Raghsa S.A. - Interim / Quarterly Report 2015


RAGHSA SOCIEDAD ANÓNIMA Estados financieros condensados de período intermedio correspondientes al período de nueve meses finalizado el 30 de noviembre de 2015, juntamente con el Informe de Revisión Limitada y el Informe de la Comisión Fiscalizadora

RAGHSA SOCIEDAD ANÓNIMA

NÓMINA DEL DIRECTORIO


PRESIDENTE:	Moisés Khafif

VICEPRESIDENTE:	Gloria Btesh de Khafif


DIRECTORES TITULARES:	Elena Khafif
	Héctor Emilio Salvo
	Edgardo Khafif
	Isaac Roberto Khafif

NÓMINA DE LA COMISIÓN FISCALIZADORA


SÍNDICOS TITULARES:	Haydeé Elsa Laksman
	Isabel Caamaño
	Fernando Gabriel Guernik

SÍNDICOS SUPLENTES:	Laura Helena Bardelli
	Liliana Shlosberg
	Verónica Andrea Cabral

Reseña informativa e información adicional

a las notas a los estados financieros - Art. N° 12, Capítulo III,

Título IV, de la Resolución General N° 622

de la Comisión Nacional de Valores

ÍNDICE

COMENTARIOS SOBRE LAS ACTIVIDADES DE LA SOCIEDAD
SÍNTESIS DE LOS ESTADOS FINANCIEROS CONDENSADOS DE RAGHSA SOCIEDAD ANÓNIMA POR LOS PERÍODOS DE NUEVE MESES FINALIZADOS EL 30 DE NOVIEMBRE DE 2015, 2014, 2013 Y 2012 (CIFRAS EXPRESADAS EN MILES DE PESOS)
DATOS ESTADÍSTICOS
PERSPECTIVAS FUTURAS
información adicional requerida por el art. n° 12, capítulo iii, título iv, de la resolución general N° 622 de la comisión nacional de valores
COMENTARIOS SOBRE LAS ACTIVIDADES DE LA SOCIEDAD
Emprendimientos de inversión y renta
Edificio “Plaza San Martín”

La Sociedad es propietaria de los pisos dos a once (ambos inclusive) y de ciento cuarenta y tres cocheras y áreas comunes correspondientes a los mismos, en un edificio de oficinas conocido como “Plaza San Martín”, ubicado en la esquina de las calles Maipú y Arenales, Ciudad Autónoma de Buenos Aires, con frente a la Plaza San Martín. Los pisos que son de propiedad de la Sociedad y se encuentran ocupados están alquilados a sociedades multinacionales o importantes empresas argentinas.

A la fecha de emisión de la presente reseña, el 100% de las plantas del edificio “Plaza San Martín” se encuentra alquilado.

Torre San Martín 344

La torre San Martín 344 forma parte de un complejo edilicio orientado al mercado de oficinas y de locales comerciales y las cocheras necesarias para el mismo, ubicado en el microcentro de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, con frentes a las calles San Martín 344 y Florida 343. El mismo tiene una superficie total de aproximadamente 48.031 m2y está dotado de tecnología de última generación con los elementos necesarios para conformar un complejo inteligente, con mínimos gastos operativos y bajo costo de mantenimiento.

La torre consta de 29 pisos de oficinas más planta baja y 3 subsuelos habilitados para cocheras con acceso por la calle San Martín.

Con fechas 23 de octubre y 12 de diciembre de 2014, la Sociedad efectúo las ventas de ocho y cuatro unidades funcionales destinadas a oficinas, recibiendo la suma de $236.530.000 y $111.866.133, respectivamente. Los montos recibidos serán reinvertidos para la construcción del complejo de oficinas comerciales denominado “Centro Empresarial Libertador”.

Asimismo, con fecha 25 de junio y 13 de noviembre de 2015, se produjeron las ventas de tres y catorce unidades funcionales destinadas a oficinas, recibiendo la suma de $87.555.600 y $631.076.480, respectivamente.

Debemos mencionar que en la venta realizada en noviembre de 2015, está incluido el piso donde la Sociedad desarrolla sus actividades, que se encontraba registrado contablemente en el rubro Propiedades, planta y equipo.

Torre “Madero Office”

Consiste en una torre y las cocheras necesarias, orientado al mercado de oficinas, ubicado en la manzana 1Ñ del Dique IV de Puerto Madero. Fue la primera torre de Argentina en contar con la pre-certificación de “green building” bajo el Consejo de Construcción Ecológica de los Estados Unidos y posee un área locativa total de 34.399 m2.

A la fecha de emisión de la presente reseña, el 100% de las plantas de la torre “Madero Office” se encuentra alquilado.

2 -
Torre “955 Belgrano Office”

RAGHSA adquirió entre febrero de 2008 y febrero de 2010 un terreno de 3.920 m2 donde construyó “955 Belgrano Office” (finalizada en agosto 2014).

Esta torre de oficinas AAA, destinada a renta, está integrada por 30 plantas libres de 1.018 m2 rentables cada una. La torre cuenta con vistas 360° del Río de la Plata, la Avenida 9 de Julio y la Ciudad de Buenos Aires.

El proyecto, diseñado por el estudio Mario Roberto Álvarez & Asociados, ha sido pre-certificado por el United States Green Building Council como LEED Core & Shell en nivel GOLD. Además, se construyó de acuerdo a las normativas de la National Fire Protection Association (NFPA) de los Estados Unidos.

En el mes de septiembre de 2015, la Sociedad celebró un contrato de locación de las plantas 1° a 8° de la torre “955 Belgrano Office” por un término de diez años, con vigencia a partir del primero de enero de 2016.

A la fecha de emisión de la presente reseña, el 63% de los pisos de la torre “955 Belgrano Office” se encuentra alquilado.

Proyecto de oficinas - “Madero Riverside”

Este edificio de oficinas AAA se encuentra ubicado en el dique IV de Puerto Madero en un terreno de 4.625 m2. Consta de ocho plantas libres de 1.411 m2 rentables más una planta de 3.400 m2 en el primer subsuelo. Su construcción se inició en noviembre de 2013. RAGHSA tiene la intensión de certificar este edificio como LEED Core & Shell en categoría Gold y se está construyendo de acuerdo con las normativas de la National Fire Protection Association (NFPA) de los Estados Unidos.

La Sociedad estima la finalización de la torre para diciembre de 2016.

Proyecto de oficinas - “Centro Empresarial Libertador”

Con fecha 6 de febrero de 2014, la Sociedad firmó la escritura del inmueble ubicado en la manzana delimitada por Avenida del Libertador, Manuela Pedraza, Arribeños y Juana Azurduy de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, de aproximadamente 7.200 m2, destinado a construir un complejo de oficinas comerciales para alquiler.

3 -
SÍNTESIS DE LOS ESTADOS FINANCIEROS CONDENSADOS DE RAGHSA SOCIEDAD ANÓNIMA POR LOS PERÍODOS DE NUEVE MESES FINALIZADOS EL 30 DE NOVIEMBRE DE 2015, 2014, 2013 Y 2012
Estructura de resultados por los períodos de nueve meses finalizados el 30 de noviembre de 2015, 2014, 2013 y 2012:


	Ganancia (pérdida)
	9 meses (Marzo - Noviembre)				3 meses (Septiembre - Noviembre)
	2015	2014	2013	2012	2015	2014	2013	2012
	ARS 000	ARS 000	ARS 000	ARS 000	ARS 000	ARS 000	ARS 000	ARS 000

Ingresos por arrendamientos	194.952	176.458	115.846	93.760	65.735	62.178	40.839	32.927
Costo de arrendamientos	(19.836)	(6.266)	(8.268)	(2.369)	(7.664)	(3.611)	(4.702)	(457)
Resultado neto por arrendamientos	175.116	170.192	107.578	91.391	58.071	58.567	36.137	32.470
Ingresos por ventas de propiedades	-	3.376	-	3.897	-	-	-	-
Costo de ventas de propiedades	-	(2.363)	-	(3.167)	-	-	-	-
Resultado neto por ventas de propiedades	-	1.013	-	730	-	-	-	-

Ganancia bruta	175.116	171.205	107.578	92.121	58.071	58.567	36.137	32.470

Ganancia por revaluación de propiedades de inversión, neto	458.923	908.666	231.508	98.440	163.535	390.381	97.985	39.137
Resultado por la venta de propiedades de inversión, neto	194.394	127.016	(4.185)	-	191.665	127.016	-	-
Resultado neto generado por las propiedades de inversión	653.317	1.035.682	227.323	98.440	355.200	517.397	97.985	39.137

Ingreso por venta de propiedades, planta y equipo, neto	8.558	-	-	-	8.558	-	-	-
Resultado neto generado por ventas de propiedades, planta y equipo	8.558	-	-	-	8.558	-	-	-

Gastos de administración	(44.041)	(33.966)	(16.371)	(14.300)	(20.324)	(9.204)	(4.568)	(5.442)
Gastos de comercialización	(9.675)	(10.845)	(21.501)	(3.864)	(5.579)	(6.672)	(19.023)	(1.106)
Otros egresos operativos	(6.172)	(4.789)	(527)	(6.374)	(2.475)	(1.799)	(416)	1.500
Ganancia operativa	777.103	1.157.287	296.502	166.023	393.451	558.289	110.115	66.559

Ingresos financieros	163.744	54.679	90.561	21.417	102.728	3.493	66.753	5.619
Costos financieros	(85.402)	(41.713)	(28.230)	(21.522)	(27.595)	(12.793)	(10.060)	(7.513)
Diferencia de cambio neta	(94.957)	(64.057)	(118.412)	(53.420)	(40.852)	(6.999)	(49.240)	(21.726)
Ganancia antes de impuesto a las ganancias	760.488	1.106.196	240.421	112.498	427.732	541.990	117.568	42.939

Impuesto a las ganancias y a la ganancia mínima presunta	(228.986)	(381.277)	(78.504)	(36.906)	(136.122)	(233.472)	(34.196)	(15.245)
Ganancia neta del período	531.502	724.919	161.917	75.592	291.610	308.518	83.372	27.694


	Ganancia (pérdida)
	9 meses (Marzo - Noviembre)				3 meses (Septiembre - Noviembre)
	2015	2014	2013	2012	2015	2014	2013	2012
	ARS 000	ARS 000	ARS 000	ARS 000	ARS 000	ARS 000	ARS 000	ARS 000

Otro resultado integral del período

Otro resultado integral que no se reclasificará a resultados en períodos posteriores

Revaluación del inmueble para uso propio	3.452	2.660	2.769	1.344	1.111	1.174	1.145	459
Efecto impositivo sobre revaluación	(1.208)	(931)	(969)	(470)	(389)	(411)	(401)	(160)
Otro resultado integral neto que no se reclasificará a resultados en períodos posteriores	2.244	1.729	1.800	874	722	763	744	299

Otro resultado integral, neto de impuestos	2.244	1.729	1.800	874	722	763	744	299

Total del resultado integral del período, neto de impuestos	533.746	726.648	163.717	76.466	292.332	309.281	84.116	27.993

Situación financiera resumida al 30 de noviembre de 2015, 2014, 2013 y 2012:


	30.11.2015 No auditado	30.11.2014 No auditado	30.11.2013 No auditado	30.11.2012 No auditado
	ARS 000	ARS 000	ARS 000	ARS 000

Activo no corriente	4.822.722	3.325.232	1.920.658	1.556.175
Activo corriente	1.313.308	486.250	256.411	93.234
Total del activo	6.136.030	3.811.482	2.177.069	1.649.409

Patrimonio neto	3.508.921	1.966.387	1.034.646	816.641

Pasivo no corriente	2.326.585	1.743.466	1.059.063	788.445
Pasivo corriente	300.524	101.629	83.360	44.323
Total del pasivo	2.627.109	1.845.095	1.142.423	832.768

Total del pasivo y patrimonio neto	6.136.030	3.811.482	2.177.069	1.649.409

5 -
Estructura del flujo de efectivo por los períodos de nueve meses finalizados el 30 de noviembre de 2015, 2014, 2013 y 2012:


	30.11.2015 No auditado	30.11.2014 No auditado	30.11.2013 No auditado	30.11.2012 No auditado
	ARS 000	ARS 000	ARS 000	ARS 000

* Flujo neto de efectivo (utilizado en) generado por actividades operativas	(526.803)	(31.216)	(4.156)	189.227

* Flujo neto de efectivo generado por (utilizado en) actividades de inversión	583.712	76.854	(24.834)	(91.121)

* Flujo neto de efectivo (utilizado en) generado por actividades de financiación	(57.806)	(46.421)	28.947	(97.946)

* Resultados financieros y por tenencia del efectivo	3.628	15.264	458	-

* Aumento neto del efectivo	2.731	14.481	415	160

Índices patrimoniales y de resultados:


	30.11.2015 No auditado	30.11.2014 No auditado	30.11.2013 No auditado	30.11.2012 No auditado

* Liquidez (Activo corriente / Pasivo corriente)	4,37	4,78	3,08	2,10

* Solvencia (Patrimonio neto / Pasivo total)	1,34	1,07	0,91	0,98

* Inmovilización del capital (Activo no corriente / Activo total)	0,79	0,87	0,88	0,94

* Rentabilidad ordinaria (Resultado neto del período anualizado (no incluye Otros Resultados Integrales) / Patrimonio neto promedio)	0,22	0,60	0,23	0,13

6 -
DATOS ESTADÍSTICOS

Arrendamientos - Porcentajes de ocupación:


	2015	2014	2013	2012

Edificio Plaza San Martín	100%	100%	100%	100%
Torre San Martín 344 (1)	-	100%	100%	100%
Torre Madero Office	100%	100%	100%	100%
Torre 955 Belgrano Office	63%	25%	-	-

En noviembre de 2015 se vendieron las unidades remanentes que se encontraban en alquiler.

Volúmenes de ventas (en unidades físicas - unidades funcionales) (1):


	2015	2014	2013	2012

Complejo Le Parc Figueroa Alcorta	-	-	-	-
Torre Cavia	-	1	-	2
Torre Alcorta	-	-	-	-
	-	1	-	2

No comprende la venta de cocheras y bauleras.

Metros cuadrados alquilables vendidos:


	2015	2014	2013	2012

Torre San Martín 344	11.585	8.500	-	-
Edificio Florida 343 - Área Comercial	-	-	8.657	-
	11.585	8.500	8.657	-

PERSPECTIVAS FUTURAS

La Sociedad posee un nuevo proyecto de inversión y renta, correspondiente a la construcción de un edificio destinado al alquiler de oficinas comerciales, que se encuentra desarrollando en el terreno de su propiedad, ubicado en el Dique IV de Puerto Madero. Asimismo, tiene la intención de construir un complejo de oficinas comerciales para alquiler, que se desarrollará en el terreno ubicado en la manzana delimitada por Avenida del Libertador, Manuela Pedraza, Arribeños y Juana Azurduy.

Hemos detectado que la situación de los mercados inmobiliarios en algunos países diferentes de Argentina, tales como, por ejemplo, Brasil, Estados Unidos, Perú, Paraguay, etc., podría representar una oportunidad para la Sociedad por el valor de sus inmuebles y de la construcción. Por esta razón, invertir en otros países podría estar en el horizonte de la Sociedad, sea de manera autónoma o bien asociada a terceros.

INFORMACIÓN ADICIONAL REQUERIDA POR EL ART. N° 12, CAPÍTULO III, TÍTULO IV, DE LA RESOLUCIÓN GENERAL N° 622 DE LA COMISIÓN NACIONAL DE VALORES

En relación con la información requerida por la normativa de referencia, según la Resolución General N° 622 de la Comisión Nacional de Valores, informamos que la misma se encuentra incluida en el presente documento y en los estados financieros condensados de período intermedio de la Sociedad al 30 de noviembre de 2015, según corresponda. Adicionalmente, atendiendo a la particularidad de la actividad que desarrolla la Sociedad, cierta información no resulta aplicable.

La información requerida se encuentra incluida en:

Cuestiones generales sobre la actividad de la Sociedad:
Regímenes jurídicos específicos y significativos que impliquen decaimientos o renacimientos contingentes de beneficios previstos por dichas disposiciones: Esta información no es aplicable a la Sociedad.
Modificaciones significativas en las actividades de la Sociedad u otras circunstancias similares ocurridas durante los períodos comprendidos por los estados financieros que afecten su comparabilidad con los presentados en períodos anteriores, o que podrían afectarla con los que habrán de presentarse en períodos futuros: Esta información no es aplicable a la Sociedad.
Clasificación de los saldos de créditos y deudas en plazos de vencimiento: Esta información consta en nota 12. a los estados financieros condensados de período intermedio de la Sociedad al 30 de noviembre de 2015.
Clasificación de los créditos y deudas, de manera que permita conocer los efectos financieros que produce su mantenimiento. La misma debe posibilitar la identificación de:
Las cuentas en moneda nacional, en moneda extranjera y en especie: Esta información consta en el Anexo III a los estados financieros.
Los saldos sujetos a cláusulas de ajuste y los que no lo están: Esta información no es aplicable a la Sociedad.
Los saldos que devengan intereses y los que no lo hacen. Esta información consta en nota 12. a los estados financieros condensados de período intermedio de la Sociedad al 30 de noviembre de 2015.
Detalle del porcentaje de participación en sociedades del artículo 33 de la Ley N° 19.550 en el capital y en el total de votos. Además, saldos deudores y/o acreedores por sociedad y segregados del modo previsto en los puntos 3. y 4. anteriores. Esta información no es aplicable a la Sociedad.
Créditos por ventas o préstamos contra directores, síndicos, miembros del consejo de vigilancia y sus parientes hasta el segundo grado inclusive. Para cada persona se indicará el saldo máximo habido durante el período (expresado en moneda de cierre), el saldo a la fecha del estado contable, el motivo del crédito, la moneda en que fue concedido y las cláusulas de actualización monetaria y tasas de interés aplicadas: Esta información consta en nota 17. a los estados financieros condensados de período intermedio de la Sociedad al 30 de noviembre de 2015.
Inventario físico de los bienes de cambio:
Periodicidad y alcance de los inventarios físicos de los bienes de cambio. Si existen bienes de inmovilización significativa en el tiempo, por ejemplo más de un año, indicar su monto y si se han efectuado las previsiones que correspondan: Esta información no es aplicable a la Sociedad.
Valores corrientes:
Fuentes de los datos empleados para calcular los valores corrientes utilizados para valuar bienes de cambio, bienes de uso y otros activos significativos. Como excepción, es admisible para los bienes de cambio el costo de última compra reexpresado al cierre del período: Esta información consta en notas 9. y 10. a los estados financieros condensados de período intermedio de la Sociedad al 30 de noviembre de 2015.
8 -

Bienes de Uso:

En el caso de existir bienes de uso revaluados técnicamente, indicar el método seguido para calcular la desafectación del ejercicio de la “reserva por revalúo técnico” cuando parte de ella hubiera sido reducida previamente para absorber pérdidas: Esta información consta en Nota 9. a los estados financieros condensados de período intermedio de la Sociedad al 30 de noviembre de 2015.
Deberá informarse el valor total consignado en el balance de los bienes de uso sin usar por obsoletos: Esta información no es aplicable a la Sociedad.
Participaciones en otras sociedades:

Esta información no es aplicable a la Sociedad.

Valores recuperables:
Criterios seguidos para determinar los “valores recuperables” significativos de bienes de cambio, bienes de uso y otros activos, empleados como límites para sus respectivas valuaciones contables: Esta información consta en nota 9. a los estados financieros condensados de período intermedio de la Sociedad al 30 de noviembre de 2015.
Seguros:
Seguros que cubren los bienes tangibles. Para cada grupo homogéneo de los bienes se consignarán los riesgos cubiertos, las sumas aseguradas y los correspondientes valores contables. Esta información se encuentra detallada en los siguientes cuadros:

Edificio “Plaza San Martín”


Cía. Aseguradora	Suma Asegurada	Concepto (riesgo cubierto)
Royal & Sun Alliance Seguros S.A.	U$S 19.071.000	Pérdida de alquileres

Torre - “Madero Office”


Cía. Aseguradora	Suma Asegurada	Concepto (riesgo cubierto)
Royal & Sun Alliance Seguros S.A.	U$S 48.189.000	Pérdida de alquileres

Torre - “955 Belgrano Office”


Cía. Aseguradora	Suma Asegurada	Concepto (riesgo cubierto)
Royal & Sun Alliance Seguros S.A.	U$S 6.600.000	Pérdida de alquileres

Proyecto de oficinas - “Madero Riverside”


Cía. Aseguradora	Suma Asegurada	Concepto (riesgo cubierto)
Generali Argentina Cía. de Seguros S.A.	U$S 33.641.111	Todo riesgo construcción

Proyecto de oficinas - Centro Empresarial Libertador


Cía. Aseguradora	Suma Asegurada	Concepto (riesgo cubierto)
Berkley International Seguros	U$S 16.250.000	Responsabilidad Civil
Royal & Sun Alliance Seguros S.A.	U$S 1.000.000	Responsabilidad Civil Comprensiva

Además la Sociedad cuenta con seguros contratados a través del consorcio de propietarios, detallado a continuación:

Edificio “Plaza San Martín”


Cía. Aseguradora	Suma Asegurada	Concepto (riesgo cubierto)
Chubb Argentina de seguros S.A.	U$S 15.000	Incendio obras de arte
Royal & Sun Alliance Seguros S.A.	U$S 49.377.000	Todo riesgo operativo
Royal & Sun Alliance Seguros S.A.	U$S 2.000.000	Responsabilidad civil
Prudencia Seguros	U$S 201.000	Daño ambiental de incidencia colectiva

Torre San Martín 344 - Edificio Florida 343 - Área Comercial


Cía. Aseguradora	Suma Asegurada	Concepto (riesgo cubierto)
Chubb Argentina de seguros S.A.	U$S 46.900	Incendio obras de arte
Royal & Sun Alliance Seguros S.A.	U$S 46.943.000	Todo riesgo operativo
Royal & Sun Alliance Seguros S.A.	U$S 2.000.000	Responsabilidad civil
Prudencia Seguros	U$S 201.000	Daño ambiental de incidencia colectiva

Torre - “Madero Office”


Cía. Aseguradora	Suma Asegurada	Concepto (riesgo cubierto)
Royal & Sun Alliance Seguros S.A. / Zurich	U$S 91.000.000	Todo riesgo operativo
Royal & Sun Alliance Seguros S.A.	U$S 2.000.000	Responsabilidad civil
Prudencia Seguros	U$S 201.000	Daño ambiental de incidencia colectiva

Torre - “955 Belgrano Office”


Cía. Aseguradora	Suma Asegurada	Concepto (riesgo cubierto)
Royal & Sun Alliance Seguros S.A.	U$S 72.800.000	Todo riesgo operativo
Royal & Sun Alliance Seguros S.A.	U$S 2.000.000	Responsabilidad civil

Contingencias positivas y negativas:

Esta información no es aplicable a la Sociedad.

Adelantos irrevocables a cuenta de futuras suscripciones:

Esta información no es aplicable a la Sociedad.

Ciudad Autónoma de Buenos Aires,

7 de enero de 2016

EL DIRECTORIO

MOISÉS KHAFIF

Presidente

INFORME DE REVISIÓN LIMITADA

DE ESTADOS FINANCIEROS CONDENSADOS

DE PERÍODO INTERMEDIO

A los Señores Directores de

RAGHSA SOCIEDAD ANÓNIMA

CUIT: 30-62088060-0

Domicilio legal: San Martín 344 - 29° piso

Ciudad Autónoma de Buenos Aires

Informe sobre los estados financieros

Introducción

Hemos revisado los estados financieros condensados de período intermedio adjuntos de RAGHSA SOCIEDAD ANÓNIMA (“la Sociedad”), que comprenden (a) el estado de situación financiera al 30 de noviembre de 2015, (b) el estado del resultado integral por los períodos de nueve y tres meses finalizados el 30 de noviembre de 2015 y los estados de cambios en el patrimonio y de flujos de efectivo por el período de nueve meses finalizado en esa fecha y (c) notas explicativas seleccionadas.

Responsabilidad del Directorio en relación con los estados financieros

El Directorio es responsable de la preparación y presentación de los estados financieros de la Sociedad de acuerdo con las Normas Internacionales de Información Financiera, adoptadas por la Federación Argentina de Consejos Profesionales de Ciencias Económicas como normas contables profesionales e incorporadas por la Comisión Nacional de Valores (C.N.V.) a su normativa, tal como fueron aprobadas por el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad (I.A.S.B., por sus siglas en inglés) y, por lo tanto, es responsable de la preparación y presentación de los estados financieros mencionados en el párrafo 1. de acuerdo con la Norma Internacional de Contabilidad 34 (“Información Financiera Intermedia”).

El Directorio es también responsable del control interno que considere necesario para permitir la preparación de información financiera de períodos intermedios libre de distorsiones significativas, ya sea debido a errores o a irregularidades.

Responsabilidad del auditor

Nuestra responsabilidad es expresar una conclusión sobre los estados financieros mencionados en el párrafo 1. basada en nuestra revisión, que fue realizada de acuerdo con la Norma Internacional sobre Encargos de Revisión 2410 (“Revisión de información financiera de períodos intermedios realizada por el auditor independiente de la entidad”), emitida por el Consejo de Normas Internacionales de Auditoría y Aseguramiento (I.A.A.S.B., por sus siglas en inglés). Esa norma requiere que el auditor cumpla con los requisitos éticos pertinentes a la auditoría de los estados financieros anuales de la Sociedad. Una revisión de información financiera de períodos intermedios consiste en realizar indagaciones, principalmente a las personas responsables de las cuestiones contables y financieras, y en aplicar procedimientos analíticos y otros procedimientos de revisión. El alcance de una revisión es sustancialmente menor que el de una auditoría realizada de acuerdo con las Normas Internacionales de Auditoría y, por consiguiente, no nos permite obtener seguridad de que tomaremos conocimiento de todas las cuestiones significativas que podrían identificarse en una auditoría. Por lo tanto, no expresamos una opinión de auditoría.

Conclusión

Sobre la base de nuestra revisión, nada llamó nuestra atención que nos hiciera pensar que los estados financieros mencionados en el párrafo 1. no están preparados, en todos sus aspectos significativos, de conformidad con la Norma Internacional de Contabilidad 34 (“Información Financiera Intermedia”).
Informe sobre otros requerimientos legales y regulatorios
En cumplimiento de disposiciones vigentes, informamos que:
Sobre la base de nuestra revisión, nada llamó nuestra atención que nos hiciera pensar que los estados financieros mencionados en el párrafo 1. no están preparados, en todos sus aspectos significativos, de conformidad con las normas pertinentes de la Ley de Sociedades Comerciales y de la Comisión Nacional de Valores.
3 -
Los estados financieros mencionados en el párrafo 1. se encuentran transcriptos en el libro de Inventario y Balances y surgen de registros contables llevados, en sus aspectos formales, de conformidad con las normas legales vigentes.
Al 30 de noviembre de 2015 la deuda devengada en concepto de aportes y contribuciones con destino al Sistema Integrado Previsional Argentino, que surge de los registros contables de la Sociedad, asciende a $ 174.189, no siendo la misma exigible a esa fecha.

Ciudad Autónoma de Buenos Aires,

7 de enero de 2016

PISTRELLI, HENRY MARTIN Y ASOCIADOS S.R.L.

C.P.C.E.C.A.B.A. T° 1 - F° 13

GUILLERMO J. DÍAZ

Socio

Contador Público U.B.A.

C.P.C.E.C.A.B.A. T° 140 - F° 133

INFORME ESPECIAL SOBRE LA RESEÑA INFORMATIVA
Y LA “INFORMACIÓN ADICIONAL A LAS NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS
REQUERIDA POR EL ART. N° 12, CAPÍTULO III, TÍTULO IV, DE LAS NORMAS
(N.T. 2013) DE LA COMISIÓN NACIONAL DE VALORES”

A los Señores Directores de

RAGHSA SOCIEDAD ANÓNIMA

CUIT: 30-62088060-0

Domicilio legal: San Martín 344 - 29° piso

Ciudad Autónoma de Buenos Aires

Objeto del encargo

Hemos sido contratados por RAGHSA SOCIEDAD ANÓNIMA (“la Sociedad”) para emitir un informe especial requerido por las Normas (N.T. 2013) de la Comisión Nacional de Valores (C.N.V.) en relación con la información contenida en la “Reseña Informativa por los períodos intermedios finalizados el 30 de noviembre de 2015, 2014, 2013 y 2012” y en la “Información adicional a las notas a los estados financieros requerida por el Art. N° 12, Capítulo III, Título IV, de las Normas (N.T. 2013) de la C.N.V.”. Esta información, que adjuntamos firmada al sólo efecto de su identificación con el presente informe especial, es presentada por la Sociedad juntamente con los estados financieros para cumplimentar las normas respectivas de la C.N.V.

Responsabilidad de la Dirección

La Dirección de la Sociedad es responsable de la preparación y presentación de la información objeto del encargo mencionada en el párrafo 1. y del cumplimiento de las normas pertinentes de la C.N.V.

Responsabilidad del contador público

Nuestra responsabilidad consiste en la emisión del presente informe especial, basado en nuestra tarea profesional, que se detalla en el párrafo siguiente, para cumplir con los requerimientos de la C.N.V. mencionados en el párrafo 1.

2 -
Tarea profesional

Nuestra tarea profesional fue desarrollada de conformidad con las normas sobre informes especiales establecidas en la sección VII.C de la segunda parte de la Resolución Técnica N° 37 de la Federación Argentina de Consejos Profesionales de Ciencias Económicas (R.T. 37) y consistió en la aplicación de ciertos procedimientos necesarios para verificar el cumplimiento, por parte de la Sociedad, de los requerimientos de la C.N.V. mencionados en el párrafo 1. La R.T. 37 exige que cumplamos los requerimientos de ética y que planifiquemos y ejecutemos nuestra tarea de forma tal que nos permita emitir el presente informe especial.

En consecuencia, nuestro trabajo sobre la información objeto del encargo no constituye una auditoría, una revisión ni otro encargo de aseguramiento.

Previamente, hemos revisado los estados financieros condensados de período intermedio de la Sociedad al 30 de noviembre de 2015, adjuntos, y al 30 de noviembre de 2014, 2013 y 2012, que no se incluyen en el documento adjunto, sobre los cuales emitimos nuestros informes de revisión de fechas 7 de enero de 2016, 9 de enero de 2015, 10 de enero de 2014 y 18 de enero de 2013, respectivamente, a los cuales nos remitimos y que deben ser leídos juntamente con el presente informe especial.

Los procedimientos detallados a continuación han sido aplicados sobre los registros y documentación que nos fueron suministrados por la Sociedad. Nuestra tarea se basó en la premisa de que la información proporcionada es precisa, completa, legítima y libre de fraudes y otros actos ilegales, para lo cual hemos tenido en cuenta su apariencia y estructura formal.

Los procedimientos realizados consistieron únicamente en verificar que la información contenida en los puntos 2 y 5 de la “Reseña Informativa por los períodos intermedios finalizados el 30 de noviembre de 2015, 2014, 2013 y 2012” y en la “Información adicional a las notas a los estados financieros requerida por el Art. N° 12, Capítulo III, Título IV, de las Normas (N.T. 2013) de la C.N.V.” surja de los correspondientes estados financieros condensados de período intermedio de la Sociedad al 30 de noviembre de 2015, 2014, 2013 y 2012 mencionados anteriormente y/o de documentación de soporte proporcionada por la Sociedad.

3 -
Manifestación profesional

Sobre la base del trabajo realizado, cuyo alcance se describe en el párrafo precedente, informamos que de las verificaciones realizadas sobre la información objeto del encargo no han surgido hallazgos que afecten el cumplimiento, por parte de la Sociedad, de los requerimientos de la C.N.V. mencionados en el párrafo 1.

Ciudad Autónoma de Buenos Aires,

7 de enero de 2016

PISTRELLI, HENRY MARTIN Y ASOCIADOS S.R.L.

C.P.C.E.C.A.B.A. T° 1 - F° 13

GUILLERMO J. DÍAZ

Socio

Contador Público U.B.A.

C.P.C.E.C.A.B.A. T° 140 - F° 133

Domicilio legal: San Martín 344 - 29° piso - Ciudad Autónoma de Buenos Aires

EJERCICIO ECONÓMICO N° 48 INICIADO EL 1° DE MARZO DE 2015

ESTADOS FINANCIEROS CONDENSADOS DE PERÍODO INTERMEDIO

CORRESPONDIENTES AL PERÍODO DE NUEVE MESES

FINALIZADO EL 30 DE NOVIEMBRE DE 2015

Actividad principal de la Sociedad: adquisición, construcción, arrendamiento y compraventa de inmuebles para oficinas y/o viviendas, como así también actividades de financiación de ventas de dichos inmuebles.

Fecha de inscripción en el Registro Público de Comercio:

del contrato social: 23 de junio de 1969.
de la última modificación del estatuto: 24 de junio de 2014.

Número de registro en la Inspección General de Justicia: 28.194.

Fecha de finalización del contrato social: 28 de febrero de 2100.

Clave Única de Identificación Tributaria (C.U.I.T.): 30-62088060-0.

COMPOSICIÓN DEL CAPITAL (Ver Nota 15.)


Características de las acciones	Emitido, suscripto, integrado e inscripto	Total
	ARS 000	ARS 000
373.340.000 acciones ordinarias, nominativas, clase única, de valor nominal $1 cada una, con derecho a un voto:	373.340	373.340

ESTADO DEL RESULTADO INTEGRAL

CORRESPONDIENTE A LOS PERÍODOS DE NUEVE Y TRES MESES

FINALIZADOS EL 30 DE NOVIEMBRE DE 2015

(Cifras expresadas en miles de pesos - Nota 2.2.2.)


		Ganancia (pérdida) - No auditado
		9 meses (Marzo - Noviembre)		3 meses (Septiembre - Noviembre)
		2015	2014	2015	2014
	Notas / Anexos

Ingresos por arrendamientos	3	194.952	176.458	65.735	62.178
Costo de arrendamientos	IV	(19.836)	(6.266)	(7.664)	(3.611)
Resultado neto por arrendamientos		175.116	170.192	58.071	58.567

Ingresos por venta de propiedades	3	-	3.376	-	-
Costo de venta de propiedades	IV	-	(2.363)	-	-
Resultado neto por venta de propiedades		-	1.013	-	-

Ganancia bruta		175.116	171.205	58.071	58.567

Ganancia por revaluación de propiedades de inversión	10	458.923	908.666	163.535	390.381
Resultado por venta de propiedades de inversión, neto		194.394	127.016	191.665	127.016
Resultado neto generado por las propiedades de inversión		653.317	1.035.682	355.200	517.397

Ingreso por venta de propiedades, planta y equipo		8.558	-	8.558	-
Resultado neto generado por ventas de propiedades, planta y equipo		8.558	-	8.558	-

Gastos de administración	IV	(44.041)	(33.966)	(20.324)	(9.204)
Gastos de comercialización	IV	(9.675)	(10.845)	(5.579)	(6.672)
Otros egresos operativos		(6.172)	(4.789)	(2.475)	(1.799)
Ganancia operativa		777.103	1.157.287	393.451	558.289

Ingresos financieros	4	163.744	54.679	102.728	3.493
Costos financieros	5	(85.402)	(41.713)	(27.595)	(12.793)
Diferencia de cambio neta	6	(94.957)	(64.057)	(40.852)	(6.999)
Ganancia antes de impuesto a las ganancias		760.488	1.106.196	427.732	541.990

Impuesto a las ganancias y a la ganancia mínima presunta	7	(228.986)	(381.277)	(136.122)	(233.472)
Ganancia neta del período		531.502	724.919	291.610	308.518

Otro resultado integral del período

Otro resultado integral que no se reclasificará a resultados en períodos posteriores

Revaluación del inmueble para uso propio	9	3.452	2.660	1.111	1.174
Efecto impositivo sobre revaluación	7	(1.208)	(931)	(389)	(411)
Otro resultado integral neto que no se reclasificará a resultados en períodos posteriores		2.244	1.729	722	763
Otro resultado integral, neto de impuestos		2.244	1.729	722	763

Total del resultado integral del período, neto de impuestos		533.746	726.648	292.332	309.281

Ganancia por acción
Básica y diluida, ganancia neta del período atribuible a los tenedores de instrumentos ordinarios de patrimonio	8	1,42	1,94	0,78	0,83

Las notas 1 a 20 y los Anexos I a V son parte integrante de los presentes estados financieros.

ESTADO DE SITUACIÓN FINANCIERA

AL 30 DE NOVIEMBRE Y 28 DE FEBRERO DE 2015

(Cifras expresadas en miles de pesos - Nota 2.2.2.)

		30.11.2015 No auditado	28.02.2015 Auditado
	Notas / Anexos
ACTIVOS
ACTIVO NO CORRIENTE
Propiedades, planta y equipo	9	1.170	30.680
Propiedades de inversión	10	4.204.261	4.213.926
Propiedades de inversión en construcción	11	614.784	494.476
Otros créditos	12.2	-	5.517
Créditos fiscales	13.1	2.507	2.507
Total del activo no corriente		4.822.722	4.747.106

ACTIVO CORRIENTE
Créditos fiscales	13.1	24.346	30.599
Crédito por impuesto a la ganancia mínima presunta	7	44.709	28.787
Otros créditos	12.2	24.650	17.381
Deudores comerciales y otras cuentas por cobrar	12.4	719	881
Activos financieros valuados a valor razonable con cambios en resultados	II	1.214.391	453.380
Efectivo	12.3	4.493	1.762
Total del activo corriente		1.313.308	532.790
Total del activo		6.136.030	5.279.896

PATRIMONIO NETO Y PASIVOS
PATRIMONIO NETO
Capital social	15.1	373.340	373.340
Prima de emisión		7.705	7.705
Superávit de revaluación		-	13.353
Reserva legal	15.2	74.668	35.252
Reserva especial R.G. C.N.V. N° 609/12	15.3	348.862	348.862
Reserva voluntaria		2.157.247	468.880
Resultados acumulados - no asignados		547.099	1.727.783
Patrimonio neto (atribuible a los propietarios)		3.508.921	2.975.175

PASIVO NO CORRIENTE
Deudas y préstamos	12.6	762.201	449.733
Previsiones	V	377	4.010
Cargas sociales y fiscales	13.2	6.164	1.217
Pasivo por impuesto diferido	7	1.529.216	1.299.022
Otros pasivos no financieros	14	28.627	37.166
Total del pasivo no corriente		2.326.585	1.791.148

PASIVO CORRIENTE
Cuentas a pagar comerciales y otras cuentas por pagar	12.5	8.376	2.562
Deudas y préstamos	12.6	257.008	475.012
Cargas sociales y fiscales	13.2	1.633	6.869
Otros pasivos no financieros	14	17.641	16.122
Impuesto a las ganancias y a la ganancia mínima presunta a pagar	7	15.866	13.008
Total del pasivo corriente		300.524	513.573
Total del pasivo		2.627.109	2.304.721
Total de patrimonio neto y pasivos		6.136.030	5.279.896

Las notas 1 a 20 y los Anexos I a V son parte integrante de los presentes estados financieros.

ESTADO DE CAMBIOS EN EL PATRIMONIO

CORRESPONDIENTE AL PERÍODO DE NUEVE MESES

FINALIZADO EL 30 DE NOVIEMBRE DE 2015

(Cifras expresadas en miles de pesos - Nota 2.2.2.)


	Aportes de los propietarios		Ganancias reservadas
	Capital social	Prima de emisión	Reserva legal	Reserva voluntaria	Reserva especial - Aplicación NIIF	Superávit de revaluación	Resultados no asignados	Total

Al 1° de marzo de 2015	373.340	7.705	35.252	468.880	348.862	13.353	1.727.783	2.975.175

Ganancia neta del período	-	-	-	-	-	-	531.502	531.502

Otro resultado integral, neto de impuestos	-	-			-	2.244	-	2.244
Total del resultado integral del período, neto de impuestos	-	-	-	-	-	2.244	531.502	533.746

Distribución de resultados no asignados aprobada por la Asamblea de Accionistas del 15 de julio de 2015:

* Constitución de reservas	-	-	39.416	1.688.367	-	-	(1.727.783)	-

Desafectación de reserva por venta de Propiedades, planta y equipo	-	-	-	-	-	(15.597)	15.597	-
Al 30 de noviembre de 2015 - No auditado	373.340	7.705	74.668	2.157.247	348.862	-	547.099	3.508.921


	Aportes de los propietarios		Ganancias reservadas
	Capital social	Prima de emisión	Reserva legal	Reserva voluntaria	Reserva especial - Aplicación NIIF	Superávit de revaluación	Resultados no asignados	Total

Al 1° de marzo de 2014	373.340	7.705	17.008	-	348.862	5.706	487.118	1.239.739

Ganancia neta del período	-	-	-	-	-	-	724.919	724.919

Otro resultado integral, neto de impuestos	-	-	-	-	-	1.729	-	1.729
Total del resultado integral del período, neto de impuestos	-	-	-	-	-	1.729	724.919	726.648

Distribución de resultados no asignados aprobada por la Asamblea de Accionistas del 24 de junio de 2014:

* Constitución de reservas	-	-	18.244	468.880	-	-	(487.124)	-
Al 30 de noviembre de 2014 - No auditado	373.340	7.705	35.252	468.880	348.862	7.435	724.913	1.966.387

Las notas 1 a 20 y los Anexos I a V son parte integrante de los presentes estados financieros.

ESTADO DE FLUJOS DE EFECTIVO

CORRESPONDIENTE AL PERÍODO DE NUEVE MESES

FINALIZADO EL 30 DE NOVIEMBRE DE 2015

(Cifras expresadas en miles de pesos - Nota 2.2.2.)


		30.11.2015 No auditado	30.11.2014 No auditado
	Notas/ Anexos
Actividades de operación
Ganancia neta del período		531.502	724.919
Impuesto a las ganancias y a la ganancia mínima presunta		228.986	381.277
Diferencia de cambio neta		94.957	64.057
Ajustes para conciliar la ganancia neta del período con los flujos netos de efectivo:
Depreciación de Propiedades, planta y equipo	IV	459	470
Cambio en el valor razonable de las propiedades de inversión	10	(458.923)	(908.666)
Intereses perdidos	5	65.024	34.837
Deudores incobrables	IV	6.497	5.564
Variación neta de previsión juicios		(3.633)	(2.077)
Resultado por venta de propiedades de inversión		(194.394)	(127.016)
Resultado por venta de Propiedades, planta y equipo		(8.558)	-

Cambios en los activos y pasivos operativos:
Aumento deudores comerciales y otras cuentas por cobrar		(6.335)	(109)
Aumento de activos financieros valuados a valor razonable con cambios en resultados		(761.011)	(257.208)
(Aumento) Disminución de otros créditos		(1.752)	51
Disminución (Aumento) de créditos fiscales		6.253	(2.497)
Aumento de crédito por impuesto a la ganancia mínima presunta		(15.922)	(5.489)
Disminución de préstamos		-	59.486
Disminución de inventarios		-	2.363
Aumento (Disminución) de cuentas a pagar comerciales y otras cuentas por pagar		5.814	(3.438)
Aumento (Disminución) de cargas sociales y fiscales		2.569	(3.757)
(Disminución) Aumento de otros pasivos		(18.336)	6.017
Flujo neto de efectivo utilizado en las actividades de operación		(526.803)	(31.216)

Actividades de inversión
Venta de propiedades de inversión, neta de gastos pagados		662.982	236.530
Adquisiciones de propiedades, planta y equipo		(320)	-
Adquisición de propiedades de inversión en construcción		(120.312)	(159.676)
Venta de Propiedades, planta y equipo		41.362	-
Flujo neto de efectivo generado por las actividades de inversión		583.712	76.854

Actividades de financiación
Préstamos cancelados (capital)		(19.131)	(2.032)
Intereses pagados		(38.675)	(44.389)
Flujo neto de efectivo utilizado en las actividades de financiación		(57.806)	(46.421)
Resultados financieros y por tenencia del efectivo		3.628	15.264
Aumento neto de efectivo		2.731	14.481

Efectivo al inicio del ejercicio	12.3	1.762	1.851
Efectivo al cierre del período	12.3	4.493	16.332

Las notas 1 a 20 y los Anexos I a V son parte integrante de los presentes estados financieros.

NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS CONDENSADOS CORRESPONDIENTES AL

PERÍODO DE NUEVE MESES FINALIZADO EL 30 DE NOVIEMBRE DE 2015

(Cifras expresadas en miles de pesos - Nota 2.2.2.)

RESEÑA DE LA ENTIDAD

RAGHSA S.A. (la “Sociedad”) es una sociedad anónima constituida en la República Argentina, que tiene como actividad principal el desarrollo integral de proyectos inmobiliarios para su venta y/o arrendamiento.

A partir del 27 de enero de 2011, la Sociedad hace oferta pública de sus obligaciones negociables. En tal sentido, los presentes estados financieros han sido elaborados de acuerdo con las Normas Internacionales de Información Financiera (N.I.I.F.) y se emiten para dar cumplimiento a las normas de la Comisión Nacional de Valores (C.N.V.).

Con fecha 7 de enero de 2016, el Directorio de la Sociedad aprobó la emisión de los presentes estados financieros para su presentación ante la C.N.V.

Actividad principal de la Sociedad

La Sociedad considera a toda su actividad de venta y arrendamiento como un único segmento de negocio reportable según la N.I.I.F. 8. Al 30 de noviembre de 2015, los principales emprendimientos de inversión y renta son los siguientes:

Edificio Plaza San Martín

La Sociedad es propietaria de los pisos dos a once (ambos inclusive) y de ciento cuarenta y tres cocheras y áreas comunes correspondientes a los mismos, en un edificio de oficinas conocido como “Plaza San Martín”, ubicado en la esquina de las calles Maipú y Arenales, Ciudad Autónoma de Buenos Aires, con frente a la Plaza San Martín. Los pisos que son de propiedad de la Sociedad están alquilados a sociedades multinacionales o importantes empresas argentinas.

A la fecha de emisión de los presentes estados financieros, el 100% de las plantas del edificio “Plaza San Martín” se encuentra alquilado.

Torre San Martín 344

La torre San Martín 344 forma parte de un complejo edilicio orientado al mercado de oficinas y de locales comerciales y las cocheras necesarias para el mismo, ubicado en el microcentro de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, con frentes a las calles San Martín 344 y Florida 343. El mismo tiene una superficie total de aproximadamente 48.031 m2 y está dotado de tecnología de última generación con los elementos necesarios para conformar un complejo inteligente, con mínimos gastos operativos y bajo costo de mantenimiento.

La torre consta de 29 pisos de oficinas más planta baja y 3 subsuelos habilitados para cocheras con acceso por la calle San Martín.

Con fechas 23 de octubre y 12 de diciembre de 2014, la Sociedad efectúo las ventas de ocho y cuatro unidades funcionales destinadas a oficinas, recibiendo 236.530 y 111.866, respectivamente. Los montos recibidos serán reinvertidos para la construcción del complejo de oficinas comerciales denominado “Centro Empresarial Libertador”.

Asimismo, con fecha 25 de junio y 13 de noviembre de 2015, se produjeron las ventas de tres y catorce unidades funcionales destinadas a oficinas, recibiendo la Sociedad 87.556 y 631.076, respectivamente. La última venta mencionada incluyó el piso donde la Sociedad desarrolla sus actividades, que se encontraba registrado contablemente en el rubro Propiedades, planta y equipo.

Torre - Madero Office

A la fecha de emisión de los presentes estados financieros el 100% de las plantas de la torre “Madero Office” se encuentra alquilado.

Torre - 955 Belgrano Office

La Sociedad adquirió entre febrero de 2008 y de 2010 un terreno de 3.920 m2 donde construyó “955 Belgrano Office” (obra finalizada en agosto de 2014).

A la fecha de aprobación de los presentes estados financieros, el 63% de los pisos de la torre “955 Belgrano Office” se encuentra alquilado.

Proyecto de oficinas - “Madero Riverside”

Este edificio de oficinas AAA se encuentra ubicado en el dique IV de Puerto Madero en un terreno de 4.625 m2. Consta de ocho plantas libres de 1.411 m2 rentables más una planta de 3.400 m2 en el primer subsuelo. Su construcción se inició en noviembre de 2013. La Sociedad tiene la intención de certificar este edificio como LEED Core & Shell en categoría Gold. El mismo se está construyendo de acuerdo con las normativas de la National Fire Protection Association (NFPA) de los Estados Unidos.

La Sociedad estima la finalización de la torre para diciembre de 2016.

Proyecto de oficinas - “Centro Empresarial Libertador”

BASES DE PREPARACIÓN Y PRESENTACIÓN DE LOS ESTADOS FINANCIEROS
Normas contables aplicadas

La Sociedad presenta sus estados financieros de acuerdo con las disposiciones vigentes de la C.N.V., que aprobó la Resolución General (R.G.) N° 622 (Texto ordenado 2013). Esta norma establece que las entidades emisoras de acciones y/u obligaciones negociables, con ciertas excepciones, están obligadas a preparar sus estados financieros aplicando la Resolución Técnica (R.T.) N° 26 (y modificatorias) de la Federación Argentina de Consejos Profesionales de Ciencias Económicas (F.A.C.P.C.E.), que dispone la adopción de las N.I.I.F. según las emitió el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad (I.A.S.B., por sus siglas en inglés).

Bases de presentación

Los presentes estados financieros condensados correspondientes al período de nueve meses, finalizado el 30 de noviembre de 2015 han sido preparados de acuerdo con la Norma Internacional de Contabilidad (N.I.C. 34 - Información financiera intermedia).

En la preparación de estos estados financieros condensados de período intermedio la Sociedad ha aplicado las bases de presentación, las políticas contables, y los juicios, estimaciones y supuestos contables significativos descriptos en los apartados 2.2., 2.3. y 2.4. de las notas a los estados financieros correspondientes al ejercicio finalizado el 28 de febrero de 2015, ya emitidos, excepto por los efectos derivados de la aplicación de las normas y/o interpretaciones nuevas o modificadas con vigencia a partir del ejercicio iniciado el 1° de marzo de 2015, cuyo impacto sobre los presentes estados financieros condensados de período intermedio se describe en el apartado 2.3. de la presente nota.

Estos estados financieros condensados de período intermedio incluyen toda la información necesaria para un apropiado entendimiento, por parte de los usuarios de los mismos, de los hechos y transacciones relevantes ocurridos con posterioridad a la emisión de los últimos estados financieros anuales correspondientes al ejercicio finalizado el 28 de febrero de 2015 y hasta la fecha de emisión de los presentes estados financieros condensados de período intermedio. Sin embargo, estos estados financieros condensados de período intermedio no incluyen toda la información ni todas las revelaciones que se requieren para los estados financieros anuales preparados de conformidad con la N.I.C. 1 (Presentación de estados financieros). Por tal motivo, estos estados financieros condensados de período intermedio deben ser leídos en conjunto con los estados financieros anuales correspondientes al ejercicio finalizado el 28 de febrero de 2015.

Modelo de medición

Los presentes estados financieros condensados de período intermedio han sido preparados sobre la base del modelo de costo histórico, a excepción de las propiedades de inversión, de cierto componente de las propiedades, planta y equipo, y de los activos financieros valuados a valor razonable con cambios en resultados, los cuales han sido medidos a sus valores razonables.

Cifras expresadas en miles de pesos

Los presentes estados financieros se presentan en pesos argentinos que, a su vez, es la moneda funcional de la Sociedad, y todas las cifras se han redondeado a la unidad de mil más próxima (ARS 000), salvo cuando se indique lo contrario.

Cambios en las políticas contables
Nuevas normas e interpretaciones adoptadas

A partir del ejercicio iniciado el 1° de marzo de 2015 la Sociedad ha aplicado, por primera vez, ciertas normas e interpretaciones nuevas o modificadas según las emitió el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad (I.A.S.B., por sus siglas en inglés). En general, estas normas e interpretaciones requieren que la información de los estados financieros sea modificada retroactivamente.

Sin embargo, estas normas e interpretaciones nuevas o modificadas adoptadas por la Sociedad no han tenido un impacto significativo sobre los presentes estados financieros condensados de período intermedio.

N.I.I.F. EMITIDAS AÚN NO VIGENTES

A continuación se enumeran las normas e interpretaciones nuevas y/o modificadas emitidas pero que no se encuentran en vigencia a la fecha de emisión de los presentes estados financieros de la Sociedad. En este sentido, solamente se indican las normas e interpretaciones nuevas y/o modificadas que la Sociedad razonablemente prevé que resultarán aplicables en el futuro. En general, la Sociedad tiene la intención de adoptar estas normas, según corresponda, cuando entren en vigencia (es decir, no las adoptará en forma anticipada).

Mejoras anuales a las NIIF - ciclo 2012-2014 (septiembre 2014)

Incluye cinco cambios que el IASB ha introducido a cuatro normas, y que tendrán vigencia para los períodos anuales que se inicien a partir del 1° de enero de 2016. Las modificaciones se aplicarán de la manera indicada en cada caso descripto más abajo. Se permite su aplicación anticipada. Un resumen de las modificaciones es el siguiente:

NIIF 7 Instrumentos financieros: Información a revelar - Contratos de servicio sobre activos financieros transferidos

La norma requiere que una entidad suministre revelaciones especiales a la fecha de cierre del período sobre el que se informa relacionadas con un activo financiero transferido que no fue totalmente dado de baja en libros, o con la implicación continuada sobre un activo financiero transferido que fue totalmente dado de baja en libros, independientemente de cuando haya ocurrido la transacción de transferencia. A estos efectos, esta modificación clarifica que la entidad deberá evaluar si la existencia de un contrato de servicio relacionado con el activo financiero luego de que se haya transferido dicho activo, podrá interpretarse o no como una implicación continuada de la entidad sobre dicho activo a través del cumplimiento de ese contrato de servicio. Esta modificación se aplicará de manera retroactiva y tendrá vigencia para los períodos anuales que se inicien a partir del 1° de enero de 2016. La Sociedad no prevé que esta modificación tenga un efecto financiero significativo en los futuros estados financieros.

NIIF 7 Instrumentos financieros: Información a revelar - Estados financieros condensados de período intermedio

Esta modificación clarifica que las revelaciones adicionales requeridas por la norma relacionadas con la compensación de activos y pasivos financieros, no son especialmente requeridas en los estados financieros condensados de período intermedio, a menos que las mismas sean necesarias para una adecuada interpretación de dichos estados financieros condensados de período intermedio. Esta modificación se aplicará de manera retroactiva y tendrá vigencia para los períodos anuales que se inicien a partir del 1° de enero de 2016. La Sociedad no prevé que esta modificación tenga un efecto financiero significativo en los futuros estados financieros.

NIC 34 Información financiera intermedia - Otras revelaciones incluidas por fuera de los estados financieros

Esta modificación clarifica que cualquier revelación no incorporada directamente a los estados financieros, sino a través de referencias cruzadas con otros documentos financieros preparados por la entidad, deberá estar disponible para los usuarios en los mismos términos que los estados financieros. Esta modificación se aplicará de manera retroactiva y tendrá vigencia para los períodos anuales que se inicien a partir del 1° de enero de 2016. La Sociedad no prevé que esta modificación tenga un efecto financiero significativo en los futuros estados financieros.

NIIF 15 Ingresos de actividades ordinarias procedentes de contratos con clientes (mayo 2014)

Esta norma sustituye a las NIC 18 Ingresos de actividades ordinarias y NIC 11 Contratos de construcción, las CINIIF 13 Programas de fidelización de clientes, CINIIF 15 Acuerdos para la

construcción de inmuebles y CINIIF 18 Transferencias de activos procedentes de clientes, y a la SIC 31 Ingresos - Permutas de servicios de publicidad, y aplica a todos los contratos de ingresos de actividades ordinarias celebrados con clientes. También proporciona un modelo único para el reconocimiento y la medición de las ventas de ciertos activos no financieros (por ejemplo, propiedades, planta y equipo, activos intangibles y otros). Se resumen a continuación los principales conceptos de la nueva norma que implican un cambio respecto de las normas anteriores.

El principio básico de la nueva norma es que una entidad reconoce los ingresos de actividades ordinarias de forma que representen la transferencia de bienes o servicios comprometidos con los clientes a cambio de un importe que refleje la contraprestación a la cual la entidad espera tener derecho a cambio de dichos bienes o servicios. Para la aplicación de este principio básico, las entidades deberán efectuar mayores estimaciones y aplicar mayor juicio discrecional respecto del que venían considerando con las anteriores normas.

Para el reconocimiento de los ingresos, la nueva norma prevé un modelo de 5 etapas: (1) identificar el contrato (o contratos) celebrado con el cliente; (2) identificar y segregar las obligaciones de desempeño asumidas en el contrato (por ejemplo, venta de bienes, prestación de servicios, etc.); (3) determinar el precio de la transacción; (4) asignar el precio de la transacción entre las distintas obligaciones de desempeño identificadas; y (5) reconocer el ingreso cuando (o a medida que) la entidad satisface cada obligación de desempeño asumida en el contrato.

Además, la nueva norma prevé mayor información cuantitativa y cualitativa a revelar sobre el reconocimiento de ingresos, en comparación con las revelaciones que las normas anteriores venían requiriendo.

Esta norma tendrá vigencia para los períodos anuales que se inicien a partir del 1° de enero de 2017. Se permite a la entidad optar por (i) una aplicación retroactiva completa, esto es, modificando retroactivamente los períodos comparativos presentados; o (ii) una aplicación retroactiva modificada, esto es, aplicando la norma a los contratos de ingresos vigentes al inicio del primer período de aplicación de la misma, pero sin modificar retroactivamente los períodos comparativos presentados (es decir, reconociendo el efecto acumulativo del cambio al inicio del período corriente), pero incluyendo las revelaciones apropiadas que permitan identificar las diferencias en los ingresos del período corriente reconocidos según las normas anteriores y la nueva norma vigente. Se permite su aplicación anticipada.

NIIF 9 Instrumentos financieros (julio 2014)

Esta norma sustituye a la NIC 39 Instrumentos financieros: Reconocimiento y Medición y deroga las anteriores versiones de la NIIF 9 de los años 2009, 2010 y 2013. Se resumen a continuación los principales conceptos de la nueva norma que implican un cambio respecto de las normas anteriores.

Clasificación y medición de activos financieros:

La norma prevé un único modelo para la clasificación y medición de los activos financieros (antes clasificados en cuatro categorías según la NIC 39) basado en el “modelo de negocio” de la entidad y en la naturaleza de los flujos de efectivo contractuales involucrados.

Todos los activos financieros se miden por su valor razonable al momento de su reconocimiento inicial, ajustado por los costos de transacción si el instrumento no se registra por su valor razonable con cambios en resultados. Sin embargo, las cuentas por cobrar que no incluyen un componente de financiación significativo se miden inicialmente según el precio de la transacción.

Los instrumentos de deuda subsecuentemente se miden considerando el “modelo de negocio” de la entidad y la naturaleza de los flujos de efectivo contractuales involucrados. Si el instrumento de deuda incluye flujos de efectivo que representan solamente pagos del principal e intereses y el activo se mantiene con el único objetivo de negocio de cobrar dicho flujo de efectivo, el instrumento se mide por su costo amortizado. Si en cambio, el objetivo de negocio incluye tanto el cobro del flujo de efectivo como la venta del activo, el instrumento se mide por su valor razonable con cambios en el otro resultado integral (ORI), el que subsecuentemente se reclasifica a resultados.

Todo otro instrumento de deuda subsecuentemente se mide por su valor razonable con cambios en resultados. Al momento del reconocimiento inicial, también existe la opción de medir los activos financieros por su valor razonable con cambios en resultados en la medida en que esto elimine o reduzca una asimetría contable.

Los instrumentos de patrimonio generalmente se miden por su valor razonable con cambios en resultados. Sin embargo, existe la opción irrevocable de medir cada instrumento de patrimonio que la entidad mantenga, sobre la base de su valor razonable con cambios en el ORI, pero sin que este ORI subsecuentemente se reclasifique a resultados.

Clasificación y medición de pasivos financieros:

Para los pasivos financieros que se midan por su valor razonable con cambios en resultados, cualquier cambio subsecuente en el valor razonable se reconocerá en resultados excepto la porción de dicho cambio que se atribuya al cambio en el riesgo crediticio propio, que se reconocerá en el ORI, a menos que esto último genere una asimetría contable significativa en resultados. El resto de pasivos financieros se miden por su costo amortizado de igual forma que la prevista en la NIC 39.

Deterioro del valor de activos financieros:

Los requerimientos de la norma para registrar el deterioro del valor de un activo financiero se basan en un modelo de “perdidas crediticias esperadas” (en oposición al modelo de “pérdidas crediticias incurridas” que preveía la NIC 39). Este modelo aplica a todos los instrumentos de deuda medidos por su costo amortizado o por su valor razonable con cambios en ORI, las cuentas por cobrar por arrendamientos, un activo de contrato o un compromiso de préstamo o un contrato de garantía financiera.

A cada fecha de presentación, se mide la pérdida por deterioro del valor de un instrumento financiero por el importe equivalente a las pérdidas crediticias esperadas durante el tiempo de vida de dicho instrumento, si es que el riesgo crediticio del mismo se ha incrementado de forma significativa desde su reconocimiento inicial. Si dicho riesgo crediticio no se hubiera incrementado de forma significativa, la pérdida por deterioro del valor del instrumento se mide por el importe equivalente a las pérdidas crediticias esperadas en los próximos doce meses. Para las cuentas por cobrar que no incluyan un componente de financiación significativo, la norma admite el enfoque simplificado de reconocer las pérdidas por deterioro directamente en función al tiempo de vida del activo.

Las pérdidas crediticias esperadas de un instrumento financiero deben medirse de forma que reflejen (i) un importe de probabilidad ponderada no sesgado, determinado mediante la evaluación de un rango de resultados posibles; (ii) el valor tiempo del dinero, y (iii) la información razonable y sustentable que esté disponible sin costo o esfuerzo desproporcionado a la fecha de presentación sobre sucesos pasados, condiciones actuales y pronósticos de condiciones económicas futuras.

Contabilidad de coberturas:

La prueba de eficacia de una cobertura se determina de forma prospectiva y puede ser cualitativa, dependiendo del grado de complejidad de la cobertura.

En una relación de cobertura se puede designar como partida cubierta a un componente de riesgo de un instrumento financiero o no financiero, en la medida en que el mismo sea identificable por separado y medible con fiabilidad.

El valor tiempo de una opción, el elemento a término de un contrato a término y el diferencial de la tasa de cambio de la moneda extranjera de un instrumento financiero pueden ser excluidos de la designación de ese instrumento como instrumento de cobertura y registrados contablemente como costos de la cobertura.

Se amplía la posibilidad de designar a grupos de partidas como partidas cubiertas, incluyendo grupos de partidas con posiciones de riesgo compensadas (es decir, coberturas de una posición neta).

Esta norma se aplica de manera retroactiva con algunas excepciones y normas de transición, y tendrá vigencia para los períodos anuales que se inicien a partir del 1° de enero de 2018. Se permite su aplicación anticipada. Sin embargo, para los períodos anuales que comiencen antes del 1° de enero de 2018, se permite optar por aplicar las versiones anteriores de la NIIF 9 en lugar de aplicar esta norma si, y solo si, la fecha de la aplicación inicial es anterior al 1° de febrero de 2015.

INGRESOS DE ACTIVIDADES ORDINARIAS


	9 meses (Marzo-Noviembre)		3 meses (Septiembre - Noviembre)
	2015	2014	2015	2014

Ingresos por arrendamientos	194.952	176.458	65.735	62.178
Ingresos por venta de propiedades	-	3.376	-	-
	194.952	179.834	65.735	62.178

INGRESOS FINANCIEROS


	9 meses (Marzo - Noviembre)		3 meses (Septiembre - Noviembre)
	2015	2014	2015	2014

Resultado por tenencia y por compra y venta de títulos	162.371	50.053	102.185	3.462
Intereses ganados plazo fijo	1.200	1.572	499	11
Resultados por operaciones a término	-	1.743	-	-
Otros	173	1.311	44	20
Total de ingresos financieros	163.744	54.679	102.728	3.493

COSTOS FINANCIEROS


	9 meses (Marzo - Noviembre)		3 meses (Septiembre - Noviembre)
	2015	2014	2015	2014

Intereses	65.024	34.837	22.159	11.057
Otros	20.378	6.876	5.436	1.736
Total de costos financieros	85.402	41.713	27.595	12.793

DIFERENCIA DE CAMBIO NETA

Al 30 de noviembre de 2015 y 2014, incluye principalmente las diferencias de cambio originadas en la conversión a pesos de las obligaciones negociables en moneda extranjera por aproximadamente 94.000 y 58.000, respectivamente.

IMPUESTO A LAS GANANCIAS Y A LA GANANCIA MÍNIMA PRESUNTA

Impuesto a las ganancias diferido

Los activos (pasivos) por impuesto diferido son los siguientes:


	30.11.2015	28.02.2015

Quebranto impositivo	23.161	43.871
Previsiones	5.625	4.622
Propiedades, planta y equipo	350	(9.259)
Propiedades de inversión	(1.270.968)	(1.292.091)
Propiedades de inversión - venta y reemplazo	(287.384)	(46.165)
Pasivo neto por impuesto diferido	(1.529.216)	(1.299.022)

La evolución del pasivo neto por impuesto diferido durante los períodos de nueve meses finalizados el 30 de noviembre de 2015 y 2014, se resume del siguiente modo:


	30.11.2015	30.11.2014

Pasivo neto por impuesto diferido al inicio del ejercicio	(1.299.022)	(448.654)
Cargo a resultado por el impuesto diferido	(228.986)	(381.277)
Efecto registrado en reserva de patrimonio neto	(1.208)	(931)
Pasivo neto por impuesto diferido al cierre del período/ejercicio	(1.529.216)	(830.862)

El siguiente cuadro registra la diferencia entre la provisión actual por impuesto a las ganancias y los montos obtenidos al aplicar la alícuota fiscal vigente en Argentina para el impuesto a las ganancias de acuerdo con las N.I.I.F.:


	30.11.2015	30.11.2014

Ganancia antes de impuestos	760.488	1.106.196
Alícuota legal del impuesto a las ganancias	35%	35%
Impuesto sobre la ganancia neta	266.171	387.169
Diferencias permanentes	(37.185)	(5.892)
Impuesto a las ganancias neto	228.986	381.277

En el siguiente cuadro se expone la diferencia entre la provisión corriente por el impuesto a las ganancias conforme a las regulaciones tributarias y el gasto total por dicho impuesto de acuerdo con las N.I.I.F.:


	30.11.2015	30.11.2014

Resultado por impuesto diferido	(228.986)	(381.277)
Impuesto a las ganancias neto	(228.986)	(381.277)

Impuesto a la ganancia mínima presunta

Al 30 de noviembre de 2015, la Sociedad mantiene registrado un crédito por 44.709 en concepto de impuesto a la ganancia mínima presunta, que podrá ser computado como pago a cuenta en el impuesto a las ganancias, según el siguiente detalle:


Año de Generación	Monto	Año de vencimiento

2013	5.801	2023
2014	9.978	2024
2015	13.064 (1)	2025
2016	15.866 (2)	2026
	44.709

Incluye el efecto de la declaración jurada del año 2015, presentado en julio de 2015.
Corresponde a la provisión de impuesto a la ganancia mínima presunta al 30 de noviembre de 2015 por el período de nueve meses.
GANANCIA POR ACCIÓN

El importe de la ganancia por acción básica se calcula dividiendo la ganancia neta del período por el promedio ponderado de acciones ordinarias en circulación. No existen transacciones o conceptos que generen un efecto de dilución sobre la ganancia por acción básica.

La información sobre ganancias y cantidad de acciones utilizadas en los cómputos de la ganancia por acción básica es la siguiente:


	9 meses (Marzo - Noviembre)		3 meses (Septiembre - Noviembre)
	2015	2014	2015	2014
Ganancia neta del período atribuible a los tenedores de instrumentos ordinarios de patrimonio	531.502	724.919	291.610	308.518

Promedio ponderado de cantidad de acciones ordinarias	373.340	373.340	373.340	373.340

Ganancia por acción	1,42	1,94	0,78	0,83

PROPIEDADES, PLANTA Y EQUIPO
Evolución

La composición del rubro Propiedades, planta y equipo es la siguiente:


	30.11.2015	28.02.2015

Inmueble para uso propio	-	29.604
Maquinarias, Muebles y útiles, Instalaciones y Rodados (Anexo I)	1.170	1.076
Total Propiedades, planta y equipo	1.170	30.680

La evolución de los valores originales y de las depreciaciones acumuladas de los bienes (excepto el inmueble para uso propio) se expone en el Anexo I, a requerimiento de la C.N.V. a partir de la vigencia de la R.G. N° 622.

La evolución del saldo del inmueble para uso propio al 30 de noviembre y 28 de febrero de 2015 es la siguiente:


	30.11.2015	28.02.2015

Saldo inicial	29.604	18.203
Incremento por revaluación reconocido en otro resultado integral	3.452	11.765
Cargo por depreciación	(252)	(364)
Venta inmueble para uso propio	(32.804)	-
Saldo final	-	29.604

Hasta el momento de la venta, el inmueble para uso propio estaba medido a su valor razonable, menos la depreciación acumulada y el importe acumulado de las pérdidas por deterioro de valor que hubiera sufrido, a la fecha de revaluación, determinado en base a la valuación realizada en moneda dólar estadounidense por Castro Cranwell & Weiss, tasador independiente, acreditado, con una calidad profesional reconocida.

El valor razonable de esta propiedad se determinó en base al modelo de transacciones observables en el mercado y el modelo de valoración basado en flujo de efectivos descontados. Ambos modelos están de acuerdo con las recomendaciones del Comité de Normas Internacionales de Valuación. En opinión de Castro Cranwell & Weiss, a efectos de determinar su valor en pesos argentinos se debe tener en cuenta el tipo de cambio comprador billete del Banco de la Nación Argentina vigente al cierre del período sobre el que se informa.

Para arribar al valor razonable, Castro Cranwell & Weiss consideró tanto el enfoque de mercado (ventas comparables) e ingresos (capitalización directa):

Enfoque de mercado o de ventas comparables: el tasador analiza ventas recientes (u ofertas) de propiedades similares (“comparables”). Debido a la escasez de inmuebles comparables, el tasador apeló a su criterio y su extensa experiencia en el rubro inmobiliario para determinar un valor promedio de U$S/m2aplicable a los edificios, considerando las características principales de los mismos.
Enfoque de ingresos: el valor razonable fue estimado a partir de la capitalización del flujo de fondos proyectado que se espera que se genere por el uso de la propiedad durante su vida económica. El método de capitalización directa utilizado por Castro Cranwell & Weiss divide el ingreso operativo neto promedio del mercado por una tasa general de capitalización, para arribar a una opinión de mercado.

Con fecha 13 de noviembre de 2015 se produjo la venta de catorce unidades funcionales destinadas a oficinas, entre las cuales se encuentra incluido el piso donde la Sociedad desarrolla sus actividades, que se encontraba registrado contablemente en el rubro Propiedades, planta y equipo.

Pérdida por deterioro del valor

En base a la evaluación efectuada por la Sociedad no se identificaron indicios de que hubieran existido pérdidas por deterioro de valor de las propiedades, planta y equipo a las fechas respectivas.

PROPIEDADES DE INVERSIÓN

El movimiento de las propiedades de inversión al 30 de noviembre y 28 de febrero de 2015 es el siguiente:


	30.11.2015	28.02.2015

Saldo inicial	4.213.926	1.684.184
Terminación Torre 955 Belgrano Office	-	342.473
Incremento por revaluación reconocido en resultados	458.923	2.403.765
Costo de venta de propiedades de inversión	(468.588)	(216.496)
Saldo final	4.204.261	4.213.926

Las propiedades de inversión están medidas a su valor razonable, determinado en base a la valuación realizada en moneda dólar estadounidense al 30 de noviembre de 2015 por Castro Cranwell & Weiss, tasador independiente, acreditado, con una calidad profesional reconocida.

El valor razonable de estas propiedades se determinó en base al modelo de transacciones observables en el mercado y el modelo de valoración basado en flujo de efectivos descontados. Ambos modelos están de acuerdo con las recomendaciones del Comité de Normas Internacionales de Valuación. En opinión de Castro Cranwell & Weiss, a efectos de determinar sus valores en pesos argentinos se debe tener en cuenta el tipo de cambio comprador billete del Banco de la Nación Argentina vigente al cierre del período sobre el que se informa.

Para arribar al valor razonable, Castro Cranwell & Weiss consideró tanto el enfoque de mercado (ventas comparables) e ingresos (capitalización directa):

Enfoque de mercado o de ventas comparables: el tasador analiza ventas recientes u ofertas de propiedades similares (“comparables”). Debido a la escasez de inmuebles comparables, el tasador apeló a su criterio y a su extensa experiencia en el rubro inmobiliario para determinar un valor promedio de U$S/m2aplicable a los edificios, considerando las características principales de los mismos.
Enfoque de ingresos: el valor razonable fue estimado a partir de la capitalización del flujo de fondos proyectado que se espera que se genere por el uso de la propiedad durante su vida económica. El método de capitalización directa utilizado por Castro Cranwell & Weiss divide el ingreso operativo neto promedio del mercado por una tasa general de capitalización, para arribar a una opinión de mercado.

Para la torre San Martín 344, hasta el momento de la última venta, dentro del enfoque de mercado se estimó, a través de ofertas de propiedades a la venta, un valor de venta de 4.200 US$/m2. Para el enfoque de ingresos se calculó un valor de alquiler mensual de 27 US$/m2, y se utilizó una tasa de capitalización del 7,4%. Al 30 de noviembre de 2015, considerando las ventas mencionadas en Nota 1.1.2, el valor razonable de mercado de las unidades funcionales remanentes (cocheras y bauleras) ascendió a US$ 1.257.600.

Para el Edificio Plaza San Martín (Maipú 1210), dentro del enfoque de mercado se estimó, a través de ofertas de propiedades a la venta, un valor de venta de 4.700 US$/m2. Para el enfoque de ingresos se calculó un valor de alquiler mensual de 32 US$/m2, y se utilizó una tasa de capitalización del 7,4%. Como resultado de los dos enfoques el valor razonable de mercado de la propiedad ascendió a US$ 82.130.000.

Para la torre Madero Office, dentro del enfoque de mercado se estimó, a través de ofertas de propiedades a la venta, un valor de venta de 7.000 US$/m2. Para el enfoque de ingresos se calculó un valor de alquiler mensual de 39 US$/m2, y se utilizó una tasa de capitalización del 7,4%. Como resultado de los dos enfoques el valor razonable de mercado de la propiedad ascendió a US$ 221.786.000.

Para la torre 955 Belgrano Office, dentro del enfoque de mercado se estimó, a través de ofertas de propiedades a la venta, un valor de venta de 4.500 US$/m2. Para el enfoque de ingresos se calculó un valor de alquiler mensual de 25 US$/m2, y se utilizó una tasa de capitalización del 7,4%. Como resultado de los dos enfoques el valor razonable de mercado de la propiedad ascendió a US$ 130.501.000.

Durante el período de nueve meses finalizado el 30 de noviembre de 2015, estos activos se categorizan dentro del Nivel 3 de jerarquía y no hubo transferencias a y desde el nivel 3.

PROPIEDADES DE INVERSIÓN EN CONSTRUCCIÓN

El movimiento de las propiedades de inversión en construcción al 30 de noviembre y 28 de febrero de 2015 es el siguiente:


	30.11.2015	28.02.2015

Saldo inicial	494.476	649.128
Adiciones	108.252	179.378
Terminación Torre 955 Belgrano Office	-	(342.473)
Capitalización de intereses (*)	12.056	8.443
Saldo final	614.784	494.476

(*) Corresponde al costo de los préstamos directamente relacionados con el financiamiento de la construcción de las propiedades de inversión, los cuales devengan una tasa anual aproximada de 8,5%.

Las propiedades de inversión en construcción se valuaron al costo histórico, debido a que su valor de mercado no puede ser medido con fiabilidad por la naturaleza de las mismas.

ACTIVOS FINANCIEROS Y PASIVOS FINANCIEROS
Activos financieros valuados a valor razonable con cambios en resultados

El movimiento de los activos financieros valuados a valor razonable con cambios en resultados se expone en el Anexo II, a requerimiento de la C.N.V. a partir de la vigencia de la R.G. N° 622.

Otros créditos


	30.11.2015	28.02.2015
No corrientes
Créditos con partes relacionadas en moneda extranjera (Nota 17)	6.757	5.517
Previsión deudores incobrables (Nota 17 y Anexo V)	(6.757)	-
Deudores en gestión judicial	3.482	3.482
Previsión deudores en gestión judicial (Anexo V)	(3.482)	(3.482)
	-	5.517


	30.11.2015	28.02.2015
Corrientes
Diversos en moneda nacional	30.105	23.096
Previsión deudores incobrables (Anexo V)	(5.455)	(5.715)
	24.650	17.381

Efectivo

Para los fines de los estados de situación financiera y de flujos de efectivo del período, el efectivo comprende lo siguiente:


	30.11.2015	28.02.2015

Caja (en moneda local y extranjera)	43	43
Bancos (en moneda local y extranjera)	4.450	1.719
Según estados de situación financiera y de flujos de efectivo	4.493	1.762

Deudores comerciales y otras cuentas por cobrar


	30.11.2015	28.02.2015
Corrientes
Deudores por alquileres	719	881
	719	881

Los deudores comerciales no devengan intereses y su plazo promedio de cobro generalmente oscila entre los 30 y los 90 días.

La información sobre los objetivos y las políticas de gestión del riesgo de crédito de la Sociedad se incluye en la nota 19.

La apertura por vencimiento de los deudores comerciales y otras cuentas por cobrar a las fechas respectivas, es la siguiente:


			Vencidos
	Total	A vencer	< 30 días	30-60 días	61-90 días	91-120 días	> 120 días

30.11.2015	719	719	-	-	-	-	-
28.02.2015	881	881	-	-	-	-	-

Cuentas a pagar comerciales y otras cuentas por pagar


	30.11.2015	28.02.2015
Corrientes
Cuentas a pagar comerciales	7.083	1.421
Provisiones gastos a pagar	1.293	1.141
	8.376	2.562

Los términos y las condiciones de los pasivos detallados precedentemente son las siguientes: (i) las cuentas a pagar comerciales no devengan intereses y normalmente se cancelan en 60 días, y (ii) las otras cuentas por pagar no devengan intereses y su plazo promedio de cancelación es de 90 días.

Deudas y préstamos


	Tasa de interés	Vencimiento	30.11.2015	28.02.2015
	%
No corrientes
Obligaciones negociables 2017	8,5	2016-2017	202.079	429.801
Obligaciones negociables 2021	8,5	2020-2021	551.768	-
Deuda Banco Francés (*)	15,25	Marzo 2017 / Septiembre 2017/ Octubre 2017	5.501	10.822
Deuda Banco ICBC (*)	15,25	Abril 2016	-	1.600
Deuda Banco Santander (*)	15,25	Octubre 2017	2.853	4.910
Deuda Banco Itaú (*)	15,25	Mayo 2016 / Octubre 2016	-	2.600
			762.201	449.733
Corrientes
Obligaciones negociables 2017	8,5	2016-2017	214.879	441.271
Obligaciones negociables 2021	8,5	2020-2021	19.161	-
Deuda Banco ICBC (*)	15,25	Abril 2016	4.010	9.628
Deuda Banco Francés (*)	15,25	Marzo 2017 / Septiembre 2017/ Octubre 2017	7.084	6.375
Deuda Banco Itaú (*)	15,25	Mayo 2016/ Octubre 2016	4.432	7.269
Deuda Banco Santander (*)	15,25	Octubre 2017	2.692	2.684
Otro préstamo			4.750	7.785
			257.008	475.012

(*) Corresponden a deudas con destino específico obtenidas bajo el programa de “Líneas de crédito para inversión productiva”, conforme lo establecido por la Comunicación “A” 5449 del Banco Central de la República Argentina.

Con fecha 18 de agosto de 2010, la Asamblea Extraordinaria de Accionistas decidió la creación de un Programa Global de emisión de Obligaciones Negociables a corto, mediano o largo plazo, subordinadas o no, con o sin garantía y a ser denominadas en dólares estadounidenses o cualquier otra moneda, por un monto máximo en circulación de 250.000.000 dólares estadounidenses.

La mencionada asamblea estableció que el destino de los fondos provenientes de la colocación de las Obligaciones Negociables será la cancelación de pasivos preexistentes, la inversión en bienes de capital y/o la integración del capital de trabajo de la Sociedad.

Asimismo, se decidió delegar en el Directorio las facultades para determinar y establecer todas las condiciones del programa que no fueran expresamente determinadas por aquel órgano societario y la realización de las gestiones necesarias para obtener la autorización de la creación del programa por parte de la C.N.V. y la eventual cotización y/o negociación de las Obligaciones Negociables en bolsas y mercados de la República Argentina y/o del exterior.

Con fecha 23 de agosto de 2010, el Directorio aprobó los términos y condiciones del Programa Global de emisión de Obligaciones Negociables junto con el prospecto preliminar. Con fecha 29 de octubre de 2010, mediante la Resolución N° 16.441, la C.N.V. aprobó el mencionado Programa Global de emisión de Obligaciones Negociables, conforme el régimen de la Ley N° 23.576, a ser colocadas mediante oferta pública por un monto de hasta 250.000.000 dólares estadounidenses.

Con fecha 18 de noviembre de 2010, el Directorio aprobó la versión definitiva del prospecto del Programa Global de emisión de Obligaciones Negociables y aprobó la emisión de la primera serie de Obligaciones Negociables bajo el programa, por un monto de 100.000.000 dólares estadounidenses.

El 27 de enero de 2011 se autorizó la emisión de la primera serie de Obligaciones Negociables bajo este programa. Los colocadores locales recibieron órdenes de compra irrevocables desde el 28 de enero hasta el 9 de febrero de 2011. Finalmente, el 16 de febrero de 2011 fue suscripta la totalidad de la emisión de 100.000.000 dólares estadounidenses en obligaciones negociables, a la par, a una tasa de 8,5 % nominal anual. Los intereses serán pagaderos el 16 de febrero y 16 de agosto de cada año, comenzando el 16 de agosto de 2011. Las Obligaciones Negociables serán amortizadas en dos cuotas iguales, anuales y consecutivas, pagaderas el 16 de febrero de 2016 y el 16 de febrero de 2017.

Asimismo, el contrato establece, en líneas generales, que en caso de observarse (i) incumplimientos contractuales, incluyendo, entre otros, el pago de capital e intereses pactados por las obligaciones negociables, y (ii) la disminución de la calificación de grado de inversión de las respectivas obligaciones negociables por parte de las agencias calificadoras, la Sociedad se verá expuesta a específicas limitaciones y restricciones a su operatoria, relacionadas con, entre otras, la asunción de nuevas deudas, pagos y ventas de activos, distribución de dividendos, fusiones con otras entidades, etc. A la fecha de emisión de los presentes estados financieros, la Sociedad había dado adecuado cumplimiento a las disposiciones del contrato y, por ende, no estaba expuesta a las limitaciones y restricciones antes mencionadas.

Con fecha 4 de junio de 2015, y previa aprobación de la C.N.V., la Sociedad ofreció a los tenedores de la primera serie un canje voluntario por nuevas obligaciones negociables (la Serie II). En consecuencia, lanzó en Nueva York, en canje de su deuda actual y por un monto total de 100.000.000 dólares estadounidenses, nuevos títulos cuyos vencimientos se producirán en julio de 2020 (50%) y en julio de 2021 (50%). La tasa anual de interés se mantendrá en el 8,5%.

La Sociedad no pagó prima alguna por el canje voluntario anticipado de esta deuda. La contraprestación consistió en entregar U$S 1 de valor nominal de las Obligaciones Negociables de la Serie II por cada U$S 1 correspondiente a las de la Serie I.

El 9 de julio de 2015 los tenedores de las Obligaciones Negociables de la Serie I recibieron en efectivo los intereses devengados entre el 17 de febrero de 2015 y esa fecha (la fecha de liquidación), que ascendían a 1.968.192 dólares estadounidenses, de acuerdo con la correspondiente autorización del Banco Central de la República Argentina.

Los intereses de la Serie II de las Obligaciones Negociables, emitida bajo la ley del Estado de Nueva York, serán pagados en forma semestral el 9 de enero y el 9 de julio de cada año.

La oferta de canje efectuada por la Sociedad se mantuvo durante veinte días hábiles hasta el 1° de julio de 2015, a efectos de cumplir con los términos de la legislación de los Estados Unidos de Norteamérica, y se extendió por tres días hábiles adicionales, es decir, hasta las 15.00 horas del 7 de julio de 2015. Los tenedores del 57,888% del valor nominal de las Obligaciones Negociables de la Serie I aceptaron ingresar al canje.

Habiéndose realizado la correspondiente Asamblea de Obligacionistas, convocada para el día 8 de julio de 2015, a la que asistieron obligacionistas representantes del 54,888% del valor nominal de las Obligaciones Negociables de la Serie I, se aprobó por unanimidad la modificación de las condiciones de emisión de esa serie, a fin de igualarlas con las de la Serie II.

Los tenedores del 42,112% del valor nominal de las Obligaciones Negociables de la Serie I, que no aceptaron efectuar el canje, continuarán cobrando los intereses y el capital en los términos de la emisión de la misma, mencionados precedentemente.

La Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de fecha 6 de mayo de 2015 delegó en el Directorio la facultad de extender el plazo de vigencia del Programa Global, y mediante Acta de Directorio de fecha 7 de mayo de 2015 el Directorio aprobó realizar las gestiones necesarias a fin de obtener las aprobaciones de la prórroga del plazo de vigencia del Programa Global. Atento el tiempo transcurrido, el Directorio con fecha 17 de septiembre de 2015 resolvió iniciar las gestiones y trámites antes mencionados ante la CNV, la Bolsa de Comercio de Buenos Aires (la “BCBA”), el Mercado de Valores de Buenos Aires S.A. (el “MERVAL”), el Mercado Abierto Electrónico S.A. (“MAE”) y cualquier otro organismo que corresponda a fin de obtener las aprobaciones correspondientes a la prórroga del plazo de vigencia del Programa Global hasta por cinco años. El 1° de octubre de 2015, se presentó ante la C.N.V. la solicitud de actualización del prospecto y ampliación del plazo de vigencia del programa global.

Con fecha 2 de octubre de 2015, la Asamblea Ordinaria de Accionistas decidió la creación de un Programa Local de emisión de obligaciones negociables por un monto máximo en circulación en cualquier momento durante la vigencia del programa de U$S 250.000.000 (Dólares Estadounidenses Doscientos Cincuenta Millones) (o su equivalente en otras monedas), títulos a ser emitidos en la forma de obligaciones negociables a corto plazo, mediano o largo plazo, simples, no convertibles en acciones, en los términos de la Ley N° 23.576 de Obligaciones Negociables. La mencionada Asamblea estableció como destino de los fondos provenientes de la colocación de las obligaciones negociables la cancelación de pasivos preexistentes, la inversión en bienes de capital y/o la integración del capital de trabajo de la Sociedad.

Asimismo, se decidió delegar en el Directorio las facultades para determinar y establecer todas las condiciones del programa que no fueran expresamente determinadas por la Asamblea y la realización de las gestiones necesarias para obtener la autorización de la creación del programa por parte de la C.N.V. y la eventual cotización y/o negociación de las obligaciones negociables en bolsas y mercados de la República Argentina.

Información sobre valores razonables de instrumentos financieros

El siguiente cuadro muestra una comparación entre el valor razonable y el valor contable de los instrumentos financieros no registrados a valor razonable en los presentes estados financieros:


	Importes en libros		Valores razonables		Nivel de jerarquía
	30.11.2015	28.02.2015	30.11.2015	28.02.2015	30.11.2015	28.02.2015
Activos financieros

Otros créditos	24.650	22.898	24.650	22.898	1	1
Deudores comerciales y otras cuentas por cobrar	719	881	719	881	1	1
Efectivo	4.493	1.762	4.493	1.762	1	1
Total de activos financieros	29.862	25.541	29.862	25.541

Pasivos financieros

Deudas y préstamos	1.019.209	924.745	1.294.074	429.349	1 y 2	1 y 2
Cuentas a pagar comerciales y otras cuentas por pagar	8.376	2.562	8.376	2.562	1	1
Total de pasivos financieros	1.027.585	927.307	1.302.450	431.911

El valor razonable de los activos y pasivos financieros se presenta por el importe al que se podría canjear el instrumento en una transacción corriente entre partes independientes, de común acuerdo y no en una transacción forzada o de liquidación. Para estimar los valores razonables se han utilizado los siguientes métodos y supuestos:

El efectivo, los deudores comerciales y otras cuentas por cobrar, los otros créditos, las cuentas a pagar comerciales y otras cuentas por pagar, y los otros pasivos financieros: para los activos y pasivos financieros que son líquidos o tienen vencimientos a corto plazo (menor a tres meses) se considera que el valor en libros es similar al valor razonable (Nivel 1).
El valor razonable de las obligaciones negociables surge de su cotización en un mercado activo (Nivel 1).
El valor razonable de los instrumentos financieros de tasa fija se determinó descontando los flujos de fondos futuros a las tasas de mercado corrientes ofrecidas, para cada ejercicio, para instrumentos financieros de similares características y factores de riesgo (Nivel 2).

Jerarquías de valores razonables

La Sociedad utiliza la siguiente jerarquía para la determinación del valor razonable de sus instrumentos financieros medidos por su valor razonable:

Nivel 1: Cotizaciones en mercados activos para iguales instrumentos.
Nivel 2: Otras técnicas de valorización basados en datos observables en el mercado.
Nivel 3: Técnicas de valorización basadas en datos no observables en el mercado.

La siguiente tabla muestra el análisis de los instrumentos financieros registrados a valor razonable por niveles de jerarquía:


	Nivel 1	Nivel 2	Nivel 3	Total
Activos financieros valuados a valor razonable con cambios en resultados:

Bonad 2017 (AF17)	266.700	-	-	266.700
Bonad 2017 (AS17)	146.400	-	-	146.400
ACCIONES YPF S.A.	30.705	-	-	30.705
Bonar 2017 (AA17)	215.167	-	-	215.167
Bonar 2024 (AY24)	323.025	-	-	323.025
BONAC 2016 (A2M6)	230.874	-	-	230.874
FCI Goal pesos	1.520	-	-	1.520
Total 30 de noviembre de 2015	1.214.391	-	-	1.214.391
Total 28 de febrero de 2015	453.380	-	-	453.380

Durante el período de nueve meses finalizado el 30 de noviembre de 2015 no hubo transferencias entre las jerarquías de valor razonable de Nivel 1 y Nivel 2, como así tampoco transferencias a y desde el Nivel 3.

CRÉDITOS Y CARGAS SOCIALES Y FISCALES


	30.11.2015	28.02.2015
1. Créditos fiscales	ARS 000	ARS 000

No corrientes
IVA - Crédito fiscal	2.507	2.507
	2.507	2.507
Corrientes
Impuesto a las ganancias retenido por terceros	10.793	13.911
IVA - Crédito fiscal	1.901	6.574
Anticipos del Impuesto a la Ganancia Mínima Presunta	4.703	6.286
Otros créditos fiscales	6.949	3.828
	24.346	30.599


	30.11.2015	28.02.2015
1. Cargas sociales y fiscales

No corrientes
AFIP/AGIP - Planes de pago	6.164	1.217
	6.164	1.217
Corrientes
AFIP/AGIP - Planes de pago	615	-
Impuesto a los ingresos brutos	324	4.020
Remuneraciones y cargas sociales a pagar	411	297
Diversos	283	2.552
	1.633	6.869

OTROS PASIVOS NO FINANCIEROS


	30.11.2015	28.02.2015
No corrientes
Depósitos en garantía	12.076	15.919
Fondo de reparo	452	474
Alquileres cobrados por adelantado	16.099	20.773
	28.627	37.166
Corrientes
Alquileres cobrados por adelantado	6.232	8.325
Depósitos en garantía	4.534	1.656
Pasivos con partes relacionadas en moneda nacional (Nota 17.)	560	1.530
Fondos de reparo	500	500
Diversos	5.815	4.111
	17.641	16.122

CAPITAL SOCIAL Y RESERVA LEGAL
Capital emitido, suscripto e integrado


	30.11.2015	28.02.2015	28.02.2014

Acciones ordinarias, nominativas, de valor nominal $1 cada una, con derecho a un voto	373.340	373.340	373.340

Al 30 de noviembre de 2015, el capital emitido, suscripto, integrado e inscripto de la Sociedad asciende a 373.340.

Reserva legal


	30.11.2015	28.02.2015

Reserva legal	74.668	35.252

Corresponde a la afectación acumulada del 5% de la ganancia neta de cada ejercicio hasta el límite del 20% del capital social, según disposiciones de la Ley de Sociedades Comerciales.

Reserva especial - Aplicación NIIF

De acuerdo con la R.G. N° 609 de la C.N.V., la Asamblea de Accionistas de la Sociedad de fecha 11 de julio de 2013 aprobó la constitución de la Reserva Especial por 348.862, correspondiente al exceso del saldo inicial de los resultados acumulados no asignados positivos (1° de marzo de 2012) expuesto en los estados financieros del primer cierre de ejercicio de aplicación de las N.I.I.F. (28 de febrero de 2013), respecto del saldo final de los resultados acumulados no asignados al cierre del ejercicio anterior (29 de febrero de 2012) determinado según las N.C.P. Dicha reserva especial sólo podrá ser desafectada para su capitalización o para absorber eventuales saldos negativos de resultados acumulados no asignados.

GARANTÍAS Y BIENES DE DISPONIBILIDAD RESTRINGIDA
Con fecha 26 de abril de 2010, el Juzgado Nacional en lo Civil de la Ciudad de Buenos Aires N° 72 trabó un embargo sobre el complejo Le Parc Figueroa Alcorta, en relación con uno de los litigios previsionados, que se encuentra asentado por el Registro de la Propiedad Inmueble con fecha 4 de mayo de 2010 bajo el N° 4.806.826 en la matrícula 18-13620. La Sociedad ha apelado el embargo y, con fecha 29 de marzo de 2011, la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil resolvió favorablemente el pedido de la Sociedad de sustitución del embargo sobre el inmueble por una póliza de seguro de caución. Con fecha 13 de diciembre de 2011, se libró el oficio para el levantamiento de la medida y con fecha 27 de diciembre de 2011 el mismo fue inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble.
Con motivo de los préstamos obtenidos del Banco Francés por 15.000, la Sociedad celebró contratos de cesión en garantía, en los cuales cede y transfiere al Banco Francés, en caso de incumplimiento, todos los derechos de cobro y acciones accesorias que tiene y le corresponden en virtud de ciertos contratos de alquiler en el edificio Plaza San Martín ubicado en la calle Maipú 1210.
Con motivo de los préstamos obtenidos del Banco ITAÚ por 15.000, la Sociedad celebró contratos de cesión en garantía, en el cual cede y transfiere al Banco ITAÚ, en caso de incumplimiento, todos los derechos de cobro y acciones accesorias que tiene y le corresponde en virtud de ciertos contratos de alquiler de oficinas Clase A del edificio Plaza San Martín, ubicado en la calle Maipú 1210.
Con motivo del préstamo obtenido del Banco ICBC por 20.000, la Sociedad celebró un contrato de cesión en garantía, en el cual cede y transfiere al Banco ICBC, en caso de incumplimiento, todos los derechos de cobro y acciones accesorias que tiene y le corresponde en virtud de ciertos contratos de alquiler de oficinas Clase A de la torre Madero Office, ubicada en el Dique IV de Puerto Madero.
Con motivo del préstamo obtenido del Banco Santander Río por 10.000, la Sociedad celebró un contrato de cesión en garantía, en el cual cede y transfiere al Banco Santander Río, en caso de incumplimiento, todos los derechos de cobro y acciones accesorias que tiene y le corresponde en virtud de ciertos contratos de alquiler de oficinas Clase A de la torre Madero Office, ubicada en el Dique IV de Puerto Madero.
SALDOS Y OPERACIONES CON PARTES RELACIONADAS

Al 30 de noviembre y 28 de febrero de 2015, los saldos con partes relacionadas son los siguientes:


	Otros créditos no corrientes
Partes relacionadas	30.11.2015	28.02.2015

En moneda extranjera
Le Parc S.A. Punta del Este (Sociedad relacionada) (1)	-	5.517
Totales	-	5.517


	Otros pasivos corrientes
Partes relacionadas	30.11.2015	28.02.2015

En moneda nacional
Moises Khafif (Presidente)	560	1.530
Totales	560	1.530

Con fecha 9 de agosto de 2010, el señor Moisés Khafif adquirió el 100% de la participación accionaria en el capital social de Le Parc S.A., sociedad legalmente constituida bajo las leyes de la República Oriental del Uruguay. Al 30 de noviembre de 2015 se previsionó el total del crédito existente.

Las operaciones con partes relacionadas se realizan de acuerdo con las condiciones de mercado.

La remuneración bruta del personal clave de la Sociedad, correspondiente a sueldos y gratificaciones, y cargas sociales al 30 de noviembre y 28 de febrero de 2015 asciende a 1.760 y 7.938, respectivamente. Cabe mencionar que no existen otros beneficios para el personal clave. La Sociedad considera personal clave a todos los empleados con rol de gerente. Los importes revelados precedentemente fueron reconocidos como gasto durante los períodos informados.

RESTRICCIONES SOBRE LOS RESULTADOS NO ASIGNADOS
Reserva legal

De acuerdo con las disposiciones de la Ley N° 19.550 y la R.G. (C.N.V.) N° 622, al menos el 5% de la utilidad neta del ejercicio deberá ser destinado a incrementar el saldo de la Reserva Legal hasta que la misma alcance el 20% del capital social.

Distribución de dividendos

De acuerdo con la Ley N° 25.063, los dividendos que se distribuyan, en dinero o en especie, en exceso de las utilidades impositivas acumuladas al cierre del ejercicio inmediato anterior a la fecha de pago o distribución, estarán sujetos a una retención del 35% en concepto de impuesto a las ganancias en carácter de pago único y definitivo. A estos efectos, la utilidad a considerar en cada ejercicio será la que resulte de sumarle a la utilidad que se determine en base a la aplicación de las normas generales de la Ley de Impuesto a las Ganancias, los dividendos o las utilidades provenientes de otras sociedades de capital no computados en la determinación de dicha utilidad en el o los mismos períodos fiscales y descontarle el impuesto pagado por el o los períodos fiscales de origen de la utilidad que se distribuye o la parte proporcional correspondiente.

Adicionalmente, a partir de las modificaciones introducidas por la Ley N° 26.893, publicada en el Boletín Oficial y con vigencia a partir del 23 de septiembre de 2013, la distribución de dividendos (excepto en acciones) y utilidades (excepto cuotas partes) a personas físicas del país o a personas físicas o jurídicas del exterior, estarán sujetas a una retención del 10% en concepto de impuesto a las ganancias, también en carácter de pago único y definitivo.

Consideración de resultados no asignados

De conformidad con la Resolución 593 de la C.N.V., la Asamblea de Accionistas que considere los estados financieros cuyos resultados acumulados resulten positivos, deberá disponer específicamente sobre el destino de los mismos.

FACTORES DE RIESGO
Mercado Único Libre de Cambios (MULC)

A partir de octubre de 2011, la conducción económica del gobierno nacional que finalizó su mandato el 10 de diciembre de 2015 impuso restricciones para el acceso al MULC, incluyendo la necesidad de obtener autorizaciones de organismos gubernamentales o de instituciones bancarias que seguían los requerimientos establecidos por dichos organismos, para llevar a cabo compras de moneda extranjera destinadas a la cancelación de obligaciones que podían cursarse por el MULC o para remitir utilidades a accionistas del exterior, así como la imposibilidad de las empresas de acceder a ese mercado para adquirir moneda extranjera con destino a atesoramiento.

Bajo el escenario descripto, la liquidación o cancelación de operaciones en moneda extranjera por el MULC podía competir, bajo ciertas circunstancias, con la utilización de mecanismos legales alternativos. De este modo, siempre que no existiera la obligación de utilizar el MULC para liquidar tenencias en moneda extranjera, un ente podía decidir realizar tenencias de esa moneda en el país utilizando mercados alternativos como el dólar MEP (mercado electrónico de pagos) o tenencias en el exterior utilizando el mercado de títulos públicos. Asimismo, cuando no existiera el derecho de cancelar deudas en moneda extranjera a través del MULC o las demoras en obtener las aprobaciones necesarias para el

acceso a ese mercado llevara a resignar esa vía de cancelación, algunos entes podían tomar la decisión de cancelar deudas en moneda extranjera utilizando el mercado de títulos públicos. La eventual utilización de estos mercados alternativos conducía a que la liquidación de activos y cancelación de pasivos en moneda extranjera se hiciera a precios más altos que los que hubieran resultado de canalizar esas operaciones por el MULC.

El 17 de diciembre de 2015, el nuevo gobierno nacional introdujo modificaciones estructurales al régimen cambiario. Algunas de estas medidas consisten en (i) el establecimiento de un tipo de cambio único, librado a la oferta y la demanda del mercado, con intervención del Banco Central de la República Argentina (BCRA) cuando fuese necesario estabilizar la moneda y conseguir los objetivos económicos, (ii) el restablecimiento del acceso al MULC por particulares y empresas, para comprar y/o transferir moneda extranjera al exterior, ya sea para atesoramiento o inversión, por hasta la suma de U$S 2.000.000 por mes calendario, (iii) la liberación del acceso al MULC para el pago de dividendos, sujeto al cumplimiento de ciertos requerimientos legales, y (iv) la posibilidad de ingresar moneda extranjera originada en endeudamientos externos a cuentas en el país sin obligación de liquidación, aunque no se tendrá acceso al MULC para el posterior pago de esa deuda hasta que se liquide en el mismo.

A fin de minimizar el impacto de la devaluación del peso frente a la moneda extranjera, producida como consecuencia de las medidas implementadas por las nuevas autoridades nacionales, la Sociedad utilizó diversos instrumentos financieros, tales como Bonos del Gobierno Nacional denominados en dólares norteamericanos que serían liquidados en oportunidad de cada vencimiento de servicios de intereses y/o capital de las dos series de obligaciones negociables emitidas por la misma.

El Directorio de la Sociedad mantiene una continua evaluación de los efectos que las medidas mencionadas precedentemente pueden tener sobre sus activos y pasivos en moneda extranjera, los que serán reconocidos contablemente de acuerdo con las disposiciones de las normas contables aplicables (ver Nota 2.1.).

Incremento del nivel general de precios de la economía argentina

Los presentes estados financieros han sido preparados sobre la base del modelo de costo histórico, a excepción de las propiedades de inversión, de cierto componente de las propiedades, planta y equipo y de los activos financieros valuados a valor razonable con cambios en resultados, que han sido medidos por su valor razonable.

La N.I.C. 29 Información financiera en economías hiperinflacionarias requiere que los estados financieros de una entidad cuya moneda funcional sea la de una economía hiperinflacionaria, independientemente de si están basados en el método del costo histórico o en el método del costo corriente, sean expresados en términos de la unidad de medida corriente a la fecha de cierre del período sobre el que se informa. A estos efectos, si bien la norma no establece una tasa única de inflación que, al ser sobrepasada, determinaría la existencia de una economía hiperinflacionaria, es práctica generalizada considerar para ese propósito una variación del nivel de precios que se aproxime o exceda el 100% acumulativo durante los 3 últimos años, junto con otra serie de factores cualitativos relativos al ambiente macroeconómico.

Al cierre del período sobre el que se informa, la Dirección ha evaluado que el peso argentino no reúne las características para ser calificado como la moneda de una economía hiperinflacionaria según las pautas establecidas en la N.I.C. 29 y, por lo tanto, los presentes estados financieros no han sido reexpresados en moneda constante.

Sin embargo, la existencia de variaciones importantes como las observadas en los últimos ejercicios en los precios de las variables relevantes de la economía y que afectan los negocios de la Sociedad, tales como el costo salarial, los precios de las principales materias primas, las tasas de interés y las tasas de cambio, aun cuando no alcancen los niveles de inflación previstos en la N.I.C. 29 para calificar la economía argentina como hiperinflacionaria, igualmente afectan la situación financiera, el rendimiento financiero y los flujos de efectivo de la Sociedad y, por ende, la información brindada en sus estados financieros, por lo que esas variaciones debieran ser tenidas en cuenta en la interpretación de la situación financiera, el rendimiento financiero y los flujos de efectivo que presenta la Sociedad en los presentes estados financieros.

Riesgo de crédito

El riesgo de crédito es el riesgo de que una contraparte no cumpla las obligaciones asumidas en un instrumento financiero o contrato comercial, y que ello resulte en una pérdida financiera para la Sociedad. La misma se encuentra expuesta al riesgo de crédito por sus actividades operativas (en particular por los deudores comerciales) y sus actividades financieras (por los depósitos en bancos, las operaciones de cambio y otros instrumentos financieros). El riesgo de crédito de los saldos en bancos se gestiona a través del departamento de tesorería de la Sociedad de acuerdo con la política preestablecida por la Dirección de la misma. En este caso el riesgo es limitado porque se trata de bancos con alta calificación crediticia.

La exposición máxima de la Sociedad al riesgo de crédito de las partidas correspondientes del estado de situación financiera es el importe en libros de éstas.

HECHOS OCURRIDOS DESPUÉS DEL PERÍODO SOBRE EL QUE SE INFORMA

Excepto por lo expuesto en las notas a los presentes estados financieros, no se han producido, con posterioridad al cierre del período, otros acontecimientos y/o transacciones que puedan afectar en forma significativa la situación patrimonial y financiera de la Sociedad.

ANEXO I

RAGHSA SOCIEDAD ANÓNIMA

EVOLUCIÓN DE PROPIEDADES, PLANTA Y EQUIPO

(EXCEPTO EL INMUEBLE PARA USO PROPIO) - VER NOTA 9

AL 30 DE NOVIEMBRE Y 28 DE FEBRERO DE 2015

(Cifras expresadas en miles de pesos - Nota 2.2.2.)


	30.11.2015
	Costo de adquisición o costo atribuido
Descripción	Al inicio del ejercicio	Aumentos	Bajas	Al cierre del período

Maquinarias	9	-	-	9
Muebles y útiles	914	-	-	914
Instalaciones	558	-	-	558
Rodados	1.644	320	-	1.964
Totales al 30.11.2015	3.125	320	-	3.445
Totales al 28.02.2015	3.125	-	-	3.125


	30.11.2015						28.02.2015
	Depreciaciones acumuladas
Descripción	Al inicio del ejercicio	Vida útil (en años)	Aumentos	Bajas	Al cierre del período	Neto Resultante	Neto Resultante

Maquinarias	9	3 - 20	-	-	9	-	-
Muebles y útiles	481	3 - 10	65	-	546	368	433
Instalaciones	291	10	42	-	333	225	267
Rodados	1.268	5	119	-	1.387	577	376
Totales al 30.11.2015	2.049		226	-	2.275	1.170
Totales al 28.02.2015	1.756		293	-	2.049		1.076

ANEXO II

RAGHSA SOCIEDAD ANÓNIMA

ACTIVOS FINANCIEROS VALUADOS A VALOR RAZONABLE

CON CAMBIOS EN RESULTADOS - VER NOTA 12

AL 30 DE NOVIEMBRE Y 28 DE FEBRERO DE 2015

(Cifras expresadas en miles de pesos - Nota 2.2.2.)


	30.11.2015			28.02.2015
Denominación y características	Cantidad	Valor de cotización	Valor de libros	Valor de libros

Bono Nación Argentina en dólares 7% - Vto. 2017 (Bonar 2017 – AA17)	15.100.000	14,250	215.167	224.580
Bono Nación Argentina vinculado al dólar 0,75% - Vto. 2017 (Bonad 2017 – AS17)	12.000.000	12,200	146.400	-
Bonos del Tesoro Nacional - Vto. 2016 (Bonac 2016 – A2M6)	216.073.000	1,069	230.874	-
Bono Nación Argentina vinculado al dólar 0,75% - Vto. 2017 (Bonad 2017 – AF17)	21.000.000	12,700	266.700	-
Bono Nación Argentina en dólares 8,75% - Vto 2024 (Bonar 2024 – AY24)	21.900.000	14,750	323.025	-
Bono Nación Argentina vinculado al dólar 1,75% - vto. 2016 (Bonad 2016)	-	-	-	190.300
Acciones YPF S.A. “D” Escriturales	115.000	267,000	30.705	38.500
FCI Goal pesos CLASE B	272.472	5,579	1.520	-
Total			1.214.391	453.380

ANEXO III

RAGHSA SOCIEDAD ANÓNIMA

ACTIVOS Y PASIVOS EN MONEDA EXTRANJERA

AL 30 DE NOVIEMBRE Y 28 DE FEBRERO DE 2015

(Cifras expresadas en miles - Nota 2.2.2.)


	30.11.2015				28.02.2015
	Monto y clase de la moneda extranjera		Cambio vigente	Monto en pesos	Monto y clase de la moneda extranjera		Cambio vigente	Monto en pesos
ACTIVO NO CORRIENTE

Créditos con partes relacionadas	-	-	-	-	US$	635	8,69 (1)	5.517
Total del activo no corriente en moneda extranjera				-				5.517

ACTIVO CORRIENTE

Caja	US$	0,32	9,65 (1)	3	US$	0,35	8,69 (1)	3
Bancos USD	US$	102	9,65 (1)	980	US$	149	8,69 (1)	1.293
Bonar 2017 – AA17	US$	22.297	9,65 (1)	215.167	US$	25.843	8,69 (1)	224.580
Bonad 2017 – AS17	US$	15.171	9,65 (1)	146.400	-	-	-	-
Bonad 2017 – AF17	US$	27.637	9,65 (1)	266.700	US$	-	8,69 (1)	-
Bonar 2024 – AY24	US$	33.474	9,65 (1)	323.025	-	-	-	-
Bonad 2016	-	-	-	-	US$	21.889	8,69 (1)	190.300
Total del activo corriente en moneda extranjera				952.275				416.176
Total del activo en moneda extranjera				952.275				421.693

PASIVO NO CORRIENTE

Préstamos:
* Obligaciones negociables 2017 (3)	US$	20.833	9,70 (2)	202.079	US$	49.176	8,74 (2)	429.801
* Obligaciones negociables 2021 (3)	US$	56.883	9,70 (2)	551.768	-	-	-	-

Otros pasivos:
* Depósitos en garantía	US$	1.245	9,70 (2)	12.075	US$	1.821	8,74 (2)	15.919
Total del pasivo no corriente en moneda extranjera				765.922				445.720

PASIVO CORRIENTE

Préstamos:
* Obligaciones negociables 2017 (3)	US$	22.152	9,70 (2)	214.879	US$	50.489	8,74 (2)	441.271
* Obligaciones negociables 2021 (3)	US$	1.975	9,70 (2)	19.161	-	-	-	-

Otros pasivos:
* Depósitos en garantía	US$	467	9,70 (2)	4.539	US$	189	8,74 (2)	1.656
Total del pasivo corriente en moneda extranjera				238.579				442.927
Total del pasivo en moneda extranjera				1.004.501				888.647

Tipo de cambio comprador.
Tipo de cambio vendedor.
Corresponde a una emisión de 100.000.000 dólares estadounidenses, netos de los costos de emisión, y a oferta de canje voluntario realizada en junio de 2015 (ver Nota 12.6).

US$: Dólares estadounidenses.

ANEXO IV

RAGHSA SOCIEDAD ANÓNIMA

INFORMACIÓN REQUERIDA POR EL ARTÍCULO 64, APARTADO I, INCISO b),

DE LA LEY N° 19.550

CORRESPONDIENTE A LOS PERÍODOS DE NUEVE Y TRES MESES FINALIZADOS

EL 30 DE NOVIEMBRE DE 2015 Y 2014

(Cifras expresadas en miles de pesos - Nota 2.2.2.)


	9 meses (Marzo - Noviembre)		3 meses (Septiembre - Noviembre)
	2015	2014	2015	2014

Costo arrendamientos
Impuestos, tasas y contribuciones	1.517	1.293	489	388
Terminaciones	4.073	1.505	1.108	833
Mantenimiento	3.382	53	1.187	(102)
Honorarios y retribuciones por servicios de terceros	2.181	184	1.749	140
Seguros	181	734	103	415
Expensas	7.986	1.936	2.923	1.787
Luz y teléfono	39	301	21	80
Diversos	477	260	84	70
Total de costo de arrendamientos	19.836	6.266	7.664	3.611

Costo de venta de propiedades
Departamento - Torre Cavia	-	2.363	-	-

Gastos de administración
Gastos en personal	9.938	7.507	3.510	2.503
Impuestos, tasas y contribuciones	12.251	3.256	6.952	1.421
Honorarios de Directores, Síndicos y Comité de Auditoría	4.267	1.634	26	-
Movilidad y representación	1.130	835	245	95
Honorarios y retribuciones por servicios de terceros	1.135	2.019	346	826
Gastos por juicios	3.357	10.254	(948)	2.842
Suministros	977	542	395	79
Seguros	254	42	213	10
Expensas	608	475	216	185
Depreciación de Propiedades, planta y equipo	459	470	82	243
Luz y teléfono	78	84	21	28
Suscripciones y avisos de publicidad	28	22	5	4
Deudores incobrables	6.497	5.564	6.805	154
Alquileres	150	-	150	-
Diversos	2.912	1.262	2.306	814
Total de gastos de administración	44.041	33.966	20.324	9.204

Gastos de comercialización
Impuestos, tasas y contribuciones	3.697	8.885	1.405	6.075
Suscripciones y avisos de publicidad	559	331	148	116
Diversos	5.419	1.629	4.026	481
Total de gastos de comercialización	9.675	10.845	5.579	6.672

ANEXO V

RAGHSA SOCIEDAD ANÓNIMA

EVOLUCIÓN DE LAS PREVISIONES

AL 30 DE NOVIEMBRE Y 28 DE FEBRERO DE 2015

(Cifras expresadas en miles de pesos - Nota 2.2.2.)


Rubros	Saldos al inicio del ejercicio	Aumentos (Disminuciones), netos	Saldos al cierre del período / ejercicio

INCLUIDAS EN EL ACTIVO

Previsión deudores en gestión judicial	3.482	-	3.482
Previsión deudores incobrables	5.715	6.497	12.212 (2)
Totales al 30.11.2015	9.197	6.497	15.694
Totales al 28.02.2015	3.482	5.715	9.197

INCLUIDAS EN EL PASIVO

Previsión para juicios (1)	4.010	(3.633)	377
Totales al 30.11.2015	4.010	(3.633)	377
Totales al 28.02.2015	6.000	(1.990)	4.010

Incluye procesos judiciales pendientes o reclamos para eventuales perjuicios a terceros por hechos originados en el desarrollo de las actividades, como así también originados en cuestiones interpretativas de la legislación legal, impositiva, cambiaria y aduanera vigente.
Incluye 6.757 y 5.455 imputados en el rubro otros créditos no corrientes y corrientes, respectivamente.

RAGHSA SOCIEDAD ANÓNIMA

ESTADOS FINANCIEROS AL 30 DE NOVIEMBRE DE 2015

RATIFICACIÓN DE FIRMAS LITOGRAFIADAS

Por la presente ratificamos nuestras firmas que obran litografiadas en las fojas que anteceden desde la página N 1 hasta la página N°36 de los estados financieros de la Sociedad.

PISTRELLI, HENRY MARTIN Y ASOCIADOS S.R.L. Por Comisión Fiscalizadora

C.P.C.E.C.A.B.A. T° 1 - F° 13

GUILLERMO J. DÍAZ HAYDEÉ E. LAKSMAN

Socio Síndico Titular

Contador Público U.B.A. Contador Público U.B.A.

C.P.C.E.C.A.B.A. T° 140 - F° 133 C.P.C.E.C.A.B.A. T° 33 - F° 249

RAGHSA SOCIEDAD ANÓNIMA

ESTADOS FINANCIEROS AL 30 DE NOVIEMBRE DE 2015

RATIFICACIÓN DE FIRMAS LITOGRAFIADAS

Por la presente ratifico mi firma que obra litografiada en las fojas que anteceden desde la página N 1 hasta la página N°36 de los estados financieros de la Sociedad, y en la página N 9 de la Reseña Informativa.

MOISÉS KHAFIF

Presidente

INFORME DE LA COMISIÓN FISCALIZADORA

A los Señores Accionistas de

RAGHSA SOCIEDAD ANÓNIMA

De nuestra consideración:

De acuerdo con lo requerido por el artículo 294 de la Ley de Sociedades Comerciales y por las normas de la Comisión Nacional de Valores, hemos efectuado el trabajo mencionado en el párrafo siguiente en relación a los estados financieros condensados de período intermedio adjuntos de RAGHSA SOCIEDAD ANÓNIMA que comprenden: (a) el estado de situación financiera al 30 de noviembre de 2015, (b) el estado del resultado integral por el período de nueve meses finalizado el 30 de noviembre de 2015, y los estados de cambios en el patrimonio y de flujos de efectivo por el período de nueve meses finalizado en esa fecha, y (c) las notas explicativas seleccionadas.
Nuestro trabajo sobre los estados financieros adjuntos consistió en verificar la congruencia de la información significativa contenida en dichos estados financieros con la información de las decisiones societarias expuestas en actas, y la adecuación de dichas decisiones a la ley y a los estatutos, en lo relativo a sus aspectos formales y documentales. Para la realización de dicho trabajo hemos tenido en cuenta el informe de revisión limitada de estados financieros condensados de período intermedio de los auditores externos Pistrelli, Henry Martin y Asociados S.R.L. de fecha 7 de enero de 2016, emitidos de acuerdo con las normas de auditoría vigentes en la República Argentina para la revisión limitada de estados financieros de períodos intermedios. No hemos efectuado ningún control de gestión y, por lo tanto, no hemos evaluado los criterios y decisiones empresarias de administración, financiación, comercialización y producción, dado que estas cuestiones son de responsabilidad exclusiva del Directorio. Consideramos que nuestro trabajo y el informe de los auditores externos nos brindan una base razonable para fundamentar nuestro informe.
2 -
Basados en el trabajo realizado, nada ha llamado nuestra atención que nos hiciera pensar que:

Los estados financieros condensados de período intermedio mencionados en el párrafo 1. no están preparados, en todos sus aspectos significativos, de conformidad con las normas de la Resolución Técnica N° 26 de la F.A.C.P.C.E. para los estados financieros, y las normas pertinentes de la Ley de Sociedades Comerciales y de la Comisión Nacional de Valores.

Informamos además, en cumplimiento de disposiciones legales vigentes que en ejercicio del control de legalidad que nos compete, hemos aplicado durante el período los restantes procedimientos descriptos en el artículo N° 294 de la Ley N° 19.550, que consideramos necesarios de acuerdo con las circunstancias, no teniendo observaciones que formular al respecto.

Ciudad Autónoma de Buenos Aires,

7 de enero de 2016

Por Comisión Fiscalizadora

HAYDEÉ E. LAKSMAN

Síndico Titular

Contador Público U.B.A.

C.P.C.E.C.A.B.A. T° 33 - F° 249

AI assistant

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