TK-Properties AD — Interim / Quarterly Report 2026

Apr 29, 2026

МЕЖДИНЕН ДОКААД ЗА ДЕЙНОСТТА

ЗА ПЕРИОД ПРИКАЮЧВАЩ НА

31.03.2026 г.

на

“ТК-ИМОТИ” АД

НАСТОЯЩИЯТ ДОКААД ЗА ДЕЙНОСТТА Е ИЗГОТВЕН В СЪОТВЕТСТВИЕ С РАЗПОРЕДБИТЕ НА ЧА. 39 ОТ ЗАКОНА ЗА СЧЕТОВОДСТВОТО И ИЗИСКВАНИЯТА НА ТЪРГОВСКИЯ ЗАКОН

---

2

Обща информация

Наименование на предприятието
ТК-ИМОТИ АД

Пояснение за промяна в наименованието на предприятието или другите средства
за идентификация от края на предходния отчетен период
От края на предходния отчетен период до настоящия момент не са регистрирани промени в
наименованието или другите средства за идентификация на предприятието

ЕИК
128007012

LEI – КОД
485100QKUD4PL7P9IV45

Съвет на директорите
Борислава Юриева Фивейска - председател
Марин Иванов Стоев – изпълнителен член
Велко Георгиев Манов – независим член.

Изпълнителен директор
Марин Иванов Стоев

Съставител
Мила Валентинова Павлова

ДВИ
Георги Бахнев Георгиев

Юрист
Георги Бахнев Георгиев

Държава на регистрация на предприятието
РБългария

Седалище и адрес на регистрация
гр. София, обл. София (столица), общ. Столична, район Овча купел, ул. Горица 6

Обслужващи банки
Тексим банк АД

Клонове в страната и чужбина
Няма

Отговорност на ръководството:
Ръководството потвърждава, че е прилагало последователно адекватна счетоводна политика.
Ръководството също така потвърждава, че се е придържало към действащите МСС, МСФО, като финансовите отчети са изготвени на принципа на действащото предприятие.
Ръководството е отговорно за коректното водене на счетоводните регистри, за целесъобразното управление на активите и за предприемането на необходимите мерки за избягването и откриването на евентуални злоупотреби и други нередности.

---

3

Информация, относно възнагражденията на управителните органи - Съвет на директори, договори за управление и контрол

Към 31.03.2026 година начислените разходи за възнаграждения на управителните органи- членовете на СД и по договори за управление и контрол, са в размер на 4 хил. евро., както следва:

• Марин Стоев – 1380 евро брутно възнаграждение.
• Борислава Фивейска – 1380 евро брутно възнаграждение.
• Велко Манов – 1380 евро брутно възнаграждение.

Няма предвидени, не са начислявани и не се дължат никакви допълнителни средства и непарични възнаграждения.

Няма сключвани договори между дружеството и членове на Съвета на директорите или свързани с тях лица, които излизат извън обичайната му дейност или съществено се отклоняват от пазарните условия (чл. 240б от Търговския закон).

Информация, относно придобиването и притежаването акции на дружеството от членовете на Съвета на директорите и от дружеството.

Членовете на Съвета на директорите не притежават акции на дружеството. За членовете на Съвета на директорите не са предвидени привилегии или изключителни права да придобиват акции и облигации на дружеството.

Дъщерното дружество ППС-Имоти АД е собственик на 291 111 акции от капитала на ТК-Имоти АД, което по смисъла на чл. 187е, ал. 1, т. 2 от Търговския закон се явява случай, приравнен на придобиване на собствени акции.

В дружеството няма изградена система за контрол при упражняване правото на глас, когато служители на дружеството са и негови акционери.

Няма ограничения върху правата на глас, като ограничения върху правата на глас на акционери с определен процент или брой гласове или системи, при които със сътрудничество на дружеството финансовите права, свързани с акциите, са отделени от притежаването на акциите.

На дружеството не са известни споразумения между акционерите, които могат да доведат до ограничения в прехвърлянето на акции или право на глас.

Учредяване, управление и структура на дружеството

ТК-имоти АД започва дейността си под името „Кабиле-ЛБ” АД, в гр. Ямбол, предприятие създадено за изкупуване и преработка на сурово мляко и търговия с млечни продукти. Производствената дейност на предприятието е прекратена с разпореждане на РВМС от м. 11.2003 год.

На 28.02.2020 г., на проведеното общо събрание на акционерите на Кабиле-ЛБ АД, е взето решение по чл. 252, ал. 1, т. 1 от Търговския закон за прекратяване дейността и обявяване в ликвидация на Кабиле-ЛБ АД, поради обстоятелството, че чистата стойност на имуществото на дружеството по чл. 247а, ал. 2 от ТЗ е под размера на вписания капитал, избран е ликвидатор и е определен срок за ликвидация.

Вписването на производството по ликвидация на дружеството в Агенцията по вписванията става на 13.05.2020 г., като е обявен срок на ликвидацията -31.12.2020 г.

С акт №20200513100721 в Агенция по вписванията, е вписано прекратяване на Кабиле-ЛБ АД и започване на производство по ликвидация на дружеството.

С акт №20200519100154 в Агенция по вписванията, е обявена покана до кредиторите на Кабиле-ЛБ АД в ликвидация.

С акт №20210310103054 в Агенция по вписванията, е вписано подновяването на срока за ликвидация на Кабиле-ЛБ АД до 31.12.2021 г.

На 07.01.2022 г. Общото събрание на акционерите на Кабиле АД взима решение за удължаване срока за ликвидация до 30.07.2022 г.

---

4

С акт №20221219122140 в Агенция по вписаниям, е вписан нов адрес на дружеството – гр. София, обл. София (столица), общ. Столична, р-и Овча купел, ул. Горица №6 и свързаната с това промяна в устава.

На 22.06.2023 г. се проведе редовно Общо събрание на акционерите на „Кабиле-ЛБ”АД – в ликвидация в гр. София, ул. ”Горица” №6. Акционерите взеха следните решения: 1. Общото събрание прие уведомление за дейността, доклада на регистриранing одитор и заверения годишен финансов отчет на Дружеството за 2022 година. 2. Общото събрание избра регистриранing одитор Таня Станева с рег. № 0810, да провери и завери финансовия отчет на дружеството за 2023 г.; 3. Общото събрание прие доклада на директора за връзка с инвеститорите за 2022 г. 4. Общото събрание взе решение за прекратяване на производството по ликвидация и продължаване на дейността на дружеството на основание чл.274 от Търговския закон. 5. Общото събрание освободи от отговорност ликвидатора за дейността му през 2022 г. 6. Общото събрание прие промени в устава – промяна в наименованието, предмета на дейност и начините за увеличаване на капитала. 7. Общото събрание избра нов Съвет на директорите в състав – Борислава Юриева Фивейска, Марин Иванов Стоев и Велко Георгиев Манов с петгодишен мандат на мястото на досегашния състав. 8. Общото събрание определи месечно възнаграждение на членовете на Съвета на директорите в размер на 900 (деветстотин) лева. 9. Общото събрание определи гаранция за управлението на новите членове на Съвета на директорите в размер на 3-месечното им брутно възнаграждение. 10. Общото събрание прие нова Политика за възнагражденията. 11. Общото събрание прие нов Статут на Одитния комитет. 12. Общото събрание избра Одитен комитет в състав Велко Георгиев Манов, Магдалена Любенова Ангелова, Румяна Николова Ганева. 13. Общото събрание избра за Председател на Одитния комитет на дружеството Магдалена Любенова Ангелова; 14. Общото събрание овласти Съвета на директорите на дружеството да определи възнаграждението на всеки един от членовете на Одитния комитет.

Решенията на Общото събрание на акционерите на Кабиле-ЛБ АД /л./, проведено на 22.06.2023 г. са заявени за вписване в търговския регистър, воден от Агенция по вписанията и с акт №20230706133817 на Агенцията, бяха вписани решенията на ОСА, проведено на 22.06.2023 год. – прекратяване на ликвидацията, промяна в името и предмета му на дейност, нов устав, в тази връзка и нов съвет на директорите и представляващи. След това вписване името на дружеството е – ТК-имоти АД, управлявано от Съвет на директорите в състав:

• Борислава Юриева Фивейска – председател на съвета;
• Марин Иванов Стоев – изпълнителен член на съвета;
• Велко Георгиев Манов – независим член на съвета

и се представлява заедно от изпълнителния член на съвета – Марин Стоев и председателя на съвета – Борислава Фивейска.

На 27.04.2023 г. е получено уведомление съгласно чл. 151, ал. 3 от ЗППЦК, придружено от търгово предложение от "ТК-ХОЛД" АД, за закупуване акциите на останалите акционери на "КАБИЛЕ - ЛБ" АД - в ликвидация. Търговото предложение по чл. 149 ал. 6 ЗППЦК от “ТК Холд” АД е за закупуване на всички останали 48.27 % акции от акционерите на “Кабиле- ЛБ” АД - в ликвидация. Изпратено бе становище по чл. 151, ал. 5 от ЗППЦК на ликвидатора на Кабиле-ЛБ АД. Кабиле-ЛБ АД оповести уведомление по чл. 151, ал. 4 от ЗППЦК от Ликвидатора на "КАБИЛЕ - ЛБ" АД - в ликвидация. На 07.06.2023 г. е получено уведомление съгласно чл. 151, ал. 3 от ЗППЦК, придружено от коригирано търгово предложение от "ТК-ХОЛД" АД, за закупуване акциите на останалите акционери на "КАБИЛЕ - ЛБ" АД - в ликвидация. Изпратено бе становище по чл. 151, ал. 5 от ЗППЦК на ликвидатора на Кабиле-ЛБ АД относно коригираното търгово предложение. Кабиле-ЛБ АД оповести уведомление по чл. 151, ал. 4 от ЗППЦК от Ликвидатора на "КАБИЛЕ - ЛБ" АД - в ликвидация. На 21.06.2023 г.

---

акционерът ТК-Холд АД направи съобщение по чл. 154, ал. 1 от ЗППЦК за търгово предложение до акционерите на Кабиле-ЛБ АД и съществените условия в предложението. На 21.06.2023 г. Кабиле-ЛБ АД - в ликвидация оповести търгово предложение от ТК-Холд АД до акционерите на Кабиле-ЛБ АД /л./. Резултата от търговото предложение за покупка на акции от ТК холд АД, което приключи на 19.07.2023 год. са следните:

• търговото предложение е прието от 1 /един/ акционер;
• общ брой акции по подадените валидни заявления за приемане на търговото предложение - 55 867 бр. акции;
• обща стойност на акциите по подадените валидни заявления за приемане на търговото предложение – 47 486.95 лева;
• брой откази от приемане на търговото предложение – няма;
• общият брой на акциите, придобити от „ТК- Холд” АД в резултат на проведеното по реда на чл. 1496 ЗППЦК търгово предложение е 55 867 акции, представляващи 24.14 % от капитала и гласовете в Общото събрание на „ТК Имоти” АД.

Собственост и структура на управление

Към 31.03.2026 г. акционерният капитал е 24 403 819 евро, разпределен в 47 850 625 бр. поименни безналични акции с номинална стойност 0,51 евро всяка една.

Акционерите, притежаващи повече от 5% от капитал/правото на глас към 31.03.2026 год., са както следва:

Акционер	31.03.2026 г.				31.12.2025 г.
	Брой акции/Право на глас	Стойност	Платени	% Дял	Брой акции/Право на глас	Стойност	Платени	% Дял
ТК Холд АД	26 193 727	13358801	13358801	54,74%	26 193 727	13392640	13392640	54,74%
НДФ КОНКОРД ФОНД-7 СЛУТ ИЙСТ ЮРЪП	3 853 966	1965523	1965523	8,05%	3 853 966	1970502	1970502	8,05%
УПФ Съгласие	3 340 000	1703400	1703400	6,98%	3 340 000	1707715	1707715	6,98%

ТК Имоти“ АД има едностепенна система на управление - Съвет на директорите състоящ се от трима члена.

Назначаване или освобождаване на членове на съвета на директорите или промени в устава, се правят само с решение на общото събрание на акционерите.

Членовете на съвета на директорите нямат права да вземат решение за издаване или обратно изкупуване на акции на дружеството.

Няма сключвани споразумение между дружеството и контролният му орган или служители за изплащане на обезщетение при напускане без правно основание или при прекратяване на трудови правоотношения по причини свързани с търговско предлагане.

Членове на съвета на директорите са:

• Борислава Юриева Фивейска – председател на съвета;
• Марин Иванов Стоев – изпълнителен член на съвета;
• Велко Георгиев Манов – независим член на съвета

Марин Иванов Стоев – изпълнителен член на СД, участва в управителните органи на:

• Управител на БУЛ ЕР ЕООД, с ЕИК 831032406, със седалище и адрес на управление: гр. София, район Слатина, бул. „Брюксел“ № 1;

---

• Председател на Съвета на директорите на ЕЪРПОРТ СЪРВИСИС ДИВЕЛОПМЪНТ ЕАД, с ЕИК 203922423, със седалище и адрес на управление: гр. София, район Средец, ул. Шипка № 36, ет. 3;
• Член на управителния съвет на Сдружение АСОЦИАЦИЯ НА БЪЛГАРСКИТЕ АВИОКОМПАНИИ АБА, с ЕИК 130848481, със седалище и адрес на управление: гр. София, район Слатина, бул. „Брюксел” 1, Летище София, сграда ИВТ;
• Представител по чл. 234, ал. 1, изр. 3 от ТЗ на Милк Комерсиал ЕООД в Съвета на директорите на МОДУЛ АД с ЕИК 117008114 с адрес, гр. Бяла, обл. Русе, ул. Колю Фичето №15;
• Ликвидатор на Агрокомб АД – в ликвидация, с ЕИК 118021120, с адрес гр. София, ул. Горица №6;
• Представител по чл. 234, ал. 1, изр. 3 от ТЗ на Милк Комерсиал ЕООД в Съвета на директорите на БЯЛ БОР АД, с ЕИК 822106067, с адрес: гр. Брацигово, п.к. 4579;
• Представител по чл. 234, ал. 1, изр. 3 от ТЗ на ТК-Лизинг ООД в Съвета на директорите на Изгрев АД с ЕИК 106006580, с адрес: гр. София, п.к. 1618, р-н Овча купел, ул. ГОРИЦА № 6;
• Представител по чл. 234, ал. 1, изр. 3 от ТЗ на ТК-Лизинг ООД в Съвета на директорите на Технотекс АД, с ЕИК 822150722, с адрес: гр. София, ул. Горица №6;
• Представител по чл. 234, ал. 1, изр. 3 от ТЗ на Милк Комерсиал ЕООД в Съвета на директорите на „ППС-ИМОТИ“ АД, с ЕИК 131111996, с адрес: гр. София, п.к. 1618, р-н Овча купел, ул. ГОРИЦА № 6;
• Управител на „ТК-ЛИЗИНГ“ ООД, с ЕИК 130017743, с адрес: гр. София, п.к. 1618, р-н Овча купел, ул. ГОРИЦА № 6;
• Изпълнителен член на „ТК-ХОЛД” АД, с ЕИК 121657705, със седалище и адрес на управление: гр. София, п.к. 1618, р-н Овча купел, ул. Горица № 6.

Борислава Юриева Фивейска – председател на Съвета на директорите, участва в управителните органи на:

• Представител по чл. 234, ал. 1, изр. 3 от ТЗ на ТК холд АД в Съвета на директорите на МОДУЛ АД с ЕИК 117008114 с адрес, гр. Бяла, обл. Русе, ул. Колю Фичето №15;
• Председател на Съвета на директорите на „ТК-ХОЛД” АД с ЕИК 121657705, със седалище и адрес на управление: гр. София, п.к. 1618, р-н Овча купел, ул. Горица № 6.
• ТК Текс АД с ЕИК 106579808, със седалище и адрес на управление: гр. Бяла Слатина, ул. Индустриална №2;
• Атлас АД – в ликвидация с ЕИК 126003168, със седалище и адрес на управление: гр. София, ул. Горица №6;
• Изгрев АД с ЕИК 106006580, със седалище и адрес на управление: гр. София, ул. „Горица“ № 6;
• Беласица АД с ЕИК 811160416, със седалище и адрес на управление: гр. Петрич, ул. „Места“ № 22;
• Технотекс АД с ЕИК 822150722, със седалище и адрес на управление: гр. София, ул. Горица №6;
• ППС- имоти АД с ЕИК 131111996, със седалище и адрес на управление: гр. София, ул. „Горица“ № 6;

6

---

7

Велко Георгиев Манов – участва в управителни органи/има контрол в следните дружества:

• "ФЕНИКС КАПИТАЛ ХОЛДИНГ" АД, ЕИК 202873140 – представляващ
• „ФЕНИКС КАПИТАЛ МЕНИДЖМЪНТ“ АД, ЕИК 202851610 – представляващ
• "ФЕНИКС ИМОБИЛИЕН" АД, ЕИК 175189893 – представляващ
• "БИЗНЕС ИМОТ КОНСУЛТ" ЕАД, ЕИК 131414662 – представляващ
• "ТОПИНС.БГ БРОКЕР" ЕООД, ЕИК 201106784 – управител
• "ГРАНД ХОТЕЛ ВАРНА" АД, ЕИК 813109305 – представляващ
• "ГХВ-ДОЛФИНС" ЕАД, ЕИК 207016492 – представляващ
• "БСПФ БЪЛГАРИЯ" ЕАД, ЕИК 200541545 – представляващ
• "БСПФ ПРОДЖЕКТ 1" ЕАД, ЕИК 175392826 – представляващ
• "БСПФ СУПЕР БОРОВЕЦ" ЕАД, ЕИК 175004907 – представляващ
• „MW - MCar“ AG, HRB 295455, Германия, гр. Мюнхен - член на УС

Численост и структура на персонала

Към 31.03.2026 г. списъчния брой на персонала на дружеството е 21 души.

Вид нает персонал	Списъчен брой на 31.03.2026 г.	Ср. РЗ в евро за 1 месец
Общо наети лица по трудово правоотношение	21	759,19
Ръководен персонал	3	460,17
Аналитични специалисти	5	1053,20
Приложни специалисти	2	780,25
Помощен персонал	11	703,26

Свързани лица

Собственник на капитала на дружеството упражняващ контрол /предприятие майка/:
ТК-ХОЛД АД

• Ключов ръководен персонал на предприятието:
  Съвет на директорите:
  Борислава Юриева Фивейска - председател
  Марин Ивчанов Стоев – изпълнителен член
  Велко Георгиев Манов – независим член.

• Ключов ръководен персонал на предприятието майка :
  Съвет на директорите:
  Борислава Юриева Фивейска - председател
  Марин Ивчанов Стоев – изпълнителен член
  Сергей Петров Ревалски - член.

• Дъщерни предприятия на ТК Имоти АД – ППС-имоти АД, ЕИК131111996 и Итал мебел ЕООД, ЕИК130914216. И двете участия са придобити от ТК-имоти АД в резултат на вливането съответно на – Програмни продукти и системи АД и Добруджанска мебел АД.

• Други свързани лица:
  Дъщерни дружества от групата на ТК Холд АД 121657705

Дъщерни предприятия на ТК-холд АД	акционерно участие на ТК-холд АД

---

8

Агрокомб АД в ликвидация ЕИК:118021120	82,98%
Атлас АД в ликвидация ЕИК: 126003168	95,28%
Беласица АД ЕИК:811160416	80,50%
Бял бор АД ЕИК:822106067	73,72%
Изгрев АД ЕИК: 106006580	79,72%
Модул АД ЕИК:117008114	97,46%
Милк комерсиал ЕООД ЕИК:130936999	100,00%
Технотекс АД ЕИК:822150722	90,56%
ТК Лизинг ООД ЕИК 130017743	70,00%
ТК Пролайн АД ЕИК 118581165	50,00%
Тунджа 73 ЕООД ЕИК 833163906	100,00%

Към 31.03.2026 г, както оповестихме по-горе ТК-имоти АД притежава две дъщерни дружества. В настоящия междинен индивидуален финансов отчет инвестициите в дъщерните дружества са представени по цена на придобиване и този отчет не представлява консолидиран финансов отчет по смисъла на Закона за счетоводството и МСФО 10 Консолидирани финансови отчети.

Дружеството изготвя и представя консолидиран финансов отчет на групата. Консолидираният финансов отчет за периода, приключващ на 31 март 2026 г. ще бъде обявен до 30.05.2026 г.

Търговските взаимоотношения между „ТК Имоти” АД и дъщерните дружества от икономическата група на ТК-Холд АД са поставени на равноправна търговска основа и не са предоставени никакви преференции или облекчения на базата на това, че са свързани лица.

Кратък преглед на дейността на дружеството и състоянието на пазара

Към 31.03.2026 г. финансовият резултат на «ТК – имоти» АД, е печалба в размер на 20 хил. евро. За същият период на 2025 г. финансовият резултат е бил загуба в размер на 11 хил. евро.

Дружеството предвижда нормално развитие през следващите години от дейността си, като следва да се има предвид динамиката на процесите в икономиката, дължащи се найвече на външно-политически фактори. Глобалната търговия продължава да е слаба, за което допринасят продължаващият процес по нормализиране на потреблението след пандемията, включително преориентацията на търсенето от стоки обратно към услуги, по-ниската търговска интензивност на глобалния икономически растеж, повишеното геополитическо напрежение, както и слабата икономическа активност в еврозоната. Макар че, предприятията от групата не са пряко засегнати, негативно влияние оказва и продължаващият военен конфликт между Русия и Украйна и наложените в тази връзка санкции на Русия, войната между САЩ и Израел с Иран, както и налаганата митническа политика от администрацията на САЩ, които от своя страна нарушават веригата от доставки и задълбочават енергийната и инфлационна кризи.

Основни резултати за периода

Към 31.03.2026 година, основните количествени параметри на модела на дейност са следните:

Към 31.03.2026 г. дружеството има вземания и финансови активи в размер на 13 091 хил. евро, от които 8525 хил. евро вземане по депозит в ТК холд АД, клиенти по продажби – 54 хил. евро, клиенти по аванси – 4170 хил. евро, 230 хил. евро – присъдени

---

вземания от свързани лица, 2 хил. евро – присъдени вземания от несвързани лица, 2 хил. евро данъци за възстановяване, 38 хил. евро – вземания по цесия и други вземания 13 хил. евро, 57 хил. евро – финансови активи на разположение за продажба.

Към 31.03.2026 г. дружеството има задължения в размер на 1330 хил. евро, от които: 206 хил. евро са задължения към свързани лица, 25 хил. евро са към доставчици и клиенти, задължения по договор за цесия за покупка на вземане – 1063 хил. евро, към персонал – 7 хил. евро, други текущи задължения – 29 хил. евро.

Приходи

Показател	31.03.2026 г.		31.03.2025 г.		Разлика
	хил. евро	%	хил. евро	%	хил. евро	%
Продукция		0,00%	4	3,33%	-4	-66,67%
Услуги	92	73,02%	78	65,00%	14	233,33%
Други	23	18,25%	27	22,50%	-4	-66,67%
Финансови приходи	11	8,73%	11	9,17%	0	0,00%
Общо приходи	126	100,00%	120	100,00%	6	100,00%

Разходи

Показател	31.03.2026 г.		31.03.2025 г.		Разлика
	хил. евро	%	хил. евро	%	хил. евро	%
Разходи за суровини и материали	1	0,94%	2	1,53%	-1	4,00%
Разходи за външни услуги	28	26,42%	41	31,30%	-13	52,00%
Разходи за амортизации	17	16,04%	17	12,98%	0	0,00%
Разходи за заплати и осигуровки на персонала	56	52,83%	67	51,15%	-11	44,00%
Други разходи	1	0,94%		0,00%	1	-4,00%
Финансови разходи	3	2,83%	4	3,05%	-1	4,00%
Общо разходи без разходи за данъци	106	100,00%	131	100,00%	-25	100,00%

Темпът на нарастване на разходите през 2026 г., изостава спрямо темпът на нарастване на приходите, от което произтича и финансовия резултат на дружеството към 31.03.2026 г. – печалба от 20 хил. евро. Най-голям относителен дял на разходите към 31.03.2026 г., са тези за заплати и осигуровки – 52.83% от общия обем, както и разходите за външни услуги – 26,42% от общия обем.

Финансов отчет и анализ

Показатели

№	Показатели	2026 г.	2025 г.	Разлика
		Стойност	Стойност	Стойност	%
1	Дълготрайни активи /общо/	2 748	2 715	33	1%
2	Краткотрайни активи в т.ч.	13 677	13 697	(20)	0%
3	Активи държани за продажба	57	57	-	0%
4	Материални запаси	561	561	-	0%
5	Краткосрочни вземания	4 509	4 503	6	0%
6	Краткосрочни финансови активи	8 582	8 629	(47)	-1%
7	Парични средства	25	4	21	525%
8	Обща сума на активите	16 425	16 412	13	0%
9	Собствен капитал	15 028	15 008	20	0%
10	Финансов резултат	20	170	(150)	-88%
11	Дългосрочни пасиви	67	67	-	0%

---

10

12	Краткосрочни пасиви	1 330	1 337	(7)	-1%
13	Обща сума на пасивите	1 397	1 404	(7)	0%
14	Приходи общо	126	120	6	5%
15	Приходи от продажби	115	109	6	6%
16	Разходи общо	106	131	(25)	-19%

Коефициенти

№	Коефициенти	2026 г.	2025 г.	Разлика
		Стойност	Стойност	Стойност	%
	Рентабилност:
1	На собствения капитал	0,00	0,01	(0,01)	-88%
2	На активите	0,00	0,01	(0,01)	-88%
3	На пасивите	0,01	0,12	(0,11)	-88%
4	На приходите от продажби	0,17	1,56	(1,39)	-89%
	Ефективност:
5	На разходите	1,19	0,92	0,27	30%
6	На приходите	0,84	1,09	(0,25)	-23%
	Ликвидност:
7	Обща ликвидност	10,28	10,24	0,04	0%
8	Бърза ликвидност	9,82	9,78	0,04	0%
9	Незабавна ликвидност	0,06	0,05	0,02	35%
10	Абсолютна ликвидност	0,02	0,00	0,02	528%
	Финансова автономност:
11	Финансова автономност	10,76	10,69	0,07	1%
12	Задлъжнялост	0,09	0,09	(0,00)	-1%

Инвестиции

Дружеството е придобило на 31.07.2023 год. 265 броя обикновени, поименни, налични акции от капитала на Некст дженерейшън консулт АД. Участието след придобиването на акциите в капитала на Некст дженерейшън консулт АД е 0,53 %. Същите са посочени в индивидуалния отчет, като финансови инструменти държани за търгуване. Налични са и към дата на отчета – 31.03.2026 год. Стойността им към датата на отчета е – 57 хил. евро.

На 29.09.2023 г е сключен Договор за преобразуване чрез вливане между следните дружества, дъщерни на компанията-майка ТК Холд АД:

• ТК-имоти АД, ЕИК 128007012 - "Приемащо дружество" и
• Добруджанска мебел АД, ЕИК 834025235 - "Преобразуващо се дружество";
• Каумет АД, ЕИК 118000845 - "Преобразуващо се дружество";
• Програмни продукти и системи АД - "Преобразуващо се дружество";
• Рален-текс АД, ЕИК 113012480 - „Преобразуващо се дружество“;
• Рилски лен АД, ЕИК 122006101 - "Преобразуващо се дружество".

Вписването на договора за преобразуване чрез вливане в Търговския регистър на Агенция по вписванията е извършено на 04.04.2024 г. Това е и датата на вливането за счетоводни цели. С вписване на договора за преобразуване е вписано и увеличение на капитала на ТК-имоти АД от 231 386 лева на 47 850 625 лева.

В резултат на вливането, преобразуващите се дружества – Добруджанска мебел АД, Каумет АД, Програмни продукти и системи АД, Рален-текс АД и Рилски лен АД са прекратени без ликвидация, като техните активи и пасиви, права и задължения са поети от приемащото дружество – ТК-имоти АД при условията на общо правоприемство в съответствие с чл. 263и, ал. 2, изр. 1 от Търговския закон. Акциите, които са притежавали акционерите от прекратените дружества са заменени с новоиздадени акции от ТК-имоти АД в резултат на увеличението на капитала му, в съответствие с доклада на Съвета на

---

директорите на ТК-имоти АД по чл. 262и от Търговския закон, като съотношението на замяна и броя новопридобити акции, е следното:

Дружество	Брой акции преди преобразуването	Справодавна цена на акции	Справодавна цена ("веста стайност на имуществото")	Съотношение на замяна*	Акции от увеличението на капитала на приеманното дружество**	Брой акции в капитала на приеманното дружество след преобразуването	Дае от акциите на приеманното дружество след преобразуването
ТК-имоти" АД (приемащо д-во)**	231 386	1,00	231 707	1,00	0	231 386	0,48%
*Добруджанска мебел" АД (преобразуващо се д-во)	102 847	16,36	1 682 418	16,3357922	1 679 913	1 679 913	3,51%
*Каумет" АД (преобразуващо се д-во)	709 304	10,98	7 789 826	10,9671370	7 778 795	7 778 795	16,26%
*Програмни продукти и системи" АД (преобразуващо се д-во)	1 294 332	24,30	31 458 392	24,2710606	31 413 461	31 413 461	65,65%
*Рален-текс" АД (преобразуващо се д-во)	50 174	4,99	250 329	4,9823056	249 937	249 937	0,52%
*Рилски лен" АД (преобразуващо се д-во)	441 707	14,73	6 506 425	14,7097763	6 497 133	6 497 133	13,58%
ОБЩО:			47 919 097		47 619 239	47 850 625	100,00%

През четвърто тримесечие на 2025 г. ТК-Имоти АД изготви, съгласува и започна изпълнението на проектно предложение (ПП) по Процедура чрез подбор за изпълнение на инвестиции от крайни получатели BG-RRP-4.036 - C13.I2 Увеличаване на съществуваща мярка: Национална инфраструктура за съхранение на електроенергия от възобновяеми източници (RESTORE). Проектното предложение предвижда изграждане на Съоръжение за съхранение на електрическа енергия (CCEE) с максимална мощност 10 MW и капацитет 40,12 MWh в гр.Самоков.

На 11.11.2025 г. ТК-Имоти АД сключи предварителен договор за придобиване на недвижим имот в гр. Разлог. Договорът предвижда имотът да бъде отделен от продавача в новосъздадено търговско дружество, дяловете от което ще бъдат придобити от купувача ТК-Имоти АД.

На 17.11.2025 г. ТК-Имоти АД придоби вземане от длъжника „Хелт Енд Уелнес“ АДСИЦ (в несъстоятелност). Вземането е включено от синдика в списъка на приетите вземания и е обезпечено с ипотека върху недвижим имот.

Научно изследователска и развойна дейност

Към 31.03.2026 г. дружеството “ТК-Имоти” АД не е извършвало научно-изследователска и развойна дейност.

Рискови фактори

Политически риск

Политический риск отразява влиянието на политическите процеси в страната върху стопанския и инвестиционния процес и по-конкретно върху възвращаемостта на инвестициите. Степента на политическия риск се определя с вероятността от неблагоприятни промени в икономическата политика или законодателни промени, влияещи неблагоприятно на стопанския и инвестиционния климат в страната.

Във връзка с членството на Р България в Европейския съюз националното законодателство се синхронизира с европейските стандарти. Това оказа благоприятно влияние и върху дейността на ТК-Имоти АД.

Макроикономически риск

Увеличаването на вноса за България намалява годишния растеж в икономиката ни и заедно с увеличаващата се инфлация, породена главно от покачващите се международни цени на петрола водят до увеличаване на дефицита и забавяне на растежа на БВП. Основният вътрешен риск остава ако се допусне либерализация на фискалната политика, което би довело до нарушаване на принципите на валутния борд и сериозно увеличение на дефицита по вътрешна сметка.

Валутен риск

---

Съгласно Решение за въвеждане на еврото в Република България, взето от Съвета на Европейския съюз на 8 юли 2025 година и Закона за въвеждане на еврото в Република България (ЗВЕРБ), считано от 1 януари 2026 г., еврото става официална валута и законно платежно средство в България. Официалният обменен курс е определен като 1.95583 лева за 1 евро. Въвеждането на еврото като официална валута в Република България представлява промяна във функционалната (отчетната) валута на Дружеството, която ще бъде отразена перспективно и не представлява събитие след отчетния период, което изисква корекция във финансовия отчет за годината, приключваща на 31 декември 2025 г. Дружеството не очаква съществени ефекти от превалутиране на началните салда след към 1 януари 2026 г. в евро и от процеса по промяна във функционалната (отчетна) валута. Дружеството е в процес на оценка на ефектите от въвеждане на еврото от 1 януари 2026 г.

Инфлационен риск

Инфлационният риск се свързва с възможността инфлацията в страната да повлияе върху възвращаемостта на инвестициите.

След въвеждане на еврото през 2026 г. не се очаква съществен инфлационен риск за дейността на дружеството. Нарастването на инфлацията се очаква като следствие от блокирането на Ормузкия проток в рамкщите на войната между САЩ и Израел с Иран и нарастването на цената на горивата и енергоносителите, както и нарушените вериги на доставка.

Лихвен риск

Лихвеният риск е свързан с възможността лихвените равнища при които ТК-Имоти АД финансира своята дейност, да се повишат и в резултат, нетните приходи на дружеството да намалеят. Този риск може да бъде управляван посредством използване на различни източници за финансиране (търговски заеми, вътрешно-фирмена задлъжнялост, банкови кредити и др.).

Секторен риск

Поражда се от влиянието на технологичните промени в отрасъла върху доходите и паричните потоци, агресивността на мениджмънта, силната конкуренция на външни и вътрешни производители и др.

По отношение на дейността на ТК-Имоти АД, секторният риск е увеличен тъй като с всяка изминала година се изостря конкурентната борба на пазара на недвижими имоти.

Фирмен риск

Фирменяят риск е свързан с естеството на дейност на дружеството, като за всяко дружество е важно да се възвърнат направените инвестиции.

Основният фирмен риск за ТК-Имоти АД, е свързан с възможни различия в търсенето и предлагането, в резултат на засилената конкуренция. Така рискът може да окаже отрицателно въздействие върху продажбите и съответно върху приходите на дружеството. Чрез анализ на основните фактори влияещи върху получаваните приходи дружеството може да намали влиянието на риска. Фирменяят риск обедниява бизнес риска и финансовият риск.

Финансов риск

Финансовият риск представлява несигурност за инвеститорите в случаите, когато фирмата използва привлечени или заемни средства.

Чрез показателите за финансова автономност и финансова задлъжнялост се отчита съотношението между собствени и привлечени средства. Високите стойности на коефициента за автономност и ниските стойности на коефициента на финансова задлъжнялост са добра гаранция за инвеститорите и за самите собственици.

12

---

Показателите за дела на капитала, получен чрез заеми определят каква част от общия капитал представляват привлечените средства. Колкото делът на задълженията спрямо собствения капитал е по-голям толкова е по-голям и финансовият риск

Приемливата или нормална степен на финансовия риск зависи и от бизнес риска. Ако бизнес рискът е малък за дружеството то инвеститорите може да поемат по-голям финансов риск и обратно.

Рискове, свързани с войната в Украйна и Иран

На 24 февруари 2022 г. Русия предприе военно нахлуване на територията на Украйна. В отговор на инвазията Европейският съюз, САЩ и други държави наложиха санкции на Руската федерация. Въведените санкции могат пряко да засегнат както санкционираните субекти, така и определени физически лица и други субекти, контролирани от тези юридически и физически лица. В допълнение, бизнес контрагентите на тези санкционирани субекти могат да бъдат косвено засегнати, така както и някои отрасли на руската икономика.

Бъдещото развитие на конфликта и неговото въздействие върху бизнеса и икономиката на България като цяло, е свързано с много несигурност и не може да бъде разумно прогнозирано в неговата цялост. Очаква се военният конфликт и свързаните с него икономически санкции и други мерки, предприети от правителствата по света, да имат значителен ефект както върху икономиката и в частност върху секторите, използващи енергийни ресурси, внасяни от Русия.

Актуально в момента събитие е и започналият на 28.02.2026 г. военен конфликт в Близкия изток между САЩ и Израел от една страна и Иран от друга. Към датата на одобрение на отчета независимо че е настъпил период на крехко примирие, ситуацията е изключително напрегната, белязана от ирански атаки в региона, засилено военно присъствие на САЩ, взаимни блокади на ключови пристанища и проливи – логистични центрове за транспортиране на петрол. Провеждането на втори тур, след започналите в Исламабад (Пакистан) преговори за мир, остава под въпрос. Запазава се рискът от по-широк конфликт, което принуждава ЕС да се подготвя за енергийна несигурност и потенциален миграционен натиск. Конфликтът предизвика една от най-тежките енергийни кризи в историята поради нестабилността в доставките на петрол и газ, което доведе до покачване на цената на суровия петрол на международните пазари. Ръководството на дружеството, поради непредсказуемата динамика на войната, на този етап практически е изключително трудно да направи надеждна преценка и измерване на потенциалния ефект от нея. Дружеството няма области на бизнеса си, свързани с този район и замесените в конфликта страни.

Рискове, свързани с глобалните промени в климата

Последните научни данни показват безпрецедентни изменения на световният климат. Съгласно последните доклади на Международнителствения комитет на ЕС по изменения на климата, се наблюдават изменения (в някои случаи необратими) в режима на валежите, ветровете и океанските течения в резултат на глобалното затопляне. По отношение на борбата с климатичните изменения ЕС приема законова база с дългосрочна визия за неутрален по отношение на климата до 2050 год., намалявайки драстично своите емисии на парникови газове и начини за компенсиране на оставащите и неизбежни емисии. Преходът към неутралност по отношение на климата ще създаде значителни възможности за: икономически растеж, нови пазари, създаване на работни места и технологично развитие. Европейският законодателен акт за климата, превръща постигането на целта на ЕС за намаляване на вредните емисии с 55% до 2030 в законово задължение и за постигане на климатично неутрален ЕС.

13

---

За намалението на парниковите емисии е приет пакет от мерки включващи:

• Енергийна ефективност;
• Енергия от възобновяеми източници;
• Енергийно данъчно облагане;
• Система на ЕС за търговия с емисии;
• Инфраструктура за алтернативни горива;
• Стандарти за емисии на CO2 от леки и лекотоварни автомобили и т.н.

Повечето индустрии са били или вероятно са засегнати от изменението на климата и усилията за управление на неговото въздействие. Следователно въпросите, свързани с климата, могат да повлияят на обхвата на потенциалните бъдещи икономически сценарии и на оценката на кредиторите за значително увеличение на кредитния риск. Възгледите на участниците в пазара за потенциално законодателство, свързано с климата, могат да повлияят на справедливата стойност на активи или пасиви.

Перспективи и развитие

Перспективите и тенденциите за развитие на дружеството са свързани с ефективно управление на собствените недвижими имоти – земи и сгради, добро управление на инвестициите, дейност със свободните парични средства в дългосрочен хоризонт при запазване на прилаганя до сега консервативен подход.

Събития, които са настъпили след датата на финансовия отчет

Не са настъпили събития от съществено значение след датата на отчета, които да изискват специално оповестяване.

гр. София
27.04.2026 г.

Изпълнителен директор: ...
/Марин Иванов Стоев/

Председател на СД: ...
/Борислава Юриева Фивейска/

14