Intäkter Fastighetsförvaltning uppgick till 780 (634) MSEK. Ökningen för jämförbara enheter var 21 procent justerat för valutakurseffekter
Driftnetto Fastighetsförvaltning uppgick till 662 (543) MSEK. Ökningen för jämförbara enheter var 21 procent justerat för valutakurseffekter
Driftnetto Operatörsverksamhet uppgick till 52 (-49) MSEK
EBITDA uppgick till 675 (467) MSEK, en ökning med 45 procent
Cash earnings uppgick till 259 (178) MSEK, motsvarande 1,41 (0,97) SEK per aktie
Värdeförändringar fastigheter uppgick till -212 (279) MSEK, varav -410 MSEK orealiserat och 198 MSEK realiserat. Orealiserade värdeförändringar derivat uppgick till -344 (930) MSEK
Periodens resultat uppgick till -203 (1 044) MSEK, motsvarande -1,17 (5,67) SEK per aktie
Under det första kvartalet har Pandox förvärvat The Queens Hotel i Leeds och Best Western Hotel Fridhemsplan i Stockholm. Avyttring av InterContinental Montreal har slutförts

		lan-mar
MSEK	2023	2022	A%	2022
Total nettoomsättning	1 353	876	54	5 654
Varav Fastighetsförvaltning	780	634	23	3 307
Varav Operatörsverksamhet	573	242	137	2 347
Totalt driftnetto	714	494	45	3 434
Varav Fastighetsförvaltning	662	543	22	2868
Varav Operatörsverksamhet	52	-49	n.a	566
EBITDA	675	467	45	3 304
Periodens/årets resultat	-203	1 044	n.a	4 204
Resultat per aktie, SEK	-1,17	5,67	n.a	22,94
Cash earnings	259	178	46	2 056
Cash earnings per aktie, SEK	1,41	0,97	46	11,18
Marknadsvärde fastigheter	69 695	63 808	9	69 231
Räntebärande nettoskuld	32 188	31 345	3	32 334
Belåningsgrad netto, %	46,2	49,1	n.a	46,7
Räntetäckningsgrad, ggr	2,3	2,2	n.a	3,7
EPRA NRV per aktie, SEK	204,93	178,31		205,03
WAULT (Förvaltningsfastigheter), år	14.7	13.8	n.a	15.0
RevPAR (Operatörsverksamhet) för jämförbara enheter och jämförbar valutakurs, SEK	738	349	111	817

Hotellefterfrågan i det första kvartalet var fortsatt stabil och positiv – med hänsyn taget till hotellmarknadens historiska säsongsmönster där det första kvartalet normalt är det svagaste på året.

Pandox tillväxt var god och vårt kassaflöde var starkt. För jämförbara enheter ökade nettoomsättning och totalt driftnetto med 47 respektive 41 procent jämfört med motsvarande kvartal föregående år, som var påverkat av pandemirestriktioner. Tillväxten var särskilt stark i Operatörsverksamhet.

Det första kvartalet inleddes avvaktande men efterfrågan ökade successivt och bilden av en robust hotellmarknad består. Utvecklingen var särskilt stark med tanke på de stora kapacitetstillskott som i skuggan av pandemin tillkommit på många marknader de senaste åren, till exempel i Köpenhamn och Helsingfors.

Vi har under kvartalet förvärvat The Queens Hotel Leeds i Operatörsverksamhet och Best Western Hotel Fridhemsplan i Fastighetsförvaltning. Båda förvärven har gjorts på attraktiva prisnivåer med god direktavkastning. Det känns särskilt roligt att ha gjort ett förvärv i Stockholm igen, i synnerhet som vi ser stor potential i hotellfastigheten vid Fridhemsplan. Vi har en lång och framgångsrik historia av att förvärva underpresterande hotellfastigheter och på olika sätt öka lönsamheten och värdet. Vårt fokus och vår specialisering är värdefulla styrkefaktorer särskilt i nuvarande marknad.

Transaktionsaktiviteten på hotellfastighetsmarknaden är av olika skäl låg och vår förvärvstakt är för närvarande lägre än vad vi skulle önska. För investeringar i befintlig portfölj är situationen bättre och vi ser goda möjligheter att fylla på med lönsamma projekt i samarbete med våra hyresgäster.

Pandox finansiella ställning förbättrades ytterligare i det första kvartalet och belåningsgraden sjönk till 46,2 procent. Justerat för betald utdelning i april var belåningsgraden 46,8 procent. Vi har enbart bankfinansiering med säkerhet i fastigheterna och lånen tas i lokal valuta. Vi har under kvartalet genomfört refinansieringar om cirka 5 200 MSEK på längre löptider. Som vanligt arbetar vi nära våra relationsbanker och långivare när det gäller refinansiering av kommande förfall.

Vår affärsmodell med rörliga intäkter ger ett effektivt skydd mot såväl inflation som högre finansieringskostnader. Tillsammans med en driven organisation och en stark finansiell ställning kan vi därmed både försvara oss offensivt och proaktivt utnyttja de affärsmöjligheter vi ser.

Så här långt i april har både hotellefterfrågan och snittprisutveckling varit god på de flesta marknader. Det finns fortsatt återhämtningspotential i affärsresande och internationellt resande samtidigt som mässkalendrarna på viktiga marknader är starkare än 2022. Vår försiktigt optimistiska syn på hotellmarknaden 2023 består.

Pandox vision är att vara ett av de ledande hotellfastighetsbolagen i världen.

Affärsidén är att äga hotellfastigheter och hyra ut dessa till starka hotelloperatörer under långa omsättningsbaserade hyresavtal. Pandox förmåga att agera genom hela hotellvärdekedjan både sänker risken och skapar nya affärsmöjligheter.

Pandox strategi och affärsmodell bygger på:

1. Fokus på hotellfastigheter
1. Stora hotellfastigheter i strategiska lägen
1. Långa omsättningsbaserade hyresavtal med de främsta hotelloperatörerna och delade
investeringar
1. Hållbarhet med affärsfokus
1. Geografisk diversifiering minskar svängningar 6. Egen drift minskar risk

Belåningsgrad

Pandox målsättning är en belåningsgrad om 45–60 procent, beroende på marknadsförutsättningar och rådande möjligheter. Bolaget definierar belåningsgrad som räntebärande skulder minus likvida medel i förhållande till fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång.

Utdelningspolicy

Pandox målsättning är en utdelningsandel på 30–50 procent av cash earnings, med en genomsnittlig utdelningsandel över tid på cirka 40 procent. Framtida utdelningar, och storleken på sådana utdelningar, beror på Pandox framtida utveckling, finansiella ställning, kassaflöden och rörelsekapitalbehov.

Pandox presenterar delårsrapporten för januari-mars 2023 för investerare, analytiker och media via en webbsänd telefonkonferens den 26 april kl. 08:30 CEST. Som en tjänst till Pandox intressenter sker också en extern uppdatering av hotellmarknaden.

För att följa webcasten, gå till https://ir.financialhearings.com/pandox-q1-2023

För att delta via telefon, vänligen använd något av nedanstående nummer: SE: +46 8 505 163 86 UK: +44 20 319 84884 US: +1 412 317 6300

Pinkod: 4762730#

Liia Nõu, vd +46 (8) 506 205 50

Anneli Lindblom, CFO +46 (0) 765 93 84 00

Anders Berg, Head of Communications and IR +46 (0) 760 95 19 40

Denna information är sådan information som Pandox AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 26 april 2023 kl. 07:00 CEST.

Delårsrapport januari-mars 2023 26 april 2023 Delårsrapport januari-juni 2023 14 juli 2023 Delårsrapport januari-september 2023 26 oktober 2023 Hotellmarknadsdag 2023 21 november 2023 Bokslutskommuniké 2023 8 februari 2024

I Europa, som är världens största resedestination, noterades 585 miljoner internationella ankomster under 2022, vilket var cirka 80 procent av nivån innan coronavirusets utbrott (UNWTO). Förbättringen drevs av ett starkt resande inom Europa och en mycket intensiv sommarsäsong med ett uppdämt resebehov.

Internationellt resande förväntas fortsätta öka under 2023 med stöd av ett mer aktivt kinesiskt resande under andra halvåret i takt med bättre pass- och visahantering och återetablering av flyginfrastrukturen till Europa. En stark dollar och en ökad amerikansk efterfrågan förväntas också bidra till ett ökat transatlantiskt inresande till Europa. Trots inflation och ökade levnadsomkostnader finns fortsatt goda indikationer på att upplevelser och resor prioriteras före annan konsumtion. Eventuella risker på nedsidan för privatresenärers resekonsumtion bedöms motverkas av affärs- och mötesefterfrågan samt internationellt resande som ännu inte återhämtat sig fullt ut till nivåerna före pandemin.

Det första kvartalet 2023 följde i huvudsak samma mönster som de närmast föregående kvartalen med beläggningsgrader något under och snittpriser klart över 2019 års nivå.

Beläggningsgraden i Europa** uppgick till 60 procent jämfört med 46 procent i motsvarande period föregående år (drygt 63 procent 2019).
Snittpriset uppgick till 120 EUR, motsvarande 19 procent över 2022 och 21 procent över 2019 års nivå.
Sammantaget uppgick RevPAR i Europa till 72 EUR, en ökning med 53 procent mot föregående år (+15 procent i jämförelse med 2019).
Lättade restriktioner för kinesiskt utresande har ännu inte materialiserats i hotellefterfrågan.

Efter en försiktig inledning på det första kvartalet utvecklades Pandox marknader väl, dock med vissa skillnader förklarat av olika sammansättning i efterfrågan samt i vilken takt pandemirestriktionerna avvecklades i olika länder i jämförelsekvartalet 2022. Tyskland och Österrike, där restriktionerna togs bort sist, hade den starkaste tillväxten i kvartalet. Generellt sett, i jämförelse med 2019, var beläggningen något lägre medan snittpriserna var betydligt högre.

Beläggningsgraden i Norden* uppgick till 56 procent jämfört med 44 procent motsvarande period föregående år (2019: 61 procent).
Snittpris och RevPAR för Norden som helhet överträffade 2019 års nivå med 13 respektive 4 procent.
Jämfört med 2019 presterade regionala nordiska marknader fortsatt bättre än de fyra huvudstäderna.
Norge hade den starkaste ökningen i snittpris med +26 procent jämfört med 2019.
Helsingfors var fortsatt den delmarknad som var mest utmanande på grund av ett relativt stort beroende av långdistansflyg från Asien och rysk efterfrågan. Därutöver har marknaden sett ett relativt stort tillskott av nya hotell den senaste åren.
Fortsatt god trend i Tyskland med RevPAR på 58 EUR jämfört med 29 EUR motsvarande period föregående år. Jämfört med 2019 var RevPAR i Tyskland 9 procent lägre.
Tysk mötes-, mäss- och kongressrelaterad efterfrågan återvände med kraft, vilket är särskilt positivt för städer som Düsseldorf, Hannover och Frankfurt.
Irland och UK Regional (utanför London) var starka både jämfört med 2022 och 2019. För Irland och UK Regional var RevPAR 34 respektive 21 procent högre än 2019, huvudsakligen drivet av högre snittpris.
Bryssel, som är en internationell hotellmarknad, såg god tillväxt i RevPAR. Internationella möten, delegationer och konferenser är tillbaka på bra nivåer. Beläggningsgraden var 11 procent lägre och snittpriserna 16 procent högre än 2019, vilket gav en RevPAR som var 3 procent högre än 2019.

* Benchmarking Alliance baserat på öppna hotell ** STR baserat på öppna hotell

Källa: STR, Benchmarking Alliance. Baserat på öppna hotell. Avrundade siffror.

Koncernens nettoomsättning uppgick till 1 353 (876) MSEK, en ökning med 54 procent där pandemirestriktioner påverkade

jämförelsekvartalet negativt. Hotellefterfrågan utvecklades i linje med tidigare säsongsmönster där det första kvartalet normalt sett är det svagaste på året. För jämförbara enheter ökade nettoomsättningen med 47 procent justerat för valutakurseffekter.

Intäkter från Fastighetsförvaltning uppgick till 780 (634) MSEK, en ökning med 23 procent. Intäktsökningen förklaras av ökade omsättningsbaserade hyror, vilka uppgick till totalt 208 (98) MSEK. För jämförbara enheter ökade intäkterna med 21 procent justerat för valutakurseffekter.

Intäkter från Operatörsverksamhet uppgick till 573 (242) MSEK, en ökning med 137 procent. För jämförbara enheter ökade intäkterna med 113 procent och RevPAR med 112 procent, justerat för valutakurseffekter.

Totalt driftnetto uppgick till 714 (494) MSEK, en ökning med 45 procent. För jämförbara enheter ökade totalt driftnetto med 41 procent justerat för valutakurseffekter.

Driftnetto från Fastighetsförvaltning uppgick till 662 (543) MSEK, en ökning med 22 procent. För jämförbara enheter ökade driftnettot med 21 procent, justerat för valutakurseffekter.

Driftnetto från Operatörsverksamhet uppgick till 52 (-49) MSEK. I jämförelsekvartalet ingår mottagna statliga stöd om 17 MSEK.

Kostnaderna för den centrala administrationen uppgick till -45 (-32) MSEK.

Avskrivningar Operatörsverksamhet uppgick till -67 (-61) MSEK. Avskrivningar om -6 (-5) MSEK ingår i administrationskostnader.

De finansiella kostnaderna uppgick till -320 (-232) MSEK, varav -22 (-18) MSEK utgörs av avskrivningar av aktiverade uppläggningskostnader för lån. Ökningen förklaras huvudsakligen av högre basräntor och negativa valutakurseffekter och till mindre del av ökade kreditmarginaler.

De finansiella intäkterna uppgick till 10 (2) MSEK. Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar uppgick till -26 (-23) MSEK.

Orealiserade värdeförändringar fastigheter uppgick till -410 (279) MSEK, vilket framför allt förklaras av ett ökat genomsnittligt direktavkastningskrav.

Realiserade värdeförändringar fastigheter uppgick till 198 (–) MSEK, varav två tredjedelar avser reavinst vid försäljning av InterContinental Montreal och resterande del avser nettot av utrangering och försäkringsersättning för Dorint Parkhotel Bad Neuenahr.

Orealiserade värdeförändringar derivat uppgick till -344 (930) MSEK.

Den aktuella skatten uppgick till -65 (-33) MSEK. Ökningen av aktuell skatt förklaras framför allt av ett högre resultat före skatt i Sverige, där Pandox inte har några skattemässiga underskott från tidigare år kvar att nyttja.

Uppskjuten skatt uppgick till 152 (-280) MSEK, förklarat av värdeförändring derivat och Förvaltningsfastigheter. Se vidare not 3 på sida 19.

Periodens resultat uppgick till -203 (1 044) MSEK och periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till -216 (1 042) MSEK, vilket motsvarar -1,17 (5,67) SEK per aktie.

Cash earnings uppgick till 259 (178) MSEK.

Per 31 mars 2023 uppgick likvida medel och outnyttjade kreditfaciliteter till 3 843 MSEK, jämfört med 4 489 MSEK per 31 december 2022. Under det första kvartalet har Pandox genomfört refinansieringar om 5 151 MSEK.

	lan-mar		Helår
MSEK	2023	2022	2027
Hyresintäkter	743	602	3 052
Ovriga fastighetsintäkter	37	32	255
Kostnader, exklusive fastighetsadministration	-80	-58	-245

Driftnetto, före fastighetsadministration	700	576	3 062
Fastighetsadministration	-38	-33	-194
Bruttoresultat	662	543	7 868

Driftnetto, efter fastighetsadministration	662	543	2 868

Hyresintäkter och Övriga fastighetsintäkter uppgick till 780 (634) MSEK, en ökning med 23 procent. För jämförbara enheter ökade intäkterna med 21 procent, justerat för valutakurseffekter.

Omsättningsbaserad hyra uppgick till 208 (98) MSEK. Rörliga hyresintäkter genererades i 55 (20) hyresavtal med miniminivå, vilket är en normal nivå med hänsyn taget till säsongeffekt.

Kontrakterade minimihyror plus fasta hyror uppgår enligt avtal till cirka 2 000 MSEK mätt i årstakt.

Beläggningsgraden för jämförbara hotell uppgick till cirka 56 (40) procent i kvartalet.

De flesta delsegment och marknader utvecklades stabilt positivt, däribland UK Regional, Sverige, Norge, Danmark och den regionala marknaden i Finland. Helsingfors presterade fortsatt på en lägre nivå än portföljen som helhet, även om viss förbättring noterades i kvartalet.

I Tyskland inleddes kvartalet något avvaktande men efterfrågan ökade successivt. Spridningen var stor mellan de starkaste och svagaste destinationerna där inhemsk efterfrågan framför allt gynnade städer som Hamburg, Karlsruhe, Mönchengladbach och Heidelberg. Större industristäder som Wolfsburg presterade relativt sett sämre.

Driftnettot uppgick till 662 (543) MSEK, en ökning med 22 procent. För jämförbara enheter ökade driftnettot med 21 procent, justerat för valutakurseffekter.

	Jan-mar		Helår
MSEK	2023	2022	2022
Intäkter	573	242	2 347
Kostnader	-588	-352	-2 111
Bruttoresultat	-15	-110	236
Plus: Avskrivningar inkluderade i kostnader	67	61	330
Driftnetto	52	-49	566

Intäkter från Operatörsverksamhet uppgick till 573 (242) MSEK, en ökning med 137 procent. För jämförbara enheter ökade intäkter och RevPAR med 113 respektive 112 procent, justerat för valutakurseffekter. Hotellefterfrågan var totalt sett stabil i kvartalet men intäktsökningen

begränsades av en något försiktig start på perioden. Beläggningsgraden för jämförbara hotell uppgick till cirka 52 (31) procent och snittprisutvecklingen var fortsatt god.

De hotell som presterade bäst i kvartalet var Hotel Hubert (Bryssel, Belgien), Hilton Garden Inn London Heathrow Airport (Storbritannien) och Novotel Den Haag (Nederländerna).

Driftnettot uppgick till 52 (-49) MSEK, motsvarande en driftnettomarginal om cirka 9 procent, vilket framförallt förklaras av säsongseffekt och att viktiga efterfrågesegment inte har återhämtat sig fullt ut. I jämförelsekvartalet ingår mottagna statliga stöd om 17 MSEK.

InterContinental Montreal avträddes per 1 februari och The Queens Hotel Leeds tillträddes per 16 februari.

NH Brussels Louise stängde för renovering den 1 april med förväntad återöppning under det första halvåret 2024 i Fastighetsförvaltning.

Pandox genomför interna värderingar av hotellfastigheterna varje kvartal och Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde. Det är Pandox interna värdering som utgör grunden för fastigheternas värdering. Därutöver görs externa värderingar av fastigheterna i jämförande och kvalitetssäkrande syfte (se vidare Not E i Pandox Årsredovisning 2022).

Värderingarna av Rörelsefastigheterna redovisas i informationssyfte och ingår i EPRA NRV-beräkningarna. Rörelsefastigheternas redovisade värde i "Rapport över finansiell ställning för koncernen i sammandrag" motsvarar anskaffningsvärde minus avskrivningar och eventuella nedskrivningar och uppgick till 8 817 (8 450) MSEK vid periodens utgång.

I det första kvartalet har Best Western Hotel Fridhemsplan och The Queens Hotel Leeds förvärvats i Förvaltningsfastigheter respektive Rörelsefastigheter, samt InterContinental Montreal avyttrats i Rörelsefastigheter. Därutöver har försäkringsärende avseende Dorint Parkhotel Bad Neuenahr i Förvaltningsfastigheter avslutats och fastigheten har skrivits ned (utrangering nedan) till markvärdet. Erhållen försäkringsersättning motverkar resultateffekten av nedskrivningen.

Vid utgången av perioden hade Pandox fastighetsportfölj ett totalt marknadsvärde om 69 695 (69 231) MSEK, varav 57 719 (57 563) MSEK för Förvaltningsfastigheter och 11 976 (11 669) MSEK för Rörelsefastigheter.

Genomförda externa värderingar under de senaste tolv månaderna omfattar 94 procent, mätt i värde, av hotellfastighetsportföljen och ligger i linje med de interna värderingarna. I det första kvartalet externvärderades cirka 18 procent av portföljen, mätt i värde.

Orealiserade värdeförändringar Förvaltningsfastigheter uppgick till -410 (279) MSEK, förklarat av ett ökat genomsnittligt direktavkastningskrav med 0,04 procentenheter. Orealiserade värdeförändringar Rörelsefastigheter uppgick till -10 (130) MSEK (redovisas endast i informationssyfte). Här ökade det genomsnittliga direktavkastningskravet med 0,09 procentenheter, vilket i stort sett balanserades av ökade kassaflöden.

MSEK
57 563
325
122
-410
-273
342
57 719

	MSEK
Marknadsvärde vid årets början (1 jan, 2023)	11 669
+ Förvärv	683
+ Investeringar	114
- Avyttringar	-616
+/- Värdeförändring	-10
+/- Valutakursförändring	136
Marknadsvärde vid periodens slut (31 mar, 2023)	11 976

Påverkan verkligt värde	Förändring	MSEK
Direktavkastningskrav	+/-0.5%	-4712/ +5 631
Valutakursförändring	+/-1%	+/-477
Driftnetto	+/-1%	+/-557

Datum	Hotellfastighet	Händelse

28 februari 2023	Best Western Hotel Fridhemsplan	Förvärv Fastighetsförvaltning
16 februari 2023	The Oneens Hotel Leeds	Förvärv Operatörsverksamhet
1 februari 2023	InterContinental Montreal	Avyttring Operatörsverksamhet
31 december 2022	Hotel Pomander	Omklassificering till Fastighetsförvaltning
31 december 2022	NH Brussels Louise	Omklassiticering till Fastighetsförvaltning
30 september 2022	NH Brussels Louise	Förvärv Operatörsverksamhet
23 september 2022	DoubleTree by Hilton Bath	Förvärv Operatörsverksamhet
29 juli 2022	Scandic Kajanus	Avyttring Fastighetsförvaltning
2 maj 2022	Mora Hotell & Spa	Avyttring Fastighetsförvaltning

I slutet av perioden bestod Pandox fastighetsportfölj av 158 (157) hotellfastigheter med 35 586 (35 490) hotellrum i 15 länder, inräknat delmarknaderna England, Skottland, Wales och Nordirland.

Pandox huvudsakliga geografiska fokus är norra Europa. Tyskland (25 procent) är Pandox enskilt största geografiska marknad mätt som andel av fastighetsportföljens totala marknadsvärde, följt av Sverige (22 procent), Storbritannien (19 procent), Belgien (8 procent) och Finland (7 procent).

Mer än 80 procent av portföljens totala marknadsvärde täcks av externa hyreskontrakt. Pandox hyresgäster är välrenommerade hotelloperatörer med starka hotellvarumärken.

Per 31 mars 2023 hade Förvaltningsfastigheter en viktad genomsnittlig kvarvarande hyresperiod (WAULT) på 14,7 (15,0) år.

	Antal		Marknadsvarde (MSEK)
Fastighetsförvaltning	Hotell	Rum	Per land	I % av totalt	Per rum
Sverige	42	9 045	15 496	22	1,7
Tyskland	33	6 871	13 088	19	1,9
Storbritannien	20	4821	10 870	16	2.3
Finland	12	2742	4 581	7	1,7
Norge	14	2573	3 295	5	1.3
Danmark	7	1 642	3 604	5	2.2
Österrike	2	639	1 593	2	2.5
Belgien	3	765	1 404	2	1,8
Irland	3	445	1 635	2	3,7
Schweiz	1	206	899	1	4.4
Nederländerna	1	189	1 255	2	6.6
Summa Fastighetsförvaltning	138	29 938	57 719	83	1,9
Operatörsverksamhet
Belgien	7	1 967	4 267	6	2.2
Tyskland	5	1 490	3 894	6	2.6
Storbritannien	3	787	2 093	3	2,7
Kanada	1	595	826	1	1.4
Nederländerna	1	216	410	1	1.9
Danmark	1	201	459	1	2,3
Finland	1	160	28	0	0,2
Summa Operatörsverksamhet	20	5 648	11 976	17	2,1

		Antal
Varumärke	Hotell	Rum	I % av totalt
Scandic	49	10 853	30
Leonardo **	34	7 242	20
Hilton	9	2 840	8
Radisson Blu	8	2 033	6
NH Hotels	7	1 681	5
Nordic Choice Hotels	11	1 887	5
Dorint	5	1 085	3
Mercure	4	760	2
Jurys Inn**	4	715	2
Elite Hotels	2	493	1
Holiday Inn	2	469	1
Novotel	2	421	1
Indigo	1	284	1
Crowne Plaza	1	262	1
Pullman	1	252	1
Citybox	1	246	1
Meininger	1	228	1
Motel One	1	200	1
Adagio	1	146	0
Best Western	2	324	1
Oberoende varumärken	12	3 165	9
Totalt	158	35 586	100

Under perioden januari–mars 2023 uppgick investeringar i fastigheter och anläggningstillgångar, exklusive förvärv, till 235 (235) MSEK, varav 122 (88) MSEK för Förvaltningsfastigheter och 114 (146) MSEK för Rörelsefastigheter. Underhåll uppgick till 15 (22) MSEK.

Vid utgången av perioden uppgick beslutade investeringar för pågående och framtida projekt till motsvarande cirka 2 000 (1 250) MSEK, varav cirka 900 MSEK förväntas genomföras under 2023.

Pandox skickade in en avsiktsförklaring till Science Based Targets initiative (SBTi) den 30 november 2022. Den 1 december 2022 delade Pandox också sina mål med SBTi. Dessa är utformade i samarbete med Svenska Miljöinstitutet för att kunna möta kraven enligt Parisavtalet. Pandox "slottid" för att få målen validerade av SBTi är den 12 juni 2023.

Pandox hållbarhetsarbete ska bidra till hållbara fastigheter, hållbar drift samt skapa nya affärsmöjligheter. Bolagets övergripande hållbarhetsmål är att erbjuda sina hyresgäster resurseffektiva hotellfastigheter som bidrar till FN:s globala mål för hållbar utveckling, minskar klimatpåverkan och möjliggör en god hantering av klimatrisker.

Pandox hållbarhetsstrategi baseras på bolagets vision och affärsmål, dess påverkan på omvärlden när det gäller hållbarhet och klimatförändringar, samt vilka frågor som intressenterna anser är viktiga. Hänsyn har även tagits till pågående trender och de risker och möjligheter som bolaget ser.

Pandox har definierat de mest väsentliga hållbarhetsområdena och delat upp dem i fem fokusområden:

1. Miljö och klimat
1. Ansvarsfulla och rättvisa affärer
1. Nöjda och trygga gäster
1. Attraktiv och jämställd arbetsplats
1. Inkluderande lokalsamhällen

Pandox viktigaste bidrag till en mer hållbar utveckling ligger i framväxten av lönsamma gröna fastigheter. Målet är att skapa resurseffektiva fastigheter och drift som minskar Pandox miljö- och klimatavtryck, men också klarar klimatförändringarna i form av skyfall och ett varmare klimat.

Pandox gröna investeringsprogram inom Operatörsverksamhet om 8 MEUR, med en förväntad avkastning om cirka 20 procent, förväntas slutföras 2023. Syftet är att reducera klimatpåverkan genom energi- och vattenreducerade projekt samt teknikinstallationer. Målet är att minska energi-, gas -och vattenanvändningen med 35 procent, 25 procent respektive 20 procent, samt att minska CO2-utsläppen med 20 procent.

Vid utgången av perioden uppgick belåningsgraden netto till 46,2 (46,7) procent. Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 30 681 (30 731) MSEK. EPRA NRV uppgick till 37 676 (37 694) MSEK, motsvarande 204,93 (205,03) SEK per aktie. Likvida medel plus outnyttjade kreditfaciliteter uppgick till 3 843 (4 489) MSEK och det finns flera helt obelånade fastigheter om cirka 2 500 MSEK. Därutöver finns ytterligare outnyttjade kreditfaciliteter som, vid varje givet tillfälle, täcker emitterad volym under Pandox företagscertifikatprogram. Företagscertifikat används för att optimera Pandox finansiella kostnader via räntearbitrage.

All Pandox skuldfinansiering är med banker med undantag för AMF Tjänstepension AB samt företagscertifikat. Vid utgången av perioden uppgick låneportföljen, exklusive uppläggningskostnader för lån, till 34 191 (33 964) MSEK. Outnyttjade kreditfaciliteter uppgick till 1 840 (2 859) MSEK och emitterad volym under företagscertifikatprogrammet uppgick till 731 (699) MSEK, motsvarande cirka 2 procent av låneportföljen.

Kortfristiga kreditfaciliteter med en löptid mindre än 12 månader uppgår till 11 021 MSEK, varav cirka 3 500 MSEK förfaller i det andra kvartalet 2023 och cirka 6 700 MSEK i det fjärde kvartalet 2023. Vi har en dialog med våra kreditgivare och planen är att slutföra refinansieringar i god tid innan förfall. Under det första kvartalet 2023 har Pandox genomfört refinansieringar om totalt motsvarande 5 151 MSEK.

Den genomsnittliga räntebindningstiden var 2,7 (2,7) år och den genomsnittliga räntan, som motsvarar räntenivån vid periodens slut, var 3,9 (3,2) procent, inklusive effekter av räntederivat, men exklusive uppläggningskostnader. Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 2,1 (1,7) år. Lånen säkerställs av en kombination av fastighetspanter och aktiepanter.

Förfall (MSEK)	Kreditlimiter1)
<1 år	11 021
1-2 år	4 313
2-3 år	13 709
3-4 år	2 805
4-5 år	4 183
>5 år
Summa	36 031

För att minska valutaexponeringen i utländska investeringar strävar Pandox efter att finansiera investeringen i lokal valuta. Eget kapital säkras normalt inte eftersom Pandox strategi är att ha ett långsiktigt perspektiv på sina investeringar. Valutaexponeringen är i huvudsak av karaktären valutaomräkningseffekter.

			SEK DKK	CHF	CAD NOK		GBP Summa
Summa kreditlimiter, MSEK1)	8 718	2 109	16 739	525	1 147	6 793	36 031
Summa räntebärande skulder.
MSEK1)	6 463	2 109	17 155	525	1 147	6 793	34 191
Andel skuld i valuta. %	18.9	6.2	50.2	1.5	3.4	19.9	100
Genomsnittlig ränta, %2)	3.8	3.3	2.9	3.6	5.9	6.1	3.9
Genomsnittlig räntebindningstid, är	2.9	1.6	3.1	0.2	2.4	2.2	2.7
Verkligt värde fastigheter, MSEK1)	15 496		4 062	899	826		69 695

För att hantera ränterisk och öka förutsägbarheten i Pandox resultat används räntederivat, framförallt ränteswappar. I slutet av perioden uppgick räntederivaten brutto till 29 019 MSEK och räntederivaten netto till 18 586 MSEK, vilket även utgör den räntesäkrade delen av Pandox låneportfölj. Cirka 64 procent netto av Pandox låneportfölj var säkrad mot ränterörelser på längre perioder än ett år.

	Förfallostruktur avseende räntebindning 31 mars 2023
--	------------------------------------------------------

	Total räntebindning		Räntebindning derivat
					Genomsnittsränta
Löptid (MSEK)	Belopp1)	Andel. %	Volym	Andel. %	derivat, %
< 1 år	13 708	40	-1 898	-10	0.2
1–2 år	1 930	6	1 930	10	0,1
2–3 år	2 080	6	2 080	11	-0.2
3-4 år	3 324	10	3 324	18	0,2
4–5 år	4 623	14	4623	25	1.4
> 5 år	8 525	25	8 525	46	0,5
Summa	34 191	100	18 586	100	0,6

Derivatportföljen marknadsvärderas vid varje bokslut och värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Vid slutförfall har ett derivatkontrakts marknadsvärde upplösts i sin helhet och värdeförändringen över tid har därmed inte påverkat eget kapital.

Vid utgången av perioden uppgick marknadsvärdet netto för Pandox finansiella derivat till 1 917 (2 261) MSEK.

Påverkan resultat före värdeförändringar	Förändring	MSEK
Nuvarande räntebindning förändrat ränteläge, med derivat	+/- 1%	-/+148
Nuvarande räntebindning förändrat ränteläge, utan derivat	+/-1%	-/+334
Omvärdering av räntederivat vid förskjutning av räntekurvor	+/-1%	+/-726

12 april 2023	Årsstämma 2023
10 mars 2023	Publicering av årsredovisning för 2022
6 mars 2023	Kallelse till årsstämma
28 februari 2023	Förvärv av Best Western Hotel Fridhemsplan
16 februari 2023	Förvärv av The Queens Hotel Leeds
9 februari 2023	Bokslutskommuniké 2022
1 februari 2023	Avyttring av InterContinental Montreal slutförd

För fullständiga pressmeddelanden se www.pandox.se.

Under januari 2023 har Pandox erhållit försäkringsersättning för en fastighet i Tyskland som drabbades av översvämning 2021. Ersättningen täcker de kostnader som Pandox har haft samt den skada som orsakades av översvämningen, fastigheten har skrivits ned till markvärdet.

Ingen väsentlig förändring har skett i övriga tidigare kommenterade tvister och försäkringsärenden.

Vid utgången av perioden hade Pandox motsvarande 1 284 (850) heltidsanställda, baserat på antal arbetade timmar omvandlat till heltidsanställda. Av det totala antalet anställda var 1 234 (804) anställda inom segmentet Operatörsverksamhet och 50 (46) inom segmentet Fastighetsförvaltning samt central administration.

Aktiviteterna inom Pandox fastighetsägande företag administreras av personal som är anställda i moderbolaget, Pandox AB (publ). Kostnaderna för dessa tjänster faktureras Pandox dotterbolag.

Moderbolaget genomför transaktioner med dotterbolag i koncernen. Sådana transaktioner omfattar i huvudsak allokering av centrala administrationskostnader samt räntor hänförliga till fordringar och skulder. Alla transaktioner med närstående sker till marknadsmässiga villkor.

Eiendomsspar AS äger 5,1 procent av 22 hotellfastigheter i Tyskland och 9,9 procent av ytterligare en hotellfastighet i Tyskland, vilka förvärvades av Pandox under 2015, 2016 och 2019. Pandox har ett förvaltningsavtal avseende Pelican Bay Lucaya Resort på Bahamas, som ägs av närstående till Helene Sundt AS respektive CGS Holding AS. Under perioden januari–mars 2023 uppgick intäkterna från Pelican Bay Lucaya till 0,0 (0,1) MSEK.

Pandox allmänna syn på affärsriskerna har inte förändrats jämfört med den detaljerade redogörelse som återfinns i årsredovisningen för 2022. Det finns en risk att högre finansieringskostnader kommer att leda till högre direktavkastningskrav. Det finns en osäkerhet om vilken påverkan hushållens minskade disponibla inkomst kommer att ha på hotellefterfrågan.

Hotellbranschen är säsongsbunden till sin natur. De perioder som bolagets fastigheter redovisar högre intäkter varierar från fastighet till fastighet, främst beroende på efterfrågans sammansättning och hotellets läge. Det andra kvartalet är normalt det starkaste drivet av hög efterfrågan och betalningsvilja från samtliga delsegment i hotellmarknaden. Eftersom större delen av de kunder som bor på Pandox-ägda eller Pandox-drivna hotell är affärsresenärer är hotellefterfrågan normalt svagast under det första kvartalet.

Pandox tillämpar European Securities and Markets Authoritys (ESMA) riktlinjer om Alternativa Nyckeltal. Riktlinjerna syftar till att göra alternativa nyckeltal i finansiella rapporter mer begripliga, tillförlitliga och jämförbara och därmed främja deras användbarhet. Med ett alternativt nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering; IFRS och Årsredovisningslagen. Avstämning av alternativa nyckeltal finns på sidorna 20–22.

Vid utgången av perioden uppgick det totala antalet aktier före och efter utspädning till 75 000 000 A-aktier och 108 849 999 B-aktier. För det fjärde kvartalet 2022 uppgick det viktade antalet aktier före och efter utspädning till 75 000 000 A-aktier och 108 849 999 B-aktier.

Siffror inom parentes hänförs till motsvarande period föregående år för resultatposter och årsslut 2022 för balansposter såvida inget annat anges.

Stockholm den 26 april 2023

Liia Nõu, vd

Denna rapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisor.

		Jan-mar		Helär
MSEK	Not	2023	2022	2022
Intäkter Fastighetsförvaltning
Hyresintäkter	2	743	602	3 052
Ovriga fastighetsintäkter		37	32	255
Intäkter Operatörsverksamhet	2	573	242	2 347
Nettoomsättning		1 353	876	ર 654

Kostnader Fastighetsförvaltning	2	-118	-01	-439
Kostnader Operatörsverksamhet	2	-288	-352	-2 111
Bruttoresultat		647	433	3 104

- varav bruttoresultat Fastighetsförvaltning	2	662	543	2 868
- varav bruttoresultat Operatörsverksamhet	2	-15	-110	236
Central administration		-45	-32	-153

Finansiella intäkter		10	2	। ਰੇ
Finansiella kostnader		-320	-232	-1 022
Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar		-26	-23	-95
Resultat före värdeförändringar		266	148	1 823

Värdeförändringar
Värdeförändring fastigheter	2	-212	279	1 180
Värdeförändring derivat		-344	930	2 318
Resultat före skatt		-290	1 357	5 351
Aktuell skatt		-65	-33	-164
Uppskjuten skatt		152	-280	-083
Periodens resultat		-203	1 044	4 204

Poster som kan komma att omföras till resultaträkningen, netto efter
skatt
Nettoinvesteringssäkring av utländska verksamheter		-58	-53	-439
Omräkningsdifferenser utländska verksamheter		228	272	1 762
Periodens övrigt totalresultat		170	219	1 323

Periodens totalresultat		-33	1 263	5 527

Moderbolagets aktieägare - andel av periodens resultat		-216	1 042	4217

Innehav utan bestämmande inflytande - andel av periodens resultat		ਹੈ ਤੋ	2	-13

Moderbolagets aktieägare - andel av periodens totalresultat		-50	1 259	5 522
Innehav utan bestämmande inflytande - andel av periodens
totalresultat		17	4	5

Resultat per aktie före och efter utspädning, SEK		-1,17	5,67	22,94

	31 mar		31 dec
MSEK	2023	2022	2022
TILLGANGAR
Rörelsefastigheter	8 202	7 654	7 306
Inventarier/Inredning	629	579	683
Förvaltningsfastigheter	57 719	52 887	57 563
Nyttjanderätter	3 250	3 155	3 218
Uppskjuten skattefordran	268	55	305
Derivat1)	2 176	926	2 374
Andra långfristiga fordringar	98	91	88
Summa anläggningstillgångar	72 342	65 347	71 537
Omsättningstillgångar
Varulager	14	ਹੈ ਤੋ	17
Aktuell skattefordran	161	70	147
Kundfordringar	618	808	600
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	338	233	587
Ovriga fordringar	156	160	225
Likvida medel	2 004	1 477	1 630
Tillgångar som innehas för försäljning		114	474
Summa omsättningstillgångar	3 291	2 875	3 680
Summa tillgångar	75 633	68 222	75 217

EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital	460	460	460
Ovrigt tillskjutet kapital	7 525	7 525	7 525
Reserver	1 484	230	1 318
Balanserade vinstmedel inklusive periodens resultat	21212	18 255	21 428
Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare	30 681	26 470	30 731
Innehav utan bestämmande inflytande	219	215	202
Summa eget kapital	30 900	26 685	30 933

SKULDER
Längfristiga skulder
Längfristiga räntebärande skulder2)	23 417	21 934	17 888
Ovriga långfristiga skulder	3	4	3
Långfristig leasingskuld	3 225	3 127	3 192
Derivat1)	259	54	114
Avsättningar	37	35	37
Uppskjuten skatteskuld	ર 359	4 415	5 538
Summa långfristiga skulder	32 300	29 569	26777
Kortfristiga skulder
Avsättningar	19	52	40
Kortfristiga räntebärande skulder2)	10 637	10 776	15 983
Kortfristig leasingskuld	ਤੇ ਹ	31	ਤੇ ਹ
Skatteskulder	342	160	328
Leverantörsskulder	399	219	314
Ovriga kortfristiga skulder	254	178	173
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	751	552	643
Summa kortfristiga skulder	12 433	11 968	17 512
Summa skulder	44733	41 537	44 284
Summa eget kapital och skulder	75 633	68 222	75 217

	Hänförligt till moderbolagets aktieägare
		Ovrigt			Balanserade vinstmedel inklusive		Innehav utan
MSEK	Aktie- kapital	kapital	reserver	tillskjutet Omräknings- reserv1)	periodens resultat	Summa	bestämmande inflytande	Totalt eget kapital
Ingående eget kapital 1 jan, 2022	460	7 525	-174	187	17 215	25 213	209	25 422
Periodens resultat					4 217	4 217	-13	4 204
Ovrigt totalresultat			1 305			1 305	18	1 323
Garantiutdelning minioritet Förskjutning innehav utan							-16	-16
bestämmande inflytande Utgående eget kapital 31 dec, 2022	460	7 525	1 131	187	-4 21 428	-4 30 731	4 202	30 933
Ingående eget kapital 1 jan, 2023	460	7 525	1 131	187	21 428	30 731	202	30 933
Periodens resultat					-216	-216	13	-203
Ovrigt totalresultat			166			166	4	170
Utgående eget kapital 31 mar, 2023	460	7 525	1 297	187	21 212	30 681	219	30 900

	Jan-mar	Helår
MSEK	2023	2022	2022

DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN
Resultat före skatt	-290	1 357	5 351
Återföring av avskrivningar	68	60	334
Värdeförändring fastigheter	212	-279	-1 180
Värdeförändring derivat	343	-930	-2 319
Ovriga poster som inte ingår i kassaflödet	-102	102	145
Betald skatt	-66	-37	-86
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av
rörelsekapital	165	273	2 245
Okning/minskning rörelsefordringar	330	120	-14
Okning/minskning rörelseskulder	151	19	146
Förändringar av rörelsekapital	481	। ਤੇਰੇ	132

Kassaflöde från den löpande verksamheten	646	412	2 377
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Investeringar i fastigheter och anläggningstillgångar	-236	-235	-863
Avyttring av hotellfastigheter, netto likviditetspåverkan	897		124
Förvärv av hotellfastigheter, netto likviditetspåverkan	-939		-901
Förvärv av finansiella tillgångar	0	-4	3
Kassaflöde från investeringsverksamheten	-278	-239	-1 637
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Upptagna lån	6782	2 427	12811
Amortering av skuld	-6 911	-2 644	-13 601
Garantiutdelning minoritet			-16
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	-129	-217	-806
Periodens kassaflöde
	239	-44	-66
Likvida medel vid periodens början	1 630	1 593	1 593
Kursdifferens i likvida medel	135	-73	104
Likvida medel vid periodens slut	2 004	1 477	1 630
Upplysningar om betalda räntor
Erhållen ränta uppgick till	8	1	19
Betald ränta uppgick till	-272	-199	-893
Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar	-26	-23	-95

Upplysningar om likvida medel vid periodens slut	2 004	1 477	1 630
Likvida medel består av bankmedel.

		Jan-mar
MSEK	2023	2022	2022
Nettoomsättning	25	35	79
Administrativa kostnader	-55	-31	-130
Rörelseresultat	-30	4	-51
Resultat från andelar i koncernföretag	122		1840
Övriga räntor och liknande resultatposter	288	-11	338
Derivat, orealiserade	12	180	184
Resultat efter finansiella poster	392	173	2 311
Bokslutsdispositioner			24
Resultat före skatt	392	173	2 335
Skatt på periodens resultat	-15	0	-17
Uppskjuten skatt	-8	-54	-49
Periodens resultat	369	119	2 269

Periodens övrigt totalresultat

Periodens totalresultat	369	119	2 269

MSEK	31 mar 2023	31 mar 2022	31 dec 2022
TILLGÄNGAR
Anläggningstillgångar	21 414	20 130	19 037
Omsättningstillgångar	1 987	1514	3 794
Summa tillgångar	23 401	21 644	22 831

EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	12 179	9611	11 760
Avsättningar	58	91	73
Långfristiga skulder	7 486	5 047	7 463
Kortfristiga skulder	3728	6 895	3 535
Summa eget kapital och skulder	23 401	21 644	22 831

Pandox AB följer International Financial Reporting Standards (IFRS) - och tolkningarna (IFRIC) - så som de antagits av EU. Den här delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 "Delårsrapportering" samt "Årsredovisningslagen".

Moderbolagets delårsrapport har upprättats i enlighet med kapitel 9 Delårsrapport i Årsredovisningslagen. Moderbolaget tillämpar Årsredovisningslagen och RFR2 "Redovisning för juridiska personer". Enligt RFR2 ska en juridisk enhets moderbolag tillämpa alla IFRS-principer och tolkningar som EU antagit, inom den ram som definieras av Årsredovisningslagen, och ta hänsyn till kopplingen mellan redovisning och beskattning.

Derivaten värderas till verkligt värde enligt Nivå 2-värdering enligt IFRS, baserat på indata som är observerbara, antingen direkt eller indirekt.

De redovisade värdena för räntebärande skulder och andra finansiella instrument utgör en rimlig approximation för deras verkliga värden.

Delårsrapporten omfattar sidorna 1–24 och sidan 1–12 utgör således en integrerad del av denna finansiella rapport.

De redovisningsprinciper som tillämpas överensstämmer med de som beskrivs i Pandox årsredovisning för 2022.

Pandox rörelsesegment utgörs av verksamhetsgrenarna Fastighetsförvaltning och Operatörsverksamhet. Segment Fastighetsförvaltning förädlar och förvaltar fastigheter och tillhandahåller hotellokaler men även andra typer av lokaler till externa kunder i anslutning till hotellfastigheten. Operatörsverksamheten äger hotellfastigheter samt bedriver egen hotellverksamhet. Segmentet Operatörsverksamhet innefattar också ett förvaltningsavtal för en externt ägd hotellfastighet. Ej fördelade poster är poster som inte är hänförbara till ett specifikt segment eller är gemensamt för de två segmenten samt finansiella kostnader hänförliga till nyttjanderättstillgångar enligt IFRS 16. Segmenten är framtagna utifrån den rapportering som sker internt till företagsledning avseende utfall och ställning. Segmentsrapporteringen är uppställd utifrån de redovisningsprinciper som årsredovisningen i övrigt och summan av segmenten är lika med beloppen i koncernen. Scandic Hotels Group och Fattal Hotels Group är hyresgäster som, var för sig, står för mer än 10 procent av intäkterna.

För det första kvartalet 2023 uppgick de omsättningsbaserade intäkterna i Fastighetsförvaltning till 208 (98) MSEK.

Koncerngemens Fastighets- Operators- amt samt ej förvaltning verksamhet fördelade poster MSEK	Totalt	Fastighets- förvaltning	Operators-	Koncerngemens amt samt ej verksamhet fördelade poster	Totalt

Intäkter Fastighetsförvaltning
Hyresintäkter samt övriga fastighetsintäkter 780	780	634			634
Intäkter Operatörsverksamhet 573	573		242		242
Nettoomsättning 780 573	1 353	634	242		876
Kostnader Fastighetsförvaltning -118	-118	-91			-91
Kostnader Operatörsverksamhet -588	-588		-352		-352
Bruttoresultat 662 -15	647	543	-110		433
Central administration -45	-45			-32	-32
Finansiella intäkter 10	10			2	2
Finansiella kostnader -320	-320			-232	-232
Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar -26	-26			-23	-23
Resultat före värdeförändringar -15 662 -381	266	543	-110	-285	148
Värdeförändringar
Värdeförändring fastigheter -345 133	-212	279			279
Värdeförändring derivat -344	-344			930	930
Resultat före skatt 317 118 -725	-290	822	-110	645	1 357
Aktuell skatt -65	-65			-33	-33
Uppskjuten skatt 152	152			-280	-280
Periodens resultat 317 118 -638	-203	822	-110	332	1 044

	Sverige	Danmark	Norge	Finland	Tyskland	Belgien	UK+IE	Ovriga	Totalt
Nettoomsättning
-Fastighetsförvaltning	202	45	51	71	187	15	160	50	780
-Operatörsverksamhet		12		g	174	749	ਉਤੇ	85	573
Marknadsvärde fastigheter	15 496	4 062	3795	4 609	16 982	5671	14 598	4982	69 695
Investeringar i fastigheter	39	20		5	48	66	45	5	235
Förvärv fastigheter	325						683		1 009
Värdeförändring fastigheter	-374	28	-78	8	39	6	-23	132	-212
Redovisat värde Rörelsefastigheter		405		31	2 064	3 062	2256	ggg	8817
Totala anläggningstillgångar till redovisat värde exkl
uppskjuten skatt	18 255	4022	3 297	5 349	15 914	4 731	15 654	4 850	72 074

	Sverige	Danmark	Norge	Finland	Tyskland	Belgien	UK+IE	Ovriga	Totalt
Nettoomsättning
-Fastighetsförvaltning	151	32	45	57	159	8	137	45	634
-Operatörsverksamhet		10		5	43	109	44	31	747
Marknadsvärde fastigheter	15 078	3 560	3 487	4 004	15 616	4677	12 253	5 133	63 808
Investeringar i fastigheter	40	12	8	4	66	88			233
Värdeförändring fastigheter	228	11	11	-21	-20		70		279
Redovisat värde Rörelsefastigheter		347		29	2 678	2772	965	1 425	8 217
Totala anläggningstillgångar till redovisat värde exkl uppskjuten skatt	16 488	3 549	3 490	4 704	14 969	3 955	13 257	5 090	65 500

Uppskjuten skatt

Vid utgången av perioden uppgick de uppskjutna skattefordringarna till 268 (305) MSEK. Dessa utgörs främst av redovisat värde av skattemässiga underskottsavdrag som bolaget bedömer kan utnyttjas under de kommande räkenskapsåren.

De uppskjutna skatteskulderna uppgick till 5 359 (5 538) MSEK, vilka främst avser temporära skillnader mellan verkligt värde och skattemässigt värde avseende Förvaltningsfastigheter, samt temporära skillnader mellan redovisat värde och skattemässigt värde avseende Rörelsefastigheter, samt temporära värderingsskillnader för räntederivat.

	Genomsnittskurs				Balansdagskurs
	2023	2022	Förändr %	2023	2022	Förändr %
Euro (EUR)	11.197	10.483	6%	11.276	10.338	8%
Brittiska pund (GBP)	12.676	12.532	1%	12.814	12.170	5%
Danska kronor (DKK)	1.504	1.409	6%	1.514	1.390	8%
Norska kronor (NOK)	1.020	1.056	-4%	0.995	1.075	-8%
Kanadensiska dollar (CAD)	7.713	7.380	4%	7.640	7.410	4%
Schweizerfranc (CHF)	11,279	10.114	10%	11.323	10.032	12%

	Jan-mar
Per aktie, SEK1)	2023	2022	2022
Totalresultat per aktie, SEK
Andel av periodens totalresultat, moderbolagets aktieägare, MSEK	-50	1 259	5522
Viktat genomsnittligt antal aktier före och efter utspädning	183 849 999	183 849 999	183 849 999
Totalresultat per aktie, SEK	-0,27	6,85	30,04
Cash earnings per aktie, SEK
Cash earnings, moderbolagets andel	259	178	2 056
Viktat genomsnittligt antal aktier före och efter utspädning	183 849 999	183 849 999	183 849 999
Cash earnings per aktie, SEK	1,41	0,97	11,18
Substansvärde (EPRA NRV) per aktie, SEK
EPRA NRV (substansvärde), MSEK	37676	32 783	37694
Antal aktier vid periodens slut	183 849 999	183 849 999	183 849 999
Substansvärde (EPRA NRV) per aktie, SEK	204.93	178.31	205,03
Utdelning per aktie, SEK
Utdelning, MSEK			460
Antal aktier vid tillfället för utdelning	183 849 999	183 849 999	183 849 999
Utdelning per aktie, SEK3)			2,50
Viktat genomsnittligt antal aktier före och efter utspädning	183 849 999	183 849 999	183 849 999
Antal aktier vid periodens slut	183 849 999	183 849 999	183 849 999
FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL
Antal hotell, periodens slut2)	158	157	157
Antal rum, periodens slut2)	35 586	35 373	35 490
WAULT, år	14.7	13.8	15.0
Marknadsvärde fastigheter, MSEK	69695	63 808	69 231
Marknadsvärde Förvaltningsfastigheter, MSEK	57719	53 000	57 563
Marknadsvärde Rörelsetastigheter, MSEK	11 976	10 808	11 669
RevPAR (Operatörsverksamhet) för jämförbara enheter till jämförbar valutakurs, SEK	738	349	817

	Jan-mar
MSEK	2023	2022	2022

Räntebärande nettoskuld
Långfristiga räntebärande skulder	23 417	21 934	17 888
Kortfristiga räntebärande skulder	10637	10 776	15 983
Uppläggningskostnader lån	138	112	તે રે
Likvida medel	-2 004	-1 477	-1 630
Räntebärande nettoskuld	32 188	31 345	32 334
Beläningsgrad netto, %
Räntebärande nettoskuld	32 188	31 345	32 334
Marknadsvärde fastigheter	69 695	63 808	69 231
Beläningsgrad, %	46,2	49,1	46,7

Räntetäckningsgrad, ggr
EBITDA	675	467	3 304
Minus: Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar	-26	-23	-95
Netto räntekostnader	280	202	873
Räntetäckningsgrad, ggr	2,3	2,2	3,7
Genomsnittlig skuldränta vid slutet av perioden, %
Genomsnittlig räntekostnad	1 311	811	1 087
Långfristiga räntebärande skulder	23 417	21 934	17 888
Uppläggningskostnader lån	138	112	તે રે
Kortfristiga räntebärande skulder	10 637	10 776	15 983
Genomsnittlig skuldränta vid slutet av perioden, %	3,9	2,5	3,2

Investeringar, ink. moderbolag, exkl. förvärv	236	235	863

Driftnetto Fastighetsförvaltning
Hyresintäkter	743	602	3 052
Ovriga fastighetsintäkter	37	32	255
Kostnader, exkl fastighetsadministration	-80	-58	-245
Driftnetto, före fastighetsadministration	700	576	3 062
Fastighetsadministration	-38	-33	-194
	662	543	2 868
Driftnetto Fastighetsförvaltning
Driftnetto Operatörsverksamhet
Intäkter	573	242	2 347
Kostnader	-588	-352	-2 111
Bruttoresultat	-15	-110	236
Plus: Avskrivningar inkluderade i kostnader	67	61	330
Driftnetto Operatörsverksamhet	52	-49	566

EBITDA
Totalt bruttoresultat från respektive segment	647	433	3 104
Plus: Avskrivningar inkluderade i kostnader Operatörsverksamhet	67	61	330
Plus: Avskrivningar inkluderade i Central administration	6	6	23
Minus: Central administration	-45	-33	-153
EBITDA	675	467	3 304

Cash earnings
EBITDA	675	467	3 304
Plus: Finansiella intäkter	10	2	19
Minus: Finansiella kostnader	-320	-232	-1 022
Minus: Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar	-26	-23	-95
Plus/Minus: Orealiserad omräkningseffekt banktillgodohavanden	-2	-1	1
Minus: Aktuell skatt	-65	-33	-164
Plus/Minus: Innehav utan bestämmande inflytande - andel av periodens resultat	13	2	-13
Cash earnings, moderbolagets andel	259	178	2 056

EPRA NRV
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare	30 681	26 470	30 731
Plus: Omvärdering av Rörelsefastigheter	3 158	2 590	3 220
Minus: Verkligt värde finansiella derivat	-1 917	-872	-2 260
Plus: Uppskjuten skattefordran, derivat	ਤੇ ਰੇਵ	180	466
Plus: Uppskjuten skatteskuld	5 359	4 415	5 538
EPRA NRV	37 676	32 783	37 694

Tillväxt i EPRA NRV, i årstakt, %
EPRA NRV hänförligt till moderbolagets aktieägare IB	32 783	31 325	31 905
EPRA NRV hänförligt till moderbolagets aktieägare UB	37 676	32 783	37 694
Tillväxt i EPRA NRV, i årstakt, %	14,9	4,7	18,1

Flera beskrivningar och analyser i denna delårsrapport presenterar utveckling och status på finansiella och aktierelaterade nyckeltal som inte definieras enligt IFRS (International Financial Reporting Standards). Vidstående alternativa finansiella nyckeltal ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. På sidorna 2 0 – 2 2 presenteras mått som inte definieras enligt IFRS, om inte annat anges, samt avstämning av måtten. Vidare återfinns även definitionerna av dessa mått på sidan 2 4 .

Pandox äger, förvaltar och utvecklar hotellfastigheter samt driver hotell. Risktagandet uttrycks i en målsättning om en belåningsgrad netto på 45 –60 procent, beroende på marknads utvecklingen och rådande möjligheter. Utöver belåningsgrad så är räntetäckningsgrad, genomsnittlig skuldränta och räntebärande nettoskuld relevanta kompletterande mått på Pandox finansiella risk.

Pandox övergripande mål är att öka kassaflödet och fastighetsvärdet och därigenom skapa utrymme för investeringar som stödjer Pandox fortsatta expansion. Eftersom Pandox både äger och driver hotellfastigheter behövs flera mått för att mäta företagets måluppfyllelse i detta avseende. Tillväxt i cash earnings är Pandox primära fokus och det är också basen för vad som årligen skall delas ut till aktieägarna, dvs 30 –50 procent av cash earnings med en genomsnittlig utdelningsandel om cirka 40 procent över tid. Driftnetto skapar transparens och jämförbarhet mellan bolagets två rörelsesegment samt med andra fastighetsbolag. EBITDA mäter Pandox samlade operativa lönsamhet på ett enhetligt sätt. 123

Substansvärdet (EPRA NRV) är det samlade kapital Pandox förvaltar för sina aktieägares räkning. Pandox mäter långsiktigt substansvärde med utgångspunkt från balansräkningen justerat för poster som inte innebär någon utbetalning i närtid, som derivat och uppskjuten skatteskuld. Marknadsvärdet för Rörelsefastigheter ingår också i beräkningen. Se vidare sida 2 4 .

EPRA NRV är det långsiktiga substansvärdet och utgår från balansräkningen med justering av poster som ej innebär en utbetalning i närtid, såsom goodwill, finansiella derivat, uppskjuten skatteskuld samt övervärde Rörelsefastigheter (se sidan 8 för mer information). EPRA NTA är detsamma som långsiktigt substansvärde med skillnaden att goodwill, som inte är hänförligt till uppskjuten skatt, skall återläggas samt att uppskjuten skatt kan marknadsvärderas med hänsyn till hur bolaget de senare åren genomfört fastighetstransaktioner. Då Pandox inte har någon goodwill, har ett långsiktigt investeringsperspektiv, samt inte redovisar bedömd verklig uppskjuten skatt medför det att värdet för NRV och NTA i Pandox fall blir detsamma. EPRA NDV är substansvärdet enligt eget kapital i balansräkningen med justering av goodwill (Pandox har ingen goodwill) och övervärde Rörelsefastigheter.

	31 mar 2023	31 mar 2022			31 dec 2022
MSEK	MSEK	kr/aktie1)	MSEK	kr/aktie1)	MSEK	kr/aktie1)

Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare	30 681	166,88	26 470	143,98	30 731	167,15
Plus: Omvärdering av rörelsefastigheter	3 158	17,18	2 590	14,09	3 220	17,51
Minus: Verkligt värde finansiella derivat	-1 917	-10,43	-872	-4,74	-2 260	-12,29
Plus: Uppskjuten skattefordran, derivat	395	2,15	180	0,98	466	2,53
Plus: Uppskjuten skatteskuld	5 359	29,15	4415	24,01	5 538	30,12
Substansvärde EPRA NRV	37 676	204,93	32 783	178,31	37 694	205,03
Återläggs:
Substansvärde EPRA NTA	37 676	204,93	32 783	178,31	37 694	205,03
Återläggs: derivat och uppskjuten skatt	-3837	-20.87	-3723	-20.25	-3744	-20,36
Substansvärde EPRA NDV	33 839	184,06	29 060	158.06	33 951	184,67

EPRA LTV är ett nyckeltal som visar räntebärande nettoskuld i förhållande till det totala marknadsvärdet för fastighetsportföljen samt övriga tillämpliga tillgångar i syfte att skapa jämförbarhet mellan fastighetsbolag. I stort skiljer sig inte EPRA LTV mot Pandox tidigare definition av belåningsgrad, med enda skillnaden att netto rörelsefordringar och rörelseskulder inkluderas i EPRA-måttet. Då Pandox inte har intressebolag och Joint Ventures eller har en minoritetsandel som är väsentlig för verksamheten görs inga ytterligare justeringar. Justering jämfört med hittills rapporterad belåningsgrad avser nettot av följande kortfristiga rörelseposter: Skattefordran, kundfordringar, övriga fordringar, avsättningar, skatteskulder, leverantörsskulder samt övriga kortfristiga skulder.

	ל. 717 חמורו בל			51 mat 2022			71 (16 Title)
MSEK	Hittils rapp- orterad belåningsgr ad, %	Just.	Beläningsgrad, belåningsgr %, EPRA	Hittils rapp- orterad ad, %	Just.	Beläningsgrad, belåningsgr %, EPRA	Hittils rapp- orterad ad, %	Just.	Beläningsgrad, %, EPRA
Längfristiga räntebärande
skulder	23 417		23 417	21 934		21 934	17 888		17 888
Kortfristiga räntebärande
skulder	10 637		10 637	10 776		10 776	15 983		15 983
Uppläggningskostnader lån	138		138	112		112	93		ਰਤ
Netto rörelsefordringar och
rörelseskulder		79	79
Exkludera: Likvida medel	-2 004		-2 004	-1 477		-1 477	-1 630		-1 630
Nettoskuld	32 188	79	32 267	31 345		31 345	32 334		32 334

Marknadsvärde fastigheter	69 695		69 695	63 808		63 808	69 231		69 231
Netto rörelsefordringar och
rörelseskulder					429	429		117	117
Totalt fastigheter samt övriga tillämpliga
tillgångar	69 695		69 695	63 808	429	64 237	69 231	117	69 348
Belåningsgrad, %	46,2%		46,3%	49,1%		48,8%	46.7%		46.6%

	Jan-mar	Okt-dec	Jul-sep	Apr-jun	Jan-mar	Okt-dec	Jul-sep	Apr-jun
MSEK	2023	2022	2022	2022	2022	2021	2021	2021
Intäkter fastighetsförvaltning
Hyresintäkter	743	803	886	761	602	606	617	541
Ovriga fastighetsintäkter	37	45	81	97	32	42	35	27
Intäkter Operatörsverksamhet	573	775	706	624	242	326	287	146
Nettoomsättning	1 353	1 623	1 673	1 482	876	974	ਰੇਤਰੇ	714
Kostnader Fastighetsförvaltning	-118	-150	-101	-97	-91	-106	-99	-98
Kostnader Operatörsverksamhet	-588	-732	-578	-449	-352	-373	-334	-203
Bruttoresultat	647	741	994	તે રેણ	433	495	506	413
Central administration	-45	-59	-28	-34	-32	-52	-31	-37
Finansnetto	-310	-289	-248	-236	-230	-227	-242	-239
Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar	-26	-26	-24	-22	-23	-21	-23	-23
Resultat före värdeförändringar	266	367	694	644	148	195	210	114
Värdeförändringar
Värdeförändring fastigheter	-212	-66	572	395	279	81	-15	-105
Värdeförändring derivat	-344	-59	815	632	930	187	202	24
Resultat före skatt	-290	242	2 081	1 671	1 357	463	397	33
Aktuell skatt	-65	-24	-48	-59	-33	-78	-15	-23
Uppskjuten skatt	152	-117	-346	-240	-280	-127	-61	-16
Periodens resultat	-203	101	1 687	1 372	1 044	258	321	-6
Ovrigt totalresultat	170	308	341	455	219	238	128	-258
Periodens totalresultat	-33	409	2 028	1827	1 263	496	449	-264

MSEK		31 mar 2023 31 dec 2022 30 sep 2022 30 jun 2022 31 mar 2022 31 dec 2021 30 sep 2021 30 jun 2021
TILI GANGAR
Fastigheter inklusive inventarier	66 550	65 552	64 712	62 832	61 120	60 246	58 975	58 553
Nyttjanderätter	3 250	3 218	3 383	3222	3 155	3 039	3 009	2 975
Ovriga anläggningstillgångar	2 274	2 462	2 544	1 711	1 017	289	202	136
Uppskjuten skattefordran	268	305	239	262	55	249	488	529
Omsättningstillgångar	1 287	2 050	1 964	1 434	1 398	1 385	1 398	1 303
Likvida medel	2 004	1 630	2 463	1873	1 477	1 593	1 494	2 712
Summa tillgångar	75 633	75 217	75 305	71 334	68 222	66 801	65 566	66 208
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	30 900	30 933	30 540	28 512	26 685	25 422	74 941	74 497
Uppskjuten skatteskuld	5 359	5 538	5 287	4 918	4 415	4 281	4 319	4 275
Räntebärande skulder	34 054	33 871	34 478	33 242	32 710	32623	31 747	32 724
Leasingskulder	3 256	3 223	3 387	3 226	3 158	3 042	3 011	2 977
Icke räntebärande skulder	2 064	1652	1613	1 436	1 254	1 433	1 548	1 740
Summa eget kapital och skulder	75 633	75 217	75 305	71 334	68 222	66 801	65 566	66 208

	lan-mar	Okt-dec	Jul-sep	Apr-jun	Jan-mar	Okt-dec	Jul-sep	Apr-jun
MSEK	2023	2022	2022	2022	2022	2021	2021	2021
Driftnetto Fastighetsförvaltning	662	698	866	761	543	542	553	470
Driftnetto Operatörsverksamhet	52	184	193	238	-49	26	22	10
EBITDA	675	829	1 037	970	467	521	550	447
Räntetäckningsgrad, ggr	2.3	3.1	4.8	4.7	2.2	2.5	2.5	2.0
Resultat per aktie, före och efter utspädning, SEK	-1.17	0.66	9.16	7.45	5.67	1.41	1.73	-0.04
Cash earnings	259	515	717	645	178	196	266	161
Cash earnings per aktie, före och efter utspädning SEK	1,41	2,80	3.90	3,51	0.97	1,07	1.45	0.88
RevPAR-tillväxt (Operatörsverksamhet) för jämförbara
enheter och jämförbar valutakurs, %	112	113	140	370	232	319	92	103

					31 mar 2023 31 dec 2022 30 sep 2022 30 jun 2022 31 mar 2022 31 dec 2021 30 sep 2021 30 jun 2021
Räntebärande nettoskuld	32 188	32 334	32 119	31 472	31 345	31 159	30 387	30 159
Beläningsgrad fastigheter, %	46.2	46.7	47.1	47.8	49.1	49.8	49.6	49.7
Marknadsvärde fastigheter	69 695	69 231	68 257	65 804	63 808	62 596	61 255	60 696
EPRA NRV per aktie, SEK	204.93	205.03	202.96	190.37	178.31	173.54	171.49	168.97
WAULT (förvaltningsfastigheter), år	14.7	15,0	15,2	15.4	13,8	14.0	14.2	14,1

Då belopp har avrundats till MSEK summerar inte alltid tabellerna.

Räntebärande skulder, inklusive uppläggningskostnader för lån, minus likvida medel i förhållande till fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång.

Intäkter minus direkt relaterade kostnader för Fastighetsförvaltning.

Intäkter minus direkt relaterade kostnader för Operatörsverksamheten inklusive avskrivningar i Operatörsverksamheten.

EBITDA plus finansiella intäkter, minus finansiella kostnader, minus finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar enligt IFRS 16, minus aktuell skatt, justerat för eventuell orealiserad omräkningseffekt banktillgodohavande och minoritetsägande.

Driftnetto motsvaras av bruttoresultat Fastighetsförvaltning.

Bruttoresultat Operatörsverksamhet plus avskrivningar inkluderade i kostnader Operatörsverksamhet.

Driftnetto Operatörsverksamhet i förhållande till totala intäkter Operatörsverksamhet.

Totalt bruttoresultat minus central administration (exklusive avskrivningar).

Redovisat eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare, inklusive återföring av derivat, uppskjuten skattefordran derivat, uppskjuten skatteskuld fastigheter samt omvärdering Rörelsefastigheter.

Redovisat eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare, inklusive omvärdering Rörelsefastigheter.

Belåningsgrad netto justerat för netto rörelsefordringar/rörelseskulder.

Genomsnittlig räntekostnad baserat på ränteförfall i respektive valuta i förhållande till räntebärande skulder.

Investeringar i anläggningstillgångar exklusive förvärv.

Långfristiga och kortfristiga räntebärande skulder plus uppläggningskostnader för lån, minus likvida medel och kortfristiga placeringar som likställs med likvida medel. Lång- och kortfristiga leasingskulder enligt IFRS 16 ingår inte.

EBITDA minus finansiella kostnader nyttjanderättstillgångar dividerat med netto räntekostnader, som utgörs av räntekostnader minus ränteintäkter.

Ackumulerad procentuell förändring i EPRA NRV, med återlagd utdelning samt avdrag för emissionslikvid, för den närmast föregående tolvmånadersperioden.

Tillväxtmått som exkluderar effekter av förvärv, avyttringar och omklassificeringar samt valutakursförändringar.

Cash earnings delat med det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier.

Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare delat med det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier.

EPRA NRV, NTA, NDV delat med det totala antalet utestående aktier efter utspädning vid periodens utgång.

Periodens totalresultat, hänförligt till moderbolagets aktieägare, delat med det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier efter utspädning vid periodens utgång.

Årets föreslagna/beslutade utdelning delat med det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier efter utspädning vid periodens utgång.

Det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier med hänsyn tagen till förändringar i antalet utestående aktier, före utspädning, under perioden.

Det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier med hänsyn tagen till förändringar i antalet utestående aktier, efter utspädning, under perioden.

Antal ägda hotellfastigheter och rum vid periodens utgång.

Marknadsvärdet för Förvaltningsfastigheter plus marknadsvärdet för Rörelsefastigheter.

Intäkter per tillgängliga rum, dvs totala intäkter från sålda rum delat med antalet tillgängliga rum. Jämförbara enheter definieras som hotellfastigheter som har ägts och drivits under hela den aktuella perioden och jämförelseperioden. Konstant valutakurs definieras som valutakursen för aktuell period och jämförelseperioden räknas om till denna valutakurs.

Genomsnittlig återstående hyrestid till förfall, för hela fastighetsportföljen, viktat efter 2019 års hyresintäktsnivå (som är en approximation för ett normalt verksamhetsår opåverkat av covid-19 pandemin).