Annual Report (ESEF) • Apr 15, 2024
Preview not available for this file type.
Download Source File549300LJX28T6OM8DT952023-01-012023-12-31549300LJX28T6OM8DT952022-01-012022-12-31549300LJX28T6OM8DT952023-12-31549300LJX28T6OM8DT952022-12-31549300LJX28T6OM8DT952021-12-31549300LJX28T6OM8DT952021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300LJX28T6OM8DT952021-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300LJX28T6OM8DT952021-12-31ifrs-full:RevaluationSurplusMember549300LJX28T6OM8DT952021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMemberiso4217:SEKiso4217:SEKxbrli:sharesxbrli:shares549300LJX28T6OM8DT952022-01-012022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300LJX28T6OM8DT952022-01-012022-12-31ifrs-full:RevaluationSurplusMember549300LJX28T6OM8DT952022-01-012022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300LJX28T6OM8DT952022-01-012022-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300LJX28T6OM8DT952021-01-012021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300LJX28T6OM8DT952021-01-012021-12-31549300LJX28T6OM8DT952022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300LJX28T6OM8DT952022-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300LJX28T6OM8DT952022-12-31ifrs-full:RevaluationSurplusMember549300LJX28T6OM8DT952022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300LJX28T6OM8DT952023-01-012023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300LJX28T6OM8DT952023-01-012023-12-31ifrs-full:RevaluationSurplusMember549300LJX28T6OM8DT952023-01-012023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300LJX28T6OM8DT952023-01-012023-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300LJX28T6OM8DT952021-01-012023-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300LJX28T6OM8DT952023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300LJX28T6OM8DT952023-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300LJX28T6OM8DT952023-12-31ifrs-full:RevaluationSurplusMember549300LJX28T6OM8DT952023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri ÅRSREDOVISNING 2023 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 Året i korthet 3 Sagax i korthet 4 VD har ordet 6 Förvaltningsberättelse Affärsidé, mål och strategier 8 Sagax utveckling 10 Marknadsöversikt 11 Sagax fastighetsbestånd i sammandrag 16 Marknadssegment Sverige 24 Marknadssegment Finland 26 Marknadssegment Frankrike 28 Marknadssegment Benelux 30 Marknadssegment Spanien 32 Marknadssegment Tyskland 34 Marknadssegment Övriga Europa 35 Fastighetsbeståndets marknadsvärde 36 Finansiering 39 Joint venture och intresseföretag 45 Aktuell intjäningsförmåga 48 Risker och riskhantering 50 Aktien och ägarna 54 Organisation och medarbetare 58 Flerårsöversikt 60 Bolagsstyrningsrapport Bolagsstyrningsrapport 64 Styrelse 70 Företagsledning 72 Revisor 72 Finansiella rapporter 73 Rapport över koncernens totalresultat 74 Kommentarer till koncernens totalresultat 75 Rapport över koncernens finansiella ställning 76 Kommentarer till koncernens finansiella ställning samt kassaflöde 77 Rapport över kassaflöde, koncernen 78 Förändringar av eget kapital, koncernen 79 Moderbolaget 80 Moderbolagets resultaträkning 80 Moderbolagets balansräkning 81 Rapport över kassaflöde, moderbolaget 82 Förändringar av eget kapital, moderbolaget 83 Redovisningsprinciper och noter 84 Förslag till vinstdisposition (not 34) 117 Revisionsberättelse 120 Fastighetsförteckning 124 Definitioner 149 Alternativa nyckeltal 150 Kalendarium 152 Hållbarhetsrapport 2023 153 Innehåll Årsredovisningen för AB Sagax (publ) 556520-0028 utgörs av förvaltningsberättelsen, bolagsstyrningsrapporten och de finansiella rapporterna på sidorna 8-119. Hållbarhetsrapporten återfinns på sidorna 153-178. AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 3 INTÄKTERNA ÖKADE MED 16 % Hyresintäkterna ökade med 16 % till 4 293 (3 696) miljoner kronor. Hyresintäkterna påverkades positivt främst av fastighetsförvärv, valutakurseffekter samt indexuppräkning av hyror. FÖRVALTNINGSRESULTATET ÖKADE MED 16 % Förvaltningsresultatet ökade med 16 % till 3 881 (3 339) miljoner kronor varav 937 (766) miljoner kronor från joint venture och intresseföretag. Förvaltnings resultatet per A- och B-aktie efter utspädning ökade med 15 % till 11,16 (9,70) kronor. OMVÄRDERING AV FASTIGHETER Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med –2 517 (2 233) miljoner kronor. Marknadsvärdet på Sagax fastigheter uppgick till 57 061 (52 682) miljoner kronor vid årsskiftet motsvarande en direkt- avkastning om 6,4 % (5,8 %). OMVÄRDERING AV FINANSIELLA INSTRUMENT Omvärdering av finansiella instrument uppgick till –1 235 (–2 025) miljoner kronor. Värdeförändring hänförlig till räntederivat uppgick till –338 (419) miljoner kronor och övriga finansiella instrument till –61 (43) miljoner kronor. Finansiella instrument avseende joint venture har omvärderats med –226 (123) miljoner kronor. Omvärdering av börs- noterade aktier medförde en värdeförändring om –609 (–2 611) miljoner kronor. ÅRETS RESULTAT EFTER SKATT Årets resultat efter skatt uppgick till –13 (2 718) miljoner kronor, mot- svarande –0,82 (7,75) kronor per A- och B-aktie efter utspädning. NETTOINVESTERINGAR Under året nettoinvesterade Sagax 5 913 (1 855) miljoner kronor i fastig- heter, varav 5 011 (3 143) miljoner kronor avsåg nettoförvärv och 902 (715) miljoner kronor avsåg investeringar i befintliga fastigheter. KASSAFLÖDET ÖKADE MED 16 % Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelse- kapital ökade med 16 % till 3 485 (3 015) miljoner kronor motsvarande 9,94 (8,68) kronor per A- och B-aktie efter utspädning. FÖRESLAGEN UTDELNING Styrelsen föreslår att utdelningen per A- och B-aktie höjs till 3,10 (2,70) kronor. Styrelsen föreslår även utdelning om 2,00 (2,00) kronor per D-aktie med kvartalsvis utbetalning om 0,50 kronor. Utdelnings- förslaget är i enlighet med bolagets utdelningspolicy. Förvaltningsresultatet ökade med 16 % till 3 881 miljoner kronor. Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie efter utspädning ökade med 15 % till 11,16 kronor. Året i korthet Nyckeltal i urval 2023 jan-dec 2022 jan-dec 2021 jan-dec 2020 jan-dec 2019 jan-dec Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 11,16 9,70 7,9 9 6,62 5,51 Förändring jämfört med föregående år, % 15 21 21 20 28 Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr –0,82 7, 75 30,04 10,78 12,13 Utdelning per A- och B-aktie, kr (2023 föreslagen) 3,10 2,70 2,15 1,65 1,30 Nettoskuld/EBITDA, ggr 5,2 7,1 5,8 6,4 6,6 Räntetäckningsgrad, ggr 5,7 7,1 6,5 5,7 4,9 Belåningsgrad vid årets utgång, % 41 45 42 43 44 Fastigheternas marknadsvärde vid årets utgång, mkr 57 061 52 682 46 067 37 548 32 625 Fastigheternas direktavkastning, % 6,4 5,8 6,0 6,3 6,4 ÅRET I KORTHET AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 4 FASTIGHETSBESTÅNDET Den 31 december 2023 omfattade fastighetsbeståndet 903 (751) fastig heter med en uthyrningsbar area om 4 331 000 (3 895 000) kvadrat meter. Bolaget äger fastigheter i Sverige, Finland, Frankrike, Neder länderna, Belgien, Spanien, Tyskland och Danmark. De två största segmenten Sverige och Finland motsvarade totalt 58 % (62 %) av marknadsvärdet och 60 % (65 %) av hyresvärdet. Det sammanlagda hyresvärdet och kontrakterad årshyra uppgick till 4 738 (4 195) miljoner kronor respektive 4 557 (4 024) miljoner kronor vid årets utgång. Detta motsvarade en ekonomisk uthyrningsgrad om 96 % (96 %). HYRESAVTALSSTRUKTUR Sagax kontrakterade årshyra fördelades vid årets utgång på 2 462 (2 245) hyresavtal med cirka 1 400 (1 400) hyresgäster. 2 455 (2 237) hyresavtal hade ett hyresvärde understigande 1 % av koncernens kontrakterade årshyra. Det sammanlagda hyresvärdet för dessa avtal motsvarade 90 % (88 %) av Sagax kontrakterade årshyra. Endast 1 (1) hyresavtal hade ett årligt hyresvärde överstigande 2 % av koncernens hyresintäkter. Sagax hyresgäster är verksamma inom olika sektorer. 16 % (14 %) av hyresintäkterna kommer från företag inom tillverkningsindustrin. 14 % (13 %) kommer från fordonsrelaterad verksamhet, innefattande både försäljning, service och tillverkning och 10 % (11 %) av hyresintäkterna kommer från hyresgäster med livsmedelsrelaterad verksamhet. FINANSIERING De räntebärande skulderna uppgick till 30 343 (32 294) miljoner kronor med en genomsnittlig ränta om 1,9 % (1,7 %) vid årets slut. Belånings- graden uppgick till 41 % (45 %) och räntetäckningsgraden till 5,7 (7,1) gånger, se utvecklingen i diagrammet nedan. Den genomsnittliga ränte- och kapitalbindningen uppgick till 2,8 (3,2) respektive 3,1 (3,7) år. Sagax finansiella kostnader uppgick till 765 (520) miljoner kronor mot- svarande 45 % (37 %) av bolagets sammanlagda kostnader exklusive värde förändringar och skatt. JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG I tillägg till helägda fastigheter investerar Sagax sedan 2010 även i in direkta fastighetsinvesteringar genom joint venture och intresseföre- tag. Det redovisade värdet på dessa investeringar uppgick till 13 171 (11 022) miljoner kronor varav 92 % bestod av Hemsö Fastighets AB, Nyfosa AB, Söderport Property Investment AB samt NP3 Fastigheter AB. Under året bidrog dessa investeringar med sammanlagt 937 (766) miljoner kronor till förvaltningsresultatet och med 692 (577) miljoner kronor till kassaflödet. AKTIERNA Sagax har tre aktieslag, stamaktier av serie av A, B och D. Alla aktie- slagen är noterade på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Bolaget hade vid årets utgång 23 512 (23 547) aktieägare. Sagax börsvärde uppgick till 97 299 (78 649) miljoner kronor per 31 december 2023. Förvaltnings- resultatet per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 11,16 (9,70) kronor, vilket jämfört med aktiekursen för B-aktien vid årets utgång motsvarade en multipel om 24,9 (24,4) gånger. Eget kapital per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 95,01 (91,20) kronor vid årets slut. Substansvärde per A- och B-aktie uppgick till 110,90 (106,61) kronor. Aktiekursen för B-aktien vid årets slut var 277,40 (236,50) kronor, motsvarande 292 % (259 %) av eget kapital per A- och B-aktie och 250 % (222 %) av substansvärde per A- och B-aktie. Sagax i korthet Fastigheternas marknadsvärde Finland 32 % (18 175 mkr) Sverige 26 % (14 649 mkr) Övriga Europa 0 % (124 mkr) Spanien 8 % (4 543 mkr) Frankrike 17 % (9 815 mkr) Benelux 15 % (8 461 mkr) Tyskland 2 % (1 295mkr) Belåningsgrad Räntetäckningsgrad rullande 12 månader Belånings- och räntetäckningsgrad Belåningsgrad, %Räntetäckningsgrad, ggr 0 2 4 6 8 10 2023202220212020201920182017201620152014 0 20 40 60 80 100 Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. Fastighetsinnehavet per 31 december 2023 värderades till 57,1 miljarder kronor fördelat på 903 fastigheter. Sagax är noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. SAGAX I KORTHET AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 5 SVERIGE FINLAND SPANIEN FRANKRIKE TYSKLAND BENELUX SAGAX MARKNADSSEGMENT I SAMMANDRAG Sverige Andel Marknadsvärde, mkr 14 649 26 % Uthyrningsbar area, kvm 918 000 21 % Antal fastigheter 125 Finland Andel Marknadsvärde, mkr 18 175 32 % Uthyrningsbar area, kvm 1 458 000 34 % Antal fastigheter 243 Frankrike Andel Marknadsvärde, mkr 9 815 17 % Uthyrningsbar area, kvm 743 000 17 % Antal fastigheter 264 Benelux Andel Marknadsvärde, mkr 8 461 15 % Uthyrningsbar area, kvm 661 000 15 % Antal fastigheter 147 Spanien Andel Marknadsvärde, mkr 4 543 8 % Uthyrningsbar area, kvm 451 000 10 % Antal fastigheter 113 Tyskland Andel Marknadsvärde, mkr 1 295 2 % Uthyrningsbar area, kvm 94 000 2 % Antal fastigheter 9 SAGAX I KORTHET AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 6 Till Sagax aktieägare SAGAX Sagax investerar i fastigheter som genererar stabila driftnetton och förvaltar fastigheterna med ett långsiktigt perspektiv. Bolaget är sedan många år fokuserat på ett relativt litet segment av fastighetsmarknaden – fastigheter för lager och lätt industri – som historiskt kännetecknats av begränsad hyrespotential men hög stabilitet. I tillägg till den direkt- ägda fastighetsportföljen investerar Sagax sedan 2010 i joint venture och intresseföretag i syfte att nå marknader som Sagax inte har kapacitet att nå på egen hand men som bedömts som attraktiva för bolagets aktie- ägare. Vi har byggt upp bolaget från grunden och verksamheten har visat god lönsamhet och positivt kassaflöde. Vi har aldrig haft några finan- siella problem eller större hyresförluster. Både styrelse och personal är aktieägare i Sagax. Sagax har inga visioner eller andra mål än att skapa en god riskjusterad avkastning åt aktieägarna och att säkerställa att bolagets kreditgivare inte utsätts för högre risk än vad som utlovats. MÅL & UTFALL Målen för verksamheten är, för det första, att avkastningen på eget kapital lägst ska uppgå till 15 % per år under en femårsperiod och, för det andra, att öka förvaltningsresultatet per A- och B-aktie med minst 15 % per år. Avkastningen på eget kapital har i genomsnitt uppgått till 17 % per år under de senaste fem åren och förvaltningsresultatet per A- och B-aktie ökade med 15 % under 2023. Båda målen har således upp- fyllts. Riskbegränsningarna för verksamheten är av finansiell karaktär: Belåningsgraden får högst uppgå till 50 % (31 december 2023: 41 %), räntetäckningsgraden ska överstiga 3,0 gånger (2023: 5,7 ggr) samt netto- skulden i förhållande till EBITDA får högst uppgå till 8 gånger (2023: 5,2 ggr). Samtliga riskbegränsningar var därmed uppfyllda under 2023. VERKSAMHETEN Under 2023 steg hyresintäkterna med 16 % och driftnettot med 17 %. I jämförbart bestånd steg hyresintäkterna med 6,6 % samtidigt som inflationen i Sagax marknader (vägd i förhållande till fastighetsport- följens sammansättning) uppgick till 3,4 %. Överskottsgraden stärktes något och uppgick till 83 %. Uthyrningsgraderna var höga, 95 till 99 %, i samtliga bolagets marknadssegment. De centrala administrationskost- naderna steg med 5 % men sjönk från 4,7 % till 4,2 % som andel av hyres- intäkterna. Förvaltningsresultatet från joint venture och intresseföretag steg med 22 % men justerat för omklassificeringen av innehavet i Nyfosa från börsnoterade aktier till intresseföretag var resultatnivån i princip oförändrad. Förvaltningsresultatet uppgick till 3 881 miljoner kronor för 2023, vilket är det högsta resultatet som Sagax har rapporterat. Progno- sen för förvaltningsresultatet 2024 indikerar en fortsatt positiv utveck- ling och uppgår till 4 200 miljoner kronor med nuvarande verksamhet. Den föreslagna utdelningen om 3,10 kr per A- och B-aktie är 15 % högre än föregående år och i enlighet med bolagets utdelningspolicy. OPERATIONELL RISK Bolagets operationella riskprofil fortsatte att utvecklats positivt under 2023. Under de senaste fem åren har antalet hyresavtal ökat med 59 % från 1 545 till 2 462 stycken. Vid utgången av 2023 var 90 % av kontrak- terad årshyra hänförligt till 2 455 hyresavtal där hyresvärdet för varje enskilt hyresavtal understeg 1 % av bolagets årshyra. Endast 1 hyres avtal (som har 14 års återstående löptid) hade ett hyresvärde över stigande 2 % av Sagax kontrakterade årshyra. Därutöver är hyresintäkterna fördelade på åtta länder: Sverige, Finland, Frankrike, Nederländerna, Belgien, Spanien, Tyskland och Danmark. Intäktsdiversifieringen har således ökat väsentligt på fem år och enskilda hyresavtal får en allt mindre påverkan på Sagax verksamhet. Aktieägarna kan förvänta sig att den utvecklingen kommer att fortsätta, det vill säga att en framgångs- rik investeringsverksamhet kommer att leda till en fortsatt förbättrad intäktsdiversifiering. FINANSIELL STÄLLNING Under 2023 genomförde bolaget två riktade nyemissioner om samman- lagt 20 miljoner B-aktier. Emissionerna genomfördes till en genomsnitt- lig kurs om 209 kronor per aktie, en premie om 88 % mot substansvärdet per aktie per årsskiftet. Sagax tillfördes härigenom 4 134 miljoner kro- nor efter emissionskostnader. Bolagets räntebärande nettoskuld mins- kade därmed, trots nettoinvesteringar om 4 749 miljoner kronor under året, från 24 364 till 20 804 miljoner kronor samtidigt som förvaltnings- resultatet per A- och B-aktie steg med 15 %. Bolagets kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick till 3 485 miljoner kronor under 2023. Den räntebärande nettoskulden relativt EBITDA, vilket är det nyckeltal som bäst uttrycker finansiell risk enligt min bedömning, sjönk från 7,1 till 5,2 gånger. Per 31 december 2023 hade Sagax 9 898 miljoner kronor i outnyttjade kreditfaciliteter (efter avdrag för 1 495 miljoner kronor som utgjorde så kallade back-up faciliteter för certifikatprogram). Vid årsskiftet uppgick de skulder som förfaller till betalning under 2024 och 2025 till 7 900 miljoner kronor (varav Sagax återbetalade 3 267 miljoner kronor den 17 januari 2024). Låneförfallen de närmaste åren täcks således av befintliga kreditfacili- teter utan nyupplåning eller att bolagets operativa kassaflöde beaktats. Bolaget har således goda förutsättningar att både försvara sin kredit- profil och samtidigt fortsätta utveckla verksamheten. Mot bakgrund av ovanstående höjde Moody’s Investors Service, det ratinginstitut som följer Sagax, bolagets rating till "Baa2, stable outlook" från den tidigare nivån "Baa3, positive outlook” i augusti 2023. VÄRDEUTVECKLING Sagax rapporterade en negativ värdeutveckling för fastighetsportföljen om –1 306 miljoner kronor för 2023. Sagax har därmed rapporterat en negativ värdeutveckling för sin fastighetsportfölj under fem konsekutiva kvartal om sammanlagt –2 127 miljoner kronor motsvarande –4 % av genom- snittligt fastighetsvärde under perioden. Direktavkastningen har under dessa fem kvartal stigit med 14 % från 5,8 % per oktober 2022 till 6,6 % per januari 2024 som en konsekvens av stigande driftnetto (täljaren) samt lägre bedömt marknadsvärde på fastigheterna (nämnaren). Aktieägarna kan således notera att täljaren, driftnettoförändringen, haft betydligt större effekt på direktavkastningen än värdeförändringen, en omständig- het som ibland förbises vid ett för närsynt intresse för nominella värdeför- ändringar. Mer om fastighetsvärdering och dess begränsningar nedan. Värdeutvecklingen på Sagax finansiella instrument uppgick till –932 miljoner kronor under 2023 varav –525 miljoner kronor var hänförligt till aktieinnehavet i Nyfosa fram till april då innehavet omklassificerades från börsnoterade aktier till intresseföretag. Marknadsvärdet återhäm- tade sig i slutet av året (vilket inte reflekterades i resultaträkningen till följd av omklassificeringen) och marknadsvärdet på bolagets samtliga börsnoterade intresseföretag, Nyfosa, NP3 och Emilshus, översteg det redovisade värdet om 5 601 miljoner kronor med 2 525 miljoner kronor motsvarande 45 % på balansdagen. VD HAR ORDET AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 7 CETERIS PARIBUS Sagax bildades i juli 2004 och jag har haft förmånen att avrapportera bolagets verksamhet till aktieägarna sedan dess. Mycket har hänt under dessa år. Det är dock påfallande hur lite som trots allt har förändrats. I kommentaren till 2004 års verksamhet skrev jag: ”Sagax står väl positionerat inför 2005. Bolaget har en stabil hyres- avtalsstruktur samt en lång kapital- och räntebindning. Bolaget saknar dock inte utmaningar. Som påtalats för aktieägarna ett antal gånger tidi- gare är bolagets storlek en svaghet. Intjäningen kan komma att variera i takt med att enskilda hyresgäster tillträder eller avflyttar lokaler i bolagets bestånd och bolaget kan tidvis få svårt att absorbera kostnader för enskilda hyresgästanpassningar utan att resultat och kassa flöde påverkas i väsentlig omfattning. Även om detta förhållande skapar såväl potential som risk gynnar det inte bolaget eller dess aktieägare i ett lång- siktigt perspektiv. Vi har därför aktivt arbetat med att inom ramen för bolagets finansiella resurser expandera fastighetsportföljen inom Sagax marknadssegment, lager- och industrifastigheter. Expansion är något som även fortsättningsvis kommer att vara en av Sagax prioriterade aktiviteter. Hur framgångsrika vi kommer att vara med att expandera Sagax är svårt att förutse. […] Med expansionen kommer även organi- sationsfrågor att bli centrala för bolaget och ytterligare rekryteringar kommer att göras. Sagax kommer under 2005 att bibehålla sin konser- vativa hållning ifråga om kapital- och räntebindning.” 1) 2024, tjugo år senare, är samma teman fortsatt i fokus för Sagax: (i) Expansion av fastighetsportföljen i syfte att öka diversifieringen och där- med fortsätta reducera de operativa riskerna, (ii) utveckling av organi- sationen och (iii) en fortsatt konservativ hållning ifråga om kapital- och räntebindning. Att bolaget agerar konsekvent och långsiktigt leder till kostnads- effektivitet och uppbyggnad av hög kompetens i organisationen. Bolagets centrala administrationskostnader relativt hyresintäkterna kan hållas låga (4,2 % under 2023) och kan sjunka i takt med att vi realiserar skal- fördelar. Organisationens kompetens leder till både hög överskottsgrad (83 % under 2023) och uthyrningsgrad (96 % per balansdagen). LÅNGSIKTIG TILLVÄXT Jag förväntar mig att bolaget kommer att ha samma fokus om 10 år och att verksamheten då är mer omfattande, det vill säga har ännu lägre operationell risk. Att bolaget har haft ett oförändrat fokus har inneburit effektiva interna processer som gör det enklare att driva och övervaka verksamheten. Enkelhet och effektivitet är goda förutsättningar för att Sagax ska kunna fortsätta att växa under lång tid framöver utan att den interna koordineringen av verksamheten (byråkrati) blir ett hinder för affärsutveckling och förvaltning. Aktieägarna kan notera att Sagax består av en mängd relativt små verksamheter. Exempelvis omfattar bolagets verksamheter i Benelux och i Frankrike ”endast” 8,5 respektive 9,8 miljarder kronor i fastighets- värde. Sagax dotterbolag är relativt decentraliserade och har således förutsättningar att bli flera gånger större och ändå fortsätta att vara dynamiska och entreprenöriella verksamheter. Följaktligen har Sagax goda förutsättningar att under lång tid fram- över fortsätta expandera på ett riskkontrollerat och lönsamt sätt. Reser- vationen är dock densamma nu som i årsredovisningen för 2004: ”Hur framgångsrika vi kommer att vara med att expandera Sagax är svårt att förutse.” Intet nytt under solen med andra ord. FASTIGHETSVÄRDERINGAR Stor uppmärksamhet har ägnats åt fastighetsvärderingar under 2023. Det har varit lätt att få intrycket genom media och i aktieanalyser att fastighetsvärderingar (som krävs för att fastighetsbolagen ska kunna upprätta redovisningen enligt IFRS) är objektivt fastställda marknads- värden där ägaren när som helst kan trycka på säljknappen och få mot- värdet i likvida medel, i princip på samma sätt som med ett innehav av statsskuldväxlar. Detta är tyvärr ett betydande missförstånd och jag vill därför uppmärksamma aktieägarna på att fastigheters marknadsvärde inte fastställs i förhållande till en likvid marknad bestående av identiska tillgångar (IFRS 13 nivå 1), såsom exempelvis valuta, eller i förhållande till en modell som bygger på observerbara data (IFRS 13 nivå 2), såsom exempelvis räntederivat som värderas utifrån observerbara marknads- räntor. Fastighetsvärdering är en så kallad nivå 3-värdering enligt IFRS 13, den lägsta nivån i värderingshierarkin, som bygger på icke-observerbara data och subjektiva antaganden där varje parameter får betydande konsekvenser för kalkylresultatet, det vill säga det så kallade marknads- värdet. Den icke-observerbara datan härleds ofta ur genomförda transak- tioner, det vill säga transaktioner som omfattar andra fastigheter än de som värderas och som omsatts vid andra tidpunkter än värderingstid- punkten. Dessa transaktioner är, förutom att de är marginalprissatta, dessutom unika, inte bara vad det gäller fastigheten, utan även vad det gäller partsställningen. Detsamma gäller intäktssidan. Antagandena är som regel härledda ur vad (unika) hyresgäster varit villiga att betala för (unika) lokaler i andra fastigheter än värderingsobjektet och vid andra tidpunkter än värderingstidpunkten. Detta är extrem specificitet som extrapoleras över tid för att appliceras på andra unika tillgångar. Som om det inte räckte, krävs, för att fastställa det så kallade marknadsvärdet, även uppskattningar av effekterna av osäkra framtida händelser. Att transaktioner genomförs ”till bedömt marknadsvärde” är tyvärr inte heller till någon större hjälp till följd av det uppenbara fördelningsfelet (de fastigheter för vilka det bedömda marknadsvärdet råkar överens- stämma, eller understiga, erhållna bud är sannolikt överrepresenterade i transaktionsstatistiken (Eng. ”selection bias”)). Utan att utveckla svagheterna i fastighetsvärderingar ytterligare kan konstateras att osäkerheten i fastighetsvärderingar är, för att uttrycka sig försiktigt, betydande, trots stora ansträngningar från värderingskåren, bolagen och de bästa intentionerna. Det rör sig inte om att spå i teblad, men inte heller om några exakta värden. Inget av ovanstående är nyheter utan framhålls regelmässigt och explicit på flera ställen i fastighetsbolagens årsredovisningar (exempel- vis 3 gånger i föreliggande dokument) och ofta inte bara av bolagen, utan även av bolagens revisorer och av fastighetsvärderingskåren. Mitt intryck är tyvärr att budskapet ändå, bitvis, inte nått fram. Den data som härleds ur fastighetsvärderingsmodellerna bör således tolkas av aktieägarna med försiktighet och med ovanstående i åtanke. Jag skulle rekommendera att använda fastighetsvärdena på samma sätt som ett bra estimat, snarare än som ett absolut värde. TACK Bolagets goda resultatutveckling och utgångsläge inför framtiden är resultatet av många utomordentliga insatser från duktiga och hängivna kolleger. Jag vill därför å styrelsens och aktieägarnas vägnar framföra ett varmt tack till alla Sagax medarbetare. Tack för ert förtroende. Stockholm i april 2024 David Mindus Verkställande direktör 1) För den arkeologiskt intresserade aktieägaren återfinns hela kommentaren till verksamhetsåret 2004 på bolagets hemsida. VD HAR ORDET AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 8 Affärsidé, mål och strategier AFFÄRSIDÉ Sagax affärsidé är att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. VERKSAMHETSMÅL Sagax mål är att generera attraktiv riskjusterad avkastning till bolagets aktieägare. För att nå detta mål ska Sagax uppnå följande verksamhets- mål: ■ Verksamheten ska generera långsiktigt uthållig avkastning och starka kassaflöden. ■ Bolaget ska fortsätta växa genom nya investeringar om attraktiv riskjusterad avkastning kan förväntas uppnås. ■ Kassaflödet från befintligt fastighetsbestånd ska öka mer än inflationen. FINANSIELLA MÅL Sagax har följande finansiella mål: ■ Avkastning på eget kapital ska under en femårsperiod uppgå till lägst 15 % per år. ■ Förvaltningsresultat per A- och B-aktie ska öka med minst 15 % per år. I tabellen nedan redovisas hur utfallen de senaste fem åren förhåller sig till de finansiella målen. Sagax investerar främst i lager- och industrifastigheter i regioner med stabil befolkningstillväxt och ett diversifierat näringsliv samt fokuserar på att uppnå hög löpande direktavkastning och starka kassaflöden. Bolaget eftersträvar långa kundrelationer med välrenommerade och kreditvärdiga hyresgäster. Finansiella mål Utfall 2023 Femårigt genomsnitt Avkastning på eget kapital ska under en fem- årsperiod uppgå till lägst 15 % per år 0 % 17 % Förvaltnings resultat per A- och B-aktie ska öka med minst 15 % på årsbasis 15 % 22 % Årlig tillväxttakt i %, rullande 12 månader (Höger skala) Målsättning för årlig tillväxttakt är 15 % (Höger skala) Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader Förvaltningsresultat per A- och B-aktie Kr % 0 2 4 6 8 10 12 20232022202120202019 0 5 10 15 20 25 30 STRATEGIER Sagax investerar med ett långsiktigt perspektiv. Sagax bedriver inte fastighetshandel annat än genom enstaka försäljningar av fastigheter som inte längre uppfyller bolagets investeringskriterier. Sagax projektut- vecklingsverksamhet är begränsad och projekt genomförs huvudsakligen efter att uthyrning skett. För att uppnå bolagets verksamhetsmål och finansiella mål har bolaget antagit följande strategier. Investeringsstrategi Fastighetsförvärv och investeringar i befintligt bestånd syftar till att öka kassaflödet och diversifiera hyresintäkterna och därigenom minska bola- gets operativa och finansiella risker. Sagax investerar i kommersiella fastigheter, främst inom segmentet lager och lätt industri. Detta segment kombinerar låg nyproduktionstakt och stabil uthyrningsgrad vilket genererar stabila kassaflöden och möjligheter till långsiktigt värdeskapande. Sagax genomför löpande kompletteringsförvärv och investeringar i befintliga fastigheter. I tillägg till helägda fastigheter investerar Sagax även i indirekta fastighetsinvesteringar genom joint venture och intresseföretag. Detta möjliggör investeringar i marknader som Sagax inte kan nå framgångs- rikt på egen hand. De indirekta investeringarna gör det möjligt för Sagax att samarbeta med specialiserade förvaltare samtidigt som Sagax drar nytta av sin generella branschkunskap. Finansieringsstrategi Sagax finansieringsstrategi är utformad med tydligt fokus på operativt kassaflöde och räntetäckningsgrad. Detta bedöms skapa goda förutsätt- ningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas kapital. Diagrammet på nästa sida visar att Sagax kassaflöde från den löpande verksamheten till stor del motsvarar förvaltningsresultatet. Skillnaden beror främst på att utdelning och inte förvaltningsresultat från joint venture och intresseföretag redovisas som kassaflöde från den löpande verksamheten. Avkastning på eget kapital, rullande 5 år Målsättning för avkastning under en femårsperiod är 15 % Avkastning på eget kapital, rullande 12 månader Avkastning på eget kapital % 0 5 10 15 20 25 30 35 40 20232022202120202019 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 9 Sagax eftersträvar en väl avvägd ränte- och kapitalbindning i syfte att säkerställa det operativa kassaflödet. Bolagets räntebärande skulder utgörs främst av icke-säkerställda obligationslån i euro. Sagax finan- sierar även sin verksamhet med företagscertifikat i euro och i svenska kronor. Därutöver upptar Sagax banklån i euro och i svenska kronor när det bedöms vara fördelaktigt. Sagax har en rating från Moody’s Investors Service om Baa2 med ”stable outlook”. Bolaget har tre aktieslag, stamaktier av serie A, B och D. Stam- aktierna av serie A och B har ingen begränsning i förhållande till vinst eller eget kapital. Stamaktier av serie D berättigar till en årlig utdelning om högst 2,00 kronor per aktie. Syftet med stamaktierna av serie D är att nå investerarkategorier som värdesätter en stabil löpande utdelning samtidigt som utspädningen för innehavarna av stamaktier av serie A och B begränsas. Förvaltningsstrategi Sagax fokus på långsiktighet omfattar även bolagets förvaltning. Sagax strävar efter att attrahera välrenommerade kunder med hög kredit- värdighet. Bolaget prioriterar långa kundrelationer även om det medför att bolaget avstår högre hyresnivåer. Detta bedöms vara fördelaktigt då det leder till minskad risk för vakanser samt lägre uthyrnings- och lokal- anpassningskostnader. Sagax investerar huvudsakligen i regioner med stabil befolknings- tillväxt och ett diversifierat näringsliv. Detta bedöms begränsa risken för att bolaget drabbas av lägre uthyrningsgrader och hyresnivåer. Sagax största marknader är Stockholm och Helsingfors, vilka bedöms ha goda förutsättningar för långsiktig tillväxt. Bolaget tecknar huvudsakligen kallhyresavtal. Genom denna stra- tegi skyddas bolagets operativa kassaflöde från ökade kostnader till följd av ändrad fastighetsskatt, förbrukning eller ändrade taxor för till exem- pel värme, el, vatten och avlopp. HÅLLBARHETSARBETE Sagax hållbarhetsarbete är en naturlig del i verksamheten och bidrar till att kunna uppnå företagets övergripande mål. För att nå detta mål bedrivs bolagets verksamhet genomgående med ett långsiktigt perspektiv. Sagax följer aktiebolagslagens huvudregel i fråga om syfte och har således inte föreskrivit något annat syfte i bolagsordningen än att ge vinst till fördelning mellan aktieägarna, se 3 kap. 3 § ABL. Sagax upp- fattning är att vinstsyftet inte står i konflikt med hållbart företagande: Att vara en bra arbetsgivare, en bra leverantör, en uppskattad kund och att bolaget uppträder på ett anständigt sätt i samhället och försöker begränsa sin miljöpåverkan är alla grundläggande förutsättningar för att Sagax, över lång tid, ska kunna bereda vinst för sina aktieägare. Hållbarhetsarbetet inkluderar bland annat att minska klimat- påverkan genom minskad energianvändning i fastighets beståndet, miljö certifieringar och investeringar i solceller. Sagax arbetar aktivt för att motverka korruption. Sagax har en vissel blåsarfunktion som är tillgänglig på bolagets hemsida och en upp- förandekod för leverantörer. Sagax redovisar sitt hållbarhetsarbete enligt GRI Standards 2021. Sagax följer Global Compacts tio principer och har identifierat vilka av FN:s globala mål som är relevanta för Sagax och där bolaget kan påverka genom sitt hållbarhetsarbete. Sagax mål om minskning av koldioxidut- släppen har validerats och godkänts av Science Based Targets initiative. Sagax har genomfört en analys av klimatrisker i fastighetsbeståndet och rapporterar i enlighet med ramverket Task force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD). I enlighet med 6 kap. 11 § ÅRL har Sagax valt att upprätta den lag- stadgade hållbarhetsrapporten som en från årsredovisningen avskild rapport som återfinns på sidorna 153-178. Marknadsvärde Uthyrningsbar area Fastigheternas marknadsvärde och area 1 000-tal kvm Mkr 0 750 1 500 2 250 3 000 3 750 4 500 2023202220212020201920182017201620152014 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 2023202220212020201920182017201620152014 Förvaltningsresultat och kassaflöde Mkr Förvaltningsresultat, rullande 12 månader Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital, rullande 12 månader FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 10 Sagax B-aktie under perioden 2013–2023 1) Sagax utveckling Carnegie Real Estate Index Sagax aktiekurs Kr 0 50 100 150 200 250 300 350 400 Källa: Modular Finance AB 2013 2014 2015 2020 2021 2022 20232019201820172016 Årlig tillväxttakt i %, rullande 12 månader Målsättning för årlig tillväxttakt är 15 % Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader Förvaltningsresultat per A- och B-aktie Kr % 0 2 4 6 8 10 12 20232022202120202019 0 5 10 15 20 25 30 Eget kapital Eget kapital 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 2023202220212020201920182017201620152014 Mkr 2018 3,4 miljarder kronor netto- investerades. Moody´s Investors Service höjde Sagax rating till Baa3 med "stable outlook". Sagax gav ut sitt första obligationslån om 500 miljoner euro på den europeiska kapital- marknaden inom ramen för ett nytt EMTN-program. 2019 Förvaltningsresultatet uppgick till 2,0 miljarder kronor. 2,1 miljarder kronor nettoinvesterades, varav 2,8 avsåg fastighets- förvärv. 97 % av förvärven skedde utomlands. Sagax öppnade kontor och gjorde de första fastighetsförvär- ven i Spanien. 2016 2,8 miljarder kronor netto- investerades. Totalt 3,7 mil- jarder kronor investerades, varav hälften i Finland. De första fastigheterna i Neder länderna förvärva- des. Stamaktier av serie D emitterades för första gången. 2015 2,4 miljarder kronor netto- investerades i fastig heter. 43 fastigheter förvärvades och 2 fastigheter avyttra- des. I bokslutskommunikén meddelades att prognos- ticerat förvaltningsresultat för 2016 överstiger 1 miljard kronor. 2014 Hyresintäkterna översteg 1 miljard kronor. 1,9 miljarder kronor netto- investerades i fastigheter. Sagax öppnade kontor och förvärvade den första fastigheten i Paris. Historiskt låga räntenivåer noterades. 2017 1,7 miljarder kronor netto investerades. 80 % av investeringarna skedde utomlands. Belåningsgra- den sjönk till 50 %. Bolaget åsattes en rating om Ba1 med "positive outlook" av Moody´s Investors Service, ett steg under Investment Grade. 2020 Förvaltningsresultatet uppgick till 2,4 miljarder kronor. Sagax installerade 13 solcellsanläggningar och miljöcertifierade 8 fastigheter. Ett nytt joint venture tillsammans med NP3 Fastigheter AB etablerades. 2021 Förvaltningsresultatet ökade 17 % och uppgick till 2,8 miljarder kronor. Sagax emitterade sam- manlagt obligationslån om 1 000 miljoner euro på den europeiska kapital- marknaden inom ramen för EMTN-programmet. 2022 Förvaltningsresultatet uppgick till 3,3 miljarder kronor. Sagax öppnade kontor i Tyskland. Outnyttjade kreditfaciliteter uppgick till 9,4 miljarder kronor. Sagax har 35 solcellsanläggningar som under 2022 producerade 8,3 GWh. 1) Sagax B-aktie upptogs till handel den 4 april 2013. Aktiekursen dessförinnan har omräknats genom att kursen för A-aktien delats med 11, motsvarande den fondemission av B-aktier (10:1) som genomfördes i mars 2013. 2023 Förvaltningsresultatet uppgick till 3,9 miljarder kronor och 5,9 miljarder kronor nettoinvesterades. Moody´s Investors Service höjde Sagax rating till Baa2 med "stable outlook". Två riktade nyemissioner som tillförde Sagax 4,2 miljarder kronor genom- fördes. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 11 BAKGRUND Sagax har idag etablerade verksamheter i sex länder: Sverige, Finland, Frankrike, Nederländerna, Spanien och Tyskland. Verksamheterna i Sverige och utomlands bidrar till både tillväxt och minskad specifik risk genom ökad diversifiering. Sagax verksamheter är huvudsakligen koncentrerade till större regioner i respektive land såsom Stockholm, Helsingfors, Paris, Madrid och Barcelona, Eindhoven samt Randstad- området, den sammanvuxna storstadsregionen i centrala Nederländerna omfattande Amsterdam, Haag, Rotterdam och Utrecht. Dessa regioner kännetecknas av stabil befolkningstillväxt samt ett diversifierat näringsliv. Som fastighetsbolag exponeras Sagax mot förändringar på markna- den för uthyrning av lokaler. Bolaget har hög ekonomisk uthyrningsgrad, 96 %, samt jämna avtalsförfall vilket innebär att exponeringen mot för- ändringar på hyresmarknaden är balanserad den närmaste framtiden. Den största exponeringen mot hyresmarknaden återfinns i Stockholm och Helsingfors, vilka bedöms ha goda förutsättningar för långsiktig tillväxt. Sagax exponeras även mot investeringsmarknaden vid förvärv och avyttringar av fastigheter. Marknaden för fastighetsinvesteringar påver- kas i stor utsträckning av förutsättningarna på kreditmarknaden och de allmänna konjunkturutsikterna. STARKA FUNDAMENTA I SAGAX REGIONER Sagax investerar i mogna marknader med hög bruttoregionalprodukt (BRP) per capita. Generellt har större regioner uppvisat en högre ekono- misk tillväxt, starkare sysselsättningstillväxt och högre befolkningstill- växt än mindre regioner. Större regioner har mer utvecklade ekonomier med företag inom ett stort antal branscher och ett större utbud av Nominell BRP per capita 2023 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 70 000 80 000 EU BarcelonaMadridRandstad/ Eindhoven HelsingforsParisStockholm Euro BRP per capita 2023 Källa: Oxford economics Årlig nominell BRP-tillväxt 2000–2023 i genomsnitt 0 1 2 3 4 5 EU BarcelonaMadridRandstad/ Eindhoven HelsingforsParisStockholm % BRP-tillväxt Källa: Oxford economics kultur, handel och utbildning. Det finns även ett samband som visar att större regioner (mätt som BRP) är rikare (mätt som BRP per capita), se diagram på nästkommande sida. Majoriteten av de regioner som Sagax investerar i har en högre BRP per capita än genomsnittet inom EU. Sedan 2000 har BRP-tillväxten i dessa regioner varit högre än snittet för EU. En viktig faktor för en regions tillväxt är befolkningens utbildnings- nivå. Tillgången till universitet och högskolor påverkar den regionala tillväxten och regioner med hög utbildningsnivå tenderar också att uppvisa en mer varierande branschstruktur med tydligare fokus på kun- skapsintensiva sektorer. Enligt Eurostat var 64 % i åldersgruppen 30-34 år i Stockholm högskoleutbildade 2022, en ökning med 57 % sedan 2000. I Helsingfors var andelen högskoleutbildade i samma åldersgrupp 54 %, i Paris 64 %, i Randstad inklusive Eindhoven 58 %. I Barcelona var andelen högskoleutbildade 30-34-åringar 56 % och i Madrid uppgick andelen högskoleutbildade till 57 %. Den genomsnittliga andelen hög- skoleutbildade i EU uppgick till 43 %. DRIVKRAFTER FÖR EKONOMISK TILLVÄXT En kombination av ekonomisk tillväxt och hög BRP samt små utbuds- förändringar gynnar efterfrågan på lokaler för lager och lätt industri. På Sagax huvudsakliga marknader överstiger befolkningstillväxten genom- snittet i EU. Mellan åren 2000 och 2023 ökade befolkningen i Sagax marknader med i genomsnitt 20 % jämfört med 5 % för hela EU. I takt med att befolkningen växer ökar efterfrågan generellt sett på bostäder, kontorsarbetsplatser och handelslokaler. Detta leder till att befintliga lager- och industrifastigheter tas i anspråk för andra ändamål. Samtidigt som utbudet av befintliga industri- och lagerlokaler minskar är nyproduktionen av den typen av lokaler begränsad. Större regioner har som regel högre ekonomisk, befolknings- och sysselsättningstillväxt än mindre. De har även mer utvecklade ekonomier med ett mer diversifierat näringsliv vilket medför lägre risk för långvariga vakanser i fastighetsbeståndet. Marknadsöversikt FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 12 Källa: Euorostat BRP och BRP per capita 2022 BRP (€ miljoner) 200 000 250 000 300 000 150 000 100 000 50 000 0 70 000 80 00060 00050 00040 00020 00010 000 BRP per capita (€) Barcelona Rom Karlsruhe Madrid Milano Düsseldorf Köln Stuttgart Randstad München Paris Dublin Luxemburg Helsingfors Wien Berlin Hamburg Köpenhamn Bryssel Stockholm Darmstadt Cork Lille Lyon Marseille Antwerpen Salzburg EU snittet BRP per capita 35 400 30 000 Regionernas utveckling 2000-2023 Årlig befolkningstillväxt Befolknings tillväxt Befolknings tillväxt, antal invånare BRP per capita 2023, euro Årlig real BRP-tillväxt Real BRP-tillväxt Stockholm 1,3 % 36 % 644 370 72 175 2,9 % 91 % Paris 0,5 % 12 % 1 289 000 69 404 1,4 % 37 % Helsingfors 1,0 % 25 % 349 190 64 149 1,6 % 44 % Randstad + Eindhoven 0,7 % 16 % 1 333 060 64 409 1,6 % 45 % Madrid 1,1 % 28 % 1 482 540 41 798 2,0 % 59 % Barcelona 0,9 % 23 % 1 446 100 35 893 1,5 % 41 % Genomsnitt för EU 0,2 % 5 % 23 464 300 37 566 1,4 % 36 % Källa: Oxford Economics. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 13 Årlig procentuell befolkningstillväxt i Sveriges lokala arbetsmarknader 2000–2023 – 1,0 – 0,5 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 500 000 – 0 – 10 000 % Källa: SCB och Savills Antal invånare 10 000 – 50 000 50 000 – 100 000 100 000 – 500 000 99 % Befolkningstillväxt Andel av Sagax hyresvärde Sagax 0 % Sagax 0 % Sagax 96 %Sagax 3 %Sagax 1 % Årlig procentuell befolkningstillväxt i Finlands lokala arbetsmarknader 2000-2023 –2,0 –1,5 –1,0 –0,5 0,0 0,5 1,0 1,5 500 000 – 0 – 10 000 % Källa: Statistikcentralen och Savills Antal invånare 96 % Befolkningstillväxt Andel av Sagax hyresvärde 10 000 – 50 000 50 000 – 100 000 100 000 – 500 000 Sagax 0 % Sagax 1 % Sagax 58 %Sagax 38 %Sagax 3 % Årlig procentuell befolkningstillväxt i Frankrikes regioner 2000-2023 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1 000 000 – 0 – 250000 % Källa: Oxford Economics och Savills Antal invånare Befolkningstillväxt Andel av Sagax hyresvärde 77 % 250 000 – 500 000 500 000 – 750 000 750 000 – 1 000 000 Sagax1 % Sagax 10 % Sagax 74 %Sagax 3 %Sagax 12 % Årlig procentuell befolkningstillväxt i Nederländernas regioner 2000-2023 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 2 600 000 –0 – 500 000 % Källa: Oxford Economics och Savills Antal invånare 79 % Sagax 8 % Sagax 2 % Sagax 53%Sagax 26 %Sagax 10 % Befolkningstillväxt Andel av Sagax hyresvärde 500 000 – 1 000 000 1 000 000 – 1 300 000 1 300 000 – 2 600 000 Årlig procentuell befolkningstillväxt i Spaniens regioner 2000-2023 – 0,2 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 3 000 000 – 0 – 250 000 % Källa: Oxford Economics och Savills Antal invånare 82 % Befolkningstillväxt Andel av Sagax hyresvärde 250 000 – 500 000 500 000 – 1 000 000 1 000 000 – 3 000 000 Sagax 0 % Sagax 7 % Sagax 60 %Sagax 22 %Sagax 11 % FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 14 INVESTERINGSMARKNADEN Lager- och logistikfastigheter har tidigare utgjort ett av de mindre seg- menten på fastighetsmarknaden. Intresset för fastighetsinvesteringar med stabila kassaflöden har ökat under de senaste åren, vilket har gjort att lager- och logistikssegmentet under 2023 utgjorde 21 % (20 %) av transaktionsvolymen i Europa. Efterfrågan på investeringar inom lager- och industrisegmentet har också ökat till följd av förändringar av kon- sumtionsmönster bland hushåll samt e-handelns ökande marknadsandel inom detalj handeln. Relativt få investerare är specialiserade på lager-, industri- och logistikfastigheter även om intresset för investeringar inom segmentet har ökat markant under de senaste åren. En stor del av utbudet utgörs av brukarfastigheter, fastigheter där det rörelsedrivande företaget även äger fastigheten. Sagax strategi är att växa genom förvärv av fastigheter. Förvärven syftar till att öka kassaflödet och diversifiera hyresintäkterna. Transaktionsmarknaden Parametrar som driver intresset för fastighetsinvesteringar är bland annat det allmänna konjunkturläget samt tillgången till eget kapital, lånefinan- siering och ränteläget. Totalt omsattes kommersiella fastig heter till ett värde om cirka 106 miljarder kronor i Sverige under 2023, som därmed blev det svagaste transaktionsåret sedan 2013. Som en jäm förelse uppgick transaktionsvolymen till cirka 222 miljarder kronor under 2022 och cirka 406 miljarder kronor under rekordåret 2021. Antalet strukturaffärer har också minskat under 2023 jämfört med 2022. Cirka 10 % av den totala transaktionsvolymen 2023 utgjordes av strukturaffärer. Under 2022 och 2021 uppgick andelen till 18 % respektive 44 %. Utländska investerare svarade för 30 % (18 %) av den totala transak- tionsvolymen i Sverige, motsvarande cirka 31 (40) miljarder kronor. Värt att notera är att utländska investerare varit nettoköpare för sjunde året i rad, vilket innebär att förvärvsvolymen överstiger försäljningarna. 58 % av Sagax fastighetsvärden återfinns i Sverige och Finland, två markna- der med ett stort intresse från internationella investerare. Transaktionsvolymen för lager- och industrifastigheter i Sverige uppgick till 23 (42) miljarder kronor under 2023, varav utländska investerare svarade för 54 %, vilket är högre än under 2022 och 2021 då utländska investerare stod för cirka 40 %. I Finland uppgick transaktionsvolymen till 1,7 (5,9) miljarder euro, varav lager- och industrifastigheter utgjorde 0,5 (0,8) miljarder euro, i Frankrike till 15,3 (32,3) miljarder euro respektive 3,0 (6,2) miljarder euro, i Neder länderna till 8,0 (16,1) miljarder euro respektive 2,4 (5,6) miljarder euro, i Spanien till 9,7 (15,7) miljarder euro respektive 1,5 (2,2) miljarder euro, i Belgien till 2,8 (6,9) miljarder euro respektive 0,5 (1,1) miljarder euro och i Tyskland till 28,3 (65,4) miljarder euro, respektive 5,2 (9,7) miljarder euro. Direktavkastningskravet för så kallade "prime" lager- och industrifastig heter ökade likt andra segment under 2023. Under fjärde kvartalet 2023 bedömdes direktavkastningskravet i Sverige uppgå till 4,90 %-5,10 % (4,50 %-4,70 %). Direkt avkastningskravet "prime" avser nyproducerade eller moderna anläggningar i framstående logistiklägen med hyresgäster som tecknat långa hyresavtal. För motsva- rande fastigheter uppgår direktavkastningskraven i Finland till 5,00 % (4,10 %), i Frankrike till 4,75 % (4,00 %), i Nederländerna till 4,40 % (4,50 %), i Belgien till 5,00 % (4,35 %) och i Spanien till 5,05 % (4,75 %). HYRESMARKNADEN FÖR LAGER- OCH INDUSTRIFASTIGHETER Diagrammen på sidan 15 illustrerar att hyresutvecklingen för lager- och industrifastigheter i Sagax regioner endast är svagt korrelerad med hyresutvecklingen för kontor och att hyresnivån för lager- och industri- lokaler har uppvisat en låg varians sedan mätperiodernas inledning. Även när det gäller uthyrningsgrad uppvisar lager- och industrifastig- heter som regel mindre varians över tid än uthyrningsgrader för kontors lokaler. Kombinationen av god tillväxt och små utbudsförändringar gynnar efterfrågan på lokaler inom segmentet lager och lätt industri. Hyresut- vecklingen för lager- och industrilokaler är stabil i Stockholm, Helsing- fors, Paris, Randstad och Eindhoven, Madrid och Barcelona. Städerna tillhör de europeiska marknader som bedöms ha goda förutsättningar för långsiktig tillväxt. Diagrammen visar hyresutvecklingen uttryckt i nominella termer. Nyproducerade lokaler Hyran för nyproducerade lokaler påverkas huvudsakligen av de fak- tiska produktionskostnaderna för byggnaden, kostnaden för mark samt exploatörens vinstkrav. De höga markpriserna i storstadsområdena i Europa påverkar hyresnivåerna för nyproducerade och moderna lokaler. I landsbygdsområden är hyresnivåerna relativt jämna. Befintliga lokaler Till skillnad från nyproducerade lokaler styrs hyran för befintliga lokaler av utbud och efterfrågan. Denna hyra kan variera kraftigt mellan olika geografiska lokaliseringar. I områden med höga vakanser och stort utbud på lokaler kan marknadshyran understiga nyproduktionshyran väsentligt. Den omvända situationen, där marknadshyran överstiger nyproduktionshyran, förkommer nästan uteslutande i storstädernas citynära anläggningar där byggbar mark saknas och det råder generell brist på moderna och ändamåls enliga lokaler. Spanien Nederländerna Belgien Finland Frankrike Sverige Transaktionsvolym lager & industri MEUR 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 20232022202120202019201820172016201520142013 Tyskland Källa: Savills Produktion/industri Andel av total volym (%) Övrigt (blandfastigheter, lättindustri, lager) Logistik Transaktionsvolym lager & industri i Sverige Mkr % 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 202320212019201720152013201120092007 0 5 10 15 20 25 30 Källa: Savills FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 15 Källa: Savills Hyresutveckling i Stockholm Kr/kvm Kontor Stockholm i bästa läge Kontor Stockholm Lager/industri Stockholm i bästa läge Lager/industri Stockholm 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 202320212019201720152013201120092007 Källa: Savills Kontor Helsingfors i bästa läge Lager/industri Helsingfors i bästa läge Hyresutveckling i Helsingfors Euro/kvm 0 100 200 300 400 500 600 202320212019201720152013201120092007 Källa: Savills Hyresutveckling i Paris och Lyon Euro/kvm Kontor Paris i bästa läge Kontor Lyon i bästa läge 0 200 400 600 800 1 000 1 200 202320212019201720152013201120092007200520032001 Lager/industri Paris i bästa läge Lager/industri Lyon i bästa läge Källa: Savills Hyresutveckling i Madrid och Barcelona Euro/kvm Kontor Madrid i bästa läge Kontor Barcelona i bästa läge Lager/industri Barcelona i bästa läge Lager/industri Madrid i bästa läge 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 20232022202120202019201820172016201520142013 Källa: Savills Hyresutveckling i Randstad och Eindhoven Euro/kvm Kontor Amsterdam i bästa läge Kontor Amsterdam Lager/industri Randstad och Eindhoven i bästa läge Lager/industri Randstad och Eindhoven 0 100 200 300 400 500 600 700 202320212019201720152013201120092007200520032001 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 16 MARKNADSSEGMENT Sagax fastighetsbestånd är indelat i marknadssegmenten Sverige, Finland, Frankrike, Benelux, Spanien, Tyskland samt Övriga Europa. 74%avmarknadsvärdetoch77%avhyresvärdetvarhänförligttill fastigheterutanförSverige. HYRESAVTALSSTRUKTUR Sagaxtecknarhuvudsakligensåkalladekallhyresavtal.Dettainnebär atthyresgästenbetalarkostnadernaförtillexempelvärme,el,fastig hetsskattsamtvattenochavloppitilläggtilldenöverenskomnahyran. Sagaxpåverkashärigenomendastibegränsadomfattningavföränd radekostnadertillföljdavändradförbrukningellerändradetaxor förexempelvisvärmeellervatten.Utanförstorstädernaombesörjer ochbekostarhyres gästernanormaltävenfastighetsskötselochunder hållavfastigheterna,såkalladetriplenetavtal.Merän95%avSagax hyresavtal är indexerade till KPI eller motsvarande. Den årliga index eringen kan i vissa fall vara begränsad genom tak respektive golv. Ett mindreantalhyresavtalharårligafastahyresjusteringar. Sagaxharendiversifieradavtalsstruktur,vilketstärkermöjlig heternaattupprätthållaenjämnuthyrningsgrad.Förattytterligare begränsariskenförminskadehyresintäktereftersträvarSagaxdelsatt skapa långsiktiga relationer med bolagets hyresgäster, dels att uppnå en goddiversifieringavhyresavtalenslängdochstorlek.Därutöverefter strävarSagaxenjämnfördelningavkontraktsförfallöveråren.Sagax arbetarävenaktivtmedkontraktsförlängningiförtid.Bolagetväljeratt avståfrånattvidvarjetidpunktmaximerahyresnivånomiställetlängre löptiderkanuppnås.Dettabedömsminskariskenförbetydandevariansi koncernensuthyrningsgrad. Sagaxkontrakteradeårshyrafördeladesvidperiodensutgångpå 2462hyresavtalmedcirka1400hyresgäster. Den 31 december 2023 omfattade Sagax fastighetsbestånd 903 fastigheter med en uthyrningsbar area om 4 331 000 kvadratmeter. Det årliga hyresvärdet och kontrakterad årshyra uppgick till 4 738 respektive 4 557 miljoner kronor. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 96 %. Sagax fastighetsbestånd i sammandrag Fastighetsbestånd i sammandrag 2023-12-31 2023 Marknadssegment Antal fastig- heter Uthyr- ningsbar area, kvm Marknadsvärde Hyresvärde Ekonomisk uthyrnings- grad Hyres- intäkter, Mkr Övriga intäkter, Mkr Fastighets kostnader 1) Drift- netto, Mkr 1) Direkt av- kastning 1) Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Sverige 125 918 000 14 649 16 000 1 085 1 183 95 % 955 4 –143 –156 816 5,5 % Finland 243 1 458 000 18 175 12 500 1 767 1 212 95 % 1 682 5 –317 –217 1 370 7, 5 % Frankrike 264 743 000 9 815 13 200 814 1 096 98 % 697 5 –167 –225 534 6,4 % Benelux 147 661 000 8 461 12 800 631 953 96 % 586 12 –68 –103 530 6,5 % Spanien 113 451 000 4 543 10 100 317 703 99 % 254 0 –24 –53 230 6,0 % Tyskland 9 94 000 1 295 13 800 112 1 195 98 % 108 0 –4 –43 104 8,0 % Övriga Europa 2 6 000 124 19 200 12 1 840 100 % 12 – –1 –106 12 9,0 % Delsumma 903 4 331 000 57 061 13 200 4 738 1 094 96 % 4 293 25 –723 –167 3 595 6,4 % Ej fördelat – – – – – – – – – –44 –10 –44 – Totalt 903 4 331 000 57 061 13 200 4 738 1 094 96 % 4 293 25 –767 –177 3 551 6,4 % 1) Kostnader för fastighetsadministration ingår i redovisade fastighetskostnader. Koncernens hyresvärde Finland 37 % (1 767 mkr) Sverige 23 % (1 085 mkr) Övriga Europa 0 % (12 mkr) Spanien 7 % (317 mkr) Frankrike 17 % (814 mkr) Benelux 13 % (631 mkr) Tyskland 2 % (112 mkr) Fastigheternas marknadsvärde Finland 32 % (18 175 mkr) Sverige 26 % (14 649 mkr) Övriga Europa 0 % (124 mkr) Spanien 8 % (4 543 mkr) Frankrike 17 % (9 815 mkr) Benelux 15 % (8 461 mkr) Tyskland 2 % (1 295mkr) FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 17 I tabellen nedan redovisas storleken på Sagax hyresavtal i relation till koncernenskontrakteradeårshyravidåretsutgång.Avtabellentill högernedanframgåratt2455hyresavtalhadeetthyresvärdeunder stigande1%avkoncernenskontrakteradeårshyra.Detsammanlagda hyresvärdetfördessaavtalmotsvarade90%avSagaxkontrakterade årshyra.Sagaxvardärutöverparti6hyresavtalmedetthyresvärde motsvarande12%avkoncernenskontrakteradeårshyra.Dessahyres avtalutgjordesammanlagt8%avSagaxkontrakteradeårshyra.Endast 1avSagaxhyresavtalhadeettårligthyresvärdeöverstigande2%av koncernenshyresintäkter. HYRESGÄSTER Sagaxhyresgästerärverksammainomolikasektorer.Företaginomtill verkningsindustrinstårför16%(14%)avhyresintäkterna.Fordons relateradverksamhet,innefattandeförsäljning,serviceochtillverkning Löptider för hyresavtal Förfalloår Antal hyresavtal Area, kvm Kontrakterad årshyra Mkr Andel 2024 916 623 000 732 16 % 2025 465 739 000 690 15 % 2026 362 496 000 560 12 % 2027 231 493 000 513 11 % 2028 154 355 000 426 9 % >2028 334 1 477 000 1 635 36 % Totalt 2 462 4 182 000 4 557 100 % Hyresduration Marknadssegment Antal fastigheter Antal hyresavtal Hyres- duration, år Sverige 125 518 4,4 Finland 243 735 4,4 Frankrike 264 763 4,0 Benelux 147 246 5,3 Spanien 113 193 4,5 Tyskland 9 5 12,7 Övriga Europa 2 2 10,3 Totalt/genomsnitt 903 2 462 4,7 samtlivsmedelsrelateradverksamhetstårför14%(13%)respektive 10%(11%)avhyresintäkterna.Endiversifieringavhyresgästernas branschtillhörighetbedömsminskariskenförvakanserochhyresför luster.Dehuvudsakligasektorernaåterfinnsicirkeldiagrammetnedan. Vidårsskiftetmotsvaradehyresvärdethänförligttillde10största hyresgästerna21%avdetotalakontrakteradehyresintäkterna,för deladepå136hyresavtal.Hyresdurationenfördessauppgicktill7,9 årigenomsnitt.Denenskiltstörstahyresgästenärdenamerikanska medicinteknikkoncernenBaxtersomsvaradeför3,8%avSagaxkon trakteradehyresintäktervidårsskiftet.Ytterligare4hyresgästerharen årshyrasomvarförsigöverstiger2%avbolagetstotalaårshyror.De5 störstahyresgästernaäribokstavsordningBaxterkoncernen,Groupe Colas,Kesko,NokiaochSaintGobainkoncernen. Fördelning av kontrakterad årshyra IT, utveckling,utbildning 6 % Fastighetsservice 8 % Byggmaterial 7 % Övrigt 15 % Media 4 % Produktion, fastigheter 6 % Logistik 6 % Livsmedelsrelaterad verksamhet 10 % Medicin, medicinteknik 6 % Stat, kommun 2 % Fordon 14 % Tillverkningsindustri 16 % Fördelning hyresavtal Andel av kontrakterad årshyra Kontrakterad årshyra Andel, % Antal hyres- avtal, st Genomsnittlig kontrakterad årshyra, Mkr Hyres- duration, år > 2 % 97 2 1 97 14 1–2 % 360 8 6 60 4 < 1 % 4 099 90 2 455 2 5 Totalt/genomsnitt 4 557 100 2 462 2 5 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 18 FASTIGHETSPORTFÖLJENS AVKASTNING Direktavkastningenföråretiförhållandetillmarknadsvärdetvidårets utgånguppgicktill6,4%(5,8%).Fastighetsportföljenstotalavkastning uppgicktill4,0%(9,3%).Underåretuppgickdenvägdainflationen till3,4%(9,4%)idemarknaderdärSagaxäraktivt.Denrealatotal avkastningenuppgicksåledestill0,6%(–0,1%). Framåtriktaddirektavkastninguppgicktill6,6%(6,3%).Idiagram metnedanförklarashurdenframåtriktadedirektavkastningenpåver katsavhyresförändringar,investeringar,avyttringar,värdeförändringar ochvalutaeffekter. HYRESFÖRLUSTER Sagaxharhistorisktredovisatlågahyresförluster,senedanstående tabell.Under2023uppgickhyresförlusternatill5,0(2,1)miljoner kronor. Hyresgästernas nettoinflyttning –0,5 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2023202220212020201920182017201620152014 Andel av hyresvärde, % Netto av kontrakterade årshyror för in- och avflyttade hyresgäster under året jämförs med genomsnittligt hyresvärde under året. Hyresgästernas omsättningshastighet 0 1 2 3 4 5 6 2023202220212020201920182017201620152014 Andel av kontrakterad årshyra, % Kontrakterad årshyra för under året avflyttade hyresgäster i relation till genomsnittlig kontrakterad årshyra under året. Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad 0 200 400 600 800 1 000 1 200 2023202220212020201920182017201620152014 %, kurva Kr/kvm, staplar Hyresvärde, kr/kvm Uthyrningsgrad, % 40 50 60 70 80 90 100 Hyresförluster År Hyres - förluster, Mkr Andel av hyresintäkter, % Ekonomisk uthyrningsgrad, % 2014 0,2 0,0 94 2015 0,6 0,0 96 2016 0,1 0,0 94 2017 0,1 0,0 94 2018 1,6 0,1 95 2019 2,9 0,1 95 2020 0,7 0,0 95 2021 3,2 0,1 96 2022 2,1 0,1 96 2023 5,0 0,1 96 Direkt- avkastning: 6,3 % 0,2 % 0,1 % 0,1 % 0,0 % 0,0 % 6,6 % 0,2 % Utveckling för fastighetsportföljens framåtriktade direktavkastning 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 52 682 –1 306 5 088 902 –77 –229 57 061 Marknadsvärde förvaltnings- fastigheter 2023-12-31 Valuta- effekt För- säljningar Förändringar i befintligt bestånd FörvärvVärde- förändringar Marknadsvärde förvaltnings- fastigheter 2022-12-31 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 19 UTHYRNINGSARBETE Under2023harSagaxhaftenomsättningshastighetavhyresgästerom 4,9%(5,9%).Omsättningstaktenharberäknatssomkontrakteradårs hyraförunderåretavflyttadehyresgästerirelationtillgenomsnittlig kontrakterad årshyra under året. Hyresgästernasnettoinflyttning2023uppgicktill0,0%(–0,4%). Nettoinflyttningenharberäknatsgenomattnettotavkontrakterade årshyrorförinochavflyttadehyresgästerunderåretjämförtsmed genomsnittlig årshyra under året. Den ekonomiska uthyrnings graden uppgicktill96%(96%)vidåretsutgångochharkonsekventöverstigit 94%sedan2014. Den ekonomiska uthyrningsgradens förändring Underåretharvakansvärdetökatmed210(220)miljonerkronortill följdavavflyttningarochminskatmed211(207)miljonerkronortill följdavinflyttningar.Tidsbegränsadelämnaderabatteruppgicktill52 (38)miljonerkronorpåårsbasisvidåretsslut.Löptidernaförrabat ternaframgåravtabellennedan.Avvakansvärdetåterfanns75% (75%)iSverigeochFinland. Förvärvavfastighetermedvakanserharökatvakansvärdetmed6mil jonerkronor.Utgåendevakansvärdeharreduceratsmed7miljoner kronortillföljdavfastighetsförsäljningar.Utgåendevakansvärdeupp gicktill182(171)miljonerkronor. Kommande vakansförändring Hyresavtalmedetthyresvärdeom74(107)miljonerkronorvarvid åretsslutuppsagdavaravhyresavtalomfattande74(104)miljoner kronorharsagtsuppföravflyttningochhyresavtalomfattande0(3) miljonerkronorharsagtsuppföromförhandling.Avdehyresavtalsom sagtsuppföravflyttningskeravflyttningarmotsvarande55miljoner kronorunder2024,9miljonerkronorunder2025och10miljoner kronorunder2026ellerdärefter. Nyuthyrningaravlokalersomännuejinflyttatsharminskatdet justeradevakansvärdetmed19(49)miljonerkronor. Detjusteradeutgåendevakansvärdetuppgicktill237(229)miljoner kronor.55(55)miljonerkronoravseravtalsomsagtsuppföravflytt ning,menännuejavflyttatsochnyuthyrningarsomännuinteinflyttats. Vakanser 1 januari 2024 Marknadssegment Antal fastigheter Hyresvärde, Mkr Vakansvärde, Mkr 1) Ekonomisk vakansgrad 1) Uthyrningsbar area, kvm Vakant area, kvm Areamässig vakansgrad Sverige 125 1 085 57 5 % 918 000 37 000 4 % Finland 243 1 767 80 5 % 1 458 000 79 000 5 % Frankrike 264 814 14 2 % 743 000 12 000 2 % Benelux 2) 147 631 25 4 % 661 000 7 000 1 % Spanien 113 317 3 1 % 451 000 11 000 3 % Tyskland 9 112 2 2 % 94 000 2 000 2 % Övriga Europa 2 12 – – 6 000 – – Totalt 903 4 738 182 4 % 4 331 000 149 000 3 % 1) Vakansvärde respektive vakansgrad beaktar vakanser och lämnade rabatter till hyresgäster. 2) Sagax har under året förvärvat fastigheter i Belgien. Fastigheterna i Belgien och Nederländerna redovisas från 1 juli i marknadssegmentet Benelux. Löptider för lämnade rabatter Förfalloår Mkr 2024 45 2025 3 2026 2 2027 1 2028 0 >2028 1 Totalt 52 Ingånga och uppsagda hyresavtal Inflyttningar Avflyttningar In- och avflyttningsår Antal avtal Hyresvärde, Mkr Antal avtal Hyresvärde, Mkr 2024 11 –19 55 55 2025 – – 8 9 2026 – – 2 2 2027 – – 1 8 2028 – – – – >2028 – – – – Totalt 11 –19 66 74 Vakansförändringar Belopp i miljoner kronor 2023 2022 Ingående vakans respektive år 171 135 Inflyttningar –211 –207 Avflyttningar 210 220 Förändring av lämnade rabatter 13 1 Vakansvärde, förvärvade fastigheter 6 19 Vakansvärde, försålda fastigheter –7 –5 Valutakursförändring 0 8 Utgående vakansvärde 182 171 Uppsagt för omförhandling – 3 Uppsagda avtal, ej avflyttat 74 104 Nyuthyrning, ej inflyttat –19 –49 Justerat utgående vakansvärde 237 229 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 20 NETTOINVESTERINGAR 2023 Sagaxnettoinvesteringarifastigheterunder2023uppgicktill5913 (1855)miljonerkronormotsvarande11%avingåendefastighets värde,sediagramsidan22.Underdensenastefemårsperiodenhar nettoinvesteringarnaigenomsnittuppgåtttill10%avingåendefastig hetsvärde respektive år. Nettoinvesteringarna har beräknats som nettotavfastighetsförvärv,investeringaribefintligtfastighetsbestånd samt avyttringar av fastigheter. Förvärv Sagaxharunderåretförvärvatfastighetermedensammanlagduthyr ningsbarareaom449000kvadratmeterförtotalt5088(3202)miljo nerkronor.Denstörstainvesteringenavsågenportföljom65fastigheter omfattande109000kvadratmeteruthyrningsbarareaiFrankrike. Avyttringar Underårethar9fastigheteravyttratsförensammanlagdköpeskilling om86miljonerkronor. Under tredje kvartalet förvärvades en fastighet omfattande 13 700 kvadratmeter uthyrningsbar area i Bremerhaven, Tyskland. Fastigheten är fullt uthyrd och består av lokaler för lagerverksamhet. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 21 Fastighetsförvärv 2023, area Finland 15 % (69 394 kvm) Sverige 2 % (10 943 kvm) Spanien 34 % (152 890 kvm) Benelux 15 % (67 115 kvm) Frankrike 30 % (134 583 kvm) Tyskland 3 % (13 672 kvm) Investering i befintligt fastighetsbestånd per marknadssegment, 2023 Finland 18 % (167 Mkr) Sverige 60 % (539 Mkr) Spanien 3 % (26 Mkr) Benelux 9 % (79 Mkr) Frankrike 10 % (89 Mkr) Tyskland – % (2 Mkr) Orsak till investeringar i befintligt fastighetsbestånd, 2023 Nyuthyrning 28 % (252 Mkr) Nyproduktion 44 % (395 Mkr) Hyrestillägg 5 % (50 Mkr) Underhåll 23 % (205 Mkr) Investeringar i befintligt bestånd Sagaxharunder2023investerat902(715)miljonerkronoridetbefint ligafastighetsbeståndet,varav539(223)miljonerkronoriSverigeoch 167(302)miljonerkronoriFinland.Avinvesteringarnaibefintligt beståndavsåg205(269)miljonerkronorunderhållavfastigheternaoch 395(232)miljonerkronornyproduktion.Därutöverinvesterades252 (158)miljonerkronorisambandmednyuthyrningaroch50(56)mil jonerkronormothyrestillägg.Avinvesteringarnaibefintligtbestånd avsågsammanlagt18miljonerkronorienergibesparandeåtgärder. Därutöverharlöpandeunderhållom104(84)miljonerkronor kostnadsförtsikoncernensredovisningunder2023. Fastighetsförvärv 2023, förvärvspris Finland 17 % (851 Mkr) Sverige 4 % (186 Mkr) Spanien 25 % (1 281 Mkr) Benelux 22 % (1 096 Mkr) Frankrike 31 % (1 601 Mkr) Tyskland 1 % (73 Mkr) FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 22 Fem största investeringarna i befintligt fastighetsbestånd under 2023 Nedanredogörsfördefemstörstainvesteringarnaidetbefintliga fastighetsbeståndetunderåret.Dessafeminvesteringaruppgicktill sammanlagt419miljonerkronor,vilketmotsvarade46%avdetotala investeringarnaibefintligtfastighetsbeståndunderåret. Jakobsberg 18:19, 148 miljoner kronor Nybyggnationom14000kvadratmeterlagerochverksamhetslokaler iJärfälla,nordvästomStockholm.Byggnationenpåbörjadesunder tredjekvartalet2022ochberäknasvarafärdigställdundertredjekvar talet2025.Dentotalainvesteringenberäknasuppgåtill511miljoner kronorochfastighetenavsesblicertifieradenligtMiljöbyggnadSilver vid färdigställande. Fastigheten är fullt uthyrd. Sollentuna Häradsallmänning 1:34, 110 miljoner kronor PåfastighetenSollentunaHäradsallmänning1:34iJärfälla,nordväst omStockholm,pågårnybyggnationom7300kvadratmeterlageroch verksamhetslokaler.Fastighetenförvärvadesunderfjärdekvartalet 2021ochnybyggnationenberäknasvarafärdigställdunderfjärdekvar talet2024.FastighetenavsesattcertifierasenligtMiljöbyggnadSilver vidfärdigställande.Dentotalainvesteringenberäknasuppgåtill187 miljonerkronorochfastighetensuthyrningsgraduppgicktill65%vid årets utgång. Jordbromalm 3:1, 65 miljoner kronor Hyresgästanpassningarom65000kvadratmeterlagerochverksam hetslokaler som beräknas vara färdigställda under andra kvartalet 2024.Dentotalainvesteringenberäknasuppgåtill96miljonerkronor ochareamässiguthyrningsgraduppgicktill90%(46%)vidårets utgång. Elektra 11, 60 miljoner kronor Nybyggnationavlagerochverksamhetslokalerom3500kvadrat metersamt84parkeringsplatseriStockholm.Byggnationenpåbörja desunder2021ochberäknasvarafärdigställdunderandrakvartalet 2024.Dentotalainvesteringenberäknasuppgåtill87miljonerkronor. FastighetenärfulltuthyrdochkommerattcertifierasenligtMiljö byggnad Silver vid färdigställande. 13 Rue Gutenberg, 36 miljoner kronor På13RueGutenbergpågårnybyggnationom3200kvadratmeter lagerochverksamhetslokalersomfärdigställsunder2024.Fastig hetenärbelägen30kilometerösteromcentralaParisochdentotala investeringenberäknasuppgåtill49miljonerkronor.Fastigheten avsesattcertifierasenligtBREEAMNewconstruction,nivåVeryGood. Uthyrningsgradenuppgicktill43%vidåretsutgång. Pågående investeringar vid årsskiftet Sagaxhadevidårsskiftet12pågåendeinvesteringarmedenberäknad investeringsvolymöverstigande10miljonerkronor,setabellnedan. VidårsskiftethadeSagaxpågåendeprojektmedenberäknadinves teringom1611miljonerkronorvarav892miljonerkronorinvesterats tillochmed2023och719miljonerkronoråterstårattinvestera. Sagax nettoinvesteringar i fastigheter 2019-2023 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 20232022202120202019 %, linje Nettoinvesteringar, Mkr % av ingående fastighetsvärden Rullande 5-årssnitt Mkr, staplar 0 4 8 12 16 20 Pågående projekt Pågående projekt med en beräknad total investering överstigande 10 miljoner kronor Fastighet/adress Kommun Segment Avseende Projekt area, kvm Beräknad investering, Mkr Återstående investering, Mkr Beräknat färdig ställande Jakobsb erg 18:19 Järfälla Sverige Nybyggnation 14 000 511 337 2025 Sollentuna Häradsallmänning 1:34 Järfälla Sverige Nybyggnation 7 000 187 72 2024 Jordbromalm 3:1 Haninge Sverige Hyresgästanpassning 65 000 96 7 2024 Elektra 11 Stockholm Sverige Nybyggnation 4 000 87 2 2024 13 Rue Gutenberg Bussy-Saint-Georges Frankrike Nybyggnation 3 000 49 5 2024 Romben 3 Sollentuna Sverige Hyresgästanpassning 6 000 35 29 2024 Versterkerstraat 10 Almere Benelux Nybyggnation 3 000 35 3 2024 Ruununmyllyntie 13 Tavastehus Finland Hyresgästtillägg 18 000 32 16 2024 Kugghjulet 3 Huddinge Sverige Hyresgästanpassning 5 000 30 5 2024 Skultuna 3 Stockholm Sverige Nybyggnation 5 000 26 2 2024 Chroomstraat 140 Zoetermeer Benelux Hyresgästanpassning 7 000 15 3 2024 Kopersteden 1 Enschede Benelux Hyresgästanpassning 21 000 13 10 2024 Delsumma 158 000 1 116 526 Pågående projekt med en beräknad total investering understigande 10 miljoner kronor 495 193 Totalt pågående projekt 31 december 2023 1 611 719 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 23 På fastigheten 46 Avenue des Gardes Messiers i Frankrike färdigställdes nybyggnation om 2 400 kvadratmeter lager- och verksamhets- lokaler. Byggnationen påbörjades under första kvartalet 2022 och färdigställdes under andra kvartalet 2023. Den totala investeringen uppgick till 35 miljoner kronor och fastigheten är miljöcertifierad enligt BREEAM New construction, nivå Very Good. 46 Avenue des Gardes Messiers FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 24 Sagax fastighetsbestånd i Sverige omfattade 125 fastigheter med 918 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Hyresvärdet uppgick till 1 085 miljoner kronor. MarknadssegmentSverige Korta fakta 2023 2022 Antal fastigheter 125 119 Uthyrningsbar area, kvm 918 000 905 000 Hyresvärde, Mkr 1 085 991 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 93 Antal hyresavtal 518 513 Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 14 649 14 782 Driftnetto, Mkr 816 727 Direktavkastning, % 5,5 4,7 Segmentets andel av Sagax fastigheters marknadsvärde 0 10 20 30 40 50 20232022202120202019 % Segmentets andel av Sagax 26% Hyresvärde 23% 21% Fastigheternas marknads- värde Uthyrningsbar area Fördelning av hyresavtal i segmentet Andel av Sagax årshyra Segmentets kontrakterade årshyra Andel av koncernens kontrakterade årshyra, % Antal hyres- avtal, st Genomsnittlig kontrakterad årshyra, Mkr > 2 % – – – – 1–2 % 104 2 2 52 < 1 % 923 20 516 2 Totalt 1 028 23 518 2 Fastighetsbestånd i Sverige i sammandrag 2023-12-31 2023 Geografisk fördelning Antal fastig- heter Uthyr- ningsbar area, kvm Marknadsvärde Hyresvärde Ekonomisk uthyrnings- grad Hyres- intäkter, Mkr Övriga intäkter, Mkr Fastighets kostnader 1) Drift- netto, Mkr Direkt av- kastningMkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Stockholm 91 656 000 12 658 19 300 905 1 380 94 % 785 3 –131 –200 657 5,1 % Övriga Sverige 34 262 000 1 990 7 600 180 688 100 % 170 1 –12 –45 159 7,9 % Totalt Sverige 125 918 000 14 649 16 000 1 085 1 183 95 % 955 4 –143 –156 816 5,5 % 1) Kostnader för fastighetsadministration ingår i redovisade fastighetskostnader. SVERIGE SverigeärenavSagaxhuvudmarknader.Avkoncernenstotalamark nadsvärdeochhyresvärdeåterfinns26%respektive23%idetta segment.SagaxfastighetsbeståndiSverigeomfattade125fastigheter med918000kvadratmeteruthyrningsbararea.Vidårsskiftetuppgick antalethyresavtaltill518stycken. Marknadsvärde MarknadsvärdetpåSagaxfastigheteriSverigefastställdesper31 december2023till14649(14782)miljonerkronor.Denorealiserade värdeförändringenisegmentetuppgicktill–859(667)miljonerkronor, motsvarandeenvärdeförändringom–5,5%(4,7%).Undersamma periodvarinflationen4,4%(12,3%)ochdenrealavärdeförändringen uppgicksåledestill–9,5%(–6,8%).Avdenorealiseradevärdeför ändringenvar240(154)miljonerkronorhänförligtillförvaltningoch –1099(514)miljonerkronorrelaterattillallmänmarknadsvärde förändring.Vägtdirektavkastningskravförsegmentetvarper31 december20235,9%(5,3%)medintervallet5,29,5%(4,39,5%). FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 25 Stockholm SagaxfastighetsbeståndiStockholmsområdetomfattade91fastig hetermed656000kvadratmeteruthyrningsbararea.Sagaxfastigheter iStockholmutgjorde15%avSagaxuthyrningsbaraareaoch19%av koncernenshyresvärde. SagaxfastigheteriStockholmåterfinnsutanförcentralaStockholm framföralltutmeddestörretrafikledernasomE4/E20,E18ochNynäs vägen. Flertalet av fastigheterna är belägna i etablerade industriom råden somtillexempelLundaochUlvsundainorraStockholmsamtÄlvsjö, Segeltorp,JordbroochÅrstaisödraStockholm. Avflyttningar,nyuthyrningarochomförhandlingaravbefintliga avtalskerlöpandeochmöjligheternaatthyrautvakantalokalerbedöms som goda. Förvaltning Hyresintäkternaökadetill785(703)miljonerkronorochdriftnettot till657(581)miljonerkronor,främsttillföljdavfastighetsförvärv, hyresindexeringochförbättraduthyrningsgrad.Denekonomiska uthyrningsgradeniStockholmvar94%(91%)vidutgångenav2023. Sagaxharunderårettecknat32nyahyresavtalomfattandeen uthyrningsbarareaom47000kvadratmeteroch14hyresavtalom 21700kvadratmeterharförlängts.Hyresgästerharunderåretsagtupp 32avtalföravflyttningom41300kvadratmetervilketbetyderattnetto uthyrningenuppgicktill5700kvadratmeter. Under2023har539(220)miljonerkronorinvesteratsibefintligt fastighetsbestånd. Förvärv och avyttringar Under2023förvärvades6fastigheteriStockholmförsammanlagt186 miljonerkronor. Övriga Sverige SagaxfastighetsbeståndiÖvrigaSverigeomfattadevidåretsutgång34 fastighetermed262000kvadratmeteruthyrningsbarareaochutgjorde 6%avSagaxtotalauthyrningsbaraarea.SagaxfastigheteriÖvriga Sverigeutgjorde3%avSagaxfastigheterstotalamarknadsvärdeoch4% avkoncernenshyresvärde. Förvaltning Hyresintäkternaökadetill170(154)miljonerkronorochdriftnettot till159(145)miljonerkronor,främstberoendepåhyresindexering. DenekonomiskauthyrningsgradeniövrigaSverigevar100%(99%) vid årets utgång. Sagaxharunderårettecknat2nyaavtalomfattandeenuthyrnings barareaom1500kvadratmeter.Underårethar2avtalom2100 kvadratmetersagtsuppföravflyttningochingaavtalharförlängts. Nettouthyrningenuppgickdärmedtill–600kvadratmeter.Dengenom snittligahyresdurationenuppgicktill6,0(6,9)år.Merpartenavfastig heternaäruthyrdamedtriplenetavtal. Under2023har10(3)miljonerkronorinvesteratsibefintligtfastig hetsbestånd. Förvärv och avyttringar Ingaförvärvelleravyttringarharskettunderåret. På fastigheten Jordbromalm 3:1 i Haninge genomförs hyresgästanpassning om 65 000 kvadratmeter lager- och verksamhetslokaler varav 55 000 kvadratmeter är genomförda vid årets utgång. Fastigheten är belägen 25 kilometer söder om centrala Stockholm och består av 94 000 kvadratmeter uthyrningsbar area och 183 000 kvadratmeter mark. Uthyrnings graden uppgick till 90 % vid årets utgång. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 26 MarknadssegmentFinland Sagax fastighetsbestånd i Finland omfattade 243 fastigheter med 1 458 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Hyresvärdet uppgick till 1 767 miljoner kronor. Korta fakta 2023 2022 Antal fastigheter 243 218 Uthyrningsbar area, kvm 1 458 000 1 393 000 Hyresvärde, Mkr 1 767 1 711 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 97 Antal hyresavtal 735 732 Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 18 175 17 876 Driftnetto, Mkr 1 370 1 141 Direktavkastning per 31 december, % 7, 5 6,7 Segmentets andel av Sagax fastigheters marknadsvärde 0 5 10 15 20 25 30 35 40 20232022202120202019 % Segmentets andel av Sagax 37% Hyresvärde 34%32% Fastigheternas marknads- värde Uthyrningsbar area Fördelning av hyresavtal i segmentet Andel av Sagax årshyra Segmentets kontrakterade årshyra Andel av koncernens kontrakterade årshyra, % Antal hyres- avtal, st Genomsnittlig kontrakterad årshyra, Mkr > 2 % – – – – 1–2 % 256 6 4 64 < 1 % 1 431 31 731 2 Totalt 1 687 37 735 2 Fastighetsbestånd i Finland i sammandrag 2023-12-31 2023 Geografisk fördelning Antal fastig- heter Uthyr- ningsbar area, kvm Marknadsvärde Hyresvärde Ekonomisk uthyrnings- grad Hyres- intäkter, Mkr Övriga intäkter, Mkr Fastighets kostnader 1) Drift- netto, Mkr Direkt av- kastningMkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Helsingfors 85 717 000 10 870 15 200 960 1 340 93 % 892 1 –170 –237 723 6,7 % Övriga Finland 158 741 000 7 305 9 900 807 1 089 98 % 790 4 –147 –198 647 8,6 % Totalt Finland 243 1 458 000 18 175 12 500 1 767 1 212 95 % 1 682 5 –317 –217 1 370 7, 5 % 1) Kostnader för fastighetsadministration ingår i redovisade fastighetskostnader. FINLAND FinlandärSagaxstörstamarknadssegment,motsvarande32%av koncernensmarknadsvärdeoch37%avtotalthyresvärde.Sagax fastighetsbeståndiFinlandomfattade243fastighetermed1458000 kvadratmeteruthyrningsbararea.Vidårsskiftetuppgickantalethyres avtaltill735stycken. Marknadsvärde MarknadsvärdetpåSagaxfastigheteriFinlandfastställdesper31 december2023till18175(17876)miljonerkronor.Denorealiserade värdeförändringenisegmentetuppgicktill–629(108)miljonerkronor, motsvarandeenvärdeförändringom–3,3%(0,6%).Undersamma periodvarinflationen3,6%(9,1%)ochdenrealavärdeförändringen uppgicksåledestill–6,7%(–7,8%).Avdenorealiseradevärdeföränd ringenvar194(78)miljonerkronorhänförligtillförvaltningoch–824 (30)miljonerkronorrelaterattillallmänmarknadsvärdeförändring. Vägtdirektavkastningskravförsegmentetvarper31december2023 6,7%(6,5%),medintervallet4,314,0%(4,314,0%). FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 27 Helsingfors SagaxfastighetsbeståndiHelsingforsinklusivedeintilliggandekom munernaEsbo,Vanda,KeravaochTusbyomfattadevidårsskiftet85 fastighetermed717000kvadratmeteruthyrningsbararea.Sagax fastigheterliggerplaceradeutmedringledernaochstörretrafikleder. SagaxfastigheteriHelsingforsutgjorde17%avSagaxuthyrnings baraareaoch20%avkoncernenshyresvärde. Förvaltning Hyresintäkternaökadetill892(775)miljonerkronorochdriftnettot med20%till723(605)miljonerkronor,främsttillföljdavfärdig ställdanybyggnationer,fastighetsförvärvochhyresindexering.Sagax harunder2023investerat86(168)miljonerkronoribefintligtfastig hetsbestånd. Sagaxharunderårettecknat59nyahyresavtalmedenuthyrnings barareaom25300kvadratmeteroch44hyresavtalom56200kvadrat meterharförlängts.Hyresgästerharunderåretsagtupp55avtalför avflyttningom39100kvadratmeter.Nettouthyrningenuppgickdärmed till–13800kvadratmeterunder2023. Förvärv och avyttringar Under2023förvärvades7fastigheteriHelsingforsomfattandesam manlagt53400kvadratmeteruthyrningsbarareaförtotalt573miljo ner kronor. Övriga Finland ÖvrigaFinlandomfattade158fastighetermed741000kvadratmeter uthyrningsbarareaochutgjorde17%avSagaxuthyrningsbaraarea och17%avhyresvärdet.Enstorandelavfastigheternaärbelägnai universitetsstädernaJyväskylä,Tammerfors,UleåborgochÅbo. Förvaltning Hyresintäkternaökadetill790(660)miljonerkronorochdriftnettot 2023med20%till647(537)miljonerkronor,främsttillföljdav fastighetsförvärvochhyresindexering.Merpartenavhyresavtalenär triplenetavtal. Sagaxtecknade20nyahyresavtalunder2023medenuthyrningsbar areaom9000kvadratmeter.53hyresavtalom69400kvadratmeterhar förlängtssamt28uppsägningarföravflyttningom16600kvadratmeter harmottagits.Nettouthyrningenvarföljaktligen–7600kvadratmeter. Sagaxharunder2023investerat81(133)miljonerkronoribefintligt fastighetsbestånd. Förvärv och avyttringar Underårethar5fastigheteromfattande16000kvadratmeteruthyr ningsbarareaförvärvatsför278miljonerkronor.3fastighetermeden uthyrningsbarareaomtotalt5200kvadratmeteravyttradesförmot svarande12miljonerkronorunder2023. På fastigheten Koivuvaarankuja 2 i Finland har Sagax under 2023 uppdaterat fastighetens energisystem. Investeringen omfatttade utbyte av fastighetens luftbehandlingssystem med värmeåtervinning samt installation av överordnat styr- och övervakningssystem. Investeringen uppgick till 6 miljoner kronor och den årliga energibesparingen beräknas uppgå till 1 miljon kronor samt minskat koldioxidutsläpp om 82 ton. Fastigheten förvärvades 2014 och omfattar 29 500 kvadratmeter uthyrningsbar area och 52 900 kvadratmeter mark. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 28 MarknadssegmentFrankrike Sagax fastighetsbestånd i Frankrike omfattade 264 fastigheter med 743 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Hyresvärdet uppgick till 814 miljoner kronor. Korta fakta 2023 2022 Antal fastigheter 264 195 Uthyrningsbar area, kvm 743 000 610 000 Hyresvärde, Mkr 814 651 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98 97 Antal hyresavtal 763 637 Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 9 815 7 971 Driftnetto, Mkr 534 428 Direktavkastning per 31 december, % 6,4 6,0 Segmentets andel av Sagax fastigheters marknadsvärde 0 5 10 15 20 20232022202120202019 % Segmentets andel av Sagax 17% Hyresvärde 17%17% Fastigheternas marknads- värde Uthyrningsbar area Fördelning av hyresavtal i segmentet Andel av Sagax årshyra Segmentets kontrakterade årshyra Andel av koncernens kontrakterade årshyra, % Antal hyres- avtal, st Genomsnittlig kontrakterad årshyra, Mkr > 2 % – – – – 1–2 % – – – – < 1 % 801 18 763 1 Totalt 801 18 763 1 Fastighetsbestånd i Frankrike i sammandrag 2023-12-31 2023 Geografisk fördelning Antal fastig- heter Uthyr- ningsbar area, kvm Marknadsvärde Hyresvärde Ekonomisk uthyrnings- grad Hyres- intäkter, Mkr Övriga intäkter, Mkr Fastighets kostnader 1) Drift- netto, Mkr Direkt av- kastningMkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Paris 124 479 000 7 162 14 900 601 1 254 98 % 567 5 –146 –305 425 6,2 % Övriga Frankrike 140 264 000 2 652 10 100 214 810 96 % 130 – –21 –80 109 7, 2 % Totalt Frankrike 264 743 000 9 815 13 200 814 1 096 98 % 697 5 –167 –225 534 6,4 % 1) Kostnader för fastighetsadministration ingår i redovisade fastighetskostnader. FRANKRIKE SegmentetFrankrikesvaradeför17%avmarknadsvärdetpåSagax fastighetsportföljochför17%avkoncernenshyresvärde.Sagaxfastig hetsbeståndomfattade264fastighetermed743000kvadratmeter uthyrningsbararea.Vidårsskiftetuppgickantalethyresavtaltill763 stycken. Marknadsvärde MarknadsvärdetpåSagaxfastigheteriFrankrikefastställdesper31 december2023till9815(7971)miljonerkronor.Denorealiserade värdeförändringenisegmentetuppgicktill230(363)miljonerkronor, motsvarandeenvärdeförändringom2,4%(4,8%).Undersamma periodvarinflationen3,7%(5,9%)ochdenrealavärdeförändringen uppgicksåledestill–1,3%(–1,0%).Avdenorealiseradevärdeföränd ringenvar131(103)miljonerkronorhänförligtillförvaltningoch99 (260)miljonerkronorrelaterattillallmänmarknadsvärdeförändring. Vägtdirektavkastningskravförsegmentetvarper31december2023 6,4%(6,1%),medintervallet4,89,0%(4,08,5%). FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 29 Paris Vidutgångenav2023ägdeSagax124fastighetermed479000kvadrat meter uthyrningsbar area i Paris. Sagax fastigheter i Parisområdet är strategisktbelägnaieftertraktadeochetableradeindustriområden utmedstörretrafikledersomA4ochA6.FastighetsbeståndetiParis omfattade11%avSagaxuthyrningsbaraareaoch13%avkoncernens hyresvärde. Förvaltning Hyresintäkternaökadetill567(461)miljonerkronorochdriftnettot med22%till425(348)miljonerkronor,främsttillföljdavfastig hetsförvärvochhyresindexering. Sagaxharunder2023investerat80(57)miljonerkronoribefintligt fastighetsbestånd. Sagaxharunderårettecknat94nyahyresavtalmedenuthyrnings barareaom49300kvadratmeteroch7hyresavtalom6400kvadrat meterharförlängts.Hyresgästerharunderåretsagtupp79avtalför avflyttningom43800kvadratmeter.Nettouthyrningenuppgicktill 5500 kvadratmeterunder2023. Förvärv och avyttringar Under2023har11fastigheterförvärvatsiParisför452miljonerkro nor.Fastigheternaomfattar26300kvadratmeteruthyrningsbararea. Under2023avyttrades1fastighetförmotsvarande7miljonerkronor. Övriga Frankrike Vidutgångenav2023ägdeSagax140fastighetermed264000kvadrat meteruthyrningsbaraareaiövrigaFrankrike.Fastigheternautgjorde 6%avSagaxuthyrningsbaraareaoch5%avkoncernenshyresvärde. MerpartenavfastigheternasmarknadsvärdeiövrigaFrankrikeåterfinns iuniversitetsstädersomBordeaux,Lille,LyonochMarseille. Förvaltning Hyresintäkternaökadetill130(92)miljonerkronorochdriftnettotmed 36%till109(80)miljonerkronor,främsttillföljdavfastighetsförvärv ochhyresindexering. Sagaxharinvesterat9(6)miljonerkronoribefintligtfastighets beståndunder2023. Sagaxharunderårettecknat5nyahyresavtalmedenuthyrnings barareaom5500kvadratmeteroch1avtalom1000kvadratmeterhar förlängts.Hyresgästerharunderåretsagtupp5avtalföravflyttningom 5200kvadratmeter.Nettouthyrningenuppgicktill300kvadratmeter under2023. Förvärv och avyttringar Under2023har62fastigheterförvärvatsför1149miljonerkronor. Fastigheternaomfattar108000kvadratmeteruthyrningsbararea. 4fastigheteromtotalt2800kvadratmeteruthyrningsbarareaavyttra desförmotsvarande28miljonerkronorunder2023. Under det fjärde kvartalet har Sagax förvärvat en fastighetsportfölj omfattande 65 fastigheter i Frankrike. Fastigheterna omfattar 109000 kvadratmeter uthyrningsbar area och 1 840 000 kvadratmeter mark. Fastigheterna är fullt uthyrda. På foto framgår fastigheten Route de Meaulan belägen i Limay utanför Paris. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 30 MarknadssegmentBenelux Sagax fastighetsbestånd i Benelux omfattade 147 fastigheter med 661 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Hyresvärdet uppgick till 631 miljoner kronor. Korta fakta 2023 2022 Antal fastigheter 147 129 Uthyrningsbar area, kvm 661 000 597 000 Hyresvärde, Mkr 631 518 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96 97 Antal hyresavtal 246 235 Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 8 461 7 383 Driftnetto, Mkr 530 407 Direktavkastning per 31 december, % 6,5 5,8 Segmentets andel av Sagax fastigheters marknadsvärde 0 3 6 9 12 15 20232022202120202019 % Segmentets andel av Sagax 13% Hyresvärde 1 5 %15% Fastigheternas marknads- värde Uthyrningsbar area Fördelning av hyresavtal i segmentet Andel av Sagax årshyra Segmentets kontrakterade årshyra Andel av koncernens kontrakterade årshyra, % Antal hyres- avtal, st Genomsnittlig kontrakterad årshyra, Mkr > 2 % – – – – 1–2 % – – – – < 1 % 605 13 246 2 Totalt 605 13 246 2 Fastighetsbestånd i Benelux i sammandrag 2023-12-31 2023 Geografisk fördelning Antal fastig- heter Uthyr- ningsbar area, kvm Marknadsvärde Hyresvärde Ekonomisk uthyrnings- grad Hyres- intäkter, Mkr Övriga intäkter, Mkr Fastighets kostnader 1) Drift- netto, Mkr Direkt av- kastningMkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Randstad 2) & Eindhoven 94 425 000 5 708 13 400 426 1 003 96 % 403 9 –54 –127 358 6,4 % Övriga Nederländerna och Belgien 53 237 000 2 753 11 60 0 204 864 96 % 183 3 –14 –60 172 6,8 % Totalt Benelux 3) 147 661 000 8 461 12 800 631 953 96 % 586 12 –68 –103 530 6,5 % 1) Kostnader för fastighetsadministration ingår i redovisade fastighetskostnader. 2) Randstad är den sammanvuxna storstadsregionen i centrala Nederländerna bestående av Amsterdam, Haag, Rotterdam och Utrecht. 3) Sagax har under året förvärvat fastigheter i Belgien. Fastigheterna i Belgien och Nederländerna redovisas från 1 juli i marknadssegmentet Benelux. BENELUX SegmentetBeneluxsvaradeför15%avmarknadsvärdetpåSagax fastighetsportföljochför13%avkoncernenshyresvärde.Sagaxfastig hetsbeståndomfattade147fastighetermed661000kvadratmeter uthyrningsbar area varav merparten av fastigheterna är belägna i RandstadområdetochEindhoven.Randstadärdensammanvuxna storstadsregionenicentralaNederländernabeståendeavAmsterdam, Haag,RotterdamochUtrecht.Vidårsskiftetuppgickantalethyresavtal till246stycken. Marknadsvärde MarknadsvärdetpåSagaxfastigheterisegmentetBeneluxfastställdes per31december2023till8461(7383)miljonerkronor.Denoreali seradevärdeförändringenisegmentetuppgicktill–37(407)miljoner kronor,motsvarandeenvärdeförändringom–0,4%(5,8%).Under sammaperiodvarinflationen1,2%(9,6%)ochdenrealavärdeföränd ringenuppgicksåledestill–1,6%(–3,4%).Avdenorealiseradevärde förändringenvar94(122)miljonerkronorhänförligtillförvaltningoch –131(285)miljonerkronorrelaterattillallmänmarknadsvärdeföränd ring.Vägtdirektavkastningskravförsegmentetvarper31december 20236,2%(7,3%),medintervallet5,08,5%(6,59,0%). FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 31 Randstad & Eindhoven 94fastigheterärbelägnaiRandstadochEindhovenomfattandesam manlagt425000kvadratmeteruthyrningsbararea.Sagaxfastigheter i segmentet är belägna i etablerade industriområden i anslutning till störretrafikleder.Fastigheternautgjorde10%avSagaxuthyrnings baraareaoch9%avhyresvärdet. Förvaltning Hyresintäkternaökadetill403(310)miljonerkronorochdriftnettot med30%till358(275)miljonerkronor,främstberoendepåfastig hetsförvärvochhyresindexering. Sagaxharinvesterat70(23)miljonerkronoribefintligtfastighets beståndunder2023. Sagaxharunderårettecknat19nyahyresavtalmedenuthyrnings barareaom32100kvadratmeteroch10hyresavtalom25600kvadrat meterharförlängts.16uppsägningarföravflyttningharmottagitsunder åretmedenuthyrningsbarareaom23400kvadratmeter.Nettouthyr ningenuppgicktill8700kvadratmeterunder2023. Förvärv och avyttringar Under2023har8fastighetermedensammanlagduthyrningsbararea om27900kvadratmeterförvärvatsför495miljonerkronor. Övriga Nederländerna och Belgien SagaxfastigheteriövrigaNederländernaochBelgienomfattade53 fastighetermed237000kvadratmeteruthyrningsbararea.Fastig heternaärbelägnautmedstörretrafiklederelleretableradeindustri områdeniNederländernaochBelgien.Dessafastigheterutgjorde5% avSagaxuthyrningsbaraareaoch4%avhyresvärdet. Förvaltning Hyresintäkternaökadetill183(138)miljonerkronorochdriftnettot med30%till172(132)miljonerkronor,främsttillföljdavfastig hetsförvärvochhyresindexering. Sagaxharinvesterat9(8)miljonerkronoribefintligtbeståndunder 2023. Sagaxharunderårettecknat4nyahyresavtalmedenuthyrningsbar areaom4000kvadratmeteroch4hyresavtalom34500kvadratmeter harförlängts.Ingauppsägningarföravflyttningharmottagitsunder året.Nettouthyrningenuppgickdärmedtill4000kvadratmeterunder 2023. Förvärv och avyttringar Under2023har11fastighetermedensammanlagduthyrningsbararea om39200kvadratmeterförvärvatsför601miljonerkronor. På fastigheten Versterkerstraat 10 i Almere pågår nybyggnation om 3 400 kvadratmeter uthyrningsbar area som färdigställs under 2024. Investeringen beräknas uppgå till 35 miljoner kronor. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 32 MarknadssegmentSpanien Sagax fastighetsbestånd i Spanien omfattade 113 fastigheter med 451 000 kvadrat meter uthyrningsbar area. Hyresvärdet uppgick till 317 miljoner kronor. Korta fakta 2023 2022 Antal fastigheter 113 84 Uthyrningsbar area, kvm 451 000 298 000 Hyresvärde, Mkr 317 203 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 99 98 Antal hyresavtal 193 124 Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 4 543 3 221 Driftnetto, Mkr 230 272 Direktavkastning per 31 december, % 6,0 5,3 Segmentets andel av Sagax fastigheters marknadsvärde 0 2 4 6 8 10 20232022202120202019 % Segmentets andel av Sagax 7% Hyresvärde 10 %8% Fastigheternas marknads- värde Uthyrningsbar area Fördelning av hyresavtal i segmentet Andel av Sagax årshyra Segmentets kontrakterade årshyra Andel av koncernens kontrakterade årshyra, % Antal hyres- avtal, st Genomsnittlig kontrakterad årshyra, Mkr > 2 % – – – – 1–2 % – – – – < 1 % 314 7 193 2 Totalt 314 7 193 2 Fastighetsbestånd i Spanien i sammandrag 2023-12-31 2023 Geografisk fördelning Antal fastig- heter Uthyr- ningsbar area, kvm Marknadsvärde Hyresvärde Ekonomisk uthyrnings- grad Hyres- intäkter, Mkr Övriga intäkter, Mkr Fastighets kostnader 1) Drift- netto, Mkr Direkt av- kastningMkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Madrid & Barcelona 87 320 000 2 974 9 300 207 647 98 % 177 0 –19 –60 158 6,0 % Övriga Spanien 26 131 000 1 568 11 9 0 0 111 841 100 % 77 – –5 –36 72 6,1 % Totalt Spanien 113 451 000 4 543 10 100 317 703 99 % 254 0 –24 –53 230 6,0 % 1) Kostnader för fastighetsadministration ingår i redovisade fastighetskostnader. SPANIEN SegmentetSpaniensvaradeför8%avmarknadsvärdetpåSagax fastighetsportföljochför7%avkoncernenshyresvärde.Sagaxfastig hetsbeståndomfattade113fastighetermed451000kvadratmeter uthyrningsbararea.Vidårsskiftetuppgickantalethyresavtaltill193 stycken. Marknadsvärde MarknadsvärdetpåSagaxfastigheteriSpanienfastställdesper31 december2023till4543(3221)miljonerkronor.Denorealiserade värdeförändringenisegmentetuppgicktill61(225)miljonerkronor, motsvarandeenvärdeförändringom1,4%.Undersammaperiodvar inflationen3,1%ochdenrealavärdeförändringenuppgicksåledes till–1,7%(1,7%).Avdenorealiseradevärdeförändringenvar1(31) miljonerkronorhänförligtillförvaltningoch60(193)miljonerkronor relaterattillallmänmarknadsvärdeförändringochtransaktioner.Vägt direktavkastningskravförsegmentetvarper31december20236,2% (6,0%),medintervallet5,37,5%(5,07,5%). FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 33 Madrid & Barcelona SagaxfastighetsbeståndistorstadsområdenaMadridochBarcelona omfattadevidåretsutgång87fastighetermed320000kvadratmeter uthyrningsbararea.FastigheternaiBarcelonaåterfinnsutanförde centraladelarnaochärbelägnautmedstörretrafiklederikring liggandekommunersomMontcada,ParetsochSantAndreu.Mer partenavfastigheternaiMadridärbelägnautmedstörretrafikleder somM30ochM40ochikringliggandekommunermedetablerade industriområdensomAlcalá,Coslada,GetafeochLeganés.Madrid& Barcelonautgör7%avSagaxtotalauthyrningsbaraareaoch4%av hyresvärdet. Förvaltning Hyresintäkternaökadetill177(157)miljonerkronorochdriftnettot med13%till158(140)miljonerkronorfrämsttillföljdavfastighets förvärv,hyresindexeringochfärdigställdnybyggnation. Sagaxharunderårettecknat12nyahyresavtalomfattande20800 kvadratmeteruthyrningsbararea.3hyresavtalom7100kvadratmeter harsagtsuppföravflyttningoch6hyresavtalom22700kvadratmeterhar förlängtsunderåret.Nettouthyrningenuppgicktill13700kvadratmeter under2023.Merpartenavfastigheternaäruthyrdapåtriplenetavtal. Under2023har23(97)miljonerkronorinvesteratsibefintligt fastighetsbestånd. Förvärv och avyttringar Under2023har13fastighetermedensammanlagduthyrningsbararea om69300kvadratmeterförvärvatsför597miljonerkronor. Övriga Spanien SagaxfastigheteriövrigaSpanienomfattade26fastighetermed 131000kvadratmeteruthyrningsbararea.Dessafastigheterutgjorde 3%avSagaxtotalauthyrningsbaraareaoch2%avhyresvärdet. Förvaltning Hyresintäkternaminskadetill77(143)miljonerkronorochdriftnettot minskadetill72(132)miljonerkronortillföljdavförsäljningaven fastighetsportföljomfattande36fastigheterunderfjärdekvartalet2022. Nettouthyrningenuppgicktill–1400kvadratmeterunder2023. Merpartenavfastigheternaäruthyrdapåtriplenetavtal. Förvärv och avyttringar Under2023har18fastighetermedensammanlagduthyrningsbararea om83600kvadratmeterförvärvatsför684miljonerkronor Under det fjärde kvartalet förvärvades fastigheten Calle Lagunda Del Marquesade 37-41 i Madrid. Fastigheten består av verksamhetslokaler för lager och industri och omfattar 5 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 34 MarknadssegmentTyskland Sagax fastighetsbestånd i Tyskland omfattade 9 fastigheter med 94 000 kvadrat meter uthyrningsbar area. Hyresvärdet uppgick till 112 miljoner kronor. Korta fakta 2023 2022 Antal fastigheter 9 9 Uthyrningsbar area, kvm 94 000 85 000 Hyresvärde, Mkr 112 108 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98 94 Antal hyresavtal 5 2 Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 1 295 1 305 Driftnetto, Mkr 104 90 Direktavkastning per 31 december, % 8,0 7, 2 Segmentets andel av Sagax fastigheters marknadsvärde 0 1 2 3 4 20232022202120202019 % Segmentets andel av Sagax 2% Hyresvärde 2 %2% Fastigheternas marknads- värde Uthyrningsbar area Fördelning av hyresavtal i segmentet Andel av Sagax årshyra Segmentets kontrakterade årshyra Andel av koncernens kontrakterade årshyra, % Antal hyres- avtal, st Genomsnittlig kontrakterad årshyra, Mkr > 2 % 97 2 1 97 1–2 % – – – – < 1 % 13 0 4 3 Totalt 110 2 5 22 Fastighetsbestånd i Tyskland i sammandrag 2023-12-31 2023 Geografisk fördelning Antal fastig- heter Uthyr- ningsbar area, kvm Marknadsvärde Hyresvärde Ekonomisk uthyrnings- grad Hyres- intäkter, Mkr Övriga intäkter, Mkr Fastighets kostnader 1) Drift- netto, Mkr Direkt av- kastningMkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Tyskland 9 94 000 1 295 13 800 112 1 195 98 % 108 0 –4 –43 104 8,0 % Totalt 9 94 000 1 295 13 800 112 1 195 98 % 108 0 –4 –43 104 8,0 % 1) Kostnader för fastighetsadministration ingår i redovisade fastighetskostnader. TYSKLAND ITysklandåterfinns2%avkoncernenstotalamarknadsvärdeoch2% avkoncernenstotalahyresvärde.Sagaxfastighetsbeståndomfattade 9fastighetermed94000kvadratmeteruthyrningsbararea.Antalet hyresavtaluppgicktill5styckenvidårsskiftet. Förvärv och avyttringar Under2023har1fastighetmedensammanlagduthyrningsbararea om13700kvadratmeterförvärvatsför73miljonerkronor.1fastighet omfattande5000kvadratmeterharavyttratsförmotsvarande30mil jonerkronorunderåret. Marknadsvärde MarknadsvärdetpåSagaxfastigheteriTysklandfastställdesper31 december2023till1295(1305)miljonerkronor.Denorealiserade värdeförändringenisegmentetuppgicktill–52(–62)miljonerkronor, motsvarandeenvärdeförändringom–3,9%.Undersammaperiodvar inflationen3,7%ochdenrealavärdeförändringenuppgicksåledes till–7,3%(12,1%).Avdenorealiseradevärdeförändringenvar10 (0)miljonerkronorhänförligtillförvaltningoch–62(–62)miljoner kronorrelaterattillallmänmarknadsvärdeförändring.Vägtdirektav kastningskravförsegmentetvarper31december202310,6%(10,8%), medintervallet7,011,0%(6,311,0%). FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 35 MarknadssegmentÖvrigaEuropa Sagax fastighetsbestånd i Övriga Europa omfattade 2 fastigheter med 6 000 kvadrat meter uthyrningsbar area. Hyresvärdet uppgick till 12 miljoner kronor. Korta fakta 2023 2022 Antal fastigheter 2 2 Uthyrningsbar area, kvm 6 000 6 000 Hyresvärde, Mkr 12 12 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 100 100 Antal hyresavtal 2 2 Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 124 143 Driftnetto, Mkr 12 9 Direktavkastning per 31 december, % 9,0 6,8 Fördelning av hyresavtal i segmentet Andel av Sagax årshyra Segmentets kontrakterade årshyra Andel av koncernens kontrakterade årshyra, % Antal hyres- avtal, st Genomsnittlig kontrakterad årshyra, Mkr > 2 % – – – – 1–2 % – – – – < 1 % 12 0 2 6 Totalt 12 0 2 6 Fastighetsbestånd i Övriga Europa i sammandrag 2023-12-31 2023 Geografisk fördelning Antal fastig- heter Uthyr- ningsbar area, kvm Marknadsvärde Hyresvärde Ekonomisk uthyrnings- grad Hyres- intäkter, Mkr Övriga intäkter, Mkr Fastighets kostnader Drift- netto, Mkr Direkt av- kastningMkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm 1) Övriga Europa 2 6 000 124 19 200 12 1 840 100 % 12 – –1 –106 12 9,0 % Totalt 2 6 000 124 19 200 12 1 840 100 % 12 – –1 –106 12 9,0 % 1) Kostnader för fastighetsadministration ingår i redovisade fastighetskostnader. ÖVRIGA EUROPA SagaxfastighetsbeståndiövrigaEuropaomfattade2fastigheteri Danmarkmed6000kvadratmeteruthyrningsbararea.Isegmentet återfanns0,2%avkoncernenstotalamarknadsvärdeoch0,3%avkon cernenstotalahyresvärde.Vidårsskiftetuppgickantalethyresavtaltill 2stycken. Marknadsvärde MarknadsvärdetpåSagaxfastigheterisegmentetÖvrigaEuropafast ställdesper31december2023till124(143)miljonerkronor.Denorea liseradevärdeförändringenisegmentetuppgicktill–19(0)miljoner kronor,motsvarandeenvärdeförändringom–13,6%.Undersamma periodvarinflationen0,7%ochdenrealavärdeförändringenuppgick till–14,2%(8,0%).Avdenorealiseradevärdeförändringenvar0(0) miljonerkronorhänförligtillförvaltningoch–19(0)miljonerkronor relaterattillallmänmarknadsvärdeförändring.Vägtdirektavkast ningskravförsegmentetvarper31december20237,9%(7,9%),med intervallet7,38,8%(7,38,8%). FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 36 BAKGRUND SagaxupprättarsinkoncernredovisningenligtdeavEUgodkändaInter nationalFinancialReportingStandards(IFRS). Sagax har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt värde enligt IFRS13,värderingtillverkligtvärde,nivå3.Verkligtvärdemotsvarari alltväsentligtfastigheternasbedömdamarknadsvärde. Marknadsvärde,enligtdefinitionenfrånInternationalValuation StandardsCouncil(IVSC),ärdetbedömdabeloppförvilketenfastighet skulleöverlåtasvidvärdetidpunktenmellanenvälunderrättadköpareoch envälunderrättadsäljareientransaktiontillmarknadsmässigavillkor perdatumetförvärderingenefterenkorrektmarknadsbedömningdär bådaparterharageratkunnigt,medförsiktighetochutantvång. Sagaxinhämtarexternavärderingsutlåtandenförattfastställafastig heternasmarknadsvärde.Värderingarnautförsavauktoriseradevärde rarefrånoberoendevälrenommeradevärderingsföretagochuppdateras kvartalsvis. MARKNADSVÄRDE DetsammanlagdamarknadsvärdetpåSagax903(751)fastigheterupp gickden31december2023till57061(52682)miljonerkronor.Fastig heternasredovisadevärdeökademed4379(6615)miljonerkronor under2023,ienlighetmedtabellnedan. Nettoinvesteringarnauppgicktill5913(1855)miljonerkronor eller11%(4%)avingåendefastighetsvärde.Valutakursförändringar underåretharmedförtattfastighetsvärdenasomdenominerasieuro respektivedanskakronorharförändratsmed–229(3051)miljoner kronor.Denorealiseradevärdeförändringenuppgickunderårettill –1306(1709)miljonerkronor. Kalkylräntaförnuvärdesberäkningavkassaflödesamtrestvärde uppgårtill5,0–16,1%ochdirektavkastningskravförrestvärdesbedöm ninguppgårtill4,3–14,0%baseraspåanalyseravjämförbaratransak tionersamtpåindividuellabedömningaravseenderespektivefastighets risknivåochmarknadsposition. Denvägdakalkylräntanförnuvärdesberäkningavkassaflödetoch restvärdetmotsvarade7,8%(7,8%)respektive7,9%(7,9%)förfastig hetsportföljen.Detvägdadirektavkastningskravetuppgicktill6,4% (6,3%)per31december2023. Orealiserad värdeförändring Under2023uppgickdenorealiseradevärdeförändringentill–1306 (1709)miljonerkronormotsvaradeenvärdeförändringom–2,2% (3,4%).Undersammaperiodvardenvägdainflationen3,4%(9,4%)i demarknaderdärSagaxharverksamhet.Denrealavärdeförändringen uppgicksåledestill–5,5%(–5,5%).Denrealavärdeförändringenhar varitpositivunderperioden2013tillochmed2021förSagaxfastig heter. Avdenorealiseradevärdeförändringenvar670(488)miljoner kronorhänförligtillförvaltningoch–1976(1221)miljonerkronorrela terattillallmänmarknadsvärdeförändring.Värdeförändringarnahar varitnegativaunderåretsfyrakvartal,huvudsakligenrelaterathöjda Fastighetsbeståndets marknadsvärde uppgick till 57 061 miljoner kronor per 31 december 2023. Sagax direktavkastning och vägda direktavkastningskrav 2023 uppgick båda till 6,4 %. Fastighetsbeståndets marknadsvärde Förändring av fastigheternas redovisade värde Mkr Antal Redovisat värde 31 december 2022 52 682 751 Förvärv av fastigheter 5 088 142 Investeringar i befintligt bestånd 902 Avyttring av fastigheter –77 –9 Avstyckning och sammanläggning av fastigheter 19 Omräkningseffekt valuta –229 Orealiserad värdeförändring – 1 306 Fastighetsbestånd 31 december 2023 57 061 903 Orealiserade värdeförändringar Belopp i miljoner kronor jan-mar 2023 apr-jun 2023 jul-sep 2023 okt-dec 2023 jan-dec 2023 Nyuthyrningar/Omförhandlingar 266 261 157 147 831 Avflyttningar/Omförhandlingar –92 –35 –13 –20 –160 Allmän marknadsvärdeförändring –508 –733 –258 –477 –1 976 Totalt –333 –508 –114 –350 –1 306 Fastigheternas marknadsvärden per marknadssegment 2019-2023 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 2019 2020 2021 2022 2023 Summa, Mkr 32 625 37 548 46 067 52 682 57 061 Sverige Finland Frankrike Benelux Spanien Tyskland Övriga Europa FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 37 Fördelning av värderingsobjekt Fastighetsvärderare Segment Andel av fastighetsbeståndet Savills Sverige 26 % CBRE Finland 31 % Jones Lang LaSalle Benelux 15 % Savills Frankrike 17 % Savills Spanien 8 % Savills Tyskland 2 % Jones Lang LaSalle Tyskland 0 % Cushman & Wakefield | RED Övriga Europa 0 % Total andel externvärderat 99 % Internvärdering 1 % Totalt 100 % Fastigheter med högst marknadsvärde i bokstavsordning Fastighet/adress Kommun, land Uthyrningsbar area, kvm Gjutmästaren 8 Stockholm, Sverige 19 400 Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen, Tyskland 64 000 Hort de Ses Animes 2 Mallorca, Spanien 15 400 Jordbromalm 3:1 Haninge, Sverige 94 000 Jordbromalm 4:3 Haninge, Sverige 51400 Karaportti 8 Esbo, Finland 16100 Koneenkatu 8 Hyvinge, Finland 61 900 Martinkyläntie 9 A Vanda, Finland 52 800 Tikkurilantie 5 Vanda, Finland 62 300 Väinö Tannerin Tie 1 B Vanda, Finland 59 400 Totalt 496 700 Orealiserade värdeförändringar per segment Segment jan-mar 2023 apr-jun 2023 jul-sep 2023 okt-dec 2023 jan-dec 2023 Sverige –73 –364 –110 –312 –859 Finland –66 –64 –244 –255 –629 Frankrike 37 –113 144 162 230 Benelux –227 31 –1 160 –37 Spanien –3 1 133 –70 61 Tyskland 1 6 –27 –32 –52 Övriga Europa –2 –6 –9 –3 –19 Totalt –333 –508 –114 –350 –1 306 direktavkastningskrav,förändradeinflationsförväntningar,högrefastig hetskostnadersamthöjdstämpelskattiNederländerna.Finansierings villkorenochmarknadsräntornaförbättradesnågotislutetavåret,men fastighetsmarknaden var fortsatt avvaktande med en låg omsättning jämförtmedtidigareår.AvkastningskraveninomSagaxmarknadsseg mentharökatunderåret. Fastigheter med högst marknadsvärde DetsammanlagdamarknadsvärdetförSagaxvärdemässigttiostörsta fastigheteruppgickper31december2023till7,8(7,8)miljarder kronor.Dettamotsvarade14%(15%)avfastighetsbeståndetstotala marknadsvärde.Sagaxtiofastighetermedhögstmarknadsvärde,sor terade i bokstavsordning, presenteras i tabellen nedan. VÄRDERINGSPROCESS OCH METODIK Sagaxstyrelseharantagitenvärderingsinstruktionförattsäkerställa attSagaxföljerenkonsekventochstandardiseradvärderingsprocessi syfteattminimerariskenivärderingsprocessen.Fastighetsvärdering ärdocktillsinnaturförknippadmedbetydandeosäkerhet. Externa och oberoende värderingar FörattbedömafastigheternasmarknadsvärdeanvänderSagax oberoendevärderingsföretag.Sagaxbedömerattanvändandetavväl renommeradeoberoendevärderingsföretagskapardebästalångsiktiga förutsättningarnaförrättvisandeochtrovärdigabedömningarav fastigheternasmarknadsvärde.Enbartvärderingsföretagmedomfat tandekunskapomfastigheterförlagerochlättindustrisamtmedgott anseendeanlitas.Avtabellennedanframgårvilkavärderingsföretag som Sagax anlitat. DeexternavärderingarnautförsienlighetmedRoyalInstituteof CharteredSurveyors(RICS)ochInternationalValuationStandards Councils(IVSC)rekommendationer.Varjefastighetvärderasseparat, utanhänsyntilleventuellportföljeffekt,avfastighetsvärderaresom auktoriseratsavRICSellerliknandenationelltkontrollorganochmed lämpligkompetensocherfarenhet. Vidårsskiftetskaexternavärderingaromfattaminst97%avfastig heternasmarknadsvärde.Nyligenförvärvadefastigheterkanundantas frånattvärderasexterntunderdetförstakvartaletochkanistället FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 38 värderastillförvärvsprisellergenominternvärdering.99%avfastig heternaharper31december2023värderatsavauktoriseradefastig hetsvärderarefrånoberoendevärderingsföretag. Värderingsmetodik enligt Sagax värderingspolicy MedhänsyntillattSagaxfastigheterhuvudsakligenärstabilaintäkts genererande fastig heter ska värderaren använda den så kallade avkast ningsmetoden innebärande att värdet på en fastighet baseras på det driftnettosomfastighetenförväntasgenerera. Somhuvudmetodvidvärdebedömningarnaanvändskassaflödes metodenivilkakassaflödenochrestvärdennuvärdesberäknas,enså kalladDiscountedCashFlow(DCF)modell.Enkalkylperiodpå5till 10årskaanvändasmenvärderarenkanjusterakalkylperiodenföratt avspeglalängdenpåhyresavtalsomlöperunderlängretid,tillexempel 15år. Omandrametoderansesvaramerlämpadeavvärderarenföratt fastställa marknadsvärdet på en viss fastighet kan dessa användas, menvärderarenskaocksåläggaframenDCFberäkningavmarknads värdet.Ytterligareinformationomvärderingsmetodikochanalyser redovisasinot13. Besiktningarskautförasvarttredjeårenligtettrullandeschema. Fastigheter som genomgått omfattande ombyggnation, renovering eller påverkatsavbetydandemarknadsrelateradeförändringarsedanden senastebesiktningenskabesiktigasunderkvartaletsomföljerefter attombyggnationenellerrenoveringenfärdigställtsrespektiveföränd ringen konstaterats. Kvalitetskontroll enligt Sagax värderingspolicy Förattövervakakvalitetenpådeexternavärderingarnagenomför Sagaxvarjekvartalinternajämförandevärderingaravfastighetermot svarande5–10%avportföljensmarknadsvärde.Vidbehovbeställer Sagaxävenenvärderingfrånannatoberoendevärderingsföretagsom komplettering. Omfattningenavdejämförandevärderingarnakanvarierafrånår tillårochkanutgörasavenkombinationavstoraochsmåfastigheter, fastigheterinomolikasegment,fastighetermedstoraförändringarav marknadsvärdetellerfastighetersomharvaritellerkommerattbliföre målförbetydandeinvesteringar.Dejämförandevärderingarnafoku serarpåanalysavmarknadsantagandenochverifieringavattkorrekt indataanvänts.Sagaxgenomförävensåkallade”blackboxanalyser” somsäkerställerattdeexternavärderingarnaochdejämförandevär deringarnaanvändersammaindataochmarknadsantagandenibåda värderingarna. Omdejämförandevärderingarnasammantagetresulterarien marknadsvärdebedömningsomavvikermerän10%fråndenexterna värderingenoch/ellerenenskildfastighetavvikermerän10miljoner eurofråndenexternavärderingenkommerdetattklassificerassom en”väsentligavvikelse”.Allaväsentligaavvikelseranalyserasien värderingskommittésombeståravrepresentanterfråndenoberoende värderaren,Sagaxekonomichefochvärderingsansvarig.Syftetmed sådana diskussioner är att besluta om Sagax ska rapportera ett värde somskiljersigfråndeexternavärderingarna. Dejämförandevärderingarnasomutfördesper31december2023 resulteradeitvåsådanaväsentligaavvikelserochinnebarattSagax redovisadevärdeunderstegdetsamladevärdetfrånvärderingsföre tagenmed157miljonerkronor. Intern rapportering Sagaxvärderingsansvarigesammanfattarvarjekvartaldeslutliga värderingarnaienrapporttillbolagetsekonomichefmedenkopia till Sagax styrelse. Sammanfattningen omfattar en analys av alla betydandevärdeförändringarochmarknadsbedömningarsamten kommentaromresultatetochprocessen.Isammanfattningenfinns ocksåettuttalandefrånbolagetsvärderingsansvarigeomdeoberoende värderingarnahargenomförtsmedvederbörlignoggrannhetochom denindatasomanvändesförvärderingarna,såvittdennekanbedöma, är korrekta i alla väsentliga avseenden. Sagax värderingsansvarige kom tillslutsatsenattvärderingarnasomgjordesper31december2023har utförtsienlighetmedSagaxriktlinjer. Fastigheternas marknadsvärden per segment 2014-2023 FrankrikeFinland BeneluxSverige Övriga EuropaTysklandSpanien 0 20 40 60 80 100 2023202220212020201920182017201620152014 % Mkr 13 428 16 189 20 630 23 771 29 024 32 625 37 548 46 067 52 682 57 061 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 39 BAKGRUND Sagax bedriver en kapitalintensiv verksamhet. Bolagets tillgångar uppgick till 73 410 (72 092) miljoner kronor vid årsskiftet. Tillgång till kapital är en grundläggande förutsättning för att utveckla en fram- gångsrik fastighetsrörelse. Verksamheten finansieras genom en kom- bination av eget kapital, räntebärande skulder och övriga skulder. Eget kapital och ränte bärande skulder motsvarade 50 % (46 %) respektive 41 % (45 %) av Sagax finansiering vid årets slut. De finansiella kostnaderna uppgick till 765 (520) miljoner kronor inklusive räntekomponenten hänförlig till IFRS 16 Leasing om 31 (28) miljoner kronor. Räntetäckningsgraden uppgick till 5,7 (7,1) gånger under 2023. Belåningsgraden uppgick till 41 % (45 %) vid årets utgång. Nettoskulden i förhållande till EBITDA uppgick till 5,2 (7,1) gånger. Sagax finan siella struktur är utformad med ett tydligt fokus på löpande kassaflöde och räntetäckningsgrad. Detta bedöms skapa goda förutsätt- ningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas kapital. Eget kapital uppgick till 36 578 miljoner kronor vid utgången av 2023. Belåningsgraden uppgick till 41 %. Räntetäckningsgraden uppgick till 5,7 gånger. Nettoskulden i förhållande till EBITDA uppgick till 5,2 gånger. Sagax erhöll en höjd rating till Baa2 med "stable outlook" från Moody´s Investors Service under 2023. Finansiering Belåningsgraden ska understiga 50 % enligt finanspolicyn Belåningsgrad Belåningsgrad % 0 10 20 30 40 50 20232022202120202019 Räntetäckningsgraden ska överstiga 3,0 gånger enligt finanspolicyn Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgrad Ggr 0 1 2 3 4 5 6 7 8 20232022202120202019 Nettoskulden i förhållande till EBITDA ska understiga 8 gånger enligt finanspolicyn Nettoskuld/EBITDA Nettoskuld/EBITDA Ggr 0 2 4 6 8 10 20232022202120202019 Sagax eftersträvar en väl avvägd ränte- och kapitalbindning i syfte att säkerställa det löpande kassaflödet. Den genomsnittliga räntebind- ningen inklusive derivat uppgick till 2,8 (3,2) år vid årsskiftet. Ränte- bindningen minskar räntekänsligheten men kan medföra en högre genomsnittsränta än vid en kortare räntebindning. Den genom snittliga kapitalbindningen uppgick till 3,1 (3,7) år vid årsskiftet vilket bedöms medföra låg refinansierings risk med beaktande av bolagets belånings- grad. Bolaget har en jämn förfalloprofil under 2024-2029. Sagax har återbetalat obligationslån om 294 miljoner euro den 17 januari 2024. FINANSPOLICY Sagax finanspolicy anger riktlinjer och regler för finansverksamheten i syfte att belysa hur de finansiella riskerna ska begränsas. Sagax har föl- jande huvudsakliga riktlinjer för finansieringsverksamheten: ■ Belåningsgrad om högst 50 %. ■ Räntetäckningsgrad överstigande 3,0 gånger. ■ Nettoskuld i förhållande till EBITDA om högst 8,0 gånger. I diagrammen nedan redovisas hur utfallen de senaste 5 åren förhållit sig till bolagets riktlinjer. EGET KAPITAL Sagax strävar efter balans mellan en attraktiv avkastning på eget kapi- tal och en acceptabel risknivå. Eget kapital uppgick till 36 578 (33 463) miljoner kronor vid årsskiftet, vilket motsvarade en soliditet om 50 % (46 %). Aktiekapitalet fördelades per 31 december 2023 på tre aktieslag, stamaktier av serie A, B och D. Aktierna är noterade på Nasdaq Stock- holm, Large Cap. Totalt fanns 26 540 334 A-aktier, 313 794 321 B-aktier och 126 261 329 D-aktier ute stående. Innehav av återköpta egna aktier uppgick till 2 000 000 B-aktier. I diagrammet på sidan 40 redovisas förändringar av eget kapital sedan 2014 med angivande av orsaker till förändringarna. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 40 Förändring av eget kapital Mkr Utdelning Totalresultat Aktieemissioner −2 000 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000 2023202220212020201920182017201620152014 Incitamentsprogram Inlösen av preferensaktier inkl. kvittningsemission Per 31 december 2023 uppgick eget kapital till 95,01 (91,20) kronor per A- och B-aktie efter utspädning och till 35,00 (35,00) kronor per D-aktie. Stamaktier av serie D berättigar till utdelning om fem gånger den sammanlagda utdelningen på A- och B-aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie och år. RÄNTEBÄRANDE SKULDER Allmänt om Sagax räntebärande skulder De räntebärande skulderna utgjorde 41 % (45 %) av bolagets finan- siering vid årsskiftet och uppgick till 30 343 (32 294) miljoner kronor motsvarande 30 481 (32 357) miljoner kronor i nominellt belopp. Mot- svarande 28 636 (30 077) miljoner kronor av skulderna var upptagna i euro. Förändring av räntebärande skulder Belopp i miljoner kronor Räntebärande skulder 31 december 2022 32 294 Upptagna lån 7 326 Amorteringar –9 206 Valutakursförändring –72 Räntebärande skulder 31 december 2023 30 343 Nettoskuld/EBITDA, rullande 12 månader Ggr 0 2 4 6 8 10 12 20232022202120202019 Finansieringskällor Obligationer 86 % (26 162 mkr) Banklån 9 % (2 686 mkr) Företagscertifikat 5 % (1 495 mkr) Finansiella nyckeltal beräknade enligt Sagax EMTN-program Finansiellt åtagande i EMTN-program 31 dec 2023 31 dec 2022 Nettoskuld/totala tillgångar < 65 % 30 % 35 % Räntetäckningsgrad > 1,8 x 8,1 x 12,7 x Säkerställda skulder/ totala tillgångar < 45 % 3 % 3 % Rating enligt Moody's Investors Service Baa2, "stable outlook" Baa3, "positive outlook" Fördelning säkerställd och icke-säkerställd skuld Icke-säkerställda skulder 87 % (26 539 mkr) Säkerställda skulder 8 % (2 309 mkr) Företagscertifikat 5 % (1 495 mkr) De räntebärande skulderna bestod huvudsakligen av börsnoterade icke-säkerställda obligationslån om totalt 26 162 (28 508) miljoner kronor inom ramen för Sagax EMTN-program. Återstående ränte- bärande skuld bestod av skuld till banker om 2 686 (2 215) miljoner kronor samt icke-säkerställda företags certifikat om 1 495 (1 572) miljoner kronor. Bank lånen utgjordes av revolverande kreditfacili- teter, tidsbundna lån och checkräkningskrediter och tillhandahölls av Nordea, SEB, Swedbank, HSBC, ING, Société Générale och Banco Santander. Nettoskulden uppgick till 20 804 (24 364) miljoner kronor och motsvarade vid årets utgång 5,2 (7,1) gånger EBITDA för 2023, se även sidan 151. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 41 Åtaganden i låneavtal Obligationslån Icke-säkerställda obligationslån motsvarade 46 % (54 %) av fastig- heternas marknadsvärde vid årsskiftet och uppgick till 26 162 (28 508) miljoner kronor. Sagax obligationer är emitterade inom ramen för bolagets EMTN-program och är inregistrerade vid Euronext Dublin. Under 2023 emitterades obligationslån om nominellt 75 mil- joner euro motsvarande 832 miljoner kronor. I not 17 redogörs för obligations lånens räntevillkor. Finansiella åtaganden för obligationerna är bland annat att obligations lånen ska vara marknadsnoterade och att bolaget ska publicera kvartalsrapporter. För det fall att budplikt skulle inträda på aktierna i Sagax har obligations innehavarna rätt att begära förtida åter- betalning av lånen. Ytterligare åtaganden är att nettoskulden ska under- stiga 65 % av totala tillgångar, att räntetäcknings graden ska överstiga 1,8 gånger samt att säkerställda skulder ska understiga 45 % av totala tillgångar. Åtagandena följs upp kvartalsvis. För det fall att Moody's Investors Service skulle sänka Sagax kredit- rating understigande Baa3, omfattas 45 % av obligationsvolymen emit- terad under Sagax EMTN-program av villkor som skulle höja den fasta ränte kupongen med 1,25 procentenheter. Se tabell på sidan 40 för Sagax ställning i förhållande till åtagande per 31 december 2023. Banklån Banklån motsvarade 5 % (4 %) av fastigheternas marknadsvärde vid årsskiftet och uppgick till 2 686 (2 215) miljoner kronor. Banklånen inkluderar olika typer av åtaganden, så kallade ”cove- nants”, som Sagax ska uppfylla. Vid brott mot åtagandena kan banken begära att Sagax ska återbetala lånet i förtid. De finansiella åtagan- den som finns i låneavtalen är kassa flödesbaserade eller relaterade till belåningsgrad och utgörs typiskt av vissa nyckeltal som ska uppfyllas. Exempel på åtaganden är att belåningsgraden ska understiga en specifik nivå eller att räntetäckningsgraden ska överstiga en viss nivå. Övriga åtaganden är bland annat att de låntagande dotterbolagen är helägda, att dessa inte upptar ytterligare lån, att hyresavtalen efterlevs, att kreditgivare ska förses med finansiell information såsom till exempel årsredovisningar samt andra icke finansiella åtaganden. Åtagandena följs upp kvartalsvis. För det fall budplikt skulle inträda på aktierna i Sagax har bankerna rätt att i vissa fall begära förtida återbetalning. Säkerheter för bankfaciliteter Som säkerhet för de räntebärande bankskulderna var pantbrev om sammanlagt 11 326 (8 888) miljoner kronor pantsatta vid årsskiftet. Därutöver lämnas regel mässigt pant i form av aktier och andelar i koncern företagen. Bolagets bedömning är att pantsättnings avtalen löper på marknadsmässiga villkor. Företagscertifikat Sagax har tre program för företagscertifikat som ger bolaget möjlighet att emittera certifikat i svenska kronor och i euro. Rambeloppen för de tre programmen uppgår till 2 500 miljoner kronor respektive 200 och 500 miljoner euro. Löptiden för företagscertifikaten är högst 364 dagar och vid årsskiftet var företagscertifikat om motsvarande 1 495 (1 572) miljoner kronor utestående med en genomsnittlig återstående löptid om 0,2 (0,1) år. Utestående företagscertifikat motsvarade 3 % (3 %) av fastigheternas marknadsvärde vid årsskiftet. Sagax har ett åtagande att inneha långfristiga outnyttjade kredit- faciliteter (så kallade back-up faciliteter) som vid varje tillfälle motsvarar samtliga utestående företagscertifikat. Grön finansiering Sagax har ett ramverk för grön finansiering. Finansiering inom det gröna ramverket kan användas till förvärv, projekt samt refinansiering av befintliga fastigheter som uppfyller vissa miljökrav (certifierade enligt BREEAM In-Use Very good eller Miljöbyggnad Silver) liksom till investeringar i energi besparingar och i förnyelsebar energi. Sagax har inget lån inom det gröna ramverket per 31 december 2023. Kapitalbindning Sagax långfristiga räntebärande skulder uppgick till 25 436 (29 820) miljoner kronor motsvarande 84 % (92 %) av de totala räntebärande skulderna. De kortfristiga räntebärande skulderna uppgick till 4 907 (2 474) miljoner kronor motsvarande 16 % (8 %) av de räntebärande skulderna, varav 1 495 (1 572) miljoner kronor avsåg företagscertifikat. Låneförfall under 2024 enligt tabell på sidan 42 uppgår till 3 412 miljoner kronor, motsvarande 11 % av de räntebärande skulderna, varav obligationer om 3 266 miljoner kronor som återbetalats den 17 januari 2024. Företagscertifikat om 1 495 miljoner kronor redovisas i denna tabell med förfall 2027 till 2029 då back-up faciliteter i form av outnytt- jade långfristiga revolverande kreditfaciliteter för faller 2027 till 2029. De kortfristiga räntebärande skulderna uttrycker finansierings- behovet på kort sikt och påverkar bolagets refinansieringsrisk. Löpande amortering och lån som avtalsenligt ska återbetalas inom tolv månader utgör typiska kortfristiga räntebärande skulder i balansräkningen. De kortfristiga räntebärande skulderna återbetalas genom bolagets kassa- flöde, tillgängliga kreditfaciliteter eller genom nyupplåning för refinan- siering av lån som löper ut. Sagax eftersträvar att ha en låg andel kortfristig ränte bärande finan- siering i syfte att minimera bolagets refinansieringsrisk. Sagax efter- strävar därför att refinansiera de långfristiga räntebärande skulderna i god tid. Sammantaget bedöms detta arbetssätt effektivt begränsa bola- gets refinansieringsrisk. Den genomsnittliga återstående kapitalbind- ningen uppgick till 3,1 (3,7) år vid årets utgång. Räntebindning För att begränsa ränterisken, definierad som risken för en resultat- och kassaflödespåverkan genom förändring av marknads räntorna, och därmed öka förutsägbarheten i förvaltningsresultatet, har Sagax 86 % (87 %) lån med en fast ränta under lånets löptid. För att begränsa ränte- risken för lån med rörlig ränta använder bolaget olika typer av ränte- derivat. Bolaget hade räntetak och ränteswappar med ett sammanlagt nomi- nellt värde om 1 632 (1 486) miljoner kronor motsvarande 7 % av ränte- bärande skulder. Den genomsnittliga räntebindningen med beaktande av räntederivaten uppgick till 2,8 (3,2) år vid årsskiftet. Kostnaden för räntebindningen via derivat är en konsekvens av räntederivatens storlek, löptid och typ av derivat. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 42 Den genomsnittliga räntan för bolagets räntebärande skulder uppgick till 1,9 % (1,7 %) inklusive effekter av derivat instrument vid årets utgång. Ökningen om 0,2 procentenheter jämfört med föregående år hänförs till högre marknadsräntor och lånemarginaler. Räntederivat Sagax räntederivat uppgick till 1 632 (1 486) miljoner kronor i nomi- nellt värde, motsvarande 39 % (37 %) av bolagets räntebärande skulder med rörliga räntor, den 31 december 2023. Derivaten utgörs av ränteswappar och räntetak. Motparter för derivat avtalen var Nordea, HSBC, Danske Bank och ING. Räntederiva- ten ingås i svenska kronor eller euro. De finansiella derivatens värde- förändringar under året redovisas som realiserade eller orealiserade värdeförändringar i resultatet under posten värdeförändringar på finansiella instrument. Orealiserade värdeförändringar påverkar årets resultat men inte kassaflöde. Övriga skulder Övriga skulder uppgick till 6 489 (6 335) miljoner kronor motsvarande 9 % (9 %) av bolagets totala finansiering. Övriga skulder utgörs huvud- sakligen av uppskjuten skatteskuld, förutbetalda intäkter och upplupna kostnader samt leasingskulder i enlighet med IFRS 16. Rörelsekapital Med rörelsekapital avses här möjlighet att få tillgång till likvida medel för att fullgöra sina betalningsförpliktelser vartefter de förfaller till betalning. Den löpande verksamheten binder begränsat rörelsekapital då merparten av hyresintäkterna erhålls i förskott samtidigt som utgif- terna primärt erläggs i efterskott. Sagax rörelsekapital uppgick den 31 december 2023 till –4 445 (2 750) miljoner kronor. Rörelsekapitalförändringen är huvudsakligen hänförlig till omklassificering av koncernens innehav i Nyfosa AB från börsnoterade aktier till intresseföretag samt minskning av kortfristig finansiell leasingfordran. Förutom likvida medel om 28 (76) miljoner kronor hade Sagax outnyttjade kreditfaciliteter, se nedan. Ränte- och kapitalbindning 31 december 2023 Räntebindning inklusive derivat Kapitalbindning Förfalloår Nominellt belopp, mkr Ränta Andel Nominellt belopp, mkr Andel 2024 5 675 4,3 % 19 % 3 412 11 % 2025 4 438 2,3 % 15 % 4 488 15 % 2026 3 329 1,7 % 11 % 3 606 12 % 2027 5 088 2,1 % 17 % 5 881 19 % 2028 6 014 1,0 % 20 % 6 713 22 % > 2028 5 936 1,1 % 19 % 6 380 21 % Summa/ genomsnitt 30 481 1,9 % 100 % 30 481 100 % Avtalade kreditfaciliteter Outnyttjade kredit faciliteter inklusive back-up faciliteter för företags- certifikat program uppgick den 31 december 2023 till 11 393 miljoner kronor. Vid årsskiftet fanns avtal med SEB, Nordea, Danske Bank, Swedbank, ING, Société Générale, J.P. Morgan, HSBC och Deutsche Bank om revolverande kreditfaciliteter om totalt 10 571 (9 406) miljoner kronor, varav 9 823 (7 502) miljoner kronor var tillgängliga vid års- skiftet. Sagax har även avtalat med SEB, Nordea, Swedbank, Société Générale, ING och Banco Santander om kortfristiga kreditfaciliteter om sammanlagt 604 (550) miljoner kronor varav 460 (398) miljoner kronor var outnyttjade vid årsskiftet. Därutöver har Sagax avtalat om 1 110 miljoner kronor i tidsbundna lån som inte hade betalats ut per balansdagen. Kostnaden för Sagax kreditfaciliteter (så kallad commitment fee) uppgick till 41 (30) miljoner kronor under 2023. Inga ytterligare säkerheter behöver ställas för nyttjandet av kredit- faciliteterna. SAGAX KASSAFLÖDE UNDER 2023 Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelse kapital uppgick till 3 485 (3 015) miljoner kronor. Kassaflödet från den löpande verksamheten avviker från förvaltningsresultatet främst till följd av att resultat från joint venture och intresseföretag 2023 delvis åter investerats i dessa verksamheter. Under året erhölls totalt 653 (577) miljoner kronor i utdelning från joint venture och intresseföretag, vilket inkluderats i kassaflödet. Förändringar av rörelsekapitalet påverkade kassaflödet från den löpande verksamheten med 80 (212) miljoner kronor. Investeringsverksamheten har påverkat kassa flödet med –4 749 (–5 902) miljoner kronor och avsåg huvudsakligen fastighetsförvärv. Kassaflödet från finansieringsverksamheten tillförde 1 135 (2 666) miljoner kronor, varav två riktade nyemissioner om sammanlagt 4 166 miljoner kronor inklusive transaktionskostnader. Samman taget har likvida medel förändrats med –48 (–8) miljoner kronor under 2023, se kassa flödesanalys på sidan 78. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 43 Räntederivat 31 december 2023 Förfalloår Nominellt belopp, Mkr Marknadsvärde, Mkr 1) Genomsnittlig ränta 2) 2024 239 5 0,8 % 2025 – – – 2026 – – – 2027 927 –21 3,0 % 2028 466 –4 2,6 % >2028 – – – Summa/genomsnitt 1 632 –19 2,5 % 1) Sagax har ingått avtal avseende ränteswappar om nominellt 388 miljoner kronor med start i januari 2024. Vid årsskiftet uppgick marknadsvärdet till –2 miljoner kronor för dessa. 2) Genomsnittlig strikeränta har använts för räntetak. Kapitalstrukturens utveckling 0 20 40 60 80 100 31 dec 202331 dec 202231 dec 202131 dec 2020 31 dec 2019 % Övriga skulderEget kapital 17 437 19 257 3 460 19 828 22 452 4 342 26 354 31 079 5 039 32 294 33 463 6 335 Räntebärande skulder Mkr MkrMkrMkr Mkr 6 489 30 343 36 578 Nettoskuld Belopp i miljoner kronor 2023-12-31 2022-12-31 Räntebärande skulder 30 343 32 294 Räntebärande tillgångar –729 –822 Börsnoterade aktier –8 782 –7 032 Likvida medel –28 –76 Nettoskuld 20 804 24 364 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 44 KREDITRATING Sagax erhöll höjd kreditrating från Moody´s Investors Service till Baa2 med ”stable outlook”. Tidigare rating var Baa3 med "positive outlook". Den höjda ratingen bedöms vara av godo för Sagax då det innebär förbättrad tillgång till den svenska och den övriga europeiska kapital- marknaden och därmed lägre refinansieringsrisk, lägre finansierings- kostnader och längre löptider på Sagax upplåning. VALUTAEXPONERING Sagax äger fastigheter i sex länder i euroområdet. Netto tillgångarna i euro uppgick vid årsskiftet till 1 067 miljoner euro, se vidstående tabell. Marknadsvärdet på fastigheterna i euroområdet uppgick till 3 861 mil- joner euro och övriga tillgångar till 134 miljoner euro vid årets utgång. Räntebärande skulder uppgick till 2 580 miljoner euro. Övriga skulder uppgick till 348 miljoner euro. Sammantaget uppgick nettotillgångarna i euro till 1 067 miljoner motsvarande 32 % av eget kapital. Under 2023 nettoinvesterade Sagax motsvarande 5 188 miljoner kro- nor i fastigheter i Nederländerna, Belgien, Frankrike, Spanien, Finland och Tyskland. Investeringarna finansierades huvudsakligen med medel från årets nyemissioner. Likvida medel Bank- / obligationslån Löpande verksamhet Aktie- emission Fastighets- försäljningar Övrigt Investeringar Amorterade lån Utdelning Övrigt Inlösenerbjudande Preferensaktier 73 Mkr vid årets slut Tillkommer 1 886 Mkr i form av outnyttjade lånelöften 1) 8 487 Mkr 1 490 Mkr 1 125 Mkr 122 Mkr 122 Mkr 6 707 Mkr 3 803 Mkr 479 Mkr 242 Mkr 4 Mkr Disponibel likviditet 1 959 Mkr 60 Mkr vid årets början Likvida medel Likvida medel 76 Mkr vid årets början Likvida medel 28 Mkr vid årets slut Tillkommer 9 899 Mkr i form av outnyttjade lånelöften Bank- och obligationslån Löpande verksamhet Aktie- emission Övrigt Fastighets- försäljningar 7 326 Mkr 3 485 Mkr 4 166 Mkr 3 126 Mkr 86 Mkr Amorterade lån 9 206 Mkr Investeringar 7 168 Mkr Utdelning 1 111 Mkr Övrigt 751 Mkr Disponibel likviditet 9 927 Mkr 1) 1) Kreditfaciliteter motsvarande utestående företagscertifikat om 1 495 miljoner kronor är ej inkluderade i disponibel likviditet. Valutaexponering Belopp i miljoner euro 2023 31 dec 2022 31 dec Förvaltningsfastigheter 3 861 3 393 Övriga tillgångar 134 318 Summa tillgångar 3 995 3 711 Räntebärande skulder 2 580 2 703 Övriga skulder 348 326 Summa skulder 2 928 3 028 Nettoexponering 1 067 683 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 45 Joint venture och intresseföretag Sagax ackumulerade investeringar i joint venture och intresseföretag uppgick till 7 579 miljoner kronor och har genererat ackumulerade utdelningar om 3 249 miljoner kronor. Det redovisade värdet på innehaven uppgick till 13 171 (11 022) miljoner kronor. Fastighetsbestånd i sammandrag Segment Antal fastigheter Hyresintäkter, Mkr Uthyrningsbar area, kvm Hyres- duration, år Ekonomisk uthyrningsgrad, % Fastigheternas marknadsvärde, Mdkr Äldreboende 242 1 814 1 078 000 8,8 99 31,4 Utbildning 154 1 648 823 000 11, 4 98 29,9 Vård 65 765 326 000 7, 7 96 12,0 Rättsväsende 27 590 230 000 8,6 97 9,3 Totalt 488 4 818 2 458 000 9,5 98 82,6 Kapitalstruktur 31 december 2023 Räntebärande skuld nyttjanderätter 1 % Uppskjuten skatteskuld 7 % Eget kapital 32 % Räntebärande skuld nyttjanderätter 4 % Icke-säkerställda lån 57 % BAKGRUND I tillägg till den direktägda fastighetsportföljen investerar Sagax sedan 2010 i joint venture och intresseföretag. Investeringarna syftar till att nå marknader som bedömts som attraktiva för Sagax aktieägarna där bolaget inte är aktivt. De ackumulerade investeringarna uppgick till 7 579 miljoner kronor vilka har genererat en ackumulerad utdelning till Sagax om 3 249 (2 375) miljoner kronor. Det redovisade värdet på dessa investeringar uppgick till 13 171 (11 022) miljoner kronor inklu- sive option om 931 (1 172) miljoner kronor redovisad som finansiellt instrument. 92 % av värdet bestod av Hemsö Fastighets AB, Nyfosa AB, Söderport Property Investment AB och NP3 Fastigheter AB. Årets för- ändring av det redovisade värdet avser i huvudsak omklassificering av innehavet i Nyfosa AB till intresseföretag. Under året bidrog dessa investeringar med sammanlagt 937 (766) miljoner kronor till förvaltningsresultatet och med 692 (577) miljoner kronor till kassaflödet, varav 39 miljoner kronor avser utbetald utdel- ning från Nyfosa AB innan företaget omklassificerades till intresse- företag. Sagax andel av värdeförändringar på fastigheter uppgick till –1 220 (536) miljoner kronor och av värdeförändringar på derivat till –302 (315) miljoner kronor JOINT VENTURE Hemsö Intressenter AB (Hemsö) Sagax äger via Hemsö Intressenter AB indirekt 15 % av Hemsö Fastig hets AB, resterande 85 % ägs av Tredje AP-fonden (AP3). Hemsö bidrog med 297 (295) miljoner kronor till förvaltningsresul- tatet under 2023 efter att resultatet i Hemsö Intressenter AB belastats med kostnader för räntor. Hemsö bedriver verksamhet i Sverige, Tyskland och Finland. Verk- samheten består i att äga, förvalta och utveckla samhällsfastigheter. Fastighetsbeståndet omfattade 488 fastigheter med ett sammanlagt fastig hetsvärde om 83 miljarder kronor den 31 december 2023. 95 % av hyresintäkterna kommer från skattefinansierad verksamhet. En genom- snittlig åter stående hyresduration om 9,5 (9,6) år bidrar, i kombination med finansiellt starka hyresgäster och låg vakansgrad, till ett stabilt driftnetto. Uthyrningsgraden var vid årsskiftet 98 % (98 %). Direkt- avkastningen uppgick till 4,7 % (4,1 %) under 2023. Under 2023 har 8 fastigheter förvärvats för 351 miljoner kronor och 2 fastig heter avyttrats för 93 miljoner kronor. 2 825 miljoner kronor har investerats i befintligt fastig hetsbestånd, varav 1 933 miljoner kronor i nyproduktion och 892 miljoner kronor avseende hyresgästanpassningar och underhåll. Hemsös räntebärande skulder uppgick vid årsskiftet till 50 823 (49 567) miljo- ner kronor varav icke-säkerställda obligationslån uppgick till 39 203 (38 813) miljoner kronor. Samarbetet mellan Tredje AP-fonden och Sagax styrs av ett aktie ägaravtal. Avtalet reglerar styrelsesammansättning, verksam- hetsinriktning, vinstutdelning, vissa finansieringsfrågor samt sälj- respektive köpoptioner mellan de två del ägarna. Hemsö har rating AA- från Fitch Ratings och rating A- från Standard & Poor’s. För mer information se bolagets hemsida, www.hemso.se. Hemsö Fastighets AB 2023 jan-dec 2022 jan-dec Sagax ägarandel, % 15 15 Sagax andel av årets totalresultat, Mkr –219 352 Sagax andel av förvaltningsresultat, Mkr 297 295 Hyresintäkter, Mkr 4 818 4 073 Förvaltningsresultat, Mkr 2 345 2 309 Årets resultat, Mkr –2 721 2 563 2023 31 dec 2022 31 dec Innehavets redovisade värde, Mkr 1) 4 546 4 928 Antal fastigheter 488 480 Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 82 624 84 879 Uthyrningsbar area, kvm 2 458 000 2 400 000 Hyresduration, år 9,5 9,6 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98 98 Räntebärande skulder, Mkr 50 823 49 567 Kapitalbindning, år 5,5 6,3 Räntebindning, år 5,0 5,6 Marknadsvärde för räntederivat, Mkr –187 247 1) Inklusive värde på option som redovisas som finansiellt instrument. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 46 Söderport Property Investment AB 2023 jan-dec 2022 jan-dec Sagax ägarandel, % 50 50 Sagax andel av årets totalresultat, Mkr 24 532 Sagax andel av förvaltningsresultat, Mkr 224 234 Hyresintäkter, Mkr 1 025 907 Förvaltningsresultat, Mkr 449 492 Årets resultat, Mkr 48 1 149 2023 31 dec 2022 31 dec Innehavets redovisade värde, Mkr 2 728 2 991 Antal fastigheter 86 84 Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 14 418 14 197 Uthyrningsbar area, kvm 773 000 769 000 Hyresduration, år 4,0 4,2 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96 96 Räntebärande skulder, Mkr 7 354 6 936 Kapitalbindning, år 3,9 2,4 Räntebindning, år 2,7 1,7 Marknadsvärde för räntederivat, Mkr –72 153 Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra (Ess-Sierra) Sagax äger 50 % av Ess-Sierra och resterande del ägs av NP3 Fastig- heter AB. Verksamheten består i att äga och förvalta fastigheter för framför allt byggvaru handel. Den uthyrningsbara arean uppgår till 184 000 kvadrat meter varav 92 % utgörs av lagerlokaler/byggvaru- handel och 8 % av kontors lokaler. Sagax ombesörjer ekonomisk och fastighets förvaltning. Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra 2023 jan-dec 2022 jan-dec Sagax ägarandel, % 50 50 Sagax andel av årets totalresultat, Mkr –30 65 Sagax andel av förvaltningsresultat, Mkr 31 32 Hyresintäkter, Mkr 96 93 Förvaltningsresultat, Mkr 62 65 Årets resultat, Mkr –59 130 Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra 2023 31 dec 2022 31 dec Innehavets redovisade värde, Mkr 283 320 Antal fastigheter 39 39 Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 1 475 1 610 Uthyrningsbar area, kvm 184 000 184 000 Hyresduration, år 6,5 6,5 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 100 100 Räntebärande skulder, Mkr 847 869 Kapitalbindning, år 4,0 2,0 Räntebindning, år 2,8 1,0 Marknadsvärde för räntederivat, Mkr – – Kapitalstruktur 31 december 2023 Reserv för finansiella derivat 0 % Uppskjuten skatteskuld 11 % Eget kapital 36 % Övriga icke räntebärande skulder 5 % Säkerställda lån 48 % Fastighetsbestånd i sammandrag Segment Antal fastigheter Hyres- värde, Mkr Uthyrnings - bar area, kvm Hyres - duration, år Ekonomisk uthyrnings- grad, % Fastig- heternas marknads- värde, Mkr Stockholm 73 861 506 000 4,0 96 10 876 Övriga Sverige 13 302 267 000 4,0 99 3 542 Totalt 86 1 164 773 000 4,0 96 14 418 Söderport Property Investment AB (Söderport) Sagax äger 50 % av Söderport och resterande del ägs av Nyfosa AB. Samarbetet mellan Nyfosa och Sagax styrs av ett långsiktigt aktie- ägaravtal enligt vilket parterna har lika stor bestämmanderätt över Söderport. Aktie ägaravtalet reglerar till exempel beslutsordning för investeringar och försäljningar, hembud och hur försäljning av aktier i Söderport kan ske. Söderports verksamhet består i att äga, förvalta och utveckla fastig- heter i Sverige. Sagax ombesörjer ekonomisk förvaltning och merparten av fastighetsförvaltningen. Söderport bidrog med 224 (234) miljoner kronor till Sagax för- valtnings resultat under 2023. Fastigheternas marknadsvärde uppgick till 14 418 miljoner kronor. Motsvarande 74 % av Söderports hyresvärde om 1 164 (1 068) miljoner kronor återfanns i Stockholm den 31 december 2023. Söder- ports ekonomiska vakansvärde uppgick till 43 (47) miljoner kronor vid årets slut, motsvarande en uthyrningsgrad om 96 % (96 %). Av vakans- värdet utgjorde 17 (19) miljoner kronor tidsbegränsade hyresrabatter. 89 % (95 %) av vakansvärdet återfanns i Stockholm. Under 2023 har 75 (113) nya hyresavtal tecknats omfattande en uthyrningsbar area om 28 000 (50 000) kvadratmeter. Hyres gäster har under året sagt upp 57 (71) hyresavtal för avflyttning om totalt 32 000 (30 000) kvadrat meter. Nettouthyrning uppgick följaktligen till –4 000 (20 000) kvadrat meter. Under 2023 har överenskommelser träffats gällande förlängningar av hyresavtal mot svarande totalt 36 000 (40 000) kvadratmeter. Under året har en fastighet förvärvats för 67 miljoner kronor med en uthyrningsbar area om 3 300 kvadratmeter och 233 miljoner kronor har investerats i det befintliga fastighetsbeståndet. Direkt avkastningen uppgick till 5,8 % (5,1 %) under 2023. Söderports räntebärande skulder uppgick vid årsskiftet till 7 354 (6 936) miljoner kronor med en genomsnittlig vägd kapital bindning om 3,9 (2,4) år. Den genomsnittliga vägda räntebindningen uppgick till 2,7 (1,7) år. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 47 INTRESSEFÖRETAG Nyfosa AB (Nyfosa) Sagax äger aktier motsvarande 23,3 % av rösterna och kapitalet i Nyfosa. På Nyfosas årsstämma 25 april 2023 invaldes Sagax verkstäl- lande direktör som ny ledamot i Nyfosas styrelse varvid Sagax därmed bedömdes få betydande inflytande i Nyfosa. Följaktligen redovisas innehavet i Nyfosa därefter som ett intresseföretag enligt kapital- andelsmetoden. Marknadsvärdet på Sagax aktieinnehav uppgick till 4 265 (3 278) miljoner kronor och det redovisade värdet till 2 789 (–) miljoner kronor per 31 december 2023. Nyfosa är ett fastighetsbolag aktivt på de svenska, finska och norska marknaderna med fokus på kommersiella fastigheter i tillväxtkommuner. Fastighetsbeståndet omfattade 497 fastigheter med ett fastighetsvärde om 39,3 miljarder kronor och ett hyresvärde om 3 897 miljoner kronor per 31 december 2023. Nyfosa är börsnoterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. För mer information se bolagets hemsida, www.nyfosa.se. NP3 Fastigheter AB (NP3) Sagax äger 21,2 % av rösterna och 15,8 % av kapitalet i NP3. Marknads- värdet på Sagax aktieinnehav uppgick till 3 041 (2 553) miljoner kronor och det redovisade värdet till 2 104 (2 133) miljoner kronor per 31 december 2023. NP3 är ett fastighetsbolag med fokus på kommersiella fastigheter med hög direktavkastning främst i norra Sverige. Fastighets- beståndet omfattade 507 fastigheter med ett fastighetsvärde om 20,3 miljarder kronor och ett hyresvärde om 2 065 miljoner kronor per 31 december 2023. NP3 är börsnoterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. För mer information se bolagets hemsida, www.np3fastigheter.se. Fastighetsbolaget Emilshus AB (Emilshus) Sagax äger 24,1 % av rösterna och 22,2 % av kapitalet i Emilshus. Mark- nadsvärdet på Sagax aktieinnehav uppgick till 820 (672) miljoner kronor och det redovisade värdet till 708 (645) miljoner kronor per 31 december 2023. Emilshus förvärvar, utvecklar och förvaltar kommer- siella fastigheter med Småland som kärnmarknad. Fastighetsbeståndet omfattade 130 fastigheter med ett fastighetsvärde om 7,3 miljarder kro- nor och ett hyresvärde om 636 miljoner kronor per 31 december 2023. Emilshus är börsnoterat på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. För mer infor- mation se bolagets hemsida, www.emilshus.com. Börsvärde och redovisat värde på Sagax innehav i NP3 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 20232022202120202019 Mkr Redovisat värde Börsvärde Börsvärde och redovisat värde på Sagax innehav i Emilshus 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 Kv 4Kv 3Kv 2Kv 1Kv 4Kv 3Kv 2 Mkr 2022 2023 Redovisat värde Börsvärde Börsvärde och redovisat värde på Sagax innehav i Nyfosa 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 2023 Mkr Redovisat värde Börsvärde Kv 2 Kv 3 Kv 4 Sagax intresseföretag Nyfosa AB NP3 Fastigheter AB Fastighetsbolaget Emilshus AB 2023 jan-dec 2022 jan-dec 2023 jan-dec 2022 jan-dec 2023 jan-dec 2022 jan-dec Sagax ägarandel av kapitalet, % 23 21 16 16 22 21 Sagax andel av årets totalresultat, Mkr –104 – –26 272 9 65 Sagax andel av förvaltningsresultat, Mkr 180 – 154 167 51 38 Hyresintäkter, Mkr 3 242 2 853 1 797 1 551 588 454 Förvaltningsresultat, Mkr 1 239 1 533 745 785 233 182 Årets resultat, Mkr –639 1 694 –61 1 244 33 311 2023 31 dec 2022 31 dec 2023 31 dec 2022 31 dec 2023 31 dec 2022 31 dec Innehavets redovisade värde, Mkr 2 789 3 278 2 104 2 133 708 645 Antal fastigheter 497 504 507 488 130 125 Fastigheternas bokförda värde, Mkr 39 278 40 446 20 276 19 805 7 324 7 111 Uthyrningsbar area, kvm 2 930 000 3 012 000 1 998 000 1 950 000 805 000 786 000 Hyresduration, år 3,6 3,7 3,9 4,0 5,3 5,8 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92 93 93 94 95 97 Räntebärande skulder, Mkr 23 340 24 033 11 943 12 235 3 984 4 103 Kapitalbindning, år 2,9 3,2 2,2 2,3 1,8 2,9 Räntebindning, år 1,5 1,0 2,1 1,9 3,1 1,9 Marknadsvärde för räntederivat, Mkr 77 372 43 131 35 137 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 48 AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA Tabellen nedan återspeglar Sagax intjäningsförmåga på tolvmånaders- basis per 1 januari 2024. Det är viktigt att notera att den ej är att jämställa med en prognos för de kommande tolv månaderna då den exempelvis inte innehåller några bedömningar avseende framtida vakanser, ränteläge, valutaeffekter, hyresutveckling eller värdeföränd- ringar. Sagax redovisar aktuell intjäningsförmåga i samband med del- årsrapporter, bokslutskommunikéer och i årsredovisningen. Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på årsbasis med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighets- kostnader baseras på verkligt utfall det senaste året justerat för inne- havstid. Kostnaderna för central administration har baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräknats utifrån ränte bärande skulder och tillgångar på balansdagen. Kostnaderna för de ränte bärande skulderna har baserats på koncernens beräknade genom- snittliga räntenivå med tillägg för periodiserade finansieringskostnader och kostnaden avseende på balansdagen outnyttjade kreditfaciliteter. Skatten är beräknad med 18 % (18 %) schablonskatt. Omräkning från euro har skett till balansdagens kurs om 11,10 (11,13) kronor. Resultatandelar från joint venture och intresse företag är beräknade enligt samma principer som för Sagax med beaktande av resultatande- lens storlek. FÖRÄNDRING AV AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA UNDER 2023 I tabellen på nästa sida presenteras Sagax redovisade intjänings- förmåga under åren 2018-2023. Förändringarna mellan årsskiften redovisas uppdelat på förändringar i befintligt fastighetsbestånd, fastig hetsförvärv, fastighetsförsäljningar samt valutaeffekter. Även uppgifter om investeringar och avyttringar under respektive år pre- senteras i tabellen. Det kan noteras att investeringar i befintligt fastig- hetsbestånd kan ge effekt på intjäningsförmågan med viss fördröjning beroende på om det fortfarande är en pågående investering och om till exempel inflyttning har skett. Förändringar i befintligt bestånd ökade hyresvärdet med 155 miljoner kronor samtidigt som vakanserna minskade med 1 miljon kronor och fastig hetskostnaderna ökade med 41 miljoner kronor. Totalt ökade drift- nettot i befintligt bestånd med 115 miljoner kronor. Eurokursens utveck- ling har medfört att drift nettot minskade med 8 miljoner kronor. Fastighetsförvärv under 2023 har medfört att hyresvärdet ökat med 406 miljoner kronor, fastighetskostnaderna ökade med 30 miljoner kronor och att vakans värdet ökade med 16 miljoner kronor. Totalt ökade drift- nettot med 360 miljoner kronor till följd av fastighetsförvärv under året. Fastighetsförsäljningar under året minskade hyresvärdet med 8 miljoner kronor och vakanserna med 4 miljoner kronor samtidigt som fastighetskostnaderna minskade med 2 miljoner kronor. Totalt minskade driftnettot med 1 miljon kronor till följd av fastighetsförsäljningar under året. Finansnettot har förändrats med –40 % till –555 miljoner kronor. Finansiella intäkter hänförliga till den kortfristiga finansiella leasing- fordran som uppstått till följd av försäljning av 36 fastigheter i Spanien till hyresgästen ingick med 132 miljoner kronor i beräkningen av finans- nettot för 2022. Resultat efter schablonskatt som till faller A- och B- aktieägarna har ökat med 18 % (19 %) till 3 122 (2 650) miljoner kronor, motsvarande 9,22 (8,32) kronor per A- och B-aktie. Sagax har fokus på långsiktig tillväxt av bolagets förvaltningsresultat. För att underlätta bedömningen av bolagets ställning redovisas den bedömda intjäningsförmågan på årsbasis samt en sammanställning över intjäningsförmågans utveckling sedan 2018. Aktuell intjäningsförmåga 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 4 500 20232022202120202019 Aktuell intjäningsförmåga före skatt Mkr Förvaltningsresultat Aktuell intjäningsförmåga Belopp i miljoner kronor 1 jan 2024 1 jan 2023 Hyresvärde 4 738 4 195 Vakans –182 –171 Hyresintäkter 4 557 4 024 Fastighetskostnader –771 –704 Driftnetto 3 785 3 319 Central administration –182 –174 Joint venture och intresseföretag 1 096 818 Finansnetto –555 –398 Leasingkostnader –31 –28 Förvaltningsresultat 4 114 3 538 Skatt –741 –637 Resultat efter skatt 3 374 2 902 – varav ägare av D-aktier 253 253 – varav ägare av A- och B-aktier 3 122 2 650 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 49 Utveckling av aktuell intjäningsförmåga 2018–2023 2018 2019 2020 Belopp i miljoner kronor Förändring befintligt bestånd Valuta- effekt Fastig- hets- förvärv Fastig- hets- försälj- ningar 1 jan 2019 Förändring befintligt bestånd Valuta- effekt Fastig- hets- förvärv Fastig- hets- försälj- ningar 1 jan 2020 Förändring befintligt bestånd Valuta- effekt Fastig- hets- förvärv Fastighets- försälj- ningar 1 jan 2021 Hyresvärde 53 54 322 –17 2 510 58 25 271 –128 2 735 64 –73 302 –3 3 024 Vakans –4 –3 –7 4 –132 14 –1 –21 4 –135 –13 3 –15 1 –159 Hyresintäkter 49 51 315 –13 2 378 71 23 251 –124 2 600 51 –70 286 –2 2 865 Fastighetskostnader –34 –14 –40 6 –395 1) –41 –4 –39 13 –446 –21 –13 13 –30 –495 Driftnetto 15 37 275 –7 1 983 31 19 212 –111 2 155 30 –83 300 –32 2 370 Central administration –132 –122 –132 Joint venture och intresse företag 372 539 638 Finansnetto –387 –352 –372 Leasingkostnader 1) –20 –22 –26 Förvaltnings resultat 1 816 2 198 2 479 Skatt –400 –414 –471 Resultat efter skatt 1 416 1 764 2 008 varav tillkommer – ägare av preferensaktier 34 34 34 – ägare av D-aktier 204 216 252 – ägare av A- och B-aktier 1 178 1 515 1 723 Investeringar och avyttringar –456 – 3 026 24 –707 – 2 836 1 413 –666 – 5 585 2) 1 456 2) 2021 2022 2023 Belopp i miljoner kronor Förändring befintligt bestånd Valuta- effekt Fastig- hets- förvärv Fastighets- försälj- ningar 1 jan 2022 Förändring befintligt bestånd Valuta- effekt Fastig- hets- förvärv Fastighets- försälj- ningar 3) 1 jan 2023 Förändring befintligt bestånd Valuta- effekt Fastig- hets- förvärv Fastig- hets- försälj- ningar 1 jan 2024 Hyresvärde 118 40 370 –94 3 459 379 217 269 –128 4 195 155 –9 406 –8 4 738 Vakans 31 –2 –14 9 –135 –16 –8 –18 5 –171 1 0 –16 4 –182 Hyresintäkter 149 38 357 –85 3 324 362 209 251 –123 4 024 156 –9 390 –4 4 557 Fastighets kostnader –38 –6 –40 16 –563 –89 –34 –35 17 –704 –41 1 –30 2 –771 Driftnetto 111 32 317 –69 2 761 274 175 216 –106 3 319 115 –8 360 –1 3 785 Central administration –147 –174 –182 Joint venture och intresseföretag 780 818 1 096 Finansnetto –354 –398 –555 Leasingkostnader –28 –28 –31 Förvaltnings resultat 3 012 3 538 4 114 Skatt –542 –637 –741 Resultat efter skatt 2 470 2 902 3 374 varav tillkommer – ägare av preferensaktier – – – – ägare av D-aktier 252 253 253 – ägare av A- och B-aktier 2 218 2 650 3 122 Investeringar och avyttringar –658 – 4 824 1 351 –715 – 3 202 2 062 –902 – 5 088 77 1) 20 miljoner kronor har omrubricerats till leasingkostnader från och med 1 januari 2019. 2) Inkluderar förvärv och avyttringar av en portfölj om 37 fastigheter där ett joint venture upprättades tillsammans med NP3 Fastigheter AB. 3) Inkluderar en portfölj omfattande 36 fastigheter med avtalad ej frånträdd avyttring som omrubricerats till kortfristig finansiell leasingfordran. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 50 Sagax är exponerat för olika risker som kan få betydelse för bolagets framtida verksamhet, resultat och finansiella ställning. Bolaget arbetar aktivt för att identifiera och, om möjligt, begränsa effekterna av riskerna på verksamheten. Risker och riskhantering MARKNADSRISKER Fastigheternas marknadsvärde Sagax redovisar sitt fastighetsinnehav till verkligt värde enligt redo- visningsstandarden IAS 40 Förvaltningsfastigheter, vilket innebär att fastigheternas koncernmässiga bokförda värde motsvarar deras bedömda marknadsvärde. Detta innebär att sjunkande marknads- värden på bolagets fastigheter kommer att inverka negativt på bolagets resultat- och balansräkning. Sjunkande marknadsvärden kan inträffa bland annat till följd av försvagad konjunktur, stigande ränteläge, för- ändring i utbud eller efterfrågan eller till följd av fastighetsspecifika omständigheter som bland annat avflyttningar av hyresgäster, försäm- rad teknisk standard eller incidenter med materiella skador som följd. Därutöver kan fastigheternas marknadsvärden indirekt påverkas av förändrade lagkrav. Företagsledningen måste göra bedömningar och antaganden som påverkar fastighetsvärderingarna och i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedöm- ningar. Hantering För att bedöma fastigheternas marknadsvärde anlitar Sagax auk- toriserade fastighetsvärderare från välrenommerade oberoende värderingsföretag, vilket bolaget anser skapar de bästa långsiktiga förutsättningarna för rättvisande och trovärdiga bedömningar av fastigheternas marknadsvärden. För att kvalitetssäkra de externa vär- deringarna utför Sagax därutöver interna värderingar avseende 5-10 % av portföljens marknadsvärde varje kvartal. De jämförande interna värderingarna fokuserar på : ■ Analys av marknadsantaganden. ■ Analys av marknadsparametrar tillsammans med Sagax fastighets- förvaltare och transaktionsteam. ■ Verifiering av indata. ■ Genomförande av så kallad "Black box-analys" som säkerställer att de oberoende värderingarna och interna jämförande värdering- arna överensstämmer om samma indata och marknadsantaganden tillämpas i båda värderingsmodellerna. I not 13 redovisas känslighetsanalys för fastighetsvärden vid för- ändrade antaganden om direktavkastningskrav, kalkylränta, hyres- intäkter, fastighetskostnader och uthyrningsgrad. Bolaget vidtar löpande åtgärder för att begränsa sin exponering mot att fastighetspecifika händelser negativt påverkar marknadsvärdet genom exempelvis en aktiv förvaltning, tecknande av fastighetsförsäk- ring och tecknande av hyresavtal med adekvata avtalsvillkor. Transaktionsrelaterade risker Fastighetsförvärv är en del av bolagets löpande verksamhet och är till sin natur förenat med osäkerhet. Vid förvärv av fastigheter utgörs riskerna bland annat av framtida bortfall av hyresintäkter, miljöför- hållanden, begränsningar av nyttjanderätt samt tekniska brister. Vid förvärv av fastighetsbolag tillkommer risker för till exempel skatter och juridiska tvister. Vid fastighetsförsäljningar är det normalt att säljaren lämnar garan- tier avseende ägande, hyresavtalens giltighet, miljörisker med mera. Vid försäljning av fastighetsbolag garanteras normalt även avsaknaden av skattetvister och andra rättsliga tvister som kan komma att bli en fram- tida belastning för bolaget. Garantierna är normalt belopps- och tids- begränsade. Hantering Risker förebyggs genom att säkerställa att Sagax genomför relevanta kontroller och undersökningar samt att rätt kompetens finns i organi- sationen internt eller anlitas externt vid behov. FINANSIELLA RISKER Sagax finansiering består primärt av eget kapital och räntebärande skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av börsnoterade obli- gationslån, kreditfaciliteter och företagscertifikat. Sagax har en rating från Moody´s Investors Service om Baa2 med ”stable outlook”. Obligationerna har särskilda åtaganden om upprätthållandet av netto skuld, räntetäckningsgrad och andel säkerställd skuld. Detta inne- bär att obligationsinnehavare har en rätt att påkalla inlösen eller återköp av obligationerna i fall åtaganden inte uppfylls i kombination med en nedsättning av kreditrating. Även banklån inkluderar olika typer av åta- ganden och utgörs typiskt av vissa nyckeltal som ska uppfyllas. För mer information se sidorna 40-41. Sagax finanspolicy anger riktlinjer och regler för finansieringsverk- samheten i syfte att begränsa risker kopplade till Sagax finansiering samt att säkerställa att den långsiktiga kreditvärdigheten bibehålls. Sagax har följande huvudsakliga riktlinjer för finansieringsverksam- heten: ■ Belåningsgrad om högst 50 %. ■ Räntetäckningsgrad överstigande 3,0 gånger. ■ Nettoskuld i förhållande till EBITDA om högst 8,0 gånger. Refinansieringsrisk Förutsättningarna på kapital- och kreditmarknaderna kan förändras, vilket kan leda till att refinansiering av befintliga skulder uteblir eller ej kan ske till skäliga villkor. Därutöver kan försvagad konjunktur, för- ändring i utbud eller efterfrågan på bolagets lokaler inverka negativt på bolagets resultat- och balansräkning samt nyckeltal, vilket kan leda till sänkt kreditbetyg och därmed försvåra möjligheten till refinansiering av befintliga skulder. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 51 Hantering I syfte att begränsa refinansieringsrisken strävar Sagax efter att ha en låg andel kortfristig räntebärande finansiering och att refinansiera de långfristiga räntebärande skulderna i god tid före förfall, samt att använda flera olika finansieringskällor. Sammantaget bedöms detta arbetssätt begränsa bolagets refinansieringsrisk. I tabellen på sidan 53 redovisas dels belåningsgradens känslighet för förändringar av fastig- hetsvärden, dels räntetäckningsgradens känslighet för förändringar av fastigheternas uthyrningsgrad. Ränterisk Räntekostnader är koncernens största löpande kostnad. Ränterisk definieras som risken att förändringar av marknadsräntor påverkar Sagax finansieringskostnad och kassaflöde. Ränterisken är hänförlig till utvecklingen av aktuella räntenivåer. Förutsättningarna på ränte- marknaden kan förändras vilket i sin tur kan påverka ränteläget. Riks bankens och den europeiska centralbankens penningpolitik, förväntningar om ekonomisk utveckling, såväl internationellt som nationellt, samt oväntade händelser påverkar marknadsräntorna. Hantering För att reducera Sagax exponering mot ett eventuellt stigande ränte läge har koncernen en väsentlig del fasträntelån. För att begränsa ränte- risken för lån med rörlig ränta används ränteswappar och ränte tak. Den 31 december 2023 uppgick andelen fasträntelån till 86 % av Sagax räntebärande skulder. En höjning av marknadsräntorna bedöms därför få en begränsad effekt på Sagax ränte kostnader på kort och medellång sikt. Se även känslighetsanalysen på sidan 53. Valutarisk Sagax är exponerat mot valutakursrisker till följd av investeringar och skulder i euro. Sagax rapporteringsvaluta är svenska kronor och alla balansposter som är i euro är omräknade till svenska kronor. Valuta- kursförändringar kan ha en väsentlig effekt på koncernens finansiella ställning och resultat i svenska kronor. Hantering Valutarisken hanteras genom att förvärv av fastigheter i euro huvudsak- ligen finansieras genom upplåning i euro. Transaktionsexponering i kon- cernen hanteras genom matchning av intäkter och kostnader i samma valuta. Nettoexponeringen, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 11 838 (7 598) miljoner kronor den 31 december 2023. Sammantaget uppgick nettoexponeringen till 32 % (23 %) av eget kapital. I enlighet med IAS 21 redo visas valutakurseffekter för utlandsverk- samhet och säkringsredovisning under rubriken Övrigt totalresultat. Övriga valutakurseffekter redovisas i resultaträkningen. Se även käns- lighetsanalysen på sidan 53. Likviditetsrisk Koncernen definierar likviditetsrisk som risken att inte ha tillgång till likviditet för att täcka sina betalningsåtaganden, inklusive räntebetal- ningar. Brist på likviditet för att täcka förfallna betalningar skulle ha en negativ inverkan på koncernens verksamhet och finansiella ställning. Hantering Sagax har ett positivt operativt kassaflöde och kommer att ha ett begränsat refinanseringsbehov under de närmaste åren; se not 17 där förfallodatum för koncernens lån presenteras. Sagax rörelse kapital uppgick till –4 445 (2 750) miljoner kronor vid årsskiftet. Outnyttjade kreditfaciliteter uppgick vid samma tidpunkt till 11 393 (9 427) mil- joner kronor, inklusive back-up faciliteter avseende Sagax utestående företagscertifikat. OPERATIONELLA RISKER Hyresintäkter och hyresutveckling Sagax intäkter påverkas av den långsiktiga efterfrågan på lokaler för lager och lätt industri, fastigheternas uthyrningsgrad och erhållen hyresnivå. Hyresnivårisk är hänförlig till utvecklingen av aktuella marknadshyror som påverkas av den ekonomiska utvecklingen, demo- grafisk tillväxt samt omfattningen av nybyggnationer på marknaden. Hantering För att begränsa Sagax exponering mot avflyttningar och hyresförlus- ter strävar Sagax efter långvariga kundrelationer samt efter att priori- tera hyresgäster med hög kreditvärdighet, även om detta initialt kan medföra något lägre intjäning. Detta är av särskild vikt i förhållande till större hyresgäster. Sagax arbetar kontinuerligt med att omförhandla befintliga hyres- avtal i syfte att minimera risken på kort sikt. Hyreskontrakt med löptid längre än tre år har normalt ett tillägg kopplat till konsumentprisindex i Sverige och till liknande index på övriga marknader, det vill säga de är helt eller delvis inflationsjusterade. Mer än 95 % av Sagax hyresavtal är indexerade till KPI eller motsvarande. Den årliga indexeringen kan i vissa fall vara begränsad genom tak respektive golv. Ett mindre antal hyresavtal har årliga fasta hyresjusteringar. Kreditrisk Sagax primära kreditrisk ligger i att hyresgästerna inte kan fullgöra sina betalningar enligt hyresavtalen. Hantering Sagax har god diversifiering avseende den geografiska fördelningen av fastighetsbeståndet och hyresgästernas branschtillhörighet. Sagax hyresavtalsstruktur bidrar till att minska risken för vakanser och hyresförluster. I samband med förvärv och uthyrningar värderas motpartsrisken och vid behov kompletteras avtalen med säkerheter i form av depositio- ner, bankgarantier, moderbolagsborgen eller liknande. Sagax arbetar löpande med att följa och utvärdera hyresgästernas finansiella ställning. Sagax bedömer att bolagets hyresgäster, med ett fåtal undantag, har god finansiell ställning. Drifts- och underhållskostnader De driftskostnader som är av störst betydelse är fastigheternas el- och uppvärmningskostnader samt kostnader för fastighetsskatt. I den mån kostnadshöjningar inte kompenseras genom regleringar i hyresavtal kan de påverka bolagets resultat negativt. Vid eventuella vakanser påverkas bolagets resultat inte bara av förlorade hyresintäkter utan även av kostnader för till exempel energi vilka tidigare täckts av hyres- gäster. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 52 Hantering Hyresförhållandet för lokaler för lager och lätt industri karaktäriseras normalt av att hyresgästerna har ett relativt omfattande drifts- och underhållsansvar. För huvuddelen av dessa kostnader debiteras hyres- gästerna direkt eller vidaredebiteras av Sagax till självkostnad. Sagax exponering mot driftskostnadsförändringar är således begränsad. Operationell risk och risk för bristande IT-säkerhet Koncernens verksamhet är beroende av välanpassade IT-system, effek- tiv intern kontroll, kompetensutveckling samt tillgång till tillförlitliga värderings- och riskmodeller som ger underlag för att minska opera- tiva risker. Bristande IT-säkerhet eller bristfälliga rutiner kan resultera i förstörd eller förlorad data, vilket kan ha negativ inverkan på Sagax verksamhet. Hantering Sagax arbetar kontinuerligt med förebyggande åtgärder, som att utveckla sina administrativa rutiner, policyer och riktlinjer för IT- säkerhet. Sagax använder brandväggar, e-postfilter, back-upsystem och antivirusprogram för att förhindra IT-relaterade driftstörningar. Organisatorisk risk Sagax framtida utveckling beror i hög grad på företagsledningens och andra nyckelpersoners kunskap, erfarenhet och engagemang. Bolaget skulle kunna påverkas negativt om någon eller flera nyckelpersoner skulle lämna sin anställning eller om bolaget inte kan attrahera kom- petent personal. Hantering Bolagets tillväxt och därmed större organisation har bidragit till att minska denna risk under de senaste åren. Regelbundna utvecklings- samtal genomförs med all personal bland annat för att identifiera behov av kompetensutveckling. Därutöver görs uppföljning av arbets- miljön genom årliga medarbetarundersökningar. Anställningsavtalen bedöms vara träffade på marknadsmässiga villkor. Sagax har även upprättat årliga incitamentsprogram för att attrahera nya och behålla befintliga medarbetare. RISK FÖR INTRESSEKONFLIKTER Bristande transparens avseende styrelsens och företagsledningens eventuella intressekonflikter med Sagax kan påverka kapitalmarkna- dens förtroende för Sagax och därmed påverka bolagets finansiella ställning negativt. Hantering För att begränsa risken för att Sagax ska drabbas av potentiella intresse- konflikter och samtidigt tydligt och enkelt kunna kommunicera att styrelse och ledning inte har intressen som potentiellt skulle kunna stå i konflikt med Sagax har bolaget policyer som medför förbud för Sagax medarbetare och styrelseledamöter att: ■ Åta sig styrelseuppdrag i fastighetsbolag som huvudsakligen äger lager- och industrilokaler med undantag för bolag där Sagax är aktieägare och där styrelseuppdraget utförs inom ramen för Sagax verksamhet. ■ Investera i bolag där Sagax är aktieägare. ■ Investera i konkurrerande bolag med ett belopp överstigande 10 % av värdet på medarbetarens eller styrelseledamotens innehav i Sagax. Av policyerna följer även att ledningspersoner och styrelseledamöter som belånar sina aktier i Sagax till mer än 10 % av marknadsvärdet ska meddela bolaget detta. Något sådant meddelande har inte erhållits under 2023. REGULATORISKA RISKER Regelefterlevnad och affärsetik Bristande regelefterlevnad kan leda till ekonomiska förluster, tillsyns- sanktioner, ryktesförluster och avnotering. Vissa regelverk är öppna för tolkning innebärande att eventuell regelövervakare och Sagax kan ha olika uppfattning. Risker finns även inom arbetsmiljö, korruption och mänskliga rättigheter. Sagax kan drabbas av detta genom medarbeta- res eller uppdragstagares agerande. Hantering ■ Utbildning i policyer för all personal ■ Sagax uppförandekod för leverantörer kravställs i avtal ■ Visselblåsarfunktion Skatter och ändrad lagstiftning Koncernens verksamhet bedrivs i enlighet med koncernens tolkning av gällande skattelagar, förordningar och rättspraxis samt i enlighet med råd från skatterådgivare. Det kan dock inte uteslutas att koncernens tolkning är felaktig eller att sådana föreskrifter eller rättspraxis ändras med potentiell retroaktiv verkan. Beslut från skattemyndigheter och förvaltningsdomstolar kan komma att ändra koncernens tidigare eller nuvarande skattesituation, vilket kan påverka koncernens verksamhet, resultat och finansiella ställning negativt. Sagax har i sin redovisning beaktat uppskjuten skatt beräknat på skillnaden mellan en tillgångs eller skulds bokförda värde och dess skattemässiga värde, så kallade temporära skillnader, se not 14. Sagax har även beaktat uppskjutna skattefordringar avseende ackumulerade skattemässiga underskott i koncernbolagen. Konsekvensen blir att Sagax resultat och egna kapital är exponerat för förändringar i skattelagstift- ning i de länder som koncernen har verksamhet i. Ägarförändringar, som innebär att det bestämmande inflytandet över bolaget förändras, kan innebära begränsningar (helt eller delvis) av möjligheten att utnyttja underskott från tidigare år. Möjligheterna att utnyttja underskotten kan även komma att påverkas av ändrad lagstift- ning. Även ändrad lagstiftning eller rättspraxis, exempelvis avseende hyres-, förvärvs- och miljöfrågor, kan få negativa konsekvenser för bola- get. I not 12 redogörs för Sagax skatter. Risker förebyggs genom att säkerställa att rätt kompetens finns i organisationen eller anlitas vid behov. Härutöver strävar Sagax efter att utföra de kontroller och utredningar som rör skatterelaterade frågor noggrant. MILJÖ- OCH KLIMATRISKER Miljörisk Utgångspunkten för ansvaret avseende föroreningar och andra miljö- skador är enligt gällande miljölagstiftning i de länder Sagax äger fastig heter att verksamhetsutövaren bär ansvaret. Sagax bedriver FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 53 ej någon verksamhet som kräver särskilt tillstånd enligt miljöbalken. Emellertid kan det finnas hyresgäster som bedriver verksamhet som kräver särskilt tillstånd, det vill säga är verksamhetsutövare. Om inte verksamhetsutövaren kan utföra eller bekosta efterbehand- ling av en fastighet är dock den som förvärvat fastigheten och som vid förvärvet känt till eller då borde ha upptäckt föroreningarna ansvarig. Det innebär att krav under vissa förutsättningar kan riktas mot Sagax för marksanering eller efterbehandling avseende förekomst av eller misstanke om förorening i mark, vattenområden eller grundvatten i syfte att ställa fastigheten i sådant skick som erfordras enligt tillämplig miljölagstiftning. Sådana krav kan påverka Sagax negativt. Hantering Det är angeläget att fastighetsägaren och verksamhetsutövaren sam- arbetar kring frågor om en verksamhets miljöpåverkan. Sagax genomför vid behov miljöanalyser av de fastigheter som bola- get över väger att förvärva för att identifiera miljö- och hälsorisker och bolaget har som målsättning att all nyproduktion miljöcertifieras. I Sverige använder Sagax Byggvarubedömningen för att genomföra en miljöbedömning av byggvaror och material i större ombyggnatio- ner och nyproduktionsprojekt. Syftet är att främja miljömässigt bra material val. För närvarande har inga väsentliga miljökrav riktats mot något av koncernbolagen. Sagax har heller inte identifierat några väsentliga miljö- risker. Klimatrisker Effekter av klimatförändringar såsom förhöjda vattennivåer, ökad nederbörd eller andra förändringar i den fysiska miljön skulle kunna medföra skador på Sagax fastigheter. Detta kan innebära ett ökat behov av investeringar i fastigheter i utsatta områden. Klimatförändringar kan också innebära ökade driftskostnader. Det kan även föreligga risker för olönsamma investeringar om klimat risken inte beaktas. Därtill kan klimatpolitiska beslut påverka Sagax bland annat genom ökade skatter eller investeringar. Hantering Sagax har som målsättning att all nyproduktion ska miljöcertifieras. Fastigheter i befintligt bestånd miljöcertifieras om förutsättningar för det finns till exempel vid omfattande ombyggnationer. Sagax gör löpande utvärderingar av fastigheternas skick och behov av anpass- ningar av fastigheternas prestanda för att uppfylla regulatoriska krav och kundernas förväntningar. Därutöver följer Sagax utvecklingen av lagar och förordningar inom klimat området. Sagax har genomfört en riskanalys av fastighetsbeståndet för att identifiera fysiska klimatrelaterade risker som kan påverka verksam- heten. Ingen fastighet bedömdes bli obsolet på grund av permanent översvämningsrisk. För närmare information om Sagax mål relaterade till bland annat koldioxidutsläpp samt analys av klimatrisker och dess hantering hän- visas till sidorna 158-160 och 169-170. Belåningsgrad vid förändrat värde på fastighetsportföljen per 31 december 2023 Förändring, % –20 –10 0 10 20 Värdeförändring, Mkr –11 412 –5 706 – 5 706 11 412 Belåningsgrad, % 49 45 41 38 36 Räntetäckningsgrad vid förändrad uthyrningsgrad per 31 december 2023 Förändring, % –10 –5 0 5 10 Uthyrningsgrad, % 87 91 96 ET ET Räntetäckningsgrad, ggr 5,1 5,4 5,7 ET ET Känslighetsanalys per 31 december 2023 1) Belopp i miljoner kronor Förändring Effekt på förvaltnings- resultatet, årsbasis Effekt på resultat efter skatt, årsbasis Effekt på eget kapital Ekonomisk uthyrningsgrad +/– 1 %-enhet +47/–47 +38/–38 +38/–38 Hyresintäkter +/– 1 % +46/–46 +37/–37 +37/–37 Fastighetskostnader +/– 1 % –8/+8 – 6/+6 – 6/+6 Räntekostnader för skulder i SEK med beaktande av räntederivat +/– 1 %-enhet –9/+9 – 7/+7 –7/+7 Räntekostnader för skulder i EUR med beaktande av räntederivat +/– 1 %-enhet –33/+33 –26/+26 –26/+26 Förändring av valutakursen SEK/EUR 2) +/– 10 % +234/–234 +187/–187 +1 183/–1 183 Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2023 +/– 10 % +73/–73 +59/–59 +59/–59 1) Exklusive resultatandelar i joint venture och intresseföretag. 2) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder bokförda i euro. KÄNSLIGHETSANALYS Nedan redovisas Sagax exponering för väsentliga risker i bolagets verksamhet FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 54 Sagax aktier är noterade på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Bolagets börsvärde uppgick den 31 december 2023 till 97 miljarder kronor. Aktien och ägarna Omsatt antal aktier Antal 1 000-tal Kr Carnegie Real Estate Index Sagax D OMX Stockholm_Pl Källa: Monitor av Modular Finance AB 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 8 000 DECNOVOKTSEPAUGJULJUNMAJAPRMARFEBJAN 0 5 10 15 20 25 30 35 40 Omsatt antal aktier Carnegie Real Estate Index Antal 1 000-tal Kr Sagax B OMX Stockholm_Pl Källa: Monitor av Modular Finance AB 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 DECNOVOKTSEPAUGJULJUNMAJAPRMARFEBJAN 0 100 200 300 400 500 B-aktiens kursutveckling 2023 D-aktiens utveckling 2023 Handel med aktierna på Nasdaq Stockholm Betalkurs, kr Omsättnings- hastighet på årsbasis, % Genomsnittlig handelsvolym per handelsdag, Mkr 31 dec 2023 31 dec 2022 2023 2022 2023 2022 A-aktier 274,00 239,00 2 24 1 6 B-aktier 2 7 7, 4 0 236,50 25 35 69 94 D-aktier 28,00 26,70 51 71 7 10 Carnegie Real Estate Index Antal 1 000-tal Kr Sagax A Omsatt antal aktier OMX Stockholm_Pl Källa: Monitor av Modular Finance AB 0 30 60 90 120 150 DECNOVOKTSEPAUGJULJUNMAJAPRMARFEBJAN 0 100 200 300 400 500 A-aktiens kursutveckling 2023 AKTIEKAPITAL Aktiekapitalet i Sagax uppgick vid årsskiftet till 816 542 972 kronor och fördelades på totalt 466 595 984 aktier varav 2 000 000 B-aktier i eget förvar. Kvot värdet per aktie är 1,75 kronor. Sagax har tre aktieslag, stamaktier av serie A, B och D. Aktierna är noterade på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Varje A-aktie berättigar till en röst och varje B- respektive D-aktie berättigar till en tiondels röst. Varje röstberättigad får vid bolagsstämma rösta för fulla antalet av denne ägda och företrädda aktier. Sagax har med anledning av utnyttjandet av tecknings optioner som utfärdats genom incitamentsprogram 2020/2023 emitterat 314 638 stamaktier av serie B i juli 2023. UTDELNINGSPOLICY Sagax utdelningspolicy är att den sammanlagda utdelningen ska uppgå till cirka en tredjedel av förvaltningsresultatet. Därutöver kan styrelsen komma att föreslå att vinster av engångs karaktär överförs till aktieägarna. Stamaktier av serie D ger rätt till utdelning om fem gånger den sammanlagda utdelningen på stamaktier av serie A och B, dock maximalt 2,00 kronor per aktie. Styrelsen föreslår årsstämman 2024 att besluta om att utdelning ska ske med 3,10 (2,70) kronor per A- respektive B-aktie. Styrelsen föreslår även utdelning om 2,00 (2,00) kronor per D-aktie med kvartalsvis utbe- talning om 0,50 kronor i enlighet med bolagsordningen. Den föreslagna utdelningen uppgår till sammanlagt 1 301 (1 111) miljoner kronor, mot- svarande 33,5 % (33,3 %) av förvaltningsresultatet för 2023. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 55 INCITAMENTSPROGRAM FÖR MEDARBETARE Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Totalt innehar Sagax medarbetare optioner motsvarande 0,3 % av antalet utestående A- och B-aktier. Bolagets verkställande direktör och styrelseledamöter omfattas inte av programmen. Programmen är treåriga och löper under perioderna 2021-2024, 2022-2025 respektive 2023-2026. Teckningskurserna motsvarar B-aktiens betalkurs vid respektive optionsprograms inledande omräknat med den genomsnittliga kursut- vecklingen enligt fastighetsindex bestående av fastighetsbolag noterade på Nasdaq Stockholms huvudlista under respektive treårsperiod. Teck- ningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsättning att Sagax aktie har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för de noterade fastighetsbolagen under respektive treårsperiod. Sagax styrelse har föreslagit årsstämman den 8 maj 2024 att besluta om ett motsvarande incitamentsprogram med rätt att teckna nya B- aktier i juni 2027 för bolagets medarbetare, undan taget bolagets verk ställande direktör och styrelseledamöter. Inga ytterligare teckningsoptioner eller konvertibler finns utestående. LIKVIDITETSGARANTI Carnegie Investment Bank agerar likviditetsgarant för bolagets A- och D-aktier inom ramen för Nasdaq Stockholms system för likviditets- garanti. Avtalet med Carnegie innebär att likviditetsgaranten ställer köp- och säljkurs i orderboken för Sagax A- och D-aktier samtidigt som likviditet tillförs genom en garanterad volym aktier på köp- och sälj- sidan i respektive order bok. Syftet med avtalet är att främja aktiernas likviditet. BÖRSKURS RELATIVT FÖRVALTNINGSRESULTATET Förvaltningsresultatet per B-aktie efter utspädning uppgick till 11,16 (9,70) kronor vilket jämfört med aktiekursen för B-aktien vid årets utgång motsvarade en multipel om 24,9 (24,4) gånger. EGET KAPITAL OCH SUBSTANSVÄRDE PER A- OCH B-AKTIE Eget kapital per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 95,01 (91,20) kronor. Substansvärde per A- och B-aktie uppgick till 110,90 (106,61) kronor. Aktiekursen för B-aktien vid årets slut var 292 % (259 %) av det egna kapitalet per A- och B-aktie och 250 % (222 %) av substansvärdet per A- och B-aktie. Största aktieägare 31 december 2023 Antal aktier Andel av A–aktier B–aktier D–aktier Aktiekapital Röster 1) David Mindus med bolag 14 000 000 63 713 912 900 000 16,8 % 29,1 % Staffan Salén med bolag 5 737 309 31 598 279 95 600 8,0 % 12,7 % Tredje AP-fonden – 24 786 383 – 5,3 % 3,5 % Fjärde AP-fonden 821 630 13 583 838 9 648 561 5,2 % 4,5 % Vanguard – 7 476 512 5 447 656 2,8 % 1,8 % Avanza Pension 41 194 203 347 12 455 035 2,7 % 1,9 % SEB Fonder – 12 100 314 – 2,6 % 1,7 % Länsförsäkringar Fonder – 10 144 555 845 881 2,4 % 1,6 % Handelsbanken Fonder – 8 316 177 1 669 266 2,1 % 1,4 % BlackRock – 8 012 668 13 594 1,7 % 1,1 % Norges Bank – 3 993 829 2 577 164 1,4 % 0,9 % Filip Engelbert med bolag 241 000 1 869 784 4 200 000 1,4 % 1,2 % Swedbank Robur Fonder 500 000 5 764 083 – 1,3 % 1,5 % Erik Selin med bolag 1 174 959 2 480 549 2 026 868 1,2 % 2,3 % Lannebo Fonder – 5 258 374 – 1,1 % 0,7 % Rutger Arnhult med bolag – 231 824 4 535 303 1,0 % 0,7 % Andra AP-fonden – 4 176 888 – 0,9 % 0,6 % Patrik Brummer med bolag – – 4 066 666 0,9 % 0,6 % Folksam – 3 734 608 – 0,8 % 0,5 % Nordnet Pensionsförsäkring 10 504 378 268 3 006 572 0,7 % 0,5 % Summa 20 största ägare 22 526 596 207 824 192 51 488 166 60,4 % 68,9% Övriga aktieägare 4 013 738 103 970 129 74 773 163 39,2 % 31,1 % Delsumma 26 540 334 311 794 321 126 261 329 99,6 % 100,0 % Aktier som innehas av AB Sagax – 2 000 000 – 0,4 % 0,0 % Totalt 26 540 334 313 794 321 126 261 329 100,0 % 100,0 % – varav styrelse och medarbetare 20 353 565 103 910 658 6 577 290 28,0 % 44,6 % 1) Rösträtt för aktier som innehas av Sagax har exkluderats. Källa: Monitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från bland annat Euroclear Sweden, Morningstar och Finansinspektionen. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 56 Antal aktier Antal aktieägare 1–500 16 632 501–1 000 1 954 1 001–2 000 1 584 2 001–5 000 1 499 5 001–10 000 670 10 001–50 000 833 50 001– 340 Totalt 23 512 Aktieägarkategori Antal aktie ägare Röstandel Privatpersoner bosatta i Sverige 21 665 13 % Privatpersoner bosatta utomlands 302 1 % Företag/institutioner i Sverige 607 72 % Företag/institutioner utomlands 938 9 % Okänd ägartyp – 6 % Totalt 23 512 100 % Aktieägare per land Antal aktie ägare Röstandel Sverige 22 271 85 % USA 82 5 % Norge 217 2 % Danmark 520 1 % Nederländerna 11 1 % Övriga 411 7 % Totalt 23 512 100 % Nyckeltal per B-aktie 2023 31 dec 2022 31 dec 2021 31 dec 2020 31 dec 2019 31 dec Börskurs vid årets utgång, kr 2 7 7, 4 0 236,50 305,00 169,60 136,20 Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 11,16 9,70 7,9 9 6,62 5,51 Kassaflöde efter utspädning, kr 1) 9,94 8,68 6,58 6,09 4,86 Eget kapital efter utspädning, kr 95,01 91,20 83,84 55,09 46,78 Substansvärde, kr 110,9 0 106,61 9 7,9 2 66,38 56,77 Börskurs/Förvaltningsresultat, ggr 24,9 24,4 38,2 25,6 24,7 Börskurs/Kassaflöde, ggr 1) 2 7,9 2 7, 3 46,4 2 7,9 28,0 Börskurs/Eget kapital, % 292 259 364 308 292 Börskurs/Substansvärde, % 250 222 311 255 240 1) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital. Aktiekursutveckling och volatilitet Utveckling 1,2) Sagax A-aktie Sagax B-aktie Sagax D-aktie Carnegie Real Estate Index OMX Stockholm PI 1 år 15 % 17 % 5 % 16 % 15 % 2 år –10 % –9 % –16 % –36 % –13 % 3 år 63 % 64 % –13 % –6 % 18 % 4 år 97 % 104 % –23 % –10 % 33 % 5 år 257 % 328 % –12 % 41 % 72 % Volatilitet 1) Sagax A-aktie Sagax B-aktie Sagax D-aktie Carnegie Real Estate Index OMX Stockholm PI 1 år 51 % 43 % 23 % 39 % 20 % 2 år 49 % 44 % 22 % 37 % 21 % 3 år 46 % 40 % 19 % 34 % 19 % 4 år 46 % 43 % 22 % 35 % 21 % 5 år 43 % 36 % 18 % 31 % 19 % 1) Beräknade per 31 december 2023. 2) Utvecklingen inkluderar ej återinvesterad utdelning för Sagax, Carnegie Real Estate Index eller OMX Stockholm PI. 1) Inklusive aktier som innehas av Sagax. Aktieägarstruktur 31 december 2023 1) FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 57 0 5 10 15 20 25 30 35 40 2023202220212020201920182017201620152014 Börskurs/Förvaltningsresultat per A- och B-aktie Ggr Börskurs per B-aktie/Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader 100 150 200 250 300 350 400 2023202220212020201920182017201620152014 Börskurs i relation till eget kapital respektive substansvärde (NAV) % Börskurs per B-aktie/substansvärde (NAV) per A- och B-aktie Börskurs per B-aktie/eget kapital per A- och B-aktie Ägarkategorier, aktiekapitalandel Källa: Monitor av Modular Finance AB Fondbolag 24 % Privatpersoner 16 % Pension & försäkring 16 % Stat, kommun & region 2 % Stiftelser 1 % Återköpta aktier 0 % Övriga 41 % Substansvärde (NAV) 31 december 2023 Mkr Per A- och B-aktie efter utspädning, kr Eget kapital 36 578 108 Avdrag för eget kapital D-aktier –4 419 –13 Återläggning av derivat –21 0 Återläggning av uppskjuten skatt på temporära skillnader 3 882 11 Återläggningar hänförliga till joint venture 1 474 4 Substansvärde (NAV) 37 537 111 Rösträtter och aktiekapitalandelar Aktieslag Antal Rösträtt per aktie Antal röster Rösträttsandel Aktiekapitalandel A-aktier 26 540 334 1,0 26 540 334,00 38 % 6 % B-aktier 313 794 321 0,1 31 379 432,10 44 % 67 % D-aktier 126 261 329 0,1 12 626 132,90 18 % 27 % Summa 466 595 984 70 545 899,00 100 % 100 % FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 58 LEGAL STRUKTUR Koncernen bestod vid årsskiftet av 455 koncernföretag med säte i Sverige, Finland, Frankrike, Nederländerna, Belgien, Spanien, Tyskland och Danmark. Moderbolaget ägde indirekt 50 % av Söder- port Property Investment AB, Fastighets aktiebolaget Ess-Sierra respektive Hemsö Intressenter AB som i sin tur ägde 30 % av Hemsö Fastighets AB. Därutöver ägde Sagax 23,3 % av rösterna och kapitalet i Nyfosa AB, 24,1 % av rösterna och 22,2 % av kapitalet i Fastighets- bolaget Emilshus AB samt 21,2 % av rösterna och 15,8 % av kapitalet i NP3 Fastig heter AB. Moderbolaget äger inga fastigheter. ORGANISATION Bolagets säte och huvudkontor finns i Stockholm där bolagets koncern- funktioner ekonomi, skatt, finans och affärsutveckling är placerade. I Finland, Frankrike, Nederländerna, Spanien och Tyskland leds verksam- heterna av de verkställande direktörerna för respektive verksamhet. MEDARBETARE Sagax långsiktiga utveckling är beroende av kompetenta medarbetare. Det är därför viktigt att bolaget är en attraktiv arbets givare som både attra herar och har förmågan att långsiktigt behålla kompetent personal. Sagax erbjuder en flexibel och kreativ miljö som kännetecknas av korta besluts vägar. Kompetensutveckling är viktigt för Sagax och utvecklings- samtal sker årligen för att bland annat stimulera till vidare utveckling av respektive medarbetare. Vid nyanställningar läggs stor vikt vid kompe- tens och erfarenhet samt personliga egenskaper och kvaliteter. Rekry- tering sker alltid i konkurrens. Som ett led i Sagax rekryteringsprocess träffar slutkandidater alltid medarbetare inom olika delar av bolaget och nyckelpersoner utvärderas även av VD och minst en styrelse ledamot. I förekommande fall kan även olika tester genomföras. Sagax genomför en årlig konferens med samtliga med ar betare när- varande där bolagets utveckling, utmaningar och möjligheter diskuteras. För att upprätthålla en gemensam kunskapsgrund och bidra till ökad för- ståelse för bolagets verksamhet har kvartalsvisa presentationer av Sagax delårsrapporter genomförts för all personal. Trots en snabb expansion har Sagax lyckats behålla en relativt liten organisation. Av Sagax 96 medarbetare var alla utom 1 medarbetare tillsvidareanställda. Medelantalet anställda var under året 92 personer. 5 medarbetare anställdes under 2023 varav 2 i Spanien, 1 i Finland och 2 i Sverige. 3 medarbetare lämnade bolaget under året. Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare presenteras i avsnittet om bolagsstyrning. Organisation och medarbetare Det är viktigt för bolagets konkurrenskraft att medarbetarna tar ansvar för samt känner sig delaktiga i verksamheten. En kompetent och engagerad organisation är avgörande för bolagets utveckling. Förvaltnings- avdelning i Sverige Ekonomi- avdelning Organisation i Finland Organisation i Frankrike Organisation i Nederländerna Finans- avdelning Affärs- utvecklings- avdelning Skatte- chef Organisation i Spanien Operativ struktur 1) Företagsledning. VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR I SAGAX 1) Fastighetschef i Sverige Ekonomichef 1) Finanschef 1) Affärs - utveckling VD i Finland VD i Frankrike VD i Nederländerna VD i Spanien Antal anställda Land Antal Sverige 39 Finland 27 Frankrike 12 Nederländerna 9 Spanien 8 Tyskland 1 Totalt 96 Antal koncernbolag Säte Antal Sverige 156 Finland 201 Frankrike 8 Nederländerna 67 Belgien 10 Spanien 7 Tyskland 4 Danmark 2 Summa 455 Håll barhets- chef VD i Tyskland FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 59 INCITAMENTSPROGRAM FÖR MEDARBETARE Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Programmen är treåriga och har riktats till samtliga med arbetare. Bolagets verkstäl- lande direktör och styrelseleda möter omfattas inte av incitaments- programmen. ANTI-DISKRIMINERING Oavsett kön, könsöverskridande identitet eller uttryck, etnisk tillhörig- het, religion eller annan trosuppfattning, funktionsnedsättning, sexuell läggning eller ålder ska anställda ges samma möjligheter samt ha samma rättigheter och skyldig heter. Det gäller exempelvis löne sättning, möjlig- het till befordran, kompetensutveckling samt lika rättigheter till en god arbetsmiljö. Arbetet ska bedrivas i samverkan mellan arbetsgivare och arbets tagare. Varje anställd har ett ansvar att aktivt medverka i anti- diskrimineringsarbetet. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 60 Flerårsöversikt Rapport över koncernens totalresultat Belopp i miljoner kronor 2023 2022 2021 2020 2019 Hyresintäkter 4 293 3 696 3 100 2 898 2 581 Övriga intäkter 25 31 23 10 27 Drifts- och underhållskostnader –454 –430 –324 – 311 –306 Fastighetsskatt –220 –178 –153 –141 –121 Fastighetsadministration –94 –87 –73 –60 –47 Driftnetto 3 551 3 032 2 573 2 397 2 133 Central administration –182 –174 –147 –132 –122 Resultat från joint venture och intresseföretag –556 1 375 2 718 1 033 917 – varav förvaltningsresultat 937 766 713 565 441 – varav värdeförändring på fastigheter och finansiella instrument –1 523 852 2 572 741 690 – varav skatt 14 – 351 –558 –272 –214 – varav övrigt 15 108 –9 – – Finansiella intäkter 339 235 113 39 20 Finansiella kostnader –734 –492 –419 –455 –446 Finansiell kostnad räntekomponent leasing –31 –28 –28 –26 –24 Resultat inklusive resultat från joint venture och intresseföretag 2 388 3 948 4 809 2 857 2 478 – varav Förvaltningsresultat 3 881 3 339 2 805 2 389 2 001 Realiserade värdeförändringar: Fastigheter 9 –12 6 –30 –40 Finansiella instrument 23 3 –10 1 – Orealiserade värdeförändringar: Fastigheter –1 306 1 709 3 870 1 274 1 301 Finansiella instrument –955 –2 343 1 868 228 889 Resultat före skatt 159 3 305 10 543 4 330 4 627 Uppskjuten skatt –16 –523 –624 – 511 – 416 Aktuell skatt –156 –63 –112 –108 –100 Årets resultat –13 2 718 9 807 3 711 4 111 Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet –174 1 478 282 –693 217 Andel övrigt totalresultat för joint venture 228 27 8 –13 13 Omräkningsdifferenser avseende säkringsredovisning 29 –878 –141 355 –143 Skatt på poster som kan komma att återföras till resultatet 16 –42 6 14 3 Totalresultat för året 86 3 303 9 963 3 374 4 201 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 61 Rapport över finansiell ställning, koncernen i sammandrag Belopp i miljoner kronor 2023-12-31 2022-12-31 2021-12-31 2020-12-31 2019-12-31 Förvaltningsfastigheter 57 061 52 655 46 067 37 264 32 333 Förvaltningsfastigheter till försäljning – 27 – 284 292 Nyttjanderätter, leasingavtal 454 380 390 394 370 Joint venture och intresseföretag 13 171 11 0 22 9 818 6 833 5 693 Räntebärande fordringar på joint venture 124 76 8 41 – Övriga anläggningstillgångar 396 1 092 737 613 545 Summa anläggningstillgångar 71 207 65 252 57 020 45 429 39 233 Börsnoterade instrument 752 3 891 4 772 738 405 Kortfristig finansiell leasingfordran – 2 008 – – – Övriga omsättningstillgångar 1 423 865 596 430 429 Kassa och bank 28 76 84 24 86 Summa omsättningstillgångar 2 203 6 840 5 452 1 193 921 Summa tillgångar 73 410 72 092 62 472 46 622 40 154 Eget kapital 36 578 33 463 31 079 22 452 19 257 Långfristiga räntebärande skulder 25 436 29 820 23 368 17 977 16 052 Uppskjuten skatteskuld 3 954 4 040 3 087 2 476 2 018 Övriga långfristiga skulder 793 679 659 657 583 Summa långfristiga skulder 30 184 34 539 27 114 21 110 18 653 Kortfristiga räntebärande skulder 4 907 2 474 2 986 1 851 1 385 Övriga kortfristiga skulder 1 741 1 616 1 293 1 209 858 Summa kortfristiga skulder 6 648 4 090 4 279 3 060 2 243 Summa skulder 36 832 38 629 31 393 24 170 20 896 Summa eget kapital och skulder 73 410 72 092 62 472 46 622 40 154 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 62 Nyckeltal och data per aktie 2023 2022 2021 2020 2019 Fastighetsrelaterade nyckeltal Direktavkastning, % 6,4 5,8 6,0 6,3 6,4 Totalavkastning, % 4,0 9,3 15,3 10,0 11,0 Överskottsgrad, % 83 82 83 83 83 Areamässig uthyrningsgrad, % 97 95 96 95 95 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96 96 96 95 95 Uthyrningsbar area, tusental kvadratmeter 4 331 3 895 3 759 3 480 3 022 Antal fastigheter 903 751 673 673 553 Finansiella nyckeltal Avkastning på totalt kapital, % 6,4 5,7 5,9 6,6 6,7 Avkastning på eget kapital, % 0,0 8,4 36,6 17, 8 23,7 Genomsnittlig ränta, % 1,9 1,7 1,4 1,8 1,9 Räntebindning inkl. derivat, år 2,8 3,2 4,0 3,4 3,5 Kapitalbindning, år 3,1 3,7 4,3 3,4 3,8 Soliditet, % 50 46 50 48 48 Belåningsgrad, % 41 45 42 43 44 Nettoskuld/EBITDA 5,2 7,1 5,8 6,4 6,6 Räntetäckningsgrad, ggr 5,7 7,1 6,5 5,7 4,9 Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program, ggr 8,1 12,7 9,4 6,4 5,3 Data per A- och B-aktie B-aktiens börskurs vid årets utgång, kr 2 7 7, 4 0 236,50 305,00 169,60 136,20 Substansvärde (NAV), kr 110,9 0 106,61 9 7,9 2 66,38 56,77 Eget kapital, kr 95,05 91,33 83,93 55,19 46,86 Eget kapital efter utspädning, kr 95,01 91,20 83,84 55,09 46,78 Resultat, kr –0,82 7, 76 30,09 10,80 12,15 Resultat efter utspädning, kr –0,82 7, 75 30,04 10,78 12,13 Förvaltningsresultat, kr 11,17 9,71 8,01 6,63 5,51 Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 11,16 9,70 7,9 9 6,62 5,51 Kassaflöde, kr 9,95 8,69 6,59 6,10 4,86 Kassaflöde efter utspädning, kr 9,94 8,68 6,58 6,09 4,86 Utdelning per aktie, kr (2023 föreslagen) 3,10 2,70 2,15 1,65 1,30 Antal aktier vid årets utgång, miljoner 338,3 318,0 317, 7 317, 3 317,1 Antal aktier vid årets utgång efter utspädning, miljoner 338,5 318,5 318,0 317,9 317, 5 Genomsnittligt antal aktier, miljoner 324,8 317, 8 317, 5 317,1 316,9 Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, miljoner 325,1 318,3 318,0 317, 7 317, 3 Data per D-aktie Börskurs vid årets utgång, kr 28,00 26,70 33,40 32,05 36,35 Eget kapital, kr 35,00 35,00 35,00 35,00 35,00 Resultat, kr 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 Utdelning per aktie, kr (2023 föreslagen) 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 Antal aktier vid årets utgång, miljoner 126,3 126,3 126,3 125,8 107, 8 Genomsnittligt antal aktier, miljoner 126,3 126,3 126,2 118, 4 105,7 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 63 De Vest 62, Nederländerna Tiilitie 11, Finland Donker Duyvisweg 301, Nederländerna Väinö Tannerin tie 1 B, Finland Borchwerf 39, Nederländerna Lumijälki 2, Finland FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Bolagsstyrningsrapport Sagax ägare styr bolaget direkt och indirekt genom olika beslutssystem. Bolagsstyrningen uppfyller de krav som ställs i aktiebolagslagen, årsredovisningslagen, Svensk kod för bolagsstyrning (Koden) och Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter. BOLAGSORDNING Bolagets företagsnamn är enligt bolagsordningen AB Sagax och bola- get är publikt (publ). Styrelsen har sitt säte i Stockholm. Bolaget ska direkt eller indirekt äga, förvalta och driva handel med fast egendom samt driva därmed förenlig verksamhet. För ytterligare information, se Sagax hemsida www.sagax.se. SVENSK KOD FÖR BOLAGSSTYRNING Svensk kod för bolagsstyrning (Koden) trädde i kraft den 1 juli 2005. Från och med den 1 juli 2008 är Koden tillämplig för samtliga bolag vars aktier är upptagna till handel på Nasdaq Stockholm. Koden är avsedd att utgöra ett led i självregleringen inom det svenska närings- livet. Den bygger på principen ”följ eller förklara”, vilket innebär att samtliga regler inte alltid måste följas och att det inte är felaktigt att avvika från en eller flera enskilda regler i Koden om motiv finns och förklaras. Koden behandlar det beslutssystem genom vilket ägarna direkt eller in direkt styr bolaget. Tyngd punkten ligger på styrelsen i dess egenskap av central aktör i bolagsstyrningen. Koden förvaltas av Kollegiet för Svensk Bolagsstyrning och finns att tillgå på www.bolags- styrning.se. Regler på bolagsstyrningsområdet för börsnoterade bolag finns i aktie bolagslagen, börsens noteringskrav och regelverk samt i uttalanden av Aktiemarknads nämnden. Styrelsen har valt att tillsätta två ledamöter i revisions utskottet istäl let för tre ledamöter i enlighet med Koden. Orsaken är att styrelsen totalt består av sex ledamöter och att två ledamöter i utskottet bedömts vara ändamålsenligt. Den samlade styrelsen har valt att enbart träffa bolagets revisorer i närvaro av VD, vilket är naturligt då denne är bolagets största aktie- ägare. Födelseår för styrelse och ledning redovisas inte då dessa uppgifter saknar betydelse för bedömning av kompetens och erfarenhet. Utbild- ning, styrelseuppdrag och arbetslivserfarenhet redovisas. BOLAGSSTÄMMA Bolagsstämman är bolagets högsta beslutsfattande organ. Vid bolags- stämman ges samtliga aktieägare möjlighet att utöva det inflytande över bolaget som deras respektive aktieinnehav representerar. Utöver obligatoriska ärenden som anges i bolags ordningen fattades även föl- jande beslut: Årsstämma den 9 maj 2023 Vid Sagax årsstämma den 9 maj 2023 beslutades bland annat följande: ■ Att fastställa styrelsens förslag till utdelning om 2,70 kronor per stamaktie av serie A och serie B, samt 2,00 kronor per stamaktie av serie D för räkenskapsåret 2022 med utbetalning kvartalsvis om 0,50 kronor per stamaktie av serie D. ■ Att bevilja styrelseledamöterna och verkställande direk tören ansvarsf rihet för verksamhetsåret 2022. ■ Att antalet styrelseledamöter ska uppgå till sex för tiden intill nästa årsstämma. ■ Att omvälja styrelseledamöterna Johan Cederlund, Filip Engelbert, David Mindus, Staffan Salén, Johan Thorell och Ulrika Werdelin. Staffan Salén utsågs till styrelsens ord förande. ■ Att arvode ska utgå med 330 000 kronor till styrelseord föranden och med 180 000 kronor till envar av de övriga av stämman valda styrelseledamöterna som ej är anställda i bolaget. I arvodet ingår ersättning för utskottsarbete. ■ Omval av Ernst & Young Aktiebolag som revisionsbolag med Jonas Svensson som huvudansvarig revisor. Arvodet till revisorerna ska utgå enligt godkänd räkning. ■ Att godkänna styrelsens ersättningsrapport 2022. ■ Om införandet av Incitamentsprogram 2023/2026 genom a) emission av teckningsoptioner till dotterbolaget Satrap Kapital förvaltning AB och b) godkännande av överlåtelse av teck- ningsoptioner till anställda i bolaget eller dess dotter bolag. STYRNINGSSTRUKTUR Företagsledning Valberedning Ersättningsutskott Revisionsutskott Styrelse Revisorer Beredande funktion Beslutande funktion Kontrollerande funktion Aktieägare via bolagsstämma VD AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 64 BOLAGSSTYRNING ■ Beslut om bemyndigande för styrelsen att öka aktiekapitalet genom nyemissioner av aktier, teckningsoptioner och/eller konvertibler. ■ Om bemyndigande för styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen intill nästkommande årsstämma, fatta beslut om förvärv av stamaktier, teckningsoptioner och/eller konvertibler. Bolagets innehav får vid var tid inte överstiga en tiondel av samtliga aktier i bolaget. Inför årsstämman den 8 maj 2024 Sagax årsstämma äger rum den 8 maj 2024 kl 16.00 i Spårvagnshallarna på Birger Jarlsgatan 57 A i Stockholm. Aktieägare har möjlighet att utöva sin rösträtt genom poströstning i enlighet med §9 i Sagax bolags ordning, genom fysiskt deltagande, poströstning eller genom ombud. Aktie ägare som vill delta genom poströstning på årsstämman ska: ■ Dels vara införd i den av Euroclear Sweden AB (”Euroclear”) förda aktieboken måndagen den 29 april 2024, ■ Dels anmäla sitt deltagande genom att avge sin poströst enligt instruktionerna nedan, senast torsdagen den 2 maj 2024. Formuläret finns tillgängligt på Bolagets hemsida, www.sagax.se. Det ifyllda formuläret ska skickas till AB Sagax, c/o Euroclear Sweden AB, Box 191, 101 23 Stockholm eller genom att det ifyllda formuläret skickas med epost till [email protected]. Ifyllt formulär får även inges elektroniskt genom signering med BankID enligt instruktioner på https://anmalan.vpc.se/euroclearproxy. Aktieägare som vill delta fysiskt på årsstämman ska: ■ Dels vara införd i den av Euroclear förda aktieboken måndagen den 29 april 2024, ■ Dels anmäla sitt deltagande till Bolaget senast torsdagen den 2 maj 2024 på följande adress: AB Sagax, c/o Euroclear Sweden AB, Box 191, 101 23 Stockholm eller via https://anmalan.vpc.se/euroclear- proxy. Vid anmälan ska uppges namn och person- eller organisa- tionsnummer samt gärna adress och telefonnummer. Kallelse till årsstämman med beslutsförslag finns presenterad på bolagets hemsida, www.sagax.se. VALBEREDNING Sagax valberedning ska enligt de instruktioner som beslutades på årsstämman 2023 bestå av fyra ledamöter varav en ledamot ska vara styrelsens ordförande. De tre röstmässigt största aktieägarna eller ägargrupperna, avseende såväl direktregistrerade aktieägare som förvaltar registrerade aktieägare, enligt den av Euroclear förda aktie boken per 31 december 2023, ska vardera utse en representant att jämte styrelseordföranden utgöra valberedning inför årsstämman 2024. Majoriteten av valberedningens ledamöter ska vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Minst en av valbered- ningens ledamöter ska vara oberoende i förhållande till den i bolaget röstmässigt största aktieägaren eller grupp av aktieägare som sam- verkar om bolagets förvaltning. Verkställande direktören eller annan person från bolagsledningen ska inte vara ledamot av valberedningen. Styrelse ledamöter kan ingå i valberedningen men ska inte utgöra en majoritet av dess leda möter. Om mer än en styrelse ledamot ingår i valberedningen får högst en av dem vara beroende i förhållande till bolagets större aktieägare. Valberedningen utser ordförande inom gruppen. Styrelse ordföranden eller annan styrelseledamot ska inte vara ord förande för valberedningen. Sammansättningen av valbered- ningen ska enligt stämmo beslutet tillkännages senast sex månader före årsstämman 2024. Valberedningen som tillkännagavs 30 oktober 2023 har följande sammansättning: ■ Björn Alsén, ordförande, nominerad av David Mindus med bolag. ■ Erik Salén, nominerad av familjen Salén med bolag. ■ Olof Nyström, nominerad av Fjärde APfonden. ■ Staffan Salén, styrelseordförande i Sagax. Valberedningen har i enlighet med årsredovisnings lagens och Kodens krav beslutat om en mång falds policy för val till styrelsen. Policyn har följande utformning "Styrelsen ska ha en ändamålsenlig sammansätt- ning avseende kompetens och erfarenhet. Det anses viktigt att leda- möterna även är aktieägare i bolaget. Synnerlig vikt fästs vid att något diskriminerande urval av ledamöter på basis av exempelvis kön, köns- överskridande identitet eller uttryck, etnisk tillhörighet, religion eller annan trosuppfattning, funktionsnedsättning, sexuell läggning eller ålder inte förekommer". Valberedningen har haft två protokollförda sammanträden samt kontakt via telefon och e-mail. STYRELSEN Sagax styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av minst tre och högst åtta ledamöter utan suppleanter. Sagax styrelse består av sex leda- möter som valdes vid årsstämman 2023. Styrelsen består av styrelse ledamöterna Johan Cederlund, Filip Engelbert, Staffan Salén, Johan Thorell, Ulrika Werdelin och VD David Mindus. Staffan Salén har utsetts till styrelsens ordförande. Uppdraget för samtliga ledamöter löper till slutet av kommande årsstämma. För ytterligare information om styrelsens ledamöter, se sidan 7071. Styrelsens arbetsordning Styrelsens uppgifter regleras av aktiebolagslagen och bolags ordningen. Därutöver styrs styrelsearbetet av den arbetsordning som styrelsen antar varje år i samband med konstituerande styrelsemöte efter årsstämma. Arbetsordningen beskriver styrelsens arbetsuppgifter samt ansvars- fördelningen mellan styrelsen och VD. Instruktion till VD och instruktion avseende ekonomisk rapportering fastställs vid samma tidpunkt. ■ Styrelsen har till uppgift att bland annat besluta om förvärv och avyttringar av företag och fastigheter, upptagande av lån och garan- tier, organisationsfrågor, prognoser samt hel- och delårsrapporter. ■ Styrelsen ska enligt arbetsordningen sammanträda minst fem gånger per kalenderår utöver konstituerande möte och strategi- möte. ■ Arbetsordningen reglerar vilka frågor som alltid ska behandlas vid dessa fem möten och vid det konstituerande mötet. Styrelsens ordförande Enligt styrelsens arbetsordning åligger det styrelsens ord förande att se till att styrelsens arbete bedrivs effektivt och att styrelsen fullgör sina åligganden. Det åligger även ord föranden att fullgöra uppdrag lämnat av årsstämman beträffande inrättande av valberedning och att delta i dess arbete samt att tillse att styrelsens arbete utvärderas en gång om året. Därutöver åligger det styrelsens ordförande att tillse att handläggningen av ärenden inte sker i strid med bestämmelserna i aktie- bolagslagen eller bolagsordningen samt att tillse att styrelsemedlem- marna är insatta i insiderlagstiftningen och bolagets insiderpolicy. Styrelsens arbete under 2023 Sagax styrelse hade 35 protokollförda möten under 2023 varav ett konstituerande möte. Huvudpunkterna vid mötena under året har varit förvärv och avyttringar av fastigheter, finansieringsfrågor samt fast- ställande av delårsrapporter och prognoser. Styrelsen har även infor- AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 65 BOLAGSSTYRNING merats om det aktuella affärsläget. Bolaget investerar i fastigheter som bedöms upp fylla koncernens krav på avkastning och risk. Varje investering prövas separat vid varje enskilt beslutstillfälle. Styrelsens arbete har genom styrelseordförandens försorg utvärderats och resultatet sedan diskuterats i styrelsen. De finansiella mål som styrelsen har fastställt följs löpande upp i samband med fastställande av budget och kvartals- rapporter. STYRELSEUTSKOTT Ersättningsutskott Styrelsen har vid det konstituerande styrelsemötet den 9 maj 2023 tillsatt ett ersättningsutskott bestående av Ulrika Werdelin och Johan Cederlund. Styrelsen har antagit en instruktion gällande ersättnings utskottets arbete. Ersättningsut skottets uppgift är att bereda frågor rörande ersättning och andra anställningsvillkor för ledande befatt- ningshavare. Ersättningsutskottet har haft ett sammanträde avseende ersättningar. Utskottets redovisning finns på Sagax hemsida, www.sagax.se. Revisionsutskott Revisionsutskottet tillsattes vid konstituerande styrelsemöte den 9 maj 2023 och består av Johan Thorell och Staffan Salén. Revisionsutskottet träffar bolagets revisor vid tre till fällen per år. Styrelsen har antagit en instruktion gällande revisions utskottets arbete. Revisionsutskottets uppgift är att upprätthålla och effektivisera kontakten med koncernens revisor, utöva tillsyn över rutinerna för redovisning och finansiell rap- portering, utvärdera revisorns arbete samt följa hur redovisningsprin- ciper och krav på redovisning utvecklas. Revisionsutskottet har haft tre protokollförda sammanträden med revisorn under 2023 samt ett protokollfört sammanträde hittills under 2024. Under dessa samman träden har bland annat revisorns granskning av bolagets finansiella rapportering och bolagets interna kontroller avrappor terats och diskuterats. Revisorns iakttag elser och synpunkter har sedan vidare- rapporterats till styrelsen. AKTIEMARKNADSINFORMATION Bolaget ska leverera snabb, korrekt, relevant och tillförlitlig informa- tion. Bolaget lämnar delårsrapporter över verksam heten kvartalsvis samt bokslutskommuniké och årsredovisning för hela verksamhetsår. Sagax använder hemsidan för att snabbt ha möjlighet att leverera infor- mation till aktiemarknaden. Väsentliga händelser offentliggörs genom pressmeddelanden. ÖVRIGA UPPLYSNINGAR AVSEENDE STYRELSE OCH LEDNING Det föreligger inga intressekonflikter mellan styrelsen eller ledningen å ena sidan och bolaget å andra sidan. Styrelseleda möterna Johan Cederlund, Filip Engelbert, Johan Thorell och Ulrika Werdelin är oberoende i förhållande till bolaget och bolags ledningen samt i förhål- lande till dess huvudägare. Styrelse ledamoten David Mindus, som även är verkställande direktör i Sagax, är beroende i förhållande till bolaget. Staffan Salén och David Mindus representerar vardera mer än 10 % av rösterna och betraktas därmed som beroende i förhållande till bolagets huvudägare. Med oberoende i förhållande till bolaget och dess huvud- ägare avses att omfattande affärs förbindelser med bolaget saknas samt att styrelsemedlemmarna representerar mindre än 10 % av aktierna eller rösterna vid årsskiftet. GRUNDLÄGGANDE STRUKTUR FÖR SAGAX STYRELSEARBETE ■ Delårsrapport med prognos ■ Redovisnings- och revisionsfrågor samt revisionsrapport ■ Resultatutfall ■ Affärsläge ■ Finansieringsfrågor och risker ■ Intern kontroll ■ Organisationsfrågor ■ Strategifrågor ■ Affärsläge ■ Finansieringsfrågor och risker ■ Organisationsfrågor ■ Delårsrapport med prognos ■ Resultatutfall ■ Affärsläge ■ Finansieringsfrågor och risker ■ Organisationsfrågor ■ Kommande årsstämma ■ Arbetsordning och policydokument ■ Styrelseutskott ■ Firmateckningsrätt ■ Attestinstruktion ■ Sammanträdesplan J a n u a r i F e b r u a r i M a r s A p r i l M a j J u n i J u l i A u g u s t i S e p t e m b e r O k t o b e r N o v e m b e r D e c e m b e r J a n u a r i F e b r u a r i M a r s A p r i l M a j J u n i J u l i A u g u s t i S e p t e m b e r O k t o b e r N o v e m b e r D e c e m b e r ■ Halvårsrapport med prognos ■ Resultatutfall ■ Affärsläge ■ Finansieringsfrågor och risker ■ Organisationsfrågor ■ Bokslutskommuniké med prognos ■ Redovisnings- och revisionsfrågor samt revisionsrapport ■ Resultatutfall ■ Affärsläge ■ Finansieringsfrågor och risker ■ Organisationsfrågor ■ Rapporter från styrelse utskotten ■ Kommande årsstämma FEB Styrelsemöte i februari MAJ Styrelsemöte i maj MAJ Konstituerande styrelsemöte JUL Styrelsemöte i juli SEP Strategimöte i september OKT Styrelsemöte i oktober ■ Budget för kommande år ■ Affärsläge ■ Finansieringsfrågor och risker ■ Kapitalstruktur ■ Styrelseutvärdering ■ Ledningsutvärdering ■ Organisationsfrågor DEC Styrelsemöte i december AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 66 BOLAGSSTYRNING Det har inte förekommit särskilda överenskommelser mellan Sagax och större aktieägare, kunder, leverantörer eller andra parter som legat till grund för att någon av styrelseledamöterna eller personerna i ledningsgruppen valts in i styrelsen eller i bolagets ledning. Några begränsningar föreligger inte i styrelseleda möternas eller de ledande befattningshavarnas rätt att avyttra sina värdepapper i Sagax. Inget bolag i koncernen har ingått avtal som ger styrelseledamöter eller med- lemmar i ledningsgruppen rätt till förmåner efter det att respektive uppdrag avslutats. Personer i ledningsgruppen har dock rätt till lön under viss tid vid upp sägning från bolagets sida enligt vad som angivits i not 5. ERSÄTTNINGAR TILL STYRELSE OCH LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE Vid årsstämman den 9 maj 2023 beslutades att styrelse arvoden ska utgå med sammanlagt 1 050 000 kronor, för delat med 330 000 kronor till styrelseordföranden och med 180 000 kronor till envar av de övriga av stämman valda styrelseledamöterna som ej är anställda i Sagax. Verkställande direktören erhåller ingen ersättning för sitt styrelseupp- drag i Sagax. Arvodet till revisorerna utgår enligt godkänd räkning. Årsstämman har även beslutat om riktlinjer som omfattar ersätt- ningen till den verkställande direktören och övriga medlemmar i Sagax ledning. Rörlig kontantersättning som omfattas av dessa riktlinjer ska syfta till att främja Sagax affärsstrategi och långsiktiga intressen. Sagax har långsiktiga aktierelaterade incitamentsprogram som beslutats av bolagsstämman och därför inte omfattas av dessa riktlinjer. Ersätt- ningen ska vara marknadsmässig och får bestå av följande komponenter: Fast kontantlön, rörlig kontantersättning, pensionsförmåner och andra förmåner. Uppfyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig kontant- ersättning mäts under ett år. Den rörliga kontant ersättningen får uppgå till högst 50 % av den fasta årslönen. Vid uppsägning från Sagax sida får uppsägningstiden vara högst sex månader. Vid uppsägning från befattningshavarens sida får uppsägningstiden vara högst sex månader. Avgångsvederlag tillämpas ej. För mer information om Sagax riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare se Sagax hemsida, www.sagax.se. För ytterligare information om ersättning till bolagsledningen, se not 5. REVISION Revisorn ska granska bolagets årsredovisning och redovisning samt styrelsens och den verkställande direktörens förvaltning. Revisorn ska närvara och avlämna rapport vid det styrelsemötet där beslut om fast- ställande av bokslut för föregående verksamhetsår fattas. Revisorn ska efter varje räkenskapsår lämna en revisionsberättelse till årsstämman. Revisorn har även utfört en översiktlig granskning av delårsrapporten för perioden januariseptember 2023 och avlämnat en gransknings rapport av seende den finansiella delårsinformationen. Revisorer utses av årsstämman för en period om ett år. Årsstämman 2023 valde det auktoriserade revisions bolaget Ernst & Young AB med auktoriserade revisorn Jonas Svensson som påskri- vande huvud ansvarig revisor för tiden fram till årsstämman 2024. Jonas Svensson har varit Sagax revisor sedan 2022. Bolagets ansvarige revisor har vid två tillfällen varit när varande vid styrelse möte i Sagax under 2023 och vid ett tillfälle hittills under 2024. INTERN KONTROLL Enligt aktiebolagslagen och Koden ansvarar styrelsen för den interna kontrollen. Denna rapport om bolagets interna kontroll är upprättad i enlighet med Koden och avser bolagets finansiella rapportering. Kontrollmiljö Basen för den interna kontrollen utgörs av kontrollmiljön som tillsam- mans formar den organisationsstruktur, kultur och de värderingar som styr Sagax. Kontrollmiljön består av Sagax samlade policyer, riktlinjer, processer, standarder och rutiner. Bolaget har en relativt liten organisation. Fastighetsskötsel och jourtjänster har upphand- lats på entrep renad och i vissa fall ansvarar hyresgästerna själva för fastighetsskötseln. Administrativa tjänster har upphandlats för verksamheter i Danmark och Tyskland avseende redovisning av skat- ter och bokföring. Administrativ förvaltning av verksamheterna i de olika länderna sköts från lokala kontor i respektive land. Kontroll och uppföljning av verksamheten sker lokalt och från kontoret i Stockholm. Sagax interna kontroll bygger på principerna om tydlig ansvarsfördel- ning, avgränsade mandat, tydliga beslutsvägar och regelbunden upp- följning som dokumenterats och kommunicerats i styrande dokument såsom styrelsens arbetsordning, finanspolicy, attest instruktion och rapporterings instruktion. Interna policyer, riktlinjer och manualer är också av vikt för den interna kontrollen. Aktuella dokument upp- dateras regelbundet vid ändring av till exempel lagstiftning, redovis- ningsstandarder eller noteringskrav. Riskbedömning Riskhantering finns inbyggd i bolagets processer och olika metoder används för att värdera och begränsa risker samt för att säkerställa att de risker som Sagax ställs inför hanteras i enlighet med fastställda policyer och riktlinjer. I enlighet med arbetsordningen gör revisionsutskottet minst en gång om året en genomgång av intern kontroll tillsammans med bolagets revisorer och genomgången redovisas för styrelsen vid närmast följande styrelsemöte. Identifiering görs av de risker som bedöms finnas och åtgärder fastställs för att reducera dessa risker. De väsentliga risker som Kontrollmiljö Risk- bedömning Kontroll- aktiviteter Information och kommunikation Uppföljning Process för intern kontroll AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 67 BOLAGSSTYRNING Sagax identifierat kopplat till den finansiella rapporteringen är felaktig- heter i redovisningen och värderingen av fastigheter, skatt och moms samt risk för bedrägeri, förlust eller förskingring av tillgångar. Kontrollaktiviteter De risker som identifierats avseende den finansiella rapporteringen hanteras via bolagets kontrollstrukturer och resulterar i ett antal kontroll aktiviteter. Dessa syftar till att förebygga, upptäcka och kor- rigera fel och avvikelser och omfattar till exempel analytisk uppfölj- ning på flera nivåer i organisationen och jämförelse av resultatposter, konto avstämningar, uppföljning och avstämning av styrelse beslut och av styrelsen fastställda policyer, godkännande och redovisning av affärstransaktioner, fullmakts och behörighetsstrukturer, firmateck- nare, koncerngemensamma definitioner, mallar, rapporteringsverktyg samt redovisnings och värderingsprinciper. En viktig del av Sagax kontroll aktiviteter är standardiserade rapporteringsrutiner samt tyd- liga arbets ordningar och ansvarsfördelningar. Vid upprättande av Sagax finansiella rapportering läggs stor vikt vid granskning och analys av väsentliga resultat- och balansposter. Risk- hantering avseende dessa poster har högsta prioritet. Avseende resultat- räkningen prioriteras främst hyresintäkter, finansiella poster samt värdeförändringar vilka delvis är beroende av bedömningar. Vad avser balansräkningen läggs stor vikt vid analys av posterna förvaltnings- fastigheter och räntebärande skulder. Systemkontroller, processbeskriv- ningar och olika koncern interna direktiv används för att säkerställa att inga väsentliga felaktigheter uppstått eller ska kunna uppstå. Fastighetsförvaltarna har ett tydligt resultatansvar för de fastig- heter som de är ansvariga för. Deras regelbundna analys av fastig- heternas finansiella resultat är tillsammans med den analys som görs på koncernnivå en viktig del av den interna kontrollen för att säkerställa att den finansiella rapporteringen inte inne håller några väsentliga fel. Sagax arbetar med att löpande utveckla system stödet för verksamheten. Information och kommunikation Sagax informations och kommunikationspolicy syftar till en effektiv och korrekt informationsgivning avseende den finansiella rapporte- ringen. Även bolagets insiderpolicy och finans policy behandlar infor- mation och kommunikation avseende den finansiella rapporteringen. Policyer och riktlinjer avseende den finansiella rapporteringen samt uppdateringar och ändringar görs tillgängliga och kända för berörd personal. Andelen medarbetare som 2023 har bekräftat att de tagit del av policyerna är 96 %. Bolagets regelverk är utformat efter svensk lagstiftning, Nasdaq Stockholms regelverk och Svensk kod för bolags- styrning. Bolagsledningen presenterar kvartalsrapporter för samtliga med- arbetare efter att de har kommunicerats i enlighet med regel verket. Styrelsen erhåller ytterligare information avseende riskhantering, intern kontroll och finansiell rapportering från revisorerna via revisions utskottet eller vid styrelsemöten där revisorerna närvarar. Styrning och uppföljning Löpande uppföljning av resultatutfall sker på flera nivåer i bolaget, såväl på fastighetsnivå som på koncernnivå. Uppföljning sker mot budget och prognoser. Resultatet analyseras av såväl förvaltnings- avdelningarna som ekonomiavdelningarna. Avrapportering sker till VD och styrelse. Enligt styrelsens instruktion till revisionsutskottet ska bolagets revisorer rapportera direkt till revisionsutskottet minst två gånger per år. Revisorerna ska rapportera sina iakttagelser från granskningen och sin bedömning av den interna kontrollen. Dessa iakttagelser avrapporteras sedan till styrelsen vid nästföljande styrelse sammanträde. Behov av internrevision Effektiviteten vid internrevision är till stor del beroende av bolagets organisationsstruktur och organisationens storlek. Sagax har en relativt liten organisation där såväl finans och ekonomi som hyres administration sköts från bolagets kontor i Stockholm, Helsingfors, Rotterdam, Paris och Barcelona. Uppföljning av resultat och balans görs kvartalsvis av såväl de olika funktionerna inom bolaget som av bolags- ledningen. Samman taget medför detta att bolaget inte anser det motiverat att ha en särskild enhet för intern revision. Visselblåsarfunktion Sagax visselblåsarfunktion nås via bolagets webbplats. Vissel blåsar- tjänsten är ett varningssystem som ger både med arbetare och externa intressenter möjlighet att anonymt rapportera eventuella avvikelser från Sagax affärs etiska riktlinjer. Tjänsten administreras av extern part för att säkerställa anonymitet och professionalism. AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 68 BOLAGSSTYRNING INTERNA REGELVERK OCH POLICYDOKUMENT FASTSTÄLLDA AV SAGAX STYRELSE Anti-diskrimineringspolicy Anti-korruptionspolicy Arbetsmiljöpolicy Finanspolicy Sagax anti-diskrimineringspolicy syftar till att klargöra att likabe- handlingsprincipen gäller inom Sagax och att detta innebär att ingen diskriminering eller annan särbehandling får förekomma. Arbetet ska bedrivas i samver- kan mellan arbetsgivare och arbets tagare. Policyn syftar till att klargöra bolagets syn på korruption och minska eventuell osäkerhet om vad som är att betrakta som korruption. Brott mot policyn är skäl för avsked från bolagets sida. Sagax långsiktiga mål är bero- ende av kompetenta och profes- sionella medarbetare. Det är därför viktigt att bolaget är en attraktiv arbets givare som både lockar till sig och har förmågan att långsiktigt behålla kom- petent personal. Arbetsmiljö- policyn anger riktlinjer för hur Sagax kontinuerligt följer upp verksamheten så att ohälsa och olycksfall i arbetet förebyggs. Finanspolicyn anger riktlinjer och regler för hur finansverk- samheten i Sagax ska bedrivas samt även fungera som vägled- ning i det dagliga arbetet för medarbetare inom finansfunk- tionen. Den anger hur de olika riskerna i finans verksamheten ska begränsas samt hur rappor- tering avseende Sagax finans- verksamhet ska ske till styrelsen. Hållbarhetspolicy Informationspolicy Insiderpolicy Utdelnings policy Hållbarhetspolicyn tydliggör riktlinjerna för Sagax långsiktiga hållbarhetsarbete. Sagax över- gripande mål är att generera största möjliga riskjusterade av- kastning till bolagets aktie ägare och för att nå detta mål bedrivs bolagets verksamhet genom- gående med ett långsiktigt perspektiv. Sagax arbete med hållbarhetsfrågor är en naturlig del av verksam heten och bidrar till att kunna uppnå företagets mål. Syftet med Sagax informations- policy är att tillförsäkra aktie- mark nadens aktörer snabb, samtidig, korrekt, relevant och tillförlitlig information om bola- get. Information till företagets omvärld ges främst i form av pressmeddelanden och ekono- miska rapporter. Sagax insiderpolicy syftar till att minska riskerna för att någon med arbetare bryter mot gäl- lande marknadsmissbruksregler. Insiderpolicyn är ett komple- ment till gällande marknads- missbruksregler och ställer i vissa hänseenden strängare krav än lagen. Insider policyn omfat- tar medarbetare, alla personer med insynsställning, närstående till dessa samt övriga personer som underrättats om att de om- fattas av policyn. Sagax utdelningspolicy syftar till att medge en fortsatt tillväxt samt en god beredskap att till- varata affärs möjligheter. Styrel- sen bedömer det som angeläget att expansionen kan ske med bibehållen handlingsfrihet och finansiell stabilitet. Styrelsen be- dömer det därför vara lämpligt att utdelningen, inklusive utdel- ning avseende D-aktier, uppgår till en tredjedel av förvaltnings- resultatet. Policy avseende investeringar i andra bolag Policy avseende styrelseuppdrag Policy avseende belåning av aktier i Sagax Policyn syftar till att säkerställa kapitalmark- nadens förtroende för Sagax och innebär förbud för Sagax medarbetare och styrelse- ledamöter att direkt eller indirekt investera i bolag där Sagax är aktieägare eller göra större investeringar i bolag som bedriver konkurrerande verksamhet. Förbudet gäller samtliga typer av värdepapper. Policyn syftar till att bolaget tydligt och enkelt ska kunna kommunicera att styrelse och led- ning inte har intressen som potentiellt skulle kunna stå i konflikt med Sagax. Policyn inne- bär förbud att åta sig styrelseuppdrag i bolag med konkurrerande verksamhet undantaget i bolag där Sagax är aktieägare och där sty- relseuppdraget utförs inom ramen för Sagax verksamhet. Syftet med denna policy är att Sagax tydligt ska kunna kommunicera att styrelse och led- ning inte har några incitament att föreslå aktieutdelning eller låta bolaget vidta andra åtgärder (aktieåterköp m.m.) som på ett olämpligt sätt skulle kunna försvaga Sagax finansiella ställning i syfte att tillgodose en- skilda individers finansiella intressen. Policyn innebär att belåning av aktier i Sagax över- stigande 10 % av marknadsvärdet ska med- delas bolaget. AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 69 BOLAGSSTYRNING Styrelse Aktieinnehavet omfattar eget och närstående bolags innehav per 31 december 2023. STAFFAN SALÉN Styrelseledamot sedan 2004 och styrelseordförande sedan 2016. Ledamot av revisions utskottet. Utbildning: Civilekonom från Stockholms universitet. Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Ework Group AB, Amapola Flyg AB och Westindia AB. Styrelseledamot i bland a nnat Strand Kapitalförvaltning AB, Green Landscaping AB och Landauer Ltd. Nuvarande befattning: Verkställande direktör för Salénia AB. Arbetslivserfarenhet: Tidigare vice verkställande direktör och informationsdirektör för FöreningsSparbanken AB, redaktör för Finanstidningen och finansanalytiker på Procter & Gamble. Beroende i förhållande till huvudägare, oberoende i förhållande till bolaget. Innehav i Sagax: 5 737 309 Aaktier, 31 598 279 Baktier och 95 600 Daktier. JOHAN CEDERLUND Styrelseledamot sedan 2010. Ledamot av ersättnings utskottet. Utbildning: Civilekonom från Handelshögskolan i Stockholm och jur. kand. från Stockholms Universitet. Övriga styrelseuppdrag: Bland annat ordförande i industri- och handelsgruppen Lotorp och ordförande och styrelse ledamot i andra bolag i Lotorpkoncernen. Arbetslivserfarenhet: Tidigare advokat och delägare på Advokat firman Vinge med inriktning på företagsförvärv, finansiering och aktiemarknad. Oberoende i förhållande till bolaget och huvudägare. Innehav i Sagax: 154 160 Baktier och 13 359 Daktier. FILIP ENGELBERT Styrelseledamot sedan 2007. Utbildning: Bachelor of Science från Babson College, USA. Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Kroppens Hus AB, Stellar Equipment AB, Karmalicious AB, Tiptapp AB, Ivato AB. Bland annat styrelseledamot i Matterhorn AEH AB och deras dotterbolag, Vatio AB och Aviot AB. Arbetslivserfarenhet: Tidigare verkställande direktör för Avito AB, Kontakt East Holding AB och Remium AB. Oberoende i förhållande till bolaget och huvudägare. Innehav i Sagax: 241 000 Aaktier, 1 869 784 Baktier och 4 200 000 Daktier. AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 70 STYRELSE Styrelsens ersättningar Deltagande av totalt antal styrelsemöten Namn Uppdrag Invald Oberoende 1) Ersättning, kr Styrelsemöten Ersättningsutskott Revisions utskott Staffan Salén Ordförande 2004 Nej 330 000 35 av 35 3 av 3 Johan Cederlund Ledamot 2010 Ja 180 000 35 av 35 1 av 1 Filip Engelbert Ledamot 2007 Ja 180 000 35 av 35 David Mindus VD/ledamot 2004 Nej – 35 av 35 Johan Thorell Ledamot 2004 Ja 180 000 35 av 35 3 av 3 Ulrika Werdelin Ledamot 2010 Ja 180 000 34 av 35 1 av 1 1) Med oberoende i förhållande till bolaget och dess huvudägare avses att omfattande affärsförbindelser med bolaget saknas respektive att styrelsemedlemmarna representerar mindre än 10 % av aktierna eller rösterna vid årsskiftet. DAVID MINDUS Styrelseledamot och verkställande direktör sedan 2004. Utbildning: Civilekonom från Stockholms universitet. Övriga styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Hemsö Fastighets AB och Nyfosa AB. Arbetslivserfarenhet: Tidigare analytiker och affärsutvecklare på fastighetsbolag och konsultföretag. Beroende i förhållande till bolaget och huvudägare. Innehav i Sagax: 14 000 000 Aaktier, 63 713 912 Baktier och 900 000 Daktier. JOHAN THORELL Styrelseledamot sedan 2004. Ledamot av revisionsutskottet. Utbildning: Civilekonom från Handelshögskolan, Stockholm. Övriga styrelseuppdrag: Styrelseledamot i bland annat Atrium Ljungberg AB, Hemsö Fastighets AB, Storskogen Group AB, Kallebäck Property Invest AB, K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB och Nicoccino Holding AB. Nuvarande befattning: Verkställande direktör för Gryningskust Holding AB. Arbetslivserfarenhet: Verksam inom fastighetsförvaltning sedan 1996. Oberoende i förhållande till bolaget och huvudägare. Innehav i Sagax: 203 254 Aaktier, 2 332 540 Baktier och 354 164 Daktier. ULRIKA WERDELIN Styrelseledamot sedan 2010. Ledamot av ersättnings utskottet. Utbildning: Civilekonom från Handelshögskolan i Stockholm. Nuvarande befattning: Managing director, Talent, Europe för Clayton, Dubilier & Rice, ett globalt riskkapitalbolag. Arbetslivserfarenhet: 30 år inom olika investeringsfonder och Managing Director för Goldman Sachs International, samt ledarskapskonsult i egen firma. Oberoende i förhållande till bolaget och huvudägare. Innehav i Sagax: 49 322 Aaktier, 1 005 690 Baktier och 264 513 Daktier. Aktieinnehavet omfattar eget och närstående bolags innehav per 31 december 2023. AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 71 STYRELSE JONAS SVENSSON Revisor i bolaget sedan 2022. Auktoriserad revisor hos Ernst & Young AB och medlem i FAR. Övriga revisorsuppdrag är bland andra Akelius Residential Property AB, Heimstaden AB, Nivika Fastigheter AB, PEAB AB och Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB Inget aktieinnehav i Sagax den 31 december 2023. Revisor Företagsledning Aktieinnehavet omfattar eget och närstående bolags innehav per 31 december 2023. Sagax har incitamentsprogram för alla medarbetare, vilka dock inte omfattar bolagets verkställande direktör. DAVID MINDUS Se sidan 71 BJÖRN GARAT Finanschef och vice VD sedan 2012. Utbildning: Internationella ekonom programmet vid Linköpings Universitet. Övriga styrelseuppdrag: Styrelseledamot i fastighetsbolaget Emilshus AB, Volati AB, Vassvik Förvaltning Aktiebolag och Paco Holding AB samt styrelsesuppleant i Manolo Holding AB. Arbetslivserfarenhet: Delägare och ansvarig för Corporate Finance på Remium Nordic AB och finansanalytiker. Innehav i Sagax: 121 530 Aaktier, 1 878 662 Baktier, 328 745 Daktier och 40 131 teckningsoptioner B-aktier. AGNETA SEGERHAMMAR Ekonomichef sedan 2018. Utbildning: Civilekonom från Uppsala universitet. Arbetslivserfarenhet: CFO och Vice VD för A Group of Retail Assets Sweden AB (Publ), Ekonomi direktör på Steen & Ström, CFO på Areim, Kista Galleria KB samt Jones Lang LaSalle. Tidigare revisor på PwC. Innehav i Sagax: 56 889 Baktier och 35 110 teckningsoptioner Baktier. AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 72 FÖRETAGSLEDNING 73 KONCERNENS RÄKNINGAR 74 – 79 MODERBOLAGETS RÄKNINGAR 80 – 83 NOTER 1 Redovisnings principer 84 2 Hyresintäkter 87 3 Redovisning av koncernens segment 88 4 Fastighetskostnader 90 5 Anställda och personalkostnader 90 6 Ersättningar till revisorer 91 7 Finansiella intäkter 91 8 Finansiella kostnader 91 9 Leasing 92 10 Resultat från andelar joint venture och intresseföretag 92 11 Resultat från andelar i koncernföretag 92 12 Skatter 93 13 Förvaltningsfastigheter 94 14 Uppskjuten skatteskuld och skattefordran 97 15 Finansiella fordringar 97 16 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 97 17 Räntebärande skulder 98 18 Finansiella instrument 99 19 Övriga långfristiga skulder 102 20 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 102 21 Materiella anläggningstillgångar 102 22 Andelar i koncernföretag 103 23 Andelar i joint venture och intresseföretag 108 24 Räntebärande fordringar på joint venture 111 25 Långfristiga fordringar på koncernföretag 111 26 Långfristiga skulder till koncernföretag 111 27 Transaktioner med närstående 111 28 Eget kapital 112 29 Orealiserade värdeförändringar 113 30 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 114 31 Kassaflödesanalyser 114 32 Finansiell riskhantering 115 33 Väsentliga händelser efter räkenskapsårets utgång 117 34 Förslag till vinstdisposition 117 Finansiella rapporter 73 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 RAPPORT ÖVER KONCERNENS TOTALRESULTAT Belopp i miljoner kronor Not 2023 2022 Hyresintäkter 2, 3 4 293 3 696 Övriga intäkter 3 25 31 Driftskostnader 3, 4 –350 –346 Underhållskostnader 3, 4 –10 4 –84 Fastighetsskatt 3, 4 –220 –17 8 Övriga fastighetskostnader 3, 4 –94 –87 Driftnetto 3 551 3 032 Central administration 5, 6, 21 –18 2 –1 74 Resultat från joint venture och intresseföretag 10, 23 –556 1 375 – varav förvaltningsresultat 937 76 6 – varav värdeförändringar på fastigheter och finansiella instrument –1 523 852 – varav skatt 14 –3 51 – varav övrigt 15 10 8 Finansiella intäkter 7 339 235 Finansiella kostnader 8 –734 –49 2 Finansiella kostnader, räntekomponent leasing 8, 9 –31 –28 Resultat inklusive resultat från joint venture och intresseföretag 2 388 3 948 – varav Förvaltningsresultat 3 881 3 339 Värdeförändringar på fastigheter, realiserade 9 –12 Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade 13, 29 –1 306 1 709 Värdeförändringar på finansiella instrument, realiserade 18 23 3 Värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade 18, 29 –955 –2 343 Resultat före skatt 15 9 3 305 Uppskjuten skatt 12, 14 –16 –52 3 Aktuell skatt 12 –15 6 –63 Årets resultat –13 2 718 Övrigt totalresultat – poster som kan komma att återföras till resultatet: Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet –1 74 1 478 Andel övrigt totalresultat för joint venture 228 27 Omräkningsdifferenser avseende säkringsredovisning från utlandsverksamhet 29 –878 Skatt på poster som kan komma att återföras till resultatet 16 –42 Övrigt totalresultat för året, netto efter skatt 99 585 Totalresultat för året 86 3 303 Resultat per A- och B-aktie, kr 28 –0,82 7, 7 6 Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 28 –0,82 7, 7 5 Resultat per D-aktie, kr 2,0 0 2,0 0 Genomsnittligt antal A- och B-aktier, miljoner 324, 8 3 1 7, 8 Genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning, miljoner 3 2 5 ,1 318 , 3 Genomsnittligt antal D-aktier, miljoner 126 , 3 12 6 , 3 1) 1) 1) Årets resultat och totalresultat är i sin helhet hänförbart till moderbolagets aktieägare. 74 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 FINANSIELLA RAPPORTER INTÄKTER Hyresintäkterna ökade med 16 % till 4 293 (3 696) miljoner kronor. Hyresintäkterna har påverkats positivt främst av fastighetsförvärv, valutakurseffekter samt indexuppräkning av hyror. Hyresintäkterna har påverkats negativt av försäljningen av 36 fastigheter i Spanien under fjärde kvartalet 2022. Övriga intäkter uppgick till 25 (31) miljoner kronor. FASTIGHETSKOSTNADER Drifts- och underhållskostnaderna uppgick till 454 (430) miljoner kronor. Kostnaderna för fastighetsskatt ökade till 220 (178) miljoner kronor. Övriga fastighetskostnader ökade till 94 (87) miljoner kronor. Kostnadsökningarna förklaras främst av fastighetsförvärv. CENTRAL ADMINISTRATION Kostnaderna för central administration uppgick till 182 (174) miljoner kronor, motsvarande 4,2 % (4,7 %) av årets hyres intäkter. Kostnader för central administration i koncernens resultaträkning består av kostnader för till exempel bolagsadministration och kostnader för upprätthållande av börsnotering. Moderbolagets kostnader för bland annat koncernled- ning, IT, revision och finansiell rapportering ingår i begreppet central administration. Även delar av kostnaderna för Sagax kontor i Helsing- fors, Paris, Rotterdam, Barcelona och Frankfurt har rubricerats som kostnader för central administration. RESULTAT FRÅN JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG Resultat från joint venture och intresseföretag avser Sagax andelar av resultaten från bolagets joint venture och intresseföretag. Resultat från joint venture och intresseföretag inklusive värde- förändringar på fastigheter och räntederivat samt skatt uppgick till –556 (1 375) miljoner kronor varav förvaltningsresultat 937 (766) mil joner kronor, värdeförändringar på fastigheter –1 220 (536) miljoner kronor och värdeförändringar på räntederivat –302 (315) miljoner kro nor. Skatt på resultat från joint venture och intresseföretag uppgick till 14 (–351) miljoner kronor. Övriga värdeförändringar uppgick till 15 (108) miljoner kronor. FINANSIELLA INTÄKTER De finansiella intäkterna uppgick till 339 (235) miljoner kronor och avsåg intäkt om 59 miljoner kronor för återköpta obligationer, finan- siell intäkt om 124 miljoner hänförlig till den kortfristiga finansiella leasingfordran som uppstått till följd av den avtalade försäljningen avseende 36 fastigheter i Spanien under fjärde kvartalet 2022, ränte- intäkter om 110 miljoner kronor från börsnoterade obligationer samt 46 (176) miljoner kronor i aktieutdelning från börsnoterade aktier, se även not 7. FINANSIELLA KOSTNADER De finansiella kostnaderna steg till 765 (520) miljoner kronor inklusive räntekomponent för leasing om 31 (28) miljoner kronor till följd av att högre marknadsräntor påverkat koncernens upplåning. Den 31 decem- ber 2023 uppgick den genomsnittliga räntan till 1,9 % (1,7 %). Räntekostnaderna uppgick till 693 (421) miljoner kronor, kostna- den för lånelöften till 41 (30) miljoner kronor samt övriga finansiella kostnader till 0 (41) miljoner kronor. För mer information om Sagax finansiering se även not 17. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR Förvaltningsfastigheternas redovisade värdeförändring under året uppgick till –1 297 (1 697) miljoner kronor varav orealiserad värde- förändring uppgick till –1 306 (1 709) miljoner kronor. Av den oreali- serade värde förändringen var 670 (488) miljoner kronor hänförlig till förvaltning och –1 976 (1 221) miljoner kronor relaterat till allmän marknadsvärdeförändring, se även not 13. De finansiella instrumentens värdeförändring uppgick till –932 (–2 340) miljoner kronor. Realiserade värdeförändringar vid avyttring av finansiella instrument uppgick till 23 (3) miljoner kronor. Orealiserad värdeförändring hänförlig till räntederivat uppgick till –36 (94) miljoner kronor. Omvärdering av börsnoterade aktier medförde en orealiserad värdeförändring om –631 (–2 603) miljoner kronor varav –525 (–2 295) miljoner kronor avsåg innehavet i Nyfosa AB. Omvärdering av finan- siella instrument avseende joint venture uppgick till –226 (123) miljoner kronor. Övriga finansiella instrument har omvärderats med –61 (43) miljoner kronor, se även not 18. RESULTAT Förvaltningsresultatet ökade med 16 % till 3 881 (3 339) miljoner kro nor varav 937 (766) miljoner kronor från joint venture och intresseföretag. Förvaltningsresultatet har ökat främst till följd av fastighetsförvärv, valutaeffekt samt indexuppräkning av hyror. För- valtningsresultatet per A- och B-aktie efter utspädning ökade med 15 % till 11,16 (9,70) kronor. Årets resultat efter skatt uppgick till –13 (2 718) miljoner kronor. SKATT Sagax redovisar en skattekostnad om 172 (586) miljoner kronor. Den uppskjutna skattekostnaden för året uppgick till 16 (523) miljoner kronor och den aktuella skattekostnaden uppgick till 156 (63) miljo ner kronor, se även not 12. Kommentarer till koncernens totalresultat 75 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 FINANSIELLA RAPPORTER RAPPORT ÖVER KONCERNENS FINANSIELLA STÄLLNING 2023 2022 Belopp i miljoner kronor Not 31 dec 31 dec TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 3, 13 57 0 61 52 655 Förvaltningsfastigheter till försäljning 13 – 27 Nyttjanderätter 9 454 380 Materiella anläggningstillgångar 21 17 14 Andelar i joint venture och intresseföretag 23 12 2 4 0 9 864 Räntebärande fordringar på joint venture 15, 18, 24 12 4 76 Uppskjutna skattefordringar 14 168 2 61 Räntebärande finansiella fordringar 15, 18 101 74 6 Övriga finansiella fordringar 15, 18 11 0 55 Finansiella instrument 18 9 31 1 172 Summa anläggningstillgångar 71 207 65 252 Omsättningstillgångar Hyresfordringar 18 26 4 191 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 16, 18 3 76 248 Övriga fordringar 18 279 42 7 Kortfristig finansiell leasingfordran 9 – 2 008 Räntebärande kortfristiga fordringar 15, 18 504 – Börsnoterade instrument 15, 18 752 3 891 Kassa och bank 18, 31 28 76 Summa omsättningstillgångar 2 203 6 840 SUMMA TILLGÅNGAR 73 410 72 092 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 28 Aktiekapital 817 7 81 Övrigt tillskjutet kapital 7 74 6 3 616 Reserver omräkningsdifferenser 1 17 7 1 078 Balanserad vinst inklusive årets resultat 26 838 27 988 Summa eget kapital 36 578 33 463 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 17, 18, 32 25 436 29 820 Uppskjutna skatteskulder 14 3 954 4 040 Finansiella derivat 18 21 – Leasingskulder 9 454 380 Övriga långfristiga skulder 19 318 299 Summa långfristiga skulder 30 184 34 539 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 17, 18, 32 4 907 2 4 74 Leverantörsskulder 18 92 35 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 18, 20 999 98 4 Övriga skulder 18 650 597 Summa kortfristiga skulder 6 648 4 090 Summa skulder 36 832 38 629 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 73 410 72 092 1) Jämförelsetal avseende uppskjutna skattefordringar och uppskjuten skatteskuld är uppdaterade. Outnyttjade underskottsavdrag om 261 miljoner kronor nettoredo- visades tidigare under uppskjuten skatteskuld. Uppskjuten skatteskuld har därmed höjts från tidigare redovisade 3 779 miljoner kronor till 4 040 miljoner kronor. Balansomslutningen ökar med 261 miljoner kronor. 1) 1) 1) 1) 76 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 FINANSIELLA RAPPORTER TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Den 31 december 2023 omfattade fastighetsbeståndet 903 (751) fastig- heter med en uthyrningsbar area om 4 331 000 (3 895 000) kvadrat- meter. 99 % av marknadsvärdet har per 31 december 2023 värderats av auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende värderingsföretag. Förändringen av fastigheternas redo visade värde beskrivs i not 13. Andelar i joint venture och intresseföretag om 12 240 (9 864) miljo- ner kronor består av aktier i Hemsö Fastighets AB, Söderport Property Investment AB, Nyfosa AB (omklassificerad från omsättningstillgångar), Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra, NP3 Fastigheter AB, Fastighets- bolaget Emilshus AB och Pangir AB. I enlighet med kapitalandels- metoden bokförs resultatandelar, andel av övrigt total resultat, kapitaltillskott samt erhållna utdelningar mot denna balanspost. Omsättningstillgångar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter om 376 (248) miljoner kronor består främst av periodiserade hyresrabatter. Övriga fordringar om 279 (427) miljoner kronor består främst av fordringar avseende mervärdesskatt, inkomstskatt och fastig hetsskatt. Kortfristig finansiell leasingfordran om 2 008 miljoner kronor från föregående år, avseende 36 fastigheter i Spanien som avyttrades 2022, reglerades under 2023. Börsnoterade instrument om 752 (3 891) miljoner kronor består per 31 december 2023 av räntebärande placeringar. Minskningen om 3 139 miljoner kronor förklaras främst av omklassificering avseende inne havet i Nyfosa AB till intresseföretag samt att innehaven av börs- noterade aktier i Cibus Nordic Real Estate AB och KMC Properties ASA har avyttrats under 2023. Kassa och bank uppgick till 28 (76) miljoner kronor vid års skiftet. Därutöver hade Sagax 9 899 (7 855) miljoner kronor i outnyttjade låne- löften vid årsskiftet. Total disponibel likviditet uppgick till 9 927 (7 931) miljoner kronor. Kreditfaciliteter motsvarande utestående företagscerti- fikat, så kallade back-up faciliteter, om 1 495 (1 572) miljoner kronor är inte inkluderade i disponibel likviditet. EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Koncernens egna kapital uppgick den 31 december 2023 till 36 578 (33 463) miljoner kronor, en ökning med 3 115 miljoner kronor under 2023 till följd av två riktade nyemissioner om sammanlagt 20 000 000 stamaktier av serie B om 4 134 miljoner kronor, ett totalresultat om 86 miljoner kronor, transaktioner om sammanlagt 6 miljoner kronor i anslutning till incitamentsprogram samt aktieutdelning om –1 111 miljoner kronor. Långfristiga skulder Den 31 december 2023 uppgick räntebärande skulder till 30 343 (32 294) miljoner kronor varav långfristiga uppgick till 25 436 (29 820) miljoner kronor. Valutakursförändringar har under året förändrat de räntebärande skulderna med –72 (2 339) miljoner kronor. Uppskjuten skatt nettoredovisas per land och redovisas som en uppskjuten skatte skuld om 3 954 (4 040) miljoner kronor. Uppskjutna skatte fordringar avseende ackumulerade skattemässiga underskott upp- gick till 168 (261) miljoner kronor. Se även not 12 och 14. Sagax räntederivat består av räntetak och nominella ränte swappar. Räntederivatens sammanlagda marknadsvärde uppgick till –21 (14) miljoner kronor på balans dagen. Över- respektive under värde på ränte derivaten nettoredovisas i balansräkningen som en skuld eller en tillgång. Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder uppgick till 4 907 (2 474) miljo- ner kronor, varav 1 495 (1 572) miljoner kronor utgjordes av företags- certifikat. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter bestod vid årsskiftet främst av förut betalda hyresintäkter samt upplupna ränte- kostnader. KASSAFLÖDE Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelse kapital uppgick till 3 485 (3 015) miljoner kronor. Kassa flödet från den löpande verksamheten avviker från förvaltnings resultatet främst till följd av att resultat från joint venture och intresseföretag under 2023 delvis åter investerats i dessa verksamheter och att endast erhållen utdelning påverkar kassaflödet. Förändringar av rörelsekapitalet påverkade kassaflödet med 80 (212) miljoner kronor. Investeringsverksamheten har påverkat kassa- flödet med –4 749 (–5 902) miljoner kronor och avsåg huvud sakligen fastighetsförvärv samt investeringar i befintligt fastighetsbestånd. Kassa flödet från finansieringsverksamheten tillförde Sagax 1 135 (2 666) miljoner kronor, varav två riktade nyemissioner om sammanlagt 4 180 miljoner kronor, före transaktionskostnader, delvis användes till reducering av räntebärande skulder, vilka netto minskade med 1 880 (–3 581). Likvida medel förändrades med –48 (–8) miljoner kronor under perioden. Kommentarer till koncernens finansiella ställning samt kassaflöde 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 2023202220212020201920182017201620152014 Förvaltningsresultat och kassaflöde Mkr Förvaltningsresultat, rullande 12 månader Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital, rullande 12 månader 77 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 FINANSIELLA RAPPORTER RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDE, KONCERNEN Belopp i miljoner kronor Not 31 2023 2022 Resultat före skatt 15 9 3 305 Ej kassaflödespåverkande poster Värdeförändringar på finansiella instrument 932 2 341 Värdeförändringar på fastigheter 1 297 –1 697 Resultat från ägande av joint venture och intresseföretag 556 –1 375 Utdelning från joint venture och intresseföretag 653 577 Upplösning av periodiserade upplåningsutgifter 49 44 Övriga poster ej ingående i kassaflödet –31 –31 Betald skatt –13 0 –14 9 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 3 485 3 015 Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar 79 –15 9 Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder 1 3 71 Kassaflöde från den löpande verksamheten 3 565 3 227 Förvärv av fastigheter –5 088 –3 202 Avyttring av fastigheter 86 47 Investeringar i befintliga fastigheter –902 –7 15 Förvärv av börsnoterade aktier –334 –1 617 Avyttring av börsnoterade aktier 478 – Förvärv av finansiella instrument –733 –10 6 Avyttring av finansiella instrument 2 122 44 Förvärv av joint venture och intresseföretag –111 –29 Avyttring av joint venture och intresseföretag – 3 Kapitaltillskott till joint venture och intresseföretag –225 –238 Utlåning till joint venture och intresseföretag –45 –64 Ökning av övriga anläggningstillgångar –26 0 –58 Minskning av övriga anläggningstillgångar 26 4 33 Kassaflöde från investeringsverksamheten –4 749 –5 902 Nyemission av B-aktier 4 166 39 Utbetald utdelning till aktieägare –1 111 –935 Incitamentsprogram –26 –24 Upptagna lån 7 326 7 631 Amorterade lån –9 206 –4 050 Lösen av räntederivat – 16 Ökning av övriga långfristiga skulder 181 11 Minskning av övriga långfristiga skulder –19 5 –23 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 1 135 2 666 Årets kassaflöde –49 –1 0 Kursdifferens i likvida medel 1 2 Förändring av likvida medel –48 –8 Likvida medel vid årets ingång 76 84 Likvida medel vid årets utgång 28 76 78 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 FINANSIELLA RAPPORTER FÖRÄNDRINGAR AV EGET KAPITAL, KONCERNEN Intjänade Övrigt Reserver vinstmedel inkl. Belopp i miljoner kronor Aktiekapital tillskjutet kapital omräkningsdifferenser årets resultat Totalt eget kapital Eget kapital 31 december 2021 780 3 578 493 26 228 31 07 9 Årets resultat 2022 – – – 2 718 2 718 Övrigt totalresultat 2022 – – 585 – 58 5 Totalresultat för perioden – – 585 2 718 3 303 Transaktioner med aktieägare Emission B-aktier incitamentsprogram 1 38 – – 39 Aktieutdelning – – – –935 –935 Transaktioner med aktieägare 1 38 – –935 –896 Övriga transaktioner Inlösen incitamentsprogram – – – –31 –31 Teckning incitamentsprogram – – – 7 7 Övriga transaktioner – – – –2 4 –2 4 Eget kapital 31 december 2022 7 81 3 616 1 078 27 988 33 463 Årets resultat 2023 – – – –13 –13 Övrigt totalresultat 2023 – – 99 – 99 Totalresultat för perioden – – 99 –13 86 Transaktioner med aktieägare Emission B-aktier 36 4 176 – – 4 212 Aktieutdelning – – – –1 111 –1 111 Transaktioner med aktieägare 36 4 176 – –1 111 3 101 Övriga transaktioner Transaktionskostnader – –46 – – –46 Inlösen incitamentsprogram – – – –34 –34 Teckning incitamentsprogram – – – 8 8 Övriga transaktioner – –46 – –26 –72 Eget kapital 31 december 2023 817 7 74 6 1 17 7 26 838 36 578 1) 1) Eget kapital är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare. 79 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 FINANSIELLA RAPPORTER MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING Belopp i miljoner kronor Not 2023 2022 Nettoomsättning 27 125 118 Administrationskostnader 5, 6, 21 –131 –125 Resultat före finansiella intäkter och kostnader –5 –7 Resultat från andelar i koncernföretag 11 2 171 1 863 Resultat från andelar i joint venture 161 109 Finansiella intäkter 7 1 033 1 314 Finansiella kostnader 8 –759 –1 305 Resultat före bokslutsdispositioner 2 601 1 974 Periodiseringsfonder 10 7 Erhållna och lämnade koncernbidrag 92 28 Resultat före skatt 2 702 2 009 Skatt 12 –18 –7 Årets resultat 2 684 2 002 Moderbolaget Resultatet efter skatt för moderbolaget uppgick till 2 684 (2 002) mil- joner kronor. Moderbolagets förvaltningsarvode från koncernföretag avseende fastighets- och bolagsförvaltning uppgick under året till 119 (96) miljoner kronor och 6 (22) miljoner kronor från joint venture. Från och med 2023 faktureras vissa förvaltningsarvoden från joint venture direkt via dotterföretag. Moder bolagets tillgångar utgörs främst av aktier och andelar i dotter bolag och i joint venture samt fordringar på koncernföretag. Moderbolagets tillgångar uppgick till totalt 43 706 (40 166) miljoner kronor varav fordringar på koncern företag utgjorde 27 969 (26 758) miljoner kronor. Under året investerades 2 319 (300) miljoner kronor i dotterbolag och joint venture. Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelse kapital uppgick till 261 (1 040) miljoner kronor. 2 706 (289) mil- joner kronor investerades netto under 2023. Kassaflödet från finansie- ringsverksamheten uppgick till 2 477 (–843) miljoner kronor under året. 80 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 FINANSIELLA RAPPORTER MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING Belopp i miljoner kronor Not 2023 31 dec 2022 31 dec TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Inventarier 21 1 1 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 22 14 737 12 643 Andelar i joint venture 23 960 735 Fordringar på koncernföretag 25 2 101 1 714 Summa anläggningstillgångar 17 799 15 093 Omsättningstillgångar Fordringar på koncernföretag 25 868 25 044 Övriga fordringar 24 18 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 16 13 11 Kassa och bank 31 2 0 Summa omsättningstillgångar 25 907 25 073 SUMMA TILLGÅNGAR 43 706 40 166 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital 28 Aktiekapital 817 781 Reservfond 150 150 Summa bundet eget kapital 967 931 Fritt eget kapital Överkursfond 6 452 2 355 Balanserat resultat 889 –10 Årets resultat 2 684 2 002 Summa fritt eget kapital 10 024 4 347 Summa eget kapital 10 990 5 278 Obeskattade reserver 13 22 Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder 17 7 291 9 935 Långfristiga skulder till koncernföretag 26 18 096 18 111 Uppskjuten skatteskuld 14 5 5 Summa långfristiga skulder 25 392 28 051 Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder 17 1 612 1 670 Kortfristiga skulder till koncernbolag 5 417 4 847 Leverantörsskulder 2 1 Övriga skulder 131 128 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 149 169 Summa kortfristiga skulder 7 311 6 815 Summa skulder 32 703 34 866 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 43 706 40 166 81 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 FINANSIELLA RAPPORTER RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDE, MODERBOLAGET Belopp i miljoner kronor Not 31 2023 2022 Resultat före skatt 2 702 2 009 Ej kassaflödespåverkande poster Resultat från andelar i koncernföretag –2 034 –1 863 Koncerninterna ränteintäkter –1 037 –1 313 Koncerninterna räntekostnader 665 1 349 Bokslutsdispositioner –10 –7 Orealiserade valutakursdifferenser –20 882 Övriga poster ej ingående i kassaflödet 7 –10 Betald skatt –11 –7 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 261 1 040 Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar –15 48 Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder –16 13 Kassaflöde från den löpande verksamheten 231 1 101 Andelar i koncernföretag –2 094 –300 Fordringar på koncernföretag –387 11 Kapitaltillskott till joint venture –225 – Kassaflöde från investeringsverksamheten –2 706 –289 Nyemission av aktier 4 166 39 Utbetald utdelning till aktieägare –1 111 –935 Incitamentsprogram –34 –31 Upptagna skulder 1 663 1 706 Amorterade skulder –4 341 –2 848 Skulder till koncernföretag 2 134 1 226 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 2 477 –843 Årets kassaflöde 2 –31 Likvida medel vid årets ingång 0 31 Likvida medel vid årets utgång 2 0 82 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 FINANSIELLA RAPPORTER FÖRÄNDRINGAR AV EGET KAPITAL, MODERBOLAGET Belopp i miljoner kronor Not 28 Aktiekapital Reservfond Fritt eget kapital Totalt eget kapital Eget kapital 31 december 2021 780 150 3 283 4 213 Omräkningsdifferenser – – –10 –10 Emission B-aktier Incitamentsprogram 1 – 38 39 Aktieutdelning – – –935 –935 Inlösen incitamentsprogram 2019-2022 – – –31 –31 Årets resultat 2022 – – 2 002 2 002 Eget kapital 31 december 2022 781 150 4 347 5 278 Omräkningsdifferenser – – 7 7 Emission B-aktier 36 – 4 176 4 212 Aktieutdelning – – –1 111 –1 111 Transaktionskostnader – – –46 –46 Inlösen incitamentsprogram 2020-2023 – – –34 –34 Årets resultat 2023 – – 2 684 2 684 Eget kapital 31 december 2023 817 150 10 024 10 990 83 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 FINANSIELLA RAPPORTER AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 84 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 Redovisningsprinciper och noter INFORMATION OM BOLAGET Årsredovisning och koncernredovisning för AB Sagax (publ), organisa- tionsnummer 556520-0028, avseende verksamhetsåret 2023 har god- känts av styrelsen för publicering den 15 april 2024. Bokslutskommuniké presenterades den 22 februari 2024. Moderbolaget är ett publikt svenskt aktiebolag med säte i Stockholm, Sverige. Bolagets adress är AB Sagax, Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm. Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. Bolaget är noterat på Nasdaq Stockholm, Large cap. Koncernens verksamhet beskrivs i förvaltningsberättelsen. Årsredo- visning och koncernredovisning föreslås fastställas på årsstämman den 8 maj 2024. GRUNDER FÖR REDOVISNINGEN Allmänt Koncernens räkenskaper har upprättats enligt de av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkning- arna av International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC). Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner, tillhörande tolkningar utfärdade av Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporte- ring samt den svenska årsredovisningslagen. Den funktionella valutan för moderbolaget är svenska kronor, vilken även utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och för kon- cernen. Alla belopp är i miljoner svenska kronor (mkr) om inget annat anges och avser räkenskapsåret 1 januari – 31 december 2023. Siffror inom parentes avser motsvarande tidpunkt eller tidsperiod föregående år. Avrundningsdifferenser kan förekomma. Sagax betraktar, i enlighet med IAS 21 Effekterna av ändrade valuta kurser, euron som funktionell valuta för verksamheterna i Finland, Tyskland, Nederländerna, Belgien, Frankrike och Spanien. För verksamheten i Danmark betraktas den danska kronan som funktionell valuta. Vid upprättande av koncernredovisning omräknas koncernens utlandsverksamheters balansräkningar från dess funktionella valuta till svenska kronor baserat på balansdagens valutakurser. Intäkts- och kostnadsposter omräknas till genomsnittskurserna för året. Tillgångar och skulder är redovisade till anskaffningsvärden, för- utom förvaltningsfastigheter och vissa finansiella tillgångar och skulder vilka värderas till verkligt värde samt uppskjuten skatt som redovisas till nominellt belopp. Koncernen Koncernredovisningen omfattar AB Sagax och dess dotterbolag. AB Sagax har direkt eller indirekt 100 % av röstetalet i samtliga dotter- bolag. Koncernredovisningen upprättas enligt förvärvsmetoden. Joint venture och intresseföretag Andelarna i joint venture och intresseföretag redovisas enligt kapital- andelsmetoden. Prövningar av nedskrivningsbehov görs så snart det uppstår indikationer om att nedskrivning behöver göras. Om så är fallet görs en beräkning av nedskrivningsbeloppet som motsvaras av skillnaden mellan det bedömda återvinningsvärdet och det redovisade värdet. Återvinningsvärdet på innehav i intresseföretag beräknas för varje intresseföretag. KRITISKA BEDÖMNINGAR OCH UPPSKATTNINGAR IFRS kräver att Sagax gör bedömningar och antaganden som påverkar koncernens redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Dessa bedömningar baseras på historiska erfarenheter samt andra fak- torer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa uppskattningar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar föreligger. Ytterligare faktorer vilka kan påverka bedömningen av koncernen redogörs för i not 32, Finansiell riskhantering. Sagax verksamhet är fokuserad på tillväxt t i förvaltningsresultatet. Därför baseras till exempel finansiella mål, prognoser och utdelnings- policy på förvaltningsresultatet. Storleken på värdeförändringarna målsätts inte och ingår inte i basen för utdelning. För att ge en relevant förståelse av verksamheten har rapporten över totalresultatet utformats med hänsyn till detta. Redovisning av värdeförändringar (ej kassa- flödespåverkande) sker efter kassaflödespåverkande poster och en upplysningsrad, benämnd varav Förvaltningsresultat, har infogats i rapporten. Att fastställa vissa tillgångars redovisade värde kräver uppskatt- ning av effekterna av osäkra framtida händelser. Inom området vär- dering av förvaltningsfastigheter kan bedömningar få en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Värdering till verkligt värde kräver en uppskattning av det framtida kassaflödet samt fastställande av marknadens avkastningskrav. Värderingarna utförs kvartalsvis av oberoende värderingsföretag, med undantag för ett fåtal fastigheter i Tyskland vilka endast värderas externt vid årsskif- tet, samt fastigheter som förvärvats i nära anslutning till balansdagen som värderas till anskaffningskostnad. De värderingar och antaganden som gjorts beskrivs särskilt under avsnittet Förvaltningsfastigheter i not 13. Känslighetsanalyser som visar framtida effekter av osäkerheter i väsentliga uppskattningar vid värdering av förvaltningsfastigheter presenteras i not 13 och 32. Externa värderingar av finansiella instru- ment baseras på observerbara marknadsdata och ligger till grund för orealiserade värdeförändringar, vilka i enlighet med IFRS påverkar koncernens resultat och finansiella ställning. För känslighetsanalyser och information om risker kopplat till finansiella instrument, se not 32. Andelar i intresseföretag redovisas enligt kapitalandelsmetoden i koncernredovisningen från och med den tidpunkt som betydande infly- 1 NOT REDOVISNINGSPRINCIPER NOTER AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 85 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 tande erhålls. Eventuell skillnad vid förvärvet mellan anskaffnings- värdet för innehavet och Sagax andel av det verkliga värdet redovisas i enlighet med IFRS 3. Viktiga uppskattningar och bedömningar har gjorts enligt IAS 28 för att kunna fastställa om Sagax utövar betydande inflytande, för mer information se not 17 och not 23. Nya eller ändrade redovisningsstandarder tillämpliga 2023 Under 2023 har inga nya redovisningsprinciper implementerats som har väsentlig påverkan på Sagax redovisning. Nya eller ändrade redovisningsstandarder tillämpliga efter 2023 Det föreligger ingen förändring av redovisningsstandarder som är tillämplig efter 2023 som förväntas ha en väsentlig påverkan på Sagax redovisning. RAPPORTERING FÖR SEGMENT Företagets interna rapporteringsrutiner är främst baserade på den geografiska uppdelningen av marknaden, vilken speglar bedömda marknadsrisker. Segmentsindelningen motsvarar koncernens interna rapporteringsstruktur till bolagets VD, vilken har identifierats som högste verkställande beslutsfattare. INTÄKTER Intäkterna utgörs huvudsakligen av hyror för tillhandahållande av lokaler. Hyresintäkter periodiseras linjärt i enlighet med IFRS 16. Hyresintäkter, som ur ett redovisningsperspektiv benämns opera- tionella leasingavtal, resultatförs i den period de avser. Ersättningar för fastighetsskatt ses som en integrerad del av hyresavtalet och redovisas som hyresintäkter vilket även gäller för ersättningar avseende exempel- vis uppvärmning och elektricitet, då Sagax kontrollerar leverantörsrela- tionen, frekvens och annan påverkan på utförande. I de fall hyresavtal medför reducerad hyra under del av hyrestiden som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under- respektive över- hyra över kontraktets löptid. Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter i rappor- ten över finansiell ställning. Hyresintäkter från förvärvade fastigheter redovisas från och med tillträdesdagen. Övriga intäkter utgörs huvudsakligen av ersättningar från hyres- gäster avseende förtida avflyttningar eller bristfälligt underhåll och ersättningar från elbolag vid leverans av egenproducerad el. Statliga bidrag för el producerad av solcellspaneler redovisas också som övriga intäkter i enlighet med IAS 20. KOSTNADER Kostnader för central administration i koncernens resultaträkning består av kostnader för till exempel bolagsadministration och kostna- der för upprätthållande av börsnotering. Moderbolagets kostnader för bland annat koncernledning, IT, revision och finansiell rapportering ingår i begreppet central administration. Även delar av kostnaderna för Sagax kontor i Barcelona, Frankfurt, Helsingfors, Paris och Rotterdam har rubricerats som kostnader för central administration. För information avseende fastighetsrelaterade kostnader, se not 4. FINANSIELLA KOSTNADER Med finansiella kostnader avses ränta, avgifter och andra kostnader som uppkommer då Sagax upptar räntebärande skulder. Kostnader och intäkter avseende räntederivatavtal nettoredovisas under finansiella kostnader respektive finansiella intäkter. Betalningsströmmar enligt dessa avtal resultatförs för den period de avser. Orealiserade värdeför- ändringar redovisas under egen rubrik i resultaträkningen och påverkar ej redovisade finansiella intäkter eller kostnader. Ränteutgifter under produktionstiden för större ny-, till- eller ombyggnationer aktiveras och påverkar ej finansiella kostnader. ERSÄTTNINGAR TILL ANSTÄLLDA För redovisning av incitamentsprogram, se eget kapital nedan. Pensioner Koncernens anställda omfattas av olika avgiftsbestämda pensions- planer. Utöver fastställda avgifter till fristående företag har Sagax inga ytterligare förpliktelser. Sagax har inga åtaganden efter avslutad anställning. EGET KAPITAL Vid återköp av egna aktier reduceras det egna kapitalet med den betalda köpeskillingen inklusive eventuella transaktionskostnader. Om dessa aktier senare avyttras redovisas erhållna belopp i eget kapital. Incitamentsprogram Inbetalningar av optionspremier i samband med incitamentsprogram redovisas som ökning av eget kapital i koncernen i enlighet med IFRS 2 Aktierelaterade ersättningar. Eventuell inlösen av utestående options- program regleras direkt mot eget kapital. KASSAFLÖDE Kassaflödesanalysen har upprättats i enlighet med den indirekta meto- den. Företagsförvärv klassificerade som tillgångsförvärv av fastigheter redovisas i investeringsverksamheten under förvärv av fastigheter. FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Sagax fastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter och rubrice- ras som förvaltningsfastigheter i enlighet med IAS 40. Sagax redovisar förvärvade fastigheter från och med tillträdesdagen. En förvaltnings- fastighet tas vid förvärvet upp till anskaffningsvärde. Transaktionskost- nader ska inräknas i anskaffningsvärdet. Sagax har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt värde och har som princip att låta auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende värderingsföretag värdera förvalt- ningsfastigheter som inte förvärvats i nära anslutning till balansdagen, då istället förvärvspriset anses motsvara verkligt värde, eller fastigheter som omfattas av överenskommelse om försäljning vilka värderas till avtalat värde. Värderingarna utförs kvartalsvis med undantag för ett fåtal fastigheter i Tyskland som endast värderas externt vid årsskiftet. Värderingen sker enligt nivå 3 inom värderingshierarkin i IFRS 13, icke observerbara indata. En fastighets värde utgörs enligt vedertagen praxis av det diskonterade nuvärdet av framtida kassaflöden som fast- igheten förväntas generera. Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödeskalkyler i vilka driftnetton, investeringar och rest- värden nuvärdesberäknas. Restvärdet beräknas genom att det bedömda 1 NOT REDOVISNINGSPRINCIPER, FORTS. NOTER AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 86 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 driftnettot året efter sista kalkylåret evighetskapitaliseras med åsatt direktavkastningskrav. Nuvärde av kassaflöde och restvärde beräknas genom att kassaflödet och restvärdet diskonteras med kalkylräntan. För ytterligare information om värderingarna se not 13. Nettoresultat från fastighetsförsäljningar redovisas vid från- trädet av fastigheterna, såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpe avtalet. Om fastigheterna frånträds efter ett kvartalsskifte, då fastigheterna ska marknadsvärderas, redovisas de i den följande rapport perioden till ett värde motsvarande det mellan parterna över- enskomna priset. Värdeförändringar på dessa fastigheter rubriceras då som orealiserade värdeförändringar i delårsrapporten. Konsekvensen blir då att inga realiserade värdeförändringar redovisas det kvartal då fastigheterna har frånträtts. Om Sagax avtalar om försäljning och frånträder fastigheter inom ett och samma kvartal redovisas eventuella värdeförändringar som realiserade värdeförändringar. MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar utgörs av maskiner, inventarier och lokalanpassningar vilka har upptagits till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar enligt plan och eventuellt gjorda ned- skrivningar. Avskrivningar görs linjärt för att fördela anskaffningsvärde, minskat med det beräknade restvärdet, över den beräknade nyttjande- perioden. För maskiner och inventarier är nyttjandeperioden 5 år. För förbättringsutgifter på annans fastighet och nyttjanderättstillgångar görs avskrivningar över den kortaste av nyttjandeperioden eller leasing- perioden. FINANSIELLA INSTRUMENT Finansiella instrument omfattar på balansräkningens tillgångssida lik- vida medel, hyresfordringar, finansiella fordringar, derivatinstrument och övriga fordringar samt på skuldsidan finansiella skulder, derivat- instrument, leverantörsskulder och övriga skulder. Redovisningen beror på hur de finansiella instrumenten har klassificerats. Redovisning i och borttagande från balansräkningen Finansiella tillgångar och finansiella skulder redovisas i balansräk- ningen när koncernen blir part i instrumentets avtalsmässiga villkor. Hyresfordringar tas upp när faktura skickats och villkoren för bolagets rätt till ersättning är uppfyllda. Rörelseskulder redovisas när motpar- ten levererat tjänsten eller varan, oavsett om faktura erhållits eller ej. Leverantörsskulder redovisas när faktura erhållits. Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde Fordringar klassificeras till upplupet anskaffningsvärde om de avtals- enliga villkoren resulterar i betalningar som endast avser kapital belopp och ränta på det utestående kapitalbeloppet. Fordringar upptas initialt till verkligt värde med tillägg av eventuella transaktionskostnader. I efterföljande redovisning sker värdering till upplupet anskaffnings- värde baserat på effektivräntemetoden minskat med avdrag för kredit- reserveringar. Kredit reservering för förväntade förluster på fordringar görs vid fordrans uppkomst baserat på historik och bedömning av förlustrisk. Ränteintäkter redovisas i takt med att de intjänas (beräkning sker på basis av underliggande tillgångs avkastning enligt effektiv ränta). Då koncernen redovisar fastighetsförsäljningar på frånträdesdagen uppstår normalt inga fordringar till följd av fastighets försäljningar. Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultatet Övriga finansiella tillgångar värderas till verkligt värde via resultatet. Häri innefattas räntederivatinstrument, börsnoterade aktier, konverti- bla skuldebrev samt optioner. Verkligt värde fastställs för börsnoterade aktier med noterade kurser i enlighet med nivå 1 i värderingshierarkin i IFRS 13, med indirekt eller direkt observerbara indata enligt nivå 2 för räntederivat och med icke observerbara indata enligt nivå 3 för konver- tibla skuldebrev samt option avseende Hemsö Intressenter AB. Finansiella skulder Lån redovisas inledningsvis till verkligt värde netto efter transak- tionskostnader, därefter till upplupet anskaffningsvärde. Förekommer skillnader mellan upplåningsbelopp, netto efter transaktionskostnader, och återbetalningsbeloppet redovisas de i resultaträkningen fördelat över låneperioden med tillämpning av effektiv räntemetoden. Upplupna räntor redovisas under upplupna kostnader. Derivatinstrument Sagax använder räntederivatavtal i syfte att reducera ränte risker och uppnå önskad räntebindningstid. Upplåning till rörlig ränta byts till fast räntesats genom ränteswap kontrakt alternativt begränsas ränte- risken genom räntetak. Derivatavtalen ingås i syfte att begränsa fram- tida ränte betalningar. Koncernen tillämpar inte säkringsredovisning utan har valt att redovisa förändringarna i verkligt värde av derivat- instrument i resultaträkningen under posten värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade under kontraktets löptid respektive realiserade efter förfallodagen. Derivat redovisas i balansräkningen på affärsdagen och värderas till verkligt värde både vid första redovisningstillfället och vid efterföl- jande omvärderingar vid varje rapportperiod. Derivat nettoredovisas som anläggningstillgång, under finansiella instrument, när det samlade verkliga värdet är positivt och som långfristiga skulder, under finan- siella derivat, när verkligt värde är negativt. Det verkliga värdet för räntederivat baseras på en diskontering av beräknade framtida kassaflöden enligt kontraktens villkor och förfallo- dagar med utgångspunkt i marknadsräntor. För att fastställa verkligt värde används marknadsräntor för respektive löptid noterade på bok- slutsdagen och allmänt vedertagna beräkningsmetoder, innebärande att verkligt värde har fastställts enligt observerbara data, det vill säga nivå 2 i värderingshierarkin enligt IFRS 13. Med orealiserad värdeför- ändring avses den värdeförändring som uppstått under verksamhets- året på de derivatavtal koncernen hade vid årets utgång. INKOMSTSKATT Inkomstskatt avser aktuell och uppskjuten skatt. Vid redovisning av uppskjuten skatt tillämpas balansräknings- metoden. I Sagax föreligger temporära skillnader avseende fastigheter, derivat och obeskattade reserver. Uppskjuten skattefordran hänförlig till underskottsavdrag redovisas när det är sanno likt att framtida skatte mässiga överskott kommer att finnas tillgängliga vilka kan nyttjas mot underskottsavdrag. 1 NOT REDOVISNINGSPRINCIPER, FORTS. NOTER AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 87 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 Om förvärvet är ett rörelseförvärv redovisas full uppskjuten skatt på skillnaden mellan verkligt värde enligt förvärvsanalys och skattemäs- sigt restvärde. Om förvärvet är att betrakta som ett tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt vid förvärvstillfället. För skillnader mellan fastigheternas redovisade värde och deras skattemässiga restvärde upp- komna efter förvärvstillfället redovisas uppskjuten skatt. Uppskjuten skatt redovisas till nominellt värde, utan diskontering. Förutom tidsfaktorn beaktas heller inte att fastigheter kan säljas i bolagsform. Den verkliga skattekostnaden vid en fastighetsförsäljning kan därför avvika från den skatteskuld som Sagax tidigare beaktat i redovisningen. LEASING Avtal där Sagax är leasegivare utgörs huvudsakligen av operationella leasingavtal med undantag för 36 fastigheter i Spanien som hyrts ut genom ett finansiellt leasingavtal, vilka har frånträtts under 2023. Redovisning av dessa framgår av principen för intäkter samt not 2 och not 9. Avtal där Sagax är leasetagare utgörs huvudsakligen av tomträtts- avtal. Koncernen redovisar en leasingskuld för tomträttsavtal utifrån premissen att avtalen är eviga och en motsvarande nyttjanderättstill- gång. Sagax har valt att särredovisa nyttjanderättstillgångar i balans- räkningen. I resultaträkningen redovisas tomträttsavgälder som en finansiell kostnad. Övriga leasingavtal avser kontor, markarrenden, personbilar och kontorsmaskiner. För dessa redovisas en nyttjande- rättstillgång och en leasingskuld baserat på avtalens löptid. Hyran för- delas i resultaträkningen mellan avskrivningar och räntekostnader. För mer information se not 9. MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt svenska årsredo- visnings lagen och Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings rekommendation RFR 2, redovisning för juridisk person. RFR 2 innebär att moderbolaget i års redovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen och med hänsyn till sam- bandet mellan redovisning och beskattning. Aktier i dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffnings- värdemetoden. Det bokförda värdet prövas fortlöpande mot dotter- bolagens koncernmässiga egna kapital. I de fall bokfört värde understiger dotterbolagens koncernmässiga värde sker nedskrivning som belastar resultaträkningen. I de fall en tidigare nedskrivning inte längre är moti- verad sker återföring av denna. Fordringar i moderbolaget på dotterbolag redovisas till anskaff- ningsvärde. Kreditreserveringar har bedömts uppgå till oväsentliga belopp. Utdelningar från joint venture och intresseföretag redovisas som finansiell intäkt. Moderbolaget redovisar leasingsavgifter som kostnad linjärt över leasingperioden. Inga nyttjanderätter eller leasingskulder redovisas i balansräkningen. 1 NOT REDOVISNINGSPRINCIPER, FORTS. Koncernens hyresintäkter år 2023 uppgick till 4 293 (3 696) miljoner kronor. Intäkterna har främst påverkats positivt jämfört med före- gående år till följd av fastighetsförvärv, indexering samt med 226 miljo- ner kronor relaterat till att euron stärkts mot kronan. Hyresintäkterna har påverkats negativt av försäljning avseende 36 fastigheter i Spanien under 2022. Hyres intäkterna utgörs av hyresvärdet med avdrag för värdet av under året vakanta lokaler samt lämnade hyresrabatter. Med hyres- värde avses erhållna hyresintäkter med tillägg för bedömd marknads- hyra för vakanta ytor. I hyresvärdet ingår hyrestillägg för exempelvis värme, el, fastighetsskatt och index. Hyresavtalens förfalloår framgår av nedanstående tabell där kon- trakterad årshyra avser årsvärde för befintliga hyres avtal. Nedanstående tabell visar avtalade framtida hyresintäkter avse- ende befintliga hyresavtal. Den genomsnittliga återstående löptiden för hyresavtalen uppgick till 4,7 (4,7) år. Koncernens kontrakterade årshyra fördelades vid årets utgång på 2 462 (2 245) hyresavtal med cirka 1 400 (1 400) hyresgäster. I tabellen nedan redovisas storleken på hyresavtal i relation till koncernens kon- trakterade årshyra vid årets utgång. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 96 % (96 %). Det totala hyresvärdet för outhyrda lokaler och lämnade hyresrabatter upp- gick vid årets slut till 182 (171) miljoner kronor. Kontrakterad årshyra Förfalloår Area, kvm Mkr Andel 2024 623 000 732 16 % 2025 739 000 690 15 % 2026 496 000 560 12 % 2027 493 000 513 11 % 2028 355 000 426 9 % >2028 1 477 000 1 635 36 % Summa 4 182 000 4 557 100 % Avtalade framtida hyresintäkter 2023-12-31 2022-12-31 Avtalade hyresintäkter år 1 4 340 3 816 Avtalade hyresintäkter mellan år 2 och 5 10 765 9 628 Avtalade hyresintäkter senare än år 5 6 181 5 604 Summa 21 285 19 049 Fördelning av hyresavtal Andel av Kontrakterad årshyra Antal Genomsnittlig kontrakterad hyres- kontrakterad Hyres- årshyra Mkr Andel avtal, st årshyra, Mkr duration, år > 2 % 97 2 % 1 97 14 1–2 % 360 8 % 6 60 4 < 1 % 4 099 90 % 2 455 2 5 Totalt 4 557 100 % 2 462 2 5 2 NOT HYRESINTÄKTER NOTER 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 88 NOTER 3 NOT REDOVISNING AV KONCERNENS SEGMENT 1) Övriga Ej fördelade Summa Sverige Finland Frankrike Benelux Spanien Tyskland Europa poster Koncernen 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 RESULTATPOSTER PER SEGMENT Hyresintäkter 955 1 682 697 586 254 108 12 – 4 293 Övriga intäkter 4 5 5 12 0 0 – – 25 Fastighetskostnader –143 –317 –167 –68 –24 –4 –1 –44 –767 Driftnetto 816 1 370 534 530 230 104 12 –44 3 551 Värdeförändringar fastigheter Orealiserade –859 –629 230 –37 61 –52 –19 – –1 306 Realiserade – 8 1 – – 0 – – 9 Totalavkastning –44 748 765 493 291 52 –8 –44 2 254 Central administration – – – – – – – –182 –182 Finansiella intäkter och kostnader – – – – – – – –426 –426 Resultat från joint venture och intresseföretag – – – – – – – –556 –556 Värdeförändringar på finansiella instrument – – – – – – – –932 –932 Resultat före skatt –44 748 765 493 291 52 –8 –2 140 159 TILLGÅNGSPOSTER PER SEGMENT Fastigheternas marknadsvärde 14 649 18 175 9 815 8 461 4 543 1 295 124 – 57 061 Övriga tillgångar – – – – – – – 16 348 16 348 Summa tillgångar 14 649 18 175 9 815 8 461 4 543 1 295 124 16 348 73 410 Räntebärande skulder – – – – – – – 30 343 30 343 Övriga skulder – – – – – – – 6 489 6 489 Summa skulder – – – – – – – 36 832 36 832 Eget kapital – – – – – – – 36 578 36 578 Summa skulder och eget kapital – – – – – – – 73 410 73 410 ÖVRIGA UPPLYSNINGAR Investeringar i fastigheter 539 167 89 79 26 2 – – 902 Förvärv av fastigheter 186 851 1 601 1 096 1 281 73 – – 5 088 Försäljning av fastigheter – –13 –35 – – –30 – – –77 Nettoinvesteringar 726 1 005 1 655 1 175 1 306 45 – – 5 913 Rörelsesegmenten är i enlighet med Sagax interna verksamhetsuppföljning såsom den granskas av bolagets VD. Enligt IFRS 8 ska upplysning lämnas om intäkterna från en enskild kund överstiger 10 % av koncernens totala intäkter. Ingen av Sagax kunder står för mer än 10 % av koncernens totala intäkter under 2023. 1) Sagax har under året förvärvat fastigheter i Belgien. Fastigheterna i Belgien och Nederländerna redovisas från och med 1 juli 2023 i marknadssegment Benelux. REDOVISNING AV KONCERNENS SEGMENT 2023 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 89 NOTER Övriga Ej fördelade Summa Sverige Finland Frankrike Benelux Spanien Tyskland Europa poster Koncernen 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 RESULTATPOSTER PER SEGMENT Hyresintäkter 857 1 436 553 448 299 93 11 – 3 696 Övriga intäkter 7 11 1 11 – – – – 31 Fastighetskostnader –138 –306 –126 –52 –29 –3 –1 –42 –695 Driftnetto 727 1 141 428 407 272 90 9 –42 3 032 Värdeförändringar fastigheter Orealiserade 667 108 363 407 225 –62 – – 1 709 Realiserade – –12 – – – – – – –12 Totalavkastning 1 394 1 237 791 814 497 28 9 –42 4 729 Central administration – – – – – – – –174 –174 Finansiella intäkter och kostnader – – – – – – – –284 –284 Resultat från joint venture och intresseföretag – – – – – – – 1 375 1 375 Värdeförändringar på finansiella instrument – – – – – – – –2 341 –2 341 Resultat före skatt 1 394 1 237 791 814 497 28 9 –1 466 3 305 TILLGÅNGSPOSTER PER SEGMENT Fastigheternas marknadsvärde 14 782 17 876 7 971 7 383 3 221 1 305 143 – 52 682 Övriga tillgångar – – – – – – – 19 409 19 409 Summa tillgångar 14 782 17 876 7 971 7 383 3 221 1 305 143 19 409 72 092 Räntebärande skulder – – – – – – – 32 294 32 294 Övriga skulder – – – – – – 6 335 6 335 Summa skulder – – – – – – – 38 629 38 629 Eget kapital – – – – – – – 33 463 33 463 Summa skulder och eget kapital – – – – – – – 72 092 72 092 ÖVRIGA UPPLYSNINGAR Investeringar i fastigheter 223 302 63 31 98 – – – 715 Förvärv av fastigheter 136 779 1 611 283 289 103 – – 3 202 Försäljning av fastigheter – –59 – – – – – – –59 Omklassificering till finansiell leasingfordran – – – – –2 003 – – – –2 003 Nettoinvesteringar 359 1 022 1 674 314 –1 616 103 – – 1 855 1) Rörelsesegmenten är i enlighet med Sagax interna verksamhetsuppföljning såsom den granskas av bolagets VD. Enligt IFRS 8 ska upplysning lämnas om intäkterna från en enskild kund överstiger 10 % av koncernens totala intäkter. Ingen av Sagax kunder står för mer än 10 % av koncernens totala intäkter under 2022. 1) Avtal om avyttring av en fastighetsportfölj om 36 fastigheter har tecknats under 2022 med frånträde under 2023. Transaktionen har omklassificerats till kortfristig finansiell leasingfordran i enlighet med IFRS 16 då köparen även är hyresgästen i fastigheterna. REDOVISNING AV KONCERNENS SEGMENT 2022 3 NOT REDOVISNING AV KONCERNENS SEGMENT, FORTS. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 90 NOTER Fastighetskostnaderna uppgick 2023 till 767 (695) miljoner kronor. I detta belopp ingår direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll, fastighetsskatt samt indirekta kostnader för fastig- hetsadministration. I flertalet av Sagax hyresavtal står hyres gästen för vissa fastig hetskostnader. Sagax har även tecknat så kallade triple net-avtal vilket innebär att hyres gästen står för alla drifts- och under- hållskostnader. DRIFTS- OCH UNDERHÅLLSKOSTNADER I drifts- och underhållskostnader ingår kostnader för bland annat el, uppvärmning, vatten, fastighetsskötsel, försäkringar och under håll. I de fall där Sagax tecknar avtal för drifts- och underhållskostnader vidare- debiteras i de flesta fall hyresgästen. Driftskostnaderna uppgick till 350 (346) miljoner kronor och underhållskostnaderna uppgick till 104 (84) miljoner kronor under 2023. FASTIGHETSSKATT I Sverige är fastighetsskatten en statlig skatt som betalas årsvis och beräknas som procent av fastställda taxeringsvärden. För Sagax varie- rar fastig hetsskatten i Sverige beroende på om fastig heten klassas som lager-/industri fastigheter, 0,5 %, eller hyreshus, 1,0 %. Sagax äger 4 fastigheter i Sverige där ingen fastighetsskatt utgår. I Finland och Nederländerna är fastighetsskatterna kommunala och skattesatserna varierar från kommun till kommun. För Sagax fastigheter är skatten i Finland mellan 0,41 och 1,55 % och i Nederländerna mellan 0,18 och 0,77 % på fastställda taxeringsvärden. Den tyska fastig hetsskatten fastställs lokalt och uppgår för Sagax del till mellan 1,25 och 3,4 % av taxeringsvärdena. Den franska fastighetsskatten fastställs lokalt och motsvarar i genomsnitt 15 % av förväntade hyresintäkter. Den spanska fastig hetsskatten fastställs lokalt och uppgår till mellan 0,4 och 1,3 % av fastställda taxeringsvärden. Fastighetsskatten uppgick totalt till 220 (178) miljoner kronor under 2023. ÖVRIGA FASTIGHETSKOSTNADER I övriga fastighetskostnader ingår bland annat uthyrningkostna- der och förvaltningskostnader. Med uthyrningkostnader och för- valtningskostnader avses indirekta kostnader såsom kostnader för hyresförhandlingar, visningar av lokaler för potentiella hyresgäster, hyresadministration, såväl som projektledning och projektadministra- tion. Kostnaderna uppgick under 2023 till 94 (87) miljoner kronor. Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Antal anställda Medelantal anställda 92 88 40 38 – varav män 55 54 22 22 Löner och ersättningar Styrelse, VD och övriga ledande befattningshavare 11 11 11 11 – varav tantiem och bonus 3 3 3 3 Övriga anställda 104 90 44 37 Summa 115 101 55 48 Sociala kostnader Styrelse, VD och övriga ledande befattningshavare 5 4 5 5 – varav pensionskostnader 1 1 1 2 Övriga anställda 34 30 21 18 – varav pensionskostnader 14 12 6 6 Summa 39 34 26 23 STYRELSE OCH VD Under år 2023 hade moderbolaget 6 (6) styrelseledamöter varav 1 (1) kvinna. Koncernen och moderbolaget hade, inklusive VD, 3 (3) ledande befattningshavare varav 1 (1) kvinna. Koncernledningen består av VD, finanschef och ekonomichef. Ersättning till VD kan bestå av en fast del och en rörlig del. Under 2023 uppgick den fasta ersättningen till VD till 3,2 (3,0) miljoner kronor och den rörliga ersättningen till 1,1 (1,1) miljoner kronor. Den rörliga ersättningsdelen kunde maximalt uppgå till sex månadslöner och regle- ras i förhållande till individuellt satta mål. Vid uppsägning av VD gäller en ömsesidig uppsägningstid om 6 månader. Enligt beslut på årsstämman den 9 maj 2023, fastställdes styrelsens arvode till 1,1 (1,1) miljoner kronor. Därav har styrelsens ordförande erhållit 330 (330) tusen kronor och övriga 4 (4) ej anställda ledamöter 180 (180) tusen kronor vardera. VD erhåller ingen ersättning för sitt styrelseuppdrag i Sagax. ÖVRIGA LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE Sagax övriga koncernledning, ledande befattningshavare med koncern- över gripande ansvarsområden, utgörs av finanschef och ekonomichef. Ersättning till ledande befattningshavare kan bestå av en fast del och en rörlig del. Betalningar av pensionspremier sker till avgifts- bestämd plan i enlighet med beskrivning i not 1. Till finanschef och ekonomichef har det under 2023 utgått sammanlagt 5,7 (5,5) miljoner kronor i lön, inklusive 1,5 (1,5) miljoner kronor i bonus. Sammanlagt 1,0 (1,0) miljoner kronor har även betalats för pensionsförsäkringar. Uppsägningstiden vid uppsägning från befattningshavarens sida eller från bolagets sida är fyra månader. 4 NOT FASTIGHETSKOSTNADER 5 NOT ANSTÄLLDA OCH PERSONALKOSTNADER 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 91 NOTER INCITAMENTSPROGRAM Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Programmen är treåriga och löper under perioderna 2021-2024, 2022-2025 respek- tive 2023–2026. Teckningsoptionerna ger rätt att teckna nya stamaktier av serie B i juni 2024, juni 2025 respektive juni 2026. Teckningskurserna motsvarar B-aktiens betalkurs vid respektive optionsprograms inledande omräknat med den genomsnittliga kursut- vecklingen enligt fastighetsindex bestående av fastighetsbolag noterade på Nasdaq Stockholms huvudlista under respektive treårsperiod. Teck- ningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsättning att Sagax aktie har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för de noterade fastighetsbolagen under respektive treårsperiod. Totalt innehade medarbetare vid årsskiftet 977 693 tecknings- optioner med rätt att teckna B-aktier, mot svarande 0,3 % av antalet utestående A- och B-aktier. Bolagets verk ställande direktör och styrelse ledamöter omfattas inte av programmen. Under 2023 emitterade Sagax 314 638 stamaktier av serie B med anledning av utnyttjande av teckningsoptioner. Därutöver återköptes 261 204 teckningsoptioner med anledning av incitamentsprogrammet 2020-2023 till motsvarande marknadsvärde vid tidpunkten för åter- köpet. Kostnaden för återköpet av teckningsoptionerna uppgick till 34 miljoner kronor. Personalen förvärvade 416 406 teckningsoptioner för totalt 8 miljo- ner kronor under 2023. Inga ytterligare teckningsoptioner eller konvertibler har emitterats. av bolaget. Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Ernst & Young AB: Ersättning för revision 10,4 8,7 1,7 1,2 Ersättning för revisions- verksamhet utöver revisionsuppdrag 0,3 1,1 – 0,1 Andra konsulttjänster 0,5 0,4 0,5 0,2 Totala arvoden 11,2 10,2 2,2 1,5 Övriga revisorer: Ersättning för revision 0,4 0,2 – – Ersättning för revisions- verksamhet utöver revisionsuppdrag – 0,1 – – Andra konsulttjänster från revisionsbyrån 0,0 0,1 – – Totala arvoden till övriga revisorer 0,4 0,3 – – Summa 11,6 10,5 2,2 1,5 5 NOT ANSTÄLLDA OCH PERSONALKOSTNADER, FORTS. 6 NOT ERSÄTTNINGAR TILL REVISORER 7 NOT FINANSIELLA INTÄKTER Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Ränteintäkter dotterbolag – – 554 511 Ränteintäkter 110 59 – – Valutakursvinster – – 417 749 Utdelningar från börsnoterade aktier 46 176 – – Övriga finansiella intäkter 183 – 62 54 Summa 339 235 1 033 1 314 1) Avser ränta från poster som värderas till upplupet anskaffningsvärde 1) 1) Koncernens finansiella intäkter härrör främst från kortfristig finansiell leasing fordran från försäljning av 36 fastigheter i Spanien under 2022 uppgående till 124 miljoner kronor, återköp av obligationer om 59 miljo- ner kronor samt intäkter relaterade till räntebärande konvertibla skulde- brev, börsnoterade obligationer samt aktieutdelning från börsnoterade aktier. Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Räntekostnader 693 421 221 179 Outnyttjade lånelöften 41 30 18 19 Räntekostnader till dotterbolag – – 303 294 Valutakursförluster – – 192 787 Övriga finansiella kostnader – 41 25 26 Summa 734 492 759 1 305 1) Avser ränta från poster som värderas till upplupet anskaffningsvärde 1) 1) Finansiella kostnader är kostnader som uppstår för räntebärande lån, finansiella derivat samt lånelöften. Finansiella kostnader, räntekomponent leasing uppgick till 31 (28) miljoner kronor och avsåg huvudsakligen tomträtts avgälder. 8 NOT FINANSIELLA KOSTNADER 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 92 NOTER Koncernen 2023 2022 Förvaltningsresultat: Hemsö Intressenter AB 297 295 Söderport Property Investment AB 224 234 Nyfosa AB 180 – NP3 Fastigheter AB 154 167 Fastighetsbolaget Emilshus AB 51 38 Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra 31 32 Pangir AB 0 0 Summa 937 766 Värdeförändringar på fastigheter: Hemsö Intressenter AB –791 58 Söderport Property Investment AB –41 296 Nyfosa AB –212 – NP3 Fastigheter AB –104 103 Fastighetsbolaget Emilshus AB –9 21 Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra –68 49 Pangir AB 5 9 Summa –1 220 536 Värdeförändringar på finansiella instrument: Hemsö Intressenter AB –34 66 Söderport Property Investment AB –112 136 Nyfosa AB –71 – NP3 Fastigheter AB –63 87 Fastighetsbolaget Emilshus AB –24 27 Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra – – Pangir AB – – Summa –302 316 Skatt: Hemsö Intressenter AB 81 –93 Söderport Property Investment AB –48 –134 Nyfosa AB –1 – NP3 Fastigheter AB –13 –85 Fastighetsbolaget Emilshus AB –10 –21 Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra 8 –16 Pangir AB –1 –2 Summa 14 –351 Övriga poster uppgick till 15 (108) miljoner kronor och är huvud - sakligen hänförlig till korrigering av andelsvärde i Fastighetsbolaget Emilshus AB. 10 NOT RESULTAT FRÅN ANDELAR I JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG Moderbolaget 2023 2022 Resultatandelar från kommanditbolag 4 3 Utdelning från dotterbolag 2 167 1 860 Summa 2 171 1 863 11 NOT RESULTAT FRÅN ANDELAR I KONCERNFÖRETAG 9 NOT LEASING AVTAL MED SAGAX SOM LEASETAGARE Sagax leasingavtal utgörs huvudsakligen av tomträttsavtal. Tomträtts- avgäld är en avgift för att nyttja marken som byggnaden står på och betalas till markägaren, vanligtvis kommunen. Sagax hade 81 (75) fastig heter upplåtna med tomträtt vid utgången av 2023 i Sverige, Finland och Nederländerna. Koncernen redovisar en nyttjanderätts- tillgång och en motsvarande leasingskuld för tomträttsavtal. Avtalen betraktas som eviga. I resultaträkningen redovisas tomträttsavgälder som en finansiell kostnad. För 2023 uppgick den till 27 (25) miljoner kronor. Övriga leasingavtal avser kontor, markarrenden, personbilar och kontorsmaskiner. För dessa redovisas en nyttjanderättstillgång och en leasingskuld baserat på avtalens löptid. Hyran fördelas i resultat- räkningen mellan avskrivningar och räntekostnader vilka uppgick till 14 (12) respektive 4 (3) miljoner kronor. Såväl leasingskulden som nyttjanderätten uppgick per 31 december 2023 till 454 (380) miljoner kronor. Befintliga tomträttsavtal förfaller med en relativt jämn spridning över kommande 60 år. Sammanställningen avser betalningar för kontrakterade framtida tomträtts avgälder. Koncernen 2023-12-31 2022-12-31 Förfaller till betalning inom 1 år 28 23 Förfaller till betalning mellan 2-5 år 112 89 Förfaller till betalning senare än 5 år 584 481 Summa 724 593 AVTAL MED SAGAX SOM LEASEGIVARE Sagax förvaltningsfastigheter hyrs ut under operationella leasingavtal med undantag för år 2022 då Sagax ingick finansiella leasingavtal i samband med avyttring av 36 fastigheter i Spanien. Dessa reglerades under 2023 och de relaterade finansiella intäkterna uppgick till 124 (5) miljoner kronor. För mer information avseende operationella leasingavtal se Not 1 och Not 2. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 93 NOTER Sagax redovisar skattekostnader i form av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Utifrån den så kallade balansansatsen görs en jämförelse mellan redo visade och skattemässiga värden på tillgångar respektive skulder. Skillnaden mellan dessa värden multipliceras med aktuell skattesats och redovisas som uppskjuten skatt. Avsikten är att beakta skatte- konsekvenserna vid till exempel framtida försäljning av tillgångar eller utnyttjande av underskottsavdrag. Aktuell skatt beräknas på årets skatte- pliktiga resultat, vilket kan avvika från det redovisade resultatet, med respektive lands skattesats. Skillnaderna beror på bolagets möjligheter att: 1) göra skattemässiga avskrivningar, 2) göra direktavdrag för vissa investeringar i fastigheter, vilka aktiveras i bolagets redovisning, samt 3) utnyttja befintliga skattemässiga underskott. Uppskjuten skatt har beräknats med respektive lands på balansdagen beslutade skatte sats för kommande år. Sagax franska verksamhet är av den franska skattemyndig heten klassificerad som SIIC regime. Sagax spanska verksamhet är klassificerad som Socimi. Särskilt för dessa associationsformer är att ingen inkomstskatt betalas, utan beskattning sker på annat vis, bl.a. via fastighetsskatt och skatt på utdelningar. I tabellen för avstämning av redovisad skatt ingår effekten av detta i beloppet för "skillnad i utländska skatte satser". Lagstiftningen om global minimibeskattning (Pelare 2) har anta- gits eller i sak antagits i vissa jurisdiktioner där koncernen är verksam. Denna lagstiftning är inte tillämpbar på Sagax eftersom koncernens konsoliderade intäker understiger minimikravet på 750 miljoner euro. 12 NOT SKATTER Redovisad skattekostnad eller Koncernen Moderbolaget skatteintäkt 2023 2022 2023 2022 Aktuell skattekostnad: Beräknad skattekostnad –156 –63 –18 –7 Summa aktuell skatt –156 –63 –18 –7 Uppskjuten skattekostnad eller skatteintäkt: Uppskjuten skatt avseende obeskattade reserver 5 16 – – Uppskjuten skatt avseende underskottsavdrag –94 –57 – – Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader i finansiella instrument –33 51 – – Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastigheter 106 –533 – – Summa uppskjuten skatt –16 –523 – – Totalt redovisad skattekostnad –172 –586 –18 –7 Nedan redovisas vilka skatteintäkter respektive skattekostnader som påverkat Sagax redovisning av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Koncernen Moderbolaget Avstämning av redovisad skatt 2023 2022 2023 2022 Resultat före skatt 159 3 305 2 702 2 009 Återläggning resultat från joint venture och intresseföretag 556 –1 296 – – Resultat före skatt exklusive joint venture och intresseföretag 715 2 008 2 702 2 009 Förväntad skattekostnad enligt svensk skattesats 20,6 % –147 – 414 –557 –414 Skillnad i utländska skattesatser 217 230 – – Värdeförändring börsnoterade aktier –108 –475 – – Ej avdragsgilla kostnader –2 –2 – –1 Ej skattepliktiga intäkter 4 26 – – Ej skattepliktig utdelning 8 56 480 407 Ej avräkningsbar skatt på utdelning –30 –28 –17 –9 Avdragsgilla kostnader som inte redovisas via resultaträkningen 10 – 9 – Nedskrivning optioner, ej avdragsgill –59 – – – Ej avdragsgilla förluster vid försäljning av aktier –55 – – – Avdrag negativt räntenetto i dotterbolag – – 67 10 Övriga skattemässiga justeringar –11 12 – –3 Justering skatt hänförlig till tidigare år 1 9 – 2 Redovisad skatt –172 –586 –18 –7 Effektiv skattesats exklusive joint venture och intresseföretag 24 % 29 % 1 % 0 % 1) I resultat från joint venture och intresseföretag är skattekostnaden redan beaktad varför resultatet återlägges i denna avstämning. 1) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 94 NOTER Förändringen av fastigheternas redovisade värde framgår nedan. Koncernen Specifikation av årets förändring 2023 2022 Redovisat ingående värde 52 682 46 067 Förvärv av fastigheter 5 088 3 202 Investeringar i befintligt bestånd 902 715 Redovisat värde sålda fastigheter –77 –59 Omklassificering till fordringar 1) – –2 003 Valutaomräkningseffekter –229 3 051 Orealiserade värdeförändringar –1 306 1 709 Redovisat värde 31 december 57 061 52 682 1) Avtalad ej frånträdd avyttring omklassificerad till kortfristig finansiell leasingfordran i enlighet med IFRS 16. MARKNADSVÄRDEN Det sammanlagda marknadsvärdet på Sagax fastigheter uppgick till 57 061 (52 682) miljoner kronor per 31 december 2023. Valutakurs effekter svarade för – 229 (3 051) miljoner kronor i värdeförändring. Omräkning från euro och danska kronor har skett till balansdagens kurser, 1 euro motsvarade 11,10 (11,13) kronor och 1 dansk krona mot svarade 1,49 (1,50) kronor. Den redovisade orealiserade värdeföränd ringen uppgick under året till – 1 306 (1 709) miljoner kronor, se tabell nedan. 99 % av värderingsobjekten har värderats externt. För övriga fastigheter har marknads värdet fastställts till förvärvspris eller via internvärdering. Moderbolaget äger inga fastigheter. Fastigheternas direktavkastning uppgick till 6,4 % (5,8 %) i för hållande till marknadsvärdet vid årets utgång. 13 NOT FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Orealiserade värdeförändringar 2023 2022 Nyuthyrningar/Omförhandlingar 831 620 Avflyttningar/Omförhandlingar –160 –132 Allmän marknadsvärdeförändring –1 976 1 221 Totalt –1 306 1 709 Beräkning av direktavkastning 2023 2022 Driftnetto enligt rapport över totalresultat 3 551 3 032 Återläggning av tomträttsavgäld –27 –25 Innehavsjustering för förvärv och försäljningar 232 –77 Valutaomräkning till balansdagskurs –100 112 Justerat driftnetto 3 656 3 042 Redovisat värde fastigheter 57 061 52 682 Direktavkastning, % 6,4 5,8 Fastigheter med högst marknadsvärde i bokstavsordning Uthyrningsbar Fastighet/adress Kommun, land area, kvm Gjutmästaren 8 Stockholm, Sverige 19 400 Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen, Tyskland 64 000 Hort de Ses Animes 2 Palma de Mallorca, Spanien 15 400 Jordbromalm 3:1 Haninge, Sverige 94 000 Jordbromalm 4:3 Haninge, Sverige 51 400 Karaportti 8 Esbo, Finland 16 100 Koneenkatu 8 Hyvinge, Finland 61 900 Martinkyläntie 9 A Vanda, Finland 52 800 Tikkurilantie 5 Vanda, Finland 62 300 Väinö Tannerin Tie 1 A-C Vanda, Finland 59 400 Totalt 496 700 VÄRDERINGSMETODIK Värderingarna genomförs i Sverige enligt RICS och IVSC:s rekom mendationer. Varje värderingsobjekt värderas separat, utan hänsyn till eventuell portföljeffekt, av fastighetsvärderare som auktoriserats av Samhällsbyggarna. Motsvarande gäller för Sagax fastigheter utomlands. Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödes kalkyler i vilka kassaflöden och restvärden nuvärdesberäknas. Restvärdet beräknas genom att det bedömda driftnettot året efter sista kalkylåret evighetskapitaliseras med åsatt direktavkastningskrav. Fastighetsbestånd i sammandrag 2023-12-31 2023 Marknadssegment Antal fastig- heter Uthyr- ningsbar area, kvm Marknadsvärde Hyresvärde Ekonomisk uthyrnings- grad Hyres- intäkter, Mkr Övriga intäkter, Mkr Fastighets kostnader 1) Drift- netto, Mkr 1) Direkt av- kastning 1) Mkr kr/kvm Mkr kr/ kvm Mkr kr/kvm Sverige 125 918 000 14 649 16 000 1 085 1 183 95 % 955 4 –143 –156 816 5,5 % Finland 243 1 458 000 18 175 12 500 1 767 1 212 95 % 1 682 5 –317 –217 1 370 7, 5 % Frankrike 264 743 000 9 815 13 200 814 1 096 98 % 697 5 –167 –225 534 6,4 % Benelux 147 661 000 8 461 12 800 631 953 96 % 586 12 –68 –103 530 6,5 % Spanien 113 451 000 4 543 10 100 317 703 99 % 254 0 –24 –53 230 6,0 % Tyskland 9 94 000 1 295 13 800 112 1 195 98 % 108 0 –4 –43 104 8,0 % Övriga Europa 2 6 000 124 19 200 12 1 840 100 % 12 – –1 –106 12 9,0 % Delsumma 903 4 331 000 57 061 13 200 4 738 1 094 96 % 4 293 25 –723 –167 3 595 6,4 % Ej fördelat – – – – – – – – – –44 –10 –44 – Totalt 903 4 331 000 57 061 13 200 4 738 1 094 96 % 4 293 25 –767 –177 3 551 6,4 % 1) Kostnader för fastighetsadministration ingår i redovisade fastighetskostnader. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 95 NOTER Nuvärde av kassaflöde och restvärde beräknas genom att kassaflödet och restvärdet diskonteras med kalkylräntan. Värdet av eventuella byggrätter har adderats till nuvärdet. Fastigheterna besiktigas av värderare enligt ett rullande schema. Besiktningarna omfattar allmänna utrymmen samt ett urval av lokaler, där särskild vikt läggs vid större uthyrda samt vakanta lokaler. Syftet med besiktningen är att bedöma fastighetens allmänna standard och skick, underhållsbehov, marknadsposition och lokalernas attraktivitet. ANALYSER OCH GENERELLA FÖRUTSÄTTNINGAR Fastighetsvärderingen grundar sig på observerbara indata som aktuella hyresavtal, marknadshyror, faktiskt utfall för drifts och underhållskost nader, planerade investeringar och nuvarande vakansgrader samt icke observerbara indata som avkastningskrav och framtida vakans nivåer. Kalkylperioden har anpassats efter återstående löptid för befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 och 15 år. Kalkylperioden uppgår som regel till 10 år. Kassaflödeskalkylerna baseras på inflationsantaganden gjorda av värderingsföretagen som ligger mellan 1,9 och 5,6 % per år för kalkylperioderna med skillnader mellan de olika länderna. Som grund för bedömning av framtida driftnetton ligger analys av gällande hyres avtal samt analys av den aktuella hyresmarknaden. Hyresavtalen har beaktats individuellt i kalkylen. Normalt har de befintliga hyres avtalen antagits gälla fram till hyresavtalens slut. För de fall hyresvillkoren har bedömts som marknadsmässiga har de sedan antagits möjliga att för länga på oförändrade villkor alternativt varit möjliga att hyra ut på nytt till liknande villkor. I de fall den utgående hyran bedömts avvika från gällande marknadshyra har denna justerats till marknadsmässig nivå. Den bästa användningen av fastigheterna har antagits vid fastighets värderingarna. Kassaflödeskalkylerna beaktar marknadsläge, hyres nivå, annan användning och långsiktig vakansgrad för varje fastighet. Drifts och underhållskostnader har dels baserats på en analys av de historiska kostnaderna för respektive fastighet, dels på erfarenheter och statistik avseende likartade fastigheter. ANTAGNA DRIFTNETTON VID VÄRDERING Det av fastighetsvärderarna totalt beräknade driftnettot för 2024 upp går till 3 780 miljoner kronor i värderingarna. Avvikelse mot driftnettot i Sagax Aktuella intjäningsförmåga per 1 januari 2024, 3 755 miljoner kronor justerat för tomträttsavgäld, understiger 1 % varför värderarnas beräknade driftnetto bedöms som rimligt. Orealiserade värdeförändringar på fastigheter 2014-2023 Värdeförändring KPI- Real värde- År MKr % förändring förändring 2014 436 3,4 % 0,0 % 3,4 % 2015 677 4,4 % 0,0 % 4,4 % 2016 1 306 6,8 % 1,4 % 5,3 % 2017 1 113 4,9 % 1,2 % 3,7 % 2018 1 265 4,6 % 1,6 % 2,9 % 2019 1 301 4,2 % 1,5 % 2,7 % 2020 1 274 3,5 % 0,3 % 3,2 % 2021 3 870 9,2 % 4,1 % 4,8 % 2022 1 709 3,4 % 9,4 % –5,5 % 2023 –1 306 –2,2 % 3,4 % –5,5 % 1) Värdeförändringar utöver investeringar. 2) Vägd förändring av KPI eller motsvarande på de marknader Sagax äger fastigheter. 1) 2) Kort om Sagax fastighetsvärderingar Verkligt värde 57 061 Mkr Oberoende värderingsföretag Savills, CBRE, Jones Lang LaSalle samt Kalkylperiod Cushman & Wakefield | RED 5-15 år Antagen inflationsutveckling 1,9-5,6 % initialt, 2,0 % långsiktigt Drifts- och underhållskostnader Historiska kostnader för respektive fastighet samt erfarenhet och statistik från jämför- bara fastigheter Kalkylränta kassaflöde 5,0-16,1 %. Vägt genomsnitt 7,8 % Kalkylränta restvärde 5,0-16,1 %. Vägt genomsnitt 7,9 % Direktavkastningskrav 4,3-14,0 %. Vägt genomsnitt 6,4 % Marknadshyra 119-4 438 kr/kvm VÄRDEFÖRÄNDRINGAR RELATIVT INFLATION Ovanstående tabell visar fastigheternas reala värdeförändringar när hänsyn tas till inflation uttryckt som förändring av Konsumentpris index (KPI) eller motsvarande. Med värdeförändring avses den förändring av fastighetsportföljens marknadsvärde som överstiger investeringar i densamma. KALKYLRÄNTA OCH DIREKTAVKASTNINGSKRAV Direktavkastningskravet för restvärdebedömningen har hämtats från marknadsinformation från den aktuella delmarknaden och har anpas sats med hänsyn till fastig hetens fas i den ekonomiska livscykeln vid kalkylperiodens slut. Kalkyl ränta för nuvärdesberäkning av kassa flöden, 5,0 16,1 % (4,7 16,5 %), kalkylränta för nuvärdesberäkning av restvärde, 5,0 16,1 % (4,8 16,5 %), samt direktavkastningskrav för restvärde bedömning, 4,3 14,0 % (4,0 14,0 %), baseras på analyser av genomförda transaktioner samt på individuella bedömningar avseende risknivå och respektive fastighets marknads position. Den 31 december 2023 uppgick den vägda kalkylräntan för diskon tering av kassaflöden och restvärden till 7,8 % (7,8 %) respektive 7,9 % (7,9 %). Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 6,4 % (6,3 %). Detta innebär att om Sagax fastighetsportfölj teoretiskt sett skulle betraktas som en enda fastighet motsvarar marknadsvärdet om 57 061 miljoner kronor ett direktavkastningskrav om 6,4 %, en kalkylränta om 7,8 % avseende nuvärdesdiskosntering av kassaflödet och en kalkylränta om 7,9 % avseende nuvärdesdiskontering av restvärdet. Som framgår av diagrammet på nästkommande sida överensstämmer Sagax redovisade direktavkastning väl med direkt avkastningskraven vid fastighets värderingarna. I tabellen nedan redovisas fastighetsvärderingarnas känslighet för förändrade antaganden. 13 NOT Känslighetsanalys för fastighetsvärderingar Belopp i Värdeförändring miljoner kronor Förändring 2023 2022 Direktavkastningskrav +/– 0,25 %-enheter –1 698/+1 845 –1 756/+1 906 Kalkylränta +/– 0,25 %-enheter – 967/+997 –1 073/+1 093 Hyresintäkter +/– 5 % +2 428/–2 462 +2 257/–2 325 Fastighetskostnader +/– 5 % –332/+335 –325/+318 Uthyrningsgrad +/– 1 %-enhet +736/-736 +668/–668 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 96 NOTER Kalkylräntor och direktavkastningskrav VÄGDA GENOMSNITT Kalkylränta kassaflöde Kalkylränta restvärde Direktavkastningskrav Marknadssegment 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 Sverige 8,0 % 8,1 % 8,0 % 7,8 % 5,9 % 5,3 % Finland 8,3 % 8,5 % 8,8 % 9,0 % 6,7 % 6,5 % Frankrike 7,8 % 7,6 % 7, 8 % 7, 6 % 6,4 % 6,1 % Benelux 6,3 % 6,2 % 6,3 % 6,2 % 6,2 % 7, 3 % Spanien 8,2 % 8,0 % 8,2 % 8,0 % 6,2 % 6,0 % Tyskland 5,4 % 5,1 % 5,4 % 5,1 % 10,6 % 10,8 % Övriga Europa 6,8 % 5,0 % 6,8 % 5,0 % 7,9 % 7,9 % Vägt genomsnitt 7,8 % 7, 8 % 7,9 % 7, 9 % 6,4 % 6,3 % INTERVALLER Kalkylränta kassaflöde Kalkylränta restvärde Direktavkastningskrav Marknadssegment 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 Sverige 5, 4-11,7 % 4,7-12,3 % 7, 3 -11, 7 % 6,6 -11,9 % 5,2-9,5 % 4,3 -9,5 % Finland 6,4-16,1 % 6,5-16,5 % 6,4-16,1 % 6,8-16,5 % 4,3-14,0 % 4,3-14,0 % Frankrike 6,0-10,6 % 5,3-10,3 % 6,0-10,6 % 5,3-10,3 % 4,8-9,0 % 4,0-8,5 % Benelux 5,1-8,6 % 5,5-8,2 % 5,1-8,6 % 5,5-8,2 % 5,0-8,5 % 6,5 -9,0 % Spanien 7,0-10,0 % 6,8-10,0 % 7,0-10,0 % 6,8-10,0 % 5, 3 -7, 5 % 5, 0 - 7, 5 % Tyskland 5,0-8,8 % 4,8-12,0 % 5,0-8,8 % 4,8-12,0 % 7,0-11,0 % 6,3 -11,0 % Övriga Europa 6,8-6,8 % 5,0-5,0 % 6,8-6,8 % 5,0-5,0 % 7, 3 - 8,8 % 7, 3 - 8 ,8 % Totalt 5,0 -16,1 % 4,7-16,5 % 5,0-16,1 % 4,8-16,5 % 4,3-14,0 % 4,0-14,0 % 13 NOT FÖRVALTNINGSFASTIGHETER, FORTS. Direktavkastningskrav vid värderingar Redovisad direktavkastning Direktavkastning jämfört med direktavkastningskrav % 0 2 4 6 8 10 2023202220212020201920182017201620152014 Fastigheternas förväntade framtida kassaflöde under vald kalkylperiod beräknas enligt följande: + Hyresinbetalningar – Driftutbetalningar – Underhåll – Tomträttsavgäld = Driftnetto – Investeringar = Kassaflöde 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 97 NOTER Uppskjuten skatt har beräknats med respektive lands på balans dagen beslutad skatte sats för kommande år, se not 1 Redo visningsprinciper. Koncernens skattemässiga underskotts avdrag uppgår till 806 (1 266) miljoner kronor med hänsyn taget till resultatet för 2023. Möjligheten att utnyttja underskottsavdragen påverkas av skatteregler om tidsbegränsade spärrar. Det finns även bortre tidsbegränsningar att beakta avseende underskott om 58 (46) miljoner kronor. Moderbolaget hade den 31 december 2023 inga (–) skatte mässiga underskottsavdrag. Nedanstående tabell visar Sagax totala uppskjutna skattefordran och skatteskuld, netto per land. Koncernen Redovisad uppskjuten skatteskuld, netto 2023 2022 Danmark 8 12 Finland 1 508 1 500 Nederländerna 534 520 Belgien 18 – Spanien 13 26 Sverige 1 594 1 601 Tyskland 111 120 Summa 3 786 3 779 I Rapport över koncernens finansiella ställning bruttoredovisar Sagax uppskjuten skattefordran och skatteskuld enligt nedan. Koncernen Moderbolaget Uppskjuten skattefordran 2023 2022 2023 2022 Finansiella instrument 1 34 – – Underskottsavdrag 167 261 – – Summa 168 295 – – Uppskjuten skatteskuld Temporära skillnader på fastigheter 3 948 4 063 5 5 Obeskattade reserver 6 11 – – Summa 3 954 4 074 5 5 Uppskjuten skatteskuld, netto 3 786 3 779 5 5 31 december 2023 uppgick de skattemässiga restvärdena för koncer- nens fastigheter till 33 694 (27 761) miljoner kronor. Koncernen 2023-12-31 2022-12-31 Konvertibelt skuldebrev 504 628 Obligationer 752 106 Långfristiga räntebärande fordringar på joint venture 124 76 Övriga långfristiga räntebärande fordringar 101 119 Övriga finansiella fordringar 110 55 Summa 1 591 984 Se även not 18. 14 NOT UPPSKJUTEN SKATTESKULD OCH SKATTEFORDRAN 15 NOT FINANSIELLA FORDRINGAR 16 NOT FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER Koncernen Moderbolaget Periodiserade 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 upplåningskostnader 66 27 11 8 Periodiserade hyresrabatter och förmedlingsprovisioner 235 186 – – Upplupna ränteintäker 14 – – Upplupna hyresintäkter 2 3 – – Övriga förutbetalda kostnader 59 32 2 3 Summa 376 248 13 11 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 98 NOTER Koncernen Moderbolaget Räntebärande skulder, 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 långfristig del 25 436 29 820 7 291 9 935 Företagscertifikat 1 495 1 572 1 495 1 572 Övriga räntebärande skulder, kortfristig del 3 412 902 117 98 Summa 30 343 32 294 8 903 11 605 De räntebärande skulderna, bestående av obligationer, skulder till ban- ker samt företagscertifikat, utgjorde 41 % (45 %) av koncernens finan- siering per 31 december 2023. Vid årsskiftet uppgick de ränte bärande skulderna till 30 343 (32 294) miljoner kronor varav motsvarande 28 636 (30 077) miljoner kronor var upptagna i euro. Valutakursför- ändringar under året har förändrat de räntebärande skulderna med –72 (2 339) miljoner kronor. De räntebärande skulderna består av icke-säkerställda börsnoterade obligationslån 26 162 (28 508) miljoner kronor, icke-säkerställda företagscertifikat om 1 495 (1 572) miljoner kronor samt av banklån om 2 686 (2 215) miljoner kronor. Motsvarande 2 309 (1 895) miljoner kronor av bank lånen har tagits upp med säkerhet i dotterbolagens fastig heter. Banklånen tillhandahölls av Nordea, Swed- bank, SEB, HSBC och ING. Sagax långfristiga räntebärande skulder uppgick till 25 436 (29 820) miljoner kronor motsvarande 84 % (92 %) av de totala ränte- bärande skulderna. De kortfristiga räntebärande skulderna uppgick till 4 907 (2 474) miljoner kronor motsvarande 16 % (8 %) av Sagax ränte bärande skul- der, varav 3 266 miljoner kronor består av en obligation som förfal- ler till betalning den 17 januari 2024. 1 495 (1 572) miljoner kronor i utestående före tagscertifikat har i balans räkningen rubricerats som kort fristiga eftersom de har en löptid som understiger ett år. Då certi- fikatens back up-faciliteter har en löptid överstigande ett år redo visas de dock som långfristiga i tabellen på nästa sida över Sagax kapital- bindning vid års skiftet. Företagscertifikaten har emitterats av moder- bolaget. De kortfristiga räntebärande skulderna återbetalas genom koncernens kassaflöde, tillgängliga kreditfaciliteter, förlängning av låneavtal eller genom nyupplåning för refinansiering av lån som löper ut. Under 2024 har Sagax inga avtalsenliga amorteringar. Sagax efter- strävar att ha en låg andel kortfristig ränte bärande finansiering i syfte att minimera koncernens refinansieringsrisk. Sagax efter strävar därför att refinansiera de räntebärande skulderna i god tid. Sammantaget bedöms detta arbetssätt effektivt begränsa koncernens refinansierings- risk. Den genomsnittliga återstående kapital bindningen uppgick till 3,1 (3,7) år vid årets utgång. Under 2023 emitterade Sagax obligationslån om nominellt 75 miljoner euro motsvarande 832 miljoner kronor. Sagax obligationer är emitterade inom ramen för bolagets EMTN-program och är inregistre- rade vid Euronext Dublin. I vidstående kolumn redovisas Sagax obliga- tionslån per 31 december 2023. Ej säkerställda börsnoterade obligationslån, 31 december 2023 Upplupet Nominellt anskaff- belopp ningsvärde, Löptid Räntebas meur meur Effektiv ränta Kupongränta 2018-2024 Fast ränta 294 294 2,10 % 2,00 % 2019-2025 Fast ränta 400 401 2,06 % 2,25 % 2022-2026 Fast ränta 300 299 1,78 % 1,63 % 2020-2027 Fast ränta 375 366 1,88 % 1,13 % 2021-2028 Fast ränta 500 497 0,88 % 0,75 % 2021-2029 Fast ränta 500 500 1,01 % 1,00 % Summa/genomsnitt 2 369 2 358 1,53 % 1,38 % 1) Återbetald 17 januari 2024. 1) Sagax hade vid årsskiftet en tillgänglig likviditet om 9 927 (7 931) mil- joner kronor varav tillgängliga kreditfaciliteter om totalt 9 899 (7 855) miljoner kronor. Kreditfaciliteter motsvarande utestående företagscer- tifikat om 1 495 (1 572) miljoner kronor är ej inkluderade i disponibel likviditet. Vid årsskiftet fanns avtal med SEB, Nordea, Danske Bank, Swed- bank, ING, Société Générale, J.P. Morgan, HSBC och Deutsche Bank om revolverande kreditfaciliteter om totalt 10 571 (9 406) miljoner kronor, varav 9 823 (7 502) miljoner kronor var tillgängliga vid årsskiftet. Sagax har även avtalat med SEB, Nordea, Swedbank, Société Générale, ING och Banco Santander om kortfristiga kreditfaciliteter om sammanlagt 505 (450) miljoner kronor varav 360 (309) miljoner kronor var outnyttjade vid årsskiftet. Övriga lånelöften uppgick till 100 (100) miljoner kronor varav 100 (89) miljoner kronor var outnyttjade. Därutöver hade Sagax lånelöften om 1 110 (1 527) miljoner kronor hänförliga till nytecknade tidsbundna lån som ännu inte hade betalats ut på balansdagen. Kostnaden för lånelöften (s.k. commitment fee) upp- gick till 41 (30) miljoner kronor under 2023. Tabellen på nästa sida visar förfalloprofilen för Sagax räntebärande skulder. Lånens räntebindningsstruktur framgår av tabellen på efterföl- jande sida. Ingångna avtal om ränteswappar har beaktats med undan- tag för avtalade framtida swappar. Räntetak om 239 miljoner kronor redovisas i tabell i not 18 till balansdagens räntenivå samt med förfall de år då respektive räntetak löper ut. Sagax obligationer är börsnoterade. Marknadsvärdet understeg per 31 december upplupet anskaffningsvärde med 2 401 (4 807 ) miljoner kronor. Övriga räntebärande skulder löper i huvudsak med kort ränte- bindning innebärande att upplupet anskaffningsvärde väsentligen överens stämmer med verkligt värde. Nettoskuld 2023-12-31 2022-12-31 Räntebärande skulder 30 343 32 294 Räntebärande tillgångar –729 –822 Börsnoterade instrument –8 782 –7 032 Likvida medel –28 –76 Nettoskuld 20 804 24 364 1) Inkluderar börsnoterade aktier i bolag som redovisas som intresseföretag. 1) 17 NOT RÄNTEBÄRANDE SKULDER 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 99 NOTER Kapitalbindning, förfalloår Nominellt belopp Andel 2024 3 412 11 % 2025 4 488 15 % 2026 3 606 12 % 2027 5 881 19 % 2028 6 713 22 % > 2028 6 380 21 % Summa 30 481 100 % 1) Företagscertifikat om 1 495 miljoner kronor redovisas med förfall 2027 och 2029 då back-up faciliteter i form av outnyttjade långfristiga revolverande kreditfaciliteter förfaller 2027 och 2029. 1) Genomsnittlig kapitalbindning var 3,1 (3,7) år. Räntebindning, förfalloår Nominellt belopp Genomsnittlig ränta Andel 2024 5 675 4,3 % 19 % 2025 4 438 2,3 % 15 % 2026 3 329 1,7 % 11 % 2027 5 088 2,1 % 17 % 2028 6 014 1,0 % 20 % > 2028 5 936 1,1 % 19 % Summa/genomsnitt 30 481 1,9 % 100 % Genomsnittlig räntebindning var 2,8 (3,2) år. Koncernen 1) Derivat 2023-12-31 2022-12-31 Övervärden på finansiella derivat 5 14 Undervärden på finansiella derivat –27 – Summa –21 14 1) Av totala marknadsvärdet om –21 (14) miljoner kronor utgjorde värdet på ränte swappar med start nästkommande år –2 (2) miljoner kronor. Koncernen Värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade 2023-12-31 2022-12-31 Räntederivat –36 94 Börsnoterade aktier –631 –2 603 Konvertibelt skuldebrev –61 43 Finansiellt instrument avseende joint venture –226 123 Summa –955 –2 343 Koncernen Värdeförändringar på finansiella instrument, realiserade 2023-12-31 2022-12-31 Börsnoterade aktier 23 –8 Räntederivat – 10 Summa 23 3 Resultateffekten av värdeförändringar på finansiella instrument uppgick till –932 (–2 340) miljoner kronor, varav 23 (3) miljoner kronor var rea- liserad värdeförändring. Orealiserad resultateffekt för omvärdering av börsnoterade aktier uppgick till –631 (–2 603) miljoner kronor. Redovisat värde avseende börsnoterade aktier uppgick till noll (3 786) miljoner kronor till följd av att innehavet i Nyfosa AB omklassificerats till intresseföretag och att inne haven i Cibus Nordic Real Estate AB samt KMC Properties ASA avyttrats. Sagax ägande i Hemsö Intressenter AB styrs av ett aktieägaravtal med Tredje AP-fonden. Aktieägaravtalet reglerar bland annat sälj - respektive köpoptioner mellan de två delägarna avseende Sagax aktie- innehav i bolaget. I enlighet med IFRS 9 har finansiellt instru ment avseende Hemsö Intressenter AB marknadsvärderats till 931 (1 158) miljoner kronor, en orealiserad resultateffekt om –226 (123) miljoner kronor. 2019 investerade Sagax i det franska fastighetsbolaget Groupe BMG genom ett konvertibelt lån värderat till 504 (628) miljoner kronor den 31 december 2023. Groupe BMG är ett fastighetsbolag inriktat på kom- mersiella fastig heter utanför Sagax kärnmarknader. Lånet har en löptid om fem år och förfaller i december 2024. Sagax har en rätt, men inte skyldighet, att konvertera lånet till aktier. Konverteringsrätten kommer att få ett värde om Groupe BMG:s substansvärde ökar. Omvärderingen 2023 uppgick till –61 (43) miljoner kronor. Sagax finansiella strategi bygger på låg ränterisk vilket uppnås genom fasträntelån och genom att nyttja räntederivat. Räntederivat ska enligt IFRS marknadsvärderas. Principer för värdering återfinns i not 1 Redovisningsprinciper. Värdeförändringar i räntederivatportföljen uppkommer bland annat som en effekt av förändrade marknadsräntor samt till följd av förändring av återstående löptid. Räntederivaten har marknadsvärderats i enlighet med värderingar från motparterna. Deri- vaten utgörs av nominella ränteswappar och räntetak. Sagax motparter för derivatavtalen är Nordea, HSBC och Danske Bank. Sagax ränte- derivat ingås i svenska kronor eller euro. Tabellen på följande sida visar derivatens räntebindningsstruk- tur. Genomsnittlig ränta på derivaten är redovisade till de villkor som gällde på bokslutsdagen. Per 31 december 2023 uppgick marknads- värdet i Sagax räntederivatportfölj till –21 (14) miljoner kronor varav –2 (2) miljoner kronor avsåg ränteswappar med start i januari 2024. Sagax räntederivat omfattade sammanlagt 1 632 (1 486) miljoner kronor i nominellt belopp. Härutöver har avtal om ränteswappar om nominellt 388 (309) miljoner kronor med start januari 2024 ingåtts. Vid årsskiftet begränsade ränte derivaten Sagax ränterisk och motsvarade 39 % (37 %) av bolagets räntebärande skulder med rörliga räntor. På föl- jande sida redovisas derivatavtalen fördelade per motpart. Den vägda genomsnittliga räntenivån för räntederivaten uppgick till 2,5 % (1,4 %). Den genomsnittliga räntebindningen med beaktande av räntederi- vaten uppgick till 2,8 (3,2) år vid årsskiftet. Bolagets förvaltningsresul- tat påverkas därmed endast i begränsad omfattning av förändringar i det allmänna ränteläget. De finansiella derivatens värdeförändringar under året redovisas som realiserade eller orealiserade värdeförändringar i Sagax resultat- räkning. Orealiserade värdeförändringar påverkar resultat före skatt men inte kassa flödet eller förvaltningsresultatet. 18 NOT FINANSIELLA INSTRUMENT 17 NOT RÄNTEBÄRANDE SKULDER, FORTS. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 100 NOTER Räntederivat 31 december 2023 Nominellt Marknadsvärde, Genomsnittlig Räntebindning, år belopp, Mkr Mkr ränta 2024 239 5 0,8 % 2025 – – – 2026 – – – 2027 927 –21 3,0 % 2028 466 –4 2,6 % >2028 – – – Summa/genomsnitt 1 632 –19 2,5 % 1) Sagax har ingått avtal avseende ränteswappar om nominellt 388 miljoner kronor med start i januari 2024. Vid årsskiftet uppgick marknadsvärdet till –2 miljoner kronor. Avtal med start i januari 2024 finns inte med i tabellen. 2) Genomsnittlig strikeränta har använts för räntetak. 1) 2) Ovan redogörs för räntederivatens fördelning över tid och hur genomsnittliga räntor och marknadsvärden fördelas per förfalloår. På nästkommande sida redogörs för likviditetsflöden hänförliga till krediter. För dessa har antaganden gjorts om referensräntor såsom de 18 NOT FINANSIELLA INSTRUMENT, FORTS. var bestämda på bokslutsdagen. Framtida likviditetsflöden hänförliga till ränte derivat utgörs av betald ränta minus erhållen ränta. För att beräkna rörligt ben i ett räntederivat har referensräntor använts över hela derivatets löptid såsom de var bestämda på bokslutsdagen. Med ovanstående antaganden uppgick det totala betalningsansvaret för avta- lade krediter och räntederivat till sammanlagt 32 232 (33 853) miljoner kronor över återstående löptider. ÖVRIGA FINANSIELLA INSTRUMENT I RAPPORTEN ÖVER FINANSIELL STÄLLNING Rapporten över finansiell ställning inkluderar fordringar och skulder som är att betrakta som finansiella instrument värderade till anskaff- ningsvärde. Upplupet anskaffningsvärde med undantag av börsnoterade obligationer motsvaras i allt väsentligt av marknadsvärdet vid årets utgång, se not 17. Derivatavtal Genomsnittlig Antal Nominella belopp Andel återstående löptid Genomsnittlig ränta Marknadsvärde Belopp i miljoner kronor 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 Nominella ränteswappar: Nordea 7 – 927 – 57 % – 4,0 – 3,0 % – –21 – HSBC 1 – 466 – 29 % – 5,0 – 2,6 % – –4 – Swedbank – 1 – 273 – 18 % – 0,0 – 0,5 % – 0 Delsumma 8 1 1 393 273 85 % 18 % 4,3 0,0 2,8 % 0,5 % –25 0 Räntetak: Danske Bank 1 1 239 239 15 % 16 % 0,5 1,5 0,8 % 0,8 % 5 9 ING – 1 – 484 – 33 % – 0,5 – 2,0 % – 2 Nordea – 2 – 195 – 13 % – 0,5 – 1,3 % – 2 Société Générale – 1 – 295 – 20 % – 0,3 – 2,0 % – 0 Delsumma 1 5 239 1 214 15 % 82 % 0,5 0,6 0,8 % 1,6 % 5 14 Summa 9 6 1 632 1 486 100 % 100 % 3,7 0,5 2,5 % 1,4 % –19 14 – varav avtal i svenska kronor 3 1 450 83 28 % 6 % 4,0 0,5 3,0 % 1,3 % –10 1 – varav avtal i euro 6 5 1 182 1 404 72 % 94 % 3,7 0,7 2,4 % 1,4 % –9 13 1) Sagax har ingått avtal avseende ränteswappar om nominellt 388 miljoner kronor med start i januari 2024. Vid årsskiftet uppgick marknadsvärdet till –2 miljoner kronor. Avtal med start i januari 2024 finns inte med i tabellen. Per december 2022 fanns ränteswappar med nominellt belopp om 309 miljoner kronor med start i januari 2023 med marknadsvärde 2 miljoner kronor. 2) Genomsnittlig strikeränta har använts för räntetak. 1) 2) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 101 NOTER Framtida likviditetsflöden för räntebärande skulder och räntederivat per 2023-12-31 År IB skulder Återbetalas /Amorteras UB skulder Ränte- betalning Derivat- betalning Totala betalningar 2024 30 343 –4 906 25 436 –590 12 –5 485 2025 25 436 –4 498 20 938 –481 16 –4 963 2026 20 938 –3 595 17 343 –374 16 –3 954 2027 17 343 –5 580 11 763 –310 16 –5 875 2028 11 763 –6 103 5 660 –141 6 –6 237 >2028 5 660 –5 660 – –59 – –5 719 Totalt –30 343 –1 956 66 –32 232 Framtida likviditetsflöden för räntebärande skulder och räntederivat per 2022-12-31 År IB skulder Återbetalas /Amorteras UB skulder Ränte- betalning Derivat- betalning Totala betalningar 2023 32 294 –2 482 29 812 –490 –29 –3 001 2024 29 812 –5 759 24 053 –363 –2 –6 124 2025 24 053 –5 494 18 559 –264 – –5 759 2026 18 559 –3 322 15 236 –182 – –3 505 2027 15 236 –3 710 11 52 7 –127 – –3 837 >2027 11 527 –11 527 – –100 – –11 627 Totalt –32 294 –1 528 –31 –33 853 Kategorisering av finansiella instrument Koncernen 2023-12-31 Koncernen 2022-12-31 Finansiella tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via resultatet Finansiella tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via resultatet Finansiella tillgångar Räntebärande fordringar på joint venture 124 – 76 – Räntebärande finansiella fordringar 101 – 118 – Finansiella instrument avseende räntederivat – – – 14 Finansiella instrument avseende joint venture – 931 – 1 158 Övriga finansiella fordringar 101 – 55 – Hyresfordringar 264 – 191 – Upplupna intäkter 16 – 3 – Övriga fordringar, kortfristiga 54 – 21 – Räntebärande kortfristiga fordringar, Konvertibla skuldebrev – 504 – 627 Börsnoterade instrument 752 – 106 3 786 Likvida medel 28 – 76 – Summa 1 440 1 435 647 5 584 Finansiella skulder Finansiella derivat – 21 – – Räntebärande skulder 30 343 – 32 294 – Leverantörsskulder 92 – 35 – Upplupna kostnader 999 – 984 – Övriga skulder 343 – 134 – Summa 31 777 21 33 448 – 18 NOT FINANSIELLA INSTRUMENT, FORTS. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 102 NOTER Koncernen 2023-12-31 2022-12-31 Depositioner från hyresgäster 318 299 Summa 318 299 Koncernen Moderbolaget Upplupen 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 fastighetsskatt 35 31 – – Upplupna finansiella kostnader 346 352 122 147 Förutbetalda hyresintäkter 496 458 – – Övriga interimsskulder 122 143 27 22 Summa 999 984 149 169 19 NOT ÖVRIGA LÅNGFRISTIGA SKULDER 20 NOT UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER 21 NOT MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Koncernen Moderbolaget Ackumulerade 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 anskaffningsvärden vid årets början 23 30 6 6 Årets investeringar 4 – 1 – Omklassificeringar –1 –7 –2 – Summa 26 23 5 6 Ackumulerade avskrivningar vid årets början –9 –8 –5 –5 Årets avskrivningar –1 –1 – – Omklassificeringar 1 – 1 – Summa –9 –9 –4 –5 Bokfört värde 17 14 1 1 Materiella anläggningstillgångar består främst av fastighetsprojekt under utveckling, men även av inventarier och anpassningar för Sagax kontor i Stockholm, Helsingfors, Paris, Rotterdam och Barcelona. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 103 NOTER Moderbolaget AB Sagax direktägda och indirekt ägda dotterbolag framgår nedan. Samtliga nedan direktägda dotterbolag där andelen understiger 100 % ägs tillsammans med andra helägda koncernföretag. Bokfört värde Bokfört värde Direktägda dotterbolag Org nr Säte Andel Antal aktier/andelar 2023-12-31 2022-12-31 Bilhornet KB 969685-9124 Stockholm 100% 1 35 4 Firethorne AB 556014-2571 Stockholm 100% 14 372 924 661 661 Sagax Belgium NV KBO1001564689 Antwerpen 100% 61 500 5 – Sagax Beta AB 556546-4558 Stockholm 100% 1 000 132 132 Sagax BidCo 10 AB 559320 -1717 Stockholm 100% 1 000 570 370 Sagax Bruket Fastigheter AB 556022-3934 Stockholm 100% 20 000 000 740 740 Sagax Eur AB 559205-4240 Stockholm 100% 1 000 1 1 Sagax Euro MTN AB (publ) 559209-9690 Stockholm 100% 1 000 127 127 Sagax Euro MTN NL B.V KVK 7831176 4 Rotterdam 100% 1 – – Sagax Europa AB 556715-1914 Stockholm 100% 1 000 714 714 Sagax Fastighet Egah Almuk AB 559075-2720 Stockholm 100% 1 000 – – Sagax Finland Holding AB 556923-4262 Stockholm 100% 50 000 373 373 Sagax Finland Oy 2104952-4 Helsingfors 51% 2 500 27 27 Sagax Germany Holding GmbH 127272 Frankfurt 100% 25 000 10 8 Sagax Invest AB 556640-8547 Stockholm 100% 1 000 30 30 Sagax Jordbro AB 556734- 4741 Stockholm 100% 1 000 75 75 Sagax Lund AB 556740-3505 Stockholm 100% 1 000 35 35 Sagax Macrohuset AB 559025-5013 Stockholm 100% 1 000 – – Sagax Nederland B.V KVK66495202 Rotterdam 100% 1 000 832 128 Sagax Projektutveckling AB 559029-0473 Stockholm 100% 1 000 1 – Sagax Real Estate Socimi SA AF67228676 Barcelona 100% 325 000 000 3 353 3 353 Sagax Småland AB 556768-9509 Stockholm 100% 1 000 122 122 Sagax Stockholm 7 AB 556909-6109 Stockholm 100% 1 000 98 98 Sagax Stockholm 8 AB 556909-6091 Stockholm 100% 500 4 4 Sagax Stockholm 13 AB 559019- 6837 Stockholm 100% 1 000 – – Sagax Stockholm 19 AB 559081-6665 Stockholm 100% 1 000 260 260 Sagax Stockholm 25 AB 559128-7916 Stockholm 100% 1 000 15 15 Sagax Stockholm 26 AB 559163- 6575 Stockholm 100% 1 000 – – Sagax Stockholm 27 AB 559214-7093 Stockholm 100% 1 000 – – Sagax Stockholm 28 AB 559235-3634 Stockholm 100% 1 000 491 491 Sagax Stockholm Tio AB 556954-1955 Stockholm 100% 1 000 265 265 Sagax Stockholm Två AB 556713-4837 Stockholm 100% 1 000 1 185 1 185 Sagax Under AB 556563-6924 Stockholm 100% 810 000 307 307 Storstockholms Industrifastigheter AB 556695-9572 Stockholm 100% 1 000 210 210 Svenskasagax Holding SAS FR808512826 Paris 100% 200 000 4 058 2 908 Totalt 14 737 12 643 22 NOT ANDELAR I KONCERNFÖRETAG Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte Alpha I Oy 2155931-3 Finland Helsingfors Fastighetsbolaget 556591-6706 Sverige Stockholm Breidan 4 Fastighets KB 969715-9268 Sverige Stockholm Reglaget AB Cephyr AB 556646-0753 Sverige Stockholm Fastighetsförvaltning 969646-0196 Sverige Stockholm Skultuna 3 KB Divial 10 SA A-28198703 Spanien Madrid Förvaltningsbolaget 556468-6615 Sverige Stockholm EVAF B-FROST Finland 2115360 - 4 Finland Vichtis Hedenhög Properties Oy i Huddinge AB Fastighets AB Bergkällavägen 559288-0685 Sverige Stockholm Gila Fastighets AB 556659-0260 Sverige Stockholm Fastighets AB Microhuset 559016-3159 Sverige Stockholm Grepens KB 916452-1354 Sverige Stockholm Fastighets AB Råfilmen 556742-6167 Sverige Stockholm Huan SL B-58240185 Spanien Barcelona Fastighetsaktiebolaget Apicius 559015-8902 Sverige Stockholm IJA Fastighet AB 556801-3956 Sverige Stockholm Fastighetsaktiebolaget 559340-2497 Sverige Stockholm Jobegu AB 556697-8937 Sverige Stockholm Ränta-Sierra KB Kolsva 1 916608-8386 Sverige Stockholm Fastighetsbolaget Bårebo 556737-4151 Sverige Stockholm KB Sagax Jordbromalm 6:13 969636-7763 Sverige Stockholm Gräsanden AB Fastighetsbolaget 556749-8133 Sverige Stockholm KB Slänten 17 969667-0604 Sverige Stockholm Erikseger AB 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 104 NOTER 22 NOT ANDELAR I KONCERNFÖRETAG, FORTS. Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte Keskinäinen koy 1937007-9 Finland Helsingfors Koy Espoon Ruukintie 20 0783679-1 Finland Esbo Ruosilankulma Koy Forssan Koikkurintie 2 2731647-8 Finland Forssa Kiinteistö Oy Heinämäentie 8 3300481-7 Finland Helsingfors Koy Gunnarlankatu 5 2128395-1 Finland Lojo Kiinteistö Oy Jasperinkuja 1 3209172-8 Finland Birkala Koy Helsingin Malminkaari 12 3165883-3 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Jasperintie 273 3300479-6 Finland Helsingfors Koy Helsingin Muonakulma 2756538-6 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Jyväskylän 2332247-5 Finland Jyväskylä Kuormaajantie 15 Koy Helsingin 2809177-6 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Jyväskylän 2822859-2 Finland Jyväskylä Muonamiehenraitti Kuormaajantie 51 Koy Helsingin Puusepänkatu 2 1589532-9 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Kankitie 3004485-6 Finland Jyväskylä Koy Helsingin 2773506-6 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Kokkolan 3242387-6 Finland Karleby Ristipellonkulma Mottisenkatu 6 Koy Helsingin Ruosilantie 14 2773505-8 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy 3300476 -1 Finland Helsingfors Koy Helsingin Ruosilantie 16 2773508-2 Finland Helsingfors Lounatuulentie 10 Koy Helsingin 0881874 -7 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Merisarantie 5 3300482-5 Finland Helsingfors Teerikukonkuja 5 Kiinteistö Oy Metsäkylänniitty 0608555-1 Finland Reso Koy Helsingin Turvekuja 1 3223673-9 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Muuramen 2814212-3 Finland Muurame Koy Helsingin Turvekuja 7 3278685-3 Finland Helsingfors Punasillantie 33 B Koy Helsingin Turvekuja 8 3278693-3 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Oulun 3243920-2 Finland Uleåborg Koy Helsingin Valokaari 8 2702507-2 Finland Helsingfors Kempeleentie 9 Koy Hollolan Tarmontie 2-4 2103880-9 Finland Hollola Kiinteistö Oy Oulun 3242173-1 Finland Uleåborg Nuottasaarentie 4 Koy Hyvinkään 2731622-4 Finland Hyvinge Kiinteistö Oy Oulun Äimäkuja 2 3242386-8 Finland Uleåborg Hakakalliontie 7 Kiinteistö Oy Oulun Äimäkuja 3 3242352-6 Finland Uleåborg Koy Hämeenlinnan 2702571-8 Finland Tavastehus Autotehtaantie 1 Kiinteistö Oy Oulun Äimätie 1 3242351-8 Finland Uleåborg Koy Juhanilanmäki 0734652-2 Finland Vanda Kiinteistö Oy Oulun Äimätie 5 3242349-7 Finland Uleåborg Koy Jykeskeljo 1772102-3 Finland Jyväskylä Kiinteistö Oy 0804138-4 Finland Tammerfors Koy Jyväskylän Ahjokatu 26 1994773-9 Finland Jyväskylä Peltolamminkatu 40 Koy Jyväskylän 2933938-2 Finland Vaajakoski Kiinteistö Oy Pirkkalan 2787835-8 Finland Birkala Metsälehmuksentie 6 Muuraintie 3 Koy Jyväskylän Metsäraivio 2 2945477-8 Finland Jyväskylä Kiinteistö Oy Pirkkalan 2611143 - 8 Finland Tammerfors Ohitustie Koy Jyväskylän Savelankatu 5 2854809-4 Finland Jyväskylä Kiinteistö Oy Pirkkalan 2062256-0 Finland Birkala Koy Jyväskylän Yritystie 1 2854808-6 Finland Jyväskylä Osaaja Koy Kampo 3191082-4 Finland Vanda Kiinteistö Oy Pirkkalan Tietäjä 2062260-8 Finland Birkala Koy Karkkilan Sähkökiinteistö 1536323-4 Finland Högfors Kiinteistö Oy Postimerkki 3145640-6 Finland Muurame Koy Kempeleen Vihikari 10 2878206-7 Finland Kempele Kiinteistö Oy Punasillantie 2116822- 4 Finland Muurame Koy Kiimingin Hallitie 2 2765013- 4 Finland Uleåborg Kiinteistö Oy Rovaniemen 3242172-3 Finland Rovaniemi Teollisuustie 29 Koy Koivuhaanportti 10 0741876 - 8 Finland Vanda Kiinteistö Oy Salvesenintie 6 2172935-1 Finland Jyväskylä Koy Kokkolan Patamäentie 1 2832725-9 Finland Karleby Kiinteistö Oy Sementtikuja 3 3300487-6 Finland Helsingfors Koy Konekeskus 0825860-4 Finland Jyväskylä Kiinteistö Oy Suuntamerkki 2900669-2 Finland Jyväskylä Koy Kotkan Kisällinkatu 10 2612405-2 Finland Kotka Kiinteistö Oy Turkkirata 23-25 3300486-8 Finland Helsingfors Koy Kuopion 2190203-8 Finland Kuopio Kiinteistö Oy Turun 2466740 - 8 Finland Åbo Lukkosalmenportti Kuormakatu 17 Koy Lahden Ansiokatu 8 2731639-8 Finland Lahtis Kiinteistö Oy Turun 3088275-3 Finland Åbo Koy Lahden Jatkokatu 1 2612409-5 Finland Lahtis Urusvuorenkatu 3 Koy Lapuan Metsäkiventie 4 2119444-9 Finland Lappo Kiinteistö Oy Tuusulan 2414008-3 Finland Tusby Koy Larin Kyöstinkatu 28 2731644-3 Finland Tavastehus Uusi Mutka Koy Liedon Ahtonkaari 3 2059988-2 Finland Hollola Kiinteistö Oy Vakiotie 9 3300484-1 Finland Helsingfors Koy Liedon Avantintie 20 2612411- 6 Finland Lundo Kiinteistö Oy Vantaan 3263858-6 Finland Vanda Juurakkotie 5 Koy Lohjan Ratakatu 26 2731642-7 Finland Lojo Kiinteistö Oy Vesalankadun 2339358-0 Finland Birkala Koy Luomannotko 5 2731645-1 Finland Esbo hallit Koy Lyhtykulma 2681286 -7 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Vesalantie 16 3300483-3 Finland Helsingfors Koy Muuramen Punasilta 2097941-2 Finland Muurame Kiinteistö Oy Ylivieskan 3242171-5 Finland Ylivieska Kettukallionkatu 3 Koy Nimismiehenpelto 0658624-1 Finland Esbo Klingan Tre Fastigheter AB 556726-7942 Sverige Stockholm Koy Oulun Graniittitie 7 2959241-7 Finland Uleåborg Koskelo Holding Oy 2009577-2 Finland Esbo Koy Oulun Johdinkuja 5 2265934-0 Finland Uleåborg Koy Ansakulma 2705230-2 Finland Vanda Koy Oulun Jääsalontie 17 2731625-9 Finland Uleåborg Koy Espoon Karaportti 8 2547952-1 Finland Esbo Koy Oulun Kaapelitie 4 2303033-3 Finland Uleåborg Koy Espoon Koskelontie 27 A 2691505-7 Finland Esbo Koy Oulun Louhimontie 5 2915228-6 Finland Uleåborg Koy Espoon 2886834-6 Finland Esbo Koy Oulun Lumijoentie 2 2878202-4 Finland Uleåborg Mänkimiehentie 4 Koy Oulun Moreenikuja 2 2765012-6 Finland Uleåborg Koy Espoon Olarinluoma 8 2298118-8 Finland Esbo Koy Oulun Oritkarintie 1 B 2951941-2 Finland Uleåborg 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 105 NOTER 22 NOT ANDELAR I KONCERNFÖRETAG, FORTS. Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte Koy Oulun Ulappatie 6 3131473-1 Finland Uleåborg Koy Vantaan Trukkikuja 1 2613719-5 Finland Vanda Koy Oy Tiilitie 11 3237837-4 Finland Vanda Koy Vantaan Tulkintie 29 1635180-9 Finland Vanda Koy Pakkasraitti 14 2880525-7 Finland Tusby Koy Vantaanlaaksontie 6 2298116 -1 Finland Vanda Koy Pirkkalan Lasikaari 1 3004484-8 Finland Birkala Koy Virkatie 7 2565952-2 Finland Vanda Koy Pirkkalan Vesalanportti 2229677-0 Finland Birkala Koy Väinö Tannerin Tie 1 3007067-5 Finland Vanda Koy Porin Korjaamokatu 1 2612408 -7 Finland Björneborg Koy Väiski 3191085-9 Finland Vanda Koy Porin Raja-Hiltantie 8 2731631-2 Finland Björneborg Koy Ylivieskan Kiskotie 2 2731628-3 Finland Ylivieska Koy Rauman 2731635-5 Finland Raumo Koy Ylöjärven Teollisuustie 11 2607210 -9 Finland Ylöjärvi Äyhönjärventie 5 Koy Ylöjärven Vanha 2952073-9 Finland Ylöjärvi Koy Ristipellontie 17 2447642-5 Finland Helsingfors Vaasantie 3 Koy Rovaniemen 2731633-9 Finland Rovaniemi Koy Ylöjärven Vanha 2607206-1 Finland Ylöjärvi Teollisuustie 28 Vaasantie 13 Koy Ruosilantie 18 074 4708-3 Finland Helsingfors Koy Yrityspaja 1731678-1 Finland Jyväskylä Koy Seinäjoen Yrittäjäntie 2 2731618-7 Finland Seinäjoki Koy Ärrävaara 2404395-3 Finland Vanda Koy Sähkötie 8 2565951-4 Finland Vanda Kugghjulet 3 AB 556034-5901 Sverige Stockholm Koy Tampereen 2945481-5 Finland Tammerfors Leverantören 1 AB 556921-3928 Sverige Stockholm Hautalankatu 19-20 M/K Pirkkala I Oy 2776589-8 Finland Birkala Koy Tampereen 2945486-6 Finland Tammerfors M/K Pirkkala II Oy 2829129-2 Finland Birkala Hautalankatu 31 Koy Tampereen 2731623-2 Finland Tammerfors Marcato Fastigheter AB 556438-8527 Sverige Stockholm Joentaustankatu 3 Montajes y Equipamientos SL B-35292119 Spanien Barcelona Koy Tampereen 2612407-9 Finland Tammerfors Murarnas Hus AB 556565-2343 Sverige Stockholm Nuutisarankatu 19 Muura HoldCo Oy 3246232-2 Finland Helsingfors Koy Tampereen 1636010-7 Finland Tammerfors Patamäenkatu 7 Muura Rakennukset Oy 3208701-6 Finland Helsingfors Koy Tampereen Ruskonraitti 3407806-8 Finland Tammerfors Muura Tontit Oy 3233736-1 Finland Helsingfors Koy Tampereen 2028664-0 Finland Tammerfors Muura TopCo Oy 3208702-4 Finland Helsingfors Uurastajankatu 3 Panncentralen 1 Fastighets AB 556606-2583 Sverige Stockholm Koy Terässammon 1740299-7 Finland Jyväskylä Yrityskeskus Parque Empresarial B-82308966 Spanien Madrid Koy Turun Postikatu 3 2955735-5 Finland Åbo Butarque SL Koy Turun Rydöntie 7 2955742-7 Finland Åbo Phoenix (Spain) Propco II SLU B-67292326 Spanien Barcelona Koy Turun Uhrilähteenkatu 8 2955741-9 Finland Åbo Phoenix (Spain) Propco V SLU B-67284893 Spanien Barcelona Primo Veddesta 559111- 8 0 87 Sverige Stockholm Koy Turun Vahdontie 30 291110 3 - 8 Finland Åbo Fastigheter AB Koy Tuusulan Pakkasraitti 4 2652079-2 Finland Tusby Sagax Ackumulatorn 55 6623 -1170 Sverige Stockholm Koy Valdo 3191083-2 Finland Vanda i Huddinge AB Koy Vantaan Ansatie 4 0598169-6 Finland Vanda Sagax Almere 1 B.V. KVK67193439 Nederländerna Rotterdam Koy Vantaan Ansatie 5 0736096-5 Finland Vanda Sagax Alpha AB 556527-1540 Sverige Stockholm Koy Vantaan 2541642-4 Finland Vanda Sagax Alpha KB 969667-5777 Sverige Stockholm Hakamäenkuja 8-10 Sagax Atan AB 559165-0006 Sverige Stockholm Koy Vantaan Hakamäenkulma 2696847-4 Finland Vanda Sagax BE Industrial 1 NV KBO0400318109 Belgien Antwerpen Koy Vantaan Hakkilankaari 4 3278696-8 Finland Vanda Sagax BE Industrial 2 NV KBO0794129793 Belgien Antwerpen Koy Vantaan 10 4 4118 - 4 Finland Vanda Sagax BE Industrial 3 NV KBO0478467 742 Belgien Antwerpen Honkanummentie 5 Sagax BE Industrial 4 B.V. KBO0683494167 Belgien Antwerpen Koy Vantaan Juurakkotie 3 2814954-4 Finland Vanda Sagax BE Industrial 5 NV KBO0781455457 Belgien Antwerpen Koy Vantaan Kiitoradantie 14 1898385-0 Finland Vanda Sagax BE Industrial 6 NV KBO0700811439 Belgien Antwerpen Koy Vantaan Klinkkerikaari 2 0558383-1 Finland Vanda Sagax BE Industrial 7 NV KBO1001565877 Belgien Antwerpen Koy Vantaan Kärkikuja 1832321-1 Finland Vanda Sagax BE Industrial 8 NV KBO1001565976 Belgien Antwerpen Koy Vantaan Lumijälki 3089291-9 Finland Vanda Sagax Belgien NV KBO1001564689 Belgien Antwerpen Koy Vantaan 2599495-3 Finland Vanda Martinkyläntie 9 A Sagax Beta KB 969680-2256 Sverige Stockholm Koy Vantaan Niittykulma 2756539-4 Finland Vanda Sagax Beta Komplementär AB 556646-6891 Sverige Stockholm Koy Vantaan 2731626 -7 Finland Vanda Sagax Bidco 11 AB 559320-1725 Sverige Stockholm Niittyvillankuja 2 Sagax Bidco 12 AB 559320-1733 Sverige Stockholm Koy Vantaan Nuolitie 20 2825579-3 Finland Vanda Sagax BidCo 19 AB 559400 -3641 Sverige Stockholm Koy Vantaan Porttisuontie 9 2112 915 -3 Finland Vanda Sagax BidCo 20 AB 559400-3658 Sverige Stockholm Koy Vantaan Sanomatie 3 2634936-6 Finland Vanda Sagax BidCo 21 AB 559400-3518 Sverige Stockholm Koy Vantaan Sarkatie 2 1971094-2 Finland Vanda Sagax BidCo 22 AB 559400-3526 Sverige Stockholm Koy Vantaan Taivaltie 4 0625322-8 Finland Vanda Sagax Bidco 23 AB 559386-1684 Sverige Stockholm Koy Vantaan Tiilitie 9 2591653-3 Finland Vanda Sagax Bidco 24 AB 559386-1692 Sverige Stockholm Koy Vantaan Tikkurilantie 5 2319111- 0 Finland Vanda Sagax Bidco 25 AB 559386-1700 Sverige Stockholm Koy Vantaan Tikkurilantie 146 2702493-4 Finland Vanda Sagax Bidco 26 AB 559386-1718 Sverige Stockholm 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 106 NOTER 1) Joint operations. 22 NOT ANDELAR I KONCERNFÖRETAG, FORTS. Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte Sagax Bidco 27 AB 559400 -3617 Sverige Stockholm Sagax Finland Real Estate 3299936-5 Finland Helsingfors Sagax Bidco 28 AB 559400-3625 Sverige Stockholm Holdings Oy Sagax Bidco 29 AB 559403-5569 Sverige Stockholm Sagax Fixtures GmbH i.Gr. 130171 Tyskland Frankfurt Sagax Germany Holding 1 129244 Tyskland Frankfurt Sagax Bidco 30 AB 559403-5577 Sverige Stockholm GmbH Sagax Bidco 31 AB 559403-5585 Sverige Stockholm Sagax Hallenstraat 16 B.V. KVK66500133 Nederländerna Rotterdam Sagax Bidco 32 AB 559403-5593 Sverige Stockholm Sagax Haninge AB 556730-5080 Sverige Stockholm Sagax Bidco 33 AB 559403-5601 Sverige Stockholm Sagax Helsingborg KB 969716-9374 Sverige Stockholm Sagax Bidco 34 AB 559403-5619 Sverige Stockholm Sagax Holdco 1 B.V. KVK70337136 Nederländerna Rotterdam Sagax Bidco 35 AB 559403-5627 Sverige Stockholm Sagax Holdco 2 B.V. KVK71059679 Nederländerna Rotterdam Sagax Bidco 36 AB 559403-5635 Sverige Stockholm Sagax Holdco 3 B.V. KVK73374350 Nederländerna Rotterdam Sagax Bidco 37 AB 559403-5643 Sverige Stockholm Sagax Holdco 4 B.V. KVK75791013 Nederländerna Rotterdam Sagax BidCo 38 AB 559409-9748 Sverige Stockholm Sagax Holdco 5 B.V. KVK78137667 Nederländerna Rotterdam Sagax BidCo 39 AB 559409-9763 Sverige Stockholm Sagax Holdco 6 B.V. KVK80927467 Nederländerna Rotterdam Sagax BidCo 40 AB 559409-9722 Sverige Stockholm Sagax Holdco 7 B.V. KVK84741716 Nederländerna Rotterdam Sagax BidCo 41 AB 559409-9771 Sverige Stockholm Sagax Holdco 8 B.V. KVK84741783 Nederländerna Rotterdam Sagax BidCo 42 AB 559409-9730 Sverige Stockholm Sagax Holdco 9 B.V. KVK90071786 Nederländerna Rotterdam Sagax BidCo 43 AB 559451-8432 Sverige Stockholm Sagax Holdco 10 B.V. KVK90071654 Nederländerna Rotterdam Sagax BidCo 44 AB 559451-8465 Sverige Stockholm Sagax Holding 1 ApS 35669752 Danmark Herlev Sagax BidCo 45 AB 559451-8507 Sverige Stockholm Sagax Huskvarna AB 556703-0555 Sverige Stockholm Sagax BidCo 46 AB 559451-8515 Sverige Stockholm Sagax Industrial 1 B.V. KVK68504691 Nederländerna Rotterdam Sagax BidCo 47 AB 559451-8531 Sverige Stockholm Sagax Industrial 2 B.V. KVK68504802 Nederländerna Rotterdam Sagax Bokbindaren 1 AB 556757-8504 Sverige Stockholm Sagax Industrial 3 B.V. KVK69131589 Nederländerna Rotterdam Sagax Donker KVK66641276 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 4 B.V. KVK69131554 Nederländerna Rotterdam Duyvisweg 301 B.V. Sagax Industrial 5 B.V. K VK69131511 Nederländerna Rotterdam Sagax Dur AB 559235-3675 Sverige Stockholm Sagax Industrial 6 B.V. KVK 70338744 Nederländerna Rotterdam Sagax Eindhoven 1 B.V. KVK67272177 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 7 B.V. KVK70338833 Nederländerna Rotterdam Sagax Elektra 11 AB 559092-7595 Sverige Stockholm Sagax Industrial 8 B.V. KVK70701393 Nederländerna Rotterdam Sagax Eng AB 559164-9966 Sverige Stockholm Sagax Industrial 9 B.V. KVK70697620 Nederländerna Rotterdam Sagax Farsta AB 556043-3665 Sverige Stockholm Sagax Industrial 10 B.V. KVK71061584 Nederländerna Rotterdam Sagax Finland AB 556759-7975 Sverige Stockholm Sagax Industrial 11 B.V. KVK71062394 Nederländerna Rotterdam Sagax Finland Asset 2513597-2 Finland Helsingfors Management Oy Sagax Industrial 12 B.V. KVK71851240 Nederländerna Rotterdam Sagax Finland Holding 4 Oy 2590939-2 Finland Helsingfors Sagax Industrial 13 B.V. K V K 71851178 Nederländerna Rotterdam Sagax Finland Holding 6 Oy 2608825-8 Finland Kotka Sagax Industrial 14 B.V. K V K 71851194 Nederländerna Rotterdam Sagax Finland Holding 7 Oy 2655160-1 Finland Helsingfors Sagax Industrial 15 B.V. K V K 7185114 3 Nederländerna Rotterdam Sagax Finland Holding 8 Oy 2676625-8 Finland Helsingfors Sagax Industrial 16 B.V. KVK72572256 Nederländerna Rotterdam Sagax Finland Holding 10 Oy 2709703-3 Finland Forssa Sagax Industrial 17 B.V. KVK72572299 Nederländerna Rotterdam Sagax Finland Holding 11 Oy 2753789-5 Finland Helsingfors Sagax Industrial 18 B.V. KVK72572310 Nederländerna Rotterdam Sagax Finland Holding 12 Oy 2807403 - 6 Finland Helsingfors Sagax Industrial 19 B.V. KVK73376884 Nederländerna Rotterdam Sagax Finland Holding 13 Oy 2913112-7 Finland Helsingfors Sagax Industrial 20 B.V. KVK73377007 Nederländerna Rotterdam Sagax Finland Holding 14 Oy 2913111-9 Finland Vanda Sagax Industrial 21 B.V. K V K 73377112 Nederländerna Rotterdam Sagax Finland Holding 15 Oy 2915842-6 Finland Helsingfors Sagax Industrial 22 B.V. KVK75794446 Nederländerna Rotterdam Sagax Finland Holding 16 Oy 2915844-2 Finland Helsingfors Sagax Industrial 23 B.V. KVK75794462 Nederländerna Rotterdam Sagax Finland Holding 17 Oy 2945479-4 Finland Helsingfors Sagax Industrial 24 B.V. KVK75794497 Nederländerna Rotterdam Sagax Finland Holding 18 Oy 3085889-2 Finland Helsingfors Sagax Industrial 25 B.V. KVK17026761 Nederländerna Rotterdam Sagax Finland Holding 19 Oy 3105016-6 Finland Helsingfors Sagax Industrial 26 B.V. KVK80932800 Nederländerna Rotterdam Sagax Finland Holding 20 Oy 3219292-4 Finland Helsingfors Sagax Industrial 27 B.V. KVK80932525 Nederländerna Rotterdam Sagax Finland Holding 21 Oy 3241805-7 Finland Helsingfors Sagax Industrial 28 B.V. KVK80933076 Nederländerna Rotterdam Sagax Finland Holding 22 Oy 3243385-5 Finland Helsingfors Sagax Industrial 29 B.V. KVK84744596 Nederländerna Rotterdam Sagax Finland Holding 23 Oy 3277837-8 Finland Helsingfors Sagax Industrial 30 B.V. KVK84744685 Nederländerna Rotterdam Sagax Finland Holding 24 Oy 3347097-3 Finland Helsingfors Sagax Industrial 31 B.V. K VK84744774 Nederländerna Rotterdam Sagax Finland Holding 25 Oy 3278682-9 Finland Helsingfors Sagax Industrial 32 B.V. KVK84744731 Nederländerna Rotterdam Sagax Finland Holding 26 Oy 3278684-5 Finland Helsingfors Sagax Industrial 33 B.V. KVK84744642 Nederländerna Rotterdam Sagax Finland Holding 27 Oy 3407758-3 Finland Helsingfors Sagax Industrial 34 B.V. KVK84744847 Nederländerna Rotterdam Sagax Finland Holding 3299927-7 Finland Helsingfors Sagax Industrial 35 B.V. KVK84744960 Nederländerna Rotterdam Portfolio 1 Oy Sagax Industrial 36 B.V. KVK84744936 Nederländerna Rotterdam Sagax Finland Holding 3299929-3 Finland Helsingfors Sagax Industrial 37 B.V. KVK84745045 Nederländerna Rotterdam Portfolio 2 Oy Sagax Finland RE Ky 1) 3190931-3 Finland Helsingfors Sagax Industrial 38 B.V. KVK84746505 Nederländerna Rotterdam 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 107 NOTER Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte Sagax Industrial 39 B.V. KVK90076052 Nederländerna Rotterdam Sagax Skarpnäck AB 556852-4531 Sverige Stockholm Sagax Industrial 40 B.V. KVK90076060 Nederländerna Rotterdam Sagax Solkraften 12 AB 556554-7626 Sverige Stockholm Sagax Industrial 41 B.V. KVK90076079 Nederländerna Rotterdam Sagax Solkraften 13 AB 559033-3679 Sverige Stockholm Sagax Industrial 42 B.V. KVK90076087 Nederländerna Rotterdam Sagax Solna AB 556073-1407 Sverige Stockholm Sagax Industrial 43 B.V. KVK90076095 Nederländerna Rotterdam Sagax Staffanstorp AB 556805-3762 Sverige Stockholm Sagax Industrial 44 B.V. KVK90076109 Nederländerna Rotterdam Sagax Stockholm 23 AB 559083-1888 Sverige Stockholm Sagax Industrial 45 B.V. K V K9 0 076117 Nederländerna Rotterdam Sagax Stockholm 29 AB 559276 -9789 Sverige Stockholm Sagax Industrial 46 B.V. KVK90076125 Nederländerna Rotterdam Sagax Stockholm 30 AB 559278-7591 Sverige Stockholm Sagax Industrial 47 B.V. KVK90076133 Nederländerna Rotterdam Sagax Stockholm 31 AB 559296-2095 Sverige Stockholm Sagax Industrial 48 B.V. KVK90076168 Nederländerna Rotterdam Sagax Stockholm 32 AB 559296-2079 Sverige Stockholm Sagax Kista AB 556855-5006 Sverige Stockholm Sagax Stockholm 33 AB 559388-5436 Sverige Stockholm Sagax Konsumentvägen AB 556717-8305 Sverige Stockholm Sagax Stockholm 34 AB 559385- 0810 Sverige Stockholm Sagax Korsberga AB 556715-1963 Sverige Stockholm Sagax Stockholm 35 AB 559385-0828 Sverige Stockholm Sagax Kubik AB 559276 -9839 Sverige Stockholm Sagax Stockholm 36 AB 559385-0836 Sverige Stockholm Sagax Kumla Hage 8 AB 559208-2290 Sverige Stockholm Sagax Stockholm 37 AB 559386 -1676 Sverige Stockholm Sagax Kvm AB 559128-7809 Sverige Stockholm Sagax Stockholm 38 AB 559409-9680 Sverige Stockholm Sagax Lillsjö AB 556674-7365 Sverige Stockholm Sagax Stockholm 39 AB 559409-9755 Sverige Stockholm Sagax Mellan AB 556541-8778 Sverige Stockholm Sagax Stockholm Nio AB 556954-1963 Sverige Stockholm Sagax MIX AB 559003-7213 Sverige Stockholm Sagax Sätra AB 556930-2085 Sverige Stockholm Sagax Måttbandet 8 AB 559422-0971 Sverige Stockholm Sagax Tel B.V. KVK67390382 Nederländerna Rotterdam Sagax NEEAH AB 556715-8521 Sverige Stockholm Sagax Terneuzen B.V. KVK68120370 Nederländerna Rotterdam Sagax Oulu Campus 2681285-9 Finland Helsingfors Sagax Tunaberg 4 AB 559422-1037 Sverige Stockholm Development Oy Sagax Tyskland AB 556715-1930 Sverige Stockholm Sagax Postflyg AB 556791-5052 Sverige Stockholm Sagax Täckeråker 2:227 AB 559422-1003 Sverige Stockholm Sagax PropCo 1 GmbH 128047 Tyskland Frankfurt Sagax Veddesta 2:37 AB 559422-1011 Sverige Stockholm Sagax PropCo 1 Oy 2702587-3 Finland Helsingfors Sagax Veddesta 2:42 AB 556804-6436 Sverige Stockholm Sagax RE Holding AB 559347-1575 Sverige Stockholm Sagax Åptimera AB 556200-9844 Sverige Stockholm Sagax RE Holding Oy 3219690-9 Finland Helsingfors Sagax Älvsjö AB 559035-3149 Sverige Stockholm Sagax RE Portfolio 1 Oy 3220027-7 Finland Helsingfors Satrap Kapitalförvaltning AB 556748-3309 Sverige Stockholm Sagax RE Portfolio 2 Oy 3220036-5 Finland Lahtis SCI 2JP Invest 4142774 59 Frankrike Paris Sagax RE Portfolio 3 Oy 3220043-7 Finland Tammerfors SCI SvenskaSagax 5 538619891 Frankrike Paris Sagax RE Portfolio 4 Oy 3219621-2 Finland Jyväskylä SCI SvenskaSagax 6 539294041 Frankrike Paris Sagax Real Estate ApS 3566974 4 Danmark Herlev Skruvnyckeln Holding AB 559105 -5743 Sverige Stockholm Sagax Rek AB 559164-9982 Sverige Stockholm Storstockholms 969695-2648 Sverige Stockholm Sagax Roosendaal 1 B.V. KVK67470939 Nederländerna Rotterdam Industrifastigheter KB Sagax Rosersberg AB 556740-3596 Sverige Stockholm Stubbehagen Fastighets AB 556698-0891 Sverige Stockholm Sagax Räknestickan 2 AB 559422-1029 Sverige Stockholm SvenskaSagax 1 SAS 808495303 Frankrike Paris Sagax Sapla 1 AB 556740-5187 Sverige Stockholm SvenskaSagax 2 SAS 822558268 Frankrike Paris Sagax Sapla 2 AB 556740-5294 Sverige Stockholm SvenskaSagax 3 SAS 834337230 Frankrike Paris Sagax Sapla 3 AB 556740-5286 Sverige Stockholm SvenskaSagax 4 SAS 851392084 Frankrike Paris Sagax Sapla 4 AB 556740-5278 Sverige Stockholm T E Real Estate KB 969712-2852 Sverige Stockholm Sagax Sapla 5 AB 556683-0377 Sverige Stockholm Tillverkaren 1 Fastighets AB 556730-4307 Sverige Stockholm Sagax SEK AB 559199-7415 Sverige Stockholm Veddesta Properties AB 556573-9124 Sverige Stockholm Sagax Skarphallen AB 556979-4588 Sverige Stockholm 22 NOT ANDELAR I KONCERNFÖRETAG, FORTS. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 108 NOTER Sagax äger 50 % av Hemsö Intressenter AB vilket i sin tur äger 30 % av Hemsö Fastighets AB. Resterande aktier ägs av Tredje AP-fonden. Mer information om Hemsö Fastighets AB finns på bolagets hemsida, www.hemso.se. Sagax äger 50 % av Söderport Property Investment AB. Återstående 50 % ägs av Nyfosa AB (publ). Söderport äger kommersiella fastigheter framförallt inom segmenten lager och lätt industri. Sagax ombesörjer ekonomisk förvaltning och merparten av fastighetsförvaltningen för Söder port koncernen. Fastighetsförvaltning i Göteborg ombesörjs av Nyfosa. Sagax äger 23,3 % av rösterna och kapitalet i Nyfosa AB. På Nyfosas årsstämma 25 april 2023 invaldes Sagax verkställande direktör som ny ledamot i Nyfosas styrelse varvid Sagax därmed bedöms få betydande inflytande i Nyfosa. Följaktligen redovisas innehavet i Nyfosa därefter som ett intresseföretag enligt kapitalandelsmetoden. Omklassificering skedde per 25 april 2023 baserat på marknadsvärdet samma dag och har resulterat i en orealiserad värdeförändring på finansiella instru- ment om –525 miljoner kronor. Nyfosa AB är ett fastighetsbolag aktivt på den svenska, finska och norska marknaden med fokus på kommer- siella fastigheter i tillväxtkommuner. Nyfosa AB är noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. För mer information se bolagets hemsida, www.nyfosa.se. 23 NOT ANDELAR I JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG Sagax äger 21,2 % av rösterna och 15,8 % av kapitalet i NP3 Fastig heter AB, som är ett fastighetsbolag med fokus på kommersiella förvalt- ningsfastigheter med hög direktavkastning främst i norra Sverige. NP3 Fastigheter AB är noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Mer infor- mation finns på bolagets hemsida, www.np3fastigheter.se. Sagax äger 24,1 % av rösterna och 22,2 % av kapitalet i Fastighets- bolaget Emilshus AB som är ett fastighetsbolag med affärsidé att förvärva, utveckla och förvalta kommersiella fastig heter med Småland som kärnmarknad. För mer information se bolagets hemsida, www.emilshus.com. Sagax äger 50 % av Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra, resterande del ägs av NP3 Fastigheter AB. Verksamheten består i att äga och för- valta fastigheter för byggvaruhandel. Sagax ombesörjer ekonomisk och fastighetsförvaltning. Sagax redovisar resultat- och ägarandelar i joint venture och intresse företag enligt kapitalandelsmetoden. Resultatandelar, liksom tillkommande förvärvskostnader, redovisas mot värdena på andelarna i koncernredovisningen. Koncernens totalresultat innefattar koncernens andel av totalresultaten i investeringsobjekten. Redovisat värde joint venture/intresseföretag Moderbolaget Joint venture Org nr Säte Andel av rösterna 2023-12-31 2022-12-31 Hemsö Intressenter AB 556917-4336 Stockholm 50 % 960 735 Summa 960 735 Koncernen Joint venture/Intresseföretag Org nr Säte Andel av rösterna 2023-12-31 2022-12-31 Hemsö Intressenter AB 556917-4336 Stockholm 50 % 3 615 3 770 Nyfosa AB 559131- 0833 Nacka 23 % 2 789 – Söderport Property Investment AB 559194-8681 Stockholm 50 % 2 728 2 991 NP3 Fastigheter AB 556749-1963 Sundsvall 21 % 2 104 2 133 Fastighetsbolaget Emilshus AB 559164-8752 Vetlanda 24 % 708 645 Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra 559235-3667 Stockholm 50 % 283 320 Pangir AB 559164-9990 Stockholm 50 % 12 7 Summa 12 240 9 864 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 109 NOTER 23 NOT ANDELAR I JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG, FORTS. Sagax joint venture Hemsö Fastighets AB Söderport Property Investment AB Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra 2023 2022 2023 2022 2023 2022 jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec Sagax ägarandel, % 15 15 50 50 50 50 Sagax andel av förvaltningsresultat, Mkr 297 295 224 234 31 32 Hyresintäkter, Mkr 4 818 4 073 1 025 907 96 93 Förvaltningsresultat, Mkr 2 345 2 309 449 492 62 65 Årets resultat, Mkr –2 721 2 563 48 1 149 –59 130 2023 , 31 dec 2022 , 31 dec 2023 , 31 dec 2022 , 31 dec 2023 , 31 dec 2022 , 31 dec Sagax redovisade andelsvärde, Mkr 3 615 3 770 2 728 2 991 283 320 Antal fastigheter 488 480 86 84 39 39 Fastigheternas bokförda värde, Mkr 82 624 84 879 14 418 14 197 1 475 1 610 Uthyrningsbar area, kvm 2 458 000 2 400 000 773 000 769 000 184 000 184 000 Hyresduration, år 9,5 9,6 4,0 4,2 6,5 6,5 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98 98 96 96 100 100 Räntebärande skulder, Mkr 50 823 49 567 7 354 6 936 847 869 Kapitalbindning, år 5,5 6,3 3,9 2,4 4,0 2,0 Räntebindning, år 5,0 5,6 2,7 1,7 2,8 1,0 Marknadsvärde för räntederivat, Mkr –187 247 –72 153 – – Avstämning andelsvärden joint venture Hemsö Intressenter AB Söderport Property Investment AB Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 Sagax andel av eget kapital 3 615 3 770 2 728 2 881 286 322 Redovisat värde för andel 3 615 3 770 2 728 2 991 283 320 Hemsö Intressenter AB Söderport Property Investment AB Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra Koncernen Moder bolaget Koncernen Moder bolaget Koncernen Moder bolaget Ingående balans 2023- 01-01 3 770 735 2 991 – 320 – Andel av total resultat –219 – 24 – –30 – Utdelning –161 – –290 – –7 – Kapitaltillskott 225 225 0 – – – Övrigt – – 3 – – – Utgående balans 2023-12-31 3 615 960 2 728 – 283 – Resultaträkningar joint venture i sammandrag Hemsö Intressenter AB Söderport Property Investment AB Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra 2023 2022 2023 2022 2023 2022 Förvaltningsresultat 595 590 449 492 62 65 Värdeförändringar fastigheter –1 583 115 –82 671 –136 98 Värdeförändringar finansiella instrument –68 133 –223 276 – – Skatter 161 –186 –96 –289 15 –33 Årets resultat –894 652 48 1 149 –59 130 Övrigt totalresultat 457 53 – – – – Årets totalresultat –438 705 48 1 149 –59 130 Resultat tillhörigt ägare utan bestämmande inflytande – – – 85 – – Sagax andel av årets totalresultat –219 352 24 532 –30 65 1) Hemsö Intressenter AB äger 30 % av Hemsö Fastighets AB. 1) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 110 NOTER Balansräkningar joint venture i sammandrag Hemsö Intressenter AB Söderport Property Investment AB Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra 2023 2022 2023 2022 2023 2022 Förvaltnings fastigheter – – 14 418 14 197 1 475 1 610 Övriga anläggnings tillgångar 8 776 9 018 442 600 10 – Likvida medel 1 32 223 273 45 32 Övriga omsättnings tillgångar – – 178 138 11 5 Summa tillgångar 8 777 9 050 15 260 15 208 1 541 1 648 Eget kapital 7 230 7 539 5 455 5 779 572 645 Räntebärande långfristiga skulder 1 470 1 470 7 279 6 333 847 869 Derivat – – 72 – – – Uppskjuten skatteskuld – – 1 619 1 626 39 62 Övriga långfristiga skulder – – 356 346 29 18 Räntebärande kortfristiga skulder – – 74 603 – – Kortfristiga skulder 77 41 404 521 55 55 Summa eget kapital och skulder 8 777 9 050 15 260 15 208 1 541 1 648 1) Hemsö Intressenter AB äger 30 % av Hemsö Fastighets AB. 1) Avstämning andelsvärden intresseföretag NP3 Fastighetsbolaget Nyfosa AB Fastigheter AB Emilshus AB 2023-12-31 2023-12-31 2023-12-31 Sagax andel av eget kapital 3 934 1 544 723 Redovisat värde för andel 2 789 2 104 708 Marknadsvärde 4 265 3 041 820 NP3 Fastighetsbolaget Nyfosa AB Fastigheter AB Emilshus AB Koncernen Koncernen Koncernen Ingående balans 2023- 01-01 – 2 133 645 Förvärv/Omklassificering 3 026 50 53 Andel av totalresultat –104 –26 9 Utdelning –133 –53 –10 Övrigt – – 12 Utgående balans 2023-12-31 2 789 2 104 708 1) Nyfosa AB omklassificerades till intresseföretag den 25 april 2023. 1) 23 NOT ANDELAR I JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG, FORTS. Resultaträkningar intresseföretag i sammandrag NP3 Fastighetsbolaget Nyfosa AB Fastigheter AB Emilshus AB 2023 2023 2023 Förvaltningsresultat 1 242 745 233 Värdeförändringar fastigheter –1 549 –465 –43 Värdeförändringar finansiella instrument –320 –282 –112 Skatter –13 –59 –46 Årets resultat –639 –61 33 Övrigt totalresultat –19 – – Årets totalresultat –658 –61 33 Resultat tillhörigt ägare utan bestämmande inflytande –6 1 – Sagax andel av årets totalresultat –104 –26 9 Balansräkningar intresseföretag i sammandrag NP3 Fastighetsbolaget Nyfosa AB Fastigheter AB Emilshus AB 2023-12-31 2023-12-31 2023-12-31 Förvaltningsfastigheter 39 278 20 276 7 324 Övriga anläggnings tillgångar 3 637 715 36 Likvida medel 435 183 212 Övriga omsättnings tillgångar 327 711 50 Summa tillgångar 43 676 21 885 7 622 Eget kapital 16 921 7 849 3 194 Räntebärande långfristiga skulder 22 860 10 319 3 882 Derivat 148 – – Uppskjuten skatteskuld 1 263 1 240 241 Övriga långfristiga skulder 576 150 1 Kortfristiga skulder 1 908 2 328 303 Summa eget kapital och skulder 43 676 21 885 7 622 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 111 NOTER Moderbolaget 2023-12-31 2022-12-31 Ingående anskaffningsvärde 1 714 1 725 Nyutlåning/amortering från koncernföretag 387 –11 Utgående anskaffningsvärde/ bokfört värde 2 101 1 714 25 NOT LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR PÅ KONCERNFÖRETAG 24 NOT RÄNTEBÄRANDE FORDRINGAR PÅ JOINT VENTURE Koncernen Långfristiga fordringar på joint venture 2023-12-31 2022-12-31 Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra 9 9 Pangir AB 115 67 Summa 124 76 Moderbolaget 2023-12-31 2022-12-31 Ingående anskaffningsvärde 18 111 14 829 Nyutlåning/amortering från koncernföretag –15 3 282 Utgående anskaffningsvärde/ bokfört värde 18 096 18 111 26 NOT LÅNGFRISTIGA SKULDER TILL KONCERNFÖRETAG STYRELSEN OCH LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE Under 2023 har moderbolagets ekonomiavdelning bistått VD David Mindus helägda bolag med redovisningstjänster. Dessa tjänster debite- ras till självkostnad med procentuellt påslag. Sagax fakturerade bolagen 50 000 (44 000) kronor exklusive mervärdes skatt. Ersättningen bedöms som marknadsmässig. Inga övriga transaktioner har skett mellan Sagax och medlemmar av bolagets styrelse, andra ledande befattningshavare eller anhöriga till dessa under 2023. För ersättningar till styrelsen och ledande befattningshavare, se not 5. NÄRSTÅENDE BOLAG Tjänster mellan koncern företag och joint venture debiteras till själv- kostnad med procentuellt påslag. Ersättningen bedöms som marknads mässig. Koncerninterna tjänster består av förvaltningstjänster och internräntedebitering. Därutöver har Sagax avtal med Söderport Property Investment AB, som är ett joint venture med Nyfosa AB, med Torslanda Property Investment AB som är ett dotter bolag till Söderport Property Investment AB, Fastighetsaktiebolaget Ess Sierra som är ett joint venture med NP3 Fastigheter AB samt med Pangir AB som är ett joint venture, avseende ekonomisk förvaltning och fastighetsförvalt- ning. Moderbolagets förvaltningsarvode från koncernföretag uppgick under året till 119 (96) miljoner kronor och 6 (22) miljoner kronor från joint venture, avseende fastighets och bolagsförvaltning. Sagax har lånat ut 115 (67) miljoner kronor inklusive upplupen ränta till Pangir AB och 9 (9) miljoner kronor inklusive upplupen ränta till Fastighetsaktie bolaget Ess Sierra. 27 NOT TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 112 NOTER AKTIEKAPITAL Antalet återköpta aktier uppgick till 2 000 000 B aktier den 31 decem- ber 2023. Aktierna återköptes under 2013. Aktierna har ett kvotvärde om 1,75 kronor per aktie. Samtliga aktier var fullt betalda. Rösträtter och aktiekapitalandelar per aktieslag presenteras här intill. Aktiekapitalets utveckling enligt Bolagsverket de senaste tio åren beskrivs nedan. Sagax stamaktier av serie A, B och D har klassificerats som eget kapitalinstrument. Aktiekapitalets utveckling 2014-2023 Förändring Totalt Totalt antal Totalt antal Totalt antal Totalt antal Datum Händelse aktiekapital aktie kapital A-aktier B-aktier D-aktier preferensaktier Totalt antal aktier 2023-11-13 Riktad nyemission 17 500 000 816 542 972 26 540 334 313 794 321 126 261 329 – 466 595 984 2023-09-06 Omvandling av aktieslag – 799 042 972 26 540 334 303 794 321 126 261 329 – 456 595 984 2023-07-24 Incitamentsprogram 1) 550 617 799 042 972 26 565 758 303 768 897 126 261 329 – 456 595 984 2023- 06 -19 Riktad nyemission 17 500 000 798 492 356 26 565 758 303 454 259 126 261 329 – 456 281 346 2023-03-15 Omvandling av aktieslag – 780 992 355 26 565 758 293 454 259 126 261 329 – 446 281 346 2023-01-27 Omvandling av aktieslag – 780 992 355 26 595 226 293 424 791 126 261 329 – 446 281 346 2022-12-05 Omvandling av aktieslag – 780 992 355 26 600 654 293 419 363 126 261 329 – 446 281 346 2022-08-03 Omvandling av aktieslag – 780 992 355 26 687 288 293 332 729 126 261 329 – 446 281 346 2022-06-30 Incitamentsprogram 1) 641 238 780 992 355 26 832 854 293 187 163 126 261 329 – 446 281 346 2021- 08-31 Omvandling av aktieslag – 780 351 117 26 832 854 292 820 741 126 261 329 – 445 914 924 2021- 06 -30 Incitamentsprogram 1) 654 614 780 351 117 26 832 884 292 820 711 126 261 329 – 445 914 924 2021-04-07 Inlösen preferensaktier –28 564 723 779 696 503 26 832 884 292 446 646 126 261 329 – 445 540 859 2021-03-25 Omvandling av aktieslag – 808 261 226 26 832 884 292 446 646 126 261 329 16 322 699 461 863 558 2020-08-20 Omvandling av aktieslag – 808 261 226 26 832 884 292 446 646 125 800 000 16 784 028 461 863 558 2020-06-25 Incitamentsprogram 504 208 808 261 226 26 833 284 292 446 246 125 800 000 16 784 028 461 863 558 2020-06-01 Riktad nyemission 31 500 000 807 757 018 26 833 284 292 158 127 125 800 000 16 784 028 461 575 439 2020-05-08 Omvandling av aktieslag – 776 257 018 26 833 284 292 158 127 107 800 000 16 784 028 443 575 439 2019- 09- 02 Omvandling av aktieslag – 776 257 018 26 833 544 292 157 867 107 800 000 16 784 028 443 575 439 2019- 07-02 Incitamentsprogram 1) 348 175 776 257 018 26 833 644 292 157 767 107 800 000 16 784 028 443 575 439 2019- 06-03 Fondemission 278 943 397 775 908 843 26 833 644 291 958 810 107 800 000 16 784 028 443 376 482 2019- 05 -10 Riktad nyemission 10 325 000 496 965 446 13 416 822 145 979 405 107 800 000 16 784 028 283 980 255 2018 -11- 0 6 Riktad nyemission 8 575 000 486 640 446 13 416 822 145 979 405 101 900 000 16 784 028 278 080 255 2018- 06 -19 Incitamentsprogram 212 231 478 065 447 13 416 822 145 979 405 97 000 000 16 784 028 273 180 255 2018- 06 -14 Riktad nyemission 16 755 580 477 853 216 13 416 822 145 858 130 97 000 000 16 784 028 273 058 980 2018- 06 -01 Företrädesemission 41 758 875 461 097 636 13 416 822 145 858 130 87 425 383 16 784 028 263 484 363 2017-06-09 Kvittningsemission 79 298 046 419 338 761 13 416 822 145 858 130 63 563 169 16 784 028 239 622 149 2017-06-09 Inlösen preferensaktier –72 565 451 340 040 715 13 416 822 145 858 130 18 250 000 16 784 028 194 308 980 2016-11-02 Riktad nyemission 6 676 257 412 606 166 13 416 822 145 858 130 18 250 000 58 250 000 235 774 952 2016-11-02 Företrädesemission 25 261 243 405 929 909 13 416 822 145 858 130 14 434 996 58 250 000 231 959 948 2015-03-24 Riktad nyemission 4 812 500 380 668 666 13 416 822 145 858 130 – 58 250 000 217 524 952 2014-12-22 Riktad nyemission 4 375 000 375 856 166 13 416 822 145 858 130 – 55 500 000 214 774 952 2014-04-25 Riktad nyemission 5 250 000 371 481 166 13 416 822 145 858 130 – 53 000 000 212 274 952 1) Nyemission med anledning av utnyttjande av teckningsoptioner under incitamentprogram 2015-2018, 2016-2019, 2017-2020, 2018-2021, 2019-2022 respektive 2020-2023. 1) 1) 28 NOT EGET KAPITAL Rösträtter och aktiekapitalandelar Aktie- Rösträtt Rösträtts- kapital- Aktieslag Antal aktier per aktie Antal röster andel andel A-aktier 26 540 334 1,0 26 540 334,00 38 % 6 % B-aktier 313 794 321 0,1 31 379 432,10 44 % 67 % D-aktier 126 261 329 0,1 12 626 132,90 18 % 27 % Summa 466 595 984 70 545 899,00 100 % 100 % 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 113 NOTER Nedan redogörs för de över resultaträkningen redovisade orealiserade värdeförändringarna den senaste femårsperioden med beaktande av uppskjuten skatteeffekt respektive år. 28 NOT EGET KAPITAL, FORTS 29 NOT OREALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR 2023 2022 2021 2020 2019 Summa Fastigheter –1 306 1 709 3 870 1 274 1 301 6 848 Finansiella instrument –955 –2 343 1 858 228 889 –320 Uppskjuten skatt 72 –482 –690 –330 –391 –1 821 Summa –2 188 –1 116 5 038 1 172 1 799 4 708 Uppskjuten skatt på värdeförändringar ovan påverkas även av juste- ringar för skattemässiga avskrivningar. Sagax utgående ackumulerade orealiserade värdeförändringar på fastig hetsbeståndet den 31 december 2023 uppgick till 10 677 miljoner kronor avseende de senaste tio åren. Se tabell nedan. Fastigheternas orealiserade värdeförändringar 2014–2023 Redovisad Försäljning av Ackumulerade orealiserad värde- värdeförändrade orealiserade värde- År förändring, Mkr fastigheter, Mkr förändringar, Mkr 2014 436 4 440 2015 677 39 1 156 2016 1 306 –180 2 282 2017 1 113 14 3 409 2018 1 265 63 4 737 2019 1 301 –192 5 846 2020 1 274 8 7 128 2021 3 870 –433 10 565 2022 1 709 –278 11 996 2023 –1 306 –13 10 677 Totalt 11 64 5 –968 10 677 TECKNINGSOPTIONER Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Programmen är treåriga och löper under perioderna 2021 2024, 2022 2025 respektive 2023 2026. Teckningsoptionerna ger rätt att teckna nya stam aktier i juni 2024, juni 2025 respektive juni 2026. Teckningskurserna motsvarar B aktiens betalkurs vid respektive optionsprograms inledande omräk- nat med den genomsnittliga kursutvecklingen enligt fastighetsindex bestående av fastighetsbolag noterade på Nasdaq Stockholms huvud- lista under respektive treårsperiod. Teckningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsättning att Sagax aktie har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för de noterade fastig- hetsbolagen under respektive treårsperiod. Vid årsskiftet ägde Sagax medarbetare 977 693 teckningsoptioner med rätt att teckna stamaktier av serie B, motsvarande 0,3 % av antalet utestående A och B aktier vid årsskiftet. Under 2023 genomfördes en nyemission med anledning av utnyttjande av teckningsoptioner under incitamentsprogram 2020 2023 om 314 638 stamaktier av serie B. Åter- stoden av personalens teckningsoptioner för incitamentsprogrammet 2020 2023 återköptes av AB Sagax för 34 miljoner kronor, vilket mot- svarar marknadsvärdet vid tidpunkten för återköpet. Bolagets verkstäl- lande direktör och styrelseledamöter omfattas inte av programmen. Inga ytterligare teckningsoptioner eller konvertibler finns utestående. KONCERNENS EGET KAPITAL Aktiekapital motsvaras av moderbolagets aktiekapital. Övrigt tillskjutet kapital avser kapital tillskjutet från ägarna. Reserver avser valuta omräkningsdifferens som uppstår till följd av utlands verksamhet, andel övrigt totalresultat för joint venture och valutaomräkningsdifferensen avseende säkringsredovisning från utlandsverksamhet. Intjänade vinstmedel avser intjänade vinstmedel i koncernen. MODERBOLAGETS EGET KAPITAL Enligt aktiebolagslagen utgörs eget kapital av bundet (icke utdelnings- bart) och fritt (utdelningsbart) eget kapital. Till aktieägarna får endast utdelas så mycket att det efter utdelning finns full täckning för bundet eget kapital. Vidare får endast vinstutdelning göras om det är försvar- ligt med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av det egna kapitalet och bolagets och koncer- nens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Utdelning föreslås av styrelsen i enlighet med bestämmelserna i aktiebolagslagen och beslutas av års stämman. UTDELNING Sagax styrelse föreslår årsstämman 2024 en utdelning om 3,10 (2, 70) kronor per A och B aktie för var vid avstämnings dagen befintlig A och B aktie. Totalt föreslås 1 048,8 miljoner kronor i utdelning till ägare av A respektive B aktier. Styrelsen föreslår årsstämman 2024 en utdelning om 2,00 (2,00) kronor per D aktie att utbetalas kvartalsvis om 0,50 kronor per D aktie under tiden mellan årsstämmorna 2024 och 2025. Totalt föreslås 252,5 miljoner kronor i utdelning till bolagets D aktieägare. Den sammanlagda föreslagna utdelningen uppgår till totalt 1 301,4 mil- joner kronor. Utdelningen motsvarar 33,5 % (33,3 %) av koncernens för- valtningsresultat för 2023 och 37,3 % (36,9 %) av koncernens kassa flöde från den löpande verksamheten 2023 före förändring av rörelse kapitalet. RESULTAT PER AKTIE Enligt bolagsordningen ger varje D aktie rätt till utdelning om fem gånger den sammanlagda utdelningen på A och B aktier, dock maxi- malt 2,00 kronor per aktie. Vid beräkning av resultat per A och B aktie minskades följaktligen årets resultat med 2,00 kronor per D aktie, totalt 252,5 miljoner kronor. Beräkningen är baserad på det totala antalet D aktier vid årets slut, 126 261 329 stycken. Vid beräkning av resultat per A och B aktie efter utspädning till följd av utestående tecknings optioner har utspädningen, i enlighet med IAS 33, beräknats som det antal B aktier vilka behöver emitteras för att täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående potentiella B aktier (teckningsoptioner), till den del det är sannolikt att de kommer att utnyttjas. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 114 NOTER Koncernen Moderbolaget Ställda säkerheter för räntebärande skulder 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 Fastighetsinteckningar 1) 11 326 8 888 – – Pantsatta dotterbolags andelar 2) 565 6 1 030 460 Andra pantsatta tillgångar – 11 – – Pantsatta koncernfordringar – – 620 620 Summa 11 891 8 905 1 650 1 080 1) I Finland överstiger uttagna pantsatta fastighetsinteckningar räntebärande skulder med 3 255 (2 032) miljoner kronor, i enlighet med marknadspraxis. 2) Pantsatta dotterbolagsandelar avser bolagens andel av koncernens nettotillgångar med avdrag för pantsatta fastighetsinteckningar och företagsinteckningar. 30 NOT STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUAL FÖRPLIKTELSER Poster ingående i Koncernen Moderbolaget likvida medel 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 Kassa och bank 28 76 2 0 Summa 28 76 2 0 Förändringar av rörelsekapitalet har påverkat kassaflödet med 80 (212) miljoner kronor. Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelse kapital uppgick till 3 485 (3 015) miljoner kronor. Erhållna utdel- ningar från börsnoterade aktier uppgick till 46 (176) miljoner kronor och erhållna räntor till 203 (33) miljoner kronor. Erlagda räntor uppgick till 648 (257) miljoner kronor. Kassa flödet från den löpande verksamheten avviker från förvalt- ningsresultatet främst till följd av att en stor del av kassaflödet i joint venture och intresse företag under 2023 återinvesterats i dessa verksam- heter. Investeringsverksamheten påverkade kassaflödet med –4 749 (–5 902) miljoner kronor och avsåg huvudsakligen nettoinvesteringar i fastig- hetsverksamheten om –5 904 (3 870) miljoner kronor samt avyttring av finansiella instrument om 2 122 (44) miljoner kronor. Investeringar i ny , till och ombyggnationer av befintliga fastig heter uppgick under räkenskapsåret till 902 (715) miljoner kronor. Fastighetsförvärv belas- tade koncernens kassaflöde med 5 088 (3 202) miljoner kronor. Fastig- hetsförsäljningar bidrog med 86 (47) miljoner kronor till kassa flödet. Kassaflödet från finansieringsverksamheten tillförde Sagax 1 135 (2 666) miljoner kronor. Koncernen upptog 7 326 (7 631) miljoner kronor i nyupplåning samt amorterade 9 206 (4 050) miljoner kronor. Nyemission av B aktier har tillfört 4 166 (39) miljoner kronor. Under året betalades 1 111 (935) miljoner kronor i utdelning till aktie ägarna. Sammantaget har likvida medel förändrats med –48 (–8) miljoner kronor till 28 (76) miljoner kronor under 2023. 31 NOT KASSAFLÖDESANALYSER Koncernen Moderbolaget Eventualförpliktelser/Ansvarsförbindelser 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 Borgensförbindelser avseende dotterbolags räntederivat – – 24 – Borgenförbindelser avseende dotterbolags krediter – – 27 873 25 840 Summa eventualförpliktelser/ansvarsförbindelser – – 27 897 25 840 Förändringar av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 2022 2023 2021-12-31 Kassaflöde 2022-12-31 Kassaflöde 2023-12-31 Valutakurs- Omklasssifi- Valutakursför- Omklassifi- förändring cering ändring cering Kortfristiga ränte bärande skulder 2 985 –1 388 116 761 2 474 –90 –74 5 3 267 4 907 Långfristiga ränte bärande skulder 23 367 4 989 2 223 –761 29 820 –1 790 673 –3 267 25 436 Summa 26 353 3 601 2 339 – 32 294 –1 880 –72 – 30 343 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 115 NOTER 32 NOT FINANSIELL RISKHANTERING FINANSIERING OCH RATING Sagax finansiering består primärt av eget kapital och räntebärande skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av börsnoterade obli- gationslån, kreditfaciliteter och företagscertifikat. Sagax har en rating från Moody´s Investors Service om Baa2 med ”stable outlook”. Den erhållna ratingen är en så kallad "investment grade" och bedöms vara av godo för Sagax då det innebär en ökad tillgång till den europeiska kapitalmarknaden. Motparter i kreditfaciliteterna är svenska och utländska affärs- banker. Obligationerna har särskilda åtaganden om upprätthållandet av nettoskuld, räntetäckningsgrad och andel säkerställd skuld. Detta inne- bär att obligationsinnehavare har en rätt att påkalla inlösen eller åter- köp av obligationerna i fall åtaganden inte uppfylls i kombination med en nedsättning av kreditrating. Även banklån inkluderar olika typer av åtaganden och utgörs typiskt av vissa nyckeltal som ska uppfyllas. Bola- get uppfyller samtliga finansiella åtaganden. Det är Sagax bedömning att obligationerna och faciliteterna har marknadsmässiga villkor. För mer information se sidorna 40-41. FINANSPOLICY Finanspolicyn fastställs av styrelsen och anger riktlinjer och regler för hur finansverksam heten ska bedrivas i syfte att begränsa risker kopplade till Sagax finansiering samt att säkerställa att den långsiktiga kreditvärdigheten bibehålls. Den anger även hur rapportering avseende Sagax finansverksamhet ska ske till styrelsen. Finanspolicyn fastställer ansvarsfördelning och administrativa regler och ska även fungera som vägledning i det dagliga arbetet för personal inom finansfunktionen. Alla Sagax dotterbolag omfattas av finanspolicyn. Sagax har följande riktlinjer för finansverksamheten. ■ Belåningsgrad om högst 50 %. ■ Räntetäckningsgrad överstigande 3,0 gånger. ■ Nettoskuld i förhållande till EBITDA om högst 8,0 gånger. I diagrammen på sidan 116 redovisas hur utfallen de senaste 5 åren förhållit sig till bolagets riktlinjer. REFINANSIERINGSRISK Förutsättningarna på kapital- och kreditmarknaderna kan förändras, vilket kan leda till att refinansiering av befintliga skulder uteblir eller ej kan ske till skäliga villkor. Därutöver kan försvagad konjunktur, för- ändring i utbud eller efterfrågan på bolagets lokaler inverka negativt på bolagets resultat- och balansräkning samt nyckeltal, vilket kan leda till sänkt kreditbetyg och därmed försvåra möjligheten till refinansiering av befintliga skulder. I syfte att begränsa refinansieringsrisken strävar Sagax efter att ha en låg andel kortfristig räntebärande finansiering och att refinan- siera de långfristiga räntebärande skulderna i god tid samt att använda flera olika finansieringskällor. Sammantaget bedöms detta arbetssätt begränsa bolagets refinansieringsrisk. På sidan 116 redovisas känslig- hetsanalys vid förändring av fastighetsvärden och effekt på Sagax belåningsgrad. Där redovisas även känslighetsanalys vid förändring av uthyrningsgrad och effekt på Sagax räntetäckningsgrad. LIKVIDITETSRISK Koncernen definierar likviditetsrisk som risken att inte ha tillgång till likviditet för att täcka sina betalningsåtaganden, inklusive räntebetal- ningar. Brist på likviditet för att täcka förfallna betalningar kommer att ha en negativ inverkan på koncernens verksamhet och finansiella ställning. Sagax har ett positivt kassaflöde från verksamheten och refinan- sieringsbehovet fördelas jämnt över de närmaste åren, se not 17 där förfallotidpunkter för koncernens finansiering framgår. Sagax rörelse- kapital uppgick till –4 445 (2 750) miljoner kronor. Outnyttjade kredit- faciliteter uppgick vid samma tidpunkt till 11 393 (9 427) miljoner kronor inklusive lånelöften motsvarande utestående företagscertifikat. Inga ytterligare säkerheter behöver ställas för nyttjande av kredit- faciliteterna. RÄNTERISK Räntekostnaderna är koncernens största löpande kostnad. Ränterisk definieras som risken att förändringar i ränteläget påverkar Sagax finansieringskostnad. Ränterisken är hänförlig till utvecklingen av aktuella räntenivåer. Förutsättningarna på räntemarknaden kan för- ändras vilket i sin tur kan påverka ränteläget. Riksbankens och den europeiska centralbankens penningpolitik, förväntningar om ekono- misk utveckling såväl internationellt som nationellt, samt oväntade händelser påverkar marknadsräntorna. För att reducera Sagax exponering mot ett stigande ränteläge har koncernen en väsentlig del fasträntelån. För att begränsa ränterisken för lån med rörlig ränta används ränteswappar och räntetak. Den 31 december 2023 uppgick andelen fasträntelån till 86 % (87 %) av Sagax räntebärande skulder. En höjning av marknadsräntorna bedöms därför få en begränsad effekt på Sagax räntekostnader på kort och medel- lång sikt. Den genomsnittliga räntebindningstiden med hänsyn tagen till Sagax derivatavtal uppgick vid årsskiftet till 2,8 (3,2) år. Se även känslig hetsanalysen på sidan 116. MOTPARTSRISK I FINANSIERING Med motpartsrisk avses den risk som vid varje tillfälle bedöms före- ligga att Sagax motparter inte fullgör sina avtalsenliga förpliktelser. Sagax begränsar motpartsrisken genom krav på hög kreditvärdighet hos motparterna. Sagax motparter utgörs av svenska eller utländska banker med rating om lägst A– (Standard & Poor´s) eller A3 (Moody´s Investors Service). VALUTARISK Sagax är exponerat mot valutarisker till följd av investeringar och skulder i euro. Sagax rapporteringsvaluta är svenska kronor och alla balansposter som är i euro är omräknade till svenska kronor. Valuta- kursförändringar kan ha en väsentlig effekt på koncernens finansiella ställning och resultat i svenska kronor. Valutarisken hanteras genom att förvärv av fastigheter i euro huvudsakligen finansieras genom upplåning i euro. Transaktions- exponering i koncernen hanteras genom matchning av intäkter och kostnader i samma valuta. Nettoexponeringen den 31 december 2023, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 11 838 (7 598) miljoner kronor. Sammantaget uppgick nettoexponeringen till 32 % (23 %) av eget kapital. I enlighet med IAS 21 redovisas valutakurseffekter för utlandsverksamhet och säkringsredovisning under rubriken Övrigt totalresultat. Övriga valutakurseffekter redovisas i resultaträkningen. Se även känslighetsanalysen på sidan 116. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 116 NOTER 32 NOT FINANSIELL RISKHANTERING, FORTS. Effekt på räntetäckningsgrad vid förändrad uthyrningsgrad per 31 december 2023 –10 % –5 % 0 % +5 % +10 % Uthyrningsgrad, % 87 91 96 ET ET Räntetäckningsgrad, ggr 5,1 5,4 5,7 ET ET Effekt på belåningsgraden vid förändrat värde på fastighetsportföljen per 31 december 2023 –20 % –10 % 0 % +10 % +20 % Värdeförändring, Mkr –11 412 –5 706 – 5 706 11 412 Belåningsgrad, % 49 45 41 38 36 Effekt på räntetäckningsgrad vid förändrad uthyrningsgrad per 31 december 2022 –10 % –5 % 0 % +5 % +10 % Uthyrningsgrad, % 86 91 96 ET ET Räntetäckningsgrad, ggr 6,4 6,7 7,1 ET ET Effekt på belåningsgraden vid förändrat värde på fastighetsportföljen per 31 december 2022 –20 % –10 % 0 % +10 % +20 % Värdeförändring, Mkr –10 536 –5 268 – 5 268 10 536 Belåningsgrad, % 52 48 45 42 39 KÄNSLIGHETSANALYS Nedan redovisas Sagax exponering för väsentliga risker i bolagets verksamhet. Känslighetsanalys per 31 december 2023 Effekt på förvaltnings resultat, Effekt på resultat efter skatt, Effekt på Belopp i miljoner kronor Förändring årsbasis årsbasis eget kapital Ekonomisk uthyrningsgrad +/– 1 %-enhet +47/–47 +38/–38 +38/–38 Hyresintäkter +/– 1 % +46/–46 +37/–37 +37/–37 Fastighetskostnader +/– 1 % – 8/+8 – 6/+6 – 6/+6 Räntekostnader för skulder i SEK med beaktande av räntederivat +/– 1 %-enhet –9/+9 – 7/+7 – 7/+7 Räntekostnader för skulder i EUR med beaktande av räntederivat +/– 1 %-enhet –33/+33 –26/+26 –26/+26 Förändring av valutakursen SEK/EUR +/– 10 % +234/–234 +187/–187 +1 183/–1 183 Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2024 +/– 10 % +73/–73 +59/–59 +59/–59 1) Exklusive resultatandelar i joint venture och intresseföretag. 2) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder bokförda i euro. 1) 2) Belåningsgraden ska understiga 50 % enligt finanspolicyn Belåningsgrad Belåningsgrad % 0 10 20 30 40 50 20232022202120202019 Nettoskulden i förhållande till EBITDA ska understiga 8 gånger enligt finanspolicyn Nettoskuld/EBITDA Nettoskuld/EBITDA Ggr 0 2 4 6 8 10 20232022202120202019 Räntetäckningsgraden ska överstiga 3,0 gånger enligt finanspolicyn Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgrad Ggr 0 1 2 3 4 5 6 7 8 20232022202120202019 Valutaexponering Belopp i miljoner euro 2023-12-31 2022-12-31 Förvaltningsfastigheter 3 861 3 393 Övriga tillgångar 134 318 Summa tillgångar 3 995 3 711 Räntebärande skulder 2 580 2 703 Övriga skulder 348 326 Summa skulder 2 928 3 028 Nettoexponering 1 067 683 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 117 NOTER Inga väsentliga händelser har inträffat efter räkenskapsårets utgång. 33 NOT VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER RÄKENSKAPSÅRETS UTGÅNG Till årsstämmans förfogande finns följande fria fond- och vinstmedel: Balanserade vinstmedel 888 813 250,90 Överkursfond 6 451 905 416,65 Årets resultat 2 683 622 685,20 Summa 10 024 341 352,75 Till aktieägarna utdelas 3,10 kronor per stamaktie av serie A och serie B 1 048 837 430,50 Till aktieägarna utdelas 2,00 kronor per stamaktie av serie D 252 522 658,00 Överföres till överkursfond 8 722 981 264,25 Överföres till balanserade vinstmedel 0 Summa 10 024 341 352,75 34 NOT FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION STYRELSENS YTTRANDE AVSEENDE FÖRSLAG TILL VINST- DISPOSITION SAMT BEMYNDIGANDE ATT ÅTERKÖPA EGNA AKTIER Enligt aktiebolagslagen 18 kap 4 § ska styrelsen avge ett yttrande avse- ende förslag till vinstutdelning. Vidare följer av 19 kap 22 § aktiebolags- lagen att styrelsen ska avge ett yttrande avseende förslag till beslut om återköp av egna aktier. Koncernens egna kapital har beräknats i enlighet med de av EU antagna IFRS-standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC) samt i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rap- porterings rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsreg- ler för koncerner). Moderbolagets egna kapital har beräknats i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporte- rings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer). Styrelsen föreslår att årsstämman för räkenskapsåret 2023 beslutar om utdelning till aktieägarna om 3,10 kronor per stamaktie av serie A och serie B. Som avstämningsdag för utdelning på stamaktier föreslås den 13 maj 2024. Utdelningen beräknas kunna utbetalas genom Euro- clears försorg den tredje vardagen efter avstämningsdagen. Styrelsen föreslår att årsstämman för räkenskapsåret 2023 beslutar om utdelning till aktieägarna om 2,00 kronor per stamaktie av serie D med utbetalning kvartalsvis om 0,50 kronor per stamaktie av serie D. Som avstämningsdagar för utdelningen på stamaktier av serie D före- slår styrelsen fredagen den 28 juni 2024, måndagen den 30 september 2024, måndagen den 30 december 2024 och måndagen den 31 mars 2025. Utdelningen beräknas kunna utbetalas genom Euroclear Sweden AB:s försorg den tredje vardagen efter respektive avstämningsdag. Styrelsen föreslår vidare att stämman beslutar att de nya stam- aktier av serie D som kan komma att emitteras med stöd av stämmans bemyndigande enligt punkt 14 på dagordningen för årsstämman ska ge rätt till utdelning i enlighet med ovan från och med den dag de blivit införda i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken. Vid ett maxi- malt utnyttjande av bemyndigandet kommer en utdelning för tillkom- mande stamaktier av serie D om maximalt 93 319 196,00 kronor att kunna delas ut. Den föreslagna vinstutdelningen 2024 motsvarar 33,5 procent av koncernens förvaltningsresultat för 2023 och 37,3 procent av kon- cernens kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 2023. Om bemyndigandet att emittera stamaktier utnyttjas maximalt som föreslås årsstämman 2024 kommer den före- slagna utdelningen i stället att högst motsvara högst 35,9 procent av koncernens förvaltningsresultat för 2023 och högst 40,0 procent av koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 2023. Styrelsen finner att full täckning finns för Bolagets bundna egna kapital efter den föreslagna utdelningen. Styrelsen finner att den föreslagna utdelningen till aktieägarna och det föreslagna bemyndigandet avseende beslut om återköp av aktier är försvarliga med hänsyn till de parametrar som anges i 17 kap 3 § andra och tredje styckena i aktiebolagslagen (verksamhetens art, omfattning och risker samt konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt). Styrelsen bedömer att Bolagets och koncernens egna kapital efter den föreslagna utdelningen och efter eventuellt utnyttjande av bemyn- digandet att återköpa aktier kommer att vara tillräckligt stort i relation till verksamhetens art, omfattning och risker. Styrelsen beaktar i sam- manhanget bland annat Bolagets och koncernens historiska utveckling, budgeterad utveckling, investeringsplaner och konjunkturläget. Föreslagen utdelning utgör 11,8 procent av moderbolagets egna kapital och 3,6 procent av koncernens egna kapital per 31 december 2023. Om bemyndigandet att emittera stamaktier av serie D utnyttjas maximalt kommer den föreslagna utdelningen i stället att utgöra högst 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 118 NOTER 34 NOT FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION, FORTS. 12,7 procent av moderbolagets egna kapital och högst 3,8 procent av koncernens egna kapital per 31 december 2023. Bolagets och koncer- nens soliditet är god med beaktande av rörelsens karaktär och utveck- ling. Mot denna bakgrund anser styrelsen att Bolaget och koncernen har goda förutsättningar att ta framtida affärsrisker och även tåla even- tuella förluster. Planerade investeringar har beaktats vid bestämman- det av den föreslagna utdelningen samt det föreslagna bemyndigandet avseende återköp av egna aktier. Utdelningen eller utnyttjande av bemyndigandet att återköpa egna aktier kommer heller inte att negativt påverka Bolagets och koncernens förmåga att göra ytterligare affärs- mässigt motiverade investeringar enligt antagna planer. Den föreslagna utdelningen och eventuellt utnyttjande av bemyn- digandet att återköpa aktier kommer inte att påverka Bolagets och koncernens förmåga att i rätt tid infria sina betalningsförpliktelser. Styrelsen har övervägt övriga kända förhållanden som kan ha betydelse för Bolagets och koncernens ekonomiska ställning och som inte beak- tats inom ramen för det ovan anförda. Därvid har ingen omständighet framkommit som gör att den föreslagna utdelningen eller det föreslagna bemyndigandet att återköpa egna aktier inte framstår som försvarliga. Vidare beaktar styrelsen att det åligger styrelsen att, i samband med eventuellt utnyttjande av bemyndigandet att återköpa aktier, upprätta ett nytt motiverat yttrande enligt 19 kap 22 och 29 §§ i aktie- bolagslagen avseende om det då aktuella förvärvet av egna aktier, med hänsyn till då rådande förhållanden, är försvarligt med hänsyn till de parametrar som anges i 17 kap 3 § andra och tredje styckena i aktie- bolagslagen. Stockholm i april 2024 AB Sagax (publ) Styrelsen AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 119 ÅRSREDOVISNINGENS UNDERTECKNANDE Undertecknade försäkrar att koncern- och årsredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS, sådana de antagits av EU, respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och företagets ställning och resultat, samt att koncern- förvaltningsberättelsen och förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och företagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför. Stockholm den 15 april 2024 Staffan Salén Johan Cederlund Styrelsens ordförande Styrelseledamot Filip Engelbert Johan Thorell Styrelseledamot Styrelseledamot Ulrika Werdelin David Mindus Styrelseledamot Styrelseledamot och verkställande direktör Vår revisionsberättelse har lämnats den 15 april 2024 Jonas Svensson Auktoriserad revisor Ernst & Young AB NOTER AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 120 RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för AB Sagax (publ) för år 2023 med undantag för bolagsstyrnings- rapporten på sidorna 64-72. Bolagets årsredovisning och koncern redo- visning ingår på sidorna 8–119 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rätt- visande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt års- redovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrnings- rapporten på sidorna 64-72. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget samt rapporten över totalresultatet och rapporten över finansiell ställning för koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncern- redovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet med Revisorsförordningens (537/2014) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhål- lande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga för- bjudna tjänster som avses i Revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Revisionsberättelse Till bolagsstämman i AB Sagax (publ), org nr 556520-0028 Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perio- den. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Beskrivningen nedan av hur revisionen genomfördes inom dessa områden ska läsas i detta sammanhang. Vi har fullgjort de skyldigheter som beskrivs i avsnittet Revisorns ansvar i vår rapport om årsredovisningen också inom dessa områden. Därmed genomfördes revisionsåtgärder som utformats för att beakta vår bedömning av risk för väsentliga fel i årsredovisningen och koncern- redovisningen. Utfallet av vår granskning och de granskningsåtgärder som genomförts för att behandla de områden som framgår nedan utgör grunden för vår revisionsberättelse. Värdering förvaltningsfastigheter Beskrivning av området Hur detta område beaktades i revisionen Det verkliga värdet för förvaltningsfastigheterna i koncernen uppgick den 31 december 2023 till 57 061 Mkr. Per balansdagen som avslutas 31 december 2023 har 99% av fastighetsbeståndet värderats av externa värderare och 1% genom internt upprättade värderingar. Värderingarna är avkastningsbaserade enligt kassaflödesmodellen, vilket innebär att framtida kassaflöden prognostiseras. Fastigheternas direktavkastningskrav bedöms utifrån varje fastighets unika risk samt gjorda transaktioner på marknaden för objekt av liknande karaktär. Med anledning av den höga graden av an- taganden och bedömningar som sker i samband med fastighetsvärderingen anser vi att detta område är ett särskilt betydelsefullt område i vår revision. En beskrivning av värdering av fastighetsinnehavet framgår av avsnitt om redovisningsprinciper och avsnitt om kritiska bedömningar i not 1 ”Redo- visningsprinciper” samt not 13 ”Förvaltningsfastigheter”. I vår revision har vi utvärderat bolagets process för fastighetsvärdering, bland annat genom att utvärdera värderingsmetod och indata i de externt och internt upprättade värderingarna. Vi har utvärderat bolagets kompetens samt utvärderat de externa värderarnas kompetens och objektivitet. Vi har gjort jämförelser mot känd marknadsinformation. Vi har granskat använd modell för fastighetsvärdering. Vi också granskat rimligheten i gjorda antaganden som direktavkastningskrav, vakansgrad, hyresintäkter och driftskostnader för ett urval av förvaltningsfastigheterna. Urval har gjorts utifrån kriterierna risk, storlek och slumpmässighet. Vi har granskat lämnade upplysningar i årsredovisningen. REVISIONSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 121 ANNAN INFORMATION ÄN ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1–7 och på sidorna 124-178. Den andra informationen består även av ersättningsrapporten som vi inhämtade före datumet för denna revisionsberättelse. Det är sty- relsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovis- ningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredo- visningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är ofören- lig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genom- gång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att den ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncern- redovisningen, enligt IFRS så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncern- redovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om att årsredovis- ningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra utta- landen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan för- väntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: ■ identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. ■ skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen. ■ utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskatt- ningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. ■ drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncern- redovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan fram- tida händelser eller förhållanden göra att ett bolag inte längre kan fortsätta verksamheten. ■ utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. ■ inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella informationen för enheterna eller affärsaktiviteterna inom koncernen för att göra ett uttalande avseende koncernredo- visningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och utförande av koncernrevisionen. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat. Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relatio- ner och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits. Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författ- ningar förhindrar upplysning om frågan. REVISIONSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 122 RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR Revisorns granskning av förvaltning och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning av AB Sagax (publ) för år 2023 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkstäl- lande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är obero- ende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisors- sed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträf- fande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncer- nens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvalt- ningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: ■ företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller ■ på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredo- visningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bola- gets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktie- bolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättnings- skyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verk- samheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, besluts- underlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen Revisorns granskning av Esef-rapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direk- tören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för AB Sagax (publ) för år 2023. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalande Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till AB Sagax (publ)) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamåls- enliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. REVISIONSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 123 Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransknings- åtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller miss- tag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 Kvalitetskontroll för revisions- företag som utför revision och översiktlig granskning av finansiella rap- porter samt andra bestyrkandeuppdrag och näraliggande tjänster och har därmed ett allsidigt system för kvalitetskontroll vilket innefattar dokumenterade riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkes- etiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstäm- ning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredo- visningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncer- nens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen. Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 64-72 och för att den är upprättad i enlighet med årsredo- visningslagen. Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2-6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt i överensstämmelse med årsredovisningslagen. Ernst & Young AB, Box 7850, 103 99 Stockholm, utsågs till AB Sagax revisorer av bolagsstämman den 9 maj 2023 och har varit bolagets revisor sedan 8 maj 2008. Stockholm den 15 april 2024 Ernst & Young AB Jonas Svensson Auktoriserad revisor REVISIONSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 124 FASTIGHETSFÖRVÄRV Sagax har under 2023 förvärvat 142 (119) fastigheter för totalt 5 088 (3 202) miljoner kronor, se tabellen nedan. I Finland, Frankrike, Benelux, Spanien och Tyskland förvärvades fastigheter för totalt 4 902 miljo- ner kronor, motsvarande 96 % av koncernens fastighetsförvärv under året, varav en fastighetsportfölj om 65 fastigheter omfattande 109 000 kvadrat meter uthyrningsbar area och 1 840 000 kvadratmeter mark förvärvades i Frankrike under fjärde kvartalet för totalt 1 238 miljoner kronor. 4 % av koncernens fastighetsförvärv under året avser Sverige. FASTIGHETS FÖRSÄLJNINGAR Under 2023 avyttrades 9 fastigheter med en uthyrningsbar area om totalt 13 300 kvadrat meter. Det sammanlagda försäljnings priset uppgick till 86 miljoner kronor. Fastighetsförteckning Under 2023 har 5 991 miljoner kronor investerats i fastigheter, varav 5 088 miljoner kronor avsåg förvärv och 902 miljoner kronor avsåg investeringar i det befintliga beståndet. Fastigheter till ett bokfört värde om 77 miljoner kronor har avyttrats under samma period. Nettoinvesteringarna uppgick till 5 913 miljoner kronor. Fastighetsförvärv januari-december 2023 Fastighet/adress Kommun Segment Marknad Uthyrningsbar area, kvm Solkraften 13 Stockholm Sverige Stockholm 1 330 Totalt kvartal 1 1 330 Tunaberg 4 Botkyrka Sverige Stockholm 1 320 Täckeråker 2:227 Haninge Sverige Stockholm 2 810 Veddesta 2:37 Järfälla Sverige Stockholm 2 895 Måttbandet 8 Täby Sverige Stockholm 1 938 Räknestickan 2 Täby Sverige Stockholm 650 Malminkaari 12 Helsingfors Finland Helsingfors 19 109 Teerikukonkuja 5 Helsingfors Finland Helsingfors 4 224 Turvekuja 1 Helsingfors Finland Helsingfors 7 431 Turvekuja 7 Helsingfors Finland Helsingfors 1 406 Turvekuja 8 Helsingfors Finland Helsingfors 3 822 Graniittitie 7 Uleåborg Finland Uleåborg 1 622 Louhimontie 5 Uleåborg Finland Uleåborg 2 988 Oritkarintie 1 B Uleåborg Finland Uleåborg 1 395 Ulappatie 6 Uleåborg Finland Uleåborg 2 910 Hakkilankaari 4 Vanda Finland Helsingfors 3 261 Vahdontie 30 Åbo Finland Åbo 7 096 9 Rue Louis Armand Eaubonne Frankrike Paris 1 808 20 Route d'Irigny Lyon Frankrike Lyon 2 754 Van Den Broekeweg 15 Almelo Benelux Almelo 4 321 Pisanostraat 59 Eindhoven Benelux Eindhoven 1 511 Reactorweg 160 Utrecht Benelux Utrecht 3 860 Symon Spiersweg 4 Zaandam Benelux Amsterdam 2 326 Diaz del Castillo 3,5,7 Coslada Spanien Madrid 2 348 Calle Bell 7 Getafe Spanien Madrid 2 392 Totalt kvartal 2 86 196 ) Innehas med tomträtt VIKTIG INFORMATION Sagax fastighetsförteckning har sammanställts och baserats på intern data samt information från externa källor. Målsättningen är att redovisa korrekt information men Sagax kan inte garantera att innehållet är fullständigt och korrekt. Därmed bör informationen betrakas som indikativ. FASTIGHETSFÖRTECKNING AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 125 Fastighetsförvärv januari-december 2023 Fastighet/adress Kommun Segment Marknad Uthyrningsbar area, kvm 5 Boulevard Monge Meyzieu Frankrike Lyon 5 250 Rue de Tourcoing, Quai de Gand, Rue Turgot Roubaix Frankrike Lille 3 406 9 Rue de I'Escouvrier Sarcelles Frankrike Paris 6 196 16/18 Avenue de la Baltique Villebon-sur-Yvette Frankrike Paris 2 568 Nachtegaalstraat 6 Aalst Benelux Aalst 7 483 Parelweg 5-5a Alkmaar Benelux Amsterdam 4 411 Ruimtevaart 30 Amersfoort Benelux Utrecht 5 026 Radarweg 8 Amsterdam Benelux Amsterdam 3 186 Nijbracht 90 Emmen Benelux Emmen 1 976 Antwerpseweg 83 Geel Benelux Geel 2 138 Zeverijnstraat 16-18 Hilversum Benelux Utrecht 5 362 Buitenvaart 2101-2102 Hoogeveen Benelux Hoogeveen 3 325 Kortrijksesteenweg 108 Kortrijk Benelux Gent 6 794 Brakelsesteenweg 398 Ninove Benelux Ninove 2 543 Bergensesteenweg 706b Sint-Pieters-Leeuw Benelux Bryssel 1 412 Bergensesteenweg 707 Sint-Pieters-Leeuw Benelux Bryssel 3 560 Warmoezenierstraat 17-21 Westland Benelux Haag 2 200 Calle Sierra de Cazorla s/n Almería Spanien Almería 3 377 Calle Antoni Gaudi 12 Barcelona Spanien Barcelona 9 562 Calle Amboto 1 Bilbao Spanien Bilbao 5 040 Calle Camí Borriol s/n Castellón Spanien Castellón 4 128 Calle Caterina Albert s/n Girona Spanien Gerona 3 321 Calle Santa Fe s/n Granada Spanien Granada 3 489 Calle Can Cabanyes 50 Granollers Spanien Barcelona 6 659 Calle Felipe Mínguez Serrano 8 La Coruña Spanien La Coruña 3 437 Vial C Parcela 4 Lerida Spanien Lerida 4 631 Av Real de Pinto 91 A Madrid Spanien Madrid 8 776 Av Real de Pinto 91 B Madrid Spanien Madrid 1 985 Paseo Flores 48 Madrid Spanien Madrid 2 197 Calle Textil 3 Mallorca Spanien Palma 2 958 Calle 3 Parcela G10 Onzonilla Spanien León 3 021 Calle Peña Santa 75 Oviedo Spanien Oviedo 5 390 Calle Soto Aizoáin s/n Pamplona Spanien Pamplona 6 014 Calle Pinar de Valsain 91 Salamanca Spanien Salamanca 2 070 Calle Gramil 4 Sevilla Spanien Sevilla 4 334 Calle Laguna Larga Seis 3 Sevilla Spanien Sevilla 6 401 Av Alqueria de Moret 25 Valencia Spanien Valencia 5 803 Calle Helio 21 Valladolid Spanien Valladolid 2 963 Calle Harria 10 Vitoria Spanien Vitoria 6 966 Calle M 72 Zaragoza Spanien Zaragoza 10 269 Van-Heukelum-Strasse 5 Bremerhaven Tyskland Bremerhaven 13 672 Totalt kvartal 3 193 299 Ansatie 5 Vanda Finland Helsingfors 14 132 Les Plantons la Grotte Airvault Frankrike Airvault 1 664 41 Rue Lazare Carnot Alencon Frankrike Alençon 928 22 Avenue Marcel Dassault Biard Frankrike Poitiers 1 174 Lieu-Dit Varennes Bon-Encontre Frankrike Bon-Encontre 1 683 Route Nationale 76 Bourges Frankrike Bourges 3 563 19 Rue Hervé Dannemont Brix Frankrike Cherbourg 1 186 25 Rue de l'Avenir Carpiquet Frankrike Caen 1 683 17 Rue Paul Sabatier Chalon-sur-Saone Frankrike Chalon-sur-Saône 532 Route de Paris Champagné Frankrike Le Mans 4 462 337 Chemin des Jonchères Charnay-les-Macon Frankrike Charnay-lès-Mâcon 265 7 Avenue Louis Blériot Chassieu Frankrike Lyon 2 401 Route de Nonnes Chatellerault Frankrike Châtellerault 2 980 582 Route de Paris Chauray Frankrike Niort 1 824 Zone d'Activité de Chemin de Beauchêne Cissac-Médoc Frankrike Bordeaux 1 248 8 Rue de l'Artisanat Cognac Frankrike Cognac 160 Zone D'activités Jean Monnet Condat-sur-Vienne Frankrike Limoges 1 470 Lieu-Dit La Croisette Dolus d'Oléron Frankrike Dolus-d'Oléron 718 La Rougeraie Domloup Frankrike Rennes 2 395 Lieu-Dit Dompierre-sur-Mer Frankrike La Rochelle 4 316 19 Rue Leblond Dourges Frankrike Lille 2 135 3 Allée au Poirier Ecouflant Frankrike Angers 2 181 FASTIGHETSFÖRTECKNING AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 126 Fastighetsförvärv januari-december 2023 Fastighet/adress Kommun Segment Marknad Uthyrningsbar area, kvm Route de Brières-les-Scellés Etampes Frankrike Paris 2 529 15 Rue Michel Dugast Fontenay-le-Comte Frankrike Fontenay-le-Comte 1 218 Zone Industrielle de la Garderie Guidel Frankrike Guidel 535 2 Route Des Chênes Labarthe-Inard Frankrike Saint-Gaudens 832 572 Chemin des Agries Labarthe-sur-Lèze Frankrike Toulouse 1 613 2 Rue René Descartes La-Chaussée-Saint-Victor Frankrike La-Chaussée-Saint-Victor 840 Parc d’activité de Lahonce, Rue Errecart Lahonce Frankrike Bayonne 1 450 21 Boulevard Joseph Cugnot La-Roche-sur-Yon Frankrike La-Roche-sur-Yon 1 645 11 Rue du 19 Mars 1962 Le Coudray Frankrike Chartres 1 539 Le Poinconnet Le Poinconnet Frankrike Châteauroux 1 631 14 Rue Louis Lagrange Les Sables-d'Olonne Frankrike Les Sables-d'Olonne 920 Route de Meulan Limay Frankrike Paris 545 Zone d'Activités de Poulvern Locoal-Mendon Frankrike Locoal-Mendon 1 245 Les Parpareux Loudeac Frankrike Loudéac 1 259 9 Avenue du Beaumontoir Louvres Frankrike Paris 4 199 200 Avenue Marcel Dassault Merignac Frankrike Bordeaux 3 888 2 Rue de la Plaine Mettray Colas Frankrike Tours 2 239 1005 Avenue de Cos Montauban Frankrike Montauban 1 480 Rue du Bois Clair Montceau-les-Mines Frankrike Montceau-les-Mines 1 086 121 Rue Paul Fort Montlhéry Frankrike Paris 3 510 3 Rue du Docteur Schweitzer Morangis Frankrike Paris 1 949 Rue des Métiers Onet-le-Château Frankrike Onet-le-Château 1 670 Rue Tanguy Prigent Pau Frankrike Pau 1 948 Rue Bernard Perrot Ploërmel Frankrike Ploërmel 951 Rue des Mottes Plouflagran Frankrike Plouflagran 2 948 1 Rue du Général Leclerc Plougastel-Daoulas Frankrike Brest 962 4 Rue Rontgen Quimper Frankrike Quimper 1 227 6 rue Barthelemy Thimonnier Rambouillet Frankrike Paris 262 Impasse Denis Papin Rognac Frankrike Marseille 958 Lieu-dit Le Four à Chaux Roullet-Saint-Estèphe Frankrike Angouléme 1 787 51 Rue de Montanceix Saint-Astier Frankrike Saint-Astier 1 913 461 Allée de Lagacé Saint-Avit Frankrike Mont-de-Marsan 1 473 32 Avenue Amilcar Cabral Saint-Denis Frankrike Paris 1 806 202 Route de Paris Saint-Denis-de-Pile Frankrike Bordeaux 890 325 Chemin du Moulin Neuf Saint-Denis-lès-Bourg Frankrike Bourg-en-Bresse 1 970 878 Rue de Vauce Saint-Doulchard Frankrike Bourges 530 4 Rue Frédéric Bait Saint-Étienne Frankrike Saint-Étienne 2 083 Rue Jules Vallès Saint-Lô Frankrike Saint-Lô 1 679 9 Rue Alfred Kastler Saint-Nazaire Frankrike Nantes 696 457 Rue Bernard Palissy Saint-Paul-lès-Dax Frankrike Saint-Paul-lès-Dax 776 108 Rue Kléber Tarbes Frankrike Tarbes 1 132 101 Rue de Fenouillet Toulouse Frankrike Toulouse 2 807 Rue D'Epreville Val-de-Reuil Frankrike Rouen 1 817 16 Rue Dutenos le Verger Vannes Frankrike Vannes 1 902 Avenue de Foix Varilhes Frankrike Varilhes 1 609 Zone Industrielle De Fagia Vic-Fezensac Frankrike Vic-Fezensac 1 688 Katwilgweg 4 Antwerpen Benelux Antwerpen 4 359 Ringlaan 2 Brecht Benelux Brecht 1 322 Calle San Erasmo 20-26 Madrid Spanien Madrid 8 862 Calle Lagunda Del Marquesade 37-41 Madrid Spanien Madrid 4 988 Calle Resina 34 Madrid Spanien Madrid 5 365 Calle San Dalmacio 49-59 Madrid Spanien Madrid 8 076 Calle San Erasmo 42 Madrid Spanien Madrid 728 Calle San Norberto 42-44 Madrid Spanien Madrid 7 340 Totalt kvartal 4 167 772 Totalt förvärvad uthyrningsbar area 448 597 FASTIGHETSFÖRTECKNING AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 127 Fastighetsförsäljningar januari-december 2023 1) Fastighet/adress Kommun Segment Marknad Uthyrningsbar area, kvm Rue Léon Hennebique Bergerac Frankrike Bergerac 650 10 Rue des Serruriers Metz Frankrike Metz 1 544 6 Rue Président Delame Lelièvre Saint-Saulves Frankrike Lille 600 Totalt kvartal 1 2 794 Totalt kvartal 2 – Kaaritie 7 Pieksämäki Finland Pieksämäki 534 Chauvemont, Ludres Ludres Frankrike Nancy – Am Dahlbusch 23 Gelsenkirchen Tyskland Gelsenkirchen 4 979 Totalt kvartal 3 5 513 Mestarinkatu 5 Kuopio Finland Kuopio 2 642 Aniankatu 9 Lahtis Finland Lahtis 2 027 Le Bas Montjoie - RN 20 Montlhéry Frankrike Paris 334 Totalt kvartal 4 5 003 Totalt avyttrad uthyrningsbar area 13 310 FASTIGHETSFÖRTECKNING AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 128 Stockholm Uthyrningsbar area i kvm Fastighetsbeteckning Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Kumla Hage 2 Kumla Gårdsväg 22 Botkyrka Stockholm Lager/Industri 4 300 500 – 4 800 10 231 Kumla Hage 6 Segersbyvägen 3 Botkyrka Stockholm Lager/Industri 1 000 400 – 1 400 4 571 Kumla Hage 7 Segersbyvägen 5 Botkyrka Stockholm Lager/Industri 1 050 900 – 1 950 4 246 Kumla Hage 8 Segersbyvägen 5 A Botkyrka Stockholm Lager/Industri 911 – – 911 3 591 Tumba 7:234 Gustav De Lavals väg 12-14 Botkyrka Stockholm Lager/Industri 16 531 540 – 17 071 12 165 Tunaberg 4 Tunabergsvägen 1 Botkyrka Stockholm Handel 1 320 – – 1 320 8 388 Tuna Äng 3 Tuna Gårdsväg 4 Botkyrka Stockholm Lager/Industri 7 650 1 896 – 9 546 21 182 Jordbromalm 3:1 Dåntorpsvägen 4-30 Haninge Stockholm Lager/Industri 92 150 1 830 – 93 980 183 321 Jordbromalm 4:3 Lillsjövägen 7 Haninge Stockholm Lager/Industri 47 329 4 106 – 51 435 100 456 Jordbromalm 6:10 Rörvägen 7 Haninge Stockholm Lager/Industri 4 690 1 328 – 6 018 17 000 Jordbromalm 6:13 Lagervägen 7 Haninge Stockholm Lager/Industri 13 300 2 800 – 16 100 40 126 Jordbromalm 6:82 Rörvägen 9 Haninge Stockholm Obebyggd tomt – – – – 11 521 Söderbymalm 7:49 Hantverkarvägen 31 Haninge Stockholm Lager/Industri 8 020 800 – 8 820 15 428 Täckeråker 2:227 Nynäsvägen 3A Haninge Stockholm Lager/Industri 2 810 – – 2 810 6 775 Ackumulatorn 1 Regulatorvägen 21 Huddinge Stockholm Lager/Industri 5 103 4 174 – 9 277 14 313 Cirkelsågen 1 Speditionsvägen 18 Huddinge Stockholm Lager/Industri 8 609 – – 8 609 16 751 Heden 1 Mälarvägen 15 Huddinge Stockholm Lager/Industri 3 410 650 – 4 060 7 692 Heden 4 Lövbacksvägen 4-6 Huddinge Stockholm Lager/Industri 4 658 – – 4 658 7 459 Klingan 3 Svarvarvägen 14 B Huddinge Stockholm Lager/Industri 1 600 230 – 1 830 3 182 Kugghjulet 3 Lännavägen 62 Huddinge Stockholm Lager/Industri 5 191 206 – 5 397 22 422 Skiftnyckeln 2 Svarvarvägen 8 B Huddinge Stockholm Lager/Industri 1 130 225 – 1 355 3 038 Slänten 17 G:a Södertäljevägen 125 Huddinge Stockholm Lager/Industri 3 284 1 094 – 4 378 4 906 Telegrafen 1 Kommunalvägen 27 B Huddinge Stockholm Kontor 616 910 – 1 526 2 548 Jakobsberg 18:19 Värmevägen 5 Järfälla Stockholm Obebyggd tomt – – – – 12 577 Jakobsberg 22:14 Brantvägen 2 Järfälla Stockholm Lager/Industri 2 000 650 – 2 650 17 432 Sollentuna Härads- allmänning 1:34 Katrinedalsvägen 27-29 Järfälla Stockholm Obebyggd tomt – – – – 16 157 Veddesta 1:12 Saldovägen 11 Järfälla Stockholm Lager/Industri 2 000 452 – 2 452 4 075 Veddesta 1:27 Saldovägen 22 Järfälla Stockholm Lager/Industri 2 490 192 – 2 682 4 078 Veddesta 2:20 Kontovägen 1-5 Järfälla Stockholm Lager/Industri 10 246 2 129 100 12 475 37 238 Veddesta 2:37 Datavägen 7 Järfälla Stockholm Lager/Industri 2 295 550 50 2 895 8 387 Veddesta 2:42 Girovägen 3 Järfälla Stockholm Lager/Industri 3 942 440 – 4 382 5 385 Skarpnäs 12:9 Svarvarvägen 8 Nacka Stockholm Lager/Industri 2 360 200 – 2 560 5 656 Märsta 17:2 Maskingatan 8 A Sigtuna Stockholm Bilhandel 3 621 – – 3 621 6 628 Märsta 24:18 Turbingatan 2 Sigtuna Stockholm Lager/Industri 1 300 870 – 2 170 4 045 Rosersberg 11:105 Metallvägen 47 Sigtuna Stockholm Lager/Industri 6 345 855 – 7 200 17 113 Trosta 1:27 Trosta 187 Sigtuna Stockholm Lager/Industri 3 810 – – 3 810 13 796 Elektrikern 2 Djupdalsvägen 27 Sollentuna Stockholm Lager/Industri 2 150 507 – 2 657 4 000 Rankan 1 Sollentunaholmsvägen 13-15 Sollentuna Stockholm Lager/Industri 8 640 540 – 9 180 19 918 Reglaget 2 Bergkällavägen 20 Sollentuna Stockholm Lager/Industri 1 335 1 760 – 3 095 6 692 Reglaget 3 Bergkällavägen 22 Sollentuna Stockholm Lager/Industri 1 547 – – 1 547 4 438 Resan 1 Konsumentvägen 2 Sollentuna Stockholm Lager/Industri 1 210 – – 1 210 11 485 Romben 2 Staffans väg 2 Sollentuna Stockholm Kontor 6 930 5 910 – 12 840 18 120 Romben 3 Staffans väg 4 Sollentuna Stockholm Lager/Industri 12 142 5 525 – 17 667 42 439 Verkmästaren 4 Ekensbergsvägen 117 Solna Stockholm Lager/Industri 10 907 5 045 – 15 952 14 988 Domnarvet 16 Fagerstagatan 7 Stockholm Stockholm Lager/Industri 2 697 1 705 – 4 402 3 626 Domnarvet 17 Fagerstagatan 5 Stockholm Stockholm Lager/Industri 6 019 635 – 6 654 5 537 Domnarvet 34 Garpenbergsgatan 3 Stockholm Stockholm Lager/Industri 1 460 560 – 2 020 5 609 Domnarvet 40 Gunnebogatan 34 Stockholm Stockholm Lager/Industri 2 048 532 – 2 580 1 776 Elektra 11 Västberga Allé 38-40, 50 Stockholm Stockholm Lager/Industri 11 424 1 611 – 13 035 19 728 Fabrikören 9 Konsumentvägen 9-11 Stockholm Stockholm Lager/Industri 3 111 955 – 4 066 5 195 Finspång 4 Finspångsgatan 55 Stockholm Stockholm Lager/Industri 2 315 470 – 2 785 2 816 Finspång 6 Finspångsgatan 49-51 Stockholm Stockholm Lager/Industri 6 989 1 380 – 8 369 9 628 Sverige ) Innehas med tomträtt FASTIGHETSFÖRTECKNING AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 129 Stockholm Uthyrningsbar area i kvm Fastighetsbeteckning Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Flyghallen 1 Flygfältsgatan 15 Stockholm Stockholm Kontor 741 2 323 – 3 064 3 210 Gjutmästaren 8 Bryggerivägen 5-13 Stockholm Stockholm Lager/Industri 14 783 4 573 – 19 356 25 225 Grossisten 1 Grossistvägen 7 Stockholm Stockholm Lager/Industri 1 460 454 – 1 914 3 330 Hangaren 1 Flygfältsgatan 1-11 Stockholm Stockholm Lager/Industri 6 842 4 037 – 10 879 10 762 Hangaren 3 Postflygsgatan 2-12 Stockholm Stockholm Lager/Industri 2 465 1 150 – 3 615 4 212 Horndal 1 Fagerstagatan 29 Stockholm Stockholm Lager/Industri 7 055 1 270 – 8 325 9 088 Hällsätra 2 Stensätravägen 3 Stockholm Stockholm Lager/Industri 8 223 2 716 – 10 939 9 553 Induktorn 15 Ranhammarsvägen 6 Stockholm Stockholm Lager/Industri 392 60 – 452 955 Induktorn 24 Ranhammarsvägen 12-14 Stockholm Stockholm Lager/Industri 6 961 4 657 – 11 618 17 000 Induktorn 35 Ranhammarsvägen 10 Stockholm Stockholm Lager/Industri 3 610 – – 3 610 5 145 Kolsva 1 Fagerstagatan 26 Stockholm Stockholm Lager/Industri 4 800 365 – 5 165 8 750 Konsumenten 1 Konsumentvägen 4, 8 Stockholm Stockholm Lager/Industri 6 115 1 788 – 7 903 16 245 Landningsbanan 21 Flygfältsgatan 2C Stockholm Stockholm Lager/Industri 350 300 – 650 428 Leverantören 1 Varuvägen 32 Stockholm Stockholm Lager/Industri 1 900 400 – 2 300 3 791 Miklaholt 2 Haukadalsgatan 10 Stockholm Stockholm Lager/Industri 876 1 046 – 1 922 3 058 Miklaholt 3 Haukadalsgatan 2-8 Stockholm Stockholm Lager/Industri 2 880 2 711 – 5 591 7 180 Murmästare- Ämbetet 1 Murmästarvägen 21-45 Stockholm Stockholm Bilhandel 11 353 682 – 12 035 22 659 Murmästare- Ämbetet 2 Murmästarvägen 17-19 Stockholm Stockholm Lager/Industri 7 345 640 – 7 985 13 067 Murmästare- Ämbetet 3 Murmästarvägen 1 Stockholm Stockholm Lager/Industri 9 939 1 410 – 11 349 13 634 Mörtö 6 Fryksdalsbacken 20 Stockholm Stockholm Lager/Industri 1 506 1 090 – 2 596 3 185 Panncentralen 1 Partihandlarvägen 50-52 Stockholm Stockholm Lager/Industri 10 711 2 314 – 13 025 12 251 Råfilmen 1 Harpsundsvägen 181 Stockholm Stockholm Lager/Industri 1 167 200 – 1 367 2 765 Sillö 3 Edsvallabacken 20-24 Stockholm Stockholm Lager/Industri 5 853 1 146 – 6 999 11 878 Skultuna 3 Finspångsgatan 44 Stockholm Stockholm Lager/Industri 8 908 2 926 – 11 834 18 200 Solkraften 12 Solkraftsvägen 33 Stockholm Stockholm Lager/Industri 665 650 – 1 315 703 Solkraften 13 Solkraftsvägen 35 Stockholm Stockholm Lager/Industri 495 835 – 1 330 703 Stensätra 16 Stensätravägen 2-4 Stockholm Stockholm Lager/Industri 9 740 1 740 – 11 480 19 052 Säteritaket 1 Maltesholmsvägen 88 Stockholm Stockholm Lager/Industri 938 1 532 – 2 470 4 633 Tillverkaren 1 Grossistvägen 1-5 Stockholm Stockholm Lager/Industri 2 675 – – 2 675 4 541 Varubilen 1 Konsumentvägen 13-17 Stockholm Stockholm Lager/Industri 7 917 1 835 – 9 752 14 212 Vitå 1 Torshamnsgatan 10 Stockholm Stockholm Lager/Industri 9 859 – – 9 859 11 858 Vitå 2 Viderögatan 3-5 Stockholm Stockholm Lager/Industri 5 750 3 296 – 9 046 11 508 Måttbandet 8 Måttbandsvägen 5 Täby Stockholm Lager/Industri 1 938 – – 1 938 6 079 Räknestickan 2 Tillverkarvägen 4 Täby Stockholm Bilhandel 650 – – 650 2 188 Stolen 1 Gribbylundsvägen 2 Täby Stockholm Lager/Industri 1 534 1 317 – 2 851 6 800 Njursta 1:23 Saturnusvägen 2 Upplands Väsby Stockholm Lager/Industri 6 850 750 – 7 600 14 752 Librobäck 4:23 Börjegatan 77 B-C Uppsala Uppsala Lager/Industri 13 903 1 260 – 15 163 14 3 111 Runö 7:73 N/A Österåker Stockholm Handel 1 035 – – 1 035 7 594 Runö 7:74 Sågvägen 26 Österåker Stockholm Handel 1 987 – – 1 987 5 914 Totalt Stockholm 548 166 107 535 150 655 851 1 329 093 ) Innehas med tomträtt FASTIGHETSFÖRTECKNING AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 130 ) Innehas med tomträtt Övriga Sverige Uthyrningsbar area i kvm Fastighetsbeteckning Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Mörten 17 Bruksgatan 7 C Eslöv Eslöv Lager/Industri 7 640 – – 7 640 17 439 Geväret 1 N/A Falköping Falköping Obebyggd tomt – – – – 9 486 Värjan 2 Mossvägen 16 Falköping Falköping Lager/Industri 6 115 – – 6 115 12 202 Arendal 1:10 Synnerödsvägen 7 Göteborg Göteborg Lager/Industri 3 381 1 115 – 4 496 10 456 Högsbo 34:18 J A Wettergrens Gata 10 Göteborg Göteborg Lager/Industri 2 914 2 420 – 5 334 11 731 Bronsen 1 Koppargatan 20 Helsingborg Helsingborg Lager/Industri 5 789 – – 5 789 15 019 Bronsen 4 Koppargatan 14 Helsingborg Helsingborg Övrigt – – 426 426 1 778 Bronsen 5 Koppargatan 16 Helsingborg Helsingborg Övrigt – – 354 354 1 430 Bronsen 6 Koppargatan 18 Helsingborg Helsingborg Övrigt – – 426 426 1 412 Bronsen 7 N/A Helsingborg Helsingborg Övrigt – – 1 431 1 431 5 101 Plankan 2 Brännerigatan 2 Höganäs Höganäs Lager/Industri 7 187 – – 7 187 15 571 Kristianstad 3:35 Björkhemsvägen 12 Kristianstad Kristianstad Lager/Industri 8 737 – – 8 737 34 000 Grepen 9 Skogvaktarevägen 11 Lidköping Lidköping Lager/Industri 1 200 – – 1 200 6 302 Grepen 12 Skogvaktarevägen 15 Lidköping Lidköping Obebyggd tomt – – – – 5 470 Grepen 14 Skogvaktarevägen 17 Lidköping Lidköping Lager/Industri 5 754 – – 5 754 8 184 Inteckningen 5 Magistratsvägen 16-18 Lund Lund Lager/Industri 12 924 7 506 3 359 23 789 39 809 Stockholmsledet 12 Emdalavägen 3 Lund Lund Lager/Industri 5 438 380 – 5 818 20 538 Bredablick 4 Sallerupsvägen 34 Malmö Malmö Lager/Industri 17 795 – – 17 795 26 547 Båtyxan 5 Järnyxegatan 15-17 Malmö Malmö Lager/Industri 4 662 775 – 5 437 9 779 Båtyxan 6 Stenyxegatan 1 Malmö Malmö Lager/Industri 10 928 3 463 – 14 391 19 052 Vevaxeln 4 Vevaxelgatan 2 Malmö Malmö Lager/Industri 1 080 1 758 – 2 838 11 212 Anden 1 Långgatan 80 Mellerud Mellerud Obebyggd tomt – – – – 2 540 Lommen 6 Långgatan 76 Mellerud Mellerud Lager/Industri 7 265 – – 7 265 12 399 Pollaren 1 Barlastgatan 10 Norrköping Norrköping Lager/Industri 40 730 – – 40 730 65 332 Pollaren 2 Färjegatan 20 Norrköping Norrköping Lager/Industri 7 700 – – 7 700 24 994 Kamaxeln 6 Batterivägen 11 Skövde Skövde Lager/Industri 1 267 1 013 – 2 280 6 601 Borggård 1:344 Industrivägen 4 Staffanstorp Malmö Lager/Industri 8 976 324 – 9 300 70 420 Trävaran 1 Tommarpsvägen 116 Trelleborg Trelleborg Lager/Industri 11 199 – – 11 199 33 916 Ratten 6 Kardanvägen 28 Trollhättan Trollhättan Lager/Industri 1 161 1 481 – 2 642 7 164 Gräsanden 7 Skaragatan 11-13 Vara Vara Lager/Industri 6 946 1 801 – 8 747 17 633 Nedervara 3:4 Gamla Tegelbruket Vara Vara Lager/Industri 10 220 – – 10 220 24 818 Bockaberg 2:2 Solbergavägen 44 Vetlanda Vetlanda Lager/Industri 16 720 2 807 – 19 527 74 485 Snickaren 3 Snickarvägen 4 Vetlanda Vetlanda Lager/Industri 11 430 1 570 – 13 000 57 987 Snäppan 5 Drottning Kristinas väg 6 Åmål Åmål Lager/Industri 4 190 – – 4 190 14 766 Totalt Övriga Sverige 229 348 26 413 5 996 261 757 695 574 Totalt Sverige 777 514 133 948 6 146 917 608 2 024 667 FASTIGHETSFÖRTECKNING AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 131 Helsingfors Uthyrningsbar area i kvm Fastighetsbeteckning Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Karaportti 8 (49-54-185-1) Karaportti 8 Esbo Helsingfors Lager/Industri 10 561 5 552 – 16 113 49 814 Kiilaniityntie 1 (49-82-3-5) Kiilaniityntie 1 Esbo Helsingfors Lager/Industri 2 483 747 – 3 230 12 765 Koskelontie 27 A (49-82-2-7) Koskelontie 27 Esbo Helsingfors Lager/Industri 4 053 1 189 – 5 242 11 336 Luomannotko 5 (49-22-6-5) Luomannotko 5 Esbo Helsingfors Lager/Industri 1 497 163 – 1 660 5 000 Mänkimiehentie 4 (49-43-14-6) Mänkimiehentie 4 Esbo Helsingfors Lager/Industri 16 623 2 122 – 18 745 28 515 Nimismiehenpelto 4 A (49-47-2-6) Nimismiehenpelto 4 A Esbo Helsingfors Lager/Industri 1 150 – – 1 150 4 305 Nimismiehenpelto 4 B (49-47-2-7) Nimismiehenpelto 4 B Esbo Helsingfors Lager/Industri 2 430 380 – 2 810 5 804 Nimismiehenpelto 6 (49-47-2-5) Nimismiehenpelto 6 Esbo Helsingfors Handel 1 713 267 6 840 8 820 18 466 Olarinluoma 8 (49-22-3-4) Olarinluoma 8 Esbo Helsingfors Bilhandel 5 984 – – 5 984 10 681 Tillinmäentie 1 (49-42-11-5) Tillinmäentie 1 Esbo Helsingfors Lager/Industri 9 275 3 374 – 12 649 21 103 Hernepellontie 11 (91-36-66-1-L1) Hernepellontie 11 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 560 440 – 1 000 1 797 Hyttitie 8 (91-38-172-4) Hyttitie 8 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 2 323 471 – 2 794 4 718 Linnanpajantie 26 (91-47-262-5-L1) Linnanpajantie 26 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 1 897 275 – 2 172 4 387 Lyhtytie 7 (91-40-153-22) Lyhtytie 7 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 576 264 – 840 1 428 Malmiinkaari 12 (91-38-94-29) Malminkaari 12 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 19 109 – – 19 109 25 697 Muonamiehentie 12 (91-46-130-26) Muonamiehentie 12 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 2 295 – – 2 295 3 029 Muonamiehentie 14 (91-46-130-27) Muonamiehentie 14 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 1 000 400 – 1 400 1 867 Puusepänkatu 2 (91-43-59-5) Puusepänkatu 2 Helsingfors Helsingfors Bilhandel 7 460 400 – 7 860 5 433 Ristipellontie 16 (91-32-39-3) Ristipellontie 16 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 2 199 2 146 – 4 345 8 021 Ristipellontie 17 (91-32-36-6) Ristipellontie 17 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 2 128 565 – 2 693 2 922 Ruosilantie 1 (91-32-41-3) Ruosilantie 1 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 5 342 1 941 – 7 283 8 264 Ruosilantie 14 (91-32-42-12) Ruosilantie 14 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 14 177 5 111 – 19 288 29 700 Ruosilantie 16 (91-32-42-19) Ruosilantie 16 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 27 289 10 603 – 37 892 36 283 Ruosilantie 18 (91-32-42-18) Ruosilantie 18 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 5 486 2 319 – 7 805 16 528 Teerikukonkuja 5 (91-38-93-19) Teerikukonkuja 5 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 4 224 – – 4 224 8 777 Turvekuja 1 (91-38-94-30) Turvekuja 1 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 7 431 – – 7 431 9 425 Turvekuja 7 (91-38-94-17) Turvekuja 7 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 1 406 – – 1 406 2 728 Turvekuja 8 (91-38-94-25) Turvekuja 8 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 3 822 – – 3 822 4 809 Valokaari 8 (91-40-149-9) Valokaari 8 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 9 437 2 107 – 11 544 22 103 Sementtikuja 3 (245-9-336-54) Sementtikuja 3 Kervo Helsingfors Lager/Industri 1 183 – – 1 183 7 980 Högberginhaara 9 (858-411-5-212) Högberginhaara 9 Tusby Helsingfors Lager/Industri 4 275 810 – 5 085 12 105 Pakkasraitti 14 (858-411-1-149) Pakkasraitti 14 Tusby Helsingfors Lager/Industri 4 447 702 – 5 149 13 341 Pakkasraitti 4 A (858-411-1-172) Pakkasraitti 4 A Tusby Helsingfors Lager/Industri 1 286 – – 1 286 9 025 Pakkasraitti 4 B (858-411-1-150) Pakkasraitti 4 B Tusby Helsingfors Lager/Industri 1 631 504 – 2 135 7 162 Palkkitie 3 (858-401-3-354) Palkkitie 3 Tusby Helsingfors Lager/Industri 12 313 1 450 – 13 763 82 260 Palkkitie 3 (858-401-3-355) Palkkitie 3 Tusby Helsingfors Obebyggd tomt – – – – 4 364 Ansatie 3 (92-40-500-2) Ansatie 3 Vanda Helsingfors Obebyggd tomt – – – – 221 Ansatie 3 (92-40-500-7) Ansatie 3 Vanda Helsingfors Lager/Industri 9 421 2 427 – 11 848 29 276 Ansatie 4 (92-40-502-2) Ansatie 4 Vanda Helsingfors Lager/Industri 20 775 2 254 – 23 029 45 976 Ansatie 5 (92-40-500-9) Ansatie 5 Vanda Helsingfors Lager/Industri 11 383 2 749 – 14 132 38 536 Hakkilankaari 4 (92-66-201-2) Hakkilankaari 4 Vanda Helsingfors Lager/Industri 3 261 – – 3 261 31 913 Hakamäenkuja 4-6 (92-68-106-5) Hakamäenkuja 4-6 Vanda Helsingfors Lager/Industri 2 325 391 – 2 716 3 918 Hakamäenkuja 8 (92-68-106-3) Hakamäenkuja 8 Vanda Helsingfors Lager/Industri 552 549 590 1 691 1 966 Hakamäenkuja 10 (92-68-106-4) Hakamäenkuja 10 Vanda Helsingfors Lager/Industri 796 300 – 1 096 1 966 Juhanilantie 1 (92-41-102-8) Juhanilantie 1 Vanda Helsingfors Lager/Industri 1 600 610 – 2 210 5 705 Juhanilantie 3 (92-41-102-3) Juhanilantie 3 Vanda Helsingfors Lager/Industri 1 100 800 – 1 900 5 024 Juhanilantie 4 (92-41-103-5) Juhanilantie 4 Vanda Helsingfors Lager/Industri 5 381 790 – 6 171 13 125 Juurakkotie 3 (92-68-13-11) Juurakkotie 3 Vanda Helsingfors Lager/Industri 4 762 1 812 – 6 574 18 511 Juurakkotie 5 (92-68-13-10) Juurakkotie 5 Vanda Helsingfors Lager/Industri 5 118 2 660 – 7 778 21 744 Kiitoradantie 14 (92-52-253-1) Kiitoradantie 14 Vanda Helsingfors Lager/Industri 3 448 894 – 4 341 8 167 Klinkkerikaari 2 (92-26-114-13) Klinkkerikaari 2 Vanda Helsingfors Bilhandel 6 286 – – 6 286 17 321 Koivuhaankuja 1 (92-68-200-1) Koivuhaankuja 1 Vanda Helsingfors Lager/Industri 1 637 1 122 – 2 759 4 926 Koivuvaarankuja 2 (92-12-202-1) Koivuvaarankuja 2 Vanda Helsingfors Lager/Industri 19 413 10 112 – 29 525 52 875 Finland ) Innehas med tomträtt FASTIGHETSFÖRTECKNING AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 132 Helsingfors Uthyrningsbar area i kvm Fastighetsbeteckning Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Kärkikuja 2 (92-41-109-7) Kärkikuja 2 Vanda Helsingfors Lager/Industri 3 572 1 136 – 4 708 24 031 Lumijälki 2 (092-040-0504-0001) Lumijälki 2 Vanda Helsingfors Lager/Industri 8 788 1 339 – 10 127 23 563 Martinkyläntie 9 A (92-17-113-4) Martinkyläntie 9 A Vanda Helsingfors Lager/Industri 41 412 11 394 – 52 806 88 900 Niittytie 13 (92-68-11-9) Niittytie 13 Vanda Helsingfors Lager/Industri 2 355 1 327 – 3 682 6 293 Niittyvillankuja 2 (92-68-10-23) Niittyvillankuja 2 Vanda Helsingfors Lager/Industri 5 209 872 – 6 081 13 546 Nuolitie 20 (92-41-266-1) Nuolitie 20 Vanda Helsingfors Lager/Industri 7 641 642 – 8 283 25 417 Pavintie 3 (92-96-101-4) Pavintie 3-5 Vanda Helsingfors Lager/Industri 16 627 2 307 – 18 934 37 554 Pavintie 7 (92-96-101-7) Pavintie 7 Vanda Helsingfors Lager/Industri 5 590 – – 5 590 11 000 Porraskuja 1 (92-41-102-4) Porraskuja 1 Vanda Helsingfors Lager/Industri 560 290 – 850 2 218 Porraskuja 3 (92-41-102-5) Porraskuja 3 Vanda Helsingfors Lager/Industri 800 280 – 1 080 2 703 Porttisuontie 9 (92-64-0004-0003) Porttisuontie 9 Vanda Helsingfors Lager/Industri 3 860 610 – 4 470 8 724 Sanomatie 3 (92-17-113-3) Sanomatie 3 Vanda Helsingfors Lager/Industri 2 854 474 – 3 328 5 416 Sarkatie 2 (92-14-203-2) Sarkatie 2 Vanda Helsingfors Lager/Industri 990 805 – 1 795 2 710 Sähkötie 8 (92-50-1-13) Sähkötie 8 Vanda Helsingfors Lager/Industri 6 250 730 – 6 980 13 439 Taivaltie 4 (92-16-119-4) Taivaltie 4 Vanda Helsingfors Lager/Industri 2 963 1 075 – 4 038 4 543 Ti il iti e 11 (92-26 -118 -15) T ii lit i e 11 Vanda Helsingfors Lager/Industri 4 029 329 – 4 358 8 735 Tiilitie 9 (92-26-118-16) Tiilitie 9 Vanda Helsingfors Lager/Industri 4 469 588 – 5 057 11 481 Tikkurilantie 146 (92-41-252-3) Tikkurilantie 146 Vanda Helsingfors Lager/Industri 8 090 2 663 – 10 753 19 361 Tikkurilantie 5 (92-66-22-1) Tikkurilantie 5 Vanda Helsingfors Lager/Industri 57 367 4 930 – 62 297 89 051 Trukkikuja 1 (92-75-200-3) Trukkikuja 1 Vanda Helsingfors Lager/Industri 3 360 2 184 – 5 544 22 045 Tulkintie 29 (92-40-503-2) Tulkintie 29 Vanda Helsingfors Lager/Industri 14 023 3 971 – 17 994 63 392 Vantaanlaaksontie 6 (92-16-114-8) Vantaanlaaksontie 6 Vanda Helsingfors Obebyggd tomt – – – – 10 239 Vantaanlaaksontie 6 A (92-16-114-9) Vantaanlaaksontie 6 A Vanda Helsingfors Lager/Industri 6 140 2 488 – 8 628 22 312 Vantaanlaaksontie 6 C (92-16-114-11) Vantaanlaaksontie 6 C Vanda Helsingfors Bilhandel 3 905 1 275 – 5 180 17 477 Virkatie 7 (92-52-105-1) Virkatie 7 Vanda Helsingfors Lager/Industri 10 800 100 – 10 900 33 224 Virkatie 8 A (92-52-101-24) Virkatie 8 A Vanda Helsingfors Obebyggd tomt – – – – 19 999 Virkatie 8 A (92-52-101-25) Virkatie 8 A Vanda Helsingfors Lager/Industri 10 015 60 – 10 075 16 595 Virkatie 8 B (92-52-101-21) Virkatie 8 B Vanda Helsingfors Lager/Industri 3 951 1 285 – 5 236 17 044 Virkatie 10 (92-52-101-5) Virkatie 10 Vanda Helsingfors Lager/Industri 1 552 1 441 – 2 993 5 472 Väinö Tannerin tie 1 A (92-51-200-12) Väinö Tannerin tie 1 A Vanda Helsingfors Lager/Industri – – 8 685 8 685 8 182 Väinö Tannerin tie 1 B (92-51-200-13) Väinö Tannerin tie 1 B Vanda Helsingfors Lager/Industri 20 654 – – 20 654 34 933 Väinö Tannerin tie 1 C (92-51-200-14) Väinö Tannerin tie 1 C Vanda Helsingfors Lager/Industri 30 054 – – 30 054 48 650 Totalt Helsingfors 584 200 116 365 16 115 716 679 1 521 361 Övriga Finland Universitetsstäder i Finland Uthyrningsbar area i kvm Fastighetsbeteckning Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Autokeskuksentie 12-20 (604-408-4-716) Autokeskuksentie 12-20 Birkala Tammerfors Lager/Industri 17 789 1 657 – 19 446 65 620 Haikanvuori 10 (604-408-0004-0711) Haikanvuori 10 Birkala Tammerfors Lager/Industri 2 246 – – 2 246 10 325 Jasperintie 273 (604-418-1-556) Jasperintie 273 Birkala Tammerfors Lager/Industri 5 733 1 147 – 6 880 19 450 Jasperintie 310 (604-418-1-567) Jasperintie 310 Birkala Tammerfors Lager/Industri 6 063 1 796 – 7 859 20 630 Jasperintie 334 (604-418-1-578) Jasperintie 334 Birkala Tammerfors Lager/Industri 3 310 981 – 4 291 25 550 Lasikaari 1 (604-419-3-242) Lasikaari 1 Birkala Tammerfors Lager/Industri 4 914 700 – 5 614 48 910 Muuraintie 3 (604-402-1-772) Muuraintie 3 Birkala Tammerfors Lager/Industri 3 044 690 – 3 734 11 292 Ruutanakorventie 2 (604-30-3008-15) Ruutanakorventie 2 Birkala Tammerfors Lager/Industri 1 906 295 – 2 200 9 691 Turkkirata 23-25 (604-418-1-539) Turkkirata 23-25 Birkala Tammerfors Lager/Industri 1 633 – – 1 633 5 375 Vesalantie 14 (604-418-1-551) Vesalantie 14 Birkala Tammerfors Lager/Industri 1 452 – – 1 452 3 685 Vesalantie 15 (604-406-1-15) Vesalantie 15 Birkala Tammerfors Lager/Industri 1 736 – – 1 736 24 520 Vesalantie 16 (604-418-1-566) Vesalantie 16 Birkala Tammerfors Lager/Industri 1 466 840 – 2 306 12 503 Ahjokatu 26 (179-15-8-12) Ahjokatu 26 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 1 554 689 – 2 243 5 709 Harkkotie 6 (179-401-18-187) Harkkotie 6 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 655 – – 655 2 000 Heinämäentie 8 (179-47-60-17) Heinämäentie 8 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 1 217 – – 1 217 5 703 Kankitie 3 (179-19-9-14) Kankitie 3 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 5 368 531 – 5 899 16 660 Kuormaajantie 15 (179-19-12-16) Kuormaajantie 15 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 1 784 – – 1 784 5 502 ) Innehas med tomträtt FASTIGHETSFÖRTECKNING AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 133 Övriga Finland Universitetsstäder i Finland Uthyrningsbar area i kvm Fastighetsbeteckning Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Kuormaajantie 26 (179-19-100-3) Kuormaajantie 26 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 4 294 1 093 – 5 387 39 260 Kuormaajantie 51 (179-48-2-3) Kuormaajantie 51 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 3 040 – – 3 040 7 401 Metsäraivio 2 (179-26-77-11) Metsäraivio 2 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 1 123 – – 1 123 5 602 Onkapannu 3 (179-6-112-65) Onkapannu 3 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 2 475 669 – 3 144 16 329 Onkapannu 4 B (179-6-112-51) Onkapannu 4 B Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 2 776 548 – 3 324 12 095 Onkapannu 6 (179-6-112-62) Onkapannu 6 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 1 184 – – 1 184 2 647 Onkapannu 8 (179-6-112-63) Onkapannu 8 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 1 043 – – 1 043 7 069 Palokärjentie 7 (179-48-1-15) Palokärjentie 7 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 901 19 – 920 4 043 Puulaakintie 8 (179-19-67-4-L1) Puulaakintie 8 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 1 417 30 – 1 447 11 774 Salvesenintie 6 (179-401-87-96) Salvesenintie 6 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 9 078 4 557 – 13 635 57 000 Savelankatu 5 (179-6-112-52) Savelankatu 5 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 4 607 – – 4 607 11 584 Savelankatu 7 (179-6-112-45) Savelankatu 7 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 2 067 – – 2 067 10 325 Valmetintie 11 (179-401-87-126) Valmetintie 11 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 4 742 – – 4 742 18 097 Yritystie 1 (179-19-69-9) Yritystie 1 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 10 820 – – 10 820 32 446 Merisarantie 5 (244-401-6-121) Merisarantie 5 Kempele Uleåborg Lager/Industri 1 473 – – 1 473 10 431 Vihikari 10 (244-401-219-2) Vihikari 10 Kempele Uleåborg Lager/Industri 13 128 5 134 – 18 263 127 140 Ahtonkaari 3 (423-428-66-1) Ahtonkaari 3 Lundo Åbo Lager/Industri 2 100 – – 2 100 20 020 Avantintie 20 (423-455-1-502) Avantintie 20 Lundo Åbo Lager/Industri 5 600 – – 5 600 34 880 Vakiotie 9 (423-428-4-282) Vakiotie 9 Lundo Åbo Lager/Industri 2 170 308 – 2 478 8 479 Punasillantie 15 (500-402-6-384) Punasillantie 15 Muurame Jyväskylä Lager/Industri 4 300 – – 4 300 18 570 Punasillantie 29 (500-402-6-410) Punasillantie 29 Muurame Jyväskylä Lager/Industri 354 – – 354 2 480 Punasillantie 31 (500-402-6-411) Punasillantie 31 A-B Muurame Jyväskylä Lager/Industri 1 050 – – 1 050 3 418 Punasillantie 33 A (500-402-6-414) Punasillantie 33 A Muurame Jyväskylä Lager/Industri 1 250 80 – 1 330 5 173 Punasillantie 33 B (500-402-6-7) Punasillantie 33 B Muurame Jyväskylä Lager/Industri 1 226 – – 1 226 3 369 Punasillantie 5 (500-402-5-5) Punasillantie 5 Muurame Jyväskylä Lager/Industri 1 400 – – 1 400 5 747 Kuninkaanväylä 35 A-D (680-5-553-1) Kuninkaanväylä 35 A-D Reso Åbo Lager/Industri 5 121 196 – 5 317 20 232 Soininkatu 1 (680-6-6040-21) Soininkatu 1 Reso Åbo Lager/Industri 537 – – 537 2 000 Ahertajankatu 2 (837-65-7065-1) Ahertajankatu 2 Tammerfors Tammerfors Lager/Industri 1 908 – – 1 908 28 531 Hautalankatu 19 (837-37-5817-1) Hautalankatu 19 Tammerfors Tammerfors Lager/Industri 2 618 200 – 2 818 5 069 Hautalankatu 20 (837-37-5818-1) Hautalankatu 20 Tammerfors Tammerfors Lager/Industri 2 390 876 – 3 267 8 743 Hautalankatu 31 (837-37-5819-2) Hautalankatu 31 Tammerfors Tammerfors Lager/Industri 1 650 660 – 2 310 7 270 Joentaustankatu 3 (837-230-3555-9) Joentaustankatu 3 Tammerfors Tammerfors Lager/Industri 6 208 1 164 – 7 372 44 476 Nuutisarankatu 19 (837-302-785-17) Nuutisarankatu 19 Tammerfors Tammerfors Lager/Industri 4 044 – – 4 044 20 973 Patamäenkatu 7 (837-302-781-17) Patamäenkatu 7 Tammerfors Tammerfors Lager/Industri 16 649 8 637 – 25 286 72 787 Peltolamminkatu 40 (837-323-5957-10) Peltolamminkatu 40 Tammerfors Tammerfors Övrigt 536 – – 536 2 552 Tuotekatu 3 (837-330-6123-11) Tuotekatu 3 Tammerfors Tammerfors Lager/Industri 10 047 639 – 10 686 30 539 Turvesuonkatu 14 (837-263-2472-5) Turvesuonkatu 14 Tammerfors Tammerfors Lager/Industri 433 – – 433 3 611 Uurastajankatu 3 (837-48-5932-18) Uurastajankatu 3 Tammerfors Tammerfors Lager/Industri 10 195 1 977 – 12 172 69 548 Graniittitie 7 (564-64-22-4) Graniittitie 7 Uleåborg Uleåborg Lager/Industri 1 622 – – 1 622 7 213 Hallitie 2 (564-409-47-159) Hallitie 2 Uleåborg Uleåborg Lager/Industri 3 578 – – 3 578 19 945 Jääsalontie 17 (564-9-31-1) Jääsalontie 17 Uleåborg Uleåborg Lager/Industri 2 619 2 217 – 4 836 25 947 Kaapelitie 4 (564-84-8-6) Kaapelitie 4 Uleåborg Uleåborg Lager/Industri 26 189 41 400 – 67 589 100 000 Kempeleentie 9 (564-9-21-1) Kempeleentie 9 Uleåborg Uleåborg Lager/Industri 3 110 700 – 3 810 7 875 Louhimontie 5 (564-83-42-1) Louhimontie 5 Uleåborg Uleåborg Lager/Industri 2 988 – – 2 988 11 023 Lumijoentie 2 (564-9-23-40) Lumijoentie 2 Uleåborg Uleåborg Lager/Industri 3 389 – – 3 389 9 756 Lumijoentie 2 (564-9-23-41) Lumijoentie 2 Uleåborg Uleåborg Lager/Industri 3 389 – – 3 389 15 678 Mittarikuja 5 (564-84-8-5) Mittarikuja 5 Uleåborg Uleåborg Lager/Industri 6 900 300 – 7 200 35 253 Moreenikuja 2 (564-83-32-13) Moreenikuja 2 Uleåborg Uleåborg Lager/Industri 5 539 105 – 5 644 41 743 Nuottasaarentie 4 (564-9-27-9) Nuottasaarentie 4 Uleåborg Uleåborg Handel 2 586 – – 2 586 5 893 Oritkarintie 1 B (564-10-5-10) Oritkarintie 1 B Uleåborg Uleåborg Lager/Industri 1 395 – – 1 395 23 862 Ulappatie 6 (564-10-17-1) Ulappatie 6 Uleåborg Uleåborg Lager/Industri 2 910 – – 2 910 30 563 Äimäkuja 2 (564-10-2-22) Äimäkuja 2 Uleåborg Uleåborg Bilhandel 12 157 – – 12 157 31 320 Äimäkuja 3 (564-10-20-2) Äimäkuja 3 Uleåborg Uleåborg Bilhandel 3 700 – – 3 700 13 042 Äimätie 1 (564-10-9-4) Äimätie 1 Uleåborg Uleåborg Lager/Industri 3 741 – – 3 741 36 434 Äimätie 5 (564-10-9-1-L1) Äimätie 5 Uleåborg Uleåborg Lager/Industri 2 669 – – 2 669 13 437 Metsälehmuksentie 6 (179-72-19-3) Metsälehmuksentie 6 Vaajakoski Jyväskylä Lager/Industri 12 514 1 410 – 13 924 87 000 Teollisuustie 11 (980-428-39-8) Teollisuustie 11 Ylöjärvi Tammerfors Lager/Industri 4 700 397 – 5 097 12 135 Vanha Vaasantie 13 (980-428-17-10) Vanha Vaasantie 13 Ylöjärvi Tammerfors Lager/Industri – – – – 3 595 Vanha Vaasantie 13 (980-428-17-3) Vanha Vaasantie 13 Ylöjärvi Tammerfors Obebyggd tomt – – – – 2 000 Vanha Vaasantie 13 (980-428-17-4) Vanha Vaasantie 13 Ylöjärvi Tammerfors Obebyggd tomt – – – – 2 000 Vanha Vaasantie 13 (980-428-17-9) Vanha Vaasantie 13 Ylöjärvi Tammerfors Obebyggd tomt – – – – 1 870 Vanha Vaasantie 13 (980-428-18-16) Vanha Vaasantie 13 Ylöjärvi Tammerfors Lager/Industri 6 872 2 083 – 8 955 33 780 ) Innehas med tomträtt FASTIGHETSFÖRTECKNING AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 134 ) Innehas med tomträtt Övriga Finland Uthyrningsbar area i kvm Fastighetsbeteckning Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Rekolankulma 4 (10-16-3-11) Rekolankulma 4 Alavo Alavo Lager/Industri 494 – – 494 17 584 Korjaamonkatu 1 (609-33-5-3) Korjaamonkatu 1 Björneborg Björneborg Lager/Industri 2 620 – – 2 620 21 041 Kruuti-Jussintie 3 (609-30-2-1) Kruuti-Jussintie 3 Björneborg Björneborg Lager/Industri 1 060 – – 1 060 15 000 Lounatuulentie 10 (609-53-62-2) Lounatuulentie 10 Björneborg Björneborg Lager/Industri 1 470 – – 1 470 9 601 Raja-Hiltantie 8 (609-30-4-1) Raja-Hiltantie 8 Björneborg Björneborg Lager/Industri 1 278 435 – 1 713 12 000 Tavaratie 4 (609-9-35-5) Tavaratie 4 Björneborg Björneborg Lager/Industri 1 027 – – 1 027 3 477 Alkrogintie 2 (638-414-1-287-L1) Alkrogintie 2 Borgå Borgå Lager/Industri 396 – – 396 3 597 Västanbyntie 4 (710-13-108-1) Västanbyntie 4 Ekenäs Ekenäs Lager/Industri 796 – – 796 24 413 Koikkurintie 2 (61-6-165-7) Koikkurintie 2 Forssa Forssa Lager/Industri 1 230 322 – 1 552 15 002 Murrontie 3 (61-15-277-12) Murrontie 3 Forssa Forssa Lager/Industri 13 088 1 654 – 14 742 78 897 Murrontie 3 (61-15-277-15) Murrontie 3 Forssa Forssa Lager/Industri 13 088 13 088 77 787 Murrontie 3 (61-15-732-2) Murrontie 3 Forssa Forssa Kontor 3 226 3 226 31 407 Rajakatu 22 (69-401-6-427) Rajakatu 22 Haapajärvi Haapajärvi Lager/Industri 519 – – 519 17 280 Tarmontie 2-4 (98-435-7-153) Tarmontie 2-4 Hollola Lahtis Lager/Industri 2 780 305 – 3 085 6 600 Tarmontie 2-4 (98-435-7-386) Tarmontie 2-4 Hollola Lahtis Lager/Industri 2 780 305 – 3 085 4 140 Tarmontie 2-4 (98-435-7-387) Tarmontie 2-4 Hollola Lahtis Obebyggd tomt – – – – 235 Tarmontie 2-4 (98-435-7-400) Tarmontie 2-4 Hollola Lahtis Lager/Industri 6 640 1 600 – 8 240 23 140 Hakakalliontie 7 (106-24-2307-2) Hakakalliontie 7 Hyvinge Hyvinge Lager/Industri 895 783 – 1 678 12 495 Koneenkatu 8 (106-7-606-16) Koneenkatu 8 Hyvinge Hyvinge Kontor – 1 203 – 1 203 8 831 Koneenkatu 8 (106-7-606-25) Koneenkatu 8 Hyvinge Hyvinge Lager/Industri 6 369 – – 6 369 35 569 Koneenkatu 8 (106-7-606-26) Koneenkatu 8 Hyvinge Hyvinge Lager/Industri 1 750 – – 1 750 5 534 Koneenkatu 8 (106-7-606-27) Koneenkatu 8 Hyvinge Hyvinge Kontor 10 529 13 027 – 23 556 69 325 Koneenkatu 8 (106-7-606-28) Koneenkatu 8 Hyvinge Hyvinge Lager/Industri 29 068 – – 29 068 52 825 Kolisevantie 21 (224-3-38-1) Kolisevantie 21 Högfors Högfors Lager/Industri 240 – – 240 8 618 Kaivontekijänkatu 4 (143-9-6-5) Kaivontekijänkatu 4 Ikalis Ikalis Lager/Industri 571 – – 571 12 040 Varikonkatu 5 (598-12-9-9) Varikonkatu 5 Jakobstad Jakobstad Lager/Industri 990 – – 990 15 230 Viemannintie 1 (174-401-14-122) Viemannintie 1 Juankoski Juankoski Lager/Industri 551 – – 551 14 070 Kettukalliontie 27 (205-5-164-9-L2) Kettukalliontie 27 Kajana Kajana Lager/Industri 597 – – 597 3 310 Varistie 8 (205-8-16-8) Varistie 8 Kajana Kajana Lager/Industri 990 – – 990 13 914 Tampionkatu 12 (214-13-902-5) Tampionkatu 12 Kankaanpää Kankaanpää Lager/Industri 490 – – 490 10 482 Mottisenkatu 6 (272-17-2-11) Mottisenkatu 6 Karleby Karleby Lager/Industri 1 712 – – 1 712 5 217 Patamäentie 1 (272-34-1-12) Patamäentie 1 Karleby Karleby Lager/Industri 3 264 – – 3 264 13 263 Patamäentie 10 (272-34-3-2) Patamäentie 10 Karleby Karleby Lager/Industri 800 – – 800 3 400 Paloasemantie 13 (273-401-11-103) Paloasemantie 13 Kolari Kolari Lager/Industri 623 – – 623 16 410 Kisällinkatu 10 (285-46-160-1) Kisällinkatu 10 Kotka Kotka Lager/Industri 2 324 – – 2 324 16 997 Pulttikatu 9 (285-46-134-1) Pulttikatu 9 Kotka Kotka Lager/Industri 1 127 – – 1 127 20 476 Kaupinkatu 19 (286-11-22-5-L1) Kaupinkatu 19 Kouvola Kouvola Lager/Industri 675 – – 675 4 469 Övriga Finland Universitetsstäder i Finland Uthyrningsbar area i kvm Fastighetsbeteckning Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Vanha Vaasantie 3 (980-428-17-40) Vanha Vaasantie 3 Ylöjärvi Tammerfors Lager/Industri 4 633 672 – 5 305 22 000 Kuormakatu 17 (853-480-2-7) Kuormakatu 17 Åbo Åbo Obebyggd tomt – – – – 17 819 Kuormakatu 17 (853-92-30-1-L1) Kuormakatu 17 Åbo Åbo Lager/Industri 3 981 2 765 – 6 746 30 100 Paakarlantie 3 (853-66-3-15) Paakarlantie 3 Åbo Åbo Lager/Industri 25 668 1 603 – 27 271 95 384 Postikatu 3 (853-74-81-5) Postikatu 3 Åbo Åbo Lager/Industri 10 876 3 204 – 14 080 55 192 Rydöntie 7 (853-88-4-3) Rydöntie 7 Åbo Åbo Lager/Industri 4 170 200 – 4 370 12 066 Uhrilähteenkatu 8 (853-74-81-6) Uhrilähteenkatu 8 Åbo Åbo Lager/Industri 2 816 387 – 3 203 14 753 Urusvuorenkatu 3 (853-088-0003-0004) Urusvuorenkatu 3 Åbo Åbo Lager/Industri 5 087 624 – 5 711 15 528 Vahdontie 30 (853-085-0094-0001) Vahdontie 30 Åbo Åbo Bilhandel 7 096 – – 7 096 14 541 Totalt Universitetsstäder i Finland 384 717 94 178 – 478 895 1 933 582 FASTIGHETSFÖRTECKNING AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 135 Övriga Finland Uthyrningsbar area i kvm Fastighetsbeteckning Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Jauratie 1 (290-405-26-376) Jauratie 1 Kuhmo Kuhmo Lager/Industri 444 – – 444 14 160 Lukkosalmentie 14 (297-22-3-4-L1) Lukkosalmentie 14 Kuopio Kuopio Lager/Industri 1 755 – – 1 755 32 824 Mäkitie 3 (301-4-25-10) Mäkitie 3 Kurikka Kurikka Lager/Industri 539 – – 539 11 013 Ansiokatu 8 (398-23-116-7) Ansiokatu 8 Lahtis Lahtis Lager/Industri 1 711 700 – 2 411 9 801 Jatkokatu 1 (398-9-9050-2) Jatkokatu 1 Lahtis Lahtis Lager/Industri 4 980 – – 4 980 30 006 Vanhanradankatu 42 (398-20-246-8) Vanhanradankatu 42 Lahtis Lahtis Lager/Industri 26 441 646 – 27 087 99 837 Metsäkiventie 4 (408-14-1413-6) Metsäkiventie 4 Lappo Lappo Lager/Industri 5 799 314 – 6 113 43 148 Kerantie 25 (422-9-124-1) Kerantie 25 Lieksa Lieksa Lager/Industri 529 – – 529 21 210 Gunnarlankatu 5 (444-13-662-1) Gunnarlankatu 5 Lojo Lojo Lager/Industri 7 507 976 – 8 483 27 886 Ratakatu 26 (444-15-360-6) Ratakatu 26 Lojo Lojo Lager/Industri 1 168 385 – 1 553 9 867 Ratakatu 28 (444-15-360-1) Ratakatu 28 Lojo Lojo Lager/Industri 1 224 – – 1 224 5 047 Teollisuustie 9 (541-134-4-3) Teollisuustie 9 Nurmes Nurmes Lager/Industri 519 – – 519 11 516 Välttitie 7 (895-18-7-4-L1) Välttitie 7 Nystad Nystad Lager/Industri 520 – – 520 12 412 Outokummuntie 8 (309-11-1105-1) Outokummuntie 8 Outokumpu Outokumpu Lager/Industri 540 – – 540 20 000 Äyhönjärventie 5 (684-11-1104-1) Äyhönjärventie 5 Raumo Raumo Lager/Industri 999 153 – 1 152 3 148 Teollisuustie 28 (698-9-9025-10) Teollisuustie 28 Rovaniemi Rovaniemi Lager/Industri 1 019 268 – 1 287 14 831 Teollisuustie 29 (698-9-9038-9-L1) Teollisuustie 29 Rovaniemi Rovaniemi Lager/Industri 4 856 – – 4 856 18 689 Ratakatu 2 (491-1-25-1) Ratakatu 2 S:t Michel S:t Michel Lager/Industri 334 – – 334 3 479 Yrittäjänkatu 10 (491-6-34-8) Yrittäjänkatu 10 S:t Michel S:t Michel Lager/Industri 474 – – 474 2 562 Perämiehenkatu 7 (734-4-8-32-L1) Perämiehenkatu 7 Salo Salo Lager/Industri 1 039 – – 1 039 15 747 Yrittäjäntie 2 (743-5-24-8) Yrittäjäntie 2 Seinäjoki Seinäjoki Lager/Industri 2 435 534 – 2 969 10 528 Verstastie 3 (791-421-5-66) Verstastie 3 Siikalatva Siikalatva Lager/Industri 574 – – 574 28 260 Lohitie 3 (777-406-27-66) Lohitie 3 Suomussalmi Suomussalmi Lager/Industri 573 – – 573 13 606 Autotehtaantie 1 (109-40-103-10) Autotehtaantie 1 Tavastehus Tavastehus Obebyggd tomt – – – – 5 100 Autotehtaantie 1 (109-40-103-15) Autotehtaantie 1 Tavastehus Tavastehus Lager/Industri 10 652 1 090 – 11 742 29 612 Larin Kyöstinkatu 30 (109-8-38-3) Larin Kyöstinkatu 30 Tavastehus Tavastehus Lager/Industri 2 398 267 – 2 665 6 510 Ruununmyllyntie 13 (109-16-86-8) Ruununmyllyntie 13 Tavastehus Tavastehus Lager/Industri 17 715 – – 17 715 66 445 Köpingintie 7 (905-451-33-0) Köpingintie 7 Vasa Vasa Lager/Industri 535 – – 535 13 573 Hiidenmäentie 20 (927-401-2-731) Hiidenmäentie 20 Vichtis Vichtis Obebyggd tomt – – – – 36 070 Hiidenmäentie 20 (927-454-4-0) Hiidenmäentie 20 Vichtis Vichtis Lager/Industri 16 956 3 316 – 20 272 78 480 Mustasuontie 9 (931-401-1-362) Mustasuontie 9 Viitasaari Viitasaari Lager/Industri 487 – – 487 14 650 Kettukallionkatu 3 (977-10-26-2) Kettukallionkatu 3 Ylivieska Ylivieska Bilhandel 2 265 – – 2 265 20 320 Kiskotie 2 (977-3-7-1) Kiskotie 2 Ylivieska Ylivieska Lager/Industri 724 324 – 1 048 5 524 Totalt Övriga Finland 230 541 31 833 – 262 374 1 439 537 Totalt Finland 1 199 458 242 375 16 115 1 457 948 4 894 480 FASTIGHETSFÖRTECKNING AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 136 Paris Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) 202 Route de Pontoise Argenteuil Paris Lager/Industri 2 189 521 – 2 710 6 671 51 Rue de Presles Aubervilliers Paris Lager/Industri 9 375 – – 9 375 8 175 39 Boulevard du Général Delambre Bezons Paris Lager/Industri 700 650 – 1 350 3 296 24-26 Rue Gutenberg Bondoufle Paris Lager/Industri 6 187 130 – 6 317 12 520 6 Rue Gustave Madiot Bondoufle Paris Lager/Industri 880 30 – 910 1 750 73 à 79 Avenue du 14 juillet et 48 à 54 Avenue Andrei Sakharov Bondy Paris Lager/Industri 3 677 1 519 – 5 196 8 672 6 Rue des Prés d'Aulnay Brétigny-sur-Orge Paris Lager/Industri – 515 – 515 14 345 423 Rue Audemars Buc Paris Lager/Industri 1 470 – – 1 470 2 000 6 Rue de la Guyonnerie Bures-sur-Yvette Paris Lager/Industri 170 667 – 837 8 865 13 Avenue Gutenberg Bussy-Saint-Georges Paris Lager/Industri 5 303 2 383 – 7 686 20 979 29 Rue du Marché Rollay Champigny-sur-Marne Paris Lager/Industri – 945 – 945 1 017 477 Rue Marcel Paul Champigny-sur-Marne Paris Lager/Industri 1 589 – – 1 589 2 488 16 Bis Rue de Paris Champlan Paris Lager/Industri 250 400 – 650 5 878 16 Rue Condorcet Chennevières-sur-Marne Paris Lager/Industri 1 863 – – 1 863 6 590 22 Rue Aman Jean Chevry-Cossigny Paris Lager/Industri 2 400 – – 2 400 10 373 17 Avenue du Parc Chilly-Mazarin Paris Lager/Industri 1 685 309 – 1 994 7 848 32 Rue des Osiers Coignières Paris Lager/Industri 4 379 1 219 – 5 598 11 884 Rue René Laennec Coignières Paris Lager/Industri 928 – – 928 6 296 2/3/5 Allée de la Butte du Moulin, ZA de la Porte de la Forêt Collégien Paris Handel 3 831 1 169 – 5 000 10 698 51 Allée du Clos des Charmes Collégien Paris Lager/Industri 2 651 543 – 3 194 6 583 Allée des Portes de la Forêt Collégien Paris Övrigt – – 635 635 4 316 2 Boulevard de France Combs-la-Ville Paris Lager/Industri 5 885 1 145 – 7 030 17 513 2 Rue de la Borne Blanche Combs-la-Ville Paris Lager/Industri 6 582 835 – 7 417 16 568 1 Rue Fernand Raynaud Corbeil-Essonnes Paris Lager/Industri 19 360 – – 19 360 55 042 3-5 Avenue du 8 mai 1945 Corbeil-Essonnes Paris Övrigt – – 538 538 3 182 14 Rue Georges Mélies Cormeilles-en-Parisis Paris Lager/Industri 2 590 830 – 3 420 7 082 2 Allées des Terres Rouges Cormeilles-en-Vexin Paris Lager/Industri 1 762 684 – 2 446 5 149 2 Rue de la Basse Quinte Créteil Paris Övrigt – – 658 658 2 549 6-8 Rue Ambroise Croizat Croissy-Beaubourg Paris Lager/Industri 10 614 – – 10 614 23 561 9 Rue Louis Armand Eaubonne Paris Lager/Industri 1 631 177 – 1 808 4 291 65 Avenue Georges Politzer Elancourt Paris Lager/Industri 4 405 1 593 – 5 998 16 257 28-48 Rue Vladimir Jankelevitch Émerainville Paris Lager/Industri 3 421 2 144 – 5 565 9 199 35 Boulevard de Beaubourg Émerainville Paris Lager/Industri 2 379 1 556 – 3 935 5 851 56 Boulevard de Beaubourg Émerainville Paris Lager/Industri 837 162 – 999 5 799 Route de Brières-les-Scellés Étampes Paris Lager/Industri 1 852 676 – 2 529 42 900 8-10 Rue de Chevilly Fresnes Paris Lager/Industri 5 563 975 – 6 538 11 104 6 Rue de Chevilly Fresnes Paris Lager/Industri 1 020 – – 1 020 5 595 3 Avenue des Morillons Garges-lès-Gonesse Paris Lager/Industri 2 853 815 – 3 668 6 253 125 Avenue Louis Roche Gennevilliers Paris Lager/Industri 333 322 – 655 6 695 141 Avenue Laurent Cély Gennevilliers Paris Lager/Industri 1 305 867 – 2 172 2 095 16-18 Boulevard Gallieni Gennevilliers Paris Lager/Industri 6 798 1 141 – 7 939 12 109 84 Avenue Paul Vaillant Couturier, 8-20-26 Rue Traversière Gennevilliers Paris Lager/Industri 2 706 2 214 – 4 920 6 276 Rue Jean Pierre Timbaud Goussainville Paris Lager/Industri 810 170 – 980 6 819 7 Rue Jean-Jacques Rousseau Grigny Paris Lager/Industri 1 854 2 444 – 4 298 8 128 16 Rue de la Patelle Herblay Paris Lager/Industri 6 600 800 – 7 400 19 611 21-23 Rue du Gros Murger Herblay Paris Lager/Industri 10 151 2 174 – 12 325 22 769 10 Rue Ampere Igny Paris Lager/Industri 1 932 370 – 2 302 3 570 135 Rue Freycinet Lagny-sur-Marne Paris Lager/Industri 1 000 – – 1 000 6 275 17 Rue Branly et 28 Rue Jacquard Lagny-sur-Marne Paris Lager/Industri 2 327 796 – 3 123 7 552 11 Rue Freycinet Lagny-sur-Marne Paris Lager/Industri 1 562 748 – 2 310 5 697 19 Avenue Albert Einstein Le Blanc-Mesnil Paris Lager/Industri 10 931 2 635 – 13 566 26 233 17 Rue Levassor et Les Garennes Les Mureaux Paris Obebyggd tomt – – – – 5 460 Frankrike ) Innehas i ett delägarskap. FASTIGHETSFÖRTECKNING AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 137 Paris Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) 2 Rue Levassor Les Mureaux Paris Lager/Industri 1 120 – – 1 120 6 174 62 Rue Pierre Curie Les Mureaux Paris Lager/Industri 5 640 360 – 6 000 13 304 10 Avenue des Tropiques Les Ulis Paris Lager/Industri 765 1 347 3 639 5 751 5 812 12-14 Avenue des Tropiques Les Ulis Paris Lager/Industri 3 426 1 730 – 5 156 9 378 3 Avenue de l'Atlantique Les Ulis Paris Lager/Industri 1 510 190 – 1 700 4 000 4 Avenue du Parana Les Ulis Paris Lager/Industri 3 643 520 – 4 163 7 272 4 Avenue du Parana Les Ulis Paris Lager/Industri 2 461 395 – 2 856 4 833 12 Avenue des Tropiques Les Ulis Paris Lager/Industri 1 056 4 900 – 5 956 12 409 La Mare aux Plantards Lieusaint Paris Lager/Industri 1 996 2 488 – 4 484 10 710 Route de Meulan Limay Paris Lager/Industri 312 233 – 545 4 698 Rue des Longs Rideaux Limeil-Brévannes Paris Lager/Industri 7 109 1 167 – 8 276 33 340 14-16 Rue des Cerisiers - ZA des Églantiers Lisses Paris Lager/Industri 1 079 277 – 1 356 2 923 5-7-9 Rue des Cerisiers - ZA des Églantiers Lisses Paris Lager/Industri 2 655 1 836 – 4 491 6 502 8 Rue Léonard de Vinci Lisses Paris Lager/Industri 2 400 808 – 3 208 14 482 14 Rue des Campanules Lognes Paris Lager/Industri 2 459 641 – 3 100 5 434 9 Avenue du Beaumontoir Louvres Paris Lager/Industri 3 050 1 149 – 4 199 100 468 10-12-14, 15-15 bis Rue Gutenberg Magny-en-Vexin Paris Lager/Industri 5 709 165 – 5 874 10 373 4 Rue Galvani Massy Paris Övrigt 544 259 – 803 1 373 4 Rue Galvani Massy Paris Lager/Industri 3 106 1 551 – 4 657 7 966 9 Rue du Buisson aux Fraises Massy Paris Lager/Industri 4 257 4 224 – 8 481 32 858 4 Rue Léon Foucault Mitry-Mory Paris Lager/Industri 4 519 220 – 4 739 6 942 107 Rue Marcellin Berthelot Moissy-Cramayel Paris Kontor – 1 229 – 1 229 5 373 Chemin de Greve - Route de Sens – ZAC de la Sucrerie Montereau Paris Övrigt – – 441 441 743 51-53 Avenue de Sénart, 8-10 Allée du bois Renaud Montgeron Paris Lager/Industri 881 4 468 – 5 349 15 682 97 Avenue Jean Jaurès Montgeron Paris Lager/Industri – 137 – 137 1 498 98 Avenue Jean Jaurès Montgeron Paris Lager/Industri 1 170 788 – 1 958 6 950 121 Rue Paul Fort Montlhéry Paris Lager/Industri 2 350 1 160 – 3 510 14 694 33-35 Route de Calais, RN1 Montmagny Paris Övrigt – – 609 609 2 777 1 ter Rue du Marais Montreuil Paris Lager/Industri 840 200 – 1 040 2 402 3 Avenue Ferdinand de Lesseps Morangis Paris Lager/Industri 3 890 639 – 4 529 6 681 8 Rue du Docteur Jean Charcot Morangis Paris Lager/Industri 1 268 1 366 – 2 634 3 425 3 Rue du Docteur Schweitzer Morangis Paris Lager/Industri 1 241 708 – 1 949 7 610 39 Avenue des Guilleraies Nanterre Paris Lager/Industri 1 450 793 – 2 243 7 346 6 Rue des Peupliers Nanterre Paris Lager/Industri 1 432 1 433 – 2 865 4 624 ZAC des Hautes Patures Nanterre Paris Övrigt – – 635 635 7 346 9 Avenue de la Foulée, ZAC des Saints Pères Nanteuil-lès-Meaux Paris Övrigt – – 516 516 1 600 164 Avenue Jean Jaurès Neuilly-sur-Marne Paris Övrigt – – 635 635 1 078 49 Rue des frères Lumière Neuilly-sur-Marne Paris Lager/Industri 6 700 – – 6 700 13 251 8-10 Rue de la Mare Blanche Noisiel Paris Lager/Industri 1 847 575 – 2 422 6 358 8-10 Rue de la Mare Blanche Noisiel Paris Lager/Industri 461 247 – 708 1 859 20-24 Rue du Ballon Noisy-le-Grand Paris Lager/Industri 5 398 433 – 5 831 12 121 1540 Rte de Quarante Sous, Route Nationale 13 Orgeval Paris Övrigt – – 635 635 2 350 166-168 Rue Denis Diderot Pantin Paris Lager/Industri 977 475 – 1 452 5 848 85 et 87 Rue Cartier Bresson Pantin Paris Lager/Industri 6 528 714 – 7 242 11 227 3 Rue Rouvet et 18 Rue Barbanègre Paris Paris Kontor – 473 – 473 150 ZA Porte Ouest, CD91 Pierrelaye Paris Övrigt – – 1 202 1 202 3 275 7 Avenue Ozanne Porcheville Paris Lager/Industri 3 514 328 – 3 842 12 232 6 Rue Barthelemy Thimonnier Rambouillet Paris Lager/Industri 128 133 – 262 2 513 1 Rue Denis Papin Roissy-en-Brie Paris Lager/Industri 154 264 – 418 3 947 12 Chemin du Moulin Basset Saint-Denis Paris Kontor 4 429 8 692 – 13 121 14 360 32 Avenue Amilcar Cabral Saint-Denis Paris Kontor 315 1 491 – 1 806 2 836 110 Rue de Paris Saint-Ouen-l'Aumone Paris Lager/Industri 2 077 173 – 2 250 12 232 2 Rue André Ampère Saint-Ouen-l'Aumone Paris Lager/Industri 2 200 330 – 2 530 3 990 1 Avenue de la Pépinière Saint-Witz Paris Lager/Industri 2 041 1 341 – 3 382 9 432 ) Innehas i ett delägarskap. FASTIGHETSFÖRTECKNING AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 138 Paris Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) 2 à 4 Rue de la Sablière et Rue du Petit Fief Sainte- Geneviève-des-Bois Paris Lager/Industri 295 342 – 637 3 315 9 Rue de I'Escouvrier Sarcelles Paris Lager/Industri 4 404 1 792 – 6 196 11 292 Lieu-dit L'Arpent Ferré, 13 N19 Servon Paris Övrigt – – 483 483 1 789 1-5 Rue de la Sablière Sucy-en-Brie Paris Lager/Industri 2 620 436 – 3 056 5 897 63 Grande Rue Survilliers Paris Lager/Industri 36 325 3 428 – 39 753 135 941 10-13 Avenue Jean d'Alembert Trappes Paris Lager/Industri 2 300 – – 2 300 9 000 25 Rue Henri Farman Tremblay-en-France Paris Lager/Industri 1 315 478 – 1 793 4 253 1-3 Place Thomas Edison Valenton Paris Lager/Industri 3 880 1 331 – 5 211 5 500 2 Rue Midi-Pyrénées Valenton Paris Lager/Industri 4 311 747 – 5 058 9 305 26 Chemin du Port Brun Vigneux-sur-Seine Paris Lager/Industri 2 076 – – 2 076 8 092 16/18 Avenue de la Baltique Villebon-sur-Yvette Paris Lager/Industri 1 505 1 063 – 2 568 6 600 Zone industrielle de la Prairie, Rue de la Prairie Villebon-sur-Yvette Paris Lager/Industri 5 090 1 210 – 6 300 9 984 46 Avenue des Gardes Messiers Villemoisson-sur-Orge Paris Lager/Industri 2 368 – – 2 368 4 489 18 bis Voie de Mons Villeneuve-le-Roi Paris Lager/Industri 550 – – 550 7 270 5 Rue Louis Armand Villeneuve-Saint-Georges Paris Lager/Industri 1 393 410 – 1 803 3 757 98 Avenue de Choisy, Zone d'Activités des Flandres Villeneuve-Saint-Georges Paris Lager/Industri 15 709 2 025 – 17 734 40 982 4 Route de Paray Wissous Paris Lager/Industri 2 250 – – 2 250 4 588 Totalt Paris 365 088 103 585 10 625 479 298 1 319 543 Övriga Frankrike Universitetsstäder i Frankrike Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Avenue de l'Ile-de-France Artigues Bordeaux Lager/Industri 1 365 – – 1 365 9 852 54 Chemin des Barmettes Béligneux Lyon Lager/Industri 3 050 430 – 3 480 6 762 96 Rue Gustave Eiffel, ZAC des Chabauds Bouc-Bel-Air Marseille Lager/Industri 1 188 – – 1 188 8 901 20 Route d'Irigny Brignais Lyon Lager/Industri 2 163 591 – 2 754 3 226 43 Rue Mère Elise Rivet Brignais Lyon Lager/Industri 1 000 450 – 1 450 10 584 8 Rue de Bel Air Carquefou Nantes Lager/Industri 1 238 – – 1 238 11 605 36 Rue de Bray Césson-Sévigné Rennes Lager/Industri 1 414 – – 1 414 9 200 7 Avenue Louis Blériot Chassieu Lyon Lager/Industri 1 655 746 – 2 401 11 4 51 35-37 Avenue des Frères Montgolfier Chassieu Lyon Lager/Industri 7 344 600 – 7 944 16 200 42 Avenue du Progrès Chassieu Lyon Lager/Industri 16 106 216 – 16 322 39 024 Zone d'Activité de Chemin de Beauchêne Cissac-Médoc Bordeaux Lager/Industri 982 266 – 1 248 16 214 2 Avenue de l'Industrie Corbas Lyon Lager/Industri 5 834 – – 5 834 8 344 42 Rue Vaucanson Décines Lyon Lager/Industri 1 725 1 430 – 3 155 6 182 La Rougeraie Domloup Rennes Lager/Industri 1 646 750 – 2 395 39 539 19 Rue Leblond Dourges Lille Lager/Industri 1 788 347 – 2 135 16 214 2 Avenue Jean Jaurès Feyzin Lyon Lager/Industri 5 237 850 – 6 087 21 749 572 Chemin des Agries Labarthe-sur-Lèze Toulouse Lager/Industri 962 651 – 1 613 27 387 33 Route de Douai – 141 Rue Gustave Delouy Lesquin Lille Övrigt – – 558 558 4 148 5737 Chemin des Tuileries Limonest Lyon Övrigt – – 504 504 3 949 59 à 63 Boulevard Barry Marseille Marseille Lager/Industri 770 – – 770 1 276 34 Avenue de la Grange Noire Mérignac Bordeaux Lager/Industri 700 – – 700 11 000 ) Innehas i ett delägarskap. FASTIGHETSFÖRTECKNING AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 139 Övriga Frankrike Universitetsstäder i Frankrike Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) 42 Avenue de la Grange Noire Mérignac Bordeaux Lager/Industri 1 142 – – 1 142 9 129 200 Avenue Marcel Dassault Mérignac Bordeaux Lager/Industri 2 577 1 312 – 3 888 44 247 5 Boulevard Monge Meyzieu Lyon Lager/Industri 4 989 261 – 5 250 9 930 Lotissement Les Meurières, Route d'Heyrieux Mions Lyon Övrigt – – 543 543 4 028 18 ter, 98 et 100 Rue de Reckem, Rue de Vertuquet Neuville-en-Ferrain Lille Lager/Industri 16 000 1 397 – 17 397 27 074 38 Avenue Gustave Eiffel Pessac Bordeaux Lager/Industri 806 – – 806 5 496 Impasse Denis Papin Rognac Marseille Lager/Industri 684 274 – 958 9 024 Rue de Tourcoing, Quai de Gand, Rue Turgot Roubaix Lille Lager/Industri 3 129 277 – 3 406 4 995 202 Route de Paris Saint-Denis-de-Pile Bordeaux Lager/Industri 620 270 – 890 9 471 25 Chemin de la Mouche Saint-Genis-Laval Lyon Lager/Industri 775 – – 775 3 166 300 Rue Théophraste Renaudot, ZAC de Grille Saint-Jean-de-Vedas Montpellier Lager/Industri 1 495 – – 1 495 8 971 3 Rue de la Boucle Saint-Laurent-de-Mure Lyon Lager/Industri 3 050 – – 3 050 6 014 9 Rue Alfred Kastler Saint-Nazaire Nantes Lager/Industri 502 194 – 696 14 672 20 Rue Boudeville, Zone Industrielle Thibaud Toulouse Toulouse Lager/Industri 1 103 – – 1 103 8 744 101 Rue de Fenouillet Toulouse Toulouse Lager/Industri 2 068 738 – 2 807 37 549 Rue Gay Lussac Valenciennes Lille Övrigt – – 635 635 3 129 114 Avenue Franklin Roosevelt Vaulx-en-Velin Lyon Lager/Industri 2 000 – – 2 000 3 588 4 Rue des Alpes Vaulx-en-Velin Lyon Lager/Industri 2 658 91 – 2 749 4 479 5 Avenue Karl Marx Vaulx-en-Velin Lyon Lager/Industri 1 740 400 – 2 140 3 473 6 Allée des Savoies Venissieux Lyon Övrigt – – 712 712 4 316 619 Rue Delbecque Verquigneul Lille Lager/Industri 1 050 – – 1 050 8 733 Rue François Meunier Vial Villefranche-sur-Saône Lyon Övrigt – – 635 635 4 494 Totalt Universitetsstäder i Frankrike 102 554 12 540 3 587 118 681 517 529 Övriga Frankrike Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Les Plantons la Grotte Airvault Airvault Lager/Industri 1 387 277 – 1 664 42 381 41 Rue Lazare Carnot Alençon Alençon Lager/Industri 681 247 – 928 14 474 Rue des Alisiers Argiésans Belfort Lager/Industri 1 458 – – 1 458 9 130 46 Rue Copernic, Zone Industrielle Nord Arles Arles Lager/Industri 830 – – 830 3 307 1208 Avenue des Souspirous Avignon Avignon Lager/Industri 1 145 – – 1 145 5 728 Lieu-Dit Obergrund Baltzenheim Baltzenheim Lager/Industri 1 974 214 – 2 188 24 012 22 Avenue Marcel Dassault Biard Poitiers Lager/Industri 905 269 – 1 174 10 770 Lieu-Dit Varennes Bon-Encontre Bon-Encontre Lager/Industri 1 254 430 – 1 683 11 20 8 Route Nationale 76 Bourges Bourges Lager/Industri 2 736 827 – 3 563 86 516 19 Rue Hervé Dannemont Brix Cherbourg Lager/Industri 928 258 – 1 186 10 853 1075 Rue Louis Breguet Calais Calais Lager/Industri 1 080 – – 1 080 3 000 25 Rue de l'Avenir Carpiquet Caen Lager/Industri 1 196 488 – 1 683 8 399 31 Rue de Mélou Castres Castres Lager/Industri 870 – – 870 6 014 2 Route de Laigneville Caufry Caufry Lager/Industri 9 600 – – 9 600 21 710 Rue Georges Derrien Chalon-sur-Saône Chalon-sur-Saône Lager/Industri 1 175 – – 1 175 6 689 346 Rue Pierre et Laurent Ramus Chambery Chambery Lager/Industri 920 – – 920 6 300 Route de Paris Champagné Le Mans Lager/Industri 3 638 824 – 4 462 117 782 FASTIGHETSFÖRTECKNING AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 140 Övriga Frankrike Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) 63 Route de Prix Charleville-Mézières Charleville-Mezieres Lager/Industri 905 – – 905 7 243 337 Chemin des Jonchères Charnay-lès-Mâcon Charnay-lès-Mâcon Lager/Industri 119 146 – 265 11 838 3 Rue René Cassin Chartres Chartres Lager/Industri 300 – – 300 8 112 Route de Nonnes Châtellerault Châtellerault Lager/Industri 2 425 555 – 2 980 116 80 3 582 Route de Paris Chauray Niort Lager/Industri 1 455 369 – 1 824 18 651 6 Rue de Cobrelle Chavelot Epinal Lager/Industri 1 057 – – 1 057 6 300 281 Rue de Sauxmarais Cherbourg-en-Cotentin Cherbourg Lager/Industri 824 – – 824 5 766 8 Rue de l'Artisanat Cognac Cognac Lager/Industri 102 57 – 160 5 000 Zone D'activités Jean Monnet Condat-sur-Vienne Limoges Lager/Industri 975 495 – 1 470 88 664 17 Rue Paul Sabatier Crissey Chalon-sur-Saône Lager/Industri 355 177 – 532 9 958 Lieu-Dit La Croisette Dolus-d'Oléron Dolus-d'Oléron Lager/Industri 496 222 – 718 6 287 Lieu-Dit Dompierre-sur-Mer La Rochelle Lager/Industri 3 502 814 – 4 316 19 565 3 Allée au Poirier Écouflant Angers Lager/Industri 1 641 540 – 2 181 34 749 1130 Avenue Oehmichen-Technoland Etupes Etupes Lager/Industri 2 635 439 – 3 074 21 486 71 Rue de Bruxelles Evreux Evreux Lager/Industri 1 040 – – 1 040 8 595 15 Rue Michel Dugast Fontenay-le-Comte Fontenay-le-Comte Lager/Industri 924 294 – 1 218 32 058 7 Rue Fernand Forest Gouesnou Brest Lager/Industri 1 181 – – 1 181 7 591 Rue des Frères Chappe Grentheville Caen Lager/Industri 1 510 – – 1 510 6 864 Zone Industrielle de la Garderie Guidel Guidel Lager/Industri 368 167 – 535 31 672 1 Rue Denis Papin Joue-les-Tours Tours Lager/Industri 1 990 – – 1 990 9 760 3 Rue rue Denis Papin Joue-les-Tours Tours Kontor – 2 240 – 2 240 4 469 2 Route Des Chênes Labarthe-Inard Saint-Gaudens Lager/Industri 629 203 – 832 13 425 26 Rue Jean Baptiste Colbert La Chapelle-Saint-Luc Troyes Lager/Industri 1 025 – – 1 025 6 678 2 Rue René Descartes La-Chaussée-Saint-Victor La-Chaussée-Saint- Victor Lager/Industri 586 254 – 840 7 795 Parc d’activité de Lahonce, Rue Errecart Lahonce Bayonne Lager/Industri 1 057 393 – 1 450 14 000 Rue des Genets Langueux Saint-Brieuc Lager/Industri 1 090 – – 1 090 7 340 21 Boulevard Joseph Cugnot La-Roche-sur-Yon La-Roche-sur-Yon Lager/Industri 1 344 301 – 1 645 20 069 Rue Jean Rostant, Zone Industrielle des Touches Laval Laval Lager/Industri 1 107 – – 1 107 7 069 11 Rue du 19 Mars 1962 Le Coudray Chartres Lager/Industri 1 100 439 – 1 539 8 351 273 Boulevard Jules Durand Le Havre Le Havre Lager/Industri 1 000 – – 1 000 6 089 50 Rue Pierre Martin Le Mans Le Mans Lager/Industri 1 004 – – 1 004 7 260 Le Poinconnet Le Poinçonnet Châteauroux Lager/Industri 1 331 301 – 1 631 63 285 14 Rue Louis Lagrange Les Sables-d'Olonne Les Sables-d'Olonne Lager/Industri 612 308 – 920 19 590 56 Rue Philippe Lebon Limoges Limoges Lager/Industri 1 314 – – 1 314 9 750 111 Rue de la Quintinie L'Isle-d'Espagnac Angouléme Lager/Industri 1 177 – – 1 177 5 143 Zone d'Activités de Poulvern Locoal-Mendon Locoal-Mendon Lager/Industri 897 349 – 1 245 13 048 2 Rue Paquier Longvic Dijon Lager/Industri 1 359 – – 1 359 10 529 5 Avenue Gay Lussac Lons Pau Lager/Industri 620 – – 620 4 939 165 Rue René Maire Lons-le-Saunier Lons-le-Saunier Lager/Industri 720 – – 720 6 000 Les Parpareux Loudéac Loudéac Lager/Industri 777 483 – 1 259 25 552 2 Rue de la Plaine Mettray Tours Lager/Industri 1 646 593 – 2 239 75 596 5 Rue des Drapiers Metz Metz Lager/Industri – 1 898 – 1 898 18 044 1005 Avenue de Cos Montauban Montauban Lager/Industri 1 213 267 – 1 480 6 796 Rue du Bois Clair Montceau-les-Mines Montceau-les-Mines Lager/Industri 842 245 – 1 086 60 613 212 Rue Baron Buquet, Zone d'Activités Marcel Brot Nancy Nancy Lager/Industri 1 108 – – 1 108 8 000 7 Rue de la Boette Niort Niort Lager/Industri 1 081 – – 1 081 8 557 Rue des Métiers Onet-le-Château Onet-le-Château Lager/Industri 1 188 482 – 1 670 9 056 1 Rue des Fauvettes Ostwald Strasbourg Kontor – 2 233 – 2 233 6 225 Rue Tanguy Prigent Pau Pau Lager/Industri 1 386 562 – 1 948 30 470 Rue de la Forêt, Zone d'Acvtivités l'Orée du Bois Pirey Besancon Lager/Industri 1 075 – – 1 075 8 000 FASTIGHETSFÖRTECKNING AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 141 Övriga Frankrike Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Rue Bernard Perrot Ploërmel Ploërmel Lager/Industri 640 311 – 951 42 519 Rue des Mottes Plouflagran Plouflagran Lager/Industri 2 453 495 – 2 948 41 626 1 Rue du Général Leclerc Plougastel-Daoulas Brest Lager/Industri 658 304 – 962 10 030 4 Rue Rontgen Quimper Quimper Lager/Industri 851 377 – 1 227 9 668 5 Rue Albert Stephan Quimper Quimper Lager/Industri 1 089 – – 1 089 8 759 5 Rue Louise Michel Reims Reims Lager/Industri 1 018 – – 1 018 8 406 7 Rue de la Poudrière Richwiller Mulhouse Lager/Industri 935 – – 935 6 283 Lieu-dit Le Four à Chaux Roullet-Saint-Estèphe Angouléme Lager/Industri 1 311 477 – 1 787 42 960 Rue Louis d'Acquin Rouvignies Rouvignies Obebyggd tomt – – – – 1 952 Rue de la Brasserie Saint-Amand-Montrond Saint-Amand- Montrond Obebyggd tomt – – – – 8 119 51 Rue de Montanceix Saint-Astier Saint-Astier Lager/Industri 1 466 447 – 1 913 18 517 280 Allée du Broc Saint-Avit Mont-de-Marsan Lager/Industri 997 – – 997 5 724 461 Allée de Lagacé Saint-Avit Mont-de-Marsan Lager/Industri 1 093 380 – 1 473 16 350 101 Rue des Généraux Altmayer Saint-Avold Saint-Avold Lager/Industri 586 689 – 1 275 3 315 8 Rue Maurice Geslin Saint-Barthélémy d'Anjou Angers Lager/Industri 878 – – 878 6 919 325 Chemin du Moulin Neuf Saint-Denis-lès-Bourg Bourg-en-Bresse Lager/Industri 1 582 388 – 1 970 20 937 878 Rue de Vauce Saint-Doulchard Bourges Lager/Industri 420 110 – 530 9 880 7 Rue de la Cote de Beauté Saintes Saintes Lager/Industri 1 066 – – 1 066 7 212 4 Rue Frédéric Bait Saint-Étienne Saint-Étienne Lager/Industri 1 683 401 – 2 083 36 644 7 Rue des Haveurs Saint-Etienne Saint-Etienne Lager/Industri 1 015 – – 1 015 7 356 Rue Jules Vallès Saint-Lô Saint-Lô Lager/Industri 1 365 314 – 1 679 14 718 Rue de la Ville es Cours Saint-Malo Saint-Malo Lager/Industri 1 191 – – 1 191 7 965 457 Rue Bernard Palissy Saint-Paul-lès-Dax Saint-Paul-lès-Dax Lager/Industri 532 244 – 776 10 000 12 Rue André Rausch Sarreguemines Sarreguemines Lager/Industri 1 047 – – 1 047 9 146 108 Rue Kléber Tarbes Tarbes Lager/Industri 839 293 – 1 132 23 588 11 Rue Jean Renoir Thionville Metz Lager/Industri 1 059 – – 1 059 6 702 Route de Verdun Toul Toul Lager/Industri 2 793 586 – 3 379 84 837 Rue D'Epreville Val-de-Reuil Rouen Lager/Industri 1 227 590 – 1 817 17 625 16 Rue Dutenos le Verger Vannes Vannes Lager/Industri 1 378 523 – 1 902 18 316 Avenue de Foix Varilhes Varilhes Lager/Industri 1 276 333 – 1 609 8 966 Zone Industrielle De Fagia Vic-Fezensac Vic-Fezensac Lager/Industri 1 502 185 – 1 688 60 068 Totalt Övriga Frankrike 117 814 27 104 – 144 918 1 912 080 Totalt Frankrike 585 457 143 230 14 212 742 898 3 749 152 FASTIGHETSFÖRTECKNING AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 142 Randstad & Eindhoven Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Parelweg 5-5a Alkmaar Amsterdam Bilhandel 4 411 – – 4 411 8 507 Bolderweg 33-35 Almere Amsterdam Lager/Industri 3 347 829 – 4 176 6 610 Rondebeltweg 21 Almere Amsterdam Obebyggd tomt – – – – 10 560 Rondebeltweg 31 Almere Amsterdam Kontor – 2 635 – 2 635 12 585 Rondebeltweg 41-43-49-51 Almere Amsterdam Lager/Industri 20 068 3 100 – 23 168 50 420 Transistorstraat 80 Almere Amsterdam Lager/Industri 1 238 932 173 2 343 4 000 Veluwezoom 15 Almere Amsterdam Lager/Industri 4 094 1 289 – 5 383 9 003 Veluwezoom 22 Almere Amsterdam Lager/Industri 2 623 2 152 295 5 070 8 214 Versterkerstraat 10 Almere Amsterdam Lager/Industri 6 522 4 327 – 10 849 26 802 Ruimtevaart 30 Amersfoort Utrecht Bilhandel 5 026 – – 5 026 11 721 Bolstoen 6c Amsterdam Amsterdam Lager/Industri 175 78 – 253 364 Bolstoen 6d Amsterdam Amsterdam Lager/Industri 170 40 – 210 371 Pleimuiden 7 Amsterdam Amsterdam Lager/Industri 757 100 – 857 1 829 Radarweg 8 Amsterdam Amsterdam Lager/Industri 3 186 – – 3 186 8 800 Kolding 9 Barendrecht Rotterdam Lager/Industri 526 143 216 885 629 De Maas 40 Best Eindhoven Lager/Industri 2 257 468 – 2 725 4 013 De Rijn 7a-7c, 9 Best Eindhoven Lager/Industri 2 192 844 – 3 036 4 183 Handelsweg 23, Hallenstraat 16 Bladel Eindhoven Lager/Industri 6 100 900 – 7 000 12 698 Kruisbroeksestraat 7-15, Ladonkseweg 26 Boxtel Eindhoven Lager/Industri 5 789 300 – 6 089 8 955 Aventurijn 600 Dordrecht Rotterdam Lager/Industri 376 632 – 1 008 3 435 Debijestraat 5, Röntgenstraat 1 Dordrecht Rotterdam Lager/Industri 1 917 500 – 2 417 6 075 Donker Duyvisweg 301 Dordrecht Rotterdam Lager/Industri 8 966 – – 8 966 25 750 Laan van Kopenhagen 100 Dordrecht Rotterdam Lager/Industri 866 1 245 – 2 111 3 420 Labradoriet 300-320 Dordrecht Rotterdam Lager/Industri 1 663 183 – 1 846 3 010 Pieter Zeemanweg 17 Dordrecht Rotterdam Lager/Industri 21 411 1 928 – 23 339 44 752 De Witbogt 22-22a Eindhoven Eindhoven Lager/Industri 1 080 843 – 1 923 3 499 Dillenburgstraat 12-14 Eindhoven Eindhoven Lager/Industri 2 623 2 197 – 4 820 6 915 Dillenburgstraat 35 Eindhoven Eindhoven Lager/Industri 2 320 805 – 3 125 6 577 Esp 100 Eindhoven Eindhoven Lager/Industri 2 356 1 314 – 3 670 4 150 Esp 125 Eindhoven Eindhoven Lager/Industri 2 951 790 – 3 741 5 490 Esp 241 Eindhoven Eindhoven Lager/Industri 2 510 408 – 2 918 2 810 Hoev e nw e g 11-11a Eindhoven Eindhoven Lager/Industri 2 976 2 923 – 5 899 7 005 Hurksestraat 20-22 Eindhoven Eindhoven Lager/Industri 11 608 988 – 12 596 16 138 Meerenakkerweg 18-20 Eindhoven Eindhoven Lager/Industri 17 583 1 695 – 19 278 24 897 Pisanostraat 59 Eindhoven Eindhoven Lager/Industri 998 513 – 1 511 2 318 Wekkerstraat 37-53 Eindhoven Eindhoven Bilhandel 7 465 – – 7 465 12 500 De Hooge Akker 21 Geldrop-Mierlo Eindhoven Lager/Industri 1 750 390 – 2 140 3 209 Buys Ballotstraat 3 Gorinchem Rotterdam Lager/Industri 795 – – 795 1 850 Franklinweg 35 Gorinchem Rotterdam Lager/Industri 2 477 530 – 3 007 5 045 Kerketuinenweg 35 Haag Haag Lager/Industri 6 493 1 532 – 8 025 9 007 Zilverstraat 27 Haag Haag Lager/Industri 596 133 – 729 924 Zilverstraat 35 Haag Haag Lager/Industri 500 106 – 606 637 Oudeweg 42 Haarlem Amsterdam Lager/Industri 5 312 1 920 – 7 232 10 035 Diamantlaan 10 Haarlemmermeer Amsterdam Lager/Industri 2 668 709 – 3 377 5 190 Diamantlaan 14-16 Haarlemmermeer Amsterdam Lager/Industri 811 898 – 1 709 2 545 Jacobus Ahrendlaan 1 Haarlemmermeer Amsterdam Lager/Industri 3 997 2 222 – 6 219 11 320 Liebrugweg 1 Haarlemmermeer Amsterdam Lager/Industri 480 930 – 1 410 3 000 Opaallaan 31 Haarlemmermeer Amsterdam Lager/Industri 500 620 – 1 120 3 510 Opaallaan 35 Haarlemmermeer Amsterdam Lager/Industri 1 563 609 – 2 172 3 062 Grasbeemd 12 Helmond Eindhoven Lager/Industri 2 400 340 – 2 740 6 330 Franciscusweg 4 Hilversum Utrecht Bilhandel 1 546 112 – 1 658 3 415 Zeverijnstraat 16-18 Hilversum Utrecht Bilhandel 5 362 – – 5 362 5 000 Bergveste 12-14 Houten Utrecht Lager/Industri 2 537 850 – 3 387 5 170 Voorveste 1-3 Houten Utrecht Lager/Industri 1 824 685 – 2 509 3 173 Christiaan Huygensstraat 35 Lansingerland Rotterdam Lager/Industri 3 675 – – 3 675 5 006 Benelux ) Innehas med tomträtt FASTIGHETSFÖRTECKNING AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 143 Randstad & Eindhoven Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Nijverheidsweg 25 Mijdrecht Amsterdam Lager/Industri 3 500 44 – 3 544 4 684 Kelvinweg 1 Nissewaard Rotterdam Lager/Industri 1 113 66 – 1 179 2 483 Kelvinweg 3 Nissewaard Rotterdam Lager/Industri 2 430 135 – 2 565 4 034 Ketelweg 18a-22 Papendrecht Rotterdam Lager/Industri 5 620 4 550 – 10 170 16 881 Groothandelsweg 5 Pijnacker-Nootdorp Haag Lager/Industri 3 153 560 – 3 713 7 175 Weteringweg 7-9 Pijnacker-Nootdorp Haag Lager/Industri 2 059 422 283 2 764 3 250 Driemansteeweg 66 Rotterdam Rotterdam Lager/Industri 448 848 – 1 296 2 420 Linschotenstraat 100 Rotterdam Rotterdam Lager/Industri 1 035 480 – 1 515 2 010 Schrijnwerkerstraat 30 Rotterdam Rotterdam Lager/Industri 2 822 1 630 – 4 452 6 794 Stadionweg 39 Rotterdam Rotterdam Handel – – 6 073 6 073 6 415 Waalhaven Z.z 6, Pottumstraat 3-7, 17 Rotterdam Rotterdam Lager/Industri 4 210 611 – 4 821 5 140 Admiraal de Ruyterstraat 2 Schiedam Rotterdam Lager/Industri 8 116 4 022 – 12 138 15 200 Fo r t u n a weg 11 Schiedam Rotterdam Lager/Industri 970 142 – 1 112 1 135 Ekkersrijt 4301-4309 Son en Breugel Eindhoven Lager/Industri 2 821 2 546 – 5 367 8 892 Ekkersrijt 4302 Son en Breugel Eindhoven Lager/Industri 2 907 878 – 3 785 6 497 Ekkersrijt 4304 Son en Breugel Eindhoven Lager/Industri 2 875 608 – 3 483 5 460 Ekkersrijt 4311-4313 Son en Breugel Eindhoven Lager/Industri 1 859 463 – 2 322 3 508 Ekkersrijt 7501 Son en Breugel Eindhoven Lager/Industri 1 794 1 708 – 3 502 8 497 Damzigt 54-58 Utrecht Utrecht Lager/Industri 1 514 675 – 2 189 3 000 Nevadadreef 72-78 Utrecht Utrecht Lager/Industri 900 510 – 1 410 897 Proostwetering 30 Utrecht Utrecht Lager/Industri 8 259 244 – 8 503 16 915 Reactorweg 160 Utrecht Utrecht Lager/Industri 3 200 660 – 3 860 4 173 Savannahweg 57-59 Utrecht Utrecht Lager/Industri 1 323 599 – 1 922 2 660 Savannahweg 63-65 Utrecht Utrecht Lager/Industri 2 983 542 – 3 525 4 135 Zonnebaan 23-45 Utrecht Utrecht Lager/Industri 9 383 8 004 – 17 387 20 835 De Vest 62 Valkenswaard Eindhoven Lager/Industri 7 121 2 425 – 9 546 9 416 John F. Kennedylaan 38 Valkenswaard Eindhoven Lager/Industri 1 562 500 – 2 062 3 945 De Run 4242 Veldhoven Eindhoven Lager/Industri 4 346 974 152 5 472 10 850 De Run 8421 Veldhoven Eindhoven Lager/Industri 1 421 169 – 1 590 2 550 Marconiweg 6 Vijfheerenlanden Utrecht Lager/Industri 1 069 340 93 1 502 1 907 Coenecoop 395 Waddinxveen Rotterdam Lager/Industri 984 79 – 1 063 1 741 Warmoezenierstraat 17-21 Westland Haag Bilhandel 2 200 – – 2 200 4 087 Symon Spiersweg 4 Zaandam Amsterdam Lager/Industri 1 470 856 – 2 326 3 204 Rechte Tocht 10 Zaanstad Amsterdam Lager/Industri 439 268 – 707 2 625 Huis ter Heideweg 18-58 Zeist Utrecht Lager/Industri 14 180 5 446 – 19 626 35 946 Chroomstraat 91 Zoetermeer Haag Lager/Industri 2 242 921 – 3 163 8 040 Chroomstraat 140 Zoetermeer Haag Lager/Industri 5 751 1 467 – 7 218 13 555 Koperstraat 44 Zoetermeer Haag Lager/Industri 2 162 428 – 2 590 4 077 Philipsstraat 13-15 Zoetermeer Haag Lager/Industri 1 031 281 – 1 312 1 545 Totalt Randstad & Eindhoven 324 708 92 788 7 285 424 781 723 011 Övriga Nederländerna och Belgien Övriga Nederländerna Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Van Den Broekeweg 15 Almelo Almelo Lager/Industri 3 714 607 – 4 321 10 635 Lange Amerikaweg 76 Apeldoorn Apeldoorn Lager/Industri 625 140 – 765 1 770 Snelliusweg 10 Arnhem Arnhem Lager/Industri 1 794 295 – 2 089 3 395 Veemweg 17-35 Barneveld Barneveld Lager/Industri 3 533 3 645 – 7 178 11 773 Gildestraat 29 Borne Borne Lager/Industri 1 279 75 – 1 354 1 896 Brugsteen 13 Breda Breda Lager/Industri 460 74 – 534 1 000 Goeseelsstraat 3 Breda Breda Lager/Industri 725 – – 725 1 740 Goeseelsstraat 34 Breda Breda Lager/Industri 892 269 – 1 161 3 075 Minervum 7147 Breda Breda Lager/Industri 672 577 – 1 249 2 498 Takkebijsters 8 Breda Breda Lager/Industri 2 587 1 221 – 3 808 7 315 Trekpot 2a-2e Breda Breda Lager/Industri 1 948 – – 1 948 3 753 ) Innehas med tomträtt FASTIGHETSFÖRTECKNING AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 144 Övriga Nederländerna och Belgien Övriga Nederländerna Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Het Sterrenbeeld 26-30 Den Bosch Den Bosch Lager/Industri 2 108 808 – 2 916 4 729 Het Zuiderkruis 11 Den Bosch Den Bosch Lager/Industri 4 000 270 – 4 270 9 280 Sigarenmakerstraat 2-2a Den Bosch Den Bosch Lager/Industri 1 750 493 – 2 243 3 381 Roelofshoeveweg 19 Duiven Arnhem Lager/Industri 1 622 399 – 2 021 8 459 Nijbracht 90 Emmen Emmen Bilhandel 1 976 – – 1 976 8 399 Kopersteden 1 Enschede Enschede Lager/Industri 18 227 2 379 – 20 606 28 503 Gotenburgweg 38 Groningen Groningen Lager/Industri 780 490 – 1 270 2 274 Wismarweg 3 Groningen Groningen Lager/Industri 805 204 – 1 009 1 483 David Ricardostraat 5 Hengelo Hengelo Lager/Industri 433 482 – 915 2 360 Buitenvaart 2101-2102 Hoogeveen Hoogeveen Bilhandel 3 325 – – 3 325 13 626 De Marowijne 4 Hoorn Hoorn Lager/Industri 9 353 1 460 – 10 813 21 700 Vestaweg 5 Leeuwarden Leeuwarden Lager/Industri 7 441 1 120 – 8 561 32 111 Schoenerweg 45 Maastricht Maastricht Lager/Industri 8 838 350 – 9 188 16 950 Kwartelweg 1 Moerdijk Moerdijk Lager/Industri 3 220 262 – 3 482 10 594 Majoraan 9 Montferland Arnhem Lager/Industri 640 140 – 780 1 291 Konstruktieweg 7 Roermond Roermond Lager/Industri 5 721 823 – 6 544 14 145 Belder 1 Roosendaal Roosendaal Lager/Industri 2 912 764 – 3 676 10 017 Borchwerf 39 Roosendaal Roosendaal Lager/Industri 6 100 900 – 7 000 11 490 Dr. Nolenslaan 126 Sittard-Geleen Sittard-Geleen Lager/Industri 3 522 1 203 – 4 725 8 190 Vouersweg 110 Sittard-Geleen Sittard-Geleen Lager/Industri 1 000 220 – 1 220 2 023 Innovatieweg 4 Terneuzen Terneuzen Lager/Industri 3 024 700 – 3 724 12 435 Innovatieweg 6 Terneuzen Terneuzen Lager/Industri 5 002 1 901 – 6 903 13 260 Innovatieweg 8 Terneuzen Terneuzen Lager/Industri 2 679 1 953 – 4 632 11 165 Innovatieweg 10 Terneuzen Terneuzen Lager/Industri 1 907 1 838 – 3 745 14 440 Innovatieweg 12 Terneuzen Terneuzen Kontor 608 2 018 – 2 626 4 729 Innovatieweg 14 Terneuzen Terneuzen Lager/Industri 4 953 2 800 – 7 753 11 765 Magalhaesweg 6 Venlo Venlo Lager/Industri 12 614 – – 12 614 19 377 Magalhaesweg 10 Venlo Venlo Lager/Industri 14 177 618 – 14 795 23 494 Magalhaesweg 16 Venlo Venlo Lager/Industri 10 114 228 – 10 342 29 825 Noorderpoort 4 Venlo Venlo Lager/Industri 727 1 063 – 1 790 3 028 Van Heemskerckweg 9 Venlo Venlo Lager/Industri 4 589 1 064 – 5 653 12 785 De Amfoor 1 Venray Venray Lager/Industri 4 532 1 124 – 5 656 11 420 Bijsterhuizen 2511 Wijchen Nijmegen Lager/Industri 3 387 689 – 4 076 8 405 Trawlerweg 8-12 Zwolle Zwolle Lager/Industri 855 75 – 930 1 647 Totalt Övriga Nederländerna 171 170 35 741 – 206 911 437 630 Övriga Nederländerna och Belgien Belgien Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Nachtegaalstraat 6 Aalst Aalst Bilhandel 7 483 – – 7 483 32 277 Katwilgweg 4 Antwerpen Antwerpen Bilhandel 4 359 – – 4 359 16 352 Ringlaan 2 Brecht Brecht Bilhandel 1 322 – – 1 322 2 779 Antwerpseweg 83 Geel Geel Bilhandel 2 138 – – 2 138 8 465 Brakelsesteenweg 398 Ninove Ninove Bilhandel 2 543 – – 2 543 12 342 Kortrijksesteenweg 108 Sint-Martens-Latem Gent Bilhandel 6 794 – – 6 794 9 412 Bergensesteenweg 706b Sint-Pieters-Leeuw Bryssel Bilhandel 1 412 – – 1 412 4 882 Bergensesteenweg 707 Sint-Pieters-Leeuw Bryssel Bilhandel 3 560 – – 3 560 21 445 Totalt Belgien 29 611 – – 29 611 107 954 Totalt Benelux 525 489 128 529 7 285 661 303 1 268 595 FASTIGHETSFÖRTECKNING AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 145 Madrid & Barcelona Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Calle Louis Pasteur 4 Alcalá Madrid Lager/Industri 6 500 – – 6 500 10 967 Av Reyes Católicos 8 Alcobendas Madrid Lager/Industri 4 442 971 – 5 413 7 993 Calle Valdelaparra 29 Alcobendas Madrid Lager/Industri 7 632 4 328 – 11 960 15 380 Francisco Gervas 7. P.I. Valportillo Alcobendas Madrid Lager/Industri 4 142 1 368 – 5 510 5 761 Valportillo Primera, 20 Alcobendas Madrid Lager/Industri 788 – – 788 3 588 Av Conde Romanones 7 Azuqueca Madrid Lager/Industri 13 411 587 – 13 998 22 117 Calle Or 14 Cerdanyola Barcelona Lager/Industri 904 106 – 1 010 1 375 Calle del Progrés 139 Cornellà Barcelona Lager/Industri 375 183 – 558 817 Diaz del Castillo 3, 5, 7 Coslada Madrid Lager/Industri 2 348 – – 2 348 4 123 Paseo Flores 7 Coslada Madrid Lager/Industri 9 343 2 199 – 11 542 12 180 Paseo Flores 36 Coslada Madrid Lager/Industri 444 25 90 559 961 Paseo Flores 38 Coslada Madrid Lager/Industri 437 25 33 495 961 Paseo Flores 48 Coslada Madrid Lager/Industri 2 197 – – 2 197 2 309 Calle Raurell 36, P.I. Camí Ral Gava Barcelona Lager/Industri 1 599 460 – 2 059 3 506 Ps del Ferrocarril 383 Gava Barcelona Lager/Industri 4 235 878 – 5 113 7 571 Calle Bell 7 Getafe Madrid Lager/Industri 2 392 – – 2 392 3 297 Calle Juan Jose Vidal 4, P.I. Las Mezquitas Getafe Madrid Lager/Industri 7 081 – – 7 081 13 130 Av Sant Julià 104 Granollers Barcelona Lager/Industri 8 236 1 011 – 9 247 12 509 Av Sant Julià 97 Granollers Barcelona Lager/Industri 6 273 905 – 7 178 9 689 Calle Can Cabanyes 50 Granollers Barcelona Lager/Industri 5 437 1 222 – 6 659 11 025 Calle Daza Valdes 7 pta 1-22 Leganes Madrid Lager/Industri 9 698 – – 9 698 10 997 Calle Irlanda 6 Les Franqueses Barcelona Lager/Industri 6 576 1 524 192 8 292 13 123 Calle Ingeniero Torres Quevedo 20 Madrid Madrid Lager/Industri 773 256 – 1 029 1 818 Calle Ingeniero Torres Quevedo 22 Madrid Madrid Lager/Industri 773 256 – 1 029 1 818 Calle Ingeniero Torres Quevedo 24 Madrid Madrid Lager/Industri 773 256 – 1 029 1 818 Calle Ingeniero Torres Quevedo 26 Madrid Madrid Lager/Industri 995 321 – 1 316 1 818 Calle Ingeniero Torres Quevedo 28 Madrid Madrid Lager/Industri 929 248 – 1 177 1 818 Calle Lagunda Del Marquesade 37-41 Madrid Madrid Lager/Industri 4 988 – – 4 988 6 008 Calle Resina 34 Madrid Madrid Lager/Industri 5 365 – – 5 365 5 658 Calle Roso de Luna 33-35 Madrid Madrid Lager/Industri 948 297 – 1 245 1 818 Calle Roso de Luna 37-39 Madrid Madrid Lager/Industri 952 296 – 1 248 1 818 Calle Roso de Luna 41-43 Madrid Madrid Lager/Industri 995 297 – 1 292 1 818 Calle San Dalmacio 49-59 Madrid Madrid Lager/Industri 8 076 – – 8 076 10 626 Calle San Erasmo 20-26 Madrid Madrid Lager/Industri 8 862 – – 8 862 11 188 Calle San Erasmo 42 Madrid Madrid Lager/Industri 728 – – 728 2 384 Calle San Norberto 42-44 Madrid Madrid Lager/Industri 7 340 – – 7 340 7 146 Mario Roso de Luna 31 Madrid Madrid Lager/Industri 1 111 129 325 1 565 1 818 Calle Octave Lecante 8, P.I Can Magarola Mollet Barcelona Lager/Industri 4 107 572 – 4 679 8 276 Av La Ferreria 28 Montcada Barcelona Lager/Industri 779 245 – 1 024 1 406 Av La Ferreria 30 Montcada Barcelona Lager/Industri 789 244 – 1 033 1 406 Av La Ferreria 57 Montcada Barcelona Lager/Industri 638 1 698 – 2 336 1 592 Av La Ferreria 76-78 Montcada Barcelona Lager/Industri 1 792 311 80 2 183 3 008 Calle del Téxtil 6 Montcada Barcelona Lager/Industri 1 131 1 087 10 2 228 1 702 Calle Muga 2 Montcada Barcelona Lager/Industri 1 972 304 – 2 276 2 833 Av Prat de la Riba 186 Pallejà Barcelona Lager/Industri 3 479 – – 3 479 10 058 Calle Galileo 2 Nave 1-2 Parets Barcelona Lager/Industri 2 372 600 – 2 972 3 572 Calle Galileo 2 Nave 7-9, 12 Parets Barcelona Lager/Industri 4 075 1 112 – 5 187 7 144 Calle Marconi 3 Parets Barcelona Lager/Industri 3 080 230 – 3 310 10 557 Paseo Fluvial 10 Parets Barcelona Lager/Industri 2 923 262 – 3 185 10 300 Calle Las Arenas 10-12 Pinto Madrid Lager/Industri 1 491 360 – 1 851 2 888 Calle Metalurgia 1-3 Pinto Madrid Lager/Industri 730 180 – 910 2 888 Calle Metalurgia 4 Pinto Madrid Lager/Industri 800 54 – 854 1 444 Calle Metalurgia 6 Pinto Madrid Lager/Industri 800 81 – 881 1 444 Calle Metalurgia 8-10 Pinto Madrid Lager/Industri 1 600 108 – 1 708 2 888 Spanien FASTIGHETSFÖRTECKNING AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 146 Madrid & Barcelona Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Calle Metalurgia 9 Pinto Madrid Lager/Industri 867 160 – 1 027 1 444 Cormoranes, 5-9 Pinto Madrid Lager/Industri 6 056 – – 6 056 7 531 Av de Sentmenat 47 Polinya Barcelona Lager/Industri 3 222 388 – 3 610 5 346 Calle Pintor Fortuny 13 Polinya Barcelona Lager/Industri 7 975 1 060 – 9 035 10 634 Calle Antoni Gaudi 12 Rubí Barcelona Lager/Industri 9 562 – – 9 562 11 352 P.I. Can San Joan Parc 17 Rubí Barcelona Lager/Industri 5 404 2 558 – 7 962 16 338 Calle Técnica 71 Sant Andreu Barcelona Lager/Industri 505 152 – 657 802 Calle Técnica 73 Sant Andreu Barcelona Lager/Industri 495 152 – 647 802 Calle Técnica 75 Sant Andreu Barcelona Lager/Industri 486 152 – 638 802 Calle Técnica 77 Sant Andreu Barcelona Lager/Industri 476 152 – 628 802 Calle Técnica 79-83 Sant Andreu Barcelona Lager/Industri 1 486 533 – 2 019 2 406 Calle Torre Bovera 21 Nave 15 Sant Andreu Barcelona Lager/Industri 590 250 – 840 802 Calle Doctor Josep Castells 5 Sant Boi Barcelona Lager/Industri 1 043 351 – 1 394 2 990 Calle Enric Prat de la Riba 2 Sant Boi Barcelona Lager/Industri 2 852 – – 2 852 4 417 Calle de la Masía 1-3-5 Sant Esteve Sesrovires Barcelona Lager/Industri 8 095 300 – 8 395 14 529 Calle Mataró 57-63, P. I. Les Grases Sant Feliu Barcelona Lager/Industri 2 729 356 – 3 085 9 002 Calle Bronce 2 Seseña Madrid Obebyggd tomt – – – – 3 592 Calle Monte Naranco 9 Seseña Madrid Lager/Industri 2 700 – – 2 700 2 700 Calle Monte Naranco 10 Seseña Madrid Lager/Industri 2 700 – – 2 700 2 700 Calle Monte Naranco 11 Seseña Madrid Lager/Industri 2 700 – – 2 700 2 700 Calle Monte Naranco 12 Seseña Madrid Lager/Industri 2 700 – – 2 700 2 700 Calle Monte Naranco 13 Seseña Madrid Lager/Industri 2 700 – – 2 700 2 700 Calle Monte Naranco 14 Seseña Madrid Lager/Industri 2 698 – – 2 698 2 698 Calle Tejada del Tietar 2 Seseña Madrid Lager/Industri 2 431 – – 2 431 2 431 Calle Tejada del Tietar 3 Seseña Madrid Lager/Industri 2 999 – – 2 999 2 999 Av Can Vinyalets Nave 4 Sta Perpetua Barcelona Lager/Industri 1 752 590 – 2 342 3 585 Av Can Vinyalets Nave 6 Sta Perpetua Barcelona Lager/Industri 1 752 590 – 2 342 3 665 Av Can Vinyalets Nave 7 Sta Perpetua Barcelona Lager/Industri 2 172 476 – 2 648 3 665 Av Real de Pinto 91 A Villaverde Madrid Lager/Industri 8 776 – – 8 776 21 613 Av Real de Pinto 91 B Villaverde Madrid Lager/Industri 1 985 – – 1 985 2 161 Calle Caldereros 4, P.I. Mohedano Yunquera Madrid Lager/Industri 4 500 – – 4 500 4 998 Calle Caldereros 5, P.I. Mohedano Yunquera Madrid Lager/Industri 6 800 200 – 7 000 9 968 Calle Caldereros 6, P.I. Mohedano Yunquera Madrid Lager/Industri 3 298 – – 3 298 6 396 Totalt Madrid & Barcelona 285 162 34 016 730 319 908 477 427 Övriga Spanien Regionala städer i Spanien Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Calle Laguna Larga Seis 3 Alcalá de Guadaíra Sevilla Lager/Industri 5 390 1 011 – 6 401 10 019 Calle Turdetanos 1 Dos Hermanas Sevilla Lager/Industri 12 964 1 373 121 14 458 25 519 Calle Amboto 1 Echévarri Bilbao Lager/Industri 4 540 500 – 5 040 8 511 Av Alqueria de Moret 25 Picaña Valencia Lager/Industri 4 320 1 483 – 5 803 5 627 Calle Gramil 4 Sevilla Sevilla Lager/Industri 3 404 930 – 4 334 5 630 Calle M 72 Zaragoza Zaragoza Lager/Industri 9 069 1 200 – 10 269 10 286 Totalt Regionala städer i Spanien 39 687 6 497 121 46 305 65 592 FASTIGHETSFÖRTECKNING AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 147 Övriga Spanien Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Calle Sierra de Cazorla s/n Almería Almería Lager/Industri 3 271 106 – 3 377 4 239 Calle Camí Borriol s/n Castellón Castellón Lager/Industri 3 618 510 – 4 128 7 650 Calle Caterina Albert s/n Gerona Gerona Lager/Industri 2 859 462 – 3 321 9 629 Calle Santa Fe s/n Granada Granada Lager/Industri 3 107 382 – 3 489 7 913 Calle Felipe Mínguez Serrano 8 Ledoño La Coruña Lager/Industri 2 861 576 – 3 437 4 211 Vial C Parcela 4 Lerida Lerida Lager/Industri 4 171 460 – 4 631 18 678 Calle Peña Santa 75 Llanera Oviedo Lager/Industri 4 876 514 – 5 390 13 905 Calle 3 Parcela G10 Onzonilla León Lager/Industri 2 634 387 – 3 021 10 421 Calle Textil 3 Palma Palma Övrigt 2 090 390 478 2 958 3 880 Hort de Ses Animes 2 Palma Palma Handel 3 669 816 10 951 15 436 23 630 Calle Soto Aizoáin s/n Pamplona Pamplona Lager/Industri 4 994 1 020 – 6 014 15 470 Calle Pinar de Valsain 91 Salamanca Salamanca Lager/Industri 1 890 180 – 2 070 4 467 Calle Montsant, P.I. Casanova Sant Fruitós Manresa Lager/Industri 2 646 – – 2 646 3 887 Calle Ferro 14-16 Tarragona Tarragona Lager/Industri 3 195 860 – 4 055 5 777 Calle Plom 7 Tarragona Tarragona Lager/Industri 1 857 470 – 2 327 3 568 Calle Plom 9 Tarragona Tarragona Lager/Industri 2 128 517 – 2 645 3 795 Calle Plom 11 Tarragona Tarragona Lager/Industri 1 720 421 – 2 141 3 101 Calle Plom 30, P.I. Riu Clar Tarragona Tarragona Lager/Industri 3 735 356 – 4 091 11 253 Calle Helio 21 Valladolid Valladolid Lager/Industri 2 513 450 – 2 963 4 349 Calle Harria 10 Vitoria Vitoria Lager/Industri 6 241 725 – 6 966 11 704 Totalt Övriga Spanien 64 075 9 602 11 429 85 106 171 527 Totalt Spanien 388 924 50 115 12 280 451 319 714 546 FASTIGHETSFÖRTECKNING AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 148 Fastighetsförteckning – Tyskland Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Schutterwälder Strasse 13 Bautzen Dresden Lager/Industri 4 036 527 – 4 563 15 319 Weiherstrasse 28 Bayreuth Bayreuth Lager/Industri 2 220 795 – 3 015 5 133 Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen Hechingen Lager/Industri 8 836 287 1 083 10 206 35 795 Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen Hechingen Lager/Industri 10 213 10 12 10 235 12 123 Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen Hechingen Lager/Industri 18 205 91 865 19 161 38 148 Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen Hechingen Lager/Industri 6 644 4 074 1 680 12 398 15 506 Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen Hechingen Lager/Industri 10 531 1 456 – 11 987 20 094 Schulze Detlitzsch Strassse 3-9 Heiden Heiden Lager/Industri 7 590 805 – 8 395 21 965 Van-Heukelum-Strasse 5 Bremerhaven Bremerhaven Lager/Industri 13 672 – – 13 672 20 371 Totalt Tyskland 81 947 8 045 3 640 93 632 184 454 Tyskland Fastighetsförteckning – Övriga Europa Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Skjernvej 6 Ålborg, Danmark Ålborg Lager/Industri 3 055 514 – 3 569 18 997 Lokesvej 1 Hilleröd, Danmark Hilleröd Lager/Industri 2 003 887 – 2 890 13 000 Totalt Övriga Europa 5 058 1 401 – 6 459 31 997 Övriga Europa Fastighetsförteckning – Sagax Uthyrningsbar area i kvm Segment Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Sverige 777 514 133 948 6 146 917 608 2 024 667 Finland 1 199 458 242 375 16 115 1 457 948 4 894 480 Frankrike 585 457 143 230 14 212 742 898 3 749 152 Benelux 525 489 128 529 7 285 661 303 1 268 595 Spanien 388 924 50 115 12 280 451 319 714 546 Tyskland 81 947 8 045 3 640 93 632 184 454 Övriga Europa 5 058 1 401 – 6 459 31 997 Totalt Sagax 3 563 847 707 643 59 678 4 331 167 12 867 891 Sagax FASTIGHETSFÖRTECKNING AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 149 Definitioner Sagax tillämpar de av European Securities and Market Authority (ESMA) utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med alternativa nyckeltal avses finansiella mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering, i Sagax fall IFRS. Utgångspunkten för lämnade alternativa nyckeltal är att de används av företags- ledningen för att bedöma den finansiella utvecklingen och därmed bedöms ge aktieägarna och andra intressenter värdefull information. Nedanstående tabell redogör för definitionen av Sagax nyckeltal. Beräkningen av de alternativa nyckeltalen framgår på efterföljande sidor. Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal Avkastning på eget kapital Årets resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital ((IB+UB)/2) under året. Nyckeltalet åskådliggör hur ägarnas kapital förräntats under perioden. Avkastning på totalt kapital Årets förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittliga totala tillgångar under året. Nyckeltalet åskådliggör förmågan att generera resultat på koncernens tillgångar oaktat finansieringskostnader. Areamässig uthyrningsgrad Uthyrd area vid årets utgång i förhållande till total uthyrningsbar area direkt efter årets utgång. Nyckeltalet belyser uthyrningssituationen. Belåningsgrad Räntebärande skulder vid årets utgång i förhållande till totala tillgångar vid årets utgång. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Direktavkastning Årets driftnetto (inklusive fastighetsadministration) med återläggning av tomträtts- avgälder, justerat för fastigheternas innehavstid under perioden och omräknat till balansdagens valutakurser i för hållande till fastigheternas redovisade värden vid periodens utgång. Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat- generering före finansiella kostnader och kostnader för central administration. EBITDA Driftnetto minskat med kostnader för central administration med tillägg för erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag. Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet Nettoskuld/EBITDA åskådliggöra finansiell risk. Eget kapital per A- och B-aktie Eget kapital vid årets utgång i relation till antal A- och B-aktier vid årets utgång efter att hänsyn tagits till eget kapital hänförligt till D-aktier. Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital. Eget kapital per D-aktie Eget kapital vid årets utgång i relation till antal stamaktier vid årets utgång. Eget kapital är begränsat till 35,00 kronor per D-aktie. Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital. Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra direkt efter årets utgång i förhållande till hyresvärde direkt efter årets utgång. Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska utnyttjande- graden i koncernens fastigheter. Fastighet Avser fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt. Ej alternativt nyckeltal. Framåtriktad direktavkastning Driftnetto (inklusive fastighetsadministration) enligt aktuell intjäningsförmåga med återläggning av tomträttsavgälder, i förhållande till fastigheternas redovisade värden vid årets utgång. Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat- generering före finansiella kostnader och kostnader för central administration Framåtriktad EBITDA Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga minskat med central administration med tillägg för erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag rullande 12 månader. Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet Nettoskuld/EBITDA, framåtriktad åskådliggöra finansiell risk. Förvaltningsresultat Resultat exklusive värdeförändringar från dotterbolag, intresseföretag och joint ventures samt skatt. Ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat värdeförändringar. Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning Förvaltningsresultatet för året reducerat med utdelning till D-aktier, dividerat med vägt genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning. Ett mått på tillgångarnas resultatgenerering oaktat värde- förändringar som tillfaller ägarna av A- och B-aktier. Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, årlig tillväxttakt Förvaltningsresultatet för året reducerat med utdelning till D-aktier, dividerat med vägt genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning. Utfall för året i relation till föregående år. Ett mått på tillgångarnas resultatgenerering oaktat värde- förändringar som tillfaller ägarna av A- och B-aktier. Hyresduration Återstående löptid på hyresavtal. Nyckeltalet åskådliggör risk för framtida vakanser. Hyresvärde Kontrakterad årshyra som löper direkt efter årets utgång med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Nyckeltalet åskådliggör koncernens intäktspotential. Hyresintäkter i jämförbart bestånd Hyresintäkter från fastigheter som ingått i beståndet under hela rapporterings- perioden samt under hela jämförelseperioden. Projektfastigheter samt fastigheter som förvärvats eller sålts ingår ej. Nyckeltalet belyser utvecklingen av hyresintäkter exklu sive engångseffekter, exempelvis för förtida avflyttningar, opåverkat av förvärvade och sålda fastigheter Kassaflöde per A- och B-aktie Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassaflödet samt minskat med betald skatt i relation till vägt genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning. Från resultatet före skatt har även dragits utdelning till D-aktier för perioden. Erhållen utdelning från joint venture och intresseföretag har lagts till resultat före skatt. Nyckeltalet åskådliggör hur stor del av årets kassa flöde som kan betraktas som tillhörigt ägarna av A- respektive B-aktier. Nettoinvesteringar Nettot av fastighetsförvärv, investeringar i befintligt fastighetsbestånd samt fastighetsförsäljningar. Nyckeltalet belyser investeringsvolymen Nettoskuld Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida medel samt börsnoterade instrument inklusive noterade intresseföretag och joint ventures. Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning. Nettoskuld enligt EMTN-program Finansiella förpliktelser minskade med börsnoterade aktier och likvida medel. Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning. Nettoskuld enligt EMTN- program/Totala tillgångar Finansiella förpliktelser minskade med börsnoterade aktier och likvida medel i förhållande till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk. DEFINITIONER AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 150 Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal Nettoskuld/Totala tillgångar Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida medel och börsnoterade aktier i förhållande till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Resultat per A- och B-aktie Årets resultat i relation till vägt genomsnittligt antal A- och B-aktier efter att hänsyn tagits till D-aktiers del av resultatet för perioden. Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet. Resultat per D-aktie D-aktier ger rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på A- och B-aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie och år. Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet. Räntederivat Avtal beträffande låneräntor som bland annat kan inbegripa faktorerna tid, inflation och/eller maximala räntenivåer. Träffas normalt för att säkerställa räntenivåer för räntebärande lån. Ej alternativt nyckeltal. Ränteswap Ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntevillkor på lån i samma valuta. Bytet innebär att den ena parten får byta sin rörliga ränta mot en fast ränta, medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig ränta. Avsikten med en ränteswap är att reducera ränterisken. Ej alternativt nyckeltal. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat, exklusive förvaltningsresultat från joint venture och intresse- företag men inklusive utdelningar från joint venture och intresseföretag, efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader (inklusive leasingkostnader). Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk. Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program Förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella intäkter och kostnader i relation till finansnetto. Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk. Rörelsekapital Omsättningstillgångar minus kortfristiga skulder Nyckeltalet beskriver det kapital som Sagax har tillgängligt, exklusive tillgängliga kreditfaciliteter, för att bedriva sin dagliga verksamhet. Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Substansvärde (NAV) Redovisat eget kapital enligt balansräkningen efter avdrag för eget kapital hänförligt till D-aktier med återläggning av reserveringar för räntederivat, uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastighetsvärden och uppskjuten skatt avseende reserveringar för räntederivat. Ett etablerat mått på koncernens substansvärde som möjliggör analyser och jämförelser med EPRA NAV. Säkerställda skulder/ Totala tillgångar Skulder säkerställda med pantsatta tillgångar i förhållande till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk för obligations - inne havare. Totalavkastning på fastigheter Summan av justerat driftnetto och orealiserad värdeförändring på fastigheter under året, i relation till fastighetsvärde vid årets utgång justerat för orealiserade värdeförändringar under året. Nyckeltalet åskådliggör resultatgenerering och värde tillväxt för fastigheterna under en period. Triple net–avtal Typ av hyresavtal där hyresgästen, utöver hyran, betalar samtliga kostnader som belöper på fastigheten och som normalt hade belastat fastighetsägaren. Dessa inkluderar driftskostnader, underhåll, fastighetsskatt, tomträttsavgäld, försäkring, fastighetsskötsel, etc. Ej alternativt nyckeltal. Utspädning Utspädning till följd av utestående teckningsoptioner har i enlighet med IAS 33 beräknats som det antal A- och B-aktier vilka ska emitteras för att täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående potentiella A- och B-aktier (teckningsoptioner), till den del det är sannolikt att de kommer att utnyttjas. Ej alternativt nyckeltal. Överskottsgrad Årets driftnetto i relation till årets hyresintäkter. Nyckeltalet åskådliggör fastigheternas lönsamhet. Belopp i miljoner kronor om inte annat anges 2023 2022 Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt –13 2 718 Genomsnittligt eget kapital 35 020 32 272 Avkastning på eget kapital 0,0 % 8,4 % Avkastning på totalt kapital Förvaltningsresultat 3 881 3 339 Finansiella kostnader 765 520 Resultat före finansiella kostnader 4 646 3 859 Genomsnittliga totala tillgångar 72 751 67 264 Avkastning på totalt kapital 6,4 % 5,7 % Areamässig uthyrningsgrad Kontrakterad area, tusental kvm 4 182 3 719 Totalt uthyrningsbar area, tusental kvm 4 331 3 895 Areamässig uthyrningsgrad 97 % 95 % Belopp i miljoner kronor om inte annat anges 2023 2022 Belåningsgrad Räntebärande skulder 30 343 32 294 Totala tillgångar 1) 73 410 72 092 Belåningsgrad 41 % 45 % Direktavkastning Driftnetto 3 551 3 032 Återläggning av tomträttsavgäld –27 –25 Innehavsjustering, förvärv/försäljningar 232 –77 Valutaomräkning till balansdagskurs –100 112 Justerat driftnetto 3 656 3 042 Fastigheternas redovisade värde 57 061 52 682 Direktavkastning 6,4 % 5,8 % Beräkning av de alternativa nyckeltalen framgår av nedanstående tabeller. 1) Jämförelsetal avseende totala tillgångar uppdaterade från 71 831 miljoner kronor till 72 092 miljoner kronor. DEFINITIONER / ALTERNATIVA NYCKELTAL AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 151 Belopp i miljoner kronor om inte annat anges 2023 2022 EBITDA Driftnetto 3 551 3 032 Central administration –182 –174 Utdelningar från joint venture och intresseföretag 653 577 EBITDA 4 023 3 435 Eget kapital per A- och B-aktie Eget kapital 36 578 33 463 Eget kapital tillhörande D-aktier –4 419 –4 419 Eget kapital hänförligt till A- och B-aktier 32 159 29 044 Antal aktier, st 338 334 655 318 020 017 Antal aktier efter utspädning, st 338 477 071 318 459 519 Eget kapital per A- och B-aktie, kr 95,05 91,33 Eget kapital per A- och B-aktie efter utspädning, kr 95,01 91,20 Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra 4 557 4 024 Hyresvärde 4 738 4 195 Ekonomisk uthyrningsgrad 96 % 96 % Framåtriktad direktavkastning Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga 3 785 3 319 Återläggning av tomträttsavgäld –25 –25 Justerat driftnetto 3 760 3 294 Fastigheternas redovisade värde 57 061 52 682 Framåtriktad direktavkastning 6,6 % 6,3 % Framåtriktad EBITDA Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga 3 785 3 319 Central administration –182 –174 Utdelningar från joint venture och intresseföretag 653 577 Framåtriktad EBITDA 4 256 3 722 Förvaltningsresultat Resultat efter skatt –13 2 718 Skatt 158 937 Värdeförändringar 3 737 –316 Förvaltningsresultat 3 881 3 339 Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning Förvaltningsresultat 3 881 3 339 Utdelning hänförligt till D-aktier –253 –253 Justerat förvaltningsresultat 3 628 3 086 Genomsnittligt antal aktier efter utspädning 325 122 902 318 301 177 Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 11,16 9,70 Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, årlig tillväxttakt Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning föregående år, kr 9,70 7,9 9 Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning nuvarande år, kr 11,16 9,70 Årlig tillväxttakt 15 % 21 % Belopp i miljoner kronor om inte annat anges 2023 2022 Hyresduration Avtalade framtida hyresintäkter 21 285 19 049 Kontrakterad årshyra 4 557 4 024 Hyresduration, år 4,7 4,7 Hyresintäkter i jämförbart bestånd Hyresintäkter 4 293 3 696 Förvärvade och sålda fastigheter –456 –299 Valutajustering 1) – 201 Hyresintäkter i jämförbart bestånd exklusive valutaeffekter 3 837 3 599 Kassaflöde per A- och B-aktie Resultat före skatt 159 3 305 Ej kassaflödespåverkande poster 3 456 –141 Betald skatt –130 –149 Utdelning hänförligt till D-aktier –253 –253 Kassaflöde 3 232 2 762 Kassaflöde per A- och B-aktie efter utspädning, kr 9,94 8,68 Nettoskuld Räntebärande skulder 30 343 32 294 Räntebärande tillgångar –729 –822 Börsnoterade instrument –8 782 –7 032 Likvida medel –28 –76 Nettoskuld 20 804 24 364 Nettoskuld enligt EMTN-program Räntebärande skulder 30 343 32 294 Börsnoterade aktier i anläggningstillgångar 2) –8 030 –3 141 Börsnoterade aktier i omsättningstillgångar – –3 786 Likvida medel –28 –76 Nettoskuld enligt EMTN-program 22 285 25 291 Nettoskuld enligt EMTN-program/Totala tillgångar Nettoskuld enligt EMTN-program 22 285 25 291 Totala tillgångar 3) 73 410 72 092 Nettoskuld enligt EMTN-program/ Totala tillgångar 30 % 35 % Nettoskuld/EBITDA Nettoskuld 20 804 24 364 EBITDA 4 023 3 435 Nettoskuld/EBITDA 5,2 x 7,1 x Nettoskuld/framåtriktad EBITDA Nettoskuld 20 804 24 364 EBITDA, framåtriktad 4 256 3 722 Nettoskuld/EBITDA framåtriktad 4,9 x 6,5 x Beräkning av de alternativa nyckeltalen framgår av nedanstående tabeller, forts. 1) Föregående period justeras så att valutakurs är densamma som innevarande period. 2) Avser börsnoterade aktier i bolag som redovisas som intresseföretag. Intresseföretag redovisas i balansräkningen enligt kapitalandelsmetoden. 3) Jämförelsetal avseende totala tillgångar uppdaterade från 71 831 miljoner kronor till 72 092 miljoner kronor. ALTERNATIVA NYCKELTAL AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 152 Utbetalningar av utdelning till ägare av D-aktier Juni 2024 1) ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning 26 juni 2024 ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning 27 juni 2024 ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 28 juni 2024 September 2024 1) ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning 26 september 2024 ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning 27 september 2024 ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 30 september 2024 December 2024 1) ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning 26 december 2024 ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning 27 december 2024 ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 30 december 2024 Mars 2025 1) ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning 27 mars 2025 ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning 28 mars 2025 ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 31 mars 2025 Kalendarium Delårsrapport januari-mars 2024 8 maj 2024 Årsstämma 2024 8 maj 2024 Delårsrapport januari-juni 2024 15 juli 2024 Delårsrapport januari-september 2024 25 oktober 2024 1) Av styrelsen föreslagna. Belopp i miljoner kronor om inte annat anges 2023 2022 Nettoskuld/Totala tillgångar Nettoskuld 20 804 24 364 Totala tillgångar 1) 73 410 72 092 Nettoskuld/Totala tillgångar 28 % 34 % Resultat per A- och B-aktie efter utspädning Resultat efter skatt –13 2 718 Utdelning tillhörande D-aktier –253 –253 Justerat resultat efter skatt –266 2 465 Resultat per A- och B-aktie, kr –0,82 7, 75 Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat 3 881 3 339 Återläggning förvaltningsresultat joint venture och intresseföretag –937 –766 Utdelning från joint venture och intresseföretag 653 577 Finansiella kostnader 765 520 Justerat förvaltningsresultat före finansiella kostnader 4 362 3 670 Räntetäckningsgrad 5,7 x 7,1 x Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program Förvaltningsresultat 3 881 3 339 Finansnetto 550 285 Förvaltningsresultat före finansnetto 4 431 3 624 Räntetäckningsgrad 8,1 x 12,7 x Soliditet Eget kapital 36 578 33 463 Totala tillgångar 1) 73 410 72 092 Soliditet 2) 50 % 46 % Beräkning av de alternativa nyckeltalen framgår av nedanstående tabeller, forts. Belopp i miljoner kronor om inte annat anges 2023 2022 Substansvärde (NAV) Eget kapital 36 578 33 463 Eget kapital tillhörande D-aktier –4 419 –4 419 Återläggning av derivat 21 –14 Återläggning av uppskjuten skatt på temporära skillnader 3 882 3 991 Återläggningar hänförliga till joint venture 1 474 930 Substansvärde (NAV) 37 537 33 951 Substansvärde (NAV) per A- och B-aktie efter utspädning, kr 110,90 106,61 Säkerställda skulder/Totala tillgångar Säkerställda skulder 2 309 1 895 Totala tillgångar 1) 73 410 72 092 Säkerställda skulder/Totala tillgångar 3 % 3 % Totalavkastning på fastigheter Justerat driftnetto 3 656 3 042 Orealiserad värdeförändring –1 306 1 709 Summa 2 351 4 751 Fastigheternas redovisade värde 57 061 52 682 Orealiserad värdeförändring 1 306 –1 709 Summa 58 367 50 973 Totalavkastning på fastigheter 4,0 % 9,3 % Överskottsgrad Driftnetto 3 551 3 032 Hyresintäkter 4 293 3 696 Överskottsgrad 83 % 82 % 1) Jämförelsetal avseende totala tillgångar uppdaterade från 71 831 miljoner kronor till 72 092 miljoner kronor. 2) Jämförelsetal avseende soliditet uppdaterad från 47 % till 46 %. ALTERNATIVA NYCKELTAL / KALENDARIUM Hållbarhetsrapport 2023 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 154 Hållbarhetsåret i korthet 155 Hållbarhetsstrategi och styrning 156 Hållbarhetsmål 158 Sagax fyra fokusområden 159 EU-taxonomin 163 Rapport enligt TCFD 164 Fördjupad information avseende hållbarhet 166 Revisorns yttrande 178 Innehåll Sagax utgår från den definition av hållbarhet som följer av FN:s rapport "Vår gemensamma framtid" i vilken hållbar utveckling definieras som "en utveckling som tillfredsställer dagens behov utan att äventyra kommande generationers möjligheter att tillfredsställa sina behov". HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 155 ENERGIANVÄNDNING Sagax mål är att minska energi- användningen i fastighetsbeståndet med 2 % per år fram till 2030 i jämförbart bestånd där data för energianvändningen är tillgänglig för de senaste två åren. Under 2023 har energianvändningen i jämförbart bestånd minskat med 1 %. Energianvändningen minskade med 1 % under 2023 SOLCELLSANLÄGGNINGAR Under 2023 har Sagax installerat 10 solcellsanläggningar. För de 48 installerade solcellsanläggningarna i fastighetsbeståndet uppgår den totala årliga produktionen till 10 002 MWh. Totalt installerad effekt uppgår till 10 MWp. 10 solcellsanläggningar installerades under 2023 MILJÖCERTIFIERING Totalt slutfördes 48 miljöcertifieringar omfattande 482 000 kvadratmeter under året. Vid årsskiftet var 32 miljö certifieringar pågående omfattande 420 000 kvadratmeter. Vid utgången av 2023 var fastigheter motsvarande 777 000 kvadrat meter av fastighets- beståndet miljöcertifierat. Miljöcertifieringar motsvarande 1 197 000 kvadratmeter har slutförts och är pågående Hållbarhetsåret i korthet Nybyggnation på fastigheten 13 Rue Gutenberg i Bussy-Saint-Georges, Frankrike. Fastigheten är belägen 30 km öster om centrala Paris och kommer att certifieras enligt BREEAM New construction med ambition att nå nivå Very Good. Tulkinitie 29, i Vanda utanför Helsingfors, Finland. Fastigheten är certifierad enligt BREEAM In-Use Very Good. HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 156 TRENDER OCH DRIVKRAFTER INOM HÅLLBARHETSOMRÅDET Förändringar inom hållbarhetsområdet drivs till stor del av globala överenskommelser med tillhörande mål såsom EU:s hållbarhets agenda, Global Compacts tio principer, FN:s globala mål för en hållbar utveck- ling samt Parisavtalet. Det sistnämnda innebär att länderna som är par- ter i avtalet åtagit sig att begränsa den globala uppvärmningen till under 2 °C och strävar efter att begränsa den till 1,5 °C genom att minska utsläppen av växthusgaser. Därutöver finns ett flertal regelverk och stan- darder som ger vägledning kring hur verksamheter kan mäta och följa upp sitt hållbarhetsarbete såsom till exempel Task Force on Climate- related Financial Disclosures (TCFD), Greenhouse Gas Protocol (GHG protocol) samt EU:s taxonomi för hållbar finansiering (EUtaxonomin). Därutöver förbereder EU, genom Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD), revideringar och ytterligare skärpta krav på hållbar- hetsrapportering. Sagax kommer att omfattas av rapporteringskraven i CSRD som kommer att gälla 2026 avseende räkenskapsår 2025. Sagax rapporterar årligen sina koldioxidutsläpp enligt GHG-protokollet. EUtaxonomin är en del av EU:s handlingsplan för finansiering av hållbar tillväxt. Handlingsplanen har tre övergripande mål: Att styra kapitalflöden mot hållbara finansieringar, att göra hållbarhet till en standardfaktor vid riskhantering samt att uppmuntra till transparens och långsiktighet. EUtaxonomin kommer att bli central för finansiella institutioner och banker för att identifiera hållbara investeringar. EU taxonomin och hur den påverkar Sagax beskrivs närmare på sidan 163. Bygg- och fastighetssektorn står för ungefär en femtedel av Sveriges klimatpåverkan och pekas inom ramen för EU-taxonomin ut som en av de sektorer med störst miljöpåverkan. En byggnads klimatpåverkan över dess livscykel uppstår vid uppförande, rivning, förvaltning samt vid renoveringar och ombyggnationer. Klimatpåverkan är störst vid nybyggnation. Sagax investeringsverksamhet är huvudsakligen inriktad på förvärv av befintliga byggnader. Sagax genomför få nybyggnations- projekt. När det gäller Sagax klimatpåverkan är det således framförallt val av energikällor, försörjningssystem och material vid ombyggnation som främst är betydelsefulla. Sagax hyresgäster ansvarar till största del för energiförsörjningen. Investeringar i energi- och miljöförbättrande åtgärder förutsätter lönsamhet. Sagax uppvisade under 2023 en fortsatt stark ekonomisk utveckling, vilket skapar förutsättningar för fortsatta investeringar i energi- och miljöåtgärder. Avkastning på eget kapital har i genomsnitt uppgått till 17 % under de senaste fem åren samtidigt som förvalt- ningsresultatet per A och B aktie har ökat med i genomsnitt 22 % per år under samma period. Sagax har under 2023 investerat 18 miljoner kronor i bland annat solcells- och bergvärmeanläggningar, uppgradering av styr system för värme och ventilation, byte till LED-belysning samt tilläggsisolering. Arbetet med att miljö certifiera fastigheter har fortsatt under året. Under året slutfördes 48 miljö certifieringar och vid utgången av året pågick 32 miljöcertifieringar. HÅLLBARHETSSTRATEGI Sagax hållbarhetsstrategi tar sin utgångspunkt i bolagets affärsidé, policyer, externa ramverk samt väsentlighetsanalys vilken uppdateras årligen. Sagax följer aktiebolagslagens huvudregel (3 kap. 3 §) i fråga om syfte. Det övergripande verksamhetsmålet är att långsiktigt, det vill säga hållbart, generera högsta möjliga riskjusterade avkastning till aktie- ägarna. För att nå detta mål bedrivs bolagets verksamhet genomgående med ett långsiktigt perspektiv. Sagax uppfattning är att vinstsyftet inte står i konflikt med ett hållbart företagande: Att vara en bra arbetsgivare, en bra leverantör, en uppskattad kund och att bolaget uppträder på ett anständigt sätt i samhället och försöker begränsa sin miljöpåverkan är alla grundläggande förutsättningar för att Sagax, över lång tid, ska kunna bereda vinst för sina aktieägare. Det långsiktiga förhållningssättet illustreras av att det i förvalt- ningsstrategin ingår att arbeta med att bygga långsiktiga kundrelationer HÅLLBARHETSARBETET TAR SIN UTGÅNGSPUNKT I LAGAR EXTERNA RAMVERK OCH INITIATIV INTERNA RIKTLINJER Aktiebolagslagen FN:s globala hållbarhetsmål Hållbarhetspolicy Miljöbalken FN:s Global Compact Arbetsmiljöpolicy Årsredovisningslagen Global Reporting Initiative (GRI) Anti-korruptionspolicy Övriga tillämpliga lagar Miljöcertifiering av fastigheter Uppförandekod för leverantörer Task force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD) Övriga policyer Hållbarhetsstrategi och styrning HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 157 samt av det begränsade inslaget av fastighetshandel i bolagets verk- samhet. Bolaget väljer att avstå från att vid varje tidpunkt maximera hyresnivån om istället hyresavtal med längre löptider med solventa hyresgäster kan uppnås. Detta leder till minskad risk för vakanser samt lägre uthyrnings- och lokalanpassningskostnader. Bolaget är beroende av kompetenta och professionella medarbetare. Det är därför viktigt att företaget är en attraktiv arbetsgivare som attra- herar och har förmågan att långsiktigt behålla kompetent personal. Sammantaget är bolagets strategier utformade för att Sagax ska generera långsiktigt uthållig avkastning och starka kassaflöden. Sagax hållbarhetsarbete är således en naturlig del i företagets affärsmodell och bidrar till att uppnå företagets mål. I fråga om upplysningar om Sagax utveckling, ställning och resultat hänvisas till årsredovisningen för 2023. Sagax hållbarhetsarbete bygger på en tydlig intern kommunikation och ansvarsfördelning. STYRNING AV HÅLLBARHETSARBETET Planering, styrning och uppföljning av hållbarhetsarbetet följer bolagets organisationsstruktur med tydlig delegering av ansvar och befogenheter. Hållbarhetsarbetet tar sin utgångspunkt i policyer, riktlinjer, över- gripande mål samt lagar, externa riktlinjer och regelverk. Bolagets sty- relse är ytterst ansvarig för hållbarhetsfrågorna och fastställer årligen hållbarhetspolicyn. Sagax betraktar försiktighetsprincipen i miljöbalken samt lagar och förordningar som minimikrav. Sagax följer FN:s Global Compacts prin- ciper, vilket omfattar mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och anti- korruption. En analys har tidigare genomförts gällande vilka av FN:s 17 globala mål för hållbar utveckling som följer av Agenda 2030 som Sagax verk- samhet har möjlighet att bidra till. Hållbarhetsarbetet bedöms bidra till måluppfyllelse främst avseende delmål hänförliga till: ■ God hälsa och välbefinnande (mål 3) ■ Hållbar energi för alla (mål 7) ■ Anständiga arbetsvillkor och ekonomisk tillväxt (mål 8) ■ Hållbara städer och samhällen (mål 11) ■ Hållbar konsumtion och produktion (mål 12) ■ Bekämpa klimatförändringarna (mål 13) ■ Fredliga och inkluderande samhällen (mål 16) POLICYER Sagax policyer fastställs årligen av bolagets styrelse. Aktuella policyer och riktlinjer finns tillgängliga på Sagax hemsida www.sagax.se och inkluderar: ■ Anti-diskrimineringspolicy ■ Anti- korruptionspolicy ■ Arbetsmiljöpolicy ■ Finanspolicy ■ Informationspolicy ■ Insiderpolicy ■ Policy avseende investeringar i andra bolag ■ Policy avseende styrelse uppdrag ■ Policy avseende belåning av aktier i Sagax ■ Hållbarhetspolicy ■ Riktlinjer för visselblåsartjänst ■ Uppförandekod för leverantörer RISKHANTERING Miljöinriktade politiska beslut kan påverka Sagax genom exempelvis högre skatter eller krav på investeringar. Därtill kan bolagets verksam- het, resultat och finansiella ställning påverkas av ökade miljörelaterade krav från tillsynsmyndigheter, investerare, hyresgäster eller andra intressenter. Bolagets långsiktiga kapitalförsörjning och kapitalkostnader kan påverkas negativt om Sagax hållbarhetsarbete inte uppfyller markna- dens krav. Det finns även risk för tillkommande kostnader för investe- ringar i fastighetsbeståndet till följd av bland annat ändrad lagstiftning eller ändrat kundbeteende. Därutöver kan Sagax fastighetsportfölj påverkas av klimatförändringar såsom ökad risk för översvämning. Övriga risker utgörs bland annat av risk för korruption, miljöförore- ningar eller ökade kostnader för energi. Därutöver är Sagax utsatt för risker relaterade till att bolagets leverantörer inte efterlever Sagax upp- förandekod. Sagax hantering av miljö- och klimatrisker samt övriga risker och bolagets riskhantering beskrivs närmare på sidorna 5053. Sagax rap- port enligt TCFD beskrivs på sidorna 164165. Agenda 2030 och Globala målen är en agenda för hållbar utveckling som antagits av FN:s general församling. Sagax hållbarhetsarbete har främst påverkan på följande hållbarhetsmål: 3, 7, 8, 11-13 och 16. FN:S GLOBALA MÅL FÖR HÅLLBAR UTVECKLING GOD HÄLSA OCH VÄ LBEFINNANDE HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA ANSTÄNDIGA ARBETSVILLKOR OCH EKONOMISK TILLVÄ XT HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION BEKÄMPA KLIMAT- FÖRÄNDRINGARNA HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 158 Hållbarhetsmål MÅL UTFALL FOKUSOMRÅDEN Miljö- och resurseffektivitet Sagax ska minska energianvändningen i fastighetsbeståndet med 2 % per år fram till 2030 i jämförbart bestånd där data för energianvändningen är tillgänglig för de senaste två åren. Minskning 1 % under 2023. Sagax ska minska direkta och indirekta koldioxid utsläpp (Scope 1 och 2) med 42 % till 2030 (basår 2022) samt mäta och minska övriga indirekta utsläpp (Scope 3). Utsläpp i Scope 1 och 2 har minskat med 36 % i jämförelse med basåret. Under 2023 har Sagax samlat in ytterligare data i Scope 3. Sagax elavtal ska, i den mån det är möjligt, vara gröna. Sagax har avtalat om grön el i Sverige, Finland, Benelux och Frankrike. Sagax ska sträva efter att avtala om gröna hyresavtal vid nyuthyrning och omförhandlingar. Gröna hyresavtal är sedan 2023 implementerade i samtliga länder. 182 nya gröna hyresavtal tecknades 2023. Vid årets utgång omfatta- des 10 % av total uthyrningsbar area av gröna hyresavtal. Sagax ska öka produktionen av el från solceller ifastighets- beståndet till 15 000 MWh till 2025. Sagax ska utvärdera möjligheten att installera solceller vid alla nybyggnationsprojekt. 10 nya solcellsinstallationer färdigställdes under 2023. Totalt antal installerade solcellsanläggningar uppgick till 48 vid årets utgång. Årlig förväntad elproduktion från samtliga solcellsanläggningar uppgår till 10 002 MWh. Sagax ska öka andelen miljöcertifierade fastigheter i fastighets- beståndet till 30 % av uthyrningsbar area till 2025. Nyproduktion och större ombyggnationer ska miljöcertifieras enligt Miljöbyggnad, som lägst nivå silver, BREEAM Very Good, LEED gold eller motsvarande. 48 fastigheter miljöcertifierades under 2023 och 32 miljöcertifieringar var pågående vid årets utgång. Totalt antal miljöcertifierade fastigheter uppgick till 78 motsvarande 18 % av total uthyrningsbar area. De pågående miljöcertifieringarna motsvarade ytterligare 10 % av total uthyrningsbar area. Merparten av dessa bedöms slutföras under 2024. Affärsetik Sagax ska ha noll incidenter av korruption. Inga korruptionsincidenter rapporterades under 2023. Sagax huvudleverantörer ska implementera och efterleva Sagax uppförandekod för leverantörer. Sagax har implementerat uppförandekoden för samtliga huvudleveran- törer. Under 2023 har Sagax följt upp efterlevnaden av uppförande- koden iFrankrike och Spanien. Ekonomisk uthållighet Sagax avkastning på eget kapital ska under en femårsperiod uppgå till lägst 15 %. 2023: 0 %. Femårigt genomsnitt: 17 % Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie ska öka med minst 15 % per år. 2023: 15 %. Femårigt genomsnitt: 22 % Professionella och engagerade medarbetare Sagax ska ha noll incidenter av diskriminering. Inga incidenter av diskriminering rapporterades under 2023. Sagax ska ha noll olycksfall avseende medarbetare, hyres- gäster samt leverantörer relaterade till fastigheterna. Inga olycksfallsincidenter rapporterades under 2023. HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 159 Sagax fyra fokusområden Sagax väsentlighetsanalys har identifierat fyra fokusområden för Sagax hållbarhetsarbete. För detaljerad information avseende väsentlighets- analysen hänvisas till sidan 167. MILJÖ- OCH RESURSEFFEKTIVITET Energianvändning Uppvärmning av lokaler samt elanvändning står för den största andelen av fastigheternas energianvändning. Majoriteten av Sagax hyresgäster står själva för abonnemangen för värme- och/eller elförsörjning. Att hyresgästerna själva står för dessa kostnader innebär att de direkt påverkas av eventuella besparingar. Då användning av elektricitet och uppvärmning vanligtvis utgör en betydande andel av hyresgästernas driftskostnader för lokalen är det av intresse för hyresgästen att genomföra energibesparande åtgärder. Det är därmed viktigt för Sagax att tillsammans med hyresgästerna åstadkomma energibesparingar och att effektivisera hyresgästernas energi användning och därmed minska klimatavtrycket. Sagax tecknar så kallade gröna hyresavtal, vilket syftar till att främja samarbetet med hyres gästerna i miljö- och hållbarhetsfrågor genom att bland annat för- bättra förutsättningarna för att samla in energidata. Under 2023 teckna- des 182 gröna hyresavtal. Vid utgången av 2023 omfattades 10 % av total uthyrningsbar area av gröna hyresavtal. Sagax ambition är att samla in energidata för alla fastigheter oavsett om Sagax eller hyresgästen ansvarar för energiförsörjningen. Sagax har implementerat energiuppföljningssystem för automatiserad insamling av data i flera länder, och utreder möjligheterna i pilotprojekt för att samla in data via smarta mätare. För 2023 hade Sagax tillgänglig energi- data för 44 % av den uthyrningsbara arean. Sagax arbetar även med att utveckla uppföljningen av vattenförbrukningen i fastighetsbeståndet. Fjärravlästa och smarta vattenmätare har installerats i delar av fastig- hetsbeståndet, vilket även minskar riskerna för läckage. För omkring hälften av Sagax fastigheter sker uppvärmningen med fjärrvärme. Vid utgången av 2023 hade fjärrvärme som uppvärmnings- källa minskat till 49 % (50 %) av bolagets uthyrningsbara area, samtidigt som eluppvärmning ökat till 24 % (21 %). Gas och bergvärmes andel av uppvärmning är oförändrad på 22 % (22 %) respektive 3 % (3 %). Förändringarna av uppvärmningskällor är hänförliga till en ändrad sammansättning av fastighetsportföljen. Den vanligaste uppvärmnings- källan är el i Frankrike och Spanien, fjärrvärme i Sverige och Finland samt gas i Benelux och Tyskland. Utfasningen av oljeuppvärmning har fortsatt under 2023 genom utbyte av oljeuppvärmning till bergvärme. Andelen av den uthyrningsbara arean med olje uppvärmning uppgick till 1 % (1 %). Andelen förnybar energi för fastighetsportföljen uppskattas till 40 % för 2023. Estimat har använts för den del av fastighetsportföljen där för- brukningsdata inte har varit tillgänglig. Energieffektivisering och investering i förnybar energi Sagax fastigheter har betydande inslag av horistontella tak med areor som lämpar sig för solcellsanläggningar. Under 2023 har 10 solcells- anläggningar installerats och förstudier har påbörjats för ytterligare solcells investeringar. Sammanlagt hade Sagax vid årets utgång 48 installerade solcellsanläggningar. Den årliga förväntade elproduktionen genererar 10 002 MWh. Detta motsvarar 2,3 kWh/kvm i förhållande till Sagax totala uthyrningsbara area. Sagax har under året installerat laddstationer för elfordon åt hyres- gäster i ett antal fastigheter i Sverige, Finland, Benelux, Frankrike och Spanien. Vid årets utgång hade laddstationer sammanlagt installerats på 97 fastigheter. Sagax arbetar även för att minimera utsläppen från bola- gets egna fordon. Samtliga Sagax tjänstefordon är el- eller hybridfordon. Sagax resepolicy anger att kortare resor företrädesvis ska ske med tåg i syfte att minimera verksamhetens miljöpåverkan. Sagax genomför löpande åtgärder för att minska energianvänd- ningen. Under 2023 har Sagax investerat 18 miljoner kronor i projekt som syftar till att minska klimatavtrycket såsom installation av solcells- och bergvärmeanläggningar, uppgradering av styr system för värme och ventilation, byte till LED-belysning samt tilläggsisolering. Under Uppvärmingskällor i Sagax fastighetsbestånd Bergvärme 3 % Olja 1 % El 24 % Gas 22 % Fjärrvärme 49 % Övrigt (inkl. spillvärme) 2 % FOKUSOMRÅDEN Miljö och resurseffektivitet Affärsetik Ekonomisk uthållighet Professionella och engagerade medarbetare HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 160 2022 uppdaterade Sagax uppdaterat målsättningarna avseende energi effektivisering. Målet är att minska energianvändningen i fastighets beståndet med 2 % per år fram till 2030 i jämförbart bestånd där data är tillgänglig för de senaste två åren. Denna andel av fastighetsportföljen motsvarade 36 % av uthyrningsbar area. I jämförbart bestånd minskade energi användningen från 141 kWh/kvm under 2022 till 140 kWh/kvm under 2023, vilket motsvarar en minskning med 1 %. Variationen i utfall påverkas av hyresgästernas användning av lokalerna samt att hyres- gäster tillkommit eller avflyttat. Koldioxidutsläpp och klimatpåverkan Under 2022 uppdaterade Sagax sitt mål relaterat till koldioxidutsläpp. Målet är att minska direkta och indirekta utsläpp (Scope 1 och 2) med 42 % till 2030 samt att mäta och minska övriga indirekta utsläpp (Scope 3). Målet har validerats av Scienced Based Targets initiative (SBTi). SBTi är ett samarbete mellan FN:s Global Compact, World Resource Institute (WRI), Världsnaturfonden (WWF) och Carbon Disclosure Project som syftar till att sätta vetenskapligt baserade klimatmål som ligger i linje med kraven för att nå målsättningarna i Parisavtalet. Merparten av utsläppen i Scope 1 och 2 utgörs av utsläpp relaterade till energianvändning på Sagax egna kontor. Utsläpp i Scope 3 är till största delen hänförlig till uthyrda lokaler. Åtgärder som bidragit till att minska utsläppen var bland annat energieffektivisering och byte till förnybar energi. För fjärrvärme är Sagax hänvisat till den lokala leverantören och variationen i miljöprestanda är stor. Sedan 2021 har Sagax avtal om förnybar fjärrvärme för delar av det svenska beståndet som ett led i att minska fastigheternas klimatpåverkan. För de fastigheter där Sagax för- ser hyres gästerna med el används endast urspungsgaranterad förnybar eller koldioxidfri el i Sverige, Finland samt Benelux. Under 2023 teckna- des även ett avtal om grön el i Frankrike. Målsättningen är att samtliga elavtal som Sagax tecknar ska vara gröna. Under 2023 har Sagax fortsatt arbetet med att samla in data från fler utsläppskällor, i synner het för övriga indirekta utsläpp (Scope 3), som ett led i att få en korrekt och heltäckande kartläggning av utsläppen från både den egna verksamheten och värdekedjan. Utsläpp från resor, avfall och transporter står för en mindre del av utsläppen i Scope 3. Utsläppen från kategorin uthyrda lokaler står för den största delen av de totala utsläppen. Rapporterade utsläpp påverkas av tillgången till data. Data för energi- användningen avseende 2023 omfattade 44 % av den uthyrningsbara arean. Miljöcertifiering av byggnader Sagax har för närvarande 78 (32) miljöcertifieringar, fördelat på 77 fastig heter, omfattande 18 % (8 %) av total uthyrningsbar area. 17 % av total uthyrningsbar area är miljöcertifierad enligt åtminstone nivå BREEAM Very Good eller motsvarande. 2 fastig heter är miljöcertifierade enligt Green Building, 3 fastigheter enligt Miljöbyggnad Silver och 74 fastigheter enligt BREEAM InUse. Sagax hade vid utgången av 2023 totalt 32 pågående miljöcertifieringar omfattande ytterligare 10 % av den uthyrningsbara arean. Flertalet av dessa är enligt BREEAM InUse med målet att nå nivå Very Good. Övriga pågående miljöcertifieringar är enligt BREEAM för nyproduktion samt Miljöbyggnad. Sagax mål är att all nybyggnation ska miljöcertifieras. Sagax miljö certifierar även befintliga fastigheter. Sagax utvärderar löpande fastig heter som är lämpliga att miljöcertifiera. Fokus är att miljöcertifiera fastigheter som har ett betydande marknadsvärde eller som har en uthyrningsbar area överstigande 5 000 kvadratmeter. Målet är att 30 % av fastighets beståndet ska vara miljöcertifierat 2025. Miljöcertifieringarna bidrar till bättre miljöprestanda. De miljö- certifieringar som är aktuella är Miljö byggnad, som lägst nivå Silver, BREEAM Very Good och LEED Gold. BREEAM bedömer miljöprestan- dan inom till exempel energianvändning, inomhusklimat, vattenhus- hållning, avfallshantering samt markanvändning och påverkan på närmiljön. Med BREEAM bedöms och poängsätts även byggnadens läge i förhållande till allmänna kommunikations medel, val av byggmaterial och vilka föroreningar byggnaden kan ge upphov till. Miljöcertifieringen Miljöbyggnad ställer krav avseende energi, material användning och inomhusmiljö. LEED poängsätter ett antal kriterier inom energiförbruk- ning, val av bygg material, vatten hushållning och avfallshantering som vägs samman till en bedömning av hur stor miljö påverkan fastig heten har. Miljöcertifieringen är en oberoende granskning och betygsättning. Vid sidan av miljöcertifieringar är fastigheternas energiklassning (EU-EPC) ett sätt att följa upp fastigheternas energiprestanda. Standar- den och regelverken för hur EU-EPC implementeras varierar per land. Sagax arbetar med att öka andelen fastigheter i fastighetsportföljen som är energiklassade. Vid årets utgång hade 81 % av den uthyrningsbara arean en energiklassning. Andelen av fastighetsportföljen som vid årets utgång var energiklassad samt hade betyg EPC A eller B motsvarade 18 %. Material och resurseffektivitet Sagax fastigheter är främst belägna i etablerade industriområden med relativt låga naturvärden och begränsad biologisk mångfald. Utöver miljöcertifieringar genomför Sagax kontroller avseende förekomst av skadliga ämnen och föroreningar i byggnader och mark i samband med ny-, till- eller ombyggnad. Vid förekomst av skadliga ämnen såsom till exempel asbest eller PCB genomför Sagax nödvändig sanering. Avfall vid byggnadsplatsen sorteras i fraktioner vilket möjliggör återvinning och återanvändning av icke-farligt avfall. Sagax strävar efter att minst 70 % av ickefarligt avfall vid nyproduktion och större ombygg- nationer sorteras för att möjliggöra återanvändning. I Sverige använder Sagax Byggvarubedömningen för att genomföra en miljöbedömning av byggvaror och material i större ombyggnationer och nyproduktionsprojekt. Syftet är att främja miljömässigt bra material val. Certifierade fastigheter 0 200 000 400 000 600 000 800 000 1 000 000 1 200 000 1 400 000 20232022202120202019 Uthyrningsbar area, kvm Andel av Sagax fastighetsbestånd, % 0 5 10 15 20 25 30 35 Certifierad Pågående % av total portfölj % av total (inkl. pågående) HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 161 Under 2023 har Sagax använt återbrukat material i flera ombyggnationer samt ett nyproduktionsprojekt. Exempel på material som har kunnat återanvändas är armaturer, dörrpartier och fönster samt köpt armering för återvunnet stål. Utöver att bidra till minskade koldioxid utsläpp kan återbruk även medföra minskade materialkostnader. AFFÄRSETIK Anti-korruption Sagax följer lagstiftning och regler på bolagets olika marknader. Bolagets ambition är att vara transparent och tro värdigt. God affärsmoral är en grundförutsättning för Sagax långsiktiga värde maximering. Bolaget bedriver ingen verksamhet i länder med omfat- tande korruptionsproblem. Sagax arbetar aktivt med att motverka risker för mutor, korruption, diskriminering och brott mot mänskliga rättig- heter. Sagax anti-korruptionspolicy är fastställd av Sagax styrelse och omfattar alla medarbetare. Bolaget ska aldrig medverka till eller t illåta korruption. Bolaget accepterar inte att medarbetare tar emot gåvor som kan liknas vid mutor. Belopps gränser för mottagna och lämnade gåvor följer fastställda riktlinjer för gåvor i bolagets anti-korruptionspolicy. Anti-korruptionspolicyn kommuniceras till organisationen vid en årlig personal konferens och hålls kontinuerligt tillgänglig för personalen. Kor- ruption har historiskt inte varit ett problem i verksamheten och under 2023 kom inga korruptionsincidenter till bolagets kännedom. Visselblåsarfunktion Sagax har en anonym visselblåsarfunktion som nås via koncernens hem- sida och som är administrerad av en extern part. Visselblåsarfunktionen syftar till att hjälpa såväl medarbetare som externa parter att kunna påtala eventuella missförhållanden. Alla visselblåsar ärenden hanteras enligt fastställda rutiner. Sagax ledning gör i samråd med en represen- tant från den externa visselblåsarfunktionen en bedömning av inkomna ärenden. Ett ärende utreds inte av någon som är berörd av den rapporte- rade miss tanken. Via visselblåsarfunktionen kan personer som utreder ärendet kommunicera med anmälaren. Bolagets ambition är att den som anmäler ett visselblåsarärende får en skyndsam återkoppling. Alla ären- den hanteras konfidentiellt. Några visselblåsarärenden har inte förekommit under 2023 eller dessförinnan. Uppförandekod och uppföljning av krav på leverantörer Sagax har tagit fram en uppförandekod för leverantörer för att säker- ställa att arbetsförhållandena hos de företag som levererar varor och tjänster till bolaget uppfyller Sagax krav avseende arbetsmiljö och etisk standard samt att uppdragen bedrivs på ett miljömedvetet sätt. När ramavtal ingås undertecknas uppförandekoden och bifogas som en bilaga till ramavtalet. Uppförandekoden är sedan 2023 implementerad för huvud leverantörerna i samtliga verksamhetsländer. Huvudleverantörerna har identifierats baserat på en riskbedömning utifrån storlek på inköp respektive verksamhet. Under 2023 har Sagax även genomfört en upp- följning av huvudleverantörernas efterlevnad av uppförandekoden i Frankrike och Spanien. Undersökningen omfattande alla områden i upp- förandekoden såsom affärsetik, antikorruption, antidiskriminering, olycksfall och säkerhet, arbetsmiljö, miljö, lojalitet och service. Undersökningen visade att samtliga granskade leverantörer hade rutiner och arbetssätt på plats för att säkerställa efterlevnaden av upp- förandekoden. Under de senaste tre åren har Sagax granskat huvud- leverantörernas efterlevnad i samtliga länder. EKONOMISK UTHÅLLIGHET Affärsmodell Sagax är ett börsnoterat fastighetsbolag vars affärsidé är att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. Sagax affärsmodell präglas i alla delar av långsiktighet. Kortsiktiga vinster är underordnade bolagets långsiktiga, det vill säga hållbara, värde skapande. Således är hållbarhetsarbetet integrerat i affärsmodellen. Hög direktavkastning i kombination med låg nyproduktionstakt och stabila uthyrningsgrader gör fastigheter för lager och lätt industri till intressanta investeringsobjekt. Sagax genomför löpande kompletterings- förvärv och investeringar i befintliga fastigheter. Fastighetsförvärven och investeringarna i befintligt bestånd syftar till att öka kassaflödet och diversifiera hyresintäkterna och därmed minska bolagets operationella och finansiella risker. Sagax finansiella struktur är utformad med tydligt fokus på löpande kassaflöde och räntetäckningsgrad. Detta bedöms skapa goda förutsätt- ningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas kapital. Sagax eftersträvar långsiktighet och effektivitet i förvaltningen. I förvaltningsstrategin ingår att arbeta aktivt med att bygga långsiktiga kundrelationer. Bolaget väljer att avstå från att vid varje tidpunkt maxi- mera hyresnivån om istället hyresavtal med längre löptider med solventa hyresgäster kan uppnås. Detta bedöms vara fördelaktigt då det leder till minskad risk för vakanser samt lägre uthyrnings- och lokalanpassnings- kostnader. Sagax eftersträvar att ha välrenommerade och kreditvärdiga hyres- gäster. Bolaget tecknar huvudsakligen kallhyresavtal där hyresgästen betalar fastighetskostnader som annars hade belastat fastighetsägaren. Sagax investerar huvudsakligen i regioner som har stabil befolk- ningstillväxt och ett diversifierat näringsliv. Skapat och fördelat direkt värde Långsiktigt värdeskapande är centralt i bolagets strategi. Ekonomiska delmål är att Sagax avkastning på eget kapital under en femårsperiod ska uppgå till lägst 15 % per år och att förvaltningsresultatet per A och Baktie ska öka med minst 15 % på årsbasis. Styrelsen har det övergripande ansvaret för att verksamheten styrs mot de finansiella målen inom ramarna för vad bolagets policyer med- ger. Utfallet följs upp kvartalsvis i samband med delårsrapporter. Detaljerad information om Sagax finansiella ställning finns i bolagets finansiella rapporter på sidorna 73119. Det skapade ekonomiska värdet uppgick till 1,8 (4,9) miljarder kronor under 2023 och utgörs primärt av hyresintäkter och resultat från joint venture och intresseföretag. För ytterligare information hänvisas till sidan 169. Grönt ramverk Sagax etablerade ett ramverk för grön finansiering under 2019. Ram- verket uppdaterades under 2023 i syfte att reflektera rådande mark- nadspraxis samt för att bredda tillgångsbasen för grön finansiering. HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 162 Ramverket är framtaget i enlighet med ICMA Green Bond Principles och 2023 LMA, APLMA och LSTA Green Loan Principles. ISS ESG Corpo- rate Solutions Inc. har genomfört en granskning och bekräftat att det uppdaterade ramverket överensstämmer men nämnda standarder. Tillgångar som är möjliga att finansiera enligt det gröna ramverket utgörs främst av gröna byggnader, såsom miljöcertifierade eller energi effektiva fastigheter. Däruöver möjliggör ramverket finansiering för investeringar i energi effektivisering, laddstolpar samt förnybar energi såsom solcellsanläggningar. För ytterligare information om det gröna ramverket hänvisas till Sagax hemsida www.sagax.se. PROFESSIONELLA OCH ENGAGERADE MEDARBETARE Bolagets utveckling är beroende av kompetenta medarbetare. Det är där- för viktigt att företaget är en attraktiv arbetsgivare som kan rekrytera och har förmågan att behålla kompetent personal. I utbyte förväntas Sagax medarbetare ta ansvar för sina arbetsuppgifter och även vara goda representanter för före tagets värderingar och kultur. En attraktiv arbetsgivare Sagax sätter värde på att erbjuda goda anställningsvillkor för sina med- arbetare. Utöver att erbjuda konkurrenskraftiga anställnings villkor har bolaget sedan 2011 erbjudit samtliga medarbetare att delta i incita- mentsprogram, se sidan 59 i årsredovisningen för 2023. Syftet är att öka medarbetarnas delaktighet i bolagets utveckling. Det är positivt att med- arbetarna äger aktier i bolaget och i Sagax mångfalds policy för styrelsen understryks vikten av att även styrelse medlemmar har ett betydande aktieinnehav i bolaget. Under 2023 anställdes 5 (15) medarbetare och 3 (8) med arbetare lämnade sin anställning. Vid årets slut hade koncernen 96 (94) anställda. Flexibel och kreativ arbetsmiljö Sagax erbjuder en flexibel och kreativ miljö som kännetecknas av korta beslutsvägar och stort eget ansvar för att planera och utföra sina arbets- uppgifter samt i den mån det är möjligt också sin arbetstid. Kompetensutveckling och kompetensförsörjning En viktig aspekt för verksamheten är att tillse att medarbetarna har rätt kompetens och möjlighet att utvecklas. Sagax medarbetare har i genomsnitt 11 års erfarenhet från relevanta arbetsuppgifter varav 6 års erfarenhet från Sagax. Organisationens kompetens är avgörande för bolagets utveckling och kompetensutveckling är en aspekt som kan vara avgörande för om högpresterande medarbetare stannar kvar i verksamheten. Att nyckelpersoner slutar är en naturlig verksamhetsrisk för ett företag av Sagax karaktär. Bolaget försöker minimera den risken med marknadsmässiga ersättningar och en löpande dialog med bolagets medarbetare. Under 2023 har medarbetarsamtal genomförts med samtliga anställda. Under samtalen diskuteras bland annat medarbetarens utveckling under året och behov av fortsatt kompetensutveckling. Medarbetare som uttrycker önskan att genomföra kurser, eller på annat sätt utveckla sin kompetens, uppmuntras av bolaget. Sagax genomför årligen en konferens för samtliga medarbetare där bolagets utveckling, utmaningar och möjligheter diskuteras under två dagar. Konferensens syfte är att skapa en gemensam värde- och kunskapsgrund för hela organisationen samt att informera om Sagax policyer. Årets konferens genomfördes i september. Därutöver har Sagax kvartalsvisa presentationer av delårsrapporter för medarbetarna. Icke-diskriminering Förmågan att attrahera och behålla kompetenta och kunniga medarbe- tare är betydelsefull för Sagax utveckling. Utöver de principiella skälen mot diskriminering är det följaktligen viktigt att ingen diskriminering förekommer även av det skälet att det annars kan uppstå en risk att kompetenta medarbetare lämnar Sagax. Vid nyanställningar läggs stor vikt vid kompetens och relevant erfarenhet samt personliga egenskaper och kvaliteter. Rekrytering sker alltid i konkurrens. Som ett led i Sagax rekryteringsprocess träffar slutkandidater alltid medarbetare från olika delar av bolaget och nyckelpersoner utvärderas även av VD och minst en styrelseledamot. Sagax har en tydlig anti-diskrimineringspolicy enligt vilken Sagax fortlöpande ska vidta åtgärder för att motverka diskrimi- nering och särbehandling och verka för lika rättigheter och möjlig heter oavsett kön, köns överskridande identitet eller uttryck, etnisk tillhörig- het, religion eller annan trosuppfattning, funktionsnedsättning, sexuell läggning eller ålder. Det gäller exempelvis vid rekrytering, lönesättning, möjlighet till befordran och kompetensutveckling. Under 2023 inkom inga anmälningar om diskriminering baserat på någon av diskrimineringsgrunderna. Medarbetarundersökning I samband med medarbetarsamtalen genomfördes en medarbetar- undersökning i syfte att undersöka om det förekommit diskriminering eller repressalier, eller risk härför, samt för att genomföra uppföljning och utvärdering av arbetsmiljön. Undersökningen och uppföljningen genomfördes med Sagax arbetsmiljöpolicy, anti-diskrimineringspolicy och antikorruptionspolicy som grund. Medarbetarna svarade på ett antal frågor rörande trivsel, sam arbete, stress, arbetsbelastning, jäm- ställdhet, mångfald och likabehandling där de fick gradera sina svar från 1 till 5 där 1 motsvarar mycket bra och 5 motsvarar mycket dåligt. Under sökningen resulterade i ett genomsnittligt betyg om 1,7 (1,7). Ingen av de tillfrågade har utsatts för diskriminering. 91 % (95 %) av alla tillfrågade vet hur de ska gå tillväga om de själva eller någon kollega blir diskriminerad. HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 163 EU-taxonomin ANALYS OCH RAPPORTERING ENLIGT EU-TAXONOMIN Sagax analyserar löpande utvecklingen av EU-taxonomin och dess impli- kationer för bolaget. Enligt regelverket omfattas Sagax för närvarande inte av krav på att rapportera i enlighet med EU-taxonomin till följd av färre antal anställda än tröskelvärdet för krav på rapportering. Sagax uppfattning är emellertid att det finns ett värde i att redogöra för i vilken omfattning bolagets verksamhet omfattas av samt är förenlig med EU-taxonomin. I tabellerna nedan redogörs för i vilken omfattning bolagets verk- samheter 2023 omfattas av EUtaxonomin (eng. ”Eligibility”) för delat på omsättning, kapitalutgifter samt driftsutgifter för verksamhetsåret och i vilken omfattning dessa har bedömts vara förenliga med EU-taxonomin. Joint venture eller intresseföretag omfattas ej. Förenlighet utvärderas och rapporteras enbart för mål avseende: "Begränsningar av klimatför- ändringar" respektive "Anpassning till klimatförändringar". För 2023 omfattas även "Cirkulär ekonomi". Sagax verksamheter omfattar för närvarande ej övriga mål. ”Omsättning” utgörs av Sagax hyresintäkter. ”Kapitalutgifter” består av Sagax bruttoinvesteringar, se not 13. ”Drifts utgifter” utgörs av Sagax kostnader för underhåll av fastigheterna, se not 4. Sagax har analyserat i vilken omfattning bolagets så kallade verksamheter förhåller sig till EU-taxonomin (eng. ”Alignment"). De verksamheter som omfattades av analysen var: Förvärv och ägande av byggnader, nyproduktion och renoveringar av byggnader samt projekt och åtgärder beskrivna i EU-taxonomins delegerade akter avseende bygg- och fastighetsverksamhet. Fastigheternas energiklass påverkar förenligheten med EU- taxonomin. Förenlighet uppnås för fastigheter med energiklass ”A” enligt EU:s Energy Performance Certificate (EPC) eller fastigheter som tillhör de 15 % mest energieffektiva fastigheterna i regionen eller landet. Av kri- teriet ”att inte orsaka skada” följer att fastighetsbeståndets förenlighet med EU-taxonomin även påverkas av om en klimatrisk- och sårbarhets- analys genomförts. Vissa verksamheter som omfattas av EU-taxonomin saknar ännu tyd- liga definitioner. Därutöver saknas gränsvärden för energiprestanda för flera länder där Sagax är verksamt. Således kan Sagax inte bedöma vissa fastig heters förenlighet med EU-taxonomin enligt detta kriterium. Sagax har i sådana fall klassificerat fastigheterna som ickeförenliga med EU-taxonomin. Detta förhållande var aktuellt för Spanien, Frankrike och Tyskland, vilket för 2023 motsvarade cirka 25 % av hyresintäkterna. För verksamheter avseende installation av energieffektiv utrust- ning är bedömningen att kriteriet ”att inte orsaka skada” avseende för oreningar inte har kunnat utvärderas. Sagax har således klassificerat dem som icke-förenliga med EU-taxonomin. Förenlighet med EU-taxonomin har, för de verksamheter som berörs, bidragit till mål 1 i EUtaxonomin: Begränsningar av klimatför- ändringar (eng. ”Mitigation”). Andelen av omsättning, kapitalutgifter samt driftutgifter som bedömts vara förenligt har ökat till 16 % (10 %), 14 % (11 %) respektive 17 % (10 %) i jämförelse med föregående år. För- ändringen är främst hänförlig till en högre andel energieffektiva fastig- heter. Nyckeltal per verksamhet och verksamheternas förenlighet med EUtaxonomin redovisas på sidorna 172175. Sagax har säkerställt att ingen verksamhet har bedömts mer än en gång. De sociala minimiskyddsåtgärderna enligt EU-taxonomin omfattar mänskliga rättigheter, anti-korruption, konkurrens och skatt. Sagax sty- rande dokument och processer för upprätthållande av mänskliga rättig- heter, skatt, konkurrens uppfyller kriterierna för minimiskyddsåtgärder enligt EUtaxonomins definition. Inga rättsprocesser eller anmälningar mot Sagax relaterat till dessa områden har förekommit under 2023 eller dessförinnan. Information om bolagets policyer och processer återfinns på sidorna 156157. Andel av omsättning / Total omsättning Taxonomiförenligt per mål Omfattning av Taxonomin per mål CCM 16 % 100 % CCA n/a – WTR n/a – CE n/a – PPC n/a – BIO n/a – Andel av kapitalutgifter / Totala kapitalutgifter Taxonomiförenligt per mål Omfattning av Taxonomin per mål CCM 14 % 100 % CCA 0 % 100 % WTR n/a – CE n/a 14 % PPC n/a – BIO n/a – Andel av driftsutgifter / Totala driftsutgifter Taxonomiförenligt per mål Omfattning av Taxonomin per mål CCM 17 % 100 % CCA n/a – WTR n/a – CE n/a – PPC n/a – BIO n/a – Koderna ovan utgörs av förkortningar av relevanta mål till vilken den ekonomiska aktiviteten kan ge ett väsentligt bidrag: Begränsning av klimatförändringar (CCM), Anpassning till klimatförändringar (CCA), Vattenresurser och marina resurser (WTR), Cirkulär ekonomi (CE), Förebyggande och begränsning av föroreningar (PPC), Biologisk mångfald och ekosystem (BIO). Andel taxonomiförenligt och omfattning per mål 2023 HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 164 Rapport enligt TCFD Nedan följer Sagax rapport om klimatrelaterade finansiella risker och möjligheter. Rapporten utgår från ramverket Task force on Climate- related Financial Disclosures (TCFD). Sagax ambition är att följa rekom- mendationerna. Ramverket innefattar områdena: Styrning, strategi, riskhantering samt mål och mätetal. STYRNING OCH STRATEGI Sagax styrelse är ansvarig för hållbarhetsfrågor och fastställer årligen hållbarhetspolicyn. Risker och riskhantering, inklusive klimatrisker, diskuteras på styrelsens möten vid behov. Hållbarhetsfrågor rapporteras kvartalsvis till styrelsen. Väsentlighets analysen uppdateras årligen. Hållbarhetschefen är ansvarig för att klimat risker och möjligheter iden- tifieras. Sagax arbetar löpande med att effektivisera energianvändningen i fastighetsbeståndet och med att minska koldioxidavtrycket. Sagax arbe- tar även med att investera i förnybar energi och installationer av solcells- anläggningar på fastigheterna. Sagax miljöcertifierar nyproduktion och miljöcertifierar även befint- liga byggnader. Därutöver analyserar Sagax risker i fastighetsbeståndet löpande. Under 2022 uppdaterade Sagax målet för minskning av koldioxid- utsläpp. Målet validerades och godkändes av Scienced Based Targets (SBTi) under 2023. SBTi är ett partnerskap mellan Carbon Disclosure Project, FN:s Global Compact, World Resources Iniative och Världs naturfonden. Dess syfte är att säkerställa att målsättningar för minskat koldioxidutsläpp har vetenskaplig grund samt är i linje med målsätt- ningarna i Paris- avtalet. För närmare information om styrning och strategi respektive arbete med miljö och resurseffektivtet hänvisas till sidorna 156157 och 159. För information om Sagax hållbarbarhetsmål hänvisas till sidan 158 samt sidorna 6469 avseende bolagsstyrning. RISKHANTERING Sagax är exponerat för risker som kan påverka bolagets verksamhet, lönsamhet eller finansiella ställning. Riskhantering, inklusive hantering av klimatrisker, är integrerat i bolagets interna processer. Olika metoder används för att identifiera, utvärdera och, om möjligt, hantera risker. Sagax styrelse ansvarar för analys och förebyggande av risker. Led- ningen sammanställer relevant beslutsunderlag på styrelsens uppdrag. Styrelsen utvärderar bolagets risker utifrån potentiell påverkan och sanno likhet för att inträffa. De klimatrelaterade riskerna enligt TCFD kan delas in i fysiska klimatrisker och omställningsrisker. Med fysiska risker avses risk händelser såsom risk för översvämning eller extrema väderhändelser. Med omställningsrisker avses risker såsom regulatorisk risk eller risk för förändrade kundbeteenden. För närmare information om Sagax arbete med riskhantering och klimatrisker se sidorna 5053. SCENARIOANALYS Under 2022 genomförde Sagax en scenarioanalys för att identifiera klimatrelaterade risker och hur dessa kan komma att påverka bolaget. Utgångspunkten för analysen har varit en tidshorisont till 2050 och två möjliga scenarier "Representative Concentration Pathways" (RCP): RCP 2,6 och RCP 8,5 som är framtagna av FN:s klimatpanel IPCC. IPCC använder scenarierna för att ge information om möjliga klimatföränd- ringar som kan inträffa vid olika nivåer på koldioxidutsläpp i atmosfären. RCP 2,6 ”Parisavtalet” är ett scenario där omställningen sker rela- tivt snabbt, utsläppen minskas och temperaturökningen begränsas till 1,52 grader Celsius. RCP 8,5 ”Business as usual” är ett scenario där utsläppen fortsätter att öka i nuvarande takt och samhället inte lyckas ställa om och minska koldioxidutsläppen. Sannolikheten för omställ- ningsrisker är, allt annat lika, större i scenario RCP 2,6 och sannolik heten för fysiska risker är större i scenario RCP 8,5. OMSTÄLLNINGSRISKER Omställningsriskerna är mer omfattande i scenariot RCP 2,6 ”Paris avtalet” till följd av att striktare regulatoriska krav och ökade kostnader bedöms inträffa. Omställningsriskerna innefattar bland annat införandet av striktare regleringar kring byggnormer och energieffektivitet. Även ökade skatter och andra politiska beslut skulle kunna innebära ökade kostnader. Änd- rade krav och preferenser från kunder och investerare, såsom höga krav på klimatanpassning, kan också innebära ökade kostnader eller behov av investeringar. FYSISKA RISKER Klimatförändringar orsakar över tid förändrade väderförhållanden, stigande havsnivåer och annan påverkan på den fysiska miljön. Detta ökar risken för skador på egendom. För fastighetsägare kan dessa risker ha en väsentligt negativ inverkan på verksamheten. Klimatförändringar kan även medföra högre driftskostnader. Investeringar riskerar därmed att bli olönsamma om klimatrisker inte beaktas på ett lämpligt sätt. Fysiska klimatrelaterade risker är större i scenario RCP 8,5 ”Busi- ness as usual” än i RCP 2,6 ”Parisavtalet”. I RCP 8,5 föreligger generellt något högre risk för extrema väderhändelser, havsnivåhöjningar, över- svämningsrisker och värmeböljor än i scenario RCP 2,6. Länder expone- ras olika för fysiska klimatrisker. I centrala och södra Europa föreligger högre risker för bland annat värmeböljor, skogsbränder och torka. I cen- trala och norra Europa föreligger högre risk för översvämningar. Sagax gör löpande utvärderingar av fastigheternas skick och even- tuellt behov av anpassningar av fastigheternas prestanda för att uppfylla regulatoriska krav och kundernas förväntningar. Bedömning av eventu- ell klimatanpassning är del av projektplanen för kommande nyproduk- tionsprojekt och större ombyggnationer. HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 165 Under 2022 genomförde Sagax en analys av fastighetsbeståndet för att identifiera fysiska klimatrelaterade risker. En utgångspunkt för ana- lysen var en klassificering av de klimatrelaterade riskerna enligt fyra kategorier. Dessa utgjordes av klimatrelaterade risker kopplade till för- ändringar i temperatur, vind, vatten eller fast massa. Undersökningen genomfördes per land och på fastighetsnivå. Analysen fördjupades och uppdaterades under 2023. Inga eller låg fysisk klimatrisk identifierades för 89 % av fastighetsbeståndet. Vissa fysiska klimatrisker identifierades för 11 % av fastighetsbeståndet om inga åtgärder vidtas (9 % till risknivå medel och 2 % risknivå medel till hög). Av de 10 fastigheter med högst marknadsvärde bedömdes risknivån vara inga eller låg för 8 fastigheter, medel för 1 fastighet samt mellan medel till hög för 1 fastighet. De iden- tifierade riskerna i fastighetsbeståndet var främst relaterade till föränd- rad temperatur, höjd vattennivå och land erosion. Analysen kommer att följas upp och anpassningsåtgärder kommer att genomföras för att kon- trollera eller minska riskerna om det anses möjligt och genomförbart. Exempel på dylika åtgärder som vidtagits eller planeras är att säkerställa tillräcklig dagvattenavrinning, skydd mot solinstrålning samt övervak- ning av marknivån. Inga fastigheter bedömdes riskera att bli obsoleta på grund av permanent översvämningsrisk. Utifrån analysen och de iden- tifierade riskerna är bedömningen att de klimatrisker som föreligger för Sagax inte kommer att få någon väsentlig påverkan på Sagax finansiella ställning på kort sikt. Eftersom klimatförändringarna är pågående och det råder en osäkerhet kring hur dessa kommer att utvecklas, kan dessa risker öka på längre sikt. Detta kan innebära ett större behov av investeringar i fastigheter i klimatutsatta områden. Sagax avser att vidareutveckla och förbättra klimatriskanalysen för fastighetsbeståndet. MÖJLIGHETER Sagax har analyserat vilka möjligheter som energieffektivisering, miljöcertifiering och användning av energikällor med låga eller inga koldioxid utsläpp kan medföra. Genom energieffektivisering bedömer Sagax att fastighetsbestån- dets driftnetto kan förbättras, vilket förväntas kunna leda till ökat marknadsvärde för fastigheterna. Produktion av förnybar energi via exempelvis solceller kan även leda till ökade intäkter. Sagax bedömning är vidare att miljöcertifieringar kan leda till ökad efterfrågan på Sagax lokaler. Därutöver kan gröna eller miljöcertifierade fastigheter bli mer attraktiva på såväl investerings- som kapitalmark- naden, vilket således kan leda till ökade fastighetsvärden respektive förmånligare finansieringsvillkor. MÅL OCH MÄTETAL För närmare information om Sagax mål och mätetal avseende minsk- ning av koldioxidutsläpp hänvisas till sidan 158 (Hållbarhetsmål) samt sidorna 160 och 169170 (Koldioxidutsläpp och klimatpåverkan respektive GRI-rapportering). HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 166 Fördjupad information avseende hållbarhet ALLMÄN INFORMATION I enlighet med 6 kap 11 § ÅRL har Sagax valt att upprätta den lag- stadgade hållbarhetsrapporten som en från årsredovisningen avskild rapport. Sidhänvisningar i intervallet sidorna 3152 avser Sagax års redovisning 2023. Hållbarhetsrisker beskrivs i de avsnitt där väsentliga risker identifierats, se sidorna 5053 samt 115116. Styrelsen är ytterst ansvarig för Sagax hållbarhetsarbete. Ernst & Young har yttrat sig om att den lagstadgade hållbarhetsrapporten har upprättats. 2019 genomförde Sagax en anpassning av hållbarhetsarbetet för att kunna redovisa enligt Global Reporting Initiative (GRI) Standards nivå ”core”. 2022 genomförde Sagax en anpassning till GRI Standards 2021. Hänsyn har tagits till GRI:s branschspecifika tillägg för bygg och fastig- hetssektorn. I rapporten presenteras jämförelsetal för 2022 och 2021. Sagax styrelse fastställer bolagets övergripande hållbarhets policy och relaterade policyer, vilka uppdateras årligen. Samtliga policyer finns tillgängliga på Sagax hemsida www.sagax.se. Sagax hållbarhets policy tydliggör målsättningar inom hållbarhetsområdet. Målen följs upp samt utvärderas och uppdateras av bolaget årsvis. Därutöver utvärderas hållbarhets riskerna årligen. Avgränsningar Hållbarhetsrapporten omfattar Sagax jämte dotterbolag. Joint venture och intresseföretag omfattas inte av hållbarhetsrapporten. INTRESSENTDIALOG OCH VÄSENTLIGHETSANALYS Utgångspunkten för redovisningen är intressentdialoger som regelbundet genomförs i bolagets normala verksamhet samt en väsentlighetsanalys. Sagax ska följa gällande lagar och föreskrifter samt arbeta långsiktigt och enligt principer som garanterar hög moral och etik i interna och externa relationer. Intressentanalys Sagax verksamhet påverkar och påverkas av olika intressent grupper och det är därför viktigt att intressenternas perspektiv tas i beaktande i Sagax hållbarhetsarbete. Interaktionen med Sagax intressenter ger Sagax möjlighet att erhålla fördjupad kunskap om bolagets intressen- ters förväntningar och angelägenheter och därigenom erhålla bättre insikt i såväl risker som möjligheter. Bolagets intressenter ingår i fem kategorier och dialogen med intressenterna tar olika former och sker löpande, se tabellen nedan. Utöver direkt dialog med Sagax intressenter har med arbetare deltagit i seminarier om hållbarhet i syfte att bredda sin kunskap. Under 2023 genomfördes likt tidigare år en medarbetar undersökning med fokus på arbetsmiljö och anti-diskriminering. INTRESSENTANALYS INTRESSENTGRUPP DIALOGFORM VIKTIGASTE FRÅGOR Aktieägare ■ Styrelsemöten, varav ett om året är ett strategimöte ■ Möten med ägarrepresentanter för särskild diskussion om ägarstyrning ■ Bolagsstämma ■ Finansiella rapporter ■ Finansiell utveckling ■ Effektiviserad energiförbrukning ■ Anti-korruption ■ Myndighetskrav ■ Kompetens hos medarbetarna ■ Attraktiv arbetsgivare Medarbetare ■ Medarbetardialog ■ Workshops ■ Affärsplanering ■ Årlig konferens för samtliga medarbetare ■ Återkommande genomgångar med alla medarbetare avseende bolagets policyer ■ Finansiell utveckling ■ Effektiviserad energiförbrukning ■ Professionell utveckling ■ Professionell arbetsmiljö Långivare ■ Enskilda möten med banker och representanter från kapitalmarknaden ■ Dialog avseende finansiella rapporter ■ Finansiell stabilitet ■ Effektiviserad energiförbrukning ■ Anti-korruption ■ Klimatanpassning ■ Mångfald och jämställdhet ■ Miljöcertifiering av byggnader ■ Myndighetskrav Hyresgäster ■ Kundmöten ■ Löpande dialog avseende förvaltning med respektive fastighetsskötarbolag ■ Dialog mellan hyresgäster och en för varje fastighet utsedd förvaltare ■ Effektiviserad energiförbrukning ■ Bra förutsättningar för återvinning/avfallshantering ■ Bra förutsättningar för laddning av elfordon ■ Miljöcertifiering av byggnader Leverantörer ■ Vid upphandling, uppföljning av ramavtal och beställningar ■ Vid leverantörsmöten ■ Anti-korruption ■ Följa lagar och regler ■ Miljöcertifiering av byggnader ■ Bra förutsättningar för återvinning/avfallshantering HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 167 Väsentlighetsanalys Sagax utvärderar regelbundet de hållbarhetsområden som har bedömts vara mest väsentliga. Vid utvärderingen beaktas över gripande strate- gier, synpunkter från bolagets intressenter samt inom vilka områden Sagax har störst möjlighet att bidra till en hållbar utveckling. Den första väsentlighetsanalysen genomfördes under 2018 och har därefter upp daterats årligen. Samtliga frågor som Sagax intressenter har utpekat som viktiga har utvärderats. Sagax har sedan rangordnat dessa utifrån följande kriterier: ■ Väsentlighet för Sagax övergripande strategi ■ Sagax möjlighet att påverka en hållbar utveckling i frågan ■ Sagax påverkan på ekonomi, miljö, sociala frågor och mänskliga rättigheter Fokusområden Miljö- och resurseffektivitet Affärsetik Ekonomisk uthållighet Professionella och engagerade medarbetare De väsentligaste frågorna ■ Klimatanpassning ■ Effektiviserad energiförbrukning ■ Investera i förnybar energi ■ Miljöcertifiering av byggnader ■ Anti-korruption ■ Uppförandekod för leverantörer ■ Finansiell stabilitet och utveckling ■ Kompetenta medarbetare ■ Attraktiv arbetsgivare De globala målen GRI områden ■ Miljö (300) ■ Ekonomi (200) ■ Ekonomi (200) ■ Social (400) GRI standards ■ GRI 302-3 ■ GRI 305-1 ■ GRI 305-2 ■ CRE8 ■ GRI 205-3 ■ GRI 201-1 ■ GRI 401-1 ■ GRI 404-3 ■ GRI 406-1 HÅLLBARHETSOMRÅDEN Utifrån väsentlighetsanalysen baserad på koncernens strategier, påverkan på omvärld och intressenters förväntningar har fyra fokus områden för Sagax hållbarhetsarbete identifierats. Dessa bedöms vara mest relevanta utifrån såväl intressenternas som Sagax perspektiv. ANSTÄNDIGA ARBETSVILLKOR OCH EKONOMISK TILLVÄ XT HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA GOD HÄLSA OCH VÄ LBEFINNANDE HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION BEKÄMPA KLIMAT- FÖRÄNDRINGARNA HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN ANSTÄNDIGA ARBETSVILLKOR OCH EKONOMISK TILLVÄ XT FÖLJANDE FRÅGOR HAR VALTS UT EFTER GENOMFÖRD VÄSENTLIGHETSANALYS: ■ Finansiell stabilitet ■ Anti-korruption ■ Klimatanpassning ■ Effektiviserad energiförbrukning ■ Investera i förnybar energi ■ Kompetens hos medarbetarna ■ Attraktiv arbetsgivare ■ Miljöcertifiering av byggnader ■ Uppförandekod för leverantörer HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 168 FN:s gobala mål Delmål Sagax påverkan 3.9 Minska antalet dödsfall till följd av skadliga kemikalier. Sagax fastigheter ska vara utformade för den verksamhet som bedrivs där och för de männ- iskor som vistas där. I samband med ny-, till- eller ombyggnad genomförs kontroller avseende förekomst av skadliga ämnen och föroreningar i byggnader och mark. Sanering genomförs vid behov. Genom miljöcertifiering av byggnader bidrar Sagax ytterligare till att undvika föroreningar av luft, vatten och mark. 7.2 Öka andelen förnybar energi i världen 7.3 Öka energieffektiviteten. Genom att öka användningen av fjärrvärme och grön el i fastigheterna samt installera solcellsanläggningar bidrar Sagax till en ökad användning av förnybar energi. Därutöver ökar energieffektiviteten i fastigheterna genom att Sagax, som ett led i underhållsarbetet, genomför åtgärder såsom byte av styr- och reglerutrustning, installation av energieffektivare ventilations- eller värmesystem, driftoptimering av ventilation, optimering av värmeåter vinning samt byte av belysningsarmaturer och justering av belysningsstyrning. 8.1 Hållbar ekonomisk tillväxt. 8.5 Full sysselsättning och anständiga arbetsvillkor med lika lön för likvärdigt arbete. 8.8 Skydda arbetstagares rättigheter och främja trygg och säker arbetsmiljö. Att vara en bra arbetsgivare, en bra leverantör, en uppskattad kund och att bolaget upp- träder på ett acceptabelt sätt i samhället och försöker begränsa sin miljöpåverkan är alla grundläggande förutsättningar för att Sagax, över tid, ska kunna bereda vinst för sina aktieägare. Sagax affärsmodell präglas i alla delar av långsiktighet. Kortsiktiga vinster är underordnade bolagets långsiktiga värdeskapande. Således är hållbarhetsarbetet integrerat i affärsmodellen. Sagax sätter värde på att erbjuda goda och konkurrenskraftiga anställningsvillkor för samt- liga medarbetare. Därutöver har bolaget sedan flera år erbjudit samtliga medarbetare att delta i incitamentsprogram. Sagax gör regelbundna uppföljningar och vidtar aktiva åtgärder för att motverka diskrimi- nering och särbehandling samt verkar för lika rättigheter och möjligheter oavsett kön, köns- överskridande identitet eller uttryck, etnisk tillhörighet, religion eller annan trosupp fattning, funktionsnedsättning, sexuell läggning eller ålder. 11.3 Inkluderande och hållbar urbanisering. 11.6 Minska städers miljöpåverkan. I planering, byggande och förvaltning av fastigheter samarbetar Sagax nära med hyres- gäster, leverantörer och kommuner och bidrar därmed till ändamålsenliga och långsiktigt hållbara städer och samhällen. 12.2 Hållbar förvaltning och användning av naturresurser. 12.4 Ansvarsfull hantering av kemikalier. 12.5 Minska mängden avfall. Genom att samarbeta med hyresgäster kring möjligheten till källsortering av avfall och återvinningslösningar samt genom att miljöcertifiera fastigheter bidrar Sagax till en mer hållbar konsumtion och produktion. 13.1 Stärk motståndskraften mot och anpassningsförmågan till klimat- relaterade katastrofer. Sagax bidrar till minskad klimatpåverkan genom att bland annat arbeta med att minska energianvändningen, installera solcellsanläggningar och genom användningen av grön el i fastigheterna. Sagax arbetar med att klimatanpassa fastigheterna såsom att förebygga översvämningsrisker och analysera riskerna i beståndet. 16.5 Bekämpa korruption och mutor. God affärsmoral är en grundförutsättning för Sagax långsiktiga värdemaximering. Bolaget ska aldrig medverka till eller tillåta korruption. Bolaget accepterar inte att medarbetare låter sig mutas eller ta emot gåvor som kan liknas vid mutor. Sagax leverantörer ses delvis som en förlängning av Sagax egen verksamhet varför Sagax har tagit fram en uppförandekod för leverantörer för att säkerställa att arbetsförhållandena hos de företag som levererar varor och tjänster till bolaget uppfyller Sagax krav avseende arbetsmiljö och etisk standard. FN:S GLOBALA MÅL Sagax följer FN:s Global Compacts tio principer om mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och anti-korruption. Sagax har analyserat vilka av FN:s 17 globala mål och delmål för hållbar utveckling där Sagax kan påverka genom sitt hållbarhetsarbete. GOD HÄLSA OCH VÄ LBEFINNANDE HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA ANSTÄNDIGA ARBETSVILLKOR OCH EKONOMISK TILLVÄ XT HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION BEKÄMPA KLIMAT- FÖRÄNDRINGARNA HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 169 GLOBAL REPORTING INITIATIVE I denna del redogörs för de metoder, antaganden och omvandlings- faktorer som använts för att ta fram Sagax GRI-upplysningar. Utöver ovanstående redovisas kompletterande tabeller och information till års- redovisningen samt beskrivning av utelämnad information. GRI 201-1 SKAPAT OCH FÖRDELAT EKONOMISKT VÄRDE 2023 2022 2021 Skapat ekonomiskt värde Mkr % Mkr % Mkr % Hyres- och övriga intäkter 4 657 253 3 962 80 3 236 26 Förvaltningsresultat, joint venture 937 51 766 16 713 6 Värdeförändringar –3 752 –204 209 4 8 306 68 Summa 1 842 100 4 937 100 12 255 100 Fördelat ekonomiskt värde Operativa kostnader 950 52 734 15 578 5 Medarbetare 154 84 135 3 119 1 Skatter 65 35 937 19 1 294 11 Kreditgivare 734 40 492 10 419 3 Ägare (föreslagen utdelning) 1 301 71 1 111 23 936 8 Behållet ekonomiskt värde –1 362 –74 1 528 31 8 909 73 GRI 205-3 ANTAL KONFIRMERADE FALL AV KORRUPTION OCH VIDTAGNA ÅTGÄRDER 2023 2022 2021 Antal anmälningar till visselblåsartjänsten – – – Antal vidtagna åtgärder – – – Antal anmälningar som anmälts på annat sätt, direkt till chef eller styrelse – – – Antal vidtagna åtgärder – – – GRI 401-1 ANTAL NYANSTÄLLNINGAR OCH PERSONALOMSÄTTNING Sagax redovisar inte antal anställda eller personalomsättning nedbruten på kön eller ålder då bolaget anser att dessa faktorer saknar betydelse för bolagets möjligheter att nå uppsatta mål. Sagax mäter personal- omsättning baserat på antalet medarbetare som slutat och ersatts av nya medarbetare. 2023 2022 2021 Anställda vid årets början 94 87 77 Antal nyanställningar 5 15 17 Antal avslutade anställningar 3 8 7 Anställda vid årets slut 96 94 87 Personalomsättning 3 % 9 % 9 % GRI 404-3 MEDARBETARSAMTAL 2023 2022 2021 Andel av personalen som genomfört medarbetarsamtal 100 % 100 % 100 % GRI 406-1 ANTAL RAPPORTERADE FALL AV DISKRIMINERING OCH VIDTAGNA ÅTGÄRDER 2023 2022 2021 Antal anmälningar till visselblåsartjänsten – – – Antal vidtagna åtgärder – – – Antal anmälningar som anmälts på annat sätt, direkt till chef eller styrelse – – – Antal vidtagna åtgärder – – – GRI 302-3 ENERGIANVÄNDNING Sagax rapporterar energianvändning för de fastigheter där det finns tillgänglig data. Ambitionen är att samla in data på energianvändningen för så stor del av fastighetsbeståndet som möjligt. För den största delen av beståndet ansvarar hyresgästerna för energiförsörjningen. Till viss del kan variation i utfall på energianvändningen bero på förändringar i fastighetsbeståndet samt att tillgången på data har ökat och förbättrats. Elanvändningen inkluderar till viss del verksamhetsel. För en del fastig- heter innefattar den eluppvärmning. Total energianvändning, uttryckt i MWh rapporteras för fastigheter där det finns tillgänglig data, vilket för 2023 motsvarade 44 % (39 %) av total uthyrningsbar area. Ökningen av energianvändningen uttryckt i MWh är hänförlig till ökning av tillgäng- lig energidata för fastighetsbeståndet. I jämförbart bestånd minskade energi användningen 2023 med 1 %. 2023 MWh 2022 MWh 2021 MWh Elektricitet 120 194 145 595 125 896 Uppvärmning 120 027 84 057 89 441 Total energianvändning 240 221 229 652 215 337 2023 kWh/kvm 2022 kWh/kvm 2021 kWh/kvm Elektricitet 67 67 * Uppvärmning 74 74 * Total energianvändning 140 141 * * Jämförbar data saknas. Utfallet redovisas för jämförbart bestånd med tillgäng- lig data senaste två åren. GRI 305-1, 305-2, 305-3 UTSLÄPP AV VÄXTHUSGASER Sagax redovisar utsläpp av växthusgaser för Scope 1, 2 och 3 enligt GHG-protokollet. För merparten av fastigheterna ansvarar Sagax hyres- gäster för energiförsörjningen. För de fall Sagax ansvarar för elförsörj- ning till hyresgästerna är den ursprungsmärkt grön el i Sverige, Finland samt Benelux. Förvärvade och avyttrade fastig heter ingår i förhållande till ägandetid. Utsläpp i Scope 1 och 2 utgörs till största delen av utsläpp hänförlig till energianvändning på Sagax kontor. Utsläpp som redovisas i Scope 3 innefattar utsläpp relaterat till uthyrda lokaler. Från 2022 redo- visas utsläpp relaterat till energianvändning i uthyrda lokaler i samtliga fastigheter där det finns tillgänglig data i Scope 3 och baseras på faktisk förbrukning. Data för 2021 har följaktligen uppdaterats på motsva- rande sätt för att skapa jämförbarhet. Ökningen av utsläpp i Scope 3 för uthyrda lokaler är hänförlig till ökad tillgång till data för energian- vändningen. I Scope 3 rapporteras även utsläpp relaterade till frakt och godstransporter och returpapper på huvudkontoret samt tjänsteresor. Utsläpp som redovisas för produktion av energibärare avser uppströms utsläpp från livscykeln av bränsle och el, inklusive förluster vid över- föring i elnätet. HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 170 Utsläpp av växthusgaser, ursprung Scope Aktivitet Datakälla Omvandlingsfaktor Scope 1 Köldmedia Beräknat baserat på schablon UK Department for Business, Energy and Industrial Strategy (BEIS) 2023 Scope 1 Mobil förbränning Internt inhämtad information BEIS 2023, Green Deal NL 2023 Scope 2 Fjärrvärme och fjärrkyla Data från leverantör samt schablon Energimyndigheten 2023, Finsk energistatistik 2023, faktor härledd av South Pole, Stockholm Exergi 2023, Naturvårdsverket 2023, Green Deal NL 2023 Scope 2 Elektricitet Data från leverantör Energimarknadsinspektionen 2023, IPCC 2014, Association of Issuing Bodies (AIB) 2023, Ecoinvent v3.10, Tyska Umweltsbundesamt 2023, Green Deal NL 2021, International Energy Agency (IEA) 2023, IEA Renewable Energy Progress Tracker 2024 Scope 3 Tjänsteresor Internt inhämtad information Avser flygresor, utsläpp från fordon (bil, taxi) och hotell. BEIS 2023, Green Deal NL 2023, ADAME 2023, BC V8.9, Cornell Hotel Sustainability Benchmarking 2023 Scope 3 Inköpta varor och tjänster Data från leverantör ADAME 2023, BC V8.9, BEIS 2023, faktor baserat på Ecoinvent v3.10, RISE open list 2022, Industry data 2.0 Scope 3 Uppströms transporter och distribution Data från leverantör Okänd (direktrapporterade utsläpp från leverantör) Scope 3 Avfall Data från leverantör och internt inhämtad information BEIS 2023, Ecoinvent v3.10 Scope 3 Uthyrda lokaler Data från leverantör Se källorna för köldmedia, bränsle, fjärrvärme, fjärrkyla och elektricitet ovan Scope 3 Produktion av energibärare Data från leverantör Se källorna för köldmedia, bränsle, fjärrvärme, fjärrkyla och elektricitet ovan Miljöcertifierade byggnader 2023 2022 2021 Pågående Antal kvm Antal kvm Antal kvm Antal kvm Green Building 2 10 051 2 10 051 2 10 051 – – BREEAM In-Use 74 750 192 28 271 868 22 202 919 24 360 206 BREEAM – – – – – – 6 37 468 Miljöbyggnad 3 24 641 2 21 176 1 19 158 2 23 200 Totalt 78 777 694 32 295 895 25 232 128 32 420 874 CRE 8 – MILJÖCERTIFIERINGAR FÖR NY-, OM- OCH TILLBYGGNATION Med miljöcertifierade byggnader avses byggnader som är miljöcertifie- rade från fri stående certifieringsorgan. De miljöcertifieringar som inklu- deras i Sagax uppföljning är BREEAM, BREEAM InUse, LEED, Green Building och Miljöbyggnad. Utsläpp av växthusgaser 2023 2022 2021 Scope Aktivitet Utsläpp tCO 2 e Utsläpp tCO 2 e Utsläpp tCO 2 e Scope 1 Direkta utsläpp 6 11 16 Scope 1 Direkta utsläpp Köldmedia 6 10 0 Scope 1 Direkta utsläpp Stationär förbränning 0 0 7 Scope 1 Direkta utsläpp Mobil förbränning 0 2 9 Scope 2 Indirekta utsläpp 42 62 22 Scope 2 Indirekta utsläpp Elektricitet (marknadsbaserad metod) 15 34 6 Scope 2 Indirekta utsläpp Elektricitet (platsbaserad metod) 10 14 4 Scope 2 Indirekta utsläpp Elektricitet för elbilar 0 0 0 Scope 2 Indirekta utsläpp Fjärrvärme och fjärrkyla 27 29 16 Scope 3 Övriga indirekta utsläpp 49 498 45 874 16 121 Scope 3 Övriga indirekta utsläpp Tjänsteresor 97 79 44 Scope 3 Övriga indirekta utsläpp Inköpta varor och tjänster 2 1 0 Scope 3 Övriga indirekta utsläpp Uppströms transporter 0 0 0 Scope 3 Övriga indirekta utsläpp Avfallshantering i egna verksamheten 0 0 0 Scope 3 Övriga indirekta utsläpp Uthyrda lokaler 49 390 45 780 16 072 Scope 3 Övriga indirekta utsläpp Produktion av energibärare 9 14 5 Totalt CO 2 utsläpp 49 542 45 948 16 159 HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 171 BREEAM bedömer miljöprestandan inom en rad olika områden till exempel energianvändning, inomhusklimat, vatten hushållning, avfallshantering samt markanvändning och påverkan på när- miljön. BREEAM finns både för nybygg- nad och som certifiering för befintligt bestånd, BREEAM InUse. Green Building certifiering finns för både bostäder och lokaler. För att certifieras ska byggnaden använda 25 % mindre energi än tidigare eller jämfört med nybyggnadskraven i BBR (Boverkets Byggregler). Miljöbyggnad är ett svenskt certifierings- system som administreras av Sweden Green Building Council. Miljöbyggnad fokuserar på energi, inomhusmiljö och material. MILJÖCERTIFIERINGSSYSTEM HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 172 Omsättning Andel av omsättningen från produkter eller tjänster som är förknippade med ekonomiska verksamheter som är förenliga med taxonomikraven Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avsedda att inte orsaka betydande skada (DNSH) Ekonomiska aktiviteter (1) Kod/koder (2) Absoluta tal omsättning (3) Andel av omsättning (4) Begränsning av klimatförändring (5) Anpassning till klimatförändring (6) Vatten och marina resurser (7) Cirkulär ekonomi (8) Föroreningar (9) Biologisk mångfald och ekosystem (10) Begränsning av kli- matförändring (11) Anpassning till klimatförändring (12) Vatten och marina resurser (13) Cirkulär ekonomi (14) Föroreningar (15) Biologisk mångfald och ekosystem (16) Minimiskydds- åtgärder (17) Taxonomiförenlig del av omsättningen år 2022 (18) Kategori möjlig görande verk samhet (19) Kategori omställnings- verksamhet (20) Mkr % J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N % E T A. Verksamheter som om- fattas av Taxonomin % A.1. Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter Äga och förvalta fastigheter CC M 7. 7 697 16 % J N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL – J – – – – J 10 % – – De miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheternas omsättning (A.1) 697 16 % 16 % 10 % varav möjliggörande – – – – – – – varav omställning – – – – – – – A.2. Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) verksamheter EL; N/EL EL; N/EL EL; N/EL EL; N/EL EL; N/EL EL; N/EL Äga och förvalta fastigheter CCM 7.7 3 596 84 % EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL 90 % Omsättningen hos de verk- samheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.2) 3 596 84 % 90 % Totalt (A.1 + A.2) 4 293 100 % B. Verksamheter som inte omfattas av taxonomin 0 0 % Totalt (A+B) 4 293 100 % EU-taxonomin HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 173 Kapitalutgifter Andel av kapitalutgifterna från produkter eller tjänster som är förknippade med ekonomiska verksamheter som är förenliga med taxonomikraven Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avsedda att inte orsaka betydande skada (DNSH) Ekonomiska aktiviteter (1) Kod/koder (2) Absoluta tal kapitalutgifter (3) Andel av kapitalutgifter (4) Begränsning av klimatförändring (5) Anpassning till klimatförändring (6) Vatten och marina resurser (7) Cirkulär ekonomi (8) Föroreningar (9) Biologisk mångfald och ekosystem (10) Begränsning av kli- matförändring (11) Anpassning till klimatförändring (12) Vatten och marina resurser (13) Cirkulär ekonomi (14) Föroreningar (15) Biologisk mångfald och ekosystem (16) Minimiskydds- åtgärder (17) Taxonomiförenlig del av kapital- utgifter år 2022 (18) Kategori möjliggörande verk samhet (19) Kategori omställnings- verksamhet (20) Mkr % J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N % E T A. Verksamheter som om- fattas av Taxonomin % A.1. Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verk- samheter Uppförande av nya byggnader CCM 7.1 67 1 % J N N/EL – N/EL N/EL – J J J J J J 0 % – – Laddstationer för elfordon C C M 7. 4 1 0 % J N N/EL – N/EL N/EL – J J J J J J 0 % – – Tekniker för förnybar energi CC M 7. 6 2 0 % J N N/EL – N/EL N/EL – J J J J J J 0 % – – Äga och förvalta fastigheter CC M 7. 7 794 13 % J N N/EL – N/EL N/EL – J – – – – J 11 % – – De miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheternas kapitalutgifter (A.1) 864 14 % 14 % 11 % varav möjliggörande – – – – – – – varav omställning – – – – – – – A.2. Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) verksamheter EL; N/EL EL; N/EL EL; N/EL EL; N/EL EL; N/EL EL; N/EL Uppförande av nya byggnader CCM/ CCA 7.1, CE 3.1 294 5 % EL EL N/EL EL N/EL N/EL 6 % Renovering av befintliga byggnader CCM/ CCA 7.2, CE 3.2 430 7 % EL EL N/EL EL N/EL N/EL 9 % Energieffektiv utrustning CCM/ CCA 7.3 23 0 % EL EL N/EL N/EL N/EL N/EL 1 % Äga och förvalta fastigheter CCM/ CCA 7.7 4 379 73 % EL EL N/EL N/EL N/EL N/EL 73 % Kapitalutgifter hos de verk- samheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.2) 5 126 86 % 89 % Totalt (A.1 + A.2) 5 990 100 % B. Verksamheter som inte omfattas av taxonomin 0 0 % Totalt (A+B) 5 990 100 % HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 174 Driftsutgifter Andel av driftsutgifterna från produkter eller tjänster som är förknippade med ekonomiska verksamheter som är förenliga med taxonomikraven Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avsedda att inte orsaka betydande skada (DNSH) Ekonomiska aktiviteter (1) Kod/koder (2) Absoluta tal driftsutgifter (3) Andel av driftsutgifter (4) Begränsning av klimatförändring (5) Anpassning till klimatförändring (6) Vatten och marina resurser (7) Cirkulär ekonomi (8) Föroreningar (9) Biologisk mångfald och ekosystem (10) Begränsning av kli- matförändring (11) Anpassning till klimatförändring (12) Vatten och marina resurser (13) Cirkulär ekonomi (14) Föroreningar (15) Biologisk mångfald och ekosystem (16) Minimiskydds- åtgärder (17) Taxonomiförenlig del av driftsutgifter år 2022 (18) Kategori möjliggörande verk samhet (19) Kategori omställnings- verksamhet (20) Mkr % J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N % E T A.1. Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter Äga och förvalta fastigheter CC M 7. 7 17 17 % J N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL – J – – – – J 10 % – – De miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheternas driftsutgifter (A.1) 17 17 % 17 % 10 % – – varav möjliggörande – – – – – – – varav omställning – – – – – – – A.2. Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) verksamheter EL; N/EL EL; N/EL EL; N/EL EL; N/EL EL; N/EL EL; N/EL Äga och förvalta fastigheter CCM 7.7 87 83 % EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL 90 % Driftsutgifter hos de verk- samheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.2) 87 83 % 90 % Totalt (A.1 + A.2) 104 100 % B. Verksamheter som inte omfattas av taxonomin 0 0 % Totalt (A+B) 104 100 % HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 175 Kärnenergi- och fossilgasrelaterade verksamheter Kärnenergirelaterade verksamheter 1 Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot forskning, utveckling, demonstration och utbyggnad av innovativa elproduktionsanläggningar som producerar energi från kärnenergiprocesser med minimalt avfall från bränslecykeln. Nej 2 Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande och säker drift av nya kärntekniska anläggningar för produktion av el eller processvärme, inbegripet för fjärrvärme eller industriella processer, såsom vätgasproduktion, samt för säkerhetsuppgraderingar av dessa, med hjälp av bästa tillgängliga teknik. Nej 3 Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot säker drift av befintliga kärntekniska anläggningar som producerar el eller processvärme, inbegripet för fjärrvärme eller industriella processer, såsom vätgasproduktion från kärnenergi, samt säkerhetsuppgraderingar av dessa. Nej Fossilgasrelaterade verksamheter 4 Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande eller drift av elproduktionsanläggningar som producerar el med hjälp av fossila gasformiga bränslen. Nej 5 Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande, renovering och drift av anläggningar för kombinerad produktion av värme/kyla och el med hjälp av fossila gasformiga bränslen. Nej 6 Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande, renovering och drift av värmeproduktionsanläggningar som producerar värme/kyla med hjälp av fossila gasformiga bränslen. Nej HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 176 GRI Standardnummer Läshänvisning Kommentar/Avsteg Tillämpad GRI 1: Foundation 2021 Generella upplysningar GRI 2: Generella upplysningar 2021 2-1 Organisationsdetaljer Sidorna 54-57, 58 och 84 2-2 Enheter som omfattas av hållbarhets- redovisningen Sidan 58 2-3 Redovisningsperiod, frekvens och kontaktperson Sidan 84 2-4 Förändringar i tidigare rapporterad information Sidan 166 2-5 Externt bestyrkande Sidan 178 2-6 Aktiviteter, värdekedja och andra affärsrelationer Sidorna 3-35, 59 och 161 Inga väsentliga förändringar har skett i sek- torerna där Sagax är aktiv, värdekedjan eller andra relevanta affärsrelationer. 2-7 Medarbetare Sidorna 58-59, 70-72, 90-91 och 169 Sagax mäter inte antal anställda nedbrutet på kön eller ålder då bolaget anser att dessa fakto- rer saknar betydelse för bolagets möjligheter att uppnå uppsatta mål. 2-8 Medarbetare som inte är anställda Sidorna 58-59 och 90-91 2-9 Sammansättning och struktur för styrning Sidorna 64-69 2-10 Nominering och val av styrelse Sidorna 64-65 2-11 Styrelsens ordförande Sidorna 65 och 70 2-12 Styrelsens roll gällande översyn av hantering av påverkan Sidorna 8-10 2-13 Delegering av ansvar för att hantera påverkan Sidorna 8-10 2-14 Styrelsens roll gällande hållbarhets- rapportering Sidan 157 2-15 Intressekonflikter Sidan 67 2-16 Kommunikation av kritiska frågeställningar Sidan 68 2-17 Samlad kunskap hos styrelsen Sidorna 70-71 2-18 Utvärdering av styrelsens arbete Sidorna 4-7 2-19 Ersättningspolicy Sidorna 67 och 90-91 2-20 Process för att fastställa ersättningar Sidorna 59, 66-67 och 90-91 2-21 Total ersättningsgrad Sidorna 64 och 90-91 2-22 Uttalande om strategi för hållbar utveckling Sidorna 4-7 2-23 Policyåtaganden Sidorna 69 och 156-157 Försiktighetsprincipen är grundläggande i Sagax hållbarhetsarbete och finns inskriven i Sagax hållbarhetspolicy samt uppförandekod för leverantörer. För policyåtaganden se även Sagax uppförandekod för leverantörer och hållbarhetspolicy. 2-24 Uppföljning och efterlevnad av policy Sidorna 66-67 2-25 Processer för att åtgärda negativ påverkan Sidorna 161 2-26 Mekanismer för att söka råd och rapportera farhågor Sidorna 68 och 161 2-27 Efterlevnad av lagar och förordningar Sidorna 52-53 och 156 2-28 Medlemskap i organisationer Sidan 176 Sagax är medlem i SNS. 2-29 Metod för intressentdialog Sidorna 166-167 2-30 Kollektivavtal Sidan 176 Inga anställda omfattas av kollektivavtal. GRI KORSREFERENSLISTA HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 177 GRI Standardnummer Läshänvisning Kommentar/Avsteg Väsentliga frågor GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-1 Process för att fastställa väsentliga frågor Sidorna 166-167 3-2 Väsentliga frågor Sidorna 166-167 Ekonomiskt GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Hantering av väsentlig fråga Sidorna 156-167 GRI 205: Anti-korruption 2016 205-3 Konfirmerade fall av korruption och vidtagna åtgärder Sidorna 161 och 169 Miljö GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Hantering av väsentlig fråga Sidorna 156-162 och 166-167 GRI 302: Energi 2016 302-3 Energiintensitet Sidorna 159-160 och 169 GRI 305: Utsläpp 2016 305-1 Direkta utsläpp av växthusgaser (Scope 1) Sidorna 169-170 305-2 Indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 2) Sidorna 169-170 305-3 Övriga indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 3) Sidorna 169-170 Socialt GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Hantering av väsentlig fråga Sidorna 156-162, 166-167 GRI 401: Anställning 2016 401-1 Nyanställningar och personalomsättning Sidan 169 GRI 406: Icke- diskriminering 2016 406-1 Fall av diskriminering och vidtagna åtgärder Sidan 169 Produktansvar CRE8 CRE8 Hållbarhetscertifieringar för ny- om- och tillbyggnation Sidorna 160 och 170 HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023 178 Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten TILL BOLAGSSTÄMMAN I AB SAGAX (PUBL), ORG.NR 556520-0028 UPPDRAG OCH ANSVARSFÖRDELNING Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten på sidorna 153178 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. GRANSKNINGENS INRIKTNING OCH OMFATTNING Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lag- stadgade hållbarhetsrapporten. Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfatt- ning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande. UTTALANDE En hållbarhetsrapport har upprättats. Stockholm den 15 april 2024 Ernst & Young AB Jonas Svensson Auktoriserad revisor HÅLLBARHETSRAPPORT AB Sagax (publ), Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm Org. nr. 556520-0028 Telefon 08 – 545 83 540 www.sagax.se NORDIC ECOLABEL 3041 0001 Produktion: Sagax i samarbete med Addira. Tryck: Åtta45, Sverige, 2024
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.