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Raghsa S.A. — Annual Report 2017
May 9, 2017
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Download source fileACTA DE DIRECTORIO DEL DIA 08 DE MAYO DE 2017: En la ciudad de Buenos Aires a los 08 días del mes de mayo de 2017, siendo las 14.00 horas se reúnen en la sede social de San Martín Nº 344, Piso 29, Ciudad Autónoma de Buenos Aires, los miembros del Directorio de RAGHSA Sociedad Anónima que firman al pie, quienes manifiestan haber sido debidamente convocados, contando con la presencia de la Dra. Haydee E. Laksman en representación de los miembros de la Comisión Fiscalizadora, con el fin de tratar el siguiente Orden del día: 1°) Consideración de la documentación prescripta por el artículo 234 de la Ley de Sociedades Comerciales por el ejercicio Nº 49 finalizado el 28 de febrero de 2017, la Memoria y la Reseña Informativa. Su aprobación. Toma la palabra el Señor Presidente quien manifiesta que pone a consideración el texto de la Memoria y de la Reseña Informativa que acompañarán a los Estados Contables por el ejercicio Nº 49 finalizado el 28 de febrero de 2017:
“MEMORIA”
- COMENTARIOS SOBRE LAS ACTIVIDADES DE LA SOCIEDAD
-
Emprendimientos de inversión y renta
-
Edificio Plaza San Martín
La Sociedad es propietaria de los pisos dos a once (ambos inclusive) y de ciento cuarenta y tres cocheras y áreas comunes correspondientes a los mismos, en un edificio de oficinas conocido como “Plaza San Martín”, ubicado en la esquina de las calles Maipú y Arenales, Ciudad Autónoma de Buenos Aires, con frente a la Plaza San Martín. Los pisos que son de propiedad de la Sociedad y se encuentran ocupados están alquilados a sociedades multinacionales o importantes empresas argentinas.
Esta torre ha sido certificada por el United States Green Building Council como LEED for existing buildings operations and maintenance en nivel GOLD.
A la fecha de emisión de la presente memoria, el 100% de las plantas del edificio “Plaza San Martín” se encuentra alquilado.
- Torre San Martín 344
La torre San Martín 344 forma parte de un complejo edilicio orientado al mercado de oficinas y de locales comerciales y las cocheras necesarias para el mismo, ubicado en el microcentro de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, con frentes a las calles San Martín 344 y Florida 343. El mismo tiene una superficie total de aproximadamente 48.031 m2 y está dotado de tecnología de última generación con los elementos necesarios para conformar un complejo inteligente, con mínimos gastos operativos y bajo costo de mantenimiento.
La torre consta de 29 pisos de oficinas más planta baja y 3 subsuelos habilitados para cocheras con acceso por la calle San Martín.
Con fechas 23 de octubre y 12 de diciembre de 2014, la Sociedad efectúo las ventas de ocho y cuatro unidades funcionales destinadas a oficinas, recibiendo la suma de ARS 236.530.000 y ARS 111.866.133, respectivamente. Los montos recibidos fueron reinvertidos para la construcción del complejo de oficinas comerciales denominado “Av. Libertador y M. Pedraza Project”.
Asimismo, con fecha 25 de junio y 13 de noviembre de 2015, se produjeron las ventas de tres y catorce unidades funcionales destinadas a oficinas, recibiendo la suma de ARS 87.555.600 y ARS 631.076.480, respectivamente. Con fecha 2 de febrero de 2016 la Sociedad efectuó la venta de ocho espacios guarda coches, recibiendo la suma de ARS 2.907.000. En la venta realizada en noviembre de 2015, está incluido el piso donde la Sociedad desarrolla sus actividades, que se encontraba registrado contablemente en el rubro Propiedades, planta y equipo.
Luego de las ventas descriptas precedentemente, la Sociedad es propietaria de catorce espacios guardacoches y veintinueve bauleras.
- Torre Madero Office
Consiste en un edificio en torre y las cocheras necesarias, orientado al mercado de oficinas, ubicado en la manzana 1Ñ del Dique IV de Puerto Madero. Fue la primer torre certificada por el United States Green Building Council como LEED Core & Shell en nivel SILVER y posee un área locativa total de 33.801 m2.
A la fecha de emisión de la presente memoria, el 100% de las plantas de la torre “Madero Office” se encuentra alquilado.
- Torre 955 Belgrano Office
Esta torre de oficinas AAA, destinada a renta, está integrada por 30 plantas libres de aproximadamente 1.018 m2 rentables cada una. La torre cuenta con vistas 360º del Río de la Plata, la Avenida 9 de Julio y la Ciudad de Buenos Aires.
El proyecto, diseñado por el estudio Mario Roberto Álvarez & Asociados, ha sido certificado por el United States Green Building Council como LEED Core & Shell en nivel GOLD. Además, se construyó de acuerdo a las normativas de la National Fire Protection Association (NFPA) de los Estados Unidos.
A la fecha de emisión de la presente memoria, el 100% de los pisos de la torre “955 Belgrano Office” se encuentra alquilado.
- Torre Madero Riverside
Este edificio de oficinas AAA se encuentra ubicado en el Dique IV de Puerto Madero en un terreno de 4.625 m2. 1 planta baja de 500 m2, 1 planta libre de 1.322 m2, 2 plantas libres de 1.407 m2 y 5 plantas libres de 1.411 m2 con vistas panorámicas y gran flexibilidad de uso, una planta de 699 m2 y una planta libre de 3.634 m2 en el primer subsuelo, totalizando 16.024 m2 rentables.
Esta torre ha sido precertificada el United States Green Building Council como LEED Core & Shell en nivel GOLD, además, se construyó de acuerdo a las normativas de la National Fire Protection Association (NFPA) de los Estados Unidos.
A la fecha de emisión de la presente memoria, el 60% de los m2 rentables de la torre “Madero Riverside” se encuentra alquilado.
- Proyecto de oficinas – Av. Libertador y M. Pedraza Project
En diciembre de 2010 la Sociedad adquirió un lote de aproximadamente 7.200 m2 en Nuñez, Ciudad Autónoma de Buenos Aires, donde está construyendo un edificio clase “AAA” con aproximadamente 60.000 m2 de área locativa total. La escritura traslativa de dominio se firmó el 6 de febrero de 2014. Durante el ejercicio económico finalizado el 29 de febrero de 2016 se ha llevado a cabo la demolición de la estructura existente, comenzando en el mes de marzo de 2016 con las tareas de pilotaje.
Actualmente se está construyendo la parte de los subsuelos, estimando llegar a nivel cero a mediados del 2017.
La Sociedad prevé la finalización de esta obra para mediados de 2019.
- SÍNTESIS DE LOS ESTADOS FINANCIEROS DE RAGHSA SOCIEDAD ANÓNIMA POR LOS EJERCICIOS FINALIZADOS EL 28 DE FEBRERO DE 2017 Y 29 DE FEBERO DE 2016
- Estructura de resultados por los ejercicios finalizados el 28 de febrero de 2017 y 29 de febrero de 2016:
| 28.02.2017 | 29.02.2016 | |||
| ARS 000 | ARS 000 | |||
| Ingresos por arrendamientos | 458.570 | 286.098 | ||
| Costo de arrendamientos | (29.494) | (24.699) | ||
| Resultado neto por arrendamientos | 429.076 | 261.399 | ||
| Ganancia bruta | 429.076 | 261.399 | ||
| Ingreso por revaluación de propiedades de inversión, neto | 1.782.913 | 2.167.814 | ||
| Resultado por la venta de propiedades de inversión, neto | 194.371 | |||
| Resultado neto generado por las propiedades de inversión | 1.782.913 | 2.362.185 | ||
| Ingreso por venta de propiedad, planta y equipo, neto | 434 | 8.558 | ||
| Resultado neto generado por venta de propiedad, planta y equipo | 434 | 8.558 | ||
| Gastos de administración | (68.208) | (64.554) | ||
| Gastos de comercialización | (16.037) | (14.992) | ||
| Otros egresos operativos | (6.811) | (6.273) | ||
| Ganancia operativa | 2.121.367 | 2.546.323 | ||
| Resultados financieros generados por activos | 36.857 | 286.791 | ||
| Resultados financieros generados por pasivos | (77.125) | (149.044) | ||
| Diferencia de cambio, neta | 14.500 | (532.590) | ||
| Ganancia antes de impuesto a las ganancias y a la ganancia mínima presunta | 2.095.599 | 2.151.480 | ||
| Impuesto a las ganancias y a la ganancia mínima presunta | (743.468) | (727.792) | ||
| Ganancia neta del ejercicio | 1.352.131 | 1.423.688 | ||
| 28.02.2017 | 29.02.2016 | |||
| ARS 000 | ARS 000 | |||
| Otro resultado integral del ejercicio | ||||
| Otro resultado integral que no se reclasificará a resultados en períodos posteriores | ||||
| Revaluación del inmueble para uso propio | - | 3.452 | ||
| Efecto impositivo sobre revaluación | - | (1.208) | ||
| Otro resultado integral neto que no se reclasificará a resultados en períodos posteriores | - | 2.244 | ||
| Otro resultado integral, neto de impuestos | - | 2.244 | ||
| Total del resultado integral del ejercicio, neto de impuestos | 1.352.131 | 1.425.932 |
Situación financiera resumida al 28 de febrero de 2017 y 29 de febrero de 2016:
| 28.02.2017 | 29.02.2016 | |||
| ARS 000 | ARS 000 | |||
| Activo no corriente | 9.050.201 | 6.613.832 | ||
| Activo corriente | 494.319 | 1.183.189 | ||
| Total del activo | 9.544.920 | 7.797.021 | ||
| Patrimonio neto | 5.753.238 | 4.401.107 | ||
| Pasivo no corriente | 3.716.692 | 2.992.461 | ||
| Pasivo corriente | 74.590 | 403.453 | ||
| Total del pasivo | 3.791.282 | 3.395.914 | ||
| Total del pasivo y patrimonio neto | 9.544.920 | 7.797.021 |
Estructura del flujo de efectivo por los ejercicios finalizados al 28 de febrero de 2017 y 29 de febrero de 2016:
| 28.02.2017 | 29.02.2016 | |||
| ARS 000 | ARS 000 | |||
| * Flujo neto de efectivo generado por (utilizado en) actividades operativas | 1.020.744 | (118.635) | ||
| * Flujo neto de efectivo (utilizado en) generado por actividades de inversión | (588.149) | 568.599 | ||
| * Flujo neto de efectivo utilizado en actividades de financiación | (453.276) | (462.242) | ||
| * Resultados financieros y por tenencia del efectivo | 5.535 | 6.676 | ||
| * (Disminución) Aumento neto del efectivo | (15.146) | 30.398 |
- Índices patrimoniales y de resultados por los ejercicios finalizados al 28 de febrero de 2017 y 29 de febrero de 2016:
| 28.02.2017 | 29.02.2016 | |||
| ARS 000 | ARS 000 | |||
| * Liquidez (Activo corriente / Pasivo corriente) | 6,63 | 2,93 | ||
| * Solvencia (Patrimonio neto / Pasivo total) | 1,52 | 1,30 | ||
| * Inmovilización del capital (Activo no corriente / Activo total) | 0,95 | 0,85 | ||
| * Rentabilidad ordinaria (Resultado del ejercicio (no incluye Otros resultados integrales) / Patrimonio neto promedio) | 0,27 | 0,39 |
- DATOS ESTADÍSTICOS
Arrendamientos – Porcentajes de ocupación
| 28.02.2017 | 29.02.2016 | ||
| Edificio Plaza San Martín | 100% | 100% | |
| Torre Madero Office | 100% | 100% | |
| Torre 955 Belgrano Office | 100% | 100% | |
| Torre Madero Riverside | 60% | - |
- PERSPECTIVAS FUTURAS
La Sociedad se encuentra llevando a cabo la construcción de un complejo de oficinas comerciales para alquiler, en el terreno ubicado en la manzana delimitada por Avenida del Libertador, Manuela Pedraza, Arribeños y Juana Azurduy.
La situación de los mercados inmobiliarios en algunos países diferentes de Argentina, tales como, por ejemplo, Brasil, Estados Unidos, Perú, Paraguay, etc., podrían representar una oportunidad para la Sociedad por el valor de sus inmuebles y de la construcción. Por esta razón, invertir en otros países podría estar en el horizonte de la Sociedad, sea de manera autónoma o bien asociada a terceros.
El Estado Argentino y el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, han informado que durante los años 2017 y 2018, ofrecerán en venta a través de mecanismos de subasta pública o licitación, importantes predios ubicados en codiciadas áreas de la Ciudad de Buenos Aires. La capacidad constructiva de dichos terrenos, en conjunto, supera ampliamente la cantidad de 400.000 m2 de oficinas y/o residencias dividido en edificios de 20.000 a 40.000 m2 de área construible cada uno. La Sociedad participará activamente en cada oportunidad que se convoque a subastas o licitaciones e intentará adquirir terrenos aptos para la construcción de edificios residenciales o de oficinas. En el caso de edificios residenciales, su objetivo es vender las unidades construidas.
Con fecha 21 de marzo de 2017, la Sociedad emitió la Serie I de las Obligaciones Negociables Clase 3 por un monto total de 100.000.000 dólares estadounidenses con el fin de invertir la colocación en terrenos de la Ciudad de Buenos Aires, que el Gobierno venderá mediante subasta pública, y eventualmente en inversiones en el exterior.
Asimismo, en el mes de marzo la Sociedad participó de una subasta pública por un terreno en la zona de Nuñez, resultando adjudicataria de la misma, con una oferta de 42.000.000 dólares estadounidenses. En dicho terreno adquirido, la Sociedad pretende edificar edificios comerciales o residenciales para su posterior comercialización.
Ciudad Autónoma de Buenos Aires, 8 de mayo de 2017. EL DIRECTORIO”
Los textos son aprobados por unanimidad. A continuación el señor Presidente pone a consideración los Estados Contables y demás documentación prescripta por el artículo 234 de la Ley 19.550 y sus modificatorias por el ejercicio finalizado el 28 de febrero de 2017. Debido a que dicha documentación ha sido entregada con anterioridad para su análisis y que ya se encuentra transcripta en el libro Inventario y Balances de la empresa, se omitirá su lectura. Se deja constancia que se ha dado cumplimiento a lo establecido en el artículo 3 apartado 2 Capítulo III Título IV de las Normas de la Comisión Nacional de Valores. Conforme a los parámetros establecidos en la normativa vigente, la sociedad califica como Pyme (“Pequeña y Mediana Empresa”). Los presentes aprueban por unanimidad la documentación presentada. En base a las atribuciones establecidas por la Ley 19.550 y sus modificatorias, la Dra. Haydee E. Laksman, como miembro titular de la Comisión Fiscalizadora, ejerciendo la representación de la totalidad de los miembros, informa tal como se dejó expresado que han revisado con la debida anticipación todos los documentos presentados por el Directorio, por lo que se encuentra en condiciones de leer el Dictamen efectuado sobre la documentación a la cual presta conformidad y solicita su inclusión en Actas, a lo que accede por unanimidad, decidiéndose su trascripción al libro Inventario de la empresa. Toma la palabra el señor Presidente para expresar que oportunamente se convocará a Asamblea de Accionistas a efectos de considerar la documentación aprobada por el Directorio.
Puesto a votación se aprueba por unanimidad, sin más asuntos que tratar se levanta la sesión siendo las 15.00 horas.
Firmado: Sr. Moisés Khafif, Sra. Gloria Btesh de Khafif. Sra. Elena Khafif, Dr. Héctor Emilio Salvo y por la Comisión Fiscalizadora la Dra. Haydee E. Laksman.
RAGHSA Sociedad Anónima
Dr. Héctor Emilio Salvo
Director