SENSTEED HI-TECH GROUP — Audit Report / Information 2009

Nov 16, 2009

审 核 报 告

浙天会审〔2009〕3459 号

宁波银亿房地产开发有限公司：

我们审核了后附的宁波银亿房地产开发有限公司（以下简称银亿房产）编制 的2009 年度及2010 年度合并盈利预测表和合并盈利预测说明。我们的审核依 据是《中国注册会计师其他鉴证业务准则第3111 号——预测性财务信息的审 核》。银亿房产管理层对该预测及其所依据的各项假设负责。这些假设已在盈利 预测的编制基础和基本假设中披露。

根据我们对支持这些假设的证据的审核，我们没有注意到任何事项使我们认 为这些假设没有为预测提供合理基础。而且，我们认为，银亿房产2009 年度及 2010 年度合并盈利预测表是在这些假设的基础上恰当编制的，并按照财政部于 2006 年2 月公布的《企业会计准则》的规定进行了列报。

由于预期事项通常并非如预期那样发生，并且变动可能重大，实际结果可能 与预测性财务信息存在差异。

本报告仅限于银亿房产控股股东宁波银亿控股有限公司以持有银亿房产的 股权认购甘肃兰光科技股份有限公司非公开发行股票的事项使用，不适用于其他 目的。

浙江天健东方会计师事务所有限公司 中国注册会计师

中国·杭州 中国注册会计师

中国注册会计师

报告日期：2009 年8 月3 日

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宁波银亿房地产开发有限公司

盈利预测说明

2009 年度和2010 年度

金额单位：人民币万元

重要提示：宁波银亿房地产开发有限公司(以下简称公司或本公司)盈利预测 报告是管理层在最佳估计假设的基础上编制的，遵循了谨慎性原则，但盈利预测 所依据的各种假设具有不确定性，投资者进行投资决策时应谨慎使用。

一、盈利预测基准

本公司盈利预测是以业经浙江天健东方会计师事务所有限公司审计的截至2009 年6 月 30 日止的两年另六个月的经营业绩，根据国家宏观经济政策、公司相关产业面临的市场环 境和未来发展前景所制定的预测期间公司生产经营能力、经营发展规划、营销计划及投资计 划等为依据编制的，遵循了我国现行有关法律、法规的规定，所采用的会计政策符合企业会 计准则的规定，与公司实际采用的相关会计政策一致。

二、盈利预测基本假设

• (一) 国家政治、经济、法律、文化等环境因素或国家宏观调控政策无重大变化，不会

• 发生重大的通货膨胀或紧缩情况；

• (二) 经营所遵循的税收政策和有关税收优惠政策无重大变化；

• (三) 对公司生产经营有影响的法律法规、行业规定和行业质量标准等无重大变化；

(四) 本盈利预测包括的开发项目的各项经营计划、资金计划及本公司的投资计划能如 期实现，无较大变化。公司资金来源充足，不存在因资金问题而使各项经营计划的实施发生 困难；

• (五) 中国人民银行的存、贷款基准利率在预测期间内在正常范围内变动；

• (六) 国家统计局发布的居民消费价格指数(CPI)和工业品出厂价格指数(PPI)与历史期

• 间相比没有重大差别；

• (七) 生产经营将不会因劳资争议以及其他董事会不能控制的原因而蒙受不利影响；

• (八) 公司高层管理人员无舞弊和违法行为而造成的重大不利影响；

• (九) 经营所需的能源和原材料供应在正常范围内变动；

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• (十) 主要产品市场需求状况、价格在正常范围内变动；

三、盈利预测编制基础

本盈利预测表系根据本公司经审计的2008 年度和2009 年1-6 月财务报表为基础，根据 国家宏观政策，分析研究了本公司面临的市场环境和行业未来发展前景并结合2009 年度经 营计划，按照财政部于2006 年2 月公布的《企业会计准则》的规定和本公司现执行的会计 政策和会计估计计算编制。

四、盈利预测编制所遵循的重要会计政策和会计估计

(一) 遵循企业会计准则的声明

本公司编制的合并盈利预测表符合企业会计准则的要求，客观、完整地反映了本公司对 2009 年度和2010 年度经营成果的预测。

• (二) 盈利预测表的编制基础

本公司合并盈利预测表以持续经营为编制基础。

• (三) 会计期间

会计年度自公历1 月1 日起至12 月31 日止。本盈利预测表的预测期间为2009 年度和 2010 年度。

• (四) 记账本位币

采用人民币为记账本位币。

• (五) 会计计量属性

财务报表项目以历史成本计量为主。以公允价值计量且其变动记入当期损益的金融资产 和金融负债、可供出售金融资产、衍生金融工具等以公允价值计量；采购时超过正常信用条 件延期支付的存货、固定资产、无形资产等，以购买价款的现值计量；发生减值损失的存货 以可变现净值计量，其他减值资产按可收回金额(公允价值与现值孰高)计量；盘盈资产等按 重置成本计量。

（六）现金等价物的确定标准

现金等价物是指企业持有的期限短(一般是指从购买日起3 个月内到期)、流动性强、易 于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

（七）金融工具的确认和计量

1. 金融资产和金融负债的分类

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金融资产在初始确认时划分为以下四类：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融 资产(包括交易性金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产)、持 有至到期投资、贷款和应收款项、可供出售金融资产。

金融负债在初始确认时划分为以下两类：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融 负债(包括交易性金融负债和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债)、其 他金融负债。

2. 金融资产和金融负债的确认依据和计量方法

公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。初始确认金融资产或 金融负债时，按照公允价值计量；对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和 金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交 易费用计入初始确认金额。

公司按照公允价值对金融资产进行后续计量，且不扣除将来处置该金融资产时可能发生 的交易费用，但下列情况除外：1) 持有至到期投资以及贷款和应收款项采用实际利率法， 按摊余成本计量；2) 在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资， 以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产，按照成本计量。

公司采用实际利率法，按摊余成本对金融负债进行后续计量，但下列情况除外：1) 以 公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，按照公允价值计量，且不扣除将来结清金 融负债时可能发生的交易费用；2) 与在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权 益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融负债，按照成本计量；3) 不属于指定 为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合同，或没有指定为以公允 价值计量且其变动计入当期损益并将以低于市场利率贷款的贷款承诺，按照履行相关现时义 务所需支出的最佳估计数与初始确认金额扣除按照实际利率法摊销的累计摊销额后的余额 两项金额之中的较高者进行后续计量。

金融资产或金融负债公允价值变动形成的利得或损失，除与套期保值有关外，按照如下 方法处理：1) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债公允价值变动 形成的利得或损失，计入公允价值变动损益；在资产持有期间所取得的利息或现金股利，确 认为投资收益；处置时，将实际收到的金额与初始入账金额之间的差额确认为投资收益，同 时调整公允价值变动损益。2) 可供出售金融资产的公允价值变动计入资本公积；持有期间 按实际利率法计算的利息，计入投资收益；可供出售权益工具投资的现金股利，于被投资单 位宣告发放股利时计入投资收益；处置时，将实际收到的金额与账面价值扣除原直接计入资

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本公积的公允价值变动累计额之后的差额确认为投资收益。

1. 金融资产转移的确认依据和计量方法

公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给了转入方的，终止确认该金融 资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，继续确认所转移的金融资产，并 将收到的对价确认为一项金融负债。公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有 的风险和报酬的，分别下列情况处理：1) 放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资 产；2) 未放弃对该金融资产控制的，按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资 产，并相应确认有关负债。

金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：1) 所 转移金融资产的账面价值；2) 因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值 变动累计额之和。金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价 值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列 两项金额的差额计入当期损益：1) 终止确认部分的账面价值；2) 终止确认部分的对价，与 原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额之和。

1. 主要金融资产和金融负债的公允价值确定方法

存在活跃市场的金融资产或金融负债，以活跃市场的报价确定其公允价值；不存在活跃 市场的金融资产或金融负债，采用估值技术(包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行 的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具的当前公允价值、现金流量折现 法和期权定价模型等)确定其公允价值；初始取得或源生的金融资产或承担的金融负债，以 市场交易价格作为确定其公允价值的基础。

1. 金融资产的减值测试和减值准备计提方法

资产负债表日对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以外的金融资产的 账面价值进行检查，如有客观证据表明该金融资产发生减值的，计提减值准备。

对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试；对单项金额不重大的金融资产，包括在 具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试；单独测试未发生减值的金融资产 (包括单项金额重大和不重大的金融资产)，包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中 进行减值测试。

按摊余成本计量的金融资产，期末有客观证据表明其发生了减值的，根据其账面价值与 预计未来现金流量现值之间的差额确认减值损失，短期应收款项的预计未来现金流量与其现 值相差很小的，在确定相关减值损失时，不对其预计未来现金流量进行折现。在活跃市场中

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没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，或与该权益工具挂钩并须通过交付该 权益工具结算的衍生金融资产发生减值时，将该权益工具投资或衍生金融资产的账面价值， 与按照类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间的差额，确认为减 值损失。可供出售金融资产的公允价值发生较大幅度下降且预期下降趋势属于非暂时性时， 确认其减值损失，并将原直接计入所有者权益的公允价值累计损失一并转出计入减值损失。

(八) 应收款项坏账准备的计提方法

对于单项金额重大且有客观证据表明发生了减值的应收款项(包括应收账款和其他应收 款)，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备；对于单项金额非重大 以及经单独测试后未减值的单项金额重大的应收款项(包括应收账款和其他应收款)，根据相 同账龄应收款项组合的实际损失率为基础，结合现时情况确定报告期各项组合计提坏账准备 的比例。确定具体提取比例为：账龄1 年以内(含1 年，以下类推)的，按其余额的 5%计提； 账龄1-2 年的，按其余额的 10%计提；账龄2-3 年的，按其余额的 30%计提；账龄3-5 年的， 按其余额的 50%计提；账龄5 年以上的，按其余额的100%计提。对有确凿证据表明可收回 性存在明显差异的应收款项，单独进行减值测试，并根据其未来现金流量现值低于其账面价 值的差额计提坏账准备。公司对合并范围内的关联方形成的应收款项不计提坏账准备。

对于其他应收款项 ( 包括应收票据、预付款项、应收利息、长期应收款等 ) ，根据其未 来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备。

• (九) 存货的确认和计量

1．存货包括在开发经营过程中为出售或耗用而持有的开发用土地、开发产品、意图出 售而暂时出租的开发产品、在开发过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料，以及在开发过 程中的开发成本。

1. 存货按照成本进行初始计量。

3．存货发出的核算方法：

• (1) 发出材料、设备采用加权平均法。

• (2) 项目开发时，开发用土地按开发产品占地面积计算分摊计入项目的开发成本。

• (3) 发出开发产品按建筑面积平均法结转相应的开发产品成本。

• (4) 意图出售而暂时出租的开发产品和周转房按公司同类固定资产的预计使用年限分

• 期平均摊销。

(5) 公共配套设施按历史成本入账。如果公共配套设施早于有关开发产品完工的，在公 共配套设施完工决算后，按有关开发项目的建筑面积分配计入有关开发项目的开发成本；如

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果公共配套设施晚于有关开发产品完工的，则先由有关开发产品预提公共配套设施费，待公 共配套设施完工决算后再按实际发生数与预提数之间的差额调整有关开发产品成本。

(6) 低值易耗品采用一次转销法进行摊销，其他周转材料采用一次转销法进行摊销。

4．资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照单个存货成本高于可变 现净值的差额计提存货跌价准备。直接用于出售的存货，在正常生产经营过程中以该存货的 估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；需要经过加工或为开 发产品而持有的存货，在正常生产经营过程中以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估 计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；资产负债表日， 同一项存货中一部分有合同价格约定、其他部分不存在合同价格的，分别确定其可变现净值， 并与其对应的成本进行比较，分别确定存货跌价准备的计提或转回的金额。

5．存货的盘存制度为永续盘存制。

• (十) 长期股权投资的确认和计量

• 1．长期股权投资初始投资成本的确定：

(1) 同一控制下的企业合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或 发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作 为其初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的合并对价的账面价值或发行股份的 面值总额之间的差额调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

(2) 非同一控制下的企业合并形成的，在购买日按照支付的合并对价的公允价值和各项 直接相关费用作为其初始投资成本。

(3) 除企业合并形成以外的：以支付现金取得的，按照实际支付的购买价款作为其初始 投资成本；以发行权益性证券取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本； 投资者投入的，按照投资合同或协议约定的价值作为其初始投资成本（合同或协议约定价值 不公允的除外）。

2．对被投资单位能够实施控制的长期股权投资采用成本法核算，在编制合并财务报表 时按照权益法进行调整；对不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允 价值不能可靠计量的长期股权投资，采用成本法核算；对具有共同控制或重大影响的长期股 权投资，采用权益法核算。

3．资产负债表日，以成本法核算的、在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量 的长期股权投资，有客观证据表明其发生减值的，按照类似投资当时市场收益率对预计未来 现金流量折现确定的现值低于其账面价值之间的差额，计提长期股权投资减值准备；其他投

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资的减值，按本说明四(十五)3 所述方法计提长期股权投资减值准备。

4．确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据：按照合同约定，与被投资单位 相关的重要财务和经营决策需要分享控制权的投资方一致同意的，认定为共同控制；对被投 资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这 些政策的制定的，认定为重大影响。

• (十一) 投资性房地产的确认和计量

• 1．投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已

• 出租的建筑物。

• 2．投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式进行后续计量。

• 3．以成本模式进行后续计量的投资性房地产，采用与固定资产和无形资产相同的方法

• 计提折旧或进行摊销。

• 4．以成本模式进行后续计量的投资性房地产，在资产负债表日有迹象表明投资性房地

• 产发生减值的，按本说明四(十五)3 所述方法计提投资性房地产减值准备。

• (十二) 固定资产的确认和计量

• 1．固定资产是指同时具有下列特征的有形资产：(1) 为生产商品、提供劳务、出租或

• 经营管理持有的；(2) 使用寿命超过一个会计年度。

• 2．固定资产同时满足下列条件的予以确认：(1) 与该固定资产有关的经济利益很可能

• 流入企业；(2) 该固定资产的成本能够可靠地计量。与固定资产有关的后续支出，符合上述 确认条件的，计入固定资产成本；不符合上述确认条件的，发生时计入当期损益。

• 3．固定资产按照成本进行初始计量。

• 4．固定资产折旧采用年限平均法。各类固定资产的使用寿命、预计净残值和年折旧率

• 如下：

固定资产类别	使用寿命（年）	预计净残值	年折旧率(%)
房屋及建筑物	20	原价的5-10%	4.5-4.75
运输设备	5	原价的5-10%	18-19
电子办公设备	5	原价的5-10%	18-19
其他设备	5	原价的5-10%	18-19

• 5．资产负债表日，有迹象表明固定资产发生减值的，按本说明四(十五)3 所述方法计

提固定资产减值准备。

• (十三) 在建工程的确认和计量

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1．在建工程同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量则予以确认。在建工程 按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的实际成本计量。

2．在建工程达到预定可使用状态时，按工程实际成本转入固定资产。已达到预定可使 用状态但尚未办理竣工结算的，先按估计价值转入固定资产，待办理竣工决算后再按实际成 本调整原暂估价值，但不再调整原已计提的折旧。

3．资产负债表日，有迹象表明在建工程发生减值的，按本说明四(十五)3 所述方法计 提在建工程减值准备。

(十四) 无形资产的确认和计量

1．无形资产按成本进行初始计量。

2．根据无形资产的合同性权利或其他法定权利、同行业情况、历史经验、相关专家论 证等综合因素判断，能合理确定无形资产为公司带来经济利益期限的，作为使用寿命有限的 无形资产；无法合理确定无形资产为公司带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形 资产。

3．对使用寿命有限的无形资产，估计其使用寿命时通常考虑以下因素：(1) 运用该资 产生产的产品通常的寿命周期、可获得的类似资产使用寿命的信息；(2) 技术、工艺等方面 的现阶段情况及对未来发展趋势的估计；(3) 以该资产生产的产品或提供劳务的市场需求情 况；(4) 现在或潜在的竞争者预期采取的行动；(5) 为维持该资产带来经济利益能力的预期 维护支出，以及公司预计支付有关支出的能力；(6) 对该资产控制期限的相关法律规定或类 似限制，如特许使用期、租赁期等；(7) 与公司持有其他资产使用寿命的关联性等。

4．使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经济利益的预 期实现方式系统合理地摊销，无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。使用寿命不 确定的无形资产不摊销，但每年均对该无形资产的使用寿命进行复核，并进行减值测试。

5．资产负债表日，检查无形资产预计给公司带来未来经济利益的能力，按本说明四(十 五)3 所述方法计提无形资产减值准备。

(十五) 资产减值

1．在资产负债表日判断资产[除存货、采用成本法核算的在活跃市场中没有报价且其公 允价值不能可靠计量的长期股权投资、采用公允价值模式计量的投资性房地产、消耗性生物 资产、建造合同形成的资产、递延所得税资产、融资租赁中出租人未担保余值和金融资产（不 含长期股权投资）以外的资产]是否存在可能发生减值的迹象。有迹象表明一项资产可能发 生减值的，以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可收回金额进行估计的，

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以该资产所属的资产组或资产组组合为基础确定其可收回金额,但因企业合并所形成的商誉 和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。

2．可收回金额根据单项资产、资产组或资产组组合的公允价值减去处置费用后的净额 与该单项资产、资产组或资产组组合的预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。

公司对资产组的认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或资产组的现 金流入为依据。

3．单项资产的可收回金额低于其账面价值的，按单项资产的账面价值与可收回金额的 差额计提相应的资产减值准备。资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认 其相应的减值损失，减值损失金额先抵减分摊至资产组或资产组组合中商誉的账面价值，再 根据资产组或资产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其 他各项资产的账面价值；以上资产账面价值的抵减，作为各单项资产（包括商誉）的减值损 失，计提各单项资产的减值准备。

• 4．上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。

• (十六) 借款费用的确认和计量

• 1．借款费用资本化的确认原则

公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资 本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损 益。符合资本化条件的资产是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使 用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。

2．借款费用资本化期间

• (1) 当同时满足下列条件时，开始资本化：1) 资产支出已经发生；2) 借款费用已经发

• 生；3) 为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

(2) 暂停资本化：若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并 且中断时间连续超过3 个月，暂停借款费用的资本化；中断期间发生的借款费用确认为当期 费用，直至资产的购建或者生产活动重新开始。

• (3) 停止资本化：当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售

• 状态时，借款费用停止资本化。

3．借款费用资本化金额

为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的 利息费用（包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销），减去将尚未动用的借款资金存

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入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确定应予资本化的利息 金额；为购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专 门借款的资产支出加权平均数乘以占用一般借款的资本化率（加权平均利率），计算确定一 般借款应予资本化的利息金额。在资本化期间内，每一会计期间的利息资本化金额不超过当 期相关借款实际发生的利息金额。外币专门借款本金及利息的汇兑差额，在资本化期间内予 以资本化。专门借款发生的辅助费用，在所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可 使用或者可销售状态之前发生的，予以资本化；在达到预定可使用或者可销售状态之后发生 的，计入当期损益。一般借款发生的辅助费用，在发生时计入当期损益。

(十七) 维修基金核算方法

根据开发项目所在地的有关规定，维修基金在开发产品销售（预售）时，向购房人收取 或由公司计提计入有关开发产品的开发成本，并统一上缴维修基金管理部门。

• (十八) 质量保证金核算方法

质量保证金根据施工合同规定从施工单位工程款中预留。在开发产品保修期内发生的维

• 修费，冲减质量保证金；在开发产品约定的保修期届满，质量保证金余额退还施工单位。 (十九) 收入确认原则

• 1．房地产销售收入

在开发产品已经完工并验收合格，签订了销售合同并履行了合同规定的义务，在同时满 足开发产品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，公司不再保留通常与所有权相联系的继 续管理权和对已售出的开发产品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利 益很可能流入，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认销售收入的实现。

出售自用房屋：自用房屋所有权上的主要风险和报酬转移给买方，公司不再保留通常与 所有权相联系的继续管理权和对已售出的开发产品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计 量，相关的经济利益很可能流入，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认销 售收入的实现。

2．销售商品

销售商品在同时满足商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；公司不再保留通常 与所有权相联系的继续管理权，也不再对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠 地计量；相关的经济利益很可能流入；相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确 认商品销售收入的实现。

3．提供劳务

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提供劳务交易的结果在资产负债表日能够可靠估计的（同时满足收入的金额能够可靠地 计量、相关经济利益很可能流入、交易的完工进度能够可靠地确定、交易中已发生和将发生 的成本能够可靠地计量），采用完工百分比法确认提供劳务的收入，并按已经发生的成本占 估计总成本的比例确定提供劳务交易的完工进度。提供劳务交易的结果在资产负债表日不能 够可靠估计的，若已经发生的劳务成本预计能够得到补偿，按已经发生的劳务成本金额确认 提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本；若已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿， 将已经发生的劳务成本计入当期损益，不确认劳务收入。

• 4．让渡资产使用权

让渡资产使用权在同时满足相关的经济利益很可能流入、收入金额能够可靠计量时，确 认让渡资产使用权的收入。利息收入按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确 定；使用费收入按有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。

1. 出租物业收入

按租赁合同、协议约定的承租日期与租金额，在相关租金已经收到或取得了收款的证据 确认出租物业收入的实现。

1. 物业管理收入

在物业管理服务已经提供，与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业，与物业管理 相关的成本能够可靠地计量时，确认物业管理收入的实现。

• 7．其他业务收入

根据相关合同、协议的约定，与交易相关的经济利益能够流入企业，与收入相关的成本 能够可靠地计量时，确认其他业务收入的实现。

• (二十) 政府补助

政府补助在同时满足：1. 能够满足政府补助所附条件；2. 能够收到政府补助时，予以 确认。

政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量；为非货币性资产的，按照公允

价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。

政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。

与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当

期损益。以名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。

与收益相关的政府补助，分别下列情况处理：

1. 用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用

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的期间，计入当期损益。

1. 用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，计入当期损益。

2. (二十一) 企业所得税的确认和计量

3. 1．根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额（未作为资产和负债确认的项

4. 目按照税法规定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额），按照预期收 回该资产或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。

5. 2．确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。

6. 资产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂 时性差异的，确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。

7. 3．资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法

8. 获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价 值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。

9. 公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列

情况产生的所得税：(1) 企业合并；(2) 直接在所有者权益中确认的交易或者事项。 (二十二) 合并财务报表的编制方法

母公司将其控制的所有子公司纳入合并财务报表的合并范围。合并财务报表以母公司和 其子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，按照权益法调整对子公司的长期股权投资 后，由母公司按照《企业会计准则第33 号——合并财务报表》编制。

五、盈利预测合并范围

(一) 直接纳入合并范围的子公司

子公司名称	业务性质	注册资本	经营范围	持股比例 (%)
宁波银泰房地产销售代理服务有限公司	服务业	5,000,000.00	房地产销售代理、居间服务、投资咨询	100.00
宁波银亿物业管理有限公司	服务业	5,000,000.00	物业管理、租赁；室内外装潢	100.00
大庆银亿房地产开发有限公司	房地产开发	450,000,000.00	房地产开发；柜台、房屋出租；建筑及 装潢材料销售	100.00
沈阳银亿房地产开发有限公司	房地产开发	208,000,000.00	普通住宅开发、建设	100.00
宁波银亿置业有限公司	房地产开发	50,489,700.00	房地产开发、商品房出售、出租，房产 咨询服务	100.00
宁波银亿建设开发有限公司 [注1]	房地产开发	420,000,000.00	房地产开发、物业管理、装饰装修、房 屋出租	100.00

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上海银嵘房地产开发有限公司 [注2]	房地产开发	20,000,000.00	房地产开发经营	100.00
宁波矮柳置业有限公司	房地产开发	145,662,331.00	房地产开发	72.00
玉环银亿房地产开发有限公司	房地产开发	60,000,000.00	房地产开发	65.00
南昌市银亿房地产开发有限公司	房地产开发	10,000,000.00	房地产开发、房地产销售、租赁、售后 服务、建筑施工、物业管理	100.00
宁波望悠房地产开发有限公司	房地产开发	87,500,000.00	房地产开发经营；房产、机械设备租 赁；土建工程咨询；建筑材料、装潢 材料、建筑机械设备的批发、零售	100.00
南京银嵘房地产开发有限公司	房地产开发	20,000,000.00	房地产开发经营、物业管理、自由房屋 租赁	100.00
宁波华侨饭店有限公司	酒店服务	70,000,000.00	住宿、餐饮、卷烟零售；游泳池；美容 美发；洗衣服务；健身；代订机票服务； 物业管理；停车场；汽车、房屋租赁。	55.00
宁波新世纪装潢市场管理服务有限公司	市场管理 服务	5,000,000.00	市场设施租赁、市场投资开发、市场管 理服务，仓储、装卸、劳务服务	100.00
宁波市镇海银亿房产开发有限公司	房地产开发	300,000,000.00	企业管理咨询、经济贸易咨询服务	100.00

注1：本公司直接持有其66.7%股权，子公司宁波银亿置业有限公司持有其33.3%股权，

本公司通过直接和间接方式合计持有其100%股权；

注2：本公司直接持有其90%股权，子公司宁波银亿建设开发有限公司持有其10%股权， 本公司通过直接和间接方式合计持有其100%股权。

(二) 通过控股子公司间接纳入合并范围的子公司

子公司名称	业务性质	注册资本	经营范围	持股比例 (%)
宁波银隆商业管理咨询有限公司[注1]	服务业	5,000,000.00	商业企业管理咨询、房屋租赁	100.00
宁波银策房地产销售代理服务有限公 司 [注2]	服务业	5,000,000.00	房地产销售代理、居间服务、投资咨询、 房屋租赁	100.00
大庆银亿物业管理有限公司 [注3]	服务业	13,000,000.00	物业管理	100.00
沈阳银亿万万城物业服务有限公司 [注4]	服务业	2,000,000.00	物业管理、租赁、室内外装潢	100.00
象山汇金房地产开发有限公司 [注5]	房地产开发	74,936,840.00	房地产开发	63.60
南京中兆置业投资有限公司 [注6]	房地产开发	350,000,000.00	房地产开发、经营；建筑装饰材料销售	100.00
宁波银亿世纪投资有限公司 [注7]	房地产开发	50,000,000.00	实业项目投资；房地产开发	100.00
宁波荣耀置业有限公司 [注8]	房地产开发	800,000,000.00	房地产开发经营，房屋租赁和物业管理	100.00
北京同景兴业投资有限公司 [注9]	投资	10,000,000.00	在法律法规范围内自主选择经营项目	100.00
象山银亿房地产开发有限公司 [注10]	房地产开发	300,000,000.00	房地产开发经营；物业服务	96.66

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注1：子公司宁波银泰房地产销售代理服务有限公司持有其100%股权，本公司通过间接 方式持有其100%股权；

注2：子公司宁波银泰房地产销售代理服务有限公司持有其100%股权，本公司通过间接 方式持有其100%股权；

注3：子公司大庆银亿房地产开发有限公司持有其90%股权，子公司宁波银亿物业管理 有限公司持有其10%股权，本公司通过间接方式持有其100%股权；

注4：子公司沈阳银亿房地产开发有限公司持有其90%股权，子公司宁波银亿物业管理 有限公司持有其10%股权，本公司通过间接方式持有其100%股权；

注5：子公司宁波银亿置业有限公司持有其63.6%股权，本公司通过间接方式持有其 63.6%股权；

注6：子公司宁波银亿置业有限公司持有其100%股权，本公司通过间接方式持有其100% 股权；

注7：子公司南京中兆置业投资有限公司持有其100%股权，本公司通过间接方式持有其 100%股权；

注8：本公司直接持有其30%股权，子公司宁波银亿建设开发有限公司持有其70%股权， 本公司通过间接方式持有其100%股权；

注9：子公司宁波银亿建设开发有限公司持有其100%股权，本公司通过间接方式合计持 有其100%股权；

注10：子公司宁波矮柳置业有限公司持有其90%股权，子公司宁波银亿置业有限公司持 有其6.66%股权，本公司通过间接方式持有其71.46% 。

(三) 盈利预测期内，合并报表范围发生变更的情况说明

1、子公司宁波银泰房地产销售代理服务有限公司出资设立宁波银策房地产销售代理服 务有限公司，于2009 年4 月28 日办妥工商设立登记手续，并取得注册号为330200000058386 的《企业法人营业执照》。该公司注册资本500 万元，宁波银泰房地产销售代理服务有限公 司以货币出资500 万元，占其注册资本的100%，此次出资业经宁波天元会计师事务所审验， 并出具天元验字（2009）第182 号验资报告。宁波银泰房地产销售代理服务有限公司拥有对 其的实质控制权，故自该公司成立之日起，将其纳入合并财务报表范围。

2、根据本公司与宁波银亿集团有限公司于2009 年6 月22 日签订的《股权转让协议》， 并经宁波华侨饭店有限公司股东会以及本公司董事会决议通过，本公司以3,850 万元将所持 有的宁波华侨饭店有限公司55%股权转让给宁波银亿集团有限公司，股权转让基准日为2009

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年6 月30 日。本公司已于2009 年6 月26 日收到该项股权转让款3,850 万元，并办妥相应 的财产权交接手续，于2009 年6 月30 日起失去对该公司的实质控制权，故将该日确定为出 售日，自2009 年6 月30 日起，不再将其纳入合并财务报表范围。

3、根据本公司与宁波银亿集团有限公司于2009 年6 月22 日签订的《股权转让协议》 及补充协议，并经宁波新世纪装潢市场管理服务有限公司股东会以及本公司董事会决议通 过，本公司以11,251.5 万元将所持有的宁波新世纪装潢市场管理服务有限公司100%股权转 让给宁波银亿集团有限公司，股权转让基准日为2009 年6 月30 日。本公司已于2009 年6 月26 日收到该项股权转让款11,251.5 万元，并办妥相应的财产权交接手续，于2009 年6 月30 日起失去对该公司的实质控制权，故将该日确定为出售日，自2009 年6 月30 日起， 不再将其纳入合并财务报表范围。

4、子公司宁波望悠房地产开发有限公司于2009 年7 月30 日经董事会决议，决定自2009 年7 月30 日起停止经营活动，办理注销手续。

(四) 本公司合并盈利预测以母公司及其控股子公司的盈利预测为依据，在抵销内部交 易事项的基础上合并编制。

六、 合并盈利预测表分项说明

(一) 营业收入

	2008 年度	2009 年1-6 月	2009 年7-12 月	2009 年度	2010 年度
项 目
	已审实际数	已审实际数	预测数	预测数	预测数
主营业务收入
房地产销售	264,261.40	95,030.29	221,249.77	316,280.06	400,120.54
其中：梅苑中央花城	90,510.16	15,074.94	3,731.00	18,805.94
银亿阳光城一期	46,202.80	8,155.44	6,511.16	14,666.60	1,500.13
银亿阳光城二期	55,902.34	12,539.26	5,556.09	18,095.35	16,537.82
银亿阳光城三期			39,439.15	39,439.15	34,739.81
东方商务中心	27,232.04	10,254.12	17,834.39	28,088.51	15,785.74
欧洲花园	26,412.95	3,339.28	5,363.84	8,703.12	37.50
汇金大厦	7,021.08	4,258.09	2,634.70	6,892.79	2,120.76
文翔名苑一期	2,499.22	51.14	1,007.43	1,058.57	4,371.56

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文翔名苑二期 时代广场 银亿万万城一期 银亿上上城 东航项目 金陵尚府 其他项目[注1] 营销代理 物业服务 供热服务[注2] 资产租赁[注3] 酒店服务[注4] 其他 减：内部抵销[注5] 主营业务收入小计 其他业务收入 合 计	8,480.81 2,022.42 4,327.98 2,405.11 3,086.27 21,509.16 455.27 1,274.05 296,793.56 3,561.44 300,355.00	39,020.76 2,337.26 618.46 2,688.40 1,322.76 9,951.47 170.73 571.84 109,210.27 3,871.14 113,081.41		56,392.19 25,798.00 54,807.72 2,174.10 2,347.21 2,896.57 94.96 2,087.21 224,501.30 9,205.38 233,706.68	56,392.19 64,818.76 54,807.72 4,511.36 2,965.67 5,584.97 1,322.76 9,951.47 265.69 2,659.05 333,711.57 13,076.52 346,788.09	64,434.11 21,402.00 18,280.35 129,231.60 57,181.22 32,751.96 1,745.98 4,634.00 6,131.54 379.31 4,236.00 407,029.39 100.24 407,129.63

注1：其他项目主要为清泉花园、时代华庭、银都佳园A 区、银都佳园B 区和月湖银

座等房地产开发项目的尾盘销售收入。

注2：子公司大庆银亿房地产开发有限公司于2008 年11 月21 日将持有的大庆银亿热 力有限公司100%股权转让给大庆市大正建筑安装有限公司，股权转让后，本公司及子公司 不再经营供热服务业务；

注3：本公司于2009 年6 月22 日将持有的子公司宁波新世纪装潢市场管理服务有限 公司100%股权转让给宁波银亿集团有限公司，股权转让后，本公司及子公司无重大资产租 赁收入；

注4：本公司于2009 年6 月22 日将所持有的子公司宁波华侨饭店有限公司55%股权转 让给宁波银亿集团有限公司，股权转让后，本公司及子公司不再经营酒店服务业务；

注5：内部抵销系子公司宁波银泰房地产销售代理服务有限公司和宁波银策房地产销 售代理服务有限公司为本公司和合并范围内的子公司提供营销代理服务收取的销售佣金收 入。

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1. 2009 年7-12 月和2010 年度营业收入预测情况说明

公司主营业务收入主要为房地产销售收入、房地产营销代理收入和物业服务收入等； 其他业务收入主要为投资性房地产租赁收入等。

公司房地产销售收入：根据公司所开发的房地产项目的规模、开发进度、项目预售情 况、营销计划的已实现情况及预计房地产市场的需求情况等因素进行分析后测算的；对2009 年7-12 月、2010 年度房地产销售单价的预测是基于本公司目前执行的产品销售价格，以及 对2009 年1-6 月已实现预售房产和2009 年7-12 月、2010 年度房地产市场走势的分析而确 定的。

公司物业服务收入：根据业已签订的物业服务合同按服务面积和约定的收费标准预测。 公司其他业务收入：根据2009 年7 月29 日董事会决议，本公司及子公司宁波银亿置 业有限公司将所属的账面价值为57,774,787.05 元的 “中心农贸市场”，作价86,988,582.31 元转让给宁波银亿集团有限公司，预测投资性房地产转让收入86,988,582.31 元。

1. 2009 年度营业收入预测数比2008 年度营业收入实际数增加，主要系文翔名苑二期、 银亿阳光城三期、时代广场、银亿万万城一期、东方商务中心等项目完工交付实现销售所致。

2. 2010 年度营业收入预测数比2009 年度营业收入预测数增加，主要系东航合作项目、 文翔名苑二期、银亿阳光城二期、银亿阳光城三期、金陵尚府、银亿上上城、时代广场、东 方商务中心等多个项目完工交付实现销售所致。

3. 有关合并营业收入的预测表见附表1-1。

(二) 营业成本

2008 年度 2009 年1-6 月 2009 年7-12 月 2009 年度 2010 年度 项 目 已审实际数 已审实际数 预测数 预测数 预测数 主营业务成本 房地产销售 204,880.93 64,547.90 154,324.53 218,872.43 264,319.30 其中：梅苑中央花城 78,656.68 12,368.87 2,987.00 15,355.87 银亿阳光城一期 33,821.45 5,664.28 4,389.69 10,053.97 1,211.78 银亿阳光城二期 43,704.29 8,836.38 3,542.23 12,378.61 9,322.92 银亿阳光城三期 29,396.53 29,396.53 22,916.76 东方商务中心 14,933.15 6,082.79 8,754.72 14,837.51 7,962.00

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欧洲花园 汇金大厦 文翔名苑一期 文翔名苑二期 时代广场 银亿万万城一期 银亿上上城 东航项目 金陵尚府 其他项目 营销代理 物业服务 供热服务 资产租赁 酒店服务 其他 主营业务成本小计 其他业务成本 合 计	22,558.67 3,796.03 1,376.49 6,034.17 713.12 3,686.99 3,307.22 1,340.68 6,740.84 430.48 221,100.26 369.54 221,469.80	2,606.90 2,527.16 30.26 24,855.79 1,575.47 244.87 1,916.01 577.16 2,875.14 578.58 70,739.66 1,700.98 72,440.64	5,286.87 1,246.62 544.97 38,305.48 12,455.76 45,966.29 1,448.37 364.96 2,174.36 534.94 157,398.79 5,857.24 163,256.03	7,893.77 3,773.78 575.23 38,305.48 37,311.55 45,966.29 3,023.84 609.83 4,090.37 577.16 2,875.14 1,113.52 228,138.45 7,558.22 235,696.67	55.33 478.17 2,670.05 43,655.74 6,672.15 14,976.57 103,353.09 30,466.33 19,130.91 1,447.50 650.69 4,542.85 1,112.52 270,625.36 270,625.36

1. 2009 年7-12 月和2010 年度营业成本预测情况说明

公司主营业务成本主要包括房地产销售成本、房地产营销代理成本、物业服务成本等， 其他业务成本主要是投资性房地产的相关成本。房地产销售成本按预算单位成本和预计销售 面积计算，投资性房地产的相关成本主要包括折旧及相关支出和转让投资性房地产账面成 本。

1. 营业毛利率2009 年度预测数32.03%比2008 年度实际数26.26%增长5.77%，主要 系房地产销售项目的毛利率2009 年度预测数30.80%比2008 年度实际数22.47%增长8.33% 所致。2008 年度实现销售的主要楼盘中梅苑中央花城和欧洲花园项目毛利率偏低，主要系 梅苑中央花城项目楼盘所处地段偏僻等因素导致销售价格偏低，以及欧洲花园项目拆迁成本 较高和开发过程中更换主承包方引起工程重建成本增加所致。

2. 营业毛利率2010 年度预测数33.52%比2009 年度预测数32.03%增长1.49%，主要

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系房地产销售项目的毛利率2010 年度预测数33.94%比2009 年度预测数30.8%增长3.14%所 致。2010 年度预计实现销售的汇金大厦和时代广场项目主要销售附加值较高的商铺,从而导 致毛利率水平较2009 年度有所提高。

1. 有关合并营业成本的预测表见附表1-1。

(三) 营业税金及附加

	2008 年度	2009年1-6月	2009 年7-12 月	2009 年度	2010 年度
项 目
	已审实际数	已审实际数	预测数	预测数	预测数
营业税	15,032.12	5,754.15	11,419.26	17,173.41	20,556.53
土地增值税	5,071.06	5,492.59	8,289.95	13,782.54	15,061.03
城市维护建设税	659.46	178.01	719.88	897.89	1,367.96
教育费附加	322.80	96.53	336.55	433.08	616.70
地方教育附加	216.58	93.41	193.82	287.23	289.76
价格调节基金	104.20	22.63	52.25	74.88	54.51
防洪保安费	109.88	24.11	52.25	76.36	54.51
河道维护费			54.81	54.81	18.31
合 计	21,516.10	11,661.43	21,118.77	32,780.20	38,019.31

1. 2009 年7-12 月和2010 年度营业税金及附加预测情况说明

公司营业税金及附加项目包括营业税、土地增值税、城建税及教育费附加等。营业税 及附加按当期预测销售收入和计缴比例计提，土地增值税按项目预计总销售收入和总成本预 估应纳土地增值税，并按当期预测销售收入占项目预计总销售收入的比例预提土地增值税。

1. 2009 年度预测数比2008 年度实际数增长，2010 年度预测数比2009 年度预测数增 长，主要系预计实现销售的房地产项目增加导致计提的营业税及附加和土地增值税增加所 致。

2. 有关合并营业税金及附加的预测表见附表2-1。

(四) 销售费用

2008 年度 2009年1-6月 2009 年7-12 月 2009 年度 2010 年度 项 目 已审实际数 已审实际数 预测数 预测数 预测数

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职工薪酬 租金 广告(宣传)费 销售佣金 咨询顾问费 物料消耗 饭店经营费用 折旧费 采暖费 其他 合 计	2,350.87 97.10 3,914.05 2,848.29 351.55 617.40 295.94 3,271.92 1,727.38 2,081.16 17,555.66	1,291.37 372.52 1,495.01 1,041.34 22.00 67.25 137.70 1,563.72 938.35 880.64 7,809.90	67.17 80.79 2,108.91 615.64 229.90 424.09 3,526.50	1,358.54 453.31 3,603.92 1,656.98 22.00 67.25 137.70 1,563.72 1,168.25 1,304.73 11,336.40	130.62 229.38 4,120.34 1,287.22 131.04 666.62 6,565.22

1. 2009 年7-12 月和2010 年度销售费用预测情况说明

销售费用预测数据系根据各组成项目的历史资料及预测期间的开发项目销售方案测算 确定，主要由人员费用、广告宣传费、销售佣金、房屋产权交易费等费用组成。广告费、销 售佣金系根据公司制定的营销计划，同时综合考虑本公司2009 年度及2010 年度新开楼盘 销售情况测算。

1. 2009 年度预测数比2008 年度实际数减少，2010 年度预测数比2009 年度预测数减 少，主要系子公司宁波华侨饭店有限公司从2009 年7 月1 日起不再纳入合并范围导致工资、 折旧、采暖费和物料消耗等费用大幅下降(宁波华侨饭店有限公司2008 年度销售费用为 8,850 万元)；此外，银亿阳光城三期和文翔名苑二期项目楼盘系委托合并范围以外的销售 代理公司进行销售，随着销售进度的递增销售佣金逐年下降。

2. 有关合并销售费用的预测表见附表3-1。

(五) 管理费用

	2008 年度	2009年1-6月	2009 年7-12 月	2009 年度	2010 年度
项 目
	已审实际数	已审实际数	预测数	预测数	预测数
职工薪酬	3,180.57	1,499.25	1,354.97	2,854.22	2,487.96
差旅费	273.60	118.57	207.32	325.89	350.25
业务招待费	983.23	503.77	618.16	1,121.93	1,148.73

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租金 咨询费 审计等中介费 折旧、摊销费 税金 顾问费 合作项目费用[注] 广告费 其他 合 计	105.76 361.06 220.16 1,063.51 1,791.25 944.35 1,781.55 281.29 2,431.68 13,418.01	97.32 51.90 24.20 652.20 914.11 952.36 693.94 93.93 1,451.07 7,052.62	102.18 804.44 977.00 461.74 668.93 1,027.50 414.95 1,029.31 7,666.50	199.50 856.34 1,001.20 1,113.94 1,583.04 1,979.86 1,108.89 93.93 2,480.38 14,719.12	174.20 630.00 255.00 804.45 1,208.69 598.20 1,903.48 9,560.96

• 注：系根据合作协议确定的分配比例和合作项目实现的利润计提的合作项目费用。

• 2009 年7-12 月和2010 年度管理费用预测情况说明

• 管理费用预测数据系根据各组成项目的历史资料及预测期间的变动趋势进行测算确

定。

1. 2009 年度预测数比2008 年度实际数增加，主要系中介机构服务费和顾问费增长所

致。

1. 2010 年度预测数比2009 年度预测数减少，主要系机构服务费、顾问费及合作项目

费用减少所致。

1. 有关合并管理费用的预测表见附表4-1。

(六) 财务费用

2008 年度 2009年1-6月 2009 年7-12 月 2009 年度 项 目 已审实际数 已审实际数 预测数 预测数 利息支出 17,915.04 7,632.83 4,590.70 12,223.53 减：利息收入 504.68 678.59 770.39 1,448.98 财务顾问费 242.61 1.35 1.35 手续费等 310.06 164.70 18.39 183.09 合 计 17,963.03 7,120.29 3,838.70 10,958.99	2010 年度 预测数 13,088.26 107.06 21.69 13,002.89

1. 2009 年7-12 月和2010 年度财务费用预测情况说明

财务费用主要根据已贷款规模、资金需求量及银行同期贷款利率同时综合考虑项目开

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发过程中利息资本化后计算所得，主要包括利息支出、利息收入、手续费等项目。

1. 2009 年度预测数比2008 年度实际数减少，主要系子公司宁波华侨饭店有限公司和 宁波新世纪装潢市场管理服务公司从2009 年7 月1 日起不再纳入合并范围导致利息支出大 幅下降(宁波华侨饭店有限公司和宁波新世纪装潢市场管理服务公司2008 年度利息支出为 6300 万元)。

2. 2010 年度预测数比2009 年度预测数增加，主要系本公司2010 年度往来款清欠后

将导致利息收入减少，以及公司2010年度融资规模扩大导致利息支出较2009年度增加所致。

1. 有关合并财务费用的预测表见附表5-1。

(七) 资产减值损失

	2008 年度	2009年1-6月	2009 年7-12 月	2009 年度	2010 年度
项 目
	已审实际数	已审实际数	预测数	预测数	预测数
坏账损失	858.81	3,828.32	-4,733.71	-905.39	448.13
存货跌价损失	416.68	314.79	185.00	499.79
固定资产减值准备	852.56
合 计	2,128.05	4,143.11	-4,548.71	-405.60	448.13

1. 2009 年7-12 月和2010 年度资产减值损失预测情况说明

公司预计在预测期间各项资产不会发生重大资产减值损失，根据资金回收计划应收账

款账龄组合和坏账准备计提政策预测坏账准备。

1. 有关合并资产减值损失的预测表见附表6-1。

(八) 投资收益

	2008 年度	2009 年1-6 月	2009 年7-12 月	2009 年度	2010 年度
项 目
	已审实际数	已审实际数	预测数	预测数	预测数
成本法核算的被投资单位 分配来的利润	210.15	151.65		151.65
权益法核算的调整被投资 单位损益净增减的金额	8,649.46	86.64	-435.77	-349.13	1,648.24
股权投资处置收益	253.66	11,968.57	950.29	12,918.86
其他投资收益	2,096.01
合 计	11,209.28	12,206.86	514.52	12,721.38	1,648.24

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1. 2009 年7-12 月和2010 年度投资收益预测情况说明

根据被投资单位宁波银亿永盛房地产开发有限公司、宁波银亿海港房地产开发有限公 司和余姚伊顿房地产开发有限公司2009 年度、2010 年度盈利预测，分别按权益比例30%、 45%和40%预计的投资收益。

股权投资处置收益系本公司于2009 年8 月2 日将持有的宁波矮柳投资发展有限公司 9.5%股权转让给宁波迪赛投资有限公司，确认股权处置收益950.29 万元。

1. 有关合并投资收益的预测表见附表7-1。

(九) 营业外收入

	2008 年度	2009 年1-6 月	2009 年7-12 月	2009 年度	2010 年度
项 目
	已审实际数	已审实际数	预测数	预测数	预测数
固定资产处置利得	1,883.86	17.22	519.10	536.32
政府补助	654.36	16.00		16.00
罚没收入	51.08	0.05		0.05
其他	73.66	72.26		72.26
合 计	2,662.96	105.53	519.10	624.63

1. 2009 年7-12 月和2010 年度营业外收入预测情况说明

根据2009 年8 月3 日董事会决议，本公司将账面价值为6,807,716.41 元的 “永丰路 办公楼”作价11,998,697.38 元转让给宁波银亿集团有限公司，预测固定资产处置利得 5,190,980.97 元。

1. 有关合并营业外收入的预测表见附表8-1。

(十) 营业外支出

	2008 年度	2009 年1-6 月	2009 年7-12 月	2009 年度	2010 年度
项 目
	已审实际数	已审实际数	预测数	预测数	预测数
水利建设基金	161.45	88.27	68.43	156.70	264.37
违约金支出	915.28	933.07	340.00	1,273.07
固定资产处置损失	159.65	1.20		1.20
捐赠支出	338.59	0.12		0.12

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其他 合 计	89.69 1,664.66	66.25 1,088.91	5.00 413.43	71.25 1,502.34	264.37

1. 2009 年7-12 月和2010 年度营业外支出预测情况说明

水利建设基金按营业收入的1‰预计；违约金支出系子公司沈阳银亿房地产开发有限 公司根据银亿万万城一期预计逾期交付时间及销售合同相关规定预测。

1. 有关合并营业外支出的预测表见附表9-1。

(十一) 所得税费用

2008 年度 2009 年1-6 月 2009 年7-12 月 项 目 已审实际数 已审实际数 预测数 当期所得税费用 9,273.25 6,128.25 9,904.13 递延所得税费用 -1,795.42 -4,881.89 528.66 合 计 7,477.83 1,246.36 10,432.79	2009 年度 预测数 16,032.38 -4,353.23 11,679.15	2010 年度 预测数 19,587.23 -906.54 18,680.69

1. 2009 年7-12 月和2010 年度所得税费用预测情况说明

本公司所得税费用包括当期所得税费用和递延所得税费用。当期所得税费用按照各公 司所得税计缴政策计算确定。

1. 有关合并所得税费用的预测表见附表10-1。

七、其他重要事项

1. 本公司于2009 年8 月2 日与宁波迪赛投资有限公司签订股权转让协议，将持有的宁 波矮柳投资发展有限公司9.5%股权（截至2009 年6 月30 日账面价值191.71 万元）以1,142 万元的价格转让给宁波迪赛投资有限公司，本公司于2009 年7 月8 日收到股权转让款。股 权转让后不再持有宁波矮柳投资发展有限公司的股权，相关工商变更登记手续尚在办理过程 中。

2.子公司宁波银亿置业有限公司于2009 年7 月5 日与伟华置业(安徽)有限公司签订股 权转让协议，宁波银亿置业有限公司将持有的马鞍山华龙置业发展有限公司33%股权以 1,180 万元的价格转让给伟华置业(安徽)有限公司，截至报告日尚未收到上述股权转让款。

3.子公司南昌市银亿房地产开发有限公司于2009 年7 月29 日与林志敏签订股权转让协 议，南昌市银亿房地产开发有限公司拟以1,730 万元的价格受让林志敏持有的南昌市第六中 学40%股权。根据南昌县东新乡人民政府东政函[2008]01 号，南昌市银亿房地产开发有限公

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司整体收购南昌市第六中学后将学校交给政府，政府同意免除南昌市银亿房地产开发有限公 司在南昌县东新乡950 亩房地产开发地块的办学义务。截至报告日，南昌市银亿房地产开发 有限公司尚未支付上述股权转让款。

4、本公司于2003 年8 月1 日与中国东方航空股份有限公司（以下简称东方航空）签订 《东航（宁波）市内基地项目合作建设协议》，协议约定：东方航空投入土地使用权（甬国 用[2002]字第3561 号），本公司投入资金合作开发东航（宁波）市内基地项目，本公司负责 项目的开发与管理。待项目竣工后，东方航空获得建筑面积为1.5 万平方米的办公楼和该栋 楼地上、地下的全部车位，本公司享有该项目其余房产所有权并以东方航空名义对外销售。 该合作项目已于2007 年11 月竣工，2008 年4 月通过验收手续。项目总建筑面积84,571.20 米，可售面积62,315.97 平方米，根据协议可分配给本公司销售面积为47,676.91 平方米（另 204 个车位，按个销售）。本公司于2009 年4 月1 日向宁波仲裁委员会提出仲裁申请，请求 东方航空将项目内总面积69,931.94 平方米的房屋产权过户给本公司，支付项目工程欠款 637 万元及相应的逾期利息394,430.41 元，同时赔偿本公司经济损失4,200 万元。2009 年 4 月17 日宁波市国土资源局向东方航空送达《关于东航宁波分公司中兴路地块处理意见的 函》，指出在补缴1.2 亿元土地出让金的前提下，方允许全面办理涉案建设用地使用权转让 或销售手续。东方航空于2009 年4 月30 日向宁波仲裁委员会提出仲裁反请求，请求裁定本 公司承担支付商业用途的新增土地出让金1.2 亿元，并支付违约金1,000 万元。目前仲裁尚 在进行中。

本公司正在与东方航空进行协商，争取在2009 年底前完成产权过户手续，预计2010 年可签订正式售房合同并实现销售。本公司享有该项目房产预测销售总额为66,283.16 万 元，预计总成本为35,575.56 万元（其中根据本公司与东方航空初步沟通结果，按涉诉土地 出让金的50%预估土地成本6,000 万元）。

八、 影响盈利预测结果实现的主要问题和准备采取的措施

本公司所作盈利预测已综合考虑各方面因素，并遵循了谨慎性原则。但是由于盈利预测 所依据的各种假设具有不确定性，本公司提醒投资者进行投资决策时不应过于依赖该项资 料，并应注意下述存在的主要问题：

1. 国家对房地产市场的宏观调控，如房贷政策变化，对新住房的套型面积、面积比重、 套型结构的调整，将对公司所开发的项目规划定位有制约作用，这些因素都将对公司房地产 项目的未来盈利造成一定的影响。

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1. 开发项目的销售价格、销售速度受市场供求关系影响，如供求关系发生重大变化，

将对预测期内的销售收入产生影响，进而影响盈利预测的实现。

针对上述存在的客观问题，本公司将相应采取的有关对策如下：

本公司将密切关注国际、国内经济形式的变化及发展，充分利用所开发项目的地域、成 本优势，加强对市场有效需求的分析，根据市场需要开发需求较为旺盛的产品类型，提高开 发设计能力；制定严谨的开发计划，加强对工程进度的控制能力；加强营销体系的建设，提 升文化地产品牌，提高营销策划能力，保证项目的销售计划的完成。

九、本公司全体董事对盈利预测的承诺函

详见附件。

宁波银亿房地产开发有限公司

2009 年 8 月 3 日

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