Quarterly Report • Jul 14, 2017
Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri.
För 2017 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 1 320 miljoner kronor. Tidigare lämnad prognos uppgick till 1 290 miljoner kronor och tillkännagavs vid avlämnande av delårsrapport för januari-mars 2017.
| 2017 jan-jun |
2016 jan-jun |
2016 jan-dec |
2015 jan-dec |
2014 jan-dec |
2013 jan-dec |
2012 jan-dec |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr | 3,60 | 2,88 | 5,96 | 4,90 | 3,73 | 2,73 | 2,15 |
| Förändring jämfört med föregående år, % | 25 | 36 | 22 | 31 | 37 | 27 | 4 |
| Resultat per A- och B-aktie, kr | 8,60 | 5,28 | 14,53 | 9,88 | 4,06 | 4,44 | 1,82 |
| Utdelning per A- och B-aktie, kr | – | – | 1,451) | 1,15 | 0,80 | 0,55 | 0,43 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 3,9 | 3,7 | 3,4 | 2,9 | 2,6 | 2,4 | 2,2 |
| Belåningsgrad, % | 53 | 58 | 54 | 59 | 59 | 60 | 62 |
| Fastigheternas marknadsvärde, Mkr | 22 113 | 18 222 | 20 628 | 16 189 | 13 428 | 10 825 | 9 396 |
| Direktavkastning, % | 7,0 | 7,2 | 7,1 | 7,4 | 7,6 | 7,7 | 7,8 |
| Hyresduration, år | 6,8 | 7,4 | 7,1 | 7,4 | 8,2 | 8,0 | 8,4 |
Under det andra kvartalet förvärvades en fastighetsportfölj i Finland omfattande totalt 50 000 kvadratmeter uthyrningsbar area och 627 000 kvadratmeter mark från Ömsesidiga arbetspensionsförsäkringsbolaget Varma för 219 miljoner kronor. Fastighetsportföljen har en uthyrningsgrad om 98 % och omfattar 53 fastigheter uthyrda till tre hyresgäster med maskinuthyrning, bilbesiktning respektive grossisthandel som verksamhetsområden.
Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri.
Det övergripande målet är att långsiktigt generera största möjliga riskjusterade avkastning till bolagets aktieägare. För att nå detta mål skall Sagax uppnå följande verksamhetsmål:
I tabellen nedan redovisas hur utfallen de senaste fem åren förhåller sig till de finansiella målen.
Sagax investerar främst i lager- och industrifastigheter. Hög direktavkastning i kombination med låg nyproduktionstakt och stabila uthyrningsgrader gör fastigheter för lager och lätt
| Procent | Utfall jan-jun 2017 |
Femårigt genomsnitt |
|---|---|---|
| Avkastning på eget kapital skall under en femårsperiod uppgå till lägst 15 % |
31 % | 22 % |
| Förvaltningsresultat per A- och B-aktie skall öka med minst 15 % på årsbasis |
20 % | 25 % |
| Räntetäckningsgraden skall långsiktigt överstiga 200 % |
386 % | 280 % |
| Belåningsgraden skall långsiktigt understiga 65 % |
53 % | 59 % |
| Nettoskuld / EBITDA skall långsiktigt understiga 9,5 gånger |
8,7 ggr | 9,1 ggr |
Målsättning för tillväxttakt per år är lägst 15 %
industri till intressanta investeringsobjekt. Sagax genomför löpande kompletteringsförvärv och investeringar i befintliga fastigheter. Fastighetsförvärven och investeringarna i befintligt bestånd syftar till att öka kassaflödet och diversifiera hyresintäkterna och därmed minska bolagets operationella och finansiella risker. I diagrammet på sidan 3 redovisas utvecklingen av fastigheternas marknadsvärde och uthyrningsbara area.
Sagax finansiella struktur skall vara utformad med tydligt fokus på löpande kassaflöde och räntetäckningsgrad. Detta bedöms skapa goda förutsättningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas kapital. I diagrammet på sidan 3 redovisas Sagax förvaltningsresultat och kassaflöde från den löpande verksamheten. Som synes motsvaras kassaflödet i hög utsträckning av förvaltningsresultatet. Avvikelsen är huvudsakligen hänförlig till förvaltningsresultat från joint ventures som ej redovisas som kassaflöde. Utdelning som erhålles från joint ventures redovisas som kassaflöde från löpande verksamhet.
Sagax eftersträvar en väl avvägd ränte- och kapitalbindning i syfte att säkerställa det löpande kassaflödet. Den genomsnittliga räntebindningen uppgick till 2,3 (3,1) år vid halvårsskiftet.
Lång räntebindning minskar räntekänsligheten men medför en högre genomsnittsränta än vid en kortare räntebindning. Bolaget eftersträvar även låg refinansieringsrisk. Den genomsnittliga kapitalbindningen uppgick till 3,2 (3,8) år vid halvårsskiftet.
Bolaget har fyra aktieslag, stamaktier av serie A, B och D samt preferensaktier. D-aktierna möjliggör i likhet med preferensaktierna att nå investerarkategorier som värdesätter en stabil löpande utdelning.
Sagax eftersträvar långsiktighet och effektivitet i förvaltningen. I förvaltningsstrategin ingår att arbeta aktivt med att försöka erhålla långa hyresavtal. Detta gäller både vid nyteckning av hyresavtal och i förvaltningen av befintliga hyresavtal. Bolaget väljer att avstå från att vid varje tidpunkt maximera hyresnivån om istället hyresavtal med längre löptider med solventa hyresgäster kan uppnås. Detta bedöms vara fördelaktigt då det leder till minskad risk för vakanser samt lägre uthyrnings- och lokalanpassningskostnader. Den genomsnittliga återstående löptiden på bolagets hyresavtal uppgick den 30 juni till 6,8 (7,4) år.
Sagax eftersträvar att ha välrenommerade och kreditvärdiga hyresgäster. Bolaget tecknar huvudsakligen kallhyresavtal och påverkas därför endast i begränsad omfattning av ändrad förbrukning eller ändrade taxor för till exempel värme, el, fastighetsskatt, vatten och avlopp.
Sagax investerar huvudsakligen i regioner som har stabil befolkningstillväxt och ett diversifierat näringsliv. Sagax största exponering mot hyresmarknaden återfinns i Stockholm och Helsingfors, vilka bedöms ha bäst förutsättningar i Norden för långsiktig tillväxt. Generellt bedöms risken för lägre uthyrningsgrader och hyresnivåer till följd av en försämrad hyresmarknad vara låg till följd av den stabila demografiska tillväxten samt det diversifierade näringslivet i dessa regioner. Läs gärna mer om detta i Sagax årsredovisning för 2016.
Resultat- samt kassaflödesposter nedan avser perioden januari till och med juni 2017. Jämförelseposterna avser motsvarande period föregående år. Balansposternas belopp samt jämförelsetal avser ställningen vid periodens utgång i år respektive motsvarande periods utgång föregående år.
Förvaltningsresultatet ökade med 26 % till 651 (516) miljoner kronor varav 133 (116) miljoner kronor från joint ventures och intresseföretag. Förvaltningsresultatet har ökat främst till följd av fastighetsförvärv. Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie efter utspädning ökade med 25 % till 3,60 (2,88) kronor.
Värdeförändringar på fastigheter påverkade resultatet med 619 (801) miljoner kronor, varav 228 (151) miljoner kronor till följd av omvärderingar i joint ventures och intresseföretag.
Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med totalt 429 (–261) miljoner kronor. Räntederivat svarade
för 120 (–268) miljoner kronor, varav 41 (–99) miljoner kronor från joint ventures. Tidsfaktorn är den främsta förklaringen till räntederivatens värdeförändringar och den lägre reserven för räntederivats undervärden. Finansiella instrument hänförliga till engagemang i joint ventures har marknadsvärderats enligt IAS 39 till 307 (–) miljoner kronor.
Periodens resultat efter skatt uppgick till 1 441 (894) miljoner kronor.
Hyresintäkterna ökade med 24 % till 904 (731) miljoner kronor. Intäkterna har påverkats positivt av fastighetsförvärv samt intäktshöjande investeringar i befintligt fastighetsbestånd.
Övriga intäkter om 1 (3) miljon kronor bestod huvudsakligen av ersättning från försäkringsbolag avseende försäkringsskada samt ersättning i samband med hyresgästs förtida avflyttning.
% 70 75 80 85 90 95 100
20082007 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Genomsnitt senaste 12 månaderna
Uthyrningsgrad
Rullande årsvärde
Den ekonomiska uthyrningsgraden om 94 % är oförändrad sedan årsskiftet 2016/2017. Under perioden har vakansvärdet ökat med 27 (16) miljoner kronor till följd av avflyttningar och minskat med 42 (15) miljoner kronor till följd av inflyttningar. Tidsbegränsade lämnade rabatter uppgick till 19 (18) miljoner kronor på årsbasis vid periodens slut, en ökning med 7 miljoner kronor under perioden. Löptiderna för rabatterna framgår av tabell nedan. 83 % (68 %) av vakansvärdet återfanns i Stockholm och Helsingfors.
Vakansvärde i förvärvade fastigheter överstiger vakansvärde i försålda fastigheter med 7 miljoner kronor. Transaktionsverksamheten har följaktligen ökat vakansvärdet med netto 7 miljoner kronor. Det utgående vakansvärdet uppgick till 121 (77) miljoner kronor, oförändrat jämfört med årets ingång.
Hyresavtal med ett hyresvärde om 53 (40) miljoner kronor var vid periodens slut uppsagda varav 1 (3) miljoner kronor sagts upp för omförhandling och 52 (37) miljoner kronor har sagts upp för avflyttning. Av de hyresavtal som sagts upp för avflyttning sker avflyttningar motsvarande 18 miljoner kronor under 2017 och 33 miljoner kronor under 2018. Avflyttningstakten framgår av tabell nedan. Nyuthyrningar som ännu ej inflyttats har minskat det justerade vakansvärdet med 17 (22) miljoner kronor.
Det justerade utgående vakansvärdet uppgick till 157 (95) miljoner kronor, en nettoökning med 16 miljoner kronor under perioden varav 7 miljoner kronor till följd av transaktionsverksamheten under perioden.
| Belopp i miljoner kronor | 2017 jan-jun |
2016 jan-dec |
|---|---|---|
| Ingående vakans respektive år | 121 | 59 |
| Avflyttningar | 27 | 50 |
| Inflyttningar | –42 | –48 |
| Förändring av lämnade rabatter | 7 | –6 |
| Vakansvärde, förvärvade fastigheter | 12 | 80 |
| Vakansvärde, försålda fastigheter | –5 | –15 |
| Valutakursförändring | 1 | 1 |
| Utgående vakansvärde | 121 | 121 |
| Uppsagt för omförhandling | 1 | 3 |
| Uppsagda avtal, ej avflyttat | 52 | 46 |
| Nyuthyrning, ej inflyttat | –17 | –26 |
| Justerat utgående vakansvärde | 157 | 141 |
| Förfalloår | Mkr |
|---|---|
| 2017 | 7 |
| 2018 | 7 |
| 2019 | 3 |
| 2020 | 1 |
| 2021 | 0 |
| >2021 | 1 |
| Totalt | 19 |
| Avflyttningsår | Antal avtal | Hyresvärde, Mkr |
|---|---|---|
| 2017 | 21 | 18 |
| 2018 | 19 | 33 |
| 2019 | 2 | 1 |
| Totalt | 42 | 52 |
| Område | Hyresvärde, Mkr |
Vakansvärde, Mkr1) |
Ekonomisk vakansgrad1) |
Uthyrningsbar area, kvm |
Vakant area, kvm |
Areamässig vakansgrad |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Stockholm | 615 | 47 | 8 % | 626 000 | 45 000 | 7 % |
| Helsingfors | 520 | 53 | 10 % | 492 000 | 54 000 | 11 % |
| Paris | 104 | 6 | 6 % | 127 000 | 5 000 | 4 % |
| Nederländerna | 61 | – | – | 75 000 | – | – |
| Sverige, övrigt | 212 | 7 | 3 % | 436 000 | 19 000 | 4 % |
| Finland, övrigt | 354 | 8 | 2 % | 523 000 | 16 000 | 3 % |
| Övriga Europa | 124 | 1 | 0 % | 120 000 | 1 000 | 1 % |
| Totalt | 1 991 | 121 | 6 % | 2 399 000 | 140 000 | 6 % |
1) Vakansvärde respektive vakansgrad beaktar både vakanser och lämnade hyresrabatter.
Drift- och underhållskostnaderna ökade till sammanlagt 97 (67) miljoner kronor. Ökningen förklaras främst av fastighetsförvärv. Fastighetsskatt och tomträttsavgäld uppgick till 46 (31) miljoner kronor. Övriga fastighetskostnader uppgick till 14 (15) miljoner kronor.
Kostnaderna för koncernens centrala administration uppgick till 35 (30) miljoner kronor och består av kostnader för bolagsledning, finansiell riskhantering och kreditupphandling. Administrationskostnaderna har relativt sett sjunkit jämfört med föregående år till följd av bolagets tillväxt och motsvarar nu 3,9 % (4,1 %) av hyresintäkterna. Moderbolaget, AB Sagax, ansvarar för frågor gentemot aktiemarknaden såsom rapportering och aktiemarknadsinformation. Tjänster mellan koncernföretag debiteras enligt affärsmässiga villkor och med tillämpning av marknadsprissättning. Koncerninterna tjänster består av förvaltningstjänster och internräntedebitering. Moderbolagets förvaltningsarvode från koncernföretag uppgick under perioden till 18 (16) miljoner kronor. Moderbolagets resultat- och balansräkningar redovisas på sidan 20.
Koncernen hade vid periodens utgång 45 (38) medarbetare, se sammanställning nedan. Funktioner såsom fastighetsskötsel och jourverksamhet är utlagda på entreprenad.
Resultat från joint ventures och intresseföretag avser Sagax andelar av resultaten från bolagets joint ventures och intresseföretag, se även sidan 12 för mer information.
Periodens resultat uppgick till 351 (132) miljoner kronor varav förvaltningsresultat 133 (116) miljoner kronor, värdeförändringar på räntederivat 41 (–99) miljoner kronor och värdeförändringar på fastigheter 288 (151) miljoner kronor.
| Kontor | Män | Kvinnor | Totalt |
|---|---|---|---|
| Stockholm | 16 | 10 | 26 |
| Helsingfors | 7 | 7 | 14 |
| Paris | 3 | – | 3 |
| Rotterdam | 2 | – | 2 |
| Totalt | 28 | 17 | 45 |
Resultatet belastades med 51 (37) miljoner kronor i uppskjuten skatt.
De finansiella kostnaderna uppgick till 213 (193) miljoner kronor. Den genomsnittliga räntan uppgick den 30 juni 2017 till 3,0 % (3,2 %). De räntebärande skulderna har ökat till 13 327 (11 601) miljoner kronor till följd av fastighetsförvärv. För mer information om Sagax finansiering, se sidan 13.
Belåningsgraden har över tid successivt sjunkit samtidigt som de finansiella kostnaderna sjunkit relativt koncernens intäkter, vilket medfört att räntetäckningsgraden stigit, se diagram nedan. Den genomsnittliga räntebärande nettoskulden motsvarade 8,7 (8,5) gånger EBITDA för de senaste tolv månaderna, se även diagram på sidan 2.
Finansiella intäkter om 18 (2) miljoner kronor motsvaras i huvudsak av erhållna utdelningar avseende börsnoterade aktier.
Värdeutvecklingen för fastigheterna i Sverige uppgick till 123 (221) miljoner kronor och värdeutvecklingen för fastigheterna utomlands uppgick till 268 (431) miljoner kronor.
Nyuthyrningar och omförhandlingar av hyresavtal ökade fastigheternas marknadsvärde med 131 (237) miljoner kronor. Avflyttningar och omförhandlingar minskade värdet med 70 (27) miljoner kronor. Den allmänna marknadsvärdeförändringen för bolagets fastigheter uppgick till 330 (441) miljoner kronor, huvudsakligen till följd av sänkta avkastningskrav. Av den orealiserade värdeförändringen om 259 (252) miljoner kronor utomlands var 247 miljoner kronor hänförligt till verksamheten i Finland. Sammantaget har fastighetsportföljens marknadsvärde omvärderats med 392 (652) miljoner kronor exklusive valutaeffekter. Förändring av fastighetsbeståndets marknadsvärde beskrivs även på sidan 11.
| Belopp i miljoner kronor | jan-jun 2017 |
|---|---|
| Nyuthyrningar/Omförhandlingar | 52 |
| Avflyttningar/Omförhandlingar | – |
| Allmän marknadsvärdeförändring | 71 |
| Delsumma Sverige | 123 |
| Nyuthyrningar/Omförhandlingar | 79 |
| Avflyttningar/Omförhandlingar | –70 |
| Allmän marknadsvärdeförändring | 259 |
| Delsumma Utland | 268 |
| Summa orealiserade värdeförändringar | 392 |
Det vägda direktavkastningskravet vid värderingarna uppgick till 7,4 % (7,6 %). Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflöden och restvärden uppgick till 8,0 % (8,2 %) respektive 8,6 % (9,0 %). Se även avsnittet om analys och generella förutsättningar på sidan 11.
Omvärdering har skett av räntederivat, börsnoterade aktier och finansiella instrument kopplade till ägande av joint ventures per 30 juni 2017.
Räntederivaten bestod av nominella ränteswappar samt räntetak. Samtliga räntederivat redovisas till marknadsvärde och marknadsvärdeförändringar redovisas över resultaträkningen. Periodens värdeförändring uppgick netto till 79 (–162) miljoner kronor och bestod av orealiserad värdeförändring. Värdeförändringen förklaras främst av tidsfaktorn för räntederivaten. Reserven för räntederivatens undervärden uppgick vid periodens slut till 448 (635) miljoner kronor, se avsnittet om finansiering på sidan 13. Resultatet påverkades även av omvärderingar av räntederivat i joint ventures med 41 (–99) miljoner kronor. Sagax har i sin koncernredovisning löpande resultatfört bolagets andel av undervärden avseende joint ventures räntederivat.
Omvärdering av börsnoterade aktier medförde en orealiserad värdeförändring om 3 (7) miljoner kronor. Försäljning av aktier medförde en realiserad värdeförändring om –1 (miljon kronor.
Finansiella instrument avseende joint ventures har marknadsvärderats till 307 (–) miljoner kronor i enlighet med IAS 39.
Sagax redovisar en aktuell skattekostnad om 35 (15) miljoner kronor. Den uppskjutna skattekostnaden för perioden uppgick till 171 (111) miljoner kronor. Koncernens uppskjutna skatteskuld uppgick till 916 (596) miljoner kronor vid periodens slut.
| Belopp i miljoner kronor | 30 jun 2017 |
|---|---|
| Sverige | 499 |
| Finland | 346 |
| Tyskland | 68 |
| Danmark | 1 |
| Frankrike | – |
| Nederländerna | 2 |
| Skatteskuld | 916 |
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital uppgick till 612 (517) miljoner kronor. Förändringar av rörelsekapitalet påverkade kassaflödet med 57 (44) miljoner kronor. Investeringsverksamheten har påverkat kassaflödet med –959 (–1 248) miljoner kronor samtidigt som kassaflödet från finansieringsverksamheten tillförde Sagax 238 (685) miljoner kronor. Sammantaget har likvida medel minskat med 52 (4) miljoner kronor under perioden. För rapport över kassaflöden, se sidan 17.
För 2017 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 1 320 miljoner kronor. Tidigare lämnad prognos uppgick till 1 290 miljoner kronor och tillkännagavs vid avlämnande av delårsrapport för januari-mars 2017.
Aktuell intjäningsförmåga redovisas i samband med delårsrapporter och bokslutskommunikéer.
Tabellen nedan återspeglar intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis per 1 juli 2017. Det är viktigt att notera att den ej är att jämställa med en prognos för de kommande tolv månaderna då den exempelvis inte innehåller några bedömningar avseende framtida vakanser, ränteläge, valutaeffekter, hyresutveckling eller värdeförändringar.
| Belopp i miljoner kronor | 1 jul 2017 | 1 jan 2017 |
|---|---|---|
| Hyresvärde | 1 991 | 1 880 |
| Vakans | –121 | –121 |
| Hyresintäkter | 1 870 | 1 759 |
| Fastighetskostnader | –302 | –268 |
| Driftnetto | 1 568 | 1 491 |
| Central administration | –74 | –68 |
| Joint ventures och intresseföretag | 255 | 271 |
| Finansiella kostnader | –437 | –418 |
| Förvaltningsresultat | 1 313 | 1 277 |
| Skatt | –289 | –281 |
| Resultat efter skatt | 1 023 | 996 |
| – varav ägare av preferensaktier | 34 | 117 |
| – varav ägare av D-aktier | 127 | 37 |
| – varav ägare av A- och B-aktier | 863 | 843 |
Sagax genomsnittliga låneränta Sagax fastigheters direktavkastning Tioårig swapränta Direktavkastning och låneränta % 0 2 4 6 8 10 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på årsbasis med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighetskostnader baseras på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna justerat för innehavstid. Kostnaderna för central administration har baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräknats utifrån räntebärande skulder och tillgångar på balansdagen. Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens beräknade genomsnittliga räntenivå med tillägg för periodiserade finansieringskostnader. Utdelningar avseende bolagets innehav av aktier som kan köpas och säljas på en öppen handelsplats har ej beaktats i intjäningsförmågan. Skatten är beräknad med 22 % schablonskatt.
Resultatandelar från joint ventures och intresseföretag är beräknade enligt samma antaganden som för Sagax med beaktande av resultatandelens storlek.
Det till preferensaktieägare riktade inlösenerbjudandet under perioden förklarar förändringen av resultat tillhörigt D- respektive preferensaktieägare.
Differens mellan direktavkastning och låneränta
Den 30 juni 2017 omfattade fastighetsbeståndet 479 (414) fastigheter med en uthyrningsbar area om 2 399 000 (2 048 000) kvadratmeter. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen uppgick till 6,8 (7,4) år. Det största marknadsområdet är Stockholmsregionen motsvarande 38 % (40 %) av marknadsvärdet och 31 % (36 %) av hyresvärdet. Det sammanlagda hyresvärdet och kontrakterad årshyra uppgick till 1 991 (1 621) miljoner kronor respektive 1 870 (1 544) miljoner kronor vid periodens utgång. Detta motsvarar en ekonomisk uthyrningsgrad om 94 % (95 %).
Sagax har under perioden investerat 871 (1 354) miljoner kronor varav 712 (1 182) miljoner kronor avsåg fastighetsförvärv. 30 % av investeringarna avsåg Stockholm och 25 % av investeringarna avsåg Helsingfors.
Totalt 60 fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar area om 92 700 kvadratmeter har förvärvats, se sidan 10. Elektra 11 i Västberga, Stockholm, omfattar 12 000 kvadratmeter uthyrningsbar area och är den enskilt största fastigheten som förvärvats under perioden.
Totalt 159 (172) miljoner kronor investerades i det befintliga fastighetsbeståndet. 9 miljoner kronor av investeringarna under perioden skedde mot hyrestillägg, 28 miljoner kronor investerades i samband med nyuthyrningar, 106 miljoner kronor investerades avseende nyproduktion och 16 miljoner kronor avsåg underhåll av fastigheterna.
Totalt investerades 608 miljoner kronor utomlands, motsvarande 70 % av de totala investeringarna under perioden.
Under perioden har 21 fastigheter avyttrats för totalt 10 miljoner kronor med en total uthyrningsbar area om 13 900 kvadratmeter, se sammanställning på sidan 10. Försäljningarna avsåg mindre fastigheter i Finland.
Fastigheternas direktavkastning är ett avkastningsmått där periodens innehavsjusterade driftnetto jämförs med fastigheternas bokförda värden vid periodens utgång. Direktavkastningen ger en bild av resultatgenerering före finansiella kostnader och kostnader för central administration. Sagax redovisade direktavkastning för perioden uppgick till 7,0 % (7,2 %), se nedan.
| Marknadsvärde | Hyres | Ekonomisk | Hyresintäkt | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Segment | Antal fastigheter |
Uthyrningsbar area, kvm |
Vakant area, kvm |
Mkr | Kr/kvm | värde, Mkr |
Andel av hyresvärde |
uthyrnings grad |
Mkr | Andel |
| Stockholm | 75 | 626 000 | 45 000 | 8 316 | 13 300 | 615 | 31 % | 92 % | 568 | 30 % |
| Helsingfors | 70 | 492 000 | 54 000 | 4 787 | 9 700 | 520 | 26 % | 90 % | 468 | 25 % |
| Paris | 33 | 127 000 | 5 000 | 1 059 | 8 300 | 104 | 5 % | 94 % | 98 | 5 % |
| Nederländerna | 11 | 75 000 | – | 671 | 8 900 | 61 | 3 % | 100 % | 61 | 3 % |
| Sverige, övrigt | 49 | 436 000 | 19 000 | 2 413 | 5 500 | 212 | 11 % | 97 % | 205 | 11 % |
| Finland, övrigt | 223 | 523 000 | 16 000 | 3 561 | 6 800 | 354 | 18 % | 98 % | 347 | 19 % |
| Övriga Europa | 18 | 120 000 | 1 000 | 1 305 | 10 900 | 124 | 6 % | 100 % | 124 | 7 % |
| Totalt | 479 | 2 399 000 | 140 000 | 22 113 | 9 200 | 1 991 | 100 % | 94 % | 1 870 | 100 % |
| Belopp i miljoner kronor | Fastighets förvärv |
Befintligt bestånd |
Totalt |
|---|---|---|---|
| Stockholm | 153 | 107 | 260 |
| Helsingfors | 186 | 29 | 215 |
| Paris | 1 | 21 | 22 |
| Nederländerna | 152 | – | 151 |
| Sverige, övrigt | – | 2 | 2 |
| Finland, övrigt | 209 | – | 209 |
| Övriga Europa | 12 | – | 12 |
| Totalt | 712 | 159 | 871 |
| Belopp i miljoner kronor | 2017 30 jun |
2016 30 jun |
|---|---|---|
| Driftnetto enligt rapport över totalresultat Tillägg för omräkning till årsvärde |
748 748 |
621 621 |
| Innehavsjustering, förvärv/försäljningar | 41 | 69 |
| Valutaomräkning till balansdagskurs | 10 | 6 |
| Justerat driftnetto | 1 547 | 1 317 |
| Redovisat värde fastigheter | 22 113 | 18 222 |
| Direktavkastning, % | 7,0 | 7,2 |
| Fastighet | Kommun | Segment | Uthyrningsbar area, kvm |
|---|---|---|---|
| Muonamiehentie 12 (91-46-130-26) | Helsingfors | Helsingfors | 2 200 |
| Juurakkotie 3 (92-68-13-11) | Vanda | Helsingfors | 6 600 |
| Kvartal 1 | 8 800 | ||
| Elektra 11 | Stockholm | Stockholm | 12 000 |
| Nuolitie 20 (94-46-130-26) | Vanda | Helsingfors | 8 400 |
| Innovatieweg 4 (4542 NH Hoek) - Property 8 | Terneuzen | Nederländerna | 3 700 |
| Innovatieweg 14 (4542 NH Hoek) - Property 2 | Terneuzen | Nederländerna | 7 800 |
| Fastighetsportfölj (53 fastigheter för lätt industri) | 43 olika finska kommuner | Finland, övrigt | 49 900 |
| 5 avenue Karl Marx | Vaulx-En-Velin (Lyon) | Övriga Europa | 2 100 |
| Kvartal 2 | 83 900 | ||
| Totalt | 92 700 |
| Fastighet | Kommun | Segment | Uthyrningsbar area, kvm |
|---|---|---|---|
| Keskustie 2 (858-2-6012-7) | Tusby | Helsingfors | 2 500 |
| Valtatie 37 (261-405-160-0) | Kittilä | Finland, övrigt | 1 400 |
| Totalt 8 mindre fastigheter | 8 olika kommuner | Finland, övrigt | 2 900 |
| Kvartal 1 | 6 800 | ||
| Kiannonkatu 2-4 (777-406-95-19) | Suomussalmi | Finland, övrigt | 1 600 |
| Simpeleentie 6 (689-432-1-303) | Rautjärvi | Finland, övrigt | 1 300 |
| Totalt 9 mindre fastigheter | 8 olika kommuner | Finland, övrigt | 4 200 |
| Kvartal 2 | 7 100 | ||
| Totalt | 13 900 |
| Kontrakterad årshyra | ||||
|---|---|---|---|---|
| Förfalloår | Antal avtal |
Area, kvm | Mkr | Andel |
| 2017 | 180 | 55 000 | 53 | 3 % |
| 2018 | 278 | 224 000 | 203 | 11 % |
| 2019 | 284 | 251 000 | 211 | 11 % |
| 2020 | 128 | 301 000 | 229 | 12 % |
| 2021 | 48 | 185 000 | 142 | 8 % |
| >2021 | 262 | 1 242 000 | 1 032 | 55 % |
| Totalt | 1 180 | 2 259 000 | 1 870 | 100 % |
Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial Reporting Standard, IFRS. Sagax har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt värde enligt Verkligt värdemetoden.
Det sammanlagda marknadsvärdet på Sagax 479 (414) fastigheter uppgick den 30 juni 2017 till 22 113 (18 222) miljoner kronor. Försvagningen av den svenska kronan mot euron under perioden medförde att fastighetsvärdena utomlands ökade i värde med 233 (149) miljoner kronor.
Den redovisade orealiserade värdeförändringen uppgick under perioden till 392 (652) miljoner kronor. Se även tabell "Orealiserade värdeförändringar" på sidan 7.
Värderingarna har genomförts i enlighet med allmänt accepterade internationella värderingsmetoder. Samtliga värderingsobjekt har per 30 juni 2017 värderats separat av auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende värderingsinstitut förutom de fem tyska fastigheterna vilka till följd av höga värderingskostnader i Tyskland endast värderas externt vid årsskiften.
Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödeskalkyler i vilka driftnetton, investeringar och restvärden nuvärdesberäknas. Kalkylperioden har anpassats efter återstående löptid av befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 och 20 år. Kalkylperioden uppgår som regel till 10 år. Samtliga fastigheter har besiktigats under den senaste treårsperioden.
Besiktningarna omfattar allmänna utrymmen samt ett urval av lokaler där särskild vikt lagts vid större hyresgäster samt vakanta lokaler. Syftet med besiktningen är att bedöma fastighetens allmänna standard, underhållsbehov, marknadsposition och lokalernas attraktivitet.
Kalkylränta för nuvärdesberäkning av kassaflöde (4,0–16,0 %), kalkylränta för nuvärdesberäkning av restvärdet (4,0–16,0 %) och direktavkastningskrav för restvärdesbedömning (5,2–15,0 %) baseras på analyser av genomförda transaktioner samt på individuella bedömningar avseende risknivå och respektive fastighets marknadsposition.
Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflödet respektive restvärdet motsvarade 8,0 % (8,2 %) respektive 8,6 % (9,0 %) för fastighetsportföljen. Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 7,4 % (7,6 %) per 30 juni 2017, vilket kan jämföras med ett genomsnittligt direktavkastningskrav om 7,5 % den 31 december 2016. Sagax redovisade direktavkastning för perioden uppgick som jämförelse till 7,0 % (7,2 %). Nedan jämförs den över tid redovisade direktavkastningen med det vid värderingarna använda direktavkastningskravet.
En känslighetsanalys vid förändrade antaganden i fastighetsvärderingar redovisas på sidan 25.
| Mkr | Antal | |
|---|---|---|
| Fastighetsbestånd 31 december 2016 | 20 628 | 440 |
| Förvärv av fastigheter | 712 | 60 |
| Investeringar i befintligt bestånd | 159 | |
| Försäljning av fastigheter | –11 | –21 |
| Omräkningsdifferens valuta | 233 | |
| Orealiserad värdeförändring | 392 | |
| Fastighetsbestånd 30 juni 2017 | 22 113 | 479 |
Direktavkastning jämfört med direktavkastningskrav
Sagax joint ventures och intresseföretag bidrog med sammanlagt 133 (116) miljoner kronor till förvaltningsresultatet under perioden. Sagax andel av värdeförändringar på fastigheter uppgick till 228 (151) miljoner kronor och andelen av värdeförändringar på räntederivat uppgick till 41 (–99) miljoner kronor under perioden. Det samlade värdet på engagemang kopplat till ägande av joint ventures och intresseföretag uppgick till 2 186 (1 193) miljoner kronor varav 1 879 (1 193) miljoner kronor redovisas som andelar enligt kapitalandelsmetoden och därtill hörande finansiellt instrument redovisas till 307 (–) miljoner kronor efter marknadsvärdering enligt IAS 39 Finansiella instrument: Redovisning och värdering.
Sagax äger 50 % av Söderport Holding AB, resterande andel ägs av Hemfosa Fastigheter AB. Sagax äger även, via Hemsö Intressenter AB, indirekt 15 % av Hemsö Fastighets AB, resterande andel ägs av Tredje AP-fonden.
På uppdrag av Söderport ombesörjer Sagax ekonomisk förvaltning och merpart av fastighetsförvaltning för Söderportkoncernen. Fastighetsförvaltning på vissa orter ombesörjes av Hemfosa.
Motsvarande 69 % av Söderports hyresvärde om 576 miljoner kronor återfanns i Stockholm den 30 juni 2017. Söderports ekonomiska vakans uppgick till 40 (22) miljoner kronor vid periodens slut, motsvarande en vakansgrad om 7 % (4 %). Av den ekonomiska vakansen utgjordes 5 (8) miljoner kronor av tidsbegränsade hyresrabatter som lämnats vid nyuthyrning. 92 % av den ekonomiska vakansen återfanns i Stockholm vid periodens slut.
Under perioden har 15 fastigheter förvärvats för 352 miljoner kronor med en uthyrningsbar area om 82 000 kvadratmeter. En fastighet i Göteborg har sålts för 979 miljoner kronor. Köpare var ett bolag administrerat av Ness, Risan & Partners och ägs av NRP 2016 AS (50 %) och NRP Eiendom 2015 AS (25 %). Som en del av transaktionen har Söderport investerat i köparbolaget motsvarande en ägarandel om 25 %.
Hemsö Fastighets AB bedriver verksamhet i Sverige, Tyskland och Finland. Verksamheten består i att äga, förvalta och utveckla samhällsfastigheter. Fastighetsbeståndet omfattade 339 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 36 miljarder kronor den 30 juni 2017. Av det totala fastighetsvärdet är 79 % hänförligt till Sverige, 12 % till Tyskland och 9 % till Finland. Motsvarande 78 % av fastighetsvärdet utgörs av fastigheter belägna i större städer i Sverige, Tyskland och Finland.
Av Hemsös fastigheter är 166 äldreboenden, 101 skolor, 63 vårdfastigheter och 9 fastigheter ämnade för rättsväsende. Av Hemsös kontrakterade hyror kommer 59 % från kommun, landsting eller stat. En genomsnittlig återstående hyresavtalstid om 8,7 år bidrar i kombination med finansiellt starka hyresgäster och låg vakansgrad till stabila hyresintäkter. Cirka 95 % av hyresintäkterna kommer från skattefinansierad verksamhet. Mer information om Hemsö Fastighets AB finns tillgänglig på bolagets hemsida, hemso.se.
| Söderport | Hemsö | |||
|---|---|---|---|---|
| 2017 30 jun |
2016 30 jun |
2017 30 jun |
2016 30 jun |
|
| Sagax ägarandel, % | 50 | 50 | 15 | 15 |
| Hyresintäkter, Mkr | 277 | 270 | 1 156 | 1 069 |
| Förvaltningsresultat, Mkr | 123 | 120 | 629 | 512 |
| Periodens resultat, Mkr | 367 | 182 | 1 320 | 281 |
| Sagax andel av förvaltningsresultat, Mkr | 62 | 60 | 71 | 54 |
| Antal fastigheter | 70 | 49 | 339 | 330 |
| Hyresvärde, Mkr | 576 | 538 | 2 351 | 2 205 |
| Fastigheternas marknadsvärde, Mkr | 6 066 | 5 582 | 35 969 | 28 763 |
| Uthyrningsbar area, kvm | 643 000 | 667 000 | 1 560 000 | 1 569 000 |
| Hyresduration, år | 4,7 | 5,8 | 8,7 | 7,8 |
| Ekonomisk vakansgrad, % | 7 | 4 | 1 | 3 |
| Räntebärande skulder, Mkr | 3 077 | 3 232 | 25 863 | 19 853 |
| Kapitalbindning, år | 2,7 | 3,6 | 5,2 | 2,6 |
| Räntebindning, år | 3,1 | 3,8 | 5,6 | 3,6 |
| Marknadsvärde för räntederivat, Mkr | –367 | –489 | –615 | –1 074 |
Koncernens egna kapital uppgick den 30 juni 2017 till 9 764 (6 621) miljoner kronor, en ökning med 1 055 miljoner kronor under perioden. Förändringen förklaras främst av totalresultat för perioden, utdelning samt det genomförda inlösenserbjudandet avseende preferensaktier. Se även sidan 18.
Sagax räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till 13 327 (11 601) miljoner kronor. Motsvarande 6 114 (4 313) miljoner kronor av lånen var upptagna i euro.
Räntebärande nettoskuld uppgick till 12 745 (11 346) miljoner kronor motsvarande 58 % (62 %) av fastigheternas marknadsvärde. Räntebärande bruttoskuld till banker om 8 647 miljoner kronor motsvarade 39 % (42 %) av fastigheternas marknadsvärde den 30 juni 2017. Återstående bruttoskuld motsvarade 21 % (22 %) av fastigheternas marknadsvärde och bestod av börsnoterade obligationslån om 3 411 (2 869) miljoner kronor samt företagscertifikat om 1 269 (1 151) miljoner kronor. På sidan 14 redovisas obligationslån per 30 juni 2017 med huvudsakliga villkor för lån upptagna i kronor respektive euro.
Totalt har 1 142 (1 451) miljoner kronor tagits upp i nya lån varav 96 miljoner kronor utgörs av ökning av emitterade företagscertifikat och 477 miljoner kronor av emitterade obligationslån. 507 (500) miljoner kronor har amorterats under perioden. De räntebärande skulderna har ökat med 120 (81) miljoner kronor till följd av valutakursförändringar.
I enlighet med IAS 39 har periodiserade upplåningskostnader om 64 miljoner kronor reducerat räntebärande skulder i balansräkningen. Räntebärande skulder redovisas till 13 263 (11 528)
| Räntebindning | Kapitalbindning | Ränteswappar | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Förfalloår | Mkr | Ränta | Andel | Mkr | Andel | Mkr | Ränta |
| 2017 | 5 949 | 2,4 % | 45 % | 47 | 0 % | – | – |
| 2018 | 742 | 1,8 % | 6 % | 1 128 | 8 % | – | – |
| 2019 | 995 | 2,6 % | 7 % | 3 594 | 27 % | 486 | 1,0 % |
| 2020 | 818 | 3,7 % | 6 % | 2 960 | 22 % | 506 | 3,6 % |
| 2021 | 2 416 | 3,6 % | 18 % | 2 177 | 16 % | 1 088 | 3,7 % |
| >2021 | 2 408 | 4,2 % | 18 % | 3 421 | 26 % | 2 408 | 2,1 % |
| Summa/genomsnitt | 13 327 | 3,0 % | 100 % | 13 327 | 100 % | 4 488 | 2,5 % |
| 2017-06-30 | 2016-06-30 | |
|---|---|---|
| Räntebärande skulder | 13 327 | 11 601 |
| Räntebärande tillgångar | –4 | –8 |
| Likvida medel | –231 | –247 |
| Börsnoterade aktier | –347 | –65 |
| Nettoskuld | 12 745 | 11 281 |
miljoner kronor. Den genomsnittliga återstående ränte- och kapitalbindningen uppgick till 2,3 (3,1) år respektive 3,2 (3,8) år vid periodens utgång. Den genomsnittliga räntan för bolagets räntebärande skulder uppgick till 3,0 % (3,2 %) inklusive effekter av derivatinstrument. Den genomsnittliga räntan har sjunkit till följd av nyupplåning till lägre räntenivåer.
För att begränsa ränterisken och öka förutsägbarheten i bolagets förvaltningsresultat används räntetak och ränteswappar med ett sammanlagt nominellt värde om 7 241 (6 589) miljoner kronor varav ränteswappar om 4 488 (4 439) miljoner kronor med en genomsnittlig räntenivå om 2,5 % (2,5 %), se tabell på sidan 13.
Reserven för räntederivatens negativa marknadsvärde förändrades med –79 (169) miljoner kronor under perioden. Det sammanlagda marknadsvärdet för Sagax räntederivat uppgick till –448 (–635) miljoner kronor. Reserven kommer successivt att upplösas och resultatföras fram till derivatens slutdatum oavsett ränteläge. Enbart tidsfaktorn, allt annat lika, medför att reserveringar för räntederivatens undervärden i Sagax upplöses med
totalt 124 miljoner kronor under det närmaste året. Över en femårsperiod skulle totalt 420 miljoner kronor intäktsföras i koncernredovisningen endast till följd av förfluten tid och med antagande om oförändrade marknadsräntor.
Sagax rörelsekapital, exklusive kortfristiga räntebärande skulder och börsnoterade aktier, uppgick den 30 juni 2017 till 122 (–118) miljoner kronor. Sagax tillgängliga likviditet uppgick samtidigt till 642 (939) miljoner kronor varav 231 (247) miljoner kronor i form av bankinlåning och 412 (692) miljoner kronor i form av outnyttjade lånelöften. Lånelöften motsvarande utestående företagscertifikat inkluderas ej i disponibel likviditet. Inga ytterligare säkerheter behöver ställas för nyttjandet av lånelöftena.
Sagax innehav av börsnoterade aktier uppgick till 347 (65) miljoner kronor och bestod huvudsakligen av aktier i NP3 Fastigheter AB.
| Löptid | Mkr | Ränta | Räntevillkor | Golv för basräntor1) |
Förfallodatum | ISIN-kod |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2013-2018 | 600 | 2,66 % | Stibor 3M+3,10 % | Nej | 2018-06-25 | SE0005249760 |
| 2014-2019 | 550 | 2,90 % | Stibor 3M+2,90 % | Ja | 2019-06-18 | SE0006027041 |
| 2015-2020 | 300 | 3,20 % | Stibor 3M+3,20 % | Ja | 2020-06-18 | SE0007186234 |
| 2016-2021 | 300 | 4,42 % | Stibor 3M+4,75 % | Nej | 2021-04-27 | SE0008294748 |
| Summa/genomsnitt | 1 750 | 3,13 % | ||||
| Golv för | ||||||
| Löptid | M€ | Ränta | Räntevillkor | basräntor1) | Förfallodatum | ISIN-kod |
| 2014-2019 | 60 | 3,20 % | Euribor 6M+3,20 % | Ja | 2019-03-11 | SE0005796398 |
| 2015-2020 | 80 | 3,50 % | Euribor 6M+3,50 % | Ja | 2020-09-09 | SE0007490883 |
| 2016-2021 | 30 | 4,37 % | Euribor 6M+4,70 % | Nej | 2021-06-15 | SE0008434401 |
1) Vid ränteberäkning skall Stibor eller Euribor inte understiga 0 %.
Summa/genomsnitt 170 3,55 %
| Derivatavtal 30 juni 2017 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | Nominella belopp |
Återstående löptid, år |
Marknadsvärde 30 jun 2017 |
Marknadsvärde 31 dec 2016 |
Periodens förändring |
| Nominella ränteswappar | 4 488 | 5,0 | –450 | –530 | 80 |
| Räntetak | 2 753 | 2,6 | 2 | 3 | –1 |
| Summa | 7 241 | 4,1 | –448 | –527 | 79 |
| 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | 2016 | Rullande tolv | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | jan-jun | jan-jun | apr-jun | apr-jun | jan-dec | månader |
| Hyresintäkter | 904 | 731 | 460 | 377 | 1 563 | 1 736 |
| Övriga intäkter | 1 | 3 | – | 2 | 10 | 9 |
| Driftkostnader | –76 | –52 | –31 | –24 | –104 | –142 |
| Underhållskostnader | –21 | –15 | –10 | –8 | –34 | –41 |
| Tomträttsavgäld | –9 | –9 | –5 | –4 | –18 | –18 |
| Fastighetsskatt | –37 | –22 | –19 | –11 | –50 | –65 |
| Övriga fastighetskostnader | –14 | –15 | –7 | –4 | –41 | –26 |
| Driftnetto | 748 | 621 | 388 | 328 | 1 326 | 1 452 |
| Central administration | –35 | –30 | –17 | –13 | –68 | –74 |
| Resultat från joint ventures och intresseföretag | 351 | 132 | 145 | 86 | 599 | 819 |
| – varav förvaltningsresultat | 133 | 116 | 68 | 62 | 247 | 264 |
| – varav värdeförändringar | 269 | 53 | 99 | 52 | 526 | 743 |
| – varav skatt | –51 | –37 | –23 | –28 | –174 | –188 |
| Finansiella intäkter | 18 | 2 | 17 | 1 | 3 | 20 |
| Finansiella kostnader | –213 | –193 | –107 | –99 | –409 | –429 |
| Resultat inklusive värdeförändringar i | ||||||
| joint ventures och intresseföretag | 869 | 532 | 425 | 302 | 1 451 | 1 788 |
| – varav Förvaltningsresultat | 651 | 516 | 349 | 279 | 1 098 | 1 233 |
| Värdeförändringar: | ||||||
| Fastigheter, realiserade | –1 | –1 | – | – | 20 | 20 |
| Fastigheter, orealiserade | 392 | 651 | 206 | 455 | 1 306 | 1 046 |
| Finansiella instrument, realiserade | –1 | – | –1 | – | – | –1 |
| Finansiella instrument, orealiserade | 389 | –162 | 358 | –63 | –51 | 500 |
| Resultat före skatt | 1 648 | 1 020 | 989 | 694 | 2 726 | 3 354 |
| Uppskjuten skatt | –171 | –111 | –82 | –66 | –235 | –295 |
| Aktuell skatt | –35 | –15 | –25 | –6 | –38 | –58 |
| Periodens resultat | 1 441 | 894 | 882 | 622 | 2 453 | 3 000 |
| Övrigt totalresultat | ||||||
| – poster som kan komma att återföras till resultatet: | ||||||
| Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet | 160 | 86 | 170 | 52 | 196 | 270 |
| Andel övrigt totalresultat för joint ventures | 2 | 6 | 1 | 3 | 12 | 8 |
| Omräkningsdifferenser avseende valuta | –62 | –24 | –62 | –14 | –64 | –101 |
| Skatt på poster som kan komma att återföras till resultatet | –6 | –5 | –7 | –3 | –11 | –11 |
| Totalresultat för perioden | 1 535 | 956 | 985 | 659 | 2 586 | 3 165 |
| Resultat per A- och B-aktie, kr | 8,60 | 5,28 | 5,31 | 3,75 | 14,53 | 17,85 |
| Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr | 8,58 | 5,27 | 5,30 | 3,74 | 14,50 | 17,81 |
| Resultat per D-aktie, kr | 1,00 | – | 0,50 | – | 2,00 | 2,00 |
| Genomsnittligt antal A- och B-aktier, miljoner | 158,3 | 158,3 | 158,3 | 158,3 | 158,3 | 158,3 |
| Genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning, miljoner | 158,6 | 158,7 | 158,6 | 158,7 | 158,6 | 158,6 |
| Genomsnittligt antal D-aktier, miljoner | 22,0 | – | 26,2 | – | 2,9 | 14,0 |
| Belopp i miljoner kronor | 2017 30 jun |
2016 30 jun |
2016 31 dec |
|---|---|---|---|
| Förvaltningsfastigheter | 22 098 | 17 760 | 20 628 |
| Förvaltningsfastigheter till försäljning | 15 | 462 | – |
| Andelar i joint ventures och intresseföretag | 1 880 | 1 193 | 1 667 |
| Finansiella instrument | 313 | 9 | 8 |
| Övriga anläggningstillgångar | 12 | 25 | 13 |
| Summa anläggningstillgångar | 24 317 | 19 450 | 22 316 |
| Kassa och bank | 231 | 247 | 283 |
| Börsnoterade aktier | 347 | 65 | 248 |
| Övriga omsättningstillgångar | 299 | 179 | 257 |
| Summa omsättningstillgångar | 878 | 491 | 788 |
| Summa tillgångar | 25 195 | 19 941 | 23 104 |
| Eget kapital | 9 764 | 6 621 | 8 709 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 10 864 | 9 914 | 10 896 |
| Uppskjuten skatteskuld | 916 | 596 | 739 |
| Räntederivat | 451 | 636 | 531 |
| Övriga långfristiga skulder | 44 | 17 | 39 |
| Summa långfristiga skulder | 12 275 | 11 162 | 12 205 |
| Företagscertifikat | 1 269 | 1 151 | 1 156 |
| Övriga kortfristiga räntebärande skulder | 1 131 | 463 | 444 |
| Övriga kortfristiga skulder | 756 | 544 | 590 |
| Summa kortfristiga skulder | 3 155 | 2 158 | 2 190 |
| Summa eget kapital och skulder | 25 195 | 19 941 | 23 104 |
| Belopp i miljoner kronor | 2017 jan-jun |
2016 jan-jun |
2017 apr-jun |
2016 apr-jun |
2016 jan-dec |
Rullande tolv månader |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Resultat före skatt | 1 648 | 1 020 | 990 | 695 | 2 726 | 3 354 |
| Värdeförändringar på finansiella instrument | –388 | 162 | –357 | 63 | 51 | –499 |
| Värdeförändringar på fastigheter | –391 | –650 | –207 | –455 | –1 326 | –1 067 |
| Resultat från ägande av joint ventures och intresseföretag | –351 | –131 | –145 | –87 | –599 | –819 |
| Utdelning från joint ventures och intresseföretag | 89 | 128 | 89 | 128 | 128 | 89 |
| Upplösning av periodiserade upplåningskostnader | 13 | 11 | 6 | 5 | 25 | 27 |
| Betald skatt | –5 | –12 | –1 | –6 | –22 | –15 |
| Övriga poster ej ingående i kassaflödet | –3 | –10 | 1 | –9 | –16 | –9 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital |
612 | 517 | 377 | 334 | 965 | 1 062 |
| Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar | 28 | –27 | –46 | –13 | –123 | –68 |
| Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder | 29 | 70 | 52 | 42 | 135 | 94 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 669 | 560 | 382 | 363 | 977 | 1 087 |
| Förvärv av fastigheter | –712 | –1 182 | –581 | –1 022 | –3 417 | –2 916 |
| Försäljning av fastigheter | 10 | 121 | 2 | 35 | 969 | 858 |
| Investeringar i befintliga fastigheter | –159 | –172 | –67 | –133 | –313 | –300 |
| Förvärv av börsnoterade aktier | –171 | –58 | –24 | – | –237 | –350 |
| Försäljning av börnoterade aktier | 73 | – | 73 | – | – | 73 |
| Försäljning av andelar i intresseföretag | – | 74 | – | 74 | 74 | – |
| Förskottsbetalningar avseende fastighetsförvärv | – | –31 | – | – | – | – |
| Ökning av övriga anläggningstillgångar | –1 | –1 | – | –1 | – | – |
| Minskning av övriga anläggningstillgångar | – | – | 1 | – | 9 | 9 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | –959 | –1 248 | –595 | –1 047 | –2 916 | –2 625 |
| Emission av D-aktier | – | – | – | – | 476 | 476 |
| Inlösenerbjudande avseende preferensaktier | –66 | – | –66 | – | – | –66 |
| Utbetald utdelning till aktieägare | –306 | –240 | –268 | –211 | –299 | –365 |
| Incitamentsprogram | –23 | –18 | –23 | –18 | –18 | –23 |
| Upptagna lån | 1 139 | 1 437 | 402 | 957 | 3 064 | 2 766 |
| Amorterade lån | –507 | –500 | –5 | –85 | –1 283 | –1 290 |
| Depositioner från hyresgäster | 5 | – | 2 | – | 26 | 31 |
| Ökning av övriga långfristiga skulder | – | 6 | – | 2 | 4 | – |
| Minskning av övriga långfristiga skulder | –3 | – | –3 | – | – | –5 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 238 | 685 | 38 | 645 | 1 970 | 1 523 |
| Periodens kassaflöde | –52 | –4 | –175 | –40 | 30 | –16 |
| Kursdifferens i likvida medel | – | – | – | – | 2 | 2 |
| Förändring av likvida medel | –52 | –4 | –175 | –40 | 32 | –16 |
| Likvida medel vid periodens ingång | 283 | 251 | 406 | 287 | 251 | 247 |
| Likvida medel vid periodens utgång | 231 | 247 | 231 | 247 | 283 | 231 |
| Belopp i miljoner kronor | Aktiekapital | Övrigt tillskjutet kapital |
Reserver omräknings differenser |
Intjänade vinstmedel inkl. periodens resultat |
Totalt eget kapital1) |
|---|---|---|---|---|---|
| Eget kapital 31 december 2015 | 381 | 1 698 | 2 | 3 899 | 5 981 |
| Aktieutdelning | – | – | – | –299 | –299 |
| Inlösen incitamentsprogram | – | – | – | –20 | –20 |
| Incitamentsprogram | – | – | – | 2 | 2 |
| Totalresultat januari-juni 2016 | – | – | 62 | 894 | 956 |
| Eget kapital 30 juni 2016 | 381 | 1 698 | 65 | 4 476 | 6 621 |
| Nyemission av D-aktier | 32 | 451 | – | – | 483 |
| Transaktionskostnader | – | –7 | – | – | –7 |
| Aktieutdelning | – | – | – | –18 | –18 |
| Totalresultat april-december 2016 | – | – | 70 | 1 559 | 1 629 |
| Eget kapital 31 december 2016 | 413 | 2 142 | 135 | 6 017 | 8 709 |
| Aktieutdelning | – | – | – | –390 | –390 |
| Inlösen av preferensaktier | –73 | –1 280 | – | – | –1 353 |
| Kvittningsemission av D-aktier | 79 | 1 210 | – | – | 1 289 |
| Transaktionskostnader | – | –3 | – | – | –3 |
| Inlösen incitamentsprogram | – | – | – | –25 | –25 |
| Incitamentsprogram | – | – | – | 2 | 2 |
| Totalresultat januari-juni 2017 | – | – | 94 | 1 441 | 1 535 |
| Eget kapital 30 juni 2017 | 419 | 2 069 | 230 | 7 046 | 9 764 |
1) Eget kapital är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare.
| Resultatposter | Värdeförändringar fastigheter | Resultat | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| per segment | Hyresintäkter1) | Förvaltningsresultat | Orealiserade | Realiserade | före skatt | ||||||
| Belopp i miljoner kronor |
2017 jan-jun |
2016 jan-jun |
2017 jan-jun |
2016 jan-jun |
2017 jan-jun |
2016 jan-jun |
2017 jan-jun |
2016 jan-jun |
2017 jan-jun |
2016 jan-jun |
|
| Stockholm | 279 | 275 | 151 | 158 | 117 | 205 | – | – | 268 | 362 | |
| Helsingfors | 228 | 169 | 144 | 104 | 116 | 60 | –1 | – | 260 | 164 | |
| Paris | 48 | 10 | 22 | 5 | 48 | –3 | – | – | 70 | 2 | |
| Nederländerna | 26 | – | 17 | – | 9 | – | – | – | 25 | – | |
| Sverige, övrigt | 103 | 109 | 63 | 75 | 6 | 16 | – | –1 | 69 | 91 | |
| Finland, övrigt | 161 | 123 | 107 | 76 | 113 | 203 | – | – | 220 | 279 | |
| Övriga Europa | 60 | 45 | 40 | 27 | –17 | 171 | – | – | 23 | 198 | |
| Delsumma | 904 | 731 | 544 | 445 | 392 | 652 | –1 | –1 | 935 | 1 096 | |
| Finansiella instrument | – | – | – | – | – | – | – | – | 388 | –162 | |
| Joint ventures | – | – | 133 | 116 | 175 | 127 | 53 | 24 | 351 | 132 | |
| Övrigt ej fördelat | – | – | –26 | –45 | – | – | – | – | –26 | –45 | |
| Totalt | 904 | 731 | 651 | 516 | 567 | 779 | 52 | 23 | 1 648 | 1 020 |
| Tillgångsposter per segment |
fastigheter | Marknadsvärde | Investeringar Förvärv Försäljning fastigheter fastigheter fastigheter |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor |
2017 30 jun |
2016 30 jun |
2017 jan-jun |
2016 jan-jun |
2017 jan-jun |
2016 jan-jun |
2017 jan-jun |
2016 jan-jun |
| Stockholm | 8 316 | 7 356 | 107 | 48 | 153 | 23 | – | –50 |
| Helsingfors | 4 787 | 3 642 | 29 | 77 | 186 | 230 | –4 | – |
| Paris | 1 059 | 207 | 21 | – | 1 | 105 | – | – |
| Nederländerna | 671 | – | – | – | 151 | – | – | – |
| Sverige, övrigt | 2 413 | 2 575 | 2 | 1 | – | – | – | –71 |
| Finland, övrigt | 3 561 | 3 396 | – | 46 | 209 | 824 | –7 | – |
| Övriga Europa | 1 305 | 1 046 | – | – | 12 | – | – | – |
| Totalt | 22 113 | 18 222 | 159 | 172 | 711 | 1 182 | –11 | –121 |
1) Samtliga hyresintäkter avser externa hyresgäster.
| 2017 jan-jun |
2016 jan-jun |
2016 jan-dec |
2015 jan-dec |
2014 jan-dec |
2013 jan-dec |
2012 jan-dec |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetsrelaterade nyckeltal | |||||||
| Direktavkastning, % | 7,0 | 7,2 | 7,1 | 7,4 | 7,6 | 7,7 | 7,8 |
| Överskottsgrad, % | 83 | 85 | 85 | 86 | 86 | 87 | 86 |
| Areamässig uthyrningsgrad, % | 94 | 96 | 93 | 97 | 95 | 93 | 95 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 94 | 95 | 94 | 96 | 94 | 92 | 93 |
| Hyresduration, år | 6,8 | 7,4 | 7,1 | 7,4 | 8,2 | 8,0 | 8,4 |
| Uthyrningsbar area, tusental kvadratmeter | 2 399 | 2 048 | 2 312 | 1 860 | 1 634 | 1 336 | 1 159 |
| Antal fastigheter | 479 | 414 | 440 | 225 | 184 | 141 | 134 |
| Finansiella nyckeltal | |||||||
| Avkastning på totalt kapital, % | 6 | 6 | 6 | 7 | 7 | 7 | 7 |
| Avkastning på eget kapital, % | 31 | 28 | 33 | 32 | 18 | 24 | 15 |
| Genomsnittlig ränta, % | 3,0 | 3,2 | 3,1 | 3,3 | 4,1 | 4,4 | 4,6 |
| Räntebindning inkl. derivat, år | 2,3 | 3,1 | 2,7 | 3,0 | 3,0 | 3,7 | 5,2 |
| Kapitalbindning, år | 3,2 | 3,8 | 3,6 | 4,2 | 3,2 | 3,5 | 4,3 |
| Soliditet, % | 39 | 33 | 38 | 34 | 32 | 32 | 28 |
| Belåningsgrad, % | 53 | 58 | 54 | 59 | 59 | 60 | 62 |
| Nettoskuld/fastigheternas marknadsvärde, % | 59 | 62 | 60 | 64 | 62 | 64 | 63 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 3,9 | 3,7 | 3,4 | 2,9 | 2,6 | 2,4 | 2,2 |
| Data per A- och B-aktie1) 2) | |||||||
| Börskurs vid periodens utgång, kr | 101,003) | 75,253) | 81,753) | 71,753) | 44,003) | 24,203) | 17,14 |
| EPRA NAV, kr | 59,30 | 43,40 | 53,78 | 35,52 | 27,23 | 19,05 | 14,86 |
| Eget kapital, kr | 44,35 | 30,42 | 39,21 | 26,01 | 17,49 | 13,41 | 8,09 |
| Eget kapital efter utspädning, kr | 44,31 | 30,37 | 39,14 | 25,93 | 17,44 | 13,40 | 8,09 |
| Resultat, kr | 8,60 | 5,28 | 14,53 | 9,88 | 4,06 | 4,44 | 1,82 |
| Resultat efter utspädning, kr | 8,58 | 5,27 | 14,50 | 9,85 | 4,05 | 4,44 | 1,82 |
| Förvaltningsresultat, kr | 3,60 | 2,89 | 5,97 | 4,92 | 3,74 | 2,74 | 2,15 |
| Förvaltningsresultat efter utspädning, kr | 3,60 | 2,88 | 5,96 | 4,90 | 3,73 | 2,73 | 2,15 |
| Kassaflöde, kr | 3,36 | 2,90 | 5,13 | 4,00 | 3,00 | 2,12 | 1,79 |
| Kassaflöde efter utspädning, kr | 3,35 | 2,89 | 5,12 | 3,99 | 2,99 | 2,12 | 1,79 |
| Utdelning per aktie, kr | – | – | 1,45 | 1,15 | 0,80 | 0,55 | 0,43 |
| Antal vid periodens utgång, miljoner | 158,3 | 158,3 | 158,3 | 158,3 | 158,3 | 158,3 | 147,6 |
| Antal vid periodens utgång efter utspädning, miljoner | 158,4 | 158,5 | 158,6 | 158,8 | 158,7 | 158,4 | 147,6 |
| Genomsnittligt antal, miljoner | 158,3 | 158,3 | 158,3 | 158,3 | 158,3 | 153,9 | 147,6 |
| Genomsnittligt antal efter utspädning, miljoner | 158,6 | 158,7 | 158,6 | 158,8 | 158,6 | 154,0 | 147,6 |
| Data per D-aktie | |||||||
| Börskurs vid periodens utgång, kr | 29,39 | – | 28,30 | – | – | – | – |
| Eget kapital, kr | 35,00 | – | 35,00 | – | – | – | – |
| Resultat, kr | 1,00 | – | 2,00 | – | – | – | – |
| Utdelning per aktie, kr | – | – | 2,00 | – | – | – | – |
| Antal vid periodens utgång, miljoner | 63,6 | – | 18,2 | – | – | – | – |
| Genomsnittligt antal, miljoner | 22,0 | – | 2,9 | – | – | – | – |
| Data per preferensaktie | |||||||
| Börskurs vid periodens utgång, kr | 34,00 | 33,00 | 30,40 | 31,30 | 36,00 | 31,50 | 29,60 |
| Eget kapital, kr | 31,00 | 31,00 | 32,00 | 32,00 | 32,00 | 32,00 | 32,00 |
| Resultat, kr | 1,00 | 1,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 |
| Utdelning per aktie, kr | – | – | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 |
| Antal vid periodens utgång, miljoner | 16,8 | 58,2 | 58,2 | 58,2 | 55,5 | 50,0 | 50,0 |
| Genomsnittligt antal, miljoner | 51,0 | 58,2 | 58,2 | 57,8 | 52,2 | 50,0 | 37,8 |
1) Jämförelsetalen har justerats för fondemission av B-aktier under 2013 genom att antalet aktier multiplicerats med 11. Fondemissionsvillkoren var 10 B-aktier för varje A-aktie.
2) Exklusive 1 000 000 av AB Sagax återköpta B-aktier.
3) Avser börskursen för B-aktien.
| Belopp i miljoner kronor | 2017 jan-jun |
2016 jan-jun |
2016 jan-dec |
|---|---|---|---|
| Nettoomsättning | 26 | 25 | 51 |
| Administrationskostnader | –36 | –34 | –61 |
| Resultat före finansiella intäkter och kostnader | 10 | –9 | –10 |
| Resultat från andelar i koncernföretag | – | – | 1 749 |
| Resultat från andelar i joint ventures | 39 | 28 | 28 |
| Finansiella intäkter | 176 | 121 | 345 |
| Finansiella kostnader | –138 | –97 | –281 |
| Resultat före skatt och bokslutsdispositioner | 68 | 43 | 1 831 |
| Periodiseringsfond | – | – | –7 |
| Skatt | –15 | –9 | –8 |
| Årets resultat | 53 | 34 | 1 816 |
| 2017 | 2016 | 2016 | |
|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | 30 jun | 30 jun | 31 dec |
| Materiella anläggningstillgångar | 2 | 1 | 2 |
| Fordringar på koncernföretag | 2 018 | 2 201 | 2 074 |
| Övriga finansiella anläggningstillgångar | 3 632 | 2 563 | 3 627 |
| Summa anläggningstillgångar | 5 652 | 4 765 | 5 703 |
| Kassa och bank | 65 | 1 | 24 |
| Fordringar på koncernföretag | 3 672 | 2 775 | 3 075 |
| Övriga omsättningstillgångar | 47 | 45 | 37 |
| Summa omsättningstillgångar | 3 784 | 2 821 | 3 136 |
| Summa tillgångar | 9 436 | 7 586 | 8 839 |
| Eget kapital | 3 051 | 1 251 | 3 478 |
| Obeskattade reserver | 7 | – | 7 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 3 641 | 2 869 | 2 898 |
| Skulder till koncernföretag | 438 | 719 | 438 |
| Uppskjuten skatteskuld | 2 | – | 5 |
| Summa långfristiga skulder | 4 081 | 3 588 | 3 341 |
| Kortfristiga räntebärande skulder | 1 269 | 1 151 | 1 156 |
| Skulder till koncernföretag | 774 | 1 430 | 723 |
| Övriga kortfristiga skulder | 254 | 166 | 134 |
| Summa kortfristiga skulder | 2 296 | 2 747 | 2 013 |
| Summa eget kapital, | |||
| obeskattade reserver och skulder | 9 436 | 7 586 | 8 839 |
Sagax hade vid periodens utgång 9 057 (7 615) aktieägare. Börsvärdet uppgick till 18 465 (13 981) miljoner kronor. Sagax har fyra aktieslag, stamaktier av serie A, B och D samt preferensaktier. Aktierna är noterade på Nasdaq Stockholm, Large Cap.
Årsstämman den 4 maj 2017 beslutade om ett inlösenerbjudande där preferensaktieägare erbjöds 1,15 D-aktie, alternativt 1 D-aktie samt kontant betalning om 4,00 kronor per aktie. 71 % av samtliga preferensaktier lämnades in som en följd av erbjudandet varav 62 % byttes mot 1,15 D-aktier och 38 % byttes mot 1,00 D-aktier samt 4,00 kronor per preferensaktie.
Totalt fanns 239 622 149 aktier utestående vid periodens utgång varav 1 000 000 återköpta B-aktier i eget förvar, se även sammanställning över aktieslagens rösträtter och aktiekapitalandelar på sidan 23.
Enligt bolagsordningen ger varje preferensaktie företrädesrätt till 2,00 kronor i årlig utdelning. D-aktier ger rätt till fem gånger utdelningen på A- och B-aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie. Nedan visas kursutveckling samt information om handeln med aktierna.
| Betalkurs, kr | Omsättningshastighet på årsbasis, % |
Genomsnittlig handelsvolym per handelsdag, Mkr |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 30 jun 2017 | 30 jun 2016 | apr-jun 2017 | apr-jun 2016 | apr-jun 2017 | apr-jun 2016 | |
| A-aktier | 104,00 | 80,75 | 3 | 2 | 0,1 | 0,1 |
| B-aktier | 101,00 | 75,25 | 6 | 5 | 3,3 | 1,9 |
| D-aktier | 29,39 | – | 41 | – | 1,4 | – |
| Preferensaktier | 34,00 | 33,00 | 37 | 15 | 2,6 | 1,2 |
Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Totalt innehar Sagax medarbetare optioner motsvarande 0,5 % av antalet utestående A- och B-aktier. Bolagets verkställande direktör och styrelseledamöter omfattas inte av programmen. Programmen är treåriga och löper under perioderna 2015-2018, 2016-2019 respektive 2017-2020. Teckningsoptionerna ger rätt att teckna B-aktier i juni 2018, juni 2019 respektive juni 2020. Teckningskurserna motsvarar B-aktiernas betalkurs vid optionsprogrammets inledande omräknat med den genomsnittliga kursutvecklingen för de noterade fastighetsbolagen enligt Carnegies fastighetsindex (CREX) under motsvarande period. Teckningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsättning att Sagax har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för de noterade fastighetsbolagen under respektive treårsperiod.
Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie efter utspädning på rullande tolvmånadersbasis uppgick till 6,76 (5,67) kronor vilket jämfört med aktiekursen för stamaktien A och B vid periodens utgång motsvarade en multipel om 14,9 (13,3).
Eget kapital per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 44,36 (30,37) kronor. EPRA NAV per A- och B-aktie uppgick till 59,30 (43,40) kronor. För definition av nyckeltalen, se sidan 29. Aktiekursen för B-aktien vid periodens slut var 228 % (248 %) av det egna kapitalet per B-aktie och 170 % (173 %) av EPRA NAV per B-aktie.
| 2017 30 jun |
2016 30 jun |
2016 31 dec |
2015 31 dec |
2014 31 dec |
2013 31 dec |
2012 31 dec |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| B-aktiens börskurs vid periodens utgång, kr | 101,00 | 75,25 | 81,75 | 71,75 | 44,00 | 24,20 | 17,14 |
| Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 2) | 6,76 | 5,67 | 5,96 | 4,90 | 3,73 | 2,73 | 2,15 |
| Kassaflöde efter utspädning, kr 2) 3) | 5,68 | 5,22 | 5,12 | 3,99 | 2,99 | 2,12 | 1,79 |
| Eget kapital efter utspädning, kr | 44,36 | 30,37 | 39,14 | 25,93 | 17,44 | 13,40 | 8,09 |
| EPRA NAV, kr 4) | 59,30 | 43,40 | 53,78 | 35,52 | 27,23 | 19,05 | 14,86 |
| B-aktiens börskurs/Förvaltningsresultat, ggr 2) | 14,9 | 13,3 | 13,7 | 14,6 | 11,8 | 8,9 | 8,0 |
| B-aktiens börskurs/Kassaflöde, ggr 2) 3) | 17,8 | 14,4 | 16,0 | 18,0 | 14,7 | 11,4 | 9,6 |
| B-aktiens börskurs/Eget kapital, % | 228 | 248 | 209 | 277 | 252 | 181 | 212 |
| B-aktiens börskurs/EPRA NAV, % | 170 | 173 | 152 | 202 | 162 | 127 | 116 |
1) Jämförelsetalen har justerats för fondemission av B-aktier under 2013 genom att antalet aktier multiplicerats med 11. Fondemissionsvillkoren var 10 B-aktier för varje A-aktie.
2) Förvaltningsresultat och kassaflöde avser rullande 12 månader.
3) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital.
4) För definition, se sidan 29.
| Antal aktier | Antal aktieägare | Aktieägarkategori | Antal | Röstandel | Aktieägare per land | Antal | Röstandel |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1–500 | 4 596 | Privatpersoner | Sverige | 8 634 | 89 % | ||
| 501–1 000 | 904 | bosatta i Sverige | 7 949 | 11 % | Finland | 36 | 4 % |
| 1 001–2 000 | 873 | Privatpersoner | Luxemburg | 20 | 3 % | ||
| 2 001–5 000 | 1 145 | bosatta utomlands | 67 | 0 % | |||
| 5 001–10 000 | 556 | Företag/institutioner i Sverige |
685 | 78 % | Storbritannien | 50 | 1 % |
| 10 001–50 000 | 716 | Företag/institutioner | Norge | 26 | 1 % | ||
| 50 001– | 267 | utomlands | 356 | 11 % | Övriga länder | 291 | 2 % |
| Totalt | 9 057 | Totalt | 9 057 | 100 % | Totalt | 9 057 | 100 % |
1) Inklusive aktier som innehas av AB Sagax.
| Antal aktier | Andel av | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| A–aktier | B–aktier | D–aktier | Preferensaktier | Aktiekapital | Röster2) | |
| David Mindus med bolag | 5 015 000 | 37 693 025 | 1 886 745 | 775 | 18,6 % | 25,0 % |
| Rutger Arnhult med bolag | 2 836 789 | 16 628 939 | 1 632 273 | 186 983 | 8,9 % | 13,0 % |
| Familjen Salén med bolag | 1 998 733 | 17 485 330 | 421 742 | – | 8,3 % | 10,5 % |
| Tredje AP-fonden | – | 12 113 829 | – | – | 5,1 % | 3,4 % |
| Länsförsäkringar Fonder | – | 11 035 199 | 571 747 | – | 4,8 % | 3,2 % |
| Fjärde AP-fonden | 2 858 | 3 103 321 | 3 058 236 | – | 2,6 % | 1,7 % |
| Avanza Pension | 23 625 | 592 735 | 3 538 578 | 1 303 727 | 2,3 % | 1,6 % |
| Stiftelsen för strategisk forskning | – | – | 5 069 433 | – | 2,1 % | 1,4 % |
| Swedbank Robur Fonder | 383 731 | 3 731 236 | 173 942 | – | 1,8 % | 2,2 % |
| Patrik Brummer med bolag | – | – | 166 666 | 3 500 000 | 1,5 % | 1,0 % |
| Erik Selin med bolag | 483 233 | 2 160 000 | 850 797 | – | 1,5 % | 2,2 % |
| Handelsbanken Fonder | – | 3 417 013 | – | – | 1,4 % | 1,0 % |
| ICA-Handlarnas Förbund | – | – | 3 293 427 | – | 1,4 % | 0,9 % |
| Volvo Pensionsstiftelse | – | – | 3 136 000 | – | 1,3 % | 0,9 % |
| Axel Johnson AB | – | – | 2 328 000 | – | 1,0 % | 0,6 % |
| Lars Ingvarsson med bolag | 160 150 | 1 885 821 | 145 755 | – | 0,9 % | 1,0 % |
| Filip Engelbert med bolag | 120 500 | 1 059 892 | 941 195 | – | 0,9 % | 0,9 % |
| SEB Fonder | – | 2 075 045 | – | – | 0,9 % | 0,6 % |
| Skandia Liv | 143 430 | 1 530 753 | 156 443 | 67 125 | 0,8 % | 0,9 % |
| Nordnet Pensionsförsäkring | 35 619 | 447 891 | 1 136 483 | 239 868 | 0,8 % | 0,6 % |
| Summa 20 största ägare | 11 203 668 | 114 960 029 | 28 507 462 | 5 298 478 | 66,8 % | 72,6 % |
| Övriga aktieägare | 2 213 154 | 29 898 101 | 35 055 707 | 11 485 550 | 32,8 % | 27,4 % |
| Delsumma | 13 416 822 | 144 858 130 | 63 563 169 | 16 784 028 | 99,6 % | 100,0 % |
| Aktier som återköpts av AB Sagax | – | 1 000 000 | – | – | 0,4 % | 0,0 % |
| Totalt | 13 416 822 | 145 858 130 | 63 563 169 | 16 784 028 | 100,2 % | 100,0 % |
| – varav styrelse och medarbetare | 7 343 761 | 59 056 320 | 4 480 311 | 3 267 | 30,2 % | 38,5 % |
1) Aktieägarstruktur per 30 juni 2017 är baserad på uppgifter från Euroclear Sweden och Modular Finance.
2) Rösträtt för aktier som innehas av AB Sagax har exkluderats.
| Rösträtter och aktiekapitalandelar | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Aktieslag | Antal | Rösträtt per aktie |
Antal röster | Rösträtts andel |
Aktiekapital andel |
| A-aktier | 13 416 822 | 1,00 | 13 416 822 | 37 % | 6 % |
| B-aktier | 145 858 130 | 0,10 | 14 585 813 | 40 % | 61 % |
| D-aktier | 63 563 169 | 0,10 | 6 356 317 | 18 % | 27 % |
| Preferensaktier | 16 784 028 | 0,10 | 1 678 403 | 5 % | 7 % |
| Summa | 239 622 149 | 36 037 355 | 100 % | 100 % |
Vid AB Sagax årsstämma den 4 maj 2017 beslöts:
fatta beslut om ökning av bolagets aktiekapital genom nyemission av stamaktier av serie A, stamaktier av serie B, preferensaktier, stamaktier av serie D, teckningsoptioner och/eller konvertibler i bolaget. Det totala antalet aktier som omfattas av sådana nyemissioner får motsvara sammanlagt högst tio procent av röstetalet i bolaget, baserat på det sammanlagda röstetalet i bolaget vid tidpunkten då styrelsen först utnyttjar bemyndigandet.
För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan avvika från dessa bedömningar.
Värdering av förvaltningsfastigheter kan påverkas kraftigt av de bedömningar och antaganden som görs av företagsledningen. För att minska risken för felaktiga värderingar har Sagax därför låtit auktoriserade externa värderingsmän marknadsvärdera samtliga fastigheter per 30 juni 2017 förutom de fem tyska fastigheterna som endast värderas externt vid årsskiftena till följd av de höga kostnaderna för värderingar i Tyskland. Vid fastighetsvärderingar bör dock hänsyn tas till att osäkerhet alltid finns om de antaganden som gjorts. Nedan redovisas känslighetsanalys för fastighetsvärden vid förändrade antaganden om direktavkastningskrav, kalkylränta, hyresintäkter och fastighetskostnader.
Sagax prioriterar att hyra ut till hyresgäster med hög kreditvärdighet och att hyra ut med långa löptider på hyresavtalen även om detta medför något lägre omedelbar intjäning. Avsikten är att minska risken för hyresförluster samt risken för vakanser.
Sagax finansiella kostnader utgör den enskilt största kostnaden för koncernen. För att reducera Sagax exponering mot ett stigande ränteläge har koncernen en väsentlig del av sina räntekostnader skyddade av derivatinstrument som ränteswappar och räntetak. Sagax värderar samtliga räntederivat externt varje kvartal. En simulerad parallellförskjutning med +1 procentenhet av de underliggande swapkurvorna skulle, allt annat lika, medföra
| Känslighetsanalys för fastighetsvärden | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| –20 % | –10 % | 0 % | +10 % | +20 % | ||||
| Värdeförändring, Mkr | –4 423 | –2 211 | – | 2 211 | 4 423 | |||
| Belåningsgrad, % | 64 | 58 | 53 | 49 | 45 |
| Belopp i miljoner kronor | Förändring | Värdeförändring |
|---|---|---|
| Direktavkastningskrav | +/– 0,25 %-enheter | –543/+579 |
| Kalkylränta | +/– 0,25 %-enheter | –420/+445 |
| Hyresintäkter | +/– 5 % | +808/–802 |
| Fastighetskostnader | +/– 5 % | –141/+143 |
en positiv omvärdering av Sagax räntederivat med 221 miljoner kronor. Motsvarande förskjutning med –1 procentenhet skulle medföra en omvärdering med –228 miljoner kronor.
Beräknat på befintliga finansieringsvillkor för koncernens räntebärande skulder den 30 juni 2017, skulle en höjning av marknadsräntorna med 1 procentenhet ha ökat Sagax räntekostnader med 45 (23) miljoner kronor på årsbasis. En sänkning av marknadsräntorna med 1 procentenhet skulle öka Sagax räntekostnader med 18 (22) miljoner kronor på årsbasis då flera av Sagax avtalade lånefaciliteter innehåller bestämmelser om att basräntorna ej kan understiga noll vid fastställande av räntenivå för ränteperioderna.
Sagax finansiering består primärt av eget kapital och räntebärande skulder. I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar Sagax efter en lång genomsnittlig återstående löptid på räntebärande skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av kreditfaciliteter och börsnoterade obligationslån. Motparter i kreditfaciliteterna är vanligtvis svenska och utländska affärsbanker. I vissa fall löper dessa faciliteter med särskilda åtaganden om upprätthållande av exempelvis räntetäckningsgrad. Detta innebär att kreditgivare kan ges rätt att kunna påkalla återbetalning av lämnade krediter i förtid eller att kunna begära ändrade villkor för det fall dessa särskilda åtaganden inte uppfyllts av låntagaren. Sagax börsnoterade obligationslån har upptagits till sedvanliga villkor. Fullständiga villkor för obligationslånen finns tillgängliga på www.sagax.se. Nedan redovisas känslighetsanalys vid förändring av fastigheters uthyrningsgrad och effekt på Sagax räntetäckningsgrad. Nedan redovisas även känslighetsanalys vid förändring av fastigheters marknadsvärden och effekt på Sagax belåningsgrad.
| –10 % | –5 % | 0 % | +5 % | +10 % | |
|---|---|---|---|---|---|
| Uthyrningsgrad, % | 85 | 89 | 94 | 99 | ET |
| Räntetäckningsgrad, % | 343 | 364 | 386 | 407 | ET |
Värdena i koncernens balansräkning är delvis exponerade mot valutakursförändringar, främst eurokursen. Nettoexponeringen den 30 juni 2017, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 3 846 (3 017) miljoner kronor. I enlighet med IAS 21 förs merparten av valutakurseffekterna till Övrigt totalresultat vid konsolidering av koncernen. Endast en mindre del av valutakurseffekter redovisas i resultaträkningen.
Skatteverket har i ett beslut den 20 december 2016 nekat avdrag för underskott om 277 miljoner kronor samt påfört skattetillägg om 28 miljoner kronor. Beslutet avser beskattningsåret 2014 och innebär att bolaget riskerar att påföras totalt 89 miljoner kronor i skattekostnader. Sagax uppfattning är att Skatteverkets beslut är felaktigt och bolaget har därför överklagat beslutet.
Sagax risker i övrigt beskrivs i årsredovisningen för 2016, på sidorna 46-49.
Nedan redovisas Sagax exponering för väsentliga risker i bolagets verksamhet.
| Belopp i miljoner kronor | Förändring | Effekt på förvaltnings - resultat, årsbasis |
Effekt på resultat efter skatt, årsbasis3) |
Effekt på eget kapital3) |
|---|---|---|---|---|
| Ekonomisk uthyrningsgrad | +/–1 % | +/–20 | +/–16 | +/–16 |
| Hyresintäkter | +/–1 % | +/–19 | +/–15 | +/–15 |
| Fastighetskostnader | +/–1 % | –/+3 | +/–2 | –/+2 |
| Räntekostnader med beaktande av räntederivat | +/–1 %-enhet | –45/–18 | –35/–14 | –35/–14 |
| Räntekostnader utan beaktande av räntederivat | +/–1 %-enhet | –90/+27 | –70/+21 | –70/+21 |
| Omvärdering av räntederivat vid förskjutning av räntekurvor | +/–1 %-enhet | E T | +172/–178 | +172/–178 |
| Förändring av valutakursen SEK/EUR2) | +/–10 % | +/–75 | +/–56 | +/–385 |
| Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2017 | +/–10 % | +/–5 | +/–4 | +/–4 |
1) Exklusive resultatandelar i joint ventures och intresseföretag.
2) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder bokförda i euro. 3) 22 % schablonskatt beaktad.
Inga väsentliga händelser har inträffat efter periodens utgång.
Sagax följer de av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningarna av International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC). Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1, kompletterande redovisningsregler för koncerner.
Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med International Accounting Standards (IAS) 34. I denna rapport tillämpade redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är oförändrade jämfört med de som tillämpades i årsredovisningen för 2016. Avrundningsdifferenser kan förekomma i rapporten.
Fastigheterna är värderade enligt nivå 3 i IFRS värderingshierarki. Verkligt värde för finansiella instrument överensstämmer i allt väsentligt med redovisade värden. Inga förändringar har skett under perioden av kategoriseringen av finansiella instrument. Derivaten värderas i enlighet med nivå 2 i verkligt värdehierarkin.
Bolagets segmentsindelning har ändrats från och med 2017 till att omfatta Stockholm, Helsingfors, Paris, Nederländerna, Sverige övrigt, Finland övrigt samt Övriga Europa.
Moderbolaget tillämpar årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer.
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm den 14 juli 2017 AB SAGAX (publ) Organisationsnummer 556520-0028
Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot
Staffan Salén Johan Cederlund Filip Engelbert
David Mindus Johan Thorell Ulrika Werdelin VD och styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
Informationen är sådan som AB Sagax (publ) ska offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades för offentliggörande den 14 juli 2017, klockan 13.00.
Delårsrapport januari-september 2017 27 oktober 2017 Bokslutskommuniké 2017 9 februari 2018 Delårsrapport januari-mars 2018 3 maj 2018
| ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning | 27 september 2017 |
|---|---|
| ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning | 28 september 2017 |
| ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning | 29 september 2017 |
| ■ Förväntad dag för utbetalning från Euroclear1) | 4 oktober 2017 |
| December 2017 | |
| ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning | 27 december 2017 |
| ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning | 28 december 2017 |
| ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning | 29 december 2017 |
| ■ Förväntad dag för utbetalning från Euroclear1) | 4 januari 2018 |
| Mars 2018 | |
| ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning | 27 mars 2018 |
| ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning | 28 mars 2018 |
| ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning | 29 mars 2018 |
| ■ Förväntad dag för utbetalning från Euroclear1) | 4 april 2018 |
| Juni 2018 | |
| ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning | 27 juni 2018 |
| ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning | 28 juni 2018 |
| ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning | 29 juni 2018 |
| ■ Förväntad dag för utbetalning från Euroclear1) | 4 juli 2018 |
1) Sker på tredje bankdagen efter avstämningsdagen för svenska emittenter. Sagax styr dock inte över detta datum.
David Mindus, verkställande direktör 08 – 545 83 540, [email protected]
Peter Larsen, ekonomichef 08 – 545 83 540, [email protected]
Besök gärna www.sagax.se
Sagax tillämpar de av ESMA utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med alternativa nyckeltal avses finansiella mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering, i Sagax fall IFRS. Utgångspunkten för lämnade alternativa nyckeltal är att de används av företagsledningen för att bedöma den finansiella utvecklingen och därmed bedöms ge analytiker och andra intressenter värdefull information. För de alternativa nyckeltal som inte är direkt identifierbara från de finansiella rapporterna och som bedömts väsentliga att specificera finns hänvisningar nedan.
Periodens resultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till genomsnittligt eget kapital (IB+UB)/2 under perioden.
Periodens resultat, omräknat till 12 månader, efter finansnetto efter återläggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittliga totala tillgångar under perioden.
Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande till totalt uthyrningsbar area vid periodens utgång.
Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till totala tillgångar vid periodens utgång.
Periodens driftnetto (inklusive fastighetsadministration), omräknat till 12 månader, justerat för fastigheternas innehavstid under perioden i förhållande till fastigheternas bokförda värden vid periodens utgång. För härledning se sidan 9.
Driftnetto minskat med kostnader för central administration med tillägg för erhållna utdelningar från joint ventures och intresseföretag.
Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal A- och B-aktier vid periodens utgång efter att hänsyn tagits till eget kapital hänförligt till D-aktier respektive preferensaktier.
Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal stamaktier vid periodens utgång efter att hänsyn tagits till eget kapital hänförligt till preferensaktier. Eget kapital är begränsat till 35,00 kronor per D-aktie.
Eget kapital per preferensaktie motsvarar preferensaktiens företrädesrätt vid likvidation av bolaget (30 kronor per preferensaktie) samt aktiens ackumulerade företrädesrätt till utdelning (2 kronor per år).
Kontrakterad årshyra vid perioden utgång i förhållande till hyresvärde vid periodens utgång.
Euribor, eller Euro Interbank Offered Rate, är en daglig referensränta som beräknas som ett genomsnitt av de räntor som banker i EU-länderna ställer till varandra för utlåning i euro.
Redovisat eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av reserveringar för räntederivat, uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastighetsvärden och uppskjuten skatt avseende reserveringar för räntederivat.
Avser fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt.
Avtal beträffande låneräntor som bland annat kan inbegripa faktorerna tid, inflation och/eller maximala räntenivåer. Träffas normalt för att säkerställa räntenivåer för räntebärande lån.
Resultat exklusive värdeförändringar och skatt.
Förvaltningsresultatet för perioden reducerat med utdelning till D-aktier och preferensaktier, dividerat med genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning.
Återstående löptid på hyresavtal.
Kontrakterad årshyra som löper vid periodens utgång med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.
International Financial Reporting Standards. Internationella redovisningsstandarder för koncernredovisningar som börsnoterade företag inom EU skall tilllämpa.
Samarbetsform med flera ägare som har gemensamt bestämmande inflytande.
Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassaflödet samt minskat med aktuell skatt i relation till genomsnittligt antal A- och B-aktier. Från resultatet före skatt har även dragits utdelning till D-aktier och preferensaktier för perioden. Erhållen utdelning från joint ventures har lagts till resultat före skatt.
Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida medel och börsnoterade aktier. För härledning se sidan 13.
Beräknas som eget kapital per preferensaktie multiplicerat med antalet utestående preferensaktier.
Resultat i relation till genomsnittligt antal A- och B-aktier efter att hänsyn tagits till utdelning till D-aktier och preferensaktier resultatet för perioden.
Ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntevillkor på lån i samma valuta. Bytet innebär att den ena parten får byta sin rörliga ränta mot en fast ränta, medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig ränta. Avsikten med en ränteswap är att reducera ränterisken.
Förvaltningsresultat, exklusive förvaltningsresultat från joint ventures och intresseföretag men inklusive utdelningar från joint ventures och intresseföretag, efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader.
Eget kapital i relation till totala tillgångar. STIBOR
Stibor, eller Stockholm Interbank Offered Rate, är en daglig referensränta som beräknas som ett genomsnitt av de räntor som banker ställer till varandra för utlåning i svenska kronor.
Summan av aktiens kursförändring under perioden och under perioden erlagd utdelning i procent av aktiekursen vid föregående års slut.
Summan av EBITDA och omvärderingar av fastigheter under perioden, i relation till genomsnittligt fastighetsvärde justerat för omvärderingar under perioden.
Typ av hyresavtal där hyresgästen, utöver hyran, betalar samtliga kostnader som belöper på fastigheten och som normalt hade belastat fastighetsägaren. Dessa inkluderar driftkostnader, underhåll, fastighetsskatt, tomträttsavgäld, försäkring, fastighetsskötsel, etc.
Utspädning till följd av utestående teckningsoptioner har i enlighet med IAS 33 beräknats som det antal A- och B-aktier vilka skall emitteras för att täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående potentiella A- och Baktier (teckningsoptioner), till den del det är sannolikt att de kommer att utnyttjas.
Perioden driftnetto i relation till periodens hyresintäkter.
AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. Sagax fastighetsinnehav per 30 juni 2017 uppgick till 2 399 000 kvadratmeter fördelat på 479 fastigheter. AB Sagax (publ) är noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Mer information finns på www.sagax.se.
AB Sagax (publ), Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm Org. nr. 556520-0028 Telefon 08 – 545 83 540, Fax 08 – 545 83 549 www.sagax.se
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.