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Raghsa S.A. Capital/Financing Update 2016
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RAGHSA Sociedad Anónima
(Sociedad Anónima constituida conforme las leyes de la República Argentina)
Programa Global de Emisión de Obligaciones Negociables Simples (garantizadas o no, subordinadas o no y no convertibles en acciones)
por un valor nominal de hasta U$S250.000.000
En el marco del Programa Global de Emisión de Obligaciones Negociables por un valor nominal de hasta U$S250.000.000 (el “Programa”), RAGHSA Sociedad Anónima (la “Compañía”, la “Sociedad”, la “Emisora” o “RAGHSA”), CUIT 30-62088060-0, una sociedad anónima constituida bajo las leyes de la República Argentina, podrá emitir obligaciones negociables a mediano plazo (las "Obligaciones Negociables”), no convertibles en acciones, denominadas en Dólares estadounidenses (o su equivalente en otras monedas) en una o más clases (cada una de ellas la “Clase” y en conjunto las “Clases”) y en una o más series (cada una de ellas, la “Serie” y en conjunto las “Series”) por un monto máximo de U$S250.000.000 en cualquier momento en circulación y/o su equivalente en otras monedas. La creación del Programa ha sido aprobada por la Asamblea de Accionistas Nº 85 de fecha 18 de Agosto de 2010 y por Acta de Directorio de fecha 23 de Agosto de 2010. El Emisor podrá aumentar el importe del Programa una vez obtenidas las pertinentes autorizaciones legales y estatutarias.
La creación del Programa ha sido autorizada por Resolución del Directorio de la Comisión Nacional de Valores (“CNV”) Nº 16.441 de fecha 29 de octubre de 2010 y la prórroga de su plazo de vigencia fue autorizada por la CNV mediante Resolución Nº 17.979 de fecha 25 de febrero de 2016. Esta autorización sólo significa que se ha cumplido con los requisitos establecidos en materia de información. La CNV no ha emitido juicio sobre los datos contenidos en el presente prospecto resumido del Programa (el “Prospecto Resumido”) y en el prospecto completo del Programa de fecha 31 de agosto de 2016 (el “Prospecto”). La veracidad de la información contable, financiera y económica, así como de toda otra información suministrada en el presente Prospecto Resumido y en el Prospecto es exclusiva responsabilidad del Directorio y, en lo que les atañe, del órgano de fiscalización de la Sociedad y de los auditores que suscriben sus respectivos informes sobre los estados financieros que se acompañan y demás responsables contemplados en los artículos 119 y 120 de la Ley Nº 26.831 (tal como fuera modificada, la “Ley de Mercado de Capitales”). El Directorio manifiesta, con carácter de declaración jurada, que el Prospecto Resumido y el Prospecto contiene, a la fecha de su publicación, información veraz y suficiente sobre todo hecho relevante que pueda afectar la situación patrimonial, económica y financiera de la Emisora y de toda aquella que deba ser de conocimiento del público inversor, conforme las normas vigentes.
El plazo de vigencia del Programa será de cinco (5) años, a contar a partir del vencimiento del plazo original. De conformidad con la legislación vigente, la Sociedad no emitirá en el marco del Programa obligaciones negociables de corto plazo.
Las condiciones específicas aplicables a cada Clase y/o Serie de Obligaciones Negociables a emitirse bajo el Programa, incluyendo la fecha, la moneda y el monto de la emisión; la tasa, el tipo y los períodos de interés, si los hubiere; el precio y la forma de colocación; el plazo y la forma de amortización; la forma de emisión, las condiciones de pago y/o rescate; el destino de los fondos; la determinación de la ley aplicable; la solicitud –o no- de jurisdicciones en el exterior y listado –o no- de las Obligaciones Negociables en los mercados de valores autorizados por la CNV y los mercados de valores del exterior se detallarán en el suplemento de precio (cada uno de ellos, el “Suplemento de Precio” y, en conjunto, los “Suplementos de Precio”) del presente Prospecto Resumido y del Prospecto correspondiente a la Clase y/o Serie de Obligaciones Negociables.
Las Obligaciones Negociables que se emitan bajo el Programa podrán emitirse con plazos de amortización que no sean inferiores al mínimo ni superiores al máximo que autoricen las normas aplicables a cada emisión que disponga el Directorio de la Sociedad; a la par o bajo o sobre la par, es decir con descuento de emisión o con prima; devengando interés a tasa fija, a tasa variable, a una combinación de ellas o sin interés, con o sin incentivo; con capital y/o intereses pagaderos en una o más monedas calculados según índices y/o fórmulas, en cada caso, según se especifique en el Suplemento de Precio correspondiente. Los intereses podrán pagarse con Obligaciones Negociables adicionales cuando así se establezca en el Suplemento de Precio correspondiente.
Salvo que se detalle lo contrario en el respectivo Suplemento de Precio, las Obligaciones Negociables constituirán obligaciones directas e incondicionales de RAGHSA, con garantía común como cualquier otra deuda quirografaria de la Sociedad y en cuanto a la prioridad de pago, estarán en un pie de igualdad sin preferencia entre sí y con respecto a las otras obligaciones presentes y futuras no garantizadas y no subordinadas de la Sociedad, excepto en el caso de obligaciones con privilegios derivados de disposiciones de la ley aplicable que no puedan ser omitidos.
Según se establezca en el Suplemento de Precio correspondiente a la emisión de cada Clase o Serie de Obligaciones Negociables que se emita bajo el Programa, la Sociedad: (i) solicitará el listado de las Obligaciones Negociables en mercados de valores autorizados por la CNV del país y/o mercado de valores del exterior, según corresponda; (ii) podrá constituir o no fideicomisos; (iii) podrá designar o no fiduciarios, organizadores y/o agentes colocadores; (iv) podrá establecer la legislación y jurisdicción aplicable que podrá ser la local y/o extranjera; y (v) podrá establecer restricciones particulares con relación a las mismas.
El Programa y las Obligaciones Negociables que en su consecuencia se emitan se regirán por la Ley de Obligaciones Negociables Nº 23.576 (“Ley de Obligaciones Negociables”) y todas aquellas normas que la modifiquen y/o reglamenten y asimismo serán emitidas en un todo de conformidad con esas disposiciones y cumpliendo además con todos los requisitos establecidos por la Ley de Mercado de Capitales, el Decreto N° 1023/13 y la Resolución General de la CNV N° 622/2013 (N.T. año 2013, modificatorias y complementarias) (las “Normas de la CNV”), sus modificaciones y reglamentaciones y todas aquellas otras normas que sean de aplicación en la materia.
El Programa no ha sido ni será registrado bajo la Ley de Títulos Valores de 1933 de los Estados Unidos de América (la “Ley de Títulos Valores Estadounidense”) ni bajo ninguna ley de títulos valores vigente en cualquier estado de los Estados Unidos y las Obligaciones Negociables a ser emitidas no podrán ser ofrecidas ni vendidas dentro de los Estados Unidos o a personas estadounidenses, salvo en virtud de una exención de los requisitos de registro de la Ley de Títulos Valores Estadounidense o en operaciones no sujetas a tales requisitos.
El Programa no cuenta con calificación de riesgo. La Emisora podrá optar por calificar cada una de las Clases o Series de Obligaciones Negociables a emitirse bajo el Programa, conforme lo determine en cada oportunidad en el respectivo Suplemento de Precio. Las calificaciones de riesgo no constituirán -ni podrán ser consideradas como- una recomendación de adquisición de las Obligaciones Negociables por parte de la Emisora o por parte de cualquier agente colocador participante en una Clase y/o Serie bajo el Programa.
En atención a la naturaleza de los negocios sociales, el tipo de inversiones que la Compañía planea efectuar y las necesidades de capital de la misma, entre otros factores relevantes, una inversión en las Obligaciones Negociables a emitirse bajo este Programa involucra un alto grado de riesgo. En consecuencia, deberán leer cuidadosamente este Prospecto Resumido, el Prospecto y los respectivos Suplementos de Precio, con especial atención a la sección “Factores de Riesgo” previo a tomar una decisión de inversión en las Obligaciones Negociables. El respectivo Suplemento de Precio de cualquier clase de obligaciones negociables podrá describir otros factores de riesgos adicionales que también deberán ser considerados.
El contenido del presente Prospecto Resumido y/o Prospecto y/o de los Suplementos de Precio correspondientes, no suple el propio análisis que en forma personal y/o con la asistencia de sus propios asesores en materia jurídica, contable, financiera, impositiva y/o de cualquier otro tipo que sea necesario, deberá realizar un posible inversor con relación a dichos instrumentos y a la Sociedad, para decidir su inversión en las Obligaciones Negociables.
Toda vez que en este Prospecto Resumido y el Prospecto se establezcan especificaciones relativas a la emisión de las Obligaciones Negociables, las mismas se considerarán extensivas a su eventual reemisión.
Copias del Prospecto Resumido, del Prospecto y de los estados financieros que en el mismo se refieren, podrán ser solicitados en la sede social de RAGHSA sita en San Martín 344, Piso 29º, Ciudad Autónoma de Buenos Aires (1004), República Argentina (Tel: (54-11) 4130-5800, los días hábiles de 10:00 a 16:00 horas), y podrán ser consultados en la página web de la CNV (www.cnv.gob.ar), sección “Información Financiera”, y en la página web institucional de la Emisora (www.raghsa.com.ar).
La fecha de este Prospecto Resumido es 31 de agosto de 2016
AVISOS IMPORTANTES
Antes de tomar una decisión de inversión respecto de las Obligaciones Negociables, el público inversor deberá considerar la totalidad de la información contenida en este Prospecto Resumido, en el Prospecto y en el Suplemento de Precio correspondiente (complementados, en su caso, por los avisos correspondientes).
General
Ni la entrega del presente Prospecto Resumido ni del Prospecto en cualquier momento, ni la venta que se efectúe de conformidad con él, implicará en ningún caso que no ha habido cambios en los negocios de la Sociedad desde la fecha de la emisión de la versión final del Prospecto Resumido y del Prospecto o que la información contenida en el Prospecto Resumido y en el Prospecto mantendrá su corrección en cualquier momento con posterioridad a esa fecha. La Sociedad no asume ninguna obligación -expresa o implícita- de actualizar el presente documento, con excepción de las actualizaciones que deba realizar de conformidad con las disposiciones vigentes de la CNV sobre la materia y por lo tanto, no deberá suponerse que la información aquí contenida es necesariamente exacta, completa o actualizada en cualquier momento dado luego de la fecha de la emisión de su versión final.
Las manifestaciones, evaluaciones y consideraciones relativas a hechos, perspectivas y proyecciones referidas al futuro que se realizan en el presente podrán o no ajustarse a los acontecimientos reales que finalmente ocurran; por consiguiente aquellas manifestaciones, evaluaciones, consideraciones y cualquier otra referencia al futuro, debe ser considerada con el grado de incertidumbre que genera su propia naturaleza, no asumiendo la Sociedad ninguna responsabilidad ni garantía sobre aquello. Ver “Manifestaciones referentes a eventos futuros”.
Este Prospecto Resumido y el Prospecto contienen resúmenes de ciertos documentos. Los resúmenes no son completos y están condicionados en su totalidad por referencia a dichos documentos.
La Sociedad no efectúa ninguna declaración o garantía –expresa o tácita- a ninguna persona a quien se efectúe una oferta o sea un comprador de las Obligaciones Negociables comprendidas en este Programa, respecto de la legitimidad de cualquier inversión que cualquiera de éstos realice en ellas a los efectos de la aplicación de alguna ley sobre inversión legal aplicable o similar. Fuera de la Argentina, el presente no constituye una oferta o solicitud de recibir ofertas de compra en ningún estado u otra jurisdicción en donde dicha oferta o solicitud no estuvieran autorizadas. La Sociedad no asume ninguna responsabilidad por la decisión que pueda adoptar cualquier persona, de suscribir o adquirir las Obligaciones Negociables comprendidas en este Programa, ni efectúa ninguna declaración o garantía de ningún tipo en cuanto a la conveniencia de comprarlas. Los inversores potenciales no deben interpretar ningún contenido de este Prospecto Resumido y del Prospecto como un asesoramiento en materia legal o de impuestos o de inversiones o de cualquier otro tipo. El presente, así como la naturaleza de la inversión, deberán ser revisados por cada inversor potencial junto con sus asesores en materia de inversiones, impuestos u otros, sus contadores y asesores legales.
La Sociedad no ha autorizado a ninguna persona para dar información o efectuar alguna declaración no contenida en el Prospecto Resumido y en el Prospecto y, si se efectuara, dicha declaración de información no debe considerarse autorizada ni constitutiva de alguna responsabilidad para la Emisora.
La información aquí contenida en relación con Argentina, la economía argentina y la internacional y la información de mercado ha sido obtenida de la información que se encuentra disponible para el público en general y se brinda sólo a título informativo; no se efectúa ninguna declaración o garantía con respecto a dicha información.
No se puede anticipar si se desarrollará o no mercado para las Obligaciones Negociables comprendidas en este Programa, ni se otorga ninguna garantía acerca de la posibilidad de su existencia.
Sin perjuicio de las aclaraciones formuladas en los párrafos que anteceden, el presente contiene información veraz e incluye toda la información relativa a RAGHSA y al Programa para la emisión de las Obligaciones Negociables que la Sociedad considera indispensable y esencial con relación a una y otro; no existiendo información adicional que pueda alterarla o modificarla sustancialmente o de algún otro modo afectar su contenido en forma relevante.
En tal sentido se hace presente lo dispuesto por el artículo 119 y 120 de la Ley de Mercado de Capitales en cuanto a que “Los emisores de valores negociables con oferta pública, junto con los integrantes de los órganos de administración y fiscalización -estos últimos en materia de su competencia- y en su caso los oferentes de los valores negociables con relación a la información vinculada a los mismos y las personas que firmen el prospecto de una emisión de valores negociables con oferta pública, serán responsables de toda la información incluida en los prospectos por ellos registrados ante la CNV. Las entidades y agentes intermediarios en el mercado que participen como organizadores, o colocadores en una oferta pública de venta o compra de valores deberán revisar diligentemente la información contenida en los prospectos de la oferta. Los expertos o terceros que opinen sobre ciertas partes del prospecto sólo serán responsables por la parte de dicha información sobre la que han emitido opinión.”
Asimismo, el artículo 34 de la Ley de Obligaciones Negociables, expresamente establece que “Los directores, administradores, síndicos o consejeros de vigilancia de la emisión son ilimitada y solidariamente responsables por los perjuicios que la violación de las disposiciones de esta ley produzca a los obligacionistas”.
RAGHSA tiene su sede social y demás instalaciones en Argentina y la mayor parte de los activos de la Sociedad se encuentran ubicados en Argentina. La mayoría de sus directores y funcionarios de la Sociedad residen en Argentina. Como resultado de ello, puede no ser posible para los inversores efectuar el traslado de notificaciones a la Sociedad o a dichas personas, fuera de Argentina o ejecutar contra la Sociedad o esas personas sentencias dictadas sobre la base de disposiciones en materia de responsabilidad civil de leyes extranjeras en dicho país.
Forma de presentación de la información contable
Información contable
Los ejercicios económicos de la Compañía cierran el 28 o 29 de febrero de cada año. El presente Prospecto Resumido y el Prospecto incluyen los estados financieros anuales auditados de la Compañía para cada uno de los tres ejercicios económicos finalizados el 28/29 de febrero de 2016, 2015 y 2014, que en el presente se denominan los estados financieros anuales auditados, o los estados financieros de la Compañía. Los estados financieros y la otra información contable de la Compañía incluida en este Prospecto Resumido y en el Prospecto están denominados en Pesos, salvo indicación en contrario. Se han efectuada ciertas reclasificaciones no significativas sobre los estados financieros comparativos para exponer sobre bases uniformes con los ejercicios finalizados el 29 de febrero de 2016.
Los estados financieros anuales auditados de la Compañía fueron auditados por Pistrelli, Henry Martin y Asociados S.R.L., miembro de Ernst & Young Global, nuestros auditores externos de la Compañía.
Asimismo, como Anexo A al presente Prospecto Resumido y al Prospecto se encuentra detallada información correspondiente a cada uno de los períodos de tres meses finalizados al 31 de mayo de 2016 y al 31 de mayo de 2015, los cuales se obtuvieron de los estados financieros intermedios sin auditar. Se han efectuado ciertas reclasificaciones no significativas sobre los estados financieros comparativos para exponerlos sobre beses uniformes con los del presente período de RAGHSA por los períodos intermedios de tres meses finalizados al 31 de mayo de 2016 y al 31 de mayo de 2015.
La Compañía confecciona sus estados financieros en Pesos de acuerdo con las Normas Internacionales de Información Financiera (“NIIF”) emitidas por el International Accounting Standards Board (“IASB”), tal como fuera aprobado por la Resolución Técnica N° 26 emitida por la Federación Argentina de Consejos Profesionales de Ciencias Económicas (“FACPCE”), con las modificaciones introducidas por la Resolución Técnica N° 29 de la FACPCE y las Normas de la CNV.
Información sobre moneda
A menos que se indique lo contrario, las referencias a “U$S” y “Dólares Estadounidenses” corresponden a la moneda de curso legal de Estados Unidos. Las referencias a “Ps.” y “Pesos” corresponden a la moneda de curso legal de la Argentina. Los estados financieros y la otra información contable de la Compañía incluida en este Prospecto Resumido y en el Prospecto están denominados en Pesos, salvo indicación en contrario. Este Prospecto Resumido y el Prospecto contienen conversiones de distintos montos en Pesos a Dólares Estadounidenses a tipos de cambio específicos únicamente para facilitar su lectura. Tales conversiones no deben considerarse declaraciones en el sentido de que los montos en Pesos representan efectivamente tales montos en Dólares Estadounidenses o podrían convertirse a Dólares Estadounidenses al tipo de cambio indicado. Salvo indicación en contrario, la Compañía ha convertido los montos en Dólares Estadounidenses informados en este Prospecto Resumido y en el Prospecto al tipo de cambio de Ps. 15,86 por U$S 1,00 que representaba el tipo de cambio vendedor oficial publicado por Ámbito Financiero, expresados en Pesos por Dólar Estadounidense, al 29 de febrero de 2016. Al 24 de agosto de 2016, el tipo de cambio vendedor oficial para Pesos publicado por Ámbito Financiero fue de Ps. 15,14 por U$S 1,00. No deberá interpretarse que estas conversiones constituyen manifestaciones en el sentido de que los importes en Pesos efectivamente representan dichos montos en Dólares Estadounidenses ni que podrían ser convertidos a Dólares al tipo de cambio indicado en el presente ni a ningún otro tipo de cambio. Véase “Tipos de Cambio.”
Mediciones no previstas por las NIIF
A los fines del presente Prospecto Resumido y del Prospecto, “EBITDA Ajustado” significa el resultado neto incrementado o disminuido (sin duplicación) por los siguientes conceptos oportunamente deducidos o sumados al calcular dicho resultado neto:
(1) resultados financieros y por tenencia generados por activos y pasivos, incluyendo resultados por tenencia y resultados generados por la compra o venta de títulos, diferencias de cambio, intereses por mora y refinanciación, cargos por intereses y otros resultados financieros y por tenencia;
(2) depreciación de propiedades, plantas y equipo;
(3) el impuesto a las ganancias y a la ganancia mínima presunta; y
(4) ganancia por la revaluación de propiedades de inversión.
El EBITDA Ajustado no constituye una medición contable prevista por las NIIF. Se ha incluido el EBITDA Ajustado en este Prospecto Resumido y del Prospecto porque la Compañía cree que puede resultarle útil a algunos inversores como medida complementaria del desempeño financiero de la Compañía y de su capacidad de cumplir con sus compromisos de deuda y de financiar sus inversiones en bienes de capital y porque es una medida usada en los cálculos de ratios financieros aplicables a las Obligaciones Negociables. El EBITDA Ajustado no debe ser considerado ni como un sustituto del resultado del ejercicio o período, ni de los flujos de efectivo generados por las actividades operativas ni de otras mediciones de desempeño financiero o liquidez bajo las NIIF.
Dado que el EBITDA Ajustado no es una medición prevista por las NIIF y que no todas las empresas calculan el EBITDA del mismo modo, la presentación del EBITDA Ajustado efectuada por la Compañía puede no ser comparable con otros EBITDA o EBITDA Ajustados presentados por otras empresas.
Información de la Industria y el Mercado
La información de mercado y otra información estadística empleadas en este Prospecto Resumido y en el Prospecto están basadas en publicaciones independientes de la industria (Cámara Argentina de la Construcción), publicaciones oficiales (INDEC), informes de empresas de investigación de mercado o agentes inmobiliarios internacionales reconocidos (tales como Cushman & Wakefield, Colliers International y CB Richard Ellis) y otras fuentes escritas independientes (tales como el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires). Algunos datos también están basados en estimaciones de la Compañía, que derivan del análisis de encuestas internas realizado por la Compañía así como de fuentes independientes. Si bien la Compañía considera que dichas fuentes son confiables, no ha verificado la información en forma independiente y no puede garantizar su exactitud o integridad.
Asimismo, en muchos casos la Compañía ha basado ciertas declaraciones contenidas en este Prospecto Resumido y en el Prospecto en relación con la industria y su posición en la industria en ciertas presunciones respecto de sus clientes y competidores. Estas presunciones se basan en su experiencia en la industria, conversaciones con sus principales proveedores y su propia investigación de la situación del mercado. La Compañía no puede brindar garantías acerca de la exactitud de tales presunciones, y dichas presunciones podrían no ser indicativas de la posición de la Compañía en su industria.
Redondeo
Ciertas cifras incluidas en este Prospecto Resumido y en el Prospecto y en los estados financieros han sido redondeadas para facilitar su presentación. Los porcentajes incluidos en este Prospecto Resumido y en el Prospecto han sido calculados en algunos casos en base a las cifras antes del redondeo. Por tal motivo, ciertos porcentajes expresados en este Prospecto podrían diferir de los obtenidos al realizar los mismos cálculos empleando las cifras de los estados financieros. Ciertos otros montos que aparecen en este Prospecto Resumido y en el Prospecto podrían no sumar debido al redondeo.
Otra Información Presentada
La medida estándar de superficie del mercado inmobiliario de Argentina es el metro cuadrado (“m2”). Salvo indicación en contrario, todas las unidades de superficie reflejadas en este Prospecto Resumido y en el Prospecto están expresadas en metros cuadrados. Un metro cuadrado es equivalente a 10.764 pies cuadrados aproximadamente.
Dónde encontrar información adicional
Este Prospecto Resumido y el Prospecto contienen resúmenes de ciertos documentos. Los resúmenes no son completos y están condicionados en su totalidad por referencia a dichos documentos. Con el alcance especificado en cualquier presentación realizada ante la CNV u otro órgano regulatorio, cualquier documento presentado en la CNV u otro órgano regulatorio y entregado al colocador incluyendo información suplementaria al presente y/o que la Compañía prepare y/o comunique a los órganos regulatorios en forma periódica en relación con los títulos o con hechos relevantes o de acuerdo a la normativa vigente, se considerará incorporado al presente por referencia a la fecha de dicha entrega. En caso de contradicción o inconsistencias, deberá darse validez a la última información disponible. Respecto de cualquier Obligación Negociable en particular, la descripción de las Obligaciones Negociables contenida en el presente está sujeta en su totalidad por referencia y, en tanto fuera contraria, queda reemplazada por dicha Obligación Negociable y el Suplemento de Precio respectivo.
MANIFESTACIONES REFERENTES A EVENTOS FUTUROS
Este Prospecto Resumido y el Prospecto contienen declaraciones que constituyen “Manifestaciones referentes a eventos futuros”. Las “Manifestaciones referentes a eventos futuros” expresan nuestras expectativas y proyecciones sobre eventos futuros. Estas manifestaciones incluyen riesgos conocidos y desconocidos, incertidumbres y otros factores que se encuentran incluidos dentro de “Factores de Riesgo”, los cuales podrían ocasionar serias diferencias entre los resultados reales y los esperados.
Las “Manifestaciones referentes a eventos futuros” se encuentran identificadas con el uso de expresiones tales como “anticipa”, “entiende”, “podría”, “estima”, “espera”, “prevé”, “es intención”, “es posible”, “debería” o “continuará” o términos similares o sus negativos u otras variantes de estas expresiones o terminología similar. Las manifestaciones referentes a eventos futuros incluyen información referente a nuestros posibles futuros resultados operativos, estrategias de negocios, planes de financiamiento, posición competitiva, entorno de negocios, oportunidades potenciales de crecimiento, los efectos de regulaciones futuras y los efectos de la competencia. Las manifestaciones de eventos y circunstancias mencionadas en este Prospecto Resumido y en el Prospecto podrían no ocurrir y no constituyen garantías de rendimientos futuros. No asumimos ninguna obligación de difundir públicamente los cambios en las manifestaciones sobre eventos futuros con posterioridad a la emisión de la versión final de este Prospecto Resumido y del Prospecto a fin de reflejar eventos o circunstancias posteriores o el acaecimiento de hechos no previstos. Nuestros resultados reales pueden diferir materialmente de aquellos contenidos en manifestaciones referentes a eventos futuros en virtud de ciertos factores, incluyendo, sin carácter restrictivo, los siguientes:
- competencia de otras firmas del sector;
- el incremento esperado del mercado en los sectores donde la Compañía desarrolla sus negocios;
- cambios en las condiciones económicas, comerciales, políticas, jurídicas, sociales o de otro tipo en general en Argentina;
- cambios en los mercados de capitales en general que puedan afectar las políticas o actitudes hacia el otorgamiento de créditos a favor de o las inversiones en sociedades argentinas;
- inflación;
- aumentos inesperados en costos de financiamiento u otros o incapacidad de obtener deuda o capital adicional en términos atractivos;
- regulaciones gubernamentales;
- los precios en el mercado inmobiliario y la situación general del mercado inmobiliario;
- fluctuaciones y reducciones en el valor de la deuda pública argentina;
- deterioro en las condiciones económicas regionales y nacionales de la Argentina;
- fluctuaciones en el nivel de tipo de cambio del Peso;
- modificaciones a las regulaciones aplicables al intercambio de divisas o transferencias;
- los factores analizados en la sección “Factores de Riesgo” del presente Prospecto Resumido y del Prospecto;
- modificaciones a las regulaciones aplicables al mercado inmobiliario;
- capacidad de obtener fondeo y asegurar contratos para la ejecución de proyectos;
- capacidad de sumar y ejecutar nuevos proyectos; y
- fallos adversos en disputas o procesos legales o regulatorios.
PREVENCIÓN DE LAVADO DE ACTIVOS Y FINANCIAMIENTO DEL TERRORISMO
Para mayor información, véase la sección “Prevención de Lavado de Activos y Financiamiento del Terrorismo” del Prospecto.
FACTORES DE RIESGO
Para mayor información, véase la sección “Factores de Riesgo” del Prospecto.
TIPOS DE CAMBIO
Para mayor información, véase la sección “Tipo de Cambio” del Prospecto.
DATOS SOBRE DIRECTORES, GERENCIA DE PRIMERA LÍNEA, ASESORES Y MIEMBROS DEL ÓRGANO DE FISCALIZACIÓN
Para mayor información, véase la sección “Datos sobre Directores, Gerencia de Primera Línea, Asesores y Miembros del Órgano de Fiscalización” del Prospecto.
DATOS ESTADÍSTICOS Y PROGRAMA PREVISTO PARA LA OFERTA
Este resumen detalla información importante sobre este Programa. Se recomienda leer este Prospecto Resumido y el Prospecto en su totalidad. Se recomienda también revisar el Suplemento de Precio correspondiente para obtener mayor información sobre la Clase de Obligaciones Negociables en particular que esté considerando comprar.
| Emisora | RAGHSA Sociedad Anónima, una sociedad anónima constituida de conformidad con las leyes de Argentina. |
| Programa | Programa Global para la emisión de Obligaciones Negociables Simples (no convertibles en acciones). |
| Monto del Programa | El Programa se crea por un monto máximo en circulación de hasta U$S250.000.000 o su equivalente en cualquier otra moneda. |
| Tipo y clase de Obligaciones Negociables | Las Obligaciones Negociables que se emitan dentro del Programa serán Obligaciones Negociables Simples (no convertibles en acciones) con garantía común o no y subordinadas o no, según se establezca en el Suplemento de Precio. |
| Fecha de la emisión | Las Obligaciones Negociables dentro del Programa podrán emitirse durante el plazo de 5 años, a contar desde la fecha de vencimiento original del Programa de conformidad con lo dispuesto por la Resolución del Directorio de la CNV Nº 17.979 de fecha 25 de febrero de 2016 que autorizó la prórroga del plazo de vigencia del Programa. |
| Precio, condiciones de pago y otras cuestiones vinculadas a la colocación | El precio y la forma de colocación dentro del Programa, incluidos la determinación de los lugares donde se recibirán las solicitudes de compra o suscripción, el método y la fecha límite para integrar y entregar las Obligaciones Negociables se detallarán en el Suplemento de Precio correspondiente. En tal sentido, las Obligaciones Negociables podrán emitirse a la par o bajo o sobre la par, es decir con descuento de emisión o con prima. Asimismo, en el Suplemento de Precio correspondiente se establecerá la forma en que los resultados de la colocación de los valores negociables serán hechos públicos y, cuando corresponda, la forma y el plazo para reembolsar las sumas suscriptas en exceso por los solicitantes, que podrán o no incluir el pago de un interés. |
| Moneda, monto e interés | La moneda y el monto de la emisión dentro del Programa, la tasa, el tipo y los períodos de interés se detallarán en el Suplemento de Precio correspondiente. En tal sentido, podrán devengar interés a tasa fija, a tasa variable, o a una combinación de ella, con o sin incentivo, pagaderos en una o más monedas calculados según índices y/o fórmulas. Asimismo, los intereses podrán pagarse con Obligaciones Negociables adicionales. |
| Método y programa para la oferta | El período de la oferta, como así también los períodos de suscripción o compra de la Obligaciones Negociables que se emitan se establecerán en el Suplemento de Precio correspondiente. |
| Amortización | El plazo y la forma de amortización dentro del Programa se detallarán en el Suplemento de Precio correspondiente. En tal sentido, podrán emitirse con plazos de amortización que no sean inferiores al mínimo ni superiores al máximo que autoricen las normas aplicables a cada emisión que se disponga, con capital pagadero en una o más monedas. De conformidad con la legislación vigente, la Sociedad no emitirá en el marco del Programa obligaciones negociables de corto plazo. |
| Rango | Salvo que se detalle lo contrario en el respectivo Suplemento de Precio, las Obligaciones Negociables simples no convertibles constituirán obligaciones directas e incondicionales de RAGHSA con garantía común como cualquier otra deuda quirografaria de la Sociedad y en cuanto a la prioridad de pago, estarán en un pie de igualdad sin preferencia entre sí y con respecto a las otras obligaciones presentes y futuras no garantizadas y no subordinadas de la Sociedad, excepto en el caso de obligaciones con privilegios derivados de disposiciones de la ley aplicable que no puedan ser omitidos. |
| Forma de emisión | La forma de emisión de la Obligaciones Negociables dentro del Programa se detallará en el Suplemento de Precio correspondiente. En tal sentido, el mismo se encuentra autorizado para disponer que éstas estén representadas en forma de títulos, en un certificado global o no, al portador o nominativos, endosables o no endosables, o en forma escritural. De conformidad con la legislación vigente en la actualidad, sólo podrían estar representadas en forma de títulos nominativos no endosables o en forma escritural. En el Suplemento de Precio correspondiente se informará el número de valores negociables que serán emitidos y puestos a disposición del mercado con relación a la clase y/o serie de que se trate, como así también los cupones que los títulos llevarán adheridos de corresponder. |
| Denominación | La Compañía emitirá Obligaciones Negociables en las denominaciones mínimas y en otras denominaciones a ser especificadas en el Suplemento de Precio correspondiente. |
| Garantía | Salvo que se detalle lo contrario en el respectivo Suplemento de Precio, las Obligaciones Negociables que se emitan dentro del Programa no contarán con garantía real, flotante o especial alguna. Adicionalmente, podrán ser subordinadas o no, según se establezca en el suplemento de Precios. |
| Rescate | Los supuestos y las condiciones de rescate de las Obligaciones Negociables que se emitan dentro del Programa se detallarán en el Suplemento de Precio correspondiente. En tal sentido, las mismas podrán ser rescatadas a opción de la Emisora total o parcialmente en la fecha, con el aviso previo y al precio que se describa en el mencionado Suplemento de Precio. El Suplemento de Precio podrá establecer otros supuestos de rescate anticipado a opción de los tenedores. |
| Restricciones | La Compañía no ha registrado las Obligaciones Negociables en los términos de la Ley de Títulos Valores Estadounidense. Las Obligaciones Negociables que se emitan dentro del Programa podrán estar sujetas a restricciones a la transferencia y otras limitaciones que se detallarán en el Suplemento de Precio correspondiente. |
| Calificaciones de riesgo | El Programa no cuenta con calificación de riesgo; sin perjuicio de lo cual, según se determine en el Suplemento de Precio respectivo, en oportunidad de la emisión de cada Clase y/o Serie a emitir bajo el Programa, se podrá o no contar con una o más calificaciones de riesgo. En ningún caso las calificaciones de riesgo podrán ser consideradas una recomendación por parte de RAGHSA o de cualquiera de los colocadores que eventualmente se designen, para adquirir las Obligaciones Negociables. |
| Destino de los fondos | Los fondos provenientes de la colocación de las Obligaciones Negociables que se emitan bajo el Programa podrán ser destinados a uno o más de cualquiera de los destinos contemplados en la Ley de Obligaciones Negociables, correspondiendo al Directorio decidir específicamente la asignación que en cada caso se dará al producido, según se establezca en el Suplemento de Precio respectivo. Según requiere el artículo 36 de la Ley de Obligaciones Negociables, la Compañía empleará el producido neto de la oferta y colocación de cualquier clase de obligaciones negociables emitidas en el marco del Programa para uno o más de los siguientes propósitos (i) inversiones en activos tangibles ubicados en Argentina, (i) capital de trabajo a utilizar en la Argentina, (iii) refinanciar deuda, sea al vencimiento original o antes de su vencimiento, y (iv) financiar aportes de capital a sociedades controladas o vinculadas que utilizarán dichos aportes exclusivamente a los fines indicados en los anteriores puntos (i), (ii) o (iii). La Compañía determinará el destino específico de los fondos de la oferta y colocación de cada Clase de Obligaciones Negociables, y lo indicará en el Suplemento de Precio correspondiente. |
| Fiduciarios y/o Organizadores y/o Agentes Colocadores y /u otros Agentes | Según se establezca en el Suplemento de Precio correspondiente, se podrán o no designar fiduciarios y/o organizadores y/o agentes colocadores y constituir fideicomisos. Asimismo, en el Suplemento de Precio correspondiente se podrán o no designar otros agentes, por ejemplo para el pago o para el registro de las Obligaciones Negociables. |
| Listado y Negociación | Según se establezca en el Suplemento de Precio correspondiente, se solicitará el listado y la negociación de las Obligaciones Negociables en los mercados de valores autorizados por la CNV del país y/u otros mercados de valores del exterior, ajustándose al efecto a las disposiciones legales y reglamentarias que sean de aplicación en la materia. |
| Ley y jurisdicción aplicables | Las cuestiones vinculadas con la capacidad de la Sociedad para crear el Programa y emitir las Obligaciones Negociables y para ofrecer y entregar las Obligaciones Negociables en la Argentina así como los requisitos para que las Obligaciones Negociables califiquen como tales se regirán y se interpretarán de acuerdo con la Ley de Obligaciones Negociables, la Ley General de Sociedades y demás disposiciones y reglamentaciones en Argentina que sean de aplicación en la materia y en caso de conflicto estarán sujetas a la jurisdicción de los tribunales ordinarios con competencia comercial en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, Argentina, salvo en éste último aspecto que en el Suplemento de Precio correspondiente se establezca la competencia de otro tribunal. Todas las restantes cuestiones vinculadas a las Obligaciones Negociables que se emitan bajo el Programa podrán o no someterse a las disposiciones de la legislación extranjera que fueren de aplicación en la materia, como así también con relación a aquellas podrá o no establecerse la prórroga de jurisdicción. |
| Acción Ejecutiva | Las Obligaciones Negociables serán emitidas en el marco de la Ley de Obligaciones Negociables y constituirán “obligaciones negociables” conforme con las disposiciones de la misma y gozarán de los derechos allí establecidos. En particular, conforme con el artículo 29 de dicha ley, en el supuesto de incumplimiento por parte de la Sociedad en el pago de cualquier monto adeudado en virtud de las Obligaciones Negociables, los tenedores de las mismas podrán iniciar acciones ejecutivas ante tribunales competentes de la Argentina para reclamar el pago de los montos adeudados por la Sociedad. Sea que las Obligaciones Negociables fueren emitidas en forma escritural o se encuentren representadas en certificados globales, según el caso, el Agente de Registro y Pago podrá expedir comprobantes o certificados de tenencia a favor de los titulares registrales en cuestión a solicitud de éstos y éstos podrán iniciar con tales comprobantes o certificados las acciones ejecutivas mencionadas. |
| Retenciones fiscales; Montos adicionales | La Compañía realizará o podrá realizar o no, según se detalle en el Suplemento de Precio correspondiente, los pagos respecto de las Obligaciones Negociables sin retención o deducción de todo o parte de los impuestos u otras cargas publicas fijadas por cualquier jurisdicción aplicable. En caso que corresponda practicar tales retenciones o deducciones en virtud de impuestos fijados por Argentina o cualquier subdivisión política o autoridad fiscal de Argentina o cualquier otra jurisdicción identificada en el Suplemento de Precio correspondiente, la Compañía, sujeto a las excepciones que se establezcan en el Suplemento de Precio, pagará los montos adicionales necesarios para que los tenedores reciban el mismo monto que habrían recibido respecto de pagos de las obligaciones negociables de no haberse practicado tales retenciones o deducciones. |
| Restricciones sobre Transferencias | La Compañía no ha registrado las Obligaciones Negociables con la Securities Exchange Comisión (la “SEC”) en los términos de la Ley de Títulos Valores Estadounidense. Por ende, las Obligaciones Negociables a ser emitidas no podrán ser ofrecidas ni vendidas dentro de los Estados Unidos o a personas estadounidenses, salvo en virtud de una exención de los requisitos de registro de la Ley de Títulos Valores Estadounidense o en operaciones no sujetas a tales requisitos. |
| Factores de Riesgo | Véase “Factores de Riesgo” en este Prospecto Resumido y en el Prospecto y el Suplemento de Precio aplicable, para obtener una descripción de los principales riesgos que implica realizar una inversión en las Obligaciones Negociables. |
| Derechos | En el Suplemento de Precio respectivo, se describirán los derechos que habrán de otorgar las Obligaciones Negociables, que en cada caso se emitan dentro del Programa. |
| Asambleas de tenedores | A menos que se establezca algo diferente en el Suplemento de Precio correspondiente, la asamblea de tenedores de Obligaciones Negociables podrá ser convocada en cualquier momento cuando el Directorio de la Sociedad o, en su defecto, la Comisión Fiscalizadora de la misma lo juzguen necesario o fuera requerida por un número de tenedores que represente por lo menos el cinco por ciento (5%) del saldo de capital de las Obligaciones Negociables para realizar, entregar o recibir cualquier autorización, instrucción, notificación, modificación, dispensa u otra acción o en general, para modificar los términos y condiciones de las Obligaciones Negociables. Las asambleas de tenedores de Obligaciones Negociables se llevarán a cabo de conformidad con lo establecido en la Ley de Obligaciones Negociables, la Ley General de Sociedades, las Normas de la CNV y los requisitos establecidos por los mercados de valores autorizados por la CNV del país y/o mercado de valores del exterior en las que listen las Obligaciones Negociables. Las decisiones deberán adoptarse mediante el voto afirmativo de las mayorías que se establezcan en el Suplemento de Precio respectivo, teniendo en cuenta, sin embargo, que se requerirá el consentimiento unánime de todos los tenedores de las Obligaciones Negociables de la Clase y/o Serie de que se trate, presentes en persona o representadas en una asamblea de dichos tenedores que hubiera constituido quórum, para adoptar una decisión válida sobre uno o más de los siguientes asuntos, u otros que se establezcan en el respectivo Suplemento de Precio: (i) cambiar el vencimiento declarado del capital o de una cuota de intereses de las Obligaciones Negociables de la Clase o Serie de que se trate, (ii) reducir el monto de capital o de la tasa de interés pagaderos respecto de las Obligaciones Negociables de la Clase o Serie de que se trate, (iii) cambiar el lugar o moneda de pago de capital o intereses sobre las Obligaciones Negociables de la Clase o Serie de que se trate, y/o (iv) reducir el porcentaje del monto de capital de las Obligaciones Negociables de la Clase o Serie de que se trate en circulación necesario para: (a) modificar las Obligaciones Negociables de la Clase o Serie de que se trate, (b) prestar su consentimiento a una dispensa de un incumplimiento o supuestos de incumplimiento bajo las Obligaciones Negociables de la Clase o Serie de que se trate, cuando sea aplicable a las Obligaciones Negociables de la Clase o Serie de que se trate, y/o (c) alcanzar las mayorías o el quórum descriptos anteriormente. Sin perjuicio de lo anterior, la Compañía presentará ante la CNV para su correspondiente análisis previo, cualesquier cambio a realizarse respecto de las Obligaciones Negociables de la Clase o Series sean estos sustanciales o no. |
| Modificación de los términos y condiciones | La Compañía puede, sin necesidad del consentimiento de ningún tenedor, modificar y reformar los términos y condiciones de las Obligaciones Negociables de cualquier Clase o Serie para uno o más de los siguientes fines, u otros que se establezcan en el respectivo Suplemento de Precio: 1. Agregar compromisos, condiciones, disposiciones, obligaciones o restricciones en beneficio de los tenedores de las Obligaciones Negociables; 2. Agregar Supuestos de Incumplimiento en beneficio de tenedores de las Obligaciones Negociables; 3. Designar un sucesor del agente de registro, co-agente de registro o del agente de pago; 4. Subsanar cualquier ambigüedad, defecto o inconsistencia en las Obligaciones Negociables; 5. Renunciar a cualquier derecho o facultad que le fuera conferido a la Compañía; 6. Acreditar la sucesión de la Compañía por otra persona y la asunción por parte de dicho sucesor de los compromisos y obligaciones de la Compañía en las Obligaciones Negociables en virtud de cualquier fusión propiamente dicha, por absorción o venta de activos; 7. Cumplir cualquier requisito de la CNV; 8. Realizar cualquier modificación que sea de naturaleza menor o técnica o para corregir o complementar alguna disposición ambigua, incompatible o defectuosa incluida en las Obligaciones Negociables o los contratos de emisión; 9. Garantizar las Obligaciones Negociables de cualquier clase de acuerdo con sus requisitos o de otra forma; e 10. Introducir cualquier cambio que, en opinión de buena fe del Directorio de la Compañía, no afecte de modo sustancial y adverso el derecho de ningún tenedor de las Obligaciones Negociables. Sin perjuicio de lo anterior, y de manera previa a su realización, la Compañía presentará dichas modificaciones a la CNV para su correspondiente análisis. |
| Colocación de las Obligaciones Negociables | Las Obligaciones Negociables a ser emitidas en el marco de este Programa serán ofrecidas al público de acuerdo con la Ley de Mercado de Capitales, el Decreto N° 1023/13, las Normas de la CNV y la Ley de Obligaciones Negociables, según fueran modificadas y complementadas. |
INFORMACIÓN CLAVE SOBRE LA EMISORA
Los siguientes cuadros presentan información contable resumida de la Compañía a las fechas y para los períodos indicados. La información al y para los ejercicios económicos finalizados el 28/29 de febrero de 2016, 2015 y 2014 proviene y debe leerse junto con los estados financieros anuales auditados de la Compañía incluidos en este Prospecto Resumido y en el Prospecto.
Asimismo, como Anexo A al presente Prospecto Resumido y al Prospecto se encuentra detallada información contable de la Compañía correspondiente al período intermedio de tres meses finalizado el 31 de mayo de 2016 y 2015. Los estados financieros completos por el período intermedio de tres meses finalizado el 31 de mayo de 2016 y 2015 se encuentran incorporados al presente Prospecto Resumido y al Prospecto por referencia.
La Compañía confecciona sus estados financieros en Pesos de acuerdo con las Normas Internacionales de Información Financiera (“NIIF”) emitidas por el IASB, tal como fuera aprobado por la Resolución Técnica N° 26 emitida por la FACPCE, con las modificaciones introducidas por la Resolución Técnica N° 29 de la FACPCE y las Normas de la CNV.
Los estados financieros y la otra información contable de la Compañía incluida en este Prospecto Resumido y en el Prospecto están denominados en Pesos, salvo indicación en contrario. Los importes en Dólares consignados a continuación son conversiones de Pesos a Dólares Estadounidenses y se incluyen únicamente para facilitar la lectura. Salvo indicación en contrario, la Compañía ha convertido los montos en Dólares Estadounidenses informados en este Prospecto Resumido y en el Prospecto a los tipos de cambio de Ps. 15,86 por U$S 1,00 que representa el tipo de cambio vendedor oficial publicado por Ámbito Financiero, expresados en Pesos por Dólar Estadounidense, al 29 de febrero de 2016. Al 24 de agosto de 2016, el tipo de cambio vendedor oficial para Pesos publicado por Ámbito Financiero fue de Ps. 15,14 por U$S 1.00. Véase “Tipos de Cambio” para obtener información sobre los tipos de cambio entre el Peso y el Dólar Estadounidense. No debe interpretarse que estas conversiones constituyen manifestaciones de que los importes en Pesos en realidad representan dichos montos en Dólares Estadounidenses ni que podrían ser convertidos a Dólares a los tipos de cambio indicados ni a ningún otro tipo de cambio. Si se desea información adicional sobre los datos financieros expuestos en este Prospecto Resumido y en el Prospecto, véase “Presentación de Información Financiera” del Prospecto.
| Para el ejercicio económico finalizado el | ||||||||||||
| 28 de febrero de | 29 de febrero de | |||||||||||
| Estado del resultado integral | 2014 | 2015 | 2016 | 2016 | ||||||||
| (en miles de Ps.) | (en miles de U$S) | |||||||||||
| Ingresos por arrendamientos | 164.469 | 237.916 | 286.098 | 18.039 | ||||||||
| Costos de arrendamientos | (11.709) | (9.716) | (24.699) | (1.557) | ||||||||
| Resultado neto por arrendamientos | 152.760 | 228.200 | 261.399 | 16.482 | ||||||||
| Ingresos por la venta de propiedades | - | 3.376 | - | - | ||||||||
| Costo de venta de propiedades | - | (2.363) | - | - | ||||||||
| Resultado neto por venta de propiedades | - | 1.013 | - | - | ||||||||
| Ganancia bruta | 152.760 | 229.213 | 261.399 | 16.482 | ||||||||
| Ganancia por revaluación de propiedades de inversión, neto | 630.127 | 2.403.765 | 2.167.814 | 136.684 | ||||||||
| (Pérdida) ganancia por la venta de propiedades de inversión | (4.185) | 131.900 | 194.371 | 12.255 | ||||||||
| Resultado neto generado por las propiedades de inversión | 625.942 | 2.535.665 | 2.362.185 | 148.939 | ||||||||
| Ingresos por venta de propiedad planta y equipo, neto | - | - | 8.558 | 540 | ||||||||
| Resultado neto generado por ventas de propiedades, planta y equipo | - | - | 8.558 | 540 | ||||||||
| Gastos de administración | (26.992) | (48.235) | (64.554) | (4.070) | ||||||||
| Gastos de comercialización | (11.530) | (22.011) | (14.992) | (945) | ||||||||
| Otros egresos operativos | (730) | (61.065) | (6.273) | (396) | ||||||||
| Ganancia operativa…..... | 739.450 | 2.633.567 | 2.546.323 | 160.550 | ||||||||
| Ingresos financieros | 105.936 | 85.561 | 286.791 | 18.083 | ||||||||
| Costos financieros…………… | (41.983) | (47.465) | (149.044) | (9.397) | ||||||||
| Diferencia de cambio, neta | (299.306) | (97.624) | (532.590) | (33.581) | ||||||||
| Ganancia antes de impuesto a las ganancias y a la ganancia mínima presunta | 504.097 | 2.574.039 | 2.151.480 | 135.655 | ||||||||
| Impuesto a las ganancias y a la ganancia mínima presunta | (139.227) | (846.250) | (727.792) | (45.889) | ||||||||
| Ganancia neta del ejercicio | 364.870 | 1.727.789 | 1.423.688 | 89.766 | ||||||||
| Otro resultado integral del ejercicio | ||||||||||||
| Otro resultado integral que no se reclasificará a resultados en períodos posteriores | ||||||||||||
| Revaluación del inmueble para uso propio | 6.062 | 11.765 | 3.452 | 218 | ||||||||
| Efecto impositivo sobre revaluación | (2.122) | (4.118) | (1.208) | (76) | ||||||||
| Otro resultado integral neto que no se reclasificaráa resultados en períodos posteriores | 3.940 | 7.647 | 2.244 | 142 | ||||||||
| Otro resultado integral, neto de impuestos | 3.940 | 7.647 | 2.244 | 142 | ||||||||
| Total del resultado integral del ejercicio, neto de impuestos | 368.810 | 1.735.436 | 1.425.932 | 89.908 | ||||||||
| Al | ||||||||||||
| 28 de febrero de 29 de febrero de | ||||||||||||
| Estado de situación financiera | 2014 [1] | 2015 [2] | 2016 | 2016 | ||||||||
| (en miles de Ps.) | (en miles de U$S) | |||||||||||
| Activo no corriente | ||||||||||||
| Propiedad, planta y equipo | 19.572 | 30.680 | 1.083 | 68 | ||||||||
| Propiedades de inversión | 1.684.184 | 4.213.926 | 5.910.290 | 372.654 | ||||||||
| Propiedades de inversión en construcción | 649.128 | 494.476 | 649.989 | 40.983 | ||||||||
| Otros créditos | 4.938 | 5.517 | - | - | ||||||||
| Crédito por el impuesto a la ganancia mínima presunta | 15.764 | 28.787 | 49.963 | 3.150 | ||||||||
| Créditos fiscales | 7.980 | 2.507 | 2.507 | 158 | ||||||||
| Total del activo no corriente | 2.381.566 | 4.775.893 | 6.613.832 | 417.013 | ||||||||
| Activo corriente | ||||||||||||
| Inventarios | 2.363 | - | - | - | ||||||||
| Créditos fiscales | 7.795 | 17.591 | 28.013 | 1.766 | ||||||||
| Otros créditos | 7.605 | 17.381 | 103.459 | 6.523 | ||||||||
| Deudores comerciales y otras cuentas por cobrar | 782 | 881 | 1.326 | 84 | ||||||||
| Activos a valor razonable con cambios en resultados | 211.225 | 453.380 | 1.018.231 | 64.201 | ||||||||
| Efectivo y equivalentes al efectivo | 1.851 | 1.762 | 32.160 | 2.028 | ||||||||
| Total del activo corriente | 231.621 | 490.995 | 1.183.189 | 74.602 | ||||||||
| Total del activo | 2.613.187 | 5.266.888 | 7.797.021 | 491.615 | ||||||||
| Patrimonio neto | ||||||||||||
| Capital Social | 373.340 | 373.340 | 373.340 | 23.540 | ||||||||
| Prima de emisión | 7.705 | 7.705 | 7.705 | 486 | ||||||||
| Superávit de revaluación | 5.706 | 13.353 | - | - | ||||||||
| Reserva legal | 17.008 | 35.252 | 74.668 | 4.708 | ||||||||
| Reserva especial, R. G. C.N.V. No. 609/12 | 348.862 | 348.862 | 348.862 | 21.996 | ||||||||
| Reserva voluntaria | - | 468.880 | 2.157.247 | 136.018 | ||||||||
| Resultados acumulados - no asignados | 487.118 | 1.727.783 | 1.439.285 | 90.749 | ||||||||
| Patrimonio neto (atribuible a los propietarios) | 1.239.739 | 2.975.175 | 4.401.107 | 277.497 | ||||||||
| Pasivo no corriente | ||||||||||||
| Deudas y préstamos que devengan interés | 822.679 | 449.733 | 909.047 | 57.317 | ||||||||
| Previsiones | 6.000 | 4.010 | 340 | 21 | ||||||||
| Cargas sociales y fiscales | 4.698 | 1.217 | 6.001 | 378 | ||||||||
| Pasivo por impuesto diferido | 448.654 | 1.299.022 | 2.028.022 | 127.870 | ||||||||
| Otros pasivos no financieros | 9.380 | 37.166 | 49.051 | 3.093 | ||||||||
| Total del pasivo no corriente | 1.291.411 | 1.791.148 | 2.992.461 | 188.680 | ||||||||
| Pasivo corriente | ||||||||||||
| Cuentas por pagar comerciales y otras cuentas por pagar | 7.023 | 2.562 | 9.944 | 627 | ||||||||
| Deudas y préstamos que devengan interés | 29.770 | 475.012 | 359.790 | 22.685 | ||||||||
| Cargas sociales y fiscales | 2.552 | 6.869 | 5.836 | 368 | ||||||||
| Otros pasivos no financieros | 39.589 | 16.122 | 27.883 | 1.758 | ||||||||
| Otros pasivos financieros | 3.103 | - | - | - | ||||||||
| Total del pasivo corriente | 82.037 | 500.565 | 403.453 | 25.438 | ||||||||
| Total del pasivo | 1.373.448 | 2.291.713 | 3.395.914 | 214.118 | ||||||||
| Total de patrimonio neto pasivos | 2.613.187 | 5.266.888 | 7.797.021 | 491.615 | ||||||||
Indicadores
| Para el ejercicio económico finalizado el | |||
| 28 de febrero de 29 de febrero | |||
| Indicadores | 2014 | 2015 | 2016 |
| Liquidez (Activo Corriente/Pasivo Corriente) | 2,82 | 0,98 | 2,93 |
| Solvencia (Patrimonio neto/Pasivo total) | 0,90 | 1,30 | 1,30 |
| Inmovilización del capital (Activo no corriente/Activo Total) | 0,91 | 0,91 | 0,85 |
| Resultados de las operaciones ordinarias (resultado neto del ejercicio/patrimonio neto promedio) | 0,35 | 0,82 | 0,39 |
| EBITDA Ajustado / Intereses pagados[3] | 1,92 | 2,86 | 3,97 |
El siguiente cuadro presenta el EBITDA Ajustado de la Compañía y lo concilia con los resultados netos conforme a las NIIF para los períodos indicados:
| Para el ejercicio económico finalizado el | ||||
| 28 de febrero de 29 de febrero | ||||
| EBITDA ajustado | 2014 | 2015 | 2016 | 2016 |
| (en miles de Ps.) | (en miles de U$S) | |||
| Ganancia neta del período | 364.870 | 1.727.789 | 1.423.688 | 89.766 |
| Resultados financieros[4] | 235.353 | 59.528 | 394.843 | 24.895 |
| Depreciación de propiedades, planta y equipo | 618 | 731 | 547 | 34 |
| Impuesto a las ganancias y a la ganancia mínima presunta | 139.227 | 846.250 | 727.792 | 45.889 |
| Ganancia por revaluación de propiedades de inversión | (630.127) | (2.403.765) | (2.167.814) | (136.684) |
| EBITDA ajustado | 109.941 | 230.533 | 379.056 | 23.900 |
A los fines del presente Prospecto Resumido y del Prospecto, “EBITDA Ajustado” significa el resultado neto incrementado o disminuido (sin duplicación) por los siguientes conceptos oportunamente deducidos o sumados al calcular dicho resultado neto:
(1) resultados financieros y por tenencia generados por activos y pasivos, incluyendo resultados por tenencia y resultados generados por la compra o venta de títulos, diferencias de cambio, intereses por mora y refinanciación, cargos por intereses y otros resultados financieros y por tenencia;
(2) depreciación de propiedades, planta y equipo;
(3) el impuesto a las ganancias y a la ganancia mínima presunta; y
(4) ganancia por la revaluación de propiedades de inversión.
El EBITDA Ajustado no constituye una medición contable prevista por las NIIF. Se ha incluido el EBITDA Ajustado en este Prospecto Resumido y en el Prospecto porque la Compañía cree que puede resultarle útil a algunos inversores como medida complementaria del desempeño financiero de la Compañía y de su capacidad de cumplir con sus compromisos de deuda y de financiar sus inversiones en bienes de capital y porque es una medida usada en los cálculos de ratios financieros aplicables a las Obligaciones Negociables emitidas en virtud del presente. El EBITDA Ajustado no debe ser considerado ni como un sustituto del resultado del ejercicio o período, ni de los flujos de efectivo generados por las actividades operativas ni de otras mediciones de desempeño financiero o liquidez bajo las NIIF.
Dado que el EBITDA Ajustado no es una medición prevista por las NIIF y que no todas las empresas calculan el EBITDA del mismo modo, la presentación del EBITDA Ajustado efectuada por la Compañía puede no ser comparable con otros EBITDA o EBITDA Ajustados presentados por otras empresas.
Capitalización y endeudamiento
El siguiente cuadro muestra cierta información financiera de la Compañía bajo las NIIF al 29 de febrero de 2016, incluyendo nuestra capitalización y deuda a corto y largo plazo. Salvo que se indique lo contrario, hemos convertido los montos en Dólares Estadounidenses al tipo de cambio de Ps. 15,86 por U$S 1,00 que fue el tipo de cambio vendedor oficiales informados por Ámbito Financiero, expresados en Pesos por Dólar Estadounidense, el 29 de febrero de 2016. Para mayor información remitirse a nuestros estados financieros incluidos en este Prospecto Resumido y en el Prospecto.
| Al 29 de febrero de 2016 | ||
| (en miles de Ps.) | (en miles de U$S) | |
| Deuda de corto plazo | 359.790 | 22.685 |
| Deuda de largo plazo | 909.047 | 57.317 |
| Total deuda de largo plazo | 909.047 | 57.317 |
| Patrimonio neto | 4.401.107 | 277.497 |
| Total capitalización (1) | 5.310.154 | 334.814 |
(1) Total capitalización es la suma del total de deuda de largo plazo y el patrimonio neto.
INFORMACIÓN SOBRE LA EMISORA
Para mayor información, véase la sección “Información sobre la Emisora” del Prospecto.
EL MERCADO INMOBILIARIO ARGENTINO
Para mayor información, véase la sección “El Mercado Inmobiliario Argentino” del Prospecto.
MARCO REGULATORIO DEL NEGOCIO DE LA EMISORA
Para mayor información, véase la sección “Marco Regulatorio del Negocio de la Emisora” del Prospecto.
ESTRUCTURA Y ORGANIZACIÓN DE LA EMISORA Y SU GRUPO ECONÓMICO
Para mayor información, véase la sección “Estructura y Organización de la Emisora y su Grupo Económico” del Prospecto.
RESEÑA Y PERSPECTIVA OPERATIVA Y FINANCIERA
Para mayor información, véase la sección “Reseña y Perspectiva Operativa y Financiera” del Prospecto.
- DIRECTORES, GERENCIA DE PRIMERA LÍNEA Y EMPLEADOS
Para mayor información, véase la sección “Directores, Gerencia de Primera Línea y Empleados” del Prospecto.
ACCIONISTAS PRINCIPALES Y TRANSACCIONES CON PARTES RELACIONADAS
Para mayor información, véase la sección “Accionistas Principales y Transacciones con Partes Relacionadas” del Prospecto.
INFORMACIÓN CONTABLE SELECCIONADA
Para mayor información, véase la sección “Información Contable Seleccionada” del Prospecto.
DE LA OFERTA, LISTADO Y NEGOCIACIÓN
Para mayor información, véase la sección “De la Oferta, Listado y Negociación” del Prospecto.
INFORMACIÓN ADICIONAL
Para mayor información, véase la sección “Información Adicional” del Prospecto.
CONTROLES DE CAMBIO
Para mayor información, véase la sección “Controles de Cambio” del Prospecto.
CARGA TRIBUTARIA
Para mayor información, véase la sección “Carga Tributaria” del Prospecto.
ESTADOS FINANCIEROS DE RAGHSA
Para mayor información, véase la sección “Estados Financieros de RAGHSA” del Prospecto.
DOCUMENTOS A DISPOSICIÓN
Los documentos relativos al Programa podrán ser consultados en la sede social de la emisora sita en la calle San Martín 344, piso 29, Ciudad Autónoma de Buenos Aires, en la página web institucional de la Emisora (www.raghsa.com.ar) y en la página web de la CNV (www.cnv.gob.ar), sección “Información Financiera”.
La Emisora entregará copias de dichos documentos a los interesados que así lo soliciten, a través del siguiente contacto: Mariano Javier Vega, dirección de e-mail [email protected], teléfono +5411 4130-5800.
ANEXO A – ESTADOS FINANCIEROS TRIMESTRALES
Para mayor información, véase la sección “ANEXO A – Estados Financieros Trimestrales” del Prospecto.
| EMISORA RAGHSA Sociedad Anónima San Martín 344 Piso 29 (1004 ) Ciudad de Autónoma Buenos Aires Argentina ASESORES LEGALES DE LA EMISORA Bruchou Fernández Madero & Lombardi Ing. Butty 275, Piso 12 (1001) Ciudad Autónoma de Buenos Aires Argentina AUDITORES DE LA EMISORA Pistrelli, Henry Martin y Asociados S.R.L. 25 de Mayo 487 (1002) Ciudad Autónoma de Buenos Aires Argentina |
- Incluye ciertas modificaciones con fines comparativos según se menciona en la sección “Avisos Importantes – Forma de presentación de la información contable – Información contable”. ↑
- Incluye ciertas modificaciones con fines comparativos según se menciona en la sección “Avisos Importantes – Forma de presentación de la información contable - Información contable”. ↑
- Pagos de intereses realizados según nuestro estado de flujo de efectivo para los períodos correspondientes. ↑
- Incluye ingresos financieros, costos financieros y diferencias de cambio. ↑