Intäkter Fastighetsförvaltning uppgick till 848 (648) MSEK. Ökningen för jämförbara enheter var 25 procent justerat för valutakurseffekter
Driftnetto Fastighetsförvaltning uppgick till 698 (542) MSEK. Ökningen för jämförbara enheter var 22 procent justerat för valutakurseffekter
Driftnetto Operatörsverksamhet uppgick till 184 (26) MSEK
EBITDA uppgick till 829 (521) MSEK, en ökning med 59 procent
Cash earnings uppgick till 515 (196) MSEK, motsvarande 2,80 (1,07) SEK per aktie
Orealiserade värdeförändringar Förvaltningsfastigheter och derivat uppgick till -67 (97) MSEK respektive -59 (187) MSEK. Orealiserade värdeförändringar Rörelsefastigheter uppgick till -1 (-13) MSEK (redovisas endast i informationssyfte)
Periodens resultat uppgick till 101 (258) MSEK, motsvarande 0,66 (1,41) SEK per aktie
Intäkter Fastighetsförvaltning uppgick till 3 307 (2 422) MSEK, vari ingår statliga stöd om 117 (26) MSEK. Ökningen för jämförbara enheter var 30 procent justerat för valutakurseffekter
Driftnetto Fastighetsförvaltning uppgick till 2 868 (2 027) MSEK. Ökningen för jämförbara enheter var 30 procent justerat för valutakurseffekter
Driftnetto Operatörsverksamhet uppgick till 566 (-22) MSEK, vari ingår statliga stöd om 143 (185) MSEK
EBITDA uppgick till 3 304 (1 868) MSEK, en ökning med 77 procent
Cash earnings uppgick till 2 056 (713) MSEK, motsvarande 11,18 (3,88) SEK per aktie
Orealiserade värdeförändringar Förvaltningsfastigheter och derivat uppgick till 1 185 (-368) MSEK respektive 2 318 (740) MSEK. Orealiserade värdeförändringar Rörelsefastigheter uppgick till 331 (47) MSEK (redovisas endast i informationssyfte)
Periodens resultat uppgick till 4 204 (609) MSEK, motsvarande 22,94 (3,32) SEK per aktie
Styrelsen föreslår en utdelning om 2,50 (–) SEK per aktie, totalt cirka 460 (–) MSEK

	Okt-dec			Jan-dec
MSEK	2022	2021	4%	2022	2021	A%
Total nettoomsättning	1623	974	67	5 654	3 273	73
Varav Fastighetsförvaltning	848	648	31	3 307	2422	37
Varav Operatörsverksamhet	775	326	138	2 347	851	176
Totalt driftnetto	882	568	55	3 434	2 005	71
Varav Fastighetsförvaltning	698	542	29	2 868	2 027	41
Varav Operatörsverksamhet	184	26	608	566	-22	n.a
EBITDA	829	521	59	3 304	1 868	77
Periodens/årets resultat	101	258	-61	4 204	609	590
Resultat per aktie, SEK	0.66	1.41	-53	22.94	3.32	591
Cash earnings	515	196	163	2 056	713	188
Cash earnings per aktie, SEK	2,80	1,07	163	11.18	3.88	188
Marknadsvärde fastigheter				69 231	62 596	11
Räntebärande nettoskuld				32 334	31 159	4
Beläningsgrad netto, %				46.7	49.8	n.a
Räntetäckningsgrad, ggr	3,1	2,5	n.a	3,7	2,1	n.a
EPRA NRV per aktie, SEK				205,03	173.54
WAULT (Förvaltningsfastigheter), år				15.0	14,0	m.a
RevPAR (Operatörsverksamhet) för jämförbara
enheter och jämförbar valutakurs, SEK	969	455	113	811	295	175

Hotellmarknadens återhämtning under 2022 var både snabbare och starkare än vad vi vågade hoppas på när året började. Efter en svag start på grund av coronarestriktioner vände efterfrågan upp med kraft när dessa avvecklades. Nu, tre kvartal senare, är RevPAR i Pandox portfölj i stort sett tillbaka på nivåer före pandemin (nominellt), dock med den skillnaden att snittpriserna är högre och beläggningen något lägre. Vi kan återigen konstatera att hotellmarknaden visat prov på sin förmåga att övervinna svåra kriser.

För Pandox ledde hotellmarknadens starka återhämtning till en kraftig resultatförbättring både för helåret och det fjärde kvartalet. För jämförbara enheter ökade nettoomsättning och totalt driftnetto med 66 respektive 58 procent 2022 jämfört med 2021. För det fjärde kvartalet var ökningen 54 respektive 44 procent. Justerat för statliga stöd var vårt totala driftnetto 2022 endast något lägre än 2019.

Oron på räntemarknaden har lett till högre finansieringskostnader, vilket också skapat ett visst tryck uppåt på direktavkastningskraven i hotellfastighetsmarknaden. Men kombinationen av direktavkastningskravens högre ingångsnivå och ökade kassaflöden har så här långt begränsat den negativa värdeeffekten för Pandox.

Normaliseringen av hotellmarknaden har under året reflekterats i högre värderingar av våra fastigheter. Detta till följd av ett högre förväntat kassaflöde med uthålligt högre snittpriser, som vägt tyngre än ökade direktavkastningskrav. För hela fastighetsportföljen ökade det genomsnittliga direktavkastningskravet med 0,14 procentenheter till 5,74 procent vid utgången av 2022 jämfört med samma tidpunkt 2021. Mätt från årsskiftet 2019, innan pandemin, har det genomsnittliga direktavkastningskravet ökat med 0,18 procentenheter.

Det är värt att betona att vi enbart har bankfinansiering och att vi har en god dialog med våra långivare om kommande refinansieringar. Utvecklingen i räntemarknaden innebär dock att Pandox räntekostnader kommer att öka ytterligare under 2023.

Turbulensen på fastighetsmarknaden har skapat affärsmöjligheter för Pandox, som vi valt att utnyttja genom förvärv av NH Brussels Louise i Belgien och DoubleTree by Hilton Bath i Storbritannien för totalt motsvarande cirka 900 MSEK. För den förstnämnda fastigheten har vi tecknat ett nytt hyresavtal med Citybox som träder i kraft 2024 efter genomförd renovering. Den andra fastigheten är redan välinvesterad och har god potential att ta ytterligare marknadsandelar. Vi har också frigjort kapital genom avyttring av InterContinental Montreal i Kanada (per 1 februari 2023), Mora Hotell & Spa i Sverige och Scandic Kajanus i Finland för totalt motsvarande cirka 790 MSEK. Det är medel som vi bedömer kan återinvesteras i nya projekt till högre avkastning.

Under 2022 var inhemsk fritidsefterfrågan genomgående stark samtidigt som inhemsk affärsefterfrågan förbättrades väsentligt i takt med att året förlöpte. Viss internationell efterfrågan saknas dock fortfarande och det finns därmed potential till förbättring. Det gäller också större möten och mässor som tar längre tid att planera in och fylla upp. Avvecklade covid-19-restriktioner i Kina bör också kunna leda till ökat kinesiskt resande till Europa, framförallt under andra halvåret 2023. Det gynnar i synnerhet större klassiska turistmål och storstäder men också flygplatshotell vid större flygplatser.

Baserat på Pandox storlek, data, insikter och engagerade medarbetare, som drivs av att skapa värde för både Pandox och dess partners, står vi starka på hotellfastighetsmarknaden. Med övervägande rörliga intäkter, vilket normalt erbjuder ett skydd mot ökade rörelsekostnader och högre räntor, har vi en attraktiv affärsmodell. Därutöver ger vår goda finansiella ställning och starka kassaflöde oss frihet att vara opportunistiska när det gäller investeringar och förvärv. Vi är också öppna för att sälja hotellfastigheter om priset är rätt och därigenom frigöra ytterligare kapital som kan återinvesteras i nya projekt med högre potential till värdeskapande.

Vi har en försiktigt optimistisk syn på hotellmarknaden 2023 baserat på omvärldsförväntningar om att konjunkturnedgången kan bli mildare än befarat och att vi redan 2024 kan se ekonomisk tillväxt igen. Det finns fortsatt återhämtningspotential i affärsresande och internationellt resande. Den största risken är fortsatt direkta och indirekta effekter från kriget i Ukraina.

Mot bakgrund av hotellmarknadens återhämtning samt Pandox starka kassaflöde och stabila finansiella ställning, föreslår styrelsen en utdelning om 2,50 SEK per aktie, motsvarande totalt cirka 460 MSEK.

Pandox vision är att vara ett av de ledande hotellfastighetsbolagen i världen.

Affärsidén är att äga hotellfastigheter och hyra ut dessa till starka hotelloperatörer under långa omsättningsbaserade hyresavtal. Pandox förmåga att agera genom hela hotellvärdekedjan både sänker risken och skapar nya affärsmöjligheter.

Pandox strategi och affärsmodell bygger på:

1. Fokus på hotellfastigheter
1. Stora hotellfastigheter i strategiska lägen
1. Långa omsättningsbaserade hyresavtal med de främsta hotelloperatörerna och delade
investeringar
1. Hållbarhet med affärsfokus
1. Geografisk diversifiering minskar svängningar 6. Egen drift minskar risk

Belåningsgrad

Pandox målsättning är en belåningsgrad om 45–60 procent, beroende på marknadsförutsättningar och rådande möjligheter. Bolaget definierar belåningsgrad som räntebärande skulder minus likvida medel i förhållande till fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång.

Utdelningspolicy

Pandox målsättning är en utdelningsandel på 30–50 procent av cash earnings, med en genomsnittlig utdelningsandel över tid på cirka 40 procent. Framtida utdelningar, och storleken på sådana utdelningar, beror på Pandox framtida utveckling, finansiella ställning, kassaflöden och rörelsekapitalbehov.

Pandox presenterar bokslutskommunikén 2022 för investerare, analytiker och media via en webbsänd telefonkonferens den 9 februari kl. 08:30 CET. Som en tjänst till Pandox intressenter sker också en extern uppdatering av hotellmarknaden.

För att följa webcasten, gå till https://ir.financialhearings.com/pandox-q4-2022

För att delta via telefon, vänligen använd något av nedanstående nummer: SE: +46 8 505 163 86 UK: +44 20 319 84884 US: +1 412 317 6300

Pinkod: 9224444#

Denna information är sådan information som Pandox AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 9 februari 2023 kl. 07:00 CET.

Liia Nõu, vd +46 (8) 506 205 50

Anneli Lindblom, CFO +46 (0) 765 93 84 00

Anders Berg, Head of Communications and IR +46 (0) 760 95 19 40

Publicering årsredovisning 2022 10 mars 2023 Årsstämma 2023 12 april 2023 Delårsrapport januari-mars 2023 26 april 2023 Delårsrapport januari-juni 2023 14 juli 2023 Delårsrapport januari-september 2023 26 oktober 2023

Det andra halvåret 2022 var det första utan betydande pandemirestriktioner i Europa sedan 2019. Förutom ett ökat inhemskt och regionalt resande förbättrades det internationella resandet väsentligt. Helår 2022 uppgick det internationella resandet i Europa till cirka 80 procent av 2019 års nivå (UNWTO). För hotellmarknaden följde det fjärde kvartalet samma mönster som det tredje kvartalet, med en beläggningsgrad som var något lägre än 2019 års nivå samtidigt som snittpriset etablerade sig på betydligt högre nivåer än innan pandemin. Hotellmarknaden har nu återgått till ett nära nog normalt säsongsmönster och affärsmix, samt ur ett nominellt RevPARperspektiv återhämtat sig fullt ut efter pandemin.

I Europa** uppgick beläggningsgraden till 66 procent i det fjärde kvartalet, jämfört med 70 procent i motsvarande period 2019. Allt sedan sommaren 2022 har RevPAR-tillväxten rört sig i ett positivt tvåsiffrigt territorium med ökad efterfrågan inom alla segment, drivet av ett starkt fritidsresande på högre nivåer än 2019. Affärsefterfrågan förbättrades men nådde inte upp till prepandemiska nivåer. Det finns en tendens till lägre efterfrågan på individuellt affärsresande än tidigare. I den andra vågskålen finns dock indikationer på ökad efterfrågan för företagskonferenser och företagsevents. Även om det internationella resandet ökade så saknades fortfarande långdistanstrafik från Asien, i synnerhet Kina. De nyligen lättade restriktionerna för kinesiskt utresande har ännu inte materialiserats i hotellefterfrågan.

Snittprisutvecklingen i Europa var fortsatt stark, initialt drivet av uppdämd efterfrågan från fritidssegmentet, men successivt även med stöd från alla övriga delsegment i marknaden. I det fjärde kvartalet var snittpriset i Europa cirka 134 EUR (110 EUR 2019) och RevPAR var cirka 89 EUR (77 EUR 2019).

Pandox marknader utvecklades väl i det fjärde kvartalet, men med vissa skillnader förklarat av olika sammansättning i efterfrågan. I Norden* uppgick beläggningsgraden till 57 procent jämfört med 59 procent motsvarande period 2019. I likhet med tidigare presterade regionala marknader bättre än huvudstäder relativt sett. Mönstret för beläggningsgraderna var detsamma som i det tredje kvartalet med

Sverige, Norge och Danmark strax under 2019 års nivåer medan Finland hölls tillbaka av Helsingfors på grund av ett relativt stort beroende av långdistansflyg från Asien och rysk efterfrågan. Snittprisutvecklingen var starkast i Norge med en ökning på 24 procent jämfört motsvarade period 2019, följt av Sverige med 10 procent. Snittpriserna för Norden som helhet överträffade 2019 års nivå med 13 procent i det fjärde kvartalet, vilket bidrog till en RevPAR-tillväxt om 8 procent.

I Storbritannien** fortsatte den starka utvecklingen både sett till beläggningsgrader och snittpriser. Den regionala hotellmarknaden återhämtade sig snabbare under 2022 jämfört med London, som i likhet med andra storstäder i Europa såg en långsammare återhämtning. I det fjärde kvartalet var dock hotellmarknaden i London mycket stark med stöd av god internationell efterfrågan drivet av ett svagt brittiskt pund. I det fjärde kvartalet uppgick beläggningsgraden för Storbritannien som helhet till 74 procent vilket var i paritet med motsvarande period 2019, samtidigt som snittpriserna ökade med hela 21 procent. Sammantaget uppgick RevPAR för UK Regional, tillika Pandox huvudmarknad, till 62 GBP i det fjärde kvartalet (51 GBP 2019).

På grund av en försiktigare strategi kring restriktionslättnader tog återhämtningen i Tyskland** fart först från mitten av det andra kvartalet. Den långsiktiga trenden var fortsatt positiv i det fjärde kvartalet med en återgång till en mer normal efterfrågemix. Beläggningsgraden för Tyskland som helhet uppgick till 62 procent i det fjärde kvartalet jämfört med 72 procent motsvarande period 2019, samtidigt som snittpriserna ökade med 8 procent. Jämfört med till exempel Storbritannien är Tyskland mer beroende av mötes- och kongressrelaterad efterfrågan med större säsongsmässiga variationer.

Bryssel** som domineras av internationell efterfrågan utvecklades positivt och beläggningsgraden uppgick till 70 procent i det fjärde kvartalet. RevPAR var 104 EUR, motsvarande 5 procent högre än jämförelseperioden 2019, vilket visar att även marknader med ett högt beroende av internationella möten, delegationer och konferenser nu är tillbaka på goda nivåer.

* Benchmarking Alliance baserat på öppna hotell ** STR baserat på öppna hotell

Källa: STR, Benchmarking Alliance. Baserat på öppna hotell. Avrundade siffror.

Koncernens nettoomsättning uppgick till 1 623 (974) MSEK, en ökning med 67 procent. För jämförbara enheter ökade nettoomsättningen med 54 procent justerat för valutakurseffekter.

Intäkter från Fastighetsförvaltning uppgick till 848 (648) MSEK, en ökning med 31 procent. Intäktsökningen förklaras främst av ökade omsättningsbaserade hyror i de flesta länder. I jämförelsekvartalet ingår mottagna statliga stöd om 8 MSEK. Omsättningsbaserade hyror uppgick totalt till 286 (144) MSEK. För jämförbara enheter ökade intäkterna med 25 procent justerat för valutakurseffekter.

Intäkter från Operatörsverksamhet uppgick till 775 (326) MSEK, en ökning med 138 procent. För jämförbara enheter ökade intäkterna med 109 procent och RevPAR med 113 procent, justerat för valutakurseffekter. Ett hotell var stängt för renovering hela kvartalet.

Totalt driftnetto uppgick till 882 (568) MSEK, en ökning med 55 procent. För jämförbara enheter ökade totalt driftnetto med 44 procent justerat för valutakurseffekter.

Driftnetto från Fastighetsförvaltning uppgick till 698 (542) MSEK, en ökning med 29 procent. För jämförbara enheter ökade driftnettot med 22 procent, justerat för valutakurseffekter.

Driftnetto från Operatörsverksamhet uppgick till 184 (26) MSEK. I jämförelsekvartalet ingår mottagna statliga stöd om 28 MSEK.

Kostnaderna för den centrala administrationen uppgick till -59 (-52) MSEK.

Avskrivningar Operatörsverksamhet uppgick till -141 (-73) MSEK, varav -66 MSEK avser utrangering inventarier i samband med ombyggnation. Avskrivningar om -6 (-5) MSEK ingår i administrationskostnader.

De finansiella kostnaderna uppgick till -297 (-229) MSEK, varav -21 (-20) MSEK utgörs av avskrivningar av aktiverade uppläggningskostnader för lån. Ökningen förklaras huvudsakligen av högre basräntor och negativa valutakurseffekter och endast till mindre del av ökade kreditmarginaler.

De finansiella intäkterna uppgick till 8 (2) MSEK. Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar uppgick till -26 (-21) MSEK.

Orealiserade värdeförändringar för Förvaltningsfastigheter uppgick till -67 (97) MSEK, där ökade direktavkastningskrav motverkats av högre förväntade kassaflöden. Realiserade värdeförändringar för Förvaltningsfastigheter uppgick till 1 (-16) MSEK.

Orealiserade värdeförändringar för Rörelsefastigheter uppgick till -1 (-13) MSEK (redovisas endast i informationssyfte).

Orealiserade värdeförändringar på derivat uppgick till -59 (187) MSEK.

Den aktuella skatten uppgick till -24 (-78) MSEK. Aktuell skatt har påverkats av utfall i diverse skatteprocesser i olika jurisdiktioner där Pandox är verksamma. Uppskjuten skatt har påverkats positivt med en aktivering av underskott i Kanada, sammantaget en total effekt avseende koncerns skattekostnad om cirka -5 MSEK.

Uppskjuten skatt uppgick till -117 (-127) MSEK. Se vidare not 3 på sida 21.

Periodens resultat uppgick till 101 (258) MSEK och periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 121 (259) MSEK, vilket motsvarar 0,66 (1,41) SEK per aktie.

Cash earnings uppgick till 515 (196) MSEK.

Per 31 december 2022 uppgick likvida medel och outnyttjade kreditfaciliteter till 4 489 MSEK, jämfört med 4 511 MSEK per 30 september 2022. Under det fjärde kvartalet har Pandox genomfört refinansieringar om 2 515 MSEK.

Per 31 december 2022 uppgick kundfordringar hänförliga till uppskjutna hyror under temporära betalningsvillkor till motsvarande 304 MSEK, jämfört med 352 MSEK per 30 september 2022.

Koncernens nettoomsättning uppgick till 5 654 (3 273) MSEK, en ökning med 73 procent. För jämförbara enheter ökade nettoomsättningen med 66 procent justerat för valutakurseffekter.

Intäkter från Fastighetsförvaltning uppgick till 3 307 (2 422) MSEK, en ökning med 37 procent. Omsättningsbaserade hyror uppgick totalt till 1 020 (373) MSEK. Mottagna statliga stöd uppgick till 117 (26) MSEK. För jämförbara enheter ökade intäkterna med 30 procent, justerat för valutakurseffekter.

Intäkter från Operatörsverksamhet uppgick till 2 347 (851) MSEK, en ökning med 176 procent. För jämförbara enheter ökade intäkterna med 162 procent och RevPAR med 175 procent, justerat för valutakurseffekter.

Totalt driftnetto uppgick till 3 434 (2 005) MSEK, en ökning med 71 procent. För jämförbara enheter ökade totalt driftnetto med 58 procent justerat för valutakurseffekter.

Driftnetto från Fastighetsförvaltning uppgick till 2 868 (2 027) MSEK, en ökning med 41 procent. För jämförbara enheter ökade driftnettot med 30 procent justerat för valutakurseffekter.

Driftnetto från Operatörsverksamhet uppgick till 566 (-22) MSEK. Mottagna statliga stöd uppgick till 143 (185) MSEK.

Kostnaderna för den centrala administrationen uppgick till -153 (-157) MSEK.

Avskrivningar Operatörsverksamhet uppgick till -330 (-278) MSEK, varav -66 MSEK avser utrangering inventarier i samband med ombyggnation. Avskrivningar om -23 (-20) MSEK ingår i administrationskostnader.

De finansiella kostnaderna uppgick till -1 022 (-944) MSEK, varav -76 (-77) MSEK utgörs av avskrivningar av aktiverade uppläggningskostnader för lån. De finansiella intäkterna uppgick till 19 (4) MSEK. Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar uppgick till -95 (-88) MSEK.

Orealiserade värdeförändringar för Förvaltningsfastigheter uppgick till 1 185 (-368) MSEK, där högre förväntade kassaflöden med stöd av uthålligt högre snittpriser vägt tyngre än ökade direktavkastningskrav. Realiserade värdeförändringar för Förvaltningsfastigheter uppgick till -5 (-28) MSEK.

Orealiserade värdeförändringar för Rörelsefastigheter uppgick till 331 (47) MSEK (redovisas endast i informationssyfte).

Orealiserade värdeförändringar på derivat uppgick till 2 318 (740) MSEK, främst förklarat av högre långa marknadsräntor.

Den aktuella skatten uppgick till -164 (-128) MSEK. Uppskjuten skatt uppgick till -983 (-149) MSEK.

Periodens resultat uppgick till 4 204 (609) MSEK och periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 4 217 (610) MSEK, vilket motsvarar 22,94 (3,32) SEK per aktie.

Cash earnings uppgick till 2 056 (713) MSEK.

	Okt-dec		Jan-dec
MSEK	2022	2021	2027	2021
Hyresintäkter	803	606	3 052	2779
Ovriga fastighetsintäkter	45	47	255	143
Kostnader, exklusive fastighetsadministration	-63	-56	-245	-218
Driftnetto, före fastighetsadministration	785	597	3 062	7 204
Fastighetsadministration	-87	-50	-194	-177
Bruttoresultat	698	542	7 868	2 027
Driftnetto, efter fastighetsadministration	698	542	7868	2027

Hyresintäkter och Övriga fastighetsintäkter uppgick till 848 (648) MSEK, en ökning med 31 procent. För jämförbara enheter ökade intäkterna med 25 procent, justerat för valutakurseffekter.

Ett förbättrat affärsläge resulterade i omsättningsbaserade hyror om 286 (144) MSEK. Rörliga hyresintäkter genererades i 78 (av 96) hyresavtal med miniminivå.

Kontrakterade minimihyror plus fasta hyror uppgår enligt avtal till cirka 2 000 MSEK mätt i årstakt.

Beläggningsgraden för jämförbara hotell uppgick till cirka 62 (51) procent i kvartalet, förklarat av ett ökat resande och högre efterfrågan i samtliga segment.

I princip alla delsegment och marknader, med undantag för Helsingfors, utvecklades starkt. Särskilt god beläggning noterades i Irland och Storbritannien.

Driftnettot uppgick till 698 (542) MSEK, en ökning med 29 procent. I Fastighetsadministration ingår engångskostnader om cirka -20 MSEK. För jämförbara enheter ökade driftnettot med 22 procent, justerat för valutakurseffekter.

I Fastighetsförvaltning är det hyresgästerna som själva bär kostnaderna för energi och högre energipriser har därför ingen direkt påverkan på Pandox.

	Okt-dec		lan-dec
MSEK	2027	2021	2022	2021
Intäkter	775	326	2347	851
Kostnader	-732	-373	-2111	-1 151
Bruttoresultat	43	-47	236	-300
Plus: Avskrivningar
inkluderade i kostnader	141	73	330	278
Driftnetto	184	26	566	-22

Intäkter från Operatörsverksamhet uppgick till 775 (326) MSEK, en ökning med 138 procent. Intäktsökningen förklaras av stark underliggande efterfrågan inom samtliga delsegment. RevPARutvecklingen var särskilt stark i internationella städer som Bryssel, Montreal och Berlin.

Beläggningsgraden för jämförbara hotell uppgick till cirka 65 (39) procent. Crowne Plaza Antwerpen, Hotel Mayfair i Köpenhamn och DoubleTree by Hilton Brussels City påverkades negativt av pågående renoveringar.

Hotell med en särskilt god utveckling var Hotel Hubert (Bryssel, Belgien), Hilton Garden Inn London Heathrow Airport (Storbritannien) och Hilton Brussels Grand Place (Belgien).

För jämförbara enheter ökade intäkter och RevPAR med 109 respektive 113 procent, justerat för valutakurseffekter.

Driftnettot uppgick till 184 (26) MSEK, motsvarande en driftnettomarginal om 24 procent. I kostnader ingår engångsposter om cirka -20 MSEK och i avskrivningar ingår utrangering inventarier om -66 MSEK i samband med ombyggnation.

I Operatörsverksamhet har effekterna av högre energipriser hittills varit begränsade. Kostnaderna förväntas dock öka från och med det första kvartalet 2023.

Pandox genomför interna värderingar av hotellfastigheterna varje kvartal och Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde. Det är Pandox interna värdering som utgör grunden för fastigheternas värdering. Därutöver görs externa värderingar av fastigheterna i jämförande syfte (se vidare Not E i Pandox Årsredovisning 2021).

Värderingarna av Rörelsefastigheterna redovisas i informationssyfte och ingår i EPRA NRV-beräkningarna. Rörelsefastigheternas redovisade värde i "Rapport över finansiell ställning för koncernen i sammandrag" motsvarar anskaffningsvärde minus avskrivningar och eventuella nedskrivningar och uppgick till 8 450 (8 015) MSEK vid periodens utgång. InterContinental Montreal, som per 31 december 2022 är en fastighet som innehas för försäljning, är inräknad i det redovisade värdet.

Vid utgången av perioden hade Pandox fastighetsportfölj ett marknadsvärde på totalt 69 231 (62 596) MSEK, varav 57 563 (52 215) MSEK för Förvaltningsfastigheter och 11 669 (10 380) MSEK för Rörelsefastigheter.

Genomförda externa värderingar under de senaste tolv månaderna omfattar 96 procent av hotellfastigheterna, mätt i värde, och ligger i linje med de interna värderingarna. I det fjärde kvartalet externvärderades cirka 50 procent av Pandox hotellfastighetsportfölj, mätt i värde.

Orealiserade värdeförändringar för Förvaltningsfastigheter uppgick till -67 MSEK, där effekten från en ökning av det genomsnittliga direktavkastningskravet med 0,13 procentenheter i stort sett vägdes upp av ökade kassaflöden till följd av hotellmarknadens starka återhämtning. Orealiserade värdeförändringar för Rörelsefastigheter uppgick till -1 (13) MSEK (redovisas endast i informationssyfte). Här ökade det genomsnittliga direktavkastningskravet med 0,07 procentenheter, vilket balanserades fullt ut av ökade kassaflöden.

Under det första kvartalet 2023 planeras externvärdering av knappt 20 procent av Pandox hotellfastighetsportfölj.

MSEK
52 215
365
432
-126
878
1 185
-5
7619
57 563

	MSEK
Rörelsefastigheter, marknadsvärde (1 jan, 2022)	10 380
+ Förvärv	537
+ Investeringar i befintlig portfölj	430
+/- Omklassificeringar	-878
+/- Värdeförändring orealiserad	331
+/- Valutakursförändring	869
Rörelsefastigheter, marknadsvärde (31 dec, 2022)	11 669

Datum	Hotellfastighet	Händelse
1 februari 2023	InterContinental Montreal	Avyttring Operatörsverksamhet
31 december 2022	Hotel Pomander	Omklassificering till Fastighetsförvaltning
31 december 2022	NH Brussels Louise	Omklassificering till Fastighetsförvaltning
30 september 2022	NH Brussels Louise	Förvärv Operatörsverksamhet
23 september 2022	DoubleTree by Hilton Bath	Förvärv Operatörsverksamhet
29 juli 2022	Scandic Kajanus	Avyttring Fastighetsförvaltning
2 maj 2022	Mora Hotell & Spa	Avyttring Fastighetsförvaltning
21 december 2021	Aparthotel Adagio Edinburgh Royal Mile	Förvärv Fastighetsförvaltning
1 oktober 2021	h27 (till Motel One Copenhagen)	Omklassificering till Fastighetsförvaltning

Påverkan verkligt värde	Förändring	MSEK
Direktavkastningskrav	+/-0.5%	-4731/ +5 662
Valutakursförändring	+/-1%	+/-471
Driftnetto1)	+/-1%	+/-537

1) Per 31 december 2019, före covid-19-pandemin, var värdeeffekten +/- 535 MSEK.

I slutet av perioden bestod Pandox fastighetsportfölj av 157 (157) hotellfastigheter med 35 490 (35 372) hotellrum i 15 länder, inräknat delmarknaderna England, Skottland, Wales och Nordirland.

Pandox huvudsakliga geografiska fokus är norra Europa. Tyskland (25 procent) är Pandox enskilt största geografiska marknad mätt som andel av fastighetsportföljens totala marknadsvärde, följt av Sverige (22 procent), Storbritannien (17 procent), Belgien (9 procent) och Finland (7 procent).

Mer än 80 procent av portföljens totala marknadsvärde täcks av externa hyreskontrakt. Pandox hyresgäster är välrenommerade hotelloperatörer med starka hotellvarumärken.

Per 31 december 2022 hade Förvaltningsfastigheter en viktad genomsnittlig kvarvarande hyresperiod (WAULT) på 15,0 (14,0) år.

Fastighetsförvaltning	Antal		Märkhadsvarde (MSER)
	Hotell	Rum	Per land	I % av totalt	Per rum
Sverige	41	8 824	15 436	22	1,7
Tyskland	33	6 871	13 124	19	1.9
Storbritannien	20	4821	10 682	15	2.2
Finland	12	2 742	4 511	7	1.6
Norge	14	2 573	3 575	5	1.4
Danmark	7	1 642	3 548	5	2.2
Osterrike	2	639	1 572	2	2,5
Belgien	3	765	1 380	2	1.8
Irland	3	445	1 601	2	3,6
Schweiz	1	206	896	1	4,4
Nederländerna	1	189	1 239	2	6,6
Summa Fastighetsförvaltning	137	29 717	57 563	83	1,9
Operatörsverksamhet
Belgien	7	1 967	4 156	6	2.1
Tyskland	5	1 490	3 840	6	2.6
Kanada	2	952	1 446	2	1,5
Storbritannien	3	787	1 358	2	1,7
Nederländerna	1	216	404	1	1,9
Danmark	1	201	438	1	2,2
Finland	1	160	26	0	0.2
Summa Operatörsverksamhet	20	5773	11 669	17	2.0
-- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -	A C 774	001 14	CC ヘアイ	400	0 0

Varumärke		Antal
	Hotell	Rum	I % av totalt
Scandic	49	10 853	31
Leonardo **	34	7 742	20
Hilton	9	2 840	8
Radisson Blu	8	2 033	6
NH Hotels	7	1 681	5
Nordic Choice Hotels	11	1 887	5
Dorint	5	1 085	3
Mercure	4	760	2
Jurys Inn**	4	715	2
Elite Hotels	2	493	1
Holiday Inn	2	469	1
Novotel	2	421	1
InterContinental	1	357	1
Indigo	1	284	1
Crowne Plaza	1	262	1
Pullman	1	252	1
Citybox	1	246	1
Meininger	1	228	1
Motel One	1	200	1
Adagio	1	146	0
Best Western	1	103	0
Oberoende varumärken	11	2 933	8
Totalt	157	35 490	100

med minimihyra Omsättningsbaserade hyresavtal utan minimihyra Fast hyra

Egen drift

Under perioden januari–december 2022 uppgick investeringar i fastigheter och anläggningstillgångar, exklusive förvärv, till 862 (990) MSEK, varav 432 (563) MSEK för Förvaltningsfastigheter och 430 (419) MSEK för Rörelsefastigheter. Underhåll uppgick under fjärde kvartalet 2022 till 47 MSEK.

Vid utgången av 2022 uppgick beslutade investeringar för pågående och framtida projekt till motsvarande cirka 2 000 MSEK, varav cirka 1 200 MSEK förväntas genomföras under 2023.

Pandox skickade in en avsiktsförklaring till Science Based Targets initiative (SBTi) den 30 november 2022. Den 1 december 2022 delade Pandox också sina mål med SBTi. Dessa är utformade i samarbete med Svenska Miljöinstitutet för att kunna möta kraven enligt Parisavtalet. Pandox "slottid" för att få målen validerade av SBTi är den 12 juni 2023.

Pandox hållbarhetsarbete ska bidra till hållbara fastigheter, hållbar drift samt skapa nya affärsmöjligheter. Bolagets övergripande hållbarhetsmål är att erbjuda sina hyresgäster resurseffektiva hotellfastigheter som bidrar till FN:s globala mål för hållbar utveckling, minskar klimatpåverkan och möjliggör en god hantering av klimatrisker.

Pandox hållbarhetsstrategi baseras på bolagets vision och affärsmål, dess påverkan på omvärlden när det gäller hållbarhet och klimatförändringar, samt vilka frågor som intressenterna anser är viktiga. Hänsyn har även tagits till pågående trender och de risker och möjligheter som bolaget ser.

Pandox har definierat de mest väsentliga hållbarhetsområdena och delat upp dem i fem fokusområden:

1. Miljö och klimat
1. Ansvarsfulla och rättvisa affärer
1. Nöjda och trygga gäster
1. Attraktiv och jämställd arbetsplats
1. Inkluderande lokalsamhällen

Pandox viktigaste bidrag till en mer hållbar utveckling ligger i framväxten av lönsamma gröna fastigheter. Målet är att skapa resurseffektiva fastigheter och drift som minskar Pandox miljö- och klimatavtryck, men också klarar klimatförändringarna i form av skyfall och ett varmare klimat.

Pandox gröna investeringsprogram inom Operatörsverksamhet om 8 MEUR, med en förväntad avkastning om cirka 20 procent, förväntas slutföras 2023. Syftet är att reducera klimatpåverkan genom energi- och vattenreducerade projekt samt teknikinstallationer. Målet är att minska energi-, gas -och vattenanvändningen med 35 procent, 25 procent respektive 20 procent, samt att minska CO2-utsläppen med 20 procent.

Vid utgången av perioden uppgick belåningsgraden netto till 46,7 (49,8) procent. Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 30 731 (25 213) MSEK. EPRA NRV uppgick till 37 694 (31 905) MSEK, motsvarande 205,03 (173,54) SEK per aktie. Likvida medel plus outnyttjade kreditfaciliteter uppgick till 4 489 (3 576) MSEK. Därutöver finns ytterligare outnyttjade kreditfaciliteter som, vid varje givet tillfälle, täcker emitterad volym under Pandox företagscertifikatprogram. Företagscertifikat används för att optimera Pandox finansiella kostnader via räntearbitrage.

All Pandox skuldfinansiering är med banker med undantag för AMF Tjänstepension AB samt företagscertifikat. Vid utgången av perioden uppgick låneportföljen, exklusive uppläggningskostnader för lån, till 33 964 (32 752) MSEK. Outnyttjade kreditfaciliteter uppgick till 2 859 (1 983) MSEK och emitterad volym under företagscertifikatprogrammet uppgick till 699 (2 191) MSEK, motsvarande cirka 2 procent av låneportföljen.

Kortfristiga kreditfaciliteter med en löptid mindre än 12 månader uppgår till 16 213 MSEK. Cirka hälften av beloppet har förfall under första halvåret 2023 och under första kvartalet förväntas 5 100 MSEK vara refinansierade, då positiva dialoger med banker är i slutfas. Under det fjärde kvartalet har Pandox genomfört refinansieringar om totalt cirka 2 515 MSEK.

Den genomsnittliga räntebindningstiden var 2,7 (3,3) år och den genomsnittliga räntan, som motsvarar räntenivån vid periodens slut, var 3,2 (2,5) procent, inklusive effekter av räntederivat, men exklusive uppläggningskostnader. Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 1,7 (2,2) år. Lånen säkerställs av en kombination av fastighetspanter och aktiepanter.

Förfall (MSEK)	Kreditlimiter1)
<1 år	16 213
1-2 år	5 026
2-3 år	12 788
3-4 år	2 796
4-5 år	-
>5 år	-
Summa	36 823

För att minska valutaexponeringen i utländska investeringar strävar Pandox efter att finansiera den tillämpliga delen av investeringen i lokal valuta. Eget kapital säkras normalt inte eftersom Pandox strategi är att ha ett långsiktigt perspektiv på sina investeringar. Valutaexponeringen är i huvudsak av karaktären valutaomräkningseffekter.

	SEK		DKK	CHF		CAD NOK		GBP Summa
Summa kreditlimiter, MSEK*)	9 936	2 090	16 884	527	316	1 218	5 853	36 823
Summa räntebärande skulder.
MSEK1)	6 628	2 090	17 356	577	293	1 218	5 853	33 964
Andel skuld i valuta. %	19.5	6.2	51.1	1.6	0.9	3.6	17.2	100
Genomsnittlig ränta, %2)	3.6	3.0	2.5	3.6	7.1	5.8	4.3	3.2
Genomsnittlig räntebindningstid, år	3.0	1,7	3.2	0.2	0.0	2.4	1.9	2.7
Verkligt värde fastigheter, MSEK1)		15 436	31 852	896	1 446		3 575	69 231

För att hantera ränterisk och öka förutsägbarheten i Pandox resultat används räntederivat, framförallt ränteswappar. I slutet av perioden uppgick räntederivaten brutto till 25 994 MSEK och räntederivaten netto till 20 936 MSEK, vilket även utgör den räntesäkrade delen av Pandox låneportfölj. Cirka 60 procent netto av Pandox låneportfölj var säkrad mot ränterörelser på längre perioder än ett år.

	Total räntebindning			Räntebindning derivat
					Genomsnittsränta
Löptid (MSEK)	Belopp1)	Andel. %	Volym	Andel, %	derivat, %
< 1 år	14 687	43	1 659	8	2,7
1–2 år	1 400	4	1 400	7	0.1
2–3 år	2 060	6	2 060	10	-0,3
3-4 år	3 577	11	3 577	17	0,2
4-5 år	3 212	9	3 212	15	0,6
> 5 år	9 029	27	9 029	43	0,5
Summa	33 964	100	20 936	100	0,5

Derivatportföljen marknadsvärderas vid varje bokslut och värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Vid slutförfall har ett derivatkontrakts marknadsvärde upplösts i sin helhet och värdeförändringen över tid har därmed inte påverkat eget kapital.

Vid utgången av perioden uppgick marknadsvärdet netto för Pandox finansiella derivat till 2 261 (-58) MSEK.

Påverkan resultat före värdeförändringar	Förändring	MSEK
Nuvarande räntebindning förändrat ränteläge, med derivat	+/-1%	-120/+120
Nuvarande räntebindning förändrat ränteläge, utan derivat	+/- 1%	-330/+330
Omvärdering av räntederivat vid förskjutning av räntekurvor	+/-1%	+/-698

1 februari 2023	Avyttring av InterContinental Montreal slutförd
15 november 2022	Pandox Hotellmarknadsdag 2022
15 november 2022	Pandox tecknar nytt hyresavtal med Citybox för
	hotellfastighet i centrala Bryssel
27 oktober 2022	Delårsrapport januari–september 2022

För fullständiga pressmeddelanden se www.pandox.se.

Under januari 2023 har Pandox erhållit ersättning för Dorint Parkhotel Bad Neuenahr, den fastighet som under 2021 drabbades av översvämning. Ersättningen täcker de kostnader som Pandox har haft och den skada som orsakades av översvämningen.

Ingen väsentlig förändring har skett i övriga tidigare kommenterade tvister och försäkringsärenden.

Vid utgången av perioden hade Pandox motsvarande 1 226 (676) heltidsanställda, baserat på antal arbetade timmar omvandlat till heltidsanställda. Av det totala antalet anställda var 1 179 (626) anställda inom segmentet Operatörsverksamhet och 47 (49) inom segmentet Fastighetsförvaltning samt central administration.

Aktiviteterna inom Pandox fastighetsägande företag administreras av personal som är anställda i moderbolaget, Pandox AB (publ). Kostnaderna för dessa tjänster faktureras Pandox dotterbolag.

Moderbolaget genomför transaktioner med dotterbolag i koncernen. Sådana transaktioner omfattar i huvudsak allokering av centrala administrationskostnader samt räntor hänförliga till fordringar och skulder. Alla transaktioner med närstående sker till marknadsmässiga villkor.

Eiendomsspar AS äger 5,1 procent av 22 hotellfastigheter i Tyskland och 9,9 procent av ytterligare en hotellfastighet i Tyskland, vilka förvärvades av Pandox under 2015, 2016 och 2019. Pandox har ett förvaltningsavtal avseende Pelican Bay Lucaya Resort på Bahamas, som ägs av närstående till Helene Sundt AS respektive CGS Holding AS. Under perioden januari–december 2022 uppgick intäkterna från Pelican Bay Lucaya till 0,8 (0,6) MSEK.

Pandox allmänna syn på affärsriskerna har inte förändrats jämfört med den detaljerade redogörelse som återfinns i årsredovisningen för 2021. Marknadsräntorna har stigit kraftigt. Det finns en risk att högre finansieringskostnader kommer att leda till högre direktavkastningskrav. Det finns en osäkerhet om vilken påverkan hushållens minskade disponibla inkomst kommer att ha på hotellefterfrågan.

Hotellbranschen är säsongsbunden till sin natur. De perioder som bolagets fastigheter redovisar högre intäkter varierar från fastighet till fastighet, främst beroende på läge och kundbas. Eftersom större delen av de kunder som bor på Pandox-ägda eller Pandox-drivna hotell är affärsresenärer, har bolagets totala intäkter historiskt sett varit högre under framförallt det andra kvartalet. Tidpunkten för semestrar och stora evenemang kan också påverka bolagets kvartalsresultat.

Pandox tillämpar European Securities and Markets Authoritys (ESMA) riktlinjer om Alternativa Nyckeltal. Riktlinjerna syftar till att göra alternativa nyckeltal i finansiella rapporter mer begripliga, tillförlitliga och jämförbara och därmed främja deras användbarhet. Med ett alternativt nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga

regler för finansiell rapportering; IFRS och Årsredovisningslagen. Avstämning av alternativa nyckeltal finns på sidorna 22–24.

Vid utgången av perioden uppgick det totala antalet aktier före och efter utspädning till 75 000 000 A-aktier och 108 849 999 B-aktier. För det fjärde kvartalet 2022 uppgick det viktade antalet aktier före och efter utspädning till 75 000 000 A-aktier och 108 849 999 B-aktier.

Siffror inom parentes hänförs till motsvarande period föregående år för resultatposter och årsslut 2021 för balansposter såvida inget annat anges.

Pandox AB (publ) årsstämma 2023 hålls den 12 april 2023. Information om årsstämman och formerna för dess genomförande kommer att lämnas i kallelsen till årsstämman.

Stockholm den 9 februari 2023

Liia Nõu, vd

Denna rapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisor.

		Okt-dec			Jan-dec
MSEK	Not	2022	2021	2022	2021
Intäkter Fastighetsförvaltning
Hyresintäkter	2	803	606	3 052	2 279
Ovriga fastighetsintäkter		45	42	255	143
Intäkter Operatörsverksamhet	2	775	326	2 347	851
Nettoomsättning		1 623	974	5 654	3 273

Kostnader Fastighetsförvaltning	2	-150	-106	-439	-395
Kostnader Operatörsverksamhet	2	-732	-373	-2 111	-1 151
Bruttoresultat		741	495	3 104	1 727

- varav bruttoresultat Fastighetsförvaltning	2	698	542	2 868	2 027
- varav bruttoresultat Operatörsverksamhet	2	43	-47	236	-300

Central administration		-59	-52	-153	-157
Finansiella intäkter		8	2	19	4
Finansiella kostnader		-297	-229	-1 022	-944
Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar		-26	-21	-95	-88
Resultat före värdeförändringar		367	195	1 853	542

Värdeförändringar
Fastigheter, orealiserade	2	-67	97	1 185	-368
Fastigheter, realiserade	2	1	-16	-5	-28
Derivat, orealiserade		-59	187	2 318	740
Resultat före skatt		242	463	5 351	886
Aktuell skatt
		-24	-78	-164	-128
Uppskjuten skatt Periodens resultat		-117	-127	-983	-149
		101	258	4 204	609
Poster som inte kan omföras till resultaträkningen, netto efter skatt
Årets omvärdering av materiella anläggningstillgångar			18		18
Poster som kan komma att omföras till resultaträkningen,
netto efter skatt
Nettoinvesteringssäkring av utländska verksamheter		-99		-439	-43
Omräkningsdifterenser utländska verksamheter		407	220	1 762	765
Periodens övrigt totalresultat		308	238	1 323	740

Periodens totalresultat		409	496	5 527	1 349


Moderbolagets aktieägare - andel av periodens resultat		121	259	4 217	610
Innehav utan bestämmande inflytande - andel av periodens
resultat		-20	-1	-13	-1

Moderbolagets aktieägare - andel av periodens totalresultat		425	497	5 522	1 337
Innehav utan bestämmande inflytande - andel av periodens
totalresultat		-16	-1	5	12
Resultat per aktie före och efter utspädning. SEK		0.66	1.41	22.94	3.32

	31 dec
MSEK	2022	2021
TILLGANGAR
Rörelsefastigheter	7 306	7 450
Inventarier/Inredning	683	281
Förvaltningsfastigheter	57 563	52 215
Uppskjutna långfristiga hyresfordringar hänförliga till nya temporära betalningsvillkor	59	233
Nyttjanderätter	3 218	3 0339
Uppskjuten skattefordran	305	249
Derivat1)	2 374	203
Andra långfristiga fordringar	88	86
Summa anläggningstillgångar	71 596	64 056

Omsättningstillgångar
Varulager	17	12
Aktuell skattefordran	147	64
Kundfordringar	296	269
Uppskjutna kortfristiga hyresfordringar hänförliga till nya temporära betalningsvillkor	245	357
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	587	296
Ovriga fordringar	225	154
Likvida medel	1 630	1 593
Tillgångar som innehas för försäljning 4	474
Summa omsättningstillgångar	3 621	2 745
Summa tillgångar	75 217	66 801

EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital	460	460
Ovrigt tillskjutet kapital	7 525	7 525
Reserver	1 318	ਹੈ ਤੋ
Balanserade vinstmedel inklusive periodens resultat	21 428	17 215
Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare	30 731	25 213
Innehav utan bestämmande inflytande	202	209
Summa eget kapital	30 033	25 422

SKULDER
Långfristiga skulder
Längfristiga räntebärande skulder2)	17 888	27 205
Ovriga långfristiga skulder	3	4
Långfristig leasingskuld	3 192	3 020
Derivat¹)	114	261
Avsättningar	37	36
Uppskjuten skatteskuld	5 538	4 281
Summa långfristiga skulder	26 772	34 807

Kortfristiga skulder
Avsättningar	40	60
Kortfristiga räntebärande skulder2)	15 983	5 418
Kortfristig leasingskuld	ਤੇ ਹ	22
Skatteskulder	328	156
Leverantörsskulder	314	214
Ovriga kortfristiga skulder	173	150
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	643	552
Summa kortfristiga skulder	17 512	6 572
Summa skulder	44 284	41 379
Summa eget kapital och skulder	75 217	66 801

	Hänförligt till moderbolagets aktieägare
MSEK	Aktie- kapital	Övrigt kapital	reserver	tillskjutet Omräknings- Omvärderings- reserv1)	Balanserade vinstmedel inklusive periodens resultat	Summa	Innehav utan bestämmande inflytande	Totalt eget kapital
Ingående eget kapital 1 jan, 2021	460	7 525	-883	169	16 609	23 880	208	24 088
Periodens resultat					610	610	-1	609
Ovrigt totalresultat			709	18		727	13	740
Garantiutdelning minioritet Förskjutning innehav utan							-15	-15
bestämmande inflytande					-4	-4	4
Utgående eget kapital 31 dec, 2021	460	7 525	-174	187	17 215	25 213	209	25 422
Ingående eget kapital 1 jan, 2022	460	7 525	-174	187	17 215	25 213	209	25 422
Periodens resultat					4 217	4 217	-13	4 204
Övrigt totalresultat			1 305			1 305	18	1 323
Garantiutdelning Förskjutning innehav utan							-16	-16
bestämmande inflytande					-4	-4	4
Utgående eget kapital 31 dec, 2022	460	7 525	1 131	187	21 428	30 731	202	30 933

		Okt-dec		Jan-dec
MSEK	2022	2021	2022	2021

DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN
Resultat före skatt	242	463	5 351	886
Återföring av avskrivningar	142	73	334	280
Realiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter	0	7	5	। ਰੇ
Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter	67	-97	-1 185	368
Orealiserade värdeförändringar derivat	58	-187	-2 319	-740
Ovriga poster som inte ingår i kassaflödet	50	27	145	63
Betald skatt	-33	-29	-86	-60
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av
rörelsekapital	526	257	2 245	816
Ökning/minskning rörelsefordringar	-17	-11	-14	-378
Okning/minskning rörelseskulder	-19	1	146	-8
Förändringar av rörelsekapital	-36	-10	132	-386

Kassaflöde från den löpande verksamheten	490	247	2 377	430

INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Investeringar i fastigheter och anläggningstillgångar	-238	-213	-863	-990
Avyttring av hotellfastigheter, netto likviditetspåverkan	0		124
Förvärv av hotellfastigheter, netto likviditetspåverkan	-23	-482	-901	-482
Förvärv av finansiella tillgångar	9	-8	3	-49
Kassaflöde från investeringsverksamheten	-252	-703	-1 637	-1 521

FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Upptagna lån	1 845	2 800	12 811	8 196
Amortering av skuld	-2 919	-2 221	-13 601	-8 088
Garantiutdelning minoritet	-16	-15	-16	-15
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	-1 090	564	-806	ਰੇਤ

Periodens kassaflöde	-852	108	-66	-998
Likvida medel vid periodens början	2 463	1 494	1 ਦਰਤੋ	2 622
Kursdifferens i likvida medel	19	-9	104	-31
Likvida medel vid periodens slut	1 630	1 593	1 630	1 ਦਰਤ

Upplysningar om betalda räntor
Erhållen ränta uppgick till	12	2	19	4
Betald ränta uppgick till	-263	-209	-893	-841
Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar	-26	-21	-95	-88

Upplysningar om likvida medel vid periodens slut	1 630	1 ਦਰਤ	1 630	1 ਦਰਤ
Likvida medel består av bankmedel.

	Okt-dec		Jan-dec
MSEK	2022	2021	2022	2021
Nettoomsättning	-26	37	79	148
Administrativa kostnader	-19	-65	-130	-209
Rörelseresultat	-45	-28	-51	-61
Resultat från andelar i koncernföretag	-8		1 840
Ovriga räntor och liknande resultatposter	163	203	338	523
Derivat, orealiserade	8	90	184	481
Resultat efter finansiella poster	118	265	2 311	943
Bokslutsdispositioner	24	172	24	172
Resultat före skatt	142	437	2335	115
Skatt på periodens resultat	-17	-1	-17	-1
Uppskjuten skatt	5	-61	-49	-226
Periodens resultat	130	375	2 269	888
Periodens övrigt totalresultat	-
Periodens totalresultat	130	375	2 269	888

MSEK	31 dec 2022	31 dec 2021
TILLGANGAR
Anläggningstillgångar	19037	20 085
Omsättningstillgångar	3794	1579
Summa tillgångar	22 831	21 664

EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	11 760	9 490
Avsättningar	73	91
Långfristiga skulder	7 463	5 344
Kortfristiga skulder	3 535	6739
Summa eget kapital och skulder	22 831	21 664

Pandox AB följer International Financial Reporting Standards (IFRS) - och tolkningarna (IFRIC) - så som de antagits av EU. Den här delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 "Delårsrapportering" samt "Årsredovisningslagen".

Moderbolagets delårsrapport har upprättats i enlighet med kapitel 9 Delårsrapport i Årsredovisningslagen. Moderbolaget tillämpar Årsredovisningslagen och RFR2 "Redovisning för juridiska personer". Enligt RFR2 ska en juridisk enhets moderbolag tillämpa alla IFRS-principer och tolkningar som EU antagit, inom den ram som definieras av Årsredovisningslagen, och ta hänsyn till kopplingen mellan redovisning och beskattning.

Derivaten värderas till verkligt värde enligt Nivå 2-värdering enligt IFRS, baserat på indata som är observerbara, antingen direkt eller indirekt.

De redovisade värdena för räntebärande skulder och andra finansiella instrument utgör en rimlig approximation för deras verkliga värden.

Delårsrapporten omfattar sidorna 1–27 och sidan 1–13 utgör således en integrerad del av denna finansiella rapport.

De redovisningsprinciper som tillämpas överensstämmer med de som beskrivs i Pandox årsredovisning för 2021.

Pandox rörelsesegment utgörs av verksamhetsgrenarna Fastighetsförvaltning och Operatörsverksamhet. Segment Fastighetsförvaltning förädlar och förvaltar fastigheter och tillhandahåller hotellokaler men även andra typer av lokaler till externa kunder i anslutning till hotellfastigheten. Operatörsverksamheten äger hotellfastigheter samt bedriver egen hotellverksamhet. Segmentet Operatörsverksamhet innefattar också ett förvaltningsavtal för en externt ägd hotellfastighet. Ej fördelade poster är poster som inte är hänförbara till ett specifikt segment eller är gemensamt för de två segmenten samt finansiella kostnader hänförliga till nyttjanderättstillgångar enligt IFRS 16. Segmenten är framtagna utifrån den rapportering som sker internt till företagsledning avseende utfall och ställning. Segmentsrapporteringen är uppställd utifrån de redovisningsprinciper som årsredovisningen i övrigt och summan av segmenten är lika med beloppen i koncernen. Scandic Hotels Group och Fattal Hotels Group är hyresgäster som, var för sig, står för mer än 10 procent av intäkterna.

För det fjärde kvartalet och helåret 2022 uppgick de omsättningsbaserade intäkterna i Fastighetsförvaltning till 286 (144) MSEK respektive 1 020 (373) MSEK.

	Kv 4 2022 (Okt-dec 2022)					Kv 4 2021 (Okt-dec 2021)
MSEK	Fastighets- förvaltning	Operators-	Koncerngemens verksamhet fördelade poster	amt samt ej	Totalt	Fastighets- förvaltning		Operators verksamhet fördelade poster	Koncerngemens amt samt ej	Totalt

Intäkter Fastighetsförvaltning
Hyresintäkter samt övriga fastighetsintäkter	848				848	648				648
Intäkter Operatörsverksamhet			775		775			326		326
Nettoomsättning	848		775		1 623	648		326		974
Kostnader Fastighetsförvaltning	-150				-150	-106				-106
Kostnader Operatörsverksamhet			-732		-732			-373		-373
Bruttoresultat	698		43		741	542		-47		495
Central administration				- રેતે	-ਦੇਰੇ				-52	-52
Finansiella intäkter
Finansiella kostnader				8 -297	8 -297				2 -229	2 -229
Finansiella kostnader avseende
nyttjanderättstillgångar				-26	-26				-21	-21
Resultat före värdeförändringar	698		43	-374	367	542		-47	-300	। ਰੇਤ
Värdeförändringar
Fastigheter, orealiserade	-67				-67		97			97
Fastigheter, realiserade	1				1		-13	-3		-16
Derivat, orealiserade				-59	-ਦੇਰੇ				187	187
Resultat före skatt	632		4 રે	-433	242	626		-50	-113	463
Aktuell skatt				-24	-24				-78	-78
Uppskjuten skatt				-117	-117				-127	-127
Periodens resultat	632		43	-574	101	626		-50	-318	258

Q4 2022 (Okt-dec 2022)
		Sverige	Danmark	Norge	Finland	Tyskland	Belgien	UK+IE	Ovriga	Totalt
Nettoomsättning
-Fastighetsförvaltning		222	46	ਦੇ ਰੋ	ਦਰ	199	18	184	ਦਾ	848
-Operatörsverksamhet			17		11	159	297	106	185	775
Marknadsvärde fastigheter		15 436	3 987	3 575	4 536	16 964	5 536	13 641	5 556	69 231
Investeringar i fastigheter		ਦੇਰੇ	21	6	3	61	47	30	11	238
Realiserad värdeförändring fastigheter					0					0
Redovisat värde Rörelsefastigheter			388		29	2 045	2 980	1 529	1 479	8 450
Totala anläggningstillgångar till redovisat värde exkl
uppskjuten skatt		17 920	3 950	3 578	5 268	15 974	4624	14 680	5 298	71 292
Q4 2021 (Okt-dec 2021)
		Sverige	Danmark	Norge	Finland	Tyskland	Belgien	UK+IE	Ovriga	Totalt
Nettoomsättning
-Fastighetsförvaltning		182	36	49	54	148	11	125	44	648
-Operatörsverksamhet			14		8	84	116	61	43	326
Marknadsvärde fastigheter		14 796	3 502	3 309	3 978	15 334	4 499	12 170	5 008	62 596
Investeringar i fastigheter		44	6	5	4	72	38	28	15	212
Realiserad värdeförändring fastigheter			-16							-16
Redovisat värde Rörelsefastigheter			340		29	2616	2679	970	1 380	8 015
Totala anläggningstillgångar till redovisat värde exkl unnskiuten skatt										67807

	Kv 1-4 2022 (Jan-dec 2022, ackumulerade värden)				Kv 1-4 2021 (Jan-dec 2021, ackumulerade värden)
MSEK	Fastighets- förvaltning	Operators-	verksamhet fördelade poster	Koncerngemens amt samt ej	Totalt	Fastighets- förvaltning		Operators verksamhet fördelade poster	Koncerngemens amt samt ej	Totalt

Intäkter Fastighetsförvaltning
Hyresintäkter samt övriga fastighetsintäkter	3 307				3 307	2 422				2 422
Intäkter Operatörsverksamhet		2 347			2 347			851		821
Nettoomsättning	3 307	2 347			5 654	2 422		851		3 273

Kostnader Fastighetsförvaltning	-439				-439	-395				-395
Kostnader Operatörsverksamhet		-2 111			-2 111			-1 151		-1 151
Bruttoresultat	2 868		236		3 104	2 027		-300		1 727
Central administration				-153	-153				-157	-157
Finansiella intäkter				19	19				4	4
Finansiella kostnader				-1 022	-1 022				-944	-944
Finansiella kostnader avseende
nyttjanderättstillgångar				-ਰੇਤ	-ਰੇਤ				-88	-88
Resultat före värdeförändringar	2 868		236	-1 251	1 853	2 027		-300	-1 185	542
Värdeförändringar
Fastigheter, orealiserade	1 185				1 185	-368				-368
Fastigheter, realiserade	-5				-5		-18	-10		-28
Derivat, orealiserade				2 318	2 318				740	740
Resultat före skatt	4 048		236	1 067	ર રેકા	1 641		-310	-445	886

Aktuell skatt				-164	-164				-128	-128
Uppskjuten skatt				-983	-983				-149	-149
Periodens resultat	4 048		236	-80	4 204	1 641		-310	-722	609

Q1-Q4 2022 (Jan-dec )		Sverige	Danmark	Norge	Finland	Tyskland	Belgien	UK+IE	Ovriga	Totalt
Nettoomsättning
-Fastighetsförvaltning		860	190	249	264	802	54	697	191	3 307
-Operatörsverksamhet		1	73		39	516	843	306	569	2 347
Marknadsvärde fastigheter		15 436	3 987	3 575	4 536	16 964	5 536	13 641	5 556	69 231
Investeringar i fastigheter		248	48	34	14	243	179	65	32	863
Realiserad värdeförändring fastigheter		7			-12					-5
Redovisat värde Rörelsefastigheter			388		29	2 045	2 980	1 529	1 479	8 450
Totala anläggningstillgångar till redovisat värde exkl
uppskjuten skatt		17 920	3 950	3 578	5 268	15 974	4624	14 680	5 298	71 292

Q1-Q4 2021 (Jan-dec )		Sverige	Danmark	Norge	Finland	Tyskland	Belgien	UK+IE	Ovriga	Totalt
Nettoomsättning
-Fastighetsförvaltning		610	105	165	217	623	44	484	174	2 422
-Operatörsverksamhet		1	44		22	212	292	143	138	851
Marknadsvärde fastigheter		14796	3 502	3 309	3 978	15 334	4 499	12 170	5 008	62 596
Investeringar i fastigheter		173	46	ਤੋਂ ਦੇ	21	241	292	102	72	982
Realiserad värdeförändring fastigheter		-6	-16					-6		-28
Redovisat värde Rörelsefastigheter			340		29	2616	2679	970	1 380	8 015
Totala anläggningstillgångar till redovisat värde exkl
uppskjuten skatt		15 599	3 505	3 311	4671	14 794	3 760	13 185	4 982	63 807

Uppskjuten skatt

Vid utgången av perioden uppgick de uppskjutna skattefordringarna till 305 (249) MSEK. Dessa utgörs främst av redovisat värde av skattemässiga underskottsavdrag som bolaget bedömer kan utnyttjas under de kommande räkenskapsåren.

De uppskjutna skatteskulderna uppgick till 5 538 (4 281) MSEK, vilka främst avser temporära skillnader mellan verkligt värde och skattemässigt värde avseende Förvaltningsfastigheter, samt temporära skillnader mellan redovisat värde och skattemässigt värde avseende Rörelsefastigheter, samt temporära värderingsskillnader för räntederivat.

Den 23 september 2022 ingick Pandox avtal om avyttring av InterContinental Montreal i Kanada. Försäljningen avser både hotellfastighet och hotelldrift med ett totalt transaktionsvärde om cirka 80 MCAD. Avyttringen slutfördes under det första kvartalet 2023. Värdet i tabellen nedan är fastighetens bokförda värde.

Belopp i MSEK	31 dec 2022	31 dec 2021
Tillgångar Operatörsfastigheten InterContinental Montreal	474
Tillgångar klassificerade som innehav för försäljning	474

	Genomsnittskurs				Balansdagskurs
	2022	2021	Förändr %	2022	2021	Förändr %
Euro (EUR)	10.632	10.145	5%	11.128	10.227	8%
Brittiska pund (GBP)	12,467	11.802	5%	12,581	12.179	3%
Danska kronor (DKK)	1,429	1.364	5%	1.496	1.375	8%
Norska kronor (NOK)	1.052	0.998	5%	1.057	1.025	3%
Kanadensiska dollar (CAD)	7.771	6.845	12%	7.706	7.064	9%
Schweizerfranc (CHF)	10.595	9.384	11%	11,291	9.854	14%

	Okt-dec		Jan-dec
Per aktie, SEK1)	2022	2021	2022	2021
Totalresultat per aktie, SEK
Andel av periodens totalresultat, moderbolagets aktieägare, MSEK	425	497	5522	1 337
Viktat genomsnittligt antal aktier före och efter utspädning	183 849 999	183 849 999	183 849 999	183 849 999
Totalresultat per aktie, SEK	2,31	2,70	30,04	7,27
Cash earnings per aktie, SEK
Cash earnings, moderbolagets andel	515	196	2 056	713
Viktat genomsnittligt antal aktier före och efter utspädning	183 849 999	183 849 999	183 849 999	183 849 999
Cash earnings per aktie, SEK	2,80	1,07	11,18	3,88
Substansvärde (EPRA NRV) per aktie, SEK
EPRA NRV (substansvärde), MSEK			37 694	31 905
Antal aktier vid periodens slut			183 849 999	183 849 999
Substansvärde (EPRA NRV) per aktie, SEK			205,03	173,54
Utdelning per aktie, SEK
Utdelning, MSEK			460
Antal aktier vid tillfället för utdelning			183 849 999	183 849 999
Utdelning per aktie, SEK3)			2,50
Viktat genomsnittligt antal aktier före och efter utspädning	183 849 999	183 849 999	183 849 999	183 849 999
Antal aktier vid periodens slut	183 849 999	183 849 999	183 849 999	183 849 999
FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL
Antal hotell, periodens slut2)			157	157
Antal rum, periodens slut2)			35 490	35 372
WAULT, år			15,0	14,0
Marknadsvärde fastigheter, MSEK			69 231	62 596
Marknadsvärde Förvaltningsfastigheter, MSEK			57 563	52 215
Marknadsvärde Rörelsefastigheter, MSEK			11 669	10 380
RevPAR (Operatörsverksamhet) för jämförbara enheter till jämförbar valutakurs, SEK	969	455	811	295

2 2 8 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0	Okt-dec		Jan-dec
MSEK	2022	2021	2022	2021
Räntebärande nettoskuld
Långfristiga räntebärande skulder			17888	27 205
Kortfristiga räntebärande skulder			15 983	5 418
Uppläggningskostnader lån			તે રે	129
Likvida medel			-1 630	-1 593
Räntebärande nettoskuld			32 334	31 159
Beläningsgrad netto, %
Räntebärande nettoskuld			32 334	31 159
Marknadsvärde fastigheter			69 231	62 596
Beläningsgrad, %			46,7	49,8
Räntetäckningsgrad, ggr
EBITDA	829	521	3 304	1 868
Minus: Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar Netto räntekostnader	-26	-21	-ਰੇਤ	-88
	258	200	873	831
Räntetäckningsgrad, ggr	3,1	2,5	3,7	2,1
Genomsnittlig skuldränta vid slutet av perioden, %
Genomsnittlig räntekostnad			1 087	812
Långfristiga räntebärande skulder			17888	27 205
Uppläggningskostnader lån Kortfristiga räntebärande skulder			તે રે	129
Genomsnittlig skuldränta vid slutet av perioden, %			15 983 3,2	5 418 2,5

Investeringar, ink moderbolag exkl. förvärv	238	213	863	990
Driftnetto Fastighetsförvaltning
Hyresintäkter	803	606	3 052	2 279
Ovriga fastighetsintäkter	45	42	255	143
Kostnader, exkl fastighetsadministration	-63	-56	-245	-218
Driftnetto, före fastighetsadministration	785	592	3 062	2 204
Fastighetsadministration	-87	-50	-194	-177
Driftnetto Fastighetsförvaltning	698	542	2 868	2 027
Driftnetto Operatörsverksamhet
Intäkter	775	326	2 347	851
Kostnader	-732	-373	-2 111	-1 151
Bruttoresultat	43	-47	236	-300
Plus: Avskrivningar inkluderade i kostnader	141	73	330	278
Driftnetto Operatörsverksamhet	184	26	566	-22
EBITDA
Totalt bruttoresultat från respektive segment	741	495	3 104	1 727
Plus: Avskrivningar inkluderade i kostnader
Operatörsverksamhet	141	73	330	278
Plus: Avskrivningar inkluderade i Central administration Minus: Central administration	6	5	23	20
EBITDA	-59	-52	-153	-157
	829	521	3 304	1 868
Cash earnings
EBITDA	829	521	3 304	1 868
Plus: Finansiella intäkter	8	2	19	4
Minus: Finansiella kostnader	-297	-229	-1 022	-944
Minus: Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar Plus/Minus: Orealiserad omräkningseffekt	-26	-21	-95	-88
banktillgodohavanden	5	0	1	0
Minus: Aktuell skatt	-24	-78	-164	-128
Plus/Minus: Innehav utan bestämmande inflytande - andel av
periodens resultat	-20	-1	-13	-1
Cash earnings, moderbolagets andel	515	196	2 056	713
EPRA NRV
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare			30 731	25 213
Plus: Omvärdering av Rörelsetastigheter			3 220	2 365
Plus: Verkligt värde finansiella derivat			-2 260	58
Minus: Uppskjuten skattefordran, derivat			466	-12
Plus: Uppskjuten skatteskuld			5 538	4 281
EPRA NRV			37 694	31 905
Tillväxt i EPRA NRV, i årstakt, %
EPRA NRV häntörligt till moderbolagets aktieägare IB			31 905	30 813
EPRA NRV hänförligt till moderbolagets aktieägare UB	-		37 694	31 905

Flera beskrivningar och analyser i denna delårsrapport presenterar utveckling och status på finansiella och aktierelaterade nyckeltal som inte definieras enligt IFRS (International Financial Reporting Standards). Vidstående alternativa finansiella nyckeltal ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. På sidorna 22 –24 presenteras mått som inte definieras enligt IFRS, om inte annat anges, samt avstämning av måtten. Vidare återfinns även definitionerna av dessa mått på sidan 26 .

Pandox äger, förvaltar och utvecklar hotellfastigheter samt driver hotell. Risktagandet uttrycks i en målsättning om en belåningsgrad netto på 45 –60 procent, beroende på marknads utvecklingen och rådande möjligheter. Utöver belåningsgrad så är räntetäckningsgrad, genomsnittlig skuldränta och räntebärande nettoskuld relevanta kompletterande mått på Pandox finansiella risk.

Pandox övergripande mål är att öka kassaflödet och fastighetsvärdet och därigenom skapa utrymme för investeringar som stödjer Pandox fortsatta expansion. Eftersom Pandox både äger och driver hotellfastigheter behövs flera mått för att mäta företagets måluppfyllelse i detta avseende. Tillväxt i cash earnings är Pandox primära fokus och det är också basen för vad som årligen skall delas ut till aktieägarna, dvs 30 –50 procent av cash earnings med en genomsnittlig utdelningsandel om cirka 40 procent över tid. Driftnetto skapar transparens och jämförbarhet mellan bolagets två rörelsesegment samt med andra fastighetsbolag. EBITDA mäter Pandox samlade operativa lönsamhet på ett enhetligt sätt. 123

Substansvärdet (EPRA NRV) är det samlade kapital Pandox förvaltar för sina aktieägares räkning. Pandox mäter långsiktigt substansvärde med utgångspunkt från balansräkningen justerat för poster som inte innebär någon utbetalning i närtid, som derivat och uppskjuten skatteskuld. Marknadsvärdet för Rörelsefastigheter ingår också i beräkningen. Se vidare sida 26 .

EPRA NRV är det långsiktiga substansvärdet och utgår från balansräkningen med justering av poster som ej innebär en utbetalning i närtid, såsom goodwill, finansiella derivat, uppskjuten skatteskuld samt övervärde Rörelsefastigheter (se sidan 8 för mer information). EPRA NTA är detsamma som långsiktigt substansvärde med skillnaden att goodwill, som inte är hänförligt till uppskjuten skatt, skall återläggas samt att uppskjuten skatt kan marknadsvärderas med hänsyn till hur bolaget de senare åren genomfört fastighetstransaktioner. Då Pandox inte har någon goodwill, har ett långsiktigt investeringsperspektiv, samt inte redovisar bedömd verklig uppskjuten skatt medför det att värdet för NRV och NTA i Pandox fall blir detsamma. EPRA NDV är substansvärdet enligt eget kapital i balansräkningen med justering av goodwill (Pandox har ingen goodwill) och övervärde Rörelsefastigheter.

	31 dec 2022		31 dec 2021
MSEK	MSEK	kr/aktie1)	MSEK	kr/aktie1)

Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare	30 731	167.15	25 213	137.14
Plus: Omvärdering av rörelsefastigheter	3 220	17.51	2 365	12.87
Plus: Verkligt värde finansiella derivat	-2 260	-12,29	58	0,32
Minus: Uppskjuten skattefordran, derivat	466	2,53	-12	-0.06
Plus: Uppskjuten skatteskuld	5 538	30.12	4 281	23.29
Substansvärde EPRA NRV	37 694	205.03	31 905	173,54

Återläggs:
Substansvärde EPRA NTA	37 694	205.03	31 905	173,54

Återläggs: derivat och uppskjuten skatt	-3744	-20.36	-4 327	-23.54
Substansvärde EPRA NDV	33 951	184.67	27 578	150.00

EPRA LTV är ett nyckeltal som visar räntebärande nettoskuld i förhållande till det totala marknadsvärdet för fastighetsportföljen samt övriga tillämpliga tillgångar i syfte att skapa jämförbarhet mellan fastighetsbolag. I stort skiljer sig inte EPRA LTV mot Pandox tidigare definition av belåningsgrad, med enda skillnaden att netto rörelsefordringar och rörelseskulder inkluderas i EPRA-måttet. Då Pandox inte har intressebolag och Joint Ventures eller har en minoritetsandel som är väsentlig för verksamheten görs inga ytterligare justeringar. Justering jämfört med hittills rapporterad belåningsgrad avser nettot av följande kortfristiga rörelseposter: Skattefordran, kundfordringar, uppskjutna hyresfordringar, övriga fordringar, avsättningar, skatteskulder, leverantörsskulder samt övriga kortfristiga skulder.

	.		.
MSEK	Hittils rapp- orterad beläningsgr ad, %	Just.	Beläningsgrad, %, EPRA	Hittils rapp- orterad beläningsgr ad, %	Just.	Beläningsgrad, %, EPRA
Långfristiga räntebärande skulder Kortfristiga räntebärande skulder	17 888 15 983		17 888 15 983	27 205 5 418		27 205 5 418
Uppläggningskostnader lån Netto rörelsefordringar och rörelseskulder	93		93	129		129
Exkludera: Likvida medel	-1 630		-1 630	-1 593		-1 593
Nettoskuld	32 334		32 334	31 159		31 159
Marknadsvärde fastigheter Netto rörelsefordringar och	69 231		69 231	62 596		62 596
rörelseskulder Totalt fastigheter samt övriga tillämpliga		58	58		264	264
tillgångar	69 231	58	69789	62 596	264	62 860
Belåningsgrad, %	46.7%		46.7%	49.8%		49.6%

	Okt-dec	Jul-sep	Apr-jun	Jan-mar	Okt-dec	Jul-sep	Apr-jun	Jan-mar
MSEK	2022	2022	2022	2022	2021	2021	2021	2021
Intäkter fastighetsförvaltning
Hyresintäkter	803	886	761	602	606	617	541	515
Ovriga fastighetsintäkter	45	81	97	32	42	35	27	39
Intäkter Operatörsverksamhet	775	706	624	247	326	287	146	92
Nettoomsättning	1 623	1 673	1 482	876	974	ਰੇਤਰੇ	714	646
Kostnader Fastighetsförvaltning	-150	-101	-97	-91	-106	-99	-98	-92
Kostnader Operatörsverksamhet	-732	-578	-449	-352	-373	-334	-203	-241
Bruttoresultat	741	994	તે રેણ	433	495	506	413	313
Central administration	-59	-28	-34	-32	-52	-31	-37	-37
Finansnetto	-289	-248	-236	-230	-227	-242	-239	-232
Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar	-26	-24	-22	-23	-21	-23	-23	-21
Resultat före värdeförändringar	367	694	644	148	195	210	114	23
Värdeförändringar
Fastigheter, orealiserade	-67	ર્સ્કર	388	279	97	-9	-105	-351
Fastigheter, realiserade	1	-13	7		-16	-6		-6
Derivat, orealiserade	-59	815	632	930	187	202	24	327
Resultat före skatt	242	2 081	1 671	1 357	463	397	33	-7
Aktuell skatt	-24	-48	-59	-33	-78	-15	-23	-12
Uppskjuten skatt	-117	-346	-240	-280	-127	-61	-16	રે રે
Periodens resultat	101	1 687	1 372	1 044	258	321	-6	36
Ovrigt totalresultat	308	341	455	219	238	128	-258	632
Periodens totalresultat	409	2 028	1827	1 263	496	449	-264	668

MSEK						31 dec 2022 30 sep 2022 30 jun 2022 31 mar 2022 31 dec 2021 30 jun 2021 31 mar 2021
TILLGANGAR
Fastigheter inklusive inventarier	65 552	64 712	62 832	61 120	60 246	58 975	58 553	59 057
Nyttjanderätter	3 218	3 383	3 222	3 155	3 039	3 009	2 975	3 016
Ovriga anläggningstillgångar	2 521	2 649	1 878	1 226	522	514	500	423
Uppskjuten skattefordran	305	239	262	55	249	488	529	502
Omsättningstillgångar	1 991	1 859	1 267	1 189	1 152	1 086	939	893
Likvida medel	1 630	2 463	1 873	1 477	1 593	1 494	2 712	2 610
Summa tillgångar	75 217	75 305	71 334	68 222	66 801	65 566	66 208	66 501
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	30 933	30 540	28 512	26 685	25 422	24 941	24 492	24 756
Uppskjuten skatteskuld	5 538	5 287	4 918	4 415	4 281	4 319	4 275	4 293
Räntebärande skulder	33 871	34 478	33 242	32 710	32 623	31 747	32 724	32 735
Leasingskulder	3 223	3 387	3 226	3 158	3 042	3 011	2977	3 018
Icke räntebärande skulder	1 652	1 613	1 436	1 254	1 433	1 548	1 740	1 699
Summa eget kapital och skulder	75 217	75 305	71 334	68 222	66 801	65 566	66 208	66 501
Nyckeltal MSEK	Okt-dec 2022	Jul-sep	Apr-jun 2022	Jan-mar 2022	Okt-dec 2021	Jul-sep 2021	Apr-jun 2021	Jan-mar
		2022						2021
Driftnetto Fastighetsförvaltning	698	866	761	543	542	553	470	462
Driftnetto Operatörsverksamhet	184	193	238	-49	26	22	10	-80
EBITDA	829	1 037	970	467	521	550	447	350
Räntetäckningsgrad, ggr	3,1	4,8	4,7	2,2	2,5	2.5	2,0	1,6
Resultat per aktie, före och efter utspädning, SEK	0,66	9,16	7,45	5,67	1,41	1,73	-0,04	0,22
Cash earnings	515	717	645	178	196	266	161	90
Cash earnings per aktie, före och efter utspädning, SEK	2,80	3,90	3,51	0,97	1,07	1,45	0,88	0,49
RevPAR-tillväxt (Operatörsverksamhet) för jämförbara enheter och jämförbar valutakurs, %	113	140	370	232	319	92	103	-81
						31 dec 2022 30 sep 2022 30 jun 2022 31 mar 2022 31 dec 2021 30 jun 2021 31 mar 2021
Räntebärande nettoskuld	32 334	32 119	31 472	31 345	31 159	30 387	30 159	30 288
Beläningsgrad fastigheter, %	46,7	47,1	47.8	49.1	49,8	49.6	49.7	49.5
Marknadsvärde fastigheter	69 231	68 257	65 804	63 808	62 596	61 255	60 696	61 161
EPRA NRV per aktie, SEK	205,03	202,96	190,37	178,31	173,54	171,49	168,97	170,38
WAULT (förvaltningsfastigheter), år	15,0	15,2	15,4	13,8	14,0	14,2	14,1	14,4

Då belopp har avrundats till MSEK summerar inte alltid tabellerna.

Räntebärande skulder, inklusive uppläggningskostnader för lån, minus likvida medel i förhållande till fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång.

Intäkter minus direkt relaterade kostnader för Fastighetsförvaltning.

Intäkter minus direkt relaterade kostnader för Operatörsverksamheten inklusive avskrivningar i Operatörsverksamheten.

EBITDA plus finansiella intäkter, minus finansiella kostnader, minus finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar enligt IFRS 16, minus aktuell skatt, justerat för eventuell orealiserad omräkningseffekt banktillgodohavande och minoritetsägande.

Driftnetto motsvaras av bruttoresultat Fastighetsförvaltning.

Bruttoresultat Operatörsverksamhet plus avskrivningar inkluderade i kostnader Operatörsverksamhet.

Driftnetto Operatörsverksamhet i förhållande till totala intäkter Operatörsverksamhet.

Totalt bruttoresultat minus central administration (exklusive avskrivningar).

Redovisat eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare, inklusive återföring av derivat, uppskjuten skattefordran derivat, uppskjuten skatteskuld fastigheter samt omvärdering Rörelsefastigheter.

Redovisat eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare, inklusive omvärdering Rörelsefastigheter.

Belåningsgrad netto justerat för netto rörelsefordringar/rörelseskulder.

Genomsnittlig räntekostnad baserat på ränteförfall i respektive valuta i förhållande till räntebärande skulder.

Investeringar i anläggningstillgångar exklusive förvärv.

Långfristiga och kortfristiga räntebärande skulder plus uppläggningskostnader för lån, minus likvida medel och kortfristiga placeringar som likställs med likvida medel. Lång- och kortfristiga leasingskulder enligt IFRS 16 ingår inte.

EBITDA minus finansiella kostnader nyttjanderättstillgångar dividerat med netto räntekostnader, som utgörs av räntekostnader minus ränteintäkter.

Ackumulerad procentuell förändring i EPRA NRV, med återlagd utdelning samt avdrag för emissionslikvid, för den närmast föregående tolvmånadersperioden.

Tillväxtmått som exkluderar effekter av förvärv, avyttringar och omklassificeringar samt valutakursförändringar.

Cash earnings delat med det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier.

Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare delat med det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier.

EPRA NRV, NTA, NDV delat med det totala antalet utestående aktier efter utspädning vid periodens utgång.

Periodens totalresultat, hänförligt till moderbolagets aktieägare, delat med det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier efter utspädning vid periodens utgång.

Årets föreslagna/beslutade utdelning delat med det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier efter utspädning vid periodens utgång.

Det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier med hänsyn tagen till förändringar i antalet utestående aktier, före utspädning, under perioden.

Det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier med hänsyn tagen till förändringar i antalet utestående aktier, efter utspädning, under perioden.

Antal ägda hotellfastigheter och rum vid periodens utgång.

Marknadsvärdet för Förvaltningsfastigheter plus marknadsvärdet för Rörelsefastigheter.

Intäkter per tillgängliga rum, dvs totala intäkter från sålda rum delat med antalet tillgängliga rum. Jämförbara enheter definieras som hotellfastigheter som har ägts och drivits under hela den aktuella perioden och jämförelseperioden. Konstant valutakurs definieras som valutakursen för aktuell period och jämförelseperioden räknas om till denna valutakurs.

Genomsnittlig återstående hyrestid till förfall, för hela fastighetsportföljen, viktat efter 2019 års hyresintäktsnivå (som är en approximation för ett normalt verksamhetsår opåverkat av covid-19 pandemin).