Quarterly Report • Jul 13, 2018
Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri.
För 2018 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 1 600 miljoner kronor. Tidigare lämnad prognos uppgick till 1 530 miljoner kronor och tillkännagavs vid avlämnande av delårsrapport januari-mars 2018.
| 2018 jan-jun |
2017 jan-jun |
2017 jan-dec |
2016 jan-dec |
2015 jan-dec |
2014 jan-dec |
2013 jan-dec |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr | 4,36 | 3,60 | 7,40 | 5,96 | 4,90 | 3,73 | 2,73 |
| Förändring jämfört med föregående år, % | 21 | 25 | 24 | 22 | 31 | 37 | 27 |
| Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr | 9,80 | 8,58 | 17,69 | 14,50 | 9,85 | 4,05 | 4,44 |
| Utdelning per A- och B-aktie, kr | – | – | 1,80 | 1,45 | 1,15 | 0,80 | 0,55 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 4,9 | 3,9 | 3,7 | 3,4 | 2,9 | 2,6 | 2,4 |
| Belåningsgrad, % | 46 | 53 | 50 | 54 | 59 | 59 | 60 |
| Fastigheternas marknadsvärde, Mkr | 27 008 | 22 113 | 23 771 | 20 628 | 16 189 | 13 428 | 10 825 |
| Fastigheternas direktavkastning, % | 6,8 | 7,0 | 6,9 | 7,1 | 7,4 | 7,6 | 7,7 |
Sagax har, under andra kvartalet, avtalat om förvärv av en fastighet i Vanda, nordväst om centrala Helsingfors och tio minuter från Helsingfors flygplats. Fastigheten omfattar 6 300 kvadratmeter uthyrningsbar area och 17 300 kvadratmeter mark. Lokalerna totalrenoverades under 2016 och är fullt uthyrda.
Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri.
Det övergripande målet är att långsiktigt generera största möjliga riskjusterade avkastning till bolagets aktieägare. För att nå detta mål skall Sagax uppnå följande verksamhetsmål:
I tabellen och diagrammen nedan redovisas hur utfallen de senaste fem åren förhåller sig till de finansiella målen.
Sagax investerar främst i lager- och industrifastigheter. Hög direktavkastning i kombination med låg nyproduktionstakt och stabila uthyrningsgrader gör fastigheter för lager och lätt industri till intressanta investeringsobjekt. Sagax genomför löpande kompletteringsförvärv och investeringar i befintliga fastigheter. Fastighetsförvärven och investeringarna i befintligt bestånd syftar till att öka kassaflödet och diversifiera hyresintäkterna och därmed minska bolagets operationella och finansiella risker. I diagrammet på sidan 3 redovisas utvecklingen av fastigheternas marknadsvärde och uthyrningsbara area.
Sagax finansiella struktur skall vara utformad med tydligt fokus på löpande kassaflöde och räntetäckningsgrad. Detta bedöms skapa goda förutsättningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas kapital. I diagrammet på sidan 3 redovisas Sagax förvaltningsresultat och kassaflöde från den löpande verksamheten. Som synes motsvaras kassaflödet i hög utsträckning av förvaltningsresultatet. Avvikelsen är huvudsakligen hänförlig till förvaltningsresultat från joint ventures som ej redovisas som kassaflöde. Utdelning som erhålles från joint ventures redovisas som kassaflöde från löpande verksamhet.
Sagax eftersträvar en väl avvägd ränte- och kapitalbindning i syfte att säkerställa det löpande kassaflödet. Den genomsnittliga räntebindningen uppgick till 2,1 (2,3) år vid halvårsskiftet.
| Utfall jan-jun 2018 |
Femårigt genomsnitt |
|
|---|---|---|
| Avkastning på eget kapital skall under en femårsperiod uppgå till lägst 15 % |
26 % | 23 % |
| Förvaltningsresultat per A- och B-aktie skall öka med minst 15 % på årsbasis |
18 % | 28 % |
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie
Den genomsnittliga kapitalbindningen uppgick till 2,8 (3,2) år vid halvårsskiftet.
Bolaget har fyra aktieslag, stamaktier av serie A, B och D samt preferensaktier. D-aktierna möjliggör i likhet med preferensaktierna att nå investerarkategorier som värdesätter en stabil löpande utdelning.
Sagax eftersträvar långsiktighet och effektivitet i förvaltningen. I förvaltningsstrategin ingår att arbeta aktivt med att försöka erhålla långa hyresavtal. Detta gäller både vid nyteckning av hyresavtal och i förvaltningen av befintliga hyresavtal. Bolaget väljer att avstå från att vid varje tidpunkt maximera hyresnivån om istället hyresavtal med längre löptider med solventa hyresgäster kan uppnås. Detta bedöms vara fördelaktigt då det leder till minskad risk för vakanser samt lägre uthyrnings- och lokalanpassningskostnader. Den genomsnittliga återstående löptiden på bolagets hyresavtal uppgick den 30 juni 2018 till 6,5 (6,8) år.
Sagax eftersträvar att ha välrenommerade och kreditvärdiga hyresgäster. Bolaget tecknar huvudsakligen kallhyresavtal och påverkas därför endast i begränsad omfattning av ändrad förbrukning eller ändrade taxor för till exempel värme, el, fastighetsskatt, vatten och avlopp.
Sagax investerar huvudsakligen i regioner som har stabil befolkningstillväxt och ett diversifierat näringsliv. Sagax största exponering mot hyresmarknaden återfinns i Stockholm och Helsingfors, vilka bedöms ha bäst förutsättningar i Norden för långsiktig tillväxt. Generellt bedöms risken för lägre uthyrningsgrader och hyresnivåer till följd av en försämrad hyresmarknad vara låg på grund av den stabila demografiska tillväxten samt det diversifierade näringslivet i dessa regioner. Läs gärna mer om detta i Sagax årsredovisning för 2017.
Resultat- samt kassaflödesposter nedan avser perioden januari till och med juni 2018. Jämförelseposterna avser motsvarande period föregående år. Balansposternas belopp samt jämförelsetal avser ställningen vid periodens utgång i år respektive föregående år.
Förvaltningsresultatet ökade med 24 % till 806 (651) miljoner kronor varav 151 (133) miljoner kronor från joint ventures. Förvaltningsresultatet har ökat främst till följd av fastighetsförvärv. Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie efter utspädning ökade med 21 % till 4,36 (3,60) kronor.
Värdeförändringar på fastigheter påverkade resultatet med 1 059 (619) miljoner kronor, varav 320 (228) miljoner kronor till följd av omvärderingar i joint ventures.
Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med totalt 115 (429) miljoner kronor. Omvärdering av börsnoterade aktier svarade för 53 (3) miljoner kronor medan räntederivat svarade för 41 (120) miljoner kronor, varav 20 (41) miljoner kronor från joint ventures. Tidsfaktorn är den främsta förklaringen till räntederivatens värdeförändringar och den lägre reserven för räntederivats undervärden.
Periodens resultat efter skatt uppgick till 1 666 (1 441) miljoner kronor.
Hyresintäkterna ökade med 20 % till 1 088 (904) miljoner kronor. Intäkterna har påverkats positivt av främst fastighetsförvärv.
Övriga intäkter om 24 (1) miljoner kronor bestod huvudsakligen av ersättning i samband med hyresgästers förtida avflyttning samt försäkringsersättningar.
Genomsnitt senaste 12 månaderna Uthyrningsgrad Ekonomisk uthyrningsgrad % 70 75 80 85 90 95 100 20182017201620152014201320122011201020092008
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 94 %, vilket var oförändrat i förhållande till årsskiftet 2017/2018. Under perioden har vakansvärdet ökat med 45 (27) miljoner kronor till följd av avflyttningar och minskat med 43 (42) miljoner kronor till följd av inflyttningar. Tidsbegränsade lämnade rabatter uppgick till 23 (19) miljoner kronor på årsbasis vid periodens slut, en ökning med 7 (1) miljoner kronor under perioden. Löptiderna för rabatterna framgår av tabell nedan. 80 % (83 %) av vakansvärdet återfanns i Stockholm och Helsingfors.
Det utgående vakansvärdet har ökat med 13 miljoner kronor under perioden till 135 (121) miljoner kronor.
Hyresavtal med ett hyresvärde om 54 (53) miljoner kronor var vid periodens slut uppsagda varav 51 (52) miljoner kronor har sagts upp för avflyttning och 3 (1) miljoner kronor sagts
Vakansförändringar
| 2018 | 2017 | |
|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | jan-jun | jan-dec |
| Ingående vakans respektive år | 122 | 121 |
| Avflyttningar | 45 | 60 |
| Inflyttningar | –43 | –75 |
| Förändring av lämnade rabatter | 7 | 5 |
| Vakansvärde, förvärvade fastigheter | 3 | 22 |
| Vakansvärde, försålda fastigheter | –3 | –8 |
| Rivning av byggnad | – | –5 |
| Valutakursförändring | 5 | 2 |
| Utgående vakansvärde | 135 | 122 |
| Uppsagt för omförhandling | 3 | 0 |
| Uppsagda avtal, ej avflyttat | 51 | 41 |
| Nyuthyrning, ej inflyttat | –37 | –9 |
| Justerat utgående vakansvärde | 151 | 154 |
upp för omförhandling. Av de hyresavtal som sagts upp sker avflyttningar motsvarande 14 miljoner kronor under 2018. Avflyttningstakten framgår av tabell nedan. Nyuthyrningar som ännu ej inflyttats har minskat det justerade vakansvärdet med 37 (17) miljoner kronor.
Det justerade utgående vakansvärdet uppgick till 151 (157) miljoner kronor, en nettominskning med 4 miljoner kronor sedan årsskiftet. Minskningen förklaras av att vakansvärdet avseende ännu ej inflyttade nyuthyrningar ökat med 28 miljoner kronor samtidigt som vakansvärdet avseende ej avflyttade uppsägningar ökat med 13 miljoner kronor samt av att det utgående vakansvärdet ökat med 12 miljoner kronor.
| Förfalloår | Mkr |
|---|---|
| 2018 | 14 |
| 2019 | 7 |
| 2020 | 1 |
| 2021 | 0 |
| 2022 | 0 |
| >2022 | 1 |
| Totalt | 23 |
| Avflyttningsår | Antal avtal | Hyresvärde, Mkr |
|---|---|---|
| 2018 | 23 | 12 |
| 2019 | 14 | 21 |
| 2020 | 2 | 0 |
| 2021 | 1 | 16 |
| Totalt | 40 | 50 |
| Hyresvärde, | Vakansvärde, | Ekonomisk | Uthyrningsbar | Vakant | Areamässig | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Område | Mkr | Mkr1) | vakansgrad1) | area, kvm | area, kvm | vakansgrad |
| Stockholm | 664 | 43 | 6 % | 646 000 | 33 000 | 5 % |
| Helsingfors | 569 | 65 | 11 % | 507 000 | 59 000 | 12 % |
| Finland, universitetsstäder | 234 | 7 | 3 % | 255 000 | 8 000 | 3 % |
| Paris | 181 | 5 | 3 % | 202 000 | 7 000 | 4 % |
| Nederländerna | 136 | 5 | 4 % | 172 000 | 9 000 | 5 % |
| Sverige, övrigt | 208 | 2 | 1 % | 407 000 | 2 000 | 0 % |
| Finland, övrigt | 231 | 7 | 3 % | 343 000 | 14 000 | 4 % |
| Övriga Europa | 130 | 1 | 1 % | 137 000 | 2 000 | 2 % |
| Totalt | 2 352 | 135 | 6 % | 2 670 000 | 135 000 | 5 % |
1) Vakansvärde respektive vakansgrad beaktar både vakanser och lämnade hyresrabatter.
Drift- och underhållskostnaderna ökade till sammanlagt 132 (97) miljoner kronor. Kostnaderna för fastighetsskatt och tomträttsavgäld har ökat till 59 (46) miljoner kronor. Övriga fastighetskostnader har ökat till 17 (14) miljoner kronor. Samtliga dessa kostnadsökningar förklaras främst av fastighetsförvärv.
Kostnaderna för koncernens centrala administration uppgick till 49 (35) miljoner kronor och består av kostnader för bolagsledning, finansiell riskhantering och kreditupphandling. Moderbolaget, AB Sagax, ansvarar för frågor gentemot aktiemarknaden såsom rapportering och aktiemarknadsinformation. Tjänster mellan koncernföretag debiteras enligt affärsmässiga villkor och med tillämpning av marknadsprissättning. Koncerninterna tjänster består av förvaltningstjänster och internräntedebitering. Moderbolagets förvaltningsarvode från koncernföretag uppgick under perioden till 23 (18) miljoner kronor. Moderbolagets resultat- och balansräkningar redovisas på sidan 21.
Koncernen hade vid periodens utgång 58 (45) medarbetare, se sammanställning nedan. Funktioner såsom fastighetsskötsel och jourverksamhet är utlagda på entreprenad. Bolaget har kontor i Stockholm, Helsingfors, Rotterdam, Paris och Jyväskylä.
| Land | Män | Kvinnor | Totalt |
|---|---|---|---|
| Sverige | 17 | 13 | 30 |
| Finland | 8 | 11 | 19 |
| Frankrike | 4 | 1 | 5 |
| Nederländerna | 4 | – | 4 |
| Totalt | 33 | 25 | 58 |
Resultat från joint ventures avser Sagax andelar av resultaten från bolagets joint ventures, se även sidan 13 för mer information.
Periodens resultat uppgick till 433 (351) miljoner kronor varav förvaltningsresultat 151 (133) miljoner kronor, värdeförändringar på räntederivat 20 (41) miljoner kronor och värdeförändringar på fastigheter 320 (288) miljoner kronor. Resultatet belastades med 58 (51) miljoner kronor i uppskjuten skatt.
De finansiella kostnaderna uppgick till 231 (213) miljoner kronor. Den genomsnittliga räntan uppgick den 30 juni 2018 till 2,9 % (3,0 %). De räntebärande skulderna har ökat till 14 337 (13 327) miljoner kronor till följd av fastighetsförvärv. För mer information om Sagax finansiering, se sidan 14.
Finansiella intäkter om 31 (18) miljoner kronor avser främst erhållna utdelningar avseende börsnoterade aktier.
Värdeutvecklingen för fastigheterna i Sverige uppgick till 318 (123) miljoner kronor och värdeutvecklingen för fastigheterna utomlands uppgick till 437 (268) miljoner kronor. Totalt redovisas 756 (392) miljoner kronor i orealiserade värdeförändringar under perioden, exklusive valutaeffekter. Förändring av fastighetsbeståndets marknadsvärde beskrivs även på sidan 12.
Nyuthyrningar och omförhandlingar av hyresavtal ökade fastigheternas marknadsvärde med 423 (131) miljoner kronor. Avflyttningar och omförhandlingar minskade värdet med 127 (70) miljoner kronor. Den allmänna marknadsvärdeförändringen för bolagets fastigheter uppgick till 460 (330) miljoner kronor, huvudsakligen till följd av sänkta avkastningskrav. Av den orealiserade värdeförändringen om 437 miljoner kronor utomlands var 413 miljoner kronor hänförligt till verksamheten i Finland.
| Belopp i miljoner kronor | jan-jun 2018 |
|---|---|
| Nyuthyrningar/Omförhandlingar | 157 |
| Avflyttningar/Omförhandlingar | –84 |
| Allmän marknadsvärdeförändring | 246 |
| Delsumma Sverige | 318 |
| Nyuthyrningar/Omförhandlingar | 267 |
| Avflyttningar/Omförhandlingar | –43 |
| Allmän marknadsvärdeförändring | 214 |
| Delsumma Utland | 437 |
| Summa orealiserade värdeförändringar | 756 |
Realiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till –17 (–1) miljoner kronor under perioden, se även sidan 11.
Det vägda direktavkastningskravet vid värderingarna uppgick till 7,1 % (7,4 %). Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflöden och restvärden uppgick till 7,9 % (8,0 %) respektive 8,5 % (8,6 %). Se även avsnittet om analys och generella förutsättningar på sidan 12.
Resultatet påverkades även av omvärderingar av fastigheter i joint ventures med 320 (228) miljoner kronor.
Omvärdering har skett av räntederivat, börsnoterade aktier och finansiella instrument kopplade till ägande av joint ventures per 30 juni 2018.
Räntederivaten bestod av nominella ränteswappar samt räntetak. Samtliga räntederivat redovisas till marknadsvärde och marknadsvärdeförändringar redovisas över resultaträkningen. Periodens värdeförändring uppgick till 21 (79) miljoner kronor och bestod av orealiserad värdeförändring. Värdeförändringen förklaras främst av tidsfaktorn. Reserven för räntederivatens undervärden uppgick vid periodens slut till 400 (448) miljoner kronor, se avsnittet om finansiering på sidan 15.
Resultatet påverkades även av omvärderingar av räntederivat i joint ventures med 20 (41) miljoner kronor. Sagax har i sin koncernredovisning löpande resultatfört bolagets andel av undervärden avseende joint ventures räntederivat.
Omvärdering av börsnoterade aktier medförde en orealiserad värdeförändring om 46 (3) miljoner kronor. Försäljning av aktier medförde en realiserad värdeförändring om 7 (–1) miljoner kronor under perioden.
Omvärdering av finansiella instrument avseende joint ventures har skett med 21 (307) miljoner kronor i enlighet med IFRS 9.
Sagax redovisar en aktuell skattekostnad om 68 (35) miljoner kronor. Den uppskjutna skattekostnaden för perioden uppgick till 187 (171) miljoner kronor. Till följd av den nya företagsbeskattningen i Sverige har den uppskjutna skatteskulden avseende den svenska verksamheten omräknats till den nya skattesatsen 20,6 procent som gäller från 2021. Omräkningen gav upphov till en justering om 46 miljoner kronor avseende värdering av uppskjuten skatteskuld. Koncernens uppskjutna skatteskuld uppgick till 1 362 (916) miljoner kronor vid periodens slut.
| Belopp i miljoner kronor | 30 jun 2018 |
|---|---|
| Sverige | 677 |
| Finland | 588 |
| Tyskland | 82 |
| Danmark | 4 |
| Frankrike | – |
| Nederländerna | 11 |
| Skatteskuld | 1 362 |
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital uppgick till 870 (612) miljoner kronor. Förändringar av rörelsekapitalet påverkade kassaflödet med 57 (57) miljoner kronor. Investeringsverksamheten har påverkat kassaflödet med –1 835 (–959) miljoner kronor samtidigt som kassaflödet från finansieringsverksamheten tillförde Sagax 885 (238) miljoner kronor. Sammantaget har likvida medel minskat med 23 (52) miljoner kronor under perioden. För rapport över kassaflöden, se sidan 18.
För 2018 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 1 600 miljoner kronor. Tidigare lämnad prognos uppgick till 1 530 miljoner kronor och tillkännagavs vid avlämnande av delårsrapport för januari-mars 2018.
Aktuell intjäningsförmåga redovisas i samband med delårsrapporter och bokslutskommunikéer.
Tabellen nedan återspeglar intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis per 1 juli 2018. Det är viktigt att notera att den ej är att jämställa med en prognos för de kommande tolv månaderna då den exempelvis inte innehåller några bedömningar avseende framtida vakanser, ränteläge, valutaeffekter, hyresutveckling eller värdeförändringar.
Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på årsbasis med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighetskostnader baseras på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna justerat för innehavstid. Kostnaderna för central administration har baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräknats utifrån räntebärande skulder och tillgångar på balansdagen. Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens beräknade genomsnittliga räntenivå med tillägg för periodiserade finansieringskostnader. Utdelningar avseende bolagets innehav av börsnoterade aktier har ej beaktats i intjäningsförmågan. Skatten är beräknad med 22 % schablonskatt.
Resultatandelar från joint ventures är beräknade enligt samma antaganden som för Sagax med beaktande av resultatandelens storlek.
| Belopp i miljoner kronor | 1 jul 2018 | 1 jan 2018 |
|---|---|---|
| Hyresvärde | 2 352 | 2 099 |
| Vakans | –135 | –122 |
| Hyresintäkter | 2 217 | 1 977 |
| Fastighetskostnader | –393 | –333 |
| Driftnetto | 1 824 | 1 644 |
| Central administration | –91 | –77 |
| Joint ventures | 320 | 290 |
| Finansiella kostnader | –463 | –448 |
| Förvaltningsresultat | 1 591 | 1 410 |
| Skatt | –348 | –310 |
| Resultat efter skatt | 1 243 | 1 100 |
| – varav ägare av preferensaktier | 34 | 34 |
| – varav ägare av D-aktier | 194 | 127 |
| – varav ägare av A- och B-aktier | 1 015 | 939 |
Direktavkastning och låneränta
Differens mellan direktavkastning och låneränta
Den 30 juni 2018 omfattade fastighetsbeståndet 498 (479) fastigheter med en uthyrningsbar area om 2 670 000 (2 399 000) kvadratmeter. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen uppgick till 6,5 (6,8) år. De två största marknadsområdena, Stockholm och Helsingfors, motsvarade totalt 56 % (59 %) av marknadsvärdet och 52 % (57 %) av hyresvärdet. Det sammanlagda hyresvärdet och kontrakterad årshyra uppgick till 2 352 (1 991) miljoner kronor respektive 2 217 (1 870) miljoner kronor vid periodens utgång. Detta motsvarar en ekonomisk uthyrningsgrad om 94 % (94 %).
Sagax har under perioden investerat 1 740 (871) miljoner kronor varav 1 617 (712) miljoner kronor avsåg fastighetsförvärv. Totalt investerades 1 402 miljoner kronor utomlands, motsvarande 81 % av de totala investeringarna under perioden. 30 % av investeringarna skedde i Nederländerna, 27 % i Finland, 24 % i Frankrike och 19 % i Sverige.
Totalt 27 fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar area om 218 000 kvadratmeter har förvärvats. Den största investeringen avsåg 63 Grand rue Survilliers i Paris med en uthyrningsbar area om 39 800 kvadratmeter. Se även förteckning på sidan 10.
Totalt 123 (159) miljoner kronor investerades i det befintliga fastighetsbeståndet. 12 miljoner kronor av investeringarna under perioden skedde mot hyrestillägg, 45 miljoner kronor investerades i samband med nyuthyrningar, 34 miljoner kronor investerades avseende nyproduktion och 32 miljoner kronor avsåg underhåll av fastigheterna.
Vid periodens utgång hade koncernen avtalat om förvärv av tre fastigheter som tillträds under tredje och fjärde kvartalet. Den sammanlagda investeringen kommer att uppgå till 218 miljoner kronor.
Under perioden har 24 fastigheter avyttrats för totalt 21 miljoner kronor med en total uthyrningsbar area om 38 700 kvadratmeter, se sammanställning på sidan 11. Den största försäljningen avsåg Hillerstorp 3:106 i Gnosjö med en uthyrningsbar area om 23 400 kvadratmeter. Övriga försäljningar avsåg mindre fastigheter i Finland.
Fastigheternas direktavkastning är ett avkastningsmått där periodens innehavsjusterade driftnetto jämförs med fastigheternas bokförda värden vid periodens utgång. Direktavkastningen ger en bild av resultatgenerering före finansiella kostnader och kostnader för central administration. Sagax redovisade direktavkastning för perioden uppgick till 6,8 % (7,0 %).
| Marknadsvärde | Hyres | Ekonomisk | Hyresintäkt | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Segment | Antal fastigheter |
Uthyrningsbar area, kvm |
Vakant area, kvm |
Mkr | Kr/kvm | värde, Mkr |
Andel av hyresvärde |
uthyrnings grad |
Mkr | Andel |
| Stockholm | 81 | 646 000 | 33 000 | 9 327 | 14 400 | 664 | 28 % | 94 % | 622 | 28 % |
| Helsingfors | 69 | 507 000 | 59 000 | 5 784 | 11 400 | 569 | 24 % | 89 % | 504 | 23 % |
| Finland, universitetsstäder | 56 | 255 000 | 8 000 | 2 301 | 9 000 | 234 | 10 % | 97 % | 227 | 10 % |
| Paris | 44 | 202 000 | 7 000 | 1 819 | 9 000 | 181 | 8 % | 97 % | 175 | 8 % |
| Nederländerna | 25 | 172 000 | 9 000 | 1 445 | 8 400 | 136 | 6 % | 96 % | 130 | 6 % |
| Sverige, övrigt | 47 | 407 000 | 2 000 | 2 428 | 6 000 | 208 | 9 % | 99 % | 206 | 9 % |
| Finland, övrigt | 157 | 343 000 | 14 000 | 2 370 | 6 900 | 231 | 10 % | 97 % | 225 | 10 % |
| Övriga Europa | 19 | 137 000 | 2 000 | 1 534 | 11 200 | 130 | 5 % | 99 % | 129 | 6 % |
| Totalt | 498 | 2 670 000 | 135 000 | 27 008 | 10 100 | 2 352 | 100 % | 94 % | 2 217 | 100 % |
| Belopp i miljoner kronor | Fastighets förvärv |
Befintligt bestånd |
Totalt |
|---|---|---|---|
| Stockholm | 269 | 67 | 336 |
| Helsingfors | 95 | 49 | 144 |
| Finland, universitetsstäder | 323 | 1 | 324 |
| Paris | 331 | 3 | 334 |
| Nederländerna | 514 | – | 514 |
| Sverige, övrigt | – | 2 | 2 |
| Finland, övrigt | – | – | – |
| Övriga Europa | 86 | – | 86 |
| Totalt | 1 617 | 123 | 1 740 |
| Fastighet/adress | Kommun | Segment | Uthyrningsbar area, kvm |
|---|---|---|---|
| Murmästare-Ämbetet 2 | Stockholm | Stockholm | 7 937 |
| Konsumenten 1 | Stockholm | Stockholm | 7 896 |
| Klingan 3 | Huddinge | Stockholm | 1 830 |
| Råfilmen 1 | Stockholm | Stockholm | 1 410 |
| Veddesta 2:42 | Järfälla | Stockholm | 4 380 |
| Mänkimiehentie 4 | Esbo | Helsingfors | 18 440 |
| 63 Grande rue | Survilliers | Paris | 39 753 |
| Rue de la Prairie | Villebon-Sur-Yvette | Paris | 6 300 |
| Chroomstraat 140 | Zoetermeer | Nederländerna | 7 240 |
| Huis ter Heideweg 18-56 | Zeist | Nederländerna | 20 258 |
| Innovatieweg 12 | Terneuzen | Nederländerna | 2 626 |
| Kwartelweg 1 | Moerdijk | Nederländerna | 6 458 |
| Innovatieweg 6 | Terneuzen | Nederländerna | 6 425 |
| Hallitie 2 | Uleåborg | Finland, universitetsstäder | 3 578 |
| Lumijoentie 2 | Uleåborg | Finland, universitetsstäder | 6 778 |
| Mittarikuja 5 | Uleåborg | Finland, universitetsstäder | 7 200 |
| Moreenikuja 2 | Uleåborg | Finland, universitetsstäder | 6 018 |
| Vihikari 10 | Kempele | Finland, universitetsstäder | 18 087 |
| 100 Rue de Reckem | Neuville-en-Ferrain | Övriga Europa | 17 397 |
| Kvartal 1 | 190 011 | ||
| Ahjokatu 26 | Jyväskylä | Finland, universitetsstäder | 2 252 |
| Het Zuiderkruis 11 | Den Bosch | Nederländerna | 4 270 |
| Admiraal de Ruyterstraat 2 | Schiedam | Nederländerna | 10 683 |
| Grasbeemd 12 | Helmond | Nederländerna | 2 711 |
| Innovatieweg 10 | Terneuzen | Nederländerna | 3 745 |
| Lieudit "La Fosse Montalbot" - 26 Chemin du Port Brun Vigneux-sur-Seine | Paris | 2 076 | |
| 56 Boulevard de Beaubourg | Emerainville | Paris | 999 |
| 4 rue Galvani | Massy | Paris | 803 |
| Kvartal 2 | 27 539 | ||
| Totalt | 217 550 |
| Kontrakterad årshyra | ||||
|---|---|---|---|---|
| Förfalloår | Antal avtal |
Area, kvm | Mkr | Andel |
| 2018 | 391 | 102 000 | 95 | 4 % |
| 2019 | 364 | 209 000 | 218 | 10 % |
| 2020 | 164 | 274 000 | 241 | 11 % |
| 2021 | 107 | 245 000 | 205 | 9 % |
| 2022 | 86 | 235 000 | 226 | 10 % |
| >2022 | 368 | 1 476 000 | 1 232 | 56 % |
| Totalt | 1 480 | 2 539 000 | 2 217 | 100 % |
| Fastighet/adress | Kommun | Segment | Uthyrningsbar area, kvm |
|---|---|---|---|
| Hillerstorp 3:106 | Gnosjö | Sverige, övrigt | 23 450 |
| Pertuntie 1 | Tusby | Helsingfors | 210 |
| Helsingintie 10 | Högfors | Finland, övrigt | 320 |
| Helsingintie 25 | Högfors | Finland, övrigt | 588 |
| Jousitie 29 | Joutsa | Finland, övrigt | 846 |
| Keskustie 7 | Lojo | Finland, övrigt | 170 |
| Naarkoskentie 1 | Pukkila | Finland, övrigt | 235 |
| Oklaholmankatu 1 | Kemi | Finland, övrigt | 658 |
| Perttulantie 5 | Ypäjä | Finland, övrigt | 450 |
| Savontie 21 | Rautavaara | Finland, övrigt | 793 |
| Turuntie 1 | Aura | Finland, övrigt | 1 115 |
| Hauhontie 11 | Tavastehus | Finland, övrigt | 868 |
| Kurkelankatu 2 | Forssa | Finland, övrigt | 502 |
| Kvartal 1 | 30 205 | ||
| Keskuskatu 7 | Mäntää-Filpula | Finland, övrigt | 1 022 |
| Rautatienkatu 19 | Iitti | Finland, övrigt | 780 |
| Iisvedentie 2 | Suonenjoki | Finland, övrigt | 680 |
| Jämsänkoskentie 8 | Jämsä | Finland, övrigt | 204 |
| Savontie 2 | Mäntyharju | Finland, övrigt | 920 |
| Nallenpolku 2 | Kotka | Finland, övrigt | 557 |
| Kauppakuja 2 | Kolari | Finland, övrigt | 1 108 |
| Rautjärventie 92 | Rautjärvi | Finland, övrigt | 585 |
| Tehtaantie 21 | Mäntää-Filpula | Finland, övrigt | 850 |
| Jukolantie 6 | Kouvola | Finland, övrigt | 381 |
| Kitkantie 17 | Kuusamo | Finland, övrigt | 1 375 |
| Kvartal 2 | 8 462 |
Totalt 38 667
Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial Reporting Standard, IFRS. Bolaget har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt värde enligt Verkligt värdemetoden.
Det sammanlagda marknadsvärdet på Sagax 498 (479) fastigheter uppgick den 30 juni 2018 till 27 008 (22 113) miljoner kronor. Försvagningen av den svenska kronan mot euron under perioden medförde att fastighetsvärdena utomlands ökade med 779 (233) miljoner kronor.
Den redovisade orealiserade värdeförändringen uppgick under perioden till 756 (392) miljoner kronor. Se även tabell "Orealiserade värdeförändringar" på sidan 6.
Värderingarna har genomförts i enlighet med allmänt accepterade internationella värderingsmetoder. Samtliga värderingsobjekt har per 30 juni 2018 värderats separat av auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende värderingsinstitut förutom de fem tyska fastigheterna vilka till följd av höga värderingskostnader i Tyskland endast värderas externt vid årsskiften.
Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödeskalkyler i vilka driftnetton, investeringar och restvärden nuvärdesberäknas. Kalkylperioden har anpassats efter återstående löptid av befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 och 20 år. Kalkylperioden uppgår som regel till 10 år. Samtliga
fastigheter har besiktigats under den senaste treårsperioden. Besiktningarna omfattar allmänna utrymmen samt ett urval av lokaler där särskild vikt lagts vid större hyresgäster samt vakanta lokaler. Syftet med besiktningen är att bedöma fastighetens allmänna standard, underhållsbehov, marknadsposition och lokalernas attraktivitet.
Kalkylränta för nuvärdesberäkning av kassaflöde (4,0–16,0 %), kalkylränta för nuvärdesberäkning av restvärdet (4,0–16,0 %) och direktavkastningskrav för restvärdesbedömning (5,2–15,0 %) baseras på analyser av genomförda transaktioner samt på individuella bedömningar avseende risknivå och respektive fastighets marknadsposition.
Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflödet och restvärdet motsvarade 7,9 % (8,0 %) respektive 8,5 % (8,6 %) för fastighetsportföljen. Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 7,1 % (7,4 %) per 30 juni 2018. Sagax redovisade direktavkastning för perioden uppgick som jämförelse till 6,8 % (7,0 %). Nedan jämförs den över tid redovisade direktavkastningen med det vid värderingarna använda direktavkastningskravet.
En känslighetsanalys vid förändrade antaganden i fastighetsvärderingar redovisas på sidan 27.
| Mkr | Antal | |
|---|---|---|
| Fastighetsbestånd 31 december 2017 | 23 771 | 495 |
| Förvärv av fastigheter | 1 617 | 27 |
| Investeringar i befintligt bestånd | 123 | |
| Försäljning av fastigheter | –38 | –24 |
| Omräkningseffekt valuta | 779 | |
| Orealiserad värdeförändring | 756 | |
| Fastighetsbestånd 30 juni 2018 | 27 008 | 498 |
Sagax joint ventures bidrog med sammanlagt 151 (133) miljoner kronor till förvaltningsresultatet under perioden. Sagax andel av värdeförändringar på fastigheter uppgick till 320 (228) miljoner kronor och andelen av värdeförändringar på räntederivat uppgick till 20 (41) miljoner kronor under perioden. Det samlade värdet på engagemang kopplat till ägande av joint ventures uppgick till 2 836 (2 186) miljoner kronor varav 2 442 (1 879) miljoner kronor redovisas som andelar enligt kapitalandelsmetoden och därtill hörande finansiellt instrument redovisas till 394 (307) miljoner kronor efter marknadsvärdering enligt IFRS 9 Finansiella instrument: Redovisning och värdering.
Sagax äger 50 % av Söderport Holding AB, resterande andel ägs av Hemfosa-koncernen. Sagax äger även, via Hemsö Intressenter AB, indirekt 15 % av Hemsö Fastighets AB, resterande andel ägs av Tredje AP-fonden.
På uppdrag av Söderport ombesörjer Sagax ekonomisk förvaltning och merparten av fastighetsförvaltningen för Söderportkoncernen. Fastighetsförvaltningen på vissa orter ombesörjes av Hemfosa.
Motsvarande 68 % av Söderports hyresvärde om 617 miljoner kronor återfanns i Stockholm den 30 juni 2018. Söderports ekonomiska vakans uppgick till 23 (40) miljoner kronor vid periodens slut, motsvarande en vakansgrad om 4 % (7 %). Av den ekonomiska vakansen utgjordes 7 (5) miljoner kronor
av tidsbegränsade hyresrabatter som lämnats vid nyuthyrning. 89 % av den ekonomiska vakansen återfanns i Stockholm vid periodens slut.
Under perioden har en fastighet förvärvats i Göteborg med en uthyrningsbar area om 8 300 kvadratmeter.
Hemsö Fastighets AB bedriver verksamhet i Sverige, Tyskland och Finland. Verksamheten består i att äga, förvalta och utveckla samhällsfastigheter. Fastighetsbeståndet omfattade 349 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 42 miljarder kronor den 30 juni 2018. Av det totala fastighetsvärdet är 75 % hänförligt till Sverige, 13 % till Tyskland och 12 % till Finland. Motsvarande 82 % av fastighetsvärdet utgörs av fastigheter belägna i större städer i Sverige, Tyskland och Finland.
Av Hemsös fastigheter är 172 äldreboenden, 103 skolor, 62 vårdfastigheter och 12 fastigheter ämnade för rättsväsende. Av Hemsös kontrakterade hyror kommer 59 % från kommun, landsting eller stat. En genomsnittlig återstående hyresavtalstid om 9,1 (8,7) år bidrar i kombination med finansiellt starka hyresgäster och låg vakansgrad till stabila hyresintäkter. Cirka 94 % av hyresintäkterna kommer från skattefinansierad verksamhet. Mer information om Hemsö Fastighets AB finns tillgänglig på bolagets hemsida, hemso.se.
| Söderport | Hemsö | |||
|---|---|---|---|---|
| 2018 30 jun |
2017 30 jun |
2018 30 jun |
2017 30 jun |
|
| Sagax ägarandel, % | 50 | 50 | 15 | 15 |
| Hyresintäkter, Mkr | 286 | 277 | 1 280 | 1 156 |
| Förvaltningsresultat, Mkr | 134 | 123 | 716 | 629 |
| Periodens resultat, Mkr | 487 | 367 | 1 455 | 1 320 |
| Sagax andel av förvaltningsresultat, Mkr | 67 | 62 | 84 | 71 |
| Antal fastigheter | 70 | 70 | 349 | 339 |
| Hyresvärde, Mkr | 617 | 576 | 2 604 | 2 351 |
| Fastigheternas marknadsvärde, Mkr | 7 307 | 6 066 | 41 597 | 35 969 |
| Uthyrningsbar area, kvm | 659 000 | 643 000 | 1 651 000 | 1 560 000 |
| Hyresduration, år | 4,6 | 4,7 | 9,1 | 8,7 |
| Ekonomisk vakansgrad, % | 4 | 7 | 2 | 1 |
| Räntebärande skulder, Mkr | 3 890 | 3 077 | 27 786 | 25 863 |
| Kapitalbindning, år | 2,0 | 2,7 | 5,3 | 5,2 |
| Räntebindning, år | 2,1 | 3,1 | 5,1 | 5,6 |
| Marknadsvärde för räntederivat, Mkr | –296 | –367 | –512 | –615 |
Under perioden har Sagax genomfört en företrädesemission av stamaktier av serie D om 656 miljoner kronor. Varje befintlig aktie (oavsett om det är stamaktie av serie A, stamaktie av serie B, stamaktie av serie D eller preferensaktie) berättigade till en teckningsrätt. Tio teckningsrätter berättigade till teckning av en ny stamaktie av serie D. Teckningskursen fastställdes till 27,50 kronor per aktie. Företrädesemissionen blev övertecknad. Därtill har Sagax genomfört en riktad nyemission av stamaktier av serie D genom en så kallad accelererad book building-process. Teckningskursen fastställdes till 31,50 kronor per aktie. Den riktade nyemissionen tillförde Sagax ytterligare 302 miljoner kronor i eget kapital.
Under perioden genomförde bolaget också en nyemission av stamaktie av serie B kopplad till incitamentsprogram 2015/2018 om 10 miljoner kronor.
Koncernens egna kapital uppgick den 30 juni 2018 till 13 846 (9 764) miljoner kronor. Under perioden har det egna kapitalet förändrats till följd av totalresultat för perioden om 2 043 miljoner kronor, nyemission om sammanlagt 961 miljoner kronor efter transaktionskostnader samt aktieutdelning om 512 miljoner kronor. Se även sidan 19.
Sagax räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till 14 337 (13 327) miljoner kronor. Motsvarande 6 612 (6 114) miljoner kronor av lånen var upptagna i euro.
Räntebärande nettoskuld uppgick till 13 673 (12 745) miljoner kronor. Räntebärande bruttoskuld till banker uppgick till 7 885 miljoner kronor. Återstående räntebärande bruttoskuld bestod av börsnoterade obligationslån om 4 772 (3 411) miljoner kronor samt företagscertifikat om 1 680 (1 269) miljoner kronor. På sidan 15 redovisas obligationslånens huvudsakliga villkor.
Säkerställda skulder motsvarade 31 % (39 %) av de totala tillgångarna per 30 juni 2018. Icke säkerställda skulder motsvarade 15 % (14 %).
Efter att ha ansökt om en officiell rating åsattes bolaget i augusti 2017 en rating om Ba1 med så kallad "positive outlook" av Moody´s Investors Service. Den erhållna ratingen understiger
| Räntebindning | Kapitalbindning | Ränteswappar | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Förfalloår | Mkr | Ränta | Andel | Mkr | Andel | Mkr | Ränta |
| 2018 | 5 859 | 2,1 % | 40 % | 88 | 1 % | – | – |
| 2019 | 1 743 | 2,7 % | 12 % | 2 362 | 16 % | 1 211 | 0,7 % |
| 2020 | 816 | 3,7 % | 6 % | 3 241 | 22 % | 499 | 3,6 % |
| 2021 | 2 470 | 3,6 % | 17 % | 2 872 | 20 % | 1 088 | 3,7 % |
| 2022 | 1 595 | 3,1 % | 12 % | 4 817 | 34 % | 795 | 1,3 % |
| >2022 | 1 856 | 3,9 % | 13 % | 956 | 7 % | 1 580 | 2,4 % |
| Summa/genomsnitt | 14 337 | 2,9 % | 100 % | 14 337 | 100 % | 5 173 | 2,2 % |
| 30 jun 2018 | 30 jun 2017 | |
|---|---|---|
| Räntebärande skulder | 14 337 | 13 327 |
| Räntebärande tillgångar | –7 | –4 |
| Likvida medel | –37 | –231 |
| Börsnoterade aktier | –620 | –347 |
| Nettoskuld | 13 673 | 12 745 |
Investment Grade (Baa3) med 1 steg. Likviden från de genomförda aktieemissionerna om sammanlagt 961 miljoner kronor har i huvudsak använts till amortering av räntebärande skulder, vilket har bidragit till att stärka bolagets kreditprofil.
I diagrammet på sidan 14 redovisas hur belåningsgraden sjunkit över tid samtidigt som de finansiella kostnaderna sjunkit relativt koncernens intäkter. Vid halvårsskiftet uppgick belåningsgraden till 46 % och räntetäckningsgraden till 493 %. Den genomsnittliga räntebärande nettoskulden motsvarade 7,1 (8,7) gånger EBITDA för de senaste tolv månaderna, se diagram nedan.
Totalt har 1 503 (1 142) miljoner kronor upptagits i lån varav 389 (96) miljoner kronor i form av emitterade företagscertifikat. Totalt 1 208 (507) miljoner kronor har amorterats under perioden. De räntebärande skulderna har ökat med 351 (120) miljoner kronor till följd av valutakursförändringar.
I enlighet med IFRS 9 har periodiserade upplåningskostnader om 75 (64) miljoner kronor reducerat räntebärande skulder i balansräkningen. Räntebärande skulder redovisas till 14 261 (13 263) miljoner kronor. Den genomsnittliga återstående ränte- och kapitalbindningen uppgick till 2,1 (2,3) år respektive 2,8 (3,2) år vid periodens utgång. Den genomsnittliga räntan för bolagets räntebärande skulder uppgick till 2,9 % (3,0 %) inklusive effekter av derivatinstrument. Den genomsnittliga räntan har sjunkit något till följd av nyupplåning till lägre räntenivåer.
För att begränsa ränterisken och öka förutsägbarheten i bolagets förvaltningsresultat används räntetak och ränteswappar med ett sammanlagt nominellt värde om 8 338
(7 241) miljoner kronor varav ränteswappar om 5 173 (4 488) miljoner kronor med en genomsnittlig räntenivå om 2,2 % (2,5 %), se tabell på sidan 14.
Reserven för räntederivatens marknadsvärde minskade med 21 (79) miljoner kronor under perioden. Det sammanlagda marknadsvärdet för Sagax räntederivat uppgick till –400 (–448) miljoner kronor. Reserven kommer successivt att upplösas och resultatföras fram till derivatens slutdatum oavsett ränteläge. Enbart tidsfaktorn, allt annat lika, medför att reserveringar för räntederivatens undervärden i Sagax upplöses med totalt 108 miljoner kronor under det närmaste året. Över en femårsperiod skulle totalt 374 miljoner kronor intäktsföras i koncernredovisningen endast till följd av förfluten tid och med antagande om oförändrade marknadsräntor.
Sagax rörelsekapital, exklusive kortfristiga räntebärande skulder, uppgick den 30 juni 2018 till 77 (122) miljoner kronor. Sagax tillgängliga likviditet uppgick samtidigt till 3 077 (642) miljoner kronor varav 37 (231) miljoner kronor i form av likvida medel och 3 040 (412) miljoner kronor i form av outnyttjade lånelöften. Lånelöften motsvarande utestående företagscertifikat inkluderas ej i tillgänglig likviditet. Inga ytterligare säkerheter behöver ställas för nyttjandet av lånelöftena.
Utöver ovan nämnda likviditet har Sagax placeringar i börsnoterade aktier om totalt 620 (347) miljoner kronor, huvudsakligen aktier i NP3 Fastigheter AB.
| Golv för | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Löptid | Mkr | Aktuell ränta | Räntevillkor | basräntor1) | Förfallodatum | ISIN-kod |
| 2014-2019 | 550 | 2,90 % | Stibor 3M+2,90 % | Ja | 2019-06-18 | SE0006027041 |
| 2015-2020 | 300 | 3,20 % | Stibor 3M+3,20 % | Ja | 2020-06-18 | SE0007186234 |
| 2016-2021 | 300 | 4,40 % | Stibor 3M+4,75 % | Nej | 2021-04-27 | SE0008294748 |
| 2017-2021 | 600 | 1,90 % | Stibor 3M+2,25 % | Nej | 2021-02-01 | SE0010636274 |
| 2017-2022 | 1 250 | 1,80 % | Stibor 3M+2,15 % | Nej | 2022-02-15 | SE0010324228 |
| Summa/genomsnitt | 3 000 | 2,42 % | ||||
| Löptid | M€ | Aktuell ränta | Räntevillkor | Golv för basräntor1) |
Förfallodatum | ISIN-kod |
| 2014-2019 | 60 | 3,20 % | Euribor 6M+3,20 % | Ja | 2019-03-11 | SE0005796398 |
| 2015-2020 | 80 | 3,50 % | Euribor 6M+3,50 % | Ja | 2020-09-09 | SE0007490883 |
| 2016-2021 | 30 | 4,43 % | Euribor 6M+4,70 % | Nej | 2021-06-15 | SE0008434401 |
| Summa/genomsnitt | 170 | 3,56 % |
1) Vid ränteberäkning skall Stibor eller Euribor inte understiga 0 %.
| Belopp i miljoner kronor | Nominella belopp |
Återstående löptid, år |
Marknadsvärde 30 jun 2018 |
Marknadsvärde 31 dec 2017 |
Periodens förändring |
|---|---|---|---|---|---|
| Nominella ränteswappar | 5 173 | 3,6 | –401 | –422 | 21 |
| Räntetak | 3 165 | 2,9 | 1 | 1 | – |
| Summa | 8 338 | 3,3 | –400 | –421 | 21 |
| Rullande | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2018 | 2017 | 2018 | 2017 | 2017 | tolv | |
| Belopp i miljoner kronor | jan-jun | jan-jun | apr-jun | apr-jun | jan-dec | månader |
| Hyresintäkter | 1 088 | 904 | 559 | 460 | 1 870 | 2 054 |
| Övriga intäkter | 24 | 1 | 20 | – | 4 | 27 |
| Driftkostnader | –101 | –76 | –42 | –31 | –147 | –172 |
| Underhållskostnader | –31 | –21 | –17 | –10 | –43 | –53 |
| Tomträttsavgäld | –11 | –9 | –6 | –5 | –19 | –21 |
| Fastighetsskatt | –48 | –37 | –25 | –19 | –77 | –89 |
| Övriga fastighetskostnader | –17 | –14 | –9 | –7 | –29 | –32 |
| Driftnetto | 904 | 748 | 480 | 388 | 1 558 | 1 714 |
| Central administration | –49 | –35 | –22 | –17 | –77 | –91 |
| Resultat från joint ventures | 433 | 351 | 306 | 145 | 727 | 809 |
| – varav förvaltningsresultat | 151 | 133 | 80 | 68 | 278 | 296 |
| – varav värdeförändringar | 340 | 269 | 261 | 99 | 606 | 678 |
| – varav skatt | –58 | –51 | –34 | –23 | –157 | –165 |
| Finansiella intäkter | 31 | 18 | 30 | 17 | 19 | 32 |
| Finansiella kostnader | –231 | –213 | –117 | –107 | –444 | –463 |
| Resultat inklusive värdeförändringar i | ||||||
| joint ventures | 1 088 | 869 | 678 | 425 | 1 783 | 2 002 |
| – varav Förvaltningsresultat | 806 | 651 | 452 | 349 | 1 334 | 1 489 |
| Värdeförändringar: | ||||||
| Fastigheter, realiserade | –17 | –1 | –7 | – | 1 | –15 |
| Fastigheter, orealiserade | 756 | 392 | 462 | 206 | 1 113 | 1 478 |
| Finansiella instrument, realiserade | 7 | –1 | – | –1 | 3 | 11 |
| Finansiella instrument, orealiserade | 88 | 389 | –18 | 358 | 504 | 203 |
| Resultat före skatt | 1 921 | 1 648 | 1 114 | 989 | 3 405 | 3 678 |
| Uppskjuten skatt | –187 | –171 | –84 | –82 | –390 | –407 |
| Aktuell skatt | –68 | –35 | –45 | –25 | –49 | –82 |
| Periodens resultat | 1 666 | 1 441 | 985 | 882 | 2 965 | 3 189 |
| Övrigt totalresultat | ||||||
| – poster som kan komma att återföras till resultatet: Omräkningseffekter för utlandsverksamhet |
571 | 160 | 135 | 170 | 254 | 664 |
| Andel övrigt totalresultat för joint ventures | 5 | 2 | 1 | 1 | 5 | 8 |
| Omräkningseffekter avseende säkringsredovisning | –180 | –62 | –39 | –62 | –84 | –202 |
| Skatt på poster som kan komma att återföras till resultatet | –19 | –6 | 3 | –7 | –13 | –26 |
| Totalresultat för perioden | 2 043 | 1 535 | 1 084 | 985 | 3 126 | 3 632 |
| Resultat per A- och B-aktie, kr | 9,81 | 8,60 | 5,76 | 5,31 | 17,72 | 18,93 |
| Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr | 9,80 | 8,58 | 5,76 | 5,30 | 17,69 | 19,92 |
| Resultat per D-aktie, kr | 1,00 | 1,00 | 0,50 | 0,50 | 2,00 | 2,00 |
| Genomsnittligt antal A- och B-aktier, miljoner | 158,3 | 158,3 | 158,3 | 158,3 | 158,3 | 158,3 |
| Genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning, miljoner | 158,4 | 158,6 | 158,4 | 158,6 | 158,5 | 158,4 |
| Genomsnittligt antal D-aktier, miljoner | 66,9 | 22,0 | 70,1 | 26,2 | 43,1 | 65,2 |
| Belopp i miljoner kronor | 2018 30 jun |
2017 30 jun |
2017 31 dec |
|---|---|---|---|
| Förvaltningsfastigheter | 27 008 | 22 098 | 23 755 |
| Förvaltningsfastigheter till försäljning | – | 15 | 16 |
| Andelar i joint ventures | 2 442 | 1 880 | 2 259 |
| Finansiella instrument | 396 | 313 | 374 |
| Övriga anläggningstillgångar | 12 | 12 | 21 |
| Summa anläggningstillgångar | 29 858 | 24 317 | 26 426 |
| Kassa och bank | 37 | 231 | 60 |
| Börsnoterade aktier | 620 | 347 | 442 |
| Övriga omsättningstillgångar | 343 | 299 | 312 |
| Summa omsättningstillgångar | 1 000 | 878 | 814 |
| Summa tillgångar | 30 858 | 25 195 | 27 240 |
| Eget kapital | 13 846 | 9 764 | 11 356 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 10 643 | 10 864 | 11 937 |
| Uppskjuten skatteskuld | 1 362 | 916 | 1 141 |
| Räntederivat | 401 | 451 | 422 |
| Övriga långfristiga skulder | 65 | 44 | 53 |
| Summa långfristiga skulder | 12 471 | 12 275 | 13 553 |
| Företagscertifikat | 1 680 | 1 269 | 1 275 |
| Övriga kortfristiga räntebärande skulder | 1 938 | 1 131 | 404 |
| Övriga kortfristiga skulder | 923 | 756 | 652 |
| Summa kortfristiga skulder | 4 541 | 3 155 | 2 331 |
| Summa eget kapital och skulder | 30 858 | 25 195 | 27 240 |
| 2018 | 2017 | 2018 | 2017 | 2017 | Rullande tolv |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | jan-jun | jan-jun | apr-jun | apr-jun | jan-dec | månader |
| Resultat före skatt | 1 921 | 1 648 | 1 114 | 990 | 3 405 | 3 678 |
| Värdeförändringar på finansiella instrument | –95 | –388 | 18 | –357 | –507 | –214 |
| Värdeförändringar på fastigheter | –739 | –391 | –455 | –207 | –1 112 | –1 460 |
| Resultat från ägande av joint ventures | –433 | –351 | –306 | –145 | –727 | –810 |
| Utdelning från joint ventures | 254 | 89 | 254 | 89 | 139 | 304 |
| Upplösning av periodiserade upplåningskostnader | 15 | 13 | 8 | 6 | 28 | 30 |
| Betald skatt | –45 | –5 | –36 | –1 | –25 | –65 |
| Övriga poster ej ingående i kassaflödet | –9 | –3 | –6 | 1 | –7 | –13 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital |
870 | 612 | 591 | 377 | 1 194 | 1 452 |
| Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar | –20 | 28 | –47 | –46 | –43 | –91 |
| Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder | 77 | 29 | 71 | 52 | 17 | 65 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 927 | 669 | 615 | 382 | 1 168 | 1 426 |
| Förvärv av fastigheter | –1 617 | –712 | –275 | –581 | –1 382 | –2 287 |
| Försäljning av fastigheter | 21 | 10 | 2 | 2 | 41 | 52 |
| Investeringar i befintliga fastigheter | –123 | –159 | –70 | –67 | –341 | –305 |
| Förvärv av börsnoterade aktier | –197 | –171 | – | –24 | –244 | –271 |
| Försäljning av börsnoterade aktier | 73 | 73 | 13 | 73 | 73 | 73 |
| Ökning av övriga anläggningstillgångar | – | –1 | – | – | –2 | – |
| Minskning av övriga anläggningstillgångar | 9 | – | 15 | 1 | – | 8 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | –1 835 | –959 | –316 | –595 | –1 855 | –2 731 |
| Emission av D- och B-aktier | 961 | – | 961 | – | – | 961 |
| Inlösenerbjudande avseende preferensaktier | – | –66 | – | –66 | –66 | – |
| Utbetald utdelning till aktieägare | –365 | –306 | –325 | –268 | –386 | –445 |
| Incitamentsprogram | –1 | –23 | –1 | –23 | –23 | –1 |
| Upptagna lån | 1 487 | 1 139 | 195 | 402 | 3 322 | 3 670 |
| Amorterade lån | –1 208 | –507 | –1 178 | –5 | –2 395 | –3 096 |
| Depositioner från hyresgäster | 12 | 5 | –8 | 2 | 12 | 19 |
| Förändring av övriga långfristiga skulder | – | –3 | – | –3 | – | 3 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 885 | 238 | –357 | 38 | 464 | 1 111 |
| Periodens kassaflöde | –23 | –52 | –57 | –175 | –223 | –194 |
| Förändring av likvida medel | –23 | –52 | –57 | –175 | –223 | –194 |
| Likvida medel vid periodens ingång | 60 | 283 | 94 | 406 | 283 | 231 |
| Likvida medel vid periodens utgång | 37 | 231 | 37 | 231 | 60 | 37 |
| Belopp i miljoner kronor | Aktiekapital | Övrigt tillskjutet kapital |
Reserver omräknings differenser |
Intjänade vinstmedel inkl. periodens resultat |
Totalt eget kapital1) |
|---|---|---|---|---|---|
| Eget kapital 31 december 2016 | 413 | 2 142 | 136 | 6 017 | 8 709 |
| Aktieutdelning | – | – | – | –390 | –390 |
| Inlösen av preferensaktier | –73 | –1 280 | – | – | –1 353 |
| Kvittningsemission av D-aktier | 79 | 1 210 | – | – | 1 289 |
| Transaktionskostnader | – | –3 | – | – | –3 |
| Inlösen incitamentsprogram | – | – | – | –25 | –25 |
| Incitamentsprogram | – | – | – | 2 | 2 |
| Totalresultat januari-juni 2017 | – | – | 94 | 1 441 | 1 535 |
| Eget kapital 30 juni 2017 | 419 | 2 069 | 230 | 7 046 | 9 764 |
| Totalresultat juli-december 2017 | – | – | 67 | 1 524 | 1 591 |
| Eget kapital 31 december 2017 | 419 | 2 069 | 297 | 8 570 | 11 356 |
| Emission av D-aktier | 59 | 899 | – | – | 958 |
| Transaktionskostnader | – | –7 | – | – | –7 |
| Emission B-aktier incitamentsprogram | 0 | 10 | – | – | 10 |
| Aktieutdelning | – | – | – | –512 | –512 |
| Inlösen incitamentsprogram | – | – | – | –4 | –4 |
| Incitamentsprogram | – | – | – | 3 | 3 |
| Totalresultat januari-juni 2018 | – | – | 377 | 1 666 | 2 043 |
| Eget kapital 30 jun 2018 | 478 | 2 971 | 674 | 9 723 | 13 846 |
1) Eget kapital är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare.
| Resultatposter | Värdeförändringar fastigheter | Resultat | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| per segment | Hyresintäkter1) | Förvaltningsresultat | Orealiserade | Realiserade | före skatt | ||||||
| Belopp i miljoner kronor | 2018 jan-jun |
2017 jan-jun |
2018 jan-jun |
2017 jan-jun |
2018 jan-jun |
2017 jan-jun |
2018 jan-jun |
2017 jan-jun |
2018 jan-jun |
2017 jan-jun |
|
| Stockholm | 318 | 279 | 152 | 151 | 322 | 117 | – | – | 474 | 268 | |
| Helsingfors | 247 | 228 | 156 | 141 | 323 | 116 | 2 | –1 | 482 | 260 | |
| Paris | 80 | 48 | 43 | 22 | 11 | 48 | – | – | 53 | 70 | |
| Nederländerna | 54 | 26 | 35 | 17 | 18 | 9 | – | – | 54 | 25 | |
| Sverige, övrigt | 103 | 103 | 79 | 63 | –3 | 6 | –1 | – | 75 | 69 | |
| Finland, universitetsstäder | 113 | 58 | 68 | 34 | 36 | 26 | – | – | 104 | 60 | |
| Finland, övrigt | 113 | 102 | 88 | 76 | 53 | 87 | –18 | – | 123 | 164 | |
| Övriga Europa | 60 | 60 | 45 | 40 | –4 | –17 | – | – | 41 | 23 | |
| Delsumma | 1 088 | 904 | 666 | 544 | 756 | 392 | –17 | –1 | 1 405 | 935 | |
| Finansiella instrument | – | – | – | – | – | – | – | – | 95 | 388 | |
| Joint ventures | – | – | 151 | 133 | 317 | 175 | 3 | 53 | 433 | 351 | |
| Övrigt ej fördelat | – | – | –11 | –26 | – | – | – | – | –12 | –26 | |
| Totalt | 1 088 | 904 | 806 | 651 | 1 073 | 567 | –14 | 52 | 1 921 | 1 648 |
| Tillgångsposter per segment |
fastigheter | Marknadsvärde | Investeringar Förvärv fastigheter fastigheter |
Försäljning fastigheter |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | 2018 30 jun |
2017 30 jun |
2018 jan-jun |
2017 jan-jun |
2018 jan-jun |
2017 jan-jun |
2018 jan-jun |
2017 jan-jun |
| Stockholm | 9 327 | 8 316 | 67 | 107 | 269 | 153 | – | – |
| Helsingfors | 5 784 | 4 787 | 49 | 29 | 95 | 186 | – | –4 |
| Paris | 1 819 | 1 059 | 3 | 21 | 331 | 1 | – | – |
| Nederländerna | 1 445 | 671 | – | – | 514 | 151 | – | – |
| Sverige, övrigt | 2 428 | 2 413 | 2 | 2 | – | – | –16 | – |
| Finland, universitetsstäder | 2 301 | 1 421 | 1 | – | 323 | 50 | – | – |
| Finland, övrigt | 2 370 | 2 140 | – | – | – | 159 | –22 | –7 |
| Övriga Europa | 1 534 | 1 305 | – | – | 86 | 12 | – | – |
| Totalt | 27 008 | 22 113 | 123 | 159 | 1 617 | 711 | –38 | –11 |
1) Samtliga hyresintäkter avser externa hyresgäster.
| 2018 jan-jun |
2017 jan-jun |
2017 jan-dec |
2016 jan-dec |
2015 jan-dec |
2014 jan-dec |
2013 jan-dec |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetsrelaterade nyckeltal | |||||||
| Direktavkastning, % | 6,8 | 7,0 | 6,9 | 7,1 | 7,4 | 7,6 | 7,7 |
| Överskottsgrad, % | 83 | 83 | 83 | 85 | 86 | 86 | 87 |
| Areamässig uthyrningsgrad, % | 95 | 94 | 95 | 93 | 97 | 95 | 93 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 94 | 94 | 94 | 94 | 96 | 94 | 92 |
| Hyresduration vid periodens utgång, år | 6,5 | 6,8 | 6,6 | 7,1 | 7,4 | 8,2 | 8,0 |
| Uthyrningsbar area vid periodens utgång, '000 kvm | 2 670 | 2 399 | 2 489 | 2 312 | 1 860 | 1 634 | 1 336 |
| Antal fastigheter vid periodens utgång | 498 | 479 | 495 | 440 | 225 | 184 | 141 |
| Finansiella nyckeltal | |||||||
| Avkastning på totalt kapital, % | 7 | 7 | 7 | 7 | 8 | 8 | 8 |
| Avkastning på eget kapital, % | 26 | 31 | 30 | 33 | 32 | 18 | 24 |
| Genomsnittlig ränta, % | 2,9 | 3,0 | 3,0 | 3,1 | 3,3 | 4,1 | 4,4 |
| Räntebindning inkl. derivat, år | 2,1 | 2,3 | 2,3 | 2,7 | 3,0 | 3,0 | 3,7 |
| Kapitalbindning, år | 2,8 | 3,2 | 3,1 | 3,6 | 4,2 | 3,2 | 3,5 |
| Soliditet, % | 45 | 39 | 42 | 38 | 34 | 32 | 32 |
| Belåningsgrad, % | 46 | 53 | 50 | 54 | 59 | 59 | 60 |
| Nettoskuld/EBITDA, ggr | 7,1 | 8,7 | 8,1 | 8,7 | 9,3 | 8,8 | 9,1 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 4,9 | 3,9 | 3,7 | 3,4 | 2,9 | 2,6 | 2,4 |
| Data per A- och B-aktie1) | |||||||
| B-aktiens börskurs vid periodens utgång, kr | 111,00 | 101,00 | 98,20 | 81,75 | 71,75 | 44,00 | 24,20 |
| EPRA NAV, kr | 79,88 | 59,30 | 70,07 | 53,78 | 35,52 | 27,23 | 19,05 |
| Eget kapital, kr | 62,69 | 44,35 | 54,30 | 39,21 | 26,01 | 17,49 | 13,41 |
| Eget kapital efter utspädning, kr | 62,64 | 42,31 | 54,26 | 39,14 | 25,93 | 17,44 | 13,40 |
| Resultat, kr | 9,81 | 8,60 | 17,72 | 14,53 | 9,88 | 4,06 | 4,44 |
| Resultat efter utspädning, kr | 9,80 | 8,58 | 17,69 | 14,50 | 9,85 | 4,05 | 4,44 |
| Förvaltningsresultat, kr | 4,36 | 3,60 | 7,41 | 5,97 | 4,92 | 3,74 | 2,74 |
| Förvaltningsresultat efter utspädning, kr | 4,36 | 3,60 | 7,40 | 5,96 | 4,90 | 3,73 | 2,73 |
| Kassaflöde, kr | 4,77 | 3,36 | 6,53 | 5,13 | 4,00 | 3,00 | 2,12 |
| Kassaflöde efter utspädning, kr | 4,76 | 3,35 | 6,52 | 5,12 | 3,99 | 2,99 | 2,12 |
| Utdelning per aktie, kr | – | – | 1,80 | 1,45 | 1,15 | 0,80 | 0,55 |
| Antal vid periodens utgång, miljoner | 158,4 | 158,3 | 158,3 | 158,3 | 158,3 | 158,3 | 158,3 |
| Antal vid periodens utgång efter utspädning, miljoner | 158,5 | 158,4 | 158,4 | 158,6 | 158,8 | 158,7 | 158,4 |
| Genomsnittligt antal, miljoner | 158,3 | 158,3 | 158,3 | 158,3 | 158,3 | 158,3 | 153,9 |
| Genomsnittligt antal efter utspädning, miljoner | 158,4 | 158,6 | 158,5 | 158,6 | 158,8 | 158,6 | 154,0 |
| Data per D-aktie | |||||||
| Börskurs vid periodens utgång, kr | 32,60 | 29,39 | 29,92 | 28,30 | – | – | – |
| Eget kapital, kr | 35,00 | 35,00 | 35,00 | 35,00 | – | – | – |
| Resultat, kr | 1,00 | 1,00 | 2,00 | 2,00 | – | – | – |
| Utdelning per aktie, kr | – | – | 2,00 | 2,00 | – | – | – |
| Antal vid periodens utgång, miljoner | 97,0 | 63,6 | 63,6 | 18,2 | – | – | – |
| Genomsnittligt antal, miljoner | 66,9 | 22,0 | 43,1 | 2,9 | – | – | – |
| Data per preferensaktie | |||||||
| Börskurs vid periodens utgång, kr | 35,75 | 34,00 | 33,40 | 30,40 | 31,30 | 36,00 | 31,50 |
| Eget kapital, kr | 31,00 | 31,00 | 32,00 | 32,00 | 32,00 | 32,00 | 32,00 |
| Resultat, kr | 1,00 | 1,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 |
| Utdelning per aktie, kr | – | – | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 |
| Antal vid periodens utgång, miljoner | 16,8 | 16,8 | 16,8 | 58,2 | 58,2 | 55,5 | 50,0 |
| Genomsnittligt antal, miljoner | 16,8 | 51,0 | 35,5 | 58,2 | 57,8 | 52,2 | 50,0 |
1) Exklusive 1 000 000 av AB Sagax återköpta B-aktier.
| Belopp i miljoner kronor | 2018 jan-jun |
2017 jan-jun |
2017 jan-dec |
|---|---|---|---|
| Nettoomsättning | 31 | 26 | 55 |
| Administrationskostnader | –42 | –36 | –70 |
| Resultat före finansiella intäkter och kostnader | –11 | 10 | –15 |
| Resultat från andelar i koncernföretag | – | – | –35 |
| Resultat från andelar i joint ventures | 54 | 39 | 39 |
| Finansiella intäkter | 393 | 176 | 357 |
| Finansiella kostnader | –264 | –138 | –296 |
| Resultat före skatt och bokslutsdispositioner | 172 | 68 | 50 |
| Periodiseringsfond | – | – | –9 |
| Skatt | –26 | –15 | –7 |
| Periodens resultat | 146 | 53 | 34 |
| Belopp i miljoner kronor | 2018 30 jun |
2017 30 jun |
2017 31 dec |
|---|---|---|---|
| Materiella anläggningstillgångar | 1 | 2 | 2 |
| Fordringar på koncernföretag | 2 029 | 2 018 | 2 022 |
| Övriga finansiella anläggningstillgångar | 4 263 | 3 632 | 3 592 |
| Summa anläggningstillgångar | 6 294 | 5 652 | 5 616 |
| Kassa och bank | 6 | 65 | 4 |
| Fordringar på koncernföretag | 5 889 | 3 672 | 5 208 |
| Övriga omsättningstillgångar | 46 | 47 | 51 |
| Summa omsättningstillgångar | 5 942 | 3 784 | 5 263 |
| Summa tillgångar | 12 236 | 9 436 | 10 879 |
| Eget kapital | 3 621 | 3 051 | 3 031 |
| Obeskattade reserver | 17 | 7 | 17 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 4 760 | 3 641 | 4 674 |
| Skulder till koncernföretag | 449 | 438 | 438 |
| Uppskjuten skatteskuld | 3 | 2 | 3 |
| Summa långfristiga skulder | 5 212 | 4 081 | 5 115 |
| Kortfristiga räntebärande skulder | 1 672 | 1 269 | 1 275 |
| Skulder till koncernföretag | 1 381 | 774 | 1 220 |
| Övriga kortfristiga skulder | 333 | 254 | 221 |
| Summa kortfristiga skulder | 3 386 | 2 296 | 2 716 |
| Summa eget kapital, | |||
| obeskattade reserver och skulder | 12 236 | 9 436 | 10 879 |
Sagax hade vid periodens utgång 10 126 (9 057) aktieägare. Börsvärdet uppgick till 21 384 (18 465) miljoner kronor. Sagax har fyra aktieslag, stamaktier av serie A, B och D samt preferensaktier. Aktierna är noterade på Nasdaq Stockholm, Large Cap.
Totalt fanns 273 180 255 aktier utestående vid periodens utgång varav 1 000 000 återköpta B-aktier i eget förvar, se även sammanställning över aktieslagens rösträtter och aktiekapitalandelar på sidan 24.
Sagax genomförde den 1 juni en företrädesemission om 23 862 214 stamaktier av serie D och den 14 juni en riktad kontant nyemission om 9 574 617 stamaktier av serie D. I tillägg har Sagax med anledning av utnyttjande av teckningsoptioner under incitamentsprogram 2015/2018 under juni emitterat 121 275 stamaktier av serie B. Sammanlagt har emissionerna tillfört bolaget 961 miljoner kronor i eget kapital.
Enligt bolagsordningen ger varje preferensaktie företrädesrätt till 2,00 kronor i årlig utdelning. D-aktier ger rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på A- och B-aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie. Nedan visas kursutveckling samt information om handeln med aktierna.
| Betalkurs, kr | Omsättningshastighet på årsbasis, % |
Genomsnittlig handelsvolym per handelsdag, Mkr |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 30 jun 2018 | 30 jun 2017 | jan-jun 2018 | jan-jun 2017 | jan-jun 2018 | jan-jun 2017 | |
| A-aktier | 114,00 | 104,00 | 1 | 2 | 0,1 | 0,1 |
| B-aktier | 111,00 | 101,00 | 10 | 10 | 5,8 | 4,9 |
| D-aktier | 32,60 | 29,39 | 25 | 32 | 3,2 | 0,9 |
| Preferensaktier | 35,75 | 34,00 | 36 | 28 | 0,9 | 1,8 |
Preferensaktiens kursutveckling senaste 12 månaderna
D-aktiens kursutveckling senaste 12 månaderna
A-aktiens kursutveckling senaste 12 månaderna
Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Totalt innehar Sagax medarbetare optioner motsvarande 0,5 % av antalet utestående A- och B-aktier. Bolagets verkställande direktör och styrelseledamöter omfattas inte av programmen. Programmen är treåriga och löper under perioderna 2016-2019, 2017-2020 respektive 2018-2021. Teckningsoptionerna ger rätt att teckna B-aktier i juni 2019, juni 2020 respektive juni 2021. Teckningskurserna motsvarar B-aktiernas betalkurs vid optionsprogrammets inledande omräknat med den genomsnittliga kursutvecklingen för de noterade fastighetsbolagen enligt Carnegies fastighetsindex (CREX) under motsvarande period. Teckningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsättning att Sagax har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för de noterade fastighetsbolagen under respektive treårsperiod.
Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie efter utspädning på rullande tolvmånadersbasis uppgick till 7,97 (6,76) kronor vilket jämfört med aktiekursen för stamaktien A och B vid periodens utgång motsvarade en multipel om 13,9 (14,9).
Eget kapital per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 62,64 (44,36) kronor. EPRA NAV per A- och B-aktie uppgick till 79,88 (59,30) kronor. För definition av nyckeltalen, se sidan 33. Aktiekursen för B-aktien vid periodens slut var 177 % (228 %) av det egna kapitalet per B-aktie och 139 % (170 %) av EPRA NAV per B-aktie.
| 2018 30 jun |
2017 30 jun |
2017 31 dec |
2016 31 dec |
2015 31 dec |
2014 31 dec |
2013 31 dec |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| B-aktiens börskurs vid periodens utgång, kr | 111,00 | 101,00 | 98,20 | 81,75 | 71,75 | 44,00 | 24,20 |
| Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 1) | 7,97 | 6,76 | 7,40 | 5,96 | 4,90 | 3,73 | 2,73 |
| Kassaflöde efter utspädning, kr 1) 2) | 7,73 | 5,68 | 6,52 | 5,12 | 3,99 | 2,99 | 2,12 |
| Eget kapital efter utspädning, kr | 62,64 | 44,36 | 54,26 | 39,14 | 25,93 | 17,44 | 13,40 |
| EPRA NAV, kr 3) | 79,88 | 59,30 | 70,07 | 53,78 | 35,52 | 27,23 | 19,05 |
| B-aktiens börskurs/Förvaltningsresultat, ggr1) | 13,9 | 14,9 | 13,3 | 13,7 | 14,6 | 11,8 | 8,9 |
| B-aktiens börskurs/Kassaflöde, ggr 1) 2) | 14,4 | 17,8 | 15,1 | 16,0 | 18,0 | 14,7 | 11,4 |
| B-aktiens börskurs/Eget kapital, % | 177 | 228 | 181 | 209 | 277 | 252 | 181 |
| B-aktiens börskurs/EPRA NAV, % | 139 | 170 | 140 | 152 | 202 | 162 | 127 |
1) Förvaltningsresultat och kassaflöde avser rullande 12 månader.
2) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital.
3) För definition, se sidan 29.
Börskurs/förvaltningsresultat per B-aktie, rullande 12 månader
Börskurs i relation till eget kapital respektive EPRA NAV
Börskurs/EPRA NAV per B-aktie
| Antal aktier | Antal aktieägare | Aktieägarkategori | Antal | Röstandel | Aktieägare per land | Antal | Röstandel |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1–500 | 5 357 | Privatpersoner | Sverige | 9 561 | 91 % | ||
| 501–1 000 | 953 | bosatta i Sverige | 8 899 | 11 % | Danmark | 225 | 0 % |
| 1 001–2 000 | 938 | Privatpersoner bosatta utomlands |
78 | 0 % | Storbritannien | 52 | 2 % |
| 2 001–5 000 | 1 200 | Företag/institutioner | |||||
| 5 001–10 000 | 621 | i Sverige | 662 | 79 % | Finland | 50 | 1 % |
| 10 001–50 000 | 760 | Företag/institutioner | USA | 45 | 1 % | ||
| 50 001– | 297 | utomlands | 487 | 10 % | Övriga länder | 193 | 6 % |
| Totalt | 10 126 | Totalt | 10 126 | 100 % | Totalt | 10 126 | 100 % |
1) Inklusive aktier som innehas av AB Sagax.
| Antal aktier | Andel av | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| A–aktier | B–aktier | D–aktier | Preferensaktier | Aktiekapital | Röster2) | |
| David Mindus med bolag | 5 172 400 | 37 693 025 | 6 358 539 | 775 | 18,0 % | 24,4 % |
| Rutger Arnhult med bolag | 2 834 659 | 17 272 079 | 3 627 258 | 3 017 | 8,7 % | 12,5 % |
| Familjen Salén med bolag | 1 998 733 | 17 485 330 | 2 462 922 | – | 8,0 % | 10,2 % |
| Tredje AP-fonden | – | 12 113 829 | – | – | 4,4 % | 3,1 % |
| Avanza Pension | 26 273 | 535 403 | 7 361 901 | 1 659 934 | 3,5 % | 2,5 % |
| Länsförsäkringar Fonder | – | 9 202 906 | – | – | 3,4 % | 2,3 % |
| Fjärde AP-fonden | 2 858 | 5 557 955 | 3 599 736 | – | 3,4 % | 2,3 % |
| Stiftelsen för strategisk forskning | – | – | 5 576 376 | – | 2,0 % | 1,4 % |
| Erik Selin med bolag | 557 326 | 2 306 855 | 2 146 271 | – | 1,8 % | 2,6 % |
| Handelsbanken Fonder | – | 4 300 000 | 430 000 | – | 1,7 % | 1,2 % |
| SEB Fonder | – | 4 088 886 | 377 076 | – | 1,6 % | 1,1 % |
| Swedbank Robur Fonder | 383 731 | 3 193 236 | 217 511 | – | 1,4 % | 1,8 % |
| Patrik Brummer med bolag | – | – | 166 666 | 3 500 000 | 1,3 % | 0,9 % |
| ICA-Handlarnas Förbund | – | – | 3 627 405 | – | 1,3 % | 0,9 % |
| Norron Fonder | – | – | 3 285 144 | 241 755 | 1,3 % | 0,9 % |
| Volvo Pensionsstiftelse | – | – | 3 132 243 | – | 1,1 % | 0,8 % |
| Lars Ingvarsson med bolag | 100 000 | 1 673 205 | 324 710 | – | 0,8 % | 0,8 % |
| Johan Thorell | 101 627 | 1 016 270 | 861 332 | – | 0,7 % | 0,7 % |
| Nordnet Pensionsförsäkring | 10 714 | 388 170 | 1 218 321 | 279 310 | 0,7 % | 0,5 % |
| Skandia Liv | 131 706 | 1 505 995 | 181 752 | 53 443 | 0,7 % | 0,8 % |
| Summa 20 största ägare | 11 320 027 | 118 333 144 | 44 955 163 | 5 738 234 | 66,0 % | 71,8 % |
| Övriga aktieägare | 2 096 795 | 26 646 261 | 52 044 837 | 11 045 794 | 33,6 % | 28,2 % |
| Delsumma | 13 416 822 | 144 979 405 | 97 000 000 | 16 784 028 | 99,6 % | 100,0 % |
| Aktier som återköpts av AB Sagax | – | 1 000 000 | – | – | 0,4 % | 0,0 % |
| Totalt | 13 416 822 | 145 979 405 | 97 000 000 | 16 784 028 | 100,0 % | 100,0 % |
| – varav styrelse och medarbetare | 7 501 274 | 59 328 818 | 10 175 997 | 4 856 | 28,2% | 36,8 % |
1) Aktieägarstruktur per 30 juni 2018 är baserad på uppgifter från Euroclear Sweden och Modular Finance. 2) Rösträtt för aktier som innehas av AB Sagax har exkluderats.
| Rösträtter och aktiekapitalandelar | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Aktieslag | Antal | Rösträtt per aktie |
Antal röster | Rösträtts andel |
Aktiekapital andel |
| A-aktier | 13 416 822 | 1,00 | 13 416 822 | 34 % | 5 % |
| B-aktier | 145 979 405 | 0,10 | 14 597 940 | 37 % | 53 % |
| D-aktier | 97 000 000 | 0,10 | 9 700 000 | 25 % | 36 % |
| Preferensaktier | 16 784 028 | 0,10 | 1 678 403 | 4 % | 6 % |
| Summa | 273 180 255 | 39 393 165 | 100 % | 100 % |
Vid AB Sagax årsstämma den 7 maj 2018 beslöts:
om införande av Incitamentsprogram 2018/2021 genom en emission av högst 500 000 teckningsoptioner av serie 2018/2021. Rätt till teckning skall, med avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, tillkomma det helägda dotterbolaget, Satrap Kapitalförvaltning AB. Teckningsoptionerna skall ges ut vederlagsfritt. Varje teckningsoption skall ge innehavaren rätt att i juni 2021 teckna en ny stamaktie av serie B i AB Sagax.
att godkänna att Satrap Kapitalförvaltning AB får överlåta högst 500 000 teckningsoptioner i AB Sagax av serie 2018/2021 till anställda, eller på annat sätt förfoga över teckningsoptionerna för att säkerställa åtagandena i anledning av Incitamentsprogram 2018/2021. Varje anställd skall erbjudas att förvärva teckningsoptioner till ett belopp motsvarande högst en tolftedel (1/12) av medarbetarens årslön före inkomstskatt. Det maximala antalet tillkommande stamaktier av serie B beräknas uppgå till högst 500 000 stycken motsvarande cirka 0,34 procent av det totala antalet stamaktier av serie B i bolaget, förutsatt full teckning och fullt utnyttjande av samtliga teckningsoptioner. Ökningen av aktiekapitalet kommer i sådant fall uppgå till högst 875 000 kronor. Incitamentsprogrammet riktar sig till personer som är eller blir anställda i AB Sagax eller dess dotterbolag. Bolagets styrelse och verkställande direktör omfattas inte av erbjudandet.
tillfällen intill nästa årsstämma, för att finansiera sådana förvärv, varvid försäljning av aktier skall ske på Nasdaq Stockholm till ett pris inom det vid var tid gällande kursintervallet.
■ att godkänna styrelsens beslut av den 5 april 2018 att öka bolagets aktiekapital med högst 41 758 874,50 kronor genom nyemission av högst 23 862 214 stamaktier av serie D, med företrädesrätt för befintliga aktieägare. Teckningskursen beslutades till 27,50 kronor per ny stamaktie av serie D. Rätt att teckna stamaktier av serie D med företrädesrätt tillkommer de som på avstämningsdagen den 11 maj 2018 är registrerade som aktieägare i bolaget. Varje befintlig aktie (oavsett om det är stamaktie av serie A, stamaktie av serie B, stamaktie av serie D eller preferensaktie) berättigar till en teckningsrätt. Tio teckningsrätter berättigar till teckning av en ny stamaktie av serie D.
För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan avvika från dessa bedömningar.
Värdering av förvaltningsfastigheter kan påverkas kraftigt av de bedömningar och antaganden som görs av företagsledningen. För att minska risken för felaktiga värderingar har Sagax därför låtit auktoriserade externa värderingsmän marknadsvärdera samtliga fastigheter per 30 juni 2018 förutom de fem tyska fastigheterna som endast värderas externt vid årsskiftena till följd av de höga kostnaderna för värderingar i Tyskland. Vid fastighetsvärderingar bör dock hänsyn tas till att osäkerhet alltid finns om de antaganden som gjorts. Nedan redovisas känslighetsanalys för fastighetsvärden vid förändrade antaganden om direktavkastningskrav, kalkylränta, hyresintäkter och fastighetskostnader.
Sagax prioriterar att hyra ut till hyresgäster med hög kreditvärdighet och att hyra ut med långa löptider på hyresavtalen även om detta medför något lägre omedelbar intjäning. Avsikten är att minska risken för hyresförluster samt risken för vakanser.
Sagax finansiella kostnader utgör den enskilt största kostnaden för koncernen. För att reducera Sagax exponering mot ett stigande ränteläge har koncernen en väsentlig del av sina räntekostnader skyddade av derivatinstrument som ränteswappar och räntetak. Sagax värderar samtliga räntederivat externt varje kvartal. En simulerad parallellförskjutning med +1 procentenhet av de underliggande swapkurvorna skulle, allt annat lika, medföra
| Känslighetsanalys för fastighetsvärden | |
|---|---|
| –20 % | –10 % | 0 % | +10 % | +20 % | |
|---|---|---|---|---|---|
| Värdeförändring, Mkr | –5 402 | –2 701 | – | 2 701 | 5 402 |
| Belåningsgrad, % | 56 | 51 | 46 | 43 | 40 |
| Belopp i miljoner kronor | Förändring | Värdeförändring |
|---|---|---|
| Direktavkastningskrav | +/– 0,25 %-enheter | –705/+747 |
| Kalkylränta | +/– 0,25 %-enheter | –603/+632 |
| Hyresintäkter | +/– 5 % | +1 016/–1 018 |
| Fastighetskostnader | +/– 5 % | –181/+180 |
en positiv omvärdering av Sagax räntederivat med 189 miljoner kronor. Motsvarande förskjutning med –1 procentenhet skulle medföra en omvärdering med –194 miljoner kronor.
Beräknat på befintliga finansieringsvillkor för koncernens räntebärande skulder den 30 juni 2018, skulle en höjning av marknadsräntorna med 1 procentenhet ha ökat Sagax räntekostnader med 55 (45) miljoner kronor på årsbasis. En sänkning av marknadsräntorna med 1 procentenhet skulle öka Sagax räntekostnader med 24 (18) miljoner kronor på årsbasis då flera av Sagax avtalade räntesäkrade lånefaciliteter innehåller bestämmelser om att basräntorna ej kan understiga noll vid fastställande av räntenivå för ränteperioderna.
Sagax finansiering består primärt av eget kapital och räntebärande skulder. I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar Sagax efter en lång genomsnittlig återstående löptid på räntebärande skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av kreditfaciliteter och börsnoterade obligationslån. Motparter i kreditfaciliteterna är vanligtvis svenska och utländska affärsbanker. I vissa fall löper dessa faciliteter med särskilda åtaganden om upprätthållande av exempelvis räntetäckningsgrad. Detta innebär att kreditgivare kan ges rätt att kunna påkalla återbetalning av lämnade krediter i förtid eller att kunna begära ändrade villkor för det fall dessa särskilda åtaganden inte uppfyllts av låntagaren. Sagax börsnoterade obligationslån har upptagits till sedvanliga villkor. Fullständiga villkor för obligationslånen finns tillgängliga på www.sagax.se. Nedan redovisas känslighetsanalys vid förändring av fastigheters uthyrningsgrad och effekt på Sagax räntetäckningsgrad. Nedan redovisas även känslighetsanalys vid förändring av fastigheters marknadsvärden och effekt på Sagax belåningsgrad.
| –10 % | –5 % | 0 % | +5 % | +10 % | |
|---|---|---|---|---|---|
| Uthyrningsgrad, % | 85 | 89 | 94 | 99 | ET |
| Räntetäckningsgrad, % | 446 | 470 | 494 | 517 | ET |
Värdena i koncernens balansräkning är delvis exponerade mot valutakursförändringar, främst eurokursen. Nettoexponeringen den 30 juni 2018, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 7 673 (4 711) miljoner kronor. I enlighet med IAS 21 förs valutakurseffekter för utlandsverksamhet och säkringsredovisning till Övrigt totalresultat. Övriga valutakurseffekter redovisas i resultaträkningen.
Skatteverket har i ett beslut den 20 december 2016 avseende beskattningsåret 2014 nekat koncernbolaget Sagax Bruket Fastigheter AB avdrag för underskott om 277 miljoner kronor samt påfört skattetillägg om 28 miljoner kronor. Den 27 februari 2018 fastställde Förvaltningsrätten Skatteverkets beslut. Skatteverket har även i ett beslut den 7 december 2017 avseende beskattningsåret 2015 nekat koncernbolaget Firethorne AB avdrag för underskott om 1 166 miljoner kronor. Sagax uppfattning är att Skatteverkets beslut är felaktiga och berörda bolag har därför överklagat besluten till nästa instans. I de fall Skatteverkets beslut fastställes bedömer Sagax att koncernens redovisade resultatpåverkan skulle uppgå till –85 respektive –156 miljoner kronor. Sagax risker i övrigt beskrivs i årsredovisningen för 2017,
på sidorna 46-49.
Nedan redovisas Sagax exponering för väsentliga risker i bolagets verksamhet.
| Belopp i miljoner kronor | Förändring | Effekt på förvaltnings - resultat, årsbasis |
Effekt på resultat efter skatt, årsbasis3) |
Effekt på eget kapital3) |
|---|---|---|---|---|
| Ekonomisk uthyrningsgrad | +/–1 % | +/–23 | +/–18 | +/–18 |
| Hyresintäkter | +/–1 % | +/–22 | +/–17 | +/–17 |
| Fastighetskostnader | +/–1 % | –/+4 | -/+3 | –/+3 |
| Räntekostnader med beaktande av räntederivat | +/–1 %-enhet | –56/–23 | –44/–18 | –44/–18 |
| Räntekostnader utan beaktande av räntederivat | +/–1 %-enhet | –107/+29 | –84/+22 | –84/+22 |
| Omvärdering av räntederivat vid förskjutning av räntekurvor | +/–1 %-enhet | ET | +147/–151 | +147/–151 |
| Förändring av valutakursen SEK/EUR2) | +/–10 % | +/–94 | +/–71 | +/–767 |
| Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2018 | +/–10 % | +/–9 | +/–7 | +/–7 |
1) Exklusive resultatandelar i joint ventures.
2) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder bokförda i euro. 3) 22 % schablonskatt beaktad.
Den 5 juli pressmeddelandes att Sagax, genom fyra separata transaktioner, förvärvat fyra fastigheter, varav två av fastigheterna är belägna i Finland och två fastigheter är belägna i Frankrike. Den sammanlagda investeringen uppgår till motsvarande 377 miljoner kronor.
Fastigheterna omfattar en uthyrningsbar area om 46 600 kvadratmeter huvudsakligen bestående av lokaler för lager och lätt industri. Det årliga hyresvärdet uppgår till 46 miljoner. kronor och hyresavtalens genomsnittliga återstående löptid uppgår till 6,6 år. Uthyrningsgraden uppgår till 96 %.
Sagax följer de av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningarna av International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC). Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1, kompletterande redovisningsregler för koncerner.
Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med International Accounting Standards (IAS) 34. I denna rapport tillämpade redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är oförändrade jämfört med de som tillämpades i årsredovisningen för 2017 med undantag för nedan beskrivna, ikraftträdda standarder samt beräkningen av nyckeltalet Avkastning på totalt kapital vilken har ändrats till att innefatta förvaltningsresultat från Jont ventures. Avrundningsdifferenser kan förekomma i rapporten.
International Accounting Standard Board (IASB) har gett ut en ny standard, IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder, som skall tillämpas från 2018. Sagax intäkter består i allt väsentligt av hyresintäkter vilka ej omfattas av denna standard. Standarden har därför ingen väsentlig påverkan på den finansiella rapporteringen, se även not 1 i årsredovisningen för 2017.
IFRS 9 Finansiella instrument ersätter IAS 39 Finansiella
instrument: Redovisning och värdering från och med 2018. Standarden har ingen väsentlig påverkan på Sagax finansiella rapportering. Se även not 1 i årsredovisningen för 2017.
IFRS 16 Leasingavtal kräver att de flesta leasetagares leasingavtal redovisas i rapporten över finansiell ställning som tillgångar och skulder. Sagax är leasetagare avseende främst kontorslokaler och tomträtter. Leasingavgifter ska nuvärdeberäknas med bolagets marginella låneränta som diskonteringsränta. Sagax tillgångar och skulder kommer att öka till följd av detta men beloppen har ännu inte kvantifierats. För leasegivare medför den nya standarden inga större förändringar av redovisningen. Standarden är obligatorisk från 1 januari 2019.
Fastigheterna är värderade enligt nivå 3 i IFRS värderingshierarki. Verkligt värde för finansiella instrument överensstämmer i allt väsentligt med redovisade värden. Inga förändringar har skett under perioden av kategoriseringen av finansiella instrument. Derivaten värderas i enlighet med nivå 2 i verkligt värdehierarkin.
Bolagets segmentsindelning har ändrats från och med kvartal 2 2018. Segment Finland, övrigt har delats upp i Finland universitetsstäder och Finland, övrigt.
Moderbolaget tillämpar årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer.
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm den 13 juli 2018 AB SAGAX (publ) Organisationsnummer 556520-0028
Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot
Staffan Salén Johan Cederlund Filip Engelbert
David Mindus Johan Thorell Ulrika Werdelin VD och styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
Informationen är sådan som AB Sagax (publ) skall offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades för offentliggörande den 13 juli 2018, klockan 15.00.
Till styrelsen i AB Sagax, org.nr 556520-0028
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapporten) för AB Sagax per 30 juni 2018 och den sexmånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning.
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har.
De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har.
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen.
Stockholm den 13 juli 2018 Ernst & Young AB
Magnus Fredmer Auktoriserad revisor
Delårsrapport januari-september 2018 25 oktober 2018 Bokslutskommuniké 2018 7 februari 2019 Delårsrapport januari-mars 2019 7 maj 2019
| ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning | 26 september 2018 |
|---|---|
| ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning | 27 september 2018 |
| ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning | 28 september 2018 |
| ■ Förväntad dag för utbetalning från Euroclear1) | 3 oktober 2018 |
| December 2018 | |
| ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning | 21 december 2018 |
| ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning | 27 december 2018 |
| ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning | 28 december 2018 |
| ■ Förväntad dag för utbetalning från Euroclear1) | 4 januari 2019 |
| Mars 2019 | |
| ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning | 27 mars 2019 |
| ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning | 28 mars 2019 |
| ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning | 29 mars 2019 |
| ■ Förväntad dag för utbetalning från Euroclear1) | 3 april 2019 |
| Juni 2019 | |
| ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning | 26 juni 2019 |
| ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning | 27 juni 2019 |
| ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning | 28 juni 2019 |
| ■ Förväntad dag för utbetalning från Euroclear1) | 3 juli 2019 |
1) Sker på tredje bankdagen efter avstämningsdagen för svenska emittenter. Sagax styr dock inte över detta datum.
David Mindus, verkställande direktör 08 – 545 83 540, [email protected]
Agneta Segerhammar, ekonomichef 08 – 545 83 540, [email protected]
Besök gärna www.sagax.se
Sagax tillämpar de av ESMA utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med alternativa nyckeltal avses finansiella mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering, i Sagax fall IFRS. Utgångspunkten för lämnade alternativa nyckeltal är att de används av företagsledningen för att bedöma den finansiella utvecklingen och därmed bedöms ge analytiker och andra intressenter värdefull information.
Nedanstående tabell redogör för definitionen av AB Sagax nyckeltal. Beräkningen av de alternativa nyckeltalen framgår separat nedan.
| Nyckeltal | Beskrivning | Motivering av alternativt nyckeltal |
|---|---|---|
| Avkastning på eget kapital | Periodens resultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till genom snittligt eget kapital (IB+UB)/2 under perioden. |
Nyckeltalet åskådliggör hur ägarnas kapital förräntats under perioden. |
| Avkastning på totalt kapital | Periodens resultat, omräknat till 12 månader, efter finansnetto efter åter läggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittliga totala tillgångar under perioden. |
Nyckeltalet åskådliggör förmågan att generera resultat på koncernens tillgångar oaktat finansieringskostnader. |
| Areamässig uthyrningsgrad | Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande till total uthyrnings bar area vid periodens utgång. |
Nyckeltalet belyser uthyrningssituationen. |
| Belåningsgrad | Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till totala tillgångar vid periodens utgång. |
Nyckeltalet belyser finansiell risk. |
| Direktavkastning | Periodens driftnetto (inklusive fastighetsadministration), omräknat till 12 månader, justerat för fastigheternas innehavstid under perioden i för hållande till fastigheternas bokförda värden vid periodens utgång. |
Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultatgenere ring före finansiella kostnader och kostnader för central administration. |
| EBITDA | Driftnetto minskat med kostnader för central administration med tillägg för erhållna utdelningar från joint ventures och intresseföretag. |
Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet EBITDA/ Nettoskuld åskådliggöra finansiell risk. |
| Eget kapital per A- och B-aktie | Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal A- och B-aktier vid periodens utgång efter att hänsyn tagits till eget kapital hänförligt till D-aktier respektive preferensaktier. |
Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital. |
| Eget kapital per D-aktie | Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal stamaktier vid periodens utgång efter att hänsyn tagits till eget kapital hänförligt till preferensaktier. Eget kapital är begränsat till 35,00 kronor per D-aktie. |
Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital. |
| Eget kapital per preferensaktie | Eget kapital per preferensaktie motsvarar preferensaktiens företrädesrätt vid likvidation av bolaget (30 kronor per preferensaktie) samt aktiens ackumulerade företrädesrätt till utdelning (2 kronor per år). |
Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital. |
| Ekonomisk uthyrningsgrad | Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till hyresvärde vid periodens utgång. |
Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska utnyttjande graden i koncernens fastigheter. |
| EURIBOR | Euribor, eller Euro Interbank Offered Rate, är en daglig referensränta som beräknas som ett genomsnitt av de räntor som banker i EU-länderna ställer till varandra för utlåning i euro. |
Ej alternativt nyckeltal |
| EPRA NAV | Redovisat eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av reser veringar för räntederivat, uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastighetsvärden och uppskjuten skatt avseende reserveringar för räntederivat. EPRA NAV är ett nyckeltal som definierats av organisationen European Public Real Estate Association. |
Ett etablerat mått på koncernens substansvärde som möjliggör analyser och jämförelser. |
| Fastighet | Avser fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt. | Ej alternativt nyckeltal |
| Finansiella derivat | Avtal beträffande låneräntor som bland annat kan inbegripa faktorerna tid, inflation och/eller maximala räntenivåer. Träffas normalt för att säker ställa räntenivåer för räntebärande lån. |
Ej alternativt nyckeltal |
| Förvaltningsresultat | Resultat exklusive värdeförändringar och skatt. | Ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat värdeförändringar. |
| Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning |
Förvaltningsresultatet för perioden reducerat med utdelning till D-aktier och preferensaktier, dividerat med genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning. |
Ett mått på tillgångarnas resultatgenerering oaktat värdeförändringar som tillfaller ägarna av A- och B-aktier. |
| Hyresduration | Återstående löptid på hyresavtal. | Nyckeltalet åskådliggör risk för framtida vakanser. |
| Hyresvärde | Kontrakterad årshyra som löper vid periodens utgång med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. |
Nyckeltalet åskådliggör koncernens intäktspotential. |
| IFRS | International Financial Reporting Standards. Internationella redovis ningsstandarder för koncernredovisning för företag vars värdepapper är noterade på en reglerad marknad. |
Ej alternativt nyckeltal |
| Joint venture | Samarbetsform med flera ägare som har gemensamt bestämmande inflytande. |
Ej alternativt nyckeltal |
| Kassaflöde per A- och B-aktie | Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassaflödet samt minskat med betald skatt i relation till genomsnittligt antal A- och B aktier. Från resultatet före skatt har även dragits utdelning till D-aktier och preferensaktier för perioden. Erhållen utdelning från joint ventures har lagts till resultat före skatt. |
Nyckeltalet åskådliggör hur stor del av periodens kassa flöde som kan betraktas som tillhörigt ägarna av A respektive B-aktier. |
| Nettoskuld | Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida medel och börsnoterade aktier. |
Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning. |
| Nyckeltal | Beskrivning | Motivering av alternativt nyckeltal |
|---|---|---|
| Preferenskapital | Beräknas som eget kapital per preferensaktie multiplicerat med antalet utestående preferensaktier. |
Nyckeltalet visar eget kapital tillhörigt preferens aktieägarna. |
| Resultat per A- och B-aktie | Resultat i relation till genomsnittligt antal A- och B-aktier efter att hänsyn tagits till D-aktiers och preferensaktiers del av resultatet för perioden. |
Ej alternativt nyckeltal |
| Resultat per D-aktie | D-aktier ger rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på A- och B-aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie. |
Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet. |
| Resultat per preferensaktie | Varje preferensaktie ger företrädesrätt till 2,00 kronor i årlig utdelning. | Nyckeltalet belyser preferensaktieägarnas andel av resultatet. |
| Ränteswap | Ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntevillkor på lån i samma valuta. Bytet innebär att den ena parten får byta sin rörliga ränta mot en fast ränta, medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig ränta. Avsikten med en ränteswap är att reducera ränterisken. |
Ej alternativt nyckeltal |
| Räntetäckningsgrad | Förvaltningsresultat, exklusive förvaltningsresultat från joint ventures och intresseföretag men inklusive utdelningar från joint ventures, efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader. |
Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk. |
| Soliditet | Eget kapital i relation till totala tillgångar. | Nyckeltalet belyser finansiell risk. |
| STIBOR | Stibor, eller Stockholm Interbank Offered Rate, är en daglig referensränta som beräknas som ett genomsnitt av de räntor som banker ställer till varandra för utlåning i svenska kronor. |
Ej alternativt nyckeltal |
| Totalavkastning på aktie | Summan av aktiens kursförändring under perioden och under perioden erlagd utdelning i procent av aktiekursen vid föregående års slut. |
Nyckeltalet åskådliggör den totala avkastning som kom mit aktieägarna till godo. |
| Totalavkastning på fastighet | Summan av EBITDA och omvärderingar av fastigheter under perioden, i relation till genomsnittligt fastighetsvärde justerat för omvärderingar under perioden. |
Nyckeltalet åskådliggör resultatgenerering och värde tillväxt för fastigheterna under en period. |
| Triple netavtal | Typ av hyresavtal där hyresgästen, utöver hyran, betalar samtliga kostnader som belöper på fastigheten och som normalt hade belastat fastighetsägaren. Dessa inkluderar driftkostnader, underhåll, fastighets skatt, tomträttsavgäld, försäkring, fastighetsskötsel, etc. |
Ej alternativt nyckeltal |
| Utspädning | Utspädning till följd av utestående teckningsoptioner har i enlighet med IAS 33 beräknats som det antal A- och B-aktier vilka skall emitteras för att täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestå ende potentiella A- och B-aktier (teckningsoptioner), till den del det är sannolikt att de kommer att utnyttjas. |
Ej alternativt nyckeltal |
| Överskottsgrad | Periodens driftnetto i relation till periodens hyresintäkter. | Nyckeltalet åskådliggör fastigheternas lönsamhet. |
| Belopp i miljoner kronor om inte annat anges |
2018 Jan-jun |
2017 Jan-jun |
2017 Jan-dec |
Belopp i miljoner kronor om inte annat anges |
2018 Jan-jun |
2017 Jan-jun |
2017 Jan-dec |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Avkastning på eget kapital | Belåningsgrad | ||||||
| Resultat efter skatt | 1 666 | 1 441 | 2 965 | Räntebärande skulder | 14 337 | 13 327 | 13 616 |
| Genomsnittligt eget kapital | 12 601 | 9 237 | 10 033 | Totala tillgångar | 30 858 | 25 195 | 27 240 |
| Avkastning på eget kapital | 26 % | 31 % | 30 % | Belåningsgrad | 46 % | 53 % | 50 % |
| Avkastning på totalt kapital | Direktavkastning | ||||||
| Förvaltningsresultat | 806 | 651 | 1 334 | Driftnetto | 904 | 748 | 1 558 |
| Tillägg för omräkning till årsvärde |
806 | 651 | – | Tillägg för omräkning till årsvärde |
904 | 748 | – |
| Finansiella kostnader Tillägg för omräkning till |
231 | 213 | 444 | Innehavsjustering, förvärv/ försäljningar |
10 | 41 | 62 |
| årsvärde Resultat före finansiella |
231 | 213 | – | Valutaomräkning till balansdagskurs |
22 | 10 | 21 |
| kostnader | 2 074 | 1 728 | 1 778 | Justerat driftnetto | 1 840 | 1 547 | 1 641 |
| Genomsnittligt totalt kapital | 29 049 | 24 150 | 25 172 | Fastigheternas bokförda värde | 27 008 | 22 113 | 23 755 |
| Avkastning på totalt kapital | 7 % | 7 % | 7 % | Direktavkastning | 6,8 % | 7,0 % | 6,9 % |
| Areamässig uthyrningsgrad | EBITDA rullande 12 månader |
||||||
| Kontrakterad area, tusental kvm |
2 539 | 2 259 | 2 359 | Driftnetto | 1 714 | 1 452 | 1 558 |
| Totalt uthyrningsbar area, | Central administration | –91 | –74 | –77 | |||
| tusental kvm | 2 670 | 2 399 | 2 489 | Utdelningar från joint ventures | 304 | 89 | 139 |
| Areamässig uthyrningsgrad | 95 % | 94 % | 95 % | EBITDA | 1 927 | 1 467 | 1 620 |
| Belopp i miljoner kronor om inte annat anges |
2018 Jan-jun |
2017 Jan-jun |
2017 Jan-dec |
Belopp i miljoner kronor om inte annat anges |
2018 Jan-jun |
2017 Jan-jun |
2017 Jan-dec |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Eget kapital per A- och B-aktie |
Kassaflöde per A- och B-aktie |
||||||
| Eget kapital | 13 846 | 9 764 | 11 356 | Resultat före skatt Ej kassaflödes |
1 921 | 1 648 | 3 405 |
| Eget kapital tillhörande preferens- och D-aktier |
3 915 | 2 745 | 2 762 | påverkande poster | –1 007 | –1 035 | –2 185 |
| Korrigerat eget kapital | 9 931 | 7 019 | 8 594 | Betald skatt Utdelning tillhörande |
–45 | –5 | –25 |
| Antal aktier Antal aktier efter |
158 396 227 | 158 274 952 | 158 274 952 | preferens- och D-aktier | –114 | –80 | –161 |
| utspädning Eget kapital per A |
158 531 315 | 158 419 968 158 372 099 | Kassaflöde Kassaflöde per A |
755 | 532 | 1 034 | |
| och B-aktie, kr Eget kapital per A |
62,69 | 44,35 | 54,30 | och B-aktie efter utspädning, kr |
4,77 | 3,35 | 6,52 |
| och B-aktie efter utspädning, kr |
62,64 | 44,31 | 54,26 | Nettoskuld Räntebärande skulder |
14 337 | 13 327 | 13 691 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad |
Räntebärande tillgångar Likvida medel och |
–6 | –4 | –7 | |||
| Kontrakterad årshyra | 2 217 | 1 870 | 1 974 | börsnoterade aktier | –657 | –578 | –502 |
| Hyresvärde Ekonomisk |
2 351 | 1 991 | 2 099 | Nettoskuld | 13 674 | 12 745 | 13 182 |
| uthyrningsgrad | 94 % | 94 % | 94 % | Nettoskuld/EBITDA | |||
| EPRA NAV | Nettoskuld | 13 674 | 12 745 | 13 182 | |||
| Eget kapital Eget kapital tillhörande |
13 846 | 9 764 | 11 356 | EBITDA rullande 12 månader |
1 927 | 1 467 | 1 620 |
| preferens- och D-aktier | –3 915 | –2 745 | –2 762 | Nettoskuld/EBITDA | 7,1 | 8,7 | 8,1 |
| Återläggning av derivat | 400 | 448 | 422 | Preferenskapital | |||
| Återläggning av upp skjuten skatt temporära skillnader |
1 704 | 1 276 | 1 472 | Eget kapital per preferensaktie Antal utestående |
31,00 | 31,00 | 32,00 |
| Återläggningar hänför liga till Joint ventures |
630 | 652 | 610 | preferensaktier Preferenskapital |
16 784 028 520 |
16 784 028 520 |
16 784 028 537 |
| EPRA NAV | 12 665 | 9 395 | 11 098 | Resultat per A- och | |||
| EPRA NAV per A- och B aktie efter utspädning, kr |
79,88 | 59,30 | 70,07 | B-aktie Resultat efter skatt |
1 666 | 1 441 | 2 965 |
| Förvaltningsresultat | Utdelning tillhörande | ||||||
| Resultat efter skatt | 1 666 | 1 441 | 2 965 | preferens- och D-aktier | –114 | –80 | –161 |
| Skatt | 313 | 257 | 596 | Korrigerat resultat efter skatt |
1 552 | 1 361 | 2 804 |
| Värdeförändringar Förvaltningsresultat |
–1 174 806 |
–1 048 651 |
–2 227 1 334 |
Resultat per A- och B-aktie efter utspäd |
|||
| Förvaltningsresultat | ning, kr | 9,80 | 8,58 | 17,69 | |||
| per A- och B-aktie efter utspädning |
Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat exkl |
||||||
| Förvaltningsresultat | 806 | 651 | 1 334 | förvaltningsresultat JV | 655 | 518 | 1 056 |
| Utdelning tillhörande preferens- och D-aktier |
–114 | –80 | –161 | Utdelning från JV Finansiella kostnader |
254 231 |
89 213 |
139 444 |
| Justerat förvaltnings resultat |
692 | 571 | 1 173 | Korrigerat förvaltnings resultat |
1 140 | 820 | 1 639 |
| Förvaltningsresultat per | Ränteteäckningsgrad | 4,9 | 3,9 | 3,7 | |||
| A- och B-aktie efter utspädning, kr |
4,36 | 3,60 | 7,40 | Soliditet | |||
| Hyresduration | Eget kapital | 13 846 | 9 764 | 11 356 | |||
| Avtalade framtida | Totala tillgångar | 30 858 | 25 195 | 27 240 | |||
| hyresintäkter | 14 417 | 12 688 | 13 070 | Soliditet | 45 % | 39 % | 42 % |
| Kontrakterad årshyra | 2 208 | 1 870 | 1 974 | Överskottsgrad | |||
| Hyresduration, år | 6,5 | 6,8 | 6,6 | Driftnetto | 904 | 748 | 1 558 |
| Hyresintäkter | 1 088 | 904 | 1 870 | ||||
| Överskottsgrad | 83 % | 83 % | 83 % |
AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. Sagax fastighetsinnehav per 30 juni 2018 uppgick till 2 670 000 kvadratmeter fördelat på 498 fastigheter. AB Sagax (publ) är noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Mer information finns på www.sagax.se.
AB Sagax (publ), Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm Org. nr. 556520-0028 Telefon 08 – 545 83 540, Fax 08 – 545 83 549 www.sagax.se
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.