AB Sagax

549300LJX28T6OM8DT952021-01-012021-12-31549300LJX28T6OM8DT952019-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300LJX28T6OM8DT952021-01-012021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300LJX28T6OM8DT952021-01-012021-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300LJX28T6OM8DT952021-01-012021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300LJX28T6OM8DT952021-01-012021-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300LJX28T6OM8DT952020-01-012020-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300LJX28T6OM8DT952020-01-012020-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300LJX28T6OM8DT952020-01-012020-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300LJX28T6OM8DT952020-01-012020-12-31ifrs-full:RevaluationSurplusMember549300LJX28T6OM8DT952020-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300LJX28T6OM8DT952020-01-012020-12-31549300LJX28T6OM8DT952020-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300LJX28T6OM8DT952020-12-31ifrs-full:RevaluationSurplusMember549300LJX28T6OM8DT952020-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300LJX28T6OM8DT952020-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300LJX28T6OM8DT952021-01-012021-12-31ifrs-full:RevaluationSurplusMember549300LJX28T6OM8DT952021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300LJX28T6OM8DT952021-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300LJX28T6OM8DT952021-12-31ifrs-full:RevaluationSurplusMember549300LJX28T6OM8DT952021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300LJX28T6OM8DT952021-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300LJX28T6OM8DT952021-12-31549300LJX28T6OM8DT952020-12-31549300LJX28T6OM8DT952019-12-31549300LJX28T6OM8DT952019-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300LJX28T6OM8DT952019-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300LJX28T6OM8DT952019-12-31ifrs-full:RevaluationSurplusMember549300LJX28T6OM8DT952019-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMemberiso4217:SEKiso4217:SEKxbrli:sharesxbrli:shares AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri ÅRSREDOVISNING 2021 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 Året i korthet 3 Sagax i korthet 4 VD har ordet 5 Förvaltningsberättelse Affärsidé, mål och strategier 7 Sagax utveckling 9 Marknadsöversikt 10 Sagax fastighetsbestånd i sammandrag 16 Marknadssegment: Stockholm 22 Marknadssegment: Helsingfors 24 Marknadssegment: Nederländerna 25 Marknadssegment: Paris 26 Marknadssegment: Universitetsstäder i Finland 27 Marknadssegment: Madrid & Barcelona 28 Marknadssegment: Övriga Finland 29 Marknadssegment: Övriga Sverige 30 Marknadssegment: Övriga Europa 31 Fastighetsbeståndets marknadsvärde 32 Finansiering 34 Joint venture och intresseföretag 40 Aktuell intjäningsförmåga 43 Risker och riskhantering 45 Aktien och ägarna 49 Organisation och medarbetare 53 Flerårsöversikt 55 Händelser efter årets utgång 58 Bolagsstyrningsrapport Bolagsstyrningsrapport 59 Företagsledning 65 Revisor 65 Styrelse 66 Finansiella rapporter 69 Rapport över koncernens totalresultat 70 Kommentarer till koncernens totalresultat 71 Rapport över koncernens ﬁnansiella ställning 72 Kommentarer till koncernens ﬁnansiella ställning samt kassaﬂöde 73 Rapport över kassaﬂöde, koncernen 74 Förändringar av eget kapital, koncernen 75 Moderbolaget 76 Moderbolagets resultaträkning 76 Moderbolagets balansräkning 77 Rapport över kassaﬂöde, moderbolaget 78 Förändringar av eget kapital, moderbolaget 79 Redovisningsprinciper och noter 80 Förslag till vinstdisposition (Not 34) 112 Revisionsberättelse 115 Fastighetsförteckning 119 Deﬁnitioner 139 Kalendarium 142 Hållbarhetsrapport 2021 143 Innehåll Årsredovisningen för AB Sagax (publ) 556520-0028 utgörs av förvaltningsberättelsen, bolagsstyrningsrapporten och de ﬁnansiella rapporterna på sidorna 3-114. Hållbarhetsrapporten återﬁnns på sidorna 143-161. ÅRET I KORTHET AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 3 INTÄKTERNA ÖKADE MED 7 % -   FÖRVALTNINGSRESULTATET ÖKADE MED 17 %     -  OMVÄRDERING AV FASTIGHETER -    OMVÄRDERING AV FINANSIELLA INSTRUMENT -   -  ÅRETS RESULTAT EFTER SKATT -  NETTOINVESTERINGARNA UPPGICK TILL 4 132 MILJONER KRONOR    KASSAFLÖDET ÖKADE MED 6 %    FÖRESLAGEN UTDELNING   -      Nyckeltal i urval 2021 2020 2019 2018 2017 Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 7,9 9 6,62 5,51 4,31 3,70 Förändring jämfört med föregående år, % 21 20 28 16 24 Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 30,04 10,78 12,13 9,24 8,85 Utdelning per A- och B-aktie, kr (2021 föreslagen) 2,15 1,65 1,30 1,00 0,90 Nettoskuld/EBITDA 5,8 6,4 6,6 7, 4 8,1 Räntetäckningsgrad, ggr 6,5 5,7 4,9 4,2 3,7 Belåningsgrad, % 42 43 44 47 50 Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 46 067 37 548 32 625 29 024 23 771 Fastigheternas direktavkastning, % 6,0 6,3 6,4 6,8 6,9 ÅRET I KORTHET AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 4 FASTIGHETSBESTÅNDET  -   - -  -   HYRESAVTALSSTRUKTUR      -     -   FINANSIERING  -    -   AKTIERNA  -            Fastigheternas marknadsvärde Helsingfors 20 % (9 076 Mkr) Stockholm 26 % (11 755 Mkr) Övriga Europa 9 % (3 933 Mkr) Övriga Finland 4 % (2 054 Mkr) Universitetsstäder i Finland 9 % (4 217 Mkr) Övriga Sverige 4 % (2 001 Mkr) Paris 10 % (4 678 Mkr) Nederländerna 13 % (6 090 Mkr) Madrid & Barcelona 5 % (2 263 Mkr) Belåningsgrad Räntetäckningsgrad rullande 12 månader Belånings- och räntetäckningsgrad Belåningsgrad, %Räntetäckningsgrad, % 0 200 400 600 800 1 000 2021202020192018201720162015201420132012 0 20 40 60 80 100 Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet   SAGAX I KORTHET AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 5  RESULTATUTVECKLING                           - -                     FINANSIELL STÄLLNING     -                  -    -     - -  -    OPERATIONELL RISK, NY MARKNAD OCH SEGMENTSINDELNING         -           -           VD HAR ORDET AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 6     -   EFFEKTER PÅ RÄKENSKAPERNA AV FÖRÄNDRINGAR I EUR/SEK  -     lokal valuta -     balansdagens valutakurs-          -       -    - motvärdet  -          -  -  -     INVESTERINGSVERKSAMHETEN  -     -    -    -   -       oförändrade - sänkta   NYA RISKER -        -       TACK     David Mindus Verkställande direktör VD HAR ORDET AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 7  AFFÄRSIDÉ   VERKSAMHETSMÅL -            FINANSIELLA MÅL   STRATEGIER Investeringsstrategi  -   - -       Finansiella mål Utfall 2021 Femårigt genomsnitt Avkastning på eget kapital ska under en femårsperiod uppgå till lägst 15 % 37 % 27 % Förvaltnings resultat per A- och B-aktie ska öka med minst 15 % per år 21 % 21 % Årlig tillväxttakt i %, rullande 12 månader (Höger skala) Målsättning för årlig tillväxttakt är 15 % (Höger skala) Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader 0 2 4 6 8 20212020201920182017 Förvaltningsresultat per A- och B-aktie kr % 0 10 20 30 40  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 8 Finansieringsstrategi          -      Förvaltningsstrategi -        Strategi för hyresgäster  -   Hyresmarknadsstrategi -       HÅLLBARHETSARBETE       -          - -      -   Marknadsvärde Uthyrningsbar area Fastigheternas marknadsvärde och area 1 000-tal kvm Mkr 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 2021202020192018201720162015201420132012 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 2021202020192018201720162015201420132012 Förvaltningsresultat och kassaﬂöde Mkr Förvaltningsresultat, rullande 12 månader Kassaﬂöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital, rullande 12 månader  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 9 Totalavkastning för Sagax B-aktie under perioden 2012-2021 1)  Carnegie Real Estate Index Sagax B (Totalavkastning) Index 0 200 400 600 800 1 000 Källa: Monitor av Modular Finance AB 2012 2013 2014 2015 2020 20212019201820172016 Årlig tillväxttakt i %, rullande 12 månader (Höger skala) Målsättning för årlig tillväxttakt är 15 % (Höger skala) Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader 0 2 4 6 8 20212020201920182017 Förvaltningsresultat per A- och B-aktie kr % 0 10 20 30 40 Eget kapital Eget kapital 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 2021202020192018201720162015201420132012 Mkr 1) Sagax B-aktie upptogs till handel den 4 april 2013. Tidigare kurs har beräknats genom att tidigare kurs för A-aktien delats med 11 motsvarande den fondemission av B-aktier (10:1) som genomfördes. 2018 3,4 miljarder kronor netto- investerades. Moody´s Investors Service höjde Sagax rating till Baa3 med "stable outlook". Sagax gav ut sitt första obligationslån om 500 miljoner euro på den europeiska kapital- marknaden inom ramen för ett nytt EMTN-program. 2013 Under 2013 emitterades bolagets första B-aktier. 1,2 miljarder kronor netto- investerades i fastigheter. Sagax förvärvade 15% av aktierna i Hemsö Fastighets AB. 2019 Förvaltningsresultatet uppgick till 2,0 miljarder kronor. 2,1 miljarder kronor nettoinvesterades, varav 2,8 avsåg fastighets- förvärv. 97 % av förvärven skedde utomlands. Sagax öppnade kontor och gjorde de första fastighetsförvär- ven i Spanien. 2012 Under 2012 reﬁnansiera- des ett lån om 4,2 miljar- der kronor i förtid samtidigt som en nyemission av preferensaktier om 376 miljoner kronor genomför- des. Sagax positionerades för fortsatt tillväxt. 0,5 miljarder kronor nettoinves- terades i fastigheter. 2016 2,8 miljarder kronor netto- investerades. Totalt 3,7 mil- jarder kronor investerades, varav hälften i Finland. De första fastigheterna i Neder länderna förvärva- des. Stamaktier av serie D emitterades för första gången. 2015 2,4 miljarder kronor netto- investerades i fastig heter. 43 fastigheter förvärvades och två fastigheter avyttra- des. I bokslutskommunikén meddelades att prognos- ticerat förvaltningsresultat för 2016 överstiger en miljard kronor. 2014 Hyresintäkterna översteg en miljard kronor. 1,9 miljarder kronor netto- investerades i fastigheter. Sagax öppnade kontor och förvärvade den första fastigheten i Paris. Historiskt låga räntenivåer noterades. 2017 1,7 miljarder kronor netto- investerades. 80 % av investeringarna skedde ut- omlands. Belåningsgraden sjunker till 50 %. Bolaget åsätts en rating om Ba1 med "positive outlook" av Moody´s Investors Service, ett steg under Investment Grade. 2020 Förvaltningsresultatet uppgick till 2,4 miljarder kronor. Sagax installerade 13 solcellsanläggningar och miljöcertiﬁerade 8 fastigheter. Ett nytt joint venture tillsammans med NP3 fastigheter AB etable- rades. 2021 Förvaltningsresultatet ökade 17 % och uppgick till 2,8 miljarder kronor. Sagax emitterade sam- manlagt obligationslån om 1 000 miljoner euro på den europeiska kapitalmar- kanden inom ramen för EMTN-programmet.  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 10 BAKGRUND   -     -    STARKA FUNDAMENTA I SAGAX REGIONER  - -          De har även mer utvecklade ekonomier med ett mer diversifierat näringsliv vilket medför   Källa: Eurostat BRP per capita 2021 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 70 000 80 000 EUBarcelonaMadridRandstadHelsingforsParisStockholm Euro BRP per capita 2021 Årlig BRP-tillväxt 2000–2021 i genomsnitt 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 EUMadridBarcelonaRandstadHelsingforsParisStockholm % BRP-tillväxt Källa: Eurostat  -  - -      -      -      AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 11 Källa: Euorostat BRP och BRP per capita 2020 BRP (€ miljoner) 200 000 250 000 150 000 100 000 50 000 0 70 000 80 00060 00050 00040 00030 00020 00010 000 BRP per capita (€) Barcelona Rom Karlsruhe Madrid Lyon Milano Düsseldorf Köln Stuttgart Randstad München Paris Dublin Luxemburg Helsingfors Wien Berlin Hamburg Köpenhamn Bryssel Stockholm Darmstadt Cork Lille EU snittet BRP per capita 33 483 DRIVKRAFTER FÖR EKONOMISK TILLVÄXT -           Regionernas utveckling 2000-2021 Årlig befolkningstillväxt Befolknings tillväxt Befolknings tillväxt, antal invånare BRP per capita Euro Årlig BRP-tillväxt BRP- tillväxt Stockholm 1,4 % 32 % 594 430 75 274 3,6 % 110 % Paris 0,5 % 11 % 1 255 940 64 000 3,3 % 72 % Helsingfors 1,0 % 22 % 320 510 60 589 3,3 % 97 % Randstad 0,6 % 14 % 1 057 090 57 349 3,2 % 93 % Madrid 1,1 % 25 % 1 419 250 35 145 2,6 % 100 % Barcelona 0,9 % 22 % 1 384 290 30 585 2,9 % 84 % Genomsnitt för EU 0,2 % 5 % 20 409 000 33 483 2,9 % 82 %  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 12 Årlig procentuell befolkningstillväxt i Sveriges lokala arbetsmarknader 2000–2021 –1,0 –0,5 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 500 000–0–10 000 % Källa: SCB och Evidens Storleksklass (antal invånare) 250 000 – 500 000 500 000 – 750 000 750 000 – 1 000 000 99 % Befolkningstillväxt Andel av Sagax hyresvärde Sagax 0 % Sagax 1 % Sagax 97 %Sagax 2 %Sagax 1 % Årlig procentuell befolkningstillväxt i Finlands lokala arbetsmarknader 2000–2021 –1,5 –1,2 –0,9 –0,6 –0,3 0,0 0,3 0,6 0,9 1,2 1,5 500 000––10 000 % Källa: Statistikcentralen och Evidens Storleksklass (antal invånare) 97 % Befolkningstillväxt Andel av Sagax hyresvärde 250 000 – 500 000 500 000 – 750 000 750 000 – 1 000 000 Sagax 0 % Sagax 1 % Sagax 65 %Sagax 32 %Sagax 3 % Årlig procentuell befolkningstillväxt i Frankrikes regioner 2000–2021 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1 000 000––250000 % Källa: Insee och Evidens Storleksklass (antal invånare) Befolkningstillväxt Andel av Sagax hyresvärde 99 % 250 000 – 500 000 500 000 – 750 000 750 000 – 1 000 000 Sagax 0 % Sagax 0 % Sagax 98 %Sagax 1 %Sagax 2 % Årlig procentuell befolkningstillväxt i Nederländernas regioner 2000–2021 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 2 600 000––500 000 % Källa: CBS och Evidens Storleksklass (antal invånare) 75 % Sagax 12 % Sagax 0 % Sagax 49 %Sagax 26 %Sagax 12 % Befolkningstillväxt Andel av Sagax hyresvärde 500 000 – 1 000 000 1 000 000 – 1 300 000 1 300 000 – 2 600 000 Årlig procenutell befolkningstillväxt i spanska provinser 2000-2021 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 3 000 000 –– 250 000 % Källa: INE Storleksklass (antal invånare) 93 % Befolkningstillväxt Andel av Sagax hyresvärde 250 000 – 500 000 500 000 – 1 000 000 1 000 000 – 3 000 000 Sagax 0 % Sagax 5 % Sagax 64 %Sagax 29 %Sagax 1 %  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 13 UTBUDSFÖRÄNDRINGAR   - -   -    - -                    -  -    Huddinge Botkyrka Haninge Tyresö Stockholm Järfälla Sigtuna Sollentuna Täby Upplands Väsby ARLANDA FLYGPLATS BROMMA FLYGPLATS 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 1 Bredden/InfraCity 2 Eriksberg 3 Farsta 4 Globen/Johanneshov 5 Hagalund 6 Jordbro 7 Kista/Akalla 8 Kungens Kurva 9 Lunda 10 Länna 11 Mariehäll 12 Rosersberg 13 Segeltorp/Sätra 14 Skärholmen 15 Solna Station 16 Södra Hammarbyhamnen 17 Turebergs industriområde 18 Ulvsunda 19 Veddesta 20 Värtan 21 Västberga 22 Årsta 23 Älvsjö 24 Brunna Centrala områden Närförort Utbudsförändring 1998–2021 i Stockholm (area) Lokaltyp Område Lager Lätt industri Industrikontor Totalt Centrala områden –33 % –50 % –37 % –38 % Närförort 26 % –41 % –9 % –5 % Yttre områden 183 % 49 % 89 % 135 % Totalt 38 % –28 % –7 % 10 %   AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 14 INVESTERINGSMARKNADEN            Transaktionsmarknaden    -   -  - -  -        - -  -             -        HYRESMARKNADEN FÖR LAGER- OCH INDUSTRIFASTIGHETER   -   -   -   -  Nyproducerade fastigheter  - Spanien Nederländerna Finland Frankrike Sverige Transaktionsvolym lager & industri MEUR 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 202120202019201820172016201520142013 Produktion/Industri Andel av total volym (%) Övrigt (Blandfastigheter, lättindustri, lager) Logistik Transaktionsvolym lager & industri i Sverige Mkr % 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 20202018201620142012201020082006 0 3 6 9 12 15 18 21  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 15 Källa: Savills Hyresutveckling Stockholm Kr/kvm Kontor Stockholm i bästa läge Kontor Stockholm Lager/industri Stockholm i bästa läge Lager/industri Stockholm 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 8 000 20212019201720152013201120092007 Källa: Savills Kontor Helsingfors i bästa läge Lager/industri Helsingfors i bästa läge Hyresutveckling Helsingfors Euro/kvm 0 100 200 300 400 500 600 20212019201720152013201120092007 Källa: Savills Hyresutveckling Paris Euro/kvm Kontor Paris i bästa läge Kontor Paris 0 200 400 600 800 1 000 20212019201720152013201120092007 Lager/Industri Paris Lager/Industri Paris i bästa läge Källa: Savills Hyresutveckling Madrid och Barcelona Euro/kvm Kontor Madrid i bästa läge Kontor Barcelona i bästa läge Lager/industri Barcelona i bästa läge Lager/industri Madrid i bästa läge 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 20212019201720152013 Källa: Savills Hyresutveckling Randstad och Amsterdam Euro/kvm Kontor Amsterdam i bästa läge Kontor Amsterdam Lager/Industri Randstad i bästa läge Lager/industri Randstad 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 20212019201720152013201120092007    Befintliga fastigheter   - -      AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 16 MARKNADSSEGMENT Sagax fastighetsbestånd är indelat i marknadssegmenten Stockholm, Helsingfors, Nederländerna, Paris, universitetsstäder i Finland, Madrid & Barcelona, Övriga Finland, Övriga Sverige samt Övriga Europa. Sagax   HYRESAVTALSSTRUKTUR -  fastig hetsskatt samt vatten och avlopp i tillägg till den överenskomna  förändrade kostnader till följd av ändrad förbrukning eller ändrade taxor för exempelvis värme eller vatten. Utanför storstäderna ombe-  gästerna normalt även fastighetsskötsel och under håll av fastigheterna, så kallade triple netavtal. Avtalspart för media försörjningen, det vill säga värme, elektricitet samt VA, kan skilja sig mellan bestånden i Stockholm, Helsingfors och Paris jämfört med  Helsingfors, Nederländerna, Paris och Madrid & Barcelona har endast     årsskiftet. -       -  Den 31 december 2021 omfattade Sagax fastighetsbestånd 673 fastigheter med en total uthyrningsbar area om 3 759 000 kvadratmeter. Det årliga hyresvärdet och kontrakterad årshyra uppgick till 3 459 respektive 3 324 miljoner kronor. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 96 %. Sagax fastighetsbestånd i sammandrag Fastighetsbestånd i sammandrag 2021-12-31 2021 Marknadssegment Antal fastig- heter Uthyr- ningsbar area, kvm Marknadsvärde Hyresvärde Ekonomisk uthyrnings- grad Hyres- intäkter, Mkr Övriga intäkter, Mkr Fastighets kostnader Drift- netto, Mkr 1) Direkt av- kastning 1) Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm 1) Stockholm 80 637 000 11 75 5 18 500 721 1 131 95 % 667 10 –112 –176 565 4,8 % Helsingfors 72 637 000 9 076 14 200 735 1 153 96 % 665 1 –133 –208 534 6,4 % Nederländerna 121 571 000 6 090 10 700 420 736 96 % 355 5 –37 –64 323 5,9 % Paris 97 369 000 4 678 12 700 390 1 057 96 % 321 5 – 81 –219 245 6,1 % Universitetsstäder i Finland 64 427 000 4 217 9 900 429 1 005 97 % 350 1 –78 –183 273 7,9 % Madrid & Barcelona 76 259 000 2 263 8 700 140 541 92 % 119 – –14 –55 105 4,9 % Övriga Finland 67 269 000 2 054 7 600 180 671 99 % 217 – –23 –85 209 7, 8 % Övriga Sverige 30 262 000 2 001 7 600 154 587 99 % 150 1 –11 –40 143 7, 0 % Övriga Europa 66 328 000 3 933 12 000 289 882 100 % 255 – –19 –59 236 6,7 % Delsumma 673 3 759 000 46 067 12 300 3 459 920 96 % 3 100 23 –507 –135 2 615 6,0 % Ofördelat – – – – – – – – – –43 –11 –43 – Totalt 673 3 759 000 46 067 12 300 3 459 920 96 % 3 100 23 –550 –146 2 573 6,0 % 1) Kostnader för fastighetsadministration ingår i redovisade fastighetskostnader. Koncernens hyresvärde Helsingfors 21 % (735 Mkr) Stockholm 21 % (721 Mkr) Övriga Europa 8 % (289 Mkr) Övriga Finland 5 % (181 Mkr) Universitetsstäder i Finland 12 % (429 Mkr) Övriga Sverige 4 % (154 Mkr) Paris 11 % (390 Mkr) Nederländerna 12 % (420 Mkr) Madrid & Barcelona 4 % (140 Mkr) Fastigheternas marknadsvärde Helsingfors 20 % (9 076 Mkr) Stockholm 26 % (11 755 Mkr) Övriga Europa 9 % (3 933 Mkr) Övriga Finland 4 % (2 054 Mkr) Universitetsstäder i Finland 9 % (4 217 Mkr) Övriga Sverige 4 % (2 001 Mkr) Paris 10 % (4 678 Mkr) Nederländerna 13 % (6 090 Mkr) Madrid & Barcelona 5 % (2 263 Mkr) FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 17      -    I enlighet med Sagax förvaltningsstrategi eftersträvar bolaget långa  arbetar aktivt med kontraktsförlängning i förtid. Bolaget väljer att avstå -   Löptider för hyresavtal Förfalloår Antal hyresavtal Area, kvm Kontrakterad årshyra Mkr Andel 2022 802 494 000 491 15 % 2023 367 414 000 408 12 % 2024 288 391 000 406 12 % 2025 186 677 000 493 15 % 2026 105 281 000 255 8 % >2026 261 1 368 000 1 271 38 % Totalt 2 009 3 625 000 3 324 100 % Hyresduration Marknadssegment Antal fastigheter Antal hyresavtal Hyres- duration, år Stockholm 80 441 4,2 Helsingfors 72 374 4,9 Nederländerna 121 226 5,5 Paris 97 395 3,8 Finland, universitetsstäder 64 314 4,2 Madrid & Barcelona 76 78 3,0 Övriga Finland 67 78 5,4 Övriga Sverige 30 26 7, 7 Övriga Europa 66 77 8,7 Totalt/genomsnitt 673 2 009 5,1 HYRESGÄSTER  - -  -    -       GMFoodIberica, Kesko, Nokia och Saint-Gobain. Branschexponering för hyresintäkter IT, utveckling,utbildning, 6 % Byggmaterial, 7 % Fastighetsservice, 6 % Övrigt, 16 % Logistik, 4 % Medicin,medicinteknik, 6 % Media, 5 % Tillverkningsindustri, 15 % Produktion,fastigheter, 5 % Stat, kommun, 2 % Fordon, 12 % Mat, dryck, 16 % Fördelning hyresavtal Andel av kontrakterad årshyra Kontrakterad årshyra Andel, % Antal hyres- avtal, st Genomsnittlig kontrakterad årshyra, Mkr Hyres- duration, år > 2 % 197 6 2 98 9 1–2 % 439 13 10 44 7 < 1 % 2 688 81 1 997 1 5 3 324 100 2 009 2 5 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 18 DIREKTAVKASTNING     HYRESFÖRLUSTER -   UTHYRNINGSARBETE  -    - -     Hyresgästernas nettoinﬂyttning –2,0 –1,5 –1,0 –0,5 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2021202020192018201720162015201420132012 % Hyresgästernas omsättningshastighet 0 1 2 3 4 5 2021202020192018201720162015201420132012 % Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad 0 200 400 600 800 1 000 2021202020192018201720162015201420132012 %, kurva Kr/kvm, staplar Hyresvärde, kr/kvm Uthyrningsgrad, % 50 60 70 80 90 100 Hyresförluster År Hyres - förluster, Mkr Andel av hyresintäkter, % Ekonomisk uthyrningsgrad, % 2012 2,5 0,3 93 2013 0,0 0,0 92 2014 0,2 0,0 94 2015 0,6 0,0 96 2016 0,1 0,0 94 2017 0,1 0,0 94 2018 1,6 0,1 95 2019 2,9 0,1 95 2020 0,7 0,0 95 2021 3,2 0,1 96 Direkt- avkastning: 6,3 % –0,7 % 0,1 % 0,2 % 0,0 % 0,0 % 6,0 % 0,3 % Utveckling för fastighetsportföljens direktavkastning under 2021 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000 37 548 3 870 4 824 658 –1 351 518 46 067 Marknadsvärde förvaltnings- fastigheter 2021-12-31 Valuta- effekt För- säljningar Investeringar i det beﬁntliga beståndet FörvärvVärde- förändringar Marknadsvärde förvaltnings- fastigheter 2020-12-31 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 19 VAKANSGRAD Den ekonomiska vakansgradens förändring -     Löptiderna för rabatterna framgår av tabellen nedan. Av vakansvärdet  - - ningsvakanser. -   kronor till följd av fastighets försäljningar. Det totala beståndets areamässiga vakansgrad uppgick vid årsskiftet  Kommande vakansförändring  -     -     Vakanser 1 januari 2022 Marknadssegment Antal fastigheter Hyresvärde, Mkr Vakansvärde, Mkr 1) Ekonomisk vakansgrad 1) Uthyrningsbar area, kvm Vakant area, kvm Areamässig vakansgrad Stockholm 80 721 39 5 % 637 000 14 000 2 % Helsingfors 72 735 27 4 % 637 000 31 000 5 % Nederländerna 121 420 19 4 % 571 000 19 000 3 % Paris 97 390 17 4 % 369 000 18 000 5 % Finland, universitetsstäder 64 429 15 3 % 427 000 12 000 3 % Madrid & Barcelona 76 140 12 8 % 259 000 29 000 11 % Övriga Finland 67 180 2 1 % 269 000 3 000 1 % Övriga Sverige 30 154 4 2 % 262 000 6 000 2 % Övriga Europa 66 289 1 0 % 328 000 3 000 1 % Totalt 673 3 459 135 4 % 3 759 000 134 000 4 % 1) Vakansvärde respektive vakansgrad beaktar vakanser och lämnade rabatter till hyresgäster. Löptider för lämnade rabatter Förfalloår Mkr 2022 22 2023 9 2024 4 2025 1 2026 – >2026 1 Totalt 37 Hyresavtal uppsagda för avﬂyttning Avﬂyttningsår Antal avtal Hyresvärde, Mkr 2022 50 55 2023 10 33 2024 2 5 2025 4 4 2026 – – >2026 2 8 Totalt 68 105 Vakansförändringar Belopp i miljoner kronor 2021 2020 Ingående vakans respektive år 159 135 Avﬂyttningar 134 128 Inﬂyttningar –159 –123 Förändring av lämnade rabatter 2 13 Vakansvärde, förvärvade fastigheter 11 11 Vakansvärde, försålda fastigheter –14 –1 Valutakursförändring 2 –3 Utgående vakansvärde 135 159 Uppsagt för omförhandling 2 – Uppsagda avtal, ej avﬂyttat 105 68 Nyuthyrning, ej inﬂyttat –34 –17 Justerat utgående vakansvärde 207 210 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 20 Fastighetsförvärv 2021, area Helsingfors 17 % (68 836 kvm) Stockholm 1 % (4 775 kvm) Övriga Europa 8 % (31 535 kvm) Övriga Finland 2 % (8 833 kvm) Universitetsstäder i Finland 20 % (81 870 kvm) Övriga Sverige 1 % (4 153 kvm) Paris 16 % (64 900 kvm) Nederländerna 26 % (105 537 kvm) Madrid & Barcelona 8 % (31 691 kvm) Investering i beﬁntligt fastighetsbestånd per marknadssegment Helsingfors 36 % (236 Mkr) Stockholm 31 % (207 Mkr) Övriga Europa 1 % (6 Mkr) Övriga Finland 5 % (31 Mkr) Universitetsstäder i Finland 7 % (47 Mkr) Övriga Sverige 5 % (31 Mkr) Paris 3 % (23 Mkr) Nederländerna 7 % (46 Mkr) Madrid & Barcelona 5 % (31 Mkr) Orsak till investeringar i beﬁntligt fastighetsbestånd Nyuthyrning 22 % (145 Mkr) Nyproduktion 34 % (225 Mkr) Övriga energibesparande investeringar 3 % (21 Mkr) Projekteringskostnader 10 % (63 Mkr) Hyrestillägg 11 % (72 Mkr) Underhåll 16 % (106 Mkr) Solcellsanläggning 4 % (26 Mkr) NETTOINVESTERINGAR 2021  -  Nettoinvesteringarna har beräknats som nettot av fastighetsförvärv, - ningar. INVESTERINGAR I BEFINTLIGT BESTÅND -       miljoner kronor investerades under året som periodiskt underhåll. - -     Fastighetsförvärv 2021, investering Helsingfors 20 % (971 Mkr) Stockholm 2 % (109 Mkr) Övriga Europa 11 % (541 Mkr) Övriga Finland 2 % (88 Mkr) Universitetsstäder i Finland 23 % (1 095 Mkr) Övriga Sverige 1 % (46 Mkr) Paris 14 % (667 Mkr) Nederländerna 22 % (1 039 Mkr) Madrid & Barcelona 6 % (268 Mkr) Fastigheternas marknadsvärden per marknadssegment 2012-2021 HelsingforsÖvriga Sverige Universitetsstäder i FinlandStockholm Nederländerna Paris Madrid & Barcelona Övriga Finland Övriga Europa 0 20 40 60 80 100 2021202020192018201720162015201420132012 % SEK M 8 488 10 825 13 428 16 188 20 628 23 771 29 024 32 625 37 548 46 067 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 21 FEM STÖRSTA INVESTERINGARNA I BEFINTLIGT FASTIGHETSBESTÅND UNDER 2021  fastighetsbeståndet under året. Dessa fem investeringar uppgick till -  Ansatie 4 i Helsingfors, 86 miljoner kronor  -     Ruosilantie 14 i Helsingfors, 22 miljoner kronor -  -  Koneenkatu 8 i Hyvinge, 22 miljoner kronor       Gjutmästaren 8 i Stockholm, 17 miljoner kronor       Vitå 1 i Stockholm, 12 miljoner kronor -   PÅGÅENDE INVESTERINGAR VID ÅRSSKIFTET Sagax hade vid årsskiftet nio pågående investeringar med en kvar-  Det fanns pågående projekt vid årsskiftet med en beräknad investe-   Sagax nettoinvesteringar i fastigheter 2017-2021 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 20212020201920182017 %, kurva Nettoinvesteringar, Mkr % av ingående fastighetsvärden Genomsnitt under perioden 2017-2021 Mkr, staplar 0 6 12 18 24 30 Pågående projekt Pågående projekt med en beräknad total investering överstigande 10 miljoner kronor Fastighet Kommun Avseende Projekt area, kvm Beräknad investering, Mkr Kvarvarande investering, Mkr Beräknat färdig ställande Koneenkatu 8 Hyvinge Hyresgästanpassning 62 000 32 10 2022 Monte Naranjo 9–14 Seseña Fastighetsunderhåll 17 000 44 35 2022 Ansatie 4 Vanda Nybyggnation 11 000 123 37 2022 Sant Julia 104 Granollers Nybyggnation 9 000 39 37 2022 Tulkintie 29 Vanda Nybyggnation 4 000 59 52 2022 Bronce 2 Seseña Fastighetsunderhåll 4 000 13 12 2022 Elektra 11 Stockholm Nybyggnation 4 000 80 72 2023 Rankan 1 Sollentuna Nybyggnation 2 000 31 23 2022 Ruosilantie 14 Helsingfors Nybyggnation 2 000 40 18 2022 Delsumma 115 000 462 297 Pågående projekt med en beräknad total investering understigande 10 miljoner kronor 129 58 Totalt pågående projekt 31 december 2021 591 355 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 22 Stockholm är en av Sagax huvudmarknader. Av koncernens totala mark-      - talet av fastigheterna är belägna i etablerade företagsområden som till exempel Lunda, Ulvsunda och Kista i norra Stockholm samt Älvsjö, Segeltorp, Jordbro och Årsta i södra Stockholm.   som goda. FÖRVALTNING    -      fastighetsbestånd. FÖRVÄRV OCH FÖRSÄLJNINGAR  -   I Stockholm omfattade Sagax fastighetsbestånd 80 fastigheter med 637 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Hyresvärdet uppgick till 721 miljoner kronor. Stockholm Korta fakta 2021 2020 Antal fastigheter 80 78 Uthyrningsbar area, kvm 637 000 655 000 Hyresvärde, Mkr 721 702 Ekonomisk vakansgrad, % 5 7 Antal hyresavtal 441 407 Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 11 75 5 10 552 Driftnetto, Mkr 565 565 Direktavkastning per 31 december, % 4,8 5,2 Andel av koncernens marknadsvärde 0 10 20 30 40 50 2 0 21202020192 0182017 % Segmentets andel av Sagax  Hyresvärde   Fastigheternas marknads- värde Uthyrningsbar area Fördelning av hyresavtal i marknadssegmentet Segmentets kontrakterade årshyra Andel av koncernens kontrakterade årshyra, % Antal hyres- avtal, st Genomsnittlig kontrakterad årshyra, Mkr > 2 % av Sagax årshyra – – – – 1–2 % av Sagax årshyra 75 2 2 38 < 1 % av Sagax årshyra 606 18 439 1 681 21 441 2 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 23 På Elektra 11 i Stockholm pågår nybyggnation om 3 500 kvadratmeter lager- och verksamhetslokaler samt 84 parkeringsplatser. Byggnationen påbörjades i inledningen av 2021 och beräknas vara färdigställd under tredje kvartalet 2023. Den totala investeringen beräknas uppgå till 80 miljoner kronor och fastigheten kommer att certiﬁeras enligt Miljöbyggnad Silver vid färdigställande. El e k t ra 11 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 24 Sagax fastighetsbestånd i marknadssegmentet Helsingfors om fattade    Marknadssegmentet består av kommunerna Esbo, Vanda, Helsingfors   FÖRVALTNING  -          FÖRVÄRV OCH FÖRSÄLJNINGAR -    Helsingfors Sagax fastighetsbestånd i Helsingfors omfattade 72 fastigheter med 637 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Hyresvärdet uppgick till 735 miljoner kronor. Korta fakta 2021 2020 Antal fastigheter 72 72 Uthyrningsbar area, kvm 637 000 577 000 Hyresvärde, Mkr 735 622 Ekonomisk vakansgrad, % 4 8 Antal hyresavtal 374 346 Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 9 076 6 771 Driftnetto, Mkr 534 469 Direktavkastning per 31 december, % 6,4 6,7 Andel av koncernens marknadsvärde 0 5 10 15 20 25 20212020201920182017 % Segmentets andel av Sagax  Hyresvärde   Fastigheternas marknads- värde Uthyrningsbar area Fördelning av hyresavtal i marknadssegmentet Segmentets kontraktrade årshyra Andel av koncernens kontrakterade årshyra, % Antal hyres- avtal, st Genomsnittlig kontrakterad årshyra, Mkr > 2 % av Sagax årshyra – – – – 1–2 % av Sagax årshyra 138 4 3 46 < 1 % av Sagax årshyra 570 17 371 2 707 21 374 2 Under andra kvartalet 2021 förvärvades fastigheten Högberginhaara 9 i Helsingfors. Fastigheten omfattar 5100 kvadratmeter uthyrningsbar area och är fullt uthyrd. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 25 Fastighetsbeståndet i marknadssegment Nederländerna om fattade vid    FÖRVALTNING   fastig hetsförvärv.  fastighetsbestånd.  -    FÖRVÄRV OCH FÖRSÄLJNINGAR  -   under året för tre miljoner kronor. Nederländerna Sagax fastighetsbestånd i Nederländerna omfattade 121 fastigheter med 571 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Hyresvärdet uppgick till 420 miljoner kronor. Korta fakta 2021 2020 Antal fastigheter 121 89 Uthyrningsbar area, kvm 571 000 466 000 Hyresvärde, Mkr 420 337 Ekonomisk vakansgrad, % 4 4 Antal hyresavtal 226 171 Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 6 090 4 262 Driftnetto, Mkr 323 263 Direktavkastning per 31 december, % 5,9 7, 2 Andel av koncernens marknadsvärde 0 3 6 9 12 15 20212020201920182017 % Segmentets andel av Sagax  Hyresvärde     Fastigheternas marknads- värde Uthyrningsbar area Fördelning av hyresavtal i marknadssegmentet Segmentets kontrakterade årshyra Andel av koncernens kontrakterade årshyra, % Antal hyres- avtal, st Genomsnittlig kontrakterad årshyra, Mkr > 2 % av Sagax årshyra – – – – 1–2 % av Sagax årshyra – – – – < 1 % av Sagax årshyra 401 12 226 2 401 12 226 2 Under andra kvartalet 2021 förvärvades fastigheten Linschotenstraat 100 i Rotterdam. Fastigheten omfattar 1 500 kvadratmeter uthyrningsbar area samt 2 000 kvadratmeter mark och är fullt uthyrd. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 26    FÖRVALTNING  - hetsförvärv.  fastighetsbestånd. - -     FÖRVÄRV OCH FÖRSÄLJNINGAR -  Paris Sagax fastighetsbestånd i Paris omfattade 97 fastigheter med 369 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Hyresvärdet uppgick till 390 miljoner kronor. Korta fakta 2021 2020 Antal fastigheter 97 82 Uthyrningsbar area, kvm 369 000 305 000 Hyresvärde, Mkr 390 317 Ekonomisk vakansgrad, % 4 4 Antal hyresavtal 395 303 Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 4 678 3 465 Driftnetto, Mkr 245 225 Direktavkastning per 31 december, % 6,1 7,0 Andel av koncernens marknadsvärde 0 2 4 6 8 10 20212020201920182017 % Segmentets andel av Sagax  Hyresvärde   Fastigheternas marknads- värde Uthyrningsbar area Fördelning av hyresavtal i marknadssegmentet Segmentets kontrakterade årshyra Andel av koncernens kontrakterade årshyra, % Antal hyres- avtal, st Genomsnittlig kontrakterad årshyra, Mkr > 2 % av Sagax årshyra – – – – 1–2 % av Sagax årshyra 36 1 1 36 < 1 % av Sagax årshyra 350 11 394 1 386 12 395 1 Under fjärde kvartalet 2021 förvärvade Sagax en fastighet i Paris omfattande 13 200 kvadratmeter uthyrningsbar area. Fastigheten är belägen 12 kilometer från centrala Paris och består av lager-, logistik- och kontorslokaler. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 27 Sagax fastighetsbestånd i marknadssegmentet Universitetsstäder i   -  FÖRVALTNING  -   fastighetsbestånd. - -     FÖRVÄRV OCH FÖRSÄLJNINGAR -   Universitetsstäder i Finland Sagax fastighetsbestånd i Universitetsstäder i Finland omfattade 64 fastigheter med 427 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Hyresvärdet uppgick till 429 miljoner kronor. Korta fakta 2021 2020 Antal fastigheter 64 66 Uthyrningsbar area, kvm 427 000 356 000 Hyresvärde, Mkr 429 326 Ekonomisk vakansgrad, % 3 3 Antal hyresavtal 314 295 Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 4 217 3 180 Driftnetto, Mkr 273 263 Direktavkastning per 31 december, % 7,9 8,0 Andel av koncernens marknadsvärde 0 2 4 6 8 10 20212020201920182017 % Under tredje kvartalet 2021 förvärvades fastigheten Jasperintie 310 i segmentet Universitetsstäder i Finland. Fastigheten omfattar 5 800 kvadratmeter uthyrningsbar area och samtliga lokaler är uthyrda. Segmentets andel av Sagax  Hyresvärde    Fastigheternas marknads- värde Uthyrningsbar area Fördelning av hyresavtal i marknadssegmentet Segmentets kontrakterade årshyra Andel av koncernens kontrakterade årshyra, % Antal hyres- avtal, st Genomsnittlig kontrakterad årshyra, Mkr > 2 % av Sagax årshyra – – – – 1–2 % av Sagax årshyra 62 2 1 62 < 1 % av Sagax årshyra 352 11 313 1 415 12 314 1 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 28 Sagax fastighetsbestånd i marknadssegmentet om fattade vid årets    FÖRVALTNING     - -   triple netavtal. - hetsbestånd. FÖRVÄRV OCH FÖRSÄLJNINGAR    Madrid & Barcelona Sagax hade den 31 december 2021 ett fastighetsbestånd omfattande 76 fastigheter med 259 000 kvadrat meter uthyrningsbar area i marknadssegmentet. Hyresvärdet uppgick till 140 miljoner kronor. Korta fakta 2021 2020 Antal fastigheter 76 67 Uthyrningsbar area, kvm 259 000 235 000 Hyresvärde, Mkr 140 116 Ekonomisk vakansgrad, % 8 13 Antal hyresavtal 78 64 Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 2 263 1 813 Driftnetto, Mkr 105 90 Direktavkastning per 31 december, % 4,9 5,0 Andel av koncernens marknadsvärde 0 1 2 3 4 5 202120202019 % Segmentets andel av Sagax  Hyresvärde    Fastigheternas marknads- värde Uthyrningsbar area Under tredje kvartalet 2021 förvärvades en fastighet omfattande 6 500 kvadratmeter uthyrningsbar area och 11 000 kvadrat- meter mark. Fastigheten är belägen 30 minuter från centrala Madrid och är fullt uthyrd. Fördelning av hyresavtal i marknadssegmentet Segmentets kontrakterade årshyra Andel av koncernens kontrakterade årshyra, % Antal hyres- avtal, st Genomsnittlig kontrakterad årshyra, Mkr > 2 % av Sagax årshyra – – – – 1–2 % av Sagax årshyra – – – – < 1 % av Sagax årshyra 102 3 78 1 102 3 78 1 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 29 -   FÖRVALTNING -   netavtal. -     fastighetsbestånd. FÖRVÄRV OCH FÖRSÄLJNINGAR - ningsbar area förvärvats för 88 miljoner kronor. 65 fastigheter med en    Cibus Nordic Real Estate AB (publ). Övriga Finland Marknadsegmentet omfattade 67 fastigheter med 269 000 kvadratmeter uthyrningsbar area vid årets utgång. Hyresvärdet uppgick till 180 miljoner kronor. Korta fakta 2021 2020 Antal fastigheter 67 129 Uthyrningsbar area, kvm 269 000 326 000 Hyresvärde, Mkr 180 217 Ekonomisk vakansgrad, % 1 1 Antal hyresavtal 78 157 Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 2 054 2 527 Driftnetto, Mkr 195 209 Direktavkastning per 31 december, % 7, 8 7,9 Andel av koncernens marknadsvärde 0 2 4 6 8 10 20212020201920182017 % Segmentets andel av Sagax  Hyresvärde    Fastigheternas marknads- värde Uthyrningsbar area Fördelning av hyresavtal i marknadssegmentet Segmentets kontrakterade årshyra Andel av koncernens kontrakterade årshyra, % Antal hyres- avtal, st Genomsnittlig kontrakterad årshyra, Mkr > 2 % av Sagax årshyra – – – – 1–2 % av Sagax årshyra 47 1 1 47 < 1 % av Sagax årshyra 132 4 77 2 179 5 78 2 Fastigheten Mottisenkatu 6 förvärvades under fjärde kvartalet 2021 och omfattar totalt 1 700 kvadratmeter uthyrningsbar area och 5 200 kvadratmeter mark. Lokalerna bestående av ytor för lager och lätt industri är fullt uthyrda. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 30    FÖRVALTNING       - hetsbestånd. FÖRVÄRV OCH FÖRSÄLJNINGAR - -  Fastigheter AB. Övriga Sverige Sagax hade den 31 december 2021 ett fastighetsbestånd omfattande 30 fastigheter med 262 000 kvadrat meter uthyrningsbar area i marknadssegmentet. Hyresvärdet uppgick till 154 miljoner kronor. Korta fakta 2021 2020 Antal fastigheter 30 30 Uthyrningsbar area, kvm 262 000 261 000 Hyresvärde, Mkr 154 149 Ekonomisk vakansgrad, % 2 0 Antal hyresavtal 26 28 Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 2 001 1 886 Driftnetto, Mkr 141 143 Direktavkastning per 31 december, % 7, 0 7, 3 Andel av koncernens marknadsvärde 0 2 4 6 8 10 20212020201920182017 % Segmentets andel av Sagax  Hyresvärde    Fastigheternas marknads- värde Uthyrningsbar area Under 2021 har Sagax investererat 11 miljoner kronor i Båtyxan 6 i Malmö. Den totala investeringen för hyres- gästanpassningen beräknas uppgå till 15 miljoner kronor och beräknas vara färdigställd under andra kvartalet 2022. Fastigheten omfattar 14 400 kvadratmeter uthyrningsbar area och är fullt uthyrd. Fördelning av hyresavtal i marknadssegmentet Segmentets kontrakterade årshyra Andel av koncernens kontrakterade årshyra, % Antal hyres- avtal, st Genomsnittlig kontrakterad årshyra, Mkr > 2 % av Sagax årshyra – – – – 1–2 % av Sagax årshyra 47 1 1 47 < 1 % av Sagax årshyra 104 3 25 4 150 5 26 6 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 31    De totala investeringarna inklusive fastighetsförvärv uppgick till -  FÖRVALTNING   fastighetsförvärv.    -    Övriga Europa Utanför övriga marknadssegment ägde Sagax 66 fastigheter med 328 000 kvadratmeter uthyrningsbar area vid årets utgång. Korta fakta 2021 2020 Antal fastigheter 66 59 Uthyrningsbar area, kvm 328 000 299 000 Hyresvärde, Mkr 289 239 Ekonomisk vakansgrad, % – 3 Antal hyresavtal 77 42 Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 3 933 3 093 Driftnetto, Mkr 236 202 Direktavkastning per 31 december, % 6,7 6,9 Andel av koncernens marknadsvärde 0 2 4 6 8 10 20212020201920182017 % Marknadssegmentets fastighetsbestånd Land Antal fastigheter Uthyrningsbar area Andel Danmark 2 6 500 2 % Tyskland 5 64 000 20 % Frankrike exkl Paris 22 87 700 27 % Spanien exkl Madrid & Barcelona 37 169 800 52 % Summa 66 328 000 100 % FÖRVÄRV OCH FÖRSÄLJNINGAR   . Under fjärde kvartalet 2021 förvärvades fyra fastigheter i Tarragona, Spanien. Fastigheterna är belägna 90 kilometer från Barcelona och omfattar 12 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Samtliga ytor är fullt uthyrda. Segmentets andel av Sagax  Hyresvärde    Fastigheternas marknads- värde Uthyrningsbar area Fördelning av hyresavtal i marknadssegmentet Segmentets kontrakterade årshyra Andel av koncernens kontrakterade årshyra, % Antal hyres- avtal, st Genomsnittlig kontrakterad årshyra, Mkr > 2 % av Sagax årshyra 197 6 2 98 1–2 % av Sagax årshyra 34 1 1 34 < 1 % av Sagax årshyra 71 2 74 1 302 9 77 4 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 32 INTERNATIONELL REDOVISNINGSSTANDARD Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt de av EU godkända Inter- national Financial Reporting Standards (IFRS). Sagax har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt värde enligt  MARKNADSVÄRDE    nedan. Fastighetsvärdering är förknippat med viss osäkerhet och base- ras på antaganden om framtida utveckling för en rad olika parametrar.   förändrade omräkningskurser från utländsk valuta påverkat värdet med    Den redovisade orealiserade värdeförändringen uppgick under året  OMVÄRDERINGAR AV FASTIGHETER   under året, se tabell nedan över Orealiserade värdeförändringar. Den allmänna marknadsvärdeförändringen har påverkat fastighetsvärdena  avkastningskrav på fastighetsmarknaden. Marknadsvärdeföränd-  utgång. FASTIGHETER MED HÖGST MARKNADSVÄRDE Det sammanlagda marknadsvärdet för Sagax värdemässigt tio största -  marknadsvärde. Sagax tio högst värderade fastig heter, sorterade i  EXTERNA MARKNADSVÄRDERINGAR För att bedöma fastigheternas verkliga värde har Sagax valt att använda oberoende värderingsföretag. De externa marknadsvärdering- arna görs varje kvartal och omfattar majoriteten av Sagax fastigheter. Fastighetsbeståndets marknadsvärde uppgick till 46 067 miljoner kronor per 31 december 2021. Sagax direktavkastning och vägda direktavkastningskrav 2021 uppgick till 6,0 % respektive 6,3 %. Fastighetsbeståndets marknadsvärde Förändring av fastigheternas redovisade värde Mkr Antal Redovisat värde 31 december 2020 37 548 673 Förvärv av fastigheter 4 824 89 Investeringar i beﬁntligt bestånd 658 Försäljning av fastigheter –1 351 –89 Omräkningseffekt valuta 518 Orealiserad värdeförändring 3 870 Fastighetsbestånd 31 december 2021 46 067 673 Orealiserade värdeförändringar Belopp i miljoner kronor jan-dec 2021 Nyuthyrningar/Omförhandlingar 935 Avﬂyttningar/Omförhandlingar –338 Allmän marknadsvärdeförändring 3 273 Totalt 3 870 Fastigheternas marknadsvärden per marknadssegment 2017-2021 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 2017 2018 2019 2020 2021 Paris Övriga Europa Stockholm Summa, Mkr 23771 29024 32 625 37 548 46 067 Nederländerna Finland, övrigt Universitetsstäder i Finland Sverige, övrigt Madrid & Barcelona Helsingfors FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 33 Sagax bedömer att användandet av välrenommerade oberoende värde- ringsföretag skapar de bästa långsiktiga förutsättningarna för rättvi- sande och trovärdiga bedömningar av fastigheternas marknadsvärde. I nedanstående tabell över fördelning av värderingsobjekt redogörs för vilka värderings företag som anlitats vid årsskiftet och hur många   Marknadsvärde Uthyrningsbar area Fastigheternas marknadsvärde och area 1 000-tal kvm Mkr 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 2021202020192018201720162015201420132012 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 Fördelning av värderingsobjekt Fastighetsvärderare Land Andel av fastighetsbeståndet Savills Sverige 16 % CBRE Finland 30 % Jones Lang LaSalle Nederländerna 17 % Savills Frankrike 18 % Savills Spanien 16 % Savills Tyskland 1 % Cushman & Wakeﬁeld | RED Danmark 0 % Totalt 98 % Internvärdering 2 % Totalt andel fastigheter Sagax 2021 100% Fastigheter med högst marknadsvärde i bokstavsordning Fastighet Kommun Uthyrningsbar area, kvm Gjutmästaren 8 Stockholm, Sverige 19 200 Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen, Tyskland 64 000 Hort de Ses Animes 2 Mallorca, Spanien 15 400 Inteckningen 5 Lund, Sverige 24 000 Jordbromalm 3:1 Haninge, Sverige 94 000 Jordbromalm 4:3 Haninge, Sverige 51400 Koneenkatu 8 Hyvinge, Finland 61 900 Martinkyläntie 9 A Vanda, Finland 52 800 Tikkurilantie 5 Vanda, Finland 62 300 Väinö Tannerin Tie 1 B Vanda, Finland 20 700 Totalt 465 700 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 34 BAKGRUND Sagax bedriver en kapitalintensiv verksamhet. Tillgång till kapital är en grundläggande förutsättning för att utveckla en framgångsrik fast-     vid årets slut.         avkastning på aktieägarnas kapital.  -  -     EGET KAPITAL Sagax strävar efter balans mellan en attraktiv avkastning på eget kapi-     -   D-aktier ute stående. Innehav av återköpta egna aktier uppgick härut över     -      Förändring av eget kapital Mkr Utdelningar och återköp egna aktier Totalresultat Aktieemissioner –2 000 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000 2021202020192018201720162015201420132012  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 35 RÄNTEBÄRANDE SKULDER Allmänt om Sagax räntebärande skulder  vid årsskiftet. De räntebärande skulderna består huvudsakligen av        SEB, Swedbank samt ING. Vid årsskiftet uppgick de räntebärande skul-     -             Förändring av räntebärande skulder Belopp i miljoner kronor Räntebärande skulder 31 december 2020 19 828 Upptagna lån 13 997 Amorteringar –7 880 Valutakursförändring 408 Räntebärande skulder 31 december 2021 26 354 Nettoskuld/EBITDA rullande 12 månader Ggr 0 2 4 6 8 10 12 20212020201920182017 Finansieringskällor Obligationer 88 % (23 198 Mkr) Banklån 1 % (265 Mkr) Certiﬁkat 11 % (2 891 Mkr) Finansiella nyckeltal Finansiellt åtagande i EMTN-program 2021 31 dec 2020 31 dec Nettoskuld/totala tillgångar < 65 % 27 % 37 % Räntetäckningsgrad > 1,8 x 9,4 x 6,5 x Säkerställda skulder/totala tillgångar < 45 % 0 % 11 % Rating enligt Moody's Investors Service Baa3, Positive outlook Baa3, Stable outlook Fördelning säkerställd och icke-säkerställd skuld Icke-säkerställda skulder och certiﬁkat 99 % (26 165 Mkr) Säkerställda skulder, 1 % (189 Mkr)  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 36 Åtaganden i låneavtal Obligationslån            innehavarna rätt att begära förtida återbetalning av lånen. -   tillgångar.     Banklån   -  banken begära att Sagax ska återbetala lånet i förtid. Åtagandena  Exempel på åtaganden är att belåningsgraden ska understiga en speci-     upptar ytterligare lån, att hyresavtalen efterlevs, att kreditgivare ska för-    rätt att i vissa fall begära förtida återbetalning. Certifikat  -    utestående    marknadsvärde vid årsskiftet.  -  Finanspolicy     vara att:     risker efter verksamhetens utveckling så att en långsiktigt stabil    Grön finansiering -   -     -  Kapitalbindning    skulderna. -    räntebärande skulderna,        -            -    år vid årets utgång. Säkerheter för räntebärande bankskulder  sammanlagt      AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 37 Räntebindning   därmed öka förutsägbarheten i förvaltningsresultatet, har Sagax en    -    -   i det allmänna ränteläget. Den längre räntebindningen minskar ränte-  räntebindning.  -     -  utgång. I stapeldiagrammet nedan   - bindning. Jämfört med förra årsskiftet är förändringen att lägre nivåer    Räntederivat       -  - - liserade värdeförändringar i resultatet. Orealiserade värdeförändringar  Nominella ränteswappar    säkerställas under ränteswappens löptid. Avtalet innebär att Sagax erhål-    -  -    -       Räntetak -  betalar en premie för att ingå denna typ av derivatavtal. Räntetakens        -   Värdering av räntederivat -    Genomsnittlig räntenivå 31 december 2017-2021 –1 0 1 2 3 4 5 20212020201920182017 % Ränte- bindning Fast ränta och låne- marginal Lånens Stibor-/ Euriboreffekt Räntebindnings Stibor-/ Euriboreffekt 3,0 % 2,2 % 1,9 % 0,8 % 2,0 % 0,2 % 1,7 % 1,3 % 0,1 % 1,7 % 0,2 % 2,1 % –0,1 % 0,2 % 1,8 % 1,3 % Ränte- och kapitalbindning 31 december 2021 Räntebindning Kapitalbindning Förfalloår Mkr Ränta Andel Mkr Andel 2022 3 691 0,5 % 13 % 95 0 % 2023 1 403 0,8 % 5 % 2 353 9 % 2024 5 323 2,0 % 19 % 6 535 25 % 2025 4 113 2,1 % 14 % 4 138 16 % 2026 – – – – – >2026 13 861 1,0 % 49 % 13 232 50 % Summa/ genomsnitt 28 391 1) 1,3 % 2) 100 % 26 354 100 % 1) Räntebindning överstiger räntebärande skulder med 2 037 miljoner kronor 2) Baserat på räntebundet belopp  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 38 Derivatens värde påverkas av rådande marknadsränta, derivatens räntenivå samt återstående löptid. Övriga skulder  -   Rörelsekapital    för att fullgöra sina betalningsförpliktelser vartefter de förfaller till betalning. Den löpande verksamheten binder begränsat rörelsekapital      Nettoskuld -      Lånelöften      -         SAGAX KASSAFLÖDE UNDER 2021   från den löpande verksamheten avviker från förvaltningsresultatet        -     -   aktieägarna under året. Samman taget har likvida medel förändrats med   Räntederivat 31 december 2021 Räntebindning, år Nominellt belopp, Mkr Marknadsvärde, Mkr Genomsnittlig ränta 1) 2022 800 – 2,5 % 2023 1 153 –2 1,5 % 2024 220 1 0,8 % 2025 – – – 2026 – – – >2026 629 –73 1,7 % Summa/genomsnitt 2 802 –75 1,8 % 1) Genomsnittlig strikeränta har använts för räntetak. Kapitalstrukturens utveckling 0 20 40 60 80 100 20212020201920182017 % Övriga skulderEget kapital 17 437 19 257 3 460 19 828 22 452 4 342 26 354 31 079 5 039 Räntebärande skulder Mkr MkrMkrMkr Mkr 2268 13616 11356 2591 15 683 15 416 Nettoskuld Belopp i miljoner kronor 2021 31 dec 2020 31 dec Räntebärande skulder 26 354 19 828 Räntebärande tillgångar –676 –550 Börsnoterade aktier –9 380 –2 140 Likvida medel –84 –24 Nettoskuld 16 214 17 114  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 39 KREDITRATING   -    VALUTAEXPONERING   -        -  Likvida medel Bank- / obligationslån Löpande verksamhet Aktie- emission Fastighets- försäljningar Övrigt Investeringar Amorterade lån Utdelning Övrigt Inlösenerbjudande Preferensaktier 73 Mkr vid årets slut Tillkommer 1 886 Mkr i form av outnyttjade lånelöften 1) 8 487 Mkr 1 490 Mkr 1 125 Mkr 122 Mkr 122 Mkr 6 707 Mkr 3 803 Mkr 479 Mkr 242 Mkr 4 Mkr Disponibel likviditet 1 959 Mkr 60 Mkr vid årets början Likvida medel Likvida medel 24 Mkr vid årets början Likvida medel 84 Mkr vid årets slut Tillkommer 4 508 Mkr i form av outnyttjade lånelöften 1) Bank- / obligationslån Löpande verksamhet Aktie- emission Övrigt Fastighets- försäljningar 13 997 Mkr 2 346 Mkr 36 Mkr 164 Mkr 867 Mkr Amorterade lån 7 880 Mkr Investeringar 7 653 Mkr Utdelning 792 Mkr Inlösen av preferensaktier 572 Mkr Övrigt 454 Mkr Disponibel likviditet 4 592 Mkr 1) Kreditfaciliteter motsvarande en volym av utestående företagscertiﬁkat om 2 891 miljoner kronor är ej inkluderade i disponibel likviditet. Valutaexponering Belopp i miljoner euro 2021 31 dec 2020 31 dec Förvaltningsfastigheter 3 147 2 492 Leasingavtal nyttjanderätt 7 7 Övriga anläggningstillgångar 56 57 Kassa och bank 6 2 Övriga omsättningstillgångar 43 32 Summa tillgångar 3 260 2 590 Räntebärande skulder 2 342 1 532 Uppskjuten skatteskuld 173 131 Räntederivat 0 2 Övriga skulder 87 80 Summa skulder 2 602 1 74 6 Nettotillgångar 658 844  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 40     Fastighetsbestånd i sammandrag Segment Antal fastigheter Hyresintäkter, Mkr Uthyrningsbar area, kvm Hyres- duration, år Ekonomisk uthyrningsgrad, % Fastigheternas marknadsvärde, Mdkr Äldreboende 223 1 392 965 9,4 98 29,0 Utbildning 136 1 119 718 10,9 99 26,7 Vård 57 624 308 8,1 96 11,5 Rättsväsende 25 479 226 8,5 96 8,6 Totalt 441 3 614 2 218 9,6 98 75,7 Fastighetsvärde per segment 31 december 2021 Rättsväsende 12 % Utbildning 35 % Äldreboende 38 % Vård 15 % Kapitalstruktur 31 december 2021 Reserv för ﬁnansiella derivat 1 % Uppskjuten skatteskuld 8 % Eget kapital 36 % Räntebärande skuld nyttjanderätter 1 % Icke-säkerställda lån 53 % Hemsö Intressenter AB   -    - -          -       ägaravtal. Aktieägaravtalet reglerar till exempel styrelsesammansätt-      Hemsö 2021 jan-dec 2020 jan-dec Sagax ägarandel, % 15 15 Hyresintäkter, Mkr 3 614 3 270 Förvaltningsresultat, Mkr 2 145 1 810 Årets resultat, Mkr 8 189 3 333 Sagax andel av årets totalresultat, Mkr 1 149 431 Sagax andel av förvaltningsresultat, Mkr 271 223 2021 31 dec 2020 31 dec Antal fastigheter 441 392 Hyresvärde, Mkr 3 899 3 429 Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 75 737 62 240 Uthyrningsbar area, kvm 2 218 000 2 005 000 Hyresduration, år 9,6 9,8 Ekonomisk vakansgrad, % 2 2 Räntebärande skulder, Mkr 42 498 38 652 Kapitalbindning, år 6,8 6,7 Räntebindning, år 6,3 6,2 Marknadsvärde för räntederivat, Mkr 161 –231 Sagax redovisade värde, Mkr 4 568 2 318  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 41 Fastighetsvärde per segment 31 december 2021 Stockholm 76 % Övriga Sverige 24 % Kapitalstruktur 31 december 2021 Reserv för ﬁnansiella derivat 1 % Uppskjuten skatteskuld 10 % Eget kapital 39 % Övriga icke räntebärande skulder 5 % Säkerställda lån 45 % Fastighetsbestånd i sammandrag Segment Antal fastigheter Hyresvärde, Mkr Uthyrningsbar area, kvm Hyres - duration, år Ekonomisk uthyrningsgrad, % Fastigheternas mark- nadsvärde, Mkr Stockholm 70 661 476 000 4,6 94 9 812 Övriga Sverige 13 240 266 500 4,5 99 3 070 Totalt 83 901 742 5 0 0 4,6 95 12 882 Söderport Property Investment AB    -   kan ske.   - -    -                  en fastighet har avyttrats. De förvärvade fastig heterna har en uthyr- -      Söderport 2021 jan-dec 2020 Jan-dec Sagax ägarandel, % 50 50 Hyresintäkter, Mkr 853 818 Förvaltningsresultat, Mkr 504 466 Årets resultat, Mkr 1 900 844 Sagax andel av årets totalresultat, Mkr 905 404 Sagax andel av förvaltningsresultat, Mkr 236 217 2021 31 dec 2020 31 dec Antal fastigheter 83 82 Hyresvärde, Mkr 901 899 Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 12 882 11 909 Uthyrningsbar area, kvm 743 000 778 000 Hyresduration, år 4,6 4,8 Ekonomisk vakansgrad, % 5 6 Räntebärande skulder, Mkr 6 209 6 354 Kapitalbindning, år 2,4 3,5 Räntebindning, år 2,3 3,1 Marknadsvärde för räntederivat, Mkr –124 –219 Sagax redovisade värde, Mkr 2 622 1 909  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 42 Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra     -  Ess-Sierra 2021 jan-dec 2020 jan-dec Sagax ägarandel, % 50 50 Hyresintäkter, Mkr 89 5 Förvaltningsresultat, Mkr 59 3 Årets resultat, Mkr 109 49 Sagax andel av årets totalresultat, Mkr 54 19 Sagax andel av förvaltningsresultat, Mkr 30 1 Sagax intresseföretag NP3 Fastigheter AB Fastighets bolaget Emilshus AB 2021 jan-dec 2020 jan-dec 2021 jan-dec 2020 jan-dec Sagax ägarandel, % 15 14 25 25 Hyresintäkter, Mkr 1 238 1 091 280 183 Förvaltningsresultat, Mkr 661 558 131 86 Årets resultat, Mkr 2 020 660 469 176 Sagax andel av årets totalresultat, Mkr 309 146 119 18 Sagax andel av förvaltningsresultat, Mkr 101 78 33 19 2021 31 dec 2020 31 dec 2021 31 dec 2020 31 dec Antal fastigheter 446 388 97 69 Hyresvärde, Mkr 1 538 1 236 361 235 Fastigheternas bokförda värde, Mkr 17 335 12 582 4 827 2 714 Uthyrningsbar area, kvm 1 784 000 1 436 000 580 700 360 427 Hyresduration, år 4,1 4,2 6,3 5,0 Ekonomisk vakansgrad, % 7 7 3 3 Räntebärande skulder, Mkr 10 467 7 668 2 839 1 731 Kapitalbindning, år 2,9 1,9 2,6 2,0 Räntebindning, år 2,0 1,7 2,0 1,0 Marknadsvärde för räntederivat, Mkr –9 –73 10 –1 Sagax redovisade värde, Mkr 1 900 1 257 437 197 INTRESSEFÖRETAG NP3 Fastigheter AB  -  -     Fastighetsbolaget Emilshus AB  - -    Ess-Sierra 2021 31 dec 2020 31 dec Antal fastigheter 33 37 Hyresvärde, Mkr 86 91 Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 1 429 1 440 Uthyrningsbar area, kvm 181 000 203 000 Hyresduration, år 6,6 6,8 Ekonomisk vakansgrad, % – – Räntebärande skulder, Mkr 786 842 Kapitalbindning, år 2,9 4,0 Räntebindning, år 1,8 3,2 Marknadsvärde för räntederivat, Mkr – – Sagax redovisade värde, Mkr 291 264  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 43 AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA -   exempelvis inte innehåller några bedömningar avseende framtida -    - -    -       FÖRÄNDRING AV AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA UNDER 2021     - -      -  fastighetsförvärv under året.       -        0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 20212020201920182017 Aktuell intjäningsförmåga före skatt Mkr Förvaltningsresultat Aktuell intjäningsförmåga Belopp i miljoner kronor 1 jan 2022 1 jan 2021 Hyresvärde 3 459 3 024 Vakans –135 –159 Hyresintäkter 3 324 2 865 Fastighetskostnader –563 –495 Driftnetto 2 761 2 370 Central administration –147 –132 Joint venture 780 638 Finansnetto –354 –372 Leasingkostnader –28 –26 Förvaltningsresultat 3 012 2 479 Skatt –542 –471 Resultat efter skatt 2 470 2 008 – varav ägare av preferensaktier – 34 – varav ägare av D-aktier 252 252 – varav ägare av A- och B-aktier 2 218 1 723  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 44 Utveckling av aktuell intjäningsförmåga 2016–2021 2016 2017 2018 Belopp i miljoner kronor Förändring beﬁntligt bestånd Valuta- effekt Fastig- hets- förvärv Fastig- hets- försälj- ningar 1 jan 2017 Förändring beﬁntligt bestånd Valuta- effekt Fastig- hets- förvärv Fastig- hets- försälj- ningar 1 jan 2018 Förändring beﬁntligt bestånd Valuta- effekt Fastig- hets- förvärv Fastighets- försälj- ningar 1 jan 2019 Hyresvärde 32 31 399 –36 1 880 34 30 166 –13 2 099 53 54 322 –17 2 510 Vakans 1 –1 –63 2 –121 16 –1 –22 6 –122 –4 –3 –7 4 –132 Hyresintäkter 34 30 336 –34 1 759 51 30 144 –7 1 977 49 51 315 –13 2 378 Fastighetskostnader –18 –4 –59 8 –268 –29 –4 –35 3 –333 –34 –14 –40 6 –395 1) Driftnetto 16 26 278 –26 1 491 22 26 110 –4 1 644 22 26 110 –4 1 644 Central administration –68 –77 –132 Resultatandel från joint venture 271 290 372 Finansnetto –418 –448 –387 Förvaltnings resultat 1 277 1 410 1 816 Skatt –281 –310 –400 Resultat efter skatt 996 1 100 1 416 varav tillkommer – ägare av preferensaktier 117 34 34 – ägare av D-aktier 37 127 204 – ägare av A- och B-aktier 843 939 1 178 Investeringar och avyttringar 252 – 3 477 –949 346 – 1 384 –41 456 – 3 026 –24 2019 2020 2021 Belopp i miljoner kronor Förändring beﬁntligt bestånd Valuta- effekt Fastig- hets- förvärv Fastig- hets- försälj- ningar 1 jan 2020 Förändring beﬁntligt bestånd Valuta- effekt Fastig- hets- förvärv Fastighets- försälj- ningar 1 jan 2021 Förändring beﬁntligt bestånd Valuta- effekt Fastig- hets- förvärv Fastig- hets- försälj- ningar 1 jan 2022 Hyresvärde 58 25 271 –128 2 735 64 –73 302 –3 3 024 118 40 370 –94 3 459 Vakans 14 –1 –21 4 –135 –13 3 –15 1 –159 31 –2 –14 9 –135 Hyresintäkter 71 23 251 –124 2 600 51 –70 286 –2 2 865 149 38 357 –85 3 324 Fastighets kostnader –21 –4 –39 13 –466 –21 –13 13 –30 –495 –38 –6 –40 16 –563 Driftnetto 50 19 212 –111 2 134 38 –57 256 –2 2 370 111 32 317 –69 2 761 Central administration –122 –132 –147 Resultatandel från joint venture och intresseföretag 539 638 780 Finansnetto –352 –372 –354 Leasingkostnader –22 –26 –28 Förvaltnings resultat 2 178 2 479 3 012 Skatt –414 –471 –542 Resultat efter skatt 1 764 2 008 2 470 varav tillkommer – ägare av preferensaktier 34 34 – – ägare av D-aktier 216 252 252 – ägare av A- och B-aktier 1 515 1 723 2 218 Investeringar och avyttringar 707 – 2 836 –1 413 666 – 5 585 2) –1 456 2) 658 – 4 824 –1 351 1) 30 miljoner kronor har omrubricerats till leasingkostnader från och med 1 januari 2019. 2) Inkluderar förvärv och avyttringar av en portfölj om 37 fastigheter där ett joint venture upprättades tillsammans med NP3 Fastigheter AB.  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 45     MARKNADSRISKER Fastigheternas värdeförändring -   -   -  -  -    bedömningar. Hantering   -  marknadsvärden.   -  -   Transaktionsrelaterade risker   - -   - -    Hantering  -  Covid-19-pandemin     FINANSIELLA RISKER Finansiering  -    - -   -  -  Hantering    - eltal för att säkerställa att den långsiktiga kreditvärdigheten bibehålls. - ringsrisk.  förändringar av fastighetsvärden, dels räntetäckningsgradens känslighet för förändringar av fastigheternas uthyrningsgrad. Effekt på belåningsgrad vid förändrat värde på fastighetsportföljen per 31 december 2021 Förändring, % –20 –10 0 10 20 Värdeförändring, Mkr –9 213 –4 607 – 4 607 9 213 Belåningsgrad, % 49 45 42 39 37 Effekt på räntetäckningsgrad vid förändrad uthyrningsgrad per 31 december 2021 Förändring, % –10 –5 0 5 10 Uthyrningsgrad, % 86 91 96 ET ET Räntetäckningsgrad, % 582 617 651 ET ET  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 46 Ränterisk - -    -   Hantering        Valutarisk   -            Hantering    Exponering        Likviditetsrisk  till likviditet eller kreditlöften för att täcka sina betalningsåtaganden, inklusive räntebetalningar. Brist på likviditet för att täcka förfallna   Hantering   - -  -  kreditfaciliteterna. OPERATIONELLA RISKER Hyresintäkter- och hyresutveckling   hyresnivå. Hyresnivårisk är hänförlig till utvecklingen av aktuella -  Hantering -    hyresgäster. -      Kreditrisk  sina betalningar enligt hyresavtalen. Hantering    hyresförluster.  -     Drifts- och underhållskostnader      - gäster.  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 47 Hantering -  -  - sad. Operationell risk och risk för bristande IT-säkerhet -   -     - kan på Sagax verksamhet. Hantering     Organisatorisk risk    skulle lämna sin anställning. Hantering  -   -  LEGALA RISKER Regelefterlevnad och affärsetik -   -   Hantering       Skatter och ändrad lagstiftning              -     -  -  Känslighetsanalys per 31 December 2021 1) Belopp i miljoner kronor Förändring Effekt på förvaltnings- resultatet, årsbasis Effekt på resultat efter skatt, årsbasis Effekt på eget kapital Ekonomisk uthyrningsgrad +/–1% +/–34 +/–28 +/–28 Hyresintäkter +/–1% +/–33 +/–27 +/–27 Fastighetskostnader +/–1% –/+6 –/+4 –/+4 Förändring av valutakursen SEK/EUR 2) +/–10% +/–168 +/–133 +/–673 Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2022 +/–10% +/–49 +/–40 +/–40 1) Exklusive resultatandelar i joint venture och intressebolag 2) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder bokförda i eruro. KÄNSLIGHETSANALYS   AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 48 Hantering -   Miljörisk -     tillstånd, det vill säga är verksamhetsutövare. -             Hantering        risker. KLIMATRISK    -     Hantering      AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 49 Sagax aktier är noterade på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Bolagets börsvärde  Aktien och ägarna Omsatt antal aktier 1 000-tal per månad Sagax D (totalavkastning) Antal Kr Sagax D Källa: Monitor av Modular Finance AB 0 1 500 3 000 4 500 6 000 7 500 9 000 10 500 12 000 13 500 15 000 DECNOVOKTSEPAUGJULJUNMAJAPRMARFEBJAN 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 Omsatt antal aktier 1 000-tal per månad Carnegie Real Estate Index Antal Kr Sagax B OMX Stockholm_Pl Källa: Monitor av Modular Finance AB 0 6 000 12 000 18 000 24 000 30 000 DECNOVOKTSEPAUGJULJUNMAJAPRMARFEBJAN 0 100 200 300 400 500 B-aktiens kursutveckling 2021 D-aktiens utveckling 2021 Aktiehandeln 2021 Betalkurs, kr Omsättnings- hastighet på årsbasis, % Genomsnittlig handelsvolym per handelsdag, Mkr 31 dec 2021 31 dec 2020 2021 2020 2021 2020 A-aktier 303,00 168,50 3 4 1,0 0,5 B-aktier 305,00 169,60 44 22 134,6 33,4 D-aktier 33,40 32,05 55 58 9,0 8,3 Carnegie Real Estate Index Antal Kr Sagax A Omsatt antal aktier 1 000-tal per månad OMX Stockholm_Pl Källa: Monitor av Modular Finance AB 0 25 50 75 100 125 150 175 200 DECNOVOKTSEPAUGJULJUNMAJAPRMARFEBJAN 0 50 100 150 200 250 300 350 400 A-aktiens kursutveckling 2021 AKTIEKAPITAL        rösta för fulla antalet av denne ägda och företrädda aktier.     UTDELNINGSPOLICY  uppgå till cirka en tredjedel av förvaltningsresultatet. Därutöver kan            AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 50 INCITAMENTSPROGRAM FÖR MEDARBETARE                  LIKVIDITETSGARANTI       likviditet. BÖRSKURS RELATIVT BOLAGETS UTVECKLING     EGET KAPITAL OCH SUBSTANSVÄRDE PER A- OCH B-AKTIE     Största aktieägare 31 december 2021 1) Antal aktier Andel av A–aktier B–aktier D–aktier Aktiekapital Röster 2) Veriﬁerat datum David Mindus med bolag 10 848 800 66 917 112 1 192 228 17, 7 % 25,8 % 2021-12-31 Staffan Salén med bolag 4 264 928 32 970 660 95 600 8,4 % 11,0 % 2021-12-31 Rutger Arnhult med bolag 5 797 053 6 342 938 17 385 738 6,6 % 11,9 % 2021-10-22 Fjärde AP-fonden 5 716 16 267 423 10 021 678 5,9 % 3,8 % 2021-12-31 Tredje AP-fonden – 24 927 658 – 5,6 % 3,6 % 2021-12-31 SEB Fonder – 12 578 849 – 2,8 % 1,8 % 2021-12-31 Avanza Pension 49 699 737 312 11 229 666 2,7 % 1,8 % 2021-12-31 Vanguard – 5 898 303 3 667 507 2,1 % 1,4 % 2021-11-30 Länsförsäkringar Fonder – 8 529 678 – 1,9 % 1,2 % 2021-12-31 BlackRock – 6 466 097 10 729 1,5 % 0,9 % 2021-12-31 Filip Engelbert med bolag 241 000 1 869 784 4 200 000 1,4 % 1,2 % 2021-12-31 Swedbank Robur Fonder 500 000 5 651 800 – 1,4 % 1,6 % 2021-12-31 Norges Bank – 3 793 967 1 775 800 1,2 % 0,8 % 2021-12-31 Erik Selin med bolag 1 081 866 2 367 116 1 656 868 1,1 % 2,2 % 2021-12-31 ODIN Fonder – 3 955 739 – 0,9 % 0,6 % 2021-12-31 Handelsbanken Fonder – 3 100 570 539 803 0,8 % 0,5 % 2021-12-31 AMF Pension & Fonder – 2 875 326 – 0,6 % 0,4 % 2021-12-31 Johan Thorell med bolag 203 254 2 332 540 158 912 0,6 % 0,7 % 2021-12-31 Folksam – 2 661 471 – 0,6 % 0,4 % 2021-12-31 Nordnet Pensionsförsäkring 19 466 395 684 2 186 855 0,6 % 0,4 % 2021-12-31 Summa 20 största ägare 23 011 782 210 640 027 54 121 384 64,5 % 72,2 % Övriga aktieägare 3 821 072 80 180 714 72 139 945 35,0 % 2 7, 8 % Delsumma 26 832 854 290 820 741 126 261 329 99,6 % 100,0 % Aktier som innehas av AB Sagax – 2 000 000 – 0,4 % 0,0 % Totalt 26 832 854 292 820 741 126 261 329 100,0 % 100,0 % – varav styrelse och medarbetare 15 741 274 108 349 815 6 650 092 29,3 % 39,7 % 1) Aktieägarstruktur per 31 december är baserad på uppgifter från Monitor samt Euroclear Sweden. 2) Rösträtt för aktier som innehas av Sagax har exkluderats.  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 51 Antal aktier Antal aktieägare 1–500 16 672 501–1 000 1 814 1 001–2 000 1 332 2 001–5 000 1 339 5 001–10 000 634 10 001–50 000 785 50 001– 402 Totalt 22 978 Aktieägarkategori Antal Röstandel Privatpersoner bosatta i Sverige 20 779 8 % Privatpersoner bosatta utomlands 117 0 % Företag/institutioner i Sverige 698 75 % Företag/institutioner utomlands 1 384 17 % Totalt 22 978 100 % Aktieägare per land Antal Röstandel Sverige 21 477 83 % Schweiz 50 6 % USA 23 3 % Storbritannien 73 2 % Luxemburg 32 1 % Övriga länder 1 323 4 % Totalt 22 978 100 % Nyckeltal per B-aktie 2021 31 dec 2020 31 dec 2019 31 dec 2018 31 dec 2017 31 dec Börskurs vid årets utgång, kr 305,00 169,60 136,20 64,70 49,10 Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 7,9 9 6,62 5,51 4,30 3,70 Kassaﬂöde efter utspädning, kr 1) 6,58 6,09 4,86 3,94 3,26 Eget kapital efter utspädning, kr 83,84 55,09 46,78 35,67 2 7,13 Substansvärde, kr 97,9 2 66,38 56,77 44,22 35,04 Börskurs/Förvaltningsresultat, ggr 38,2 25,6 24,7 15,0 13,3 Börskurs/Kassaﬂöde, ggr 1) 46,4 2 7,9 28,0 16,4 15,1 Börskurs/Eget kapital, % 364 308 292 182 181 Börskurs/Substansvärde, % 311 255 240 147 140 1) Med kassaﬂöde avses kassaﬂöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital. Aktiekursutveckling och volatilitet Utveckling 1,2) Sagax A-aktie Sagax B-aktie Sagax D-aktie Carnegie Real Estate Index OMX Stockholm PI 1 år 80 % 80 % 4 % 47 % 35 % 2 år 118 % 124 % –8 % 41 % 52 % 3 år 295 % 371 % 5 % 121 % 97 % 4 år 487 % 525 % 14 % 150 % 82 % 5 år 555 % 650 % 20 % 177 % 94 % Volatilitet 1) Sagax A-aktie Sagax B-aktie Sagax D-aktie Carnegie Real Estate Index OMX Stockholm PI 1 år 33 % 27 % 13 % 20 % 15 % 2 år 37 % 32 % 18 % 26 % 20 % 3 år 37 % 26 % 12 % 20 % 14 % 4 år 35 % 24 % 11 % 15 % 14 % 5 år 36 % 26 % 11 % 15 % 14 % 1) Beräknade per 31 december 2021. 2) Utvecklingen inkluderar ej återinvesterad utdelning för Sagax aktier eller för Carnegie Real Estate Index och OMX Stockholm PI. 1) Inklusive aktier som innehas av Sagax. Aktieägarstruktur 31 december 2021 1)  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 52 5 10 15 20 25 30 35 40 2021202020192018201720162015201420132012 Börskurs/förvaltningsresultat per B-aktie Ggr Börskurs/förvaltningsresultat per B-aktie, rullande 12 månader 100 150 200 250 300 350 400 2021202020192018201720162015201420132012 Börskurs i relation till eget kapital respektive substansvärde (NAV) % Börskurs/substansvärde (NAV) per B-aktie Börskurs/eget kapital per B-aktie Övriga svenska juridiska personer 38 % Pensionsstiftelser, 2 % Socialförsäkringsfonder 12 % Fondbolag 9 % Finansiella företag, 5 % Intresseorganisationer 1 % Ej kategoriserade juridiska personer 0 % Ägarkategorier, aktiekapitalandel Utlandsboende ägare 23 % Svenska fysiska personer 10 % Källa: Euroclear Sweden Substansvärde (NAV) 31 december 2021 Mkr Per A- och B-aktie efter utspädning, kr Eget kapital 31 079 98 Avdrag för eget kapital D-aktier –4 419 –14 Återläggning av derivat 74 0 Återläggning av temporära skillnader 3 383 11 Återläggningar hänförliga till joint venture 1 019 3 Substansvärde (NAV) 31 136 98 Rösträtter och aktiekapitalandelar Aktieslag Antal Rösträtt per aktie Antal röster Rösträttsandel Aktiekapitalandel A-aktier 26 832 854 1,0 26 832 854,00 39 % 6 % B-aktier 292 820 741 0,1 29 282 074,10 43 % 66 % D-aktier 126 261 329 0,1 12 626 132,90 18 % 28 % Summa 445 914 924 68 741 061,00 100 % 100 %  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 53 LEGAL STRUKTUR          ORGANISATION     MEDARBETARE                   har  personal.  .    Det är viktigt för bolagets konkurrenskraft att medarbetarna tar ansvar för samt känner sig delaktiga i verksamheten. En kompetent och engagerad organisation är avgörande för bolagets utveckling. Förvaltnings- avdelning i Sverige Ekonomi- avdelning Organisation i Finland Organisation i Frankrike Organisation i Nederländerna Finans- avdelning Affärs- utvecklings- avdelning Skatte- chef Organisation i Spanien Operativ struktur 1) Företagsledning. VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR I SAGAX 1) Fastighetschef i Sverige Ekonomichef 1) Finanschef 1) Affärs - utveckling VD i Finland VD i Frankrike VD i Nederländerna VD i Spanien Antal anställda Land Totalt Sverige 36 Finland 28 Frankrike 10 Nederländerna 7 Spanien 6 Totalt 87 Antal koncernbolag Säte Antal Sverige 126 Finland 166 Nederländerna 56 Frankrike 7 Spanien 4 Danmark 2 Summa 361 Håll barhets- chef  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 54  under året.   INCITAMENTSPROGRAM FÖR MEDARBETARE       ANTI-DISKRIMINERING         FASTIGHETSSKÖTSEL  utanför storstäderna ansvarar vanligtvis själva för fastighets skötseln.  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 55 Flerårsöversikt Rapport över koncernens totalresultat Belopp i miljoner kronor 2021 2020 2019 2018 2017 Hyresintäkter 3 100 2 898 2 581 2 247 1 870 Övriga intäkter 23 10 27 30 4 Drifts- och underhållskostnader –324 –311 –306 –256 –190 Tomträttsavgäld – – – –22 –19 Fastighetsskatt –153 –141 –121 –93 –77 Fastighetsadministration –73 –60 –47 –37 –29 Driftnetto 2 573 2 397 2 133 1 869 1 558 Central administration –147 –132 –122 –132 –77 Resultat från joint venture och intresseföretag 2 718 1 033 917 830 727 – varav förvaltningsresultat 713 565 441 312 278 – varav värdeförändring på fastigheter och ﬁnansiella instrument 2 572 741 690 677 606 – varav skatt –558 –272 –214 –160 –157 – varav övrigt –9 – – – – Finansiella intäkter 113 39 20 35 19 Finansiella kostnader –419 –455 –446 –481 –444 Finansiell kostnad räntekomponent leasing –28 –26 –24 – – Resultat inklusive resultat i joint ventures 4 809 2 857 2 478 2 121 1 783 – varav Förvaltningsresultat 2 805 2 389 2 001 1 603 1 334 Realiserade värdeförändringar: Fastigheter 6 –30 –40 –22 1 Finansiella instrument –10 1 – 36 3 Orealiserade värdeförändringar: Fastigheter 3 870 1 274 1 301 1 265 1 113 Finansiella instrument 1 868 228 889 211 504 Resultat före skatt 10 543 4 330 4 627 3 611 3 405 Uppskjuten skatt –624 – 511 –416 –435 –390 Aktuell skatt –112 –108 –100 –10 –49 Årets resultat 9 807 3 711 4 111 3 166 2 965 Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet 282 –693 217 363 254 Andel övrigt totalresultat för joint ventures 8 –13 13 3 5 Omräkningsdifferenser avseende säkringsredovisning –141 355 –143 –49 –84 Skatt på poster som kan komma att återföras till resultatet 6 14 3 –29 –13 Totalresultat för året 9 963 3 374 4 201 3 454 3 126  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 56 Rapport över ﬁnansiell ställning, koncernen i sammandrag Belopp i miljoner kronor 2021-12-31 2020-12-31 2019-12-31 2018-12-31 2017-12-31 Förvaltningsfastigheter 46 067 37 264 32 333 28 769 23 755 Förvaltningsfastigheter till försäljning – 284 292 255 16 Tomträttsavtal nyttjanderätt 355 368 346 – – Joint venture och intresseföretag 9 818 6 833 5 693 3 286 2 632 Fordringar på joint ventures 8 41 – – – Övriga anläggningstillgångar 772 639 569 18 22 Summa anläggningstillgångar 57 020 45 429 39 233 32 328 26 426 Kassa och bank 84 24 86 73 60 Övriga omsättningstillgångar 5 368 1 168 834 1 289 754 Summa omsättningstillgångar 5 452 1 193 921 1 362 814 Summa tillgångar 62 472 46 622 40 154 33 690 27 240 Eget kapital 31 079 22 452 19 257 15 416 11 356 Långfristiga räntebärande skulder 23 368 17 977 16 052 13 866 11 938 Uppskjuten skatteskuld 3 087 2 476 2 018 1 599 1 141 Övriga långfristiga skulder 659 657 583 189 475 Summa långfristiga skulder 27 114 21 110 18 653 15 654 13 553 Kortfristiga räntebärande skulder 2 986 1 851 1 385 1 817 1 679 Övriga kortfristiga skulder 1 293 1 209 858 803 652 Summa kortfristiga skulder 4 279 3 060 2 243 2 620 2 331 Summa skulder 31 393 24 170 20 896 18 274 15 885 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 62 472 46 622 40 154 33 690 27 240  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 57 Nyckeltal och data per aktie 2021 2020 2019 2018 2017 Fastighetsrelaterade nyckeltal Direktavkastning, % 6,0 6,3 6,4 6,8 6,9 Totalavkastning, % 15,7 10,0 10,7 11,7 12,0 Överskottsgrad, % 83 83 83 83 83 Areamässig uthyrningsgrad, % 96 95 95 95 95 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96 95 95 95 94 Uthyrningsbar area, tusental kvadratmeter 3 759 3 480 3 022 2 850 2 489 Antal fastigheter 673 673 553 512 495 Finansiella nyckeltal Avkastning på totalt kapital, % 6,0 6,6 6,7 6,8 7,1 Avkastning på eget kapital, % 37 18 24 24 30 Genomsnittlig ränta, % 1,4 1,8 1,9 2,2 3,0 Räntebindning inkl. derivat, år 4,0 3,4 3,5 3 2,1 Kapitalbindning, år 4,3 3,4 3,8 3,6 3,1 Soliditet, % 50 48 48 46 42 Belåningsgrad, % 42 43 44 47 50 Nettoskuld/EBITDA 5,8 6,4 6,6 7, 4 8,1 Räntetäckningsgrad, ggr 6,5 5,7 4,9 4,2 3,7 Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program, ggr 9,4 6,4 5,3 4,3 4,0 Data per A- och B-aktie 1) B-aktiens börskurs vid årets utgång, kr 305,00 169,60 136,20 65,70 49,10 Substansvärde (NAV), kr 9 7,9 2 66,38 56,77 44,22 35,04 Eget kapital, kr 83,93 55,19 46,86 35,70 2 7,15 Eget kapital efter utspädning, kr 83,84 55,09 46,78 35,67 2 7,13 Resultat, kr 30,09 10,80 12,15 9,24 8,86 Resultat efter utspädning, kr 30,04 10,78 12,13 9,24 8,85 Förvaltningsresultat, kr 8,01 6,63 5,51 4,31 3,71 Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 7,9 9 6,62 5,51 4,31 3,70 Kassaﬂöde, kr 6,59 6,10 4,86 3,95 3,27 Kassaﬂöde efter utspädning, kr 6,58 6,09 4,86 3,95 3,26 Utdelning per aktie, kr (2021 föreslagen) 2,15 1,65 1,30 1,00 0,90 Antal vid årets utgång, miljoner 317, 7 317, 3 317,1 316,8 316,5 Antal vid årets utgång efter utspädning, miljoner 318,0 317,9 317, 5 317,1 316,7 Genomsnittligt antal, miljoner 317, 5 317,1 316,9 316,7 316,5 Genomsnittligt antal efter utspädning, miljoner 318,0 317, 7 317, 3 316,9 317, 0 Data per D-aktie Börskurs vid årets utgång, kr 33,40 32,05 36,35 31,70 29,92 Eget kapital, kr 35,00 35,00 35,00 35,00 35,00 Resultat, kr 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 Utdelning per aktie, kr (2021 föreslagen) 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 Antal vid årets utgång, miljoner 126,3 125,8 10 7, 8 101,9 63,6 Genomsnittligt antal, miljoner 126,2 118,4 105,7 83,0 43,1 1) Exklusive 2 000 000 av Sagax återköpta B-aktier.  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 58                      rekt av kriget och dess konsekvenser. Bolaget följer utvecklingen för att   Bolagsstyrningsrapport Sagax ägare styr bolaget direkt och indirekt genom olika beslutssystem. Bolagsstyrningen uppfyller de krav som ställs i aktiebolagslagen, årsredovisningslagen, Svensk kod för bolagsstyrning (Koden) och Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter. BOLAGSORDNING   - -  SVENSK KOD FÖR BOLAGSSTYRNING                       -  BOLAGSSTÄMMA -   -  Årsstämma den 5 maj 2021                                 -  STYRNINGSSTRUKTUR Företagsledning Valberedning Ersättningsutskott Revisionsutskott Styrelse VD Revisorer Beredande funktion Beslutande funktion Kontrollerande funktion Aktieägare via bolagsstämma  59          Inför årsstämman den 11 maj 2022 -         -   -                 -  VALBEREDNING  - -   -       -      -               - -       STYRELSEN         Styrelsens arbetsordning         -    -     Styrelsens ordförande       - -  Styrelsens arbete under 2021     -  60       -   STYRELSEUTSKOTT Ersättningsutskott -       Revisionsutskott      - -        AKTIEMARKNADSINFORMATION -   -   ÖVRIGA UPPLYSNINGAR AVSEENDE STYRELSE OCH LEDNING    -       GRUNDLÄGGANDE STRUKTUR FÖR SAGAX STYRELSEARBETE  Budget för kommande år  Affärsläge  Finansieringsfrågor och risker  Kapitalstruktur  Styrelseutvärdering  Ledningsutvärdering  Organisationsfrågor  Delårsrapport med prognos  Redovisnings- och revisionsfrågor samt revisionsrapport  Resultatutfall  Affärsläge  Finansieringsfrågor och risker  Intern kontroll  Organisationsfrågor  Strategifrågor  Affärsläge  Finansieringsfrågor och risker  Organisationsfrågor  Bokslutkommuniké med prognos  Redovisnings- och revisionsfrågor samt revisionsrapport  Resultatutfall  Affärsläge  Finansieringsfrågor och risker  Organisationsfrågor  Rapporter från styrelse utskotten  Kommande årsstämma  Delårsrapport med prognos  Resultatutfall  Affärsläge  Finansieringsfrågor och risker  Organisationsfrågor  Kommande årsstämma  Arbetsordning och policydokument  Styrelseutskott  Firmateckningsrätt  Attestinstruktion  Sammanträdesplan J a n u a r i F e b r u a r i M a r s A p r i l M a j J u n i J u l i A u g u s t i S e p t e m b e r O k t o b e r N o v e m b e r D e c e m b e r J a n u a r i F e b r u a r i M a r s A p r i l M a j J u n i J u l i A u g u s t i S e p t e m b e r O k t o b e r N o v e m b e r D e c e m b e r  Halvårsrapport med prognos  Resultatutfall  Affärsläge  Finansieringsfrågor och risker  Organisationsfrågor FEB Styrelsemöte i februari MAJ Styrelsemöte i maj MAJ Konstituerande styrelsemöte JUL Styrelsemöte i juli OKT Strategimöte i oktober OKT Styrelsemöte i oktober DEC Styrelsemöte i december  61          - -   ERSÄTTNINGAR TILL STYRELSE OCH LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE     -  -     -           -  REVISION   -    -         INTERN KONTROLL    Kontrollmiljö -    -   -    - -     -  Riskbedömning     Kontrollmiljö Risk- bedömning Kontroll- aktiviteter Information och kommunikation Uppföljning Process för intern kontroll  62    -  -    Kontrollaktiviteter   - -    -   -   -     -      INTERNA REGELVERK OCH POLICYDOKUMENT FASTSTÄLLDA AV SAGAX STYRELSE Sagax anti-diskriminerings- policy syftar till att klargöra att likabehandlingsprincipen gäller inom Sagax och att detta innebär att ingen dis- kriminering eller annan sär- behandling får förekomma. Arbetet ska bedrivas i sam- verkan mellan arbetsgivare och arbets tagare. Anti-diskrimineringspolicy Policyn syftar till att klargöra bolagets syn på korruption och minska eventuell osä- kerhet om vad som är att betrakta som korruption. Brott mot policyn är skäl för avsked från bolagets sida. Anti-korruptionspolicy Sagax långsiktiga mål är beroende av kompetenta och professionella medar- betare. Det är därför viktigt att bolaget är en attraktiv arbets givare som både lockar till sig och har förmågan att långsiktigt behålla kompetent personal. Arbetsmiljö policyn anger riktlinjer för hur Sagax kontinuerligt följer upp verk- samheten så att ohälsa och olycksfall i arbetet förebyggs. Arbetsmiljöpolicy Finanspolicyn anger riktlinjer och regler för hur ﬁnans- verksamheten i Sagax ska bedrivas samt även fungera som vägledning i det dagliga arbetet för medarbetare inom ﬁnansfunktionen. Den anger hur de olika riskerna i ﬁnans verksamheten ska begränsas samt hur rap- portering avseende Sagax ﬁnansverksamhet ska ske till styrelsen. Finanspolicy Hållbarhetspolicyn tydliggör riktlinjerna för Sagax lång- siktiga hållbarhetsarbete. Sagax övergripande mål är att generera största möjliga riskjusterade avkastning till bolagets aktieägare och för att nå detta mål bedrivs bolagets verksamhet genom- gående med ett långsiktigt perspektiv. Sagax arbete med hållbarhetsfrågor är en natur- lig del av verksam heten och bidrar till att kunna uppnå företagets mål. Hållbarhetspolicy Syftet med Sagax informations policy är att tillförsäkra aktie mark nadens aktörer snabb, samtidig, kor- rekt, relevant och tillförlitlig information om bolaget. Information till företagets omvärld ges främst i form av pressmeddelanden och eko- nomiska rapporter. Informationspolicy Sagax insiderpolicy syftar till att minska riskerna för att någon med arbetare bryter mot gällande marknadsmiss- bruksregler. Insiderpolicyn är ett komplement till gällande marknadsmissbruksregler och ställer i vissa hänseen- den strängare krav än lagen. Insider policyn omfattar med- arbetare, alla personer med insynsställning, närstående till dessa samt övriga perso- ner som underrättats om att de omfattas av policyn. Insiderpolicy Sagax utdelningspolicy syftar till att medge en fort- satt tillväxt samt en god beredskap att till varata affärs möjligheter. Styrelsen bedömer det som angeläget att expansionen kan ske med bibehållen handlingsfri- het och ﬁnansiell stabilitet. Styrelsen bedömer det därför vara lämpligt att utdelningen, inklusive utdelning avseende D-aktier uppgår till en tredje- del av förvaltningsresultatet. Utdelnings policy  63     Information och kommunikation  - -      -     -  Styrning och uppföljning   -         Behov av internrevision      -   Visselblåsarfunktion       64  OSKAR WALL           DAVID MINDUS  BJÖRN GARAT  Utbildning: Arbetslivserfarenhet:  Innehav i Sagax  AGNETA SEGERHAMMAR  Utbildning: Arbetslivserfarenhet:   Innehav i Sagax  65    STAFFAN SALÉN   Utbildning: Övriga styrelseuppdrag:  Nuvarande befattning: Arbetslivserfarenhet:   Innehav i Sagax JOHAN CEDERLUND  Utbildning: Övriga styrelseuppdrag:  Arbetslivserfarenhet:   Innehav i Sagax FILIP ENGELBERT  Utbildning: Övriga styrelseuppdrag:   Arbetslivserfarenhet:  Innehav i Sagax  66  Styrelsens ersättningar Deltagande av totalt antal styrelsemöten Namn Uppdrag Invald Oberoende 1) Ersättning, kr Styrelsemöten Ersättningsutskott Revisions utskott Staffan Salén Ordförande 2004 Nej 330 000 31 av 32 1 av 1 3 av 3 Johan Cederlund Ledamot 2010 Ja 180 000 32 av 32 1 av 1 Filip Engelbert Ledamot 2007 Ja 180 000 29 av 32 1 av 1 David Mindus VD/ledamot 2004 Nej – 32 av 32 1 av 1 Johan Thorell Ledamot 2004 Ja 180 000 32 av 32 1 av 1 3 av 3 Ulrika Werdelin Ledamot 2010 Ja 180 000 30 av 32 1 av 1 1) Med oberoende i förhållande till bolaget och dess huvudägare avses att omfattande affärsförbindelser med bolaget saknas respektive att styrelsemedlemmarna representerar mindre än 10 % av aktierna eller rösterna vid årsskiftet. DAVID MINDUS  Utbildning: Övriga styrelseuppdrag: Arbetslivserfarenhet:  Innehav i Sagax JOHAN THORELL  Utbildning: Övriga styrelseuppdrag:   Nuvarande befattning: Arbetslivserfarenhet:  Innehav i Sagax ULRIKA WERDELIN  Utbildning: Nuvarande befattning: Arbetslivserfarenhet:    Innehav i Sagax  67  68 På Chroomstraat 140 i Nederländerna har Sagax färdigställt en solcellsanläggning som producerat 331 MWh under 2021. Den årliga elproduktionen motsvarar två miljoner kilometer med elbil. Fastigheten omfattar totalt 7 200 kvadratmeter uthyrningsbar area och är fullt uthyrd. 68 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 69 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 KONCERNENS RÄKNINGAR  MODERBOLAGETS RÄKNINGAR  NOTER  Redovisningsprinciper   Hyresintäkter   Redovisning av koncernens marknadssegment   Fastighetskostnader   Anställda och personalkostnader   Ersättningar till revisorer   Finansiella intäkter   Finansiella kostnader      Resultat från andelar joint venture och intresseföretag   Resultat från andelar i koncernföretag   Skattekostnad   Förvaltningsfastigheter   Uppskjuten skatteskuld och skattefordran   Finansiella fordringar   Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter   Räntebärande skulder   Finansiella instrument   Övriga långfristiga skulder   Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter   Materiella anläggningstillgångar   Andelar i koncernföretag   Andelar i joint venture och intresseföretag   Fordringar på joint ventures   Fordringar på koncernföretag   Skulder till koncernföretag   Transaktioner med närstående   Eget kapital   Orealiserade värdeförändringar   Ställda säkerheter och eventualförpliktelser      Finansiell riskhantering   Väsentliga händelser efter räkenskapsårets utgång   Förslag till vinstdisposition  Finansiella rapporter 69 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 RAPPORT ÖVER KONCERNENS TOTALRESULTAT Belopp i miljoner kronor Not 2021 2020 Hyresintäkter 2 3 100 2 898 Övriga intäkter 23 10 Driftskostnader 4 –250 –232 Underhållskostnader 4 –74 –79 Fastighetsskatt 4 –15 3 –141 Övriga fastighetskostnader 4 –73 –60 Driftnetto 3 2 573 2 397 Central administration 5, 6, 21 –14 7 –13 2 Resultat från joint venture och intresseföretag 10 2 718 1 033 – varav förvaltningsresultat 713 56 5 – varav värdeförändringar på fastigheter och ﬁnansiella instrument 2 572 74 1 – varav skatt –558 –272 – varav övrigt –9 – Finansiella intäkter 7 11 3 39 Finansiella kostnader 8 –41 9 –455 Finansiella kostnader räntekomponent leasing 8 –28 –26 Resultat inklusive resultat i joint venture och intresseföretag 4 809 2 857 – varav Förvaltningsresultat 3 2 805 2 389 Värdeförändringar på fastigheter, realiserade 6 –30 Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade 13, 29 3 870 1 274 Värdeförändringar på ﬁnansiella instrument, realiserade 18 –10 1 Värdeförändringar på ﬁnansiella instrument, orealiserade 18, 29 1 868 228 Resultat före skatt 10 543 4 330 Uppskjuten skatt 12, 14 –62 4 – 511 Aktuell skatt 12 –11 2 –10 8 Årets resultat1) 3 9 807 3 711 Övrigt totalresultat – poster som kan komma att att återföras till resultatet: Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet 282 –693 Andel övrigt totalresultat för joint venture 8 –13 Omräkningsdifferenser avseende säkringsredovisning från utlandsverksamhet –141 355 Skatt på poster som kan komma att återföras till resultatet 6 14 Totalresultat för året1) 9 963 3 3 74 Resultat per A- och B-aktie, kr 28 30, 09 10, 8 0 Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 28 3 0,04 10, 7 8 Resultat per D-aktie, kr 2,0 0 2,0 0 Genomsnittligt antal stamaktier, miljoner 31 7, 5 3 1 7, 1 Genomsnittligt antal stamaktier efter utspädning, miljoner 318 , 0 31 7, 7 Genomsnittligt antal D-aktier, miljoner 12 6 , 2 11 8 , 4 1) Årets resultat och totalresultat är i sin helhet hänförbart till moderbolagets aktieägare. 70 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 FINANSIELLA RAPPORTER INTÄKTER    FASTIGHETSKOSTNADER     CENTRAL ADMINISTRATION  -  Kostnader för central administration i koncernens resultat räkning består av kostnader för till exempel bolagsadministration och kostnader      RESULTAT FRÅN JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG Resultat från joint venture och intresseföretag avser Sagax andelar av   Resultat från joint venture och intresseföretag inklusive värde- förändringar på fastigheter och räntederivat samt skatt uppgick till - -    FINANSIELLA INTÄKTER  bestod främst av utdelning på börsnoterade aktier samt ränta på konver-  FINANSIELLA KOSTNADER        -    VÄRDEFÖRÄNDRINGAR Förvaltningsfastigheternas redovisade värdeförändring under året  -       Omvärdering av börsnoterade aktier medförde en orealiserad värdeföränd-   RESULTAT -  -    SKATT   -  Kommentarer till koncernens totalresultat 0 100 200 300 400 500 600 700 800 2021202020192018201720162015201420132012 0 400 800 1 200 1 600 2 000 2 400 2 800 3 200 Rullande 12 månader Hyresintäkter per kvartal Hyresintäkter Mkr/kvartal Mkr/år Rullande 12 månader Förvaltningsresultat per kvartal Förvaltningsresultat Mkr/kvartal Mkr/år 0 100 200 300 400 500 600 700 800 2021202020192018201720162015201420132012 0 400 800 1 200 1 600 2 000 2 400 2 800 3 200 71 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 FINANSIELLA RAPPORTER RAPPORT ÖVER KONCERNENS FINANSIELLA STÄLLNING Belopp i miljoner kronor Not 2021 31 dec 2020 31 dec TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 13 46 067 37 264 Förvaltningsfastigheter till försäljning 13 – 28 4 Nyttjanderätt tomträttsavtal 13 355 368 Materiella anläggningstillgångar 21 22 26 Nyttjanderätt övriga anläggningstillgångar 21 35 26 Andelar i joint venture och intresseföretag 23 8 784 5 945 Fordringar på joint venture 24 8 41 Finansiella fordringar 15 714 587 Finansiella instrument 18 1 035 888 Summa anläggningstillgångar 57 020 45 429 Omsättningstillgångar Hyresfordringar 13 3 12 3 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 16 207 18 6 Övriga fordringar 256 121 Börsnoterade aktier 18 4 772 73 8 Kassa och bank 31 84 24 Summa omsättningstillgångar 5 452 1 193 SUMMA TILLGÅNGAR 62 472 46 622 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 28 Aktiekapital 78 0 808 Övrigt tillskjutet kapital 3 578 3 522 Reserver omräkningsdifferenser 493 338 Balanserad vinst inklusive årets resultat 26 228 17 78 5 Summa eget kapital 31 079 22 452 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 17, 3 2 23 368 17 97 7 Uppskjuten skatteskuld 14 3 087 2 4 76 Finansiella derivat 18 74 11 8 Leasingskuld 390 3 94 Övriga långfristiga skulder 19 19 5 14 5 Summa långfristiga skulder 2 7 114 21 110 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 17 2 985 1 851 Leverantörsskulder 32 42 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 897 737 Övriga skulder 364 4 30 Summa kortfristiga skulder 4 279 3 060 Summa skulder 31 393 2 4 17 0 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 62 472 46 622 72 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 FINANSIELLA RAPPORTER TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar     förk -    -  Omsättningstillgångar       huvudsakligen av börsnoterade aktier i Nyfosa AB och Cibus Nordic Real  Kassa  -     Kreditfaciliteter motsvarande utestående  -  EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital       - Förändringar av eget kapital redovisas  Långfristiga skulder  skulderna har under året ökat främst till följd av fastighetsinvesteringar     Avsikten med redovisning av uppskjuten skatt är att beakta even- tuella skatte konsekvenser vid till exempel framtida försäljning av till-   -   Sagax räntederivat består endast av räntetak och nominella ränte-  Över- respektive under värde på   marknadsvärderingarna av derivat avtalen påverkar redovisat resultat och  Kortfristiga skulder -   årsskiftet främst av förut betalda hyresintäkter samt upplupna ränte-  KASSAFLÖDE   från den löpande verksamheten avviker från förvaltnings resultatet främst till följd av att resultat från joint venture och intresseföretag      och avsåg huvud sakligen    Sammantaget   Kommentarer till koncernens finansiella ställning samt kassaflöde 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 2021202020192018201720162015201420132012 Förvaltningsresultat och kassaﬂöde Mkr Förvaltningsresultat, rullande 12 månader Kassaﬂöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital, rullande 12 månader 73 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 FINANSIELLA RAPPORTER RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDE, KONCERNEN Belopp i miljoner kronor Not 31 2021 2020 Resultat före skatt 10 543 4 330 Värdeförändringar på ﬁnansiella instrument –1 858 –228 Värdeförändringar på fastigheter –3 876 –1 244 Resultat från ägande av joint venture och intresseföretag –2 718 –1 033 Utdelning från joint venture och intresseföretag 373 424 Upplösning av periodiserade upplåningsutgifter 41 47 Övriga poster ej ingående i kassaﬂödet –13 –21 Betald skatt –14 6 –55 Kassaﬂöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 2 346 2 219 Kassaﬂöde från förändring av kortfristiga fordringar –71 77 Kassaﬂöde från förändring av kortfristiga skulder 10 3 26 0 Kassaﬂöde från den löpande verksamheten 2 379 2 557 Förvärv av fastigheter –4 824 –5 585 Försäljning av fastigheter 867 1 426 Investeringar i beﬁntliga fastigheter –6 58 –666 Förvärv av börsnoterade aktier –1 949 –256 Förvärv av ﬁnansiella instrument –7 –7 Förvärv av joint venture och intresseföretag –214 –26 0 Kapitaltillskott till joint venture och intresseföretag –2 71 –15 0 Utlåning till joint venture och intresseföretag – – 41 Ökning av övriga anläggningstillgångar –16 –10 Minskning av övriga anläggningstillgångar 50 6 Kassaﬂöde från investeringsverksamheten –7 023 –5 543 Emission av D-aktier – 508 Emission av B-aktier incitamentsprogram 36 20 Inlösen av preferensaktier –572 – Utbetald utdelning till aktieägare –79 2 –679 Incitamentsprogram –24 –9 Upptagna lån 13 9 97 7 886 Amorterade lån –7 880 –4 791 Lösen av ﬁnansiella derivat –21 –8 Ökning av övriga långfristiga skulder 11 1 Minskning av övriga långfristiga skulder –52 – Kassaﬂöde från ﬁnansieringsverksamheten 4 703 2 926 Årets kassaﬂöde 59 –60 Kursdifferens i likvida medel – –2 Förändring av likvida medel 59 –62 Likvida medel vid periodens ingång 24 86 Likvida medel vid periodens utgång 84 24 74 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 FINANSIELLA RAPPORTER FÖRÄNDRINGAR AV EGET KAPITAL, KONCERNEN Belopp i miljoner kronor Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Reserver omräkningsdifferenser Intjänade vinstmedel inkl. årets resultat Totalt eget kapital Eget kapital 31 december 2019 7 76 3 046 675 14 76 0 19 2 57 Aktieutdelning – – – –697 –697 Emission av D-aktier 32 4 81 – – 513 Transaktionskostnader – –5 – – –5 Emission B-aktier incitamentsprogram 1 19 – – 20 Incitamentsprogram – – – 5 5 Inlösen incitamentsprogram – – – –14 –14 Årets resultat 2020 – – – 3 711 3 711 Övrigt totalresultat 2020 – – –337 – –337 Eget kapital 31 december 2020 808 3 542 338 17 76 5 22 452 Aktieutdelning – – – –7 76 –7 76 Emission B-aktier incitamentsprogram 1 36 – – 36 Incitamentsprogram – – – 7 7 Inlösen incitamentsprogram – – – –31 –31 Inlösen av preferensaktier –29 – – –54 3 –571 Transaktionskostnader – – – –1 –1 Årets resultat 2021 – – – 9 807 9 807 Övrigt totalresultat 2021 – – 15 5 – 15 5 Eget kapital 31 december 2021 780 3 578 493 26 228 31 079 1) Eget kapital är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare. 75 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 FINANSIELLA RAPPORTER MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING Belopp i miljoner kronor Not 2021 2020 Nettoomsättning 27 88 77 Administrationskostnader 5, 6, 21 –107 –94 Resultat före ﬁnansiella intäkter och kostnader –19 –17 Resultat från andelar i koncernföretag 11 1 154 511 Resultat från andelar i joint venture 96 85 Finansiella intäkter 7 745 434 Finansiella kostnader 8 –751 –475 Resultat före bokslutsdispositioner 1 224 538 Erhållna/lämnade koncernbidrag 106 52 Resultat före skatt 1 330 591 Skatt på årets resultat 12 –2 –2 Årets resultat 1 328 589 Moderbolaget -    Moder bolagets tillgångar utgörs främst av aktier och andelar i       -   - teras på  76 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 FINANSIELLA RAPPORTER MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING Belopp i miljoner kronor Not 2021 31 dec 2020 31 dec TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Inventarier 21 1 1 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 22 12 344 7 449 Andelar i joint venture 23 735 585 Fordringar på koncernföretag 25 1 725 1 654 Finansiella fordringar 15 – – Summa anläggningstillgångar 14 805 9 690 Omsättningstillgångar Fordringar på koncernföretag 25 19 308 13 669 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 16 58 45 Övriga fordringar 19 48 Kassa och bank 32 31 – Summa omsättningstillgångar 19 416 13 762 SUMMA TILLGÅNGAR 34 220 23 453 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital 28 Aktiekapital 780 808 Reservfond 150 121 Summa bundet eget kapital 930 929 Fritt eget kapital Överkursfond 1 955 2 708 Balanserat resultat 1 1 Årets resultat 1 328 589 Summa fritt eget kapital 3 283 3 298 Summa eget kapital 4 213 4 227 Obeskattade reserver 30 30 Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder 17 8 992 10 673 Långfristiga skulder till koncernföretag 26 14 829 3 554 Uppskjuten skatteskuld 14 4 4 Summa långfristiga skulder 23 825 14 231 Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder 17 2 982 1 148 Kortfristiga skulder till koncernbolag 26 2 885 3 514 Leverantörsskulder 1 1 Övriga skulder 128 145 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 156 157 Summa kortfristiga skulder 6 152 4 965 Summa skulder 29 977 19 196 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 34 220 23 453 77 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 FINANSIELLA RAPPORTER RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDE, MODERBOLAGET Belopp i miljoner kronor Not 31 2021 2020 Resultat före skatt 1 330 591 Ej kassaﬂödespåverkande poster Resultat från andelar i koncernföretag –1 154 – 511 Koncerninterna ränteintäkter –443 –433 Koncerninterna räntekostnader 189 172 Orealiserade valutakursdifferenser –77 50 Övriga poster ej ingående i kassaﬂödet 27 17 Betald skatt –3 –8 Kassaﬂöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital –131 –121 Kassaﬂöde från förändring av kortfristiga fordringar –19 –23 Kassaﬂöde från förändring av kortfristiga skulder – –7 Kassaﬂöde från den löpande verksamheten –150 –151 Andelar i koncernföretag –3 741 –601 Fordringar på koncernföretag –5 830 –2 069 Kapitaltillskott till joint venture –150 –150 Ökning av övriga anläggningstillgångar – – Minskning av övriga anläggningstillgångar – 4 Kassaﬂöde från investeringsverksamheten –9 722 –2 816 Nyemission av aktier –535 527 Utbetald utdelning till aktieägare –792 –679 Incitamentsprogram –30 –14 Upptagna lån 3 030 4 409 Amorterade lån –3 063 –1 401 Skulder till koncernföretag 11 275 131 Minskning av övriga långfristiga skulder – –8 Ökning av övriga långfristiga skulder 17 – Kassaﬂöde från ﬁnansieringsverksamheten 9 902 2 965 Årets kassaﬂöde 31 –1 Likvida medel vid årets ingång – 1 Likvida medel vid årets utgång 31 – 78 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 FINANSIELLA RAPPORTER FÖRÄNDRINGAR AV EGET KAPITAL, MODERBOLAGET Belopp i miljoner kronor Not 28 Aktiekapital Reservfond Fritt eget kapital Totalt eget kapital Eget kapital 31 december 2019 776 121 2 924 3 821 Emission av D-aktier 32 – 481 513 Transaktionskostnader – – –5 –5 Fondemission av A- och B-aktier – – – – Emission B-aktier incitamentsprogram 1 – 19 20 Aktieutdelning – – –697 –697 Inlösen incitamentsprogram 2017-2020 – – –14 –14 Årets resultat 2019 – – 589 589 Eget kapital 31 december 2020 808 121 3 298 4 227 Inlösen av preferensaktier –29 29 –571 –571 Transaktionskostnader – – –2 –2 Emission B-aktier Incitamentsprogram 1 – 36 37 Aktieutdelning – – –776 –776 Inlösen incitamentsprogram 2018-2021 – – –30 –30 Årets resultat 2021 – – 1 328 1 328 Eget kapital 31 december 2021 780 150 3 283 4 213 79 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 FINANSIELLA RAPPORTER AB SAGAX ÅRSR EDOVISNING 2021 80 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 Redovisningsprinciper och noter INFORMATION OM BOLAGET Årsredovisning och koncernredovisning för AB Sagax (publ), organisa- tionsnummer 556520-0028-  publikt svenskt aktiebolag säte i StockholmSverige Engelbrektsplan 1, 114 34 StockholmSagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. -   GRUNDER FÖR REDOVISNINGEN Allmänt  International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkning- arna av International Financial Reporting Interpretations Committee   -  Den funktionella valutan för moderbolaget är svenska kronor, vilken även utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och för kon-      valuta kurser, euron som funktionell valuta för verksamheterna i - samheten i Danmark betraktas den danska kronan som funktionell     transaktioner av framför allt fastigheter och bolag omräknas enligt    -  -    Koncernen  bolag är bolag i vilka moderbolaget har ett direkt eller indirekt bestäm-  - värvsmetoden vilken innebär att förvärv av ett dotterbolag betraktas som en transaktion där moderbolaget indirekt förvärvar dotter bolagets  inkluderas det förvärvade bolagets intäkter och kostnader samt iden-   -  Samarbetsarrangemang   -  - -  koncernens andel av resultat och övrigt totalresultat efter förvärvstid-       som utgör en del av koncernens nettoinvestering, redovisar koncernen      -  gemensam verksamhet samt sin andel av verksamhetens gemensamma  KRITISKA BEDÖMNINGAR OCH UPPSKATTNINGAR   -      1 NOT REDOVISNINGSPRINCIPER  AB SAGAX ÅRSR EDOVISNING 2021 81 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34     -  -   frivilliga koncentrationstestet, som innebär en förenklad bedömning av -      -      upplysningsrad, benämnd varav förvaltningsresultat, har infogats i  -  -   - vis av oberoende värderingsföretag med undantag för de tyska fast-  samt fastigheter som förvärvats i nära anslutning till balansdagen som     ligger till grund för orealiserade värdeförändringar, vilka i enlighet med    ÄNDRADE REDOVISNINGSREGLER, IFRS -  Ändrade redovisningsregler som trätt i kraft 2021   Nya eller ändrade redovisningsstandarder och tolkningar tillämpliga efter 2021 Det föreligger ingen förändring av redovisningsstandarder som är   Förändringar i svenska regelverk   KLASSIFICERING  -    RAPPORTERING FÖR SEGMENT      INTÄKTER   -  för fastighetsskatt ses som en integrerad del av hyresavtalet och redo- visas som hyresintäkter vilket även gäller för ersättningar avseende exempelvis uppvärmning och elektricitet, eftersom Sagax kontrollerar  del av hyrestiden som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra,  Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter i rappor-        KOSTNADER -  av kostnader för till exempel bolagsadministration och kostnader för      FINANSIELLA KOSTNADER   uttagande av pantbrev kostnadsförs i bolagsredovisningen och aktive- -  1 NOT REDOVISNINGSPRINCIPER, FORTS. FINANSIELLA RAPPORTER AB SAGAX ÅRSR EDOVISNING 2021 82 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34  Betalningsströmmar enligt dessa avtal resultatförs för den period de     ERSÄTTNINGAR TILL ANSTÄLLDA       Pensioner     EGET KAPITAL     Efter det att bolagsstämman fattat beslut om utdelningar redovisas dessa utdelningar som minskning av eget kapital och skuldförs i avvak-  Incitamentsprogram Inbetalningar av optionspremier i samband med incitamentsprogram - talningar hänförliga till incitamentsprogram redovisas i koncernen som minskning av eget kapital och i moderbolaget som administrationskost-   Resultat per stamaktie  till genomsnittligt antal stam aktier av serie A och B efter att hänsyn tagits till stamaktier av serie D:s del av resultatet för perioden, se även     KASSAFLÖDE -   -  FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Sagax fastigheter innehas i syfte att generera hyresinkomster och rubri-   oberoende värderingsinstitut värdera samtliga förvaltningsfastigheter - priset anses motsvara verkligt värde, eller fastigheter som omfattas av   -  transaktion mellan marknadsaktörer under aktuella marknadsför-  -  utgörs enligt vedertagen teori av det diskonterade nuvärdet av framtida    -  -    -       - heter inom ett och samma kvartal redovisas värdeförändringarna som  MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR    - värde, minskat med det beräknade restvärdet, över den beräknade nytt-   -  FINANSIELLA INSTRUMENT     inledningsvis till verkligt värde med tillägg för eventuella transaktions-  redovisas till verkligt värde via resultatet och där eventuella transak-  1 NOT REDOVISNINGSPRINCIPER, FORTS.  AB SAGAX ÅRSR EDOVISNING 2021 83 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 Redovisning i och borttagande från balansräkningen -         blivit överförda och alla väsentliga rättigheter och risker hänförliga till    Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde  enliga villkoren resulterar i betalningar som endast avser kapital belopp     -     - -  Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultatet  -    -  Likvida medel   Finansiella skulder - -   -  Derivatinstrument Sagax använder räntederivatavtal i syfte att reducera ränte riskerna och  räntesats genom ränteswap kontrakt alternativt begränsas ränte risken  - ning utan har valt att redovisa förändringarna i verkligt värde av deri-      värderas därefter till verkligt värde i balansräkningen och värdeföränd-     - slutsdagen och allmänt vedertagna beräkningsmetoder, innebärande att  -   INKOMSTSKATT      -   -        -     mellan fastigheternas redovisade värde och deras skattemässiga rest-       1 NOT REDOVISNINGSPRINCIPER, FORTS. FINANSIELLA RAPPORTER AB SAGAX ÅRSR EDOVISNING 2021 84 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 LEASING    Avtal där Sagax är leasetagare utgörs huvudsakligen av tomträtts-  -  -    -  MODERBOLAGET   -     -   dotterbolagens koncernmässiga värde sker nedskrivning som belastar -  -     1 NOT REDOVISNINGSPRINCIPER, FORTS.  1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 85 FINANSIELLA RAPPORTER Kontrakterad årshyra Förfalloår Area, kvm Mkr Andel 2022 494 000 491 15 % 2023 414 000 408 12 % 2024 391 000 406 12 % 2025 677 000 493 15 % 2026 281 000 255 8 % >2026 1 368 000 1 271 38 % Summa 3 625 000 3 324 100 %  kronor.                                 Avtalade framtida hyresintäkter 2021-12-31 2020-12-31 Avtalade hyresintäkter år 1 3 165 2 693 Avtalade hyresintäkter mellan år 2 och 5 8 241 7 343 Avtalade hyresintäkter senare än år 5 5 439 4 690 Summa 16 845 14 726 2 NOT HYRESINTÄKTER Fördelning av hyresavtal Andel av kontrakterad årshyra Kontrakterad årshyra Antal hyres- avtal, st Genomsnittlig kontrakterad årshyra, Mkr Hyres- duration, årMkr Andel > 2 % 197 6 % 2 98 9 1–2 % 439 13 % 10 44 7 < 1 % 2 688 81 % 1 997 1 5 Totalt 3 324 100 % 2 009 2 5 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 86 FINANSIELLA RAPPORTER 3 NOT REDOVISNING AV KONCERNENS MARKNADSSEGMENT   Stockholm Helsingfors Neder- länderna Paris Universitets- städer i Finland Madrid & Barcelona Övriga Finland Övriga Sverige Övriga Europa Ej förde- lade poster Summa Koncernen 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 RESULTATPOSTER PER SEGMENT Hyresintäkter 667 665 355 321 350 119 217 150 255 – 3 099 Övriga intäkter 10 1 5 5 1 – – 1 – – 23 Fastighetskostnader –112 –133 –37 –81 –78 –14 –23 –10 –19 –43 –550 Driftnetto 565 533 323 245 273 105 194 141 236 –43 2 572 Orealiserade värdeförändringar 1 266 1 044 656 452 –69 61 92 84 283 – 3 869 Realiserade värdeförändringar –27 28 2 – –10 – 13 – – – 6 Totalavkastning 1 804 1 605 981 697 194 166 299 225 519 –43 6 447 Central administration – – – – – – – – – –147 –147 Finansiella intäkter och kostnader – – – – – – – – – –334 –334 Resultat från Joint venture och intresseföretag – – – – – – – – – 2 718 2 718 Värdeförändringar på ﬁnansiella instrument – – – – – – – – – 1 858 1 858 Resultat före skatt 1 804 1 605 981 697 194 166 299 225 519 4 052 10 542 TILLGÅNGSPOSTER PER SEGMENT Fastigheternas marknadsvärde 11 755 9 076 6 090 4 678 4 217 2 263 2 054 2 001 3 933 – 46 067 Övriga tillgångar 16 405 16 405 Summa tillgångar 11 755 9 076 6 090 4 678 4 217 2 263 2 054 2 001 3 933 16 405 62 472 Räntebärande skulder – – – – – – – – – 26 354 26 354 Övriga skulder – – – – – – – – – 5 039 5 039 Summa skulder – – – – – – – – – 31 393 31 393 Eget kapital – – – – – – 31 079 31 079 Summa skulder och eget kapital – – – – – – – – – 62 472 62 472 ÖVRIGA UPPLYSNINGAR Investeringar i fastigheter 207 236 46 23 47 31 31 31 6 – 658 Förvärv av fastigheter 109 971 1 039 667 1 095 268 88 46 541 – 4 824 Försäljning av fastigheter –378 –83 –3 – –97 –743 –46 – – –1 350 Nettoinvesteringar –62 1 124 1 082 690 1 045 299 –624 31 547 – 4 132 REDOVISNING AV KONCERNENS MARKNADSSEGMENT 2021 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 87 FINANSIELLA RAPPORTER Stockholm Helsingfors Neder- länderna Paris Universitets- städer i Finland Madrid & Barcelona Övriga Finland Övriga Sverige Övriga Europa Ej förde- lade poster Summa Koncernen 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 RESULTATPOSTER PER SEGMENT Hyresintäkter 671 593 291 299 335 105 231 151 221 – 2 897 Övriga intäkter 1 5 3 2 – – – – – – 11 Fastighetskostnader –108 –130 –30 –76 –72 –15 –22 –7 –19 –32 – 511 Driftnetto 564 468 264 225 263 90 209 144 202 –32 2 397 Orealiserade värdeförändringar 324 64 411 159 40 202 –1 51 25 – 1 275 Realiserade värdeförändringar –3 – –17 – 2 –1 –11 – – – –30 Totalavkastning 885 532 658 384 305 291 197 195 227 –32 3 642 Central administration – – – – – – – – – –132 –132 Finansiella intäkter och kostnader – – – – – – – – – –442 –442 Resultat från Joint venture och intresseföretag – – – – – – – – – 1 033 1 033 Värdeförändringar på ﬁnansiella instrument – – – – – – – – – 229 229 Resultat före skatt 885 532 658 384 305 291 197 195 227 656 4 330 TILLGÅNGSPOSTER PER SEGMENT Fastigheternas marknadsvärde 10 552 6 711 4 262 3 465 3 180 1 813 2 527 1 886 3 093 – 37 489 Övriga tillgångar 9 133 9 133 Summa tillgångar 10 552 6 711 4 262 3 465 3 180 1 813 2 527 1 886 3 093 9 133 46 622 Räntebärande skulder – – – – – – – – – 19 828 19 828 Övriga skulder – – – – – – – – – 4 342 4 342 Summa skulder – – – – – – – – – 24 170 24 170 Eget kapital – – – – – – – – – 22 452 22 452 Summa skulder och eget kapital – – – – – – – – – 46 622 46 622 ÖVRIGA UPPLYSNINGAR Investeringar i fastigheter 297 237 56 22 28 1 14 7 3 – 665 Förvärv av fastigheter 386 32 1 039 519 97 839 1 073 1 600 – 5 585 Försäljning av fastigheter –295 –55 –3 –10 –20 –1 073 – –1 456 Nettoinvesteringar 388 269 1 040 541 122 830 –6 7 1 603 – 4 794 REDOVISNING AV KONCERNENS MARKNADSSEGMENT 2020   3 NOT REDOVISNING AV KONCERNENS MARKNADSSEGMENT, FORTS. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 88 NOTER          DRIFTS- OCH UNDERHÅLLSKOSTNADER       TOMTRÄTTSAVGÄLD  .    FASTIGHETSSKATT                 ÖVRIGA FASTIGHETSKOSTNADER    Koncernen Moderbolaget 2021 2020 2021 2020 Antal anställda Medelantal anställda 80,7 72,4 35,1 33,2 – varav män 47, 5 42,3 18,1 16,8 Löner och ersättningar Styrelse, VD och övriga ledande befattningshavare 10,2 10,6 10,2 10,6 – varav tantiem och bonus 2,4 2,5 2,4 2,5 Övriga anställda 74,3 68,2 2 7, 4 28,0 Summa 84,5 78,8 3 7, 6 38,6 Sociala kostnader Styrelse, VD och övriga ledande befattningshavare 4,8 4,5 4,8 4,5 – varav pensionskostnader 1,3 0,8 1,3 0,8 Övriga anställda 24,6 19,8 14,2 11,2 – varav pensionskostnader 10,1 8,3 4,4 3,7 Summa 29, 4 24,3 19,0 15,7 STYRELSE OCH VD                 –        ÖVRIGA LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE         4 NOT FASTIGHETSKOSTNADER 5 NOT ANSTÄLLDA OCH PERSONALKOSTNADER 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 89 NOTER Ålder Sjukfrånvaro 20–29 0,70 % 30–49 0,88 % 50> 4,25 % Kön Sjukfrånvaro Män 1,39 % Kvinnor 1,45 %         INCITAMENTSPROGRAM                         SJUKFRÅNVARO 2021    Koncernen Moderbolaget 2021 2020 2021 2020 Ernst & Young AB: Ersättning för revision 6,0 5,5 0,7 0,5 Ersättning för revisions- verksamhet utöver revisionsuppdrag 0,6 0,6 0,1 0,5 Andra konsulttjänster från revisionsbyrån 0,7 – 0,7 – Summa 7, 2 6,1 1,5 1,0   5 NOT ANSTÄLLDA OCH PERSONALKOSTNADER, FORTS. 6 NOT ERSÄTTNINGAR TILL REVISORER 7 NOT FINANSIELLA INTÄKTER Koncernen Moderbolaget 2021 2020 2021 2020 Ränteintäkter dotterbolag – – 443 433 Ränteintäkter 46 38 – Valutakursvinster – – 301 – Utdelningar från börsnoterade aktier 67 2 – – Övriga ﬁnansiella intäkter 0 0 0 1 Summa 113 39 745 434     Koncernen Moderbolaget 2021 2020 2021 2020 Räntekostnader 386 435 202 222 Outnyttjade lånelöften 26 22 13 10 Räntekostnader till dotterbolag – – 189 172 Valutakursförluster – – 343 68 Aktiverade ränteutgifter 0 –6 – – Övriga ﬁnansiella kostnader 6 4 3 3 Summa 419 455 751 475 8 NOT FINANSIELLA KOSTNADER 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 90 NOTER Koncernen 2021-12-31 2020-12-31 Förfaller till betalning inom 1 år 22 21 Förfaller till betalning mellan 2-5 år 85 80 Förfaller till betalning senare än 5 år 473 462 Summa 580 563        Koncernen 2021 2020 Förvaltningsresultat: Hemsö Intressenter AB 271 223 Söderport Property Investment AB 236 217 NP3 Fastigheter AB 138 104 Fastighetsbolaget Emilshus AB 39 19 Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra 30 1 Summa 713 565 Värdeförändringar på fastigheter: Hemsö Intressenter AB 1 126 357 Söderport Property Investment AB 709 296 NP3 Fastigheter AB 469 78 Fastighetsbolaget Emilshus AB 114 4 Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra 46 24 Summa 2 464 759 Värdeförändringar på ﬁnansiella instrument: Hemsö Intressenter AB 42 –17 Söderport Property Investment AB 48 –5 NP3 Fastigheter AB 18 3 Fastighetsbolaget Emilshus AB – – Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra – – Summa 108 –18 Skatt: Hemsö Intressenter AB –290 –119 Söderport Property Investment AB –88 –104 NP3 Fastigheter AB –132 –39 Fastighetsbolaget Emilshus AB –33 –4 Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra –15 –7 Summa –558 –272 Moderbolaget 2021 2020 Resultatandelar från kommanditbolag 1 3 Utdelning från dotterbolag 1 153 508 Summa 1 154 511 9 NOT LEASINGKOSTNAD – TOMTRÄTTSAVGÄLD 10 NOT RESULTAT FRÅN ANDELAR I JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG 11 NOT RESULTAT FRÅN ANDELAR I KONCERNFÖRETAG                att:                   12 NOT SKATTEKOSTNAD 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 91 NOTER   1) I resultat från joint venture är skattekostnaden redan beaktad varför resultatet återlägges i denna avstämning. 2) Jämförelseåret 2020 räknas enligt svensk skattesats 21,4%. Koncernen Speciﬁkation av årets förändring 2021 2020 Redovisat ingående värde 37 548 32 625 Förvärv av fastigheter 4 824 5 585 Investeringar i beﬁntligt bestånd 658 666 Bokfört värde sålda fastigheter –1 351 –1 456 Valutaomräkningseffekt 518 –1 146 Värdeförändring 3 870 1 274 Redovisat värde 31 december 46 067 37 548  MARKNADSVÄRDEN             12 NOT SKATTEKOSTNAD, FORTS. 13 NOT FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Belopp i miljoner kronor 2021 2020 Nyuthyrningar/Omförhandlingar 935 485 Avﬂyttningar/Omförhandlingar –338 –364 Allmän marknadsförändring 3 273 1 154 Totalt 3 870 1 274 Beräkning av direktavkastning 2021-12-31 2020-12-31 Driftnetto enligt rapport över totalresultat 2 573 2 397 Återläggning av tomträttsavgäld –26 –25 Innehavsjustering för förvärv och försäljningar 139 57 Valutaomräkning till balansdagskurs 44 –67 Justerat driftnetto 2 730 2 362 Bokfört värde fastigheter 46 067 37 548 Direktavkastning, % 6,0 6,3 Avstämning av redovisad skatt Koncernen Moderbolaget 2021 2020 2021 2020 Resultat före skatt 10 543 4 330 1 330 591 Återläggning resultat från joint venture 1) –2 718 –1 033 – – Resultat före skatt exklusive joint venture 7 826 3 297 1 330 591 Förväntad skattekostnad enligt svensk skattesats 20,6 % 2) –1 612 –705 –274 –126 Skillnad i utländska skattesatser 213 137 – – Ej avdragsgilla kostnader –3 –8 –10 –7 Ej skattepliktiga intäkter börsnoterade aktier 388 – – – Övriga ej skattepliktiga intäkter 32 38 275 127 Avdragsgilla kostnader redovisade mot eget kapital – 1 – 1 Upplösning av tidsbestämda underskott – –120 – – Övriga skattemässiga justeringar 3 28 6 3 Skatt till följd av ändrad taxering –4 0 1 – Skatt vid fastighetsförsäljningar 108 3 – – Skattemässigt underskott vid bolags- förvärv 141 3 – – Förändring uppskjuten skatt till följd av ändrad skattesats – 7 – – Redovisad skatt –736 –619 –2 –2        Redovisad skattekostnad eller skatteintäkt Koncernen Moderbolaget 2021 2020 2021 2020 Aktuell skattekostnad: Beräknad skattekostnad –112 –108 –2 –2 Skatt till följd av ändrad taxering – – – – Summa aktuell skatt –112 –108 –2 –2 Uppskjuten skattekostnad eller skatteintäkt: Uppskjuten skatt avseende obeskattade reserver 3 – – – Uppskjuten skatt avseende underskottsavdrag 63 –182 – – Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader i ﬁnansiella instrument 20 –13 – – Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastigheter –710 –317 – – Summa uppskjuten skatt –624 –511 – – Totalt redovisad skattekostnad –736 –619 –2 –2 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 92 NOTER Fastigheter med högst marknadsvärde i bokstavsordning Fastighet Kommun Uthyrningsbar area, kvm Gjutmästaren 8 Stockholm, Sverige 19 200 Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen, Tyskland 64 000 Hort de Ses Animes 2 Mallorca, Spanien 15 400 Inteckningen 5 Lund, Sverige 24 000 Jordbromalm 3:1 Haninge, Sverige 94 000 Jordbromalm 4:3 Haninge, Sverige 51 400 Koneenkatu 8 Hyvinge, Finland 61 900 Martinkyläntie 9 A Vanda, Finland 52 800 Tikkurilantie 5 Vanda, Finland 62 300 Väinö Tannerin Tie 1 B Vanda, Finland 20 700 Totalt 465 700 VÄRDERINGSMETODIK                  ANALYSER OCH GENERELLA FÖRUTSÄTTNINGAR                            hyran. ANTAGNA DRIFTNETTON VID VÄRDERING        VÄRDEFÖRÄNDRINGAR RELATIVT INFLATION     KALKYLRÄNTA OCH AVKASTNINGSKRAV      Kort om Sagax fastighetsvärderingar Verkligt värde 46 067 Mkr Oberoende värderingsföretag Savills, CBRE, Jones Lang LaSalle samt Cushman & Wakeﬁeld | RED Kalkylperiod 5-16 år Antagen inﬂationsutveckling 0-2,8 % Drifts- och underhållskostnader Historiska kostnader för respektive fastighet samt erfarenhet och statistik från jämför- bara fastigheter Kalkylränta kassaﬂöde 4,2-15,6 %. Vägt genomsnitt 7,2 % Kalkylränta restvärde 4,5-15,6 %. Vägt genomsnitt 7,4 % Direktavkastningskrav 4,0-14,0 %. Vägt genomsnitt 6,3 % 13 NOT FÖRVALTNINGSFASTIGHETER, FORTS. Orealiserade värdeförändringar på fastigheter 2012-2021 År KPI- förändring 2) Real värde- förändring Värdeförändring 1) 2012 134 Mkr 1,5 % 0,7 % 0,8 % 2013 136 Mkr 1,3 % 0,5 % 0,8 % 2014 436 Mkr 3,3 % 0,2 % 3,1 % 2015 677 Mkr 4,5 % 0,0 % 4,5 % 2016 1 306 Mkr 7,1 % 0,7 % 6,4 % 2017 1 113 Mkr 5,0 % 1,4 % 3,6 % 2018 1 265 Mkr 4,8 % 1,6 % 3,2 % 2019 1 301 Mkr 4,2 % 1,5 % 2,8 % 2020 1 274 Mkr 3,6 % 0,4 % 3,3 % 2021 3 870 Mkr 9,3 % 2,5 % 6,8 % 1) Värdeförändringar utöver investeringar. 2) Vägd förändring av KPI eller motsvarande på de marknader Sagax äger fastigheter. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 93 NOTER                    13 NOT FÖRVALTNINGSFASTIGHETER, FORTS. Direktavkastningskrav vid värderingar Redovisad direktavkastning Direktavkastning jämfört med direktavkastningskrav % 0 2 4 6 8 10 2021202020192018201720162015201420132012 Fastigheternas förväntade framtida kassaflöde under vald kalkylperiod beräknas enligt följande: + Hyresinbetalningar – Driftutbetalningar – Underhåll – Tomträttsavgäld = Driftnetto – Investeringar = Kassaﬂöde Känslighetsanalys för fastighetsvärderingar Värdeförändring Belopp i miljoner kronor Förändring 2021 2020 Direktavkastningskrav +/– 0,25 %-enheter –1 412/+1 524 –979/+1 053 Kalkylränta +/– 0,25 %-enheter –953/+972 – 896/+921 Hyresintäkter +/– 5 % +1 958/–2 079 +1 432/–1 427 Fastighetskostnader +/– 5 % –290/+276 –234/+235 Intervaller Kalkylränta kassaﬂöde Kalkylränta restvärde Direktavkastningskrav Marknadssegment 2021 2020 2021 2020 2021 2020 Stockholm 4,2-10,2 % 4,6 -9,9 % 6,2-10,2 % 4,6 -9,9 % 4,1- 8,0 % 4,9-8,0 % Helsingfors 5,6-9,6 % 5, 5 -11,8 % 5,9-9,6 % 6,9-11,8 % 4,3-8,0 % 4,9-9,8 % Nederländerna 5,0 -8,1 % 5,1-9,2 % 5,0 -8,1 % 5,1-9,2 % 5,3-9,0 % 5,8 -9,1 % Paris 5,0-10,5 % 5,0-11,0 % 5,0-10,5 % 5,0-11,0 % 4,0-8,0 % 4 ,0 -7, 8 % Universitetsstäder i Finland 5,9-15,6 % 5,5-14,0 % 7, 4 -15, 6 % 7,9 - 14 ,0 % 5,8-14,0 % 5,9-12,0 % Madrid & Barcelona 6,0 -9,5 % 6,3-10,0 % 6,0 -9,5 % 6,3-10,0 % 5, 0 - 7, 5 % 5 , 8 - 7, 0 % Övriga Finland 5,9-12,6 % 5,5-16,0 % 7,6-12,6 % 7, 5 - 16 , 0 % 6,0-11,0 % 5,5-14,0 % Övriga Sverige 6,7-11,4 % 7,1 - 11, 3 % 6, 7-11, 4 % 7,1 -11, 3 % 4,6 -9,3 % 5,2-9,3 % Övriga Europa 4,5-10,0 % 4,8-10,0 % 4,5 -11,0 % 4,8 -11,0 % 5,8-12,0 % 5,8-12,5 % Vägt genomsnitt 7, 2 % 7, 4 % 7, 4 % 7, 7 % 6,3 % 6,5 % Kalkylräntor och direktavkastningskrav Vägda genomsnitt Kalkylränta kassaﬂöde Kalkylränta restvärde Direktavkastningskrav Marknadssegment 2021 2020 2021 2020 2021 2020 Stockholm 7,0 % 7,2 % 7,1 % 7, 2 % 5,0 % 5,4 % Helsingfors 7, 6 % 8,0 % 7, 8 % 8,4 % 6,2 % 6,5 % Nederländerna 6,0 % 6,5 % 6,0 % 6,5 % 6,9 % 7,0 % Paris 7,1 % 7, 5 % 7,1 % 7, 5 % 6,0 % 6,4 % Universitetsstäder i Finland 8,0 % 8,6 % 8,9 % 9,4 % 7,3 % 7, 4 % Madrid & Barcelona 7,2 % 7,4 % 7, 2 % 7, 4 % 6,0 % 6,3 % Övriga Finland 8,3 % 7, 3 % 8,9 % 9,1 % 7, 2 % 7,1 % Övriga Sverige 8,4 % 8,4 % 8,4 % 8,4 % 6,3 % 6,6 % Övriga Europa 6,5 % 6,6 % 6,6 % 6,8 % 8,1 % 8,9 % Vägt genomsnitt 7, 2 % 7, 4 % 7, 4 % 7, 7 % 6,3 % 6,5 % 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 94 NOTER VÄRDERINGSFÖRETAGEN Savills    www.savills.com. CBRE   www.cbre.com. Koncernen Redovisad uppskjuten skatteskuld 2021 2020 Danmark 11 3 Finland 1 292 1 017 Nederländerna 346 177 Spanien 12 13 Sverige 1 311 1 159 Tyskland 115 108 Summa 3 087 2 476              nedan.   Koncernen 2021-12-31 2020-12-31 Konvertibelt skuldebrev 522 514 Obligation 43 37 Övriga långfristiga räntebärande fordringar 110 0 Övriga långfristiga fordringar 38 36 Summa 714 587   14 NOT UPPSKJUTEN SKATTESKULD OCH SKATTEFORDRAN 15 NOT FINANSIELLA FORDRINGAR 16 NOT FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER Koncernen Moderbolaget Uppskjuten skattefordran 2021 2020 2021 2020 Finansiella instrument – – – – Underskottsavdrag 355 211 – – Summa 355 211 – – Uppskjuten skatteskuld Finansiella instrument 17 36 – – Temporära skillnader på fastigheter 3 398 2 623 4 4 Obeskattade reserver 27 30 – – Summa 3 442 2 689 4 4 Uppskjuten skatteskuld, netto 3 087 2 476 4 4 Koncernen Moderbolaget 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31 Periodiserade upplåningskostnader 15 – 56 45 Periodiserade hyresrabatter och förmedlingsprovisioner 152 128 – – Upplupna hyresintäkter 10 11 – – Övrigt 30 45 2 – Summa 207 186 58 45 Jones Lang LaSalle   www.jll.com. Cushman & Wakefield | RED    www.red.dk. 13 NOT FÖRVALTNINGSFASTIGHETER, FORTS. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 95 NOTER             kronor                                Koncernen Moderbolaget 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31 Räntebärande skulder, långfristig del 23 368 17 977 8 992 10 625 Företagscertiﬁkat 2 891 1 081 2 891 1 081 Övriga räntebärande skulder, kortfristig del 95 770 92 70 Summa 26 354 19 828 11 975 11 776 Ej säkerställda obligationslån Löptid Nominellt belopp Valuta Räntevillkor 2019-2023 500 SEK Stibor 3 månader + 0,90 % marginal 2019-2023 250 SEK 1,128 % fast räntekupong 2018-2024 500 EUR 2,00 % fast räntekupong 2019-2025 400 EUR 2,25 % fast räntekupong 2020-2027 300 EUR 1,12 % fast räntekupong 2021-2028 500 EUR 0,75 % fast räntekupong 2021-2029 500 EUR 1,00 % fast räntekupong                               17 NOT RÄNTEBÄRANDE SKULDER Nettoskuld 2021-12-31 2020-12-31 Räntebärande skulder 26 354 19 828 Räntebärande tillgångar –676 –550 Likviditet –84 –24 Börsnoterade aktier 1) –9 380 –2 140 Nettoskuld 16 214 17 114 1) Inkluderar börsnoterade aktier i bolag som redovisas som intresseföretag. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 96 NOTER Kapitalbindning, år Belopp Andel 2022 95 0 % 2023 2 353 9 % 2024 6 535 25 % 2025 4 138 16 % 2026 – – >2026 13 232 50 % Summa 26 354 100 % 1) Företagscertiﬁkat om 2 891 miljoner kronor redovisas med förfall 2023 och 2024 då de täcks av outnyttjade långfristiga revolverande kreditfaciliteter som förfaller 2023 och 2024.  Räntebindning, år Belopp Genomsnittlig ränta Andel 2022 3 691 0,5 % 13 % 2023 1 403 0,8 % 5 % 2024 5 323 2,0 % 19 % 2025 4 113 2,1 % 14 % 2026 – – – >2026 13 861 1,0 % 49 % Summa/genomsnitt 28 391 1) 1,3 % 2) 100 % 1) Räntebindning överstiger räntebärande skulder med 2 037 miljoner kronor 2) Baserat på räntebundet belopp                Koncernen Derivat 2021-12-31 2020-12-31 Övervärden på ﬁnansiella derivat 3 0 Undervärden på ﬁnansiella derivat –75 –118 Summa –72 –118 Koncernen Värdeförändringar på ﬁnansiella instrument, orealiserade 2021-12-31 2020-12-31 Räntederivat 32 –6 Valutaderivat 2 – Börsnoterade aktier 1 700 77 Konvertibelt skuldebrev –12 23 Finansiellt instrument avseende joint venture 147 134 Summa 1 868 228 Koncernen Värdeförändringar på ﬁnansiella instrument, realiserade 2021-12-31 2020-12-31 Räntederivat –10 1 Summa –10 1                                        18 NOT FINANSIELLA INSTRUMENT 17 NOT RÄNTEBÄRANDE SKULDER, FORTS. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 97 NOTER Räntederivat 31 december 2021 Räntebindning, år Nominellt belopp, Mkr Marknadsvärde, Mkr Genomsnittlig ränta 1) 2022 800 – 2,5 % 2023 1 153 –2 1,5 % 2024 220 1 0,8 % 2025 – – – 2026 – – – >2026 629 –73 1,7 % Summa/genomsnitt 2 802 –75 1,8 % 1) Genomsnittlig strikeränta har använts för räntetak. Framtida likviditetsﬂöden för räntebärande skulder och räntederivat per 2020-12-31 År IB skulder Amorteras UB skulder Ränte- betalning Derivat- betalning Totala betalningar 2021 19 904 –1 823 18 081 –325 –25 –2 173 2022 18 081 –1 660 16 421 –299 –21 –1 981 2023 16 421 –4 289 12 132 –263 –17 –4 568 2024 12 132 –5 019 7 113 –129 –17 –5 165 2025 7 113 –4 103 3 010 –52 –17 –4 172 >2025 3 010 –3 010 – –34 –42 –3 086 Totalt –19 904 –1 103 –138 –21 145       18 NOT FINANSIELLA INSTRUMENT, FORTS. Framtida likviditetsﬂöden för räntebärande skulder och räntederivat per 2021-12-31 År IB skulder Amorteras UB skulder Ränte- betalning Derivat- betalning Totala betalningar 2022 26 354 –2 986 23 368 –329 –14 –3 329 2023 23 368 –895 22 473 –323 –11 –1 229 2024 22 473 – 5 113 17 359 –221 –11 –5 345 2025 17 359 – 4 116 13 243 –142 –11 –4 269 2026 13 243 – 13 243 –124 –11 –135 >2026 13 243 –13 243 – –165 –21 –13 430 Totalt –26 354 –1 303 –79 –27 736           ÖVRIGA FINANSIELLA INSTRUMENT I RAPPORTEN ÖVER FINANSIELL STÄLLNING      Derivatavtal 31 december 2021 Antal Nominella belopp Andel Genomsnittlig återstående löptid Genomsnittlig räntenivå Marknadsvärde Belopp i miljoner kronor 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31 Nominella ränteswappar: Deutsche Pfandbriefbank – 1 – 453 – 7 % – 1,3 – 0,7 % – –9 Nordea – 4 – 838 – 14 % – 5,2 – 0,6 % – –32 Swedbank 1 1 251 246 9 % 4 % 1,0 2,0 0,5 % 0,5 % –3 –6 SEB 1 1 629 629 22 % 10 % 6,9 7,9 1,7 % 1,7 % –73 –72 Delsumma 2 7 880 2 166 31 % 36 % 5,2 4,9 1,3 % 1,0 % –76 –119 Räntetak: Deutsche Pfandbriefbank – 3 – 912 – 15 % – 2,8 – 2,0 % – – Danske Bank 1 1 220 216 8 % 4 % 2,5 3,5 0,8 % 0,8 % 1 – ING 1 1 445 437 16 % 7 % 1,5 2,5 2,0 % 2,0 % – – HSBC – 1 – 371 – 6 % – 0,7 – 1,3 % – – Nordea 2 3 186 441 7 % 7 % 1,5 0,4 1,3 % 2,2 % – – Société Générale 1 1 271 266 10 % 4 % 1,3 2,3 2,0 % 2,0 % – – Swedbank – 2 – 451 – 7 % – 0,0 – 1,5 % – – SEB 1 1 800 800 29 % 13 % 0,1 1,1 2,5 % 2,5 % – – Delsumma 6 12 1 922 3 894 69 % 64 % 1,0 1,6 2,0 % 1,9 % 1 – Summa 8 20 2 802 6 060 100 % 100 % 2,3 2,8 1,8 % 1,6 % –75 –118 – varav avtal i svenska kronor 3 8 1 512 2 536 54 % 47 % 3,0 4,0 2,1 % 1,8 % –73 –100 – varav avtal i euro 5 14 1 290 3 524 46 % 53 % 1,5 1,9 1,4 % 1,4 % –2 –18 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 98 FINANSIELLA RAPPORTER Kategorisering av ﬁnansiella instrument Koncernen 2021-12-31 Koncernen 2020-12-31 Finansiella tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Finansiella tillgångar/ skulder värderade till verkligt värde via resultatet Finansiella tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Finansiella tillgångar/ skulder värderade till verkligt värde via resultatet Finansiella tillgångar Räntederivat – 0 – 0 Finansiellt instrument avseende joint venture – 1 035 – 888 Hyresfordringar 133 – 123 – Konvertibelt skuldebrev – 522 – 514 Obligation 44 – 37 – Börsnoterade aktier – 4 772 – 738 Övriga fordringar 297 – 54 – Likvida medel 84 – 24 – Summa 558 6 329 238 2 141 Finansiella skulder Räntederivat – 74 – 118 Räntebärande skulder 26 354 – 19 828 – Leverantörsskulder 32 – 41 – Övriga skulder 147 – 191 – Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 897 – 737 – Summa 27 430 74 20 798 118 18 NOT FINANSIELLA INSTRUMENT, FORTS. Koncernen Moderbolaget 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31 Depositioner från hyresgäster 195 145 – – Summa 195 145 – – Koncernen Moderbolaget 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31 Upplupen fastighets- skatt 32 24 – – Upplupna ﬁnansiella kostnader 277 228 134 138 Förutbetalda hyresintäkter 418 370 – – Övriga interimsskulder 170 115 22 19 Summa 897 737 156 157 Materiella anläggningstillgångar består främst av fastighetsprojekt under utveckling, men även av inventarier och anpassningar för Sagax kontor i Stockholm, Helsingfors, Paris, Rotterdam och Barcelona. För kontor, bilar och kontorsutrustning som Sagax leasar redovisas en nytt-  19 NOT ÖVRIGA LÅNGFRISTIGA SKULDER 20 NOT UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER 21 NOT MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Koncernen Moderbolaget 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31 Ackumulerade anskaffnings- värden vid årets början 34 17 6 6 Årets investeringar – 17 – – Omklassiﬁcering till fastigheter –4 – – – Summa 30 34 6 6 Ackumulerade avskrivningar vid årets början –8 –7 –5 –5 Årets avskrivningar –1 –1 – – Summa –8 –8 –5 –5 Bokfört värde 22 26 1 1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 99 NOTER Moderbolaget AB Sagax direktägda och indirekt ägda dotterbolag framgår nedan. Samtliga nedan direktägda dotterbolag där andelen understiger  Direktägda dotterbolag Org nr Säte Andel Antal aktier/andelar Bokfört värde 2021-12-31 Bokfört värde 2020-12-31 Bilhornet KB 969685-9124 Stockholm 100% 1 1 3 Firethorne AB 556014-2571 Stockholm 100% 14 372 924 661 661 Sagax Alpha AB 556527-1540 Stockholm 100% 1 000 1 1 Sagax Beta AB 556546-4558 Stockholm 100% 1 000 132 132 Sagax Bruket Fastigheter AB 556022-3934 Stockholm 100% 20 000 000 740 740 Sagax Eur AB 559205-4240 Stockholm 100% 1 000 1 1 Sagax Euro MTN AB (publ) 559209-9690 Stockholm 100% 1 000 127 127 Sagax Euro MTN NL B.V. K VK 78311764 Rotterdam 100% 1 0 0 Sagax Europa AB 556715-1914 Stockholm 100% 1 000 714 713 Sagax Fastighet Egah Almuk AB 559075-2720 Stockholm 100% 1 000 0 0 Sagax Finland Holding AB 556923-4262 Stockholm 100% 50 000 373 373 Sagax Finland Oy 2104952- 4 Helsingfors 51% 2 500 27 27 Sagax Invest AB 556640-8547 Stockholm 100% 1 000 30 30 Sagax Jordbro AB 556734 - 4741 Stockholm 100% 1 000 75 75 Sagax Lund AB 556740-3505 Stockholm 100% 1 000 35 35 Sagax Macrohuset AB 559025-5013 Stockholm 100% 1 000 0 0 Sagax Nederland B.V. KVK66495202 Rotterdam 100% 1 000 128 128 Sagax Projektutveckling AB 559029-0473 Stockholm 100% 1 000 0 0 Sagax Real Estate SL B67228676 Barcelona 100% 325 000 000 3 353 796 Sagax Småland AB 556768-9509 Stockholm 100% 1 000 122 121 Sagax Stockholm 7 AB 556909-6109 Stockholm 100% 1 000 98 98 Sagax Stockholm 8 AB 556909-6091 Stockholm 100% 500 4 4 Sagax Stockholm 12 AB 559011-4350 Stockholm 100% 1 000 14 14 Sagax Stockholm 13 AB 559019-6837 Stockholm 100% 1 000 0 0 Sagax Stockholm 19 AB 559081-6665 Stockholm 100% 1 000 260 260 Sagax Stockholm 25 AB 559128-7916 Stockholm 100% 1 000 15 15 Sagax Stockholm 26 AB 559163- 6575 Stockholm 100% 1 000 0 0 Sagax Stockholm 27 AB 559214-7093 Stockholm 100% 1 000 0 0 Sagax Stockholm 28 AB 559235-3634 Stockholm 100% 1 000 491 0 Sagax Stockholm Tio AB 556954-1955 Stockholm 100% 1 000 265 265 Sagax Stockholm Två AB 556713-4837 Stockholm 100% 1 000 1 185 1 185 Sagax Under AB 556563-6924 Stockholm 100% 810 000 307 0 Storstockholms Industrifastigheter AB 556695-9572 Stockholm 100% 1 000 210 210 Svenskasagax Holding SAS FR808512826 Paris 100% 200 000 2 921 888 Veddesta Properties AB 556573-9124 Stockholm 100% 1 000 53 53 Totalsumma 12 343 6 955 22 NOT ANDELAR I KONCERNFÖRETAG Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte Alpha I Oy 2155931-3 Finland Helsingfors Asunto Oy Leivonhovi 1) 0150230 -1 Finland Lahtis Breidan 4 Fastighets KB 969715-9268 Sverige Stockholm Cephyr AB 556646-0753 Sverige Stockholm EVAF B-FROST Finland Properties Oy 211536 0 - 4 Finland Vichtis Fastighets AB Bergkällavägen 559288-0685 Sverige Stockholm Fastighets AB Microhuset 559016-3159 Sverige Stockholm Fastighets AB Råﬁlmen 556742-6167 Sverige Stockholm Fastighetsaktiebolaget Apicius 559015-8902 Sverige Stockholm Fastighetsbolaget Bårebo Gräsanden AB 556737-4151 Sverige Stockholm Fastighetsbolaget Erikseger AB 556749-8133 Sverige Stockholm Fastighetsbolaget Reglaget AB 556591-6706 Sverige Stockholm Fastighetsförvaltning Skultuna 3 KB 969646-0196 Sverige Stockholm Förvaltningsbolaget Hedenhög i Huddinge AB 556468-6615 Sverige Stockholm Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte Gila Fastighets AB 556659-0260 Sverige Stockholm Grepens KB 916452-1354 Sverige Lidköping Huan SL B-58240185 Spanien Barcelona IJA Fastighet AB 556801-3956 Sverige Stockholm Jobegu AB 556697-8937 Sverige Stockholm KB Kolsva 1 916608-8386 Sverige Stockholm KB Sagax Jordbromalm 6:13 969636-7763 Sverige Stockholm KB Slänten 17 969667-0604 Sverige Stockholm Keskinäinen Koy Ruosilankulma 1937007-9 Finland Helsingfors Keskinäinen Koy Virkatie 10 2475125-5 Finland Vanda Klingan Tre Fastigheter AB 556726-7942 Sverige Stockholm Koskelo Holding Oy 2009577-2 Finland Espo Koy Ansakulma 2705230-2 Finland Vanda Koy Espoon Karaportti 8 2547952-1 Finland Esbo Koy Espoon Koskelontie 27 A 2691505-7 Finland Esbo Koy Espoon Mänkimiehentie 4 2886834-6 Finland Esbo Koy Espoon Olarinluoma 8 2298118-8 Finland Esbo 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 100 NOTER 22 NOT ANDELAR I KONCERNFÖRETAG, FORTS. Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte Koy Espoon Ruukintie 20 0783679-1 Finland Esbo Koy Forssan Koikkurintie 2 2731647-8 Finland Forssa Koy Gunnarlankatu 5 2128395-1 Finland Lojo Koy Helsingin Konalankuja 5 2702587-3 Finland Helsingfors Koy Helsingin Muonakulma 2756538-6 Finland Helsingfors Koy Helsingin Muonamiehenraitti 2809177- 6 Finland Helsingfors Koy Helsingin Puusepänkatu 2 1589532-9 Finland Helsingfors Koy Helsingin Ristipellonkulma 2773506-6 Finland Helsingfors Koy Helsingin Ruosilantie 14 2773505-8 Finland Helsingfors Koy Helsingin Ruosilantie 16 2773508-2 Finland Helsingfors Koy Helsingin Valokaari 8 2702507-2 Finland Helsingfors Koy Hollolan Tarmontie 2-4 2103880-9 Finland Hollola Koy Hyvinkään Hakakalliontie 7 2731622-4 Finland Hyvinge Koy Hämeenlinnan Autotehtaantie 1 2702571-8 Finland Tavastehus Koy Joensuun Muuntamontie 3 2832727-5 Finland Joensuu Koy Juhanilanmäki 0734652-2 Finland Vanda Koy Jyväskylän Ahjokatu 26 1994773-9 Finland Jyväskylä Koy Jyväskylän Metsälehmuksentie 6 2933938-2 Finland Vaajakoski Koy Jyväskylän Metsäraivio 2 2945477-8 Finland Jyväskylä Koy Jyväskylän Savelankatu 5 2854809-4 Finland Jyväskylä Koy Jyväskylän Yritystie 1 2854808-6 Finland Jyväskylä Koy Kampo 3191082-4 Finland Vanda Koy Kankitie 3004485-6 Finland Jyväskylä Koy Karkkilan Sähkökiinteistö 1) 1536323-4 Finland Högfors Koy Kempeleen Vihikari 10 2878206-7 Finland Kempele Koy Keski-Suomen Talo 1) 0712443-6 Finland Jyväskylä Koy Kiimingin Hallitie 2 2765013-4 Finland Uleåborg Koy Koivuhaanportti 10 0741876 - 8 Finland Vanda Koy Kokkolan Mottisenkatu 6 3242387-6 Finland Karleby Koy Kokkolan Patamäentie 1 2832725-9 Finland Karleby Koy Konekeskus 0825860-4 Finland Jyväskylä Koy Kotkan Kisällinkatu 10 2612405-2 Finland Kotka Koy Kuopion Lukkosalmenportti 2190203-8 Finland Kuopio Koy Kuopion Mestarinkatu 5 2731637-1 Finland Kuopio Koy Lahden Ansiokatu 8 2731639-8 Finland Lahtis Koy Lahden Jatkokatu 1 2612409-5 Finland Lahtis Koy Lapuan Metsäkiventie 4 2119444-9 Finland Lappo Koy Larin Kyöstinkatu 28 2731644-3 Finland Tavastehus Koy Liedon Avantintie 20 2612411- 6 Finland Lundo Koy Lohjan Ratakatu 26 2731642-7 Finland Lojo Koy Luomannotko 5 2731645-1 Finland Esbo Koy Lyhtykulma 2681286 -7 Finland Helsingfors Koy Muuramen Punasilta 2097941-2 Finland Muurame Koy Nimismiehenpelto 0658624-1 Finland Esbo Koy Oulun Johdinkuja 5 2265934-0 Finland Uleåborg Koy Oulun Jääsalontie 17 2731625-9 Finland Uleåborg Koy Oulun Kaapelitie 4 2303033-3 Finland Uleåborg Koy Oulun Kempeleentie 9 3243920-2 Finland Uleåborg Koy Oulun Lumijoentie 2 2878202-4 Finland Uleåborg Koy Oulun Moreenikuja 2 2765012-6 Finland Uleåborg Koy Oulun Nuottasaarentie 4 3242173-1 Finland Uleåborg Koy Oulun Äimäkuja 2 3242386-8 Finland Uleåborg Koy Oulun Äimäkuja 3 3242352-6 Finland Uleåborg Koy Oulun Äimätie 1 3242351-8 Finland Uleåborg Koy Oulun Äimätie 5 3242349-7 Finland Uleåborg Koy Tiilitie 11 3237837-4 Finland Vanda Koy Pakkasraitti 14 2880525-7 Finland Tusby Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte Koy Peltolamminkatu 40 0804138-4 Finland Tammerfors Koy Pirkkalan Lasikaari 1 3004484-8 Finland Birkala Koy Pirkkalan Muuraintie 3 2787835-8 Finland Birkala Koy Pirkkalan Ohitustie 2611143 - 8 Finland Tammerfors Koy Pirkkalan Vesalanportti 2229677-0 Finland Birkala Koy Porin Korjaamokatu 1 2612408-7 Finland Björneborg Koy Porin Raja-Hiltantie 8 2731631-2 Finland Björneborg Koy Rauman Äyhönjärventie 5 2731635-5 Finland Raumo Koy Ristipellontie 17 2447642-5 Finland Helsingfors Koy Rovaniemen Teollisuustie 28 2731633-9 Finland Rovaniemi Koy Rovaniemen Teollisuustie 29 3242172-3 Finland Rovaniemi Koy Ruosilantie 18 0744708 - 3 Finland Helsingfors Koy Salvesenintie 6 2172935-1 Finland Jyväskylä Koy Seinäjoen Yrittäjäntie 2 2731618-7 Finland Seinäjoki Koy Sähkötie 8 2565951-4 Finland Vanda Koy Tampereen Hautalankatu 19-20 2945481-5 Finland Tammerfors Koy Tampereen Hautalankatu 31 2945486-6 Finland Tammerfors Koy Tampereen Joentaustankatu 3 2731623-2 Finland Tammerfors Koy Tampereen Nuutisarankatu 19 2612407-9 Finland Tammerfors Koy Tampereen Patamäenkatu 7 1636010-7 Finland Tammerfors Koy Tampereen Uurastajankatu 3 2028664-0 Finland Tammerfors Koy Terässammon Yrityskeskus 1740299-7 Finland Jyväskylä Koy Turun Kuormakatu 17 2466740 - 8 Finland Åbo Koy Turun Postikatu 3 2955735-5 Finland Åbo Koy Turun Rydöntie 7 2955742-7 Finland Åbo Koy Turun Uhrilähteenkatu 2 2955741-9 Finland Åbo Koy Turun Urusvuorenkatu 3 3088275-3 Finland Åbo Koy Tuusulan Pakkasraitti 4 2652079-2 Finland Tusby Koy Tuusulan Uusi Mutka 2414008-3 Finland Tusby Koy Valdo 3191083-2 Finland Vanda Koy Vantaan Ansatie 4 0598169-6 Finland Vanda Koy Vantaan Hakamäenkuja 8-10 2541642-4 Finland Vanda Koy Vantaan Hakamäenkulma 2696847-4 Finland Vanda Koy Vantaan Honkanummentie 5 10 4 4118 - 4 Finland Vanda Koy Vantaan Juurakkotie 3 2814954-4 Finland Vanda Koy Vantaan Kiitoradantie 14 1898385-0 Finland Vanda Koy Vantaan Klinkkerikaari 2 0558383-1 Finland Vanda Koy Vantaan Kärkikuja 1832321-1 Finland Vanda Koy Vantaan Lumijälki 3089291-9 Finland Vanda Koy Vantaan Martinkyläntie 9 A 2599495-3 Finland Vanda Koy Vantaan Niittykulma 2756539-4 Finland Vanda Koy Vantaan Niittyvillankuja 2 2731626-7 Finland Vanda Koy Vantaan Nuolitie 20 2825579-3 Finland Vanda Koy Vantaan Porttisuontie 9 2112915 - 3 Finland Vanda Koy Vantaan Sanomatie 3 2634936-6 Finland Vanda Koy Vantaan Sarkatie 2 1971094-2 Finland Vanda Koy Vantaan Taivaltie 4 0625322-8 Finland Vanda Koy Vantaan Tiilitie 9 2591653-3 Finland Vanda Koy Vantaan Tikkurilantie 146 2702493-4 Finland Vanda Koy Vantaan Tikkurilantie 5 2319111- 0 Finland Vanda Koy Vantaan Trukkikuja 1 2613719- 5 Finland Vanda Koy Vantaan Tulkintie 29 1635180-9 Finland Vanda Koy Vantaanlaaksontie 6 2298116 -1 Finland Vanda Koy Vesalankadun hallit 2339358-0 Finland Birkala 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 101 NOTER 22 NOT ANDELAR I KONCERNFÖRETAG, FORTS. Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte Koy Virkatie 7 2565952-2 Finland Vanda Koy Virkatie 8 A 2565960-2 Finland Vanda Koy Virkatie 8 B 2565956-5 Finland Vanda Koy Väinö Tannerin Tie 1 3007067-5 Finland Vanda Koy Väiski 3191085-9 Finland Vanda Koy Ylivieskan Kettukallionkatu 3 3242171-5 Finland Ylivieska Koy Ylivieskan Kiskotie 2 2731628-3 Finland Ylivieska Koy Ylöjärven Teollisuustie 11 2607210-9 Finland Ylöjärvi Koy Ylöjärven Vanha Vaasantie 13 2607206-1 Finland Ylöjärvi Koy Ylöjärven Vanha Vaasantie 3 2952073-9 Finland Ylöjärvi Koy Yrityspaja 1731678 -1 Finland Jyväskylä Koy Ärrävaara 2404395-3 Finland Vanda Kugghjulet 3 AB 556034-5901 Sverige Stockholm Leverantören 1 AB 556921-3928 Sverige Stockholm M/K Pirkkala I Oy 2776589-8 Finland Birkala M/K Pirkkala II Oy 2829129-2 Finland Birkala Marcato Fastigheter AB 556438-8527 Sverige Stockholm Marcato Förvaltnings AB 556248-7982 Sverige Stockholm Montajes y Equipamientos SL B-35292119 Spanien Barcelona Murarnas Hus AB 556565-2343 Sverige Stockholm Panncentralen 1 Fastighets AB 556606-2583 Sverige Stockholm Parque Empresarial Butarque SL B-82308966 Spanien Madrid Primo Veddesta Fastigheter AB 559111- 8 0 87 Sverige Stockholm Sagax Ackumulatorn i Hud- dinge AB 556623 -1170 Sverige Stockholm Sagax Almere 1 B.V. KVK67193439 Nederländerna Rotterdam Sagax Alpha KB 969667-5777 Sverige Stockholm Sagax Atan AB 559165-0006 Sverige Stockholm Sagax Beta KB 969680-2256 Sverige Stockholm Sagax Beta Komplementär AB 556646-6891 Sverige Stockholm Sagax Bidco 8 AB 559320-1691 Sverige Stockholm Sagax Bidco 9 AB 559320-1709 Sverige Stockholm Sagax Bidco 10 AB 559320 -1717 Sverige Stockholm Sagax Bidco 11 AB 559320-1725 Sverige Stockholm Sagax Bidco 12 AB 559320 -1733 Sverige Stockholm Sagax Bidco 13 AB 559320 -1741 Sverige Stockholm Sagax Bidco 14 AB 559320-1758 Sverige Stockholm Sagax Bidco 15 AB 559320 -1766 Sverige Stockholm Sagax Bidco 16 AB 559320 -1774 Sverige Stockholm Sagax Bidco 17 AB 559320-1600 Sverige Stockholm Sagax Bokbindaren 1 AB 556757-8504 Sverige Stockholm Sagax Dess AB 559235-3659 Sverige Stockholm Sagax Diameter AB 559276 -9839 Sverige Stockholm Sagax Donker Duyvisweg 301 B.V. KVK66641276 Nederländerna Rotterdam Sagax Dur AB 559235-3675 Sverige Stockholm Sagax Eindhoven 1 B.V. KVK67272177 Nederländerna Rotterdam Sagax Elb AB 559164 -9 974 Sverige Stockholm Sagax Elektra 11 AB 559092-7595 Sverige Stockholm Sagax Eng AB 559164-9966 Sverige Stockholm Sagax Finland AB 556759-7975 Sverige Stockholm Sagax Finland Asset Management Oy 2513597-2 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 2 Oy 2547955-6 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 4 Oy 2590939-2 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 6 Oy 2608825-8 Finland Kotka Sagax Finland Holding 7 Oy 2655160-1 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 8 Oy 2676625-8 Finland Helsingfors Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte Sagax Finland Holding 9 Oy 2681285-9 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 10 Oy 2709703-3 Finland Forssa Sagax Finland Holding 11 Oy 2753789-5 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 12 Oy 2807403- 6 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 13 Oy 2913112-7 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 14 Oy 2913111-9 Finland Vanda Sagax Finland Holding 15 Oy 2915842-6 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 16 Oy 2915844-2 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 17 Oy 2945479-4 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 18 Oy 3085889-2 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 19 Oy 3105016-6 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 20 Oy 3219292-4 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 21 Oy 3241805-7 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 22 Oy 3243385-5 Finland Helsingfors Sagax Finland RE Ky 3190931-3 Finland Helsingfors Sagax Finland Real Estate Oy 2553679-2 Finland Helsingfors Sagax Hallenstraat 16 B.V. KVK66500133 Nederländerna Rotterdam Sagax Haninge AB 556730-5080 Sverige Stockholm Sagax Helsingborg KB 969716-9374 Sverige Stockholm Sagax HoldCo 1 B.V. KVK70337136 Nederländerna Rotterdam Sagax HoldCo 2 B.V. KVK71059679 Nederländerna Rotterdam Sagax HoldCo 3 B.V. KVK 73374350 Nederländerna Rotterdam Sagax HoldCo 4 B.V. KVK75791013 Nederländerna Rotterdam Sagax HoldCo 5 B.V. KVK78137667 Nederländerna Rotterdam Sagax HoldCo 6 B.V. KVK80927467 Nederländerna Rotterdam Sagax Holdco 7 B.V. K VK84741716 Nederländerna Rotterdam Sagax Holdco 8 B.V. KVK84741783 Nederländerna Rotterdam Sagax Holding 1 ApS 35669752 Danmark Herlev Sagax Huskvarna AB 556703-0555 Sverige Stockholm Sagax Industrial 1 B.V. KVK68504691 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 2 B.V. KVK68504802 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 3 B.V. KVK69131589 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 4 B.V. KVK69131554 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 5 B.V. K VK69131511 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 6 B.V. K VK7033874 4 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 7 B.V. KVK70338833 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 8 B.V. KVK70701393 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 9 B.V. KVK70697620 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 10 B.V. KVK71061584 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 11 B.V. KVK71062394 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 12 B.V. KVK71851240 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 13 B.V. KVK 71851178 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 14 B.V. KVK 71851194 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 15 B.V. KVK 71851143 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 16 B.V. KVK72572256 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 17 B.V. KVK72572299 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 18 B.V. KVK72572310 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 19 B.V. KVK73376884 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 20 B.V. KVK73377007 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 21 B.V. KVK 73377112 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 22 B.V. KVK75794446 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 23 B.V. KVK75794462 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 24 B.V. KVK75794497 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 25 B.V. KVK17026761 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 26 B.V. KVK80932800 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 27 B.V. KVK80932525 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 28 B.V. KVK80933076 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 28 B.V. KVK80933076 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 29 B.V. K VK8474 4596 Nederländerna Rotterdam 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 102 NOTER 1) Joint operations. 22 NOT ANDELAR I KONCERNFÖRETAG, FORTS.   förvalta och utveckla fastigheter i Sverige. Söderport äger fastigheter framförallt inom segmenten lager och lätt industri. Söderport äger även  dotterföretag i Söderports koncernredovisning. På uppdrag av Söder- port ombesörjer Sagax fastighetsförvaltning i Stockholm och ekonomisk förvaltning av Söder port koncernen. Fastighetsförvaltning i Göteborg ombesörjs av Nyfosa.  av Hemsö Fastighets AB. Resterande aktier ägs av Tredje AP-fonden.  www.hemso.se.   fokus på kommersiella förvaltningsfastigheter främst i norra Sverige. 23 NOT ANDELAR I JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG     att förvärva, utveckla och förvalta högavkastande kommersiella fastig-  www.emilshus.com.    uthyrda till Beijer Byggmaterial AB. Den uthyrningsbara arean uppgår  Sagax redovisar resultat- och ägarandelar i joint venture och intresse företag enligt kapitalandelsmetoden. Resultatandelar, liksom tillkommande förvärvskostnader, redovisas över värdena på andelarna i koncernredovisningen. Koncernens totalresultat innefattar koncernens andel av totalresultaten i investeringsobjekten. Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte Sagax Industrial 30 B.V. KVK84744685 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 31 B.V. KVK8474 4774 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 32 B.V. KVK84744731 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 33 B.V. KVK84744642 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 34 B.V. KVK84744847 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 35 B.V. KVK84744960 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 36 B.V. KVK84744936 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 37 B.V. KVK84745045 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 38 B.V. KVK84746505 Nederländerna Rotterdam Sagax Jykeskeljo Oy 1772102-3 Finland Jyväskylä Sagax Keskikankaantie 9 Oy 2059988-2 Finland Hollola Sagax Kista AB 556855-5006 Sverige Stockholm Sagax Konsumentvägen AB 556717-8305 Sverige Stockholm Sagax Korsberga AB 556715-1963 Sverige Stockholm Sagax Kubik AB 559276 -9839 Sverige Stockholm Sagax Kvadrat AB 559276 -9771 Sverige Stockholm Sagax Kvm AB 559128-7809 Sverige Stockholm Sagax Lager AB 559128-7791 Sverige Stockholm Sagax Lillsjö AB 556674-7365 Sverige Stockholm Sagax Mellan AB 556541-8778 Sverige Stockholm Sagax MIX AB 559003-7213 Sverige Stockholm Sagax Moll AB 559235-3683 Sverige Stockholm Sagax NEEAH AB 556715-8521 Sverige Stockholm Sagax Postﬂyg AB 556791-5052 Sverige Stockholm Sagax RE Holding Oy 3219690-9 Finland Helsingfors Sagax RE Portfolio 1 Oy 3220027-7 Finland Helsingfors Sagax RE Portfolio 2 Oy 3220036-5 Finland Lahtis Sagax RE Portfolio 3 Oy 3220043-7 Finland Tammerfors Sagax RE Portfolio 4 Oy 3219621-2 Finland Jyväskylä Sagax Real Estate ApS 3566974 4 Danmark Herlev Sagax Rek AB 559164-9982 Sverige Stockholm Sagax Roosendaal 1 B.V. KVK67470939 Nederländerna Rotterdam Sagax Rosersberg AB 556740-3596 Sverige Stockholm Sagax Sapla 1 AB 556740 -5187 Sverige Stockholm Sagax Sapla 2 AB 556740-5294 Sverige Stockholm Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte Sagax Sapla 3 AB 556740 -5286 Sverige Stockholm Sagax Sapla 4 AB 556740 -5278 Sverige Stockholm Sagax Sapla 5 AB 556683-0377 Sverige Stockholm Sagax SEK AB 559199-7415 Sverige Stockholm Sagax Skarphallen AB 556979-4588 Sverige Stockholm Sagax Skarpnäck AB 556852-4531 Sverige Stockholm Sagax Solna AB 556073-1407 Sverige Stockholm Sagax Staffanstorp AB 556805-3762 Sverige Stockholm Sagax Stockholm 20 AB 559081-6657 Sverige Stockholm Sagax Stockholm 23 AB 559083-1888 Sverige Stockholm Sagax Stockholm 29 AB 559276-9789 Sverige Stockholm Sagax Stockholm 30 AB 559278-7591 Sverige Stockholm Sagax Stockholm 31 AB 559296-2095 Sverige Stockholm Sagax Stockholm 32 AB 559296-2079 Sverige Stockholm Sagax Stockholm Nio AB 556954-1963 Sverige Stockholm Sagax Sätra AB 556930-2085 Sverige Stockholm Sagax Tel B.V. KVK67390382 Nederländerna Rotterdam Sagax Terneuzen B.V. KVK68120370 Nederländerna Rotterdam Sagax Tyskland AB 556715-1930 Sverige Stockholm Sagax Veddesta 2:42 AB 556804-6436 Sverige Stockholm Sagax Yta AB 559128-7908 Sverige Stockholm Sagax Åptimera AB 556200-9844 Sverige Stockholm Sagax Älvsjö AB 559035-3149 Sverige Stockholm Satrap Kapitalförvaltning AB 556748 -3309 Sverige Stockholm SCI Svenskasagax 5 538619891 Frankrike Paris SCI Svenskasagax 6 539294041 Frankrike Paris Skruvnyckeln Holding AB 559105 - 5743 Sverige Stockholm Storstockholms Industrifastigheter KB 969695-2648 Sverige Stockholm Stubbehagen Fastighets AB 556698-0891 Sverige Stockholm Svenskasagax 1 SAS 808495303 Frankrike Paris Svenskasagax 2 SAS 822558268 Frankrike Paris Svenskasagax 3 SAS 834337230 Frankrike Paris Svenskasagax 4 SAS 851392084 Frankrike Paris T E Real Estate KB 969712-2852 Sverige Stockholm Tillverkaren 1 Fastighets AB 556730-4307 Sverige Stockholm 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 103 NOTER Bokfört värde joint venture/intresseföretag Moderbolaget Joint venture Org nr Säte Andel 2021-12-31 2020-12-31 Hemsö Intressenter AB 556917-4336 Stockholm 50 % 735 585 Summa 735 585 Koncernen Joint venture/Intresseföretag Org nr Säte Andel av rösterna 2021-12-31 2020-12-31 Hemsö Intressenter AB 556917-4336 Stockholm 50 % 3 534 2 318 Söderport Property Investment AB 559194-8681 Stockholm 50 % 2 622 1 909 NP3 Fastigheter AB 556749-1963 Sundsvall 22 % 1 900 1 257 Fastighetsbolaget Emilshus AB 559164-8752 Vetlanda 26 % 437 197 Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra AB 559235-3667 Stockholm 50 % 291 265 Summa 8 784 5 945 23 NOT ANDELAR I JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG, FORTS. Sagax joint venture Hemsö Intressenter AB Söderport Property Investment AB Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra 1) 2021 jan-dec 2020 jan-dec 2021 jan-dec 2020 jan-dec 2021 jan-dec 2020 jan-dec Sagax ägarandel, % 15 15 50 50 50 50 Hyresintäkter, Mkr 3 614 3 270 853 818 89 5 Förvaltningsresultat, Mkr 2 145 1 810 504 466 59 3 Årets resultat, Mkr 8 189 3 333 1 900 844 109 49 Sagax andel av förvaltningsresultat, Mkr 271 223 236 217 30 1 2021 jan-dec 2020 jan-dec 2021 jan-dec 2020 jan-dec 2021 jan-dec 2020 jan-dec Antal fastigheter 441 392 83 82 33 37 Hyresvärde, Mkr 3 899 3 429 901 899 86 91 Fastigheternas bokförda värde, Mkr 75 737 62 240 12 882 11 9 0 9 1 429 1 440 Uthyrningsbar area, kvm 2 218 000 2 005 000 743 000 778 000 181 000 203 000 Hyresduration, år 9,6 9,8 4,6 4,8 6,6 6,8 Ekonomisk vakansgrad, % 2 2 5 6 – – Räntebärande skulder, Mkr 42 498 38 652 6 209 6 354 786 842 Kapitalbindning, år 6,8 6,7 2,4 3,5 2,9 4,0 Räntebindning, år 6,3 6,2 2,3 3,1 1,8 3,2 Marknadsvärde för räntederivat, Mkr 161 –231 –124 –219 – – Sagax redovisade andelsvärde, Mkr 3 534 2 318 2 622 1 909 291 265 1) Ess-Sierra blev ett joint venture 2020-12-11 Avstämning andelsvärden joint venture Hemsö Intressenter AB Söderport Property Investment AB Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra 2021 -12-31 2020 -12-31 2021 -12-31 2020 -12-31 2021 -12-31 2020 -12-31 Sagax andel av eget kapital 3 534 2 318 2 490 1 916 294 273 Redovisat värde för andel 3 534 2 318 2 622 1 909 291 265 Hemsö Intressenter AB Söderport Property Investment AB Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra Koncernen Moder bolaget Koncernen Moder bolaget Koncernen Moder bolaget Ingående balans 2021- 01-01 2 318 585 1 909 – 265 – Andel av total resultat 1 158 – 905 – 60 – Utdelning –92 – –200 – –33 – Kapital tillskott 150 150 8 – – – Utgående balans 2021-12-31 3 534 735 2 622 – 291 – 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 104 NOTER Summerade resultaträkningar joint venture Hemsö Intressenter AB 1) Söderport Property Investment AB Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra 2021 2020 2021 2020 2021 2020 Förvaltningsresultat 542 446 504 466 59 3 Värdeförändringar fastigheter 2 252 714 1 483 605 77 62 Värdeförändringar ﬁnansiella instrument 84 –34 99 –11 – 8 Skatter –579 –238 –186 –216 –28 –16 Årets resultat 2 299 888 1 900 844 109 49 Övrigt totalresultat 17 –26 – – – – Årets totalresultat 2 315 862 1 900 844 109 49 Resultat tillhörigt ägare utan bestämmande inﬂytande – – 40 36 – – Sagax andel av årets totalresultat 1 158 431 905 404 60 19 1) Hemsö Intressenter AB äger 30 % av Hemsö Fastighets AB. Summerade balansräkningar joint venture Hemsö Intressenter AB 1) Söderport Property Investment AB Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra 2021 2020 2021 2020 2021 2020 Förvaltnings fastigheter – – 12 882 11 909 1 429 1 440 Övriga anläggnings tillgångar 7 375 5 814 475 272 – – Likvida medel 32 32 386 161 27 21 Övriga omsättnings tillgångar – – 91 67 – 4 Summa tillgångar 7 407 5 846 13 834 12 409 1 456 1 465 Eget kapital 5 896 4 335 5 291 4 136 589 546 Räntebärande långfristiga skulder 1 470 1 470 6 208 6 303 786 842 Derivat – – 127 220 – – Uppskjuten skatteskuld – – 1 361 1 087 36 15 Övriga långfristiga skulder – – 348 312 – 34 Räntebärande kortfristiga skulder – – 50 50 – – Kortfristiga skulder 41 41 449 301 45 28 Summa eget kapital och skulder 7 407 5 846 13 834 12 409 1 456 1 465 1) Hemsö Intressenter AB äger 30 % av Hemsö Fastighets AB. 23 NOT ANDELAR I JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG, FORTS. Summerade balansräkningar intresseföretag NP3 Fastigheter AB Fastighetsbolaget Emilshus AB 2021-12-31 2021-12-31 Förvaltningsfastigheter 17 335 4 827 Övriga anläggnings tillgångar 987 14 Likvida medel 269 93 Övriga omsättnings tillgångar 127 53 Summa tillgångar 18 718 4 987 Eget kapital 6 743 1 848 Räntebärande långfristiga skulder 9 285 2 004 Derivat 9 – Uppskjuten skatteskuld 969 171 Övriga långfristiga skulder 106 46 Kortfristiga skulder 1 606 918 Summa eget kapital och skulder 18 718 4 987 Avstämning andelsvärden intresseföretag NP3 Fastigheter AB Fastighetsbolaget Emilshus AB 2021-12-31 2021-12-31 Sagax andel av eget kapital 1 314 469 Redovisat värde för andel 1 900 437 NP3 Fastigheter AB Fastighetsbolaget Emilshus AB Koncernen Koncernen Ingående balans 2021- 01-01 1 257 197 Förvärv 197 121 Andel av totalresultat 493 121 Utdelning –46 –2 Utgående balans 2021-12-31 1 900 437 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 105 NOTER Summerade resultaträkningar intresseföretag NP3 Fastigheter AB Fastighetsbolaget Emilshus AB 2021 2021 Förvaltningsresultat 759 131 Värdeförändringar fastigheter 1 642 454 Värdeförändringar ﬁnansiella instrument 64 13 Skatter –444 –129 Årets resultat 2 020 469 Övrigt totalresultat – – Årets totalresultat 2 020 469 Resultat tillhörigt ägare utan bestämmande inﬂytande 4 – Sagax andel av årets totalresultat 493 121 Moderbolaget Koncernföretag 2021-12-31 2020-12-31 Kortfristiga fordringar på koncernföretag Bilhornet KB 49 45 Cephyr AB 8 5 Fastighets AB Råﬁlmen 30 – Fastighetsaktiebolaget Apicius 295 65 Gila Fastighets AB 2 2 IJA Fastighet AB – 6 Jobegu AB 0 1 Klingan Tre Fastigheter AB 3 1 Marcato Fastigheter AB 60 44 Marcato Förvaltning AB 50 26 Murarnas Hus AB 3 1 Panncentralen 1 AB 62 97 Sagax Almere 1 B.V. 227 305 Sagax Alpha AB 110 112 Sagax Atan AB – 10 Sagax Beta AB 62 143 Sagax Bokbindaren 1 AB 189 237 Sagax Bruket AB 286 274 Sagax Donker Duyvisweg 301 B.V. 66 56 Sagax Eindhoven 1 B.V. 30 44 Sagax Elb AB – 17 Sagax Elektra 11 AB 7 0 Sagax Eur AB 461 458 Sagax Euro MTN AB 37 – Sagax Fastighet Egah Almuk AB 7 3 Sagax Finland Holding 2 Oy – 7 Sagax Finland Holding 4 Oy 402 379 Sagax Finland Holding 6 Oy 420 100 Sagax Finland Holding 7 Oy 383 – Sagax Finland Holding 8 Oy 4 8 Sagax Finland Holding 9 Oy 323 328 Sagax Finland Holding 10 Oy – 20 Sagax Finland Holding 11 Oy 1 3 25 NOT FORDRINGAR PÅ KONCERNFÖRETAG Moderbolaget Koncernföretag 2021-12-31 2020-12-31 Sagax Finland Holding 12 Oy 135 143 Sagax Finland Holding 13 Oy 6 13 Sagax Finland Holding 14 Oy 51 59 Sagax Finland Holding 16 Oy 269 195 Sagax Finland Holding 17 Oy 127 125 Sagax Finland Holding 19 Oy 199 157 Sagax Finland Holding 20 Oy 51 – Sagax Finland Holding 21 Oy 10 – Sagax Finland Holding 22 Oy 70 – Sagax Finland Oy 1 289 – Sagax Finland RE Ky 208 – Sagax Finland Real Estate Oy 987 182 Sagax Hallenstraat 16 B.V. 29 38 Sagax Haninge AB 28 23 Svenska Holding SAS – 15 Sagax Holding 1 ApS 37 43 Sagax HoldCo 1 B.V. 131 163 Sagax Industrial 1 B.V. 49 130 Sagax Industrial 2 B.V. 37 73 Sagax Industrial 3 B.V. 16 20 Sagax Industrial 4 B.V. 36 51 Sagax Industrial 5 B.V. 135 181 Sagax Industrial 6 B.V. 29 33 Sagax Industrial 8 B.V. 34 40 Sagax Industrial 9 B.V. 15 20 Sagax Industrial 10 B.V. 57 64 Sagax Industrial 11 B.V. 21 24 Sagax Industrial 12 B.V. 63 74 Sagax Industrial 13 B.V. 101 105 Sagax Industrial 14 B.V. 31 32 Sagax Industrial 15 B.V. 72 86 Sagax Industrial 16 B.V. 101 105 Sagax Industrial 17 B.V. 117 68 Sagax Industrial 18 B.V. 328 327 23 NOT ANDELAR I JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG, FORTS. 24 NOT FORDRINGAR PÅ JOINT VENTURES Koncernen Moderbolaget Långfristiga fordringar på joint ventures 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31 Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra – 34 – 34 Sagax Tsg AB 8 7 – – Summa 8 41 – 34 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 106 NOTER Moderbolaget Koncernföretag 2021-12-31 2020-12-31 Långfristiga fordringar på koncernföretag Fastighetsaktiebolaget Råﬁlmen 113 145 Marcato Fastigheter AB 131 – Panncentralen 1 AB 183 – Sagax Fastighet Egah Almuk AB 40 39 Sagax Finland Holding 2 Oy 424 265 Sagax Finland Holding 8 Oy 305 263 Sagax Finland Holding 10 Oy 289 285 Sagax Finland Holding 11 Oy 87 90 Sagax Jordbro AB – 527 Sagax Veddesta 2:42 AB 40 40 Sagax Älvsjö AB 113 – Summa 1 725 1 654 Moderbolaget Koncernföretag 2021-12-31 2020-12-31 Kortfristiga skulder till koncernföretag Firethorne AB 881 684 Sagax Atan AB 336 – Sagax Euro MTN AB – 1138 Sagax Euro MTN NL B.V. 1 – Sagax Europa AB 379 37 Sagax Finland AB 111 – Sagax Finland Oy – 702 Sagax Finland Asset Management 13 16 Sagax Finland Holding 2 Oy 7 – Sagax Finland Holding 10 Oy 1 – Sagax Finland Holding 15 Oy 16 6 Sagax Finland Holding 18 Oy 15 8 Sagax Jordbro AB – 218 Sagax Lund AB 20 – Sagax SEK AB 142 68 Sagax Stockholm 19 AB 126 – Sagax Stockholm 27 AB 93 165 Sagax Stockholm 28 AB 222 186 Sagax Stockholm 29 AB 4 – Satrap Kapitalförvaltning AB – 225 Sagax Under AB 283 – Sagax Veddesta 2:42 AB 146 – Svenskasagax Holding SAS 1 – Summa 2 797 3 453 26 NOT SKULDER TILL KONCERNFÖRETAG Moderbolaget Koncernföretag 2021-12-31 2020-12-31 Långfristiga skulder till koncernföretag Sagax Euro MTN NL B.V. 3 069 – Sagax Finland Oy – 251 Sagax SEK AB 11 486 3 162 Summa 14 555 3 413 25 NOT FORDRINGAR PÅ KONCERNFÖRETAG, FORTS Moderbolaget Koncernföretag 2021-12-31 2020-12-31 Sagax Industrial 19 B.V. 89 92 Sagax Industrial 20 B.V. 46 50 Sagax Industrial 21 B.V. 281 298 Sagax Industrial 22 B.V. 257 123 Sagax Industrial 23 B.V. 177 130 Sagax Industrial 24 B.V. 369 20 Sagax Industrial 25 B.V. 34 – Sagax Industrial 26 B.V. 428 – Sagax Industrial 27 B.V. 138 – Sagax Industrial 28 B.V. 82 – Sagax Invest AB 907 – Sagax Jordbro AB 311 – Sagax Kista AB 148 130 Sagax Konsumentvägen AB 2 – Sagax Korsberga AB – 8 Sagax Lund AB – 22 Sagax Macrohuset AB 31 30 Sagax Mix AB 44 39 Sagax Projektutveckling AB 22 24 Sagax RE Holding AB 1 – Sagax RE Holding Oy 208 – Sagax RE Portfolio 1 Oy 404 – Sagax RE Portfolio 2 Oy 76 – Sagax RE Portfolio 3 Oy 429 – Sagax RE Portfolio 4 Oy 256 – Sagax Real Estate ApS 1 1 Sagax Real Estate SL 170 1 990 Sagax Resan 1 AB – 1 Sagax Roosendaal 1 B.V. 20 30 Sagax Rosersberg AB 40 35 Sagax Skarpnäck AB 40 40 Sagax Småland AB 474 445 Sagax Solna AB 15 – Sagax Stockholm 7 AB 347 – Sagax Stockholm 8 AB 89 92 Sagax Stockholm 12 AB 2 2 Sagax Stockholm 13 AB 362 293 Sagax Stockholm 15 AB – 4 Sagax Stockholm 19 AB – 31 Sagax Stockholm 23 AB 248 265 Sagax Stockholm 25 AB 18 17 Sagax Stockholm 26 AB 69 18 Sagax Stockholm 31 AB 2 – Sagax Stockholm Tio AB 71 65 Sagax Stockholm Två AB 1 074 2 Sagax Sätra AB 11 11 Sagax Tel B.V. 32 33 Sagax Temple Holding 2 Oy – 233 Sagax Temple Portfolio 1 Oy – 335 Sagax Temple Portfolio 2 Oy – 92 Sagax Temple Portfolio 3 Oy – 417 Sagax Temple Portfolio 4 Oy – 315 Sagax Terneuzen B.V. 174 234 Sagax Tyskland AB 407 469 Sagax Veddesta 2:42 AB 3 – Sagax Yta AB 29 29 Sagax Älvsjö AB 45 – Satrap Kapitalförvaltning AB 1 522 – Storstockholms Industrifastigheter AB 214 209 Svenskasagax 2 SAS 355 254 Svenskasagax 3 SAS – 444 Svenskasagax 4 SAS 189 828 Tillverkaren 1 Fastighets AB 23 20 Veddesta Properties AB – 8 Summa 19 232 13 614 25 NOT FORDRINGAR PÅ KONCERNFÖRETAG, FORTS 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 107 NOTER AKTIEKAPITAL      aktier var fullt betalda. Rösträtter och aktiekapitalandelar per aktieslag presenteras här intill. Aktiekapitalets utveckling enligt Bolagsverket de senaste tio åren beskrivs nedan. Aktiekapitalets utveckling 2012-2021 Datum Händelse Förändring aktiekapital Totalt aktie kapital Totalt antal A-aktier Totalt antal B-aktier Totalt antal D-aktier Totalt antal preferensaktier Totalt antal aktier 2012-12-21 Riktad nyemission 63 739 890 317 084 110 13 416 822 – – 50 000 000 63 416 822 2013-03-26 Fondemission 1) 28 689 713 345 773 824 13 416 822 134 168 220 – 50 000 000 197 585 042 2013-03-26 Riktad nyemission 20 457 342 366 231 166 13 416 822 145 858 130 – 50 000 000 209 274 952 2014-04-25 Riktad nyemission 5 250 000 371 481 166 13 416 822 145 858 130 – 53 000 000 212 274 952 2014-12-22 Riktad nyemission 4 375 000 375 856 166 13 416 822 145 858 130 – 55 500 000 214 774 952 2015-03-24 Riktad nyemission 4 812 500 380 668 666 13 416 822 145 858 130 – 58 250 000 217 524 952 2016-11-02 Företrädesemission 25 261 243 405 929 909 13 416 822 145 858 130 14 434 996 58 250 000 231 959 948 2016-11-02 Riktad nyemission 6 676 257 412 606 166 13 416 822 145 858 130 18 250 000 58 250 000 235 774 952 2017-06-09 Indragning av aktier –72 565 451 340 040 715 13 416 822 145 858 130 18 250 000 16 784 028 194 308 980 2017-06-09 Kvittningsemission 79 928 046 419 338 761 13 416 822 145 858 130 63 563 169 16 784 028 239 622 149 2018-06 -01 Företrädesemission 41 758 875 461 097 636 13 416 822 145 858 130 87 425 383 16 784 028 263 484 363 2018-06 -14 Riktad nyemission 16 755 580 477 853 216 13 416 822 145 858 130 97 000 000 16 784 028 273 058 980 2018-06 -19 Incitamentsprogram 2) 212 231 478 065 447 13 416 822 145 979 405 97 000 000 16 784 028 273 180 255 2018 -11- 0 6 Riktad nyemission 8 575 000 486 640 446 13 416 822 145 979 405 101 900 000 16 784 028 278 080 255 2019-05-10 Riktad nyemission 10 325 000 496 965 446 13 416 822 145 979 405 107 800 000 16 784 028 283 980 255 2019-06-03 Fondemission 278 973 397 775 908 843 26 833 544 291 958 810 107 800 000 16 784 028 443 376 382 2019-07-02 Incitamentsprogram 2) 348 175 776 257 018 26 833 544 292 157 867 107 800 000 16 784 028 443 575 439 2020-06-01 Riktad nyemission 31 500 000 807 757 018 26 833 544 292 157 867 125 800 000 16 784 028 461 575 439 2020-06-25 Incitamentsprogram 2) 504 208 808 261 226 26 832 884 292 446 646 125 800 000 16 784 028 461 863 558 2021-03-23 Omvandling aktieslag 0 808 261 226 26 832 884 292 446 646 126 261 329 16 322 699 461 863 558 2021-04-07 Inlösen preferensaktier 28 564 723 779 696 503 26 832 884 292 446 646 126 261 329 0 445 540 859 2021- 06-30 Incitamentsprogram 2) 374 065 780 351 117 26 832 884 292 820 711 126 261 329 0 445 914 924 2021-08 -31 Omvandling aktieslag 0 780 351 117 26 832 854 292 820 741 126 261 329 0 445 914 924 28 NOT EGET KAPITAL STYRELSEN OCH LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE  Mindus helägda bolag med redovisningstjänster. Dessa tjänster debite- ras till självkostnad med procentuellt påslag. Sagax fakturerade bolagen  marknadsmässig. Inga övriga transaktioner har skett mellan Sagax och medlemmar av bolagets styrelse, andra ledande befattningshavare   MODERBOLAGET Moderbolaget, AB Sagax, ansvarar för frågor gentemot aktiemarknaden såsom rapportering och aktiemarknadsinformation. Moderbolaget ansvarar även för frågor gentemot kreditmarknaden såsom upp låning  venture debiteras till självkostnad med procentuellt påslag. Ersätt- 27 NOT TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Rösträtter och aktiekapitalandelar Aktieslag Antal aktier Rösträtt per aktie Antal röster Rösträtts- andel Aktie- kapital- andel A-aktier 26 832 854 1,0 26 832 854,00 39 % 6 % B-aktier 292 820 741 0,1 29 282 074,10 43 % 66 % D-aktier 126 261 329 0,1 12 626 132,90 18 % 28 % Summa 445 914 924 68 741 061,00 100 % 100 % ningen bedöms som marknadsmässig. Koncerninterna tjänster består av förvaltningstjänster och internräntedebitering. Därutöver har Sagax avtal med Söderport Property Investment AB, som är ett joint venture med Nyfosa AB, med Torslanda Property Investment AB som är ett dotterbolag till Söderport Property Investment AB samt med  Fastigheter AB, avseende ekonomisk förvaltning och fastighetsförvalt- ning. Moderbolagets förvaltningsarvode från koncernföretag uppgick  miljoner kronor för fastighets- och bolagsförvaltning.  Fastighetsbolaget Emilshus AB som är ett intresseföretag. Lånet jämte    1) Kvotvärdet per aktie sattes ned till 1,75 kronor vid fondemissionen av stamaktier av serie B. 2) Nyemission med anledning av utnyttjande av teckningsoptioner under incitamentprogram 2015-2018, 2016-2019, 2017-2020 respektive 2018-2021. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 108 NOTER 2021 2020 2019 2018 2017 Summa Fastigheter 3 870 1 274 1 301 1 265 1 113 8 823 Finansiella instrument 1 868 228 889 211 504 3 700 Uppskjuten skatt –624 – 511 – 416 –325 –356 –2 232 Summa 5 674 991 1 774 1 151 1 261 10 291 Nedan redogörs för de över resultaträkningen redovisade orealiserade värdeförändringarna den senaste femårsperioden med beaktande av  TECKNINGSOPTIONER Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Programmen    Sagax aktiens betalkurs vid optionsprogrammets inledande omräknat med den genomsnittliga kursutvecklingen för de noterade fastighetsbola-  Tecknings optionerna kommer således att bli värdefulla under förutsätt- ning att Sagax har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för de noterade fastighetsbolagen under respektive treårsperiod. Vid års-    med anledning av utnyttjande av teckningsoptioner under incitaments-  Återstoden av personalens teckningsoptioner för incitamentsprogrammet - rar marknadsvärdet vid tidpunkten för återköpet. Bolagets verkställande direktör och styrelseledamöter omfattas inte av programmen.  KONCERNENS EGET KAPITAL Aktiekapital motsvaras av moderbolagets aktiekapital. Övrigt tillskjutet kapital avser kapital tillskjutet från ägarna. Reserver avser valuta-   avseende säkringsredovisning från utlandsverksamhet. Intjänade vinstmedel avser intjänade vinstmedel i koncernen. MODERBOLAGETS EGET KAPITAL -   eget kapital. Vidare får endast vinstutdelning göras om det är försvar- ligt med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av det egna kapitalet och bolagets och koncer- nens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Utdelning föreslås av styrelsen i enlighet med bestämmelserna i aktiebolagslagen och beslutas av års stämman. UTDELNING    A- respektive B-aktier.    miljoner kronor i utdelning till bolagets D-aktieägare.   utdelning per preferensaktie. Den sammanlagda föreslagna utdelningen    kapitalet. RESULTAT PER AKTIE Enligt bolagsordningen ger varje D-aktie rätt till utdelning om fem gånger den sammanlagda utdelningen på A och B-aktier, dock maxi-     Vid beräkning av resultat per A- och B-aktie efter utspädning till följd av utestående tecknings optioner har utspädningen, i enlighet med  täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående  de kommer att utnyttjas. 28 NOT EGET KAPITAL, FORTS 29 NOT OREALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR Sagax utgående ackumulerade orealiserade värdeförändringar på fast- - ner kronor för de senaste tio åren. Fastigheternas orealiserade värdeförändringar 2012–2021 År Redovisad orealiserad värde- förändring, Mkr Försäljning av värdeförändrade fastigheter, Mkr Ackumulerade orealiserade värde- förändringar, Mkr 2012 134 –2 132 2013 136 2 270 2014 436 4 710 2015 677 39 1 426 2016 1 306 –180 2 552 2017 1 113 14 3 679 2018 1 265 63 5 007 2019 1 301 –192 6 116 2020 1 274 8 7 398 2021 3 870 –433 10 835 Totalt 11 512 –677 10 835 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 109 NOTER Koncernen Moderbolaget Ställda säkerheter för räntebärande skulder 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31 Fastighetsinteckningar 1) 4 749 10 824 – – Pantsatta dotterbolags andelar 2) 529 490 332 352 Pantsatta andelar i joint venture 541 541 – – Pantsatta koncernfordringar – – 622 751 Summa 5 819 11 855 954 1 103 1) I Finland överstiger uttagna pantsatta fastighetsinteckningar räntebärande skulder med 2 037 (3 958) miljoner kronor, i enlighet med marknadspraxis. 2) Pantsatta dotterbolagsandelar avser bolagens andel av koncernens nettotillgångar med avdrag för pantsatta fastighetsinteckningar och företagsinteckningar. 30 NOT STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUAL FÖRPLIKTELSER Koncernen Moderbolaget Poster ingående i likvida medel 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31 Kassa och bank 84 24 31 0 Summa 84 24 31 0 - joner kronor. Rörelsekapitalförändringen är huvudsakligen hänförlig till koncernens innehav av börsnoterade aktier. Outnyttjade kredit-    -   -    miljoner kronor.  miljoner kronor och avsåg huvudsakligen nettoinvesteringar i fastig-  -  -   -     31 NOT KASSAFLÖDESANALYSER Koncernen Moderbolaget Eventualförpliktelser/Ansvarsförbindelser 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31 Borgensförbindelser avseende dotterbolags räntederivat – – – 30 Borgenförbindelser avseende dotterbolags krediter – – 4 119 7 708 Summa eventualförpliktelser/ansvarsförbindelser – – 4 119 7 738 Förändringar av skulder hänförliga till ﬁnansieringsverksamheten 2020 2021 2019-12-31 Kassaﬂöde Icke kassaﬂöde 2020-12-31 Kassaﬂöde Icke kassaﬂöde 2021-12-31 Upplånings- kostnader Valutakurs- förändring Omklasssiﬁ- cering Upplånings- kostnader Valutakursför- ändring Omklassiﬁ- cering Kortfristiga ränte bärande skulder 1 385 –201 – 42 625 1 851 1 108 – 27 – 2 985 Långfristiga ränte bärande skulder 16 052 3 296 46 –793 –625 17 977 5 009 – 381 – 23 367 Summa 17 437 3 095 46 750 – 19 828 6 117 – 408 – 26 353 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 110 NOTER 32 NOT FINANSIELL RISKHANTERING FINANSIERING  -  - tionerna har särskilda åtaganden om upprätthållandet av nettoskuld, räntetäckningsgrad och andel säkerställd skuld. Detta innebär att obligationsinnehavare har en rätt att påkalla inlösen eller återköp av obligationerna i fall åtaganden inte uppfylls i kombination med en ned- - den. Det är Sagax bedömning att obligationerna och faciliteterna har marknadsmässiga villkor. FINANSPOLICY  ska bedrivas. Den fastställs av styrelsen och anger hur de olika riskerna   till styrelsen. Finanspolicyn fastställer ansvarsfördelning och adminis- trativa regler och ska även fungera som vägledning i det dagliga arbetet        Nettoskuld i förhållande till koncernens framåtblickande EBITDA  REFINANSIERINGSRISK   Sagax efter en lång genomsnittlig återstående löptid på räntebärande skulder.  förutbestämd löptid i samband med nyupplåning. Sagax strävar även  Därutöver arbetar Sagax aktivt med uppföljning av faktorer som kan påverka Sagax kreditrating. I syfte att bemöta kortare löptider inom  - - sieringsrisk.    räntetäckningsgrad. RÄNTEDERIVATS VÄRDEFÖRÄNDRING   öka förutsägbarheten i förvaltningsresultatet använder Sagax nomi- nella ränteswappar och räntetak. Sagax räntederivat omfattade sam-  -    utvecklingen av underliggande marknadsräntor under derivatets löptid. Värdeförändringarna redovisas som intäkt eller kostnad i resultaträk-  annat lika, reserveringen i balansräkningen att successivt upplösas och intäktsföras fram till slutet på derivatets löptid. Sagax resultat påverkas härutöver även av bolagets resultatandelar i joint venture vilka i likhet med Sagax använder ränte derivat för att minska sina ränterisker och marknadsvärderar derivatavtalen kvar- talsvis. LIKVIDITETSRISK       - jande av kredit faciliteterna. RÄNTERISK Räntekostnaderna är koncernens största löpande kostnad. Ränte risk   aktuella räntenivåer. För att reducera Sagax exponering mot ett sti- gande ränteläge har koncernen en väsentlig del fasträntelån. För att begränsa ränte risken för lån med rörlig ränta används ränteswappar -      - ningstiden med hänsyn tagen till Sagax derivatavtal uppgick vid års-  MOTPARTSRISK Med motpartsrisk avses den risk som vid varje tillfälle bedöms före- ligga att Sagax motparter inte fullgör sina avtalsenliga förpliktelser. Sagax begränsar motpartsrisken genom krav på hög kreditvärdighet hos motparterna. Sagax motparter utgörs av svenska eller utländska banker med rating om lägst A  VALUTARISK  -    i Nederländerna    uppgick - joner kronor. Marknads värdet på fastigheterna i Finland, Tyskland, Frankrike, Nederländerna och Spanien uppgick vid samma tidpunkt -  miljoner kronor.  säkringsredovisning förs till Övrigt totalresultat. Övriga valutaomräk-  1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 111 NOTER 32 NOT FINANSIELL RISKHANTERING, FORTS. Effekt på räntetäckningsgrad vid förändrad uthyrningsgrad per 31 december 2021 –10 % –5 % 0 % +5% +10 % Uthyrningsgrad, % 86 91 96 ET ET Räntetäckningsgrad, % 582 617 651 ET ET Effekt på belåningsgraden vid förändrat värde på fastighetsportföljen per 31 december 2021 –20 % –10 % 0 % +10 % +20 % Värdeförändring, Mkr –9 213 –4 607 – 4 607 9 213 Belåningsgrad, % 49 45 42 39 37 Effekt på räntetäckningsgrad vid förändrad uthyrningsgrad per 31 december 2020 –10 % –5 % 0 % +5% +10 % Uthyrningsgrad, % 86 90 95 100 ET Räntetäckningsgrad, % 514 544 575 605 ET Effekt på belåningsgraden vid förändrat värde på fastighetsportföljen per 31 december 2020 –20 % –10 % 0 % +10 % +20 % Värdeförändring, Mkr –7 510 –3 755 – 3 755 7 510 Belåningsgrad, % 51 47 43 39 37 Känslighetsanalys per 31 december 2021 1) Belopp i miljoner kronor Förändring Effekt på förvaltnings resultat, årsbasis Effekt på resultat efter skatt, årsbasis Effekt på eget kapital Ekonomisk uthyrningsgrad +/– 1 % +/– 34 +/– 28 +/– 28 Hyresintäkter +/– 1 % +/– 33 +/– 27 +/– 27 Fastighetskostnader +/– 1 % – /+ 6 – /+ 4 – /+ 4 Räntekostnader för skulder i SEK med beaktande av räntederivat +/– 1 %-enhet –12/+12 –10/+10 –10/+10 Räntekostnader för skulder i EUR med beaktande av räntederivat +/– 1 %-enhet –11/+10 –9/+8 –9/+8 Förändring av valutakursen SEK/EUR 2) +/– 10 % +/–168 +/–133 +/–673 Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2022 +/– 10 % +/–49 +/–40 +/–40 1) Exklusive resultatandelar i joint venture och intresseföretag. 2) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder bokförda i euro. KÄNSLIGHETSANALYS Nedan redovisas Sagax exponering för väsentliga risker i bolagets verksamhet. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 112 NOTER     - -   -     miljoner på den europeiska kapitalmarknaden. Obligationslånet har    Till följd av Rysslands invasion av Ukraina har osäkerheten kring den makroekonomiska utvecklingen ökat. Sagax bedriver ingen verk- samhet i Ukraina eller i Ryssland. Sagax påverkas således endast indi- rekt av kriget och dess konsekvenser. Bolaget följer utvecklingen för  33 NOT VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER RÄKENSKAPSÅRETS UTGÅNG Till årsstämmans förfogande finns följande fria fond- och vinstmedel: Balanserade vinstmedel 556 191,38 Överkursfond 1 954 669 738,56 Årets resultat 1 327 591 851,81 Summa 3 282 817 781,75 Till aktieägarna utdelas 2,15 kronor per stamaktie av serie A och serie B 682 955 229,25 Till aktieägarna utdelas 2,00 kronor per stamaktie av serie D 252 522 658,00 Överföres till överkursfond 2 347 339 894,50 Överföres till balanserade vinstmedel 0 Summa 3 282 817 781,75 34 NOT FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION STYRELSENS YTTRANDE AVSEENDE FÖRSLAG TILL VINST- DISPOSITION SAMT BEMYNDIGANDE ATT ÅTERKÖPA EGNA AKTIER - - lagslagen att styrelsen ska avge ett yttrande avseende förslag till beslut om återköp av egna aktier. Koncernens egna kapital har beräknats i enlighet med de av EU  - -  -  Styrelsen föreslår att årsstämman beslutar om utdelning till    genom Euroclears försorg den tredje vardagen efter avstämningsdagen. Styrelsen föreslår att årsstämman beslutar om utdelning till -  av serie D. Som avstämningsdagar för utdelningen på stamaktier av    - dag. Styrelsen föreslår vidare att stämman beslutar att de nya stam- aktier av serie D som kan komma att emitteras med stöd av stämmans  ge rätt till utdelning i enlighet med ovan från och med den dag de blivit införda i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken. Vid ett maxi- malt utnyttjande av bemyndigandet kommer en utdelning för tillkom-  delas ut.  -   -    - gets bundna egna kapital efter den föreslagna utdelningen.  det föreslagna bemyndigandet avseende beslut om återköp av aktier är 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 113 NOTER 34 NOT FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION, FORTS.    Styrelsen bedömer att Bolagets och koncernens egna kapital efter den föreslagna utdelningen och efter eventuellt utnyttjande av bemyn- digandet att återköpa aktier kommer att vara tillräckligt stort i relation till verksamhetens art, omfattning och risker. Styrelsen beaktar i sam- manhanget bland annat Bolagets och koncernens historiska utveckling, budgeterad utveckling, investeringsplaner och konjunkturläget.    maximalt kommer den föreslagna utdelningen istället att utgöra högst  - nens soliditet är god med beaktande av rörelsens karaktär och utveck- ling. Mot denna bakgrund anser styrelsen att Bolaget och koncernen - tuella förluster. Planerade investeringar har beaktats vid bestämman- det av den föreslagna utdelningen samt det föreslagna bemyndigandet avseende återköp av egna aktier. Utdelningen eller utnyttjande av bemyndigandet att återköpa egna aktier kommer heller inte att negativt - mässigt motiverade investeringar enligt antagna planer. Den föreslagna utdelningen och eventuellt utnyttjande av bemyn- digandet att återköpa aktier kommer inte att påverka Bolagets och koncernens förmåga att i rätt tid infria sina betalningsförpliktelser. Styrelsen har övervägt övriga kända förhållanden som kan ha betydelse för Bolagets och koncernens ekonomiska ställning och som inte beak- tats inom ramen för det ovan anförda. Därvid har ingen omständighet framkommit som gör att den föreslagna utdelningen eller det föreslagna bemyndigandet att återköpa egna aktier inte framstår som försvarliga. Vidare beaktar styrelsen att det åligger styrelsen att, i samband med eventuellt utnyttjande av bemyndigandet att återköpa aktier, - bolagslagen avseende om det då aktuella förvärvet av egna aktier, med hänsyn till då rådande förhållanden, är försvarligt med hänsyn till de  bolagslagen.   Styrelsen AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 114 ÅRSREDOVISNINGENS UNDERTECKNANDE Undertecknade försäkrar att koncern- och årsredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS, sådana de antagits av EU, respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och företagets ställning och resultat, samt att koncern- förvaltningsberättelsen och förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och företagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför.     Styrelsens ordförande Styrelseledamot     Styrelseledamot Styrelseledamot Ulrika Werdelin David Mindus Styrelseledamot Styrelseledamot och verkställande direktör  Oskar Wall Auktoriserad revisor  NOTER AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 115 RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen -   Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rätt-   redovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande    årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrnings-  årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget samt rapporten över totalresultatet  Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncern- redovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet med  Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing  beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhål- lande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga för-   dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Revisionsberättelse Till bolagsstämman i AB Sagax (publ), org nr 556520-0028 Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perio- den. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Beskrivningen nedan av hur revisionen genomfördes inom dessa områ- den ska läsas i detta sammanhang. Vi har fullgjort de skyldigheter som beskrivs i avsnittet Revisorns ansvar i vår rapport om årsredovisningen också inom dessa områden. Därmed genomfördes revisionsåtgärder som utformats för att beakta vår bedömning av risk för väsentliga fel i årsredovisningen och koncern- redovisningen. Utfallet av vår granskning och de granskningsåtgärder som genomförts för att behandla de områden som framgår nedan utgör grunden för vår revisionsberättelse. Värdering förvaltningsfastigheter Beskrivning av området Hur detta område beaktades i revisionen Det verkliga värdet för förvaltningsfastigheterna i koncernen uppgick den 31 december 2021 till 46 067 Mkr. Per balansdagen som avslutas 31 december 2021 har 98% av fastighetsbeståndet värderats av externa värderare och 2% genom internt upprättade värderingar. Värderingarna är avkastningsbaserade enligt kassaﬂödesmodellen, vilket innebär att framtida kassaﬂöden prognostiseras. Fastigheternas direktavkastningskrav bedöms utifrån varje fastighets unika risk samt gjorda transaktioner på marknaden för objekt av liknande karaktär. Med anledning av den höga graden av antaganden och bedömningar som sker i samband med fastighetsvärde- ringen anser vi att detta område är ett särskilt betydelsefullt område i vår revision. En beskrivning av värdering av fastighetsinnehavet framgår av avsnitt om redovisningsprinciper och avsnitt om kritiska bedömningar i not 1 ”Redovisningsprinciper” samt not 13 ”Förvaltningsfastigheter”. I vår revision har vi utvärderat bolagets process för fastighetsvärdering, bland annat genom att utvärdera värderingsmetod och indata i de externt och internt upprättade värderingarna. Vi har utvärderat bolagets kompetens samt utvärderat de externa värderarnas kompetens och objektivitet. Vi har gjort jämförelser mot känd marknadsinformation. Vi har granskat använd modell för fastighetsvärdering. Vi också granskat rimligheten i gjorda antaganden som direktavkastningskrav, vakansgrad, hyresintäkter och driftskostnader för ett urval av förvaltningsfastigheterna. Urval har gjorts utifrån kriterierna risk, storlek och slumpmässighet. Vi har granskat lämnade upplysningar i årsredovisningen. REVISIONSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 116 ANNAN INFORMATION ÄN ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen -  verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovis- ningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredo-  ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är ofören- lig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genom- gång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att den ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncern- redovisningen, enligt IFRS så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncern- redovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen an-svarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är till- lämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verk- samheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktö- ren avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens  rapportering. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om att årsredovis- ningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra utta- landen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige  Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan för- väntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen.    årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll.   har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att   utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskatt- ningar i redovisningen och tillhörande upplysningar.  drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en  någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets förmåga  väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa upp- märksamheten på upplysningarna i årsredovisningen om den väsent- liga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, - ningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida hän- delser eller förhållanden göra att ett bolag inte längre kan fortsätta verksamheten.  utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild.  inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende  inom koncernen för att göra ett uttalande avseende koncernredo- visningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och utförande av koncernrevisionen. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de  Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relatio- ner och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits. Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författ- ningar förhindrar upplysning om frågan. REVISIONSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 117 RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR Revisorns granskning av förvaltning och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av   eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkstäl- lande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är obe- roende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revi- sorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträf- fande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncer- nens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvalt- ningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar  uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller   företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller  på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovis- ningslagen eller bolagsordningen.  vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättnings- skyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revi- sionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vid- tagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag  styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Revisorns granskning av Esef-rapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direk- tören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett    Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. XXXX upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalande  Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är  Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamåls- enliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för   intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. REVISIONSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 118 Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i   granskning.  åtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti  Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan - tag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten. - - porter samt andra bestyrkandeuppdrag och näraliggande tjänster och har därmed ett allsidigt system för kvalitetskontroll vilket innefattar dokumenterade riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkes- etiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om  en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen en teknisk vali-  -  överensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncern- redovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida Esef- rapporten har märkts med iXBRL som möjliggör en rättvisande och fullständig maskinläsbar version av koncernens resultat-, balans- och  Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på  ningslagen.  Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet   och koncernredovisningens övriga delar samt i överensstämmelse med årsredovisningslagen.  -    Oskar Wall Auktoriserad revisor REVISIONSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 119 FASTIGHETSFÖRVÄRV      -  FASTIGHETS FÖRSÄLJNINGAR     Under 2021 har 5 483 miljoner kronor investerats i fastigheter, varav 4 824 miljoner kronor avsåg förvärv och 658 miljoner kronor avsåg investeringar i det befintliga beståndet. Fastigheter har avyttrats för totalt 1 351 miljoner kronor under året. Nettoinvesteringen uppgick till 4 132 miljoner kronor. Fastighetsförvärv januari-december 2021 Fastighet / Adress Kommun Segment Uthyrningsbar area, kvm Landningsbanan 21 Stockholm Stockholm 700 Reglaget 3 Stockholm Stockholm 1 547 Väinö Tannerin tie 1 A Vanda Helsingfors 545 Väinö Tannerin tie 1 A Vanda Helsingfors 8140 Väinö Tannerin tie 1 B Vanda Helsingfors 20 654 Väinö Tannerin tie 1 C Vanda Helsingfors 30 054 Veemweg 17-35 Barneveld Nederländerna 7 197 17 Avenue du Parc Chilly Mazarin Paris 1 994 2/3/5 Rue de la Butte du Moulin, ZA de la porte de la forêt Collégien Paris 5 000 8 Rue Léonard de Vinci Lisses Paris 3 208 Kalkylatorn 7 Borlänge Övriga Sverige 2 190 Pumpen 6 Kalmar Övriga Sverige 1 275 Spettet 7 Kalmar Övriga Sverige 688 Kvartal 1 83 192 Veddesta 1:12 Järfälla Stockholm 2 528 Högberginhaara 9 Tusby Helsingfors 5 085 Ketelweg 18A-22 Alblasserwaard Nederländerna 10 170 Linschotenstraat 100 Rotterdam Nederländerna 1 515 Stadionweg 39 Rotterdam Nederländerna 6 046 De Run 4242 Veldhoven Nederländerna 5 457 Chroomstraat 91 Zoetermeer Nederländerna 3 163 Koperstraat 44 Zoetermeer Nederländerna 2 590 13 Rue Gutenberg Bussy-Saint-Georges Paris 7 686 16 Rue Condorcet Chennevières-sur-Marne Paris 1 863 10 Rue Ampere Igny Paris 2 302 18 Bis voie de Mons Villeneuve-le-Roi Paris 550 5 Rue Louis Armand Villeneuve-Saint-Georges Paris 1 803 Francisco Gervas 7. P.I. Valportillo Alcobendas Madrid & Barcelona 5 510 Valportillo Primera, 20 Alcobendas Madrid & Barcelona 788 Hort de Ses Animes 2 Palma de Mallorca, Spanien Övriga Europa 15 436 Kvartal 2 72 492 Bolstoen 6C Amsterdam Nederländerna 210 Bolstoen 6D Amsterdam Nederländerna 270 Pleimuiden 7 Amsterdam Nederländerna 871 Lange Amerikaweg 76 Apeldoorn Nederländerna 765 Gildestraat 29 Borne Nederländerna 1 354 Brugsteen 13 Breda Nederländerna 534 Trekpot 2A-2E Breda Nederländerna 1 948 Zilverstraat 27 Den Haag Nederländerna 729  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 120 Fastighetsförvärv januari-december 2021 Fastighet / Adress Kommun Segment Uthyrningsbar area, kvm Zilverstraat 35 Den Haag Nederländerna 606 Buys Ballotstraat 3 Dordrecht Nederländerna 795 Labradoriet 300-320 Dordrecht Nederländerna 1 822 Wismarweg 3 Groningen Nederländerna 1 009 Vestaweg 5 Leeuwarden Nederländerna 8 561 Majoraan 9 Montferland Nederländerna 780 Kelvinweg 1 Nissewaard Nederländerna 1 179 Waalhaven Z.z 6, Pottumstraat 3-7 Rotterdam Nederländerna 4 821 Vouersweg 110 Sittard-Geleen Nederländerna 1 220 Nevadadreef 72-78 Utrecht Nederländerna 1 390 Philipsstraat 13-15 Zoetermeer Nederländerna 1 312 Trawlerweg 8-12 Zwolle Nederländerna 930 423 Rue Audemars Buc Paris 1 470 2 Boulevard de France Combs-la-Ville Europe Paris 7 030 10-12-14, 15-15 bis Rue Gutenberg Magny-en-Vexin Paris 5 874 3 Avenue Ferdinand de Lesseps Morangis Paris 4 529 2 Rue du Midi-Pyrénées Valenton Paris 5 058 Autokeskuksentie 12 Birkala Finland, universitetsstäder 2 940 Autokeskuksentie 14 Birkala Finland, universitetsstäder 3 100 Autokeskuksentie 16 Birkala Finland, universitetsstäder 8 488 Autokeskuksentie 18 Birkala Finland, universitetsstäder 85 Autokeskuksentie 20 Birkala Finland, universitetsstäder 5 023 Haikanvuori 10 Birkala Finland, universitetsstäder 2 246 Vesalantie 14 Birkala Finland, universitetsstäder 1 452 Jasperintie 310 Tammerfors Finland, universitetsstäder 5 758 Calle Louis Pasteur 4 Alcala de Henares Madrid & Barcelona 6 500 Av Conde Romanones 7 Pinto Madrid & Barcelona 13 998 Calle Cormoranes 5-9 Pinto Madrid & Barcelona 6 056 54 Chemin des Barmettes Béligneux, Frankrike Övriga Europa 3 480 Kvartal 3 10 8 137 Häradsallmänning 1:34 Järfälla Stockholm 0 Ti ilit ie 11 Vanda Helsingfors 4 358 Bolderweg 33-35 Almere Nederländerna 4 176 Goeseelsstraat 3 Breda Nederländerna 725 Takkebijsters 8 Breda Nederländerna 3 808 Meerenakkerweg 18-20 Eindhoven Nederländerna 19 355 Wekkerstraat 37-53 Eindhoven Nederländerna 7 465 Weteringweg 7-9 Pijnacker-Nootdorp Nederländerna 2 764 12 Chemin du Moulin Basset Saint Denis Paris 13 151 1 Avenue de la Pépinière Saint Witz Paris 3 382 Muuraintie 3 Birkala Finland, universitetsstäder 3 734 Salvesenintie 6 Jyväskylä Finland, universitetsstäder 13 635 Kempeleentie 9 Oulu Finland, universitetsstäder 3 810 Nuottasaarentie 4 Oulu Finland, universitetsstäder 2 586 Äimäkuja 2 Oulu Finland, universitetsstäder 12 157 Äimäkuja 3 Oulu Finland, universitetsstäder 3 700 Äimätie 1 Oulu Finland, universitetsstäder 3 741 Äimätie 5 Oulu Finland, universitetsstäder 2 669 Kuormakatu 17 Åbo Finland, universitetsstäder 6 746 Paseo Flores 36 Coslada Madrid & Barcelona 559 Paseo Flores 38 Coslada Madrid & Barcelona 495 Mario Roso de Luna 31 Madrid Madrid & Barcelona 1 565 Calle Muga 2 Montcada i Reixac Madrid & Barcelona 2 276 Mottisenkatu 6 Karleby Övriga Finland 1 712 Teollisuustie 29 Rovaniemi Övriga Finland 4 856 Kettukallionkatu 3 Ylivieska Övriga Finland 2 265 43 Rue Mère Elise Rivet Brignais, Frankrike Övriga Europa 1 450 Calle Ferro 14-16 Tarragona, Spanien Övriga Europa 4 055 Calle Plom 11 Tarragona, Spanien Övriga Europa 2 141 Calle Plom 7 Tarragona, Spanien Övriga Europa 2 328 Calle Plom 9 Tarragona, Spanien Övriga Europa 2 645 Kvartal 4 138 3 09 Totalt 402 130  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 121 Fastighetsförsäljningar januari-december 2021 Fastighet / Adress Kommun Segment Uthyrningsbar area, kvm Valsverket 10 Stockholm Stockholm 16 440 Sarasuontie 1 Uleåborg Finland, universitetsstäder 300 Kvartal 1 16 74 0 Urheilutie 41 Jyväskylä Finland, universitetsstäder 964 Kalkylatorn 7 Borlänge Övriga Sverige 2 190 Pumpen 6 Kalmar Övriga Sverige 1 275 Spettet 7 Kalmar Övriga Sverige 688 Kvartal 2 5 117 Asmalammentie 4 Jyväskylä Finland, universitetsstäder 308 Keskikankaantie 9 Hollola Övriga Finland 19 223 Nuottaniementie 2 Joensuu Övriga Finland 418 Kvartal 3 19 949 Veddesta 1:13 Järfälla Stockholm 0 Konalankuja 2 Helsingfors Helsingfors 0 Konalankuja 5 Helsingfors Helsingfors 0 Vanha Valtatie 191 Tusby Helsingfors 1 203 Jan Frederik Vlekkeweg 10-01 - 10-03 Tilburg Nederländerna 695 Runkotie 2 Jyväskylä Finland, universitetsstäder 226 Ruokomäentie 50 Jyväskylä Finland, universitetsstäder 1 897 Korvenkyläntie 10 Muurame Finland, universitetsstäder 1 151 Liikekuja 4 Muurame Finland, universitetsstäder 600 Linnavuorentie 15 Nokia Finland, universitetsstäder 876 Isterintie 64 Uleåborg Finland, universitetsstäder 395 Järvenkorventie 4 Uleåborg Finland, universitetsstäder 450 Kurtintie 2 Uleåborg Finland, universitetsstäder 278 Ruotutie 3 Uleåborg Finland, universitetsstäder 490 Taakakepintie 1 Uleåborg Finland, universitetsstäder 551 Valtatie 61 Uleåborg Finland, universitetsstäder 773 Kanslerintie 10 Åbo Finland, universitetsstäder 450 Juhanintie 1 Björneborg Övriga Finland 172 Kotkantie 1 Björneborg Övriga Finland 903 Suolaketie 2 Borgå Övriga Finland 597 Kirkkoluodontie 1 Brahestad Övriga Finland 512 Maunulantie 1 Brahestad Övriga Finland 372 Pajuniityntie 8 Brahestad Övriga Finland 683 Rantakatu 57 Brahestad Övriga Finland 310 Kansanpellontie Haapavesi Övriga Finland 550 Vuorikatu 2 Heinola Övriga Finland 600 Tiilikankaantie 1 Hollola Övriga Finland 584 Jussilankatu 5 Hyvinge Övriga Finland 1 280 Muovikatu 4 Hyvinge Övriga Finland 6 795 Sillankorvankatu 66 Hyvinge Övriga Finland 451 Huhdintie 10-12 Högfors Övriga Finland 1 152 Joutsenonkatu 32 Imatra Övriga Finland 1 012 Vallinkoskentie 2 Imatra Övriga Finland 320 Kauppakatu 8 Jämsä Övriga Finland 590 Makkolankatu 10 Kajana Övriga Finland 429 Koivuharjunkatu 55 Kemi Övriga Finland 617 Pelkosenniementie 4 Kemijärvi Övriga Finland 308 Karhulantie 35 A Kotka Övriga Finland 2 765 Kotkantie 25 Kotka Övriga Finland 225 Peurantie 5 Kotka Övriga Finland 486 Pokakuja 1 Kotka Övriga Finland 437 Turvalantie 31 Kotka Övriga Finland 298 Kyminasemantie 6 Kouvola Övriga Finland 664 Valtakatu 16 Kouvola Övriga Finland 2 336 Haapaniemenkatu 6 Kuopio Övriga Finland 138 Sandelsinkatu 1 Kuopio Övriga Finland 315 Turuntie 563 Kyrkslätt Övriga Finland 310 Eteläinen Liipolankatu 9 Lahtis Övriga Finland 421 Lahdenkatu 48 Lahtis Övriga Finland 698  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 122 Fastighetsförsäljningar januari-december 2021 Fastighet / Adress Kommun Segment Uthyrningsbar area, kvm Hirvikoskentie 213 Loimaa Övriga Finland 307 Melliläntie 103 Loimaa Övriga Finland 349 Kauppakuja 1 Lojo Övriga Finland 1 054 Puistokatu 23 Lojo Övriga Finland 674 Puistokatu 10 Mänttä-Filpula Övriga Finland 383 Runttimäentie 8 Mänttä-Filpula Övriga Finland 157 Karhunkierros 1 Numijärvi Övriga Finland 2 885 Ketunkopintie 2 Nurmijärvi Övriga Finland 608 Puistotie 3 Nurmijärvi Övriga Finland 495 Pihlajavedentie 21 Nyslott Övriga Finland 1 070 Asematie 13 Orivesi Övriga Finland 415 Sodankyläntie 8 Pelkosenniemi Övriga Finland 423 Kuopiontie 24 Pieksämäki Övriga Finland 586 Uotilan Vanhatie 37 Raumo Övriga Finland 225 Juvantie 13 S:t Michel Övriga Finland 486 Kärkänkatu 18 Salo Övriga Finland 486 Valkiavuorentie 2 Seinäjoki Övriga Finland 397 Rahtimiehentie 1 Suomussalmi Övriga Finland 430 Karhitie 2 Tavastehus Övriga Finland 600 Viertokatu 33 Tavastehus Övriga Finland 335 Oksapolku 1 Träskända Övriga Finland 1 054 Vanhankyläntie 65 Träskända Övriga Finland 341 Wärtsilänkatu 54 Träskända Övriga Finland 441 Huhdintie 14 Urdiala Övriga Finland 850 Sointulantie 2 Valkeakoski Övriga Finland 423 Kurolantie 1 Varkaus Övriga Finland 690 Kyllikinkatu 1 Varkaus Övriga Finland 466 Haapaniementie 41 Viitasaari Övriga Finland 237 Merenlahdentie 16 Villmanstrand Övriga Finland 515 Onninkatu 1 Villmanstrand Övriga Finland 573 Puistokatu 12 Äänekoski Övriga Finland 456 Kvartal 4 5 5 776 Totalt 97 582  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 123 Fastighetsförteckning – Stockholm Uthyrningsbar area i kvm Fastighetsbeteckning Adress Kommun Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Kumla Hage 2 Kumla Gårdsväg 22 Botkyrka 4 111 500 – 4 611 Kumla Hage 6 Segersbyvägen 3 Botkyrka 1 000 400 – 1 400 Kumla Hage 7 Segersbyvägen 5 Botkyrka 1 050 900 – 1 950 Tumba 7:234 Gustav de Lavals Väg 10-12 Botkyrka 16 531 540 – 17 071 Tuna Äng 3 Tuna Gårdsväg 4 Botkyrka 7 650 1 896 – 9 546 Jordbromalm 3:1 Dåntorpsvägen 4-30 Haninge 92 150 1 830 – 93 980 Jordbromalm 6:10 Rörvägen 7 Haninge 4 690 1 328 – 6 018 Jordbromalm 6:13 Lagervägen 7 Haninge 13 300 2 800 – 16 100 Jordbromalm 6:82 Rörvägen 9 Haninge – – – – Jordbromalm 4:3 Lillsjövägen 7 Haninge 47 329 4 106 – 51 435 Söderbymalm 7:49 Hantverkarvägen 31 Haninge 8 020 800 – 8 820 Ackumulatorn 1 Regulatorvägen 21 Huddinge 5 099 4 174 – 9 273 Cirkelsågen 1 Speditionsvägen 18 Huddinge 8 609 – – 8 609 Heden 1 Mälarvägen 15 Huddinge 3 410 650 – 4 060 Heden 4 Lövbacksvägen 4, 6 Huddinge 4 658 – – 4 658 Klingan 3 Svarvarvägen 14 B Huddinge 1 600 230 – 1 830 Kugghjulet 3 Lännavägen 62 Huddinge 5 214 206 – 5 420 Skiftnyckeln 2 Svarvarvägen 8 B Huddinge 1 130 225 – 1 355 Slänten 17 G:a Södertäljevägen 125 Huddinge 3 284 1 094 – 4 378 Telegrafen 1 Kommunalvägen 27 B Huddinge 616 910 – 1 526 Jakobsberg 22:14 Brantvägen 2 Järfälla 2 000 650 – 2 650 Sollentuna Häradsallmänning 1:34 Katrinedalsvägen Järfälla – – – – Veddesta 1:12 Saldovägen 11 Järfälla 2 247 281 – 2 528 Veddesta 1:27 Saldovägen 22 Järfälla 2 490 192 – 2 682 Veddesta 2:20 Kontovägen 1-5 Järfälla 10 902 2 182 – 13 084 Veddesta 2:42 Girovägen 3 Järfälla 3 942 440 – 4 382 Skarpnäs 12:9 Svarvarvägen 8 Nacka 2 360 200 – 2 560 Trosta 1:27 Trosta 187 Sigtuna 3 810 – – 3 810 Märsta 17:2 Maskingatan 8 A Sigtuna 3 621 – – 3 621 Märsta 24:18 Turbingatan 2 Sigtuna 1 033 862 – 1 895 Rosersberg 11:105 Metallvägen 47 Sigtuna 6 345 855 – 7 200 Elektrikern 2 Djupdalsvägen 27 Sollentuna 2 150 507 – 2 657 Rankan 1 Sollentunaholmsvägen 13, 15 Sollentuna 6 810 540 – 7 350 Reglaget 2 Bergkällavägen 20-22 Sollentuna 1 335 1 760 – 3 095 Reglaget 3 Bergkällavägen 22 Sollentuna 1 547 – – 1 547 Resan 1 Konsumentvägen 2 Sollentuna 1 210 – – 1 210 Romben 2 Staffans väg 2 Sollentuna 6 930 5 910 – 12 840 Romben 3 Staffans väg 4 Sollentuna 12 142 5 525 – 17 667 Verkmästaren 4 Ekensbergsvägen 117 Solna 10 907 5 045 – 15 952 Domnarvet 16 Fagerstagatan 7 Stockholm 2 403 1 997 – 4 400 Domnarvet 17 Fagerstagatan 5 Stockholm 6 549 1 395 – 7 944 Domnarvet 34 Garpenbergsgatan 3 Stockholm 1 460 560 – 2 020 Domnarvet 40 Gunnebogatan 34 Stockholm 2 048 532 – 2 580 Elektra 11 Västberga Allé 38, 40 och 50 Stockholm 9 570 970 – 10 540 Fabrikören 9 Konsumentvägen 9-11 Stockholm 3 111 955 – 4 066 Finspång 4 Finspångsgatan 55 Stockholm 2 315 470 – 2 785 Finspång 6 Finspångsgatan 49-51 Stockholm 6 989 1 380 – 8 369 Flyghallen 1 Flygfältsgatan 15 Stockholm 741 2 328 – 3 069 Gjutmästaren 8 Bryggerivägen 7, 9, 11, 13 Stockholm 14 585 4 573 – 19 158 Grossisten 1 Grossistvägen 7 Stockholm 1 460 454 – 1 914 Hangaren 1 Flygfältsgatan 1-11 Stockholm 6 850 4 037 – 10 887 Hangaren 3 Postﬂygsgatan 2-12 Stockholm 2 466 1 150 – 3 616 Horndal 1 Fagerstagatan 29 Stockholm 7 055 1 270 – 8 325 Hällsätra 2 Stensätravägen 3 Stockholm 8 223 2 716 – 10 939 Induktorn 15 Ranhammarsvägen 6 Stockholm 392 60 – 452 Induktorn 24 Ranhammarsvägen 12, 14 Stockholm 6 961 4 657 – 11 618 Induktorn 35 Ranhammarsvägen 10 Stockholm 3 610 – – 3 610  ) Innehas med tomträtt  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 124 Fastighetsförteckning – Stockholm Uthyrningsbar area i kvm Fastighetsbeteckning Adress Kommun Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Kolsva 1 Fagerstagatan 26 Stockholm 4 800 365 – 5 165 Konsumenten 1 Konsumentvägen 4, 8 Stockholm 6 115 1 788 – 7 903 Landningsbanan 21 Flygfältsgatan 2C Stockholm 350 350 – 700 Leverantören 1 Varuvägen 32 Stockholm 1 900 400 – 2 300 Miklaholt 2 Haukadalsgatan 10 Stockholm 876 1 046 – 1 922 Miklaholt 3 Haukadalsgatan 2-8 Stockholm 2 880 2 711 – 5 591 Murmästare-Ämbetet 1 Murmästarvägen 21-45 Stockholm 11 353 682 – 12 035 Murmästare-Ämbetet 2 Murmästarvägen 17-19 Stockholm 7 345 640 – 7 985 Murmästare-Ämbetet 3 Murmästarvägen 1 Stockholm 9 939 1 410 – 11 349 Panncentralen 1 Partihandlarvägen 50-52 Stockholm 10 711 2 314 – 13 025 Råﬁlmen 1 Harpsundsvägen 181 Stockholm 1 410 – – 1 410 Sillö 3 Edsvallabacken 20-24 Stockholm 5 853 1 146 – 6 999 Skultuna 3 Finspångsgatan 44 Stockholm 8 908 2 926 – 11 834 Stensätra 16 Stensätravägen 2-4 Stockholm 9 725 1 740 – 11 46 5 Säteritaket 1 Maltesholmsvägen 88 Stockholm 934 1 532 – 2 466 Tillverkaren 1 Grossistvägen 1-5 Stockholm 2 675 – – 2 675 Varubilen 1 Konsumentvägen 13-17 Stockholm 7 917 1 835 – 9 752 Vitå 1 Torshamnsgatan 10 Stockholm 9 449 – – 9 449 Vitå 2 Viderögatan 3-5 Stockholm 5 750 3 296 – 9 046 Stolen 1 Gribbylundsvägen 2 Täby 1 534 1 317 – 2 851 Njursta 1:23 Saturnusvägen 2 Upplands Väsby 6 850 750 – 7 600 Librobäck 4:23 Börjegatan 77 B-C Uppsala 13 903 1 260 – 15 163 Runö 7:73 & 7:74 Sågvägen 26 Österåker 3 022 – – 3 022 Totalt 532 219 104 550 0 63 6 769 ) Innehas med tomträtt  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 125 Fastighetsförteckning – Helsingfors Uthyrningsbar area i kvm Fastighetsbeteckning Adress Kommun Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Karaportti 8 (49-54-185-1) Karaportti 8 Esbo 10 561 5 552 – 16 113 Kiilaniityntie 1 (49-82-3-5) Kiilaniityntie 1 Esbo 2 483 747 – 3 230 Koskelontie 27 A (49-82-2-7) Koskelontie 27 Esbo 4 053 1 189 – 5 242 Luomannotko 5 (49-22-6-5-L) Luomannotko 5 Esbo 1 497 163 – 1 660 Mänkimiehentie 4 (49-43-14-6) Mänkimiehentie 4 Esbo 16 318 2 122 – 18 440 Nimismiehenpelto 4 A (49-47-2-6) Nimismiehenpelto 4 A Esbo 1 150 – – 1 150 Nimismiehenpelto 4 B (49-47-2-7) Nimismiehenpelto 4 B Esbo 2 430 380 – 2 810 Nimismiehenpelto 6 (49-47-2-5) Nimismiehenpelto 6 Esbo 7 171 1 599 – 8 770 Olarinluoma 8 (49-22-3-4) Olarinluoma 8 Esbo 4 933 – – 4 933 Tillinmäentie 1 (49-42-11-5) Tillinmäentie 1 Esbo 9 275 3 374 – 12 649 Hernepellontie 11 (91-36-66-1-L1) Hernepellontie 11 Helsingfors 560 440 – 1 000 Hyttitie 8 (91-38-172-4) Hyttitie 8 Helsingfors 3 359 471 – 3 830 Linnanpajantie 26 (91-47-262-5-L1) Linnanpajantie 26 Helsingfors 1 897 275 – 2 172 Lyhtytie 7 (91-40-153-22-C) Lyhtytie 7 Helsingfors 576 264 – 840 Muonamiehentie 12 (91-46-130-26) Muonamiehentie 12 Helsingfors 2 295 – – 2 295 Muonamiehentie 14 (91-46-130-27) Muonamiehentie 14 Helsingfors 1 000 400 – 1 400 Puusepänkatu 2 (91-43-59-5) Puusepänkatu 2 Helsingfors 7 460 400 – 7 860 Ristipellontie 16 (91-32-39-3) Ristipellontie 16 Helsingfors 2 199 2 146 – 4 345 Ristipellontie 17 (91-32-36-6) Ristipellontie 17 Helsingfors 2 128 565 – 2 693 Ruosilantie 1 (91-32-41-3) Ruosilantie 1 Helsingfors 5 342 1 735 – 7 077 Ruosilantie 14 (91-32-42-12) Ruosilantie 14 Helsingfors 12 231 5 111 – 17 342 Ruosilantie 16 (91-32-42-19) Ruosilantie 16 Helsingfors 27 994 9 898 – 37 892 Ruosilantie 18 (91-32-42-18) Ruosilantie 18 Helsingfors 5 486 2 319 – 7 805 Valokaari 8 (91-40-149-9) Valokaari 8 Helsingfors 9 393 2 328 – 11 721 Högberginhaara 9 (858-411-5-212) Högberginhaara 9 Tusby 4 275 810 – 5 085 Pakkasraitti 14 (858-411-1-149) Pakkasraitti 14 Tusby 4 447 702 – 5 149 Pakkasraitti 4 (858-411-1-150) (858-411-1-172) Pakkasraitti 4 Tusby 2 917 504 – 3 421 Palkkitie 3 (858-401-3-355) Palkkitie 3 Tusby 12 313 1 450 – 13 763 Ansatie 3 (92-40-500-7) (92-40-500-2) Ansatie 3 Vanda 9 421 2 427 – 11 8 48 Ansatie 4 (92-40-502-2) Ansatie 4 Vanda 9 774 2 254 – 12 028 Hakamäenkuja 10 (92-68-106-4) Hakamäenkuja 10 Vanda 796 300 – 1 096 Hakamäenkuja 4-6 (92-68-106-5) Hakamäenkuja 4-6 Vanda 2 325 391 – 2 716 Hakamäenkuja 8 (92-68-106-3) Hakamäenkuja 8 Vanda 552 549 590 1 691 Juhanilanmäki (92-41-102-3 et al) Juhanilantie 4 Vanda 9 441 2 770 – 12 211 Juurakkotie 3 (92-68-13-11) Juurakkotie 3 Vanda 4 762 1 812 – 6 574 Kiitoradantie 14 (92-52-253-1) Kiitoradantie 14 Vanda 3 448 894 – 4 342 Klinkkerikaari 2 (92-26-114-13) Klinkkerikaari 2 Vanda 6 286 – – 6 286 Koivuhaankuja 1 (92-68-200-1) Koivuhaankuja 1 Vanda 1 637 1 122 – 2 759 Koivuvaarankuja 2 (92-12-202-1) Koivuvaarankuja 2 Vanda 19 413 10 112 – 29 525 Kärkikuja 2 (92-41-109-7) Kärkikuja 2 Vanda 3 572 1 136 – 4 708 Lumijälki 2 (92-40-504-1) Lumijälki 2 Vanda 8 788 1 339 – 10 127 Martinkyläntie 9 A (92-17-113-4) Martinkyläntie 9 A Vanda 41 412 11 394 – 52 806 Niittytie 13 (92-68-11-9) Niittytie 13 Vanda 2 355 1 327 – 3 682 Niittyvillankuja 2 (92-68-10-23) Niittyvillankuja 2 Vanda 5 209 872 – 6 081 Nuolitie 20 (92-41-266-1) Nuolitie 20 Vanda 7 532 896 – 8 428 Pavintie 3-7 (92-96-101-4) (92-96-101-7) Pavintie 3-7 Vanda 22 217 2 307 – 24 524 Porttisuontie 9 (92-64-0004-0003-P) Porttisuontie 9 Vanda 3 860 610 – 4 470 Sanomatie 3 (92-17-113-3) Sanomatie 3 Vanda 2 854 474 – 3 328 Sarkatie 2 (92-14-203-2) Sarkatie 2 Vanda 990 805 – 1 795 Sähkötie 8 (92-50-1-13) Sähkötie 8 Vanda 6 267 730 – 6 997 Taivaltie 4 (92-16-119-4) Taivaltie 4 Vanda 2 972 1 075 – 4 047 Ti ilit ie 11 (92-26 -118 -15) T ii li ti e 11 Vanda 4 029 329 – 4 358 Tiilitie 9 (92-26-118-16) Tiilitie 9 Vanda 4 469 588 – 5 057 Tikkurilantie 146 (92-41-252-3) Tikkurilantie 146 Vanda 8 090 2 670 – 10 760 Tikkurilantie 5 (92-66-22-1) Tikkurilantie 5 Vanda 57 367 4 930 – 62 297 Trukkikuja 1 (92-75-200-1) Trukkikuja 1 Vanda 3 360 2 228 – 5 588 Tulkintie 29 (92-40-503-1) Tulkintie 29 Vanda 10 181 3 971 – 14 152 Vantaanlaaksontie 6 (92-16-114-9 et al) Vantaalaaksontie 6 Vanda 10 045 3 763 – 13 808 Virkatie 10 (92-52-101-5) Virkatie 10 Vanda 1 552 1 441 – 2 993 Virkatie 7 (92-52-105-1) Virkatie 7 Vanda 10 800 100 – 10 900  ) Innehas med tomträtt  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 126 Fastighetsförteckning – Helsingfors Uthyrningsbar area i kvm Fastighetsbeteckning Adress Kommun Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Virkatie 8 A (92-52-101-24) Virkatie 8 A Vanda – – – – Virkatie 8 A (92-52-101-25) Virkatie 8 A Vanda 10 015 60 – 10 075 Virkatie 8 B (92-52-101-21) Virkatie 8 B Vanda 3 951 1 285 – 5 236 Väinö Tannerin tie 1 A (92-51-200-11) Väinö Tannerin tie 1 A Vanda – – 545 545 Väinö Tannerin tie 1 A (92-51-200-11) Väinö Tannerin tie 1 A Vanda – – 8 140 8 140 Väinö Tannerin tie 1 B (92-51-200-11) Väinö Tannerin tie 1 B Vanda 20 654 – – 20 654 Väinö Tannerin tie 1 C (92-51-200-11) Väinö Tannerin tie 1 C Vanda 30 054 – – 30 054 Totalt 516 193 111 9 0 5 9 275 637 373  Fastighetsförteckning – Nederländerna Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Bolderweg 33-35 Almere 3 347 829 4 176 Rondebeltweg 21 Almere – – – – Rondebeltweg 31 Almere – 2 635 – 2 635 Rondebeltweg 41-43-49-51 Almere 20 068 3 100 – 23 168 Transistorstraat 80 Almere 1 238 932 173 2 343 Veluwezoom 15 Almere 4 094 1 289 – 5 383 Versterkerstraat 10 Almere 6 522 4 504 – 11 0 26 Bolstoen 6c Amsterdam 170 40 – 210 Bolstoen 6d Amsterdam 150 120 – 270 Pleimuiden 7 Amsterdam 725 146 – 871 Lange Amerikaweg 76 Apeldoorn 625 140 – 765 Snelliusweg 10 Arnhem 1 794 295 – 2 089 Kolding 9 Barendrecht 526 143 216 885 Veemweg 17-35 Barneveld 3 533 3 664 – 7 197 De Maas 40 Best 2 257 468 – 2 725 De Rijn 7a-7c, 9 Best 2 145 930 – 3 075 Handelsweg 23, Hallenstraat 16 Bladel 6 100 900 – 7 000 Gildestraat 29 Borne 1 279 75 – 1 354 Kruisbroeksestraat 7-15, Ladonkseweg 26 Boxtel 5 789 300 – 6 089 Brugsteen 13 Breda 460 74 – 534 Goeseelsstraat 3 Breda 725 0 725 Minervum 7147 Breda 672 577 – 1 249 Takkebijsters 8 Breda 2 587 1 221 3 808 Trekpot 2a-2e Breda 1 948 – – 1 948 Het Sterrenbeeld 26-30 Den Bosch 2 108 808 – 2 916 Het Zuiderkruis 11 Den Bosch 4 000 270 – 4 270 Kerketuineweg 35 Den Haag 5 470 1 848 – 7 318 Zilverstraat 27 Den Haag 596 133 – 729 Zilverstraat 35 Den Haag 500 106 – 606 Aventurijn 600 Dordrecht 376 632 – 1 008 Buys Ballotstraat 3 Dordrecht 795 – – 795 Debijestraat 5, Röntgenstraat 1 Dordrecht 1 917 500 – 2 417 Donker Duyvisweg 301 Dordrecht 9 130 2 472 – 11 602 Laan van Kopenhagen 100 Dordrecht 866 1 245 – 2 111 Labradoriet 300-320 Dordrecht 1 706 116 – 1 822 Pieter Zeemanweg 17 Dordrecht 21 411 1 928 – 23 339 Roelofshoeveweg 19 Duiven 1 770 425 – 2 195  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 127 Fastighetsförteckning – Nederländerna Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt De Witbogt 22-22a Eindhoven 1 080 843 – 1 923 Dillenburgstraat 12-14 Eindhoven 2 623 2 197 – 4 820 Dillenburgstraat 35 Eindhoven 2 320 805 – 3 125 Esp 100 Eindhoven 2 356 1 314 – 3 670 Esp 125 Eindhoven 2 922 866 – 3 788 Esp 241 Eindhoven 2 510 408 – 2 918 Hoe venwe g 11-11a Eindhoven 2 976 2 923 – 5 899 Hurksestraat 20-22 Eindhoven 11 60 8 988 – 12 596 Meerenakkerweg 18-20 Eindhoven 17 615 1 740 19 355 Wekkerstraat 37-53 Eindhoven 7 465 0 7 465 Kopersteden 1 Enschede 18 262 2 451 – 20 713 De Hooge Akker 21 Geldrop-Mierlo 1 750 390 – 2 140 Franklinweg 35 Gorinchem 2 477 530 – 3 007 Gotenburgweg 38 Groningen 780 490 – 1 270 Wismarweg 3 Groningen 805 204 – 1 009 Oudeweg 42 Haarlem 5 312 1 920 – 7 232 Diamantlaan 10 Haarlemmermeer 2 668 709 – 3 377 Diamantlaan 14-16 Haarlemmermeer 811 898 – 1 709 Jacobus Ahrendlaan 1 Haarlemmermeer 3 997 2 222 – 6 219 Liebrugweg 1 Haarlemmermeer 480 930 – 1 410 Opaallaan 31 Haarlemmermeer 500 620 – 1 120 Opaallaan 35 Haarlemmermeer 1 563 609 – 2 172 Grasbeemd 12 Helmond 2 400 340 – 2 740 David Ricardostraat 5 Hengelo 433 482 – 915 Franciscusweg 4 Hilversum 1 546 112 – 1 658 De Marowijne 4 Hoorn 9 353 1 460 – 10 813 Bergveste 12-14 Houten 2 537 850 – 3 387 Voorveste 1-3 Houten 1 834 672 – 2 506 Christiaan Huygensstraat 35 Lansingerland 3 675 – – 3 675 Vestaweg 5 Leeuwarden 7 441 1 120 – 8 561 Schoenerweg 45 Maastricht 8 838 350 – 9 188 Nijverheidsweg 25 Mijdrecht 3 500 44 – 3 544 Kwartelweg 1 Moerdijk 3 220 262 – 3 482 Majoraan 9 Montferland 640 140 – 780 Kelvinweg 1 Nissewaard 1 113 66 – 1 179 Ketelweg 18a-22 Papendrecht 5 620 4 550 – 10 170 Groothandelsweg 5 Pijnacker-Nootdorp 3 153 560 – 3 713 Weteringweg 7-9 Pijnacker-Nootdorp 2 059 422 283 2 764 Konstruktieweg 7 Roermond 5 721 823 – 6 544 Belder 1 Roosendaal 2 912 764 – 3 676 Borchwerf 39 Roosendaal 6 100 900 – 7 000 Driemansteeweg 66 Rotterdam 448 848 – 1 296 Linschotenstraat 100 Rotterdam 1 035 480 – 1 515 Stadionweg 39 Rotterdam – – 6 046 6 046 Waalhaven Z.z 6, Pottumstraat 3-7 Rotterdam 4210 611 4 821 Admiraal de Ruyterstraat 2 Schiedam 8 116 4 022 – 12 138 Fo r t un a we g 11 Schiedam 970 142 – 1 112 Dr. Nolenslaan 126 Sittard-Geleen 3 522 1 203 – 4 725 Vouersweg 110 Sittard-Geleen 1 000 220 – 1 220 Ekkersrijt 4302 Son en Breugel 2 907 878 – 3 785 Ekkersrijt 4311-4313 Son en Breugel 1 859 463 – 2 322 Ekkersrijt 7501 Son en Breugel 1 793 1 706 – 3 499 Innovatieweg 10 Terneuzen 1 907 1 838 – 3 74 5 Innovatieweg 12 Terneuzen 608 2 018 – 2 626 Innovatieweg 14 Terneuzen 4 953 2 800 – 7 753 Innovatieweg 4 Terneuzen 3 024 700 – 3 724 Innovatieweg 6 Terneuzen 5 002 1 901 – 6 903 Innovatieweg 8 Terneuzen 2 679 1 953 – 4 632 Damzigt 54-58 Utrecht 1 522 675 – 2 197 Nevadadreef 72-78 Utrecht 900 490 – 1 390 Proostwetering 30 Utrecht 8 259 244 – 8 503 Savannahweg 57-59 Utrecht 1 323 599 – 1 922 Savannahweg 63-65 Utrecht 2 983 542 – 3 525 Zonnebaan 23-45 Utrecht 9 381 8 004 17 385 ) Innehas med tomträtt  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 128 Fastighetsförteckning – Nederländerna Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt De Vest 62 Valkenswaard 7 121 2 425 – 9 546 John F. Kennedylaan 38 Valkenswaard 1 562 500 – 2 062 De Run 4242 Veldhoven 4 346 959 152 5 457 De Run 8421 Veldhoven 1 421 169 1 590 Magalhaesweg 10 Venlo 14 177 618 – 14 795 Magalhaesweg 16 Venlo 10 114 228 – 10 342 Magalhaesweg 6 Venlo 12 614 – – 12 614 Noorderpoort 4 Venlo 727 1 063 – 1 790 Van Heemskerckweg 9 Venlo 4 589 1 064 – 5 653 De Amfoor 1 Venray 4 532 1 124 – 5 656 Coenecoop 395 Waddinxveen 984 79 – 1 063 Bijsterhuizen 2511 Wijchen 3 387 689 – 4 076 Rechte Tocht 10 Zaanstad 439 268 – 707 Huis ter Heideweg 18-58 Zeist 14 154 5 403 – 19 557 Chroomstraat 140 Zoetermeer 5 744 1 500 – 7 244 Chroomstraat 91 Zoetermeer 2 242 921 3 163 Koperstraat 44 Zoetermeer 2 162 428 – 2 590 Philipsstraat 13-15 Zoetermeer 1 031 281 – 1 312 Trawlerweg 8-12 Zwolle 855 75 – 930 Totalt 4 42 976 120 970 6 870 570 816  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 129 Fastighetsförteckning – Paris Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt 202 Route de Pontoise Argenteuil 2 189 521 – 2 710 51 Rue de Presles Aubervilliers 9 375 – – 9 375 39 Boulevard du Général Delambre Bezons 700 650 – 1 350 19 Avenue Albert Einstein Blanc Mesnil 10 931 2 635 – 13 566 73 à 79 Avenue du 14 juillet et 48 à 54 Avenue Andrei Sakharov Bondy 3 677 1 519 – 5 196 6 Rue des Prés d'Aulnay Brétigny-sur-Orge – 515 – 515 423 Rue Audemars Buc 1 470 – – 1 470 6 Rue de la Guyonnerie Bures-sur-Yvette 170 667 – 837 13 Rue Gutenberg Bussy Saint Georges 5 303 2 383 – 7 686 477 Rue Marcel Paul Champigny sur Marne 1 589 – – 1 589 16 bis Rue de Paris Champlan 250 400 – 650 16 Rue Condorcet Chennevières-sur-Marne 1 863 – – 1 863 22 Rue Aman Jean Chevry 2 400 – – 2 400 17 Avenue du Parc Chilly Mazarin 1 685 309 – 1 994 2/3/5 Rue de la Butte du Moulin, ZA de la Porte de la Forêt Collégien 3 831 1 169 – 5 000 51 Allée du Clos des Charmes Collégien 2 651 543 – 3 194 Allée des Portes de la Forêt Collégien – – 635 635 2 Boulevard de France Combs-La-Ville 5 885 1 145 – 7 030 2 Rue de la Borne Blanche Combs-La-Ville 6 582 835 – 7 417 3 Avenue du 8 mai 1945 Corbeil-Essonnes – – 538 538 14 Rue Georges Mélies Cormeilles-en-Parisis 2 590 830 – 3 420 2 Allées des Terres Rouges Cormeilles-en-Vexin 1 762 684 – 2 446 Route de Choisy, Carrefour Pompadour, ZA La Basse Quinte Créteil – – 658 658 65 Avenue Georges Politzer Elancourt 4 405 1 593 – 5 998 28-48 Rue Vladimir Jankelevitch Émerainville 3 346 1 324 – 4 670 35 Boulevard de Beaubourg Émerainville 2 379 1 556 – 3 935 56 Boulevard de Beaubourg Émerainville 837 162 – 999 8-10 Rue de Chevilly Fresnes 5 563 975 – 6 538 3 Avenue des Morillons Garges-Lès-Gonnesse 2 853 815 – 3 668 125 Avenue Louis Roche Gennevilliers 333 322 – 655 141 Avenue Laurent Cély Gennevilliers 1 305 867 – 2 172 16-18 Boulevard Gallieni Gennevilliers 6 798 1 141 – 7 939 84 Avenue Paul Vaillant Couturier, 8-20-26 Rue Traversière Gennevilliers 2 706 2 214 – 4 920 7 Rue Jean-Jacques Rousseau Grigny 1 854 2 444 – 4 298 16 Rue de la Patelle Herblay 6 600 800 – 7 400 21-23 Rue du Gros Murger Herblay 10 151 2 174 – 12 325 10 Rue Ampere Igny 1 932 370 – 2 302 17 Rue Branly et 28 Rue Jacquard Lagny-sur-Marne 2 327 796 – 3 123 52/51 Rue Freycinet Lagny-sur-Marne 1 562 748 – 2 310 17 Rue Levassor et Les Garennes Les Mureaux – – 533 533 10 Avenue des Tropiques Les Ulis 765 1 347 – 2 112 10 Avenue des Tropiques Les Ulis – – 3 639 3 639 12 Avenue des Tropiques Les Ulis 3 426 1 730 – 5 156 3 Avenue de l'Atlantique Les Ulis 1 510 190 – 1 700 4 Avenue du Parana Les Ulis 3 643 520 – 4 163 4 Avenue du Parana Les Ulis 2 461 395 – 2 856 7-12 Avenue des Tropiques Les Ulis 1 056 4 900 – 5 956 La Mare aux Plantards Lieusaint 1 996 2 488 – 4 484 Rue des longs rideaux Limeil-Brévannes 7 109 1 167 – 8 276 14-16 Rue des Cerisiers - ZA des Églantiers Lisses 1 079 277 – 1 356 5-7-9 Rue des Cerisiers - ZA des Églantiers Lisses 2 655 1 836 – 4 491 8 Rue Léonard de Vinci Lisses 2 400 808 – 3 208 14 Rue des Campanules Lognes 2 459 641 – 3 100 10-12-14, 15-15 bis Rue Gutenberg Magny en Vexin 5 709 165 – 5 874 4 Rue Galvani Massy 544 259 – 803 4 Rue Galvani Massy 3 106 1 551 – 4 657 9 Rue du Buisson aux Fraises Massy 4 257 4 224 – 8 481 107 Rue Marcelin Berthelot Moissy-Cramayel – 1 229 – 1 229   AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 130 Fastighetsförteckning – Paris Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Rue de l'Ancienne Sucrerie Montereau – – 441 441 51 et 53 Avenue de Sénart, 8 et 10 allée du bois Renaud Montgeron 881 4 468 – 5 349 97 Avenue Jean Jaurès Montgeron – 137 – 137 98 Avenue Jean Jaurès Montgeron 1 170 788 – 1 958 Le Bas Montjoie - RN 20 Montlhéry – – 334 334 33-35 Route de Calais, RN1 Montmagny – – 609 609 1 ter Rue du Marais Montreuil 840 200 – 1 040 3 Avenue Ferdinand de Lesseps Morangis 3 890 639 – 4 529 39 Avenue des Guilleraies Nanterre 1 450 793 – 2 243 6 Rue des Peupliers Nanterre 1 432 1 433 – 2 865 ZAC des Hautes Patures Nanterre – – 635 635 9 Avenue de la Foulée, ZAC des Saints Pères Nanteuil-lès-Meaux – – 516 516 164 Avenue Jean Jaurès Neuilly-sur-Marne – – 635 635 49 Rue des Frères Lumières Neuilly-sur-Marne 6 700 – – 6 700 8-10 Rue de la Mare Blanche Noisiel 2 308 822 – 3 130 20-24 Rue du Ballon Noisy-Le-Grand 5 398 433 – 5 831 Route Nationale 48 Orgeval – – 635 635 166-168 Rue Denis Diderot Pantin 977 475 – 1 452 85 et 87 Rue Cartier Bresson Pantin 6 528 714 – 7 242 3 Rue Rouvet et 18 Rue Barbanègre Paris – 473 – 473 ZA Porte Ouest, CD91 Pierrelaye – – 1 202 1 202 Avenue Ozanne Porcheville 3 514 328 – 3 842 1 Rue Denis Papin Roissy-en-Brie 154 264 – 418 12 Chemin du Moulin Basset Saint Denis 4 429 8 722 – 13 151 2 Rue André Ampère Saint Ouen l'Aumone 2 200 330 – 2 530 1 Avenue de la Pépinière Saint Witz 2 041 1 341 – 3 382 2 à 4 Rue de la Sablière et Rue du Petit Fief Sainte-Geneviève-des-Bois 295 342 – 637 Route Nationale 19 Servon – – 483 483 1-5 Rue de la Sablière Sucy-en-Brie 2 620 436 – 3 056 63 Grande Rue Survilliers 36 325 3 428 – 39 753 10-13 Avenue Jean d'Alembert Trappes 2 300 – – 2 300 25 Rue Henri Farman Tremblay 1 315 478 – 1 793 1-3 Place Thomas Edison Valenton 3 880 1 331 – 5 211 2 Rue du Midi-Pyrénées Valenton 4 311 747 – 5 058 Lieudit "La Fosse Montalbot" - 26 Chemin du Port Brun Vigneux-sur-Seine 2 076 – – 2 076 Rue de la Prairie, "Complexe Industriel Prairie de Villebon sur Yvette" Villebon-sur-Yvette 5 090 1 210 – 6 300 46 Avenue des Gardes Messiers Villemoisson-sur-Orge – – – – 18 bis Voie de Mons Villeneuve le Roi 550 – – 550 5 Rue Louis Armand Villeneuve-Saint-Georges 1 393 410 – 1 803 4 Route de Paray Wissous 2 250 – – 2 250 Totalt 270 346 87 575 11 4 9 2 369 412  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 131  Fastighetsförteckning – Universitetsstäder i Finland Uthyrningsbar area i kvm Fastighetsbeteckning Adress Kommun Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Autokeskuksentie 12 (604-408-0004-0716) Autokeskuksentie 12 Birkala 2 940 – – 2 940 Autokeskuksentie 14 (604-408-0004-0716) Autokeskuksentie 14 Birkala 3 100 – – 3 100 Autokeskuksentie 16 (604-408-0004-0716) Autokeskuksentie 16 Birkala 991 7 497 – 8 488 Autokeskuksentie 18 (604-408-0004-0716) Autokeskuksentie 18 Birkala 85 – – 85 Autokeskuksentie 20 (604-408-0004-0716) Autokeskuksentie 20 Birkala 5 023 – – 5 023 Haikanvuori 10 (604-408-0004-0711) Haikanvuori 10 Birkala 2 246 – – 2 246 Lasikaari 1 (604-419-3-242) Lasikaari 1 Birkala 4 914 700 – 5 614 Muuraintie 3 (604-402-1-662) Muuraintie 3 Birkala 3 044 690 – 3 734 Vesalantie 14 (604-418-1-551) Vesalantie 14 Birkala 1 452 – – 1 452 Vesalantie 15 (604-406-1-15) Vesalantie 15 Birkala 1 736 – – 1 736 Ahjokatu 26 (179-15-8-12) Ahjokatu 26 Jyväskylä 1 554 689 – 2 243 Ahlmaninkatu 2 E (179-5-130-1-L1) Ahlmaninkatu 2 E Jyväskylä 34 1 595 – 1 629 Harkkotie 6 (179-401-18-187) Harkkotie 6 Jyväskylä 655 – – 655 Kankitie 3 (179-19-9-14) Kankitie 3 Jyväskylä 5 368 531 – 5 899 Kuormaajantie 26 (179-19-100-3) Kuormaajantie 26 Jyväskylä 4 294 1 093 – 5 387 Metsäraivio 2 (179-26-77-11) Metsäraivio 2 Jyväskylä 1 123 – – 1 123 Nisulankatu 78 (179-11-53-3-L1) Nisulankatu 78 Jyväskylä 407 877 – 1 283 Onkapannu 3 (179-6-112-65) Onkapannu 3 Jyväskylä 2 350 669 125 3 144 Onkapannu 4 B (179-6-112-51) Onkapannu 4 B Jyväskylä 1 601 548 – 2 149 Onkapannu 6 (179-6-112-62) Onkapannu 6 Jyväskylä 1 184 – – 1 184 Onkapannu 8 (179-6-112-63) Onkapannu 8 Jyväskylä 1 043 – – 1 043 Palokärjentie 7 (179-48-1-12) Palokärjentie 7 Jyväskylä 901 19 – 920 Puulaakintie 8 (179-19-67-4-L1) Puulaakintie 8 Jyväskylä 1 385 0 0 1 385 Salvesenintie 6 (179-401-87-96) Salvesenintie 6 Jyväskylä 9 078 4557 – 13 635 Savelankatu 3 (179-6-112-51) Savelankatu 3 Jyväskylä 1 175 – – 1 175 Savelankatu 5 (179-6-112-52) Savelankatu 5 Jyväskylä 4 607 – – 4 607 Savelankatu 7 (179-6-112-45) Savelankatu 7 Jyväskylä 2 067 – – 2 067 Sepänkatu 4 (179-2-37-6) Sepänkatu 4 Jyväskylä 519 2 893 – 3 411 Valmetintie 11 (179-401-87-126) Valmetintie 11 Jyväskylä 4 742 – – 4 742 Yritystie 1 (179-19-69-9) Yritystie 1 Jyväskylä 10 820 – – 10 820 Vihikari 10 (244-401-219-2) Vihikari 10 Kempele 13 117 5 134 – 18 251 Avantintie 20 (423-455-1-502) Avantintie 20 Lundo 5 600 – – 5 600 Punasillantie 15 (500-402-6-384) Punasillantie 15 Muurame 4 300 – – 4 300 Soininkatu 1 (680-6-6040-21) Soininkatu 1 Reso 537 – – 537 Ahertajankatu 2 (837-65-7065-1) Ahertajankatu 2 Tammerfors 1 661 – 247 1 908 Hautalankatu 19 (837-37-5817-1) Hautalankatu 19 Tammerfors 2 618 200 – 2 818 Hautalankatu 20 (837-37-5818-1) Hautalankatu 20 Tammerfors 1 972 684 – 2 656 Hautalankatu 31 (837-37-5819-2) Hautalankatu 31 Tammerfors 1 650 660 – 2 310 Jasperintie 310 (604-418-1-567) Jasperintie 310 Tammerfors 4 209 1 549 – 5 758 Patamäenkatu 7 (837-302-781-17) Patamäenkatu 7 Tammerfors 16 366 8 637 283 25 286 Peltolamminkatu 40 (837-323-5957-10) Peltolamminkatu 40 Tammerfors 536 – – 536 Rantaperkiönkatu 2 (837-303-896-1) Rantaperkiönkatu 2 Tammerfors 490 – – 490 Tuotekatu 3 (837-330-6123-11) Tuotekatu 3 Tammerfors 10 047 639 – 10 686 Turvesuonkatu 14 (837-263-2472-5) Turvesuonkatu 14 Tammerfors 433 – – 433 Uurastajankatu 3 (837-48-5932-18) Uurastajankatu 3 Tammerfors 9 465 1 977 730 12 172 Joentaustankatu 3 (837-230-3555-9-B) Joentaustankatu 3 Tammerfors 6 199 1 173 – 7 372 Nuutisarankatu 19 ( 837-302-785-17) Nuutisarankatu 19 Tammerfors 4 044 – – 4 044 Hallitie 2 (564-409-47-159) Hallitie 2 Uleåborg 3 578 – – 3 578 Kempeleentie 9 (564-9-21-1) Kempeleentie 9 Uleåborg 2 310 700 800 3 810 Lumijoentie 2 (564-9-23-40 et al) Lumijoentie 2 Uleåborg 6 778 – – 6 778 Mittarikuja 5 (564-84-8-5) Mittarikuja 5 Uleåborg 6 900 300 – 7 200 Moreenikuja 2 (564-83-32-13) Moreenikuja 2 Uleåborg 5 539 105 – 5 644 Nuottasaarentie 4 (564-9-27-9) Nuottasaarentie 4 Uleåborg 2 586 – – 2 586 Äimäkuja 2 (564-10-2-16) Äimäkuja 2 Uleåborg 12 157 – – 12 157 Äimäkuja 3 (564-10-2-13) Äimäkuja 3 Uleåborg 3 700 – – 3 700 Äimätie 1 (564-10-9-2) Äimätie 1 Uleåborg 3 741 – – 3 741 Äimätie 5 (564-10-9-1-L1) Äimätie 5 Uleåborg 2 669 – – 2 669 ) Innehas med tomträtt  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 132 Fastighetsförteckning – Universitetsstäder i Finland Uthyrningsbar area i kvm Fastighetsbeteckning Adress Kommun Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Kaapelitie 4 (564-84-8-6) Kaapelitie 4 Uleåborg 26 189 41 400 – 67 589 Jääsalontie 17 (564-9-31-1-S) Jääsalontie 17 Ulåeborg 2 619 2 217 – 4 836 Metsälehmuksentie 6 (179-72-19-1) Metsälehmuksentie 6 Vaajakoski 12 514 1 410 – 13 924 Teollisuustie 11 (980-428-39-8) Teollisuustie 11 Ylöjärvi 4 700 397 – 5 097 Vanha Vaasantie 13 (980-428-17-3) Vanha Vaasantie 13 Ylöjärvi 6 872 2 083 – 8 955 Vanha Vaasantie 3 (980-428-17-40) Vanha Vaasantie 3 Ylöjärvi 4 633 672 – 5 305 Kuormakatu 17 (853-92-30-1-L1) Kuormakatu 17 Åbo 3 981 2 765 – 6 746 Totalt 323 755 101 053 2 194 427 003 Fastighetsförteckning – Madrid & Barcelona Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Calle Louis Pasteur 4 Alcalá 6 500 – – 6 500 Ctra. M-300 (Av. de Madrid), P.I. Las Matillas Alcalá 4 745 – – 4 745 Calle Valdelaparra 29 Alcobendas 7 632 4 328 – 11 960 Francisco Gervas 7. P.I. Valportillo Alcobendas 4 142 1368 – 5 510 Valportillo Primera, 20 Alcobendas 788 – – 788 Av Conde Romanones 7 Azuqueca 13 411 587 – 13 998 Calle Potassi, P.I. Acisa Castellbisbal 3 300 – – 3 300 Calle Or 14 Cerdanyola 904 106 – 1 010 Calle del Progrés 139 Cornellà 375 183 – 558 Paseo de las Flores 7 Coslada 9343 2199 – 11 542 Paseo Flores 36 Coslada 444 25 90 559 Paseo Flores 38 Coslada 437 25 33 495 Calle Raurell 36, P.I. Camí Ral Gava 1 599 460 – 2 059 Paseo del Ferrocarril 383 Gava 4 235 878 – 5 113 Calle Juan Jose Vidal 4, P.I. Las Mezquitas Getafe 7081 – – 7 081 Av Sant Julià 104 Granollers 8 236 1 011 – 9 247 Av Sant Julià 97 Granollers 6 273 905 – 7 178 Calle Daza Valdes 7 pta 11-12 Leganes 814 – – 814 Calle Daza Valdes 7 pta 13-22 Leganes 4 855 – – 4 855 Calle Daza Valdes 7 pta 1-5 Leganes 2 020 – – 2 020 Calle Daza Valdes 7 pta 6-7 Leganes 804 – – 804 Calle Daza Valdes 7 pta 8 Leganes 402 – – 402 Calle Daza Valdes 7 pta 9-10 Leganes 804 – – 804 Calle de Montserrat Roig 25-29 L'Hospitalet 3 171 – – 3 171 Calle Ingeniero Torres Quevedo 20 Madrid 773 256 – 1 029 Calle Ingeniero Torres Quevedo 22 Madrid 773 256 – 1 029 Calle Ingeniero Torres Quevedo 24 Madrid 773 256 – 1 029 Calle Ingeniero Torres Quevedo 26 Madrid 970 346 – 1 316 Calle Ingeniero Torres Quevedo 28 Madrid 929 248 – 1 177 Calle Roso de Luna 33-35 Madrid 948 297 – 1 245 Calle Roso de Luna 37-39 Madrid 948 297 – 1 245 Calle Roso de Luna 41-43 Madrid 948 343 – 1 291 Mario Roso de Luna 31 Madrid 1 111 129 325 1 565 Av Via Sèrgia 77, P.I. Plà d'en Boet II Mataró 4 046 – – 4 046 Calle Octave Lecante 8, P.I Can Magarola Mollet 4 107 572 – 4 679   AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 133 Fastighetsförteckning – Madrid & Barcelona Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Av la Ferreria 12 Montcada 14 054 1 898 15 952 Av La Ferreria 28 Montcada 779 245 – 1 024 Av La Ferreria 30 Montcada 789 244 – 1 033 Av La Ferreria 76-78 Montcada 1 792 311 80 2 183 Calle del Téxtil 6 Montcada 1 131 1087 10 2 228 Calle Muga 2 Montcada 1 972 304 – 2 276 Av Prat de la Riba 186 Pallejà 3 479 – – 3 479 Calle Galileo 2 Nave 1 Parets 1 186 300 – 1 486 Calle Galileo 2 Nave 12 Parets 1 099 217 – 1 316 Calle Galileo 2 Nave 2 Parets 1 186 300 – 1 486 Calle Galileo 2 Nave 7 Parets 1 042 274 – 1 316 Calle Galileo 2 Nave 8 Parets 995 321 – 1 316 Calle Galileo 2 Nave 9 Parets 940 300 – 1 240 Calle Marconi 3 Parets 3 080 230 – 3 310 Paseo Fluvial 10 Parets 2 923 263 – 3 186 Calle Las Arenas 10-12 Pinto 1 491 360 – 1 851 Calle Metalurgia 1-3 Pinto 730 180 – 910 Calle Metalurgia 4 Pinto 800 54 – 854 Calle Metalurgia 6 Pinto 800 81 – 881 Calle Metalurgia 8-10 Pinto 1 600 108 – 1 708 Calle Metalurgia 9 Pinto 867 160 – 1 027 Cormoranes, 5-9 Pinto 6 056 – – 6 056 Av de Sentmenat 47 Polinya 3 222 388 – 3 610 P.I. Can San Joan Parc 17 Rubí 5 404 2 558 – 7 962 Calle Técnica 71 Sant Andreu 505 152 – 657 Calle Técnica 73 Sant Andreu 495 152 – 647 Calle Técnica 75 Sant Andreu 486 152 – 638 Calle Técnica 77 Sant Andreu 476 152 – 628 Calle Técnica 79 Sant Andreu 456 152 – 608 Calle Técnica 81 Sant Andreu 456 152 – 608 Calle Técnica 83 Sant Andreu 573 229 – 802 Calle Torre Bovera 21 Nave 15 Sant Andreu 589 250 – 840 Calle Principat d'Andorra 55 Sant Boi 2 704 – – 2 704 Calle de la Masía 1-3-5 Sant Esteve Sesrovires 8 095 300 – 8 395 Calle Bronce 2 Seseña 0 – – 0 Calle Monte Naranco 10-11 Seseña 5 400 – – 5 400 Calle Monte Naranco 12-13-14 Seseña 8 098 – – 8 098 Calle Monte Naranco 9 Seseña 2 700 – – 2 700 Calle Tejada del Tietar 2-3 Seseña 5 430 – – 5 430 Av Can Vinyalets Nave 4 Sta Perpetua 1 752 590 – 2 342 Av Can Vinyalets Nave 6 Sta Perpetua 1 752 590 – 2 342 Av Can Vinyalets Nave 7 Sta Perpetua 2 172 476 – 2 648 Calle Lleida 6, Parc Activitats Econòmiques Vic 3 895 – – 3 895 Calle Caldereros 4, P.I. Mohedano Yunquera 4 500 – – 4 500 Calle Caldereros 5, P.I. Mohedano Yunquera 6 800 200 – 7 000 Calle Caldereros 6, P.I. Mohedano Yunquera 3 298 – – 3 298 Totalt 226 690 26 908 2 436 256 034  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 134 Fastighetsförteckning – Övriga Finland Uthyrningsbar area i kvm Fastighetsbeteckning Adress Kommun Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Rekolankulma 4 (10-16-3-11) Rekolankulma 4 Alavo 494 – – 494 Korjaamonkatu 1 (609-33-5-3) Korjaamonkatu 1 Björneborg 2 620 – – 2 620 Kruuti-Jussintie 3 (609-30-2-1) Kruuti-Jussintie 3 Björneborg 984 – 76 1 060 Raja-Hiltantie 8 (609-30-4-1) Raja-Hiltantie 8 Björneborg 1 278 435 – 1 713 Tavaratie 4 (609-9-35-5) Tavaratie 4 Björneborg 1 027 – – 1 027 Alkrogintie 2 (638-414-1-287-L1) Alkrogintie 2 Borgå 396 – – 396 Västanbyntie 4 (710-13-108-1) Västanbyntie 4 Ekenäs 796 – – 796 Koikkurintie 2 (61-6-165-7-4) Koikkurintie 2 Forsa 1 230 322 – 1 552 Murrontie 3 (61-15-277-12) Murrontie 3 Forsa 26 176 4 880 – 31 056 Rajakatu 22 (69-401-6-427) Rajakatu 22 Haapajärvi 519 – – 519 Tarmontie 2-4 (98-435-7-400 et al) Tarmontie 2-4 Hollola 11 90 0 2 210 300 14 410 Hakakalliontie 7 (106-24-2307-2) Hakakalliontie 7 Hyvinge 895 783 – 1 678 Koneenkatu 8 (106-7-606-16) Koneenkatu 8 Hyvinge 47 716 14 230 – 61 946 Kolisevantie 21 (224-3-38-1) Kolisevantie 21 Högfors 240 – – 240 Kaivontekijänkatu 4 (143-9-6-5) Kaivontekijänkatu 4 Ikalis 571 – – 571 Muuntamontie 3 (167-9-903-25) Muuntamontie 3 Joensuu 2 713 – – 2 713 Viemannintie 1 (174-401-14-122) Viemannintie 1 Juankoski 551 – – 551 Kettukalliontie 27 (205-5-164-9-L2) Kettukalliontie 27 Kajana 597 – – 597 Varistie 8 (205-8-16-8) Varistie 8 Kajana 908 – 82 990 Tampionkatu 12 (214-13-902-5) Tampionkatu 12 Kankaanpää 490 – – 490 Mottisenkatu 6 (272-17-2-11) Mottisenkatu 6 Karleby 1712 – 1 712 Patamäentie 1 (272-34-1-12) Patamäentie 1 Karleby 3 264 – – 3 264 Patamäentie 10 (272-34-3-2) Patamäentie 10 Karleby 800 – – 800 Paloasemantie 13 (273-401-11-103) Paloasemantie 13 Kolari 623 – – 623 Kisällinkatu 10 (285-46-160-1) Kisällinkatu 10 Kotka 2 324 – – 2 324 Pulttikatu 9 (285-46-134-1) Pulttikatu 9 Kotka 1 037 – 90 1 127 Kaupinkatu 19 (286-11-22-5-L1) Kaupinkatu 19 Kouvola 675 – – 675 Jauratie 1 (290-405-26-376) Jauratie 1 Kuhmo 444 – – 444 Lukkosalmentie 14 (297-22-3-4-L1) Lukkosalmentie 14 Kuopio 1 755 – – 1 755 Mestarinkatu 5 (297-24-14-3-3) Mestarinkatu 5 Kuopio 1 790 852 – 2 642 Mäkitie 3 (301-4-25-10) Mäkitie 3 Kurikka 539 – – 539 Aniankatu 9 (398-4-379-5) Aniankatu 9 Lahtis 2 027 – – 2 027 Ansiokatu 8 (398-23-116-7) Ansiokatu 8 Lahtis 1 711 700 – 2 411 Jatkokatu 1 (398-9-9050-2) Jatkokatu 1 Lahtis 4 980 – – 4 980 Vanhanradankatu 42 (398-20-246-8) Vanhanradankatu 42 Lahtis 26 441 646 – 27 087 Vesijärvenkatu 3 (398-1-25-3) Vesijärvenkatu 3 Lahtis – – 487 487 Metsäkiventie 4 (408-14-1413-1) Metsäkiventie 4 Lappo 5 799 314 – 6 113 Kerantie 25 (422-9-124-1) Kerantie 25 Lieksa 529 – – 529 Gunnarlankatu 5 (444-13-662-1) Gunnarlankatu 5 Lojo 7 507 976 – 8 483 Ratakatu 26 (444-15-360-6) Ratakatu 26 Lojo 1 168 385 – 1 553 Ratakatu 28 (444-15-360-1) Ratakatu 28 Lojo 1 224 – – 1 224 Teollisuustie 9 (541-134-4-3) Teollisuustie 9 Nurmes 519 – – 519 Välttitie 7 (895-18-7-4-L1) Välttitie 7 Nystad 520 – – 520 Outokummuntie 8 (309-11-1105-1) Outokummuntie 8 Outokumpu 540 – – 540 Kaaritie 7 (593-4-50-5) Kaaritie 7 Pieksämäki 534 – – 534 Varikonkatu 5 (598-12-9-9) Varikonkatu 5 Pietarsaari 899 – 91 990 Verstastie 3 (791-421-5-66) Verstastie 3 Pulkkila 574 – – 574 Äyhönjärventie 5 (684-11-1104-1) Äyhönjärventie 5 Raumo 999 153 – 1 152 Teollisuustie 28 (698-9-9025-10) Teollisuustie 28 Rovaniemi 1 019 268 – 1 287 Teollisuustie 29 (698-9-9038-9-L1) Teollisuustie 29 Rovaniemi 4 856 – – 4 856 Ratakatu 2 (491-1-25-1) Ratakatu 2 S:t Michel 334 – – 334 Yrittäjänkatu 10 (491-6-34-8) Yrittäjänkatu 10 S:t Michel 474 – – 474 Perämiehenkatu 7 (734-4-8-32-L1) Perämiehenkatu 7 Salo 1 039 – – 1 039 Yrittäjäntie 2 (743-5-24-8) Yrittäjäntie 2 Seinäjoki 2 435 534 – 2 969  ) Innehas med tomträtt  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 135 Fastighetsförteckning – Övriga Finland Uthyrningsbar area i kvm Fastighetsbeteckning Adress Kommun Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Lohitie 3 (777-406-27-66) Lohitie 3 Suomussalmi 573 – – 573 Autotehtaantie 1 (109-40-103-10 et al) Autotehtaantie 1 Tavastehus 10 652 1 090 – 11 742 Larin Kyöstinkatu 30 (109-8-38-3) Larin Kyöstinkatu 30 Tavastehus 2 398 267 – 2 665 Ruununmyllyntie 13 (109-16-86-8) Ruununmyllyntie 13 Tavastehus 17 715 – – 17 715 Köpingintie 7 (905-451-33-0) Köpingintie 7 Vasa 535 – – 535 Hiidenmäentie 20 (927-454-4-0) Hiidenmäentie 20 Vichtis 16 956 3 316 – 20 272 Mustasuontie 9 (931-401-1-362) Mustasuontie 9 Viitasaari 453 – 34 487 Kettukallionkatu 3 (977-10-26-2) Kettukallionkatu 3 Ylivieska 2265 – – 2 265 Kiskotie 2 (977-3-7-1) Kiskotie 2 Ylivieska 724 324 – 1 048 Totalt 235 463 32 685 1 160 269 308 ) Innehas med tomträtt  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 136 Fastighetsförteckning – Övriga Sverige Uthyrningsbar area i kvm Fastighetsbeteckning Adress Kommun Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Mörten 17 Bruksgatan 7 C Eslöv 7 640 – – 7 640 Geväret 1, Värjan 2 Mossvägen 16 Falköping 6 115 – – 6 115 Arendal 1:10 Synnerödsvägen 7 Göteborg 3 381 1 115 – 4 496 Högsbo 34:18 J A Wettergrens Gata 10 Göteborg 2 914 2 420 – 5 334 Bronsen 1, 4, 5, 6, 7 industrigatan 87 Helsingborg 8 426 – – 8 426 Plankan 2 Brännerigatan 2 Höganäs 7 187 – – 7 187 Kristianstad 3:35 Björkhemsvägen 12 Kristianstad 8 737 – – 8 737 Grepen 9, Grepen 12, Grepen 14 Skogvaktarevägen 11, 15 & 17 Lidköping 6 954 – – 6 954 Inteckningen 5 Magistratsvägen 16-18 Lund 12 924 7 506 3 359 23 789 Stockholmsledet 12 Emdalavägen 3 Lund 5 438 380 – 5 818 Bredablick 4 Sallerupsvägen 34 Malmö 17 795 – – 17 795 Båtyxan 5 Järnyxegatan 15-17 Malmö 4 865 775 – 5 640 Båtyxan 6 Stenyxegatan 1 Malmö 10 928 3 463 – 14 391 Vevaxeln 4 Vevaxelgatan 2 Malmö 1 080 1 758 – 2 838 Lommen 6, Anden 1 Långgatan 74 & 80 Mellerud 7 265 – – 7 265 Pollaren 1 Barlastgatan 10 Norrköping 40 730 – – 40 730 Pollaren 2 Barlastgatan 10 Norrköping 7 700 – – 7 700 Kamaxeln 6 Batterivägen 11 Skövde 1 267 1 013 – 2 280 Borggård 1:344 industrivägen 4 Staffanstorp 8 976 324 – 9 300 Trävaran 1 Tommarpsvägen 116 Trelleborg 11 199 – – 11 199 Ratten 6 Kardanvägen 28 Trollhättan 1 161 1 481 – 2 642 Gräsanden 7 Skaragatan 15 Vara 6 946 1 801 – 8 747 Nedervara 3:4 Gamla Tegelbruket Vara 10 220 – – 10 220 Bockaberg 2:2 Solbergavägen 44 Vetlanda 16 720 2 807 – 19 527 Snickaren 3 Snickarvägen 4 Vetlanda 11 430 1 570 – 13 000 Snäppan 5 Drottning Kristinas väg 6 Åmål 4 190 – – 4 190 Totalt 232 188 26 413 3 359 261 960 *) Innehas med tomträtt   AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 137 Fastighetsförteckning – Övriga Europa Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun, Land Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen, Tyskland 8 836 287 1 083 10 206 Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen, Tyskland 10 213 10 12 10 235 Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen, Tyskland 18 205 91 865 19 161 Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen, Tyskland 6 644 4 074 1 680 12 398 Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen, Tyskland 10 531 1 456 – 11 987 Skjernvej 6 Aalborg, Danmark 3 055 514 – 3 569 Lokesvej 1 Hillerød, Danmark 2 003 887 – 2 890 Lieu-Dit Obergrund Baltzenheim, Frankrike 1 974 214 – 2 188 54 Chemin des Barmettes Béligneux, Frankrike 3 050 430 – 3 480 43 Rue Mère Elise Rivet Brignais, Lyon, Frankrike 1 000 450 – 1 450 2 Route de Laigneville Cauffry, Frankrike 9 600 – – 9 600 35 Avenue des Frères Montgolﬁer Chassieu, Lyon, Frankrike 7 344 600 – 7 944 42 Avenue du Progrès Chassieu, Lyon, Frankrike 16 106 216 – 16 322 2 Avenue de l'Industrie Chassieu, Lyon, Frankrike 5 834 – – 5 834 42 Rue de Vaucanson Décines-Charpieu, Lyon, Frankrike 1 725 1 430 – 3 155 1130 Avenue Oehmichen-Technoland Étupes, Frankrike 2 635 439 – 3 074 33 Route de Douai - 141 Rue Gustave Delouy Lesquin, Lille, Frankrike – – 558 558 5737 Chemin des Tuileries Limonest, Lyon, Frankrike – – 504 504 5 Rue des Drapiers Metz, Frankrike – 1 898 – 1 898 Route d'Heyrieux Mions, Lyon, Frankrike – – 543 543 18 ter, 98 et 100 Rue de Reckem, Rue de Vertuquet Neuville-en-Ferrain, Lille, Frankrike 16 000 1 397 – 17 397 1 Rue des Fauvettes Ostwald, Strasbourg, Frankrike – 2 233 – 2 233 101 Rue des Généraux Altmayer Saint-Avold, Frankrike 586 689 – 1 275 Route de Verdun Toul, Frankrike 2 793 586 – 3 379 Rue Gay Lussac Valenciennes, Lille, Frankrike – – 635 635 4 Rue des Alpes, Zone d'Activité Est Vaulx-en-Velin, Lyon, Frankrike 2 658 91 – 2 749 5 Avenue Karl Marx Vaulx-en-Velin, Lyon, Frankrike 1 740 400 – 2 140 Boulevard Laurent Bonnevay et Allée des Savoies Vénissieux, Lyon, Frankrike – – 712 712 Rue François Meunier Vial, Boulevard Burdeau Villefranche-sur-Saône, Lyon, Frankrike – – 635 635 Av Tercera 12, P.I. Campollano Albacete, Spanien 4 593 – – 4 593 Calle Galileo Galilei 14 Alicante, Spanien 5 760 – – 5 760 Calle Obenque 1, P.I. Casa Grande Alicante, Spanien 3 912 – – 3 912 Calle Xàtiva Alicante, Spanien 4 808 – – 4 808 Calle Vitoria 280, Ctra Madrid-Irún Burgos, Spanien 4 695 – – 4 695 Calle de la Mojarra 53, P.I. Tres Caminos Cádiz, Spanien 4 309 – – 4 309 Av Europa 229-231, Cdad. del Transporte Castellón, Spanien 5 212 – – 5 212 Av Avinyonet, Calle Dr. Ferran 2 Girona, Spanien 329 – – 329 Av Europa 56-57, P.I. Nord Girona, Spanien 3 908 – – 3 908 Av Roses Girona, Spanien 10 637 – 40 10 677 Calle Mestre Falla 60, P.I. Les Mates Girona, Spanien 5 009 – – 5 009 Calle Torre Vedruna Girona, Spanien 3 917 – – 3 917 P.I. Plà de Sant Joan Girona, Spanien 5 648 – 4 367 10 015 Av Sant Antoni de Portmany 2 Ibiza, Spanien 2 426 – – 2 426 Ctra Ibiza a St.Antoni KM 2-4, P.I. Can Negre Ibiza, Spanien 2 989 – – 2 989 Calle Cordonera 3, P.I. la Portalada La Rioja, Spanien 3 950 – – 3 950 Calle Diego Vega Sarmiento 62, P.I. Miller Las Palmas, Spanien 3 587 – – 3 587 Del Sau 11 Parcelas 6-7-8-9-15-16-17 Las Palmas, Spanien 3 707 – – 3 707 Av Indústria s/n, P.I. El Segre Lleida, Spanien 3 084 – – 3 084 Hort de Ses Animes 2 Mallorca, Spanien – – 15 436 15 436 Calle Artruix 16, P.I. Maó Menorca, Spanien 3 500 – – 3 500 Calle Venezuela Parcela 10-12, P.I. Oeste Murcia, Spanien 3 998 – – 3 998 Calle Vilma-Londres, P.I. Cabezo Beaza Murcia, Spanien 3 524 – – 3 524 Calle Primera Parcela 206, P.I. Montalvo 3 Salamanca,Spanien 3 855 – – 3 855 Calle Montsant, P.I. Casanova Sant Fruitós de Bages, Spanien 2 646 – – 2 646 Calle Turdetanos 1 Sevilla, Spanien 12 964 1 373 121 14 458 Calle Plom 7 Tarragona, Spanien 1 857 471 – 2 328 Calle Plom 9 Tarragona, Spanien 2 125 520 – 2 645 Calle Plom 11 Tarragona, Spanien 1 720 421 – 2 141   AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 138 Fastighetsförteckning – Övriga Europa Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun, Land Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Calle Ferro 14-16 Tarragona, Spanien 3 194 861 4 055 Calle Luxemburg 8, P.I. Tecnoparc Tarragona, Spanien 3 625 – – 3 625 Calle Plom 30, P.I. Riu Clar Tarragona, Spanien 3 735 356 – 4 091 Calle Po-Rin 12, P.I. Oriola Tarragona, Spanien 3 518 – – 3 518 Ctra València 8, P.I. Francolí Tarragona, Spanien 4 788 – – 4 788 Calle Charza-Las Palmitas Teneriffa, Spanien 3 386 – – 3 386 Calle Laura Grote de la Puerta 2, P.I. El Mayorazgo Teneriffa, Spanien 3 554 – – 3 554 Av de Los Huetos 64 Vitoria-Gasteiz, Spanien 4 054 – – 4 054 Totalt 281 054 22 394 27 191 330 639  Fastighetsförteckning – Totalt Sagax Uthyrningsbar area i kvm Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Totalt 3 060 883 634 453 63 977 3 759 313  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 139 Definitioner Sagax tillämpar de av European Securities and Market Authority (ESMA) utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med alternativa nyckeltal  -   Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal Avkastning på eget kapital Periodens resultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till genomsnittligt eget kapital (IB+UB)/2 under perioden. Nyckeltalet åskådliggör hur ägarnas kapital förräntats under perioden. Avkastning på totalt kapital Periodens resultat, omräknat till 12 månader, efter ﬁnansnetto efter återläggning av ﬁnansiella kostnader i förhållande till genomsnittliga totala tillgångar under perioden. Nyckeltalet åskådliggör förmågan att generera resultat på koncernens tillgångar oaktat ﬁnansieringskostnader. Areamässig uthyrningsgrad Kontrakterad area direkt efter periodens utgång i förhållande till total uthyrningsbar area direkt efter periodens utgång. Nyckeltalet belyser uthyrningssituationen. Belåningsgrad Räntebärande skulder enligt balansräkningen vid periodens utgång i förhållande till totala tillgångar vid periodens utgång. Nyckeltalet belyser ﬁnansiell risk. Direktavkastning Periodens driftnetto (inklusive fastighetsadministration) med återläggning av tomt- rättsavgälder, omräknat till 12 månader, justerat för fastigheternas innehavstid under perioden i för hållande till fastigheternas bokförda värden vid periodens utgång. Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat- generering före ﬁnansiella kostnader och kostnader för central administration. EBITDA Driftnetto minskat med kostnader för central administration med tillägg för erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag. Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet EBITDA/Nettoskuld åskådliggöra ﬁnansiell risk. Eget kapital per A- och B-aktie Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal A- och B-aktier vid periodens utgång efter att hänsyn tagits till eget kapital hänförligt till D-aktier respektive preferensaktier. Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital. Eget kapital per D-aktie Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal stamaktier vid periodens utgång efter att hänsyn tagits till eget kapital hänförligt till preferensaktier. Eget kapital är begränsat till 35,00 kronor per D-aktie. Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital. Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra direkt efter periodens utgång i förhållande till hyresvärde direkt efter periodens utgång. Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska utnyttjande- graden i koncernens fastigheter. EURIBOR Euribor, eller Euro Interbank Offered Rate, är en daglig referensränta som beräknas som ett genomsnitt av de räntor som banker i EU-länderna ställer till varandra för utlåning i euro. Ej alternativt nyckeltal. Fastighet Avser fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt. Ej alternativt nyckeltal. Framåtriktad direktavkastning Driftnetto (inklusive fastighetsadministration) enligt aktuell intjäningsförmåga med återläggning av tomträttsavgälder, i förhållande till fastigheterna bokförda värden vid periodens utgång. Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat- generering före ﬁnansiella kostnader och kostnader för central administration Framåtriktad EBITDA Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga minskat med central administration med tillägg för erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag. Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet EBITDA/Nettoskuld, framåtriktad åskådliggöra ﬁnansiell risk. Förvaltningsresultat Resultat exklusive värdeförändringar och skatt. Ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat värdeförändringar. Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning Förvaltningsresultatet för perioden reducerat med utdelning till D-aktier och preferensaktier, dividerat med genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning. Ett mått på tillgångarnas resultatgenerering oaktat vär- deförändringar som tillfaller ägarna av A- och B-aktier. Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, årlig tillväxttakt Förvaltningsresultatet för perioden reducerat med utdelning till D-aktier och preferensaktier, dividerat med genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning. Utfall för året i relation till föregående år. Ett mått på tillgångarnas resultatgenerering oaktat vär- deförändringar som tillfaller ägarna av A- och B-aktier. Hyresduration Återstående löptid på hyresavtal. Nyckeltalet åskådliggör risk för framtida vakanser. Hyresvärde Kontrakterad årshyra som löper direkt efter periodens utgång med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Nyckeltalet åskådliggör koncernens intäktspotential. IFRS International Financial Reporting Standards. Internationella redovisnings standarder för koncernredovisning för företag vars värdepapper är noterade på en reglerad marknad. Ej alternativt nyckeltal. Joint venture Samarbetsform med ﬂera ägare som har gemensamt bestämmande inﬂytande. Ej alternativt nyckeltal. Kassaﬂöde per A- och B-aktie Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassaﬂödet samt minskat med betald skatt i relation till genomsnittligt antal A- och B-aktier. Från resultatet före skatt har även dragits utdelning till D-aktier och preferens aktier för perioden. Erhållen utdelning från joint venture har lagts till resultat före skatt. Nyckeltalet åskådliggör hur stor del av periodens kassa ﬂöde som kan betraktas som tillhörigt ägarna av A- respektive B-aktier. Nettoskuld Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida medel och börsnoterade aktier. Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning. Nettoskuld enligt EMTN-program Räntebärande skulder minskade med börsnoterade värdepapper och likvida medel. Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning.  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 140 Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal Nettoskuld enligt EMTN- program/Totala tillgångar Räntebärande skulder minskade med börsnoterade värdepapper och likvida medel i förhållande till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser ﬁnansiell risk. Nettoskuld/Totala tillgångar Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida medel och börsnoterade aktier i förhållande till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser ﬁnansiell risk. Resultat per A- och B-aktie Resultat i relation till genomsnittligt antal A- och B-aktier efter att hänsyn tagits till D-aktiers och preferensaktiers del av resultatet för perioden. Ej alternativt nyckeltal. Resultat per D-aktie D-aktier ger rätt till fem gånger utdelningen på A- och B-aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie och år. Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet. Räntederivat Avtal beträffande låneräntor som bland annat kan inbegripa faktorerna tid, inﬂation och/eller maximala räntenivåer. Träffas normalt för att säkerställa räntenivåer för räntebärande lån. Ej alternativt nyckeltal. Ränteswap Ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntevillkor på lån i samma valuta. Bytet innebär att den ena parten får byta sin rörliga ränta mot en fast ränta, medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig ränta. Avsikten med en ränteswap är att reducera ränterisken. Ej alternativt nyckeltal. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat, exklusive förvaltningsresultat från joint venture men inklusive utdelningar från joint venture, efter återläggning av ﬁnansiella kostnader i relation till ﬁnansiella kostnader. Nyckeltalet åskådliggör ﬁnansiell risk. Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program Förvaltningsresultat efter återläggning av ﬁnansiella intäkter och kostnader i relation till ﬁnansnetto. Nyckeltalet åskådliggör ﬁnansiell risk. Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser ﬁnansiell risk. STIBOR Stibor, eller Stockholm Interbank Offered Rate, är en daglig referensränta som beräknas som ett genomsnitt av de räntor som banker ställer till varandra för utlåning i svenska kronor. Ej alternativt nyckeltal. Substansvärde (NAV) Redovisat eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av reserveringar för räntederivat, uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastighets värden och uppskjuten skatt avseende reserveringar för räntederivat. Ett etablerat mått på koncernens substansvärde som möjliggör analuser och jämförelser med EPRA NAV. Säkerställda skulder/Totala tillgångar Skulder säkerställda med pantsatta tillgångar i förhållande till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser ﬁnansiell risk för obligations - inne havare. Totalavkastning på aktie Summan av aktiens kursförändring under perioden och under perioden erlagd utdelning i procent av aktiekursen vid föregående års slut. Nyckeltalet åskådliggör den totala avkastning som kommit aktieägarna till godo. Totalavkastning på fastighet Summan av direktavkastning och omvärderingar av fastigheter under perioden, i relation till genomsnittligt fastighetsvärde vid periodens utgång justerat för omvärderingar under perioden. Nyckeltalet åskådliggör resultatgenerering och värde tillväxt för fastigheterna under en period. Triple netavtal Typ av hyresavtal där hyresgästen, utöver hyran, betalar samtliga kostnader som belöper på fastigheten och som normalt hade belastat fastighetsägaren. Dessa inkluderar driftskostnader, underhåll, fastighetsskatt, tomträttsavgäld, försäkring, fastighetsskötsel, etc. Ej alternativt nyckeltal. Utspädning Utspädning till följd av utestående teckningsoptioner har i enlighet med IAS 33 beräknats som det antal A- och B-aktier vilka ska emitteras för att täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående potentiella A- och B-aktier (teckningsoptioner), till den del det är sannolikt att de kommer att utnyttjas. Ej alternativt nyckeltal. Överskottsgrad Periodens driftnetto i relation till periodens hyresintäkter. Nyckeltalet åskådliggör fastigheternas lönsamhet. Belopp i miljoner kronor om inte annat anges 2021 2020 Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt 9 807 3 711 Genomsnittligt eget kapital 26 766 20 855 Avkastning på eget kapital 37 % 18 % Avkastning på totalt kapital Förvaltningsresultat 2 805 2 389 Finansiella kostnader 447 481 Resultat före ﬁnansiella kostnader 3 252 2 870 Genomsnittligt totalt kapital 54 725 43 388 Avkastning på totalt kapital 6 % 7 % Belopp i miljoner kronor om inte annat anges 2021 2020 Areamässig uthyrningsgrad Kontrakterad area, '000 kvm 3 625 3 312 Totalt uthyrningsbar area, '000 kvm 3 759 3 480 Areamässig uthyrningsgrad 96 % 95 % Belåningsgrad Räntebärande skulder 26 354 19 828 Totala tillgångar 62 472 46 622 Belåningsgrad 42 % 43 % Beräkning av de alternativa nyckeltalen framgår av nedanstående tabeller.  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 141 Belopp i miljoner kronor om inte annat anges 2021 2020 Direktavkastning Driftnetto 2 573 2 397 Återläggning av tomträttsavgäld –26 –25 Innehavsjustering, förvärv/försäljningar 139 57 Valutaomräkning till balansdagskurs 44 –67 Justerat driftnetto 2 730 2 362 Fastigheternas bokförda värde 46 067 37 548 Direktavkastning 6,0 % 6,3 % EBITDA rullande 12 månader Driftnetto 2 573 2 397 Central administration –147 –132 Utdelningar från joint venture och intressebolag 373 424 EBITDA 2 799 2 689 Eget kapital per A- och B-aktie Eget kapital 31 079 22 452 Eget kapital tillhörande preferens- och D-aktier –4 419 –4 940 Justerat eget kapital 26 660 17 512 Antal aktier, st 317 653 595 317 279 530 Antal aktier efter utspädning, st 317 984 595 317 891 458 Eget kapital per A- och B-aktie, kr 83,93 55,19 Eget kapital per A- och B-aktie efter utspädning, kr 83,84 55,09 Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra 3 324 2 865 Hyresvärde 3 459 3 024 Ekonomisk uthyrningsgrad 96 % 95 % Framåtriktad direktavkastning Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga 2 761 2 370 Återläggning av tomträttsavgäld –26 –25 Justerat driftnetto 2 735 2 345 Fastigheternas bokförda värde 46 067 37 548 Framåtriktad direktavkastning 5,9 % 6,2 % Framåtriktad EBITDA Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga 2 761 2 370 Central administration –147 –132 Utdelningar från joint venture och intresseföretag 373 424 Framåtriktad EBITDA 2 987 2 662 Förvaltningsresultat Resultat efter skatt 9 807 3 711 Skatt 1 294 891 Värdeförändringar –8 297 –2 213 Förvaltningsresultat 2 805 2 389 Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning Förvaltningsresultat 2 795 2 389 Utdelning tillhörande preferens- och D-aktier –253 –285 Justerat förvaltningsresultat 2 543 2 104 Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 7,9 9 6,62 Belopp i miljoner kronor om inte annat anges 2021 2020 Hyresduration Avtalade framtida hyresintäkter 16 782 14 746 Kontrakterad årshyra 3 311 2 865 Hyresduration, år 5,1 5,1 Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, årlig tillväxttakt Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning föregående år, kr 6,62 5,51 Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning nuvarande år, kr 7,9 9 6,62 Årlig tillväxttakt 21 % 20 % Kassaﬂöde per A- och B-aktie Resultat före skatt 10 543 4 330 Ej kassaﬂödespåverkande poster –8 051 –2 055 Betald skatt –146 –55 Utdelning tillhörande preferens- och D-aktier –253 –285 Kassaﬂöde 2 093 1 935 Kassaﬂöde per A- och B-aktie efter utspädning, kr 6,58 6,09 Nettoskuld Räntebärande skulder 26 354 19 828 Räntebärande tillgångar –676 –550 Likvida medel och börsnoterade aktier 1) –9 464 –2 164 Nettoskuld 16 214 17 114 Nettoskuld enligt EMTN-program Räntebärande skulder 26 354 19 828 Börsnoterade värdepapper 1) –9 380 –2 140 Likvida medel –84 –24 Nettoskuld enligt EMTN-program 16 890 17 664 Nettoskuld enligt EMTN-program/Totala tillgångar Nettoskuld enligt EMTN-program 16 890 17 664 Totala tillgångar 62 472 46 622 Nettoskuld enligt EMTN-program/Totala tillgångar 27 % 38 % Nettoskuld/EBITDA Nettoskuld 16 214 17 114 EBITDA 2 799 2 689 Nettoskuld/EBITDA 5,8 x 6,4 x Nettoskuld/framåtriktad EBITDA Nettoskuld 16 214 17 114 EBITDA, framåtriktad 3 006 2 662 Nettoskuld/EBITDA framåtriktad 5,4 x 6,4 x Nettoskuld/Totala tillgångar Nettoskuld 16 214 17 114 Totala tillgångar 62 472 46 622 Nettoskuld/Totala tillgångar 26 % 37 % Beräkning av de alternativa nyckeltalen framgår av nedanstående tabeller, forts. 1) Inkluderar börsnoterade aktier i bolag som redovisas som intresseföretag.  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 142 Utbetalningar av utdelning till ägare av D-aktier Juni 2022 1)  Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning 28 juni 2022  Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning 29 juni 2022  Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 30 juni 2022  Förväntad dag för utbetalning från Euroclear 2) 5 juli 2022 September 2022 1)  Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning 28 september 2022  Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning 29 september 2022  Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 30 september 2022  Förväntad dag för utbetalning från Euroclear 2) 3 oktober 2022 December 2022 1)  Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning 28 december 2022  Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning 29 december 2022  Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 30 december 2022  Förväntad dag för utbetalning från Euroclear 2) 4 januari 2023 Mars 2023 1)  Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning 29 mars 2023  Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning 30 mars 2023  Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 31 mars 2023  Förväntad dag för utbetalning från Euroclear 2) 5 april 2023 Kalendarium Delårsrapport januari-mars 2022 11 maj 2022 Årsstämma 2022 11 maj 2022 Delårsrapport januari-juni 2022 14 juli 2022 Delårsrapport januari-september 2021 27 oktober 2022 1) Av styrelsen föreslagna. 2) Sker på tredje bankdagen efter avstämningsdagen för svenska emittenter. Sagax styr dock inte över detta datum. Belopp i miljoner kronor om inte annat anges 2021 2020 Resultat per A- och B-aktie efter utspädning Resultat efter skatt 9 807 3 711 Utdelning tillhörande preferens- och D-aktier –253 –285 Justerat resultat efter skatt 9 554 3 426 Resultat per A- och B-aktie, kr 30,04 10,78 Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat 2 805 2 389 Återläggning förvaltningsresultat JV –713 –565 Utdelning från joint venture 373 424 Finansiella kostnader 447 481 Korrigerat förvaltningsresultat 2 912 2 729 Räntetäckningsgrad 6,5 x 5,7 x Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program Förvaltningsresultat 2 805 2 389 Finansiella kostnader 334 442 Förvaltningsresultat före ﬁnansiella kostnader 3 139 2 831 Räntetäckningsgrad 9,4 x 6,4 x Soliditet Eget kapital 31 079 22 452 Totala tillgångar 62 472 46 622 Soliditet 50 % 48 % Beräkning av de alternativa nyckeltalen framgår av nedanstående tabeller, forts. Belopp i miljoner kronor om inte annat anges 2021 2020 Substansvärde (NAV) Eget kapital 31 079 22 452 Eget kapital tillhörande preferens- och D-aktier –4 419 –4 940 Återläggning av derivat 74 118 Återläggning av temporära skillnader 3 383 2 590 Återläggningar hänförliga till joint venture 1 019 881 Substansvärde (NAV) 31 136 21 101 Substansvärde (NAV) per A- och B-aktie efter utspädning, kr 97,9 2 66,38 Säkerställda skulder/Totala tillgångar Säkerställda skulder 189 5 086 Totala tillgångar 62 472 46 622 Säkerställda skulder/Totala tillgångar 0 % 11 % Överskottsgrad Driftnetto 2 573 2 397 Hyresintäkter 3 100 2 898 Överskottsgrad 83 % 83 %  Hållbarhetsrapport 2021 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 144 Hållbarhetsåret i korthet 145 Hållbarhetsstrategi och styrning 146 Hållbarhetsmål 148 Sagax fokusområden 149 EU-taxonomin 153 Fördjupad information avseende hållbarhet 154 Revisorns yttrande 162 Innehåll Sagax hållbarhetsdefinition       HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 145 ENERGIANVÄNDNING Sagax mål är att minska energi-   kvm jämfört med före-   är –  SOLCELLSANLÄGGNINGAR Sagax påbörjade installation av    Installerade solcellsanläggningar har en beräknad årlig produktion om      MILJÖCERTIFIERING  -        kvadratmeter av fastighetsbeståndet    kvadratmeter Hållbarhetsåret i korthet Solceller installerade på fastigheten Innovatieweg 6 i Nederländerna, som även certiﬁeras enligt Breeam In-Use. Installation av laddning för elfordon i Ruosilantie 14 i Finland, som även certiﬁeras enligt Breeam In-Use. HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 146 TRENDER OCH DRIVKRAFTER INOM HÅLLBARHETSOMRÅDET Förändringar inom hållbarhetsområdet drivs till stor del av globala  - - ter i avtalet åtar sig att begränsa den globala uppvärmningen till under  - darder som ger vägledning kring hur verksamheter kan mäta och följa upp sitt hållbarhetsarbete såsom till exempel Task Force on Climate-     -      standardfaktor vid riskhantering samt att uppmuntra till transparens    Bygg- och fastighetssektorn står för ungefär en femtedel av Sveriges klimatpåverkan och pekas inom ramen för EU-taxonomin ut som en av     -   -  Investeringar i energi- och miljöförbättrande åtgärder förutsätter     medan förvaltningsresultatet per A- och B- aktie har ökat med i genom-   -   -  HÅLLBARHETSSTRATEGI       mål bedrivs bolagets verksamhet genomgående med ett långsiktigt per-   uppskattad kund och att bolaget uppträder på ett anständigt sätt i sam- hället och försöker begränsa sin miljöpåverkan är alla grundläggande   HÅLLBARHETSARBETET TAR STÖD I LAGAR   Aktiebolagslagen FN:s globala hållbarhetsmål Hållbarhetspolicy Miljöbalken FN:s Global Compact Arbetsmiljöpolicy Årsredovisningslagen Global Reporting Initiative (GRI) Anti-korruptionspolicy Övriga tillämpliga lagar Miljöcertiﬁeringar av fastigheter Uppförandekod för leverantörer Övriga policyer Hållbarhetsstrategi och styrning HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 147 Det långsiktiga förhållningssättet illustreras av att det i förvaltnings- strategin ingår att arbeta med att bygga långsiktiga kundrelationer samt  Bolaget väljer att avstå från att vid varje tidpunkt maximera hyresnivån om istället hyresavtal med längre löptider med solventa hyresgäster -   Det är därför viktigt att företaget är en attraktiv arbetsgivare som både att-  Sammantaget är bolagets strategier utformade för att Sagax ska   - -  Hållbarhetsarbetet förankras genom en tydlig intern kommunika-  STYRNING AV HÅLLBARHETSARBETET     Sagax betraktar försiktighetsprincipen i miljöbalken och lagar och     -  bidra till måluppfyllelse främst avseende delmål hänförliga till:               KLIMATRISKER OCH RISKHANTERING    ha en väsentligt negativ inverkan på verksamheten till följd av beroen-  förändringarna är pågående och det råder en osäkerhet kring hur dessa  innebära ett större behov av investeringar i fastigheter i klimatutsatta  Investeringar riskerar därmed att bli olönsamma om klimatrisker inte   - gets verksamhet också påverkas av ökade miljörelaterade krav som ställs     långsiktiga kapitalförsörjning och kapitalkostnader kan påverkas nega-  - hetsbeståndet till följd av bland annat ändrad lagstiftning eller ändrat -     Sagax hantering av miljö- och klimatrisker samt övriga risker och riskhantering beskrivs närmare på sidorna  Agenda 2030 och Globala målen är en agenda för hållbar utveckling som antagits av FN:s general församling. Sagax hållbarhetsarbete har främst påverkan på följande hållbarhetsmål: 3, 7, 8, 11-13 och 16.  GOD HÄLSA OCH VÄ LBEFINNANDE HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA ANSTÄNDIGA ARBETSVILLKOR OCH EKONOMISK TILLVÄ XT HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION BEKÄMPA KLIMAT- FÖRÄNDRINGARNA HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 148 Hållbarhetsmål MÅL UTFALL FOKUSOMRÅDEN Miljö- och resurseffektivitet Minska energianvändningen med 30 % från år 2018 till 2025. –6 % sedan 2018. Minska klimatpåverkan från verksamheten. 2021: –57 % avseende Scope 1 och 2. Under 2021 har Sagax samlat in mer data avseende Scope 3. De elavtal som Sagax tecknar, i den mån det är möjligt, ska vara gröna. Sagax har avtalat om förnybar el i Sverige, Finland och Nederländerna. Sträva efter att implementera gröna hyresavtal vid nyuthyrning och omförhandling. För 2022 är målet att teckna 30 nya gröna hyresavtal. 2021: 41 nya gröna hyresavtal. Totalt antal gröna hyresavtal vid årets utgång: 43 Löpande identiﬁera potentiella investeringar i solcellspaneler i fastighetsbeståndet. För 2022 är målet att påbörja installation av minst 15 solcells- anläggningar 2021: 17 nya installationer. Totalt antal installationer vid årets utgång: 25 Öka antalet miljöcertiﬁerade fastigheter i fastighetsbeståndet. För 2022 är målet att miljöcertiﬁera minst 40 fastigheter. Nyproduktion och större ombyggnationer ska miljöcertiﬁeras enligt Miljöbyggnad, som lägst nivå silver, BREEAM very good, LEED gold eller motsvarande i annat certiﬁeringssystem. 2021: 5 fatstigheter miljöcertiﬁerades. Totalt antal miljöcertiﬁerade fastigheter vid årets utgång: 25 fastigheter omfattande 6 % av total uthyrningsbar area. Affärsetik Noll incidenter korruption. Noll Sagax huvudleverantörer implementerar och efterlever Sagax uppförandekod för leverantörer. I Sverige och Nederländerna har Sagax avtalat med samtliga huvudleverantörer att följa Sagax uppförandekod. Under 2021 har Sagax även fastställt hur uppförandekoden kan implementeras i de övriga verksamhetsländerna under nästkommande år. Ekonomisk uthållighet Sagax avkastning på eget kapital ska under en femårsperiod uppgå till lägst 15 %. Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie ska öka med minst 15 % per år. 2021: 37 % respektive 21 % Femårigt genomsnitt: 27 % Professionella och engagerade medarbetare Noll incidenter diskriminering. Noll Noll olycksfall relaterade till fastigheterna. Noll HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 149 Sagax fyra fokusområden  omvärld och intressenters förväntningar har fyra fokusområden för    MILJÖ- OCH RESURSEFFEKTIVITET Energianvändning Uppvärmning av lokaler samt elanvändning står för den största andelen    står för dessa kostnader innebär att de direkt påverkas av eventuella  uppvärmning vanligtvis utgör en betydande andel av hyresgästernas driftskostnader för den hyrda lokalen är det av intresse för hyresgästen  för Sagax att föra en kontinuerlig dialog med hyresgästerna som syftar -      att främja samarbetet med hyres gästerna kring miljö- och hållbarhets-   energidata för alla fastigheter oavsett om Sagax eller hyresgästen ansva-  För omkring hälften av Sagax fastigheter erhålls uppvärmningen - ningskälla minskat till   samtidigt som eluppvärmning ökat till  fjärrvärme som uppvärmningskälla och en ökad andel elanvändning är  -    Energieffektivisering och investering i förnybar energi Sagax fastigheter med stora areor och platta tak i industriområden  -    genererar i genomsnitt  Sagax har under året installerat laddstationer för elfordon för hyres-   Sagax arbetar även för att mini-   att kortare resor företrädesvis ska ske med tåg i syfte att minimera verk-     miljoner kronor i projekt som syftar till att minska energi användningen såsom installation av solcells- och          Sagax mål är att minska energianvänd-  Uppvärmingskällor i Sagax fastighetsbestånd Förnybara källor (varav förnybar el, 1 %) 4 % Olja, 1 % El, 25 % Gas, 16 % Fjärrvärme, 52 % Övrigt (inkl. spillvärme) 2 %     Ekonomisk uthållighet Professionella och engagerade medarbetare HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 150 Koldioxidutsläpp och klimatpåverkan Sagax har som målsättning att minska klimatpåverkan från verksam-      -  -  För fjärrvärme är Sagax hänvisat till den lokala leverantören och varia-  förnybar fjärrvärme för delar av det svenska beståndet som ett led i att  För de fastigheter där Sagax förser hyres gästerna med el används endast förnybar och koldioxidfri el från ursprungsgaranterad vattenkraft i Sverige samt vindkraft i Finland    korrekt och heltäckande kartläggning av utsläppen från både den egna - -   -    Miljöcertifiering av byggnader - -    pågående   -     fastigheter som har ett betydande marknadsvärde eller uthyrningsbar       -    val av byggmaterial och vilka föroreningar byggnaden kan ge upphov    avfallshantering som vägs samman till en bedömning av hur stor miljö-    av skadliga ämnen och föroreningar i byggnader eller mark i samband  -  AFFÄRSETIK Anti-korruption Sagax följer gällande lagstiftning och regler på bolagets olika markna-      -     korruptionspolicyn kommuniceras till organisationen vid den årliga    Visselblåsarfunktion Sagax har en visselblåsarfunktion som är administrerad av en extern  hjälpa såväl medarbetare som externa parter att kunna påtala eventuella    Uppförandekod och uppföljning av krav på leverantörer  Sagax har därför tagit fram en uppförandekod för leverantörer för att säkerställa att arbetsförhållandena hos de företag som levererar varor och tjänster till bolaget uppfyller Sagax krav avseende arbetsmiljö och  När ramavtal tecknas ska uppförandekoden undertecknas och bifogas     Undersökningen omfattande    Resultatet visade att samtliga leverantörer som undersöktes hade rutiner och arbetssätt på plats för att säkerställa efterlevnaden av upp-  HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 151 -  EKONOMISK UTHÅLLIGHET Affärsmodell      Hög direktavkastning i kombination med låg nyproduktionstakt och stabila uthyrningsgrader gör fastigheter för lager och lätt industri till -      - ningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas   förvaltningsstrategin ingår att arbeta aktivt med att bygga långsiktiga - mera hyresnivån om istället hyresavtal med längre löptider med solventa  minskad risk för vakanser samt lägre uthyrnings- och lokalanpassnings-  Sagax eftersträvar att ha välrenommerade och kreditvärdiga hyres-   Sagax investerar huvudsakligen i regioner som har stabil befolk-  Skapat och fördelat direkt värde  delmål är att Sagax avkastning på eget kapital under en femårsperiod   Styrelsen har det övergripande ansvaret för att verksamheten styrs -            PROFESSIONELLA OCH ENGAGERADE MEDARBETARE - för viktigt att företaget är en attraktiv arbetsgivare som både lockar till  medarbetare ta ansvar för sina arbetsuppgifter och även vara goda  En attraktiv arbetsgivare Sagax sätter värde på att erbjuda goda anställningsvillkor för sina med-     medarbetarna äger aktier i bolaget och i Sagax mångfalds policy för sty- relsen understryks vikten av att även styrelse medlemmar har ett bety-     Flexibel och kreativ arbetsmiljö     -   Kompetensutveckling och kompetensförsörjning En viktig aspekt för verksamheten är att tillse att medarbetarna har  genomsnitt tolv års erfarenhet från relevanta arbetsuppgifter varav sex  bolagets utveckling och kompetensutveckling är en aspekt som kan vara  nyckelpersoner slutar är en naturlig verksamhetsrisk för ett företag av -    -   Fördelat ekonomiskt värde Kreditgivare, 5 % Medarbetare, 1 % Ägare (föreslagen utdelning), 11 % Operativa kostnader, 7 % Behållet ekonomiskt värde, 62 % Skatter, 15 % HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 152 Sagax genomför årligen en konferens med samtliga medarbetare när-  - cyer och skapa en gemensam värde- och kunskapsgrund för hela orga-   -  Icke-diskriminering Förmågan att attrahera och behålla kompetenta och kunniga medarbe-  mot diskriminering är det följaktligen viktigt att ingen diskriminering förekommer även av det skälet att det annars kan uppstå en risk att  vikt vid kompetens och relevant erfarenhet samt personliga egenskaper   delar av bolaget och nyckelpersoner utvärderas även av VD och minst en  vilken Sagax fortlöpande ska vidta aktiva åtgärder för att motverka diskriminering och särbehandling och verka för lika rättigheter och möj-   -  inkom inga anmälningar gällande diskriminering avseende någon av  Medarbetarundersökning I samband med medarbetarsamtalen genomfördes en medarbetar- undersökning i syfte att undersöka om det förekommit diskriminering   Undersökningen och uppföljningen   -    - fört med föregående år bedömer Sagax medarbetare att möjligheten att kombinera arbetsliv och privatliv och att påverka arbetstiderna minskat   arbetsuppgifter från arbetsplatsen vilket kan förklara förändringarna  Ingen av de tillfrågade har   HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 153 EU-taxonomin ANALYS OCH RAPPORTERING ENLIGT EU-TAXONOMIN -   omfattas Sagax inte av krav på att rapportera i enlighet med EU-taxono-    intressenter att redogöra för i vilken omfattning bolagets verksamhet  I tabellen nedan redogörs därför i vilken omfattning bolagets akti-        Driftsutgifter utgörs av underhållskostnader som är knutna till den löpande och dagliga förvaltningen av fastigheterna och utgörs av kost- nader för löpande och planerat underhåll i enlighet med Föreningen  -  Sagax har påbörjat en initial analys av i vilken omfattning bolagets -   renoveringar och tillämpliga projekt och åtgärder beskrivna i de delege-  som väntas påverka omfattning av förenlighet med EU-taxonomin är bland annat hur stor andel av fastighetsbeståndet som har energiklass A   annan faktor är i vilken omfattning en klimatrisk- och sårbarhetsanalys  - -  Andel omfattning av taxonomin MSEK Andelen ekonomiska aktiviteter som omfattas av taxonomin (%) Andelen ekonomiska aktiviteter som inte omfattas av taxonomin (%) Omsättning 3 100 100 – Kapitalutgifter 4 132 100 – Driftsutgifter 74 100 – HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 154 Fördjupad information avseende hållbarhet ALLMÄN INFORMATION - stadgade hållbarhetsrapporten som en från årsredovisningen avskild       kunna redovisa enligt Global Reporting Initiative (GRI) Standards nivå   Sagax styrelse fastställer bolagets övergripande hållbarhets policy  -    Avgränsningar   INTRESSENTDIALOG OCH VÄSENTLIGHETSANALYS Utgångspunkten för redovisningen är intressentdialoger som regelbundet  Sagax ska följa gällande lagar och föreskrifter samt arbeta långsiktigt och enligt principer som garanterar hög moral och etik i interna och externa  Intressentanalys Sagax verksamhet påverkar och påverkas av olika intressent grupper och det är därför viktigt att intressenternas perspektiv tas i beaktande  Sagax möjlighet att få fördjupad kunskap om sina intressenters förvänt- ningar och angelägenheter och därigenom erhålla bättre insikt i såväl  -     INTRESSENTGRUPP   Aktieägare  Styrelsemöten, varav ett om året är ett strategimöte  Möten med ägarrepresentanter för särskild diskussion om ägarstyrning  Bolagsstämma  Finansiella rapporter  Finansiell utveckling  Effektiviserad energiförbrukning  Anti-korruption  Myndighetskrav  Hög kompetens hos personalen  Attraktiv arbetsgivare Medarbetare  Medarbetardialog  Workshops  Affärsplanering  Årlig konferens med samtliga medarbetare  Återkommande genomgångar med alla medarbetare kring bolagets policyer  Finansiell utveckling  Effektiviserad energiförbrukning  Professionell utveckling  Professionell arbetsmiljö  Klimatanpassning Långivare  Enskilda möten med banker och representanter från kapitalmarknaden  Dialog vid framställning av ﬁnansiella rapporter  Finansiell stabilitet  Effektiviserad energiförbrukning  Anti-korruption  Klimatanpassning  Mångfald och jämställdhet  Certiﬁering av byggnader  Myndighetskrav Hyresgäster  Kundmöten  Löpande dialog kring förvaltning med respektive fastighetsskötarﬁrma  Dialog mellan hyresgäster och en för varje fastighet särskilt utsedd förvaltare  Effektiviserad energiförbrukning  Bra förutsättningar för återvinning/avfallshantering  Bra förutsättningar för laddning av elfordon  Certiﬁering av byggnader Leverantörer  Vid upphandling, uppföljning av ramavtal och beställningar  Vid leverantörsmöten  Anti-korruption  Följa lagar och regler  Certiﬁering av byggnader  Skapa förutsättningar för bra avfallshantering HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 155 Väsentlighetsanalys Sagax utvärderar regelbundet de hållbarhetsområden som har bedömts -     Samtliga frågor som Sagax intressenter har utpekat som viktiga har utvär-   Väsentlighet för Sagax övergripande strategi  Sagax möjlighet att påverka en hållbar utveckling i frågan Fokusområden Miljö- och resurseffektivitet Affärsetik Ekonomisk uthållighet Professionella och engagerade medarbetare De väsentligaste frågorna  Klimatanpassning  Effektiviserad energiförbrukning  Investera i förnybar energi  Miljöcertiﬁering av byggnader  Anti-korruption  Uppförandekod för leverantörer  Finansiell stabilitet och utveckling  Hög kompetens hos personalen  Attraktiv arbetsgivare De globala målen GRI områden  Miljö (300)  Ekonomi (200)  Ekonomi (200)  Social (400) GRI standards  GRI 302-3  GRI 305-1  GRI 305-2  CRE8  GRI 205-3  GRI 201-1  GRI 401-1  GRI 404-3  GRI 406-1 HÅLLBARHETSOMRÅDEN   ANSTÄNDIGA ARBETSVILLKOR OCH EKONOMISK TILLVÄ XT HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA GOD HÄLSA OCH VÄ LBEFINNANDE HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION BEKÄMPA KLIMAT- FÖRÄNDRINGARNA HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN ANSTÄNDIGA ARBETSVILLKOR OCH EKONOMISK TILLVÄ XT   Finansiell stabilitet  Anti-korruption  Klimatanpassning  Effektiviserad energiförbrukning  Investera i förnybar energi  Hög kompetens hos personalen  Attraktiv arbetsgivare  Miljöcertiﬁering av byggnader  Uppförandekod för leverantörer HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 156 FN:s gobala mål Delmål Sagax påverkan 3.9 Minska antalet dödsfall till följd av skadliga kemikalier. Sagax fastigheter ska vara utformade för den verksamhet som bedrivs där och för de männ- iskor som vistas där. I samband med ny-, till- eller ombyggnad genomförs kontroller avseende förekomst av skadliga ämnen och föroreningar i byggnader och mark. Sanering genomförs vid behov. Genom miljöcertiﬁering av byggnader bidrar Sagax ytterligare till att undvika föroreningar av luft, vatten och mark. 7.2 Öka andelen förnybar energi i världen 7.3 Öka energieffektiviteten. Genom att öka användningen av fjärrvärme och grön el i fastigheterna samt installera solceller på taken bidrar Sagax till en ökad användning av förnybar energi. Därutöver ökar energieffektiviteten i fastigheterna genom att Sagax, som ett led i underhållsarbetet, genomför åtgärder såsom byte av styr- och reglerutrustning, installation av energieffektivare ventilations- eller värmesystem, driftoptimering av ventilation, optimering av värmeåter vinning samt byte av belysningsarmaturer och justering av belysningsstyrning. 8.1 Hållbar ekonomisk tillväxt. 8.5 Full sysselsättning och anständiga arbetsvillkor med lika lön för likvärdigt arbete. 8.8 Skydda arbetstagares rättigheter och främja trygg och säker arbetsmiljö. Att vara en bra arbetsgivare, en bra leverantör, en uppskattad kund och att bolaget upp- träder på ett acceptabelt sätt i samhället och försöker begränsa sin miljöpåverkan är alla grundläggande förutsättningar för att Sagax, över lång tid, ska kunna bereda vinst för sina aktieägare. Sagax affärsmodell präglas i alla delar av långsiktighet. Kortsiktiga vinster är underordnade bolagets långsiktiga värdeskapande. Således är hållbarhetsarbetet integrerat i affärsmodellen. Sagax sätter värde på att erbjuda goda och konkurrenskraftiga anställningsvillkor för samt- liga medarbetare. Därutöver har bolaget sedan ﬂera år erbjudit samtliga medarbetare att delta i incitamentsprogram. Sagax gör regelbundna uppföljningar och vidtar aktiva åtgärder för att motverka diskrimi- nering och särbehandling samt verkar för lika rättigheter och möjligheter oavsett kön, köns- överskridande identitet eller uttryck, etnisk tillhörighet, religion eller annan trosupp fattning, funktionsnedsättning, sexuell läggning eller ålder. 11.3 Inkluderande och hållbar urbanisering. 11.6 Minska städers miljöpåverkan. I planering, byggande och förvaltning av fastigheter samarbetar Sagax nära med hyres- gäster, leverantörer och kommuner och bidrar därmed till ändamålsenliga och långsiktigt hållbara städer och samhällen. 12.2 Hållbar förvaltning och användning av naturresurser. 12.4 Ansvarsfull hantering av kemikalier. 12.5 Minska mängden avfall. Genom att samarbeta med hyresgäster kring möjligheten till källsortering av avfall och återvinningslösningar samt genom att miljöcertiﬁera våra byggnader bidrar Sagax till en mer hållbar konsumtion och produktion. 13.1 Stärk motståndskraften mot och anpassningsförmågan till klimat- relaterade katastrofer. Sagax bidrar till minskad klimatpåverkan genom att bland annat arbeta med att minska energianvändningen, installera solceller på taken och genom användningen av grön el i fastigheterna. Sagax arbetar med att klimatanpassa våra fastigheter såsom att förebygga översvämningsrisker och analysera riskerna i beståndet. 16.5 Bekämpa korruption och mutor. God affärsmoral är en grundförutsättning för Sagax långsiktiga värdemaximering. Bolaget ska aldrig medverka till eller tillåta korruption. Bolaget accepterar inte att medarbetare låter sig mutas eller ta emot gåvor som kan liknas vid mutor. Sagax leverantörer ses som en förlängning av Sagax egen verksamhet varför Sagax har tagit fram en uppförandekod för leverantörer för att säkerställa att arbetsförhållandena hos de företag som levererar varor och tjänster till bolaget uppfyller Sagax krav avseende arbetsmiljö och etisk standard. FN:S GLOBALA MÅL   GOD HÄLSA OCH VÄ LBEFINNANDE HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA ANSTÄNDIGA ARBETSVILLKOR OCH EKONOMISK TILLVÄ XT HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION BEKÄMPA KLIMAT- FÖRÄNDRINGARNA HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 157 GLOBAL REPORTING INITIATIVE -  ovanstående redovisas kompletterande tabeller och information till års-  GRI 201-1 SKAPAT OCH FÖRDELAT EKONOMISKT VÄRDE 2021 2020 2019 Skapat ekonomiskt värde Mkr % Mkr % Mkr % Hyres- och övriga intäkter 3 123 26 2 947 51 2 628 44 Förvaltningsresultat, joint venture 713 6 565 10 441 7 Värdeförändringar 8 302 68 2 214 39 2 840 48 Summa 12 138 100 5 726 100 5909 100 Fördelat ekonomiskt värde Operativa kostnader 578 7 539 9 499 8 Medarbetare 119 1 105 2 97 2 Skatter 1 294 15 891 16 730 12 Kreditgivare 419 5 455 8 446 8 Ägare (föreslagen utdelning) 936 11 776 14 662 11 Behållet ekonomiskt värde 8 792 62 2 960 52 3 475 59 GRI 205-3 ANTAL KONFIRMERADE FALL AV KORRUPTION OCH VIDTAGNA ÅTGÄRDER 2021 2020 2019 Antal anmälningar till visselblåsartjänsten – – – Antal vidtagna åtgärder – – – Antal anmälningar som anmälts på annat sätt, direkt till chef eller styrelse – – – Antal vidtagna åtgärder – – – GRI 401-1 ANTAL NYANSTÄLLNINGAR OCH PERSONALOMSÄTTNING Sagax redovisar inte antal anställda och personalomsättning nedbruten på kön eller ålder då bolaget anser att dessa faktorer saknar betydelse  omsättning baserat på antalet medarbetare som slutat och ersatts av  2021 2020 2019 Anställda vid årets början 77 69 59 Antal nyanställningar 17 18 23 Antal avslutade anställningar 7 10 13 Anställda vid årets slut 87 77 69 Personalomsättning 9 % 14 % 20 % GRI 404-3 MEDARBETARSAMTAL 2021 2020 2019 Andel av personalen som genomfört medarbetarsamtal 100 % 100 % 100 % GRI 406-1 ANTAL RAPPORTERADE FALL AV DISKRIMINERING OCH VIDTAGNA ÅTGÄRDER 2021 2020 2019 Antal anmälningar till visselblåsartjänsten – – – Antal vidtagna åtgärder – – – Antal anmälningar som anmälts på annat sätt, direkt till chef eller styrelse – – – Antal vidtagna åtgärder – – – GRI 302-3 ENERGIANVÄNDNING Sagax redovisar energianvändning för de fastigheter för vilka Sagax    Till viss del kan variation i utfall på energianvändningen bero på för- ändringar i fastighetsbeståndet samt att tillgången på data har ökat och  - parten av fastigheterna i vilka Sagax ansvarar för energiförsörjningen  fastigheter har hyresgästerna egna abonnemang för energi försörjning    -  -  2021 2020 2019 Energislag Energi- användning 2021, kWh/kvm För - nybar andel, % Energi- användning 2020, kWh/kvm För - nybar andel, % Energi - användning 2019, kWh/kvm För- nybar andel, % Föränd- ring, % Elektricitet 65 100 56 100 63 36 0 Upp- värmning 90 19 90 0 93 0 –9 Total energi- användning/ Kvm 155 54 146 38 156 15 –6 GRI 305-1, 305-2, 305-3, 305-4 UTSLÄPP AV VÄXTHUSGASER    -    för energiförbrukning och därmed har Sagax i allmänhet begränsad - terna är ursprungsmärkt och produceras med vattenkraft i Sverige och   HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 158 Utsläpp av växthusgaser 2021 2020 2019 Scope Aktivitet Utsläpp tCO 2 e Utsläpp tCO 2 e Utsläpp tCO 2 e Scope 1 Direkta utsläpp Köldmedia 77 – – Scope 1 Direkta utsläpp Stationär förbränning 332 – – Scope 1 Direkta utsläpp Mobil förbränning 9 – – Scope 2 Indirekt utsläpp Elektricitet 0 0 3 461 Scope 2 Indirekt utsläpp Fjärrvärme och fjärrkyla 3 626 9 493 9 940 Scope 3 Övriga indirekta utsläpp Tjänsteresor 44 27 77 Scope 3 Övriga indirekta utsläpp Inköpta varor och tjänster 0,2 – – Scope 3 Övriga indirekta utsläpp Uppströms transporter och distribution 0,1 – – Scope 3 Övriga indirekta utsläpp Avfallshantering i egna verksamheten 0,01 – – Scope 3 Övriga indirekta utsläpp Hyrda lokaler 32 – – Scope 3 Övriga indirekta utsläpp Uthyrda lokaler 10 632 – – Scope 3 Övriga indirekta utsläpp Produktion av energibärare 1 406 – – Totalt CO 2 utsläpp 16 159 9 498 13 479 Utsläpp av växthusgaser, ursprung Scope Aktivitet Datakälla Omvandlingsfaktor Scope 1 Köldmedia Internt inhämtad information BEIS, 2022 Scope 1 Stationär förbränning Internt inhämtad information Green Deal NL, 2021; South Poles interna databas, 2022 Scope 1 Mobil förbränning Internt inhämtad information Department for Business, Energy & Industrial Strategy (BEIS), 2021 Scope 2 Fjärrvärme och fjärrkyla Data från leverantör Energiföretagen Sverige, 2020; Finnish Energy Statistics 2020; Emissionsfaktorer från Naturvårdsverket 2021 och BEIS 2021; Finska fjärrkylaleverantörer Scope 2 Elektricitet Data från leverantör Market based. EI.se, 2020; Ecoinvent version 3.8, 2021; IPCC, 2014; AIB, 2021 Scope 3 Tjänsteresor Internt inhämtad information Avser ﬂygresor, utsläpp från fordon (bil, taxi) och hotell. BEIS, 2021; Traﬁkverket; Cornell Hotel Sustainability Benchmarking 2021 Scope 3 Inköpta varor och tjänster Data från leverantör Avser kontorspapper. BEIS, 2021 Scope 3 Uppströms transporter och distribution Data från leverantör Avser frakt och gods. NTM 2020, BEIS 2021 Scope 3 Avfall Data från leverantör BEIS, 2021; Ecoinvent version 3.8, 2021 Scope 3 Uthyrda och hyrda lokaler Data från leverantör Se källorna för fjärrvärme, fjärrkyla och elektricitet ovan Scope 3 Produktion av energibärare Data från leverantör Se källorna för bränsle, elektricitet och fjärrvärme ovan     innefattar delar av beståndet i Finland samt en större del av beståndet i - transporter och returpapper på huvudkontoret samt energianvändning  Certiﬁerade byggnader 2021 2020 2019 Pågående Antal kvm Antal kvm Antal kvm Antal kvm Green building 2 10 051 1 7 200 1 7 200 1 4 066 BREEAM In-Use 22 202 919 18 167 855 1 5 589 23 112 720 BREEAM – – – – – – 3 23 586 Miljöbyggnad 1 19 158 1 19 158 – – 1 1800 Totalt 25 232 128 20 194 213 2 12 788 28 142 172 CRE 8 – MILJÖCERTIFIERINGAR FÖR NY-, OM- OCH TILLBYGGNATION     HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 159  inom en rad olika områden till exempel   markanvändning och påverkan på närmil-       - fört med nybyggnadskraven i BBR  - system som administreras av Sweden    MILJÖCERTIFIERINGSSYSTEM HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 160 GRI Standardnummer Läshänvisning Kommentar ORGANISATION 102-1 Organisationens namn Sidan 80 102-2 De viktigaste varumärkena, produkterna och tjänsterna Sidan 3-33 102-3 Lokalisering av organisationens huvudkontor Sidan 80 102-4 Lokalisering av organisationens verksamhet Sidan 53 102-5 Ägarstruktur och företagsform Sidan 49-52 102-6 Marknader som organisationen är verksam på Sidan 16 och 52 102-7 Organisationens storlek och omfattning Sidan 53-54 och 65-67 102-8 Personalstyrka redovisad uppdelad på anställningsform, anställningsvillkor och kön Sidan 53-54, 88-89 och 157 Sagax mäter inte antal anställda nedbrutet på kön eller ålder då bolaget anser att dessa faktorer saknar betydelse för bolagets möjligheter att uppnå uppsatta mål. 102-9 Beskrivning av leverantörskedjan Sidan 150 -151 102-10 Väsentliga förändringar under redovisningsperioden inom organisationen eller dess leverantörskedja Inga väsentliga förändringar har skett i organisationen eller leverantörskedjan under redovisningsperioden. 102-11 Beskrivning av om och hur organisationen följer försiktighetsprincipen Sidan 147 Försiktighetsprincipen är grundläggande i Sagax håll- barhetsarbete och ﬁnns inskriven i Sagax hållbarhets- policy samt uppförandekod för leverantörer. 102-12 Externa riktlinjer Sidan 53-54, 59-64 och 146-147 102-13 Medlemskap i bransch- eller intresseorganisationer Sagax är medlem i SNS. STRATEGI OCH ANALYS 102-14 Uttalande från organisationens högste beslutsfattare Sidan 5-6 ETIK 102-16 Redogörelse för organisationens värderingar, principer och uppförandekod Sidan 53-54, 59-64 och 150-151 Se även Sagax uppförandekod och hållbarhetspolicy. STYRNING 102-18 Bolagsstyrning Sidan 59-64 INTRESSENTENGAGEMANG 102-40 Förteckning över intressentgrupper Sidan 154 102-41 Kollektivavtal Inga anställda omfattas av kollektivavtal. 102-42 Identiﬁering och urval av intressentgrupper Sidan 154-155 102-43 Metod för samarbete med intressenter Sidan 154 102-44 Viktiga frågor som kommit fram i dialog med intressentgrupper Sidan 154-155 REDOVISNINGSPRINCIPER 102-45 Organisationsstruktur, enheter, affärsområden, dotterbolag och joint venture Sidan 40--42 och 53-54 102-46 Process för väsentlighetsanalys Sidan 154-155 102-47 Väsentliga aspekter Sidan 154-155 102-48 Effekten av förändringar av information som lämnats i tidigare redovisningar och skälen för sådana förändringar Sidan 154 102-49 Förändringar i rapporteringen från tidigare rapport Sidan 154 102-50 Redovisningsperiod Sidan 80 2021 102-51 Datum för senaste redovisningen Den senaste hållbarhetsredovisningen publicerades i april 2021. 102-52 Redovisningscykel Årligen i samband med årsredovisningen. 102-53 Kontaktperson för rapporten VD. 102-54 Uttalande om hur organisationen har redovisat enligt GRI Sidan 154, 157-158 102-55 GRI korsreferenslista Sidan 160-161 GRI KORSREFERENSLISTA HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 161 GRI Standardnummer Läshänvisning Kommentar 102-56 Externt bestyrkande Sidan 162 EKONOMISKT ANSVAR GRI 103 Management approach GRI 201 Economic Performance 103-1 Förklaring av väsentlighet och avgränsningar Sidan 154 och 157-158 103-2 Styrning Sidan 147 103-3 Uppföljning Sidan 146-152 201-1 Skapat och fördelat direkt ekonomiskt värde Sidan 151, 157 GRI 103 Managment approach GRI 205 Anti-Corruption 103-1 Förklaring av väsentlighet och avgränsningar Sidan 154 och 157-158 103-2 Styrning Sidan 147 103-3 Uppföljning Sidan 146-152 205-3 Konﬁrmerade fall av korruption och vidtagna åtgärder Sidan 150, 157 MILJÖANSVAR GRI 103 Management approach GRI 302 Energy 103-1 Förklaring av väsentlighet och avgränsningar Sidan 154 och 157-158 Se även Sagax hållbarhetspolicy. 103-2 Styrning Sidan 147 103-3 Uppföljning Sidan 146-152 302-3 Energiförbrukning inom organisationen Sidan 149 och 157-158 GRI 103 Management approach GRI 305 Emissions 103-1 Förklaring av väsentlighet och avgränsningar Sidan 154 och 157-158 Se även Sagax hållbarhetspolicy. 103-2 Styrning Sidan 147 103-3 Uppföljning Sidan 146-152 305-1 Direkta växthusgasutsläpp (Scope 1) Sidan 157-158 305-2 Indirekt växthusgasutsläpp (Scope 2) Sidan 157-158 305-3 Övriga växthusgasutsläpp (Scope 3) Sidan 157-158 SOCIALT ANSVAR GRI 103 Management approach GRI 401 Employment 103-1 Förklaring av väsentlighet och avgränsningar Sidan 154, 157-158 103-2 Styrning Sidan 147 103-3 Uppföljning Sidan 151-152 och 157 401-1 Antal nyanställningar och personalomsättning Sidan 157 GRI 103 Management approach GRI 404 Training and education 103-1 Förklaring av väsentlighet och avgränsningar Sidan 154 och 157-158 103-2 Styrning Sidan 147 103-3 Uppföljning Sidan 151-152 404-3 Andel anställda med vilka utvecklingssamtal regelbundet genomförs Sidan 157 GRI 103 Management approach GRI 406 Non-discrimination 103-1 Förklaring av väsentlighet och avgränsningar Sidan 149 och 152-153 103-2 Styrning Sidan 147 103-3 Uppföljning Sidan 151-152 406-1 Rapporterade fall av diskriminering och vidtagna åtgärder med anledning av detta. Sidan 152 PRODUKTANSVAR CRE8 Hållbarhetscertiﬁeringar för ny- om- och tillbyggnation Sidan 150 och 158 HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 162 Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten TILL BOLAGSSTÄMMAN I AB SAGAX (PUBL), ORG.NR 556520-0028 UPPDRAG OCH ANSVARSFÖRDELNING   GRANSKNINGENS INRIKTNING OCH OMFATTNING -  annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfatt- ning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige  UTTALANDE   Ernst & Young AB  Auktoriserad revisor HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 163 NORDIC ECOLABEL 3041 0001 Produktion: Sagax i samarbete med Addira. Tryck: Åtta45, Sverige, 2022 HÅLLBARHETSRAPPORT AB Sagax (publ), Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm Org. nr. 556520-0028 Telefon 08 – 545 83 540 www.sagax.se

AI Terminal

More from AB Sagax

Talk to a Data Expert