Earnings Release • Feb 7, 2020
Earnings Release
Open in ViewerOpens in native device viewer
AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri
För 2020 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar samt vid nuvarande valutakurser uppgå till 2 250 miljoner kronor. Sagax pressmeddelade den 24 januari 2020 att bolaget ingått ett villkorat avtal avseende förvärv av 37 fastigheter i Spanien för motsvarande 1 560 miljoner kronor. Villkoren för förvärvet är ännu ej uppfyllda och investeringen är således inte beaktad i ovanstående prognos.
| Nyckeltal i urval | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2019 jan-dec |
2018 jan-dec |
2017 jan-dec |
2016 jan-dec |
2015 jan-dec |
2014 jan-dec |
||||
| Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr1) | 5,51 | 4,31 | 3,70 | 2,98 | 2,45 | 1,87 | |||
| Förändring jämfört med föregående år, % | 28 | 16 | 24 | 22 | 31 | 37 | |||
| Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr1) | 12,13 | 9,24 | 8,85 | 7,25 | 4,93 | 2,03 | |||
| Utdelning per A- och B-aktie, kr (2019 föreslagen)1) | 1,30 | 1,00 | 0,90 | 0,72 | 0,58 | 0,40 | |||
| Nettoskuld/EBITDA, ggr | 6,6 | 7,4 | 8,1 | 8,7 | 9,3 | 8,8 | |||
| Räntetäckningsgrad, ggr | 4,9 | 4,2 | 3,7 | 3,4 | 2,9 | 2,6 | |||
| Belåningsgrad, % | 44 | 47 | 50 | 54 | 59 | 59 | |||
| Fastigheternas marknadsvärde, Mkr | 32 625 | 29 024 | 23 771 | 20 628 | 16 189 | 13 428 | |||
| Fastigheternas direktavkastning, % | 6,4 | 6,8 | 6,9 | 7,1 | 7,4 | 7,6 |
1) Jämförelsetalen har justerats för fondemissionen av A- och B-aktier under 2019 genom att antalet aktier multiplicerats med 2. Fondemissionsvillkoren var 1 A- respektive B-aktie för varje A- respektive B-aktie. Avstämningsdagen för fondemissionen var 3 juni 2019.
Sagax förvärvade under fjärde kvartalet en fastighet utanför Eindhoven. Fastigheten omfattar 9 500 kvadratmeter uthyrningsbar area och är fullt uthyrd.
Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri.
Det övergripande målet är att långsiktigt generera största möjliga riskjusterade avkastning till bolagets aktieägare. För att nå detta mål skall Sagax uppnå följande verksamhetsmål:
I tabellen och diagrammen nedan redovisas hur utfallen de senaste fem åren förhåller sig till de finansiella målen.
Sagax investerar främst i lager- och industrifastigheter. Hög direktavkastning i kombination med låg nyproduktionstakt och stabila uthyrningsgrader gör fastigheter för lager och lätt industri till intressanta investeringsobjekt. Sagax genomför löpande kompletteringsförvärv och investeringar i befintliga fastigheter. Fastighetsförvärven och investeringarna i befintligt bestånd syftar till att öka kassaflödet och diversifiera hyresintäkterna och därmed minska bolagets operationella och finansiella risker. I diagrammet på sidan 3 redovisas utvecklingen av fastigheternas marknadsvärde och uthyrningsbara area.
Sagax finansiella struktur är utformad med tydligt fokus på löpande kassaflöde och räntetäckningsgrad. Detta bedöms skapa goda förutsättningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas kapital. I diagrammet på sidan 3 redovisas Sagax förvaltningsresultat och kassaflöde från den löpande verksamheten. Som synes motsvaras kassaflödet i hög utsträckning av förvaltningsresultatet. Avvikelsen är huvudsakligen hänförlig till joint ventures för vilka inte förvaltningsresultat utan utdelning redovisas som kassaflöde från löpande verksamhet.
Bolaget har fyra aktieslag, stamaktier av serie A, B och D samt preferensaktier. D-aktierna möjliggör i likhet med preferensaktierna att nå investerarkategorier som värdesätter en stabil löpande utdelning.
| Utfall rullande 12 månader |
Femårigt genomsnitt |
|
|---|---|---|
| Avkastning på eget kapital skall under en femårsperiod uppgå till lägst 15 % |
24 % | 29 % |
| Förvaltningsresultat per A- och B-aktie skall öka med minst 15 % på årsbasis |
28 % | 25 % |
Sagax eftersträvar långsiktighet och effektivitet i förvaltningen. I förvaltningsstrategin ingår att tydligt prioritera kunder med hög kreditvärdighet samt att försöka erhålla långa hyresavtal. Bolaget väljer att avstå från att vid varje tidpunkt maximera hyresnivån om istället hyresavtal med längre löptider med solventa hyresgäster kan uppnås. Detta bedöms vara fördelaktigt då det leder till minskad risk för vakanser samt lägre uthyrnings- och lokalanpassningskostnader.
Sagax eftersträvar att ha välrenommerade och kreditvärdiga hyresgäster. Bolaget tecknar huvudsakligen kallhyresavtal och påverkas därför endast i begränsad omfattning av ändrad förbrukning eller ändrade taxor för till exempel värme, el, fastighetsskatt, vatten och avlopp.
Sagax investerar huvudsakligen i regioner som har stabil befolkningstillväxt och ett diversifierat näringsliv. Sagax största marknader är Stockholm och Helsingfors, vilka bedöms ha goda förutsättningar för långsiktig tillväxt. Generellt bedöms risken för lägre uthyrningsgrader och hyresnivåer till följd av en försämrad hyresmarknad vara relativt låg på grund av den stabila demografiska tillväxten samt det diversifierade näringslivet i dessa marknader.
Tyngdpunkten i Sagax hållbarhetsarbete består i undvikandet av kortsiktiga vinster som uppstår till priset av negativa konsekvenser på längre sikt, exempelvis i form av externaliteter. Bolagets investeringsverksamhet, förvaltning och finansieringsarbete bedrivs i syfte att uppnå bästa möjliga långsiktiga, det vill säga hållbara, utfall. Bolagets fastighetsförvaltning sker uteslutande i marknader med välutvecklade legala ramverk.
Förvaltningens negativa externaliteter består i huvudsak av den miljöpåverkan som kan följa av lokalernas uppvärmning. Sagax organisations koldioxidavtryck, som för 2018 beräknades till 252 ton koldioxid, avses att kompenseras för i likhet med föregående år.
Ett centralt tema i Sagax hållbarhetsarbete är efterlevnad av lagar, regler och konventioner. Sagax bedriver verksamhet eller har investeringar i Sverige, Finland, Danmark, Tyskland, Nederländerna, Frankrike och Spanien. Således berörs koncernen av såväl svenska som utländska lagar och regelverk. Läs gärna mer i Sagax hållbarhetsrapport för 2018.
Resultat- samt kassaflödesposter nedan avser perioden januari till och med december 2019. Jämförelseposterna avser motsvarande period föregående år. Balansposternas belopp samt jämförelsetal avser ställningen vid periodens utgång i år respektive föregående år.
Förvaltningsresultatet ökade med 25 % till 2 001 (1 603) miljoner kronor varav 441 (312) miljoner kronor från joint ventures och intresseföretag. Förvaltningsresultatet har ökat till följd av fastighetsförvärv och högre förvaltningsresultat i joint ventures och intresseföretag. Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie efter utspädning ökade med 28 % till 5,51 (4,31) kronor.
Värdeförändringar på fastigheter påverkade resultatet med 1 956 (1 878) miljoner kronor, varav 695 (635) miljoner kronor till följd av omvärderingar i joint ventures.
Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med 884 (289) miljoner kronor. Omvärdering av börsnoterade aktier svarade för 594 (109) miljoner kronor. Omvärdering av finansiella instrument avseende joint ventures har skett med
305 (76) miljoner kronor i enlighet med IFRS 9 medan räntederivat har svarat för –15 (103) miljoner kronor.
Periodens resultat efter skatt uppgick till 4 111 (3 166) miljoner kronor.
Hyresintäkterna ökade med 15 % till 2 581 (2 247) miljoner kronor. Intäkterna har främst påverkats positivt av fastighetsförvärv.
Övriga intäkter om 27 (30) miljoner kronor bestod huvudsakligen av ersättning i samband med hyresgästers förtida avflyttning, skadestånd på grund av bristfälligt underhåll samt försäkringsersättningar.
Under perioden steg hyresintäkterna i jämförbart bestånd med 3,3 % exklusive valutaeffekter. De största ökningarna återfanns i marknadssegmenten Stockholm (5,9 %) och Nederländerna (4,4 %) huvudsakligen till följd av minskade vakanser. Övriga marknadssegment har uppvisat mindre intäktsökningar (1,6 % i genomsnitt) i befintligt bestånd.
Rullande årsvärde
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 95 % (95 %). Under perioden har vakansvärdet ökat med 93 (89) miljoner kronor till följd av avflyttningar och minskat med 98 (86) miljoner kronor till följd av inflyttningar. Tidsbegränsade rabatter uppgick till 22 (19) miljoner kronor på årsbasis vid periodens slut. Justering av marknadshyra för vakanta lokaler i Finland har minskat vakansvärdet med 14 miljoner kronor och är en anpassning till koncerngemensamma beräkningskriterier.
Sammantaget har det utgående vakansvärdet ökat med 3 (10) miljoner kronor under perioden och uppgår till 135 (132) miljoner kronor.
Hyresavtal med ett hyresvärde om 85 (49) miljoner kronor var vid periodens slut uppsagda varav 81 (44) miljoner kronor har sagts upp för avflyttning och 4 (5) miljoner kronor sagts upp för omförhandling. Av de hyresavtal som sagts upp sker avflyttningar motsvarande 29 miljoner kronor under 2020. Avflyttningstakten framgår av tabell nedan. Uthyrningar som ännu ej inflyttats har minskat det justerade vakansvärdet med 14 (29) miljoner kronor.
| Belopp i miljoner kronor | 2019 jan-dec |
2018 jan-dec |
|---|---|---|
| Ingående vakans respektive år | 132 | 122 |
| Avflyttningar | 93 | 89 |
| Inflyttningar | –98 | –86 |
| Förändring av lämnade rabatter | 4 | 2 |
| Vakansvärde, förvärvade fastigheter | 23 | 6 |
| Vakansvärde, försålda fastigheter | –7 | –5 |
| Justering vakansvärden | –14 | – |
| Valutakursförändring | 1 | 4 |
| Utgående vakansvärde | 135 | 132 |
| Uppsagt för omförhandling | 4 | 5 |
| Uppsagda avtal, ej avflyttat | 81 | 44 |
| Uthyrning, ej inflyttat | –14 | –29 |
| Justerat utgående vakansvärde | 205 | 152 |
Det justerade utgående vakansvärdet uppgick till 205 (152)
Drift- och underhållskostnaderna ökade till sammanlagt 306 (256) miljoner kronor. Kostnaderna för fastighetsskatt har ökat till 121 (93) miljoner kronor. Tomträttsavgäld om 24 miljoner kronor redovisas som finansiell kostnad från 1 januari 2019 i enlighet med IFRS 16, se även under rubriken Finansnetto nedan. Föregående år redovisades tomträttsavgäld som fastighetskostnader och uppgick då till 22 miljoner kronor. Övriga fastighetskostnader har ökat till 47 (37) miljoner kronor. Samtliga kostnadsökningar förklaras främst av fastighetsförvärv.
Kostnaderna för koncernens centrala administration uppgick till 122 (132) miljoner kronor motsvarande 4,7 % (5,9 %) av koncernens hyresintäkter.
| Avflyttningsår | Antal avtal | Hyresvärde, Mkr |
|---|---|---|
| 2020 | 56 | 29 |
| 2021 | 10 | 38 |
| 2022 | 4 | 13 |
| 2024 | 1 | 1 |
| >2024 | 1 | 1 |
| Totalt | 72 | 81 |
| Område | Hyresvärde, Mkr |
Vakansvärde, Mkr1) |
Ekonomisk vakansgrad1) |
Uthyrningsbar area, kvm |
Vakant area, kvm |
Areamässig vakansgrad |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Stockholm | 685 | 43 | 6 % | 629 000 | 37 000 | 6 % |
| Helsingfors | 613 | 42 | 7 % | 580 000 | 50 000 | 9 % |
| Finland, universitetsstäder | 321 | 10 | 3 % | 345 000 | 13 000 | 4 % |
| Paris | 282 | 14 | 5 % | 275 000 | 13 000 | 5 % |
| Nederländerna | 264 | 10 | 4 % | 321 000 | 6 000 | 2 % |
| Sverige, övrigt | 146 | – | – | 261 000 | – | – |
| Finland, övrigt | 223 | 3 | 1 % | 328 000 | 10 000 | 2 % |
| Övriga Europa | 201 | 12 | 6 % | 284 000 | 26 000 | 9 % |
| Totalt | 2 735 | 135 | 5 % | 3 022 000 | 153 000 | 5 % |
1) Vakansvärde respektive vakansgrad beaktar både vakanser och lämnade hyresrabatter.
Koncernen hade vid periodens utgång 69 (59) medarbetare. Funktioner såsom fastighetsskötsel och jourverksamhet är utlagda på entreprenad. Bolaget har kontor i Stockholm, Helsingfors, Rotterdam, Paris och Barcelona.
| Land | Totalt |
|---|---|
| Sverige | 33 |
| Finland | 20 |
| Frankrike | 7 |
| Nederländerna | 6 |
| Spanien | 3 |
| Totalt | 69 |
Periodens resultat från joint ventures och intresseföretag uppgick till 917 (830) miljoner kronor varav förvaltningsresultat 441 (312) miljoner kronor, värdeförändringar på räntederivat –5 (42) miljoner kronor och värdeförändringar på fastigheter 695 (635) miljoner kronor. Resultatet belastades med 214 (160) miljoner kronor i skatt. Se även sidan 11 för mer information.
De räntebärande skulderna har ökat till 17 519 (15 763) miljoner kronor till följd av fastighetsförvärv.
De finansiella kostnaderna har minskat till 470 (481) miljoner kronor till följd av lägre genomsnittlig ränta trots större räntebärande skuld, engångskostnader för förtidslösen av obligationer om 30 miljoner kronor samt tomträttsavgälder om 24 miljoner kronor som från 2019 belastar finansnettot i enlighet med IFRS 16. Den genomsnittliga räntan uppgick den 31 december 2019 till 1,9 % (2,2 %). För mer information om Sagax finansiering, se sidan 12.
Finansiella intäkter om 20 (35) miljoner kronor avser främst erhållna utdelningar från börsnoterade aktier.
Värdeutvecklingen för fastigheterna uppgick till 1 261 (1 243) miljoner kronor varav orealiserade värdeförändringar uppgick till 1 301 (1 265) miljoner kronor exklusive valutaeffekter. Förändring av fastighetsbeståndets marknadsvärde beskrivs även på sidan 10.
Nyuthyrningar och omförhandlingar av hyresavtal ökade fastigheternas marknadsvärde med 674 (677) miljoner kronor. Avflyttningar och omförhandlingar minskade värdet med 337 (216) miljoner kronor. Den allmänna marknadsvärdeförändringen för bolagets fastigheter uppgick till 965 (804) miljoner kronor.
| Belopp i miljoner kronor | jan-dec 2019 |
|---|---|
| Nyuthyrningar/Omförhandlingar | 674 |
| Avflyttningar/Omförhandlingar | –337 |
| Allmän marknadsvärdeförändring | 965 |
| Totalt | 1 301 |
Realiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till –40 (–22) miljoner kronor under perioden.
De finansiella instrumentens värdeförändring uppgick till 884 (289) miljoner kronor varav –5 (42) miljoner kronor avser joint ventures.
Värdeförändring hänförlig till räntederivat uppgick till –15 (103) miljoner kronor, varav –5 (42) avser joint ventures.
Omvärdering av börsnoterade aktier medförde en orealiserad värdeförändring om 594 (97) miljoner kronor. Ingen försäljning av aktier har skett under perioden.
Omvärdering av finansiella instrument avseende joint ventures har skett med 305 (76) miljoner kronor i enlighet med IFRS 9.
Sagax redovisar en aktuell skattekostnad om 100 (10) miljoner kronor. Den uppskjutna skattekostnaden uppgick till 416 (435) miljoner kronor. Koncernens uppskjutna skatteskuld uppgick till 2 018 (1 599) miljoner kronor vid periodens slut.
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital uppgick till 1 795 (1 490) miljoner kronor. Förändringar av rörelsekapitalet påverkade kassaflödet med 16 (100) miljoner kronor. Investeringsverksamheten har påverkat kassaflödet med –3 051 (–3 771) miljoner kronor samtidigt som kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 1 252 (2 195) miljoner kronor. Sammantaget har likvida medel ökat med 13 (13) miljoner kronor under perioden. För rapport över kassaflöden, se sidan 16.
Moderbolaget, AB Sagax, ansvarar för frågor gentemot aktiemarknaden såsom rapportering och aktiemarknadsinformation. Tjänster mellan koncernföretag debiteras enligt affärsmässiga villkor och med tillämpning av marknadsprissättning. Koncerninterna tjänster består av förvaltningstjänster och internräntedebitering. Moderbolagets förvaltningsarvode från koncernföretag uppgick till 55 (46) miljoner kronor. Moderbolagets resultat- och balansräkningar redovisas på sidan 20.
För 2020 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar samt vid nuvarande valutakurser uppgå till 2 250 miljoner kronor. Sagax pressmeddelade den 24 januari 2020 att bolaget ingått ett villkorat avtal avseende förvärv av 37 fastigheter i Spanien för motsvarande 1 560 miljoner kronor. Villkoren för förvärvet är ännu ej uppfyllda och investeringen är således inte beaktad i ovanstående prognos.
Aktuell intjäningsförmåga redovisas i samband med delårsrapporter och bokslutskommunikéer.
Tabellen nedan återspeglar intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis per 1 januari 2020. Det är viktigt att notera att den ej är att jämställa med en prognos för de kommande tolv månaderna då den exempelvis inte innehåller några bedömningar avseende framtida vakanser, ränteläge, valutaeffekter, hyresutveckling eller värdeförändringar.
| Belopp i miljoner kronor | 1 jan 2020 | 1 jan 2019 |
|---|---|---|
| Hyresvärde | 2 735 | 2 510 |
| Vakans | –135 | –132 |
| Hyresintäkter | 2 600 | 2 378 |
| Fastighetskostnader | –466 | –395 |
| Driftnetto | 2 134 | 1 983 |
| Central administration | –122 | –132 |
| Joint ventures och intresseföretag | 539 | 372 |
| Finansnetto | –352 | –387 |
| Leasingkostnader | –22 | –20 |
| Förvaltningsresultat | 2 178 | 1 816 |
| Skatt | –414 | –400 |
| Resultat efter skatt | 1 764 | 1 416 |
| – varav ägare av preferensaktier | 34 | 34 |
| – varav ägare av D-aktier | 216 | 204 |
| – varav ägare av A- och B-aktier | 1 515 | 1 178 |
Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på årsbasis med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighetskostnader baseras på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna justerat för innehavstid, minskat med kostnader för tomträttsavgälder. Kostnaderna för central administration har baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräknats utifrån räntebärande skulder och tillgångar på balansdagen. Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens beräknade genomsnittliga räntenivå med tillägg för periodiserade finansieringskostnader och kostnader avseende på balansdagen outnyttjade kreditfaciliteter. Leasingkostnader avser i allt väsentligt tomträttsavgälder vilka baseras på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna justerat för innehavstid. Utdelningar avseende bolagets innehav av börsnoterade aktier har ej beaktats i intjäningsförmågan. Skatten är beräknad med 19 % (22%) schablonskatt.
Resultatandelar från joint ventures och intresseföretag är beräknade enligt samma antaganden som för Sagax med beaktande av resultatandelens storlek.
Differens mellan direktavkastning och låneränta
Den 31 december 2019 omfattade fastighetsbeståndet 553 (512) fastigheter med en uthyrningsbar area om 3 022 000 (2 850 000) kvadratmeter. Det sammanlagda hyresvärdet och kontrakterad årshyra uppgick till 2 735 (2 510) miljoner kronor respektive 2 600 (2 378) miljoner kronor vid periodens utgång. Detta motsvarar en ekonomisk uthyrningsgrad om 95 % (95 %).
Sagax har under perioden investerat 3 544 (3 482) miljoner kronor varav 2 836 (3 026) miljoner kronor avsåg fastighetsförvärv.
Totalt 84 fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar area om 357 000 kvadratmeter har förvärvats. Den största investeringen avsåg Pieter Zeemansweg 17 i Dordrecht med en uthyrningsbar area om 23 300 kvadratmeter.
Totalt 707 (456) miljoner kronor investerades i det befintliga fastighetsbeståndet. 140 miljoner kronor av investeringarna under perioden skedde mot hyrestillägg, 71 miljoner kronor investerades i samband med nyuthyrningar, 357 miljoner kronor investerades avseende nyproduktion och 129 miljoner kronor avsåg underhåll av fastigheterna.
Koncernen har avtalat om förvärv av en fastighet i Sverige, en fastighet i Finland, 16 fastigheter i Spanien och 22 fastigheter i Frankrike som tillträds under första kvartalet 2020. Den sammanlagda investeringen kommer att uppgå till 936 miljoner kronor. Se även händelser efter periodens utgång på sidan 27.
Därutöver har Sagax investerat 480 miljoner kronor i det franska fastighetsbolaget Groupe BMG genom ett konvertibelt lån. BMG äger och förvaltar 261 fastigheter till ett marknadsvärde om 7,8 miljarder kronor. Lånet har en löptid om fem år och en ränta om 7,2 %. Sagax har rätt men inte skyldighet att konvertera lånet till aktier tidigast efter tre år. Se pressmeddelande nr 39, 2019.
Under perioden har 44 fastigheter med en total uthyrningsbar area om 150 000 kvadratmeter avyttrats för totalt 1 453 miljoner kronor, varav sex fastigheter till Sagax joint venture Söderport för totalt 668 miljoner kronor. Avtal om försäljning har ingåtts för en fastighet i Sverige och två i Finland för sammantaget 292 miljoner kronor med frånträde efter periodens utgång.
Direktavkastningen för perioden i förhållande till marknadsvärdet uppgick till 6,4 % (6,8 %).
| Antal | Uthyrningsbar | Vakant | Marknadsvärde | Hyresvärde | Ekonomisk uthyrnings |
årshyra | Kontrakterad | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Segment | fastigheter | area, kvm | area, kvm | Mkr | Kr/kvm | Mkr | Andel | grad | Mkr | Andel | ||
| Stockholm | 76 | 629 000 | 37 000 | 9 840 | 15 600 | 685 | 25 % | 94 % | 641 | 24 % | ||
| Helsingfors | 71 | 580 000 | 50 000 | 6 708 | 11 600 | 613 | 22 % | 93 % | 571 | 23 % | ||
| Finland, universitetsstäder | 67 | 345 000 | 13 000 | 3 148 | 9 100 | 321 | 12 % | 97 % | 311 | 12 % | ||
| Paris | 60 | 275 000 | 13 000 | 2 919 | 10 600 | 282 | 10 % | 95 % | 269 | 10 % | ||
| Nederländerna | 55 | 321 000 | 6 000 | 2 982 | 9 300 | 264 | 10 % | 96 % | 254 | 10 % | ||
| Sverige, övrigt | 30 | 261 000 | – | 1 828 | 7 000 | 146 | 5 % | 100 % | 146 | 6 % | ||
| Finland, övrigt | 137 | 328 000 | 10 000 | 2 634 | 8 000 | 223 | 8 % | 99 % | 220 | 8 % | ||
| Övriga Europa | 57 | 284 000 | 26 000 | 2 565 | 9 000 | 201 | 7 % | 94 % | 189 | 7 % | ||
| Totalt | 553 | 3 022 000 | 153 000 | 32 625 | 10 800 | 2 735 | 100 % | 95 % | 2 600 | 100 % |
| Belopp i miljoner kronor | Fastighets förvärv |
Befintligt bestånd |
Totalt | Andel av totala investeringar |
Försäljningar | Netto investeringar |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Stockholm | 27 | 302 | 328 | 9 % | –672 | –343 |
| Helsingfors | 53 | 206 | 260 | 7 % | –43 | 217 |
| Finland, universitetsstäder | 309 | 23 | 332 | 9 % | –4 | 327 |
| Paris | 674 | 125 | 799 | 23 % | –117 | 682 |
| Nederländerna | 859 | 16 | 874 | 25 % | – | 874 |
| Sverige, övrigt | – | 2 | 2 | 0 % | –583 | –581 |
| Finland, övrigt | 43 | 31 | 74 | 2 % | –25 | 49 |
| Övriga Europa | 871 | 3 | 874 | 25 % | –10 | 865 |
| Totalt | 2 836 | 707 | 3 544 | 100 % | –1 453 | 2 090 |
Sagax har en diversifierad avtalsstruktur, vilket stärker möjligheterna att upprätthålla en jämn uthyrningsgrad. För att begränsa risken för minskade hyresintäkter eftersträvar Sagax dels att skapa långsiktiga relationer med bolagets hyresgäster och dels att uppnå en god diversifiering av hyresavtalens längd och storlek.
Sagax kontrakterade årshyra fördelades vid periodens utgång på 1 724 (1 545) hyresavtal med cirka 1 200 (1 000) hyresgäster. I tabellen nedan redovisas storleken på Sagax hyresavtal i relation till koncernens kontrakterade årshyra vid periodens utgång. Av tabellen framgår att 1 715 (1 536) hyresavtal hade ett hyresvärde understigande 1 % av koncernens kontrakterade årshyra. Det sammanlagda hyresvärdet för dessa avtal motsvarade 83 % (82 %) av Sagax kontrakterade årshyra. Sagax var därutöver part i 6 (6) hyresavtal med ett hyresvärde motsvarande 1–2 % av koncernens kontrakterade årshyra. Dessa hyresavtal utgjorde sammanlagt 9 % (9 %) av Sagax kontrakterade årshyra. Endast 3 (3) av Sagax hyresavtal hade
| Andel av | Kontrakterad årshyra |
Antal hyres |
Genomsnittlig | Hyres | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| kontrakterad årshyra |
Mkr | Andel | avtal, st |
kontrakterad årshyra, Mkr |
duration, år |
|
| > 2 % | 201 | 8 % | 3 | 67 | 12 | |
| 1–2 % | 236 | 9 % | 6 | 39 | 6 | |
| < 1 % | 2 164 | 83 % | 1 715 | 1 | 5 | |
| Totalt | 2 600 | 100 % | 1 724 | 2 | 6 |
| Kontrakterad årshyra | ||||
|---|---|---|---|---|
| Förfalloår | Area, kvm | Mkr | Andel | |
| 2020 | 308 000 | 318 | 12 % | |
| 2021 | 402 000 | 328 | 12 % | |
| 2022 | 358 000 | 361 | 14 % | |
| 2023 | 277 000 | 259 | 10 % | |
| 2024 | 258 000 | 251 | 10 % | |
| > 2024 | 1 266 000 | 1 084 | 42 % | |
| Totalt | 2 869 000 | 2 600 | 100 % |
ett årligt hyresvärde överstigande 2 % av koncernens hyresintäkter. Dessa avtal svarade sammanlagt för 8 % (8 %) av koncernens kontrakterade årshyra.
Sagax hyresgäster är verksamma inom olika branscher. 18 % (19 %) av de kontrakterade hyresintäkterna kommer från hyresgäster som tillhör tillverkningsindustrin, 13 % (12 %) från företag med livsmedelsrelaterad verksamhet samt 12 % (12 %) från fordonsverksamhet, innefattande både försäljning, service och tillverkning. En diversifiering av hyresgästernas branschtillhörighet bedöms minska risken för vakanser och hyresförluster. De huvudsakliga branscherna återfinns i cirkeldiagrammet nedan.
I enlighet med Sagax förvaltningsstrategi eftersträvar bolaget långa hyresavtal samt en jämn fördelning av kontraktsförfall över åren. Detta bedöms minska risken för betydande varians i koncernens uthyrningsgrad. Kontrakt som representerar 52 % av kontrakterad årshyra förfaller år 2024 eller senare. Mellan åren 2020 och 2023 förfaller 10–14 % av kontrakterad årshyra per år.
Årsvärde
Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial Reporting Standards, IFRS. Bolaget har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt värde enligt Verkligt värdemetoden.
Det sammanlagda marknadsvärdet på Sagax 553 (512) fastigheter uppgick den 31 december 2019 till 32 625 (29 024) miljoner kronor. Försvagningen av den svenska kronan mot euron under perioden medförde att fastighetsvärdena utomlands ökade med 209 (551) miljoner kronor.
Den redovisade orealiserade värdeförändringen uppgick under perioden till 1 301 (1 265) miljoner kronor. Se även tabell "Orealiserade värdeförändringar" på sidan 6.
Värderingarna har genomförts i enlighet med allmänt accepterade internationella värderingsmetoder. 97 % av värderingsobjekten har per 31 december 2019 värderats separat av auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende värderingsföretag.
Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödeskalkyler i vilka driftnetton, investeringar och restvärden nuvärdesberäknas. Kalkylperioden har anpassats efter återstående löptid av befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 och 20 år. Kalkylperioden uppgår som regel till 10 år. Samtliga fastigheter, förutom två mindre fastigheter i Danmark, har
besiktigats under den senaste treårsperioden. Besiktningarna omfattar allmänna utrymmen samt ett urval av lokaler där särskild vikt lagts vid större hyresgäster samt vakanta lokaler. Syftet med besiktningen är att bedöma fastighetens allmänna standard, underhållsbehov, marknadsposition och lokalernas attraktivitet.
Kalkylränta för nuvärdesberäkning av kassaflöde (4,9–16,0 %), kalkylränta för nuvärdesberäkning av restvärde (4,9–16,0 %) och direktavkastningskrav för restvärdesbedömning (4,5–14,0 %) baseras på analyser av genomförda transaktioner samt på individuella bedömningar avseende risknivå och respektive fastighets marknadsposition.
Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflödet och restvärdet motsvarade 7,8 % (7,9 %) respektive 8,1 % (8,4 %) för fastighetsportföljen. Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 6,6 % (7,1 %) per 31 december 2019. Sagax redovisade direktavkastning för perioden uppgick som jämförelse till 6,4 % (6,8 %). Nedan jämförs den över tid redovisade direktavkastningen med det vid värderingarna använda direktavkastningskravet.
En känslighetsanalys vid förändrade antaganden i fastighetsvärderingar redovisas på sidan 25.
| Mkr | Antal | |
|---|---|---|
| Fastighetsbestånd 31 december 2018 | 29 024 | 512 |
| Förvärv av fastigheter | 2 836 | 84 |
| Investeringar i befintligt bestånd | 707 | |
| Försäljning av fastigheter | –1 453 | –44 |
| Avstyckning fastighet | – | 1 |
| Omräkningseffekt valuta | 209 | |
| Orealiserad värdeförändring | 1 301 | |
| Fastighetsbestånd 31 december 2019 | 32 625 | 553 |
Direktavkastningskrav vid värderingar Redovisad direktavkastning Direktavkastning jämfört med direktavkastningskrav % 0 2 4 6 8 10 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Sagax joint ventures och intresseföretag bidrog med sammanlagt 441 (312) miljoner kronor till förvaltningsresultatet under perioden. Sagax andel av värdeförändringar på fastigheter uppgick till 695 (635) miljoner kronor och andelen av värdeförändringar på räntederivat uppgick till –5 (42) miljoner kronor under perioden. Det samlade värdet på engagemang kopplat till ägande av joint ventures och intresseföretag uppgick till 5 693 (3 286) miljoner kronor.
Sagax äger 50 % av Söderport Holding AB, resterande andel ägs av Nyfosa-koncernen. Sagax äger, via Hemsö Intressenter AB, indirekt 15 % av Hemsö Fastighets AB, resterande andel ägs av Tredje AP-fonden. Därutöver äger Sagax 25 % av Emilshus Fastigheter AB samt 20 % av rösterna och 14 % av kapitalet i NP3 Fastigheter AB.
Söderports verksamhet består i att äga, förvalta och utveckla fastigheter i Sverige. På uppdrag av Söderport ombesörjer Sagax ekonomisk förvaltning och merparten av fastighetsförvaltningen för Söderportkoncernen. Fastighetsförvaltningen på vissa orter ombesörjes av Nyfosa.
Motsvarande 68 % av Söderports hyresvärde om 835 miljoner kronor återfanns i Stockholm den 31 december 2019. Söderports ekonomiska vakans uppgick till 33 (26) miljoner kronor vid periodens slut, motsvarande en vakansgrad om 4 % (4 %). Av den ekonomiska vakansen utgjordes 9 (6) miljoner kronor av tidsbegränsade hyresrabatter som lämnats vid nyuthyrning. 94 % av den ekonomiska vakansen återfanns i Stockholm vid periodens slut.
Under perioden har 18 fastigheter förvärvats i Stockholm och en i Göteborg för sammanlagt 1 520 miljoner kronor, varav nio från Nyfosa och sex från Sagax. De förvärvade fastigheterna har en sammanlagd uthyrningsbar area om 85 000 kvadratmeter och hyresvärdet uppgår till 106 miljoner kronor.
Söderport har under perioden avyttrat tio fastigheter till Nyfosa med en sammanlagd uthyrningsbar area om 64 600 kvadratmeter samt sex fastigheter i Torslanda till Torslanda Property Investment AB (TPI) med en sammanlagd uthyrningsbar area om 145 000 kvadratmeter. Hyresvärdet uppgår till 170 miljoner kronor. TPI erlade 965 miljoner kronor av köpeskillingen i form av nyemitterade TPI-aktier. Genom emissionen har Söderports ägarandel i TPI ökat från 28,6 % till 78,4 % och TPI ingår som dotterföretag i Söderports koncernredovisning.
Hemsö Fastighets AB bedriver verksamhet i Sverige, Tyskland och Finland. Verksamheten består i att äga, förvalta och utveckla samhällsfastigheter. Fastighetsbeståndet omfattade 370 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 55 miljarder kronor den 31 december 2019. 94 % av hyresintäkterna kommer från skattefinansierad verksamhet. Mer information om Hemsö Fastighets AB finns tillgänglig på bolagets hemsida, hemso.se.
NP3 Fastigheter AB är ett fastighetsbolag med fokus på kommersiella förvaltningsfastigheter med hög direktavkastning främst i norra Sverige. Fastighetsbeståndet omfattade 344 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 10,7 miljarder kronor och ett hyresvärde om 1 082 miljoner kronor per 30 september 2019. NP3 Fastigheter AB är börsnoterat på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. Mer information om NP3 Fastigheter AB finns tillgänglig på bolagets hemsida, np3fastigheter.se.
Emilshus förvärvar, utvecklar och förvaltar kommersiella fastigheter i Småland. Fastighetsbeståndet finns på tillväxtorter, med stort fokus på lokal närvaro och nära samarbete med hyresgästerna. Fastighetsbeståndet omfattade 43 fastigheter per 31 december 2019. Mer information om Emilshus fastigheter AB finns tillgänglig på bolagets hemsida, emilshus.com.
| Söderport | Hemsö | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2019, jan – dec | 2018, jan – dec | 2019, jan – dec | 2018, jan – dec | ||
| Sagax ägarandel, % | 50 | 50 | 15 | 15 | |
| Hyresvärde, Mkr | 835 | 674 | 3 195 | 2 808 | |
| Hyresintäkter, Mkr | 708 | 585 | 3 027 | 2 607 | |
| Förvaltningsresultat, Mkr | 384 | 285 | 1 760 | 1 439 | |
| Periodens resultat, Mkr | 929 | 854 | 3 111 | 3 092 | |
| Sagax andel av förvaltningsresultat, Mkr | 192 | 142 | 218 | 170 | |
| 2019, 31 dec | 2018, 31 dec | 2019, 31 dec | 2018, 31 dec | ||
| Antal fastigheter | 80 | 70 | 370 | 365 | |
| Fastigheternas bokförda värde, Mkr | 10 853 | 7 683 | 55 027 | 46 236 | |
| Uthyrningsbar area, kvm | 761 000 | 686 000 | 1 884 000 | 1 732 000 | |
| Hyresduration, år | 4,6 | 5,0 | 9,9 | 9,7 | |
| Ekonomisk vakansgrad, % | 4 | 4 | 2 | 2 | |
| Räntebärande skulder, Mkr | 5 828 | 3 907 | 35 542 | 29 729 | |
| Kapitalbindning, år | 4,5 | 1,5 | 7,4 | 7,9 | |
| Räntebindning, år | 3,1 | 3,2 | 6,4 | 5,9 | |
| Marknadsvärde för räntederivat, Mkr | –208 | –222 | –211 | –281 | |
| Sagax redovisade andelsvärde, Mkr | 1 804 | 1 513 | 1 821 | 1 324 |
Koncernens egna kapital uppgick den 31 december 2019 till 19 257 (15 416) miljoner kronor. Under perioden har det egna kapitalet förändrats till följd av totalresultat för perioden om 4 201 miljoner kronor, nyemission av stamaktier om 206 miljoner kronor samt aktieutdelning om 566 miljoner kronor.
Sagax räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till 17 519 (15 763) miljoner kronor. Motsvarande 13 557 (10 355) miljoner kronor av skulderna var upptagna i euro.
Nettoskulden uppgick till 15 232 (14 812) miljoner kronor. Räntebärande bruttoskuld till banker uppgick till 4 257 (5 540) miljoner kronor. Återstående räntebärande bruttoskuld bestod av börsnoterade obligationslån om 12 070 (8 718) miljoner kronor samt företagscertifikat om 1 192 (1 505) miljoner kronor. På sidan 13 redovisas obligationslånens huvudsakliga villkor.
Säkerställda skulder motsvarade 14 % (21 %) av de totala tillgångarna per 31 december 2019. Vid samma tidpunkt motsvarade icke säkerställda skulder 30 % (26 %) av de totala tillgångarna.
I diagrammet nedan redovisas hur belåningsgraden sjunkit över tid samtidigt som de finansiella kostnaderna sjunkit relativt koncernens resultat före finansiella poster. Vid årets utgång uppgick belåningsgraden till 44 % (47 %) och räntetäckningsgraden till 492 % (433 %). Den genomsnittliga räntebärande nettoskulden motsvarade 6,6 (7,4) gånger EBITDA för de senaste tolv månaderna, se diagram nedan.
Totalt har 7 366 (8 538) miljoner kronor upptagits i lån varav 5 031 miljoner kronor i form av obligationslån inom ramen för Sagax EMTN-program. Totalt 5 734 (6 707) miljoner kronor har amorterats under perioden. Valutakursförändringar har ökat de räntebärande skulderna med 124 (241) miljoner kronor.
Periodiserade upplåningskostnader om 82 (80) miljoner kronor har reducerat räntebärande skulder i balansräkningen. Räntebärande skulder redovisas till 17 437 (15 683) miljoner kronor. Den genomsnittliga återstående ränte- och kapitalbindningen uppgick till 3,5 (3,0) år respektive 3,8 (3,6) år vid årets utgång. Den genomsnittliga räntan för bolagets räntebärande skulder uppgick till 1,9 % (2,2 %) inklusive effekter av derivatinstrument. Den genomsnittliga räntan har sjunkit till följd av nyupplåning till lägre räntenivåer, återbetalning av
| Räntebindning | Kapitalbindning | Ränteswappar | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Förfalloår | Mkr | Ränta | Andel | Mkr | Andel | Mkr | Ränta |
| 2020 | 1 932 | 1,6 % | 11 % | 123 | 1 % | – | – |
| 2021 | 1 299 | 1,6 % | 7 % | 1 796 | 10 % | – | – |
| 2022 | 1 271 | 1,9 % | 7 % | 1 250 | 7 % | 471 | 0,7 % |
| 2023 | 2 488 | 1,8 % | 14 % | 4 879 | 28 % | 710 | 0,9 % |
| 2024 | 224 | 1,6 % | 1 % | 5 217 | 30 % | – | |
| > 2024 | 10 305 | 2,1 % | 59 % | 4 254 | 24 % | 829 | 2,2 % |
| Summa/genomsnitt | 17 519 | 1,9 % | 100 % | 17 519 | 100 % | 2 009 | 1,4 % |
| Belopp i miljoner kronor | 31 dec 2019 | 31 dec 2018 |
|---|---|---|
| Räntebärande skulder | 17 519 | 15 763 |
| Räntebärande tillgångar | –511 | –6 |
| Likvida medel | –86 | –73 |
| Börsnoterade aktier | –1 690 | –872 |
| Nettoskuld | 15 232 | 14 812 |
lån med högre räntenivåer samt förtida lösen av ränteswappar. Sagax har under perioden förtidsinlöst fyra obligationslån.
Sagax har 9 720 (5 138) miljoner kronor i lån med fast ränta. Bolaget hade räntetak och ränteswappar med ett sammanlagt nominellt värde om 6 261 (6 198) miljoner kronor varav ränteswappar om 2 009 (2 471) miljoner kronor med en genomsnittlig räntenivå om 1,4 % (1,5 %).
Sagax rörelsekapital, exklusive förutbetalda hyresintäkter och inklusive börsnoterade aktier, uppgick den 31 december 2019 till 140 (–1 059) miljoner kronor. Outnyttjade kreditfaciliteter uppgick vid samma tidpunkt till 3 652 (3 392) miljoner kronor. Inga ytterligare säkerheter behöver ställas för nyttjandet av kreditfaciliteterna.
| Löptid | Mkr | Aktuell ränta | Räntevillkor | Förfallodatum | ISIN-kod |
|---|---|---|---|---|---|
| 2017-2021 | 600 | 2,40 % | Stibor 3M+2,25 % | 2021-02-01 | SE0010636274 |
| 2017-2022 | 1 250 | 2,30 % | Stibor 3M+2,15 % | 2022-02-15 | SE0010324228 |
| 2019-2023 | 500 | 1,05 % | Stibor 3M+0,90 % | 2023-06-16 | XS2093119175 |
| 2019-20231) | 250 | 1,13 % | 1,13 % | 2023-06-16 | XS2093119845 |
| Summa/genomsnitt | 2 600 | 1,97% | |||
| Löptid | M€ | Aktuell ränta | Räntevillkor | Förfallodatum | ISIN-kod |
| 2018-20241) | 500 | 2,00 % | 2,00 % | 2024-01-17 | XS1877540465 |
| 2019-20251) | 300 | 2,25 % | 2,25 % | 2025-03-13 | XS1962543820 |
| 2019-20251) | 1082) | 0,87 % | 2,25 %3) | 2025-03-13 | XS1962543820 |
| Summa/genomsnitt | 908 | 1,95 % |
1) Fasträntelån
2) Nominellt värde uppgår till 100 miljoner euro.
Börsnoterade obligationslån 31 december 2019
3) Kupongränta.
| Belopp i miljoner kronor | Nominella belopp |
Återstående löptid, år |
Marknadsvärde 31 dec 2019 |
Marknadsvärde 31 dec 2018 |
Periodens förändring |
|---|---|---|---|---|---|
| Nominella ränteswappar | 2 009 | 4,2 | –119 | –122 | 3 |
| Räntetak | 4 251 | 2,4 | 0 | 4 | –4 |
| Summa | 6 261 | 3,0 | –119 | –117 | 1 |
| Finansiellt åtagande i EMTN-program |
2019 31 dec |
2018 31 dec |
|
|---|---|---|---|
| Rating enligt Moody's Investor Services | Baa3, Stable outlook | Baa3, Stable outlook | |
| Nettoskuld/Totala tillgångar | < 65 % | 38 % | 44 % |
| Räntetäckningsgrad | > 1,8 x | 5,3 x | 4,3 x |
| Säkerställda skulder/Totala tillgångar | < 45 % | 14 % | 21 % |
| 2019 | 2018 | 2019 | 2018 | |
|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | jan-dec | jan-dec | okt-dec | okt-dec |
| Hyresintäkter | 2 581 | 2 247 | 663 | 591 |
| Övriga intäkter | 27 | 30 | 1 | 3 |
| Driftkostnader | –222 | –197 | –57 | –56 |
| Underhållskostnader | –84 | –59 | –25 | –13 |
| Tomträttsavgäld | – | –22 | – | –6 |
| Fastighetsskatt | –121 | –93 | –32 | –23 |
| Övriga fastighetskostnader | –47 | –37 | –14 | –11 |
| Driftnetto | 2 133 | 1 869 | 536 | 487 |
| Central administration | –122 | –132 | –44 | –54 |
| Resultat från joint ventures och intresseföretag | 917 | 830 | 463 | 273 |
| – varav förvaltningsresultat | 441 | 312 | 126 | 79 |
| – varav värdeförändringar | 690 | 677 | 441 | 260 |
| – varav skatt | –214 | –160 | –105 | –66 |
| Finansiella intäkter | 20 | 35 | 2 | 3 |
| Finansiella kostnader | –446 | –481 | –96 | – |
| Finansiell kostnad räntekomponent leasing | –24 | – | –6 | – |
| Resultat inklusive värdeförändringar i | ||||
| joint ventures och intresseföretag | 2 478 | 2 121 | 854 | 597 |
| – varav Förvaltningsresultat | 2 001 | 1 603 | 518 | 403 |
| Värdeförändringar: | ||||
| Fastigheter, realiserade | –40 | –22 | –22 | –3 |
| Fastigheter, orealiserade | 1 301 | 1 265 | 775 | 219 |
| Finansiella instrument, realiserade | – | 36 | – | 5 |
| Finansiella instrument, orealiserade | 889 | 211 | 146 | 10 |
| Resultat före skatt | 4 627 | 3 611 | 1 753 | 828 |
| Uppskjuten skatt | –416 | –435 | –298 | –116 |
| Aktuell skatt | –100 | –10 | 74 | 55 |
| Periodens resultat | 4 111 | 3 166 | 1 529 | 767 |
| Övrigt totalresultat | ||||
| – poster som kan komma att återföras till resultatet: | ||||
| Omräkningseffekter för utlandsverksamhet | 217 | 363 | –343 | 8 |
| Andel övrigt totalresultat för joint ventures | 13 | 3 | –10 | –1 |
| Omräkningseffekter avseende säkringsredovisning | –143 | –49 | 181 | –16 |
| Skatt på poster som kan komma att återföras till resultatet | 3 | –29 | 7 | 6 |
| Totalresultat för perioden | 4 201 | 3 454 | 1 365 | 764 |
| Resultat per A- och B-aktie, kr1) | 12,15 | 9,24 | 4,61 | 2,21 |
| Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr1) | 12,13 | 9,24 | 4,60 | 2,21 |
| Resultat per D-aktie, kr | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 0,50 |
| Genomsnittligt antal A- och B-aktier, miljoner1) | 319,0 | 316,7 | 319,0 | 316,7 |
| Genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning, miljoner1) | 319,5 | 316,9 | 319,5 | 316,9 |
| Genomsnittligt antal D-aktier, miljoner | 105,7 | 83,0 | 105,7 | 83,0 |
1) Jämförelsetalen har justerats för fondemissionen av A- och B-aktier under 2019 genom att antalet aktier multiplicerats med 2. Fondemissionsvillkoren var 1 A- respektive B-aktie för varje A- respektive B-aktie. Avstämningsdagen för fondemissionen var 3 juni 2019.
| Belopp i miljoner kronor | 2019 31 dec |
2018 31 dec |
|---|---|---|
| Förvaltningsfastigheter | 32 333 | 28 769 |
| Förvaltningsfastigheter till försäljning | 292 | 255 |
| Leasingavtal nyttjanderätt | 346 | – |
| Joint ventures och intresseföretag | 5 693 | 3 286 |
| Räntederivat | 1 | 4 |
| Övriga anläggningstillgångar | 568 | 14 |
| Summa anläggningstillgångar | 39 233 | 32 328 |
| Kassa och bank | 86 | 73 |
| Börsnoterade aktier | 405 | 872 |
| Övriga omsättningstillgångar | 429 | 417 |
| Summa omsättningstillgångar | 921 | 1 362 |
| Summa tillgångar | 40 154 | 33 690 |
| Eget kapital | 19 257 | 15 416 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 16 052 | 13 866 |
| Uppskjuten skatteskuld | 2 018 | 1 599 |
| Räntederivat | 119 | 122 |
| Övriga långfristiga skulder | 464 | 67 |
| Summa långfristiga skulder | 18 653 | 15 654 |
| Företagscertifikat | 1 192 | 1 505 |
| Övriga kortfristiga räntebärande skulder | 193 | 312 |
| Övriga kortfristiga skulder | 858 | 803 |
| Summa kortfristiga skulder | 2 243 | 2 620 |
| Summa eget kapital och skulder | 40 154 | 33 690 |
| 2019 | 2018 | 2019 | 2018 | |
|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | jan-dec | jan-dec | okt-dec | okt-dec |
| Resultat före skatt | 4 627 | 3 611 | 1 753 | 828 |
| Värdeförändringar på finansiella instrument | –889 | –247 | –146 | –15 |
| Värdeförändringar på fastigheter | –1 261 | –1 244 | –755 | –217 |
| Resultat från ägande av joint ventures och intresseföretag | –917 | –830 | –463 | –272 |
| Utdelning från joint ventures och intresseföretag | 281 | 254 | 17 | – |
| Upplösning av periodiserade upplåningskostnader | 42 | 46 | 8 | 14 |
| Betald skatt | –74 | –87 | –2 | –21 |
| Övriga poster ej ingående i kassaflödet | –14 | –15 | 13 | –1 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital |
1 795 | 1 490 | 426 | 316 |
| Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar | –4 | –88 | 108 | 3 |
| Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder | 20 | 188 | –142 | –28 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 1 811 | 1 590 | 392 | 291 |
| Förvärv av fastigheter | –2 836 | –3 026 | –921 | –777 |
| Försäljning av fastigheter | 1 413 | 24 | 492 | 1 |
| Investeringar i befintliga fastigheter | –707 | –456 | –184 | –221 |
| Förvärv av börsnoterade aktier | –64 | –450 | – | –253 |
| Försäljning av börsnoterade aktier | – | 129 | – | 57 |
| Förvärv av finansiella instrument | –503 | – | –503 | – |
| Förvärv av joint ventures och intresseföretag | –178 | – | –178 | – |
| Kapitaltillskott till joint ventures och intresseföretag | –150 | – | – | – |
| Förändring av övriga anläggningstillgångar | –25 | 8 | –21 | – |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | –3 051 | –3 771 | –1 315 | 1 192 |
| Emission av D- och B-aktier | 198 | 1 125 | – | 165 |
| Utbetald utdelning till aktieägare | –560 | –479 | –62 | –57 |
| Incitamentsprogram | 9 | –2 | – | – |
| Upptagna lån | 7 322 | 8 487 | 1 087 | 1 831 |
| Amorterade lån | –5 734 | –6 707 | –482 | –1 274 |
| Förtida lösen av finansiella derivat | – | –242 | – | – |
| Depositioner från hyresgäster | 28 | 14 | 5 | 2 |
| Förändring av övriga långfristiga skulder | –11 | –2 | –3 | – |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 1 252 | 2 195 | 544 | 667 |
| Periodens kassaflöde | 12 | 14 | –380 | –234 |
| Kursdifferens i likvida medel | 1 | –1 | –1 | – |
| Förändring av likvida medel | 13 | 13 | –381 | –234 |
| Likvida medel vid periodens ingång | 73 | 60 | 467 | 307 |
| Likvida medel vid periodens utgång | 86 | 73 | 86 | 73 |
| Belopp i miljoner kronor | Aktiekapital | Övrigt tillskjutet kapital |
Reserver omräknings differenser |
Intjänade vinstmedel inkl. periodens resultat |
Totalt eget kapital1) |
|---|---|---|---|---|---|
| Eget kapital 31 december 2017 | 419 | 2 069 | 297 | 8 570 | 11 356 |
| Emission av D-aktier | 68 | 1 055 | – | – | 1 123 |
| Transaktionskostnader | – | –8 | – | – | –8 |
| Emission B-aktier incitamentsprogram | – | 10 | – | – | 10 |
| Aktieutdelning | – | – | – | –517 | –517 |
| Inlösen incitamentsprogram | – | – | – | –4 | –4 |
| Incitamentsprogram | – | – | – | 3 | 3 |
| Totalresultat januari-december 2018 | – | – | 288 | 3 166 | 3 454 |
| Eget kapital 31 december 2018 | 487 | 3 126 | 585 | 11 218 | 15 416 |
| Emission av D-aktier | 10 | 191 | – | – | 201 |
| Transaktionskostnader | –3 | – | – | –3 | |
| Fondemission | 279 | –279 | – | – | – |
| Emission B-aktier incitamentsprogram | 0 | 11 | – | – | 11 |
| Aktieutdelning | – | – | – | –566 | –566 |
| Inlösen incitamentsprogram | – | – | – | –7 | –7 |
| Incitamentsprogram | – | – | – | 4 | 4 |
| Totalresultat januari-december 2019 | – | – | 90 | 4 111 | 4 201 |
| Eget kapital 31 december 2019 | 776 | 3 046 | 675 | 14 760 | 19 257 |
1) Eget kapital är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare.
| Resultatposter | Värdeförändringar fastigheter | Resultat | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| per segment | Hyresintäkter1) | Förvaltningsresultat | Orealiserade | Realiserade | före skatt | |||||
| Belopp i miljoner kronor | 2019 jan-dec |
2018 jan-dec |
2019 jan-dec |
2018 jan-dec |
2019 jan-dec |
2018 jan-dec |
2019 jan-dec |
2018 jan-dec |
2019 jan-dec |
2018 jan-dec |
| Stockholm | 657 | 636 | 390 | 330 | 362 | 630 | – | – | 752 | 960 |
| Helsingfors | 581 | 512 | 428 | 315 | 65 | 383 | –12 | 2 | 481 | 699 |
| Finland, universitetsstäder | 317 | 249 | 242 | 150 | 52 | 112 | –3 | – | 291 | 262 |
| Paris | 242 | 168 | 164 | 98 | 223 | 39 | –1 | – | 387 | 137 |
| Nederländerna | 212 | 126 | 184 | 81 | 277 | 30 | – | – | 461 | 111 |
| Sverige, övrigt | 195 | 206 | 126 | 156 | 16 | –40 | –14 | –1 | 130 | 115 |
| Finland, övrigt | 233 | 226 | 184 | 161 | 179 | 86 | –13 | –23 | 351 | 224 |
| Övriga Europa | 144 | 123 | 129 | 93 | 128 | 24 | 1 | – | 258 | 118 |
| Delsumma | 2 581 | 2 247 | 1 850 | 1 384 | 1 301 | 1 264 | –40 | –22 | 3 110 | 2 626 |
| Finansiella instrument | – | – | – | – | – | – | – | – | 889 | 247 |
| Joint ventures | – | – | 441 | 312 | 692 | 369 | –5 | 1 | 917 | 830 |
| Övrigt ej fördelat | – | – | –289 | –93 | – | – | – | – | –289 | –93 |
| Totalt | 2 581 | 2 247 | 2 001 | 1 603 | 1 993 | 1 633 | –45 | –21 | 4 627 | 3 611 |
| Tillgångsposter per segment |
fastigheter | Marknadsvärde | Investeringar fastigheter |
Förvärv fastigheter |
Försäljning fastigheter |
|||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | 2019 31 dec |
2018 31 dec |
2019 jan-dec |
2018 jan-dec |
2019 jan-dec |
2018 jan-dec |
2019 jan-dec |
2018 jan-dec |
| Stockholm | 9 840 | 9 822 | 302 | 232 | 27 | 290 | –672 | – |
| Helsingfors | 6 708 | 6 333 | 206 | 177 | 53 | 541 | –43 | – |
| Finland, universitetsstäder | 3 148 | 2 732 | 23 | 19 | 309 | 694 | –4 | – |
| Paris | 2 919 | 1 995 | 125 | 8 | 674 | 501 | –117 | – |
| Nederländerna | 2 982 | 1 817 | 16 | 4 | 859 | 895 | – | – |
| Sverige, övrigt | 1 828 | 2 392 | 2 | 3 | – | – | –583 | –16 |
| Finland, övrigt | 2 634 | 2 373 | 31 | 10 | 43 | – | –25 | –29 |
| Övriga Europa | 2 565 | 1 560 | 3 | 3 | 871 | 105 | –10 | – |
| Totalt | 32 625 | 29 024 | 707 | 456 | 2 836 | 3 026 | –1 453 | –45 |
1) Samtliga hyresintäkter avser externa hyresgäster.
| 2019 jan-dec |
2018 jan-dec |
2017 jan-dec |
2016 jan-dec |
2015 jan-dec |
2014 jan-dec |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetsrelaterade nyckeltal | ||||||
| Direktavkastning, % | 6,4 | 6,8 | 6,9 | 7,1 | 7,4 | 7,6 |
| Överskottsgrad, % | 83 | 83 | 83 | 85 | 86 | 86 |
| Areamässig uthyrningsgrad, % | 95 | 95 | 95 | 93 | 97 | 95 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 95 | 95 | 94 | 94 | 96 | 94 |
| Uthyrningsbar area vid periodens utgång, '000 kvm Antal fastigheter vid periodens utgång |
3 022 553 |
2 850 512 |
2 489 495 |
2 312 440 |
1 860 225 |
1 634 184 |
| Finansiella nyckeltal | ||||||
| Avkastning på totalt kapital, % | 7 | 7 | 7 | 7 | 8 | 8 |
| Avkastning på eget kapital, % | 24 | 24 | 30 | 33 | 32 | 18 |
| Genomsnittlig ränta, % Räntebindning inkl. derivat, år |
1,9 3,5 |
2,2 3,0 |
3,0 2,1 |
3,1 2,7 |
3,3 3,0 |
4,1 3,0 |
| Kapitalbindning, år | 3,8 | 3,6 | 3,1 | 3,6 | 4,2 | 3,2 |
| Soliditet, % | 48 | 46 | 42 | 38 | 34 | 32 |
| Belåningsgrad, % | 44 | 47 | 50 | 54 | 59 | 59 |
| Nettoskuld/EBITDA, ggr | 6,6 | 7,4 | 8,1 | 8,7 | 9,3 | 8,8 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 4,9 | 4,2 | 3,7 | 3,4 | 2,9 | 2,6 |
| Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program, ggr | 5,3 | 4,3 | 4,0 | 3,7 | 3,3 | 2,9 |
| Data per A- och B-aktie1) | ||||||
| B-aktiens börskurs vid periodens utgång, kr | 136,20 | 65,70 | 49,10 | 40,87 | 35,87 | 22,00 |
| Substansvärde (NAV), kr | 56,77 | 44,22 | 35,04 | 26,89 | 17,76 | 13,62 |
| Eget kapital, kr | 46,86 | 35,70 | 27,15 | 19,61 | 13,01 | 8,75 |
| Eget kapital efter utspädning, kr | 46,78 | 35,67 | 27,13 | 19,57 | 12,96 | 8,72 |
| Resultat, kr | 12,15 | 9,24 | 8,86 | 7,27 | 4,94 | 2,03 |
| Resultat efter utspädning, kr | 12,13 | 9,24 | 8,85 | 7,25 | 4,93 | 2,03 |
| Förvaltningsresultat, kr | 5,51 | 4,31 | 3,71 | 2,99 | 2,46 | 1,87 |
| Förvaltningsresultat efter utspädning, kr | 5,51 | 4,31 | 3,70 | 2,98 | 2,45 | 1,87 |
| Kassaflöde, kr | 4,86 | 3,95 | 3,27 | 2,57 | 2,00 | 1,50 |
| Kassaflöde efter utspädning, kr | 4,86 | 3,95 | 3,26 | 2,56 | 2,00 | 1,50 |
| Utdelning per aktie, kr (2019 föreslagen) | 1,30 | 1,00 | 0,90 | 0,72 | 0,58 | 0,40 |
| Antal vid periodens utgång, miljoner | 319,1 | 316,8 | 316,5 | 316,5 | 316,5 | 316,5 |
| Antal vid periodens utgång efter utspädning, miljoner | 319,5 | 317,1 | 316,7 | 317,1 | 317,5 | 317,4 |
| Genomsnittligt antal, miljoner | 317,9 | 316,7 | 316,5 | 316,5 | 316,5 | 316,5 |
| Genomsnittligt antal efter utspädning, miljoner | 318,3 | 316,9 | 317,0 | 317,2 | 317,6 | 317,3 |
| Data per D-aktie | ||||||
| Börskurs vid periodens utgång, kr | 36,35 | 31,70 | 29,92 | 28,30 | – | – |
| Eget kapital, kr | 35,00 | 35,00 | 35,00 | 35,00 | – | – |
| Resultat, kr | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | – | – |
| Utdelning per aktie, kr | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | – | – |
| Antal vid periodens utgång, miljoner | 107,8 | 101,9 | 63,6 | 18,2 | – | – |
| Genomsnittligt antal, miljoner | 105,7 | 83,0 | 43,1 | 2,9 | – | – |
| Data per preferensaktie | ||||||
| Börskurs vid periodens utgång, kr | 38,40 | 34,85 | 33,40 | 30,40 | 31,30 | 36,00 |
| Eget kapital, kr | 32,00 | 32,00 | 32,00 | 32,00 | 32,00 | 32,00 |
| Resultat, kr | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 |
| Utdelning per aktie, kr | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 |
| Antal vid periodens utgång, miljoner Genomsnittligt antal, miljoner |
16,8 16,8 |
16,8 16,8 |
16,8 35,5 |
58,2 58,2 |
58,2 57,8 |
55,5 52,2 |
1) Exklusive 2 000 000 av AB Sagax återköpta B-aktier. Jämförelsetalen har justerats för fondemissionen av A- och B-aktier under 2019 genom att antalet aktier multiplicerats med 2. Fondemissionsvillkoren var 1 A- respektive B-aktie för varje A- respektive B-aktie. Avstämningsdagen för fondemissionen var 3 juni 2019.
| Belopp i miljoner kronor | 2019 jan-dec |
2018 jan-dec |
|---|---|---|
| Nettoomsättning | 73 | 62 |
| Administrationskostnader | –89 | –107 |
| Resultat före finansiella intäkter och kostnader | –16 | –45 |
| Resultat från andelar i koncernföretag | 258 | 145 |
| Resultat från andelar i joint ventures | 64 | 54 |
| Finansiella intäkter | 616 | 460 |
| Finansiella kostnader | –673 | –395 |
| Resultat före skatt och bokslutsdispositioner | 249 | 219 |
| Bokslutsdispositioner | 98 | –6 |
| Skatt | –4 | –5 |
| Periodens resultat | 343 | 208 |
| Övrigt totalresultat | ||
| Övrigt totalresultat | – | – |
| Totalresultat för perioden | 343 | 208 |
| 2019 | 2018 | |
|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | 31 dec | 31 dec |
| Materiella anläggningstillgångar | 2 | 2 |
| Fordringar på koncernföretag | 1 627 | 2 144 |
| Övriga finansiella anläggningstillgångar | 6 776 | 5 919 |
| Summa anläggningstillgångar | 8 404 | 8 065 |
| Kassa och bank | 1 | 2 |
| Fordringar på koncernföretag | 11 497 | 9 630 |
| Övriga omsättningstillgångar | 58 | 69 |
| Summa omsättningstillgångar | 11 556 | 9 701 |
| Summa tillgångar | 19 961 | 17 766 |
| Eget kapital | 3 821 | 3 842 |
| Obeskattade reserver | 30 | 23 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 7 868 | 9 311 |
| Skulder till koncernföretag | 3 423 | 257 |
| Uppskjuten skatteskuld | 3 | 3 |
| Summa långfristiga skulder | 11 294 | 9 571 |
| Kortfristiga räntebärande skulder | 1 295 | 1 625 |
| Skulder till koncernföretag | 3 223 | 2 481 |
| Övriga kortfristiga skulder | 298 | 223 |
| Summa kortfristiga skulder | 4 815 | 4 330 |
| Summa eget kapital, obeskattade reserver och skulder | 19 961 | 17 766 |
Sagax hade vid periodens utgång 14 830 (10 867) aktieägare. Börsvärdet uppgick till 47 812 (24 664) miljoner kronor. Sagax har fyra aktieslag, stamaktier av serie A, B och D samt preferensaktier. Aktierna är noterade på Nasdaq Stockholm, Large Cap.
Sagax genomförde den 3 juni en fondemission 1:1 med utgivande av nya stamaktier av serie A och B. Fondemissionen har minskat aktiekursen för berörda aktier och ökat antalet utestående aktier.
Totalt fanns 443 575 439 aktier utestående vid periodens utgång varav 2 000 000 återköpta B-aktier i eget förvar. Enligt bolagsordningen ger varje preferensaktie företrädesrätt till 2,00 kronor i årlig utdelning. D-aktier ger rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på A- och B-aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie och år.
Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Totalt innehar Sagax medarbetare optioner motsvarande 0,6 % av antalet utestående A- och B-aktier. Bolagets verkställande direktör och styrelseledamöter omfattas inte av programmen. Programmen är treåriga och löper under perioderna 2017-2020, 2018-2021 respektive 2019-2022. Teckningskurserna motsvarar B-aktiernas betalkurs vid optionsprogrammets inledande omräknat med den genomsnittliga kursutvecklingen för de noterade fastighetsbolagen enligt Carnegies fastighetsindex (CREX) under motsvarande period. Teckningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsättning att Sagax har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för de noterade fastighetsbolagen under respektive treårsperiod.
Förvaltningsresultatet per B-aktie efter utspädning på rullande tolvmånadersbasis uppgick till 5,51 (4,31) kronor vilket jämfört med aktiekursen för B-aktien vid periodens utgång motsvarade en multipel om 24,7 (15,0).
Eget kapital per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 46,78 (35,67) kronor. Substansvärde per A- och Baktie uppgick till 56,77 (44,22) kronor. Aktiekursen för Baktien vid periodens slut var 292 % (182 %) av det egna kapitalet per B-aktie och 240 % (147 %) av substansvärde per B-aktie.
| Betalkurs, kr | Omsättningshastighet på årsbasis, % |
Genomsnittlig handelsvolym per handelsdag, Mkr |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 31 dec 2019 | 31 dec 2018 | jan-dec 2019 | jan-dec 2018 | jan-dec 2019 | jan-dec 2018 | |
| A-aktier | 139,00 | 76,75 | 3 | 3 | 0,4 | 0,2 |
| B-aktier | 136,20 | 64,70 | 9 | 9 | 9,5 | 5,6 |
| D-aktier | 36,35 | 31,70 | 62 | 40 | 9,3 | 4,5 |
| Preferensaktier | 38,40 | 34,85 | 36 | 33 | 0,9 | 0,8 |
| 2019 31 dec |
2018 31 dec |
2017 31 dec |
2016 31 dec |
2015 31 dec |
2014 31 dec |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| B-aktiens börskurs vid periodens utgång, kr | 136,20 | 64,70 | 49,10 | 40,87 | 35,87 | 22,00 |
| Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 2) | 5,51 | 4,30 | 3,70 | 2,98 | 2,45 | 1,86 |
| Kassaflöde efter utspädning, kr 2) 3) | 4,86 | 3,94 | 3,26 | 2,56 | 2,00 | 1,50 |
| Eget kapital efter utspädning, kr | 46,78 | 35,67 | 27,13 | 19,57 | 12,96 | 8,72 |
| Substansvärde, kr | 56,77 | 44,22 | 35,04 | 26,89 | 17,76 | 13,62 |
| B-aktiens börskurs/Förvaltningsresultat, ggr2) | 24,7 | 15,0 | 13,3 | 13,7 | 14,6 | 11,8 |
| B-aktiens börskurs/Kassaflöde, ggr 2) 3) | 28,0 | 16,4 | 15,1 | 16,0 | 18,0 | 14,7 |
| B-aktiens börskurs/Eget kapital, % | 292 | 182 | 181 | 209 | 277 | 252 |
| B-aktiens börskurs/Substansvärde, % | 240 | 147 | 140 | 152 | 202 | 162 |
1) Jämförelsetalen har justerats för fondemissionen av A- och B-aktier under 2019 genom att antalet aktier multiplicerats med 2. Fondemissionsvillkoren var 1 A- respektive B-aktie för varje A- respektive B-aktie. Avstämningsdagen för fondemissionen var 3 juni 2019. 2) Förvaltningsresultat och kassaflöde avser rullande 12 månader.
3) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital.
| Antal aktier | Antal aktieägare | Aktieägarkategori | Antal | Röstandel | Aktieägare per land | Antal | Röstandel |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1–500 | 8 719 | Privatpersoner | Sverige | 13 896 | 89% | ||
| 501–1 000 | 1 446 | bosatta i Sverige | 13 131 | 9% | Schweiz | 18 | 3% |
| 1 001–2 000 | 1 226 | Privatpersoner bosatta utomlands |
97 | 0% | USA | 58 | 2% |
| 2 001–5 000 | 1 420 | Företag/institutioner | Storbritannien | 27 | 2% | ||
| 5 001–10 000 | 751 | i Sverige | 765 | 81% | |||
| 10 001–50 000 | 877 | Företag/institutioner | Luxemburg | 51 | 2% | ||
| 50 001– | 391 | utomlands | 837 | 10% | Övriga | 780 | 3% |
| Totalt | 14 830 | Totalt | 14 830 | 100% | Totalt | 14 830 | 100% |
1) Inklusive aktier som innehas av AB Sagax.
| Antal aktier | Andel av | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| A–aktier | B–aktier | D–aktier | Preferensaktier | Aktiekapital | Röster2) | ||
| David Mindus med bolag | 10 548 800 | 76 402 050 | 262 228 | 775 | 19,7% | 26,7% | |
| Rutger Arnhult med bolag | 5 723 170 | 34 763 194 | 4 401 254 | 3 017 | 10,1% | 14,1% | |
| Staffan Salén med bolag | 4 264 928 | 34 970 660 | 50 600 | – | 8,9% | 11,4% | |
| Tredje AP-fonden | – | 24 227 658 | – | – | 5,5% | 3,5% | |
| Fjärde AP-fonden | 5 716 | 12 804 340 | 6 422 494 | – | 4,3% | 2,8% | |
| Länsförsäkringar Fonder | – | 17 333 086 | – | – | 3,9% | 2,5% | |
| SEB Fonder | – | 12 987 095 | 190 753 | – | 3,0% | 1,9% | |
| Avanza Pension | 47 769 | 1 016 029 | 9 953 870 | 1 405 241 | 2,8% | 1,9% | |
| Erik Selin med bolag | 1 148 760 | 4 515 000 | 2 021 759 | – | 1,7% | 2,6% | |
| Swedbank Robur Fonder | 500 000 | 6 694 142 | 190 216 | – | 1,7% | 1,7% | |
| Stiftelsen för strategisk forskning | – | – | 5 576 376 | – | 1,3% | 0,8% | |
| Ilmarinen Mutual Pension Insurance Company | – | – | 4 900 000 | – | 1,1% | 0,7% | |
| ICA-handlarnas Förbund | – | – | 4 005 000 | – | 0,9% | 0,6% | |
| Andra AP-fonden | – | 3 869 050 | 645 | – | 0,9% | 0,6% | |
| Vanguard | – | – | 3 196 582 | 498 597 | 0,8% | 0,5% | |
| Lars Ingvarsson med bolag | 100 000 | 3 346 410 | 100 000 | – | 0,8% | 0,7% | |
| Filip Engelbert | 241 000 | 2 119 784 | – | – | 0,5% | 0,7% | |
| Johan Thorell med bolag | 203 254 | 2 032 540 | – | – | 0,5% | 0,6% | |
| Livförsäkringsbolaget Skandia | 258 288 | 1 709 092 | 22 096 | 20 212 | 0,5% | 0,6% | |
| T. Ljungberg B.V. | 370 000 | – | 32 066 | – | 0,1% | 0,5% | |
| Summa 20 största ägare | 23 411 685 238 790 130 | 41 325 939 | 1 927 842 | 68,9% | 75,6% | ||
| Övriga aktieägare | 3 421 859 | 51 367 737 | 66 474 061 | 14 856 186 | 30,7% | 24,4% | |
| Delsumma | 26 833 544 290 157 867 | 107 800 000 | 16 784 028 | 99,5% | 100,0% | ||
| Aktier som innehas av AB Sagax | - | 2 000 000 | - | - | 0,5% | 0,0% | |
| Totalt | 26 833 544 292 157 867 | 107 800 000 | 16 784 028 | 100,0% | 100,0% | ||
| - varav styrelse och medarbetare | 15 454 838 | 119 610 177 | 690 413 | 923 | 30,6% | 40,2% |
1) Aktieägarstruktur per 31 december 2019 är baserad på uppgifter från Euroclear Sweden och Modular Finance.
2) Rösträtt för aktier som innehas av AB Sagax har exkluderats.
| Rösträtter och aktiekapitalandelar | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Aktieslag | Antal | Rösträtt per aktie |
Antal röster | Rösträtts andel |
Aktiekapital andel |
| A-aktier | 26 833 544 | 1,00 | 26 833 544 | 39 % | 6 % |
| B-aktier | 292 157 867 | 0,10 | 29 215 787 | 43 % | 66 % |
| D-aktier | 107 800 000 | 0,10 | 10 780 000 | 16 % | 24 % |
| Preferensaktier | 16 784 028 | 0,10 | 1 678 403 | 2 % | 4 % |
| Summa | 443 575 439 | 68 507 734 | 100 % | 100 % |
För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan avvika från dessa bedömningar.
Värdering av förvaltningsfastigheter kan påverkas kraftigt av de bedömningar och antaganden som görs av företagsledningen. För att minska risken för felaktiga värderingar har Sagax därför låtit auktoriserade externa värderingsmän marknadsvärdera merparten av fastigheterna per 31 december 2019, se sidan 10. Vid fastighetsvärderingar bör dock hänsyn tas till att osäkerhet alltid finns om de antaganden som gjorts. Nedan redovisas känslighetsanalys för fastighetsvärden vid förändrade antaganden om direktavkastningskrav, kalkylränta, hyresintäkter och fastighetskostnader.
Sagax prioriterar att hyra ut till hyresgäster med hög kreditvärdighet och att hyra ut med långa löptider på hyresavtalen även om detta medför något lägre omedelbar intjäning. Avsikten är att minska risken för hyresförluster samt risken för vakanser.
Sagax har god diversifiering avseende den geografiska fördelningen av fastighetsbeståndet och hyresgästernas branschtillhörighet. Sagax hyresavtalsstruktur med många mindre hyresavtal bidrar till att minska risken för vakanser och hyresförluster.
Sagax finansiella kostnader utgör den enskilt största kostnaden för koncernen. För att reducera Sagax exponering mot ett stigande ränteläge har koncernen en väsentlig del av sina räntekostnader från fasträntelån. För att begränsa ränterisken för lån med rörlig ränta används ränteswappar och räntetak. Beräknat på befintliga finansieringsvillkor för koncernens räntebärande skulder den 31 december 2019, skulle en höjning av marknadsräntorna med 1 procentenhet ha ökat Sagax räntekostnader med 46 (65) miljoner kronor på årsbasis. En sänkning av marknadsräntorna med 1 procentenhet skulle ha minskat Sagax räntekostnader med 4 (3) miljoner kronor på årsbasis.
Sagax finansiering består primärt av eget kapital och räntebärande skulder. I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar Sagax efter en lång genomsnittlig återstående löptid på räntebärande skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av börsnoterade obligationslån och banklån. Såväl obligationslån som banklån innehåller särskilda åtaganden om exempelvis belåningsgrad och upprätthållande av räntetäckningsgrad. Detta innebär att kreditgivare kan ges rätt att kunna påkalla återbetalning av lämnade krediter i förtid eller att kunna begära ändrade villkor för det fall dessa särskilda åtaganden inte uppfyllts av låntagaren. Fullständiga villkor för obligationslånen finns tillgängliga på www.sagax.se. Nedan redovisas känslighetsanalys vid förändring av fastigheters uthyrningsgrad och effekt på Sagax räntetäckningsgrad. Nedan redovisas även känslighetsanalys vid förändring av fastigheters marknadsvärden och effekt på Sagax belåningsgrad.
Värdena i koncernens balansräkning är delvis exponerade mot valutakursförändringar, främst eurokursen. Nettoexponeringen den 31 december 2019, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 6 205 (5 514) miljoner kronor. I enlighet med IAS 21 förs valutakurseffekter för utlandsverksamhet och
| –20 % | –10 % | 0 % | +10 % | +20 % | |
|---|---|---|---|---|---|
| Värdeförändring, Mkr | –6 525 | –3 262 | – | 3 262 | 6 525 |
| Belåningsgrad, % | 52 | 48 | 44 | 40 | 38 |
| Förändring | Värdeförändring, Mkr |
|
|---|---|---|
| Direktavkastningskrav | +/– 0,25 %-enheter | –830/+931 |
| Kalkylränta | +/– 0,25 %-enheter | –763/+803 |
| Hyresintäkter | +/– 5 % | +1 207/–1 221 |
| Fastighetskostnader | +/– 5 % | –216/+206 |
| –10 % | –5 % | 0 % | +5 % | +10 % | |
|---|---|---|---|---|---|
| Uthyrningsgrad, % | 86 | 91 | 96 | 100 | ET |
| Räntetäckningsgrad, % | 437 | 464 | 492 | 519 | ET |
säkringsredovisning till Övrigt totalresultat. Övriga valutakurseffekter redovisas i resultaträkningen.
Skatteverket har i ett beslut den 20 december 2016 avseende beskattningsåret 2014 nekat koncernbolaget Sagax Bruket Fastigheter AB avdrag för underskott om 277 miljoner kronor samt påfört skattetillägg om 28 miljoner kronor. Den 27 februari 2018 fastställde Förvaltningsrätten Skatteverkets beslut. Den 2 december 2019 biföll kammarätten Sagax överklagande av Förvaltningsrättens dom och beslutet upphävdes. Skatteverket har överklagat kammarättens dom.
Skatteverket har även i ett beslut den 7 december 2017 avseende beskattningsåret 2015 nekat koncernbolaget Firethorne AB avdrag för underskott om 1 166 miljoner kronor. Den 7 februari 2019 fastställde Förvaltningsrätten Skatteverkets beslut. Sagax uppfattning är att Skatteverkets beslut är felaktigt och berört bolag har därför överklagat beslutet till nästa instans. I de fall Skatteverkets beslut fastställes bedömer Sagax att koncernens redovisade resultatpåverkan skulle uppgå till –85 respektive –156 miljoner kronor.
Sagax risker i övrigt beskrivs i årsredovisningen för 2018, på sidorna 50-53.
Nedan redovisas Sagax exponering för väsentliga risker i bolagets verksamhet.
| Belopp i miljoner kronor | Förändring | Effekt på förvaltnings - resultat, årsbasis |
Effekt på resultat efter skatt, årsbasis |
Effekt på eget kapital |
|---|---|---|---|---|
| Ekonomisk uthyrningsgrad | +/–1 % | +/–26 | +/–21 | +/–21 |
| Hyresintäkter | +/–1 % | +/–26 | +/–21 | +/–21 |
| Fastighetskostnader | +/–1 % | +/–5 | +/–4 | +/–4 |
| Räntekostnader för skulder i SEK med beaktande av räntederivat | +/–1 % | –28/+11 | –23/+9 | –23/+9 |
| Räntekostnader för skulder i EUR med beaktande av räntederivat | +/–1 % | –18/–7 | –15/–5 | –15/–5 |
| Räntekostnader för skulder i SEK utan beaktande av räntederivat | +/–1 % | –41/+24 | –33/+19 | –33/+19 |
| Räntekostnader för skulder i EUR utan beaktande av räntederivat | +/–1 % | –25/+1 | –20/– | –20/– |
| Förändring av valutakursen SEK/EUR2) | +/–10 % | +/–118 | +/–92 | +/–621 |
| Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2019 | +/–10 % | +/–32 | +/–26 | +/–26 |
1) Exklusive resultatandelar i joint ventures och intresseföretag.
2) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder i euro.
Den 24 januari pressmeddelades att Sagax ingått avtal om förvärv av fastigheter i Spanien för motsvarande 1 560 miljoner kronor. Förvärvet är villkorat av att vissa förköpsrättigheter inte utnyttjas och av att due diligence slutförs med tillfredsställande utfall. Dessa villkor beräknas kunna uppfyllas under februari 2020 varvid transaktionen i så fall slutförs under det första kvartalet 2020. Förvärvet avser 37 fastigheter omfattande 172 000 kvadratmeter uthyrningsbar area och 332 000 kvadratmeter mark. Fastigheterna är bebyggda med industribyggnader med omgivande parkerings- och rangerytor. Fastigheterna är uthyrda till MAG som använder lokalerna för grossistverksamhet av livsmedel till HORECA-segmentet. MAG, en ledande spansk livsmedelsgrossist, omsatte 11 miljarder kronor 2018. MAG ingår i Bright Food (Group) Co., Ltd. 48 % av fastighetsvärdet är koncentrerat till Katalonien. 27 % av portföljen återfinns i Barcelona och Madrid. Hyresavtalens genomsnittliga återstående löptid uppgår till 5,8 år och det årliga hyresvärdet uppgår till motsvarande 106 miljoner kronor.
Den 27 januari pressmeddelades att Sagax under sitt EMTN program emitterat ett icke säkerställt obligationslån om EUR 300 miljoner på den europeiska kapitalmarknaden. Obligationslånet har en duration om 7 år och löper till den 30 januari 2027 med en fast räntekupong om 1,125 procent.
Den 29 januari pressmeddelandes att Sagax förvärvat en obebyggd fastighet omfattande 23 600 kvadratmeter mark i Vanda, 20 minuter norr om centrala Helsingfors och 10 minuter från Helsingfors-Vanda flygplats. Sagax har samtidigt avtalat om en totalentreprenad med den finska byggkoncernen
SRV Group Plc omfattande 10 000 kvadratmeter lager- och verksamhetslokaler med tillhörande kontor. Sagax sammanlagda investering uppgår till motsvarande 245 miljoner kronor. Entreprenaden kommer att påbörjas under det första kvartalet 2020 och beräknas slutföras under det första kvartalet 2021. Fastighetens uthyrningsgrad uppgår till 76 %. Hyresavtalens genomsnittliga löptid kommer att uppgå till 12 år vid entreprenadens slutförande. Återstående 24 % av fastighetens hyresvärde omfattas av en femårig hyresgaranti. Det sammanlagda hyresvärdet uppgår till motsvarande 20 miljoner kronor per år. Investeringen kommer att bidra till Sagax förvaltningsresultat och kassaflöde från och med det andra kvartalet 2021.
Den 7 februari pressmeddelandes att styrelsen för AB Sagax har för avsikt att föreslå en sakutdelning av aktier i vilken 30 stamaktier av serie A respektive serie B i Sagax ger rätt till en (1) aktie i Torslanda Property Investment AB (publ) ("TPI") efter aktiesplit 10:1 i TPI-aktien. Andelen utdelade aktier motsvarar 15 procent av antalet aktier i TPI. Styrelsen avser att lägga fram förslaget för aktieägarna vid Sagax årsstämma den 6 maj 2020. Sagax äger via Söderport Holding AB, som ägs till lika delar av Sagax och Nyfosa AB, 78 procent av antalet utestående aktier och röster i TPI. Sagax och Nyfosa AB har för avsikt att gemensamt dela ut en ägarandel motsvarande totalt 30 procent av antalet utestående aktier och röster i TPI till sina respektive aktieägare. Utdelningen ökar antalet aktieägare i TPI vilket skapar förutsättningar för en mer ändamålsenlig handel vilket gynnar aktieägarna och underlättar den fortsatta utvecklingen av bolaget.
Sagax följer de av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningarna av International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC). Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1, kompletterande redovisningsregler för koncerner.
Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med International Accounting Standards (IAS) 34.
IFRS 16 Leasingavtal trädde i kraft den 1 januari 2019 och tillämpas av Sagax från nämnda datum utan retroaktiv omräkning. För leasegivare är redovisningen i allt väsentligt oförändrad. Leasetagare skall, enligt den nya standarden redovisa
leasingavtal i balansräkningen som en nyttjanderätt och som en motsvarande skuld. Sagax har genomfört en analys av koncernens leasingavtal, varvid tomträttsavtal har identifierats som de mest väsentliga. Den 1 januari 2019 uppgick värdet på nyttjanderätten för tomrättsavtal till 340 miljoner kronor. Därutöver har Sagax leasingavtal avseende kontor, fordon, kontorsutrustning och markarrenden. Enligt den nya standarden redovisas tomträttsavgäld inte längre som fastighetskostnad utan som finansiell kostnad. Leasingkostnaden avseende övriga leasingavtal fördelas mellan avskrivningar och finansiell kostnad. Den ändrade redovisningen har viss påverkan på några nyckeltal, såsom avkastning på totalt kapital, nettoskuld/totala tillgångar och räntetäckningsgrad.
IFRIC 23 trädde i kraft den 1 januari 2019 och tillämpas av Sagax från nämnda datum utan retroaktiv omräkning. IFRIC 23 behandlar hur osäkerhet avseende belopp för inkomstskatt skall redovisas och har en mycket begränsad påverkan på koncernens finansiella rapporter.
Utöver anpassningar till IFRS 16 är i denna rapport tilllämpade redovisningsprinciper och beräkningsmetoder i allt väsentligt oförändrade jämfört med de som tillämpades i årsredovisningen för 2018.
Fastigheterna är värderade enligt nivå 3 i IFRS värderingshierarki. Verkligt värde för finansiella instrument överensstämmer i allt väsentligt med redovisade värden. Inga förändringar har skett under perioden av kategoriseringen av finansiella instrument. Derivaten värderas i enlighet med nivå 2 i verkligt värdehierarkin.
Moderbolaget tillämpar årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer.
Avrundningsdifferenser kan förekomma i rapporten.
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm den 7 februari 2020 AB SAGAX (publ) Organisationsnummer 556520-0028
Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot
Staffan Salén Johan Cederlund Filip Engelbert
David Mindus Johan Thorell Ulrika Werdelin VD och styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
Informationen är sådan som AB Sagax (publ) skall offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades för offentliggörande den 7 februari 2020, klockan 15.30.
| Delårsrapport januari-mars 2020 | 6 maj 2020 |
|---|---|
| Årsredovisning | april 2020 |
| Årsstämma 2020 | 6 maj 2020 |
| Delårsrapport januari-juni 2020 | 13 juli 2020 |
| Delårsrapport januari-september 2020 | 27 oktober 2020 |
| ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning | 27 mars 2020 |
|---|---|
| ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning | 30 mars 2020 |
| ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning | 31 mars 2020 |
| ■ Förväntad dag för utbetalning från Euroclear1) | 3 april 2020 |
| Juni 2020 | |
| ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning | 26 juni 2020 |
| ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning | 29 juni 2020 |
| ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning | 30 juni 2020 |
| ■ Förväntad dag för utbetalning från Euroclear1) | 3 juli 2020 |
| September 2020 | |
| ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning | 28 september 2020 |
| ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning | 29 september 2020 |
| ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning | 30 september 2020 |
| ■ Förväntad dag för utbetalning från Euroclear1) | 5 oktober 2020 |
| December 2020 | |
| ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning | 28 december 2020 |
| ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning | 29 december 2020 |
| ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning | 30 december 2020 |
| ■ Förväntad dag för utbetalning från Euroclear1) | 7 januari 2021 |
1) Sker på tredje bankdagen efter avstämningsdagen för svenska emittenter. Sagax styr dock inte över detta datum.
David Mindus, verkställande direktör 08 – 545 83 540, [email protected]
Agneta Segerhammar, ekonomichef 08 – 545 83 540, [email protected]
Besök gärna www.sagax.se
Sagax tillämpar de av European Securities and Market Authority (ESMA) utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med alternativa nyckeltal avses finansiella mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering, i Sagax fall IFRS. Utgångspunkten för lämnade alternativa nyckeltal är att de används av företagsledningen för att bedöma den finansiella utvecklingen och därmed bedöms ge aktieägarna och andra intressenter värdefull information.
Nedanstående tabell redogör för definitionen av Sagax nyckeltal. Beräkningen av de alternativa nyckeltalen framgår separat på efterföljande sidor.
| Nyckeltal | Beskrivning | Motivering av alternativt nyckeltal |
|---|---|---|
| Avkastning på eget kapital | Periodens resultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till genom snittligt eget kapital (IB+UB)/2 under perioden. |
Nyckeltalet åskådliggör hur ägarnas kapital förräntats under perioden. |
| Avkastning på totalt kapital | Periodens resultat, omräknat till 12 månader, efter finansnetto efter åter läggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittliga totala tillgångar under perioden. |
Nyckeltalet åskådliggör förmågan att generera resultat på koncernens tillgångar oaktat finansieringskostnader. |
| Areamässig uthyrningsgrad | Kontrakterad area direkt efter periodens utgång i förhållande till total uthyrningsbar area direkt efter periodens utgång. |
Nyckeltalet belyser uthyrningssituationen. |
| Belåningsgrad | Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till totala tillgångar vid periodens utgång. |
Nyckeltalet belyser finansiell risk. |
| Direktavkastning | Periodens driftnetto (inklusive fastighetsadministration) med återläggning av tomträttsavgälder, omräknat till 12 månader, justerat för fastigheter nas innehavstid under perioden i förhållande till fastigheternas bokförda värden vid periodens utgång. |
Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultatgenere ring före finansiella kostnader och kostnader för central administration. |
| EBITDA | Driftnetto minskat med kostnader för central administration med tillägg för erhållna utdelningar från joint ventures. |
Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet EBITDA/ Nettoskuld åskådliggöra finansiell risk. |
| Eget kapital per A- och B-aktie | Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal A- och B-aktier vid periodens utgång efter att hänsyn tagits till eget kapital hänförligt till D-aktier respektive preferensaktier. |
Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital. |
| Eget kapital per D-aktie | Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal stamaktier vid periodens utgång efter att hänsyn tagits till eget kapital hänförligt till preferensaktier. Eget kapital är begränsat till 35,00 kronor per D-aktie. |
Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital. |
| Eget kapital per preferensaktie | Eget kapital per preferensaktie motsvarar preferensaktiens företrädesrätt vid likvidation av bolaget (30 kronor per preferensaktie) samt aktiens ackumulerade företrädesrätt till utdelning (2 kronor per år). |
Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital. |
| Ekonomisk uthyrningsgrad | Kontrakterad årshyra direkt efter periodens utgång i förhållande till hyresvärde direkt efter periodens utgång. |
Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska utnyttjande graden i koncernens fastigheter. |
| EURIBOR | Euribor, eller Euro Interbank Offered Rate, är en daglig referensränta som beräknas som ett genomsnitt av de räntor som banker i EU-länderna ställer till varandra för utlåning i euro. |
Ej alternativt nyckeltal. |
| Fastighet | Avser fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt. | Ej alternativt nyckeltal. |
| Förvaltningsresultat | Resultat exklusive värdeförändringar och skatt. | Ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat värdeförändringar. |
| Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning |
Förvaltningsresultatet för perioden reducerat med utdelning till D-aktier och preferensaktier, dividerat med genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning. |
Ett mått på tillgångarnas resultatgenerering oaktat värdeförändringar som tillfaller ägarna av A- och B-aktier. |
| Hyresvärde | Kontrakterad årshyra som löper direkt efter periodens utgång med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. |
Nyckeltalet åskådliggör koncernens intäktspotential. |
| IFRS | International Financial Reporting Standards. Internationella redovis ningsstandarder för koncernredovisning för företag vars värdepapper är noterade på en reglerad marknad. |
Ej alternativt nyckeltal. |
| Joint venture | Samarbetsform med flera ägare som har gemensamt bestämmande inflytande. |
Ej alternativt nyckeltal. |
| Nyckeltal | Beskrivning | Motivering av alternativt nyckeltal |
|---|---|---|
| Kassaflöde per A- och B-aktie | Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassaflödet samt minskat med betald skatt i relation till genomsnittligt antal A- och B aktier. Från resultatet före skatt har även dragits utdelning till D-aktier och preferensaktier för perioden. Erhållen utdelning från joint ventures har lagts till resultat före skatt. |
Nyckeltalet åskådliggör hur stor del av periodens kassa flöde som kan betraktas som tillhörigt ägarna av A respektive B-aktier. |
| Nettoskuld | Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida medel och börsnoterade aktier. |
Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning. |
| Nettoskuld/Totala tillgångar | Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida medel och börsnoterade aktier i förhållande till totala tillgångar. |
Nyckeltalet belyser finansiell risk. |
| Preferenskapital | Beräknas som eget kapital per preferensaktie multiplicerat med antalet utestående preferensaktier. |
Nyckeltalet visar eget kapital tillhörigt preferens aktieägarna. |
| Resultat per A- och B-aktie | Resultat i relation till genomsnittligt antal A- och B-aktier efter att hänsyn tagits till D-aktiers och preferensaktiers del av resultatet för perioden. |
Ej alternativt nyckeltal. |
| Resultat per D-aktie | D-aktier ger rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på A och B-aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie och år. |
Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet. |
| Resultat per preferensaktie | Varje preferensaktie ger företrädesrätt till 2,00 kronor i årlig utdelning. | Nyckeltalet belyser preferensaktieägarnas andel av resultatet. |
| Räntederivat | Avtal beträffande låneräntor som bland annat kan inbegripa faktorerna tid, inflation och/eller maximala räntenivåer. Träffas normalt för att säker ställa räntenivåer för räntebärande lån. |
Ej alternativt nyckeltal. |
| Ränteswap | Ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntevillkor på lån i samma valuta. Bytet innebär att den ena parten får byta sin rörliga ränta mot en fast ränta, medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig ränta. Avsikten med en ränteswap är att reducera ränterisken. |
Ej alternativt nyckeltal. |
| Räntetäckningsgrad | Förvaltningsresultat, exklusive förvaltningsresultat från joint ventures men inklusive utdelningar från joint ventures, efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader. |
Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk. |
| Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program |
Förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader. |
Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk. |
| Soliditet | Eget kapital i relation till totala tillgångar. | Nyckeltalet belyser finansiell risk. |
| STIBOR | Stibor, eller Stockholm Interbank Offered Rate, är en daglig referensränta som beräknas som ett genomsnitt av de räntor som banker ställer till varandra för utlåning i svenska kronor. |
Ej alternativt nyckeltal. |
| Substansvärde (NAV) | Redovisat eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av reser veringar för räntederivat, uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastighetsvärden och uppskjuten skatt avseende reserveringar för räntederivat. |
Ett etablerat mått på koncernens substansvärde som möjliggör analyser och jämförelser med EPRA NAV. |
| Säkerställda skulder/Totala tillgångar |
Skulder säkerställda med pantsatta tillgångar i förhållande till totala tillgångar. |
Nyckeltalet belyser finansiell risk för obligations innehavare. |
| Totalavkastning på aktie | Summan av aktiens kursförändring under perioden och under perioden erlagd utdelning i procent av aktiekursen vid föregående års slut. |
Nyckeltalet åskådliggör den totala avkastning som kommit aktieägarna till godo. |
| Totalavkastning på fastighet | Summan av direktavkastning och omvärderingar av fastigheter under perioden, i relation till fastighetsvärde vid periodens utgång justerat för omvärderingar under perioden. |
Nyckeltalet åskådliggör resultatgenerering och värde tillväxt för fastigheterna under en period. |
| Triple netavtal | Typ av hyresavtal där hyresgästen, utöver hyran, betalar samtliga kostnader som belöper på fastigheten och som normalt hade belastat fastighetsägaren. Dessa inkluderar driftkostnader, underhåll, fastighets skatt, tomträttsavgäld, försäkring, fastighetsskötsel, etc. |
Ej alternativt nyckeltal. |
| Utspädning | Utspädning till följd av utestående teckningsoptioner har i enlighet med IAS 33 beräknats som det antal A- och B-aktier vilka skall emitteras för att täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestå ende potentiella A- och B-aktier (teckningsoptioner), till den del det är sannolikt att de kommer att utnyttjas. |
Ej alternativt nyckeltal. |
| Överskottsgrad | Periodens driftnetto i relation till periodens hyresintäkter. | Nyckeltalet åskådliggör fastigheternas lönsamhet. |
| Avkastning på eget kapital Förvaltningsresultat Resultat efter skatt 4 111 3 166 Resultat efter skatt 4 111 3 166 Tillägg för omräkning till årsvärde – – Skatt 730 605 Genomsnittligt eget kapital 17 337 13 386 Värdeförändringar –2 840 –2 168 Avkastning på eget kapital 24 % 24 % Förvaltningsresultat 2 001 1 603 Avkastning på totalt kapital Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning Förvaltningsresultat 2 001 1 603 Förvaltningsresultat 2 001 1 603 Tillägg för omräkning till årsvärde – – Utdelning hänförlig till preferens- och Finansiella kostnader 470 481 D-aktier –249 –237 1 752 1 367 Tillägg för omräkning till årsvärde – – Justerat förvaltningsresultat Resultat före finansiella kostnader 2 471 2 084 Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 5,51 4,31 Genomsnittligt totalt kapital 36 922 30 465 Avkastning på totalt kapital 7 % 7 % Kassaflöde per A- och B-aktie Resultat före skatt 4 627 3 611 Areamässig uthyrningsgrad Ej kassaflödespåverkande poster –2 758 –2 035 Kontrakterad area, tusental kvm 2 868 2 708 Betald skatt –74 –87 Totalt uthyrningsbar area, tusental kvm 3 022 2 850 Utdelning hänförlig till preferens- och Areamässig uthyrningsgrad 95 % 95 % D-aktier –249 –237 Kassaflöde 1 546 1 252 Belåningsgrad Kassaflöde per A- och B-aktie efter Räntebärande skulder 17 519 15 763 utspädning, kr 4,86 3,95 Totala tillgångar 40 154 33 690 Belåningsgrad 44 % 47 % Nettoskuld Räntebärande skulder 17 519 15 763 Direktavkastning Räntebärande tillgångar –511 –6 Driftnetto 2 133 1 869 Likvida medel och börsnoterade aktier –1 776 –945 Återläggning av tomträttsavgäld –24 – Nettoskuld 15 232 14 812 Tillägg för omräkning till årsvärde – – Innehavsjustering, förvärv/försäljningar 10 91 Nettoskuld/EBITDA Valutaomräkning till balansdagskurs –19 2 Nettoskuld 15 232 14 812 Justerat driftnetto 2 100 1 962 EBITDA rullande 12 månader 2 292 1 991 Fastigheternas bokförda värde 32 625 29 024 Nettoskuld/EBITDA 6,6 x 7,4 x Direktavkastning 6,4 % 6,8 % Nettoskuld/Totala tillgångar EBITDA rullande 12 månader Nettoskuld 15 232 14 812 Driftnetto 2 133 1 869 Totala tillgångar 40 154 33 690 Central administration –122 –132 Nettoskuld/Totala tillgångar 38 % 44 % Utdelningar från joint ventures 281 254 EBITDA 2 292 1 991 Preferenskapital Eget kapital per preferensaktie, kr 32,00 32,00 Ekonomisk uthyrningsgrad Antal utestående preferensaktier, st 16 784 028 16 784 028 Kontrakterad årshyra 2 600 2 378 Preferenskapital 537 537 Hyresvärde 2 735 2 510 |
Belopp i miljoner kronor om inte annat anges |
2019 jan-dec |
2018 jan-dec |
Belopp i miljoner kronor om inte annat anges |
2019 jan-dec |
2018 jan-dec |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ekonomisk uthyrningsgrad | 95 % | 95 % |
1) Jämförelsetalen har justerats för fondemissionen av A- och B-aktier under 2019 genom att antalet aktier multiplicerats med 2. Fondemissionsvillkoren var 1 A- respektive B-aktie för varje A- respektive B-aktie. Avstämningsdagen för fondemissionen var 3 juni 2019.
| Belopp i miljoner kronor om inte annat anges |
2019 jan-dec |
2018 jan-dec |
|---|---|---|
| Resultat per A- och B-aktie1) | ||
| Resultat efter skatt Utdelning hänförlig till preferens |
4 111 | 3 166 |
| och D-aktier | –249 | –237 |
| Justerat resultat efter skatt Resultat per A- och |
3 862 | 2 929 |
| B-aktie efter utspädning, kr | 12,13 | 9,24 |
| Räntetäckningsgrad | ||
| Förvaltningsresultat | 2 001 | 1 603 |
| Återläggning förvaltningsresultat JV | –441 | –312 |
| Utdelning från joint ventures | 281 | 254 |
| Finansiella kostnader | 470 | 481 |
| Korrigerat förvaltningsresultat före | ||
| finansiella kostnader | 2 311 | 2 026 |
| Räntetäckningsgrad | 4,9 x | 4,2 x |
| Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program | ||
| Förvaltningsresultat | 2 001 | 1 603 |
| Finansiella kostnader | 470 | 481 |
| Förvaltningsresultat före finansiella | ||
| kostnader | 2 471 | 2 084 |
| Räntetäckningsgrad | 5,3 x | 4,3 x |
| Soliditet | ||
| Eget kapital | 19 257 | 15 416 |
| Totala tillgångar | 40 154 | 33 690 |
| Soliditet | 48 % | 46 % |
| Belopp i miljoner kronor om inte annat anges |
2019 jan-dec |
2018 jan-dec |
|---|---|---|
| Substansvärde (NAV) | ||
| Eget kapital Eget kapital tillhörande |
19 257 | 15 416 |
| preferens- och D-aktier | –4 310 | –4 104 |
| Återläggning av derivat | 119 | 117 |
| Återläggning av uppskjuten skatt temporära skillnader |
2 333 | 1 967 |
| Återläggningar hänförliga till joint ventures |
741 | 627 |
| Substansvärde (NAV) Substansvärde (NAV) per |
18 140 | 14 023 |
| A- och B-aktie efter utspädning, kr | 56,77 | 44,23 |
| Säkerställda skulder/Totala tillgångar | ||
| Säkerställda skulder | 5 449 | 7 045 |
| Totala tillgångar | 40 154 | 33 690 |
| Säkerställda skulder/Totala tillgångar | 14 % | 21 % |
| Överskottsgrad | ||
| Driftnetto | 2 133 | 1 869 |
| Hyresintäkter | 2 581 | 2 247 |
| Överskottsgrad | 83 % | 83 % |
1) Ej alternativt nyckeltal
AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. Sagax fastighetsinnehav per 31 december 2019 uppgick till 3 022 000 kvadratmeter fördelat på 553 fastigheter. AB Sagax (publ) är noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Mer information finns på www.sagax.se.
AB Sagax (publ), Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm Org. nr. 556520-0028 Telefon 08 – 545 83 540, Fax 08 – 545 83 549 www.sagax.se
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.