AI assistant
Reit 1 Ltd. Interim / Quarterly Report 2026
7018_rns_2026-05-13_42409bf8-7bd6-4e98-8144-3dc448dedc53.pdf
Interim / Quarterly Report
Open in viewerOpens in your device viewer
5
REIT 1
קרן הנדל"ן המניב הראשונה בישראל
2026 דוחות כספיים ליום 31 במרץ 2026
(בלתי מבוקרים)
דוח הדירקטוריון על מצב עסקי התאגיד
לתקופה שהסתיימה ביום 31 במרץ 2026
הדירקטוריון של ריט 1 בע"מ ("החברה") מתכבד להגיש בזאת את הדוחות הכספיים המאוחדים של החברה לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום 31 במרץ 2026 ("תאריך הדוח על המצב הכספי", "תקופת הדוח" ו-"הדוח הכספי", בהתאמה). יש לעיין בדוח הדירקטוריון לתקופה שהסתיימה ביום 31 במרץ 2026 ביחד עם הדוח התקופתי לשנת 2025 ("הדוח התקופתי").
1. הסברי הדירקטוריון לעסקי התאגיד
1.1. תיאור התאגיד וסביבתו העסקית
כללי
החברה הינה קרן ההשקעות במקרקעין (REIT) הראשונה והגדולה בישראל. קרן השקעות במקרקעין הינה חברה המשמשת כמכשיר השקעות ייחודי בישראל, שמטרתו העיקרית לאפשר למשקיעים שונים, גם כאלה שאינם מתמחים בנדל"ן, להשתתף, באופן לא ישיר, בהשקעה בנכסים מניבים. ההשקעה בחברה מאפשרת חשיפה לנכסים המניבים המוחזקים על ידה, תוך פיזור הסיכונים הכרוכים בהשקעה בנכס מניב מסוים, גיוון תיק ההשקעות וניצול הטבות מס הניתנות למשקיעים בקרן השקעות במקרקעין.
החברה מנצלת את ניסיונה ויכולותיה בתחומי הנדל"ן והפיננסים לצורך רכישה וייזום של נכסים מניבים, בעיקר בתחומי המשרדים, המסחר, התעשייה והלוגיסטיקה, בניהולם המסחרי, בהשכרתם, בתחזוקתם ובהשבתם. במסגרת פעילותה העסקית רוכשת ויוזמת החברה נכסים מניבים ומשכירה אותם לאורך זמן, מתוך שאיפה להפיק תשואות מרביות, תוך הקפדה על עמידה בקריטריונים שנקבעו בפקודת מס הכנסה ("הפקודה"), בנוגע לפעילות של קרנות השקעה במקרקעין.
החברה הינה חברה ציבורית, הנסחרת בבורסה לניירות ערך בתל אביב, וניירות הערך של החברה נכללים במספר מדדים, שהעיקריים בהם הינם: ת"א-125, ת"א-90, ת"א-נדל"ן, ת"א-מניב ישראל, תל-דיב, תל בונד 100, תל בונד 40 ותל בונד צמודות.
הסביבה העסקית
לאחר כשנתיים של לחימה במספר חזיתות, שנת 2026 נפתחה בציפייה להתאוששות כלכלית, כשהמשק הישראלי עבר ממצב של כלכלת מלחמה הדוקה, למסלול של התאוששות וצמיחה פוסט מלחמתית: חזרה הדרגתית של מגויסי מילואים לשוק העבודה, ירידת פרמיית הסיכון, התחזקות השקל, אינפלציה מתונה, וציפיות לירידה בריבית, לעלייה בביקושים, לחידוש השקעות ולירידה הדרגתית באי הוודאות.
אולם בחודשים פברואר-מרץ 2026 התמונה השתנתה באופן מהותי בעקבות החרפה ביטחונית אזורית. ביום 28 בפברואר 2026 פרץ מבצע "שאגת הארי" בתקיפה משולבת של ישראל וארצות הברית נגד איראן. בתגובה, החל ירי רקטי משמעותי מאיראן אל עבר העורף הישראלי ולעבר מטרות אמריקאיות ברחבי המפרץ הפרסי והמזרח התיכון וכן לפגיעה ביעדים אזרחיים במספר מדינות במפרץ, ובכללן, איחוד האמירויות, קטאר וסעודיה. בהמשך הורחבה המערכה גם ללבנון עקב ירי לעבר מדינת ישראל מצד חיזבאללה. בחודש אפריל 2026 נכנסה לתקופה הפסקת אש לצורכי משא ומתן, אך נכון למועד פרסום דוח זה, סבבי השיחות בין הצדדים טרם הובילו להסכם קבע ולסיומה של המלחמה. החל מחודש אפריל 2026
- 1 -
ארצות הברית מטילה סגר ימי על איראן. במקביל, בחודש אפריל 2026 נכנסה לתוקפה הפסקת אש זמנית בין ישראל ללבנון, אך זו מאוד שברירית, ונכון למועד פרסום דוח זה, נמשכות התקיפות בין ישראל לחיזבאללה.
במידה ותימשך הלחימה מול איראן ומול חיזבאללה, ו/או תתרחב לחזיתות נוספות, עלולה להיגרם פגיעה רחבה יותר בפעילות באזורים נרחבים בישראל, לצד סיכון לפגיעה בתשתיות, ולפגיעה רחבה ומשמעותית יותר בפעילות המשק. נכון למועד פרסום דוח זה, אין באפשרות החברה להעריך את מלאו השפעתה של המלחמה על החברה ועל תוצאות פעילותה, עקב חוסר הוודאות המשמעותי בקשר להתפתחותה.
בחודש מרץ 2026 פרסמה חטיבת המחקר בבנק ישראל תחזית מקרו-כלכלית מעודכנת ("התחזית המעודכנת").¹ בבנק ישראל מציינים כי התחזית המעודכנת גובשה תחת הנחת העבודה שמבצע "שאגת הארי" והלחימה בלבנון יסתיימו לקראת סוף חודש אפריל 2026, וכי כל עוד הלחימה נמשכת, המצב המיוחד בעורף וגיוס המילואים המוגבר יוסיפו להגביל את הפעילות. על פי התחזית המעודכנת, התוצר צפוי לצמוח בשנת 2026 בשיעור של 3.8%, נמוך מהערכתם הקודמת מחודש ינואר 2026, שעמדה על כ- 5.2% שיעור האינפלציה במהלך שנת 2026 צפוי להיות 2.2% (לעומת 1.7% בתחזית מינואר 2026). כמו כן, לפי התחזית המעודכנת, צפייה ירידת ריבית אחת או שתיים במהלך השנה הקרובה, והריבית במשק צפייה לעמוד על 3.50%-3.75% ברבעון הראשון של שנת 2027.
החברה בוחנת באופן שוטף את השפעות הסביבה העסקית על פעילותה ועל מצב נכסיה. במהלך המערכה עם איראן אירעו פגיעות הדף במספר מצומצם של נכסי החברה ברחבי הארץ, כתוצאה מנפילות סמוכות של טילים ששוגרו מאיראן. החברה פעלה באופן מיידי להשבת הפעילות לסדרה בנכסים אלו ולתיקון הנזקים שנגרמו. לאור השבתת הפעילות הכלכלית לתקופה קצרה, בעיקר במהלך ימי המלחמה הראשונים מול איראן בחודש מרץ 2026, החברה העניקה הקלות תזרימיות (פריסת תשלומי דמי השכירות) לחלק משוכריה מתחום המסחר בגין התקופה בה עסקיהם היו סגורים. ההשפעה על הכנסות החברה בשנת 2026 עד למועד פרסום דוח זה כתוצאה מהקלות אלו הינה זניחה.
בתחום החינוכים (המהווה כ-5% מתיק הנכסים של החברה), נרשמה ירידה בהכנסות בחודשים מרץ-אפריל 2026, כתוצאה מירידה במופע הלקוחות המזדמנים.
ביתר תחומי הפעילות של החברה נרשמה יציבות בשיעורי התפוסה ובדמי השכירות מתחילתה של שנת 2026 ועד למועד פרסום דוח זה.
למועד פרסום דוח זה, שיעור הגביה של חיובי דמי השכירות (בכלל תחומי פעילות החברה) הינו גבוה.
להערכת החברה, תמהיל תיק הנכסים המניבים המגוון בין השימושים השונים (משרדים, מסחר, תעשייה, לוגיסטיקה, בתי חולים סיעודיים, חינוכים ומלונאות), וכן הפיזור הגאוגרפי הרחב שלהם, מסייעים לה להתמודד עם ההשפעות לעיל על נכסיה ועל תוצאות פעילותה. כמו כן, המגוון הרחב של ענפי הפעילות של שוכריה בנכסיה השונים מצמצם את חשיפתה לפגיעה מהותית בתוצאותיה בעקבות השפעות אלו. להערכת החברה, יתרות המזומנים ומסגרות האשראי הפנויות העומדות לרשותה, שיעור המינון הנמוך ביחס לענף, נגישותה לאשראי בנקאי ולשוק ההון, לצד היקף נכסיה המניבים הלא משועבדים, יאפשרו לה לממן את פעילותה, לעמוד בהתחייבויותיה ולהתמודד בצורה נאותה עם השפעות כאמור, ככל שתתרחשנה.
¹ התחזית המקרו-כלכלית של חטיבת המחקר, מרץ 2026, זמינה באתר בנק ישראל בקישור:
https://www.boi.org.il/96322?culture=he
- 2 -
- 3 -
לפרטים נוספים אודות הסביבה העסקית בה פועלת החברה והשפעותיה על פעילותה, ראו סעיף 5 לפרק א' שנכלל בדוח התקופתי.
הערכות החברה למועד פרסום דוח זה, אשר שימשו, בין היתר, לצורך האומדנים החשבונאיים ותחזיות החברה לשנת 2026, מבוססות, בין היתר, על ההנחה שלא תהיה התרחבות משמעותית נוספת במלחמה ובמגבלות על הפעילות הכלכלית בעקבותיה. יצוין, כי בתרחיש של הימשכות המלחמה ו/או הסלמה בעצימותה ו/או התרחבות העימות תוך השבתה משמעותית יותר של הפעילות במשק, עלולה להיות פגיעה נוספת בתוצאות החברה שלא הובאה בחשבון למועד זה. הערכות החברה אודות התוצאות הכספיות החזויות, לרבות הערכותיה בדבר ההשפעות האפשריות של הסביבה העסקית, לרבות של המלחמה, על פעילותה ועל תוצאותיה העתידיות מהוות מידע צופה פני עתיד, כהגדרתו בחוק ניירות ערך, תשכ"ח – 1968 ("חוק ניירות ערך"), ומבוססות, בין היתר, על הערכות ואומדנים של החברה למועד פרסום דוח זה ביחס לגורמים שאין לחברה כל השפעה עליהם. ההערכות והאומדנים כאמור עשויים שלא להתממש או להתממש באופן שונה מהותית, בשל גורמים שאינם בשליטת החברה.
דוחות מאוחדים מורחבים
לצורך הגברת שקיפות המידע עבור ציבור המשקיעים וקוראי הדוחות הכספיים, מציגה החברה בדוח הדירקטוריון את נתוני הדוחות המאוחדים המורחבים, המשקפים את חלקה היחסי של החברה בנכסיה המניבים, בהתחייבויותיה ובפעילותה, לרבות באמצעות חברות מוחזקות, למעט אם צוין אחרת. הנהלת החברה סבורה כי הצגה בדרך זו מוסיפה מידע ומסייעת לניתוח ולהבנת הפעילות העסקית של החברה ותוצאותיה. הדוחות המאוחדים המורחבים מבוססים על הדוחות הכספיים המאוחדים של החברה לפי כללי חשבונאות מקובלים (IFRS), תוך ביצוע התאמות, כמפורט בספח א' לדוח זה.
פרטים על פעילות החברה
ליום 31 במרץ 2026, נכסי החברה כוללים 58 נכסים מניבים בשטח של כ- 756 אלף מ"ר. שיעור התפוסה בנכסי החברה הינו כ- 91.3%. מרבית נכסי החברה ממוקמים באזורי ביקוש, בעיקר במרכז הארץ ובגוש דן, ומשמשים ברובם למשרדים, מסחר, תעשייה ולוגיסטיקה. הנכסים מושכרים לכ- 1,000 שוכרים בחוזים לטווחי זמן שונים.
החברה ממשיכה בפעילותה להגדלה, לגיון ולהשבחת תיק הנכסים המניבים שלה תוך הקפדה על עמידה בקריטריונים שנקבעו בפקודה בנוגע לפעילותן של קרנות השקעה במקרקעין.
תיקון לפקודת מס הכנסה - קרנות להשקעות במקרקעין
בחודש מרץ 2026 אושר תיקון לפרק שני 1 לפקודת מס הכנסה ("התיקון"), העוסק במיסוי קרנות להשקעות במקרקעין ("קרנות הריט"). התיקון כולל הוראות אשר מטרתן לאפשר לקרנות הריט החזקה בשיעור רחב יותר של מקרקעין המצויים בשלבי הקמה, תוך שמירה על מנגנוני איזון, שיבטיחו כי פעילותן העיקרית של קרנות הריט תישאר החזקה והשכרה של נכסים מניבים לטווח ארוך.
עד לתיקון, מגבלת הייזום שהיתה קבועה בפקודה, איפשרה לקרנות הריט החזקה בשיעור מצומצם מאוד של נכסים שאינם מניבים (5%) מסך נכסיהן, מגבלה אשר הקשתה על קרנות הריט להקים נכסים חדשים בעצמן והגבילה את אפשרות הצמיחה האורגנית שלהן.
התיקון יאפשר לקרנות הריט לבצע ייזום ולהשקיע במקרקעין המצויים בשלבי פיתוח, תכנון או הקמה, כחלק מפעילותן השוטפת, בהיקף משמעותי יותר, של עד 20% מסך נכסיהן.
הערכת החברה, התיקון פותח בפניה אפשרויות לבצע עסקאות אשר לא היו אפשריות קודם לתיקון.
להלן תמצית נתונים מתוך הדוחות הכספיים של החברה לתקופה שהסתיימה ביום 31 במרץ 2026 (מאוחד מורחב)
במיליוני ש"ח): (1)
| שנת 2025 | רבעון 1 2026 | רבעון 2 2026 | שינויי 2025-2026 % | |
|---|---|---|---|---|
| 524.8 | 122.7 | 127.7 | 4.1% | NOI |
| - | 122.7 | 120.5 | (2)(1.8%) | NOI Same Property |
| 200.3 | 62.5 | 80.0 | 28% | לפי גישת רשות לניירות ערך |
| 366.8 | 86.9 | 87.5 | 0.7% | (2025) מתואם (גישת ההנהלה) |
| 1.86 | 0.44 | 0.43 | (3)(2.3%) | (ש"ח) מתואם למניה |
(1) לפרטים נוספים והסברים בקשר לשינויים העיקריים ב- NOI וב- FFO, ראו בהמשך סעיף זה.
(2) עלייה של כ- 1.4% בנטרול השפעות חד פעמיות, כמפורט בהמשך סעיף זה.
(3) הירידה נובעת מהשפעת הנפקות הן מניות שביצעה החברה בחודשים אוגוסט 2025 ומרץ 2026, כמפורט בהמשך סעיף זה.
מדד ביצוע - NOI
ה- NOI הינו מדד תפעולי המשקף את הרווח הנובע מהכנסות מהשכרת הנכסים בניכוי עלות האחזקה והתפעול שלהם. להערכת הנהלת החברה מדד זה הינו אחד הפרמטרים החשובים בהערכת תוצאות הפעילות ומסייע לניתוח ולהבנת הפעילות העסקית של החברה. מודגש בזאת כי ה- NOI:
א. אינו מציג תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת על פי כללי חשבונאות מקובלים.
ב. אינו משקף מזומנים שבידי החברה, ואת יכולתה לבצע חלוקת כספים.
ג. אינו אמור להיחשב כתחליף לרווח הכולל לצורך הערכת תוצאות הפעילות של החברה.
ה- NOI הינו פרמטר משמעותי המשמש בהערכת שווי של נדל"ן מניב. תוצאת חלוקתו של ה- NOI בשיעור ההיוון המקובל בהתחשב בסוג הנכס ובמאפייניו (Cap Rate) מהווה את אחת האינדיקציות לקביעת שווי של הנכס.
מדד ביצוע - FFO
ה- FFO הינו מדד מקובל, שאינו נדרש על פי כללי החשבונאות המקובלים, אשר נפוץ בעולם בקרב חברות שעוסקות בתחום הנדל"ן המניב ומשמש בסיס למדידה, ניתוח והשוואה של ביצועי החברות בתחום וכלי מקובל להערכת שווי של חברות אלו. מדד זה נועד לשקף את הביצועים התפעוליים והכלכליים של החברה מפעילות הליבה השוטפת - השכרה וניהול של נכסי נדל"ן ולספק למשקיעים כלי פשטני להערכה עקבית, מיטבית, ובת השוואה של חברות בתחום. ה- FFO מבטא רווח כולל, בנטרול: שינויים בשווי ההוגן של נדל"ן להשקעה, רווחים או הפסדים ממכירת נדל"ן להשקעה או כאלו הנובעים מנדל"ן להשקעה בהקמה, שינויים בשווי הוגן של מכשירים פיננסיים, מיסים נדחים והתאמות נוספות בגין הכנסות או הוצאות. לפרטים נוספים בדבר חישוב ה- FFO בתקופת הדוח, ראו סעיף 1.5 להלן.
מודגש בזאת כי ה- FFO:
א. אינו מציג תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת על פי כללי חשבונאות מקובלים.
ב. אינו משקף מזומנים שבידי החברה ואת יכולתה לבצע חלוקת כספים.
ג. אינו אמור להיחשב כתחליף לרווח הכולל לצורך הערכת תוצאות הפעילות של החברה.
- 4 -
דגשים עיקריים לפעילות החברה לתקופה שהסתיימה ביום 31 במרץ 2026 ועד למועד פרסום הדוח (מאוחד)
מורחב:
| תיק הנכסים | תיק הנכסים הסתכם לכ- 9.4 מיליארד ש"ח ליום 31 במרץ 2026 (לעומת כ- 8.6 מיליארד ש"ח ליום 31 במרץ 2025).
לפרטים נוספים ראו בסעיף 1.2 להלן. |
| --- | --- |
| אלייה של כ- 4.1% ב- NOI ברבעון הראשון של שנת 2026 ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. העלייה נבעה בעיקר מהנבה מלאה של הנכס בבית שמש שהקמתו הושלמה במהלך שנת 2025, בתוספת הנבה של חלק נוסף מנכס (50%) שנרכש בחודש מרץ 2026, בניכוי הירידה ב- NOI מנכסים זהים ביחס לתקופה המקבילה אשתקד.
ירידה של כ- 1.8% ב- NOI מנכסים זהים ברבעון הראשון של שנת 2026 ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. הירידה נבעה בעיקר מהשבתה זמנית לצורך ביצוע השבחות לנכסים מניבים קיימים, מירידה בהכנסות החניונים בעקבות המערכה הצבאית מול איראן שפרצה ביום 28 בפברואר 2026 ומהצואה חד פעמית ברבעון.
בנטרול השפעות אלו, עלייה של כ- 1.4% ב- NOI מנכסים זהים ברבעון הראשון של שנת 2026 ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. | NOI
- NOI Same Property |
| אלייה המתואם ביחס לתקופה המקבילה אשתקד, שנבעה בעיקר מהעלייה ה- NOI בתקופת הדוח, בניכוי השפעת העלייה בהוצאות המימון הריאליות.
ה- FFO המתואם למניה הסתכם לכ- 43 אגרות ברבעון הראשון של שנת 2026, לעומת כ- 44 אגרות למניה בתקופה המקבילה אשתקד, ירידה שנבעה מהנפקות הון מניות שביצעה החברה בחודשים אוגוסט 2025 ומרץ 2026. | FFO המתואם
- FFO המתואם למניה |
| שיעור תפוסה יציב וגבוה | שיעור התפוסה עומד על כ- 91.3% (כ- 95.7% בנטרול אינפיניטי פארק ברעננה שמרבית עבודות השיפוץ וההשבחה בו הסתיימו בחודש יוני 2025). |
| מדיניות חלוקת דיבידנד יציב וצומח מאז הקמתה | דיבידנד צפוי בגין שנת 2026 של כ- 178 מיליון ש"ח (88 אג' למניה על פי מספר המניות ביום ההחלטה) משקף תשואת דיבידנד של כ- 3.5% (על פי מחיר הסגירה ליום 11 במאי 2026). לפרטים ראו בסעיף 1.9 להלן. |
| רוב נכסיה המניבים של החברה אינם משועבדים^{2} | רוב נכסיה המניבים של החברה אינם משועבדים |
| דירוג החוב של החברה
דירוג מנפיק לזמן ארוך ;(ilAA\ Stable)
דירוג ilAA לאגרות החוב של החברה;
דירוג מנפיק ותעודות ההתחייבויות לזמן קצר +ilA-1 | דירוג החוב של החברה |
| עלות החוב המשוקללת | עלות החוב המשוקללת
- ריבית אפקטיבית משוקללת צמודת מדד לזמן ארוך של כ- 2.28% ליום 31 במרץ 2026 (כ- 2.11% ליום 31 במרץ 2025).
- עלות חוב שולית צמודת מדד של כ- 2.7% (אגרות חוב (סדרה ח'), במח"מ של כ- 7.7 שנים, על פי מחיר הסגירה ליום 11 במאי 2026). |
| מח"מ חוב משוקלל של כ- 4.3 שנים | מח"מ חוב משוקלל של כ- 4.3 שנים |
| נגישות טובה לשוק ההון ולאשראי בנקאי | נגישות טובה לשוק ההון
ולאשראי בנקאי |
| רמת נזילות גבוהה | רמת נזילות גבוהה |
| הון עצמי (המיוחס לבעלים) | הון עצמי (המיוחס לבעלים)
כ- 4.6 מיליארד ש"ח (כ- 22.99 ש"ח הון למניה) ליום 31 במרץ 2026, לעומת כ- 4.2 מיליארד ש"ח (כ- 21.50 ש"ח הון למניה) ליום 31 במרץ 2025. העלייה בתקופה נובעת מהרווח, בתוספת הנפקות הון שבוצעו באוגוסט 2025 ובמרץ 2026, ובניכוי הדיבידנדים שהוכרזו. |
2 למעט חלק מנכס מניב של החברה כמפורט בביאור 17(ט) לדוח הכספי ליום 31 בדצמבר 2025, ושעבוד על נכסים מניבים המוחזקים באמצעות חברות מוחזקות ביחד עם שותפים בשווי של כ- 6% מסך שווי הנדל"ן להשקעה של החברה (מאוחד מורחב).
- 5 -
אשרור תחזיות החברה לשנת 2026:
| אומדן ה- NOI של החברה לשנת 2026 הינו כ- 535-545 מיליון ש"ח (מאוחד מורחב). |
|---|
| אומדן ה- FFO המתואם של החברה לשנת 2026 הינו כ- 369-379 מיליון ש"ח. |
| אומדן ה- FFO המתואם למניה של החברה לשנת 2026 הינו כ- 1.82-1.87 ש"ח למניה (כולל השפעת הנפקת הון מניות שביצעה החברה בחודש מרץ 2026). |
(י) אומדן החברה לשנת 2026 כוללים הפחתה של כ- 8 מיליון ש"ח ב- NOI, הנובעת מתחילת ביצועם של פרויקטים להשבחת נכסים מניבים קיימים.
השפעת המלחמה על תחזיות החברה
הערכות החברה אשר שימשו לתחזיותיה לשנת 2026 מבוססות, בין היתר, על הנחות עבודה לפיהן לא תחול הסלמה משמעותית בעצימותה של הלחימה מול איראן ומול חיזבאללה ו/או התרחבותה לגזרות נוספות. להערכת החברה, ובהתאם להנחות אלו, השפעתה של המלחמה על תוצאות החברה בשנת 2026 לא תהיה מהותית. עם זאת, תרחיש של החמרה במצב הבטחוני, לרבות הימשכותה ו/או התעצמות הלחימה ו/או התרחבותה לגזרות נוספות, עלול להוביל לפגיעה בהכנסות החברה, שלא הובאה בחשבון בתחזיותיה של החברה לשנת 2026, נכון למועד פרסום דוח זה.
מתחם אינפיניטי פארק ברעננה
אומדן החברה לשנת 2026 כוללים NOI בסך של כ- 44 מיליון ש"ח ממתחם אינפיניטי פארק ברעננה (ללא שינוי ביחס לשנת 2025 בפועל, ולעומת כ- 34 מיליון ש"ח בשנת 2024, וכ- 13 מיליון ש"ח בשנת 2023) וזאת בהמשך לעבודות השיפוץ שבוצעו להשבחת הנכס. האומדנים לשנת 2026 כוללים את הגידול בהכנסות שכר הדירה כתוצאה מהשכרות בתקופה, ומגנד מעלייה בהוצאות ניהול וארנונה לאור פתיחתו המלאה של המתחם לאחר תום עבודות השיפוץ וההשבחה.
להערכת החברה, אומדן ה- NOI השנתי הצפוי לה ממתחם אינפיניטי פארק לאחר אכלוסו המלא יסתכם לכ- 85-80 מיליון ש"ח (בתפוסה מלאה), כך שתוספת ה- NOI וה- FFO החזויה ממתחם אינפיניטי פארק ברעננה ביחס לתחזיות 2026 היא בסך של כ- 36-41 מיליון ש"ח. לפרטים נוספים בקשר למתחם אינפיניטי פארק ברעננה, ראו סעיף 1.2 להלן.
הערכות החברה המתוארות בסעיף זה לעיל בקשר להשכרות חזויות ובקשר להשלמת רכישתם ו/או הקמתם של נכסים חדשים הינו מידע צופה פני עתיד, המתבסס על הנתונים הקיימים והידועים לחברה במועד פרסום דוח זה. אין כל וודאות כי הערכות אלו יתממשו, וזאת בין היתר בשל התלות בגורמים חיצוניים שאינם בשליטת החברה.
התחזיות והאומדנים לשנת 2026 נערכו על פי מצבת הנכסים וחוזי השכירות הקיימים וצפי ההנהלה לחידוש חוזי השכירות והאופציות בשנת 2026. האומדנים הוכנו על בסיס הפרמטרים הידועים במועד פרסום דוח זה, ומתבססים על ההנחה כי לא יחול שינוי משמעותי בסביבה העסקית בה פועלת החברה. האמור בסעיף זה לגבי האומדנים לשנת 2026, כולל מידע צופה פני עתיד שהינו בלתי ודאי והוא מבוסס, בין היתר, על מידע אשר מצוי בידיעת החברה במועד פרסום דוח זה בדבר ההתקשרות החוזיות שלה עם שוכריה ובדבר הסביבה העסקית בה פועלת החברה. התוצאות בפועל עשויות להיות שונות באופן מהותי מההערכות המפורטות לעיל והמשתמע מהן, מסיבות שונות, וביניהן הימשכות המלחמה ו/או הסלמה ו/או התרחבותה לחזיתות נוספות תוך השבתה משמעותית יותר של הפעילות במשק, ביטול מוקדם של חוזי השכירות, משבר עסקי של מי מהשוכרים, שינוי בשיעורי הריבית, מגבלות על הפעילות במשק, או בשל גורמים אחרים. הערכות החברה למועד פרסום דוח זה, אשר שימשו, בין היתר, לצורך האומדנים החשבונאים ולתחזיות החברה המעודכנות לשנת 2026, מבוססות, בין היתר, על ההנחה שלא תהיה התרחבות משמעותית נוספת במלחמה ובמגבלות על הפעילות הכלכלית בעקבותיה. יצוין, כי בתרחיש של הימשכות המלחמה ו/או התרחבותה ו/או עימות בחזיתות נוספות תוך השבתה משמעותית יותר של הפעילות במשק, עלולה להיות פגיעה בתוצאות החברה שלא הובאה בחשבון למועד זה.
- 6 -
(1) לפרטים בדבר תחזיות החברה לשנת 2026, ראו בסעיף זה לעיל.
(2) התוצאות העתידיות החזויות כוללות, מעבר לתחזיות 2026:
- תוספת הנבה חזויה מאכלוס מלא של מתחם אינפיניטי פארק ברעננה (בעיקר בנין שטחים שטרם הושכרו למועד פרסום דוח זה).
- תוספת הנבה חזויה מחלק החברה בנכסים שנרכשו ומנכסים שהשלמת הקמתם ו/או השבחתם צפויה ב-12 החודשים הקרובים.
- 7 -
התפלגות סקטוריאלית של הנדל"ן להשקעה ליום 31 במרץ 2026 (מאוחד מורחב):
| שימושים | שטח | NOI | % מה- NOI | שיעור תפוסה | שווי הוגן | % מהשווי ההוגן |
|---|---|---|---|---|---|---|
| מ"ר | אלפי ש"ח | % | % | אלפי ש"ח | % | |
| משרדים | 239,644 | 52,822 | 41% | 81.0% | 4,107,418 | 44% |
| מסחר | 120,105 | 31,863 | 25% | 97.8% | 2,300,062 | 24% |
| תעשייה ולוגיסטיקה | 258,383 | 25,248 | 20% | 93.7% | 1,849,099 | 20% |
| בתי חולים סיעודיים | 40,245 | 10,071 | 8% | 96.7% | 611,457 | 6% |
| חניונים | 93,523 | 5,911 | 5% | 100% | 486,975 | 5% |
| מלונאות | 4,532 | 1,813 | 1% | 100% | 85,415 | 1% |
| סה"כ | 756,432 | 127,728 | 100% | 91.3% | 9,440,426 | 100% |
(1) בנטרול שטחי אינפיניטי פארק ברעננה, שמרבית עבודות השיפוץ וההשבחה בו הסתיימו במהלך שנת 2025, שיעור התפוסה בנכסי החברה ליום 31 במרץ 2026 הינו כ- 95.7% (כ- 94.5% בתחום המשרדים). לפרטים נוספים ראו סעיף 1.2 להלן.
התפלגות NOI לפי שימושים
- 8 -
שיעור התשואה המשוקלל (מאוחד מורחב):
להלן תחשיב של שיעור תשואה משוקלל (Cap Rate) הנגזר מהנדל"ן להשקעה של החברה ליום 31 במרץ 2026 (אלפי ש"ח):
| 9,440,426 | נדל"ן להשקעה בדוח מאוחד מורחב ליום 31 במרץ 2026 |
|---|---|
| (80,368) | בניכוי התחייבות בגין דמי חכירה רעננה (1) |
| (255,772) | בניכוי שווי המיוחס לזכויות נוספות |
| (702,578) | בניכוי שווי המיוחס לשטחים פנויים (2) |
| 8,401,708 | נדל"ן להשקעה המיוחס לשטחים מושכרים |
| 127,728 | לרבעון הראשון של שנת 2026 |
| 10,070 | התאמת NOI בגין נדל"ן מניב, נטו (3) |
| 551,192 | מתוקן בקצב שנתי (4) |
| 6.56% | שיעור תשואה משוקלל הנגזר מנדל"ן להשקעה (Cap Rate) |
(1) ה- NOI אשר שימש בחישוב התשואה מחושב בניכוי דמי החכירה שסכומם, בקצב שנתי, ליום 31 במרץ 2026 הינו כ- 6.0 מיליון ש"ח. לפרטים נוספים ראו ביאור 6(ז) לדוח הכספי ליום 31 בדצמבר 2025. כיוון שדמי החכירה נוטרלו גם מה- NOI וגם משווי הנכס, אין השפעה מהותית על שיעור התשואה שהיה מתקבל מהנכס אילו החישוב היה נערך ללא ניטרול דמי החכירה הנ"ל.
(2) שווי המיוחס לשטחים פנויים כולל בעיקר את שווי השטחים הפנויים באינפיניטר פארק ברעננה שמרבית עבודות השיפוץ וההשבחה בו הסתיימו בחודש יוני 2025, ושווי נכס לוגיסטיקה ואחסנה שהתפנה בתחילת שנת 2026 ונמצא בתהליך השבחה.
(3) התאמת NOI בגין נדל"ן מניב, נטו, כוללת בעיקר: (1) תוספת ה- NOI הצפויה בגין חוזי שכירות חתומים שלא הניבו בקצב מייצג במהלך הרבעון; (2) תוספת ה- NOI בגין חלק מנכס שנרכש במהלך הרבעון; (3) נטרול הפרשה לפיצוי חד פעמי לשוכר במסגרת הליך תביעה משנים קודמות; (4) נטרול השפעת המלחמה על הכנסות תחום החניונים ברבעון; ו- (5) נטרול הוצאות בגין שטחים פנויים.
(4) NOI זה מבוסס על תוצאות הרבעון בפועל מוכפל בארבע. יודגש כי הוא אינו מהווה את תחזית החברה, אשר מפורטת לעיל.
המרווח בין שיעור התשואה המשוקלל לבין עלות החוב המשוקללת (מאוחד מורחב)
(*) עלות חוב שולית צמודת מדד של כ- 2.7% (תשואת אג"ח (סדרה ח'), במח"מ של כ- 7.7 שנים, על פי מחיר הסגירה ליום 11 במאי 2026).
- 9 -
דיבידנדים בגין רווחי השנים 2023-2026
:2023-2026 להלן פרטים לגבי סכומי הדיבידנד (המחולקים בארבע מנות) בגין רווחי כל אחת מהשנים
| 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | |
|---|---|---|---|---|
| 159 | 164 | 172 | (*) 178 | דיבידנד בגין רווחי כל אחת מהשנים (מיליוני ש"ח) |
| 0.82 | 0.84 | 0.86 | 0.88 | דיבידנד למניה (ש"ח) (**) |
תוצאות ה- FFO המתואם למניה בשנת 2026 כוללות את השפעת הנפקות הון המניות שביצעה החברה באוגוסט 2025 ומרץ 2026.
(*) דיבידנד מינימאלי בסך של כ- 178 מיליון ש"ח בגין רווחי שנת 2026 (88 אגורות למניה ביום קבלת ההחלטה), ע"פ החלטת הדירקטוריון מיום 12 במרץ 2026, בכפוף לאמור סעיף 1.9 להלן.
(**) לפרטים בדבר תחזיות החברה לשנת 2026, ראו בסעיף זה לעיל.
(**) על פי מספר המניות הקיימות בכל חלוקת דיבידנד.
הדירקטוריון יהיה רשאי, בכל עת, בהתחשב בשיקולים עסקיים ובהתאם להוראות כל דין, לשנות את המדיניות ואת הסכומים שיחולקו כדיבידנד. לפרטים נוספים ראו סעיף 1.9 להלן.
- 10 -
- 11 -
1.2. להלן תיאור קצר של העסקאות העיקריות שבוצעו בתקופת הדוח ועד למועד פרסומו:
מתחם אינפיניטי פארק, רעננה
החברה ממשיכה לקדם את תוכניותיה לפיתוח מתחם "אינפיניטי פארק" ("המתחם") הממוקם בצומת רעננה, בנקודת מפגש של עורקי תנועה מרכזיים, תחבורה ציבורית ורכבת ישראל. המתחם המשודרג תוכנן בסביבת עבודה אורבנית ומתקדמת.
בחודש אוגוסט 2023 הושלמה הקמתו של מגדל אינפיניטי (חלק החברה - 50%). המגדל החדש, בשטח עילי של כ- 61 אלף מ"ר - ב- 30 קומות, נבנה בסטנדרטים ותקני בנייה מתקדמים (LEED GOLD), בהשקעה כוללת של כ- 465 מיליון ש"ח. למועד פרסום דוח זה, נחתמו הסכמי שכירות ביחס ל- 80% משטחי המגדל.
בחודש יוני 2025 הושלם שדרוג המבנים הקיימים במתחם (אינפיניטי קמפוס ואינפיניטי פלאזה) הכוללים כיום כ- 90 אלף מ"ר (חלק החברה כ- 66%). השדרוג תוכנן באופן שיתאים את המבנים לסטנדרטים הגבוהים של המתחם, והוא כלל, בין היתר, החלפת המעטפות של חלק מהבניינים, החלפת מרבית המערכות האלקטרומכניות, ועמידה בתקני בנייה מתקדמים (LEED). עלותן הכוללת של עבודות השדרוג הסתכמה ל- 275 מיליון ש"ח. למועד פרסום דוח זה נחתמו הסכמי שכירות ביחס ל- 53% משטחיהם של אינפיניטי קמפוס ופלאזה.
בחודש דצמבר 2025 הושלמה הקמתו של פארק בשטח של כ- 6 דונם הצמוד למגדל אינפיניטי. הפארק יכלול שטחי מסחר, אזורי ישיבה והסעדה, בהשקעה כוללת של כ- 52 מיליון ש"ח.
להערכת החברה, אומדן ה- NOI השנתי הצפוי לה מחלקה במתחם לאחר השלמת אכלוסו יסתכם ל- 80-85 מיליון ש"ח (בתפוסה מלאה). לפרטים בדבר תחזיות החברה לשנת 2026, ראו סעיף 1.1 לעיל.
לפרטים נוספים בדבר המתחם, ראו סעיף 17.1 לפרק א' לדוח התקופתי.
רכישת 50% ממרכז מסחרי "סוהו", נתניה
בחודש אוקטובר 2021 רכשה החברה מחצית מהזכויות במרכז מסחרי "סוהו" הממוקם באזור התעשייה בנתניה (בסמוך למתחם איקאה), הכולל 3 קומות מסחר וחלק מקומות מינוס 1 בהיקף כולל של כ- 15 אלף מ"ר, ותנין תת קרקעי בן 3 קומות הכולל כ-424 מקומות חנייה ("הנכסי").
בחודש פברואר 2026 רכשה החברה מהשותף שהחזיק ביתרת הזכויות בנכס ("המוכר") את כל זכויותיו בנכס, כך שלאחר הרכישה הנוספת מחזיקה החברה במלוא הזכויות בנכס. העסקה הושלמה בחודש מרץ 2026. שיעור התפוסה בנכס הינו כ- 97%, וה- NOI השנתי שלו בתפוסה מלאה הוא כ- 20 מיליון ש"ח. סך התמורה ששולמה למוכר בגין רכישת זכויותיו בנכס הינה כ- 145.6 מיליון ש"ח בתוספת מע"מ ("התמורה"). התמורה נקבעה בהתאם לשווי הנכס בדוחותיה הכספיים של החברה. סך של כ- 125.6 מיליון ש"ח מתוך התמורה שולמו על ידי החברה במזומן, והיתרה שולמה בדרך של הנפקה פרטית של 718,167 מניות רגילות של החברה בשווי של 20 מיליון ש"ח (לפרטים נוספים בדבר ההנפקה הפרטית, ראו סעיף 1.3 להלן).
התייעלות אגרנטית ואגירת חשמל
לחברה שיתוף פעולה עם חברת אנליט אגרנטית מתחדשת בע"מ ("אנליט"), הנחשבת לאחת החברות היומיות המובילות בעולם בתחום אגירת האגרנטית בכלל, ובישראל בפרט. כשנתיים לאחר שנחתם בין החברות הסכם לאספקת חשמל בתעריף מוזל, החברות פועלות יחד לקידום הפעילות המשותפת ביניהן לתחומי הייצור ואגירת האגרנטית בנכסי החברה.
נכון למועד פרסום הדוח, מקדמות החברות יחד צבר פרויקטים הכולל קיבולת אגירה של כ- 230 מ"ו-שעה (MWh), המשולבים עם כ- 10 מ"ו סולארי, עבורם כבר התקבלו תשובות מחלק חיוביות ("הפרויקטים"). עלות הקמת הפרויקטים נאמדת בכ- 140 מיליון ש"ח (חלק החברה - 50%), עם תשואה צפויה של מעל 14%, אשר צפויה להשתקף בתוצאותיה של החברה באופן הדרגתי החל משנת 2028.
צבר הפרויקטים צפוי להכפיל את עצמו ואף יותר עם התקדמות הפיתוח והתכנון בנכסים נוספים של החברה.
כוננות והערכות החברה המתוארות בסעיף זה הינן מידע צופה פני עתיד, המתבסס על הנתונים הקיימים והידועים לחברה במועד פרסום דוח זה. אין כל וודאות כי הערכות אלו יתממשו, וזאת בין היתר בשל התלות בגורמים חיצוניים שאינם בשליטת החברה. ההערכות והאומדנים כאמור עשויים שלא להתממש או להתממש באופן שווה מהותית.
- 12 -
1.3. הון וחוב
הון
בחודש מרץ 2026 הנפיקה החברה 718,167 מניות רגילות, תמורת 20 מיליון ש"ח, בהנפקה פרטית לצד שלישי שאינו קשור לחברה, כחלק מהתמורה ששולמה לו עבור רכישת נכס על ידי החברה (לפרטים נוספים). ראו סעיף 1.2 לעיל, ודיווח מיידי שפרסמה החברה ביום 23 בפברואר 2026 (אסמכתא: 017113-0266(2026)). ההנפקה הפרטית בוצעה לפי מחיר של 27.85 ש"ח למניה, אשר שיקף מכפיל הון של כ- 1.25 למועד ההנפקה. לפרטים נוספים בדבר הון החברה, ראו ביאור 12 לדוחות הכספיים ליום 31 בדצמבר 2025.
אגרות חוב
בחודש ינואר 2026 הנפיקה החברה לציבור אגרות חוב (סדרה ח') בהיקף של כ- 310 מיליון ש"ח ערך נקוב, בדרך של הרחבת סדרה, תמורת כ- 355 מיליון ש"ח ברוטו. המחיר שיקף ריבית אפקטיבית שנתית צמודת מדד של כ- 2.61%, למח"מ של כ- 8 שנים למועד ההנפקה. לפרטים בדבר אגרות החוב של החברה, ראו נספח ה' לדוח זה וביאור 11 לדוחות הכספיים ליום 31 בדצמבר 2025.
ניירות ערך מסחריים
לפרטים בדבר תנאי ניירות הערך המסחריים (סדרה ה') של החברה, ראו ביאור 8(ב) לדוחות הכספיים ליום 31 בדצמבר 2025.
מסגרות אשראי
לחברה הסכמים חתומים למסגרות אשראי בהיקף כולל של כ- 1.4 מיליארד ש"ח, מתוכן מנוצלות מסגרות אשראי בהיקף של כ- 540 מיליון ש"ח למועד פרסום דוח זה. לפרטים נוספים בדבר מסגרות האשראי של החברה, ראו ביאורים 8(א) ו-17(ו) לדוחות הכספיים ליום 31 בדצמבר 2025.
דירוג החברה
החברה ותעודות ההתחייבות שלה מדורגות על ידי על ידי אס אנד פי גלובל רייטינגס מעלות בע"מ ("S&P מעלות"). לחברה דירוג מנפיק לזמן ארוך ilAA\Stable ודירוג ilAA לאגרות החוב שלה. דירוג המנפיק ותעודות ההתחייבות לזמן קצר של החברה הינו +-ilA-1. לפרטים נוספים אודות דירוג החוב של החברה ראו נספח ה' לדוח זה.
תשקיף מדף
בחודש פברואר 2026 פרסמה החברה תשקיף מדף להנפקת ניירות ערך שונים, אשר יונפקו מעת לעת, לפי צרכי החברה.
1.4 להלן טבלת תמצית המצב הכספי (דוחות כספיים מאוחדים IFRS מיליוני ש"ח):
| הספרים והערות | 31.12.25 | 31.03.26 | הסעיף |
|---|---|---|---|
| 9,922 | 9,780 | סך המאזן המאוחד | |
| הקיטון בנכסים השוטפים, נטו, נבע מקיטון ביתרת המזומנים ששימשו בעיקר לרכישת נדל"ן להשקעה ולפירעון של אשראי לזמן קצר מתאגידים בנקאיים. | 454 | 120 | נכסים שוטפים |
| הנדל"ן להשקעה מוצג לפי שווי הוגן. הגידול בתקופה נבע מרכישות והשקעות בנדל"ן להשקעה, נטו, בסך של כ- 188 מיליון ש"ח, בניכוי הפחתת עלויות רכישה של נדל"ן להשקעה, נטו, בסך של כ- 9 מיליון ש"ח. לפרטים נוספים בדבר רכישת נכסים בתקופה, ראו סעיף 1.2 לעיל. לפרטים בדבר קביעת השווי ההוגן ראו סעיף 2 לספח די המצורף לדוח זה. | 8,589 | 8,768 | נדל"ן להשקעה |
| השינוי נבע בעיקר מהרווח השוטף בחברות המטופלות על פי שיטת השווי המאזני, בניכוי דיבידנדים שהתקבלו. | 830 | 832 | השקעות המטופלות על פי שיטת השווי המאזני |
| מדיניות החברה הינה לממן את רכישת הנכסים תוך הקפדה על פיזור וגיוון של המימון מבחינת מח"מ, מקורות (שוק ההון, בנקים ונותני אשראי אחרים), בסיסי הצמדה וכו', תוך התייחסות לשיקולים שונים כגון צרכי המיחזור השנתיים ועליות המימון. ההון החוזר של החברה מורכב מנכסים שוטפים בסך של כ- 120 מיליון ש"ח (כ- 454 מיליון ש"ח ליום 31 בדצמבר 2025), בניכוי התחייבויות שוטפות בסך של כ- 1,454 מיליון ש"ח (כ- 1,722 מיליון ש"ח ליום 31 בדצמבר 2025). | (1,268) | (1,334) | הון חוזר |
| למועד פרסום הדוח הכספי, לחברה יתרות מזומנים, נכסים פיננסיים ומסגרות אשראי חתומות ופניות בהיקף כולל של כ- 900 מיליון ש"ח. לפרטים בדבר הנפקת אגרות חוב והנפקת הון שבוצעו בתקופה ראו סעיף 1.3 לעיל. להערכת החברה, תזרים המזומנים מפעילותה השוטפת, יתרות המזומנים ומסגרות האשראי הפנויות העומדות לרשותה, נגישותה לאשראי בנקאי ולשוק ההון, והיקף נכסיה המניבים הלא משועבדים, יאפשרו לה לממן את פעילותה ולעמוד בהתחייבויותיה. דירקטוריון החברה בחן את תחזית הפרעונות ואת מקורות האשראי לפרעון ההתחייבויות הקיימות והצפויות של החברה במהלך השנתיים הקרובות וקבע כי אין בגרעון בהון החוזר כדי להצביע על בעיית נזילות בחברה. | 1,582 | 1,295 | התחייבויות שוטפות לתאגידים בנקאיים ולנותני אשראי אחרים |
| התחייבויות שוטפות לתאגידים בנקאיים לנתני אשראי אחרים | 1,295 | 1,582 | התחייבויות לא שוטפות לתאגידים בנקאיים |
| התחייבויות לא שוטפות לתאגידים בנקאיים | 265 | 294 | אגרות חוב לזמן ארוך, נטו |
| אגרות חוב לזמן ארוך, נטו | 3,207 | 3,099 | הון המיוחס לבעלי המניות של החברה |
| הון המיוחס לבעלי המניות של החברה | 4,600 | 4,649 | הון למניה המיוחס לבעלי המניות של החברה |
| הון למניה המיוחס לבעלי המניות של החברה (ש"ח) | 22.87 | 22.99 |
(Funds From Operations) FFO .1.5
להלן נתוני ה- FFO (מיליוני ש"ח):
| שנת 2025 | רבעון 1 2026 | רבעון 2 2026 | |
|---|---|---|---|
| 501.6 | 89.9 | 69.7 | רווח לתקופה |
| (251.2) | 0.5 | 8.9 | שינויים בשווי הוגן של נדל"ן להשקעה |
| (2.1) | 1.4 | 1.3 | שינויים בשווי הוגן של מכשירים פיננסיים |
| - | - | - | השפעות מסים נדחים ושוטפים בשל ההתאמות לעיל |
| (45.2) | (28.5) | 0.9 | התאמות (המפורטות לעיל) לגבי חברות כלולות או עסקאות משותפות המוצגות לפי שיטת השווי המאוזני |
| (2.8) | (0.8) | (0.8) | התאמות הנובעות מחלקן של הזכויות שאינן מקנות שליטה ב- FFO |
| 200.3 | 62.5 | 80.0 | לפי גישת הרשות המיוחס לבעלי המניות של החברה |
| גישת ההנהלה, התאמות נוספות: | |||
| 15.6 | 4.0 | 3.6 | תשלום מבוסס מניות |
| 7.4 | 1.7 | 1.9 | נטרול הוצאות מפעילות ייזום ופיתוח |
| (9.1) | 2.8 | - | הוצאות (הכנסות) מהפרשי שער והצמדה למדד של חכירה |
| 81.1 | 9.1 | (3.6) | הוצאות (הכנסות) מהפרשי הצמדה למדד של קרן החוב |
| 6.6 | 0.6 | 0.5 | הוצאות (הכנסות) מימון אחרות, נטו |
| 63.4 | 6.0 | 5.1 | התאמות (המפורטות לעיל) לגבי חברות כלולות או עסקאות משותפות המוצגות לפי שיטת השווי המאוזני |
| 1.5 | 0.2 | - | התאמות הנובעות מחלקן של הזכויות שאינן מקנות שליטה ב- FFO |
| 366.8 | 86.9 | 87.5 | לפי גישת ההנהלה (FFO) (מימוש) המיוחס לבעלי המניות של החברה |
| 1.02 | 0.32 | 0.40 | למניה לפי גישת הרשות לניירות ערך |
| 1.86 | 0.44 | 0.43 | למניה לפי גישת ההנהלה |
| 196.9 | 194.8 | 201.6 | מספר המניות המשוקלל |
להסבר אודות מדד ה- FFO ראו בסעיף 1.1 לעיל.
1.6 תוצאות הפעילות
להלן פירוט ה- NOI בתקופה (דוחות כספיים מאוחדים מורחבים, מיליוני ש"ח):
| שנת 2025 | רבעון 1 2026 | רבעון 2 2026 | |
|---|---|---|---|
| 43.9 | 10.6 | 9.9 | (*) נכס עיקרי - אינפיניטי פארק, רעננה |
| 480.9 | 112.1 | 117.8 | נכסים אחרים |
| 524.8 | 122.7 | 127.7 | סה"כ NOI |
(*) הנתונים לפי חלק החברה בנכס.
תוצאות שנת 2026 כוללים את הגידול בהכנסות שכר הדירה באינפיניטי פארק ברעננה כתוצאה מהשכרות בתקופה, ומנגד מעלייה בהוצאות ניהול וארנונה לאור פתיחתו המלאה של המתחם לאחר תום עבודות השיפוץ וההשבחה. לפרטים נוספים בדבר אינפיניטי פארק ברעננה, ראו סעיף 1.2 לעיל.
- 14 -
להלן הסברים לשינויים העיקריים בתוצאות הפעילות (דוחות כספיים מאוחדים IFRS, מיליוני ש"ח (*):)
| הסברים והערות | רבעון 1
2025 | רבעון 1
2026 | הסעיף |
| --- | --- | --- | --- |
| העליה בהכנסות נבעה בעיקר מהנבה מלאה של הנכס בבית שמש שהקמתו הושלמה במהלך שנת 2025 בתוספת הנבה של חלק נוסף מנכס (50%) שנרכש בחודש מרץ 2026, בניכוי הירידה ב- NOI מנכסים זהים ביחס לתקופה המקבילה אשתקד, אשר נבעה בעיקר מהשבתה זמנית לצורך ביצוע השבחות לנכסים מניבים קיימים, ומירידה בהכנסות החינוכיות בעקבות המערכה הצבאית מול איראן שפרצה ביום 28 בפברואר 2026. | 118.5 | 125.1 | הכנסות מדמי
שכירות |
| הגידול בעלויות האחזקה והתפעול נבע בעיקר מעלייה בהוצאות ניהול וארנונה לאור פתיחתו המלאה של המתחם ברעננה לאחר תום עבודות השיפוץ וההשבחה, וכן מהוצאה חד פעמית בגין פיצוי לשוכר בפסגרת הליך תביעת משנים קודמות. | 6.2 | 9.3 | עלות אחזקה ותפעול
מבנים |
| ברבעון ראשון של שנת 2026 סעיף זה כלל הפחתה של עלויות רכישה של נדל"ן להשקעה. לפרטים בדבר מדיניות החברה לקביעת השווי ההוגן ראו סעיף 2 לספח ד' המצורף לדוח זה. | 112.3 | 115.8 | NOI |
| סעיף הוצאות הנהלה וכלליות כולל הוצאות דמי ניהול תזרימיות בסך של כ- 9.3 מיליון ש"ח (בהשוואה לכ- 9.0 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד). העלייה נובעת מהגידול בהיקף נכסי החברה. בנוסף, ההוצאות התזרימיות כוללות הוצאות אחרות (לרבות שכר דירקטורים ושירותים מקצועיים) בסך של כ- 2.0 מיליון ש"ח (בהשוואה לכ- 1.9 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד). כמו כן, הסעיף כולל הוצאות בגין תשלום מבוסס מניות בסך של כ- 3.6 מיליון ש"ח (לעומת כ- 4.0 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד). | (0.5) | (8.9) | הוצאות הנהלה
וכלליות |
| הירידה בהוצאות המימון נובעת בעיקר מירידה בהוצאות מהפרשי הצמדה על אגרות החוב של החברה, בעקבות ירידת המדד בשיעור של כ- 0.1% בתקופה בהשוואה לעלייה של כ- 0.3% בתקופה המקבילה אשתקד, בניכוי עליה בהוצאות הריבית כתוצאה מהגידול בהיקף החוב בתקופה ומעלייה בעלות החוב המשוקללת. | 15.0 | 15.0 | הוצאות מימון, נטו |
| חלק החברה בתוצאות חברות המטופלות על פי שיטת השווי המאוזן נבע מחלקה ברווח השוטף של חברות המטופלות על פי שיטת השווי המאוזן (בתקופה המקבילה אשתקד נבע בעיקר מהתאמת שווי הון שביצעה החברה, באמצעות מערכת השווי החיצונית, לנכס בבית שמש שהקמתו הושלמה בחודש מרץ 2025, ומרווח חד-פעמי שנבע מפירעון מוקדם של הלוואות בחברה מוחזקת (מחצית היובל)). | 26.6 | 26.6 | השווי |
| בהיותה קרן השקעות במקרקעין, על פי הפקודה, לחברה מעמד מיסוי מיוחד, כפוף למילוי תנאים מסוימים, ומיסוי הרווחים נעשה ברמת בעלי המניות. לתאריך הדוח על המצב הכספי, עומדת החברה בתנאים המפורטים בפקודה. | 30.0 | 4.5 | הירוח הכולל המיוחס
לבעלי המניות של
החברה |
| | 89.2 | 68.9 | הורו הכולל המיוחס
לבעלי המניות של
החברה |
| רווח בסיסי למניה המיוחס לבעלי המניות של החברה. | 0.458 | 0.342 | רווח בסיסי למניה
(ש"ח) |
(*) לפרטים אודות תוצאות הפעילות על בסיס מאזן מאוחד מורחב, ראו נספח א' לדוח הדירקטוריון.
- 15 -
- 16 -
1.7. נזילות (דוחות כספיים מאוחדים IFRS, במיליוני ש"ח)
ליום 31 במרץ 2026 לחברה יתרות מזומנים והשקעות בנכסים פיננסיים בסך של כ- 42 מיליון ש"ח (כ- 381 מיליון ש"ח ליום 31 בדצמבר 2025).
ליום 31 במרץ 2026 לחברה גירעון בהון החוזר. דירקטוריון החברה בחן את תחזית הפרעונות ואת מקורות האשראי לפרעון ההתחייבויות הקיימות והצפויות של החברה במהלך השנתיים הקרובות וקבע כי אין בגרעון בהון החוזר כדי להצביע על בעיית נזילות בחברה. לפרטים נוספים, ראו סעיף 1.4 לעיל.
למועד פרסום הדוח הכספי, לחברה יתרות מזומנים, נכסים פיננסיים ומסגרות אשראי חתומות ופנויות בסך כולל של כ- 900 מיליון ש"ח. להערכת החברה, תזרים המזומנים מפעילותה השוטפת, יתרות המזומנים ומסגרות האשראי הפנויות העומדות לרשותה, נגישותה לאשראי בנקאי ולשוק ההון, והיקף נכסיה המניבים הלא משועבדים, יאפשרו לה לממן את פעילותה ולעמוד בהתחייבויותיה. לפרטים נוספים בדבר מקורות המימון, ראו סעיף 1.8 להלן.
לפרטים בדבר הנפקת ניירות ערך בתקופת הדוח ועד מועד פרסומו, ראו סעיף 1.3 לעיל.
| הספדים והערות | רבעון 1
2025 | רבעון 1
2026 | הסעיף |
| --- | --- | --- | --- |
| הקייטון בתזרים המזומנים מפעילות שוטפת, נטו, נבע בעיקר מריביות ששולמו והתקבלו, נטו, בסך של כ- 71 מיליון ש"ח בתקופה לעומת כ- 63 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד. | 47 | 38 | תזרימי מזומנים, נטו,
מפעילות שוטפת |
| תזרים המזומנים לפעילות השקעה שימש בעיקר לרכישת 50% מהמרכז המסחרי "יסוהו" בנתניה בסך של כ- 126 מיליון ש"ח ולהשקעות בנדל"ן להשקעה בסך של כ- 42 מיליון ש"ח (אשתקד תזרים המזומנים לפעילות השקעה שימש בעיקר להשקעות בנדל"ן להשקעה בסך של כ- 81 מיליון ש"ח, להשקעות בחברות המטופלות על פי שיטת השווי המאזני בסך של כ- 148 מיליון ש"ח). | (229) | (185) | תזרימי מזומנים, נטו,
מפעילות השקעה |
| תזרים המזומנים לפעילות מימון נבע בעיקר מתמורה, נטו, מהנפקת אגרות חוב בתקופה בסך של כ- 352 מיליון ש"ח, בניכוי פירעון אשראי מתאגידים בנקאיים ונותני אשראי אחרים, נטו בסך של כ- 327 מיליון ש"ח, בניכוי פדיון אגרות חוב בסך של כ- 216 מיליון (אשתקד, תזרים המזומנים מפעילות מימון נבע בעיקר מתמורה, נטו, שהתקבלה מהנפקת אגרות חוב בסך של כ- 333 מיליון ש"ח, מגידול באשראי מתאגידים בנקאיים ונותני אשראי אחרים, נטו, בסך של כ- 83 מיליון ש"ח, בניכוי פדיון אגרות חוב בסך של כ- 212 מיליון ש"ח). | 204 | (191) | תזרימי מזומנים, נטו,
(לפעילות)
מפעילות מימון |
- 17 -
1.8. מקורות המימון
החברה מממנת את פעילותה בעיקר באמצעות הון שמקורו בגיוסי הון, הנפקות של אגרות חוב צמודות למדד בריבית קבועה, ובאמצעות אשראי שקלי לא צמוד, בעיקר באמצעות הלוואות בריבית שקלית משתנה. לחברה הסכמים עם בנקים מסחריים ועם אחרים להעמדת מסגרות אשראי. החברה משתמשת במסגרות האשראי מעת לעת על פי צרכי המימון שלה. לפרטים נוספים, ראו סעיף 1.3 לעיל.
להשלכות אפשריות של הסביבה העסקית על מקורות המימון של החברה ראו סעיף 1.1 לעיל וסעיף 5 לפרק א' של הדוח התקופתי.
בנוגע להתחייבויות החברה במסגרת ההסכמים עם הבנקים ועם נותני אשראי אחרים, ראו ביאור 17(ו) לדוחות הכספיים ליום 31 בדצמבר 2025.
לפרטים בדבר הנפקת ניירות ערך בתקופת הדוח ועד מועד פרסומו, ראו סעיף 1.3 לעיל.
בהתאם לכללים החלים על קרן השקעות במקרקעין, החברה מחויבת שב-30 ביוני וב-31 בדצמבר בכל שנה, סך ההלוואות שנטלה לא יעלה על 60% משווי נכסיה שהם מקרקעין מניבים בתוספת 20% משווי נכסיה האחרים. ליום 31 במרץ 2026 ולמועד פרסום הדוח, החברה עומדת בכללים ובפרמטרים שצוינו לעיל.
1.9. דיבידנדים
להסבר מפורט של הוראות הפקודה בדבר דיבידנדים המחולקים בקרן להשקעות במקרקעין, ראו ביאור 12(ה) לדוחות הכספיים ליום 31 בדצמבר 2025 וסעיף 6.8.9 לפרק א' לדוח התקופתי.
מדיניות הדיבידנד של החברה
מדיניות החברה הינה לחלק דיבידנד שנתי אשר לא יפחת ממלא הכנסתה השנתית החייבת, ואשר יחולק בארבע מנות, במועדים שיקבעו על ידי הדירקטוריון ויפורסמו לציבור באמצעות דיווחים מיידיים. בכל שנה, תפרסם החברה את סכום הדיבידנד המינימלי לאותה שנה במועד אישור הדוחות הכספיים לשנת הדיווח הקודמת.
מדיניות החלוקה כאמור כפופה לכל דין, ובכלל זה להוראות חוק החברות, התשנ"ט – 1999, ולדרישות הפקודה מקרן להשקעות במקרקעין, ותבוצע באופן שישמר את מעמדה של החברה כקרן להשקעות במקרקעין.
אין בהצהרה על מדיניות חלוקת דיבידנד כאמור כדי לגרוע מסמכותו של הדירקטוריון לשנות את מדיניות החברה בחלוקת דיבידנד, כפי שימצא לנכון מעת לעת.
ביום 12 במרץ 2026 החליט דירקטוריון החברה כי הדיבידנד בגין רווחי שנת 2026 לא יפחת מסך של כ-178 מיליון ש"ח (88 אגרות למניה לפי מספר המניות הקיימות ביום ההחלטה).
ביום 12 במאי 2026 אישר דירקטוריון החברה את חלוקת הדיבידנד לרבעון הראשון של שנת 2026, בסך של כ-44.5 מיליון ש"ח, בהתבסס על נתוני הדוחות הכספיים הסקורים של החברה ליום 31 במרץ 2026 ולאחר שבחן את מקורות הפירעון להתחייבויות הקיימות והצפויות שהחברה תידרש לפרוע במהלך השנתיים הקרובות, החל מיום 31 במרץ 2026, בשימת דגש על אגרות החוב, על יתרות המזומנים והנכסים הפיננסיים, על מסגרות האשראי החתומות והבלתי מנוצלות, ועל אומדן ה-FFO של החברה. בנוסף, הדירקטוריון בחן את ההשפעות האפשריות של הסביבה העסקית על החברה ועל תוצאותיה הכספיות וכן את יכולתה לעמוד בהתחייבויותיה. בשים לב להשלכות האפשריות כאמור ולאחר ביצוע חלוקת הדיבידנד, וקבע כי אין בחלוקה כדי לפגוע באיתנותה הפיננסית של החברה וכי בבסיס פעילותה קיימים מספר פרמטרים עיקריים התורמים ליכולתה לעמוד בהתחייבויותיה: (א) החברה מייצרת תזרים מזומנים שוטף באופן קבוע, הנובע מחוזי שכירות בפיזור
- 18 -
נרחב; (ב) רוב נכסיה המניבים של החברה אינם משועבדים; (ג) לחברה יתרות משמעותיות של מזומנים והשקעות בנכסים פיננסיים נזילים ומסגרות אשראי חתומות ובלתי מנוצלות, והיא אינה מסתמכת על יכולת מימוש נכסים במסגרת פעילותה; (ד) להערכת החברה, ביכולתה לגייס מקורות נוספים למימון פעילותה. בהקשר זה, יצוין כי לדירקטוריון החברה הוצגו מקדמי הביטחון הקיימים לחברה במסגרת תוכניות עבודתה וניתוחי רגישות בנוגע לתרחישים שונים בהתייחס להנחות עבודה קריטיות, אשר צפויים לאפשר לחברה להתמודד עם התפתחויות והשפעות אפשריות של הסביבה העסקית על פעילותה ותוצאותיה.
הדירקטוריון יהיה רשאי, בכל עת, בהתחשב בשיקולים עסקיים ובהתאם להוראות כל דין, לשנות את הסכומים שיחולקו כדיבידנד.
להלן פירוט סכומי הדיבידנד שהוכרזו בתקופת הדוח ועד למועד פרסומו:
| מועד התשלום | סכום הדיבידנד למניה | סכום הדיבידנד | תאריך ישיבת הדירקטוריון |
|---|---|---|---|
| 2026 אפריל 0.215 | 0.215 ש"ח | כ- 43 מיליון ש"ח | 2026 במרץ 12 |
| 2026 יוני 0.22 | 0.22 ש"ח | כ- 44.5 מיליון ש"ח | 2026 במאי 12 |
שיעור המס החל על הדיבידנד הינו שיעור משוקלל המחושב על פי שיעורי המס השונים החלים על פי מקורות ההכנסה מהם הוא מחולק (הכנסה חייבת ו/או רווח הון, שבח ופחת). לפירוט בעניין מיסוי הדיבידנד - ראו סעיף 22 בפרק א' לדוח התקופתי.
1.10 דוח מצבת התחייבויות לפי מועדי פירעון
לנתונים בדבר מצבת ההתחייבויות של החברה לפי מועדי פירעון ליום 31 במרץ 2026, ראו דוח מיידי שפרסמה החברה במועד פרסום דוח זה, אשר המידע הנכלל בו מובא בדוח זה על דרך ההפניה.
אנו מבקשים להביע את הערכתנו ותודתנו לצוות החברה על מאמציו ותרומתו הרבה להישגי החברה.
12 במאי 2026
תאריך אישור דוח הדירקטוריון
דרור גד – יו"ר הדירקטוריון
שמואל רופא – מנכ"ל
- 19 -
נספחים
- נספח א' - דוחות מאוחדים מורחבים
- נספח ב' - סיכוני שוק ודרכי ניהולם
- נספח ג' - ממשל תאגידי
- נספח ד' - הוראות גילוי בקשר עם הדיווח הפיננסי של התאגיד
- נספח ה' - פרטים בדבר אגרות חוב שהנפיקה החברה
- נספח ו' - נדל"ן להשקעה מהותי מאוד
- נספח ז' - מאזן בסיסי הצמדה
נספח א' - דוחות מאוחדים מורחבים
דוחות כספיים מאוחדים מורחבים של החברה הינם דוחות החברה המוצגים על פי כללי ה- IFRS למעט האמור להלן:
השקעות בחברות מוחזקות בהן נכסים מניבים, המוצגות על פי שיטת השווי המאזני (בסיס אקוויטי), מנוטרלות ומושבות על ידי איחוד יחסי של חלק החברה בנכסים, בהתחייבויות ובתוצאות הפעילות של החברות הנ"ל. חברות בנות בהן זכויות שאינן מקנות שליטה, אוחדו לפי חלקה היחסי של החברה בנכסים, בהתחייבויות ובתוצאות הפעילות של החברות הבנות.
דוחות מאוחדים מורחבים על המצב הכספי:
| 31.12.2025 | 31.03.2025 | 31.03.2026 | |
|---|---|---|---|
| באלפי ש"ח | |||
| נכסים שוטפים: | |||
| 374,904 | 164,289 | 36,544 | מזומנים ושווי מזומנים |
| 8,768 | 13,664 | 7,494 | נכסים פיננסיים הנמדדים בשווי הוגן |
| 97,298 | 290,883 | 103,796 | חייבים ולקוחות |
| 480,970 | 468,836 | 147,834 | |
| נכסים לא שוטפים: | |||
| 9,264,257 | 8,564,625 | 9,440,426 | נדל"ן להשקעה |
| 207,673 | 129,543 | 209,057 | השקעות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני |
| 67,090 | 77,517 | 79,808 | חייבים ויתרות חובה לזמן ארוך |
| 9,539,020 | 8,771,685 | 9,729,291 | |
| 10,019,990 | 9,240,521 | 9,877,125 | |
| התחייבויות שוטפות: | |||
| 1,661,673 | 1,168,824 | 1,373,579 | התחייבויות לתאגידים בנקאיים ולנותני אשראי אחרים |
| 147,473 | 115,149 | 122,597 | זכאים ויתרות זכות |
| - | 40,930 | 43,476 | דיבידנד לשלם |
| 1,809,146 | 1,324,903 | 1,539,652 | |
| התחייבויות לא שוטפות: | |||
| 313,073 | 396,568 | 282,626 | התחייבויות לתאגידים בנקאיים ולנותני אשראי אחרים |
| 3,098,900 | 3,123,447 | 3,206,961 | אגרות חוב, נטו |
| 80,351 | 92,255 | 80,368 | התחייבות בגין חכירה |
| 118,808 | 114,606 | 118,741 | התחייבויות אחרות לזמן ארוך |
| 3,611,132 | 3,726,876 | 3,688,696 | |
| הון: | |||
| 4,599,712 | 4,188,742 | 4,648,777 | הון המיוחס לבעלי המניות של החברה |
| - | - | - | זכויות שאינן מקנות שליטה |
| 4,599,712 | 4,188,742 | 4,648,777 | ס"ה כוון |
| 10,019,990 | 9,240,521 | 9,877,125 |
- 20 -
דוחות מאוחדים מורחבים על הרווח הכולל:
| לשנה שהסתיימה ביום | לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום | |
|---|---|---|
| 31.12.2025 | 31.03.2025 | 31.03.2026 |
| באלפי ש"ח | ||
| 549,864 | 129,718 | 137,806 |
| 25,035 | 7,047 | 10,078 |
| 524,829 | 122,671 | 127,728 |
| 284,700 | 14,087 | (9,373) |
| 809,529 | 136,758 | 118,355 |
| 59,998 | 14,986 | 14,984 |
| 749,531 | 121,772 | 103,371 |
| 34,838 | 4,928 | 2,206 |
| (220,244) | (30,476) | (30,646) |
| (185,406) | (25,548) | (28,440) |
| (63,758) | (6,571) | (4,994) |
| 500,367 | 89,653 | 69,937 |
| (3,119) | (476) | (1,008) |
| 497,248 | 89,177 | 68,929 |
| סך הכל רווח כולל לתקופה מיוחס ל: | ||
| 497,248 | 89,177 | 68,929 |
| - | - | - |
| 497,248 | 89,177 | 68,929 |
הכנסות מדמי שכירות עלות אחזקה ותפעול מבנים
התאמת שווי הוגן של נדל"ן להשקעה, נטו
הוצאות הנהלה וכלליות
הכנסות מימון הוצאות מימון
הוצאות מימון, נטו
חלק החברה בהפסדי חברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני, נטו
רווח לפני ניכוי מסים על הכנסה
מסים על הכנסה (*)
סך הכל רווח כולל לתקופה
סך הכל רווח כולל לתקופה מיוחס ל:
בעלי מניות החברה
זכויות שאינן מקנות שליטה
(*) בהיותה קרן השקעות במקרקעין, על פי הפקודה, לחברה מעמד מיסוי מיוחד, כפוף למילוי תנאים מסוימים, ומיסוי הרווחים נעשה ברמת בעלי המניות. הוצאות המסים המופיעות בדוחות המאוחדים המורחבים נובעים מהוצאות מסים בחברות מוחזקות מסיימות.
- 21 -
- 22 -
לוח פרעונות חוב פיננסי מאוחד מורחב:
להלן התחייבויות העומדות לפרעון ליום 31 במרץ 2026 (באלפי ש"ח):
| סה"כ | הלוואות בחברות מוחזקות | ניירות ערך מסחריים | הלוואות מתאגידים בנקאיים | אגרות חוב | אגרות חוב |
|---|---|---|---|---|---|
| 1,340,360 | 218,770 | 450,000 | 230,000 | 441,590 | שנה ראשונה |
| 668,323 | 217,671 | - | - | 450,652 | שנה שנייה |
| 434,368 | 5,325 | - | - | 429,043 | שנה שלישית |
| 467,067 | 59,632 | - | - | 407,435 | שנה רביעית |
| 1,837,769 | - | - | - | 1,837,769 | שנה חמישית ואילך |
| 4,747,887 | 501,398 | 450,000 | 230,000 | 3,566,489 | סה"כ פרעונות |
התאמות לדוחות מאוחדים מורחבים על המצב הכספי:
| 115,279 | יתרת פרמיה (ניכיון), נטו |
|---|---|
| 4,863,166 | סך חוב פיננסי מאוחד מורחב |
נספח ב' - סיכוני שוק ודריכי ניהולם
פרטים בדבר חשיפה לסיכוני שוק וניהולם:
א. האחראי על ניהול סיכוני שוק בתאגיד
האחראי על סיכוני שוק בחברה הינו מר אבירם בנאסולי, סמנכ"ל הכספים של החברה (לפרטים ראו תקנה 26 א' בפרק ד' של הדוח התקופתי) הפועל במסגרת הנחיות כלליות של הדירקטוריון ובתיאום עם מנכ"ל החברה ויו"ר הדירקטוריון.
במהלך התקופה המדווחת לא חל שינוי מהותי בסיכוני השוק שדווחו במסגרת ביאור 19(ד) לדוחות הכספיים ובנספח ב' לדוח הדירקטוריון ליום 31 בדצמבר 2025, פרט לאמור בדוח בסיסי הצמדה ליום 31 במרץ 2026 (ראו נספח ז' לדוח הדירקטוריון) ולאמור בסעיף ב' להלן.
ב. שווי הוגן של מכשירים פיננסיים:
מבחן רגישות לשינויים בשיעור הריבית (מילוני ש"ח):
| הפסד מהשינויים | רווח מהשינויים | המכשיר הרגיש | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ירידה בשיעור הריבית | עליה בשיעור הריבית | ||||||
| 2% ירידה של (3) | -10% | -5% | 31.03.2026 | +5% | +10% | 2% עליה של (3) | אגרות חוב |
| (337) | (42.7) | (21.3) | (3,630) | 21.1 | 41.9 | 294 | מונפקות (3) |
(1) השווי ההוגן אינו מייצג את היתרות המוצגות בדוחות הכספיים.
(2) הריבית ששימשה בכסיס החישוב של אגרות החוב המונפקות של החברה הינה ריבית בשיעור של כ- 2.7% (אגרות החוב צמודות למדד) ואשר היוון תזרים המזומנים של כל אגרות החוב (קרן וריבית) בריבית זו מביא לשווי ההוגן (הכולל) בו נסחרו אגרות החוב ליום 31 במרץ 2026.
(3) להערכת החברה, חישוב רגישות לתוספת/הפחתה של 2% בשיעור הריבית מהווה תרחיש קיצון.
אגרות החוב של החברה נושאות ריבית נקובה קבועה (צמודה למדד) ולמעט במועד הנפקתן (הראשונה או בדרך של הרחבות סדרה), לשינויים בריבית השוק אין השפעה, תוצאתית או תזרימית, על תוצאות החברה בקשר לאגרות חוב אלו לאורך חייהן, וזאת לאור המדידה בעלותן המופחתת בהתאם לשיטת הריבית האפקטיבית.
באשר לחלויות השוטפות של אגרות החוב, מניתוח רגישות שביצעה החברה ליום 31 במרץ 2026, בשלוש השנים הקרובות (36 חודשים) לחברה חלויות אגרות חוב בסך כולל של כ- 1,321 מיליון ש"ח (כ- 441 מיליון ש"ח בשנה הקרובה, כ- 451 מיליון ש"ח בשנה השניה וכ- 429 מיליון ש"ח בשנה השלישית). בהנחה תאורטית של מחזור פיזיונות אגרות החוב של החברה בשנים אלו באמצעות גיוס באגרת החוב הארוכה ביותר שלה (סדרה ח') בריבית אפקטיבית של כ- 2.7%, שהינה הריבית האפקטיבית בה נסחרה אגרת החוב בסמוך למועד פרסום דוח זה, עולה כי תוספת הוצאות הריבית השנתית להוצאות המימון של החברה בדוחותיה הכספיים תעמוד על כ- 3.5 מיליון ש"ח בגין מחזורי החוב של כל אחת מהשנתיים הקרובות, וכ- 2.8 מיליון ש"ח בשנה השלישית.
- 23 -
| רווח מהשינויים | יתרה ליום (*) | הפסד מהשינויים | המכשיר הרגיש | ||
|---|---|---|---|---|---|
| ירידה בריבית בנק ישראל | עלייה בריבית בנק ישראל | ||||
| -2% | -1% | 31.03.2026 | +1% | +2% | |
| 20.3 | 10.1 | (1,013) | (10.1) | (20.3) | הלוואות בריבית משתנה |
(*) יתרת הלוואות מבנקים ומנותני אשראי אחרים בדוח הכספי המאוחד של החברה (IFRS).
חלק נוסף מפעילותה של החברה ממומן באמצעות אשראי שקלי בריבית משתנה, בעיקר לזמן קצר, ולכן שינויים ברמת הריבית המוניטרית במשק עשויים לגרום לשינויים בעלויות המימון של החברה. האשראי בריבית משתנה של החברה מורכב בעיקר מניות ערוך מסחריים ומניצול אשראי מתוך מסגרות אשראי חתומות של החברה וכן מהלוואות בחברות בנות. מניתוח רגישות שביצעה החברה ליום 31 במרץ 2026, השפעה אפשרית של שינוי של 1% בריבית בנק ישראל על הריבית בהלוואות אלו ועל הוצאות המימון של החברה במאוחד (תזרמית ותוצאותית) תהא כ- 10.1 מיליון ש"ח לשנה.
מבחן רגישות לשינויים בשיעור מדד המחירים לצרכן (מיליוני ש"ח):
| רווח מהשינויים | שווי הוגן ליום | הפסד מהשינויים | המכשיר הרגיש | ||
|---|---|---|---|---|---|
| ירידה בשיעור המדד | עלייה בשיעור המדד | ||||
| -0.2% | -0.1% | 31.03.2026 | +0.1% | +0.2% | |
| 7.3 | 3.6 | (3,630) | (3.6) | (7.3) | אגרות חוב מונפקות |
| (צמודות למדד) | |||||
| 0.2 | 0.1 | (72) | (0.1) | (0.2) | הלוואה מבנק בחברה בת |
בניתוח רגישות של השפעתם של הפרשי הצמדה למדד כתוצאה משערוך אגרות החוב וההלוואות צמודות המדד של החברה, עולה כי שינוי של כל 0.1% במדד, ישפיע בכ- 3.7 מיליון ש"ח על הוצאות המימון שלה (עלייה במדד גורמת לעלייה בהוצאות וירידה במדד לקיטון בהוצאות).
לשינויים במדד יש שתי השפעות מנוגדות על החברה. מחד, השפעה הנובעת מכך שמרבית הסכמי השכירות של שוכריה צמודים למדד, כמקובל בחלק ניכר מהסכמי השכירות במשק, ובהתאם מרבית הכנסות החברה מדמי השכירות הן צמודות למדד. מאידך, לחברה התחייבויות פיננסיות צמודות למדד, כפי שפורט לעיל. החברה מעריכה שלאור האמור, השפעתם הכוללת של השינויים במדד על החברה תהא מוגבלת. כמו כן, החברה רואה בהסכמי השכירות (צמודי המדד) שלה הגנה כלכלית לטווח ארוך כנגד ההתחייבויות הפיננסיות צמודות המדד שלה, וזאת בשל כך שהשווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה נגזר, בין היתר, מדמי השכירות צמודי המדד שלה. יתר על כן, מכיוון שערך ההתחייבויות הפיננסיות הצמודות מהווה פחות מ-50% משווי הנכסים של החברה, הרי שהשפעה של עליית המדד, נטו, בהינתן יציבות בדמי השכירות הריאליים, צפויה להיות חיובית על תוצאותיה הכספיות.
רגישות לשינויים בשער החליפין של הדולר
רגישות תוצאות פעילות החברה (נטו) לשינויים בשער החליפין של הדולר הינה זניחה.
- 24 -
נספח ג' - ממשל תאגידי
דירקטורים בעלי מומחיות חשבונאית ופיננסית
לפרטים בדבר חברי הדירקטוריון של החברה, ראו סעיף 1 בנספח ג' (ממשל תאגידי) בפרק ב' של הדוח התקופתי, אשר המידע המפורט בו מובא כאן בדרך של הפניה.
דירקטורים בלתי תלויים
לפרטים בדבר הדירקטורים הבלתי תלויים של החברה, ראו סעיף 2 בנספח ג' (ממשל תאגידי) בפרק ב' של הדוח התקופתי, אשר המידע המפורט בהם מובא כאן בדרך של הפניה.
מבקר פנימי
לפרטים אודות המבקר הפנימי של החברה ראו סעיף 3 בנספח ג' (ממשל תאגידי) בפרק ב' של הדוח התקופתי, אשר המידע המפורט בו מובא כאן בדרך של הפניה.
פרטים בדבר רואה החשבון המבקר של החברה ושכרו
לפרטים אודות רואה החשבון המבקר של החברה ראו סעיף 4 בנספח ג' (ממשל תאגידי) בפרק ב' של הדוח התקופתי, אשר המידע המפורט בו מובא כאן בדרך של הפניה.
תוכנית אכיפה פנימית
לפרטים אודות תכנית האכיפה הפנימית של החברה ראו סעיף 5 בנספח ג' (ממשל תאגידי) בפרק ב' של הדוח התקופתי, אשר המידע המפורט בו מובא כאן בדרך של הפניה.
קוד אתי
לפרטים אודות הקוד האתי שאימצה החברה ראו סעיף 6 בנספח ג' (ממשל תאגידי) בפרק ב' של הדוח התקופתי, אשר המידע המפורט בו מובא כאן בדרך של הפניה.
נוהל סיווג עסקאות עם נושא משרה או שלנושא משרה יש בהן עניין אישי כעסקאות חריגות
לפרטים אודות הנוהל ראו סעיף 7 בנספח ג' (ממשל תאגידי) בפרק ב' של הדוח התקופתי, אשר המידע המפורט בו מובא כאן בדרך של הפניה.
הסכם ניהול, מדיניות התגמול של החברה
לפרטים אודות התקשרות החברה בהסכם הניהול, ראו סעיף 25.1 בפרק א' של הדוח התקופתי וסעיף 8 בנספח ג' (ממשל תאגידי) בפרק ב' של הדוח התקופתי, אשר המידע המפורט בהם מובא כאן בדרך של הפניה.
לפרטים אודות מדיניות התגמול של החברה ראו סעיף 8 בנספח ג' (ממשל תאגידי) בפרק ב' של הדוח התקופתי, אשר המידע המפורט בהם מובא כאן בדרך של הפניה.
פטור, ביטוח ושיפוי לנושאי המשרה ולדירקטורים בחברה
לפרטים בדבר פטור ביטוח ושיפוי שמעניקה החברה לנושאי המשרה בה, ראו גם סעיפים 5 ו-6 לתקנה 21 בפרק ד' לדוח התקופתי, וביאורים 17(ב) ו-17(ה) לדוחות הכספיים ליום 31 בדצמבר 2025, אשר המידע המפורט בהם מובא כאן בדרך של הפניה.
- 25 -
- 26 -
הליך אישור הדוחות הכספיים
לפרטים בדבר הליך אישור הדוחות הכספיים ראו שאלון ממשל תאגידי המצורף בפרק ה' לדוח התקופתי. הוועדה לבחינת הדוחות הכספיים היא ועדת הביקורת של החברה ("הוועדה"), המונה שלושה חברים: דגנית פלטי (דירקטורית חיצונית) – יו"ר הוועדה, אסף סגל (דירקטור חיצוני), וקותי גביש.
ביום 10 במאי 2026 קיימה הוועדה דיון מקיף בדוחות הכספיים של החברה ליום 31 במרץ 2026 ובסוגיות המהותיות העולות מהן, בהשתתפות כל חברי הוועדה. הוועדה דנה בנושאים שונים ובכללם בנושאים המפורטים להלן:
- ההערכות והאומדנים שנעשו בקשר עם הדוחות הכספיים.
- המדיניות החשבונאית שאומצה והטיפול החשבונאי שיושם בעניינים המהותיים של התאגיד.
- הבקרות הפנימיות הקשורות בדיווח הכספי ובגילוי.
- שלמות ונאותות הגילוי בדוחות הכספיים.
- מקורות הפירעון להתחייבויות הקיימות והצפויות שהחברה תידרש לפרוע במהלך השנתיים הקרובות ואת יכולתה לעמוד בהתחייבויותיה, בשימת דגש על אגרות החוב, על יתרות המזומנים והנכסים הפיננסיים, על מסגרות האשראי החתומות והבלתי מנוצלות, ועל אומדן ה- FFO של החברה.
המלצות הוועדה הועברו לדירקטוריון החברה שני ימי עסקים לפני ישיבת הדירקטוריון.
בישיבת הדירקטוריון מיום 12 במאי 2026 אישר הדירקטוריון את הדוחות הכספיים של החברה ליום 31 במרץ 2026.
נספח ד' - הוראות גילוי בקשר עם הדיווח הפיננסי של התאגיד
1. אומדנים חשבונאיים קריטיים
בעת הכנתם, עריכתם והצגתם של דוחות כספיים בהתאם לתקני דיווח כספי בינלאומיים (IFRS) נדרשת הנהלת החברה לבצע או להשתמש באומדנים, ולהניח הנחות אשר משפיעים על הנתונים המוצגים בדוחות הכספיים ובביאורים הנלווים אליהם. בקביעת האומדנים מתבססת הנהלת החברה על ניסיון העבר ועל הנחות סבירות בהתאם למידע הטוב ביותר שברשותה בעת עריכת האומדן. מעצם טיבם של אומדנים והנחות, התוצאות בפועל עשויות להיות שונות מהם.
2. שינויים בשווי הוגן של נדל"ן מניב
יתרת הנדל"ן להשקעה מוצגת לפי שווי הוגן.
החברה רואה ביישום מודל השווי ההוגן של נדל"ן להשקעה אומדן חשבונאי בעל פוטנציאל השפעה מהותית על החברה.
בקביעת השווי ההוגן מסתמכת החברה בעת עריכת הדוחות הכספיים, על הערכות שווי של מעריכים חיצוניים בלתי תלויים. הערכות השווי נעשות בעיקר בשיטת היוון תזרימי המזומנים העתידיים הצפויים לנבוע מהנכסים, תוך הבחנה בין התזרימים הצפויים מחוזים חתומים, לבין אלה הצפויים בתום תקופת השכירות. שערי ההיוון נקבעים תוך התחשבות בסוג הנכס וייעודו, מיקומו ופרמטרים שונים הקשורים בשכירות כגון: תקופת השכירות, איכות השוכרים, היקף השטחים הפנויים בנכס, דמי השכירות הנקובים בחוזי השכירות וכדומה, ותוך התחשבות בדמי השכירות הראויים אותם צפויה החברה לגבות עם תום תקופת השכירות.
כאמור לעיל, מדיניות החברה היא כי מדי שנה תבוצעה הערכות שווי מעודכנות, באמצעות מעריכי שווי חיצוניים בלתי תלויים, לכל נכסי החברה.
הערכות השווי מבוצעות על ידי החברה במועדים כדלקמן:
הערכות שווי של הנכסים אשר השווי ההוגן של כל אחד מהם עולה על 5% משווי סך הנדל"ן להשקעה של החברה, מבוצעות בעת עריכת הדוחות הכספיים השנתיים. בנוסף, מבוצע עדכון לשווי שלהם בעת עריכת הדוחות הכספיים לרבעון השני. לשאר נכסי החברה מבוצעות הערכות שווי מעודכנות אחת לשנה, כאשר לכמחצית מהנכסים (על בסיס שווי) מבוצעות הערכות השווי בעת עריכת הדוחות הכספיים השנתיים, ולמחצית השניה מבוצעות הערכות השווי בעת עריכת הדוחות הכספיים של הרבעון השני. בנוסף, בכל מקרה של שינוי מהותי בפרמטרים של נכס מנכסי החברה, יבוצע עדכון של הערכת השווי. שינויים בהנחות שמשמשות את המומחים החיצוניים הנ"ל, בשילוב עם שינויים בהערכות הנהלת החברה המתבססות על נסיונה המצטבר ו/או על תנאי השוק המשתנים, יכולים להביא לשינויים בסכום השווי ההוגן אשר נזקפים לדוחות רווח והפסד, ובכך להשפיע על מצבה הכספי של החברה ותוצאות פעולותיה. להערכת החברה, במהלך הרבעון הראשון של שנת 2026 ועד למועד פרסום דוח זה, לא חלו שינויים מהותיים בפרמטרים של הנכסים העשויים להשפיע באופן מהותי על הערכות השווי שלהם, לרבות בשיעורי ההיוון ובדמי השכירות המייצגים ששימשו בהערכות השווי האחרונות שבוצעו לנכסי החברה.
3. אירועים לאחר תאריך הדוח הכספי
לפרטים בדבר עסקאות והתקשרויות לאחר תאריך הדוח על המצב הכספי, ראו סעיף 1.2 לדוח הדירקטוריון.
לפרטים בדבר דיבידנד שהוכרז לאחר תאריך הדוח על המצב הכספי, ראו סעיף 1.9 לדוח הדירקטוריון.
לפירוט אירועים נוספים לאחר תאריך הדוח על המצב הכספי, ראו ביאור 5 לדוח הכספי.
- 27 -
נספח ה' - פרטים בדבר אגרות חוב שהנפיקה החברה (באלפי ש"ח)
| סדרה ח' (י) | סדרה ז' | סדרה ו' | סדרה ה' | הסעיף |
|---|---|---|---|---|
| 01.07.25 | ||||
| 18.01.26 | 28.12.20 | |||
| 21.04.21 | ||||
| 22.11.21 | ||||
| 24.01.23 | ||||
| 24.10.23 | ||||
| 21.05.24 | ||||
| 02.12.24 | ||||
| 30.03.25 | 15.06.16 | |||
| 10-12/2017 (מימוש | ||||
| אופציות) | ||||
| 01-03/2018 (מימוש | ||||
| אופציות) | ||||
| 30.06.19 | ||||
| 21.04.20 | ||||
| 22.11.21 | 2.11.15 | |||
| 8.12.16 | ||||
| 31.8.17 | ||||
| 21.12.17 | ||||
| 29.01.18 | ||||
| 7.02.19 | ||||
| 24.10.23 | מועד ההנפקה | |||
| 140,000 -01.07.25 | ||||
| 310,062 -18.01.26 | 192,055 -28.12.20 | |||
| 148,015 -21.04.21 | ||||
| 44,287 -22.11.21 | ||||
| 295,324 -24.01.23 | ||||
| 152,586 -24.10.23 | ||||
| 182,481 -21.05.24 | ||||
| 202,000 -02.12.24 | ||||
| 300,000 -30.03.25 | 187,397 -15.06.16 | |||
| 40,428 -10-12/2017 | ||||
| 61,772 -01-03/2018 | ||||
| 171,155 -30.06.19 | ||||
| 339,200 -21.04.20 | ||||
| 141,405 -22.11.21 | 143,936 -2.11.15 | |||
| 78,109 -8.12.16 | ||||
| 90,537 -31.8.17 | ||||
| 196,895 -21.12.17 | ||||
| 260,106 -29.01.18 | ||||
| 281,911 -7.02.19 | ||||
| 113,592 -24.10.23 | ערך נקוב במועד ההנפקה | |||
| 450,062 | 1,516,748 | 941,357 | 1,165,086 | סה"כ שווי נקוב במועד |
| ההנפקה | ||||
| 450,062 | 1,349,486 | 676,586 | 601,596 | ערך נקוב ליום 31.03.26 |
| 453,127 | 1,590,164 | 810,114 | 713,084 | שווי נקוב כולל הצמדה |
| ליום 31.03.26 | ||||
| 591 | 1,296 | 925 | 930 | סכום הריבית שנצברה |
| ליום 31.03.26 | ||||
| 492,323 | 1,570,126 | 832,201 | 735,090 | שווי הוגן ליום 31.03.26 |
| 492,323 | 1,570,126 | 832,201 | 735,090 | שווי בורסאי ליום |
| 31.03.26 | ||||
| 4% | קבועה 2.5% | קבועה 3.5% | 4% | סוג הריבית / שיעור |
| הריבית לשנה | ||||
| 4% | עשרים וארבעה | |||
| תשלומים שאינם | ||||
| שוויים, החל ביום 20 | ||||
| במרץ 2027 וכלה ביום | ||||
| 20 בספטמבר 2031 | ||||
| כמפורט בדוח הצעת | ||||
| המדף שפרסמה | ||||
| החברה ביום 29 ביוני | ||||
| .2025 | עשרים ושניים | |||
| תשלומים שאינם | ||||
| שוויים, החל ביום 20 | ||||
| במרץ 2017 וכלה ביום | ||||
| 20 בספטמבר 2031 | ||||
| כמפורט בדוח הצעת | ||||
| המדף שפרסמה | ||||
| החברה ביום 8 ביוני | ||||
| .2016 | שבעה עשר תשלומים | |||
| שאינם שווים, החל | ||||
| ביום 20 בספטמבר | ||||
| 2016 וכלה ביום 20 | ||||
| בספטמבר 2034 | ||||
| כמפורט בדוח הצעת | ||||
| המדף שפרסמה | ||||
| החברה ביום 29 | ||||
| באוקטובר 2015 | מועדי תשלום הקרן | |||
| 4% | שני תשלומים בכל | |||
| שנה, החל ביום 20 | ||||
| בספטמבר 2025 וכלה | ||||
| ביום 20 בספטמבר | ||||
| .2038 | שני תשלומים בכל | |||
| שנה, החל ביום 20 | ||||
| בספטמבר 2016 וכלה | ||||
| ביום 20 בספטמבר | ||||
| .2031 | שני תשלומים בשנה, | |||
| ביום 20 בחודשים מרץ | ||||
| וספטמבר, החל ביום | ||||
| 20 בספטמבר 2016 | ||||
| וכלה ביום | ||||
| 20 בספטמבר 2028 | מועדי תשלום הריבית | |||
| הצמדה (קרן וריבית) | ||||
| למדד המחירים לצרכן | ||||
| שפורסם בגין חודש | ||||
| מאי 2025 | (הצמדה (קרן וריבית) | |||
| למדד המחירים לצרכן | ||||
| שפורסם בגין חודש | ||||
| נובמבר 2020 | הצמדה (קרן וריבית) | |||
| למדד המחירים לצרכן | ||||
| שפורסם בגין חודש | ||||
| אפריל 2016 | הצמדה (קרן וריבית) | |||
| למדד המחירים לצרכן | ||||
| שפורסם בגין חודש | ||||
| ספטמבר 2015 | בסיס ההצמדה ותנאיה | |||
| אין | ||||
| יש | אין | |||
| יש | אין | |||
| יש | אין | |||
| יש | ||||
| אין | ||||
| יש | אין | |||
| יש | אין | |||
| יש | אין | |||
| יש | ||||
| אין | ||||
| יש | שעראוס, לור חברה | |||
| לנאמנות | ||||
| בע"מ,ח.פ 511742066 | ||||
| עו"ד ורוי"ח אורי לור | שעראוס, לור חברה | |||
| לנאמנות | ||||
| בע"מ,ח.פ 511742066 | ||||
| עו"ד ורוי"ח אורי לור | שעראוס, לור חברה | |||
| לנאמנות | ||||
| בע"מ,ח.פ 511742066 | ||||
| עו"ד ורוי"ח אורי לור | זכות המרה | |||
| זכות החברה לבצע פרעון | ||||
| מוקדם או המרה כפייה | ||||
| ערכות לתשלום | ||||
| ההתחייבות | ||||
| 03-6237777 | 03-6237777 | 03-5544553 | 03-5613824 | שם הנאמן |
| 03-5613824 | 03-5613824 | 03-5271451 | 03-5271451 | שם האחראי בחב' |
| הנאמנות | ||||
| [email protected] | [email protected] | [email protected] | ||
| .il | 03-5271451 | טלפון | ||
| פקס | ||||
| דוא"ל |
- 28 -
| סדרה ח' (י) | סדרה ז' | סדרה ו' | סדרה ה' | הסעיף |
|---|---|---|---|---|
| רחוב יגאל אלון 94, תל אביב | רחוב יגאל אלון 94, תל אביב | רחוב יגאל אלון 94, תל אביב | דרך ששת הימים 30, בנג' ברק | כתובת למשלוח דואר |
| S&P מעלות | S&P מעלות | S&P מעלות | S&P מעלות | שם החברה המדרגת |
| ilAA | ilAA- | ilAA- | ilAA- | הדירוג נכון למועד הנפקת הסדרה |
| ilAA | ilAA | ilAA | ilAA | דירוג למועד פרסום הדוח |
| מיום 10 ביוני 2025 ועד למועד פרסום הדוח דירוג ilAA | מיום 8 בדצמבר 2020 ועד למועד פרסום הדוח דירוג ilAA | מיום 25 במאי 2016 ועד ליום 31 ביולי 2017 וilAA- דירוג 2017 | מיום 18 באוקטובר 2015 ועד ליום 31 ביולי 2017 וilAA- דירוג 2017 | התפתחות הדירוג |
| מיום 31 ביולי 2017 ועד למועד פרסום הדוח דירוג ilAA | מיום 31 ביולי 2017 ועד למועד פרסום הדוח דירוג ilAA | |||
| כן | כן | כן | כן | האם החברה עמדה נכון למועד הדוח בכל התנאים וההתחייבויות על פי שטר הנאמנות |
| לא | לא | לא | לא | האם התקיימו תנאים המקימים עילה להעמדת אגרות החוב לפירעון מיידי |
| לא | לא | לא | לא | האם החברה נדרשה לבצע פעולות שונות לפי דרישת הנאמן |
| לא | לא | לא | לא | האם שונו תנאי אגרות החוב |
| אין | אין | אין | אין | שעבוד נכסים להבטחת אגרות החוב |
| כן | כן | כן | כן | האם הסדרה מהותית |
לפרטים בדבר דוח הדירוג העדכני של S&P מעלות, ראו דיווח מיידי שפרסמה החברה ביום 30 ביולי 2025 (אסמכתא: 2025-01-056591) ודיווח מיידי שפרסמה החברה ביום 15 בינואר 2026 (אסמכתא: 2026-15-006586).
(י) בחודש ינואר 2026 הנפיקה החברה לציבור, בדרך של הרחבת סדרה, אגרות חוב (סדרה ח'), בהיקף של כ- 310 מיליון ש"ח ערך נקוב, תמורת כ- 355 מיליון ש"ח ברוטו. אגרות החוב שהונפקו דורנו על ידי S&P מעלות בדירוג ilAA.
עמידה באמות מידה פיננסיות:
- אגרות חוב (סדרות ה' - ו') - סכום ההון העצמי של החברה לא יפחת מסך השווה ל- 800 מיליון ש"ח.
- אגרות חוב (סדרה ז' – ח') - סכום ההון העצמי של החברה לא יפחת מסך השווה ל- 1,100 מיליון ש"ח.
ליום 31 במרץ 2026 למועד פרסום דוח זה עומדת החברה באמות המידה הפיננסיות. ליום 31 במרץ 2026 ההון העצמי המיוחס לבעלי המניות של החברה הינו כ- 4,649 מיליון ש"ח.
- 29 -
נספח ו' - נדל"ן להשקעה מהותית מאוד (באלפי ש"ח)
אינפיניטי פארק רעננה
| 2025 שנת | רבעון 1
שנת 2026 | נתונים לפי חלק החברה בנכס – כ- 60% |
| --- | --- | --- |
| 1,320,000 | 1,325,465 | (1) שווי הנכס לסוף התקופה |
| 43,894 | 9,933 | NOI בתקופה |
| (10,386) | - | (2) הפסדי שערוך בתקופה |
| 52% | 59% | (3) שיעור תפוסה ממוצע בתקופה |
| 3.1% | 3.0% | (4) שיעור תשואה |
| 96 | 98 | (5) דמי שכירות ממוצעים למ"ר, בש"ח (חודשי) |
| 102 | 102 | דמי שכירות ממוצעים למ"ר לחוזים שנחתמו בתקופה, בש"ח (חודשי) (5) |
(1) מצורפת על דרך ההפניה הערכת שווי מהותית מאוד מיום 9 במרץ 2026, אשר צורפה לדוחות הכספיים של החברה ליום 31 בדצמבר 2025, אשר פורסמו ביום 15 במרץ 2026 (אסמכתה מספר: 01-022514-022626) ("הערכת השווי"). מתאריך התוקף של הערכת השווי המעודכנת (קרי, 31 בדצמבר 2025), חלפו כ-5 חודשים (קרי, למעלה מ-90 יום). על פי הערכת החברה, נכון למועד פרסום דוח זה, לא חלוי שינויים לאחר תאריך התוקף של הערכת השווי המעודכנת, העשויים לשנות באופן מהותי את מסקנות הערכת השווי.
השווי ההוגן הינו בניכוי התחייבות בגין דמי חכירה בסך של כ- 80.4 מיליון ש"ח (כ- 80.4 מיליון ש"ח ליום 31 בדצמבר 2025).
(2) השעורך לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום 31 במרץ 2026 אינו כולל הוצאות מימון בסך של כ- 0.1 מיליון ש"ח הנובעות משערוך התחייבות בגין דמי חכירה (בשנת 2025 אינם כוללים הכנסות מימון בסך של כ- 9.1 מיליון ש"ח הנובעות משערוך התחייבות בגין דמי חכירה).
(3) לפרטים נוספים בקשר לשיפוץ והשבחה שבוצע במתחם, ראו בסעיף 1.2 לדוח הדירקטוריון.
(4) שיעור התשואה ליום 31 במרץ 2026, המתקבל תוך שימוש ב- NOI בפועל בתוספת התאמה ל- NOI מייצג בגין חוזים חתומים לשטחים מניבים הינו כ- 3.8% לשנת 2025. שיעור התשואה שמתקבל לתקופה של 3 החודשים שהסתיימו ביום 31 במרץ 2026 ללא התאמה זו ל- NOI הינו כ- 3.0% לשנת 2025, כלומר, בהתחשב ב- NOI ברבעון הראשון בפועל, מוכפל בארבע.
ה- NOI אשר שימש בחישוב התשואה מחושב בניכוי דמי חכירה, שסכומם המייצג, בקצב שנתי, ליום 31 במרץ 2026 הינו כ- 6.0 מיליון ש"ח (כ- 6.0 מיליון ש"ח ליום 31 בדצמבר 2025). לפרטים נוספים ראו ביאור (3)(א) לדוחות הכספיים לשנת 2025. כיוון שדמי החכירה נוטרלו גם מה- NOI וגם משווי הנכס, אין השפעה מהותית על שיעור התשואה שהיה מתקבל מהנכס אילו החישוב היה נערך ללא ניטרול דמי החכירה הנ"ל.
(5) יצוין כי דמי השכירות הממוצעים למ"ר כוללים את מלוא ההכנסה מדמי שכירות מהנכס בתקופה (לרבות חניות וכיו"ב, אך למעט דמי ניהול ולפני ניכוי דמי חכירה).
לפרטים נוספים בקשר לשיפוץ והשבחה של מתחם אינפיניטי פארק, ראו סעיף 1.2 לדוח הדירקטוריון.
לפרטים נוספים בקשר למתחם אינפיניטי פארק, ראו סעיף 17.1 לפרק א' של הדוח התקופתי.
- 30 -
נספח ז' - מאזן בסיסי הצמדה ליום 31 במרץ 2026 (מאוחד IFRS, באלפי ש"ח)
| סה"כ | פריטים לא כספיים | דולר | פריטים לא | לא צמוד | צמוד מדד | דולר |
|---|---|---|---|---|---|---|
| נכסים שוטפים | ||||||
| 34,575 | - | - | - | 34,575 | - | - |
| 7,494 | - | - | - | 7,494 | - | - |
| 78,418 | 9,884 | - | 1,331 | 67,203 | - | - |
| 120,487 | 9,884 | - | 1,331 | 109,272 | - | - |
| נכסים לא שוטפים | ||||||
| 8,768,215 | (*) 8,768,215 | - | - | - | - | - |
| 832,124 | 832,124 | - | - | - | - | - |
| 58,921 | 21,256 | - | 32,220 | 5,445 | - | - |
| 9,779,747 | 9,631,479 | - | 33,551 | 114,717 | - | - |
| התחייבויות שוטפות | ||||||
| 1,294,732 | - | - | 479,741 | 814,991 | - | - |
| 43,476 | - | - | - | 43,476 | - | - |
| 115,998 | 25,550 | - | 11,379 | 79,069 | - | - |
| 1,454,206 | 25,550 | - | 491,120 | 937,536 | - | - |
| התחייבויות לא שוטפות | ||||||
| 264,739 | - | - | 66,658 | 198,081 | - | - |
| 3,206,961 | - | - | 3,206,961 | - | - | - |
| 80,368 | - | (**) 80,368 | - | - | - | - |
| 65,226 | 55,515 | - | 964 | 8,747 | - | - |
| 4,648,777 | 4,648,777 | - | - | - | - | - |
| 59,470 | 59,470 | - | - | - | - | - |
| 9,779,747 | 4,789,312 | 80,368 | 3,765,703 | 1,144,364 | - | - |
(*) מרבית הסכמי השכירות של החברה עם שוכריה צמודים למדד, כמקובל בחלק ניכר מהסכמי השכירות במשק, ובהתאם מרבית הכנסות החברה מדמי השכירות הן צמודות למדד. החברה רואה בהסכמי השכירות (צמודי המדד) שלה הגנה כלכלית לטווח ארוך כנגד ההתחייבויות הפיננסיות צמודות המדד שלה, וזאת בשל כך שהשווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה נגזר, בין היתר, מדמי השכירות צמודי המדד שלה. החברה מעריכה שלאור האמור, השפעתם הכוללת של השינויים במדד על החברה תהא מוגבלת.
(**) דולר צמוד CPI אמריקאי.
- 31 -
BDO
הנדון: דוח סקירה של רואה החשבון המבקר לבעלי המניות של ריט 1 בע"מ
מבוא
סקרו את המידע הכספי המצורף של ריט 1 בע"מ (להלן: "החברה"), הכולל את הדוח התמציתי המאוחד על המצב הכספי ליום 31 במרץ 2026 ואת הדוחות התמציתיים המאוחדים על הרווח הכולל, השינויים בהון ותזרימי המזומנים לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה באותו תאריך. הדירקטוריון והנהלה אחראים לעריכה ולהצגה של מידע כספי לתקופת ביניים זו בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי IAS 34 "דיווח כספי לתקופות ביניים", וכן הם אחראים לעריכת מידע כספי לתקופת ביניים זו לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל-1970. אחריותנו היא להביע מסקנה על מידע כספי לתקופת ביניים זו בהתבסס על סקירתנו.
לא סקרנו את המידע הכספי התמציתי לתקופת הביניים של חברות שאוחדו ושל פעילויות משותפות שנכללו אשר נכסיהן הכלולים באיחוד מהווים כ- 3.29% מכלל הנכסים המאוחדים ליום 31 במרץ 2026, והכנסותיהן הכלולות באיחוד מהוות כ- 6.60% מכלל ההכנסות המאוחדות לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה באותו תאריך. המידע הכספי התמציתי לתקופת הביניים של אותן חברות ופעילויות משותפות נסקרו על ידי רואי חשבון אחרים שדוחות הסקירה שלהם הומצאו לנו ומסקנתנו, ככל שהיא מתייחסת למידע הכספי בגין אותן חברות ופעילויות משותפות, מבוססת על דוחות הסקירה של רואי החשבון האחרים. כמו כן, המידע הכלול בדוחות הכספיים הביניים המאוחדים, המתייחס לשווי המאזני של ההשקעות ולחלקה של החברה בתוצאות העסקיות של חברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני, מבוסס על דוחות כספיים שחלקם נסקרו ע"י רואי חשבון מבקרים אחרים.
היקף הסקירה
ערכנו את סקירתנו בהתאם לתקן סקירה (ישראל) 2410 של לשכת רואי חשבון בישראל "סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים הנערכת על ידי רואה החשבון המבקר של היישות". סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים מורכבת מבירורים, בעיקר עם אנשים האחראים לעניינים הכספיים והחשבונאיים, ומיישום נהלי סקירה אנליטיים ואחרים. סקירה הינה מצומצמת בהיקפה במידה ניכרת מאשר ביקורת הנערכת בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל ולפיכך אינה מאפשרת לנו להשיג ביטחון שניוודע לכל העניינים המשמעותיים שהיו יכולים להיות מזוהים בביקורת. בהתאם לכך, אין אנו מחווים חוות דעת של ביקורת.
מסקנה
בהתבסס על סקירתנו ועל דוחות הסקירה של רואי חשבון אחרים, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנ"ל אינו ערוך, מכל הבחינות המהותיות, בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי IAS 34.
בנוסף לאמור בפיסקה הקודמת, בהתבסס על סקירתנו ועל דוחות הסקירה של רואי חשבון אחרים, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנ"ל אינו ממלא, מכל הבחינות המהותיות, אחר הוראות הגילוי לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל-1970.
זיו האפט
רואי חשבון
תל אביב, 12 במאי 2026
| תל אביב | תל אביב |
|---|---|
| 8618001 | 8618001 |
| 03-6386788 | 03-6386788 |
| 077-7784100 | 077-7784100 |
| 04-8680600 | 04-8680600 |
| 02-6546200 | 02-6546200 |
www.bdo.co.il מקור באתר שלנו: BDO Israel, an Israeli partnership, is a member of BDO International Limited, a UK company limited by guarantee, and forms part of the international BDO network of independent member firms. BDO is the brand name for the BDO network and for each of the BDO Member Firms
ריט 1 בע"מ
דוחות תמציתיים מאוחדים על המצב הכספי (באלפי ש"ח)
| 31.12.2025
מבוקר | 31.03.2025
בלתי מבוקר | 31.03.2026
בלתי מבוקר | נכסים שוטפים: |
| --- | --- | --- | --- |
| 372,579 | 161,620 | 34,575 | מזומנים ושווי מזומנים |
| 8,768 | 13,664 | 7,494 | נכסים פיננסיים הנמדדים בשווי הוגן |
| 72,834 | 154,929 | 78,418 | חייבים ולקוחות |
| 454,181 | 330,213 | 120,487 | |
| נכסים לא שוטפים: | | | |
| 8,589,195 | 8,153,078 | 8,768,215 | נדל"ן להשקעה |
| 829,983 | 859,522 | 832,124 | השקעות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני |
| 48,704 | 47,749 | 58,921 | חייבים ויתרות חובה לזמן ארוך |
| 9,467,882 | 9,060,349 | 9,659,260 | |
| 9,922,063 | 9,390,562 | 9,779,747 | |
| התחייבויות שוטפות: | | | |
| 1,581,946 | 1,229,606 | 1,294,732 | התחייבויות לתאגידים בנקאיים ולנותני אשראי אחרים |
| 140,136 | 145,751 | 115,998 | זכאים ויתרות זכות |
| - | 40,930 | 43,476 | דיבידנד לשלם |
| 1,722,082 | 1,416,287 | 1,454,206 | |
| התחייבויות לא שוטפות: | | | |
| 294,325 | 455,517 | 264,739 | התחייבויות לתאגידים בנקאיים ולנותני אשראי אחרים |
| 3,098,900 | 3,123,447 | 3,206,961 | אגרות חוב, נטו |
| 80,351 | 92,255 | 80,368 | התחייבות בגין חכירה |
| 68,024 | 59,277 | 65,226 | התחייבויות אחרות לזמן ארוך |
| 3,541,600 | 3,730,496 | 3,617,294 | |
| הון: | | | |
| 4,599,712 | 4,188,742 | 4,648,777 | הון המיוחס לבעלי המניות של החברה |
| 58,669 | 55,037 | 59,470 | זכויות שאינן מקנות שליטה |
| 4,658,381 | 4,243,779 | 4,708,247 | ס"ה כון |
| 9,922,063 | 9,390,562 | 9,779,747 | |
| אבירים בנאסולי
סמנכ"ל כספים | שמואל רופא
מנכ"ל | דרור גד
יו"ר הדירקטוריון | 2026 במאי 12 |
| --- | --- | --- | --- |
| | | | תאריך אישור
הדוחות הכספיים |
הביאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים התמציתיים ביניים.
33
ריט 1 בע"מ
דוחות תמציתיים מאוחדים על הרווח הכולל (באלפי ש"ח)
| לשנה שהסתיימה ביום | לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום | לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום |
|---|---|---|
| 31.12.2025 | 31.03.2025 | 31.03.2026 |
| מבוקר | בלתי מבוקר | בלתי מבוקר |
| 509,872 | 118,516 | 125,040 |
| 21,961 | 6,168 | 9,287 |
| 487,911 | 112,348 | 115,753 |
| 251,172 | (543) | (8,895) |
| 739,083 | 111,805 | 106,858 |
| 59,981 | 14,958 | 14,970 |
| 679,102 | 96,847 | 91,888 |
| 30,648 | 4,749 | 2,203 |
| (220,370) | (41,629) | (28,846) |
| (189,722) | (36,880) | (26,643) |
| 12,250 | 29,960 | 4,485 |
| 501,630 | 89,927 | 69,730 |
| - | - | - |
| 501,630 | 89,927 | 69,730 |
| 497,248 | 89,177 | 68,929 |
| 4,382 | 750 | 801 |
| 501,630 | 89,927 | 69,730 |
| 2.525 | 0.458 | 0.342 |
| 2.504 | 0.456 | 0.340 |
| 196,922 | 194,798 | 201,629 |
| 198,566 | 195,640 | 203,012 |
הכנסות מדמי שכירות
עלות אחזקה ותפעול מבנים
התאמת שווי הוגן של נדל"ן להשקעה, נטו
הוצאות הנהלה וכלליות
הכנסות מימון
הוצאות מימון
הוצאות מימון, נטו
חלק החברה ברווחי חברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני, נטו
רווח לפני ניכוי מסים על הכנסה
מסים על הכנסה
סך הכל רווח כולל לתקופה
סך הכל רווח כולל לתקופה מיוחס ל:
בעלי מניות החברה
זכויות שאינן מקנות שליטה
רווח בסיסי למניה בת 1 ש"ח לבעלי מניות החברה (בש"ח)
רווח מדולל למניה בת 1 ש"ח לבעלי מניות החברה (בש"ח)
מספר המניות המשוקלל ששימשו בחישוב הרווח הבסיסי למניה (באלפים)
מספר המניות המשוקלל ששימשו בחישוב הרווח המדולל למניה (באלפים)
הביאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים התמציתיים ביניים.
34
ריט 1 בע"מ
דוחות תמציתיים מאוחדים על השינויים בהון (באלפי ש"ח)
לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום 31 במרץ 2026
| סך-הכל | הון המיוחס לבעלי מניות החברה | יתרה ליום 1 בינואר 2026 (מבוקר) | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| זכויות שאינן מקננות שליטה | קרן הון בגין תשלום מבוסס מניות | עודפים בלתי מבוקר | סך-הכל | זכויות שאינן מקננות שליטה | ||
| 4,658,381 | 58,669 | 4,599,712 | 2,742,694 | 26,848 | 1,629,089 | 201,081 |
| 69,730 | 801 | 68,929 | 68,929 | - | - | - |
| 20,000 | - | 20,000 | - | - | 19,282 | 718 |
| 3,612 | - | 3,612 | - | (314) | 3,511 | 415 |
| (43,476) | - | (43,476) | (43,476) | - | - | - |
| 4,708,247 | 59,470 | 4,648,777 | 2,768,147 | 26,534 | 1,651,882 | 202,214 |
הביאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים התמציתיים ביניים.
35
ריט 1 בע"מ
דוחות תמציתיים מאוחדים על השינויים בהון (באלפי ש"ח)
לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום 31 במרץ 2025
| סך-הכל | זכויות שאינן מקננות שליטה | סך-הכל | עודפים בלתי מבוקר | הון המיניות הנפרע | פרמיה על מניות | הון המניות הנפרע | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| פרמיה על מניות | קרן הון בגין תשלום מבוסס מניות | עודפים | ||||||
| 4,190,796 | 54,287 | 4,136,509 | 2,414,592 | 30,264 | 1,496,907 | 194,746 | ||
| 89,927 | 750 | 89,177 | 89,177 | - | - | - | שינויים בתקופה: | |
| 3,986 | - | 3,986 | - | 2,442 | 1,466 | 78 | רווח כולל לתקופה | |
| (40,930) | - | (40,930) | (40,930) | - | - | - | תשלום מבוסס מניות | |
| 4,243,779 | 55,037 | 4,188,742 | 2,462,839 | 32,706 | 1,498,373 | 194,824 | דיבידנד שהוכרז |
הביאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים התמציתיים ביניים.
36
ריט 1 בע"מ
דוחות תמציתיים מאוחדים על השינויים בהון (באלפי ש"ח)
לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2025 (מבוקר)
| סך-הכל | זכויות שאינן מקנות שליטה | הון המיוחס לבעלי מניות החברה | הן המניות הנפרע | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| סך-הכל | עודפים | קרן הון בגין תשלום מבוסס מניות | עודפים | |||
| 4,190,796 | 54,287 | 4,136,509 | 2,414,592 | 30,264 | 1,496,907 | 194,746 |
| 501,630 | 4,382 | 497,248 | 497,248 | - | - | - |
| 119,531 | - | 119,531 | - | - | 114,381 | 5,150 |
| 15,570 | - | 15,570 | - | (3,416) | 17,801 | 1,185 |
| (169,146) | - | (169,146) | (169,146) | - | - | - |
| 4,658,381 | 58,669 | 4,599,712 | 2,742,694 | 26,848 | 1,629,089 | 201,081 |
37
הביאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים התמציתיים ביניים.
ריט 1 בע"מ
דוחות תמציתיים מאוחדים על תזרימי המזומנים (באלפי ש"ח)
| לשנה שהסתיימה ביום | לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום | |
|---|---|---|
| 31.12.2025 | 31.03.2025 | 31.03.2026 |
| מבוקר | בלתי מבוקר | בלתי מבוקר |
| 501,630 | 89,927 | 69,730 |
| (234,182) | (43,150) | (31,231) |
| 267,448 | 46,777 | 38,499 |
| (281,733) | (80,621) | (167,976) |
| 102,737 | - | - |
| 2,142 | 2,142 | - |
| (139,753) | (148,104) | (7,793) |
| 6,773 | - | - |
| 3,885 | (1,909) | (9,496) |
| (305,949) | (228,492) | (185,265) |
| 363,692 | 15,457 | (297,100) |
| (95,521) | 67,322 | (29,523) |
| 482,802 | 333,108 | 351,649 |
| (429,811) | (212,085) | (216,264) |
| (169,146) | - | - |
| 119,531 | - | - |
| 271,547 | 203,802 | (191,238) |
| 233,046 | 22,087 | (338,004) |
| 139,533 | 139,533 | 372,579 |
| 372,579 | 161,620 | 34,575 |
תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת:
רווח כולל לתקופה
התאמות הדרושות להצגת מזומנים ושווי מזומנים מפעילות
שוטפת (נספח א'):
מזומנים, נטו, מפעילות שוטפת
תזרימי מזומנים לפעילות השקעה:
רכישות והשקעות בנדל"ן להשקעה
מכירת נדל"ן להשקעה
רכישת מניות חברות בנות (נספח ג')
השקעה בחברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני, נטו
נכסים פיננסיים, נטו
חייבים ויתרות חובה לזמן ארוך, נטו
מזומנים, נטו, לפעילות השקעה
תזרימי מזומנים (לפעילות) מפעילות מימון:
(קיטון) גידול באשראי לזמן קצר מתאגידים בנקאיים ונותני
אשראי אחרים, נטו
(קיטון) גידול בהלוואות לזמן ארוך מתאגידים בנקאיים ונותני
אשראי אחרים, נטו
הנפקת אגרות חוב, נטו
פדיון אגרות חוב
דיבידנד ששולם
הנפקת מניות, נטו
מזומנים, נטו, (לפעילות) מפעילות מימון
(ירידה) עליה במזומנים ושווי מזומנים
יתרת מזומנים ושווי מזומנים לתחילת התקופה
יתרת מזומנים ושווי מזומנים לסוף התקופה
הביאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים התמציתיים ביניים.
- 38 -
ריט 1 בע"מ
דוחות תמציתיים מאוחדים על תזרימי המזומנים (באלפי ש"ח)
נספח א' - התאמות הדרושות להצגת מזומנים ושווי מזומנים מפעילות שוטפת:
| לשנה שהסתיימה ביום | לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום | |
|---|---|---|
| 31.12.2025 | 31.03.2025 | 31.03.2026 |
| מבוקר | בלתי מבוקר | בלתי מבוקר |
| 15,570 | 3,986 | 3,612 |
| (12,250) | (29,960) | (4,485) |
| 88,378 | 10,215 | (3,657) |
| (2,109) | 1,414 | 1,274 |
| (251,172) | 543 | 8,895 |
| (40,381) | (11,368) | (9,792) |
| 149,508 | 36,681 | 33,364 |
| (52,456) | 11,511 | 29,211 |
| (30,547) | (5,596) | (6,190) |
| (6,934) | 10,143 | 12,480 |
| (37,481) | 4,547 | 6,290 |
| (166,076) | (65,066) | (72,539) |
| 3,784 | 2,021 | 1,082 |
| 18,047 | 3,837 | 4,725 |
| (144,245) | (59,208) | (66,732) |
| (234,182) | (43,150) | (31,231) |
הכנסות והוצאות שאינן כרוכות בתזרימי מזומנים:
הוצאות בגין תשלום מבוסס מניות
חלק החברה ברווחי חברות המטופלות לפי שיטת השווי
המאזני, נטו
הצמדת אגרות חוב והלוואות מנותני אשראי אחרים למדד
המחירים לצרכן
שערוך נכסים פיננסים והתחייבויות פיננסיות, נטו
התאמת שווי הוגן של נדל"ן להשקעה, נטו
הפחתת פרמיה על אגרות חוב
הוצאות מימון אחרות, נטו
שינויים בסעיפי רכוש והתחייבויות:
גידול בחייבים ולקוחות
גידול (קיטון) בזכאים ויתרות זכות
מזומנים לפעילות שוטפת:
ריבית ששולמה
ריבית שנתקבלה
דיבידנד שהתקבל מחברות המטופלות לפי שיטת השווי
המאזני
נספח ב' - פעולות שאינן כרוכות בתזרימי מזומנים:
| לשנה שהסתיימה ביום | לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום | |
|---|---|---|
| 31.12.2025 | 31.03.2025 | 31.03.2026 |
| מבוקר | בלתי מבוקר | בלתי מבוקר |
| 14,644 | 42,339 | 10,655 |
| - | 40,930 | 43,476 |
| - | - | 20,000 |
| 770 | 800 | 1,000 |
עלויות נדל"ן להשקעה שטרם שולמו
דיבידנד שהוכרז בתקופה וטרם שולם
רכישת נדל"ן להשקעה תמורת הנפקת הון מניות
דיבידנד מחברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני
שטרם התקבל
הביאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים התמציתיים ביניים.
- 39 -
ריט 1 בע"מ
דוחות תמציתיים מאוחדים על תזרימי המזומנים (באלפי ש"ח)
נספח ג' - איחוד לראשונה של חברות בנות:
| לשנה שהסתיימה ביום | לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום | |
|---|---|---|
| 31.03.2025 | 31.03.2026 | |
| מבוקר | בלתי מבוקר | בלתי מבוקר |
| 14,585 | 14,585 | - |
| (409,646) | (409,646) | - |
| 361,803 | 361,803 | - |
| (33,258) | (33,258) | - |
| 22,473 | 22,473 | - |
| 12,927 | 12,927 | - |
| 2,142 | 2,142 | - |
נכסים והתחייבויות של חברות בנות ליום הרכישה:
הון חוזר נטו (למעט מזומנים)
נדל"ן להשקעה
התחייבויות לתאגידים בנקאיים ולנותני אשראי אחרים
עלויות רכישה ותמורות שטרם שולמו
השקעה המטופלת לפי שיטת השווי המאזני
סך-הכל
הביאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים התמציתיים ביניים.
- 40 -
ריט 1 בע"מ
ביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים ביניים ליום 31 במרץ 2026 (באלפי ש"ח)
ביאור 1 - כללי:
א. ריט 1 בע"מ (להלן: "החברה") התאגדה בישראל ביום 11 באפריל 2006, כחברה פרטית מוגבלת במניות, בהתאם לחוק החברות, התשכ"ט-1999. ביום 28 בספטמבר 2006 נרשמו ניירות הערך של החברה לראשונה למסחר בבורסה לניירות ערך בתל-אביב בע"מ.
החברה הינה קרן השקעות במקרקעין בהתאם להוראות חלק ד' פרק שני לפקודת מס הכנסה [נוסח חדש], התשכ"א-1961. במסגרת פעילותה העסקית רוכשת ויוזמת החברה נכסים מניבים ומשכירה אותם לאורך זמן, מתוך שאיפה להפיק תשואות מרביות, תוך הקפדה על עמידה בקריטריונים שנקבעו בפקודת מס הכנסה ("הפקודה"), בנוגע לפעילות של קרנות השקעה במקרקעין.
יש לעיין בדוחות הכספיים המאוחדים התמציתיים ביניים יחד עם הדוחות הכספיים השנתיים של החברה ליום 31 בדצמבר 2025 והביאורים המצורפים להם. לכן, לא הובאו במסגרת דוחות כספיים מאוחדים תמציתיים ביניים אלה ביאורים בדבר עדכונים בלתי משמעותיים יחסית למידע שכבר דווח בביאורים לדוחות הכספיים המאוחדים השנתיים של החברה ליום 31 בדצמבר 2025.
ב. מבצע "שאגת הארי":
ביום 28 לפברואר 2026 החל מבצע "שאגת הארי" בתקיפה משולבת של ישראל וארצות הברית נגד איראן. בתגובה, החל ירי רקטי משמעותי מאיראן אל עבר העורף הישראלי ולעבר מטרות אמריקאיות ברחבי המפרץ הפרסי והמזרח התיכון וכן לפגיעה ביעדים אזרחיים במספר מדינות במפרץ, ובכללן, איחוד האמירויות, קטאר וסעודיה. בהמשך הורחבה המערכה גם ללבנון עקב ירי לעבר מדינת ישראל מצד ארגון חיזבאללה. לאור השבתת הפעילות הכלכלית במהלך ימי המלחמה הראשונים מול איראן בחודש מרץ 2026, החברה העניקה הקלות תזרימיות (פריסת תשלומי דמי השכירות) לחלק משוכריה מתחום המסחר בגין התקופה בה עסקיהם היו סגורים. ההשפעה על הכנסות החברה בשנת 2026 עד למועד פרסום דוח זה כתוצאה מהקלות אלו הינה זניחה.
בתחום החינוך, נרשמה ירידה בהכנסות בחודשים מרץ-אפריל 2026, כתוצאה מירידה במופע הלקוחות המזדמנים. ביתר תחומי הפעילות של החברה נרשמה יציבות בשיעורי התפוסה ובדמי השכירות מתחילתה של שנת 2026 ועד למועד פרסום דוח זה.
ג. עקרונות ערכת הדוחות הכספיים התמציתיים ביניים:
הדוחות הכספיים התמציתיים ביניים מצייתים להוראות תקן חשבונאות בינלאומי IAS 34.
כמו כן, הדוחות הכספיים המאוחדים התמציתיים ביניים מקיימים את הוראות הגילוי לפי פרק ד' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל-1970.
- 41 -
- 42 -
ריט 1 בע"מ
ביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים ביניים ליום 31 במרץ 2026 (באלפי ש"ח)
ביאור 1 - כללי (המשך):
ד. פרטים בדבר שערי מטבע חוץ ומדד המחירים לצרכן:
להלן פרטים על מדדי המחירים לצרכן, שער החליפין של המטבע העיקרי ושיעורי השינוי, בתקופות החשבון:
| 31.12.2025 | 31.03.2025 | 31.03.2026 | מדד המחירים לצרכן (בנקודות)*: |
|---|---|---|---|
| 103.6 | 102.0 | 103.9 | לפי מדד בגין |
| 103.6 | 101.5 | 103.5 | לפי מדד ידוע |
| 3.190 | 3.718 | 3.165 | דולר של ארה"ב (בש"ח ל-1 דולר) |
| לשנה שהסתיימה ביום | לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום | ||
| --- | --- | --- | |
| 31.03.2025 | 31.03.2026 | ||
| % | % | % | |
| 2.64 | 1.06 | 0.29 | |
| 2.36 | 0.29 | (0.10) | |
| (12.53) | 1.95 | (0.78) |
- בסיס ממוצע 100 = 2024.
ביאור 2 - עיקרי מדיניות חשבונאית:
הדוחות הכספיים התמציתיים ביניים נערכו לפי אותה מדיניות חשבונאית ושיטות החישוב שיושמו בדוחות הכספיים השנתיים של החברה ליום 31 בדצמבר 2025.
ריט 1 בע"מ
ביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים ביניים ליום 31 במרץ 2026 (באלפי ש"ח)
ביאור 3 - מכשירים פיננסיים:
א. שווי הוגן של מכשירים פיננסיים:
המכשירים הפיננסיים של החברה כוללים בעיקר מזומנים ושווי מזומנים, נכסים פיננסיים הנמדדים בשווי הוגן, חייבים ולקוחות, אשראי מתאגידים בנקאיים ומנותני אשראי אחרים, זכאים ויתרות זכות, ערביות והתחייבויות כספיות לטווח ארוך.
בשל אופיים, השווי ההוגן של המכשירים הפיננסיים זהה או דומה לערכם בספרים למעט המכשירים המפורטים להלן:
| 31.03.2026 | |
|---|---|
| שווי הוגן | ערך בספרים |
| בלתי מבוקר | |
| 3,629,740 | 3,685,512 |
| 31.03.2025 | |
| --- | --- |
| שווי הוגן | ערך בספרים |
| בלתי מבוקר | |
| 3,458,047 | 3,587,949 |
| 31.12.2025 | |
| --- | --- |
| שווי הוגן | ערך בספרים |
| מבוקר | |
| 3,560,365 | 3,595,304 |
(א) הערך בספרים כולל יתרת ריבית לשלם. השווי ההוגן מתבסס על מחירי שוק מצוטטים.
- 43 -
- 44 -
ריט 1 בע"מ
ביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים ביניים ליום 31 במרץ 2026 (באלפי ש"ח)
ביאור 3 - מכשירים פיננסיים (המשך):
ב. מכשירים פיננסיים שהוכרו בדוח על המצב הכספי:
להלן נתונים בדבר היררכיית השווי ההוגן של המכשירים הפיננסיים הנמדדים בשווי הוגן דרך רווח והפסד שהוכרו בדוח על המצב הכספי:
31.03.2026
| בלתי מבוקר | |||
|---|---|---|---|
| סך-הכל | 3 רמה | 2 רמה | 1 רמה |
| 7,494 | - | - | 7,494 |
| 16,491 | 16,491 | - | - |
| 23,985 | 16,491 | - | 7,494 |
נכסים פיננסיים:
מניות והמירים
התאמת תמורה בגין רכישת נדל"ן להשקעה
31.03.2025
| בלתי מבוקר | |||
|---|---|---|---|
| סך-הכל | 3 רמה | 2 רמה | 1 רמה |
| 13,664 | - | 909 | 12,755 |
| 14,845 | 14,845 | - | - |
| 28,509 | 14,845 | 909 | 12,755 |
נכסים פיננסיים:
מניות והמירים
התאמת תמורה בגין רכישת נדל"ן להשקעה
31.12.2025
| מבוקר | |||
|---|---|---|---|
| סך-הכל | 3 רמה | 2 רמה | 1 רמה |
| 8,768 | - | - | 8,768 |
| 16,491 | 16,491 | - | - |
| 25,259 | 16,491 | - | 8,768 |
נכסים פיננסיים:
מניות והמירים
התאמת תמורה בגין רכישת נדל"ן להשקעה
ריט 1 בע"מ
ביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים ביניים ליום 31 במרץ 2026 (באלפי ש"ח)
ביאור 4 - אמות מידה פיננסיות:
אמות המידה הפיננסיות שנקבעו לחברה נבחנות מדי רבעון קלנדרי, על בסיס דוחותיה הכספיים המבוקרים או הסקורים.
לפרטים בדבר התחייבויות החברה לבנקים מסחריים ולנותני אשראי אחרים בקשר עם מסגרות אשראי שהועמדו לה, ראו ביאור 17(ו) לדוח הכספי של החברה ליום 31 בדצמבר 2025. ליום 31 במרץ 2026, החברה עומדת בהתחייבויותיה על פי ההסכמים.
לפרטים בדבר אמות המידה הפיננסיות למחזיקי אגרות החוב, ראו ביאור 17(ז) לדוח הכספי של החברה ליום 31 בדצמבר 2025. ליום 31 במרץ 2026, החברה עומדת באמות המידה הפיננסיות שנקבעו לה.
ביאור 5 - אירועים מהותיים בתקופת הדוח על המצב הכספי ולאחריו:
א. רכישת 50% ממרכז מסחרי "סוהו", נתניה
-
בהמשך לאמור בביאור 6(א)(2) לדוח הכספי של החברה ליום 31 בדצמבר 2025, רכשה החברה בחודש פברואר 2026 מהשותף ("המוכר") שהחזיק ביתרת הזכויות במרכז המסחרי "סוהו" הממוקם באזור התעשייה בנתניה את כל זכויותיו בנכס (50%), כך שלאחר הרכישה הנוספת מחזיקה החברה במלוא הזכויות בנכס (100%). העסקה הושלמה בחודש מרץ 2026.
-
שיעור התפוסה בנכס הינו כ- 96% וה- NOI השנתי שלו בתפוסה מלאה הוא כ- 20 מיליון ש"ח.
-
סך התמורה ששולמה למוכר בגין רכישת זכויותיו בנכס הינה כ- 145.6 מיליון ש"ח בתוספת מע"מ ("התמורה"). התמורה נקבעה בהתאם לשווי הנכס בדוחותיה הכספיים של החברה. סך של כ- 125.6 מיליון ש"ח מתוך התמורה שולמו על ידי החברה במזומן, והיתרה שולמה בדרך של הנפקה פרטית של 718,167 מניות רגילות של החברה בשווי של 20 מיליון ש"ח.
ב. תיקון לפקודת מס הכנסה - קרנות להשקעות במקרקעין
ביום 31 במרץ 2026 פורסם ברשומות חוק לתיקון פקודת מס הכנסה (מס' 285), התשפ"ו-2026 שעניינו במתן הקלות והסרת חסמים מבניים בדין הקיים על מנת לאפשר לקרנות ההשקעה במקרקעין החזקה בשיעור רחב יותר של מקרקעין המצויים בשלבי הקמה. במסגרת זו נכללו, בין היתר, התיקונים הבאים:
א. תיקון המבחן לפיו שווי נכסיה של הקרן שהם מקרקעין מניבים, מקרקעין לצרכי דיור להשכרה ונכסים פיננסיים מסוימים, לא יפחת מ – 95% משווי כלל נכסיה, באופן ששווי הנכסים כאמור יכלול גם "מקרקעין בהקמה" שעלות רכישתם ששולמה בפועל אינה עולה על 20% משווי כלל נכסי הקרן באותו מועד.
ב. החרגת הכנסות מ"מקרקעין בהקמה" מגדר "הכנסות חריגות".
ג. הרחבת הגדרת "הכנסות חריגות" באופן שיכלול הכנסות ממכירת מקרקעין שבעת רכישתם היו "מקרקעין בהקמה", אם נמכרו בטרם חלפו 4 שנים לפחות מהמועד שבו החלו לשמש למטרת השכרה.
ד. בנוסף, התיקון כולל הקלות לקרנות ריט המשקיעות במקרקעין לצרכי דיור להשכרה.
- 45 -
ריט 1 בע"מ
ביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים ביניים ליום 31 במרץ 2026 (באלפי ש"ח)
ביאור 5 - אירועים מהותיים בתקופת הדוח על המצב הכספי ולאחריו (המשך):
ג. ניירות ערך
-
במהלך תקופת הדוח על המצב הכספי ועד למועד פרסומו, הקצתה החברה לחברת הניהול 59,193 מניות רגילות של החברה, כחלק מהתמורה לחברת הניהול בגין שירותי הניהול שמעניקה לחברה ובהתאם להסכם הניהול.
-
בחודש ינואר 2026 הנפיקה החברה לציבור אגרות חוב (סדרה ח') בהיקף של כ- 310 מיליון ש"ח ערך נקוב, בדרך של הרחבת סדרה, תמורת כ- 355 מיליון ש"ח ברוטו. המחיר שיקף ריבית אפקטיבית שנתית צמודת מדד של כ- 2.61%, למח"מ של כ- 8 שנים למועד ההנפקה.
-
בחודש מרץ 2026 הנפיקה החברה 718,167 מניות רגילות, תמורת כ- 20 מיליון ש"ח (לפי מחיר של 27.85 ש"ח למניה), בהנפקה פרטית לצד שלישי שאינו קשור לחברה, כחלק מהתמורה ששולמה לו עבור רכישת נכס על ידי החברה (לפרטים נוספים ראו ביאור 5(א)).
-
במהלך תקופת הדוח על המצב הכספי ועד למועד פרסומו, מומשו 717,990 אופציות, שהוענקו לעובדי חברת הניהול ולנותני שרותים לחברה בהתאם להסכם הניהול ל- 355,754 מניות רגילות של החברה, ופקעו 11,340 אופציות.
ד. להלן פרטים בדבר דיבידנדים שהוכרזו
| מועד התשלום | סכום הדיבידנד למניה | סכום הדיבידנד | תאריך ישיבת הדירקטוריון בה הוחלט על חלוקת הדיבידנד |
|---|---|---|---|
| אפריל 2026 | כ- 43 מיליון ש"ח | 0.215 ש"ח | 2026 במרץ 12 |
| יוני 2026 | כ- 44.5 מיליון ש"ח | 0.22 ש"ח | 2026 יוני |
- 46 -
BDO
הנדון: דוח סקירה מיוחד של רואה החשבון המבקר לבעלי המניות של חברת ריט 1 בע"מ לסקירת המידע
הכספי הביניים הנפרד לפי תקנה 38ד לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל-1970
מבוא
סקרנו את המידע הכספי הביניים הנפרד המובא לפי תקנה 38ד לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל-1970 של חברת ריט 1 בע"מ (להלן: "החברה"), ליום 31 במרץ 2026 ולתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה באותו תאריך. הדירקטוריון והנהלה אחראים לעריכה ולהצגה של מידע כספי ביניים נפרד זה בהתאם לתקנה 38ד לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל-1970. אחריותנו היא להביע מסקנה על המידע הכספי הביניים הנפרד לתקופות ביניים אלה בהתבסס על סקירתנו.
לא סקרנו את הנתונים הכלולים במידע הכספי הביניים הנפרד והמתייחסים ליתרה בגין חלק מהחברות המוחזקות ולחלקה של החברה בתוצאות העסקיות של חלק מהחברות המוחזקות. המידע הכספי לתקופות הביניים של אותן חברות שחלקן נסקר על ידי רואי חשבון אחרים שדוחות הסקירה שלהם הומצאו לנו ומסקנתנו, ככל שהיא מתייחסת למידע הכספי בגין אותן חברות, מבוססת על דוחות הסקירה רואי החשבון האחרים.
היקף הסקירה
ערכנו את סקירתנו בהתאם לתקן סקירה (ישראל) 2410 של לשכת רואי חשבון בישראל בדבר "סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים הנערכת על ידי רואה החשבון המבקר של הישות". סקירה של מידע כספי נפרד לתקופות ביניים מורכבת מבירורים, בעיקר עם אנשים האחראים לעניינים הכספיים והחשבונאיים, ומיישום נהלי סקירה אנליטיים ואחרים. סקירה הינה מצומצמת בהיקפה במידה ניכרת מאשר ביקורת הנערכת בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל ולפיכך אינה מאפשרת לנו להשיג ביטחון שוויודע לכל העניינים המשמעותיים שהיו יכולים להיות מזוהים בביקורת. בהתאם לכך, אין אנו מחווים חוות דעת של ביקורת.
מסקנה
בהתבסס על סקירתנו, ועל דוחות הסקירה של רואי חשבון אחרים, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הביניים הנפרד הנ"ל אינו ערוך, מכל הבחינות המהותיות, בהתאם להוראות תקנה 38ד לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל-1970.
זיו האפט
רואי חשבון
תל אביב, 12 במאי 2026
| אילת
08-6339911 | מודיעין עילית
08-9744111 | עפולה
04-6401555 | קרית שמונה
04-8983322 | בני ברק
073-7145300 | רחובות
03-6386788 | באר שבע
077-7784100 | חיפה
04-8680600 | ירושלים
02-6546200 | תל אביב
03-6386868 |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
משרד ראשי: בית אמות 80, דרך מנחם בנין, 48, תל אביב, 6618001
BDO Israel, an Israeli partnership, is a member of BDO International Limited, a UK company limited by guarantee, and forms part of the international BDO network of independent member firms. BDO is the brand name for the BDO network and for each of the BDO Member Firms
- 47 -
ריט 1 בע"מ
סכומי הנכסים, ההתחייבויות וההון המיוחסים לחברה עצמה כחברה אם (באלפי ש"ח)
| 31.12.2025
מבוקר | 31.03.2025
בלתי מבוקר | 31.03.2026
בלתי מבוקר | |
| --- | --- | --- | --- |
| נכסים שוטפים: | | | |
| 367,605 | 156,312 | 28,921 | מזומנים ושווי מזומנים |
| 8,768 | 13,664 | 7,494 | נכסים פיננסיים הנמדדים בשווי הוגן |
| 65,982 | 141,135 | 73,044 | חייבים ולקוחות |
| 442,355 | 311,111 | 109,459 | |
| נכסים לא שוטפים: | | | |
| 7,664,108 | 7,305,179 | 7,831,695 | נדל"ן להשקעה |
| 1,293,431 | 851,907 | 1,335,565 | חברות מוחזקות, נטו |
| 36,930 | 47,749 | 46,156 | חייבים ויתרות חובה לזמן ארוך |
| 8,994,469 | 8,204,835 | 9,213,416 | |
| 9,436,824 | 8,515,946 | 9,322,875 | |
| התחייבויות שוטפות: | | | |
| 1,446,919 | 910,882 | 1,154,809 | התחייבויות לתאגידים בנקאיים ולנותני אשראי אחרים |
| 133,345 | 94,042 | 109,592 | זכאים ויתרות זכות |
| - | 40,930 | 43,476 | דיבידנד לשלם |
| 1,580,264 | 1,045,854 | 1,307,877 | |
| התחייבויות לא שוטפות: | | | |
| 3,098,900 | 3,123,447 | 3,206,961 | אגרות חוב, נטו |
| 80,351 | 92,255 | 80,368 | התחייבות בגין חכירה |
| 77,597 | 65,648 | 78,892 | התחייבויות אחרות לזמן ארוך |
| 3,256,848 | 3,281,350 | 3,366,221 | |
| הון: | | | |
| 4,599,712 | 4,188,742 | 4,648,777 | הון המיוחס לחברה כחברה אם |
| 4,599,712 | 4,188,742 | 4,648,777 | |
| 9,436,824 | 8,515,946 | 9,322,875 | |
| אבירים בנאסולי
סמנכ"ל כספים | שמואל רופא
מנכ"ל | דרור גד
יו"ר הדירקטוריון | 2026 במאי 12 |
המידע המהותי הנוסף המצורף מהווה חלק בלתי נפרד מהמידע הכספי ביניים נפרד.
ריט 1 בע"מ
סכומי הכנסות והוצאות המיוחסים לחברה עצמה כחברה אם (באלפי ש"ח)
| לשנה שהסתיימה ביום | לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום | |
|---|---|---|
| 31.12.2025 | ||
| מבוקר | 31.03.2025 | |
| בלתי מבוקר | 31.03.2026 | |
| בלתי מבוקר | ||
| 466,155 | 112,630 | 112,291 |
| 19,687 | 5,630 | 8,567 |
| 446,468 | 107,000 | 103,724 |
| 230,282 | (473) | (8,895) |
| 676,750 | 106,527 | 94,829 |
| 59,966 | 14,954 | 14,966 |
| 616,784 | 91,573 | 79,863 |
| 45,176 | 5,044 | 7,056 |
| (196,246) | (37,122) | (24,534) |
| (151,070) | (32,078) | (17,478) |
| 31,534 | 29,682 | 6,544 |
| 497,248 | 89,177 | 68,929 |
| - | - | - |
| 497,248 | 89,177 | 68,929 |
הכנסות מדמי שכירות
עלות אחזקה ותפעול מבנים
התאמת שווי הוגן של נדל"ן להשקעה, נטו
הוצאות הנהלה וכלליות
הכנסות מימון
הוצאות מימון
הוצאות מימון, נטו
חלק החברה ברווחי חברות מוחזקות, נטו
רווח לפני ניכוי מסים על הכנסה
מסים על הכנסה
רווח לתקופה המיוחס לחברה כחברה אם
המידע המהותי הנוסף המצורף מהווה חלק בלתי נפרד מהמידע הכספי ביניים נפרד.
- 49 -
ריט 1 בע"מ
סכומי תזרימי המזומנים המיוחסים לחברה עצמה כחברה אם (באלפי ש"ח)
| לשנה שהסתיימה ביום | לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום | |
|---|---|---|
| 31.12.2025 | 31.03.2025 | 31.03.2026 |
| מבוקר | בלתי מבוקר | בלתי מבוקר |
| 497,248 | 89,177 | 68,929 |
| (186,598) | (44,723) | (19,390) |
| 310,650 | 44,454 | 49,539 |
| (35,549) | (1,271) | (7,440) |
| 275,101 | 43,183 | 42,099 |
| (192,583) | (62,813) | (158,509) |
| 102,737 | - | - |
| (118,506) | 1,304 | (11,026) |
| 6,773 | - | - |
| 3,946 | (1,909) | (9,557) |
| (197,633) | (63,418) | (179,092) |
| (382,162) | (81,399) | (35,076) |
| (579,795) | (144,817) | (214,168) |
| 531,970 | (30) | (302,000) |
| 482,802 | 333,108 | 351,649 |
| (429,811) | (212,085) | (216,264) |
| (169,146) | - | - |
| 119,531 | - | - |
| 535,346 | 120,993 | (166,615) |
| 230,652 | 19,359 | (338,684) |
| 136,953 | 136,953 | 367,605 |
| 367,605 | 156,312 | 28,921 |
תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת:
רווח לתקופה המיוחס לחברה כחברה אם
התאמות הדרושות להצגת מזומנים ושווי מזומנים
לפעילות שוטפת (נספח א'):
מזומנים, נטו, לפעילות שוטפת בגין עסקאות עם חברות
מאוחדות
מזומנים, נטו, מפעילות שוטפת
תזרימי מזומנים לפעילות השקעה:
רכישות והשקעות בנדל"ן להשקעה
מכירות נדל"ן להשקעה
השקעה בחברות מוחזקות, נטו
נכסים פיננסיים, נטו
חייבים ויתרות חובה לזמן ארוך, נטו
מזומנים, נטו, לפעילות השקעה בגין עסקאות עם חברות
מאוחדות
מזומנים, נטו, לפעילות השקעה
תזרימי מזומנים (לפעילות) מפעילות מימון:
(קיטון) גידול באשראי לזמן קצר מתאגידים בנקאיים, נטו
הנפקת אגרות חוב, נטו
פדיון אגרות חוב
דיבידנד ששולם
הנפקת מניות, נטו
מזומנים, נטו, (לפעילות) מפעילות מימון
(ירידה) עליה במזומנים ושווי מזומנים
יתרת מזומנים ושווי מזומנים לתחילת התקופה
יתרת מזומנים ושווי מזומנים לסוף התקופה
המידע המהותי הנוסף המצורף מהווה חלק בלתי נפרד מהמידע הכספי ביניים נפרד.
- 50 -
ריט 1 בע"מ
סכומי תזרימי המזומנים המיוחסים לחברה עצמה כחברה אם (באלפי ש"ח)
נספח א' - התאמות הדרושות להצגת מזומנים ושווי מזומנים לפעילות שוטפת:
| לשנה שהסתיימה ביום | לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום | הכנסות והוצאות שאינן כרוכות בתזרימי מזומנים: | |
|---|---|---|---|
| 31.12.2025 | |||
| מבוקר | 31.03.2025 | ||
| בלתי מבוקר | 31.03.2026 | ||
| בלתי מבוקר | |||
| 15,570 | 3,986 | 3,612 | הוצאות בגין תשלום מבוסס מניות |
| (12,059) | (29,682) | (4,442) | חלק החברה ברווחי חברות מוחזקות, נטו |
| 86,609 | 10,215 | (3,586) | הצמדת אגרות חוב והלוואות מנותני אשראי אחרים למדד המחירים לצרכן |
| (2,109) | 1,414 | 1,274 | שערוך נכסים פיננסיים והתחייבויות פיננסיות, נטו |
| (230,282) | 473 | 8,895 | התאמת שווי הוגן של נדל"ן להשקעה, נטו |
| (40,381) | (11,368) | (9,792) | הפחתת פרמיה על אגרות חוב |
| 127,769 | 32,381 | 33,943 | הוצאות מימון אחרות, נטו |
| (54,883) | 7,419 | 29,904 | |
| (24,223) | (4,043) | (7,668) | שינויים בסעיפי רכוש והתחייבויות: |
| גידול בחייבים ולקוחות | |||
| 13,776 | 7,008 | 20,709 | גידול בזכאים ויתרות זכות |
| (10,447) | 2,965 | 13,041 | |
| (144,192) | (60,965) | (68,142) | מזומנים לפעילות שוטפת: |
| ריבית ששולמה | |||
| 4,877 | 2,021 | 1,082 | ריבית שנתקבלה |
| 18,047 | 3,837 | 4,725 | דיבידנד שהתקבל מחברות מוחזקות |
| (121,268) | (55,107) | (62,335) | |
| (186,598) | (44,723) | (19,390) | |
| לשנה שהסתיימה ביום | לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום | עלויות נדל"ן להשקעה שטרם שולמו | |
| --- | --- | --- | --- |
| 31.12.2025 | |||
| מבוקר | 31.03.2025 | ||
| בלתי מבוקר | 31.03.2026 | ||
| בלתי מבוקר | |||
| 14,368 | 16,200 | 10,655 | דיבידנד שהוכרז בתקופה וטרם שולם |
| - | 40,930 | 43,476 | רכישת נדל"ן להשקעה תמורת הנפקת הון מניות |
| - | - | 20,000 | דיבידנד מחברות מוחזקות שטרם התקבל |
| 770 | 800 | 1,000 |
המידע המהותי הנוסף המצורף מהווה חלק בלתי נפרד מהמידע הכספי ביניים נפרד.
ריט 1 בע"מ
מידע מהותי נוסף המתייחס לחברה עצמה כחברה אם ליום 31 במרץ 2026
ביאור 1 - פרטים על המידע הכספי ביניים נפרד:
א. המידע הכספי ביניים הנפרד של ריט 1 בע"מ (להלן: "החברה") כולל נתונים כספיים מתוך הדוחות הכספיים התמציתיים ביניים של החברה, המיוחסים לחברה עצמה כחברה אם, וערוך בהתאם לנדרש בתקנה 38' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומידיים), התש"ל – 1970.
יש לעיין במידע הכספי ביניים הנפרד יחד עם הדוחות כספיים התמציתיים ביניים של החברה ליום 31 במרץ 2026. המדיניות החשבונאית שיושמה במידע הכספי ביניים הנפרד זהה למדיניות החשבונאית המפורטת בביאור 2 לדוחות הכספיים התמציתיים ביניים של החברה ליום 31 במרץ 2026 בכפוף לאמור לעיל בסעיף זה ולמפורט בסעיף (ב) להלן.
ב. במידע הכספי הנפרד הוכרו ונמדדו עסקאות בין החברה לבין חברות מאוחדות, אשר בוטלו בדוחות הכספיים המאוחדים. ההכרה והמדידה נעשתה בהתאם לעקרונות ההכרה והמדידה שנקבעו בתקני דיווח כספי בינלאומיים כך שעסקאות אלו טופלו כעסקאות שבוצעו מול צדדים שלישיים.
ג. החברה ערבה לאשראי מתאגידים בנקאיים שניטל ע"י חברות בנות (100%) ("האשראי"). למועד הדוח על המצב הכספי יתרת האשראי מסתכמת לסך של כ- 180 מיליון ש"ח.
- 52 -
BDO
לכבוד
הדירקטוריון של ריט 1 בע"מ (להלן: "החברה")
ג.א.נ.
הנדון: הסכמה מראש להכללה של דוחות רואה החשבון המבקר בדוח הצעת מדף על פי תשקיף הנושא
תאריך 27 בפברואר 2026
הננו להודיעכם כי אנו מסכימים להכללה (לרבות בדרך של הפניה) בדוח הצעת המדף שבנדון של הדוחות שלנו המפורטים להלן:
-
דוח סקירה של רואה החשבון המבקר מיום 12 במאי 2026 על מידע כספי תמציתי מאוחד של החברה ליום 31 במרץ 2026 ולתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה באותו תאריך.
-
דוח סקירה של רואה החשבון המבקר מיום 12 במאי 2026 על מידע כספי ביניים נפרד של החברה ליום 31 במרץ 2026 ולתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה באותו תאריך בהתאם לתקנה 38' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל 1970.
זיו האפט
רואי חשבון
תל אביב, 12 במאי 2026
| אילת
08-6339911 | מודיעין עילית
08-9744111 | עפולה
04-6401555 | קרית שמונה
04-8983322 | בני ברק
073-7145300 | רחובות
03-6386788 | כאר שבע
077-7784100 | חיפה
04-8680600 | ירושלים
02-6546200 | תל אביב
03-6386868 |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
www.bdo.co.il בקרוב באתר שלנו: BDO Israel, an Israeli partnership, is a member of BDO International Limited, a UK company limited by guarantee, and forms part of the international BDO network of independent member firms. BDO is the brand name for the BDO network and for each of the BDO Member Firms
- 53 -
- 54 -
דוח רבעוני בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי לפי תקנה 38(א):
ההנהלה, בפיקוח הדירקטוריון של ריט 1 בע"מ (להלן: "התאגיד"), אחראית לקביעתה והתקיימותה של בקרה פנימית נאותה על הדיווח הכספי ועל הגילוי בתאגיד.
לעניין זה, חברי ההנהלה הם:
שמואל רופא, מנכ"ל
אבירם בנאסולי, סמנכ"ל כספים
גיא ויסקופף, חשב ראשי
בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי כוללת בקרות ונהלים הקיימים בתאגיד אשר תוכננו בידי המנהל הכללי ונושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או תחת פיקוחם או בידי מי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים, בפיקוח דירקטוריון התאגיד ואשר נועדו לספק ביטחון סביר בהתייחס למהימנות הדיווח הכספי ולהכנת הדוחות בהתאם להוראות הדין, ולהבטיח כי מידע שהתאגיד נדרש לגלות בדוחות שהוא מפרסם על פי הוראות הדין נאסף, מעובד, מסוכם ומדווח במועדו במתכונת הקבועים בדין.
הבקרה הפנימית כוללת, בין השאר, בקרות ונהלים שתוכננו להבטיח כי מידע שהתאגיד נדרש לגלותו כאמור, נצבר ומועבר להנהלת התאגיד, לרבות למנהל הכללי ולנושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או למי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים, וזאת כדי לאפשר קבלת החלטות במועד המתאים, בהתייחס לדרישות הגילוי.
בשל המגבלות המבניות שלה, בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי אינה מיועדת לספק ביטחון מוחלט שהצגה מוטעית או השמטת מידע בדוחות תימנע או תתגלה.
בדוח השנתי בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי אשר צורף לדוח התקופתי לתקופה שנסתיימה ביום 31 בדצמבר 2025 (להלן: "הדוח השנתי בדבר הבקרה הפנימית האחרון"), העריכו הדירקטוריון וההנהלה את הבקרה הפנימית בתאגיד. בהתבסס על הערכה זו, הדירקטוריון והנהלת התאגיד הגיעו למסקנה כי הבקרה הפנימית כאמור, ליום 31 בדצמבר 2025 היא אפקטיבית.
עד למועד הדוח, לא הובא לידיעת הדירקטוריון וההנהלה כל אירוע או עניין שיש בהם כדי לשנות את הערכת האפקטיביות של הבקרה הפנימית, כפי שהובאה במסגרת הדוח השנתי בדבר הבקרה הפנימית האחרון.
למועד הדוח, בהתבסס על הערכת האפקטיביות של הבקרה הפנימית בדוח השנתי בדבר הבקרה הפנימית האחרון, ובהתבסס על מידע שהובא לידיעת ההנהלה והדירקטוריון כאמור לעיל, הבקרה הפנימית היא אפקטיבית.
הצהרת מנהל כללי לפי תקנה 38(ד)(1):
הצהרת מנהלים
הצהרת מנהל כללי
אני, שמואל רופא, מצהיר כי:
(1) בחתני את הדוח הרבעוני של ריט 1 בע"מ (להלן: "התאגיד") לרבעון הראשון של שנת 2026 (להלן: "הדוחות");
(2) לפי ידיעתי, הדוחות אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם, לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת הדוחות;
(3) לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ומידע כספי אחר הכלול בדוחות משקפים באופן נאות, מכל הבחינות המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות;
(4) גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד, לדירקטוריון ולוועדת הביקורת של דירקטוריון התאגיד, בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי:
(א) את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של התאגיד לאסוף, לעבד, לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן -
(ב) כל תרמית, בין מהותית ובין שאינה מהותית, שבה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי;
(5) אני, לבד או יחד עם אחרים בתאגיד:
(א) קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לתאגיד, לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות ערך (דוחות כספיים שנתיים), התש"ע – 2010, מובא לידיעתי על ידי אחרים בתאגיד ובחברות המאוחדות, בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות; וכן -
(ב) קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת פיקוחנו, המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין, לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים.
(ג) לא הובא לידיעתי כל אירוע או עניין שחל במהלך התקופה שבין מועד הדוח התקופתי האחרון (הדוח התקופתי ליום 31 בדצמבר 2025) לבין מועד דוח זה, אשר יש בו כדי לשנות את מסקנת הדירקטוריון והנהלה בנוגע לאפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי של התאגיד.
אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר, על פי כל דין.
12 במאי 2026
שמואל רופא, מנכ"ל
הצהרת נושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים לפי תקנה 38(ד)(2):
הצהרת מנהלים
הצהרת נושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים
אני, אבירם בנאסולי, מצהיר כי:
(1) בחנתי את הדוחות הכספיים ביניים ואת המידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים של ריט 1 בע"מ
(להלן: "התאגיד") לרבעון הראשון של שנת 2026 (להלן: "הדוחות" או "הדוחות לתקופת הביניים");
(2) לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים והמידע הכספי האחר הכלול בדוחות אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה
מהותית, ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם, לאור הנסיבות שבהן נכללו
אותם מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת דוחות;
(3) לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים והמידע הכספי האחר הכלול בדוחות משקפים באופן נאות, מכל הבחינות
המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד לתאריכים ולתקופות שאליהם
מתייחסים הדוחות;
(4) גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד, לדירקטוריון ולוועדת הביקורת של דירקטוריון התאגיד, בהתבסס
על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי:
(א) את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית על
הדיווח הכספי ועל הגילוי ככל שהיא מתייחסת לדוחות הכספיים ולמידע הכספי האחר הכלול בדוחות,
העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של התאגיד לאסוף, לעבד, לסכם או לדווח על מידע כספי
באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן
(ב) כל תרמית, בין מהותית ובין שאינה מהותית, שבה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין או
מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי;
(5) אני, לבד או יחד עם אחרים בתאגיד:
(א) קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת פיקוחי, המיועדים להבטיח
שמידע מהותי המתייחס לתאגיד, לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות ערך (דוחות
כספיים שנתיים), התש"ע – 2010, ככל שהוא רלוונטי לדוחות הכספיים ולמידע כספי אחר הכלול בדוחות,
מובא לידיעתי על ידי אחרים בתאגיד ובחברות המאוחדות, בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות. וכן
(ב) קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת פיקוחנו, המיועדים להבטיח
באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין, לרבות בהתאם
לכללי חשבונאות מקובלים.
(ג) לא הובא לידיעתי כל אירוע או עניין שחל במהלך התקופה שבין מועד הדוח התקופתי האחרון (הדוח
התקופתי ליום 31 בדצמבר 2025) לבין מועד דוח זה, אשר יש בו כדי לשנות את מסקנת הדירקטוריון
וההנהלה בנוגע לאפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי של התאגיד.
אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר, על פי כל דין.
12 במאי 2026
אבירם בנאסולי, סמנכ"ל כספים
- 56 -