SHENZHEN KAIFA TECHNOLOGY CO., LTD — Capital/Financing Update 2017

Sep 1, 2017

证券代码： 000021 证券简称：长城开发 公告编码： 2017-054

深圳长城开发科技股份有限公司

关于深科技彩田工业园城市更新单元项目建设投资的公告

公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈 述或者重大遗漏。

释义：

在本文中，除非另有说明，下列词语具有以下含义：

• “本公司/深科技”：指深圳长城开发科技股份有限公司

• “中国电子”：指中国电子信息产业集团有限公司，为本公司控股股东

一、 投资概述

1. 公司总部深圳彩田工业园于 2013 年 10 月经深圳市政府批准纳入深圳市城市 更新单元规划，列入《 2015 年深圳市城市更新单元计划第一批计划》，该项 目专项规划于 2016 年 5 月获得深圳市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会 审批通过，于 2017 年 7 月获得深圳市福田区城市更新局核发的《深圳市建设 用地规划许可证》，并取得《深圳市 2017 年度重大项目证书》。公司更新改造 政府审批情况相关公告请参阅《证券时报》、《中国证券报》和巨潮资讯网 （ http://www.cninfo.com.cn ）上的 2013-051 、 2014-062 、 2015-005 、 2015-043 、 2016-043 号等相关公告。

2. 深科技彩田工业园城市更新单元项目（以下简称“深科技城”）将采用“拆 除重建”的更新方式分两期投资建设，预计深科技城一期总投资额约 32.36 亿元人民币（含税）。为充分发挥土地资源的经济效益，减少建设资金成本， 确保公司利益最大化，本项目在满足自用的前提下采用租售结合模式。根据 现行房地产相关政策，经综合测算租售收益对比，预期项目竣工后，暂计划 95% 自持或出租，其余可供出售。公司在项目推进中，可根据商业地产市场 的适时运行情况，择机决定楼宇再销售计划。

3. 2017 年 9 月 1 日，公司第八届董事会第十三次会议审议通过了前述事项，该 议案表决情况：表决票 9 票，其中同意 9 票，反对 0 票，弃权 0 票。

4. 本次投资额约 32.36 亿元（含税），占公司最近一期经审计的净资产 52.59 亿 元的 61.53% ，尚需获得公司股东大会的批准。

==> picture [69 x 39] intentionally omitted <==

第 1 页 共 7 页

深圳长城开发科技股份有限公司 深科技城（一期）建设投资公告 2017-054

1. 本次投资不构成关联交易，亦不构成《上市公司重大资产重组管理办法》规 定的重大资产重组、借壳等。

二、 投资标的情况

1. 深科技城一期项目具体情况

该项目位于深圳市福田区彩田路 7006 号深科技工业园，为公司自有地块， 原为深科技厂房和办公楼，所在位置东临皇岗路、西临彩田路，南接深业上城， 北临北环大道，为扼守福田 CBD 北上门户，是连接龙华城市副中心与福田中心 区的必经之地。

本项目采用“拆除重建”的更新方式分两期投资建设，目前一期厂房和办公 楼已拆除并完成土地平整，二期厂房仍在使用。

项目规划定位为以深科技总部产业为驱动、以上下游产业为聚合的总部基地 及精神地标，且集产业研发用房、配套商服设施等功能于一体，并在未来结合二 期城市更新改造项目，打造以“科技、研发、金融、专业服务”为核心产业聚集 的城市创新综合体，建设具备“生态、开放、灵活、复合、展示”等多元功能的 企业精神地标及城市建筑地标、深圳首席生态人文科技高地及国际活力的商务高 街。

深科技城一期规划项目主要为产业用房、配套商业（包含地下商业）、部分 公共配套设施以及全部创新性产业用房的建设，拆除用地面积 33,800.25 ㎡，计 容建筑面积 173,580 ㎡，其中产业研发 155,680 ㎡（含创新型产业用房 9,770 ㎡）， 配套商业 15,500 ㎡，公共配套设施 2,400 ㎡【落实公交首末站（ 1700 ㎡）、公共 充电站（ 700 ㎡）等公共配套设施】，开发地下商业街 16,000 ㎡（不计容面积）， 地下车库及设备用房 54,000 ㎡（不计容面积）。

2. 建设计划

深科技城一期将建有 3 栋产业研发用楼和商业建筑，计划 2020 年 7 月前竣 工 2 栋产业研发楼（计划各 21 层；层高约 100 米；采用框架 - 剪力墙 / 核心筒结构）； 2021 年 12 月总部办公楼竣工（计划 48 层，层高约 220 米，为一类超高层建筑， - 采用框架 核心筒结构）。

3. 投资估算

本项目投资包括土地费用、前期工程费、开发建设费、公共配套设施费、基

==> picture [69 x 39] intentionally omitted <==

第 2 页 共 7 页

深圳长城开发科技股份有限公司 深科技城（一期）建设投资公告 2017-054

础设施费、管理费、财务费用、开发期税费等，初步概算一期项目总投资约 32.36 亿元人民币（含税）。

1. 出资方式

建设资金全部通过自筹方式解决，主要来源于自有资金和银行贷款，其中 27% 为自有资金， 73% 为银行贷款。 5. 市场前景

（ 1 ） 区域发展前景

本项目所在片区地处环 CBD 高端产业片区，产业定位为先进制造业和科技 创业服务聚集区，位于梅林 -- 彩田信息经济产业发展带，距福田中心区不足 2 公 里，为扼守福田 CBD 北上门户，是连接福田中心区与龙华城市副中心的必经之 地，具有优越的产业和商务区域优势；项目西邻莲花山公园，东依笔架山公园， 具有独特的生态景观资源。随着深圳经济的飞速发展，福田区作为深圳市的中心 区域，其发展成熟度远高于深圳市平均水平，彩田工业区凭借其独特的区域优势， 随着福田区产业向周边转移，将有自成 CBD 之势，片区将形成深圳环 CBD 具备 多元居住、商业配套功能的综合商务核心区。

（ 2 ） 市场机遇

• ① 具有产业发展规划的政策支持

根据深圳市现代产业体系总体规划和福田区十三五规划，将呈现“一核、两 -- 廊、三带”的空间规划布局。本项目位于梅林 彩田信息经济产业发展带，片区 发展规划为信息经济产业集聚基地，重点发展信息经济、智能研发和专业服务业， 培育引进龙头企业，集聚高技术创新资源，加强与华强北等区域协同互动，形成 两大城市综合服务核，两大电商产业服务核，引导产业升级，提升产业支撑能力， 提升金融、信息等生产性服务能力，政府对片区重点发展产业，比如智能研发、 电子商务、航空航天、机器人、专业服务业、金融、文化产业以及总部经济等都 有相应的产业激励支持政策。

• ② 营造产业集聚发展空间

为贯彻落实《中国制造 2025 》战略及深圳市智能装备产业发展规划，深科技 立足电子信息产业基础和智能制造体系，重点发展自动化设备、医疗器械、半导 体、固态存储、计算机硬盘存储、智能通讯终端、计量系统、新能源等细分领域，

==> picture [69 x 39] intentionally omitted <==

第 3 页 共 7 页

深圳长城开发科技股份有限公司 深科技城（一期）建设投资公告 2017-054

进行技术创新与应用拓展，吸引并聚集一批智能制造相关重点企业及掌握高端电 子、 IC 存储和新能源技术的新兴企业入驻，以此培育智能制造的关键技术体系和 核心技术系统创新能力，建成深圳市范围内智能制造发展示范引领区和具有区域 竞争力的智能制造产业集聚区。

③ 临近商业项目的成熟配套助推本项目升级

本项目临近商业地块已完成升级，有光机电一体化和数字化自动控制产业为 主导的应用机器人研发、设计、制造和销售企业的总部聚集基地，以及全国首个 服务于深圳市和全国创业板上市及拟上市企业的产业园区，中国国际消费电子展 示交易中心亦落户于此。而本项目致力于打造集共性技术研发、协同技术创新、 产业设计与应用一体的高端智造企业群，凸显先进制造产业和科技创新服务集聚 区，推动产业纵向整合，助推本项目升级，必将吸引更多优秀企业入驻本产业园 区。

④ 项目地块素质打造稀缺性产业高地

本项目统一开发分期建设打造建筑群，同时以空中连廊，与周边生态景观及 居住空间进行连接，打造公园界面，并利用周边地块推出时间差异实现项目溢价。 本项目位于三山“莲花山公园、笔架山公园、彩田公园”几何中心，梅林彩田片 区慢行系统规划可实现三山通达，将本项目外部交通打开，实现中心网络通达， 增强本项目公园资源的可达性，带来较高的营销价值。同时，通过架空步道连接 所邻区域和本产业园区，形成连续的商业界面，片区形成空中首层，提升商业价 值。本项目西侧地铁与项目无缝接驳，且设置了地铁商业街区，也有利于人流的 聚集。

6. 项目组织及人力资源可行性

本公司为项目实施主体，公司多年来主持过多个园区基地和土地开发项目， 积累了丰富经验，形成了较为完善的园区开发体系和能力。本项目人力管理上采 用扁平化管理模式，同时通过外聘专家、项目顾问等方式，能够满足本项目顺利 实施的需求。

7. 项目效益

项目建成后，计划择机销售 5% （预计 5 层 7,440 ㎡）商业写字楼，有偿移交 9770 ㎡产业用楼给政府，其余全部自持并出租。公司预计需补交地价 0.69 亿元

==> picture [69 x 39] intentionally omitted <==

第 4 页 共 7 页

深圳长城开发科技股份有限公司 深科技城（一期）建设投资公告 2017-054

（已含销售 5 层补交地价），缴纳地价后本项目获得土地使用权 50 年。

本项目计划出售部分预计可实现销售收入约 5.6 亿元，租赁部分预计未来年 均（含成熟期）可实现租赁收入 6.6 亿元；年投资利润率 15.62% ，税后财务内部 收益率 10.36% ，税后静态投资回收期 14.31 年（含建设期），税后动态投资回收 期 24.20 年（含建设期）。

8. 可行性综合评价

本项目作为公司总部升级改造的重点建设项目，获得了公司高度重视与更多 的资源投入。公司根据宏观经济环境以及深圳市写字楼市场发展状况对项目作了 科学合理的规划设计、产品定位和目标客户定位，项目投资开发具有良好的市场 前景。通过对项目经济效益深入分析，项目内部收益率较高，项目未来可以取得 较高的投资收益。本项目楼宇建成后公司将主要以自持和出租的方式获取收益， 整体财务计划稳健可行、收益乐观。因此，本项目投资符合公司战略发展方向， 具有可行性。

三、 投资目的、存在的风险和对公司的影响

1. 投资目的

本项目是深科技产业转移、产业升级的战略选择，作为深圳市 2017 年城市更 新的重大项目，项目建设符合地区产业布局和政策，项目建成后，公司园区整体 建筑容积率将由目前的 1.8 提高到 6 ，极大地提高了土地资源的利用率，不仅可满 足公司业务领域拓展和产业规模扩大的场地需求，优化研发、运营办公环境，有 效提升整体办公效率，同时公司将以彩田更新项目为载体，带动核心产业及上下 游产业聚集和协同效应，并对外打造高新科技类、研发类、金融类、专业服务类 等新兴产业和现代服务业集群，成为拉动公司及区域产业升级的重要经济体。预 计深科技城建成后，将有利于吸引更多的优质企业入驻于此，并有望为公司增加 收入来源，成为新的利润增长点。

1. 存在的风险

2. （ 1 ） 市场风险

在国家房地产调控政策日益收紧的严峻背景下， 2017 年深圳楼市成交量下 滑，市场观望气氛依然很浓，开发商供给节奏放缓， 2017 年楼市总体供应量下滑。 未来 5-10 年，项目所在区域新增物业约 161 万平米，写字楼约 80-106 万平米，可

==> picture [69 x 39] intentionally omitted <==

第 5 页 共 7 页

深圳长城开发科技股份有限公司 深科技城（一期）建设投资公告 2017-054

能引发写字楼供给过剩的风险，区域在迎来商务办公市场黄金时期的同时，也导 致竞争的激烈。

公司在项目定位上强调差异化，充分发挥自身具备产业保留的优势，在功能 定位上，将与周边深业上城、万科等项目相辅相成，强化独特的商务格局、产业 生态体系和产业基础的有效结合，提升本项目的市场竞争力。 （ 2 ） 资金风险

项目属于房地产开发业，本身具有投资金额大、建设周期长和不可移动性等 特点，强大的资金支持是项目顺利推进的重要保障。

本项目建设资金将通过公司自筹解决，为保障项目现金流处于安全、稳定、 可控状态，在项目前期，将通过充分的论证，制定合理的建设、经营目标，并采 取多项措施，保障项目顺利实施；在项目推进中，严格控制投资，同时加强项目 内部管理，开源节流，使项目总体投资额维持在可控范围内；在资金筹划方面， 确定合理的融资方案，依托公司优良的财务实力和信用资质，使项目现金流得到 最大的保障。

（ 3 ） 施工材料价格波动风险

本项目工程建设周期较长，各种影响工程造价的生产要素可能发生巨大变 化，尤其是材料价格及人工成本的变化。

为确保项目按时保质完成，且整个项目的投资控制在目标成本范围内，公司 主要将主要通过风险预防、风险分担、风险转移、风险锁定等方面来规避风险， 利用自身完善的内控体系，为项目的管理和实施提供保障。

1. 对公司的影响

本项目是深圳市城市更新规划的重点项目，既是应深圳市政府规划发展的要 求，也是深科技优化产业布局、促进产业升级、产业转型的战略选择。近年来， 公司经过战略布局，已逐渐将总部生产制造业务转移至东莞、惠州、苏州、成都 以及海外马来西亚、泰国等产业基地，因此深圳彩田园区的城市更新对公司经营 业务不会产生重大影响。本项目未来将大幅提升公司的净资产和总资产规模，每 年可实现稳定的租金收益，给公司带来充裕的现金流，为公司未来的可持续发展 提供有力的资金保障，同时该项目的实施将有助于提升深科技品牌价值，对公司 未来的发展将产生积极的深远的影响。

==> picture [69 x 39] intentionally omitted <==

第 6 页 共 7 页

深圳长城开发科技股份有限公司 深科技城（一期）建设投资公告 2017-054

特此公告

深圳长城开发科技股份有限公司

董 事 会

二○一七年九月二日

==> picture [69 x 39] intentionally omitted <==

第 7 页 共 7 页