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Raghsa S.A. Capital/Financing Update 2016
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RAGHSA SOCIEDAD ANÓNIMA
PROGRAMA DE EMISIÓN DE OBLIGACIONES NEGOCIABLES
POR UN VALOR NOMINAL DE HASTA U$S250.000.000 (O SU EQUIVALENTE EN OTRAS MONEDAS)
El presente prospecto resumido (el “Prospecto Resumido”) y el prospecto completo de fecha 7 de septiembre de 2016 (el “Prospecto”) corresponde al programa de emisión de obligaciones negociables por un valor nominal de hasta U$S250.000.000 (o su equivalente en otras monedas) (el “Programa”) de RAGHSA Sociedad Anónima (la “Compañía”, la “Sociedad”, la “Emisora” o “RAGHSA”), CUIT 30-62088060-0, para la emisión de obligaciones negociables simples, convertibles o no en acciones, a corto, mediano o largo plazo, subordinadas o no, con garantía común, flotante o especial (las “Obligaciones Negociables”, respectivamente) por hasta un monto máximo en circulación en cualquier momento de hasta U$S250.000.000 (o su equivalente en otras monedas). La creación del Programa ha sido aprobada por la Asamblea de Accionistas de fecha 2 de octubre de 2015 y por Acta de Directorio de fecha 15 de octubre de 2015. El Programa puede ser modificado en cualquier momento sin el consentimiento de los tenedores de las Obligaciones Negociables a efectos de aumentar su monto máximo.
Las Obligaciones Negociables podrán ser emitidas en distintas clases y/o series con términos y condiciones diferentes entre las Obligaciones Negociables de las distintas clases, pero las Obligaciones Negociables de una misma clase siempre tendrán los mismos términos y condiciones. Asimismo, las Obligaciones Negociables de una misma clase podrán ser emitidas en distintas series con los mismos términos y condiciones que las demás Obligaciones Negociables de la misma clase y, aunque las Obligaciones Negociables de las distintas series podrán tener diferentes fechas de emisión y/o precios de emisión, las Obligaciones Negociables de una misma serie siempre tendrán las mismas fechas de emisión y precios de emisión. Los términos y condiciones aplicables a cada clase y/o serie de Obligaciones Negociables a emitirse bajo el Programa se detallarán en el correspondiente suplemento de precio (cada uno de ellos, el “Suplemento de Precio” y, en conjunto, los “Suplementos de Precio”), el cual complementará los términos y condiciones de las Obligaciones Negociables descriptos en la sección “De la Oferta y la Negociación” de este Prospecto Resumido y del Prospecto.
Las Obligaciones Negociables que se emitan bajo el Programa podrán emitirse con plazos de amortización que no sean inferiores al mínimo ni superiores al máximo que autoricen las normas aplicables pudiéndose emitir Obligaciones Negociables a la par, bajo o sobre la par, es decir con descuento de emisión o con prima; devengando interés a tasa fija, a tasa variable, o una combinación de ellas o sin interés, con o sin incentivo; con capital y/o intereses pagaderos en una o más monedas calculados según índices y/o fórmulas, en cada caso, según se especifique en el Suplemento de Precio correspondiente. Asimismo, las Obligaciones Negociables podrán ser subordinadas o no, emitirse con garantía común o, siempre y cuando ello sea posible en virtud de la normativa aplicable, emitirse con garantía especial o flotante, o estar avaladas, afianzadas o garantizadas por cualquier medio. A menos que se especifique lo contrario en el Suplemento de Precio aplicable, las Obligaciones Negociables serán obligaciones directas, no subordinadas, incondicionales y con garantía común de la Sociedad.
El Programa y las Obligaciones Negociables que se emitan bajo el mismo se regirán por la Ley de Obligaciones Negociables Nº 23.576 (según la misma fuera modificada y complementada, la “Ley de Obligaciones Negociables”) y serán emitidas en un todo de conformidad con esas disposiciones y cumpliendo además con todos los requisitos establecidos por la Ley Nº 26.831 (tal como fuera modificada, la “Ley de Mercado de Capitales”), el Decreto N° 1023/13 y la Resolución General de la Comisión Nacional de Valores N° 622/2013 (T.O. año 2013, modificatorias y complementarias) (las “Normas de la CNV”), sus modificaciones y reglamentaciones y todas aquellas otras normas que sean de aplicación en la materia.
La creación del Programa ha sido autorizada por Resolución del Directorio de la Comisión Nacional de Valores (“CNV”) Nº 17.978 de fecha 25 de febrero de 2016. Esta autorización sólo significa que se ha cumplido con los requisitos establecidos en materia de información. La CNV no ha emitido juicio sobre los datos contenidos en el Prospecto Resumido y en el Prospecto. La veracidad de la información contable, financiera y económica, así como de toda otra información suministrada en el presente Prospecto Resumido y en el Prospecto es exclusiva responsabilidad del Directorio y, en lo que les atañe, del órgano de fiscalización de la Sociedad y de los auditores que suscriben sus respectivos informes sobre los estados financieros que se acompañan y demás responsables contemplados en los artículos 119 y 120 de la Ley de Mercado de Capitales. El Directorio manifiesta, con carácter de declaración jurada, que el Prospecto Resumido y el Prospecto contiene, a la fecha de su publicación, información veraz y suficiente sobre todo hecho relevante que pueda afectar la situación patrimonial, económica y financiera de la Emisora y de toda aquella que deba ser de conocimiento del público inversor, conforme las normas vigentes.
La Emisora ha optado por que el Programa no cuente con calificaciones de riesgo. Sin perjuicio de ello, la Emisora podrá optar por calificar o no cada clase y/o serie de Obligaciones Negociables que se emitan bajo el Programa y, en su caso, informará la calificación otorgada en el Suplemento de Precio correspondiente. En caso que la Emisora opte por calificar una o más clases y/o series de Obligaciones Negociables, las mismas contarán solamente con una calificación de riesgo a menos que se especifique lo contrario en el Suplemento de Precio correspondiente.
Antes de tomar decisiones de inversión respecto de las Obligaciones Negociables, el público inversor deberá considerar los factores de riesgo que se describen en la sección “Factores de Riesgo” del presente Prospecto Resumido y del Prospecto, eventualmente del Suplemento de Precio correspondiente, y el resto de la información contenida en el Prospecto Resumido, el Prospecto, el Suplemento de Precio correspondiente, y/o sus respectivos avisos complementarios.
El contenido del presente Prospecto y/o del Prospecto Resumido y/o de los Suplementos de Precio correspondientes, no suple el propio análisis que en forma personal y/o con la asistencia de sus propios asesores en materia jurídica, contable, financiera, impositiva y/o de cualquier otro tipo que sea necesario, deberá realizar un posible inversor con relación a dichos instrumentos y a la Sociedad, para decidir su inversión en las Obligaciones Negociables.
Podrán solicitarse copias de este Prospecto Resumido, Prospecto, Suplementos de Precio y estados financieros de la Emisora en la sede social de RAGHSA sitas en la calle San Martín 344, Piso 29º, Ciudad Autónoma de Buenos Aires (1004), República Argentina (Tel: (54-11) 4130-5800, los días hábiles de 10:00 a 16:00 horas) y podrán ser consultados en la página web de la CNV (www.cnv.gob.ar), sección “Información Financiera”, y en la página web institucional de la Emisora (www.raghsa.com.ar).
La fecha de este Prospecto Resumido es 7 de septiembre de 2016
AVISOS IMPORTANTES
Antes de tomar una decisión de inversión respecto de las Obligaciones Negociables, el público inversor deberá considerar la totalidad de la información contenida en este Prospecto Resumido, en el Prospecto y en el Suplemento de Precio correspondiente (complementados, en su caso, por los avisos correspondientes).
General
Ni la entrega del presente en cualquier momento, ni la venta que se efectúe de conformidad con él, implicará en ningún caso que no ha habido cambios en los negocios de la Sociedad desde la fecha de la emisión de la versión final del Prospecto y del Prospecto Resumido o que la información contenida en el Prospecto Resumido y en el Prospecto mantendrá su corrección en cualquier momento con posterioridad a esa fecha. La Sociedad no asume ninguna obligación -expresa o implícita- de actualizar el presente documento, con excepción de las actualizaciones que deba realizar de conformidad con las disposiciones vigentes de la CNV sobre la materia y por lo tanto, no deberá suponerse que la información aquí contenida es necesariamente exacta, completa o actualizada en cualquier momento dado luego de la fecha de la emisión de su versión final.
Las manifestaciones, evaluaciones y consideraciones relativas a hechos, perspectivas y proyecciones referidas al futuro que se realizan en el presente podrán o no ajustarse a los acontecimientos reales que finalmente ocurran; por consiguiente aquellas manifestaciones, evaluaciones, consideraciones y cualquier otra referencia al futuro, debe ser considerada con el grado de incertidumbre que genera su propia naturaleza, no asumiendo la Sociedad ninguna responsabilidad ni garantía sobre aquello. Véase “Manifestaciones referentes a eventos futuros” del presente Prospecto Resumido y del Prospecto.
Este Prospecto Resumido y en el Prospecto contiene resúmenes de ciertos documentos. Los resúmenes no son completos y están condicionados en su totalidad por referencia a dichos documentos.
La Sociedad no efectúa ninguna declaración o garantía –expresa o tácita- a ninguna persona a quien se efectúe una oferta o sea un comprador de las Obligaciones Negociables comprendidas en este Programa, respecto de la legitimidad de cualquier inversión que cualquiera de éstos realice en ellas a los efectos de la aplicación de alguna ley sobre inversión legal aplicable o similar. Fuera de la Argentina, el presente no constituye una oferta o solicitud de recibir ofertas de compra en ningún estado u otra jurisdicción en donde dicha oferta o solicitud no estuvieran autorizadas. La Sociedad no asume ninguna responsabilidad por la decisión que pueda adoptar cualquier persona, de suscribir o adquirir las Obligaciones Negociables comprendidas en este Programa, ni efectúa ninguna declaración o garantía de ningún tipo en cuanto a la conveniencia de comprarlas. Los inversores potenciales no deben interpretar ningún contenido de este Prospecto Resumido y del Prospecto como un asesoramiento en materia legal o de impuestos o de inversiones o de cualquier otro tipo. El presente, así como la naturaleza de la inversión, deberán ser revisados por cada inversor potencial junto con sus asesores en materia de inversiones, impuestos u otros, sus contadores y asesores legales.
La Sociedad no ha autorizado a ninguna persona para dar información o efectuar alguna declaración no contenida en el Prospecto Resumido y en el Prospecto y, si se efectuara, dicha declaración de información no debe considerarse autorizada ni constitutiva de alguna responsabilidad para la Emisora.
La información aquí contenida en relación con Argentina, la economía argentina y la internacional y la información de mercado ha sido obtenida de la información que se encuentra disponible para el público en general y se brinda sólo a título informativo; no se efectúa ninguna declaración o garantía con respecto a dicha información.
No se puede anticipar si se desarrollará o no mercado para las Obligaciones Negociables comprendidas en este Programa, ni se otorga ninguna garantía acerca de la posibilidad de su existencia.
Sin perjuicio de las aclaraciones formuladas en los párrafos que anteceden, el presente contiene información veraz e incluye toda la información relativa a RAGHSA y al Programa para la emisión de las Obligaciones Negociables que la Sociedad considera indispensable y esencial con relación a una y otro; no existiendo información adicional que pueda alterarla o modificarla sustancialmente o de algún otro modo afectar su contenido en forma relevante.
En tal sentido se hace presente lo dispuesto por el artículo 119 y 120 de la Ley de Mercado de Capitales en cuanto a que “Los emisores de valores negociables con oferta pública, junto con los integrantes de los órganos de administración y fiscalización -estos últimos en materia de su competencia- y en su caso los oferentes de los valores negociables con relación a la información vinculada a los mismos y las personas que firmen el prospecto de una emisión de valores negociables con oferta pública, serán responsables de toda la información incluida en los prospectos por ellos registrados ante la CNV. Las entidades y agentes intermediarios en el mercado que participen como organizadores, o colocadores en una oferta pública de venta o compra de valores deberán revisar diligentemente la información contenida en los prospectos de la oferta. Los expertos o terceros que opinen sobre ciertas partes del prospecto sólo serán responsables por la parte de dicha información sobre la que han emitido opinión.”
Asimismo, el artículo 34 de la Ley de Obligaciones Negociables, expresamente establece que “Los directores, administradores, síndicos o consejeros de vigilancia de la emisión son ilimitada y solidariamente responsables por los perjuicios que la violación de las disposiciones de esta ley produzca a los obligacionistas”.
RAGHSA tiene su sede social y demás instalaciones en Argentina y la mayor parte de los activos de la Sociedad se encuentran ubicados en Argentina. La mayoría de sus directores y funcionarios de la Sociedad residen en Argentina. Como resultado de ello, puede no ser posible para los inversores efectuar el traslado de notificaciones a la Sociedad o a dichas personas, fuera de Argentina o ejecutar contra la Sociedad o esas personas sentencias dictadas sobre la base de disposiciones en materia de responsabilidad civil de leyes extranjeras en dicho país.
Forma de presentación de la información contable
Información contable
Los ejercicios económicos de la Compañía cierran el 28 o 29 de febrero de cada año. El presente Prospecto Resumido y el Prospecto incluyen los estados financieros anuales auditados de la Compañía para cada uno de los tres ejercicios económicos finalizados el 28/29 de febrero de 2016, 2015 y 2014, que en el presente se denominan los estados financieros anuales auditados, o los estados financieros de la Compañía. Los estados financieros y la otra información contable de la Compañía incluida en este Prospecto Resumido y en el Prospecto están denominados en Pesos, salvo indicación en contrario. Se han efectuada ciertas reclasificaciones no significativas sobre los estados financieros comparativos para exponer sobre bases uniformes con los ejercicios finalizados el 29 de febrero de 2016.
Los estados financieros anuales auditados de la Compañía fueron auditados por Pistrelli, Henry Martin y Asociados S.R.L., miembro de Ernst & Young Global, nuestros auditores externos de la Compañía.
Asimismo, como Anexo A al presente Prospecto Resumido y al Prospecto se encuentra detallada información correspondiente a cada uno de los períodos de tres meses finalizados al 31 de mayo de 2016 y al 31 de mayo de 2015, los cuales se obtuvieron de los estados financieros intermedios sin auditar. Se han efectuado ciertas reclasificaciones no significativas sobre los estados financieros comparativos para exponerlos sobre beses uniformes con los del presente período de RAGHSA por los períodos intermedios de tres meses finalizados al 31 de mayo de 2016 y al 31 de mayo de 2015.
La Compañía confecciona sus estados financieros en Pesos de acuerdo con las Normas Internacionales de Información Financiera (“NIIF”) emitidas por el International Accounting Standards Board (“IASB”), tal como fuera aprobado por la Resolución Técnica N° 26 emitida por la Federación Argentina de Consejos Profesionales de Ciencias Económicas (“FACPCE”), con las modificaciones introducidas por la Resolución Técnica N° 29 de la FACPCE y las Normas de la CNV.
Información sobre moneda
A menos que se indique lo contrario, las referencias a “U$S” y “Dólares Estadounidenses” corresponden a la moneda de curso legal de Estados Unidos. Las referencias a “Ps.” y “Pesos” corresponden a la moneda de curso legal de la Argentina. Los estados financieros y la otra información contable de la Compañía incluida en este Prospecto Resumido y en el Prospecto están denominados en Pesos, salvo indicación en contrario. Este Prospecto Resumido y el Prospecto contienen conversiones de distintos montos en Pesos a Dólares Estadounidenses a tipos de cambio específicos únicamente para facilitar su lectura. Tales conversiones no deben considerarse declaraciones en el sentido de que los montos en Pesos representan efectivamente tales montos en Dólares Estadounidenses o podrían convertirse a Dólares Estadounidenses al tipo de cambio indicado. Salvo indicación en contrario, la Compañía ha convertido los montos en Dólares Estadounidenses informados en este Prospecto Resumido y en el Prospecto al tipo de cambio de Ps. 15,86 por U$S 1,00 que representaba el tipo de cambio vendedor oficial informado por el diario Ámbito Financiero, expresado en Pesos por Dólar Estadounidense, al 29 de febrero de 2016. No deberá interpretarse que estas conversiones constituyen manifestaciones en el sentido de que los importes en Pesos efectivamente representan dichos montos en Dólares Estadounidenses ni que podrían ser convertidos a Dólares al tipo de cambio indicado en el presente ni a ningún otro tipo de cambio. Véase “Tipos de Cambio“.”
Mediciones no previstas por las NIIF
A los fines del presente Prospecto Resumido y del Prospecto, “EBITDA Ajustado” significa el resultado neto incrementado o disminuido (sin duplicación) por los siguientes conceptos oportunamente deducidos o sumados al calcular dicho resultado neto:
(1) resultados financieros y por tenencia generados por activos y pasivos, incluyendo resultados por tenencia y resultados generados por la compra o venta de títulos, diferencias de cambio, intereses por mora y refinanciación, cargos por intereses y otros resultados financieros y por tenencia;
(2) depreciación de propiedades, plantas y equipo;
(3) el impuesto a las ganancias y a la ganancia mínima presunta; y
(4) ganancia por la revaluación de propiedades de inversión.
El EBITDA Ajustado no constituye una medición contable prevista por las NIIF. Se ha incluido el EBITDA Ajustado en este Prospecto Resumido y en el Prospecto porque la Compañía cree que puede resultarle útil a algunos inversores como medida complementaria del desempeño financiero de la Compañía y de su capacidad de cumplir con sus compromisos de deuda y de financiar sus inversiones en bienes de capital y porque es una medida usada en los cálculos de ratios financieros aplicables a las Obligaciones Negociables. El EBITDA Ajustado no debe ser considerado ni como un sustituto del resultado del ejercicio o período, ni de los flujos de efectivo generados por las actividades operativas ni de otras mediciones de desempeño financiero o liquidez bajo las NIIF.
Dado que el EBITDA Ajustado no es una medición prevista por las NIIF y que no todas las empresas calculan el EBITDA del mismo modo, la presentación del EBITDA Ajustado efectuada por la Compañía puede no ser comparable con otros EBITDA o EBITDA Ajustados presentados por otras empresas.
Información de la Industria y el Mercado
La información de mercado y otra información estadística empleadas en este Prospecto Resumido y en el Prospecto están basadas en publicaciones independientes de la industria (Cámara Argentina de la Construcción), publicaciones oficiales (INDEC), informes de empresas de investigación de mercado o agentes inmobiliarios internacionales reconocidos (tales como Cushman & Wakefield, Colliers International y CB Richard Ellis) y otras fuentes escritas independientes (tales como el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires). Algunos datos también están basados en estimaciones de la Compañía, que derivan del análisis de encuestas internas realizado por la Compañía así como de fuentes independientes. Si bien la Compañía considera que dichas fuentes son confiables, no ha verificado la información en forma independiente y no puede garantizar su exactitud o integridad.
Asimismo, en muchos casos la Compañía ha basado ciertas declaraciones contenidas en este Prospecto Resumido y en el Prospecto en relación con la industria y su posición en la industria en ciertas presunciones respecto de sus clientes y competidores. Estas presunciones se basan en su experiencia en la industria, conversaciones con sus principales proveedores y su propia investigación de la situación del mercado. La Compañía no puede brindar garantías acerca de la exactitud de tales presunciones, y dichas presunciones podrían no ser indicativas de la posición de la Compañía en su industria.
Redondeo
Ciertas cifras incluidas en este Prospecto Resumido y en el Prospecto y en los estados financieros han sido redondeadas para facilitar su presentación. Los porcentajes incluidos en este Prospecto Resumido y en el Prospecto han sido calculados en algunos casos en base a las cifras antes del redondeo. Por tal motivo, ciertos porcentajes expresados en este Prospecto Resumido y en el Prospecto podrían diferir de los obtenidos al realizar los mismos cálculos empleando las cifras de los estados financieros. Ciertos otros montos que aparecen en este Prospecto Resumido y en el Prospecto podrían no sumar debido al redondeo.
Otra Información Presentada
La medida estándar de superficie del mercado inmobiliario de Argentina es el metro cuadrado (“m2”). Salvo indicación en contrario, todas las unidades de superficie reflejadas en este Prospecto Resumido y en el Prospecto están expresadas en metros cuadrados. Un metro cuadrado es equivalente a 10.764 pies cuadrados aproximadamente.
Dónde encontrar información adicional
Este Prospecto Resumido y el Prospecto contienen resúmenes de ciertos documentos. Los resúmenes no son completos y están condicionados en su totalidad por referencia a dichos documentos. Con el alcance especificado en cualquier presentación realizada ante la CNV u otro órgano regulatorio, cualquier documento presentado en la CNV u otro órgano regulatorio y entregado al colocador incluyendo información suplementaria al presente y/o que la Compañía prepare y/o comunique a los órganos regulatorios en forma periódica en relación con los títulos o con hechos relevantes o de acuerdo a la normativa vigente, se considerará incorporado al presente por referencia a la fecha de dicha entrega. En caso de contradicción o inconsistencias, deberá darse validez a la última información disponible. Respecto de cualquier Obligación Negociable en particular, la descripción de las Obligaciones Negociables contenida en el presente está sujeta en su totalidad por referencia y, en tanto fuera contraria, queda reemplazada por dicha Obligación Negociable y el Suplemento de Precio respectivo.
MANIFESTACIONES REFERENTES A EVENTOS FUTUROS
Este Prospecto Resumido y el Prospecto contienen declaraciones que constituyen “Manifestaciones referentes a eventos futuros”. Las “Manifestaciones referentes a eventos futuros” expresan nuestras expectativas y proyecciones sobre eventos futuros. Estas manifestaciones incluyen riesgos conocidos y desconocidos, incertidumbres y otros factores que se encuentran incluidos dentro de “Factores de Riesgo”, los cuales podrían ocasionar serias diferencias entre los resultados reales y los esperados.
Las “Manifestaciones referentes a eventos futuros” se encuentran identificadas con el uso de expresiones tales como “anticipa”, “entiende”, “podría”, “estima”, “espera”, “prevé”, “es intención”, “es posible”, “debería” o “continuará” o términos similares o sus negativos u otras variantes de estas expresiones o terminología similar. Las manifestaciones referentes a eventos futuros incluyen información referente a nuestros posibles futuros resultados operativos, estrategias de negocios, planes de financiamiento, posición competitiva, entorno de negocios, oportunidades potenciales de crecimiento, los efectos de regulaciones futuras y los efectos de la competencia. Las manifestaciones de eventos y circunstancias mencionadas en este Prospecto Resumido y en el Prospecto podrían no ocurrir y no constituyen garantías de rendimientos futuros. No asumimos ninguna obligación de difundir públicamente los cambios en las manifestaciones sobre eventos futuros con posterioridad a la emisión de la versión final de este Prospecto Resumido y del Prospecto a fin de reflejar eventos o circunstancias posteriores o el acaecimiento de hechos no previstos. Nuestros resultados reales pueden diferir materialmente de aquellos contenidos en manifestaciones referentes a eventos futuros en virtud de ciertos factores, incluyendo, sin carácter restrictivo, los siguientes:
- competencia de otras firmas del sector;
- el incremento esperado del mercado en los sectores donde la Compañía desarrolla sus negocios;
- cambios en las condiciones económicas, comerciales, políticas, jurídicas, sociales o de otro tipo en general en Argentina;
- cambios en los mercados de capitales en general que puedan afectar las políticas o actitudes hacia el otorgamiento de créditos a favor de o las inversiones en sociedades argentinas;
- inflación;
- aumentos inesperados en costos de financiamiento u otros o incapacidad de obtener deuda o capital adicional en términos atractivos;
- regulaciones gubernamentales;
- los precios en el mercado inmobiliario y la situación general del mercado inmobiliario;
- fluctuaciones y reducciones en el valor de la deuda pública argentina;
- deterioro en las condiciones económicas regionales y nacionales de la Argentina;
- fluctuaciones en el nivel de tipo de cambio del Peso;
- modificaciones a las regulaciones aplicables al intercambio de divisas o transferencias;
- los factores analizados en la sección “Factores de Riesgo” del presente;
- modificaciones a las regulaciones aplicables al mercado inmobiliario;
- capacidad de obtener fondeo y asegurar contratos para la ejecución de proyectos;
- capacidad de sumar y ejecutar nuevos proyectos; y
- fallos adversos en disputas o procesos legales o regulatorios.
PREVENCIÓN DE LAVADO DE ACTIVOS Y FINANCIAMIENTO DEL TERRORISMO
Para mayor información, véase la sección “Prevención de Lavado de Activos y Financiamiento del Terrorismo” del Prospecto.
FACTORES DE RIESGO
Para mayor información, véase la sección “Factores de Riesgo” del Prospecto.
TIPOS DE CAMBIO
Para mayor información, véase la sección “Tipos de Cambio” del Prospecto.
DATOS SOBRE DIRECTORES, GERENCIA DE PRIMERA LÍNEA, ASESORES Y MIEMBROS DEL ÓRGANO DE FISCALIZACIÓN
Para mayor información, véase la sección “Datos sobre Directores, Gerencia de Primera Línea, Asesores y Miembros del Órgano de Fiscalización” del Prospecto.
RESUMEN DE LOS TÉRMINOS Y CONDICIONES DE LOS TÍTULOS
Este resumen detalla información importante sobre este Programa. Se recomienda leer este Prospecto Resumido y el Prospecto en su totalidad. Se recomienda también revisar el Suplemento de Precio correspondiente para obtener mayor información sobre la clase de Obligaciones Negociables en particular que esté considerando comprar.
| Descripción: | Las Obligaciones Negociables serán obligaciones negociables simples convertibles o no en acciones, a corto, mediano o largo plazo, subordinadas o no, con o sin garantía. |
| Monto máximo: | El monto máximo de las Obligaciones Negociables en circulación en cualquier momento bajo el Programa no podrá exceder de V/NU$S250.000.000, o su equivalente en otras monedas. |
| Monedas: | Las Obligaciones Negociables podrán estar denominadas en Dólares Estadounidenses, Pesos o en cualquier otra moneda, según se especifique en cada Suplemento de Precio correspondiente. |
| Precio de emisión: | Las Obligaciones Negociables podrán ser emitidas a la par, con descuento o con prima sobre la par, según se especifique en cada Suplemento de Precio correspondiente. |
| Clases y series: | Las Obligaciones Negociables podrán ser emitidas en distintas clases con términos y condiciones diferentes entre las Obligaciones Negociables de las distintas clases, pero las Obligaciones Negociables de una misma clase siempre tendrán los mismos términos y condiciones. Asimismo, las Obligaciones Negociables de una misma clase podrán ser emitidas en distintas series con los mismos términos y condiciones que las demás Obligaciones Negociables de la misma clase y, aunque las Obligaciones Negociables de las distintas series podrán tener diferentes fechas de emisión y/o precios de emisión, las Obligaciones Negociables de una misma serie siempre tendrán las mismas fechas de emisión y precios de emisión. |
| Plazos y formas de amortización: | Los plazos y las formas de amortización de las Obligaciones Negociables serán los que se especifiquen en cada Suplemento de Precio correspondiente. Los plazos siempre estarán dentro de los plazos mínimos y máximos que permitan las normas vigentes. |
| Intereses: | Las Obligaciones Negociables podrán devengar intereses a tasa fija o variable o de cualquier otra manera, o no devengar intereses, según se especifique en cada Suplemento de Precio correspondiente. En caso de devengar intereses, éstos serán pagados en las fechas y en las formas que se especifiquen en cada Suplemento de Precio correspondiente. |
| Forma: | Las Obligaciones Negociables podrán ser emitidas en forma escritural o en forma de títulos nominativos no endosables (con o sin cupones de interés) representados por uno o más títulos globales (que serán depositados con depositarios autorizados por las normas vigentes) o por títulos definitivos, según se determine en cada Suplemento de Precio correspondiente. |
| Denominaciones: | Las Obligaciones Negociables serán emitidas en aquellas denominaciones que sean establecidas oportunamente en el Suplemento de Precio correspondiente, sujeto a las denominaciones mínimas que exijan las normas aplicables. |
| Rescate a opción de la Emisora y/o de los tenedores: | En caso que así se especifique en el Suplemento de Precio correspondiente, las Obligaciones Negociables podrán ser rescatadas total o parcialmente a opción de la Emisora y/o de los tenedores con anterioridad al vencimiento de las mismas, de conformidad con los términos y condiciones que se especifiquen en dicho Suplemento de Precio. El rescate anticipado en todos los casos se realizará respetando el principio de trato igualitario entre inversores. |
| Rescate por razones impositivas: | A menos que se especifique lo contrario en los Suplementos de Precio correspondientes, la Emisora podrá rescatar cualquier clase y/o serie de Obligaciones Negociables en su totalidad, pero no parcialmente, en caso que tuvieran lugar ciertos cambios impositivos que generen en la Emisora la obligación de pagar ciertos montos adicionales bajo las Obligaciones Negociables. Véase la sección “De la Oferta y la Negociación – Rescate por Razones Impositivas” de este Prospecto Resumido y del Prospecto. |
| Eventos de incumplimiento: | Se podrá producir la caducidad de los plazos bajo las Obligaciones negociables si se produce y subsiste uno o más de los eventos de incumplimientos que se especifican en la sección “De la Oferta y la Negociación – Evento de Incumplimiento” de este Prospecto Resumido y del Prospecto. |
| Rango: | Las Obligaciones Negociables constituirán, en principio, y salvo que el respectivo Suplemento de Precio establezca lo contrario, obligaciones simples, directas, incondicionales, con garantía común y no subordinadas de la Emisora. El Suplemento de Precio podrá establecer para una determinada clase y/o serie de Obligaciones Negociables, que éstas cuenten con garantías o que sean subordinadas. Las Obligaciones Negociables de una determinada clase y/o serie con garantía común no tendrán el beneficio de los bienes afectados a garantías especiales, reales, flotantes, fiduciarias u otras garantías de cualquier otra deuda de la Emisora, incluyendo Obligaciones Negociables de otras clases y/o series garantizadas. |
| Fiduciarios, agentes fiscales y otros agentes: | Las Obligaciones Negociables podrán ser emitidas en el marco de contratos de fideicomiso y/o de contratos de agencia fiscal que oportunamente la Emisora celebre con entidades que actúen como fiduciarios y/o agentes fiscales, lo cual será especificado en el Suplemento de Precio correspondiente. Tales fiduciarios y/o agentes fiscales desempeñarán funciones solamente respecto de las clases de Obligaciones Negociables que se especifiquen en los respectivos contratos, y tendrán los derechos y obligaciones que se especifiquen en los mismos. Asimismo, la Emisora podrá designar otros agentes en relación con las Obligaciones Negociables para que desempeñen funciones solamente respecto de las clases de Obligaciones Negociables que se especifiquen en cada caso. |
| Agentes colocadores: | El o los agentes colocadores de las Obligaciones Negociables de cada clase y/o serie serán aquéllos que se especifiquen en los Suplementos de Precio correspondientes. |
| Otras emisiones de obligaciones negociables: | A menos que se especifique lo contrario en el Suplemento de Precio correspondiente, la Emisora, sin el consentimiento de los tenedores de Obligaciones Negociables de cualquier clase y/o serie en circulación, podrá en cualquier momento emitir nuevas Obligaciones Negociables que tengan los mismos términos y condiciones que las Obligaciones Negociables de cualquier clase en circulación y que sean iguales en todo sentido, excepto por sus fechas de emisión y/o precios de emisión, de manera que tales nuevas Obligaciones Negociables sean consideradas Obligaciones Negociables de la misma clase que dichas Obligaciones Negociables en circulación y sean fungibles con las mismas. Tales nuevas Obligaciones Negociables serán de una serie distinta dentro de la clase en cuestión. |
| Ley aplicable: | A menos que se especifique lo contrario en los Suplementos de Precio correspondientes, las Obligaciones Negociables se regirán por, y serán interpretadas de conformidad con, las leyes de Argentina. |
| Jurisdicción: | A menos que se especifique lo contrario en los Suplementos de Precio correspondientes, toda controversia que se suscite entre la Emisora y los tenedores de Obligaciones Negociables en relación con las Obligaciones Negociables se resolverá definitivamente por el Tribunal de Arbitraje General de la Bolsa de Comercio de Buenos Aires (la “BCBA”), o el que se cree en el futuro en la BCBA. No obstante lo anterior, de conformidad con el artículo 46 de la Ley de Mercado de Capitales, y en virtud de la delegación de facultades otorgadas por el Mercado de Valores de Buenos Aires S.A. a la BCBA en materia de constitución de tribunales arbitrales, de conformidad con lo dispuesto en la Resolución N° 17.501 de la CNV, los inversores tendrán el derecho de optar por acudir a los tribunales judiciales competentes. Asimismo, en los casos en que las normas vigentes establezcan la acumulación de acciones entabladas con idéntica finalidad ante un solo tribunal, la acumulación se efectuará ante el tribunal judicial competente. |
| Acción Ejecutiva: | Las Obligaciones Negociables serán emitidas conforme con la Ley de Obligaciones Negociables y constituirán “obligaciones negociables” conforme con las disposiciones de la misma y gozarán de los derechos allí establecidos. En particular, conforme con el artículo 29 de dicha ley, en el supuesto de incumplimiento por parte de la Emisora en el pago de cualquier monto adeudado bajo las Obligaciones Negociables, los tenedores de las mismas podrán iniciar acciones ejecutivas ante tribunales competentes de la Argentina para reclamar el pago de los montos adeudados por la Emisora. En caso que las Obligaciones Negociables fueran nominativas no endosables representadas por títulos globales, y los beneficiarios tengan participaciones en los mismos pero no sean los titulares registrales de las mismas, el correspondiente depositario podrá expedir certificados de tenencia a favor de tales beneficiarios a solicitud de éstos y éstos podrán iniciar con tales certificados las acciones ejecutivas mencionadas. Asimismo, en caso que las Obligaciones Negociables fueran escriturales, la Emisora o el correspondiente agente de registro podrá expedir certificados de tenencia a favor de los titulares registrales en cuestión a solicitud de éstos y éstos podrán iniciar con tales certificados las acciones ejecutivas mencionadas. |
| Duración del Programa: | El plazo de duración del Programa, dentro del cual podrán emitirse las Obligaciones Negociables, será de (5) cinco años contados desde la fecha de la autorización de oferta pública otorgada por la CNV que se detalla en la portada del presente Prospecto Resumido y del Prospecto. |
| Mercados: | La Emisora podrá solicitar autorización para el listado y/o negociación de una o más clases y/o series de Obligaciones Negociables que se emitan bajo el Programa en uno o más mercado de valores autorizados por la CNV del país, según se especifique en el Suplemento de Precio correspondiente. |
| Aprobaciones societarias: | La creación y los términos y condiciones generales del Programa y de las Obligaciones Negociables fueron aprobados por la Asamblea de Accionistas de la Emisora celebrada el 2 de octubre de 2015, los términos y condiciones particulares del Programa y de las Obligaciones Negociables fueron aprobados en la reunión de Directorio de la Emisora del 15 de octubre de 2015. |
| Autorización: | El Programa ha sido aprobado por la CNV mediante Resolución del Directorio de la CNV N° 17.978 de fecha 25 de febrero de 2016. |
INFORMACIÓN CLAVE SOBRE LA EMISORA
Los siguientes cuadros presentan información contable resumida de la Compañía a las fechas y para los períodos indicados. La información al y para los ejercicios económicos finalizados el 28/29 de febrero de 2016, 2015 y 2014 proviene y debe leerse junto con los estados financieros anuales auditados de la Compañía incluidos en este Prospecto Resumido y en el Prospecto.
Asimismo, como Anexo A al presente Prospecto Resumido y al Prospecto se encuentra detallada información contable de la Compañía correspondiente al período intermedio de tres meses finalizado el 31 de mayo de 2016 y 2015. Los estados financieros completos por el período intermedio de tres meses finalizado el 31 de mayo de 2016 y 2015 se encuentran incorporados al presente Prospecto Resumido y al Prospecto por referencia.
La Compañía confecciona sus estados financieros en Pesos de acuerdo con las Normas Internacionales de Información Financiera (“NIIF”) emitidas por el IASB, tal como fuera aprobado por la Resolución Técnica N° 26 emitida por la FACPCE, con las modificaciones introducidas por la Resolución Técnica N° 29 de la FACPCE y las Normas de la CNV.
Los estados financieros y la otra información contable de la Compañía incluida en este Prospecto Resumido y en el Prospecto están denominados en Pesos, salvo indicación en contrario. Los importes en Dólares consignados a continuación son conversiones de Pesos a Dólares Estadounidenses y se incluyen únicamente para facilitar la lectura. Salvo indicación en contrario, la Compañía ha convertido los montos en Dólares Estadounidenses informados en este Prospecto Resumido y en el Prospecto al tipo de cambio de Ps. 15,86 por U$S 1,00, que representaba el tipo de cambio vendedor oficial informado por el diario Ámbito Financiero, expresados en Pesos por Dólar Estadounidense, al 29 de febrero de 2016. Véase “Tipos de Cambio” para obtener información sobre los tipos de cambio entre el Peso y el Dólar Estadounidense. No debe interpretarse que estas conversiones constituyen manifestaciones de que los importes en Pesos en realidad representan dichos montos en Dólares Estadounidenses ni que podrían ser convertidos a Dólares a los tipos de cambio indicados ni a ningún otro tipo de cambio.
Si se desea información adicional sobre los datos financieros expuestos en este Prospecto Resumido y en el Prospecto, véase “Presentación de Información Financiera.”
| Para el ejercicio económico finalizado el | ||||||||||||
| 28 de febrero de | 29 de febrero de | |||||||||||
| Estado del resultado integral | 2014 | 2015 | 2016 | 2016 | ||||||||
| (en miles de Ps.) | (en miles de U$S) | |||||||||||
| Ingresos por arrendamientos | 164.469 | 237.916 | 286.098 | 18.039 | ||||||||
| Costos de arrendamientos | (11.709) | (9.716) | (24.699) | (1.557) | ||||||||
| Resultado neto por arrendamientos | 152.760 | 228.200 | 261.399 | 16.482 | ||||||||
| Ingresos por la venta de propiedades | - | 3.376 | - | - | ||||||||
| Costo de venta de propiedades | - | (2.363) | - | - | ||||||||
| Resultado neto por venta de propiedades | - | 1.013 | - | - | ||||||||
| Ganancia bruta | 152.760 | 229.213 | 261.399 | 16.482 | ||||||||
| Ganancia por revaluación de propiedades de inversión, neto | 630.127 | 2.403.765 | 2.167.814 | 136.684 | ||||||||
| (Pérdida) ganancia por la venta de propiedades de inversión | (4.185) | 131.900 | 194.371 | 12.255 | ||||||||
| Resultado neto generado por las propiedades de inversión | 625.942 | 2.535.665 | 2.362.185 | 148.939 | ||||||||
| Ingresos por venta de propiedad planta y equipo, neto | - | - | 8.558 | 540 | ||||||||
| Resultado neto generado por ventas de propiedades, planta y equipo | - | - | 8.558 | 540 | ||||||||
| Gastos de administración | (26.992) | (48.235) | (64.554) | (4.070) | ||||||||
| Gastos de comercialización | (11.530) | (22.011) | (14.992) | (945) | ||||||||
| Otros egresos operativos | (730) | (61.065) | (6.273) | (396) | ||||||||
| Ganancia operativa…..... | 739.450 | 2.633.567 | 2.546.323 | 160.550 | ||||||||
| Ingresos financieros | 105.936 | 85.561 | 286.791 | 18.083 | ||||||||
| Costos financieros…………… | (41.983) | (47.465) | (149.044) | (9.397) | ||||||||
| Diferencia de cambio, neta | (299.306) | (97.624) | (532.590) | (33.581) | ||||||||
| Ganancia antes de impuesto a las ganancias y a la ganancia mínima presunta | 504.097 | 2.574.039 | 2.151.480 | 135.655 | ||||||||
| Impuesto a las ganancias y a la ganancia mínima presunta | (139.227) | (846.250) | (727.792) | (45.889) | ||||||||
| Ganancia neta del ejercicio | 364.870 | 1.727.789 | 1.423.688 | 89.766 | ||||||||
| Otro resultado integral del ejercicio | ||||||||||||
| Otro resultado integral que no se reclasificará a resultados en períodos posteriores | ||||||||||||
| Revaluación del inmueble para uso propio | 6.062 | 11.765 | 3.452 | 218 | ||||||||
| Efecto impositivo sobre revaluación | (2.122) | (4.118) | (1.208) | (76) | ||||||||
| Otro resultado integral neto que no se reclasificaráa resultados en períodos posteriores | 3.940 | 7.647 | 2.244 | 142 | ||||||||
| Otro resultado integral, neto de impuestos | 3.940 | 7.647 | 2.244 | 142 | ||||||||
| Total del resultado integral del ejercicio, neto de impuestos | 368.810 | 1.735.436 | 1.425.932 | 89.908 | ||||||||
| Al | ||||||||||||
| 28 de febrero de 29 de febrero de | ||||||||||||
| Estado de situación financiera | 2014 [1] | 2015 [2] | 2016 | 2016 | ||||||||
| (en miles de Ps.) | (en miles de U$S) | |||||||||||
| Activo no corriente | ||||||||||||
| Propiedad, planta y equipo | 19.572 | 30.680 | 1.083 | 68 | ||||||||
| Propiedades de inversión | 1.684.184 | 4.213.926 | 5.910.290 | 372.654 | ||||||||
| Propiedades de inversión en construcción | 649.128 | 494.476 | 649.989 | 40.983 | ||||||||
| Otros créditos | 4.938 | 5.517 | - | - | ||||||||
| Crédito por el impuesto a la ganancia mínima presunta | 15.764 | 28.787 | 49.963 | 3.150 | ||||||||
| Créditos fiscales | 7.980 | 2.507 | 2.507 | 158 | ||||||||
| Total del activo no corriente | 2.381.566 | 4.775.893 | 6.613.832 | 417.013 | ||||||||
| Activo corriente | ||||||||||||
| Inventarios | 2.363 | - | - | - | ||||||||
| Créditos fiscales | 7.795 | 17.591 | 28.013 | 1.766 | ||||||||
| Otros créditos | 7.605 | 17.381 | 103.459 | 6.523 | ||||||||
| Deudores comerciales y otras cuentas por cobrar | 782 | 881 | 1.326 | 84 | ||||||||
| Activos a valor razonable con cambios en resultados | 211.225 | 453.380 | 1.018.231 | 64.201 | ||||||||
| Efectivo y equivalentes al efectivo | 1.851 | 1.762 | 32.160 | 2.028 | ||||||||
| Total del activo corriente | 231.621 | 490.995 | 1.183.189 | 74.602 | ||||||||
| Total del activo | 2.613.187 | 5.266.888 | 7.797.021 | 491.615 | ||||||||
| Patrimonio neto | ||||||||||||
| Capital Social | 373.340 | 373.340 | 373.340 | 23.540 | ||||||||
| Prima de emisión | 7.705 | 7.705 | 7.705 | 486 | ||||||||
| Superávit de revaluación | 5.706 | 13.353 | - | - | ||||||||
| Reserva legal | 17.008 | 35.252 | 74.668 | 4.708 | ||||||||
| Reserva especial, R. G. C.N.V. No. 609/12 | 348.862 | 348.862 | 348.862 | 21.996 | ||||||||
| Reserva voluntaria | - | 468.880 | 2.157.247 | 136.018 | ||||||||
| Resultados acumulados - no asignados | 487.118 | 1.727.783 | 1.439.285 | 90.749 | ||||||||
| Patrimonio neto (atribuible a los propietarios) | 1.239.739 | 2.975.175 | 4.401.107 | 277.497 | ||||||||
| Pasivo no corriente | ||||||||||||
| Deudas y préstamos que devengan interés | 822.679 | 449.733 | 909.047 | 57.317 | ||||||||
| Previsiones | 6.000 | 4.010 | 340 | 21 | ||||||||
| Cargas sociales y fiscales | 4.698 | 1.217 | 6.001 | 378 | ||||||||
| Pasivo por impuesto diferido | 448.654 | 1.299.022 | 2.028.022 | 127.870 | ||||||||
| Otros pasivos no financieros | 9.380 | 37.166 | 49.051 | 3.093 | ||||||||
| Total del pasivo no corriente | 1.291.411 | 1.791.148 | 2.992.461 | 188.680 | ||||||||
| Pasivo corriente | ||||||||||||
| Cuentas por pagar comerciales y otras cuentas por pagar | 7.023 | 2.562 | 9.944 | 627 | ||||||||
| Deudas y préstamos que devengan interés | 29.770 | 475.012 | 359.790 | 22.685 | ||||||||
| Cargas sociales y fiscales | 2.552 | 6.869 | 5.836 | 368 | ||||||||
| Otros pasivos no financieros | 39.589 | 16.122 | 27.883 | 1.758 | ||||||||
| Otros pasivos financieros | 3.103 | - | - | - | ||||||||
| Total del pasivo corriente | 82.037 | 500.565 | 403.453 | 25.438 | ||||||||
| Total del pasivo | 1.373.448 | 2.291.713 | 3.395.914 | 214.118 | ||||||||
| Total de patrimonio neto pasivos | 2.613.187 | 5.266.888 | 7.797.021 | 491.615 | ||||||||
Indicadores
| Para el ejercicio económico finalizado el | |||
| 28 de febrero de 29 de febrero | |||
| Indicadores | 2014 | 2015 | 2016 |
| Liquidez (Activo Corriente/Pasivo Corriente) | 2,82 | 0,98 | 2,93 |
| Solvencia (Patrimonio neto/Pasivo total) | 0,90 | 1,30 | 1,30 |
| Inmovilización del capital (Activo no corriente/Activo Total) | 0,91 | 0,91 | 0,85 |
| Resultados de las operaciones ordinarias (resultado neto del ejercicio/patrimonio neto promedio) | 0,35 | 0,82 | 0,39 |
| EBITDA Ajustado / Intereses pagados[3] | 1,92 | 2,86 | 3,97 |
El siguiente cuadro presenta el EBITDA Ajustado de la Compañía y lo concilia con los resultados netos conforme a las NIIF para los períodos indicados:
| Para el ejercicio económico finalizado el | ||||
| 28 de febrero de 29 de febrero | ||||
| EBITDA ajustado | 2014 | 2015 | 2016 | 2016 |
| (en miles de Ps.) | (en miles de U$S) | |||
| Ganancia neta del período | 364.870 | 1.727.789 | 1.423.688 | 89.766 |
| Resultados financieros[4] | 235.353 | 59.528 | 394.843 | 24.895 |
| Depreciación de propiedades, planta y equipo | 618 | 731 | 547 | 34 |
| Impuesto a las ganancias y a la ganancia mínima presunta | 139.227 | 846.250 | 727.792 | 45.889 |
| Ganancia por revaluación de propiedades de inversión | (630.127) | (2.403.765) | (2.167.814) | (136.684) |
| EBITDA ajustado | 109.941 | 230.533 | 379.056 | 23.900 |
A los fines del presente Prospecto Resumido y del Prospecto, “EBITDA Ajustado” significa el resultado neto incrementado o disminuido (sin duplicación) por los siguientes conceptos oportunamente deducidos o sumados al calcular dicho resultado neto:
(1) resultados financieros y por tenencia generados por activos y pasivos, incluyendo resultados por tenencia y resultados generados por la compra o venta de títulos, diferencias de cambio, intereses por mora y refinanciación, cargos por intereses y otros resultados financieros y por tenencia;
(2) depreciación de propiedades, planta y equipo;
(3) el impuesto a las ganancias y a la ganancia mínima presunta; y
(4) ganancia por la revaluación de propiedades de inversión.
El EBITDA Ajustado no constituye una medición contable prevista por las NIIF. Se ha incluido el EBITDA Ajustado en este Prospecto Resumido y en el Prospecto porque la Compañía cree que puede resultarle útil a algunos inversores como medida complementaria del desempeño financiero de la Compañía y de su capacidad de cumplir con sus compromisos de deuda y de financiar sus inversiones en bienes de capital y porque es una medida usada en los cálculos de ratios financieros aplicables a las Obligaciones Negociables emitidas en virtud del presente. El EBITDA Ajustado no debe ser considerado ni como un sustituto del resultado del ejercicio o período, ni de los flujos de efectivo generados por las actividades operativas ni de otras mediciones de desempeño financiero o liquidez bajo las NIIF.
Dado que el EBITDA Ajustado no es una medición prevista por las NIIF y que no todas las empresas calculan el EBITDA del mismo modo, la presentación del EBITDA Ajustado efectuada por la Compañía puede no ser comparable con otros EBITDA o EBITDA Ajustados presentados por otras empresas.
Capitalización y endeudamiento
El siguiente cuadro muestra cierta información financiera de la Compañía bajo las NIIF al 29 de febrero de 2016, incluyendo nuestra capitalización y deuda a corto y largo plazo.
Para mayor información remitirse a nuestros estados financieros incluidos en este Prospecto Resumido y en el Prospecto.
| Al 29 de febrero de 2016 | ||
| (en miles de Ps.) | (en miles de U$S) | |
| Deuda de corto plazo | 359.790 | 22.685 |
| Deuda de largo plazo | 909.047 | 57.317 |
| Total deuda de largo plazo | 909.047 | 57.317 |
| Patrimonio neto | 4.401.107 | 277.497 |
| Total capitalización (1) | 5.310.154 | 334.814 |
(1) Total capitalización es la suma del total de deuda de largo plazo y el patrimonio neto.
DESTINO DE LOS FONDOS
Para mayor información, véase la sección “Destino de los Fondos” del Prospecto.
INFORMACIÓN SOBRE LA EMISORA
Para mayor información, véase la sección “Información sobre la Emisora” del Prospecto.
EL MERCADO INMOBILIARIO ARGENTINO
Para mayor información, véase la sección “El Mercado Inmobiliario Argentino” del Prospecto.
MARCO REGULATORIO DEL NEGOCIO DE LA EMISORA
Para mayor información, véase la sección “Marco Regulatorio del Negocio de la Emisora” del Prospecto.
ESTRUCTURA Y ORGANIZACIÓN DE LA EMISORA Y SU GRUPO ECONÓMICO
Para mayor información, véase la sección “Estructura y Organización de la Emisora y su Grupo Económico” del Prospecto.
RESEÑA Y PERSPECTIVA OPERATIVA Y FINANCIERA
Para mayor información, véase la sección “Reseña y Perspectiva Operativa y Financiera” del Prospecto.
DIRECTORES, GERENCIA DE LA PRIMERA LÍNEA Y EMPLEADOS
Para mayor información, véase la sección “Directores, Gerencia de la Primera Línea y Empleados” del Prospecto.
ACCIONISTAS PRINCIPALES Y TRANSACCIONES CON PARTES RELACIONADAS
Para mayor información, véase la sección “Accionistas Principales y Transacciones con Partes Relacionadas” del Prospecto.
INFORMACIÓN CONTABLE SELECCIONADA
Para mayor información, véase la sección “Información Contable Seleccionada” del Prospecto.
DE LA OFERTA Y LA NEGOCIACIÓN
Para mayor información, véase la sección “De la Oferta y la Negociación” del Prospecto.
INFORMACIÓN ADICIONAL
Para mayor información, véase la sección “Información Adicional” del Prospecto.
CONTROLES DE CAMBIO
Para mayor información, véase la sección “Controles de Cambio” del Prospecto.
CARGA TRIBUTARIA
Para mayor información, véase la sección “Carga Tributaria” del Prospecto.
ESTADOS FINANCIEROS DE RAGHSA
Para mayor información, véase la sección “Estados Financieros de RAGHSA” del Prospecto.
DOCUMENTOS A DISPOSICIÓN
Los documentos relativos al Programa podrán ser consultados en la sede social de la emisora sita en la calle San Martín 344, piso 29, Ciudad Autónoma de Buenos Aires, en la página web institucional de la Emisora (www.raghsa.com.ar) y en la página web de la CNV (www.cnv.gob.ar), sección “Información Financiera”.
La Emisora entregará copias de dichos documentos a los interesados que así lo soliciten, a través del siguiente contacto: Mariano Javier Vega, dirección de e-mail [email protected], teléfono +5411 4130-5800.
ANEXO A – ESTADOS FINANCIEROS TRIMESTRALES
Estados de resultados correspondientes al período de tres meses finalizados el 31 de mayo de 2016 y 2015.
| 31 de mayo de | |||
| Estado del resultado integral | 2015[5] | 2016[6] | 2016 |
| (en miles de Ps.) | (en miles de Ps.) | (en miles de U$S) | |
| Ingresos por arrendamientos | 64.227 | 105.182 | 7.407 |
| Costos de arrendamientos | (5.287) | (3.869) | (272) |
| Resultado neto por arrendamientos | 58.940 | 101.313 | 7.135 |
| Ingresos por la venta de propiedades | - | - | - |
| Costo de venta de propiedades | - | - | - |
| Resultado neto por venta de propiedades | - | - | - |
| Ganancia bruta | 58.940 | 101.313 | 7.135 |
| Ganancia por revaluación de propiedades de inversión, neto | 148.581 | 222.680 | 15.682 |
| (Pérdida) ganancia por la venta de propiedades de inversión | - | - | - |
| Resultado neto generado por las propiedades de inversión | 148.581 | 222.680 | 15.682 |
| Ingresos por venta de propiedad planta y equipo, neto | - | 149 | 10 |
| Resultado neto generado por ventas de propiedades, planta y equipo | - | 149 | 10 |
| Gastos de administración | (6.874) | (14.711) | (1.036) |
| Gastos de comercialización | (1.769) | (4.167) | (293) |
| Otros egresos operativos | (2.342) | (1.673) | (118) |
| Ganancia operativa…..... | 196.536 | 303.591 | 21.380 |
| Ingresos financieros | 9.991 | (50.707) | (3.571) |
| Costos financieros…………… | (19.452) | (34.818) | (2.452) |
| Diferencia de cambio, neta | (36.053) | 130.471 | 9.188 |
| Ganancia antes de impuesto a las ganancias y a la ganancia mínima presunta | 151.022 | 348.537 | 24.545 |
| Impuesto a las ganancias y a la ganancia mínima presunta | (22.924) | (183.448) | (12.919) |
| Ganancia neta del ejercicio | 128.098 | 165.089 | 11.626 |
| Otro resultado integral del ejercicio | |||
| Otro resultado integral que no se reclasificará a resultados en períodos posteriores | |||
| Revaluación del inmueble para uso propio | 1.154 | - | - |
| Efecto impositivo sobre revaluación | (404) | - | - |
| Otro resultado integral neto que no se reclasificará a resultados en períodos posteriores | 750 | - | - |
| Otro resultado integral, neto de impuestos | 750 | - | - |
| Total del resultado integral del ejercicio, neto de impuestos | 128.848 | 165.089 | 11.626 |
| Estado de situación financiera | 2015 [7] | 2016 | 2016 |
| (en miles de Ps.) | (en miles de Ps.) | (en miles de U$S) | |
| Activo no corriente | |||
| Propiedad, planta y equipo | 31.650 | 1.980 | 139 |
| Propiedades de inversión | 4.362.507 | 6.586.749 | 463.856 |
| Propiedades de inversión en construcción | 547.152 | 400.398 | 28.197 |
| Otros créditos | 5.723 | 880 | 62 |
| Crédito por el impuesto a la ganancia mínima presunta | 32.302 | 55.146 | 3.884 |
| Créditos fiscales | 2.507 | 2.507 | 177 |
| Total del activo no corriente | 4.981.841 | 7.047.660 | 496.315 |
| Activo corriente | |||
| Inventarios | - | - | - |
| Créditos fiscales | 15.826 | 57.763 | 4.068 |
| Otros créditos | 19.494 | 20.928 | 1.474 |
| Deudores comerciales y otras cuentas por cobrar | 1.754 | 1.449 | 102 |
| Activos a valor razonable con cambios en resultados | 454.878 | 923.248 | 65.017 |
| Efectivo y equivalentes al efectivo | 1.605 | 1.095 | 77 |
| Total del activo corriente | 493.557 | 1.004.483 | 70.738 |
| Total del activo | 5.475.398 | 8.052.143 | 567.053 |
| Patrimonio neto | |||
| Capital Social | 373.340 | 373.340 | 26.292 |
| Prima de emisión | 7.705 | 7.705 | 543 |
| Superávit de revaluación | 14.103 | - | - |
| Reserva legal | 35.252 | 74.668 | 5.258 |
| Reserva especial, R. G. C.N.V. No. 609/12 | 348.862 | 348.862 | 24.568 |
| Reserva voluntaria | 468.880 | 2.157.247 | 151.919 |
| Resultados acumulados - no asignados | 1.855.881 | 1.604.374 | 112.984 |
| Patrimonio neto (atribuible a los propietarios) | 3.104.023 | 4.566.196 | 321.564 |
| Pasivo no corriente | |||
| Deudas y préstamos que devengan interés | 458.023 | 809.196 | 56.986 |
| Previsiones | 4.100 | 340 | 24 |
| Cargas sociales y fiscales | 6.477 | 5.836 | 411 |
| Pasivo por impuesto diferido | 1.322.350 | 2.211.470 | 155.737 |
| Otros pasivos no financieros | 34.959 | 41.920 | 2.952 |
| Total del pasivo no corriente | 1.825.909 | 3.068.762 | 216.110 |
| Pasivo corriente | |||
| Cuentas por pagar comerciales y otras cuentas por pagar | 10.504 | 30.342 | 2.137 |
| Deudas y préstamos que devengan interés | 517.682 | 353.813 | 24.916 |
| Cargas sociales y fiscales | 1.340 | 5.632 | 397 |
| Otros pasivos no financieros | 15.940 | 27.398 | 1.929 |
| Otros pasivos financieros | - | - | - |
| Total del pasivo corriente | 545.466 | 417.185 | 29.379 |
| Total del pasivo | 2.371.375 | 3.485.947 | 245.489 |
| Total de patrimonio neto pasivos | 5.475.398 | 8.052.143 | 567.053 |
Indicadores
| Para el período de tres meses finalizado el | ||
| 31 de mayo de: | ||
| Indicadores | 2015 | 2016 |
| Liquidez (Activo Corriente/Pasivo Corriente) | 0,96 | 2,41 |
| Solvencia (Patrimonio neto/Pasivo total) | 1.30 | 1.31 |
| Inmovilización del capital (Activo no corriente/Activo Total) | 0,90 | 0,88 |
| Resultados de las operaciones ordinarias (resultado neto del período/patrimonio neto promedio) | 0,06 | 0,04 |
| EBITDA Ajustado / Intereses pagados[8] | 36 | 122 |
Capitalización y endeudamiento
| Para el período de tres meses finalizado el | |||
| 31 de mayo de: | |||
| EBITDA ajustado | 2015 | 2016 | 2016 |
| (en miles de Ps.) | (en miles de Ps.) | (en miles de U$S) | |
| Ganancia neta del período | 128.098 | 165.089 | 11.626 |
| Resultados financieros[9] | 45.514 | (44.946) | (3.165) |
| Depreciación de propiedades, planta y equipo | 184 | 140 | 10 |
| Impuesto a las ganancias y a la ganancia mínima presunta | 22.924 | 183.448 | 12.919 |
| Ganancia por revaluación de propiedades de inversión | (148.581) | (222.680) | (15.682) |
| EBITDA ajustado | 48.139 | 81.051 | 5.708 |
LOS ESTADOS FINANCIEROS CORRESPONDIENTES AL PERÍODO INTERMEDIO DE TRES MESES FINALIZADOS EL 31 DE MAYO DE 2016 Y 2015, SE ENCUENTRAN INCORPORADOS AL PRESENTE PROSPECTO RESUMIDO Y AL PROSPECTO POR REFERENCIA, DEBERÁN LEERSE JUNTO CON LOS ESTADOS FINANCIEROS ANUALES Y SE ENCUENTRAN A DISPOSICIÓN DE LOS INTERESADOS EN LAS OFICINAS DE LA EMISORA UBICADAS EN LA CALLE SAN MARTÍN 344, PISO 29, CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES ARGENTINA, EN LA PÁGINA WEB INSTITUCIONAL DE LA EMISORA (WWW.RAGHSA.COM.AR) Y EN LA PÁGINA WEB DE LA CNV (WWW.CNV.GOB.AR), SECCIÓN “INFORMACIÓN FINANCIERA”, EN LOS SIGUIENTES IDS: (I) RESPECTO DE LOS ESTADOS FINANCIEROS TRIMESTRALES CORRESPONDIENTES AL PERÍODO FINALIZADO EL 31 DE MAYO DE 2016, ID N° 4-402817-D; Y (II) RESPECTO DE LOS ESTADOS FINANCIEROS TRIMESTRALES CORRESPONDIENTES AL 31 DE MAYO DE 2015, ID 4-319411-D Y 4-318591-D.
| EMISORA RAGHSA Sociedad Anónima San Martín 344 Piso 29 (1004 ) Ciudad de Autónoma Buenos Aires Argentina ASESORES LEGALES DE LA EMISORA Bruchou Fernández Madero & Lombardi Ing. Enrique Butty 275, Piso 12 (1001) Ciudad Autónoma de Buenos Aires Argentina AUDITORES DE LA EMISORA Pistrelli, Henry Martin y Asociados S.R.L. 25 de Mayo 487 (1002) Ciudad Autónoma de Buenos Aires Argentina |
- Incluye ciertas modificaciones con fines comparativos según se menciona en la sección Avisos Importantes – Forma de presentación de la información contable - Información contable”. ↑
- Incluye ciertas modificaciones con fines comparativos según se menciona en la sección Avisos Importantes – Forma de presentación de la información contable - Información contable”. ↑
- Pagos de intereses realizados según nuestro estado de flujo de efectivo para los períodos correspondientes. ↑
- Incluye ingresos financieros, costos financieros y diferencias de cambio. ↑
- No auditados. ↑
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- Incluye ciertas modificaciones con fines comparativos según se menciona en la sección “Avisos Importantes – Forma de presentación de la información contable - Información contable”. ↑
- Pagos de intereses realizados según nuestro estado de flujo de efectivo para los períodos correspondientes. ↑
- Incluye ingresos financieros, costos financieros y diferencias de cambio. ↑