Quarterly Report • Oct 27, 2023
Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri
För 2023 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd, tillkännagivna förvärv och försäljningar samt vid nuvarande valutakurser uppgå till 3 900 miljoner kronor. Tidigare lämnad prognos uppgick till 3 800 miljoner kronor och tillkännagavs vid avlämnande av delårsrapporten för januari - juni 2023.
| Nyckeltal i urval1)2) | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023 jan-sep |
2022 jan-sep |
2022 jan-dec |
2021 jan-dec |
2020 jan-dec |
2019 jan-dec |
2018 jan-dec |
|
| Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr | 8,64 | 7,35 | 9,70 | 7,99 | 6,62 | 5,51 | 4,31 |
| Förändring jämfört med föregående år, % | 18 | 23 | 21 | 21 | 20 | 28 | 16 |
| Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr | 0,72 | 7,09 | 7,75 | 30,04 | 10,78 | 12,13 | 9,24 |
| Utdelning per A- och B-aktie, kr | – | – | 2,70 | 2,15 | 1,65 | 1,30 | 1,00 |
| Nettoskuld/EBITDA, ggr | 6,5 | 7,6 | 7,1 | 5,8 | 6,4 | 6,6 | 7,4 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 6,4 | 7,6 | 7,1 | 6,5 | 5,7 | 4,9 | 4,2 |
| Belåningsgrad vid periodens utgång, % | 43 | 45 | 45 | 42 | 43 | 44 | 47 |
| Fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång, mkr | 56 668 | 54 350 | 52 682 | 46 067 | 37 548 | 32 625 | 29 024 |
| Fastigheternas direktavkastning, % | 6,4 | 5,7 | 5,8 | 6,0 | 6,3 | 6,4 | 6,8 |
1) Definition av nyckeltal framgår av sidorna 33-34.
2) Beräkning av alternativa nyckeltal framgår av sidorna 35-36.
Sagax affärsidé är att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri.
Sagax mål är att generera attraktiv riskjusterad avkastning till bolagets aktieägare. För att nå detta mål ska Sagax uppnå följande verksamhetsmål:
Sagax har följande finansiella mål:
I tabellen och diagrammen nedan redovisas hur utfallen de senaste fem åren förhåller sig till de finansiella målen.
| Finansiella mål | Utfall rullande 12 månader |
Femårigt genomsnitt |
|---|---|---|
| Avkastning på eget kapital ska under en femårsperiod uppgå till lägst 15 % per år |
2 % | 19 % |
| Förvaltningsresultat per A- och B-aktie ska öka med minst 15 % per år |
17 % | 22 % |
Sagax investerar med ett långsiktigt perspektiv. Sagax bedriver inte fastighetshandel annat än genom enstaka försäljningar av fastigheter som inte längre uppfyller bolagets investeringskriterier. Sagax projektutvecklingsverksamhet är begränsad och projekt genomförs huvudsakligen efter att uthyrning avtalats.
För att uppnå bolagets verksamhetsmål och finansiella mål har bolaget antagit följande strategier.
Fastighetsförvärv och investeringar i befintligt bestånd syftar till att öka kassaflödet och diversifiera hyresintäkterna och därigenom minska bolagets operativa och finansiella risker.
Sagax investerar i kommersiella fastigheter, främst inom segmentet lager och lätt industri. Detta segment kombinerar låg nyproduktionstakt och stabil uthyrningsgrad vilket genererar stabila kassaflöden och möjligheter till långsiktigt värdeskapande. Sagax genomför löpande kompletteringsförvärv och investeringar i befintliga fastigheter.
I tillägg till helägda fastigheter investerar Sagax även i indirekta fastighetsinvesteringar genom joint venture och intresseföretag. Detta möjliggör investeringar i marknader som Sagax inte kan nå framgångsrikt på egen hand. De indirekta investeringarna gör det möjligt för Sagax att samarbeta med specialiserade förvaltare samtidigt som Sagax drar nytta av sin generella branschkunskap.
Sagax finansieringsstrategi är utformad med tydligt fokus på operativt kassaflöde och räntetäckningsgrad. Detta bedöms skapa goda förutsättningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas kapital.
Diagrammet på sidan 4 visar att Sagax kassaflöde från den löpande verksamheten till stor del motsvarar förvaltningsresultatet. Skillnaden beror främst på att utdelning och inte förvaltningsresultat från joint venture och intresseföretag redovisas som kassaflöde från den löpande verksamheten.
Sagax eftersträvar en väl avvägd ränte- och kapitalbindning i syfte att säkerställa det operativa kassaflödet. Bolagets räntebärande skulder utgörs främst av icke-säkerställda obligationslån i euro. Sagax finansierar även sin verksamhet med företagscertifikat i euro och i svenska kronor. Därutöver upptar Sagax banklån i euro och i svenska kronor när det bedöms vara fördelaktigt. Sagax har en rating från Moody's Investors Service om Baa2 med "stable outlook".
Bolaget har tre aktieslag, stamaktier av serie A, B och D. Stamaktierna av serie A och B har ingen begränsning i förhållande till vinst
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie
eller eget kapital. Stamaktier av serie D berättigar till en årlig utdelning om högst 2,00 kronor per aktie. Syftet med stamaktierna av serie D är att nå investerarkategorier som värdesätter en stabil löpande utdelning samtidigt som utspädningen för innehavarna av stamaktier av serie A och B begränsas.
Sagax fokus på långsiktighet omfattar även bolagets förvaltning. Sagax strävar efter att attrahera välrenommerade kunder med hög kreditvärdighet. Bolaget prioriterar långa kundrelationer även om det medför att bolaget avstår högre hyresnivåer. Detta bedöms vara fördelaktigt då det leder till minskad risk för vakanser samt lägre uthyrnings- och lokalanpassningskostnader.
Sagax investerar huvudsakligen i regioner med stabil befolkningstillväxt och diversifierat näringsliv. Detta bedöms begränsa risken för att bolaget drabbas av lägre uthyrningsgrader och hyresnivåer. Sagax största marknader är Stockholm och Helsingfors, vilka bedöms ha goda förutsättningar för långsiktig tillväxt.
Bolaget tecknar huvudsakligen kallhyresavtal. Genom denna strategi skyddas bolagets operativa kassaflöde från ökade kostnader till följd av ändrad fastighetsskatt, förbrukning eller ändrade taxor för till exempel värme, el, vatten och avlopp.
Sagax hållbarhetsarbete syftar till undvikandet av kortsiktiga vinster som uppstår till priset av negativa konsekvenser på längre sikt. Bolagets investeringsverksamhet, förvaltning och finansieringsarbete bedrivs i syfte att uppnå bästa möjliga långsiktiga, det vill säga hållbara, utfall. Planering, styrning och uppföljning av hållbarhetsarbetet följer Sagax organisationsstruktur med tydlig delegering av ansvar och befogenheter.
Hållbarhetsarbetet tar sin utgångspunkt i gällande lagstiftning samt interna policyer. Sagax har identifierat följande fokusområden:
Uppvärmning samt elanvändning står för den största andelen av fastigheternas energianvändning. Sagax genomför löpande åtgärder för att minska energianvändningen. Sagax miljöcertifierar nya byggnader som uppförs och arbetar med att miljöcertifiera befintliga byggnader.
Sagax arbetar aktivt med att motverka alla former av korruption och har en visselblåsarfunktion som är tillgänglig på Sagax hemsida samt en uppförandekod för leverantörer.
Sagax affärsmodell präglas i alla delar av långsiktighet. Kortsiktiga vinster är underordnade bolagets långsiktiga värdeskapande. Således är hållbarhetsarbetet integrerat i affärsmodellen.
Bolagets utveckling är beroende av kompetenta medarbetare. Det är därför viktigt att företaget är en attraktiv arbetsgivare som både kan anställa och har förmågan att behålla kompetent personal. Sagax medarbetare förväntas ta ansvar för sina arbetsuppgifter och vara goda representanter för företagets värderingar och kultur.
Ytterligare information om Sagax hållbarhetsarbete finns att läsa i Hållbarhetsrapporten i Sagax årsredovisning 2022.
Under det tredje kvartalet har Sagax förvärvat en fastighetsportfölj omfattande 19 fastigheter i Spanien. Fastigheterna omfattar totalt 90 000 kvadratmeter uthyrningsbar area och är fullt uthyrda.
Resultat- samt kassaflödesposter nedan avser perioden januari till och med september 2023. Balansposterna avser ställningen vid periodens utgång. Jämförelseposterna avser motsvarande period föregående år respektive ställningen vid periodens utgång föregående år.
Förvaltningsresultatet ökade med 17 % till 2 972 (2 530) miljoner kronor varav 698 (606) miljoner kronor från joint venture och intresseföretag. Förvaltningsresultatet ökade till följd av främst fastighetsförvärv, valutaeffekt samt indexuppräkning av hyresintäkter. Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie efter utspädning ökade med 18 % till 8,64 (7,35) kronor.
Värdeförändringar på fastigheter påverkade resultatet med –1 680 (3 521) miljoner kronor, varav –726 (1 000) miljoner kronor avsåg värdeförändringar från joint venture och intresseföretag. Värdeförändringarna är huvudsakligen hänförliga till förändrade direktavkastningskrav och inflationsförväntningar.
Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med –734 (–2 615) miljoner kronor, varav –616 (–3 221) miljoner kronor avsåg omvärdering av börsnoterade aktier.
Periodens resultat efter skatt uppgick till 420 (2 445) miljoner kronor.
Hyresintäkterna ökade med 16 % till 3 160 (2 725) miljoner kronor. Intäkterna har främst påverkats positivt av fastighetsförvärv, indexering och att euron har stärkts mot kronan. Hyresintäkterna har påverkats negativt av försäljningen av 36 fastigheter i Spanien.
Under perioden steg hyresintäkterna i jämförbart bestånd med 6,5 % (4,5 %) exklusive valutaeffekter. De största ökningarna återfanns i segmenten Nederländerna 12,6 %, Spanien 8,7 % och Sverige 7,8 %.
Övriga intäkter uppgick till 12 (28) miljoner kronor.
| 2023 | 2022 | |
|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | jan-sep | jan-sep |
| Hyresintäkter | 3 160 | 2 725 |
| Förvärv och avyttringar | –298 | –205 |
| Valutajustering1) | – | 168 |
| Summa | 2 863 | 2 688 |
1) Föregående period justeras så att valutakurs är densamma som innevarande period.
Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 96 % (96 %). Under perioden har vakansvärdet ökat med 171 (146) miljoner kronor till följd av avflyttningar och minskat med 151 (139) miljoner kronor till följd av inflyttningar. Tidsbegränsade inflyttningsrabatter ökade med 11 (7) miljoner kronor och uppgick till 50 (45) miljoner kronor på årsbasis vid periodens slut. Förvärv och försäljningar av fastigheter under perioden har ökat vakansvärdet med 1 (14) miljoner kronor netto. Sammantaget uppgick vakansvärdet till 206 (168) miljoner kronor vid periodens slut.
Hyresavtal med ett hyresvärde om 92 (116) miljoner kronor var vid periodens slut uppsagda varav hyresavtal omfattande 92 (115) miljoner kronor har sagts upp för avflyttning och antalet hyresavtal som har sagts upp för omförhandling uppgick till noll (1). Av de hyresavtal som sagts upp sker avflyttningar motsvarande ett hyresvärde om 24 miljoner kronor under 2023.
Uthyrningar av lokaler till hyresgäster som ännu ej inflyttat har minskat det justerade vakansvärdet med 42 (31) miljoner kronor. Inflyttningar motsvarande ett hyresvärde om 28 miljoner kronor sker under 2023. Det justerade vakansvärdet uppgick till 256 (254) miljoner kronor.
| Vakansförändringar | ||
|---|---|---|
| 2023 | 2022 | |
| Belopp i miljoner kronor | jan-sep | jan-dec |
| Ingående vakans respektive år | 171 | 135 |
| Inflyttningar | –151 | –207 |
| Avflyttningar | 171 | 220 |
| Förändring av lämnade rabatter | 11 | 1 |
| Vakansvärde, förvärvade fastigheter | 4 | 19 |
| Vakansvärde, för sålda fastigheter | –3 | –5 |
| Valutakursförändring | 3 | 8 |
| Utgående vakansvärde | 206 | 171 |
| Uppsagt för omförhandling | – | 3 |
| Uppsagda avtal, ej avflyttat | 92 | 104 |
| Uthyrning, ej inflyttat | –42 | –49 |
| Justerat utgående vakansvärde | 256 | 229 |
Drifts- och underhållskostnaderna uppgick till sammanlagt 325 (300) miljoner kronor. Kostnaderna för fastighetsskatt har ökat till 158 (132) miljoner kronor. Övriga fastighetskostnader har ökat till 68 (60) miljoner kronor. Kostnadsökningarna förklaras främst av fastighetsförvärv.
Kostnaderna för central administration uppgick till 118 (107) miljoner kronor motsvarande 3,7 % (3,9 %) av periodens hyresintäkter.
Sagax hade vid periodens utgång 94 (93) medarbetare. Funktioner såsom fastighetsskötsel och jourverksamhet är utlagda på entreprenad. Sagax har kontor i Stockholm, Helsingfors, Paris, Rotterdam, Barcelona och Frankfurt.
| Land | Totalt |
|---|---|
| Sverige | 39 |
| Finland | 27 |
| Frankrike | 12 |
| Nederländerna | 9 |
| Spanien | 6 |
| Tyskland | 1 |
| Totalt | 94 |
| Inflyttningar | Avflyttningar | |||
|---|---|---|---|---|
| In- och av flyttningsår |
Antal avtal |
Hyresvärde, mkr |
Antal avtal |
Hyresvärde, mkr |
| 2023 | 21 | 28 | 24 | 24 |
| 2024 | 4 | 14 | 37 | 50 |
| 2025 | – | – | 5 | 8 |
| 2026 | – | – | 1 | 2 |
| 2027 | – | – | 1 | 8 |
| >2027 | – | – | – | – |
| Totalt | 25 | 42 | 68 | 92 |
| Totalt | 4 617 | 206 | 4 % | 4 170 000 | 166 000 | 4 % |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Övriga Europa | 12 | – | – | 6 000 | – | – |
| Tyskland | 115 | 2 | 1 % | 94 000 | 2 000 | 2 % |
| Spanien | 299 | 3 | 1 % | 416 000 | 7 000 | 2 % |
| Benelux2) | 646 | 34 | 5 % | 656 000 | 7 000 | 1 % |
| Frankrike | 732 | 18 | 2 % | 631 000 | 15 000 | 2 % |
| Finland | 1 779 | 87 | 5 % | 1 449 000 | 80 000 | 6 % |
| Sverige | 1 033 | 63 | 6 % | 918 000 | 54 000 | 6 % |
| Segment | Hyresvärde, mkr |
Vakansvärde, mkr1) |
Ekonomisk vakansgrad1) |
Uthyrningsbar area, kvm |
Vakant area, kvm |
Areamässig vakansgrad |
1) Vakansvärde respektive ekonomisk vakansgrad beaktar både vakanser och lämnade hyresrabatter.
2) Sagax har under kvartalet förvärvat fastigheter i Belgien. Fastigheterna i Belgien och Nederländerna redovisas från 1 juli i marknadssegmentet Benelux.
Periodens resultat från joint venture och intresseföretag uppgick till –61 (1 548) miljoner kronor varav förvaltningsresultat 698 (606) miljoner kronor, värdeförändringar på fastigheter –726 (1 000) miljoner kronor och värdeförändringar på räntederivat –36 (314) miljoner kronor. Skatt på resultat från joint venture och intresseföretag uppgick till –12 (–401) miljoner kronor. Övriga värdeförändringar uppgick till 15 (29) miljoner kronor. För ytterligare information se sidan 13.
De finansiella intäkterna uppgick till 304 (144) miljoner kronor och avsåg huvudsakligen engångsintäkt om 59 miljoner kronor avseende återköpta obligationer, finansiell intäkt om 123 miljoner kronor hänförlig till den kortfristiga finansiella leasingfordran som uppstått till följd av den avtalade försäljningen av 36 fastigheter i Spanien, ränteintäkter från börsnoterade obligationer och andra finansiella placeringar om 71 miljoner kronor samt 46 (144) miljoner kronor i aktieutdelning från börsnoterade aktier.
De finansiella kostnaderna, exklusive räntekomponenten avseende IFRS 16 Leasing, steg till –510 (–354) miljoner kronor till följd av att räntebärande skulder ökat samt att högre marknadsräntor påverkat koncernens upplåning. Den genomsnittliga räntan på de räntebärande skulderna uppgick till 2,0 % (1,6 %) på balansdagen.
Räntekomponenten avseende IFRS 16 Leasing uppgick till –24 (–21) miljoner kronor. Kostnaden bestod huvudsakligen av tomträttsavgälder och arrendeavgifter.
Sagax använder externa värderingar för att fastställa fastigheternas marknadsvärde. Per balansdagen var fastigheter motsvarande 97 % av marknadsvärdet externt värderade. Fastigheternas värdeförändring uppgick till –954 (2 521) miljoner kronor varav orealiserad värdeförändring uppgick till –955 (2 530) miljoner kronor. Av den orealiserade värdeförändringen var 544 (426) miljoner kronor hänförlig till förvaltning och –1 499 (2 104) miljoner kronor relaterat till allmän marknadsvärdeförändring, se tabell nedan. Se även sidan 12 för ytterligare information.
| Belopp i miljoner kronor | jan-sep 2023 |
|---|---|
| Nyuthyrningar/Omförhandlingar | 684 |
| Avflyttningar/Omförhandlingar | –140 |
| Allmän marknadsvärdeförändring | –1 499 |
| Totalt | –955 |
De finansiella instrumentens värdeförändring uppgick till –698 (–2 929) miljoner kronor. Realiserade värdeförändringar hänförliga till avyttring av finansiella instrument uppgick till 23 (3) miljoner kronor. Orealiserad värdeförändring hänförlig till räntederivat uppgick till 9 (92) miljoner kronor. Omvärdering av börsnoterade aktier medförde en värdeförändring om –616 (–3 221) miljoner kronor, varav aktieinnehavet i Nyfosa omvärderades med –525 (–2 940) miljoner kronor. Omvärdering av finansiella instrument avseende joint venture har skett med –38 (150) miljoner kronor. Övriga finansiella instrument har omvärderats med –76 (47) miljoner kronor.
Sagax redovisar en skattekostnad om –141 (–619) miljoner kronor bestående av en aktuell skattekostnad om –143 (–58) miljoner kronor och en uppskjuten skatteintäkt om 2 (–561) miljoner kronor. Skatteintäkt redovisad i övrigt totalresultat uppgick till 6 (–31) miljoner kronor. Koncernens uppskjutna skatteskuld uppgick till 4 046 (3 778) miljoner kronor vid periodens slut. Uppskjutna skattefordringar avseende ackumulerade skattemässiga underskott uppgick till 173 miljoner kronor.
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 2 707 (2 302) miljoner kronor. Förändringar av rörelsekapitalet påverkade kassaflödet med 149 (155) miljoner kronor. Investeringsverksamheten påverkade kassaflödet med –2 321 (–5 344) miljoner kronor samtidigt som kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till –586 (2 917) miljoner kronor. Sammantaget har likvida medel förändrats med –51 (31) miljoner kronor under perioden.
Moderbolaget, AB Sagax, ansvarar för frågor gentemot aktiemarknaden såsom rapportering och aktiemarknadsinformation. Tjänster mellan koncernföretag debiteras enligt affärsmässiga villkor och med til lämpning av marknadsprissättning. Koncerninterna tjänster består av förvaltningstjänster. Moderbolagets förvaltningsarvode från koncernföretag uppgick till 65 (65) miljoner kronor.
| Belopp i miljoner kronor | |
|---|---|
| Kvartal 1 | –333 |
| Kvartal 2 | –508 |
| Kvartal 3 | –114 |
| Totalt | –955 |
För 2023 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd, tillkännagivna förvärv och försäljningar samt vid nuvarande valutakurser uppgå till 3 900 miljoner kronor. Tidigare lämnad prognos uppgick till 3 800 miljoner kronor och tillkännagavs vid avlämnande av delårsrapporten för januari - juni 2023.
Aktuell intjäningsförmåga redovisas i samband med delårsrapporter och bokslutskommunikéer.
Tabellen nedan återspeglar intjäningsförmågan på tolvmånadersbasis per 1 oktober. Det är viktigt att notera att den ej är att jämställa med en prognos för de kommande tolv månaderna då den exempelvis inte innehåller några bedömningar avseende framtida vakanser, ränteläge, valutaeffekter, hyresutveckling eller värdeförändringar.
Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på årsbasis med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighets-
| Belopp i miljoner kronor | 1 okt 2023 | 1 jan 2023 |
|---|---|---|
| Hyresvärde | 4 617 | 4 195 |
| Vakans | –206 | –171 |
| Hyresintäkter | 4 411 | 4 024 |
| Fastighetskostnader | –769 | –704 |
| Driftnetto | 3 642 | 3 319 |
| Central administration | –185 | –174 |
| Joint venture och intresseföretag | 970 | 818 |
| Finansnetto | –593 | –398 |
| Leasingkostnader | –31 | –28 |
| Förvaltningsresultat | 3 804 | 3 538 |
| Skatt | –685 | –637 |
| Resultat efter skatt | 3 119 | 2 902 |
| – varav ägare av D-aktier | 252 | 252 |
| – varav ägare av A- och B-aktier | 2 867 | 2 650 |
| Framåtriktad direktavkastning, % | 6,4 | 6,3 |
| Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr | 6,1 | 6,5 |
kostnader baseras på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna justerat för innehavstid. Kostnaderna för central administration har baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräknats utifrån räntebärande skulder och tillgångar på balansdagen. Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens beräknade genomsnittliga räntenivå med tillägg för periodiserade finansieringskostnader och kostnader avseende på balansdagen outnyttjade kreditfaciliteter. Leasingkostnader avser i allt väsentligt tomträttsavgälder vilka baseras på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna justerat för innehavstid. Utdelningar avseende bolagets innehav av börsnoterade aktier har ej beaktats i intjäningsförmågan. Skatten är beräknad med 18 % (18 %) schablonskatt. Omräkning från euro har skett till balansdagens kurs om 11,49. Omräkning från euro i intjäningsförmågan per 1 januari 2023 har skett till 11,13 kronor.
Resultatandelar från joint venture och intresseföretag är beräknade enligt samma principer som för Sagax med beaktande av resultatandelens storlek.
Per 30 september 2023 omfattade fastighetsbeståndet 811 (782) fastigheter med en uthyrningsbar area om 4 170 000 (4 036 000) kvadratmeter. Hyresvärdet och kontrakterad årshyra uppgick till 4 617 (4 048) respektive 4 411 (3 880) miljoner kronor vid periodens utgång. Detta motsvarar en ekonomisk uthyrningsgrad om 96 % (96 %).
Sagax har under perioden investerat 3 783 (3 432) miljoner kronor varav 3 237 (2 915) miljoner kronor avsåg fastighetsförvärv.
Totalt 546 (517) miljoner kronor investerades i det befintliga fastighetsbeståndet. 133 miljoner kronor avsåg underhåll av fastigheterna och 219 miljoner kronor nyproduktion. Därutöver investerades 159 miljoner kronor i samband med nyuthyrningar och 34 miljoner kronor mot hyrestillägg. Av totala investeringar utgjorde 12 miljoner kronor investeringar i energibesparande åtgärder.
Koncernen har avtalat om förvärv av 51 fastigheter i Frankrike, 7 fastigheter i Spanien och 2 fastigheter i Belgien som tillträds efter periodens utgång. Den sammanlagda investeringen kommer att uppgå till 1 426 miljoner kronor.
Under perioden har sex fastigheter avyttrats för sammanlagt 58 miljoner kronor, varav fyra fastigheter i Frankrike för motsvarande 28 miljoner kronor .
Direktavkastningen för perioden i förhållande till marknadsvärdet vid periodens utgång uppgick till 6,4 % (5,7%). Framåtriktad direktavkastning uppgick till 6,4 % (5,8 %).
| Marknadsvärde | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Segment | Mkr | Andel | kr/kvm | Antal fastigheter |
Uthyrningsbar area, kvm |
Vakant area, kvm |
Hyresvärde, mkr |
Ekonomisk uthyrningsgrad |
Kontrakterad årshyra, mkr |
| Sverige | 14 739 | 26 % | 16 100 | 120 | 918 000 | 54 000 | 1 033 | 94 % | 970 |
| Finland | 18 891 | 33 % | 13 000 | 228 | 1 449 000 | 80 000 | 1 779 | 95 % | 1 692 |
| Frankrike | 8 580 | 15 % | 13 600 | 197 | 631 000 | 15 000 | 732 | 98 % | 714 |
| Benelux1) | 8 518 | 15 % | 13 000 | 146 | 656 000 | 7 000 | 646 | 95 % | 613 |
| Spanien | 4 436 | 8 % | 10 700 | 109 | 416 000 | 7 000 | 299 | 99 % | 297 |
| Tyskland | 1 374 | 2 % | 14 700 | 9 | 94 000 | 2 000 | 115 | 99 % | 113 |
| Övriga Europa | 131 | 0 % | 20 300 | 2 | 6 000 | – | 12 | 100 % | 12 |
| Totalt | 56 668 | 100 % | 13 600 | 811 | 4 170 000 | 166 000 | 4 617 | 96 % | 4 411 |
| Belopp i miljoner kronor | Fastighetsförvärv | Befintligt bestånd | Totalt | Andel av totala investeringar | Avyttringar | Nettoinvesteringar |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Sverige | 186 | 317 | 504 | 13 % | – | 504 |
| Finland | 726 | 97 | 823 | 22 % | –1 | 823 |
| Frankrike | 232 | 78 | 309 | 8 % | –28 | 282 |
| Benelux1) | 1 056 | 37 | 1 093 | 29 % | – | 1 093 |
| Spanien | 964 | 15 | 978 | 26 % | – | 978 |
| Tyskland | 73 | 2 | 75 | 2 % | –30 | 45 |
| Övriga Europa | – | – | – | – | – | – |
| Totalt | 3 237 | 546 | 3 783 | 100 % | –58 | 3 725 |
1) Sagax har under kvartalet förvärvat fastigheter i Belgien. Fastigheterna i Belgien och Nederländerna redovisas från 1 juli i marknadssegmentet Benelux.
Sagax har en diversifierad avtalsstruktur vilket förbättrar möjligheterna att upprätthålla en jämn uthyrningsgrad. För att begränsa risken för minskade hyresintäkter eftersträvar Sagax att skapa långsiktiga relationer med bolagets hyresgäster och att uppnå en god diversifiering av hyresavtalens löptid och storlek.
Sagax årshyra fördelades vid periodens utgång på 2 343 (2 314) hyresavtal. I tabellen nedan redovisas storleken på Sagax hyresavtal i relation till koncernens årshyra vid periodens utgång. Av tabellen framgår att 2 336 (2 306) hyresavtal hade ett hyresvärde understigande 1 % av koncernens årshyra. Det sammanlagda hyresvärdet för dessa avtal motsvarade 90 % (86 %) av Sagax årshyra. Sagax var därutöver part i 6 (6) hyresavtal med ett hyresvärde motsvarande 1–2 % av koncernens årshyra. Dessa hyresavtal utgjorde sammanlagt 8 % (8 %) av Sagax årshyra. Endast 1 (2) av Sagax hyresavtal hade ett årligt hyresvärde överstigande 2 % av koncernens årshyra. Detta avtal utgjorde 2 % av koncernens årshyra.
Sagax hyresgäster är verksamma inom olika sektorer. Företag inom tillverkningsindustrin står för 14 % (15 %) av hyresintäkterna. Fordonsrelaterad verksamhet, innefattande försäljning, service och tillverkning samt livsmedelsrelaterad verksamhet står för 14 % (12 %) respektive 10 % (14 %) av hyresintäkterna. En diversifiering av hyresgästernas branschtillhörighet bedöms minska risken för vakanser och hyresförluster. De huvudsakliga sektorerna återfinns i cirkeldiagrammet nedan.
I enlighet med Sagax förvaltningsstrategi eftersträvar bolaget långa hyresavtal samt en jämn fördelning av kontraktsförfall över åren. Detta bedöms minska risken för betydande varians i koncernens uthyrningsgrad. Avtal som representerar 53 % av årshyran förfaller år 2027 eller senare. Mellan åren 2023 och 2026 förfaller 2-17 % av årshyran per år.
| Andel av | Årshyra | Antal | Genom snittlig |
||
|---|---|---|---|---|---|
| kontrakterad årshyra | Mkr | Andel, % | hyresavtal, st | årshyra, mkr | Hyresduration, år |
| > 2 % | 101 | 2 | 1 | 101 | 14 |
| 1–2 % | 356 | 8 | 6 | 59 | 4 |
| < 1 % | 3 954 | 90 | 2 336 | 2 | 4 |
| Totalt | 4 411 | 100 | 2 343 | 2 | 5 |
| Löptider för hyresavtal | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Förfalloår | Antal | Area, kvm | Mkr | Andel | |||
| 2023 | 247 | 72 000 | 91 | 2 % | |||
| 2024 | 746 | 625 000 | 739 | 17 % | |||
| 2025 | 436 | 723 000 | 679 | 15 % | |||
| 2026 | 331 | 470 000 | 555 | 13 % | |||
| 2027 | 201 | 502 000 | 489 | 11 % | |||
| > 2027 | 381 | 1 612 000 | 1 858 | 42 % | |||
| Totalt | 2 343 | 4 004 000 | 4 411 | 100 % |
Fördelning av kontrakterad årshyra
Förfalloår årshyra
Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial Reporting Standards, IFRS. Bolaget har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt värde enligt IFRS 13 Värdering till verkligt värde, nivå 3.
Sagax använder externa värderingar för att fastställa fastigheternas marknadsvärde. Värderingarna utförs av oberoende värderingsföretag och uppdateras kvartalsvis.
Det sammanlagda marknadsvärdet avseende Sagax 811 (782) fastigheter fastställdes per 30 september 2023 till 56 668 (54 350) miljoner kronor. Valutakursförändringar under perioden har medfört att fastighetsvärdena som denomineras i euro respektive danska kronor har ökat med 1 216 (2 336) miljoner kronor.
Den orealiserade värdeförändringen uppgick under perioden till –955 (2 530) miljoner kronor motsvarande en värdeförändring om –1,7 % (5,5 %). Under samma period var den vägda inflationen 3,1 % (7,5 %) i de marknader där Sagax är verksamt. Den reala värdeförändringen uppgick således till –4,6 % (-1,9 %).
Av den orealiserade värdeförändringen var 544 miljoner kronor hänförlig till förvaltning och –1 499 miljoner kronor huvudsakligen relaterat till antaganden om höjda direktavkastningskrav, förändrade inflationsförväntningar, högre fastighetskostnader samt höjd stämpelskatt i Nederländerna.
Högre räntor och försämrade finansieringsvillkor fortsätter att påverka likviditeten i fastighetsmarknaden negativt. Ett antal transaktioner inom Sagax marknadssegment har genomförts under perioden, men jämfört med tidigare år är omsättningen låg. Osäkerheten i värdebedömningarna är således fortsatt högre än normalt.
Värderingarna har genomförts i enlighet med allmänt accepterade internationella värderingsmetoder. Fastigheter motsvarande 97 % av fastighetsvärdet har per 30 september 2023 värderats av auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende värderingsföretag. För övriga fastigheter har marknadsvärdet fastställts till förvärvspris eller med internvärdering.
Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödeskalkyler i vilka driftnetton, investeringar och restvärden nuvärdesberäknas. Kalkylperioden har anpassats efter återstående löptid av befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 och 20 år. Kalkylperioden uppgår som regel till 10 år. För mer information, se Sagax årsredovisning för 2022 sidan 96.
Kalkylränta för nuvärdesberäkning av kassaflöde (5,1–16,1 %), kalkylränta för nuvärdesberäkning av restvärde (5,1–16,1 %) och direktavkastningskrav för restvärdesbedömning (4,3–14,0 %) baseras på analyser av genomförda transaktioner samt på individuella bedömningar avseende risknivå och respektive fastighets marknadsposition.
Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflöde och restvärden uppgick till 7,8 % (7,7 %) respektive 7,9 % (7,7 %) för fastighetsportföljen. Det vägda direktavkastningskravet steg till 6,4 % (6,2 %).
| Mkr | Antal | |
|---|---|---|
| Fastighetsbestånd 31 december 2022 | 52 682 | 751 |
| Förvärv av fastigheter | 3 237 | 66 |
| Investeringar i befintligt bestånd | 546 | |
| Avyttring av fastigheter | –58 | –6 |
| Omräkningseffekt valuta | 1 216 | |
| Orealiserad värdeförändring | –955 | |
| Fastighetsbestånd 30 september 2023 | 56 668 | 811 |
Övriga Europa 0 % (12 mkr)
Tyskland 3 % (115 mkr)
1) Sagax har under kvartalet förvärvat fastigheter i Belgien. Fastigheterna i Belgien och Nederländerna redovisas från 1 juli i marknadssegmentet Benelux.
I tillägg till den direktägda fastighetsportföljen investerar Sagax sedan 2010 i joint venture och intresseföretag. Investeringarna syftar till att nå marknader som Sagax inte har kapacitet att nå men som bedömts som attraktiva för aktieägarna. De ackumulerade investeringarna har uppgått till 7 377 miljoner kronor vilka har genererat en ackumulerad utdelning till Sagax om 3 185 (2 525) miljoner kronor. Det redovisade värdet på dessa investeringar uppgick till 13 552 (11 134) miljoner kronor varav 93 % bestod av Hemsö Fastighets AB, Nyfosa AB, Söderport Property Investment AB samt NP3 Fastigheter AB.
Under perioden bidrog dessa investeringar med sammanlagt 698 (606) miljoner kronor till förvaltningsresultatet och med 628 (534) miljoner kronor till kassaflödet. Sagax andel av värdeförändringar på fastigheter uppgick till –726 (1 000) miljoner kronor och av värdeförändringar på derivat till –36 (314) miljoner kronor.
Sagax äger indirekt 15 % av Hemsö, resterande andel ägs av Tredje AP-fonden. Hemsö bedriver verksamhet i Sverige, Tyskland och Finland. Verksamheten består i att äga, förvalta och utveckla samhällsfastigheter. För mer information se www.hemso.se.
Sagax äger 50 % av Söderport, resterande andel ägs av Nyfosa AB. Söderports verksamhet består i att äga, förvalta och utveckla fastigheter i Sverige. Sagax ombesörjer ekonomisk förvaltning och merparten av fastighetsförvaltningen.
Motsvarande 75 % av Söderports hyresvärde om 1 087 miljoner kronor återfanns i Stockholm den 30 september 2023.
Sagax äger 50 % av Ess-Sierra, resterande del ägs av NP3 Fastigheter AB. Verksamheten består i att äga och förvalta fastigheter för framförallt byggvaruhandel. Den uthyrningsbara arean uppgår till 184 000 kvadratmeter varav huvuddelen utgörs av lagerlokaler och byggvaruhandel. Merparten av fastigheterna är belägna i universitets- och regionstäder. Sagax ombesörjer ekonomisk- och fastighetsförvaltning.
Sagax äger aktier motsvarande 23,3 % av rösterna och kapitalet i Nyfosa. På Nyfosas årsstämma 25 april 2023 invaldes Sagax verkställande direktör som ny ledamot i Nyfosas styrelse varvid Sagax därmed bedöms få betydande inflytande i Nyfosa. Följaktligen redovisas innehavet i Nyfosa därefter som ett intresseföretag enligt kapitalandelsmetoden. Omklassificering skedde per 25 april 2023 baserat på marknadsvärdet samma dag och har resulterat i en orealiserad värdeförändring på finansiella instrument om –525 miljoner kronor. Marknadsvärdet på Sagax aktieinnehav uppgick till 2 617 (2 634) miljoner kronor och det redovisade värdet till 3 004 (–) miljoner kronor per 30 september 2023.
Nyfosa är ett fastighetsbolag aktivt på den svenska, finska och norska marknaden med fokus på kommersiella fastigheter i tillväxtkommuner. Fastighetsbeståndet omfattade 513 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 41,0 miljarder kronor och ett hyresvärde om 3 881 miljoner kronor per 30 september 2023. Nyfosa är börsnoterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. För mer information se www.nyfosa.se.
Sagax äger aktier motsvarande 21,2 % av rösterna och 15,8 % av kapitalet i NP3. Marknadsvärdet på Sagax aktieinnehav uppgick till 2 079 (2 111) miljoner kronor och det redovisade värdet till 2 153 (2 134) miljoner kronor per 30 september 2023. NP3 är ett fastighetsbolag med fokus på kommersiella fastigheter med hög direktavkastning främst i norra Sverige. Fastighetsbeståndet omfattade 504 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 20 miljarder kronor och ett hyresvärde om 1 933 miljoner kronor per 30 september 2023. NP3 är börsnoterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. För mer information se www.np3fastigheter.se.
Sagax äger aktier motsvarande 24,0 % av rösterna och 21,8 % av kapitalet i Emilshus. Marknadsvärdet på Sagax aktieinnehav uppgick till 636 miljoner kronor och det redovisade värdet till 666 (668) miljoner kronor per 30 september 2023. Emilshus förvärvar, utvecklar och förvaltar kommersiella fastigheter i Småland och närliggande tillväxtregioner. Fastighetsbeståndet omfattade 127 fastigheter med ett sammanlagt marknadsvärde om 7,2 miljarder kronor och ett hyresvärde om 597 miljoner kronor per 30 september 2023. Emilshus är börsnoterat på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. För mer information se www.emilshus.com.
| Hemsö | Söderport | Ess-Sierra | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023, jan – sep | 2022, jan – sep | 2023, jan – sep | 2022, jan – sep | 2023, jan – sep | 2022, jan – sep | ||
| Sagax ägarandel, % | 15 | 15 | 50 | 50 | 50 | 50 | |
| Sagax andel av totalresultat, mkr | –200 | 580 | 116 | 552 | –14 | 66 | |
| Sagax andel av förvaltningsresultat, mkr | 228 | 242 | 171 | 179 | 23 | 24 | |
| Hyresintäkter, mkr | 3 598 | 3 005 | 766 | 673 | 72 | 70 | |
| Förvaltningsresultat, mkr | 1 785 | 1 798 | 342 | 381 | 46 | 48 | |
| Periodens resultat, mkr | –1 648 | 3 970 | 232 | 1 188 | –28 | 132 | |
| 30 sep 2023 | 30 sep 2022 | 30 sep 2023 | 30 sep 2022 | 30 sep 2023 | 30 sep 2022 | ||
| Redovisat värde för innehavet, mkr | 4 603 | 5 182 | 2 820 | 2 817 | 298 | 333 | |
| Antal fastigheter | 485 | 468 | 85 | 84 | 39 | 39 | |
| Fastigheternas redovisade värde, mkr | 84 369 | 85 004 | 14 398 | 14 303 | 1 528 | 1 629 | |
| Uthyrningsbar area, kvm | 2 452 000 | 2 339 000 | 773 000 | 769 000 | 184 000 | 184 000 | |
| Hyresduration, år | 9,5 | 9,8 | 4,1 | 4,2 | 6,7 | 6,8 | |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 98 | 98 | 95 | 95 | 100 | 100 | |
| Räntebärande skulder, mkr | 52 029 | 48 792 | 7 377 | 6 965 | 854 | 873 | |
| Kapitalbindning, år | 5,7 | 6,5 | 3,9 | 2,7 | 1,2 | 2,2 | |
| Räntebindning, år | 5,0 | 5,7 | 2,1 | 1,9 | 0,2 | 1,0 | |
| Marknadsvärde för derivat, mkr | –170 | 389 | 140 | 153 | – | – |
Eget kapital i koncernen uppgick den 30 september 2023 till 35 130 (33 092) miljoner kronor. Under perioden har eget kapital ökat med 2 040 miljoner kronor till följd av en riktad nyemission om 10 000 000 stamaktier av serie B, ett totalresultat om 732 miljoner kronor, transaktioner om sammanlagt 6 miljoner kronor i anslutning till incitamentsprogram samt aktieutdelning om –1 111 miljoner kronor.
Sagax räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till 31 846 (31 900) miljoner kronor motsvarande 31 912 (31 970) miljoner kronor i nominellt belopp. Motsvarande 30 115 (29 775) miljoner kronor av skulderna var upptagna i euro. Valutakursförändringar har ökat de räntebärande skulderna med 1 063 (1 761) miljoner kronor.
Börsnoterade obligationslån uppgick till 26 312 (27 975) miljoner kronor. Övriga räntebärande skulder bestod av företagscertifikat om 1 907 (2 283) miljoner kronor samt skulder till banker om 3 626 (1 642) miljoner kronor.
Icke-säkerställda skulder inklusive företagcertifikat motsvarade 89 % (96 %) av de räntebärande skulderna.
Räntetäckningsgraden uppgick till 6,4 (7,6) gånger under perioden och belåningsgraden uppgick till 43 % (45 %) vid periodens utgång. Den
| Ränte- och kapitalbindning 30 september 2023 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Räntebindning1) | Kapitalbindning | ||||
| Nominellt | Nominellt | ||||
| Förfalloår | belopp, mkr | Ränta | Andel | belopp, mkr | Andel |
| 2023 | 3 506 | 5,1 % | 11% | 39 | 0 % |
| 2024 | 4 477 | 2,4 % | 14% | 3 608 | 11 % |
| 2025 | 4 597 | 2,4 % | 14% | 4 953 | 16 % |
| 2026 | 3 448 | 1,7 % | 11% | 4 026 | 13 % |
| 2027 | 4 392 | 2,4 % | 14% | 6 954 | 22 % |
| > 2027 | 11 492 | 0,9 % | 36% | 12 331 | 39 % |
| Summa/ genomsnitt |
31 912 | 2,0 % | 100% | 31 912 | 100 % |
1) Inklusive derivat.
räntebärande nettoskulden motsvarade 6,5 (7,6) gånger EBITDA för de senaste tolv månaderna och 6,1 (7,0) gånger framåtriktad EBITDA, se sidan 9 för mer information.
Totalt har 5 200 (6 517) miljoner kronor upptagits i lån under perioden. Totalt 6 694 (2 759) miljoner kronor har amorterats under perioden varav 2 315 miljoner kronor avser förtidsinlösen av obligationslån. Den räntebärande nettoskulden uppgick till 25 082 (25 154) miljoner kronor.
Den genomsnittliga återstående ränte- och kapitalbindningen uppgick till 2,8 (3,4) år respektive 3,3 (3,9) år vid periodens utgång. Den genomsnittliga räntan för räntebärande skulder uppgick till 2,0 % (1,5 %) inklusive effekter av derivatinstrument per balansdagen.
Av Sagax räntebärande skulder löper 26 519 (27 703) miljoner kronor, motsvarande 83 % (87 %) med fast ränta. Bolaget hade räntetak och ränteswappar med ett sammanlagt nominellt värde om 1 191 (1 460) miljoner kronor motsvarande 3,7 % (4,6 %) av räntebärande skulder.
Sagax rörelsekapital per 30 september 2023 uppgick till –5 434 (–501) miljoner kronor. Outnyttjade kreditfaciliteter inklusive back-up faciliteter för certifikatprogram uppgick vid samma tidpunkt till 8 365 (6 809) miljoner kronor. Inga ytterligare säkerheter behöver ställas för nyttjandet av kreditfaciliteterna.
| Nettoskuld | ||
|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | 30 sep 2023 | 30 sep 2022 |
| Räntebärande skulder | 31 846 | 31 900 |
| Räntebärande tillgångar | –750 | –844 |
| Börsnoterade instrument1) | –5 989 | –5 788 |
| Likvida medel | –25 | –115 |
| Nettoskuld | 25 082 | 25 154 |
1) Inklusive intresseföretag vars aktier är börsnoterade.
| Löptid | Räntebas | Nominellt belopp meur | Skuld, meur | Effektiv ränta | Kupongränta | Förfallodatum | ISIN-kod |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2018-2024 | Fast ränta | 294 | 294 | 2,10 % | 2,00 % | 2024-01-17 | XS1877540465 |
| 2019-2025 | Fast ränta | 400 | 401 | 2,06 % | 2,25 % | 2025-03-13 | XS1962543820 |
| 2022-2026 | Fast ränta | 300 | 299 | 1,78 % | 1,63 % | 2026-02-24 | XS2447539060 |
| 2020-2027 | Fast ränta | 300 | 299 | 1,26 % | 1,13 % | 2027-01-30 | XS2112816934 |
| 2021-2028 | Fast ränta | 500 | 497 | 0,88 % | 0,75 % | 2028-01-26 | XS2291340433 |
| 2021-2029 | Fast ränta | 500 | 500 | 1,01 % | 1,00 % | 2029-05-17 | XS2342227837 |
| Summa/genomsnitt | 2 294 | 2 290 | 1,44 % | 1,39 % |
| Derivatavtal 30 september 2023 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | Nominella belopp |
Återstående löptid, år |
Marknadsvärde 30 sep 2023 |
Marknadsvärde 31 dec 2022 |
Periodens förändring |
| Nominella ränteswappar | 944 | 4,2 | 16 | 2 | 14 |
| Räntetak | 247 | 0,8 | 7 | 12 | –5 |
| Summa/genomsnitt | 1 191 | 3,5 | 23 | 14 | 9 |
| Finansiellt åtagande i | |||
|---|---|---|---|
| EMTN-program | 30 sep 2023 | 31 dec 2022 | |
| Rating enligt Moody's Investors Service | Baa2, Stable outlook | Baa3, Positive outlook | |
| Nettoskuld/Totala tillgångar | < 65 % | 36 % | 35 % |
| Räntetäckningsgrad | > 1,8 x | 9,4 x | 12,7 x |
| Säkerställda skulder/Totala tillgångar | < 45 % | 5 % | 3 % |
Obligationer 83 % (26 312 mkr) Banklån 11 % (3 626 mkr) Företagscertifikat 6 % (1 907 mkr)
Fördelning säkerställd och icke-säkerställd skuld
Icke-säkerställda skulder
83 % (26 553 mkr)
Säkerställda skulder 11 % (3 385 mkr)
Företagscertifikat 6 % (1 907 mkr)
Sagax finanspolicy anger riktlinjer och regler för finansverksamheten i syfte att belysa hur de finansiella riskerna ska begränsas. Sagax har följande riktlinjer för finansieringsverksamheten:
■ Nettoskuld i förhållande till koncernens EBITDA om högst 8 gånger. I följande diagram redovisas hur utfallen de senaste 5 åren förhållit sig till bolagets riktlinjer.
Nettoskuld/EBITDA
Sagax redovisar leasing- och tomträttsavtal enligt IFRS 16. Nyttjanderätten redovisas som en tillgång med motsvarande skuld. Vid periodens slut uppgick värdet av Sagax leasing- och tomträttsavtal till 451 (382) miljoner kronor.
Räntebärande långfristiga fordringar uppgick till 616 (731) miljoner kronor och består av ett konvertibelt skuldebrev utställt av franska Groupe BMG värderat till 516 (615) miljoner kronor med en löptid till 2024-12-31 samt reverser värderade till 99 (116) miljoner kronor som ställts ut i samband med en fastighetsförsäljning under 2021.
Börsnoterade instrument består av börsnoterade aktier som inte utgör innehav i intresseföretag samt obligationer och uppgick sammanlagt till 737 (3 273) miljoner kronor. Börsnoterade aktier redovisas till balansdagens stängningskurser och uppgick till 31 (3 168) miljoner kronor. Minskningen beror på att innehavet i Nyfosa AB har omklassificerats till intresseföretag och att innehavet i Cibus Nordic Real Estate AB avyttrats. Därutöver har Sagax investerat i börsnoterade obligationer som vid periodens slut redovisas till ett värde om 705 (105) miljoner kronor. För ytterligare information se sidan 13.
Övriga omsättningstillgångar uppgick till 1 054 (733) miljoner kronor och består huvudsakligen av förutbetalda kostnader och upplupna intäkter om 435 (302) miljoner kronor samt hyresfordringar uppgående till 206 (166) miljoner kronor.
| 2023 | 2022 | 2023 | 2022 | 2022 | Rullande tolv | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | jan-sep | jan-sep | jul-sep | jul-sep | jan-dec | månader |
| Hyresintäkter | 3 160 | 2 725 | 1 113 | 938 | 3 696 | 4 131 |
| Övriga intäkter | 12 | 28 | 4 | 16 | 31 | 16 |
| Driftskostnader | –253 | –243 | –71 | –72 | –346 | –356 |
| Underhållskostnader | –72 | –57 | –23 | –19 | –84 | –100 |
| Fastighetsskatt | –158 | –132 | –55 | –43 | –178 | –204 |
| Övriga fastighetskostnader | –68 | –60 | –26 | –20 | –87 | –95 |
| Driftnetto | 2 621 | 2 262 | 942 | 799 | 3 032 | 3 392 |
| Central administration | –118 | –107 | –39 | –30 | –174 | –185 |
| Resultat från joint venture och intresseföretag | –61 | 1 548 | 29 | 17 | 1 375 | –233 |
| – varav förvaltningsresultat | 698 | 606 | 261 | 215 | 766 | 858 |
| – varav värdeförändringar | –762 | 1 314 | –232 | –189 | 852 | –1 224 |
| – varav skatt | –12 | –401 | –1 | –9 | –351 | 39 |
| – varav övrigt | 15 | 29 | – | – | 108 | 94 |
| Finansiella intäkter | 304 | 144 | 33 | 58 | 235 | 396 |
| Finansiella kostnader | –510 | –354 | –174 | –125 | –492 | –649 |
| Finansiell kostnad räntekomponent leasing | –24 | –21 | –8 | –7 | –28 | –31 |
| Resultat inklusive resultat från joint venture och intresseföretag | 2 213 | 3 471 | 782 | 712 | 3 948 | 2 690 |
| – varav förvaltningsresultat | 2 972 | 2 530 | 1 015 | 910 | 3 339 | 3 781 |
| Värdeförändringar på fastigheter, realiserade | 1 | –9 | 1 | –1 | –12 | –3 |
| Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade | –955 | 2 530 | –114 | 664 | 1 709 | –1 776 |
| Värdeförändringar på finansiella instrument, realiserade | 23 | 3 | – | – | 3 | 23 |
| Värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade | –721 | –2 932 | 4 | –488 | –2 343 | –132 |
| Resultat före skatt | 561 | 3 064 | 674 | 888 | 3 305 | 802 |
| Uppskjuten skatt | 2 | –561 | 4 | –169 | –523 | 40 |
| Aktuell skatt | –143 | –58 | –44 | –16 | –63 | –148 |
| Periodens resultat | 420 | 2 445 | 634 | 702 | 2 718 | 694 |
| Övrigt totalresultat | ||||||
| – poster som kan komma att återföras till resultatet: | ||||||
| Omräkningseffekter för utlandsverksamhet | 507 | 1 183 | –439 | 376 | 1 478 | 801 |
| Andel övrigt totalresultat för joint venture | 67 | 29 | 52 | 7 | 27 | 65 |
| Omräkningseffekter säkringsredovisning | –267 | –694 | 199 | –214 | –878 | –451 |
| Skatt på poster som kan komma att återföras | 6 | –31 | –3 | –13 | –42 | –6 |
| Övrigt totalresultat för perioden, netto efter skatt | 312 | 487 | –191 | 156 | 585 | 409 |
| Totalresultat för perioden | 732 | 2 932 | 443 | 858 | 3 303 | 1 103' |
| Resultat per A- och B-aktie, kr | 0,72 | 7,10 | 1,78 | 2,01 | 7,76 | 1,38 |
| Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr | 0,72 1,50 |
7,09 | 1,78 | 2,01 | 7,75 | 1,38 |
| Resultat per D-aktie, kr | 321,8 | 1,50 | 0,50 | 0,50 | 2,00 | 2,00 |
| Genomsnittligt antal A- och B-aktier, miljoner | 322,2 | 317,9 | 328,3 | 318,0 | 317,8 | 320,9 |
| Genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning, miljoner | 126,3 | 318,3 | 328,5 | 318,4 | 318,3 | 321,3 |
| Genomsnittligt antal D-aktier, miljoner | 126,3 | 126,3 | 126,3 | 126,3 | 126,3 |
| Belopp i miljoner kronor | 2023 30 sep |
2022 30 sep |
2022 31 dec |
|---|---|---|---|
| Förvaltningsfastigheter | 56 668 | 54 350 | 52 655 |
| Förvaltningsfastigheter till försäljning | – | – | 27 |
| Leasingavtal nyttjanderätt | 451 | 382 | 380 |
| Joint venture och intresseföretag | 13 552 | 11 134 | 11 022 |
| Uppskjutna skattefordringar | 173 | – | – |
| Derivat | 23 | 12 | 14 |
| Räntebärande långfristiga fordringar | 616 | 731 | 746 |
| Övriga anläggningstillgångar | 181 | 188 | 146 |
| Summa anläggningstillgångar | 71 664 | 66 797 | 64 991 |
| Börsnoterade instrument | 737 | 3 273 | 3 891 |
| Kortfristig finansiell leasingfordran | – | – | 2 008 |
| Räntebärande kortfristiga fordringar | 26 | – | – |
| Övriga omsättningstillgångar | 1 054 | 733 | 865 |
| Kassa och bank | 25 | 115 | 76 |
| Summa omsättningstillgångar | 1 842 | 4 121 | 6 840 |
| Summa tillgångar | 73 505 | 70 918 | 71 831 |
| Eget kapital | 35 130 | 33 092 | 33 463 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 26 292 | 28 763 | 29 820 |
| Uppskjuten skatteskuld | 4 046 | 3 778 | 3 779 |
| Leasingskuld nyttjanderätt | 451 | 382 | 380 |
| Övriga långfristiga skulder | 311 | 281 | 299 |
| Summa långfristiga skulder | 31 100 | 33 204 | 34 278 |
| Företagscertifikat | 1 907 | 2 283 | 1 572 |
| Övriga kortfristiga räntebärande skulder | 3 647 | 854 | 902 |
| Övriga kortfristiga skulder | 1 722 | 1 485 | 1 616 |
| Summa kortfristiga skulder | 7 276 | 4 622 | 4 090 |
| Summa eget kapital och skulder | 73 505 | 70 918 | 71 831 |
| 2023 | 2022 | 2023 | 2022 | 2022 | Rullande tolv | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | jan-sep | jan-sep | jul-sep | jul-sep | jan-dec | månader |
| Resultat före skatt | 561 | 3 064 | 674 | 888 | 3 305 | 802 |
| Värdeförändringar på finansiella instrument | 698 | 2 929 | –4 | 488 | 2 341 | 109 |
| Värdeförändringar på fastigheter | 954 | –2 521 | 112 | –663 | –1 697 | 1 779 |
| Resultat från joint venture och intresseföretag | 61 | –1 548 | –29 | –17 | –1 375 | 233 |
| Utdelning från joint venture och intresseföretag | 589 | 534 | 184 | 3 | 577 | 633 |
| Upplösning av periodiserade upplåningsutgifter | 37 | 35 | 14 | 9 | 44 | 47 |
| Övriga poster ej ingående i kassaflödet | –40 | –41 | 16 | –3 | –31 | –29 |
| Betald skatt | –154 | –150 | –43 | –45 | –149 | –154 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före | ||||||
| förändring av rörelsekapital | 2 707 | 2 302 | 925 | 659 | 3 015 | 3 420 |
| Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar | 169 | 56 | 54 | 123 | –159 | –47 |
| Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder | –20 | 99 | 272 | 129 | 371 | 252 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 2 855 | 2 458 | 1 251 | 911 | 3 227 | 3 625 |
| Förvärv av fastigheter | –3 237 | –2 913 | –2 140 | – 651 | –3 202 | –3 525 |
| Försäljning av fastigheter | 58 | 5 | 37 | 7 | 47 | 100 |
| Investeringar i befintliga fastigheter | –546 | –517 | –232 | –197 | –715 | –744 |
| Förvärv av börsnoterade aktier | –319 | –1 617 | –34 | –191 | –1 617 | – 319 |
| Försäljning av börsnoterade aktier | 362 | – | –151 | – | – | 362 |
| Förvärv av finansiella instrument | –684 | –105 | –223 | –105 | –106 | –684 |
| Avyttring av finansiella instrument | 2 026 | 44 | – | 44 | 44 | 2 026 |
| Förvärv av joint venture och intresseföretag | –84 | –11 | – | – | –29 | –102 |
| Avyttring av joint venture och intresseföretag | –5 | – | –5 | 3 | 3 | –2 |
| Kapitaltillskott till joint venture och intresseföretag | –75 | –123 | –75 | – | –238 | –190 |
| Utlåning till joint venture och intresseföretag | –36 | –50 | –26 | –10 | –64 | –49 |
| Ökning av övriga anläggningstillgångar | –46 | –58 | 0 | –23 | –58 | –46 |
| Minskning av övriga anläggningstillgångar | 264 | 3 | 205 | – | 33 | 294 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | –2 321 | –5 344 | –2 643 | –1 126 | –5 902 | –2 880 |
| Emission av B-aktier | 2 071 | 39 | 32 | – | 39 | 2 071 |
| Utbetald utdelning till aktieägare | –1 048 | –872 | –63 | –63 | –935 | –1 111 |
| Incitamentsprogram | –26 | –24 | –34 | – | –24 | –26 |
| Upptagna lån | 5 200 | 6 517 | 1 756 | 1 254 | 7 631 | 6 315 |
| Amorterade lån | –6 694 | –2 759 | –59 | –968 | –4 050 | –7 985 |
| Lösen av finansiella instrument | – | 16 | – | – | 16 | – |
| Minskning av övriga långfristiga skulder | –195 | –11 | –181 | – | –23 | –207 |
| Ökning av övriga långfristiga skulder | 104 | 11 | –55 | – | 11 | 105 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | –586 | 2 917 | 1 396 | 223 | 2 666 | –837 |
| Periodens kassaflöde | –52 | 30 | 3 | 8 | –10 | –92 |
| Kursdifferens i likvida medel | 1 | 1 | 0 | 3 | 2 | 2 |
| Förändring av likvida medel | –51 | 31 | 3 | 11 | –8 | –90 |
| Likvida medel vid periodens ingång | 76 | 84 | 22 | 104 | 84 | 115 |
| Likvida medel vid periodens utgång | 25 | 115 | 25 | 115 | 76 | 25 |
| Övrigt | Reserver | Intjänade vinstmedel inkl. |
Totalt eget kapital1) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor Eget kapital 31 december 2021 |
Aktiekapital 780 |
tillskjutet kapital 3 578 |
omräkningsdifferenser 493 |
periodens resultat 26 228 |
31 079 |
| Periodens resultat januari-september 2022 | – | – | – | 2 445 | 2 445 |
| Övrigt totalresultat januari-september 2022 | – | – | 486 | – | 486 |
| Totalresultat för perioden | – | – | 486 | 2 445 | 2 932 |
| Transaktioner med aktieägare | |||||
| Emission B-aktier incitamentsprogram | 1 | 38 | – | – | 39 |
| Aktieutdelning | – | – | – | –935 | –935 |
| Transaktioner med aktieägare | 1 | 38 | – | –935 | –896 |
| Övriga transaktioner | |||||
| Inlösen incitamentsprogram | – | – | – | –31 | –31 |
| Teckning incitamentsprogram | – | – | – | 7 | 7 |
| Övriga transaktioner | – | – | – | –24 | –24 |
| Eget kapital 30 september 2022 | 781 | 3 616 | 980 | 27 714 | 33 092 |
| Periodens resultat oktober-december 2022 | – | – | – | 274 | 274 |
| Övrigt totalresultat oktober-december 2022 | – | – | 99 | – | 99 |
| Totalresultat för perioden | – | – | 99 | 274 | 373 |
| Eget kapital 31 december 2022 | 781 | 3 616 | 1 078 | 27 988 | 33 463 |
| Periodens resultat januari-september 2023 | – | – | – | 420 | 420 |
| Övrigt totalresultat januari-september 2023 | – | – | 312 | – | 312 |
| Totalresultat för perioden | – | – | 312 | 420 | 732 |
| Transaktioner med aktieägare | |||||
| Emission B-aktier | 18 | 2 075 | – | – | 2 092 |
| Aktieutdelning | – | – | – | –1 111 | –1 111 |
| Transaktioner med aktieägare | 18 | 2 075 | – | –1 111 | 982 |
| Övriga transaktioner | |||||
| Transaktionskostnader | – | –21 | – | – | –21 |
| Inlösen incitamentsprogram | – | – | – | –34 | –34 |
| Teckning incitamentsprogram | – | – | – | 8 | 8 |
| Övriga transaktioner | – | –21 | – | –26 | –47 |
| Eget kapital 30 september 2023 | 799 | 5 670 | 1 390 | 27 272 | 35 130 |
1) Eget kapital är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare.
| Belopp i miljoner kronor | 2023 jan-sep |
2022 jan-sep |
2022 jan-dec |
|---|---|---|---|
| Nettoomsättning | 86 | 84 | 118 |
| Administrationskostnader | –90 | –87 | –125 |
| Resultat före finansiella intäkter och kostnader | –4 | –3 | –7 |
| Resultat från andelar i koncernföretag | 248 | 121 | 1 863 |
| Resultat från andelar i joint venture | 161 | 117 | 109 |
| Finansiella intäkter | 630 | 330 | 1 314 |
| Finansiella kostnader | –402 | –132 | –1 305 |
| Resultat före skatt och bokslutsdispositioner | 633 | 432 | 1 974 |
| Bokslutsdispositioner | – | – | 35 |
| Skatt | –18 | –7 | –7 |
| Periodens resultat | 615 | 426 | 2 002 |
| Summa eget kapital, obeskattade reserver och skulder | 40 495 | 37 343 | 40 166 |
|---|---|---|---|
| Summa kortfristiga skulder | 8 561 | 5 742 | 6 815 |
| Övriga kortfristiga skulder | 292 | 330 | 298 |
| Skulder till koncernföretag | 6 343 | 3 069 | 4 847 |
| Kortfristiga räntebärande skulder | 1 927 | 2 343 | 1 670 |
| Summa långfristiga skulder | 25 090 | 28 062 | 28 050 |
| Uppskjuten skatteskuld | 5 | 4 | 5 |
| Skulder till koncernföretag | 18 285 | 18 506 | 18 111 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 6 800 | 9 552 | 9 935 |
| Obeskattade reserver | 22 | 30 | 22 |
| Eget kapital | 6 822 | 3 509 | 5 278 |
| Summa tillgångar | 40 495 | 37 343 | 40 166 |
| Summa omsättningstillgångar | 24 669 | 22 644 | 25 073 |
| Övriga omsättningstillgångar | 30 | 70 | 29 |
| Fordringar på koncernföretag | 24 638 | 22 573 | 25 044 |
| Kassa och bank | 1 | 1 | – |
| Summa anläggningstillgångar | 15 826 | 14 699 | 15 093 |
| Övriga finansiella anläggningstillgångar | 14 633 | 13 068 | 13 378 |
| Fordringar på koncernföretag | 1 192 | 1 630 | 1 714 |
| Materiella anläggningstillgångar | 1 | 1 | 1 |
| Belopp i miljoner kronor | 2023 30 sep |
2022 30 sep |
2022 31 dec |
| Värdeförändringar fastigheter | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Segment | Hyresintäkter1) | Driftnetto | Orealiserade | Realiserade | Totalavkastning | |||||
| 2023 | 2022 | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 | |
| Belopp i miljoner kronor | jan-sep | jan-sep | jan-sep | jan-sep | jan-sep | jan-sep | jan-sep | jan-sep | jan-sep | jan-sep |
| Sverige | 709 | 646 | 605 | 558 | –547 | 849 | – | 0 | 58 | 1 407 |
| Finland | 1 255 | 1 050 | 1 029 | 847 | –375 | 554 | 0 | –9 | 654 | 1 393 |
| Frankrike | 504 | 406 | 390 | 316 | 68 | 283 | 1 | – | 458 | 599 |
| Benelux2) | 424 | 328 | 386 | 298 | –197 | 595 | – | – | 190 | 894 |
| Spanien | 180 | 219 | 163 | 198 | 131 | 296 | – | – | 294 | 495 |
| Tyskland | 79 | 69 | 76 | 67 | –20 | –45 | 0 | – | 57 | 22 |
| Övriga Europa | 9 | 8 | 9 | 7 | –16 | –3 | – | – | –8 | 4 |
| Ej fördelat | – | – | –36 | –30 | 0 | 0 | – | – | –36 | –30 |
| Totalt | 3 160 | 2 725 | 2 621 | 2 262 | –955 | 2 530 | 1 | –9 | 1 666 | 4 783 |
| Segment | Marknadsvärde fastigheter |
Investeringar fastigheter |
Förvärv fastigheter |
Försäljning fastigheter |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023 | 2022 | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 | |
| Belopp i miljoner kronor | 30 sep | 30 sep | jan-sep | jan-sep | jan-sep | jan-sep | jan-sep | jan-sep |
| Sverige | 14 739 | 14 831 | 317 | 135 | 186 | 91 | – | – |
| Finland | 18 891 | 17 939 | 97 | 256 | 726 | 715 | –1 | –14 |
| Frankrike | 8 580 | 7 640 | 78 | 27 | 232 | 1 546 | –28 | – |
| Benelux2) | 8 518 | 7 367 | 37 | 23 | 1 056 | 215 | – | – |
| Spanien | 4 436 | 5 187 | 15 | 76 | 964 | 297 | – | – |
| Tyskland | 1 374 | 1 248 | 2 | – | 73 | 52 | –30 | – |
| Övriga Europa | 131 | 137 | – | – | – | – | – | – |
| Totalt | 56 668 | 54 350 | 546 | 517 | 3 237 | 2 915 | –58 | –14 |
1) Samtliga hyresintäkter avser externa hyresgäster.
2) Sagax har under kvartalet förvärvat fastigheter i Belgien. Fastigheterna i Belgien och Nederländerna redovisas från 1 juli i marknadssegmentet Benelux.
| 2023 | 2022 | 2022 | 2021 | 2020 | 2019 | 2018 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| jan-sep | jan-sep | jan-dec | jan-dec | jan-dec | jan-dec | jan-dec | |
| Fastighetsrelaterade nyckeltal | |||||||
| Direktavkastning, % | 6,4 | 5,7 | 5,8 | 6,0 | 6,3 | 6,4 | 6,8 |
| Överskottsgrad, % | 83 | 83 | 82 | 83 | 83 | 83 | 83 |
| Areamässig uthyrningsgrad, % | 96 | 96 | 95 | 96 | 95 | 95 | 95 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 96 | 96 | 96 | 96 | 95 | 95 | 95 |
| Uthyrningsbar area vid periodens utgång, '000 kvm | 4 170 | 4 036 | 3 895 | 3 759 | 3 480 | 3 022 | 2 850 |
| Antal fastigheter vid periodens utgång | 811 | 782 | 751 | 673 | 673 | 553 | 512 |
| Finansiella nyckeltal | |||||||
| Avkastning på totalt kapital, % | 6,4 | 5,8 | 5,7 | 5,9 | 6,6 | 6,7 | 6,8 |
| Avkastning på eget kapital, % | 1,6 | 10,0 | 8,4 | 36,6 | 17,8 | 23,7 | 23,7 |
| Genomsnittlig ränta, % | 2,0 | 1,6 | 1,7 | 1,4 | 1,8 | 1,9 | 2,2 |
| Räntebindning inkl. derivat, år | 2,8 | 3,4 | 3,2 | 4,0 | 3,4 | 3,5 | 3,0 |
| Kapitalbindning, år | 3,3 | 3,9 | 3,7 | 4,3 | 3,4 | 3,8 | 3,6 |
| Soliditet, % | 48 | 47 | 47 | 50 | 48 | 48 | 46 |
| Belåningsgrad, % | 43 | 45 | 45 | 42 | 43 | 44 | 47 |
| Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr | 6,1 | 7,0 | 6,5 | 5,4 | 6,4 | 6,6 | 7,1 |
| Nettoskuld/EBITDA, ggr | 6,5 | 7,6 | 7,1 | 5,8 | 6,4 | 6,6 | 7,4 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 6,4 | 7,6 | 7,1 | 6,5 | 5,7 | 4,9 | 4,2 |
| Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program, ggr | 9,4 | 12,0 | 12,7 | 9,4 | 6,4 | 5,3 | 4,3 |
| Data per A- och B-aktie | |||||||
| B-aktiens börskurs vid periodens utgång, kr | 208,50 | 184,20 | 236,50 | 305,00 | 169,60 | 136,20 | 65,70 |
| Substansvärde (NAV), kr | 108,54 | 105,63 | 106,61 | 97,92 | 66,38 | 56,77 | 44,22 |
| Eget kapital, kr | 93,53 | 90,16 | 91,33 | 83,93 | 55,19 | 46,86 | 35,70 |
| Eget kapital efter utspädning, kr | 93,49 | 90,06 | 91,20 | 83,84 | 55,09 | 46,78 | 35,67 |
| Resultat, kr | 0,72 | 7,10 | 7,76 | 30,09 | 10,80 | 12,15 | 9,24 |
| Resultat efter utspädning, kr | 0,72 | 7,09 | 7,75 | 30,04 | 10,78 | 12,13 | 9,24 |
| Förvaltningsresultat, kr | 8,65 | 7,36 | 9,71 | 8,01 | 6,63 | 5,51 | 4,31 |
| Förvaltningsresultat efter utspädning, kr | 8,64 | 7,35 | 9,70 | 7,99 | 6,62 | 5,51 | 4,31 |
| Kassaflöde, kr | 7,82 | 6,65 | 8,69 | 6,59 | 6,10 | 4,86 | 3,95 |
| Kassaflöde efter utspädning, kr | 7,81 | 6,64 | 8,68 | 6,58 | 6,09 | 4,86 | 3,95 |
| Utdelning per aktie, kr | – | – | 2,70 | 2,15 | 1,65 | 1,30 | 1,00 |
| Antal aktier vid periodens utgång, miljoner | 328,3 | 318,0 | 318,0 | 317,7 | 317,3 | 317,1 | 316,8 |
| Antal aktier vid periodens utgång efter utspädning, miljoner | 328,5 | 318,4 | 318,5 | 318,0 | 317,9 | 317,5 | 317,1 |
| Genomsnittligt antal aktier, miljoner | 321,8 | 317,9 | 317,8 | 317,5 | 317,1 | 316,9 | 316,7 |
| Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, miljoner | 322,2 | 318,3 | 318,3 | 318,0 | 317,7 | 317,3 | 316,9 |
| Data per D-aktie | |||||||
| Börskurs vid periodens utgång, kr | 25,65 | 25,00 | 26,70 | 33,40 | 32,05 | 36,35 | 31,70 |
| Eget kapital, kr | 35,00 | 35,00 | 35,00 | 35,00 | 35,00 | 35,00 | 35,00 |
| Resultat, kr | 1,50 | 1,50 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 |
| Utdelning per aktie, kr | – | – | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 |
| Antal aktier vid periodens utgång, miljoner | 126,3 | 126,3 | 126,3 | 126,3 | 125,8 | 107,8 | 101,9 |
| Genomsnittligt antal aktier, miljoner | 126,3 | 126,3 | 126,3 | 126,2 | 118,4 | 105,7 | 83,0 |
Definition av nyckeltal framgår av sidorna 33–34.
Sagax hade vid periodens utgång 23 582 (23 640) kända aktieägare. Börsvärdet uppgick till 71 736 (61 690) miljoner kronor.
Sagax har tre aktieslag, stamaktier av serie A, B och D. Aktierna är noterade på Nasdaq Stockholm, Large Cap.
Totalt fanns 456 595 984 aktier utestående vid periodens utgång varav 2 000 000 återköpta B-aktier i eget förvar. Enligt bolagsordningen ger varje D-aktie rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på A- och B-aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie och år.
Sagax har genomfört en riktad nyemission om 10 000 000 stamaktier av serie B samt till följd av utnyttjandet av teckningsoptioner avseende incitamentsprogram 2020/2023 emitterat ytterligare 314 638 stamaktier av serie B.
Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Totalt innehar Sagax medarbetare optioner motsvarande 0,3 % av antalet utestående A- och B-aktier. Bolagets verkställande direktör och styrelseledamöter omfattas inte av programmen. Programmen är treåriga och löper under perioderna 2021-2024, 2022-2025 respektive 2023-2026.
Teckningskurserna motsvarar B-aktiens betalkurs vid respektive optionsprograms inledande omräknat med den genomsnittliga kursutvecklingen enligt fastighetsindex bestående av fastighetsbolag noterade på Nasdaq Stockholms huvudlista under respektive treårsperiod. Teckningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsättning att Sagax aktie har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för de noterade fastighetsbolagen under respektive treårsperiod.
Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie efter utspädning på rullande tolvmånadersbasis uppgick till 10,98 (9,38) kronor vilket jämfört med aktiekursen för B-aktien vid periodens utgång motsvarade en multipel om 19,0 (19,6) gånger.
Eget kapital per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 93,49 (90,06) kronor. Substansvärde per A- och B-aktie uppgick till 108,54 (105,63) kronor. Aktiekursen för B-aktien vid periodens slut var 223 % (205 %) av det egna kapitalet per A- och B-aktie och 192 % (174 %) av substansvärdet per A- och B-aktie.
| 2023 | 2022 | 2022 | 2021 | 2020 | 2019 | 2018 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 30 sep | 30 sep | 31 dec | 31 dec | 31 dec | 31 dec | 31 dec | |
| Börskurs vid periodens utgång, kr | 208,50 | 184,20 | 236,50 | 305,00 | 169,60 | 136,20 | 64,70 |
| Förvaltningsresultat efter utspädning, kr1) | 10,98 | 9,38 | 9,70 | 7,99 | 6,62 | 5,51 | 4,31 |
| Kassaflöde efter utspädning, kr1)2) | 9,86 | 8,23 | 8,68 | 6,58 | 6,09 | 4,86 | 3,95 |
| Eget kapital efter utspädning, kr | 93,49 | 90,06 | 91,20 | 83,84 | 55,09 | 46,78 | 35,67 |
| Substansvärde, kr | 108,54 | 105,63 | 106,61 | 97,92 | 66,38 | 56,77 | 44,22 |
| Börskurs/Förvaltningsresultat, ggr1) | 19,0 | 19,6 | 24,4 | 38,2 | 25,6 | 24,7 | 15,0 |
| Börskurs/Kassaflöde, ggr1)2) | 21,1 | 22,4 | 27,3 | 46,4 | 27,9 | 28,0 | 16,4 |
| Börskurs/Eget kapital, % | 223 | 205 | 259 | 364 | 308 | 292 | 182 |
| Börskurs/Substansvärde, % | 192 | 174 | 222 | 311 | 255 | 240 | 147 |
1) Förvaltningsresultatet och kassaflöde avser rullande 12 månader
2) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital.
Börskurs i relation till eget kapital respektive substansvärde (NAV)
| Betalkurs, kr | Omsättningshastighet på årsbasis, % |
Genomsnittlig handelsvolym per handelsdag, mkr |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 30 sep 2023 | 30 sep 2022 | 30 sep 2023 | 30 sep 2022 | 30 sep 2023 | 30 sep 2022 | ||
| A-aktier | 210,00 | 182,50 | 2 | 31 | 0,5 | 7,2 | |
| B-aktier | 208,50 | 184,20 | 24 | 35 | 67,5 | 96,9 | |
| D-aktier | 25,65 | 25,00 | 50 | 71 | 6,8 | 10,2 |
| Antal aktier | Antal kända aktieägare | Aktieägarkategori | Antal | Röstandel | Aktieägare per land | Antal | Röstandel |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1–500 | 16 758 | Privatpersoner bosatta i Sverige | 21 712 | 13 % | Sverige | 22 324 | 85 % |
| 501–1 000 | 1 972 | USA | 79 | 5 % | |||
| 1 001–2 000 | 1 563 | Privatpersoner bosatta utomlands | 293 | 1 % | Norge | 216 | 2 % |
| 2 001–5 000 | 1 468 | Företag/institutioner i Sverige | 612 | 73 % | |||
| 5 001–10 000 | 677 | Företag/institutioner utomlands | 965 | 9 % | Danmark | 549 | 1 % |
| 10 001–50 000 | 807 | Storbritannien | 50 | 1 % | |||
| 50 001– | 337 | Okänd ägartyp | – | 5 % | Övriga | 364 | 7 % |
| Totalt | 23 582 | Totalt | 23 582 | 100 % | Totalt | 23 582 | 100 % |
| Antal aktier | Andel av | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| A–aktier | B–aktier | D–aktier | Aktiekapital | Röster2) | |
| David Mindus med bolag | 14 000 000 | 63 713 912 | 900 000 | 17,2 % | 29,5 % |
| Staffan Salén med bolag | 5 737 309 | 31 598 279 | 95 600 | 8,2 % | 12,8 % |
| Fjärde AP-fonden | 805 716 | 15 178 459 | 9 548 561 | 5,6 % | 4,7 % |
| Tredje AP-fonden | – | 24 752 658 | – | 5,4 % | 3,6 % |
| Avanza Pension | 44 995 | 216 371 | 12 188 745 | 2,7 % | 1,9 % |
| Vanguard | – | 7 178 933 | 5 039 107 | 2,7 % | 1,8 % |
| SEB Fonder | – | 12 085 166 | – | 2,6 % | 1,7 % |
| Länsförsäkringar Fonder | – | 8 701 334 | 773 607 | 2,1 % | 1,4 % |
| Handelsbanken Fonder | – | 7 947 153 | 1 145 228 | 2,0 % | 1,3 % |
| BlackRock | – | 7 888 408 | 14 015 | 1,7 % | 1,1 % |
| Rutger Arnhult med bolag | – | 306 824 | 6 596 183 | 1,5 % | 1,0 % |
| Norges Bank | – | 4 341 848 | 2 477 164 | 1,5 % | 1,0 % |
| Filip Engelbert med bolag | 241 000 | 1 869 784 | 4 200 000 | 1,4 % | 1,2 % |
| Swedbank Robur Fonder | 500 000 | 5 846 729 | – | 1,4 % | 1,6 % |
| Lannebo Fonder | – | 5 298 448 | – | 1,2 % | 0,8 % |
| Erik Selin med bolag | 1 169 959 | 1 175 449 | 2 026 868 | 1,0 % | 2,1 % |
| Andra AP-fonden | – | 4 142 696 | – | 0,9 % | 0,6 % |
| Patrik Brummer | – | – | 4 066 666 | 0,9 % | 0,6 % |
| Folksam | – | 3 555 655 | – | 0,8 % | 0,5 % |
| Danske Invest | – | 1 375 503 | 2 000 000 | 0,7 % | 0,5 % |
| Summa 20 största ägare | 22 498 979 | 207 173 609 | 51 071 744 | 61,5 % | 69,7 % |
| Övriga aktieägare | 4 041 355 | 94 620 712 | 75 189 585 | 38,1 % | 30,3 % |
| Delsumma | 26 540 334 | 301 794 321 | 126 261 329 | 99,6 % | 100,0 % |
| Aktier som innehas av AB Sagax | – | 2 000 000 | – | 0,4 % | – |
| Totalt | 26 540 334 | 303 794 321 | 126 261 329 | 100,0 % | 100,0 % |
| – varav styrelse och medarbetare | 20 353 565 | 103 882 712 | 6 577 790 | 28,6 % | 45,3 % |
1) Källa: Monitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från bland annat Euroclear Sweden, Morningstar och Finansinpektionen. 2) Rösträtt för aktier som innehas av AB Sagax har exkluderats.
| Rösträtter och aktiekapitalandelar | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Rösträtt | Rösträtts | Aktiekapital | |||
| Aktieslag | Antal aktier | per aktie | Antal röster | andel | andel |
| A-aktier | 26 540 334 | 1,0 | 26 540 334,00 | 38 % | 6 % |
| B-aktier | 303 794 321 | 0,1 | 30 379 432,10 | 44 % | 67 % |
| D-aktier | 126 261 329 | 0,1 | 12 626 132,90 | 18 % | 28 % |
| Summa | 456 595 984 | 69 545 899,00 | 100 % | 100 % |
För att kunna upprätta redovisningen enligt IFRS måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan avvika från dessa bedömningar. Därutöver är Sagax exponerat för olika risker som kan få betydelse för bolagets framtida verksamhet, resultat och finansiella ställning.
Värdering av förvaltningsfastigheter påverkas kraftigt av de bedömningar och antaganden som görs. För att minska risken för felaktiga bedömningar har fastigheter motsvarande 97 % av fastighetsvärdet per 30 september 2023 värderats av auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende värderingsföretag. Fastighetsvärderingar är till sin karaktär alltid behäftade med viss osäkerhet.
Sagax prioriterar att hyra ut till hyresgäster med hög kreditvärdighet och på långa löptider även om detta medför något lägre omedelbar intjäning. Avsikten är att minska risken för hyresförluster samt risken för vakanser.
Sagax tecknar huvudsakligen så kallade kallhyresavtal. Detta innebär att hyresgästen betalar kostnaderna för till exempel värme, el, fastighetsskatt samt vatten och avlopp i tillägg till den överenskomna hyran. Sagax påverkas härigenom endast i begränsad omfattning av förändrade kostnader till följd av ändrad förbrukning eller ändrade taxor för exempelvis värme eller vatten. Mer än 95 % av Sagax hyresavtal är indexerade till KPI eller motsvarande. Den årliga indexeringen kan i vissa fall vara begränsad genom tak respektive golv på KPI. Ett mindre antal hyresavtal har årliga fasta hyresjusteringar.
Sagax har god diversifiering avseende den geografiska fördelningen av fastighetsbeståndet och hyresgästernas branschtillhörighet. Sagax hyresavtalsstruktur med många mindre hyresavtal bidrar till att minska risken för vakanser och hyresförluster.
Sagax finansiella kostnader utgör den enskilt största kostnaden för koncernen. För att reducera Sagax exponering mot ett stigande ränteläge har koncernen en väsentlig del fasträntelån. För att begränsa ränterisken för lån med rörlig ränta används ränteswappar och räntetak. Sagax finansiering består primärt av eget kapital och räntebärande skulder. I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar Sagax efter en lång genomsnittlig återstående löptid på räntebärande skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av börsnoterade obligationslån och banklån. Fullständiga villkor för obligationslånen finns tillgängliga på www.sagax.se.
Värdena i koncernens balansräkning är delvis exponerade mot valutakursförändringar, främst eurokursen. Nettoexponeringen den 30 september 2023, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 9 548 (7 674) miljoner kronor. Sammantaget uppgick nettoexponeringen i euro till 27 % (22 %) av eget kapital. Vid upprättande av koncernredovisning omräknas koncernens utlandsverksamheters balansräkningar från dess funktionella valuta till svenska kronor baserat på balansdagens valutakurser. Per 30 september 2023 motsvarade 1 euro 11,49 kronor och 1 dansk krona motsvarade 1,54 kronor. Intäkts- och kostnadsposter omräknas till genomsnittskurserna för perioden, 1 euro motsvarade 11,48 kronor och 1 dansk krona motsvarade 1,54 kronor. I enlighet med IAS 21 förs valutakurseffekter för utlandsverksamhet och säkringsredovisning till Övrigt totalresultat. Övriga valutakurseffekter redovisas i resultaträkningen.
För att begränsa risken för att Sagax ska drabbas av potentiella intressekonflikter har bolaget policyer som medför förbud för Sagax medarbetare och styrelseledamöter att:
iii. Investera i konkurrerande bolag med ett belopp överstigande 10 % av
värdet på medarbetarens eller styrelseledamotens innehav i Sagax. Av policyerna följer även att ledningspersoner och styrelseledamöter som belånar sina aktier i Sagax till mer än 10 % av marknadsvärdet ska meddela bolaget detta. Något sådant meddelande har inte erhållits per denna rapports avgivande.
Geopolitiska konflikter, ökad inflation och stigande marknadsräntor har en fortsatt negativ effekt på de finansiella marknaderna med bland annat stigande marknadsräntor och ökad volatilitet som följd. Därigenom har även fastighetsmarknaden påverkats negativt. Bolaget följer utvecklingen för att identifiera och, om möjligt, bemöta eventuella risker.
Sagax risker i övrigt beskrivs i årsredovisningen för 2022, på sidorna 50-53.
| Valutaexponering | ||
|---|---|---|
| 2023 | 2022 | |
| Belopp i miljoner euro | 30 sep | 30 sep |
| Förvaltningsfastigheter | 3 678 | 3 426 |
| Övriga tillgångar | 102 | 116 |
| Summa tillgångar | 3 780 | 3 542 |
| Räntebärande skulder | 2 621 | 2 727 |
| Övriga skulder | 329 | 158 |
| Summa skulder | 2 950 | 2 885 |
| Nettoexponering | 831 | 657 |
Nedan redovisas Sagax exponering för väsentliga risker i bolagets verksamhet.
| Känslighetsanalys för fastighetsvärden | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| –20 % | –10 % | 0 % | +10 % | +20 % | ||
| Värdeförändring, mkr | –11 334 | –5 667 | 0 | 5 667 | 11 334 | |
| Belåningsgrad, % | 51 | 47 | 43 | 40 | 38 | |
| Känslighetsanalys för förändrad uthyrningsgrad | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| –10 % | –5 % | 0 % | +5 % | +10 % | |
| Uthyrningsgrad, % | 86 | 91 | 96 | ET | ET |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 5,8 | 6,1 | 6,4 | ET | ET |
| Förändring | Värdeförändring, mkr | |
|---|---|---|
| Direktavkastningskrav | +/– 0,25 %-enheter | –1 740/+1 883 |
| Kalkylränta | +/– 0,25 %-enheter | – 977/+996 |
| Hyresintäkter | +/– 5 % | +2 466/–2 511 |
| Fastighetskostnader | +/– 5 % | –342/+341 |
| Effekt på | Effekt på | |||
|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | Förändring | förvaltningsresultat, årsbasis |
resultat efter skatt, årsbasis |
Effekt på eget kapital |
| Ekonomisk uthyrningsgrad | +/–1 %-enhet | +46/–46 | +37/–37 | +37/–37 |
| Hyresintäkter | +/–1 % | +44/–44 | +36/–36 | +36/–36 |
| Fastighetskostnader | +/–1 % | –8/+8 | –6/+6 | –6/+6 |
| Räntekostnader för skulder i SEK med beaktande av räntederivat | +/–1 %-enhet | –7/+7 | –6/+6 | –6/+6 |
| Räntekostnader för skulder i EUR med beaktande av räntederivat | +/–1 %-enhet | –52/+52 | –41/+41 | –41/+41 |
| Förändring av valutakursen SEK/EUR2) | +/–10 % | +223/–223 | +180/–180 | +955/–955 |
| Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2023 | +/–10 % | +9/–9 | +7/–7 | +7/–7 |
1) Exklusive resultatandelar i joint venture och intresseföretag.
2) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder i euro.
Denna delårsrapport i sammandrag är upprättad i enlighet med International Accounting Standards (IAS) 34 Delårsrapportering. Begreppet IFRS i rapporten innefattar tillämpningen av de av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningarna av International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC). Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är i överensstämmelse med de som tillämpades i årsredovisningen för 2022 och ska läsas tillsammans med denna.
Det föreligger inga förändringar av redovisningsstandarder under 2023 som bedöms ha väsentlig påverkan på bolagets finansiella rapportering.
Avrundningsdifferenser kan förekomma.
Transaktioner med närstående parter beskrivs i not 27 i årsredovisningen för 2022. Inga materiella förändringar avseende transaktioner med närstående parter har skett i relation till vad som beskrivs i årsredovisningen för 2022.
Den 24 oktober pressmeddelades att Sagax genom 4 separata transaktioner förvärvat sammanlagt 10 fastigheter för motsvarande 425 miljoner kronor. Fastigheterna omfattar en uthyrningsbar area om 42 800 kvadratmeter huvudsakligen bestående av lokaler för lager- och industriändamål. Årshyran uppgår till motsvarande 26 miljoner kronor. Uthyrningsgraden uppgår till 86 % och hyresavtalens genomsnittliga återstående löptid till 3,6 år. Förvärven beräknas tillträdas under det fjärde kvartalet 2023. Förvärven kommer att redovisas i Sagax segment Spanien (341 miljoner kronor) samt Frankrike (84 miljoner kronor).
Den 26 oktober pressmeddelades att Sagax ingått avtal med ett världsledande företag inom anläggning och underhåll av transportinfrastruktur avseende förvärv och återuthyrning av 47 fastigheter belägna i Frankrike. I samband med tillträdet kommer säljaren att ingå långsiktiga hyresavtal för samtliga fastigheter. Under 2022 hade säljaren en omsättning överstigande 150 miljarder kronor och fler än 50 000 anställda. Fastigheterna omfattar sammanlagt 69 000 kvadratmeter uthyrningsbar area och 1 460 000 kvadratmeter friköpt mark. Fastigheterna är bebyggda med lokaler för lätt industri med tillhörande kontor samt uppställnings- och rangerytor. Fastigheterna är belägna i västra Frankrike inklusive städer såsom Bordeaux, Toulouse och Rennes. Sagax investering uppgår till motsvarande 930 miljoner kronor inklusive transaktionskostnader. Hyran uppgår till motsvarande 70 miljoner kronor per år och är fullt indexerad till ILAT, ett standardindex för kommersiella hyresavtal i Frankrike. Uthyrningsgraden uppgår till 100 %. Hyresavtalen har en genomsnittlig löptid om 11,7 år. Hyresgästen har en ensidig rätt att förlänga hyresavtalen i upp till 30 år. Hyresgästen svarar för samtliga driftskostnader i tillägg till hyran. Sagax svarar för periodiskt underhåll av fastigheterna. Vid fastighetsförvärv i Frankrike har berörda kommuner förköpsrätt. Erforderliga tillstånd beräknas erhållas och fastigheterna tillträdas under slutet av det fjärde kvartalet 2023. Förvärvet kommer att redovisas i Sagax segment Frankrike. Sagax har även överenskommit om en utökning av ovanstående transaktion under förutsättning av att vissa villkor uppfylls. Utökningen skulle motsvara en tillkommande investering om 485 miljoner kronor på liknande villkor och skulle komma att meddelas separat.
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm den 27 oktober 2023 AB SAGAX (publ) Organisationsnummer 556520-0028
Staffan Salén Johan Cederlund Filip Engelbert Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot
David Mindus Johan Thorell Ulrika Werdelin VD och styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
Informationen är sådan som AB Sagax (publ) ska offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades för offentliggörande den 27 oktober 2023, klockan 14.30, CEST.
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapporten) för AB Sagax per 30 september 2023 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning.
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har.
De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har.
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen.
Stockholm den 27 oktober 2023 Ernst & Young AB
Jonas Svensson Auktoriserad revisor
Kalendariet finns tillgängligt på www.sagax.se.
Bokslutskommuniké 2023 22 februari 2024 Årsstämma 2024 8 maj 2024 Delårsrapport januari - mars 2024 8 maj 2024 Delårsrapport januari - juni 2024 15 juli 2024 Delårsrapport januari - september 2024 25 oktober 2024
David Mindus, verkställande direktör 08 – 545 83 540, [email protected]
Agneta Segerhammar, ekonomichef 08 – 545 83 540, [email protected]
Besök gärna www.sagax.se
Sagax tillämpar de av European Securities and Market Authority (ESMA) utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med alternativa nyckeltal avses finansiella mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering, i Sagax fall IFRS. Utgångspunkten för lämnade alternativa nyckeltal är att de används av företagsledningen för att bedöma den finansiella utvecklingen och därmed bedöms ge aktieägarna och andra intressenter värdefull information.
Nedanstående tabell redogör för definitionen av Sagax nyckeltal. Beräkningen av de alternativa nyckeltalen framgår separat på efterföljande sidor.
| Nyckeltal | Beskrivning | Motivering av alternativt nyckeltal |
|---|---|---|
| Avkastning på eget kapital | Periodens resultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till genom snittligt eget kapital (IB+UB)/2 under perioden. |
Nyckeltalet åskådliggör hur ägarnas kapital förräntats under perioden. |
| Avkastning på totalt kapital | Förvaltningsresultat, omräknat till 12 månader, efter finansnetto efter åter läggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittliga totala tillgångar under perioden. |
Nyckeltalet åskådliggör förmågan att generera resultat på koncernens tillgångar oaktat finansie ringskostnader. |
| Areamässig uthyrningsgrad | Uthyrd area direkt efter periodens utgång i förhållande till total uthyrnings bar area direkt efter periodens utgång. |
Nyckeltalet belyser uthyrningssituationen. |
| Belåningsgrad | Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till totala till gångar vid periodens utgång. |
Nyckeltalet belyser finansiell risk. |
| Direktavkastning | Periodens driftnetto (inklusive fastighetsadministration) med avdrag för tomträttsavgälder, omräknat till 12 månader, justerat för fastigheternas innehavstid under perioden och omräknat till balansdagens valutakurser i förhållande till fastigheternas redovisade värden vid periodens utgång. |
Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat generering före finansiella kostnader och kostnader för central administration. |
| EBITDA | Driftnetto minskat med kostnader för central administration med tillägg för erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag. |
Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet Nettoskuld/EBITDA åskådliggöra finansiell risk. |
| Eget kapital per A- och B-aktie | Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal A- och B-aktier vid periodens utgång efter att hänsyn tagits till eget kapital hänförligt till D-aktier. |
Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital. |
| Eget kapital per D-aktie | Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal stamaktier vid periodens utgång. Eget kapital är begränsat till 35,00 kronor per D-aktie. |
Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital. |
| Ekonomisk uthyrningsgrad | Kontrakterad årshyra direkt efter periodens utgång i förhållande till hyres värde direkt efter periodens utgång. |
Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska utnyttjandegraden i koncernens fastigheter. |
| EURIBOR | Euribor är en förkortning för Euro Interbank Offered Rate. Den mäter den genomsnittliga räntan till vilken en panel av europeiska banker lånar icke säkerställd skuld i internbankmarknaden. |
Ej alternativt nyckeltal. |
| Fastighet | Avser fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt. | Ej alternativt nyckeltal. |
| Framåtriktad direktavkastning | Driftnetto (inklusive fastighetsadministration) enligt aktuell intjänings förmåga med avdrag för tomträttsavgälder, i förhållande till fastigheternas redovisade värden vid periodens utgång. |
Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat generering före finansiella kostnader och kostnader för central administration. |
| Framåtriktad EBITDA | Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga minskat med central administration med tillägg för erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag rullande 12 månader. |
Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet framåtriktad Nettoskuld/EBITDA, åskådliggöra finansiell risk. |
| Förvaltningsresultat | Resultat exklusive värdeförändringar och skatt. | Ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat värdeförändringar. |
| Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning |
Förvaltningsresultatet för perioden reducerat med utdelning till D-aktier, dividerat med vägt genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning. |
Ett mått på tillgångarnas resultatgenerering oaktat värdeförändringar som tillfaller ägarna av A- och B-aktier. |
| Hyresvärde | Kontrakterad årshyra som löper direkt efter periodens utgång med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. |
Nyckeltalet åskådliggör koncernens intäktspotential. |
| Hyresintäkter i jämförbart bestånd |
Hyresintäkter från fastigheter som ingått i beståndet under hela rapporte rings perioden samt under hela jämförelseperioden. Projektfastigheter samt fastigheter som förvärvats eller sålts ingår ej. |
Nyckeltalet belyser utvecklingen av hyresintäkter exklusive engångseffekter, exempelvis för förtida avflyttningar, opåverkat av förvärvade och sålda fastigheter. |
| Nyckeltal | Beskrivning | Motivering av alternativt nyckeltal |
|---|---|---|
| Kassaflöde per A- och B-aktie efter utspädning |
Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassaflödet samt minskat med betald skatt i relation till vägt genomsnittligt antal A- och B aktier efter utspädning. Från resultatet före skatt har även dragits utdelning till D-aktier för perioden. Erhållen utdelning från joint venture och intresse företag har lagts till resultat före skatt. |
Nyckeltalet åskådliggör hur stor del av periodens kassaflöde som kan betraktas som tillhörigt ägarna av A- respektive B-aktier. |
| Nettoinvesteringar | Nettot av fastighetsförvärv, investeringar i befintligt fastighetsbestånd samt fastighetsförsäljningar. |
Nyckeltalet belyser investeringsvolymen. |
| Nettoskuld | Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida medel och börsnoterade instrument. |
Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning. |
| Nettoskuld enligt EMTN-program |
Finansiella förpliktelser minskade med börsnoterade aktier och likvida medel. |
Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning. |
| Nettoskuld enligt EMTN program/Totala tillgångar |
Finansiella förpliktelser minskade med börsnoterade aktier och likvida medel i förhållande till totala tillgångar. |
Nyckeltalet belyser finansiell risk. |
| Nettoskuld/Totala tillgångar | Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida medel och börsnoterade instrument i förhållande till totala tillgångar. |
Nyckeltalet belyser finansiell risk. |
| Resultat per A- och B-aktie | Resultat i relation till vägt genomsnittligt antal A- och B-aktier efter att hänsyn tagits till D-aktiers del av resultatet för perioden. |
IFRS-nyckeltal. |
| Resultat per D-aktie | D-aktier ger rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på A- och B-aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie och år. |
Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet. |
| Räntederivat | Avtal beträffande låneräntor som bland annat kan inbegripa faktorerna tid, inflation och/eller maximala räntenivåer. Träffas normalt för att säkerställa räntenivåer för räntebärande lån. |
Ej alternativt nyckeltal. |
| Ränteswap | Ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntevillkor i samma valuta. Bytet innebär att den ena parten får byta sin rörliga ränta mot en fast ränta, medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig ränta. Avsikten med en ränteswap är att reducera ränterisken. |
Ej alternativt nyckeltal. |
| Räntetäckningsgrad | Förvaltningsresultat, exklusive förvaltningsresultat från joint venture och intresseföretag men inklusive utdelningar från joint venture och intressefö retag, efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader (inklusive leasingkostnader). |
Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk. |
| Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program |
Förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella intäkter och kostnader i relation till finansnetto. |
Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk. |
| Soliditet | Eget kapital i relation till totala tillgångar. | Nyckeltalet belyser finansiell risk. |
| STIBOR | STIBOR (Stockholm Interbank Offered Rate) är en daglig referensränta som beräknas som ett genomsnitt av de räntor som banker erbjuder varandra för utlåning i svenska kronor. |
Ej alternativt nyckeltal. |
| Substansvärde (NAV) | Redovisat eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av reserveringar för räntederivat, uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastighetsvärden och uppskjuten skatt avseende reserveringar för räntederivat. |
Ett etablerat mått på koncernens substansvärde som möjliggör analyser och jämförelser med EPRA NAV. |
| Säkerställda skulder/Totala tillgångar |
Skulder säkerställda med pantsatta tillgångar i förhållande till totala tillgångar. |
Nyckeltalet belyser finansiell risk för obligations innehavare. |
| Totalavkastning på aktie | Summan av aktiens kursförändring under perioden och under perioden erlagd utdelning i procent av aktiekursen vid föregående års slut. |
Nyckeltalet åskådliggör den totala avkastning som kommit aktieägarna till godo. |
| Totalavkastning på fastigheter | Summan av justerat driftnetto och orealiserad värdeförändring på fastig heter under perioden, i relation till fastighetsvärde vid periodens utgång justerat för orealiserade värdeförändringar under perioden. |
Nyckeltalet åskådliggör resultatgenerering och värdetillväxt för fastigheterna under en period. |
| Triple net–avtal | Typ av hyresavtal där hyresgästen, utöver hyran, betalar samtliga kostnader som belöper på fastigheten och som normalt hade belastat fastighetsägaren. Dessa inkluderar driftskostnader, underhåll, fastighets skatt, tomträttsavgäld, försäkring, fastighetsskötsel, etc. |
Ej alternativt nyckeltal. |
| Utspädning | Utspädning till följd av utestående teckningsoptioner har i enlighet med IAS 33 beräknats som det antal A- och B-aktier vilka ska emitteras för att täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående potentiella A- och B-aktier (teckningsoptioner), till den del det är sannolikt att de kommer att utnyttjas. |
Ej alternativt nyckeltal. |
| Överskottsgrad | Periodens driftnetto i relation till periodens hyresintäkter. | Nyckeltalet åskådliggör fastigheternas lönsamhet. |
| Belopp i miljoner kronor om inte annat anges |
2023 jan-sep |
2022 jan-sep |
2022 jan-dec |
|---|---|---|---|
| Avkastning på eget kapital | |||
| Resultat efter skatt | 420 | 2 445 | 2 718 |
| Tillägg för omräkning till årsvärde | 140 | 815 | – |
| Justerat resultat efter skatt | 560 | 3 260 | 2 718 |
| Genomsnittligt eget kapital | 34 296 | 32 086 | 32 272 |
| Avkastning på eget kapital | 1,6 % | 10,2 % | 8,4 % |
| Avkastning på totalt kapital | |||
| Förvaltningsresultat | 2 972 | 2 530 | 3 339 |
| Tillägg för omräkning till årsvärde | 991 | 843 | – |
| Finansiella kostnader | 534 | 374 | 520 |
| Tillägg för omräkning till årsvärde | 178 | 125 | – |
| Resultat före finansiella kostnader | 4 674 | 3 872 | 3 859 |
| Genomsnittligt totalt kapital | 72 668 | 66 676 | 67 133 |
| Avkastning på totalt kapital | 6,4 % | 5,8 % | 5,7 % |
| Areamässig uthyrningsgrad | |||
| Kontrakterad area, tusental kvm | 4 004 | 3 863 | 3 719 |
| Totalt uthyrningsbar area, | |||
| tusental kvm | 4 170 | 4 036 | 3 895 |
| Areamässig uthyrningsgrad | 96 % | 96 % | 95 % |
| Belåningsgrad | |||
| Räntebärande skulder | 31 846 | 31 900 | 32 294 |
| Totala tillgångar | 73 505 | 70 918 | 71 831 |
| Belåningsgrad | 43% | 45 % | 45% |
| Direktavkastning | |||
| Driftnetto | 2 621 | 2 262 | 3 032 |
| Återläggning av tomträttsavgäld | –21 | -18 | –25 |
| Tillägg för omräkning till årsvärde | 867 | 748 | – |
| Innehavsjustering, förvärv/försäljningar |
129 | 36 | –77 |
| Valutaomräkning till | |||
| balansdagskurs | 4 | 94 | 112 |
| Justerat driftnetto | 3 600 | 3 122 | 3 042 |
| Fastigheternas redovisade värde | 56 668 | 54 350 | 52 682 |
| Direktavkastning | 6,4% | 5,7% | 5,8% |
| EBITDA rullande 12 månader | |||
| Driftnetto | 3 392 | 2 914 | 3 032 |
| Central administration | –185 | -158 | –174 |
| Utdelningar från joint venture och intresseföretag |
633 | 564 | 577 |
| EBITDA | 3 840 | 3 320 | 3 435 |
| Eget kapital per A- och B-aktie | |||
| Eget kapital | 35 130 | 33 092 | 33 463 |
| Eget kapital tillhörande D-aktier | –4 419 | -4 419 | –4 419 |
| Eget kapital hänförligt till A- och B-aktier |
30 711 | 28 673 | 29 044 |
| Antal aktier, st | 328 334 655 318 020 017 318 020 017 | ||
| Antal aktier efter utspädning, st | 328 481 324 318 379 761 318 459 519 | ||
| Eget kapital per A- och B-aktie, kr | 93,53 | 90,16 | 91,33 |
| Eget kapital per A- och B-aktie | 93,49 | 91,20 | |
| efter utspädning, kr | 90,06 |
| Belopp i miljoner kronor om inte annat anges |
2023 jan-sep |
2022 jan-sep |
2022 jan-dec |
|---|---|---|---|
| Ekonomisk uthyrningsgrad | |||
| Kontrakterad årshyra | 4 411 | 3 880 | 4 024 |
| Hyresvärde | 4 617 | 4 048 | 4 195 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad | 96 % | 96 % | 96 % |
| Framåtriktad direktavkastning | |||
| Driftnetto enligt aktuell intjänings | |||
| förmåga | 3 642 | 3 196 | 3 319 |
| Återläggning av tomträttsavgäld | –30 | –24 | –25 |
| Justerat driftnetto | 3 612 | 3 172 | 3 294 |
| Fastigheternas redovisade värde | 56 668 | 54 350 | 52 682 |
| Framåtriktad direktavkastning | 6,4 % | 5,8 % | 6,3 % |
| Framåtriktad EBITDA | |||
| Driftnetto enligt aktuell intjänings | |||
| förmåga | 3 642 | 3 196 | 3 319 |
| Central administration | –185 | –158 | –174 |
| Utdelningar från joint venture och intresseföretag |
633 | 564 | 577 |
| Framåtriktad EBITDA | 4 090 | 3 602 | 3 722 |
| Förvaltningsresultat | |||
| Resultat efter skatt | 420 | 2 445 | 2 718 |
| Skatt | 153 | 1 020 | 937 |
| Värdeförändringar | 2 399 | –935 | –316 |
| Förvaltningsresultat | 2 972 | 2 530 | 3 339 |
| Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning | |||
| Förvaltningsresultat | 2 972 | 2 530 | 3 339 |
| Utdelning hänförlig till D-aktier | –189 | –189 | –253 |
| Justerat förvaltningsresultat | 2 782 | 2 341 | 3 086 |
| Genomsnittligt antal A- och B aktier efter utspädning |
322 182 053 318 321 007 318 301 177 | ||
| Förvaltningsresultat per A- och | |||
| B-aktie efter utspädning, kr | 8,64 | 7,35 | 9,70 |
| Förvaltningsresultat per A- och B-aktie rullande 12 månader | |||
| Förvaltningsresultat | 3 781 | 3 238 | 3 339 |
| Utdelning hänförlig till D-aktier | –253 | –253 | –253 |
| Justerat förvaltningsresultat | 3 528 | 2 985 | 3 086 |
| Genomsnittligt antal A- och B aktier efter utspädning |
321 250 698 318 239 933 318 301 177 | ||
| Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr |
10,98 | 9,38 | 9,70 |
| Förvaltningsresultat per A- och | |||
| B-aktie föregående period | 9,38 | 7,66 | 7,99 |
| Årlig tillväxttakt % | 17 % | 22 % | 21 % |
| Hyresintäkter i jämförbart bestånd | |||
| Hyresintäkter | 3 160 | 2 725 | ET |
| Förvärvade och sålda fastigheter | –298 | –205 | ET |
| Valutajustering1) | – | 168 | ET |
| Hyresintäkter i jämförbart bestånd exklusive valutaeffekter |
2 863 | 2 688 | ET |
innevarande period.
| om inte annat anges jan-sep jan-sep jan-dec Kassaflöde per A- och B-aktie Resultat före skatt 561 3 064 3 305 Ej kassaflödespåverkande poster 2 300 –612 –141 Betald skatt –154 –150 –149 Utdelning hänförlig till D-aktier –189 –189 –253 Kassaflöde 2 518 2 113 2 762 Kassaflöde per A- och B-aktie efter utspädning, kr 7,81 6,64 8,68 Nettoskuld Se sid 15. Nettoskuld enligt EMTN-program Räntebärande skulder 31 846 31 900 32 294 Börsnoterade aktier i anläggningstillgångar1) –5 252 –2 619 –3 141 Börsnoterade aktier i omsättningstillgångar –31 –3 168 –3 786 Likvida medel –25 –115 –76 Nettoskuld enligt EMTN-program 26 537 25 998 25 291 Nettoskuld enligt EMTN-program/Totala tillgångar Nettoskuld enligt EMTN-program 26 537 25 998 25 291 Totala tillgångar 73 505 70 918 71 831 Nettoskuld enligt EMTN-program/ Totala tillgångar 36 % 37 % 35 % Nettoskuld/EBITDA 25 082 24 364 Nettoskuld 25 154 3 840 3 435 EBITDA rullande 12 månader 3 320 6,5 x 7,1 x Nettoskuld/EBITDA 7,6 x Nettoskuld/framåtriktad EBITDA 25 082 24 364 Nettoskuld 25 154 4 090 3 722 EBITDA, framåtriktad 3 602 6,1 x 6,5 x Nettoskuld/EBITDA framåtriktad 7,0 x Nettoskuld/Totala tillgångar 25 082 24 364 Nettoskuld 25 154 73 505 71 831 Totala tillgångar 70 918 34 % 34 % Nettoskuld/Totala tillgångar 35 % Resultat per A- och B-aktie2) 2 718 Resultat efter skatt 420 2 445 Utdelning hänförlig till D-aktier –189 –189 –253 Justerat resultat efter skatt 2 256 2 465 231 Resultat per A- och B-aktie efter |
Belopp i miljoner kronor | 2023 | 2022 | 2022 |
|---|---|---|---|---|
| utspädning, kr | 0,72 | 7,09 | 7,75 |
1) Avser börsnoterade aktier i bolag som redovisas som intresseföretag. Intresseföretag redovisas i balansräkningen enligt kapitalandelsmetoden.
2) IFRS-nyckeltal.
| Belopp i miljoner kronor | 2023 | 2022 | 2022 |
|---|---|---|---|
| om inte annat anges | jan-sep | jan-sep | jan-dec |
| Räntetäckningsgrad | |||
| Förvaltningsresultat | 2 972 | 2 530 | 3 339 |
| Återläggning förvaltningsresultat joint venture och intresseföretag |
–698 | –606 | –766 |
| Utdelning från joint venture och intresseföretag |
589 | 534 | 577 |
| Finansiella kostnader inkl leasing | 534 | 374 | 520 |
| Justerat förvaltningsresultat före finansiella kostnader |
3 396 | 2 832 | 3 670 |
| Räntetäckningsgrad | 6,4 x | 7,6 x | 7,1 x |
| Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program | |||
| Förvaltningsresultat | 2 972 | 2 530 | 3 339 |
| Finansnetto | 352 | 230 | 285 |
| Förvaltningsresultat före finansnetto | 3 324 | 2 760 | 3 624 |
| Räntetäckningsgrad | 9,4 x | 12,0 x | 12,7 x |
| Soliditet | |||
| Eget kapital | 35 130 | 33 092 | 33 463 |
| Totala tillgångar | 73 505 | 70 918 | 71 831 |
| Soliditet | 48% | 47 % | 47 % |
| Substansvärde (NAV) | |||
| Eget kapital | 35 130 | 33 092 | 33 463 |
| Eget kapital tillhörande D-aktier | –4 419 | –4 419 | –4 419 |
| Återläggning av derivat | –23 | –12 | –14 |
| Återläggning av uppskjuten skatt, netto |
3 765 | 4 040 | 3 990 |
| Återläggningar hänförliga till joint venture |
1 202 | 931 | 930 |
| Substansvärde (NAV) | 35 654 | 33 632 | 33 950 |
| Substansvärde (NAV) per A- och B-aktie efter utspädning, kr |
108,54 | 105,63 | 106,61 |
| Säkerställda skulder/Totala tillgångar | |||
| Säkerställda skulder | 3 385 | 1 347 | 1 895 |
| Totala tillgångar | 73 505 | 70 918 | 71 831 |
| Säkerställda skulder/ Totala tillgångar |
5 % | 2 % | 3 % |
| 2 621 | 2 262 | 3 032 |
|---|---|---|
| 3 160 | 2 725 | 3 696 |
| 83 % | 83 % | 82 % |
AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. Sagax fastighetsinnehav per 30 september 2023 uppgick till 4 170 000 kvadratmeter fördelat på 811 fastigheter. AB Sagax (publ) är noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Mer information finns på www.sagax.se.
AB Sagax (publ), Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm Org. nr. 556520-0028 Telefon 08 – 545 83 540 www.sagax.se
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.