Raghsa S.A. — Board/Management Information 2024

May 10, 2024

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ACTA DE DIRECTORIO DEL 9 DE MAYO DE 2024: A los 9 días del mes de mayo de 2024, se reúnen bajo la presidencia del Señor Edgardo Khafif, los miembros del Directorio de RAGHSA Sociedad Anónima (la “Sociedad”) Isaac Khafif, Héctor E. Salvo y Juan Pablo Morad de forma presencial, y Edgardo Khafif y Elena Khafif de forma remota, quienes manifiestan haber sido debidamente convocados. La señora Isabel Caamaño se encuentra presente de forma remota en representación de los miembros de la Comisión Fiscalizadora. Se deja sentado que (i) los miembros del Directorio y de la Comisión Fiscalizadora se encuentran comunicados entre sí a través de un medio de transmisión simultánea de sonido, imagen y palabra, y que por lo tanto todos los participantes pueden ser identificados, seguir e intervenir en la deliberación de las cuestiones tratadas en la presente reunión, y (ii) los Directores se comprometen a transcribir lo resuelto en la presente y a firmar el libro de actas rubricado a tal efecto. Siendo las 12.00 horas y luego de verificar la existencia de quórum suficiente, el señor Presidente da comienzo a la reunión, por lo que se pasa a tratar el primer y único punto del orden del día: 1º) Consideración de la documentación prescripta por el artículo 234 de la Ley de Sociedades Comerciales por el ejercicio Nº 56 finalizado el 29 de febrero de 2024, la Memoria y la Reseña Informativa. Su aprobación. Toma la palabra el Señor Presidente quien manifiesta que pone a consideración el texto de la Memoria y de la Reseña Informativa que acompañarán a los Estados Contables por el ejercicio Nº 56 finalizado el 29 de febrero de 2024:

“Memoria

1. COMENTARIOS SOBRE LAS ACTIVIDADES DE LA SOCIEDAD

I. Emprendimientos de inversión y renta

a. Torre Madero Office

Consiste en un edificio en torre y las cocheras necesarias, orientado al mercado de oficinas, ubicado en la manzana 1Ñ del Dique IV de Puerto Madero. Fue la primer torre certificada por el United States Green Building Council como “LEED Core & Shell” en nivel SILVER y posee un área locativa total de 33.801 m2.

Con fecha 21 de agosto de 2019, se realizó la venta y cesión de derechos de la Sociedad a favor de Industrial and Comercial Bank of China (Argentina) S.A., de diversas unidades funcionales destinadas a oficinas comerciales, cocheras y unidades complementarias destinadas a bauleras, recibiendo la suma total y definitiva en concepto de la operación de compra-venta de USD 82.000.000, equivalentes a la suma de pesos argentinos 4.674.000.000. Adicionalmente, la operación de cesión de derechos asciende a USD 20.000.000 equivalentes en pesos argentinos a 1.140.000.000.

Con fecha 2 de septiembre de 2021 se realizó la venta de dos unidades funcionales y sus correspondientes cocheras a Latarg Holding S.R.L., recibiendo la suma de USD 23.032.820, equivalentes en pesos argentinos a 2.231.079.520.

Con fecha 29 de marzo de 2023 se realizó la venta de una unidad funcional y sus correspondientes cocheras a Industria metalúrgica sud americana IMSA Sociedad Anónima Comercial e Industrial., recibiendo la suma de USD 10.062.117, equivalentes en pesos argentinos a 2.158.324.000.

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Con fecha 2 de mayo de 2023 se realizó la venta de una unidad funcional y sus correspondientes cocheras a N-Ba S.A.S., recibiendo la suma de USD 5.650.000, equivalentes en pesos argentinos a 1.302.325.000.

Con fecha 15 de junio de 2023 se produjo la venta del entrepiso 2, el piso técnico 2 y veinte espacios guardacocheras a Industrial Metalurgica Sud Americana IMSA Sociedad Anónima Comercial e Industrial recibiendo la suma de USD 245.000 equivalentes en pesos argentinos a 121.385.881.

Con fecha 29 de junio de 2023 se produjo la venta de una unidad funcional y sus correspondientes cocheras a Kuehne + Nagel S.A., recibiendo la suma de USD 5.894.400, equivalentes en pesos argentinos a 2.839.391.424.

Con fecha 17 de octubre de 2023 se produjo la venta de dos unidades funcionales y sus correspondientes cocheras a Banco Comafi S.A. recibiendo la suma de USD 12.752.000 equivalentes a pesos argentinos 11.707.138.178.

Luego de las mencionadas ventas, el remanente del edificio del cual la Sociedad es propietaria se encuentra alquilado el 100%.

b. Torre 955 Belgrano Office

Esta torre de oficinas AAA, destinada a renta, está integrada por 30 plantas libres de 1.018 m2 rentables cada una. El edificio cuenta con vistas 360° del Río de la Plata, la Avenida 9 de Julio y la Ciudad de Buenos Aires. Asimismo, el proyecto, diseñado por el estudio Mario Roberto Álvarez & Asociados, ha sido certificado por el United States Green Building Council como “LEED Core & Shell” en nivel GOLD. Además, se construyó de acuerdo a las normativas de la National Fire Protection Association (NFPA) de los Estados Unidos.

A la fecha de emisión de la presente reseña, el 87% de los pisos de la torre “955 Belgrano Office” se encuentra alquilado.

c. Torre Centro Empresarial Libertador

La Torre Centro Empresarial Libertador es el mayor desarrollo de RAGHSA con 100.000 m2 totales. La misma se encuentra ubicada en Av. del Libertador al 7200. Posee 26 plantas libres de hasta 2.900 m2 rentables, lo que la convierte en el edificio de oficinas AAA más grande del país, 854 cocheras, 27 ascensores y un hall de entrada con triple altura. Esta torre ha comenzado con el proceso de certificación por el United States Green Building Council como “LEED Core & Shell” en nivel GOLD, además se construyó de acuerdo a las normativas de la National Fire Protection Association (NFPA) de los Estados Unidos.

A la fecha de emisión de la presente reseña, el 91% de los m2 rentables de la torre “Centro Empresarial Libertador” se encuentra alquilado.

d. Terreno Campos Salles 1565

En marzo de 2017 la Sociedad participó de la Subasta Pública N° 2/2017 de la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE), donde resultó adjudicataria del inmueble con una superficie de 5.189 m2, sito en calle Arribeños s/n esquina Campos Salles N° 1565 y Manuela Pedraza N° 1580 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires por la cantidad de dólares estadounidenses cuarenta y dos millones (US$ 42.000.000). El 21 de marzo de 2017 se abonó en concepto de seña el 30% del valor. El 11 de mayo de 2017 la AABE notificó el acto administrativo resolviendo la adjudicación formal y definitiva del inmueble en favor de la

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Sociedad. El 8 de agosto de 2017 se abonó el saldo de precio; y con fecha 12 de septiembre de 2017 se escrituró el inmueble en favor de la Sociedad.

Con fecha 4 de agosto 2020 la Dirección General de Registro de Obras y Catastro (DGROC) del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires aprobó los planos presentados de “Obra mayor – Demolición total” bajo el expediente número EX-2020-15304151-GCABA-DGROC para la construcción de un edificio de oficinas comerciales en el predio propiedad de RAGHSA S.A. sito en la calle Campos Salles 1565 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Con fecha 6 de agosto de 2020 se realizó el Acta de inicio de la obra, cuyo proyecto se encomendó al Estudio Mario Roberto Álvarez y Asociados SRL, y se construirá con la Dirección de Obra de R. Ianuzzi – G. Colombo Arquitectos S.A.

Durante los meses de noviembre y diciembre de 2020, se llevó a cabo la demolición del predio existente y se comenzó con la submuración y excavación de la obra.

Durante los meses de marzo y agosto de 2021 se comenzó con excavación masiva, perforación, inyección y tesado de anclajes de segunda línea y de tercera línea en sector estacionamiento comercial y a mediados de 2021 se comenzaron los trabajos correspondientes a la estructura de hormigón de subsuelos, que continúan avanzando.

A la fecha de emisión de la presente reseña se acopió aproximadamente el 99% de hormigón y se ha consumido aproximadamente el 99% de acero del total estimado de la obra, habiéndose contratado alrededor del 97% del total de obra y pagado el 90% del mismo. Asimismo, se finalizó la excavación y se está ejecutando la estructura resistente de hormigón armado y se continúan con los trabajos correspondientes de albañilería e instalaciones complementarias.

e. Terreno Av. Del Libertador 7172 En marzo de 2024 la Sociedad adquirió un inmueble con una superficie de 2.801 m2, ubicado en Av del Libertador 7172 y Manuela Pedraza de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires por la cantidad de dólares treinta y tres millones quinientos mil (USD 33.500.000), con el objeto de desarrollar oportunamente edificios corporativos AAA de hasta aproximadamente 50.000 m2 de construcción

2. SÍNTESIS DE LOS ESTADOS FINANCIEROS CONSOLIDADOS DE RAGHSA SOCIEDAD ANÓNIMA POR LOS EJERCICIOS FINALIZADOS EL 29 DE FEBRERO DE 2024, 28 DE FEBRERO DE 2023 Y 2022:

a. Estructura de resultados por los ejercicios finalizados el 29 de febrero de 2024 y 28 de febrero de 2023 y 2022 (en miles de pesos):

RESULTADO POR OPERACIONES CONTINUAS: Ingresos por arrendamientos Costos de arrendamientos Resultado neto por arrendamientos Ingresos por administración de consorcio Costos de administración de consorcio	29.02.2024 31.824.723 (1.079.877) 30.744.846 557.500 (169.232)	28.02.2023 31.725.180 (3.978.544) 27.746.636 611.118 (214.697)	28.02.2022
			39.777.202 (5.776.045)
			34.001.157 686.225 (235.364)

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Resultado neto por administración de consorcio

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388.268 396.421 450.861

Resultado por ventas de propiedades

Costos de venta de propiedades

Resultado neto por venta de propiedades

323.591 (4.237.796) 22.846.309 - (3.243.680) (8.543.204) 323.591 (7.481.476) 14.303.105

Ganancia bruta

31.456.705 20.661.581 48.755.123

Ingresos por venta de propiedades de inversión, neto.

614.507 4.771.127 161.424.428 (145.279.745) (98.067.042) 13.649.427 (452.806) (408.566) (872.534) (145.118.044) (93.704.481) 174.201.321

Resultados por revaluación de propiedades de inversión, neto. (145.279.745) Costos de venta de propiedades (452.806)

Resultado neto generado por las propiedades de inversión (145.118.044)

Ingreso por venta de propiedad, planta y equipo

Resultado neto generado por venta de propiedad, planta y equipo

Gastos de administración

Gastos de comercialización Otros egresos operativos

Resultado operativo

Resultados financieros generados por activos

Resultados financieros generados por pasivos

Diferencia de cambio, neta

Resultados por exposición a los cambios en el poder adquisitivo de la moneda

Resultado antes de impuesto a las ganancias

Impuesto a las ganancias

Resultado del ejercicio por operaciones continuas

Atribuible a:

Accionistas de la sociedad controlante Interés no controlante

OTROS RESULTADOS INTEGRALES:

Diferencias de cambio por conversión de operaciones en el extranjero Otros resultados integrales netos Total del resultado integral del ejercicio, neto de impuestos

	- - (7.148.359) (1.036.683) (370.395) (122.216.776) 20.149.268 (11.848.786) (156.771.027) 109.121.574 (161.565.747) 66.057.097 (95.508.650) (96.252.065) 743.415 24.772.849 24.772.849 (70.735.801)	16.633 16.633 (10.226.520) (1.127.609) (375.176) (84.755.572) 3.676.681 (11.444.569) (107.610.952) 57.314.407 (142.820.005) 66.398.193 (76.421.812) (72.963.657) (3.458.155) (18.894.363) (18.894.363) (95.316.175)	11.321
			11.321 (9.200.517) (1.569.752) (236.957)
			211.960.539 2.692.651 (14.094.679) (53.682.151) 55.232.499
			202.108.859 (65.482.511)
			136.626.348 131.260.862 5.365.486 (31.027.179)
			(31.027.179) 105.599.169

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Atribuible a:

Accionistas de la sociedad controlante (71.479.216) (91.858.020) 100.233.683 Interés no controlante 743.415 (3.458.155) 5.365.486

Ganancia por acción Básica y diluida, ganancia neta del ejercicio atribuible a los (257,81) (195,43) 351,59 tenedores de instrumentos ordinarios de patrimonio b. Situación financiera resumida al 29 de febrero de 2024 y 28 de febrero de 2023 (en miles de pesos):

Activo no corriente Activo corriente Total del activo Patrimonio neto Pasivo no corriente Pasivo corriente Total del pasivo Total del pasivo y patrimonio neto	29.02.2024 846.181.348 142.719.699 988.901.047 556.243.042 382.591.749 50.066.256 432.658.005 988.901.047	28.02.2023 28.02.2022
		966.426.977 1.198.892.875 124.712.420 85.307.151
		1.091.139.397 1.284.200.026
		626.978.843 722.295.018
		455.670.778 54.896.1785 8.489.776 12.943.223
		464.160.554 56.190.5008
		1.091.139.397 128.420.0026

c. Estructura del flujo de efectivo por los ejercicios finalizados el 29 de febrero de 2024, 28 de febrero de 2023 y 2022 (en miles de pesos):

29.02.2024 • Flujo neto de efectivo utilizado en las actividades operativas (167.116.884) • Flujo neto de efectivo generado por las actividades de inversión 186.588.199 • Flujo neto de efectivo utilizado en las actividades de financiación (14.629.011) • Interés no controlante (6.906.902) • Resultados financieros y por tenencia del efectivo (526.115) • Disminución neta del efectivo (2.590.713)	28.02.2023 28.02.2022
	(234.389.663) (93.752.488) 234.277.152 110.046.897 (7.541.340) (8.282.500) 7.930.500 (4.999.572) (10.365.059) (440.743)
	(10.088.410) 2.571.594

d. Índices patrimoniales y de resultados por los ejercicios finalizados el 29 de febrero de 2024, 28 de febrero de 2023 y 2022:

29.02.2024 • Liquidez (Activo corriente / Pasivo corriente) 2,85 • Solvencia (Patrimonio neto / Pasivo total) 1,29 • Inmovilización del capital (Activo no corriente / Activo total) 0,86 • Rentabilidad ordinaria (Resultado neto del ejercicio (no incluye Otros resultados integrales) / Patrimonio neto promedio) (0,16)	28.02.2023 28.02.2022
	14,69 6,59 1,35 1,29 0,89 0,93 (0,11) 0.19

1. DATOS ESTADÍSTICOS

Arrendamientos - Porcentajes de ocupación:

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|
Edificio Plaza San Martín
Torre Madero Office
Torre Madero Riverside
Torre 955 Belgrano Office
Centro Empresarial Libertador
|29.02.2024

-

100%
|
-

87%

95%
|28.02.2023

28.02.2022|
|---|---|---|
|||-
68%

63%
35%
-
65%
87%
93%
97%
94%|

4. PERSPECTIVAS FUTURAS

La Sociedad está construyendo un edificio de oficinas comerciales para alquiler en el terreno de su propiedad ubicado con frente a las calles Arribeños, Campos Salles y Manuela Pedraza, en el barrio Nuñez de la Ciudad de Buenos Aires.

La Sociedad, a través de su subsidiaria RAGHSA REAL ESTATE LLC sigue buscando oportunidades de inversiones inmobiliarias en la Ciudad de Nueva York, sea de manera autónoma o bien asociada a terceros.

Ciudad Autónoma de Buenos Aires, 9 de mayo de 2024”.

Los textos son aprobados por unanimidad. A continuación, el señor Presidente pone a consideración los Estados Contables y demás documentación prescripta por el artículo 234 de la Ley 19.550 y sus modificatorias por el ejercicio finalizado el 29 de febrero de 2024. Debido a que dicha documentación ha sido entregada con anterioridad para su análisis y que ya se encuentra transcripta en el libro Inventario y Balances de la empresa, se omitirá su lectura. Se deja constancia que se ha dado cumplimiento a lo establecido en el artículo 3 apartado 2 Capítulo III Título IV de las Normas de la Comisión Nacional de Valores. Los presentes aprueban por unanimidad la documentación presentada, incluyendo el Anexo a la Memoria con el Informe sobre el grado de cumplimiento del Código de Gobierno Societario - Anexo IV de la Sección I del Capítulo I del Título IV de las NORMAS (N.T. 2013 y mod.). En base a las atribuciones establecidas por la Ley 19.550 y sus modificatorias, la Dra. Isabel Caamaño, como miembro titular de la Comisión Fiscalizadora, ejerciendo la representación de la totalidad de los miembros, informa tal como se dejó expresado, que han revisado con la debida anticipación todos los documentos presentados por el Directorio, por lo que se encuentra en condiciones de leer el Dictamen efectuado sobre la documentación a la cual presta conformidad y solicita su inclusión en Actas, a lo que accede por unanimidad, decidiéndose su trascripción al libro Inventario de la empresa en cuanto sea posible. Toma la palabra el señor Presidente para expresar que oportunamente se convocará a Asamblea de Accionistas a efectos de considerar la documentación aprobada por el Directorio.

Puesto a votación se aprueba por unanimidad, sin más asuntos que tratar se levanta la sesión siendo las 13.00 horas.

RAGHSA Sociedad Anónima Edgardo Khafif Presidente