Raghsa S.A. — Annual Report 2003

Apr 14, 2005

ACTA DIRECTORIO En la ciudad de Buenos Aires, a los 2 días del mes de Mayo de 2003, se reúnen los miembros del Directorio de RAGHSA Sociedad Anonima, contando con la presencia de la Dra. Rosa A. Bustelo en representación de los miembros de la Comisión Fiscalizadora, que firman al pie, en la sede social de Avenida Corrientes 447 -5º piso-, bajo la presidencia del Señor Moisés Khafif, siendo las 9.30 horas se da comienzo a la reunión que tiene por objeto tratar el siguiente Orden del Día: 1º) Consideración de la documentacion prescripta por el art. 234 de la Ley de Sociedades Comerciales y de la Reseña Informativa de los Estados Contables, por el ejercicio economico 35 terminado el 28 de Febrero de 2003. 2°) Aprobacion de la Memoria de los Estados Contables al 28 de febrero 2003. Se pasa a tratar el primer punto del Orden del Día. Toma la palabra el Señor Presidente quien pone a consideración la Reseña Informativa, Estados Contables y demás documentacion prescripta por el Art. 234 de la Ley 19.550 y sus modificatorias, por el periodo economico 35 terminado el 28 de Febrero de 2003. Debido a que dicha documentacion ha sido entregada con anterioridad para su análisis y que ya se encuentra transcripta en el Libro Inventario de la empresa se omitirá su lectura. Tras un breve debate y al no haber observaciones se aprueban por unanimidad las versiones transcriptas en los Registros respectivos. Toma la palabra el Señor Presidente para expresar que oportunamente se convocara a Asamblea de Accionistas a efectos de considerar la documentacion aprobada. Se pasa a tratar la Memoria, el Señor Presidente propone el siguiente texto:

1. COMENTARIOS SOBRE LAS ACTIVIDADES DE LA SOCIEDAD

2. Emprendimientos de inversión y renta

3. Edificio Plaza San Martín

La Sociedad es propietaria de los pisos dos a once (ambos inclusive) y ciento cuarenta y tres cocheras y áreas comunes correspondientes a los mismos, en un edificio de oficinas conocido como Edificio “Plaza San Martín”, ubicado en la esquina de las calles Maipú y Arenales, Ciudad de Buenos Aires con frente a la Plaza San Martín. Nueve de los pisos que son de propiedad de la Sociedad se encuentran alquilados a sociedades multinacionales o importantes empresas argentinas.

• Edificio – Florida 343 – San Martín 344

Consiste en un edificio en torre orientado al mercado de oficinas, locales comerciales y las cocheras necesarias para todo el complejo ubicado en el microcentro de la Ciudad de Buenos Aires, con frentes a las calles San Martín 344 y Florida 343. El mismo tiene una superficie total de aproximadamente 46.500 m2 y esta dotado de tecnología de última generación con los elementos necesarios para conformar un complejo inteligente, con mínimos gastos operativos y bajo costo de mantenimiento. Consta de un edificio en torre de 29 pisos de oficinas más planta baja –la cual incluye un local comercial- y 3 subsuelos habilitados para cocheras con acceso por la calle San Martín (la Torre San Martín), un segundo edificio que consta de planta baja más 5 pisos de oficinas con acceso por la calle Florida (el Edificio Florida) y un sector de locales comerciales desarrollado en planta baja y 2 subsuelos con acceso por ambas calles (área Shopping). A la fecha, al área Shopping le faltan todos los detalles de terminación y divisiones internas. Al 28 de febrero de 2003, se ha finalizado la construcción del edificio, restando únicamente la terminación del complejo comercial anexo al mismo. A la fecha, la Sociedad alquiló ocho pisos. La Compañía espera poder alquilar el resto de los pisos de la Torre San Martín y del Edificio Florida a la brevedad e intenta alquilar el área Shopping en las condiciones en que se encuentra lo que facilitaría la tarea de un probable locatario, el cual podría hacer estos trabajos de acuerdo a sus necesidades.

1. Venta de la participación en Buenos Aires Realty S.A., Buenos Aires Trade and Finance Center SA. y Argentine Realty S.A.

La Sociedad constituyó en partes iguales con IRSA Inversiones y Representaciones S.A. (IRSA), las sociedades denominadas Buenos Aires Realty S.A., Buenos Aires Trade and Finance Center S.A. y Argentine Realty S.A. con el objeto de adquirir y explotar comercialmente las parcelas 1, 2 y 3 ubicadas en el Dique 3, Manzana 5M, Lado Este, de Puerto Madero.

Dichas fracciones poseen una superficie de aproximadamente 2,1 hectáreas con una superficie constructiva de 125.682,6 m2.

Durante el mes de agosto de 2002, la Sociedad firmó un acuerdos con IRSA para redistribuir las participaciones en las sociedades mencionadas, de modo tal que la Sociedad resulte propietaria del 50% de la tierra correspondiente a la manzana 5M y de la deuda correspondiente a la adquisición de la misma. Como resultado de la redistribución mencionada y de la permuta de acciones realizada, la Sociedad se convirtió en titular del 100% del capital social de Argentine Realty S.A. y Buenos Aires Realty S.A. y dejó de ser accionista de Buenos Aires Trade and Finance Center S.A.

Dicha operación fue aprobada por la Comisión Nacional de Defensa de la Competencia y la Corporación Antiguo Puerto Madero S.A., mientras que la Dirección General de Fiscalización de Obras de Catastro aprobó los planos de redistribución predial.

Posteriormente, la Sociedad vendió la totalidad de su participación en Argentine Realty S.A. y Buenos Aires Realty S.A. en la suma de $ 100.000 cada sociedad.

Como resultado de dichas operaciones, la Sociedad obtuvo una pérdida de $ 5.979.081.

La inversión comprometida, cuyo plazo de realización se extiende hasta el mes de agosto de 2005 a realizar por la Sociedad en la manzana 5M asciende a aproximadamente $ 15.000.000.

1. Venta del Centro Comercial 555

Consiste en un edificio comercial desarrollado sobre un terreno de aproximadamente 4.000 m2 ubicado entre las calles Cabello, Gutiérrez y República Araba Siria, cercano al área del Jardín Botánico de la Ciudad de Buenos Aires. Durante el presente ejercicio la Sociedad vendió el mencionado edificio en la suma de dólares estadounidenses 4.125.000. Como resultado de dicha venta, la Sociedad obtuvo una ganancia de $ 1.992.340.

1. SINTESIS DE LOS ESTADOS CONTABLES DE RAGHSA SOCIEDAD ANONIMA POR LOS EJERCICIOS TERMINADOS EL 28 DE FEBRERO DE 2003, 2002 Y 2001, 29 DE FEBRERO DE 2000 Y 28 DE FEBRERO DE 1999
2. Situación patrimonial resumida al 28 de febrero de 2003, 2002 y 2001, 29 de febrero de 2000 y 28 de febrero de 1999

	En pesos
		2003		2002		2001		2000		1999
Activo corriente		1.599.607		4.249.187		19.646.259		43.387.366		49.491.662
Activo no corriente		180.750.449		206.794.716		192.806.370		156.024.559		139.889.808
		-----------------		-----------------		----------------		----------------		----------------
Total del activo		182.350.056		211.043.903		212.452.629		199.411.925		189.381.470
		==========		==========		=========		=========		=========
Pasivo corriente		1.891.006		7.386.407		5.431.776		6.998.744		7.911.623
Pasivo no corriente		106.007.853		132.347.080		68.633.272		66.369.703		66.617.613
		-----------------		-----------------		----------------		----------------		----------------
Total del pasivo		107.898.859		139.733.487		74.065.048		73.368.447		74.529.236
Participación de terceros en sociedades controladas		-		-		-		209		215
Patrimonio neto		74.451.197		71.310.416		138.387.581		126.043.269		114.852.019
		-----------------		-----------------		----------------		----------------		----------------
Total del pasivo, participación de terceros y patrimonio neto		182.350.056		211.043.903		212.452.629		199.411.925		189.381.470
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1. Estructura de resultados por los ejercicios terminados el 28 de febrero de 2003, 2002 y 2001, 29 de febrero de 2000 y 28 de febrero de 1999:

	Ganancia (Pérdida)
	En pesos
	2003		2002		2001		2000		1999
Ingresos por ventas y alquileres, netos	35.837.655		12.968.375		21.389.782		53.454.405		42.773.695
Costo de ventas y de alquileres	(32.010.377)		(4.505.118)		(7.608.218)		(22.074.950)		(24.342.880)
	----------------		----------------		---------------		---------------		---------------
Utilidad bruta	3.827.278		8.463.257		13.781.564		31.379.455		18.430.815
Gastos de administración	(1.633.056)		(2.236.313)		(4.249.737)		(3.267.564)		(3.129.607)
Gastos de comercialización	(222.664)		(405.593)		(278.052)		(388.880)		(1.201.605)
Resultado de inversiones permanentes	3.251.611		(919.881)		420.631		874.730		-
Otros (egresos) ingresos, netos	(6.021.298)		876.981		6.873.743		(13.130.090)		574.637
Resultados financieros y por tenencia, netos	4.917.475		(72.855.615)		(3.497.697)		(4.200.632)		(10.430.179)
	----------------		----------------		---------------		---------------		---------------
(Pérdida) Utilidad antes del impuesto a las ganancias y de participación de terceros	4.119.346		(67.077.164)		13.050.452		11.267.019		4.244.061
Impuesto a las ganancias	-		-		(4.000.723)		(75.775)		(2.799.893)
Participación de terceros en los resultados de sociedades controladas	-		-		-		7		2
	----------------		----------------		---------------		---------------		---------------
Utilidad (Pérdida) neta del ejercicio	4.119.346		(67.077.164)		9.049.729		11.191.251		1.444.170
	=========		=========		=========		=========		=========

1. Indices patrimoniales:

	2003		2002		2001		2000		1999
* Liquidez (Activo corriente / Pasivo corriente)	0,85		0,58		3,62		6,20		6,26
* Endeudamiento (Pasivo total / Patrimonio neto)	1,45		1,96		0,54		0,58		0,65

1. Indice de resultados:

	2003		2002		2001		2000		1999
Rentabilidad ordinaria (Resultado ordinario antes de impuesto a las ganancias/ Patrimonio neto menos resultado del ejercicio)	0,059		(0,485)		0,101		0,098		0,037

1. DATOS ESTADISTICOS

Porcentaje de ocupación

		28/02/03		28/02/02		28/02/01		29/02/00		28/02/99
Edificio Plaza San Martín		89%		100%		100%		100%		100%
Centro Comercial 555 (1)		-		100%		100%		100%		100%
Edificio San Martín 344 (2)		28%		28%		-		-		-

1. Dicho edificio fue vendido durante el ejercicio.

2. La construcción del edifcio finalizó durante el mes de agosto de 2001.

3. RAZONES DE LAS PRINCIPALES VARIACIONES PATRIMONIALES:

(Cifras expresadas en pesos)

Se aclara que la comparación se realiza teniendo en cuenta la siguiente regla: los rubros no monetarios se comparan los valores expresados en las columnas 2003 / 2002 de los presentes Estados Contables, siendo que valores volcados en la columna 2002, se hallan expresados en moneda de febrero 2003; es decir que como lo establecen las normas vigentes para ese periodo se han ajustado los valores a febrero 2002 teniendo en cuenta la variación existente entre los índices de diciembre 2002 y febrero 2003.

En cambio para los rubros monetarios se ha optado comprar los valores históricos en moneda de febrero de 2002 versus los valores al 28 de febrero de 2003, por lo que no se han tenido en cuenta las variaciones por incidencia de la inflación entre los índices de diciembre 2002 versus los de febrero 2003.

ACTIVO CORRIENTE

1. Caja y bancos: Se ha verificado una reducción de $ 736 debido a una decisión de la Compañía de mantener menores saldos en las cuentas bancarias.
2. Inversiones: Se registro una disminución de $ 464.099 debido al efecto combinado de la venta de la cartera de acciones que poseía la empresa al 28 de febrero de 2002 mas una reducción en las colocaciones transitorias.
3. Deudores por ventas y alquileres, se ha verificado una reducción de $ 126.084 la que se debe en parte a que se consideraron incobrables los saldos de los créditos por alquileres que aun no se habían cobrado del Centro Comercial 555, al momento de la venta, la que se concreto en el presente ejercicio y también la reducción de los saldos a cobrar debido a la política de cobranzas desarrollada por la compañía.
4. Otros créditos corrientes: La disminución que se ha verificado alcanza a $ 488.942 la que se debe al efecto combinado de: cobranza del saldo de hipotecas por un total de $ 203.580, incremento de $ 71.453 por el saldo a favor que tiene la compañía en el Imp. A las Ganancias, originado por las retenciones sufridas durante el ejercicio al realizar las cobranzas de alquileres., disminución de $ 287.037 en el saldo a favor del Impuesto al Valor Agregado, aumento del saldo de anticipos a la Ganancia Mínima Presunta por $ 541.443 como consecuencia de la fusión por absorción al 30 de noviembre de 2002 de las empresas Buenos Aires Realty S.A y Argentine Realty S.A., disminución de $ 322.000 por cobranza del saldo adeudado en cuenta corriente por los Señores Accionistas, disminución de $ 134.619 relacionada principalmente con la votación de Honorarios Ad Referéndum de Asamblea a los miembros del Directorio y de la Comisión Fiscalizadora y disminución de $ 154.602 en rubros de otros créditos diversos corrientes.

ACTVO NO CORRIENTE

1. Otros créditos no corrientes: Se ha verificado una disminución de $ 148.203, la que corresponde a $ 141.110 disminuidos del crédito fiscal acumulado al 30 de abril de 2001 por la venta del Centro Comercial 555 y además una disminución de $ 7.093 en el rubro de otros créditos diversos no corrientes.
2. Inversiones no corrientes: se ha verificado una disminución de $ 5.259.915 correspondiente a la venta de los paquetes accionarios de Argentine Realty S.A., Buenos Aires Realty S.A. y Buenos Aires Trade & Finance Center S.A.
3. Bienes de uso: La disminución neta asciende a $ 12.078.630 la que se debe al efecto combinado de: a) Aumento de $ 15.146.955 correspondiente a la compra de las parcelas 2 a y 3 a de la Manzana 5M lado Este del Antiguo Puerto Madero, b) la disminución de $ 9.845.521 correspondiente a la venta del 65% de las parcelas 2 a y 3a de la Manzana 5M Lado Este del Antiguo Puerto Madero, c) la venta de Centro Comercial 555 incidió provocando una disminución de $ 13.922.972 y d) la disminución de $ 3.457.092 originada en las amortizaciones del ejercicio.
4. Activos intangibles – cargos diferidos: se ha observado una disminución equivalente al monto de amortizaciones del ejercicio.

PASIVO CORRIENTE

1. Cuentas a pagar. Se han incrementado en $ 346.578 correspondiente a los saldos adeudados al cierre a los proveedores por la construcción del Edificio 344 San Martín.
2. Prestamos corrientes. Se ha verificado un aumento de $ 46.666, debido al efecto combinado de un incremento en los pasivos con bancos locales debido a un saldo acreedor verificado al 28 de febrero de 2003 por $ 4.694 y a un incremento en el monto de intereses devengados hasta fin de ejercicio equivalente a $ 41.972 originado en la diferencia de cambio anual por este concepto.
3. Cargas sociales y fiscales corrientes: Se ha verificado una disminución de $ 65.239 que corresponde al efecto combinado de disminución de $ 59.047 por cancelación del Plan de Facilidades de Pago Decreto 606/96 de la Dirección General de Rentas por contribución por Alumbrado, Barrido y Limpieza del Edificio Le Parc que venciera el 31 de diciembre de 2002, y además la constitución de un nuevo Plan de Facilidades de Pagos por nuevas deudas sobre dicha contribución que se verificaron en el año 2002, incremento de $ 3.734 por la provisión del Impuesto sobre los Ingresos Brutos devengados no exigible al 28 de febrero de 2003 y disminución de $ 9.926.- correspondiente a deudas diversas de cargas sociales y fiscales corrientes.
4. Otros pasivos corrientes: Se ha verificado una disminución neta de $ 2.429.170 la que obedece al efecto combinado de: a) disminución de $ 526.822 correspondiente a cancelación de Fondos de reparo retenidos en oportunidad de la construcción del Edificio denominado 344 San Martín ya que en el presente ejercicio se han cumplido los plazos de las recepciones transitorias y/o definitivas de los distintos contratos. Disminución por cancelación de un préstamo otorgado por un Accionista en la suma de $ 1.886.455, c) Disminución de $ 14.450 correspondientes a Depósitos en Garantía de alquileres del Complejo Comercial 555 que fuera vendido en el ejercicio y d) disminución de $ 1.443.- correspondiente a otros pasivos diversos corrientes.

PASIVO NO CORRIENTE

1. Prestamos no corrientes: La diferencia que se ha verificado asciende a $ 34.183.688 debido al efecto combinado de a)$ 32.494.000.- los que corresponden a la diferencia de cambio de la deuda por la emisión de Obligaciones Negociables y b) un aumento de $ 1.689.688 atribuibles al saldo impago de los intereses que vencieron el 28 de febrero de 2003 por la emisión de Obligaciones Negociables equivalente al 6.5% anual.
2. Cargas sociales y fiscales no corrientes: Se ha verificado un aumento de $ 129.148 que corresponde a la parte no corriente del Plan de Facilidades de Pago Decreto 606/96 por nuevas deudas de la contribución de Alumbrado Barrido y Limpieza devengadas en el año 2002.
3. Otros pasivos no corrientes: Se ha verificado un aumento de $ 157.517 que corresponde a los Depósitos en Garantía de alquileres cobrados en el ejercicio.

PATRIMONIO NETO

1. Capital social: Este rubro registra un aumento de $ 24.000.- el cual se origina en el aumento de Capital a raíz de la fusión por absorción al 30 de noviembre de 2002 de RAGHSA Sociedad Anónima -empresa absorbente - y Buenos Aires Realty S.A. y Argentine Realty S.A. –empresas absorbidas- .
2. Resultados no asignados: Este rubro ha verificado una disminución de $ 1.031.120 cuyo origen es los resultados no asignados negativos de las sociedades absorbidas por la mencionada fusión por absorción al 30 de noviembre de 2002.
3. Resultados del ejercicio: el ejercicio arroja una ganancia de $ 4.119.404 . La Honorable Asamblea de Accionistas decidirá sobre el destino de los mismos.
4. PERSPECTIVAS FUTURAS

El Directorio de la Sociedad considera que Raghsa Sociedad Anónima es una de las pocas empresas en Argentina que realiza por sí misma todo el ciclo de desarrollo de proyectos inmobiliarios, incluyendo la adquisición del terreno y desarrollo, financiación y construcción de los edificios para ser destinados en definitiva a su locación o venta. El objetivo estratégico de la Sociedad consiste en diversificar los productos a desarrollar y ofrecer al mercado.

La Sociedad ha finalizado la construcción de la torre San Martín 344 – Florida 343, y se encuentra realizando las terminaciones del complejo comercial anexo con acceso por ambas calles, las cuales serán diseñadas de acuerdo con los requerimientos del locatario que en definitiva ocupe el mismo.

Buenos Aires,

2 de mayo de 2003

EL DIRECTORIO

Tras un breve debate se aprueba por unanimidad el texto

No habiendo mas que tratar se levanta la sesión siendo las 10.00 horas. Firmado por el Sr. Moisés Khafif y los Dres. Héctor E. Salvo y Susana Giovinazzo por el Directorio y Rosa A. Bustelo por la Comision Fiscalizadora.

Dr. Héctor Emilio Salvo

RAGHSA Sociedad Anonima

Director