Quarterly Report • Oct 24, 2014
Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri.
För 2014 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 670 miljoner kronor. Prognosen tillkännagavs vid avlämnande av delårsrapport för januari-mars 2014.
| Nyckeltal i urval | 2014 jan-sep |
2013 jan-sep |
2013 jan-dec |
2012 jan-dec |
2011 jan-dec |
2010 jan-dec |
2009 jan-dec |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Förvaltningsresultat per stamaktie, kr | 2,76 | 2,07 | 2,73 | 2,15 | 2,06 | 1,80 | 1,46 |
| Förändring föregående år | 33 % | 13 % | 27 % | 4 % | 14 % | 23 % | 27 % |
| Resultat per stamaktie, kr | 1,73 | 3,45 | 4,40 | 1,84 | 0,32 | 2,90 | –0,06 |
| Utdelning per stamaktie, kr | – | – | 0,55 | 0,43 | 0,36 | 0,27 | – |
| Utdelning per preferensaktie, kr | – | – | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 |
| Fastigheternas marknadsvärde, Mkr | 12 290 | 10 455 | 10 825 | 9 396 | 8 961 | 7 535 | 6 422 |
| Direktavkastning | 7,7 % | 7,8 % | 7,7 % | 7,8 % | 7,7 % | 8,1 % | 8,1 % |
| Hyresduration, år | 8,1 | 8,4 | 8,0 | 8,4 | 7,9 | 8,6 | 9,1 |
Omslag: Sagax joint venture Söderport har under 2014 förvärvat 12 fastigheter för en sammanlagd köpeskilling om 1,8 miljarder kronor från bolag inom Volvokoncernen. Huvuddelen av fastigheterna är belägna i Torslanda, 15 minuter från centrala Göteborg och i anslutning till Göteborgs hamn. Fotona på framsidan är tagna i Torslanda. Fastigheterna i Torslanda utgörs av lokaler för lager, lätt industri och kontor och omfattar totalt 267 000 kvadratmeter uthyrningsbar area.
"Under kvartalet, som är det första med den ändrade verksamhetsinriktningen, uppgick resultatet efter skatt till 5,6 miljoner kronor, vilket är i linje med tidigare lämnad information". Citatet kommer från Sagax rapport för det tredje kvartalet 2004. Det var bolagets första delårsrapport. Föreliggande rapport är således inte mindre än den fyrtioförsta rapporten som Sagax avger och det är det tionde året som jag har förmånen att kommentera densamma.
Bolaget har utvecklats mycket under dessa 10 år. Verksamhetsinriktningen som för 10 år sedan beskrevs som "Sagax kommer att fortsätta investera i lager- och industrifastigheter. Jag bedömer att både hyresmarknaden och investeringsmarknaden inom detta segment är förhållandevis stabila" stämmer lika väl idag som när det skrevs. Min gissning är att det kommer att stämma under överskådlig framtid.
Utan att fördjupa sig i historien kan det vara värt att notera att det senaste decenniets verksamhet präglats mer av framgång än av motgång. Sagax förvaltningsresultat har stigit från 8 miljoner kronor för det tredje kvartalet 2004 till 199 miljoner kronor för motsvarande period 2014, en ökning med över 2 400 %. Koncernens egna kapital har stigit från 200 till över 4 000 miljoner kronor, en ökning med mer än 2 000 %. Aktieägarna har blivit belönade för sitt risktagande genom att se värdet på sina aktier öka med över 2 000 % under denna period, ett utfall som överträffat vad som rimligen kunnat förväntats av bolaget.
Det är svårt för mig att ge en sammanfattande förklaring till Sagax utveckling men jag tror att det har varit kombinationen av förstklassiga kollegor och ett stort fokus på risk, kassaflödestillväxt och kassaflödesanpassad finansiell struktur som skapat detta goda utfall. Vad gäller det senare var införandet av limiterade och ackumulerande preferensaktier 2006 särskilt betydelsefullt. Det har varit en idealisk finansieringskälla för Sagax som alltid haft ett stabilt positivt kassaflöde. Instrumentet som sådant har sedermera fått stort genomslag i marknaden med många efterföljande emittenter. Detta har varit positivt för Sagax.
Det är nästan omöjligt att ha en bild av det nästkommande decenniet för Sagax. Givet vad vi vet idag är min gissning dock att vi kommer att se ett betydligt större och mer internationaliserat
Sagax om 10 år. Jag tror att kärnmarknaden fortsatt kommer att vara i Sverige. Jag tror att den finska verksamheten kommer att vara betydligt större än idag. Jag tror likaså att verksamheten i Paris kommer att bidra på ett meningsfullt sätt och att Sagax eventuellt kan ha utvecklat ytterligare geografiska marknader. Huvudtema på samtliga marknader kommer dock sannolikt förbli att ha en opportunistisk investeringsattityd och ett stort fokus på nya investeringars förmåga att generera stabila kassaflöden. Det ligger så djupt i Sagax DNA att jag har svårt att se att det skulle kunna ändras.
Sagax förvaltningsresultat för årets första nio månader uppgick till 518 miljoner kronor vilket är 33 % bättre än samma period föregående år. Under tredje kvartalet uppgick förvaltningsresultatet till 199 miljoner kronor (+31 %). Sagax operativa kassaflöde uppgick till 425 miljoner kronor (+32 %) varav 176 miljoner kronor (+52 %) under tredje kvartalet. Både förvaltningsresultat och kassaflöde är de bästa utfallen Sagax hittills kunnat rapportera.
Avvikelsen mellan det redovisade förvaltningsresultatet och det operativa kassaflödet, 93 miljoner kronor, motsvarar i stort sett förvaltningsresultatet från våra joint ventures (131 Mkr) med avdrag för utdelningar från dessa vilka redovisas som operativt kassaflöde. Utdelningen Sagax erhållit under 2014 från joint ventures uppgick till 50 miljoner kronor.
Mot bakgrund av den avslutade rapportperioden beräknas bolaget infria sin sedan tidigare kommunicerade prognos om ett förvaltningsresultat om 670 miljoner kronor för helåret 2014 med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar.
Stockholm 23 oktober 2014
DAVID MINDUS Verkställande direktör
Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri.
Det övergripande målet är att långsiktigt generera största möjliga riskjusterade avkastning till bolagets aktieägare. För att nå detta mål skall Sagax uppnå följande verksamhetsmål:
I diagrammen nedan redovisas hur utfallen de senaste fem åren förhåller sig till de finansiella målen.
Sagax investerar främst i lager- och industrifastigheter. Hög löpande direktavkastning i kombination med låg nyproduktionstakt och stabila uthyrningsgrader gör fastigheter för lager och lätt industri till intressanta investeringsobjekt. Sagax genomför löpande kompletteringsförvärv och investeringar i befintliga fastigheter. Fastighetsförvärven och investeringarna i befintligt bestånd syftar till att öka kassaflödena och diversifiera hyresintäkterna och därmed minska bolagets operationella och finansiella risker. I diagrammet nedan redovisas Sagax tillväxttakt mätt som fastigheternas marknadsvärde och uthyrningsbara area sedan 2004.
Sagax finansiella struktur skall vara utformad med tydligt fokus på löpande kassaflöden och räntetäckningsgrad. Detta bedöms skapa goda förutsättningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas kapital. I diagrammet nedan redovisas Sagax löpande förvaltningsresultat och kassaflöden från den löpande verksamheten. Som synes motsvaras kassaflödet i hög utsträckning av förvaltningsresultatet. Avvikelsen är huvudsakligen hänförlig till förvaltningsresultat från joint ventures som ej redovisas som kassaflöde. Utdelning som erhålles från joint ventures redovisas som kassaflöde från löpande verksamhet.
Sagax har en konservativ syn på risktagande och eftersträvar därför en väl avvägd ränte- och kapitalbindning i syfte att säkerställa det löpande kassaflödet. Den genomsnittliga räntebindningen uppgick till 3,3 (4,0) år vid kvartalsskiftet. Lång räntebindning minskar räntekänsligheten men medför en högre genomsnittsränta än vid en kortare räntebindning. Bolaget eftersträvar även låg refinansieringsrisk. Den genomsnittliga kapitalbindningen uppgick till 3,4 (3,5) år vid kvartalsskiftet.
Bolaget har tre aktieslag, stamaktier av serie A och B samt preferensaktier. Preferensaktier möjliggör att nå investerarkategorier som värdesätter en stabil löpande utdelning. Preferensaktierna diversifierar
kapitalbasen och möjliggör för bolaget att öka det egna kapitalet utan att antalet stamaktier ökas. B-aktier har emitterats med avsikt att påverka likviditeten och prissättningen för stamaktier positivt samt bidra till att förbättra den finansiella flexibiliteten.
Sagax eftersträvar långsiktighet och effektivitet i förvaltningen. I förvaltningsstrategin ingår att arbeta aktivt med att försöka erhålla långa hyresavtal. Detta gäller både vid nyteckning av hyresavtal och i förvaltningen av befintliga hyresavtal. Bolaget väljer att avstå från att vid varje tidpunkt maximera hyresnivån om istället hyresavtal med längre löptider och solventa hyresgäster kan uppnås. Detta bedöms vara mer fördelaktigt då det leder till minskad risk för vakanser samt lägre uthyrnings- och lokalanpassningskostnader. Den genomsnittliga återstående löptiden på bolagets hyresavtal uppgick den 30 september till 8,1 (8,4) år.
Sagax eftersträvar att ha välrenommerade och kreditvärdiga hyresgäster. Bolaget tecknar huvudsakligen kallhyresavtal och påverkas därför endast i begränsad omfattning av ändrad förbrukning eller ändrade taxor för till exempel värme, el, fastighetsskatt, vatten och avlopp.
Sagax investerar huvudsakligen i regioner som har stabil befolkningstillväxt och ett diversifierat näringsliv. Sagax största exponering mot hyresmarknaden återfinns i Stockholm och Helsingfors, vilka bedöms ha bäst förutsättningar i Norden för långsiktig tillväxt. Generellt bedöms risken för lägre uthyrningsgrader och hyresnivåer till följd av en försämrad hyresmarknad vara låg till följd av den stabila demografiska tillväxten samt det diversifierade näringslivet i dessa regioner. Läs gärna mer om detta i Sagax årsredovisning för 2013.
Resultat- samt kassaflödesposter nedan avser perioden januari till och med september 2014. Jämförelseposterna avser motsvarande period föregående år. Balansposternas belopp samt jämförelsetal avser ställningen vid periodens utgång i år respektive motsvarande periods utgång föregående år.
Förvaltningsresultatet ökade med 33 % till 518 (390) miljoner kronor varav 131 (56) miljoner kronor från joint ventures. Förvaltningsresultatet har ökat till följd av fastighetsinvesteringar samt förbättrat resultat från joint ventures. Förvaltningsresultatet per stamaktie efter utspädning ökade med 33 % till 2,76 (2,07) kronor.
Fastigheterna omvärderades med 295 (100) miljoner kronor, varav 263 (15) miljoner kronor till följd av omvärderingar i joint ventures.
Omvärdering av finansiella instrument i Sagax påverkade resultatet med –201 (196) miljoner kronor, varav –201 (200) miljoner kronor
HYRESINTÄKTER
0 50 100 150 200 250 300 20142013201220112010200920082007200620052004 200 400 600 800 1 000 1 200 Rullande årsvärde Hyresintäkter per kvartal Mkr/kvartal Mkr/år
avsåg orealiserade värdeförändringar på räntederivat och noll (–4) miljoner kronor avsåg realiserade värdeförändringar på räntederivat. Därutöver har resultatet i Sagax påverkats med –156 (66) miljoner kronor till följd av omvärdering av räntederivat i joint ventures. Omvärderingarna har främst skett till följd av att långa marknadsräntor fallit under perioden.
Periodens resultat efter skatt uppgick till 354 (601) miljoner kronor.
0
Hyresintäkterna ökade med 19 % till 806 (675) miljoner kronor. Intäkterna har påverkats positivt av fastighetsförvärv, intäktshöjande investeringar i befintligt fastighetsbestånd samt indexjustering av finska hyresintäkter.
Övriga intäkter om 2 (6) miljoner kronor bestod huvudsakligen av ersättning från hyresgäster som medgivits förtida avflyttning under perioden.
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 95 %, att jämföra med 92 % vid årsskiftet 2013/2014. Under perioden har vakansvärdet ökat med 18 (32) miljoner kronor till följd av avflyttningar och minskat med 35 (19) miljoner kronor till följd av inflyttningar. Tidsbegränsade lämnade rabatter uppgick till 22 (26) miljoner kronor på årsbasis vid periodens slut, en minskning med 2 miljoner kronor under perioden. Löptiderna för rabatterna framgår av tabell nedan. 57 % (63 %) av vakansvärdet återfinns i Stockholm.
Utgående vakansvärde uppgick till 65 (82) miljoner kronor, en nettoförändring med –15 miljoner kronor under 2014 vilken förklaras av framgångsrikt uthyrningsarbete under perioden. Justerat för vakansvärde om 4 miljoner kronor från fastighetsförvärv i Finland har vakansvärdet minskat med 19 miljoner kronor under perioden, varav 13 miljoner kronor i Stockholm.
Hyresavtal med ett hyresvärde om 14 (23) miljoner kronor var vid periodens slut uppsagda varav 1 (1) miljoner kronor sagts upp för omförhandling och 13 (22) miljoner kronor har sagts upp för avflyttning. Av de hyresavtal som sagts upp för avflyttning sker avflyttningar motsvarande 2 miljoner kronor under 2014, avflyttningstakten framgår av tabell nedan. Nyuthyrningar som ännu ej inflyttats har minskat det justerade vakansvärdet med 3 (10) miljoner kronor.
Det justerade utgående vakansvärdet uppgick till 76 (95) miljoner kronor, en minskning med 8 miljoner kronor under 2014. Justerat för vakansvärde om 4 miljoner kronor från fastighetsförvärv i Finland har det justerade vakansvärdet minskat med 12 miljoner kronor under perioden till följd av uthyrningsarbetet.
| Belopp i miljoner kronor | 2014 jan-sep |
2013 jan-dec |
|---|---|---|
| Ingående vakans respektive år | 80 | 66 |
| Avflyttningar | 18 | 34 |
| Inflyttningar | –35 | –26 |
| Förändring av lämnade rabatter | –2 | 1 |
| Vakansvärde, förvärvade fastigheter | 4 | 5 |
| Utgående vakansvärde | 65 | 80 |
| Uppsagt för omförhandling | 1 | 1 |
| Uppsagda avtal, ej avflyttat | 13 | 20 |
| Nyuthyrning, ej inflyttat | –3 | –17 |
| Förfalloår | Mkr |
|---|---|
| 2014 | 8 |
| 2015 | 4 |
| 2016 | 8 |
| 2017 | 1 |
| 2018 | 0 |
| >2018 | 1 |
| Totalt | 22 |
| Avflyttningsår | Antal avtal | Hyresvärde, Mkr |
|---|---|---|
| 2014 | 2 | 2 |
| 2015 | 6 | 8 |
| 2016 | 1 | – |
| 2017 | – | – |
| 2018 | 1 | 3 |
| Totalt | 10 | 13 |
| Område | Hyresvärde, Mkr |
Vakansvärde, Mkr 1) |
Ekonomisk vakansgrad 1) |
Uthyrningsbar area, kvm |
Vakant area, kvm |
Areamässig vakansgrad |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Stockholm | 497 | 37 | 7 % | 521 000 | 33 000 | 6 % |
| Helsingfors | 256 | 12 | 5 % | 270 000 | 12 000 | 4 % |
| Övriga Sverige | 213 | 9 | 4 % | 374 000 | 22 000 | 6 % |
| Övriga Finland | 137 | – | – | 241 000 | – | – |
| Övrigt | 93 | 7 | 7 % | 74 000 | – | – |
| Totalt | 1 196 | 65 | 5 % | 1 480 000 | 67 000 | 4 % |
1) Vakansvärde respektive vakansgrad beaktar vakanser och lämnade rabatter till hyresgäster.
Drift- och underhållskostnaderna ökade till sammanlagt 67 (53) miljoner kronor. Ökningen förklaras främst av fastighetsförvärv under de senaste tolv månaderna. Fastighetsskatt och tomträttsavgäld uppgick till 33 (26) miljoner kronor. Kostnaderna för fastighetsadministration uppgick till 16 (12) miljoner kronor.
Kostnaderna för bolagets centrala administration uppgick till 35 (28) miljoner kronor. Moderbolaget, AB Sagax, ansvarar för frågor gentemot aktiemarknaden såsom rapportering och aktiemarknadsinformation. Moderbolaget ansvarar även för frågor gentemot kreditmarknaden såsom upplåning och finansiell riskhantering. Tjänster mellan koncernföretag debiteras enligt affärsmässiga villkor och med tillämpning av marknadsprissättning. Koncerninterna tjänster består av förvaltningstjänster och internräntedebitering. Moderbolagets förvaltningsarvode från koncernföretag uppgick under perioden till 23 (24) miljoner kronor och från joint ventures till 10 (9) miljoner kronor för fastighets- och bolagsförvaltning. Moderbolagets resultat- och balansräkningar redovisas på sidan 21.
Koncernen hade vid periodens utgång 30 anställda varav tolv kvinnor. 21 medarbetare är anställda i moderbolaget och tjänstgör vid bolagets kontor i Stockholm, åtta medarbetare är anställda i ett av de finska dotterbolagen och tjänstgör i Helsingfors och en medarbetare är anställd i Frankrike och tjänstgör i Paris. Övriga dotterbolag har inga anställda. Funktioner såsom fastighetsskötsel och jourverksamhet är utlagda på entreprenad.
Förvaltningsresultat från joint ventures uppgick till 131 (56) miljoner kronor och avser Sagax andelar av resultaten för Söderport och Hemsö, se även avsnittet om Joint ventures på sidan 14. Resultat från
joint ventures inklusive värdeförändringar på fastigheter och räntederivat uppgick till 239 (137) miljoner kronor varav förvaltningsresultat 131 (56) miljoner kronor, värdeförändringar på räntederivat –156 (66) miljoner kronor och värdeförändringar på fastigheter 263 (15) miljoner kronor.
Sagax finansiella kostnader uppgick till 272 (229) miljoner kronor. Sagax genomsnittliga ränta uppgick den 30 september 2014 till 4,2 % (4,3 %). De räntebärande skulderna har under de senaste tolv månaderna till följd av finansiering av fastighetsförvärv ökat till 8 061 (6 907) miljoner kronor, vilket även förklarar ökningen av de finansiella kostnaderna. Under de senaste åren har Sagax belåningsgrad sjunkit samtidigt som räntetäckningsgraden stigit, se diagram nedan, vilket medfört att de finansiella kostnaderna sjunkit relativt koncernens intäkter. För mer information om Sagax finansiering, se sidan 15.
Sagax finansiella intäkter uppgick till 2 (1) miljoner kronor under perioden.
Den 30 september 2014 omfattade fastighetsbeståndet 156 (138) fastigheter med ett marknadsvärde om 12 290 (10 455) miljoner kronor. Värdeutvecklingen för verksamheten i Sverige uppgick till –3 (14) miljoner kronor och för verksamheten utomlands till 30 (75) miljoner kronor. Nyuthyrningar och omförhandlingar av hyresavtal ökade fastigheternas marknadsvärde med 33 (51) miljoner kronor och avflyttningar och omförhandlingar minskade värdet med 36 (–17) miljoner kronor. Den allmänna marknadsvärdeförändringen uppgick till 30 (55) miljoner kronor. Sammantaget har fastighetsportföljens marknadsvärde omvärderats med 27 (89) miljoner kronor exklusive valutaeffekter. Förändring av fastighetsbeståndets marknadsvärde beskrivs även på sidan 13.
| Belopp i miljoner kronor | jan-sep 2014 |
|---|---|
| Nyuthyrningar/Omförhandlingar | 20 |
| Avflyttningar/Omförhandlingar | –12 |
| Allmän marknadsvärdeförändring | –11 |
| Delsumma Sverige | –3 |
| Nyuthyrningar/Omförhandlingar | 13 |
| Avflyttningar/Omförhandlingar | –24 |
| Allmän marknadsvärdeförändring | 41 |
| Delsumma Utland | 30 |
| Summa orealiserade värdeförändringar | 27 |
Det vägda direktavkastningskravet vid värderingarna uppgick till 8,1 % (8,0 %). Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflöden och restvärden uppgick till 9,1 % (9,3 %) respektive 10,0 % (9,8 %).
Se även avsnittet om analys och generella förutsättningar på sidan 13.
Sagax finansiella instrument den 30 september 2014 utgjordes av räntederivat i form av nominella ränteswappar samt räntetak. Samtliga finansiella instrument redovisas till marknadsvärde och marknadsvärdeförändringar redovisas över resultaträkningen. Periodens värdeförändring uppgick till –201 (196) miljoner kronor varav –201 (200) miljoner kronor utgjordes av orealiserad värdeförändring och noll (–4) miljoner kronor utgjordes av realiserad värdeförändring.
Sagax redovisar negativa orealiserade värdeförändringar för räntederivaten då marknadsräntorna sjunkit under perioden bland annat som en konsekvens av att såväl Sveriges Riksbank som den Europeiska Centralbanken sänkt sina styrräntor. Reserven för räntederivatens undervärden uppgick vid periodens slut till 515 (318) miljoner kronor, se avsnittet om finansiering på sidan 15. Reserven för dessa undervärden kommer successivt att upplösas och återföras till resultatet fram till derivatavtalens slutdatum, oavsett ränteläge. Omvärderingarna påverkar således inte Sagax kassaflöde eller belåningsgrad.
Sagax resultat för perioden påverkades även av omvärderingar av räntederivat i joint ventures med –156 (66) miljoner kronor. Sagax har i sin koncernredovisning löpande resultatfört bolagets andel av undervärden avseende joint ventures räntederivat.
Sagax redovisar en aktuell skattekostnad om 11 (1) miljoner kronor för verksamheterna utomlands.
Den uppskjutna skattekostnaden för perioden uppgick till 91 (167) miljoner kronor. Sagax andel av joint ventures skattekostnader redovisas i Sagax resultat. Uppskjuten skattekostnad för joint venture uppgick till 68 (26) miljoner kronor.
Koncernens uppskjutna skattefordran respektive skatteskuld uppgick till 3 (3) miljoner kronor respektive 367 (328) miljoner kronor vid periodens slut. Uppskjuten skattefordran har nettoredovisats mot uppskjuten skatteskuld för respektive land i balansräkningen. Sagax har inga skatterättsliga tvister.
| Belopp i miljoner kronor | 30 sep 2014 |
|---|---|
| Sverige | –176 |
| Finland | –171 |
| Tyskland | –20 |
| Danmark | 3 |
| Netto skattefordran/skatteskuld | –364 |
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital uppgick till 425 (322) miljoner kronor. Förändringar av rörelsekapitalet påverkade kassaflödet med 37 (–) miljoner kronor. Investeringsverksamheten har påverkat kassaflödet med –1 351 (–1 198) miljoner kronor samtidigt som kassaflödet från finansieringsverksamheten tillförde Sagax 868 (735) miljoner kronor. Sammantaget har likvida medel förändrats med –20 (–141) miljoner kronor under perioden. För rapport över kassaflöden, se sidan 18.
För 2014 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 670 miljoner kronor. Prognosen tillkännagavs vid avlämnande av delårsrapport för januari-mars 2014.
Tabellen nedan återspeglar Sagax intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis per 1 oktober 2014. Det är viktigt att notera att den ej är att jämställa med en prognos för de kommande tolv månaderna då den exempelvis inte innehåller några bedömningar avseende framtida vakanser, ränteläge, valutaeffekter, hyresutveckling eller värdeförändringar. Den beaktar inte amorteringar, när avtalade hyrestillägg träder ikraft eller lämnade rabatter upphör att gälla.
| Belopp i miljoner kronor | 1 okt 2014 | 1 jan 2014 |
|---|---|---|
| Hyresvärde | 1 196 | 1 051 |
| Vakans | –65 | –80 |
| Hyresintäkter | 1 131 | 971 |
| Fastighetskostnader | –166 | –138 |
| Driftnetto | 965 | 833 |
| Central administration | –49 | –42 |
| Resultatandel från joint ventures | 215 | 106 |
| Finansnetto | –349 | –323 |
| Förvaltningsresultat | 782 | 574 |
| Skatt | –172 | –126 |
| Resultat efter skatt | 610 | 448 |
| – varav preferensaktieägarna | 106 | 100 |
| – varav stamaktieägarna | 504 | 348 |
Sagax redovisar aktuell intjäningsförmåga i samband med delårsrapporter och bokslutskommunikéer.
Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på årsbasis med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighetskostnader baseras på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna justerat för innehavstid. Kostnaderna för central administration har baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräknats utifrån räntebärande skulder och tillgångar på balansdagen. Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens beräknade genomsnittliga räntenivå med tillägg för periodiserade finansieringskostnader. Skatten är beräknad med 22 % schablonskatt och bedöms nästan uteslutande vara uppskjuten skatt. Sagax resultatandelar från joint ventures är beräknade enligt samma antaganden som för Sagax med beaktande av resultatandelens storlek.
Tioårig swapränta
Med strategiskt läge utmed E4-an vid infarten till Stockholm äger Sagax fastigheterna Stensätra 16, Murmästare-Ämbetet 1 och Murmästare-Ämbetet 3 samt Heden 1 som tillsammans omfattar 37 700 kvadratmeter uthyrningsbar area. På bilden över Sätra och Segeltorp återfinns även Stensätra 2 och Hällsätra 4 vilka ägs av Sagax joint venture Söderport och tillsammans omfattar 15 500 kvadratmeter uthyrningsbar area.
Den 30 september 2014 omfattade fastighetsbeståndet 156 (138) fastigheter med en uthyrningsbar area om 1 480 000 (1 305 000) kvadratmeter. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen uppgick till 8,1 (8,4) år. Tyngdpunkten i beståndet finns i Stockholmsregionen dit 43 % (47 %) av marknadsvärdet och 42 % (47 %) av hyresvärdet är koncentrerat. Det sammanlagda hyresvärdet och kontrakterad årshyra uppgick till 1 196 (998) respektive 1 131 (916) miljoner kronor vid periodens utgång. Detta motsvarar en ekonomisk uthyrningsgrad om 95 % (92 %).
Sagax har under perioden investerat 1 408 (1 032) miljoner kronor varav 1 236 (930) miljoner kronor avsåg fastighetsförvärv. 299 miljoner kronor av investeringarna avsåg Stockholm och 684 miljoner kronor avsåg Helsingfors, innebärandes att sammanlagt 70 % av investeringarna under perioden skedde på Sagax två viktigaste marknader.
| Belopp i miljoner kronor | Fastighets förvärv |
Befintligt bestånd |
Totalt |
|---|---|---|---|
| Stockholm | 178 | 121 | 299 |
| Övriga Sverige | 24 | 37 | 61 |
| Helsingfors | 671 | 13 | 684 |
| Övriga Finland | 277 | 1 | 278 |
| Övrigt | 86 | – | 86 |
| Totalt | 1 236 | 172 | 1 408 |
| Uthyrnings | |||
|---|---|---|---|
| Fastighet | Kommun | Segment | bar area, kvm |
| Tuna Äng 3 | Botkyrka | Stockholm | 7 200 |
| Murmästare-Ämbetet 1 | Stockholm | Stockholm | 11 200 |
| Flyghallen 1 | Stockholm | Stockholm | 3 100 |
| Arendal 1:10 | Göteborg | Övriga Sverige | 4 500 |
| Ristipellontie 17 | Helsingfors | Helsingfors | 2 800 |
| Tiilitie 9 | Vanda | Helsingors | 5 100 |
| Martinkyläntie 9 | Vanda | Helsingfors | 55 800 |
| Koivuvaarankuja 2 | Vanda | Helsingfors | 28 300 |
| Sanomatie 3 | Vanda | Helsingfors | 3 300 |
| Vanha Vaasantie 13 | Ylöjärvi | Övriga Finland | 9 000 |
| Teollisuustie 11 | Ylöjärvi | Övriga Finland | 5 100 |
| Korjaamonkatu 1 | Björneborg | Övriga Finland | 2 600 |
| Kisällinkatu 10 | Kotka | Övriga Finland | 2 300 |
| Jatkokatu 1 | Lahtis | Övriga Finland | 5 000 |
| Avantintie 20 | Lundo | Övriga Finland | 5 600 |
| Nuutisarankatu 19 | Tammerfors | Övriga Finland | 4 000 |
| 9 bcTranders, Skjernvej 6 Ålborg | Övrigt | 2 900 | |
| 1 ru, Trollesminde, Lokesvej 1 |
Hilleröd | Övrigt | 3 600 |
| Totalt | 161 400 |
Sagax har under perioden förvärvat 18 fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar area om 161 400 kvadratmeter, se sammanställning nedan. Sammanlagt 172 (102) miljoner kronor avsåg investeringar i det befintliga fastighetsbeståndet. 41 miljoner kronor av investeringarna under året skedde mot hyrestillägg, 85 miljoner kronor investerades avseende nyproduktion, 21 miljoner kronor investerades i samband med nyuthyrning och 25 miljoner kronor avsåg underhåll av fastigheterna.
Sagax har under perioden frånträtt tre fastigheter för en total köpeskilling om 99 miljoner kronor, se sammanställning nedan. Försäljningarna medförde en realiserad värdeförändring om 5 miljoner kronor.
| Kontrakterad årshyra | ||||
|---|---|---|---|---|
| Förfalloår | Antal avtal | Area, kvm | Mkr | Andel |
| 2014 | 21 | 39 000 | 17 | 1 % |
| 2015 | 147 | 78 000 | 86 | 8 % |
| 2016 | 70 | 95 000 | 79 | 7 % |
| 2017 | 70 | 141 000 | 115 | 10 % |
| 2018 | 38 | 49 000 | 48 | 4 % |
| >2018 | 135 | 1 011 000 | 786 | 70 % |
| Totalt | 481 | 1 413 000 | 1 131 | 100 % |
| Fastighet | Kommun | Segment | Uthyrningsbar area, kvm |
|---|---|---|---|
| Bälgen 4 | Varberg | Övriga Sverige | 2 400 |
| Tuottotie 4 | Birkala | Övriga Finland | 4 700 |
| Mästaren 6 | Södertälje | Stockholm | 1 100 |
| Totalt | 8 200 |
| Marknadsvärde | Hyresintäkt | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Segment | Antal fastigheter |
Uthyrningsbar area, kvm |
Vakant area, kvm |
Mkr | Kr/kvm | Hyres värde, Mkr |
Andel av hyresvärde |
Ekonomisk uthyrningsgrad |
Mkr | Andel |
| Stockholm | 59 | 521 000 | 33 000 | 5 288 | 10 100 | 497 | 42 % | 93 % | 460 | 41 % |
| Helsingfors | 34 | 270 000 | 12 000 | 2 370 | 8 800 | 256 | 21 % | 95 % | 244 | 21 % |
| Övriga Sverige | 36 | 374 000 | 22 000 | 2 338 | 6 300 | 213 | 18 % | 96 % | 204 | 18 % |
| Övriga Finland | 19 | 241 000 | – | 1 412 | 5 900 | 137 | 11 % | 100 % | 137 | 12 % |
| Övrigt | 8 | 74 000 | – | 882 | 11 900 | 93 | 8 % | 93 % | 86 | 8 % |
| Totalt | 156 | 1 480 000 | 67 000 | 12 290 | 8 300 | 1 196 | 100 % | 95 % | 1 131 | 100 % |
Sagax fastighet Stensätra 16 i Stockholm omfattar 11 100 kvadratmeter uthyrningsbar area och är uthyrd till bland annat Foria, ett av Sveriges största transport- och maskintjänstföretag. I fastigheten finns även hyresgäster som Swedol och PrimeCar.
Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial Reporting Standard, IFRS. Sagax har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt värde enligt Verkligt värdemetoden.
Det sammanlagda marknadsvärdet på Sagax 156 (138) fastigheter uppgick den 30 september 2014 till 12 290 (10 455) miljoner kronor. Förstärkningen av euron mot den svenska kronan under perioden medförde att fastighetsvärdena utomlands ökade med 124 (23) miljoner kronor.
Den sammanlagda orealiserade värdeförändringen uppgick under perioden till 27 (89) miljoner kronor, se även tabell "Orealiserade värdeförändringar" på sidan 7.
I enlighet med IFRS har vid förvärv beaktad uppskjuten skatt om 42 miljoner kronor reducerat fastighetsvärdena i balansräkningen. Redovisat fastighetsvärde uppgick därefter till 12 248 (10 420) miljoner kronor.
Värderingarna har genomförts i enlighet med allmänt accepterade internationella värderingsmetoder. Samtliga värderingsobjekt har per 30 september 2014 värderats separat av auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende värderingsinstitut, med undantag för Sagax fastigheter i Tyskland vilka värderas halvårsvis av oberoende värderingsinstitut. Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödeskalkyler i vilka driftnetton, investeringar och restvärden nuvärdesberäknas. Kalkylperioden har anpassats efter återstående löptid av befintliga hyresavtal och varierar mellan 5
| Mkr | Antal | |
|---|---|---|
| Fastighetsbestånd 31 december 2013 | 10 825 | 141 |
| Förvärv av fastigheter | 1 236 | 18 |
| Investeringar i befintligt bestånd | 172 | |
| Försäljning av fastigheter | –94 | –3 |
| Omräkningsdifferens avseende utländska | ||
| fastighetsvärden | 124 | |
| Värdeförändring | 27 | |
| Fastighetsbestånd 30 september 2014 | 12 290 | 156 |
| Förvärvad uppskjuten skatt | –42 | |
| Bokfört värde | 12 248 |
och 20 år. Kalkylperioden uppgår som regel till 10 år. Samtliga fastigheter har besiktigats under den senaste treårsperioden. Besiktningarna omfattar allmänna utrymmen samt ett urval av lokaler där särskild vikt lagts vid större hyresgäster samt vakanta lokaler. Syftet med besiktningen är att bedöma fastighetens allmänna standard, underhållsbehov, marknadsposition och lokalernas attraktivitet.
Kalkylränta för nuvärdesberäkning av kassaflöde (7,0–12,7 %), kalkylränta för nuvärdesberäkning av restvärdet (7,0–18,0 %) och direktavkastningskrav för restvärdesbedömning (6,5–16,0 %) baseras på analyser av genomförda transaktioner samt på individuella bedömningar avseende risknivå och respektive fastighets marknadsposition. Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflödet respektive restvärdet motsvarade 9,1 % (9,3 %) respektive 10,0 % (9,8 %) för fastighetsportföljen. Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 8,1 % (8,0 %) per 30 september 2014, vilket kan jämföras med ett genomsnittligt direktavkastningskrav om 8,2 % den 30 juni 2014. Direktavkastningskravet har förändrats främst till följd av ändrad sammansättning av fastighetsportföljen. Sagax redovisade direktavkastning för perioden uppgick som jämförelse till 7,7 % (7,8 %). Nedan jämförs vägt direktavkastningskrav med redovisad direktavkastning över tid.
Sagax joint ventures Söderport Holding AB och Hemsö Intressenter AB bidrog med sammanlagt 131 (56) miljoner kronor till förvaltningsresultatet under perioden. Sagax andel av värdeförändringar på fastigheter uppgick till 263 (15) miljoner kronor och andelen av värdeförändringar på räntederivat uppgick till –156 (66) miljoner kronor under perioden. Sagax redovisade värde på kapitalandelar i joint ventures uppgick till 839 (641) miljoner kronor per 30 september 2014.
Sagax äger 50 % av Söderport Holding AB, resterande andel ägs av Hemfosa Fastigheter AB. På uppdrag av Söderport ombesörjer Sagax fastighetsförvaltning och ekonomisk förvaltning av Söderportkoncernen. Fastighetsförvaltningen i Göteborg ombesörjes av Hemfosa.
50 % av Söderports uthyrningsbara fastighetsarea och 93 % av bolagets vakanta area var belägen i Stockholm den 30 september. Söderports ekonomiska vakans uppgick till 38 (53) miljoner kronor vid periodens slut, motsvarande en vakansgrad om 7 %. Detta kan jämföras med en ingående vakansgrad om 15 % för perioden. Av den ekonomiska vakansen utgjordes 12 (15) miljoner kronor av tidsbegränsade hyresrabatter som lämnats vid nyuthyrning. Dessa rabatter motsvarade 32 % (27 %) av den ekonomiska vakansen, motsvarande 2,1 procentenheter av vakansgraden.
Söderport har under perioden förvärvat och tillträtt 12 fastigheter för en sammanlagd köpeskilling om 1,8 miljarder kronor från bolag inom Volvokoncernen. Huvuddelen av fastigheterna är belägna i Torslanda, 15 minuter från centrala Göteborg och i anslutning till Göteborgs hamn. Fastigheterna utgörs av lokaler för lager, lätt industri och kontor. Resterande fastigheter är belägna i södra och
mellersta Sverige och utgörs av serviceverkstäder för lastbilar och bussar. Söderport har under perioden även förvärvat fem fastigheter i Åkersberga.
Söderport har under tredje kvartalet avyttrat tomträtterna till Packrummet 9-12 i Årsta, Stockholm. Försäljningspriset uppgick till 355 miljoner kronor vilket översteg anskaffningskostnad och bokfört värde med 60 respektive 18 miljoner kronor. Söderport har under 2014 även avyttrat totalt elva bilprovningsfastigheter i Skåne och Göteborg samt en fastighet i Stockholm.
Sagax äger via Hemsö Intressenter AB indirekt 15 % av Hemsö Fastighets AB, resterande andel ägs av Tredje AP-fonden.
Hemsö Fastighets AB bedriver verksamhet i Sverige,Tyskland och Finland.Verksamheten består i att äga, förvalta och utveckla samhällsfastigheter och verksamhet bedrivs i närmare 90 svenska kommuner, 15 tyska städer och sedan 2013 även i Finland. Fastighetsbeståndet omfattade 367 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 26 miljarder kronor den 30 september 2014. Fastigheter belägna i de tre svenska storstadsregionerna Stockholm, Göteborg och Malmö svarade för 44 % av fastigheternas marknadsvärde. Utlandsportföljen uppgick till 11 % av fastigheternas marknadsvärde.
Av Hemsös fastigheter är 155 äldreboenden, 110 skolor, 90 vårdfastigheter och 12 fastigheter ämnade för rättsväsende. Av Hemsös hyresvärde kommer 66 % från kommun, landsting eller stat. Mer information om Hemsö Fastighets AB finns tillgängligt på bolagets hemsida, hemso.se.
| Söderport | Hemsö | |||
|---|---|---|---|---|
| 2014 30 sep |
2013 30 sep |
2014 30 sep |
2013 30 sep |
|
| Sagax ägarandel, % | 50 | 50 | 15 | 15 |
| Hyresintäkter, Mkr | 323 | 236 | 1 502 | 1 407 |
| Förvaltningsresultat, Mkr1) | 143 | 74 | 468 | 351 |
| Periodens resultat, Mkr | 424 | 191 | –209 | 467 |
| Sagax andel av förvaltningsresultat, Mkr | 71 | 38 | 60 | 18 |
| Antal fastigheter | 45 | 90 | 367 | 345 |
| Hyresvärde, Mkr | 538 | 356 | 2 175 | 1 895 |
| Fastigheternas marknadsvärde, Mkr | 4 954 | 3 103 | 26 035 | 22 144 |
| Uthyrningsbar area, kvm | 613 000 | 405 000 | 1 738 000 | 1 604 000 |
| Hyresduration, år | 5,0 | 3,7 | 7,7 | 7,7 |
| Ekonomisk vakansgrad, % | 7 | 15 | 3 | 4 |
| Räntebärande skulder, Mkr | 3 194 | 2 119 | 17 957 | 13 608 |
| Kapitalbindning, år | 2,5 | 2,3 | 2,8 | 2,8 |
| Räntebindning, år | 4,8 | 7,2 | 3,4 | 3,3 |
| Marknadsvärde för räntederivat, Mkr | –396 | –246 | –584 | –60 |
1) Hemsös förvaltningsresultat har omräknats för att överensstämma med Sagax definition.
Koncernens egna kapital uppgick den 30 september 2014 till 4 019 (3 526) miljoner kronor.
Sagax räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till 8 061 (6 907) miljoner kronor. Av de räntebärande skulderna var motsvarande 3 225 (1 795) miljoner kronor upptagna i euro. De räntebärande skulderna har ökat med 82 (13) miljoner kronor till följd av valutakursförändring under perioden.
Sagax räntebärande nettoskuld uppgick till 7 945 (6 662) miljoner kronor motsvarande 65 % (64 %) av fastigheternas marknadsvärde. Räntebärande bruttoskuld till banker motsvarade 52 % (59 %) av fastigheternas marknadsvärde den 30 september 2014. Återstående bruttoskuld motsvarade 14 % (8 %) av fastigheternas marknadsvärde och bestod av börsnoterade obligationslån om 1 701 (800) miljoner kronor, varav obligationslån om 300 miljoner kronor samt 60 miljoner euro emitterats under perioden.
I enlighet med IAS 39 har periodiserade upplåningskostnader om 55 (45) miljoner kronor reducerat räntebärande skulder i balansräkningen. Räntebärande skulder redovisas som 8 006 (6 862) miljoner kronor i balansräkningen.
Den genomsnittliga återstående ränte- och kapitalbindningen uppgick till 3,3 (4,0) år respektive 3,4 (3,5) år vid periodens utgång. Den genomsnittliga räntan för bolagets räntebärande skulder uppgick till 4,2 % (4,3 %) inklusive effekter av derivatinstrument vid periodens utgång.
För att begränsa ränterisken och öka förutsägbarheten i bolagets förvaltningsresultat används olika typer av räntederivat. Bolagets förvaltningsresultat påverkas inom överskådlig framtid därmed endast i låg omfattning av framtida förändringar i det allmänna ränteläget, se Känslighetsanalys på sidan 25.
Reserven för räntederivatens negativa marknadsvärde ökade med 199 (–202) miljoner kronor till följd av lägre marknadsräntor under perioden. Det sammanlagda marknadsvärdet för Sagax räntederivat uppgick till –515 (–318) miljoner kronor på balansdagen. Reserven om 515 miljoner kronor kommer successivt att upplösas och resultatföras fram till derivatens slutdatum oavsett ränteläge. Enbart tidsfaktorn, allt annat lika, medför att reserveringar för räntederivatens undervärden i Sagax upplöses med totalt 115 miljoner kronor under det närmaste året. Över en femårsperiod skulle totalt 462 miljoner kronor intäktsföras i koncernredovisningen endast till följd av förfluten tid och med antagande om oförändrade marknadsräntor.
Sagax rörelsekapital, exklusive kortfristiga räntebärande skulder, uppgick den 30 september 2014 till –190 (10) miljoner kronor. Sagax tillgängliga likviditet uppgick samtidigt till 668 (420) miljoner kronor varav 108 (238) miljoner kronor i form av bankinlåning och 560 (182) miljoner kronor i form av outnyttjade lånelöften. Inga ytterligare säkerheter behöver ställas för nyttjandet av lånelöftena.
| Kapitalbindning | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Förfalloår | Mkr | Ränta | Andel | Mkr | Andel |
| 2014 | 2 124 | 2,8 % | 26 % | 15 | 0 % |
| 2015 | 86 | 4,6 % | 1 % | 104 | 1 % |
| 2016 | 56 | 5,3 % | 1 % | 123 | 2 % |
| 2017 | 1 203 | 6,2 % | 15 % | 1 539 | 19 % |
| 2018 | 2 235 | 3,1 % | 28 % | 4 432 | 55 % |
| >2018 | 2 357 | 5,3 % | 29 % | 1 849 | 23 % |
| Summa/genomsnitt | 8 061 | 4,2 % | 100 % | 8 061 | 100 % |
| Belopp i miljoner kronor | Nominella belopp |
Andel | Marknadsvärde 30 sep 2014 |
Marknadsvärde 31 dec 2013 |
Periodens förändring |
|---|---|---|---|---|---|
| Nominella ränteswappar | 4 366 | 84 % | –516 | –316 | –200 |
| Räntetak | 803 | 16 % | 1 | – | 1 |
| Summa | 5 170 | 100 % | –515 | –316 | –199 |
| 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | 2013 | Rullande tolv |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | jan-sep | jan-sep | jul-sep | jul-sep | jan-dec | månader |
| Hyresintäkter | 806 | 675 | 280 | 231 | 919 | 1 050 |
| Övriga intäkter | 2 | 6 | 1 | – | 9 | 5 |
| Driftkostnader | –51 | –44 | –13 | –10 | –62 | –70 |
| Underhållskostnader | –16 | –9 | –6 | –4 | –14 | –21 |
| Tomträttsavgäld | –11 | –10 | –4 | –3 | –13 | –14 |
| Fastighetsskatt | –22 | –16 | –8 | –5 | –25 | –32 |
| Fastighetsadministration | –16 | –12 | –5 | –4 | –17 | –20 |
| Driftnetto | 691 | 590 | 245 | 205 | 796 | 898 |
| Central administration | –35 | –28 | –11 | –8 | –42 | –49 |
| Resultat från joint ventures | 239 | 137 | 36 | 39 | 149 | 251 |
| – varav förvaltningsresultat | 131 | 56 | 58 | 33 | 79 | 154 |
| – varav värdeförändring på fastigheter | 263 | 15 | 26 | –4 | 2 | 250 |
| – varav värdeförändring på finansiella instrument | –156 | 66 | –48 | 10 | 68 | –154 |
| Finansiella intäkter | 2 | 1 | 2 | – | 1 | 2 |
| Finansiella kostnader | –272 | –229 | –95 | –78 | –313 | –356 |
| Resultat inklusive värdeförändringar i joint ventures | 625 | 471 | 177 | 158 | 592 | 746 |
| – varav Förvaltningsresultat | 518 | 390 | 199 | 152 | 521 | 650 |
| Värdeförändringar: | ||||||
| Fastigheter, realiserade Fastigheter, orealiserade |
5 27 |
–4 89 |
– 11 |
–1 –58 |
–4 136 |
5 74 |
| Finansiella instrument, realiserade | – | –4 | – | – | –4 | – |
| Finansiella instrument, orealiserade | –201 | 200 | –48 | 20 | 201 | –201 |
| Andelar i joint ventures, realiserade | – | 16 | – | – | 16 | – |
| Resultat före skatt | 456 | 769 | 141 | 118 | 937 | 624 |
| Uppskjuten skatt | –91 | –167 | –35 | –25 | –155 | –80 |
| Aktuell skatt | –11 | –1 | –1 | –1 | –5 | –14 |
| Periodens resultat | 354 | 601 | 105 | 92 | 777 | 530 |
| Övrigt totalresultat – poster som kan komma att återföras till resultatet: |
||||||
| Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet | 58 | 10 | –3 | –13 | 55 | 103 |
| Andel övrigt totalresultat för joint ventures | 4 | – | – | – | – | 4 |
| Omräkningsdifferenser avseende säkringsredovisning från utlandsverksamhet |
–20 | – | –1 | – | – | –20 |
| Totalresultat för perioden | 396 | 611 | 101 | 79 | 832 | 617 |
| Resultat per stamaktie, kr1) | 1,74 | 3,46 | 0,49 | 0,41 | 4,40 | 2,68 |
| Resultat per stamaktie efter utspädning, kr1) | 1,73 | 3,45 | 0,49 | 0,41 | 4,40 | 2,67 |
| Genomsnittligt antal stamaktier, miljoner1) | 158,3 | 152,1 | 158,3 | 159,3 | 153,9 | 158,5 |
| Genomsnittligt antal stamaktier efter utspädning, miljoner1) | 158,7 | 152,2 | 158,7 | 151,3 | 154,0 | 158,8 |
1) Jämförelsetalen har justerats för fondemission av B-aktier under 2013 genom att antalet aktier multiplicerats med 11. Fondemissionsvillkoren var 10 B-aktier för varje A-aktie.
| Belopp i miljoner kronor | 2014 30 sep |
2013 30 sep |
2013 31 dec |
|---|---|---|---|
| Förvaltningsfastigheter | 12 248 | 10 420 | 10 790 |
| Andelar i joint ventures | 843 | 641 | 669 |
| Uppskjuten skattefordran | 3 | 3 | 2 |
| Övriga anläggningstillgångar | 9 | 8 | 9 |
| Summa anläggningstillgångar | 13 103 | 11 072 | 11 470 |
| Kassa och bank | 108 | 238 | 128 |
| Övriga omsättningstillgångar | 96 | 88 | 85 |
| Summa omsättningstillgångar | 204 | 326 | 213 |
| Summa tillgångar | 13 307 | 11 398 | 11 683 |
| Eget kapital | 4 019 | 3 526 | 3 723 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 7 914 | 6 253 | 6 822 |
| Uppskjuten skatteskuld | 367 | 328 | 336 |
| Finansiella instrument | 515 | 318 | 316 |
| Övriga långfristiga skulder | 6 | 3 | 3 |
| Summa långfristiga skulder | 8 802 | 6 902 | 7 478 |
| Kortfristiga räntebärande skulder | 92 | 609 | 163 |
| Övriga kortfristiga skulder | 394 | 362 | 319 |
| Summa kortfristiga skulder | 486 | 971 | 482 |
| Summa eget kapital och skulder | 13 307 | 11 398 | 11 683 |
| Rullande | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | 2014 jan-sep |
2013 jan-sep |
2014 jul-sep |
2013 jul-sep |
2013 jan-dec |
tolv månader |
| Resultat före skatt | 456 | 769 | 141 | 117 | 937 | 624 |
| Värdeförändringar på finansiella instrument | 201 | –196 | 47 | –20 | –197 | 200 |
| Värdeförändringar på fastigheter | –32 | –86 | –11 | 60 | –132 | –78 |
| Resultat från ägande av joint ventures | –238 | –153 | –36 | –38 | –165 | –250 |
| Utdelning från joint ventures | 50 | – | 38 | – | – | – |
| Betald skatt Övriga poster ej ingående i kassaflödet |
–4 –7 |
–5 –7 |
– –3 |
–1 –2 |
–6 –11 |
–5 –11 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | ||||||
| före förändring av rörelsekapital | 425 | 322 | 176 | 116 | 426 | 529 |
| Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar | 1 | –8 | 5 | –3 | – | 9 |
| Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder | 36 | 8 | 49 | 28 | –14 | 14 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 462 | 322 | 230 | 141 | 412 | 553 |
| Förvärv av fastigheter Försäljning av fastigheter |
–1 227 99 |
–930 81 |
–172 – |
–2 –2 |
–1 122 94 |
–1 419 112 |
| Investeringar i befintliga fastigheter | –172 | –102 | –67 | –59 | –141 | –211 |
| Förvärv av aktier | – | – | – | – | –4 | –4 |
| Försäljning av andelar i joint ventures | – | 40 | – | – | 40 | – |
| Kapitaltillskott till joint ventures | –49 | –285 | – | – | –285 | –49 |
| Utlåning till joint ventures | –425 | – | – | – | – | –425 |
| Återbetalning från joint ventures | 425 | – | 425 | – | – | 425 |
| Minskning av övriga anläggningstillgångar | – | – | 1 | – | – | |
| Ökning av övriga anläggningstillgångar | –2 | –2 | –1 | – | –2 | –1 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | –1 351 | –1 198 | 185 | –62 | –1 420 | –1 573 |
| Emission av aktier | 100 | 285 | – | – | 285 | 100 |
| Utbetald utdelning till aktieägare | –165 | –138 | –26 | –25 | –163 | –190 |
| Återköp av egna aktier | – | – | – | – | –24 | –24 |
| Inlösen incitamentsprogram | –7 | – | – | – | – | –7 |
| Upptagna lån | 2 061 | 973 | – | 141 | 1 597 | 2 679 |
| Amorterade lån | –1 114 | –380 | –458 | –169 | –933 | –1 661 |
| Lösen av finansiellt derivat | – | –4 | – | – | –4 | – |
| Minskning av övriga långfristiga skulder | –7 | –1 | – | – | –2 | –8 |
| Ökning av långfristiga skulder | – | – | 1 | – | – | – |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 868 | 735 | –483 | –53 | 756 | 889 |
| Periodens kassaflöde | –21 | –141 | – 69 | 26 | –252 | –132 |
| Kursdifferens i likvida medel | 1 | – | 1 | – | – | 2 |
| Förändring av likvida medel | –20 | –141 | –68 | 26 | –252 | –130 |
| Likvida medel vid periodens ingång | 128 | 379 | 176 | 212 | 379 | 238 |
| Likvida medel vid periodens utgång | 108 | 238 | 108 | 238 | 128 | 108 |
| Övrigt | Intjänade vinstmedel inkl. |
Totalt | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | Aktiekapital | tillskjutet kapital | Reserver | årets resultat | eget kapital |
| Eget kapital 31 december 2012 | 317 | 1 194 | –52 | 1 335 | 2 794 |
| Nedsättning av aktiekapital | –206 | 206 | – | – | – |
| Fondemission av B-aktier | 235 | –235 | – | – | – |
| Nyemission av B-aktier | 20 | 265 | – | – | 285 |
| Transaktionskostnader | – | –1 | – | – | –1 |
| Aktieutdelning | – | – | – | –163 | –163 |
| Totalresultat januari-september 2013 | – | – | 10 | 601 | 611 |
| Eget kapital 30 september 2013 | 366 | 1 429 | –42 | 1 773 | 3 526 |
| Återköp av egna aktier | – | – | – | –24 | –24 |
| Totalresultat oktober-december 2013 | – | – | 45 | 176 | 221 |
| Eget kapital 31 december 2013 | 366 | 1 429 | 3 | 1 925 | 3 723 |
| Nyemission av preferensaktier | 5 | 95 | – | – | 100 |
| Aktieutdelning | – | – | – | –193 | –193 |
| Inlösen incitamentsprogram | – | – | – | –7 | –7 |
| Totalresultat januari-september 2014 | – | – | 42 | 354 | 396 |
| Eget kapital 30 september 20141) | 371 | 1 524 | 45 | 2 079 | 4 019 |
1) Eget kapital är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare.
| Värdeförändringar fastigheter | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Resultatposter per segment | Hyresintäkter1) | Förvaltningsresultat | Orealiserade | Realiserade | Resultat före skatt | |||||
| 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | |
| Belopp i miljoner kronor | jan-sep | jan-sep | jan-sep | jan-sep | jan-sep | jan-sep | jan-sep | jan-sep | jan-sep | jan-sep |
| Stockholm | 323 | 309 | 122 | 114 | 30 | 17 | – | – | 152 | 131 |
| Övriga Sverige | 152 | 154 | 92 | 98 | –33 | –3 | 3 | –3 | 62 | 88 |
| Helsingfors | 173 | 82 | 101 | 45 | 47 | 59 | – | – | 148 | 104 |
| Övriga Finland | 94 | 74 | 58 | 53 | –13 | 19 | 2 | – | 47 | 73 |
| Övrigt | 64 | 56 | 32 | 27 | –4 | –3 | – | – | 28 | 24 |
| Summa segmentsnivå | 806 | 675 | 405 | 337 | 27 | 89 | 5 | –3 | 437 | 420 |
| Finansiella instrument | – | – | – | – | – | – | – | – | –201 | 200 |
| Joint ventures | – | – | 131 | 56 | 256 | 9 | 7 | 6 | 239 | 137 |
| Övrigt ej fördelat | – | – | –18 | –3 | – | – | – | – | –19 | 12 |
| Totalt | 806 | 675 | 518 | 390 | 283 | 98 | 12 | 3 | 456 | 769 |
| Tillgångsposter per segment |
Marknadsvärde fastigheter |
Investeringar fastigheter |
Förvärv fastigheter |
Försäljning fastigheter |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | 2014 30 sep |
2013 30 sep |
2014 jan-sep |
2013 jan-sep |
2014 jan-sep |
2013 jan-sep |
2014 jan-sep |
2013 jan-sep |
| Stockholm | 5 288 | 4 917 | 121 | 57 | 178 | 440 | –10 | –30 |
| Övriga Sverige | 2 338 | 2 337 | 37 | 30 | 24 | 102 | –28 | –55 |
| Helsingfors | 2 370 | 1 314 | 13 | 5 | 671 | 303 | – | – |
| Övriga Finland | 1 411 | 1 130 | – | 10 | 277 | 85 | –56 | – |
| Övrigt | 882 | 757 | – | – | 86 | – | – | – |
| Summa segmentsnivå | 12 290 | 10 455 | 171 | 102 | 1 236 | 930 | – 94 | – 85 |
| Övrigt ej fördelat | – | – | – | – | – | – | – | – |
| Totalt | 12 290 | 10 455 | 171 | 102 | 1 236 | 930 | – 94 | – 85 |
1) Samtliga hyresintäkter avser externa hyresgäster.
| 2014 jan-sep |
2013 jan-sep |
2013 jan-dec |
2012 jan-dec |
2011 jan-dec |
2010 jan-dec |
2009 jan-dec |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetsrelaterade | |||||||
| Direktavkastning, % | 7,7 | 7,8 | 7,7 | 7,8 | 7,7 | 8,1 | 8,1 |
| Överskottsgrad, % | 86 | 87 | 87 | 86 | 86 | 89 | 88 |
| Areamässig uthyrningsgrad, % | 96 | 93 | 93 | 95 | 97 | 97 | 97 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 95 | 92 | 92 | 93 | 93 | 94 | 95 |
| Hyresduration, år | 8,1 | 8,4 | 8,0 | 8,4 | 7,9 | 8,6 | 9,1 |
| Uthyrningsbar area, tusental kvadratmeter | 1 480 | 1 305 | 1 336 | 1 159 | 1 144 | 1 024 | 917 |
| Antal fastigheter | 156 | 138 | 141 | 134 | 136 | 129 | 113 |
| Finansiella | |||||||
| Avkastning på totalt kapital, % | 7 | 7 | 7 | 7 | 7 | 7 | 7 |
| Avkastning på eget kapital, % | 12 | 25 | 24 | 15 | 6 | 27 | 3 |
| Genomsnittlig ränta, % | 4,2 | 4,3 | 4,4 | 4,6 | 4,5 | 4,3 | 4,3 |
| Räntebindning inkl. derivat, år | 3,3 | 4,0 | 3,7 | 5,2 | 4,3 | 4,3 | 4,4 |
| Kapitalbindning, år | 3,4 | 3,5 | 3,5 | 4,3 | 2,9 | 3,4 | 4,2 |
| Soliditet, % | 30 | 31 | 32 | 28 | 23 | 26 | 20 |
| Belåningsgrad, % | 61 | 60 | 60 | 62 | 68 | 67 | 73 |
| Nettoskuld/fastigheternas marknadsvärde, % | 65 | 64 | 64 | 63 | 69 | 70 | 75 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 2,6 | 2,5 | 2,4 | 2,2 | 2,2 | 2,3 | 2,0 |
| Data per stamaktie1) | |||||||
| Börskurs vid periodens utgång, kr | 35,802) | 22,002) | 24,202) | 17,14 | 15,00 | 15,45 | 8,00 |
| EPRA NAV, kr | 22,87 | 17,57 | 19,05 | 14,86 | 12,76 | 10,76 | 8,06 |
| Eget kapital, kr | 14,85 | 12,25 | 13,41 | 8,09 | 6,99 | 7,14 | 5,44 |
| Eget kapital efter utspädning, kr | 14,81 | 12,24 | 13,40 | 8,09 | 6,99 | 6,92 | 5,10 |
| Resultat, kr | 1,74 | 3,46 | 4,40 | 1,84 | 0,32 | 3,12 | –0,06 |
| Resultat efter utspädning, kr | 1,73 | 3,45 | 4,40 | 1,84 | 0,32 | 2,90 | –0,06 |
| Förvaltningsresultat, kr | 2,77 | 2,07 | 2,74 | 2,15 | 2,07 | 1,87 | 1,52 |
| Förvaltningsresultat efter utspädning, kr | 2,76 | 2,07 | 2,73 | 2,15 | 2,06 | 1,80 | 1,46 |
| Kassaflöde, kr | 2,19 | 1,62 | 2,12 | 1,79 | 1,88 | 1,74 | 1,47 |
| Kassaflöde efter utspädning, kr | 2,18 | 1,62 | 2,12 | 1,79 | 1,87 | 1,62 | 1,39 |
| Utdelning per aktie, kr | – | – | 0,55 | 0,43 | 0,36 | 0,27 | – |
| Antal aktier vid periodens utgång, miljoner | 158,3 | 159,3 | 158,3 | 147,6 | 147,6 | 141,9 | 133,1 |
| Antal aktier vid periodens utgång efter utspädning, miljoner |
158,6 | 159,4 | 158,4 | 147,6 | 147,6 | 146,3 | 141,9 |
| Genomsnittligt antal aktier, miljoner | 158,3 | 152,1 | 153,9 | 147,6 | 146,8 | 134,2 | 133,1 |
| Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, miljoner | 158,7 | 152,2 | 154,0 | 147,6 | 147,4 | 144,1 | 140,8 |
| Data per preferensaktie | |||||||
| Börskurs vid periodens utgång, kr | 34,80 | 31,50 | 31,50 | 29,60 | 26,50 | 26,30 | 27,50 |
| Eget kapital, kr | 31,50 | 31,50 | 32,00 | 32,00 | 32,00 | 32,00 | 32,00 |
| Resultat, kr | 1,50 | 1,50 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 |
| Utdelning per aktie, kr | – | – | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 |
| Antal aktier vid periodens utgång, miljoner | 53,0 | 50,0 | 50,0 | 50,0 | 37,3 | 37,3 | 20,6 |
| Genomsnittligt antal aktier, miljoner | 51,9 | 50,0 | 50,0 | 37,8 | 37,3 | 32,9 | 18,7 |
1) Jämförelsetalen har justerats för fondemission av B-aktier under 2013 genom att antalet aktier multiplicerats med 11.
Fondemissionsvillkoren var 10 B-aktier för varje A-aktie.
2) Avser börskursen för B-aktien.
| Belopp i miljoner kronor | 2014 jan-sep |
2013 jan-sep |
2013 jan-dec |
|---|---|---|---|
| Nettoomsättning | 33 | 33 | 41 |
| Administrationskostnader | –40 | –37 | –50 |
| Resultat före finansiella intäkter och kostnader | –7 | –4 | –9 |
| Resultat från andelar i koncernföretag | – | – | –2 |
| Resultat från andelar i joint ventures | 12 | 17 | 17 |
| Finansiella intäkter | 153 | 99 | 174 |
| Finansiella kostnader | –142 | –63 | –89 |
| Resultat före skatt | 23 | 49 | 91 |
| Skatt | –1 | –7 | –14 |
| Periodens resultat | 15 | 42 | 77 |
| 2014 | 2013 | 2013 | |
|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | 30 sep | 30 sep | 31 dec |
| Materiella anläggningstillgångar | 1 | 2 | 2 |
| Uppskjuten skattefordran | – | 12 | – |
| Fordringar på koncernföretag | 1 285 | 914 | 1 114 |
| Övriga finansiella anläggningstillgångar | 891 | 872 | 871 |
| Summa anläggningstillgångar | 2 177 | 1 800 | 1 987 |
| Kassa och bank | 13 | 1 | 10 |
| Fordringar på koncernföretag | 1 456 | 1 209 | 946 |
| Övriga omsättningstillgångar | 40 | 30 | 18 |
| Summa omsättningstillgångar | 1 509 | 1 240 | 974 |
| Summa tillgångar | 3 686 | 3 040 | 2 961 |
| Eget kapital | 1 610 | 1 685 | 1 695 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 1 741 | 1 187 | 1 100 |
| Uppskjuten skatteskuld | 3 | – | 2 |
| Summa långfristiga skulder | 1 744 | 1 187 | 1 102 |
| Skulder till koncernföretag | 208 | 4 | 50 |
| Övriga kortfristiga skulder | 124 | 164 | 114 |
| Summa kortfristiga skulder | 332 | 168 | 164 |
| Summa eget kapital och skulder | 3 686 | 3 040 | 2 961 |
Sagax hade vid periodens utgång 7 714 (7 154) aktieägare. Börsvärdet uppgick till 7 564 (5 165) miljoner kronor. Sagax har tre aktieslag, stamaktier av serie A och B samt preferensaktier. Aktierna är noterade på NASDAQ OMX Stockholm, Mid Cap. Totalt fanns netto 13 416 822 A-aktier, 144 858 130 B-aktier och 53 000 000
preferensaktier utestående. 1 000 000 tidigare återköpta B-aktier fanns därutöver i eget förvar.
Varje preferensaktie ger företrädesrätt till 2,00 kronor i årlig utdelning. Nedan visas kursutveckling samt information om handeln med aktierna.
| Betalkurs, kr | Transaktioner per handelsdag |
Omsättningshastighet på årsbasis, % |
Genomsnittlig handelsvolym per handelsdag, Mkr |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 30 sep 2014 | 30 sep 2013 | jul-sep 2014 | jul-sep 2013 | jul-sep 2014 | jul-sep 2013 | jul-sep 2014 | jul-sep 2013 | |
| A–aktier | 37,10 | 28,40 | 5 | 9 | 4 | 9 | 0,1 | 0,1 |
| B–aktier | 35,80 | 22,00 | 30 | 14 | 4 | 8 | 0,8 | 1,0 |
| Preferensaktier | 34,80 | 31,50 | 49 | 51 | 34 | 36 | 2,5 | 2,2 |
| Aktieslag | Antal | Rösträtt per aktie |
Antal röster | Rösträtts andel |
Aktiekapital andel |
|---|---|---|---|---|---|
| A-aktier | 13 416 822 | 1,00 | 13 416 822 | 40 % | 6 % |
| B-aktier | 145 858 130 | 0,10 | 14 585 813 | 44 % | 69 % |
| Preferensaktier | 53 000 000 | 0,10 | 5 300 000 | 16 % | 25 % |
| Summa | 212 274 952 | 33 002 635 | 100 % | 100 % |
Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Totalt innehar Sagax medarbetare optioner motsvarande 1,2 % av antalet utestående stamaktier. Bolagets verkställande direktör och styrelseledamöter omfattas inte av programmen. Programmen är treåriga och löper under perioderna 2012-2015, 2013-2016 respektive 2014-2017. Teckningsoptionerna ger rätt att teckna nya stamaktier i juni 2015, juni 2016 respektive juni 2017. Teckningskurserna motsvarar stamaktiernas betalkurs vid optionsprogrammets inledande omräknat med den genomsnittliga kursutvecklingen för de noterade fastighetsbolagen enligt Carnegies fastighetsindex (CREX) under motsvarande period. Teckningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsättning att Sagax har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för de noterade fastighetsbolagen under respektive treårsperiod.
Förvaltningsresultatet per stamaktie efter utspädning på rullande tolvmånadersbasis uppgick till 3,42 (2,50) kronor vilket jämfört med aktiekursen för stamaktien vid periodens utgång motsvarade en multipel om 10,5 (8,8).
Eget kapital per stamaktie efter utspädning uppgick till 14,35 (12,24) kronor. EPRA NAV per stamaktie uppgick till 22,87 (17,57) kronor. För definition av nyckeltalen, se sidan 29. Aktiekursen för Baktien vid periodens slut var 242 % (180 %) av det egna kapitalet per stamaktie och 157 % (125 %) av EPRA NAV per stamaktie.
| 2014 30 sep |
2013 30 sep |
2013 31 dec |
2012 31 dec |
2011 31 dec |
2010 31 dec |
2009 31 dec |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| B-aktiens börskurs vid periodens utgång, kr | 35,80 | 22,00 | 24,20 | 17,14 | 15,00 | 15,45 | 8,00 |
| Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 2) | 3,42 | 2,50 | 2,73 | 2,15 | 2,06 | 1,74 | 1,44 |
| Kassaflöde efter utspädning, kr 2) 3) | 2,66 | 2,00 | 2,12 | 1,79 | 1,87 | 1,62 | 1,39 |
| Eget kapital efter utspädning, kr | 14,81 | 12,24 | 13,40 | 8,09 | 6,99 | 6,92 | 5,10 |
| EPRA NAV, kr 4) | 22,87 | 17,57 | 19,05 | 14,86 | 12,76 | 10,76 | 8,06 |
| B-aktiens börskurs/Förvaltningsresultat, ggr 2) | 10,5 | 8,8 | 8,9 | 8,0 | 7,3 | 8,9 | 5,6 |
| B-aktiens börskurs/Kassaflöde, ggr 2) 3) | 15,2 | 11,0 | 11,4 | 9,6 | 8,0 | 9,5 | 5,8 |
| B-aktiens börskurs/Eget kapital, % | 242 | 180 | 181 | 212 | 215 | 224 | 157 |
| B-aktiens börskurs/EPRA NAV, % | 157 | 125 | 127 | 116 | 118 | 144 | 99 |
1) Jämförelsetalen har justerats för fondemission av B-aktier under 2013 genom att antalet aktier multiplicerats med 11. Fondemissionsvillkoren
var 10 B-aktier för varje A-aktie.
2) Förvaltningsresultat och kassaflöde avser rullande 12 månader.
3) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital.
4) För definition, se sidan 29.
| Antal aktier | Antal aktieägare | Aktieägarkategori | Antal | Röstandel | Aktieägare per land | Antal | Röstandel |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1–500 | 3 222 | Privatpersoner | Sverige | 7 330 | 93 % | ||
| 501–1 000 | 914 | bosatta i Sverige | 6 609 | 11 % | Luxemburg | 17 | 3 % |
| 1 001–2 000 | 907 | Privatpersoner bosatta utomlands |
66 | 0 % | Storbritannien | 42 | 1 % |
| 2 001–5 000 | 1 175 | Företag/institutioner | Norge | 19 | 1 % | ||
| 5 001–10 000 10 001–50 000 |
596 672 |
i Sverige Företag/institutioner |
721 | 82 % | Danmark | 116 | 0 % |
| 50 001– | 228 | utomlands | 318 | 7 % | Övriga länder | 190 | 1 % |
| Totalt | 7 714 | Totalt | 7 714 | 100 % | Totalt | 7 714 | 100 % |
1) Inklusive aktier som återköpts av AB Sagax.
| Antal aktier | Andel av | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| A–aktier | B–aktier | Preferensaktier | Aktiekapital | Röster2) | |||
| David Mindus med bolag | 4 874 677 | 38 103 025 | 775 | 20,2 % | 26,2 % | ||
| Rutger Arnhult med bolag | 2 786 727 | 15 720 271 | 61 711 | 8,7 % | 13,1 % | ||
| Familjen Salén med bolag | 2 003 733 | 17 535 330 | 78 595 | 9,2 % | 11,3 % | ||
| Länsförsäkringar Fastighetsfond | – | 17 397 908 | – | 8,2 % | 5,2 % | ||
| Tredje AP–fonden | – | 11 689 539 | – | 5,5 % | 3,5 % | ||
| Banque Carnegie Luxembourg | 704 900 | 920 000 | 26 666 | 0,8 % | 2,4 % | ||
| Robur Realinvest | 250 000 | 2 500 000 | – | 1,3 % | 1,5 % | ||
| Erik Selin Fastigheter AB | 316 449 | 1 675 000 | – | 0,9 % | 1,5 % | ||
| Avanza Pension | 42 928 | 953 889 | 2 994 516 | 1,9 % | 1,3 % | ||
| Sifonen | 160 000 | 1 667 000 | 10 033 | 0,9 % | 1,0 % | ||
| Robur Småbolagsfond Sverige | 133 731 | 1 863 275 | – | 0,9 % | 1,0 % | ||
| Volvo Pensionsstiftelse | – | – | 2 940 000 | 1,4 % | 0,9 % | ||
| Skandia Liv | 128 079 | 1 530 378 | – | 0,8 % | 0,8 % | ||
| Catella Hedgefond | – | – | 2 785 840 | 1,3 % | 0,8 % | ||
| Nordnet Pensionsförsäkring | 60 171 | 688 856 | 1 387 345 | 1,0 % | 0,8 % | ||
| Familjen Engelbert med bolag | 122 500 | 1 090 892 | – | 0,6 % | 0,7 % | ||
| Göran E Larsson med bolag | 102 400 | 1 024 000 | 201 335 | 0,6 % | 0,7 % | ||
| Johan Thorell med bolag | 101 627 | 1 016 270 | 60 201 | 0,6 % | 0,6 % | ||
| Artelis Förvaltning | 100 000 | 950 000 | 57 559 | 0,5 % | 0,6 % | ||
| SEB S.A. | 82 750 | 349 590 | 787 736 | 0,6 % | 0,6 % | ||
| Summa 20 största ägare | 11 970 672 | 116 675 223 | 11 392 312 | 66,0 % | 74,6 % | ||
| Övriga aktieägare | 1 446 150 | 28 182 907 | 41 607 688 | 33,5 % | 25,4 % | ||
| Delsumma | 13 416 822 | 144 858 130 | 53 000 000 | 99,5 % | 100,0 % | ||
| Aktier som återköpts av AB Sagax | – | 1 000 000 | – | 0,5 % | 0,0 % | ||
| Totalt | 13 416 822 | 145 858 130 | 53 000 000 | 100,0 % | 100,0 % | ||
| – varav styrelse och medarbetare | 7 292 535 | 58 769 517 | 340 906 | 31,2 % | 39,5 % |
1) Aktieägarstruktur per 30 september 2014 är baserad på uppgifter från Euroclear Sweden och Finansinspektionens insynsregister.
2) Rösträtt för aktier som innehas av AB Sagax har exkluderats.
För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar.
Värdering av förvaltningsfastigheter kan påverkas kraftigt av de bedömningar och antaganden som görs av företagsledningen. För att minska risken för felaktiga värderingar har Sagax därför låtit auktoriserade externa värderingsmän marknadsvärdera samtliga fastigheter enligt Verkligt värdemetoden. Sagax fastigheter har värderats i enlighet med de externt utförda värderingarna per 30 september 2014, förutom fastigheterna i Tyskland vilka av kostnadsskäl värderas internt den 31 mars och 30 september varje år.Vid fastighetsvärderingar bör dock hänsyn tas till att osäkerhet alltid finns om de antaganden som gjorts. Nedan redovisas känslighetsanalys vid förändring av marknadsvärden och effekt på Sagax belåningsgrad.
| –20 % | –10 % | 0 % | +10 % | +20 % | |
|---|---|---|---|---|---|
| Värdeförändring, Mkr | –2 458 | –1 229 | – | 1 229 | 2 458 |
| Belåningsgrad, % | 74 | 67 | 61 | 55 | 51 |
Sagax prioriterar att hyra ut till hyresgäster med hög kreditvärdighet och att hyra ut med långa löptider på hyresavtalen även om detta medför något lägre omedelbar intjäning. Avsikten är att minska risken för hyresförluster samt risken för vakanser.
Sagax finansiella kostnader utgör den enskilt största kostnaden för koncernen. För att reducera Sagax exponering mot ett stigande ränteläge har koncernen en väsentlig del av sina räntekostnader skyddade av derivatinstrument som ränteswappar och räntetak. Sagax värderar samtliga finansiella derivat externt varje kvartal.
En simulerad parallellförskjutning med +1 procentenhet av de underliggande swapkurvorna skulle, allt annat lika, medföra en positiv omvärdering av Sagax räntederivat med 219 miljoner kronor. Motsvarande förskjutning med –1 procentenhet skulle medföra en omvärdering med –227 miljoner kronor.
Beräknat på koncernens räntebärande skulder den 30 september skulle en höjning av marknadsräntorna med 1 procentenhet ha ökat Sagax räntekostnader med 29 (17) miljoner kronor på årsbasis. En sänkning av marknadsräntorna med 1 procentenhet skulle ha minskat Sagax räntekostnader med 29 (17) miljoner kronor på årsbasis, ett scenario som förutsätter att Euribor respektive Stibor blir negativa.
Sagax finansiering består primärt av eget kapital och räntebärande skulder. I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar Sagax efter en lång genomsnittlig återstående löptid på räntebärande skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av
bilaterala kreditfaciliteter och börsnoterade obligationslån. Motparter i kreditfaciliteterna är vanligtvis svenska och utländska affärsbanker. I vissa fall löper dessa faciliteter med särskilda åtaganden om upprätthållande av exempelvis räntetäckningsgrad. Detta innebär att kreditgivare kan ges rätt att kunna påkalla återbetalning av lämnade krediter i förtid eller att kunna begära ändrade villkor för det fall dessa särskilda åtaganden inte uppfyllts av låntagaren. Sagax börsnoterade obligationslån har upptagits till sedvanliga villkor. Fullständiga villkor för obligationslånen finns tillgängliga på www.sagax.se.
Nedan redovisas känslighetsanalys vid förändring av uthyrningsgrad och effekt på Sagax räntetäckningsgrad.
| –10 % | –5 % | 0 % | +5 % | +10 % | |
|---|---|---|---|---|---|
| Uthyrningsgrad, % | 86 | 90 | 95 | 100 | ET |
| Räntetäckningsgrad, % | 230 | 250 | 260 | 270 | ET |
Värdena i koncernens balansräkning är delvis exponerade mot valutakursförändringar, främst eurokursen. Nettoexponeringen den 30 september 2014, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 1 114 miljoner kronor. I enlighet med IAS 21 förs merparten av valutakurseffekterna till Övrigt totalresultat vid konsolidering av koncernen. Endast en mindre del av valutakurseffekter redovisas i resultaträkningen.
Sagax risker i övrigt beskrivs i årsredovisningen för 2013, på sidorna 52-55.
| Effekt på förvaltnings - | ||
|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | Förändring | resultat, årsbasis |
| Ekonomisk uthyrningsgrad | +/–1 % | +/– 12 |
| Hyresintäkter | +/–1 % | +/– 11 |
| Fastighetskostnader | +/–1 % | –/+ 2 |
| Upplåningskostnader vid nuvarande räntebindning och förändrat ränteläge1) |
+/–1 %-enhet | –/+ 29 |
| Upplåningskostnad vid förändring av genomsnittlig räntenivå2) |
+/–1 %-enhet | –/+ 81 |
| Förändring av valutakursen SEK/EUR |
+/–10 % | +/– 30 |
| Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2014 |
+/–10 % | +/– 2 |
| Belopp i miljoner kronor | Förändring | Effekt på resultat före skatt, årsbasis |
| Omvärdering av räntederivat vid förskjutning av räntekurvor3) |
+/–1 %-enhet | +219/–227 |
| Förändring av valutakursen4) | +/– 10 % | +/– 21 |
1) Hänsyn tagen till finansiella derivat.
2) Hänsyn ej tagen till fianansiella derivat.
3) Exklusive resultatandelar i joint ventures.
4) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder bokförda i euro. Angiven resultateffekt avser resultatpåverkan som uppstår vid en förändring av valutakursen SEK/EUR.
Inga väsentliga händelser har inträffat efter periodens utgång.
Sagax följer de av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningarna av International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC).Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1, kompletterande redovisningsregler för koncerner.
IFRS 11, Samarbetsarrangemang, har medfört att Sagax innehav i intresseföretag sedan 1 januari 2014 klassificeras som joint ventures. Dessa ska redovisas enligt kapitalandelsmetoden vilket är i enlighet med Sagax tidigare redovisning av intresseföretag. Den nya standarden har endast medfört en ny benämning och inte någon förändrad redovisning.
IFRIC 21 Avgifter innebär att vissa skatter och avgifter som statliga eller motsvarande organ påför företag ska skuldföras. Svenska fastighetsskatter skuldförs till fulla årsvärdet redan i första kvartalet eftersom fastighetsskatten är baserad på ägandet 1 januari. Till den del skatten avser kommande kvartal redovisas motsvarande belopp som en förutbetald kostnad bland tillgångarna i balansräkningen.
Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med International Accounting Standards (IAS) 34. Förutom ovanstående är i denna rapport tillämpade redovisningsprinciper och beräkningsmetoder oförändrade jämfört med de som tillämpades i årsredovisningen för 2013.
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm den 23 oktober 2014 AB SAGAX (publ) Organisationsnummer 556520-0028
GÖRAN E LARSSON Styrelseordförande
STAFFAN SALÉN JOHAN THORELL FILIP ENGELBERT Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
Styrelseledamot VD och styrelseledamot Styrelseledamot
ULRIKA WERDELIN DAVID MINDUS JOHAN CEDERLUND
Informationen är sådan som AB Sagax skall offentliggöra enligt lagen om värdespappersmarknaden och/eller lagen om handel med finansiella instrument. Informationen lämnades för offentliggörande den 24 oktober 2014, klockan 08.00.
Till styrelsen i AB Sagax, org nr 556520-0028
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapport) för AB Sagax per 30 september 2014 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning.
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört
med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har.
De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har.
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen.
Stockholm den 23 oktober 2014
Magnus Fredmer Auktoriserad revisor Ernst & Young AB
| Bokslutskommuniké 2014 | 13 februari 2015 |
|---|---|
| Delårsrapport januari-mars 2015 | 7 maj 2015 |
| Årsstämma 2015 | 7 maj 2015 |
| Delårsrapport januari-juni 2015 | 26 augusti 2015 |
| Delårsrapport januari-september 2015 | 23 oktober 2015 |
| • Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning | 23 december 2014 |
|---|---|
| • Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning | 29 december 2014 |
| • Avstämningsdag för utbetalning av utdelning | 30 december 2014 |
| • Förväntad dag för utbetalning från Euroclear1) | 7 januari 2015 |
| Mars 2015 | |
| • Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning | 27 mars 2015 |
| • Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning | 30 mars 2015 |
| • Avstämningsdag för utbetalning av utdelning | 31 mars 2015 |
| • Förväntad dag för utbetalning från Euroclear1) | 7 april 2015 |
| Juni 2015 | |
| • Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning | 26 juni 2015 |
| • Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning | 29 juni 2015 |
| • Avstämningsdag för utbetalning av utdelning | 30 juni 2015 |
| • Förväntad dag för utbetalning från Euroclear1) | 3 juli 2015 |
1) Sker på tredje bankdagen efter avstämningsdagen för svenska emittenter. Sagax styr dock inte över detta datum.
David Mindus, verkställande direktör 08 – 545 83 540, [email protected]
Peter Larsen, ekonomichef 08 – 545 83 540, [email protected]
Besök gärna www.sagax.se.
Periodens resultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till genomsnittligt eget kapital (IB+UB)/2 under perioden.
Periodens resultat, omräknat till 12 månader, efter finansnetto efter återläggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittliga totala tillgångar under perioden.
Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande till totalt uthyrningsbar area vid periodens utgång.
Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till totala tillgångar vid periodens utgång.
Periodens driftnetto (inklusive fastighetsadministration), omräknat till 12 månader, justerat för fastigheternas innehavstid under perioden i förhållande till fastigheternas bokförda värden vid periodens utgång.
Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal stamaktier vid periodens utgång efter att hänsyn tagits till Preferenskapitalet.
Eget kapital per preferensaktie motsvarar preferensaktiens företrädesrätt vid likvidation av bolaget (30 kronor per preferensaktie) samt aktiens ackumulerade företrädesrätt till utdelning (2 kronor per år).
Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till hyresvärde vid periodens utgång.
EURIBOR, eller Euro Interbank Offered Rate, är en daglig referensränta som beräknas som ett genomsnitt av de räntor som banker i EU-länderna ställer till varandra för utlåning i euro.
Redovisat eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av reserveringar för räntederivat, uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastighetsvärden och uppskjuten skatt avseende reserveringar för räntederivat.
Avser fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt.
Avtal beträffande låneräntor som bland annat kan inbegripa faktorerna tid, inflation och/eller maximala räntenivåer. Träffas normalt för att säkerställa räntenivåer för räntebärande lån.
Resultat exklusive värdeförändringar och skatt.
Förvaltningsresultatet för perioden reducerat med preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning, dividerat med genomsnittligt antal stamaktier efter utspädning.
Återstående löptid på hyresavtal.
Kontrakterad årshyra som löper vid periodens utgång med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.
International Financial Reporting Standards. Internationella redovisningsstandarder för koncernredovisningar som börsnoterade företag inom EU skall tillämpa.
Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassaflödet samt minskat med aktuell skatt i relation till genomsnittligt antal stamaktier. Från resultatet före skatt har även dragits preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning för perioden.
Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar och likvida medel.
Beräknas som eget kapital per preferensaktie multiplicerat med antalet utestående preferensaktier.
Resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier efter att hänsyn tagits till preferensaktiernas del av resultatet för perioden.
Ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntevillkor på lån i samma valuta. Bytet innebär att den ena parten får byta sin rörliga ränta mot en fast ränta, medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig ränta.Avsikten med en ränteswap är att reducera ränterisken.
Förvaltningsresultat, exklusive förvaltningsresultat från joint ventures men inklusive utdelningar från joint ventures, efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader.
Eget kapital i relation till totala tillgångar.
STIBOR, eller Stockholm Interbank Offered Rate, är en daglig referensränta som beräknas som ett genomsnitt av de räntor som banker ställer till varandra för utlåning i svenska kronor.
Summan av aktiens kursförändring under perioden och under perioden erlagd utdelning i procent av aktiekursen vid föregående års slut.
Summan av direktavkastning och värdeförändring under perioden i procent av fastighetsvärdet vid föregående års slut.
Typ av hyresavtal där hyresgästen, utöver hyran, betalar samtliga kostnader som belöper på fastigheten och som normalt hade belastat fastighetsägaren. Dessa inkluderar driftkostnader, underhåll, fastighetsskatt, tomträttsavgäld, försäkring, fastighetsskötsel, etc.
Utspädning till följd av utestående teckningsoptioner har i enlighet med IAS 33 beräknats som det antal stamaktier vilka skall emitteras för att täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående potentiella stamaktier (teckningsoptioner), till den del det är sannolikt att de kommer att utnyttjas.
Periodens driftnetto i relation till periodens hyresintäkter.
AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. Sagax fastighetsinnehav per 30 september 2014 uppgick till 1 480 000 kvadratmeter fördelat på 156 fastigheter. AB Sagax (publ) är noterat på NASDAQ OMX Stockholm, Mid Cap. Mer information finns på www.sagax.se.
AB Sagax (publ), Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm Org. nr. 556520-0028 Telefon 08 – 545 83 540, Fax 08 – 545 83 549 www.sagax.se
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.