Premier Fund REIT

Capital/Financing Update • Mar 28, 2025

ДОКЛАД

на "АБВ Инвестиции" ЕООД в качеството му на Довереник на облигационерите на ПРЕМИЕР ФОНД АДСИЦ ISIN код на емисията: BG2100024178 Борсов код на емисията: 4PRA Емитент: ПРЕМИЕР ФОНД АДСИЦ Период: 01.10.2024 г .- 31.12.2024 г.

Настоящия доклад е изготвен в съответствие с изискванията на чл. 100ж, ал. 1, т. 3 от Закона за публично предлагане на ценни книжа (ЗППЦК), в изпълнение на задълженията на "АБВ Инвестиции" ЕООД в качеството му на Довереник на облигационерите по емисия корпоративни облигации, емитирани от ПРЕМИЕР ФОНД АДСИЦ на 15.12.2017 г., избран с решение на Общото събрание на облигационерите от 05.12.2023г. През посочения период ИП "АБВ Инвестиции" ЕООД е спазвал задълженията си по чл.100ж от ЗППЦК като Довереник на облигационерите по посочената емисия облигации. Обобщена информация за това е представена в доклада по-долу.

1 Финансово състояние на емитента на облигациите.

През четвъртото тримесечие на 2024г. ПРЕМИЕР ФОНД АДСИЦ запазва предмета си на дейност: Инвестиране на паричните средства, набрани чрез издаване на ценни книжа в недвижими имоти посредством покупка на право на собственост и други вещни права върху недвижими имоти, извършване на строежи и подобрения оборудване и обзавеждане на имотите с цел предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг или аренда и/или последващата им продажба.

Настоящият анализ на финансовото състояние на емитента е изготвен на база данните от междинния консолидиран финансов отчет на ПРЕМИЕР ФОНД АДСИЦ за посочения период.

1.1 Анализ на активите на ПРЕМИЕР ФОНД АДСИЦ

Към 31.12.2024 г. активите на групата ПРЕМИЕР ФОНД АДСИЦ са в размер на 73 707 хил. лв., съответно отбелязват лек спад от 0.09% спрямо края на предходното тримесечие.

АКТИВИ	04 2024 000 лв.	OB 2024 "000 лв.	A 04 2024 / Q3 2024	% от активите към 31.12.2024 г.
Нетекущи активи
Инвестиционни имоти	46884	36781	27.47%	63.61%
Машини и съоръжения	1120	1140	-1.75%	1.52%
Репутация	32	32	0.00%	0.04%
Общо нетекущи активи	48 036	37 953	26.57%	65.17%
Текущи активи
Търговски и други финансови вземания	20	19	5.26%	0.03%

Предплащания и други активи	8	42	-80.95%	0.01%
Пари и парични еквиваленти	165	280	-41.07%	0.22%
Активи държани за продажба	25478	35478	-28.19%	34.57%
Общо текущи активи	25 671	35 819	-28 33%	34.83%
Общо активи	73 707 -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------	73.772	-0.09%	100.00%

Нетекущите активи се увеличават с 26.57% през периода, като това се дължи на ръст в инвестиционните имоти. Текущите активи бележат спад от 28.33% спрямо 30.09.2024 г. За това допринася спада в активите държани за продажба.

1.2 Анализ на собствения капитал и пасивите на ПРЕМИЕР ФОНД АДСИЦ

Собствен капитал и пасиви	Q4 2024 '000 лв.	Q3 2024 000 лв.	A Q4 2024 / Q3 2024	% ОТ СК и пасивите към 31.12.2024 г.
Собствен капитал
Акционерен капитал	1800	1800	0.00%	2.44%
Други резерви	10912	10912	0.00%	14.80%
Натрупана печалба/загуба	7503	7424	1.06%	10.18%
Общо собствен капитал	20 215	20136	0 30%	27.43%
Пасиви
Нетекущи пасиви
Дългосрочни заеми	21092	27867	-24.31%	28.62%
Отсрочени данъчни пасиви	470	470	0.00%	0.64%
Общо нетекущи пасиви	21 562	28 37	-23.91%	29.25%
Текущи пасиви
Краткосрочни заеми	8788	5294	66.00%	11.92%
Търговски и други задължения	23140	20003	15.68%	31.39%
Краткосрочни задължения към свързани лица	2	2	0.00%	0.00%
Общо текущи пасиви	31 930	25 299	26.21%	43.32%
Общо пасиви	53 492	53 636	-0.7796	72.57%
Общо собствен капитал и пасиви	73 707	73 772	-0.09%	100.00%

Към 31.12.2024г. общо собственият капитал на групата на ПРЕМИЕР ФОНД АДСИЦ възлиза на 20 215 хил. лв. Отчита се ръст в размер на 0.39% спрямо предходното тримесечие, който се дължи на положителна промяна във финансовия резултат.

През анализирания период нетекущите пасиви намаляват с 23.91% и са в размер на 21 562 хил. лв. Спад отчитат дългосрочните заеми. Текущите пасиви се повишават с 26.21% поради ръст в краткосрочните заеми и търговските и други задължения. Като цяло, пасивите през последното тримесечие намаляват с 0.27% до 53 492 хил. лв.

1.3 Анализ на Приходите и Разходите

Приходи / Разходи	Q4 2024 '000 лв.	Q4 2023 000 лв.	△ Q4 2024 / Q4 2023
Приходи	881	1175	-25.02%
Промяна в справедливата стойност на инвестиционни имоти	1507	1399	7.72%
Печалба от продажба на нетекущи активи	48	68	-29.41%
Разходи за материали	-17	-21	-19.05%
Разходи за външни услуги	-222	-241	-7.88%
Разходи за персонала	-161	-143	12.59%
Разходи за амортизация и обезценка на нефинансови активи	-78	-162	-51.85%
Други разходи	-452	-412	9.71%
Нетен ефект от очаквани кредитни загуби	47	-2	-2450.00%
Резултат от оперативна дейност	1553	1661	-6.50%
Финансови приходи		74	-100.00%
Финансови разходи	-1394	-1524	-8.53%
Финансови приходи/разходи нетно	-1394	-1450	-3.86%
Печалба (загуба) преди облагане с данъщи	159	24 11	-24.64%
Приходи от данъци върху дохода		4	-100.00%
Нетна печалба / загуба за периода	159	215	-26.05%
ОБЩ ВСЕОБХВАТЕН ДОХОД ЗА ПЕРИОДА	159	215	-26.05%

Към края на четвъртото тримесечие на 2024г. групата на ПРЕМИЕР ФОНД АДСИЦ реализира приходи в размер на 881 хил. лв., спрямо 1 175 хил. лв. през съпоставимия период на 2023г. Отчита се по-голяма положителна промяна в справедливата стойност на инвестиционните имоти в сравнение със съпоставимия период на 2023г., което от своя страна се отразява положително върху печалбата за периода, но не успява да компенсира напълно спадналите приходи. Оперативните разходи като цяло леко спадат. През периода от началото на годината оперативната дейност води до печалба в размер на 1 553 хил. лв. на фона на печалба в размер на 1 661 хил. лв. година по-рано. Дружеството има нетни финансови разходи към края на четвъртото тримесечие на 2024г. в размер на 1 394 хил. лв. Съответно, печалбата за периода от началото на годината към 31.12.2024 г. е в размер на 159 хил. лв. при печалба от 215 хил. лв. година по-рано.

1.4 Анализ на Ликвидността

Показателите за ликвидност са количествени характеристики на способността на предприятието да изплаща текущите си задължения с краткотрайни активи (без разходите за бъдещи периоди).

Показатели за ликвидност	Q4 2024	Q3 2024
Текуща ликвидност	0.8040	1.4158
Бърза ликвидност	0.0060	0.0135
Незабавна ликвидност	0.0052	0.0111
Абсолютна ликвидност	0.0052	0.0111

През анализирания период показателите за ликвидност на емитента се влошават спрямо стойностите от края на предходното тримесечие.

1.5 Анализ на Платежоспособността

Показателите за платежоспособността измерват степента на задлъжнялост на Дружеството и възможностите му да посрещне своите задължения.

Платежоспособност	Q4 2024	Q3 2024
Дългосрочен дълг/Активи	0.2925	0.3841
Общ дълг/Активи	0.7257	0.7271
Общ дълг/Собствен капитал	2.6462	2.6637
Ливъридж (Общо активи/Собствен капитал)	3.6462	3.6637

Към 31.12.2024г. разглежданите показатели за платежоспособност на емитента се подобряват спрямо края на предходното тримесечие.

2 Състояние на обезпечението на облигационната емисия.

При регистрирането й на 15.12.2017г. емисията облигации на ПРЕМИЕР ФОНД АДСИЦ е издадена като необезпечена и не е предвидено да има довереник на облигационерите по смисъла на Закона за публично предлагане на ценни книжа.

На 05.12.2023 г. е проведено Общо събрание на облигационерите от емисия обикновени, лихвоносни, безналични, свободно прехвърляеми облигации с ISIN: BG2100024178, издадена от ПРЕМИЕР ФОНД АДСИЦ, на което са взети решения за обезпечаване на облигационната емисия и се променя начина на изчисляване на коефициентите, които Емитентът се е задължил да спазва. Решено е за облигациите да бъдат прилагани съответно разпоредбите на ЗППЦК относно обезпечаване на публична емисия облигации, както и изискванията относно довереник на облигационерите. За довереник на облигационерите е избран лицензиран инвестиционен посредник АБВ Инвестиции ЕООД.

Съгласно решението на ОСО като обезпечение по облигационната емисия през месец Декември 2023г. бяха учредени съответните ипотеки в полза на Довереника на облигационерите върху приетите от облигационерите недвижими имоти, собственост на Емитента, подробно описани в Поканата за свикване на общото събрание на облигационерите на 05.12.2023 г. и съответните решения на проведеното тогава събрание.

На 31.01.2025г. бе проведено ОСО, на което се взе решение да отпаднат от обезпечението ПИ с идентификатор 87518.501.266, ведно с всички налични в него сгради. В изпълнение на решението на ОСО през м. февруари 2025 г. бе извършено заличаване на ипотеката върху посочените имоти.

3 Изразходване на средствата от облигационния заем.

Набраните средства от облигационния заем, в размер на 20 млн. лева, са били използвани от Дружеството за неговата основна дейност - придобиване на недвижими имоти с цел подобряване на диверсификацията на портфейла си. Подробна информация за това може да бъде намерена в Проспекта за допускане до търговия на регулиран пазар на облигационната емисия.

На 15.12.2017г. ПРЕМИЕР ФОНД АДСИЦ е емитирало емисия обикновени, поименни, безналични, необезпечени, неконвертируеми, свободно прехвърляеми, лихвоносни облигации с присвоен ISIN код: BG2100024178, с обща номинална стойност в размер на 20 000 лв., годишен лихвен процент 6.50%, с краен срок за погасяване (падеж) 15.12.2025 г. Облигационният заем е за срок от 8 /осем/ години с период на лихвено плащане на 6 месеца и падеж на лихвените плащания съответно на: 15.06.2018 г.; 15.06.2019 г.; 15.12.2019 г.; 15.06.2020 г.; 15.12.2020 г.; 15.06.2021 г.; 15.06.2022 г.; 15.06.2022 г.; 15.06.2023 г.; 15.12.2023 г.; 15.06.2024 г.; 15.12.2024 г.; 15.06.2025 г.; 15.12.2025 г. Амортизацията на главницата се извършва на 10 равни вноски по 2 000 000 лева, дължими на датите на всяко 6-месечно лихвено плащане, съответно на: 15.06.2021 г.; 15.06.2022 г.; 15.12.2022 г.; 15.06.2023 г.; 15.06.2023 г.; 15.06.2024 г.; 15.12.2024 г.; 15.06.2025 г.; 15.12.2025 г. На 09.12.2020 г. е проведено Общо събрание на облигационерите от емисия обикновени, лихвоносни, безналични, свободно прехвърляеми, необезпечени облигации с ISIN: BG2100024178, издадена от ПРЕМИЕР ФОНД АДСИЦ, на което е взето решение за промяна на приложимия лихвен процент по облигациите, който след падежна дата 15.12.2020 г. се изменя на 4.50% годишно.

Към датата на настоящия доклад Емитентът е изплатил всички падежирали суми по облигационната емисия.

ব Финансови показатели.

Емитентът е поел да спазва следните финансови показатели до пълното погасяване на облигационния заем:

-- Съотношение Пасиви/Активи: Максимална стойност на отношението на пасивите към активите по счетоводен баланс (по консолидиран счетоводен баланс, сумата на текущи + нетекущи пасиви отнесени към общата сума на активите). Емитентът поема задължение през периода до изплащането на облигационния заем да поддържа съотношение Пасиви/Активи не по-високо от 97 %.

По данни от отчета на емитента за изпълнение на задълженията по облигациите към 31.12.2024г. стойността на показателя е 0.7257 (72.57%);

-- Коефициент на Покритие на разходите за лихви- Минимална стойност на коефициент на покритие на разходите за лихви (по консолидиран счетоводен баланс, изчислен, като печалбата от обичайната дейност, увеличена с разходите за лихви, се разделя на разходите за лихви). Емитентът поема задължение през периода до изплащането на облигационния заем да поддържа съотношението Покритие на разходите за лихви не по-ниско от 1.05.

По данни от отчета на емитента за изпълнение на задълженията по облигациите към 31.12.2024г. стойността на показателя е 1.12;

-- Коефициент на Текуща ликвидност: Текущата ликвидност се изчислява като общата сума на краткотрайни активи в баланса се раздели на общата сума на краткотрайните пасиви (по консолидиран счетоводен баланс). Емитентът поема задължение през периода до изплащането на облигационния заем да поддържа съотношение на текущата ликвидност не по-ниско от 0.5.

По данни от отчета на емитента за изпълнение на задълженията по облигациите към 31.12.2024г. стойността на показателя е 0.80.

Съгласно предложението за записване на облигациите, ако наруши 2 или повече от определените финансови съотношения, дружеството ще предприеме незабавни действия в срок до 6 месеца от настъпването на съответното обстоятелство да приведе показателите/ съотношенията в съответствие с изискванията по-горе. Ако в този срок не се постигнат заложените параметри, в срок от 30 работни дни емитентът ще предложи на Общото събрание на облигационерите програма за привеждане в съответствие с изискванията.

5 Обстоятелства по чл. 100г, ал. 3 от ЗППЦК.

През отчетния период не са налице обстоятелства по чл.100г, ал.3 от ЗППЦК.

Дата: 28.03.2025 г.

Управител: д-р Я. Русинов

Управител: И. Петров

Електронно подписан документ от : YAVOR ILIEV RUSINOV Дата : 25/03/28 09:50:25+0200 В съответствие с eIDAS.

Електронно подписан документ от : IVO IVANOV PETROV Дата : 25/03/28 09:48:02+0200 В съответствие с еDAS