TIBET DEVELOPMENT CO.,LTD — Audit Report / Information 2009

Dec 24, 2009

四川恒生科技发展有限公司 股东全部权益评估说明 厦大评估评报字 (2009) 第 XN0002 号

厦门市大学资产评估有限公司 二 OO 九年十月十八日

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四川恒生科技发展有限公司股东全部权益评估说明 说明一

四川恒生科技发展有限公司

股东全部权益评估说明目录

说明一:关于《资产评估说明》使用范围的声明................................... 2 说明二：企业关于进行资产评估有关事项的说明.................................. 3 说明三第一部分：评估对象与评估范围说明..................................... 17 一、评估对象与评估范围内容................................................ 18 二、实物资产的分布情况及特点.............................................. 18 三、无形资产情况.......................................................... 19 三、长期投资情况.......................................................... 19 四、表外资产情况.......................................................... 19 五、引用其他机构报告结论的情况............................................ 19 说明三第二部分：资产核实情况总体说明....................................... 20 一、资产核实的组织、实施时间和过程........................................ 21 二、影响资产核实的事项及处理方法.......................................... 22 三、资产核实结论.......................................................... 22 说明三第三部分：评估方法的选择............................................. 23 一、评估方法的选择........................................................ 24 二、评估方法介绍.......................................................... 24 说明三第四部分：成本法评估技术说明......................................... 25 第一、流动资产评估技术说明................................................ 26 第二、长期股权投资评估技术说明............................................ 28 第三、机器设备类固定资产评估技术说明...................................... 29 第四、房屋建筑物评估技术说明.............................................. 38 第五、土地使用权评估技术说明.............................................. 46 第六、负债评估技术说明.................................................... 60 说明三第五部分：评估结论及其分析........................................... 62 一、评估结论：............................................................ 63 二、评估结果与调整后账面值比较变动情况及原因：............................ 63 三、特别事项说明.......................................................... 64 四、评估报告使用限制说明.................................................. 66

厦门市大学资产评估有限公司 第 1 页

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说明一 : 关于《资产评估说明》使用范围的声明

本评估说明仅供委托方、相关监管机构和部门检查评估机构工作之用。除法 律法规规定外，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，也不得 见诸于公开媒体。

厦门市大学资产评估有限公司 第 2 页

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说明二：企业关于进行资产评估有关事项的说明

四川恒生科技发展有限公司股东全部权益评估说明 说明二

企业关于进行资产评估有关事项的说明

一、 委托方与被评估单位概况

• （一）委托方：西藏银河科技发展股份有限公司

• 1、公司名称：西藏银河科技发展股份有限公司

• 2、公司住所：拉萨市色拉路 36 号

• 3、公司法定代表人：闫清江

• 4、公司注册资本：（人民币）贰亿陆仟叁佰柒拾伍万捌仟肆佰玖拾壹元整

• 5、公司实收资本：（人民币）贰亿陆仟叁佰柒拾伍万捌仟肆佰玖拾壹元整 6、公司类型：股份有限公司（上市）

• 7、公司所属行业性质：饮料制造业

8、公司历史沿革：西藏银河科技发展股份有限公司是 1996 年 12 月 16 日经 西藏自治区人民政府以藏政函（1996）第 53 号文批准，以西藏拉萨啤酒有限责 任公司为主体，联合西藏明珠股份有限公司、西藏自治区矿业发展总公司、四川 英达资讯信息公司、圣地亚（食品）有限公司四家共同作为发起人并向社会公众 募集设立的股份有限公司。西藏银河科技发展股份有限公司于 1997 年 6 月 20 日 经工商登记注册成立。2001 年 8 月 30 日，西藏银河科技发展股份有限公司由原 西藏拉萨啤酒股份有限公司更名为西藏银河科技发展股份有限公司。

9、公司经营范围：生产、销售啤酒、饮料；养殖业；藏红花系列产品开发， 计算机软硬件系统集成产品、网络及信息技术产品的研制、开发、生产、销售、 进出口业务（以上项目涉及行政许可的，凭行政许可证或审批文件经营）。

• （二） 被评估单位概况

• 1、公司名称：四川恒生科技发展有限公司

• 2、企业法人营业执照注册号：510181000004500

• 3、公司住所：都江堰市大观乡

• 4、公司法定代表人：周京生

• 5、公司注册资本：（人民币）壹亿元

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6、公司实收资本：（人民币）壹亿元

7、公司类型：其他有限责任公司

8、公司经营范围：计算机硬件和软件的开发与销售；通讯产品（不含国家 专控、专营、专卖产品）、电子产品、系统集成产品、网络产品的技术开发与买 卖；科技成果转化、咨询；十八洞高尔夫俱乐部；旅游服务；政策许可的文化娱 乐设施的经营管理；日用百货、体育用品、高尔夫用品零售。（以上经营范围不 含国家法律、法规、国务院决定限制和禁止的项目，需许可证、资质证的凭许可 证、资质证在有效期内经营）。

9、主要经营活动和业绩

资产占有方四川恒生科技发展有限公司自成立后一直对外承包经营，公司股 东方与承包经营方因经营权等原因曾长期处于诉讼状态，2008 年 4 月 14 日经四 川省高级人民法院终审判决，股东方深圳市长河运通投资有限公司、张建坤已依 法收回四川恒生科技发展有限公司的经营权（含青城高尔夫俱乐部），四川恒生 科技发展有限公司目前已根据《公司法》及有关规定，实行董事会领导下的总经 理负责制，建立了董事会、监事会和经营班子“二会四权”相互制衡的法人治理结 构，公司经营状况正逐渐改善。

10、长期投资单位及分公司情况

四川恒生科技发展有限公司于 2008 年 8 月 26 日和自然人张建坤先生共同发 起设立都江堰青城高尔夫俱乐部有限公司。该公司注册资本为人民币 100.00 万 元，其中四川恒生科技发展有限公司出资 90.00 万元，出资比例为 90.00%，自然 人张建坤先生出资 10.00 万元，出资比例 10.00％。四川蜀华会计师事务所有限 公司为都江堰青城高尔夫俱乐部有限公司的设立出具了川蜀华会验【2008】第 141 号《验资报告》。该公司于 2008 年 8 月办理工商登记（注册号为 510181000006605），注册地址：都江堰市大观镇；法定代表人：粟小兵；注册资 本：人民币壹佰万元；公司类型：其他有限责任公司；经营范围：高尔夫俱乐部 管理；高尔夫用品、日用百货、文化用品的批发与零售；高尔夫球技培训；旅游 服务、会议服务。

四川恒生科技发展有限公司为加强对公司主营业务高尔夫球场的经营管理，

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成立了四川恒生科技发展有限公司青城高尔夫俱乐部，该俱乐部属四川恒生科技 发展有限公司下属分公司，负责人：陈旦明；注册号：510181000004487。

• 11、公司执行的主要会计政策

（1）会计制度

执行中华人民共和国财政部颁布的企业会计准则和《企业会计制度》及其补 充规定。

（2）会计年度

自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止为一个会计年度。

（3）记账本位币

以人民币作为记账本位币。

（4）记账基础和计价原则

以权责发生制为记账基础，以历史成本为计价原则。

（5）坏账核算方法

①坏账确认标准：A、因债务人破产或死亡，以其破产财产或者遗产清偿后， 仍然不能收回的应收款项；B、因债务人逾期未履行偿债义务且有确凿证据表明 无法收回的应收款项。

以上确定不能收回的应收款项，经董事会批准后作为坏账处理。

• ②坏账损失核算采用备抵法，坏账准备计提比例为：账龄 1 年（含 1 年）以

内，按其余额的 5%计提；1-2 年（含 2 年），按其余额的 10%计提；2-3 年（含 3 年），按其余额的 20%计提；3-4 年（含 4 年），按其余额的 30%计提，4-5 年（含 5 年），按其余额的 60%计提，5 年以上，按其余额的 100%计提。

• （6）存货核算方法

• ①存货包括原材料、产成品、在产品、低值易耗品、包装物等。

• ②存货盘存制度采用永续盘存法。

• ③购入、自制的各项存货以实际成本入账，发出按加权平均法计价，低值易

• 耗品领用时按五五摊销法核算。

• ④存货跌价准备：期末，存货按成本与可变现净值孰低法计量，在对存货进

• 行全面盘点的基础上，对存货遭受毁损、全部或部分陈旧过时或销售价格低于成

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本等原因，预计其成本不可收回的部分，提取存货跌价准备。提取时按单个存货 项目的成本高于其可变现净值的差额确定。

存货可变现净值，是指公司在正常生产经营过程中，以估计售价减去估计完 工成本以及销售所必需的估计费用后的价值。

（7）固定资产及其折旧核算方法

①固定资产标准

固定资产是指使用期限超过 1 年以上的房屋、建筑物、机器、机械、运输工 具以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等。不属于生产、经营主要设 备的物品，单位价值在 2000 元以上，并且使用期限超过 2 年的，也列入固定资 产核算。

②固定资产计价

固定资产以取得时的成本入账，取得时的成本包括买价、进口关税、运输和 保险等相关费用以及为使固定资产达到预定可使用状态前所必要的支出。

③折旧方法

固定资产折旧按原值扣除 4%残值后，按预计使用年限采用平均年限法分类 计提，各类固定资产的折旧年限和年折旧率如下：

资产类别	预计使用寿命(年)	年折旧率（%）
房屋及建筑物	10～40	9.70～2.43
机器设备	14～18	6.93～5.39
运输设备	6～12	16.17～8.08
其他设备	3～20	32.33～4.85

④固定资产的后续支出

与固定资产有关的后续支出，如果不可能使流入企业的经济利益超过原先的 估计，则在发生时确认为费用。

与固定资产有关的后续支出，如果使可能流入企业的经济利益超过了原先的 估计，则计入固定资产账面价值，其增计后金额不应超过该固定资产的可收回金 额。

（8）长期股权投资

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初始计量的方法：

①企业合并形成的长期股权投资，按照下列规定确定其初始投资成本：

A、同一控制下的企业合并，合并方以支付现金、转让非现金资产或承担债 务方式作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额 作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、 转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；资本公 积不足冲减的，调整留存收益。合并方以发行权益性证券作为合并对价的，在合 并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投 资成本。按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发 行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收 益。

B、非同一控制下的企业合并，购买方在购买日以取得股权支付对价的公允 价值和为进行企业合并发生的各项直接相关费用确定为合并成本作为长期股权 投资的初始投资成本。如果购买方对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认 净资产公允价值份额的差额，应当确认为商誉。初始确认后的商誉，应当以其成 本扣除累计减值准备后的金额计量。如果购买方对合并成本小于合并中取得的被 购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，应对取得的被购买方各项可辨认资 产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核；经复核后合并成 本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期 损益。

②除企业合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期股权投资，按 照下列规定确定其初始投资成本：

A、以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投 资成本。初始投资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必 要支出。

B、以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价 值作为初始投资成本。

C、投资者投入的长期股权投资，按照投资合同或协议约定的价值作为初始

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投资成本，但合同或协议约定价值不公允的除外。

D、通过非货币性资产交换取得的长期股权投资，其初始投资成本按照《企 业会计准则第 7 号——非货币性资产交换》确定。

E、通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照《企业会计准 则第 12 号——债务重组》确定。

后续计量的方法：

①成本法核算的长期股权投资

对子公司的长期股权投资，采用成本法核算，编制合并财务报表时按照权益 法进行调整。

对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公 允价值不能可靠计量的长期股权投资，采用成本法核算。

采用成本法核算的长期股权投资按照初始投资成本计价。追加或收回投资调 整长期股权投资的成本。被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为当期投 资收益。确认投资收益，仅限于被投资单位接受投资后产生的累积净利润的分配 额，所获得的利润或现金股利超过上述数额的部分作为初始投资成本的收回。

②对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资，采用权益法核 算。长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公 允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资 成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当 期损益，同时调整长期股权投资的成本。

取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益的份 额，确认投资损益并调整长期股权投资的账面价值。按照被投资单位宣告分派的 利润或现金股利计算应分得的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。

确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上 构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，投资企业负有承担额外损失 义务的除外。被投资单位以后实现净利润的，投资企业在其收益分享额弥补未确 认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。

在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可

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辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。被投资 单位采用的会计政策及会计期间与投资企业不一致的，按照投资企业的会计政策 及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资损益。

对于被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的 账面价值并计入资本公积。

（9）无形资产核算方法

无形资产按取得时的实际成本计价，在受益期内按直线法平均摊销。 （10）收入确认原则

①销售商品：已将商品所有权上的重要风险和报酬转移给买方，公司不再对 该商品实施继续管理权和实际控制权，与交易相关的经济利益能够流入公司，并 且与销售该商品有关的收入和成本能够可靠地计量时，确认营业收入实现。

②提供劳务：在同一会计年度内开始并完成的劳务，在完成劳务时确认收入。 如果劳务的开始和完成分属不同的会计年度，在提供劳务交易的结果能够可靠估 计的情况下，在资产负债表日按完工百分比确认相关的劳务收入。在提供劳务交 易的结果不能够可靠估计的情况下，在资产负债表日对收入以以下三种情况确认 和计量：

A、如果已经发生的劳务成本预计能够得到补偿，则按已经发生的劳务成本 金额确认收入，并按相同金额结转成本；

B、如果已经发生的劳务成本预计不能全部得到补偿，则按能够得到补偿的 劳务成本金额确认收入，并按已经发生的劳务成本作为当期费用。

C、如果已经发生的劳务成本预计全部不能得到补偿，则按已经发生的劳务 成本作为当期费用，不确认收入。

③让渡资产使用权而发生的收入包括利息收入和使用费收入，在与交易相关 的经济利益能够流入企业和收入的金额能够可靠地计量的情况下，确认为当期收 入。具体的计算方法为：利息收入按让渡现金使用权的时间和适用的利率计算确 定收入；使用费收入按有关合同或协议规定的收费时间和方法计算确定收入。

（11）所得税的会计处理方法：所得税的会计处理采用应付税款法。 （12）税项

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主要税种及税率：
税种	税率	计税依据
增值税	3%	商品销售收入
营业税	20%	高尔夫收入
营业税	5%	其他服务收入
城市维护建设税	5%	应交流转税额
教育费附加	3%	应交流转税额
地方教育费附加	1%	应交流转税额
企业所得税	25%	应纳税所得额

二、 关于经济行为的说明

西藏银河科技发展股份有限公司根据企业自身发展的需要，拟收购深圳市长 河运通投资有限公司持有的四川恒生科技发展有限公司部分股权。为此，西藏银 河科技发展股份有限公司委托厦门市大学资产评估有限公司对四川恒生科技发 展有限公司纳入评估范围的各项资产和负债进行评估，在此基础上对四川恒生科 技发展有限公司的股东全部权益（净资产）在评估基准日所表现的现时公允价值 发表专业意见，为该经济行为提供价值参考意见。

三、 关于评估对象与评估范围的说明

西藏银河科技发展股份有限公司已委托信永中和会计师事务所成都分所对 截止 2009 年 8 月 31 日的会计报表进行审计，并出具了“XYZH/2009CDA9008 号” 无保留意见的《审计报告》。

评估对象为四川恒生科技发展有限公司股东全部权益，评估范围是四川恒生 科技发展有限公司截止 2009 年 8 月 31 日经审计后资产负债表中反映的全部资产 和负债，即四川恒生科技发展有限公司填制的资产清单中包括的资产总额 13,347.01 万元，负债总额 3,016.31 万元，其中：流动资产 475.47 万元，长期股 权投资 90.00 万元，固定资产 8,959.56 万元，无形资产 3,821.98 万元，流动负债

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3,016.31 万元。

纳入评估范围的资产、负债与委托方及资产占有方申报评估的资产、负债范 围一致，与审计结果一致，详细情况见《资产清查评估明细表》。

四川恒生科技发展有限公司承诺除用纳入评估范围的房屋建筑物和土地使 用权证号为都国用（2002）字第 0482 号、0485 号和 4380 号土地土地使用权为 西藏银河科技发展股份有限公司在农行西藏自治区分行的贷款提供担保外，纳入 本次评估范围内的其他资产均未设定抵押担保，且无诉讼保全限制和其它限制， 也不存在可纳入评估范围的其它账外资产、共用资产、异地存放资产及或有事项、 产权纠纷等情况。

四、 关于评估基准日的说明

（一）本项目资产评估基准日是 2009 年 8 月 31 日；

（二）评估基准日是西藏银河科技发展股份有限公司根据本次经济行为及评 估目的确定的；

（三）评估中的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。

五、 可能影响评估工作的重大事项的说明

（一）我公司车号为为川 A3A532 的悦达起亚 YQZ7162 轿车行驶证上记载 的车主为王贵林，我公司及登记车主对上述车辆已出具了相关权属证明。

（二）我公司车号为川 AQV753 长安 SC1022B13D 轻型货车未年检，长期 在本公司高尔夫经营区域内行驶。

除以上情况外，我公司未发现可能影响评估工作的重大事项和产权纠纷 。

六、资产负债清查情况的说明

（一）资产及负债的清查内容

列入本次清查范围的资产，是四川恒生科技发展有限公司的全部资产和负 债，资产总计 133,470,096.51 元。其中流动资产 4,754,666.74 元，长期投资

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900,000.00 元，固定资产净值 89,595,646.38 元，无形资产 38,219,783.39 元，流 动负债 30,163,121.48 元。

（二）资产的清查方法

四川恒生科技发展有限公司为配合信永中和会计师事务所成都分所的审计、 厦门市大学资产评估有限公司的评估工作，组成清查小组，对各项资产和负债进 行了全面清查调整，并根据信永中和会计师事务所成都分所出具的 “XYZH/2009CDA9008 号”无保留意见《审计报告》中各类资产、负债的审定后 金额，如实填报了清查评估明细表，并准备好相关的账簿、凭证、经营资料、管 理档案及其他与本次评估有关的资料。详细情况如下：

1、账账相互核对

对有账面记录的资产，首先由财务部门对财务报表与总账相互核对，在核实 无误的基础上，进行总账与明细账的核对，经核实，该公司财务记录准确，账账 相符。

2、账实相互核对

对实物类资产，在将财务明细账与仓库保管账及固定资产台账核对无误的基 础上，编制存货、机器设备、房屋建筑物的清点明细表；然后各小组在规定的时 间内依据清点明细对存货类资产、房屋建筑物类资产、机器设备类资产进行了详 尽的清点。

3、账外资产与负债的清查

对盘盈盘亏资产，可能存在的无形资产、或有资产、或有负债在咨询有关专 家的基础上，召开专门会议研究确定，并通报资产审计、评估机构。

4、清查核实结论

除以上披露事项外，我公司没有其他有形的、无形的账外资产、负债、或有 资产、或有负债。经清查已无调整事项，清查结果如下：

四川恒生科技发展有限公司资产、负债调整前后比较表

表 1 截止日期：2009 年 8 月 31 日 单位：万元

资产项目 账面净值 账面调整值 调整后账面值

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流动资产	475.47	0.00	475.47
非流动资产	12,871.54	0.00	12,871.54
其中：可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资	90.00	0.00	90.00
投资性房地产	-	-	-
固定资产	8,959.56	0.00	8,959.56
在建工程	-	-	-
工程物资
固定资产清理	-	-	-
生产性生物资产
油气资产
无形资产	3,821.98	0.00	3,821.98
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税款资产	-	-	-
其它非流动资产
资产总计	13,347.01	0.00	13,347.01
流动负债	3,016.31	0.00	3,016.31
非流动负债	-	-	-
负债总计	3,016.31	0.00	3,016.31
净资产	10,330.70	0.00	10,330.70

七、 资料清单

1、四川恒生科技发展有限公司填制的资产评估申报表；

• 2、委托方董事会决议；

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• 3、四川恒生科技发展有限公司 2008 年度及 2009 年 8 月份财务报表及审计

报告；

• 4、房产证复印件及其权属说明文件；

• 5、车辆行驶证复印件及其权属说明文件；

• 6、土地使用证复印件；

• 7、营业执照、章程、验资报告复印件；

• 8、有关工程施工合同、工程结算、设备合同、发票、协议等；

• 9、其他资料。

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（本页无正文，为签字盖章页）

委托方单位名称：西藏银河科技发展股份有限公司 法定代表人签字：

二 00 九年九月十五日

资产占有方单位名称：四川恒生科技发展有限公司

法定代表人签字：

二 00 九年九月十五日

四川恒生科技发展有限公司股东全部权益评估说明 说明三

说明三：资产评估说明

说明三第一部分：评估对象与评估范围说明

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评估对象与评估范围说明

一、评估对象与评估范围内容

根据西藏银河科技发展股份有限公司的委托，本次评估对象为四川恒生科技 发展有限公司的股东全部权益价值（净资产）。

评估范围为四川恒生科技发展有限公司于 2009 年 8 月 31 日资产负债表上列 示的资产及负债，具体评估范围如下表所示：

表２： 2009 年 8 月 31 日资产负债表 金额单位：人民币元

	项 目	账面价值
1	流动资产	4,754,666.74
2	长期投资	900,000.00
3	固定资产	89,595,646.38
4	无形资产	38,219,783.39
5	资产总计	133,470,096.51
6	流动负债	30,163,121.48
7	负债合计	30,163,121.48
8	净资产（股东全部权益价值）	103,306,975.03

以上纳入评估范围的资产及负债业经信永中和会计师事务所成都分所审计，

并出具了 XYZH/2009CDA9008 号无保留意见的《审计报告》。

二、实物资产的分布情况及特点

实物资产为四川恒生科技发展有限公司的不动产和机器设备。

1、房屋建筑物：

纳入评估范围的房屋建筑物包括高尔夫会所、职工食堂和综合楼，全部位于 大观镇瓦窑村二组、石佛村三组。房屋建筑物的结构形式全部为钢混结构。

经评估人员实地勘察委估建筑物整体结构较好，未出现不均匀沉降现象，门 窗和电路完好，内墙、外墙、地面完好，各建筑物使用正常。

2、机器设备

机器设备主要包括双座电瓶观光车、剪草机、果岭机、覆沙机、手推式施肥 机等草坪维护专用设备等，全部分布在企业高尔夫球场及草坪管理部办公区内。

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经现场勘察，四川恒生科技发展有限公司设备类资产主要由原承包经营方转 让和新购置设备组成，转让部分资产因使用年限较长、使用频率大、维护保养不 到位等原因，该部分设备的机械性损耗严重， 新购设备现状较好。公司目前共 有 3 辆办公用车辆，其中长安汽车未年检，长期在高尔夫球场内使用，其余二辆 轿车均在正常使用中。公司的电子设备主要是通用办公设备，主要包括计算机、 照相机和摄像机等，分布在公司相关办公室内。公司没有配备专门机构和人员负 责设备的管理工作，设备的维护、保养制度难以保证落实。

三、无形资产情况

本次申报评估的无形资产－土地使用权账面价值为 38,219,783.39 元。 纳入评估范围的土地使用权共计 8 宗土地，均为出让用地，土地使用权面积 729,276.70 平方米，位于四川省都江堰市大观镇。

对土地使用权进行现场勘察，主要通过查阅产权证明文件，对宗地的地理位 置、四至状况、周边环境、土地开发状况等影响价值的因素作了详细的调查和记 录。

经清查核实土地使用权账实相符，调整后账面值 38,219,783.39 元。

三、长期投资情况

纳入本次评估范围的长期股权投资共 1 项，账面金额为 900,000.00 元。是企 业 2008 年 8 月和股东张建坤先生共同出资设立子公司都江堰青城高尔夫俱乐部 有限公司。根据股权投资协议，四川恒生科技发展有限公司的持股比例为 90％； 该投资采用成本法进行后续计量，截止本次评估基准日，其账面价值为 900,000.00 元。

四、表外资产情况

根据四川恒生科技发展有限公司申报的资料，本次评估范围没有涉及表外项 目。

五、引用其他机构报告结论的情况

不存在引用其他机构出具的报告结论之情形。

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说明三：资产评估说明

说明三第二部分：资产核实情况总体说明

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资产核实情况总体说明

一、资产核实的组织、实施时间和过程

接受西藏银河科技发展股份有限公司的评估委托后，厦门市大学资产评估有 限公司根据四川恒生科技发展有限公司提供的资产评估申报表，成立了以现场项 目负责人为主的评估工作组，制定了详细的资产核实计划，分成流动资产组、不 动产组、机器设备组等多个评估工作小组，分别进行资产核实。评估工作组的资 产核实工作从 2009 年 9 月 15 日开始，2009 年 9 月 20 日结束。

资产核实的主要步骤如下：

1、指导企业相关人员清查资产与收集准备资料

先期派遣有关技术人员，指导企业相关的财务与资产管理人员按照评估机构 “ ” “ ” 提供的 评估申报明细表 、 资产调查表 及其填写要求、资料清单，细致准确的 登记填报，对被评估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态、经济技术指标 等情况的文件资料进行收集。

2、初步审查资产占有方提供的评估申报明细表

评估人员通过翻阅有关资料及系统图，了解各自评估具体范围及对象。然后 仔细阅读申报表，初步检查有无填项不全、资产项目不明确，并根据经验及掌握 的有关资料，检查申报表有无漏项等。

3、现场实地勘察

依据资产评估申报明细表，对申报资产进行现场勘察。针对不同的资产性质 及特点，采取不同的勘察方法。在现场勘察过程中，对机器设备，针对资产申报 评估明细表中不同的资产性质及特点，采取逐项核实方法进行现场勘察，并对设 备的实际运行状况进行认真观察和记录。并通过与设备管理人员和操作人员的广 泛交流，了解设备的购置日期，产地，比较充分地了解了设备的历史变更及运行 情况；对房屋建筑物逐一进行现场勘察，查阅主要房屋建筑物的预（决）算书及 施工图纸等，填写房屋现场勘察记录表。

4、补充、修改和完善评估申报表

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“ ” “ ” 根据现场实地勘察结果，进一步完善评估申报表，以做到 表 、 实 相符。

5、核实产权证明文件

对纳入本次评估范围的设备和房产的产权文件进行核实，以了解评估对象的 法律权属情况。具体是获取设备和房产的产权证明文件资料，并与被评估单位提 供的原件进行核对。

• 6、调查设备运行状态和房屋使用状态

目的是通过调查，为确定房屋建筑物、设备的成新率准备资料。设备运行状 态和房屋使用状态的调查方式，一是通过现场实地勘察，另外通过直接查阅有关 资料获得。

各项资产的核实方法和过程，详见“评估技术说明”中的有关内容。

二、影响资产核实的事项及处理方法

委托方和资产占有方积极配合评估人员进行资产清查核实，无影响资产核实 的事项。

三、资产核实结论

1 、四川恒生科技发展有限公司列入评估范围的账面价值为：资产 133,470,096.51 元，负债 30,163,121.48 元，净资产 103,306,975.03 元。经核实， 其核实后账面值为：资产 133,470,096.51 元，负债 30,163,121.48 元，净资产 103,306,975.03 元。

• 2、资产核实结果与账面记录无差异。

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说明三：资产评估说明

说明三第三部分：评估方法的选择

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评估方法的选择

一、评估方法的选择

根据资产评估行业的有关规定，涉及企业价值的评估应采用两种以上的评估 方法进行评估。评估企业价值通常可以通过市场途径、成本途径和收益途径。经 过对企业、市场及相关行业的了解和分析，我们认为目前国内股权市场尚未完全 公开，相关股权公平交易价格较少，难于选取具有可比性的参照物，因此不具备 采用市场法进行评估的条件，四川恒生科技发展有限公司最近五年内因原股东方 与承包经营方诉讼等原因，股东方未能对企业进行实质性经营管理，其资产收益 仅作为维持高尔夫经营日常维护、发放职工基本工资的保障，与资产最佳使用原 则相驳，未能有效发挥资产的使用效率。由于历史收益的不确定性和资产利用不 能反映其真实收益性以及未来收益的不可预测性，因此不具备采用收益法进行评 估的条件。

二、评估方法介绍

根据对四川恒生科技发展有限公司的基本情况进行分析，本次对四川恒生科 技发展有限公司股东全部权益（净资产）价值评估采用成本法进行评估。

成本法也称资产基础法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上 确定评估对象价值的评估思路。评估中在假设四川恒生科技发展有限公司持续经 营的前提下，采用与企业各项资产和负债相适应的具体评估方法分别对四川恒生 科技发展有限公司的各项资产及负债进行评估，以评估后的总资产减去总负债确 定股东全部权益（净资产）评估价值。

厦门市大学资产评估有限公司 第 24 页

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说明三：资产评估说明

说明三第四部分：成本法评估技术说明

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第一、流动资产评估技术说明

一、评估范围

评估范围为四川恒生科技发展有限公司申报评估的各项流动资产，具体包括 货币资金、应收账款、其他应收款。

二、评估过程

评估过程主要划分为以下三个阶段：

第一阶段：准备阶段

对确定的评估范围内的流动资产的构成情况进行初步了解，提交评估准备资 料清单和评估申报明细表示范格式，按照厦门市大学资产评估有限公司评估规范 化的要求，指导企业填写流动资产评估明细表。

第二阶段：现场调查阶段

根据企业提供的流动资产评估申报资料，对财务账簿和资产评估申报表进行 互相核对使之相符，对名称或金额不符、重复申报、遗漏未报项目进行改正，由 企业重新填报。作到账表相符。

第三阶段：综合处理阶段

• 1、将核实调整后的流动资产申报明细表，录入计算机，建立相应数据库；

• 2、对各类资产，遵照有关评估准则，确定其在评估基准日的公允价值，编

• 制相应评估汇总表；

• 3、提交流动资产评估技术说明。

三、评估方法

（一）货币资金评估：

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纳入评估范围的货币资金指银行存款，银行存款账面值 261,553.79 元，调整 后账面值 261,553.79 元。

在核对企业银行存款账账、账表、清单一致的基础上，我们审核了企业提供 的银行对账单和银行存款余额调节表并对银行存款进行了函证，对银行未达账项 发生的原因、经济内容等进行分析核实，确定无影响净资产的因素后，对人民币 银行存款以调整后账面值确定评估值。

银行存款评估值 261,553.79 元，无评估增减值。

（二）应收款项的评估：

应收款项包括：应收账款和其他应收款

应收账款账面余额 101,693.00 元，调整后账面余额 101,693.00 元；应收账款 坏账准备账面余额 5,084.65 元，调整后账面余额 5,084.65 元，应收账款账面净额 96,608.35 元，调整后账面净额 96,608.35 元，应收账款主要为应收客人消费款；

其他应收款账面余额 4,627,899.58 元，调整后账面余额 4,627,899.58 元；其 他应收款坏账准备账面余额 231,394.98 元，调整后账面余额 231,394.98 元，其他 应收款账面净额 4,396,504.60 元，调整后账面净额 4,396,504.60 元。其他应收款 主要为与其他单位的往来款项等。

评估中，在核对账账、账表、清单一致的基础上，对其款项的发生时间、具 体内容、原因及债权人情况进行了解分析，并对大额债权进行了函证，对于未回 函或未发函的款项，评估人员采用了审核财务账簿及抽查原始凭证等替代程序， 经分析核实后根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。我们没有发现应收款项 将来不能收回的证据，故以调整后账面余额作为评估值。

坏账准备为企业根据应收款项的账龄计提的，为应收账款的备抵科目，由于 评估中对应收账款已按每笔款项估计可能收回的数额确定评估值，故将坏账准备 评估为零值。

应收账款评估值 101,693.00 元；应收账款坏账准备评估值为 0。 其他应收款评估值 4,627,899.58 元；其他应收账款坏账准备评估值为 0。

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第二、长期股权投资评估技术说明

一、评估范围及概况：

纳入本次评估范围的长期股权投资共一项，账面余额为 900,000.00 元，该项 资产系四川恒生科技发展有限公司对都江堰青城高尔夫俱乐部有限公司的投资， 调整后账面值 900,000.00 元。都江堰青城高尔夫俱乐部有限公司是 2008 年 8 月 由四川恒生科技发展有限公司和张建坤先生共同发起设立的有限责任公司，注册 资本 100.00 万元，其中四川恒生科技发展有限公司出资 90.00 万元，占出资总额 的 90.00%，张建坤先生出资 10.00 万元，占出资总额的 10.00％。

二、评估方法和过程

（一）长期股权投资的评估方法

四川恒生科技发展有限公司持有的都江堰青城高尔夫俱乐部有限公司 90% 的股权，属控股性质，因此我们首先对都江堰青城高尔夫俱乐部有限公司的全部 股东权益价值（净资产）进行评估，然后乘以持股比例，得出该项长期股权投资 评估价值。

（二）被投资企业概况：

四川恒生科技发展有限公司于 2008 年 8 月 26 日和自然人张建坤先生共同发 起设立都江堰青城高尔夫俱乐部有限公司。该公司注册资本为人民币 100.00 万 元，其中四川恒生科技发展有限公司出资 90.00 万元，出资比例为 90.00%，自然 人张建坤先生出资 10.00 万元，出资比例 10.00％。该公司于 2008 年 8 月办理工 商登记（注册号为 510181000006605），注册地址：都江堰市大观镇；法定代表 人：粟小兵；注册资本：人民币壹佰万元；公司类型：其他有限责任公司；经营 范围：高尔夫俱乐部管理；高尔夫用品、日用百货、文化用品的批发与零售；高 尔夫球技培训；旅游服务、会议服务。

（三）评估过程及方法

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我们对长期投资的形成原因、账面值和实际状况等进行了取证核实，并查阅 了股权投资协议、章程和有关会计记录等，以确定长期投资的真实性和准确性。

首先对被投资控股子公司都江堰青城高尔夫俱乐部有限公司进行整体资产 评估，确定其股东全部权益价值（净资产），然后根据四川恒生科技发展有限公 司占被投资单位的股权比例，计算确定其长期股权投资的评估价值。

三、评估结果

1、按上述评估过程及方法，控股子公司都江堰青城高尔夫俱乐部有限公司 股东全部权益价值（净资产）在评估基准日的市场价值为 695,128.35 元，四川恒 生科技发展有限公司拥有都江堰青城高尔夫俱乐部有限公司 90.00%股权的评估 值为 625,615.52 元，计算公式如下：

= × 评估值 被投资单位净资产评估值 持股比例

= 695,128.35×90.00% = 625,615.52（元）

长期股权投资评估减值 274,384.48 万元，减值率 30.49％，减值的主要原因 是被投资企业股东全部权益（净资产）在评估基准日较股东投资额缩水严重。

第三、机器设备类固定资产评估技术说明

一、评估范围

列入本次评估范围的机器设备类固定资产主要包括剪草机、施肥机、果岭机、 电瓶观光车等高尔夫草坪专用设备等。评估基准日设备类固定资产账面值见下 表：

表 3 机器设备账面价值表 金额单位：人民币元

科目名称	账面值	账面值
	原值	净值
设备类合计	6,483,742.39	3,281,334.82
固定资产-机器设备	6,285,778.00	3,160,466.52
固定资产-车辆	187,434.39	113,830.58
固定资产-电子设备	10,530.00	7,037.72

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二、设备概况

纳入评估范围的各类设备主要分布在都江堰市大观镇高尔夫经营区及办公 区内，资产分布相对比较集中。公司拥有剪草机、施肥机、果岭机、电瓶观光车 等高尔夫草坪专用设备，分布在高尔夫经营区域内。以上草坪修理专用设备大部 分是原承包经营转入，使用时间较久、使用频率较大，设备的实体性损耗严重， 公司目前共有 3 辆办公用车辆，均在正常使用中。公司的电子设备主要是通用办 公设备，包括计算机和摄像机等，分布在相关办公室内。公司没有配备专门机构 和人员负责设备的管理工作，设备的维护、保养制度难以保证落实。

三、评估过程

1、核实工作

1.1 为保证评估结果的准确性，根据企业设备资产的构成特点及申报评估明 细表的内容，向企业生产车间相关设备类资产管理人员下发《国产机器设备评估 调查表》、和《车辆评估调查表》，指导企业根据实际情况进行填写，并以此作 为评估的参考资料。

1.2 对评估范围内的设备及车辆的产权进行核查，如：抽查单位价值较大设 备的购置合同和购置发票，复验车辆行驶证等，做到产权清晰。

1.3 针对资产申报评估明细表中不同的资产性质及特点，采取逐项核实方法 进行现场勘察，并对设备的实际运行状况进行认真观察和记录。

1.4 查看设备所处的状态和实际运行情况，了解设备故障率情况，查看设备 台时记录，了解设备的维护保养情况，注意区别淘汰设备、二手设备及技术先进 设备。

1.5 抽查价值较大设备在“评估明细表”中的原值、净值与财务账表、设备管 理台账记录是否一致、真实可靠，抽查主要设备的购置发票及支付各种费用的支 付凭证。

1.6 根据现场实地勘察结果，进一步完善评估申报表，对于现场勘察已无实 体性资产存在的设备，和审计事务所进行充分沟通，先行进行账务调整，对于已

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“ ” “ ” 报废待处置设备在设备评估明细表中进行标注，以做到 表 、 实 相符。

2、评定估算

2.1 根据本次评估目的，设备评估采用重置成本标准。

2.2 分析确定设备经济使用年限，统一成新率测算方法。

2.3 查阅市场价格信息，开展市场询价工作。

2.4 编制机器设备及车辆评估鉴定表，机器设备询价记录表、建安费率取费 表、寿命年限表和资金成本计提表等评估基础资料。

3、评估汇总

3.1 结合市场行情及物价的变化情况，或通过对询价资料的分析，综合分析 评估结果的可靠性，增值率的合理性，以及可能存在的影响评估结果准确性的因 素，进而对评估结果作必要的调整。

3.2 编辑并汇总按机器设备、办公设备和运输车辆等系统的核实评估明细表 和汇总表。

3.3 把本次评估所用的基础资料（如企业提供的各主要设备技术状况调查表、 调查统计表、有关设备的合同及相关资料复印件等）及评估作业表、询价记录等 编辑汇总成“附件”存档。

4、撰写报告

按财政部颁发的有关资产评估报告的基本内容与格式，编制“设备评估技术 ” 说明 。

四、评估方法

根据本次评估的特定目的及被评估设备的特点，确定以重置成本为本次资产 评估的计价标准，主要采用成本法确定委估设备的市场价值，基本计算公式为： = × 评估价值 重置价值 成新率

• 1、重置价值的确定

• 1.1 机器设备重置全价的确定

机器设备重置价值主要有设备购置价、运杂费和安装调试费等构成。对于仍

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在市场流通的设备直接按现行市场价格确定设备购置价格；对于已经淘汰、不再 生产流通、已无市价的设备，采用类似设备与委估设备比较，综合考虑设备的性 能、加工范围、技术参数、使用功能等方面的差异，分析确定其购置价格。确定 设备购置价格后，根据设备的具体情况考虑相关的运杂费、安装调试费，以确定 设备的重置价值。计算公式如下：

重置价值=设备购置价/（1+适用增值税税率）+运杂费+安装费

① 运杂费：对当地生产的设备，运杂费率取 0.5～1%；对外省生产的设备， 根据运距、体积及重量等情况，运杂费率取 2～6%；对小型机器设备、电子设备、 仪器仪表和家用电器等类设备，一般不计其运杂费。

• ②安装调试费：对需要安装的机器设备，考虑适当的安装调试费，安装调试

• 费率根据设备种类、安装调试难易程度等因素确定。

1.2 运输车辆重置全价的确定

重置全价=购置价+车辆购置附加费+其他费用

1.2.1 车辆购置价通过查阅有关资料、市场询价或调查取得；

• 1.2.1 根据委估车辆的排量大小，分析确定车辆购置税；

• 1.2.3 其他费用包括车检费、牌照费等，依据当地车辆管理部门文件规定分

• 析确定。

• 1.3 电子设备重置全价的确定

• 该类设备参照评估基准日市场购价并结合具体情况综合确定其重置全价。 2、成新率的确定

确定成新率时着重考虑资产的正常负荷、技术鉴定、工作制度及设备的时间 利用率、设计、制造、实际使用、近期大修理及日常维护保养状况、工作环境、 是否闲置、是否超过国家规定的淘汰日期、改造情况，以及设计使用年限、物理 寿命、现有性能、运行状态、技术进步和国家法规限制等因素。结合机器设备特 点、性质及现场勘察情况分别采用打分法、年限法和工程技术鉴定法确定成新率。

2.1 主要机器设备：

对主要机器设备采用综合确定成新率的方法，其计算公式如下：

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综合成新率＝年限成新率×40%＋现场勘察成新率×60%

年限成新率＝（经济寿命年限－已使用年限）/经济寿命年限×100% 对逾龄设备或经大修过的设备，按尚可使用年限法计算确定。

年限成新率＝尚可使用年限/（已使用年限＋尚可使用年限）×100%

现场勘察成新率是评估人员对委估设备进行现场勘察，了解其工作环境、外 观及完整性、技术状况、利用率与负荷率、维护保养及技术改造情况等后，对其 主要价值组成部分设定权重并对各组成部分的状况进行打分综合确定的成新率。

2.2 一般设备及电子设备：在进行年限成新率计算的基础上，结合现场勘察 情况进行调整后确定。

2.3 车辆：按年限成新率和里程成新率孰低原则确定，然后结合现场勘察情 况进行调整。计算公式如下：

年限成新率＝（1－已使用年限/规定使用年限）×100% 里程成新率＝（1－已行驶里程/规定行驶里程）×100% 五、评估结果 （一）评估结果

经评估人员评定估算，纳入本次评估设备类资产截止评估基准日评估结果如 下：

表 4 机器设备评估结果一览表 金额单位：人民币元

表4	机器	机器	设备评估结果一览表	设备评估结果一览表	金额单位：人	金额单位：人	民币元	民币元
科目名称	账面值		评估价值		增值额		增值率%
	原值	净值	原值	净值	原值	净值	原值	净值
机器设备	6,285,778.00	3,160,466.52	6,157,040.00	3,560,261.00	-128,738.00	399,794.48	-2.05	12.65
车辆	187,434.39	113,830.58	199,500.00	153,595.00	12,065.61	39,764.42	6.44	34.93
电子设备	10,530.00	7,037.72	10,300.00	8,008.00	-230.00	970.28	-2.18	13.79
设备类合计	6,483,742.39	3,281,334.82	6,366,840.00	3,721,864.00	-116,902.39	440,529.18	-1.80	13.43

（二）评估增减值原因分析

设备类资产原值评估减值 116,902.39 元，减值率 1.80％，原值评估减值的主 要原因近年委估设备购置价格有不同程度的下降所致。净值评估增值 440,529.18 元，增值率 13.43％，会计确定的设备折旧年限远远低于评估确定的设备经济寿

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命年限导致账面净值较低是本次评估净值增值的主要原因。

“ ” “ 具体评估结果详见 固定资产清查评估汇总表 、 机器设备清查评估明细 ” “ ” “ ” 表 、 车辆清查评估明细表 、 电子设备清查评估明细表 。

六、典型案例

案例 1：SR05D 型挖掘机的评估（表 5-2-1 第 63 项） （1）设备概述

SR05D 型挖掘机是河北宣化工程机械公司生产制造，具有双向伸缩转向系 统、动力配置强劲、轴距较长、低应力高强度钢焊接而成的箱式结构车架，以优 秀的爬坡性能和工作效率媲美进口同类型设备的特点。主要技术参数如下：

铲斗容积：0.18M3 最大挖掘半径：5995mm 标定功率：116KW 工作质量：23.4～24.6t 最大挖掘力：36.5KN

委估设备在成都可以购置，设备的重置全价由购置价和运杂费构成。 ①设备购置价的确定

经向生产厂家询价、并查阅《2009 年机电产品报价手册》等价格资料，考 虑增值税进项税抵扣等因素综合确定该设备购置价为 312,000.00 元/台。

②设备运杂费的确定

该型号设备成都当地可以购置，但需要运输到企业所在地都江堰市大观镇， 根据该设备的特点、重量，并参照行业惯例，运杂费率取 2%。 运杂费=设备购置价 × 运杂费率

=312,000.00×2.0% =6,240.00（元）

③重置全价的计算

重置全价=设备购置费+运杂费 ＝312,000.00+6,240.00 ＝ 318,240.00（元）（取整）

（3）成新率的确定

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采用理论成新率（40%）和勘察成新率（60%）加权平均的方法确定其成新

率。

①理论成新率

该设备企业于 2008 年 4 月购置安装完毕投入使用，至评估基准日已累计运 行 1.42 年。另外依据该类设备行业情况，以及该设备的实际情况，确定该设备 的经济寿命年限为 12 年，则：

理论成新率=（1-实际已使用年限/经济使用年限）×100%

=（1-1.42/12）×100% =88.17%

②勘察成新率

评估人员通过现场勘查该设备的实际状态，综合评定勘查成新率为 86%。详 见表 14：

表 14 现场技术鉴定表

表	14	现场技术鉴定表
序号	设备部件	技术状态	标准分	评估分
1	伸缩架	液压系统，能满足工艺要求	20	18
2	动力系统	动力强劲、使用效率高	20	18
3	电器系统	能满足工艺要求	10	8
4	爬坡性能	爬坡性能优良	20	17
5	整体性能	可满足工艺要求	15	13
6	机器外观	因使用频繁且疏于维护保养,机器外观陈旧	15	12
7	合计		100	86

③成新率

成新率=理论成新率×40%+勘察成新率×60%

=88.17%×40%+86%×60%

=87%（取整）

（4）评估值的确定

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评估值=重置全价 × 成新率

= 318,240.00×87% = 276,869.00（元）

案例 2：雪佛兰 SGM7141MTA 小轿车的评估（表 5-2-2 序号第 3 项） （1）设备概况

该车牌照号为川 A78P37，型号为雪佛兰 SGM7141MTA，由上海通用汽车 有限公司生产制造。开始启用日期为 2008 年 7 月，调整后账面原值 77,434.39 元， 账面净值 57,091.70 元。

（2）重置全价的确定

车辆重置全价由购置价、车辆购置税、新车入户手续费等构成。

①经市场调查及网上询价，结合该车的情况，经过对比分析确定该车购置价 为 74,800.00 元；

②车辆购置税：不含增值税购置价的 5%（委估车辆排量为 1.4L，小于 1.6L）； ③新车入户手续费等共按 200.00 元计取；

重置全价=74,800.00+74,800.00/（1+17%）×5%+200.00

＝ 78,200.00（元）（取整）

（3）成新率的确定

本次对该车的成新率采用年限成新率和里程成新率孰低原则确定，然后结合

现场勘察情况进行调整。

①年限成新率的确定

根据国家有关汽车报废标准并结合该型号汽车具体状况，该车可使用年限按

15 年确定，现该车已使用 1.17 年，则

年限成新率=（1-实际已使用年限/经济使用年限）×100%

=（1-1.17/15）×100% =92.20%

②里程成新率的确定

根据国经贸[1997]456 号“汽车报废标准”，该车许可行驶里程按 500000 公里， 现该车已行驶 36800 公里，则

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里程成新率=（1-已行驶里程/行驶里程限额）×100%

=（1-36800/500000）×100%

=92.64%

综上所述，按孰低原则确定该车辆成新率为 92.20%。

③现场勘察情况修正

评估人员对该车辆进行现场勘察及向有关人员了解，其结果如下：

A、主传动机构及底盘：发动机性能较好，启动、加速较平稳，无异常声响， 温升正常；各档变速轻便、准确、可靠，无撞击声；前后桥有无渗漏，底盘无变 形。

B、主控系统：方向机总成灵活，仪表显示准确。

C、制动性能：制动装置可靠，制动距离符合要求，刹车轨迹左右一致。

D、润滑与环保：润滑油（脂）呈淡黄色、洁净，各转动处润滑正常；发动 机燃烧充分，尾气排放正常。

E、外观：金属漆光亮，门窗洁净；大排灯、尾灯明亮、无损坏；铝轮辋无 锈蚀，螺母无松动，轮胎磨损严重；机舱装饰较好。

经评估人员现场勘察后认为：该车辆实际使用状况正常，故不对上述确定的 成新率进行修正，取定成新率为 92.20%，取整 92%。

（4）评估值的计算

评估值=重置全价×成新率

= 78,200.00×92% = 71,944.00（元）

案例 3：佳能数码相机的评估（表 5-2-3 序号第 2 项）

（1）设备概况

生产厂家：佳能（中国）有限公司 型号：DIGITAL-IXUS

购置日期：2008 年 8 月 启用日期：2008 年 8 月 调整后账面原值：2,080.00 元 账面净值：1,407.46 元 （2）重置全价的确定

电子设备重置全价按其购置价确定。经市场调查及网上查询，该型号电脑基

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准日售价为 2,400.00 元，则重置全价= 2,400.00÷1.17=2,100.00 元。

（3）成新率的确定

电子设备采用年限法确定其成新率。

该设备启用日期为 2008 年 8 月，截止评估基准日已使用 1.08 年，经济寿命

年限为 5 年，其成新率计算如下：

成新率＝（1-实际已使用年限/经济使用年限）×100%

＝（1-1.08/5）×100% ＝78.40%取整 78% （4）评估值的确定

× 评估值＝重置全价 成新率

＝2,100.00×78% ＝ 1,638.00（元）

第四、房屋建筑物评估技术说明

一、评估范围

列入本次评估范围的房屋建筑物类固定资产包括青城高尔夫大会所、综合楼 和食堂和 18 洞高尔夫球道。评估基准日房屋建筑物资产账面值见下表：

表 5： 房屋建筑物账面价值表 金额单位：人民币元

科目名称	账面值	账面值
	原值	净值
房屋建筑物类合计	133,588,050.76	86,314,311.56
固定资产-房屋建筑物	16,668,600.40	13,054,682.63
固定资产-构筑物及其他辅助设施	116,919,450.36	73,259,628.93
固定资产-管道及沟槽	-	-

二、概况

此次评估我们会同四川恒生科技发展有限公司有关技术人员，本着客观公正 的原则，根据四川恒生科技发展有限公司提供的房屋建筑物评估申报明细表，逐 幢进行了实地勘察、核实，并做了现场勘察记录。

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经查实，四川恒生科技发展有限公司本次实际申报评估房屋建筑物共 3 项， 构筑物 1 项。

（一）主要房屋建筑物简介

（1）高尔夫会所

该会所位于都江堰市大观镇四川恒生科技发展有限公司高尔夫经营区域内， 于 1998 年 9 月建成使用，建筑面积为 3694.26 ㎡ ，为钢混结构，共二层，第一 层大厅高约 5 米，二层餐厅等综合用途约 4.5 米，外墙贴花岗岩，玻璃门窗，无 电梯。该会所室内于 2008 年年末进行了 二次装修，大理石地面局部地毯，内墙 花岗岩墙面，木板造型吊顶。有卫生间，上水钢管，下水铸铁管，民用配电、装 饰灯照明。经评估人员实地勘察认为，该建筑物整体结构较好，未出现不均匀沉 降现象，门窗和电路完好，内墙、外墙、地面完好。

（2）综合楼和职工食堂

综合楼和职工食堂为钢混结构，共 5 层，层高约 3.5 米，建筑面积分别为 2,674.58 和 1,035.76 平方米。外墙涂料，塑钢门窗，无电梯。室内于 2008 年年 末进行了二次装修，内墙涂料墙面，棚刷涂料局部房间木板造型吊顶。有卫生间， 上水钢管，下水铸铁管，民用配电、普通灯具照明。该建筑 1999 年 3 月建成并 投入使用。经评估人员实地勘察认为，该建筑物整体结构较好，未出现不均匀沉 降现象，门窗和电路基本完好，内墙、外墙、地面基本完好。

（二）构筑物

纳入评估范围的 18 洞 72 杆标准高尔夫球道设施账面原值 116,919,450.36 元， 账面净值 73,259,628.93 元，本次评估考虑该球道是高尔夫球场地面构筑物不可 分离部分，评估时将其价值并入土地使用权评估。

三、评估过程

1、前期准备

(1)由资产占有方将需要参加评估的建筑物及其附属设施、管道及沟槽等项 目按评估要求填写评估申报表，评估方派人指导评估申报表的填写工作，指导企

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业填报《房屋工程概况表》。

(2)由资产占有方提供工程的概算及竣工决算资料，以及当地有关年份的人 工、材料等价格信息和调价文件；并提供当地建筑工程概（预）算定额及其相应 的费用定额。

(3)获取有关产权证明、规划批建文件、预决算、合同协议等资料；获取市 场造价信息资料，填写《房屋建筑物评估询价记录表》。

2、核查原始资料

根据企业提供的资产评估申报表，进行核查工作，对账面原值、建筑面积、 结构类型、房产证明等进行核对，发现有漏填或填得不清楚的地方请企业有关部 门尽快补齐、填写清楚。

3、现场勘查

对委托方填报的情况进行复查，填写现场考查情况意见及现场作业表。 4、评估测算

根据以上收集到的资料及数据进行取费费率、成新率的测定、计算，最后确 “ ” 定计算出重置值和评估值。具体详见 四、评估方法 。

3、评估汇总

3.1 编辑并汇总按房屋建筑物、构筑物及附属设施、管道及沟槽等系统的核 实评估明细表和汇总表。

3.2 把本次评估所用的基础资料及评估作业表、询价记录等编辑汇总成“附 件”存档。

4、撰写报告

按财政部颁发的有关资产评估报告的基本内容与格式，编制“房屋建筑物、 ” 构筑物、管道及沟槽评估技术说明 。

四、评估方法

对列入本次评估范围的房屋建筑物，采用重置成本法进行房地分估，房地费 用分界线按照资产不重不漏原则划分，确定出本次房屋建筑物评估计价为自宗地

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红线内“场平”（不含）至竣工投产全过程的工程费和按政策应交纳的各种税费， 其计算公式为：

× 评估价值＝重置价值 成新率

1、重置价值确定：

房屋的重置全价由工程造价、工程建设前期及其它费用、资金成本等构成。 （1）工程造价确定：

对于无完整竣工结算资料的重要房屋建筑物：评估时根据收集的评估基础资 料，并在现场逐幢核对实物的基础上，调查咨询当地类似结构房屋建筑物的平均 造价水平，并采用相同结构类型房屋建筑物的工程造价作为典型工程，运用类比 法分析待评估房屋建筑物与典型工程的差异因素，并进行增减调整，测算确定其 工程造价。并计算确定单位面积（或单位工程数量）工程造价。

（2）工程建设应计的各类税费确定：

表 6 都江堰市工程建设前期及其它费用

	表6都江堰	市工程建设前	期及其它	费用
序号	取 费 项 目	取费基础	标 准	取 费 依 据
1	人防异地建设费	建筑面积	20元/㎡	成价费【2004】318 号
2	建设单位管理	投资额	1.05%	财建[2002]394 号
3	工程监理费	投资额	1.24%	川价字费（2000）159 号
4	勘察设计费	投资额	2.94%	国家物价局建设部2002价 字10 号
5	质量监督费	投资额	0.25%	川价字费（1996）7 号
6	编标、招投标费	投资额	0.28%	川建价发（2000）020 号

（3）工程建设的资金成本确定：

根据国家有关部门对合理建设工期的规定，结合四川恒生科技发展有限公司 申报的全部建筑物（项目）工程规模，其合理建设工期确定为 12 个月，并且假 定建设资金均匀投入使用，按现行中国人民银行同期贷款年利率 5.31%计算。

单位面积的资金成本=（建设项目报建费+勘察设计费和编标、招投标费）× 项目综合工期×同期银行贷款利率+（单位面积工程造价+建设单位管理费+工程 监理费+质量监督费）×1/2×项目综合工期×同期银行贷款利率

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2、成新率的确定：

委估建筑物成新率采用打分法和耐用年限法两种方法进行测定。参照建设部 规定的建筑物耐用年限和土地使用权年限，确定出建筑物的尚可使用年限，采用 年限法计算成新率；通过勘察建筑物的结构装修情况，使用现状，再根据建设部 颁发的《房屋完损等级及评定标准》采用打分法确定成新率；最后根据房屋的结 构、维护改造情况，采用算术或加权平均值作为该房屋的综合成新率。

五、评估结果及增减值原因分析

（1）经评估人员评定估算，纳入本次评估房屋建筑物类资产截止评估基准 日评估结果见表下表：

表 7 ： 房屋建筑物评估结果一览表 金额单位：人民币元

	表7： 房屋建筑物	表7： 房屋建筑物	评估结果一览表	评估结果一览表	金额单位：人民币元	金额单位：人民币元
科目名称	调整后账面值		评估价值		增值额		增值率%
	原值	净值	原值	净值	原值	净值	原值	净值
房屋建筑物	16,668,600.40	13,054,682.63	18,958,644.00	15,622,920.00	2,290,043.60	2,568,237.37	13.74	19.67
构筑物及其 它辅助设施	116,919,450.36	73,259,628.93	-	-	-116,919,450.36	-73,259,628.93	-100.00	-100.00
合计	133,588,050.76	86,314,311.56	18,958,644.00	15,622,920.00	-114,629,406.76	-70,691,391.56	-85.81	-81.90

“ ” “ 具体评估结果详见 固定资产清查评估汇总表 、 房屋建筑物清查评估明细

” “ ” 表 、 构筑物及其它辅助设施清查评估明细表 。

（2）评估增值原因分析：①房屋建筑物评估原值增值 2,290,043.60 元，增 值率 13.74％，净值评估增值 2,568,237.37 元，增值率 19.67％，房屋建筑物评估 增值原因是成都地区建筑材料及人工成本近年涨幅较大。②构筑物 18 洞高尔夫 球道评估价值包含在高尔夫球场土地价值中是导致《固定资产清查评估汇总表》 中房屋建筑物类资产评估原值减值 85.81％、评估净值减值 81.90％的主要原因。

六、典型案例

案例：青城高尔夫大会所（评估明细表第 3 项）

会所为两层钢混结构，建筑总面积 3,694.26 平方米，截止评估基准日可正常 使用。

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会所的第一层高约为 5 米，第二层约 4.5 米。钢筋混凝土桩基础，现浇整体 楼梯，坡屋面琉璃瓦造型，屋面作两毡三油卷材防水处理。墙体为 240 砖墙，内 墙面为大理石局部装饰木板，屋板造型或石膏棚吊顶，铝合金窗，玻璃门，大理 石地坪局部地毯。有卫生间，上水钢管，下水铸铁管，民用配电、装饰灯照明, 外墙贴大理石。该会所于 1998 年 9 月建成并投入使用。经评估人员实地勘察认 为，该建筑物整体结构较好，未出现不均匀沉降现象，门窗和电路基本完好，内 墙、外墙、地面基本完好。

1、单位面积工程造价确定

根据某典型案例的造价分析采用类比法确定其单位面积的工程造价如下表

表 8 典型案例与评估对象的工程概况比较表

	表8典型案例与评估对象的工	表8典型案例与评估对象的工	表8典型案例与评估对象的工	表8典型案例与评估对象的工	表8典型案例与评估对象的工	表8典型案例与评估对象的工	程概况比较表	程概况比较表	程概况比较表	程概况比较表	程概况比较表
	典型案例（某会所）						评估对象
	结构类型	建筑面积		层数	层 高	用途	结构 类型	建筑面 积	层 数	层 高	用途
	框架		4250.00	地上2层	5 米	休闲 餐饮	钢混	3,694.26	地 上2 层	5 米	休闲 餐饮
房 屋 主 要 特 征	基础部分		钢筋混凝土独立基础				钢筋混凝土基础
	梁柱支撑构件		钢筋混凝土梁柱板				钢筋混凝土梁柱板
	楼地面		地砖地面				大理石局部地毯
	屋面部分		坡屋面油粘防水琉璃瓦造型				坡屋面油粘防水琉璃瓦造型
	内外墙		内墙乳胶柒外墙面砖				内墙大理石局部装饰木板外墙大理 石
	门窗		木门铝合金窗				玻璃门铝合金窗
	水电安装		普通照明灯具及水电设施				装饰照明灯具及水电设施
	装修		普通装修				精装修
	总建安综合造价		2870元/平方米				元/㎡

表 9 评估对象工程造价修正计算表

表9评估对象工程造价修正计算表	评估	对象工程造价修	正计算表
序号 修正因素 权重系数 修正分值 1 基础部分 16% 8% 2 承重结构部分 25% 0% 3 楼地面 10% 8% 4 屋面部分 8% 0% 5 内外墙 10% 10% 6 门窗 8% 9% 7 水电安装 5% 9% 8 装修 18% 10% 小计	修正因素	权重系数	修正分值	修正系数
	基础部分	16%	8%	1.28%
	承重结构部分	25%	0%	0.00%
	楼地面	10%	8%	0.80%
	屋面部分	8%	0%	0.00%
	内外墙	10%	10%	1%
	门窗	8%	9%	0.72%
	水电安装	5%	9%	0.45%
	装修	18%	10%	1.80%
				6.05%

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典型工程为 2008 年 11 月建成的位于都江堰市的会所，采用 2004 年<<四川 省建设工程工程量清单定额>>编制的建安工程造价（因 2008 年 11 月至本次评估 基准日，建筑材料价格及人工市场价格无明显变化，故对典型案例的建安工程造 价不作修正）。《评估对象工程造价修正计算表》中各修正因素的权重值系是评 估人员对房屋综合造价变动因素的敏感程度的分析，进行统计汇总后确定；修正 因素的修正分值的确定，是根据评估对象与典型案例房屋的相似性进行测算的差 异分值，为遵循相同结构房屋具有可比性、可修正性、可替代性原则，我们一般 以±10%作为修正幅度。

评估对象的建安工程单位造价=2870×（1＋6.05%）

=3,044(元/㎡ )

2、工程其它费用计算详见下表。(取费标准是根据国家和地方有关文件规定 确定)

表 10 工程建设其它费用

	表10	工程建设其它费用
序号	取 费 项 目	取费基础	标 准	金 额
1	人防异地建设费	建筑面积	20元/㎡	20 元/㎡
2	建设单位管理	投资额	1.05%	31.96 元/㎡
3	工程监理费	投资额	1.24%	37.75 元/㎡
4	勘察设计费	投资额	2.94%	89.49 元/㎡
5	质量监督费	投资额	0.25%	7.61 元/㎡
6	编标、招投标费	投资额	0.28%	8.52 元/㎡
合 计				195.33 元/㎡

3、资金成本计算

单位面积的资金成本=（建设项目报建费+勘察设计费和编标、招投标费）× 项目综合工期×同期银行贷款利率+（单位面积工程造价+建设单位管理费+工程 监理费+质量监督费）×1/2×项目综合工期×同期银行贷款利率

=(20＋89.49＋7.61＋8.52)×1×5.31%＋(3044＋31.96＋37.75)×1×0.5×5.31% =89.34 元/㎡

4、重置单价的确定

重置单价=建筑工程造价+工程其它费用+资金成本 =3044+195.33+89.34 =3,329 元/㎡ （取整）

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5、重置价值=3,329 元/㎡ ×3,694.26 ㎡

= 12,298,192.00 元（取整）

6、成新率的计算

该建筑物于 1998 年 9 月建成并投入使用，截止评估基准日实际已使用 10.92 年，通过实地勘察该房屋的结构、使用、维修状况，结合有关建筑物经济耐用年 限资料和土地使用年限，综合确定其经济耐用年限。参照建设部规定的建筑物耐 用年限，钢混结构房屋的耐用年限为 70 年；根据委托方提供的资料，该建筑物 所占用宗地的土地使用终止年限为 2040 年 7 月。故本次评估取该建筑物的经济 耐用年限为 41.83 年，(假定土地使用权不可续期)则：

理论成新率=（1-10.92/41.83）×100%=74%。

表 11 综合成新率计算表

	表11		综合成新率	计算表
	建筑物名称	大会所	建筑结构	钢混	账面原 值
	房 产 证 号		建筑面积		账面净
					值
					已使	10.92
	经济耐用年限	41.83	竣工日期	1998.9	用 年
					限
	一、理论成新率：	已使年经				74%
		1-用限/ 耐年*
		济用限100%
	二、现场成新率：	评估分之和=（现				88%
		场鉴定分*权重）
		/100*100%
序 号	项目	现状描述	标准分	现场鉴定分	权重	评估分
结 构 部 分	基础		25	22
	承重结构		25	22
	非承重构件（墙 体）		15	13
	屋面		20	18
	楼地面		15	13
	小计		100	88	70%	62
装 修 部 分	门窗		30	26
	外墙		25	23
	内墙		25	21
	顶棚		20	19
			100	89	20%	18
	给排水		25	22
备 部

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	通风		15	12
	照明		15	14
	供配电		15	14
	通讯		10	9
	电视		5	5
	卫生结具		15	13
	小计		100	89	10%	9
	综合成新率=（基础成新率+现场成新 率）/2=			81%

7、评估值的计算

评估值=重置全价×成新率

= 12,298,192.00 元×81% = 9,961,536.00（元）

第五、土地使用权评估技术说明

一、评估范围：

列入本次评估范围的土地使用权共 8 项，面积合计为 729,276.70 平方米，原 始入账价值为 40,464,952.07 元，评估基准日摊余价值为 38,219,783.39 元。

二、土地概况

1、土地登记状况：列入本次评估范围的估价对象位于四川都江堰大观镇。

表 12 土地登记状况表

宗地名 称	土地使 用者	《国有土地使 用证》编号	座落	登记用 途	地号	图 号	使用 权类 型	使用权终 止日期	登记使用 权面积 （m2）
宗地1	四川恒 生科技 发展有 限公司	都国用 （2002）字第 0481号	大观镇瓦窑村 五组	旅游业	7/2/45	无	出让	2040年 7月9日	3030.50
宗地2	四川恒 生科技 发展有 限公司	都 国 用 （2002）字第 0482号	大观镇瓦窑村 二组、石佛村 三组	旅游业	7/2/46	无	出让	2040年 7月9日	137354.80

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宗地3	四川恒 生科技 发展有 限公司	都 国 用 （2002）字第 0483号	大观镇瓦窑村 一、二、五组、 保全村	旅游业	7/2/47	无	出让	2040年 7月9日	380389.40
宗地4	四川恒 生科技 发展有 限公司	都 国 用 （2002）字第 0484号	大观镇瓦窑村 二、三组	旅游业	7/2/50	无	出让	2040年 7月9日	10827.10
宗地5	四川恒 生科技 发展有 限公司	都 国 用 （2002）字第 0485号	大观镇瓦窑村 三组	旅游业	7/2/51	无	出让	2040年 7月9日	11747.10
宗地6	四川恒 生科技 发展有 限公司	都 国 用 （2002）字第 0486号	大观镇瓦窑村 三组	旅游业	7/2/52	无	出让	2040年 7月9日	36153.30
宗地7	四川恒 生科技 发展有 限公司	都 国 用 （2002）字第 0488号	大观镇石佛村 二、三组	旅游业	7/2/57	无	出让	2040年 7月9日	145602.10
宗地8	四川恒 生科技 发展有 限公司	都 国 用 （2003）字第 4380号	大观镇石佛村 二、三组	住宅	7/2/55-2	无	出让	2070年 7月9日	4172.40

2、土地权利状况：纳入评估范围的土地共有 8 宗，其土地所有权为国家所 有，土地使用权归属四川恒生科技发展有限公司。由于宗地 1 至宗地 7 为一宗土 地，分割办理了国有土地使用证，故本次评估将宗地 1 至宗地 7 合并成一宗土地 评估。宗地 1-7 以出让方式取得，为旅游用地，使用权终止日期为 2040 年 7 月 9 日，自评估基准日，剩余使用年限为 30.86 年。宗地 8 以出让方式取得，为住宅 用地,使用权终止日期为 2070 年 7 月 9 日，自评估基准日，剩余使用年限为 60.86 年。在本次评估基准日，除宗地 2，土地证号为都国用（2002）字第 0482 号土 地为西藏银河科技发展股份有限公司在西藏农行贷款设置抵押外，其余估价对象 未设定抵押权、担保权、地役权、租赁权和其他他项权利。

3、土地利用状况：

本次评估的 1-7 的宗地上为 18 洞 72 杆的高尔夫球场；宗地 8 上为宿舍和食 堂等建筑物。

三、地价影响因素分析

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一 ( ) 一般因素分析：

一般因素是指影响地价的一般、普遍、共同的因素，是在一般社会经济方面 对土地总体水平产生影响，从而成为决定各土地具体价格的基础。主要有土地、 住房制度；社会政治安定状况；经济发展状况及城市化发展水平等。

1、城市资源状况

都江堰位于成都平原西北部，面积 1207 平方公里，辖 12 镇、16 乡、1 个工 业区，总人口 60 万。这里四季分明，夏无酷暑，冬无严寒，雨量充沛，空气清 新，气候宜人，风光秀丽，物产丰富，百业兴旺，都江堰是中国和世界历史上的 “ ” “ ” 奇珍，被誉为活 水利博馆 、 水文化摇篮 。以古堰命名的都江堰市，是世界文 化遗产地、历史文化名城、生态示范区、国家卫生城市、中国优秀旅游城市、国 家 AAAA 级旅游景区、四川省园林城市。市区地处都江堰渠首，岷江五支河流 穿城而过，成了山、水、城、林、堰、桥濯然一体的城市风貌，是一座特色鲜明 的生态型旅游城市。都江堰市交通便捷，经成灌高速至成都约需 30 分钟，至双 流国际机场约需 55 分钟，是成都至九寨沟、黄龙、卧龙及四姑娘山等风景名胜 区的黄金旅游通道枢纽。

2、城市社会经济发展状况

近年来，都江堰市紧紧围绕建设“国际旅游城市”的目标，立足“生态文化旅 游城市”定位，以“精、美、特”为指导精心设计“国际旅游城市”，以世界旅游精 品为标准很抓城市形象，生态环境和市政基础设施建设，大力改善人居环境。两 年间，投入约 8 亿元，实施了都江堰、青城山、龙池三大景区环境综合整治、城 市绿化森林通道、都江堰广场一区（演艺广场）、李冰广场、幸福大道节点、迎 宾广场、熊猫广场、亮河边工程、杨柳河综合整治、建设北路改造、新马路改造、 城市污水处理厂、垃圾处理厂、压缩天然气加气站等十多项大型城市形象、生态 环境和市政基础设施建设项目，拆迁旧城建筑面积 33 万平方米，新增城市绿色 地面积 22.5 万平方米，城市园林绿林面积达 499.26 公顷，绿化覆盖率 31.45%， 公共绿地面积达 122.18 公顷，绿地率、人均公共绿地占有面积分别为 26.82%、 7.84 平方米，空气质量达到国家一级标准，都江堰市生态环境的逐步提高，也使

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得全市的地价大幅升值。

3、城市基础及配套设施

都江堰市城市基础、公共设施相对完善，在供电方面：有 35 千伏变电站三 座，100 千伏电站一座，均与川西电网连网，并有众多小水电站，电源可靠，电 力充足；在供水方面：有岷江水源及众多管井,日供水量≥12000T;电力充足;在排 污方面：大部分街道铺设有排水沟，加之有一定坡度，故排水无大障碍；供气、 供热方面仅局部有障碍，尚未覆盖全区。城市放射状、半环状道路网已形成，有 以幸福路、蒲阳路、太平街、奎光路及建设路、观景路、青城路的城市主干道， 但旧城道路改造任务较重。

4、土地管理政策

Ⅰ近年来，国家通过“进一步加强土地管理、切实保护耕地”和修订《土地管 理法》，对新增非农业用地供给实施严格控制。

Ⅱ通过对土地隐形市场的清理以及政府今后一般采取有偿出让的方式供给， 限制了土地供给总量。

Ⅲ都江堰市政府提出工业强市的口号，在城市东、南方向发展工业。目前东 部以火车站和蒲阳镇为区域发展钢铁和水泥工业，南部以成都市都江堰工业区发 展机械、制药、木业加工等综合工业，区内工业配套设施齐备，土地熟化程度高， 随着都江堰市工业布局调整，工业用地效益将日渐提高。

5、产业政策

Ⅰ都江堰市是我国著名的风景名胜古迹区，其古老水利设施与人文古迹被列 入联合国世界文化遗产，旅游观光一直为都江堰的主要支柱产业，与旅游业配套 的宾馆、商业服务业设施的建设带动了都江堰城市建设的发展。

Ⅱ近年来，由于国家宏观经济的影响，工业企业总体经济效益不佳。为了搞 活国营大中型企业，盘活存量资产，国家及地方政府相继出台了一系列优惠政策 和措施，加快了对原有国营、集体企业的改制步伐，促使企业向规范化的股份制 方向发展。随着国有、集体企业转制工作实施，企业破产、兼并及其他方式的资 产重组等经济活动频繁，在一定程度上缓解企业用地矛盾。

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Ⅲ随着中国加入 WTO，我国各行业对外进一步开放，国外大量的公司、企 业进入中国市场。都江堰市较好的城市投资环境必然会吸引众多国外企业前来投 资办厂，势必形成对工业用地需求量的增大，与此同时，金融市场对外开放，使 我国银行利率开始与国际市场接轨，从而减轻工业企业的财务负担，促进企业效 益的提高，经济效益低下的局面将会有所改观。

(二)区域因素分析：

影响综合用地的区域因素主要指影响城镇内部各区域之间的地价水平的区 域位置、基础设施状况、交通条件、公用设施水平、环境质量等。

• 1、位置因素：位于都江堰市大观镇，青城山旁，距成都市约 70 公里。

• 2、交通条件：区域内的交通条件较好，主要为省干道大山路，路面质量较

好。

• 3、基础设施：区域内目前为六通（通上水、通下水、通电、通气、通讯、

• 通路），基础设施完善。

• 4、环境质量：宗地所在区域，无环境污染，环境质量较好。 (三)个别因素分析：

宗地 1 至 7

• 1、宗地位置：位于都江堰市大观镇。

• 2、面积、用途及形状：宗地总面积为 725，104.3 平方米，现状用途为旅游

• 业用地，估价设定为旅游业用地，宗地地势不平坦，形状不规则。

• 3、交通条件：宗地通过省干道大山路与外界联系。

• 4、基础设施条件：该宗地基础设施条件已达到宗地外“六通”（通上水、通

• 下水、通电、通气、通讯、通路），宗地内“五通一平”（通上水、通下水、通电、 通讯、通路及场地平整）。

• 5、地质状况：宗地地质状况良好对宗地利用无影响。

• 6、土地使用年限：该宗地以出让方式取得，使用权终止日期为 2040 年 7 月

• 9 日，自评估基准日，剩余使用年限为 30.86 年。 宗地 8

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• 1、宗地位置：位于都江堰市大观镇。

• 2、面积、用途及形状：宗地总面积为 4,172.40 平方米，现状用途为住宅用

• 地，估价设定为住宅用地，宗地地势不平坦，形状规则。

• 3、交通条件：宗地通过省干道大山路与外界联系。

• 4、基础设施条件：该宗地基础设施条件已达到宗地外“六通”（通上水、通

• 下水、通电、通气、通讯、通路），宗地内“五通一平”（通上水、通下水、通电、 通讯、通路及场地平整）。

• 5、地质状况：宗地地质状况良好对宗地利用无影响。

• 6、土地使用年限：该宗地以出让方式取得，使用权终止日期为 2070 年 7 月

• 9 日，自评估基准日，剩余使用年限为 60.86 年。

四、土地使用权核实的方法和结果

本次申报评估的无形资产－土地使用权账面价值为 38,219,783.39 元。 纳入评估范围的土地使用权共计 8 宗土地，均为出让用地，土地使用权面积 729,276.70 平方米，位于四川省都江堰市大观镇。

对土地使用权进行现场勘察，主要通过查阅产权证明文件，对宗地的地理位 置、四至状况、周边环境、土地开发状况等影响价值的因素作了详细的调查和记 录。

经清查核实土地使用权账实相符，调整后账面值 38,219,783.39 元。

五、土地使用权评估价值内涵

评估基准日，待估宗地为出让土地使用权，所有权属于国家，使用权属于四 川恒生科技发展有限公司。

本次评估的宗地以出让方式取得，宗地 1 至 7 使用权终止日期为 2040 年 7 月 9 日，自评估基准日，剩余使用年限 30.86 年；宗地 8 使用权终止日期为 2070 年 7 月 9 日，自评估基准日，剩余使用年限为 60.86 年。

在评估基准日，宗地的实际开发程度为宗地外“六通”（通上水、通下水、通

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电、通气、通讯、通路），宗地内“五通一平”（通上水、通下水、通电、通讯、 通路及场地平整）。

因此，本次评估的价格定义为：

1、宗地 1 至 7：在评估基准日 2009 年 8 月 31 日，除宗地 2 以外，待估宗 地在出让土地权利状况和设定的无他项权利限制下，作为旅游业用地在估价设定 的宗地外“六通”（通上水、通下水、通电、通气、通讯、通路）和宗地内“五通 一平”（ 通上水、通下水、通电、通讯、通路场地平整及绿化、场地造型）的开 发程度，未来 30.86 年的国有出让土地使用权价格。

2、宗地 8：在评估基准日 2009 年 8 月 31 日，待估宗地在出让土地权利状 况和设定的无他项权利限制下，作为住宅用地在估价设定的宗地外“六通”（通上 水、通下水、通电、通气、通讯、通路）和宗地内“五通一平”（ 通上水、通下 水、通电、通讯、通路及场地平整）的开发程度，未来 60.86 年的国有出让土地 使用权价格。

六、评估原则、方法及过程

（一）土地估价原则

本次估价遵循的基本原则有：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则和供 需原则等。

1、遵循合法原则，是指估价人员和估价机构在土地评估中，应遵循相关法 律、法规和规定，所评估的对象应以合法使用和合法处分为前提。

2、遵循最高最佳使用原则，是指土地评估应以估价对象的最高最佳使用为 前提估价。

3、遵循替代原则，是指土地评估应以同类地区类似土地在同等利用条件下 的价格为基准。估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。

4、遵循供需原则，是指土地评估要充分考虑土地供需的特殊性和土地市场 的地域性。

5、变动原则

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估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格变动的规律，准确的评估价 格。

6、贡献原则

土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地的价格可以由土 地对土地收益的贡献大小来决定

(二)估价方法及估价过程

1、估价方法的确定

根据《城镇土地估价规程》，现行的地价评估方法有市场比较法、收益还原 法、剩余法、假设开发法、成本逼近法和基准地价修正法等。评估方法的选择应 按照地价评估技术规程，根据当地地产市场发育状况，并结合该项目的具体特点 及估价目的等，选择适当的评估方法。评估人员通过实地调查，认真分析调查收 集到的有关资料，在确定上述估价原则的基础上，根据估价对象的实际情况，结 合本次评估目的，决定采用成本逼近法评估。

2、估价过程

成本逼近法系以土地取得费、土地开发所耗各项费用之和为主要依据，再加 上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格，公式为:

地价=（土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益）×年期修正系 数×减价修正系数

①有关条件及参数设定：

根据目前当地地产市场状况以及估价对象实际情况，可作如下基本设定： Ⅰ土地取得费：以当地相关政策规定计算。

Ⅱ土地开发费：以现行标准为计算口径，并设定在开发期内均匀投入。

Ⅲ相关税费：限指取得土地时，以土地为载体所涉及的税费，且以国家现行 规定为标准。

Ⅳ利息：以估价基准日银行贷款利率 5.40%为计算利息的利率标准。据惯例， 先征地，后进行土地开发，故土地取得费和相关税费在取得土地时一次性全额投 入。

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Ⅴ利润：按投资利润率计算。

土地作为一种生产要素是以固定资产投入的形式进入企业的总资产，根据等 量资金应获得相应收益的原理，土地资产同其它生产要素相结合，共同对企业的 利润作出贡献，所以土地的投资利润率应与该行业正常的投资利润率相一致。在 本次评估旅游用地取 30%作为投资利润率、住宅用地取 25%作为投资利润率。

Ⅵ土地还原利率: 以安全利率加风险调整值的方法来确定土地还原利率。安 全利率一般以中国人民银行一年期存款利率 2.25%为准，旅游类房地产行业的风 — 险调整值一般为 4 6%，根据实际情况结合估价对象的特点，本次评估确定旅游 用地土地还原利率为 8%，住宅用地土地还原利率为 7%。

②土地取得费

土地取得费及相关税费，指征用土地所花费的各项费用。根据估价人员调查， 结合估价对象所在区域情况，经统计整理，按都江堰市征地补偿安置办法及相关 规定计算区域平均土地取得费及相关税费为 269.83 元／平方米。土地取得费及 相关税费计算过程如下：

Ⅰ土地有偿使用费：是根据财综字（2006）48 号文件规定的对应的等级和 标准确定。该文件规定都江堰地区的土地有偿使用费的收费等级为 11 级，对应 的标准为 24 元/平方米。

Ⅱ耕地开垦费：土地管理法和川办函（2008）73 号文件规定收取开垦费并 且最高收费限额为 3 万/亩，评估对象所在区域的平均收费水平为 2 万/亩，耕地 面积占总面积的比例是 55%，占用的其他非耕地不收取开垦费，所以，耕地开垦 费的结果为 2 （万元 / 亩）× 55%=1.1 万元 / 亩 , 折合 16.5 元 / 平方米 (1.1 × 10000/666.7=16.5)。

Ⅲ耕地占用税：根据文件规定，耕地占用税的收费标准为 10 元/平方米。评 估对象中耕地面积占总面积的 55%，征用的其他非耕地面积不收取征地占用税， 所以应按占用的耕地比例计算，即为 10（元/平方米）×55%=5.5 元/平方米。

Ⅳ土地补偿费、安置补助费和青苗补偿费：根据国家和四川省及《都江堰市 征地安置补偿办法》等相关规定计算。 其中土地补偿费：根据《都江堰安置补

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偿办法》第七条第一款的规定，土地补偿费的补偿标准为被征用地前三年平均年 产值的 6-10 倍。根据宗地所在区域平均水平，补偿标准采用 9.644 倍，又据第二 款规定，占用的非耕地面积的土地补偿费补偿标准减半补偿。评估对象的总面积 为 729276.7 ㎡（1094 亩），其中耕地面积占 55%，为 401102.2 ㎡（601.7 亩）； 非耕地面积占 45%，为 328174.5 ㎡（492.3 亩）。土地补偿费为耕地和非耕地补 偿费两项之和，即为：5172.83（元/亩）×601.7（亩）×9.644＋5172.83（元/亩） ×492.3（亩）×9.644×50%=3001.687＋1227.963=4229.7（万元），折合单价为 4229.7（万元）÷729276.7（㎡ ）=58（元/㎡ ）。安置补助费和青苗补偿费根据 上述文件的相关规定参照土地补偿费的计算方法计算，结果分别为 132.3 元/平方 米和 7 元/平方米。

Ⅴ土地管理费：根据川价费（2001）157 号文件第四条规定：一次性征地在 100 亩以上的按征地费用的 0.9%计算（评估对象的面积为 1094 亩）。则土地管 理费为：（58+132.3+7+5.5+16.5+24）×0.9%=2（元/平方米）。

— Ⅵ不可预见费：都江堰地区征地土地取得费用中不可预见费的一般水平 6 — 11%左右，考虑到评估对象面积较大，土地取得过程中的相关工作较为复杂， 不可预见因素较多，所以选取 10% ，则不可预见费为： （58+132.3+7+5.5+16.5+24+2）×10%=24.53（元/平方米）。则土地取得费及相 关税费见下表：

表 13 土地取得费及相关税费表

序号	收费项目	收费依据	收费标准 （元/平方米）	备 注
1	土地补偿费	都江堰征地补偿安置办法等相 关规定计算	58
2	安置补助费		132.3
3	青苗补偿费		7
4	耕地占用税	川府发（87）150号	5.5	10元/平方米、耕地按 55％计算
5	耕地开垦费	土地管理法	16.5	20000元/亩、耕地按55 ％计算
6	土地有偿使用费	财综字（2006）48号	24	每平方米24
7	土地管理费	川价费（2001）157号文	2
8	不可预见费用		24.53	上述之和的10％
9	合 计		269.83

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－ 根据都江堰规划及市场调查资料,区域代征土地比例一般为 5 30％，平均值 为 17.5%，因评估对象距山丘较近，处于山丘的边缘地带，所以取值低于平均值， 根据该区域的道路及其它公共设施配套状况，我们确定该项目的代征用地比例为 － ＝ 13％，则该项目的土地取得费为：269.83／(1 13％) 310.15（元／平方米）。 ③土地开发费

土地开发费是为使土地达到一定的开发建设条件而投入的包括有关税费在 内的各项费用。主要包括宗地内外的土地开发费用。宗地红线外的土地开发费用 主要指基础设施配套费用、公共事业建设配套费用和小区开发费用；宗地红线内 的土地开发费用主要指土地平整及宗地内的基础设施配套费用。经市场调查和收 集的资料分析计算，宗地内场地平整费用一般在 10 元/㎡左右，宗地内外通下水 约 8 元/㎡，通上水约 12 元/㎡，通电约 5 元/㎡，宗地内外通气约 10 元/㎡，通路 约 15 元/㎡，通讯约 2 元/㎡，总计约 60 元/㎡。由于高尔夫球场的设计要求较高， 要求利用原有地形进行现划设计，充分利用原有的丘陵、山地，湖泊、林地等自 然景观，与高尔大球场的竞赛要求相结合，一般是聘请国外的专业设计师设计， 设计费用较高；并且根据高尔夫球场需要对场地进行造型，成形的高尔夫球场， 草、沙、湖泊错落有致，还要对场地内水系按高尔夫球场的要求进行规划施工； 对场地上的植被也有相应的要求。以上因素造成高尔夫球场的土地后期开发工期 漫长，工程量巨大，工程费用高，一般在 200-250 元/㎡左右。住宅用地为球场的 配套建筑设施用地，环境上要求与球场场地相适应，所以也要增加相应的开发成 本，根据当地有关部门的规定和市场收集的资料，结合估价对象所在区域正常土 － “ ” 地开发费用、开发周期，宗地 1 7 达到达到宗地外 六通 （通上水、通下水、 通电、通气、通讯、通路）和宗地内“五通一平”（ 通上水、通下水、通电、通 讯、通路场地平整及绿化、场地造型）的开发费用为 300 元/平方米。宗地 8 达 到宗地外“六通”（通上水、通下水、通电、通气、通讯、通路），宗地内“五通 一平”（通上水、通下水、通电、通讯、通路及场地平整）的开发费用为 180 元/ 平方米。

④投资利息

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土地取得费用以整个开发期为计息期，开发费以半个开发期为计息期。经调 查了解，估价对象球场用地客观开发期为 3 年，因此按 3 年作为其计息期。利息 率按中国人民银行现行贷款利息 5.40%确定，宗地 8（住宅用地）客观开发期为 一 年，利率按一年期贷款利率 5.31%确定。

则:投资利息=（土地取得费+税费）×[（1+年利率）开发周期-1]+土地开发费 ×[（1+年利率）开发周期/2-1]

宗地 1-7 的利息为:310.15×[(1+5.4%)3-1]＋300×[(1+5.4%)1.5-1]=77.63 元/平 方米

宗地 8 的利息为:310.15×[(1+5.31%)3-1]＋180×[(1+5.31%)1.5-1]=21.19 元/平 方米。

⑤投资利润

投资利润率又称投资报酬率 , 是指投资中所获得的利润与投资额之间的比 率。土地的投资利润率是指土地投资的预期报酬率，是土地投资中获得的利润与 土地投资成本的比率 ，土地投资利润的计算方法为土地取得费、土地开发费之 和乘以投资利润率，土地作为一种生产要素是以固定资产投入的形式进入企业的 总资产，根据等量资金应获得相应收益的原理，土地资产同其它生产要素相结合， 共同对企业的利润作出贡献，所以土地的投资利润率应与该行业正常的投资利润 率相一致。都江堰是世界著名的世界文化双遗产地区，是中国优秀旅游城市和国 家 AAAA 级旅游景区，当地旅游市场极具潜力，且收益相当可观。经对当地旅 游用地市场状况调查分析：该地区旅游用地的年投资利润率都在 10%左右。由于 高尔夫球场开发周期长达 3 年，经营期长达 40 年，而成都及周边球场少，该球 场是都江堰这一世界文化双遗产地区唯一的一个，故保守确定投资利润率宗地 1-7 按 30%确定，宗地 8 按 25%确定。

则:宗地 1-7 投资利润为:(310.15＋300)×30%=183.05 元/平方米 宗地 8 的投资利润为:(310.15＋180)×25%=122.54 元/平方米 ⑥土地增值收益

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土地增值收益是指集体土地被征用后，由于土地用途的改变 ( 如变为商业、住宅、 工业用途的土地 ) 和土地使用方式的改变 ( 如播种农作物变为建造商品住宅、作为 土地资源参与旅游娱乐业等 ) ，土地价格会按一定的比例增长。 土地增值收益的 计算基数为土地取得费、土地开发费、投资利息和投资利润之和。根据调查分析， — 评估对象所在区域土地的增值收益率一般在 20 35%左右。由于都江堰市是世界 文化双遗产地、历史文化名城、生态示范区、国家卫生城市、中国优秀旅游城市、 国家 AAAA 级旅游景区、四川省园林城市。依赖于如此优秀的旅游城市，高尔 夫球场成形后景观优美，会具有较大的增值空间，根据当地的地产市场状况结合 市场分析和评估对象的实际情况（原土地为靠山种植坡地，价值不高，现球场建 － 成后，土地得到大面积开发，周边土地价翻番），故确定宗地 1 7 的增值收益率 为 30%，宗地 8 的增值收益率为 25%。

则:宗地 1-7 的增值收益为:(310.15＋300＋77.63＋183.05)×30%=261.25 元/平

方米

宗地 8 的增值收益为:(310.15＋180＋21.19＋122.54)×25%=158.47 元/ 平方米

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其中:K 为修正系数

R 为还原利率,旅游用地为 8%，住宅为 7%

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⑧减价因素修正系数的确定

前述过程计算的土地价格仅表示估价对象所在区域的一般价格，由于估价对 象在区域中的位置及宗地条件的差异，将会形成区域内各宗地价格的差异。因此， 必须对估价对象在区域中的位置及宗地条件差异进行修正，以得到估价对象的价 格。据评估人员调查，在估价对象所在的区域影响宗地价格的主要因素及影响程 度个别修正系数见下表。

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因素名称 估价对象	位置	宗地面积	地块形状	个别因素修正系数
宗地1－7	-1	0	-0.5	－1.5
宗地8	-1	-1	0	－2

综上,根据公式: 土地价格=（土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值 收益）×年期修正系数×减价修正系数,经计算得到的土地价格见下表:

表 15 土地价格计算表 单位：元 / 平方米

名称	土地取 得费	土地开 发费	利 息	利润	土地增值 收益	个别因 素修正	年期修 正	土地 单价	面积	土地总价
宗地1 －7	310.15	300	77.63	183.05	261.25	-1.5	0.9508	1060	725,104.3	768,610,558.00
宗地8	310.15	180	21.19	122.54	158.47	-2	0.9924	770	4,172.4	3,212,748.00
合计										771,823,306.00

七、评估结果

（1）本次评估土地共 8 宗，土地使用权总面积为 729,276.70 平方米，评估 “ — 价值为 771,823,306.00 元。评估结果详细情况见 无形资产 土地使用权清查评 ” 估明细表 。

（2）评估增减值原因分析

无形资产评估增值 733,603,522.61 元，增值率 1,919.43 %，评估增值主要原 因是：①恒生科技公司高尔夫项目得到了地方政府用地优惠，恒生科技公司取得 土地成本较低，近 10 年来都江堰市土地总体价格水平上涨是本次土地使用权评 估增值的主要原因。②固定资产评估表中 18 洞高尔夫球道价值包含在高尔夫球 场土地使用权价值中也是导致本次土地使用权评估增值的原因。

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第六、负债评估技术说明

一、评估范围

评估范围为企业评估申报的负债全部为流动负债，包括应付账款、预付账款、 其他应付款、应交税金和应付股利。

二、评估过程

评估过程主要划分为以下三个阶段：

第一阶段：准备阶段

对确定的评估范围内的负债的构成情况进行初步了解，提交评估准备资料清 单和评估申报明细表示范格式，按照厦门市大学资产评估有限公司评估规范化的 要求，指导企业填写负债申报明细表；

第二阶段：现场调查阶段

• 1、根据企业提供的负债评估申报资料，首先对财务台账和评估申报表进行

• 互相核对使之相符。对名称不符、重复申报、遗漏未报项目进行改正，由企业重 新填报。作到账表相符。

• 2、由企业财务部门的有关人员介绍各项负债的形成原因、计账原则等情况； 第三阶段：综合处理阶段

• 1、将核实调整后的负债申报明细表；

• 2、对各类负债，核对账账、账表一致和相关合同文件的基础上，对负债逐

• 项进行核实，按评估基准日企业需实际承担的负债项目及金额分别确定评估值，， 编制相应评估汇总表；

• 3、提交负债的评估技术说明。

三、评估方法

1、应付账款

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应付账款账面值为 122,369.85 元，全部为应付高尔夫用品专卖店购货款。评 估人员核实了账簿记录、抽查了部分原始凭证等相关资料，现场查实证明交易事 项真实，款项入账金额准确，以核实后账面值作为评估值。

应付账款评估值为 122,369.85 元。

2、预收账款

预收账款账面值 435,239.00 元，主要为客人预存消费款。评估人员核实了有 关账簿记录、抽查了部分原始凭证等相关资料，确认其真实性、正确性，以核实 后账面值作为评估值。

预收账款评估值为 435,239.00 元。

3、其他应付款

其他应付款账面值为 29,002,264.17 元，主要是与公司股东之间的往来款项。 评估人员核实了账簿记录、抽查了部分原始凭证等相关资料，并对金额较大的其 他应付款进行函证，未回函的采取追查账务原始记录进行核实的替代措施，核实 了交易事项的真实性、业务内容和金额等，以核实后账面值作为评估值。 其他应付款评估值 29,002,264.17 元。

4、应交税金

应交税金账面值为 603,248.46 元，主要为应交未交的增值税、企业所得税、 城建税和教育费附加。通过对企业账簿、纳税申报表的查证，证实企业应交税额 计算正确，以核实后账面值确认评估值。

应交税金评估值为 603,248.46 元。

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说明三：资产评估说明

说明三第五部分：评估结论及其分析

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评估结论及其分析

一、评估结论：

列入本次评估范围的四川恒生科技发展有限公司的账面价值为资产 133,470,096.51 元、负债 30,163,121.48 元、净资产 103,306,975.03 元。

经评估，截止于评估基准日 2009 年 8 月 31 日，在公开市场和持续使用前提 下，在本资产占有方持续经营的前提下，在本报告有关假设条件下，在本报告特 别事项说明和使用限制下，并基于公开市场的价值类型，经本报告程序和方法， 纳入本次评估范围的四川恒生科技发展有限公司的评估价值为：资产为人民币柒 亿玖仟陆佰柒拾捌万肆仟捌佰伍拾壹元捌角玖分 （RMB¥796,784,851.89）、负 债为人民币叁仟零壹拾陆万叁仟壹佰贰拾壹元肆角捌分（RMB¥30,163,121.48）、 净资产为人民币柒亿陆仟陆佰陆拾贰万壹仟柒佰叁拾元肆角壹分 （RMB¥766,621,730.41），具体如下表所示：

表 16 截止日期：2009 年 8 月 31 日 金额单位：人民币元

序 号	项目	账面价值	评估价值	增减值	增值率％
		A	B	C=A-B	D=C/B×100%
1	流动资产	4,754,666.74	4,991,146.37	236,479.63	4.97
2	长期投资	900,000.00	625,615.52	-274,384.48	-30.49
3	固定资产	89,595,646.38	19,344,784.00	-70,250,862.38	-78.41
4	无形资产	38,219,783.39	771,823,306.00	733,603,522.61	1,919.43
5	其他资产
6	资产总计	133,470,096.51	796,784,851.89	663,314,755.38	496.98
7	流动负债	30,163,121.48	30,163,121.48	-	-
8	长期负债			-	-
9	负债总计	30,163,121.48	30,163,121.48	-	-
10	净资产	103,306,975.03	766,621,730.41	663,314,755.38	642.08

本评估报告使用者在应用本评估结论时应注意特别事项对评估结论的影响。 评估结论详细情况见《资产评估明细表》。

二、评估结果与调整后账面值比较变动情况及原因：

评估人员对四川恒生科技发展有限公司提供的资产和负债进行评估后，股东

四川恒生科技发展有限公司股东全部权益评估说明 说明三

全部权益增值额 663,314,755.38 元，增值率 642.08 %。具体增减值原因分析如下： ①流动资产评估增值 236,479.63 元, 增值率 4.97%；增值的主要原因为：

应收款项中应收账款、其他应收款虽按会计制度记提了坏账准备，但没有证 据表明将来不能收回，造成应收账款及其他应收款评估增值；

②房屋建筑物评估原值增值 2,290,043.60 元，增值率 13.74％，净值评估增 值 2,568,237.37 元，增值率 19.67％，房屋建筑物评估增值原因是成都地区建筑 材料及人工成本近年涨幅较大。

③构筑物 18 洞高尔夫球道评估价值包含在高尔夫球场土地价值中是导致 《固定资产清查评估汇总表》中房屋建筑物类资产评估原值减值 85.81％、评估 净值减值 81.90％的主要原因。

④设备评估净值增值 440,529.18 元，增值率为 13.43%；增值的主要原因是： A：企业提取的折旧与本次评估时根据设备实际情况综合判断的设备成新状 况存在口径上的差异所致；

B：本次申报的机器设备的账面原值的构成情况较为复杂，而评估原值是按 评估基准日的价格条件为基础，考虑达到目前使用状态的客观费用确定的。两者 构成的口径不同导致最终的评估结果出现增值的情况；

⑤无形资产—土地使用权评估增值 733,603,522.61 元，增值率 1,919.43%， 评估增值主要原因是：

A：恒生科技公司高尔夫项目得到了地方政府用地优惠，恒生科技公司取得 土地成本较低，近 10 年来都江堰市土地总体价格水平上涨是本次土地使用权评 估增值的主要原因。

B：固定资产评估表中 18 洞高尔夫球道价值包含在高尔夫球场土地使用权 价值中也是导致本次土地使用权评估增值的原因。

三、特别事项说明

1、受西藏银河科技发展股份有限公司的委托，本次评估范围只对资产占有 方申报的资产为限。申报评估的具体范围以四川恒生科技发展有限公司提供的各 类资产评估申报表为准。

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2、本次评估是在独立、公正、客观、科学的原则下作出的，我公司及参加 评估工作的全体人员与资产投资各方之间无任何特殊利害关系，评估人员在评估 过程中恪守职业道德和规范，并进行了充分努力。注册资产评估师执行资产评估 业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，对评估对象法律权属确 认或发表意见超出注册资产评估师执业范围。

3、本报告是在委托方及资产占有方提供基础文件数据资料的基础上做出的。 委托方和资产占有方对所提供会计记录、会计凭证、会计报表以及相关数据的真 实性和可靠性及完整性负责，对申报材料负完全的法律责任与会计责任，对所填 报资产的完整性、合法性和真实性负责，对其提供的文件资料的真实性承担法律 责任。

4、针对本次评估目的，委托方已委托信永中和会计师事务所成都分所进行 审计并出具了 “XYZH/2009CDA9008 号”无保留意见的《审计报告》。本次评估 是在审计后且企业申报的资产与负债的基础上进行的。以委托方和资产占有方申 报评估的资产为限，评估机构和签字的注册评估师对委托方所定评估范围以外的 资产不承担发表意见的责任。

5、 重大期后事项的处理

（1）评估基准日后有效期内资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资 产额进行相应调整；

（2）资产价格标准发生重大变化，并对资产评估价值已产生了严重影响时， 委托方应及时聘请评估机构重新确定评估价值；

（3）委托方在评估基准日至评估报告提出日期之间，资产如发生变化所产 生的诉讼及法律责任，由委托方承担；

（4）发生评估基准日期后重大事项时，不能直接使用本评估结论。

6、评估人员在评估过程中发现以下可能影响评估结论，但非评估人员职业 水平和能力所能评定估算的事项，提请报告使用者关注这些事项对于评估结论的 影响，合理使用评估结论：

（1）纳入评估范围的车号为川 A3A532 悦达起亚 YQZ7162 轿车行驶证上记

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载的车主为王贵林，资产占有方和行驶证证载车主对该车辆已出具了相关权属证 明，证明该车辆属资产占有方所有，截至本次评估基准日尚未办理产权过户手续， 本评估结论未考虑产权变更对评估价值的影响；纳入评估范围的车号为川 AQV753 长安 SC1022B13D 轻型货车未进行年检，长期在高尔夫经营区域内使 用；

（2）四川恒生科技发展有限公司承诺除用纳入评估范围的房屋建筑物和土 地使用权证号为都国用（2002）字第 0482 号、0485 号和 4380 号土地土地使用 权为西藏银河科技发展股份有限公司在农行西藏自治区分行的贷款提供担保外， 纳入本次评估范围内的其他资产均未设定抵押担保，且无诉讼保全限制和其它限 制，也不存在可纳入评估范围的其它账外资产、共用资产、异地存放资产及或有 事项、产权纠纷等情况。

7、评估结论系根据上述原则、依据、前提、方法、程序得出的，只有在上 述原则、依据、前提存在的条件下成立；评估结论不应当被认为是对评估对象可 实现价格的保证。

8、上述评估结论是本评估机构出具的，受本机构评估人员的执业水平和能 力的影响。

9、根据资产评估的要求，评估测算中所依据的，部分是现行的政策条款， 部分是评估时常用的行业惯例、统计参数或通用参数。当未来经济环境发生较大 变化时，评估人员将不承担由于前提条件变化而导致与本次评估结果不同的责 任。

四、评估报告使用限制说明

1、本次评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，在假设资产占有方持 续经营的前提下，根据公开市场的原则确定现行公允市价，没有考虑特殊的交易 方可能追加或减少付出的价格等对评估价格的影响，也未考虑国家宏观经济政策 发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评 估中遵循的持续经营及产权主体变动的原则等其它情况发生变化时，评估结果一 般会失效。

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2、根据现行有关规定，本评估报告书有效期为一年，自评估基准日 2009 年 8 月 31 日起计算，至 2010 年 8 月 30 日止。通常只有当评估基准日与经济行为 实现日相距不超过一年时，才可以使用评估报告书，超过一年，或虽未超过一年， 但被评估资产的价格标准出现较大波动，需重新进行资产评估。

3、本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用，并且只能用于 评估报告载明的评估目的和用途。由于评估报告滥用或错误使用可能导致的后果 与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。

4、未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引 用或披露于公开媒体。

• 5、本评估机构对本估价报告拥有最终解释权。