Quarterly Report • Feb 7, 2019
Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri.
För 2019 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 1 900 miljoner kronor.
| 2018 jan-dec |
2017 jan-dec |
2016 jan-dec |
2015 jan-dec |
2014 jan-dec |
2013 jan-dec |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr | 8,61 | 7,40 | 5,96 | 4,90 | 3,73 | 2,73 |
| Förändring jämfört med föregående år, % | 16 | 24 | 22 | 31 | 37 | 27 |
| Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr | 18,47 | 17,69 | 14,50 | 9,85 | 4,05 | 4,44 |
| Utdelning per A- och B-aktie, kr (2018 föreslagen) | 2,00 | 1,80 | 1,45 | 1,15 | 0,80 | 0,55 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 4,3 | 4,0 | 3,7 | 3,3 | 2,9 | 2,7 |
| Belåningsgrad, % | 47 | 50 | 54 | 59 | 59 | 60 |
| Fastigheternas marknadsvärde, Mkr | 29 024 | 23 771 | 20 628 | 16 189 | 13 428 | 10 825 |
| Fastigheternas direktavkastning, % | 6,8 | 6,9 | 7,1 | 7,4 | 7,6 | 7,7 |
Sagax har under fjärde kvartalet förvärvat en portfölj av 8 fastigheter i Nederländerna, omfattande 10 600 kvadratmeter uthyrningsbar area. På bilderna, en av fastigheterna ur portföljen som är belägen intill ringleden i Rotterdam. Fastigheten som omfattar 2 400 kvadratmeter lager- och kontorslokaler är fullt uthyrd.
Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri.
Det övergripande målet är att långsiktigt generera största möjliga riskjusterade avkastning till bolagets aktieägare. För att nå detta mål skall Sagax uppnå följande verksamhetsmål:
I tabellen och diagrammen nedan redovisas hur utfallen de senaste fem åren förhåller sig till de finansiella målen.
Sagax investerar främst i lager- och industrifastigheter. Hög direktavkastning i kombination med låg nyproduktionstakt och stabila uthyrningsgrader gör fastigheter för lager och lätt industri till intressanta investeringsobjekt. Sagax genomför löpande kompletteringsförvärv och investeringar i befintliga fastigheter. Fastighetsförvärven och investeringarna i befintligt bestånd syftar till att öka kassaflödet och diversifiera hyresintäkterna och därmed minska bolagets operationella och finansiella risker. I diagrammet på sidan 3 redovisas utvecklingen av fastigheternas marknadsvärde och uthyrningsbara area.
Sagax finansiella struktur skall vara utformad med tydligt fokus på löpande kassaflöde och räntetäckningsgrad. Detta bedöms skapa goda förutsättningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas kapital. I diagrammet på sidan 3 redovisas Sagax förvaltningsresultat och kassaflöde från den löpande verksamheten. Som synes motsvaras kassaflödet i hög utsträckning av förvaltningsresultatet. Avvikelsen är huvudsakligen hänförlig till förvaltningsresultat från joint ventures som ej redovisas som kassaflöde. Utdelning som erhålles från joint ventures redovisas som kassaflöde från löpande verksamhet.
Sagax eftersträvar en väl avvägd ränte- och kapitalbindning i syfte att säkerställa det löpande kassaflödet. Den genomsnittliga räntebindningen uppgick till 3,0 (2,1) år vid årsskiftet. Den
| Utfall jan-dec 2018 |
Femårigt genomsnitt |
|
|---|---|---|
| Avkastning på eget kapital skall under en femårsperiod uppgå till lägst 15 % |
24 % | 23 % |
| Förvaltningsresultat per A- och B-aktie skall öka med minst 15 % på årsbasis |
16 % | 28 % |
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie
Avkastning på eget kapital
genomsnittliga kapitalbindningen uppgick till 3,6 (3,1) år vid årsskiftet.
Bolaget har fyra aktieslag, stamaktier av serie A, B och D samt preferensaktier. D-aktierna möjliggör i likhet med preferensaktierna att nå investerarkategorier som värdesätter en stabil löpande utdelning.
Sagax eftersträvar långsiktighet och effektivitet i förvaltningen. I förvaltningsstrategin ingår att arbeta aktivt med att försöka erhålla långa hyresavtal. Detta gäller både vid nyteckning av hyresavtal och i förvaltningen av befintliga hyresavtal. Bolaget väljer att avstå från att vid varje tidpunkt maximera hyresnivån om istället hyresavtal med längre löptider med solventa hyresgäster kan uppnås. Detta bedöms vara fördelaktigt då det leder till minskad risk för vakanser samt lägre uthyrnings- och lokalanpassningskostnader.
Sagax eftersträvar att ha välrenommerade och kreditvärdiga hyresgäster. Bolaget tecknar huvudsakligen kallhyresavtal och påverkas därför endast i begränsad omfattning av ändrad förbrukning eller ändrade taxor för till exempel värme, el, fastighetsskatt, vatten och avlopp.
Sagax investerar huvudsakligen i regioner som har stabil befolkningstillväxt och ett diversifierat näringsliv. Sagax största marknader är Stockholm och Helsingfors, vilka bedöms ha goda förutsättningar för långsiktig tillväxt. Generellt bedöms risken för lägre uthyrningsgrader och hyresnivåer till följd av en försämrad hyresmarknad vara relativt låg på grund av den stabila demografiska tillväxten samt det diversifierade näringslivet i dessa marknader. Läs gärna mer om detta i Sagax årsredovisning för 2017.
Resultat- samt kassaflödesposter nedan avser perioden januari till och med december 2018. Jämförelseposterna avser motsvarande period föregående år. Balansposternas belopp samt jämförelsetal avser ställningen vid årets utgång i år respektive föregående år.
Förvaltningsresultatet ökade med 20 % till 1 603 (1 334) miljoner kronor varav 312 (278) miljoner kronor från joint ventures. Förvaltningsresultatet har ökat främst till följd av fastighetsförvärv. Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie efter utspädning ökade med 16 % till 8,61 (7,40) kronor.
Värdeförändringar på fastigheter påverkade resultatet med 1 878 (1 656) miljoner kronor, varav 635 (541) miljoner kronor till följd av omvärderingar i joint ventures.
Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med 289 (572) miljoner kronor. Omvärdering av börsnoterade
Förvaltningsresultat
aktier svarade för 109 (27) miljoner kronor medan räntederivat svarade för 103 (172) miljoner kronor, varav 42 (65) miljoner kronor från joint ventures. Räntederivatens värdeförändringar förklaras av tidsfaktorn.
Periodens resultat efter skatt uppgick till 3 166 (2 965) miljoner kronor.
Hyresintäkterna ökade med 20 % till 2 247 (1 870) miljoner kronor. Intäkterna har främst påverkats positivt av fastighetsförvärv. Under 2018 steg hyresintäkterna i jämförbart bestånd med 2,2 % exklusive valutaeffekter.
Övriga intäkter om 30 (4) miljoner kronor bestod huvudsakligen av ersättning i samband med hyresgästers förtida avflyttning samt försäkringsersättningar.
Ekonomisk uthyrningsgrad
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 95 %, vilket kan jämföras med 94 % vid årsskiftet 2017/2018. Under perioden har vakansvärdet ökat med 89 (60) miljoner kronor till följd av avflyttningar och minskat med 86 (75) miljoner kronor till följd av inflyttningar. Tidsbegränsade lämnade rabatter uppgick till 19 (16) miljoner kronor på årsbasis vid periodens slut, en ökning med 2 (5) miljoner kronor under perioden. Löptiderna för rabatterna framgår av tabell nedan. Valutakursförändring ökade vakansvärdet med 4 (2) miljoner kronor.
Sammantaget har det utgående vakansvärdet ökat med 10 (1) miljoner kronor under perioden till 132 (122) miljoner kronor vid periodens utgång. 75 % (80 %) av vakansvärdet återfanns i Stockholm och Helsingfors.
Hyresavtal med ett hyresvärde om 49 (41) miljoner kronor var vid periodens slut uppsagda varav 44 (41) miljoner kronor har sagts upp för avflyttning och 5 (0) miljoner kronor sagts upp för omförhandling. Av de hyresavtal som sagts upp sker avflyttningar motsvarande 26 miljoner kronor under 2019. Avflyttningstakten framgår av tabell nedan. Nyuthyrningar som ännu ej inflyttats har minskat det justerade vakansvärdet med 29 (9) miljoner kronor.
Det justerade utgående vakansvärdet uppgick till 152 (154) miljoner kronor, en nettominskning med 2 miljoner kronor sedan årsskiftet. Förändringen förklaras av att vakansvärdet avseende ännu ej inflyttade nyuthyrningar ökat med 20 miljoner kronor samtidigt som vakansvärdet avseende ej avflyttade uppsägningar eller omförhandlade avtal ökat med 8 miljoner kronor samt av att det utgående vakansvärdet ökat med 10 miljoner kronor.
| Belopp i miljoner kronor | 2018 jan-dec |
2017 jan-dec |
|---|---|---|
| Ingående vakans respektive år | 122 | 121 |
| Avflyttningar | 89 | 60 |
| Inflyttningar | –86 | –75 |
| Förändring av lämnade rabatter | 2 | 5 |
| Vakansvärde, förvärvade fastigheter | 6 | 22 |
| Vakansvärde, försålda fastigheter | –5 | –8 |
| Rivning av byggnad | – | –5 |
| Valutakursförändring | 4 | 2 |
| Utgående vakansvärde | 132 | 122 |
| Uppsagt för omförhandling | 5 | 0 |
| Uppsagda avtal, ej avflyttat | 44 | 41 |
| Nyuthyrning, ej inflyttat | –29 | –9 |
| Justerat utgående vakansvärde | 152 | 154 |
| Förfalloår | Mkr |
|---|---|
| 2019 | 14 |
| 2020 | 1 |
| 2021 | 2 |
| 2022 | 0 |
| 2023 | 1 |
| >2023 | 1 |
| Totalt | 19 |
| Avflyttningsår | Antal avtal | Hyresvärde, Mkr |
|---|---|---|
| 2019 | 37 | 26 |
| 2020 | 3 | 1 |
| 2021 | 2 | 17 |
| 2024 | 1 | 1 |
| Totalt | 43 | 44 |
| Område | Hyresvärde, Mkr |
Vakansvärde, Mkr1) |
Ekonomisk vakansgrad1) |
Uthyrningsbar area, kvm |
Vakant area, kvm |
Areamässig vakansgrad |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Stockholm | 689 | 33 | 5 % | 644 000 | 30 000 | 5 % |
| Helsingfors | 599 | 66 | 11 % | 575 000 | 67 000 | 12 % |
| Finland, universitetsstäder | 286 | 10 | 3 % | 304 000 | 13 000 | 4 % |
| Paris | 197 | 6 | 3 % | 219 000 | 5 000 | 2 % |
| Nederländerna | 168 | 9 | 5 % | 222 000 | 11 000 | 5 % |
| Sverige, övrigt | 213 | 2 | 1 % | 407 000 | 2 000 | 0 % |
| Finland, övrigt | 226 | 5 | 2 % | 338 000 | 13 000 | 4 % |
| Övriga Europa | 131 | 1 | 1 % | 140 000 | 1 000 | 1 % |
| Totalt | 2 510 | 132 | 5 % | 2 850 000 | 141 000 | 5 % |
1) Vakansvärde respektive vakansgrad beaktar både vakanser och lämnade hyresrabatter.
Drift- och underhållskostnaderna ökade till sammanlagt 256 (190) miljoner kronor. Kostnaderna för fastighetsskatt och tomträttsavgäld har ökat till 115 (96) miljoner kronor. Övriga fastighetskostnader har ökat till 37 (29) miljoner kronor. Samtliga dessa kostnadsökningar förklaras främst av fastighetsförvärv.
Kostnaderna för koncernens centrala administration uppgick till 132 (77) miljoner kronor motsvarande 5,9 % (4,1 %) av koncernens hyresintäkter. Kostnadsökningen är huvudsakligen hänförlig till en större organisation.
Moderbolaget, AB Sagax, ansvarar för frågor gentemot aktiemarknaden såsom rapportering och aktiemarknadsinformation. Tjänster mellan koncernföretag debiteras enligt affärsmässiga villkor och med tillämpning av marknadsprissättning. Koncerninterna tjänster består av förvaltningstjänster och internräntedebitering. Moderbolagets förvaltningsarvode från koncernföretag uppgick under perioden till 46 (35) miljoner kronor. Moderbolagets resultat- och balansräkningar redovisas på sidan 23.
Koncernen hade vid årets utgång 59 (50) medarbetare, se sammanställning nedan. Funktioner såsom fastighetsskötsel och jourverksamhet är utlagda på entreprenad. Bolaget har kontor i Stockholm, Helsingfors, Rotterdam, Paris, Jyväskylä och Tammerfors.
| Land | Män | Kvinnor | Totalt |
|---|---|---|---|
| Sverige | 17 | 12 | 29 |
| Finland | 8 | 12 | 20 |
| Frankrike | 4 | 2 | 6 |
| Nederländerna | 4 | – | 4 |
| Totalt | 33 | 26 | 59 |
Resultat från joint ventures avser Sagax andelar av resultaten från bolagets joint ventures, se även sidan 14 för mer information.
Periodens resultat uppgick till 830 (727) miljoner kronor varav förvaltningsresultat 312 (278) miljoner kronor, värdeförändringar på räntederivat 42 (65) miljoner kronor och värdeförändringar på fastigheter 635 (541) miljoner kronor. Resultatet belastades med 160 (157) miljoner kronor i skatt.
De finansiella kostnaderna uppgick till 481 (444) miljoner kronor. Av kostnadsökningen om 37 miljoner kronor består 24 miljoner kronor av engångskostnader avseende förtida återbetalning av säkerställda banklån. Den genomsnittliga räntan uppgick den 31 december 2018 till 2,2 % (3,0 %). De räntebärande skulderna har ökat till 15 763 (13 691) miljoner kronor
till följd av fastighetsförvärv. För mer information om Sagax finansiering, se sidan 15.
Finansiella intäkter om 35 (19) miljoner kronor avser främst erhållna utdelningar från börsnoterade aktier.
Värdeutvecklingen för fastigheterna uppgick till 1 243 (1 114) miljoner kronor varav orealiserade värdeförändringar uppgick till 1 265 (1 113) miljoner kronor exklusive valutaeffekter. Förändring av fastighetsbeståndets marknadsvärde beskrivs även på sidan 13.
Nyuthyrningar och omförhandlingar av hyresavtal ökade fastigheternas marknadsvärde med 677 (415) miljoner kronor. Avflyttningar och omförhandlingar minskade värdet med 216 (110) miljoner kronor. Den allmänna marknadsvärdeförändringen för bolagets fastigheter uppgick till 804 (808) miljoner kronor, huvudsakligen till följd av sänkta avkastningskrav.
| Belopp i miljoner kronor | jan-dec 2018 |
|---|---|
| Nyuthyrningar/Omförhandlingar | 677 |
| Avflyttningar/Omförhandlingar | –216 |
| Allmän marknadsvärdeförändring | 804 |
| Totalt | 1 265 |
Realiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till –22 (1) miljoner kronor under perioden, se även sidan 12.
Det vägda direktavkastningskravet vid värderingarna uppgick till 7,1 % (7,3 %). Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflöden och restvärden uppgick till 7,9 % (8,1 %) respektive 8,4 % (8,6 %). Se även avsnittet om analys och generella förutsättningar på sidan 13.
De finansiella instrumentens värdeförändring uppgick till 247 (507) miljoner kronor under perioden.
Värdeförändring hänförlig till räntederivat uppgick till 61 (107) miljoner kronor varav 37 (107) miljoner kronor utgjordes av orealiserad värdeförändring och 24 (–) miljoner kronor utgjordes av realiserad värdeförändring. Räntederivaten bestod av nominella ränteswappar samt räntetak. Värdeförändringarna förklaras främst av tidsfaktorn. Det sammanlagda marknadsvärdet för Sagax räntederivat uppgick vid årets slut till –117 (–420) miljoner kronor, se avsnittet om finansiering på sidan 15.
Omvärdering av börsnoterade aktier medförde en orealiserad värdeförändring om 97 (24) miljoner kronor. Försäljning av aktier medförde en realiserad värdeförändring om 12 (3) miljoner kronor under perioden.
Omvärdering av finansiella instrument avseende joint ventures har skett med 76 (373) miljoner kronor.
Sagax redovisar en aktuell skattekostnad om 10 (49) miljoner kronor. Den uppskjutna skattekostnaden för perioden uppgick till 435 (391) miljoner kronor. Till följd av den nya företagsbeskattningen i Sverige har den uppskjutna skatteskulden avseende den svenska verksamheten omräknats till den nya skattesatsen 20,6 procent som gäller från 2021. Omräkningen gav upphov till en minskning med 46 miljoner kronor avseende uppskjuten skatteskuld. Koncernens uppskjutna skatteskuld uppgick till 1 599 (1 141) miljoner kronor vid årets slut.
Den 3 maj 2018 överlämnade den svenska regeringen propositionen "Nya skatteregler för företagssektorn" till Riksdagen. Propositionen innehåller bland annat en sänkning av bolagsskattesatsen och införande av generella ränteavdragsbegränsningsregler för bolagssektorn som utformats baserat på ett EU-direktiv från 2016.
Propositionen antogs av riksdagen den 13 juni 2018 och de nya reglerna trädde i kraft den 1 januari 2019. De nya ränteavdragsbegränsningsreglerna innebär i korthet att ett bolag endast har rätt att dra av ett negativt räntenetto motsvarande maximalt 30 procent av bolagets skattemässiga EBITDA (bolagets skattemässiga resultat före avskrivningar, räntor och skatt). Denna typ av ränteavdragsbegränsningsregler som baseras på skattemässig EBITDA har även införts, eller fanns redan, i övriga länder där Sagax bedriver verksamhet. Med nuvarande ränteläge beräknas Sagax avdragsrätt för sitt negativa räntenetto inte påverkas väsentligt av de nya ränteavdragsbegränsningsreglerna.
| Belopp i miljoner kronor | 31 dec 2018 |
|---|---|
| Sverige | 820 |
| Finland | 662 |
| Tyskland | 89 |
| Nederländerna | 24 |
| Danmark | 4 |
| Frankrike | – |
| Skatteskuld | 1 599 |
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital uppgick till 1 490 (1 194) miljoner kronor. Förändringar av rörelsekapitalet påverkade kassaflödet med 100 (–26) miljoner kronor. Investeringsverksamheten har påverkat kassaflödet med –3 771 (–1 855) miljoner kronor samtidigt som kassaflödet från finansieringsverksamheten tillförde Sagax 2 195 (464) miljoner kronor. Sammantaget har likvida medel ökat med 14 (–223) miljoner kronor under perioden. För rapport över kassaflöden, se sidan 20.
För 2019 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 1 900 miljoner kronor.
Aktuell intjäningsförmåga redovisas i samband med delårsrapporter och bokslutskommunikéer.
Tabellen nedan återspeglar intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis per 1 januari 2019. Det är viktigt att notera att den ej är att jämställa med en prognos för de kommande tolv månaderna då den exempelvis inte innehåller några bedömningar avseende framtida vakanser, ränteläge, valutaeffekter, hyresutveckling eller värdeförändringar.
Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på årsbasis med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighetskostnader baseras på faktiskt utfall de senaste
tolv månaderna justerat för innehavstid. Kostnaderna för central administration har baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräknats utifrån räntebärande skulder och tillgångar på balansdagen. Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens beräknade genomsnittliga räntenivå med tillägg för periodiserade finansieringskostnader och kostnader avseende på balansdagen outnyttjade kreditfaciliteter. Utdelningar avseende bolagets innehav av börsnoterade aktier har ej beaktats i intjäningsförmågan. Skatten är beräknad med 22 % schablonskatt.
Resultatandelar från joint ventures är beräknade enligt samma antaganden som för Sagax med beaktande av resultatandelens storlek.
| Belopp i miljoner kronor | 1 jan 2019 | 1 jan 2018 |
|---|---|---|
| Hyresvärde | 2 510 | 2 099 |
| Vakans | –132 | –122 |
| Hyresintäkter | 2 378 | 1 977 |
| Fastighetskostnader | –415 | –333 |
| Driftnetto | 1 963 | 1 644 |
| Central administration | –132 | –77 |
| Joint ventures | 372 | 290 |
| Finansiella kostnader | –387 | –448 |
| Förvaltningsresultat | 1 816 | 1 410 |
| Skatt | –400 | –310 |
| Resultat efter skatt | 1 416 | 1 100 |
| – varav ägare av preferensaktier | 34 | 34 |
| – varav ägare av D-aktier | 204 | 127 |
| – varav ägare av A- och B-aktier | 1 178 | 939 |
Den 31 december 2018 omfattade fastighetsbeståndet 512 (495) fastigheter med en uthyrningsbar area om 2 850 000 (2 489 000) kvadratmeter. De två största marknadsområdena, Stockholm och Helsingfors, motsvarade totalt 56 % (58 %) av marknadsvärdet och 51 % (55 %) av hyresvärdet. Det sammanlagda hyresvärdet och kontrakterad årshyra uppgick till 2 510 (2 099) miljoner kronor respektive 2 378 (1 977) miljoner kronor vid periodens utgång. Detta motsvarar en ekonomisk uthyrningsgrad om 95 % (94 %).
Sagax har under perioden investerat 3 482 (1 723) miljoner kronor varav 3 026 (1 382) miljoner kronor avsåg fastighetsförvärv.
Totalt 48 fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar area om 402 000 kvadratmeter har förvärvats. Den största investeringen avsåg Tikkurilantie 5 i Helsingfors med en uthyrningsbar area om 62 300 kvadratmeter. Se även förteckning på sidan 11.
Totalt 456 (341) miljoner kronor investerades i det befintliga fastighetsbeståndet. 51 miljoner kronor av investeringarna under perioden skedde mot hyrestillägg, 155 miljoner kronor investerades i samband med nyuthyrningar, 137 miljoner kronor investerades avseende nyproduktion och 112 miljoner kronor avsåg underhåll av fastigheterna.
Vid årets slut fanns avtal tecknade om förvärv av 8 fastigheter för totalt 410 miljoner kronor i Finland och Frankrike. Dessa fastigheter hade ej tillträtts vid årsskiftet.
Under perioden har 31 fastigheter avyttrats för totalt 24 miljoner kronor med en total uthyrningsbar area om 43 400 kvadratmeter, se sammanställning på sidan 12. Den största försäljningen avsåg Hillerstorp 3:106 i Gnosjö med en uthyrningsbar area om 23 400 kvadratmeter. Övriga försäljningar avsåg mindre fastigheter i Finland.
Direktavkastningen för perioden i förhållande till marknadsvärdet uppgick till 6,8 % (6,9 %). Totalavkastningen uppgick till 11,7 % (12,0 %) under 2018.
| Marknadsvärde | Hyres | Ekonomisk | Hyresintäkt | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Segment | Antal fastigheter |
Uthyrningsbar area, kvm |
Vakant area, kvm |
Mkr | Kr/kvm | värde, Mkr |
Andel av hyresvärde |
uthyrnings grad |
Mkr | Andel |
| Stockholm | 81 | 644 000 | 30 000 | 9 821 | 15 200 | 689 | 27 % | 95 % | 655 | 28 % |
| Helsingfors | 71 | 575 000 | 67 000 | 6 333 | 11 000 | 599 | 24 % | 89 % | 533 | 22 % |
| Finland, universitetsstäder | 62 | 304 000 | 13 000 | 2 732 | 9 000 | 286 | 11 % | 97 % | 277 | 12 % |
| Paris | 48 | 219 000 | 5 000 | 1 995 | 9 100 | 197 | 8 % | 97 % | 192 | 8 % |
| Nederländerna | 33 | 222 000 | 11 000 | 1 817 | 8 200 | 168 | 7 % | 95 % | 159 | 7 % |
| Sverige, övrigt | 47 | 407 000 | 2 000 | 2 392 | 5 900 | 213 | 8 % | 99 % | 211 | 9 % |
| Finland, övrigt | 150 | 338 000 | 13 000 | 2 373 | 7 000 | 226 | 9 % | 98 % | 221 | 9 % |
| Övriga Europa | 20 | 140 000 | 1 000 | 1 560 | 11 100 | 131 | 5 % | 99 % | 130 | 5 % |
| Totalt | 512 | 2 850 000 | 141 000 | 29 024 | 10 200 | 2 510 | 100 % | 95 % | 2 378 | 100 % |
| Belopp i miljoner kronor | Fastighets förvärv |
Befintligt bestånd |
Totalt | Andel av totala investeringar |
Försäljningar | Netto investeringar |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Stockholm | 290 | 232 | 522 | 15 % | – | 522 |
| Helsingfors | 541 | 177 | 718 | 21 % | – | 718 |
| Finland, universitetsstäder | 694 | 19 | 713 | 20 % | – | 713 |
| Paris | 501 | 9 | 510 | 15 % | – | 510 |
| Nederländerna | 895 | 4 | 899 | 26 % | – | 899 |
| Sverige, övrigt | – | 3 | 3 | 0 % | –16 | –13 |
| Finland, övrigt | – | 10 | 10 | 0 % | –29 | –19 |
| Övriga Europa | 105 | 1 | 106 | 3 % | – | 106 |
| Totalt | 3 026 | 456 | 3 482 | 100 % | –45 | 3 437 |
Sagax har en diversifierad avtalsstruktur, vilket stärker möjligheterna att upprätthålla en jämn uthyrningsgrad. För att ytterligare begränsa risken för minskade hyresintäkter eftersträvar Sagax dels att skapa långsiktiga relationer med bolagets hyresgäster och dels att uppnå en god diversifiering av hyresavtalens längd och storlek.
Sagax kontrakterade årshyra fördelades vid periodens utgång på 1 545 hyresavtal med cirka 1 000 hyresgäster. I tabellen nedan redovisas storleken på Sagax hyresavtal i relation till koncernens kontrakterade årshyra vid periodens utgång. Av tabellen framgår att 1 536 hyresavtal hade ett hyresvärde understigande 1 % av koncernens kontrakterade årshyra. Det sammanlagda hyresvärdet för dessa avtal motsvarade 82 % av Sagax kontrakterade årshyra. Sagax var därutöver part i 6 hyresavtal med ett hyresvärde motsvarande 1–2 % av koncernens kontrakterade årshyra. Dessa hyresavtal utgjorde sammanlagt 9 % av Sagax kontrakterade årshyra. Endast 3 av Sagax hyresavtal hade ett årligt hyresvärde överstigande 2 % av koncernens hyresintäkter. Dessa avtal svarade sammanlagt för 8 % av koncernens kontrakterade årshyra.
| Andel av kontrakterad |
Kontrakterad årshyra | Antal hyres |
Genomsnittlig kontrakterad |
|
|---|---|---|---|---|
| årshyra | Mkr | Andel | avtal, st | årshyra, Mkr |
| > 2 % | 199 | 8 % | 3 | 66 |
| 1–2 % | 224 | 9 % | 6 | 37 |
| < 1 % | 1 954 | 82 % | 1 536 | 1 |
| Totalt | 2 378 | 100 % | 1 545 | 2 |
I enlighet med Sagax förvaltningsstrategi eftersträvar bolaget långa hyresavtal samt en jämn fördelning av kontraktsförfall över åren. Detta bedöms minska risken för betydande varians i koncernens uthyrningsgrad. Kontrakt som representerar 54 % av kontrakterad årshyra förfaller efter år 2022. Mellan åren 2019 och 2022 förfaller 10–13 % av kontrakterad årshyra per år. Den genomsnittliga hyresdurationen uppgick per 31 december 2018 till 6,0 (6,6) år.
| Kontrakterad årshyra | ||||
|---|---|---|---|---|
| Förfalloår | Antal avtal, st |
Area, kvm | Mkr | Andel |
| 2019 | 679 | 246 000 | 249 | 10 % |
| 2020 | 248 | 343 000 | 304 | 13 % |
| 2021 | 148 | 277 000 | 241 | 10 % |
| 2022 | 141 | 296 000 | 290 | 12 % |
| 2023 | 113 | 213 000 | 216 | 9 % |
| > 2023 | 216 | 1 334 000 | 1 079 | 45 % |
| Totalt | 1 545 | 2 708 000 | 2 378 | 100 % |
| Uthyrningsbar area, | |||
|---|---|---|---|
| Fastighet/adress | Kommun | Segment | kvm |
| Murmästare-Ämbetet 2 | Stockholm | Stockholm | 7 937 |
| Konsumenten 1 | Stockholm | Stockholm | 7 896 |
| Klingan 3 | Huddinge | Stockholm | 1 830 |
| Råfilmen 1 | Stockholm | Stockholm | 1 410 |
| Veddesta 2:42 | Järfälla | Stockholm | 4 380 |
| Mänkimiehentie 4 | Esbo | Helsingfors | 18 440 |
| 63 Grande rue | Survilliers | Paris | 39 753 |
| Rue de la Prairie | Villebon-Sur-Yvette | Paris | 6 300 |
| Chroomstraat 140 | Zoetermeer | Nederländerna | 7 240 |
| Huis ter Heideweg 18-56 | Zeist | Nederländerna | 20 258 |
| Innovatieweg 12 | Terneuzen | Nederländerna | 2 626 |
| Kwartelweg 1 | Moerdijk | Nederländerna | 6 458 |
| Innovatieweg 6 | Terneuzen | Nederländerna | 6 425 |
| Hallitie 2 | Uleåborg | Finland, universitetsstäder | 3 578 |
| Lumijoentie 2 | Uleåborg | Finland, universitetsstäder | 6 778 |
| Mittarikuja 5 | Uleåborg | Finland, universitetsstäder | 7 200 |
| Moreenikuja 2 | Uleåborg | Finland, universitetsstäder | 6 018 |
| Vihikari 10 | Kempele | Finland, universitetsstäder | 18 087 |
| 100 Rue de Reckem | Neuville-en-Ferrain | Övriga Europa | 17 397 |
| Kvartal 1 | 190 011 | ||
| Ahjokatu 26 | Jyväskylä | Finland, universitetsstäder | 2 252 |
| Lieudit "La Fosse Montalbot" - 26 Chemin du Port Brun | Vigneux-sur-Seine | Paris | 2 076 |
| 56 Boulevard de Beaubourg | Emerainville | Paris | 999 |
| 4 rue Galvani | Massy | Paris | 803 |
| Het Zuiderkruis 11 | Den Bosch | Nederländerna | 4 270 |
| Admiraal de Ruyterstraat 2 | Schiedam | Nederländerna | 10 683 |
| Grasbeemd 12 | Helmond | Nederländerna | 2 711 |
| Innovatieweg 10 | Terneuzen | Nederländerna | 3 745 |
| Kvartal 2 | 27 539 | ||
| Klinkkerikkari 2 | Vanda | Helsingfors | 6 286 |
| Metsälehmuksentie 6 | Jyväskylä | Finland, universitetsstäder | 13 924 |
| Patamäenkatu 7 | Tammerfors | Finland, universitetsstäder | 25 815 |
| 9 rue du Buisson aux Fraises | Massy | Paris | 8 481 |
| Groothandelsweg 5 | Delfgauw | Nederländerna | 3 713 |
| Innovatieweg 8 | Terneuzen | Nederländerna | 4 632 |
| 4 rue des Alpes, Zone d'Activité Est | Lyon | Övriga Europa | 2 749 |
| Kvartal 3 | 65 600 | ||
| Tikkurilantie 5 | Vanda | Helsingfors | 62 297 |
| Metsäravio 2 | Jyväskylä | Finland, universitetsstäder | 1 113 |
| Hautalankatu 19 | Tammerfors | Finland, universitetsstäder | 2 818 |
| Hautalankatu 20 | Tammerfors | Finland, universitetsstäder | 2 632 |
| Hautalankatu 31 | Tammerfors | Finland, universitetsstäder | 2 310 |
| ZAC Le Bois Rochefort | Cormeilles-en-Parisis | Paris | – |
| 20-24 rue de Ballon | Noisy-Le-Grand | Paris | 5 831 |
| 4 route de Paray | Wissous | Paris | 2 250 |
| Ekkersrijt 7501 | Son en Breugel | Nederländerna | 3 499 |
| Esp 100 | Eindhoven | Nederländerna | 3 670 |
| Esp 125 | Eindhoven | Nederländerna | 3 788 |
| Esp 241 | Eindhoven | Nederländerna | 2 919 |
| Kopersteden 1 | Enschede | Nederländerna | 20 713 |
| Proostwetering 30 | Utrecht | Nederländerna | 8 503 |
| Kvartal 4 | 119 343 | ||
| Totalt | 402 493 |
| Fastighet/adress | Kommun | Segment | Uthyrningsbar area, kvm |
|---|---|---|---|
| Hillerstorp 3:106 | Gnosjö | Sverige, övrigt | 23 450 |
| Pertuntie 1 | Tusby | Helsingfors | 210 |
| Helsingintie 10 | Högfors | Finland, övrigt | 320 |
| Helsingintie 25 | Högfors | Finland, övrigt | 588 |
| Jousitie 29 | Joutsa | Finland, övrigt | 846 |
| Keskustie 7 | Lojo | Finland, övrigt | 170 |
| Naarkoskentie 1 | Pukkila | Finland, övrigt | 235 |
| Oklaholmankatu 1 | Kemi | Finland, övrigt | 658 |
| Perttulantie 5 | Ypäjä | Finland, övrigt | 450 |
| Savontie 21 | Rautavaara | Finland, övrigt | 793 |
| Turuntie 1 | Aura | Finland, övrigt | 1 115 |
| Hauhontie 11 | Tavastehus | Finland, övrigt | 868 |
| Kurkelankatu 2 | Forssa | Finland, övrigt | 502 |
| Kvartal 1 | 30 205 | ||
| Keskuskatu 7 | Mäntää-Filpula | Finland, övrigt | 1 022 |
| Rautatienkatu 19 | Iitti | Finland, övrigt | 780 |
| Iisvedentie 2 | Suonenjoki | Finland, övrigt | 680 |
| Jämsänkoskentie 8 | Jämsä | Finland, övrigt | 204 |
| Savontie 2 | Mäntyharju | Finland, övrigt | 920 |
| Nallenpolku 2 | Kotka | Finland, övrigt | 557 |
| Kauppakuja 2 | Kolari | Finland, övrigt | 1 108 |
| Rautjärventie 92 | Rautjärvi | Finland, övrigt | 585 |
| Tehtaantie 21 | Mäntää-Filpula | Finland, övrigt | 850 |
| Jukolantie 6 | Kouvola | Finland, övrigt | 381 |
| Kitkantie 17 | Kuusamo | Finland, övrigt | 1 375 |
| Kvartal 2 | 8 462 | ||
| Valtakatu 37-39 | Kouvola | Finland, övrigt | 1 704 |
| Särkikuja 1 | Kolari | Finland, övrigt | 288 |
| Vanamotie 19 | Kotka | Finland, övrigt | 350 |
| Salonaukio 7 | Lahtis | Finland, övrigt | 700 |
| Kvartal 3 | 3 042 | ||
| Kanakouluntie 15 | Tavastehus | Finland, övrigt | 261 |
| Laaksotie 2 | Ii | Finland, övrigt | 1 221 |
| Siekkilänkatu 2 | S:t Michel | Finland, övrigt | 246 |
| Kvartal 4 | 1 728 | ||
| Totalt | 43 437 |
Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial Reporting Standard, IFRS. Bolaget har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt värde enligt Verkligt värdemetoden.
Det sammanlagda marknadsvärdet på Sagax 512 (495) fastigheter uppgick den 31 december 2018 till 29 024 (23 771) miljoner kronor. Försvagningen av den svenska kronan mot euron under perioden medförde att fastighetsvärdena utomlands ökade med 551 (348) miljoner kronor.
Den redovisade orealiserade värdeförändringen uppgick under perioden till 1 265 (1 113) miljoner kronor. Se även tabell "Orealiserade värdeförändringar" på sidan 6.
Värderingarna har genomförts i enlighet med allmänt accepterade internationella värderingsmetoder. Samtliga värderingsobjekt har per 31 december 2018 värderats separat av auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende värderingsföretag. Tre fastigheter, där avtal träffats om försäljning, har värderats till avtalat försäljningspris.
Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödeskalkyler i vilka driftnetton, investeringar och restvärden nuvärdesberäknas. Kalkylperioden har anpassats efter återstående löptid av befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 och 20 år. Kalkylperioden uppgår som regel till 10 år. Samtliga fastigheter, förutom två mindre fastigheter i Danmark, har
besiktigats under den senaste treårsperioden. Besiktningarna omfattar allmänna utrymmen samt ett urval av lokaler där särskild vikt lagts vid större hyresgäster samt vakanta lokaler. Syftet med besiktningen är att bedöma fastighetens allmänna standard, underhållsbehov, marknadsposition och lokalernas attraktivitet.
Kalkylränta för nuvärdesberäkning av kassaflöde (4,0–16,0 %), kalkylränta för nuvärdesberäkning av restvärdet (4,0–16,0 %) och direktavkastningskrav för restvärdesbedömning (4,5–15,0 %) baseras på analyser av genomförda transaktioner samt på individuella bedömningar avseende risknivå och respektive fastighets marknadsposition.
Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflödet och restvärdet motsvarade 7,9 % (8,1 %) respektive 8,4 % (8,6 %) för fastighetsportföljen. Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 7,1 % (7,3 %) per 31 december 2018. Sagax redovisade direktavkastning för perioden uppgick som jämförelse till 6,8 % (6,9 %). Nedan jämförs den över tid redovisade direktavkastningen med det vid värderingarna använda direktavkastningskravet.
En känslighetsanalys vid förändrade antaganden i fastighetsvärderingar redovisas på sidan 27.
| Mkr | Antal | |
|---|---|---|
| Fastighetsbestånd 31 december 2017 | 23 771 | 495 |
| Förvärv av fastigheter | 3 026 | 48 |
| Investeringar i befintligt bestånd | 456 | |
| Försäljning av fastigheter | –45 | –31 |
| Omräkningseffekt valuta | 551 | |
| Orealiserad värdeförändring | 1 265 | |
| Fastighetsbestånd 31 december 2018 | 29 024 | 512 |
Sagax joint ventures bidrog med sammanlagt 312 (278) miljoner kronor till förvaltningsresultatet under perioden. Sagax andel av värdeförändringar på fastigheter uppgick till 635 (541) miljoner kronor och andelen av värdeförändringar på räntederivat uppgick till 42 (65) miljoner kronor under perioden. Det samlade värdet på engagemang kopplat till ägande av joint ventures uppgick till 3 286 (2 632) miljoner kronor.
Sagax äger 50 % av Söderport Holding AB, resterande andel ägs av Nyfosa-koncernen. Sagax äger även, via Hemsö Intressenter AB, indirekt 15 % av Hemsö Fastighets AB, resterande andel ägs av Tredje AP-fonden.
På uppdrag av Söderport ombesörjer Sagax ekonomisk förvaltning och merparten av fastighetsförvaltningen för Söderportkoncernen. Fastighetsförvaltningen på vissa orter ombesörjes av Nyfosa.
Motsvarande 64 % av Söderports hyresvärde om 674 miljoner kronor återfanns i Stockholm den 31 december 2018. Söderports ekonomiska vakans uppgick till 26 (35) miljoner kronor vid årets slut, motsvarande en vakansgrad om 4 % (6 %). Av den ekonomiska vakansen utgjordes 6 (9) miljoner kronor av tidsbegränsade hyresrabatter som lämnats vid nyuthyrning. 91 % av den ekonomiska vakansen återfanns i Stockholm vid årets slut.
Under året har en fastighet förvärvats i Göteborg med en uthyrningsbar area om 8 300 kvadratmeter. I slutet av året färdigställdes nybyggnation av 24 600 kvadratmeter kontorslokaler. Byggnaden är fullt uthyrd och inflyttning har skett.
Söderports intressebolag Autologistikk där Söderport äger 24,5 % av aktierna avtalade om försäljning av bolagets lageroch kontorsfastighet i Torslanda. Söderport redovisar en orealiserad värdeförändring om 55 miljoner kronor till följd av detta. Försäljningen slutfördes i januari 2019.
Hemsö Fastighets AB bedriver verksamhet i Sverige, Tyskland och Finland. Verksamheten består i att äga, förvalta och utveckla samhällsfastigheter. Fastighetsbeståndet omfattade 365 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 46 miljarder kronor den 31 december 2018. Av det totala fastighetsvärdet är 72 % hänförligt till Sverige, 16 % till Tyskland och 12 % till Finland. Motsvarande 81 % av fastighetsvärdet utgörs av fastigheter belägna i större städer i Sverige, Tyskland och Finland.
Av Hemsös fastigheter är 176 äldreboenden, 110 skolor, 63 vårdfastigheter och 16 fastigheter ämnade för rättsväsende. Av Hemsös kontrakterade hyror kommer 60 % från kommuner, landsting eller stater. En genomsnittlig återstående hyresavtalstid om 9,7 (9,2) år bidrar i kombination med finansiellt starka hyresgäster och låg vakansgrad till stabila hyresintäkter. 94 % av hyresintäkterna kommer från skattefinansierad verksamhet. Mer information om Hemsö Fastighets AB finns tillgänglig på bolagets hemsida, hemso.se.
| Söderport | Hemsö | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2018 31 dec |
2017 31 dec |
2018 31 dec |
2017 31 dec |
||
| Sagax ägarandel, % | 50 | 50 | 15 | 15 | |
| Hyresintäkter, Mkr | 585 | 548 | 2 607 | 2 363 | |
| Förvaltningsresultat, Mkr | 285 | 254 | 1 439 | 1 314 | |
| Periodens resultat, Mkr | 854 | 769 | 3 092 | 2 591 | |
| Sagax andel av förvaltningsresultat, Mkr | 142 | 127 | 170 | 151 | |
| Antal fastigheter | 70 | 69 | 365 | 346 | |
| Hyresvärde, Mkr | 674 | 591 | 2 808 | 2 541 | |
| Fastigheternas marknadsvärde, Mkr | 7 683 | 6 603 | 46 236 | 38 883 | |
| Uthyrningsbar area, kvm | 686 000 | 650 000 | 1 732 000 | 1 636 000 | |
| Hyresduration, år | 5,0 | 4,5 | 9,7 | 9,2 | |
| Ekonomisk vakansgrad, % | 4 | 6 | 2 | 2 | |
| Räntebärande skulder, Mkr | 3 907 | 3 287 | 29 729 | 25 575 | |
| Kapitalbindning, år | 1,5 | 2,6 | 7,9 | 5,0 | |
| Räntebindning, år | 3,2 | 2,8 | 5,9 | 5,0 | |
| Marknadsvärde för räntederivat, Mkr | –222 | –328 | –281 | –544 | |
Koncernens egna kapital uppgick den 31 december 2018 till 15 416 (11 356) miljoner kronor. Under perioden har det egna kapitalet förändrats till följd av totalresultat för perioden om 3 454 miljoner kronor, nyemissioner om sammanlagt 1 125 miljoner kronor efter transaktionskostnader samt aktieutdelning om 517 miljoner kronor.
Nyemissionerna har genomförts vid 4 olika tillfällen. Sagax genomförde i juni en företrädesemission av stamaktier av serie D om 656 miljoner kronor samt en riktad nyemission av stamaktier av serie D om 302 miljoner kronor genom en så kallad accelererad book building-process. I samband med förvärv av en fastighet i Finland i november erlades 165 miljoner kronor av köpeskillingen i form av en riktad nyemission av stamaktier av serie D. Därutöver genomfördes en nyemission av stamaktier av serie B om 10 miljoner kronor kopplat till incitamentsprogram 2015/2018. Se även sidan 21.
I slutet av september offentliggjordes att Moody´s Investors Service höjde Sagax rating till "Baa3" med Stable Outlook. Ratingen är en så kallad investment grade rating.
Sagax räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till 15 763 (13 691) miljoner kronor. Motsvarande 10 355 (5 848) miljoner kronor av skulderna var upptagna i euro.
Räntebärande nettoskuld uppgick till 14 812 (13 182) miljoner kronor. Räntebärande bruttoskuld till banker uppgick till 5 540 (7 742) miljoner kronor. Återstående räntebärande bruttoskuld bestod av börsnoterade obligationslån om 8 718 (4 674) miljoner kronor samt företagscertifikat om 1 505 (1 275) miljoner kronor. På sidan 16 redovisas obligationslånens huvudsakliga villkor.
Säkerställda skulder motsvarade 21 % (33 %) av de totala tillgångarna per 31 december 2018. Vid samma tidpunkt mot-
| Räntebindning | Kapitalbindning | Ränteswappar | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Förfalloår | Mkr | Ränta | Andel | Mkr | Andel | Mkr | Ränta | |
| 2019 | 5 460 | 1,8 % | 35 % | 312 | 2 % | 647 | 0,5 % | |
| 2020 | 604 | 3,5 % | 4 % | 2 668 | 17 % | 204 | 3,8 % | |
| 2021 | 1 285 | 2,2 % | 8 % | 3 149 | 20 % | – | – | |
| 2022 | 1 263 | 2,5 % | 8 % | 1 250 | 8 % | 463 | 0,7 % | |
| 2023 | 1 110 | 2,4 % | 7 % | 3 246 | 21 % | 252 | 0,5 % | |
| > 2023 | 6 042 | 2,4 % | 38 % | 5 138 | 33 % | 904 | 2,3 % | |
| Summa/genomsnitt | 15 763 | 2,2 % | 100 % | 15 763 | 100 % | 2 471 | 1,5 % |
| 31 dec 2018 | 31 dec 2017 | |
|---|---|---|
| Räntebärande skulder | 15 763 | 13 691 |
| Räntebärande tillgångar | –6 | –7 |
| Likvida medel | –73 | –60 |
| Börsnoterade aktier | –872 | –442 |
| Nettoskuld | 14 812 | 13 182 |
svarade icke säkerställda skulder 26 % (17 %) av de totala tillgångarna.
I diagrammet på sidan 15 redovisas hur belåningsgraden sjunkit över tid samtidigt som de finansiella kostnaderna sjunkit relativt koncernens resultat före finansiella poster. Vid årets utgång uppgick belåningsgraden till 47 % (50 %) och räntetäckningsgraden till 433 % (401 %). Den genomsnittliga räntebärande nettoskulden motsvarade 7,4 (8,1) gånger EBITDA för de senaste tolv månaderna, se diagram på sidan 15.
Totalt har 8 538 (3 355) miljoner kronor upptagits i lån varav 5 138 miljoner kronor i form av emitterat obligationslån inom ramen för Sagax EMTN-program. Totalt 6 707 (2 395) miljoner kronor har amorterats under perioden varav 1 150 miljoner kronor avser förtida inlösen av obligationslån under fjärde kvartalet. De räntebärande skulderna har ökat med 241 (166) miljoner kronor till följd av valutakursförändringar.
I enlighet med IFRS 9 har periodiserade upplåningskostnader om 80 (75) miljoner kronor reducerat räntebärande skulder i balansräkningen. Räntebärande skulder redovisas till 15 683 (13 616) miljoner kronor. Den genomsnittliga återstående ränte- och kapitalbindningen uppgick till 3,0 (2,1) år respektive 3,6 (3,1) år vid årets utgång. Den genomsnittliga räntan för bolagets räntebärande skulder uppgick till 2,2 % (3,0 %) inklusive effekter av derivatinstrument. Den genomsnittliga räntan har sjunkit till följd av nyupplåning till lägre räntenivåer, återbetalning av lån med högre räntenivåer samt förtida lösen av ränteswappar.
Sagax har 5 138 (–) miljoner kronor i lån med fast ränta. För att begränsa ränterisken för lån med rörlig ränta och öka förutsägbarheten i bolagets förvaltningsresultat används räntetak och ränteswappar med ett sammanlagt nominellt värde om 6 198 (7 210) miljoner kronor varav ränteswappar om
| Golv för | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Löptid | Mkr | Aktuell ränta | Räntevillkor | basräntor1) | Förfallodatum | ISIN-kod |
| 2015-2020 | 300 | 3,20 % | Stibor 3M+3,20 % | Ja | 2020-06-18 | SE0007186234 |
| 2016-2021 | 300 | 4,62 % | Stibor 3M+4,75 % | Nej | 2021-04-27 | SE0008294748 |
| 2017-2021 | 600 | 2,12 % | Stibor 3M+2,25 % | Nej | 2021-02-01 | SE0010636274 |
| 2017-2022 | 1 250 | 2,02 % | Stibor 3M+2,15 % | Nej | 2022-02-15 | SE0010324228 |
| Summa/genomsnitt | 2 450 | 2,51 % |
| Golv för | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Löptid | M€ | Aktuell ränta | Räntevillkor | basräntor1) | Förfallodatum | ISIN-kod |
| 2015-2020 | 80 | 3,50 % | Euribor 6M+3,50 % | Ja | 2020-09-09 | SE0007490883 |
| 2016-2021 | 30 | 4,46 % | Euribor 6M+4,70 % | Nej | 2021-06-15 | SE0008434401 |
| 2018-2024 | 500 | 2,00 % | 2,00 % | ET | 2024-01-17 | XS1877540465 |
| Summa/genomsnitt | 610 | 2,32 % |
1) Vid ränteberäkning skall Stibor eller Euribor inte understiga 0 %.
| Derivatavtal 31 december 2018 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | Nominella belopp |
Återstående löptid, år |
Marknadsvärde 31 dec 2018 |
Marknadsvärde 31 dec 2017 |
Periodens förändring |
| Nominella ränteswappar | 2 471 | 3,7 | –122 | –421 | 301 |
| Räntetak | 3 728 | 2,8 | 4 | 1 | 3 |
| Summa | 6 198 | 3,2 | –117 | –420 | 303 |
2 471 (4 497) miljoner kronor med en genomsnittlig räntenivå om 1,5 % (2,5 %), se tabell på sidan 15. Därutöver innehar koncernen räntetak avseende 3 728 (2 713) miljoner kronor i underliggande nominellt belopp.
Reserven för räntederivatens marknadsvärde minskade med 303 (107) miljoner kronor under året varav 242 (–) miljoner kronor är hänförligt till förtida inlösen av räntederivat. Det sammanlagda marknadsvärdet för Sagax räntederivat uppgick till –117 (–420) miljoner kronor. Reserven kommer successivt att upplösas och resultatföras fram till derivatens slutdatum oavsett ränteläge.
Sagax rörelsekapital, exklusive förutbetalda hyresintäkter om 199 (167) miljoner kronor, uppgick den 31 december 2018 till –1 059 (–1 350) miljoner kronor. Outnyttjade kreditfaciliteter uppgick vid samma tidpunkt till 3 392 (3 233) miljoner kronor. Inga ytterligare säkerheter behöver ställas för nyttjandet av kreditfaciliteterna.
| Finansiellt åtagande i EMTN-program |
2018 31 dec |
2017 31 dec |
|
|---|---|---|---|
| Nettoskuld/Totala tillgångar | < 65 % | 44 % | 48 % |
| Räntetäckningsgrad | > 1,8 x | 4,3 x | 4,0 x |
| Säkerställda skulder/Totala tillgångar | < 45 % | 21 % | 33 % |
| Rating enligt Moody's Investor Services | Baa3, Stable outlook | Ba1, Positive outlook |
| 2018 | 2017 | 2018 | 2017 | |
|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | jan-dec | jan-dec | okt-dec | okt-dec |
| Hyresintäkter | 2 247 | 1 870 | 591 | 498 |
| Övriga intäkter | 30 | 4 | 3 | 1 |
| Driftkostnader | –197 | –147 | –56 | –40 |
| Underhållskostnader | –59 | –43 | –13 | –14 |
| Tomträttsavgäld | –22 | –19 | –6 | –6 |
| Fastighetsskatt | –93 | –77 | –23 | –20 |
| Övriga fastighetskostnader | –37 | –29 | –11 | –7 |
| Driftnetto | 1 869 | 1 558 | 487 | 412 |
| Central administration | –132 | –77 | –54 | –24 |
| Resultat från joint ventures | 830 | 727 | 273 | 243 |
| – varav förvaltningsresultat | 312 | 278 | 79 | 70 |
| – varav värdeförändringar | 677 | 606 | 260 | 238 |
| – varav skatt | –160 | –157 | –66 | –65 |
| Finansiella intäkter | 35 | 19 | 3 | 1 |
| Finansiella kostnader | –481 | –444 | –113 | –119 |
| Resultat inklusive värdeförändringar i | ||||
| joint ventures | 2 121 | 1 783 | 597 | 513 |
| – varav Förvaltningsresultat | 1 603 | 1 334 | 403 | 340 |
| Värdeförändringar: | ||||
| Fastigheter, realiserade | –22 | 1 | –3 | –1 |
| Fastigheter, orealiserade | 1 265 | 1 113 | 219 | 542 |
| Finansiella instrument, realiserade | 36 | 3 | 5 | 4 |
| Finansiella instrument, orealiserade | 211 | 504 | 10 | 78 |
| Resultat före skatt | 3 611 | 3 405 | 828 | 1 137 |
| Uppskjuten skatt | –435 | –390 | –116 | –160 |
| Aktuell skatt | –10 | –49 | 55 | 14 |
| Periodens resultat | 3 166 | 2 965 | 767 | 991 |
| Övrigt totalresultat | ||||
| – poster som kan komma att återföras till resultatet: | ||||
| Omräkningseffekter för utlandsverksamhet | 363 | 254 | 8 | 251 |
| Andel övrigt totalresultat för joint ventures | 3 | 5 | –1 | 4 |
| Omräkningseffekter avseende säkringsredovisning | –49 | –84 | –16 | –79 |
| Skatt på poster som kan komma att återföras till resultatet | –29 | –13 | 6 | –13 |
| Totalresultat för perioden | 3 454 | 3 126 | 764 | 1 154 |
| Resultat per A- och B-aktie, kr | 18,48 | 17,72 | 4,41 | 6,01 |
| Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr | 18,47 | 17,69 | 4,41 | 6,00 |
| Resultat per D-aktie, kr | 2,00 | 2,00 | 0,50 | 0,50 |
| Genomsnittligt antal A- och B-aktier, miljoner | 158,4 | 158,3 | 158,4 | 158,3 |
| Genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning, miljoner | 158,5 | 158,5 | 158,5 | 158,4 |
| Genomsnittligt antal D-aktier, miljoner | 83,0 | 43,1 | 100,9 | 63,6 |
| Belopp i miljoner kronor | 2018 31 dec |
2017 31 dec |
|---|---|---|
| Förvaltningsfastigheter | 28 769 | 23 755 |
| Förvaltningsfastigheter till försäljning | 255 | 16 |
| Joint ventures | 3 286 | 2 632 |
| Räntederivat | 4 | 1 |
| Övriga anläggningstillgångar | 14 | 21 |
| Summa anläggningstillgångar | 32 328 | 26 426 |
| Kassa och bank | 73 | 60 |
| Börsnoterade aktier | 872 | 442 |
| Övriga omsättningstillgångar | 417 | 312 |
| Summa omsättningstillgångar | 1 362 | 814 |
| Summa tillgångar | 33 690 | 27 240 |
| Eget kapital | 15 416 | 11 356 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 13 866 | 11 937 |
| Uppskjuten skatteskuld | 1 599 | 1 141 |
| Räntederivat | 122 | 422 |
| Övriga långfristiga skulder | 67 | 53 |
| Summa långfristiga skulder | 15 654 | 13 553 |
| Företagscertifikat | 1 505 | 1 275 |
| Övriga kortfristiga räntebärande skulder | 312 | 404 |
| Övriga kortfristiga skulder | 803 | 652 |
| Summa kortfristiga skulder | 2 620 | 2 331 |
| Summa eget kapital och skulder | 33 690 | 27 240 |
| Belopp i miljoner kronor | 2018 jan-dec |
2017 jan-dec |
2018 okt-dec |
2017 okt-dec |
|---|---|---|---|---|
| Resultat före skatt | 3 611 | 3 405 | 828 | 1 137 |
| Värdeförändringar på finansiella instrument | –247 | –507 | –15 | –83 |
| Värdeförändringar på fastigheter | –1 244 | –1 112 | –217 | –543 |
| Resultat från ägande av joint ventures | –830 | –727 | –272 | –243 |
| Utdelning från joint ventures | 254 | 139 | – | 10 |
| Upplösning av periodiserade upplåningskostnader | 46 | 28 | 14 | 8 |
| Betald skatt | –87 | –25 | –21 | –10 |
| Övriga poster ej ingående i kassaflödet | –15 | –7 | –1 | –1 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital |
1 490 | 1 194 | 316 | 275 |
| Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar | –88 | –43 | 3 | –75 |
| Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder | 188 | 17 | –28 | 56 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 1 590 | 1 168 | 291 | 256 |
| Förvärv av fastigheter | –3 026 | –1 382 | –777 | –557 |
| Försäljning av fastigheter | 24 | 41 | 1 | 10 |
| Investeringar i befintliga fastigheter | –456 | –341 | –221 | –103 |
| Förvärv av börsnoterade aktier | –450 | –244 | –253 | –73 |
| Försäljning av börsnoterade aktier | 129 | 73 | 57 | – |
| Förändring av övriga anläggningstillgångar | 8 | –2 | – | –1 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | –3 771 | –1 855 | –1 192 | –724 |
| Emission av D- och B-aktier | 1 125 | – | 165 | – |
| Inlösenerbjudande avseende preferensaktier | – | –66 | – | – |
| Utbetald utdelning till aktieägare | –479 | –386 | –57 | –40 |
| Incitamentsprogram | –2 | –23 | – | – |
| Upptagna lån | 8 487 | 3 322 | 1 831 | 819 |
| Amorterade lån | –6 707 | –2 395 | –1 274 | –625 |
| Förtida lösen av finansiella derivat | –242 | – | – | – |
| Depositioner från hyresgäster | 14 | 12 | 2 | 5 |
| Förändring av övriga långfristiga skulder | –2 | – | – | 2 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 2 195 | 464 | 667 | 161 |
| Periodens kassaflöde | 14 | –223 | –234 | –308 |
| Kursdifferens i likvida medel | –1 | – | – | – |
| Förändring av likvida medel | 13 | –223 | –234 | –308 |
| Likvida medel vid periodens ingång | 60 | 283 | 307 | 368 |
| Likvida medel vid periodens utgång | 73 | 60 | 73 | 60 |
| Belopp i miljoner kronor | Aktiekapital | Övrigt tillskjutet kapital |
Reserver omräknings differenser |
Intjänade vinstmedel inkl. periodens resultat |
Totalt eget kapital1) |
|---|---|---|---|---|---|
| Eget kapital 31 december 2016 | 413 | 2 142 | 136 | 6 017 | 8 709 |
| Aktieutdelning | – | – | – | –390 | –390 |
| Inlösen av preferensaktier | –73 | –1 280 | – | – | –1 353 |
| Kvittningsemission av D-aktier | 79 | 1 210 | – | – | 1 289 |
| Transaktionskostnader | – | –3 | – | – | –3 |
| Inlösen incitamentsprogram | – | – | – | –25 | –25 |
| Incitamentsprogram | – | – | – | 2 | 2 |
| Totalresultat januari-december 2017 | – | – | 161 | 2 965 | 3 126 |
| Eget kapital 31 december 2017 | 419 | 2 069 | 297 | 8 570 | 11 356 |
| Emission av D-aktier | 68 | 1 055 | – | – | 1 123 |
| Transaktionskostnader | – | –8 | – | – | –8 |
| Emission B-aktier incitamentsprogram | – | 10 | – | – | 10 |
| Aktieutdelning | – | – | – | –517 | –517 |
| Inlösen incitamentsprogram | – | – | – | –4 | –4 |
| Incitamentsprogram | – | – | – | 3 | 3 |
| Totalresultat januari-december 2018 | – | – | 288 | 3 166 | 3 454 |
| Eget kapital 31 december 2018 | 487 | 3 126 | 585 | 11 218 | 15 416 |
1) Eget kapital är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare.
| Resultatposter | Värdeförändringar fastigheter | Resultat | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| per segment | Hyresintäkter1) | Förvaltningsresultat | Orealiserade | Realiserade | före skatt | ||||||
| Belopp i miljoner kronor | 2018 jan-dec |
2017 jan-dec |
2018 jan-dec |
2017 jan-dec |
2018 jan-dec |
2017 jan-dec |
2018 jan-dec |
2017 jan-dec |
2018 jan-dec |
2017 jan-dec |
|
| Stockholm | 636 | 569 | 330 | 317 | 630 | 401 | – | 1 | 960 | 719 | |
| Helsingfors | 512 | 464 | 315 | 291 | 383 | 217 | 2 | –1 | 699 | 507 | |
| Finland, universitetsstäder | 249 | 132 | 150 | 79 | 112 | 102 | – | – | 262 | 181 | |
| Paris | 168 | 104 | 98 | 48 | 39 | 160 | – | – | 137 | 208 | |
| Nederländerna | 126 | 63 | 81 | 40 | 30 | 13 | – | – | 111 | 52 | |
| Sverige, övrigt | 206 | 206 | 156 | 133 | –40 | 43 | –1 | – | 115 | 176 | |
| Finland, övrigt | 226 | 217 | 161 | 159 | 86 | 146 | –23 | 1 | 224 | 308 | |
| Övriga Europa | 123 | 115 | 93 | 81 | 24 | 31 | – | – | 118 | 112 | |
| Delsumma | 2 247 | 1 870 | 1 384 | 1 148 | 1 264 | 1 113 | –22 | 1 | 2 626 | 2 263 | |
| Finansiella instrument | – | – | – | – | – | – | – | – | 247 | 507 | |
| Joint ventures | – | – | 312 | 278 | 369 | 488 | 1 | 53 | 830 | 727 | |
| Övrigt ej fördelat | – | – | –93 | –92 | – | – | – | – | –93 | –92 | |
| Totalt | 2 247 | 1 870 | 1 603 | 1 334 | 1 633 | 1 601 | –21 | 55 | 3 611 | 3 405 |
| Tillgångsposter Marknadsvärde per segment fastigheter |
Investeringar fastigheter |
Förvärv fastigheter |
Försäljning fastigheter |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | 2018 31 dec |
2017 31 dec |
2018 jan-dec |
2017 jan-dec |
2018 jan-dec |
2017 jan-dec |
2018 jan-dec |
2017 jan-dec |
| Stockholm | 9 822 | 8 670 | 232 | 157 | 290 | 172 | – | – |
| Helsingfors | 6 333 | 5 014 | 177 | 118 | 541 | 187 | – | –10 |
| Finland, universitetsstäder | 2 732 | 1 826 | 19 | – | 694 | 359 | – | – |
| Paris | 1 995 | 1 386 | 8 | 48 | 501 | 174 | – | – |
| Nederländerna | 1 817 | 850 | 4 | – | 895 | 318 | – | – |
| Sverige, övrigt | 2 392 | 2 446 | 3 | 12 | – | – | –16 | –15 |
| Finland, övrigt | 2 373 | 2 210 | 10 | 1 | – | 160 | –29 | –15 |
| Övriga Europa | 1 560 | 1 370 | 3 | 5 | 105 | 12 | – | – |
| Totalt | 29 024 | 23 771 | 456 | 341 | 3 026 | 1 382 | –45 | –40 |
1) Samtliga hyresintäkter avser externa hyresgäster.
| 2018 jan-dec |
2017 jan-dec |
2016 jan-dec |
2015 jan-dec |
2014 jan-dec |
2013 jan-dec |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetsrelaterade nyckeltal | ||||||
| Direktavkastning, % | 6,8 | 6,9 | 7,1 | 7,4 | 7,6 | 7,7 |
| Överskottsgrad, % | 83 | 83 | 85 | 86 | 86 | 87 |
| Areamässig uthyrningsgrad, % | 95 | 95 | 93 | 97 | 95 | 93 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 95 | 94 | 94 | 96 | 94 | 92 |
| Hyresduration vid periodens utgång, år | 6,0 | 6,6 | 7,1 | 7,4 | 8,2 | 8,0 |
| Uthyrningsbar area vid periodens utgång, '000 kvm Antal fastigheter vid periodens utgång |
2 850 512 |
2 489 495 |
2 312 440 |
1 860 225 |
1 634 184 |
1 336 141 |
| Finansiella nyckeltal | ||||||
| Avkastning på totalt kapital, % | 7 | 7 | 7 | 8 | 8 | 8 |
| Avkastning på eget kapital, % | 24 | 30 | 33 | 32 | 18 | 24 |
| Genomsnittlig ränta, % | 2,2 | 3,0 | 3,1 | 3,3 | 4,1 | 4,4 |
| Räntebindning inkl. derivat, år | 3,0 | 2,1 | 2,7 | 3,0 | 3,0 | 3,7 |
| Kapitalbindning, år | 3,6 | 3,1 | 3,6 | 4,2 | 3,2 | 3,5 |
| Soliditet, % | 46 | 42 | 38 | 34 | 32 | 32 |
| Belåningsgrad, % | 47 | 50 | 54 | 59 | 59 | 60 |
| Nettoskuld/EBITDA, ggr | 7,4 | 8,1 | 8,7 | 9,3 | 8,8 | 9,1 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 4,3 | 4,0 | 3,7 | 3,3 | 2,9 | 2,7 |
| Data per A- och B-aktie1) | ||||||
| B-aktiens börskurs vid periodens utgång, kr | 129,60 | 98,20 | 81,75 | 71,75 | 44,00 | 24,20 |
| EPRA NAV, kr | 88,45 | 70,07 | 53,78 | 35,52 | 27,23 | 19,05 |
| Eget kapital, kr | 71,40 | 54,30 | 39,21 | 26,01 | 17,49 | 13,41 |
| Eget kapital efter utspädning, kr | 71,34 | 54,26 | 39,14 | 25,93 | 17,44 | 13,40 |
| Resultat, kr | 18,48 | 17,72 | 14,53 | 9,88 | 4,06 | 4,44 |
| Resultat efter utspädning, kr | 18,47 | 17,69 | 14,50 | 9,85 | 4,05 | 4,44 |
| Förvaltningsresultat, kr | 8,62 | 7,41 | 5,97 | 4,92 | 3,74 | 2,74 |
| Förvaltningsresultat efter utspädning, kr | 8,61 | 7,40 | 5,96 | 4,90 | 3,73 | 2,73 |
| Kassaflöde, kr | 7,90 | 6,53 | 5,13 | 4,00 | 3,00 | 2,12 |
| Kassaflöde efter utspädning, kr | 7,89 | 6,52 | 5,12 | 3,99 | 2,99 | 2,12 |
| Utdelning per aktie, kr (2018 föreslagen) | 2,00 | 1,80 | 1,45 | 1,15 | 0,80 | 0,55 |
| Antal vid periodens utgång, miljoner | 158,4 | 158,3 | 158,3 | 158,3 | 158,3 | 158,3 |
| Antal vid periodens utgång efter utspädning, miljoner | 158,5 | 158,4 | 158,6 | 158,8 | 158,7 | 158,4 |
| Genomsnittligt antal, miljoner | 158,3 | 158,3 | 158,3 | 158,3 | 158,3 | 153,9 |
| Genomsnittligt antal efter utspädning, miljoner | 158,4 | 158,5 | 158,6 | 158,8 | 158,6 | 154,0 |
| Data per D-aktie | ||||||
| Börskurs vid periodens utgång, kr | 31,70 | 29,92 | 28,30 | – | – | – |
| Eget kapital, kr | 35,00 | 35,00 | 35,00 | – | – | – |
| Resultat, kr | 2,00 | 2,00 | 2,00 | – | – | – |
| Utdelning per aktie, kr (2018 föreslagen) | 2,00 | 2,00 | 2,00 | – | – | – |
| Antal vid periodens utgång, miljoner | 101,9 | 63,6 | 18,2 | – | – | – |
| Genomsnittligt antal, miljoner | 83,0 | 43,1 | 2,9 | – | – | – |
| Data per preferensaktie | ||||||
| Börskurs vid periodens utgång, kr | 34,85 | 33,40 | 30,40 | 31,30 | 36,00 | 31,50 |
| Eget kapital, kr | 32,00 | 32,00 | 32,00 | 32,00 | 32,00 | 32,00 |
| Resultat, kr | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 |
| Utdelning per aktie, kr (2018 föreslagen) | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 |
| Antal vid periodens utgång, miljoner | 16,8 | 16,8 | 58,2 | 58,2 | 55,5 | 50,0 |
| Genomsnittligt antal, miljoner | 16,8 | 35,5 | 58,2 | 57,8 | 52,2 | 50,0 |
1) Exklusive 1 000 000 av AB Sagax återköpta B-aktier.
| 2018 | 2017 | |
|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | jan-dec | jan-dec |
| Nettoomsättning | 62 | 55 |
| Administrationskostnader | –107 | –70 |
| Resultat före finansiella intäkter och kostnader | –45 | –15 |
| Resultat från andelar i koncernföretag | 145 | –35 |
| Resultat från andelar i joint ventures | 54 | 39 |
| Finansiella intäkter | 460 | 357 |
| Finansiella kostnader | –395 | –296 |
| Resultat före skatt och bokslutsdispositioner | 219 | 50 |
| Periodiseringsfond | –6 | –9 |
| Skatt | –5 | –7 |
| Periodens resultat | 208 | 34 |
| 2018 | 2017 | |
|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | 31 dec | 31 dec |
| Materiella anläggningstillgångar | 2 | 2 |
| Fordringar på koncernföretag | 2 144 | 2 022 |
| Övriga finansiella anläggningstillgångar | 5 919 | 3 592 |
| Summa anläggningstillgångar | 8 065 | 5 616 |
| Kassa och bank | 2 | 4 |
| Fordringar på koncernföretag | 9 630 | 5 208 |
| Övriga omsättningstillgångar | 69 | 51 |
| Summa omsättningstillgångar | 9 701 | 5 263 |
| Summa tillgångar | 17 766 | 10 879 |
| Eget kapital | 3 842 | 3 031 |
| Obeskattade reserver | 23 | 17 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 9 311 | 4 674 |
| Skulder till koncernföretag | 257 | 438 |
| Uppskjuten skatteskuld | 3 | 3 |
| Summa långfristiga skulder | 9 571 | 5 115 |
| Kortfristiga räntebärande skulder | 1 505 | 1 275 |
| Skulder till koncernföretag | 2 481 | 1 220 |
| Övriga kortfristiga skulder | 343 | 221 |
| Summa kortfristiga skulder | 4 330 | 2 716 |
| Summa eget kapital, | ||
| obeskattade reserver och skulder | 17 766 | 10 879 |
Sagax hade vid periodens utgång 10 867 (9 348) aktieägare. Börsvärdet uppgick till 24 664 (18 080) miljoner kronor. Sagax har fyra aktieslag, stamaktier av serie A, B och D samt preferensaktier. Aktierna är noterade på Nasdaq Stockholm, Large Cap.
Totalt fanns 278 080 255 aktier utestående vid periodens utgång varav 1 000 000 återköpta B-aktier i eget förvar, se även sammanställning över aktieslagens rösträtter och aktiekapitalandelar på sidan 26.
Sagax genomförde den 1 juni en företrädesemission om 23 862 214 stamaktier av serie D, den 14 juni en riktad kontant nyemission om 9 574 617 stamaktier av serie D samt den 6 november en riktad nyemission om 4 900 000 stamaktier av serie D. I tillägg har Sagax med anledning av utnyttjande av teckningsoptioner under incitamentsprogram 2015/2018 under juni emitterat 121 275 stamaktier av serie B. Sammanlagt har emissionerna tillfört bolaget 1 125 miljoner kronor i eget kapital.
Enligt bolagsordningen ger varje preferensaktie företrädesrätt till 2,00 kronor i årlig utdelning. D-aktier ger rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på A- och B-aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie. Nedan visas kursutveckling samt information om handeln med aktierna.
| Betalkurs, kr | Omsättningshastighet på årsbasis, % |
Genomsnittlig handelsvolym per handelsdag, Mkr |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 31 dec 2018 | 31 dec 2017 | jan-dec 2018 | jan-dec 2017 | jan-dec 2018 | jan-dec 2017 | |
| A-aktier | 153,50 | 103,80 | 3 | 3 | 0,2 | 0,1 |
| B-aktier | 129,60 | 98,20 | 9 | 8 | 5,6 | 4,3 |
| D-aktier | 31,70 | 29,92 | 40 | 40 | 4,5 | 2,0 |
| Preferensaktier | 34,85 | 33,40 | 33 | 28 | 0,8 | 1,3 |
D-aktiens kursutveckling senaste 12 månaderna
A-aktiens kursutveckling senaste 12 månaderna
Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Totalt innehar Sagax medarbetare optioner motsvarande 0,5 % av antalet utestående A- och B-aktier. Bolagets verkställande direktör och styrelseledamöter omfattas inte av programmen. Programmen är treåriga och löper under perioderna 2016-2019, 2017-2020 respektive 2018-2021. Teckningsoptionerna ger rätt att teckna B-aktier i juni 2019, juni 2020 respektive juni 2021. Teckningskurserna motsvarar B-aktiernas betalkurs vid optionsprogrammets inledande omräknat med den genomsnittliga kursutvecklingen för de noterade fastighetsbolagen enligt Carnegies fastighetsindex (CREX) under motsvarande period. Teckningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsättning att Sagax har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för de noterade fastighetsbolagen under respektive treårsperiod.
Förvaltningsresultatet per B-aktie efter utspädning på rullande tolvmånadersbasis uppgick till 8,61 (7,40) kronor vilket jämfört med aktiekursen för B-aktien vid periodens utgång motsvarade en multipel om 15,0 (13,3).
Eget kapital per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 71,34 (54,26) kronor. EPRA NAV per A- och B-aktie uppgick till 88,45 (70,07) kronor. För definition av nyckeltalen, se sidan 32. Aktiekursen för B-aktien vid periodens slut var 182 % (181 %) av det egna kapitalet per B-aktie och 147 % (140 %) av EPRA NAV per B-aktie.
| 2018 31 dec |
2017 31 dec |
2016 31 dec |
2015 31 dec |
2014 31 dec |
2013 31 dec |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| B-aktiens börskurs vid periodens utgång, kr | 129,60 | 98,20 | 81,75 | 71,75 | 44,00 | 24,20 |
| Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 1) | 8,61 | 7,40 | 5,96 | 4,90 | 3,73 | 2,73 |
| Kassaflöde efter utspädning, kr 1) 2) | 7,89 | 6,52 | 5,12 | 3,99 | 2,99 | 2,12 |
| Eget kapital efter utspädning, kr | 71,34 | 54,26 | 39,14 | 25,93 | 17,44 | 13,40 |
| EPRA NAV, kr 3) | 88,45 | 70,07 | 53,78 | 35,52 | 27,23 | 19,05 |
| B-aktiens börskurs/Förvaltningsresultat, ggr1) | 15,0 | 13,3 | 13,7 | 14,6 | 11,8 | 8,9 |
| B-aktiens börskurs/Kassaflöde, ggr 1) 2) | 16,4 | 15,1 | 16,0 | 18,0 | 14,7 | 11,4 |
| B-aktiens börskurs/Eget kapital, % | 182 | 181 | 209 | 277 | 252 | 181 |
| B-aktiens börskurs/EPRA NAV, % | 147 | 140 | 152 | 202 | 162 | 127 |
1) Förvaltningsresultat och kassaflöde avser rullande 12 månader.
2) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital.
3) För definition, se sidan 32.
Börskurs i relation till eget kapital respektive EPRA NAV
Börskurs/EPRA NAV per B-aktie
| Antal aktier | Antal aktieägare | Aktieägarkategori | Antal | Röstandel | Aktieägare per land | Antal | Röstandel |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1–500 | 5 995 | Privatpersoner | Sverige | 10 144 | 87 % | ||
| 501–1 000 | 1 057 | bosatta i Sverige | 9 481 | 11 % | Luxemburg | 22 | 4 % |
| 1 001–2 000 | 986 | Privatpersoner bosatta utomlands |
75 | 0 % | USA | 48 | 2 % |
| 2 001–5 000 | 1 175 | Företag/institutioner | Belgien | 9 | 2 % | ||
| 5 001–10 000 | 610 | i Sverige | 663 | 77 % | |||
| 10 001–50 000 | 746 | Företag/institutioner | Schweiz | 12 | 2 % | ||
| 50 001– | 298 | utomlands | 648 | 12 % | Övriga länder | 632 | 3 % |
| Totalt | 10 867 | Totalt | 10 867 | 100 % | Totalt | 10 867 | 100 % |
1) Inklusive aktier som innehas av AB Sagax.
| Antal aktier | Andel av | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| A–aktier | B–aktier | D–aktier | Preferensaktier | Aktiekapital | Röster2) | |
| David Mindus med bolag | 5 172 400 | 37 693 025 | 4 358 539 | 775 | 17,0% | 23,6% |
| Rutger Arnhult med bolag | 2 861 585 | 17 381 597 | 4 401 254 | 3 017 | 8,9% | 12,7% |
| Staffan Salén med bolag | 2 132 464 | 17 485 330 | 2 462 922 | – | 7,9% | 10,4% |
| Tredje AP-fonden | – | 12 233 829 | – | – | 4,4% | 3,1% |
| Avanza Pension | 26 254 | 557 765 | 8 539 010 | 1 761 742 | 3,9% | 2,8% |
| Länsförsäkringar Fonder | – | 8 485 826 | – | – | 3,1% | 2,1% |
| Fjärde AP-fonden | 2 858 | 5 827 117 | 2 157 806 | – | 2,9% | 2,0% |
| SEB Fonder | – | 5 291 216 | 328 023 | – | 2,0% | 1,4% |
| Stiftelsen för strategisk forskning | – | – | 5 576 376 | – | 2,0% | 1,4% |
| Erik Selin med bolag | 574 985 | 2 269 000 | 2 148 868 | – | 1,8% | 2,6% |
| Ilmarinen Mutual Pension Insurance Company |
– | – | 4 900 000 | – | 1,8% | 1,2% |
| Swedbank Robur Fonder | 250 000 | 3 266 389 | 190 216 | – | 1,3% | 1,5% |
| Patrik Brummer | – | – | 166 666 | 3 500 000 | 1,3% | 0,9% |
| ICA-handlarnas Förbund | – | – | 3 624 253 | – | 1,3% | 0,9% |
| Handelsbanken Fonder | – | 3 600 000 | – | – | 1,3% | 0,9% |
| Vanguard | – | – | 2 584 574 | 558 124 | 1,1% | 0,8% |
| Volvo Pensionsstiftelse | – | – | 3 132 243 | – | 1,1% | 0,8% |
| Lars Ingvarsson med bolag | 100 000 | 1 673 205 | 304 710 | – | 0,7% | 0,7% |
| Norges Bank | – | 22 538 | 2 029 461 | – | 0,7% | 0,5% |
| Norron Fonder | – | – | 2 047 871 | – | 0,7% | 0,5% |
| Summa 20 största ägare | 11 120 546 | 115 786 837 | 48 952 792 | 5 823 658 | 65,3% | 70,8% |
| Övriga aktieägare | 2 296 276 | 29 192 568 | 52 947 208 | 10 960 370 | 34,3% | 29,2% |
| Delsumma | 13 416 822 | 144 979 405 | 101 900 000 | 16 784 028 | 99,6 % | 100,0 % |
| Aktier som återköpts av AB Sagax | – | 1 000 000 | – | – | 0,4 % | 0,0 % |
| Totalt | 13 416 822 | 145 979 405 | 101 900 000 | 16 784 028 | 100,0 % | 100,0 % |
| – varav styrelse och medarbetare | 7 625 419 | 59 202 791 | 8 056 379 | 923 | 26,9 % | 36,1 % |
1) Aktieägarstruktur per 31 december 2018 är baserad på uppgifter från Euroclear Sweden och Modular Finance. 2) Rösträtt för aktier som innehas av AB Sagax har exkluderats.
| Rösträtt | Rösträtts | Aktiekapital | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Aktieslag | Antal | per aktie | Antal röster | andel | andel |
| A-aktier | 13 416 822 | 1,00 | 13 416 822 | 34 % | 5 % |
| B-aktier | 145 979 405 | 0,10 | 14 597 940 | 37 % | 52 % |
| D-aktier | 101 900 000 | 0,10 | 10 190 000 | 25 % | 37 % |
| Preferensaktier | 16 784 028 | 0,10 | 1 678 403 | 4 % | 6 % |
| Summa | 278 080 255 | 39 883 165 | 100 % | 100 % |
För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan avvika från dessa bedömningar.
Värdering av förvaltningsfastigheter kan påverkas kraftigt av de bedömningar och antaganden som görs av företagsledningen. För att minska risken för felaktiga värderingar har Sagax därför låtit auktoriserade externa värderingsmän marknadsvärdera samtliga fastigheter per 31 december 2018. Vid fastighetsvärderingar bör dock hänsyn tas till att osäkerhet alltid finns om de antaganden som gjorts. Nedan redovisas känslighetsanalys för fastighetsvärden vid förändrade antaganden om direktavkastningskrav, kalkylränta, hyresintäkter och fastighetskostnader.
Sagax prioriterar att hyra ut till hyresgäster med hög kreditvärdighet och att hyra ut med långa löptider på hyresavtalen även om detta medför något lägre omedelbar intjäning. Avsikten är att minska risken för hyresförluster samt risken för vakanser.
Sagax har god diversifiering avseende den geografiska fördelningen av fastighetsbeståndet och hyresgästernas branschtillhörighet. Sagax hyresavtalsstruktur med många mindre hyresavtal bidrar till att minska risken för vakanser och hyresförluster.
Sagax finansiella kostnader utgör den enskilt största kostnaden för koncernen. För att reducera Sagax exponering mot ett stigande ränteläge har koncernen en väsentlig del av sina räntekostnader från fasträntelån. För att begränsa ränterisken för lån med
| Känslighetsanalys för fastighetsvärden | ||
|---|---|---|
| –20 % | –10 % | 0 % | +10 % | +20 % | |
|---|---|---|---|---|---|
| Värdeförändring, Mkr | –5 805 | –2 902 | – | 2 902 | 5 805 |
| Belåningsgrad, % | 57 | 51 | 47 | 43 | 40 |
| Förändring | Värdeförändring, Mkr |
|
|---|---|---|
| Direktavkastningskrav | +/– 0,25 %-enheter | –751/+821 |
| Kalkylränta | +/– 0,25 %-enheter | –651/+680 |
| Hyresintäkter | +/– 5 % | +1 094/–1 103 |
| Fastighetskostnader | +/– 5 % | –201/+195 |
rörlig ränta används ränteswappar och räntetak. Sagax värderar samtliga räntederivat externt varje kvartal. En simulerad parallellförskjutning med +1 procentenhet av de underliggande swapkurvorna skulle, allt annat lika, medföra en positiv omvärdering av Sagax räntederivat med 103 miljoner kronor. Motsvarande förskjutning med –1 procentenhet skulle medföra en omvärdering med –99 miljoner kronor.
Beräknat på befintliga finansieringsvillkor för koncernens räntebärande skulder den 31 december 2018, skulle en höjning av marknadsräntorna med 1 procentenhet ha ökat Sagax räntekostnader med 65 (52) miljoner kronor på årsbasis. En sänkning av marknadsräntorna med 1 procentenhet skulle ha minskat Sagax räntekostnader med 3 (–14) miljoner kronor på årsbasis.
Sagax finansiering består primärt av eget kapital och räntebärande skulder. I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar Sagax efter en lång genomsnittlig återstående löptid på räntebärande skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av börsnoterade obligationslån och banklån. Såväl obligationslån som banklån innehåller särskilda åtaganden om exemplevis belåningsgrad och upprätthållande av räntetäckningsgrad. Detta innebär att kreditgivare kan ges rätt att kunna påkalla återbetalning av lämnade krediter i förtid eller att kunna begära ändrade villkor för det fall dessa särskilda åtaganden inte uppfyllts av låntagaren. Fullständiga villkor för obligationslånen finns tillgängliga på www.sagax.se. Nedan redovisas känslighetsanalys vid förändring av fastigheters uthyrningsgrad och effekt på Sagax räntetäckningsgrad. Nedan redovisas även känslighetsanalys vid förändring av fastigheters marknadsvärden och effekt på Sagax belåningsgrad.
| –10 % | –5 % | 0 % | +5 % | +10 % | |
|---|---|---|---|---|---|
| Uthyrningsgrad, % | 85 | 90 | 95 | 99 | ET |
| Räntetäckningsgrad, % | 387 | 410 | 434 | 457 | ET |
Värdena i koncernens balansräkning är delvis exponerade mot valutakursförändringar, främst eurokursen. Nettoexponeringen den 31 december 2018, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 5 514 (4 910) miljoner kronor. I enlighet med IAS 21 förs valutakurseffekter för utlandsverksamhet och säkringsredovisning till Övrigt totalresultat. Övriga valutakurseffekter redovisas i resultaträkningen.
Skatteverket har i ett beslut den 20 december 2016 avseende beskattningsåret 2014 nekat koncernbolaget Sagax Bruket Fastigheter AB avdrag för underskott om 277 miljoner kronor samt påfört skattetillägg om 28 miljoner kronor. Den 27 februari 2018 fastställde Förvaltningsrätten Skatteverkets beslut. Skatteverket har även i ett beslut den 7 december 2017 avseende beskattningsåret 2015 nekat koncernbolaget Firethorne AB avdrag för underskott om 1 166 miljoner kronor. Sagax uppfattning är att Skatteverkets beslut är felaktiga och berörda bolag har därför överklagat besluten till nästa instans. I de fall Skatteverkets beslut fastställes bedömer Sagax att koncernens redovisade resultatpåverkan skulle uppgå till –85 respektive –156 miljoner kronor. Sagax risker i övrigt beskrivs i årsredovisningen för 2017,
på sidorna 46-49.
Nedan redovisas Sagax exponering för väsentliga risker i bolagets verksamhet.
| Belopp i miljoner kronor | Förändring | Effekt på förvaltnings - resultat, årsbasis |
Effekt på resultat efter skatt, årsbasis3) |
Effekt på eget kapital3) |
|---|---|---|---|---|
| Ekonomisk uthyrningsgrad | +/–1 % | +/–25 | +/–20 | +/–20 |
| Hyresintäkter | +/–1 % | +/–24 | +/–19 | +/–19 |
| Fastighetskostnader | +/–1 % | –/+4 | -/+3 | –/+3 |
| Räntekostnader för skulder i SEK med beaktande av räntederivat | +/–1 %-enhet | –38/+12 | –30/+9 | –30/+9 |
| Räntekostnader för skulder i EUR med beaktande av räntederivat | +/–1 %-enhet | –27/–8 | –21/–7 | –21/–7 |
| Räntekostnader för skulder i SEK utan beaktande av räntederivat | +/–1 %-enhet | –49/+23 | –38/+18 | –38/+18 |
| Räntekostnader för skulder i EUR utan beaktande av räntederivat | +/–1 %-enhet | –41/+5 | –32/+4 | –32/+4 |
| Omvärdering av räntederivat i SEK vid förskjutning av räntekurvor | +/–1 %-enhet | ET | +50/–53 | +50/–53 |
| Omvärdering av räntederivat i EUR vid förskjutning av räntekurvor | +/–1 %-enhet | ET | +30/–24 | +30/–24 |
| Förändring av valutakursen SEK/EUR2) | +/–10 % | +/–93 | +/–73 | +/–551 |
| Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2019 | +/–10 % | +/–25 | +/–19 | +/–19 |
1) Exklusive resultatandelar i joint ventures.
2) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder bokförda i euro. 3) 22 % schablonskatt beaktad.
Den 11 januari pressmeddelades att Sagax, genom fem separata transaktioner avtalat om förvärv av åtta fastigheter i Nederländerna, tre fastigheter i Paris samt en fastighet i Stockholm. Den sammanlagda investeringen uppgår till motsvarande 200 miljoner kronor. Fastigheterna omfattar en uthyrningsbar area om 19 900 kvadratmeter huvudsakligen bestående av lokaler för lager och lätt industri. Hyresavtalens genomsnittliga återstående löptid uppgår till 8,2 år och det årliga hyresvärdet uppgår till 13 miljoner kronor. Uthyrningsgraden uppgår till 76 %.
Den 25 januari pressmeddelandes att Sagax, genom fyra separata transaktioner avtalat om förvärv av sex fastigheter i Paris samt en fastighet i Stockholm. Den sammanlagda investeringen uppgår till motsvarande 255 miljoner kronor. Fastigheterna omfattar en uthyrningsbar area om 31 000 kvadratmeter huvudsakligen bestående av lokaler för lager och lätt industri. Hyresavtalens genomsnittliga återstående löptid uppgår till 1,9 år och det årliga hyresvärdet uppgår till 18 miljoner kronor. Uthyrningsgraden uppgår till 91 %.
Sagax följer de av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningarna av International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC). Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1, kompletterande redovisningsregler för koncerner.
Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med International Accounting Standards (IAS) 34. I denna rapport tilllämpade redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är oförändrade jämfört med de som tillämpades i årsredovisningen för 2017 med undantag för nedan beskrivna, ikraftträdda standarder samt beräkningen av följande nyckeltal. Avkastning på totalt kapital har ändrats till att innefatta förvaltningsresultat från Jont ventures. Definitionen av räntetäckningsgrad har ändrats för att vara i överensstämmelse med beräkningen avseende bolagets EMTN-program. Förvaltningsresultat från joint ventures har ersatt utdelningar från joint ventures. Jämförelsetalen har räknats om.
International Accounting Standard Board (IASB) har gett ut en ny standard, IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder, som skall tillämpas från 2018. Sagax intäkter består i allt väsentligt av hyresintäkter vilka ej omfattas av denna standard. Standarden har därför ingen väsentlig påverkan på den finansiella rapporteringen, se även not 1 i årsredovisningen för 2017.
IFRS 9 Finansiella instrument ersätter IAS 39 Finansiella instrument: Redovisning och värdering från och med 2018. Standarden har ingen väsentlig påverkan på Sagax finansiella rapportering. Se även not 1 i årsredovisningen för 2017. IFRS 16 Leasingavtal kräver att de flesta leasetagares leasingavtal redovisas i rapporten över finansiell ställning som tillgångar och skulder. För leasegivare medför den nya standarden inga större förändringar av redovisningen. Leasingavtal och tomträttsavtal redovisas vid det första redovisningstillfället till ett värde beräknat som nuvärdet av leasingavgiften respektive tomträttsavgälden. Sagax kommer att redovisa en leasingskuld för tomträttsavtal om 340 miljoner kronor och en motsvarande nyttjanderättstillgång kommer att redovisas som förvaltningsfastighet. Enligt den nya standarden kommer tomträttsavgäld inte längre att redovisas som fastighetskostnad utan som finansiell kostnad. För 2018 uppgick den redovisade kostnaden till 21 miljoner kronor. Övriga leasingavtal avseende kontor, fordon, kontorsutrustning och markarrenden kommer endast ge en mindre påverkan på redovisningen. Sagax kommer att börja tillämpa standarden från 1 januari 2019 utan retroaktiv omräkning.
Fastigheterna är värderade enligt nivå 3 i IFRS värderingshierarki. Verkligt värde för finansiella instrument överensstämmer i allt väsentligt med redovisade värden. Inga förändringar har skett under perioden av kategoriseringen av finansiella instrument. Derivaten värderas i enlighet med nivå 2 i verkligt värdehierarkin.
Bolagets segmentsindelning har ändrats från och med kvartal 2 2018. Segment Finland, övrigt har delats upp i Finland universitetsstäder och Finland, övrigt.
Moderbolaget tillämpar årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer.
Avrundningsdifferenser kan förekomma i rapporten.
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm den 7 februari 2019 AB SAGAX (publ) Organisationsnummer 556520-0028
Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot
Staffan Salén Johan Cederlund Filip Engelbert
David Mindus Johan Thorell Ulrika Werdelin VD och styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
Denna bokslutskommuniké har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
Informationen är sådan som AB Sagax (publ) skall offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades för offentliggörande den 7 februari 2019, klockan 14.00.
Delårsrapport januari-mars 2019 7 maj 2019 Årsstämma 2019 7 maj 2019 Delårsrapport januari-juni 2019 12 juli 2019 Delårsrapport januari-september 2019 24 oktober 2019
| ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning | 27 mars 2019 |
|---|---|
| ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning | 28 mars 2019 |
| ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning | 29 mars 2019 |
| ■ Förväntad dag för utbetalning från Euroclear1) | 3 april 2019 |
| Juni 2019 | |
| ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning | 26 juni 2019 |
| ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning | 27 juni 2019 |
| ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning | 28 juni 2019 |
| ■ Förväntad dag för utbetalning från Euroclear1) | 3 juli 2019 |
| September 2019 | |
| ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning | 26 september 2019 |
| ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning | 27 september 2019 |
| ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning | 30 september 2019 |
| ■ Förväntad dag för utbetalning från Euroclear1) | 3 oktober 2019 |
| December 2019 | |
| ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning | 23 december 2019 |
| ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning | 27 december 2019 |
| ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning | 30 december 2019 |
| ■ Förväntad dag för utbetalning från Euroclear1) | 7 januari 2020 |
1) Sker på tredje bankdagen efter avstämningsdagen för svenska emittenter. Sagax styr dock inte över detta datum.
David Mindus, verkställande direktör 08 – 545 83 540, [email protected]
Agneta Segerhammar, ekonomichef 08 – 545 83 540, [email protected]
Besök gärna www.sagax.se
Sagax tillämpar de av European Securities and Market Authority (ESMA) utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med alternativa nyckeltal avses finansiella mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering, i Sagax fall IFRS. Utgångspunkten för lämnade alternativa nyckeltal är att de används av företagsledningen för att bedöma den finansiella utvecklingen och därmed bedöms ge aktieägarna och andra intressenter värdefull information.
Nedanstående tabell redogör för definitionen av AB Sagax nyckeltal. Beräkningen av de alternativa nyckeltalen framgår separat på efterföljande sidor.
| Nyckeltal | Beskrivning | Motivering av alternativt nyckeltal |
|---|---|---|
| Avkastning på eget kapital | Periodens resultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till genom snittligt eget kapital (IB+UB)/2 under perioden. |
Nyckeltalet åskådliggör hur ägarnas kapital förräntats under perioden. |
| Avkastning på totalt kapital | Periodens resultat, omräknat till 12 månader, efter finansnetto efter åter läggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittliga totala tillgångar under perioden. |
Nyckeltalet åskådliggör förmågan att generera resultat på koncernens tillgångar oaktat finansieringskostnader. |
| Areamässig uthyrningsgrad | Kontrakterad area direkt efter periodens utgång i förhållande till total uthyrningsbar area direkt efter periodens utgång. |
Nyckeltalet belyser uthyrningssituationen. |
| Belåningsgrad | Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till totala tillgångar vid periodens utgång. |
Nyckeltalet belyser finansiell risk. |
| Direktavkastning | Periodens driftnetto (inklusive fastighetsadministration), omräknat till 12 månader, justerat för fastigheternas innehavstid under perioden i för hållande till fastigheternas bokförda värden vid periodens utgång. |
Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultatgenere ring före finansiella kostnader och kostnader för central administration. |
| EBITDA | Driftnetto minskat med kostnader för central administration med tillägg för erhållna utdelningar från joint ventures och intresseföretag. |
Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet EBITDA/ Nettoskuld åskådliggöra finansiell risk. |
| Eget kapital per A- och B-aktie | Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal A- och B-aktier vid periodens utgång efter att hänsyn tagits till eget kapital hänförligt till D-aktier respektive preferensaktier. |
Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital. |
| Eget kapital per D-aktie | Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal stamaktier vid periodens utgång efter att hänsyn tagits till eget kapital hänförligt till preferensaktier. Eget kapital är begränsat till 35,00 kronor per D-aktie. |
Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital. |
| Eget kapital per preferensaktie | Eget kapital per preferensaktie motsvarar preferensaktiens företrädesrätt vid likvidation av bolaget (30 kronor per preferensaktie) samt aktiens ackumulerade företrädesrätt till utdelning (2 kronor per år). |
Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital. |
| Ekonomisk uthyrningsgrad | Kontrakterad årshyra direkt efter periodens utgång i förhållande till hyresvärde direkt efter periodens utgång. |
Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska utnyttjande graden i koncernens fastigheter. |
| EURIBOR | Euribor, eller Euro Interbank Offered Rate, är en daglig referensränta som beräknas som ett genomsnitt av de räntor som banker i EU-länderna ställer till varandra för utlåning i euro. |
Ej alternativt nyckeltal |
| EPRA NAV | Redovisat eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av reser veringar för räntederivat, uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastighetsvärden och uppskjuten skatt avseende reserveringar för räntederivat. EPRA NAV är ett nyckeltal som definierats av organisationen European Public Real Estate Association. |
Ett etablerat mått på koncernens substansvärde som möjliggör analyser och jämförelser. |
| Fastighet | Avser fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt. | Ej alternativt nyckeltal |
| Räntederivat | Avtal beträffande låneräntor som bland annat kan inbegripa faktorerna tid, inflation och/eller maximala räntenivåer. Träffas normalt för att säker ställa räntenivåer för räntebärande lån. |
Ej alternativt nyckeltal |
| Förvaltningsresultat | Resultat exklusive värdeförändringar och skatt. | Ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat värdeförändringar. |
| Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning |
Förvaltningsresultatet för perioden reducerat med utdelning till D-aktier och preferensaktier, dividerat med genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning. |
Ett mått på tillgångarnas resultatgenerering oaktat värdeförändringar som tillfaller ägarna av A- och B-aktier. |
| Hyresduration | Återstående löptid på hyresavtal. | Nyckeltalet åskådliggör risk för framtida vakanser. |
| Hyresvärde | Kontrakterad årshyra som löper direkt efter periodens utgång med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. |
Nyckeltalet åskådliggör koncernens intäktspotential. |
| IFRS | International Financial Reporting Standards. Internationella redovis ningsstandarder för koncernredovisning för företag vars värdepapper är noterade på en reglerad marknad. |
Ej alternativt nyckeltal |
| Joint venture | Samarbetsform med flera ägare som har gemensamt bestämmande inflytande. |
Ej alternativt nyckeltal |
| Nyckeltal | Beskrivning | Motivering av alternativt nyckeltal |
|---|---|---|
| Kassaflöde per A- och B-aktie | Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassaflödet samt minskat med betald skatt i relation till genomsnittligt antal A- och B aktier. Från resultatet före skatt har även dragits utdelning till D-aktier och preferensaktier för perioden. Erhållen utdelning från joint ventures har lagts till resultat före skatt. |
Nyckeltalet åskådliggör hur stor del av periodens kassa flöde som kan betraktas som tillhörigt ägarna av A respektive B-aktier. |
| Nettoskuld | Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida medel och börsnoterade aktier. |
Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning. |
| Nettoskuld/Totala tillgångar | Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida medel och börsnoterade aktier i förhållande till totala tillgångar. |
Nyckeltalet belyser finansiell risk. |
| Preferenskapital | Beräknas som eget kapital per preferensaktie multiplicerat med antalet utestående preferensaktier. |
Nyckeltalet visar eget kapital tillhörigt preferens aktieägarna. |
| Resultat per A- och B-aktie | Resultat i relation till genomsnittligt antal A- och B-aktier efter att hänsyn tagits till D-aktiers och preferensaktiers del av resultatet för perioden. |
Ej alternativt nyckeltal |
| Resultat per D-aktie | D-aktier ger rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på A och B-aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie. |
Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet. |
| Resultat per preferensaktie | Varje preferensaktie ger företrädesrätt till 2,00 kronor i årlig utdelning. | Nyckeltalet belyser preferensaktieägarnas andel av resultatet. |
| Ränteswap | Ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntevillkor på lån i samma valuta. Bytet innebär att den ena parten får byta sin rörliga ränta mot en fast ränta, medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig ränta. Avsikten med en ränteswap är att reducera ränterisken. |
Ej alternativt nyckeltal |
| Räntetäckningsgrad | Förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader. |
Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk. |
| Soliditet | Eget kapital i relation till totala tillgångar. | Nyckeltalet belyser finansiell risk. |
| STIBOR | Stibor, eller Stockholm Interbank Offered Rate, är en daglig referensränta som beräknas som ett genomsnitt av de räntor som banker ställer till varandra för utlåning i svenska kronor. |
Ej alternativt nyckeltal |
| Säkerställda skulder/Totala tillgångar |
Skulder säkerställda med pantsatta tillgångar i förhållande till totala tillgångar. |
Nyckeltalet belyser finansiell risk för obligations innehavare. |
| Totalavkastning på aktie | Summan av aktiens kursförändring under perioden och under perioden erlagd utdelning i procent av aktiekursen vid föregående års slut. |
Nyckeltalet åskådliggör den totala avkastning som kommit aktieägarna till godo. |
| Totalavkastning på fastighet | Summan av driftnetto och omvärderingar av fastigheter under perioden, i relation till genomsnittligt fastighetsvärde justerat för omvärderingar under perioden. |
Nyckeltalet åskådliggör resultatgenerering och värde tillväxt för fastigheterna under en period. |
| Triple netavtal | Typ av hyresavtal där hyresgästen, utöver hyran, betalar samtliga kostnader som belöper på fastigheten och som normalt hade belastat fastighetsägaren. Dessa inkluderar driftkostnader, underhåll, fastighets skatt, tomträttsavgäld, försäkring, fastighetsskötsel, etc. |
Ej alternativt nyckeltal |
| Utspädning | Utspädning till följd av utestående teckningsoptioner har i enlighet med IAS 33 beräknats som det antal A- och B-aktier vilka skall emitteras för att täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestå ende potentiella A- och B-aktier (teckningsoptioner), till den del det är sannolikt att de kommer att utnyttjas. |
Ej alternativt nyckeltal |
| Överskottsgrad | Periodens driftnetto i relation till periodens hyresintäkter. | Nyckeltalet åskådliggör fastigheternas lönsamhet. |
| Belopp i miljoner kronor om inte annat anges |
2018 jan-dec |
2017 jan-dec |
Belopp i miljoner kronor om inte annat anges |
2018 jan-dec |
2017 jan-dec |
|---|---|---|---|---|---|
| Avkastning på eget kapital | Eget kapital per A- och B-aktie | ||||
| Resultat efter skatt | 3 166 | 2 965 | Eget kapital | 15 416 | 11 356 |
| Tillägg för omräkning till årsvärde | – | – | Eget kapital tillhörande | ||
| Genomsnittligt eget kapital | 13 386 | 10 033 | preferens- och D-aktier | –4 104 | –2 762 |
| Avkastning på eget kapital | 24 % | 30 % | |||
| Justerat eget kapital hänförligt till A- och B-aktier |
11 312 | 8 594 | |||
| Avkastning på totalt kapital | Antal aktier, st | 158 396 227 | 158 274 952 | ||
| Förvaltningsresultat | 1 603 | 1 334 | Antal aktier efter | ||
| Tillägg för omräkning till årsvärde | – | – | utspädning, st | 158 541 894 | 158 372 099 |
| Finansiella kostnader | 481 | 444 | Eget kapital per A | ||
| Tillägg för omräkning till årsvärde Resultat före finansiella |
– | – | och B-aktie, kr | 71,40 | 54,30 |
| kostnader | 2 084 | 1 778 | Eget kapital per A | ||
| Genomsnittligt totalt kapital | 30 465 | 25 172 | och B-aktie efter | ||
| Avkastning på totalt kapital | 7 % | 7 % | utspädning, kr | 71,34 | 54,26 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad | |||||
| Areamässig uthyrningsgrad | |||||
| Kontrakterad area, | Kontrakterad årshyra | 2 374 | 1 974 | ||
| tusental kvm | 2 708 | 2 359 | Hyresvärde | 2 510 | 2 099 |
| Totalt uthyrningsbar area, | Ekonomisk uthyrningsgrad |
95 % | 94 % | ||
| tusental kvm | 2 850 | 2 489 | |||
| Areamässig uthyrningsgrad | 95 % | 95 % | EPRA NAV | ||
| Belåningsgrad | Eget kapital | 15 416 | 11 356 | ||
| Räntebärande skulder | 15 763 | 13 616 | Eget kapital tillhörande | ||
| Totala tillgångar | 33 690 | 27 240 | preferens- och D-aktier | –4 104 | –2 762 |
| Belåningsgrad | 47 % | 50 % | Återläggning av derivat | 117 | 422 |
| Återläggning av uppskjuten skatt | |||||
| Direktavkastning | temporära skillnader | 1 967 | 1 472 | ||
| Driftnetto | 1 869 | 1 558 | Återläggningar hänförliga till Joint | ||
| Tillägg för omräkning till årsvärde | – | – | ventures | 627 | 610 |
| EPRA NAV | 14 023 | 11 098 | |||
| Innehavsjustering, förvärv/försäljningar |
91 | 62 | EPRA NAV per A- och B-aktie efter | ||
| utspädning, kr | 88,45 | 70,07 | |||
| Valutaomräkning till balansdagskurs |
2 | 21 | |||
| Förvaltningsresultat | |||||
| Justerat driftnetto | 1 962 | 1 641 | Resultat efter skatt | 3 166 | 2 965 |
| Fastigheternas bokförda värde | 29 024 | 23 755 | Skatt | 605 | 596 |
| Direktavkastning | 6,8 % | 6,9 % | Värdeförändringar | –2 168 | –2 227 |
| EBITDA rullande 12 månader | Förvaltningsresultat | 1 603 | 1 334 | ||
| Driftnetto | 1 869 | 1 558 | Förvaltningsresultat per | ||
| Central administration | –132 | –77 | A- och B-aktie efter utspädning | ||
| Utdelningar från joint ventures | 254 | 139 | Förvaltningsresultat | 1 603 | 1 334 |
| EBITDA | 1 991 | 1 620 | Utdelning hänförlig till preferens- och D-aktier |
–237 | –161 |
| Justerat förvaltningsresultat Förvaltningsresultat per A- och B |
1 367 | 1 173 |
aktie efter utspädning, kr 8,61 7,40
| Belopp i miljoner kronor om inte annat anges |
2018 jan-dec |
2017 jan-dec |
Belopp i miljoner kronor om inte annat anges |
2018 jan-dec |
2017 jan-dec |
|---|---|---|---|---|---|
| Hyresduration | Resultat per A- och B-aktie1) | ||||
| Avtalade framtida | Resultat efter skatt | 3 166 | 2 965 | ||
| hyresintäkter | 14 251 | 13 070 | Utdelning hänförlig till preferens- och | ||
| Kontrakterad årshyra | 2 374 | 1 974 | D-aktier | –237 | –161 |
| Hyresduration, år | 6,0 | 6,6 | Justerat resultat efter skatt | 2 929 | 2 804 |
| Resultat per A- och | |||||
| Kassaflöde per A- och B-aktie | B-aktie efter utspädning, kr | 18,47 | 17,69 | ||
| Resultat före skatt | 3 611 | 3 405 | |||
| Ej kassaflödespåverkande poster | –2 035 | –2 185 | Räntetäckningsgrad | ||
| Betald skatt | –87 | –25 | Förvaltningsresultat | 1 603 | 1 334 |
| Utdelning hänförlig till preferens- och | Finansiella kostnader | 481 | 444 | ||
| D-aktier | –237 | –161 | Förvaltningsresultat före finansiella | ||
| Kassaflöde | 1 252 | 1 034 | kostnader | 2 084 | 1 778 |
| Kassaflöde per A | Räntetäckningsgrad | 4,3 x | 4,0 x | ||
| och B-aktie efter | Soliditet | ||||
| utspädning, kr | 7,89 | 6,52 | Eget kapital | 15 416 | 11 356 |
| Nettoskuld | Totala tillgångar | 33 690 | 27 240 | ||
| Soliditet | 46 % | 42 % | |||
| Räntebärande skulder | 15 763 | 13 691 | |||
| Räntebärande tillgångar | –6 | –7 | Säkerställda skulder/Totala tillgångar | ||
| Likvida medel och börsnoterade aktier |
–945 | –502 | Säkerställda skulder | 7 045 | 9 017 |
| Totala tillgångar | 33 690 | 27 240 | |||
| Nettoskuld | 14 812 | 13 182 | Säkerställda skulder/Totala tillgångar | 21 % | 33 % |
| Nettoskuld/EBITDA | |||||
| Nettoskuld | 14 812 | 13 182 | Överskottsgrad | ||
| EBITDA rullande | Driftnetto | 1 869 | 1 558 | ||
| 12 månader | 1 991 | 1 620 | Hyresintäkter | 2 247 | 1 870 |
| Nettoskuld/EBITDA | 7,4 x | 8,1 x | Överskottsgrad | 83 % | 83 % |
| Nettoskuld/Totala tillgångar | 1) Ej alternativt nyckeltal | ||||
| Nettoskuld | 14 812 | 13 182 | |||
| Totala tillgångar | 33 690 | 27 240 | |||
| Nettoskuld/Totala tillgångar | 44 % | 48 % | |||
| Preferenskapital | |||||
| Eget kapital per | |||||
| preferensaktie, kr | 32,00 | 32,00 | |||
| Antal utestående | |||||
| preferensaktier, st | 16 784 028 | 16 784 028 | |||
| Preferenskapital | 537 | 537 |
AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. Sagax fastighetsinnehav per 31 december 2018 uppgick till 2 850 000 kvadratmeter fördelat på 512 fastigheter. AB Sagax (publ) är noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Mer information finns på www.sagax.se.
AB Sagax (publ), Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm Org. nr. 556520-0028 Telefon 08 – 545 83 540, Fax 08 – 545 83 549 www.sagax.se
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.