Quarterly Report • Feb 11, 2022
Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri
För 2022 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd, tillkännagivna förvärv och försäljningar samt vid nuvarande valutakurser uppgå till 3 200 miljoner kronor.
| Nyckeltal i urval | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2021 jan-dec |
2020 jan-dec |
2019 jan-dec |
2018 jan-dec |
2017 jan-dec |
2016 jan-dec |
||
| Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr | 7,99 | 6,62 | 5,51 | 4,31 | 3,70 | 2,98 | |
| Förändring jämfört med föregående år, % | 21 | 20 | 28 | 16 | 24 | 22 | |
| Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr | 30,04 | 10,78 | 12,13 | 9,24 | 8,85 | 7,25 | |
| Utdelning per A- och B-aktie, kr (2021 föreslagen) | 2,15 | 1,65 | 1,30 | 1,00 | 0,90 | 0,72 | |
| Nettoskuld/EBITDA, ggr | 5,8 | 6,4 | 6,6 | 7,4 | 8,1 | 8,7 | |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 6,5 | 5,7 | 4,9 | 4,2 | 3,7 | 3,4 | |
| Belåningsgrad, % | 42 | 43 | 44 | 47 | 50 | 54 | |
| Fastigheternas marknadsvärde, Mkr | 46 067 | 37 548 | 32 625 | 29 024 | 23 771 | 20 628 | |
| Fastigheternas direktavkastning, % | 6,0 | 6,3 | 6,4 | 6,8 | 6,9 | 7,1 |
1) Definition av nyckeltal framgår av sid 30 – 31
Under fjärde kvartalet förvärvades fastigheterna Salvesenintie 6 (övre bild) i Jyväskylä och Tiilitie 11 i Helsingfors. Fastigheterna omfattar totalt 68 000 kvadratmeter mark och 18 000 kvadratmeter uthyrningsbar area.
Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri.
Det övergripande målet är att långsiktigt generera största möjliga riskjusterade avkastning till bolagets aktieägare. För att nå detta mål ska Sagax uppnå följande verksamhetsmål:
I tabellen och diagrammen nedan redovisas hur utfallen de senaste fem åren förhåller sig till de finansiella målen.
Sagax investerar främst i lager- och industrifastigheter. Hög direktavkastning i kombination med låg nyproduktionstakt och stabila uthyrningsgrader gör fastigheter för lager och lätt industri till intressanta investeringsobjekt. Sagax genomför löpande kompletteringsförvärv och investeringar i befintliga fastigheter. Fastighetsförvärven och investeringarna i befintligt bestånd syftar till att öka kassaflödet och diversifiera hyresintäkterna och därmed minska bolagets operationella och finansiella risker.
Sagax finansiella struktur är utformad med tydligt fokus på löpande kassaflöde och räntetäckningsgrad. Detta bedöms skapa goda förutsättningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas kapital.
Bolaget har tre aktieslag, stamaktier av serie A, B och D. D-aktierna möjliggör att nå investerarkategorier som värdesätter en stabil löpande utdelning.
Sagax eftersträvar långsiktighet och effektivitet i förvaltningen. I förvaltningsstrategin ingår att tydligt prioritera välrenommerade kunder med hög kreditvärdighet samt att försöka erhålla långa hyresavtal. Detta bedöms vara fördelaktigt då det leder till minskad risk för vakanser samt lägre uthyrnings- och lokalanpassningskostnader. Bolaget tecknar huvudsakligen kallhyresavtal och påverkas därför endast i be-
| Utfall rullande 12 månader |
Femårigt genomsnitt |
|
|---|---|---|
| Avkastning på eget kapital ska under en femårsperiod uppgå till lägst 15 % |
37 % | 27 % |
| Förvaltningsresultat per A- och B-aktie ska öka med minst 15 % på årsbasis |
21 % | 21 % |
gränsad omfattning av ändrad förbrukning eller ändrade taxor för till exempel värme, el, fastighetsskatt, vatten och avlopp.
Sagax hållbarhetsarbete syftar till undvikandet av kortsiktiga vinster som uppstår till priset av negativa konsekvenser på längre sikt, exempelvis i form av externaliteter. Bolagets investeringsverksamhet, förvaltning och finansieringsarbete bedrivs i syfte att uppnå bästa möjliga långsiktiga, det vill säga hållbara, utfall. Planering, styrning och uppföljning av hållbarhetsarbetet följer Sagax organisationsstruktur med tydlig delegering av ansvar och befogenheter. Hållbarhetsarbetet tar sin utgångspunkt i gällande lagstiftning samt interna policyer.
Sagax har identifierat följande fokusområden:
Uppvärmning av lokaler samt elanvändning står för den största andelen av fastigheternas energianvändning. Sagax genomför åtgärder löpande för att minska energianvändningen.
Sagax arbetar aktivt med att motverka alla former av korruption och har en visselblåsarfunktion som är tillgänglig på Sagax hemsida samt en uppförandekod för leverantörer.
Sagax affärsmodell präglas i alla delar av långsiktighet. Kortsiktiga vinster är underordnade bolagets långsiktiga värdeskapande. Således är hållbarhetsarbetet integrerat i affärsmodellen.
Bolagets utveckling är beroende av kompetenta medarbetare. Det är därför viktigt att företaget är en attraktiv arbetsgivare som både lockar till sig och har förmågan att behålla kompetent personal. Sagax medarbetare förväntas ta ansvar för sina arbetsuppgifter och vara goda representanter för företagets värderingar och kultur.
Resultat- samt kassaflödesposter nedan avser perioden januari till och med december 2021. Jämförelseposterna avser motsvarande period föregående år. Balansposternas belopp samt jämförelsetal avser ställningen vid periodens utgång i år respektive föregående år.
Förvaltningsresultatet ökade med 17 % till 2 805 (2 389) miljoner kronor varav 713 (565) miljoner kronor från joint venture och intresseföretag. Förvaltningsresultatet har ökat till följd av fastighetsförvärv och högre förvaltningsresultat i joint venture och intresseföretag. Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie efter utspädning ökade med 21 % till 7,99 (6,62) kronor.
Värdeförändringar på fastigheter påverkade resultatet med 6 336 (2 003) miljoner kronor.
Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med 1 966 (210) miljoner kronor. Omvärdering av börsnoterade aktier svarade för 1 700 (77) miljoner kronor. Omvärdering av finansiella instrument avseende joint venture har skett med 134 (156) miljoner kronor i enlighet med IFRS 9 medan räntederivat har svarat för 132 (–24) miljoner kronor och övriga finansiella instrument för 0 (1) miljoner kronor.
Årets resultat efter skatt uppgick till 9 807 (3 711) miljoner kronor.
Hyresintäkterna ökade med 7 % till 3 100 (2 898) miljoner kronor. Intäkterna har främst påverkats positivt av fastighetsförvärv. Intäkterna har påverkats med –75 miljoner kronor jämfört med motsvarande period föregående år till följd av att kronan stärkts mot euron.
Under året steg hyresintäkterna i jämförbart bestånd med 0,9 % (2,5 %) exklusive valutaeffekter. De största ökningarna återfanns i marknadssegmenten Helsingfors 4,4 %, Övriga Sverige 2,6 % samt Övriga Europa 2,6 %. Övriga marknadssegment har i genomsnitt uppvisat oförändrade hyresintäkter i jämförbart bestånd exklusive valutaeffekter.
Övriga intäkter uppgick till 23 (10) miljoner kronor.
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 96 % (95 %). Under året har vakansvärdet ökat med 134 (128) miljoner kronor till följd av avflyttningar och minskat med 159 (123) miljoner kronor till följd av inflyttningar. Tidsbegränsade inflyttningsrabatter ökade med 2 (13) miljoner kronor och uppgick till 37 (35) miljoner kronor på årsbasis vid periodens slut. Förvärv och försäljningar av fastigheter under året har påverkat vakansvärdet med –3 (10) miljoner kronor. Sammantaget har vakansvärdet minskat med 24 (föregående år ökat med 24) miljoner kronor och uppgick till 135 (159) miljoner kronor vid årets slut.
Ekonomisk uthyrningsgrad
Årlig förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd
Hyresavtal med ett hyresvärde om 107 (68) miljoner kronor var vid årets slut uppsagda varav hyresavtal omfattande 105 (68) miljoner kronor har sagts upp för avflyttning och hyresavtal omfattande 2 miljoner kronor (–) har sagts upp för omförhandling. Av de hyresavtal som sagts upp sker avflyttningar motsvarande ett hyresvärde om 55 miljoner kronor under 2022. Uthyrningar av lokaler som ännu ej inflyttats har minskat det justerade vakansvärdet med 34 (17) miljoner kronor.
Drifts- och underhållskostnaderna uppgick till sammanlagt 324 (311) miljoner kronor. Kostnaderna för fastighetsskatt har ökat till 153 (141) miljoner kronor. Övriga fastighetskostnader har ökat till 73 (60) miljoner kronor. Kostnadsökningarna förklaras främst av fastighetsförvärv.
Kostnaderna för central administration uppgick till 147 (132) miljoner kronor motsvarande 4,7 % (4,5 %) av årets hyresintäkter.
Sagax hade vid årets utgång 87 (77) medarbetare. Funktioner såsom fastighetsskötsel och jourverksamhet är utlagda på entreprenad. Sagax har kontor i Stockholm, Helsingfors, Rotterdam, Paris och Barcelona.
| Land | Totalt |
|---|---|
| Sverige | 36 |
| Finland | 28 |
| Frankrike | 10 |
| Nederländerna | 7 |
| Spanien | 6 |
| Totalt | 87 |
| Belopp i miljoner kronor | 2021 jan-dec |
2020 jan-dec |
|---|---|---|
| Ingående vakans respektive år | 159 | 135 |
| Avflyttningar | 134 | 128 |
| Inflyttningar | –159 | –123 |
| Förändring av lämnade rabatter | 2 | 13 |
| Vakansvärde, förvärvade fastigheter | 11 | 11 |
| Vakansvärde, försålda fastigheter | –14 | –1 |
| Valutakursförändring | 2 | –3 |
| Utgående vakansvärde | 135 | 159 |
| Uppsagt för omförhandling | 2 | – |
| Uppsagda avtal, ej avflyttat | 105 | 68 |
| Uthyrning, ej inflyttat | –34 | –17 |
| Justerat utgående vakansvärde | 207 | 210 |
| Avflyttningsår | Antal avtal |
Hyresvärde, Mkr |
|---|---|---|
| 2022 | 50 | 55 |
| 2023 | 10 | 33 |
| 2024 | 2 | 5 |
| 2025 | 4 | 4 |
| 2026 | – | – |
| >2026 | 2 | 8 |
| Totalt | 68 | 105 |
| Område | Hyresvärde, Mkr |
Vakansvärde, Mkr1) |
Ekonomisk vakansgrad1) |
Uthyrningsbar area, kvm |
Vakant area, kvm |
Areamässig vakansgrad |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Stockholm | 721 | 39 | 5 % | 637 000 | 14 000 | 2 % |
| Helsingfors | 735 | 27 | 4 % | 637 000 | 31 000 | 5 % |
| Nederländerna | 420 | 19 | 4 % | 571 000 | 19 000 | 3 % |
| Paris | 390 | 17 | 4 % | 369 000 | 18 000 | 5 % |
| Finland, universitetsstäder | 429 | 15 | 3 % | 427 000 | 12 000 | 3 % |
| Madrid & Barcelona | 140 | 12 | 8 % | 259 000 | 29 000 | 11 % |
| Övriga Sverige | 154 | 4 | 2 % | 262 000 | 6 000 | 2 % |
| Övriga Finland | 180 | 2 | 1 % | 269 000 | 3 000 | 1 % |
| Övriga Europa | 289 | 1 | 0 % | 328 000 | 3 000 | 1 % |
| Totalt | 3 459 | 135 | 4 % | 3 759 000 | 134 000 | 4 % |
1) Vakansvärde respektive Ekonomisk vakansgrad beaktar både vakanser och lämnade hyresrabatter.
Årets resultat från joint venture och intresseföretag uppgick till 2 718 (1 033) miljoner kronor varav förvaltningsresultat 713 (565) miljoner kronor, värdeförändringar på räntederivat 108 (–18) miljoner kronor, värdeförändringar på fastigheter 2 464 (759) miljoner kronor, och övrigt –9 (–). Resultatet belastades med 558 (272) miljoner kronor i skatt.
De räntebärande skulderna har ökat till 26 354 (19 828) miljoner kronor.
De finansiella kostnaderna uppgick till 447 (481) miljoner kronor. Den genomsnittliga räntan uppgick den 31 december 2021 till 1,4 % (1,8 %) till följd av att refinansiering och nyupplåning skett till lägre ränta.
Finansiella intäkter om 113 (39) miljoner kronor avser aktieutdelningar huvudsakligen från innehav i Nyfosa samt ränta från obligationer och övriga finansiella investeringar.
Sagax inhämtar externa värderingsutlåtanden för att fastställa fastigheternas marknadsvärde. Värderingarna utförs av oberoende värderingsföretag och uppdateras kvartalsvis med undantag för fem tyska fastigheter som endast värderas externt vid årsskiften. 98 % av fastigheterna har per 31 december värderats av auktoriserade fastighetsvärderare. För övriga fastigheter har marknadsvärdet fastställts till förvärvspris eller med internvärdering. Värdeutvecklingen för fastigheterna uppgick till 3 876 (1 244) miljoner kronor varav orealiserade värdeförändringar uppgick till 3 870 (1 274) miljoner kronor.
| Belopp i miljoner kronor | jan-dec 2021 |
|---|---|
| Nyuthyrningar/Omförhandlingar | 935 |
| Avflyttningar/Omförhandlingar | –338 |
| Allmän marknadsvärdeförändring | 3 273 |
| Totalt | 3 870 |
De finansiella instrumentens värdeförändring uppgick till 1 966 (210) miljoner kronor varav 108 (–18) miljoner kronor avsåg joint venture.
Värdeförändring hänförlig till räntederivat uppgick till 132 (–24) miljoner kronor, varav 108 (–18) avsåg joint venture.
Omvärdering av börsnoterade aktier medförde en orealiserad värdeförändring om 1 700 (77) miljoner kronor.
Omvärdering av finansiella instrument avseende joint venture har skett med 134 (156) miljoner kronor i enlighet med IFRS 9.
Övriga finansiella instrument har omvärderats med 0 (1) miljoner kronor.
Sagax redovisar en aktuell skattekostnad om 112 (108) miljoner kronor. Den uppskjutna skattekostnaden uppgick till 624 (511) miljoner kronor. Koncernens uppskjutna skatteskuld uppgick till 3 087 (2 476) miljoner kronor vid årets slut.
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital uppgick till 2 346 (2 219) miljoner kronor. Förändringar av rörelsekapitalet påverkade kassaflödet med 32 (314) miljoner kronor. Investeringsverksamheten har påverkat kassaflödet med –7 023 (–5 543) miljoner kronor samtidigt som kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 4 703 (2 926) miljoner kronor. Sammantaget har likvida medel förändrats med 59 (–62) miljoner kronor under året.
Moderbolaget, AB Sagax, ansvarar för frågor gentemot aktiemarknaden såsom rapportering och aktiemarknadsinformation. Tjänster mellan koncernföretag debiteras enligt affärsmässiga villkor och med tillämpning av marknadsprissättning. Koncerninterna tjänster består av förvaltningstjänster och internräntedebitering. Moderbolagets förvaltningsarvode från koncernföretag uppgick till 60 (57) miljoner kronor.
För 2022 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd, tillkännagivna förvärv och försäljningar samt vid nuvarande valutakurser uppgå till 3 200 miljoner kronor.
Aktuell intjäningsförmåga redovisas i samband med delårsrapporter och bokslutskommunikéer.
Tabellen nedan återspeglar intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis per 1 januari 2022. Det är viktigt att notera att den ej är att jämställa med en prognos för de kommande tolv månaderna då den exempelvis inte innehåller några bedömningar avseende framtida vakanser, ränteläge, valutaeffekter, hyresutveckling eller värdeförändringar.
Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på årsbasis med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighetskostnader baseras på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna justerat för innehavstid. Kostnaderna för central administration har baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräknats utifrån räntebärande skulder och tillgångar på balansdagen. Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens beräknade genomsnittliga räntenivå med tillägg för periodiserade finansieringskostnader och kostnader avseende på balansdagen outnyttjade kreditfaciliteter. Leasingkostnader avser i allt väsentligt tomträttsavgälder vilka baseras på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna justerat för innehavstid. Utdelningar avseende bolagets innehav av börsnoterade aktier har ej beaktats i intjäningsförmågan. Skatten är beräknad med 18 % (19 %) schablonskatt.
Resultatandelar från joint venture och intresseföretag är beräknade enligt samma antaganden som för Sagax med beaktande av resultatandelens storlek.
| Belopp i miljoner kronor | 1 jan 2022 | 1 jan 2021 |
|---|---|---|
| Hyresvärde | 3 459 | 3 024 |
| Vakans | –135 | –159 |
| Hyresintäkter | 3 324 | 2 865 |
| Fastighetskostnader | –563 | –495 |
| Driftnetto | 2 761 | 2 370 |
| Central administration | –147 | –132 |
| Joint venture och intresseföretag | 780 | 638 |
| Finansnetto | –354 | –372 |
| Leasingkostnader | –28 | –26 |
| Förvaltningsresultat | 3 012 | 2 479 |
| Skatt | –542 | –471 |
| Resultat efter skatt | 2 470 | 2 008 |
| – varav ägare av preferensaktier | – | 34 |
| – varav ägare av D-aktier | 252 | 252 |
| – varav ägare av A- och B-aktier | 2 218 | 1 723 |
| Framåtriktad direktavkastning, % | 5,9 | 6,2 |
| Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr | 5,4 | 6,5 |
Differens mellan direktavkastning och låneränta
Den 31 december 2021 omfattade fastighetsbeståndet 673 (673) fastigheter med en uthyrningsbar area om 3 759 000 (3 480 000) kvadratmeter. Hyresvärdet och kontrakterad årshyra uppgick till 3 459 (3 024) respektive 3 324 ( 2 865) miljoner kronor vid årets utgång. Detta motsvarar en ekonomisk uthyrningsgrad om 96 % (95 %).
Sagax har under året investerat 5 483 (6 251) miljoner kronor varav 4 824 (5 585) miljoner kronor avsåg fastighetsförvärv.
Fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar area om 392 000 kvadratmeter har förvärvats. Den största investeringen avsåg 51 000 kvadratmeter uthyrningsbar area och 92 000 kvadratmeter mark i segmentet Helsingfors. Totalt 658 (666) miljoner kronor investerades i det befintliga fastighetsbeståndet. 72 miljoner kronor av investeringarna under året skedde mot hyrestillägg, 145 miljoner kronor investerades i samband med nyuthyrningar, 225 miljoner kronor investerades avseende nyproduktion, 106 miljoner kronor avsåg underhåll av fastigheterna och 63 miljoner kronor avsåg projekteringskostnader. Sammanlagt 47 miljoner kronor investerades i solcellsanläggningar och övriga energibesparande investeringar.
Koncernen har avtalat om förvärv av fyra fastigheter i Frankrike och en fastighet i Spanien som tillträds efter årets utgång. Den sammanlagda investeringen kommer att uppgå till 458 miljoner kronor.
Under året har 89 fastigheter avyttrats för sammanlagt 1 340 miljoner kronor. Den största försäljningen avsåg en portfölj omfattande 72 fastigheter i Finland för motsvarande 715 miljoner kronor med frånträde under fjärde kvartalet.
Direktavkastningen för året i förhållande till marknadsvärdet uppgick till 6,0 % (6,3 %).
| Marknadsvärde | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Segment | Mkr | Andel | kr/kvm | Antal fastigheter |
Uthyrningsbar area, kvm |
Vakant area, kvm |
Hyresvärde, Mkr |
Ekonomisk uthyrningsgrad |
Kontrakterad årshyra Mkr |
| Stockholm | 11 755 | 25 % | 18 500 | 80 | 637 000 | 14 000 | 721 | 95 % | 681 |
| Helsingfors | 9 076 | 20 % | 14 200 | 72 | 637 000 | 31 000 | 735 | 96 % | 707 |
| Nederländerna | 6 090 | 13 % | 10 700 | 121 | 571 000 | 19 000 | 420 | 96 % | 401 |
| Paris | 4 678 | 10 % | 12 700 | 97 | 369 000 | 18 000 | 390 | 96 % | 373 |
| Finland, universitetsstäder | 4 217 | 9 % | 9 900 | 64 | 427 000 | 12 000 | 429 | 97 % | 415 |
| Madrid & Barcelona | 2 263 | 5 % | 8 700 | 76 | 259 000 | 29 000 | 140 | 92 % | 129 |
| Övriga Finland | 2 054 | 4 % | 7 600 | 67 | 269 000 | 3 000 | 180 | 99 % | 179 |
| Övriga Sverige | 2 001 | 4 % | 7 600 | 30 | 262 000 | 6 000 | 154 | 99 % | 150 |
| Övriga Europa | 3 933 | 9 % | 12 000 | 66 | 328 000 | 3 000 | 289 | 100 % | 289 |
| Totalt | 46 067 100 % | 12 300 | 673 | 3 759 000 | 134 000 | 3 459 | 96 % | 3 324 |
| Belopp i miljoner kronor | Fastighets förvärv |
Befintligt bestånd |
Totalt | Andel av totala investeringar |
Försäljningar | Netto investeringar |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Stockholm | 109 | 207 | 317 | 6 % | –378 | –61 |
| Helsingfors | 971 | 236 | 1 206 | 22 % | –83 | 1 123 |
| Nederländerna | 1 039 | 46 | 1 085 | 20 % | –3 | 1 082 |
| Paris | 667 | 23 | 690 | 13 % | – | 690 |
| Finland, universitetsstäder | 1 095 | 47 | 1 142 | 21 % | –97 | 1 045 |
| Madrid & Barcelona | 268 | 31 | 299 | 5 % | – | 299 |
| Övriga Finland | 88 | 31 | 119 | 2 % | –743 | –625 |
| Övriga Sverige | 46 | 31 | 77 | 1 % | –46 | 31 |
| Övriga Europa | 541 | 6 | 547 | 10 % | – | 547 |
| Totalt | 4 824 | 658 | 5 483 | 100 % | –1 351 | 4 132 |
Sagax har en diversifierad avtalsstruktur, vilket stärker möjligheterna att upprätthålla en jämn uthyrningsgrad. För att begränsa risken för minskade hyresintäkter eftersträvar Sagax att skapa långsiktiga relationer med bolagets hyresgäster och att uppnå en god diversifiering av hyresavtalens längd och storlek.
Sagax årshyra fördelades vid årets utgång på 2 009 (1 813) hyresavtal. I tabellen nedan redovisas storleken på Sagax hyresavtal i relation till koncernens årshyra vid periodens utgång. Av tabellen framgår att 1 997 (1 802) hyresavtal hade ett hyresvärde understigande 1 % av koncernens årshyra. Det sammanlagda hyresvärdet för dessa avtal motsvarade 81 % (80 %) av Sagax årshyra. Sagax var därutöver part i 10 (8) hyresavtal med ett hyresvärde motsvarande 1–2 % av koncernens årshyra. Dessa hyresavtal utgjorde sammanlagt 13 % (11 %) av Sagax årshyra. Endast 2 (3) av Sagax hyresavtal hade ett årligt hyresvärde överstigande 2 % av koncernens
hyresintäkter. Dessa avtal svarade sammanlagt för 6 % (8 %) av koncernens årshyra.
Sagax hyresgäster är verksamma inom olika sektorer. 15 % (16 %) av hyresintäkterna kommer från hyresgäster med livsmedelsrelaterad verksamhet, 15 % (16 %) från företag inom tillverkningsindustrin samt 12 % (11 %) från fordonsrelaterad verksamhet, innefattande både försäljning, service och tillverkning. En diversifiering av hyresgästernas branschtillhörighet bedöms minska risken för vakanser och hyresförluster. De huvudsakliga sektorerna återfinns i cirkeldiagrammet nedan.
I enlighet med Sagax förvaltningsstrategi eftersträvar bolaget långa hyresavtal samt en jämn fördelning av kontraktsförfall över åren. Detta bedöms minska risken för betydande varians i koncernens uthyrningsgrad. Avtal som representerar 46 % av årshyran förfaller år 2026 eller senare. Mellan åren 2022 och 2025 förfaller 12-15 % av årshyran per år.
| Andel av | Årshyra | Antal | Genom snittlig |
||
|---|---|---|---|---|---|
| kontrakterad årshyra |
Mkr | Andel, % |
hyres avtal, st |
årshyra, Mkr |
Hyres duration,år |
| > 2 % | 197 | 6 | 2 | 98 | 9 |
| 1–2 % | 439 | 13 | 10 | 44 | 7 |
| < 1 % | 2 688 | 81 | 1 997 | 1 | 5 |
| Totalt | 3 324 | 100 | 2 009 | 2 | 5 |
| Årshyra | ||||
|---|---|---|---|---|
| Förfalloår | Area, kvm | Mkr | Andel | |
| 2022 | 494 000 | 491 | 15 % | |
| 2023 | 414 000 | 408 | 12 % | |
| 2024 | 391 000 | 406 | 12 % | |
| 2025 | 677 000 | 493 | 15 % | |
| 2026 | 281 000 | 255 | 8 % | |
| > 2026 | 1 368 000 | 1 271 | 38 % | |
| Totalt | 3 625 000 | 3 324 | 100 % |
Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial Reporting Standards, IFRS. Bolaget har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt värde enligt Verkligt värdemetoden enligt IAS 13 nivå 3.
Sagax inhämtar externa värderingsutlåtanden för att fastställa fastigheternas marknadsvärde. Värderingarna utförs av oberoende värderingsföretag och uppdateras kvartalsvis.
Det sammanlagda marknadsvärdet på Sagax 673 (673) fastigheter uppgick den 31 december 2021 till 46 067 (37 548) miljoner kronor. Valutakursförändringar under året har medfört att fastighetsvärdena utomlands har ökat med 518 (1 146) miljoner kronor.
Den redovisade orealiserade värdeförändringen uppgick under året till 3 870 (1 274) miljoner kronor.
Värderingarna har genomförts i enlighet med allmänt accepterade internationella värderingsmetoder. 98 % av värderingsobjekten har per 31 december 2021 värderats av auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende värderingsföretag.
Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödeskalkyler i vilka driftnetton, investeringar och restvärden
| Förändring av fastigheternas redovisade värde | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | Antal | ||||||
| Fastighetsbestånd 31 december 2020 | 37 548 | 673 | |||||
| Förvärv av fastigheter | 4 824 | 89 | |||||
| Investeringar i befintligt bestånd | 658 | ||||||
| Avyttring av fastigheter | –1 351 | –89 | |||||
| Omräkningseffekt valuta | 518 | ||||||
| Orealiserad värdeförändring | 3 870 |
Fastighetsbestånd 31 december 2021 46 067 673
nuvärdesberäknas. Kalkylperioden har anpassats efter återstående löptid av befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 och 20 år. Kalkylperioden uppgår som regel till 10 år. För mer information, se Sagax årsredovisning för 2020 sidan 89.
Kalkylränta för nuvärdesberäkning av kassaflöde (4,2–15,6 %), kalkylränta för nuvärdesberäkning av restvärde (4,5–15,6 %) och direktavkastningskrav för restvärdesbedömning (4,0–14,0 %) baseras på analyser av genomförda transaktioner samt på individuella bedömningar avseende risknivå och respektive fastighets marknadsposition.
Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflödet och restvärdet motsvarade 7,2 % (7,4%) respektive 7,4 % (7,7 %) för fastighetsportföljen. Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 6,3 % (6,5 %) per 31 december 2021. Sagax redovisade direktavkastning för året uppgick som jämförelse till 6,0 % (6,3 %). Nedan jämförs den över tid redovisade direktavkastningen med det vid värderingarna använda direktavkastningskravet.
| Övriga Europa 9 % (3 933 Mkr) | |
|---|---|
| Övriga Sverige 4 % (2 001 Mkr) | |
| Övriga Finland 4 % (2 054 Mkr) |
Stockholm 26 % (11 755 Mkr) |
| Madrid & Barcelona 5 % (2 263 Mkr) |
Helsingfors 20 % |
| Finland, universitetsstäder | (9 076 Mkr) |
| 9 % (4 217 Mkr) | Nederländerna 13 % |
| Paris 10 % (4 678 Mkr) | (6 090 Mkr) |
Sagax joint venture och intresseföretag bidrog med sammanlagt 713 (565) miljoner kronor till förvaltningsresultatet under året. Sagax andel av värdeförändringar på fastigheter uppgick till 2 464 (759) miljoner kronor och andelen av värdeförändringar på derivat uppgick till 108 (–18) miljoner kronor. Det samlade värdet på engagemang kopplat till ägande av joint venture och intresseföretag uppgick till 9 818 (6 833) miljoner kronor.
Sagax äger, via Hemsö Intressenter AB, indirekt 15 % av Hemsö Fastighets AB, resterande andel ägs av Tredje AP-fonden. Hemsö Fastighets AB bedriver verksamhet i Sverige, Tyskland och Finland. Verksamheten består i att äga, förvalta och utveckla samhällsfastigheter och 94 % av hyresintäkterna kommer från skattefinansierad verksamhet. För mer information se bolagets hemsida, hemso.se.
Sagax äger 50 % av Söderport, resterande andel ägs av Nyfosa AB. Söderports verksamhet består i att äga, förvalta och utveckla fastigheter i Sverige. På uppdrag av Söderport ombesörjer Sagax ekonomisk förvaltning och merparten av fastighetsförvaltningen.
Motsvarande 73 % av Söderports hyresvärde om 900 miljoner kronor återfanns i Stockholm den 31 december 2021. Söderports ekonomiska vakans uppgick till 43 (51) miljoner kronor vid årets slut motsvarande en vakansgrad om 5 % (6 %). Av den ekonomiska vakansen utgjordes 21 (21) miljoner kronor av tidsbegränsade hyresrabatter som lämnats vid nyuthyrning. 93 % av den ekonomiska vakansen återfanns i Stockholm vid årets slut. Söderport äger även 78,1 % av Torslanda Property Investment AB som därmed ingår som ett dotterföretag i Söderports koncernredovisning.
Sagax äger 50 % av Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra, resterande del ägs av NP3 Fastigheter AB. Ess-Sierra etablerades i december 2020 och verksamheten består i att äga och förvalta 33 fastigheter som är uthyrda till Beijer Byggmaterial AB. Den uthyrningsbara arean uppgår till 181 000 kvadratmeter varav 91 % utgörs av lagerlokaler/byggvaruhandel och 9 % av kontorslokaler. Merparten av fastigheterna är belägna i universitets- och regionstäder.
Sagax äger 21,8 % av röstvärdet och 15,3 % av kapitalet i NP3 Fastigheter AB. Marknadsvärdet på Sagax innehav uppgick till 4 608 miljoner kronor. NP3 Fastigheter AB är ett fastighetsbolag med fokus på kommersiella förvaltningsfastigheter med hög direktavkastning främst i norra Sverige. Fastighetsbeståndet omfattade 446 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 17,3 miljarder kronor och ett hyresvärde om 1 538 miljoner kronor per 31 december 2021. NP3 Fastigheter AB är börsnoterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. För mer information se bolagets hemsida, np3fastigheter.se.
Sagax äger 25,9 % och 25,4 % av röstvärdet respektive kapitalet i Fastighetsbolaget Emilshus AB. Emilshus förvärvar, utvecklar och förvaltar kommersiella fastigheter i Småland. Fastighetsbeståndet omfattade 97 fastigheter med ett sammanlagt marknadsvärde om 4,8 miljarder kronor per 31 december 2021. För mer information se bolagets hemsida, emilshus.com.
| Sagax joint venture | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Hemsö | Söderport | Ess-Sierra1) | ||||
| 2021, jan – dec | 2020, jan – dec | 2021, jan – dec | 2020, jan – dec | 2021, jan – dec | 2020, jan – dec | |
| Sagax ägarandel, % | 15 | 15 | 50 | 50 | 50 | 50 |
| Hyresintäkter, Mkr | 3 614 | 3 270 | 853 | 818 | 89 | 5 |
| Förvaltningsresultat, Mkr | 2 145 | 1 810 | 504 | 466 | 59 | 3 |
| Årets resultat, Mkr | 8 189 | 3 333 | 1 900 | 844 | 109 | 49 |
| Sagax andel av totalresultat, Mkr | 1 149 | 444 | 905 | 404 | 54 | 19 |
| Sagax andel av förvaltningsresultat, Mkr | 271 | 223 | 236 | 217 | 30 | 1 |
| 2021, 31 dec | 2020, 31 dec | 2021, 31 dec | 2020, 31 dec | 2021, 31 dec | 2020, 31 dec | |
| Antal fastigheter | 441 | 392 | 83 | 82 | 33 | 37 |
| Fastigheternas bokförda värde, Mkr | 75 737 | 62 240 | 12 882 | 11 909 | 1 429 | 1 440 |
| Uthyrningsbar area, kvm | 2 218 000 | 2 005 000 | 743 000 | 778 000 | 181 000 | 203 000 |
| Hyresduration, år | 9,6 | 9,9 | 4,6 | 4,8 | 6,6 | 6,8 |
| Ekonomisk vakansgrad, % | 2 | 2 | 5 | 6 | – | – |
| Räntebärande skulder, Mkr | 42 498 | 38 652 | 6 209 | 6 354 | 786 | 842 |
| Kapitalbindning, år | 6,8 | 6,7 | 2,4 | 3,5 | 2,9 | 4 |
| Räntebindning, år | 6,3 | 6,2 | 2,3 | 3,1 | 1,8 | 3,2 |
| Marknadsvärde för derivat, Mkr | 161 | –231 | –124 | –219 | – | – |
| Redovisat värde, Mkr | 3 534 | 2 318 | 2 622 | 1 903 | 291 | 264 |
1) Ess-Sierra etablerades i december 2020.
Eget kapital i koncernen uppgick den 31 december 2021 till 31 079 (22 452) miljoner kronor. Under året har eget kapital förändrats till följd av ett totalresultat om 9 807 miljoner kronor, nyemission av stamaktier av serie B om 12 miljoner kronor i anslutning till incitamentsprogram, inlösen av preferensaktier om 571 miljoner kronor samt aktieutdelning om 776 miljoner kronor.
Sagax räntebärande skulder uppgick vid årets utgång till 26 354 (19 828) miljoner kronor. Motsvarande 24 009 (15 339) miljoner kronor av skulderna var upptagna i euro.
Räntebärande skuld avseende börsnoterade obligationslån uppgick till 23 198 (14 638) miljoner kronor. Återstående räntebärande skuld bestod av företagscertifikat om 2 891 (1 081) miljoner kronor samt skuld till banker om 265 (4 109) miljoner kronor.
Icke-säkerställda skulder motsvarade 99 % (74 %) av räntebärande skulder.
Räntetäckningsgraden uppgick till 651 % (575 %) och belåningsgraden uppgick till 42 % (43 %) vid årets utgång.
Den räntebärande nettoskulden motsvarade 5,8 (6,4) gånger EBITDA för de senaste tolv månaderna och 5,4 (6,5) gånger framåtriktad EBITDA, se sidan 7 för mer information.
Totalt har 13 997 (7 927) miljoner kronor upptagits i lån varav 10 131 (3 309) miljoner kronor i form av obligationslån inom ramen för Sagax EMTN-program. Totalt 7 880 (4 791) miljoner kronor har amorterats under året. Valutakursförändringar har ökat de räntebärande skulderna med 352 (minskat 750) miljoner kronor.
Den räntebärande nettoskulden uppgick till 16 214 (17 114) miljoner kronor.
Den genomsnittliga återstående ränte- och kapitalbindningen uppgick till 4,0 (3,4) år respektive 4,3 (3,4) år vid årets utgång. Den genomsnittliga räntan för räntebärande skulder uppgick till 1,4 % (1,8 %) inklusive effekter av derivatinstrument.
Sagax har 22 699 (12 336) miljoner kronor i lån med fast ränta. Bolaget hade räntetak och ränteswappar med ett sammanlagt nominellt värde om 2 802 (6 060) miljoner kronor varav ränteswappar om 880 (2 166) miljoner kronor med en genomsnittlig räntenivå om 1,3 % (0,9%).
| Räntebindning | Kapitalbindning | Ränteswappar | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Förfalloår | Mkr | Ränta | Andel | Mkr | Andel | Mkr | Ränta |
| 2022 | 3 691 | 0,5 % | 13 % | 95 | 0 % | – | – |
| 2023 | 1 403 | 0,8 % | 5 % | 2 353 | 9 % | 251 | 0,5 % |
| 2024 | 5 323 | 2,0 % | 19 % | 6 535 | 25 % | – | – |
| 2025 | 4 113 | 2,1 % | 14 % | 4 138 | 16 % | – | – |
| 2026 | – | – | 0 % | – | – | – | – |
| > 2026 | 13 861 | 1,0 % | 49 % | 13 232 | 50 % | 629 | 1,7 % |
| Summa/genomsnitt | 28 391 | 1,3 % | 100 % | 26 354 | 100 % | 880 | 1,3 % |
1) Räntebindning överstiger räntebärande skulder med 2 037 miljoner kronor. 2) Baserat på räntebundet belopp.
| Belopp i miljoner kronor | 31 dec 2021 | 31 dec 2020 |
|---|---|---|
| Räntebärande skulder | 26 354 | 19 828 |
| Räntebärande tillgångar | –676 | –550 |
| Börsnoterade aktier | –9 380 | –2 140 |
| Likvida medel | –84 | –24 |
| Nettoskuld | 16 214 | 17 114 |
Sagax rörelsekapital uppgick den 31 december till 1 173 (–1 867) miljoner kronor. Outnyttjade kreditfaciliteter inklusive back-up faciliteter för certifikatprogram uppgick vid samma tidpunkt till 7 399 (5 424) miljoner kronor. Inga ytterligare säkerheter behöver ställas för nyttjandet av kreditfaciliteterna.
| Börsnoterade obligationslån 31 december 2021 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Löptid | Nominellt belopp Mkr |
Skuld Mkr |
Effektiv ränta | Räntevillkor | Förfallodatum | ISIN-kod |
| 2019-2023 | 500 | 499 | 0,98 % | Stibor 3M+0,90 % | 2023-06-16 | XS2093119175 |
| 2019-20231) | 250 | 250 | 1,18 % | 1,13 % | 2023-06-16 | XS2093119845 |
| Summa/genomsnitt | 750 | 749 | 1,05 % | |||
| Löptid | Nominellt belopp Meur |
Skuld Meur |
Effektiv ränta | Kupongränta | Förfallodatum | ISIN-kod |
| 2018-20241) | 500 | 499 | 2,10 % | 2,00 % | 2024-01-17 | XS1877540465 |
| 2019-20251) | 400 | 402 | 2,05 % | 2,25 % | 2025-03-13 | XS1962543820 |
| 2020-20271) | 300 | 298 | 1,26 % | 1,12 % | 2027-01-30 | XS2112816934 |
| 2021-20281) | 500 | 496 | 0,88 % | 0,75 % | 2028-01-26 | XS2291340433 |
| 2021-20291) | 500 | 500 | 1,01 % | 1,00 % | 2029-05-17 | XS2342227837 |
| Summa/genomsnitt | 2 200 | 2 195 | 1,46 % |
1) Fasträntelån.
| Belopp i miljoner kronor | Nominella belopp |
Återstående löptid, år |
Marknadsvärde 31 dec 2021 |
Marknadsvärde 31 dec 2020 |
Periodens förändring |
|---|---|---|---|---|---|
| Nominella ränteswappar | 880 | 5,2 | –74 | –118 | 44 |
| Räntetak | 1 922 | 1,0 | 0 | 0 | 0 |
| Valutatermin | 206 | 0,1 | 2 | – | 2 |
| Summa | 3 008 | –72 | –118 | 46 |
| Finansiellt åtagande i EMTN-program |
2021 31 dec |
2020 31 dec |
|
|---|---|---|---|
| Rating enligt Moody's Investor Services | Baa3, Positive outlook | Baa3, Stable outlook | |
| Nettoskuld/Totala tillgångar | < 65 % | 26 % | 37 % |
| Räntetäckningsgrad | > 1,8 x | 9,4 x | 6,5 x |
| Säkerställda skulder/Totala tillgångar | < 45 % | 0 % | 11 % |
Sagax värderar tecknade leasing- och tomträttsavtal enligt IFRS 16 och redovisar nyttjanderätten som en tillgång med motsvarande skuld. Vid periodens slut uppgick värdet av Sagax leasing- och tomträttsavtal till 390 (394) miljoner kronor.
Räntebärande långfristiga fordringar uppgår till 676 (550) miljoner kronor och består av ett konvertibelt skuldebrev utställt av franska Groupe BMG värderat till 522 (514) miljoner kronor med en löptid till 2024-12-31, ett obligationslån utställt av Emilshus AB (publ) värderat till 44 (37) miljoner kronor med en löptid till och med 2022 samt reverser värderade till 110 (–) miljoner kronor som ställdes ut i samband med en fastighetsförsäljning under 2021.
Sagax äger aktier i Nyfosa AB, Cibus Nordic Real Estate AB, Mälaråsen AB samt i KMC Properties ASA. Börsnoterade aktier redovisas till balansdagens stängningskurs och uppgår till 4 772 miljoner kronor. Aktierna i Nyfosa AB är upptagna till 4 043 (715) miljoner kronor, aktierna i Cibus Nordic Real Estate AB är upptagna till 598 (–) miljoner kronor, aktierna i Mälaråsen AB är upptagna till 72 (23) miljoner kronor och aktierna i KMC Properties ASA är upptagna till 60 (–) miljoner kronor.
| 2021 | 2020 | 2021 | 2020 | |
|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | jan-dec | jan-dec | okt-dec | okt-dec |
| Hyresintäkter | 3 100 | 2 898 | 806 | 746 |
| Övriga intäkter | 23 | 10 | 4 | 3 |
| Driftskostnader | –250 | –232 | –71 | –62 |
| Underhållskostnader | –74 | –79 | –21 | –22 |
| Fastighetsskatt | –153 | –141 | –38 | –38 |
| Övriga fastighetskostnader | –73 | –60 | –27 | –17 |
| Driftnetto | 2 573 | 2 397 | 652 | 610 |
| Central administration | –147 | –132 | –51 | –46 |
| Resultat från joint venture och intresseföretag | 2 718 | 1 033 | 945 | 446 |
| – varav förvaltningsresultat | 713 | 565 | 184 | 146 |
| – varav värdeförändringar | 2 572 | 741 | 1 002 | 412 |
| – varav skatt | –558 | –272 | –241 | –112 |
| – varav övrigt | –9 | – | – | – |
| Finansiella intäkter | 113 | 39 | 35 | 9 |
| Finansiella kostnader | –419 | –455 | 104 | –120 |
| Finansiell kostnad räntekomponent leasing | –28 | –26 | –8 | –7 |
| Resultat inklusive värdeförändringar i joint venture och intresseföretag | 4 809 | 2 857 | 1 470 | 894 |
| – varav Förvaltningsresultat | 2 805 | 2 389 | 708 | 594 |
| Fastigheter, realiserade | 6 | –30 | 8 | –19 |
| Fastigheter, orealiserade | 3 870 | 1 274 | 1 537 | 824 |
| Finansiella instrument, realiserade | –10 | 1 | – | 1 |
| Finansiella instrument, orealiserade | 1 868 | 228 | 1 075 | 106 |
| Resultat före skatt | 10 543 | 4 330 | 4 090 | 1 806 |
| Uppskjuten skatt | –624 | –511 | –169 | –250 |
| Aktuell skatt | –112 | –108 | –28 | –24 |
| Periodens resultat | 9 807 | 3 711 | 3 893 | 1 532 |
| Övrigt totalresultat | ||||
| – poster som kan komma att återföras till resultatet: | ||||
| Omräkningseffekter för utlandsverksamhet | 282 | –693 | 30 | –845 |
| Andel övrigt totalresultat för joint venture | 8 | –13 | – | –21 |
| Omräkningseffekter säkringsredovisning | –141 | 355 | –27 | 434 |
| Skatt på poster som kan komma att återföras | 6 | 14 | 11 | 18 |
| Totalresultat för perioden | 9 963 | 3 374 | 3 907 | 1 118 |
| Resultat per A- och B-aktie, kr | 30,09 | 10,80 | 11,46 | 4,61 |
| Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr | 30,04 | 10,78 | 11,45 | 4,60 |
| Resultat per D-aktie, kr | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 |
| Genomsnittligt antal A- och B-aktier, miljoner | 317,5 | 317,1 | 317,7 | 317,3 |
| Genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning, miljoner | 318,0 | 317,7 | 318,0 | 317,8 |
| Genomsnittligt antal D-aktier, miljoner | 126,2 | 118,4 | 126,2 | 125,8 |
| 2021 | 2020 | |
|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | 31 dec | 31 dec |
| Förvaltningsfastigheter | 46 067 | 37 264 |
| Förvaltningsfastigheter till försäljning | – | 284 |
| Leasingavtal nyttjanderätt | 355 | 368 |
| Joint venture och intresseföretag | 9 818 | 6 833 |
| Räntebärande långfristiga fordringar | 676 | 550 |
| Övriga anläggningstillgångar | 103 | 130 |
| Summa anläggningstillgångar | 57 020 | 45 429 |
| Börsnoterade aktier | 4 772 | 738 |
| Övriga omsättningstillgångar | 596 | 430 |
| Kassa och bank | 84 | 24 |
| Summa omsättningstillgångar | 5 452 | 1 193 |
| Summa tillgångar | 62 472 | 46 622 |
| Eget kapital | 31 079 | 22 452 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 23 368 | 17 977 |
| Uppskjuten skatteskuld | 3 087 | 2 476 |
| Derivat | 74 | 118 |
| Leasingskuld nyttjanderätt | 390 | 394 |
| Övriga långfristiga skulder | 195 | 145 |
| Summa långfristiga skulder | 27 114 | 21 110 |
| Företagscertifikat | 2 891 | 1 081 |
| Övriga kortfristiga räntebärande skulder | 95 | 770 |
| Övriga kortfristiga skulder | 1 293 | 1 209 |
| Summa kortfristiga skulder | 4 279 | 3 060 |
| Summa eget kapital och skulder | 62 472 | 46 622 |
| 2021 | 2020 | 2021 | 2020 | |
|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | jan-dec | jan-dec | okt-dec | okt-dec |
| Resultat före skatt | 10 543 | 4 330 | 4 090 | 1 806 |
| Värdeförändringar på finansiella instrument | –1 858 | –228 | –1 074 | –107 |
| Värdeförändringar på fastigheter | –3 876 | –1 244 | –1 546 | –805 |
| Resultat från joint venture och intresseföretag | –2 718 | –1 033 | –945 | –446 |
| Utdelning från joint venture och intresseföretag | 373 | 424 | 30 | 20 |
| Upplösning av periodiserade upplåningsutgifter | 41 | 47 | 9 | 18 |
| Övriga poster ej ingående i kassaflödet | –13 | –21 | 2 | –17 |
| Betald skatt | –146 | –55 | 5 | –27 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital |
2 346 | 2 219 | 571 | 441 |
| Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar | –71 | 77 | –19 | 49 |
| Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder | 103 | 260 | 80 | 105 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 2 379 | 2 557 | 632 | 595 |
| Förvärv av fastigheter | –4 824 | –5 585 | –1 560 | –747 |
| Försäljning av fastigheter | 867 | 1 426 | 604 | 1 380 |
| Investeringar i befintliga fastigheter | –658 | –666 | –240 | –209 |
| Förvärv av börsnoterade aktier | –1 949 | –256 | –286 | –155 |
| Förvärv av finansiella instrument | –7 | –7 | – | – |
| Förvärv av joint venture och intresseföretag | –214 | –260 | –47 | –246 |
| Kapitaltillskott till joint venture och intresseföretag | –271 | –150 | – | – |
| Utlåning till joint venture och intresseföretag | – | –41 | – | –41 |
| Ökning av övriga anläggningstillgångar | –16 | –10 | – | – |
| Minskning av övriga anläggningstillgångar | 50 | 6 | – | 11 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | –7 023 | –5 543 | –1 529 | –7 |
| Emission av D- och B-aktier | 36 | 527 | – | – |
| Inlösen av preferensaktier | –572 | – | – | – |
| Utbetald utdelning till aktieägare | –792 | –679 | –63 | –278 |
| Incitamentsprogram | –24 | –9 | – | – |
| Upptagna lån | 13 997 | 7 886 | 1 068 | 255 |
| Amorterade lån | –7 880 | –4 791 | –43 | –706 |
| Lösen av finansiella derivat | –21 | –8 | – | –8 |
| Minskning av övriga långfristiga skulder | –52 | – | –13 | –1 |
| Ökning av övriga långfristiga skulder | 11 | 1 | – | – |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 4 703 | 2 926 | 949 | –739 |
| Periodens kassaflöde | 59 | –60 | 52 | –151 |
| Kursdifferens i likvida medel | – | –2 | – | –2 |
| Förändring av likvida medel | 59 | –62 | 52 | –153 |
| Likvida medel vid periodens ingång | 24 | 86 | 32 | 177 |
| Likvida medel vid periodens utgång | 84 | 24 | 84 | 24 |
| Belopp i miljoner kronor | Aktiekapital | Övrigt tillskjutet kapital |
Reserver omräknings differenser |
Intjänade vinstmedel inkl. periodens resultat |
Totalt eget kapital1) |
|---|---|---|---|---|---|
| Eget kapital 31 december 2019 | 776 | 3 046 | 675 | 14 760 | 19 257 |
| Emission av D-aktier | 32 | 481 | – | – | 513 |
| Transaktionskostnader | – | –4 | – | – | –4 |
| Emission B-aktier incitamentsprogram | 1 | 20 | – | – | 20 |
| Transaktionskostnader | – | –1 | – | – | –1 |
| Aktieutdelning | – | – | – | –697 | –697 |
| Inlösen incitamentsprogram | – | – | – | –14 | –14 |
| Incitamentsprogram | – | – | – | 5 | 5 |
| Periodens resultat januari-december 2020 | – | – | – | 3 711 | 3 711 |
| Övrigt totalresultat januari-december 2020 | – | – | –337 | – | –337 |
| Eget kapital 30 december 2020 | 808 | 3 542 | 338 | 17 765 | 22 452 |
| Emission B-aktier incitamentsprogram | 1 | 36 | – | – | 36 |
| Inlösen av preferensaktier | –29 | – | – | –543 | –571 |
| Transaktionskostnader | – | – | – | –1 | –1 |
| Aktieutdelning | – | – | – | –776 | –776 |
| Inlösen incitamentsprogram | – | – | – | –31 | –31 |
| Incitamentsprogram | – | – | – | 7 | 7 |
| Periodens resultat januari-december 2021 | – | – | – | 9 807 | 9 807 |
| Övrigt totalresultat januari-december 2021 | – | – | 155 | – | 155 |
| Eget kapital 31 december 2021 | 780 | 3 578 | 493 | 26 228 | 31 079 |
1) Eget kapital är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare.
| Belopp i miljoner kronor | 2021 jan-dec |
2020 jan-dec |
|---|---|---|
| Nettoomsättning | 88 | 77 |
| Administrationskostnader | –107 | –94 |
| Resultat före finansiella intäkter och kostnader | –19 | –17 |
| Resultat från andelar i koncernföretag | 1 154 | 511 |
| Resultat från andelar i joint venture | 96 | 85 |
| Finansiella intäkter | 745 | 434 |
| Finansiella kostnader | –751 | –475 |
| Resultat före skatt och bokslutsdispositioner | 1 224 | 538 |
| Bokslutsdispositioner | 106 | 52 |
| Skatt | –2 | –2 |
| Periodens resultat | 1 328 | 589 |
| 2021 | 2020 | |
|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | 31 dec | 31 dec |
| Fordringar på koncernföretag | 1 725 | 1 654 |
| Övriga finansiella anläggningstillgångar | 13 080 | 8 035 |
| Summa anläggningstillgångar | 14 805 | 9 690 |
| Kassa och bank | 31 | 0 |
| Fordringar på koncernföretag | 19 308 | 13 669 |
| Övriga omsättningstillgångar | 77 | 93 |
| Summa omsättningstillgångar | 19 416 | 13 762 |
| Summa tillgångar | 34 220 | 23 453 |
| Eget kapital | 4 213 | 4 227 |
| Obeskattade reserver | 30 | 30 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 8 992 | 10 673 |
| Skulder till koncernföretag | 14 829 | 3 554 |
| Uppskjuten skatteskuld | 4 | 4 |
| Summa långfristiga skulder | 23 825 | 14 232 |
| Kortfristiga räntebärande skulder | 2 983 | 1 148 |
| Skulder till koncernföretag | 2 885 | 3 514 |
| Övriga kortfristiga skulder | 284 | 302 |
| Summa kortfristiga skulder | 6 152 | 4 964 |
| Summa eget kapital, obeskattade reserver och skulder | 34 220 | 23 453 |
| Resultatposter | Värdeförändringar fastigheter | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| per segment | Hyresintäkter1) | Driftnetto | Orealiserade | Realiserade | Totalavkastning | |||||
| Belopp i miljoner kronor | 2021 jan-dec |
2020 jan-dec |
2021 jan-dec |
2020 jan-dec |
2021 jan-dec |
2020 jan-dec |
2021 jan-dec |
2020 jan-dec |
2021 jan-dec |
2020 jan-dec |
| Stockholm | 667 | 671 | 565 | 565 | 1 266 | 324 | –27 | –3 | 1 804 | 886 |
| Helsingfors | 665 | 593 | 534 | 469 | 1 044 | 64 | 28 | – | 1 606 | 532 |
| Nederländerna | 355 | 291 | 323 | 263 | 656 | 411 | 2 | –17 | 981 | 657 |
| Paris | 321 | 299 | 245 | 225 | 452 | 159 | – | – | 696 | 384 |
| Finland, universitetsstäder | 350 | 335 | 273 | 263 | –69 | 40 | –10 | 2 | 194 | 305 |
| Madrid & Barcelona | 119 | 105 | 105 | 90 | 61 | 202 | – | –1 | 166 | 291 |
| Övriga Finland | 217 | 231 | 195 | 209 | 92 | –1 | 13 | –11 | 300 | 196 |
| Övriga Sverige | 150 | 151 | 141 | 143 | 84 | 51 | – | –1 | 224 | 193 |
| Övriga Europa | 255 | 221 | 236 | 202 | 283 | 25 | – | – | 519 | 227 |
| Ej fördelat | – | – | –42 | –32 | – | – | – | 1 | –42 | –32 |
| Totalt | 3 100 | 2 898 | 2 573 | 2 397 | 3 870 | 1 274 | 6 | –30 | 6 448 | 3 641 |
| Tillgångsposter per segment |
Marknadsvärde fastigheter |
Investeringar fastigheter |
Förvärv fastigheter |
Försäljning fastigheter |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | 2021 31 dec |
2020 31 dec |
2021 31 dec |
2020 31 dec |
2021 31 dec |
2020 31 dec |
2021 31 dec |
2020 31 dec |
| Stockholm | 11 755 | 10 552 | 207 | 297 | 109 | 386 | –378 | –295 |
| Helsingfors | 9 076 | 6 771 | 236 | 237 | 971 | 32 | –83 | – |
| Nederländerna | 6 090 | 4 262 | 46 | 56 | 1 039 | 1 039 | –3 | –55 |
| Paris | 4 678 | 3 465 | 23 | 22 | 667 | 519 | – | – |
| Finland, universitetsstäder | 4 217 | 3 180 | 47 | 28 | 1 095 | 97 | –97 | –3 |
| Madrid & Barcelona | 2 263 | 1 873 | 31 | 1 | 268 | 839 | – | –10 |
| Övriga Finland | 2 054 | 2 527 | 31 | 14 | 88 | – | –743 | –20 |
| Övriga Sverige | 2 001 | 1 886 | 31 | 7 | 46 | 1 073 | –46 | –1 073 |
| Övriga Europa | 3 933 | 3 033 | 6 | 3 | 541 | 1 600 | – | – |
| Totalt | 46 067 | 37 548 | 658 | 666 | 4 824 | 5 585 | –1 351 | –1 456 |
1) Samtliga hyresintäkter avser externa hyresgäster.
| 2021 jan-dec |
2020 jan-dec |
2019 jan-dec |
2018 jan-dec |
2017 jan-dec |
2016 jan-dec |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetsrelaterade nyckeltal | ||||||
| Direktavkastning, % | 6,0 | 6,3 | 6,4 | 6,8 | 6,9 | 7,1 |
| Överskottsgrad, % | 83 | 83 | 83 | 83 | 83 | 85 |
| Areamässig uthyrningsgrad, % | 96 | 95 | 95 | 95 | 95 | 93 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 96 | 95 | 95 | 95 | 94 | 94 |
| Uthyrningsbar area vid periodens utgång, '000 kvm | 3 759 | 3 480 | 3 022 | 2 850 | 2 489 | 2 312 |
| Antal fastigheter vid periodens utgång | 673 | 673 | 553 | 512 | 495 | 440 |
| Finansiella nyckeltal | ||||||
| Avkastning på totalt kapital, % | 6 | 7 | 7 | 7 | 7 | 7 |
| Avkastning på eget kapital, % | 37 | 18 | 24 | 24 | 30 | 33 |
| Genomsnittlig ränta, % | 1,4 | 1,8 | 1,9 | 2,2 | 3,0 | 3,1 |
| Räntebindning inkl. derivat, år | 4,0 | 3,4 | 3,5 | 3,0 | 2,1 | 2,7 |
| Kapitalbindning, år | 4,3 | 3,4 | 3,8 | 3,6 | 3,1 | 3,6 |
| Soliditet, % | 50 | 48 | 48 | 46 | 42 | 38 |
| Belåningsgrad, % | 42 | 43 | 44 | 47 | 50 | 54 |
| Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr | 5,4 | 6,4 | 6,6 | 7,1 | 7,7 | 7,8 |
| Nettoskuld/EBITDA, ggr | 5,8 | 6,4 | 6,6 | 7,4 | 8,1 | 8,7 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 6,5 | 5,7 | 4,9 | 4,2 | 3,7 | 3,4 |
| Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program, ggr | 9,4 | 6,4 | 5,3 | 4,3 | 4,0 | 3,7 |
| Data per A- och B-aktie (exklusive 2 000 000 återköpta B-aktier) |
||||||
| B-aktiens börskurs vid periodens utgång, kr | 305,00 | 169,60 | 136,20 | 65,70 | 49,10 | 40,87 |
| Substansvärde (NAV), kr | 97,92 | 66,38 | 56,77 | 44,22 | 35,04 | 26,89 |
| Eget kapital, kr | 83,93 | 55,19 | 46,86 | 35,70 | 27,15 | 19,61 |
| Eget kapital efter utspädning, kr | 83,84 | 55,09 | 46,78 | 35,67 | 27,13 | 19,57 |
| Resultat, kr | 30,09 | 10,80 | 12,15 | 9,24 | 8,86 | 7,27 |
| Resultat efter utspädning, kr | 30,04 | 10,78 | 12,13 | 9,24 | 8,85 | 7,25 |
| Förvaltningsresultat, kr | 8,01 | 6,63 | 5,51 | 4,31 | 3,71 | 2,99 |
| Förvaltningsresultat efter utspädning, kr | 7,99 | 6,62 | 5,51 | 4,31 | 3,70 | 2,98 |
| Kassaflöde, kr | 6,59 | 6,10 | 4,86 | 3,95 | 3,27 | 2,57 |
| Kassaflöde efter utspädning, kr | 6,58 | 6,09 | 4,86 | 3,95 | 3,26 | 2,56 |
| Utdelning per aktie, kr (2021 föreslagen) | 2,15 | 1,65 | 1,30 | 1,00 | 0,90 | 0,72 |
| Antal vid periodens utgång, miljoner | 317,7 | 317,3 | 317,1 | 316,8 | 316,5 | 316,5 |
| Antal vid periodens utgång efter utspädning, miljoner | 318,0 | 317,9 | 317,5 | 317,1 | 316,7 | 317,1 |
| Genomsnittligt antal, miljoner | 317,5 | 317,1 | 316,9 | 316,7 | 316,5 | 316,5 |
| Genomsnittligt antal efter utspädning, miljoner | 318,0 | 317,7 | 317,3 | 316,9 | 317,0 | 317,2 |
| Data per D-aktie | ||||||
| Börskurs vid periodens utgång, kr | 33,40 | 32,05 | 36,35 | 31,70 | 29,92 | 28,30 |
| Eget kapital, kr | 35,00 | 35,00 | 35,00 | 35,00 | 35,00 | 35,00 |
| Resultat, kr | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 |
| Utdelning per aktie, kr (2021 föreslagen) | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 |
| Antal vid periodens utgång, miljoner | 126,3 | 125,8 | 107,8 | 101,9 | 63,6 | 18,2 |
| Genomsnittligt antal, miljoner | 126,2 | 118,4 | 105,7 | 83,0 | 43,1 | 2,9 |
1) Definition av nyckeltal framgår av sid 30 – 31
Sagax hade vid periodens utgång 22 978 (19 807) aktieägare. Börsvärdet uppgick till 101 048 (58 412) miljoner kronor. I enlighet med beslut på extra bolagsstämma har Sagax löst in samtliga preferensaktier i april 2021. Sagax har med anledning av utnyttjandet av teckningsoptioner under incitamentsprogram 2018/2021 under juni emitterat 374 065 stamaktier av serie B.
Totalt fanns 445 914 924 aktier utestående vid periodens utgång varav 2 000 000 återköpta B-aktier i eget förvar. Efter inlösen av preferensaktierna har Sagax tre aktieslag, stamaktier av serie A, B och D. Aktierna är noterade på Nasdaq Stockholm, Large Cap.
Enligt bolagsordningen ger varje D-aktie rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på A- och B-aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie och år.
Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Totalt innehar Sagax medarbetare optioner motsvarande 0,5 % av antalet utestående A- och B-aktier. Bolagets verkställande direktör och styrelseledamöter omfattas inte av programmen. Programmen är treåriga och löper under perioderna 2019-2022, 2020-2023 respektive 2021-2024. Teckningskurserna motsvarar B-aktiernas betalkurs vid optionsprogrammets inledande omräknat med den genomsnittliga kursutvecklingen för de noterade fastighetsbolagen enligt Carnegies fastighetsindex (CREX) under motsvarande period. Teckningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsättning att Sagax har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för de noterade fastighetsbolagen under respektive treårsperiod.
Förvaltningsresultatet per B-aktie efter utspädning på rullande tolvmånadersbasis uppgick till 7,99 (6,62) kronor vilket jämfört med aktiekursen för B-aktien vid periodens utgång motsvarade en multipel om 38,2 (25,5).
Eget kapital per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 83,93 (55,19) kronor. Substansvärde per A- och B-aktie uppgick till 97,92 (66,38) kronor. Aktiekursen för B-aktien vid periodens slut var 364 % (308 %) av det egna kapitalet per B-aktie och 311 % (255 %) av substansvärdet per B-aktie.
| Betalkurs, kr | Omsättningshastighet på årsbasis, % |
Genomsnittlig handelsvolym per handelsdag, Mkr |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 31 dec 2021 | 31 dec 2020 | 31 dec 2021 | 31 dec 2020 | 31 dec 2021 | 31 dec 2020 | |
| A-aktier | 303,00 | 168,50 | 3 | 4 | 1,0 | 0,5 |
| B-aktier | 305,00 | 169,60 | 44 | 22 | 134,6 | 33,4 |
| D-aktier | 33,40 | 32,05 | 55 | 58 | 9,0 | 8,3 |
| 2021 31 dec |
2020 31 dec |
2019 31 dec |
2018 31 dec |
2017 31 dec |
2016 31 dec |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| Börskurs vid periodens utgång, kr | 305,00 | 169,60 | 136,20 | 64,70 | 49,10 | 40,87 |
| Förvaltningsresultat efter utspädning, kr | 7,99 | 6,62 | 5,51 | 4,30 | 3,70 | 2,98 |
| Kassaflöde efter utspädning, kr1) | 6,58 | 6,09 | 4,86 | 3,94 | 3,26 | 2,56 |
| Eget kapital efter utspädning, kr | 83,84 | 55,11 | 46,78 | 35,67 | 27,13 | 19,57 |
| Substansvärde, kr | 97,92 | 66,38 | 56,77 | 44,22 | 35,04 | 26,89 |
| Börskurs/Förvaltningsresultat, ggr | 38,2 | 25,6 | 24,7 | 15,0 | 13,3 | 13,7 |
| Börskurs/Kassaflöde, ggr1) | 46,4 | 27,9 | 28,0 | 16,4 | 15,1 | 16,0 |
| Börskurs/Eget kapital, % | 364 | 308 | 292 | 182 | 181 | 209 |
| Börskurs/Substansvärde, % | 311 | 255 | 240 | 147 | 140 | 152 |
1) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital.
400 %
Börskurs i relation till eget kapital respektive substansvärde (NAV)
| Antal aktier | Antal aktieägare | Aktieägarkategori | Antal | Röstandel | Aktieägare per land | Antal | Röstandel |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1–500 | 16 672 | Privatpersoner | Sverige | 21 477 | 83 % | ||
| 501–1 000 | 1 814 | bosatta i Sverige | 20 779 | 8 % | Schweiz | 50 | 6 % |
| 1 001–2 000 | 1 332 | Privatpersoner bosatta utomlands |
117 | 0 % | USA | 23 | 3 % |
| 2 001–5 000 | 1 339 | Företag/institutioner | Irland | 73 | 2 % | ||
| 5 001–10 000 | 634 | i Sverige | 698 | 75 % | |||
| 10 001–50 000 | 785 | Företag/institutioner | Storbritannien | 32 | 1 % | ||
| 50 001– | 402 | utomlands | 1 384 | 17 % | Övriga | 1 323 | 4 % |
| Totalt | 22 978 | Totalt | 22 978 | 100% | Totalt | 22 978 | 100 % |
| Antal aktier | Andel av | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| A–aktier | B–aktier | D–aktier | Aktiekapital | Röster2) | Verifierat datum | |
| David Mindus med bolag | 10 848 800 | 66 917 112 | 1 192 228 | 17,7 % | 25,8 % | 2021-12-31 |
| Staffan Salén med bolag | 4 264 928 | 32 970 660 | 95 600 | 8,4 % | 11,0 % | 2021-12-31 |
| Rutger Arnhult med bolag | 5 797 053 | 6 342 938 | 17 385 738 | 6,6 % | 11,9 % | 2021-10-22 |
| Fjärde AP-fonden | 5 716 | 16 267 423 | 10 021 678 | 5,9 % | 3,8 % | 2021-12-31 |
| Tredje AP-fonden | – | 24 927 658 | – | 5,6 % | 3,6 % | 2021-12-31 |
| SEB Fonder | – | 12 578 849 | – | 2,8 % | 1,8 % | 2021-12-31 |
| Avanza Pension | 49 699 | 737 312 | 11 229 666 | 2,7 % | 1,8 % | 2021-12-31 |
| Vanguard | – | 5 898 303 | 3 667 507 | 2,1 % | 1,4 % | 2021-11-30 |
| Länsförsäkringar Fonder | – | 8 529 678 | – | 1,9 % | 1,2 % | 2021-12-31 |
| BlackRock | – | 6 466 097 | 10 729 | 1,5 % | 0,9 % | 2021-12-31 |
| Filip Engelbert med bolag | 241 000 | 1 869 784 | 4 200 000 | 1,4 % | 1,2 % | 2021-12-31 |
| Swedbank Robur Fonder | 500 000 | 5 651 800 | – | 1,4 % | 1,6 % | 2021-12-31 |
| Norges Bank | – | 3 793 967 | 1 775 800 | 1,2 % | 0,8 % | 2021-12-31 |
| Erik Selin med bolag | 1 081 866 | 2 367 116 | 1 656 868 | 1,1 % | 2,2 % | 2021-12-31 |
| ODIN Fonder | – | 3 955 739 | – | 0,9 % | 0,6 % | 2021-12-31 |
| Handelsbanken Fonder | – | 3 100 570 | 539 803 | 0,8 % | 0,5 % | 2021-12-31 |
| AMF Pension & Fonder | – | 2 875 326 | – | 0,6 % | 0,4 % | 2021-12-31 |
| Johan Thorell med bolag | 203 254 | 2 332 540 | 158 912 | 0,6 % | 0,7 % | 2021-12-31 |
| Folksam | – | 2 661 471 | – | 0,6 % | 0,4 % | 2021-12-31 |
| Nordnet Pensionsförsäkring | 19 466 | 395 684 | 2 186 855 | 0,6 % | 0,4 % | 2021-12-31 |
| Summa 20 största ägare | 23 011 782 | 210 640 027 | 54 121 384 | 64,5 % | 72,2 % | |
| Övriga aktieägare | 3 821 072 | 80 180 714 | 72 139 945 | 35,0 % | 27,8 % | |
| Delsumma | 26 832 854 | 290 820 741 | 126 261 329 | 99,6 % | 100,0 % | |
| Aktier som innehas av AB Sagax | – | 2 000 000 | – | 0,4 % | 0,0 % | |
| Totalt | 26 832 854 | 292 820 741 | 126 261 329 | 100,0 % | 100,0 % | |
| – varav styrelse och medarbetare | 15 741 274 | 108 349 815 | 6 650 092 | 29,3 % | 39,7 % |
1) Aktieägarstruktur per 31 december 2021 är baserad på uppgifter från Euroclear Sweden och Modular Finance. 2) Rösträtt för aktier som innehas av AB Sagax har exkluderats.
| Rösträtter och aktiekapitalandelar | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Rösträtt | Rösträtts | Aktiekapital | |||
| Aktieslag | Antal | per aktie | Antal röster | andel | andel |
| A-aktier | 26 832 854 | 1,0 | 26 832 854,00 | 39 % | 6 % |
| B-aktier | 292 820 741 | 0,1 | 29 282 074,10 | 43 % | 66 % |
| D-aktier | 126 261 329 | 0,1 | 12 626 132,90 | 18 % | 28 % |
| Summa | 445 914 924 | 68 741 061,00 | 100 % | 100 % |
För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan avvika från dessa bedömningar. Därutöver är Sagax exponerat för olika risker som kan få betydelse för bolagets framtida verksamhet, resultat och finansiella ställning.
Värdering av förvaltningsfastigheter kan påverkas kraftigt av de bedömningar och antaganden som görs av företagsledningen. För att minska risken för felaktiga värderingar har Sagax därför låtit auktoriserade externa värderingsföretag marknadsvärdera merparten av fastigheterna per 31 december 2021. Vid fastighetsvärderingar bör dock hänsyn tas till att osäkerhet alltid finns om de antaganden som gjorts.
Sagax prioriterar att hyra ut till hyresgäster med hög kreditvärdighet och på långa löptider även om detta medför något lägre omedelbar intjäning. Avsikten är att minska risken för hyresförluster samt risken för vakanser.
Sagax har god diversifiering avseende den geografiska fördelningen av fastighetsbeståndet och hyresgästernas branschtillhörighet. Sagax hyresavtalsstruktur med många mindre hyresavtal bidrar till att minska risken för vakanser och hyresförluster.
Sagax finansiella kostnader utgör den enskilt största kostnaden för koncernen. För att reducera Sagax exponering mot ett stigande ränteläge har koncernen en väsentlig del av sina räntekostnader från fasträntelån. För att begränsa ränterisken för lån med rörlig ränta används ränteswappar och räntetak. Sagax finansiering består primärt av eget kapital och räntebärande skulder. I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar Sagax efter en lång genomsnittlig återstående löptid på räntebärande skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av börsnoterade obligationslån och banklån. Fullständiga villkor för obligationslånen finns tillgängliga på www.sagax.se.
Värdena i koncernens balansräkning är delvis exponerade mot valutakursförändringar, främst eurokursen. Nettoexponeringen den 31 december 2021, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 6 729 (8 496) miljoner kronor. I enlighet med IAS 21 förs valutakurseffekter för utlandsverksamhet och säkringsredovisning till Övrigt totalresultat. Övriga valutakurseffekter redovisas i resultaträkningen.
Covid-19-pandemin medförde att osäkerheten ökade vilket medförde att Sagax kommenterat risker och effekter med anledning av pandemin i ett särskilt avsnitt. Påverkan på bolaget har varit begränsad och specifika risker kopplade till pandemin bedöms framgent inte längre föreligga varför detta avsnitt utgått.
Sagax risker i övrigt beskrivs i årsredovisningen för 2020, på sidorna 45-48.
| Känslighetsanalys för fastighetsvärden | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| –20 % | –10 % | 0 % | +10 % | +20 % | ||||
| Värdeförändring, Mkr | –9 213 | –4 607 | 0 | 4 607 | 9 213 | |||
| Belåningsgrad, % | 49 | 45 | 42 | 39 | 37 |
| –10 % | –5 % | 0 % | +5 % | +10 % | |
|---|---|---|---|---|---|
| Uthyrningsgrad, % | 86 | 91 | 96 | ET | ET |
| Räntetäckningsgrad, % | 633 | 642 | 651 | ET | ET |
| Förändring | Värdeförändring, Mkr |
|
|---|---|---|
| Direktavkastningskrav | +/– 0,25 %-enheter | –1 412/+1 524 |
| Kalkylränta | +/– 0,25 %-enheter | –953/+972 |
| Hyresintäkter | +/– 5 % | +1 958/–2 079 |
| Fastighetskostnader | +/– 5 % | –290/+276 |
Nedan redovisas Sagax exponering för väsentliga risker i bolagets verksamhet.
| Belopp i miljoner kronor | Förändring | Effekt på förvaltnings - resultat, årsbasis |
Effekt på resultat efter skatt, årsbasis |
Effekt på eget kapital |
|---|---|---|---|---|
| Ekonomisk uthyrningsgrad | +/– 1 %-enhet | +/–34 | +/–28 | +/–28 |
| Hyresintäkter | +/– 1 % | +/–33 | +/–27 | +/–27 |
| Fastighetskostnader | +/– 1 % | –/+6 | –/+4 | –/+4 |
| Räntekostnader för skulder i SEK med beaktande av räntederivat | +/– 1 %-enhet | –12/+12 | –10/+10 | –10/+10 |
| Räntekostnader för skulder i EUR med beaktande av räntederivat | +/– 1 %-enhet | –11/+10 | –9/+8 | –9/+8 |
| Förändring av valutakursen SEK/EUR2) | +/– 10 % | +/–168 | +/–133 | +/–673 |
| Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2022 | +/– 10 % | +/–49 | +/–40 | +/–40 |
1) Exklusive resultatandelar i joint venture och intresseföretag.
2) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder i euro.
Denna delårsrapport i sammandrag är upprättad i enlighet med International Accounting Standards (IAS) 34 Delårsrapportering. Begreppet IFRS i rapporten innefattar tilllämpningen av de av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningarna av International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC). Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är i överensstämmelse med de som tillämpades i årsredovisningen för 2020 och ska läsas tillsammans med denna.
Det föreligger inga förändringar av IFRS under 2021 som bedöms ha väsentlig påverkan på bolagets finansiella rapportering.
Det alternativa nyckeltalet räntebärande skulder har ersatts av räntebärande skulder enligt balansräkningen, vilket inte är ett alternativt nyckeltal. Räntebärande skulder enligt balansräkningen inkluderar periodiserade upplåningsutgifter. Per 31 december 2020 var räntebärande skulder enligt balansräkningen 76 miljoner kronor lägre än räntebärande skulder. Jämförelsetal och nyckeltal har räknats om. Nyckeltalen är oförändrade förutom Nettoskuld/framåtriktad EBITDA som ändrats från 6,5 gånger till 6,4 gånger.
Avrundningsdifferenser kan förekomma.
Den 1 februari 2022 pressmeddelades att Sagax genom sju separata transaktioner förvärvat sammanlagt 9 fastigheter för motsvarande 452 miljoner kronor. Fastigheterna omfattar en uthyrningsbar area om 42 900 kvadratmeter huvudsakligen bestående av lokaler för lager- och industriändamål. Årshyran uppgår till motsvarande 34 miljoner kronor. Uthyrningsgraden uppgår till 98 % och hyresavtalens genomsnittliga återstående löptid till 4,5 år. Förvärven kommer att tillträdas under innevarande kvartal. Förvärven kommer att redovisas i Sagax segment Nederländerna (211 miljoner kronor), Helsingfors (176 miljoner kronor), Madrid & Barcelona (13 miljoner kronor) samt Övriga Europa (52 miljoner kronor).
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm den 11 februari 2022 AB SAGAX (publ) Organisationsnummer 556520-0028
Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot
Staffan Salén Johan Cederlund Filip Engelbert
David Mindus Johan Thorell Ulrika Werdelin VD och styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
Denna bokslutskommuniké har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
Informationen är sådan som AB Sagax (publ) ska offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades för offentliggörande den 11 februari 2022, klockan 08.30, CET.
| Årsredovisning 2021 | vecka 16 2022 |
|---|---|
| Delårsrapport januari-mars 2022 | 11 maj 2022 |
| Årsstämma 2021 | 11 maj 2022 |
| Delårsrapport januari-juni 2022 | 14 juli 2022 |
| Delårsrapport januari-september 2022 | 27 oktober 2022 |
1) Sker på tredje bankdagen efter avstämningsdagen för svenska emittenter. Sagax styr dock inte över detta datum.
David Mindus, verkställande direktör 08 – 545 83 540, [email protected]
Agneta Segerhammar, ekonomichef 08 – 545 83 540, [email protected]
Besök gärna www.sagax.se
Sagax tillämpar de av European Securities and Market Authority (ESMA) utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med alternativa nyckeltal avses finansiella mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering, i Sagax fall IFRS. Utgångspunkten för lämnade alternativa nyckeltal är att de används av företagsledningen för att bedöma den finansiella utvecklingen och därmed bedöms ge aktieägarna och andra intressenter värdefull information.
| Nyckeltal | Beskrivning | Motivering av alternativt nyckeltal |
|---|---|---|
| Avkastning på eget kapital | Periodens resultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till genomsnittligt eget kapital (IB+UB)/2 under perioden. |
Nyckeltalet åskådliggör hur ägarnas kapital förräntats under perioden. |
| Avkastning på totalt kapital | Periodens resultat, omräknat till 12 månader, efter finansnetto efter återläggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittliga totala tillgångar under perioden. |
Nyckeltalet åskådliggör förmågan att generera resultat på koncernens tillgångar oaktat finansie ringskostnader. |
| Areamässig uthyrningsgrad | Kontrakterad area direkt efter periodens utgång i förhållande till total uthyrningsbar area direkt efter periodens utgång. |
Nyckeltalet belyser uthyrningssituationen. |
| Belåningsgrad | Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till totala tillgångar vid periodens utgång. |
Nyckeltalet belyser finansiell risk. |
| Direktavkastning | Periodens driftnetto (inklusive fastighetsadministration) med åter läggning av tomträttsavgälder, omräknat till 12 månader, justerat för fastigheternas innehavstid under perioden i förhållande till fastigheternas bokförda värden vid periodens utgång. |
Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat generering före finansiella kostnader och kostnader för central administration. |
| EBITDA | Driftnetto minskat med kostnader för central administration med tillägg för erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag. |
Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet EBITDA/Nettoskuld åskådliggöra finansiell risk. |
| Eget kapital per A- och B-aktie | Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal A- och B-aktier vid periodens utgång efter att hänsyn tagits till eget kapital hänför ligt till D-aktier respektive preferensaktier. |
Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital. |
| Eget kapital per D-aktie | Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal stamaktier vid periodens utgång efter att hänsyn tagits till eget kapital hänförligt till preferensaktier. Eget kapital är begränsat till 35,00 kronor per D-aktie. |
Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital. |
| Eget kapital per preferensaktie | Eget kapital per preferensaktie motsvarar preferensaktiens företrä desrätt vid likvidation av bolaget (30 kronor per preferensaktie) samt aktiens ackumulerade företrädesrätt till utdelning (2 kronor per år). |
Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital. |
| Ekonomisk uthyrningsgrad | Kontrakterad årshyra direkt efter periodens utgång i förhållande till hyresvärde direkt efter periodens utgång. |
Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska utnyttjande graden i koncernens fastigheter. |
| EURIBOR | Euribor, eller Euro Interbank Offered Rate, är en daglig referensränta som beräknas som ett genomsnitt av de räntor som banker i EU länderna ställer till varandra för utlåning i euro. |
Ej alternativt nyckeltal. |
| Fastighet | Avser fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt. | Ej alternativt nyckeltal. |
| Framåtriktad direktavkastning | Driftnetto (inklusive fastighetsadministration) enligt aktuell intjä ningsförmåga med återläggning av tomträttsavgälder, i förhållande till fastigheternas bokförda värden vid periodens utgång. |
Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat generering före finansiella kostnader och kostnader för central administration. |
| Framåtriktad EBITDA | Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga minskat med central administration med tillägg för erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag. |
Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet EBITDA/Nettoskuld, framåtriktad åskådliggöra finansiell risk. |
| Förvaltningsresultat | Resultat exklusive värdeförändringar och skatt. | Ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat värdeförändringar. |
| Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning |
Förvaltningsresultatet för perioden reducerat med utdelning till D-aktier och preferensaktier, dividerat med genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning. |
Ett mått på tillgångarnas resultatgenerering oaktat värdeförändringar som tillfaller ägarna av A- och B-aktier. |
| Hyresintäkter i jämförbart bestånd |
Hyresintäkter från fastigheter som ingått i beståndet under hela rapporteringsperioden samt under hela jämförelseperioden. Projekt fastigheter samt fastigheter som förvärvats eller sålts ingår ej. |
Nyckeltalet belyser utvecklingen av hyresintäkter exklusive engångseffekter, exempelvis för förtida avflyttningar, opåverkat av förvärvade och sålda fastigheter. |
| Hyresvärde | Kontrakterad årshyra som löper direkt efter periodens utgång med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. |
Nyckeltalet åskådliggör koncernens intäktspotential. |
| IFRS | International Financial Reporting Standards. Internationella redovisningsstandarder för koncernredovisning för företag vars värdepapper är noterade på en reglerad marknad. |
Ej alternativt nyckeltal. |
| Joint venture | Samarbetsform med flera ägare som har gemensamt bestämmande inflytande. |
Ej alternativt nyckeltal. |
| Nyckeltal | Beskrivning | Motivering av alternativt nyckeltal |
|---|---|---|
| Kassaflöde per A- och B-aktie | Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassaflödet samt minskat med betald skatt i relation till genomsnittligt antal A- och B-aktier. Från resultatet före skatt har även dragits utdelning till D-aktier och preferensaktier för perioden. Erhållen utdelning från joint venture och intresseföretag har lagts till resultat före skatt. |
Nyckeltalet åskådliggör hur stor del av periodens kassaflöde som kan betraktas som tillhörigt ägarna av A- respektive B-aktier. |
| Nettoinvesteringar | Nettot av fastighetsförvärv, investeringar i befintligt fastighets bestånd samt fastighetsförsäljningar. |
Nyckeltalet belyser investeringsvolymen. |
| Nettoskuld | Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida medel och börsnoterade aktier. |
Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning. |
| Nettoskuld enligt EMTN program |
Räntebärande skulder minskade med börsnoterade värdepapper och likvida medel. |
Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning. |
| Nettoskuld enligt EMTN program/Totala tillgångar |
Räntebärande skulder minskade med börsnoterade värdepapper och likvida medel i förhållande till totala tillgångar. |
Nyckeltalet belyser finansiell risk. |
| Nettoskuld/Totala tillgångar | Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida medel och börsnoterade aktier i förhållande till totala tillgångar. |
Nyckeltalet belyser finansiell risk. |
| Resultat per A- och B-aktie | Resultat i relation till genomsnittligt antal A- och B-aktier efter att hänsyn tagits till D-aktiers och preferensaktiers del av resultatet för perioden. |
IFRS-nyckeltal. |
| Resultat per D-aktie | D-aktier ger rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på A- och B-aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie och år. |
Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet. |
| Räntederivat | Avtal beträffande låneräntor som bland annat kan inbegripa faktorerna tid, inflation och/eller maximala räntenivåer. Träffas normalt för att säkerställa räntenivåer för räntebärande lån. |
Ej alternativt nyckeltal. |
| Ränteswap | Ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntevillkor på lån i samma valuta. Bytet innebär att den ena parten får byta sin rörliga ränta mot en fast ränta, medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig ränta. Avsikten med en ränteswap är att reducera ränterisken. |
Ej alternativt nyckeltal. |
| Räntetäckningsgrad | Förvaltningsresultat, exklusive förvaltningsresultat från joint venture och intresseföretag men inklusive utdelningar från joint venture, efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader. |
Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk. |
| Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program |
Förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella intäkter och kostnader i relation till finansnetto. |
Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk. |
| Soliditet | Eget kapital i relation till totala tillgångar. | Nyckeltalet belyser finansiell risk. |
| STIBOR | Stibor, eller Stockholm Interbank Offered Rate, är en daglig referens ränta som beräknas som ett genomsnitt av de räntor som banker ställer till varandra för utlåning i svenska kronor. |
Ej alternativt nyckeltal. |
| Substansvärde (NAV) | Redovisat eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av reserveringar för räntederivat, uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastighetsvärden och uppskjuten skatt avseende reserveringar för räntederivat. |
Ett etablerat mått på koncernens substansvärde som möjliggör analyser och jämförelser med EPRA NAV. |
| Säkerställda skulder/Totala tillgångar |
Skulder säkerställda med pantsatta tillgångar i förhållande till totala tillgångar. |
Nyckeltalet belyser finansiell risk för obligations innehavare. |
| Totalavkastning på aktie | Summan av aktiens kursförändring under perioden och under perioden erlagd utdelning i procent av aktiekursen vid föregående års slut. |
Nyckeltalet åskådliggör den totala avkastning som kommit aktieägarna till godo. |
| Totalavkastning på fastighet | Summan av direktavkastning och omvärderingar av fastigheter under perioden, i relation till fastighetsvärde vid periodens utgång justerat för omvärderingar under perioden. |
Nyckeltalet åskådliggör resultatgenerering och värdetillväxt för fastigheterna under en period. |
| Triple netavtal | Typ av hyresavtal där hyresgästen, utöver hyran, betalar samtliga kostnader som belöper på fastigheten och som normalt hade be lastat fastighetsägaren. Dessa inkluderar driftskostnader, underhåll, fastighetsskatt, tomträttsavgäld, försäkring, fastighetsskötsel, etc. |
Ej alternativt nyckeltal. |
| Utspädning | Utspädning till följd av utestående teckningsoptioner har i enlig het med IAS 33 beräknats som det antal A- och B-aktier vilka ska emitteras för att täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående potentiella A- och B-aktier (teckningsoptioner), till den del det är sannolikt att de kommer att utnyttjas. |
Ej alternativt nyckeltal. |
| Överskottsgrad | Periodens driftnetto i relation till periodens hyresintäkter. | Nyckeltalet åskådliggör fastigheternas lönsamhet. |
| Belopp i miljoner kronor | 2021 | 2020 |
|---|---|---|
| om inte annat anges | jan-dec | jan-dec |
| Avkastning på eget kapital | ||
| Resultat efter skatt | 9 807 | 3 711 |
| Tillägg för omräkning till årsvärde | – | – |
| Genomsnittligt eget kapital | 26 766 | 20 855 |
| Avkastning på eget kapital | 37 % | 18 % |
| Avkastning på totalt kapital | ||
| Förvaltningsresultat | 2 805 | 2 389 |
| Tillägg för omräkning till årsvärde | – | – |
| Finansiella kostnader | 447 | 481 |
| Tillägg för omräkning till årsvärde | – | – |
| Resultat före finansiella kostnader | 3 252 | 2 870 |
| Genomsnittligt totalt kapital Avkastning på totalt kapital |
54 725 6 % |
43 388 7 % |
| Areamässig uthyrningsgrad | ||
| Kontrakterad area, tusental kvm | 3 625 | 3 312 |
| Totalt uthyrningsbar area, | ||
| tusental kvm | 3 759 | 3 480 |
| Areamässig uthyrningsgrad | 96 % | 95 % |
| Belåningsgrad | ||
| Räntebärande skulder | 26 354 | 19 828 |
| Totala tillgångar Belåningsgrad |
62 472 42 % |
46 622 43 % |
| Direktavkastning | ||
| Driftnetto | 2 573 | 2 397 |
| Återläggning av tomträttsavgäld | –26 | –25 |
| Tillägg för omräkning till årsvärde | – | – |
| Innehavsjustering, | ||
| förvärv/försäljningar Valutaomräkning till |
139 | 57 |
| balansdagskurs | 44 | –67 |
| Justerat driftnetto | 2 730 | 2 362 |
| Fastigheternas bokförda värde | 46 067 | 37 548 |
| Direktavkastning | 6,0 % | 6,3 % |
| EBITDA rullande 12 månader | ||
| Driftnetto | 2 573 | 2 397 |
| Central administration Utdelningar från joint venture och |
–147 | –132 |
| intresseföretag | 373 | 424 |
| EBITDA | 2 799 | 2 689 |
| Eget kapital per A- och B-aktie | ||
| Eget kapital | 31 079 | 22 452 |
| Eget kapital tillhörande preferens och D-aktier |
–4 419 | –4 940 |
| Korrigerat eget kapital | ||
| hänförligt till A- och B-aktier | 26 660 | 17 512 |
| Antal aktier, st | 317 653 595 317 279 530 | |
| Antal aktier efter utspädning, st | 317 984 595 317 891 458 | |
| Eget kapital per A- och B-aktie, kr | 83,93 | 55,19 |
| Eget kapital per A- och B-aktie | ||
| efter utspädning, kr | 83,84 | 55,09 |
| Belopp i miljoner kronor om inte annat anges |
2021 jan-dec |
2020 jan-dec |
||
|---|---|---|---|---|
| Ekonomisk uthyrningsgrad | ||||
| Kontrakterad årshyra | 3 324 | 2 865 | ||
| Hyresvärde | 3 459 | 3 024 | ||
| Ekonomisk uthyrningsgrad | 96 % | 95 % | ||
| Framåtriktad direktavkastning | ||||
| Driftnetto enligt aktuell | ||||
| intjäningsförmåga Återläggning av tomträttsavgäld |
2 761 –26 |
2 370 –25 |
||
| Justerat driftnetto | 2 735 | 2 345 | ||
| Fastigheternas bokförda värde | 46 067 | 37 548 | ||
| Framåtriktad direktavkastning | 5,9 % | 6,2 % | ||
| Framåtriktad EBITDA | ||||
| Driftnetto enligt aktuell intjänings | ||||
| förmåga | 2 761 | 2 370 | ||
| Central administration | –147 | –132 | ||
| Utdelningar från joint venture och | ||||
| intresseföretag | 373 | 424 | ||
| Framåtriktad EBITDA | 2 987 | 2 662 | ||
| Förvaltningsresultat | ||||
| Resultat efter skatt | 9 807 | 3 711 | ||
| Skatt | 1 294 | 891 | ||
| Värdeförändringar | –8 297 | –2 213 | ||
| Förvaltningsresultat | 2 805 | 2 389 | ||
| Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning | ||||
| Förvaltningsresultat | 2 795 | 2 389 | ||
| Utdelning hänförlig till preferens | ||||
| och D-aktier | –253 | –285 | ||
| Justerat förvaltningsresultat | 2 543 | 2 104 | ||
| Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr |
7,99 | 6,62 | ||
| Förvaltningsresultat per A- och B-aktie rullande 12 | ||||
| månader Förvaltningsresultat, rullande 12 |
2 805 | 2 389 | ||
| Utdelning hänförlig till preferens | ||||
| och D-aktier, rullande 12 | –253 | –285 | ||
| Justerat förvaltningsresultat | 2 552 | 2 104 | ||
| Antal A- och B-aktier efter | ||||
| utspädning, rullande 12 Förvaltningsresultat per A- och |
318 010 050 317 691 982 | |||
| B-aktie innevarande period, | ||||
| rullande 12 | 7,99 | 6,62 | ||
| Förvaltningsresultat per A- och | ||||
| B-aktie föregående period, rullande 12 |
6,62 | 5,52 | ||
| Årlig tillväxttakt %, rullande 12 | 21 % | 20 % | ||
| Hyresintäkter i jämförbart bestånd1) | ||||
| Hyresintäkter | 3 100 | 2 898 | ||
| Förvärvade och sålda fastigheter | –558 | –324 | ||
| Valutajustering | – | 63 | ||
| Övrig justering Hyresintäkter i jämförbart bestånd |
–6 | – | ||
| exklusive valutaeffekter | 2 535 | 2 511 |
1) Föregående period justeras genom antagandet att valutakurs är densamma som innevarande period.
| Belopp i miljoner kronor om inte annat anges |
2021 jan-dec |
2020 jan-dec |
|---|---|---|
| Kassaflöde per A- och B-aktie | ||
| Resultat före skatt | 10 543 | 4 330 |
| Ej kassaflödespåverkande poster | –8 051 | –2 055 |
| Betald skatt | –146 | –55 |
| Utdelning hänförlig till preferens | ||
| och D-aktier | –253 | –285 |
| Kassaflöde | 2 093 | 1 935 |
| Kassaflöde per A- och B-aktie | ||
| efter utspädning, kr | 6,58 | 6,09 |
Se sid 12.
| Nettoskuld enligt EMTN-program | ||
|---|---|---|
| Räntebärande skulder | 26 354 | 19 828 |
| Likvida medel och börsnoterade | ||
| aktier | –9 464 | –2 164 |
| Nettoskuld enligt EMTN-program | 16 890 | 17 664 |
| Nettoskuld enligt EMTN-program/Totala tillgångar | ||
| Nettoskuld enligt EMTN-program | 16 890 | 17 664 |
| Totala tillgångar | 62 472 | 46 622 |
| Nettoskuld enligt EMTN-program/ | ||
| Totala tillgångar | 27 % | 38 % |
| Nettoskuld/EBITDA | ||
| Nettoskuld | 16 214 | 17 114 |
| EBITDA rullande 12 månader | 2 799 | 2 689 |
| Nettoskuld/EBITDA | 5,8 x | 6,4 x |
| Nettoskuld/framåtriktad EBITDA | ||
| Nettoskuld | 16 214 | 17 114 |
| EBITDA, framåtriktad | 3 006 | 2 662 |
| Nettoskuld/EBITDA framåtriktad | 5,4 x | 6,4 x |
| Nettoskuld/Totala tillgångar | ||
| Nettoskuld | 16 214 | 17 114 |
| Totala tillgångar | 62 472 | 46 622 |
| Nettoskuld/Totala tillgångar | 26 % | 37 % |
| Resultat per A- och B-aktie1) | ||
| Resultat efter skatt | 9 807 | 3 711 |
| Utdelning hänförlig till | ||
| preferens- och D-aktier | –253 | –285 |
| Justerat resultat efter skatt | 9 554 | 3 426 |
| Resultat per A- och B-aktie efter | ||
| utspädning, kr | 30,04 | 10,78 |
1) IFRS-nyckeltal.
| Belopp i miljoner kronor om inte annat anges |
2021 jan-dec |
2020 jan-dec |
|---|---|---|
| Räntetäckningsgrad | ||
| Förvaltningsresultat | 2 805 | 2 389 |
| Återläggning förvaltningsresultat | ||
| joint venture och intresseföretag | –713 | –565 |
| Utdelning från joint venture och intresseföretag |
373 | 424 |
| Finansiella kostnader | 447 | 481 |
| Justerat förvaltningsresultat före finansiella kostnader |
2 912 | 2 729 |
| Räntetäckningsgrad | 6,5 x | 5,7 x |
| Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program | ||
| Förvaltningsresultat | 2 805 | 2 389 |
| Finansnetto | 334 | 442 |
| Förvaltningsresultat före | ||
| finansnetto | 3 139 | 2 831 |
| Räntetäckningsgrad | 9,4 x | 6,4 x |
| Soliditet | ||
| Eget kapital | 31 079 | 22 452 |
| Totala tillgångar | 62 472 | 46 622 |
| Soliditet | 50 % | 48 % |
| Substansvärde (NAV) | ||
| Eget kapital | 31 079 | 22 452 |
| Eget kapital tillhörande preferens och D-aktier |
–4 419 | –4 940 |
| Återläggning av derivat | 74 | 118 |
| Återläggning av uppskjuten skatt temporära skillnader |
3 383 | 2 590 |
| Återläggningar hänförliga till joint | ||
| venture | 1 019 | 881 |
| Substansvärde (NAV) | 31 136 | 21 101 |
| Substansvärde (NAV) per A- och B-aktie efter utspädning, kr |
97,92 | 66,38 |
| Säkerställda skulder/Totala tillgångar | ||
| Säkerställda skulder | 189 | 5 086 |
| Totala tillgångar | 62 472 | 46 622 |
| Säkerställda skulder/Totala tillgångar |
0 % | 11 % |
| Överskottsgrad | ||
| Driftnetto | 2 573 | 2 397 |
| Hyresintäkter | 3 100 | 2 898 |
| Överskottsgrad | 83 % | 83 % |
AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. Sagax fastighetsinnehav per 31 december 2021 uppgick till 3 759 000 kvadratmeter fördelat på 673 fastigheter. AB Sagax (publ) är noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Mer information finns på www.sagax.se.
AB Sagax (publ), Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm Org. nr. 556520-0028 Telefon 08 – 545 83 540 www.sagax.se
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.