AB Sagax

Quarterly Report • May 7, 2013

Delårsrapport januari - mars 2013

AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri.

PERIODEN I SAMMANDRAG

Förvaltningsresultatet ökade till 113 (105) miljoner kronor under perioden.

Hyresintäkter

Hyresintäkterna för perioden ökade till 218 miljoner kronor (202 miljoner kronor föregående år). Ökningen förklaras främst av fastighetsförvärv, intäktshöjande investeringar i befintligt fastighetsbestånd samt indexjustering av hyresnivåer.

Förvaltningsresultat

Förvaltningsresultatet ökade till 113 (105) miljoner kronor varav 10 (9) miljoner kronor från intresseföretag.

Omvärdering av fastigheter

Marknadsvärdet på fastighetsportföljen var stabilt under årets första kvartal. Nyuthyrningar, omförhandlingar av hyresavtal och avflyttningar från lokaler påverkade marknadsvärdet på Sagax fastigheter med netto 2 (36) miljoner kronor. Allmänna marknadsförändringar påverkade marknadsvärdet på fastigheterna med –3 (99) miljoner kronor. Sammantaget redovisas en omvärdering av fastigheterna med –1 (136) miljoner kronor. Omvärdering av fastigheter i intresseföretag till följd av försäljningar påverkade härutöver Sagax resultat med 9 (4) miljoner kronor.

Omvärdering av finansiella instrument

Omvärdering av finansiella instrument har skett med totalt 103 (107) miljoner kronor varav 79 (72) miljoner kronor avsåg Sagax räntederivat och 24 (35) miljoner kronor avsåg räntederivat i intresseföretag. Sagax redovisar positiva orealiserade värdeförändringar under perioden till följd av stigande marknadsräntor.

Resultat efter skatt

Periodens resultat efter skatt uppgick till 171 (262) miljoner kronor, motsvarande 0,99 (1,65) kronor per stamaktie efter utspädning.

Kassaflöde

Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 98 (92) miljoner kronor motsvarande 0,50 (0,50) kronor per stamaktie efter utspädning.

Fastighetsportföljen

Fastigheternas marknadsvärde uppgick till 9 787 (9 029) miljoner kronor. Sagax har under perioden investerat 555 (26) miljoner kronor varav 14 (26) miljoner kronor avsåg investeringar i det befintliga fastighetsbeståndet och 541 (–) miljoner kronor avsåg förvärv. Direktavkastningen, efter kostnader för fastighetsadministration, steg till 7,8 % (7,6 %). Den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen var 8,4 (7,7) år.

Oförändrad prognos för 2013

För 2013 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 470 miljoner kronor. Prognosen tillkännagavs vid avlämnande av bokslutskommuniké för 2012.

Fondemission av B-aktier

Extra bolagsstämma den 19 mars 2013 beslutade att fondemittera 10 B-aktier för varje befintlig A-aktie. B-aktien upptogs till handel den 8 april 2013.

	2013	2012	2012	2011	2010	2009	2008
Belopp i miljoner kronor	jan-mar	jan-mar	jan-dec	jan-dec	jan-dec	jan-dec	jan-dec
Hyresintäkter	218	202	824	783	644	566	491
Förvaltningsresultat	113	105	418	378	325	243	191
Resultat efter skatt	171	262	372	122	492	34	–181
Fastigheter, marknadsvärde	9 787	9 029	9 396	8 961	7 535	6 422	6 060
Direktavkastning, % 1)	7,8	7,6	7,8	7,7	8,1	8,1	7,6
Resultat per stamaktie efter utspädning, kr 1) 2)	0,99	1,65	1,84	0,32	2,90	–0,06	–1,59

1) För definition se sidan 25.

2) Jämförelsetalen har justerats för fondemission av B-aktier som beslutats på

bolagsstämma den 19 mars 2013.

Omslag: I nederkant på bilden syns Sagax fastighet Stockholmsledet 9 med ett strategiskt läge i Lund. Direkt till vänster skymtar även Sagax fastighet Inteckningen 5. Fastigheterna har en sammanlagd uthyrningsbar area om 34 000 kvadratmeter och är uthyrda till Gambro. På andra sidan rondellen byggs de två omskrivna forskningsanläggningarna MAX-lab och ESS, vilka är avsedda för materialforskning.

VD HAR ORDET

Förvaltningsresultat i linje med prognos

Sagax förvaltningsresultat för första kvartalet uppgick till 113 miljoner kronor vilket är 8 % bättre än samma period föregående år. Resultatökningen är hänförlig till de investeringar i befintligt bestånd och de förvärv som vi genomförde under andra halvåret 2012. Resultatet har påverkats negativt av högre driftkostnader till följd av en kallare och snörikare vinter än tidigare befarat. Den svagare eurokursen har medfört ett något lägre resultat, redovisat i svenska kronor, för verksamheterna i Finland och Tyskland. I gengäld har våra finansiella kostnader understigit vår tidigare bedömning. Sammantaget är förvaltningsresultatet tillfredsställande och i linje med vår prognos för helåret.

Stabila fastighetsvärden under första kvartalet

Periodens resultat uppgick till 171 miljoner kronor vilket kan jämföras med 262 miljoner kronor för samma period föregående år. Det lägre resultatet är i huvudsak hänförligt till att marknadsvärdet på Sagax fastighetsportfölj var oförändrat under första kvartalet i år samtidigt som marknadsvärdet utvecklades positivt (+136 Mkr) under första kvartalet föregående år.

Finansiell ställning

Med hänsyn till verksamhetens riskprofil och bolagets kapitalkostnad (4,4 %) i förhållande till fastigheternas direktavkastning (7,8 %) bedömer vi att det är lämpligt att den räntebärande nettoskulden långsiktigt motsvarar 60-70 % av fastigheternas marknadsvärde. Sagax räntebärande nettoskuld uppgick till 64 % av fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång. Således har bolaget kapacitet för ytterligare förvärv utan att riskprofilen påverkas nämnvärt. Sagax räntebärande nettoskuld i bank uppgick till 58 % av fastigheternas marknadsvärde och underskred därmed för första gången 60 %. Med nuvarande marknadsförutsättningar är en optimal kapitalstruktur för Sagax 55-60 % bankfinansiering och 5-10 % kapitalmarknadsfinansiering. Således ser vi framför oss en något minskad andel av Sagax upplåning i bank och en något ökad närvaro i kapitalmarknaden.

Investeringsmarknaden

Den svenska fastighetsmarknaden kännetecknas för närvarande av låg omsättning samt av att flertalet aktörer utger sig för att vara nettoköpare. Institutionella investerare verkar fortsätta att öka sin allokering mot sektorn till följd av låga obligationsräntor och fastigheters relativt stabila intjäning. Fastighetsbolagen är samtidigt välkapitaliserade och tycks ha god access till kapitalmarknaden. Sammantaget upplever vi att det finns betydligt fler aktörer som kan och vill investera än intressenter som aktivt vill minska sitt fastighetsinnehav i Sverige. Består denna situation, vilket mycket tyder på, torde det leda till en relativt stabil prisbild i Sverige och då särskilt i Stockholm. Detta är positivt vad gäller Sagax befintliga investeringar men medför utmaningar ifråga om nya investeringar. I andra geografiska marknader upplever vi att balansen mellan utbud och efterfrågan är mer till vår fördel för närvarande.

Tillväxt

Sagax fastighetsportfölj uppgick till 9,8 miljarder kronor vid periodens utgång. Verksamhetens omfattning har således i princip fördubblats under de senaste fem åren. Mycket positivt har uppnåtts genom bolagets tillväxt i form av både lägre risk och högre resultat. Sagax är dock fortsatt, i jämförelse med sina branschkollegor, ett relativt litet bolag och har goda förutsättningar för långsiktig tillväxt sett ur organisatoriskt och finansiellt perspektiv. Till följd av att Sagax marknadssegment är förhållandevis litet kommer dock den långsiktiga tillväxten att ställa särskilt stora krav på att bolaget inte försitter de möjligheter som ges och att alternativa marknader identifieras och noga utvärderas.

Slutligen, prognosen för 2013 års förvaltningsresultat kan bekräftas till 470 miljoner kronor med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar.

Stockholm, 7 maj 2013

DAVID MINDUS Verkställande direktör

RESULTAT, INTÄKTER OCH KOSTNADER

Resultat- samt kassaflödesposter nedan avser perioden januari till och med mars 2013. Jämförelseposterna avser motsvarande period föregående år. Balansposternas belopp samt jämförelsetal avser ställningen vid periodens utgång i år respektive motsvarande periods utgång föregående år. I tillämpliga fall har omräkning skett av jämförelsetal med anledning av fondemission av B-aktier under perioden.

Resultat

Förvaltningsresultatet ökade till 113 (105) miljoner kronor, varav 10 (9) miljoner kronor från intresseföretag. Nyuthyrningar, omförhandlingar av hyresavtal och avflyttningar påverkade fastigheternas marknadsvärde med netto 2 (36) miljoner kronor. Den allmänna marknadsvärdeförändringen medförde att fastighetsvärdena förändrades med –3 (99) miljoner kronor, varav 14 (93) miljoner kronor i Sverige och –17 (3) miljoner kronor utomlands. Sammantaget var fastighetsportföljens marknadsvärde stabilt med en omvärdering av fastigheterna med –1 (136) miljoner kronor. Omvärdering av fastigheter i intresseföretag påverkade härutöver resultatet med 9 (4) miljoner kronor. Den positiva omvärderingen är hänförlig till försäljningar av fastigheter över tidigare bedömt marknadsvärde.

Omvärdering av finansiella instrument i Sagax påverkade resultatet med 79 (72) miljoner kronor, varav 83 (72) miljoner kronor avsåg orealiserade värdeförändringar på räntederivat och –4 (–) miljoner kronor avsåg realiserade värdeförändringar på räntederivat. Därutöver har resultatet i Sagax påverkats med 24 (35) miljoner kronor till följd av omvärdering av räntederivat i intresseföretaget Söderport.

Periodens resultat efter skatt uppgick till 171 (262) miljoner kronor.

Intäkter

Hyresintäkterna ökade till 218 (202) miljoner kronor. Intäkterna har påverkats positivt av fastighetsförvärv, intäktshöjande investeringar i befintligt fastighetsbestånd samt indexjustering av hyresintäkter. Hyresintäkterna har påverkats negativt av försäljningar av fastigheter samt svagare euro.

Övriga intäkter om 5 (–) miljoner kronor bestod av ersättning från hyresgäst som medgivits förtida avflyttning.

Fastighetskostnader

Drift- och underhållskostnader ökade till sammanlagt 25 (20) miljoner kronor. Ökningen förklaras till stor del av högre värme- och snöröjningskostnader. Fastighetsskatt och tomträttsavgäld uppgick till 8 (8) miljoner kronor. Kostnaderna för fastighetsadministration uppgick till 4 (4) miljoner kronor.

Central administration

Kostnaderna för bolagets centrala administration uppgick till 9 (9) miljoner kronor. De centrala administrationskostnaderna motsvarade under de senaste tolv månaderna 0,4 % (0,4 %) av fastigheternas marknadsvärde.

Resultat från intresseföretag

Förvaltningsresultat från intresseföretag uppgick till 10 (9) miljoner kronor och avser Sagax andelar av resultaten för intresseföretagen Söderport Holding AB och Segeltorp Holding AB.

Resultat från intresseföretag inklusive värdeförändringar på fastigheter och räntederivat uppgick till 43 (48) miljoner kronor varav förvaltningsresultat 10 (9) miljoner kronor, värdeförändringar på räntederivat 24 (35) miljoner kronor och värdeförändringar på fastigheter 9 (4) miljoner kronor.

FÖRVALTNINGSRESULTAT

Finansnetto

Sagax finansiella kostnader uppgick till 73 (70) miljoner kronor. Sagax genomsnittliga ränta uppgick den 31 mars till 4,4 % (4,5 %).

Sagax finansiella intäkter uppgick till 0 (5) miljoner kronor. Föregående års finansiella intäkter bestod av räntekompensation vid förvärv av två av Sagax fastigheter med stöd av förköpslagen.

Omvärderingar av fastigheter

Den 31 mars 2013 omfattade fastighetsbeståndet 134 (132) fastigheter med ett marknadsvärde om 9 787 (9 029) miljoner kronor. Marknadsvärdeförändringen avseende den svenska verksamheten uppgick till 16 (130) miljoner kronor. Värdeutvecklingen redovisad i kronor för verksamheten utomlands uppgick sammanlagt till –17 (6) miljoner kronor. Den allmänna marknadsvärdeförändringen uppgick till –3 (99) miljoner kronor. Sammantaget var fastighetsportföljens marknadsvärde stabilt med en omvärdering av fastigheterna med –1 (136) miljoner kronor exklusive valutaeffekter. Förändring av fastighetsbeståndets marknadsvärde beskrivs även på sidan 9.

OREALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR

Belopp i miljoner kronor	jan-mar 2013
Nyuthyrningar/Omförhandlingar	2
Avflyttningar/Omförhandlingar	–
Allmän marknadsvärdeförändring	14
Delsumma Sverige	16
Nyuthyrningar/Omförhandlingar	–
Avflyttningar/Omförhandlingar	–
Allmän marknadsvärdeförändring	–17
Delsumma Utland	–17
Summa orealiserade värdeförändringar	–1

Det vägda direktavkastningskravet vid värderingarna uppgick till 8,0 % (8,0 %). Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflöden och restvärden uppgick till 9,3 % (9,1 %) respektive 9,7 % (9,5 %).

Se även avsnittet om analys och generella förutsättningar på sidan 9.

Omvärderingar av finansiella instrument

Sagax finansiella instrument den 31 mars 2013 utgjordes uteslutande av räntederivat i form av nominella ränteswappar samt räntetak. Samtliga finansiella instrument redovisas till marknadsvärde och marknadsvärdeförändringar redovisas över resultaträkningen.

Periodens värdeförändring uppgick till 79 (72) miljoner kronor varav 83 (72) miljoner kronor utgjordes av orealiserad värdeförändring och –4 (–) miljoner kronor utgjordes av realiserad värdeförändring.

Sagax redovisar positiva orealiserade värdeförändringar för räntederivaten då marknadsräntorna stigit under perioden. Reserven för räntederivatens undervärden uppgick vid periodens slut till –437 (–381) miljoner kronor, se avsnittet om finansiering på sidan 11. Reserven för dessa undervärden kommer successivt att upplösas och återföras till resultatet fram till derivatavtalens slutdatum, oavsett ränteläge. Omvärderingarna påverkar således inte Sagax kassaflöde eller belåningsgrad.

Sagax resultat för perioden påverkades även av omvärderingar av räntederivat i Sagax intresseföretag med 24 (35) miljoner kronor. Sagax har i sin koncernredovisning löpande kostnads- och skuldfört bolagets andel av undervärden för intresseföretags räntederivat.

Skatt

Sagax redovisar en aktuell skattekostnad om 1 (–8) miljoner kronor vilken uppstod för verksamheten i Tyskland. Den uppskjutna skattekostnaden för perioden uppgick till 50 (98) miljoner kronor.

Koncernens uppskjutna skattefordran respektive skatteskuld uppgick till 3 (2) miljoner kronor respektive 222 (169) miljoner kronor vid periodens slut. Uppskjuten skattefordran har nettoredovisats mot uppskjuten skatteskuld för respektive land i balansräkningen.

Sagax har inga skatterättsliga tvister.

UPPSKJUTEN SKATTEFORDRAN/SKATTESKULD PER LAND

Belopp i miljoner kronor	31 mar 2013
Sverige	–93
Finland	–115
Tyskland	–14
Danmark	3
Netto skattefordran/skatteskuld	–219

Kassaflöde

Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital uppgick till 98 (92) miljoner kronor. Förändringar av rörelsekapitalet påverkade kassaflödet med –15 (–17,5) miljoner kronor. Investeringsverksamheten har påverkat kassaflödet med 481 (40) miljoner kronor samtidigt som kassaflödet från finansieringsverksamheten tillförde Sagax 205 (–192) miljoner kronor. Sammantaget har likvida medel minskat med 193 (65) miljoner kronor under perioden. För rapport över kassaflöden, se sidan 14.

PROGNOS OCH AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA

Oförändrad prognos för 2013

För 2013 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 470 miljoner kronor. Prognosen tillkännagavs vid avlämnande av bokslutskommuniké för 2012.

Aktuell intjäningsförmåga

Tabellen nedan återspeglar Sagax intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis. Det är viktigt att notera att den ej är att jämställa med en prognos för de kommande tolv månaderna då den exempelvis inte innehåller några bedömningar avseende framtida vakanser, ränteläge, valutaeffekter, hyresutveckling eller värdeförändringar. Den beaktar inte amorteringar, när avtalade hyrestillägg träder ikraft eller lämnade

AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA

Belopp i miljoner kronor	1 apr 2013	1 jan 2013
Hyresvärde	925	901
Vakans	–76	–66
Hyresintäkter	849	835
Fastighetskostnader	–124	–117
Driftnetto	725	718
Central administration	–38	–38
Resultatandel från intresseföretag	49	48
Finansnetto	–297	–298
Förvaltningsresultat	439	430
Skatt	–96	–95
Resultat efter skatt	343	335
– varav preferensaktieägarna	101	100
– varav stamaktieägarna	242	235

rabatter upphör att gälla. Sagax redovisar aktuell intjäningsförmåga i samband med delårsrapporter och bokslutskommunikéer.

Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på årsbasis med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighetskostnader baseras på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna justerat för innehavstid. Kostnaderna för central administration har baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräknats utifrån räntebärande skulder och tillgångar på balansdagen. Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens beräknade genomsnittliga räntenivå. Skatten är beräknad med 22 % (26,3 %) schablonskatt och bedöms nästan uteslutande vara uppskjuten skatt. Sagax resultatandelar från intresseföretag är beräknade enligt samma antaganden som för Sagax med beaktande av resultatandelens storlek.

AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA FÖRE SKATT

DIREKTAVKASTNING OCH LÅNERÄNTA

DIFFERENS MELLAN DIREKTAVKASTNING OCH LÅNERÄNTA

Finspång 6 i Stockholm omfattar 8 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Sagax iordningställde under 2012 moderna verkstadslokaler åt Iveco Sweden, leverantör av lätta transportbilar, medeltunga och tunga lastbilar med relaterad service. Lokalerna tillträddes under augusti 2012.

FASTIGHETSBESTÅNDET

Den 31 mars 2013 omfattade fastighetsbeståndet 134 (132) fastigheter med en uthyrningsbar area om 1 218 000 (1 137 000) kvadratmeter. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen uppgick till 8,4 (7,7) år. Tyngdpunkten i beståndet finns i Stockholmsregionen dit 50 % (48 %) av marknadsvärdet och 49 % (49 %) av hyresvärdet är koncentrerat. Det sammanlagda hyresvärdet och kontrakterad årshyra uppgick till 925 (858) respektive 849 (803) miljoner kronor vid periodens utgång. Detta motsvarar en ekonomisk uthyrningsgrad om 92 % (93 %).

Investeringar

Sagax har under perioden investerat 555 (26) miljoner kronor varav 541 (–) miljoner kronor avsåg fastighetsförvärv. Sagax har under perioden förvärvat Jordbromalm 4:3 i Haninge med en uthyrningsbar area om 51 000 kvadratmeter. Bolaget har under året även förvärvat fastigheterna Blåsbälgen 1 och Grävskopan 2 i Borlänge med en sammanlagd uthyrningsbar area om 20 000 kvadratmeter. De tre fastigheterna inrymmer höglager med tillhörande kyl- och fryslager och används för livsmedelsdistribution.

Sammanlagt 14 (26) miljoner kronor avsåg investeringar i det befintliga fastighetsbeståndet. 3 (15) miljoner kronor av investeringarna under perioden skedde mot hyrestillägg, 10 (6) miljoner kronor investerades i samband med nyförhyrning och 1 (5) miljon kronor avsåg underhåll av fastigheterna.

Försäljningar

Sagax avtalade under 2012 om försäljning av tre fastigheter med frånträde under 2013. De frånträdda fastigheterna var Brogårdshemmet 14 i Vetlanda, Kättingen 1 i Säffle samt Kalvholmen 1 i Stockholm. Den sammanlagda köpeskillingen uppgick till 76 miljoner kronor.

Under perioden avtalade Sagax även om försäljning av Gravören 9 i Växjö med frånträde i april 2013. Köpeskillingen uppgick till 6 miljoner kronor.

FASTIGHETSINVESTERINGAR

Belopp i miljoner kronor	Fastighets förvärv	Befintligt bestånd	Totalt
Stockholm	439	12	452
Övriga Sverige	102	1	103
Helsingfors	–	1	1
Övriga Finland	–	0	0
Övrigt	–	–	–
Totalt	541	14	555

LÖPTIDER FÖR HYRESAVTAL

	Antal			Kontrakterad årshyra
Förfalloår	avtal	Area, kvm	Mkr	Andel
2013	81	44 867	40	5 %
2014	70	94 398	60	7 %
2015	71	50 713	49	6 %
2016	40	66 028	44	5 %
2017	24	118 821	87	10 %
>2017	98	768 720	569	67 %
Totalt	384	1 143 547	849	100 %

FÖRFALLOÅR ÅRSHYRA

KONCERNENS HYRESVÄRDE

FASTIGHETSBESTÅNDET I SAMMANDRAG
----------------------------------

					Marknadsvärde					Hyresintäkt1)
Segment	Antal fastigheter	Uthyrningsbar area, kvm	Vakant area, kvm	Mkr	Kr/kvm	Hyresvärde, Mkr	Andel av hyresvärde	Ekonomisk uthyrningsgrad1)	Mkr	Andel
Stockholm	57	496 157	45 200	4 878	9 832	455	49 %	90 %	408	49 %
Övriga Sverige	40	379 295	25 512	2 312	6 095	219	24 %	92 %	201	24 %
Helsingfors	20	119 340	3 899	898	7 525	93	10 %	97 %	90	10 %
Övriga Finland	11	155 751	–	968	6 215	82	9 %	100 %	82	9 %
Övrigt	6	67 615	–	731	10 819	76	8 %	90 %	68	8 %
Totalt	134	1 218 158	74 611	9 787	8 034	925	100 %	92 %	849	100 %

1) Ekonomisk uthyrningsgrad beaktar vakanser och lämnade rabatter till hyresgäster.

Veddesta 1:13 i Järfälla omfattar 5 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Fastigheten är belägen med skyltläge mot E18 och är fullt uthyrd från och med den 1 maj 2013 efter att föregående hyresgästen, Kindwalls Bil, gått i konkurs i juli 2012. På andra sidan E18 återfinns Barkarby Handelsplats samt tidigare Barkarby flygfält, vilket planeras att bebyggas med bostäder.

VAKANSGRAD

Den ekonomiska vakansgradens förändring

Den ekonomiska vakansgraden uppgick till 8 %, att jämföra med 7 % vid årsskiftet 2012/2013. Under perioden har vakansvärdet ökat med 11 (6) miljoner kronor till följd av avflyttningar. Vakansvärdet har minskat med 5 (3) miljoner kronor till följd av inflyttningar under perioden. Tidsbegränsade lämnade rabatter har förändrats med 4 (4) miljoner kronor i årstakt och uppgick till 26 (24) miljoner kronor på årsbasis vid periodens slut. Löptiderna för rabatterna framgår av tabell nedan. Utgående vakansvärde uppgick till 76 (55) miljoner kronor. 62 % (56 %) av vakansvärdet återfinns i Stockholm.

Kommande vakansförändring

Hyresavtal med ett hyresvärde om 36 (24) miljoner kronor var vid årets slut uppsagda varav 0 (2) miljoner kronor sagts upp för omförhandling och 36 (22) miljoner kronor har sagts upp för avflyttning. Av de hyresavtal som sagts upp för avflyttning sker avflyttningar motsvarande 23 miljoner kronor under 2013, avflyttningstakten framgår av tabell nedan. Nyuthyrningar som ännu ej inflyttats har minskat det justerade vakansvärdet med 16 (10) miljoner kronor.

VAKANSFÖRÄNDRINGAR

	2013	2012
Belopp i miljoner kronor	jan-mar	jan-dec
Ingående vakans respektive år	66	56
Avflyttningar	11	26
Inflyttningar	–5	–10
Förändring av lämnade rabatter	4	–5
Vakansvärde, förvärvade fastigheter	–	–
Vakansvärde, sålda fastigheter	–	–1
Valutaeffekt	–	–1
Utgående vakansvärde	76	66
Uppsagt för omförhandling	–	–
Uppsagda avtal, ej avflyttat	36	28
Nyuthyrning, ej inflyttat	–16	–5
Justerat utgående vakansvärde	96	89

LÖPTIDER FÖR LÄMNADE RABATTER

Förfalloår	Mkr
2013	13
2014	4
2015	2
2016	7
2017	–
>2017	–
Totalt	26

HYRESAVTAL UPPSAGDA FÖR AVFLYTTNING

Avflyttningsår	Antal avtal	Hyresvärde, Mkr
2013	11	23
2014	6	13
Totalt	17	36

VAKANSER 1 APRIL 2013

Område	Hyresvärde, Mkr	Vakansvärde, Mkr	Ekonomisk vakansgrad	Uthyrningsbar area, kvm	Vakant area, kvm	Areamässig vakansgrad
Stockholm	455	47	10 %	496 157	45 200	9 %
Övriga Sverige	219	20	8 %	379 295	25 512	7 %
Helsingfors	93	3	3 %	119 340	3 899	3 %
Övriga Finland	82	–	0 %	155 751	–	–
Övrigt	76	7	10 %	67 615	–	–
Totalt	925	77	8 %	1 218 158	74 611	6 %

FASTIGHETSBESTÅNDETS MARKNADSVÄRDE

Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial Reporting Standard, IFRS. Sagax har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt värde enligt Verkligt värdemetoden och låtit oberoende värderingsinstitut kvartalsvis värdera samtliga koncernens fastigheter med undantag för Sagax fastigheter i Tyskland vilka värderas av oberoende värderingsinstitut halvårsvis. Även fastigheter i koncernens intresseföretag värderas kvartalsvis av oberoende värderingsinstitut.

Det sammanlagda marknadsvärdet på Sagax 134 (132) fastigheter uppgick den 31 mars till 9 787 (9 029) miljoner kronor. Försvagningen av euron mot den svenska kronan under perioden medförde att fastighetsvärdena utomlands minskade med 87 (27) miljoner kronor.

Den sammanlagda värdeförändringen uppgick under året till –1 (136) miljoner kronor, se även tabell "Orealiserade värdeförändringar" på sidan 3.

I enlighet med IFRS har vid förvärv beaktad uppskjuten skatt om –35 miljoner kronor reducerat fastighetsvärdena i balansräkningen. Redovisat fastighetsvärde uppgick därefter till 9 752 (8 994) miljoner kronor.

Värderingsmetod och genomförande

Värderingarna har genomförts i enlighet med allmänt accepterade internationella värderingsmetoder. Samtliga värderingsobjekt har

FÖRÄNDRING AV FASTIGHETERNAS REDOVISADE VÄRDE

	Mkr	Antal
Fastighetsbestånd 31 december 2012	9 396	134
Förvärv av fastigheter	541	3
Investeringar i befintligt bestånd	14
Försäljning av fastigheter	–76	–3
Omräkningsdifferens avseende utländska
fastighetsvärden	–87
Värdeförändring	–1
Fastighetsbestånd 31 mars 2013	9 787	134
Förvärvad uppskjuten skatt	–35
Bokfört värde	9 752

värderats separat av auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende värderingsinstitut. Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödeskalkyler i vilka driftnetton, investeringar och restvärden nuvärdesberäknas. Kalkylperioden har anpassats efter återstående löptid av befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 och 20 år. Kalkylperioden uppgår som regel till tio år. Samtliga fastigheter har besiktigats under den senaste treårsperioden. Besiktningarna omfattar allmänna utrymmen samt ett urval av lokaler där särskild vikt lagts vid större hyresgäster samt vakanta lokaler. Syftet med besiktningen är att bedöma fastighetens allmänna standard, underhållsbehov, marknadsposition och lokalernas attraktivitet.

De externa marknadsvärderingarna görs varje kvartal och omfattar koncernens samtliga fastigheter med undantag för fastigheterna i Tyskland vilka till följd av de höga kostnaderna för fastighetsvärderingar i Tyskland värderas av värderingsföretag per 30 juni och 31 december och internt av Sagax per 31 mars och 30 september under 2013.

Analyser och generella förutsättningar

Kalkylränta för nuvärdesberäkning av kassaflöde (7,00–12,70 %), kalkylränta för nuvärdesberäkning av restvärdet (7,00–12,70 %) och direktavkastningskrav för restvärdesbedömning (6,75–10,50 %)

FASTIGHETERNAS MARKNADSVÄRDE OCH AREA

FASTIGHETERNAS MARKNADSVÄRDE

baseras på analyser av genomförda transaktioner samt på individuella bedömningar avseende risknivå och respektive fastighets marknadsposition. Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflödet respektive restvärdet motsvarade 9,3 % (9,1 %) respektive 9,7 % (9,5 %) för fastighetsportföljen. Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 8,0 % (8,0 %) per 31 mars 2013 vilket kan jämföras med ett genomsnittligt direktavkastningskrav om 8,0 % vid årsskiftet 2012/2013.

FÖRDELNING AV VÄRDERINGSOBJEKT

Fastighetsvärderare	Land	Antal fastigheter
Savills Sweden	Sverige	97
Peltola & Co	Finland	31
Savills Immobilien/Sagax internt	Tyskland	5
DTZ Egeskov	Danmark	1
Totalt		134

INTRESSEFÖRETAG

Sagax intresseföretag bidrog med sammanlagt 10 (9) miljoner kronor till förvaltningsresultatet under perioden. Sagax andel av värdeförändringar på fastigheter uppgick till 9 (4) miljoner kronor och andelen av värdeförändringar på räntederivat uppgick till 24 (35) miljoner kronor under perioden.

Sagax äger 50 % av Söderport Holding AB, resterande andel ägs av Hemfosa Fastigheter AB. Sagax äger även 50 % av Segeltorp Holding AB, resterande andel ägs av Eldkvarn AB.

74 % av Söderports uthyrningsbara fastighetsarea och 100 % av bolagets vakanta area är belägen i Stockholm. Den ekonomiska vakansgraden uppgick till 16 % (19 %) den 31 mars 2013. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen uppgick till 3,8 (3,8) år. Söderports ekonomiska vakans uppgick till 59 (62) miljoner kronor vid periodens slut. Av den ekonomiska vakansen

utgjordes 12 (14) miljoner kronor av tidsbegränsade hyresrabatter som lämnats vid nyuthyrning. Dessa rabatter motsvarade 20 % (20 %) av den ekonomiska vakansgraden. Under 2013 har Söderport genom två affärer sålt totalt 75 fastigheter ur den portfölj om 142 fastigheter som förvärvades från Bilprovningen under 2012. De försålda fastigheterna motsvarar 58 900 kvadratmeter uthyrningsbar area med ett underliggande marknadsvärde om totalt 241 miljoner kronor. Fastigheterna har frånträtts under april 2013.

Segeltorps fastigheter är belägna i Huddinge. Hyresgäst är Delicato, som bedriver produktion av konditorivaror i fastigheterna.

Det redovisade värdet på kapitalandelar i intresseföretag uppgick till 278 miljoner kronor. Därutöver uppgick Sagax fordringar på intresseföretag till 18 miljoner kronor per 31 mars 2013.

SAGAX INTRESSEFÖRETAG

		Söderport Holding AB		Segeltorp Holding AB
	2013	2012	2013	2012
	31 mar	31 mar	31 mar	31 mar
Ägarandel, %	50	50	50	50
Antal fastigheter	165	27	3	3
Hyresvärde, Mkr	374	331	11	10
Vakansvärde, Mkr	59	62	–	–
Fastigheternas marknadsvärde, Mkr	3 312	2 900	104	107
Uthyrningsbar area, kvm	463 000	356 000	14 300	14 300
Räntebärande lån, Mkr	2 340	2 108	60	60
Kapitalbindning, år	2,8	3,8	1,5	2,5
Räntebindning, år	1,8	4,4	1,5	2,5
Marknadsvärde för räntederivat, Mkr	–322	–272	–	–

FINANSIERING

Eget kapital

Koncernens egna kapital uppgick den 31 mars 2013 till 2 942 (2 476) miljoner kronor. Sagax fondemitterade under det första kvartalet 134 168 220 B-aktier. Efter genomförd emission finns totalt 197 585 042 aktier i Sagax fördelade på 13 416 822 A-aktier, 134 168 220 B-aktier och 50 000 000 preferensaktier. B-aktierna är, i likhet med Sagax övriga aktier, noterade på NASDAQ OMX Stockholm, Mid Cap. B-aktierna togs upp till handel den 8 april 2013.

Räntebärande skulder

Sagax räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till 6 474 (6 366) miljoner kronor. Av de räntebärande skulderna var motsvarande 1 804 (1 503) miljoner kronor upptagna i euro. De räntebärande skulderna har minskat med 61 (8) miljoner kronor till följd av valutakursförändring under perioden.

Sagax räntebärande nettoskuld uppgick till 6 283 (6 088) miljoner kronor motsvarande 64 % (67 %) av fastigheternas marknadsvärde. Räntebärande nettoskuld till banker motsvarade 58 % (61 %) av fastigheternas marknadsvärde den 31 mars 2013. Återstående 6 % (6 %) består av börsnoterade obligationslån.

Den genomsnittliga återstående ränte- och kapitalbindningen uppgick till 4,7 (4,5) år respektive 4,0 (2,9) år vid årets utgång. Den genomsnittliga räntan för bolagets räntebärande skulder uppgick till 4,4 % (4,5 %) inklusive effekter av derivatinstrument vid årets utgång.

För att begränsa ränterisken och öka förutsägbarheten i bolagets förvaltningsresultat används olika typer av räntederivat. Bolagets

förvaltningsresultat påverkas inom överskådlig framtid därmed endast i låg omfattning av framtida förändringar i det allmänna ränteläget, se känslighetsanalys på sidan 23.

Reserven för räntederivatens negativa marknadsvärde minskade under perioden med 83 (72) miljoner kronor till följd av att förväntade framtida marknadsräntor fallit under perioden. Det sammanlagda marknadsvärdet för Sagax räntederivat uppgick till –437 (–381) miljoner kronor på balansdagen. Reserven om 437 miljoner kronor kommer successivt att upplösas och resultatföras fram till derivatens slutdatum oavsett ränteläge. Enbart tidsfaktorn, allt annat lika, medför att reserveringar för räntederivatens undervärden i Sagax och i intresseföretag upplöses med totalt 91 miljoner kronor under det närmaste året. Över en femårsperiod skulle totalt 463 miljoner kronor intäktsföras endast till följd av förfluten tid och med antagande om oförändrade marknadsräntor.

Sagax har ingått avtal om tre nominella ränteswappar om sammanlagt 280 miljoner kronor med start under perioden 2013-2014 och med slutdatum 2021. Dessa derivat har medfört att Sagax räntebindning förlängts men har ej påverkat den redovisade räntenivån. Den genomsnittliga räntan för dessa derivat uppgår till 3,6 %.

Rörelsekapital och likviditet

Sagax rörelsekapital uppgick den 31 mars 2013 till –205 (–14) miljoner kronor. Sagax tillgängliga likviditet uppgick till 786 (878) miljoner kronor varav 186 (278) miljoner kronor i form av bankinlåning, 450 (450) miljoner kronor i form av långfristiga lånelöften och 150 (150) miljoner kronor i form av kortfristiga lånelöften. Inga ytterligare säkerheter behöver ställas för nyttjandet av lånelöftena.

		Kapitalbindning
Förfalloår	Mkr	Ränta	Andel	Mkr	Andel
2013	771	2,9 %	12 %	151	2 %
2014	923	1,9 %	14 %	197	3 %
2015	333	6,4 %	5 %	452	7 %
2016	95	5,0 %	1 %	198	3 %
2017	1 171	5,9 %	18 %	1 560	24 %
>2017	3 181	3,5 %	49 %	3 916	60 %
Summa/genomsnitt	6 474	4,4 %	100 %	6 474	100 %

RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING 31 MARS 2013

DERIVATAVTAL 31 MARS 2013

Belopp i miljoner kronor	Nominella belopp	Andel	Marknadsvärde 31 mar 2013	Marknadsvärde 31 dec 2012	Periodens förändring
Nominella ränteswappar	4 440	89 %	–437	–520	83
Räntetak	537	11 %	0	0	0
Summa	4 977	100 %	–437	–520	83

RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT

	2013	2012	2012	Rullande tolv
Belopp i miljoner kronor	jan-mar	jan-mar	jan-dec	månader
Hyresintäkter	218	202	824	840
Övriga intäkter	5	–	2	7
Driftkostnader	–22	–17	–53	–57
Underhållskostnader	–3	–3	–13	–13
Tomträttsavgäld	–3	–3	–13	–13
Fastighetsskatt	–5	–5	–20	–21
Fastighetsadministration	–4	–4	–18	–18
Driftnetto	186	170	709	725
Central administration	–9	–9	–38	–38
Resultat från intresseföretag	43	48	42	36
– varav förvaltningsresultat	10	9	43	44
– varav värdeförändring på fastigheter	9	4	13	18
– varav värdeförändring på finansiella instrument	24	35	–14	– 25
Finansiella intäkter	0	5	7	2
Finansiella kostnader	–73	–70	–303	–306
Resultat inklusive värdeförändringar i intresseföretag	146	144	417	418
– varav Förvaltningsresultat	113	105	418	426
Värdeförändringar på fastigheter, realiserade	–2	1	1	–2
Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade	–1	136	134	–2
Värdeförändringar på finansiella instrument, realiserade	–4	–	–	–4
Värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade	83	72	–70	–59
Resultat före skatt	222	352	482	351
Uppskjuten skatt	–50	–98	–116	–67
Aktuell skatt	–1	8	6	–3
Periodens resultat	171	262	372	281
Övrigt totalresultat – poster som kan komma att återföras till periodens resultat:
Omräkningsdifferenser	–23	–9	–27	–41
Totalresultat för perioden	148	253	345	240
Resultat per stamaktie, kr1) Resultat per stamaktie efter utspädning, kr1) Genomsnittligt antal stamaktier	0,99 0,99 147 585 042	1,65 1,65 13 416 822	1,84 1,84 13 416 822	1,35 1,35 147 585 042
Genomsnittligt antal stamaktier efter utspädning	147 638 661	13 417 032	13 417 010	147 603 606

1) Jämförelsetalen har justerats för fondemission av B-aktier under 2013, som beslutats på bolagsstämma den 19 mars 2013.

RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING I SAMMANDRAG

Belopp i miljoner kronor	2013 31 mar	2012 31 mar	2012 31 dec
Förvaltningsfastigheter	9 752	8 994	9 284
Förvaltningsfastigheter till försäljning	–	–	77
Uppskjuten skattefordran	3	2	3
Finansiella instrument	–	–	–
Övriga anläggningstillgångar	309	260	276
Summa anläggningstillgångar	10 064	9 256	9 640
Kassa och bank	186	278	379
Övriga omsättningstillgångar	122	103	117
Summa omsättningstillgångar	308	381	496
Summa tillgångar	10 372	9 637	10 136
Eget kapital	2 942	2 476	2 794
Långfristiga räntebärande skulder	6 254	6 214	6 068
Uppskjuten skatteskuld	222	169	187
Finansiella instrument	437	381	520
Övriga långfristiga skulder	3	2	3
Summa långfristiga skulder	6 917	6 766	6 778
Kortfristiga räntebärande skulder	220	152	189
Räntebärande skulder hänförliga till fastigheter till försäljning	–	–	44
Övriga kortfristiga skulder	293	243	331
Summa kortfristiga skulder	513	395	564
Summa eget kapital och skulder	10 372	9 637	10 136

RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN

Belopp i miljoner kronor Resultat före skatt	2013 jan-mar 222	2012 jan-mar 352	2012 jan-dec 482
Värdeförändringar på finansiella instrument Värdeförändringar på fastigheter	–78 3	–72 –136	70 –135
Resultat från ägande av intresseföretag	–43	–48	–42
Betald skatt	–4	–1	–6
Övriga poster ej ingående i kassaflödet	–2	–3	–5
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital	98	92	364
Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar	–5	–8	–43
Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder	–10	4	69
Kassaflöde från den löpande verksamheten	83	87	390
Förvärv av fastigheter	–541	–	–203
Försäljning av fastigheter	76	66	68
Investeringar i befintliga fastigheter	–14	–26	–260
Ökning av övriga anläggningstillgångar	–2	–	–5
Kassaflöde från investeringsverksamheten	–481	40	–399
Emission av preferensaktier	–	–	367
Utbetald utdelning till aktieägare	–25	–19	–128
Upptagna lån	355	350	827
Amorterade lån	–120	–524	–1 020
Lösen av finansiellt derivat	–4	–	–
Minskning av övriga långfristiga skulder	–1	–	–
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	205	–192	46
Periodens kassaflöde	–192	–65	37
Kursdifferens i likvida medel	–1	–	–1
Förändring av likvida medel	–193	–65	36
Likvida medel vid periodens ingång	379	343	343
Likvida medel vid periodens utgång	186	278	379

RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL

		Övrigt		Intjänade vinstmedel inkl.	Totalt
Belopp i miljoner kronor	Aktiekapital	tillskjutet kapital	Reserver	årets resultat	eget kapital
Eget kapital 31 december 2011	253	891	–26	1 104	2 223
Totalresultat januari-mars 2012	–	–	–9	262	253
Eget kapital 31 mars 2012	253	891	–35	1 366	2 476
Aktieutdelning	–	–	–	–141	–141
Nyemitterade preferensaktier	64	312	–	–	376
Transaktionskostnader	–	–9	–	–	–9
Incitamentsprogram	–	–	–	–	–
Totalresultat april-december 2012	–	–	–17	110	93
Eget kapital 31 december 2012	317	1 194	–52	1 335	2 794
Totalresultat januari-mars 2013	–	–	–23	171	148
Eget kapital 31 mars 20131)	317	1 194	–76	1 506	2 942

1) Eget kapital är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare.

SEGMENTINFORMATION

						Värdeförändringar fastigheter
Resultatposter per segment		Hyresintäkter1)	Förvaltningsresultat		Orealiserade		Realiserade		Resultat före skatt
	2013	2012	2013	2012	2013	2012	2013	2012	2013	2012
Belopp i miljoner kronor	jan-mar	jan-mar	jan-mar	jan-mar	jan-mar	jan-mar	jan-mar	jan-mar	jan-mar	jan-mar
Stockholm	102	97	32	37	22	89	–	1	53	126
Övriga Sverige	51	50	37	29	–6	41	–1		30	71
Helsingfors	23	23	12	13	–10	–10	–	–	2	3
Övriga Finland	22	21	16	15	–8	16	–	–	8	31
Övrigt	19	11	12	6	–	–	–	–	12	11
Summa segmentsnivå	218	202	109	100	–1	136	–2	1	105	241
Finansiella instrument	–	–	–	–	–	–	–	–	83	72
Intresseföretag	–	–	10	8	9	4	–	–	43	48
Övrigt ej fördelat	–	–	–6	–3	–	–	–	–	–8	–8
Totalt	218	202	113	105	8	140	–2	1	222	352

Tillgångsposter per segment	Marknadsvärde fastigheter		Investeringar fastigheter		Förvärv fastigheter		Försäljning fastigheter
Belopp i miljoner kronor	2013 31 mar	2012 31 mar	2013 jan-mar	2012 jan-mar	2013 jan-mar	2012 jan-mar	2013 jan-mar	2012 jan-mar
Stockholm	4 878	4 362	12	7	438	–	–30	–63
Övriga Sverige	2 312	2 252	1	6	102	–	–46	–2
Helsingfors	898	945	1	1	–	–	–	–
Övriga Finland	968	1 027	0	12	–	–	–	–
Övrigt	731	444	–	–	–	–	–	–
Summa segmentsnivå	9 787	9 029	14	26	541	–	–76	–65
Övrigt ej fördelat	–	–	–	–	–	–	–	–
Totalt	9 787	9 029	14	26	541	–	–76	–65

1) Samtliga hyresintäkter avser externa hyresgäster.

NYCKELTAL

	2013 jan-mar	2012 jan-mar	2012 jan-dec	2011 jan-dec	2010 jan-dec	2009 jan-dec	2008 jan-dec
Fastighetsrelaterade
Direktavkastning, %	7,8	7,6	7,8	7,7	8,1	8,1	7,6
Överskottsgrad, %	85	84	86	86	89	88	89
Areamässig uthyrningsgrad, %	94	97	95	97	97	97	97
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	92	93	93	93	94	95	96
Hyresduration, år	8,4	7,7	8,4	7,9	8,6	9,1	9,3
Uthyrningsbar area, kvadratmeter	1 218 158	1 136 536	1 158 657	1 143 651	1 023 553	916 777	839 114
Antal fastigheter	134	132	134	136	129	113	110
Finansiella
Avkastning på totalt kapital, %	7	8	7	7	7	7	7
Avkastning på eget kapital, %	24	45	15	6	27	3	–13
Genomsnittlig ränta, %	4,4	4,5	4,6	4,5	4,3	4,3	5,1
Räntebindning inkl. derivat, år	4,7	4,5	5,2	4,3	4,3	4,4	5,1
Kapitalbindning, år	4,0	2,9	4,3	2,9	3,4	4,2	5,1
Soliditet, %	28	26	28	23	26	20	19
Belåningsgrad, %	62	66	62	68	67	73	73
Nettoskuld/fastigheternas
marknadsvärde, %	64	67	63	69	70	75	74
Räntetäckningsgrad, ggr	2,6	2,5	2,4	2,3	2,4	2,0	1,8
Data per stamaktie1)
Börskurs vid periodens utgång, kr	22,00	16,59	17,14	15,00	15,45	8,00	3,17
EPRA NAV, kr	15,13	13,27	14,86	12,76	10,76	8,06	8,93
Eget kapital, kr	8,92	8,57	8,09	6,99	7,14	5,44	5,86
Eget kapital efter utspädning, kr	8,92	8,57	8,09	6,99	6,92	5,10	5,65
Resultat, kr	0,99	1,65	1,84	0,32	3,12	–0,06	–1,59
Resultat efter utspädning, kr	0,99	1,65	1,84	0,32	2,90	–0,06	–1,59
Kassaflöde, kr	0,50	0,50	1,79	0,17	1,74	1,47	1,66
Kassaflöde efter utspädning, kr	0,50	0,50	1,79	0,17	1,62	1,39	1,10
Antal aktier vid periodens utgång	147 585 042	13 416 822	13 416 822	13 416 822	12 903 664	12 077 322	12 077 322
Antal aktier vid periodens utgång
efter utspädning	147 698 854	13 417 426	13 416 822	13 416 822	13 311 307	12 884 066	12 534 057
Genomsnittligt antal aktier	147 585 042	13 416 822	13 416 822	13 341 913	12 170 478	12 077 322	12 077 322
Genomsnittligt antal aktier efter
utspädning	147 638 661	13 417 032	13 417 010	13 402 395	13 076 804	12 762 909	12 705 344
Data per preferensaktie
Börskurs vid periodens utgång, kr	29,00	28,60	29,60	26,50	26,30	27,50	23,00
Eget kapital, kr	32,50	32,50	32,00	32,00	32,00	32,00	32,00
Resultat, kr	0,50	0,50	2,00	2,00	2,00	2,00	2,00
Antal aktier vid periodens utgång	50 000 000	37 252 022	50 000 000	37 252 022	37 252 022	20 605 276	15 090 276
Genomsnittligt antal aktier	50 000 000	37 252 022	37 783 188	37 252 022	32 871 220	18 648 189	14 970 711

1) Jämförelsetalen har justerats för fondemission av B-aktier under 2013, som beslutats på bolagsstämma den 19 mars 2013.

MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING

Belopp i miljoner kronor	2013 jan-mar	2012 jan-mar	2012 jan-dec
Nettoomsättning	11	7	36
Administrationskostnader	–12	–13	–44
Resultat före finansiella intäkter och kostnader	–1	–6	–8
Resultat från andelar i koncernföretag	–	27	29
Resultat från andelar i intresseföretag	–	–	–
Finansiella intäkter	14	22	103
Finansiella kostnader	–17	–20	–64
Resultat före skatt	–4	23	60
Skatt	1	1	–16
Periodens resultat	3	24	44

MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG

	2013	2012	2012
Belopp i miljoner kronor	31 mar	31 mar	31 dec
Materiella anläggningstillgångar	2	2	2
Uppskjuten skattefordran	12	30	12
Fordringar på koncernföretag	914	775	728
Fordringar på intresseföretag	17	282	17
Övriga finansiella anläggningstillgångar	592	313	592
Summa anläggningstillgångar	1 537	1 402	1 352
Kassa och bank	4	48	87
Fordringar på koncernföretag	645	438	790
Fordringar på intresseföretag	1	16	0
Övriga omsättningstillgångar	15	18	13
Summa omsättningstillgångar	665	521	890
Summa tillgångar	2 202	1 922	2 242
Eget kapital	1 518	1 275	1 521
Långfristiga räntebärande skulder	600	600	600
Skulder till koncernföretag	–	13	–
Summa långfristiga skulder	600	613	600
Skulder till koncernföretag	29	–	21
Övriga korfristiga skulder	55	34	100
Summa kortfristiga skulder	84	34	121
Summa eget kapital och skulder	2 202	1 922	2 242

AKTIEN OCH ÄGARNA

Sagax hade vid årets utgång 6 773 (6 083) aktieägare och börsvärdet uppgick till 4 697 (3 514) miljoner kronor.

Stamaktier

Sista betalkurs den 31 mars 2013 för Sagax A-aktie uppgick till 242,00 (182,50) kronor. Justerat för fondemission av B-aktier som registrerats hos Bolagsverket men inte hos Euroclear motsvarade kursen 22,00 kronor per aktie. B-aktien togs upp till handel den 8 april 2013. Under årets första kvartal har A-aktien varit föremål för i genomsnitt 18 (20) transaktioner per handelsdag. Aktiens genomsnittliga omsättningshastighet har uppgått till 10 % (5 %). Den genomsnittliga handelsvolymen har uppgått till 1,1 (0,5) miljoner kronor per dag.

Nedan visas kursutvecklingen sedan 2004 då verksamheten startades samt för de senaste 12 månaderna.

Omsatt antal aktier 1 000-tal per månad SIX Real Estate Index (inklusive utdelning) Carnegie Real Estate Index Stamaktien, (inklusive utdelning) Stamaktien Kr Kr 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 0 5 10 15 20 25 Omsatt antal aktier 1 000-tal per månad SIX Real Estate Index (inklusive utdelning) Carnegie Real Estate Index Kr Kr © SIX Telekurs © SIX Telekurs 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Stamaktiernas kursutveckling sedan 2004 Preferensaktiernas kursutveckling sedan 2006

Stamaktiernas kursutveckling senaste 12 månaderna Preferensaktiernas kursutveckling senaste 12 månaderna

Preferensaktier

Betalkursen den 31 mars 2013 för Sagax preferensaktie uppgick till 29,00 (28,60) kronor. Omsättningshastigheten under årets första kvartal uppgick till 46 % (50 %) och aktien var föremål för i genomsnitt 49 (33) transaktioner per dag. Den genomsnittliga handelsvolymen har uppgått till 2,6 (2,0) miljoner kronor per dag. Varje preferensaktie ger företrädesrätt till 2,00 kronor i årlig utdelning.

Nedan visas kursutvecklingen sedan aktien noterades 2006 samt för de senaste 12 månaderna.

Teckningsoptioner

Sagax har två optionsprogram för bolagets medarbetare. Programmen är treåriga och löper under perioderna 2011-2014 och 2012-2015. Teckningsoptionerna ger rätt att teckna nya stamaktier i maj 2014 respektive maj 2015. Teckningskurserna motsvarar Sagaxaktiens betalkurs vid optionsprogrammets inledande omräknat med den genomsnittliga kursutvecklingen för de noterade fastighetsbolagen enligt Carnegies fastighetsindex (CREX) under motsvarande period. Teckningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsättning av att Sagax har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för de noterade fastighetsbolagen under respektive treårsperiod. Totalt innehar Sagax medarbetare motsvarande 0,9 % av antalet utestående stamaktier. Bolagets verkställande direktör och styrelseledamöter omfattas inte av programmen.

Inga ytterligare teckningsoptioner eller konvertibler finns utestående.

Förvaltningsresultat per stamaktie 1)

Förvaltningsresultatet per stamaktie efter utspädning på rullande tolvmånadersbasis uppgick till 2,21 (2,21) kronor vilket jämfört med aktiekursen för stamaktien vid periodens utgång motsvarade en multipel om 10,0 (7,5).

Eget kapital per stamaktie 1)

Eget kapital per stamaktie efter utspädning uppgick till 8,92 (8,57) kronor. För definition av nyckeltalet, se sidan 25. Aktiekursen för stamaktien vid periodens slut var 247 % (194 %) av det egna kapitalet per stamaktie och 146 % (117 %) av EPRA NAV per stamaktie.

NYCKELTAL PER STAMAKTIE 1)

	2013 31 mar	2012 31 mar	2012 31 dec	2011 31 dec	2010 31 dec	2009 31 dec	2008 31 dec
Börskurs vid periodens utgång, kr	22,00	16,59	17,14	15,00	15,45	8,00	3,17
Förvaltningsresultat 2) efter utspädning, kr	2,21	2,21	2,15	2,06	1,74	1,44	1,13
Kassaflöde 2) 3) efter utspädning, kr	1,83	1,94	1,79	1,87	1,62	1,39	1,10
Eget kapital efter utspädning, kr	8,92	8,57	8,09	6,99	6,92	5,10	5,65
EPRA NAV 4), kr	15,13	13,27	14,86	12,76	10,76	8,06	8,93
Börskurs/Förvaltningsresultat 2), ggr	10,0	7,5	8,0	7,3	8,9	5,6	2,8
Börskurs/Kassaflöde 2) 3), ggr	12,0	8,5	9,6	8,0	9,5	5,8	2,9
Börskurs/Eget kapital, %	247	194	212	215	224	157	56
Börskurs/EPRA NAV, %	146	117	116	118	144	99	36

1) Jämförelsetalen har justerats för fondemission av B-aktier under 2013, som beslutats på bolagsstämma den 19 mars 2013.

2) Förvaltningsresultat och kassaflöde avser rullande 12 månader.

3) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital.

4) För definition, se sidan 25.

BÖRSKURS/FÖRVALTNINGSRESULTAT PER STAMAKTIE

BÖRSKURS I RELATION TILL EGET KAPITAL RESPEKTIVE EPRA NAV

AKTIEÄGARSTRUKTUR 31 MARS 2013

Antal aktier	Antal aktieägare	Aktieägarkategori	Antal	Röstandel	Aktieägare per land	Antal	Röstandel
1–500	4 195	Privatpersoner			Sverige	6 361	91 %
501–1 000	549	bosatta i Sverige	5 657	12 %	Luxemburg	19	4 %
1 001–2 000	452	Privatpersoner			Irland	30	1 %
2 001–5 000	595	bosatta utomlands	55	1 %	Storbritannien	29	1 %
5 001–10 000	389	Företag/institutioner i Sverige	707	79 %	Norge	17	1 %
10 001–50 000	455	Företag/institutioner			Danmark	161	1 %
50 001–	138	utomlands	354	8 %	Övriga länder	156	1 %
Totalt	6 773	Totalt	6 773	100 %	Totalt	6 773	100,0 %

Största aktieägare 31 mars 20131)

		Antal aktier			Andel av
	A-aktier	B-aktier	Preferensaktier	Aktiekapital	Röster
David Mindus med bolag	3 937 722	39 377 220	775	21,9 %	24,7 %
Rutger Arnhult med bolag	2 583 947	25 839 470	1 088 848	14,9 %	16,6 %
Familjen Salén med bolag	1 776 733	17 767 330	78 595	9,9 %	11,2 %
Länsförsäkringar Fastighetsfond	816 640	8 166 400	–	4,5 %	5,1 %
Banque Carnegie Luxembourg	411 007	4 110 070	266 696	2,4 %	2,7 %
Avanza Pension	104 744	1 047 440	3 190 835	2,2 %	1,7 %
Robur Realinvest	250 000	2 500 000	636 103	1,7 %	1,8 %
Nordnet Pensionsförsäkring	69 734	697 340	1 678 796	1,2 %	1,0 %
Catella Hedgefond	–	–	2 073 400	1,0 %	0,7 %
Sifonen	165 000	1 650 000	10 033	0,9 %	1,0 %
SEB S.A.	83 750	837 500	819 575	0,9 %	0,8 %
Johan Thorell med bolag	101 627	1 016 270	499 999	0,8 %	0,8 %
SEB Life International Assurance	–	–	1 500 000	0,8 %	0,5 %
Lantbrukarnas Ekonomi	–	–	1 338 084	0,7 %	0,4 %
Robur Småbolagsfond Sverige	133 731	1 337 310	–	0,7 %	0,8 %
Gårdarike Invest	130 340	1 303 400	–	0,7 %	0,8 %
Göran E Larsson med bolag	102 400	1 024 000	201 335	0,7 %	0,7 %
Familjen Engelbert med bolag	122 500	1 225 000	–	0,7 %	0,8 %
Länsförsäkringar Småbolagsfond	120 394	1 203 940	–	0,7 %	0,8 %
Artelis Förvaltning	94 637	946 370	57 559	0,6 %	0,6 %
Delsumma	11 004 906	110 049 060	13 440 633	68,1 %	73,4 %
Övriga aktieägare	2 411 916	24 119 160	36 559 367	31,9 %	26,6 %
Totalt	13 416 822	134 168 220	50 000 000	100,0 %	100,0 %
– varav styrelse och medarbetare	6 115 380	61 153 800	1 618 833	34,9 %	38,9 %

1) Aktieägarstruktur per 31 mars 2013 är baserad på uppgifter från Euroclear Sweden och kända förändringar.

Sammanställningen är justerad för fondemission av B-aktier vilka upptogs till handel den 8 april 2013.

EXTRA BOLAGSSTÄMMA I AB SAGAX DEN 19 MARS 2013

Vid extra bolagsstämma i AB Sagax den 19 mars 2013 beslutades om en fondemission av 134 168 220 nya B-aktier varvid en A-aktie berättigade till tio nya B-aktier. Bolagsstämman beslutade även om erforderliga ändringar av bolagsordningen för genomförandet av fondemissionen. Besluten innebar att Sagax aktiekapital totalt ökade med

28,7 miljoner kronor. B-aktierna medför rätt till vinstutdelning första gången på den avstämningsdag för utdelning som infaller närmast efter det att nyemissionen har registrerats hos Bolagsverket och aktierna införts i aktieboken hos Euroclear Sweden AB. B-aktierna togs upp till handel den 8 april 2013.

HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG

Den 9 april 2013 pressmeddelades att Sagax investerar sammanlagt 19 miljoner euro motsvarande 160 miljoner kronor inom ramen för bolagets verksamhet i Finland. Investeringarna består av förvärv av fem fastigheter, varav tre i Helsingfors, samt en tillbyggnad på Sagax fastighet i Åbo. Förvärven skedde i tre separata transaktioner och samtliga tillträden har ägt rum.

Den 10 april 2013 pressmeddelades att Söderport Fastigheter AB, vilket Sagax äger 50/50 med Hemfosa Fastigheter AB, säljer 34 fastigheter omfattande 26 400 kvadratmeter till Altira AB ur det bestånd av bilprovningsfastigheter som Söderport förvärvade 2012. Underliggande fastighetsvärde är 95 miljoner kronor och försäljningen medför en realiserad värdeförändring för Sagax om 6 miljoner kronor under det andra kvartalet 2013. Försäljningen avsåg samtliga fastigheter i ett geografiskt begränsat område med tyngdpunkt i Dalarna, Värmland och Västmanland. Frånträde skedde den 15 april 2013.

PERSONAL

Sagax hade vid periodens utgång 27 anställda varav tolv kvinnor. En medarbetare var föräldraledig. 21 medarbetare är anställda i moderbolaget och tjänstgör vid bolagets kontor i Stockholm och sex medarbetare är anställda i ett av de finska dotterbolagen och tjänstgör i Finland. Funktioner såsom fastighetsskötsel och jourverksamhet är utlagda på entreprenad.

REDOVISNINGSPRINCIPER

Sagax följer de av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningarna av International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC). Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1, kompletterande redovisningsregler för koncerner.

IFRS 13 Värderingar till verkligt värde tillämpas första gången 2013 och bestämmer hur det verkliga värdet skall fastställas samt vilka upplysningskrav som följer utöver de krav som redan finns i övriga standarder. I Sagax finns räntederivat som används för att ekonomiskt säkra ränterisker. Dessa finansiella instrument

redovisas brutto till verkligt värde i rapport över finansiell ställning på raderna avseende finansiella instrument och instrumentens värdeförändringar redovisas i rapport över totalresultat. Derivaten värderas med hjälp av värderingstekniker som bygger på observerbara marknadsdata, nivå 2. Sagax fastigheter värderas av oberoende värderingsinstitut varje kvartal, motsvarande nivå 3 som inte i sin helhet baseras på observerbara marknadsdata.

Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med International Accounting Standards (IAS) 34. I denna rapport tillämpade redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är oförändrade jämfört med de som tillämpades i årsredovisningen för 2012.

ÖVRIGA UPPLYSNINGAR

Närståendetransaktioner

Tjänster mellan koncernföretag debiteras enligt affärsmässiga villkor och marknadsprissättning. Koncerninterna tjänster består av förvaltningstjänster och internräntedebitering.

Moderbolagets förvaltningsarvode från koncernföretag uppgick under perioden till 8 (3) miljoner kronor. Sagax erhåller även arvoden från intresseföretag för fastighets- och bolagsförvaltning och under perioden uppgick dessa till 3 (3) miljoner kronor.

Risker och osäkerhetsfaktorer

För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Värdering av förvaltningsfastigheter kan påverkas kraftigt av de bedömningar och antaganden som görs av företagsledningen. För att minska risken för felaktiga värderingar har Sagax därför låtit auktoriserade externa värderingsmän marknadsvärdera samtliga fastigheter enligt Verkligt värdemetoden. Sagax fastigheter har värderats i enlighet med de externt utförda värderingarna per 31 mars 2013, förutom fastigheterna i Tyskland vilka av kostnadsskäl värderas internt den 31 mars och 30 september varje år. För Gravören 9 i Växjö hade avtal träffats om försäljning med frånträde under april 2013. Gravören 9 har därför värderats till avtalat försäljningspris per 31 mars 2013.

Sagax prioriterar att hyra ut till hyresgäster med hög kreditvärdighet och att hyra ut med långa löptider på hyresavtalen även om detta medför något lägre omedelbar intjäning. Avsikten är att minska risken för hyresförluster samt risken för vakanser.

Sagax finansiella kostnader utgör den enskilt största kostnaden för koncernen. För att reducera Sagax exponering mot ett stigande ränteläge har koncernen en väsentlig del av sina räntekostnader skyddade av derivatinstrument som ränteswappar och räntetak. Sagax värderar samtliga finansiella derivat externt varje kvartal.

En simulerad parallellförskjutning med +1 procentenhet av de underliggande swapkurvorna skulle, allt annat lika, medföra en positiv omvärdering av Sagax räntederivat med 248 miljoner kronor. Motsvarande förskjutning med –1 procentenhet skulle medföra en negativ omvärdering med –266 miljoner kronor. Om även Sagax resultatandel i intresseföretag beaktas blir effekten av en parallellförskjutning med +1 procentenhet av de underliggande swapkurvorna en omvärdering med 327 miljoner kronor. En parallellförskjutning med –1 procentenhet medför en omvärdering med –357 miljoner kronor.

Beräknat på koncernens räntebärande skulder den 31 mars skulle en höjning av marknadsräntorna med 1 procentenhet ha ökat Sagax räntekostnader med 13 (17) miljoner kronor. En sänkning

av marknadsräntorna med 1 procentenhet skulle ha minskat Sagax räntekostnader med 13 (17) miljoner kronor, ett scenario som förutsätter att Euribor 3 månader blir negativ.

Värdena i koncernens balansräkning är delvis exponerade mot valutakursförändringar, främst eurokursen. Nettoexponeringen den 31 mars 2013, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 592 miljoner kronor. I enlighet med IAS 21 förs merparten av valutakurseffekterna till totalresultatet vid konsolidering av koncernen. Endast en mindre del av valutakurseffekter redovisas i resultaträkningen.

Sagax finansiering består primärt av eget kapital och räntebärande skulder. I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar Sagax efter en lång genomsnittlig återstående löptid på räntebärande skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av bilaterala kreditfaciliteter. Motparter i dessa faciliteter är vanligtvis svenska och utländska affärsbanker. I vissa fall löper faciliteterna med särskilda åtaganden om upprätthållande av exempelvis räntetäckningsgrad. Detta innebär att kreditgivare kan ges rätt att kunna påkalla återbetalning av lämnade krediter i förtid eller att kunna begära ändrade villkor för det fall dessa särskilda åtaganden inte uppfyllts av låntagaren.

Sagax risker i övrigt beskrivs i årsredovisningen för 2012, på sidorna 63-66.

KÄNSLIGHETSANALYS PER 31 MARS 2013

Belopp i miljoner kronor	Förändring	Effekt på förvaltningsresultat
Ekonomisk uthyrningsgrad	+/–1 %	+/– 9
Hyresintäkter	+/–1 %	+/– 8
Fastighetskostnader	+/–1 %	–/+ 1,2
Upplåningskostnader vid nuvarande räntebindning och förändrat ränteläge1)	+/–1 %-enhet	–/+ 13
Upplåningskostnad vid förändring av genomsnittlig räntenivå2)	+/–1 %-enhet	–/+ 65
Förändring av valutakursen SEK/EUR	+/–10 %	+/– 13
Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2013	+/–10 %	+/– 4,0
Belopp i miljoner kronor	Förändring	Effekt på resultat före skatt
Förändring av fastighetsport följens marknadsvärde	+/– 1 %	+/– 98
Omvärdering av räntederivat vid förskjutning av räntekurvor3) +/–1 %-enhet		+327/–357
Förändring av valutakursen4)	+/– 10 %	+/– 6

1) Hänsyn tagen till finansiella derivat.

2) Hänsyn ej tagen till finansiella derivat.

3) Inklusive resultatandel i intresseföretag.

4) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder bokförda i euro. Angiven resultateffekt avser resultatpåverkan som uppstår vid en förändring av valutakursen SEK/EUR.

Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.

Stockholm den 7 maj 2013 AB SAGAX (publ) Organisationsnummer 556520-0028

GÖRAN E LARSSON Styrelseordförande

Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot

STAFFAN SALÉN JOHAN THORELL FILIP ENGELBERT

Styrelseledamot VD och styrelseledamot Styrelseledamot

ULRIKA WERDELIN DAVID MINDUS JOHAN CEDERLUND

Informationen är sådan som AB Sagax skall offentliggöra enligt lagen om värdespappersmarknaden och/eller lagen om handel med finansiella instrument. Informationen lämnades för offentliggörande den 7 maj 2013, klockan 12.00.

EKONOMISKA RAPPORTERINGSTILLFÄLLEN

Årsstämma 2013 7 maj 2013 Delårsrapport januari-juni 2013 21 augusti 2013 Delårsrapport januari-september 2013 24 oktober 2013 Bokslutskommuniké 2013 13 februari 2014

FÖR YTTERLIGARE INFORMATION VÄNLIGEN KONTAKTA:

David Mindus, verkställande direktör 08 – 545 83 540, david.mindus@sagax.se

Peter Larsen, ekonomichef 08 – 545 83 540, peter.larsen@sagax.se

Besök gärna www.sagax.se.

DEFINITIONER

Avkastning på eget kapital

Periodens resultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till genomsnittligt eget kapital (IB+UB)/2 under perioden.

Avkastning på totalt kapital

Periodens resultat, omräknat till 12 månader, efter finansnetto efter återläggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittliga totala tillgångar under perioden.

Areamässig uthyrningsgrad

Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande till totalt uthyrningsbar area vid periodens utgång.

Belåningsgrad

Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till totala tillgångar vid periodens utgång.

Direktavkastning

Periodens driftnetto (inklusive fastighetsadministration), omräknat till 12 månader, justerat för fastigheternas innehavstid under perioden i förhållande till fastigheternas bokförda värden vid periodens utgång.

Eget kapital per stamaktie

Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal stamaktier vid periodens utgång efter att hänsyn tagits till Preferenskapitalet.

Eget kapital per preferensaktie

Eget kapital per preferensaktie motsvarar preferensaktiens företrädesrätt vid likvidation av Bolaget (30 kronor per preferensaktie) samt aktiens ackumulerade rätt till utdelning (2 kronor per år).

Ekonomisk uthyrningsgrad

Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till hyresvärde vid periodens utgång.

Euribor

EURIBOR, eller Euro Interbank Offered Rate, är en daglig referensränta som beräknas som ett genomsnitt av de räntor som banker i EU-länderna ställer till varandra för utlåning i euro.

EPRA NAV

Redovisat eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av reserveringar för räntederivat, uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastighetsvärden och uppskjuten skatt avseende reserveringar för räntederivat.

Fastighet

Avser fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt.

Finansiella derivat

Avtal beträffande låneräntor som bland annat kan inbegripa faktorerna tid, inflation och/eller maximala räntenivåer. Träffas normalt för att säkerställa räntenivåer för räntebärande lån.

Förvaltningsresultat

Resultat exklusive värdeförändringar och skatt.

Förvaltningsresultat per stamaktie efter utspädning

Förvaltningsresultatet för perioden reducerat med preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning, dividerat med genomsnittligt antal stamaktier efter utspädning.

Hyresduration

Återstående löptid på hyresavtal.

Hyresvärde

Kontrakterad årshyra som löper vid periodens utgång med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.

IFRS

International Financial Reporting Standards. Internationella redovisningsstandarder för koncernredovisningar som börsnoterade företag inom EU skall tillämpa.

Kassaflöde per stamaktie

Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassaflödet samt minskat med aktuell skatt i relation till genomsnittligt antal stamaktier. Från resultatet före skatt har även dragits preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning för perioden.

Nettoskuld

Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar och likvida medel.

Preferenskapital

Beräknas som 30,00 kronor per preferensaktie med tillägg för ackumulerad av bolagsstämma ej beslutad utdelning för preferensaktie.

Resultat per stamaktie

Resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier efter att hänsyn tagits till preferensaktiernas del av resultatet för perioden.

Ränteswap

Ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntevillkor på lån i samma valuta. Bytet innebär att den ena parten får byta sin rörliga ränta mot en fast ränta, medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig ränta. Avsikten med en ränteswap är att reducera ränterisken.

Räntetäckningsgrad

Förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader.

Soliditet

Eget kapital i relation till totala tillgångar.

Stibor

STIBOR, eller Stockholm Interbank Offered Rate, är en daglig referensränta som beräknas som ett genomsnitt av de räntor som banker ställer till varandra för utlåning i svenska kronor.

Totalavkastning på aktie

Summan av aktiens kursförändring under perioden och under perioden erlagd utdelning i procent av aktiekursen vid föregående års slut.

Totalavkastning på fastighet

Summan av direktavkastning och värdeförändring under perioden i procent av fastighetsvärdet vid föregående års slut.

Triple netavtal

Typ av hyresavtal där hyresgästen, utöver hyran, betalar samtliga kostnader som belöper på fastigheten och som normalt hade belastat fastighetsägaren. Dessa inkluderar driftkostnader, underhåll, fastighetsskatt, tomträttsavgäld, försäkring, fastighetsskötsel, etc.

Utspädning

Utspädning till följd av utestående teckningsoptioner har i enlighet med IAS 33 beräknats som det antal stamaktier vilka skall emitteras för att täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående potentiella stamaktier (teckningsoptioner), till den del det är sannolikt att de kommer att utnyttjas.

Överskottsgrad

Periodens driftnetto i relation till periodens hyresintäkter.

AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. Sagax fastighetsinnehav per 31 mars 2013 uppgick till 1 218 000 kvadratmeter fördelat på 134 fastigheter. AB Sagax (publ) är noterat på NASDAQ OMX Stockholm, Mid Cap. Mer information finns på www.sagax.se.

AB Sagax (publ), Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm Org. nr. 556520-0028 Telefon 08 – 545 83 540, Fax 08 – 545 83 549 www.sagax.se