2025 ТК Имоти АД

СЪДЪРЖАНИЕ

ГОДИШЕН ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА
Обща информация
Отговорност на ръководството:
Информация, относно възнагражденията на управителните органи - Съвет на директори, договори за управление и контрол
Информация, относно придобиването и притежаването на акции на дружеството от членовете на Съвета на директорите и от дружеството
Учредяване, управление и структура на дружеството
Собственост и структура на управление
Численост и структура на персонала
Свързани лица
Кратък преглед на дейността на дружеството и състоянието на пазара
Основни резултати за годината
Финансов отчет и анализ
Рискови фактори
Перспективи и развитие
Събития, които са настъпили след датата на финансовия отчет

ДЕКЛАРАЦИЯ ЗА КОРПОРАТИВНО УПРАВЛЕНИЕ
Публикуване на вътрешната информация по чл. 7 от Регламент (ЕС) № 596/2014
Приложение № 3 към чл.10 от Наредба №2 от 9 ноември 2021 година

ДОКЛАД ЗА ПРИЛАГАНЕ НА ПОЛИТИКАТА ЗА ВЪЗНАГРАЖДЕНИЯТА
Програма за прилагане на Политиката за възнагражденията

ИНДИВИДУАЛЕН ГОДИШЕН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ
ОТЧЕТ ЗА ФИНАНСОВОТО СЪСТОЯНИЕ
ОТЧЕТ ЗА ДОХОДИТЕ
ОТЧЕТ ЗА ВСЕОБХВАТНИЯ ДОХОД
ОТЧЕТ ЗА ПАРИЧНИТЕ ПОТОЦИ
ОТЧЕТ ЗА ПРОМЕНИТЕ В СОБСТВЕНИЯ КАПИТАЛ
ОБЩА ИНФОРМАЦИЯ
ИЗЯВЛЕНИЕ ЗА СЪОТВЕТСТВИЕ
Нови или изменени стандарти и разяснения
БАЗА ЗА ИЗГОТВЯНЕ НА ФИНАНСОВИТЕ ОТЧЕТИ И ПРИЛАГАНИ СЪЩЕСТВЕНИ СЧЕТОВОДНИ ПОЛИТИКИ
Промени в счетоводната политика
Текущи и нетекущи активи
Имоти, машини и съоръжения
Обезценка на Имоти, машини и съоръжения
Инвестиционни имоти
Обезценка на инвестиционни имоти
Нематериални активи
Обезценка на нематериални дълготрайни активи
Финансови активи
Парични средства
Дялове и участия
Данъци за възстановяване
Материални запаси
Активи държани за продажба
Собствен капитал
Текущи и нетекущи пасиви
Финансови пасиви
Търговски и други задължения и кредити
Данъчни задължения
Задължения към персонала и провизии за дългосрочни доходи на персонала
Пасиви държани за продажба МСФО 5
Отсрочени данъчни активи и пасиви
Печалба или загуба за периода
Разходи
Приходи
Нетна печалба на акция
Финансови рискове
Ефекти от промените в обменните курсове
Счетоводни предположения и приблизителни счетоводни преценки
Грешки
Финансови инструменти
Свързани лица и сделки между тях
Лизинг
Събития след края на отчетния период
Разходи по заеми
Условни активи и пасиви
Отчет за паричните потоци
Отчет за промените в собствения капитал
Отчитане на Бизнес Комбинации МСФО 3

ДОПЪЛНИТЕЛНА ИНФОРМАЦИЯ КЪМ СТАТИИТЕ НА ФИНАНСОВИЯ ОТЧЕТ
1. Отчет за финансовото състояние
2. Отчет за доходите

ДРУГИ ОПОВЕСТЯВАНИЯ
1. Свързани лица и сделки със свързани лица
2. Управление на капитала
3. Финансови рискове
4. Корекция на грешки
5. Ключови приблизителни оценки и преценки на ръководството с висока несигурност
6. Условни активи и пасиви и обезпечения на трети лица
7. Съдебни дела
8. Събития след края на отчетния период
9. Действащо предприятие
10. Оповестяване съгласно законови изисквания
Декларации по чл. 100н, ал. 4, т. 4 от Закона за публично предлагане на ценни книжа и чл. 32, ал. 1, т. 6 от Наредба 2

ДОКЛАД НА НЕЗАВИСИМИЯ ОДИТОР
ДЕКЛАРАЦИЯ по чл. 100н, ал. 4, т. 3 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа

ГОДИШЕН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ 2025 "ТК-ИМОТИ" АД, ЕИК: 128007012, LEI код: 485100QKUD4PL7P9IV45

Наименование на предприятието	ТК-ИМОТИ АД
ЕИК	128007012, LEI – КОД 485100QKUD4PL7P9IV45
Съвет на директорите	Борислава Юриева Фивейска - председател на СД, Марин Иванов Стоев – изпълнителен член, Велко Георгиев Манов – независим член
Изпълнителен директор	Марин Иванов Стоев
Съставител	Мила Валентинова Павлова
ДВИ	Георги Бахнев Георгиев
Юрист	Георги Бахнев Георгиев
Държава на регистрация на предприятието	РБългария
Седалище и адрес на регистрация	гр. София, обл. София (столица), общ. Столична, район Овча купел, ул. Горица №6
Обслужващи банки	Тексим банк АД

ГОДИШЕН ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА на “ТК-имоти” АД, гр. София за 2025 год.

ПРИЕТ С ПРОТОКОЛ ОТ 17.03.2026 г. НА СЪВЕТА НА ДИРЕКТОРИТЕ.
НАСТОЯЩИЯТ ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА Е ИЗГОТВЕН В СЪОТВЕТСТВИЕ С РАЗПОРЕДБИТЕ НА ЧЛ. 39 ОТ ЗАКОНА ЗА СЧЕТОВОДСТВОТО И ИЗИСКВАНИЯТА НА ТЪРГОВСКИЯ ЗАКОН.

Обща информация

Наименование на предприятието: ТК-ИМОТИ АД

Пояснение за промяна в наименованието на предприятието или другите средства за идентификация от края на предходния отчетен период: От края на предходния отчетен период до настоящия момент, не са регистрирани промени в наименованието или другите средства за идентификация на предприятието.

Показател	Данни
ЕИК	128007012
LEI – КОД	485100QKUD4PL7P9IV45
Съвет на директорите	Борислава Юриева Фивейска - председател на СД, Марин Иванов Стоев – изпълнителен член, Велко Георгиев Манов – независим член
Изпълнителен директор	Марин Иванов Стоев
Съставител	Мила Валентинова Павлова
ДВИ	Георги Бахнев Георгиев
Юрист	Георги Бахнев Георгиев
Държава на регистрация на предприятието	РБългария
Седалище и адрес на регистрация	гр. София, обл. София, р-н Овча купел, ул. Горица 6
Обслужващи банки	Тексим банк АД
Клонове в страната и чужбина	Няма

Отговорност на ръководството:

Ръководството потвърждава, че е прилагало последователно адекватна счетоводна политика. Ръководството също така потвърждава, че се е придържало към действащите МСС; МСФО, като финансовите отчети са изготвени на принципа на действащото предприятие. Ръководството е отговорно за коректното водене на счетоводните регистри, за целесъобразното управление на активите и за предприемането на необходимите мерки за избягването и откриването на евентуални злоупотреби и други нередности.

Информация, относно възнагражденията на управителните органи - Съвет на директори, договори за управление и контрол

Към 31.12.2025 година начислените разходи за възнаграждения на управителните органи- членовете на СД и по договори за управление и контрол, са в размер на 35 хил. лв., както следва:
* Марин Стоев – 10 800 лв. брутно възнаграждение.
* Борислава Фивейска – 10 800 лв. брутно възнаграждение.
* Велко Манов – 13 022 лв. брутно възнаграждение.

Няма предвидени, не са начислявани и не се дължат никакви допълнителни средства и непарични възнаграждения. Няма сключвани договори между дружеството и членове на Съвета на директорите или свързани с тях лица, които излизат извън обичайната му дейност или съществено се отклоняват от пазарните условия (чл. 240б от Търговския закон).

Информация, относно придобиването и притежаването на акции на дружеството от членовете на Съвета на директорите и от дружеството

Членовете на Съвета на директорите не притежават акции на дружеството. За членовете на Съвета на директорите не са предвидени привилегии или изключителни права да придобиват акции и облигации на дружеството.
Дъщерното дружество ППС Имоти АД е собственик на 291 111 бр. акции от капитала на ТК Имоти АД, което по смисъла на чл. 187е, ал. 1, т. 2 от Търговския закон, се явява случай, приравнен на придобиване на собствени акции.
В дружеството няма изградена система за контрол при упражняване правото на глас, когато служители на дружеството са и негови акционери. Няма ограничения върху правата на глас, като ограничения върху правата на глас на акционери с определен процент или брой гласове или системи, при които със сътрудничество на дружеството финансовите права, свързани с акциите, са отделени от притежаването на акциите. На дружеството не са известни споразумения между акционерите, които могат да доведат до ограничения в прехвърлянето на акции или право на глас.

Учредяване, управление и структура на дружеството

ТК-имоти АД започва дейността си под името „Кабиле-ЛБ” АД, в гр. Ямбол, предприятие създадено за изкупуване и преработка на сурово мляко и търговия с млечни продукти. Производственатa дейност на предприятието е прекратена с разпореждане на РВМС от м. 11.2003 год.
На 28.02.2020 г., на проведеното общо събрание на акционерите на Кабиле-ЛБ АД, е взето решение по чл. 252, ал. 1, т. 1 от Търговския закон за прекратявяне дейността и обявяване в ликвидация на Кабиле-ЛБ АД, поради обстоятелството, че чистата стойност на имуществото на дружеството по чл. 247а, ал. 2 от ТЗ е под размера на вписания капитал, избран е ликвидатор и е определен срок за ликвидация.
Вписването на производството по ликвидация на дружеството в Агенцията по вписванията става на 13.05.2020 г., като е обявен срок на ликвидацията -31.12.2020 г.
С акт №20200513100721 в Агенция по вписванията, е вписано прекратяване на Кабиле-ЛБ АД и започване на производство по ликвидация на дружеството.
С акт №20200519100154 в Агенция по вписванията, е обявена покана до кредиторите на Кабиле-ЛБ АД в ликвидация.
С акт №20210310103054 в Агенция по вписванията, е вписано подновяването на срока за ликвидация на Кабиле-ЛБ АД до 31.12.2021 г.
На 07.01.2022 г. Общото събрание на акционерите на Кабиле АД взима решение за удължаване срока за ликвидация до 30.07.2022 г.
С акт №20221219122140 в Агенция по вписванията, е вписан нов адрес на дружеството – гр. София, обл. София (столица), общ. Столична, р-н Овча купел, ул. Горица №6 и свързаната с това промяна в устава.
На 22.06.2023 г. се проведе редовно Общо събрание на акционерите на „Кабиле-ЛБ”АД – в ликвидация в гр. София, ул. ”Горица” №6. Акционерите взеха следните решения: 1.Общото събрание прие уведомление за дейността, доклада на регистрирания одитор и заверения годишен финансов отчет на Дружеството за 2022 година.

Общото събрание избра регистрирания одитор Таня Станева с рег. № 0810, да провери и завери финансовия отчет на дружеството за 2023 г.;
Общото събрание прие доклада на директора за връзка с инвеститорите за 2022 г.
Общото събрание взе решение за прекратяване на производството по ликвидация и продължаване на дейността на дружеството на основание чл. 274 от Търговския закон.
Общото събрание освободи от отговорност ликвидатора за дейността му през 2022 г.
Общото събрание прие промени в устава – промяна в наименованието, предмета на дейност и начините за увеличаване на капитала.
Общото събрание избра нов Съвет на директорите в състав – Борислава Юриева Фивейска, Марин Иванов Стоев и Велко Георгиев Манов с петгодишен мандат на мястото на досегашния състав.
Общото събрание определи месечно възнаграждение на членовете на Съвета на директорите в размер на 900 (деветстотин) лева.
Общото събрание определи гаранция за управлението на новите членове на Съвета на директорите в размер на 3-месечното им брутно възнаграждение.
Общото събрание прие нова Политика за възнагражденията.
Общото събрание прие нов Статут на Одитния комитет.
Общото събрание избра Одитен комитет в състав Велко Георгиев Манов, Магдалена Любенова Ангелова, Румяна Николова Ганева.
Общото събрание избра за Председател на Одитния комитет на дружеството Магдалена Любенова Ангелова;
Общото събрание овласти Съвета на директорите на дружеството да определи възнаграждението на всеки един от членовете на Одитния комитет.

Решенията на Общото събрание на акционерите на Кабиле-ЛБ АД /л./, проведено на 22.06.2023 г. са заявени за вписване в търговския регистър, воден от Агенция по вписванията и с акт №20230706133817 на Агенцията, бяха вписани решенията на ОСА, проведено на 22.06.2023 год. – прекратяване на ликвидацията, промяна в името и предмета му на дейност, нов устав, в тази връзка и нов съвет на директорите и представляващи. След това вписване името на дружеството е – ТК-имоти АД, управлявано от Съвет на директорите в състав:
- Борислава Юриева Фивейска – председател на съвета;
- Марин Иванов Стоев – изпълнителен член на съвета;
- Велко Георгиев Манов – независим член на съвета

и се представлява заедно от изпълнителния член на съвета – Марин Стоев и председателя на съвета – Борислава Фивейска.

На 27.04.2023 г. е получено уведомление съгласно чл. 151, ал. 3 от ЗППЦК, придружено от търгово предложение от "ТК-ХОЛД" АД, за закупуване акциите на останалите акционери на "КАБИЛЕ - ЛБ" АД - в ликвидация. Търговото предложение по чл. 149 ал. 6 ЗППЦК от “ТК Холд” АД е за закупуване на всички останали 48.27 % акции от акционерите на “Кабиле- ЛБ” АД - в ликвидация. Изпратено бе становище по чл. 151, ал. 5 от ЗППЦК на ликвидатора на Кабиле-ЛБ АД. Кабиле-ЛБ АД оповести уведомление по чл. 151, ал. 4 от ЗППЦК от Ликвидатора на "КАБИЛЕ - ЛБ" АД - в ликвидация.

На 07.06.2023 г. е получено уведомление съгласно чл. 151, ал. 3 от ЗППЦК, придружено от коригирано търгово предложение от "ТК-ХОЛД" АД, за закупуване акциите на останалите акционери на "КАБИЛЕ - ЛБ" АД - в ликвидация. Изпратено бе становище по чл. 151, ал. 5 от ЗППЦК на ликвидатора на Кабиле-ЛБ АД относно коригираното търгово предложение. Кабиле-ЛБ АД оповести уведомление по чл. 151, ал. 4 от ЗППЦК от Ликвидатора на "КАБИЛЕ - ЛБ" АД - в ликвидация.

На 21.06.2023 г. акционерът ТК-Холд АД направи съобщение по чл. 154, ал. 1 от ЗППЦК за търгово предложение до акционерите на Кабиле-ЛБ АД и съществените условия в предложението. На 21.06.2023 г. Кабиле-ЛБ АД - в ликвидация оповести търгово предложение от ТК-Холд АД до акционерите на Кабиле-ЛБ АД /л./.

Резултата от търговото предложение за покупка на акции от ТК холд АД, което приключи на 19.07.2023 год. са следните:
- търговото предложение е прието от 1 /един/ акционер;
- общ брой акции по подадените валидни заявления за приемане на търговото предложение - 55 867 бр. акции;
- обща стойност на акциите по подадените валидни заявления зa приемане на търговото предложение – 47 486.95 лева;
- брой откази от приемане на търговото предложение – няма;
- общият брой на акциите, придобити от „ТК- Холд” АД в резултат на проведеното по реда на чл. 149б ЗППЦК търгово предложение е 55 867 акции, представляващи 24.14 % от капитала и гласовете в Общото събрание на „ТК Имоти” АД.

Собственост и структура на управление

Към 31.12.2025 г. акционерният капитал е 47850625 лева, разпределен в 47850625 бр. поименни безналични акции с номинална стойност 1 лев всяка една. Акционерите, притежаващи повече от 5% от капитал/правото на глас към 31.12.2025 год., са както следва:

Акционер	31.12.2025 г. (Брой акции/Право на глас)	31.12.2025 г. (Стойност)	31.12.2025 г. (Платени %)	31.12.2025 г. (Дял)	31.12.2024 г. (Брой акции/Право на глас)	31.12.2024 г. (Стойност)	31.12.2024 г. (Платени %)	31.12.2024 г. (Дял)
ТК ХОЛД АД	26 193 727	26 193 727	26 193 727	54,74%	40 415 527	40 415 527	40 415 527	84,46%
НДФ КОНКОРД ФОНД-7 САУТ ИЙСТ ЮРЪП	3 853 966	3 853 966	3 853 966	8,05%	3 130 966	3 130 966	3 130 966	6,54%
УПФ Съгласие	3 340 000	3 340 000	3 340 000	6,98%	-	-	-	-

„ТК Имоти“ АД има едностепенна система на управление - Съвет на директорите състоящ се от трима члена. Назначаване или освобождаване на членове на съвета на директорите или промени в устава, се правят само с решение на общото събрание на акционерите. Членовете на съвета на директорите нямат права да вземат решение за издаване или обратно изкупуване на акции на дружеството. Няма сключвани споразумения между дружеството и контролният му орган или служители за изплащане на обезщетение при напускане без правно основание или при прекратяване на трудови правоотношения по причини свързани с търговско предлагане.

Членове на съвета на директорите са:
- Борислава Юриева Фивейска – председател на съвета;
- Марин Иванов Стоев – изпълнителен член на съвета;
- Велко Георгиев Манов – независим член на съвета

Марин Иванов Стоев – изпълнителен член на СД, участва в управителните органи на:
Управител на БУЛ ЕР ЕООД, с ЕИК 831032406, със седалище и адрес на управление: гр. София, район Слатина, бул. „Брюксел“ № 1;
Председател на Съвета на директорите на ЕЪРПОРТ СЪРВИСИС ДИВЕЛОПМЪНТ ЕАД, с ЕИК 203922423, със седалище и адрес на управление: гр. София, район Средец, ул. Шипка № 36, ет. 3;
Член на управителния съвет на Сдружение АСОЦИАЦИЯ НА БЪЛГАРСКИТЕ АВИОКОМПАНИИ АБА, с ЕИК 130848481, със седалище и адрес на управление: гр. София, район Слатина, бул. „Брюксел” 1, Летище София, сграда ИВТ;
Представител по чл. 234, ал. 1, изр. 3 от ТЗ на Милк Комерсиал ЕООД в Съвета на директорите на МОДУЛ АД с ЕИК 117008114 с адрес, гр. Бяла, обл. Русе, ул. Колю Фичето №15;
Ликвидатор на Агрокомб АД – в ликвидация, с ЕИК 118021120, с адрес гр. София, ул. Горица №6;
Представител по чл. 234, ал. 1, изр. 3 от ТЗ на Милк Комерсиал ЕООД в Съвета на директорите на БЯЛ БОР АД, с ЕИК 822106067, с адрес: гр. Брацигово, п.к. 4579;
Представител по чл. 234, ал. 1, изр. 3 от ТЗ на Милк Комерсиал ЕООД в Съвета на директорите на „ППС-ИМОТИ“ АД, с ЕИК 131111996, с адрес: гр. София, п.к. 1618, р-н Овча купел, ул. ГОРИЦА № 6;
Представител по чл. 234, ал. 1, изр. 3 от ТЗ на ТК-Лизинг ООД в Съвета на директорите на Изгрев АД с ЕИК 106006580, с адрес: гр. София, п.к. 1618, р-н Овча купел, ул. ГОРИЦА № 6;
Представител по чл. 234, ал. 1, изр. 3 от ТЗ на ТК-Лизинг ООД в Съвета на директорите на Технотекс АД, с ЕИК 822150722, с адрес: гр. София, ул. Горица №6;
Управител на „ТК-ЛИЗИНГ“ ООД, с ЕИК 130017743, с адрес: гр. София, п.к. 1618, р-н Овча купел, ул. ГОРИЦА № 6;
Изпълнителен член на „ТК-ХОЛД” АД, с ЕИК 121657705, със седалище и адрес на управление: гр. София, п.к. 1618, р-н Овча купел, ул. Горица № 6.

Борислава Юриева Фивейска – председател на Съвета на директорите, участва в управителните органи на:
Представител по чл. 234, ал. 1, изр. 3 от ТЗ на ТК холд АД в Съвета на директорите на МОДУЛ АД с ЕИК 117008114 с адрес, гр. Бяла, обл. Русе, ул. Колю Фичето №15;
Председател на Съвета на директорите на „ТК-ХОЛД” АД с ЕИК 121657705, със седалище и адрес на управление: гр. София, п.к. 1618, р-н Овча купел, ул. Горица № 6.
ТК Текс АД с ЕИК 106579808, със седалище и адрес на управление: гр. Бяла Слатина, ул. Индустриална №2;
Атлас АД – в ликвидация с ЕИК 126003168, със седалище и адрес на управление: гр. София, ул. Горица №6;
Изгрев АД с ЕИК 106006580, със седалище и адрес на управление: гр. София, ул. „Горица“ № 6;
Беласица АД с ЕИК 811160416, със седалище и адрес на управление: гр. Петрич, ул. „Места“ № 22;
Технотекс АД с ЕИК 822150722, със седалище и адрес на управление: гр. София, ул. Горица №6;
ППС- имоти АД с ЕИК 131111996, със седалище и адрес на управление: гр. София, ул. „Горица“ № 6;

Велко Георгиев Манов – член на Съвета на директорите
"ТОПИНС.БГ БРОКЕР" ЕООД, ЕИК 201106784 – управител
"БСПФ БЪЛГАРИЯ" ЕАД, ЕИК 200541545 – представляващ
„Феникс Капитал Мениджмънт" АД, ЕИК 202851610 – представляващ
"ФЕНИКС КАПИТАЛ ХОЛДИНГ" АД, ЕИК 202873140– представляващ
"ФЕНИКС ИМОБИЛИЕН" АД, ЕИК 175189893– представляващ
"ГХВ-ДОЛФИНС" ЕАД, ЕИК 207016492– представляващ
"ГРАНД ХОТЕЛ ВАРНА" АД, ЕИК 813109305– представляващ
"БСПФ СУПЕР БОРОВЕЦ" ЕАД, ЕИК 175004907– представляващ
"БСПФ ПРОДЖЕКТ 1" ЕАД, ЕИК 175392826– представляващ
"БИЗНЕС ИМОТ КОНСУЛТ" ЕАД, ЕИК 131414662– представляващ

Численост и структура на персонала

Към 31.12.2025 г. списъчния брой на персонала на дружеството е 20 души.

Вид нает персонал	Списъчен брой на 31.12.2025 г.	Ср. РЗ в лева за 1 месец
Общо наети лица по трудово правоотношение	20	1 316,39
Ръководен персонал	3	900.00
Аналитични специалисти	5	1956.81
Приложни специалисти	2	1308,55
Помощен персонал	10	1 122.65

Свързани лица

Собственик на капитала на дружеството упражняващ контрол /предприятие майка/: ТК ХОЛД АД -
Ключов ръководен персонал на предприятието:
Съвет на директорите:
Борислава Юриева Фивейска - председател
Марин Иванов Стоев – изпълнителен член
Велко Георгиев Манов – независим член.- Ключов ръководен персонал на предприятието майка: Съвет на директорите: Борислава Юриева Фивейска - председател Марин Иванов Стоев - изпълнителен член Сергей Петров Ревалски – член.
- Дъщерни предприятия на ТК Имоти АД – ППС Имоти АД, ЕИК131111996 и Итал мебел ЕООД, ЕИК130914216. И двете участия са придобити от ТК Имоти АД в резултат на вливането съответно на – Програмни продукти и системи АД и Добруджанска мебел АД
- Други свързани лица: Дъщерни дружества от групата на ТК Холд АД 121657705 Агрокомб АД в ликвидация ЕИК:118021120 Атлас АД в ликвидация ЕИК: 126003168 Беласица АД ЕИК:811160416 Бял бор АД ЕИК:822106067 Изгрев АД ЕИК: 106006580 Модул АД EИК:117008114 Милк комерсиал ЕООД ЕИК:130936999 Технотекс АД ЕИК:822150722 ТК Лизинг ООД ЕИК 130017743 ТК Пролайн АД ЕИК 118581165 Тунджа 73 ЕООД ЕИК 833163906

Към 31.12.2025, както оповестихме по-горе, ТК Имоти АД притежава две дъщерни дружества. В настоящия неконсолидран финансов отчет инвестициите в дъщерните дружества са представени по цена на придобиване и този отчет не представлява консолидиран финансов отчет по смисъла на закона за счетоводството и МСФО 10 Консолидирани финансови отчети. Дружеството изготвя и представя консолидиран финансов отчет на групата.

Търговските взаимоотношения между „ТК Имоти” АД и дъщерните дружества от икономическата група на ТК Холд АД, са поставени на равноправна търговска основа и не са предоставени никакви преференции или облекчения на базата на това, че са свързани лица.

Кратък преглед на дейността на дружеството и състоянието на пазара

Към 31.12.2025 г. финансовият резултат на «ТК – имоти» АД, е печалба в размер на 333 хил. лв. За същият период на 2024 г. финансовият резултат е бил също печалба в размер на 38 хил. лв.

Дружеството предвижда нормално развитие през следващите години от дейността си, като следва да се има предвид динамиката на процесите в икономиката, дължащи се най-вече на външно-политически фактори. Глобалната търговия продължава да е слаба, за което допринасят продължаващият процес по нормализиране на потреблението след пандемията, включително преориентацията на търсенето от стоки обратно към услуги, по-ниската търговска интензивност на глобалния икономически растеж, повишеното геополитическо напрежение, както и слабата икономическа активност в еврозоната. Макар че, предприятията от групата не са пряко засегнати, негативно влияние оказва и продължаващият военен конфликт между Русия и Украйна и наложените в тази връзка санкции на Русия, както и налаганата нова митничека политика от администрацията на САЩ, които от своя страна нарушават веригата от доставки и задълбочават енергийната и инфлационна кризи.

Дружеството няма сключвани големи сделки и такива от съществено значение за дейността си, както и сделки извън обичайната дейност на дружеството. През финансовия период няма водени извънбалансови сделки.

Основни резултати за годината

За 31.12.2025 година, основните количествени параметри на модела на дейност са следните:
Към 31.12.2025 г. дружеството има вземанияи финансови активи в размер на 25 688 хил. лв., от които 16 766 хил. лв. вземане по депозит в ТК холд АД, клиенти по продажби – 102 хил. лв, клиенти по аванси – 8 157 хил. лв, 450 хил. лв – присъдени вземания от свързани лица, 4 хил. лв.– присъдени вземания от несвързани лица, 75 хил. лв. – вземания по цесия и други вземания 22 хил. лв., 112 – финансови активи на разположение за продажба.

Към 31.12.2025 г. дружеството има задължения в размер на 2 617 хил. лв., от които: 398 хил. лв. са задължения към свързани лица, 38 хил. лв. са към доставчици и клиенти, задължения по договор за цесия за покупка на вземане – 2 080 хил. лв., данъчни задължения – 25 хил. лв.; към персонал – 14 хил. лв., други текущи задължения – 62 хил. лв.

Приходи

Показател	31.12.2025 г. (хил. лв.)	%	31.12.2024 г. (хил. лв.)	%	Разлика (хил. лв.)	%
Продукция	13	0,91%	16	1,96%	-3	-0,49%
Услуги	676	47,31%	477	58,31%	199	32,57%
Други	310	21,69%	154	18,83%	156	25,53%
Финансови приходи	110	7,70%	171	20,90%	-61	-9,98%
Резултат от освобождаване на нетекущи активи	320	22,39%	0	0,00%	320	52,37%
Общо приходи	1 429	100,00%	818	100,00%	611	100,00%

Разходи

Показател	31.12.2025 г. (хил. лв.)	%	31.12.2024 г. (хил. лв.)	%	Разлика (хил. лв.)	%
Разходи за суровини и материали	14	1,28%	11	1,42%	3	0,88%
Разходи за външни услуги	248	22,63%	175	22,55%	73	21,35%
Разходи за амортизации	135	12,32%	84	10,82%	51	14,91%
Разходи за заплати и осигуровки на персонала	565	51,55%	428	55,15%	137	40,06%
Други разходи	26	2,37%	41	5,28%	-15	-4,39%
Промени в нал. На ГП и незавършено произв.	12	1,09%	11	1,42%	23	6,73%
Финансови разходи	96	8,76%	26	3,35%	70	20,47%
Общо разходи без разходи за данъци	1 096	100,00%	776	100,00%	342	100,00%

Темпът на нарастване на разходите през 2025 г., изостава спрямо темпът на нарастване на приходите, от което произтича и финансовия резултат на дружеството към 31.12.2025 г. – печалба от 333 хил. лв. Най-голям относителен дял на разходите към 31.12.2025 г., са тези за заплати и осигуровки – 51,55% от общия обем, както и разходите за външни услуги – 22,63% от общия обем.

Финансов отчет и анализ

Основни показатели от дейността

№	Показатели	2025 г. (Стойност)	2024 г. (Стойност)	Разлика (Стойност)	Разлика %
1	Дълготрайни активи /общо/	5 311	5 279	32	1%
2	Краткотрайни активи в т.ч.	26 793	24 871	1 922	8%
3	Активи държани за продажба	112	110	2	2%
4	Материални запаси	1 097	1 109	(12)	0%
5	Краткосрочни вземания	25 576	23 610	1 966	8%
6	Краткосрочни финансови активи	8	42	(34)	-81%
7	Парични средства	32	104	30	150
8	Обща сума на активите	29 355	29 022	333	1%
9	Собствен капитал	333	38	295	776%
10	Финансов резултат	132	132	-	0%
11	Дългосрочни пасиви	2 617	996	1 621	163%
12	Краткосрочни пасиви	2 749	1 128	1 621	144%
13	Обща сума на пасивите	1 429	818	611	75%
14	Приходи общо	999	647	352	54%
15	Приходи от продажби	1 096	776	320	41%
16	Разходи общо	5 311	5 279	32	1%

Коефициенти

№	Коефициенти	2025 г. (Стойност)	2024 г. (Стойност)	Разлика (Стойност)	Разлика %
Рентабилност:
1	На собствения капитал	0,01	0,00	0,01	766%
2	На активите	0,01	0,00	0,01	723%
3	На пасивите	0,12	0,03	0,09	260%
4	На приходите от продажби	0,33	0,06	0,84	1427%
Ефективност:
5	На разходите	1,30	1,05	0,25	24%
6	На приходите	0,77	0,95	(0,18)	-19%
Ликвидност:
7	Обща ликвидност	10,24	24,97	(14,73)	-59%
8	Бърза ликвидност	9,78	23,75	(13,97)	-59%
9	Незабавна ликвидност	0,05	0,15	(0,11)	-70%
10	Абсолютна ликвидност	0,00	0,04	(0,04)	-93%
Финансова автономност:
11	Финансова автономност	10,68	25,73	(15,05)	-58%
12	Задлъжнялост	0,04	0,70	(0,66)	-94%

Инвестиции

Дружеството е придобило на 31.07.2023 год. 265 броя обикновени, поименни, налични акции от капитала на Некст дженерейшън консулт АД. Участието след придобиването на акциите в капитала на Некст дженерейшън консулт АД е 0,53 %. Същите са посочени в индивидуалния отчет, като финансови инструменти държани за търгуване. Налични са и към дата на отчета – 31.12.2025 год., като им е извършена преоценка. Стойността им към датата на отчета е – 112 хил. лв.

На 29.09.2023 г. е сключен договор за преобразуване чрез вливане между следните дружества, дъщерни на компанията майка ТК Холд АД: ТК-имоти АД, ЕИК 128007012 - "Приемащо дружество" и Добруджанска мебел АД, ЕИК 834025235 - "Преобразуващо се дружество"; Каумет АД, ЕИК 118000845 - "Преобразуващо се дружество"; Програмни продукти и системи АД - "Преобразуващо се дружество"; Рален-текс АД, ЕИК 113012480 - „Преобразуващо се дружество"; Рилски лен АД, ЕИК 122006101 - "Преобразуващо се дружество“.

Вписването на договора за преобразуване чрез вливане в търговския регистър на агенция по вписванията, е извършено на 04.04.2024 г. Това е и датата на вливането за счетоводни цели. С вписване на договора за преобразуване, е вписано и увеличени на капитала на ТК Имоти АД от 231 386 лв. на 47 850 625 лв. В резултат на вливането, преобразуващите се дружества – Добруджанска мебел АД, Каумет АД, Програмни продукти и системи АД, Рален-текс АД и Рилски лен АД, са прекратени без ликвидация, като техните активи и пасиви, права и задължения са поети от приемащото дружество – ТК-имоти АД, при условията на общо правоприемство в съотвествие с чл. 263и, ал. 2, изр. 1 от Търговския закон. Акциите, които са притежавали акционерите от прекратените дружества са заменени с новоиздадени акции от ТК-имоти АД в резултат на увеличението на капитала му, в съотвествие с доклада на Съвета на директорите на ТК-имоти АД по чл. 262и от Търговския закон.

През м. Март 2025 г. ТК-Имоти АД, реализира всичките си права, като взе участие в увеличаването на капитала на „Фонд за енергетика и енергийни икономии-ФЕЕИ”АДСИЦ, ЕИК 175050274 чрез записване на 6 400 000 акции по 1,20 лева емисионна стойност за всяка, на обща стойност 7 680 000 лева. Увеличаването на капитала на „Фонд за енергетика и енергийни икономии-ФЕЕИ ” АДСИЦ, ЕИК 175050274 бе вписано в търговския регистър на 21.03.2025 г. Участието на ТК-имоти АД, в резултат на горното, в капитала на „Фонд за енергетика и енергийни икономии-ФЕЕИ“ АДСИЦ е 19,58 %. Акциите от капитала на „Фонд за енергетика и енергийни икономии-ФЕЕИ ” АДСИЦ са посочени в индивидуалния отчет, като финансови инструменти държани за търгуване. По-късно през м.Май и м.Юни 2025 г. ТК-Имоти АД продаде на БФБ АД цялото си участие в капитала на „Фонд за енергетика и енергийни икономии-ФЕЕИ ” АДСИЦ.

Считано от 01.11.2025 г. ТК-Имоти АД прекрати производствената дейност на Цех Апретура и Цех Тъкачен, структурирани в обекта на дружеството в гр. Самоков.През четвърто тримесечие на 2025 г. ТК-Имоти АД изготви, съгласува и започна изпълнението на проектно предложение (ПП) по Процедура чрез подбор за изпълнение на инвестиции от крайни получатели BG-RRP-4.036 - C13.I2 Увеличаване на съществуваща мярка: Национална инфраструктура за съхранение на електроенергия от възобновяеми източници (RESTORE). Проектното предложение предвижда изграждане на Съоръжение за съхранение на електрическа енергия (ССЕЕ) с максимална мощност 10 MW и капацитет 40,12 MWh в гр.Самоков.

На 11.11.2025 г. ТК-Имоти АД сключи предварителен договор за придобиване на недвижим имот в гр. Разлог. Договорът предвижда имотът да бъде отделен от продавача в новосъздадено търговско дружество, дяловете от което ще бъдат придобити от купувача ТК-Имоти АД.

На 17.11.2025 г. ТК-Имоти АД придоби вземане от длъжника „Хелт Енд Уелнес“ АДСИЦ (в несъстоятелност). Вземането е включено от синдика в списъка на приетите вземания и е обезпечено с ипотека върху недвижим имот.

Научно изследователска и развойна дейност

През 31.12.2025 г. дружеството “ТК-Имоти” АД не е извършвало научно-изследователска и развойна дейност.

Рискови фактори

Политически риск

Политическият риск отразява влиянието на политическите процеси в страната върху стопанския и инвестиционния процес и по-конкретно върху възвращаемостта на инвестициите. Степента на политическия риск се определя с вероятността от неблагоприятни промени в икономическата политика или законодателни промени, влияещи неблагоприятно на стопанския и инвестиционния климат в страната. Във връзка с членството на Р България в Европейския съюз националното законодателство се синхронизира с европейските стандарти. Това оказа благоприятно влияние и върху дейността на ТК-Имоти АД.

Макроикономически риск

Увеличаването на вноса за България намалява годишния растеж в икономиката ни и заедно с увеличаващата се инфлация, породена главно от покачващите се международни цени на петрола водят до увеличаване на дефицита и забавяне на растежа на БВП. Основният вътрешен риск остава ако се допусне либерализация на фискалната политика, което би довело до нарушаване на принципите на валутния борд и сериозно увеличение на дефицита по вътрешна сметка.

Валутен риск

Валутният риск е свързан с възможността приходите от дейността на дружеството да бъдат повлияни от промените на валутния курс на лева към други валути. В страна като България, нестабилността на лева може да предизвика икономическа нестабилност. Фиксирането на лева към единната европейска валута доведе до ограничаване на колебанията в курса на лева към наложените като основни чужди валути.

Инфлационен риск

Инфлационният риск се свързва с възможността инфлацията в страната да повлияе върху възвращаемостта на инвестициите. До въвеждането на валутен борд в страната ни, инфлационният риск имаше голямо влияние върху дейността на стопанските предприятия. След въвеждането на стабилизационна програма, валутен борд и фиксирането на лева към единната европейска валута, инфлацията като цяло намаля и това улесни прогнозирането на краткосрочните бъдещи резултати, но през последните години макроикономическата обстановка става все по-сложна, а инфлацията и риска от нея нараснаха значително.

Лихвен риск

Лихвеният риск е свързан с възможността лихвените равнища при които ТК-Имоти АД финансира своята дейност, да се повишат и в резултат, нетните приходи на дружеството да намалеят. Този риск може да бъде управляван посредством използване на различни източници за финансиране (търговски заеми, вътрешно-фирмена задлъжнялост, банкови кредити и др.).

Секторен риск

Поражда се от влиянието на технологичните промени в отрасъла върху доходите и паричните потоци, агресивността на мениджмънта, силната конкуренция на външни и вътрешни производители и др. По отношение на дейността на ТК-Имоти АД, секторният риск е увеличен тъй като с всяка изминала година се изостря конкурентната борба на пазара на недвижими имоти.

Фирмен риск

Фирменият риск е свързан с естеството на дейност на дружеството, като за всяко дружество е важно да се възвърнат направените инвестиции. Основният фирмен риск за ТК-Имоти АД, е свързан с възможни различия в търсенето и предлагането, в резултат на засилената конкуренция. Така рискът може да окаже отрицателно въздействие върху продажбите и съответно върху приходите на дружеството. Чрез анализ на основните фактори влияещи върху получаваните приходи дружеството може да намали влиянието на риска. Фирменият риск обединява бизнес риска и финансовият риск

Финансов риск

Финансовият риск представлява несигурност за инвеститорите в случаите, когато фирмата използва привлечени или заемни средства. Чрез показателите за финансова автономност и финансова задлъжнялост се отчита съотношението между собствени и привлечени средства. Високите стойности на коефициента за автономност и ниските стойности на коефициента на финансова задлъжнялост са добра гаранция за инвеститорите и за самите собственици. Показателите за дела на капитала, получен чрез заеми определят каква част от общия капитал представляват привлечените средства. Колкото делът на задълженията спрямо собствения капитал е по-голям толкова е по-голям и финансовият риск Приемливата или нормална степен на финансовия риск зависи и от бизнес риска. Ако бизнес рискът е малък за дружеството то инвеститорите може да поемат по-голям финансов риск и обратно.

Рискове, свързани с войната в Украйна

На 24 февруари 2022 г. Русия предприе военно нахлуване на територията на Украйна. В отговор на инвазията Европейският съюз, САЩ и други държави наложиха санкции на Руската федерация. Въведените санкции могат пряко да засегнат както санкционираните субекти, така и определени физически лица и други субекти, контролирани от тези юридически и физически лица. В допълнение, бизнес контрагентите на тези санкционирани субекти могат да бъдат косвено засегнати, така както и някои отрасли на руската икономика. Бъдещото развитие на конфликта и неговото въздействие върху бизнеса и икономиката на България като цяло, е свързано с много несигурност и не може да бъде разумно прогнозирано в неговата цялост. Очаква се военният конфликт и свързаните с него икономически санкции и други мерки, предприети от правителствата по света, да имат значителен ефект както върху икономиката и в частност върху секторите, използващи енергийни ресурси, внасяни от Русия.

Рискове, свързани с глобалните промени в климата

Последните научни данни показват безпрецедентни изменения на световният климат. Съгласно последните доклади на Междуправителствения комитет на ЕС по изменения на климата, се наблюдават изменения (в някои случаи необратими) в режима на валежите, ветровете и океанските течения в резултат на глобалното затопляне. По отношение на борбата с климатичните изменения ЕС приема законова база с дългосрочна визия за неутрален по отношение на климата до 2050 год., намалявайки драстично своите емисии на парникови газове и начини за компенсиране на оставащите и неизбежни емисии. Преходът към неутралност по отношение на климата ще създаде значителни възможности за: икономически растеж, нови пазари, създаване на работни места и технологично развитие. Европейският законодателен акт за климата, превръща постигането на целта на ЕС за намаляване на вредните емисии с 55% до 2030 в законово задължение и за постигане на климатично неутрален ЕС. За намалението на парниковите емисии е приет пакет от мерки включващи: Енергийна ефективност Енергия от възобновяеми източници Енергийно данъчно облагане Система на ЕС за търговия с емисии Инфраструктура за алтернативни горива Стандарти за емисиите на CO2 от леки и лекотоварни автомобили и т.н. Повечето индустрии са били или вероятно са засегнати от изменението на климата и усилията за управление на неговото въздействие. Следователно въпросите, свързани с климата, могат да повлияят на обхвата на потенциалните бъдещи икономически сценарии и на оценката на кредиторите за значително увеличение на кредитния риск. Възгледите на участниците в пазара за потенциално законодателство, свързано с климата, могат да повлияят на справедливата стойност на активи или пасиви.

Перспективи и развитие

Перспективите и тенденциите за развитие на дружеството са свързани с ефективно управление на собствените недвижими имоти – земи и сгради, добро управление на инвестициите, дейност със свободните парични средства в дългосрочен хоризонт при запазване на прилагания до сега консервативен подход.

Събития, които са настъпили след датата на финансовия отчет

Не са настъпили други събития от съществено значение след датата на отчета, които да изискват специално оповестяване.

/Марин Иванов Стоев/ /Борислава Фивейска/

ДЕКЛАРАЦИЯ ЗА КОРПОРАТИВНО УПРАВЛЕНИЕ НА ТК-ИМОТИ АД през 2025 г. СЪГЛАСНО ИЗИСКВАНЕТО НА РАЗПОРЕДБИТЕ НА ЧЛ. 100Н, АЛ. 8 ОТ ЗППЦК

1. Информация дали емитентът спазва по целесъобразност Кодекса за корпоративно управление, одобрен от заместник-председателя, или друг кодекс за корпоративно управление

В периода до 2016 г. международно приетите стандарти за добро корпоративно управление се прилагат и спазват в ТК-ИМОТИ на основание Програма на ТК-ИМОТИ АД за прилагане на международно признатите стандарти за корпоративно управление. С решение на Съвета на директорите на ТК-ИМОТИ АД от 14.07.2016 г. дружеството се присъединява към Националния кодекс за корпоративно управление /одобрен от Зам.-председателя на КФН с Решение №461-ККУ от 20.06.2016 г./, като корпоративното ръководство приема, че в цялостната си дейност ще се съобразява и ще прилага принципите на корпоративно управление и препоръките, регламентирани в Кодекса и ще полага усилия тези принципи да стоят в основата на цялостната дейност на ТК-ИМОТИ АД.

2.Информация относно практиките на корпоративно управление, които се прилагат от емитента в допълнение на кодекса за корпоративно управление, одобрен от заместник-председателя, или друг кодекс за корпоративно управление

Информацията, относно практиките на корпоративно управление, които се прилагат от емитента в изпълнение и в допълнение на кодекса за корпоративно управление са подробно описани настоящата декларация.

Обяснение от страна на емитента кои части на кодекса за корпоративно управление, одобрен от заместник-председателя, или друг кодекс за корпоративно управление не спазва и какви са основанията за това, съответно когато емитентът е решил да не се позовава на никое от правилата на кодекса за корпоративно управление – основания за това

Съветът на директорите на ТК-ИМОТИ АД счита, че прилага всички принципи на поведение, които са залегнали в Националния кодекс за корпоративно управление. Дружеството няма изградена и функционираща система за вътрешен контрол и вътрешен одит, тъй като видно от доклада на СД към ГФО дружеството не извършва никаква оперативна дейност и няма никакви активи, освен посочените в доклада съдебно предявени вземания, които са на етап на разглеждане от съда и няма влязло в сила съдебно решение по тях.

Корпоративното управление на ТК-ИМОТИ АД е подчинено на принципа „ПРИЛАГАНЕ ИЛИ ОБЯСНЕНИЕ”, съгласно който корпоративното ръководство на дружеството следва да представя информация доколко дружеството прилага принципите на поведение, които са залегнали в Националния кодекс за корпоративно управление и да предоставя обяснение как проблемните ситуации ще бъдат решавани, когато един или друг принцип не е приложим по отношение на ТК-ИМОТИ АД.

На 29.09.2023 г е сключен Договор за преобразуване чрез вливане между следните дружества, дъщерни на компанията-майка ТК Холд АД: ТК-имоти АД, ЕИК 128007012 - "Приемащо дружество" и Добруджанска мебел АД, ЕИК 834025235 - "Преобразуващо се дружество"; Каумет АД, ЕИК 118000845 - "Преобразуващо се дружество"; Програмни продукти и системи АД - "Преобразуващо се дружество"; Рален-текс АД, ЕИК 113012480 - „Преобразуващо се дружество"; Рилски лен АД, ЕИК 122006101 - "Преобразуващо се дружество“. Вписването на договора за преобразуване чрез вливане в Търговския регистър на Агенция по вписванията е извършено на 04.04.2024 г. Това е и датата на вливането за счетоводни цели. С вписване на договора за преобразуване е вписано и увеличение на капитала на ТК-имоти АД от 231 386 лева на 47 850 625 лева. В резултат на вливането, преобразуващите се дружества – Добруджанска мебел АД, Каумет АД, Програмни продукти и системи АД, Рален-текс АД и Рилски лен АД са прекратени без ликвидация, като техните активи и пасиви, права и задължения са поети от приемащото дружество – ТК-имоти АД при условията на общо правоприемство в съотвествие с чл. 263и, ал. 2, изр. 1 от Търговския закон.

1. Глава първа – Корпоративно ръководство

ТК-ИМОТИ АД има едностепенна система на управление. Дружеството се управлява от Съвет на директорите в състав от трима члена и се представлява пред трети лица от Изпълнителния член на съвета и Председателя на Съвета на директорите. Всички членове на Съвета на директорите отговарят на законовите изисквания за заемане на длъжността им, притежават необходимата квалификация и управленски опит и са пряко отговорни пред акционерите на ТК-ИМОТИ АД. Процесът на вземане на решения в рамките на дружеството е гъвкав, поради опростената структура и система на управление. Дружеството е с едностепенна система на управление.

Общото събрание на акционерите, проведено на 22.06.2023 г., избра Съвет на директорите, който се състои от трима човека:

Борислава Юриева Фивейска – председател на съвета;
Марин Иванов Стоев – изпълнителен член на съвета;
Велко Георгиев Манов – независим член на съвета

Дружеството се представлява заедно от изпълнителния член на съвета – Марин Стоев и председателя на съвета – Борислава Фивейска. Изборът и освобождаването на членовете на корпоративното ръководство на ТК-ИМОТИ АД се осъществяват в съответствие с изискванията на раздел 2 на Глава първа от Кодекса, както и с разпоредбите на Глава V. от Устава на ТК-ИМОТИ АД. Общото събрание определи месечно възнаграждение на членовете на Съвета на директорите в размер на 900 (деветстотин) лева. Не е предвидено членовете на Съвета на директорите да бъдат компенсирани за своята дейност с акции или опции. Членовете на СД на ТК-ИМОТИ АД избягват и не допускат реален или потенциален конфликт на интереси. През отчетната 2025 г. не са били сключвани сделки между дружеството и членове на СД. Дружеството няма разработена и функционираща система за управление на риска и вътрешен одит. Дружеството има функционираща финансово-информационна система.

2. Глава втора - Одит и вътрешен контрол

ТК-ИМОТИ АД няма специална система за вътрешен контрол. Тази дейност се осъществява от ръководството и със съдействие от дружеството-майка ТК-Холд АД. Дружеството има адекватното функционираща система за отчетност и разкриване на информация. На 16.06.2025 г. Общото събрание избра регистриран одитор Таня Станева с рег. № 0810, да провери и завери финансовия отчет на дружеството за 2025 г. На 22.06.2023 г. Общото събрание избра одитен комитет в състав Велко Георгиев Манов, Магдалена Любенова Ангелова, Румяна Николова Ганева и одобри Статута на Одитния комитет.

Съгласно разпоредбите на Закона за независим финансов одит, одитният комитет изпълнява следните функции:
1. наблюдава процесите по финансово отчитане в предприятието, извършващо дейност от обществен интерес;
2. наблюдава ефективността на системите за вътрешен контрол в предприятието;
3. наблюдава ефективността на системите за управление на рисковете в предприятието;
4. наблюдава независимия финансов одит в предприятието;
5. извършва преглед на независимостта на регистрирания одитор на предприятието в съответствие с изискванията на закона и Етичния кодекс на професионалните счетоводители, включително наблюдава предоставянето на допълнителни услуги от регистрирания одитор на одитираното предприятие.

Избраният от Общото събрание на акционерите на дружеството регистриран одитор докладва на одитния комитет по основните въпроси, свързани с изпълнението на одита, като обръща внимание на съществените слабости във връзка с процеса на финансово отчитане.

3. Глава трета - Защита правата на акционерите

Корпоративното ръководство на ТК-ИМОТИ АД гарантира равнопоставеното третиране на всички акционери на компанията, включително миноритарни акционери, и защитава техните права посредством:

прилагане на ясни и детайлно регламентирани правила относно организиране и провеждане на редовни и извънредни общи събрания на акционерите, които включват и подробно регламентиране на правата на акционерите на ТК-ИМОТИ АД.
предоставяне на детайлна информация, включително и на електронната страница на дружеството, относно изискванията към пълномощните и правилата за упълномощаване на представители на акционерите в ОСА, както и предоставяне на образец на писмено пълномощно на разположение на акционерите на ТК-ИМОТИ АД достатъчно време преди откриване на заседанието на ОСА, с което се улеснява участието и упражняването на правото на глас в ОСА;
гарантиране на правото на всички акционери на дружеството да задава въпроси към корпоративното ръководство на ТК-ИМОТИ АД и да получава отговори посредством установената практика всички членове на СД да присъстват на заседанията на ОСА;
установяване на практика за своевременно оповестяване до максимално широк кръг от лица на информация относно важни корпоративни събития за ТК-ИМОТИ АД и дружествата от икономическата група, включително и посредством електронната страница на дружеството;
провеждане на политика, насочена към подпомагане на всички акционери при упражняването на техните права.

4. Глава четвърта - Разкриване на информация

Съветът на директорите на ТК-ИМОТИ АД счита, че с цялостната си дейност през 2025 г. e създал предпоставки за достатъчна прозрачност във взаимоотношенията си с настоящи акционери на дружеството, потенциални инвеститори, финансовите медии и анализатори на капиталовия пазар, както и с регулаторния орган – Комисия за финансов надзор.

Корпоративната електронна страница на ТК-ИМОТИ АД http://tk-imoti.tkhold.com/ е съобразена по обем на предоставяната информация с препоръките на Националния кодекс и утвърдените добри практики относно системите за разкриване на информация. В нея са публикувани новини и съдържание за всички актуални корпоративни събития в дружеството. На електронната страница могат да бъде намерена информация относно актуални данни за финансовото и икономическо състояние на дружеството, включително междинните и годишни финансови отчети на ТК-ИМОТИ АД. Всички акционери, инвеститори и заинтересувани лица могат да получат информация относно предстоящите и вече проведените важни корпоративни събития и заседания на общото събрание на акционерите.

През отчетната 2025 г. ТК-ИМОТИ АД е оповестявало всяка регулирана информация в сроковете и по реда, предвиден в ЗППЦК и актовете по прилагането му. Освен чрез електронната страница на компанията, инвеститорите и всички заинтересовани лица са получават своевременно регулираната информация и чрез медийната платформа X3NEWS. Директорът за връзки с инвеститорите на ТК-ИМОТИ АД предоставя информация относно дружеството, както на институционални инвеститори, така и на индивидуалните акционери, независимо от броя на притежаваните от тях акции. В изпълнение на Заповед от 01.10.2016 г. през 2017 г.на изпълнителния директор на ТК-ИМОТИ АД корпоративното ръководство и всички лица с достъп до вътрешна за ТК-ИМОТИ АД информация се съобразяваха с изискванията на чл.18 и чл.19 от РЕГЛАМЕНТ (ЕС) № 596/2014 НА ЕВРОПЕЙСКИЯ ПАРЛАМЕНТ И НА СЪВЕТА от 16 април 2014 година относно пазарната злоупотреба (Регламент относно пазарната злоупотреба) и за отмяна на Директива 2003/6/ЕО на Европейския парламент и на Съвета и директиви 2003/124/ЕО, 2003/125/ЕО и 2004/72/ЕО на Комисията и в ЗАКОНА за прилагане на мерките срещу пазарните злоупотреби с финансови инструменти.

Правилата, залегнали в Заповед от 01.10.2016 г. през 2017 г., са част от цялостната система на ТК-ИМОТИ АД за разкриване на информация и отразяват политиката на дружеството, насочена към осигуряване на по-голяма прозрачност и гарантиране на по-голяма сигурност на настоящи акционери и потенциални инвеститори на дружеството относно недопускане на неправомерно използване и/или разпространяване на вътрешна за дружеството информация.

5. Глава пета - Заинтересовани лица

ТК-ИМОТИ АД идентифицира като заинтересовани лица с отношение към неговата дейност всички лица, които не са акционери и които имат интерес от икономическото развитие и успех на дружеството: работници и служители, клиенти, доставчици и други контрагенти, банки – кредитори, собственици на облигации, ако бъдат издавани такива и обществеността, като цяло.

В своята политика спрямо заинтересованите лица, Дружеството се съобразява със законовите изисквания и принципите на прозрачност, отчетност и бизнес етика. На заинтересованите лица се предоставя необходимата информация за дейността на дружеството, актуални данни за финансовото състояние и всичко, което би спомогнало за правилната им ориентация и вземане на информирано и обосновано решение. Съветът на директорите насърчава сътрудничеството между дружеството и заинтересованите лица за повишаване на благосъстоянието на страните, за осигуряването на стабилно развитие на Дружеството.

Описание на основните характеристики на системите за вътрешен контрол и управление на риска на емитента във връзка с процеса на финансово отчитане

При описание на основните характеристики на системите за вътрешен контрол и управление на риска следва да се има предвид, че нито ЗППЦК, нито Националния кодекс за корпоративно управление дефинират вътрешно-контролна рамка, която публичните дружества в България да следват. Ето защо за целите на изпълнението на задълженията на дружеството по чл. 100н, ал. 8, т. 4 от ЗППЦК при описанието на основните характеристика на системите са ползвани рамките на Международен одиторски стандарт 315.

В ТК-Имоти АД функционира система за вътрешен контрол и управление на риска, която гарантира ефективното функциониране на системите за отчетност и разкриване на информация. Системата е изградена и функционира и с оглед идентифициране на рисковете, съпътстващи дейността на дружеството и подпомагане тяхното ефективно управление.

Съветът на директорите носи основната отговорност и роля по отношение на изграждане на системата за вътрешен контрол и управление на риска. Той изпълнява както управляваща и насочваща функция, така и текущ мониторинг. Текущият мониторинг от страна на корпоративното ръководство се състои в оценяване дали системата е подходяща все още за дружеството в условията на променена среда, дали действа както се очаква и дали се адаптира периодично към променените условия. Оценяването е съразмерно с характеристиките на компанията и влиянието на идентифицираните рискове.

Системите за вътрешен контрол и за управление на риска имат за цел:
* идентифициране на рисковете, на които дружеството може да бъде изложено ((а) рискове, свързани с основната дейност на дружеството и (б) рисковете, които могат съществено да повлияят върху процеса на подготовка и представяне на финансовите отчети);
* представяне на относимата информация относно тези рискове на Съвета на директорите с оглед осигуряване на възможност за вземане на информирани управленски решения;
* контрол относно наличието на съответствието със законовите разпоредби, регулации и насоките на дейността на мениджмънта;
* осъществяване на мониторинг върху дейността на компанията;

Контролна среда

Контролната среда включва функциите за общо управление и ръководните такива, както и отношението, информираността и действията на корпоративното ръководство, отговорно за управлението в широк смисъл и отговорното управление по отношение на вътрешния контрол.

Процес за оценка на рисковете на Дружеството

Процесът на оценка на риска от страна на Съвета на директорите на ТК- Имоти АД представлява базата относно начина, по който корпоративното на дружеството определя рисковете, които следва да бъдат управлявани. Съветът на дружеството идентифицира следните видове риск, относими към Дружеството и неговата дейност: общи (систематични) и специфични (несистематични) рискове.

Систематичните рискове са свързани с макросредата, в която дружеството функционира, поради което в повечето случаи същите не подлежат на управление от страна на ръководния екип. Несистематични рискове са пряко относими към дейността на Дружеството и зависят предимно от корпоративното ръководство. За тяхното минимизиране се разчита на повишаване ефективността от вътрешно-фирменото планиране и прогнозиране, което осигурява възможности за преодоляване на евентуални негативни последици от настъпило рисково събитие.

Общият план на ръководството на ТК- Имоти АД за управление на риска се фокусира върху непредвидимостта на финансовите пазари и се стреми да сведе до минимум потенциалното отрицателно въздействие върху финансовото състояние на Дружеството. Всеки от рисковете, свързани с държавата – политически, икономически, кредитен, инфлационен, валутен – има самостоятелно значение, но общото им разглеждане и взаимодействието между тях формират цялостна представа за основните икономически показатели, пазарните условия, конкурентните условия в страната, в която съответното дружество осъществява своята дейност.

Информационна система и свързаните с нея бизнес процеси, съществени за финансовото отчитане и комуникацията

Информационната система, съществена за целите на финансовото отчитане, която включва счетоводната система, се състои от процедури и документация, разработени и установени с цел:
* иницииране, отразяване, обработка и отчитане на сделки и операции на дружеството (както и събития и условия) и поддържане на отчетност за свързаните активи, пасиви и собствен капитал;
* разрешаване на проблеми с неправилна обработка на сделки и операции, като например, автоматизирани файлове за неуточнени позиции на информация и процедури, следвани за своевременно коригиране на задържаните неуточнени позиции;
* обработка и отчитане на случаи на заобикаляне на системите или преодоляване на контролите;
* прехвърляне на информацията от системите за обработка на сделките и операциите в главната книга;
* обхващане на информация, съществена за финансовото отчитане на събития и условия, различни от сделки и операции, като например амортизация на материални и нематериални активи и промени в събираемостта на вземанията;
* и гарантиране, че изискваната за оповестяване от приложимата обща рамка за финансово отчитане информация е събрана, отразена, обработена, обобщена и, че тя е подходящо отчетена във финансовия отчет.

Комуникацията от страна на дружеството на ролите и отговорностите във финансовото отчитане и на важни въпроси, свързани с нея, включва осигуряването на разбиране за индивидуалните роли и отговорности, свързани с вътрешния контрол върху нея. Тя включва такива въпроси като например степента, в която счетоводния екип разбира по какъв начин дейностите му в информационната система за финансово отчитане, са свързани с работата на други лица и средствата за докладване на изключения към корпоративното ръководство. Комуникацията се осъществява въз основа на правилата за финансово отчитане. Откритите канали за комуникация помагат за гарантиране, че изключенията се докладват и за тях се предприемат действия.

Текущо наблюдение на контролите

Текущото наблюдение на контролите е процес на оценка на ефективността на резултатите от функционирането на вътрешния контрол във времето. То включва своевременна оценка на ефективността на контролите и предприемане на необходимите оздравителни действия. Корпоративното ръководство извършва текущо наблюдение на контролите чрез текущи дейности, отделни оценки или комбинация от двете. Текущите дейности по наблюдение често са вградени в нормалните повтарящи се дейности на дружеството и включват регулярни управленски и надзорни дейности.

Контролните дейности, като компонент от системата на вътрешния контрол в ТК- Имоти АД, включват мерки, които се прилагат във всички функции, процеси и на всички нива във фирмата. Те са ключов елемент от вътрешния контрол, тъй като са действия, които се извършват своевременно за създаването на необходимите условия за адекватно обхващане и намаляване въздействието на рисковете, и са регламентирани посредством съответните политики и процедури на фирмата.

Три са основните видове контролни механизми:
* превантивни - предназначени да попречат на възникването на нежелани събития;
* разкриващи - чрез които се установяват възникнали вече нежелани събития;
* коригиращи - предназначени за поправяне на последиците от настъпили нежелани събития.

Ето и някои от контролните дейности, които се прилагат в дружеството:
* Процедури за разрешаване - те се отнасят до вземането на решения от оправомощените лица, в резултат на което настъпват определени последици за фирмата. Тъй като с тях се регулира процесът на вземане на решения, те трябва да са съобразени с организационната структура, с органите на управление на фирмата (еднолични или колективни) и т.н.
* Процедури за одобрение - те регулират утвърждаването (заверката) на транзакции, данни или документи, с което действие се приключват или валидизират процеси, действия, предложения и/или последици от тях.
* Процедури за оторизиране - те регулират извършването на операции, дейности и т.н.само от определени лица, които действат в рамките на своите правомощия.

Разделяне на отговорностите - това е принцип, който цели да се минимизират рисковете от грешки, нередности и нарушения, и тяхното неразкриване. По същество прилагането на тази процедура изисква за осъществяването на два или повече ключови етапа от дадена операция, процес или дейност да отговарят различни служители. За целта във фирмата следва да се въведат подходящи правила и процедури, които да не позволяват един служител едновременно да има отговорност по одобряване, изпълнение, осчетоводяване и контрол. При малките фирми обаче тези изисквания са трудно приложими. В тези случаи ръководството на фирмата може да прецени и компенсира неприлагането на принципа за разделяне на отговорностите с други контролни механизми, като например ротация на служители, ротация на задължения или допълнителни проверки.

Система на двоен подпис - това е процедура, която предвижда поемането на всяко финансово задължение (сключване на договор, заповед за назначаване, заповед за командироване и т.н.) и извършването на плащане (платежно нареждане, разходен касов ордер и т.н.) да се извършва след задължително полагане на два подписа, а именно: подпис на лицето, отговорно за счетоводните записвания и подпис на ръководителя на фирмата или лицето, отговорно за изпълнението на приходите и разходите, т.е. оторизирано да нарежда плащания от името на фирмата. Целта на тази процедура е да гарантира, че лицето, което е отговорно за счетоводните записвания, е информирано за предстоящото поемане на задължение или плащане и ще извърши правилните счетоводни операции.

Предварителен контрол за законосъобразност - това е превантивна контролна дейност, която се извършва непосредствено преди полагането на подпис от ръководителя на фирмата. Целта е съответните решения преди вземането им и съответните действия преди извършването им да се съпоставят с изискванията на законодателството с оглед тяхното спазване.

Процедури за пълно, вярно, точно и своевременно осчетоводяване на всички операции - тези процедури се въвеждат с цел информационното съдържание на стопанските операции да се отрази в счетоводните документи в определен момент, с определен обем и задължителни реквизити, така че да позволява вземането на правилни решения, от които произтичат финансови последици. Процедурите се разработват в съответствие със Закона за счетоводството, индивидуалния сметкоплан на предприятието (фирмата), приложимите счетоводни стандарти и т.н.

Процедури за наблюдение - това са процедури, които като форма на оперативен контрол се осъществяват ежедневно от непосредствените ръководители при възлагането и изпълнението на работата.

Преглед на процедури, дейности и операции - целта на тази контролна дейност е да се осигури точността на изпълнение на операциите в дадена структура и също е част от оперативния контрол във фирмата.

Антикорупционни процедури - те регламентират сигнализирането, проверката, разкриването и докладването на административни слабости, пропуски и нарушения, които създават предпоставки за корупция, измами и нередности.

Правила за достъп до активи и информация - въвеждат се с цел да регламентират достъпа до активите и информацията само на оторизирани лица, които отговарят за използването и/или опазването им. Ограничаването на достъпа до тях намалява риска от неправилното им използване и разпореждане с тях и предпазва от загуби фирмата.

Правила за управление на човешките ресурси - това са вътрешни правила и процедури на фирмата относно подбора, назначаването, обучението, оценяването, повишаването (понижаването) в длъжност, заплащането, преназначаването и прекратяването на правоотношенията със служителите.

Процедури по документиране, архивиране и съхраняване на информацията - това са правила, които подпомагат осъществяването на текущата дейност, вземането на правилни решения и контрола върху процесите във фирмата. За да работи добре една фирма, е задължително да е налице пълното, точно и своевременно изготвяне на писмени доказателства за взети решения, настъпили събития, извършени действия и транзакции.

Контролни дейности, свързани с информационните технологии - широкото разпространение на информационните технологии изисква да се вземе предвид необходимостта от специфични контролни дейности за внедряване и поддържане на IT-системите във фирмата.

Правила за спазване на личната почтеност и професионална етика - целта на тези правила е да насърчат спазването на личната почтеност и професионална етика от служителите във фирмата. Те трябва да съдържат механизъм за санкциониране на служителите в случай на нарушение на етичните ценности и професионалното поведение.

Отговорности и взаимодействие между Съвета на директорите, одитния комитет и външния одитор на компанията

Функции на одитния комитет

Одитният комитет осъществява функция по общ мониторинг на ефективността на системите за вътрешен контрол и за управление на риска без да дублира текущия мониторинг, осъществяван от висшия мениджмънт. Другите функции на одитния комитет включват мониторинг на процеса по финансово отчитане, мониторинг върху годишния външен одит на индивидуалния и консолидирания финансов отчет, проверка на независимостта на външния одитор и даването на препоръки за сключване на договор с него.

За да осъществява ефективно своите функции, одитният комитет на ТК- Имоти АД получава необходимата информация от относно основните характеристики и важните актуализации на системите за вътрешен контрол и за управление на риска, включително разпределението на отговорностите в Съвета на директорите и от външния одитор на компанията. Одитният комитет е информиран и относно основните резултати от текущия мониторинг и контролните дейности, предприети от висшия мениджмънт.

Функции на Съвета на директорите

Основната отговорност по отношение на системите за вътрешен контрол и за управление на риска са на Съвета на директорите на компанията. Ролята на висшия мениджмънт се състои в осъществяването на следните функции.

Съветът на директорите е отговорен за дейностите по осъществяване на вътрешния контрол и за управлението на риска, които са най-подходящи за дружеството с оглед неговите специфики и дейност. Това включва определянето на общи и конкретни насоки, определянето на приоритети и предприемането на необходимите корективни действия, в случай на необходимост.

Съветът на директорите осъществява регулярна преценка дали системите за вътрешен контрол и за управление на риска са подходящи с оглед основната дейност и характеристиките на дружеството, дали те функционират в съответствие с предназначението си и дали са адаптирани по подходящ начин в следствие на променени условия. Съветът на директорите осигурява предоставянето на съответна информация на обществеността.

Функции на външния одитор

Целта на законово предвидения (външен) одит е да се удостовери достоверността на финансовите отчети. Това се постига посредством изразяването на мнение от страна на външния одитор относно това дали финансовите отчети са изготвени, във всички съществени отношения, в съответствие с приложимата рамка за финансово отчитане.

Външният одитор следва да оцени рисковете от съществени погрешни становища във финансовите отчети. Той може да събира сведения и информация от източници, в рамките на компанията, да извършва аналитични процедури, наблюдение и инспекции, посредством които да получи информация относно процеса по оценка на риска в компанията относим към изготвянето на финансовите отчети.

Информация по член 10, параграф 1, букви "в", "г", "е", "з" и "и" от Директива 2004/25/ЕО на Европейския парламент и на Съвета от 21 април 2004 г. относно предложенията за поглъщане

Информация по член 10, параграф 1, буква "в" от Директива 2004/25/ЕО на Европейския парламент и на Съвета от 21 април 2004 г. относно предложенията за поглъщане

Значими преки или косвени акционерни участия (включително косвени акционерни участия чрез пирамидални структури и кръстосани акционерни участия) по смисъла на член 85 от Директива 2001/34/ЕО

Към 31.12.2025 г. акционерният капитал е 47 850 625 лева, разпределен в 47 850 625 бр.поименни безналични акции с номинална стойност 1 лев всяка една. Разпределението на акционерния капитал/правото на глас към 31.12.2025 год. е както следва:

Акционер	31.12.2025 г. Брой акции/Право на глас	Стойност	Платени	% Дял	31.12.2024 г. Брой акции/Право на глас	Стойност	Платени	% Дял
ТК ХОЛД АД	26 193 727	26 193 727	26 193 727	54,74%	40 415 527	40 415 527	40 415 527	84,46%
НДФ КОНКОРД ФОНД-7 САУТ ИЙСТ ЮРЪП	3 853 966	3 853 966	3 853 966	8,05%	3 130 966	3 130 966	3 130 966	6,54%
УПФ Съгласие	3 340 000	3 340 000	3 340 000	6,98%	-	-	-	-

Информация по член 10, параграф 1, буква "г" от Директива 2004/25/ЕО на Европейския парламент и на Съвета от 21 април 2004 г. относно предложенията за поглъщане

Притежателите на всички ценни книжа със специални права на контрол и описание на тези права
ТК-ИМОТИ АД няма акционери със специални контролни права.

Информация по член 10, параграф 1, буква "е" от Директива 2004/25/ЕО на Европейския парламент и на Съвета от 21 април 2004 г. относно предложенията за поглъщане.

Всички ограничения върху правата на глас, като например ограничения върху правата на глас на притежателите на определен процент или брой гласове, крайни срокове за упражняване на правата на глас или системи, посредством които чрез сътрудничество с дружеството финансовите права, предоставени по ценните книжа, са отделени от притежаването на ценните книжа.

Не съществуват ограничения върху правата на глас на никой от акционерите на ТК-ИМОТИ АД. Съгласно разпоредбите на чл.16 от Устава на ТК-ИМОТИ АД, всяка акция дава право на един глас в Общото събрание на акционерите, както и право на дивидент и на ликвидационна квота, съразмерни с номиналната стойност на акцията. Правото на глас в общото събрание възниква с пълното изплащане на емисионната стойност на всяка акция и след вписване на съответното увеличаване на капитала в търговския регистър.Дружество разкрива, при условията и по реда, определени в ЗППЦК и актовете по прилагането му, всички промени в правата по отделните класове акции, включително промени в правата по деривативни финансови инструменти, издадени от него, които дават право за придобиване на акции на дружеството. Правото на глас в Общото събрание на акционерите на ТК-ИМОТИ АД се упражнява от лицата, придобили акции и вписани в книгата на акционерите на Дружеството, най-късно 14 дни преди датата на събранието. Съгласно разпоредбата на чл.18 от Устава на Дружеството, акционерите участват в ОС лично или чрез представител, упълномощен писмено за конкретно ОС с изрично пълномощно, съгласно изискванията на ЗППЦК и актовете по прилагането му.

Информация по член 10, параграф 1, буква "з" от Директива 2004/25/ЕО на Европейския парламент и на Съвета от 21 април 2004 г. относно предложенията за поглъщане

Правилата, с които се регулира назначаването или смяната на членове на съвета и внасянето на изменения в учредителния договор

Съгласно Устава на ТК-ИМОТИ АД, Съветът на директорите се избира и освобождава от Общото събрание на акционерите на дружеството и се състои от три до пет члена. Член на Съвета на директорите може да бъде дееспособно физическо лице или юридическо лице, чрез определен от него представител.

За членове на съвета не могат да бъдат избрани лица, които:
1. са били членове на управителен или контролен орган на дружество или кооперация, прекратени поради несъстоятелност през последните две години, предхождащи датата на решението за обявяване на несъстоятелността, ако има неудовлетворени кредитори;
2. към момента на избора са осъдени с влязла в сила присъда за престъпления против собствеността, против стопанството или против финансовата, данъчната и осигурителната система, извършени в Република България или в чужбина, освен ако са реабилитирани.

Най-малко една трета от членовете на СД трябва да бъдат независими лица. Независимият член на СД не може да бъде:
1. служител в Дружеството;
2. акционер, който притежава пряко или чрез свързани лица най-малко 25% (двадесет и пет процента) от гласовете в общото събрание или е свързано с Дружеството лице;
3. лице, което е в трайни търговски отношения с Дружеството;
4. член на управителен или контролен орган, прокурист или служител на търговско дружество или друго юридическо лице по т.2. или т.3 на тази алинея;
5. свързано лице с друг член на управителен или контролен орган на Дружеството.

Съставът на избрания от общото събрание Съвет на директорите трябва да гарантира независимостта и безпристрастността на оценките и действията на неговите членове по отношение функционирането на дружеството. Съветът на директорите трябва да осигури надлежно разделение на задачите и задълженията между своите членове, като основна функция на независимите директори е да контролират действията на изпълнителното ръководство и да участват ефективно в работата на дружеството в съответствие с интересите и правата на акционерите.

Уставът на дружеството се изменя и допълва от общото събрание на акционерите. Решенията за изменения и допълнения в Устава се взимат с квалифицирано мнозинство от 2/3 от представените акции.

Информация по член 10, параграф 1, буква "и" от Директива 2004/25/ЕО на Европейския парламент и на Съвета от 21 април 2004 г. относно предложенията за поглъщане

Правомощия на членовете на съвета, и по-специално правото да се емитират или изкупуват обратно акции

Членовете на Съвета на директорите на ТК-ИМОТИ АД организират и ръководят дейността на дружеството съобразно закона, Устава и решенията на общото събрание на акционерите. Съветът на директорите определя един изпълнителен член от състава си, който да представлява дружеството в отношенията му с трети лица.

Членовете на Съвета на директорите имат право:
1. да вземат участие в работата на Общото събрание на акционерите без право на глас, освен ако са акционери;
2. да поискат свикването на заседание на Съвета на директорите;
3. да вземат участие в заседанията на Съвета на директорите лично или като упълномощят писмено друг член на Съвета на директорите;
4. да предлагат разглеждането на точки от дневния ред и да правят предложения за решения;
5. да гласуват “за” или “против” предложените решения;

Членовете на Съвета на директорите са длъжни:
1. да участват редовно в заседанията на Съвета на директорите;
2. да пазят търговската и фирмена тайна на Дружеството и да не разпространяват сведенията и фактите, които са им станали известни при изпълнение на функциите, както и да не ги използват за свое или чуждо облагодетелстване. Това задължение те са длъжни да изпълняват и след като престанат да бъдат членове на Съвета на директорите;
3. да упражняват правомощията си с дължимата грижа и в интерес на Дружеството;
4. в съответствие с изискванията на чл.116в на ЗППЦК да дават гаранция за своето управление в размер на три месечни брутни възнаграждения като членове на Съвета на директорите. При освобождаването на член на Съвета на директорите в това му качество и след като бъде освободен от отговорност, дадената гаранция се връща.
5. да представят свидетелство за съдимост и да декларират наличието или липсата на обстоятелствата по чл.116а, ал.2 на ЗППЦК.
6. в 7-дневен срок от избирането им да декларират наличието или липсата на обстоятелствата по чл.114б, ал.2 на ЗППЦК.
7. да предотвратяват и разкриват наличието на “конфликт на интереси”, като декларират наличието или липсата на интереси във връзка с дейността на дружеството.

Решенията на Съвета на директорите се вземат с обикновено мнозинство от представените на заседанието членовете на СД.

Съветът на директорите на дружеството:
1. приема правилник за работата си;
2. определя лицата, които се упълномощават да представляват Дружеството като прокуристи или за извършване на определени действия;
3. организира планирането и координацията на цялостната дейност на Дружеството, очертана в неговия предмет на дейност по Устава, чрез извършване на всички предвидени в него действия по организацията, ръководството и контрола на отделните звена и персонала;
4. утвърждава организационно-управленската структура на Дружеството,
5. определя лимити за заделяне и разходване на средствата за отделните специфични нужди и видове дейности.

Съветът на директорите има следните правомощия:
1. Да осъществява контрол върху целесъобразността на дейността на Изпълнителния директор.
2. Да изисква от Изпълнителния директор да докладва за дейността си най-малко веднъж на 3 /три/ месеца.
3. Да изисква по всяко време сведения, доклади и предложения за решения по въпроси, засягащи дейността на Дружеството.
4. Да търси имуществена отговорност от Изпълнителния директор при виновно неизпълнение на задълженията му.
5. Да приема разработената от Изпълнителния директор бизнеспрограма за дейността на дружеството за всяка една година поотделно, в съответствие със стратегията за развитие на Дружеството и възлага реализацията й на Изпълнителния директор.
6. Да съдейства на Изпълнителния директор при изпълнение на неговите задължения като взема в срок решенията по въпросите от своята компетентност и го уведомява за това.
7. Да приема отчети за дейността си, сведения, доклади и информации и организира воденето на книги на Дружеството, съгласно изискванията на Устава и закона.

Съветът на директорите може да прави предложение пред Общото събрание на акционерите за:
1. изменение и допълнение на Устава;
2. увеличаване и намаляване на капитала;
3. назначаване и освобождаване на регистриран одитор;
4. приемане на годишния финансов отчет, доклада за дейността и управлението на дружеството и предложенията за разпределение на печалбата;
5. преобразуване и прекратяване на Дружеството.

Увеличаването на капитала на ТК-ИМОТИ АД се извършва с решение на Общото събрание на акционерите, съответно с решение на Съвета на директорите. Решението на Общото събрание на акционерите за увеличаване на капитала се взема с мнозинство 2/3 от представения капитал, съответно решението на Съвета на директорите се взема с единодушие от всички негови членове. На 22.06.2023 г. Общото събрание на акционерите прие промяна в устава, съгласно която Съветът на директорите е овластен за срок от 5 (пет) години от вписването на устава и промените в него да увеличава капитала еднократно или постепенно до максимален общ размер на увеличаването от 100 млн.лв. (сто милиона лева).

ТК-ИМОТИ АД не може да изкупува акциите си, освен за намаляване на капитала по чл.201, ал.1 от Търговския закон, както и в случаите, изброени по-долу. Обратно изкупуване е допустимо въз основа на решение на Общото събрание на акционерите, ако:
1. общата номинална стойност на изкупените акции не надвишава 10 на сто от капитала;
2. акциите - предмет на сделката по изкупуването, са изплатени изцяло;
3. изкупуването се извършва въз основа на решението на Общото събрание на акционерите, взето с мнозинство от представения капитал;
4. изкупуването е до размера на неразпределената печалба на ДРУЖЕСТВОТО.

След извършването на обратното изкупуване, осъществяването на правата по акциите се преустановява до тяхната последваща продажба в срок до една година от изкупуването. Съветът на директорите публикува в рамките на годишния доклад за дейността си информация относно броя и класовете на всички изкупени от ДРУЖЕСТВОТО собствени акции. Обратното изкупуване се извършва в съответствие с изискванията на Закона за публичното предлагане на ценни книжа (ЗППЦК). Съветът на директорите няма право да взема решение за обратно изкупуване на акции от капитала на ТК-ИМОТИ АД. Въз основа на решение на Съвета на директорите през 2025 г. дружеството не е осъществявало увеличаване на капитала или процедура по обратно изкупуване на акции.

Състав и функциониране на административните, управителните и надзорните органи и техните комитети

Дружеството е с едностепенна система на управление.Съветът на директорите се състои от трима човека: Борислава Юриева Фивейска – председател на съвета; Марин Иванов Стоев – изпълнителен член на съвета; Велко Георгиев Манов – независим член на съвета.

Дружеството се представлява заедно от изпълнителния член на съвета – Марин Стоев и председателя на съвета – Борислава Фивейска. Съгласно Устава на ТК-ИМОТИ АД, Съветът на директорите се състои от три до пет члена и се избира и освобождава от общото събрание на акционерите на дружеството. Съветът на директорите се събира на заседания най-малко веднъж на три месеца. Съветът на директорите може да заседава и да взема решения, ако присъстват най-малко половината негови членове, лично или представлявани от друг член на съвета. Съветът на директорите може да взема решения и неприсъствено, ако всички негови членове са заявили писмено съгласието си с решенията. Съветът на директорите приема решения с обикновено мнозинство, освен в изрично предвидените в Търговския закон и устава случаи, когато се изисква по-високо мнозинство.

Описание на политиката на многообразие, прилагана по отношение на административните, управителните и надзорните органи на емитента във връзка с аспекти, като възраст, пол или образование и професионален опит, целите на тази политика на многообразие, начинът на приложението й и резултатите през отчетния период

В ТК-ИМОТИ АД не се прилага такава политика, тъй като дружеството не отговаря на условията на чл.100н, ал.12 от ЗППЦК – това изискване е неприложимо към малки и средни предприятия, каквото ТК-ИМОТИ АД е по критериите на чл.19 от Закона за счетоводството.

Публикуване на вътрешната информация по чл. 7 от Регламент (ЕС) № 596/2014

Електронна препратка към мястото на интернет страницата на публичното дружество, където е публикувана вътрешната информация по чл. 7 от Регламент (ЕС) № 596/2014: http://tk-imoti.tkhold.com/

Електронна препратка към избраната от емитента информационна агенция или друга медия, чрез която дружеството оповестява публично вътрешната информация:
ТК-Имоти АД разкрива регулираната информация на обществеността чрез Файненшъл Маркет Сървисиз ЕООД. Дружеството е оператор на система за предоставяне на информация по електронен път по смисъла на чл. 27 от Наредба № 2 на КФН – extri.bg. Дружеството поддържа и информационна платформа x3news.com, за оповестяване на обществеността на регулирана информация по смисъла на чл. 100т от ЗППЦК и Наредба № 2, както и друга, нерегулирана информация - http://www.x3news.com/

Приложение № 3 към чл.10 от Наредба №2 от 9 ноември 2021 година

Информация относно ТК-Имоти АД

Информация относно ценните книжа, които не са допуснати до търговия на регулиран пазар в Република България или друга държава членка – ТК-Имоти АД не е емитирал ценни книжа, които не са допуснати до търговия на регулиран пазар в Република България или друга държава членка.
Информация относно прякото и непрякото притежаване на 5 на сто или повече от правата на глас в общото събрание на дружеството, включително данни за акционерите, размера на дяловото им участие и начина, по който се притежават акциите - към 31.12.2025 г. следните акционери притежават над 5 % от акциите с право на глас:

Акционер	31.12.2025 г. Брой акции/Право на глас	31.12.2025 г. Стойност	31.12.2025 г. Платени	31.12.2025 г. % Дял	31.12.2024 г. Брой акции/Право на глас	31.12.2024 г. Стойност	31.12.2024 г. Платени	31.12.2024 г. % Дял
ТК ХОЛД АД	26 193 727	26 193 727	26 193 727	54,74%	40 415 527	40 415 527	40 415 527	84,46%
НДФ КОНКОРД ФОНД-7 САУТ ИЙСТ ЮРЪП	3 853 966	3 853 966	3 853 966	8,05%	3 130 966	3 130 966	3 130 966	6,54%
УПФ Съгласие	3 340 000	3 340 000	3 340 000	6,98%	-	-	-	-

Данни за акционерите със специални контролни права и описание на тези права – няма акционери с такива права.
Споразумения между акционерите, които са известни на дружеството и които могат да доведат до ограничения в прехвърлянето на акции или правото на глас – на ТК-Имоти АД не са известни такива споразумения между акционерите.
Съществени договори на дружеството, които пораждат действие, изменят се или се прекратяват поради промяна в контрола на дружеството при осъществяване на задължително търгово предлагане, и последиците от тях, освен в случаите, когато разкриването на тази информация може да причини сериозни вреди на дружеството - ТК-Имоти АД не е сключвал такива договори.

ДОКЛАД ЗА ПРИЛАГАНЕ НА ПОЛИТИКАТА ЗА ВЪЗНАГРАЖДЕНИЯТА на членовете на Съвета на директорите в ТК-Имоти АД през 2025 г.

Информация относно процеса на вземане на решения при определяне на политиката за възнагражденията, включително, ако е приложимо, информация за мандата и състава на комитета по възнагражденията, имената на външните консултанти, чиито услуги са били използвани при определянето на политиката за възнагражденията:
На 22.06.2023 г. се проведе Общо събрание на акционерите, което прие нова Политика за възнагражденията на членовете на Съвета на директорите в ТК-Имоти АД. В ТК-Имоти АД няма комитет по възнагражденията и не са ползвани външни консултанти. Определени са следните възнаграждения: на 22.06.2023 г. Общото събрание на акционерите взе решение за дейността си в Съвета на директорите, членовете да получават месечно възнаграждение в размер на 900 /деветстотин/ лева.
Информация относно относителната тежест на променливото и постоянното възнаграждение на членовете на управителните и контролните органи;
Променливо възнаграждение – 0%
Постоянно възнаграждение – 100%
Информация относно критериите за постигнати резултати, въз основа на които се предоставят опции върху акции, акции на дружеството или друг вид променливо възнаграждение и обяснение как критериите по чл. 14, ал. 2 и 3 допринасят за дългосрочните интереси на дружеството;
На членовете на Съвета на директорите на ТК-Имоти АД се изплаща само постоянно възнаграждение и не се изплаща променливо възнаграждение. Не се се предоставят опции върху акции или акции на дружеството.
Пояснение на прилаганите методи за преценка дали са изпълнени критериите за постигнатите резултати;
На членовете на Съвета на директорите на ТК-Имоти АД се изплаща само постоянно възнаграждение и не се изплаща променливо възнаграждение, поради което не се налага прилагане на критерии за постигнатите резултати.
Пояснение относно зависимостта между възнаграждението и постигнатите резултати;
На членовете на Съвета на директорите на ТК-Имоти АД се изплаща само постоянно възнаграждение и не се изплаща променливо възнаграждение. Не е определена зависимост между възнаграждението и постигнатите резултати.
Основните плащания и обосновка на годишната схема за изплащане на бонуси и/или на всички други непарични допълнителни възнаграждения;
На членовете на Съвета на директорите на ТК-Имоти АД се изплаща само постоянно възнаграждение и не се изплаща променливо възнаграждение. Не се изплащат бонуси или непарични допълнителни възнаграждения.
Описание на основните характеристики на схемата за допълнително доброволно пенсионно осигуряване и информация относно платените и/или дължимите вноски от дружеството в полза на директора за съответната финансова година, когато е приложимо;
Дружеството не извършва вноски за допълнително доброволно пенсионно осигуряване в полза на членовете на Съвета на директорите.
Информация за периодите на отлагане на изплащането на променливите възнаграждения;
На членовете на Съвета на директорите на ТК-Имоти АД се изплаща само постоянно възнаграждение и не се изплаща променливо възнаграждение.
Информация за политиката на обезщетенията при прекратяване на договорите;
В случай на предсрочно прекратяване на договора на членове на Съвета на директорите не се дължат обезщетения.
Информация за периода, в който акциите не могат да бъдат прехвърляни и опциите върху акции не могат да бъдат упражнявани, при променливи възнаграждения, основани на акции;
Не се прилагат схеми за стимулиране въз основа на акции. На членовете на Съвета на директорите на ТК-Имоти АД се изплаща само постоянно възнаграждение и не се изплаща променливо възнаграждение.
Информация за политиката за запазване на определен брой акции до края на мандата на членовете на управителните и контролните органи след изтичане на периода по т. 10;
Не се прилагат схеми за стимулиране въз основа на акции. В ТК-Имоти АД не се прилага политика за запазване на определен брой акции до края на мандата на членовете.
Информация относно договорите на членовете на управителните и контролните органи, включително срока на всеки договор, срока на предизвестието за прекратяване и детайли относно обезщетенията и/или други дължими плащания в случай на предсрочно прекратяване;
Срок на договорите – без определен срок.
Възнаграждения: на 22.06.2023 г. Общото събрание на акционерите взе решение за дейността си в Съвета на директорите, членовете да получават месечно възнаграждение в размер на 900 /деветстотин/ лева.
Срок на предизвестието за прекратяване – за ТК-Имоти АД няма задължение за предизвестие, а за членовете на Съвета на директорите задължението за предизвестие е 3 месеца.
В случай на предсрочно прекратяване на договора на членове на Съвета на директорите не се дължат обезщетения.
Пълния размер на възнаграждението и на другите материални стимули на членовете на управителните и контролните органи за съответната финансова година;
а) за 2025 година членовете на Съвета на директорите са получили, както следва:
Марин Стоев – 10 800,00 лв. брутно възнаграждение.
Борислава Фивейска – 10 800,00 лв. брутно възнаграждение.
Велко Манов – 13 022,00 лв. брутно възнаграждение.
б) възнаграждението и други материални и нематериални стимули, получени от лицето от дружества от същата група;
Марин Стоев – 138 245,00 лв. брутно възнаграждение.
Борислава Фивейска – 115 265,00лв. брутно възнаграждение.
Велко Манов – не е получавал възнаграждение.
в) възнаграждение, получено от лицето под формата на разпределение на печалбата и/или бонуси и основанията за предоставянето им;
Не се изплаща възнаграждение под формата на разпределение на печалбата и/или бонуси.г) всички допълнителни плащания за услуги, предоставени от лицето извън обичайните му функции, когато подобни плащания са допустими съгласно сключения с него договор; Няма извършени допълнителни плащания за услуги, предоставени от лицето извън обичайните му функции.

д) платеното и/или начислено обезщетение по повод прекратяване на функциите му по време на последната финансова година; През 2025 г. не е плащано или начислявано обезщетение.

е) обща оценка на всички непарични облаги, приравнени на възнаграждения, извън посочените в букви "а" - "д"; Не се предоставят непарични облаги на членовете на Съвета на директорите.

ж) информация относно всички предоставени заеми, плащания на социално-битови разходи и гаранции от дружеството или от негови дъщерни дружества или други дружества, които са предмет на консолидация в годишния му финансов отчет, включително данни за оставащата неизплатена част и лихвите; Не са предоставяни заеми, плащания на социално-битови разходи или гаранции на членовете на Съвета на директорите.

Информация по отношение на акциите и/или опциите върху акции и/или други схеми за стимулиране въз основа на акции: На членовете на Съвета на директорите на ТК-Имоти АД се изплаща само постоянно възнаграждение и не се изплаща променливо възнаграждение. Не се прилагат схеми за стимулиране въз основа на акции.

Приложение: Програма за прилагане на политиката за възнагражденията в ТК-Имоти АД.

Програма за прилагане на Политиката за възнагражденията на членовете на Съвета на директорите на ТК-Имоти АД за периода до изтичане на мандата им на 22.06.2028 г.

І. Мерки за изпълнение на Политиката за възнагражденията на членовете на Съвета на директорите

Да се извърши преглед на процедурата на вземане на решения при определяне на политиката за възнагражденията;
Да се събере информация относно относителната тежест на променливото и постоянното възнаграждение на членовете на управителните и контролните органи;
Да се дефинират критериите за постигнати резултати, въз основа на които се предоставят опции върху акции, акции на дружеството или друг вид променливо възнаграждение и обяснение как критериите допринасят за дългосрочните интереси на дружеството;
Да се дефинират методи за преценка дали са изпълнени критериите за постигнатите резултати;
Да се определи зависимостта между възнаграждението и постигнатите резултати;
Да се изготви схема за основните плащания и обосновка на годишната схема за изплащане на бонуси и/или на всички други непарични допълнителни възнаграждения;
Да се изготви описание на основните характеристики на схемата за допълнително доброволно пенсионно осигуряване и да се събере информация относно платените и/или дължимите вноски от дружеството в полза на директора за съответната финансова година;
Да се определят периодите на отлагане на изплащането на променливите възнаграждения;
Да се определи политиката на обезщетенията при прекратяване на договорите;
Да се определи периода, в който акциите не могат да бъдат прехвърляни и опциите върху акции не могат да бъдат упражнявани, при променливи възнаграждения, основани на акции;
Да се дифинира политиката за запазване на определен брой акции до края на мандата на членовете на управителните и контролните органи след изтичане на периода по т. 10;
Да се събере информация относно договорите на членовете на управителните и контролните органи, включително срока на всеки договор, срока на предизвестието за прекратяване и детайли относно обезщетенията и/или други дължими плащания в случай на предсрочно прекратяване;
Да се уточни пълния размер на възнаграждението и на другите материални стимули на членовете на управителните и контролните органи за съответната финансова година по следните елементи:
а) пълния размер на изплатеното и/или начислено възнаграждение на лицето за съответната финансова година;
б) възнаграждението и други материални и нематериални стимули, получени от лицето от дружества от същата група;
в) възнаграждение, получено от лицето под формата на разпределение на печалбата и/или бонуси и основанията за предоставянето им;
г) всички допълнителни плащания за услуги, предоставени от лицето извън обичайните му функции, когато подобни плащания са допустими съгласно сключения с него договор;
д) платеното и/или начислено обезщетение по повод прекратяване на функциите му по време на последната финансова година;
е) обща оценка на всички непарични облаги, приравнени на възнаграждения, извън посочените в букви "а" - "д";
ж) информация относно всички предоставени заеми, плащания на социално-битови разходи и гаранции от дружеството или от негови дъщерни дружества или други дружества, които са предмет на консолидация в годишния му финансов отчет, включително данни за оставащата неизплатена част и лихвите;
Да се събере информация по отношение на акциите и/или опциите върху акции и/или други схеми за стимулиране въз основа на акции:
а) брой на предложените опции върху акции или предоставените акции от дружеството през съответната финансова година и условията, при които са предложени, съответно предоставени;
б) брой на упражнените опции върху акции през съответната финансова година и за всяка от тях, брой на акциите и цената на упражняване на опцията или стойността на лихвата по схемата за стимулиране на база акции към края на финансовата година;
в) брой на неупражнените опции върху акции към края на финансовата година, включително данни относно тяхната цена и дата на упражняване и съществени условия за упражняване на правата;
г) всякакви промени в сроковете и условията на съществуващи опции върху акции, приети през финансовата година.

ІІ. Възнаграждение на ЧЛЕНОВЕТЕ НАСъвета на директорите

ТК-ИМОТИ АД изплаща на членовете на Съвета на директорите само постоянно възнаграждение, чийто размер следва да отчита:
1.1. Задълженията, степента на натовареност, ангажираност и съпричастност на членовете в управлението на дружеството, както и приноса на всеки един член на Съвета на директорите в дейността и резултатите на дружеството;
1.2. Възможността за подбор и задържане на квалифицирани и лоялни членове на Съвета на директорите;
1.3. Наличието на съответствие на интересите на членовете на Съвета на директорите и дългосрочните интереси на дружеството.
1.4. Финансово-икономическото положение на дружеството, както и националната и европейска финансово-икономическа конюнктура.
Всички членове на Съвета на директорите на ТК-ИМОТИ АД получават възнаграждения, чийто размер се одобрява от Общото събрание на акционерите на Дружеството.
С оглед финансово-икономическото положение на дружеството, размерът на месечните възнаграждения на членовете на корпоративното ръководство се определят, както следва: месечно възнаграждение на изпълнителния член на Съвета на директорите, чийто размер се одобрява от Общото събрание на акционерите на Дружеството - 900 (деветстотин) лева; неизпълнителен член на Съвета на директорите и независим член на Съвета на директорите, чийто размер се одобрява от Общото събрание на акционерите на Дружеството – 900 (деветстотин) лева.
Разкриването на информация за изплатените възнагражденията на членовете на Съвета на Директорите се извършва в годишния доклад за дейността на дружеството.
След преоценка на финансово-икономическото положение на дружеството и установяване на обективни и измерими критерии за постигнати резултати, предварително определени в изменение и допълнение на настоящата политика за възнагражденията, ТК-ИМОТИ АД може да предостави като допълнително възнаграждение на членовете на Съвета на директорите акции, опции върху акции и други подходящи финансови инструменти.
Критериите за постигнати резултати от дейността по предходната точка следва да насърчават стабилността на дружеството в дългосрочен план и да включват нефинансови показатели, които са от значение за дългосрочната дейност на дружеството, като например спазването на приложимите правила и процедури.

ІІІ. УСЛОВИЯ И ОБЕЗЩЕТЕНИЯ ПРИ ПРЕКРАТЯВАНЕ НА ДОГОВОРА с ИЗПЪЛНИТЕЛЕН ЧЛЕН НА Съвета на директорите

При прекратяване на договора с изпълнителен член на Съвета на директорите на ТК-ИМОТИ АД поради изтичане и неподновяване на мандата, за който е избран дружеството не дължи обезщетение.
При прекратяване на договора с изпълнителен член на Съвета на директорите на ТК-ИМОТИ АД преди изтичане на мандата, за който е избран, не по негова вина, дружеството му дължи обезщетение, чийто размер не може да надхвърля 3 негови брутни месечни възнаграждения.
Обезщетението по т. 2 не се дължи, в случай че прекратяването на договора се дължи на незадоволителни резултати и/или виновно поведение на изпълнителния директор.

ИНДИВИДУАЛЕН ГОДИШЕН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ

ОТЧЕТ ЗА ФИНАНСОВОТО СЪСТОЯНИЕ ТК-ИМОТИ АД към 31.12.2025 година

АКТИВ	Приложение	31.12.2025 г. (BGN'000)	31.12.2024 г. (BGN'000)
Нетекущи активи
Имоти, машини и съоръжения	1.1.	3065	3032
Дълготрайни нематерилни активи	1.2.	2	3
Нетекущи финансов активи	1.3.	2244	2244
Общо нетекущи активи		5311	5279
Текущи активи
Материални запаси	1.4.	1097	1109
Текущи търговски и други вземания	1.5.	8810	4875
Текущи финансови активи	1.6.	16878	18845
Пари и парични еквиваленти	1.7.	8	42
Общо текущи активи		26793	24871
Сума на актива		32104	30150

СОБСТВЕН КАПИТАЛ И ПАСИВ	Приложение	31.12.2025 г. (BGN'000)	31.12.2024 г. (BGN'000)
Собствен капитал
Основен капитал	1.8.1.	47851	47851
Регистриран капитал		47851	47851
Резерви	1.8.2.	(18889)	(18889)
Финансов резултат	1.8.3.	393	60
Натрупани печалби/загуби		60	22
Печалба/загуба за годината		333	38
Собствен капитал за групата		29355	29022
Общо собствен капитал		29355	29022
Нетекущи пасиви
Пасиви по отсрочени данъци	1.9.	132	132
Общо нетекущи пасиви		132	132
Текущи пасиви
Текущи финансови пасиви	1.10.	398	769
Текущи търговски и други задължения	1.11.	2180	198
Данъчни задължения	1.12.	25	17
Задължения към персонала	1.13.	14	12
Общо текущи пасиви		2617	996
Сума на собствен капитал и пасива		32104	30150

Таня Станева, д.е.с., регистриран одитор №0810

ОТЧЕТ ЗА ДОХОДИТЕ ТК-ИМОТИ АД към 31.12.2025 година

	2025 г.	2024 г.

Приходи	Приложение	2025 г. BGN'000	2024 г. BGN'000
Нетни приходи от продажби	2.1.1.	999	647
Продукция		13	16
Услуги		676	477
Други		310	154
Финансови приходи	2.1.2.	110	171
Общо приходи		1109	818
Разходи
Разходи по икономически елементи		(988)	(739)
Използвани суровини, материали и консумативи	2.2.1.	(14)	(11)
Разходи за външни услуги	2.2.2.	(248)	(175)
Разходи за амортизации	2.2.3.	(135)	(84)
Разходи за заплати и осигуровки на персонала	2.2.4.	(565)	(428)
Други разходи	2.2.5.	(26)	(41)
Суми с корективен характер	2.2.6.	(12)	(11)
Промени в наличностите на ГП и незавършено производство		(12)	(11)
Финансови разходи	2.2.7	(96)	(26)
Общо разходи без разхода за данъци		(1096)	(776)
Резултат от освобождаване на нетекущи активи	2.2.8.	320	-
Печалба/загуба преди разходи за данъци		333	42
Разход за данъци	2.2.9.	(4)	-
Изменение за сметка на отсрочени данъци		(4)	-
Печалба/загуба от продължаващи дейности		333	38
Печалба/загуба		333	38
в т.ч. печалба/загуба за групата		333	38

Таня Станева, д.е.с., регистриран одитор №0810

Общ всеобхватен доход	2025 г. BGN'000	2024 г. BGN'000
Печалба/загуба	333	38
Общ всеобхватен доход	333	38
в т.ч. общ всеобхватен доход за групата	333	38

Таня Станева, д.е.с., регистриран одитор №0810

ОТЧЕТ ЗА ПАРИЧНИТЕ ПОТОЦИ ТК-ИМОТИ АД към 31.12.2025 година

Парични потоци от оперативна дейност	2025 г. BGN'000	2024 г. BGN'000
Постъпления от контрагенти	1485	1191
Плащания на контрагенти	(4797)	(684)
Потоци за персонал и социално осигуряване, нето	(565)	(442)
Платени данъци (без корпоративни данъци )	(188)	(176)
Платени корпоративни данъци	(4)	-
Други парични потоци от оперативна дейност	(65)	(2)
Нетни парични потоци от оперативна дейност	(4130)	(117)
Парични потоци от инвестиционна дейност
Постъпления от продажба на дълготрайни активи	89	-
Покупки на финансови активи	(7680)	-
Постъплния от продажба на финансови активи	7979	-
Постъпления от предоставени заеми	258	86
Получени лихви по предоставени заеми	14	15
Плащания по предоставени депозити	(7979)	-
Постъпления от предоставени депозити	9511	154
Получени лихви по предоставени депозити	267	2
Други парични потоци от инвестиционна дейност	2330	182
Нето парични средства използвани в инвестиционната дейност	4789	439
Парични потоци от финансова дейност
Плащания по получени заеми	(54)	(187)
Платени лихви и такси по получени заеми	(339)	(106)
Други парични потоци от финансова дейност	(300)	-
Нето парични средства използвани във финансовата дейност	(693)	(293)
Нетно изменение на паричните средства и паричните еквиваленти	(34)	29
Парични средства и парични еквиваленти на 1 януари	42	13
Парични средства и парични еквиваленти на 31 декември	8	42

Таня Станева, д.е.с., регистриран одитор №0810

ОТЧЕТ ЗА ПРОМЕНИТЕ В СОБСТВЕНИЯ КАПИТАЛ ТК-ИМОТИ АД към 31.12.2025 година

	Основен капитал BGN'000	Общи и други резерви BGN'000	Натрупани печалби/ загуби BGN'000	Общо собствен капитал BGN'000
Остатък към 31.12.2023 г.	231	-	22	253
Промени в собствения капитал за 2024 г.	47620	(18889)	38	28769
Печалба /загуба за периода	-	-	38	38
Общ всеобхватен доход за 2024 г.	-	-	38	38
Емисия на капитал	47620	-	-	47620
Други изменения в собствения капитал	-	(18889)	-	(18889)
Остатък към 31.12.2024 г.	47851	(18889)	60	29022
Промени в собствения капитал за 2025 г.	-	-	333	333
Печалба /загуба за периода	-	-	333	333
Общ всеобхватен доход за 2025 г.	-	-	333	333
Остатък към 31.12.2025 г.	47851	(18889)	393	29355

Таня Станева, д.е.с., регистриран одитор №0810

ОБЩА ИНФОРМАЦИЯ

Наименование на предприятието: ТК-ИМОТИ АД
ЕИК: 128007012
LEI – КОД: 485100QKUD4PL7P9IV45
Съвет на директорите: Борислава Юриева Фивейска - председател на СД, Марин Иванов Стоев – изпълнителен член, Велко Георгиев Манов – независим член
Изпълнителен директор: Марин Иванов Стоев
Съставител: Мила Валентинова Павлова
ДВИ: Георги Бахнев Георгиев
Юрист: Георги Бахнев Георгиев
Държава на регистрация на предприятието: РБългария
Седалище и адрес на регистрация: гр. София, ул. Горица 6
Обслужващи банки: Тексим банк АД
Предмет на дейност и основна дейност на предприятието: Покупка, строителство, обзавеждане, отдаване под наем, управление и продажба на недвижими имоти. Инвестиране във финансови активи и инструменти, вкл. вземания. Инвестиране в недвижими имоти, с цел продажба и/или отдаване под наем, изграждане и експлоатация на индустриални зони. Търговско представителство и посредничество в страната и чужбина. Инвестиране в търговски дружества, вкл. придобиване, управление и продажба на участия в дружества. Финансиране на други дружества, в които дружеството участва и всякакъв друг вид дейност, незабранена от закона. Дейностите, за които се изисква разрешение, се извършват след получаване на необходимото разрешение от надлежния орган.
Финансовият отчет е индивидуален отчет на предприятието.
Брой служители към края на отчетния период: 20
Име на компанията – майка: ТК-Холд АД
Дата на финансовия отчет: 31.12.2025 г.
Период на финансовия отчет – текущ период: Годината започваща на 01.01.2025 г. и завършваща на 31.12.2025 г.
Период на сравнителната информация – предходен период: Годината започваща на 01.01.2024 г. и завършваща на 31.12.2024 г.
Дата на одобрение за публикуване: 17.03.2026 г.
Орган одобрил отчета за публикуване: Съвет на директорите, чрез решение вписано в протокол от дата 17.03.2026 г.

ИЗЯВЛЕНИЕ ЗА СЪОТВЕТСТВИЕ

Предприятието води своето текущо счетоводство и изготвя финансовите си отчети в съответствие с всички Международни стандарти за финансово отчитане (МСФО), приети от Съвета по Международни счетоводни стандарти (СМСС), които се състоят от: Международни стандарти за финансово отчитане, Международни счетоводни стандарти и от Разяснения, предоставени от Комитета за Разяснения на Международните стандарти за финансовo отчитане (КРМСФО) или бившия Постоянен комитет за Разясненията (ПКР), които ефективно са в сила за 2025 г., и които са приети от Комисията на Европейските общности (Комисията).

За текущата финансова година дружеството е приело всички нови и/или ревизирани стандарти и разяснения, издадени от Съвета по Международни счетоводни стандарти (СМСС) и приети от Комисията, които са уместни за неговата дейност.

Нови или изменени стандарти и разяснения

1.1 Нови стандарти, изменения и разяснения на съществуващи стандарти към 1 януари 2025 г.

Дружеството е приело следните нови стандарти, изменения и разяснения към МСФО, издадени от Съвета по международни счетоводни стандарти и одобрени от ЕС, които са уместни и в сила за финансовия отчет на Дружеството за годишния период, започващ на 1 януари 2025 г.:

Изменения в МСС 21 Ефекти от промените в обменните курсове: Липса на конвертируемост, в сила от 1 януари 2025 г., приет от ЕС. Измененията в МСС 21 включват: уточняване кога една валута може да бъде обменена в друга валута и кога не - една валута може да бъде обменена, когато предприятието е в състояние да обмени тази валута за другата валута чрез пазари или механизми за обмен, които създават изпълними права и задължения без неоправдано забавяне към датата на оценяване и за определена цел; една валута не може да бъде обменена в друга валута, ако предприятието може да получи само незначителна сума от другата валута; изискване как предприятието да определи обменния курс, който се прилага, когато дадена валута не може да бъде обменена - когато дадена валута не може да бъде обменена към датата на оценяване, предприятието оценява спот обменния курс като курс, който би се приложил при редовна сделка между пазарни участници към датата на оценяване и който би отразил вярно преобладаващите икономически условия. изискване за оповестяване на допълнителна информация, когато валутата не е конвертируема - когато валутата не е конвертируема, предприятието оповестява информация, която би позволила на потребителите на неговите финансови отчети да преценят как липсата на конвертируемост на валутата влияе или се очаква да повлияе на неговите финансови резултати, финансово състояние и парични потоци.

1.2 Стандарти, изменения и разяснения, които все още не са влезли в сила и не се прилагат от по-ранна дата от Дружеството

Към датата на одобрение на този финансов отчет са публикувани нови стандарти, изменения и разяснения към съществуващи вече стандарти, но не са влезли в сила или не са приети от ЕС за финансовата година, започваща на 1 януари 2025 г., и не са били приложени от по-ранна дата от Дружеството. Ръководството очаква всички стандарти и изменения да бъдат приети в счетоводната политика на Дружеството през първия период, започващ след датата на влизането им в сила. Информация за тези стандарти и изменения е представена по-долу.

Годишни подобрения, в сила от 1 януари 2026 г., приети от ЕС. Годишните подобрения обхващат широка област от теми в следните стандарти:

МСФО 1 Прилагане за първи път на Международните стандарти за финансово отчитане: Отчитане на хеджиране от предприятие, което прилага за пръв път МСФО. Изменението разглежда потенциално объркване, произтичащо от несъответствие във формулировката на параграф Б6 от МСФО 1 и изискванията за отчитане на хеджиране в МСФО 9 Финансови инструменти.
МСФО 7 Финансови инструменти: Оповестявания: Печалба или загуба от отписване. Изменението се отнася до потенциално объркване в параграф Б38 от МСФО 7, произтичащо от остаряло позоваване на параграф, който е бил заличен от стандарта при издаването на МСФО 13 Оценяване на справедливата стойност. Оповестяване на отсрочената разлика между справедливата стойност и цената на сделката. Изменението се отнася до несъответствие между параграф 28 от МСФО 7 и придружаващите го насоки за прилагане, което възниква, когато последващо изменение, произтичащо от издаването на МСФО 13, е направено в параграф 28, но не и в съответния параграф в насоките за прилагане. Въведение и оповестяване на кредитния риск. С изменението се преодолява потенциално объркване, като в параграф НП1 се пояснява, че ръководството не илюстрира непременно всички изисквания в посочените параграфи на МСФО 7. Някои оповестявания са опростени.# МСФО 9 Финансови инструменти

Премахване на признаването на лизингови задължения от страна на лизингополучателя. Изменението е насочено към потенциална липса на яснота при прилагането на изискванията на МСФО 9 за отчитане на погасяването на лизинговите задължения на лизингополучателя, която възниква, тъй като параграф 2.1, буква б), подточка ii) от МСФО 9 включва препратка към параграф 3.3.1, но не и към параграф 3.3.3 от МСФО 9.

Цена на сделката. Изменението се отнася до потенциално объркване, произтичащо от препратката в Приложение А към МСФО 9 към определението на "цена на сделката" в МСФО 15 Приходи от договори с клиенти, докато терминът "цена на сделката" се използва в определени параграфи на МСФО 9 със значение, което не е непременно в съответствие с определението на този термин в МСФО 15.

МСФО 10 Консолидирани финансови отчети

Определяне на "де факто агент". Изменението се отнася до потенциално объркване, произтичащо от несъответствие между параграфи Б73 и Б74 от МСФО 10, свързани с определянето от страна на инвеститора на това дали друга страна действа от негово име, чрез уеднаквяване на формулировките в двата параграфа.

МСС 7 Отчет за паричните потоци

Себестойностен метод. Изменението се отнася до потенциално объркване при прилагането на параграф 37 от МСС 7, което произтича от използването на термина „себестойностен метод“, който вече не е дефиниран в счетоводните стандарти на МСФО.

Изменения на класификацията и оценката на финансовите инструменти (изменения на МСФО 9 и МСФО 7), в сила от 1 януари 2026 г., приети от ЕС

Измененията са:

Отписване на финансов пасив, уреден чрез електронен трансфер. Измененията в насоките за прилагане на МСФО 9 позволяват на предприятието да счита, че финансов пасив (или част от него), който ще бъде уреден с парични средства чрез система за електронни плащания, е погасен преди датата на уреждане, ако са изпълнени определени критерии. Предприятието, което избере да приложи опцията за отписване, ще трябва да я приложи към всички разплащания, извършени чрез една и съща електронна платежна система.

Класификация на финансови активи Договорни условия, които са в съответствие с основно споразумение за предоставяне на заем. Измененията в насоките за прилагане на МСФО 9 дават насоки за това как предприятието може да прецени дали договорните парични потоци на финансов актив съответстват на основно споразумение за предоставяне на заем. За да илюстрират промените в насоките за прилагане, измененията добавят примери за финансови активи, които имат или нямат договорни парични потоци, които са единствено плащания на главница и лихва върху неизплатената главница.

Активи с нерегресни характеристики. Измененията подобряват описанието на термина "нерегресен". Съгласно измененията, финансов актив има характеристики на нерегресен актив, ако крайното право на предприятието да получи парични потоци е договорно ограничено до паричните потоци, генерирани от определени активи.

Договорно свързани инструменти. Измененията разясняват характеристиките на договорно свързаните инструменти, които ги отличават от други сделки. Измененията също така отбелязват, че не всички сделки с множество дългови инструменти отговарят на критериите за сделки с множество договорно свързани инструменти и дават пример. В допълнение, измененията изясняват, че позоваването на инструментите в основната група може да включва финансови инструменти, които не са в обхвата на изискванията за класификация.

Оповестявания Инвестиции в капиталови инструменти, определени по справедлива стойност през друг всеобхватен доход. Изискванията на МСФО 7 се изменят по отношение на оповестяванията, които предприятието предоставя по отношение на тези инвестиции. По-специално, от предприятието ще се изисква да оповести печалбата или загубата по справедлива стойност, представена в друг всеобхватен доход през периода, като покаже отделно печалбата или загубата по справедлива стойност, която се отнася до инвестиции, отписани през периода, и печалбата или загубата по справедлива стойност, която се отнася до инвестиции, държани в края на периода.

Договорни условия, които биха могли да променят времето или сумата на договорните парични потоци. Измененията изискват оповестяване на договорни условия, които биха могли да променят времето или сумата на договорните парични потоци при настъпване (или ненастъпване) на условно събитие, което не е пряко свързано с промени в основните кредитни рискове и разходи. Изискванията се прилагат за всеки клас финансов актив, оценяван по амортизирана стойност или по справедлива стойност през друг всеобхватен доход, както и за всеки клас финансов пасив, оценяван по амортизирана стойност.

МСФО 18 Представяне и оповестяване във финансовите отчети, в сила от 1 януари 2027 г.

МСФО 18 има за цел да подобри начина, по който предприятията оповестяват своите финансови отчети, с акцент върху информацията за финансовите резултати в отчета за печалбата или загубата. МСФО 18 е придружен от ограничени изменения на изискванията в МСС 7 Отчет за паричните потоци. МСФО 18 влиза в сила от 1 януари 2027 г. На дружествата се разрешава да прилагат МСФО 18 преди тази дата. МСФО 18 заменя МСС 1 Представяне на финансови отчети. Изискванията в МСС 1, които не са променени, са прехвърлени към МСФО 18 и други стандарти. МСФО 18 ще засегне всички предприятия във всички отрасли. Въпреки че МСФО 18 няма да засегне начина, по който дружествата оценяват финансовите резултати, той ще засегне начина, по който дружествата представят и оповестяват финансовите резултати. МСФО 18 има за цел да подобри финансовото отчитане чрез:

изискване за допълнителни дефинирани междинни суми в отчета за печалбата или загубата. Добавянето на дефинирани междинни суми в отчета за печалбата или загубата улеснява сравняването на финансовите резултати на предприятията и осигурява последователна отправна точка за анализ от страна на инвеститорите.
изискване за оповестяване на определени от ръководството показатели за ефективност. Изискването дружествата да оповестяват информация за определените от ръководството показатели за ефективност повишава дисциплината при използването им и прозрачността при изчисляването им.
добавяне на нови принципи за групиране (агрегиране и дезагрегиране) на информацията. Определянето на изисквания за това дали информацията трябва да бъде в основните финансови отчети или в пояснителните приложения и предоставянето на принципи за необходимото ниво на подробност подобрява ефективното предаване на информацията.

МСФО 19 Дъщерни предприятия без публична отчетност: Оповестявания, в сила от 1 януари 2027 г., все още неприет от ЕС

Целта на МСФО 19 е да определи изискванията за оповестяване, които предприятието има право да прилага вместо изискванията за оповестяване в други счетоводни стандарти на МСФО. Предприятието може да избере да прилага този стандарт в своите консолидирани, самостоятелни или индивидуални финансови отчети, само ако в края на отчетния период то е дъщерно предприятие и е без публична отчетност и има крайно или междинно предприятие майка, което изготвя консолидирани финансови отчети на разположение за публично ползване, които са в съответствие с МСФО.

МСФО 19 определя подробните оповестявания, които предприятието, прилагащо МСФО 19, е длъжно да направи. Тези изисквания за оповестяване са съкратен вариант на изискванията, посочени в други счетоводни стандарти на МСФО. От общо 34 счетоводни стандарта на МСФО, които включват изисквания за оповестяване, МСФО 19 предвижда намалени изисквания за оповестяване за 30 от тях. Изискванията за оповестяване за 3 стандарта трябва да се прилагат изцяло (МСФО 8, МСФО 17 и МСС 33). Предприятията, прилагащи МСС 26 Счетоводство и отчитане на плановете за пенсионно осигуряване, не отговарят на критерия „не подлежат на публична отчетност“ и следователно не могат да прилагат МСФО 19.

Изменения в МСФО 19 Дъщерни дружества без публична отчетност: Оповестяване, в сила от 1 януари 2027 г., все още неприети от ЕС

Измененията включват намалени изисквания за оповестяване, изключване на цели и насоки в области като споразумения за финансиране на доставчици, правила от Втори стълб и финансови инструменти, както и замяна на определените от ръководството показатели за ефективност с препратка към МСФО 18.

Изменения в МСС 21 Преизчисление в хиперинфлационна валута на представяне, в сила от 1 януари 2027 г., все още неприети от ЕС

Промените се отнасят до конкретен случай, при който предприятие майка (чиято валута на представяне е хиперинфлационна) консолидира чуждестранно предприятие (чиято функционална валута не е хиперинфлационна). Сравнителните данни за чуждестранни предприятия с нехиперинфлационни функционални валути трябва да бъдат преизчислени, като се използва общият ценови индекс (съгласно МСС 29), когато се представят в хиперинфлационната валута на представяне.

БАЗА ЗА ИЗГОТВЯНЕ НА ФИНАНСОВИТЕ ОТЧЕТИ И ПРИЛАГАНИ СЪЩЕСТВЕНИ СЧЕТОВОДНИ ПОЛИТИКИ

Съгласно българското законодателство и регламентираните за приложение МСС, финансовата година приключва към 31 декември и търговските дружества са длъжни да представят годишни финансови отчети към същата дата, заедно със сравнителни данни към тази дата за предходната година.

В случай, че дружеството е извършило промени в счетоводната си политика, които са приложими ретроспективно или ако е извършило преизчисления или рекласификации на отделни пера, то представя сравнителни данни за два предходни отчетни периода в отчета за финансовото състояние и съответстващите му пояснителни приложения както следва:

към края на предходния отчетен период;
към началото на най-ранния сравним период.

В останалите елементи на финансовия отчет и съответстващите им пояснителни сведения сравнителната информация се представя само към края на предходния отчетен период. Извършените прекласификации и преизчисления в отделните позиции за представените предходни отчетни периоди са обозначени със звезда (*).# Промени в счетоводната политика

През отчетния период по отношение на счетоводната отчетност и изготвянето на финансовите отчети на дружеството са не са извършвани промени.

Текущи и нетекущи активи

Актив се класифицира като текущ когато отговаря на някой от следните критерии:
* очаква да реализира актива или възнамерява да го продаде или употреби в своя нормален оперативен цикъл;
* държи актива предимно с цел търгуване;
* очаква да реализира актива в рамките на дванадесет месеца след края на отчетния период;
* активът е пари или парични еквиваленти (съгласно дефиницията на МСФО 7), освен ако за актива няма ограничение да бъде разменян или използван за уреждане на пасив в продължение най-малко на дванадесет месеца след края на отчетния период.

Актив се класифицира като нетекущ ако не отговаря на критериите за класифициране ката текущ.

Имоти, машини и съоръжения

Активи се отчитат като Имоти, машини и съоръжения когато отговарят на критериите на МСС 16 за признаване и имат цена на придобиване равна или по-висока от 700 лв. Активите които имат цена на придобиване по ниска от посочената се отчитат като текущи разходи за периода на придобиване в съответствие с одобрената счетоводна политика.

Всеки имот, машина и съоръжение се оценява при придобиването му по цена на придобиване определена в съответствие с изискванията на МСС 16. Предприятието е приело да отчита всяка позиция на Имотите, машините и съоръженията в съответствие с МСС 16 по цена на придобиване намалена с натрупаната амортизация и натрупана загуба от обезценка.

Последващи разходи свързани с отделен имот, машина и съоръжение се отчитат в увеличение на балансовата стойност на актива, ако е спазен принципа на признаване определен в МСС16. Разходите за текущото обслужване на имоти, машини и съоръжения се отчитат в печалба или загуба в момента на извършването им.

Балансовата стойност на даден имот, машина и съоръжение се отписва:
- при продажба на актива;
- когато не се очакват никакви други икономически изгоди от използването на актива или при освобождаване от актива;

Печалбата или загубата, възникваща от отписването на имот, машина и съоръжение се включват в в печалбата или загубата, когато активът се отпише, освен ако МСС 17 не изисква друго при продажба и обратен лизинг. Печалбите или загубите, възникващи при отписване на имот, машина или съоръжение се определят като разлика от между нетните постъпления от продажбата, ако има такива и балансовата стойност на актива. Те не се класифицират като приход/разход.

Когато в хода на обичайната си дейност предприятието рутинно продава активи на имоти, машини и съоръжения, които е държало за отдаване под наем, прехвърля тези активи в материалните запаси по тяхната балансова стойност, когато престанат да бъдат отдавани под наем и станат държани за продажба. Постъпленията от продажбата на такива активи се признават като приходи в съответствие с МСС 18 Приходи. МСФО 5 не се прилага, когато активи, държани за продажба в обичайния ход на дейността, бъдат прехвърлени към материални запаси.

Имотите, машините и съоръженията се амортизират по линейния метод за периода на очаквания полезен живот. Остатъчната стойност и полезният живот на актив се преразглеждат при приключването на всяка финансова година и ако очакванията се различават от предишните приблизителни оценки, промените се отчитат като промяна в счетоводните приблизителни оценки в съответствие с МСС 8 Счетоводна политика, промени в счетоводните приблизителни оценки и грешки.

Амортизацията започва от момента в който имотите, машините и съоръженията са налични в предприятието, на мястото и в състоянието, необходими за експлоатацията им по начина предвиден от ръководството. Амортизацията на активите се преустановява на по ранната от двете дати:
- датата на която са класифицирани като държани за продажба съгласно МСФО 5.
- датата на отписване на активите.

Амортизацията не се преустановява в периоди на престои или изваждане от активна употреба. Средният полезен живот в години за основните групи дълготрайни материални активи, е както следва:

Група	Години
Сгради	25-70
Машини и съоръжения	4 - 5
Транспортни средства	4
Стопански инвентар	6,67

Обезценка на Имоти, машини и съоръжения

Съгласно изискванията на МСС36 към края на отчетния период се прави преценка дали съществуват индикации, че стойността на даден актив от Имотите, машините и съоръженията е обезценена. В случай на такива индикации се изчислява възстановимата стойност на актива и се определя загубата от обезценка.

Инвестиционни имоти

Като инвестиционни имоти съгласно МСС 40 с отчитат земи и /или сгради, и/или части от сгради, които се държат по-скоро с цел получаване на приходи от наем или за увеличаване стойността на капитала или за двете. Имот, който се изгражда или разработва за бъдещо използване като инвестиционен имот също се отчита като инвестиционен имот.

Инвестиционен имот се признава като актив само когато е вероятно бъдещите икономически изгоди, приписвани му да се получат в предприятието и цената му на придобиване може да се оцени достоверно.

Прехвърляния от или към инвестиционен имот се правят, само когато има промяна в използването, доказана чрез:
- започване на ползване от страна на собственика - за прехвърляне от инвестиционен имот в ползван от собственика имот;
- започване на разработване с цел продажба - за прехвърляне от инвестиционен имот в материални запаси;
- край на ползването от собственика - за прехвърляне от ползван от собственика имот в инвестиционен имот;
- започване на оперативен лизинг към друга страна - за прехвърляне от материален запас в инвестиционен имот;

Инвестиционните имоти се оценяват първоначално по цена на придобиване, която включва и разходите по сделката за придобиване съгласно МСС40. След първоначалното признаване инвестиционните имоти се отчитат по модела на цената на придобиване. Оценяват се по цена на придобиване намалена с всички натрупани амортизации и загуби от обезценка.

Инвестиционните имоти се отписват, при освобождаване /продажба или при встъпване във финансов лизинг/ или когато трайно се извадят от употреба и от тяхното освобождаване не се очаква никаква бъдеща икономическа изгода. При определяне на датата на освобождаване за инвестиционен имот се прилагат критериите във МСС18 за признаване на приход от продажба на стоки или се взема под внимание съответното указание в допълнението към МСС18. МСС17 се прилага при освобождаване чрез встъпване във финансов лизинг или при продажба с обратен лизинг.

Печалбите и загубите от изваждане от употреба или освобождаване от инвестиционен имот, се определят като разлика между нетните постъпления от освобождаването и балансовата сума на актива и се признават в печалбата или загубата за периода на изваждане от употреба или освобождаване, освен ако МСС17 не изисква друго при продажба с обратен лизинг.

Обезценка на инвестиционни имоти

Съгласно изискванията на МСС36 към края на отчетния период се прави преценка дали съществуват индикации, че стойността на инвестиционните имоти е обезценена. В случай на такива индикации се изчислява възстановимата стойност на инвестиционните имоти и се определя загубата от обезценка.

Нематериални активи

Предприятието отчита разграничимите непарични активи без физическа субстанция като нематериални активи, когато отговарят определението на нематериален актив и критериите за признаване формулирани в МСС 38. Нематериален актив се признава, ако е вероятно, че предприятието ще получи очакваните бъдещи икономически ползи, които са свързани с актив и стойността на актива може да бъде определена надеждно.

Първоначално нематериалните активи се отчитат по цена на придобиване. Цената на придобиване на отделно придобит нематериален актив се определя съгласно МСС38 и включва:
- покупната цена, вносните мита и невъзстановимите данъци върху покупката, търговските отстъпки и рабати се приспадат; и
- всякакви свързани разходи за подготовката на актива за неговото очаквано използване;

Цената на придобиване на нематериален актив придобит в замяна с непаричен актив се измерва по справедлива стойност, освен ако :
- разменната дейност няма търговска същност; или
- справедливата стойност нито на получения актив, нито на дадения актив, може да бъде измерена надеждно.

Придобитият актив се измерва по този начин, дори ако предприятието не може незабавно да отпише дадения актив. Ако придобитият актив не е оценен по справедлива стойност, неговата цена на придобиване се измерва по балансовата стойност на дадения актив.

Цената на придобиване на вътрешно-създаден нематериален актив съгласно МСС38 е неговата себестойност включваща сумата на разходите, направени от датата, на която нематериалният актив е отговорил за първи път на критериите за признаване.

Нематериалните активи се отчитат след придобиването по цена на придобиване намалена с натрупаната амортизация и натрупани загуби от обезценка.

Предприятието оценява дали полезният живот на нематериален актив е ограничен или неограничен и ако е ограничен, продължителността на, или броя на производствените или сходни единици, съставляващи този полезен живот. Нематериален актив се разглежда, като имащ неограничен полезен живот когато, на базата на анализ на съответните фактори, не съществува предвидимо ограничение за периода, през който се очаква активът да генерира нетни парични потоци за предприятието.

Нематериалните активи с ограничен полезен живот се амортизират, а нематериалните активи с неограничен полезен живот не се амортизират.

Нематериалните активи които подлежат на амортизация се амортизират по линейния метод за срока на определения полезен живот. Амортизацията започва, когато активът е на разположение за ползване, т.е. когато той е на мястото и в състоянието, необходимо за способността му да работи по начин, очакван от ръководството. Амортизацията се прекратява на по-ранната от:
- датата, на която активът е класифициран като държан за продажба (или включен в групата за освобождаване, която е държана за продажба) в съответствие с МСФО 5 и
- датата, на която активът е отписан.Средният полезен живот в години за основните групи амортизируеми нематериални активи, е както следва:

Група	Години
Права върху интелектуална собственост	6,67
Програмни продукти	2

Обезценка на нематериални дълготрайни активи

Съгласно изискванията на МСС36 към края на отчетния период се прави преценка дали съществуват индикации, че стойността на нематериалните дълготрайни активи е обезценена. В случай на такива индикации се изчислява възстановимата стойност на активите и се определя загубата от обезценка.

Финансови активи

Предприятието прилага МСС32 и МСС39 при отчитане на финансови активи. Финансов актив е всеки актив който е:
- парични средства;
- инструмент на собствения капитал на друго предприятие;
- договорно право: да се получат парични средства или друг финансов актив от друго предприятие; или да се разменят финансови активи или финансови пасиви с друго предприятие при условия, които са потенциално благоприятни за предприятието;
- договор който ще бъде или може да бъде уреден в собствени инструменти на собствения капитал на емитента и е: недериватив, за който предприятието е или може да бъде задължено да получи променлив брой от инструменти собствения капитал на предприятието; или дериватив, който ще бъде или може да бъде уреден чрез размяна на фиксирана сума парични средства или друг финансов актив за фиксиран брой от собствените капиталови инструменти на предприятието.

За тази цел инструментите на собствения капитал на предприятието не включват упражняеми финансови инструменти, класифицирани като инструменти на собствения капитал, които налагат на предприятието задължението да предостави на друга страна пропорционален дял от нетните активи на предприятието само при ликвидация, или инструменти, които са договори за бъдещо получаване или предоставяне на инструменти на собствения капитал на предприятието.

Финансовите инструменти-активи се класифицират в следните категории съгласно изискванията на МСС 39:
- Финансови активи, отчитани по справедлива стойност в печалбата или загубата
- държан за търгуване финансов актив
- Определен при първоначалното му признаване от предприятието за отчитане по справедлива стойност в печалбата или загубата.
- Инвестиции държани до падеж
- Кредити и вземания
- Финансови активи на разположение за продажба.

Предприятието признава финансов актив или финансов пасив в отчета за финансовото състояние, когато и само когато предприятието става страна по договорните условия на инструмента. При първоначалното си признаване финансовите активи се отчитат по справедливата им стойност, плюс в случай на финансови активи, които не се отчитат по справедлива стойност в печалбата или загубата, разходите по сделката, които се отнасят пряко към придобиването или издаването на финансовия актив.

След първоначалното признаване предприятието оценява финансовите активи както следва:

По справедлива стойност

финансови активи, отчитани по справедлива стойност в печалбата или загубата;
финансови активи на разположение за продажба;
С изключение на инвестиции в инструменти на собствения капитал, които нямат котирана пазарна цена на активен пазар и чиято справедлива стойност не може да се оцени надеждно, както и деривативи, които са обвързани с некотирани инструменти на собствения капитал или трябва да се уредят чрез прехвърлянето на такива некотирани инструменти на собствения капитал, които се оценяват по цена на придобиване.

По амортизирана стойност с използването на метода на ефективния лихвен процент

кредити и вземания;
инвестиции, държани до падеж;

Печалби и загуби от финансови активи

Печалби и загуби които възникват от промяната на справедливата стойност на финансови активи се признават както следва:
- Печалба или загуба от финансов актив или финансов пасив, класифициран като отчитан по справедлива стойност в печалбата или загубата, се признава в отчета за доходите.
- Печалбата или загубата от наличен за продажба финансов актив се признава в друг всеобхватен доход, с изключение на загубите от обезценка и печалбите и загубите от обменните курсове до момента на отписване на финансовия актив. В този момент натрупаната печалба или загуба, призната преди в друг всеобхватен доход, се прекласифицира от собствен капитал в печалбата или загубата като корекция от прекласификация.

Лихвата, която се изчислява с използване на метода на ефективния лихвен процент, се признава в отчета за доходите. Дивидентите от инструменти на собствения капитал на разположение за продажба се признават в отчета за доходите, когато се установи правото на предприятието да получи плащане. За финансовите активи, които се отчитат по амортизирана стойност, печалбата или загубата от актива се признава в отчета за доходите, когато финансовият актив или финансовият пасив се отписва или обезценява и чрез процеса на амортизиране.

Предприятието отписва финансов актив, когато:
- договорните права върху паричните потоци от финансовия актив са изтекли; или
- прехвърля финансовия актив, когато са прехвърлени договорните права за получаване на парични потоци от финансовия актив или са запазени договорните права за получаване на паричните потоци от финансовия актив, но е поето договорно задължение за плащане на парични потоци на един или повече получатели в споразумение и трансферът отговаря на условията за отписване съгласно МСС 39.

Условия за отписване:

Когато предприятието прехвърли финансов актив то оценява степента, до която ще запази рисковете и ползите от собствеността върху финансовия актив:
- ако предприятието прехвърли в значителна степен всички рискове и ползи от собствеността върху финансовия актив, предприятието отписва финансовия актив и признава отделно като активи или пасиви всички права и задължения, създадени или запазени при трансфера;
- ако предприятието запази в значителна степен всички рискове и ползи от собствеността върху финансовия актив, предприятието продължава да признава финансовия актив;
- ако предприятието нито прехвърля, нито запазва в значителна степен всички рискове и ползи от собствеността върху финансовия актив, предприятието определя дали е запазило контрол върху финансовия актив. В този случай:
- ако предприятието не е запазило контрол, то отписва финансовия актив и признава отделно като активи или пасиви всички права и задължения, създадени при трансфера.
- ако предприятието е запазило контрол, то продължава да признава финансовия актив до степента на продължаващото му участие във финансовия актив.

При отписването на финансовия актив разликата между:
а) неговата балансова стойност; и
б) сумата на полученото възнаграждение (включващо всички получени нови активи, минус всички поети нови пасиви), и всички натрупани печалби или загуби, които са били признати директно в собствения капитал се признава в отчета за доходите.

Обезценка и несъбираемост на финансови активи

Предприятието преценява към края на всеки отчетен период дали са налице обективни доказателства за обезценката на финансов актив или на група от финансови активи. Финансов актив или група от финансови активи се считат за обезценени и са възникнали загуби от обезценка, когато са налице обективни доказателства за обезценка, произхождащи от едно или повече събития, които са настъпили след първоначалното признаване на актива (събитие "загуба") и когато това събитие загуба (или събития) има ефект върху очакваните бъдещи парични потоци от финансовия актив или от групата финансови активи, които могат да се оценят надеждно. Може да не е възможно да се идентифицира единично, самостоятелно събитие, което е причинило обезценката. По-скоро обезценката може да е причинена от комбинирания ефект на няколко събития. Загубите, които се очакват в резултат на бъдещите събития, независимо от тяхната вероятност, не се признават.

Обезценка на финансови активи, отчитани по амортизирана стойност

Ако има обективни доказателства, че е възникнала загуба от обезценка от кредити и вземания или от инвестиции, държани до падеж, отчитани по амортизирана стойност, сумата на загубата се оценява като разлика между балансовата стойност на актива и настоящата стойност на очакваните бъдещи парични потоци (с изключение на бъдещите кредитни загуби, които не са възникнали), дисконтирани с първоначалния ефективен лихвен процент за финансовия актив (т. е. ефективният лихвен процент, изчислен при първоначалното признаване). Балансовата стойност на актива се намалява и сумата на загубата се признава в печалбата или загубата.

Обезценка на финансови активи, отчитани по цена на придобиване

Ако има обективни доказателства, че е възникнала загуба от обезценка на финансов актив отчитан по цена на придобиване, сумата на загубата от обезценка се оценява като разлика между балансовата стойност на финансовия актив и настоящата стойност на очакваните бъдещи парични потоци, дисконтирани с текущия пазарен процент на възвръщаемост за подобен финансов актив. Загубите се признават в печалбата или загубата. Такива загуби от обезценка не подлежат на възстановяване.

Обезценка на финансови активи на разположение за продажба

Когато спад в справедливата стойност на финансов актив на разположение за продажба е признат директно в собствения капитал и има обективни доказателства, че активът е обезценен, натрупаната загуба, която е призната в друг всеобхватен доход, се изважда от капитала и се признава в печалбата или загубата дори ако финансовият актив не е отписан. Сумата на натрупаната загуба, която се прекласифицира от собствен капитал в печалбата или загубата, е разликата между цената на придобиване (нетно от погашения на главницата и амортизация) и текущата справедлива стойност, минус загубата от обезценка на финансовия актив, призната преди това в печалбата или загубата. Загуби от обезценка, признати в печалбата или загубата, за инвестиция в инструмент на собствения капитал, класифициран като на разположение за продажба, не се възстановяват в печалбата или загубата.Загуби от обезценка, признати в печалбата или загубата, за дългов инструмент, класифициран като на разположение за продажба, се възстановяват, възстановената сума се признава в печалбата или загубата.

Парични средства

Паричните средства включват парични средства в брой и безсрочни депозити, съответно в лева и във валута. Паричните еквиваленти са краткосрочни, високоликвидни инвестиции, които са лесно обръщаеми в конкретни парични суми и съдържат незначителен риск от промяна в стойността им.

Дялове и участия

Всички инвестиции първоначално се признават по метода на цена на придобиване/себестойност. Метод на цената на придобиване /себестойността/ е метод за отчитане на дадена инвестиция, при който инвестицията се признава по цена на придобиване /себестойност/. Предприятието признава дохода от инвестицията единствено до степента, в която то получава разпределения от натрупаните печалби на предприятието, в което е инвестирано, възникнали след датата на придобиването. Получени разпределения, надвишаващи тези печалби, се разглеждат като възстановяване на инвестицията и се признават като намаление на цената на придобиване /себестойността/ на инвестицията.

Инвестициите в дъщерни предприятия се отчитат и представят по цена на придобиване /себестойност/. Инвестициите в асоциирани предприятия се отчитат и представят по цена на придобиване /себестойност/. Инвестициите които не са класифицирани като дъщерни и асоциирани предприятия се отчитат по справедлива стойност класифицирани като като финансови активи на разположение за продажба, съгласно изискванията на МСС39. В случаите в които инвестициите са в капиталови инструменти, които нямат котирана пазарна цена на активен пазар и чиято справедлива цена не може да се определи надеждно се отчитат по цена на придобиване/себестойност. Инвестиции които са класифицирани в съответствие МСФО5 като държани за продажба/или са включени в група за изваждане от употреба, която е класифицирана като държана за продажба / се отчитат в съответствие с този МСФО.

Кредити, търговски и други вземания

Кредитите и вземанията са недеривативни финансови активи с фиксирани или определяеми плащания, които не се котират на активен пазар, с изключение на: тези, които предприятието възнамерява да продаде незабавно или в близко бъдеще, които ще бъдат класифицирани като държани за търгуване и тези, които предприятието определя при първоначалното признаване като отчитани по справедлива стойност в печалбата или загубата; тези, които предприятието определя като на разположение за продажба при първоначалното признаване; или тези, при които държателят може да няма възможност да възстанови в значителна степен цялата си първоначална инвестиция, с изключение на случаите, при които причината е влошаване на кредитното качество и които се класифицират като на разположение за продажба.

Като кредити и вземания се класифицират финансови активи възникнали от директно предоставяне на стоки, услуги, пари или парични еквиваленти/търговски вземания и кредити/. Кредитите и вземанията, които са с фиксиран падеж се отчитат по амортизираната им стойност. Кредитите и вземанията които са без фиксиран падеж се отчитат по себестойност. Предплатените разходи, които касаят следващи отчетни периоди се представят като авансово преведени суми на доставчици и се включват в търговските вземания.

Данъци за възстановяване

Данъците за възстановяване не произтичат от договорни взаимоотношения, не се класифицират в категориите финансови активи. Те включват:
- Сумите на възстановимите данъци върху дохода във връзка с облагаемата печалба/данъчната загуба за периода и платени суми за текущ и предходен период превишаващи дължимите суми.
- Сумите на данъчен кредити за възстановяване и прихващане след края на отчетния период и платени суми за текущ и предходен период превишаващи дължимите суми за други данъци.

Текущите данъчни активи за текущия и предходни периоди се оценяват по сумата, която се очаква да бъде възстановена от данъчните органи при прилагане на данъчни ставки и данъчни закони, действащи или очаквани да влязат в сила към края на отчетния период.

Материални запаси

Предприятието прилага МСС 2 за отчитане на материалните запаси:
Материални запаси са активи:
- държани за продажба в обичайния ход на стопанската дейност /стоки,продукция/;
- намиращи се в процес на производство за такава продажба /незавършено производство/;
- материални запаси, които се израходват в производствения процес или при предоставяне на услуги;/материали, суровини/

Материалните запаси се оценяват по по-ниската от себестойността или нетната реализуема стойност. Себестойността на материалните запаси представлява сумата от всички разходи по закупуването, преработката, както и други разходи, направени във връзка с доставянето им до сегашното състояние и местоположение. Разходите по закупуване на материалните запаси включват покупната цена, вносните мита и други невъзстановими данъци, транспортните разходи и др., които директно могат да се отнесат към придобиването на стоките материалите и услугите. Търговските отстъпки рабати и др. подобни компоненти се приспадат при определяне на покупната стойност.

Разходите за преработка включват преки разходи и систематично начислявани постоянни и променливи общи разходи, които се правят при преработване на материалите в готова продукция. Променливите общи разходи се разпределят за всяка произведена единица на база на реалното изпозване на производствените мощности. Постоянните общи разходи се разпределят към себестойността на продукцията на база на нормалния капацитет на производствените мощности. Количеството общи постоянни разходи, които отговарят на разликата между нормалния капацитет и достигнатия капацитет се признават за разходи за периода в който те възникват. Други разходи се включват в себестойността на материалните запаси само дотолкова, доколкото те са направени във връзка с довеждането на материалните запаси до настоящото им местоположение и състояние. В ограничени случаи разходи по ползвани, кредити които са определени в МСС 23 Разходи по заеми, се включват в стойността на материалните запаси.

Разходи които не се включват в себестойността на произведената продукция и се признават като разходи за периода в койно са възникнали са:
- количества материали, труд и други производствени разходи извън нормалните граници.
- разходи за съхранение в склад.
- административни разходи.
- разходи по продажбите.

Себестойност при предоставяне на услуги

Дотолкова, доколкото при предоставянето на услуги се ползват материални запаси, то те се включват в себестойноста на услугите. Себестойноста се състои главно от разходите за труд и другите разходи за персонала, зает в предоставянето на услугата, включително служителите, изпълняващи надзорна дейност, и съответната част от общите разходи за тях. Трудът и други разходи, свързани с продажбите и общия административен персонал, не се включват, а се признават за разходи в периода, в който са възникнали.

Потреблението на материални запаси се оценява по средно претеглена стойност. Себестойността на материалните запаси може да не е възстановима, в случай че те са повредени или са цялостно или частично морално остарели, или ако има спад в продажните им цени. Също така себестойността на материалните запаси може да не бъде възстановима, ако приблизително определените разходи за завършване или приблизително определените разходи, които ще бъдат направени за осъществяване на продажбата, са се увеличили. Материалните запаси се намаляват до нетната реализуема стойност на базата на отделни позиции. При някои обстоятелства обаче може да бъде подходящо да се групират сходни или свързани позиции. Към всеки следващ период се прави нова оценка на нетната реализуема стойност. Когато условията, довели до снижаване на материалните запаси под тяхната себестойност, вече не са налице или когато има ясно доказателство за увеличение в нетната реализуема стойност заради промяна в икономическите обстоятелства, сумата на обезценката се възстановява така, че новата балансова сума е по-ниската от себестойността и преразгледаната нетна реализуема стойност. Възстановяването е ограничено до сумата на първоначалната обезценка.

При продажба на материални запаси, балансовата сума на тези материални запаси се признава като разход през периода, през който съответният приход е признат. Сумата на всяка обезценка на материалните запаси до нетната им реализуема стойност, както и всички загуби от материални запаси се признават като разходи за периода на обезценката или на възникването на загубите. Сумата на евентуалното обратно възстановяване на стойността на обезценката на материалните запаси, възникналa в резултат на увеличението на нетната реализуема стойност, се признава като намаляване на сумата на признатите разходи за материални запаси през периода, през който възстановяването е възникнало. Някои материални запаси могат да бъдат отнесени по сметките на други активи, като например материални запаси, които се използват като компонент на създадените от самото предприятие собствени имоти, съоръжения и оборудване. Материалните запаси, отнесени към друг актив, се признават за разход в продължение полезния живот на актива.

Активи държани за продажба

Като активи държани за продажба съгласно МСФО 5 се класифицират нетекущи активи, чиято балансова стойност ще бъде възстановена по-скоро чрез сделка за продажба отколкото чрез продължаваща употреба. Активите държани за продажба се оценяват по по-ниската от балансовата им стойност и справедливата им стойност намалена с разходите за продажбата. Загуба от обезценка се признава при всяко първоначално или последващо намаление на стойността на активи държани за продажба. Печалба от последващо увеличение на справедливи стойности, намалени с разходите за продажба на активи държани за продажба се признава до размера на обезценката на съответния актив начислена преди съгласно МСС36 и МОФО5.# Собствен капитал

Собственият капитал на предприятието се състои от:

Основен капитал включващ:
- Регистриран капитал – представен по номинална стойност съгласно съдебно решение за регистрация.

Ако предприятието придобие повторно свои инструменти на собствения капитал, тези инструменти (изкупени собствени акции) се приспадат от собствения капитал. Не се признава нито печалба, нито загуба от покупката, продажбата, емитирането или обезсилването на инструменти на собствения капитал на предприятието. Такива обратно изкупени акции могат да бъдат придобити и държани от предприятието или от други членове на консолидираната група. Платеното или полученото възнаграждение се признава директно в собствения капитал.

При издаването или придобиването на свои инструменти на собствения капитал предприятието прави различни разходи. Тези разходи обичайно включват регистрация и други законови такси, изплатени суми на правни, счетоводни и други професионални консултанти и др. подобни. При капиталова сделка разходите по сделката се отчитат счетоводно като намаление на собствения капитал (нетно от всички свързани преференции за данък върху доходите) до степента, в която са допълнителни разходи, пряко свързани с капиталова сделка, които в противен случай биха били избегнати. Разходите по капиталова сделка, която е изоставена, се признават като разход.

Резерви включващи:
- Общи резерви – образувани от разпределение на печалба съгласно изискванията на Търговския закон на РБългария и учредителния акт на предприятието.
- Специализирани резерви.
Финансов резултат включващ:
- Неразпределена към края на отчетния период натрупана печалба от предходни периоди.
- Непокрита към края на отчетния период натрупана загуба от предходни периоди.
- Печалба/загуба от периода.

Текущи и нетекущи пасиви

Пасив се класифицира като текущ, когато отговаря на някой от следните критерии:
* очаква да уреди пасива в своя нормален оперативен цикъл;
* държи пасива предимно с цел търгуване;
* пасивът следва да бъде уреден в рамките на дванадесет месеца след края на отчетния период; или
* предприятието няма безусловно право да отсрочва уреждането на пасива за период най-малко дванадесет месеца след края на отчетния период.

Пасив се класифицира като нетекущ ако не отговаря на критериите за класифициране като текущ.

Пасив се класифицира като текущ, когато следва да се уреди в рамките на дванадесет месеца от края на отчетния период, дори ако:
* първоначалният срок е бил за период по-дълъг от дванадесет месеца; и
* след края на отчетния период и преди финансовите отчети да са одобрени за публикуване е сключено споразумение за рефинансиране или за нов погасителен план на дългосрочна база.

Финансови пасиви

Предприятието прилага МСС32 и МСС39 при отчитане на финансови пасиви. Финансов пасив е всеки пасив който е:

договорно задължение:
- да се предоставят парични средства или друг финансов актив на друго предприятие; или
- да се разменят финансови активи или финансови пасиви с друго предприятие при условия, които са потенциално неблагоприятни за предприятието; или
договор, който ще бъде или може да бъде уреден в инструменти на собствения капитал на предприятието и е:
- недериватив, за който предприятието е или може да бъде задължено да предостави променлив брой инструменти на собствения си капитал; или
- дериватив, който ще бъде или може да бъде уреден чрез размяна на фиксирана сума парични средства или друг финансов актив за фиксиран брой инструменти на собствения капитал на предприятието.

За тази цел инструментите на собствения капитал на предприятието не включват възвръщаеми финансови инструменти, класифицирани като инструменти на собствения капитал, които налагат на предприятието задължението да предостави на друга страна пропорционален дял от нетните активи на предприятието само при ликвидация, или инструменти, които са договори за бъдещо получаване или предоставяне на инструменти на собствения капитал на предприятието.

Финансовите инструменти-пасиви се класифицират в следните категории съгласно изискванията на МСС 39:
1. Финансови пасиви, отчитани по справедлива стойност в печалбата или загубата:
* класифицирани като държан за търгуване;
* при първоначалното му признаване се определя от предприятието за отчитане по справедлива стойност в печалбата или загубата.
2. Финансови пасиви, отчитани по амортизирана стойност.

Финансови пасиви се признават в отчета за финансовото състояние, когато предприятието стане страна по договорните условия на инструмента. При първоначалното признаване финансовите пасиви се отчитат по справедливата им стойност, плюс в случай на финансови пасиви, които не се отчитат по справедлива стойност в печалбата или загубата, разходите по сделката, които се отнасят пряко към придобиването или издаването на финансовия пасив.

Последваща оценка на финансови пасиви

По справедлива стойност – финансови пасиви, отчитани по справедлива стойност в печалбата или загубата;
С изключение на пасивите - деривативи, които са обвързани с некотиран инструмент на собствения капитал и трябва да се уредят чрез прехвърлянето на некотиран инструмент на собствения капитал, чиято справедлива стойност не може да се оцени надеждно, които се отчитат по цена на придобиване;
По амортизирана стойност с използването на метода на ефективния лихвен процент – всички останали финансови пасиви.

Печалби и загуби от финансови пасиви се признават

Печалби и загуби от финансови пасиви, класифицирани като отчитани по справедлива стойност в печалбата или загубата, се признават в отчета за доходите;
Печалбата или загубата от финансови пасиви които се отчитат по амортизирана стойност се признава в отчета за доходите, когато финансовия пасив се отписва и чрез процеса на амортизиране;

Предприятието отписва финансов пасив (или част от финансовия пасив), когато той е погасен - т. е. когато задължението, определено в договора, е отпаднало, анулирано или срокът му е изтекъл. При отписване на финансов пасив разликата между балансовата стойност на финансов пасив (или на част от финансов пасив), който е прекратен или прехвърлен на трета страна, и платеното възнаграждение, включително прехвърлените и поети непарични активи и пасиви, се признава в отчета за доходите.

Търговски и други задължения и кредити

Кредити, търговски и други задължения са финансови пасиви възникнали от директно получаване на стоки, услуги, пари или парични еквиваленти от кредитори. След първоначалното признаване кредитите и търговските задълженията, които са без фиксиран падеж се отчитат по оценената при придобиването им стойност. Кредитите и задълженията, които са с фиксиран падеж се отчитат по амортизираната им стойност.

Данъчни задължения

Текущите данъчни задължения на предприятието не произтичат от договорни взаимоотношения и не се класифицират като финансови пасиви. Те включват:
* текущият данък върху дохода за текущия и предходни периоди се признава като пасив до степента, до която не е платен.
* текущи задължения за данъци съгласно други данъци закони.

Текущите данъчни пасиви за текущия и предходни периоди се оценяват по сумата, която се очаква да бъде платена на данъчните органи при прилагане на данъчни ставки и данъчни закони, действащи към края на отчетния период.

Задължения към персонала и провизии за дългосрочни доходи на персонала

Задължения към персонал включват задължения на предприятието по повод на минал труд положен от наетия персонал и съответните осигурителни вноски, които се изискват от законодателството. Съгласно изискванията на МСС19 се включват и начислените краткосрочни доходи на персонала с произход неползвани отпуски на персонала и начислените на база на действащите ставки за осигуряване, осигурителни вноски върху тези доходи. Предприятието няма политика за отчитане на дългосрочни доходи на персонала.

Провизии

Провизиите са задължения с неопределена срочност или сума. Провизии се признават по повод на конструктивни и правни задължения възникнали в резултат на минали събития съгласно изискванията на МСС 37.

Правно задължение е задължение, което произлиза от:
* договор (според неговите изрични клаузи и по подразбиране);
* законодателство; или
* друго действие на закона.

Конструктивно задължение е задължение, което произлиза от действията на предприятието, когато:
* на базата на установена тенденция на предходна практика, публикувани политики или достатъчно специфично текущо твърдение предприятието е показало на други страни, че е готово да приеме определени отговорности; и
* като резултат предприятието създава у другите страни определено очакване, че ще изпълни тези отговорности.

Провизия се признава тогава, когато:
* предприятието има настоящо задължение (правно или конструктивно) като резултат от минали събития;
* има вероятност за погасяване на задължението да бъде необходим поток ресурси, съдържащ икономически ползи; и
* може да бъде направена надеждна оценка на стойността на задължението.

Ако тези условия не са изпълнени, провизия не се признава. Провизиите се признават по най-добрата приблизителна оценка на ръководството на предприятието към края на отчетния период за разходите, необходими за уреждане на настоящото задължение. Признатите суми на провизии се преразглеждат към всеки край на отчетен период и се преизчисляват с цел се отрази най-добрата текуща оценка.

Пасиви държани за продажба (МСФО 5)

Съгласно изискванията на МСФО5 предприятието класифицира като пасиви държани за продажба, пасиви включени в група за изваждане от употреба. Пасивите се оценяват в съответствие с изискванията на МСФО5.

Отсрочени данъчни активи и пасиви

Отсрочените данъчни активи и пасиви се признават за временни разлики между данъчната основа на активите и пасивите и тяхната балансова стойност към края на отчетния период. Отсрочен данъчен пасив се признава за всички дължими в бъдещи периоди суми на данъци свързани с облагаеми временни разлики.Отсрочен данъчен актив се признава за възстановимите в бъдещи периоди суми на данъци свързани с приспадащи се временни разлики, пренос на неизползвани данъчни загуби и кредити до степента, до която е вероятно да съществува облагаема печалба, срещу която да могат да се използват.

Към края на всеки отчетен период предприятието преразглежда непризнатите отсрочени данъчни активи. Предприятието признава непризнатите в предходен период отсрочени данъчни активи до степента, до която се е появила вероятност бъдещата облагаема печалба да позволява възстановяването на отсрочен данъчен актив. Балансовата стойност на отсрочените данъчни активи се преразглежда към всеки край на отчетен период. Предприятието намалява балансовата стойност на отсрочените данъчни активи до степента, до която вече не е вероятно да бъде реализирана достатъчна облагаема печалба, която да позволява да се оползотвори ползата от част или целия отсрочен данъчен актив. Всяко такова намаление се проявява обратно до степента, до която е станало вероятно да се реализира достатъчна облагаема печалба.

Отсрочените данъчни активи и пасиви се оценяват по данъчните ставки, които се очаква да бъдат в сила за периода, в който активът се реализира или пасивът се уреди/погаси въз основа на данъчните ставки (и данъчни закони), действащи или очаквани да влязат в сила към края на отчетния период.

Отсрочените данъци се признават като приход или разход и се включват в печалбата или загубата за периода, освен до степента, до която данъкът възниква от операция или събитие, което е признато през същия или различен период директно в собствения капитал.

Печалба или загуба за периода

Предприятието признава всички елементи на приходите и разходите през периода в печалбата или загубата, освен ако даден МСФО не изисква или разрешава друго. Някои МСФО определят обстоятелства, при които предприятието признава конкретни позиции извън печалбата или загубата през текущия период. Други МСФО изискват или разрешават компонентите на друг всеобхватен доход, които отговарят на дефиницията на Общите положения за приходи и разходи, да бъдат изключени от печалбата или загубата.

Разходи

Предприятието отчита текущо разходите за дейността по икономически елементи и след това отнася по функционално предназначение с цел формиране размера на разходите по направления и дейности. Разходи се признават, когато възникне намаление на бъдещите икономически изгоди, свързани с намаление на актив или увеличение на пасив, което може да бъде оценено надеждно. Признаването на разходите за текущия период се извършва тогава, когато се начисляват съответстващите им приходи.

Когато икономическите изгоди се очаква да възникна през няколко отчетни периода и връзката на разходите с приходите може да бъде определена само най-общо или косвено, разходите се признават на базата на процедури за систематично и рационално разпределение. Разход се признава незабавно в отчета за доходите, когато разходът не създава бъдеща икономическа изгода или когато и до степента, до която бъдещата икономическа изгода не отговаря на изискванията или престане да отговаря на изискванията за признаване на актив в баланса.

Разходите се отчитат на принципа на текущо начисляване. Оценяват се по справедливата стойност на платеното или предстоящо за плащане.

Приходи

Приход е брутен поток от икономически ползи през периода, създаден в хода на обичайната дейност на предприятието, когато тези потоци водят до увеличаване на собствения капитал, различни от увеличенията, свързани с вноските на акционерите. Предприятието отчита текущо приходите от обичайната дейност по видове дейности. Приходите се оценяват по справедливата стойност на полученото или подлежащото за получаване плащане или възнаграждение.

Признаването на приходите се извършва при спазване на приетата счетоводна политика за следните видове приходи:

Приходът от продажбата на стоки и продукция се признава, когато са били изпълнени всички следващи условия: предприятието е прехвърлило на купувача съществени рискове и ползи от собствеността върху стоките и продукцията; предприятието не запазва продължаващо участие в управлението на стоките и продукцията, доколкото то обикновено се свързва със собствеността, нито ефективен контрол над продаваните стоки и продукция; сумата на прихода може надеждно да бъде оценена; вероятно е икономическите ползи, свързани със сделката, да се получат от предприятието; и направените разходи или тези, които ще бъдат направени във връзка със сделката, могат надеждно да бъдат оценени.
Приходът от продажба на услуги се признава когато резултатът от една сделка може да се оцени надеждно, приходът, свързан със сделката, трябва да се признава в зависимост от етапа на завършеност на сделката към края на отчетния период. Резултатът от една сделка може да се оцени надеждно, когато са изпълнени всички следващи условия: сумата на прихода може да бъде надеждно оценена; вероятно предприятието ще има икономически ползи, свързани със сделката; етапа на завършеност на сделката към края на отчетния период може надеждно да се оцени; и разходите, направени по сделката, както и разходите за завършване на сделката може надеждно да бъдат оценени.

Междинните и авансовите плащания, направени от клиентите, обикновено не отразяват извършените услуги. Етапът на завършен договор се определя на база на набраните към края на отчетния период разходи към общо предвидените разходи по договора. Етапът на завършеност на една сделка може да се определи по различни методи. Всяко предприятие използва метода, който надеждно оценява извършените услуги. В зависимост от характера на сделката методите може да включват: преглед на извършената работа; извършените до момента услуги като процент от общия обем на услугите, които трябва да бъдат извършени; или частта, която направените до момента разходи представляват от общия обем на предвидените разходи по сделката. Само разходите, които отразяват извършените до момента услуги, се включват в направените до момента разходи. Само разходите, които отразяват извършените услуги или услугите, които трябва да бъдат извършени, се включват в общия обем на предвидените разходи по сделката.

Приходи от лихви, възнаграждения за права и дивиденти, се признават, когато: е възможно предприятието да има икономически ползи, свързани със сделката; и сумата на приходите може надеждно да бъде оценена. Приходите се признават, както следва:
* лихвата се признава по метода на ефективната лихва съгласно МСС39;
* възнагражденията за права се признават, на база на счетоводния принцип на начисляване съгласно съдържанието на съответното споразумение;
* дивидентите се признават, когато се установи правото на акционера да получи плащането.

Неплатена лихва натрупана преди придобиването на лихвоносна инвестиция - последвалите лихвени постъпления се разпределят между периода преди придобиването и този след придобиването. Само частта след придобиването се признава за приход. Дивиденти по капиталови ценни книжа обявени от печалбите преди придобиването се признават в печалбата или загубата при установяване на правото да получи дивидент, независимо от това дали дивидентите се отнасят за печалба реализирана преди или след придобиването.

Възнагражденията за права се начисляват съгласно условията на съответното споразумение и обикновено се признават на тази основа, освен ако с оглед разпоредбите на споразумението е по-подходящо приходът да се признава на друга системна или рационална база.

Приходът се признава само когато има вероятност предприятието да получи икономически ползи, свързани със сделката. Когато възникне несигурност около събирането на сума, която вече е включена в прихода, несъбираемата сума или сумата, относно която възстановяването вече не е вероятно, се признава за разход, а не за корекция на сумата на първоначално признатия приход.

Приходите от наеми се признават на времева база за срока на договора.

Нетна печалба на акция

Основната нетна печалба на акция се изчислява, като се раздели печалбата или загубата за периода, подлежаща на разпределение между притежателите на обикновени акции (числител) на среднопретегления брой на държаните обикновени акции за периода (знаменател).

Финансови рискове

Кредитен риск: Рискът че страна по финансови инструменти - активи на предприятието няма да успее да изплати задължението си и ще причини финансова загуба на предприятието.
Ликвиден риск: Рискът, че предприятието ще срещне трудности при изпълнението на задължения, свързани с финансови пасиви.
Пазарен риск: Рискът, че справедливата стойност или бъдещите парични потоци на финансовия инструмент ще варират поради промени в пазарните цени. Пазарният риск се състои от три вида риск:
- Валутен риск: Рискът, че справедливата стойност или бъдещите парични потоци на финансовия инструмент ще варират поради промени в обменните курсове.
- Лихвен риск: Рискът, че справедливата стойност или бъдещите парични потоци на финансов инструмент ще варират поради промени в пазарните лихвени проценти.
Друг ценови риск: Рискът, че справедливата стойност или бъдещите парични потоци на финансовия инструмент ще варират поради промени в пазарните цени (различни от тези, възникващи от лихвен риск или валутен риск), независимо от това дали тези промени са причинени от фактори, специфични за отделния финансов инструмент или неговия емитент, или от фактори, влияещи върху всички подобни финансови инструменти, търгувани на пазара.

Политиката на предприятието за цялостно управление на рисковете е съсредоточена и има за цел да намали евентуалните неблагоприятни ефекти върху финансовия резултат. Предприятието няма приета политика за хеджиране на финансовите рискове.

Ефекти от промените в обменните курсове

Функционалната валута на предприятието е българският лев. Валутата на представяне на финансовите отчети е български лев. Точността на числата във финансовия отчет е хиляди български лева. Чуждестранна валута е всяка валута различна от функционалната валута на предприятието.Сделките в чуждестранна валута се вписват първоначално във функционална валута, като към сумата на чуждестранната валута се прилага централния курс на Българска Народна Банка (БНБ) за съответната валута, към датата на сделката. Курсовите разлики, възникващи при уреждане на парични позиции или при преизчисляване на паричните позиции на предприятието по курсове, различни от тези, при които са били преизчислени при първоначалното признаване през периода или в предходни финансови отчети, се признават като печалба или загуба за периода, в който са възникнали, с някои изключения съгласно МСС 21 на курсовите разлики, възникващи по дадена парична позиция, която по същността си представлява част от нетна инвестиция на отчитаща се стопанска единица в чуждестранна дейност .

Когато парична позиция възниква в резултат на сделка с чуждестранна валута и има промяна в обменния курс между датата на сделката и датата на уреждането, се появява курсова разлика. Когато сделката бъде уредена в рамките на същия отчетен период, през който е възникнала, цялата курсова разлика се признава през дадения период. Но когато сделката бъде уредена през следващ отчетен период, курсовата разлика, призната през всеки от междинните периоди до датата на уреждането, се определя от промяната на обменните курсове през всеки период.

Когато печалба или загуба от непарична позиция е отразена директно в собствения капитал, всеки обменен компонент от тази печалба или загуба се признава в друг всеобхватен доход. Когато печалба или загуба от непарична позиция е отразена в печалбата или загубата, всеки обменен компонент от тази печалба или загуба се признава като печалба или загуба. Когато определени МСФО изискват някои печалби или загуби от активи да се отразяват директно в собствения капитал и когато такъв актив се оценява в чуждестранна валута, МСС 21 изисква преоценената стойност да бъде преизчислена, използвайки курса към датата на определяне на стойността, в резултат на което се получава курсова разлика, която също се признава в друг всеобхватен доход.

Предприятието прави преоценка на позиции в чуждестранна валута към края на отчетния период и текущо през отчетния период. Позициите в чуждестранна валута към 31 декември 2025 година са оценени в настоящия финансов отчет по заключителния курс на БНБ.

Счетоводни предположения и приблизителни счетоводни преценки

В резултат на несигурността, присъща на деловата дейност, много статии от финансовите отчети не подлежат на прецизна оценка, а само на приблизителна оценка. Приблизителните оценки се оценяват въз основа на най-актуалната налична и надеждна информация. Използването на разумни приблизителни оценки представлява основен елемент в изготвянето на финансовите отчети и не намалява тяхната достоверност.

Прилагането на Международните стандарти за финансово отчитане изисква от ръководството да приложи някои счетоводни предположения и приблизителни счетоводни преценки при изготвяне на финансовите отчети и при определяне на стойността на някои от активите, пасивите, приходите и разходите. Всички те се извършват на основата на най-добрата преценка, която е направена от ръководството към края на отчетния период. Действителните резултати биха могли да се различават от представените във финансовите отчети.

Дадена приблизителна оценка подлежи на преразглеждане, ако настъпят промени в обстоятелствата, на които се основава, или в резултат от получена нова информация или допълнително натрупан опит. Преразглеждането на приблизителната оценка не се свързва с предходни периоди и не представлява корекция на грешка. Всяка промяна в прилаганата база за оценяване се третира като промяна в счетоводната политика, а не в счетоводната приблизителна оценка. Когато е трудно да се направи разграничение между промяна в счетоводната политика и промяна в счетоводната приблизителна оценка, промяната се приема като промяна на счетоводната приблизителна оценка.

Ефектът от промяната в счетоводна приблизителна оценка, се признава перспективно чрез включването му в печалбата или загубата за периода на промяната , ако промяната засягя само този период или периода на промяната и бъдещи периоди, ако промяната засяга и двата. Дотолкова, доколкото промяната в счетоводната приблизителна оценка води до промени в активите и пасивите, или се отнася до компонент от капитала, тя се признава чрез коригиране на балансовата стойност на свързания актив, пасив или компонент от капитала в периода на промяната.

Грешки

Грешки от минал период са пропуски или неточно представяне на финансовите отчети на предприятието за един или повече минали отчетни периоди произтичащи от неизползване или неправилно използване на надеждна информация, която:
* е била налична към момента, в който финансовите отчети за тези периоди са били одобрени за публикуване;
* и е можело , при полагането на разумни усилия, да бъде получена и взета предвид при изготвянето и представянето на тези финансови отчети;

Тези грешки включват ефектите от математически грешки, грешки при прилагане на счетоводна политика, недоглеждане или неточно представяне на факти и измами. Грешки по смисъла на МСС8 могат да възникнат във връзка с признаването, оценяването, представянето или оповестяването на компоненти от финансовите отчети.

Потенциалните грешки за текущия период, открити в същия, се коригират преди финансовите отчети да се одобрят за публикуване. Въпреки това, грешки понякога се откриват в последващ период и тези грешки от предходни периоди се коригират. Предприятието коригира със задна дата съществените грешки от предходни периоди в първия финансов отчет, одобрен за публикуване след като са открити чрез: преизчисляване на сравнителните суми за представения предходен период, в които е възникнала грешка; или в случай, че грешката е възникнала преди най-ранно представения предходен период, преизчисляване на началното салдо на активите, пасивите и капитала за този период. Грешка от предходен период се коригира посредством преизчисляване с обратна сила, освен ако е практически неприложимо да се определи някой от специфичните ефекти за периода или кумулативния ефект от тази грешка.

Финансови инструменти

Финансов инструмент е всеки договор, който поражда финансов актив за дадено предприятие и финансов пасив или капиталов инструмент, за друго предприятие. Предприятието признава финансов актив или финансов пасив в баланса, когато става страна по договорните условия на финансов инструмент. Финансовите активи и пасиви се класифицират съгласно изискванията на МСС39.

Свързани лица и сделки между тях

Предприятието спазва разпоредбите на МСС24 при определяне и оповестяване на свързаните лица. Сделка между свързани лица е прехвърляне на ресурси, услуги или задължения между свързани лица без значение на това, дали се прилага някаква цена.

Лизинг

Съгласно МСС 17 лизингов договор се класифицира като финансов лизинг, ако прехвърля по същество всички рискове и изгоди от собствеността върху актива. Лизингов договор се класифицира като оперативен лизинг, ако не прехвърля по същество всички рискове и изгоди от собствеността върху актива.

Признаване и отчитане на финансов лизингов договор по които дружеството е лизингополучател

В началото на лизинговия срок финансовият лизинг се признава като актив и пасив в баланса с размер, който в началото на лизинговия срок е равен на справедливата стойност на наетият актив или, ако е по-нисък – по настоящата стойност на минималните лизингови плащания, всяка едно от които е определено в началото на лизинговия договор. Дисконтовият процент, който се използва при изчисляване на настоящата на минималните лизингови плащания е лихвеният процент, заложен в лизинговия договор, доколкото той практически може да бъде определен; ако това е невъзможно – използва се диференциалният лихвен процент по задължението на лизингополучателя. Първоначалните преки разходи, извършени от лизингополучателя, се прибавят към сумата, призната като актив.

Минималните лизингови плащания се разпределят между финансовия разход и намалението на неплатеното задължение. Финансовият разход се разпределя по периоди за срока на лизинговия договор, така че да се получи постоянен периодичен лихвен процент по остатъчното салдо на задължението. Условните наеми се начисляват като разход за периодите, в които са били извършени. Амортизационната политика по отношение на амортизуемите наети активи се съобразява с тази по отношение на собствените амортизуеми активи, а признатата амортизация се изчислява на базата, определена в МСС регламентиращи съответния вид актив. Ако не е сигурно в голяма степен, че предприятието ще придобие собственост до края на срока на лизинговия договор, активът изцяло се амортизира през по-краткия от двата срока – срока на лизинговия договор или полезния живот на актива.

Признаване и отчитане на оперативен лизингов договор по които дружеството е лизингополучател

Лизинговите плащания по оперативен лизинг се признават като разход в отчета за доходите по линейния метод за целия срок на лизинговия договор, освен ако друга системна база не е представителна за времето, през което предприятието използва изгодите на наетия актив.

Признаване и отчитане на финансов лизингов договор по които дружеството е лизингодател

Предприятието приздържани по силата на финансов лизинг, в своите отчети и ги представя като вземане, чиято сума е равна на нетната инвестиция в лизинговия договор. Подлежащото на получаване лизингово плащане се разглежда като погасяване на главница и финансов доход. Признаването на финансовия доход се основава на модел, отразяващ постоянна норма на възвръщаемост за периодите върху нетната инвестиция на лизингодателя, свързана с финансовия лизинг. Приходът от продажбата, признат в началото на срока на финансовия лизинг от лизингодателя , представлява справедливата стойност на актива или ако тя е по-ниска – настоящата стойност на минималните лизингови плащания, изчислени при пазарен лихвен процент.Себестойността на продажбата в началото на срока на лизинговия договор е себестойността или балансовата стойност, ако са различни, на наетата собственост, намалена със настоящата стойност на негарантираната остатъчна стойност.

Признаване и отчитане на оперативен лизингов договор по които дружеството е лизингодател Активите, държани за отдаване по оперативни лизингови договори се представят в отчетите, в съответствие със същността на актива. Наемният доход от оперативни лизингови договори се признава като доход по линейния метод за срока на лизинговия договор, освен ако друга системна база отразява по-точно времевия модел, при чието използване е намалена извлечената полза от наетия актив. Разходите, включително амортизацията, извършени във връзка с генерирането на дохода от лизинг, се признават за разход. Наемният доход се признава за доход по линейния метод за целия срок на лизинговия договор, дори ако постъпленията не се получават на тази база, освен ако друга системна база отразява по-точно времевия модел, при чието използване е намалена извлечената полза от наетия актив.

Началните преки разходи, извършени от предприятието във връзка с договарянето и уреждането на оперативен лизинг се прибавят към балансовата сума на наетия актив и се признават като разход през целия срок на лизинговия договор на същото основание както лизинговия приход. Амортизацията на амортизуемите наети активи се извършва на база, съответстваща на амортизационната политика, възприета за подобни активи, а амортизациите се изчисляват на базата, посочена в МСС регламентиращи отчитането на съответния вид актив.

Събития след края на отчетния период

Събития след края на отчетния период са онези събития, както благоприятни, така и неблагоприятни, които възникват между края на отчетния период и датата, на която финансовите отчети са одобрени за публикуване. Разграничават се два вида събития: такива, които доказват условия, съществували към края на отчетния период (коригиращи събития ); и такива, които са показателни за условия, възникнали след края на отчетния период (некоригиращи събития).

Предприятието коригира сумите, признати във финансовите отчети, за да отрази коригиращите събития след края на отчетния период и осъвременява оповестяванията. Предприятието не коригира сумите, признати във финансови отчети, за да отрази некоригиращите събития след края на отчетния период. Когато некоригиращите събития след края на отчетния период са толкова съществени, че неоповестяването би повлияло на способността на потребителите на финансовите отчети да вземат стопански решения, предприятието оповестява следната информация за всяка съществена категория на некоригиращото събитие :
- естеството на събитието; и
- приблизитлна оценка на финансовия му ефект или изявление, че такава оценка не може да бъде направена.

Разходи по заеми

Предприятието прилага МСС 23 относно разходите по заеми. Разходите по заеми, които могат пряко да се отнесат към придобиването, строителството или производството на един отговарящ на условията актив, се капитализират като част от стойността на този актив. Другите разходи по заеми се признават като разход.

Отговарящ на условията актив е актив, който по необходимост изисква значителен период от време за подготовка за неговата предвиждана употреба или продажба. Разходите по заеми се капитализират като част от стойността на актива, когато съществува вероятност, че те ще доведат до бъдещи икономически ползи за предприятието и когато разходите могат да бъдат надеждно оценени.

Разходите по заеми, които могат да бъдат пряко отнесени към придобиването, строителството или производството на даден отговарящ на условията актив, са онези разходи по заеми, които биха били избегнати, ако разходът по отговарящия на условията актив не е бил извършен. Предприятието капитализира разходите по заеми като част от стойността на отговарящия на условията актив на началната дата на капитализация. Началната дата на капитализацията е датата, на която предприятието за първи път удовлетвори следните условия: извърши разходите за актива; извърши разходите по заемите; както и предприеме дейности, необходими за подготвяне на актива за предвижданата му употреба или продажба.

Предприятието преустановява капитализирането на разходите по заеми за дълги периоди, през които е прекъснато активното подобрение на отговарящ на условията актив. Предприятието прекратява капитализацията на разходите по заеми, когато са приключени в значителна степен всички дейности, необходими за подготвянето на отговарящия на условията актив за предвижданата употреба или продажба.

Условни активи и пасиви

Условен пасив е: възможно задължение, което произлиза от минали събития и чието съществуване ще бъде потвърдено само от настъпването или ненастъпването на едно или повече несигурни бъдещи събития, които не могат да бъдат изцяло контролирани от предприятието; или настоящо задължение, което произлиза от минали събития, но не е признато, защото:
- не е вероятно за погасяването му да бъде необходим изходящ поток от ресурси, съдържащи икономически ползи; или
- сумата на задължението не може да бъде определена с достатъчна степен на надеждност;

Условен актив е възможен актив, който произлиза от минали събития и чието съществуване ще бъде потвърдено само от настъпването или ненастъпването на едно или повече несигурни бъдещи събития, които не могат да бъдат изцяло контролирани от предприятието. Условните активи и пасиви не се признават.

Отчет за паричните потоци

Предприятието е приело политика за отчитане и представяне на паричните потоци по прекия метод в отчета за паричните потоци. Паричните потоци се класифицират като парични потоци от:
- Оперативна дейност
- Инвестиционна дейност
- Финансова дейност

Отчет за промените в собствения капитал

Предприятието представя отчет за промените в собствения капитал, показващ: обща сума на всеобхватния доход за периода за всеки компонент на собствения капитал, ефектите от прилагане с обратна сила или преизчисление с обратна сила, признати в съответствие с МСС 8; и за всеки компонент на собствения капитал, изравняване на балансовата стойност в началото и в края на периода, като се оповестяват отделно промените в резултат от:
- печалба или загуба;
- всяка статия на друг всеобхватен доход;
- сделки със собствениците в качеството им на собственици, като показва отделно вноските от и разпределенията към собствениците

Отчитане на Бизнес Комбинации МСФО 3

В отчетния период Дружеството е осъществило бизнес комбинация по вливане на търговски дружества, но не е приложило МСФО 3, т .к. е придобило предприятия под общия контрол на ТК-холд АД, а именно на 04.04.2024 г. е вписано в Търговския регистър, придобиване чрез Договор за преобразуване чрез вливане между: ТК-имоти” АД, ЕИК 128007012 - "Приемащо дружество" и Добруджанска мебел АД, ЕИК 834025235 - "Преобразуващо се дружество"; Каумет АД, ЕИК 118000845 - "Преобразуващо се дружество"; Програмни продукти и системи АД - "Преобразуващо се дружество"; Рален-текс АД, ЕИК 113012480 - „Преобразуващо се дружество"; Рилски лен АД, ЕИК 122006101 - "Преобразуващо се дружество“.

Към датата на финансовия отчет, вливането е влязло в сила за счетоводни цели. Съгласно договора, датата на вливането за счетоводни цели е и датата на вписването му в Търговския регистър на Агенцията по вписвания. С вписване на договора за преобразуване е вписано и увеличение на капитала на ТК-имоти АД от 231 386 лева на 47 850 625 лева. В резултат на вливането, преобразуващите се дружества – Добруджанска мебел АД, Каумет АД, Програмни продукти и системи АД, Рален-текс АД и Рилски лен АД са прекратени без ликвидация, като техните активи и пасиви, права и задължения са поети от приемащото дружество – ТК-имоти АД при условията на общо правоприемство в съотвествие с чл. 263и, ал. 2, изр. 1 от Търговския закон.

Акциите, които са притежавали акционерите от прекратените дружества са заменени с новоиздадени акции от ТК-имоти АД в резултат на увеличението на капитала му, в съотвествие с доклада на Съвета на директорите на ТК-имоти АД по чл. 262и от Търговския закон, като съотношението на замяна и броя новопридобити акции, е следното:

Дружество	Брой акции преди преобразуването	Справедлива цена на акция	Справедлива цена (Чиста стойност на имуществото)	Съотношение на замяна*	Акции от увеличението на капитала на приемащото дружество**	Брой акции в капитала на приемащото дружество след преобразуването	Дял от акциите на приемащото дружество след преобразуването
"ТК-имоти" АД (приемащо д-во)****	231 386	1,00	231 707	1,00	0	231 386	0,48%
"Добруджанска мебел" АД (преобразуващо се д-во)	102 847	16,36	1 682 418	16,3357922	1 679 913	1 679 913	3,51%
"Каумет" АД (преобразуващо се д-во)	709 304	10,98	7 789 826	10,9671370	7 778 795	7 778 795	16,26%
"Програмни продукти и системи" АД (преобразуващо се д-во)	1 294 332	24,30	31 458 392	24,2710606	31 413 461	31 413 461	65,65%
"Рален-текс" АД (преобразуващо се д-во)	50 174	4,99	250 329	4,9823056	249 937	249 937	0,52%
"Рилски лен" АД (преобразуващо се д-во)	441 707	14,73	6 506 425	14,7097763	6 497 133	6 497 133	13,58%
ОБЩО:			47 919 097		47 619 239	47 850 625	100,00%

Разходите, свързани с преобразуването, съгласно договора за преобразуване, са за сметка на всяко от дружествата участващи в процеса по вливане, което ги е извършило или платило такива разходи. Това са разходи, които придобиващият и вливащите се дружества са извършили за осъществяване на бизнес комбинацията. Тези разходи включват хонорарите за съветнически, юридически, счетоводни, оценителски и други професионални или консултантски услуги; общи административни разходи, разходи за регистрация и емитиране на дългови и капиталови ценни книжа. Придобиващият и вливащите се дружетва отчитат разходите, свързани с придобиването и вливането, като разходи за периода, в който са извършени разходите и са получени услугите.

ДОПЪЛНИТЕЛНА ИНФОРМАЦИЯ КЪМ СТАТИИТЕ НА ФИНАНСОВИЯ ОТЧЕТ

1.Отчет за финансовото състояние

1.1.### Имоти, машини, съоръжения

	Земи	Сгради	Съоръжения	Машини и оборудване	Транспортни средства	Други активи	Капитализирани разходи	Общо
Отчетна стойност
Салдо към 31.12.2023	-	613	2	379	30	18	63	1 106
Постъпили	13	-	-	-	-	-	-	13
Салдо към 31.12.2024	13	613	2	379	30	18	63	1 119
Постъпили	-	-	-	33	-	146	-	179
Излезли	-	-	-	(6)	-	(16)	(1)	(23)
Салдо към 31.12.2025	13	613	2	379	30	12	80	1 272
Амортизация
Салдо към 31.12.2023	-	-	-	69	2	4	5	80
Постъпили	-	4	-	-	-	-	-	4
Салдо към 31.12.2024	-	4	-	69	2	4	5	84
Постъпили	-	91	2	4	33	4	-	134
Излезли	-	-	-	(6)	-	(4)	(1)	(11)
Салдо към 31.12.2025	-	95	2	67	35	4	4	207
Балансова стойност
Балансова стойност към 31.12.2024	13	609	2	310	28	14	58	1 032
Балансова стойност към 31.12.2025	13	518	-	312	(5)	8	76	1 065

1.2. Дълготрайни нематериални активи

	Права	Общо
Отчетна стойност
Салдо към 31.12.2023	-	-
Постъпили	3	3
Салдо към 31.12.2024	3	3
Салдо към 31.12.2025	3	3
Амортизация
Салдо към 31.12.2023	-	-
Салдо към 31.12.2024	-	-
Постъпили	1	1
Салдо към 31.12.2025	1	1
Балансова стойност
Балансова стойност към 31.12.2024	3	3
Балансова стойност към 31.12.2025	2	2

1.3. Нетекущи финансови активи

Нетекущи финансови активи	31.12.2025 г.	31.12.2024 г.
Инвестиции в дъщерни предприятия	2 244	2 244
Общо	2 244	2 244

Инвестиции в дъщерни предприятия	31.12.2025 г.		31.12.2024 г.
	размер	стойност	размер	стойност
ППС ИМОТИ АД	86,82 %	2 239	86,82 %	2 239
Итал мебел ЕООД	100 %	5	100 %	5
Общо		2 244		2 244

1.4. Материални запаси

Вид	31.12.2025 г.	31.12.2024 г.
Материали в т.ч. /нето/	32	32
Основни материали	32	32
Продукция /нето/	136	139
Продукция	136	139
Стоки /нето/	868	870
Стоки	868	870
Незавършено производство /нето/	61	68
Незавършено производство	61	68
Общо	1 097	1 109

1.5. Текущи търговски и други вземания

Вид	31.12.2025	31.12.2024 г.
Вземания от свързани лица извън групата /нето/	450	464
Присъдени вземания	450	464
Вземания по продажби /нето/	102	105
Вземания по продажби	102	105
Вземания по предоставени аванси /нето/	8 157	4 267
Вземания по предоставени аванси	8 157	4 267
Вземания по съдебни спорове /нето/	4	4
Присъдени вземания	4	4
Други текущи вземания	97	35
Вземания по цесия	-	75
Предоставени гаранции и депозити	10	13
Предплатени разходи	4	4
Други вземания	8	18
Общо	8 810	4 875

1.6. Текущи финансови активи

Текущи финансови активи	31.12.2025 г.	31.12.2024 г.
Кредити и вземания	16 766	18 735
Финансови активи на разположение за продажба	112	110
Общо	16 878	18 845

1.6.1. Кредити и вземания

Вид	31.12.2025 г.	31.12.2024 г.
Кредити	-	261
Вземания по предоставени депозити	16 766	18 474
Общо	16 766	18 735

Кредити – текущи (Вид)	31.12.2025 г.	31.12.2024 г.
Вземания по кредити от несвързани лица /нето/	-	261
Вземания по кредити от несвързани лица	-	257
Вземания по лихви по кредити от несвързани лица	-	4
Общо	-	261

Вземания по депозити – текущи (Вид)	31.12.2025 г.	31.12.2024 г.
Вземания по депозити от свързани лица извън групата /нето/	16 766	18 474
Вземания по депозити от свързани лица извън групата	16 302	17 834
Вземания по лихви по депозити от свързани лица извън групата	464	640
Общо	16 766	18 474

1.6.2. Финансови активи на разположение за продажба – текущи

Вид	31.12.2025 г.	31.12.2024 г.
Неконтролиращи участия в капитали на предприятия	112	110
Общо	112	110

Неконтролиращи участия в капитала на предприятия – текущи	31.12.2025 г.		31.12.2024 г.
	размер	стойност	размер	стойност
Некст дженерейшън консулт АД	0,53%	112	0,53%	110
Общо		112		110

На 13.02.2025 год. ТК-имоти АД закупи финансови инструменти под формата на права за покупка на обикновени, поименни, безналични акции от първично публично предлагане на емисия за увеличението на капитала на Фонд за енергетика и енергийни икономии-ФЕЕИ АДСИЦ. Правата са в размер на 800 000 броя по 0,001 лева за брой. Всяко право дава възможност да се придобият 8 броя акции от увеличението на капитала на Фонд за енергетика и енергийни икономии-ФЕЕИ АДСИЦ, като емисионната стойност на 1 брой акция е 1.20 лева. През м. Март 2025 г. ТК-Имоти АД, реализира всичките си права, като взе участие в увеличаването на капитала на „Фонд за енергетика и енергийни икономии-ФЕЕИ”АДСИЦ, ЕИК 175050274 чрез записване на 6 400 000 акции по 1,20 лева емисионна стойност за всяка, на обща стойност 7 680 000 лева. Увеличаването на капитала на „Фонд за енергетика и енергийни икономии-ФЕЕИ ” АДСИЦ, ЕИК 175050274 бе вписано в търговския регистър на 21.03.2025 г. През месеците Май и Юни 2025 година, чрез поредица от сделки на Българска фондова борса, ТК-имоти продаде всичките акции от капитала на „Фонд за енергетика и енергийни икономии-ФЕЕИ ” АДСИЦ. Към 31.12.2025 година е извършена преоценка на финансовите активи, като стойността им се е повишила с 2 единици.

1.7. Парични средства

Вид	31.12.2025 г.	31.12.2024 г.
Парични средства в брой	2	2
в лева	1	1
във валута	1	1
Парични средства в разплащателни сметки	6	40
в лева	6	40
Общо	8	42

1.8. Собствен капитал

1.8.1. Основен капитал

Акционер	31.12.2025 г.				31.12.2024 г.
	Брой акции/Право на глас	Стойност	Платени %	Дял	Брой акции/Право на глас	Стойност	Платени %	Дял
ТК ХОЛД АД	26 193 727	26 193 727	26 193 727	54,74%	40 415 527	40 415 527	40 415 527	84,46%
НДФ КОНКОРД ФОНД-7 САУТ ИЙСТ ЮРЪП	3 853 966	3 853 966	3 853 966	8,05%	3 130 966	3 130 966	3 130 966	6,54%
УПФ Съгласие	3 340 000	3 340 000	3 340 000	6,98%	-	-	-	-
УПФ ЦКБ-СИЛА	2 362 000	2 362 000	2 362 000	4,94%	-	-	-	-
ППФ ЦКБ-СИЛА	2 100 000	2 100 000	2 100 000	4,39%	-	-	-	-
ДПФ Съгласие	2 085 000	2 085 000	2 085 000	4,36%	-	-	-	-
ППФ Съгласие	2 000 000	2 000 000	2 000 000	4,18%	-	-	-	-
КОНКОРД - ФОНД 8 АЛТ. ИНВ. ФОНД	763 500	763 500	763 500	1,60%	-	-	-	-
Други юридически лица – 19 лица	1 638 695	1 638 695	1 638 695	3,42%	789 376	789 376	789 376	1,65%
Физически лица – 4 742 лица	3 513 737	3 513 737	3 513 737	7,34%	3 514 756	3 514 756	3 514 756	7,35%
Общо:	47 850 625	47 850 625	47 850 625	100,00%	47 850 625	47 850 625	47 850 625	100,00%

1.8.2. Резерви

	Други резерви	Общо резерви
Преизчислени резерви към 31.12.2023 г.	-	-
Увеличения от:	(18 889)	(18 889)
Резерви от вливане	(18 889)	(18 889)
Резерви към 31.12.2024 г.	(18 889)	(18 889)
Резерви към 31.12.2025 г.	(18 889)	(18 889)

1.8.3. Финансов резултат

Финансов резултат	Стойност
Печалба към 31.12.2023 г.	70
Преизчислен остатък към 31.12.2023 г.	70
Увеличения от:	38
Печалба за годината 2024	38
Печалба към 31.12.2024 г.	108
Увеличения от:	333
Печалба за годината 2025	333
Печалба към 31.12.2025 г.	441
Загуба към 31.12.2023 г.	(48)
Преизчислен остатък към 31.12.2023 г.	(48)
Загуба към 31.12.2024 г.	(48)
Загуба към 31.12.2025 г.	(48)
Финансов резултат към 31.12.2023 г.	22
Финансов резултат към 31.12.2024 г.	60
Финансов резултат към 31.12.2025 г.	393

1.9. Пасиви по отсрочени данъци

Временна разлика	31 декември 2024	Движение на отсрочените данъци за 2025				31 декември 2025
		увеличение		намаление		временна разлика	отсрочен данък
Активи по отсрочени данъци		временна разлика	отсрочен данък	временна разлика	отсрочен данък
Компенсируеми отпуски	12	1	14	1	(12)	(1)	14
Общо активи:	12	1	14	1	(12)	(1)	14
Пасиви по отсрочени данъци
Преоценъчен резерв	-	-	-	-	-	-	-
Амортизации	1 335	133	138	14	(135)	(14)	1 338
Общо пасиви:	1 335	133	138	14	(135)	(14)	1 338
Отсрочени данъци (нето)	(1 323)	(132)	(124)	(13)	123	13	(1 324)

1.10. Текущи финансови пасиви

Текущи финансови пасиви	31.12.2025 г.	31.12.2024 г.
Финансови пасиви, отчитани по амортизирана стойност	398	769
Общо	398	769

Финансови пасиви, отчитани по амортизируема стойност (Вид)	31.12.2025 г.	31.12.2024 г.
Задължения по получени кредити	398	769
Общо	398	769

Кредити – текущи (Вид)	31.12.2025 г.	31.12.2024 г.
Задължения по кредити към свързани лица извън групата	397	451
Задължения по лихви по кредити към свързани лица извън групата	1	318
Общо	398	769

1.11. Текущи търговски и други задължения

Вид	31.12.2025 г.	31.12.2024 г.
Задължения към свързани лица извън групата	-	80
Задължения по доставки	38	41
Други текущи задължения	2 142	77
Задължения по гаранции и депозити	17	20
Задължения по цесии	2 080	-
Задължения по лизингови договори	43	55
Други задължения	2	2
Общо	2 180	198

1.12. Данъчни задължения

Вид	31.12.2025 г.	31.12.2024 г.
Данък върху добавената стойност	11	-
Данък върху разходите	1	-
Други данъци	25	5
Общо	25	17

1.13. Задължения към персонала

Вид	31.12.2025 г.	31.12.2024 г.
Задължение към персонал	14	12
в т.ч. задължения по неизползвани отпуски	14	12
Общо	14	12

2. Отчет за доходите

2.1. Приходи

2.1.1. Приходи от продажби

Вид приход	2025 г.	2024 г.
Продажби на продукция в т.ч.	13	16
Продажби на тъкан	13	16
Продажби на услуги в т.ч.	676	477
Продажби на наеми	676	477
Други приходи в т.ч.	310	154
Продажби на консумативи	198	127
Отписани задължения	5	9
Продажби на ДМА	89	3
Други	18	15
Общо	999	647

2.1.2. Финансови приходи

Вид приход	2025 г.	2024 г.
Приходи от лихви в т.ч.	101	168
по търговски заеми	10	13
по депозити	91	155
От операции с финансови инструменти	2	3
Други финансови приходи	7	-
Общо	110	171

2.2. Разходи

2.2.1. Разходи за материали

Вид разход	2025 г.	2024 г.
Горивни и смазочни материали	1	-
Вода	1	1
Офис материали и консумативи	2	1
Материали за ремонт	11	8
Общо	14	11

2.2.2. Разходи за външни услуги

Вид разход	2025 г.	2024 г.
Наеми	51	32
Ремонти	29	3
Съобщителни услуги	6	5
Консултантски и други договори	30	17
Застраховки	5	7
Данъци и такси	64	53
Охрана	4	2
Абонаменти	21	32
Поддръжка на оборудване	8	-
Вода	5	-
Юридически услуги	2	1
Инвестиционни услуги	7	5
Разходи по вливане	10	-
Ел. енергия	12	2
Други разходи за външни услуги	4	6
Общо	248	175

2.2.3. Разходи за амортизации

Вид разход	2025 г.	2024 г.
Разходи за амортизации на производствени дълготрайни материални активи	135	84
Общо	135	84

2.2.4. Разходи за заплати и осигуровки на персонала

Разходи за:	2025 г.	2024 г.
Разходи за заплати в т.ч. административен персонал	480	363
Разходи за осигуровки в т.ч. административен персонал	85	65
Общо	565	428

2.2.5. Други разходи

Вид разход	2025 г.	2024 г.
Разходи за командировки	2	1
Разходи представителни	2	8
Разходи за държавни такси	1	2
Разходи без документ	1	5
Разходи за леки автомобили	-	-
Отписани вземания	1	-
Обезщетения	14	-
Други разходи	20	1
Общо	26	41

Вид разход	2025 г.	2024 г.
Изменение на запасите от продукция /нето/	12	11
Изменение на запасите от продукция	12	11
Общо	12	11

2.2.7. Финансови разходи

Вид разход	2025 г.	2024 г.
Разходи за лихви в т.ч.	23	24
по търговски заеми	23	24
От операции с финансови инструменти	70	-
Други финансови разходи	3	2
Общо	96	26

2.2.8. Резултат от освобождаване от нетекущи активи

Вид разход	2025 г.	2024 г.
Резултат от продажба на активи държани за продажба - МСФО 5	320	-
Балансова стойност на продадени активи	7	680
Приходи от освобождаване от активи	8	000
Общо	320	-

2.2.9. Разход за данъци

Вид разход	2025 г.	2024 г.
Други	4	-
Общо	4	-

Равнение на разхода за данъци

Компоненти	31 декември 2025				31 декември 2024
	данъчна основа	%	корпо ративен данък	данък	данъчна основа	%	корпо ративен данък	данък
Печалба/загуба преди разходи за данъци	333	10%	33	42	10%	4
Суми по данъчна декларация	(332)	10%	(34)	(43)	10%	(4)
Сума на увеличенията по данъчна декларация	184	10%	18	97	10%	10
Сума на намаленията по данъчна декларация	(516)	10%	(52)	(140)	10%	(14)
Печалба/загуба за данъчно облагане	1	10%	(1)	(1)	10%	0
Печалба/загуба за изчисляване на разход за данък	1		(1)	(1)		0
в.т.ч за сметка на печалба/загуба в отчет за доходите	1	10%	(1)	(1)	10%	0

ДРУГИ ОПОВЕСТЯВАНИЯ

1. Свързани лица и сделки със свързани лица

Дружеството оповестява следните свързани лица:
- Собственик на капитала на дружеството упражняващ контрол /предприятие майка/: ТК ХОЛД АД – 54.74 %. Дъщерното дружество ППС-Имоти АД е собственик на 291 111 акции от капитала на ТК-Имоти АД, което по смисъла на чл. 187е, ал. 1, т. 2 от Търговския закон се явява случай, приравнен на придобиване на собствени акции.
- Ключов ръководен персонал на предприятието: ТК – имоти АД е с едностепенна система на управление, като органа който управлява дружеството е съвет на директорите. Съветът на директорите се състои от трима души и се представлява от Изпълнителния директор заедно с Председателя на Съвета на директорите.
- Съвет на директорите:
- Борислава Юриева Фивейска - председател
- Марин Иванов Стоев – изпълнителен член
- Велко Георгиев Манов – независим член
- Ключов ръководен персонал на предприятието майка:
- Съвет на директорите:
- Борислава Юриева Фивейска - председател
- Марин Иванов Стоев – изпълнителен член
- Сергей Петров Ревалски – член.
- Дъщерни предприятия на ТК Имоти АД – ППС-имоти АД, ЕИК131111996 и Итал мебел ЕООД, ЕИК130914216. И двете участия са придобити от ТК-имоти АД в резултат на вливането съответно на – Програмни продукти и системи АД и Добруджанска мебел АД.
- Други свързани лица: Дъщерни дружества от групата на ТК Холд АД 121657705, Агрокомб АД в ликвидация ЕИК:118021120, Атлас АД в ликвидация ЕИК: 126003168, Беласица АД ЕИК:811160416, Бял бор АД ЕИК:822106067, Изгрев АД ЕИК: 106006580, Модул АД EИК:117008114, Милк комерсиал ЕООД ЕИК:130936999, Технотекс АД ЕИК:822150722, ТК Лизинг ООД ЕИК 130017743, ТК Пролайн АД ЕИК 118581165, Тунджа 73 ЕООД ЕИК 833163906.

Дружеството оповестява сделки със свързани лица извън групата, както следва:

Продажби към свързани лица извън групата:

Клиент	Вид сделка	2025 г.	2024 г.
ТК Холд АД	услуга	29	21
Общо		29	21

Покупки от свързани лица извън групата:

Доставчик	Вид сделка	2025 г.	2024 г.
Милк Комерсиал ЕООД	услуга	8	-
Общо		8	-

Вземания:

Клиент	31.12.2025 г.	Гаранции	31.12.2024 г.	Гаранции
Итал мебел ЕООД	450	не	464	не
Общо	450		464

Предоставени депозити:

Контрагент	Договорен размер на депозитa	Л.	%	Падеж	Обезпечения/Гаранции
ТК Холд АД	16 302		0,3%	2026	няма

Салда по предоставени депозити (главница и лихва):

Контрагент	Краткосрочна част по амортизируема стойност (Главница)	Краткосрочна част по амортизируема стойност (Лихви)	Дългосрочна част по амортизируема стойност (Главница)	Дългосрочна част по амортизируема стойност (Лихви)
ТК Холд АД	16 302	464	-	-
Общо	16 302	464	-	-

Начислени приходи от лихви по предоставени депозити:

Контрагент	Вземане към 31.12.2024 г.	Начислени през 2025 г.	Получени през 2025 г.	Вземане към 31.12.2025 г.
ТК Холд АД	640	91	267	464
Общо	640	91	267	464

Получени заеми:

Банка / Кредитор	Договорен размер на кредита	Л.	%	Падеж	Обезпечения/Гаранции
ТК Холд АД	397		3%	2026	не

Салда по получени заеми:

Банка / Кредитор	Краткосрочна част по амортизируема стойност (Главница)	Краткосрочна част по амортизируема стойност (Лихви)	Дългосрочна част по амортизируема стойност (Главница)	Дългосрочна част по амортизируема стойност (Лихви)
ТК Холд АД	397	1	-	-
Общо	397	1	-	-

Начислени разходи за лихви по получени заеми:

Банка / Кредитор	Задължение 31.12.2024 г.	Начислени през 2025 г.	Платени през 2025 г.	Задължение 31.12.2025 г.
ТК Холд АД	318	23	340	1
Общо	318	23	340	1

Начислени суми за управление:

Вид	Начислени суми за: възнаграждения и осигуровки за периода	компенсируеми отпуски	дългосрочни доходи
Съвет на директори	35	-	-
Общо:	35	-	-

2. Управление на капитала

Вид	31.12.2025 г.	31.12.2024 г.
Общо дългов капитал, т.ч.:	398	769
Финансови пасиви	398	769
Намален с: паричните средства и парични еквиваленти	(8)	(42)
Нетен дългов капитал	390	727
Общо собствен капитал	29 354	29 022
Общо капитал	29 744	29 749
Съотношение на задлъжнялост	0,01	0,02

3. Финансови рискове

Основни рискове на които е изложено предприятието и които произтичат от финансовите инструменти:
- Пазарен риск с неговите компоненти:
- валутен риск, произтичащ от варирането на стойностите на финансовите инструменти поради промени на валутните курсове;
- лихвен риска на справедливата стойност, произтичащ от варирането на стойностите на финансови инструменти поради промени в пазарните лихвени проценти;
- ценови риск, произтичащ от варирането на стойността на финансовите инструменти в резултат на провали в пазарните цени;
- Пазарният риск включва не само възможност за загуба, но също така и възможност за печалба.
- Кредитен риск свързан с възможността че едната страна по финансов инструмент няма да изпълни задължение, което ще доведе до финансова загуба за другата страна.
- Ликвиден риск, произтичащ от възможността предприятието да срещне трудности при набирането на средства, за да изпълни ангажиментите си, свързани с финансови инструменти. Ликвидният риск произтича от неспособността да се продаде финансов актив бързо на стойност, близка до справедливата му стойност.

Валутен риск
По своята същност валутния риск представлява рискът от покачване или понижаване на валутните курсове, водещи до формиране на печалби / загуби от преоценка на приходите и разходите в дружество. Дружеството не е изложено на валутен риск поради факта, че всички негови сделки и операции се извършват в BGN.

4. Корекция на грешки

Не са извършвани корекции на грешки.

5. Ключови приблизителни оценки и преценки на ръководството с висока несигурност

В настоящия финансов отчет, при определяне на стойността на някои от активите, пасивите, приходите и разходите, ръководството е направило някои счетоводни предположения и приблизителни счетоводни преценки. Всички те са направени, на основата на най-добрата преценка и информация, с която е разполагало ръководството към края на отчетния период. Действителните резултати биха могли, да се различават от представените в настоящия финансов отчет.

5.1. Обезценка на вземания

Към края на отчетния период, ръководството прави преглед на приблизителна оценка за загуби от съмнителни и несъмнителни вземания. Обезценка на търговски вземания се формира, когато са налице обективни доказателства, че дружеството няма да може да събере цялата сума по тях, съгласно оригиналните условия на вземанията. За такива доказателства ръководството приема: установяването на значителни финансови затруднения на длъжника по вземането, вероятност длъжникът да влезе в процедура по несъстоятелност или друга финансова реорганизация. За дружеството е определен обичаен период в зависимост от конкретния клиент, за който не начислява лихви на контрагентите. За част от клиентите, с които дружеството поддържа дългосрочно търговско сътрудничество, се допуска по-дълъг период. След изтичане на обичайният или конкретно договорен период, ръководството прави преглед. Към 31.12.2025 дружеството не е отписало вземания.

5.2. Обезценка на имоти, машини, съоръжения и оборудване

Съгласно изискванията на МСС 36, към края на отчетния период се прави преценка дали съществуват индикации, че стойността на даден актив от имотите, машините и съоръженията е обезценена. В случай на такива индикации, се изчислява възстановимата стойност на актива и се определя загубата от обезценка. Към 31.12.2025 г. дружеството е извършило преглед за обезценка на Имоти, машини и съоръжения. Има бракувани машини, съоръжения и оборудване и инвентар в размер на 7 хил. лв. към края на отчетния период.

5.3. Обезценка на задължения

Към края на отчетния период, ръководството прави преглед на приблизителна оценка за приходи от изтекли с давностен срок непогасени задължения, както и за обезценка на търговски задължения. Когато са налице обективни доказателства, че за дружеството е настъпил абсолютния давностен срок за погасяване на тези задължения, то ги предлага за отписване. След изтичане на обичайният или конкретно договорен период, ръководството прави преглед. Към 31.12.2025 дружеството е отписало задължения към МДТ в размер на 5 хил. лв.

6. Условни активи и пасиви и обезпечения на трети лица

Дружеството няма учредени условни активи, пасиви или обезпечения на трети лица.

7. Съдебни дела

Дружеството не води съдебни дела в качеството на ищец. Срещу дружеството не се водят дела.

8. Събития след края на отчетния период

9. Действащо предприятие

Ръководството на дружеството счита че предприятието е действащо и ще остане действащо, няма планове и намерения за преустановяване на дейността.

10. Оповестяване съгласно законови изисквания

Начислените за годината суми за услугите, предоставяни от регистрираните одитори на предприятието за независим финансов одит – на индивидуалния и консолидирания отчети са в размер на 11 хил. лв.Мила Валентинова Павлова Декларации по чл. 100н, ал. 4, т. 4 от Закона за публично предлагане на ценни книжа и чл. 32, ал. 1, т. 6 от Наредба 2

ДЕКЛАРАЦИЯ

Долуподписаните, МАРИН ИВАНОВ СТОЕВ – изп. директор на ТК-Имоти АД и Борислава Юриева Фивейска – Председател на Съвета на директорите на ТК- Имоти АД

Декларираме

Доколкото ми е известно годишният финансов отчет на ТК- Имоти АД към 31.12.2025 г. е съставен съгласно приложимите счетоводни стандарти, отразява вярно и честно информацията за активите и пасивите, финансовото състояние и печалбата или загубата на ТК- Имоти АД.
Докладът за дейността съдържа достоверен преглед на информацията относно развитието и резултатите от дейността на ТК- Имоти АД, както и състоянието на ТК- Имоти АД, заедно с описание на основните рискове и несигурности, пред които дружеството е изправено.

ДЕКЛАРАЦИЯ

Долуподписаната, Мила Валентинова Павлова – съставител на финансовия отчет на ТК- Имоти АД

Декларирам

Доколкото ми е известно годишният финансов отчет на ТК- Имоти АД към 31.12.2025 г. е съставен съгласно приложимите счетоводни стандарти, отразява вярно и честно информацията за активите и пасивите, финансовото състояние и печалбата или загубата на ТК- Имоти АД.
Докладът за дейността съдържа достоверен преглед на информацията относно развитието и резултатите от дейността на ТК- Имоти АД, както и състоянието на ТК- Имоти АД, заедно с описание на основните рискове и несигурности, пред които дружеството е изправено.

ДОКЛАД НА НЕЗАВИСИМИЯ ОДИТОР

Таня Станева, д.е.с., регистриран одитор
Член на Института на дипломираните експерт-счетоводители в България
До Акционерите на ТК-ИМОТИ АД гр. София

Доклад относно одита на финансовия отчет

Мнение

Ние извършихме одит на финансовия отчет на ТК-ИМОТИ АД („Дружеството“), съдържащ отчет за финансовото състояние към 31 декември 2025 г. и отчета за доходите и за всеобхватния доход, отчет за промените в собствения капитал и отчет за паричните потоци за годината, завършваща на тази дата, както и пояснителните приложения към финансовия отчет, съдържащи съществена информация за счетоводната политика и друга пояснителна информация.

По наше мнение, приложеният финансов отчет представя достоверно, във всички съществени аспекти, финансовото състояние на Дружеството към 31 декември 2025 г., неговите финансови резултати от дейността и паричните му потоци за годината, завършваща на тази дата, в съответствие с Международните стандарти за финансово отчитане (МСФО) счетоводни стандарти, приети от Европейския съюз (ЕС).

База за изразяване на мнение

Ние извършихме нашия одит в съответствие с Международните одиторски стандарти (МОС). Нашите отговорности съгласно тези стандарти са описани допълнително в раздела от нашия доклад „Отговорности на одитора за одита на финансовия отчет“. Ние сме независими от Дружеството в съответствие с Международния етичен кодекс на професионалните счетоводители (включително Международни стандарти за независимост) на Съвета за международни стандарти по етика за счетоводители (Кодекса на СМСЕС), заедно с етичните изисквания на Закона за независимия финансов одит и изразяването на сигурност по устойчивостта (ЗНФОИСУ), приложими по отношение на нашия одит на финансовия отчет в България, като ние изпълнихме и нашите други етични отговорности в съответствие с изискванията на ЗНФОИСУ и Кодекса на СМСЕС. Ние считаме, че одиторските доказателства, получени от нас, са достатъчни и уместни, за да осигурят база за нашето мнение.

Ключови одиторски въпроси

Ключови одиторски въпроси са тези въпроси, които съгласно нашата професионална преценка са били с най-голяма значимост при одита на финансовия отчет за текущия период. Тези въпроси са разгледани като част от нашия одит на финансовия отчет като цяло и формирането на нашето мнение относно него, като ние не предоставяме отделно мнение относно тези въпроси.

Текущи Финансови активи

Пояснение 1.6 финансовия отчет

Ключов одиторски въпрос

Как този ключов одиторски въпрос беше адресиран при проведения от нас одит

Текущите финансови активи на ТК ИМОТИ АД към 31.12.2025 г. са в размер на 16878 хил.лв, от които Финансови активи, държани за търгуване в размер на 112 хил. лв и представляват повече от 50% от активите на дружеството. Последващото оценяване на Финансовите активи е по модела на справедливата стойност, при който се изискват съществени преоценки от страна на ръководството. Поради това и доколкото тези финансови активи и свързаните с преоценката им резултати са съществени за финансовия отчет като цяло, ние определихме оценяването на справедливата им стойност като ключов одиторски въпрос.

По време на нашия одит, одиторските ни процедури включваха, без да са ограничавани до: Оценка на контрола относно изходната информация, използвана за извършване на анализите от страна на Ръководството; Анализ на използваните от ръководството предположения и допускания относно тяхната релевантност, относимост и адекватност; Преглед на финансовите отчети, друга налична, релевантна финансова информация Дискусии с Ръководството на Дружеството относно податливостта на компонента към съществени неправилни отчитания на финансова информация за установяване, включително и наличието на значителни рискове за това;

Друга информация, различна от финансовия отчет и одиторския доклад върху него

Ръководството носи отговорност за другата информация. Другата информация се състои от доклад за дейността, декларация за корпоративно управление и доклад за изпълнение на политиката за възнагражденията, изготвени от ръководството съгласно Глава седма от Закона за счетоводството, но не включва финансовия отчет и нашия одиторски доклад, върху него, която получихме преди датата на нашия одиторски доклад. Нашето мнение относно финансовия отчет не обхваща другата информация и ние не изразяваме каквато и да е форма на заключение за сигурност относно нея, освен ако не е изрично посочено в доклада ни и до степента, до която е посочено.

Във връзка с нашия одит на финансовия отчет, нашата отговорност се състои в това да прочетем другата информация и по този начин да преценим дали тази друга информация е в съществено несъответствие с финансовия отчет или с нашите познания, придобити по време на одита, или по друг начин изглежда да съдържа съществено неправилно докладване. В случай че на базата на работата, която сме извършили, ние достигнем до заключение, че е налице съществено неправилно докладване в тази друга информация, от нас се изисква да докладваме този факт. Нямаме какво да докладваме в това отношение.

Отговорности на ръководството и лицата, натоварени с общо управление за финансовия отчет

Ръководството носи отговорност за изготвянето и достоверното представяне на този финансов отчет в съответствие с МСФО счетоводни стандарти, приложими в ЕС и за такава система за вътрешен контрол, каквато ръководството определя като необходима за осигуряване изготвянето на финансови отчети, които не съдържат съществени неправилни отчитания, независимо дали дължащи се на измама или грешка.

При изготвяне на финансовия отчет ръководството носи отговорност за оценяване способността на Дружеството да продължи да функционира като действащо предприятие, оповестявайки, когато това е приложимо, въпроси, свързани с предположението за действащо предприятие и използвайки счетоводната база на основата на предположението за действащо предприятие, освен ако ръководството не възнамерява да ликвидира Дружеството или да преустанови дейността му, или ако ръководството на практика няма друга алтернатива, освен да постъпи по този начин.

Лицата, натоварени с общо управление, носят отговорност за осъществяването на надзор над процеса по финансово отчитане на Дружеството.

Отговорности на одитора за одита на финансовия отчет

Нашите цели са да получим разумна степен на сигурност относно това дали финансовият отчет като цяло не съдържа съществени неправилни отчитания, независимо дали дължащи се на измама или грешка, и да издадем одиторски доклад, който да включва нашето одиторско мнение. Разумната степен на сигурност е висока степен на сигурност, но не е гаранция, че одит, извършен в съответствие с МОС, винаги ще разкрива съществено неправилно отчитане, когато такова съществува. Неправилни отчитания могат да възникнат в резултат на измама или грешка и се считат за съществени, ако би могло разумно да се очаква, че те, самостоятелно или като съвкупност, биха могли да окажат влияние върху икономическите решения на потребителите, вземани въз основа на този финансов отчет.

Като част от одита в съответствие с МОС, ние използваме професионална преценка и запазваме професионален скептицизъм по време на целия одит. Ние също така: идентифицираме и оценяваме рисковете от съществени неправилни отчитания във финансовия отчет, независимо дали дължащи се на измама или грешка, разработваме и изпълняваме одиторски процедури в отговор на тези рискове и получаваме одиторски доказателства, които да са достатъчни и уместни, за да осигурят база за нашето мнение. Рискът да не бъде разкрито съществено неправилно отчитане, което е резултат от измама, е по-висок, отколкото риска от съществено неправилно отчитане, което е резултат от грешка, тъй като измамата може да включва тайно споразумяване, фалшифициране, преднамерени пропуски, изявления за въвеждане на одитора в заблуждение, както и пренебрегване или заобикаляне на вътрешния контрол; получаваме разбиране за вътрешния контрол, имащ отношение към одита, за да разработим одиторски процедури, които да са подходящи при конкретните обстоятелства, но не с цел изразяване на мнение относно ефективността на вътрешния контрол на Дружеството; оценяваме уместността на използваните счетоводни политики и разумността на счетоводните приблизителни оценки и свързаните с тях оповестявания, направени от ръководството; достигаме до заключение относно уместността на използване от страна на ръководството на счетоводната база на основата на предположението за действащо предприятие и, на базата на получените одиторски доказателства, относно това дали е налицесъществена несигурност, отнасяща се до събития или условия, които биха могли да породят значителни съмнения относно способността на Дружеството да продължи да функционира като действащо предприятие. Ако ние достигнем до заключение, че е налице съществена несигурност, от нас се изисква да привлечем внимание в одиторския си доклад към свързаните с тази несигурност оповестявания във финансовия отчет или в случай че тези оповестявания са неадекватни, да модифицираме мнението си. Нашите заключения се основават на одиторските доказателства, получени до датата на одиторския ни доклад. Бъдещи събития или условия обаче могат да станат причина Дружеството да преустанови функционирането си като действащо предприятие; оценяваме цялостното представяне, структура и съдържание на финансовия отчет, включително оповестяванията, и дали финансовият отчет представя основополагащите за него сделки и събития по начин, който постига достоверно представяне.

Ние комуникираме с лицата, натоварени с общо управление, наред с останалите въпроси, планирания обхват и време на изпълнение на одита и съществените констатации от одита, включително съществени недостатъци във вътрешния контрол, които идентифицираме по време на извършвания от нас одит. Ние предоставяме също така на лицата, натоварени с общо управление, изявление, че сме изпълнили приложимите етични изисквания във връзка с независимостта и че ще комуникираме с тях всички взаимоотношения и други въпроси, които биха могли разумно да бъдат разглеждани като имащи отношение към независимостта ни, а когато е приложимо, и предприетите действия за елиминиране на заплахите или приложените предпазни мерки.

Сред въпросите, комуникирани с лицата, натоварени с общо управление, ние определяме тези въпроси, които са били с най-голяма значимост при одита на финансовия отчет за текущия период и които следователно са ключови одиторски въпроси. Ние описваме тези въпроси в нашия одиторски доклад, освен в случаите, в които закон или нормативна уредба възпрепятства публичното оповестяване на информация за този въпрос или когато, в изключително редки случаи, ние решим, че даден въпрос не следва да бъде комуникиран в нашия доклад, тъй като би могло разумно да се очаква, че неблагоприятните последствия от това действие биха надвишили ползите от гледна точка на обществения интерес от тази комуникация.

Доклад във връзка с други законови и регулаторни изисквания

Допълнителни въпроси, които поставят за докладване Законът за счетоводството и Законът за публичното предлагане на ценни книжа

В допълнение на нашите отговорности и докладване съгласно МОС, описани по-горе в раздела „Друга информация, различна от финансовия отчет и одиторския доклад върху него“ по отношение на доклада за дейността, декларацията за корпоративно управление и доклада за изпълнение на политиката за възнагражденията, ние изпълнихме и процедурите, добавени към изискваните по МОС, съгласно „Указания относно нови и разширени одиторски доклади и комуникация от страна на одитора" на професионалната организация на регистрираните одитори в България, Института на дипломираните експерт-счетоводители (ИДЕС)“. Тези процедури касаят проверки за наличието, както и проверки на формата и съдържанието на тази друга информация с цел да ни подпомогнат във формиране на становище относно това дали другата информация включва оповестяванията и докладванията, предвидени в Глава седма от Закона за счетоводството и в Закона за публичното предлагане на ценни книжа, (чл. 100н, ал. 10 от ЗППЦК във връзка с чл. 100н, ал. 8, т. 3 и 4 от ЗППЦК, както и чл. 100н, ал. 13 от ЗППЦК във връзка с чл. 116в, ал. 1 от ЗППЦК), приложими в България.

Становище във връзка с чл. 37, ал. 6 от Закона за счетоводството

На базата на извършените процедури, нашето становище е, че:
а) Информацията, включена в доклада за дейността за финансовата година, за която е изготвен финансовият отчет, съответства на финансовия отчет.
б) Докладът за дейността е изготвен в съответствие с изискванията на Глава седма от Закона за счетоводството и на чл. 100(н), ал. 7 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа.
в) В декларацията за корпоративно управление за финансовата година, за която е изготвен финансовият отчет, е представена изискваната съгласно Глава седма от Закона за счетоводството и чл. 100 (н), ал. 8 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа информация.
г) Докладът за изпълнение на политиката за възнагражденията за финансовата година, за която е изготвен финансовият отчет, е предоставен и отговаря на изискванията, определени в наредбата по чл. 116в, ал. 1 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа.

Становище във връзка с чл. 100(н), ал. 10 във връзка с чл. 100 н, ал. 8, т. 3 и 4 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа

На база на извършените процедури и на придобитото познаване и разбиране на дейността на предприятието и средата, в която то работи, по наше мнение, описанието на основните характеристики на системите за вътрешен контрол и управление на риска на предприятието във връзка с процеса на финансово отчитане, което е част от доклада за дейността (като елемент от съдържанието на декларацията за корпоративно управление) и информацията по чл. 10, параграф 1, букви "в", "г", "е", "з" и "и" от Директива 2004/25/ЕО на Европейския парламент и на Съвета от 21 април 2004 година относно предложенията за поглъщане, не съдържат случаи на съществено неправилно докладване.

Допълнително докладване относно одита на финансовия отчет във връзка с чл. 100(н), ал. 4, т. 3 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа

Изявление във връзка с чл. 100(н), ал. 4, т. 3, б. „б“ от Закона за публичното предлагане на ценни книжа

Информация относно сделките със свързани лица е оповестена в Приложението към финансовия отчет. На база на извършените от нас одиторски процедури върху сделките със свързани лица като част от нашия одит на финансовия отчет като цяло, не са ни станали известни факти, обстоятелства или друга информация, на база на които да направим заключение, че сделките със свързани лица не са оповестени в приложения финансов отчет за годината, завършваща на 31 декември 2025 г., във всички съществени аспекти, в съответствие с изискванията на МСС 24 „Оповестяване на свързани лица“. Резултатите от нашите одиторски процедури върху сделките със свързани лица са разгледани от нас в контекста на формирането на нашето мнение относно финансовия отчет като цяло, а не с цел изразяване на отделно мнение върху сделките със свързани лица.

Изявление във връзка с чл. 100(н), ал. 4, т. 3, б. „в” от Закона за публичното предлагане на ценни книжа

Нашите отговорности за одит на финансовия отчет като цяло, описани в раздела на нашия доклад „Отговорности на одитора за одита на финансовия отчет“, включват оценяване дали финансовият отчет представя съществените сделки и събития по начин, който постига достоверно представяне. На база на извършените от нас одиторски процедури върху съществените сделки, основополагащи за финансовия отчет за годината, завършваща на 31 декември 2025г., не са ни станали известни факти, обстоятелства или друга информация, на база на които да направим заключение, че са налице случаи на съществено недостоверно представяне и оповестяване в съответствие с приложимите изисквания на МСФО счетоводни стандарти, приети от Европейския съюз. Резултатите от нашите одиторски процедури върху съществените за финансовия отчет сделки и събития на Дружеството са разгледани от нас в контекста на формирането на нашето мнение относно финансовия отчет като цяло, а не с цел изразяване на отделно мнение върху тези съществени сделки.

Докладване за съответствие на електронния формат на финансовия отчет, включен в годишния финансов отчет за дейността по чл. 100н, ал.4 от ЗППЦК с изискванията на Регламента за ЕЕЕФ

В допълнение на нашите отговорности и докладване съгласно МОС, описани по-горе в раздела „Отговорности на одитора за одита на финансовия отчет“, ние изпълнихме процедурите, съгласно „Указания относно изразяване на одиторско мнение във връзка с прилагането на единния европейски електронен формат (ЕЕЕФ) за финансовите отчети на дружества, чиито ценни книжа са допуснати за търгуване на регулиран пазар в Европейския съюз (ЕС)" на професионалната организация на регистрираните одитори в България, Института на дипломираните експерт-счетоводители (ИДЕС)“. Тези процедури касаят проверка на форма́та и дали четимата от човек част на този електронен формат съответства на одитирания финансов отчет и изразяване на становище по отношение на съответствието на електронния формат на финансовия отчет на ТК-ИМОТИ АД за годината, завършваща на 31 декември 2025 година, приложен в електронния файл 485100QKUD4PL7P9IV45-20251231-BG-SEP.xHTML, с изискванията на Делегиран Регламент (ЕС) 2019/815 на Комисията от 17 декември 2018 г. за допълнение на Директива 2004/109/ЕО на Европейския парламент и на Съвета чрез регулаторни технически стандарти за определянето на единния електронен формат за отчитане („Регламент за ЕЕЕФ“).

Въз основа на тези изисквания, електронният формат на финансовия отчет, включен в годишния отчет за дейността по чл. 100н, ал. 4 от ЗППЦК, трябва да бъде представен в XHTML формат. Ръководството на Дружеството е отговорно за прилагането на изискванията на Регламента за ЕЕЕФ при изготвяне на електронния формат на финансовия отчет в XHTML. Нашето становище е само по отношение на електронния формат на финансовия отчет, приложен в електронния файл 485100QKUD4PL7P9IV45-20251231-BG-SEP.xHTML и не обхваща другата информация, включена в годишния финансов отчет за дейността по чл. 100н, ал. 4 от ЗППЦК.

На базата на извършените процедури, нашето мнение е, че електронният формат на финансовия отчет на Дружеството за годината, завършваща на 31 декември 2025 година, съдържащ се в приложения електронен файл 485100QKUD4PL7P9IV45-20251231-BG-SEP.xHTML, е изготвен във всички съществени аспекти в съответствие с изискванията на Регламента за ЕЕЕФ.

Докладване съгласно чл.# 10 от Регламент (ЕС) № 537/2014 във връзка с изискванията на чл. 59 от ЗНФОИСУ

Съгласно изискванията на ЗНФОИСУ във връзка с чл. 10 от Регламент (ЕС) № 537/2014, ние докладваме допълнително и изложената по-долу информация.

Таня Димитрова Станева № 810 е назначена за задължителен одитор на финансовия отчет за годината, завършваща на 31 декември 2025 г. на ТК-ИМОТИ АД („Дружеството“) от общото събрание на акционерите, проведено на 16.06.2025 г., за период от една година. Одитът на финансовия отчет за годината, завършваща на 31 декември 2025 г. на Дружеството представлява четвърта година на ангажимент за задължителен одит на това предприятие, извършен от нас.

Потвърждаваме, че изразеното от нас одиторско мнение е в съответствие с допълнителния доклад, представен на одитния комитет на Дружеството, съгласно изискванията на чл. 60 от ЗНФОИСУ. Потвърждаваме, че не сме предоставяли посочените в чл. 64 от ЗНФОИСУ забранени услуги извън одита. Потвърждаваме, че при извършването на одита сме запазили своята независимост спрямо Дружеството.

За периода, за който се отнася извършеният от нас задължителен одит, освен одита, ние не сме предоставили други услуги на Дружеството.

30.03.2026

Таня Станева, д.е.с.
регистриран одитор, рег.№0810
БУРГАС 8000, ул. Хаджи Димитър № 14
E-mail: [email protected]
GSM: 0897 810 179

ДЕКЛАРАЦИЯ по чл. 100н, ал. 4, т. 3 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа

ДО Акционерите на „ТК-ИМОТИ“ АД

Долуподписаната: Таня Станева, в качеството ми на регистриран одитор (с рег. №0810 от Публичен регистър на регистрираните одитори в България по чл. 20 от Закон за независимия финансов одит и изразяването на сигурност по устойчивостта), декларираме, че Бях ангажирана да извърша задължителен финансов одит на финансовия отчет на „ТК-ИМОТИ“ АД за 2025 г., съставен съгласно Международните стандарти за финансово отчитане счетоводни стандарти, приети от ЕС, общоприето наименование на счетоводната база, дефинирана в т. 8 на ДР на Закона за счетоводството под наименование „Международни счетоводни стандарти”.

В резултат на нашия одит ние издадохме одиторски доклад от 30.03.2026г. С настоящото УДОСТОВЕРЯВАМ, ЧЕ както е докладвано в издадения от нас одиторски доклад относно индивидуалния финансов отчет на „ТК-ИМОТИ“ АД за 2025 година, издаден на 30.03.2026 година:

Чл. 100н, ал. 4, т. 3, буква „а” Одиторско мнение:

По наше мнение, приложеният финансов отчет представя достоверно, във всички съществени аспекти, финансовото състояние на Дружеството към 31 декември 2025 г. и неговите финансови резултати от дейността и паричните му потоци за годината, завършваща на тази дата, в съответствие с Международните стандарти за финансово отчитане (МСФО) счетоводни стандарти, приети от Европейския съюз (ЕС);

Чл. 100н, ал. 4, т. 3, буква „б” Информация, отнасяща се до сделките на „ТК-ИМОТИ“ АД със свързани лица.

Информация относно сделките със свързани лица е надлежно оповестена в Поясненията към индивидуалния финансов отчет. На база на извършените от нас одиторски процедури върху сделките със свързани лица, като част от нашия одит на индивидуалния финансов отчет като цяло, не са ни станали известни факти, обстоятелства или друга информация, на база на които да направим заключение, че сделките със свързани лица не са оповестени в приложения финансов отчет за годината, завършваща на 31 декември 2025 г., във всички съществени аспекти, в съответствие с изискванията на МСС 24 Оповестяване на свързани лица. Резултатите от нашите одиторски процедури върху сделките със свързани лица са разгледани от нас в контекста на формирането на нашето мнение относно индивидуалния финансов отчет като цяло, а не с цел изразяване на отделно мнение върху сделките със свързани лица.

Чл. 100н, ал. 4, т. 3, буква „в” Информация, отнасяща се до съществените сделки.

Нашите отговорности за одит на индивидуалния финансов отчет като цяло, описани в раздела на нашия доклад „Отговорности на одитора за одита на индивидуалния финансов отчет“, включват оценяване дали индивидуалния финансов отчет представя съществените сделки и събития по начин, който постига достоверно представяне. На база на извършените от нас одиторски процедури върху съществените сделки, основополагащи за индивидуалния финансов отчет за годината, завършваща на 31 декември 2025 г., не са ни станали известни факти, обстоятелства или друга информация, на база на които да направим заключение, че са налице случаи на съществено недостоверно представяне и оповестяване в съответствие с приложимите изисквания на МСФО счетоводни стандарти, приети от Европейския съюз. Резултатите от нашите одиторски процедури върху съществените за индивидуалния финансов отчет сделки и събития на Дружеството са разгледани от нас в контекста на формирането на нашето мнение относно индивидуалния финансов отчет като цяло, а не с цел изразяване на отделно мнение върху тези съществени сделки.

Удостоверяванията, направени с настоящата декларация, следва да се разглеждат единствено и само в контекста на издадения от нас одиторски доклад в резултат на извършения независим финансов одит на финансов отчет на „ТК-ИМОТИ“ АД за отчетния период, завършващ на 31 декември 2025 г., с дата 30.03.2026г. Настоящата декларация е предназначена единствено за посочения по-горе адресат и е изготвена единствено и само в изпълнение на изискванията, които са поставени с чл. 100н, ал. 4, т. 3 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа (ЗППЦК) и не следва да се приема като заместваща нашите заключения, съдържащи се в издадения от нас одиторски доклад от 30.03.2026г. по отношение на въпросите, обхванати от чл. 100н, т. 3 от ЗППЦК.

30.03.2026

Таня Станева, д.е.с.
регистриран одитор, рег.№0810
БУРГАС 8000, ул. Хаджи Димитър № 14
E-mail: [email protected]
GSM: 0897 810 179

AI assistant

TK-Properties AD — Annual Report 2025

10103_rns_2026-03-29_6e30d978-7fb9-4015-bfde-a0c4b0c1e305.xhtml

2025 ТК Имоти АД

СЪДЪРЖАНИЕ

ГОДИШЕН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ 2025 "ТК-ИМОТИ" АД, ЕИК: 128007012, LEI код: 485100QKUD4PL7P9IV45

ГОДИШЕН ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА на “ТК-имоти” АД, гр. София за 2025 год.

Обща информация

Отговорност на ръководството:

Информация, относно възнагражденията на управителните органи - Съвет на директори, договори за управление и контрол

Информация, относно придобиването и притежаването на акции на дружеството от членовете на Съвета на директорите и от дружеството

Учредяване, управление и структура на дружеството

Собственост и структура на управление

Численост и структура на персонала

Свързани лица

Кратък преглед на дейността на дружеството и състоянието на пазара

Основни резултати за годината

Приходи

Разходи

Финансов отчет и анализ

Основни показатели от дейността

Коефициенти

Инвестиции

Научно изследователска и развойна дейност

Рискови фактори

Политически риск

Макроикономически риск

Валутен риск

Инфлационен риск

Лихвен риск

Секторен риск

Фирмен риск

Финансов риск

Рискове, свързани с войната в Украйна

Рискове, свързани с глобалните промени в климата

Перспективи и развитие

Събития, които са настъпили след датата на финансовия отчет

ДЕКЛАРАЦИЯ ЗА КОРПОРАТИВНО УПРАВЛЕНИЕ НА ТК-ИМОТИ АД през 2025 г. СЪГЛАСНО ИЗИСКВАНЕТО НА РАЗПОРЕДБИТЕ НА ЧЛ. 100Н, АЛ. 8 ОТ ЗППЦК

1. Глава първа – Корпоративно ръководство

2. Глава втора - Одит и вътрешен контрол

3. Глава трета - Защита правата на акционерите

4. Глава четвърта - Разкриване на информация

5. Глава пета - Заинтересовани лица

Описание на основните характеристики на системите за вътрешен контрол и управление на риска на емитента във връзка с процеса на финансово отчитане

Контролна среда

Процес за оценка на рисковете на Дружеството

Информационна система и свързаните с нея бизнес процеси, съществени за финансовото отчитане и комуникацията

Текущо наблюдение на контролите

Отговорности и взаимодействие между Съвета на директорите, одитния комитет и външния одитор на компанията

Функции на одитния комитет

Функции на Съвета на директорите

Функции на външния одитор

Информация по член 10, параграф 1, букви "в", "г", "е", "з" и "и" от Директива 2004/25/ЕО на Европейския парламент и на Съвета от 21 април 2004 г. относно предложенията за поглъщане

Информация по член 10, параграф 1, буква "в" от Директива 2004/25/ЕО на Европейския парламент и на Съвета от 21 април 2004 г. относно предложенията за поглъщане

Информация по член 10, параграф 1, буква "г" от Директива 2004/25/ЕО на Европейския парламент и на Съвета от 21 април 2004 г. относно предложенията за поглъщане

Информация по член 10, параграф 1, буква "е" от Директива 2004/25/ЕО на Европейския парламент и на Съвета от 21 април 2004 г. относно предложенията за поглъщане.

Информация по член 10, параграф 1, буква "з" от Директива 2004/25/ЕО на Европейския парламент и на Съвета от 21 април 2004 г. относно предложенията за поглъщане

Правилата, с които се регулира назначаването или смяната на членове на съвета и внасянето на изменения в учредителния договор

Информация по член 10, параграф 1, буква "и" от Директива 2004/25/ЕО на Европейския парламент и на Съвета от 21 април 2004 г. относно предложенията за поглъщане

Правомощия на членовете на съвета, и по-специално правото да се емитират или изкупуват обратно акции

Състав и функциониране на административните, управителните и надзорните органи и техните комитети

Публикуване на вътрешната информация по чл. 7 от Регламент (ЕС) № 596/2014

Приложение № 3 към чл.10 от Наредба №2 от 9 ноември 2021 година

Информация относно ТК-Имоти АД

ДОКЛАД ЗА ПРИЛАГАНЕ НА ПОЛИТИКАТА ЗА ВЪЗНАГРАЖДЕНИЯТА на членовете на Съвета на директорите в ТК-Имоти АД през 2025 г.

І. Мерки за изпълнение на Политиката за възнагражденията на членовете на Съвета на директорите

ІІ. Възнаграждение на ЧЛЕНОВЕТЕ НАСъвета на директорите

ІІІ. УСЛОВИЯ И ОБЕЗЩЕТЕНИЯ ПРИ ПРЕКРАТЯВАНЕ НА ДОГОВОРА с ИЗПЪЛНИТЕЛЕН ЧЛЕН НА Съвета на директорите

ИНДИВИДУАЛЕН ГОДИШЕН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ

ОТЧЕТ ЗА ФИНАНСОВОТО СЪСТОЯНИЕ ТК-ИМОТИ АД към 31.12.2025 година

ОТЧЕТ ЗА ДОХОДИТЕ ТК-ИМОТИ АД към 31.12.2025 година

ОТЧЕТ ЗА ПАРИЧНИТЕ ПОТОЦИ ТК-ИМОТИ АД към 31.12.2025 година

ОТЧЕТ ЗА ПРОМЕНИТЕ В СОБСТВЕНИЯ КАПИТАЛ ТК-ИМОТИ АД към 31.12.2025 година

ОБЩА ИНФОРМАЦИЯ

ИЗЯВЛЕНИЕ ЗА СЪОТВЕТСТВИЕ

Нови или изменени стандарти и разяснения

1.1 Нови стандарти, изменения и разяснения на съществуващи стандарти към 1 януари 2025 г.

1.2 Стандарти, изменения и разяснения, които все още не са влезли в сила и не се прилагат от по-ранна дата от Дружеството

МСФО 10 Консолидирани финансови отчети

МСС 7 Отчет за паричните потоци

TK-Properties AD Annual Report 2025