Shanghai Jinqiao Export Processing Zone Development Co.,Ltd — Annual Report 2015

Apr 4, 2016

公司代码： 600639 、 900911 公司简称：浦东金桥、金桥 B 股

上海金桥出口加工区开发股份有限公司

2015 年年度报告摘要

一 重要提示

• 1.1 为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到上海证券交易所网 站等中国证监会指定网站上仔细阅读年度报告全文。

• 1.2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整， 不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

• 1.3 公司全体董事出席董事会会议。

• 1.4 德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

1.5 公司简介

股票种类 A股 B股			公司股票简况
	股票上市交易所		股票简称	股票代码		变更前股票简称
	上海证券交易所		浦东金桥	600639		/
	上海证券交易所		金桥B股	900911		/
联系人和联系方式			董事会秘书		证券事务代表
姓名		严少云
电话		50307702
传真		50301533
电子信箱		jqir@58991818.com

• 1.6 公司 2015 年度利润分配预案为：按 2015 年末总股本 1,122,412,893 股为分配基数，向全体股 东按每 10 股派发现金红利 1.40 元（含税），总计分配 15,714 万元；无公积金转增股本方案。

二 报告期主要业务或产品简介

（一）主要业务及经营模式 公司主要从事金桥经济技术开发区的开发、运营和管理，包括工业、 办公、科研、住宅、商业配套的投资建设，并提供后续出租、出售、管理和增值服务。公司主营 业务主要集中在房地产业，包括房地产租赁、房地产销售和服务式公寓租赁等。 公司采取租售 结合、以租为主的经营模式，对于碧云别墅、碧云公寓、 Office Park 等优质物业采取长期持有、 长期租赁的经营策略；对于部分厂房、研发物业采用适当出售的经营策略，以引进符合园区发展 需要的新兴产业集聚。 （二）行业情况说明 公司重点关注了产业地产及传统房地产行业的发 展情况。 1 、产业地产领域。随着中国城镇化进程和产业发展升级诉求的加剧，产业地产越来越 被地方政府和市场化企业所重视，并逐渐被资本市场重新认知和估值。产业地产的资本化、金融 化趋势加快，行业内部和跨界的合纵连横愈演愈烈，对存量资产的整合争夺，对孵化众创的灵活 利用，对智慧互联的不断深化，对平台圈层的构建成型，对轻重平衡的认知实践，让产业地产呈 现出与以往房地产领域迥然不同的崭新道路。 2 、传统房地产领域。主要显示出四大特点： 一 是随着房地产行业进入“白银”时代，地产商高速增长、快速扩张的态势发生改变，房企正在重 塑企业核心竞争力，向产业链的两端延伸，如存量房更新改造、分时租赁、社区智能化、社区医 疗和养老服务等。 二是房地产行业走出高速增长态势，并购重组成为趋势，粗放运营的企业逐 步被淘汰，行业进入到精细化管理阶段。据申银万国统计数据， 2007-2014 年间共发生 5987 起并 购事件，其中仅 2013 、 2014 两年间共发生并购 2544 起，占比高达 42.5 ％。 三是房企自主变革， 跨界转型兴起。据申银万国统计数据，申万一级行业中 142 家房企，其中涉及跨界转型的超过 41 家，占比 29 ％。 四是房地产的金融属性增强，地产企业与房地产金融的结合更加紧密，国内房 地产企业经历了从住宅销售，转型到商业地产的租售并举，到转型基金模式，以及当前的 REITs 探索。

三 会计数据和财务指标摘要

			单位：元 币种：人民币	单位：元 币种：人民币
	2015年	2014年	本年比上年 增减(%)	2013年
总资产	17,701,660,774.79	12,415,769,749.07	42.57	10,306,630,111.12
营业收入	1,499,644,056.47	1,914,250,968.31	-21.66	1,428,656,542.55
归属于上市公 司股东的净利 润	471,519,471.64	429,733,758.66	9.72	427,284,537.52
归属于上市公 司股东的扣除 非经常性损益 的净利润	460,128,531.89	412,284,321.21	11.60	369,700,241.98
归属于上市公 司股东的净资 产	9,098,427,562.50	5,811,179,753.23	56.57	4,616,827,825.97
经营活动产生 的现金流量净 额	-1,876,590,375.66	288,762,333.83	-749.87	209,099,455.94
期末总股本	1,122,412,893.00	928,825,040.00	20.84	928,825,040.00

基本每股收益 （元／股）	0.4706	0.4627	1.71	0.4600
稀释每股收益 （元／股）
加权平均净资 产收益率（% ）	6.35	8.24	减少1.89个百 分点	9.59

四 2015 年分季度的主要财务指标

单位：元 币种：人民币

	第一季度 （1-3月份）	第二季度 （4-6月份）	第三季度 （7-9月份）	第四季度 （10-12月份）
营业收入	280,464,272.21	467,358,778.11	391,117,582.43	360,703,423.72
归属于上市公司股东的净 利润	61,940,622.08	171,154,069.59	146,028,207.06	92,396,572.91
归属于上市公司股东的扣 除非经常性损益后的净利 润	61,853,576.08	168,102,635.69	144,479,961.22	85,692,358.90
经营活动产生的现金流量 净额	-153,704,775.63	-428,523,917.87	-19,675,468.03	-1,274,686,214.13

五 股本及股东情况

5.1 普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前10 名股东持股情况表

单位: 股

截止报告期末普通股股东总数（户）	截止报告期末普通股股东总数（户）	截止报告期末普通股股东总数（户）	截止报告期末普通股股东总数（户）	截止报告期末普通股股东总数（户）				86,579
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数（户）
截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户）								0
年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东总数（户）								0
		前10 名股东持股情况
股东名称 （全称）	报告期内增 减	期末持股数 量	比例 (%)	持有有限售 条件的股份 数量		质押或冻结 情况		股东 性质
						股份 状态	数量
上海金桥(集团)有 限公司	147,070,416	554,081,457	49.37	147,070,416		无		国家
上海国际集团资产		32,167,317	2.87			未知		国有

管理有限公司							法人
Golden China Master Fund	-4,774,366	12,304,248	1.09		未知		境外 法人
上海自贸试验区一 期股权投资基金合 伙企业（有限合伙）	10,676,156	10,676,156	0.95	10,676,156	未知		其他
中央汇金资产管理 有限责任公司	8,070,900	8,070,900	0.72		未知		国有 法人
NORGES BANK	1,421,200	7,029,998	0.63		未知		境外 法人
GUOTAI JUNAN A SECURITIES （HONGKONG） LIMITED	-2,949,375	6,828,358	0.61		未知		境外 法人
西藏自治区投资有 限公司	5,338,078	5,338,078	0.48	5,338,078	未知		其他
中信建投基金－华 夏银行－盛景定增 类2 号资产管理计 划	5,338,078	5,338,078	0.48	5,338,078	未知		其他
北京基业华商投资 管理中心（有限合 伙）	5,195,729	5,195,729	0.46	5,195,729	未知		其他
上述股东关联关系或一致行动的 说明		公司未知上述股东之间是否存在关联关系或一致行动
表决权恢复的优先股股东及持股 数量的说明		无

5.2 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图

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公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

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5.3 公司优先股股东总数及前10 名股东情况

单位:股

						单位:股	单位:股
截止报告期末优先股股东总数（户）
年度报告披露日前上一月末的优先股股东总数 （户）
前10 名优先股股东持股情况
股东名称	股东 性质	报告期内 股份增减 变动	持股比 例(%)	持股 数量	所持股 份类别	质押或冻结情况
						股份状 态	数量
前十名优先股股东之间，上述股东与 前十名普通股股东之间存在关联关系 或属于一致行动人情况说明

六 管理层讨论与分析

作为一家以投资性房地产出租为主要经营模式的房地产上市公司，首先将报告期内主要在营项目 的情况报告如下：

作为一家以投资性房地产出租为主要经营模式的房地产上市公司，首先将报告期内主要在营项目 的情况报告如下：	作为一家以投资性房地产出租为主要经营模式的房地产上市公司，首先将报告期内主要在营项目 的情况报告如下：	作为一家以投资性房地产出租为主要经营模式的房地产上市公司，首先将报告期内主要在营项目 的情况报告如下：	作为一家以投资性房地产出租为主要经营模式的房地产上市公司，首先将报告期内主要在营项目 的情况报告如下：	作为一家以投资性房地产出租为主要经营模式的房地产上市公司，首先将报告期内主要在营项目 的情况报告如下：	作为一家以投资性房地产出租为主要经营模式的房地产上市公司，首先将报告期内主要在营项目 的情况报告如下：
在营主要项目一览表
项目名称	地上建筑面积	总建筑面积		竣工（/获得） 日期	权益比例
住宅
S5地块碧云别墅一、 二、三期	32,569.30	32,569.30	2002		100%
S6地块碧云别墅四、 五、六期	37,214.00	37,214.00	2010		100%

S4地块碧云花园一期	77,543.65	80,921.83	2002	100%
S8地块碧云花园二期	43,429.92	54,983.00	2005	100%
S8F 地块碧云国际社 区人才公寓一期	7,997.00	13,645.00	2014	100%
S8DE 地块碧云国际 社区人才公寓二期	46,423.00	47,523.00	2014	100%
S3地块银杏苑	52,534.13	56,688.00	2014	100%
S1服务式公寓	40198.93	53313.8	2014	100%
碧云公馆（1号、2号 楼）纽约大学宿舍	14891.34	14891.34	2015	100%
小计	352,801.27	391,749.27
权益面积小计	352,801.27	391,749.27
厂房
T17-1、5通用厂房	7,324.50	7,324.50	1993	100%
T17-6通用厂房	5,155.61	6,335.52	1993	100%
T25通用厂房（1）	35,214.72	35,214.72	2009	100%
T25通用厂房（2）	24,093.45	24,093.45	2014	100%
T15-1、2、6通用厂房	33,823.04	33,823.04	1994	100%
T15-2、4通用厂房	5,871.66	5,871.66	1994	100%
T4通用厂房	31,078.23	31,078.23	2002	100%
T15-8通用厂房	9,837.01	9,837.01	1994	100%
T15-9通用厂房	8,003.01	8,003.01	2002	100%
T68通用厂房	51,752.02	51,752.02	2005	100%
T48通用厂房	16,373.87	16,373.87	2006	100%
T20通用厂房（1）	20,276.08	20,276.08	1993	100%
T20通用厂房（2）	15,486.76	15,486.76	2014	100%
T40A通用厂房	10,803.13	10,803.13	2014	100%
T40B通用厂房	34,191.27	34,191.27	2002	100%
T52通用厂房	90,047.49	90,047.49	2002	100%
T72通用厂房	15,766.21	15,766.21	2004	100%
T12B通用厂房	24,712.30	24,712.30	1994	100%
韩城路仓库	17,809.30	17,809.30	2005	100%
T34通用厂房	22,180.21	22,180.21	2005	100%
T22仓库	6,154.19	6,154.19	1993	100%
T71通用厂房	57,380.85	57,380.85	2002	100%
T32通用厂房	9,369.63	9,369.63	2002	100%
T29通用厂房	18,344.70	18,344.70	2000	100%
T21通用厂房	28,162.64	28,162.64	2000	100%
南区关内T3 通用厂 房	116,618.04	116,618.04	2004	100%
南区关内T6 通用厂	106,130.60	106,130.60	2005	100%

房
南区关外T2-1、2 通 用厂房	9,995.43	9,995.43	2002	100%
南 区 关 外 T12-1.2.3.4.5.6.8.9 通 用厂房	19,974.19	19,974.19	2002	100%
南区关外T19-A、B 通用厂房	4,770.07	4,770.07	2002	100%
小计	856,700.21	857,880.12
权益面积小计	856,700.21	857,880.12
办公楼
新金桥大厦	35,840.13	38,491.56	1997	100%
新金桥广场的办公楼	11,123.93	15,059.47	2006	100%
小计	46,964.06	53,551.03
权益面积小计	46,964.06	53,551.03
研发楼
T28地块由度工坊	88,585.17	145,128.70	2011	100%
G2地块Office Park	88,970.42	121,109.45	2009	100%
杉达大厦	4,613.29	4,613.29	1993	100%
小计	182,168.88	270,851.44
权益面积小计	182,168.88	270,851.44
商业
红枫路商业街	1,490.05	5,418.77	2007	100%
梦家园展示中心	1,847.98	2,059.86	2007	100%
家乐福金桥商场	38,186.77	38,186.38	2002	100%
S7地块体育休闲中心	20,422.02	20,422.02	2004	100%
杨高路以北区域沿街 商铺	6,961.64	6,961.64	1997	100%
新金桥广场的商业	5,694.45	5,694.45	2006	100%
T17-B1 地块碧云90 商业中心	24,631.45	27,917.23	2011	100%
T20 锦艺大厦（美林 阁）	10,599.94	10,599.94	1999	100%
S1商铺	7753.24	7753.24
小计	117,587.54	125,013.53
权益面积小计	117,587.54	125,013.53
酒店
新金桥广场的酒店	20,400.00	20,400.00	2006	100%

小计	20,400.00	20,400.00
权益面积小计	20,400.00	20,400.00
其他
德威幼儿园	5,670.27	5,670.27	1996	100%
德威英国学校	18,818.34	18,818.34	2007	100%
平和双语学校	37,517.00	37,517.00	1995	100%
吴昌硕纪念馆	5,295.17	5,295.17	2014	100%
T14-1 地块由家人才 公寓	8,766.15	8,766.15	1999	100%
小计	76,066.93	76,066.93
权益面积小计	76,066.93	76,066.93
合计	1,652,688.89	1,795,512.32
权益面积合计	1,652,688.89	1,795,512.32

七 涉及财务报告的相关事项

• 7.1 与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的，公司应当说明情况、 原因及其影响。

不适用

• 7.2 报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的，公司应当说明情况、更正金额、原因及其影 响。

不适用

7.3 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。

本年度合并财务报表范围内子公司详细情况参见附注八“在其他主体中的权益”。本年度合并财 务报表范围无变化。

• 7.4 年度财务报告被会计师事务所出具非标准审计意见的，董事会、监事会应当对涉及事项作出 说明。

不适用

上海金桥出口加工区开发股份有限公司 2016 年3 月31 日