Raghsa S.A. - Interim / Quarterly Report 2017


RAGHSA SOCIEDAD ANÓNIMA Estados financieros condensados de período intermedio correspondientes al período de nueve meses finalizado el 30 de noviembre de 2016, juntamente con el Informe sobre Revisión y el Informe de la Comisión Fiscalizadora

RAGHSA SOCIEDAD ANÓNIMA

NÓMINA DEL DIRECTORIO


PRESIDENTE:	Moisés Khafif

VICEPRESIDENTE:	Gloria Btesh de Khafif


DIRECTORES TITULARES:	Elena Khafif
	Héctor Emilio Salvo
	Edgardo Khafif
	Isaac Roberto Khafif

NÓMINA DE LA COMISIÓN FISCALIZADORA


SÍNDICOS TITULARES:	Haydeé Elsa Laksman
	Isabel Caamaño
	Fernando Gabriel Guernik

SÍNDICOS SUPLENTES:	Laura Helena Bardelli
	Liliana Shlosberg
	Verónica Andrea Cabral

Reseña informativa e información adicional a las notas a los estados financieros -

Art. N° 68 del Reglamento de la Bolsa de Comercio de Buenos Aires y Art. N° 12,

Capítulo III, Título IV, de la Resolución General N° 622 de la Comisión Nacional de Valores

ÍNDICE

COMENTARIOS SOBRE LAS ACTIVIDADES DE LA SOCIEDAD
SÍNTESIS DE LOS ESTADOS FINANCIEROS CONDENSADOS DE RAGHSA SOCIEDAD ANÓNIMA POR LOS PERÍODOS DE NUEVE MESES FINALIZADOS EL 30 DE NOVIEMBRE DE 2016, 2015, 2014, 2013 Y 2012 (CIFRAS EXPRESADAS EN MILES DE PESOS)
DATOS ESTADÍSTICOS
PERSPECTIVAS FUTURAS
información adicional requerida por el art. n° 68 DEL REGLAMENTO DE LA BOLSA DE COMERCIO DE BUENOS AIRES Y ART. n° 12, capítulo iii, título iv, de la resolución general N° 622 de la comisión nacional de valores
COMENTARIOS SOBRE LAS ACTIVIDADES DE LA SOCIEDAD
Emprendimientos de inversión y renta
Edificio Plaza San Martín

La Sociedad es propietaria de los pisos dos a once (ambos inclusive) y de ciento cuarenta y tres cocheras y áreas comunes correspondientes a los mismos, en un edificio de oficinas conocido como “Plaza San Martín”, ubicado en la esquina de las calles Maipú y Arenales, Ciudad Autónoma de Buenos Aires, con frente a la Plaza San Martín. Los pisos que son de propiedad de la Sociedad y se encuentran ocupados están alquilados a sociedades multinacionales o importantes empresas argentinas.

Esta torre ha sido certificada por el United States Green Building Council como LEED for existing buildings operations and maintenance en nivel GOLD.

A la fecha de emisión de la presente reseña, el 100% de las plantas del edificio “Plaza San Martín” se encuentra alquilado.

Torre San Martín 344

La torre San Martín 344 forma parte de un complejo edilicio orientado al mercado de oficinas y de locales comerciales y las cocheras necesarias para el mismo, ubicado en el microcentro de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, con frentes a las calles San Martín 344 y Florida 343. El mismo tiene una superficie total de aproximadamente 48.031 m2 y está dotado de tecnología de última generación con los elementos necesarios para conformar un complejo inteligente, con mínimos gastos operativos y bajo costo de mantenimiento.

La torre consta de 29 pisos de oficinas más planta baja y 3 subsuelos habilitados para cocheras con acceso por la calle San Martín.

Con fechas 23 de octubre y 12 de diciembre de 2014, la Sociedad efectúo las ventas de ocho y cuatro unidades funcionales destinadas a oficinas, recibiendo la suma de ARS 236.530.000 y ARS 111.866.133, respectivamente. Los montos recibidos fueron reinvertidos para la construcción del complejo de oficinas comerciales denominado “Av. Libertador y M. Pedraza Project”.

Asimismo, con fecha 25 de junio y 13 de noviembre de 2015, se produjeron las ventas de tres y catorce unidades funcionales destinadas a oficinas, recibiendo la suma de ARS 87.555.600 y ARS 631.076.480, respectivamente. Con fecha 2 de febrero de 2016 la Sociedad efectuó la venta de ocho espacios guarda coches, recibiendo la suma de ARS 2.907.000. En la venta realizada en noviembre de 2015, está incluido el piso donde la Sociedad desarrolla sus actividades, que se encontraba registrado contablemente en el rubro Propiedades, planta y equipo.

Luego de las ventas descriptas precedentemente, la Sociedad es propietaria de catorce espacios guardacoches y veintinueve bauleras.

Torre Madero Office

Consiste en un edificio en torre y las cocheras necesarias, orientado al mercado de oficinas, ubicado en la manzana 1Ñ del Dique IV de Puerto Madero. Fue la primer torre certificada por el United States Green Building Council como LEED Core & Shell en nivel SILVER y posee un área locativa total de 33.801 m2.

A la fecha de emisión de la presente reseña, el 100% de las plantas de la torre “Madero Office” se encuentra alquilado.

2 -
Torre 955 Belgrano Office

Esta torre de oficinas AAA, destinada a renta, está integrada por 30 plantas libres de
1.018 m2 rentables cada una. La torre cuenta con vistas 360° del Río de la Plata, la Avenida 9 de Julio y la Ciudad de Buenos Aires.

El proyecto, diseñado por el estudio Mario Roberto Álvarez & Asociados, ha sido certificado por el United States Green Building Council como LEED Core & Shell en nivel GOLD. Además, se construyó de acuerdo a las normativas de la National Fire Protection Association (NFPA) de los Estados Unidos.

A la fecha de emisión de la presente reseña, el 100% de los pisos de la torre “955 Belgrano Office” se encuentra alquilado.

Torre Madero Riverside

Este edificio de oficinas AAA se encuentra ubicado en el Dique IV de Puerto Madero en un terreno de 4.624 m2. Consta de 1 planta baja de 500 m2, 1 planta libre de 1.322 m2, 2 plantas libres de 1.407 m2 y 5 plantas libres de 1.411 m2 con vistas panorámicas y gran flexibilidad de uso, una planta de 699 m2 y una planta libre de 3.634 m2 en el primer subsuelo, totalizando 16.024 m2 rentables.

Esta torre ha sido precertificada por el United States Green Building Council como LEED Core & Shell en nivel GOLD, además se construyó de acuerdo a las normativas de la National Fire Protection Association (NFPA) de los Estados Unidos.

Se estima que la incorporación de esta torre a la cartera de edificios de oficinas comerciales “AAA” generará una renta anual aproximada de U$S 6.400.000.

A la fecha de emisión de la presente reseña, el 60% de los m2 rentables del edificio “Madero Riverside” se encuentra alquilado.

Proyecto de oficinas - Av. Libertador y M. Pedraza Project

En diciembre de 2010 la Sociedad adquirió un lote de aproximadamente 7.200 m2 en Nuñez, Ciudad Autónoma de Buenos Aires, donde tiene previsto construir el Av. Libertador y M. Pedraza Project, un edificio clase “AAA” con aproximadamente 60.000 m2 de área locativa total. La escritura traslativa de dominio se firmó el 6 de febrero de 2014. Durante el ejercicio económico finalizado el 29 de febrero de 2016 se ha llevado a cabo la demolición de la estructura existente, comenzando en el mes de marzo de 2016 con las tareas de pilotaje.

La Sociedad prevé la finalización de esta obra para mediados de 2019.

3 -
SÍNTESIS DE LOS ESTADOS FINANCIEROS CONDENSADOS DE RAGHSA SOCIEDAD ANÓNIMA POR LOS PERÍODOS DE NUEVE MESES FINALIZADOS EL 30 DE NOVIEMBRE DE 2016, 2015, 2014, 2013 Y 2012
Estructura de resultados por los períodos de nueve meses y tres finalizados el 30 de noviembre de 2016, 2015, 2014, 2013 y 2012:


	Ganancia (pérdida) - No auditado
	9 meses (1° de marzo al 30 de noviembre)					3 meses (1° de septiembre al 30 de noviembre)
	2016	2015	2014	2013	2012	2016	2015	2014	2013	2012
	ARS 000	ARS 000	ARS 000	ARS 000	ARS 000	ARS 000	ARS 000	ARS 000	ARS 000	ARS 000

Ingreso por arrendamientos	322.221	194.952	176.458	115.846	93.760	110.326	65.735	62.178	40.839	32.927
Costo de arrendamientos	(15.602)	(19.836)	(6.266)	(8.268)	(2.369)	(9.335)	(7.664)	(3.611)	(4.702)	(457)
Resultado neto por arrendamientos	306.619	175.116	170.192	107.578	91.391	100.991	58.071	58.567	36.137	32.470
Ingreso por ventas de propiedades	-	-	3.376	-	3.897		-	-	-	-
Costo de ventas de propiedades	-	-	(2.363)	-	(3.167)	-	-	-	-	-
Resultado neto por ventas de propiedades	-	-	1.013	-	730	-	-	-	-	-

Ganancia bruta	306.619	175.116	171.205	107.578	92.121	100.991	58.071	58.567	36.137	32.470

Ingreso por revaluación de propiedades de inversión, neto	1.777.173	458.923	908.666	231.508	98.440	1.129.923	163.535	390.381	97.985	39.137
Resultado por la venta de propiedades de inversión, neto	-	194.394	127.016	(4.185)	-	-	191.665	127.016	-	-
Resultado neto generado por las propiedades de inversión	1.777.173	653.317	1.035.682	227.323	98.440	1.129.923	355.200	517.397	97.985	39.137

Ingresos por ventas de propiedades, planta y equipo, neto	434	8.558	-	-	-	-	8.558	-	-	-
Resultado neto generado por ventas de propiedades, planta y equipo	434	8.558	-	-	-	-	8.558	-	-	-

Gastos de administración	(51.936)	(37.544)	(33.966)	(16.371)	(14.300)	(16.152)	(13.519)	(9.204)	(4.568)	(5.442)
Gastos de comercialización	(13.039)	(16.172)	(10.845)	(21.501)	(3.864)	(3.650)	(12.384)	(6.672)	(19.023)	(1.106)
Otros egresos operativos	(5.839)	(6.172)	(4.789)	(527)	(6.374)	(1.927)	(2.475)	(1.799)	(416)	1.500
Ganancia operativa	2.013.412	777.103	1.157.287	296.502	166.023	1.209.185	393.451	558.289	110.115	66.559

Resultados financieros generados por activos	45.673	163.744	54.679	90.561	21.417	21.068	102.728	3.493	66.753	5.619
Resultados financieros generados por pasivos	(75.526)	(85.402)	(41.713)	(28.230)	(21.522)	(20.993)	(27.595)	(12.793)	(10.060)	(7.513)
Diferencia de cambio neta	(15.857)	(94.957)	(64.057)	(118.412)	(53.420)	(79.645)	(40.852)	(6.999)	(49.240)	(21.726)
Ganancia antes de impuesto a las ganancias y a la ganancia mínima presunta	1.967.702	760.488	1.106.196	240.421	112.498	1.129.615	427.732	541.990	117.568	42.939

Impuesto a las ganancias y a la ganancia mínima presunta	(707.654)	(228.986)	(381.277)	(78.504)	(36.906)	(399.855)	(136.122)	(233.472)	(34.196)	(15.245)
Ganancia neta del período	1.260.048	531.502	724.919	161.917	75.592	729.760	291.610	308.518	83.372	27.694


	Ganancia (pérdida) - No auditado
	9 meses (1° de marzo al 30 de noviembre)					3 meses (1° de septiembre al 30 de noviembre)
	2016	2015	2014	2013	2012	2016	2015	2014	2013	2012
	ARS 000	ARS 000	ARS 000	ARS 000	ARS 000	ARS 000	ARS 000	ARS 000	ARS 000	ARS 000

Otro resultado integral del período

Otro resultado integral que no se reclasificará a resultados en períodos posteriores

Revaluación del inmueble para uso propio	-	3.452	2.660	2.769	1.344	-	1.111	1.174	1.145	459
Efecto impositivo sobre revaluación	-	(1.208)	(931)	(969)	(470)	-	(389)	(411)	(401)	(160)
Otro resultado integral neto que no se reclasificará a resultados en períodos posteriores	-	2.244	1.729	1.800	874	-	722	763	744	299

Otro resultado integral, neto de impuestos	-	2.244	1.729	1.800	874	-	722	763	744	299

Total del resultado integral del período, neto de impuestos	1.260.048	533.746	726.648	163.717	76.466	729.760	292.332	309.281	84.116	27.993

Situación financiera resumida al 30 de noviembre de 2016, 2015, 2014, 2013 y 2012:


	30.11.2016 No auditado	30.11.2015 No auditado	30.11.2014 No auditado	30.11.2013 No auditado	30.11.2012 No auditado
	ARS 000	ARS 000	ARS 000	ARS 000	ARS 000

Activo no corriente	8.974.791	4.822.722	3.325.232	1.920.658	1.556.175
Activo corriente	852.399	1.313.308	486.250	256.411	93.234
Total del activo	9.827.190	6.136.030	3.811.482	2.177.069	1.649.409

Patrimonio neto	5.661.155	3.508.921	1.966.387	1.034.646	816.641

Pasivo no corriente	3.703.545	2.326.585	1.743.466	1.059.063	788.445
Pasivo corriente	462.490	300.524	101.629	83.360	44.323
Total del pasivo	4.166.035	2.627.109	1.845.095	1.142.423	832.768

Total del pasivo y patrimonio neto	9.827.190	6.136.030	3.811.482	2.177.069	1.649.409

5 -
Estructura del flujo de efectivo por los períodos de nueve meses finalizados el 30 de noviembre de 2016, 2015, 2014, 2013 y 2012:


	30.11.2016 No auditado	30.11.2015 No auditado	30.11.2014 No auditado	30.11.2013 No auditado	30.11.2012 No auditado
	ARS 000	ARS 000	ARS 000	ARS 000	ARS 000
* Flujo neto de efectivo generado por (utilizado en) actividades operativas	568.893	(526.803)	(31.216)	(4.156)	189.227

* Flujo neto de efectivo (utilizado en) generado por actividades de inversión	(516.278)	583.712	76.854	(24.834)	(91.121)

* Flujo neto de efectivo (utilizado en) generado por actividades de financiación	(63.016)	(57.806)	(46.421)	28.947	(97.946)

* Resultados financieros y por tenencia del efectivo	3.638	3.628	15.264	458	-

* (Disminución) Aumento neto del efectivo	(6.763)	2.731	14.481	415	160

Índices patrimoniales y de resultados al 30 de noviembre de 2016, 2015, 2014, 2013 y 2012


	30.11.2016 No auditado	30.11.2015 No auditado	30.11.2014 No auditado	30.11.2013 No auditado	30.11.2012 No auditado

* Liquidez (Activo corriente / Pasivo corriente)	1,84	4,37	4,78	3,08	2,10

* Solvencia (Patrimonio neto / Pasivo total)	1,36	1,34	1,07	0,91	0,98

* Inmovilización del capital (Activo no corriente / Activo total)	0,91	0,79	0,87	0,88	0,94

* Rentabilidad ordinaria (Resultado neto del período anualizado (no incluye Otros Resultados Integrales) / Patrimonio neto promedio)	0,37	0,26	0,64	0,23	0,17

6 -
DATOS ESTADÍSTICOS

Arrendamientos - Porcentajes de ocupación:


	30.11.2016		30.11.2015

Edificio Plaza San Martín	100%		100%
Torre Madero Office	100%		100%
Torre 955 Belgrano Office	100%		63%
Torre Madero Riverside	52%	(1)	-

A la fecha de emisión de la presente reseña, el 60% de los m2 rentables del edificio Madero Riverside se encuentra alquilado.
PERSPECTIVAS FUTURAS

La Sociedad se encuentra llevando a cabo la construcción de un complejo de oficinas comerciales para alquiler, en el terreno ubicado en la manzana delimitada por Avenida del Libertador, Manuela Pedraza, Arribeños y Juana Azurduy.

La situación de los mercados inmobiliarios en algunos países diferentes de Argentina, tales como, por ejemplo, Brasil, Estados Unidos, Perú, Paraguay, etc., podrían representar una oportunidad para la Sociedad por el valor de sus inmuebles y de la construcción. Por esta razón, invertir en otros países podría estar en el horizonte de la Sociedad, sea de manera autónoma o bien asociada a terceros.

El Estado Argentino y el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, han informado que durante los años 2017 y 2018, ofrecerán en venta a través de mecanismos de subasta pública o licitación, importantes predios ubicados en codiciadas áreas de la Ciudad de Buenos Aires. La capacidad constructiva de dichos terrenos, en conjunto, supera ampliamente la cantidad de 400.000 m2 de oficinas y/o residencias dividido en edificios de 20.000 a 40.000 m2 de área construible cada uno. La Sociedad participará activamente en cada oportunidad que se convoque a subastas o licitaciones e intentará adquirir tres o más terrenos aptos para la construcción de edificios residenciales o de oficinas. En el caso de edificios residenciales, su objetivo es vender las unidades construidas.

INFORMACIÓN ADICIONAL REQUERIDA POR EL ART. N° 68 DEL REGLAMENTO DE LA BOLSA DE COMERCIO DE BUENOS AIRES Y EL ART. N° 12, CAPÍTULO III, TÍTULO IV, DE LA RESOLUCIÓN GENERAL N° 622 DE LA COMISIÓN NACIONAL DE VALORES

En relación con la información requerida por la normativa de referencia, según la el Art. n° 68 del Reglamento de la Bolsa de Comercio de Buenos Aires y la Resolución General N° 622 de la Comisión Nacional de Valores, informamos que la misma se encuentra incluida en el presente documento y en los estados financieros condensados de período intermedio de la Sociedad al 30 de noviembre de 2016, según corresponda. Adicionalmente, atendiendo a la particularidad de la actividad que desarrolla la Sociedad, cierta información no resulta aplicable.

La información requerida se encuentra incluida en:

Cuestiones generales sobre la actividad de la Sociedad:
Regímenes jurídicos específicos y significativos que impliquen decaimientos o renacimientos contingentes de beneficios previstos por dichas disposiciones: Esta información no es aplicable a la Sociedad.
Modificaciones significativas en las actividades de la Sociedad u otras circunstancias similares ocurridas durante los períodos comprendidos por los estados financieros que afecten su comparabilidad con los presentados en períodos anteriores, o que podrían afectarla con los que habrán de presentarse en períodos futuros: Esta información no es aplicable a la Sociedad.
Clasificación de los saldos de créditos y deudas en plazos de vencimiento: Esta información consta en nota 12. a los estados financieros.
7 -
Clasificación de los créditos y deudas, de manera que permita conocer los efectos financieros que produce su mantenimiento. La misma debe posibilitar la identificación de:
Las cuentas en moneda nacional, en moneda extranjera y en especie: Esta información consta en el Anexo III a los estados financieros.
Los saldos sujetos a cláusulas de ajuste y los que no lo están: Esta información no es aplicable a la Sociedad.
Los saldos que devengan intereses y los que no lo hacen. Esta información consta en nota 12. a los estados financieros.
Detalle del porcentaje de participación en sociedades del artículo 33 de la Ley N° 19.550 en el capital y en el total de votos. Además, saldos deudores y/o acreedores por sociedad y segregados del modo previsto en los puntos 3. y 4. anteriores. Esta información no es aplicable a la Sociedad.
Créditos por ventas o préstamos contra directores, síndicos, miembros del consejo de vigilancia y sus parientes hasta el segundo grado inclusive. Para cada persona se indicará el saldo máximo habido durante el período (expresado en moneda de cierre), el saldo a la fecha del estado contable, el motivo del crédito, la moneda en que fue concedido y las cláusulas de actualización monetaria y tasas de interés aplicadas: Esta información consta en nota 17. a los estados financieros.
Inventario físico de los bienes de cambio:
Periodicidad y alcance de los inventarios físicos de los bienes de cambio. Si existen bienes de inmovilización significativa en el tiempo, por ejemplo más de un año, indicar su monto y si se han efectuado las previsiones que correspondan: Esta información no es aplicable a la Sociedad.
Valores corrientes:
Fuentes de los datos empleados para calcular los valores corrientes utilizados para valuar bienes de cambio, bienes de uso y otros activos significativos. Como excepción, es admisible para los bienes de cambio el costo de última compra reexpresado al cierre del período: Esta información consta en notas 9. y 11. inclusive a los estados financieros.

Bienes de Uso:

En el caso de existir bienes de uso revaluados técnicamente, indicar el método seguido para calcular la desafectación del ejercicio de la “reserva por revalúo técnico” cuando parte de ella hubiera sido reducida previamente para absorber pérdidas: Esta información consta en notas 2. y 9. a los estados financieros.
Deberá informarse el valor total consignado en el balance de los bienes de uso sin usar por obsoletos: Esta información no es aplicable a la Sociedad.
Participaciones en otras sociedades:

Esta información no es aplicable a la Sociedad.

Valores recuperables:
Criterios seguidos para determinar los “valores recuperables” significativos de bienes de cambio, bienes de uso y otros activos, empleados como límites para sus respectivas valuaciones contables: Esta información consta en notas 2. y 9. a 11. inclusive a los estados financieros.
8 -
Seguros:
Seguros que cubren los bienes tangibles. Para cada grupo homogéneo de los bienes se consignarán los riesgos cubiertos, las sumas aseguradas y los correspondientes valores contables. Esta información se encuentra detallada en los siguientes cuadros:

Edificio Plaza San Martín


Cía. Aseguradora	Suma Asegurada	Concepto (riesgo cubierto)
Seguros Sura S.A.	U$S 19.926.000	Pérdida de alquileres

Torre Madero Office


Cía. Aseguradora	Suma Asegurada	Concepto (riesgo cubierto)
Seguros Sura S.A.	U$S 48.596.000	Pérdida de alquileres

Torre 955 Belgrano Office


Cía. Aseguradora	Suma Asegurada	Concepto (riesgo cubierto)
Seguros Sura S.A.	U$S 24.525.000	Pérdida de alquileres

Torre Madero Riverside


Cía. Aseguradora	Suma Asegurada	Concepto (riesgo cubierto)
Seguros Sura S.A.	U$S 8.028.000	Pérdida de alquileres

Proyecto de oficinas Av. Libertador y M. Pedraza Project


Cía. Aseguradora	Suma Asegurada	Concepto (riesgo cubierto)
La Meridional Compañía Argentina de Seguros S.A.	U$S 120.000.000	Todo riesgo construcción

Además la Sociedad cuenta con seguros contratados a través del consorcio de propietarios, detallado a continuación:

Edificio Plaza San Martín


Cía. Aseguradora	Suma Asegurada	Concepto (riesgo cubierto)
Chubb Argentina de seguros S.A.	U$S 15.000	Incendio obras de arte
Seguros Sura S.A.	U$S 42.330.000	Todo riesgo operativo
Seguros Sura S.A.	U$S 2.000.000	Responsabilidad civil
ACE Seguros S.A.	ARS 201.000	Daño ambiental de incidencia colectiva

Torre San Martín 344 - Edificio Florida 343 - Área Comercial


Cía. Aseguradora	Suma Asegurada	Concepto (riesgo cubierto)
Chubb Argentina de seguros S.A.	U$S 46.900	Incendio obras de arte
Seguros Sura S.A.	U$S 49.210.000	Todo riesgo operativo
ACE Seguros S.A.	U$S 2.000.000	Responsabilidad civil
Prudencia Seguros	ARS 201.000	Daño ambiental de incidencia colectiva

Torre Madero Office


Cía. Aseguradora	Suma Asegurada	Concepto (riesgo cubierto)
Seguros Sura S.A.	U$S 78.000.000	Todo riesgo operativo
ACE Seguros S.A.	U$S 2.000.000	Responsabilidad civil
Prudencia Seguros	ARS 201.000	Daño ambiental de incidencia colectiva

Torre 955 Belgrano Office


Cía. Aseguradora	Suma Asegurada	Concepto (riesgo cubierto)
Seguros Sura S.A.	U$S 62.400.000	Todo riesgo operativo
ACE Seguros S.A.	U$S 2.000.000	Responsabilidad civil
Prudencia Seguros	ARS 251.000	Daño ambiental de incidencia colectiva

Torre Madero Riverside


Cía. Aseguradora	Suma Asegurada	Concepto (riesgo cubierto)
Seguros Sura S.A.	U$S 33.120.000	Todo riesgo operativo
ACE Seguros S.A.	U$S 2.000.000	Responsabilidad civil

Contingencias positivas y negativas:

Esta información no es aplicable a la Sociedad.

Adelantos irrevocables a cuenta de futuras suscripciones:

Esta información no es aplicable a la Sociedad.

Ciudad Autónoma de Buenos Aires,

26 de diciembre de 2016

EL DIRECTORIO

MOISÉS KHAFIF

Presidente

INFORME SOBRE REVISIÓN

DE ESTADOS FINANCIEROS CONDENSADOS

DE PERÍODO INTERMEDIO

A los Señores Directores de

RAGHSA SOCIEDAD ANÓNIMA

CUIT: 30-62088060-0

Domicilio legal: San Martín 344 - 29° piso

Ciudad Autónoma de Buenos Aires

Informe sobre los estados financieros

Introducción

Hemos revisado los estados financieros condensados de período intermedio adjuntos de RAGHSA SOCIEDAD ANÓNIMA (“la Sociedad”), que comprenden (a) el estado de situación financiera al 30 de noviembre de 2016, (b) el estado del resultado integral por los períodos de nueve y tres meses finalizados el 30 de noviembre de 2016, los estados de cambios en el patrimonio y de flujos de efectivo por el período de nueve meses finalizado en esa fecha y (c) notas explicativas seleccionadas.

Responsabilidad del Directorio en relación con los estados financieros

La Dirección de la Sociedad es responsable de la preparación y presentación de los estados financieros de la Sociedad de acuerdo con las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF), adoptadas por la Federación Argentina de Consejos Profesionales de Ciencias Económicas como normas contables profesionales e incorporadas por la Comisión Nacional de Valores (CNV) a su normativa, tal como fueron aprobadas por el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad (“IASB”, por sus siglas en inglés) y, por lo tanto, es responsable de la preparación y presentación de los estados financieros mencionados en el párrafo 1. de acuerdo con la Norma Internacional de Contabilidad 34 “Información Financiera Intermedia (NIC 34) ”. La Dirección de la sociedad es también responsable del control interno que considere necesario para permitir la preparación de información financiera de períodos intermedios libre de distorsiones significativas, ya sea debido a errores o a irregularidades.
2 -

Responsabilidad del auditor

Nuestra responsabilidad es expresar una conclusión sobre los estados financieros mencionados en el párrafo 1. basada en nuestra revisión, la cual fue realizada de conformidad con la Norma Internacional sobre Encargos de Revisión 2410 “Revisión de información financiera de períodos intermedios realizada por el auditor independiente de la entidad”, emitida por el Consejo de Normas Internacionales de Auditoría y Aseguramiento (“IAASB”, por sus siglas en inglés). Dicha norma requiere que el auditor cumpla con los requisitos éticos pertinentes a la auditoría de los estados financieros anuales de la Sociedad. Una revisión de información financiera de períodos intermedios consiste en realizar indagaciones, principalmente a las personas responsables de las cuestiones contables y financieras, y aplicar procedimientos analíticos y otros procedimientos de revisión. El alcance de una revisión es sustancialmente menor que el de una auditoría realizada de acuerdo con las Normas Internacionales de Auditoría y, por consiguiente, no nos permite obtener seguridad de que tomaremos conocimiento de todas las cuestiones significativas que podrían identificarse en una auditoría. Por lo tanto, no expresamos una opinión de auditoría.

Conclusión

Sobre la base de nuestra revisión, nada llamó nuestra atención que nos hiciera pensar que los estados financieros mencionados en el párrafo 1. no están preparados, en todos sus aspectos significativos, de conformidad con la NIC 34.
Informe sobre otros requerimientos legales y regulatorios
En cumplimiento de disposiciones vigentes, informamos que:
Sobre la base de nuestra revisión, nada llamó nuestra atención que nos hiciera pensar que los estados financieros mencionados en el párrafo 1. no están preparados, en todos sus aspectos significativos, de conformidad con las normas pertinentes de la Ley General de Sociedades y de la CNV.
3 -
Los estados financieros mencionados en el párrafo 1. se encuentran transcriptos en el libro de inventario y balances y surgen de registros contables llevados en sus aspectos formales, de conformidad con las normas legales vigentes.
Al 30 de noviembre de 2016, la deuda devengada en concepto de aportes y contribuciones con destino al Sistema Integrado Previsional Argentino, que surge de los registros contables de la Sociedad, asciende a $ 223.291, no siendo la misma exigible a esa fecha.

Ciudad Autónoma de Buenos Aires,

26 de diciembre de 2016

PISTRELLI, HENRY MARTIN Y ASOCIADOS S.R.L.

C.P.C.E.C.A.B.A. T° 1 - F° 13

VÍCTOR A. BRESLER

Socio

Contador Público U.B.A.

C.P.C.E.C.A.B.A. T° 95 - F° 109

INFORME ESPECIAL SOBRE LA RESEÑA INFORMATIVA
E “INFORMACIÓN ADICIONAL A LAS NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS - ART. N° 68 DEL REGLAMENTO DE LA BOLSA DE COMERCIO DE BUENOS AIRES Y ART. N° 12, CAPÍTULO III, TÍTULO IV, DE LAS NORMAS
(NT 2013) DE LA COMISIÓN NACIONAL DE VALORES”

A los Señores Directores de

RAGHSA SOCIEDAD ANÓNIMA

CUIT: 30-62088060-0

Domicilio legal: San Martín 344 - 29° piso

Ciudad Autónoma de Buenos Aires

Objeto del encargo

Hemos sido contratados por RAGHSA S.A. (“la Sociedad”) para emitir un informe especial requerido por las Normas (NT 2013) de la Comisión Nacional de Valores (CNV) y el Reglamento de la Bolsa de Comercio de Buenos Aires (BCBA) en relación con la información contenida en la Reseña Informativa por los períodos intermedios finalizados el 30 de noviembre de 2016, 2015, 2014, 2013 y 2012 y en la Información adicional a las notas a los estados financieros - Art. N° 68 del Reglamento de la BCBA y Art. N° 12, Capítulo III, Título IV, de las Normas (NT 2013) de la CNV, que es presentada por la Sociedad juntamente con los estados financieros para cumplimentar las normas respectivas de la CNV y de la BCBA, y que adjuntamos firmada al solo efecto de su identificación con este informe especial.

Responsabilidad de la Dirección

La Dirección de la Sociedad es responsable de la preparación y presentación de la información objeto del encargo mencionada en el párrafo 1. y del cumplimiento de las normas pertinentes de la CNV y de la BCBA.

Responsabilidad del contador público

Nuestra responsabilidad consiste en la emisión del presente informe especial, basado en nuestra tarea profesional, que se detalla en el párrafo siguiente, para cumplir con los requerimientos de la CNV y de la BCBA mencionados en el párrafo 1.

2 -
Tarea profesional

Nuestra tarea profesional fue desarrollada de conformidad con las normas sobre informes especiales establecidas en la sección VII.C de la segunda parte de la Resolución Técnica N° 37 de la Federación Argentina de Consejos Profesionales de Ciencias Económicas (en adelante “RT 37”) y consistió en la aplicación de ciertos procedimientos necesarios para verificar el cumplimiento por parte de la Sociedad de los requerimientos de la CNV y de la BCBA mencionados en el párrafo 1. La RT 37 exige que cumplamos los requerimientos de ética, así como que planifiquemos y ejecutemos nuestra tarea de forma tal que nos permita emitir el presente informe especial.

En consecuencia, nuestro trabajo sobre la información objeto del encargo no constituye una auditoría, una revisión ni otro encargo de aseguramiento.

Previamente, hemos revisado los estados financieros condensados de período intermedio de la Sociedad al 30 de noviembre de 2016, adjuntos, y al 30 de noviembre de 2015, 2014, 2013 y 2012, que no se incluyen en el documento adjunto, sobre los cuales emitimos nuestros informes de revisión de fechas 26 de diciembre de 2016, 7 de enero de 2016, 9 de enero de 2015, 10 de enero de 2014 y 18 de enero de 2013, respectivamente, a los cuales nos remitimos y que deben ser leídos juntamente con este informe.

Los procedimientos detallados a continuación han sido aplicados sobre los registros y documentación que nos fueron suministrados por la Sociedad. Nuestra tarea se basó en la premisa de que la información proporcionada es precisa, completa, legítima y libre de fraudes y otros actos ilegales, para lo cual hemos tenido en cuenta su apariencia y estructura formal.

Los procedimientos realizados consistieron únicamente en verificar que la información contenida en los puntos 2 y 5 de la “Reseña Informativa por los períodos intermedios finalizados el 30 de noviembre de 2016, 2015, 2014, 2013 y 2012” y en la “Información adicional a las notas a los estados financieros - Art. N° 68 del reglamento de la BCBA y Art. N° 12, Capítulo III, Título IV, de las Normas (NT 2013) de la CNV” surja de los correspondientes estados financieros condensados de período intermedio de la Sociedad al 30 de noviembre de 2016, 2015, 2014, 2013 y 2012 mencionados anteriormente y/o de documentación de soporte proporcionada por la Sociedad.

3 -
Manifestación profesional

Sobre la base del trabajo realizado, cuyo alcance se describe en el párrafo precedente, informamos que de las verificaciones realizadas sobre la información objeto del encargo, no surgieron hallazgos que afecten el cumplimiento, por parte de la Sociedad de los requerimientos de la CNV y de la BCBA mencionados en el párrafo 1.

Ciudad Autónoma de Buenos Aires,

26 de diciembre de 2016

PISTRELLI, HENRY MARTIN Y ASOCIADOS S.R.L.

C.P.C.E.C.A.B.A. T° 1 - F° 13

VÍCTOR A. BRESLER

Socio

Contador Público U.B.A.

C.P.C.E.C.A.B.A. T° 95 - F° 109

Domicilio legal: San Martín 344 - 29° piso - Ciudad Autónoma de Buenos Aires

EJERCICIO ECONÓMICO N° 49 INICIADO EL 1° DE MARZO DE 2016

ESTADOS FINANCIEROS CONDENSADOS DE PERÍODO INTERMEDIO

CORRESPONDIENTES AL PERÍODO DE NUEVE MESES

FINALIZADO EL 30 DE NOVIEMBRE DE 2016

Actividad principal de la Sociedad: adquisición, construcción, arrendamiento y compraventa de inmuebles para oficinas y/o viviendas, como así también actividades de financiación de ventas de dichos inmuebles.

Fecha de inscripción en el Registro Público de Comercio:

del contrato social: 23 de junio de 1969.
de la última modificación del estatuto: 24 de junio de 2014.

Número de registro en la Inspección General de Justicia: 28.194.

Fecha de finalización del contrato social: 28 de febrero de 2100.

Clave Única de Identificación Tributaria (C.U.I.T.): 30-62088060-0.

COMPOSICIÓN DEL CAPITAL (Ver Nota 15.)


Características de las acciones	Emitido, suscripto, integrado e inscripto	Total
	ARS 000	ARS 000
373.340.000 acciones ordinarias, nominativas, clase única, de valor nominal $1 cada una, con derecho a un voto:	373.340	373.340

ESTADO DEL RESULTADO INTEGRAL

CORRESPONDIENTE A LOS PERÍODOS DE NUEVE Y TRES MESES

FINALIZADOS EL 30 DE NOVIEMBRE DE 2016

(Cifras expresadas en miles de pesos - Nota 2.2.3.)


		Ganancia (pérdida) - No auditado
		9 meses (1° de marzo al 30 de noviembre)		3 meses (1° de septiembre al 30 de noviembre)
		2016	2015	2016	2015
	Notas / Anexos

Ingreso por arrendamientos	3	322.221	194.952	110.326	65.735
Costo de arrendamientos	IV	(15.602)	(19.836)	(9.335)	(7.664)
Resultado neto por arrendamientos		306.619	175.116	100.991	58.071

Ganancia bruta		306.619	175.116	100.991	58.071

Ingreso por revaluación de propiedades de inversión, neto	10	1.777.173	458.923	1.129.923	163.535
Resultado por venta de propiedades de inversión, neto		-	194.394	-	191.665
Resultado neto generado por las propiedades de inversión		1.777.173	653.317	1.129.923	355.200

Ingreso por ventas de propiedades, planta y equipo, neto		434	8.558	-	8.558
Resultado neto generado por ventas de propiedades, planta y equipo		434	8.558	-	8.558

Gastos de administración	IV	(51.936)	(37.544)	(16.152)	(13.519)
Gastos de comercialización	IV	(13.039)	(16.172)	(3.650)	(12.384)
Otros egresos operativos		(5.839)	(6.172)	(1.927)	(2.475)
Ganancia operativa		2.013.412	777.103	1.209.185	393.451

Resultados financieros generados por activos	4	45.673	163.744	21.068	102.728
Resultados financieros generados por pasivos	5	(75.526)	(85.402)	(20.993)	(27.595)
Diferencia de cambio neta	6	(15.857)	(94.957)	(79.645)	(40.852)
Ganancia antes de impuesto a las ganancias y a la ganancia mínima presunta		1.967.702	760.488	1.129.615	427.732

Impuesto a las ganancias y a la ganancia mínima presunta	7	(707.654)	(228.986)	(399.855)	(136.122)
Ganancia neta del período		1.260.048	531.502	729.760	291.610

Otro resultado integral del período

Otro resultado integral que no se reclasificará a resultados en períodos posteriores

Revaluación del inmueble para uso propio	9	-	3.452	-	1.111
Efecto impositivo sobre revaluación	7	-	(1.208)	-	(389)
Otro resultado integral neto que no se reclasificará a resultados en períodos posteriores		-	2.244	-	722
Otro resultado integral, neto de impuestos		-	2.244	-	722
Total del resultado integral del período, neto de impuestos		1.260.048	533.746	729.760	292.332

Ganancia por acción
Básica y diluida, ganancia neta del período atribuible a los tenedores de instrumentos ordinarios de patrimonio	8	3,38	1,42	1,95	0,78

Las notas 1 a 20 y los Anexos I a V son parte integrante de los presentes estados financieros.

ESTADO DE SITUACIÓN FINANCIERA

AL 30 DE NOVIEMBRE Y 29 DE FEBRERO DE 2016

(Cifras expresadas en miles de pesos - Nota 2.2.3.)

		30.11.2016 No auditado	29.02.2016 Auditado
	Notas / Anexos
ACTIVOS
ACTIVO NO CORRIENTE
Propiedades, planta y equipo	9/I	2.758	1.083
Propiedades de inversión	10	8.146.241	5.910.290
Propiedades de inversión en construcción	11	746.193	649.989
Otros créditos	12.2	902	-
Crédito por impuesto a la ganancia mínima presunta	7	64.701	49.963
Créditos fiscales	13.1	13.996	2.507
Total del activo no corriente		8.974.791	6.613.832

ACTIVO CORRIENTE
Créditos fiscales	13.1	58.636	28.013
Otros créditos	12.2	15.556	103.459
Deudores comerciales y otras cuentas por cobrar	12.4	3.437	1.326
Activos financieros valuados a valor razonable con cambios en resultados	II	749.373	1.018.231
Efectivo	12.3	25.397	32.160
Total del activo corriente		852.399	1.183.189
Total del activo		9.827.190	7.797.021

PATRIMONIO NETO Y PASIVOS
PATRIMONIO NETO
Capital social	15.1	373.340	373.340
Prima de emisión		7.705	7.705
Reserva legal	15.2	74.668	74.668
Reserva especial R.G. C.N.V. N° 609/12	15.3	348.862	348.862
Reserva voluntaria		3.580.935	2.157.247
Resultados acumulados - no asignados		1.275.645	1.439.285
Patrimonio neto (atribuible a los propietarios)		5.661.155	4.401.107

PASIVO NO CORRIENTE
Deudas y préstamos	12.6	915.346	909.047
Previsiones	V	416	340
Cargas sociales y fiscales	13.2	8.119	6.001
Pasivo por impuesto diferido	7	2.735.676	2.028.022
Otros pasivos	14	43.988	49.051
Total del pasivo no corriente		3.703.545	2.992.461

PASIVO CORRIENTE
Cuentas a pagar comerciales y otras cuentas por pagar	12.5	31.204	9.944
Deudas y préstamos	12.6	393.324	359.790
Cargas sociales y fiscales	13.2	8.663	5.836
Otros pasivos	14	29.299	27.883
Total del pasivo corriente		462.490	403.453
Total del pasivo		4.166.035	3.395.914
Total de patrimonio neto y pasivos		9.827.190	7.797.021

Las notas 1 a 20 y los Anexos I a V son parte integrante de los presentes estados financieros.

ESTADO DE CAMBIOS EN EL PATRIMONIO

CORRESPONDIENTE AL PERÍODO DE NUEVE MESES

FINALIZADO EL 30 DE NOVIEMBRE DE 2016

(Cifras expresadas en miles de pesos - Nota 2.2.3.)


	Aportes de los propietarios		Ganancias reservadas
	Capital social	Prima de emisión	Reserva legal	Reserva voluntaria	Reserva especial - Aplicación NIIF	Superávit de revaluación	Resultados no asignados	Total

Al 1° de marzo de 2016	373.340	7.705	74.668	2.157.247	348.862	-	1.439.285	4.401.107

Ganancia neta del período	-	-	-	-	-	-	1.260.048	1.260.048
Total del resultado integral del período, neto de impuestos	-	-	-	-	-	-	1.260.048	1.260.048

Distribución de resultados no asignados aprobada por la Asamblea de Accionistas del 20 de julio de 2016:

* Constitución de reservas	-	-	-	1.423.688	-	-	(1.423.688)	-
Al 30 de noviembre de 2016 - No auditado	373.340	7.705	74.668	3.580.935	348.862	-	1.275.645	5.661.155


	Aportes de los propietarios		Ganancias reservadas
	Capital social	Prima de emisión	Reserva legal	Reserva voluntaria	Reserva especial - Aplicación NIIF	Superávit de revaluación	Resultados no asignados	Total

Al 1° de marzo de 2015	373.340	7.705	35.252	468.880	348.862	13.353	1.727.783	2.975.175

Ganancia neta del período	-	-	-	-	-	-	531.502	531.502

Otro resultado integral, neto de impuestos	-	-			-	2.244	-	2.244
Total del resultado integral del período, neto de impuestos	-	-	-	-	-	2.244	531.502	533.746

Distribución de resultados no asignados aprobada por la Asamblea de Accionistas del 15 de julio de 2015:

* Constitución de reservas	-	-	39.416	1.688.367	-	-	(1.727.783)	-

* Desafectación de reserva por venta de Propiedades, planta y equipo	-	-	-	-	-	(15.597)	15.597	-
Al 30 de noviembre de 2015 - No auditado	373.340	7.705	74.668	2.157.247	348.862	-	547.099	3.508.921

Las notas 1 a 20 y los Anexos I a V son parte integrante de los presentes estados financieros.

ESTADO DE FLUJOS DE EFECTIVO

CORRESPONDIENTE AL PERÍODO DE NUEVE MESES

FINALIZADO EL 30 DE NOVIEMBRE DE 2016

(Cifras expresadas en miles de pesos - Nota 2.2.3.)


		30.11.2016 No auditado	30.11.2015 No auditado
	Notas/ Anexos
Actividades de operación
Ganancia neta del período		1.260.048	531.502
Impuesto a las ganancias y a la ganancia mínima presunta		707.654	228.986
Diferencia de cambio neta		15.857	94.957
Ajustes para conciliar la ganancia neta del período con los flujos netos de efectivo:
Depreciación de Propiedades, planta y equipo	IV	606	459
Cambio en el valor razonable de las propiedades de inversión	10	(1.777.173)	(458.923)
Intereses perdidos	5	58.501	65.024
Deudores incobrables	IV	414	6.497
Resultado por venta de propiedades de inversión		789	(194.394)
Resultado por venta de Propiedades, planta y equipo		(434)	(8.558)

Cambios en los activos y pasivos operativos:
Aumento deudores comerciales y otras cuentas por cobrar		(2.111)	(6.335)
Disminución (Aumento) de activos financieros valuados a valor razonable con cambios en resultados		268.858	(761.011)
(Aumento) Disminución de otros créditos		86.587	(1.752)
(Aumento) Disminución de créditos fiscales		(42.112)	6.253
Aumento de crédito por impuesto a la ganancia mínima presunta		(14.738)	(15.922)
Aumento de cuentas a pagar comerciales y otras cuentas por pagar		6.111	5.814
Aumento de cargas sociales y fiscales		4.945	2.569
Disminución de otros pasivos		(4.196)	(18.336)
Cancelación de juicios		(713)	(3.633)
Flujo neto de efectivo generado por (utilizado en) las actividades de operación		568.893	(526.803)

Actividades de inversión
Venta de propiedades de inversión		-	662.982
Venta de propiedades, planta y equipo		285	(320)
Adquisición de propiedades de inversión en construcción		(514.431)	(120.312)
Adquisición de Propiedades, planta y equipo		(2.132)	41.362
Flujo neto de efectivo (utilizado en) generado por las actividades de inversión		(516.278)	583.712

Actividades de financiación
Préstamos cancelados (capital)		(11.577)	(19.131)
Intereses pagados		(51.439)	(38.675)
Flujo neto de efectivo utilizado en las actividades de financiación		(63.016)	(57.806)
Resultados financieros y por tenencia del efectivo		3.638	3.628

(Disminución) Aumento neto de efectivo		(6.763)	2.731
Efectivo al inicio del ejercicio	12.3	32.160	1.762
Efectivo al cierre del período	12.3	25.397	4.493

Las notas 1 a 20 y los Anexos I a V son parte integrante de los presentes estados financieros.

NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS CONDENSADOS CORRESPONDIENTES AL

PERÍODO DE NUEVE MESES FINALIZADO EL 30 DE NOVIEMBRE DE 2016

(Cifras expresadas en miles de pesos - Nota 2.2.3.)

RESEÑA DE LA ENTIDAD

RAGHSA S.A. (la “Sociedad”) es una sociedad anónima constituida en la República Argentina, que tiene como actividad principal el desarrollo integral de proyectos inmobiliarios para su venta y/o arrendamiento.

A partir del 27 de enero de 2011, la Sociedad hace oferta pública de sus obligaciones negociables. En tal sentido, los presentes estados financieros han sido elaborados de acuerdo con las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) y se emiten para dar cumplimiento a las normas de la Comisión Nacional de Valores (CNV).

Con fecha 26 de diciembre de 2016, el Directorio de la Sociedad aprobó la emisión de los presentes estados financieros para su presentación ante la CNV.

Actividad principal de la Sociedad

La Sociedad considera a toda su actividad de venta y arrendamiento como un único segmento de negocio reportable según la NIIF. 8. Al 30 de noviembre de 2016, los principales emprendimientos de inversión y renta son los siguientes:

Edificio Plaza San Martín

La Sociedad es propietaria de los pisos dos a once (ambos inclusive) y de ciento cuarenta y tres cocheras y áreas comunes correspondientes a los mismos, en un edificio de oficinas conocido como “Plaza San Martín”, ubicado en la esquina de las calles Maipú y Arenales, Ciudad Autónoma de Buenos Aires, con frente a la Plaza San Martín. Los pisos que son de propiedad de la Sociedad están alquilados a sociedades multinacionales o importantes empresas argentinas.

Esta torre ha sido certificada por el United States Green Building Council como LEED for existing buildings operations and maintenance en nivel GOLD.

A la fecha de aprobación de los presentes estados financieros, el 100% de las plantas del edificio “Plaza San Martín” se encuentra alquilado.

Torre San Martín 344

La torre consta de 29 pisos de oficinas más planta baja y 3 subsuelos habilitados para cocheras con acceso por la calle San Martín.

Con fechas 23 de octubre y 12 de diciembre de 2014, la Sociedad efectúo las ventas de ocho y cuatro unidades funcionales destinadas a oficinas, recibiendo 236.530 y 111.866, respectivamente. Los montos recibidos serán reinvertidos para la construcción del complejo de oficinas comerciales denominado “Av. Libertador y M. Pedraza Project”.

Asimismo, con fecha 25 de junio y 13 de noviembre de 2015, se produjeron las ventas de tres y catorce unidades funcionales destinadas a oficinas, recibiendo la Sociedad 87.556 y 631.076, respectivamente. Con fecha 2 de febrero de 2016 la Sociedad efectuó la venta de ocho espacios guarda coches, recibiendo la suma de 2.907. En la venta realizada en noviembre de 2015, está incluido el piso donde la Sociedad desarrolla sus actividades, que se encontraba registrado contablemente en el rubro Propiedades, planta y equipo.

Luego de las ventas descriptas precedentemente, la Sociedad es propietaria de catorce espacios guardacoches y veintinueve bauleras.

Torre Madero Office

A la fecha de aprobación de los presentes estados financieros el 100% de las plantas de la torre “Madero Office” se encuentra alquilado.

Torre 955 Belgrano Office

Esta torre de oficinas AAA, destinada a renta, está integrada por 30 plantas libres de 1.018 m2 rentables cada una. La torre cuenta con vistas 360° del Río de la Plata, la Avenida 9 de Julio y la Ciudad de Buenos Aires.

A la fecha de aprobación de los presentes estados financieros el 100% de los pisos de la torre “955 Belgrano Office” se encuentra alquilado.

Torre Madero Riverside

Se estima que la incorporación de esta torre a la cartera de edificios de oficinas comerciales “AAA” generará una renta anual aproximada de U$S 6.400.000.

A la fecha de aprobación de los presentes estados financieros, el 60% de los m2 rentables del edificio “Madero Riverside” se encuentra alquilado.

Proyecto de oficinas Av. Libertador y M. Pedraza Project

La Sociedad prevé la finalización de esta obra para mediados de 2019.

BASES DE PREPARACIÓN Y PRESENTACIÓN DE LOS ESTADOS FINANCIEROS
Normas contables aplicadas

La Sociedad prepara sus estados financieros de acuerdo con las disposiciones vigentes de la Comisión Nacional de Valores (“CNV”), que aprobó la Resolución General (“RG”) N° 562 adoptando la Resolución Técnica (“RT”) N° 26 (modificada por la RT N° 29) de la Federación Argentina de Consejos Profesionales de Ciencias Económicas (“FACPCE”), la cual establece que las entidades emisoras de acciones y/u obligaciones negociables, con ciertas excepciones, están obligadas a preparar sus estados financieros de acuerdo con las Normas Internacionales de Información Financiera (“NIIF”) según las emitió el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad (en adelante, “IASB”, por su sigla en inglés), mientras que otras entidades tendrán la opción de utilizar las NIIF o la NIIF para las PyMES en reemplazo de las normas contables profesionales (“NCP”).

Bases de presentación

Los presentes estados financieros condensados correspondientes al período de nueve meses finalizado el 30 de noviembre de 2016 han sido preparados de acuerdo con la Norma Internacional de Contabilidad (“NIC”) 34 (Información financiera intermedia).

En la preparación de estos estados financieros condensados, la Sociedad ha aplicado las bases de presentación y las políticas contables (incluyendo los juicios, estimaciones y supuestos contables significativos) descriptas en los apartados 2.2. y 2.3. de las notas a los estados financieros correspondientes al ejercicio finalizado el 29 de febrero de 2016, ya emitidos. Los efectos derivados de la aplicación de normas y/o interpretaciones nuevas o modificadas con vigencia a partir del ejercicio iniciado el 1 de marzo de 2016, no han sido significativos respecto de los presentes estados financieros condensados.

Estos estados financieros condensados de período intermedio incluyen toda la información necesaria para un apropiado entendimiento, por parte de los usuarios de los mismos, de las bases de preparación y presentación utilizadas en su confección, como así también de los hechos y transacciones relevantes ocurridos con posterioridad a la emisión de los últimos estados financieros anuales correspondientes al ejercicio finalizado el 29 de febrero de 2016. Sin embargo, estos estados financieros condensados de período intermedio no incluyen toda la información ni todas las revelaciones que se requieren para los estados financieros anuales preparados de conformidad con la NIC 1 (Presentación de estados financieros). Por tal motivo, estos estados financieros condensados de período intermedio deben ser leídos en conjunto con los estados financieros anuales correspondientes al ejercicio finalizado el 29 de febrero de 2016.

Información comparativa

Los presentes estados financieros brindan información comparativa respecto del ejercicio anterior y del período finalizado al 30 de noviembre de 2015. El estado de situación financiera ha sido presentado en forma comparativa con el estado correspondiente al 29 de febrero de 2016. Los estados del resultado integral, de cambios en el patrimonio y de flujos de efectivo, se presentan en forma comparativa con el período finalizado al 30 de noviembre de 2015. Se han efectuado ciertas reclasificaciones no significativas sobre los estados financieros comparativos para exponerlos sobre bases uniformes con los del presente período.

Modelo de medición

Los presentes estados financieros condensados de período intermedio han sido preparados sobre la base del modelo de costo histórico, a excepción de las propiedades de inversión, de cierto componente de las propiedades, planta y equipo, y de los activos financieros valuados a valor razonable con cambios en resultados, los cuales han sido medidos a sus valores razonables.

Cifras expresadas en miles de pesos

Los presentes estados financieros se presentan en pesos argentinos que, a su vez, es la moneda funcional de la Sociedad, y todas las cifras se han redondeado a la unidad de mil más próxima, salvo cuando se indique lo contrario.

Nuevas normas e interpretaciones adoptadas

A partir del ejercicio iniciado el 1° de marzo de 2016 la Sociedad ha aplicado, por primera vez, ciertas normas e interpretaciones nuevas y/o modificadas según las emitió el IASB. En general, estas normas e interpretaciones requieren que la información de los estados financieros sea modificada retroactivamente.

Una breve descripción de las normas e interpretaciones nuevas y/o modificaciones adoptadas por la Sociedad y su impacto sobre los presentes estados financieros es la siguiente:

Propiedades, planta y equipo y Activos intangibles (Modificaciones a las NIC 16 y 38) (mayo 2014)

Esta modificación clarifica que no es aceptable utilizar un método de depreciación y/o amortización que se base en los ingresos de actividades ordinarias que se generan por una actividad que incluye el uso de un activo. En efecto, los ingresos de actividades ordinarias generados por una actividad que incluye el uso de un activo, generalmente, reflejan factores o beneficios económicos relacionados con la operación del negocio de la entidad, que son distintos de los beneficios económicos derivados del consumo a través del uso de dicho activo.

Esta modificación aplica de manera prospectiva y tendrá vigencia para los períodos anuales que se inicien a partir del 1° de enero de 2016. Se permite su aplicación anticipada.

Al 30 de noviembre de 2016, esta modificación no tuvo impactos relevantes para la Sociedad.

Mejoras anuales a las NIIF (Ciclo 2012 – 2014) (diciembre 2014)

Incluye cinco cambios que el IASB ha introducido a cuatro normas, y que tendrán vigencia para los períodos anuales que se inicien a partir del 1° de enero de 2016. Las modificaciones se aplicarán de la manera indicada en cada caso descripto más abajo. Se permite su aplicación anticipada. Un resumen de las modificaciones es el siguiente:

Activos no corrientes mantenidos para la venta y operaciones discontinuadas (Modificaciones a la NIIF 5)

La modificación aclara que si una entidad reclasifica un activo (o grupo de activos) mantenido para la venta como un activo mantenido para su distribución a los propietarios o viceversa, el cambio de clasificación no debe tratarse contablemente como un cambio de plan sino que el cambio se considera una continuidad del plan original de disposición del activo, pero con un distinto método de disposición.

Consecuentemente, la entidad deberá (i) clasificar, presentar y medir el activo de acuerdo con el nuevo método de disposición; (ii) reconocer cualquier reducción o incremento en el valor razonable menos los costos de venta o distribución del activo de acuerdo con lo dispuesto por la NIIF 5 según sea el caso; y (iii) no cambiar la fecha de clasificación del activo como mantenido para la venta o distribución a los propietarios, sin perjuicio de que el plazo para la disposición del activo se vea extendido como resultado del cambio de método de disposición.

Esta modificación se aplicará de manera prospectiva y tendrá vigencia para los períodos anuales que se inician a partir del 1° de enero de 2016.

Al 30 de noviembre de 2016, esta modificación no tuvo impactos relevantes para la Sociedad.

Instrumentos financieros: información a revelar (Modificaciones a la NIIF 7)

La norma requiere que una entidad suministre revelaciones especiales a la fecha de cierre del período sobre el que se informa relacionadas con un activo financiero transferido que no fue totalmente dado de baja en libros, o con la implicación continuada sobre un activo financiero transferido que fue totalmente dado de baja en libros, independientemente de cuando haya ocurrido la transacción de transferencia. A estos efectos, esta modificación clarifica que la entidad deberá evaluar si la existencia de un contrato de servicio relacionado con el activo financiero luego de que se haya transferido dicho activo, podrá interpretarse o no como una implicación continuada de la entidad sobre dicho activo a través del cumplimiento de ese contrato de servicio.

Esta modificación se aplicará de manera retroactiva y tendrá vigencia para los períodos anuales que se inicien a partir del 1° de enero de 2016.

Al 30 de noviembre de 2016, esta modificación no tuvo impactos relevantes para la Sociedad.

Instrumentos financieros: información a revelar (Modificaciones a la NIIF 7)

Esta modificación clarifica que las revelaciones adicionales requeridas por las normas relacionadas con la compensación de activos y pasivos financieros, no son especialmente requeridas en los estados financieros condensados de período intermedio, a menos que las mismas sean necesarias para una adecuada interpretación de dichos estados financieros condensados de período intermedio.

Esta modificación se aplicará de manera retroactiva y tendrá vigencia para los períodos anuales que se inicien a partir del 1° de enero de 2016.

Al 30 de noviembre de 2016, esta modificación no tuvo impactos relevantes para la Sociedad.

Beneficios a los empleados – Tasa de descuento para descontar las obligaciones de beneficios post-empleo (Modificaciones a la NIC 19)

La norma establece que la tasa utilizada para descontar las obligaciones de beneficios post-empleo se determinará utilizando como referencia los rendimientos del mercado, al final del período sobre el que se informa, correspondientes a emisiones de bonos u obligaciones empresariales de alta calidad. Esta modificación clarifica que, cuando no exista un mercado amplio para estos títulos, se utilizará el rendimiento de los bonos emitidos por el Gobierno, tomando como base para esta evaluación la moneda (de la región) y no cada país en forma individual. Esta modificación se aplicará a partir del inicio del período comparativo más antiguo presentado en los primeros estados financieros en los cuales la entidad aplique la misma. Cualquier efecto surgido de la aplicación de esta modificación se reconocerá como un ajuste a los resultados acumulados al inicio de dicho período.

Esta modificación tendrá vigencia para los períodos anuales que se inicien a partir del 1° de enero de 2016.

Al 30 de noviembre de 2016, esta modificación no tuvo impactos relevantes para la Sociedad.

Información financiera intermedia – Otras revelaciones incluidas por fuera de los estados financieros (Modificaciones a la NIC 34)

Esta modificación clarifica que cualquier revelación no incorporada directamente a los estados financieros, sino a través de referencias cruzadas con otros documentos financieros preparados por la entidad, deberá estar disponible para los usuarios en los mismos términos que los estados financieros.

Esta modificación se aplicará de manera retroactiva y tendrá vigencia para los períodos anuales que se inician a partir del 1° de enero de 2016.

Al 30 de noviembre de 2016, esta modificación no tuvo impactos relevantes para la Sociedad.

Nuevas normas emitidas aún no vigentes

A continuación se enumeran las normas e interpretaciones nuevas y/o modificadas emitidas pero que no se encuentran en vigencia a la fecha de emisión de los presentes estados financieros condensados. En este sentido, solamente se indican las normas e interpretaciones nuevas y/o modificadas que la Sociedad razonablemente prevé que resultarán aplicables en el futuro. En general, la Sociedad tiene la intención de adoptar estas normas, según corresponda, cuando entren en vigencia.

NIIF 9 - Instrumentos financieros

En julio de 2014 el IASB emitió la versión final de la NIIF 9 (Instrumentos Financieros) que reemplaza a la NIC 39 (Instrumentos financieros: Reconocimiento y medición) y a las versiones anteriores de la NIIF 9. La norma introduce nuevos requisitos de clasificación y medición, desvalorización y de contabilidad de coberturas. La NIIF 9 tendrá aplicación para los períodos comenzados a partir del 1 de enero de 2018, y se permite su aplicación anticipada. Tendrá aplicación retroactiva, excepto para lo que se refiere a contabilidad de coberturas, pero no se requiere la modificación de la información comparativa.

La Sociedad aún no ha evaluado si esta modificación pudiera tener un efecto significativo en los futuros estados financieros.

NIIF 15 Reconocimiento de ingresos

Esta norma tendrá vigencia para los períodos anuales que se inician a partir del 1 de enero de 2018.

Esta norma aplica a todos los contratos de ingresos de actividades ordinarias y proporciona un modelo único para el reconocimiento y la medición de las ventas de ciertos activos no financieros. Para el reconocimiento de los ingresos, la NIIF 15 establece un modelo de cinco pasos que deberá aplicarse a todo contrato de ingresos celebrado con un cliente, independientemente del tipo de transacción que genera los ingresos o de la industria de que se trate. Estos cinco pasos incluyen (i) identificación del (los) contrato(s) de ingresos celebrado(s) con el cliente; (ii) identificación y segregación de las distintas obligaciones de hacer asumidas en el contrato; (iii) determinación del precio de la transacción; (iv) asignación del precio de la transacción a cada una las distintas obligaciones de hacer asumidas en el contrato; y (v) reconocimiento del ingreso cuando (o a medida que) la entidad cumple con cada uno de los compromisos asumidos en el contrato. Adicionalmente, la nueva norma prevé mayor información cuantitativa y cualitativa a revelar sobre el reconocimiento de ingresos.

La Sociedad aún no ha evaluado si esta modificación pudiera tener un efecto significativo en los futuros estados financieros.

Enmiendas a la NIC 7 - Estado de flujos de efectivo - Iniciativas sobre revelación

El objetivo de la enmienda es permitir a los usuarios de los estados financieros evaluar los cambios ocurridos durante un período en los pasivos (y ciertos activos) provenientes de actividades de financiación. La explicación de los cambios debe diferenciar los “cambios procedentes de los flujos de efectivo por financiación” de los “cambios distintos al efectivo”. Asimismo, al explicar los cambios distintos al efectivo deben diferenciarse, con la extensión que sea necesaria para satisfacer el objetivo de la revelación, las siguientes fuentes de cambios: a) obtención o pérdida de control de subsidiarias y otros negocios, b) modificaciones en la tasa de cambio de moneda extranjera, c) modificaciones en los valores razonables y d) otros cambios (con identificación separada de cualquier variación que se estime relevante).

La fecha de vigencia es para períodos anuales que se inicien a partir del 1 de enero de 2017 inclusive, admitiéndose la aplicación anticipada.

Enmiendas a la NIC 12 - Impuesto a las Ganancias - Reconocimiento de activos por impuestos diferidos por pérdidas no realizadas

El alcance original de esta iniciativa del IASB fue clarificar y uniformar prácticas diversas sobre cuándo y cómo contabilizar un activo por impuesto diferido relacionado con pérdidas no realizadas de un instrumento de deuda medido a valor razonable, pero se amplió para extender las conclusiones del IASB a otros activos, y también para abordar cómo determinar las ganancias fiscales futuras utilizadas para realizar la prueba de reconocimiento de un activo por impuesto diferido. La vigencia de estas enmiendas a la NIC 12 es para ejercicios que se inicien a partir del 1 de enero de 2017 inclusive, con aplicación anticipada admitida.

NIIF 16 - Arrendamientos

El 13 de enero de 2016, el IASB ha publicado la NIIF 16, una nueva norma sobre arrendamientos que reemplaza a la NIC 17 con vigencia efectiva para ejercicios que se inicien a partir del 1° de enero de 2019, admitiéndose su aplicación anticipada si se lo hace conjuntamente con la NIIF 15.

Resumen de políticas contables significativas

Tal como se ha mencionado en la Nota 2.2. precedente, en la preparación de los presentes estados financieros condensados se aplicaron las políticas contables (incluyendo los juicios, estimaciones y supuestos contables significativos) descriptas en la Nota 2.3. a los estados financieros correspondientes al ejercicio finalizado el 29 de febrero de 2016, ya emitidos, a excepción de los efectos derivados de la aplicación de normas y/o interpretaciones nuevas que tuvieron vigencia a partir del 1° de marzo de 2016, los cuales no resultaron relevantes respecto de los presentes estados financieros condensados.

INGRESOS DE ACTIVIDADES ORDINARIAS


	9 meses (Marzo-Noviembre)		3 meses (Septiembre - Noviembre)
	2016	2015	2016	2015

Ingresos por arrendamientos	322.221	194.952	110.326	65.735
Total ingresos por actividades ordinarias	322.221	194.952	110.326	65.735

RESULTADOS FINANCIEROS GENERADOS POR ACTIVOS


	9 meses (Marzo - Noviembre)		3 meses (Septiembre - Noviembre)
	2016	2015	2016	2015

Resultado por tenencia y por compra y venta de títulos	44.787	162.371	20.909	102.185
Intereses	101	1.200	27	499
Otros	785	173	132	44
Total	45.673	163.744	21.068	102.728

RESULTADOS FINANCIEROS GENERADOS POR PASIVOS


	9 meses (Marzo - Noviembre)		3 meses (Septiembre - Noviembre)
	2016	2015	2016	2015

Intereses	(58.501)	(65.024)	(11.440)	(22.159)
Otros	(17.025)	(20.378)	(9.553)	(5.436)
Total	(75.526)	(85.402)	(20.993)	(27.595)

DIFERENCIA DE CAMBIO NETA

Al 30 de noviembre de 2016 y 2015, incluye principalmente las diferencias de cambio negativas originadas en la conversión a pesos de las obligaciones negociables en moneda extranjera por aproximadamente 19.000 y 94.000, respectivamente.

IMPUESTO A LAS GANANCIAS Y A LA GANANCIA MÍNIMA PRESUNTA

Impuesto a las ganancias

Los activos y pasivos por impuesto diferido son los siguientes:


	30.11.2016	29.02.2016
Activos diferidos
Quebranto impositivo	54.595	127.899
Provisiones	5.867	5.656
Propiedades, planta y equipo	572	363
	61.034	133.918
Pasivos diferidos
Propiedades de inversión	(2.508.414)	(1.873.644)
Propiedades de inversión - venta y reemplazo	(288.296)	(288.296)
	(2.796.710)	(2.161.940)
Pasivo neto por impuesto diferido	(2.735.676)	(2.028.022)

La evolución del pasivo neto por impuesto diferido durante los períodos de nueve meses finalizados el 30 de noviembre de 2016 y 2015 se resume del siguiente modo:


	30.11.2016	30.11.2015

Pasivo neto por impuesto diferido al inicio del ejercicio	(2.028.022)	(1.299.022)
Cargo a resultado por el impuesto diferido	(707.654)	(228.986)
Efecto registrado en reserva de patrimonio neto	-	(1.208)
Pasivo neto por impuesto diferido al cierre del período	(2.735.676)	(1.529.216)

El siguiente cuadro registra la diferencia entre la provisión actual por impuesto a las ganancias y los montos obtenidos al aplicar la alícuota fiscal vigente en Argentina para el impuesto a las ganancias de acuerdo con las NIIF:


	30.11.2016	30.11.2015

Ganancia antes de impuestos	1.967.702	760.488
Alícuota legal del impuesto a las ganancias	35%	35%
Impuesto sobre la ganancia neta	(688.696)	(266.171)
Diferencias permanentes	(18.958)	37.185
Impuesto a las ganancias neto	(707.654)	(228.986)

En el siguiente cuadro se expone la diferencia entre la provisión corriente por el impuesto a las ganancias conforme a las regulaciones tributarias y el gasto total por dicho impuesto de acuerdo con las NIIF:


	30.11.2016	30.11.2015

Resultado por impuesto diferido	(707.654)	(228.986)
Impuesto a las ganancias neto	(707.654)	(228.986)

Impuesto a la ganancia mínima presunta

Al 30 de noviembre de 2016, la Sociedad mantiene registrado un crédito por 64.701 en concepto de impuesto a la ganancia mínima presunta, que podrá ser computado como pago a cuenta en el impuesto a las ganancias, según el siguiente detalle:


Año de Generación	Monto	Año de vencimiento

2013	5.801	2023
2014	9.978	2024
2015	13.064	2025
2016	21.172 (1)	2026
2017	14.686 (2)	2027
	64.701

Incluye el efecto generado por la declaración jurada correspondiente al ejercicio 2016, la cual ha sido presentada el 18 de julio de 2016.
Corresponde a la provisión de impuesto a la ganancia mínima presunta al 30 de noviembre de 2016 por el período de nueve meses.
GANANCIA POR ACCIÓN

El importe de la ganancia por acción básica se calcula dividiendo la ganancia neta del período por el promedio ponderado de acciones ordinarias en circulación. No existen transacciones o conceptos que generen un efecto de dilución sobre la ganancia por acción básica.

La información sobre ganancias y cantidad de acciones utilizadas en los cómputos de la ganancia por acción básica es la siguiente:


	9 meses (Marzo - Noviembre)		3 meses (Septiembre - Noviembre)
	2016	2015	2016	2015
Ganancia neta del período atribuible a los tenedores de instrumentos ordinarios de patrimonio	1.260.048	531.502	729.760	291.610

Promedio ponderado de cantidad de acciones ordinarias	373.340	373.340	373.340	373.340

Ganancia por acción	3,38	1,42	1,95	0,78

PROPIEDADES, PLANTA Y EQUIPO
Evolución

La composición del rubro Propiedades, planta y equipo es la siguiente:


	30.11.2016	29.02.2016

Maquinarias, Muebles y útiles, Instalaciones y Rodados (Anexo I)	2.758	1.083
Total Propiedades, planta y equipo	2.758	1.083

La evolución de los valores originales y de las depreciaciones acumuladas de los bienes (excepto el inmueble para uso propio) se expone en el Anexo I, a requerimiento de la CNV a partir de la vigencia de la R.G. N° 622.

La evolución del saldo del inmueble para uso propio al 30 de noviembre y 29 de febrero de 2016 es la siguiente:


	30.11.2016	29.02.2016

Saldo inicial	-	29.604
Incremento por revaluación reconocido en otro resultado integral	-	3.452
Cargo por depreciación	-	(234)
Venta piso 29	-	(32.822)
Saldo final	-	-

Hasta el momento de la venta, el inmueble para uso propio estaba medido a su valor razonable, menos la depreciación acumulada y el importe acumulado de las pérdidas por deterioro de valor que hubiera sufrido, a la fecha de revaluación, determinado en base a la valuación realizada en moneda dólar estadounidense por Castro Cranwell & Weiss, tasador independiente, acreditado, con una calidad profesional reconocida.

El valor razonable de esta propiedad se determinó en base al modelo de transacciones observables en el mercado y el modelo de valoración basado en flujo de efectivos descontados. Ambos modelos están de acuerdo con las recomendaciones del Comité de Normas Internacionales de Valuación.

Para arribar al valor razonable, Castro Cranwell & Weiss consideró tanto el enfoque de mercado (ventas comparables) e ingresos (capitalización directa):

Enfoque de mercado o de ventas comparables: el tasador analiza ventas recientes (u ofertas) de propiedades similares (“comparables”). Debido a la escasez de inmuebles comparables, el tasador apeló a su criterio y su extensa experiencia en el rubro inmobiliario para determinar un valor promedio de U$S/m2 aplicable a los edificios, considerando las características principales de los mismos.

Enfoque de ingresos: el valor razonable fue estimado a partir de la capitalización del flujo de fondos proyectado que se espera que se genere por el uso de la propiedad durante su vida económica. El método de capitalización directa utilizado por Castro Cranwell & Weiss divide el ingreso operativo neto promedio del mercado por una tasa general de capitalización, para arribar a una opinión de mercado.

Con fecha 13 de noviembre de 2015 se produjo la venta de catorce unidades funcionales destinadas a oficinas, entre las cuales se incluía el piso donde la Sociedad desarrolla sus actividades, que se encontraba registrado contablemente en el rubro Propiedades, planta y equipo.

Pérdida por deterioro del valor

En base a la evaluación efectuada por la Sociedad no se han identificado indicios de que existan pérdidas por deterioro de valor de las propiedades, planta y equipo.

PROPIEDADES DE INVERSIÓN

La evolución del saldo de las propiedades de inversión al 30 de noviembre y 29 de febrero de 2016 es la siguiente:


	30.11.2016	29.02.2016

Saldo inicial	5.910.290	4.213.926
Alta propiedad de inversión en construcción (Madero Riverside)	458.778	-
Incremento por revaluación reconocido en resultados	1.777.173	2.167.814
Costo de venta de propiedades de inversión	-	(471.450)
Saldo final	8.146.241	5.910.290

Las propiedades de inversión están medidas a su valor razonable, determinado en base a la valuación realizada en moneda dólar estadounidense al 30 de noviembre de 2016 por L. J. Ramos, tasador independiente, acreditado, con una calidad profesional reconocida.

El valor razonable de estas propiedades se determinó en base al modelo de transacciones observables en el mercado y el modelo de valoración basado en flujo de efectivos descontados. Ambos modelos están de acuerdo con las recomendaciones del Comité de Normas Internacionales de Valuación.

Para arribar al valor razonable, L. J. Ramos consideró tanto el enfoque de mercado (ventas comparables) e ingresos (capitalización directa):

Enfoque de mercado o de ventas comparables: el tasador analiza ventas recientes u ofertas de propiedades similares (“comparables”). Debido a la escasez de inmuebles comparables, el tasador apeló a su criterio y a su extensa experiencia en el rubro inmobiliario para determinar un valor promedio de U$S/m2 aplicable a los edificios, considerando las características principales de los mismos.

Enfoque de ingresos: el valor razonable fue estimado a partir de la capitalización del flujo de fondos proyectado que se espera que se genere por el uso de la propiedad durante su vida económica. El método de capitalización directa utilizado por L. J. Ramos divide el ingreso operativo neto promedio del mercado por una tasa general de capitalización, para arribar a una opinión de mercado.

Para la torre San Martín 344 dentro del enfoque de mercado se estimó, a través de ofertas de propiedades a la venta, un valor de venta de 20.000 U$S/unidad y 1.000 U$S/m2, para cocheras y bauleras, respectivamente. Para el enfoque de ingresos se calculó un valor de alquiler mensual de 200 U$S/unidad y 10 U$S/m2, respectivamente, y se utilizó una tasa de capitalización del 7%. Al 30 de noviembre de 2016, considerando las ventas mencionadas en nota 1.1.2, el valor razonable de mercado de las unidades funcionales remanentes (cocheras y bauleras) ascendió a U$S 766.000.

Para el Edificio Plaza San Martín (Maipú 1210), dentro del enfoque de mercado se estimó, a través de ofertas de propiedades a la venta, un valor de venta de 5.000 U$S/m2. Para el enfoque de ingresos se calculó un valor de alquiler mensual de 32 U$S/m2, y se utilizó una tasa de capitalización del 7%. Como resultado de los dos enfoques el valor razonable de mercado de la propiedad ascendió a U$S 82.450.000.

Para la torre Madero Office, dentro del enfoque de mercado se estimó, a través de ofertas de propiedades a la venta, un valor de venta de 6.600 U$S/m2. Para el enfoque de ingresos se calculó un valor de alquiler mensual de 39 U$S/m2, y se utilizó una tasa de capitalización del 7%. Como resultado de los dos enfoques el valor razonable de mercado de la propiedad ascendió a U$S 223.093.200.

Para la torre 955 Belgrano Office, dentro del enfoque de mercado se estimó, a través de ofertas de propiedades a la venta, un valor de venta de 4.000 U$S/m2. Para el enfoque de ingresos se calculó un valor de alquiler mensual de 28 U$S/m2, y se utilizó una tasa de capitalización del 7%. Como resultado de los dos enfoques el valor razonable de mercado de la propiedad ascendió a U$S 122.024.000.

Para la torre Madero Riverside, dentro del enfoque de mercado se estimó, a través de ofertas de propiedades a la venta, un valor de venta de 5.650 U$S/m2. Para el enfoque de ingresos se calculó un valor de alquiler mensual de 35 U$S/m2, y se utilizó una tasa de capitalización del 7%. Como resultado de los dos enfoques el valor razonable de mercado de la propiedad ascendió a U$S 90.535.600.

Durante el período finalizado el 30 de noviembre de 2016, estos activos se categorizan dentro del Nivel 3 de jerarquía y no hubo transferencias a y desde el nivel 3.

PROPIEDADES DE INVERSIÓN EN CONSTRUCCIÓN

El movimiento de las propiedades de inversión en construcción al 30 de noviembre y 29 de febrero de 2016 es el siguiente:


	30.11.2016	29.02.2016

Saldo inicial	649.989	494.476
Adiciones	536.015	138.282
Bajas	(458.778)	-
Capitalización de intereses (*)	18.967	17.231
Saldo final	746.193	649.989

(*) Corresponde al costo de los préstamos directamente relacionados con el financiamiento de la construcción de las propiedades de inversión, los cuales devengan una tasa anual aproximada de 8,5%.

Las propiedades de inversión en construcción se valuaron al costo histórico, debido a que su valor de mercado no puede ser medido con fiabilidad por la naturaleza de las mismas.

ACTIVOS FINANCIEROS Y PASIVOS FINANCIEROS
Activos financieros valuados a valor razonable con cambios en resultados

El movimiento de los activos financieros valuados a valor razonable con cambios en resultados se expone en el Anexo II, a requerimiento de la CNV a partir de la vigencia de la RG N° 622.

Otros créditos


	30.11.2016	29.02.2016
No corrientes
Créditos con partes relacionadas (Nota 17)	6.757	6.757
Previsión deudores incobrables (Anexo V)	(6.757)	(6.757)
Deudores en gestión judicial	3.482	3.482
Previsión deudores en gestión judicial (Anexo V)	(3.482)	(3.482)
Diversos en moneda nacional	902	-
	902	-


Corrientes
Diversos en moneda nacional	21.665	109.154
Previsión deudores incobrables (Anexo V)	(6.109)	(5.695)
	15.556	103.459

Efectivo

Para los fines de los estados de situación financiera y de flujos de efectivo del período, el efectivo comprende lo siguiente:


	30.11.2016	29.02.2016

Caja (en moneda local y extranjera)	178	267
Bancos (en moneda local y extranjera)	25.219	31.893
Según estados de situación financiera y de flujos de efectivo	25.397	32.160

Deudores comerciales y otras cuentas por cobrar


Corrientes
Deudores por alquileres	3.437	1.326
	3.437	1.326

Los deudores comerciales no devengan intereses y su plazo promedio de cobro generalmente oscila entre los 30 y los 90 días.

La información sobre los objetivos y las políticas de gestión del riesgo de crédito de la Sociedad se incluye en la nota 19.

La apertura por vencimiento de los deudores comerciales y otras cuentas por cobrar a las fechas respectivas es la siguiente:


			Vencidos
	Total	A vencer	< 30 días	30-60 días	61-90 días	91-120 días	> 120 días

30.11.2016	3.437	3.437	-	-	-	-	-
29.02.2016	1.326	1.326	-	-	-	-	-

Cuentas a pagar comerciales y otras cuentas por pagar


	30.11.2016	29.02.2016
Corrientes
Cuentas a pagar comerciales	26.148	5.774
Provisiones gastos a pagar	5.056	4.170
	31.204	9.944

Los términos y las condiciones de los pasivos detallados precedentemente son las siguientes: (i) las cuentas a pagar comerciales no devengan intereses y normalmente se cancelan en 60 días, y (ii) las otras cuentas por pagar no devengan intereses y su plazo promedio de cancelación es de 90 días.

Deudas y préstamos


	Tasa de interés %	Vencimiento	30.11.2016	29.02.2016

No corrientes
Obligaciones negociables	8,5	2020-2021
Capital			931.997	918.104
Costos diferidos			(16.651)	(14.763)
Total obligaciones negociables			915.346	903.341
Deuda Banco Francés (*)	15,25	Abril 2017 /	-	3.592
		Septiembre 2017/
		Octubre 2017
Deuda Banco Santander (*)	15,25	Octubre 2017	-	2.114
			915.346	909.047

(*) Corresponden a deudas con destino específico obtenidas bajo el programa de “Líneas de crédito para inversión productiva”, conforme lo establecido por la Comunicación “A” 5449 del Banco Central de la República Argentina.


	Tasa de interés %	Vencimiento	30.11.2016	29.02.2016
Corrientes
Obligaciones negociables	8,5	2017
Capital			339.002	333.948
Interés			8.484	1.025
Costos diferidos			(595)	(1.756)
Total obligaciones negociables			346.891	333.217
Obligaciones negociables	8,5	2020-2021
Interés			31.688	11.011
Costos diferidos			(125)	(164)
Total obligaciones negociables			31.563	10.847
Deuda Banco ICBC (*)	15,25	Abril 2016	-	1.605
Deuda Banco Francés (*)	15,25	Abril 2017 /	5.557	7.334
		Septiembre 2017/
		Octubre 2017
Deuda Banco Itaú (*)	15,25	Mayo 2016	-	2.618
		Septiembre 2016
Deuda Banco Santander (*)	15,25	Octubre 2017	2.856	2.796
Otro préstamo			6.457	1.373
			393.324	359.790

Con fecha 18 de agosto de 2010, la Asamblea Extraordinaria de Accionistas decidió la creación de un Programa Global de emisión de Obligaciones Negociables a corto, mediano o largo plazo, subordinadas o no, con o sin garantía y a ser denominadas en dólares estadounidenses o cualquier otra moneda, por un monto máximo en circulación de 250.000.000 dólares estadounidenses.

La mencionada asamblea estableció que el destino de los fondos provenientes de la colocación de las Obligaciones Negociables será la cancelación de pasivos preexistentes, la inversión en bienes de capital y/o la integración del capital de trabajo de la Sociedad.

Asimismo, se decidió delegar en el Directorio las facultades para determinar y establecer todas las condiciones del programa que no fueran expresamente determinadas por aquel órgano societario y la realización de las gestiones necesarias para obtener la autorización de la creación del programa por parte de la CNV y la eventual cotización y/o negociación de las Obligaciones Negociables en bolsas y mercados de la República Argentina y/o del exterior.

Con fecha 23 de agosto de 2010, el Directorio de la sociedad aprobó los términos y condiciones del Programa Global de emisión de Obligaciones Negociables junto con el prospecto preliminar. Con fecha 29 de octubre de 2010, mediante la Resolución N° 16.441, la CNV aprobó el mencionado Programa Global de emisión de Obligaciones Negociables, conforme el régimen de la Ley N° 23.576, a ser colocadas mediante oferta pública por un monto de hasta 250.000.000 dólares estadounidenses.

Con fecha 18 de noviembre de 2010, el Directorio aprobó la versión definitiva del prospecto del Programa Global de emisión de Obligaciones Negociables y aprobó la emisión de la primera serie de Obligaciones Negociables bajo el programa, por un monto de 100.000.000 dólares estadounidenses.

El 27 de enero de 2011 se autorizó la emisión de la primera serie de Obligaciones Negociables bajo este programa. Los colocadores locales recibieron órdenes de compra irrevocables desde el 28 de enero hasta el 9 de febrero de 2011. Finalmente, el 16 de febrero de 2011 fue suscripta la totalidad de la emisión de 100.000.000 dólares estadounidenses en obligaciones negociables, a la par, a una tasa de 8,5% nominal anual. Los intereses serán pagaderos el 16 de febrero y 16 de agosto de cada año, comenzando el 16 de agosto de 2011. Las Obligaciones Negociables serán amortizadas en dos cuotas iguales, anuales y consecutivas, pagaderas el 16 de febrero de 2016 y el 16 de febrero de 2017.

Asimismo, el contrato establece, en líneas generales, que en caso de observarse (i) incumplimientos contractuales, incluyendo, entre otros, el pago de capital e intereses pactados por las obligaciones negociables, y (ii) la disminución de la calificación de grado de inversión de las respectivas obligaciones negociables por parte de las agencias calificadoras, la Sociedad se verá expuesta a específicas limitaciones y restricciones a su operatoria, relacionadas con, entre otras, la asunción de nuevas deudas, pagos y ventas de activos, distribución de dividendos, fusiones con otras entidades, etc. A la fecha de emisión de los presentes estados financieros, la Sociedad había dado adecuado cumplimiento a las disposiciones del contrato y, por ende, no estaba expuesta a las limitaciones y restricciones antes mencionadas.

Con fecha 4 de junio de 2015, y previa aprobación de la CNV, la Sociedad ofreció a los tenedores de la primera serie un canje voluntario por nuevas obligaciones negociables (la Serie II). En consecuencia, lanzó en Nueva York, en canje de su deuda actual y por un monto total de 100.000.000 dólares estadounidenses, nuevos títulos cuyos vencimientos se producirán en julio de 2020 (50%) y en julio de 2021 (50%). La tasa anual de interés se mantendrá en el 8,5%.

La Sociedad no pagó prima alguna por el canje voluntario anticipado de esta deuda. La contraprestación consistió en entregar U$S 1 de valor nominal de las Obligaciones Negociables de la Serie II por cada U$S 1 correspondiente a las de la Serie I.

El 9 de julio de 2015 los tenedores de las Obligaciones Negociables de la Serie I recibieron en efectivo los intereses devengados entre el 17 de febrero de 2015 y esa fecha (la fecha de liquidación), que ascendían a 1.968.192 dólares estadounidenses, de acuerdo con la correspondiente autorización del Banco Central de la República Argentina.

Los intereses de la Serie II de las Obligaciones Negociables, emitida bajo la ley del Estado de Nueva York, serán pagados en forma semestral el 9 de enero y el 9 de julio de cada año.

La oferta de canje efectuada por la Sociedad se mantuvo durante veinte días hábiles hasta el 1° de julio de 2015, a efectos de cumplir con los términos de la legislación de los Estados Unidos de Norteamérica, y se extendió por tres días hábiles adicionales, es decir, hasta las 15.00 horas del 7 de julio de 2015. Los tenedores del 57,888% del valor nominal de las Obligaciones Negociables de la Serie I aceptaron ingresar al canje.

Habiéndose realizado la correspondiente Asamblea de Obligacionistas, convocada para el día 8 de julio de 2015, a la que asistieron obligacionistas representantes del 54,888% del valor nominal de las Obligaciones Negociables de la Serie I, se aprobó por unanimidad la modificación de las condiciones de emisión de esa serie, a fin de igualarlas con las de la Serie II.

Los tenedores del 42,112% del valor nominal de las Obligaciones Negociables de la Serie I, que no aceptaron efectuar el canje, continuarán cobrando los intereses y el capital en los términos de la emisión de la misma, mencionados precedentemente.

La Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de fecha 6 de mayo de 2015 delegó en el Directorio la facultad de extender el plazo de vigencia del Programa Global, y mediante Acta de Directorio de fecha 7 de mayo de 2015 el Directorio aprobó realizar las gestiones necesarias a fin de obtener las aprobaciones de la prórroga del plazo de vigencia del Programa Global. Con fecha 25 de febrero de 2016, mediante la Resolución N° 17.979, la CNV aprobó la prórroga del plazo de duración del programa Global de Emisión de Obligaciones Negociables simples por un período de cinco años adicionales, a computar a partir del vencimiento del plazo original.

Con fecha 2 de octubre de 2015, la Asamblea Ordinaria de Accionistas decidió la creación de un Programa Local de emisión de obligaciones negociables por un monto máximo en circulación en cualquier momento durante la vigencia del programa de 250.000.000 dólares estadounidenses (o su equivalente en otras monedas), títulos a ser emitidos en la forma de obligaciones negociables a corto plazo, mediano o largo plazo, simples, no convertibles en acciones, en los términos de la Ley N° 23.576 de Obligaciones Negociables. La mencionada Asamblea estableció como destino de los fondos provenientes de la colocación de las obligaciones negociables la cancelación de pasivos preexistentes, la inversión en bienes de capital y/o la integración del capital de trabajo de la Sociedad.

El 16 de febrero de 2016 la Sociedad efectuó a los tenedores de las obligaciones negociables de la serie I, el pago del 50% del capital por la suma de 21.056.000 dólares estadounidenses.

Asimismo, se decidió delegar en el Directorio las facultades para determinar y establecer todas las condiciones del programa que no fueran expresamente determinadas por la Asamblea y la realización de las gestiones necesarias para obtener la autorización de la creación del programa por parte de la CNV y la eventual cotización y/o negociación de las obligaciones negociables en bolsas y mercados de la República Argentina. Con fecha 25 de febrero de 2016, mediante la Resolución N° 17.978, la CNV aprobó la creación de un programa Global de Emisión de Obligaciones Negociables simples, no convertibles en acciones, por un monto máximo en circulación de hasta 250.000.000 dólares estadounidenses.

Con fecha 15 de diciembre de 2016, el Directorio aprobó actualizar el Programa y emitir una nueva serie de obligaciones negociables (la Serie III). Dicha serie será por un valor nominal de hasta 150.000.000 dólares estadounidenses, incluyendo a los tenedores de las obligaciones negociables de la Serie II que decidan canjearlas por las obligaciones negociables de la Serie III.

Información sobre valores razonables de instrumentos financieros

El siguiente cuadro muestra una comparación entre el valor razonable y el valor contable de los instrumentos financieros no registrados a valor razonable en los presentes estados financieros:


	Importes en libros		Valores razonables		Nivel de jerarquía
	30.11.2016	29.02.2016	30.11.2016	29.02.2016	30.11.2016	29.02.2016
Activos financieros

Otros créditos	16.458	103.459	16.458	103.459	1	1
Deudores comerciales y otras cuentas por cobrar	3.437	1.326	3.437	1.326	1	1
Efectivo	25.397	32.160	25.397	32.160	1	1
Total de activos financieros	45.292	136.945	45.292	136.945

Pasivos financieros

Deudas y préstamos	1.308.670	1.268.837	1.284.067	1.155.067	1 y 2	1 y 2
Cuentas a pagar comerciales y otras cuentas por pagar	31.204	9.944	31.204	9.944	1	1
Total de pasivos financieros	1.339.874	1.278.781	1.315.271	1.165.011

El valor razonable de los activos y pasivos financieros se presenta por el importe al que se podría canjear el instrumento en una transacción corriente entre partes independientes, de común acuerdo y no en una transacción forzada o de liquidación. Para estimar los valores razonables se han utilizado los siguientes métodos y supuestos:

El efectivo, los deudores comerciales y otras cuentas por cobrar, los otros créditos, las cuentas a pagar comerciales y otras cuentas por pagar, y los otros pasivos financieros: para los activos y pasivos financieros que son líquidos o tienen vencimientos a corto plazo (menor a tres meses) se considera que el valor en libros es similar al valor razonable (Nivel 1).

El valor razonable de las obligaciones negociables surge de su cotización en un mercado activo (Nivel 1).

El valor razonable de los instrumentos financieros de tasa fija se determinó descontando los flujos de fondos futuros a las tasas de mercado corrientes ofrecidas, para cada ejercicio, para instrumentos financieros de similares características y factores de riesgo (Nivel 2).

Jerarquías de valores razonables

La Sociedad utiliza la siguiente jerarquía para la determinación del valor razonable de sus instrumentos financieros medidos por su valor razonable:

Nivel 1: Cotizaciones en mercados activos para iguales instrumentos.
Nivel 2: Otras técnicas de valorización basados en datos observables en el mercado.
Nivel 3: Técnicas de valorización basadas en datos no observables en el mercado.

La siguiente tabla muestra el análisis de los instrumentos financieros registrados a valor razonable por niveles de jerarquía:


	Nivel 1	Nivel 2	Nivel 3	Total
Activos financieros valuados a valor razonable con cambios en resultados:

FCI IAM Ahorro pesos Clase B	2.577	-	-	2.577
Bonar 2024 (AY24)	462.825	-	-	462.825
Bonad 2017 (AF17)	79.550	-	-	79.550
LEBACs	204.421	-	-	204.421
Total 30 de noviembre de 2016	749.373	-	-	749.373
Total 29 de febrero de 2016	1.018.231	-	-	1.018.231

Durante el período de nueve meses finalizado el 30 de noviembre de 2016 no hubo transferencias entre las jerarquías de valor razonable de Nivel 1 y Nivel 2, como así tampoco transferencias a y desde el Nivel 3.

CRÉDITOS Y CARGAS SOCIALES Y FISCALES


	30.11.2016	29.02.2016
1. Créditos fiscales

No corrientes
IVA - Crédito fiscal	13.996	2.507
	13.996	2.507
Corrientes
Impuesto a las ganancias retenido por terceros	17.127	36.736
IVA - Crédito fiscal	24.248	181
Saldo a favor impuesto a las ganancias	21.814	1.475
Anticipos del impuesto a la Ganancia Mínima Presunta	7.622	8.230
Provisión impuesto a la Ganancia Mínima Presunta a compensar	(14.686)	(21.120)
Otros créditos fiscales	2.511	2.511
	58.636	28.013


	30.11.2016	29.02.2016
1. Cargas sociales y fiscales

No corrientes
AFIP/AGIP - Planes de pago	8.119	6.001
	8.119	6.001
Corrientes
AFIP/AGIP - Planes de pago	1.722	628
Impuesto a los ingresos brutos	877	208
Remuneraciones y cargas sociales a pagar	2.041	378
Provisión impuesto a los bienes personales	3.775	2.619
Diversos	248	2.003
	8.663	5.836

OTROS PASIVOS


	30.11.2016	29.02.2016
No corrientes
Depósitos en garantía	28.076	25.054
Fondo de reparo	427	467
Alquileres cobrados por adelantado	15.485	23.530
	43.988	49.051
Corrientes
Alquileres cobrados por adelantado	10.726	10.726
Depósitos en garantía	8.760	6.142
Pasivos con partes relacionadas (Nota 17)	300	1.216
Fondos de reparo	578	500
Diversos	8.935	9.299
	29.299	27.883

CAPITAL SOCIAL Y RESERVA LEGAL
Capital emitido, suscripto, integrado e inscripto


	30.11.2016	29.02.2016	28.02.2015

Acciones ordinarias, nominativas, de valor nominal $1 cada una, con derecho a un voto	373.340	373.340	373.340

Al 30 de noviembre de 2016, el capital emitido, suscripto, integrado e inscripto de la Sociedad asciende a 373.340.

Reserva legal


	30.11.2016	29.02.2016

Reserva legal	74.668	74.668

Corresponde a la afectación acumulada del 5% de la ganancia neta de cada ejercicio hasta el límite del 20% del capital social, según disposiciones de la Ley de Sociedades Comerciales.

Reserva especial - Aplicación NIIF

De acuerdo con la R.G. N° 609 de la CNV, la Asamblea de Accionistas de la Sociedad de fecha 11 de julio de 2013 aprobó la constitución de la Reserva Especial por 348.862, correspondiente al exceso del saldo inicial de los resultados acumulados no asignados positivos (1° de marzo de 2012) expuesto en los estados financieros del primer cierre de ejercicio de aplicación de las NIIF. (28 de febrero de 2013), respecto del saldo final de los resultados acumulados no asignados al cierre del ejercicio anterior (29 de febrero de 2012) determinado según las NCP. Dicha reserva especial sólo podrá ser desafectada para su capitalización o para absorber eventuales saldos negativos de resultados acumulados no asignados.

GARANTÍAS Y BIENES DE DISPONIBILIDAD RESTRINGIDA
Con motivo de los préstamos obtenidos del Banco Francés por 25.000, la Sociedad celebró contratos de cesión en garantía, en los cuales cede y transfiere al Banco Francés, en caso de incumplimiento, todos los derechos de cobro y acciones accesorias que tiene y le corresponden en virtud de ciertos contratos de alquiler de oficinas Clase A del edificio Plaza San Martín ubicado en la calle Maipú 1210.
Con motivo del préstamo obtenido del Banco Santander Río por 10.000, la Sociedad celebró un contrato de cesión en garantía, en el cual cede y transfiere al Banco Santander Río, en caso de incumplimiento, todos los derechos de cobro y acciones accesorias que tiene y le corresponde en virtud de ciertos contratos de alquiler de oficinas Clase A de la torre Madero Office ubicada en el Dique IV de Puerto Madero.
SALDOS Y OPERACIONES CON PARTES RELACIONADAS

Al 30 de noviembre y 29 de febrero de 2016, los saldos con partes relacionadas son los siguientes:


	Otros pasivos no corrientes
Partes relacionadas	30.11.2016	29.02.2016

En moneda nacional
Moises Khafif (Presidente)	300	1.216
Totales	300	1.216

Los créditos con Le Parc S.A. Punta del Este (sociedad relacionada) que ascienden a 6.757, se encuentran totalmente previsionados al 30 de noviembre y 29 de febrero de 2016.

Las operaciones con partes relacionadas se realizan de acuerdo con las condiciones de mercado.

La remuneración bruta del personal clave de la Sociedad, correspondiente a sueldos y gratificaciones, y cargas sociales al 30 de noviembre y 29 de febrero de 2016 asciende a 8.835 y 9.500, respectivamente. Cabe mencionar que no existen otros beneficios para el personal clave. La Sociedad considera personal clave a todos los empleados con rol de gerente. Los importes revelados precedentemente fueron reconocidos como gasto durante los períodos informados.

RESTRICCIONES SOBRE LOS RESULTADOS NO ASIGNADOS
Reserva legal

De acuerdo con las disposiciones de la Ley N° 19.550 y la RG (CNV) N° 622, al menos el 5% de la utilidad neta del ejercicio deberá ser destinado a incrementar el saldo de la Reserva Legal hasta que la misma alcance el 20% del capital social.

Distribución de dividendos

De acuerdo con la Ley N° 25.063, los dividendos que se distribuyan, en dinero o en especie, en exceso de las utilidades impositivas acumuladas al cierre del ejercicio inmediato anterior a la fecha de pago o distribución, estarán sujetos a una retención del 35% en concepto de impuesto a las ganancias en carácter de pago único y definitivo. A estos efectos, la utilidad a considerar en cada ejercicio será la que resulte de sumarle a la utilidad que se determine en base a la aplicación de las normas generales de la Ley de Impuesto a las Ganancias, los dividendos o las utilidades provenientes de otras sociedades de capital no computados en la determinación de dicha utilidad en el o los mismos períodos fiscales y descontarle el impuesto pagado por el o los períodos fiscales de origen de la utilidad que se distribuye o la parte proporcional correspondiente.

Adicionalmente, a partir de las modificaciones introducidas por la Ley N° 26.893, publicada en el Boletín Oficial y con vigencia a partir del 23 de septiembre de 2013, la distribución de dividendos (excepto en acciones) y utilidades (excepto cuotas partes) a personas físicas del país o a personas físicas o jurídicas del exterior, estarán sujetas a una retención del 10% en concepto de impuesto a las ganancias, también en carácter de pago único y definitivo.

El 22 de julio de 2016 se publicó en el boletín oficial la Ley N° 27.260 (sancionada por el Congreso el 29 de junio de 2016 y promulgada por el PEN el 21 de julio de 2016), la cual trata en su Libro II el “Régimen de sinceramiento fiscal” que fue reglamentado por el Decreto 895/2016 publicado en el boletín oficial el 28 de julio de 2016. Asimismo, la Ley N° 27.260 introdujo cambios en aspectos tributarios que afectan a la Sociedad, como ser:

Se deja sin efecto el impuesto del 10% al que estaban sujetos los dividendos o utilidades que distribuyan las sociedades con carácter de pago único y definitivo (artículo 75 del Título V del Libro II).
Para las sociedades regidas por la Ley General de Sociedades se reduce del 0,50% al 0,25% la tasa del gravamen a ingresar con carácter de pago único y definitivo, correspondiente a las acciones o participaciones en la sociedad cuyos titulares sean personas humanas y/o sucesiones indivisas domiciliadas en el país o en el exterior, y/o sociedades y/o cualquier otro tipo de persona de existencia ideal, domiciliada en el exterior (artículo 71 del Título IV del Libro II).
Consideración de resultados no asignados

De conformidad con la Resolución 593 de la CNV, la Asamblea de Accionistas que considere los estados financieros cuyos resultados acumulados resulten positivos, deberá disponer específicamente sobre el destino de los mismos.

FACTORES DE RIESGO
Unidad de medida

Los presentes estados financieros condensados han sido preparados sobre la base del modelo de costo histórico, a excepción de la valuación de ciertas partidas que han sido medidos por su valor razonable de acuerdo a lo indicado en la Nota 2.2.2.

La NIC 29 “Información financiera en economías hiperinflacionarias” requiere que los estados financieros de una entidad cuya moneda funcional sea la de una economía hiperinflacionaria, independientemente de si están basados en el método del costo histórico o en el método de valor razonable, sean expresados en términos de la unidad de medida corriente a la fecha de cierre del período sobre el que se informa, computando para ello la inflación producida desde la fecha de adquisición, en el caso de partidas no monetarias llevada al costo o al costo menos depreciación acumulada, o desde la fecha de revaluación, en el caso de partidas no monetarias que se lleven a valores corrientes de fechas distintas a la del estado de situación financiera o la adquisición. A estos efectos, si bien la norma no establece una tasa única de inflación que, al ser sobrepasada, determinaría la existencia de una economía hiperinflacionaria, es práctica generalizada considerar para ese propósito una variación que se aproxime o exceda el 100% acumulativo durante los 3 últimos años, junto con otra serie de factores cualitativos relativos al ambiente macroeconómico.

La Dirección evalúa si el peso argentino reúne las características para ser calificado como la moneda de una economía hiperinflacionaria siguiendo las pautas establecidas en la NIC 29, y para la evaluación del factor cuantitativo previamente mencionado considera la evolución del índice de precios internos al por mayor (“IPIM”) publicado por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (“INDEC”), por ser dicho índice el que mejor refleja las condiciones requeridas por la NIC 29.

A partir de la asunción del nuevo gobierno nacional producida el 10 de diciembre de 2015 se ha iniciado un proceso de reorganización del INDEC. Dicho organismo ha publicado los datos sobre la evolución del IPIM correspondientes al año 2016, pero no cuenta con esa información para los meses de noviembre y diciembre de 2015. Al 30 de noviembre de 2016, la tasa acumulada de inflación correspondiente al período de tres años finalizado en esa fecha, medida sobre la base del mencionado índice y sin computar los datos de inflación faltantes correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2015, es de aproximadamente 95%. Las expectativas comunicadas en diferentes esferas gubernamentales es hacia la baja de este nivel de inflación, ya sin aumentos significativos en la tarifas de servicios públicos, que sufrieron un atraso muy importante en años anteriores y fueron reajustadas en los primeros meses de 2016, siendo esta una de las principales razones del incremento en el guarismo de inflación acumulada en tres años.

Si bien no están dadas las condiciones objetivas necesarias para calificar a la economía argentina como hiperinflacionaria a los fines de la preparación de los presentes estados financieros condensados al 30 de noviembre de 2016, la existencia de variaciones importantes en las variables relevantes de la economía que afectan los negocios de la Sociedad, tales como las observadas en los últimos ejercicios en el costo salarial, los precios de las principales materias primas, las tasas de interés y el tipo de cambio, igualmente podrían afectar la situación financiera y los resultados de la sociedad y, por ende, esas variaciones debieran ser tenidas en cuenta en la interpretación que se realice de la información que la Sociedad brinda en los presentes estados financieros condensados sobre su situación financiera, su rendimiento financiero y los flujos de su efectivo.

Moneda Extranjera

En el período de nueve meses finalizado el 30 noviembre de 2016, el peso argentino se depreció respecto del dólar estadounidense en aproximadamente 2%, considerando para ello la cotización de esa moneda extranjera en el mercado único y libre de cambios (“MULC”).

Hasta las modificaciones estructurales introducidas a partir del 17 de diciembre de 2015 por el nuevo gobierno nacional, el mercado cambiario argentino se caracterizó por la existencia de restricciones o demoras en la obtención de las autorizaciones necesarias para llevar a cabo compras de moneda extranjera destinadas a la cancelación de obligaciones que podían cursarse por el MULC, o para remitir utilidades a accionistas del exterior, así como por la imposibilidad de las empresas de acceder a ese mercado para adquirir moneda extranjera con destino a atesoramiento. Este contexto condujo también, bajo determinadas circunstancias, a la utilización del mercado alternativo de títulos públicos para (a) realizar activos en moneda extranjera que no fuera obligatorio liquidar por el MULC, y (b) cancelar pasivos en moneda extranjera sin acceso o con acceso demorado al MULC. La eventual utilización de este mercado alternativo conducía a que la liquidación de activos y cancelación de pasivos en moneda extranjera a precios más altos que los que hubieran resultado de canalizar esas operaciones por el MULC.

Las principales medidas correctivas al régimen cambiario argentino resultante de las mencionadas modificaciones estructurales consistieron en: (i) el establecimiento de un tipo de cambio único, librado a la oferta y demanda del mercado, con intervención del Banco Central cuando fuera necesario para estabilizar la moneda y conseguir los objetivos económicos; (ii) el restablecimiento del acceso al MULC por particulares y empresas, para comprar y/o transferir moneda extranjera al exterior, ya sea para atesoramiento o inversión, por hasta la suma de U$S 5.000.000 por mes calendario; (iii) la posibilidad de cancelar el stock de deuda por importaciones de bienes con fecha de embarque anterior al 17 de diciembre de 2015 o de servicios prestados y/o devengados con anterioridad a esa fecha, ya sea mediante un cronograma pautado de acceso al MULC dosificado por montos fijos mensuales hasta tener acceso libre a partir del 1° de junio de 2016, o mediante la suscripción de un instrumento denominado en dólares estadounidenses (Bonar USD 2016) colocado por licitación pública; (iv) la liberación de las nuevas importaciones de bienes o servicios ocurridas a partir del 17 de diciembre de 2015, para que puedan pagarse por el MULC sin límite de monto, incluyendo a las operaciones con partes vinculadas; (v) la liberación del acceso al MULC para el pago de dividendos, sujeto al cumplimiento de ciertos requerimientos legales; (vi) la posibilidad de ingresar a cuentas en el país moneda extranjera producto de endeudamientos externos, sin obligación de liquidación, aunque en este caso no se tendrá acceso al MULC para el posterior pago de la deuda hasta que se liquide en el MULC.

A fin de minimizar el impacto de la devaluación del peso frente a la moneda extranjera, la Sociedad utiliza diversos instrumentos financieros, tales como Bonos del Gobierno Nacional denominados en dólares estadounidenses que serían liquidados en oportunidad de cada vencimiento de servicios de intereses y/o capital de las dos series de obligaciones negociables emitidas por la misma. Asimismo, al cierre del período la Sociedad contaba con otros instrumentos financieros de corto plazo, negociables en el mercado, los cuales han sido compensados en dicho mercado a la fecha de aprobación de los presentes estados financieros.

HECHOS OCURRIDOS DESPUÉS DEL PERÍODO SOBRE EL QUE SE INFORMA

Con fecha 15 de diciembre de 2016, se celebró un contrato de locación por el semipiso “Norte” y semipiso “Sur” ubicados en el piso 4 de la Torre Madero Riverside, con un total de 1.411 m2 y sus respectivas 14 cocheras. A la fecha de aprobación de los presentes estados financieros, se encuentran alquilados el 60% de los m2 rentables de Madero Riverside.

Como se indica en la nota 12.6., con fecha 15 de diciembre de 2016 el Directorio aprobó actualizar el Programa y emitir una nueva serie de obligaciones negociables (la Serie III).

No se han producido con posterioridad al 30 de noviembre de 2016 otros acontecimientos y/o transacciones a los mencionados anteriormente que puedan afectar en forma significativa la situación patrimonial y financiera de la Sociedad a dicha fecha.

ANEXO I

RAGHSA SOCIEDAD ANÓNIMA

EVOLUCIÓN DE PROPIEDADES, PLANTA Y EQUIPO

(EXCEPTO EL INMUEBLE PARA USO PROPIO) - VER NOTA 9

AL 30 DE NOVIEMBRE Y 29 DE FEBRERO DE 2016

(Cifras expresadas en miles de pesos - Nota 2.2.3.)


	30.11.2016
	Costo de adquisición o costo atribuido
Descripción	Al inicio del ejercicio	Aumentos	Bajas	Al cierre del período

Maquinarias	9	-	-	9
Muebles y útiles	914	-	-	914
Instalaciones	558	-	-	558
Rodados	1.964	2.281	(248)	3.997
Totales al 30.11.2016	3.445	2.281	(248)	5.478
Totales al 30.11.2015	3.125	320	-	3.445


	30.11.2016						29.02.2016
	Depreciaciones acumuladas
Descripción	Al inicio del ejercicio	Vida útil (en años)	Aumentos	Bajas	Al cierre del período	Neto Resultante	Neto Resultante

Maquinarias	9	3 - 20	-	-	9	-	-
Muebles y útiles	567	3 - 10	65	-	632	282	347
Instalaciones	347	10	42	-	389	169	211
Rodados	1.439	5	499	(248)	1.690	2.307	525
Totales al 30.11.2016	2.362		606	(248)	2.720	2.758
Totales al 30.11.2015	2.049		226	-	2.275
Totales al 29.02.2016	2.049		313	-	2.362		1.083

ANEXO II

RAGHSA SOCIEDAD ANÓNIMA

ACTIVOS FINANCIEROS VALUADOS A VALOR RAZONABLE

CON CAMBIOS EN RESULTADOS - VER NOTA 12

AL 30 DE NOVIEMBRE Y 29 DE FEBRERO DE 2016

(Cifras expresadas en miles de pesos - Nota 2.2.3.)


	30.11.2016			29.02.2016
Denominación y características	Cantidad	Valor de cotización	Valor de libros	Valor de libros

Bono Nación Argentina en dólares 7% - Vto. 2017 (Bonar 2017 – AA17)	-	-	-	163.900
Bono Nación Argentina vinculado al dólar 0,75% - Vto. 2017 (Bonad 2017 – AF17)	5.000.000	15,910	79.550	323.400
Bono Nación Argentina en dólares 8,75% - Vto 2024 (Bonar 2024 – AY24)	25.500.000	18,150	462.825	514.200
FCI IAM Ahorro pesos Clase B	1.997.869	1,290	2.577	-
Letras del Banco Central (LEBACs)			204.421	-
FCI Goal pesos Clase B			-	15.095
FCI SC Renta Fija Clase B			-	1.636
Total			749.373	1.018.231

ANEXO III

RAGHSA SOCIEDAD ANÓNIMA

ACTIVOS Y PASIVOS EN MONEDA EXTRANJERA

AL 30 DE NOVIEMBRE Y 29 DE FEBRERO DE 2016

(Cifras expresadas en miles - Nota 2.2.3.)


	30.11.2016				29.02.2016
	Monto y clase de la moneda extranjera		Cambio vigente	Monto en pesos	Monto y clase de la moneda extranjera		Cambio vigente	Monto en pesos
ACTIVO CORRIENTE

Caja	US$	8	15,700 (1)	131	US$	0,39	15,460 (1)	6
Bancos	US$	1.585	15,700 (1)	24.884	US$	404	15,460 (1)	6.251
Bonar 2017 – AA17				-	US$	10.602	15,460 (1)	163.900
Bonad 2017 – AF17	US$	5.067	15,700 (1)	79.550	US$	20.918	15,460 (1)	323.400
Bonar 2024 – AY24	US$	29.479	15,700 (1)	462.825	US$	33.260	15,460 (1)	514.200
Total del activo corriente en moneda extranjera				567.390				1.007.757
Total del activo en moneda extranjera				567.390				1.007.757

PASIVO NO CORRIENTE

Préstamos:
* Obligaciones negociables 2021
Capital	US$	57.888	16,100 (2)	931.997	US$	57.888	15,860 (2)	918.104

Otros pasivos:
* Depósitos en garantía	US$	1.744	16,100 (2)	28.075	US$	1.580	15,860 (2)	25.055
Total del pasivo no corriente en moneda extranjera				960.072				943.159

PASIVO CORRIENTE

Préstamos:
* Obligaciones negociables 2017
Capital	US$	21.056	16,100 (2)	339.002	US$	21.056	15,860 (2)	333.948
Intereses	US$	527	16,100 (2)	8.484	US$	65	15,860 (2)	1.025
* Obligaciones negociables 2021
Intereses	US$	1.968	16,100 (2)	31.688	US$	694	15,860 (2)	11.011

Otros pasivos:
* Depósitos en garantía	US$	544	16,100 (2)	8.760	US$	387	15,860 (2)	6.142
Total del pasivo corriente en moneda extranjera				387.934				352.126
Total del pasivo en moneda extranjera				1.348.006				1.295.285

Tipo de cambio comprador.
Tipo de cambio vendedor.

US$: Dólares estadounidenses.

ANEXO IV

RAGHSA SOCIEDAD ANÓNIMA

INFORMACIÓN REQUERIDA POR EL ART. 64, APART. I, INCISO b), DE LA LEY N° 19.550

CORRESPONDIENTE A LOS PERÍODOS DE NUEVE Y TRES MESES FINALIZADOS

EL 30 DE NOVIEMBRE DE 2016 Y 2015

(Cifras expresadas en miles de pesos - Nota 2.2.3.)


	9 meses (Marzo - Noviembre)		3 meses (Septiembre - Noviembre)
	2016	2015	2016	2015

Costo arrendamientos
Impuestos, tasas y contribuciones	5.527	1.517	4.212	489
Terminaciones	326	4.073	75	1.108
Mantenimiento	5.473	3.382	4.171	1.187
Honorarios y retribuciones por servicios de terceros	618	2.181	85	1.749
Seguros	448	181	-	103
Expensas	2.241	7.986	386	2.923
Luz y teléfono	462	39	209	21
Diversos	507	477	197	84
Total de costo de arrendamientos	15.602	19.836	9.335	7.664

Gastos de administración
Mantenimiento	20	-	5	-
Gastos en personal	17.596	9.938	5.824	3.510
Impuestos, tasas y contribuciones	7.850	12.251	2.693	6.952
Honorarios de Directores, Síndicos	13.390	4.267	2.658	26
Movilidad y representación	1.447	1.130	522	245
Honorarios y retribuciones por servicios de terceros	2.048	1.135	787	346
Gastos por juicios	246	3.357	11	(948)
Previsiones para juicios	789	-	290	-
Suministros	632	977	331	395
Seguros	382	254	188	213
Expensas	1.037	608	375	216
Depreciación de Propiedades, planta y equipo	606	459	285	82
Luz y teléfono	161	78	58	21
Suscripciones y avisos de publicidad	45	28	13	5
Alquileres	2.983	150	1.016	150
Diversos	625	519	305	315
Comisiones pagadas	2.079	2.393	791	1.991
Total de gastos de administración	51.936	37.544	16.152	13.519

Gastos de comercialización
Impuestos, tasas y contribuciones	7.250	3.697	1.958	1.405
Honorarios y retribuciones por servicios de terceros	30	-	-	-
Suscripciones y avisos de publicidad	457	559	165	148
Comisiones pagadas	3.722	4.123	778	3.667
Deudores incobrables	414	6.497	135	6.805
Diversos	1.166	1.296	614	359
Total de gastos de comercialización	13.039	16.172	3.650	12.384

ANEXO V

RAGHSA SOCIEDAD ANÓNIMA

EVOLUCIÓN DE LAS PREVISIONES

AL 30 DE NOVIEMBRE Y 29 DE FEBRERO DE 2016

(Cifras expresadas en miles de pesos - Nota 2.2.3.)


Rubros	Saldos al inicio del ejercicio	Aumentos (Disminuciones)	Saldos al cierre del período	Saldos al 29.02.2016

INCLUIDAS EN EL ACTIVO

Previsión deudores en gestión judicial	3.482	-	3.482	3.482
Previsión deudores incobrables	12.452	414	12.866	12.452
Totales al 30.11.2016	15.934	414	16.348
Totales al 30.11.2015	9.197	6.497	15.934
Totales al 29.02.2016				15.934

INCLUIDAS EN EL PASIVO

Previsión para juicios (1)	340	76 (2)	416	340
Totales al 30.11.2016	340	76	416
Totales al 30.11.2015	4.010	(3.633)	377
Totales al 29.02.2016				340

Incluye procesos judiciales pendientes o reclamos para eventuales perjuicios a terceros por hechos originados en el desarrollo de las actividades, como así también originados en cuestiones interpretativas de la legislación legal, impositiva, cambiaria y aduanera vigente.
Incluye un cargo de 789 imputado en la línea previsión para juicios del anexo IV, neto de pagos del periodo por un monto de 713.

RAGHSA SOCIEDAD ANÓNIMA

ESTADOS FINANCIEROS AL 30 DE NOVIEMBRE DE 2016

RATIFICACIÓN DE FIRMAS LITOGRAFIADAS

Por la presente ratificamos nuestras firmas que obran litografiadas en las fojas que anteceden desde la página N 1 hasta la página N° 37 de los estados financieros de la Sociedad.

PISTRELLI, HENRY MARTIN Y ASOCIADOS S.R.L. Por Comisión Fiscalizadora

C.P.C.E.C.A.B.A. T° 1 - F° 13

VÍCTOR A. BRESLER HAYDEÉ E. LAKSMAN

Socio Síndico Titular

Contador Público U.B.A. Contador Público U.B.A.

C.P.C.E.C.A.B.A. T° 95 - F° 109 C.P.C.E.C.A.B.A. T° 33 - F° 249

RAGHSA SOCIEDAD ANÓNIMA

ESTADOS FINANCIEROS AL 30 DE NOVIEMBRE DE 2016

RATIFICACIÓN DE FIRMAS LITOGRAFIADAS

Por la presente ratifico mi firma que obra litografiada en las fojas que anteceden desde la página N 1 hasta la página N° 37 de los estados financieros de la Sociedad, y en la página N 9 de la Reseña Informativa.

MOISÉS KHAFIF

Presidente

INFORME DE LA COMISIÓN FISCALIZADORA

A los Señores Accionistas de

RAGHSA SOCIEDAD ANÓNIMA

De nuestra consideración:

De acuerdo con lo requerido por el artículo 294 de la Ley General de Sociedades y por las normas de la Comisión Nacional de Valores, hemos efectuado el trabajo mencionado en el párrafo siguiente en relación a los estados financieros condensados de período intermedio adjuntos de RAGHSA SOCIEDAD ANÓNIMA que comprenden: (a) el estado de situación financiera al 30 de noviembre de 2016, (b) el estado del resultado integral por el período de nueve meses finalizado el 30 de noviembre de 2016, y los estados de cambios en el patrimonio y de flujos de efectivo por el período de nueve meses finalizado en esa fecha, y (c) las notas explicativas seleccionadas.
Nuestro trabajo sobre los estados financieros adjuntos consistió en verificar la congruencia de la información significativa contenida en dichos estados financieros con la información de las decisiones societarias expuestas en actas, y la adecuación de dichas decisiones a la ley y a los estatutos, en lo relativo a sus aspectos formales y documentales. Para la realización de dicho trabajo hemos tenido en cuenta el informe sobre revisión de estados financieros condensados de período intermedio de los auditores externos Pistrelli, Henry Martin y Asociados S.R.L. de fecha 26 de diciembre de 2016, emitido de acuerdo con la norma Internacional sobre Encargos de Revisión 2410, emitida por el Consejo de Normas Internacionales de Auditoría y Aseguramiento. No hemos efectuado ningún control de gestión y, por lo tanto, no hemos evaluado los criterios y decisiones empresarias de administración, financiación, comercialización y producción, dado que estas cuestiones son de responsabilidad exclusiva del Directorio. Consideramos que nuestro trabajo y el informe de los auditores externos nos brindan una base razonable para fundamentar nuestro informe.
2 -
Basados en el trabajo realizado, nada ha llamado nuestra atención que nos hiciera pensar que:

Los estados financieros condensados de período intermedio mencionados en el párrafo 1. no están preparados, en todos sus aspectos significativos, de conformidad con las normas de la Resolución Técnica N° 26 de la FACPCE para los estados financieros, y las normas pertinentes de la Ley General de Sociedades y de la Comisión Nacional de Valores.

Informamos además, en cumplimiento de disposiciones legales vigentes que en ejercicio del control de legalidad que nos compete, hemos aplicado durante el período los restantes procedimientos descriptos en el artículo N° 294 de la Ley N° 19.550, que consideramos necesarios de acuerdo con las circunstancias, no teniendo observaciones que formular al respecto.

Ciudad Autónoma de Buenos Aires,

26 de diciembre de 2016

Por Comisión Fiscalizadora

HAYDEÉ E. LAKSMAN

Síndico Titular

Contador Público U.B.A.

C.P.C.E.C.A.B.A. T° 33 - F° 249

AI assistant

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