Quarterly Report • Aug 21, 2013
Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Delårsrapport januari - juni 2013
AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri.
Hyresintäkterna för perioden ökade till 443 miljoner kronor (407 miljoner kronor föregående år). Ökningen förklaras främst av fastighetsförvärv, intäktshöjande investeringar i befintligt fastighetsbestånd samt indexjustering av hyresnivåer.
Förvaltningsresultatet ökade till 238 (217) miljoner kronor varav 23 (20) miljoner kronor från intresseföretag.
Nyuthyrningar, omförhandlingar av hyresavtal och avflyttningar från lokaler påverkade marknadsvärdet på Sagax fastigheter med 44 (114) miljoner kronor. Allmänna marknadsförändringar påverkade marknadsvärdet på fastigheterna med 104 (92) miljoner kronor. Sammantaget redovisas en omvärdering av fastigheterna med 148 (206) miljoner kronor. Omvärdering av fastigheter i intresseföretag påverkade härutöver Sagax resultat med 19 (18) miljoner kronor.
Omvärdering av finansiella instrument har skett med totalt 232 (41) miljoner kronor varav 176 (25) miljoner kronor avsåg Sagax räntederivat och 56 (16) miljoner kronor avsåg räntederivat i intresseföretag. Sagax redovisar positiva orealiserade värdeförändringar under perioden till följd av stigande marknadsräntor.
Periodens resultat efter skatt uppgick till 509 (367) miljoner kronor, motsvarande 3,09 (2,24) kronor per stamaktie efter utspädning.
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 206 (189) miljoner kronor motsvarande 1,05 (1,03) kronor per stamaktie efter utspädning.
Fastigheternas marknadsvärde uppgick till 10 488 (9 462) miljoner kronor. Sagax har under perioden investerat 972 (412) miljoner kronor varav 928 (173) miljoner kronor avsåg förvärv och 44 (239) miljoner kronor avsåg investeringar i det befintliga fastighetsbeståndet. Direktavkastningen, efter kostnader för fastighetsadministration, uppgick till 7,7 % (7,8 %). Den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen var 8,3 (8,6) år.
Sagax bildade i juni ett gemensamt bolag tillsammans med Tredje APfonden, Hemsö Intressenter AB. Bolaget samägs till lika delar och har i början av juli förvärvat 30 % av aktierna i Hemsö Fastighets AB. Sagax investering i Hemsö Intressenter uppgår till 285 miljoner kronor. Som ett led i investeringen riktades en nyemission av 11,7 miljoner B-aktier till Tredje AP-fonden. Emissionen tillförde Sagax 285 miljoner kronor.
För 2013 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 510 miljoner kronor. Tidigare lämnad prognos uppgick till 470 miljoner kronor och tillkännagavs vid avlämnande av bokslutskommuniké för 2012.
| 2013 | 2012 | 2012 | 2011 | 2010 | 2009 | 2008 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | jan-jun | jan-jun | jan-dec | jan-dec | jan-dec | jan-dec | jan-dec |
| Hyresintäkter | 443 | 407 | 824 | 783 | 644 | 566 | 491 |
| Förvaltningsresultat | 238 | 217 | 418 | 378 | 325 | 243 | 191 |
| Resultat efter skatt | 509 | 367 | 372 | 122 | 492 | 34 | –181 |
| Fastigheter, marknadsvärde | 10 488 | 9 462 | 9 396 | 8 961 | 7 535 | 6 422 | 6 060 |
| Direktavkastning, % 1) | 7,7 | 7,8 | 7,8 | 7,7 | 8,1 | 8,1 | 7,6 |
| Resultat per stamaktie efter utspädning, kr 1) | 3,09 | 2,24 | 1,84 | 0,32 | 2,90 | –0,06 | –1,59 |
1) För definition se sidan 25.
Omslag: Jordbromalm 4:3 i Haninge ligger i anslutning till Nynäsvägen och omfattar 51 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Fastigheten inrymmer höglager med tillhörande kyl- och fryslager och används för livsmedelsdistribution. Fastigheten har förvärvats under det första kvartalet 2013 och är uthyrd till Axfood.
Förvaltningsresultatet för det första halvåret respektive det andra kvartalet uppgick till 238 respektive 125 miljoner kronor. Det är Sagax bästa resultat hittills. Det operativa kassaflödet uppgick till 206 respektive 108 miljoner kronor för samma perioder, vilket är 10 % bättre än föregående år (och toppnivåer för bolaget).
Bolagets operativa och finansiella ställning har samtidigt stärkts. Sagax hade drygt 8 års genomsnittlig återstående hyresduration och cirka 4 års återstående kapital- och räntebindning vid halvårsskiftet. Koncernens räntebärande nettoskuld i förhållande till fastigheternas marknadsvärde uppgick till 64 %. Således har koncernens resultatoch kassaflödesökning inte medfört ökat risktagande.
Sagax passerade flera milstolpar i bolagets utveckling under årets första 6 månader. Koncernens egna kapital överstiger nu 3 miljarder kronor för första gången i bolagets historia. Marknadsvärdet på Sagax fastighetsinnehav passerade samtidigt 10 miljarder kronor. Därutöver överstiger prognosen för förvaltningsresultatet för första gången 500 miljoner kronor. Även om milstolparna är resultat av många års arbete fanns således många glädjeämnen under första halvåret.
Sagax uthyrningsgrad uppgår till 93 %. Under andra kvartalet förlängde Sagax 99 % av de hyresavtal som var föremål för omförhandling. Efterfrågan på lokaler för lager och lätt industri i Stockholm upplever vi som starkare än i början av året och vi hoppas kunna avsluta 2013 med en något ökad uthyrningsgrad.
Vi har hittat flera intressanta investeringar under perioden. Vi har utnyttjat Sagax goda likviditet för att tillvarata dessa. I förhandlingarna har Sagax kunnat lägga bud utan förbehåll för bankfinansiering (vilket inte är marknadspraxis i vårt segment). I flera fall har detta lett till att säljarna varit villiga att acceptera Sagax bud även om detta inte varit det mest förmånliga eftersom budet ansetts som det mest tillförlitliga. Även om Sagax resultat belastats av kostnaden för att hålla likvida medel så har detta varit en framgångsrik förvärvsstrategi. Såvitt vi kan bedöma idag har denna strategi haft bäst effekt i vår finska verksamhet.
I slutet av perioden avtalade Sagax om att bilda Hemsö Intressenter AB tillsammans med Tredje AP-fonden. Hemsö Intressenter förvärvade därefter 30 % av Hemsö Fastighets AB från Tredje AP-fonden. Hemsö är marknadsledande inom segmentet samhällsfastigheter.
I fastigheterna bedrivs äldreomsorg, skola och vård samt annan offentlig verksamhet. Bolagets fastighetsbestånd omfattar närmare 350 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om drygt 21 miljarder kronor. Jag har suttit i Hemsös styrelse sedan 2009 och kan konstatera att bolaget har erfaren ledning och en stark position inom ett högintressant fastighetssegment. Segmentet karakteriseras av stabil, demografiskt driven efterfrågan på lokaler, obetydliga hyresförluster och goda förutsättningar för expansion. Investeringen i Hemsö ger således Sagax aktieägare en möjlighet att investera i ett nytt marknadssegment och dra nytta av Hemsös specialistkompetens.
Sagax investering uppgick till 285 miljoner kronor. Som ett led i transaktionen emitterade Sagax 11,7 miljoner B-aktier till Tredje AP-fonden för samma belopp vilket gjort Tredje AP-fonden till Sagax fjärde största ägare. Sagax ambition är att vara en långsiktig ägare i Hemsö och genom styrelsearbete på bästa sätt stödja bolagets fortsatta utveckling.
Sagax investeringssegment utgör knappt 10 % av fastighetsmarknaden vilket begränsar utbudet av attraktiva investeringar. För att hitta nya intressanta affärsmöjligheter och säkerställa bolagets långsiktiga tillväxt har Sagax sedan några år bevakat en handfull alternativa geografiska marknader utanför Sverige och Finland. Dessa marknader har gemensamt att vi bedömer att fastigheter för lager och lättare industri erbjuder samma typ av attraktiva karakteristika vi identifierat i Stockholms- och Helsingforsmarknaderna; långsiktigt stabil efterfrågan på lokaler, begränsad risk för överutbud, diversifierat näringsliv, positiv befolkningsutveckling och relativt hög direktavkastning. Av de analyserade marknaderna bedömer jag att Paris, en av Europas rikaste och största städer, är särskilt intressant. Huruvida en sådan marknad kan etableras bör visa sig inom 6–12 månader.
Till följd av en god utveckling i den befintliga förvaltningen samt tillkännagivna förvärv justeras prognosen för Sagax förvaltningsresultat. För 2013 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 510 miljoner kronor.
Stockholm den 20 augusti 2013
DAVID MINDUS Verkställande direktör
Resultat- samt kassaflödesposter nedan avser perioden januari till och med juni 2013. Jämförelseposterna avser motsvarande period föregående år. Balansposternas belopp samt jämförelsetal avser ställningen vid periodens utgång i år respektive motsvarande periods utgång föregående år.
Förvaltningsresultatet ökade till 238 (217) miljoner kronor, varav 23 (20) miljoner kronor från intresseföretag. Nyuthyrningar, omförhandlingar av hyresavtal och avflyttningar påverkade fastigheternas marknadsvärde med netto 44 (114) miljoner kronor. Den allmänna marknadsvärdeförändringen medförde att fastighetsvärdena förändrades med 104 (92) miljoner kronor varav 16 (76) miljoner kronor i Sverige och 88 (17) miljoner kronor utomlands. Sammantaget omvärderades fastigheterna med 148 (206) miljoner kronor. Omvärdering av fastigheter i intresseföretag påverkade härutöver resultatet med 19 (18) miljoner kronor, den positiva omvärderingen är hänförlig till värdeförändringar som uppstått vid fastighetsförsäljningar.
Omvärdering av finansiella instrument i Sagax påverkade resultatet med 176 (25) miljoner kronor, varav 180 (25) miljoner kronor avsåg orealiserade värdeförändringar på räntederivat och –4 (–) miljoner kronor avsåg realiserade värdeförändringar på räntederivat. Därutöver har resultatet i Sagax påverkats med 56 (16) miljoner kronor till följd av omvärdering av räntederivat i intresseföretag.
Periodens resultat efter skatt uppgick till 509 (367) miljoner kronor.
Hyresintäkterna ökade till 443 (407) miljoner kronor. Intäkterna har påverkats positivt av fastighetsförvärv, intäktshöjande investeringar i befintligt fastighetsbestånd samt indexjustering av hyresintäkter. Hyresintäkterna har påverkats negativt av
Kvartal 0 50 100 150 200 250 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 0 200 400 600 800 1 000 Hyresintäkter per kvartal 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Mkr Mkr
Rullande årsvärde
försäljningar av fastigheter samt svagare genomsnittlig eurokurs under perioden. Övriga intäkter om 6 (1) miljoner kronor bestod huvudsakligen av ersättning från hyresgäst som medgivits förtida avflyttning.
Drift- och underhållskostnaderna ökade till sammanlagt 39 (33) miljoner kronor. Ökningen förklaras av fastighetsförvärv samt av högre värme- och snöröjningskostnader. Fastighetsskatt och tomträttsavgäld uppgick till 17 (17) miljoner kronor. Kostnaderna för fastighetsadministration uppgick till 8 (9) miljoner kronor.
Kostnaderna för bolagets centrala administration uppgick till 20 (18) miljoner kronor. De centrala administrationskostnaderna motsvarade under de senaste tolv månaderna 0,4 % (0,4 %) av fastigheternas marknadsvärde.
Förvaltningsresultat från intresseföretag uppgick till 23 (20) miljoner kronor och avser Sagax andelar av resultaten för intresseföretagen Söderport Holding AB och Segeltorp Holding AB. Resultat från intresseföretag inklusive värdeförändringar på fastigheter och räntederivat uppgick till 98 (54) miljoner kronor varav förvaltningsresultat 23 (20) miljoner kronor, värdeförändringar på räntederivat 56 (16) miljoner kronor och värdeförändringar på fastigheter 19 (18) miljoner kronor.
Sagax finansiella kostnader uppgick till 151 (139) miljoner kronor. Sagax genomsnittliga ränta uppgick den 30 juni till 4,3 % (4,6 %). Sagax finansiella intäkter uppgick till 1 (5) miljoner kronor.
Den 30 juni 2013 omfattade fastighetsbeståndet 139 (134) fastigheter med ett marknadsvärde om 10 488 (9 462) miljoner kronor. Marknadsvärdeförändringen avseende den svenska verksamheten uppgick till 56 (150) miljoner kronor. Värdeutvecklingen redovisad i kronor för verksamheten utomlands uppgick sammanlagt till 92 (56) miljoner kronor. Den allmänna marknadsvärdeförändringen uppgick till 104 (92) miljoner kronor. Sammantaget har fastighetsportföljens marknadsvärde omvärderats med 148 (206) miljoner kronor exklusive valutaeffekter. Förändring av fastighetsbeståndets marknadsvärde beskrivs även på sidan 9.
| Belopp i miljoner kronor | jan-jun 2013 |
|---|---|
| Nyuthyrningar/Omförhandlingar | 40 |
| Avflyttningar/Omförhandlingar | – |
| Allmän marknadsvärdeförändring | 16 |
| Delsumma Sverige | 56 |
| Nyuthyrningar/Omförhandlingar | 4 |
| Avflyttningar/Omförhandlingar | – |
| Allmän marknadsvärdeförändring | 88 |
| Delsumma Utland | 92 |
| Summa orealiserade värdeförändringar | 148 |
Det vägda direktavkastningskravet vid värderingarna uppgick till 8,0 % (8,0 %). Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflöden och restvärden uppgick till 9,5 % (9,5 %) respektive 9,8 % (9,1 %).
Se även avsnittet om analys och generella förutsättningar på sidan 9.
Sagax finansiella instrument den 30 juni 2013 utgjordes uteslutande av räntederivat i form av nominella ränteswappar samt räntetak. Samtliga finansiella instrument redovisas till marknadsvärde och marknadsvärdeförändringar redovisas över resultaträkningen. Periodens värdeförändring uppgick till 176 (25) miljoner kronor varav 180 (25) miljoner kronor utgjordes av orealiserad värdeförändring och –4 (–) miljoner kronor utgjordes av realiserad värdeförändring. Sagax redovisar positiva orealiserade värdeförändringar för räntederivaten då marknadsräntorna stigit under perioden. Reserven för räntederivatens undervärden uppgick vid periodens slut till –339 (–426) miljoner kronor, se avsnittet om finansiering på sidan 11. Reserven för dessa undervärden kommer successivt att upplösas och återföras till resultatet fram till derivatavtalens slutdatum, oavsett ränteläge. Omvärderingarna påverkar således inte Sagax kassaflöde eller belåningsgrad.
Sagax resultat för perioden påverkades även av omvärderingar av räntederivat i Sagax intresseföretag med 56 (16) miljoner kronor. Sagax har i sin koncernredovisning löpande kostnads- och skuldfört bolagets andel av undervärden för intresseföretags räntederivat.
Sagax redovisar en aktuell skattekostnad om 1 (–6) miljoner kronor för verksamheten i Tyskland. Den uppskjutna skattekostnaden för perioden uppgick till 141 (122) miljoner kronor.
Koncernens uppskjutna skattefordran respektive skatteskuld uppgick till 3 (2) miljoner kronor respektive 314 (193) miljoner kronor vid periodens slut. Uppskjuten skattefordran har nettoredovisats mot uppskjuten skatteskuld för respektive land i balansräkningen.
Sagax har inga skatterättsliga tvister.
| Belopp i miljoner kronor | 30 juni 2013 |
|---|---|
| Sverige | –143 |
| Finland | –156 |
| Tyskland | –15 |
| Danmark | 3 |
| Netto skattefordran/skatteskuld | –311 |
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital uppgick till 206 (189) miljoner kronor. Förändringar av rörelsekapitalet påverkade kassaflödet med –25 (28) miljoner kronor. Investeringsverksamheten har påverkat kassaflödet med –1 137 (–347) miljoner kronor samtidigt som kassaflödet från finansieringsverksamheten tillförde Sagax 789 (141) miljoner kronor. Sammantaget har likvida medel förändrats med –167 (12) miljoner kronor under perioden. För rapport över kassaflöden, se sidan 14.
För 2013 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 510 miljoner kronor. Tidigare lämnad prognos uppgick till 470 miljoner kronor och tillkännagavs vid avlämnade av bokslutskommuniké för 2012.
Tabellen nedan återspeglar Sagax intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis. Det är viktigt att notera att den ej är att jämställa med en prognos för de kommande tolv månaderna då den exempelvis inte innehåller några bedömningar avseende framtida vakanser, ränteläge, valutaeffekter, hyresutveckling eller värdeförändringar. Den beaktar inte amorteringar, när avtalade hyrestillägg träder ikraft eller lämnade
| Belopp i miljoner kronor | 1 jul 2013 | 1 jan 2013 |
|---|---|---|
| Hyresvärde | 1 017 | 901 |
| Vakans | –76 | –66 |
| Hyresintäkter | 941 | 835 |
| Fastighetskostnader | –125 | –117 |
| Driftnetto | 816 | 718 |
| Central administration | –39 | –38 |
| Resultatandel från intresseföretag | 34 | 48 |
| Finansnetto | –308 | –298 |
| Förvaltningsresultat | 503 | 430 |
| Skatt | –111 | –95 |
| Resultat efter skatt | 392 | 335 |
| – varav preferensaktieägarna | 100 | 100 |
| – varav stamaktieägarna | 292 | 235 |
rabatter upphör att gälla. Sagax redovisar aktuell intjäningsförmåga i samband med delårsrapporter och bokslutskommunikéer.
Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på årsbasis med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighetskostnader baseras på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna justerat för innehavstid. Kostnaderna för central administration har baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräknats utifrån räntebärande skulder och tillgångar på balansdagen. Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens beräknade genomsnittliga räntenivå. Skatten är beräknad med 22 % schablonskatt och bedöms nästan uteslutande vara uppskjuten skatt. Sagax resultatandelar från intresseföretag är beräknade enligt samma antaganden som för Sagax med beaktande av resultatandelens storlek.
Den tidigare byggnaden på Kolsva 1 i Stockholm förstördes i en brand under 2011. Uppförandet av ny byggnad påbörjades under 2012 och avslutades under andra kvartalet 2013. Stavdal, ett ledande maskinuthyrningsföretag inom bygg och industri, kommer att hyra fastigheten till och med 2023. Fastigheten omfattar 5 200 kvadratmeter uthyrningsbar area.
Den 30 juni 2013 omfattade fastighetsbeståndet 139 (134) fastigheter med en uthyrningsbar area om 1 306 000 (1 165 000) kvadratmeter. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen uppgick till 8,3 (8,6) år. Tyngdpunkten i beståndet finns i Stockholmsregionen dit 47 % (47 %) av marknadsvärdet och 46 % (47 %) av hyresvärdet är koncentrerat. Det sammanlagda hyresvärdet och kontrakterad årshyra uppgick till 1 017 (896) respektive 941 (843) miljoner kronor vid periodens utgång. Detta motsvarar en ekonomisk uthyrningsgrad om 93 % (94 %).
Sagax har under perioden investerat 972 (412) miljoner kronor varav 928 (173) miljoner kronor avsåg fastighetsförvärv. 468 miljoner kronor av investeringarna avsåg Stockholm och 305 miljoner kronor avsåg Helsingfors, motsvarande 80 % av investeringarna under perioden.
Sagax har under perioden förvärvat nio fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar area om 154 400 kvadratmeter. Under det andra kvartalet har Sagax förvärvat de finska fastigheterna Karaportti 8 i Esbo, Hakamäenkuja 8 och 10 i Vanda samt Palkkittie 3 i Tusby, i Helsingforsområdet. Sagax har även förvärvat Murrontie 3 i Forssa samt Hiidenmäentie 20 i Vichtis. De sex fastigheterna omfattar totalt 83 400 kvadratmeter uthyrningsbar area.
Sammanlagt 44 (239) miljoner kronor avsåg investeringar i det befintliga fastighetsbeståndet. 19 (208) miljoner kronor av investeringarna under perioden skedde mot hyrestillägg, 18 (19) miljoner kronor investerades i samband med nyförhyrning och 7 (12) miljoner kronor avsåg underhåll av fastigheterna.
Sagax har under perioden frånträtt de fyra fastigheterna Kalvholmen 1 i Stockholm, Brogårdshemmet 14 i Vetlanda, Kättingen 1 i Säffle samt Gravören 9 i Växjö för en total köpeskilling om 83 miljoner kronor. De fyra fastigheterna hade en sammanlagd uthyrningsbar area om 12 600 kvadratmeter.
Under det andra kvartalet avtalades även om en försäljning av Poppeln 29 i Mariestad vilken omfattar 400 kvadratmeter uthyrningsbar area. Fastigheten har frånträtts under juli 2013.
| Belopp i miljoner kronor | Fastighets förvärv |
Befintligt bestånd |
Totalt |
|---|---|---|---|
| Stockholm | 439 | 29 | 468 |
| Övriga Sverige | 102 | 8 | 110 |
| Helsingfors | 302 | 3 | 305 |
| Övriga Finland | 85 | 4 | 89 |
| Övrigt | – | – | – |
| Totalt | 928 | 44 | 972 |
| Antal | Kontrakterad årshyra | |||
|---|---|---|---|---|
| Förfalloår | avtal | Area, kvm | Mkr | Andel |
| 2013 | 63 | 36 286 | 33 | 4 % |
| 2014 | 81 | 94 237 | 66 | 7 % |
| 2015 | 71 | 55 808 | 55 | 6 % |
| 2016 | 44 | 67 988 | 48 | 5 % |
| 2017 | 27 | 120 448 | 90 | 10 % |
| >2017 | 105 | 858 274 | 649 | 69 % |
| Totalt | 391 | 1 233 041 | 941 | 100 % |
| FASTIGHETSBESTÅNDET I SAMMANDRAG |
|---|
| ---------------------------------- |
| Marknadsvärde | Hyresintäkt1) | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Segment | Antal fastigheter |
Uthyrningsbar area, kvm |
Vakant area, kvm |
Mkr | Kr/kvm | Hyresvärde, Mkr |
Andel av hyresvärde |
Ekonomisk uthyrningsgrad1) |
Mkr | Andel |
| Stockholm | 57 | 501 446 | 42 963 | 4 923 | 9 818 | 468 | 46 % | 90 % | 422 | 45 % |
| Övriga Sverige | 39 | 378 265 | 25 512 | 2 325 | 6 146 | 220 | 22 % | 92 % | 201 | 21 % |
| Helsingfors | 24 | 151 420 | 4 310 | 1 338 | 8 836 | 130 | 13 % | 97 % | 127 | 14 % |
| Övriga Finland | 13 | 207 079 | – | 1 137 | 5 491 | 106 | 10 % | 100 % | 106 | 11 % |
| Övrigt | 6 | 67 615 | – | 764 | 11 299 | 93 | 9 % | 91 % | 85 | 9 % |
| Totalt | 139 | 1 305 825 | 72 785 | 10 488 | 8 032 | 1 017 | 100 % | 93 % | 941 | 100 % |
1) Ekonomisk uthyrningsgrad beaktar vakanser och lämnade rabatter till hyresgäster.
Asea 3 i Stockholm omfattar 68 000 kvadratmeter uthyrningsbar area och är belägen i Västberga invid E4:an vid infarten till de centrala delarna i Stockholm. För hyresgästen Bring anpassar Sagax intresseföretag Söderport lokaler under 2013. Bring är en av de största post- och logistikaktörerna i Norden och ägs av Posten Norge AS. Bring kommer att hyra totalt 18 000 kvadratmeter när samtliga anpassningsarbeten avslutats.
Den ekonomiska vakansgraden uppgick till 7 %, att jämföra med 7 % vid årsskiftet 2012/2013. Under perioden har vakansvärdet ökat med 12 (9) miljoner kronor till följd av avflyttningar. Vakansvärdet har minskat med 7 (7) miljoner kronor till följd av inflyttningar under perioden. Tidsbegränsade lämnade rabatter har förändrats med 5 (–4) miljoner kronor i årstakt och uppgick till 28 (24) miljoner kronor på årsbasis vid periodens slut. Löptiderna för rabatterna framgår av tabell nedan. Utgående vakansvärde uppgick till 76 (54) miljoner kronor. 61 % (53 %) av vakansvärdet återfinns i Stockholm.
Hyresavtal med ett hyresvärde om 34 (21) miljoner kronor var vid årets slut uppsagda varav 0 (1) miljoner kronor sagts upp för omförhandling och 34 (20) miljoner kronor har sagts upp för avflyttning. Av de hyresavtal som sagts upp för avflyttning sker avflyttningar motsvarande 18 miljoner kronor under 2013, avflyttningstakten framgår av tabell nedan. Nyuthyrningar som ännu ej inflyttats har minskat det justerade vakansvärdet med 16 (6) miljoner kronor.
| 2013 | 2012 | |
|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | jan-jun | jan-dec |
| Ingående vakans respektive år | 66 | 56 |
| Avflyttningar | 12 | 26 |
| Inflyttningar | –7 | –10 |
| Förändring av lämnade rabatter | 5 | –5 |
| Vakansvärde, förvärvade fastigheter | – | – |
| Vakansvärde, sålda fastigheter | – | –1 |
| Valutaeffekt | – | –1 |
| Utgående vakansvärde | 76 | 66 |
| Uppsagt för omförhandling | – | – |
| Uppsagda avtal, ej avflyttat | 34 | 28 |
| Nyuthyrning, ej inflyttat | –16 | –5 |
| Justerat utgående vakansvärde | 94 | 89 |
| Förfalloår | Mkr |
|---|---|
| 2013 | 12 |
| 2014 | 6 |
| 2015 | 3 |
| 2016 | 7 |
| 2017 | – |
| >2017 | – |
| Totalt | 28 |
| Avflyttningsår | Antal avtal | Hyresvärde, Mkr |
|---|---|---|
| 2013 | 9 | 18 |
| 2014 | 6 | 7 |
| 2015 | 2 | 9 |
| Totalt | 17 | 34 |
| Område | Hyresvärde, Mkr |
Vakansvärde, Mkr |
Ekonomisk vakansgrad 1) |
Uthyrningsbar area, kvm |
Vakant area, kvm |
Areamässig vakansgrad |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Stockholm | 468 | 46 | 10 % | 501 446 | 42 963 | 9 % |
| Övriga Sverige | 220 | 19 | 8 % | 378 265 | 25 512 | 7 % |
| Helsingfors | 130 | 3 | 3 % | 151 420 | 4 310 | 3 % |
| Övriga Finland | 106 | – | – | 207 079 | – | – |
| Övrigt | 93 | 8 | 8 % | 67 615 | – | – |
| Totalt | 1 017 | 76 | 7 % | 1 305 825 | 72 785 | 6 % |
1) Ekonomisk uthyrningsgrad beaktar vakanser och lämnade rabatter till hyresgäster.
Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial Reporting Standard, IFRS. Sagax har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt värde enligt Verkligt värdemetoden och låtit oberoende värderingsinstitut kvartalsvis värdera samtliga koncernens fastigheter med undantag för Sagax fastigheter i Tyskland vilka värderas av oberoende värderingsinstitut halvårsvis. Även fastigheter i koncernens intresseföretag värderas kvartalsvis av oberoende värderingsinstitut.
Det sammanlagda marknadsvärdet på Sagax 139 (134) fastigheter uppgick den 30 juni till 10 488 (9 462) miljoner kronor. Försvagningen av den svenska kronan mot euron under perioden medförde att fastighetsvärdena utomlands ökade med 55 (–52) miljoner kronor.
Den sammanlagda värdeförändringen uppgick under perioden till 148 (206) miljoner kronor, se även tabell "Orealiserade värdeförändringar" på sidan 3.
I enlighet med IFRS har vid förvärv beaktad uppskjuten skatt om –35 miljoner kronor reducerat fastighetsvärdena i balansräkningen. Redovisat fastighetsvärde uppgick därefter till 10 453 (9 427) miljoner kronor.
Värderingarna har genomförts i enlighet med allmänt accepterade internationella värderingsmetoder. Samtliga värderingsobjekt har värderats separat av auktoriserade fastighetsvärderare från obero-
| Mkr | Antal | |
|---|---|---|
| Fastighetsbestånd 31 december 2012 | 9 396 | 134 |
| Förvärv av fastigheter | 928 | 9 |
| Investeringar i befintligt bestånd | 44 | |
| Försäljning av fastigheter | –83 | –4 |
| Omräkningsdifferens avseende utländska | ||
| fastighetsvärden | 55 | |
| Värdeförändring | 148 | |
| Fastighetsbestånd 30 juni 2013 | 10 488 | 139 |
| Förvärvad uppskjuten skatt | –35 | |
| Bokfört värde | 10 453 |
| Fastighetsvärderare | Land | Antal fastigheter |
|---|---|---|
| Savills Sweden | Sverige | 96 |
| Peltola & Co | Finland | 37 |
| Savills Immobilien | Tyskland | 5 |
| DTZ Egeskov | Danmark | 1 |
| Totalt | 139 |
ende värderingsinstitut. Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödeskalkyler i vilka driftnetton, investeringar och restvärden nuvärdesberäknas. Kalkylperioden har anpassats efter återstående löptid av befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 och 20 år. Kalkylperioden uppgår som regel till tio år. Samtliga fastigheter har besiktigats under den senaste treårsperioden. Besiktningarna omfattar allmänna utrymmen samt ett urval av lokaler där särskild vikt lagts vid större hyresgäster samt vakanta lokaler. Syftet med besiktningen är att bedöma fastighetens allmänna standard, underhållsbehov, marknadsposition och lokalernas attraktivitet.
Kalkylränta för nuvärdesberäkning av kassaflöde (7,00–14,50 %), kalkylränta för nuvärdesberäkning av restvärdet (7,00–14,50 %) och direktavkastningskrav för restvärdesbedömning (6,75–12,50 %) baseras på analyser av genomförda transaktioner samt på individuella bedömningar avseende risknivå och respektive fastighets marknadsposition. Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflödet respektive restvärdet motsvarade 9,5 % (9,5 %) respektive 9,8 % (9,1 %) för fastighetsportföljen. Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 8,0 % (8,0 %) per 30 juni 2013 vilket kan jämföras med ett genomsnittligt direktavkastningskrav om 8,0 % vid årsskiftet 2012/2013.
Sagax intresseföretag bidrog med sammanlagt 23 (20) miljoner kronor till förvaltningsresultatet under perioden. Sagax andel av värdeförändringar på fastigheter uppgick till 19 (18) miljoner kronor och andelen av värdeförändringar på räntederivat uppgick till 56 (16) miljoner kronor under perioden.
Sagax äger 50 % av Söderport Holding AB, resterande andel ägs av Hemfosa Fastigheter AB. 84 % av Söderports uthyrningsbara fastighetsarea och 100 % av bolagets vakanta area är belägen i Stockholm. Den ekonomiska vakansgraden uppgick till 18 % (17 %) den 30 juni 2013. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen uppgick till 3,6 (3,4) år. Söderports ekonomiska vakans uppgick till 65 (55) miljoner kronor vid periodens slut. Av den ekonomiska vakansen utgjordes 12 (13) miljoner kronor av tidsbegränsade hyresrabatter som lämnats vid nyuthyrning. Dessa rabatter motsvarade 18 % (24 %) av den ekonomiska vakansgraden. Under 2013 har Söderport sålt 75 fastigheter ur den portfölj om 142 fastigheter som förvärvades från Bilprovningen under 2012. De försålda fastigheterna motsvarar 58 900 kvadratmeter uthyrningsbar area med ett underliggande marknadsvärde om totalt 241 miljoner
kronor. Fastigheterna har frånträtts under april 2013. Söderport har även avtalat om försäljning av ytterligare 13 fastigheter ur denna portfölj med frånträde under 2013. Dessa fastigheter har ett underliggande marknadsvärde om 33 miljoner kronor.
Sagax har under perioden avyttrat aktierna i det tidigare intresseföretaget Segeltorp Holding AB med en realiserad värdeförändring om 16 miljoner kronor.
Sagax bildade i juni Hemsö Intressenter AB tillsammans med Tredje AP-fonden. Bolaget samägs till lika delar med Tredje APfonden och har i början av juli 2013 förvärvat 30 % av aktierna i Hemsö Fastighets AB. Sagax indirekta ägarandel uppgår följaktligen till 15 % av Hemsö Fastighets AB som äger, förvaltar och utvecklar samhällsfastigheter. Bolagets fastighetsbestånd omfattar närmare 350 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om drygt 21 miljarder kronor. Sagax investering i Hemsö Intressenter uppgår till 285 miljoner kronor.
Det redovisade värdet på kapitalandelar i intresseföretag uppgick till 610 miljoner kronor per 30 juni 2013.
| Söderport Holding AB | ||
|---|---|---|
| 2013 30 jun |
2012 30 jun |
|
| Ägarandel, % | 50 | 50 |
| Antal fastigheter | 90 | 26 |
| Hyresvärde, Mkr | 353 | 331 |
| Vakansvärde, Mkr | 65 | 55 |
| Fastigheternas marknadsvärde, Mkr | 3 099 | 2 916 |
| Uthyrningsbar area, kvm | 404 000 | 352 000 |
| Räntebärande lån, Mkr | 2 194 | 2 079 |
| Kapitalbindning, år | 2,5 | 3,5 |
| Räntebindning, år | 3,1 | 4,2 |
| Marknadsvärde för räntederivat, Mkr | –257 | –310 |
Koncernens egna kapital uppgick den 30 juni 2013 till 3 447 (2 446) miljoner kronor.
I samband med bildandet av Hemsö Intressenter genomförde Sagax en till Tredje AP-fonden riktad nyemission av 11,7 miljoner B-aktier. Emissionsbeslutet fattades med stöd av bemyndigande från årsstämman 2013. Teckningskursen uppgick till 24,38 kronor per aktie och emissionen tillförde Sagax sammanlagt 285 miljoner kronor.
Sagax räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till 6 953 (6 758) miljoner kronor. Av de räntebärande skulderna var motsvarande 1 867 (1 921) miljoner kronor upptagna i euro. De räntebärande skulderna har ökat med 31 (–31) miljoner kronor till följd av valutakursförändring under perioden.
Sagax räntebärande nettoskuld uppgick till 6 716 (6 403) miljoner kronor motsvarande 64 % (68 %) av fastigheternas marknadsvärde. Räntebärande nettoskuld till banker motsvarade 56 % (62 %) av fastigheternas marknadsvärde den 30 juni 2013. Återstående 8 % (6 %) består av börsnoterade obligationslån.
Den genomsnittliga återstående ränte- och kapitalbindningen uppgick till 4,3 (4,3) år respektive 3,8 (2,8) år vid periodens utgång. Den genomsnittliga räntan för bolagets räntebärande skulder uppgick till 4,3 % (4,6 %) inklusive effekter av derivatinstrument vid periodens utgång.
För att begränsa ränterisken och öka förutsägbarheten i bolagets förvaltningsresultat används olika typer av räntederivat. Bolagets
förvaltningsresultat påverkas inom överskådlig framtid därmed endast i låg omfattning av framtida förändringar i det allmänna ränteläget, se känslighetsanalys på sidan 23.
Reserven för räntederivatens negativa marknadsvärde minskade med 182 (27) miljoner kronor till följd av att förväntade framtida marknadsräntor stigit under perioden. Det sammanlagda marknadsvärdet för Sagax räntederivat uppgick till –339 (–426) miljoner kronor på balansdagen. Reserven om 339 miljoner kronor kommer successivt att upplösas och resultatföras fram till derivatens slutdatum oavsett ränteläge. Enbart tidsfaktorn, allt annat lika, medför att reserveringar för räntederivatens undervärden i Sagax och i intresseföretag upplöses med totalt 101 miljoner kronor under det närmaste året. Över en femårsperiod skulle totalt 392 miljoner kronor intäktsföras i koncernredovisningen endast till följd av förfluten tid och med antagande om oförändrade marknadsräntor.
Sagax har ingått avtal om tre nominella ränteswappar om sammanlagt 280 miljoner kronor med start under perioden 2013-2014 och med slutdatum 2021. Dessa derivat har medfört att Sagax räntebindning förlängts men har ej påverkat den redovisade räntenivån. Den genomsnittliga räntan för dessa derivat uppgår till 3,6 %.
Sagax rörelsekapital uppgick den 30 juni 2013 till –485 (–9) miljoner kronor. Sagax tillgängliga likviditet uppgick till 535 (955) miljoner kronor varav 212 (355) miljoner kronor i form av bankinlåning och 323 (600) miljoner kronor i form av lånelöften. Inga ytterligare säkerheter behöver ställas för nyttjandet av lånelöftena.
| Belopp i miljoner kronor | Nominella belopp |
Andel | Marknadsvärde 30 jun 2013 |
Marknadsvärde 31 dec 2012 |
Periodens förändring |
|---|---|---|---|---|---|
| Nominella ränteswappar | 4 467 | 89 % | –339 | –520 | 182 |
| Räntetak | 557 | 11 % | – | – | – |
| Summa | 5 024 | 100 % | –339 | –520 | 182 |
| 2013 | 2012 | 2013 | 2012 | 2012 | Rullande tolv |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | jan-jun | jan-jun | apr-jun | apr-jun | jan-dec | månader |
| Hyresintäkter | 443 | 407 | 226 | 205 | 824 | 861 |
| Övriga intäkter | 6 | 1 | – | – | 2 | 7 |
| Driftkostnader | –34 | –27 | –12 | –10 | –53 | –59 |
| Underhållskostnader | –5 | –6 | –2 | –3 | –13 | –12 |
| Tomträttsavgäld | –6 | –7 | –3 | –3 | –13 | –13 |
| Fastighetsskatt | –11 | –10 | –5 | –5 | –20 | –21 |
| Fastighetsadministration | –8 | –9 | –4 | –5 | –18 | –17 |
| Driftnetto | 385 | 349 | 200 | 179 | 709 | 745 |
| Central administration | –20 | –18 | –10 | –9 | –38 | –39 |
| Resultat från intresseföretag | 98 | 54 | 55 | 6 | 42 | 86 |
| – varav förvaltningsresultat | 23 | 20 | 13 | 11 | 43 | 46 |
| – varav värdeförändring på fastigheter | 19 | 18 | 10 | 14 | 13 | 14 |
| – varav värdeförändring på finansiella instrument |
56 | 16 | 32 | –19 | –14 | 26 |
| Finansiella intäkter | 1 | 5 | – | 1 | 7 | 2 |
| Finansiella kostnader | –151 | –139 | –78 | –70 | –303 | –315 |
| Resultat inklusive värdeförändringar i intresseföretag | 313 | 251 | 167 | 107 | 417 | 479 |
| – varav Förvaltningsresultat | 238 | 217 | 125 | 112 | 418 | 439 |
| Värdeförändringar på fastigheter, realiserade | –2 148 |
1 206 |
– 149 |
– 70 |
1 134 |
–2 76 |
| Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade Värdeförändringar på finansiella instrument, realiserade |
–4 | – | – | – | – | –4 |
| Värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade | 180 | 25 | 97 | –46 | –70 | 84 |
| Värdeförändringar på andelar i intresseföretag, realiserade | 16 | – | 16 | – | – | 16 |
| Resultat före skatt | 651 | 483 | 429 | 131 | 482 | 649 |
| Uppskjuten skatt Aktuell skatt |
–141 –1 |
–122 6 |
–92 – |
–24 –2 |
–116 6 |
–135 –1 |
| Periodens resultat | 509 | 367 | 337 | 105 | 372 | 513 |
| Övrigt totalresultat – poster som kan komma att återföras till periodens resultat: |
||||||
| Omräkningsdifferenser | 23 | –16 | 47 | –6 | –27 | 12 |
| Totalresultat för perioden | 532 | 351 | 384 | 99 | 345 | 525 |
| Resultat per stamaktie, kr1) | 3,09 | 2,24 | 2,09 | 0,59 | 1,84 | 2,87 |
| Resultat per stamaktie efter utspädning, kr1) | 3,09 | 2,24 | 2,09 | 0,59 | 1,84 | 2,87 |
| Genomsnittligt antal stamaktier, miljoner | 148,5 | 13,4 | 149,4 | 13,4 | 13,4 | 148,0 |
| Genomsnittligt antal stamaktier efter utspädning, miljoner | 148,6 | 13,4 | 149,5 | 13,4 | 13,4 | 148,1 |
1) Jämförelsetalen har justerats för fondemission av B-aktier under 2013.
| Belopp i miljoner kronor | 2013 30 jun |
2012 30 jun |
2012 31 dec |
|---|---|---|---|
| Förvaltningsfastigheter | 10 453 | 9 427 | 9 284 |
| Förvaltningsfastigheter till försäljning | – | – | 77 |
| Intresseföretag | 610 | 252 | 262 |
| Uppskjuten skattefordran | 3 | 2 | 3 |
| Övriga anläggningstillgångar | 9 | 9 | 14 |
| Summa anläggningstillgångar | 11 075 | 9 690 | 9 640 |
| Kassa och bank | 212 | 355 | 379 |
| Övriga omsättningstillgångar | 128 | 102 | 117 |
| Summa omsättningstillgångar | 340 | 457 | 496 |
| Summa tillgångar | 11 415 | 10 146 | 10 136 |
| Eget kapital | 3 447 | 2 446 | 2 794 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 6 488 | 6 612 | 6 068 |
| Uppskjuten skatteskuld | 314 | 193 | 187 |
| Finansiella instrument | 339 | 426 | 520 |
| Övriga långfristiga skulder | 3 | 3 | 3 |
| Summa långfristiga skulder | 7 143 | 7 234 | 6 778 |
| Kortfristiga räntebärande skulder | 465 | 145 | 189 |
| Räntebärande skulder hänförliga till fastigheter till försäljning | – | – | 44 |
| Övriga kortfristiga skulder | 360 | 321 | 331 |
| Summa kortfristiga skulder | 825 | 466 | 564 |
| Summa eget kapital och skulder | 11 415 | 10 146 | 10 136 |
| Belopp i miljoner kronor | 2013 jan-jun |
2012 jan-jun |
2013 apr-jun |
2012 apr-jun |
2012 jan-dec |
|---|---|---|---|---|---|
| Resultat före skatt | 651 | 483 | 429 | 131 | 482 |
| Värdeförändringar på finansiella instrument | –176 | –25 | –98 | 46 | 70 |
| Värdeförändringar på fastigheter | –146 | –207 | –149 | –71 | –135 |
| Resultat från ägande av intresseföretag | –114 | –54 | –71 | –6 | –42 |
| Betald skatt | –4 | –1 | – | – | –6 |
| Övriga poster ej ingående i kassaflödet | –5 | –7 | –3 | –4 | –5 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital |
206 | 189 | 108 | 97 | 364 |
| Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar | –5 | –6 | –1 | 3 | –43 |
| Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder | –20 | 34 | –10 | 30 | 69 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 181 | 218 | 98 | 130 | 390 |
| Förvärv av fastigheter | –928 | –173 | –387 | –173 | –203 |
| Försäljning av fastigheter | 83 | 66 | 7 | – | 68 |
| Investeringar i befintliga fastigheter | –44 | –239 | –30 | –214 | –260 |
| Kassaflöde vid försäljning av andelar i intresseföretag | 40 | – | 40 | – | – |
| Kapitaltillskott till intresseföretag | –285 | – | –285 | – | – |
| Ökning av övriga anläggningstillgångar | –3 | – | –1 | – | –5 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | –1 137 | –347 | –656 | –387 | –399 |
| Emission av B-aktier | 285 | – | 285 | – | – |
| Emission av preferensaktier | – | – | – | – | 367 |
| Utbetald utdelning till aktieägare | –113 | –91 | –88 | –72 | –128 |
| Upptagna lån | 832 | 788 | 477 | 438 | 827 |
| Amorterade lån | –210 | –557 | –90 | –33 | –1 020 |
| Lösen av finansiellt derivat | –4 | – | – | – | – |
| Minskning av övriga långfristiga skulder | –1 | – | – | – | – |
| Ökning av övriga långfristiga skulder | – | 1 | – | 1 | – |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 789 | 141 | 584 | 334 | 46 |
| Periodens kassaflöde | –167 | 12 | 25 | 77 | 37 |
| Kursdifferens i likvida medel | – | – | 1 | – | –1 |
| Förändring av likvida medel | –167 | 12 | 26 | 77 | 36 |
| Likvida medel vid periodens ingång | 379 | 343 | 186 | 278 | 343 |
| Likvida medel vid periodens utgång | 212 | 355 | 212 | 355 | 379 |
| Intjänade | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Övrigt | vinstmedel inkl. | Totalt | |||
| Belopp i miljoner kronor | Aktiekapital | tillskjutet kapital | Reserver | årets resultat | eget kapital |
| Eget kapital 31 december 2011 | 253 | 891 | –26 | 1 104 | 2 223 |
| Aktieutdelning | – | – | – | –128 | –128 |
| Totalresultat januari-juni 2012 | – | – | –16 | 367 | 351 |
| Eget kapital 30 juni 2012 | 253 | 891 | –42 | 1 343 | 2 446 |
| Nyemitterade preferensaktier | 64 | 312 | – | – | 376 |
| Transaktionskostnader | – | –9 | – | – | –9 |
| Aktieutdelning | – | – | – | –13 | –13 |
| Totalresultat juli-december 2012 | – | – | –11 | 5 | –6 |
| Eget kapital 31 december 2012 | 317 | 1 194 | –52 | 1 335 | 2 794 |
| Nedsättning aktiekapital | –206 | 206 | – | – | – |
| Fondemission | 235 | –235 | – | – | – |
| Nyemitterade B-aktier | 20 | 265 | – | – | 285 |
| Aktieutdelning | – | – | – | – 163 | –163 |
| Totalresultat januari-juni 2013 | – | – | 23 | 509 | 532 |
| Eget kapital 30 juni 20131) | 366 | 1 430 | –30 | 1 681 | 3 447 |
1) Eget kapital är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare.
| Värdeförändringar fastigheter | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Resultatposter per segment | Hyresintäkter1) | Förvaltningsresultat | Orealiserade | Realiserade | Resultat före skatt | |||||
| Belopp i miljoner kronor | 2013 jan-jun |
2012 jan-jun |
2013 jan-jun |
2012 jan-jun |
2013 jan-jun |
2012 jan-jun |
2013 jan-jun |
2012 jan-jun |
2013 jan-jun |
2012 jan-jun |
| Stockholm | 205 | 193 | 73 | 77 | 50 | 73 | – | 1 | 123 | 150 |
| Övriga Sverige | 103 | 100 | 67 | 60 | 6 | 77 | –2 | – | 71 | 138 |
| Helsingfors | 50 | 46 | 28 | 29 | 73 | –5 | – | – | 101 | 24 |
| Övriga Finland | 48 | 44 | 34 | 29 | 22 | 23 | – | – | 56 | 51 |
| Övrigt | 37 | 24 | 18 | 14 | –3 | 38 | – | – | 14 | 52 |
| Summa segmentsnivå | 443 | 407 | 220 | 209 | 148 | 206 | –2 | 1 | 365 | 416 |
| Finansiella instrument | – | – | – | – | – | – | – | – | 176 | 25 |
| Intresseföretag | – | – | 23 | 20 | 13 | 18 | 6 | – | 98 | 54 |
| Övrigt ej fördelat | – | – | –5 | –11 | – | – | – | – | 12 | –11 |
| Totalt | 443 | 407 | 238 | 217 | 161 | 224 | 4 | 1 | 651 | 484 |
| Tillgångsposter per segment |
Marknadsvärde fastigheter |
Investeringar fastigheter |
Förvärv fastigheter |
Försäljning fastigheter |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | 2013 30 jun |
2012 30 jun |
2013 jan-jun |
2012 jan-jun |
2013 jan-jun |
2012 jan-jun |
2013 jan-jun |
2012 jan-jun |
|
| Stockholm | 4 923 | 4 444 | 29 | 23 | 439 | 82 | –30 | –63 | |
| Övriga Sverige | 2 325 | 2 290 | 8 | 8 | 102 | – | –53 | –2 | |
| Helsingfors | 1 338 | 945 | 3 | 4 | 302 | – | – | – | |
| Övriga Finland | 1 137 | 1 025 | 4 | 12 | 85 | – | – | – | |
| Övrigt | 764 | 758 | – | 192 | – | 91 | – | – | |
| Summa segmentsnivå | 10 488 | 9 462 | 44 | 239 | 928 | 173 | –83 | –65 | |
| Övrigt ej fördelat | – | – | – | – | – | – | – | – | |
| Totalt | 10 488 | 9 462 | 44 | 239 | 928 | 173 | –83 | –65 |
1) Samtliga hyresintäkter avser externa hyresgäster.
| 2013 jan-jun |
2012 jan-jun |
2012 jan-dec |
2011 jan-dec |
2010 jan-dec |
2009 jan-dec |
2008 jan-dec |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetsrelaterade | |||||||
| Direktavkastning, % | 7,7 | 7,8 | 7,8 | 7,7 | 8,1 | 8,1 | 7,6 |
| Överskottsgrad, % | 87 | 86 | 86 | 86 | 89 | 88 | 89 |
| Areamässig uthyrningsgrad, % | 94 | 97 | 95 | 97 | 97 | 97 | 97 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 93 | 94 | 93 | 93 | 94 | 95 | 96 |
| Hyresduration, år | 8,3 | 8,6 | 8,4 | 7,9 | 8,6 | 9,1 | 9,3 |
| Uthyrningsbar area, tusental kvadratmeter | 1 306 | 1 165 | 1 159 | 1 144 | 1 024 | 917 | 839 |
| Antal fastigheter | 139 | 134 | 134 | 136 | 129 | 113 | 110 |
| Finansiella | |||||||
| Avkastning på totalt kapital, % | 7 | 8 | 7 | 7 | 7 | 7 | 7 |
| Avkastning på eget kapital, % | 33 | 31 | 15 | 6 | 27 | 3 | –13 |
| Genomsnittlig ränta, % | 4,3 | 4,6 | 4,6 | 4,5 | 4,3 | 4,3 | 5,1 |
| Räntebindning inkl. derivat, år | 4,3 | 4,3 | 5,2 | 4,3 | 4,3 | 4,4 | 5,1 |
| Kapitalbindning, år | 3,8 | 2,8 | 4,3 | 2,9 | 3,4 | 4,2 | 5,1 |
| Soliditet, % | 30 | 24 | 28 | 23 | 26 | 20 | 19 |
| Belåningsgrad, % Nettoskuld/fastigheternas |
61 | 67 | 62 | 68 | 67 | 73 | 73 |
| marknadsvärde, % | 64 | 68 | 63 | 69 | 70 | 75 | 74 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 2,4 | 2,4 | 2,2 | 2,2 | 2,3 | 2,0 | 1,8 |
| Data per stamaktie1) | |||||||
| Börskurs vid periodens utgång, kr | 23,402) | 16,41 | 17,14 | 15,00 | 15,45 | 8,00 | 3,17 |
| EPRA NAV, kr | 16,98 | 14,02 | 14,86 | 12,76 | 10,76 | 8,06 | 8,93 |
| Eget kapital, kr | 11,91 | 7,65 | 8,09 | 6,99 | 7,14 | 5,44 | 5,86 |
| Eget kapital efter utspädning, kr | 11,89 | 7,65 | 8,09 | 6,99 | 6,92 | 5,10 | 5,65 |
| Resultat, kr | 3,09 | 2,24 | 1,84 | 0,32 | 3,12 | –0,06 | –1,59 |
| Resultat efter utspädning, kr | 3,09 | 2,24 | 1,84 | 0,32 | 2,90 | –0,06 | –1,59 |
| Kassaflöde, kr | 1,05 | 1,03 | 1,79 | 0,17 | 1,74 | 1,47 | 1,66 |
| Kassaflöde efter utspädning, kr | 1,05 | 1,03 | 1,79 | 0,17 | 1,62 | 1,39 | 1,10 |
| Antal aktier vid periodens utgång, miljoner | 159,3 | 13,4 | 13,4 | 13 ,4 | 12,9 | 12,1 | 12,1 |
| Antal aktier vid periodens utgång efter utspädning, miljoner | 159,6 | 13,4 | 13,4 | 13,4 | 13,3 | 12,9 | 12,5 |
| Genomsnittligt antal aktier, miljoner | 148,5 | 13,4 | 13,4 | 13,3 | 12,2 | 12,1 | 12,1 |
| Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, miljoner | 148,6 | 13,4 | 13,4 | 13,4 | 13,1 | 12,8 | 12,7 |
| Data per preferensaktie | |||||||
| Börskurs vid periodens utgång, kr | 29,20 | 28,70 | 29,60 | 26,50 | 26,30 | 27,50 | 23,00 |
| Eget kapital, kr | 31,00 | 31,00 | 32,00 | 32,00 | 32,00 | 32,00 | 32,00 |
| Resultat, kr | 1,00 | 1,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 |
| Antal aktier vid periodens utgång, miljoner | 50,0 | 37,3 | 50,0 | 37,3 | 37,3 | 20,6 | 15,1 |
| Genomsnittligt antal aktier, miljoner | 50,0 | 37,3 | 37,8 | 37,3 | 32,9 | 18,7 | 15,0 |
1) Jämförelsetalen har justerats för fondemission av B-aktier under 2013. Fondemissionsvillkoren var 10 B-aktier för varje A-aktie. Fondemissionen registrerades 4 april 2013. 2) Avser börskursen för B-aktien.
| Belopp i miljoner kronor | 2013 jan-jun |
2012 jan-jun |
2012 jan-dec |
|---|---|---|---|
| Nettoomsättning | 22 | 20 | 36 |
| Administrationskostnader | –26 | –32 | –44 |
| Resultat före finansiella intäkter och kostnader | –4 | –12 | –8 |
| Resultat från andelar i koncernföretag | – | 27 | 29 |
| Resultat från andelar i intresseföretag | 17 | – | – |
| Finansiella intäkter | 67 | 47 | 103 |
| Finansiella kostnader | –36 | –39 | –64 |
| Resultat före skatt | 44 | 22 | 60 |
| Skatt | –6 | 1 | –16 |
| Periodens resultat | 38 | 23 | 44 |
| 2013 | 2012 | 2012 | |
|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | 30 jun | 30 jun | 31 dec |
| Materiella anläggningstillgångar | 2 | 2 | 2 |
| Uppskjuten skattefordran | 8 | 28 | 12 |
| Fordringar på koncernföretag | 914 | 774 | 728 |
| Fordringar på intresseföretag | – | 282 | 17 |
| Övriga finansiella anläggningstillgångar | 872 | 313 | 592 |
| Summa anläggningstillgångar | 1 796 | 1 399 | 1 352 |
| Kassa och bank | 45 | 101 | 87 |
| Fordringar på koncernföretag | 1 046 | 316 | 790 |
| Fordringar på intresseföretag | – | 22 | 0 |
| Övriga omsättningstillgångar | 12 | 19 | 13 |
| Summa omsättningstillgångar | 1 103 | 458 | 890 |
| Summa tillgångar | 2 899 | 1 857 | 2 242 |
| Eget kapital | 1 681 | 1 144 | 1 521 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 1 077 | 600 | 600 |
| Skulder till koncernföretag | – | 13 | – |
| Summa långfristiga skulder | 1 077 | 613 | 600 |
| Skulder till koncernföretag | – | – | 21 |
| Övriga korfristiga skulder | 141 | 100 | 100 |
| Summa kortfristiga skulder | 141 | 100 | 121 |
| Summa eget kapital och skulder | 2 899 | 1 857 | 2 242 |
Sagax hade vid periodens utgång 7 042 (6 182) aktieägare och börsvärdet uppgick till 5 285 (3 491) miljoner kronor. Sagax har tre aktieslag, stamaktier av serie A och B samt preferensaktier. Aktierna är noterade på NASDAQ OMX Stockholm, Mid Cap. 134 168 220 fondemitterade B-aktier upptogs till handel den 8 april 2013 och
11 689 910 B-aktier emitterades vid en riktad nyemission i juni 2013. Totalt finns 13 416 822 A-aktier, 145 858 130 B-aktier och 50 000 000 preferensaktier. Varje preferensaktie ger företrädesrätt till 2,00 kronor i årlig utdelning. Nedan visas kursutveckling samt information om handeln med aktierna.
| Betalkurs, kr | Transaktioner per handelsdag |
Omsättningshastighet på årsbasis, % |
Genomsnittlig handelsvolym, mkr |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 30 juni 2013 | 30 juni 2012 | apr-jun 2013 | apr-jun 2012 | apr-jun 2013 | apr-jun 2012 | apr-jun 2013 | apr-jun 2012 | ||
| A–aktier | 30,70 | 16,41 | 18 | 10 | 61 | 3 | 0,9 | 0,3 | |
| B–aktier | 23,40 | – | 17 | – | 17 | – | 2,2 | – | |
| Preferensaktier | 29,20 | 28,70 | 56 | 38 | 57 | 52 | 3,3 | 2,2 |
Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Programmen är treåriga och löper under perioderna 2011-2014, 2012-2015 respektive 2013-2016. Teckningsoptionerna ger rätt att teckna nya stamaktier i maj 2014, maj 2015 respektive maj 2016. Teckningskurserna motsvarar Sagaxaktiens betalkurs vid optionsprogrammets inledande omräknat med den genomsnittliga kursutvecklingen för de noterade fastighetsbolagen enligt Carnegies fastighetsindex (CREX) under motsvarande period. Teckningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsättning av att Sagax har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för de noterade fastighetsbolagen under respektive treårsperiod. Totalt innehar Sagax medarbetare optioner motsvarande 1,1 % av antalet utestående stamaktier. Bolagets verkställande direktör och styrelseledamöter omfattas inte av programmen.
Inga ytterligare teckningsoptioner eller konvertibler finns utestående.
Förvaltningsresultatet per stamaktie efter utspädning på rullande tolvmånadersbasis uppgick till 2,28 (2,35) kronor vilket jämfört med aktiekursen för stamaktien vid periodens utgång motsvarade en multipel om 10,3 (7,0).
Eget kapital per stamaktie efter utspädning uppgick till 11,89 (8,37) kronor. EPRA NAV per stamaktie uppgick till 16,98 kronor. För definition av nyckeltalen, se sidan 25. Aktiekursen för B-aktien vid periodens slut var 197 % (196 %) av det egna kapitalet per stamaktie och 138 % (117 %) av EPRA NAV per stamaktie.
| 2013 30 jun |
2012 30 jun |
2012 31 dec |
2011 31 dec |
2010 31 dec |
2009 31 dec |
2008 31 dec |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| B-aktiens börskurs vid periodens utgång, kr 1) | 23,40 | 16,41 | 17,14 | 15,00 | 15,45 | 8,00 | 3,17 |
| Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 2) | 2,28 | 2,35 | 2,15 | 2,06 | 1,74 | 1,44 | 1,13 |
| Kassaflöde efter utspädning, kr 2) 3) | 1,89 | 2,03 | 1,79 | 1,87 | 1,62 | 1,39 | 1,10 |
| Eget kapital efter utspädning, kr | 11,89 | 8,37 | 8,09 | 6,99 | 6,92 | 5,10 | 5,65 |
| EPRA NAV, kr 4) | 16,98 | 14,02 | 14,86 | 12,76 | 10,76 | 8,06 | 8,93 |
| B-aktiens börskurs/Förvaltningsresultat, ggr 2) | 10,3 | 7,0 | 8,0 | 7,3 | 8,9 | 5,6 | 2,8 |
| B-aktiens börskurs/Kassaflöde, ggr 2) 3) | 12,4 | 8,1 | 9,6 | 8,0 | 9,5 | 5,8 | 2,9 |
| B-aktiens börskurs/Eget kapital, % | 197 | 196 | 212 | 215 | 224 | 157 | 56 |
| B-aktiens börskurs/EPRA NAV, % | 138 | 117 | 116 | 118 | 144 | 99 | 36 |
1) Jämförelsetalen har justerats för att B-aktier emitterats för första gången 2013.
2) Förvaltningsresultat och kassaflöde avser rullande 12 månader.
3) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital.
4) För definition, se sidan 25.
| Antal aktier | Antal aktieägare | Aktieägarkategori | Antal | Röstandel | Aktieägare per land | Antal | Röstandel |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1–500 | 2 962 | Privatpersoner | Sverige | 6 636 | 92 % | ||
| 501–1 000 | 776 | bosatta i Sverige | 5 911 | 10 % | Luxemburg | 21 | 3 % |
| 1 001–2 000 | 780 | Privatpersoner | Storbritannien | 32 | 2 % | ||
| 2 001–5 000 | 1 087 | bosatta utomlands | 57 | 1 % | Norge | 16 | 1 % |
| 5 001–10 000 | 553 | Företag/institutioner i Sverige |
725 | 81 % | Irland | 28 | 1 % |
| 10 001–50 000 | 659 | Företag/institutioner | Övriga länder | 309 | 1 % | ||
| 50 001– | 225 | utomlands | 349 | 8 % | Totalt | 7 042 | 100 % |
| Totalt | 7 042 | Totalt | 7 042 | 100 % |
| Antal aktier | Andel av | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| A–aktier | B–aktier | Preferensaktier | Aktiekapital | Röster | |
| David Mindus med bolag | 4 870 727 | 38 253 025 | 775 | 20,6 % | 26,3 % |
| Rutger Arnhult med bolag | 2 581 672 | 23 888 700 | 1 088 848 | 13,2 % | 15,4 % |
| Familjen Salén med bolag | 2 008 733 | 17 585 330 | 78 595 | 9,4 % | 11,4 % |
| Tredje AP–fonden | – | 11 689 910 | – | 5,6 % | 3,5 % |
| Länsförsäkringar Fastighetsfond | – | 11 002 079 | – | 5,3 % | 3,3 % |
| Banque Carnegie Luxembourg | 411 007 | 4 110 070 | 266 696 | 2,3 % | 2,6 % |
| Robur Realinvest | 250 000 | 2 500 000 | 846 103 | 1,7 % | 1,8 % |
| Handelsbanken Fonder | 421 936 | 305 685 | – | 0,3 % | 1,4 % |
| Avanza Pension | 35 609 | 990 470 | 3 141 492 | 2,0 % | 1,4 % |
| Sifonen | 167 400 | 1 659 000 | 10 033 | 0,9 % | 1,0 % |
| Nordnet Pensionsförsäkring | 60 108 | 620 356 | 1 694 719 | 1,1 % | 0,9 % |
| Robur Småbolagsfond Sverige | 133 731 | 1 337 310 | – | 0,7 % | 0,8 % |
| Gårdarike Invest | 130 340 | 1 303 400 | – | 0,7 % | 0,8 % |
| SEB S.A. | 85 949 | 859 490 | 816 535 | 0,8 % | 0,8 % |
| Johan Thorell med bolag | 101 627 | 1 016 270 | 499 999 | 0,8 % | 0,8 % |
| Catella Hedgefond | – | – | 2 529 600 | 1,2 % | 0,8 % |
| Göran E Larsson med bolag | 102 400 | 1 024 000 | 201 335 | 0,6 % | 0,7 % |
| Familjen Engelbert med bolag | 122 500 | 945 000 | – | 0,5 % | 0,7 % |
| Artelis Förvaltning | 94 637 | 946 370 | 57 559 | 0,5 % | 0,6 % |
| Skandia Liv | 76 270 | 778 900 | – | 0,4 % | 0,5 % |
| Delsumma | 11 654 646 | 120 815 365 | 11 232 289 | 68,7 % | 75,3 % |
| Övriga aktieägare | 1 762 176 | 25 042 765 | 38 767 711 | 31,3 % | 24,7 % |
| Totalt | 13 416 822 | 145 858 130 | 50 000 000 | 100,0 % | 100,0 % |
| – varav styrelse och medarbetare | 7 279 185 | 59 555 605 | 780 748 | 32,3 % | 40,3 % |
1) Aktieägarstruktur per 30 juni 2013 är baserad på uppgifter från Euroclear Sweden och Finansinspektionens insynsregister.
Vid AB Sagax årsstämma den 7 maj 2013 beslutades:
om införande av Incitamentsprogram 2013/2016 genom en emission av högst 1 000 000 teckningsoptioner av serie 2013/2016. Varje teckningsoption skall ge innehavaren rätt att teckna en ny stamaktie av serie B i AB Sagax. Antalet tillkommande stamaktier av serie B kan maximalt uppgå till högst 1 000 000 stycken motsvarande cirka 0,75 % av det totala antalet stamaktier av serie B i bolaget, förutsatt full teckning och fullt utnyttjande av samtliga teckningsoptioner. Ökningen av aktiekapitalet kommer i sådant fall uppgå till högst 1 750 000 kronor. Incitamentsprogrammet riktar sig till personer som är eller blir anställda i Sagax eller dess dotterbolag, med undantag för den verkställande direktören,
om bemyndigande för styrelsen att inom ramen för gällande bolagsordning, med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, vid ett eller flera tillfällen intill nästkommande årsstämma, fatta beslut om ökning av AB Sagax aktiekapital genom nyemission av stamaktier av serie A, stamaktier av serie B, preferensaktier, teckningsoptioner och/eller konvertibler i bolaget. Det totala antalet aktier som omfattas av sådana nyemissioner får motsvara sammanlagt högst 10 % av röstetalet i bolaget, baserat på det sammanlagda röstetalet vid tidpunkten för årsstämman 2013. Årsstämman beslutade även att de nya preferensaktier som kan komma att emitteras med stöd av stämmans bemyndigande skall ge rätt till utdelning från och med den dag de blivit införda i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken,
Den 17 juni 2013 pressmeddelades att Sagax avtalat med Tredje AP-fonden om att bilda ett gemensamt bolag, Hemsö Intressenter AB, för att tillsammans deläga och utveckla Hemsö Fastighets AB.
Hemsö Intressenter AB samägs till lika delar. Bolaget har i juli 2013 förvärvat 30 % av aktierna i Hemsö Fastighets AB. Sagax investering i Hemsö Intressenter uppgår till 285 miljoner kronor.
Sagax hade vid periodens utgång 29 anställda varav 13 kvinnor. En medarbetare var föräldraledig. 22 medarbetare är anställda i moderbolaget och tjänstgör vid bolagets kontor i Stockholm och sju med-
arbetare är anställda i ett av de finska dotterbolagen och tjänstgör i Finland. Funktioner såsom fastighetsskötsel och jourverksamhet är utlagda på entreprenad.
Sagax följer de av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningarna av International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC). Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1, kompletterande redovisningsregler för koncerner.
IFRS 13 Värderingar till verkligt värde tillämpas första gången 2013 och bestämmer hur det verkliga värdet skall fastställas samt vilka upplysningskrav som följer utöver de krav som redan finns i övriga standarder. I Sagax finns räntederivat som används för att ekonomiskt säkra ränterisker. Dessa finansiella instrument
redovisas brutto till verkligt värde i rapport över finansiell ställning på raderna avseende finansiella instrument och instrumentens värdeförändringar redovisas i rapport över totalresultat. Derivaten värderas med hjälp av värderingstekniker som bygger på observerbara marknadsdata, nivå 2. Sagax fastigheter värderas av oberoende värderingsinstitut varje kvartal, motsvarande nivå 3 som inte i sin helhet baseras på observerbara marknadsdata.
Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med International Accounting Standards (IAS) 34. I denna rapport tillämpade redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är oförändrade jämfört med de som tillämpades i årsredovisningen för 2012.
Tjänster mellan koncernföretag debiteras enligt affärsmässiga villkor och marknadsprissättning. Koncerninterna tjänster består av förvaltningstjänster och internräntedebitering.
Moderbolagets förvaltningsarvode från koncernföretag uppgick under perioden till 16 (6) miljoner kronor. Sagax erhåller även arvoden från intresseföretag för fastighets- och bolagsförvaltning och under perioden uppgick dessa till 7 (5) miljoner kronor.
För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Värdering av förvaltningsfastigheter kan påverkas kraftigt av de bedömningar och antaganden som görs av företagsledningen. För att minska risken för felaktiga värderingar
har Sagax därför låtit auktoriserade externa värderingsmän marknadsvärdera samtliga fastigheter enligt Verkligt värdemetoden. Sagax fastigheter har värderats i enlighet med de externt utförda värderingarna per 30 juni 2013. För Poppeln 29 i Mariestad hade avtal träffats om försäljning med frånträde under juli 2013. Poppeln 29 har därför värderats till avtalat försäljningspris per 30 juni 2013.
Sagax prioriterar att hyra ut till hyresgäster med hög kreditvärdighet och att hyra ut med långa löptider på hyresavtalen även om detta medför något lägre omedelbar intjäning. Avsikten är att minska risken för hyresförluster samt risken för vakanser.
Sagax finansiella kostnader utgör den enskilt största kostnaden för koncernen. För att reducera Sagax exponering mot ett stigande ränteläge har koncernen en väsentlig del av sina räntekostnader skyddade av derivatinstrument som ränteswappar och räntetak. Sagax värderar samtliga finansiella derivat externt varje kvartal.
En simulerad parallellförskjutning med +1 procentenhet av de underliggande swapkurvorna skulle, allt annat lika, medföra en positiv omvärdering av Sagax räntederivat med 235 miljoner kronor. Motsvarande förskjutning med –1 procentenhet skulle medföra en negativ omvärdering med –251 miljoner kronor. Om även Sagax resultatandel i intresseföretag beaktas blir effekten av en parallellförskjutning med +1 procentenhet av de underliggande swapkurvorna en omvärdering med 300 miljoner kronor. En parallellförskjutning med –1 procentenhet medför en omvärdering med –330 miljoner kronor.
Beräknat på koncernens räntebärande skulder den 30 juni skulle en höjning av marknadsräntorna med 1 procentenhet ha ökat Sagax räntekostnader med 18 (17) miljoner kronor. En sänkning av marknadsräntorna med 1 procentenhet skulle ha minskat Sagax räntekostnader med 18 (17) miljoner kronor, ett scenario som förutsätter att Euribor blir negativ.
Värdena i koncernens balansräkning är delvis exponerade mot valutakursförändringar, främst eurokursen. Nettoexponeringen den 30 juni 2013, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 1 139 miljoner kronor. I enlighet med IAS 21 förs merparten av valutakurseffekterna till totalresultatet vid konsolidering av koncernen. Endast en mindre del av valutakurseffekter redovisas i resultaträkningen.
Sagax finansiering består primärt av eget kapital och räntebärande skulder. I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar Sagax efter en lång genomsnittlig återstående löptid på räntebärande skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av bilaterala kreditfaciliteter. Motparter i dessa faciliteter är vanligtvis svenska och utländska affärsbanker. I vissa fall löper faciliteterna med särskilda åtaganden om upprätthållande av exempelvis räntetäckningsgrad. Detta innebär att kreditgivare kan ges rätt att kunna påkalla återbetalning av lämnade krediter i förtid eller att kunna begära ändrade villkor för det fall dessa särskilda åtaganden inte uppfyllts av låntagaren.
Sagax risker i övrigt beskrivs i årsredovisningen för 2012, på sidorna 63-66.
| Belopp i miljoner kronor | Förändring | Effekt på förvaltningsresultat |
|---|---|---|
| Ekonomisk uthyrningsgrad | +/–1 % | +/– 10 |
| Hyresintäkter | +/–1 % | +/– 9 |
| Fastighetskostnader | +/–1 % | –/+ 1,2 |
| Upplåningskostnader vid nuvarande räntebindning och förändrat ränteläge1) |
+/–1 %-enhet | –/+ 18 |
| Upplåningskostnad vid förändring av genomsnittlig räntenivå2) |
+/–1 %-enhet | –/+ 70 |
| Förändring av valutakursen SEK/EUR |
+/–10 % | +/– 21 |
| Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2013 |
+/–10 % | +/– 3 |
| Belopp i miljoner kronor | Förändring | Effekt på resultat före skatt |
| Förändring av fastighetsport följens marknadsvärde |
+/– 1 % | +/– 105 |
| Omvärdering av räntederivat vid förskjutning av räntekurvor3) +/–1 %-enhet |
+300/–330 | |
| Förändring av valutakursen4) | +/– 10 % | +/– 15 |
1) Hänsyn tagen till finansiella derivat.
2) Hänsyn ej tagen till finansiella derivat.
3) Inklusive resultatandel i intresseföretag.
4) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder bokförda i euro. Angiven resultateffekt avser resultatpåverkan som uppstår vid en förändring av valutakursen SEK/EUR.
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm den 20 augusti 2013 AB SAGAX (publ) Organisationsnummer 556520-0028
Göran E Larsson Styrelseordförande
Staffan Salén Johan Thorell Filip Engelbert
Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
Ulrika Werdelin David Mindus Johan cederlund Styrelseledamot VD och styrelseledamot Styrelseledamot
Informationen är sådan som AB Sagax skall offentliggöra enligt lagen om värdespappersmarknaden och/eller lagen om handel med finansiella instrument. Informationen lämnades för offentliggörande den 21 augusti 2013, klockan 08.00.
Delårsrapport januari-september 2013 24 oktober 2013 Bokslutskommuniké 2013 13 februari 2014
David Mindus, verkställande direktör 08 – 545 83 540, [email protected]
Peter Larsen, ekonomichef 08 – 545 83 540, [email protected]
Besök gärna www.sagax.se.
Periodens resultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till genomsnittligt eget kapital (IB+UB)/2 under perioden.
Periodens resultat, omräknat till 12 månader, efter finansnetto efter återläggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittliga totala tillgångar under perioden.
Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande till totalt uthyrningsbar area vid periodens utgång.
Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till totala tillgångar vid periodens utgång.
Periodens driftnetto (inklusive fastighetsadministration), omräknat till 12 månader, justerat för fastigheternas innehavstid under perioden i förhållande till fastigheternas bokförda värden vid periodens utgång.
Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal stamaktier vid periodens utgång efter att hänsyn tagits till Preferenskapitalet.
Eget kapital per preferensaktie motsvarar preferensaktiens företrädesrätt vid likvidation av Bolaget (30 kronor per preferensaktie) samt aktiens ackumulerade rätt till utdelning (2 kronor per år).
Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till hyresvärde vid periodens utgång.
EURIBOR, eller Euro Interbank Offered Rate, är en daglig referensränta som beräknas som ett genomsnitt av de räntor som banker i EU-länderna ställer till varandra för utlåning i euro.
Redovisat eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av reserveringar för räntederivat, uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastighetsvärden och uppskjuten skatt avseende reserveringar för räntederivat.
Avser fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt.
Avtal beträffande låneräntor som bland annat kan inbegripa faktorerna tid, inflation och/eller maximala räntenivåer. Träffas normalt för att säkerställa räntenivåer för räntebärande lån.
Resultat exklusive värdeförändringar och skatt.
Förvaltningsresultatet för perioden reducerat med preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning, dividerat med genomsnittligt antal stamaktier efter utspädning.
Återstående löptid på hyresavtal.
Kontrakterad årshyra som löper vid periodens utgång med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.
International Financial Reporting Standards. Internationella redovisningsstandarder för koncernredovisningar som börsnoterade företag inom EU skall tillämpa.
Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassaflödet samt minskat med aktuell skatt i relation till genomsnittligt antal stamaktier. Från resultatet före skatt har även dragits preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning för perioden.
Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar och likvida medel.
Beräknas som 30,00 kronor per preferensaktie med tillägg för ackumulerad av bolagsstämma ej beslutad utdelning för preferensaktie.
Resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier efter att hänsyn tagits till preferensaktiernas del av resultatet för perioden.
Ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntevillkor på lån i samma valuta. Bytet innebär att den ena parten får byta sin rörliga ränta mot en fast ränta, medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig ränta. Avsikten med en ränteswap är att reducera ränterisken.
Förvaltningsresultat, exklusive resultat från intresseföretag, efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader.
Eget kapital i relation till totala tillgångar.
STIBOR, eller Stockholm Interbank Offered Rate, är en daglig referensränta som beräknas som ett genomsnitt av de räntor som banker ställer till varandra för utlåning i svenska kronor.
Summan av aktiens kursförändring under perioden och under perioden erlagd utdelning i procent av aktiekursen vid föregående års slut.
Summan av direktavkastning och värdeförändring under perioden i procent av fastighetsvärdet vid föregående års slut.
Typ av hyresavtal där hyresgästen, utöver hyran, betalar samtliga kostnader som belöper på fastigheten och som normalt hade belastat fastighetsägaren. Dessa inkluderar driftkostnader, underhåll, fastighetsskatt, tomträttsavgäld, försäkring, fastighetsskötsel, etc.
Utspädning till följd av utestående teckningsoptioner har i enlighet med IAS 33 beräknats som det antal stamaktier vilka skall emitteras för att täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående potentiella stamaktier (teckningsoptioner), till den del det är sannolikt att de kommer att utnyttjas.
Periodens driftnetto i relation till periodens hyresintäkter.
AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. Sagax fastighetsinnehav per 30 juni 2013 uppgick till 1 306 000 kvadratmeter fördelat på 139 fastigheter. AB Sagax (publ) är noterat på NASDAQ OMX Stockholm, Mid Cap. Mer information finns på www.sagax.se.
AB Sagax (publ), Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm Org. nr. 556520-0028 Telefon 08 – 545 83 540, Fax 08 – 545 83 549 www.sagax.se
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.