Earnings Release • Oct 22, 2015
Earnings Release
Open in ViewerOpens in native device viewer
AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri.
För 2015 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 880 miljoner kronor. Tidigare lämnad prognos uppgick till 860 miljoner kronor och tillkännagavs vid avlämnande av delårsrapport för januari–juni 2015.
| 2015 | 2014 | 2014 | 2013 | 2012 | 2011 | 2010 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| jan-sep | jan-sep | jan-dec | jan-dec | jan-dec | jan-dec | jan-dec | |
| Förvaltningsresultat per stamaktie, kr | 3,57 | 2,76 | 3,73 | 2,73 | 2,15 | 2,06 | 1,80 |
| Förändring jämfört med föregående år | 29 % | 33 % | 37 % | 27 % | 4 % | 14 % | 23 % |
| Resultat per stamaktie, kr | 4,96 | 1,73 | 4,01 | 4,40 | 1,84 | 0,32 | 2,90 |
| Utdelning per stamaktie, kr | – | – | 0,80 | 0,55 | 0,43 | 0,36 | 0,27 |
| Utdelning per preferensaktie, kr | – | – | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 |
| Fastigheternas marknadsvärde, Mkr | 15 333 | 12 290 | 13 428 | 10 825 | 9 396 | 8 961 | 7 535 |
| Direktavkastning | 7,6 % | 7,7 % | 7,6 % | 7,7 % | 7,8 % | 7,7 % | 8,1 % |
| Hyresduration, år | 7,6 | 8,1 | 8,2 | 8,0 | 8,4 | 7,9 | 8,6 |
Förvaltningsresultatet för det tredje kvartalet steg till 259 miljoner kronor vilket var en ökning med 30 % jämfört med föregående år. Under årets första nio månader steg förvaltningsresultatet till 654 miljoner kronor vilket är det högsta förvaltningsresultat Sagax kunnat redovisa. Förvaltningsresultatet för niomånadersperioden ökade med 26 % i förhållande till samma period föregående år.
Resultatförbättringen uppgår till 136 miljoner kronor och består av högre driftnetto (121 miljoner kronor) och ökat förvaltningsresultat från joint ventures (44 miljoner kronor) som belastats med högre centrala administrationskostnader (6 miljoner kronor) och högre finansiella kostnader (22 miljoner kronor).
Det högre driftnettot är huvudsakligen en konsekvens av att Sagax investerat 2,2 miljarder kronor under det senaste året. Resultatförbättringen i våra joint ventures är en konsekvens av flera kompletteringsförvärv och lägre kapitalkostnader.
De till synes ökade finansiella kostnaderna om 22 miljoner kronor inkluderar de engångskostnader om 28 miljoner kronor som belastade bolagets resultat under andra kvartalet. Engångskostnaderna uppstod till följd av att bolaget refinansierade en stor del av upplåningen i förtid. Exkluderas dessa engångskostnader så har bolagets räntekostnader sjunkit med 6 miljoner kronor trots att bolagets räntebärande nettoskuld ökat.
Sagax genomsnittliga räntekostnad uppgick till 3,4 % vid periodens utgång. Detta är en av de högsta räntenivåerna som rapporteras bland de börsnoterade bolagen till följd av längre ränte- och kapitalbindning samt en något högre belåningsgrad. Trots de högre räntekostnaderna så har räntetäckningsgraden varit hög och uppgått till 245 % i genomsnitt under de senaste fem åren för att stiga till 265 % hittills under 2015. Avkastningen på eget kapital har likaledes varit god och har uppgått till 24 % under årets första nio månader och till 20 % per år i genomsnitt under de senaste fem åren.
Sagax ekonomiska uthyrningsgrad ökade under perioden och uppgick till 96 % på balansdagen. Vakansvärdet har sjunkit från 74 miljoner kronor vid årets början till 57 miljoner kronor vid periodens utgång. Nettouthyrning och upphörda inflyttningsrabatter har sänkt vakansen med 14 miljoner kronor på årsbasis. Förändringar i fastighetsportföljen har därutöver sänkt vakansvärdet med 3 miljoner kronor. Sagax kapacitetsutnyttjande är nu mycket högt. Bolaget har endast 4-5 %
areamässig vakans i tre av fem marknadssegment och 0 % areamässig vakans i övriga två marknadssegment. Utrymmet för bolaget att fortsätta öka uthyrningsgraden i befintlig portfölj är därmed begränsad.
I föregående rapport meddelade vi att vi tyvärr hade fått en uppsägning för avflyttning avseende 30 000 kvadratmeter i en fastighet i Helsingfors. Detta var den största uppsägningen i Sagax historia. Vi har dock efter rapportperiodens utgång lyckats träffa en överenskommelse med den befintliga hyresgästen om en förlängning av hyresavtalet till något högre hyra. Detta var ett bättre utfall än vi tidigare vågat hoppas på.
Generellt upplever jag bolaget som välfungerande och omvärldsfaktorerna som gynnsamma. Hyresmarknaden är fortsatt god och investeringsmarknaden är mycket stark. Det sistnämnda är tveeggat för Sagax eftersom det ställer bolaget inför stora utmaningar vad gäller att hitta investeringar till rimlig riskjusterad avkastning.
Min bild är att kapitalmarknaden är något dämpad relativt situationen under våren men jag upplever den som fortsatt välfungerande. Jag upplever även att kapitalmarknaden har blivit något mer selektiv än vad jag upplevde under våren. Bankmarknaden upplevs också som välfungerande. Jag är dock fundersam på om de ökade riskpremierna i obligationsmarknaden kan påverka bankmarknaden negativt och därmed i förlängningen även fastighetsmarknaden. Skulle så bli fallet tror jag att Sagax är väl positionerat till följd av bolagets långa kapitalbindning och begränsade refinansieringsbehov. Bolaget kan därmed hamna i ett bättre konkurrensläge än vad som är fallet i dagsläget.
Vi bedömer att Sagax förvaltningsresultat för 2015 kommer att uppgå till 880 miljoner kronor med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar. Föregående prognos som lämnades i samband med rapporten för första halvåret uppgick till 860 miljoner kronor.
Stockholm 21 oktober 2015
DAVID MINDUS Verkställande direktör
Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri.
Det övergripande målet är att långsiktigt generera största möjliga riskjusterade avkastning till bolagets aktieägare. För att nå detta mål skall Sagax uppnå följande verksamhetsmål:
I diagrammen nedan redovisas hur utfallen de senaste fem åren förhåller sig till de finansiella målen.
Sagax investerar främst i lager- och industrifastigheter. Hög löpande direktavkastning i kombination med låg nyproduktionstakt och stabila uthyrningsgrader gör fastigheter för lager och lätt industri till intressanta investeringsobjekt. Sagax genomför löpande kompletteringsförvärv och investeringar i befintliga fastigheter. Fastighetsförvärven och investeringarna i befintligt bestånd syftar till att öka kassaflödet och diversifiera hyresintäkterna och därmed minska bolagets operationella och finansiella risker. I diagrammet nedan redovisas Sagax tillväxttakt under tio år mätt som fastigheternas marknadsvärde och uthyrningsbara area.
Sagax finansiella struktur skall vara utformad med tydligt fokus på löpande kassaflöden och räntetäckningsgrad. Detta bedöms skapa goda förutsättningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas kapital. I diagrammet nedan redovisas Sagax förvaltningsresultat och kassaflöden från den löpande verksamheten. Som synes motsvaras kassaflödet i hög utsträckning av förvaltningsresultatet. Avvikelsen är huvudsakligen hänförlig till förvaltningsresultat från joint ventures som ej redovisas som kassaflöde. Utdelning som erhålles från joint ventures redovisas som kassaflöde från löpande verksamhet.
Sagax har en konservativ syn på risktagande och eftersträvar en väl avvägd ränte- och kapitalbindning i syfte att säkerställa det löpande kassaflödet. Den genomsnittliga räntebindningen uppgick till 3,3 (3,3) år vid kvartalsskiftet. Lång räntebindning minskar räntekänsligheten men medför en högre genomsnittsränta än vid en kortare räntebindning. Bolaget eftersträvar även låg refinansieringsrisk. Den genomsnittliga kapitalbindningen uppgick till 4,5 (3,4) år vid kvartalsskiftet.
Bolaget har tre aktieslag, stamaktier av serie A och B samt preferensaktier. Preferensaktier möjliggör att nå investerarkategorier som värdesätter en stabil löpande utdelning. Preferensaktierna diversifierar kapitalbasen och möjliggör för
bolaget att öka det egna kapitalet utan att antalet stamaktier ökas. B-aktier har emitterats med avsikt att påverka likviditeten och prissättningen för stamaktier positivt samt bidra till att förbättra bolagets finansiella flexibilitet.
Sagax eftersträvar långsiktighet och effektivitet i förvaltningen. I förvaltningsstrategin ingår att arbeta aktivt med att försöka erhålla långa hyresavtal. Detta gäller både vid nyteckning av hyresavtal och i förvaltningen av befintliga hyresavtal. Bolaget väljer att avstå från att vid varje tidpunkt maximera hyresnivån om istället hyresavtal med längre löptider och solventa hyresgäster kan uppnås. Detta bedöms vara mer fördelaktigt då det leder till minskad risk för vakanser samt lägre uthyrnings- och lokalanpassningskostnader. Den genomsnittliga återstående löptiden på bolagets hyresavtal uppgick den 30 september till 7,6 (8,1) år.
Sagax eftersträvar att ha välrenommerade och kreditvärdiga hyresgäster. Bolaget tecknar huvudsakligen kallhyresavtal och påverkas därför endast i begränsad omfattning av ändrad förbrukning eller ändrade taxor för till exempel värme, el, fastighetsskatt, vatten och avlopp.
Sagax investerar huvudsakligen i regioner som har stabil befolkningstillväxt och ett diversifierat näringsliv. Sagax största exponering mot hyresmarknaden återfinns i Stockholm och Helsingfors, vilka bedöms ha bäst förutsättningar i Norden för långsiktig tillväxt. Generellt bedöms risken för lägre uthyrningsgrader och hyresnivåer till följd av en försämrad hyresmarknad vara låg till följd av den stabila demografiska tillväxten samt det diversifierade näringslivet i dessa regioner. Läs gärna mer om detta i Sagax årsredovisning för 2014.
Resultat- samt kassaflödesposter nedan avser perioden januari till och med september 2015. Jämförelseposterna avser motsvarande period föregående år. Balansposternas belopp samt jämförelsetal avser ställningen vid periodens utgång i år respektive motsvarande periods utgång föregående år.
Förvaltningsresultatet ökade med 26 % till 654 (518) miljoner kronor varav 175 (131) miljoner kronor från joint ventures och intresseföretag. Förvaltningsresultatet har ökat främst till följd av fastighetsförvärv samt förbättrat resultat från joint ventures. Förvaltningsresultatet per stamaktie efter utspädning ökade med 29 % till 3,57 (2,76) kronor.
Värdeförändringar på fastigheter påverkade resultatet med 472 (295) miljoner kronor, varav 130 (263) miljoner kronor till följd av omvärderingar i joint ventures.
Värdeförändringar på räntederivat påverkade resultatet med netto 1 (–357) miljon kronor, varav 12 (–156) miljoner kronor till följd av omvärdering av räntederivat i joint ventures. –13 miljoner kronor av värdeförändringarna var realiserade. Omvärderingarna under perioden förklaras främst av att befintligt undervärde för räntederivaten minskar i takt med att ingångna avtal blir kortare samtidigt som det ökar till följd av sjunkande marknadsräntor.
Periodens resultat efter skatt uppgick till 876 (354) miljoner kronor.
Hyresintäkterna ökade med 17 % till 947 (806) miljoner kronor. Intäkterna har påverkats positivt av främst fastighetsförvärv samt intäktshöjande investeringar i befintligt fastighetsbestånd.
Övriga intäkter om 2 (2) miljoner kronor bestod huvudsakligen av ersättning från hyresgäster som medgivits förtida avflyttning under perioden.
Ekonomisk uthyrningsgrad
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 96 %, att jämföra med 94 % vid årsskiftet 2014/2015. Under perioden har vakansvärdet ökat med 16 (18) miljoner kronor till följd av avflyttningar och minskat med 20 (35) miljoner kronor till följd av inflyttningar. Tidsbegränsade lämnade rabatter uppgick till 18 (22) miljoner kronor på årsbasis vid periodens slut, en minskning med 10 miljoner kronor på årsbasis under 2015. Löptiderna för rabatterna framgår av tabell nedan. 75 % (75 %) av vakansvärdet återfanns i Stockholm och Helsingfors.
Utgående vakansvärde uppgick till 57 (65) miljoner kronor, en minskning med 17 miljoner kronor varav 10 miljoner kronor till följd av minskade lämnade rabatter under perioden.
Hyresavtal med ett hyresvärde om 27 (14) miljoner kronor var vid periodens slut uppsagda varav 1 (1) miljoner kronor sagts upp för omförhandling och 26 (13) miljoner kronor har
Vakansförändringar
| Belopp i miljoner kronor | 2015 jan-sep |
2014 jan-dec |
|---|---|---|
| Ingående vakans respektive år | 74 | 80 |
| Avflyttningar | 16 | 22 |
| Inflyttningar | –20 | –38 |
| Förändring av lämnade rabatter | –10 | 5 |
| Vakansvärde, förvärvade fastigheter | 2 | 5 |
| Vakansvärde, försålda fastigheter | –5 | – |
| Utgående vakansvärde | 57 | 74 |
| Uppsagt för omförhandling | 1 | 1 |
| Uppsagda avtal, ej avflyttat | 26 | 17 |
| Nyuthyrning, ej inflyttat | –2 | –2 |
| Justerat utgående vakansvärde | 82 | 90 |
sagts upp för avflyttning. Av de hyresavtal som sagts upp för avflyttning sker avflyttningar motsvarande 5 miljoner kronor under 2015 och 10 miljoner kronor under 2016. Avflyttningstakten framgår av tabell nedan. Nyuthyrningar som ännu ej inflyttats har minskat det justerade vakansvärdet med 2 (3) miljoner kronor.
Det justerade utgående vakansvärdet uppgick till 82 (76) miljoner kronor, en minskning med netto 8 miljoner kronor under 2015.
Under perioden erhölls en uppsägning i Helsingfors om 32 000 kvadratmeter uthyrningsbar area som uppstår 2017. Efter periodens utgång har dock avtalats om förlängning till 2020. Det justerade vakansvärdet kommer att minska med 15 miljoner kronor under fjärde kvartalet som en följd av förlängningen.
| Förfalloår | Mkr |
|---|---|
| 2015 | 5 |
| 2016 | 10 |
| 2017 | 2 |
| 2018 | – |
| 2019 | – |
| >2019 | 1 |
| Totalt | 18 |
| Avflyttningsår | Antal avtal | Hyresvärde, Mkr |
|---|---|---|
| 2015 | 2 | 5 |
| 2016 | 6 | 1 |
| 2017 | 3 | 17 |
| 2018 | 2 | 3 |
| Totalt | 13 | 26 |
| Område | Hyresvärde, Mkr |
Vakansvärde, Mkr1) |
Ekonomisk vakansgrad1) |
Uthyrningsbar area, kvm |
Vakant area, kvm |
Areamässig vakansgrad |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Stockholm | 543 | 30 | 6 % | 573 000 | 28 000 | 5 % |
| Helsingfors | 324 | 13 | 4 % | 341 000 | 12 000 | 4 % |
| Övriga Sverige | 237 | 7 | 3 % | 475 000 | 24 000 | 5 % |
| Övriga Finland | 195 | – | – | 303 000 | – | – |
| Övrigt | 109 | 7 | 6 % | 97 000 | – | – |
| Totalt | 1 408 | 57 | 4 % | 1 789 000 | 64 000 | 4 % |
1) Vakansvärde respektive vakansgrad beaktar vakanser och lämnade rabatter till hyresgäster.
Drift- och underhållskostnaderna ökade till sammanlagt 78 (67) miljoner kronor. Ökningen förklaras främst av fastighetsförvärv under de senaste tolv månaderna. Fastighetsskatt och tomträttsavgäld uppgick till 43 (33) miljoner kronor. Kostnaderna för fastighetsadministration uppgick till 17 (16) miljoner kronor.
Kostnaderna för koncernens centrala administration uppgick till 41 (35) miljoner kronor. Moderbolaget, AB Sagax, ansvarar för frågor gentemot aktiemarknaden såsom rapportering och aktiemarknadsinformation. Moderbolaget ansvarar även för frågor gentemot kreditmarknaden såsom upplåning och finansiell riskhantering. Tjänster mellan koncernföretag debiteras enligt affärsmässiga villkor och med tillämpning av marknadsprissättning. Koncerninterna tjänster består av förvaltningstjänster och internräntedebitering. Moderbolagets förvaltningsarvode från koncernföretag uppgick under perioden till 23 (23) miljoner kronor och från joint ventures till 12 (10) miljoner kronor för fastighets- och bolagsförvaltning. Moderbolagets resultat- och balansräkningar redovisas på sidan 21.
Koncernen hade vid periodens utgång 36 anställda varav 15 kvinnor. 25 medarbetare är anställda i moderbolaget och tjänstgör vid bolagets kontor i Stockholm, tio medarbetare är anställda i ett av de finska dotterbolagen och tjänstgör i Helsingfors och en medarbetare är anställd i Frankrike och tjänstgör i Paris. Övriga dotterbolag har inga anställda. Funktioner såsom fastighetsskötsel och jourverksamhet är utlagda på entreprenad.
Förvaltningsresultat från joint ventures och intresseföretag uppgick till 175 (131) miljoner kronor och avser Sagax andelar av resultaten från bolagets joint ventures och intresseföretag, se även sidan 14 för mer information.
Resultat inklusive värdeförändringar på fastigheter och räntederivat uppgick till 317 (238) miljoner kronor varav förvaltningsresultat 175 (131) miljoner kronor, värdeförändringar på räntederivat 12 (–156) miljoner kronor och värdeförändringar på fastigheter 130 (263) miljoner kronor.
Även Sagax andel av joint ventures och intresseföretags skattekostnader redovisas i Sagax resultat. Uppskjuten skattekostnad för bolagen uppgick till 63 (68) miljoner kronor för perioden.
Sagax finansiella kostnader uppgick till 296 (272) miljoner kronor, varav 28 miljoner kronor är engångskostnader. För mer information om engångskostnaderna, se Sagax delårsrapport för januari-juni 2015. Sagax genomsnittliga ränta uppgick den 30 september 2015 till 3,4 % (4,2 %). De räntebärande skulderna har under de senaste tolv månaderna till följd av finansiering av fastighetsförvärv ökat till 10 014 (8 061) miljoner kronor För mer information om Sagax finansiering, se sidan 15.
Under de senaste åren har Sagax belåningsgrad sjunkit samtidigt som räntetäckningsgraden stigit, se diagram nedan, vilket medfört att de finansiella kostnaderna sjunkit relativt koncernens intäkter. Den genomsnittliga räntebärande nettoskulden motsvarade 8,5 (8,5) gånger driftnettot för de senaste tolv månaderna.
Den 30 september 2015 omfattade fastighetsbeståndet 203 (156) fastigheter med ett marknadsvärde om 15 333 (12 290) miljoner kronor. Värdeutvecklingen för verksamheten i Sverige uppgick till 360 (–3) miljoner kronor, huvudsakligen till följd av sänkta avkastningskrav på marknaden. Värdeutvecklingen för verksamheten utomlands uppgick till –19 (30) miljoner kronor. Nyuthyrningar och omförhandlingar av hyresavtal ökade fastigheternas marknadsvärde med 95 (33) miljoner kronor och avflyttningar och omförhandlingar minskade värdet
med 48 (36) miljoner kronor. Den allmänna marknadsvärdeförändringen under perioden uppgick till 294 (30) miljoner kronor, motsvarande 2 % av fastighetsvärdena vid periodens utgång. Sammantaget har fastighetsportföljens marknadsvärde omvärderats med 341 (27) miljoner kronor exklusive valutaeffekter. Förändring av fastighetsbeståndets marknadsvärde beskrivs även på sidan 13.
| Belopp i miljoner kronor | jan-sep 2015 |
|---|---|
| Nyuthyrningar/Omförhandlingar | 85 |
| Avflyttningar/Omförhandlingar | –15 |
| Allmän marknadsvärdeförändring | 290 |
| Delsumma Sverige | 360 |
| Nyuthyrningar/Omförhandlingar | 10 |
| Avflyttningar/Omförhandlingar | –33 |
| Allmän marknadsvärdeförändring | 4 |
| Delsumma Utland | –19 |
| Summa orealiserade värdeförändringar | 341 |
Det vägda direktavkastningskravet vid värderingarna uppgick till 7,6 % (8,1 %). Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflöden och restvärden uppgick till 8,6 % (9,1 %) respektive 9,6 % (10,0 %). Se även avsnittet om analys och generella förutsättningar på sidan 13.
Sagax finansiella instrument den 30 september 2015 utgjordes av räntederivat i form av nominella ränteswappar samt räntetak. Samtliga finansiella instrument redovisas till marknadsvärde och marknadsvärdeförändringar redovisas över resultaträkningen. Periodens värdeförändring uppgick netto till –11 (–201) miljoner kronor och bestod av orealiserad värdeförändring om 2 (–201) miljoner kronor samt realiserad värdeförändring om –13 (–) miljoner kronor. Omvärderingarna under perioden förklaras främst av att befintligt undervärde för räntederivaten minskar i takt med att ingångna avtal blir kortare samtidigt som det ökar till följd av sjunkande marknadsräntor.
Reserven för räntederivatens undervärden uppgick vid periodens slut till 531 (515) miljoner kronor, se avsnittet om finansiering på sidan 15.
Sagax resultat påverkades även av omvärderingar av räntederivat i joint ventures med 12 (–156) miljoner kronor. Sagax har i sin koncernredovisning löpande resultatfört bolagets andel av undervärden avseende joint ventures räntederivat.
Sagax redovisar en aktuell skattekostnad om 13 (11) miljoner kronor främst avseende verksamheterna utomlands.
Den uppskjutna skattekostnaden för perioden uppgick till 173 (91) miljoner kronor. Koncernens uppskjutna skattefordran respektive skatteskuld uppgick till 2 (3) miljoner kronor respektive 606 (367) miljoner kronor vid periodens slut. Uppskjuten skattefordran har nettoredovisats mot uppskjuten skatteskuld för respektive land i balansräkningen. Sagax har inga skatterättsliga tvister.
| Belopp i miljoner kronor | 30 sep 2015 |
|---|---|
| Sverige | –376 |
| Finland | –209 |
| Tyskland | –21 |
| Danmark | 2 |
| Netto skattefordran/skatteskuld | –604 |
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital uppgick till 516 (437) miljoner kronor. Förändringar av rörelsekapitalet påverkade kassaflödet med –2 (25) miljoner kronor. Investeringsverksamheten har påverkat kassaflödet med –1 696 (–1 351) miljoner kronor samtidigt som kassaflödet från finansieringsverksamheten tillförde Sagax 1 326 (868) miljoner kronor. Sammantaget har likvida medel ökat med 143 (–20) miljoner kronor under perioden. För rapport över kassaflöden, se sidan 18.
För 2015 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 880 miljoner kronor. Tidigare lämnad prognos uppgick till 860 miljoner kronor och tillkännagavs vid avlämnade av delårsrapporten för januari–juni 2015.
Tabellen nedan återspeglar Sagax intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis per 1 oktober 2015. Det är viktigt att notera att den ej är att jämställa med en prognos för de kommande tolv månaderna då den exempelvis inte innehåller några bedömningar avseende framtida vakanser, ränteläge, valutaeffekter, hyresutveckling eller värdeförändringar. Den beaktar inte amorteringar, när avtalade hyrestillägg träder ikraft eller lämnade rabatter upphör att gälla.
Sagax redovisar aktuell intjäningsförmåga i samband med delårsrapporter och bokslutskommunikéer.
Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på årsbasis med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighetskostnader baseras på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna justerat för innehavstid. Kostnaderna för central administration har baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräknats utifrån räntebärande skulder och tillgångar på balansdagen. Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens beräknade genomsnittliga räntenivå med tillägg för periodiserade finansieringskostnader. Skatten är beräknad med 22 % schablonskatt och bedöms huvudsakligen vara uppskjuten skatt. Sagax resultatandelar från joint ventures och intresseföretag är beräknade enligt samma antaganden som för Sagax med beaktande av resultatandelens storlek.
| Belopp i miljoner kronor | 1 okt 2015 | 1 jan 2015 |
|---|---|---|
| Hyresvärde | 1 408 | 1 267 |
| Vakans | –57 | –74 |
| Hyresintäkter | 1 351 | 1 193 |
| Fastighetskostnader | –187 | –170 |
| Driftnetto | 1 164 | 1 023 |
| Central administration | –54 | –47 |
| Joint ventures och intresseföretag | 233 | 198 |
| Finansnetto | –355 | –362 |
| Förvaltningsresultat | 988 | 812 |
| Skatt | –217 | –179 |
| Resultat efter skatt | 771 | 633 |
| – varav preferensaktieägarna | 116 | 111 |
| – varav stamaktieägarna | 655 | 522 |
Aktuell intjäningsförmåga före skatt
Direktavkastning och låneränta
Differens mellan direktavkastning och låneränta
Den 30 september 2015 omfattade fastighetsbeståndet 203 (156) fastigheter med en uthyrningsbar area om 1 789 000 (1 480 000) kvadratmeter. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen uppgick till 7,6 (8,1) år. Tyngdpunkten i beståndet finns i Stockholmsregionen dit 42 % (43 %) av marknadsvärdet och 38 % (42 %) av hyresvärdet är koncentrerat. Det sammanlagda hyresvärdet och kontrakterad årshyra uppgick till 1 408 (1 196) respektive 1 351 (1 131) miljoner kronor vid periodens utgång. Detta motsvarar en ekonomisk uthyrningsgrad om 96 % (95 %).
Sagax har under perioden investerat 1 633 (1 408) miljoner kronor varav 1 492 (1 236) miljoner kronor avsåg fastighetsförvärv. 501 miljoner kronor av investeringarna avsåg Stockholm och 464 miljoner kronor avsåg Helsingfors, innebärandes att sammanlagt 59 % av investeringarna under perioden skedde på Sagax två viktigaste marknader. Sagax har under perioden förvärvat 20 fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar area om 153 700 kvadratmeter, se sammanställning nedan.
Under perioden avtalade Sagax om förvärv av en fastighet i Helsingfors för 97 miljoner kronor med tillträde den 1 oktober 2015. Fastigheten är belägen i Vanda, cirka 20 minuter norr om centrala Helsingfors och 10 minuter från Helsingfors flygplats.
Sammanlagt 141 (105) miljoner kronor avsåg investeringar i det befintliga fastighetsbeståndet. 19 miljoner kronor av
| Fastighet | Kommun | Segment | Uthyrningsbar area, kvm |
|---|---|---|---|
| Hangaren 3 | Stockholm | Stockholm | 3 600 |
| Oluarinluoma 8 (49-22-3-4) | Esbo | Helsingfors | 4 900 |
| Vantaanlaaksontie 6 (92-16-114-9) | Vanda | Helsingfors | 8 600 |
| Vantaanlaaksontie 6 (92-16-114-11) | Vanda | Helsingfors | 5 200 |
| Puusepäntie 2 (91-43-59-5) | Helsingfors | Helsingfors | 7 900 |
| Lyhtytie 7 (91-40-153-22) | Helsingfors | Helsingfors | 900 |
| Porttisuontie 9 (92-64-4-3) | Helsingfors | Helsingfors | 4 500 |
| 25 rue Henri Farman | Tremblay-en-France | Övrigt | 1 800 |
| Kvartal 1 | 37 400 | ||
| Elektrikern 2 | Sollentuna | Stockholm | 2 500 |
| Hällsätra 2 | Stockholm | Stockholm | 10 800 |
| Telegrafen 1 | Huddinge | Stockholm | 1 500 |
| Mörtö 9 | Stockholm | Stockholm | 3 300 |
| Säteritaket 1 | Stockholm | Stockholm | 2 500 |
| Runö 7:73 och Runö 7:74 | Österåker | Stockholm | 2 500 |
| Hakamäenkuja 4-6 (92-68-106-5) | Vanda | Helsingfors | 2 600 |
| Trukkikuja 1 (92-75-200-1) | Vanda | Helsingfors | 2 600 |
| Kvartal 2 | 28 300 | ||
| 16 Rue de la Patelle | Herblay | Övrigt | 7 400 |
| Oulun Kaapelitie 4 (564-84-8-6) | Uleåborg | Övriga Finland | 67 600 |
| Veddesta 2:20 | Järfälla | Stockholm | 13 000 |
| Kvartal 3 | 88 000 | ||
| Totalt | 153 700 |
| Fastighet | Kommun | Segment | Uthyrningsbar area, kvm |
|---|---|---|---|
| Bränninge 2:136, m fl | Habo | Övriga Sverige | 17 100 |
| Kvartal 3 | 17 100 | ||
| Totalt | 17 100 |
investeringarna under perioden skedde mot hyrestillägg, 6 miljoner kronor investerades i samband med nyuthyrningar, 79 miljoner kronor investerades avseende nyproduktion och 37 miljoner kronor avsåg underhåll av fastigheterna. Nybyggnation på Bulten 1 i Danderyd färdigställdes under det första kvartalet. Nybyggnation pågår på fastigheterna Bulten 5 i Danderyd och Induktorn 35 i Stockholm.
Under tredje kvartalet har fastigheten Bränninge 2:136 i Habo avyttrats för 21 miljoner kronor.
Under perioden har även avtalats om försäljning av cirka 22 000 kvadratmeter mark i Lund. Frånträde förväntas ske under det fjärde kvartalet 2015. En fastighet i danska Köge har härutöver frånträtts efter periodens utgång.
| Marknadsvärde | Hyresintäkt | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Segment | Antal fastigheter |
Uthyrningsbar area, kvm |
Vakant area, kvm |
Mkr | Kr/kvm | Hyres värde, Mkr |
Andel av hyresvärde |
Ekonomisk uthyrnings grad |
Mkr | Andel |
| Stockholm | 70 | 573 000 | 28 000 | 6 459 | 11 300 | 543 | 38 % | 94 % | 513 | 38 % |
| Helsingfors | 46 | 341 000 | 12 000 | 2 995 | 8 800 | 324 | 23 % | 96 % | 311 | 23 % |
| Övriga Sverige | 56 | 475 000 | 24 000 | 2 823 | 5 900 | 237 | 17 % | 97 % | 230 | 17 % |
| Övriga Finland | 20 | 303 000 | – | 2 060 | 6 800 | 195 | 14 % | 100 % | 195 | 14 % |
| Övrigt | 11 | 97 000 | – | 996 | 10 300 | 109 | 8 % | 94 % | 102 | 8 % |
| Totalt | 203 | 1 789 000 | 64 000 | 15 333 | 8 600 | 1 408 | 100 % | 96 % | 1 351 | 100 % |
Förfalloår årshyra
Löptider för hyresavtal
| Kontrakterad årshyra | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | Fastighets förvärv |
Befintligt bestånd |
Totalt | Förfalloår | Antal avtal |
Area, kvm | Mkr | Andel |
| Stockholm | 389 | 112 | 501 | 2015 | 43 | 17 000 | 20 | 1 % |
| Helsingfors | 441 | 23 | 464 | 2016 | 186 | 128 000 | 113 | 8 % |
| 2017 | 100 | 86 000 | 88 | 7 % | ||||
| Övriga Sverige | – | 6 | 6 | 2018 | 81 | 134 000 | 111 | 8 % |
| Övriga Finland | 602 | – | 602 | 2019 | 45 | 61 000 | 55 | 4 % |
| Övrigt | 60 | – | 60 | >2019 | 183 | 1 299 000 | 963 | 71 % |
| Totalt | 1 492 | 141 | 1 633 | Totalt | 638 | 1 725 000 | 1 351 | 100 % |
Cirkelsågen 2 i Huddinge omfattar 8 600 kvadratmeter uthyrningsbar area och är uthyrd till Optimera. Optimera ägs av franska Saint-Gobain och är en av Europas största leverantörer av byggmaterial. Optimera finns förutom i Sverige även i Danmark, Norge, Estland och Lettland med totalt mer än 160 byggvaruhus med drygt 3 000 anställda. Saint-Gobain har verksamhet i 66 länder, mer än 180 000 anställda och omsatte 41 miljarder euro under 2014.
Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial Reporting Standard, IFRS. Sagax har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt värde enligt Verkligt värdemetoden.
Det sammanlagda marknadsvärdet på Sagax 203 (156) fastigheter uppgick den 30 september 2015 till 15 333 (12 290) miljoner kronor. Försvagningen av euron mot den svenska kronan under perioden medförde att fastighetsvärdena utomlands förändrades i värde med –49 (124) miljoner kronor.
Den sammanlagda orealiserade värdeförändringen uppgick under perioden till 341 (27) miljoner kronor, se även tabell "Orealiserade värdeförändringar" på sidan 7.
I enlighet med IFRS har vid förvärv beaktad uppskjuten skatt om 51 (42) miljoner kronor reducerat fastighetsvärdena i balansräkningen. Redovisat fastighetsvärde uppgick därefter till 15 282 (12 248) miljoner kronor.
Värderingarna har genomförts i enlighet med allmänt accepterade internationella värderingsmetoder. Samtliga värderingsobjekt har per 30 september 2015 värderats separat av auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende värderingsinstitut, med undantag för Sagax fastigheter i Tyskland vilka av kostnadsskäl värderas halvårsvis av oberoende värderingsinstitut samt för fastighet i Danmark som värderats till avtalat försäljningspris.
Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödeskalkyler i vilka driftnetton, investeringar och restvärden nuvärdesberäknas. Kalkylperioden har anpassats efter återstående löptid av befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 och 20 år. Kalkylperioden uppgår som regel till 10 år. Samtliga fastigheter har besiktigats under den senaste treårsperioden. Besiktningarna omfattar allmänna utrymmen samt ett urval av lokaler där särskild vikt lagts vid större hyresgäster samt vakanta lokaler. Syftet med besiktningen är att bedöma fastighetens allmänna standard, underhållsbehov, marknadsposition och lokalernas attraktivitet.
Kalkylränta för nuvärdesberäkning av kassaflöde (6,8–12,2 %), kalkylränta för nuvärdesberäkning av restvärdet (6,8–17,0 %) och direktavkastningskrav för restvärdesbedömning (5,8– 15,0 %) baseras på analyser av genomförda transaktioner samt på individuella bedömningar avseende risknivå och respektive fastighets marknadsposition.
Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflödet respektive restvärdet motsvarade 8,6 % (9,1 %) respektive 9,6 % (10,0 %) för fastighetsportföljen. Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 7,6 % (8,1 %) per 30 september 2015, vilket kan jämföras med ett genomsnittligt direktavkastningskrav om 7,9 % den 31 december 2014. Sagax redovisade direktavkastning för perioden uppgick som jämförelse till 7,6 % (7,7 %). Nedan jämförs vägt direktavkastningskrav med redovisad direktavkastning över tid.
| Mkr | Antal | |
|---|---|---|
| Fastighetsbestånd 31 december 2014 | 13 428 | 184 |
| Förvärv av fastigheter | 1 492 | 20 |
| Investeringar i befintligt bestånd | 141 | |
| Försäljning av fastigheter | –20 | –1 |
| Omräkningsdifferens avseende utländska fastighetsvärden |
–49 | |
| Orealiserad värdeförändring | 341 | |
| Fastighetsbestånd 30 september 2015 | 15 333 | 203 |
| Förvärvad uppskjuten skatt | –51 | |
| Bokfört värde | 15 282 |
Sagax joint ventures och intresseföretag bidrog med sammanlagt 175 (131) miljoner kronor till förvaltningsresultatet under perioden. Sagax andel av värdeförändringar på fastigheter uppgick till 130 (263) miljoner kronor och andelen av värdeförändringar på räntederivat uppgick till 12 (–156) miljoner kronor under perioden. Sagax redovisade värde på kapitalandelar i joint ventures uppgick till 1 135 (843) miljoner kronor per 30 september 2015.
Sagax äger 50 % av Söderport Holding AB, resterande andel ägs av Hemfosa Fastigheter AB. Sagax äger även, via Hemsö Intressenter AB, indirekt 15 % av Hemsö Fastighets AB, resterande andel ägs av Tredje AP-fonden. Sagax äger även andelar i mindre intresseföretag.
På uppdrag av Söderport ombesörjer Sagax fastighetsförvaltning och ekonomisk förvaltning av Söderportkoncernen. Fastighetsförvaltningen i Göteborg ombesörjes av Hemfosa.
42 % av Söderports uthyrningsbara fastighetsarea om 749 000 kvadratmeter area var belägen i Stockholm den 30 september 2015. Söderports ekonomiska vakans uppgick till 43 (38) miljoner kronor vid periodens slut, motsvarande en vakansgrad om 7 %. Detta kan jämföras med en ingående vakansgrad om 7 % för året. Av den ekonomiska vakansen
utgjordes 9 (12) miljoner kronor av tidsbegränsade hyresrabatter som lämnats vid nyuthyrning. Dessa rabatter motsvarade 21 % (32 %) av den ekonomiska vakansen, motsvarande 1,5 procentenheter av vakansgraden. 41 % av den vakanta arean var belägen i Stockholm vid periodens slut.
Hemsö Fastighets AB bedriver verksamhet i Sverige, Tyskland och Finland. Verksamheten består i att äga, förvalta och utveckla samhällsfastigheter. Fastighetsbeståndet omfattade 305 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 25 miljarder kronor den 30 september 2015. Fastigheter belägna i de tre svenska storstadsregionerna Stockholm, Göteborg och Malmö svarade för 47 % av fastigheternas marknadsvärde. Utlandsportföljen uppgick till 14 % av fastigheternas marknadsvärde.
Av Hemsös fastigheter är 138 äldreboenden, 82 skolor, 76 vårdfastigheter och 9 fastigheter ämnade för rättsväsende. Av Hemsös hyresvärde kommer 61 % från kommun, landsting eller stat. Drygt 1 700 hyresavtal med en genomsnittlig avtalstid om 7,4 år bidrar i kombination med finansiellt stabila hyresgäster och låg vakansgrad till stabila hyresintäkter. Mer information om Hemsö Fastighets AB finns tillgänglig på bolagets hemsida, hemso.se.
| Söderport | Hemsö | |||
|---|---|---|---|---|
| 2015 30 sep |
2014 30 sep |
2015 30 sep |
2014 30 sep |
|
| Sagax ägarandel, % | 50 | 50 | 15 | 15 |
| Hyresintäkter, Mkr | 403 | 323 | 1 483 | 1 502 |
| Förvaltningsresultat, Mkr | 193 | 143 | 734 | 626 |
| Periodens resultat, Mkr | 353 | 424 | 795 | –209 |
| Sagax andel av förvaltningsresultat, Mkr | 96 | 71 | 76 | 60 |
| Antal fastigheter | 67 | 45 | 305 | 367 |
| Hyresvärde, Mkr | 588 | 538 | 2 047 | 2 175 |
| Fastigheternas marknadsvärde, Mkr | 5 707 | 4 954 | 25 115 | 26 035 |
| Uthyrningsbar area, kvm | 749 000 | 613 000 | 1 469 000 | 1 738 000 |
| Hyresduration, år | 4,9 | 5,0 | 7,4 | 7,7 |
| Ekonomisk vakansgrad, % | 7 | 7 | 4 | 3 |
| Räntebärande skulder, Mkr | 3 433 | 3 194 | 16 695 | 17 957 |
| Kapitalbindning, år | 4,3 | 2,5 | 2,6 | 2,8 |
| Räntebindning, år | 3,3 | 4,8 | 3,7 | 3,4 |
| Marknadsvärde för räntederivat, Mkr | –453 | –396 | –793 | –584 |
Koncernens egna kapital uppgick den 30 september 2015 till 5 246 (4 019) miljoner kronor. Under perioden har nyemission av 2 750 000 preferensaktier tillfört 99 miljoner kronor till det egna kapitalet. Totalt 246 (193) miljoner kronor har delats ut till aktieägarna under perioden.
Sagax räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till 10 014 (8 061) miljoner kronor. Av de räntebärande skulderna var motsvarande 3 700 (3 225) miljoner kronor upptagna i euro. Sagax har under perioden tagit upp 2 176 miljoner kronor i nya lån samtidigt som 655 miljoner kronor amorterats. Under andra kvartalet förlängdes härutöver bolagets största kreditavtal om 3,6 miljarder kronor till april 2022. De räntebärande skulderna har förändrats med –33 (82) miljoner kronor till följd av valutakursförändringar under perioden.
Sagax räntebärande nettoskuld uppgick till 9 796 (7 945) miljoner kronor motsvarande 64 % (65 %) av fastigheternas marknadsvärde. Räntebärande bruttoskuld till banker motsvarade 52 % (52 %) av fastigheternas marknadsvärde den 30 september 2015. Återstående bruttoskuld motsvarade 13 % (14 %) av fastigheternas marknadsvärde och bestod av börsnoterade obligationslån om 2 047 (1 701) miljoner kronor.
I enlighet med IAS 39 har periodiserade upplåningskostnader om 62 (55) miljoner kronor reducerat räntebärande skulder i balansräkningen. Räntebärande skulder redovisas till 9 952 (8 006) miljoner kronor.
Den genomsnittliga återstående ränte- och kapitalbindningen uppgick till 3,3 (3,3) år respektive 4,5 (3,4) år vid periodens utgång. Den genomsnittliga räntan för bolagets räntebärande skulder uppgick till 3,4 % (4,2 %) inklusive effekter av derivatinstrument vid periodens utgång. Den genomsnittliga räntan har sänkts under perioden till följd av förtida refinansieringar samt nyupplåning till lägre räntenivåer.
För att begränsa ränterisken och öka förutsägbarheten i bolagets förvaltningsresultat används räntetak och ränteswappar med ett sammanlagt nominellt värde om 5 865 (5 170) miljoner kronor varav ränteswappar om 4 468 (4 366) miljoner kronor med en genomsnittlig räntenivå om 2,7 % (3,2 %) se tabell nedan. Bolagets förvaltningsresultat påverkas inom överskådlig framtid därmed endast i låg omfattning av framtida förändringar i det allmänna ränteläget, se Känslighetsanalys på sidan 26.
Reserven för räntederivatens negativa marknadsvärde förändrades med –20 (199) miljoner kronor. Det sammanlagda marknadsvärdet för Sagax räntederivat uppgick till –531 (–515) miljoner kronor på balansdagen. Reserven om 531 miljoner kronor kommer successivt att upplösas och resultatföras fram till derivatens slutdatum oavsett ränteläge. Enbart tidsfaktorn, allt annat lika, medför att reserveringar för räntederivatens undervärden i Sagax upplöses med totalt 119 miljoner kronor under det närmaste året. Över en femårsperiod skulle totalt 475 miljoner kronor intäktsföras i koncernredovisningen endast till följd av förfluten tid och med antagande om oförändrade marknadsräntor.
Sagax rörelsekapital, exklusive kortfristiga räntebärande skulder, uppgick den 30 september 2015 till –102 (–190) miljoner kronor. Sagax tillgängliga likviditet uppgick samtidigt till 605 (668) miljoner kronor varav 210 (108) miljoner kronor i form av bankinlåning och 395 (560) miljoner kronor i form av outnyttjade lånelöften. Inga ytterligare säkerheter behöver ställas för nyttjandet av lånelöftena.
| Räntebindning | Kapitalbindning | Ränteswappar | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Förfalloår | Mkr | Ränta | Andel | Mkr | Andel | Mkr | Ränta |
| 2015 | 3 974 | 2,3 % | 40 % | 52 | 1 % | – | – |
| 2016 | 39 | 5,6 % | 0 % | 142 | 1 % | 6 | 3,2 % |
| 2017 | 362 | 5,8 % | 4 % | 1 600 | 16 % | – | – |
| 2018 | 1 576 | 3,2 % | 16 % | 1 274 | 13 % | 807 | 2,5 % |
| 2019 | 479 | 2,9 % | 5 % | 1 917 | 19 % | 479 | 1,0 % |
| >2019 | 3 583 | 4,5 % | 36 % | 5 029 | 50 % | 3 176 | 3,0 % |
| Summa/genomsnitt | 10 014 | 3,4 % | 100 % | 10 014 | 100 % | 4 468 | 2,7 % |
| Belopp i miljoner kronor | Nominella belopp |
Återstående löptid, år |
Marknadsvärde 30 sep 2015 |
Marknadsvärde 31 dec 2014 |
Periodens förändring |
|---|---|---|---|---|---|
| Nominella ränteswappar | 4 468 | 5,8 | –535 | –551 | 16 |
| Räntetak | 1 397 | 4,4 | 4 | – | 4 |
| Summa | 5 865 | 5,5 | –531 | –551 | 20 |
| Rullande | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | 2015 jan-sep |
2014 jan-sep |
2015 jul-sep |
2014 jul-sep |
2014 jan-dec |
tolv månader |
| Hyresintäkter | 947 | 806 | 330 | 280 | 1 093 | 1 234 |
| Övriga intäkter | 2 | 2 | – | 1 | 2 | 3 |
| Driftkostnader | –61 | –51 | –14 | –13 | –72 | –81 |
| Underhållskostnader | –17 | –16 | –6 | –6 | –22 | –22 |
| Tomträttsavgäld | –13 | –11 | –4 | –4 | –14 | –17 |
| Fastighetsskatt | –30 | –22 | –11 | –8 | –30 | –38 |
| Fastighetsadministration | –17 | –16 | –6 | –5 | –22 | –22 |
| Driftnetto | 812 | 691 | 289 | 245 | 935 | 1 056 |
| Central administration | –41 | –35 | –12 | –11 | –47 | –54 |
| Resultat från joint ventures och intresseföretag | 253 | 171 | 58 | 23 | 145 | 227 |
| – varav förvaltningsresultat | 175 | 131 | 69 | 59 | 178 | 221 |
| – varav värdeförändringar | 142 | 107 | 8 | –22 | 20 | 54 |
| – varav skatt | –63 | –68 | –19 | –14 | –53 | –48 |
| Finansiella intäkter | 4 | 2 | 1 | 2 | 4 | 6 |
| Finansiella kostnader | –296 | –272 | –89 | –95 | –366 | –391 |
| Resultat inklusive värdeförändringar i joint ventures och intresseföretag |
732 | 557 | 248 | 164 | 671 | 844 |
| – varav Förvaltningsresultat | 654 | 518 | 259 | 199 | 703 | 839 |
| Värdeförändringar: | ||||||
| Fastigheter, realiserade | 1 | 5 | 1 | – | 5 | 1 |
| Fastigheter, orealiserade | 341 | 27 | –1 | 11 | 436 | 750 |
| Finansiella instrument, realiserade | –13 | – | – | – | 1 | –12 |
| Finansiella instrument, orealiserade | 2 | –201 | –53 | –48 | –260 | –57 |
| Resultat före skatt | 1 062 | 388 | 195 | 127 | 853 | 1 526 |
| Uppskjuten skatt | –173 | –23 | –45 | –21 | –95 | –245 |
| Aktuell skatt | –13 | –11 | 4 | –1 | –11 | –13 |
| Periodens resultat | 876 | 354 | 154 | 105 | 747 | 1 268 |
| Övrigt totalresultat – poster som kan komma att återföras till resultatet: |
||||||
| Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet | –19 | 58 | 50 | –3 | 122 | 46 |
| Andel övrigt totalresultat för joint ventures | 1 | 4 | 3 | – | 8 | 5 |
| Omräkningsdifferenser avseende säkringsredovisning | ||||||
| från utlandsverksamhet | 6 | –20 | –12 | –1 | –40 | –14 |
| Totalresultat för perioden | 864 | 396 | 194 | 101 | 837 | 1 305 |
| Resultat per stamaktie, kr | 4,98 | 1,74 | 0,77 | 0,49 | 4,02 | 7,28 |
| Resultat per stamaktie efter utspädning, kr | 4,96 | 1,73 | 0,77 | 0,49 | 4,01 | 7,26 |
| Genomsnittligt antal stamaktier, miljoner | 158,3 | 158,3 | 158,3 | 158,3 | 158,3 | 158,3 |
| Genomsnittligt antal stamaktier efter utspädning, miljoner | 158,8 | 158,7 | 158,8 | 158,7 | 158,6 | 158,8 |
| 2015 | 2014 | 2014 | |
|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | 30 sep | 30 sep | 31 dec |
| Förvaltningsfastigheter | 15 266 | 12 248 | 13 387 |
| Förvaltningsfastigheter till försäljning | 16 | – | – |
| Andelar i joint ventures och intresseföretag | 1 135 | 843 | 796 |
| Uppskjuten skattefordran | 2 | 3 | 1 |
| Finansiella instrument | 5 | – | – |
| Övriga anläggningstillgångar | 27 | 9 | 9 |
| Summa anläggningstillgångar | 16 452 | 13 103 | 14 193 |
| Kassa och bank | 210 | 108 | 67 |
| Övriga omsättningstillgångar | 121 | 96 | 121 |
| Summa omsättningstillgångar | 331 | 204 | 188 |
| Summa tillgångar | 16 783 | 13 307 | 14 381 |
| Eget kapital | 5 246 | 4 019 | 4 544 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 9 785 | 7 914 | 8 332 |
| Uppskjuten skatteskuld | 606 | 367 | 434 |
| Finansiella instrument | 536 | 515 | 551 |
| Övriga långfristiga skulder | 10 | 6 | 9 |
| Summa långfristiga skulder | 10 937 | 8 802 | 9 326 |
| Kortfristiga räntebärande skulder | 167 | 92 | 140 |
| Övriga kortfristiga skulder | 433 | 394 | 371 |
| Summa kortfristiga skulder | 600 | 486 | 511 |
| Summa eget kapital och skulder | 16 783 | 13 307 | 14 381 |
| Belopp i miljoner kronor | 2015 jan-sep |
2014 jan-sep |
2015 jul-sep |
2014 jul-sep |
2014 jan-dec |
Rullande tolv månader |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Resultat före skatt | 1 062 | 388 | 195 | 127 | 853 | 1 527 |
| Värdeförändringar på finansiella instrument | 12 | 201 | 54 | 47 | 259 | 70 |
| Värdeförändringar på fastigheter | –342 | –32 | –1 | –11 | –441 | –751 |
| Resultat från ägande av joint ventures | –253 | –170 | –59 | –22 | –145 | –228 |
| Utdelning från joint ventures | 11 | 50 | – | 38 | 75 | 36 |
| Upplösning av periodiserade upplåningskostnader | 32 | 12 | 4 | 4 | 14 | 34 |
| Betald skatt | –5 | –4 | – | – | –4 | –5 |
| Övriga poster ej ingående i kassaflödet | –2 | –8 | – | –3 | –11 | –5 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital |
516 | 437 | 193 | 180 | 600 | 679 |
| Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar | –19 | 1 | –15 | 5 | –1 | –21 |
| Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder | 17 | 24 | 20 | 45 | 26 | 34 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 513 | 462 | 198 | 230 | 625 | 691 |
| Förvärv av fastigheter | –1 492 | –1 227 | –669 | –172 | –1 713 | –1 976 |
| Försäljning av fastigheter | 21 | 99 | 21 | – | 100 | 22 |
| Investeringar i befintliga fastigheter | –141 | –172 | –71 | –67 | –240 | –211 |
| Förvärv av aktier | –35 | – | – | – | –21 | –56 |
| Kapitaltillskott till joint ventures | –45 | –49 | – | – | –49 | –45 |
| Utlåning till joint ventures | – | –425 | – | – | –425 | – |
| Återbetalning från joint ventures | – | 425 | – | 425 | 425 | – |
| Ökning av övriga anläggningstillgångar | –4 | –2 | –2 | –1 | –1 | –3 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | –1 696 | –1 351 | –721 | 185 | –1 924 | –2 269 |
| Emission av aktier | 99 | 100 | – | – | 186 | 185 |
| Utbetald utdelning till aktieägare | –213 | –165 | –29 | –26 | –192 | –240 |
| Incitamentsprogram | –15 | –7 | – | – | –8 | –16 |
| Upptagna lån | 2 251 | 2 061 | 785 | – | 2 397 | 2 587 |
| Amorterade lån | –765 | –1 114 | –208 | –458 | –1 132 | –783 |
| Lösen av finansiellt derivat | –30 | – | – | – | –22 | –52 |
| Minskning av övriga långfristiga skulder | –2 | –7 | –3 | – | – | – |
| Ökning av övriga långfristiga skulder | – | – | – | 1 | 6 | 1 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 1 326 | 868 | 546 | –483 | 1 236 | 1 682 |
| Periodens kassaflöde | 143 | –21 | 23 | –69 | – 63 | 105 |
| Kursdifferens i likvida medel | – | 1 | – | 1 | 2 | 1 |
| Förändring av likvida medel | 143 | –20 | 23 | –68 | –61 | 102 |
| Likvida medel vid periodens ingång | 67 | 128 | 187 | 176 | 128 | 108 |
| Likvida medel vid periodens utgång | 210 | 108 | 210 | 108 | 67 | 210 |
| Övrigt | Reserver omräknings |
Intjänade vinstmedel inkl. |
Totalt | ||
|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | Aktiekapital | tillskjutet kapital | differenser | periodens resultat | eget kapital |
| Eget kapital 31 december 2013 | 366 | 1 429 | 3 | 1 925 | 3 723 |
| Nyemission av preferensaktier | 5 | 95 | – | – | 100 |
| Aktieutdelning | – | – | – | –193 | –193 |
| Inlösen incitamentsprogram | – | – | – | –7 | –7 |
| Totalresultat januari-september 2014 | – | – | 42 | 354 | 396 |
| Eget kapital 30 september 2014 | 371 | 1 524 | 45 | 2 079 | 4 019 |
| Nyemission av preferensaktier | 5 | 82 | – | – | 87 |
| Transaktionskostnader | – | –1 | – | – | –1 |
| Aktieutdelning | – | – | – | –1 | –1 |
| Incitamentsprogram | – | – | – | –1 | –1 |
| Totalresultat oktober-december 2014 | – | – | 48 | 393 | 441 |
| Eget kapital 31 december 2014 | 376 | 1 605 | 93 | 2 470 | 4 544 |
| Nyemission av preferensaktier | 5 | 94 | – | – | 99 |
| Transaktionskostnader | – | –1 | – | – | –1 |
| Aktieutdelning | – | – | – | –246 | –246 |
| Inlösen incitamentsprogram | – | – | – | –14 | –14 |
| Incitamentsprogram | – | – | – | –1 | –1 |
| Totalresultat januari-september 2015 | – | – | –12 | 876 | 864 |
| Eget kapital 30 september 20151) | 381 | 1 698 | 81 | 3 086 | 5 246 |
1) Eget kapital är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare.
| Värdeförändringar fastigheter | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Resultatposter per segment |
Hyresintäkter1) | Förvaltningsresultat | Orealiserade | Realiserade | Resultat före skatt |
||||||
| Belopp i miljoner kronor |
2015 jan-sep |
2014 jan-sep |
2015 jan-sep |
2014 jan-sep |
2015 jan-sep |
2014 jan-sep |
2015 jan-sep |
2014 jan-sep |
2015 jan-sep |
2014 jan-sep |
|
| Stockholm | 360 | 323 | 185 | 122 | 266 | 30 | – | – | 450 | 152 | |
| Helsingfors | 221 | 173 | 130 | 101 | 3 | 47 | – | – | 134 | 148 | |
| Övriga Sverige | 174 | 152 | 106 | 92 | 94 | –33 | 1 | 3 | 200 | 62 | |
| Övriga Finland | 116 | 94 | 77 | 58 | –4 | –13 | – | 2 | 73 | 47 | |
| Övrigt | 76 | 64 | 43 | 32 | –19 | –4 | – | – | 24 | 28 | |
| Delsumma | 947 | 806 | 541 | 405 | 341 | 27 | 1 | 5 | 881 | 437 | |
| Finansiella instrument | – | – | – | – | – | – | – | –11 | –201 | ||
| Joint ventures | – | – | 175 | 131 | 132 | 256 | –2 | 7 | 253 | 171 | |
| Övrigt ej fördelat | – | – | –62 | –18 | – | – | – | – | –61 | –19 | |
| Totalt | 947 | 806 | 654 | 518 | 473 | 283 | –1 | 12 | 1 062 | 388 |
| Tillgångsposter per segment |
Marknadsvärde fastigheter |
Investeringar fastigheter |
fastigheter | Förvärv | Försäljning fastigheter |
|||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor |
2015 30 sep |
2014 30 sep |
2015 jan-sep |
2014 jan-sep |
2015 jan-sep |
2014 jan-sep |
2015 jan-sep |
2014 jan-sep |
| Stockholm | 6 459 | 5 288 | 111 | 121 | 389 | 178 | – | –10 |
| Helsingfors | 2 995 | 2 370 | 23 | 13 | 441 | 671 | – | – |
| Övriga Sverige | 2 824 | 2 338 | 7 | 37 | – | 24 | –20 | –28 |
| Övriga Finland | 2 060 | 1 411 | – | – | 602 | 277 | – | –56 |
| Övrigt | 996 | 882 | – | – | 60 | 86 | – | – |
| Delsumma | 15 333 | 12 290 | 141 | 171 | 1 492 | 1 236 | –20 | –94 |
| Övrigt ej fördelat | – | – | – | – | – | – | – | – |
| Totalt | 15 333 | 12 290 | 141 | 171 | 1 492 | 1 236 | –20 | –94 |
1) Samtliga hyresintäkter avser externa hyresgäster.
| 2015 jan-sep |
2014 jan-sep |
2014 jan-dec |
2013 jan-dec |
2012 jan-dec |
2011 jan-dec |
2010 jan-dec |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetsrelaterade | |||||||
| Direktavkastning, % | 7,6 | 7,7 | 7,6 | 7,7 | 7,8 | 7,7 | 8,1 |
| Överskottsgrad, % | 86 | 86 | 86 | 87 | 86 | 86 | 89 |
| Areamässig uthyrningsgrad, % | 96 | 96 | 95 | 93 | 95 | 97 | 97 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 96 | 95 | 94 | 92 | 93 | 93 | 94 |
| Hyresduration, år | 7,6 | 8,1 | 8,2 | 8,0 | 8,4 | 7,9 | 8,6 |
| Uthyrningsbar area, tusental kvadratmeter | 1 789 | 1 480 | 1 634 | 1 336 | 1 159 | 1 144 | 1 024 |
| Antal fastigheter | 203 | 156 | 184 | 141 | 134 | 136 | 129 |
| Finansiella | |||||||
| Avkastning på totalt kapital, % | 7 | 7 | 7 | 7 | 7 | 7 | 7 |
| Avkastning på eget kapital, % | 24 | 12 | 18 | 24 | 15 | 6 | 27 |
| Genomsnittlig ränta, % | 3,4 | 4,2 | 4,1 | 4,4 | 4,6 | 4,5 | 4,3 |
| Räntebindning inkl. derivat, år | 3,3 | 3,3 | 3,0 | 3,7 | 5,2 | 4,3 | 4,3 |
| Kapitalbindning, år | 4,5 | 3,4 | 3,2 | 3,5 | 4,3 | 2,9 | 3,4 |
| Soliditet, % | 31 | 30 | 32 | 32 | 28 | 23 | 26 |
| Belåningsgrad, % | 60 | 61 | 59 | 60 | 62 | 68 | 67 |
| Nettoskuld/fastigheternas marknadsvärde, % | 64 | 65 | 62 | 64 | 63 | 69 | 70 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 2,7 | 2,6 | 2,6 | 2,4 | 2,2 | 2,2 | 2,3 |
| Data per stamaktie1) 2) | |||||||
| Börskurs vid periodens utgång, kr | 59,253) | 35,803) | 44,003) | 24,203) | 17,14 | 15,00 | 15,45 |
| EPRA NAV, kr | 31,86 | 22,87 | 27,23 | 19,05 | 14,86 | 12,76 | 10,76 |
| Eget kapital, kr | 21,55 | 14,85 | 17,49 | 13,41 | 8,09 | 6,99 | 7,14 |
| Eget kapital efter utspädning, kr | 21,49 | 14,81 | 17,44 | 13,40 | 8,09 | 6,99 | 6,92 |
| Resultat, kr | 4,98 | 1,74 | 4,02 | 4,40 | 1,84 | 0,32 | 3,12 |
| Resultat efter utspädning, kr | 4,96 | 1,73 | 4,01 | 4,40 | 1,84 | 0,32 | 2,90 |
| Förvaltningsresultat, kr | 3,58 | 2,77 | 3,74 | 2,74 | 2,15 | 2,07 | 1,87 |
| Förvaltningsresultat efter utspädning, kr | 3,57 | 2,76 | 3,73 | 2,73 | 2,15 | 2,06 | 1,80 |
| Kassaflöde, kr | 2,70 | 2,19 | 3,00 | 2,12 | 1,79 | 1,88 | 1,74 |
| Kassaflöde efter utspädning, kr | 2,70 | 2,18 | 2,99 | 2,12 | 1,79 | 1,87 | 1,62 |
| Utdelning per aktie, kr | – | – | 0,80 | 0,55 | 0,43 | 0,36 | 0,27 |
| Antal vid periodens utgång, miljoner | 158,3 | 158,3 | 158,3 | 158,3 | 147,6 | 147,6 | 141,9 |
| Antal vid periodens utgång efter utspädning, miljoner | 158,7 | 158,6 | 158,7 | 158,4 | 147,6 | 147,6 | 146,3 |
| Genomsnittligt antal, miljoner | 158,3 | 158,3 | 158,3 | 153,9 | 147,6 | 146,8 | 134,2 |
| Genomsnittligt antal efter utspädning, miljoner | 158,8 | 158,7 | 158,6 | 154,0 | 147,6 | 147,4 | 144,1 |
| Data per preferensaktie | |||||||
| Börskurs vid periodens utgång, kr | 32,60 | 34,80 | 36,00 | 31,50 | 29,60 | 26,50 | 26,30 |
| Eget kapital, kr | 31,50 | 31,50 | 32,00 | 32,00 | 32,00 | 32,00 | 32,00 |
| Resultat, kr | 1,50 | 1,50 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 |
| Utdelning per aktie, kr | – | – | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 |
| Antal vid periodens utgång, miljoner | 58,2 | 53,0 | 55,5 | 50,0 | 50,0 | 37,3 | 37,3 |
| Genomsnittligt antal, miljoner | 57,6 | 51,9 | 52,2 | 50,0 | 37,8 | 37,3 | 32,9 |
1) Jämförelsetalen har justerats för fondemission av B-aktier under 2013 genom att antalet aktier multiplicerats med 11.
Fondemissionsvillkoren var 10 B-aktier för varje A-aktie.
2) Exklusive 1 000 000 av AB Sagax återköpta B-aktier.
3) Avser börskursen för B-aktien.
| Belopp i miljoner kronor | 2015 jan-sep |
2014 jan-sep |
2014 jan-dec |
|---|---|---|---|
| Nettoomsättning | 35 | 33 | 45 |
| Administrationskostnader | –47 | –40 | –53 |
| Resultat före finansiella intäkter och kostnader | –12 | –7 | –8 |
| Resultat från andelar i koncernföretag | – | – | –1 |
| Resultat från andelar i joint ventures | 12 | 12 | 12 |
| Finansiella intäkter | 95 | 153 | 236 |
| Finansiella kostnader | –87 | –142 | –190 |
| Resultat före skatt och bokslutsdispositioner | 8 | 16 | 49 |
| Lämnade koncernbidrag | – | – | –38 |
| Skatt | – | –1 | – |
| Periodens resultat | 8 | 15 | 11 |
| 2015 | 2014 | 2014 | |
|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | 30 sep | 30 sep | 31 dec |
| Materiella anläggningstillgångar | 1 | 1 | 1 |
| Fordringar på koncernföretag | 1 419 | 1 285 | 1 078 |
| Övriga finansiella anläggningstillgångar | 1 545 | 891 | 1 271 |
| Summa anläggningstillgångar | 2 965 | 2 177 | 2 350 |
| Kassa och bank | 5 | 13 | 2 |
| Fordringar på koncernföretag | 2 187 | 1 456 | 1 578 |
| Övriga omsättningstillgångar | 22 | 40 | 20 |
| Summa omsättningstillgångar | 2 214 | 1 509 | 1 601 |
| Summa tillgångar | 5 179 | 3 686 | 3 951 |
| Eget kapital | 1 540 | 1 610 | 1 693 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 2 474 | 1 741 | 1 958 |
| Skulder till koncernföretag | 738 | – | – |
| Uppskjuten skatteskuld | 2 | 3 | 2 |
| Summa långfristiga skulder | 3 214 | 1 744 | 1 960 |
| Skulder till koncernföretag | 299 | 208 | 190 |
| Övriga kortfristiga skulder | 126 | 124 | 108 |
| Summa kortfristiga skulder | 425 | 332 | 298 |
| Summa eget kapital och skulder | 5 179 | 3 686 | 3 951 |
Sagax hade vid periodens utgång 7 682 (7 714) aktieägare. Börsvärdet uppgick till 11 257 (7 564) miljoner kronor. Sagax har tre aktieslag, stamaktier av serie A och B samt preferensaktier. Aktierna är noterade på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. Totalt fanns netto 13 416 822 A-aktier, 144 858 130 B-aktier
och 58 250 000 preferensaktier utestående. 1 000 000 tidigare återköpta B-aktier fanns därutöver i eget förvar.
Varje preferensaktie ger företrädesrätt till 2,00 kronor i årlig utdelning. Nedan visas kursutveckling samt information om handeln med aktierna.
| Betalkurs, kr | Transaktioner per handelsdag |
Omsättningshastighet på årsbasis, % |
Genomsnittlig handelsvolym per handelsdag, Mkr |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 30 sep 2015 | 30 sep 2014 | jan-sep 2015 | jan-sep 2014 | jan-sep 2015 | jan-sep 2014 | jan-sep 2015 | jan-sep 2014 | |
| A–aktier | 57,75 | 37,10 | 8 | 5 | 3 | 4 | 0,1 | 0,1 |
| B–aktier | 59,25 | 35,80 | 75 | 30 | 8 | 4 | 2,6 | 0,8 |
| Preferensaktier | 32,60 | 34,80 | 60 | 49 | 23 | 34 | 1,7 | 2,5 |
B-aktiens kursutveckling senaste 12 månaderna
| Aktieslag | Antal | Rösträtt per aktie |
Antal röster | Rösträtts andel |
Aktiekapital andel |
|---|---|---|---|---|---|
| A-aktier | 13 416 822 | 1,00 | 13 416 822 | 40 % | 6 % |
| B-aktier | 145 858 130 | 0,10 | 14 585 813 | 43 % | 67 % |
| Preferensaktier | 58 250 000 | 0,10 | 5 825 000 | 17 % | 27 % |
| Summa | 217 524 952 | 33 827 635 | 100 % | 100 % |
Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Totalt innehar Sagax medarbetare optioner motsvarande 0,9 % av antalet utestående stamaktier. Bolagets verkställande direktör och styrelseledamöter omfattas inte av programmen. Programmen är treåriga och löper under perioderna 2013-2016, 2014-2017 respektive 2015-2018. Teckningsoptionerna ger rätt att teckna nya stamaktier i juni 2016, juni 2017 respektive juni 2018. Teckningskurserna motsvarar stamaktiernas betalkurs vid optionsprogrammets inledande omräknat med den genomsnittliga kursutvecklingen för de noterade fastighetsbolagen enligt Carnegies fastighetsindex (CREX) under motsvarande period. Teckningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsättning att Sagax har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för de noterade fastighetsbolagen under respektive treårsperiod.
Förvaltningsresultatet per stamaktie efter utspädning på rullande tolvmånadersbasis uppgick till 4,55 (3,42) kronor vilket jämfört med aktiekursen för stamaktien vid årets utgång motsvarade en multipel om 13,0 (10,5).
Eget kapital per stamaktie efter utspädning uppgick till 21,49 (14,81) kronor. EPRA NAV per stamaktie uppgick till 31,86 (22,87) kronor. För definition av nyckeltalen, se sidan 29. Aktiekursen för B-aktien vid periodens slut var 276 % (242 %) av det egna kapitalet per stamaktie och 186 % (157 %) av EPRA NAV per stamaktie.
| 2015 30 sep |
2014 30 sep |
2014 31 dec |
2013 31 dec |
2012 31 dec |
2011 31 dec |
2010 31 dec |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 59,25 | 35,80 | 44,00 | 24,20 | 17,14 | 15,00 | 15,45 |
| 4,55 | 3,42 | 3,73 | 2,73 | 2,15 | 2,06 | 1,74 |
| 3,54 | 2,66 | 2,99 | 2,12 | 1,79 | 1,87 | 1,62 |
| 21,49 | 14,81 | 17,44 | 13,40 | 8,09 | 6,99 | 6,92 |
| 31,86 | 22,87 | 27,23 | 19,05 | 14,86 | 12,76 | 10,76 |
| 13,0 | 10,5 | 11,8 | 8,9 | 8,0 | 7,3 | 8,9 |
| 16,7 | 15,2 | 14,7 | 11,4 | 9,6 | 8,0 | 9,5 |
| 276 | 242 | 252 | 181 | 212 | 215 | 224 |
| 177 | 157 | 162 | 127 | 116 | 118 | 144 |
1) Jämförelsetalen har justerats för fondemission av B-aktier under 2013 genom att antalet aktier multiplicerats med 11.
Fondemissionsvillkoren var 10 B-aktier för varje A-aktie.
2) Förvaltningsresultat och kassaflöde avser rullande 12 månader.
3) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital.
4) För definition, se sidan 29.
| Antal aktier | Antal aktieägare |
|---|---|
| 1–500 | 3 505 |
| 501–1 000 | 856 |
| 1 001–2 000 | 833 |
| 2 001–5 000 | 1 089 |
| 5 001–10 000 | 551 |
| 10 001–50 000 | 596 |
| 50 001– | 252 |
| Totalt | 7 682 |
| Aktieägarkategori | Antal | Röstandel | Aktieägare per land | Antal | Röstandel |
|---|---|---|---|---|---|
| Privatpersoner bosatta i Sverige |
6 597 | 9 % | Sverige | 7 291 | 92 % |
| Privatpersoner | Luxemburg | 18 | 3 % | ||
| bosatta utomlands | 61 | 1 % | Storbritannien | 45 | 2 % |
| Företag/institutioner | 694 | 83 % | Norge | 23 | 1 % |
| i Sverige | USA | 47 | 1 % | ||
| Företag/institutioner utomlands |
330 | 7 % | Övriga länder | 258 | 1 % |
| Totalt | 7 682 | 100 % | Totalt | 7 682 | 100 % |
1) Inklusive aktier som återköpts av AB Sagax.
| Antal aktier | Andel av | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| A–aktier | B–aktier | Preferensaktier | Aktiekapital | Röster2) | ||
| David Mindus med bolag | 5 000 000 | 37 693 025 | 775 | 19,6 % | 26,0 % | |
| Familjen Salén med bolag | 1 998 733 | 17 485 330 | 78 595 | 9,0 % | 11,1 % | |
| Rutger Arnhult med bolag | 2 793 315 | 15 960 000 | 61 973 | 8,6 % | 13,0 % | |
| Länsförsäkringar Fastighetsfond | – | 13 456 503 | – | 6,2 % | 4,0 % | |
| Tredje AP-fonden | – | 11 920 036 | – | 5,5 % | 3,5 % | |
| Catella Hedgefond | – | – | 6 952 686 | 3,2 % | 2,1 % | |
| Avanza Pension | 26 095 | 764 908 | 2 340 032 | 1,4 % | 1,0 % | |
| Volvo Pensionsstiftelse | – | – | 2 940 000 | 1,4 % | 0,9 % | |
| Robur Realinvest | 250 000 | 2 500 000 | – | 1,3 % | 1,5 % | |
| Stiftelsen för strategisk forskning | – | – | 2 750 000 | 1,3 % | 0,8 % | |
| SEB S.A | 72 750 | 331 790 | 1 859 483 | 1,0 % | 0,9 % | |
| Erik Selin Fastigheter | 425 000 | 1 675 000 | – | 1,0 % | 1,8 % | |
| Fjärde AP-fonden | 2 858 | 2 050 225 | – | 0,9 % | 0,6 % | |
| Robur Småbolagsfond Sverige | 133 731 | 1 863 275 | – | 0,9 % | 0,9 % | |
| Sifonen | 145 000 | 1 668 450 | 10 033 | 0,8 % | 0,9 % | |
| Stiftelsen Stockholms Sjukhem | – | – | 1 800 000 | 0,8 % | 0,5 % | |
| Nordnet Pensionsförsäkring | 57 623 | 701 848 | 993 054 | 0,8 % | 0,7 % | |
| Banque Carnegie Luxembourg | 696 382 | 917 000 | 31 666 | 0,8 % | 2,3 % | |
| Andra AP-fonden | – | 1 621 005 | – | 0,7 % | 0,5 % | |
| ICA Handlarnas Förbund Finans | – | – | 1 579 796 | 0,7 % | 0,5 % | |
| Summa 20 största ägare | 11 601 487 | 110 608 395 | 21 398 093 | 66,0 % | 73,5 % | |
| Övriga aktieägare | 1 815 335 | 34 249 735 | 36 851 907 | 33,5 % | 26,5 % | |
| Delsumma | 13 416 822 | 144 858 130 | 58 250 000 | 99,5 % | 100,0 % | |
| Aktier som återköpts av AB Sagax | – | 1 000 000 | – | 0,5 % | 0,0 % | |
| Totalt | 13 416 822 | 145 858 130 | 58 250 000 | 100,0 % | 100,0 % | |
| - varav styrelse och medarbetare | 7 433 161 | 59 871 155 | 280 749 | 31,1 % | 39,9 % |
1) Aktieägarstruktur per 30 september är baserad på uppgifter från Euroclear Sweden och Finansinspektionens insynsregister.
2) Rösträtt för aktier som innehas av AB Sagax har exkluderats.
För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan avvika från dessa bedömningar.
Värdering av förvaltningsfastigheter kan påverkas kraftigt av de bedömningar och antaganden som görs av företagsledningen. För att minska risken för felaktiga värderingar har Sagax därför låtit auktoriserade externa värderingsmän marknadsvärdera samtliga fastigheter enligt Verkligt värdemetoden. Sagax fastigheter har värderats i enlighet med de externt utförda värderingarna per 30 september med undantag för fastigheterna i Tyskland som värderas externt halvårsvis och för fastighet i Danmark som värderats till avtalat försäljningspris. Vid fastighetsvärderingar bör dock hänsyn tas till att osäkerhet alltid finns om de antaganden som gjorts. Nedan redovisas känslighetsanalys vid förändring av marknadsvärden och effekt på Sagax belåningsgrad.
Sagax prioriterar att hyra ut till hyresgäster med hög kreditvärdighet och att hyra ut med långa löptider på hyresavtalen även om detta medför något lägre omedelbar intjäning. Avsikten är att minska risken för hyresförluster samt risken för vakanser.
Sagax finansiella kostnader utgör den enskilt största kostnaden för koncernen. För att reducera Sagax exponering mot ett stigande ränteläge har koncernen en väsentlig del av sina räntekostnader skyddade av derivatinstrument som ränteswappar och räntetak. Sagax värderar samtliga finansiella derivat externt varje kvartal. En simulerad parallellförskjutning med +1 procentenhet av de underliggande swapkurvorna skulle, allt annat lika, medföra en positiv omvärdering av Sagax räntederivat med 257 miljoner kronor. Motsvarande förskjutning med –1 procentenhet skulle medföra en omvärdering med –274 miljoner kronor.
Beräknat på koncernens räntebärande skulder den 30 september skulle en höjning av marknadsräntorna med 1 procentenhet ha ökat Sagax räntekostnader med 40 (17) miljoner kronor på årsbasis. En sänkning av marknadsräntorna med 1 procentenhet skulle öka Sagax räntekostnader med 10 (–17) miljoner kronor på årsbasis då flera av Sagax avtalade lånefacliteter innehåller bestämmelser om att basräntorna ej kan understiga noll vid fastställande av räntenivå för ränteperioderna.
| –20 % | –10 % | 0 % | +10 % | +20 % | |
|---|---|---|---|---|---|
| Värdeförändring, Mkr | –3 067 –1 533 | – | 1 533 | 3 067 | |
| Belåningsgrad, % | 73 | 66 | 60 | 55 | 50 |
| –10 % | –5 % | 0 % | +4 % | +10 % | |
|---|---|---|---|---|---|
| Uthyrningsgrad, % | 86 | 91 | 96 | 100 | ET |
| Räntetäckningsgrad, % | 233 | 249 | 265 | 278 | ET |
Sagax finansiering består primärt av eget kapital och räntebärande skulder. I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar Sagax efter en lång genomsnittlig återstående löptid på räntebärande skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av bilaterala kreditfaciliteter och börsnoterade obligationslån. Motparter i kreditfaciliteterna är vanligtvis svenska och utländska affärsbanker. I vissa fall löper dessa faciliteter med särskilda åtaganden om upprätthållande av exempelvis räntetäckningsgrad. Detta innebär att kreditgivare kan ges rätt att kunna påkalla återbetalning av lämnade krediter i förtid eller att kunna begära ändrade villkor för det fall dessa särskilda åtaganden inte uppfyllts av låntagaren. Sagax börsnoterade obligationslån har upptagits till sedvanliga villkor. Fullständiga villkor för obligationslånen finns tillgängliga på www.sagax.se.
Nedan redovisas känslighetsanalys vid förändring av uthyrningsgrad och effekt på Sagax räntetäckningsgrad.
Värdena i koncernens balansräkning är delvis exponerade mot valutakursförändringar, främst eurokursen. Nettoexponeringen den 30 september 2015, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 1 949 miljoner kronor. I enlighet med IAS 21 förs merparten av valutakurseffekterna till Övrigt totalresultat vid konsolidering av koncernen. Endast en mindre del av valutakurseffekter redovisas i resultaträkningen.
Sagax risker i övrigt beskrivs i årsredovisningen för 2014, på sidorna 54-57.
| Effekt på förvaltnings - |
||
|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | Förändring | resultat, årsbasis |
| Ekonomisk uthyrningsgrad | +/–1 % | +/– 14 |
| Hyresintäkter | +/–1 % | +/– 14 |
| Fastighetskostnader | +/–1 % | –/+ 2 |
| Upplåningskostnader vid nuvarande räntebindning och förändrat ränteläge1) |
+/–1 %-enhet | –40/– 10 |
| Upplåningskostnad vid förändring av genomsnittlig räntenivå2) |
+/–1 %-enhet | –/+ 100 |
| Förändring av valutakursen SEK/EUR |
+/–10 % | +/– 40 |
| Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2015 |
+/–10 % | +/– 2 |
| Belopp i miljoner kronor | Förändring | Effekt på resultat före skatt, årsbasis |
| Omvärdering av räntederivat vid förskjutning av räntekurvor3) +/–1 %-enhet |
+257/–274 | |
| Förändring av valutakursen4) | +/– 10 % | +/– 34 |
| 1) Hänsyn tagen till finansiella derivat. |
2) Hänsyn ej tagen till finansiella derivat.
3) Exklusive resultatandelar i joint ventures.
4) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder i euro. Angiven resultateffekt avser resultatpåverkan som uppstår vid en förändring av valutakursen SEK/EUR.
Den 5 oktober pressmeddelades att Sagax avtalat om förvärv av en fastighet i Sollentuna i norra Stockholm för 85 miljoner kronor. Fastigheten är belägen med skyltläge mot E4:an och i anslutning till Rotebro pendeltågsstation. Fastigheten omfattar 8 500 kvadratmeter uthyrningsbar area och förvärvas vakant. Sagax äger sedan tidigare den intilliggande fastigheten.
Det meddelades även att Sagax därutöver avtalat om försäljning av fyra fastigheter för sammanlagt 67 miljoner kronor. Av fastigheterna är två belägna i Uppsala, en i Stockholm och en i Köge, Danmark.
Sagax följer de av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningarna av International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC). Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1, kompletterande redovisningsregler för koncerner.
Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med International Accounting Standards (IAS) 34. I denna rapport tillämpade redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är oförändrade jämfört med de som tillämpades i årsredovisningen för 2014. Fastigheterna är värderade enligt nivå 3 i IFRS värderingshierarki. Verkligt värde för finansiella instrument överensstämmer i allt väsentligt med redovisade värden. Inga förändringar har skett under perioden av kategoriseringen av finansiella instrument. Derivaten värderas i enlighet med nivå 2 i verkligt värdehierarkin.
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm den 21 oktober 2015 AB SAGAX (publ) Organisationsnummer 556520-0028
Göran E Larsson Styrelseordförande
Johan Cederlund Filip Engelbert David Mindus
Styrelseledamot Styrelseledamot VD och styrelseledamot
Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
Staffan Salén Johan Thorell Ulrika Werdelin
Informationen är sådan som AB Sagax skall offentliggöra enligt lagen om värdespappersmarknaden och/eller lagen om handel med finansiella instrument. Informationen lämnades för offentliggörande den 22 oktober 2015, klockan 08.00.
Till styrelsen i AB Sagax, org nr 556520-0028
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapporten) för AB Sagax per 30 september 2015 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning.
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har.
De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har.
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen.
Stockholm den 21 oktober 2015
Auktoriserad revisor Ernst & Young AB
Bokslutskommuniké 2015 11 februari 2016 Delårsrapport januari-mars 2016 3 maj 2016 Årsstämma 2016 3 maj 2016 Delårsrapport januari-juni 2016 13 juli 2016 Delårsrapport januari-september 2016 26 oktober 2016
| ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning | 28 december 2015 |
|---|---|
| ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning | 29 december 2015 |
| ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning | 30 december 2015 |
| ■ Förväntad dag för utbetalning från Euroclear1) | 7 januari 2016 |
| Mars 2016 | |
| ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning | 29 mars 2016 |
| ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning | 30 mars 2016 |
| ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning | 31 mars 2016 |
| ■ Förväntad dag för utbetalning från Euroclear1) | 5 april 2016 |
| Juni 2016 | |
| ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning | 28 juni 2016 |
| ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning | 29 juni 2016 |
| ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning | 30 juni 2016 |
| ■ Förväntad dag för utbetalning från Euroclear1) | 5 juli 2016 |
| September 2016 | |
| ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning | 28 september 2016 |
| ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning | 29 september 2016 |
| ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning | 30 september 2016 |
| ■ Förväntad dag för utbetalning från Euroclear1) | 5 oktober 2016 |
1) Sker på tredje bankdagen efter avstämningsdagen för svenska emittenter. Sagax styr dock inte över detta datum.
David Mindus, verkställande direktör 08 – 545 83 540, [email protected]
Peter Larsen, ekonomichef 08 – 545 83 540, [email protected]
Besök gärna www.sagax.se
Periodens resultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till genomsnittligt eget kapital (IB+UB)/2 under perioden.
Periodens resultat, omräknat till 12 månader, efter finansnetto efter återläggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittliga totala tillgångar under perioden.
Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande till totalt uthyrningsbar area vid periodens utgång.
Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till totala tillgångar vid periodens utgång.
Periodens driftnetto (inklusive fastighetsadministration), omräknat till 12 månader, justerat för fastigheternas innehavstid under perioden i förhållande till fastigheternas bokförda värden vid periodens utgång.
Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal stamaktier vid periodens utgång efter att hänsyn tagits till Preferenskapitalet.
Eget kapital per preferensaktie motsvarar preferensaktiens företrädesrätt vid likvidation av bolaget (30 kronor per preferensaktie) samt aktiens ackumulerade företrädesrätt till utdelning (2 kronor per år).
Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till hyresvärde vid periodens utgång.
EURIBOR, eller Euro Interbank Offered Rate, är en daglig referensränta som beräknas som ett genomsnitt av de räntor som banker i EU-länderna ställer till varandra för utlåning i euro.
Redovisat eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av reserveringar för räntederivat, uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastighetsvärden och uppskjuten skatt avseende reserveringar för räntederivat.
Avser fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt.
Avtal beträffande låneräntor som bland annat kan inbegripa faktorerna tid, inflation och/eller maximala räntenivåer. Träffas normalt för att säkerställa räntenivåer för räntebärande lån.
Resultat exklusive värdeförändringar och skatt.
Förvaltningsresultatet för perioden reducerat med preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning, dividerat med genomsnittligt antal stamaktier efter utspädning.
Återstående löptid på hyresavtal.
Kontrakterad årshyra som löper vid periodens utgång med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.
International Financial Reporting Standards. Internationella redovisningsstandarder för koncernredovisningar som börsnoterade företag inom EU skall tillämpa.
Samarbetsform med flera ägare som har gemensamt bestämmande inflytande.
Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassaflödet samt minskat med aktuell skatt i relation till genomsnittligt antal stamaktier. Från resultatet före skatt har även dragits preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning för perioden. Erhållen utdelning från joint ventures har lagts till resultat före skatt.
Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar och likvida medel.
Beräknas som eget kapital per preferensaktie multiplicerat med antalet utestående preferensaktier.
Resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier efter att hänsyn tagits till preferensaktiernas del av resultatet för perioden.
Ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntevillkor på lån i samma valuta. Bytet innebär att den ena parten får byta sin rörliga ränta mot en fast ränta, medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig ränta. Avsikten med en ränteswap är att reducera ränterisken.
Förvaltningsresultat, exklusive förvaltningsresultat från joint ventures men inklusive utdelningar från joint ventures, efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader.
Eget kapital i relation till totala tillgångar.
STIBOR, eller Stockholm Interbank Offered Rate, är en daglig referensränta som beräknas som ett genomsnitt av de räntor som banker ställer till varandra för utlåning i svenska kronor.
Summan av aktiens kursförändring under perioden och under perioden erlagd utdelning i procent av aktiekursen vid föregående års slut.
Summan av direktavkastning och värdeförändring under perioden i procent av fastighetsvärdet vid föregående års slut.
Typ av hyresavtal där hyresgästen, utöver hyran, betalar samtliga kostnader som belöper på fastigheten och som normalt hade belastat fastighetsägaren. Dessa inkluderar driftkostnader, underhåll, fastighetsskatt, tomträttsavgäld, försäkring, fastighetsskötsel, etc.
Utspädning till följd av utestående teckningsoptioner har i enlighet med IAS 33 beräknats som det antal stamaktier vilka skall emitteras för att täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående potentiella stamaktier (teckningsoptioner), till den del det är sannolikt att de kommer att utnyttjas.
Periodens driftnetto i relation till periodens hyresintäkter.
AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. Sagax fastighetsinnehav per 30 september 2015 uppgick till 1 789 000 kvadratmeter fördelat på 203 fastigheter. AB Sagax (publ) är noterat på Nasdaq Stockholm, Mid Cap.
Mer information finns på www.sagax.se.
AB Sagax (publ), Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm Org. nr. 556520-0028 Telefon 08 – 545 83 540, Fax 08 – 545 83 549 www.sagax.se
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.