AI assistant
Raghsa S.A. — Annual Report 2018
May 9, 2018
Preview isn't available for this file type.
Download source fileACTA DE DIRECTORIO DEL DIA 08 DE MAYO DE 2018: En la ciudad de Buenos Aires a los 08 días del mes de mayo de 2018, siendo las 14.00 horas se reúnen en la sede social de San Martín Nº 344, Piso 29, Ciudad Autónoma de Buenos Aires, los miembros del Directorio de RAGHSA Sociedad Anónima que firman al pie, quienes manifiestan haber sido debidamente convocados, contando con la presencia de la Dra. Haydee E. Laksman en representación de los miembros de la Comisión Fiscalizadora, con el fin de tratar el siguiente Orden del día: 1°) Consideración de la documentación prescripta por el artículo 234 de la Ley de Sociedades Comerciales por el ejercicio Nº 50 finalizado el 28 de febrero de 2018, la Memoria y la Reseña Informativa. Su aprobación. Toma la palabra el Señor Presidente quien manifiesta que pone a consideración el texto de la Memoria y de la Reseña Informativa que acompañarán a los Estados Contables por el ejercicio Nº 50 finalizado el 28 de febrero de 2018:
“MEMORIA”
- COMENTARIOS SOBRE LAS ACTIVIDADES DE LA SOCIEDAD
- Emprendimientos de inversión y renta
- Edificio Plaza San Martín
La Sociedad es propietaria de los pisos dos a once (ambos inclusive) y de ciento cuarenta y tres cocheras y áreas comunes correspondientes a los mismos, en un edificio de oficinas conocido como “Plaza San Martín”, ubicado en la esquina de las calles Maipú y Arenales, Ciudad Autónoma de Buenos Aires, con frente a la Plaza San Martín. Los pisos que son de propiedad de la Sociedad y se encuentran ocupados están alquilados a sociedades multinacionales o importantes empresas argentinas.
Esta torre ha sido certificada por el United States Green Building Council como LEED for existing buildings operations and maintenance en nivel GOLD.
A la fecha de emisión de la presente memoria, el 100% de las plantas del edificio “Plaza San Martín” se encuentra alquilado.
- Torre San Martín 344
La torre San Martín 344 forma parte de un complejo edilicio orientado al mercado de oficinas y de locales comerciales y las cocheras necesarias para el mismo, ubicado en el microcentro de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, con frentes a las calles San Martín 344 y Florida 343. El mismo tiene una superficie total de aproximadamente 48.031 m² y está dotado de tecnología de última generación con los elementos necesarios para conformar un complejo inteligente, con mínimos gastos operativos y bajo costo de mantenimiento.
La torre consta de 29 pisos de oficinas más planta baja y 3 subsuelos habilitados para cocheras con acceso por la calle San Martín.
Con fechas 23 de octubre y 12 de diciembre de 2014, la Sociedad efectúo las ventas de ocho y cuatro unidades funcionales destinadas a oficinas, recibiendo la suma de ARS 236.530.000 y ARS 111.866.133, respectivamente. Los montos recibidos fueron reinvertidos para la construcción del complejo de oficinas comerciales denominado “Av. Libertador y M. Pedraza Centro Empresarial Libertador”.
Asimismo, con fecha 25 de junio y 13 de noviembre de 2015, se produjeron las ventas de tres y catorce unidades funcionales destinadas a oficinas, recibiendo la suma de ARS 87.555.600 y ARS 631.076.480, respectivamente. Con fecha 2 de febrero de 2016 la Sociedad efectuó la venta de ocho espacios guarda coches, recibiendo la suma de ARS 2.907.000. En la venta realizada en noviembre de 2015, está incluido el piso donde la Sociedad desarrolla sus actividades, que se encontraba registrado contablemente en el rubro Propiedades, planta y equipo.
Luego de las ventas descriptas precedentemente, la Sociedad es propietaria de catorce espacios guardacoches y veintinueve bauleras.
- Torre Madero Office
Consiste en un edificio en torre y las cocheras necesarias, orientado al mercado de oficinas, ubicado en la manzana 1Ñ del Dique IV de Puerto Madero. Fue la primer torre certificada por el United States Green Building Council como LEED Core & Shell en nivel SILVER y posee un área locativa total de 33.801 m².
A la fecha de emisión de la presente memoria, el 85% de las plantas de la torre “Madero Office” se encuentra alquilado.
- Torre 955 Belgrano Office
Esta torre de oficinas AAA, destinada a renta, está integrada por 30 plantas libres de 1.018 m² rentables cada una. El edificio cuenta con vistas 360° del Río de la Plata, la Avenida 9 de Julio y la Ciudad de Buenos Aires.
El proyecto, diseñado por el estudio Mario Roberto Álvarez & Asociados, ha sido certificado por el United States Green Building Council como LEED Core & Shell en nivel GOLD. Además, se construyó de acuerdo a las normativas de la National Fire Protection Association (NFPA) de los Estados Unidos.
A la fecha de emisión de la presente memoria, el 100% de los pisos de la torre “955 Belgrano Office” se encuentra alquilado.
- Torre Madero Riverside
Esta torre de oficinas AAA se encuentra ubicado en el Dique IV de Puerto Madero en un terreno de 4.624 m². Consta de 1 planta baja de 500 m², 1 planta libre de 1.322 m², 2 plantas libres de 1.407 m² y 5 plantas libres de 1.411 m² con vistas panorámicas y gran flexibilidad de uso, una planta de 699 m² y una planta libre de 3.634 m² en el primer subsuelo, totalizando 16.024 m² rentables.
Esta torre ha sido precertificada por el United States Green Building Council como LEED Core & Shell en nivel GOLD, además se construyó de acuerdo a las normativas de la National Fire Protection Association (NFPA) de los Estados Unidos.
A la fecha de emisión de la presente memoria, el 100% de los pisos de la torre “Madero Riverside” se encuentra alquilado.
- Proyecto de oficinas - Av. Libertador y M. Pedraza Centro Empresarial Libertador
En diciembre de 2010 la Sociedad adquirió un lote de aproximadamente 7.200 m² en Nuñez, Ciudad Autónoma de Buenos Aires, donde está construyendo un edificio clase “AAA” con aproximadamente 60.000 m2 de área locativa total. La escritura traslativa de dominio se firmó el 6 de febrero de 2014. Actualmente los subsuelos se encuentran en un avance del 90% y la estructura de hormigón hasta el piso 10. La obra se desarrolla siguiendo su curso normal, cumpliendo con el grado de avance estipulado en las proyecciones originales.
La Sociedad prevé la finalización de esta obra el segundo semestre de 2019.
- Terreno Campos Salles 1565
En marzo de 2017 la Sociedad participó de la Subasta Pública N° 2/2017 de la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE), donde resultó adjudicataria del inmueble con una superficie de 5.189 m2, sito en calle Arribeños s/n esquina Campos Salles N° 1565 y Manuela Pedraza N° 1580 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires por la cantidad de dólares estadounidenses cuarenta y dos millones (US$ 42.000.000). El 21 de marzo de 2017 se abonó en concepto de seña el 30% del valor. El 11 de mayo de 2017 la AABE notificó el acto administrativo resolviendo la adjudicación formal y definitiva del Inmueble en favor de la Sociedad. El 8 de agosto de 2017 se abonó el saldo de precio y con fecha 12 de septiembre de 2017 se escrituró el inmueble en favor de la Sociedad.
- SINTESIS DE LOS ESTADOS FINANCIEROS CONSOLIDADOS DE RAGHSA SOCIEDAD ANÓNIMA POR LOS EJERCICIOS FINALIZADOS EL 28 DE FEBRERO DE 2018 Y 2017
- Estructura de resultados por los ejercicios finalizados el 28 de febrero de 2018 y 2017:
| 28.02.2018 | 28.02.2017 | |||
| ARS 000 | ARS 000 | |||
| Ingresos por arrendamientos | 574.588 | 458.570 | ||
| Costos de arrendamientos | (49.744) | (29.494) | ||
| Resultado neto por arrendamientos | 524.844 | 429.076 | ||
| Ingresos por administración de consorcio | 7.830 | - | ||
| Costos de administración de consorcio | (3.188) | - | ||
| Resultado neto por administración de consorcio | 4.642 | - | ||
| Ganancia bruta | 529.486 | 429.076 | ||
| Ingresos por revaluación de propiedades de inversión, neto | 3.152.754 | 1.782.913 | ||
| Resultado neto generado por las propiedades de inversión | 3.152.754 | 1.782.913 | ||
| Ingresos por venta de propiedades, planta y equipo, neto | 268 | 434 | ||
| Resultado neto generado por ventas de propiedades, planta y equipo | 268 | 434 | ||
| Gastos de administración | (67.589) | (68.208) | ||
| Gastos de comercialización | (11.981) | (16.037) | ||
| Otros egresos operativos | (5.729) | (6.811) | ||
| Ganancia operativa | 3.597.209 | 2.121.367 | ||
| Resultados financieros generados por activos | 66.379 | 36.857 | ||
| Resultados financieros generados por pasivos | (148.660) | (77.125) | ||
| Diferencia de cambio, neta | (500.338) | 14.500 | ||
| Total ganancia antes de impuesto a las ganancias y a la ganancia mínima presunta | 3.014.590 | 2.095.599 | ||
| Impuesto a las ganancias y a la ganancia mínima presunta | 41.958 | (743.468) | ||
| Ganancia neta del ejercicio | 3.056.548 | 1.352.131 | ||
| Diferencia de cambio por conversión de operaciones en el extranjero | 33.190 | - | ||
| Total otros resultados integrales del ejercicio | 33.190 | - | ||
| Total del resultado integral del ejercicio, neto de impuestos | 3.089.738 | 1.352.131 |
- Situación financiera resumida al 28 de febrero de 2018 y 2017:
| 28.02.2018 | 28.02.2017 | |||
| ARS 000 | ARS 000 | |||
| Activo no corriente | 13.753.129 | 9.050.201 | ||
| Activo corriente | 1.187.428 | 494.319 | ||
| Total del activo | 14.940.557 | 9.544.520 | ||
| Patrimonio neto | 8.842.976 | 5.753.238 | ||
| Pasivo no corriente | 5.935.180 | 3.716.692 | ||
| Pasivo corriente | 162.401 | 74.590 | ||
| Total del pasivo | 6.097.581 | 3.791.282 | ||
| Total del pasivo y patrimonio neto | 14.940.557 | 9.544.520 |
Estructura del flujo de efectivo por los ejercicios finalizados el 28 de febrero de 2018 y 2017:
| 28.02.2018 | 28.02.2017 | |||
| ARS 000 | ARS 000 | |||
| * Flujo neto de efectivo generado por las actividades operativas | 63.007 | 1.020.744 | ||
| * Flujo neto de efectivo utilizado en las actividades de inversión | (1.447.191) | (588.149) | ||
| * Flujo neto de efectivo generado por (utilizado en) las actividades de financiación | 1.381.679 | (453.276) | ||
| * Resultados financieros y por tenencia del efectivo | 9.037 | 5.535 | ||
| * Aumento (Disminución) neta del efectivo | 6.532 | (15.146) |
- Índices patrimoniales y de resultados por los ejercicios finalizados el 28 de febrero de 2018 y 2017:
| 28.02.2018 | 28.02.2017 | |||
| * Liquidez (Activo corriente / Pasivo corriente) | 7,31 | 6,63 | ||
| * Solvencia (Patrimonio neto / Pasivo total) | 1,45 | 1,52 | ||
| * Inmovilización del capital (Activo no corriente / Activo total) | 0,92 | 0,95 | ||
| * Rentabilidad ordinaria (Resultado neto del ejercicio (no incluye Otros resultados integrales) / Patrimonio neto promedio) | 0,42 | 0,27 |
- DATOS ESTADÍSTICOS
Arrendamientos - Porcentajes de ocupación:
| 28.02.2018 | 28.02.2017 | ||
| Edificio Plaza San Martín | 100% | 100% | |
| Torre Madero Office | 92% (1) | 100% | |
| Torre 955 Belgrano Office | 100% | 100% | |
| Torre Madero Riverside | 91% (1) | 60% |
- A la fecha de emisión de la presente memoria, el 85% y el 100% de los m2 rentables de los edificios Madero Office y Madero Riverside, respectivamente, se encuentran alquilados.
- PERSPECTIVAS FUTURAS
La Sociedad se encuentra llevando a cabo la construcción de un complejo de oficinas comerciales para alquiler, en el terreno ubicado en la manzana delimitada por Avenida del Libertador, Manuela Pedraza, Arribeños y Juana Azurduy.
En mayo de 2017 la Sociedad constituyó RAGHSA REAL ESTATE LLC para realizar inversiones inmobiliarias en Estados Unidos, por sí o a través del vehículo que resulte conveniente. RAGHSA REAL ESTATE LLC, a través de sus subsidiarias PROPERTY 46 LLC y 638W47 LLC (en la cual participa en un 50%) adquirió un inmueble en la Ciudad de Nueva York, por un valor de 10.750.000 dólares estadounidenses (valor correspondiente al porcentaje de tenencia de la Sociedad).
La situación de los mercados inmobiliarios en algunos países diferentes de Argentina, tales como, por ejemplo, Brasil, Estados Unidos, Perú, Paraguay, Uruguay, etc., podrían representar una oportunidad para la Sociedad por el valor de sus inmuebles y de la construcción. Asimismo se está estudiando la posibilidad de venta y/o alquiler de viviendas residenciales de clase alta y media. Por esta razón, continuar invirtiendo en otros países podría estar en el horizonte de la Sociedad, sea de manera autónoma o bien asociada a terceros.
El Estado Argentino y el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, han informado que durante el año 2018, continuarán ofreciendo en venta a través de mecanismos de subasta pública o licitación, importantes predios ubicados en codiciadas áreas de la Ciudad de Buenos Aires. La Sociedad continuará participando activamente en cada oportunidad que se convoque a subastas o licitaciones e intentará adquirir dos o más terrenos aptos para la construcción de edificios residenciales o de oficinas. En el caso de edificios residenciales, su objetivo es vender las unidades construidas.
Ciudad Autónoma de Buenos Aires, 8 de mayo de 2018. EL DIRECTORIO”
Los textos son aprobados por unanimidad. A continuación el señor Presidente pone a consideración los Estados Contables y demás documentación prescripta por el artículo 234 de la Ley 19.550 y sus modificatorias por el ejercicio finalizado el 28 de febrero de 2018. Debido a que dicha documentación ha sido entregada con anterioridad para su análisis y que ya se encuentra transcripta en el libro Inventario y Balances de la empresa, se omitirá su lectura. Se deja constancia que se ha dado cumplimiento a lo establecido en el artículo 3 apartado 2 Capítulo III Título IV de las Normas de la Comisión Nacional de Valores. Los presentes aprueban por unanimidad la documentación presentada, incluyendo el Anexo a la Memoria con el Informe sobre el grado de cumplimiento del Código de Gobierno Societario - Anexo IV de la Sección I del Capítulo I del Título IV de las NORMAS (N.T. 2013 y mod.). En base a las atribuciones establecidas por la Ley 19.550 y sus modificatorias, la Dra. Haydee E. Laksman, como miembro titular de la Comisión Fiscalizadora, ejerciendo la representación de la totalidad de los miembros, informa tal como se dejó expresado que han revisado con la debida anticipación todos los documentos presentados por el Directorio, por lo que se encuentra en condiciones de leer el Dictamen efectuado sobre la documentación a la cual presta conformidad y solicita su inclusión en Actas, a lo que accede por unanimidad, decidiéndose su trascripción al libro Inventario de la empresa. Toma la palabra el señor Presidente para expresar que oportunamente se convocará a Asamblea de Accionistas a efectos de considerar la documentación aprobada por el Directorio.
Puesto a votación se aprueba por unanimidad, sin más asuntos que tratar se levanta la sesión siendo las 15.00 horas.
Firmado: Sr. Moisés Khafif, Sr. Edgard Khafif, Sra. Elena Khafif, Sr. Héctor Emilio Salvo, Sr. Mariano Javier Vega, Sr. Juan Pablo Morad y por la Comisión Fiscalizadora la Dra. Haydee E. Laksman.
RAGHSA Sociedad Anónima
Dr. Héctor Emilio Salvo
Director