Quarterly Report • Oct 24, 2013
Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri.
Hyresintäkterna för perioden ökade till 675 miljoner kronor (615 miljoner kronor föregående år). Ökningen förklaras främst av fastighetsförvärv och intäktshöjande investeringar i befintligt fastighetsbestånd.
Förvaltningsresultatet ökade till 390 (327) miljoner kronor varav 56 (32) miljoner kronor från intresseföretag.
Nyuthyrningar, omförhandlingar av hyresavtal och avflyttningar från lokaler påverkade marknadsvärdet på Sagax fastigheter med 34 (113) miljoner kronor. Allmänna marknadsförändringar påverkade marknadsvärdet på fastigheterna med 55 (12) miljoner kronor. Sammantaget redovisas en omvärdering av fastigheterna med 89 (125) miljoner kronor. Omvärdering av fastigheter i intresseföretag påverkade härutöver Sagax resultat med 15 (–1) miljoner kronor.
Omvärdering av finansiella instrument har skett med totalt 262 (–49) miljoner kronor varav 196 (–41) miljoner kronor avsåg Sagax räntederivat och 66 (–9) miljoner kronor avsåg räntederivat i intresseföretag. Sagax redovisar positiva orealiserade värdeförändringar under perioden till följd av stigande marknadsräntor.
Periodens resultat efter skatt uppgick till 601 (305) miljoner kronor, motsvarande 3,45 (1,69) kronor per stamaktie efter utspädning.
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 322 (281) miljoner kronor motsvarande 1,62 (1,53) kronor per stamaktie efter utspädning.
Fastigheternas marknadsvärde uppgick till 10 455 (9 325) miljoner kronor. Sagax har under perioden investerat 1 032 (454) miljoner kronor varav 930 (203) miljoner kronor avsåg förvärv och 102 (251) miljoner kronor avsåg investeringar i det befintliga fastighetsbeståndet. Direktavkastningen, efter kostnader för fastighetsadministration, uppgick till 7,8 % (7,9 %). Den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen var 8,4 (8,5) år.
För 2013 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 510 miljoner kronor. Prognosen tillkännagavs vid avlämnande av delårsrapport för januari-juni 2013.
| 2013 | 2012 | 2012 | 2011 | 2010 | 2009 | 2008 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | jan-sep | jan-sep | jan-dec | jan-dec | jan-dec | jan-dec | jan-dec |
| Hyresintäkter | 675 | 615 | 824 | 783 | 644 | 566 | 491 |
| Förvaltningsresultat | 390 | 327 | 418 | 378 | 325 | 243 | 191 |
| Resultat efter skatt | 601 | 305 | 372 | 122 | 492 | 34 | –181 |
| Fastigheter, marknadsvärde | 10 455 | 9 325 | 9 396 | 8 961 | 7 535 | 6 422 | 6 060 |
| Direktavkastning, % 1) | 7,8 | 7,9 | 7,8 | 7,7 | 8,1 | 8,1 | 7,6 |
| Resultat per stamaktie efter utspädning, kr 1) | 3,45 | 1,69 | 1,84 | 0,32 | 2,90 | –0,06 | –1,59 |
1) För definition se sidan 25.
Omslag: Karaportti 8 i Helsingfors har förvärvats under 2013 och omfattar 16 100 kvadratmeter uthyrningsbar area. Fastigheten är uthyrd till Nokia Solutions and Networks, specialister på mobilt bredband.
Sagax förvaltningsresultat för årets första nio månader uppgick till 390 miljoner kronor vilket är 19 % bättre än samma period föregående år. Under tredje kvartalet uppgick förvaltningsresultatet till 152 miljoner kronor (+38 %). Sagax operativa kassaflöde uppgick till 322 miljoner kronor (+15 %) varav 116 miljoner kronor (+26 %) under tredje kvartalet. Avvikelsen mellan det redovisade förvaltningsresultatet och det operativa kassaflödet, 68 miljoner kronor, motsvarar i stort sett förvaltningsresultatet från våra intresseföretag (56 miljoner kronor). Kassaflödet från intresseföretagen kommer Sagax tillgodo genom eventuell utdelning och redovisas inte löpande som operativt kassaflöde.
Sedan 2006 redovisas bolagets intjäningsförmåga i delårsrapporterna. Intjäningsförmågan mäter bolagets statiska resultatkapacitet per en specifik tidpunkt. Beräkningsmetodiken finns alltid redovisad på sidan 4 i våra delårsrapporter. Sedan 2005 lämnar Sagax även prognoser för förvaltningsresultatet per verksamhetsår.
Målsättningen är att aktieägarna genom att följa kombinationen av intjäningsförmåga, prognos och historiska utfall enklare skall kunna bilda sig en uppfattning om utvecklingen för bolaget. Exempelvis, eftersom det statiska förvaltningsresultatet enligt intjäningsförmågan (546 miljoner kronor) per 1 oktober överstiger såväl förvaltningsresultatet för de senaste rullande 12 månaderna (480 miljoner kronor) som bolagets prognos för helåret 2013 (510 miljoner kronor) kan läsaren sluta sig till att bolaget tycks befinna sig i en period av resultattillväxt.
Vid tredje kvartalets utgång beräknas förvaltningsresultatet enligt intjäningsförmågan till 546 miljoner kronor, en ökning med 27 % från 430 miljoner kronor vid årets början, vilket medför att vinstkapaciteten per stamaktie ökat med 27 % sedan årsskiftet trots att antalet stamaktier ökat med 8 %.
Resultattillväxten är i stor utsträckning hänförlig till en framgångsrik investeringsverksamhet. Både de direkta (1 032 miljoner kronor) och de indirekta (15 % av Hemsö) fastighetsinvesteringarna bedömer jag som lovande. Vi ser även ovanligt många kompletterande investeringsmöjligheter. Förhoppningen är således att vi skall kunna genomföra ytterligare investeringar under återstoden av 2013. Dessvärre vet vi av erfarenhet att investeringsverksamheten varierar kraftigt över tid. Således kommer sannolikt 2013 att anses vara ett exceptionellt gott år i detta hänseende. Analysarbetet av Paris som potentiell ny marknad för Sagax fortskrider som planerat och vi genomför nu detaljerade analyser av marknaden och dess delsegment.
Sagax nuvarande finansiella mål fastställdes i samband med börsnoteringen 2007. Verksamheten har sedan dess kommit att få betydligt större omfattning. Samtidigt har såväl fastighets- som finansieringsmarknaderna utvecklats betydligt. Vi kommer därför att se över våra finansiella mål och konfirmera eller justera dessa under fjärde kvartalet.
Mot bakgrund av den avslutade rapportperioden beräknas bolaget infria sin sedan tidigare kommunicerade prognos om ett förvaltningsresultat om 510 miljoner kronor för helåret 2013 med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar.
Stockholm, 23 oktober 2013
DAVID MINDUS Verkställande direktör
Resultat- samt kassaflödesposter nedan avser perioden januari till och med september 2013. Jämförelseposterna avser motsvarande period föregående år. Balansposternas belopp samt jämförelsetal avser ställningen vid periodens utgång i år respektive motsvarande periods utgång föregående år.
Förvaltningsresultatet ökade till 390 (327) miljoner kronor, varav 56 (32) miljoner kronor från intresseföretag.
Fastigheterna omvärderades med 104 (124) miljoner kronor, varav 15 (–1) miljoner kronor till följd av omvärderingar i intresseföretag.
Omvärdering av finansiella instrument i Sagax påverkade resultatet med 196 (–41) miljoner kronor, varav 200 (–41) miljoner kronor avsåg orealiserade värdeförändringar på räntederivat och –4 (–) miljoner kronor avsåg realiserade värdeförändringar på räntederivat. Därutöver har resultatet i Sagax påverkats med 66 (–9) miljoner kronor till följd av omvärdering av räntederivat i intresseföretag.
Periodens resultat efter skatt uppgick till 601 (305) miljoner kronor.
Hyresintäkterna ökade till 675 (615) miljoner kronor. Intäkterna har påverkats positivt av fastighetsförvärv, intäktshöjande investeringar i befintligt fastighetsbestånd samt indexjustering av hyresintäkter. Övriga intäkter om 6 (1) miljoner kronor bestod huvudsakligen av ersättning från hyresgäst som medgivits förtida avflyttning under första kvartalet 2013.
Rullande årsvärde
Drift- och underhållskostnaderna ökade till sammanlagt 53 (45) miljoner kronor. Ökningen förklaras av fastighetsförvärv samt av högre värme- och snöröjningskostnader. Fastighetsskatt och tomträttsavgäld uppgick till 26 (25) miljoner kronor. Kostnaderna för fastighetsadministration uppgick till 12 (13) miljoner kronor.
Kostnaderna för bolagets centrala administration uppgick till 28 (27) miljoner kronor. De centrala administrationskostnaderna motsvarade på årsbasis 0,4 % (0,4 %) av fastigheternas marknadsvärde.
Förvaltningsresultat från intresseföretag uppgick till 56 (32) miljoner kronor och avser Sagax andelar av resultaten för intresseföretagen Söderport och Hemsö. Resultat från intresseföretag inklusive värdeförändringar på fastigheter och räntederivat uppgick till 137 (22) miljoner kronor varav förvaltningsresultat 56 (32) miljoner kronor, värdeförändringar på räntederivat 66 (–9) miljoner kronor och värdeförändringar på fastigheter 15 (–1) miljoner kronor.
Sagax finansiella kostnader uppgick till 229 (217) miljoner kronor. Sagax genomsnittliga ränta uppgick den 30 september till 4,3 % (4,4 %).
Sagax finansiella intäkter uppgick till 1 (6) miljoner kronor.
Den 30 september 2013 omfattade fastighetsbeståndet 138 (135) fastigheter med ett marknadsvärde om 10 455 (9 325) miljoner kronor. Värdeutvecklingen för verksamheten i Sverige uppgick till 14 (67) miljoner kronor och för verksamheten utomlands till 75 (59) miljoner kronor. Nyuthyrningar och omförhandlingar av hyresavtal ökade fastigheternas marknadsvärde med 51 miljoner kronor. Den allmänna marknadsvärdeförändringen uppgick till 55 (12) miljoner kronor. Sammantaget har fastighetsportföljens marknadsvärde omvärderats med 89 (125) miljoner kronor exklusive valutaeffekter. Förändring av fastighetsbeståndets marknadsvärde beskrivs även på sidan 9.
| Belopp i miljoner kronor | jan-sep 2013 |
|---|---|
| Nyuthyrningar/Omförhandlingar | 47 |
| Avflyttningar/Omförhandlingar | –17 |
| Allmän marknadsvärdeförändring | –16 |
| Delsumma Sverige | 14 |
| Nyuthyrningar/Omförhandlingar | 4 |
| Avflyttningar/Omförhandlingar | – |
| Allmän marknadsvärdeförändring | 71 |
| Delsumma Utland | 75 |
| Summa orealiserade värdeförändringar | 89 |
Det vägda direktavkastningskravet vid värderingarna uppgick till 8,0 % (8,0 %). Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflöden och restvärden uppgick till 9,3 % (9,1 %) respektive 9,8 % (9,8 %).
Se även avsnittet om analys och generella förutsättningar på sidan 9.
Sagax finansiella instrument den 30 september 2013 utgjordes uteslutande av räntederivat i form av nominella ränteswappar samt räntetak. Samtliga finansiella instrument redovisas till marknadsvärde och marknadsvärdeförändringar redovisas över resultaträkningen. Periodens värdeförändring uppgick till 196 (–41) miljoner kronor varav 200 (–41) miljoner kronor utgjordes av orealiserad värdeförändring och –4 (–) miljoner kronor utgjordes av realiserad värdeförändring.
Sagax redovisar positiva orealiserade värdeförändringar för räntederivaten då marknadsräntorna stigit under perioden. Reserven för räntederivatens undervärden uppgick vid periodens slut till 318 (492) miljoner kronor, se avsnittet om finansiering på sidan 11. Reserven för dessa undervärden kommer successivt att upplösas och återföras till resultatet fram till derivatavtalens slutdatum, oavsett ränteläge. Omvärderingarna påverkar således inte Sagax kassaflöde eller belåningsgrad.
Sagax resultat för perioden påverkades även av omvärderingar av räntederivat i Sagax intresseföretag med 66 (–9) miljoner kronor. Sagax har i sin koncernredovisning löpande resultatfört bolagets andel av undervärden avseende intresseföretags räntederivat.
Sagax redovisar en aktuell skattekostnad om 1 (–7) miljoner kronor för verksamheten i Tyskland. Den uppskjutna skattekostnaden för perioden uppgick till 167 (105) miljoner kronor.
Koncernens uppskjutna skattefordran respektive skatteskuld uppgick till 3 (2) miljoner kronor respektive 328 (180) miljoner kronor vid periodens slut. Uppskjuten skattefordran har nettoredovisats mot uppskjuten skatteskuld för respektive land i balansräkningen. Sagax har inga skatterättsliga tvister.
| Belopp i miljoner kronor | 30 sep 2013 |
|---|---|
| Sverige | –153 |
| Finland | –158 |
| Tyskland | –17 |
| Danmark | 3 |
| Netto skattefordran/skatteskuld | –325 |
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital uppgick till 322 (281) miljoner kronor. Förändringar av rörelsekapitalet påverkade kassaflödet med 0 (19) miljoner kronor. Investeringsverksamheten har påverkat kassaflödet med –1 198 (–388) miljoner kronor samtidigt som kassaflödet från finansieringsverksamheten tillförde Sagax 735 (128) miljoner kronor. Sammantaget har likvida medel förändrats med –141 (38) miljoner kronor under perioden. För rapport över kassaflöden, se sidan 14.
För 2013 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 510 miljoner kronor. Prognosen tillkännagavs vid avlämnande av delårsrapport för januari-juni 2013.
Tabellen nedan återspeglar Sagax intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis. Det är viktigt att notera att den ej är att jämställa med en prognos för de kommande tolv månaderna då den exempelvis inte innehåller några bedömningar avseende framtida vakanser, ränteläge, valutaeffekter, hyresutveckling eller värdeförändringar. Den beaktar inte amorteringar, när avtalade hyrestillägg träder ikraft eller lämnade rabatter upphör att gälla. Sagax redovisar aktuell intjäningsförmåga i samband med delårsrapporter och bokslutskommunikéer.
Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på årsbasis med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighetskostnader baseras på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna justerat för innehavstid. Kostnaderna för central administration har baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräknats utifrån räntebärande skulder och tillgångar på balansdagen. Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens beräknade genomsnittliga räntenivå med tillägg för periodiserade finansieringskostnader. Skatten är beräknad med 22 % schablonskatt och bedöms nästan uteslutande vara uppskjuten skatt. Sagax resultatandelar från intresseföretag är beräknade enligt samma antaganden som för Sagax med beaktande av resultatandelens storlek.
| Belopp i miljoner kronor | 1 okt 2013 | 1 jan 2013 |
|---|---|---|
| Hyresvärde | 998 | 901 |
| Vakans | –82 | –66 |
| Hyresintäkter | 916 | 835 |
| Fastighetskostnader | –127 | –117 |
| Driftnetto | 789 | 718 |
| Central administration | –39 | –38 |
| Resultatandel från intresseföretag | 102 | 48 |
| Finansnetto | –306 | –298 |
| Förvaltningsresultat | 546 | 430 |
| Skatt | –120 | –95 |
| Resultat efter skatt | 426 | 335 |
| – varav preferensaktieägarna | 100 | 100 |
| – varav stamaktieägarna | 326 | 235 |
Blåsbälgen 1 i Borlänge omfattar 18 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Fastigheten ligger i ett etablerat logistikcenter och har förvärvats under 2013. Fastigheten är uthyrd till det börsnoterade dagligvarubolaget Axfood samt till logistikaktören Bring vilken ägs av norska Posten.
Den 30 september 2013 omfattade fastighetsbeståndet 138 (135) fastigheter med en uthyrningsbar area om 1 305 000 (1 162 000) kvadratmeter. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen uppgick till 8,4 (8,5) år. Tyngdpunkten i beståndet finns i Stockholmsregionen dit 47 % (47 %) av marknadsvärdet och 47 % (48 %) av hyresvärdet är koncentrerat. Det sammanlagda hyresvärdet och kontrakterad årshyra uppgick till 998 (887) respektive 916 (822) miljoner kronor vid periodens utgång. Detta motsvarar en ekonomisk uthyrningsgrad om 92 % (93 %).
Sagax har under perioden investerat 1 032 (454) miljoner kronor varav 930 (203) miljoner kronor avsåg fastighetsförvärv. 497 miljoner kronor av investeringarna avsåg Stockholm och 308 miljoner kronor avsåg Helsingfors, motsvarande sammanlagt 78 % av investeringarna under perioden.
Sagax har under perioden förvärvat nio fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar area om 154 400 kvadratmeter, se sammanställning nedan. Sagax har i oktober även tillträtt ytterligare fem fastigheter i Helsingfors med en sammanlagd uthyrningsbar area om 35 000 kvadratmeter.
Sammanlagt 102 (251) miljoner kronor avsåg investeringar i det befintliga fastighetsbeståndet. 64 (212) miljoner kronor av investeringarna under perioden skedde mot hyrestillägg, 24 (28) miljoner kronor investerades i samband med nyuthyrning och 14 (12) miljoner kronor avsåg underhåll av fastigheterna.
LÖPTIDER FÖR HYRESAVTAL
Sagax har under perioden frånträtt fem fastigheter för en total köpeskilling om 81 miljoner kronor, se sammanställning nedan.
| Fastighets | Befintligt | Antal | Kontrakterad årshyra | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | förvärv | bestånd | Totalt | Förfalloår | avtal | Area, kvm | Mkr | Andel |
| Stockholm | 440 | 57 | 497 | 2013 | 15 | 4 000 | 7 | 1 % |
| Övriga Sverige | 102 | 30 | 132 | 2014 | 110 | 86 000 | 63 | 7 % |
| Helsingfors | 303 | 5 | 308 | 2015 | 76 | 54 000 | 55 | 6 % |
| Övriga Finland | 85 | 10 | 95 | 2016 | 45 | 67 000 | 47 | 5 % |
| Övrigt | – | – | – | 2017 | 31 | 120 000 | 91 | 10 % |
| Totalt | 930 | 102 | 1 032 | >2017 | 110 | 883 000 | 653 | 71 % |
| Totalt | 387 | 1 214 000 | 916 | 100 % |
| Fastighet | Kommun | Segment | Uthyrningsbar area, kvm |
|---|---|---|---|
| Jordbromalm 4:3 | Haninge | Stockholm | 51 400 |
| Blåsbälgen 1 | Borlänge | Övriga Sverige | 18 100 |
| Grävskopan 2 | Borlänge | Övriga Sverige | 1 400 |
| Karaportti 8 | Esbo | Helsingfors | 16 100 |
| Hakamäenkuja 8 | Vanda | Helsingfors | 1 100 |
| Hakamäenkuja 10 | Vanda | Helsingfors | 1 100 |
| Palkkittie 3 | Tusby | Helsingfors | 13 800 |
| Murrontie 3 | Forssa | Övriga Finland | 31 100 |
| Hiidenmäentie 20 | Vichtis | Övriga Finland | 20 300 |
| Totalt | 154 400 |
| Fastighet | Kommun | Segment | Uthyrningsbar area, kvm |
|---|---|---|---|
| Kalvholmen 1 | Stockholm | Stockholm | 4 400 |
| Brogårdshemmet 14 Vetlanda | Övriga Sverige | 5 600 | |
| Kättingen 1 | Säffle | Övriga Sverige | 600 |
| Gravören 9 | Växjö | Övriga Sverige | 1 000 |
| Poppeln 29 | Mariestad | Övriga Sverige | 400 |
| Totalt | 12 000 |
| Marknadsvärde | Hyresintäkt2) | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Segment | Antal fastigheter |
Uthyrningsbar area, kvm |
Vakant area, kvm |
Mkr | Kr/kvm1) | Hyresvärde, Mkr |
Andel av hyresvärde |
Ekonomisk uthyrningsgrad1) |
Mkr | Andel |
| Stockholm | 57 | 502 000 | 57 000 | 4 917 | 9 795 | 468 | 47 % | 89 % | 416 | 45 % |
| Övriga Sverige | 38 | 378 000 | 31 000 | 2 337 | 6 181 | 218 | 22 % | 92 % | 199 | 22 % |
| Helsingfors | 24 | 151 000 | 4 000 | 1 314 | 8 702 | 129 | 13 % | 95 % | 126 | 14 % |
| Övriga Finland | 13 | 207 000 | – | 1 130 | 5 459 | 104 | 10 % | 100 % | 104 | 11 % |
| Övrigt | 6 | 67 000 | – | 757 | 11 196 | 79 | 8 % | 90 % | 71 | 8 % |
| Totalt | 138 | 1 305 000 | 92 000 | 10 455 | 8 010 | 998 | 100 % | 92 % | 916 | 100 % |
1) Baserat på Sagax uthyrningsbara area per segment den 30 september 2013.
2) Ekonomisk uthyrningsgrad beaktar vakanser och lämnade rabatter till hyresgäster.
FÖRFALLOÅR ÅRSHYRA
Den ekonomiska vakansgraden uppgick till 8 %, att jämföra med 7 % vid årsskiftet 2012/2013. Under perioden har vakansvärdet ökat med 32 (23) miljoner kronor till följd av avflyttningar och minskat med 19 (8) miljoner kronor till följd av inflyttningar. Tidsbegränsade lämnade rabatter har förändrats med 3 (–4) miljoner kronor i årstakt och uppgick till 26 (23) miljoner kronor på årsbasis vid periodens slut. Löptiderna för rabatterna framgår av tabell nedan. Utgående vakansvärde uppgick till 82 (65) miljoner kronor. 63 % (63 %) av vakansvärdet återfinns i Stockholm.
Hyresavtal med ett hyresvärde om 23 (28) miljoner kronor var vid årets slut uppsagda varav 1 (0) miljoner kronor sagts upp för omförhandling och 22 (28) miljoner kronor har sagts upp för avflyttning. Av de hyresavtal som sagts upp för avflyttning sker avflyttningar motsvarande 13 miljoner kronor under 2014, avflyttningstakten framgår av tabell nedan. Nyuthyrningar som ännu ej inflyttats har minskat det justerade vakansvärdet med 10 (6) miljoner kronor.
| 2013 | 2012 | |
|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | jan-sep | jan-dec |
| Ingående vakans respektive år | 66 | 56 |
| Avflyttningar | 32 | 26 |
| Inflyttningar | –19 | –10 |
| Förändring av lämnade rabatter | 3 | –5 |
| Vakansvärde, sålda fastigheter | – | –1 |
| Valutaeffekt | – | –1 |
| Utgående vakansvärde | 82 | 66 |
| Uppsagt för omförhandling | 1 | – |
| Uppsagda avtal, ej avflyttat | 22 | 28 |
| Nyuthyrning, ej inflyttat | –10 | –5 |
| Justerat utgående vakansvärde | 95 | 89 |
| Förfalloår | Mkr |
|---|---|
| 2013 | 8 |
| 2014 | 6 |
| 2015 | 3 |
| 2016 | 8 |
| 2017 | – |
| >2017 | 1 |
| Totalt | 26 |
| Avflyttningsår | Antal avtal | Hyresvärde, Mkr |
|---|---|---|
| 2013 | 3 | 1 |
| 2014 | 16 | 13 |
| 2015 | 2 | 8 |
| Totalt | 21 | 22 |
| Område | Hyresvärde, Mkr |
Vakansvärde, Mkr |
Ekonomisk vakansgrad 1) |
Uthyrningsbar area, kvm |
Vakant area, kvm |
Areamässig vakansgrad |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Stockholm | 468 | 52 | 11 % | 502 000 | 57 000 | 11 % |
| Övriga Sverige | 218 | 19 | 8 % | 378 000 | 31 000 | 8 % |
| Helsingfors | 129 | 3 | 2 % | 151 000 | 4 000 | 2 % |
| Övriga Finland | 104 | – | – | 207 000 | – | – |
| Övrigt | 79 | 8 | 10 % | 67 000 | – | – |
| Totalt | 998 | 82 | 8 % | 1 305 000 | 92 000 | 7 % |
1) Ekonomisk uthyrningsgrad beaktar vakanser och lämnade rabatter till hyresgäster.
Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial Reporting Standard, IFRS. Sagax har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt värde enligt Verkligt värdemetoden och låtit oberoende värderingsinstitut kvartalsvis värdera samtliga koncernens fastigheter med undantag för Sagax fastigheter i Tyskland vilka värderas av oberoende värderingsinstitut halvårsvis. Även fastigheter i koncernens intresseföretag värderas kvartalsvis av oberoende värderingsinstitut.
Det sammanlagda marknadsvärdet på Sagax 138 (135) fastigheter uppgick den 30 september till 10 455 (9 325) miljoner kronor. Försvagningen av den svenska kronan mot euron under perioden medförde att fastighetsvärdena utomlands ökade med 23 (–149) miljoner kronor.
Den sammanlagda värdeförändringen uppgick under perioden till 89 (125) miljoner kronor, se även tabell "Orealiserade värdeförändringar" på sidan 3.
I enlighet med IFRS har vid förvärv beaktad uppskjuten skatt om –35 miljoner kronor reducerat fastighetsvärdena i balansräkningen. Redovisat fastighetsvärde uppgick därefter till 10 420 (9 290) miljoner kronor.
Värderingarna har genomförts i enlighet med allmänt accepterade internationella värderingsmetoder. Samtliga värderingsobjekt har värderats separat av auktoriserade fastighetsvärderare från obero-
| Mkr | Antal | |
|---|---|---|
| Fastighetsbestånd 31 december 2012 | 9 396 | 134 |
| Förvärv av fastigheter | 930 | 9 |
| Investeringar i befintligt bestånd | 102 | |
| Försäljning av fastigheter | –85 | –5 |
| Omräkningsdifferens avseende utländska | ||
| fastighetsvärden | 23 | |
| Värdeförändring | 89 | |
| Fastighetsbestånd 30 september 2013 | 10 455 | 138 |
| Förvärvad uppskjuten skatt | –35 | |
| Bokfört värde | 10 420 |
| Fastighetsvärderare | Land | Antal fastigheter |
|---|---|---|
| Savills Sweden | Sverige | 95 |
| Peltola & Co | Finland | 37 |
| Savills Immobilien/Sagax internt | Tyskland | 5 |
| DTZ Egeskov | Danmark | 1 |
| Totalt | 138 |
ende värderingsinstitut. Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödeskalkyler i vilka driftnetton, investeringar och restvärden nuvärdesberäknas. Kalkylperioden har anpassats efter återstående löptid av befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 och 20 år. Kalkylperioden uppgår som regel till tio år. Samtliga fastigheter har besiktigats under den senaste treårsperioden. Besiktningarna omfattar allmänna utrymmen samt ett urval av lokaler där särskild vikt lagts vid större hyresgäster samt vakanta lokaler. Syftet med besiktningen är att bedöma fastighetens allmänna standard, underhållsbehov, marknadsposition och lokalernas attraktivitet.
Kalkylränta för nuvärdesberäkning av kassaflöde (7,00–12,70 %), kalkylränta för nuvärdesberäkning av restvärdet (7,00–14,50 %) och direktavkastningskrav för restvärdesbedömning (6,75–12,50 %) baseras på analyser av genomförda transaktioner samt på individuella bedömningar avseende risknivå och respektive fastighets marknadsposition. Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflödet respektive restvärdet motsvarade 9,3 % (9,1 %) respektive 9,8 % (9,8 %) för fastighetsportföljen. Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 8,0 % (8,0 %) per 30 september 2013 vilket kan jämföras med ett genomsnittligt direktavkastningskrav om 8,0 % den 30 juni 2013.
Sagax intresseföretag bidrog med sammanlagt 56 (32) miljoner kronor till förvaltningsresultatet under perioden. Sagax andel av värdeförändringar på fastigheter uppgick till 15 (–1) miljoner kronor och andelen av värdeförändringar på räntederivat uppgick till 66 (–9) miljoner kronor under perioden. Sagax redovisade värde på kapitalandelar i intresseföretag uppgick till 641 (223) miljoner kronor per 30 september 2013.
Sagax har under perioden avyttrat aktierna i det tidigare intresseföretaget Segeltorp Holding AB med en realiserad värdeförändring om 16 miljoner kronor.
Sagax äger 50 % av Söderport Holding AB, resterande andel ägs av Hemfosa Fastigheter AB. Söderport bidrog med 38 miljoner kronor till Sagax förvaltningsresultat under perioden.
84 % av Söderports uthyrningsbara fastighetsarea och 100 % av bolagets vakanta area är belägen i Stockholm. Den ekonomiska vakansgraden uppgick till 15 % (16 %) den 30 september 2013. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen uppgick till 3,7 (3,3) år. Söderports ekonomiska vakans uppgick till 53 (53) miljoner kronor vid periodens slut. Av den ekonomiska vakansen utgjordes 15 (13) miljoner kronor av tidsbegränsade hyresrabatter som lämnats vid nyuthyrning. Dessa rabatter motsvarade 27 % (24 %) av den ekonomiska vakansen, motsvarande 4 %-enheter av vakansgraden.
Under perioden har Söderport sålt och frånträtt 75 fastigheter ur den portfölj om 142 fastigheter som förvärvades från Bilprovningen under 2012. De försålda fastigheterna motsvarade ett underliggande marknadsvärde om totalt 241 miljoner kronor. Söderport har under oktober 2013 även frånträtt ytterligare 40 fastigheter ur denna portfölj med ett sammanlagt underliggande marknadsvärde om 122 miljoner kronor.
Sagax äger via Hemsö Intressenter AB indirekt 15 % av Hemsö Fastighets AB, resterande andel ägs av Tredje AP-fonden. Hemsö bidrog med 17 miljoner kronor till Sagax förvaltningsresultat under perioden.
Bolagets fastighetsbestånd omfattade 345 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om drygt 22 miljarder kronor den 30 september. Hemsös vakansgrad den 30 september uppgick till 4 %. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen uppgick till 7,7 år. Sagax investering i Hemsö Intressenter uppgår till 285 miljoner kronor och aktierna tillträddes vid halvårsskiftet 2013.
| Söderport | Hemsö | |||
|---|---|---|---|---|
| 2013 30 sep |
2012 30 sep |
2013 30 sep |
2012 30 sep |
|
| Sagax ägarandel, % | 50 | 50 | 15 | – |
| Sagax andel av förvaltningsresultat, Mkr | 38 | 30 | 17 | – |
| Antal fastigheter | 90 | 25 | 345 | ET |
| Hyresvärde, Mkr | 356 | 324 | 1 895 | ET |
| Fastigheternas marknadsvärde, Mkr | 3 103 | 2 836 | 22 144 | ET |
| Uthyrningsbar area, kvm | 405 000 | 347 000 | 1 604 000 | ET |
| Räntebärande lån, Mkr | 2 119 | 2 077 | 13 608 | ET |
| Kapitalbindning, år | 2,3 | 3,3 | 2,8 | ET |
| Räntebindning, år | 3,0 | 4,0 | 3,3 | ET |
| Marknadsvärde för räntederivat, Mkr | –246 | –359 | –60 | ET |
Koncernens egna kapital uppgick den 30 september 2013 till 3 526 (2 357) miljoner kronor.
Under perioden har Sagax tillförts 285 miljoner kronor genom en till Tredje AP-fonden riktad nyemission av 11,7 miljoner B-aktier.
Sagax räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till 6 907 (6 693) miljoner kronor. Av de räntebärande skulderna var motsvarande 1 795 (1 843) miljoner kronor upptagna i euro. De räntebärande skulderna har ökat med 13 (–103) miljoner kronor till följd av valutakursförändring under perioden.
Sagax räntebärande nettoskuld uppgick till 6 662 (6 312) miljoner kronor motsvarande 64 % (68 %) av fastigheternas marknadsvärde. Räntebärande nettoskuld till banker motsvarade 56 % (61 %) av fastigheternas marknadsvärde den 30 september 2013. Återstående 8 % (7 %) består av börsnoterade obligationslån.
Den genomsnittliga återstående ränte- och kapitalbindningen uppgick till 4,0 (4,2) år respektive 3,5 (2,5) år vid periodens utgång. Den genomsnittliga räntan för bolagets räntebärande skulder uppgick till 4,3 % (4,4 %) inklusive effekter av derivatinstrument vid periodens utgång.
För att begränsa ränterisken och öka förutsägbarheten i bolagets förvaltningsresultat används olika typer av räntederivat. Bolagets förvaltningsresultat påverkas inom överskådlig framtid därmed endast i låg omfattning av framtida förändringar i det allmänna ränteläget, se Känslighetsanalys på sidan 23.
Reserven för räntederivatens negativa marknadsvärde minskade med 202 (–38) miljoner kronor till följd av högre marknadsräntor under perioden. Det sammanlagda marknadsvärdet för Sagax räntederivat uppgick till –318 (–492) miljoner kronor på balansdagen. Reserven om 318 miljoner kronor kommer successivt att upplösas och resultatföras fram till derivatens slutdatum oavsett ränteläge. Enbart tidsfaktorn, allt annat lika, medför att reserveringar för räntederivatens undervärden i Sagax upplöses med totalt 79 miljoner kronor under det närmaste året. Över en femårsperiod skulle totalt 291 miljoner kronor intäktsföras i koncernredovisningen endast till följd av förfluten tid och med antagande om oförändrade marknadsräntor.
Sagax har ingått avtal om två nominella ränteswappar om sammanlagt 140 miljoner kronor med start under perioden 2013-2014 och med slutdatum 2021. Dessa derivat har medfört att Sagax räntebindning förlängts men har ej påverkat den redovisade räntenivån. Den genomsnittliga räntan för dessa derivat uppgår till 3,6 %.
Sagax rörelsekapital, exklusive kortfristiga räntebärande skulder, uppgick den 30 september 2013 till 10 (201) miljoner kronor. Sagax tillgängliga likviditet uppgick till 420 (981) miljoner kronor varav 238 (381) miljoner kronor i form av bankinlåning och 182 (600) miljoner kronor i form av outnyttjade lånelöften. Inga ytterligare säkerheter behöver ställas för nyttjandet av lånelöftena.
| Räntebindning | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Förfalloår | Mkr | Ränta | Andel | Mkr | Andel | |
| 2013 | 1 158 | 2,6 % | 17 % | 75 | 1 % | |
| 2014 | 940 | 1,9 % | 14 % | 583 | 8 % | |
| 2015 | 334 | 6,4 % | 5 % | 451 | 7 % | |
| 2016 | 84 | 5,0 % | 1 % | 197 | 3 % | |
| 2017 | 1 184 | 6,0 % | 17 % | 1 571 | 23 % | |
| >2017 | 3 206 | 4,8 % | 46 % | 4 030 | 58 % | |
| Summa/genomsnitt | 6 907 | 4,3 % | 100 % | 6 907 | 100 % |
| Belopp i miljoner kronor | Nominella belopp |
Andel | Marknadsvärde 30 sep 2013 |
Marknadsvärde 31 dec 2012 |
Periodens förändring |
|---|---|---|---|---|---|
| Nominella ränteswappar | 4 312 | 89 % | –318 | –520 | 202 |
| Räntetak | 553 | 11 % | – | – | – |
| Summa | 4 865 | 100 % | –318 | –520 | 202 |
| 2013 | 2012 | 2013 | 2012 | 2012 | Rullande tolv |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | jan-sep | jan-sep | jul-sep | jul-sep | jan-dec | månader |
| Hyresintäkter | 675 | 615 | 231 | 208 | 824 | 884 |
| Övriga intäkter | 6 | 1 | – | – | 2 | 6 |
| Driftkostnader | –44 | –35 | –10 | –8 | –53 | –61 |
| Underhållskostnader | –9 | –10 | –4 | –4 | –13 | –12 |
| Tomträttsavgäld | –10 | –10 | –3 | –3 | –13 | –13 |
| Fastighetsskatt | –16 | –15 | –5 | –5 | –20 | –21 |
| Fastighetsadministration | –12 | –13 | –4 | –4 | –18 | –17 |
| Driftnetto | 590 | 533 | 205 | 184 | 709 | 766 |
| Central administration | –28 | –27 | –8 | –9 | –38 | –39 |
| Resultat från intresseföretag | 137 | 22 | 39 | –31 | 42 | 157 |
| – varav förvaltningsresultat | 56 | 32 | 33 | 12 | 43 | 67 |
| – varav värdeförändring på fastigheter | 15 | –1 | –4 | –18 | 13 | 29 |
| – varav värdeförändring på finansiella instrument | 66 | –9 | 10 | –25 | –14 | 61 |
| Finansiella intäkter | 1 | 6 | – | 1 | 7 | 1 |
| Finansiella kostnader | –229 | –217 | –78 | –78 | –303 | –315 |
| Resultat inklusive värdeförändringar i intresseföretag | 471 | 318 | 158 | 67 | 417 | 570 |
| – varav Förvaltningsresultat | 390 | 327 | 152 | 110 | 418 | 480 |
| Värdeförändringar på fastigheter, realiserade | –4 | 1 | –1 | – | 1 | –3 |
| Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade | 89 | 125 | –58 | –81 | 134 | 98 |
| Värdeförändringar på finansiella instrument, realiserade | –4 | – | – | – | – | –4 |
| Värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade | 200 | –41 | 20 | –66 | –70 | 170 |
| Värdeförändringar på andelar i intresseföretag, realiserade | 16 | – | – | – | – | 16 |
| Resultat före skatt | 769 | 403 | 118 | –80 | 482 | 847 |
| Uppskjuten skatt | –167 | –105 | –25 | 18 | –116 | –178 |
| Aktuell skatt | –1 | 7 | –1 | – | 6 | –2 |
| Periodens resultat | 601 | 305 | 92 | –62 | 372 | 667 |
| Övrigt totalresultat – poster som kan komma att återföras till periodens resultat: |
||||||
| Omräkningsdifferenser | 10 | –42 | –13 | –27 | –27 | 26 |
| Totalresultat för perioden | 611 | 263 | 79 | –89 | 345 | 692 |
| Resultat per stamaktie, kr1) | 3,46 | 1,69 | 0,41 | –0,55 | 1,84 | 3,76 |
| Resultat per stamaktie efter utspädning, kr1) | 3,45 | 1,69 | 0,41 | –0,55 | 1,84 | 3,75 |
| Genomsnittligt antal stamaktier, miljoner1) Genomsnittligt antal stamaktier efter utspädning, miljoner1) |
152,1 152,2 |
147,6 147,6 |
159,3 151,3 |
147,6 147,6 |
147,6 147,6 |
150,9 151,3 |
1) Jämförelsetalen har justerats för fondemission av B-aktier under 2013 genom att antalet aktier multiplicerats med 11.
Fondemissionsvillkoren var 10 B-aktier för varje A-aktie. Fondemissionen registrerades 4 april 2013.
| 2013 | 2012 | 2012 | |
|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | 30 sep | 30 sep | 31 dec |
| Förvaltningsfastigheter | 10 420 | 9 290 | 9 284 |
| Förvaltningsfastigheter till försäljning | – | – | 77 |
| Intresseföretag | 641 | 223 | 262 |
| Uppskjuten skattefordran | 3 | 2 | 3 |
| Övriga anläggningstillgångar | 8 | 10 | 14 |
| Summa anläggningstillgångar | 11 072 | 9 525 | 9 640 |
| Kassa och bank | 238 | 381 | 379 |
| Övriga omsättningstillgångar | 133 | 116 | 117 |
| Summa omsättningstillgångar | 371 | 497 | 496 |
| Summa tillgångar | 11 443 | 10 022 | 10 136 |
| Eget kapital | 3 526 | 2 357 | 2 794 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 6 298 | 6 538 | 6 068 |
| Uppskjuten skatteskuld | 328 | 180 | 187 |
| Finansiella instrument | 318 | 492 | 520 |
| Övriga långfristiga skulder | 3 | 3 | 3 |
| Summa långfristiga skulder | 6 947 | 7 213 | 6 778 |
| Kortfristiga räntebärande skulder | 609 | 155 | 189 |
| Räntebärande skulder hänförliga till fastigheter till försäljning | – | – | 44 |
| Övriga kortfristiga skulder | 362 | 296 | 331 |
| Summa kortfristiga skulder | 971 | 451 | 564 |
| Summa eget kapital och skulder | 11 443 | 10 022 | 10 136 |
| Belopp i miljoner kronor | 2013 jan-sep |
2012 jan-sep |
2013 jul-sep |
2012 jul-sep |
2012 jan-dec |
|---|---|---|---|---|---|
| Resultat före skatt | 769 | 403 | 117 | –80 | 482 |
| Värdeförändringar på finansiella instrument Värdeförändringar på fastigheter Resultat från ägande av intresseföretag Betald skatt Övriga poster ej ingående i kassaflödet |
–196 –86 –153 –5 –7 |
41 –126 –22 –2 –12 |
–20 60 –38 –1 –2 |
66 81 31 –1 –5 |
70 –135 –42 –6 –5 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital |
322 | 281 | 116 | 92 | 364 |
| Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder |
–8 8 |
–4 23 |
–3 28 |
2 –11 |
–43 69 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 322 | 300 | 141 | 83 | 390 |
| Förvärv av fastigheter Försäljning av fastigheter Investeringar i befintliga fastigheter Kassaflöde vid försäljning av andelar i intresseföretag Kapitaltillskott till intresseföretag Minskning av övriga anläggningstillgångar Ökning av övriga anläggningstillgångar |
–930 81 –102 40 –285 – –2 |
–203 65 –251 – – 1 – |
–2 –2 –59 – – 1 |
–29 – –12 – – – – |
–203 68 –260 – – – –5 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | –1 198 | –388 | –62 | –42 | –399 |
| Emission av stamaktier Emission av preferensaktier Utbetald utdelning till aktieägare Upptagna lån Amorterade lån Lösen av finansiellt derivat Minskning av övriga långfristiga skulder |
285 – –138 973 –380 –4 –1 |
– – –110 827 –588 – –1 |
– – –25 141 –169 – – |
– – –19 39 –31 – –2 |
– 367 –128 827 –1 020 – – |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 735 | 128 | –53 | –13 | 46 |
| Periodens kassaflöde | –141 | 40 | 26 | 28 | 37 |
| Kursdifferens i likvida medel Förändring av likvida medel |
– –141 |
–2 38 |
– 26 |
–2 26 |
–1 36 |
| Likvida medel vid periodens ingång | 379 | 343 | 212 | 355 | 343 |
| Likvida medel vid periodens utgång | 238 | 381 | 238 | 381 | 379 |
| Intjänade | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Övrigt | vinstmedel inkl. | Totalt | |||
| Belopp i miljoner kronor | Aktiekapital | tillskjutet kapital | Reserver | årets resultat | eget kapital |
| Eget kapital 31 december 2011 | 253 | 891 | –26 | 1 104 | 2 223 |
| Aktieutdelning | – | – | – | –128 | –128 |
| Totalresultat januari-september 2012 | – | – | –42 | 305 | 263 |
| Eget kapital 30 september 2012 | 253 | 891 | –68 | 1 281 | 2 357 |
| Nyemitterade preferensaktier | 64 | 312 | – | – | 376 |
| Transaktionskostnader | – | –9 | – | – | –9 |
| Aktieutdelning | – | – | – | –13 | –13 |
| Totalresultat oktober-december 2012 | – | – | 16 | 67 | 83 |
| Eget kapital 31 december 2012 | 317 | 1 194 | –52 | 1 335 | 2 794 |
| Nedsättning aktiekapital | –206 | 206 | – | – | – |
| Fondemission | 235 | –235 | – | – | – |
| Nyemitterade B-aktier | 20 | 265 | – | – | 285 |
| Aktieutdelning | – | – | – | – 163 | –163 |
| Totalresultat januari-september 2013 | – | – | 10 | 601 | 611 |
| Eget kapital 30 september 20131) | 366 | 1 430 | –42 | 1 773 | 3 526 |
1) Eget kapital är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare.
| Värdeförändringar fastigheter | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Resultatposter per segment | Hyresintäkter1) | Förvaltningsresultat | Orealiserade | Realiserade | Resultat före skatt | |||||
| 2013 | 2012 | 2013 | 2012 | 2013 | 2012 | 2013 | 2012 | 2013 | 2012 | |
| Belopp i miljoner kronor | jan-sep | jan-sep | jan-sep | jan-sep | jan-sep | jan-sep | jan-sep | jan-sep | jan-sep | jan-sep |
| Stockholm | 309 | 289 | 114 | 118 | 17 | 3 | – | 1 | 131 | 121 |
| Övriga Sverige | 154 | 150 | 98 | 89 | –3 | 64 | –3 | – | 88 | 153 |
| Helsingfors | 82 | 69 | 45 | 45 | 59 | –1 | – | – | 104 | 43 |
| Övriga Finland | 74 | 65 | 53 | 43 | 19 | 22 | – | – | 73 | 65 |
| Övrigt | 56 | 42 | 27 | 21 | –3 | 38 | – | – | 24 | 59 |
| Summa segmentsnivå | 675 | 615 | 337 | 316 | 89 | 126 | –3 | 1 | 420 | 441 |
| Finansiella instrument | – | – | – | – | – | – | – | – | 200 | –41 |
| Intresseföretag | – | – | 56 | 31 | 9 | –1 | 6 | – | 137 | 22 |
| Övrigt ej fördelat | – | – | –3 | –20 | – | – | – | – | 12 | –19 |
| Totalt | 675 | 615 | 390 | 327 | 98 | 125 | 3 | 1 | 769 | 403 |
| Tillgångsposter per segment |
Marknadsvärde fastigheter |
Investeringar fastigheter |
Förvärv fastigheter |
Försäljning fastigheter |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | 2013 30 sep |
2012 30 sep |
2013 jan-sep |
2012 jan-sep |
2013 jan-sep |
2012 jan-sep |
2013 jan-sep |
2012 jan-sep |
| Stockholm | 4 917 | 4 414 | 57 | 36 | 440 | 109 | –30 | –63 |
| Övriga Sverige | 2 337 | 2 281 | 30 | 10 | 102 | 3 | –55 | –2 |
| Helsingfors | 1 314 | 913 | 5 | 4 | 303 | – | – | – |
| Övriga Finland | 1 130 | 986 | 10 | 12 | 85 | – | – | – |
| Övrigt | 757 | 730 | – | 189 | – | 91 | – | – |
| Summa segmentsnivå | 10 455 | 9 325 | 102 | 251 | 930 | 203 | – 85 | – 65 |
| Övrigt ej fördelat | – | – | – | – | – | – | – | – |
| Totalt | 10 455 | 9 325 | 102 | 251 | 930 | 203 | – 85 | – 65 |
1) Samtliga hyresintäkter avser externa hyresgäster.
| 2013 jan-sep |
2012 jan-sep |
2012 jan-dec |
2011 jan-dec |
2010 jan-dec |
2009 jan-dec |
2008 jan-dec |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetsrelaterade | |||||||
| Direktavkastning, % | 7,8 | 7,9 | 7,8 | 7,7 | 8,1 | 8,1 | 7,6 |
| Överskottsgrad, % | 87 | 87 | 86 | 86 | 89 | 88 | 89 |
| Areamässig uthyrningsgrad, % | 93 | 95 | 95 | 97 | 97 | 97 | 97 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 92 | 93 | 93 | 93 | 94 | 95 | 96 |
| Hyresduration, år | 8,4 | 8,5 | 8,4 | 7,9 | 8,6 | 9,1 | 9,3 |
| Uthyrningsbar area, tusental kvadratmeter | 1 305 | 1 162 | 1 159 | 1 144 | 1 024 | 917 | 839 |
| Antal fastigheter | 138 | 135 | 134 | 136 | 129 | 113 | 110 |
| Finansiella | |||||||
| Avkastning på totalt kapital, % | 7 | 7 | 7 | 7 | 7 | 7 | 7 |
| Avkastning på eget kapital, % | 25 | 18 | 15 | 6 | 27 | 3 | –13 |
| Genomsnittlig ränta, % | 4,3 | 4,4 | 4,6 | 4,5 | 4,3 | 4,3 | 5,1 |
| Räntebindning inkl. derivat, år | 4,0 | 4,2 | 5,2 | 4,3 | 4,3 | 4,4 | 5,1 |
| Kapitalbindning, år | 3,5 | 2,5 | 4,3 | 2,9 | 3,4 | 4,2 | 5,1 |
| Soliditet, % | 31 | 24 | 28 | 23 | 26 | 20 | 19 |
| Belåningsgrad, % | 60 | 67 | 62 | 68 | 67 | 73 | 73 |
| Nettoskuld/fastigheternas marknadsvärde, % Räntetäckningsgrad, ggr |
64 2,5 |
68 2,5 |
63 2,2 |
69 2,2 |
70 2,3 |
75 2,0 |
74 1,8 |
| Data per stamaktie1) | |||||||
| Börskurs vid periodens utgång, kr | 22,002) | 16,27 | 17,14 | 15,00 | 15,45 | 8,00 | 3,17 |
| EPRA NAV, kr | 17,57 | 14,32 | 14,86 | 12,76 | 10,76 | 8,06 | 8,93 |
| Eget kapital, kr | 12,25 | 8,02 | 8,09 | 6,99 | 7,14 | 5,44 | 5,86 |
| Eget kapital efter utspädning, kr | 12,24 | 8,02 | 8,09 | 6,99 | 6,92 | 5,10 | 5,65 |
| Resultat, kr | 3,46 | 1,69 | 1,84 | 0,32 | 3,12 | –0,06 | –1,59 |
| Resultat efter utspädning, kr | 3,45 | 1,69 | 1,84 | 0,32 | 2,90 | –0,06 | –1,59 |
| Kassaflöde, kr | 1,62 | 1,53 | 1,79 | 0,17 | 1,74 | 1,47 | 1,66 |
| Kassaflöde efter utspädning, kr | 1,62 | 1,53 | 1,79 | 0,17 | 1,62 | 1,39 | 1,10 |
| Antal aktier vid periodens utgång, miljoner | 159,3 | 147,6 | 147,6 | 147,6 | 141,9 | 133,1 | 133,1 |
| Antal aktier vid periodens utgång efter utspädning, miljoner | 159,4 | 147,6 | 147,6 | 147,6 | 146,3 | 141,9 | 137,5 |
| Genomsnittligt antal aktier, miljoner | 152,1 | 147,6 | 147,6 | 146,8 | 134,2 | 133,1 | 133,1 |
| Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, miljoner | 152,2 | 147,6 | 147,6 | 147,4 | 144,1 | 140,8 | 139,7 |
| Data per preferensaktie | |||||||
| Börskurs vid periodens utgång, kr | 31,50 | 30,40 | 29,60 | 26,50 | 26,30 | 27,50 | 23,00 |
| Eget kapital, kr | 31,50 | 31,50 | 32,00 | 32,00 | 32,00 | 32,00 | 32,00 |
| Resultat, kr | 1,50 | 1,50 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 |
| Antal aktier vid periodens utgång, miljoner | 50,0 | 37,3 | 50,0 | 37,3 | 37,3 | 20,6 | 15,1 |
| Genomsnittligt antal aktier, miljoner | 50,0 | 37,3 | 37,8 | 37,3 | 32,9 | 18,7 | 15,0 |
1) Jämförelsetalen har justerats för fondemission av B-aktier under 2013 genom att antalet aktier multiplicerats med 11. Fondemissionsvillkoren var 10 B-aktier för varje A-aktie. Fondemissionen registrerades 4 april 2013.
2) Avser börskursen för B-aktien.
| 2013 jan-sep |
2012 jan-sep |
2012 jan-dec |
|---|---|---|
| 36 | ||
| –37 | –43 | –44 |
| –4 | –17 | –8 |
| – | 27 | 29 |
| 17 | – | – |
| 99 | 71 | 103 |
| –63 | –64 | –64 |
| 49 | 17 | 60 |
| –7 | 2 | –16 |
| 42 | 19 | 44 |
| 33 | 26 |
| 2013 | 2012 | 2012 | |
|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | 30 sep | 30 sep | 31 dec |
| Materiella anläggningstillgångar | 2 | 2 | 2 |
| Uppskjuten skattefordran | 12 | 30 | 12 |
| Fordringar på koncernföretag | 914 | 773 | 728 |
| Fordringar på intresseföretag | – | 282 | 17 |
| Övriga finansiella anläggningstillgångar | 872 | 316 | 592 |
| Summa anläggningstillgångar | 1 800 | 1 403 | 1 352 |
| Kassa och bank | 1 | 104 | 87 |
| Fordringar på koncernföretag | 1 209 | 300 | 790 |
| Fordringar på intresseföretag | – | 28 | 0 |
| Övriga omsättningstillgångar | 30 | 21 | 13 |
| Summa omsättningstillgångar | 1 240 | 453 | 890 |
| Summa tillgångar | 3 040 | 1 856 | 2 242 |
| Eget kapital | 1 685 | 1 141 | 1 521 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 1 187 | 600 | 600 |
| Skulder till koncernföretag | – | 13 | – |
| Summa långfristiga skulder | 1 187 | 613 | 600 |
| Skulder till koncernföretag | 4 | 11 | 21 |
| Övriga korfristiga skulder | 164 | 91 | 100 |
| Summa kortfristiga skulder | 168 | 102 | 121 |
| Summa eget kapital och skulder | 3 040 | 1 856 | 2 242 |
Sagax hade vid periodens utgång 7 154 (6 129) aktieägare och börsvärdet uppgick till 5 165 (3 534) miljoner kronor. Sagax har tre aktieslag, stamaktier av serie A och B samt preferensaktier. Aktierna är noterade på NASDAQ OMX Stockholm, Mid Cap. Totalt finns
13 416 822 A-aktier, 145 858 130 B-aktier och 50 000 000 preferensaktier. Varje preferensaktie ger företrädesrätt till 2,00 kronor i årlig utdelning. Nedan visas kursutveckling samt information om handeln med aktierna.
| Betalkurs, kr | Transaktioner per handelsdag |
Omsättningshastighet på årsbasis, % |
Genomsnittlig handelsvolym, mkr |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 30 sep 2013 | 30 sep 2012 | jul-sep 2013 | jul-sep 2012 | jul-sep 2013 | jul-sep 2012 | jul-sep 2013 | jul-sep 2012 | |
| A–aktier | 28,40 | 16,27 | 9 | 11 | 9 | 3 | 0,1 | 0,3 |
| B–aktier | 22,00 | – | 14 | – | 8 | – | 1,0 | – |
| Preferensaktier | 31,50 | 30,40 | 51 | 23 | 36 | 30 | 2,2 | 1,3 |
Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Totalt innehar Sagax medarbetare optioner motsvarande 1,1 % av antalet utestående stamaktier. Bolagets verkställande direktör och styrelseledamöter omfattas inte av programmen. Programmen är treåriga och löper under perioderna 2011-2014, 2012-2015 respektive 2013-2016. Teckningsoptionerna ger rätt att teckna nya stamaktier i maj 2014, maj 2015 respektive maj 2016. Teckningskurserna motsvarar stamaktiernas betalkurs vid optionsprogrammets inledande omräknat med den genomsnittliga kursutvecklingen för de noterade fastighetsbolagen enligt Carnegies fastighetsindex (CREX) under motsvarande period. Teckningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsättning att Sagax har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för de noterade fastighetsbolagen under respektive treårsperiod.
Inga ytterligare teckningsoptioner eller konvertibler finns utestående.
Förvaltningsresultatet per stamaktie efter utspädning på rullande tolvmånadersbasis uppgick till 2,50 (1,98) kronor vilket jämfört med aktiekursen för stamaktien vid periodens utgång motsvarade en multipel om 8,8 (6,9).
2012 31 dec
2011 31 dec
2010 31 dec
2009 31 dec
2008 31 dec
Eget kapital per stamaktie efter utspädning uppgick till 12,24 (8,02) kronor. EPRA NAV per stamaktie uppgick till 17,57 kronor. För definition av nyckeltalen, se sidan 25. Aktiekursen för B-aktien vid periodens slut var 180 % (203 %) av det egna kapitalet per stamaktie och 125 % (116 %) av EPRA NAV per stamaktie.
| Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 2) | 2,50 | 1,98 | 2,15 | 2,06 | 1,74 | 1,44 | 1,13 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kassaflöde efter utspädning, kr 2) 3) | 2,00 | 2,03 | 1,79 | 1,87 | 1,62 | 1,39 | 1,10 |
| Eget kapital efter utspädning, kr | 12,24 | 8,02 | 8,09 | 6,99 | 6,92 | 5,10 | 5,65 |
| EPRA NAV, kr 4) | 17,57 | 14,32 | 14,86 | 12,76 | 10,76 | 8,06 | 8,93 |
| B-aktiens börskurs/Förvaltningsresultat, ggr 2) | 8,8 | 6,9 | 8,0 | 7,3 | 8,9 | 5,6 | 2,8 |
| B-aktiens börskurs/Kassaflöde, ggr 2) 3) | 11,0 | 8,2 | 9,6 | 8,0 | 9,5 | 5,8 | 2,9 |
| B-aktiens börskurs/Eget kapital, % | 180 | 203 | 212 | 215 | 224 | 157 | 56 |
| B-aktiens börskurs/EPRA NAV, % | 125 | 116 | 116 | 118 | 144 | 99 | 36 |
2012 30 sep
B-aktiens börskurs vid periodens utgång, kr 1) 22,00 16,27 17,14 15,00 15,45 8,00 3,17
2013 30 sep
1) Jämförelsetalen har justerats för fondemission av B-aktier under 2013 genom att antalet aktier multiplicerats med 11. Fondemissionsvillkoren var 10 B-aktier för varje A-aktie. Fondemissionen registrerades 4 april 2013.
2) Förvaltningsresultat och kassaflöde avser rullande 12 månader.
3) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital.
4) För definition, se sidan 25.
| Antal aktier | Antal aktieägare | Aktieägarkategori | Antal | Röstandel | Aktieägare per land | Antal | Röstandel |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1–500 | 2 999 | Privatpersoner | Sverige | 6 748 | 91 % | ||
| 501–1 000 | 819 | bosatta i Sverige | 6 021 | 10 % | Luxemburg | 17 | 3 % |
| 1 001–2 000 | 800 | Privatpersoner | Storbritannien | 37 | 2 % | ||
| 2 001–5 000 | 1 078 | bosatta utomlands | 59 | 1 % | Norge | 16 | 1 % |
| 5 001–10 000 | 538 | Företag/institutioner i Sverige |
727 | 81 % | Irland | 25 | 1 % |
| 10 001–50 000 | 689 | Företag/institutioner | Övriga länder | 311 | 1 % | ||
| 50 001– | 231 | utomlands | 347 | 8 % | Totalt | 7 154 | 100 % |
| Totalt | 7 154 | Totalt | 7 154 | 100 % |
| Antal aktier | Andel av | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| A–aktier | B–aktier | Preferensaktier | Aktiekapital | Röster | |
| David Mindus med bolag | 4 870 727 | 38 253 025 | 775 | 20,6 % | 26,3 % |
| Rutger Arnhult med bolag | 2 693 819 | 22 638 700 | 958 848 | 12,6 % | 15,3 % |
| Familjen Salén med bolag | 2 008 733 | 17 585 330 | 78 595 | 9,4 % | 11,4 % |
| Tredje AP-fonden | – | 11 689 910 | – | 5,6 % | 3,5 % |
| Länsförsäkringar Fastighetsfond | – | 10 760 061 | – | 5,1 % | 3,3 % |
| Banque Carnegie Luxembourg | 389 041 | 4 132 410 | 266 696 | 2,3 % | 2,5 % |
| Handelsbanken Fonder | 519 881 | 215 740 | – | 0,4 % | 1,6 % |
| Robur Realinvest | 250 000 | 2 500 000 | 384 609 | 1,5 % | 1,6 % |
| Avanza Pension | 30 804 | 935 532 | 3 018 812 | 1,9 % | 1,3 % |
| Sifonen | 167 400 | 1 659 000 | 10 033 | 0,9 % | 1,0 % |
| Nordnet Pensionsförsäkring | 64 271 | 650 835 | 1 634 089 | 1,1 % | 0,9 % |
| Catella Hedgefond | – | – | 2 815 855 | 1,3 % | 0,9 % |
| Länsförsäkringar Småbolagsfond | – | 2 738 570 | – | 1,3 % | 0,8 % |
| Robur Småbolagsfond Sverige | 133 731 | 1 337 310 | – | 0,7 % | 0,8 % |
| Gårdarike Invest | 126 355 | 1 303 400 | – | 0,7 % | 0,8 % |
| Johan Thorell med bolag | 101 627 | 1 016 270 | 499 999 | 0,8 % | 0,8 % |
| SEB S.A. | 85 949 | 859 490 | 707 098 | 0,8 % | 0,7 % |
| Göran E Larsson med bolag | 102 400 | 1 024 000 | 201 335 | 0,6 % | 0,7 % |
| Familjen Engelbert med bolag | 122 500 | 945 000 | – | 0,5 % | 0,7 % |
| Artelis Förvaltning | 94 637 | 946 370 | 57 559 | 0,5 % | 0,6 % |
| Delsumma | 11 761 875 | 121 190 953 | 10 634 303 | 68,6 % | 75,6 % |
| Övriga aktieägare | 1 654 947 | 24 667 177 | 39 365 697 | 31,4 % | 24,4 % |
| Totalt | 13 416 822 | 145 858 130 | 50 000 000 | 100,0 % | 100,0 % |
| – varav styrelse och medarbetare | 7 279 385 | 59 862 406 | 780 748 | 32,5 % | 40,4 % |
1) Aktieägarstruktur per 30 september 2013 är baserad på uppgifter från Euroclear Sweden och Finansinspektionens insynsregister.
Tjänster mellan koncernföretag debiteras enligt affärsmässiga villkor och marknadsprissättning. Koncerninterna tjänster består av förvaltningstjänster och internräntedebitering.
Moderbolagets förvaltningsarvode från koncernföretag uppgick under perioden till 24 (9) miljoner kronor. Sagax erhåller även arvoden från intresseföretag för fastighets- och bolagsförvaltning och under perioden uppgick dessa till 9 (8) miljoner kronor.
För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Värdering av förvaltningsfastigheter kan påverkas kraftigt av de bedömningar och antaganden som görs av företagsledningen. För att minska risken för felaktiga värderingar har Sagax därför låtit auktoriserade externa värderingsmän marknadsvärdera samtliga fastigheter enligt Verkligt värdemetoden. Sagax fastigheter har värderats i enlighet med de externt utförda värderingarna per 30 september 2013, förutom fastigheterna i Tyskland vilka av kostnadsskäl värderas internt den 31 mars och 30 september varje år.
Sagax prioriterar att hyra ut till hyresgäster med hög kreditvärdighet och att hyra ut med långa löptider på hyresavtalen även om detta medför något lägre omedelbar intjäning. Avsikten är att minska risken för hyresförluster samt risken för vakanser.
Sagax finansiella kostnader utgör den enskilt största kostnaden för koncernen. För att reducera Sagax exponering mot ett stigande ränteläge har koncernen en väsentlig del av sina räntekostnader skyddade av derivatinstrument som ränteswappar och räntetak. Sagax värderar samtliga finansiella derivat externt varje kvartal.
En simulerad parallellförskjutning med +1 procentenhet av de underliggande swapkurvorna skulle, allt annat lika, medföra en positiv omvärdering av Sagax räntederivat med 217 miljoner kronor. Motsvarande förskjutning med –1 procentenhet skulle medföra en omvärdering med –231 miljoner kronor.
Beräknat på koncernens räntebärande skulder den 30 september skulle en höjning av marknadsräntorna med 1 procentenhet ha ökat Sagax räntekostnader med 17 (17) miljoner kronor på årsbasis. En sänkning av marknadsräntorna med 1 procentenhet skulle ha minskat Sagax räntekostnader med 17 (17) miljoner kronor på årsbasis, ett scenario som förutsätter att Euribor blir negativ.
Värdena i koncernens balansräkning är delvis exponerade mot valutakursförändringar, främst eurokursen. Nettoexponeringen den 30 september 2013, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 1 361 miljoner kronor. I enlighet med IAS 21 förs merparten av valutakurseffekterna till Övrigt totalresultat vid konsolidering av koncernen. Endast en mindre del av valutakurseffekter redovisas i resultaträkningen.
Sagax finansiering består primärt av eget kapital och räntebärande skulder. I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar Sagax efter en lång genomsnittlig återstående löptid på räntebärande skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av bilaterala kreditfaciliteter och börsnoterade obligationslån.
Motparter i kreditfaciliteterna är vanligtvis svenska och utländska affärsbanker. I vissa fall löper dessa faciliteter med särskilda åtaganden om upprätthållande av exempelvis räntetäckningsgrad. Detta innebär att kreditgivare kan ges rätt att kunna påkalla återbetalning av lämnade krediter i förtid eller att kunna begära ändrade villkor för det fall dessa särskilda åtaganden inte uppfyllts av låntagaren.
Sagax börsnoterade obligationslån har upptagits till sedvanliga villkor. Fullständiga villkor för obligationslånen finns tillgängliga på www.sagax.se.
Sagax risker i övrigt beskrivs i årsredovisningen för 2012, på sidorna 63-66.
| Belopp i miljoner kronor | Förändring | Effekt på förvaltnings resultat, årsbasis |
||
|---|---|---|---|---|
| Ekonomisk uthyrningsgrad | +/–1 % | +/– 10 | ||
| Hyresintäkter | +/–1 % | +/– 9 | ||
| Fastighetskostnader | +/–1 % | –/+ 1 | ||
| Upplåningskostnader vid nuvarande räntebindning och förändrat ränteläge1) |
+/–1 %-enhet | –/+ 17 | ||
| Upplåningskostnad vid förändring av genomsnittlig räntenivå2) |
+/–1 %-enhet | –/+ 69 | ||
| Förändring av valutakursen SEK/EUR |
+/–10 % | +/– 20 | ||
| Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2013 |
+/–10 % | +/– 1 | ||
| Belopp i miljoner kronor | Förändring | Effekt på resultat före skatt, årsbasis |
||
| Förändring av fastighetsport följens marknadsvärde |
+/– 1 % | +/– 105 | ||
| Omvärdering av räntederivat vid förskjutning av räntekurvor3) +/–1 %-enhet |
+217/–231 | |||
| Förändring av valutakursen4) | +/– 10 % | +/– 14 |
1) Hänsyn tagen till finansiella derivat.
2) Hänsyn ej tagen till finansiella derivat.
3) Exklusive resultatandelar i intresseföretag.
4) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder bokförda i euro. Angiven resultateffekt avser resultatpåverkan som uppstår vid en förändring av valutakursen SEK/EUR.
Den 11 oktober 2013 pressmeddelades att Sagax intresseföretag Söderport avyttrat 27 fastigheter omfattande 21 100 kvadratmeter ur det bestånd av bilprovningsfastigheter som förvärvades 2012. Försäljningen är i enlighet med den strategi som aviserades i samband med förvärvet av beståndet. Underliggande fastighetsvärde uppgick till 89
miljoner kronor och Sagax resultatandel av den realiserade värdeförändringen uppgår till 7 miljoner kronor. Försäljningen avsåg fastigheter i södra Norrland samt Östergötland, Södermanland och Gotland. Frånträde skedde den 16 oktober.
Sagax hade vid periodens utgång 29 anställda varav 12 kvinnor. 21 medarbetare är anställda i moderbolaget och tjänstgör vid bolagets kontor i Stockholm och åtta medarbetare är anställda i ett av
de finska dotterbolagen och tjänstgör i Finland. Funktioner såsom fastighetsskötsel och jourverksamhet är utlagda på entreprenad.
Sagax följer de av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningarna av International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC). Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1, kompletterande redovisningsregler för koncerner.
IFRS 13 Värderingar till verkligt värde tillämpas första gången 2013 och bestämmer hur det verkliga värdet skall fastställas samt vilka upplysningskrav som följer utöver de krav som redan finns i övriga standarder. I Sagax finns räntederivat som används för att ekonomiskt säkra ränterisker. Dessa finansiella instrument
redovisas brutto till verkligt värde i rapport över finansiell ställning på raderna avseende finansiella instrument och instrumentens värdeförändringar redovisas i rapport över totalresultat. Derivaten värderas med hjälp av värderingstekniker som bygger på observerbara marknadsdata, nivå 2. Sagax fastigheter värderas av oberoende värderingsinstitut varje kvartal, motsvarande nivå 3 som inte i sin helhet baseras på observerbara marknadsdata.
Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med International Accounting Standards (IAS) 34. I denna rapport tillämpade redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är oförändrade jämfört med de som tillämpades i årsredovisningen för 2012.
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm den 23 oktober 2013 AB SAGAX (publ) Organisationsnummer 556520-0028
GÖRAN E LARSSON Styrelseordförande
Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
STAFFAN SALÉN JOHAN THORELL FILIP ENGELBERT
Styrelseledamot VD och styrelseledamot Styrelseledamot
ULRIKA WERDELIN DAVID MINDUS JOHAN CEDERLUND
Informationen är sådan som AB Sagax skall offentliggöra enligt lagen om värdespappersmarknaden och/eller lagen om handel med finansiella instrument. Informationen lämnades för offentliggörande den 24 oktober 2013, klockan 13.00.
Till styrelsen i AB Sagax, org nr 556520-0028
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapport) för AB Sagax per 30 september 2013 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning.
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med Standard för översiktlig granskning (SÖG) 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing, ISA, och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har.
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen.
Stockholm den 23 oktober 2013
Magnus Fredmer Jonas Svenson Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor
Ernst & Young AB Ernst & Young AB
Bokslutskommuniké 2013 13 februari 2014 Delårsrapport januari-mars 2014 7 maj 2014 Årsstämma 2014 7 maj 2014
David Mindus, verkställande direktör 08 – 545 83 540, [email protected]
Peter Larsen, ekonomichef 08 – 545 83 540, [email protected]
Besök gärna www.sagax.se.
Periodens resultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till genomsnittligt eget kapital (IB+UB)/2 under perioden.
Periodens resultat, omräknat till 12 månader, efter finansnetto efter återläggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittliga totala tillgångar under perioden.
Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande till totalt uthyrningsbar area vid periodens utgång.
Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till totala tillgångar vid periodens utgång.
Periodens driftnetto (inklusive fastighetsadministration), omräknat till 12 månader, justerat för fastigheternas innehavstid under perioden i förhållande till fastigheternas bokförda värden vid periodens utgång.
Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal stamaktier vid periodens utgång efter att hänsyn tagits till Preferenskapitalet.
Eget kapital per preferensaktie motsvarar preferensaktiens företrädesrätt vid likvidation av Bolaget (30 kronor per preferensaktie) samt aktiens ackumulerade företrädesrätt till utdelning (2 kronor per år).
Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till hyresvärde vid periodens utgång.
EURIBOR, eller Euro Interbank Offered Rate, är en daglig referensränta som beräknas som ett genomsnitt av de räntor som banker i EU-länderna ställer till varandra för utlåning i euro.
Redovisat eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av reserveringar för räntederivat, uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastighetsvärden och uppskjuten skatt avseende reserveringar för räntederivat.
Avser fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt.
Avtal beträffande låneräntor som bland annat kan inbegripa faktorerna tid, inflation och/eller maximala räntenivåer. Träffas normalt för att säkerställa räntenivåer för räntebärande lån.
Resultat exklusive värdeförändringar och skatt.
Förvaltningsresultatet för perioden reducerat med preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning, dividerat med genomsnittligt antal stamaktier efter utspädning.
Återstående löptid på hyresavtal.
Kontrakterad årshyra som löper vid periodens utgång med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.
International Financial Reporting Standards. Internationella redovisningsstandarder för koncernredovisningar som börsnoterade företag inom EU skall tillämpa.
Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassaflödet samt minskat med aktuell skatt i relation till genomsnittligt antal stamaktier. Från resultatet före skatt har även dragits preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning för perioden.
Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar och likvida medel.
Beräknas som eget kapital per preferensaktie mulriplicerat med antalet utestående preferensaktier.
Resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier efter att hänsyn tagits till preferensaktiernas del av resultatet för perioden.
Ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntevillkor på lån i samma valuta. Bytet innebär att den ena parten får byta sin rörliga ränta mot en fast ränta, medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig ränta. Avsikten med en ränteswap är att reducera ränterisken.
Förvaltningsresultat, exklusive resultat från intresseföretag, efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader.
Eget kapital i relation till totala tillgångar.
STIBOR, eller Stockholm Interbank Offered Rate, är en daglig referensränta som beräknas som ett genomsnitt av de räntor som banker ställer till varandra för utlåning i svenska kronor.
Summan av aktiens kursförändring under perioden och under perioden erlagd utdelning i procent av aktiekursen vid föregående års slut.
Summan av direktavkastning och värdeförändring under perioden i procent av fastighetsvärdet vid föregående års slut.
Typ av hyresavtal där hyresgästen, utöver hyran, betalar samtliga kostnader som belöper på fastigheten och som normalt hade belastat fastighetsägaren. Dessa inkluderar driftkostnader, underhåll, fastighetsskatt, tomträttsavgäld, försäkring, fastighetsskötsel, etc.
Utspädning till följd av utestående teckningsoptioner har i enlighet med IAS 33 beräknats som det antal stamaktier vilka skall emitteras för att täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående potentiella stamaktier (teckningsoptioner), till den del det är sannolikt att de kommer att utnyttjas.
Periodens driftnetto i relation till periodens hyresintäkter.
AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. Sagax fastighetsinnehav per 30 september 2013 uppgick till 1 305 000 kvadratmeter fördelat på 138 fastigheter. AB Sagax (publ) är noterat på NASDAQ OMX Stockholm, Mid Cap. Mer information finns på www.sagax.se.
AB Sagax (publ), Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm Org. nr. 556520-0028 Telefon 08 – 545 83 540, Fax 08 – 545 83 549 www.sagax.se
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.