AB Sagax

Quarterly Report • May 4, 2012

Delårsrapport januari – mars 2012

AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri.

perioden I SAMMANDRAG

Förvaltningsresultatet ökade till 104,8 miljoner kronor under första kvartalet.

Hyresintäkter

Hyresintäkterna för perioden ökade till 202,0 miljoner kronor (184,8 miljoner kronor föregående år). Ökningen förklaras främst av fastighetsförvärv under 2011, intäktshöjande investeringar i befintligt fastighetsbestånd samt indexjustering av hyresnivåer.

Förvaltningsresultat

Förvaltningsresultatet ökade till 104,8 (82,6) miljoner kronor, varav 8,4 (1,8) miljoner kronor från intresseföretag. Ökningen av förvaltningsresultat från intresseföretag förklaras främst av framgångsrikt uthyrningsarbete.

Omvärdering av fastigheter

Nyuthyrningar ökade marknadsvärdet på Sagax fastigheter med totalt 36,3 (11,5) miljoner kronor. Den allmänna marknadsvärdeförändringen medförde att fastighetsvärdena ökade med 99,3 (2,0) miljoner kronor, varav 93,3 (28,6) miljoner kronor i Sverige och 6,0 (–26,6) miljoner kronor utomlands. Sammantaget redovisas en omvärdering av fastigheterna med 135,6 (13,5) miljoner kronor. Omvärdering av fastigheter i intresseföretag påverkade härutöver Sagax resultat med 4,2 (–20,3) miljoner kronor.

Omvärdering av finansiella instrument

Omvärdering av finansiella instrument har skett med totalt 106,7 (94,9) miljoner kronor, varav 71,6 (78,3) miljoner avsåg Sagax räntederivat och 35,1 (16,6) miljoner kronor avsåg räntederivat i intresseföretag. Räntederivaten omvärderades till följd av stigande långa marknadsräntor.

Resultat efter skatt

Periodens resultat efter skatt uppgick till 262,2 (125,9) miljoner kronor, motsvarande 18,15 (8,03) kronor per stamaktie efter utspädning.

Kassaflöde

Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 92,0 (80,8) miljoner kronor motsvarande 5,47 (4,64) kronor per stamaktie efter utspädning.

Fastighetsportföljen

Fastigheternas marknadsvärde uppgick till 9 029 (8 283) miljoner kronor. Sagax har under perioden investerat 25,6 (748,2) miljoner kronor varav 25,6 (26,9) miljoner kronor avsåg investeringar i det befintliga fastighetsbeståndet. Inga fastighetsförvärv har skett under perioden. Direktavkastningen, efter kostnader för fastighetsadministration, uppgick till 7,6 % (7,7 %) under perioden. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen var 7,7 (8,3) år.

Oförändrad prognos för 2012

För 2012 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 430 miljoner kronor. Prognosen tillkännagavs vid avlämnande av bokslutskommuniké för 2011.

2012	2011	2011	2010	2009	2008	2007
jan-mar	jan-mar	jan-dec	jan-dec	jan-dec	jan-dec	jan-dec
202,0	184,8	783,2	644,4	566,3	491,4	355,5
104,8	82,6	378,3	324,7	242,8	191,0	134,2
262,2	125,9	121,9	491,7	33,7	–181,5	566,0
9 029	8 283	8 961	7 535	6 422	6 060	5 105
7,6	7,7	7,7	8,1	8,1	7,6	7,3
18,15	8,03	3,54	31,90	–0,62	–17,53	42,03

1) För definition se sidan 25.

Omslag: Kugghjulet 3 i Huddinge omfattar 5 420 kvadratmeter uthyrningsbar area och är uthyrd till Volvo. Under 2012 kommer Sagax att anpassa lokalerna till Volvos verksamhet och har i samband med detta överenskommit om nya hyresvillkor.

VD HAR ORDET

Första kvartalet kan sammanfattas med bra förvaltningsresultat och stabil verksamhet.

Förvaltningsresultat

Förvaltningsresultatet och det operativa kassaflödet uppgick till 104,8 respektive 92,0 miljoner kronor under årets första tre månader. Det är en ökning med 27 % respektive 15 % i förhållande till samma period föregående år. Resultatökningen förklaras huvudsakligen av en större fastighetsportfölj. Direktavkastningen som uppgick till 7,6 % under årets första kvartal är i princip oförändrad i förhållande till samma period föregående år (7,7 %) trots att Sagax investeringar i Stockholm och Helsingfors nu utgör en större del av portföljen. Verksamheten är stabil och intjäningen utvecklas enligt vår prognos för 2012.

Finansiell ställning

Under de senaste tolv månaderna har den räntebärande nettoskulden i förhållande till fastighetsportföljens marknadsvärde sjunkit från 70 % till 67 %. Detta är en konsekvens av amorteringar samt av en positiv värdeutveckling på Sagax fastigheter. Räntetäckningsgraden har även utvecklats positivt och stigit från 2,3 till 2,5 gånger. Den genomsnittliga räntekostnaden uppgick den 31 mars till 4,5 %, att jämföra med 4,6 % för ett år sedan. Räntetäckningsgradens utveckling är således inte en konsekvens av lägre genomsnittlig ränta utan av att rörelsens intjäning utvecklats positivt. Sammantaget har den finansiella ställningen stärkts under det senaste året.

Sedan början av 2011 har vi förbättrat Sagax tillgång till omedelbart disponibla likvida medel. Syftet har huvudsakligen varit att stärka Sagax förmåga att tillvarata affärsmöjligheter. Per 31 mars 2011 hade Sagax tillgång till 203 miljoner konor i omedelbart tillgängliga likvida medel. Detta var en med god marginal betryggande nivå för den löpande verksamheten men gav inte något större utrymme för ofinansierade förvärv. Under det senaste året har nivån höjts och vid periodens utgång uppgick den till 878 miljoner kronor. Det innebär att Sagax nu lättare kan tillvarata affärsmöjligheter utan att vara beroende av att redan ha

fått till stånd en långfristig finansiering. Givetvis medför en ökning av bolagets tillgängliga likviditet kostnader. Jag bedömer dock att dessa står i proportion till fördelarna.

Sagax största kreditgivare är den tyska banken Deutsche Pfandbriefbank AG, PBB. I samband med finanskrisen 2008-2009 var banken tvungen att söka stöd hos den tyska staten och flera kontor inom bankens internationella verksamhet, däribland Stockholm, lades ner. PBB har nu meddelat att banken kommer att återuppta verksamheten i Norden och efter sommaren så öppnas åter kontoret i Stockholm. Detta är värdefullt för Sagax eftersom det avsevärt förbättrar förutsättningarna för att 2014, helt eller delvis, kunna förlänga befintlig finansiering med en av våra huvudfinansiärer som känt bolaget under mycket lång tid.

Hyres- och investeringsmarknaderna

I bokslutskommunikén för 2011 angav vi att vi förutsåg oförändrad eller till och med något förbättrad uthyrningsgrad under 2012 trots att Sagax redan har låg vakansgrad. I början av april kunde vi konstatera att Sagax under årets första kvartal hyrt ut 31 000 kvadratmeter varav 4 500 kvadratmeter avsåg Sagax och 26 500 avsåg vårt intresseföretag Söderport. Detta är en ovanligt hög uthyrningstakt som bland annat påverkades av ett större hyresavtal (15 000 kvadratmeter) med logistikföretaget Bring. Vi upplever att hyresmarknaden är oförändrat stabil.

Investeringsmarknaden har varit avvaktande sedan slutet av 2011. Sagax har inte genomfört några fastighetsförvärv under kvartalet. Detta till följd av att utbudet av investeringsmöjligheter varit lågt och att vi valt att konsolidera verksamheten under några månader efter 2011 års aktiva investeringsverksamhet. Vi förväntar oss fortsatt låg aktivitet inom Sagax marknadssegment till och med sommaren.

Stockholm den 4 maj 2012

David Mindus Verkställande direktör

RESULTAT, INTÄKTER OCH KOSTNADER

Resultat- samt kassaflödesposterna nedan avser perioden januari till och med mars 2012. Jämförelseposterna avser motsvarande period föregående år. Balansposternas belopp samt jämförelsetal avser ställningen vid periodens utgång i år respektive motsvarande periods utgång föregående år.

Resultat

Förvaltningsresultatet ökade till 104,8 (82,6) miljoner kronor, varav 8,4 (1,8) miljoner kronor från intresseföretag. Ökningen av förvaltningsresultat från intresseföretag förklaras främst av framgångsrikt uthyrningsarbete.

Nyuthyrningar och avflyttningar påverkade fastigheternas marknadsvärde med netto 36,3 (11,5) miljoner kronor. Den allmänna marknadsvärdeförändringen medförde att fastighetsvärdena ökade med 99,3 (2,0) miljoner kronor, varav 93,3 (28,6) miljoner kronor i Sverige och 6,0 (–26,6) miljoner kronor utomlands. Sammantaget redovisas en omvärdering av fastigheterna med 135,6 (13,5) miljoner kronor. Omvärdering av fastigheter i intresseföretag påverkade härutöver resultatet med 4,2 (–20,3) miljoner kronor.

Omvärdering av finansiella instrument i Sagax påverkade resultatet med 71,6 (78,3) miljoner kronor, varav 71,6 (64,0) miljoner kronor avsåg räntederivat. Därutöver har resultatet i Sagax påverkats med 35,1 (16,6) miljoner kronor för omvärdering av räntederivat i intresseföretaget Söderport.

Årets resultat efter skatt uppgick till 262,2 (125,9) miljoner kronor.

Intäkter

Hyresintäkterna ökade till 202,0 (184,8) miljoner kronor. Intäktsökningen förklaras främst av fastighetsförvärv under 2011, intäktshöjande investeringar i befintligt fastighetsbestånd samt indexjustering av hyresintäkter.

HYRESINTÄKTER

Fastighetskostnader

Drift- och underhållskostnaderna uppgick till sammanlagt 19,9 (19,6) miljoner kronor. Fastighetsskatt och tomträttsavgäld uppgick till 8,2 (7,4) miljoner kronor. Kostnaden för fastighetsadministration uppgick till 4,1 (3,4) miljoner kronor. Förändringarna i Sagax fastighetsbestånd under 2011 har lett till att andelen triple netavtal minskat.

Central administration

Kostnaderna för bolagets centrala administration uppgick till 9,0 (8,8) miljoner kronor.

Resultat från intresseföretag

Förvaltningsresultat från intresseföretag uppgick till 8,4 (1,8) miljoner kronor och avser Sagax andelar av resultaten för intresseföretagen Söderport Holding AB och Segeltorp Holding AB. Resultatökningen förklaras av framgångsrikt arbete med lokaluthyrningar i Söderport under 2011 och 2012.

Resultat från intresseföretag inklusive värdeförändringar på fastigheter och räntederivat uppgick till 47,7 (–1,9) miljoner kronor varav värdeförändringar på räntederivat uppgick till 35,1 (16,6) miljoner kronor och värdeförändringar på fastigheter uppgick till 4,2 (–20,3) miljoner kronor.

Finansnetto

Sagax finansiella kostnader uppgick till 69,8 (65,8) miljoner kronor. De finansiella kostnaderna har ökat till följd av ökad upplåning i samband med fastighetsförvärv under 2011. Sagax genomsnittliga ränta uppgick den 31 mars till 4,5 % (4,6 %).

Sagax finansiella intäkter uppgick till 4,9 (0,8) miljoner kronor, varav 4,2 miljoner kronor i räntekompensation i samband med Järfälla kommuns förköp av fastigheter, se även sidan 6.

FÖRVALTNINGSRESULTAT

Omvärderingar av fastigheter

Den 31 mars 2012 omfattade fastighetsbeståndet 132 (133) fastigheter med ett marknadsvärde om 9 029 (8 283) miljoner kronor. Marknadsvärdeförändringen avseende den svenska verksamheten uppgick till 129,6 (38,4) miljoner kronor. Värdeutvecklingen redovisad i kronor för verksamheten utomlands har sammanlagt uppgått till 6,0 (–24,9) miljoner kronor. Den sammantagna värdeökningen under perioden uppgick till 135,6 (13,5) miljoner kronor, exklusive valutaeffekter. Den allmänna marknadsvärdeförändringen uppgick till 99,3 (2,0) miljoner kronor, varav 93,3 miljoner kronor i Sverige. Förändring av fastighetsbeståndets marknadsvärde beskrivs även på sidan 9.

OREALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR

Belopp i miljoner kronor	jan-mar 2012
Nyuthyrningar/Omförhandlingar	36,7
Avflyttningar/Omförhandlingar	–0,4
Allmän marknadsvärdeförändring	93,3
Delsumma Sverige	129,6
Nyuthyrningar/Omförhandlingar	–
Avflyttningar/Omförhandlingar	–
Allmän marknadsvärdeförändring	6,0
Delsumma Utland	6,0
Summa orealiserade värdeförändringar	135,6

Det vägda direktavkastningskravet vid värderingarna uppgick till 8,0 % (8,2 %). Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflöden och restvärden uppgick till 9,1 % (8,2 %) respektive 9,5 % (10,3 %). Förändringarna av det vägda direktavkastningskravet och den vägda kalkylräntan är hänförlig till en förändrad geografisk sammansättning av fastighetsportföljen.

Se även avsnittet om analys och generella förutsättningar på sidan 9.

Omvärderingar av finansiella instrument

Sagax finansiella instrument den 31 mars 2012 utgjordes uteslutande av räntederivat i form av räntetak samt nominella ränteswappar. Samtliga finansiella instrument redovisas till marknadsvärde och eventuella marknadsvärdesförändringar redovisas över resultaträkningen. Periodens värdeförändring uppgick till 71,6 (78,3) miljoner kronor varav 71,6 (64,0) miljoner kronor utgjordes av orealiserad värdeförändring och noll (14,3) miljoner kronor utgjordes av realiserad värdeförändring.

Under det första kvartalet 2012 steg de svenska marknadsräntorna samtidigt som marknadsräntorna i euro sjönk. Sammantaget blev effekten att Sagax redovisar positiva orealiserade värdeförändringar. Reserven för räntederivatens undervärden uppgick vid periodens slut till –380,9 (–158,0) miljoner kronor, se avsnittet om finansiering på sidan 11. Reserven för dessa undervärden kommer successivt att upplösas och återföras till resultatet fram till derivatavtalens slutdatum, oavsett ränteläge. Omvärderingarna påverkar inte kassaflöde eller belåningsgrad.

Sagax resultat för perioden påverkades även av omvärderingar av räntederivat i Sagax intresseföretag med 35,1 (16,6) miljoner kronor. Sagax har i sin koncernredovisning löpande kostnads- och skuldfört bolagets andel av undervärden för intresseföretags räntederivat.

Skatt

Sagax redovisar en aktuell skatteintäkt om 8,2 (–1,0) miljoner kronor till följd av en justering av föregående års taxering avseende verksamheten i Finland. Den uppskjutna skattekostnaden för perioden uppgick till 98,1 (43,8) miljoner kronor.

Koncernens uppskjutna skattefordran respektive skatteskuld uppgick till 2,4 respektive 169,0 miljoner kronor vid periodens slut. Uppskjuten skattefordran har nettoredovisats mot uppskjuten skatteskuld i balansräkningen.

Sagax har inga skatterättsliga tvister.

UPPSKJUTEN SKATTEFORDRAN/SKATTESKULD PER LAND

Belopp i miljoner kronor	31 mar 2012
Sverige	–62,1
Finland	–103,7
Tyskland	–3,2
Danmark	2,4
Netto skattefordran/skatteskuld	–166,6

Kassaflöde

Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital uppgick till 92,0 (80,8) miljoner kronor. Investeringsverksamheten har tillfört kassaflödet 40,2 (–605,1) miljoner kronor till följd av försäljning av fastigheter. Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till –192,5 (377,8) miljoner kronor till följd av amorteringar om 523,9 (84,7) miljoner kronor samt nyupplåning om 350,0 (443,3) miljoner kronor. Sammantaget har likvida medel förändrats med –65,3 (–190,4) miljoner kronor under året. För rapport över kassaflöden, se sidan 14.

Kassaflödet från den löpande verksamheten avviker från förvaltningsresultatet främst till följd av att kassaflöde från intresseföretag återinvesteras i intresseföretagens verksamheter.

PROGNOS OCH AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA

Oförändrad prognos för 2012

För 2012 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 430 miljoner kronor. Prognosen är oförändrad i förhållande till vad som angavs i bokslutskommunikén för 2011.

Aktuell intjäningsförmåga

Tabellen nedan återspeglar Sagax intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis. Det är viktigt att notera att den ej är att jämställa med en prognos för de kommande tolv månaderna då den exempelvis inte innehåller några bedömningar avseende framtida vakanser, ränteläge, valutaeffekter, hyresutveckling eller värdeförändringar. Den beaktar inte amorteringar, när avtalade hyrestillägg

AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA

Belopp i miljoner kronor	1 apr 2012	31 dec 2011
Hyresvärde	858	838
Vakans	–55	–56
Hyresintäkter	803	782
Fastighetskostnader	–115	–117
Driftnetto	688	665
Central administration	–35	–34
Resultatandel från intresseföretag	36	27
Finansnetto	–287	–294
Förvaltningsresultat	402	364
Skatt	–106	–96
Resultat efter skatt	296	268
– varav preferensaktieägarna	74	74
– varav stamaktieägarna	222	194

träder ikraft eller lämnade rabatter upphör att gälla. Sagax redovisar aktuell intjäningsförmåga i samband med delårsrapporter och bokslutskommunikéer.

Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på årsbasis med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighetskostnader baseras på verkligt utfall det senaste året justerat för innehavstid. Kostnaderna för central administration har baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräknats utifrån räntebärande skulder och tillgångar på balansdagen. Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens beräknade genomsnittliga räntenivå. Skatten är beräknad med 26,3 % schablonskatt och bedöms nästan uteslutande vara uppskjuten skatt. Sagax resultatandelar från intresseföretag är beräknade enligt samma antaganden som för Sagax med beaktande av resultatandelens storlek.

AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA FÖRE SKATT

DIFFERENS MELLAN DIREKTAVKASTNING OCH LÅNERÄNTA

DIREKTAVKASTNING OCH LÅNERÄNTA

Valsverket 10 i Stockholm omfattar 16 635 kvadratmeter uthyrningsbar area, varav 6 600 kvadratmeter är uthyrda till VVS-handelsföretaget Dahl. Fastigheten är belägen i Ulvsunda industriområde, i anslutning till köpcentrumet Bromma Blocks och Bromma flygplats.

FASTIGHETSBESTÅNDET

Vid kvartalsskiftet omfattade fastighetsbeståndet 132 (133) fastigheter med en uthyrningsbar area om 1 137 000 (1 130 000) kvadratmeter. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen uppgick till 7,7 (8,3) år. Tyngdpunkten i beståndet finns i Stockholmsregionen dit 48 % (44 %) av marknadsvärdet och 49 % (46 %) av hyresvärdet är koncentrerat. Det sammanlagda hyresvärdet och kontrakterad årshyra uppgick till 858,0 (787,0) respektive 802,7 (741,7) miljoner kronor vid periodens utgång. Detta motsvarar en ekonomisk uthyrningsgrad om 93 % (94 %).

Investeringar

Sagax har under perioden investerat 25,6 (748,2) miljoner kronor varav 25,6 (26,9) miljoner kronor avsåg investeringar i det befintliga fastighetsbeståndet. Inga fastighetsförvärv har skett under perioden.

14,4 miljoner kronor av investeringarna skedde mot hyrestillägg, 5,9 miljoner kronor investerades i samband med nyförhyrning och 5,3 miljoner kronor avsåg underhåll av fastigheterna.

Försäljningar

Fastigheterna Tornväktaren 12 i Tidaholm och Nålen 4 i Eda såldes under det första kvartalet 2012 för totalt 2,8 miljoner kronor.

Järfälla kommun förvärvade i slutet av 2011 fastigheterna Veddesta 2:7 och Veddesta 2:33 Järfälla med stöd av förköpslagen. Fastigheterna frånträddes den 13 januari 2012. Kommunen har ersatt Sagax med ett belopp motsvarande Sagax anskaffningskostnad om 63,5 miljoner kronor jämte ränta.

FASTIGHETSINVESTERINGAR

Belopp i miljoner kronor	Fastighets förvärv	Befintligt bestånd	Totalt
Stockholm	–	7,0	7,0
Övriga Sverige	–	6,2	6,2
Helsingfors	–	0,5	0,5
Övriga Finland	–	11,9	11,9
Övrigt	–	–	–
Totalt	–	25,6	25,6

	Antal			Kontrakterad årshyra
Förfalloår	avtal	Area, kvm	Mkr	Andel
2012	70	27 440	27,6	3 %
2013	68	52 179	42,1	5 %
2014	50	116 578	73,3	9 %
2015	63	57 548	56,5	7 %
2016	22	79 808	52,0	7 %
>2016	97	763 744	551,1	69 %
Totalt	370	1 097 397	802,7	100 %

FÖRFALLOÅR ÅRSHYRA

KONCERNENS HYRESVÄRDE

LÖPTIDER FÖR HYRESAVTAL

					Marknadsvärde					Hyresintäkt1)
Segment	Antal fastigheter	Uthyrningsbar area, kvm	Vakant area, kvm	Mkr	Kr/kvm	Hyresvärde, Mkr1)	Andel av hyresvärde	Ekonomisk uthyrningsgrad2)	Mkr	Andel
Stockholm	55	448 045	27 384	4 362,1	9 736	417,3	49 %	92 %	387,1	48 %
Övriga Sverige	41	368 956	8 551	2 251,6	6 103	209,4	24 %	95 %	199,4	25 %
Helsingfors	20	119 313	3 204	944,6	7 917	95,5	11 %	96 %	92,2	11 %
Övriga Finland	11	152 594	–	1 027,3	6 732	89,1	10 %	100 %	88,9	11 %
Övrigt	5	47 628	–	443,5	9 312	46,7	6 %	75 %	35,1	4 %
Totalt	132	1 136 536	39 139	9 029,1	7 972	858,0	100 %	93 %	802,7	100 %

FASTIGHETSBESTÅNDET I SAMMANDRAG

1) Hyresintäkter på årsbasis per 1 april 2012.

2) Ekonomisk uthyrningsgrad beaktar vakanser och lämnade rabatter till hyresgäster.

Vid infarten till Stockholm, där Essingeleden (E4/E20) möter Södra länken, ligger Sagax fastighet Varubalen 3 med närhet till spårbunden trafik som pendeltåg och tvärbana. På bilden syns även fastigheterna Lagerhuset 3, Lagret 1, Packrummet 9, Packrummet 10, Packrummet 11, Packrummet 12, Varuhissen 1, Vreten 23 och Vreten 24 vilka ägs av Sagax intressebolag Söderport.

VAKANSGRAD

Den ekonomiska vakansgradens förändring

Den ekonomiska vakansgraden uppgick till 6,4 %, att jämföra med 6,7 % vid årsskiftet 2011/2012. Under perioden har vakansvärdet ökat med 6,1 (6,7) miljoner kronor till följd av avflyttningar och minskat med 3,0 (3,7) miljoner kronor till följd av inflyttningar. Tidsbegränsade lämnade rabatter har minskat med 3,6 (2,1) miljoner kronor i årstakt och uppgick till 24,1 miljoner kronor på årsbasis vid periodens slut. Utgående vakansvärde uppgick till 55,3 (45,3) miljoner kronor. 56 % (49 %) av vakansvärdet återfinns i Stockholm.

Kommande vakansförändring

Hyresavtal med ett hyresvärde om 23,5 (10,0) miljoner kronor var vid periodens slut uppsagda varav 1,9 (–) miljoner kronor sagts upp för omförhandling och 21,6 (10,0) miljoner kronor har sagts upp för avflyttning. Av de hyresavtal som sagts upp för avflyttning sker avflyttningar motsvarande 7,1 miljoner kronor under 2012. Avflyttningstakten framgår av tabell nedan. Nyuthyrningar som ännu ej inflyttats har minskat det justerade vakansvärdet med 10,1 (4,3) miljoner kronor.

Hyresavtal om totalt 8,9 miljoner kronor, vilka tidigare sagts upp för avflyttning under 2012, har under perioden förlängts. Detta har bidragit till att det justerade utgående vakansvärdet minskat med netto 8,1 miljoner kronor till 69,8 (50,9) miljoner kronor under perioden.

VAKANSFÖRÄNDRINGAR

Belopp i miljoner kronor	2012 jan-mar	2011 jan-dec
Ingående vakans respektive år	56,0	44,0
Avflyttningar	6,1	22,5
Inflyttningar	–3,0	–17,5
Förändring av lämnade rabatter	–3,6	6,0
Vakansvärde från fastighetsförvärv	–	1,5
Valutaeffekt	–0,2	–0,4
Utgående vakansvärde	55,3	56,0
Uppsagt för omförhandling	1,9	2,2
Uppsagda avtal, ej avflyttat	21,6	27,3
Nyuthyrning, ej inflyttat	–10,1	–7,6
Justerat utgående vakansvärde	69,8	77,9

LÖPTIDER FÖR LÄMNADE RABATTER

Förfalloår	Mkr
2012	4,7
2013	1,9
2014	14,8
2015	1,8
2016	0,3
>2016	0,6
Totalt	24,1

HYRESAVTAL UPPSAGDA FÖR AVFLYTTNING

Hyresvärde, Mkr
7,1
7,2
7,3
21,6

VAKANSER 1 APRIL 2012

Område	Antal fastigheter	Vakansvärde, Mkr	Ekonomisk vakansgrad	Vakant area, kvm	Areamässig vakansgrad
Stockholm	55	30,1	7,2 %	27 384	6,1 %
Övriga Sverige	41	10,0	4,8 %	8 551	2,3 %
Helsingfors	20	3,3	3,5 %	3 204	2,7 %
Övriga Finland	11	0,2	0,2 %	–	–
Övrigt	5	11,6	24,9 %	–	–
Totalt	132	55,3	6,4 %	39 139	3,4 %

FASTIGHETSBESTÅNDETS MARKNADSVÄRDE

Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial Reporting Standard, IFRS. Sagax har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt värde enligt Verkligt värdemetoden och låtit oberoende värderingsinstitut kvartalsvis värdera samtliga koncernens fastigheter med undantag för Sagax fastigheter i Tyskland vilka värderas av oberoende värderingsinstitut halvårsvis. Även fastigheter i koncernens intresseföretag värderas kvartalsvis av oberoende värderingsinstitut.

Det sammanlagda marknadsvärdet på Sagax 132 (133) fastigheter uppgick den 31 mars till 9 029 (8 283) miljoner kronor. Försvagningen av euron mot den svenska kronan under perioden medförde att fastighetsvärdena utomlands minskade med 27,5 (13,7) miljoner kronor.

Den sammanlagda värdeförändringen uppgick under perioden till 135,6 (13,5) miljoner kronor, se även tabell "Orealiserade värdeförändringar" på sidan 3.

I enlighet med IFRS har vid förvärv beaktad uppskjuten skatt om –35,2 miljoner kronor reducerat fastighetsvärdena i balansräkningen. Redovisat fastighetsvärde uppgick därefter till 8 994 (8 243) miljoner kronor.

Värderingsmetod och genomförande

Värderingarna har genomförts i enlighet med allmänt accepterade internationella värderingsmetoder. Samtliga värderingsobjekt har

FÖRÄNDRING AV FASTIGHETERNAS REDOVISADE VÄRDE

	Mkr	Antal
Fastighetsbestånd 31 december 2011	8 960,7	136
Förvärv av fastigheter	–	–
Investeringar i befintligt bestånd	25,6
Försäljning av fastigheter	–65,3	–4
Omräkningsdifferens avseende utländska
fastighetsvärden	–27,5
Värdeförändring	135,6
Fastighetsbestånd 31 mars 2012	9 029,1	132
Förvärvad uppskjuten skatt	–35,2
Bokfört värde	8 993,9

värderats separat av auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende värderingsinstitut. Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödeskalkyler i vilka driftnetton, investeringar och restvärden nuvärdesberäknas. Kalkylperioden har anpassats efter återstående löptid av befintliga hyresavtal och varierar mellan 5–20 år. Kalkylperioden uppgår som regel till 10 år. Samtliga fastigheter har besiktigats under den senaste treårsperioden. Besiktningarna omfattar allmänna utrymmen samt ett urval av lokaler där särskild vikt lagts vid större hyresgäster samt vakanta lokaler. Syftet med besiktningen är att bedöma fastighetens allmänna standard och skick, underhållsbehov, marknadsposition och lokalernas attraktivitet.

De externa marknadsvärderingarna görs varje kvartal och omfattar koncernens samtliga fastigheter med undantag för fastigheterna i Hechingen, Tyskland, vilka till följd av de höga kostnaderna för fastighetsvärderingar i Tyskland värderas av värderingsföretag 30 juni och 31 december och internt av Sagax 31 mars och 30 september under 2012.

Analyser och generella förutsättningar

Kalkylränta för nuvärdesberäkning av kassaflöde (7,00–12,20 %), kalkylränta för nuvärdesberäkning av restvärdet (7,00–12,20 %) och direktavkastningskrav för restvärdesbedömning (6,75–10,25 %) baseras på analyser av genomförda transaktioner samt på individuella

FASTIGHETERNAS MARKNADSVÄRDE OCH AREA

FASTIGHETERNAS MARKNADSVÄRDE

bedömningar avseende risknivå och respektive fastighets marknadsposition. Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflödet respektive restvärdet motsvarade 9,1 % (8,2 %) respektive 9,5 % (10,3 %) för fastighetsportföljen. Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 8,0 % (8,2 %) vilket kan jämföras med ett direktavkastningskrav om 8,2 % den 31 december 2011.

FÖRDELNING AV VÄRDERINGSOBJEKT

Fastighetsvärderare	Land	Antal fastigheter
Savills Sweden	Sverige	96
Savills Plc	Finland	31
DTZ Egeskov	Danmark	1
Savills Immobilien/Sagax internt	Tyskland	4
Totalt		132

Intresseföretag

Sagax intresseföretag bidrog med sammanlagt 8,4 (1,8) miljoner kronor till förvaltningsresultatet under perioden. Sagax andel av värdeförändringar på fastigheter uppgick till 4,2 (–20,3) miljoner kronor och andelen av värdeförändringar på räntederivat uppgick till 35,1 (16,6) miljoner kronor under det första kvartalet 2012.

Sagax äger 50 % av Söderport Holding AB, resterande andel ägs av Hemfosa Fastigheter AB. Sagax äger även 50 % av Segeltorp Holding AB, resterande andel ägs av Eldkvarn AB.

94 % av Söderports uthyrningsbara fastighetsarea är belägen i Stockholm, Botkyrka och Huddinge, resterande 6 % är belägen i centrala Malmö. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen har ökat från 3,2 år till 3,5 år under det första kvartalet 2012.

Söderports ekonomiska vakans har sjunkit från 67,1 miljoner kronor vid årsskiftet 2011/2012 till 61,9 miljoner kronor vid periodens slut. Av den ekonomiska vakansen utgjordes 13,6 miljoner kronor av tidsbegränsade hyresrabatter som lämnats vid nyuthyrning. Den ekonomiska vakansgraden sjönk från 21 % till 19 % under det första kvartalet 2012.

Under perioden har Söderport förvärvat lagerfastigheten Packrummet 9 i Stockholm med en uthyrningsbar area om 2 395 kvadratmeter.

Segeltorps fastigheter är belägna i Huddinge. Hyresgäst är Delicato, som bedriver produktion av konditorivaror i fastigheterna.

SAGAX INTRESSEFÖRETAG

	Söderport Holding AB		Segeltorp Holding AB
	2012	2011	2012	2011
	31 mar	31 mar	31 mar	31 mar
Ägarandel, %	50	50	50	50
Antal fastigheter	27	33	3	3
Hyresvärde, Mkr	331	305	10	10
Vakansvärde, Mkr	62	59	0	0
Fastigheternas marknadsvärde, Mkr	2 900	2 649	107	95
Uthyrningsbar area, kvm	356 000	345 000	14 300	14 300
Räntebärande lån, Mkr	2 108	2 387	60	63
Kapitalbindning, år	3,8	4,8	2,5	0,8
Genomsnittlig räntebindning, år	4,4	3,2	2,5	0,3
Undervärde för räntederivat, Mkr	271,9	115,4	–	–

FINANSIERING

Eget kapital

Koncernens egna kapital uppgick den 31 mars 2012 till 2 476 (2 347) miljoner kronor.

Räntebärande skulder

Sagax räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till 6 366 (5 990) miljoner kronor. Av de räntebärande skulderna var motsvarande 1 503 (1 471) miljoner kronor upptagna i euro. De räntebärande skulderna har minskat med 17,3 (10,3) miljoner kronor till följd av valutakursförändring under perioden.

Sagax har under perioden emitterat ett icke säkerställt femårigt obligationslån om 350 miljoner kronor till en fast ränta om 6,5 % per år. Samtidigt har totalt 523,9 miljoner kronor amorterats, varav 158,8 miljoner kronor till följd av fastighetsförsäljningar i slutet av 2011.

Sagax räntebärande nettoskuld uppgick till 6 088 (5 787) miljoner kronor motsvarande 67,4 % (69,9 %) av fastigheternas marknadsvärde.

Den genomsnittliga återstående ränte- och kapitalbindningen uppgick till 4,5 (4,3) år respektive 2,9 (3,0) år vid periodens utgång. Den genomsnittliga räntan för bolagets räntebärande skulder uppgick till 4,5 % (4,6 %) inklusive effekter av derivatinstrument vid årets utgång. För att begränsa ränterisken och öka förutsägbarheten i bolagets förvaltningsresultat används olika typer av räntederivat. Bolagets förvaltningsresultat påverkas inom överskådlig framtid därmed endast i låg omfattning av framtida förändringar i det allmänna ränteläget, se känslighetsanalys på sidan 21.

Reserven för räntederivatens negativa marknadsvärde minskade under perioden med 72,3 (64,0) miljoner kronor, främst till följd

av att de svenska marknadsräntorna stigit. Till exempel har räntan för den tioåriga SEK-swappen ökat med 0,35 %-enheter, en förändring med 15 % under 2012. Räntederivatens sammanlagda marknadsvärde uppgick till –380,9 (–158,0) miljoner kronor på balansdagen. Reserven om 380,9 miljoner kronor kommer successivt att upplösas och resultatföras fram till derivatens slutdatum, oavsett ränteläge. Enbart tidsfaktorn, allt annat lika, medför att reserveringar för räntederivatens undervärden i Sagax och i intresseföretag upplöses med totalt 72 miljoner kronor under det närmaste året. Över en femårsperiod skulle totalt 361 miljoner kronor intäktsföras endast till följd av förfluten tid och med antagande om oförändrade marknadsräntor.

Sagax har tidigare ingått avtal om fem nominella ränteswappar om sammanlagt 629 miljoner kronor med start under perioden 2012-2014 och med slutdatum 2021. Dessa derivat har medfört att Sagax räntebindning förlängts men har ej påverkat den redovisade räntenivån. Den genomsnittliga räntan för dessa derivat uppgår till 3,57 %. Den genomsnittliga räntan för de derivat som successivt ersätts under perioden 2012-2014 uppgår till 4,37 %.

Rörelsekapital och likviditet

Sagax rörelsekapital uppgick den 31 mars 2012 till –14,2 (–694,9) miljoner kronor. Sagax tillgängliga likviditet uppgick till 878,1 (203,3) miljoner kronor varav 278,1 (203,3) miljoner kronor i form av bankinlåning, 450,0 (–) miljoner kronor i form av långfristiga lånelöften och 150,0 (–) miljoner kronor i form av kortfristiga lånelöften. Inga ytterligare säkerheter behöver ställas för utnyttjandet av lånelöftena.

RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING 31 MARS 2012

		Kapitalbindning
Förfalloår	Mkr	Ränta	Andel	Mkr	Andel
2012	1 324	3,4 %	21 %	115	2 %
2013	–	–	–	148	2 %
2014	960	2,8 %	15 %	4 601	72 %
2015	304	6,5 %	5 %	293	5 %
2016	469	4,9 %	7 %	43	1 %
>2016	3 310	5,2 %	52 %	1 166	18 %
Summa/genomsnitt	6 366	4,5 %	100 %	6 366	100 %

DERIVATAVTAL 31 MARS 2012

Belopp i miljoner kronor	Nominella belopp	Andel	Marknadsvärde 31 mar 2012	Marknadsvärde 31 dec 2011	Periodens förändring
Nominella ränteswappar	4 694	87 %	–381,0	–453,5	72,5
Räntetak	679	13 %	0,1	0,3	–0,2
Summa	5 373	100 %	–380,9	–453,2	72,3

rapport över totalresultat

Belopp i miljoner kronor	2012 jan-mar	2011 jan-mar	2011 jan-dec	Rullande tolv månader
Hyresintäkter	202,0	184,8	783,2	800,5
Övriga intäkter	0,5	0,1	2,0	2,4
Driftkostnader	–16,7	–17,0	–49,7	–49,3
Underhållskostnader	–3,2	–2,6	–12,5	–13,1
Tomträttsavgäld	–3,3	–3,1	–13,1	–13,3
Fastighetsskatt	–4,9	–4,3	–20,3	–21,0
Fastighetsadministration	–4,1	–3,4	–16,0	–16,8
Driftnetto	170,4	154,5	673,5	689,3
Central administration	–9,0	–8,8	–34,3	–34,6
Resultat från intresseföretag	47,7	–1,9	–60,2	–10,6
– varav förvaltningsresultat	8,4	1,8	24,0	30,7
– varav värdeförändring på fastigheter	4,2	–20,3	12,4	36,8
– varav värdeförändring på finansiella instrument	35,1	16,6	–96,6	–78,1
Finansiella intäkter	4,9	0,8	3,4	7,5
Finansiella kostnader	–69,8	–65,7	–288,3	–292,4
Resultat inklusive värdeförändringar i intresseföretag	144,1	78,9	294,1	359,3
– varav Förvaltningsresultat	104,8	82,6	378,3	400,5
Värdeförändringar på fastigheter, realiserade	0,8	–	–5,8	–5,0
Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade	135,6	13,5	129,5	251,6
Värdeförändringar på finansiella instrument, realiserade	–	14,3	12,7	–1,7
Värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade	71,6	64,0	–262,9	–255,3
Resultat före skatt	352,1	170,8	167,5	348,9
Uppskjuten skatt	–98,1	–43,8	–31,8	–86,1
Aktuell skatt	8,2	–1,0	–13,7	–4,5
Periodens resultat	262,2	125,9	121,9	258,2
Omräkningsdifferenser	–9,5	–2,2	–6,8	–14,1
Totalresultat för perioden	252,7	123,7	115,2	244,1
Resultat per stamaktie, kr	18,15	8,15	3,56	13,69
Resultat per stamaktie efter utspädning, kr	18,15	8,03	3,54	13,69
Genomsnittligt antal stamaktier	13 416 822	13 173 368	13 341 913	13 416 822
Genomsnittligt antal stamaktier efter utspädning	13 417 032	13 369 588	13 402 395	13 416 993

rapport över finansiell ställning i sammandrag

Belopp i miljoner kronor	2012 31 mar	2011 31 mar	2011 31 dec
Förvaltningsfastigheter	8 993,9	8 243,5	8 862,5
Förvaltningsfastigheter till försäljning	–	–	63,0
Uppskjuten skattefordran	2,4	2,1	8,3
Finansiella instrument	0,1	12,2	0,3
Övriga anläggningstillgångar	259,6	281,6	229,2
Summa anläggningstillgångar	9 256,0	8 539,4	9 163,3
Kassa och bank	278,1	203,3	343,3
Övriga omsättningstillgångar	102,5	86,4	82,7
Summa omsättningstillgångar	380,6	289,7	426,0
Summa tillgångar	9 636,6	8 829,1	9 589,3
Eget kapital	2 475,8	2 347,2	2 223,2
Långfristiga räntebärande skulder	6 213,9	5 234,1	6 244,2
Uppskjuten skatteskuld	169,0	90,0	89,2
Finansiella instrument	381,0	170,3	453,6
Övriga långfristiga skulder	2,1	2,9	2,2
Summa långfristiga skulder	6 766,0	5 497,3	6 789,1
Kortfristiga räntebärande skulder	152,3	756,4	257,0
Räntebärande skulder hänförliga till fastigheter till försäljning	–	–	56,1
Övriga kortfristiga skulder	242,5	228,2	263,9
Summa kortfristiga skulder	394,8	984,6	577,0
Summa eget kapital och skulder	9 636,6	8 829,1	9 589,3

rapport över Kassaflöden

Belopp i miljoner kronor	2012 jan-mar	2011 jan-mar	2011 jan-dec
Resultat före skatt	352,1	170,8	167,5
Värdeförändringar på finansiella instrument	–71,6	–78,3	250,2
Värdeförändringar på fastigheter	–136,4	–13,5	–123,7
Resultat från ägande av intresseföretag	–47,7	1,9	60,2
Betald skatt	–1,0	–0,9	–5,3
Övriga poster ej ingående i kassaflödet	–3,3	0,8	0,9
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital	92,0	80,8	349,8
Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar	–8,4	–10,2	–7,1
Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder	3,7	–33,0	–10,4
Kassaflöde från den löpande verksamheten	87,2	37,6	332,3
Förvärv av fastigheter	–	–721,3	–1 396,6
Försäljning av fastigheter	66,1	–	240,5
Investeringar i befintliga fastigheter	–25,6	–26,9	–160,4
Försäljning av finansiella instrument	–	140,8	140,8
Ökning av övriga anläggningstillgångar	–0,3	–	–3,3
Minskning av övriga anläggningstillgångar	–	2,3	–
Kassaflöde från investeringsverksamheten	40,2	–605,1	–1 179,0
Emission av stamaktier	–	17,9	17,8
Utbetald utdelning till aktieägare	–18,6	–	–113,0
Upptagna lån	350,0	443,3	1 735,6
Amorterade lån	–523,9	–84,7	–811,2
Lösen av finansiellt derivat	–	–	–30,9
Minskning av övriga långfristiga skulder	–	–	–1,7
Ökning av övriga långfristiga skulder	–	1,3	–
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	–192,5	377,8	796,6
Periodens kassaflöde	–65,1	–189,7	–50,0
Kursdifferens i likvida medel	–0,2	–0,7	–0,4
Förändring av likvida medel	–65,3	–190,4	–50,4
Likvida medel vid periodens ingång	343,3	393,7	393,7
Likvida medel vid periodens utgång	278,1	203,3	343,3

rapport över FÖRÄNDRINGAR i eget kapital

				Intjänade
		Övrigt		vinstmedel inkl.	Totalt
Belopp i miljoner kronor	Aktiekapital	tillskjutet kapital	Reserver	årets resultat	eget kapital
Eget kapital 31 december 2010	250,8	876,6	–18,8	1 097,0	2 205,6
Nyemitterade stamaktier	2,6	15,3	–	–	17,9
Totalresultat januari-mars 2011	–	–	–2,2	125,9	123,7
Eget kapital 31 mars 2011	253,4	891,9	–21,0	1 222,9	2 347,2
Aktieutdelning	–	–	–	–114,8	–114,8
Transaktionskostnader	–	–0,1	–	–	–0,1
Incitamentsprogram	–	–0,7	–	–	–0,7
Totalresultat april-december 2011	–	–	–4,6	–3,9	–8,5
Eget kapital 31 december 2011	253,4	891,1	–25,6	1 104,2	2 223,2
Totalresultat januari-mars 2012	–	–	–9,5	262,2	252,7
Eget kapital 31 mars 2012	253,4	891,1	–35,1	1 366,4	2 475,8

SEGMENTINFORMATION

Resultatposter per segment		Hyresintäkter1)	Förvaltningsresultat		Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade		Resultat vid avyttring av fastigheter		Resultat före skatt
Belopp i miljoner kronor	2012 jan-mar	2011 jan-mar	2012 jan-mar	2011 jan-mar	2012 jan-mar	2011 jan-mar	2012 jan-mar	2011 jan-mar	2012 jan-mar	2011 jan-mar
Stockholm	96,5	81,7	36,6	26,6	88,7	22,6	0,4	–	125,7	49,2
Övriga Sverige	49,9	54,6	29,3	29,0	40,8	15,8	0,4	–	70,6	44,8
Helsingfors	23,2	18,9	13,0	11,2	–10,0	7,9	–	–	3,0	19,1
Övriga Finland	21,4	18,7	15,0	13,7	16,2	–32,8	–	–	31,1	–19,1
Övrigt	11,1	10,9	10,9	5,1	–0,1	0,0	–	–	10,8	5,1
Summa segmentsnivå	202,0	184,8	104,8	85,6	135,6	13,5	0,8	–	241,2	99,1
Finansiella instrument	–	–	–	–	–	–	–	–	71,6	78,3
Intresseföretag	–	–	8,4	1,8	4,2	–20,3			47,7	–1,9
Övrigt ej fördelat	–	–	–8,4	–4,8	–	–	–	–	–8,4	–4,8
Totalt	202,0	184,8	104,8	82,6	139,8	–6,8	0,8	–	352,1	170,8

Tillgångsposter per segment	Marknadsvärde fastigheter		Investeringar fastigheter		Förvärv fastigheter		Försäljning fastigheter
Belopp i miljoner kronor	2012 31 mar	2011 31 mar	2012 jan-mar	2011 jan-mar	2012 jan-mar	2011 jan-mar	2012 jan-mar	2011 jan-mar
Stockholm	4 362,1	3 658,2	7,0	4,7	–	597,8	–63,0	–
Övriga Sverige	2 251,6	2 430,7	6,1	0,1	–	–	–2,3	–
Helsingfors	944,6	817,8	0,5	0,6	–	46,9	–	–
Övriga Finland	1 027,3	923,3	11,9	21,5	–	76,6	–	–
Övrigt	443,6	453,4	–	–	–	–	–	–
Summa segmentsnivå	9 029,1	8 283,4	25,6	26,9	–	721,3	–65,3	–
Övrigt ej fördelat	–	–	–	–	–	–	–	–
Totalt	9 029,1	8 283,4	25,6	26,9	–	721,3	–65,3	–

1) Samtliga hyresintäkter avser externa hyresgäster.

NYCKELTAL

	2012 jan-mar	2011 jan-mar	2011 jan-dec	2010 jan-dec	2009 jan-dec	2008 jan-dec	2007 jan-dec
Fastighetsrelaterade
Direktavkastning, %	7,6	7,7	7,7	8,1	8,1	7,6	7,3
Överskottsgrad, %	84	84	86	89	88	89	87
Areamässig uthyrningsgrad, %	97	97	97	97	97	97	98
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	93	94	93	94	95	96	97
Hyresduration, år	7,7	8,3	7,9	8,6	9,1	9,3	8,7
Uthyrningsbar area, kvadratmeter	1 136 536	1 129 767	1 143 651	1 023 553	916 777	839 114	743 023
Antal fastigheter	132	133	136	129	113	110	98
Finansiella
Avkastning på totalt kapital, %	8	7	7	7	7	7	7
Avkastning på eget kapital, %	45	22	6	27	3	–13	49
Genomsnittlig ränta, %	4,5	4,6	4,5	4,3	4,3	5,1	5,2
Räntebindning inkl. derivat, år	4,5	4,3	4,3	4,3	4,4	5,1	5,7
Kapitalbindning, år	2,9	3,0	2,9	3,4	4,2	5,1	5,8
Soliditet, % Belåningsgrad, %	26 66	27 68	23 68	26 67	20 73	19 73	26 68
Räntetäckningsgrad, ggr	2,5	2,3	2,3	2,4	2,0	1,8	1,8
Data per stamaktie
Börskurs vid periodens utgång, kr	182,50	200,00	165,00	170,00	88,00	34,90	73,25
Eget kapital, kr	94,30	84,71	76,85	78,55	59,80	64,46	81,71
Eget kapital efter utspädning, kr	94,29	84,71	76,85	76,14	56,06	62,11	77,24
Resultat, kr	18,15	8,15	3,56	34,28	–0,62	–17,53	44,68
Resultat efter utspädning, kr	18,15	8,03	3,54	31,90	–0,62	–17,53	42,03
Kassaflöde, kr	5,47	4,71	20,63	19,19	16,15	12,74	9,70
Kassaflöde efter utspädning, kr	5,47	4,64	20,54	17,86	15,29	12,11	9,12
Antal aktier vid periodens utgång	13 416 822	13 416 822	13 416 822	12 903 664	12 077 322	12 077 322	12 077 322
Antal aktier vid periodens utgång
efter utspädning	13 417 426	13 416 822	13 416 822	13 311 307	12 884 066	12 534 057	12 776 788
Genomsnittligt antal aktier	13 416 822	13 173 368	13 341 913	12 170 478	12 077 322	12 077 322	11 997 072
Genomsnittligt antal aktier efter	13 417 032	13 369 588	13 402 395	13 076 804	12 762 909	12 705 344	12 754 785
utspädning
Data per preferensaktie
Börskurs vid periodens utgång, kr	28,60	26,70	26,50	26,30	27,50	23,00	27,30
Eget kapital, kr	32,50	32,50	32,00	32,00	32,00	32,00	32,00
Resultat, kr	0,50	0,50	2,00	2,00	2,00	2,00	2,00
Antal aktier vid periodens utgång	37 252 022	37 252 022	37 252 022	37 252 022	20 605 276	15 090 276	14 959 841
Genomsnittligt antal aktier	37 252 022	37 252 022	37 252 022	32 871 220	18 648 189	14 970 711	11 277 841

MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING

	2012	2011	2011
Belopp i miljoner kronor	jan-mar	jan-mar	jan-dec
Nettoomsättning	7,3	6,2	22,1
Administrationskostnader	–12,9	–13,0	–45,5
Resultat före finansiella intäkter och kostnader	–5,6	–6,8	–23,4
Resultat från andelar i koncernföretag	26,6	–	36,0
Resultat från andelar i intresseföretag	–	–	12,4
Finansiella intäkter	22,4	17,6	91,0
Finansiella kostnader	–19,8	–5,5	–38,1
Resultat före skatt	23,6	5,3	77,9
Skatt	0,8	–1,4	–17,6
Periodens resultat	24,4	3,9	60,3

MODERBOLAGETS balansRÄKNING i sammandrag

	2012	2011	2011
Belopp i miljoner kronor	31 mar	31 mar	31 dec
Materiella anläggningstillgångar	1,5	1,8	1,6
Uppskjuten skattefordran	30,4	45,4	27,8
Fordringar på koncernföretag	774,7	506,7	775,2
Fordringar på intresseföretag	281,8	269,4	281,8
Övriga finansiella anläggningstillgångar	313,3	305,7	313,3
Summa anläggningstillgångar	1 401,7	1 129,0	1 399,7
Kassa och bank	48,4	68,0	61,2
Fordringar på koncernföretag	438,3	414,3	423,7
Fordringar på intresseföretag	16,2	–	10,1
Övriga omsättningstillgångar	17,7	26,5	12,0
Summa omsättningstillgångar	520,6	508,8	507,0
Summa tillgångar	1 922,3	1 637,8	1 906,7
Eget kapital	1 274,8	1 307,8	1 250,6
Långfristiga räntebärande skulder	600,0	250,0	576,4
Skulder till koncernföretag	13,1	39,9	13,4
Summa långfristiga skulder	613,1	289,9	589,8
Skulder till koncernföretag	–	–	–
Övriga korfristiga skulder	34,4	40,1	66,3
Summa kortfristiga skulder	34,4	40,1	66,3
Summa eget kapital och skulder	1 922,3	1 637,8	1 906,7

AKTIEN OCH ÄGARNA

Sagax hade vid periodens utgång 6 083 (5 685) aktieägare och börsvärdet uppgick till 3 514 (3 678) miljoner kronor.

Stamaktier

Sista betalkurs den 31 mars 2012 för Sagax stamaktie uppgick till 182,50 (200,00) kronor.

Under årets första kvartal har stamaktien varit föremål för i genomsnitt 20 (20) transaktioner per handelsdag. Stamaktiens genomsnittliga omsättningshastighet har uppgått till 5 % (23 %). Den genomsnittliga handelsvolymen har uppgått till 0,5 (2,2) miljoner kronor per dag.

Nedan visas kursutvecklingen sedan 2004 då verksamheten startades samt under de senaste 12 månaderna.

Preferensaktier

Betalkursen den 31 mars 2012 för Sagax preferensaktie uppgick till 28,60 (26,70) kronor.

Omsättningshastigheten under årets första kvartal uppgick till 50 % (50 %) och aktien var föremål för i genomsnitt 33 (18) transaktioner per dag. Den genomsnittliga handelsvolymen har uppgått till 2,0 (2,0) miljoner kronor per dag. Varje preferensaktie ger företrädesrätt till 2,00 kronor i årlig utdelning.

Nedan visas kursutvecklingen sedan aktien noterades 2006 samt under de senaste 12 månaderna.

Stamaktiernas kursutveckling sedan 2004 Preferensaktiernas kursutveckling sedan 2006

Stamaktiernas kursutveckling under 12 månader Preferensaktiernas kursutveckling under 12 månader

Teckningsoptioner

Årsstämman den 5 maj 2011 beslutade om ett optionsprogram för bolagets medarbetare, undantaget bolagets verkställande direktör och styrelseledamöter. Programmet består av teckningsoptioner som ger rätt att teckna nya stamaktier i maj 2014.

Teckningskursen i maj 2014 skall motsvara Sagaxaktiens betalkurs i maj 2011 omräknat med den genomsnittliga kursutvecklingen för de noterade fastighetsbolagen under perioden maj 2011 till maj 2014 enligt Carnegies fastighetsindex (CREX).

Teckningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsättning av att Sagax har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för de noterade fastighetsbolagen under treårsperioden. Personalen förvärvade totalt 50 800 teckningsoptioner.

Inga ytterligare teckningsoptioner eller konvertibler finns utestående.

Förvaltningsresultat per stamaktie

Förvaltningsresultatet per stamaktie efter utspädning på rullande tolvmånadersbasis uppgick till 24,30 (19,88) kronor vilket jämfört med aktiekursen för stamaktien vid årets utgång motsvarade en multipel om 7,5 (10,1).

Eget kapital per stamaktie

Eget kapital per stamaktie efter utspädning uppgick till 94,29 (84,71) kronor. För definition av nyckeltalet, se sidan 25. Aktiekursen för stamaktien vid årets slut var 194 % (236 %) av det egna kapitalet per stamaktie.

NYCKELTAL PER STAMAKTIE

	2012	2011	2011	2010	2009	2008	2007
Börskurs vid periodens utgång, kr	31 mar 182,50	31 mar 200,00	31 dec 165,00	31 dec 170,00	31 dec 88,00	31 dec 34,90	31 dec 73,25
Förvaltningsresultat1) efter utspädning, kr	24,30	19,88	22,67	19,13	15,79	12,46	8,18
Kassaflöde1) 2) efter utspädning, kr	21,35	18,64	20,54	17,86	15,29	12,11	9,12
Eget kapital efter utspädning, kr	94,29	84,71	76,85	76,14	56,06	62,11	77,24
Börskurs/Förvaltningsresultat1), ggr	7,5	10,1	7,3	8,9	5,6	2,8	9,0
Börskurs/Kassaflöde1) 2), ggr	8,5	10,7	8,0	9,5	5,8	2,9	8,0
Börskurs/Eget kapital, %	194	236	215	224	157	56	95

1) Förvaltningsresultat och kassaflöde avser rullande 12 månader.

2) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital.

BÖRSKURS/FÖRVALTNINGSRESULTAT PER STAMAKTIE

BÖRSKURS/EGET KAPITAL PER STAMAKTIE

AKTIEÄGARSTRUKTUR 31 MARS 2012

Antal aktier	Antal aktieägare	Aktieägarkategori	Antal	Röstandel	Aktieägare per land	Antal	Röstandel
1–500	4 478	Privatpersoner			Sverige	5 674	91,4 %
501–1 000	341	bosatta i Sverige	5 089	10,8 %	Luxemburg	20	4,0 %
1 001–2 000	269	Privatpersoner			Norge	17	0,9 %
2 001–5 000	360	bosatta utomlands	48	0,7 %	Irland	19	0,7 %
5 001–10 000	234	Företag/institutioner i Sverige	585	80,5 %	Danmark	180	0,6 %
10 001–50 000	283	Företag/institutioner			Storbritannien	27	0,4 %
50 001–	118	utomlands	361	7,9 %	Övriga länder	146	2,0 %
Totalt	6 083	Totalt	6 083	100,0 %	Totalt	6 083	100,0 %

STÖRSTA AKTIEÄGARE 31 MARS 2012

		Antal aktier		Andel av
	Stam	Förändring 2012	Preferens	Förändring 2012	Aktiekapital	Röster
David Mindus med bolag	4 328 476	–	775	–	8,5 %	25,3 %
M2 Capital Management	2 370 564	–	58 848	–	4,8 %	13,9 %
Familjen Salén med bolag	1 362 479	–	78 595	–	2,8 %	8,0 %
Länsförsäkringar Fastighetsfond	739 852	–	–	–	1,5 %	4,3 %
Banque Carnegie Luxembourg	410 541	2 000	267 363	–	1,3 %	2,6 %
Avanza Pension	112 917	12 301	2 672 666	–389 480	5,5 %	2,2 %
Catella Hedgefond	–	–	3 605 870	–1 208 530	7,1 %	2,1 %
Gårdarike	256 978	–	–	–	0,5 %	1,5 %
Nordnet Pensionsförsäkring	74 636	8 655	1 640 763	–61 684	3,4 %	1,4 %
Robur Realinvest	150 000	–	636 103	–	1,6 %	1,2 %
Equity Trading OPS	100	–	1 678 374	260 146	3,3 %	1,0 %
Sifonen	160 530	2 695	10 033	–	0,3 %	0,9 %
Johan Thorell med bolag	101 627	–	499 999	–	1,2 %	0,9 %
SEB	105 550	105 550	263 419	263 419	0,7 %	0,8 %
Göran E Larsson med bolag	102 400	–	201 335	–	0,6 %	0,7 %
Familjen Engelbert med bolag	122 500	–	–	–	0,2 %	0,7 %
Robur Försäkring	7 043	740	1 103 236	860 435	2,2 %	0,7 %
SEB Sverigefond Småbolag	111 900	8 900	–	–	0,2 %	0,7 %
Humle Småbolagsfond	104 555	–5 445	–	–	0,2 %	0,6 %
Robur Småbolagsfond Sverige	104 123	–	–	–	0,2 %	0,6 %
Delsumma	10 726 771	135 396	12 717 379	–275 694	46,3 %	70,0 %
Övriga aktieägare	2 690 051	–135 396	24 534 643	275 694	53,7 %	30,0 %
Totalt	13 416 822	–	37 252 022	–	100,0 %	100,0 %
– varav styrelse och medarbetare	6 076 794	272 936	780 768	–	13,5 %	35,9 %

Ovanstående aktieägarstruktur per 31 mars 2012 är baserad på uppgifter från Euroclear Sweden.

ÖVRIGA UPPLYSNINGAR

Närståendetransaktioner

Tjänster mellan koncernföretag debiteras enligt affärsmässiga villkor och marknadsprissättning. Koncerninterna tjänster består av förvaltningstjänster och internräntedebitering.

Moderbolagets förvaltningsarvode från koncernföretag uppgick under perioden till 2,8 (2,7) miljoner kronor. Sagax erhåller även arvoden från intresseföretag för fastighets- och bolagsförvaltning och under perioden uppgick dessa till 2,6 (2,6) miljoner kronor.

Risker och osäkerhetsfaktorer

För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Värdering av förvaltningsfastigheter kan påverkas kraftigt av de bedömningar och antaganden som görs av företagsledningen. För att minska risken för felaktiga värderingar har Sagax därför låtit auktoriserade externa värderingsmän marknadsvärdera samtliga fastigheter enligt Verkligt värdemetoden varje kvartal, förutom fastigheterna i Tyskland vilka av kostnadsskäl värderas internt den 31 mars och 30 september varje år. Sagax övriga fastigheter har värderats i enlighet med de externt utförda värderingarna per 31 mars 2012.

Sagax prioriterar att hyra ut till hyresgäster med hög kreditvärdighet och att hyra ut med långa löptider på hyresavtalen även om detta medför något lägre omedelbar intjäning. Avsikten är att minska risken för hyresförluster samt risken för vakanser.

Sagax finansiella kostnader utgör den enskilt största kostnaden för koncernen. I syfte att reducera Sagax exponering mot ett stigande ränteläge har koncernen en väsentlig del av sina räntekostnader skyddade av derivatinstrument som ränteswappar och räntetak. Sagax värderar samtliga finansiella derivat externt varje kvartal. En simulerad parallellförskjutning med +1,0 %-enhet av de underliggande swapkurvorna skulle, allt annat lika, medföra en positiv omvärdering av Sagax räntederivat med 193 miljoner kronor. Motsvarande förskjutning med –1,0 %-enhet skulle medföra en negativ omvärdering med –206 miljoner kronor. Om även Sagax resultatandel i intresseföretag beaktas blir effekten av en parallellförskjutning med +1,0 %-enhet av de underliggande swapkurvorna en omvärdering med 259 miljoner kronor. En parallellförskjutning med –1,0 %-enhet medför en omvärdering med –287 miljoner kronor.

Beräknat på koncernens räntebärande skulder den 31 mars skulle en höjning av marknadsräntorna med 1,0 %-enheter ha ökat Sagax räntekostnader med 17,1 miljoner kronor. Motsvarande räntekänslighet var 22,3 miljoner kronor per 31 december 2011. Den minskade räntekänsligheten förklaras av att Sagax minskat ohedgade räntebärande skulder under perioden. En sänkning av marknadsräntorna med 1,0 %-enheter skulle ha minskat Sagax räntekostnader med 17,1 miljoner kronor.

Värdena i koncernens balansräkning är delvis exponerade mot valutakursförändringar, främst eurokursen. Nettoexponeringen den 31 mars, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 740 miljoner kronor. Sagax redovisning enligt IAS 21 medför att merparten av valutakurseffekter förs till totalresultatet vid konsolidering av koncernen. Endast en mindre del av valutakurseffekter redovisas i resultaträkningen.

Sagax finansiering består primärt av eget kapital och räntebärande skulder. I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar Sagax efter en lång genomsnittlig återstående löptid på räntebärande skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av bilaterala kreditfaciliteter. Motparter i dessa faciliteter är vanligtvis svenska och utländska affärsbanker. I vissa fall löper faciliteterna med särskilda åtaganden om upprätthållande av exempelvis räntetäckningsgrad. Detta innebär att kreditgivare kan ges rätt att kunna påkalla återbetalning av lämnade krediter i förtid eller att kunna begära ändrade villkor för det fall dessa särskilda åtaganden inte uppfyllts av låntagaren.

Sagax risker i övrigt beskrivs i årsredovisningen för 2011, på sidorna 56-59.

Känslighetsanalys per 31 MARS 2012

Belopp i miljoner kronor	Förändring	Effekt på förvaltningsresultat
Ekonomisk uthyrningsgrad	+/–1 %	+/– 8,3
Hyresintäkter	+/–1 %	+/– 7,7
Fastighetskostnader	+/–1 %	–/+ 1,1
Upplåningskostnader vid nuvarande räntebindning och förändrat ränteläge1)	+/–1 %-enhet	–/+ 17,1
Upplåningskostnad vid förändring av genomsnittlig räntenivå2)	+/–1 %-enhet	–/+ 63,7
Förändring av valutakursen SEK/EUR	+/–10 %	+/– 12,4
Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2012	+/–10 %	+/– 2,7
Belopp i miljoner kronor	Förändring	Effekt på resultat före skatt
Förändring av fastighetsport följens marknadsvärde	+/– 1 %	+/– 90,3
Omvärdering av räntederivat vid förskjutning av räntekurvor3) +/–1 %-enhet		+259/–287
Förändring av valutakursen4)	+/– 10 %	+/– 5,7

1) Hänsyn tagen till finansiella derivat.

2) Hänsyn ej tagen till finansiella derivat.

3) Inklusive resultatandel i intresseföretag.

4) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder bokförda i euro. Angiven resultateffekt avser resultatpåverkan som uppstår vid en förändring av valutakursen SEK/EUR.

REDOVISNINGSPRINCIPER

Sagax följer de av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningarna av International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC). Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1, kompletterande redovisningsregler för koncerner.

Denna kommuniké är upprättad i enlighet med International Accounting Standards (IAS) 34. I denna rapport tillämpade redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är oförändrade jämfört med de som tillämpades i årsredovisningen för 2011.

PERSONAL

Sagax hade vid periodens utgång 27 anställda varav 15 kvinnor. 21 medarbetare är anställda i moderbolaget och tjänstgör vid bolagets kontor i Stockholm och 6 medarbetare är anställda i ett av de finska dotterbolagen och tjänstgör i Finland. En medarbetare är föräldraledig. Funktioner såsom fastighetsskötsel och jourverksamhet är utlagda på entreprenad.

HÄNDELSER EFTER periodens UTGÅNG

Sagax pressmeddelade den 3 april 2012 att bolaget under årets första kvartal hyrt ut lokaler om sammanlagt 31 000 kvadratmeter uthyrningsbar area i 30 olika uthyrningar. Hyresgästerna tillträder lokalerna under 2012 och 2013. Av den uthyrda arean avser 4 500 kvadratmeter lokaler i Sagax fastigheter och 26 500 kvadratmeter

avser lokaler i Sagax intresseföretag Söderport. Den enskilt största uthyrningen avsåg 15 000 kvadratmeter höglager i Söderports fastighet Asea 3 i Västberga. Lokalen kommer att hyras av Posten Norges dotterbolag Bring. Avtalet som löper i 8 år har ett sammanlagt hyresvärde om 140 miljoner kronor.

I Stockholm äger Sagax lager- och industrifastigheterna Vitå 1 och Vitå 2 i Kista med en sammanlagd uthyrningsbar area om 18 425 kvadratmeter och friköpt markarea om 23 000 kvadratmeter. Fastigheterna ligger nära E4:an i anslutning till Kistamässan och nya Scandic Victoria Tower.

Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.

Stockholm den 4 maj 2012 AB SAGAX (publ) Organisationsnummer 556520-0028

Göran E Larsson Styrelseordförande

Staffan Salén Johan Thorell Filip Engelbert Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot

Ulrika Werdelin David Mindus Johan cederlund Styrelseledamot VD och styrelseledamot Styrelseledamot

Informationen är sådan som AB Sagax skall offentliggöra enligt lagen om värdespappersmarknaden och/eller lagen om handel med finansiella instrument. Informationen lämnades för offentliggörande den 4 maj 2012, klockan 13.00.

EKONOMISKA RAPPORTERINGSTILLFÄLLEn

Årsstämma 2012 4 maj 2012 Delårsrapport januari-juni 2012 24 augusti 2012 Delårsrapport januari-september 2012 26 oktober 2012 Bokslutskommuniké 2012 13 februari 2013

FÖR YTTERLIGARE INFORMATION VÄNLIGEN KONTAKTA:

David Mindus, verkställande direktör 08 – 545 83 540, david.mindus@sagax.se

Peter Larsen, ekonomichef 08 – 545 83 540, peter.larsen@sagax.se

Besök gärna www.sagax.se.

DEFINITIONER

Avkastning på eget kapital

Periodens resultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till genomsnittligt eget kapital (IB+UB)/2 under perioden.

Avkastning på totalt kapital

Periodens resultat, omräknat till 12 månader, efter finansnetto efter återläggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittliga totala tillgångar under perioden.

Areamässig uthyrningsgrad

Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande till totalt uthyrningsbar area vid periodens utgång.

Belåningsgrad

Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till totala tillgångar vid periodens utgång.

Direktavkastning

Periodens driftnetto (inklusive fastighetsadministration), omräknat till 12 månader, justerat för fastigheternas innehavstid under perioden i förhållande till fastigheternas bokförda värden vid periodens utgång.

Eget kapital per stamaktie

Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal stamaktier vid periodens utgång efter att hänsyn tagits till Preferenskapitalet.

Eget kapital per preferensaktie

Eget kapital per preferensaktie motsvarar preferensaktiens företrädesrätt vid likvidation av Bolaget (30 kronor per preferensaktie) samt aktiens ackumulerade rätt till utdelning (2 kronor per år).

Ekonomisk uthyrningsgrad

Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till hyresvärde vid periodens utgång.

Euribor

EURIBOR, eller Euro Interbank Offered Rate, är en daglig referensränta som beräknas som ett genomsnitt av de räntor som banker i EU-länderna ställer till varandra för utlåning i euro.

Fastighet

Avser fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt.

Finansiella derivat

Avtal beträffande låneräntor som bland annat kan inbegripa faktorerna tid, inflation och/eller maximala räntenivåer. Träffas normalt för att säkerställa räntenivåer för räntebärande lån.

Förvaltningsresultat

Resultat exklusive värdeförändringar och skatt.

Förvaltningsresultat per aktie efter utspädning

Förvaltningsresultatet för perioden reducerat med preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning, dividerat med genomsnittligt antal stamaktier efter utspädning.

IFRS

International Financial Reporting Standards. Internationella redovisningsstandarder för koncernredovisningar som börsnoterade företag inom EU skall tillämpa från och med år 2005.

Hyresduration

Återstående löptid på hyresavtal.

Hyresvärde

Kontrakterad årshyra som löper vid periodens utgång med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.

Kassaflöde per stamaktie

Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassaflödet samt minskat med aktuell skatt i relation till genomsnittligt antal stamaktier. Från resultatet före skatt har även dragits preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning för perioden.

Nettoskuld

Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar och likvida medel.

Preferenskapital

Beräknas som 30,00 kronor per preferensaktie med tillägg för ackumulerad av bolagsstämma ej beslutad utdelning för preferensaktie.

Resultat per stamaktie

Resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier efter att hänsyn tagits till preferensaktiernas del av resultatet för perioden.

Ränteswap

Ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntevillkor på lån i samma valuta. Bytet innebär att den ena parten får byta sin rörliga ränta mot en fast ränta, medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig ränta. Avsikten med en ränteswap är att reducera ränterisken.

Räntetäckningsgrad

Förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader.

Soliditet

Eget kapital i relation till totala tillgångar.

Stibor

STIBOR, eller Stockholm Interbank Offered Rate, är en daglig referensränta som beräknas som ett genomsnitt av de räntor som banker ställer till varandra för utlåning i svenska kronor.

Totalavkastning på aktie

Summan av aktiens kursförändring under perioden och under perioden erlagd utdelning i procent av aktiekursen vid föregående års slut.

Totalavkastning på fastighet

Summan av direktavkastning och värdeförändring under perioden i procent av fastighetsvärdet vid föregående års slut.

Triple netavtal

Typ av hyresavtal där hyresgästen, utöver hyran, betalar samtliga kostnader som belöper på fastigheten och som normalt hade belastat fastighetsägaren. Dessa inkluderar driftkostnader, underhåll, fastighetsskatt, tomträttsavgäld, försäkring, fastighetsskötsel, etc.

Utspädning

Utspädning till följd av utestående teckningsoptioner har i enlighet med IAS 33 beräknats som det antal stamaktier vilka skall emitteras för att täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående potentiella stamaktier (teckningsoptioner), till den del det är sannolikt att de kommer att utnyttjas.

Överskottsgrad

Periodens driftnetto i relation till periodens hyresintäkter.

AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. Sagax fastighetsinnehav per 31 mars 2012 uppgick till 1 137 000 kvadratmeter fördelat på 132 fastigheter. AB Sagax (publ) är noterat på NASDAQ OMX Stockholm, Mid Cap (symbol SAGA och SAGA PREF). Mer information finns på www.sagax.se.

AB Sagax (publ), Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm Org. nr. 556520-0028 Telefon 08 – 545 83 540, Fax 08 – 545 83 549 www.sagax.se