AI assistant
Prisma Properties AB Interim / Quarterly Report 2024
8653_10-q_2024-11-06_2de720fa-8a9e-42b6-8dcd-ba6410a46913.pdf
Interim / Quarterly Report
Open in viewerOpens in your device viewer
Q3 2024 – Prisma Properties AB (publ)
Delårsrapport januari-september 2024
Juli – september 2024
- Hyresintäkterna uppgick till 98 mkr (85)
- Driftnettot uppgick till 88 mkr (75)
- Finansnettot uppgick till -28 mkr (-51)
- Förvaltningsresultatet uppgick till 46 mkr (12)
- Justerat förvaltningsresultat exklusive jämförelsestörande poster och valutakurseffekter uppgick till 46 mkr (29)
- Orealiserade värdeförändringar fastigheter uppgick till 31 mkr (-5), motsvarande en värdeökning om 0,5%
- Periodens resultat uppgick till 23 mkr (-1), motsvarande 0,17 kr/aktie (-0,02) före och efter utspädning
- Förvärv av en markfastighet i Vänersborg till ett underliggande fastighetsvärde om 3 mkr, där hyresavtal har tecknats med Rusta
- Den 30 september tecknades avtal om att förvärva fastigheterna Gamlestaden 61:12 och 61:13 i Göteborg till ett underliggande fastighetsvärde om 365 mkr efter avdrag för latent skatt
Januari – september 2024
- Hyresintäkterna uppgick till 291 mkr (245)
- Driftnettot uppgick till 255 mkr (221)
- Finansnettot uppgick till -102 mkr (-99)
- Förvaltningsresultatet uppgick till 82 mkr (83)
- Justerat förvaltningsresultat exklusive jämförelsestörande poster och valutakurseffekter uppgick till 109 mkr (93)
- Orealiserade värdeförändringar fastigheter uppgick till -32 mkr (-120), motsvarande en värdeminskning om -0,5%
- Periodens resultat uppgick till -45 mkr (-39), varav resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till -46 mkr (-35), motsvarande -0,34 kr/aktie (-0,35) före och efter utspädning
- Förvärv av fem fastigheter i Sverige till ett underliggande fastighetsvärde om totalt 327 mkr, varav en fastighet skedde via en apportemission där Bonnier Fastigheter Invest blev ny aktieägare i Prisma
- Prisma har i maj förvärvat återstående del av ett projekt i Umeå av minoriteten för 7,5 mkr
- Prismas aktie har per 18 juni noterats vid Nasdaq Stockholm Mid Cap. I samband med noteringen emitterades 45,5 miljoner nya aktier vilket tillförde bolaget 1 185 mkr efter avdrag för emissionskostnader
15 MEDARBETARE
6,6 FASTIGHETSVÄRDE MDKR
124 FASTIGHETER
5 TRANSAKTIONER
Väsentliga händelser efter periodens utgång
Den 12 oktober tecknades avtal om att förvärva fastigheten Noret 1:50 i Mora till ett underliggande fastighetsvärde om 34 mkr med tillträde 31 oktober. Den 31 oktober tecknades avtal om att förvärva fastigheten Karise 9fb i Karise By, Danmark till ett underliggande fastighetsvärde om 25 mkr.
| Nyckeltal
Mkr | jul-sep | | | jan-sep | | | R12 | Helår |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| | 2024 | 2023 | Δ% | 2024 | 2023 | Δ% | 23/24 | 2023 |
| Fastighetsvärde | 6 594 | 5 936 | 11,1% | 6 594 | 5 936 | 11,1% | 6 594 | 5 964 |
| Hyresintäkter | 98 | 85 | 16,0% | 291 | 245 | 18,4% | 390 | 345 |
| Driftnetto | 88 | 75 | 16,6% | 255 | 221 | 15,0% | 347 | 314 |
| Förvaltningsresultat | 46 | 12 | 274,9% | 82 | 83 | -1,5% | 97 | 98 |
| Belåningsgrad netto, % | 28 | 46 | -39,2% | 28 | 46 | -39,2% | 28 | 45 |
| Räntetäckningsgrad justerad, faktor | 2,0x | 2,0x | | 2,0x | 2,0x | | 2,0x | 2,1x |
Alternativa nyckeltal och definitioner som används i den här rapporten beskrivs på sid 27.
VD har ordet
Ett helt kvartal som noterat bolag
När vi stänger böckerna för tredje kvartalet, vårt första som noterat bolag, ser jag ett kvartal som har fört oss flera ytterligare steg framåt på vår tillväxtresa. Trots de lugna sommarmånaderna som utgör stor del av kvartalet har vi genom ett strategiskt förvärv etablerat oss i Göteborg. Vi har också tecknat ett flertal viktiga hyresavtal, både med befintliga hyresgäster och med nya lågprisaktörer. För att kunna öka vår tillväxttakt och bli Nordens ledande utvecklare och långsiktig ägare inom lågprishandel, har vi samtidigt fortsatt att bygga upp vår organisation för att vara redo att växla upp. Vi har många lovande projekt i vår pipeline, och vårt fokus framöver är att realisera alla de möjligheter vi ser.
Stark finansiell utveckling
Resultatet för det tredje kvartalet ligger i linje med våra förväntningar och visar att vi tar oss framåt i stabil takt. Hyresintäkterna ökade med 16 procent under kvartalet, till 98 miljoner kronor (85), och driftnettot steg med 17 procent till 88 miljoner kronor (75). Det justerade förvaltningsresultatet, exklusive jämförelsestörande poster och valutakurseffekter, ökade till 46 miljoner kronor (29). Vår starka nettouthyrning, som uppgick till 12 miljoner kronor under kvartalet, bekräftar den stora efterfrågan vi ser från lågprisaktörerna.
Möjligheter inom lågprissegmentet
Lågprisaktörerna visar starkt intresse för att etablera sig på både nya och befintliga marknader i Norden. Genom förvärvet av en handelsplats i Gamlestaden etablerade vi oss i Göteborg och vi fortsätter att växa inom alla våra segment i Sverige. Särskilt intressant att notera är att vi har tecknat vårt första avtal med Lidl och utveckling av en ny butik i Mellbystrand. Parallellt fortsätter vi vår expansion i Danmark, där vi har tecknat avtal med dagligvarukedjorna Løvbjerg och Netto, samt hyrt ut totalt 14 000 kvadratmeter till BigDollar på fyra olika orter.
Uthyrningsgrad på 99 procent
Färdigställandet av ett flertal projekt och vårt aktiva arbete med omförhandling och förlängning av hyresavtal har gjort att vi för andra kvartalet i rad har upprätthållit en genomsnittlig återstående avtalslängd på 9,1 år. Uthyrningen av Dollarstore i Växjö var ett viktigt tillskott som bidrar till vår fortsatt höga uthyrningsgrad på 99 procent. Dessa förutsättningar skapar en stabil grund för bolaget, som medför att vi kan fokusera på tillväxt genom att tillsammans med våra hyresgäster identifiera nya potentiella projekt och förvärv.
Egen förvaltningsorganisation
Vi har stärkt vår organisation med flera nya nyckelpersoner för att kunna uppnå våra tillväxtmål, där vår egen förvaltningsorganisation är redo att ta över förvaltningen av vårt svenska fastighetsbestånd den 1 januari 2025. Vårt nuvarande förvaltningsavtal med tredje part löper ut vid årsskiftet, vilket kommer innebära tillfälligt ökad förvaltningskostnad under övergångsperioden i kvartal tre och fyra. Med en egen förvaltningsorganisation kan vi uppnå fortsatt tillväxt i Sverige under de kommande åren, fast med bibehållen kostnadskostym. Det ger oss samtidigt ökad effektivitet och kontroll samt förbättrad service till våra hyresgäster och samarbetspartners.
Hållbarhetsfokus
Under kvartalet har vår nya förvaltningsorganisation redan förbättrat energiklassificeringen på ett flertal fastigheter, och vi arbetar aktivt för att hela vårt bestånd ska uppnå energiklass A–C. Vi har en stark ambition att integrera hållbarhet i hela vår verksamhet. Vårt mål är att alla våra fastigheter ska vara utrustade med solceller och snabbladdningsstationer där förutsättningar finns. Detta gör det enklare för både hyresgäster och kunder att välja hållbara alternativ. Utöver att möta våra hållbarhetsmål bidrar dessa initiativ till att öka attraktionskraften och framtidssäkra värdet på våra fastigheter.
Tillväxt
Utöver vårt fokus på att realisera vår projekt-pipeline och genomföra strategiska transaktioner, kan framtida strukturaffärer vara ett sätt att ytterligare stärka vår position och accelerera en lönsam tillväxt. Vi analyserar kontinuerligt nya marknader för fortsatt expansion och ser stora möjligheter att växa på både nya och befintliga geografiska områden. Vår affärsmodell bygger på att växa tillsammans med de ledande lågpriskedjorna, och det är avgörande för oss att förstå var dessa aktörer planerar att expandera de kommande åren. Genom att noggrant följa deras utveckling och behov, kan vi säkerställa att vi ligger steget före och kan erbjuda strategiskt belägna fastigheter för deras tillväxt.
Q3 2024 – Prisma Properties AB (publ)
Vi står väl rustade för framtiden och kommer under de kommande kvartalen att fortsätta utvärdera och genomföra lönsamma förvärv och projekt. Jag ser fram emot att tillsammans med mina medarbetare fortsätta skapa värde, både för våra hyresgäster och aktieägare.
Fredrik Mässing
VD
Q3 2024 – Prisma Properties AB (publ)
Styrkor och konkurrensfördelar med Prisma som investering
1 Attraktiva hyresstrukturer ger ett stabilt och motståndskraftigt driftnetto
Prisma genererar ett stabilt driftnetto genom att förvalta fastigheter. Grunden till det långsiktigt stabila driftnettot ligger i strukturen på hyresavtalen.
- Nya avtal tecknas i normalfallet på 10 år för handel och 20 år för snabbmats-restauranger.
- I princip alla hyresavtal är så kallade double eller triple net-avtal. Enkelt uttryckt innebär det att hyresgästerna står för de flesta av sina kostnader, exempelvis för el, skatt, försäkringar och underhåll.
- Den största delen av hyresavtalen räknas dessutom upp i takt med inflationen.
2 Fokus på en icke-cyklisk underliggande marknad
Prisma fokuserar på marknaden för lågprishandel och dagligvaruhandel. Lågprismarknaden är snabbväxande och motståndskraftig över konjunkturcykler. Ett tydligt exempel är lågprisbutikernas uppsving under senare år. I tider av hög inflation har konsumenterna blivit mer kostnadsmedvetna och väljer oftare lågprisbutiker och dagligvarubutiker med en lågprisprofil för sina inköp.
3 Starka relationer med framgångsrika och stabila hyresgäster
Prismas främsta framgångsfaktor är de starka relationerna och den nära dialogen med hyresgästerna. Våra hyresgäster består av de ledande aktörerna på marknaden i sina kategorier, exempelvis Dollarstore, Jysk, Willys och Rusta, alla med tydliga tillväxtagendor. Vi jobbar nära våra hyresgäster för att identifiera nya lägen, orter och länder där de kan etablera sig.
4 Fastigheter i attraktiva lägen
Prismas fastigheter kännetecknas av att de ligger i attraktiva och högt trafikerade lägen i anslutning till motorvägar och andra större vägar samt vid handelsplatser i snabbväxande förorter.
5 Historik av framgångsrika utvecklingsprojekt
Prisma har bevisad erfarenhet av framgångsrika utvecklingsprojekt. Koncernledningen har sedan 2016 utvecklat mer än 70 procent av det nuvarande fastighetsbeståndet. Alltid i nära samarbete med hyresgästerna.
6 Stark balansräkning
Prisma har säkerställt en stabil och långsiktig bankfinansiering och vår starka balansräkning möjliggör fortsatt hög tillväxt genom att tillvarata projekt- och förvärvsmöjligheter.
7 Erfaren koncernledning med betydande ägande i bolaget
Koncernledningen har lång erfarenhet från fastighetsförvaltning och projektutveckling och har en upparbetad relation till många av sina hyresgäster. Koncernledningen stöds av en styrelse med djup expertis inom fastighetssektorn och erfarenhet från ledande befattningar.
Q3 2024 – Prisma Properties AB (publ)
Kommentarer till resultatutveckling
Perioden juli – september 2024
Intäkter
Koncernens intäkter för perioden uppgick till 108 mkr (94), fördelade på hyresintäkter om 98 mkr (85) samt serviceintäkter om 10 mkr (10) som huvudsakligen består av vidarefakturerade fastighetskostnader. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 98,9% (98,1). Intäkter från den förvärvade fastigheten Segmentet 1 uppgick till 2 mkr i kvartalet. Merparten av dessa intäkter är under avveckling då fastigheten skall tomställas till förmån för nya hyresgäster och omprofilering av fastigheten.
Kostnader
Periodens fastighetskostnader uppgick till 16 mkr (14) varav 10 mkr (10) debiterades enligt avtal till hyresgästerna. Kostnader från den förvärvade fastigheten Segmentet 1 uppgick till 1 mkr i kvartalet. En del av dessa kostnader är under avveckling då fastigheten skall tomställas enligt ovan.
Överskottsgraden i kvartalet uppgick till 90% (89). Exklusive Segmentet 1 uppgick överskottsgraden till 91%.
Centrala administrationskostnader uppgick för perioden till 14 mkr (11) och utgörs främst av kostnader för bolagsledning och centrala stödfunktioner. Centrala administrationskostnader kommer under andra halvåret 2024 vara något förhöjda eftersom ny inkommande egen förvaltningsorganisation redovisas här fram till 31 december 2024, dvs så länge som den nya organisationen överlappar kostnaden för befintligt externt förvaltningsavtal. Inga kostnader var att betrakta som jämförelsestörande poster relaterat till börsnotering under kvartalet. Samma period föregående år uppgick jämförelsestörande poster till 4 mkr, främst relaterat till uppbyggnaden av koncernen samt förberedelser inför börsnoteringen.
Finansnetto
Finansnetto uppgick till -28 mkr (-51) och utgörs av periodens räntekostnader om -38 mkr (-41) samt upplupna ränteintäkter om 10 mkr (3). Snitträntan uppgick per balansdagen till 5,30% (5,10). Valutaeffekter under perioden uppgick till 0 mkr (-13). Från och med tredje kvartalet 2024 redovisas valutaeffekter avseende koncerninterna transaktioner i ”Övrigt totalresultat” i enlighet med IAS 21, se även not 2 Redovisningsprinciper. Tidigare perioder har inte räknats om.
Värdeförändring
Orealiserade värdeförändringar för perioden uppgick till 31 mkr (-5), främst hänförligt till en nedgång i det genomsnittliga avkastningskravet för förvaltningsfastigheter. Avkastningskravet inklusive pågående projekt har jämfört med föregående kvartal minskat från 6,64% till 6,62%.
Koncernen innehar räntederivat och orealiserade värdeförändringar på derivaten uppgick under perioden till -51 mkr (1) till följd av sjunkande marknadsräntor.
Resultat före skatt, skatt och resultat
Resultat före skatt uppgick till 27 mkr (9). Skatt för perioden uppgick till -4 mkr (-10), varav aktuell skatt 2 mkr (3) och uppskjuten skatt -6 mkr (-13). Den redovisade uppskjutna skatten för perioden består av uppskjuten skattekostnad relaterad till orealiserade positiva fastighetsvärden samt uppskjuten skatteintäkt hänförlig till orealiserade negativa värdeförändringar på derivat. Periodens resultat uppgick till 23 mkr (-1).
Perioden januari – september 2024
Intäkter
Koncernens intäkter för perioden uppgick till 321 mkr (279), fördelade på hyresintäkter om 291 mkr (245) samt serviceintäkter om 30 mkr (34) som huvudsakligen består av vidarefakturerade fastighetskostnader. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 98,9% (98,1). Totalt hyresvärde på årsbasis uppgick till 394 mkr (360). Intäkter från den förvärvade fastigheten Segmentet 1 uppgick till 11 mkr i perioden. Merparten av dessa intäkter är under avveckling då fastigheten skall tomställas till förmån för nya hyresgäster och omprofilering av fastigheten.
Q3 2024 – Prisma Properties AB (publ)
Kostnader
Periodens fastighetskostnader uppgick till 52 mkr (47) varav 30 mkr (34) debiterades enligt avtal till hyresgästerna. Kostnader från den förvärvade fastigheten Segmentet 1 uppgick till 4 mkr i perioden. En del av dessa kostnader är under avveckling då fastigheten skall tomställas enligt ovan.
Överskottsgraden i perioden uppgick till 88% (90). Överskottsgraden i perioden har påverkats negativt av Segmentet 1 i kvartal två och tre och kostnader i samband med enskilda hyresgästomställningar i kvartal ett.
Centrala administrationskostnader uppgick för perioden till 71 mkr (40) och utgörs främst av kostnader för bolagsledning och centrala stödfunktioner. 36 mkr (18) var kostnader att betrakta som jämförelsestörande poster, främst relaterat till uppbyggnaden av koncernen samt förberedelser inför börsnoteringen.
Finansnetto
Finansnetto uppgick till -102 mkr (-99) och utgörs främst av periodens räntekostnader. Snitträntan uppgick per balansdagen till 5,30% (5,10). Valutaeffekter under perioden uppgick till 9 mkr (9). Från och med tredje kvartalet 2024 redovisas valutaeffekter avseende koncerninterna transaktioner i ”Övrigt totalresultat” i enlighet med IAS 21, se även not 2 Redovisningsprinciper. Tidigare perioder har inte räknats om.
Värdeförändring
Nettoförändringen på fastighetsportföljens värde uppgick till 630 mkr (326). Orealiserade värdeförändringar för perioden uppgick till -32 mkr (-120), främst hänförligt till en mindre uppgång i det genomsnittliga avkastningskravet för förvaltningsfastigheter, från 6,53% till 6,62%, samt värdeminskning av engångskaraktär i ett projekt i Uppsala om -50 mkr.
Koncernen innehar räntederivat och orealiserade värdeförändringar på derivaten uppgick under perioden till -66 mkr (8) till följd av sjunkande marknadsräntor.
Resultat före skatt, skatt och resultat
Resultat före skatt uppgick till -22 mkr (-29). Skatt för perioden uppgick till -24 mkr (-10), varav aktuell skatt -3 mkr (1) och uppskjuten skatt -21 mkr (-11). Den redovisade uppskjutna skatten för perioden påverkas av att uppskjuten skatt ej redovisas för negativa orealiserade resultat hänförligt till fastigheter vars värde har sjunkit under förvärvsvärdet. Periodens resultat uppgick till -45 mkr (-39).
Q3 2024 – Prisma Properties AB (publ)
Fastighetsbestånd
Prisma är en nordisk utvecklare och ägare av fastigheter inom kategorierna lågprishandel, livsmedel och snabbmat med hyresgäster såsom Dollarstore, Jysk och Willys. Per den 30 september 2024 äger Prisma totalt 124 fastigheter i Sverige, Danmark och Norge till ett värde om 6,6 mdkr. Fastigheterna är strategiskt belägna, typiskt sett nära avfarter till en större väg eller motorväg.
| Fastighetsbestånd | Uthyrbar area, kvm | Fastighets-värde, mkr | Fastighets-värde, kr/kvm | Hyres-värde, mkr | Hyres-värde, kr/kvm | Ekonomisk uthyrnings-grad, % |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Sverige | 238 411 | 5 360 | 22 482 | 345 | 1 447 | 99 |
| Danmark | 47 100 | 1 184 | 25 130 | 82 | 1 752 | 100 |
| Norge | 3 077 | 50 | 16 409 | 4 | 1 323 | 100 |
| S:a förvaltningsfastigheter | 288 588 | 6 594 | 432 | 99% | ||
| Fastighet | 254 234 | 5 823 | 22 904 | 394 | 1 551 | 99 |
| Projektfastigheter | 34 354 | 771 | 22 441 | 37 | 1 088 | 100 |
| S:a förvaltningsfastigheter | 288 588 | 6 594 | 432 | 99% |
Investeringar och försäljningar
Under året har bolaget förvärvat och tillträtt fem fastigheter i Sverige, en handelsfastighet i Huddinge kommun, en utvecklingsfastighet i Uppsala samt tre markfastigheter; två i Ljusdal och en i Vänersborg, till ett underliggande fastighetsvärde om 327 mkr (109). Investeringar i fastigheter inom det egna beståndet uppgick under perioden till 318 mkr (313).
Förändring av fastighetsbestånd
| Mkr | 2024-09-30 | 2023-09-30 | 2023-12-31 |
|---|---|---|---|
| Förvaltningsfastigheter | |||
| Verkligt värde, ingående värde | 5 964 | 5 610 | 5 610 |
| Förvärv | 327 | 109 | 111 |
| Investeringar i egna fastigheter | 318 | 313 | 413 |
| Orealiserade värdeförändringar | -32 | -120 | -162 |
| Valutaomräkning | 16 | 26 | -8 |
| Verkligt värde, utgående värde | 6 594 | 5 936 | 5 964 |
Fastighetsvärdering
Samtliga fastigheter värderas externt fyra gånger per år i samband med kvartalsboksluten med undantag för de fastigheter som har tillträtts under innevarande kvartal. I dessa fall används det överenskomna fastighetsvärdet. I undantagsfall värderas projektfastigheter i tidigt skede internt med bas från den externa värderingen. Alla externa värderingar har utförts av CBRE och sker enligt IFRS 13 nivå 3. Förvaltningsfastigheterna värderas utifrån en kassaflödesmodell där varje fastighet bedöms individuellt på framtida intjäningsförmåga samt marknadens avkastningskrav. Hyresnivåer vid kontraktsförfall antas motsvara bedömda långsiktiga marknadshyror, medan driftkostnader utgår från bolagets verkliga kostnader. Inflationsantagandet antas till 2% för 2024 och för resterande år i kalkylperioden. Även projektfastigheter värderas i enlighet med denna modell med avdrag för återstående investering.
Fastighetsvärdet fastställdes vid utgången av perioden till 6,6 mdkr (5,9). För förvaltningsfastigheterna exklusive projekt uppgick marknadsvärdet till 5,8 mdkr (5,7). Värderingsyielden uppgick vid periodens utgång till 6,62% (6,33) i genomsnitt för hela portföljen.
| Mkr | 2024-09-30 | 2023-09-30 | 2023-12-31 |
|---|---|---|---|
| Förvaltningsfastigheter | |||
| Förvaltningsfastigheter | 5 823 | 5 659 | 5 643 |
| Projektvärden | 882 | 410 | 513 |
| Återstående investeringar | -111 | -132 | -191 |
| Verkligt värde, utgående värde | 6 594 | 5 936 | 5 964 |
Q3 2024 – Prisma Properties AB (publ)
Q3 2024 – Prisma Properties AB (publ)
Avkastningskrav
| Avkastningskrav (%) | Intervall | Genomsnitt |
|---|---|---|
| Sverige | 5,71-8,11 | 6,66 |
| Danmark | 5,75-7,50 | 6,43 |
| Norge | 7,15-7,55 | 7,37 |
| 5,71-8,11 | 6,62 |
Kontrakterad årshyra och uthyrningsgrad
Per 2024-10-01 uppgick kontrakterad årshyra till 390 mkr. Ekonomisk uthyrningsgrad var vid samma tidpunkt 98,9%, medan genomsnittlig återstående kontrakterad löptid uppgick till 9,1 år.
Kontraktförfallostruktur *
| Kommersiellt, löptid | Antal kontrakt | Uthyrd area, kvm | Årligt kontraktsvärde, mkr | Andel av värdet, % |
|---|---|---|---|---|
| 2024 | 3 | 259 | 1 | 0 |
| 2025 | 8 | 4 378 | 5 | 1 |
| 2026 | 2 | 649 | 1 | 0 |
| 2027 | 7 | 8 220 | 17 | 4 |
| 2028 | 11 | 7 354 | 13 | 3 |
| 2029 | 9 | 16 850 | 18 | 5 |
| 2030 | 13 | 34 646 | 63 | 16 |
| 2031 | 17 | 25 762 | 38 | 10 |
| 2032 | 31 | 65 235 | 78 | 20 |
| 2033+ | 125 | 88 271 | 156 | 40 |
| Summa | 226 | 251 623 | 390 | 100 |
- Genomsnittlig WAULT uppgår till 9,1 år.
10 största hyresgästerna
| Hyresgäst | Kategori | Årshyra, mkr* | Årshyra, %** |
|---|---|---|---|
| Dollarstore | Lågpris | 81 | 21% |
| Jysk | Lågpris | 33 | 9% |
| Willys | Livsmedel | 33 | 9% |
| Burger King | Snabbmat | 24 | 6% |
| Rasta | Snabbmat | 21 | 5% |
| CityGross | Livsmedel | 13 | 3% |
| Jula | Lågpris | 12 | 3% |
| Pizza Hut | Snabbmat | 11 | 3% |
| Jem & Fix | Lågpris | 11 | 3% |
| EKO | Lågpris | 10 | 2% |
| Summa | 249 | 64% |
- Kontrakterad hyra + index, exkl. tillägg
** Andel av kontrakterad bashyra + index, exkl. tillägg
Nettouthyrning
Nettouthyrningen, det vill säga ny kontrakterad årshyra med avdrag för uppsagda årshyror, uppgick under perioden januari-september till 39,6 mkr, vilket främst hänförs till projektfastigheter. Nyuthyrning har skett till ett hyresvärde om 50,8 mkr, varav 33,8 mkr är hänförligt till projektfastigheter, medan uppsägning från kund uppgår till 11,2 mkr. Tidsförskjutningen mellan nettouthyrning och dess resultateffekt bedöms till 6-18 månader för förvaltningsfastigheter respektive 9-24 månader för projektfastigheter.
Hyresintäkter
Lågpris
Snabbmat
Livsmedel
Övrigt
Projekt
Pågående projekt
Prisma har pågående projekt där totala investeringar bedöms uppgå till cirka 261 mkr, varav 111 mkr återstår att investera. Som pågående projekt räknas projekt där entreprenadavtal är upphandlat. Genomsnittlig yield on cost för pågående projekt bedöms till 7,5%.
Genomsnittlig ekonomisk uthyrningsgrad för projektportföljen är 100%. Under året har det färdigställts fem nybyggnationer i Sverige, varav två inom livsmedel, en inom snabbmat och två inom lågpris. I Danmark har det under året färdigställts två fastigheter varav en inom lågpris och en inom snabbmat. Samtliga fastigheter är fullt uthyrda och har ett sammantaget årligt hyresvärde om 18 mkr med en hyrestid på i genomsnitt 15 år.
| Pågående projekt, SE | Kommun | Kategori | Yta, kvm | Hyres-värde, mkr | Åter-stående löptid, år * | Inve-sterings, mkr | Varav åter-stående, mkr | Bokfört värde, mkr | Färdig-ställande, år |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Valsta 3:193 | Sigtuna | Snabbmat | 490 | 2,1 | 20 | 36 | 8 | 24 | 2024 |
| Bykvarn 1:9 | Eksjö | Lågpris | 2 065 | 2,3 | 10 | 27 | 24 | 4 | 2025 |
| Kläppa 27:16, 27:17 | Ljusdal | Lågpris | 3 300 | 3,9 | 10 | 46 | 31 | 17 | 2025 |
| Summa, SE | 5 855 | 8,3 | 13 | 109 | 63 | 45 | |||
| Pågående projekt, DK | |||||||||
| 4b, 4o, 4n Munkdrup | |||||||||
| By, Kristrup mfl | Randers | Lågpris | 6 460 | 9,4 | 13 | 113 | 12 | 129 | 2024 |
| 10ge, 10gf Stavring By, Buderup | Rebild | Lågpris | 2 500 | 2,9 | 11 | 39 | 36 | 4 | 2025 |
| Summa, DK | 8 960 | 12,3 | 12 | 151 | 48 | 134 | |||
| Summa | 14 815 | 20,6 | 12 | 261 | 111 | 179 |
- Genomsnittlig återstående löptid
Möjliga projekt
Prisma har stor potential i sin projektportfölj och bedömer i dagsläget att projekt motsvarande cirka 174 000 kvm kan startas under de närmaste tre åren till en investeringsvolym om cirka 3,8 mdkr. Cirka 75 000 kvm av detta bedöms utgöras av livsmedel. Fördelning geografiskt samt investeringsvolymens fördelning framgår av efterföljande tabell.
| Möjliga projekt * | Land | Kategori | Kvm, LOA | Bedömd investering, mkr | Bokfört värde, mkr |
|---|---|---|---|---|---|
| Byggrätter | Sverige | Lågpris | 7 800 | 183 | 39 |
| Byggrätter | Sverige | Livsmedel | 35 997 | 926 | 385 |
| Byggrätter | Sverige | Snabbmat | 3 447 | 213 | 45 |
| Byggrätter | Sverige | Övrigt | 8 031 | 123 | 101 |
| Byggrätter | Danmark | Lågpris | 2 250 | 38 | 22 |
| Övriga | Sverige | Lågpris | 41 212 | 572 | 0 |
| Övriga | Sverige | Livsmedel | 20 270 | 351 | 0 |
| Övriga | Sverige | Snabbmat | 1 530 | 68 | 0 |
| Övriga | Sverige | Övrigt | 1 000 | 11 | 0 |
| Övriga | Danmark | Lågpris | 25 910 | 579 | 0 |
| Övriga | Danmark | Livsmedel | 18 726 | 523 | 0 |
| Övriga | Danmark | Snabbmat | 1 998 | 68 | 0 |
| Övriga | Danmark | Övrigt | 5 500 | 129 | 0 |
| Summa | 173 671 | 3 783 | 592 |
- Möjliga projekt skall ha ett markavtal tecknat. (Lagfart behöver inte innehas och hyresavtal behöver inte vara tecknat). Möjliga projekt med ett markanvisningsavtal eller ett optionsavtal tecknat inkluderas också i tabellen då kontroll över marken innehas.
Information om projektportföljen är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning av projekten. Vidare baseras informationen på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningarna och antagandena ska inte ses som en prognos. Bedömningar och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidplaner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen om projektportföljen omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående projekt färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras.
Q3 2024 – Prisma Properties AB (publ)
Finansiell översikt
Räntebärande skulder
Prisma finansierar sin fastighetsportfölj uteslutande genom banklån från nordiska banker. Vid periodens utgång uppgick summan räntebärande skuld exklusive periodiserade uppläggningsavgifter till 2 947 mkr (2 900). Kapitalbindningstiden är i genomsnitt 2,1 år och samtliga skulder är säkerställda med pantbrev och/eller aktier i dotterbolag. Räntetäckningsgraden för de senaste fyra kvartalen uppgick till 2,0 ggr (2,0) och bruttobelåningsgraden uppgick till 45% (49).
Ränterisk
Med ränterisk avses risken att verkligt värde på eller framtida kassaflöden från ett finansiellt instrument varierar på grund av förändringar i marknadsräntor. Prisma använder räntederivat i form av ränteswappar och räntetak för att hantera exponeringen mot ränterisk samt erhålla önskad ränteförfallostruktur. Per den 30 september 2024 var 85% av låneportföljen säkrad med räntederivat. Ränteswappar uppgick till en nominell volym om 2 241 mkr (1 091) varav cirka 2 014 mkr i SEK och motsvarande 227 mkr i DKK. Räntetak uppgick till en nominell volym om 255 mkr (886) med en strikenivå på 3,00% och återstående löptid om 4 år.
I enlighet med redovisningsreglerna IFRS 9 redovisas derivat till marknadsvärde. För räntederivat innebär det att ett över- eller undervärde uppstår om den kontrakterade räntan i derivatet avviker från aktuell marknadsränta, där värdeförändringen redovisas i resultaträkningen. Värdeförändring i derivat uppgick under perioden till -66 mkr (8).
Den genomsnittliga räntebindningstiden för låneportföljen är 3,1 år och andelen ränteförfall inom ett år är 19%. Portföljens snittränta är vid periodens utgång 5,30% (5,10). Vid ett antagande om att samtliga rörliga räntor och erhållna swap-räntor skulle ges fastställelsedag 30 september skulle snitträntan uppgå till 5,01%.
Känslighetsanalys
Baserat på befintliga lån och derivat per 2024-09-30 blir effekten av en förändring av marknadsräntan med +/-1 procentenhet cirka +/- 0,21 procentenheter på snitträntan, motsvarande +/- 6 mkr i räntekostnad per år.
Kapitalstruktur
| Förfallotid | Räntebindning | Kapitalbindning * | Ränteswappar, förfallostruktur | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| mkr | andel, % | mkr | andel, % | mkr | snittränta, % swapportföljen | |
| Inom 1 år | 559 | 19 | 762 | 26 | 119 | 2,43% |
| 1-2 år | 425 | 14 | 1 037 | 35 | 425 | 2,91% |
| 2-3 år | 570 | 19 | 505 | 17 | 570 | 2,77% |
| 3-4 år | 510 | 17 | 419 | 14 | 500 | 2,70% |
| 4-5 år | 455 | 15 | 225 | 8 | 200 | 2,75% |
| 5-6 år | 200 | 7 | - | - | 200 | 2,73% |
| 6-7 år | - | - | - | - | - | - |
| 7-8 år | - | - | - | - | - | - |
| >8 år | 227 | 8 | - | - | 227 | 2,27% |
| Summa/snitt | 2 947 | 100 | 2 947 | 100 | 2 241 | 2,71% |
- Totala räntebärande skulder i balansräkningen inkluderar periodiserade uppläggningsavgifter, vilket förklarar avvikelsen mellan tabell och balansräkning.
45%
BELÄNINGSGRAD, BRUTTO
28%
BELÄNINGSGRAD, NETTO
56%
SOLIDITET
2,0x
RÄNTETÄCKNINGS-GRAD
Q3 2024 – Prisma Properties AB (publ)
Aktuell intjäningsförmåga
I tabellen illustreras Prismas aktuella intjäningsförmåga exklusive projekt på tolvmånadersbasis per 1 oktober 2024 med beaktande av hela fastighetsbeståndet per balansdagen. Fastigheter som har förvärvats och tillträts samt projekt som färdigställts under perioden har uppräknats till årstakt. Syftet är att belysa koncernens underliggande intjäningsförmåga. Det är viktigt att notera att den aktuella intjäningsförmågan inte ska jämställas med en prognos för de kommande tolv månaderna eftersom intjäningsförmågan inte innehåller exempelvis bedömning av hyres-, vakans-, valuta- eller ränteförändring.
Intjäningsförmågan baseras på fastighetsbeståndets kontrakterade intäkter per balansdagen med avdrag för lämnade hyresrabatter. Fastighetskostnader netto, utgår från de senaste tolv månadernas bedömda kvarvarande drifts- och underhållskostnader samt fastighetsskatt efter vidarefakturering. Fastighetsadministration baseras på bedömda kostnader på tolvmånadersbasis utifrån fastighetsportföljens storlek per balansdagen. Central administration baseras på den organisation som finns uppbyggd per balansdagen exklusive jämförelsestörande kostnader. Finansnettot har beräknats utifrån utestående räntebärande skulder och Prismas snittränta inklusive räntesäkring per balansdagen, inklusive periodiserade uppläggningsavgifter och reducerat med räntekostnader som skall belöpa på projekt. Likvida medel per den 30 september 2024 uppgick till 1 113 mkr och inlåningsränta per balansdagen beräknas till cirka 3,3%. Likvida medel har antagits konstant i nedanstående intjäningsförmåga.
| Mkr | 2024-10-01 |
|---|---|
| Kontrakterad årshyra | 390 |
| Periodiserade hyresrabatter | -8 |
| Hyresintäkter | 382 |
| Driftskostnader, netto | -20 |
| Driftnetto före fastighetsadministration | 362 |
| Direktavkastning justerad, % * | 6,4% |
| Fastighetsadministration | -20 |
| Driftnetto | 342 |
| Överskottsgrad, % | 90% |
| Direktavkastning intjäningsförmåga, % | 5,9% |
| Central administration | -40 |
| Finansnetto | -115 |
| Förvaltningsresultat | 187 |
| Antal utestående aktier vid periodens utgång, miljoner | 164,5 |
| Förvaltningsresultat per aktie, kr | 1,13 |
- Direktavkastning justerad beräknas före fastighetsadministration och periodiserade hyresrabatter.
Hållbarhet
Under 2023 lades grunden för Prismas möjlighet att arbeta strukturerat med hållbarhet, där information om bolagets samtliga fastigheter uppdaterades avseende energiprestanda. Vidare arbetades en plan för Prismas hållbarhetsarbete fram, med tillhörande handlingsplan. Ett klimatbokslut för bolagets verksamhet 2023 togs fram under våren 2024, vilket möjliggör att sätta mål enligt Science Based Targets (SBTi) för bolaget. Prisma har även inlett ett förberedelsearbete för rapportering i enlighet med EU-taxonomin under våren 2024. Kopplat till detta arbete har en klimatriskanalys för Prisma Properties genomförts under vintern 2023 och våren 2024. Vidare genomförde Prisma under första halvåret 2024 en dubbel väsentlighetsanalys i syfte att förbereda för hållbarhetsrapportering i linje med CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive) för 2025.
Q3 2024 – Prisma Properties AB (publ)
Aktien
Prismas aktie är sedan 18 juni 2024 noterad på Nasdaq Stockholm Mid Cap och hade vid utgången av perioden cirka 3 200 aktieägare. Priset per aktie vid noteringen var 27,50 kronor och stängningskurs per 30 september 2024 var 26,75 kronor. Prisma har ett aktieslag och varje aktie berättigar till en röst. Antalet aktier uppgår till 164 521 538 (100 100 000), medan genomsnittligt antal aktier under perioden uppgick till 134 442 214.
| Aktiedata | 2024 jan-sep | 2023 jan-sep |
|---|---|---|
| Aktiekurs, SEK | ||
| - Lägsta | 23,32 | n.a. |
| - Högsta | 28,17 | n.a. |
| - Stängningskurs | 26,75 | n.a. |
| Börsvärde, mdkr | 4,4 | n.a. |
| Aktiekurs/Långsiktigt substansvärde | 93% | n.a. |
| P/E | neg. | n.a. |
| Aktiens direktavkastning | n.a. | n.a. |
De 10 största enskilda ägarna per 30 september 2024 framgår av tabellen nedan.
| Större aktieägare per 2024-09-30 | Antal aktier | Ägarandel |
|---|---|---|
| Alma Property Partners II AB | 57 711 693 | 35,1% |
| Alma Property Partners I AB | 33 369 325 | 20,3% |
| Capital Group | 9 781 818 | 5,9% |
| Bonnier Fastigheter Invest AB | 8 807 382 | 5,4% |
| Swedbank Robur Fonder | 6 500 000 | 4,0% |
| Länsförsäkringar Fonder | 6 463 636 | 3,9% |
| Tredje AP-fonden | 5 000 000 | 3,0% |
| Swedbank Försäkring | 4 914 095 | 3,0% |
| ODIN Fonder | 3 375 000 | 2,1% |
| Case Kapitalförvaltning | 3 203 229 | 1,9% |
| Övriga ägare | 25 395 360 | 15,4% |
| Totalt utestående aktier | 164 521 538 | 100,0% |
| Varav utländskt ägande | 19 484 250 | 11,8% |
Källa: Data från bland andra Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen, sammanställd och bearbetad av Modular Finance AB.
Utdelningspolicy
Prismas målsättning är att generera den högsta möjliga långsiktiga totalavkastningen för sina aktieägare. Vid fastställandet av utdelningens storlek tas hänsyn till bolagets framtida investeringsbehov, allmänna ställning och bolagets utveckling. Prisma ska fortsätta att växa och enligt styrelsens bedömning genereras den högsta möjliga långsiktiga totalavkastningen genom att återinvestera vinster i verksamheten för att möjliggöra ytterligare tillväxt genom nyutveckling och förvärv. Till följd av detta uppstår ett likviditetsbehov som medför att framtida utdelning kommer att vara låg eller utebliven de närmaste åren.
Substansvärde
Det långsiktiga substansvärdet uppgick per 30 september 2024 till 4 708 mkr (2 937) och beräknas i enlighet med EPRA:s riktlinjer. Det långsiktiga substansvärdet per aktie uppgick till 28,6 kr (29,4).
Aktiekapitalets utveckling
| År | Händelse | Förändring antal aktier | Total antal aktier | Förändring aktiekapital | Aktie-kapital | Kvotvärde (kr) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2022 | Bildande | 25 000 | 25 000 | 25 000 | 25 000 | 1,000000 |
| 2022 | Aktiesplit | 99 975 000 | 100 000 000 | - | 25 000 | 0,000250 |
| 2022 | Nyemission | 100 000 | 100 100 000 | 25 | 25 025 | 0,000250 |
| 2023 | Aktiesplit | 1 100 000 | 101 200 000 | - | 25 025 | 0,000247 |
| 2023 | Nyemission | 10 214 156 | 111 414 156 | 2 526 | 27 551 | 0,000247 |
| 2024 | Nyemission | 8 807 382 | 120 221 538 | 2 178 | 29 729 | 0,000247 |
| 2024 | Fondemission | - | 120 221 538 | 475 362 | 505 090 | 0,004201 |
| 2024 | Nyemission (börsnotering) | 45 500 000 | 165 721 538 | 191 161 | 696 251 | 0,004201 |
| 2024 | Indragning av förlagsaktier | -1 200 000 | 164 521 538 | -5 042 | 691 209 | 0,004201 |
| 2024 | Fondemission | - | 164 521 538 | 5 042 | 696 251 | 0,004232 |
Q3 2024 – Prisma Properties AB (publ)
Övrig information
Medarbetare
Antalet medarbetare i koncernen uppgick vid periodens slut till totalt 15 (7). Medeltalet medarbetare under perioden uppgick till 12 personer (6).
Optionsprogram
Moderbolaget har vid periodens utgång totalt 2 850 600 köpoptioner utfärdade som berättigar Prismas personal till förvärv av lika många aktier. Optionsprogrammet löper under tre år. Den underliggande aktien har ett lösenpris som överstiger kursen per 30 september 2024, därav har ingen utspädning till följd av befintligt optionsprogram beaktats vid beräkning av resultat per aktie.
Innehav utan bestämmande inflytande
Prisma har i maj 2024 förvärvat återstående del av ett projekt i Umeå av minoriteten för 7,5 mkr, något innehav utan bestämmande inflytande kvarstår därmed ej. Resultatet tillfaller i sin helhet moderbolagets aktieägare från och med andra kvartalet 2024.
Risker och osäkerhetsfaktorer
Prisma exponeras för en mängd olika risker och osäkerhetsfaktorer. Bolaget har rutiner för att minimera dessa risker.
Fastigheter
Värdeförändringar fastigheter
Fastighetsbeståndet värderas till verkligt värde. Verkligt värde baseras på en marknadsvärdering utförd av ett oberoende värderingsinstitut och för rapportperioden har CBRE anlitats. Samtliga fastigheter värderas av externa värderare varje kvartal. Eventuell avvikelse ifrån de externa värderarnas värdering är uteslutande mer konservativ och görs av bolagsledningen i samråd med Prismas styrelse. Någon förändring i värderingstekniken har inte skett sedan senast avgiven årsredovisning.
Prisma fokuserar på att erbjuda en aktiv och hyresgästnära förvaltning för att skapa goda och långsiktiga relationer med hyresgästen vilket ger förutsättningar för att kunna upprätthålla en stabil värdeutveckling i fastighetsbeståndet. Fastighetsutvecklingskompetensen inom bolaget möjliggör vidare för att proaktiv kunna hantera risker avseende fastigheternas värde genom att säkerställa beståndets kvalité.
Hyresintäkter
Prismas resultat påverkas av vakansgraden i beståndet, kundförluster och eventuellt hyresbortfall. Uthyrningsgraden (ekonomisk) i beståndet vid periodens utgång var 98,9% och den viktade genomsnittliga återstående hyresavtalslängden var 9,1 år. Majoriteten av bolagets intäkter är hänförliga till fastigheter uthyrda till hyresgäster verksamma inom lågprishandeln. Risken för vakanser, kundförluster och hyresbortfall påverkas av hyresgästens benägenhet att fortsatt hyra fastigheten och hyresgästens ekonomiska situation samt yttre marknadsfaktorer.
Drift- och underhållskostnader
Koncernen löper en risk med kostnadshöjningar som inte kompenseras genom reglering i hyresavtalet, risken är emellertid begränsad då över 90 % av alla hyresavtal är så kallade ”double” eller ”triple net”- eller nettohyresavtal vilket innebär att hyresgästen, utöver hyran, betalar de flesta kostnader som belöper på fastigheten. Även oförutsedda reparationsbehov utgör en risk för verksamheten. Ett aktivt och ständigt pågående arbete för att bibehålla och förbättra fastigheternas skick minskar risken för reparationsbehov.
Finansiering
Koncernen är exponerad för risker hänförliga till finansieringsverksamheten i form av valutarisk, ränterisk och refinansieringsrisk. Koncernen ägde vid periodens utgång fastigheter i Norge och Danmark vilket innebär att koncernen är exponerad för valutarisk. Valutarisken hanteras delvis genom att tillgångar finansieras med upplåning i samma valuta. Ränterisk föreligger då koncernens resultat och kassaflöde påverkas av ränteförändringar. För att minska risken för räntehöjningar har koncernen räntederivat i form av räntetak och -swappar. Refinansieringsrisk är att bolaget inte kommer att kunna refinansiera sina lån när dessa förfaller. För att minska refinansieringsrisken har Prisma samarbete med flera nordiska banker och institut samt har en förfallostruktur på lånen så att de inte förfaller samtidigt.
Q3 2024 – Prisma Properties AB (publ)
Transaktioner med närstående
Koncernen hade vid årets början en ingående skuld till huvudägaren Alma Property Partners II AB om 30 mkr som under januari har återbetalats i sin helhet.
Under första kvartalet upptogs en skuld till Alma Uppsala Holding AB, ett dotterbolag till huvudägaren Alma Property Partners II AB, om 92 Mkr. Samtliga skulder har återbetalats i juni. Koncernen har per balansdagen inga utestående skulder till närstående.
Som ett led i att eliminera en potentiell framtida närståendekonflikt har Prisma Properties under första kvartalet förhandlat bort ett avtal om framtida tilläggsköpeskilling till ett JV mellan Alma Property Partners II AB och Mässing Properties (VD, Fredrik Mässing). Prisma Properties betalade en förtida lösen av tilläggsköpeskillingen till ett lägre fast belopp och skrev i samband med detta även ner fastigheten Kungsängen 34:3 med 49,5 mkr per 31 mars 2024.
Händelser efter balansdagen
Den 12 oktober tecknades avtal om att förvärva fastigheten Noret 1:50 i Mora till ett underliggande fastighetsvärde om 34 mkr med tillträde 31 oktober. Den 31 oktober tecknades avtal om att förvärva fastigheten Karise 9fb i Karise By, Danmark till ett underliggande fastighetsvärde om 25 mkr.
Q3 2024 – Prisma Properties AB (publ)
Koncernen
Koncernens resultaträkning i sammandrag
| Mkr | Not | jul-sep | jan-sep | R12 | Helår | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | 23/24 | 2023 | ||
| Hyresintäkter | 5 | 98 | 85 | 291 | 245 | 390 | 345 |
| Serviceintäkter | 5 | 10 | 10 | 30 | 34 | 42 | 45 |
| Driftskostnader | -16 | -14 | -52 | -47 | -66 | -61 | |
| Fastighetsadministration | -4 | -5 | -14 | -11 | -19 | -16 | |
| Driftnetto | 88 | 75 | 255 | 221 | 347 | 314 | |
| Central administration | -14 | -11 | -71 | -40 | -89 | -58 | |
| Finansnetto | 6 | -28 | -51 | -102 | -99 | -161 | -158 |
| Förvaltningsresultat | 46 | 12 | 82 | 83 | 97 | 98 | |
| Värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserade | 31 | -5 | -32 | -120 | -73 | -162 | |
| Värdeförändring räntederivat, orealiserad | -51 | 1 | -66 | 8 | -119 | -45 | |
| Värdeförändring räntederivat, realiserad | - | 0 | - | 0 | 0 | 0 | |
| Nedskrivning immateriella anläggningstillgångar | 7 | - | - | -7 | - | -17 | -10 |
| Resultat före skatt | 27 | 9 | -22 | -29 | -113 | -120 | |
| Aktuell skatt | 2 | 3 | -3 | 1 | -5 | 0 | |
| Uppskjuten skatt | -6 | -13 | -21 | -11 | -26 | -17 | |
| Periodens resultat | 23 | -1 | -45 | -39 | -144 | -138 | |
| Periodens resultat hänförligt till | |||||||
| Moderbolagets aktieägare | 23 | -2 | -46 | -35 | -144 | -133 | |
| Innehav utan bestämmande inflytande | - | 1 | 1 | -4 | 0 | -4 | |
| Periodens resultat | 23 | -1 | -45 | -39 | -144 | -138 | |
| Rapport över totalresultat | |||||||
| Periodens resultat | 23 | -1 | -45 | -39 | -144 | -138 | |
| Poster som har omförts eller kan omföras till periodens resultat | |||||||
| Periodens omräkningsdifferens | -5 | -6 | -0 | 6 | -9 | -2 | |
| Periodens övrigt totalresultat | -5 | -6 | -0 | 6 | -9 | -2 | |
| Summa totalresultat | 17 | -7 | -46 | -33 | -153 | -140 | |
| Periodens totalresultat hänförligt till | |||||||
| Moderbolagets aktieägare | 17 | -7 | -46 | -29 | -152 | -135 | |
| Innehav utan bestämmande inflytande | - | 1 | 1 | -4 | 0 | -4 | |
| Periodens totalresultat | 17 | -7 | -46 | -33 | -153 | -140 | |
| Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare före och efter utspädning, kr | 0,17 | -0,02 | -0,34 | -0,35 | -1,14 | -1,33 | |
| Genomsnittligt antal utestående aktier, miljoner | 134,4 | 100,1 | 134,4 | 100,1 | 126,2 | 100,5 |
Q3 2024 – Prisma Properties AB (publ)
Koncernens balansräkning i sammandrag
| Mkr | Not | 30 sep | 31 dec | |
|---|---|---|---|---|
| 2024 | 2023 | 2023 | ||
| TILLGÄNGAR | ||||
| Anläggningstillgångar | ||||
| Immateriella anläggningstillgångar | ||||
| Goodwill | 7 | 174 | 191 | 181 |
| Övriga immateriella anläggningstillgångar | 3 | 1 | 1 | |
| Materiella anläggningstillgångar | ||||
| Förvaltningsfastigheter | 8 | 6 594 | 5 936 | 5 964 |
| Inventarier, verktyg och installationer | 2 | - | 2 | |
| Nyttjanderättstillgångar | 10 | - | 12 | |
| Finansiella anläggningstillgångar | ||||
| Derivat | - | 72 | 18 | |
| Övriga långfristiga fordringar | 2 | 1 | 1 | |
| Uppskjuten skattefordran | 1 | - | 2 | |
| Summa anläggningstillgångar | 6 786 | 6 202 | 6 180 | |
| Omsättningstillgångar | ||||
| Hyresfordringar | 3 | 1 | 5 | |
| Övriga fordringar | 10 | 6 | 34 | |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 86 | 65 | 64 | |
| Bundna likvida medel | 9 | - | - | 154 |
| Likvida medel | 1 113 | 184 | 41 | |
| Summa omsättningstillgångar | 1 213 | 255 | 297 | |
| SUMMA TILLGÄNGAR | 7 999 | 6 457 | 6 477 | |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | ||||
| Eget kapital | ||||
| Aktiekapital | 1 | 0 | 0 | |
| Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare | 4 467 | 2 852 | 3 046 | |
| Eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande | - | 6 | 6 | |
| Summa eget kapital | 4 467 | 2 858 | 3 051 | |
| Långfristiga skulder | ||||
| Långfristiga räntebärande skulder | 10 | 2 064 | 2 532 | 2 467 |
| Derivat | 43 | - | - | |
| Långfristig finansiell leasingskuld | 6 | - | 8 | |
| Uppskjuten skatteskuld | 373 | 349 | 352 | |
| Summa långfristiga skulder | 2 486 | 2 880 | 2 827 | |
| Kortfristiga skulder | ||||
| Kortfristiga räntebärande skulder | 10 | 872 | 365 | 401 |
| Leverantörsskulder | 10 | 49 | 31 | |
| Skatteskulder | 16 | 25 | 26 | |
| Övriga kortfristiga skulder | 12 | 183 | 39 | |
| Förutbetalda intäkter och upplupna kostnader | 135 | 96 | 103 | |
| Summa kortfristiga skulder | 1 045 | 718 | 600 | |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 7 999 | 6 457 | 6 477 |
Q3 2024 – Prisma Properties AB (publ)
Rapport över förändring av koncernens eget kapital
| Mkr | Aktie-kapital | Övrigt tillskjutet kapital | Omräknings-reserv | Balanserade vinstmedel inkl. årets resultat | Summa eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare | Innehav utan bestämmande inflytande | Totalt eget kapital |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ingående eget kapital 2023-01-01 | 0 | 2 697 | 17 | 141 | 2 855 | 10 | 2 865 |
| Periodens resultat jan-sep | -35 | -35 | -4 | -39 | |||
| Övrigt totalresultat jan-sep | 6 | 6 | 6 | ||||
| Periodens totalresultat | - | - | 6 | -35 | -29 | -4 | -33 |
| Transaktioner med ägare | |||||||
| Erhållna aktieägartillskott | 26 | 26 | 26 | ||||
| Summa | - | 26 | - | - | 26 | - | 26 |
| Utgående eget kapital 2023-09-30 | 0 | 2 723 | 23 | 106 | 2 852 | 6 | 2 858 |
| Periodens resultat okt-dec | -98 | -98 | -1 | -99 | |||
| Övrigt totalresultat okt-dec | -8 | -8 | -8 | ||||
| Periodens totalresultat | - | - | -8 | -98 | -106 | -1 | -107 |
| Transaktioner med ägare | |||||||
| Nyemission | 0 | 300 | 300 | 300 | |||
| Summa | 0 | 300 | - | - | 300 | - | 300 |
| Utgående eget kapital 2023-12-31 | 0 | 3 023 | 15 | 8 | 3 046 | 6 | 3 051 |
| Mkr | Aktie-kapital | Övrigt tillskjutet kapital | Omräknings-reserv | Balanserade vinstmedel inkl. årets resultat | Summa eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare | Innehav utan bestämmande inflytande | Totalt eget kapital |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Ingående eget kapital 2024-01-01 | 0 | 3 023 | 15 | 8 | 3 046 | 6 | 3 051 |
| Periodens resultat | -46 | -46 | 1 | -45 | |||
| Övrigt totalresultat | -0 | -0 | -0 | ||||
| Periodens totalresultat | - | - | -0 | -46 | -46 | 1 | -46 |
| Transaktioner med ägare | |||||||
| Apportemission | 0 | 276 | 276 | 276 | |||
| Emissionskostnader | -2 | -2 | -2 | ||||
| Fondemission | 0 | -0 | - | - | |||
| Nyemission | 0 | 1 251 | 1 251 | 1 251 | |||
| Emissionskostnader | -67 | -67 | -67 | ||||
| Långsiktigt incitamentsprogram | 11 | 11 | 11 | ||||
| Förvärv av minoritetsandelar, bestämmande inflytande kvarstår | -1 | -1 | -6 | -8 | |||
| Summa | 1 | 1 458 | - | 9 | 1 468 | -6 | 1 462 |
| Utgående eget kapital 2024-09-30 | 1 | 4 481 | 15 | -29 | 4 467 | - | 4 467 |
Q3 2024 – Prisma Properties AB (publ)
Kocernens kassaflödesanalys i sammandrag
| Mkr | Not | jul-sep | jan-sep | R12 | Helår | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | 23/24 | 2023 | ||
| Den löpande verksamheten | |||||||
| Resultat före skatt | 27 | 9 | -22 | -29 | -113 | -120 | |
| Justering för poster som inte ingår i kassaflödet | 14 | 16 | 91 | 104 | 206 | 219 | |
| Finansiella poster | -6 | 13 | -16 | -9 | -8 | - | |
| Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter | -31 | 5 | 32 | 120 | 73 | 162 | |
| Realiserade värdeförändringar derivat | - | - | - | 0 | -0 | 0 | |
| Orealiserade värdeförändringar derivat | 51 | -1 | 66 | -8 | 119 | 45 | |
| Av- och nedskrivningar | 1 | - | 10 | - | 21 | 11 | |
| Betald inkomstskatt | -1 | -1 | -13 | -6 | -14 | -7 | |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital | 40 | 24 | 56 | 69 | 79 | 92 | |
| Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital | |||||||
| Förändring av rörelsefordringar | 12 | -12 | -11 | 1 | -4 | 8 | |
| Förändring av rörelseskulder | -34 | -1 | -8 | -22 | -150 | -165 | |
| Kassaflöde från löpande verksamheten | 19 | 12 | 36 | 48 | -75 | -64 | |
| Investeringsverksamheten | |||||||
| Investeringar i immateriella anläggningstillgångar | -0 | -1 | -3 | -1 | -3 | -1 | |
| Investeringar i egna fastigheter | -75 | -81 | -318 | -313 | -418 | -413 | |
| Förvärv av fastigheter | -3 | -44 | -49 | -109 | -51 | -111 | |
| Investeringar i materiella anläggningstillgångar | - | - | -0 | - | -2 | -2 | |
| Försäljning av derivat | - | - | - | 4 | - | 4 | |
| Investeringar i finansiella anläggningstillgångar | - | -1 | -5 | -1 | -159 | -155 | |
| Återbetalning av deponerade bankmedel | 9 | - | - | 154 | - | 154 | - |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | -79 | -126 | -221 | -419 | -479 | -678 | |
| Finansieringsverksamheten | |||||||
| Upptagna lån | - | 27 | 167 | 390 | 167 | 390 | |
| Amortering av lånsskulder | -31 | -20 | -106 | -29 | -179 | -103 | |
| Erhållna aktieägartillskott | - | - | - | 26 | - | 26 | |
| Nyemission | - | - | 1 185 | - | 1 485 | 300 | |
| Långsiktigt incitamentsprogram | - | - | 11 | - | 11 | - | |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | -31 | 7 | 1 257 | 387 | 1 483 | 614 | |
| Periodens kassaflöde | -91 | -107 | 1 072 | 16 | 929 | -127 | |
| Likvida medel vid periodens början | 1 204 | 290 | 41 | 168 | 184 | 168 | |
| Kursdifferens i likvida medel | -0 | 1 | 0 | 0 | 1 | 1 | |
| Likvida medel vid periodens slut | 1 113 | 184 | 1 113 | 184 | 1 113 | 41 | |
| Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalysen | |||||||
| Erhållen ränta | 0 | 0 | 0 | 0 | 3 | 3 | |
| Erlagd ränta | -36 | -40 | -112 | -108 | -153 | -149 |
Perioden juli – september 2024
Periodens kassaflöde uppgick till -91 mkr (-107). Kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick till 19 mkr (12), kassaflöde från investeringsverksamheten uppgick till -79 mkr (-126) och kassaflöde från finansieringsverksamheten uppgick till -31 mkr (7).
Kassaflödet från investeringsverksamheten utgör främst investeringar i egna fastigheter avseende projektverksamhet samt förvärvad fastighet.
Förändringen i kassaflöde från finansieringsverksamheten avser amortering av långfristiga lån.
Perioden januari – september 2024
Periodens kassaflöde uppgick till 1 072 mkr (16). Kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick till 36 mkr (48), kassaflöde från investeringsverksamheten uppgick till -221 mkr (-419) och kassaflöde från finansieringsverksamheten uppgick till 1 257 mkr (387).
Kassaflödet från investeringsverksamheten utgör främst investeringar i egna fastigheter avseende projektverksamhet samt deponerade bankmedel som har återförts under perioden.
Förändringen i kassaflöde från finansieringsverksamheten avser främst nyemission i samband med börsnotering av bolagets aktie i juni samt nyupptagna lån i Sverige och Danmark.
Q3 2024 – Prisma Properties AB (publ)
Koncernens noter
Not 1 Allmän information
Prisma Properties AB (publ) (“Prisma”), med organisationsnummer 559378-1700, är ett aktiebolag registrerat i Sverige med säte i Stockholm. Bolagets aktie är sedan den 18 juni 2024 noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Adressen till huvudkontoret är Mäster Samuelsgatan 42, 111 57 Stockholm. Bolaget och dotterbolagens (“koncernens”) verksamhet omfattar att äga och förvalta dagligvaruhandelsfastigheter.
Not 2 Redovisningsprinciper
Denna delårsrapport har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering. Upplysningar enligt IAS 34 16A framkommer i de finansiella rapporterna och dess tillhörande noter. Moderbolaget tillämpar RFR 2 Redovisning i juridiska personer och Årsredovisningslagen.
Omräkningsdifferenser hänförliga till koncerninterna lån redovisas från och med tredje kvartalet 2024 i Övrigt totalresultat i enlighet med IAS 21, då utlåningen anses vara del av Prismas nettoinvestering i utlandsverksamheten och utlåningen inte är planerad att ske inom överskådlig framtid. Jämförelseperioder har ej räknats om. Se även not 6 Finansnetto nedan. Övriga tillämpade redovisningsprinciper i delårsrapporten överensstämmer med de redovisningsprinciper som tillämpades vid upprättandet av årsredovisningen för 2023. Övriga ändrade och nya IFRS-standarder och tolkningsuttalanden från IFRS IC med ikraftträdande under året eller kommande perioder bedöms inte ha någon väsentlig påverkan på koncernens redovisning och finansiella rapporter. Tillgångar och skulder är redovisade till anskaffningsvärde, förutom förvaltningsfastigheter och räntederivat som värderas till verkligt värde.
Upprättandet av delårsrapporten kräver att bolagsledningen gör ett antal antaganden och bedömningar som påverkar resultatet och finansiell ställning. Samma bedömningar samt redovisnings- och värderingsprinciper har tillämpats som i årsredovisningen för Prisma Properties AB 2023. Bolaget publicerar fem rapporter årligen: tre delårsrapporter, bokslutskommuniké och årsredovisning.
För vissa belopp har avrundningar gjorts, vilket innebär att tabeller och beräkningar inte alltid summerar.
Not 3 Finansiella instrument
Finansiella instrument värderade till verkligt värde i rapporten över finansiell ställning utgörs av räntederivat. Verkligt värde för ränteswapper baseras på en diskontering av beräknade framtida kassaflöden enligt
kontraktets villkor och förfallodagar och med utgångspunkt i marknadsräntan på balansdagen. Ränteswapparna hänför sig till nivå 2 i värderingshierarkin.
Redovisat värde för finansiella tillgångar och skulder anses vara en rimlig approximation av verkligt värde. Det har enligt bolagets bedömning inte skett någon förändring av marknadsräntor eller kreditmarginaler sedan de räntebärande lånen togs upp som skulle få en väsentlig påverkan på skuldernas verkliga värde. Verkligt värde på hyresfordringar, övriga fordringar, likvida medel, leverantörsskulder och övriga skulder skiljer sig inte väsentligt från redovisat värde, då dessa har kort löptid.
Not 4 Segmentsrapportering
Rörelsesegment rapporteras på ett sätt som överensstämmer med den interna rapportering som lämnas till den Högsta Verkställande Beslutsfattaren (HVB). HVB är den funktion som ansvarar för tilldelning av resurser och bedömning av rörelsesegmentens resultat. Prismas verkställande direktör är identifierad som HVB. Ett rörelsesegment är en del av koncernen som bedriver verksamhet från vilken den kan generera intäkter och ådrar sig kostnader och för vilka det finns fristående finansiell information tillgänglig. Prisma följer upp verksamheten som en enhet vars resultat i sin helhet rapporteras till och utvärderas av den högsta verkställande beslutsfattaren. Koncernen rapporterar därför endast ett segment.
Not 5 Intäkternas fördelning
| Intäkternas fördelning | 2024 jan-sep | 2023 jan-sep | 2023 jan-dec |
|---|---|---|---|
| Intäkter per väsentligt område | |||
| Hyresintäkter från förvaltningsverksamheten | 291 | 245 | 345 |
| Serviceintäkter från hyresgäster | 30 | 34 | 45 |
| Summa intäkter | 321 | 279 | 390 |
| Intäkter per geografi | |||
| Sverige | 268 | 236 | 322 |
| Norge | 3 | 3 | 4 |
| Danmark | 49 | 40 | 65 |
| Summa intäkter | 321 | 279 | 390 |
Q3 2024 – Prisma Properties AB (publ)
Not 6 Finansnetto
I finansnettot ingår valutakursdifferenser som uppgick till 0 mkr (-13) för kvartalet. För perioden januari-september uppgick valutakursdifferenserna till 9 mkr (9).
Exklusive valutakursdifferenser uppgick finansnettot för kvartalet till -28 (-39) och för januari-september till -111 (-107).
Från och med tredje kvartalet 2024 har valutaeffekter avseende koncerninterna transaktioner redovisats i Övrigt totalresultat i enlighet med IAS 21, se även not 2 Redovisningsprinciper ovan. Tidigare perioder har inte räknats om.
Not 7 Goodwill
Goodwill avser uppskjuten skatt från koncernens bildande 2022. Vid periodens slut uppgick goodwill till 174 mkr (181). Nedskrivning av goodwill är kopplat till orealiserade värdenedgångar i underliggande förvaltningsfastigheter baserat på diskonterade kassaflöden. För perioden har nedskrivning av goodwill skett med 7 mkr (10).
Not 8 Förvaltningsfastigheter
Fastighetsbeståndet uppgick vid periodens slut till 6 594 mkr (5 964). Förvaltningsfastigheter värderas till verkligt värde i enlighet med IAS 40.
| Mkr | 24-09-30 | 23-09-30 | 23-12-31 |
|---|---|---|---|
| Förvaltningsfastigheter | |||
| Verkligt värde, ingående värde | 5 964 | 5 610 | 5 610 |
| Förvärv | 327 | 109 | 111 |
| Investeringar i egna fastigheter | 318 | 313 | 413 |
| Orealiserade värdeförändringar | -32 | -120 | -162 |
| Valutaomräkning | 16 | 26 | -8 |
| Verkligt värde, utgående värde | 6 594 | 5 936 | 5 964 |
Not 9 Bundna likvida medel
Bundna likvida medel vid årets ingång avser deponerade medel om 154 mkr som har återbetalats i sin helhet under perioden.
Not 10 Räntebärande skulder
Räntebärande skulder uppgick vid periodens slut till 2 936 mkr (2 868). I posten ingår periodiserade uppläggningsavgifter om 11 mkr (14). Belåningsgrad netto uppgick till 28% (45) och genomsnittlig ränta 5,30% (5,31).
Q3 2024 – Prisma Properties AB (publ)
Moderbolaget
Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funktioner och organisation för förvaltning av de fastigheter som ägs av dotterbolagen. Rörelseintäkterna uppgick till 18 mkr (15) och rörelseresultatet uppgick till -58 mkr (-29). Resultatet efter finansiella poster uppgick till 4 mkr (41). I finansnettot ingår ränteintäkter från koncernintern utlåning om 107 mkr (102).
Moderbolagets resultaträkning i sammandrag
| Mkr | jul-sep | jan-sep | R12 | Helår | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | 23/24 | 2023 | |
| Rörelseintäkter | 7 | 8 | 18 | 15 | 23 | 19 |
| Rörelsekostnader | -17 | -17 | -76 | -43 | -95 | -62 |
| Rörelseresultat | -10 | -9 | -58 | -29 | -72 | -43 |
| Resultat från andelar i koncernföretag | - | - | - | - | -13 | -13 |
| Ränteintäkter och liknande resultatposter | 37 | 30 | 107 | 102 | 138 | 133 |
| Räntekostnader och liknande resultatposter | -15 | -13 | -45 | -33 | -56 | -44 |
| Resultat efter finansiella poster | 13 | 8 | 4 | 41 | -2 | 34 |
| Erhållna och avgivna koncernbidrag | - | - | - | - | 68 | 68 |
| Resultat före skatt | 13 | 8 | 4 | 41 | 66 | 102 |
| Aktuell skatt | - | - | - | - | - | - |
| Periodens resultat | 13 | 8 | 4 | 41 | 66 | 102 |
Q3 2024 – Prisma Properties AB (publ)
Moderbolagets balansräkning i sammandrag
| Mkr | Not | 30 sep | 31 dec | |
|---|---|---|---|---|
| 2024 | 2023 | 2023 | ||
| TILLGÄNGAR | ||||
| Anläggningstillgångar | ||||
| Immateriella anläggningstillgångar | ||||
| Övriga immateriella anläggningstillgångar | 3 | 1 | 1 | |
| Summa immateriella anläggningstillgångar | 3 | 1 | 1 | |
| Materiella anläggningstillgångar | ||||
| Inventarier, verktyg och installationer | 2 | - | 2 | |
| Summa materiella anläggningstillgångar | 2 | - | 2 | |
| Finansiella anläggningstillgångar | ||||
| Andelar i koncernföretag | 1 870 | 1 860 | 1 846 | |
| Fordringar hos koncernföretag | 1 729 | 1 321 | 1 419 | |
| Övriga långfristiga fordringar | 1 | 1 | 1 | |
| Summa finansiella anläggningstillgångar | 3 600 | 3 181 | 3 267 | |
| Summa anläggningstillgångar | 3 605 | 3 182 | 3 269 | |
| Omsättningstillgångar | ||||
| Övriga kortfristiga fordringar | 0 | 1 | 1 | |
| Fordringar hos koncernföretag | 451 | 109 | 319 | |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 5 | 9 | 3 | |
| Summa kortfristiga fordringar | 455 | 119 | 324 | |
| Kassa och bank | ||||
| Kassa och bank | 947 | 10 | 1 | |
| Summa kassa och bank | 947 | 10 | 1 | |
| Summa omsättningstillgångar | 1 403 | 129 | 324 | |
| SUMMA TILLGÄNGAR | 5 008 | 3 310 | 3 593 | |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | ||||
| Eget kapital | ||||
| Bundet eget kapital | ||||
| Aktiekapital | 1 | 0 | 0 | |
| Fritt eget kapital | ||||
| Balanserat resultat | 4 861 | 2 992 | 3 292 | |
| Periodens resultat | 4 | 41 | 102 | |
| Summa eget kapital | 4 867 | 3 032 | 3 393 | |
| Skulder | ||||
| Skulder till koncernföretag | 113 | 214 | 154 | |
| Övriga skulder | 28 | 64 | 46 | |
| Summa skulder | 141 | 278 | 200 | |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 5 008 | 3 310 | 3 593 |
Q3 2024 – Prisma Properties AB (publ)
Moderbolagets noter
Not 1 Redovisningsprinciper
Moderbolaget har upprättat sin delårsrapport enligt årsredovisningslagen och Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 "Redovisning för juridisk person".
Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper framgår nedan. De nedan angivna redovisningsprinciperna för moderbolaget har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i moderbolagets finansiella rapporter, om inte annat anges.
Dotterbolag
Andelar i dotter- och intressebolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden vilket innebär att de tas upp till anskaffningsvärde minskat med eventuella nedskrivningar. Transaktionsutgifter inkluderas i det redovisade värdet för innehav i dotterbolag.
Finansiella tillgångar och skulder
Med anledning av sambandet mellan redovisning och beskattning, tillämpas inte reglerna om finansiella instrument enligt IFRS 9 i moderbolaget som juridisk person, utan moderbolaget tillämpar i enlighet med ÅRL anskaffningsvärdemetoden. I moderbolaget värderas därmed finansiella anläggningstillgångar till anskaffningsvärde minus eventuell nedskrivning och finansiella omsättningstillgångar enligt lägsta värdets princip. Nedskrivning av förväntade kreditförluster sker i enlighet med IFRS 9. Övriga finansiella tillgångar baseras på nedskrivning av marknadsvärden avseende tillgångar som är skuldinstrument.
Koncernbidrag och aktieägartillskott
Såväl erhållna som lämnade koncernbidrag redovisas som bokslutsdisposition i enlighet med alternativregeln. Aktieägartillskott förs direkt mot eget kapital hos mottagaren och aktiveras i aktier och andelar hos givaren, i den mån nedskrivning ej erfordras.
Leasing
Moderbolaget har valt att utnyttja de lättnadsregler som finns i RFR2 avseende leasing i juridisk person. Detta innebär att samtliga leasingavgifter redovisas som en kostnad linjärt över leasingperioden.
Q3 2024 – Prisma Properties AB (publ)
Rapportens undertecknande
Verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm, 6 november 2024
Fredrik Mässing
VD
Q3 2024 – Prisma Properties AB (publ)
Revisors granskningsrapport
Prisma Properties AB (publ) org.nr 559378-1700
Inledning
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapporten) för Prisma Properties (publ) per 30 september 2024 och den tremånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning.
Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har.
De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har.
Slutsats
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen.
Stockholm per dag som framgår av elektronisk signatur
Ernst & Young AB
Gabriel Novella
Auktoriserad revisor
Q3 2024 – Prisma Properties AB (publ)
Nyckeltal
| | 2024
jan-sep | 2023
jan-sep | 2023
jan-dec |
| --- | --- | --- | --- |
| Fastighetsrelaterade nyckeltal | | | |
| Antal fastigheter | 124 | 117 | 118 |
| Uthyrbar area, kvm | 288 588 | 253 125 | 262 135 |
| Förvaltningsfastigheter, mkr | 6 594 | 5 936 | 5 964 |
| Förvaltningsfastigheter exklusive projekt, mkr | 5 823 | 5 659 | 5 643 |
| Förvaltningsfastigheter, kr/kvm | 22 849 | 23 452 | 22 752 |
| Hyresvärde, mkr (exkl. projektfastigheter) | 394 | 360 | 384 |
| Hyresvärde, kr/kvm (exkl. projektfastigheter) | 1 551 | 1 538 | 1 606 |
| Genomsnittlig återstående kontraktslängd, år | 9,1 | 9,5 | 9,4 |
| Nettouthyrning, mkr | 40 | 20 | 38 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 98,9 | 98,1 | 98,2 |
| Ytmässig uthyrningsgrad, % | 99,0 | 98,8 | 99,0 |
| Direktavkastning fastigheter, % | 5,8 | 5,2 | 5,6 |
| Överskottsgrad, % | 87,7 | 90,3 | 91,0 |
| Data per aktie | | | |
| Antal utestående aktier vid periodens slut, miljoner | 164,5 | 100,1 | 111,4 |
| Genomsnittligt antal utestående aktier, miljoner | 134,4 | 100,1 | 100,5 |
| Periodens resultat, kr | -0,34 | -0,35 | -1,33 |
| Eget kapital, kr | 27,2 | 28,5 | 27,3 |
| Långsiktigt substansvärde, kr | 28,6 | 29,4 | 29,0 |
| Finansiella nyckeltal | | | |
| Långsiktigt substansvärde, mkr | 4 708 | 2 937 | 3 196 |
| Soliditet, % | 55,8 | 44,3 | 47,1 |
| Avkastning på eget kapital, % | -1,2 | -1,4 | -4,7 |
| Räntebärande nettoskuld, mkr | 1 834 | 2 716 | 2 687 |
| Belåningsgrad netto, % | 27,8 | 45,8 | 45,0 |
| Genomsnittlig ränta, % | 5,3 | 5,1 | 5,3 |
| Genomsnittlig kapitalbindning, år | 2,1 | 2,5 | 2,2 |
| Genomsnittlig räntebindning, år | 3,1 | 2,2 | 2,2 |
| Räntetäckningsgrad justerad, ggr | 2,0 | 2,0 | 2,1 |
Q3 2024 – Prisma Properties AB (publ)
Alternativa nyckeltal & definitioner
Med ett alternativt nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer ett finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering (IFRS och Årsredovisningslagen).
Fastighetsrelaterade
| Förvaltningsfastigheter
exklusive projekt, mkr | Förvaltningsfastigheternas verkliga värde exklusive värden hänförliga till projektfastigheter vid periodens utgång. |
| --- | --- |
| Förvaltningsfastigheter, kr per kvm | Förvaltningsfastigheter verkliga värde vid periodens utgång i förhållande till uthyrbar area. |
| Hyresvärde, mkr (exkl projektfastigheter) | Kontrakterad hyra vid periodens utgång samt bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. |
| Hyresvärde, kr per kvm (exkl projektfastigheter) | Kontrakterad hyra vid periodens utgång samt bedömd marknadshyra för vakanta lokaler i förhållande till uthyrbar area. |
| Genomsnittlig återstående
kontraktslängd, år | Återstående totalt kontraktsvärde i förhållande till total årshyra. |
| Nettouthyrning, mkr | Under perioden ingångna hyresavtal inklusive befintliga avtal vilka omförhandlats med avdrag för uppsagda årshyror. |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | Kontrakterad hyra för hyresavtal vilka löper vid periodens utgång i förhållande till hyresvärde. |
| Ytmässig uthyrningsgrad, % | Uthyrd area i förhållande till uthyrbar area. |
| Direktavkastning fastigheter, % | Beräknat driftnetto på årsbasis (periodens driftnetto uppräknat till helår) i förhållande till fastigheternas verkliga värde exklusive projektfastigheter vid periodens utgång. |
| Överskottsgrad, % | Driftnetto i förhållande till hyresintäkter för perioden. |
Aktierelaterade
| Genomsnittligt antal aktier under perioden före utspädning, miljoner | Antal aktier vid periodens början, justerat med antal aktier som emitterats under perioden viktat med antal dagar som aktierna varit utestående i förhållande till totalt antal dagar under perioden. |
|---|---|
| Förvaltningsresultat per aktie, kr | Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till genomsnittligt antal aktier under perioden. |
| Periodens resultat per aktie, kr | Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till genomsnittligt antal aktier under perioden. |
| Eget kapital per aktie, kr | Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till antalet aktier vid periodens utgång. |
| Långsiktigt substansvärde per aktie, kr | Långsiktigt substansvärde i förhållande till antalet aktier exklusive förlagsaktier vid periodens utgång. Förlagsaktier har dragits in under andra kvartalet 2024. |
Q3 2024 – Prisma Properties AB (publ)
Finansiella
| Långsiktigt substansvärde, mkr | Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare med återläggning av räntederivat, uppskjuten skatt samt goodwill. Definitionen är i linje med de definitioner som EPRA anger. |
|---|---|
| Soliditet, % | Eget kapital i förhållande till balansomslutningen vid periodens utgång. |
| Genomsnittligt eget kapital | Genomsnittet av eget kapital vid periodens ingång och eget kapital vid periodens utgång. |
| Avkastning på eget kapital, % | Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital för perioden. Vid delårsbokslut har resultatet omräknats till helårsbasis, med undantag för värdeförändringar, utan hänsyn till säsongsvariationer. |
| Räntebärande nettoskuld, mkr | Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel. |
| Belåningsgrad netto, % | Räntebärande skulder med avdrag för likvida medel i förhållande till fastigheternas totala verkliga värde vid periodens slut. |
| Belåningsgrad brutto, % | Räntebärande skulder i förhållande till fastigheternas totala verkliga värde vid periodens slut. |
| Genomsnittlig ränta vid periodens utgång, % | Vägd ränta på räntebärande skulder med beaktande av räntederivat på balansdagen. |
| Räntetäckningsgrad justerad, ggr | Förvaltningsresultat justerat för engångsposter med återläggning av finansnetto i förhållande till räntenetto för perioden (rullande tolv månader). |
| Driftnetto | Hyresintäkter med avdrag för drift- och underhållskostnader. |
| Finansnetto, justerat | Finansnetto justerat för valutakurseffekter och övriga finansiella kostnader. |
| Jämförelsestörande poster | Materiella poster av engångskaraktär ej kopplat till den löpande verksamheten, exempelvis avseende uppbyggnaden av koncernen samt förberedelse inför planerad börsnotering. |
Q3 2024 – Prisma Properties AB (publ)
28
| Härledning av fastighetsrelaterade nyckeltal | 2024 jan-sep | 2023 jan-sep | 2023 jan-dec | |
|---|---|---|---|---|
| Förvaltningsfastigheter, mkr | 6 594 | 5 936 | 5 964 | |
| Projektfastigheter, mkr | - | -771 | -278 | -321 |
| Förvaltningsfastigheter exklusive projekt, mkr | = | 5 823 | 5 659 | 5 643 |
| Förvaltningsfastigheter, mkr | 6 594 | 5 936 | 5 964 | |
| Uthyrbar area, tkvm | / | 289 | 253 | 262 |
| Förvaltningsfastigheter, kr/kvm | = | 22 849 | 23 452 | 22 752 |
| Kontrakterad hyra, mkr | 390 | 353 | 377 | |
| Bedömd marknadshyra vakanta ytor, mkr | + | 4 | 7 | 7 |
| Hyresvärde, mkr (exkl. projektfastigheter) | = | 394 | 360 | 384 |
| Hyresvärde, mkr | 394 | 360 | 384 | |
| Uthyrbar area, exklusive projektfastigheter, tkvm | / | 254 | 234 | 239 |
| Hyresvärde, kr per kvm (exkl. projektfastigheter) | = | 1 551 | 1 538 | 1 606 |
| Återstående totalt kontraktsvärde, mkr | 3 548 | 3 369 | 3 534 | |
| Total årshyra, mkr | / | 390 | 353 | 377 |
| Genomsnittlig återstående kontraktslängd, år | = | 9,1 | 9,5 | 9,4 |
| Periodens ingångna hyresavtal (inkl. omförhandlade), mkr | 51 | 35 | 57 | |
| Periodens uppsagda hyresavtal, mkr | - | 11 | 15 | 19 |
| Nettouthyrning, mkr | = | 40 | 20 | 38 |
| Kontrakterad hyra vid periodens utgång, mkr | 390 | 353 | 377 | |
| Hyresvärde, mkr | / | 394 | 360 | 384 |
| Ekonominisk uthyrningsgrad, % | = | 98,9% | 98,1% | 98,2% |
| Uthyrd area, tkvm | 252 | 231 | 237 | |
| Uthyrbar area, exklusive projektfastigheter, tkvm | / | 254 | 234 | 239 |
| Ytmässig uthyrningsgrad, % | = | 99,0% | 98,8% | 99,0% |
| Hyresintäkter, mkr | 321 | 279 | 390 | |
| Fastighetskostnader, mkr | - | -66 | -58 | -76 |
| Driftnetto, mkr | = | 255 | 221 | 314 |
| Driftnetto årsbasis, mkr | 340 | 295 | 314 | |
| Förvaltningsfastigheter exklusive projektfastigheter, mkr | / | 5 823 | 5 659 | 5 643 |
| Direktavkastning fastigheter, % | = | 5,8% | 5,2% | 5,6% |
| Driftnetto, mkr | 255 | 221 | 314 | |
| Hyresintäkter, mkr | / | 291 | 245 | 345 |
| Överskottsgrad, % | = | 87,7% | 90,3% | 91,0% |
Q3 2024 – Prisma Properties AB (publ)
Q3 2024 – Prisma Properties AB (publ)
30
| Härledning av finansiella nyckeltal | 2024 | 2023 | 2023 |
|---|---|---|---|
| jan-sep | jan-sep | jan-dec | |
| Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, mkr | -46 | -35 | -133 |
| Genomsnittligt antal aktier, miljoner | / 134 | 100 | 100 |
| Periodens resultat per aktie, kr | = -0,34 | -0,35 | -1,33 |
| Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare, mkr | 4 467 | 2 852 | 3 046 |
| Antal utestående aktier vid periodens utgång, miljoner | / 165 | 100 | 111 |
| Eget kapital per aktie, kr | = 27,2 | 28,5 | 27,3 |
| Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare, mkr | 4 467 | 2 852 | 3 046 |
| Räntederivat, mkr | -/+ 43 | -72 | -18 |
| Goodwill, mkr | - -174 | -191 | -181 |
| Uppskjuten skatt, mkr | + 371 | 349 | 350 |
| Långsiktigt substansvärde, mkr | = 4 708 | 2 937 | 3 196 |
| Långsiktigt substansvärde, mkr | 4 708 | 2 937 | 3 196 |
| Antal aktier exklusive förlagsaktier vid periodens utgång, miljoner | / 165 | 100 | 110 |
| Långsiktigt substansvärde per aktie, kr | = 28,6 | 29,4 | 29,0 |
| Eget kapital, mkr | 4 467 | 2 858 | 3 051 |
| Balansomslutning, mkr | / 7 999 | 6 457 | 6 477 |
| Soliditet, % | = 55,8% | 44,3% | 47,1% |
| Resultat efter skatt, mkr | -45 | -39 | -138 |
| Genomsnittligt eget kapital, mkr | / 3 759 | 2 861 | 2 958 |
| Avkastning på eget kapital, % | = -1,2% | -1,4% | -4,7% |
| Räntebärande skulder, mkr | 2 947 | 2 900 | 2 882 |
| Likvida medel, mkr | - 1 113 | 184 | 195 |
| Räntebärande nettoskuld, mkr | = 1 834 | 2 716 | 2 687 |
| Räntebärande nettoskuld, mkr | 1 834 | 2 716 | 2 687 |
| Förvaltningsfastigheter, mkr | / 6 594 | 5 936 | 5 964 |
| Belåningsgrad netto, % | = 27,8% | 45,8% | 45,0% |
| Förvaltningsresultat R12, mkr | 97 | 87 | 98 |
| Jämförelsestörande poster, mkr | + 36 | 36 | 21 |
| Finansnetto, mkr | + 161 | 133 | 158 |
| Finansnetto, justerat, mkr | / 144 | 131 | 134 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | = 2,0 | 2,0 | 2,1 |
Finansiell kalender
| Bokslutskommuniké 2024 | 19 februari 2025 |
|---|---|
| Års- och hållbarhetsredovisning 2024 | april 2025 |
| Delårsrapport Q1 2025 | 24 april 2025 |
| Delårsrapport Q2 2025 | 18 juli 2025 |
Kontaktuppgifter
Martin Lindqvist, CFO
[email protected]
070-785 97 02
Prisma Properties AB (publ)
Mäster Samuelsgatan 42
111 57 Stockholm
Sweden