Quarterly Report • May 7, 2019
Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri
För 2019 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 1 900 miljoner kronor. Prognosen tillkännagavs vid avlämnande av bokslutskommuniké för 2018.
| 2019 jan-mar |
2018 jan-mar |
2018 jan-dec |
2017 jan-dec |
2016 jan-dec |
2015 jan-dec |
2014 jan-dec |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr | 2,55 | 1,98 | 8,61 | 7,40 | 5,96 | 4,90 | 3,73 |
| Förändring jämfört med föregående år, % | 29 | 19 | 16 | 24 | 22 | 31 | 37 |
| Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr | 5,01 | 4,04 | 18,47 | 17,69 | 14,50 | 9,85 | 4,05 |
| Utdelning per A- och B-aktie, kr | – | – | 2,001) | 1,80 | 1,45 | 1,15 | 0,80 |
| Nettoskuld/EBITDA, ggr | 7,5 | 8,6 | 7,4 | 8,1 | 8,7 | 9,3 | 8,8 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 4,5 | 3,5 | 4,2 | 3,7 | 3,4 | 2,9 | 2,6 |
| Belåningsgrad, % | 47 | 51 | 47 | 50 | 54 | 59 | 59 |
| Fastigheternas marknadsvärde, Mkr | 30 204 | 26 038 | 29 024 | 23 771 | 20 628 | 16 189 | 13 428 |
| Fastigheternas direktavkastning, % | 6,8 | 6,8 | 6,8 | 6,9 | 7,1 | 7,4 | 7,6 |
1) Föreslagen utdelning
Fastigheten Elektra 11 är belägen i Västberga, Stockholm och omfattar 12 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Fastigheten förvärvades vakant 2017. Under 2018 geomförde Sagax renovering och ombyggnad av 7 800 kvadratmeter vilka nu är uthyrda.
Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri.
Det övergripande målet är att långsiktigt generera största möjliga riskjusterade avkastning till bolagets aktieägare. För att nå detta mål skall Sagax uppnå följande verksamhetsmål:
I tabellen och diagrammen nedan redovisas hur utfallen de senaste fem åren förhåller sig till de finansiella målen.
Sagax investerar främst i lager- och industrifastigheter. Hög direktavkastning i kombination med låg nyproduktionstakt och stabila uthyrningsgrader gör fastigheter för lager och lätt industri till intressanta investeringsobjekt. Sagax genomför löpande kompletteringsförvärv och investeringar i befintliga fastigheter. Fastighetsförvärven och investeringarna i befintligt bestånd syftar till att öka kassaflödet och diversifiera hyresintäkterna och därmed minska bolagets operationella och finansiella risker. I diagrammet på sidan 3 redovisas utvecklingen av fastigheternas marknadsvärde och uthyrningsbara area.
Sagax finansiella struktur skall vara utformad med tydligt fokus på löpande kassaflöde och räntetäckningsgrad. Detta bedöms skapa goda förutsättningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas kapital. I diagrammet på sidan 3 redovisas Sagax förvaltningsresultat och kassaflöde från den löpande verksamheten. Som synes motsvaras kassaflödet i hög utsträckning av förvaltningsresultatet. Avvikelsen är huvudsakligen hänförlig till joint ventures för vilka inte förvaltningsresultat utan utdelning redovisas som kassaflöde från löpande verksamhet.
Sagax eftersträvar en väl avvägd ränte- och kapitalbindning i syfte att säkerställa det löpande kassaflödet. Den genomsnittliga räntebindningen uppgick till 3,6 (2,0) år vid kvartalsskiftet. Den genomsnittliga kapitalbindningen uppgick till 3,9 (2,8) år vid kvartalsskiftet.
| Utfall jan-mar 2019 |
Femårigt genomsnitt |
|
|---|---|---|
| Avkastning på eget kapital skall under en femårsperiod uppgå till lägst 15 % |
21 % | 28 % |
| Förvaltningsresultat per A- och B-aktie skall öka med minst 15 % på årsbasis |
21 % | 27 % |
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie
Avkastning på eget kapital
Bolaget har fyra aktieslag, stamaktier av serie A, B och D samt preferensaktier. D-aktierna möjliggör i likhet med preferensaktierna att nå investerarkategorier som värdesätter en stabil löpande utdelning.
Sagax eftersträvar långsiktighet och effektivitet i förvaltningen. I förvaltningsstrategin ingår att arbeta aktivt med att försöka erhålla långa hyresavtal. Detta gäller både vid nyteckning av hyresavtal och i förvaltningen av befintliga hyresavtal. Bolaget väljer att avstå från att vid varje tidpunkt maximera hyresnivån om istället hyresavtal med längre löptider med solventa hyresgäster kan uppnås. Detta bedöms vara fördelaktigt då det leder till minskad risk för vakanser samt lägre uthyrnings- och lokalanpassningskostnader.
Sagax eftersträvar att ha välrenommerade och kreditvärdiga hyresgäster. Bolaget tecknar huvudsakligen kallhyresavtal och påverkas därför endast i begränsad omfattning av ändrad förbrukning eller ändrade taxor för till exempel värme, el, fastighetsskatt, vatten och avlopp.
Sagax investerar huvudsakligen i regioner som har stabil befolkningstillväxt och ett diversifierat näringsliv. Sagax största
Tyngdpunkten i Sagax på hållbarhetsarbete består i undvikandet av kortsiktiga vinster som uppstår till priset av negativa konsekvenser på längre sikt, exempelvis i form av externaliteter. Bolagets investeringsverksamhet, förvaltning och finansieringsarbete bedrivs i syfte att uppnå bästa möjliga långsiktiga, det vill säga hållbara, utfall. Bolagets fastighetsförvaltning sker uteslutande i marknader med välutvecklade legala ramverk. Förvaltningens negativa externaliteter består i huvudsak av den miljöpåverkan som kan följa av lokalernas uppvärmning. Sagax organisations koldioxidavtryck, som för 2018 beräknades till 252 ton koldioxid, avses att kompenseras för i likhet med föregående år. Ett centralt tema i Sagax hållbarhetsarbete är efterlevnad av lagar, regler och konventioner. Sagax bedriver verksamhet eller har investeringar i Sverige, Finland, Danmark, Tyskland, Nederländerna, Frankrike och Spanien. Således träffas koncernen av såväl svenska som utländska lagar och regelverk. Läs gärna mer i Sagax hållbarhetsrapport för 2018.
Resultat- samt kassaflödesposter nedan avser perioden januari till och med mars 2019. Jämförelseposterna avser motsvarande period föregående år. Balansposternas belopp samt jämförelsetal avser ställningen vid periodens utgång i år respektive föregående år.
Förvaltningsresultatet ökade med 31 % till 464 (354) miljoner kronor varav 92 (71) miljoner kronor från joint ventures. Förvaltningsresultatet har ökat till följd av fastighetsförvärv, högre förvaltningsresultat i joint ventures och lägre finansiella kostnader. Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie efter utspädning ökade med 29 % till 2,55 (1,98) kronor.
Värdeförändringar på fastigheter påverkade resultatet med 132 (351) miljoner kronor, varav 48 (67) miljoner kronor till följd av omvärderingar i joint ventures.
Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med 378 (125) miljoner kronor. Omvärdering av börsnoterade aktier svarade för 212 (84) miljoner kronor. Omvärdering av fi-
nansiella instrument avseende joint ventures har skett med 206 (12) miljoner kronor i enlighet med IFRS 9 medan räntederivat har svarat för –40 (30) miljoner kronor.
Periodens resultat efter skatt uppgick till 854 (681) miljoner kronor.
Hyresintäkterna ökade med 18 % till 622 (529) miljoner kronor. Intäkterna har främst påverkats positivt av fastighetsförvärv.
Övriga intäkter om 11 (4) miljoner kronor bestod huvudsakligen av ersättning i samband med hyresgästers förtida avflyttning, skadestånd på grund av bristfälligt underhåll samt försäkringsersättningar.
Under första kvartalet steg hyresintäkterna i jämförbart bestånd med 3,3 % exklusive valutaeffekter. De största ökningarna återfanns i marknadsegmenten Stockholm (6,7 %) och Paris (4,4 %) huvudsakligen till följd av minskade vakanser. Övriga marknadssegment har uppvisat mindre intäktsökningar (1,5 % i genomsnitt) i befintligt bestånd.
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 95 %, vilket var oförändrat i förhållande till årsskiftet 2018/2019. Under perioden har vakansvärdet ökat med 20 (24) miljoner kronor till följd av avflyttningar och minskat med 23 (24) miljoner kronor till följd av inflyttningar. Tidsbegränsade lämnade rabatter uppgick till 19 (22) miljoner kronor på årsbasis vid periodens slut, en ökning med 1 (6) miljon kronor under perioden. Löptiderna för rabatterna framgår av tabell nedan. Valutakursförändring ökade vakansvärdet med 1 (4) miljoner kronor.
Sammantaget är det utgående vakansvärdet oförändrat under perioden. Det utgående vakansvärdet ökade med 11 miljoner kronor under motsvarande period föregående år och uppgick då till 133 miljoner kronor vid periodens utgång. 77 % (80 %) av vakansvärdet återfanns i Stockholm och Helsingfors.
Hyresavtal med ett hyresvärde om 54 (63) miljoner kronor var vid periodens slut uppsagda varav 47 (61) miljoner kronor har sagts upp för avflyttning och 7 (2) miljoner kronor sagts upp för omförhandling. Av de hyresavtal som sagts upp sker avflyttningar motsvarande 19 miljoner kronor under 2019. Avflyttningstakten framgår av tabell nedan. Nyuthyrningar som ännu ej inflyttats har minskat det justerade vakansvärdet med 28 (23) miljoner kronor.
Det justerade utgående vakansvärdet uppgick till 158 (173) miljoner kronor, en nettoökning med 6 miljoner kronor sedan årsskiftet. Förändringen förklaras av att vakansvärdet avseende ännu ej inflyttade nyuthyrningar minskat med 1 miljon kronor samtidigt som vakansvärdet avseende ej avflyttade uppsägningar eller omförhandlade avtal ökat med 5 miljoner kronor.
| 2019 | 2018 | |
|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | jan-mar | jan-dec |
| Ingående vakans respektive år | 132 | 122 |
| Avflyttningar | 20 | 89 |
| Inflyttningar | –23 | –86 |
| Förändring av lämnade rabatter | 1 | 2 |
| Vakansvärde, förvärvade fastigheter | 2 | 6 |
| Vakansvärde, försålda fastigheter | –1 | –5 |
| Valutakursförändring | 1 | 4 |
| Utgående vakansvärde | 132 | 132 |
| Uppsagt för omförhandling | 7 | 5 |
| Uppsagda avtal, ej avflyttat | 47 | 44 |
| Nyuthyrning, ej inflyttat | –28 | –29 |
| Justerat utgående vakansvärde | 158 | 152 |
| Förfalloår | Mkr |
|---|---|
| 2019 | 15 |
| 2020 | 1 |
| 2021 | 1 |
| 2022 | 0 |
| 2023 | 1 |
| >2023 | 1 |
| Totalt | 19 |
| Avflyttningsår | Antal avtal | Hyresvärde, Mkr |
|---|---|---|
| 2019 | 36 | 19 |
| 2020 | 12 | 6 |
| 2021 | 2 | 17 |
| 2022 | 1 | 5 |
| 2024 | 1 | 1 |
| Totalt | 52 | 47 |
| Område | Hyresvärde, Mkr |
Vakansvärde, Mkr1) |
Ekonomisk vakansgrad1) |
Uthyrningsbar area, kvm |
Vakant area, kvm |
Areamässig vakansgrad |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Stockholm | 696 | 38 | 5 % | 647 000 | 31 000 | 5 % |
| Helsingfors | 615 | 63 | 10 % | 583 000 | 64 000 | 11 % |
| Finland, universitetsstäder | 315 | 11 | 3 % | 330 000 | 14 000 | 4 % |
| Paris | 227 | 7 | 3 % | 240 000 | 7 000 | 3 % |
| Nederländerna | 193 | 8 | 4 % | 238 000 | 6 000 | 3 % |
| Sverige, övrigt | 213 | 1 | 1 % | 407 000 | 2 000 | 0 % |
| Finland, övrigt | 227 | 4 | 2 % | 333 000 | 11 000 | 3 % |
| Övriga Europa | 133 | 0 | 0 % | 140 000 | 0 | 0 % |
| Totalt | 2 618 | 132 | 5 % | 2 919 000 | 134 000 | 5 % |
1) Vakansvärde respektive vakansgrad beaktar både vakanser och lämnade hyresrabatter.
Drift- och underhållskostnaderna ökade till sammanlagt 89 (73) miljoner kronor. Kostnaderna för fastighetsskatt och tomträttsavgäld har minskat till 27 (29) miljoner kronor, vilket beror på att tomträttsavgäld om 6 miljoner kronor redovisas som finansiell kostnad från 1 januari 2019 i enlighet med IFRS 16, se även under rubriken Finansnetto nedan. Övriga fastighetskostnader har ökat till 11 (8) miljoner kronor. Samtliga kostnadsökningar förklaras främst av fastighetsförvärv.
Kostnaderna för koncernens centrala administration uppgick till 27 (27) miljoner kronor motsvarande 4,3 % (5,1 %) av koncernens hyresintäkter.
Moderbolaget, AB Sagax, ansvarar för frågor gentemot aktiemarknaden såsom rapportering och aktiemarknadsinformation. Tjänster mellan koncernföretag debiteras enligt affärsmässiga villkor och med tillämpning av marknadsprissättning. Koncerninterna tjänster består av förvaltningstjänster och internräntedebitering. Moderbolagets förvaltningsarvode från koncernföretag uppgick under perioden till 15 (11) miljoner kronor. Moderbolagets resultat- och balansräkningar redovisas på sidan 22.
Koncernen hade vid periodens utgång 64 (57) medarbetare, varav fyra medarbetare arbetar deltid och två medarbetare är föräldralediga. Funktioner såsom fastighetsskötsel och jourverksamhet är utlagda på entreprenad. Bolaget har kontor i Stockholm, Helsingfors, Rotterdam, Paris, Jyväskylä, Åbo och Barcelona.
| Land | |
|---|---|
| Totalt | |
| Sverige | 30 |
| Finland | 22 |
| Frankrike | 7 |
| Nederländerna | 5 |
| Spanien | 1 |
| Totalt | 65 |
Resultat från joint ventures avser Sagax andelar av resultaten från bolagets joint ventures, se även sidan 13 för mer information.
Periodens resultat uppgick till 96 (127) miljoner kronor varav förvaltningsresultat 92 (71) miljoner kronor, värdeförändringar på räntederivat –16 (13) miljoner kronor och värdeförändringar på fastigheter 48 (67) miljoner kronor. Resultatet belastades med 27 (24) miljoner kronor i skatt.
De räntebärande skulderna har ökat till 17 123 (15 238) miljoner kronor till följd av fastighetsförvärv.
De finansiella kostnaderna sjönk till 107 (114) miljoner kronor till följd av lägre upplåningskostnader trots en större räntebärande nettoskuld och att tomträttsavgälder om 6 miljoner kronor belastat finansnettot i enlighet med IFRS 16. Den genomsnittliga räntan uppgick den 31 mars 2019 till 2,3 % (2,8 %). För mer information om Sagax finansiering, se sidan 14.
Finansiella intäkter om 1 (1) miljon kronor avser främst erhållna utdelningar från börsnoterade aktier.
Värdeutvecklingen för fastigheterna uppgick till 84 (284) miljoner kronor varav orealiserade värdeförändringar uppgick till 85 (294) miljoner kronor exklusive valutaeffekter. Förändring av fastighetsbeståndets marknadsvärde beskrivs även på sidan 12.
Nyuthyrningar och omförhandlingar av hyresavtal ökade fastigheternas marknadsvärde med 117 (153) miljoner kronor. Avflyttningar och omförhandlingar minskade värdet med 74 (87) miljoner kronor. Den allmänna marknadsvärdeförändringen för bolagets fastigheter uppgick till 42 (229) miljoner kronor, huvudsakligen till följd av sänkta avkastningskrav.
| Belopp i miljoner kronor | jan-mar 2019 |
|---|---|
| Nyuthyrningar/Omförhandlingar | 117 |
| Avflyttningar/Omförhandlingar | –74 |
| Allmän marknadsvärdeförändring | 42 |
| Totalt | 85 |
Realiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till
–1 (–10) miljoner kronor under perioden, se även sidan 11. Det vägda direktavkastningskravet vid värderingarna uppgick till 7,1 % (7,2 %). Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflöden och restvärden uppgick till 7,8 % (8,1 %) respektive 8,4 % (8,6 %). Se även avsnittet om analys och generella förutsättningar på sidan 12.
De finansiella instrumentens värdeförändring uppgick till 378 (125) miljoner kronor under perioden.
Värdeförändring hänförlig till räntederivat uppgick till –40 (30) miljoner kronor varav –33 (30) miljoner kronor utgjordes av orealiserad värdeförändring och –7 (–) miljoner kronor utgjordes av realiserad värdeförändring. Räntederivaten bestod av nominella ränteswappar samt räntetak. Det sammanlagda marknadsvärdet för Sagax räntederivat uppgick vid periodens slut till –132 (–404) miljoner kronor, se avsnittet om finansiering på sidan 14.
Omvärdering av börsnoterade aktier medförde en orealiserad värdeförändring om 212 (77) miljoner kronor. Ingen försäljning av aktier har skett under perioden. Under motsvarande period föregående år medförde försäljning av aktier en realiserad värdeförändring om 7 miljoner kronor.
Omvärdering av finansiella instrument avseende joint ventures har skett med 206 (12) miljoner kronor i enlighet med IFRS 9.
Sagax redovisar en aktuell skattekostnad om 34 (23) miljoner kronor. Den uppskjutna skattekostnaden för perioden uppgick till 59 (103) miljoner kronor. Koncernens uppskjutna skatteskuld uppgick till 1 669 (1 269) miljoner kronor vid periodens slut.
| Uppskjuten skatteskuld per land | |
|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | 31 mar 2019 |
| Sverige | 857 |
| Finland | 680 |
| Tyskland | 85 |
| Danmark | 4 |
| Frankrike | – |
| Nederländerna | 43 |
| Skatteskuld | 1 669 |
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital uppgick till 323 (278) miljoner kronor. Förändringar av rörelsekapitalet påverkade kassaflödet med 23 (33) miljoner kronor. Investeringsverksamheten har påverkat kassaflödet med –1 005 (–1 519) miljoner kronor samtidigt som kassaflödet från finansieringsverksamheten tillförde Sagax 1 135 (1 242) miljoner kronor. Sammantaget har likvida medel ökat med 476 (34) miljoner kronor under perioden. För rapport över kassaflöden, se sidan 19.
För 2019 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 1 900 miljoner kronor. Prognosen tillkännagavs vid avlämnande av bokslutskommuniké för 2018.
Aktuell intjäningsförmåga redovisas i samband med delårsrapporter och bokslutskommunikéer.
Tabellen nedan återspeglar intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis per 1 april 2019. Det är viktigt att notera att den ej är att jämställa med en prognos för de kommande tolv månaderna då den exempelvis inte innehåller några bedömningar avseende framtida vakanser, ränteläge, valutaeffekter, hyresutveckling eller värdeförändringar.
Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på årsbasis med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighetskostnader baseras på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna justerat för innehavstid, minskat med kostnader för tomträttsavgälder. Kostnaderna för central administration har baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräknats utifrån räntebärande skulder och tillgångar på balansdagen. Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens beräknade genomsnittliga räntenivå med tillägg för periodiserade finansieringskostnader och kostnader avseende på balansdagen outnyttjade kreditfaciliteter. Leasingkostnader avser i allt väsentligt tomträttsavgälder vilka baseras på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna justerat för innehavstid. Utdelningar avseende bolagets innehav av börsnoterade aktier har ej beaktats i intjäningsförmågan. Skatten är beräknad med 19 % (22 %) schablonskatt.
Resultatandelar från joint ventures är beräknade enligt samma antaganden som för Sagax med beaktande av resultatandelens storlek.
| Belopp i miljoner kronor | 1 apr 2019 | 1 jan 2019 |
|---|---|---|
| Hyresvärde | 2 618 | 2 510 |
| Vakans | –132 | –132 |
| Hyresintäkter | 2 486 | 2 378 |
| Fastighetskostnader | –420 | –415 |
| Driftnetto | 2 067 | 1 963 |
| Central administration | –132 | –132 |
| Joint ventures | 381 | 372 |
| Finansiella kostnader | –460 | –387 |
| Leasingkostnader | –20 | – |
| Förvaltningsresultat | 1 837 | 1 816 |
| Skatt | –349 | –400 |
| Resultat efter skatt | 1 488 | 1 416 |
| – varav ägare av preferensaktier | 34 | 34 |
| – varav ägare av D-aktier | 204 | 204 |
| – varav ägare av A- och B-aktier | 1 250 | 1 178 |
Den 31 mars 2019 omfattade fastighetsbeståndet 530 (501) fastigheter med en uthyrningsbar area om 2 919 000 (2 648 000) kvadratmeter. De två största marknadsområdena, Stockholm och Helsingfors, motsvarade totalt 55 % (56 %) av marknadsvärdet och 50 % (53 %) av hyresvärdet. Det sammanlagda hyresvärdet och kontrakterad årshyra uppgick till 2 618 (2 295) miljoner kronor respektive 2 486 (2 162) miljoner kronor vid periodens utgång. Detta motsvarar en ekonomisk uthyrningsgrad om 95 % (94 %).
Sagax har under perioden investerat 863 (1 395) miljoner kronor varav 679 (1 342) miljoner kronor avsåg fastighetsförvärv.
Totalt 23 fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar area om 72 000 kvadratmeter har förvärvats. Den största investeringen avsåg Postikatu 3 i Åbo med en uthyrningsbar area om 14 300 kvadratmeter. Se även förteckning på sidan 11.
Totalt 185 (53) miljoner kronor investerades i det befintliga fastighetsbeståndet. 15 miljoner kronor av investeringarna under perioden skedde mot hyrestillägg, 26 miljoner kronor investerades i samband med nyuthyrningar, 123 miljoner kronor investerades avseende nyproduktion och 18 miljoner kronor avsåg underhåll av fastigheterna.
Koncernen har avtalat om förvärv av fem fastigheter i Paris som tillträds under andra kvartalet. Den sammanlagda investeringen kommer att uppgå till 210 miljoner kronor. Därutöver har koncernen efter periodens utgång avtalat om förvärv av ytterligare en fastighet i Paris med tillträde under tredje kvartalet. Se även händelser efter periodens utgång på sidan 28.
Under perioden har 6 fastigheter avyttrats för totalt 12 miljoner kronor med en total uthyrningsbar area om 4 600 kvadratmeter, se sammanställning på sidan 11. Den största försäljningen avsåg Seppälän puistotie 7 i Mänttä-Filpula med en uthyrningsbar area om 2 100 kvadratmeter. Övriga försäljningar avsåg mindre fastigheter i Finland samt tomtmark i Frankrike.
Avtal om försäljning har ingåtts för tre fastigheter i Sverige och Frankrike för totalt 255 miljoner kronor med frånträde efter periodens utgång.
Direktavkastningen för perioden i förhållande till marknadsvärdet uppgick till 6,8 % (6,8 %).
| Marknadsvärde | Hyres | Ekonomisk | Hyresintäkt | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Segment | Antal fastigheter |
Uthyrningsbar area, kvm |
Vakant area, kvm |
Mkr | Kr/kvm | värde, Mkr |
Andel av hyresvärde |
uthyrnings grad |
Mkr | Andel |
| Stockholm | 82 | 647 000 | 31 000 | 10 001 | 15 500 | 696 | 27 % | 95 % | 658 | 26 % |
| Helsingfors | 72 | 583 000 | 64 000 | 6 483 | 11 100 | 615 | 23 % | 90 % | 552 | 22 % |
| Finland, universitetsstäder | 67 | 330 000 | 14 000 | 2 964 | 9 000 | 315 | 12 % | 97 % | 304 | 12 % |
| Paris | 54 | 240 000 | 7 000 | 2 290 | 9 500 | 227 | 9 % | 97 % | 220 | 9 % |
| Nederländerna | 43 | 238 000 | 6 000 | 2 067 | 8 700 | 193 | 7 % | 96 % | 185 | 7 % |
| Sverige, övrigt | 47 | 407 000 | 2 000 | 2 393 | 5 900 | 213 | 8 % | 99 % | 211 | 8 % |
| Finland, övrigt | 145 | 333 000 | 11 000 | 2 457 | 7 400 | 227 | 9 % | 98 % | 223 | 9 % |
| Övriga Europa | 20 | 140 000 | 0 | 1 549 | 11 100 | 133 | 5 % | 100 % | 133 | 5 % |
| Totalt | 530 | 2 919 000 | 134 000 | 30 204 | 10 300 | 2 618 | 100 % | 95 % | 2 486 | 100 % |
| Belopp i miljoner kronor | Fastighets förvärv |
Befintligt bestånd |
Totalt | Andel av totala investeringar |
Försäljningar | Netto investeringar |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Stockholm | 30 | 94 | 124 | 14 % | – | 124 |
| Helsingfors | 52 | 25 | 77 | 9 % | – | 77 |
| Finland, universitetsstäder | 186 | 9 | 195 | 23 % | – | 195 |
| Paris | 209 | 44 | 253 | 29 % | – | 253 |
| Nederländerna | 159 | 3 | 162 | 19 % | – | 162 |
| Sverige, övrigt | – | – | – | 0 % | – | – |
| Finland, övrigt | 43 | 10 | 53 | 6 % | –2 | 51 |
| Övriga Europa | – | – | – | 0 % | –10 | –10 |
| Totalt | 679 | 185 | 864 | 100 % | –12 | 852 |
Sagax har en diversifierad avtalsstruktur, vilket stärker möjligheterna att upprätthålla en jämn uthyrningsgrad. För att ytterligare begränsa risken för minskade hyresintäkter eftersträvar Sagax dels att skapa långsiktiga relationer med bolagets hyresgäster och dels att uppnå en god diversifiering av hyresavtalens längd och storlek.
Sagax kontrakterade årshyra fördelades vid periodens utgång på 1 644 hyresavtal med cirka 1 100 hyresgäster. I tabellen nedan redovisas storleken på Sagax hyresavtal i relation till koncernens kontrakterade årshyra vid periodens utgång. Av tabellen framgår att 1 635 hyresavtal hade ett hyresvärde understigande 1 % av koncernens kontrakterade årshyra. Det sammanlagda hyresvärdet för dessa avtal motsvarade 83 % av Sagax kontrakterade årshyra. Sagax var därutöver part i 6 hyresavtal med ett hyresvärde motsvarande 1–2 % av koncernens kontrakterade årshyra. Dessa hyresavtal utgjorde sammanlagt 9 % av Sagax kontrakterade årshyra. Endast 3 av Sagax hyresavtal hade ett årligt hyresvärde överstigande 2 % av koncernens hyresintäkter. Dessa avtal svarade sammanlagt för 8 % av koncernens kontrakterade årshyra.
| Andel av | Kontrakterad årshyra |
Antal hyres |
Genomsnittlig | Hyres | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| kontrakterad årshyra |
Mkr | Andel | avtal, st |
kontrakterad årshyra, Mkr |
duration, år |
|
| > 2 % | 202 | 8 % | 3 | 67 | 12 | |
| 1–2 % | 226 | 9 % | 6 | 38 | 6 | |
| < 1 % | 2 058 | 83 % | 1 635 | 1 | 5 | |
| Totalt | 2 486 | 100 % | 1 644 | 2 | 6 |
I enlighet med Sagax förvaltningsstrategi eftersträvar bolaget långa hyresavtal samt en jämn fördelning av kontraktsförfall över åren. Detta bedöms minska risken för betydande varians i koncernens uthyrningsgrad. Kontrakt som representerar 54 % av kontrakterad årshyra förfaller år 2023 eller senare. Mellan åren 2019 och 2022 förfaller 10–13 % av kontrakterad årshyra per år. Den genomsnittliga hyresdurationen uppgick per 31 mars 2019 till 5,8 (6,5) år
| Kontrakterad årshyra | ||||
|---|---|---|---|---|
| Förfalloår | Area, kvm | Mkr | Andel | |
| 2019 | 254 000 | 265 | 11 % | |
| 2020 | 331 000 | 309 | 12 % | |
| 2021 | 294 000 | 254 | 10 % | |
| 2022 | 329 000 | 316 | 13 % | |
| 2023 | 201 000 | 203 | 8 % | |
| > 2023 | 1 374 000 | 1 139 | 46 % | |
| Totalt | 2 784 000 | 2 486 | 100 % |
| Uthyrningsbar area, | |||
|---|---|---|---|
| Fastighet/adress | Kommun | Segment | kvm |
| Grossisten 1 | Stockholm | Stockholm | 1 913 |
| Pakkasraitti 14 | Tusby | Helsingfors | 5 149 |
| Postikatu 3 | Åbo | Finland, universitetsstäder | 14 263 |
| Rydöntie 7 | Åbo | Finland, universitetsstäder | 3 070 |
| Uhrilähteenkatu 8 | Åbo | Finland, universitetsstäder | 3 580 |
| Vanha Vaasantie 3 | Ylöjärvi | Finland, universitetsstäder | 5 305 |
| 10 avenue des Tropiques | Les Ulis | Paris | 2 112 |
| 14 rue des campanules | Lognes | Paris | 3 100 |
| 16 bis, rue de Paris | Champlan | Paris | 650 |
| 2 rue de la Borne Blanche | Combs-La-Ville | Paris | 7 417 |
| 39 Boulevard Général Delambre | Bezons | Paris | 1 350 |
| 7-12 Avenue des Tropiques | Les Ulis | Paris | 5 956 |
| Bijsterhuisen 2511 | Wijchen | Nederländerna | 4 076 |
| David Ricardostraat 5 | Hengelo | Nederländerna | 915 |
| De Witbogt 22 | Eindhoven | Nederländerna | 1 923 |
| Driemansteeweg 66 | Rotterdam | Nederländerna | 1 296 |
| Gotenburgweg 38 | Groningen | Nederländerna | 1 270 |
| Jan Frederik Vlekkeweg 10 | Tilburg | Nederländerna | 695 |
| Liebrugweg 1 | Haarlemmermeer | Nederländerna | 1 410 |
| Minervum 7147 | Breda | Nederländerna | 1 249 |
| Noorderpoort 4 | Venlo | Nederländerna | 1 790 |
| Roelofshoeveweg 19 | Duiven | Nederländerna | 2 195 |
| Karhunkierros 1 | Nurmijärvi | Finland övrigt | 1 531 |
| Kvartal 1 | 72 215 |
| Uthyrningsbar | |||
|---|---|---|---|
| Fastighet/adress | Kommun | Segment | area, kvm |
| Keskustie 8 | Hausjärvi | Finland, övrigt | 1 246 |
| Pankakoskentie 3 | Lieksa | Finland, övrigt | 307 |
| Savontie 42 | Varkaus | Finland, övrigt | 302 |
| Seppälän puistotie 7 | Mänttä-Filpula | Finland, övrigt | 2 135 |
| Valtatie 23 | Muhos | Finland, övrigt | 653 |
| Rue de Vertuquet | Neuville-en-Ferrain | Övriga Europa | – |
| Kvartal 1 | 4 643 |
Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial Reporting Standard, IFRS. Bolaget har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt värde enligt Verkligt värdemetoden.
Det sammanlagda marknadsvärdet på Sagax 530 (501) fastigheter uppgick den 31 mars 2019 till 30 204 (26 038) miljoner kronor. Försvagningen av den svenska kronan mot euron under perioden medförde att fastighetsvärdena utomlands ökade med 243 (607) miljoner kronor.
Den redovisade orealiserade värdeförändringen uppgick under perioden till 85 (294) miljoner kronor. Se även tabell "Orealiserade värdeförändringar" på sidan 6.
Värderingarna har genomförts i enlighet med allmänt accepterade internationella värderingsmetoder. Samtliga värderingsobjekt har per 31 mars 2019 värderats separat av auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende värderingsföretag förutom de fem tyska fastigheterna vilka till följd av höga värderingskostnader i Tyskland endast värderas vid årsskiften samt två pågående projekt i Frankrike som värderats internt. Tre fastigheter, där avtal träffats om försäljning, har värderats till avtalat försäljningspris.
Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödeskalkyler i vilka driftnetton, investeringar och restvärden nuvärdesberäknas. Kalkylperioden har anpassats efter återstående löptid av befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 och 20 år. Kalkylperioden uppgår som regel till 10 år. Samtliga
fastigheter, förutom två mindre fastigheter i Danmark, har besiktigats under den senaste treårsperioden. Besiktningarna omfattar allmänna utrymmen samt ett urval av lokaler där särskild vikt lagts vid större hyresgäster samt vakanta lokaler. Syftet med besiktningen är att bedöma fastighetens allmänna standard, underhållsbehov, marknadsposition och lokalernas attraktivitet.
Kalkylränta för nuvärdesberäkning av kassaflöde (4,0–16,0 %), kalkylränta för nuvärdesberäkning av restvärde (4,0–16,0 %) och direktavkastningskrav för restvärdesbedömning (4,5–15,0 %) baseras på analyser av genomförda transaktioner samt på individuella bedömningar avseende risknivå och respektive fastighets marknadsposition.
Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflödet och restvärdet motsvarade 7,8 % (8,1 %) respektive 8,4 % (8,6 %) för fastighetsportföljen. Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 7,1 % (7,2 %) per 31 mars 2019. Sagax redovisade direktavkastning för perioden uppgick som jämförelse till 6,8 % (6,8 %). Nedan jämförs den över tid redovisade direktavkastningen med det vid värderingarna använda direktavkastningskravet.
En känslighetsanalys vid förändrade antaganden i fastighetsvärderingar redovisas på sidan 26.
Fastighetsbestånd 31 mars 2019 30 204 530
Sagax joint ventures bidrog med sammanlagt 92 (71) miljoner kronor till förvaltningsresultatet under perioden. Sagax andel av värdeförändringar på fastigheter uppgick till 48 (67) miljoner kronor och andelen av värdeförändringar på räntederivat uppgick till –16 (13) miljoner kronor under perioden. Det samlade värdet på engagemang kopplat till ägande av joint ventures uppgick till 3 748 (2 776) miljoner kronor.
Sagax äger 50 % av Söderport Holding AB, resterande andel ägs av Nyfosa-koncernen. Sagax äger även, via Hemsö Intressenter AB, indirekt 15 % av Hemsö Fastighets AB, resterande andel ägs av Tredje AP-fonden.
Söderports verksamhet består i att äga, förvalta och utveckla fastigheter i Sverige. På uppdrag av Söderport ombesörjer Sagax ekonomisk förvaltning och merparten av fastighetsförvaltningen för Söderportkoncernen. Fastighetsförvaltningen på vissa orter ombesörjes av Nyfosa.
Motsvarande 65 % av Söderports hyresvärde om 683 miljoner kronor återfanns i Stockholm den 31 mars 2019. Söderports ekonomiska vakans uppgick till 32 (29) miljoner kronor vid periodens slut, motsvarande en vakansgrad om 5 % (5 %). Av den ekonomiska vakansen utgjordes 7 (8) miljoner kronor av tidsbegränsade hyresrabatter som lämnats vid nyuthyrning. 93 % av den ekonomiska vakansen återfanns i Stockholm vid årets slut.
Hemsö Fastighets AB bedriver verksamhet i Sverige, Tyskland och Finland. Verksamheten består i att äga, förvalta och utveckla samhällsfastigheter. Fastighetsbeståndet omfattade 368 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 49,6 miljarder kronor den 31 mars 2019. Av det totala fastighetsvärdet är 70 % hänförligt till Sverige, 15 % till Tyskland och 15 % till Finland. Motsvarande 82 % av fastighetsvärdet utgörs av fastigheter belägna i större städer i Sverige, Tyskland och Finland.
Av Hemsös fastigheter är 180 äldreboenden, 109 skolor, 63 vårdfastigheter och 16 fastigheter ämnade för rättsväsende. Av Hemsös kontrakterade hyror kommer 60 % från kommuner, landsting eller stater. En genomsnittlig återstående hyresavtalstid om 9,7 (9,1) år bidrar i kombination med finansiellt starka hyresgäster och låg vakansgrad till stabila hyresintäkter. 96 % av hyresintäkterna kommer från skattefinansierad verksamhet. Mer information om Hemsö Fastighets AB finns tillgänglig på bolagets hemsida, hemso.se.
| Söderport | Hemsö | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2019 31 mar |
2018 31 mar |
2019 31 mar |
2018 31 mar |
||
| Sagax ägarandel, % | 50 | 50 | 15 | 15 | |
| Hyresintäkter, Mkr | 162 | 141 | 723 | 636 | |
| Förvaltningsresultat, Mkr | 79 | 60 | 423 | 350 | |
| Periodens resultat, Mkr | 102 | 122 | 406 | 518 | |
| Sagax andel av förvaltningsresultat, Mkr | 40 | 30 | 52 | 41 | |
| Antal fastigheter | 70 | 70 | 368 | 345 | |
| Hyresvärde, Mkr | 683 | 606 | 2 976 | 2 602 | |
| Fastigheternas bokförda värde, Mkr | 7 853 | 6 870 | 49 559 | 40 152 | |
| Uthyrningsbar area, kvm | 689 000 | 658 000 | 1 800 000 | 1 658 000 | |
| Hyresduration, år | 4,9 | 4,5 | 9,7 | 9,1 | |
| Ekonomisk vakansgrad, % | 5 | 5 | 2 | 2 | |
| Räntebärande skulder, Mkr | 3 786 | 3 444 | 34 418 | 26 380 | |
| Kapitalbindning, år | 1,3 | 2,3 | 7,4 | 5,7 | |
| Räntebindning, år | 3,2 | 2,5 | 5,2 | 5,4 | |
| Marknadsvärde för räntederivat, Mkr | –239 | –320 | –285 | –515 |
Koncernens egna kapital uppgick den 31 mars 2019 till 16 373 (12 314) miljoner kronor. Under perioden har det egna kapitalet endast förändrats till följd av totalresultat för perioden om 958 miljoner kronor.
Sagax räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till 17 123 (15 238) miljoner kronor. Motsvarande 12 977 (6 886) miljoner kronor av skulderna var upptagna i euro.
Räntebärande nettoskuld uppgick till 15 484 (14 473) miljoner kronor. Räntebärande bruttoskuld till banker uppgick till 4 197 (8 775) miljoner kronor. Återstående räntebärande bruttoskuld bestod av börsnoterade obligationslån om 11 934 (4 750) miljoner kronor samt företagscertifikat om 992 (1 713) miljoner kronor. På sidan 15 redovisas obligationslånens huvudsakliga villkor.
Säkerställda skulder motsvarade 14 % (35 %) av de totala tillgångarna per 31 mars 2019. Vid samma tidpunkt motsvarade icke säkerställda skulder 33 % (16 %) av de totala tillgångarna.
I diagrammet nedan redovisas hur belåningsgraden sjunkit över tid samtidigt som de finansiella kostnaderna sjunkit relativt koncernens resultat före finansiella poster. Vid periodens utgång uppgick belåningsgraden till 47 % (51 %) och räntetäckningsgraden till 447 % (348 %). Den genomsnittliga räntebärande nettoskulden motsvarade 7,5 (8,6) gånger EBITDA för de senaste tolv månaderna, se diagram nedan.
Totalt har 3 188 (1 292) miljoner kronor upptagits i lån varav 3 127 miljoner kronor i form av emitterat obligationslån inom ramen för Sagax EMTN-program. Totalt 1 975 (30) miljoner kronor har amorterats under perioden. De räntebärande skulderna har ökat med 147 (283) miljoner kronor till följd av valutakursförändringar.
I enlighet med IFRS 9 har periodiserade upplåningskostnader om 96 (69) miljoner kronor reducerat räntebärande skulder i balansräkningen. Räntebärande skulder redovisas till 17 028 (15 168) miljoner kronor. Den genomsnittliga åter-
| Räntebindning | Kapitalbindning | Ränteswappar | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Förfalloår | Mkr | Ränta | Andel | Mkr | Andel | Mkr | Ränta |
| 2019 | 3 584 | 1,8 % | 21 % | 453 | 3 % | 657 | 0,5 % |
| 2020 | 604 | 3,7 % | 4 % | 2 339 | 14 % | 204 | 3,8 % |
| 2021 | 1 298 | 2,4 % | 8 % | 1 966 | 11 % | – | – |
| 2022 | 1 270 | 2,7 % | 7 % | 1 250 | 7 % | 470 | 0,7 % |
| 2023 | 1 125 | 2,5 % | 7 % | 2 777 | 16 % | 255 | 0,5 % |
| > 2023 | 9 242 | 2,3 % | 54 % | 8 338 | 49 % | 904 | 2,3 % |
| Summa/genomsnitt | 17 123 | 2,3 % | 100 % | 17 123 | 100 % | 2 490 | 1,5 % |
| 31 mar 2019 | 31 mar 2018 | |
|---|---|---|
| Räntebärande skulder | 17 123 | 15 238 |
| Räntebärande tillgångar | –6 | –7 |
| Likvida medel | –549 | –94 |
| Börsnoterade aktier | –1 084 | –664 |
| Nettoskuld | 15 484 | 14 473 |
stående ränte- och kapitalbindningen uppgick till 3,6 (2,0) år respektive 3,9 (2,8) år vid periodens utgång. Den genomsnittliga räntan för bolagets räntebärande skulder uppgick till 2,3 % (2,8 %) inklusive effekter av derivatinstrument. Den genomsnittliga räntan har sjunkit till följd av nyupplåning till lägre räntenivåer, återbetalning av lån med högre räntenivåer samt förtida lösen av ränteswappar. Sagax har påkallat förtida inlösen av vissa obligationslån. Lösenkostnaderna jämte kostnaden för den temporära överskottslikviditeten beräknas under 2019 uppgå till cirka 30 miljoner kronor.
Sagax har 8 338 (–) miljoner kronor i lån med fast ränta. För att begränsa ränterisken för lån med rörlig ränta och öka förutsägbarheten i bolagets förvaltningsresultat används räntetak och ränteswappar med ett sammanlagt nominellt värde om 6 249 (7 429) miljoner kronor varav ränteswappar om 2 490 (4 557) miljoner kronor med en genomsnittlig räntenivå om 1,5 % (2,5 %), se tabell på sidan 14. Därutöver innehar koncernen räntetak avseende 3 759 (2 872) miljoner kronor i underliggande nominellt belopp.
| Golv för | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Löptid | Mkr | Aktuell ränta | Räntevillkor | basräntor1) | Förfallodatum | ISIN-kod |
| 2015-2020 | 300 | 3,20 % | Stibor 3M+3,20 % | Ja | 2020-06-18 | SE00071862343) |
| 2016-2021 | 300 | 4,76 % | Stibor 3M+4,75 % | Nej | 2019-04-29 | SE00082947482) |
| 2017-2021 | 600 | 2,26 % | Stibor 3M+2,25 % | Nej | 2021-02-01 | SE0010636274 |
| 2017-2022 | 1 250 | 2,16 % | Stibor 3M+2,15 % | Nej | 2022-02-15 | SE0010324228 |
| Summa/genomsnitt | 2 450 | 2,63 % | ||||
| Golv för | ||||||
| Löptid | M€ | Aktuell ränta | Räntevillkor | basräntor1) | Förfallodatum | ISIN-kod |
| 2015-2020 | 80 | 3,50 % | Euribor 6M+3,50 % | Ja | 2020-09-09 | SE0007490883 |
| 2016-2021 | 30 | 4,47 % | Euribor 6M+4,70 % | Nej | 2021-06-15 | SE00084344013) |
| 2018-2024 | 500 | 2,00 % | 2,00 % | ET | 2024-01-17 | XS1877540465 |
| 2019-2025 | 300 | 2,25 % | 2,25 % | ET | 2025-03-13 | XS1962543820 |
| Summa/genomsnitt | 910 | 2,30 % |
1) Vid ränteberäkning skall Stibor eller Euribor inte understiga 0 %.
2) Löst efter periodens utgång.
3) Förtida lösen påkallad efter periodens utgång.
| Nominella | Återstående | Marknadsvärde | Marknadsvärde | Periodens | |
|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | belopp | löptid, år | 31 mar 2019 | 31 dec 2018 | förändring |
| Nominella ränteswappar | 2 490 | 3,5 | –132 | –122 | –11 |
| Räntetak | 3 759 | 2,5 | 1 | 4 | –3 |
| Summa | 6 249 | 2,9 | –132 | –117 | –14 |
Reserven för räntederivatens marknadsvärde ökade med 14 (17) miljoner kronor under perioden. Det sammanlagda marknadsvärdet för Sagax räntederivat uppgick till –132 (–404) miljoner kronor. Reserven kommer successivt att upplösas och resultatföras fram till derivatens slutdatum oavsett ränteläge.
Sagax rörelsekapital, exklusive förutbetalda hyresintäkter, uppgick den 31 mars 2019 till 80 (–1 959) miljoner kronor. Outnyttjade kreditfaciliteter uppgick vid samma tidpunkt till 5 401 (3 040) miljoner kronor. Inga ytterligare säkerheter behöver ställas för nyttjandet av kreditfaciliteterna.
| Nyckeltal enligt EMTN-programmet | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Finansiellt åtagande i EMTN-program |
2019 31 mar |
2018 31 mar |
2018 31 dec |
|||||||
| Nettoskuld/Totala tillgångar | < 65 % | 42 % | 48 % | 44 % | ||||||
| Räntetäckningsgrad | > 1,8 x | 5,3 x | 4,1 x | 4,3 x | ||||||
| Säkerställda skulder/Totala tillgångar | < 45 % | 14 % | 35 % | 21 % | ||||||
| Rating enligt Moody's Investor Services | Baa3, Stable outlook | Ba1, Positive outlook | Baa3, Stable outlook |
| Belopp i miljoner kronor | 2019 jan-mar |
2018 jan-mar |
2018 jan-dec |
Rullande tolv månader |
|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 622 | 529 | 2 247 | 2 340 |
| Övriga intäkter | 11 | 5 | 30 | 36 |
| Driftkostnader | –70 | –59 | –197 | –208 |
| Underhållskostnader | –19 | –14 | –59 | –64 |
| Tomträttsavgäld | – | –5 | –22 | –17 |
| Fastighetsskatt | –27 | –24 | –93 | –96 |
| Övriga fastighetskostnader | –11 | –8 | –37 | –40 |
| Driftnetto | 506 | 424 | 1 869 | 1 951 |
| Central administration | –27 | –27 | –132 | –132 |
| Resultat från joint ventures | 96 | 127 | 830 | 799 |
| – varav förvaltningsresultat | 92 | 71 | 312 | 333 |
| – varav värdeförändringar | 31 | 80 | 677 | 629 |
| – varav skatt | –27 | –24 | –160 | –163 |
| Finansiella intäkter | 1 | 1 | 35 | 35 |
| Finansiella kostnader | –107 | –114 | –481 | –474 |
| Resultat inklusive värdeförändringar i | ||||
| joint ventures | 469 | 410 | 2 121 | 2 179 |
| – varav Förvaltningsresultat | 464 | 354 | 1 603 | 1 714 |
| Värdeförändringar: | ||||
| Fastigheter, realiserade | –1 | –10 | –22 | –12 |
| Fastigheter, orealiserade | 85 | 294 | 1 265 | 1 056 |
| Finansiella instrument, realiserade | – | 7 | 36 | 29 |
| Finansiella instrument, orealiserade | 394 | 106 | 211 | 499 |
| Resultat före skatt | 947 | 807 | 3 611 | 3 751 |
| Uppskjuten skatt | –59 | –103 | –435 | –391 |
| Aktuell skatt | –34 | –23 | –10 | –21 |
| Periodens resultat | 854 | 681 | 3 166 | 3 338 |
| Övrigt totalresultat | ||||
| – poster som kan komma att återföras till resultatet: | ||||
| Omräkningseffekter för utlandsverksamhet | 175 | 436 | 363 | 102 |
| Andel övrigt totalresultat för joint ventures | 9 | 4 | 3 | 9 |
| Omräkningseffekter avseende säkringsredovisning | –77 | –141 | –49 | 15 |
| Skatt på poster som kan komma att återföras till resultatet | –3 | –21 | –29 | –11 |
| Totalresultat för perioden | 958 | 959 | 3 454 | 3 453 |
| Resultat per A- och B-aktie, kr | 5,01 | 4,05 | 18,48 | 19,58 |
| Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr | 5,01 | 4,04 | 18,47 | 19,57 |
| Resultat per D-aktie, kr | 0,50 | 0,50 | 2,00 | 2,00 |
| Genomsnittligt antal A- och B-aktier, miljoner | 158,4 | 158,3 | 158,4 | 158,4 |
| Genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning, miljoner | 158,6 | 158,4 | 158,5 | 158,5 |
| Genomsnittligt antal D-aktier, miljoner | 101,9 | 63,6 | 83,0 | 92,4 |
| 2019 | 2018 | 2018 | |
|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | 31 mar | 31 mar | 31 dec |
| Förvaltningsfastigheter | 29 947 | 26 038 | 28 769 |
| Förvaltningsfastigheter till försäljning | 256 | – | 255 |
| Leasingavtal nyttjanderätt | 339 | – | – |
| Joint ventures | 3 748 | 2 776 | 3 286 |
| Räntederivat | 1 | 2 | 4 |
| Övriga anläggningstillgångar | 34 | 27 | 14 |
| Summa anläggningstillgångar | 34 325 | 28 842 | 32 328 |
| Kassa och bank | 544 | 94 | 73 |
| Börsnoterade aktier | 1 084 | 664 | 872 |
| Övriga omsättningstillgångar | 549 | 298 | 417 |
| Summa omsättningstillgångar | 2 176 | 1 056 | 1 362 |
| Summa tillgångar | 36 501 | 29 898 | 33 690 |
| Eget kapital | 16 373 | 12 314 | 15 416 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 15 571 | 12 618 | 13 866 |
| Uppskjuten skatteskuld | 1 669 | 1 269 | 1 599 |
| Räntederivat | 132 | 406 | 122 |
| Övriga långfristiga skulder | 431 | 73 | 67 |
| Summa långfristiga skulder | 17 804 | 14 366 | 15 654 |
| Företagscertifikat | 992 | 1 713 | 1 505 |
| Övriga kortfristiga räntebärande skulder | 464 | 838 | 312 |
| Övriga kortfristiga skulder | 867 | 667 | 803 |
| Summa kortfristiga skulder | 2 324 | 3 217 | 2 620 |
| Summa eget kapital och skulder | 36 501 | 29 898 | 33 690 |
| 2019 | 2018 | 2018 | Rullande tolv | |
|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | jan-mar | jan-mar | jan-dec | månader |
| Resultat före skatt | 947 | 807 | 3 611 | 3 750 |
| Värdeförändringar på finansiella instrument | –394 | –113 | –247 | –527 |
| Värdeförändringar på fastigheter | –84 | –284 | –1 244 | –1 044 |
| Resultat från ägande av joint ventures | –96 | –127 | –830 | –798 |
| Utdelning från joint ventures | – | – | 254 | 254 |
| Upplösning av periodiserade upplåningskostnader | 8 | 7 | 46 | 46 |
| Betald skatt | –40 | –9 | –87 | –118 |
| Övriga poster ej ingående i kassaflödet | –18 | –3 | –15 | –29 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | ||||
| före förändring av rörelsekapital | 323 | 278 | 1 490 | 1 534 |
| Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar | –29 | 27 | –88 | –144 |
| Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder | 52 | 6 | 188 | 233 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 345 | 311 | 1 590 | 1 624 |
| Förvärv av fastigheter | –679 | –1 342 | –3 026 | –2 363 |
| Försäljning av fastigheter | 11 | 20 | 24 | 15 |
| Investeringar i befintliga fastigheter | –185 | –53 | –456 | –587 |
| Förvärv av börsnoterade aktier | – | –197 | –450 | –253 |
| Försäljning av börsnoterade aktier | – | 60 | 129 | 70 |
| Kapitaltillskott till joint ventures | –150 | – | – | –150 |
| Förändring av övriga anläggningstillgångar | –2 | –6 | 8 | 12 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | –1 005 | –1 519 | –3 771 | –3 257 |
| Emission av D- och B-aktier | – | – | 1 125 | 1 125 |
| Utbetald utdelning till aktieägare | –59 | –40 | –479 | –498 |
| Incitamentsprogram | – | – | –2 | –2 |
| Upptagna lån | 3 164 | 1 292 | 8 487 | 10 359 |
| Amorterade lån | –1 975 | –30 | –6 707 | –8 652 |
| Förtida lösen av finansiella derivat | – | – | –242 | –242 |
| Depositioner från hyresgäster | 8 | 20 | 14 | 2 |
| Förändring av övriga långfristiga skulder | –3 | – | –2 | –4 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 1 135 | 1 242 | 2 195 | 2 088 |
| Periodens kassaflöde | 475 | 34 | 14 | 454 |
| Kursdifferens i likvida medel | 1 | – | –1 | - |
| Förändring av likvida medel | 476 | 34 | 13 | 454 |
| Likvida medel vid periodens ingång | 73 | 60 | 60 | 94 |
| Likvida medel vid periodens utgång | 549 | 94 | 73 | 549 |
| Belopp i miljoner kronor | Aktiekapital | Övrigt tillskjutet kapital |
Reserver omräknings differenser |
Intjänade vinstmedel inkl. periodens resultat |
Totalt eget kapital1) |
|---|---|---|---|---|---|
| Eget kapital 31 december 2017 | 419 | 2 069 | 297 | 8 570 | 11 356 |
| Totalresultat januari-mars 2018 | – | – | 278 | 681 | 959 |
| Eget kapital 31 mars 2018 | 419 | 2 069 | 575 | 9 251 | 12 314 |
| Emission av D-aktier | 68 | 1 055 | – | – | 1 123 |
| Transaktionskostnader | – | –8 | – | – | –8 |
| Emission B-aktier incitamentsprogram | – | 10 | – | – | 10 |
| Aktieutdelning | – | – | – | –517 | –517 |
| Inlösen incitamentsprogram | – | – | – | –4 | –4 |
| Incitamentsprogram | – | – | – | 3 | 3 |
| Totalresultat april-december 2018 | – | – | 10 | 2 485 | 2 495 |
| Eget kapital 31 december 2018 | 487 | 3 126 | 585 | 11 218 | 15 416 |
| Totalresultat januari-mars 2019 | – | – | 104 | 854 | 958 |
| Eget kapital 31 mars 2019 | 487 | 3 126 | 689 | 12 072 | 16 373 |
1) Eget kapital är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare.
| Resultatposter | Värdeförändringar fastigheter | Resultat | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| per segment | Hyresintäkter1) | Förvaltningsresultat | Orealiserade | Realiserade | före skatt | |||||
| Belopp i miljoner kronor | 2019 jan-mar |
2018 jan-mar |
2019 jan-mar |
2018 jan-mar |
2019 jan-mar |
2018 jan-mar |
2019 jan-mar |
2018 jan-mar |
2019 jan-mar |
2018 jan-mar |
| Stockholm | 170 | 159 | 102 | 79 | 56 | 139 | – | – | 158 | 218 |
| Helsingfors | 139 | 120 | 83 | 71 | –19 | 117 | – | 2 | 64 | 190 |
| Finland, universitetsstäder | 74 | 55 | 41 | 32 | –3 | 8 | – | – | 38 | 40 |
| Paris | 52 | 36 | 27 | 18 | 13 | 8 | – | – | 41 | 26 |
| Nederländerna | 44 | 24 | 25 | 14 | 62 | 4 | – | – | 87 | 18 |
| Sverige, övrigt | 53 | 52 | 36 | 40 | 1 | –13 | – | –1 | 36 | 27 |
| Finland, övrigt | 57 | 54 | 36 | 37 | – | 39 | –2 | –11 | 33 | 65 |
| Övriga Europa | 33 | 29 | 24 | 21 | –24 | –9 | 1 | 0 | 1 | 12 |
| Delsumma | 622 | 529 | 374 | 312 | 85 | 294 | –1 | –10 | 458 | 596 |
| Finansiella instrument | – | – | – | – | – | – | – | – | 394 | 113 |
| Joint ventures | – | – | 92 | 71 | 48 | 65 | – | 2 | 96 | 127 |
| Övrigt ej fördelat | – | – | –1 | –29 | – | – | – | – | –1 | –29 |
| Totalt | 622 | 529 | 465 | 354 | 133 | 359 | –1 | –8 | 947 | 807 |
| Tillgångsposter per segment |
Marknadsvärde fastigheter |
Investeringar fastigheter |
Förvärv fastigheter |
Försäljning fastigheter |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | 2019 31 mar |
2018 31 mar |
2019 jan-mar |
2018 jan-mar |
2019 jan-mar |
2018 jan-mar |
2019 jan-mar |
2018 jan-mar |
| Stockholm | 10 001 | 9 098 | 93 | 20 | 30 | 269 | – | – |
| Helsingfors | 6 482 | 5 486 | 25 | 29 | 52 | 94 | – | – |
| Finland, universitetsstäder | 2 964 | 2 222 | 9 | – | 186 | 296 | – | – |
| Paris | 2 290 | 1 740 | 44 | 2 | 209 | 274 | – | – |
| Nederländerna | 2 067 | 1 228 | 3 | – | 159 | 325 | – | – |
| Sverige, övrigt | 2 393 | 2 419 | – | 2 | – | – | – | –16 |
| Finland, övrigt | 2 457 | 2 335 | 10 | – | 43 | – | –2 | –14 |
| Övriga Europa | 1 549 | 1 509 | – | – | – | 85 | –10 | – |
| Totalt | 30 204 | 26 038 | 184 | 53 | 679 | 1 342 | –12 | –30 |
1) Samtliga hyresintäkter avser externa hyresgäster.
| 2019 jan-mar |
2018 jan-mar |
2018 jan-dec |
2017 jan-dec |
2016 jan-dec |
2015 jan-dec |
2014 jan-dec |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetsrelaterade nyckeltal | |||||||
| Direktavkastning, % | 6,8 | 6,8 | 6,8 | 6,9 | 7,1 | 7,4 | 7,6 |
| Överskottsgrad, % | 83 | 80 | 83 | 83 | 85 | 86 | 86 |
| Areamässig uthyrningsgrad, % | 95 | 95 | 95 | 95 | 93 | 97 | 95 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 95 | 94 | 95 | 94 | 94 | 96 | 94 |
| Hyresduration vid periodens utgång, år | 5,8 | 6,5 | 6,0 | 6,6 | 7,1 | 7,4 | 8,2 |
| Uthyrningsbar area vid periodens utgång, '000 kvm | 2 919 | 2 648 | 2 850 | 2 489 | 2 312 | 1 860 | 1 634 |
| Antal fastigheter vid periodens utgång | 530 | 501 | 512 | 495 | 440 | 225 | 184 |
| Finansiella nyckeltal | |||||||
| Avkastning på totalt kapital, % | 7 | 7 | 7 | 7 | 7 | 8 | 8 |
| Avkastning på eget kapital, % | 21 | 23 | 24 | 30 | 33 | 32 | 18 |
| Genomsnittlig ränta, % | 2,3 | 2,8 | 2,2 | 3,0 | 3,1 | 3,3 | 4,1 |
| Räntebindning inkl. derivat, år | 3,6 | 2,0 | 3,0 | 2,1 | 2,7 | 3,0 | 3,0 |
| Kapitalbindning, år | 3,9 | 2,8 | 3,6 | 3,1 | 3,6 | 4,2 | 3,2 |
| Soliditet, % | 45 | 41 | 46 | 42 | 38 | 34 | 32 |
| Belåningsgrad, % | 47 | 51 | 47 | 50 | 54 | 59 | 59 |
| Nettoskuld/EBITDA, ggr | 7,5 | 8,6 | 7,4 | 8,1 | 8,7 | 9,3 | 8,8 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 4,5 | 3,5 | 4,2 | 3,7 | 3,4 | 2,9 | 2,6 |
| Räntetäckningsgrad åtagande EMTN-program, ggr | 5,3 | 4,1 | 4,3 | 4,0 | 3,7 | 3,3 | 2,9 |
| Data per A- och B-aktie1) | |||||||
| B-aktiens börskurs vid periodens utgång, kr | 175,60 | 99,60 | 129,60 | 98,20 | 81,75 | 71,75 | 44,00 |
| Substansvärde (NAV), kr | 94,89 | 76,95 | 88,45 | 70,07 | 53,78 | 35,52 | 27,23 |
| Eget kapital, kr | 77,41 | 60,30 | 71,40 | 54,30 | 39,21 | 26,01 | 17,49 |
| Eget kapital efter utspädning, kr | 77,30 | 60,25 | 71,34 | 54,26 | 39,14 | 25,93 | 17,44 |
| Resultat, kr | 5,01 | 4,05 | 18,48 | 17,72 | 14,53 | 9,88 | 4,06 |
| Resultat efter utspädning, kr | 5,01 | 4,04 | 18,47 | 17,69 | 14,50 | 9,85 | 4,05 |
| Förvaltningsresultat, kr | 2,56 | 1,98 | 8,62 | 7,41 | 5,97 | 4,92 | 3,74 |
| Förvaltningsresultat efter utspädning, kr | 2,55 | 1,98 | 8,61 | 7,40 | 5,96 | 4,90 | 3,73 |
| Kassaflöde, kr | 1,66 | 1,50 | 7,90 | 6,53 | 5,13 | 4,00 | 3,00 |
| Kassaflöde efter utspädning, kr | 1,66 | 1,50 | 7,89 | 6,52 | 5,12 | 3,99 | 2,99 |
| Utdelning per aktie, kr (2018 föreslagen) | – | – | 2,00 | 1,80 | 1,45 | 1,15 | 0,80 |
| Antal vid periodens utgång, miljoner | 158,4 | 158,3 | 158,4 | 158,3 | 158,3 | 158,3 | 158,3 |
| Antal vid periodens utgång efter utspädning, miljoner | 158,6 | 158,4 | 158,5 | 158,4 | 158,6 | 158,8 | 158,7 |
| Genomsnittligt antal, miljoner | 158,4 | 158,3 | 158,3 | 158,3 | 158,3 | 158,3 | 158,3 |
| Genomsnittligt antal efter utspädning, miljoner | 158,5 | 158,4 | 158,4 | 158,5 | 158,6 | 158,8 | 158,6 |
| Data per D-aktie | |||||||
| Börskurs vid periodens utgång, kr | 34,70 | 32,10 | 31,70 | 29,92 | 28,30 | – | – |
| Eget kapital, kr | 35,00 | 35,00 | 35,00 | 35,00 | 35,00 | – | – |
| Resultat, kr | 0,50 | 0,50 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | – | – |
| Utdelning per aktie, kr (2018 föreslagen) | – | – | 2,00 | 2,00 | 2,00 | – | – |
| Antal vid periodens utgång, miljoner | 101,9 | 63,6 | 101,9 | 63,6 | 18,2 | – | – |
| Genomsnittligt antal, miljoner | 101,9 | 63,6 | 83,0 | 43,1 | 2,9 | – | – |
| Data per preferensaktie | |||||||
| Börskurs vid periodens utgång, kr | 36,25 | 35,00 | 34,85 | 33,40 | 30,40 | 31,30 | 36,00 |
| Eget kapital, kr | 32,50 | 32,50 | 32,00 | 32,00 | 32,00 | 32,00 | 32,00 |
| Resultat, kr | 0,50 | 0,50 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 |
| Utdelning per aktie, kr (2018 föreslagen) | – | – | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 |
| Antal vid periodens utgång, miljoner | 16,8 | 16,8 | 16,8 | 16,8 | 58,2 | 58,2 | 55,5 |
| Genomsnittligt antal, miljoner | 16,8 | 16,8 | 16,8 | 35,5 | 58,2 | 57,8 | 52,2 |
1) Exklusive 1 000 000 av AB Sagax återköpta B-aktier.
| Belopp i miljoner kronor | 2019 jan-mar |
2018 jan-mar |
2018 jan-dec |
|---|---|---|---|
| Nettoomsättning | 19 | 15 | 62 |
| Administrationskostnader | –23 | –22 | –107 |
| Resultat före finansiella intäkter och kostnader | –4 | –7 | –45 |
| Resultat från andelar i koncernföretag | – | – | 145 |
| Resultat från andelar i joint ventures | – | – | 54 |
| Finansiella intäkter | 170 | 301 | 460 |
| Finansiella kostnader | –152 | –188 | –395 |
| Resultat före skatt och bokslutsdispositioner | 14 | 106 | 219 |
| Periodiseringsfond | – | – | –6 |
| Skatt | –3 | –23 | –5 |
| Periodens resultat | 11 | 83 | 208 |
| 2019 | 2018 | 2018 | |
|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | 31 mar | 31 mar | 31 dec |
| Materiella anläggningstillgångar | 2 | 2 | 2 |
| Fordringar på koncernföretag | 2 155 | 1 607 | 2 144 |
| Övriga finansiella anläggningstillgångar | 6 131 | 3 605 | 5 919 |
| Summa anläggningstillgångar | 8 288 | 5 214 | 8 065 |
| Kassa och bank | 270 | 1 | 2 |
| Fordringar på koncernföretag | 10 701 | 6 388 | 9 630 |
| Övriga omsättningstillgångar | 93 | 59 | 69 |
| Summa omsättningstillgångar | 11 064 | 6 448 | 9 701 |
| Summa tillgångar | 19 352 | 11 662 | 17 766 |
| Eget kapital | 3 856 | 3 113 | 3 842 |
| Obeskattade reserver | 23 | 17 | 23 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 11 991 | 4 968 | 9 311 |
| Skulder till koncernföretag | 261 | 443 | 257 |
| Uppskjuten skatteskuld | 3 | 3 | 3 |
| Summa långfristiga skulder | 12 255 | 5 414 | 9 571 |
| Kortfristiga räntebärande skulder | 992 | 1 713 | 1 505 |
| Skulder till koncernföretag | 2 039 | 1 266 | 2 481 |
| Övriga kortfristiga skulder | 188 | 139 | 343 |
| Summa kortfristiga skulder | 3 219 | 3 118 | 4 330 |
| Summa eget kapital, | |||
| obeskattade reserver och skulder | 19 352 | 11 662 | 17 766 |
Sagax hade vid periodens utgång 12 101 (9 542) aktieägare. Börsvärdet uppgick till 30 680 (18 397) miljoner kronor. Sagax har fyra aktieslag, stamaktier av serie A, B och D samt preferensaktier. Aktierna är noterade på Nasdaq Stockholm, Large Cap.
Totalt fanns 278 080 255 aktier utestående vid periodens utgång varav 1 000 000 återköpta B-aktier i eget förvar, se även sammanställning över aktieslagens rösträtter och aktiekapitalandelar på sidan 25.
Enligt bolagsordningen ger varje preferensaktie företrädesrätt till 2,00 kronor i årlig utdelning. D-aktier ger rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på A- och B-aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie. Nedan visas kursutveckling samt information om handeln med aktierna.
| Betalkurs, kr | Omsättningshastighet på årsbasis, % |
Genomsnittlig handelsvolym per handelsdag, Mkr |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 31 mar 2019 | 31 mar 2018 | jan-mar 2019 | jan-mar 2018 | jan-mar 2019 | jan-mar 2018 | |
| A-aktier | 181,00 | 100,00 | 5 | 1 | 0,4 | 0,1 |
| B-aktier | 175,60 | 99,60 | 8 | 7 | 6,7 | 4,1 |
| D-aktier | 34,70 | 32,10 | 59 | 26 | 8,5 | 2,0 |
| Preferensaktier | 36,25 | 35,00 | 42 | 34 | 1,0 | 0,8 |
Preferensaktiens kursutveckling senaste 12 månaderna
A-aktiens kursutveckling senaste 12 månaderna
D-aktiens kursutveckling senaste 12 månaderna
Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Totalt innehar Sagax medarbetare optioner motsvarande 0,5 % av antalet utestående A- och B-aktier. Bolagets verkställande direktör och styrelseledamöter omfattas inte av programmen. Programmen är treåriga och löper under perioderna 2016-2019, 2017-2020 respektive 2018-2021. Teckningsoptionerna ger rätt att teckna B-aktier i juni 2019, juni 2020 respektive juni 2021. Teckningskurserna motsvarar B-aktiernas betalkurs vid optionsprogrammets inledande omräknat med den genomsnittliga kursutvecklingen för de noterade fastighetsbolagen enligt Carnegies fastighetsindex (CREX) under motsvarande period. Teckningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsättning att Sagax har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för de noterade fastighetsbolagen under respektive treårsperiod.
Förvaltningsresultatet per B-aktie efter utspädning på rullande tolvmånadersbasis uppgick till 9,31 (7,73) kronor vilket jämfört med aktiekursen för B-aktien vid periodens utgång motsvarade en multipel om 18,9 (12,9).
Eget kapital per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 77,30 (60,25) kronor. Substansvärde (NAV) per A- och B-aktie uppgick till 94,89 (76,95) kronor. För definition av nyckeltalen, se sidan 31. Aktiekursen för B-aktien vid periodens slut var 227 % (165 %) av det egna kapitalet per B-aktie och 185 % (129 %) av substansvärde (NAV) per B-aktie.
| 2019 31 mar |
2018 31 mar |
2018 31 dec |
2017 31 dec |
2016 31 dec |
2015 31 dec |
2014 31 dec |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| B-aktiens börskurs vid periodens utgång, kr | 175,60 | 99,60 | 129,60 | 98,20 | 81,75 | 71,75 | 44,00 |
| Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 1) | 9,31 | 7,73 | 8,61 | 7,40 | 5,96 | 4,90 | 3,73 |
| Kassaflöde efter utspädning, kr 1) 2) | 8,18 | 6,88 | 7,89 | 6,52 | 5,12 | 3,99 | 2,99 |
| Eget kapital efter utspädning, kr | 77,30 | 60,25 | 71,34 | 54,26 | 39,14 | 25,93 | 17,44 |
| Substansvärde (NAV), kr 3) | 94,89 | 76,95 | 88,45 | 70,07 | 53,78 | 35,52 | 27,23 |
| B-aktiens börskurs/Förvaltningsresultat, ggr1) | 18,9 | 12,9 | 15,0 | 13,3 | 13,7 | 14,6 | 11,8 |
| B-aktiens börskurs/Kassaflöde, ggr 1) 2) | 21,5 | 14,5 | 16,4 | 15,1 | 16,0 | 18,0 | 14,7 |
| B-aktiens börskurs/Eget kapital, % | 227 | 165 | 182 | 181 | 209 | 277 | 252 |
| B-aktiens börskurs/Substansvärde (NAV), % | 185 | 129 | 147 | 140 | 152 | 202 | 162 |
1) Förvaltningsresultat och kassaflöde avser rullande 12 månader.
2) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital.
3) För definition, se sidan 32.
Börskurs/förvaltningsresultat per B-aktie, rullande 12 månader
Börskurs i relation till eget kapital respektive substansvärde (NAV)
| Antal aktier | Antal aktieägare | Aktieägarkategori | Antal | Röstandel | Aktieägare per land | Antal | Röstandel |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1–500 | 6 954 | Privatpersoner | Sverige | 11 265 | 88 % | ||
| 501–1 000 | 1 151 | bosatta i Sverige | 10 558 | 10 % | Luxemburg | 27 | 4 % |
| 1 001–2 000 | 1 056 | Privatpersoner bosatta utomlands |
76 | 0 % | Schweiz | 16 | 2 % |
| 2 001–5 000 | 1 223 | Företag/institutioner | |||||
| 5 001–10 000 | 646 | i Sverige | 707 | 78 % | USA | 54 | 2 % |
| 10 001–50 000 | 762 | Företag/institutioner | Storbritannien | 56 | 2 % | ||
| 50 001– | 309 | utomlands | 760 | 11 % | Övriga | 683 | 4 % |
| Totalt | 12 101 | Totalt | 12 101 | 100 % | Totalt | 12 101 | 100 % |
1) Inklusive aktier som innehas av AB Sagax.
| Antal aktier | Andel av | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| A–aktier | B–aktier | D–aktier | Preferensaktier | Aktiekapital | Röster2) | |
| David Mindus med bolag | 5 224 400 | 38 201 025 | 4 358 539 | 775 | 17,2 % | 23,8 % |
| Rutger Arnhult med bolag | 2 861 585 | 17 381 597 | 4 401 254 | 3 017 | 8,9 % | 12,7 % |
| Staffan Salén med bolag | 2 132 464 | 17 485 330 | 1 962 922 | – | 7,8 % | 10,2 % |
| Tredje AP-fonden | – | 12 113 829 | – | – | 4,4 % | 3,0 % |
| Fjärde AP-fonden | 2 858 | 5 842 953 | 5 214 366 | – | 4,0 % | 2,8 % |
| Avanza Pension | 25 655 | 558 098 | 8 339 169 | 1 613 315 | 3,8 % | 2,7 % |
| Länsförsäkringar Fonder | – | 8 511 990 | – | – | 3,1 % | 2,1 % |
| SEB Fonder | – | 5 749 034 | 23 286 | – | 2,1 % | 1,5 % |
| Stiftelsen för strategisk forskning | – | – | 5 576 376 | – | 2,0 % | 1,4 % |
| Erik Selin med bolag | 563 873 | 2 269 107 | 2 148 868 | – | 1,8 % | 2,5 % |
| Ilmarinen Mutual Pension Insurance Company | – | – | 4 900 000 | – | 1,8 % | 1,2 % |
| ICA-handlarnas Förbund | – | – | 3 936 748 | – | 1,4 % | 1,0 % |
| Swedbank Robur Fonder | 250 000 | 3 266 389 | 190 216 | – | 1,3 % | 1,5 % |
| Patrik Brummer | – | – | 166 666 | 3 500 000 | 1,3 % | 0,9 % |
| Vanguard | – | – | 2 698 663 | 549 826 | 1,2 % | 0,8 % |
| Handelsbanken Fonder | – | 3 200 000 | – | – | 1,2 % | 0,8 % |
| Volvo Pensionsstiftelse | – | – | 3 132 243 | – | 1,1 % | 0,8 % |
| Norron Fonder | – | – | 2 047 871 | – | 0,7 % | 0,5 % |
| Lars Ingvarsson med bolag | 100 000 | 1 673 205 | 304 710 | – | 0,7 % | 0,7 % |
| Norges Bank | – | 23 690 | 2 021 329 | – | 0,7 % | 0,5 % |
| Summa 20 största ägare | 11 160 835 | 116 276 247 | 51 423 226 | 5 666 933 | 66,4 % | 71,6 % |
| Övriga aktieägare | 2 255 987 | 28 703 158 | 50 476 774 | 11 117 095 | 33,3 % | 28,4 % |
| Delsumma | 13 416 822 144 979 405 101 900 000 | 16 784 028 | 99,6 % | 100,0 % | ||
| Aktier som återköpts av AB Sagax | – | 1 000 000 | – | – | 0,4 % | 0,0 % |
| Totalt | 13 416 822 145 979 405 | 101 900 000 | 16 784 028 | 100,0 % | 100,0 % | |
| – varav styrelse och medarbetare | 7 677 419 | 59 731 391 | 7 559 193 | 923 | 27,0 % | 36,2 % |
1) Aktieägarstruktur per 31 mars 2019 är baserad på uppgifter från Euroclear Sweden och Modular Finance.
2) Rösträtt för aktier som innehas av AB Sagax har exkluderats.
| Rösträtter och aktiekapitalandelar | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Aktieslag | Antal | Rösträtt per aktie |
Antal röster | Rösträtts andel |
Aktiekapital andel |
| A-aktier | 13 416 822 | 1,00 | 13 416 822 | 34 % | 5 % |
| B-aktier | 145 979 405 | 0,10 | 14 597 940 | 37 % | 52 % |
| D-aktier | 101 900 000 | 0,10 | 10 190 000 | 25 % | 37 % |
| Preferensaktier | 16 784 028 | 0,10 | 1 678 403 | 4 % | 6 % |
| Summa | 278 080 255 | 39 883 165 | 100 % | 100 % |
För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan avvika från dessa bedömningar.
Värdering av förvaltningsfastigheter kan påverkas kraftigt av de bedömningar och antaganden som görs av företagsledningen. För att minska risken för felaktiga värderingar har Sagax därför låtit auktoriserade externa värderingsmän marknadsvärdera merparten av fastigheterna per 31 mars 2019, se sidan 12. Vid fastighetsvärderingar bör dock hänsyn tas till att osäkerhet alltid finns om de antaganden som gjorts. Nedan redovisas känslighetsanalys för fastighetsvärden vid förändrade antaganden om direktavkastningskrav, kalkylränta, hyresintäkter och fastighetskostnader.
Sagax prioriterar att hyra ut till hyresgäster med hög kreditvärdighet och att hyra ut med långa löptider på hyresavtalen även om detta medför något lägre omedelbar intjäning. Avsikten är att minska risken för hyresförluster samt risken för vakanser.
Sagax har god diversifiering avseende den geografiska fördelningen av fastighetsbeståndet och hyresgästernas branschtillhörighet. Sagax hyresavtalsstruktur med många mindre hyresavtal bidrar till att minska risken för vakanser och hyresförluster.
Sagax finansiella kostnader utgör den enskilt största kostnaden för koncernen. För att reducera Sagax exponering mot ett stigande ränteläge har koncernen en väsentlig del av sina räntekost-
| Känslighetsanalys för fastighetsvärden | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| –20 % | –10 % | 0 % | +10 % | +20 % | ||
| Värdeförändring, Mkr | –6 041 | –3 020 | – | 3 020 | 6 041 |
Belåningsgrad, % 56 51 47 43 40
| Förändring | Värdeförändring, Mkr |
|
|---|---|---|
| Direktavkastningskrav | +/– 0,25 %-enheter | –781/+840 |
| Kalkylränta | +/– 0,25 %-enheter | –691/+730 |
| Hyresintäkter | +/– 5 % | +1 073/–1077 |
| Fastighetskostnader | +/– 5 % | –206/+206 |
nader från fasträntelån. För att begränsa ränterisken för lån med rörlig ränta används ränteswappar och räntetak. Sagax värderar samtliga räntederivat externt varje kvartal. En simulerad parallellförskjutning med +1 procentenhet av de underliggande swapkurvorna skulle, allt annat lika, medföra en positiv omvärdering av Sagax räntederivat med 91 miljoner kronor. Motsvarande förskjutning med –1 procentenhet skulle medföra en omvärdering med –91 miljoner kronor.
Beräknat på befintliga finansieringsvillkor för koncernens räntebärande skulder den 31 mars 2019, skulle en höjning av marknadsräntorna med 1 procentenhet ha ökat Sagax räntekostnader med 55 (69) miljoner kronor på årsbasis. En sänkning av marknadsräntorna med 1 procentenhet skulle ha minskat Sagax räntekostnader med 2 (–12) miljoner kronor på årsbasis.
Sagax finansiering består primärt av eget kapital och räntebärande skulder. I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar Sagax efter en lång genomsnittlig återstående löptid på räntebärande skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av börsnoterade obligationslån och banklån. Såväl obligationslån som banklån innehåller särskilda åtaganden om exemplevis belåningsgrad och upprätthållande av räntetäckningsgrad. Detta innebär att kreditgivare kan ges rätt att kunna påkalla återbetalning av lämnade krediter i förtid eller att kunna begära ändrade villkor för det fall dessa särskilda åtaganden inte uppfyllts av låntagaren. Fullständiga villkor för obligationslånen finns tillgängliga på www.sagax.se. Nedan redovisas känslighetsanalys vid förändring av fastigheters uthyrningsgrad och effekt på Sagax räntetäckningsgrad. Nedan redovisas även känslighetsanalys vid förändring av fastigheters marknadsvärden och effekt på Sagax belåningsgrad.
| –10 % | –5 % | 0 % | +5 % | +10 % | |
|---|---|---|---|---|---|
| Uthyrningsgrad, % | 85 | 90 | 95 | 99 | ET |
| Räntetäckningsgrad, % | 389 | 418 | 447 | 476 | ET |
Värdena i koncernens balansräkning är delvis exponerade mot valutakursförändringar, främst eurokursen. Nettoexponeringen den 31 mars 2019, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 4 182 (6 808) miljoner kronor. I enlighet med IAS 21 förs valutakurseffekter för utlandsverksamhet och säkringsredovisning till Övrigt totalresultat. Övriga valutakurseffekter redovisas i resultaträkningen.
Skatteverket har i ett beslut den 20 december 2016 avseende beskattningsåret 2014 nekat koncernbolaget Sagax Bruket Fastigheter AB avdrag för underskott om 277 miljoner kronor samt påfört skattetillägg om 28 miljoner kronor. Den 27 februari 2018 fastställde Förvaltningsrätten Skatteverkets beslut. Skatteverket har även i ett beslut den 7 december 2017 avseende beskattningsåret 2015 nekat koncernbolaget Firethorne AB avdrag för underskott om 1 166 miljoner kronor. Den 7 februari 2019 fastställde Förvaltningsrätten Skatteverkets beslut. Sagax uppfattning är att Skatteverkets beslut är felaktiga och berörda bolag har därför överklagat besluten till nästa instans. I de fall Skatteverkets beslut fastställes bedömer Sagax att koncernens redovisade resultatpåverkan skulle uppgå till –85 respektive –156 miljoner kronor.
Sagax risker i övrigt beskrivs i årsredovisningen för 2018, på sidorna 50-53.
Nedan redovisas Sagax exponering för väsentliga risker i bolagets verksamhet.
| Belopp i miljoner kronor | Förändring | Effekt på förvaltnings - resultat, årsbasis |
Effekt på resultat efter skatt, årsbasis3) |
Effekt på eget kapital3) |
|---|---|---|---|---|
| Ekonomisk uthyrningsgrad | +/–1 % | +/–25 | +/–20 | +/–20 |
| Hyresintäkter | +/–1 % | +/–25 | +/–20 | +/–20 |
| Fastighetskostnader | +/–1 % | –/+4 | -/+3 | –/+3 |
| Räntekostnader för skulder i SEK med beaktande av räntederivat | +/–1 %-enhet | –33/+11 | –26/+9 | –26/+9 |
| Räntekostnader för skulder i EUR med beaktande av räntederivat | +/–1 %-enhet | –22/–9 | –18/–7 | –18/–7 |
| Räntekostnader för skulder i SEK utan beaktande av räntederivat | +/–1 %-enhet | –44/+22 | –35/+18 | –35/+18 |
| Räntekostnader för skulder i EUR utan beaktande av räntederivat | +/–1 %-enhet | –36/+5 | –29/+4 | –29/+4 |
| Omvärdering av räntederivat i SEK vid förskjutning av räntekurvor | +/–1 %-enhet | ET | +50/–53 | +50/–53 |
| Omvärdering av räntederivat i EUR vid förskjutning av räntekurvor | +/–1 %-enhet | ET | +24/–20 | +24/–20 |
| Förändring av valutakursen SEK/EUR2) | +/–10 % | +/–98 | +/–76 | +/–418 |
| Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2019 | +/–10 % | +/–26 | +/–21 | +/–21 |
1) Exklusive resultatandelar i joint ventures.
2) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder i euro.
3) 19 % schablonskatt beaktad.
Den 29 april pressmeddelades att Sagax har avtalat om förvärv av en fastighet i Paris. Investeringen uppgår till motsvarande 123 miljoner kronor. Fastigheten omfattar 9 400 kvadratmeter uthyrningsbar area bestående av lager och lätt industri. Fastigheten är fullt uthyrd och det årliga hyresvärdet uppgår till motsvarande 7,1 miljoner kronor. Den återstående löptiden uppgår till 4 år.
Sagax följer de av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningarna av International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC). Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1, kompletterande redovisningsregler för koncerner.
Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med International Accounting Standards (IAS) 34.
IFRS 16 Leasingavtal trädde i kraft den 1 januari 2019 och tillämpas av Sagax från nämnda datum utan retroaktiv omräkning. För leasegivare är redovisningen i allt väsentligt oförändrad. Leasetagare skall, enligt den nya standarden redovisa leasingavtal i balansräkningen som en nyttjanderätt. Sagax har genomfört en analys av koncernens leasingavtal, varvid tomträttsavtal har identifierats som de mest väsentliga. Därutöver har Sagax leasingavtal avseende kontor, fordon, kontorsutrustning och markarrenden. Enligt den nya standarden redovisas tomträttsavgäld inte längre som fastighetskostnad utan som finansiell kostnad. Leasingkostnaden avseende övriga leasingavtal fördelas mellan avskrivningar och finansiell kostnad. Nyttjanderätter och motsvarande leasingskuld uppgick den 31 mars 2019 till 357 miljoner kronor. Den ändrade redovisningen har viss påverkan på några nyckeltal, såsom avkastning på totalt kapital, nettoskuld/totala tillgångar och räntetäckningsgrad.
Utöver anpassningar till IFRS 16 är i denna rapport tilllämpade redovisningsprinciper och beräkningsmetoder i allt väsentligt oförändrade jämfört med de som tillämpades i årsredovisningen för 2018.
Fastigheterna är värderade enligt nivå 3 i IFRS värderingshierarki. Verkligt värde för finansiella instrument överensstämmer i allt väsentligt med redovisade värden. Inga förändringar har skett under perioden av kategoriseringen av finansiella instrument. Derivaten värderas i enlighet med nivå 2 i verkligt värdehierarkin.
Moderbolaget tillämpar årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer.
Avrundningsdifferenser kan förekomma i rapporten.
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm den 7 maj 2019 AB SAGAX (publ) Organisationsnummer 556520-0028
Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot
Staffan Salén Johan Cederlund Filip Engelbert
David Mindus Johan Thorell Ulrika Werdelin VD och styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
Denna delårsrapport har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
Informationen är sådan som AB Sagax (publ) skall offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades för offentliggörande den 7 maj 2019, klockan 14.30.
Delårsrapport januari-juni 2019 12 juli 2019 Delårsrapport januari-september 2019 24 oktober 2019 Bokslutskommuniké 2019 7 februari 2020
| ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning | 26 juni 2019 |
|---|---|
| ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning | 27 juni 2019 |
| ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning | 28 juni 2019 |
| ■ Förväntad dag för utbetalning från Euroclear1) | 3 juli 2019 |
| September 2019 | |
| ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning | 26 september 2019 |
| ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning | 27 september 2019 |
| ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning | 30 september 2019 |
| ■ Förväntad dag för utbetalning från Euroclear1) | 3 oktober 2019 |
| December 2019 | |
| ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning | 23 december 2019 |
| ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning | 27 december 2019 |
| ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning | 30 december 2019 |
| ■ Förväntad dag för utbetalning från Euroclear1) | 7 januari 2020 |
| Mars 2020 | |
| ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning | 27 mars 2020 |
| ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning | 30 mars 2020 |
| ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning | 31 mars 2020 |
| ■ Förväntad dag för utbetalning från Euroclear1) | 3 april 2020 |
1) Sker på tredje bankdagen efter avstämningsdagen för svenska emittenter. Sagax styr dock inte över detta datum.
David Mindus, verkställande direktör 08 – 545 83 540, [email protected]
Agneta Segerhammar, ekonomichef 08 – 545 83 540, [email protected]
Besök gärna www.sagax.se
Sagax tillämpar de av European Securities and Market Authority (ESMA) utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med alternativa nyckeltal avses finansiella mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering, i Sagax fall IFRS. Utgångspunkten för lämnade alternativa nyckeltal är att de används av företagsledningen för att bedöma den finansiella utvecklingen och därmed bedöms ge aktieägarna och andra intressenter värdefull information.
Nedanstående tabell redogör för definitionen av Sagax nyckeltal. Beräkningen av de alternativa nyckeltalen framgår separat på efterföljande sidor.
| Nyckeltal | Beskrivning | Motivering av alternativt nyckeltal |
|---|---|---|
| Avkastning på eget kapital | Periodens resultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till genom snittligt eget kapital (IB+UB)/2 under perioden. |
Nyckeltalet åskådliggör hur ägarnas kapital förräntats under perioden. |
| Avkastning på totalt kapital | Periodens resultat, omräknat till 12 månader, efter finansnetto efter åter läggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittliga totala tillgångar under perioden. |
Nyckeltalet åskådliggör förmågan att generera resultat på koncernens tillgångar oaktat finansieringskostnader. |
| Areamässig uthyrningsgrad | Kontrakterad area direkt efter periodens utgång i förhållande till total uthyrningsbar area direkt efter periodens utgång. |
Nyckeltalet belyser uthyrningssituationen. |
| Belåningsgrad | Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till totala tillgångar vid periodens utgång. |
Nyckeltalet belyser finansiell risk. |
| Direktavkastning | Periodens driftnetto (inklusive fastighetsadministration) med återläggning av tomträttsavgälder, omräknat till 12 månader, justerat för fastigheter nas innehavstid under perioden i förhållande till fastigheternas bokförda värden vid periodens utgång. |
Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultatgenere ring före finansiella kostnader och kostnader för central administration. |
| EBITDA | Driftnetto minskat med kostnader för central administration med tillägg för erhållna utdelningar från joint ventures. |
Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet EBITDA/ Nettoskuld åskådliggöra finansiell risk. |
| Eget kapital per A- och B-aktie | Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal A- och B-aktier vid periodens utgång efter att hänsyn tagits till eget kapital hänförligt till D-aktier respektive preferensaktier. |
Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital. |
| Eget kapital per D-aktie | Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal stamaktier vid periodens utgång efter att hänsyn tagits till eget kapital hänförligt till preferensaktier. Eget kapital är begränsat till 35,00 kronor per D-aktie. |
Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital. |
| Eget kapital per preferensaktie | Eget kapital per preferensaktie motsvarar preferensaktiens företrädesrätt vid likvidation av bolaget (30 kronor per preferensaktie) samt aktiens ackumulerade företrädesrätt till utdelning (2 kronor per år). |
Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital. |
| Ekonomisk uthyrningsgrad | Kontrakterad årshyra direkt efter periodens utgång i förhållande till hyresvärde direkt efter periodens utgång. |
Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska utnyttjande graden i koncernens fastigheter. |
| EURIBOR | Euribor, eller Euro Interbank Offered Rate, är en daglig referensränta som beräknas som ett genomsnitt av de räntor som banker i EU-länderna ställer till varandra för utlåning i euro. |
Ej alternativt nyckeltal. |
| Fastighet | Avser fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt. | Ej alternativt nyckeltal. |
| Förvaltningsresultat | Resultat exklusive värdeförändringar och skatt. | Ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat värdeförändringar. |
| Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning |
Förvaltningsresultatet för perioden reducerat med utdelning till D-aktier och preferensaktier, dividerat med genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning. |
Ett mått på tillgångarnas resultatgenerering oaktat värdeförändringar som tillfaller ägarna av A- och B-aktier. |
| Hyresduration | Återstående löptid på hyresavtal. | Nyckeltalet åskådliggör risk för framtida vakanser. |
| Hyresvärde | Kontrakterad årshyra som löper direkt efter periodens utgång med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. |
Nyckeltalet åskådliggör koncernens intäktspotential. |
| IFRS | International Financial Reporting Standards. Internationella redovis ningsstandarder för koncernredovisning för företag vars värdepapper är noterade på en reglerad marknad. |
Ej alternativt nyckeltal. |
| Joint venture | Samarbetsform med flera ägare som har gemensamt bestämmande inflytande. |
Ej alternativt nyckeltal. |
| Nyckeltal | Beskrivning | Motivering av alternativt nyckeltal |
|---|---|---|
| Kassaflöde per A- och B-aktie | Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassaflödet samt minskat med betald skatt i relation till genomsnittligt antal A- och B aktier. Från resultatet före skatt har även dragits utdelning till D-aktier och preferensaktier för perioden. Erhållen utdelning från joint ventures har lagts till resultat före skatt. |
Nyckeltalet åskådliggör hur stor del av periodens kassa flöde som kan betraktas som tillhörigt ägarna av A respektive B-aktier. |
| Nettoskuld | Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida medel och börsnoterade aktier. |
Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning. |
| Nettoskuld/Totala tillgångar | Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida medel och börsnoterade aktier i förhållande till totala tillgångar. |
Nyckeltalet belyser finansiell risk. |
| Preferenskapital | Beräknas som eget kapital per preferensaktie multiplicerat med antalet utestående preferensaktier. |
Nyckeltalet visar eget kapital tillhörigt preferens aktieägarna. |
| Resultat per A- och B-aktie | Resultat i relation till genomsnittligt antal A- och B-aktier efter att hänsyn tagits till D-aktiers och preferensaktiers del av resultatet för perioden. |
Ej alternativt nyckeltal. |
| Resultat per D-aktie | D-aktier ger rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på A och B-aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie. |
Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet. |
| Resultat per preferensaktie | Varje preferensaktie ger företrädesrätt till 2,00 kronor i årlig utdelning. | Nyckeltalet belyser preferensaktieägarnas andel av resultatet. |
| Räntederivat | Avtal beträffande låneräntor som bland annat kan inbegripa faktorerna tid, inflation och/eller maximala räntenivåer. Träffas normalt för att säker ställa räntenivåer för räntebärande lån. |
Ej alternativt nyckeltal. |
| Ränteswap | Ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntevillkor på lån i samma valuta. Bytet innebär att den ena parten får byta sin rörliga ränta mot en fast ränta, medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig ränta. Avsikten med en ränteswap är att reducera ränterisken. |
Ej alternativt nyckeltal. |
| Räntetäckningsgrad | Förvaltningsresultat, exklusive förvaltningsresultat från joint ventures men inklusive utdelningar från joint ventures, efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader. |
Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk. |
| Räntetäckningsgrad åtagande EMTN-program |
Förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader. |
Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk. |
| Soliditet | Eget kapital i relation till totala tillgångar. | Nyckeltalet belyser finansiell risk. |
| STIBOR | Stibor, eller Stockholm Interbank Offered Rate, är en daglig referensränta som beräknas som ett genomsnitt av de räntor som banker ställer till varandra för utlåning i svenska kronor. |
Ej alternativt nyckeltal. |
| Substansvärde (NAV) | Redovisat eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av reser veringar för räntederivat, uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastighetsvärden och uppskjuten skatt avseende reserveringar för räntederivat. |
Ett etablerat mått på koncernens substansvärde som möjliggör analyser och jämförelser med EPRA NAV. |
| Säkerställda skulder/Totala tillgångar |
Skulder säkerställda med pantsatta tillgångar i förhållande till totala tillgångar. |
Nyckeltalet belyser finansiell risk för obligations innehavare. |
| Totalavkastning på aktie | Summan av aktiens kursförändring under perioden och under perioden erlagd utdelning i procent av aktiekursen vid föregående års slut. |
Nyckeltalet åskådliggör den totala avkastning som kommit aktieägarna till godo. |
| Totalavkastning på fastighet | Summan av direktavkastning och omvärderingar av fastigheter under perioden, i relation till fastighetsvärde vid periodens utgång justerat för omvärderingar under perioden. |
Nyckeltalet åskådliggör resultatgenerering och värde tillväxt för fastigheterna under en period. |
| Triple netavtal | Typ av hyresavtal där hyresgästen, utöver hyran, betalar samtliga kostnader som belöper på fastigheten och som normalt hade belastat fastighetsägaren. Dessa inkluderar driftkostnader, underhåll, fastighets skatt, tomträttsavgäld, försäkring, fastighetsskötsel, etc. |
Ej alternativt nyckeltal. |
| Utspädning | Utspädning till följd av utestående teckningsoptioner har i enlighet med IAS 33 beräknats som det antal A- och B-aktier vilka skall emitteras för att täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestå ende potentiella A- och B-aktier (teckningsoptioner), till den del det är sannolikt att de kommer att utnyttjas. |
Ej alternativt nyckeltal. |
| Överskottsgrad | Periodens driftnetto i relation till periodens hyresintäkter. | Nyckeltalet åskådliggör fastigheternas lönsamhet. |
| Belopp i miljoner kronor om inte annat anges |
2019 jan-mar |
2018 jan-mar |
2018 jan-dec |
Belopp i miljoner kronor om inte annat anges |
2019 jan-mar |
2018 jan-mar |
2018 jan-dec |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Avkastning på eget kapital | Eget kapital per A- och B-aktie | |||||||
| Resultat efter skatt | 854 | 680 | 3 166 | Eget kapital | 16 373 | 12 314 | 15 416 | |
| Tillägg för omräkning till årsvärde |
2 562 | 2 040 | – | Eget kapital tillhörande preferens- och D-aktier |
–4 112 | –2 770 | –4 104 | |
| Genomsnittligt eget kapital |
15 895 | 11 835 | 13 386 | Justerat eget kapital hänförligt till |
||||
| Avkastning på eget kapital |
21 % | 23 % | 24 % | A- och B-aktier Antal aktier, st |
12 261 | 9 544 158 396 227 158 274 952 158 396 227 |
11 312 | |
| Avkastning på totalt kapital | Antal aktier efter | |||||||
| Förvaltningsresultat Tillägg för omräkning till |
464 | 354 | 1 603 | utspädning, st Eget kapital per A |
158 631 433 158 398 840 158 541 894 | |||
| årsvärde | 1 392 | 1 062 | – | och B-aktie, kr | 77,41 | 60,30 | 71,40 | |
| Finansiella kostnader Tillägg för omräkning till |
107 | 114 | 481 | Eget kapital per A och B-aktie efter |
||||
| årsvärde Resultat före finansiella |
321 | 342 | – | utspädning, kr | 77,30 | 60,25 | 71,34 | |
| kostnader | 2 284 | 1 872 | 2 084 | Ekonomisk uthyrningsgrad | ||||
| Genomsnittligt totalt | Kontrakterad årshyra | 2 486 | 2 162 | 2 374 | ||||
| kapital Avkastning på totalt |
35 096 | 28 569 | 30 465 | Hyresvärde Ekonomisk |
2 618 | 2 295 | 2 510 | |
| kapital | 7 % | 7 % | 7 % | uthyrningsgrad | 95 % | 94 % | 95 % | |
| Areamässig uthyrningsgrad | Förvaltningsresultat | |||||||
| Kontrakterad area, | Resultat efter skatt | 854 | 680 | 3 166 | ||||
| tusental kvm | 2 784 | 2 510 | 2 708 | Skatt | 120 | 150 | 605 | |
| Totalt uthyrningsbar area, tusental kvm |
2 919 | 2 648 | 2 850 | Värdeförändringar | –509 | –477 | –2 168 | |
| Areamässig | Förvaltningsresultat | 464 | 354 | 1 603 | ||||
| uthyrningsgrad | 95 % | 95 % | 95 % | Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning |
||||
| Belåningsgrad | Förvaltningsresultat | 464 | 354 | 1 603 | ||||
| Räntebärande skulder | 17 123 | 15 238 | 15 763 | Utdelning hänförlig till | ||||
| Totala tillgångar | 36 501 | 29 898 | 33 690 | preferens- och D-aktier | –59 | –40 | –237 | |
| Belåningsgrad | 47 % | 51 % | 47 % | Justerat förvaltnings resultat |
405 | 314 | 1 367 | |
| Direktavkastning | Förvaltningsresultat per | |||||||
| Driftnetto Återläggning av tomt |
506 | 424 | 1 869 | A- och B-aktie efter ut spädning, kr |
2,55 | 1,98 | 8,61 | |
| rättsavgäld | -6 | – | – | Hyresduration | ||||
| Tillägg för omräkning till årsvärde |
1 499 | 1 272 | – | Avtalade framtida hyresintäkter |
14 391 | 13 991 | 14 251 | |
| Innehavsjustering, förvärv/försäljningar |
43 | 38 | 91 | Kontrakterad årshyra | 2 486 | 2 162 | 2 374 | |
| Valutaomräkning till | Hyresduration, år | 5,8 | 6,5 | 6,0 | ||||
| balansdagskurs | 3 | 32 | 2 | |||||
| Justerat driftnetto | 2 045 | 1 766 | 1 962 | Kassaflöde per A- och B-aktie | ||||
| Fastigheternas bokförda värde |
30 204 | 26 038 | 29 024 | Resultat före skatt | 947 | 807 | 3 611 | |
| Direktavkastning | 6,8 % | 6,8 % | 6,8 % | Ej kassaflödespåverkande poster |
–584 | –520 | –2 035 | |
| Betald skatt | –40 | –9 | –87 | |||||
| EBITDA rullande 12 månader | Utdelning hänförlig till | |||||||
| Driftnetto | 1 951 | 1 622 | 1 869 | preferens- och D-aktier | –59 | –40 | –237 | |
| Central administration Utdelningar från joint |
–132 | –86 | –132 | Kassaflöde Kassaflöde per A |
264 | 238 | 1 252 | |
| ventures | 254 | 139 | 254 | och B-aktie efter | ||||
| EBITDA | 2 072 | 1 675 | 1 991 | utspädning, kr | 1,66 | 1,50 | 7,89 |
Räntetäckningsgrad 4,5 x 3,5 x 4,2 x
| Belopp i miljoner kronor om inte annat anges |
2019 jan-mar |
2018 jan-mar |
2018 jan-dec |
Belopp i miljoner kronor om inte annat anges |
2019 jan-mar |
2018 jan-mar |
2018 jan-dec |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Nettoskuld | Räntetäckningsgrad åtagande EMTN-program | ||||||
| Räntebärande skulder | 17 123 | 15 238 | 15 763 | Förvaltningsresultat | 464 | 354 | 1 603 |
| Räntebärande tillgångar | –6 | –7 | –6 | Finansiella kostnader | 107 | 114 | 481 |
| Likvida medel och börsnoterade aktier |
–1 633 | –758 | –945 | Förvaltningsresultat före finansiella kostnader |
571 | 468 | 2 084 |
| Nettoskuld | 15 484 | 14 473 | 14 812 | Räntetäckningsgrad | 5,3 x | 4,1 x | 4,3 x |
| Nettoskuld/EBITDA | Soliditet Eget kapital |
16 373 | 12 314 | 15 416 | |||
| Nettoskuld EBITDA rullande |
15 484 | 14 473 | 14 812 | Totala tillgångar | 36 501 | 29 898 | 33 690 |
| 12 månader | 2 072 | 1 675 | 1 991 | ||||
| Nettoskuld/EBITDA | 7,5 x | 8,6 x | 7,4 x | Soliditet | 45 % | 41 % | 46 % |
| Substansvärde (NAV) | |||||||
| Nettoskuld/Totala tillgångar | Eget kapital | 16 373 | 12 314 | 15 416 | |||
| Nettoskuld | 15 484 | 14 473 | 14 812 | Eget kapital tillhörande | |||
| Totala tillgångar | 36 501 | 29 898 | 33 690 | preferens- och D-aktier | –4 112 | –2 770 | –4 104 |
| Nettoskuld/Totala tillgångar |
42 % | 48 % | 44 % | Återläggning av derivat | 131 | 404 | 117 |
| Återläggning av upp | |||||||
| Preferenskapital | skjuten skatt temporära skillnader |
2 019 | 1 629 | 1 967 | |||
| Eget kapital per | |||||||
| preferensaktie, kr | 32,50 | 32,50 | 32,00 | Återläggningar hänförliga till Joint ventures |
641 | 611 | 627 |
| Antal utestående | |||||||
| preferensaktier, st | 16 784 028 | 16 784 028 | 16 784 028 | Substansvärde (NAV) Substansvärde (NAV) per |
15 052 | 12 188 | 14 023 |
| Preferenskapital | 545 | 545 | 537 | A- och B-aktie efter ut | |||
| Resultat per A- och B-aktie1) | spädning, kr | 94,89 | 76,95 | 88,45 | |||
| Resultat efter skatt | 854 | 680 | 3 166 | ||||
| Utdelning hänförlig till | Säkerställda skulder/Totala tillgångar | ||||||
| preferens- och D-aktier | –59 | –40 | –237 | Säkerställda skulder | 5 189 | 10 310 | 7 045 |
| Justerat resultat efter | Totala tillgångar | 36 501 | 29 898 | 33 690 | |||
| skatt | 795 | 641 | 2 929 | Säkerställda skulder/Totala | |||
| Resultat per A- och | tillgångar | 14 % | 35 % | 21 % | |||
| B-aktie efter | Överskottsgrad | ||||||
| utspädning, kr | 5,01 | 4,05 | 18,47 | ||||
| Räntetäckningsgrad | Driftnetto | 1 951 | 1 622 | 1 869 | |||
| Förvaltningsresultat | 464 | 354 | 1 603 | Hyresintäkter | 2 340 | 1 954 | 2 247 |
| Återläggning förvaltnings | Överskottsgrad | 83 % | 83 % | 83 % | |||
| resultat JV | –92 | –71 | –312 | 1) Ej alternativt nyckeltal | |||
| Utdelning från JV | – | – | 254 | ||||
| Finansiella kostnader | 107 | 114 | 481 | ||||
| Korrigerat förvaltnings resultat före finansiella |
|||||||
| kostnader | 479 | 397 | 2 026 |
AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. Sagax fastighetsinnehav per 31 mars 2019 uppgick till 2 919 000 kvadratmeter fördelat på 530 fastigheter. AB Sagax (publ) är noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Mer information finns på www.sagax.se.
AB Sagax (publ), Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm Org. nr. 556520-0028 Telefon 08 – 545 83 540, Fax 08 – 545 83 549 www.sagax.se
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.