Intäkter från Fastighetsförvaltning uppgick till 749 (571) MSEK. Ökningen för jämförbara enheter var 1 procent justerat för valutakurseffekter
Driftnettot från Fastighetsförvaltning uppgick till 627 (490) MSEK. Ökningen för jämförbara enheter var 1 procent justerat för valutakurseffekter
Driftnettot från Operatörsverksamhet uppgick till 165 (144) MSEK. Ökningen för jämförbara enheter var 11 procent justerat för valutakurseffekter
EBITDA uppgick till 749 (597) MSEK
Cash earnings uppgick till 480 (482) MSEK
Cash earnings per aktie uppgick till 2,88 (3,06) SEK
Periodens resultat uppgick till 775 (1 183) MSEK
Resultat per aktie uppgick till 4,63 (7,47) SEK
Pandox tillkännagav och slutförde två förvärv i Storbritannien samt slutförde en avyttring i Sverige
Intäkter från Fastighetsförvaltning uppgick till 2 971 (2 202) MSEK. Ökningen för jämförbara enheter var 2 procent justerat för valutakurseffekter
Driftnettot från Fastighetsförvaltning uppgick till 2 517 (1 882) MSEK. Ökningen för jämförbara enheter var 1 procent justerat för valutakurseffekter
Driftnettot från Operatörsverksamhet uppgick till 540 (494) MSEK. Ökningen för jämförbara enheter var 10 procent justerat för valutakurseffekter
EBITDA uppgick till 2 909 (2 252) MSEK
Cash earnings uppgick till 1 890 (1 660) MSEK
Cash earnings per aktie uppgick till 11,26 (10,46) SEK
Periodens resultat uppgick till 2 823 (3 148) MSEK
Resultat per aktie uppgick till 16,83 (19,89) SEK
EPRA NAV per aktie uppgick till 164,04 (144,54) SEK
Styrelsen föreslår en utdelning om 4,70 (4,40) SEK per aktie, totalt 787 (737) MSEK

Finansiellt sammandrag Kvartal 4			Jan-dec
Belopp i MSEK	2018	2017	Δ%	2018	2017	$\Delta\%$
Intäkter Fastighetsförvaltning	749	571	31	2971	2 2 0 2	35
Driftnetto Fastighetsförvaltning	627	490	28	2517	1882	34
Driftnetto Operatörsverksamhet	165	144	15	540	494	9
EBITDA	749	597	26	2909	2 2 5 2	29
Periodens/årets resultat	775	1 1 8 3	$-34$	2823	3 1 4 8	$-10$
Resultat per aktie, SEK ¹⁾	4,63	7,47	$-38$	16,83	19,89	$-15$
Cash earnings	480	482	0	1890	1660	14
Cash earnings per aktie, SEK ¹⁾	2,88	3,06	$-6$	11,26	10,46	8
Nyckeldata
Marknadsvärde fastigheter, MSEK				55 197	50121	10
Räntebärande nettoskuld, MSEK				27421	25474	8
Belåningsgrad netto, %				49.7	50,8	n.a.
Räntetäckningsgrad, ggr	3,8	4,5	n.a.	3.8	4,4	n.a.
EPRA NAV per aktie, SEK ¹⁾			-	164.04	144,54	13
WAULT (Förvaltningsfastigheter), år			--	15.7	15,6	n.a.
RevPAR (Operatörsverksamhet) för jämförbara enheter och jämförbar valutakurs, SEK	914	815	12	859	806

2018 var ett starkt år för Pandox. Återigen lyckades företaget balansera det externa och interna perspektivet, det vill säga fokus på affären och samtidigt löpande utveckla organisationen och konsolidera de senaste årens förvärv. Konkreta exempel är slutförandet av den omfattande legala omorganiseringen av vårt stora portföljförvärv i Storbritannien och Irland och de två kompletterande förvärven av The Midland Manchester och Radisson Blu Glasgow. Dessutom genomfördes en lång rad lönsamma investeringsprojekt i befintlig portfölj. Det speglar en organisation med många duktiga tvåvägsspelare med hög arbetskapacitet och spetskompetens samt ett starkt lagbygge. Alla förtjänar lovord för den prestationen.

För helåret och det fjärde kvartalet 2018 redovisar Pandox en tillväxt i totalt driftnetto på 29 respektive 25 procent och en tillväxt i substansvärde, mätt i årstakt, på 17 procent. För jämförbara enheter ökade totalt driftnetto med 3 procent i båda resultatperioderna, justerat för valutakurseffekter. Drivkrafterna var lönsamma förvärv på nya stora hotellmarknader, en god utveckling i Bryssel samt en stabilt positiv underliggande efterfrågan i hotellmarknaden.

I det fjärde kvartalet ökade intäkter och driftnetto i Fastighetsförvaltning, för jämförbara enheter, med 1 procent vardera, justerat för valutakurseffekter. Tillväxten begränsades av renoveringseffekter i egen portfölj samt utmanande jämförelsetal på nyckelmarknader i Tyskland där mässkalendern var svagare än föregående år. I Köpenhamn och Oslo, där större ökningar av antalet nya hotellrum planeras 2019-2020, var utvecklingen blandad i kvartalet.

De under 2017 förvärvade förvaltningsfastigheterna i Storbritannien och Irland, vilka inte ingår i jämförbar portfölj, visade fortsatt god tillväxt. Den jämförbara tillväxten i intäkter för dessa fastigheter uppskattas till cirka 5 procent i det fjärde kvartalet, vilket förklaras av en stabil tillväxt i UK Regional och att hotellen tagit marknadsandelar efter tidigare genomförda renoveringar.

I det fjärde kvartalet ökade intäkter och driftnetto i Operatörsverksamhet, för jämförbara enheter, med 12 respektive 11 procent, justerat för valutakurseffekter. Tillväxten förklaras framförallt av en mycket stark utveckling för hotellen i Bryssel, vilka gynnades av hög efterfrågan, hög produktivitet och därmed god lönsamhet. Även i Berlin var utvecklingen positiv.

I det fjärde kvartalet slutfördes också de tidigare kommunicerade förvärven av Radisson Blu Glasgow och The Midland Manchester samt avyttringen av Scandic Ferrum. Förvärven är goda exempel på Pandox förmåga att röra sig i värdekedjan och ta den position som ger bäst förutsättningar för långsiktigt värdeskapande.

Pandox hotellfastighetsportfölj erbjuder goda möjligheter till tillväxtdrivande investeringar. Två goda exempel från det fjärde kvartalet är Jurys Inn Belfast och Leonardo Wolfsburg City Centre, där tillbyggnad av hotellen slutfördes och 213 nya rum tillfördes. Totalt adderades 225 rum organiskt till Pandox hotellfastighetsportfölj i det fjärde kvartalet. I ett läge då hotellmarknaden befinner sig högt upp i hotellkonjunkturcykeln och hotelloperatörernas lönsamhet och investeringsvilja är hög, samtidigt som direktavkastningskraven på fastighetsmarknaden pressas, så är denna typ av investeringar särskilt intressanta att genomföra. Vid utgången av året hade Pandox cirka 1 250 MSEK i beslutade investeringar i befintlig portfölj, varav huvuddelen avser intäktsdrivande åtgärder och utvecklingsprojekt.

Pandox opererar från en välkapitaliserad paneuropeisk affärsplattform med stor strategisk handlingsfrihet. Företagets strategi för tillväxt bygger på en kombination av förvärv, tillväxtdrivande investeringar och effektiv egen drift, på en hotellmarknad som genom en kombination av ekonomisk aktivitet, ökat välstånd och fler resande tillförs ny efterfrågan.

För 2019 förväntar United Nations World Tourism Organisation (UNWTO) en ökning av internationella ankomster på 3-4 procent i Europa, vilket är något lägre än för 2018 men en fortsatt god nivå.

Pandox bedömning är att hotellkonjunkturen har fortsatt potential att växa men att den är i en mognadsfas och att tillväxttakten avtar. I vissa delmarknader sätter ny hotellkapacitet tryck på RevPAR på kort till medellång sikt.

Givet en positiv ekonomisk tillväxt, Pandox väldiversifierade portfölj med en balanserad efterfrågan samt ett positivt bidrag från de förvärv som Pandox genomförde 2018, finns förutsättningar för viss tillväxt 2019.

Påskens infallande förväntas ha en positiv påverkan på det första kvartalet.

Styrelsen föreslår en utdelning om SEK 4,70 (4,40) per aktie för 2018, vilket är en ökning med cirka 7 procent. Utdelningsandelen är fortsatt i den nedre delen av Pandox finansiella målintervall och ska ses i ljuset av attraktiva förvärvs- och investeringsmöjligheter.

Preliminära siffror från United Nations World Tourism Organization (UNWTO) bekräftar att 2018 var ännu ett starkt år för reseindustrin. De internationella ankomsterna ökade med 6 procent både globalt och i Europa. Tillväxten under det andra halvåret var något lägre än under det mycket starka första halvåret. För 2019 förväntar UNWTO en ökning av internationella ankomster med 3 -4 procent både globalt och i Europa. Det lägger grunden för en positiv efterfrågan på rese- och turismmarknaden 2019, även om tillväxttakten förväntas vara lägre jämfört med 2017-2018. Kända osäkerhetsfaktorer med möjlig påverkan på resemarknaden är geopolitiska spänningar, handelshinder och Brexit.

Utvecklingen i Norden var stabilt positiv i kvartalet med stöd av en god underliggande efterfrågan på hotellnätter. I Sverige, Norge och Danmark ökade antalet sålda rum med cirka 4 procent. I Finland uppgick tillväxten till drygt 1 procent.

Sammantaget ökade RevPAR i Sverige med 4 procent i kvartalet huvudsakligen till följd av ökad beläggning. Ökad beläggning drev också tillväxten i Stockholm där RevPAR ökade med närmare 3 procent. I Göteborg och Malmö ökade RevPAR med 10 respektive 11 procent. Tillväxten i Göteborg förklaras till lika delar av ökad beläggning och förbättrade snittpriser, medan förbättrade snittpriser förklarar det mesta av tillväxten i Malmö. Under kvartalet noterades endast marginella ökningar av ny hotellkapacitet i Stockholm, Göteborg och Malmö.

I Oslo ökade hotellutbudet med 9 procent i kvartalet. En god efterfrågan absorberade det mesta av ökningen, men sammantaget så minskade beläggning och RevPAR med 2 respektive 3 procent.

I Köpenhamn ökade RevPAR med cirka 4 procent med stöd av en efterfrågeökning på cirka 3 procent. En betydande ökning av hotellkapacitet förväntas i Köpenhamn 2019 där antalet hotellöppningar varit få under en relativt lång period.

I Finland och Helsingfors ökade RevPAR med 7 respektive 9 procent. Uppgången följer efter ett par kvartal med svagare tillväxt. Den huvudsakliga drivkraften i Helsingfors var förbättrade snittpriser och en stark enskild decembermånad.

I Tyskland ökade RevPAR med 4 procent i kvartalet, drivet av stora hotellmarknader som Berlin och München vilka är mindre beroende av mässor och kongresser. I städer som Köln och Düsseldorf som är mer beroende av mässor och kongresser var tillväxten negativ.

Hotellmarknaden i Storbritannien består av två marknader. Dels London med en hög andel internationell efterfrågan, dels den regionala marknaden (UK Regional) med en hög andel inhemsk efterfrågan där Pandox har sin tyngdpunkt.

RevPAR i UK Regional ökade med 0,7 procent i kvartalet och 1,4 procent för helåret 2018, vilket var i linje med externa prognoser. RevPAR i Pandox regionala hotellportfölj ökade under samma period med cirka 5 respektive cirka 8 procent, framförallt drivet av ökad marknadspenetration efter tidigare genomförde renoveringar. I London ökade RevPAR med 10 procent i kvartalet med stöd av ett antal större evenemang som bidrog till en god efterfrågan och snittprisutveckling. Utvecklingen bekräftar Storbritanniens attraktivitet för både fritids- och affärssegmenten, trots Brexit.

Utbudssituationen är totalt sett balanserad i UK Regional, men större kapacitetstillskott förväntas i bland annat Manchester, Glasgow och Belfast, vilket bedöms dämpa RevPAR-utvecklingen på dessa marknader på kort sikt. Samtliga dessa städer är dock expansiva destinationer och attraktiva hotellmarknader med god underliggande efterfrågan.

Den irländska hotellmarknaden präglades av ett fortsatt stort efterfrågeöverskott och RevPAR ökade med 10 procent i kvartalet. I Dublin ökade RevPAR med 6 procent till 122 EUR samma period och beläggningen var höga 84 procent.

I Bryssel ökade RevPAR med 15 procent i kvartalet, framförallt drivet av ett starkt företags- och mötessegment. Återhämtningen från terrorattackerna 2015-2016 är därmed fullbordad. RevPAR på rullande tolvmånadersbasis ligger nu på högre nivåer än innan attackerna och utsikterna bedöms som goda även 2019.

I Montreal avslutades året med en uppgång på 2 procent i perioden med stöd av ett mer normalt jämförelsekvartal. Hotellmarknaden i Montreal var mycket stark under de tre första kvartalen 2017, då staden firade sitt 375-årsjubileum.

Källa: STR Global, Benchmarking Alliance

Intäkter från Fastighetsförvaltning uppgick till 749 (571) MSEK, en ökning med 31 procent framförallt förklarat av förvärvad tillväxt i hyresportföljen, bidrag från tidigare omklassificeringar samt positiv marknadstillväxt. The Midland Manchester konsoliderades per 1 november 2018 och Scandic Ferrum avträddes per 3 december 2018, enligt tidigare kommunicerade avtal. För jämförbara enheter ökade intäkterna med 1 procent justerat för valutakurseffekter, inklusive en renoveringseffekt framförallt i Stockholm.

De nyligen förvärvade förvaltningsfastigheterna i Storbritannien och Irland, vilka inte ingår i jämförbar portfölj, visade god tillväxt i det fjärde kvartalet.

Intäkter från Operatörsverksamhet uppgick till 626 (528) MSEK, en ökning med 19 procent. Radisson Blu Glasgow konsoliderades per 31 oktober 2018. För jämförbara enheter ökade intäkter och RevPAR med 12 procent vardera, justerat för valutakurseffekter.

Koncernens nettoomsättning uppgick till 1 375 (1 099) MSEK. För jämförbara enheter ökade nettoomsättningen med 7 procent justerat för valutakurseffekter.

Driftnettot från Fastighetsförvaltning uppgick till 627 (490) MSEK, en ökning med 28 procent. För jämförbara enheter ökade driftnettot med 1 procent justerat för valutakurseffekter.

Driftnettot från Operatörsverksamhet uppgick till 165 (144) MSEK, en ökning med 15 procent. För jämförbara enheter ökade driftnettot med 11 procent justerat för valutakurseffekter.

Totalt driftnetto uppgick till 792 (634) MSEK, en ökning med 25 procent.

Kostnaderna för den centrala administrationen uppgick till -43 (-37) MSEK.

EBITDA uppgick till 749 (597) MSEK, en ökning med 26 procent.

De finansiella kostnaderna uppgick till -214 (-140) MSEK. Förändringen förklaras framförallt av ökade räntebärande skulder efter genomförda förvärv där skuld i utländsk valuta har ökat.

Pandox har valt att säkra en större del av låneportföljen än tidigare, så även i det fjärde kvartalet, vilket medfört högre kostnader för räntederivat.

De finansiella intäkterna uppgick till 0 (14) MSEK. I jämförbar period 2017, ingår intäkt från försäljning av aktier i Norge om 13 MSEK.

Resultat före värdeförändringar uppgick till 489 (426) MSEK, en ökning med 15 procent.

Orealiserade värdeförändringar för Förvaltningsfastigheter uppgick till 607 (490) MSEK och förklaras av en kombination av lägre

direktavkastningskrav och högre kassaflöden i jämförbar portfölj. Realiserade värdeförändringar uppgick till 27 (289) MSEK och avser avyttring Scandic Ferrum samt återföring av garantibelopp för tidigare genomförda avyttringar.

Orealiserade värdeförändringar på derivat uppgick till -147 (7) MSEK.

Den aktuella skatten uppgick till -55 (11) MSEK. Ökningen är till övervägande del hänförlig till förvärvet av Jurys Inn i slutet av 2017, inklusive justering hänförlig till förvärvsstruktur.

I jämförbar period 2017 ingår en återföring av extra skattekostnad i Tyskland om 18 MSEK.

Uppskjuten skattekostnad uppgick till -146 (-40) MSEK.

Periodens resultat uppgick till 775 (1 183) MSEK och periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 776 (1 188) MSEK, vilket motsvarar 4,63 (7,47) SEK per aktie.

Total cash earnings uppgick till 480 (482) MSEK, en minskning med 0,4 procent. Justerat för återföring av extra skattekostnad och intäkt från försäljning av aktier om totalt 31 MSEK, i jämförbar period 2017, var ökningen 6 procent.

Intäkter från Fastighetsförvaltning uppgick till 2 971 (2 202) MSEK, en ökning med 35 procent framförallt förklarat av förvärvad tillväxt i hyresportföljen, bidrag från omklassificeringar samt positiv marknadstillväxt. För jämförbara enheter ökade intäkterna med 2 procent justerat för valutakurseffekter.

De nyligen förvärvade förvaltningsfastigheterna i Storbritannien och Irland, vilka inte ingår i jämförbar portfölj, visade stark och lönsam tillväxt genom året.

Intäkter från Operatörsverksamhet uppgick till 2 153 (2 067) MSEK, en ökning med 4 procent. För jämförbara enheter ökade intäkter och RevPAR med 6 respektive 7 procent justerat för valutakurseffekter.

Koncernens nettoomsättning uppgick till 5 124 (4 269) MSEK. För jämförbara enheter ökade nettoomsättningen med 4 procent justerat för valutakurseffekter.

Driftnettot från Fastighetsförvaltning uppgick till 2 517 (1 882) MSEK, en ökning med 34 procent. För jämförbara enheter ökade driftnettot med 1 procent justerat för valutakurseffekter.

Driftnettot från Operatörsverksamhet uppgick till 540 (494) MSEK, en ökning med 9 procent. För jämförbara enheter ökade driftnettot med 10 procent justerat för valutakurseffekter.

Totalt driftnetto uppgick till 3 057 (2 376) MSEK, en ökning med 29 procent.

Kostnaderna för den centrala administrationen uppgick till -148 (-124) MSEK. Ökningen förklaras av företagets tillväxt och geografiska expansion.

EBITDA uppgick till 2 909 (2 252) MSEK, en ökning med 29 procent.

De finansiella kostnaderna uppgick till -804 (-534) MSEK. Förändringen förklaras framförallt av ökade räntebärande skulder efter genomförda förvärv, där skuld i utländsk valuta har ökat.

Pandox har valt att säkra en större del av låneportföljen än tidigare, vilket medfört högre kostnader för räntederivat.

De finansiella intäkterna uppgick till 1 (15) MSEK. I jämförbar period 2017, ingår intäkt från försäljning av aktier i Norge om 13 MSEK.

Resultat före värdeförändringar uppgick till 1 943 (1 563) MSEK, en ökning med 24 procent.

Orealiserade värdeförändringar för Förvaltningsfastigheter uppgick till 1 428 (1 625) MSEK och förklaras av en kombination av högre kassaflöden och lägre direktavkastningskrav i jämförbar portfölj.

Realiserade värdeförändringar uppgick till 67 (289) MSEK och avser avyttring Scandic Ferrum i det fjärde kvartalet samt återföring av garantibelopp för tidigare genomförda avyttringar.

Orealiserade värdeförändringar på derivat uppgick till 25 (173) MSEK.

Den aktuella skatten uppgick till -216 (-73) MSEK. Ökningen är till övervägande del hänförlig till förvärvet av Jurys Inn i slutet av 2017. I jämförbar period 2017 ingår en återföring av extra skattekostnad i Tyskland och Sverige om totalt 47 MSEK.

Uppskjuten skattekostnad uppgick till -424 (-429) MSEK.

Periodens resultat uppgick till 2 823 (3 148) MSEK och periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 2 820 (3 140) MSEK, vilket motsvarar 16,83 (19,89) SEK per aktie.

Total cash earnings uppgick till 1 890 (1 660) MSEK, en ökning med 14 procent. Justerat för återföring av extra skattekostnad och intäkt från försäljning av aktier om totalt 60 MSEK i jämförbar period 2017, var ökningen 18 procent.

		Kvartal 4		Jan-dec
Belopp i MSEK	2018	2017	2018	2017
Hyresintäkter	704	549	2809	2 1 2 1
Övriga fastighetsintäkter	45	22	162	81
Kostnader, exkl.
fastighetsadministration	-87	$-61$	$-328$	$-228$
Driftnetto, före
fastighetsadministration	662	510	2643	1974
Fastighetsadministration	$-35$	$-21$	$-126$	-93
Bruttoresultat	627	490	2517	1882
Driftnetto, efter
fastighetsadministration	627	490	2517	1882

Hyresintäkter och övriga fastighetsintäkter uppgick till 749 (571) MSEK och driftnetto uppgick till 627 (490) MSEK, en ökning med 31 respektive 28 procent, med stöd av stark och lönsam tillväxt i den förvärvade portföljen i Storbritannien och Irland samt en stabil utveckling i jämförbar portfölj. The Midland Manchester konsoliderades per 1 november 2018 och Scandic Ferrum avträddes per 3 december 2018 enligt tidigare kommunicerat avtal.

För jämförbara enheter ökade totala hyresintäkter och driftnetto, justerat för valutakurseffekter, med 1 procent vardera, inklusive en negativ renoveringseffekt.

Inräknat portföljförvärvet i Storbritannien och Irland uppgick den totala jämförbara tillväxten i hyresintäkter till cirka 2 procent.

Tillväxten i jämförbar portfölj med omsättningsbaserade hyresavtal var positiv i Danmark, Finland, Sverige och Österrike och negativ i Nederländerna, Schweiz, Tyskland och Norge. Enskilda städer med en särskilt god hyresutveckling var Wolfsburg, München, Köpenhamn, Helsingfors, Göteborg och Malmö. Mindre regionstäder såg en övervägande positiv utveckling genom hela portföljen.

I Stockholm minskade hyresintäkterna med cirka 4 procent, vilket framförallt förklaras av negativa renoveringseffekter hänförliga till Scandic Park och Scandic Hasselbacken samt vissa geografiska mixeffekter.

Andra städer som påverkades negativt av renoveringar var Köln, Tammerfors och Wien.

Netto uppskattas cirka 1 000 hotellrum ha påverkats av renoveringar under det fjärde kvartalet.

	Kvartal 4			Jan-dec
Belopp i MSEK	2018	2017	2018	2017
Intäkter	626	528	2153	2067
Kostnader	$-507$	$-429$	$-1776$	$-1743$
Bruttoresultat	119	99	377	324
Plus: Avskrivningar inkluderade i
kostnader	46	45	163	170
Driftnetto	165	144	540	494

Intäkterna från Operatörsverksamhet uppgick till 626 (528) MSEK, en ökning med 19 procent. Radisson Blu Glasgow konsoliderades per 31 oktober 2018.

Driftnetto uppgick till 165 (144) MSEK, en ökning med 15 procent. Driftnettomarginalen uppgick till 26,3 (27,3) procent. Den något svagare lönsamheten förklaras i huvudsak av kostnader för varumärkesbyte från Hyatt Montreal till DoubleTree by Hilton Montreal. Pandox bedömer att förändringen på sikt kommer att ha en tydligt positiv effekt på hotellets intäkter och lönsamhet.

För jämförbara enheter ökade intäkter och driftnetto, justerat för valutakurseffekter, med 12 respektive 11 procent, framförallt med stöd av en mycket stark utveckling i Bryssel och Berlin med en god efterfrågan, hög produktivitet och hög lönsamhet.

Justerat för valutakurseffekter och jämförbara enheter ökade RevPAR med 12 procent.

Fastighetsportfölj

Siffror inom parentes hänförs till motsvarande period föregående år för resultatposter och årsslut 2017 för balansposter såvida inget annat anges.

Värdeförändring fastigheter

Vid utgången av perioden hade Pandox fastighetsportfölj ett marknadsvärde på totalt 55 197 (50 121) MSEK, varav 47 139 (42 548) MSEK för Förvaltningsfastigheter och 8 058 (7 573) MSEK för Rörelsefastigheter. Vid samma tidpunkt hade Rörelsefastigheter ett redovisat värde på 5 809 (5 668) MSEK.

Vid utgången av perioden hade Förvaltningsfastigheter en viktad genomsnittlig kvarvarande hyresperiod (WAULT) på 15,7 år (15,6).

I Fastighetsförvaltning förvärvades The Midland Manchester och Scandic Ferrum avträddes (enligt tidigare kommunicerat avtal) i det fjärde kvartalet. I Operatörsverksamhet förvärvades Radisson Blu Glasgow i det fjärde kvartalet.

Två hotellfastigheter i Bryssel omklassificerades därutöver till Fastighetsförvaltning under det första kvartalet.

Värdeförändring Förvaltningsfastigheter

	Belopp i MSEK
Förvaltningsfastigheter, ingående balans (1 januari, 2018)	42 548
$+$ Förvärv $^{2)}$	1 2 1 5
+ Investeringar i befintlig portfölj	434
- Avyttringar ³⁾	$-286$
+/- Omklassificeringar ¹⁾	621
+ Årets omvärdering av materiella anläggningstillgångar i totalresultatet ¹⁾	117
+/- Värdeförändring orealiserad	1429
+/- Värdeförändring realiserad 3)	14
+/- Valutakursförändring	1048
Förvaltningsfastigheter, utgående balans (31 December, 2018)	47 139

Värdeförändring Rörelsefastigheter, redovisas endast i informationssyfte

	Belopp i MSEK
Rörelsefastigheter, marknadsvärde (1 januari, 2018)	7573
$+$ Förvärv $4$	510
+ Investeringar i befintlig portfölj	286
- Avyttringar
+/- Omklassificeringar ¹⁾	$-773$
+/- Värdeförändring orealiserad	224
+/- Värdeförändring realiserad
+/- Valutakursförändring	238
Rörelsefastigheter, marknadsvärde (31 December, 2018)	8058

¹⁾ Avser främst omklassificering av två hotellfastigheter till Fastighetsförvaltning i kv 1 2018.

²⁾ Avser förvärv The Midland Manchester i kv 4 $2018$ samt justering förvärv.
³⁾ Avser avyttring Scandic Ferrum i kv 4 2018.

⁴⁾ Avser förvärv Radisson Blu Glasgow i kv 4 2018.

Investeringar

Under perioden januari-december 2018 uppgick investeringar i befintlig portfölj, exklusive förvärv, till 720 (714) MSEK, varav 434 (425) MSEK avsåg Förvaltningsfastigheter och 286 (289) MSEK Rörelsefastigheter samt 1 (0) MSEK avser huvudkontoret.

Vid utgången av perioden uppgick beslutade investeringar för framtida projekt till motsvarande cirka 1250 MSEK, varav större projekt utgörs av Crowne Plaza Brussels, Hilton Brussels City, Hotel Berlin Berlin, The Midland Manchester, Vildmarkshotellet, NH Brussels Bloom, Clarion Collection Arcticus Harstad, DoubleTree by Hilton Montreal, Radisson Blu Basel, NH Vienna Airport, Park Amsterdam och det gemensamma investeringsprogrammet med Scandic Hotels Group för 19 hotellfastigheter i Norden.

Finansiella effekter i MSEK av förändringar i vissa nyckelparametrar per den 31 December 2018

Förvaltningsfastigheter, påverkan verkligt värde	Förändring	Värdeeffekt
Direktavkastningskrav	$+/- 0.5$ pp	$-3918/ +4700$
Valutakursförändring	$+/-1\%$	$+/- 322$
Driftnetto	$+/-1%$	$+/-454$
Förvaltningsfastigheter, intäktseffekt	Förändring	Intäktseffekt
RevPAR (antag 50/50-split mellan beläggning och pris)	$+/-1%$	$+/- 24$
Rörelsefastigheter, intäktseffekt	Förändring	Intäktseffekt
RevPAR (antag 50/50-split mellan beläggning och pris)	$+/-1\%$	$+/-19$
		Resultat före
Finansiell känslighetsanalys, resultateffekt	Förändring	värdeförändringar
Räntekostnad vid nuvarande räntebindning förändrat ränteläge	$+/-1\%$	$-/-102$
Räntekostnad vid förändring av genomsnittlig räntenivå	$+/-1\%$	$-/-281$
Omvärdering av räntederivat vid förskjutning av räntekurvor	$+/-1\%$	$-/- 801$

direktavkastningskrav, % $(31$ december $2018$ )

Fastighetsvärdering

Pandox genomför interna värderingar av
sin hotellfastighetsportfölj och
Förvaltningsfastigheter redovisas till
verkligt värde i enlighet med verkigt varde i emignet med
redovisningsstandard IAS 40.
Rörelsefastigheter redovisas till
anskaffningsvärde minus avskrivningar
och eventuella nedskrivningar. För Rörelsefastigheter redovisas interna värderingar endast i informationssyfte
vilka ingår i EPRA NAV.

Värderingsmodellen består av en accepterad och beprövad
kassaflödesmodell, där framtida kassanodesmodella, dar nämdad
kassaflöden som hotellfastigheterna
förväntas generera diskonteras. Värderingen baseras på det berörda hotellets affärsplan, vilken uppdateras
minst två gånger per år, och tar bland annat hänsyn till utvecklingen inom de
underliggande operatörsaktiviteterna, marknadsutvecklingen, avtalsläget, drifts-
och underhållsfrågor och investeringar
som syftar till att maximera hotellfastighetens kassaflöde och avkastning på lång sikt.

Externa värderingar av alla fastigheter genomförs varje år av oberoende
fastighetsvärderare. De externa lasugnetsvarderare. De externa
värderaren genomför en mer djupgående
inspektion minst var tredje år eller om
fastigheten genomgått stora förändringar.
De externa värderingarna är en viktig referenspunkt för Pandox interna värderingar.

Till följd av byte av externa oberoende
värderare för vissa fastigheter i portföljen,
under det andra halvåret 2018, har
värderingsansatsen för dessa fastigheter förändrats, varmed både kassaflödes- och direktavkastningsantaganden övervägande justerats nedåt

I det fjärde kvartalet har Pandox externvärderat drygt hälften av portföljen.
De externa värderingarna ligger väl i linje med och bekräftar Pandox interna
värderingar.

För en översikt av fastighetsportföljens sammansättning per segment, geografi
och varumärke se sidan 18.

Vid utgången av perioden uppgick belåningsgraden netto till 49,7 (50,8) procent. Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 21 378 (18 845) MSEK. EPRA NAV (substansvärde) uppgick till 27 476 (24 211) MSEK, motsvarande 164,04 (144,54) SEK per aktie. Likvida medel plus outnyttjade långfristiga kreditfaciliteter uppgick till 2 500 (3 319) MSEK.

Vid utgången av perioden uppgick låneportföljen, inklusive uppläggningskostnader för lån, till 28 095 (26 473) MSEK. Outnyttjade långfristiga kreditfaciliteter uppgick till 1 826 (2 320) MSEK.

Vid utgången av perioden uppgick emitterad volym under det tidigare upprättade företagscertifikatsprogrammet till 1 250 ( ) MSEK i olika löptider mellan 3 och 12 månader. Programmets syfte är att sänka finansieringskostnaderna samt därutöver diversifiera finansieringsstrukturen. Emitterade företagscertifikat backas till fullo upp av existerande långfristiga ej utnyttjade kreditfaciliteter.

Den genomsnittliga räntebindningstiden var 3,0 (2,6) år och den genomsnittliga räntan, som motsvarar räntenivån vid periodens slut, var 2,6 (2,6) procent, inklusive effekter av räntederivat. Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 3,1 (3,3) år. Lånen säkerställs av en kombination av fastighetspanter och aktiepanter.

För att hantera ränterisk och öka förutsägbarheten i Pandox resultat används räntederivat, framförallt ränteswapar. I slutet av perioden uppgick räntederivaten brutto till 22 153 MSEK och räntederivaten netto till 17 129 MSEK, vilket även utgör den räntesäkrade delen av Pandox låneportfölj. Cirka 56 procent av Pandox låneportfölj var därmed säkrad mot ränterörelser på längre perioder än ett år.

	Räntebindning uppdelat på instrument				Räntebindning derivat
MSEK	Krediter	Derivat	Belopp ¹⁾	Andel, %	Volym	Andel, %	Genomsnittsränta derivat, %
$< 1$ år	28 0 95	$-15644$	12451	44	1485	9	1,3
1–2 år	$\overline{\phantom{000000000000000000000000000000000000$	2843	2843	10	2843	17	1.9
2–3 år		2740	2740	10	2740	16	1.4
3–4 år		2516	2516	9	2516	15	1,0
4-5 år	$\overline{\phantom{000000000000000000000000000000000000$	1481	1481	5	1481	q	2,9
> 5 år	$\overline{\phantom{a}}$	6064	6064	22	6064	35	1,2
Summa	28 0 95		28095	100	17129	100	1,5

För att minska valutaexponeringen i utländska investeringar strävar Pandox efter att finansiera den tillämpliga delen av investeringen i lokal valuta. Eget kapital säkras normalt inte eftersom Pandox strategi är att ha ett långsiktigt perspektiv på sina investeringar. Valutaexponeringen är i huvudsak av karaktären valutaomräkningseffekter.

	SEK	DKK	EUR	CHF	CAD	NOK	GBP	Summa
Summa räntebärande skulder. MSEK ¹⁾	7 427	.822	11 322	461	498	1 2 9 4	5 2 7 0	28 0 95
Andel lån i valuta. %	26.4	6.5	40.3	1.6	1.8	4.6	18.8	100
Genomsnittlig ränta, % ²⁾	2.9			0.8	3.0			2.6
Genomsnittlig räntebindningstid, år	3.0		2.8	0.2	0.1	2.4	4.6	3.0
Verkligt värde fastigheter, MSEK ¹⁾	14 940	3495	22 009	701	289	スフフス	9539	55 197

Pandox använder räntederivat för att uppnå önskad ränteförfallostruktur. Derivatportföljen marknadsvärderas vid varje bokslut och värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Vid slutförfall har ett derivatkontrakts marknadsvärde upplösts i sin helhet och värdeförändringen över tid har därmed inte påverkat eget kapital.

Vid utgången av perioden uppgick marknadsvärdet netto för Pandox finansiella derivat till -538 (-563) MSEK.

Förfall (MSEK)	Krediter ²⁾	Ränta, lån 1)	Nettoränta. derivat, negativt värde ¹⁾	Nettoränta. derivat, positivt värde ¹⁾	Ränta. summa
2019	6909	85	9		94
2020	5549	82	58		140
2021	2535	42	40		82
2022	2830	40	32		72
2023	9720	228	46	$-18$	256
2024 och senare	552	15	64		83
Summa	28095	491	249	$-13$	727

Vid utgången av perioden uppgick de uppskjutna skattefordringarna till 465 (613) MSEK. Dessa utgörs främst av redovisat värde av skattemässiga underskottsavdrag som bolaget bedömer kan utnyttjas under de kommande räkenskapsåren och temporära värderingsskillnader för räntederivat.

De uppskjutna skatteskulderna uppgick till 3 430 (3 026) MSEK, vilka främst avser temporära skillnader mellan verkligt värde och skattemässigt värde Förvaltningsfastigheter, samt temporära skillnader mellan redovisat värde och skattemässigt värde Rörelsefastigheter.

En sänkning av bolagsskattesatsen är beslutad att ske i två steg: från nuvarande nivå 22,0 procent till 21,4 procent för beskattningsår som börjar efter den 31 december 2018 och till 20,6 procent för beskattningsår som börjar efter den 31 december 2020. Koncernens uppskjutna skatt har i det andra kvartalet 2018 omvärderats utifrån den skattesats som gäller vid den tidpunkt då den uppskjutna skatten förväntas att regleras. Skattesänkningen medförde en reducering av koncernens skatteskuld om 100 MSEK.

2 november 2018
25 oktober 2018
12 oktober 2018

2 november 2018 Pandox slutför förvärv av The Midland Manchester och Radisson Blu Glasgow 25 oktober 2018 Delårsrapport januari-september 2018 12 oktober 2018 Pandox förvärvar The Midland Manchester 2 oktober 2018 Pandox förvärvar Radisson Blu Glasgow

För fullständiga pressmeddelanden se www.pandox.se.

Inga väsentliga händelser har inträffat efter perioden.

Vid utgången av perioden hade Pandox motsvarande 1 161 (1 130) heltidsanställda. Av det totala antalet anställda var 1 120 (1 096) anställda inom segmentet Operatörsverksamhet och 41 (34) inom segmentet Fastighetsförvaltning samt central administration.

Aktiviteterna inom Pandox fastighetsägande företag administreras av personal som är anställda i moderbolaget, Pandox AB (publ). Kostnaderna för dessa tjänster faktureras Pandox dotterbolag. Faktureringen uppgick under perioden januari-december 2018 till 106 (101) MSEK och periodens resultat uppgick till 734 (30) MSEK.

Vid utgången av perioden uppgick moderbolagets eget kapital till 4 553 (4 556) MSEK och den räntebärande skulden till 7 098 (6 638) MSEK, varav 4 305 (5 803) MSEK i form av långfristig skuld.

Moderbolaget genomför transaktioner med dotterbolag i koncernen. Sådana transaktioner omfattar i huvudsak allokering av centrala administrationskostnader samt räntor hänförliga till fordringar och skulder. Alla transaktioner med närstående sker till marknadsmässiga villkor.

Eiendomsspar AS äger 5,1 procent av 21 hotellfastigheter i Tyskland och 9,9 procent av en hotellfastighet i Tyskland, vilka förvärvades av Pandox under 2015 och 2016.

Pandox har förvaltningsavtal för nio hotell i Oslo samt för Pelican Bay Lucaya Resort på Bahamas, vilka ägs av Eiendomsspar AS eller dotterbolag till Eiendomsspar AS samt närstående till Helene Sundt AS respektive CGS Holding AS. I det fjärde kvartalet uppgick intäkter för de nio förvaltningsavtalen till 1,0 (0,9) MSEK samt intäkter från Pelican Bay Lucaya till 0,1 (0,2) MSEK.

Pandox tillämpar European Securities and Markets Authoritys (ESMA) riktlinjer om Alternativa Nyckeltal. Riktlinjerna syftar till att göra alternativa nyckeltal i finansiella rapporter mer begripliga, tillförlitliga och jämförbara och därmed främja deras användbarhet. Med ett alternativt nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering; IFRS och Årsredovisningslagen. Avstämning av alternativa nyckeltal finns tillgängliga på sidorna 15–16.

Vid utgången av perioden uppgick det totala antalet aktier före och efter utspädning till 75 000 000 A-aktier och 92 499 999 B-aktier. För det fjärde kvartalet 2018 uppgick det viktade antalet aktier före och efter utspädning till 75 000 000 A-aktier och 92 499 999 B-aktier.

Pandox strävar efter lägsta möjliga finansieringskostnad och samtidigt begränsa företagets ränte-, valuta- och likviditetsrisker. Pandox utgångspunkt är att ökade finansieringskostnader till följd av rimliga ränteförändringar ofta kompenseras av högre rörelseintäkter genom en ökad ekonomisk aktivitet. Pandox har därutöver en låneportfölj med varierande förfallodatum och löptider med fast ränta där företaget ingår ränteswapavtal för att säkra räntenivån på en viss andel av skuldportföljen.

En betydande del av Pandox verksamhet bedrivs i länder utanför Sverige och företaget är exponerat mot förändringar i valutakurser. Pandox minskar valutaexponeringen i utländska investeringar framförallt genom att uppta lån i lokal valuta. De utländska verksamheterna har i huvudsak både intäkter och kostnader i lokal valuta vilket begränsar valutaexponeringen i löpande flöden.

Pandox strävar efter att ha en diversifierad låneportfölj sett till antalet långivare, koncentration samt löptid för att hantera likviditetsrisken.

Pandox finansiella risker och riskhantering beskrivs på sidorna 120–123 i årsredovisningen för 2017.

Pandox definierar risk som en osäkerhetsfaktor som kan påverka företagets förmåga att uppnå sina mål. Det är därför av största vikt för Pandox att kunna identifiera och värdera dessa osäkerhetsfaktorer.

Pandox strategi är att investera i hotellfastigheter med omsättningsbaserade hyresavtal med de bästa hotelloperatörerna, samt när så behövs kunna driva hotellverksamhet i egen regi. Givet denna strategi har Pandox klassificerat risker i fem kategorier: strategirisker, operativa risker, finansiella risker, omvärldsrisker och hållbarhetsrisker.

Pandox riskarbete beskrivs på sidorna 80–84 i avsnittet risker och riskhantering i årsredovisningen för 2017.

Inga väsentliga förändringar i Pandox bedömning av risker har skett efter publiceringen av årsredovisningen 2017.

Hotellbranschen är säsongsbunden till sin natur. De perioder som bolagets fastigheter redovisar högre intäkter varierar från fastighet till fastighet, främst beroende på läge och kundbas. Eftersom större delen av de kunder som bor på Pandox-ägda eller Pandox-drivna hotell är affärsresenärer, har bolagets totala intäkter historiskt sett varit högre under framförallt det andra kvartalet. Tidpunkten för semestrar och stora evenemang kan också påverka bolagets kvartalsresultat.

Den här rapporten innehåller uttalanden om framtiden. Sådana uttalanden är förknippade med risker och osäkerhet. Den faktiska utvecklingen och resultaten kan avvika betydligt från de förväntningar vi ger uttryck för på grund av olika faktorer som till stor del ligger utanför Pandox kontroll.

Denna rapport ges även ut på engelska. Den svenska texten är giltig för alla syften. Om det skiljer mellan språkversionerna gäller den svenska lydelsen.

Stockholm den 14 februari 2019

Anders Nissen, VD

Denna rapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisor.

Pandox presenterar delårsrapporten för institutionella investerare, analytiker och media via en webbsänd telefonkonferens den 14 februari kl. 09:00 CEST.

För att följa presentationen online gå till

https://edge.media-server.com/m6/p/bsoeiagc. För att delta i telefonkonferensen och ställa frågor, vänligen ring in på något av nedanstående telefonnummer cirka tio minuter före presentationsstart. Presentationsmaterialet görs tillgängligt på www.pandox.se cirka kl. 08:00 CEST.

Standard International: +44 (0) 2071 928000 SE Tollfree: 0200125581 SE LocalCall: +46 (0) 8 50692180 UK Tollfree: 08003767922 UK LocalCall: 08445718892 US LocalCall: + 1 631 5107495 Conference ID: 6988259

En inspelad version av presentationen kommer att finnas tillgänglig på www.pandox.se.

För ytterligare information vänligen kontakta:

Anders Nissen, VD +46 (o) 708 46 02 02

Liia Nõu, CFO +46 (0) 702 37 44 04

Anders Berg, Head of Communications and IR +46 (0) 760 95 19 40

Denna information är sådan information som Pandox AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 14 februari 2019 kl. 07:00 CEST.

Bokslutskommuniké 2018	14 februari 2019
Årsstämma 2019	10 april 2019
Delårsrapport kv 1 2019	26 april 2019
Delårsrapport kv 2 2019	12 juli 2019
Delårsrapport kv 3 2019	24 oktober 2019

Mer information om Pandox finns på www.pandox.se.

Finansiella rapporter i sammandrag

Koncernens rapport över totalresultat i sammandrag	Kvartal 4			Jan-dec
Belopp i MSEK	Not	2018	2017	2018	2017
Intäkter Fastighetsförvaltning
Hyresintäkter	$\overline{2}$	704	549	2809	2 1 2 1
Övriga fastighetsintäkter		45	22	162	81
Intäkter Operatörsverksamhet	$\overline{2}$	626	528	2 1 5 3	2067
Nettoomsättning		1 3 7 5	1099	5 1 2 4	4269
Kostnader Fastighetsförvaltning	$\overline{2}$	$-122$	$-82$	$-454$	$-321$
Kostnader Operatörsverksamhet	$\overline{2}$	$-507$	$-429$	$-1776$	$-1743$
Bruttoresultat		746	589	2894	2 2 0 6
– varav bruttoresultat Fastighetsförvaltning	$\overline{2}$	627	490	2517	1882
- varav bruttoresultat Operatörsverksamhet	$\overline{2}$	119	99	377	324

Central administration		$-43$	-37	$-148$	$-124$
Finansiella intäkter		$\mathbf 0$	14	$\mathbf{1}$	15
Finansiella kostnader		$-214$	$-140$	$-804$	$-534$
Resultat före värdeförändringar		489	426	1943	1563

Värdeförändringar
Fastigheter, orealiserade	$\sqrt{2}$ $\overline{2}$	607	490	1428	1625
Fastigheter, realiserade		27 $-147$	289 7	67 25	289
Derivat, orealiserade Resultat före skatt		976	1212	3 4 6 3	173 3650

Aktuell skatt		$-55$	11	$-216$	$-73$
Uppskjuten skatt		$-146$	$-40$	$-424$	$-429$
Periodens resultat		775	1 1 8 3	2823	3 1 4 8

Övrigt totalresultat
Poster som inte kan omföras till periodens resultat Årets omvärdering av materiella anläggningstillgångar ¹⁾		$\mathbf 0$	$\,0\,$	117	112
Skatt hänförlig till poster som inte kan omföras till periodens resultat		$\mathbf 0$	$\mathbf 0$	$-35$	$-25$
		$\overline{0}$	$\overline{0}$
Poster som kan komma att omföras till periodens resultat				82	87
Nettoinvesteringssäkring av utländska verksamheter		$-76$	$-60$	67	$-88$
Omräkningsdifferenser utländska verksamheter		$-101$	$-136$	316	$-184$
		$-177$	$-196$	383	$-272$

Periodens övrigt totalresultat		$-177$	$-196$	465	$-185$
Periodens totalresultat		598	986	3288	2963

Moderbolagets aktieägare - andel av periodens resultat		776	1188	2820	3140
Innehav utan bestämmande inflytande - andel av periodens resultat		$-2$	$-5$	3	8
Moderbolagets aktieägare - andel av periodens totalresultat		600	987	3278	2950
Innehav utan bestämmande inflytande - andel av periodens totalresultat		$-2$	$-1$	10	13
Resultat per aktie före och efter utspädning, SEK		4.63	7.47	16.83	19.89

¹⁾ Avser verkligt värdeförändring av hotellfastigheter som omklassificerats från Operatörsverksamhet till Fastighetsförvaltning.

Rapport över finansiell ställning för koncernen i sammandrag	2018	2017
Belopp i MSEK Not	31 dec	31 dec
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Rörelsefastigheter	5326	5246
Inventarier/Inredning	484	423
Förvaltningsfastigheter	47 139	42 548
Uppskjuten skattefordran Derivat ¹⁾	465 12	613 11
Andra långfristiga fordringar	31	26
Summa anläggningstillgångar	53 457	48 8 6 7

Omsättningstillgångar
Varulager	10	10
Aktuell skattefordran	29	40
Kundfordringar	326	167
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	305	220
Ovriga fordringar	215	67
Likvida medel	674	999
Tillgångar som innehas för försäljning	3 $\overline{\phantom{0}}$	1367
Summa omsättningstillgångar	1559	2870
Summa tillgångar	55 0 16	51737

EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital	419 4556	419 4557
Övrigt tillskjutet kapital Reserver	215	$-243$
Balanserade vinstmedel inklusive periodens resultat	16 188	14 1 12
Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare	21 3 7 8	18845
Innehav utan bestämmande inflytande	160	182
Summa eget kapital	21 5 38	19027

SKULDER
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder ²⁾³⁾	19469	23 5 9 3
Ovrigalångfristiga skulder	18	248
Derivat ¹⁾	550	574
Avsättningar	100	134
Uppskjuten skatteskuld	3 4 3 0	3026
Summa långfristiga skulder	23 5 6 7	27 5 7 5
Kortfristiga skulder
Avsättningar	1	$\overline{2}$
Kortfristiga räntebärande skulder ²⁾³⁾	8448	2705
Skatteskulder	109	83
Leverantörsskulder	286	250
Ovriga kortfristiga skulder	411	284
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	656	444
Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning	3 $\overline{\phantom{0}}$	1367
Summa kortfristiga skulder	9911	5 1 3 5
Summa skulder	33 478	32710
Summa eget kapital och skulder	55016	51737

$^{\rm D}$ Derivaten värderas till verkligt värde enligt Nivå 2-värdering enligt IFRS, baserat på indata som är observerbara, antingen direkt eller indirekt.
2) De redovisade värdena för räntebärande skulder och andra finansi

Rapport över förändringar i koncernens eget kapital i sammandrag

	Hänförligt till moderbolagets aktieägare
Belopp i MSEK	Aktiekapital	Övrigt tillskjutet kapital	Omräknings- reserver	Omvärderings- reserv ⁴	Balanserade vinstmedel inkl periodens resultat	Summa	Innehav utan bestämmande inflytande	Totalt eget kapital
Ingående eget kapital 1 januari 2017	394	3 1 2 2	$-53$		11618	15 0 8 1	177	15 2 5 8
Periodens resultat 2017 Övrigt totalresultat 2017 Nyemission 2017 ¹⁾	25	1435	$-277$	87 --	3 1 4 0 $\overline{\phantom{0}}$ $\overline{\phantom{0}}$	3 1 4 0 $-190$ 1460	8	3 1 4 8 $-185$ 1460
Transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande ³⁾							$-8$	$-8$
Utdelning mars 2017					$-646$	$-646$		$-646$
Utgående eget kapital 31 december 2017	419	4557	$-330$	87	14 1 12	18845	182	19027

Ingående eget kapital 1 januari 2018	419	4557	$-330$	87	14 1 12	18845	182	19027
Periodens resultat 2018 Ovrigt totalresultat 2018			376	82	2820 --	2820 458		2823 465
Nyemission ²⁾		$-1$			_	-1		$-1$
Transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande $3$					$-7$	$-7$	$-32$	$-39$
Utdelning april 2018					$-737$	$-737$		$-737$
Utgående eget kapital 31 december 2018	419	4556	46	169	16 188	21 3 7 8	160	21538

$^{\rm 1)}$ Nyemissionsbeloppet redovisas netto efter avdrag för transaktionskostnader om 18 MSEK 2017.
$^{\rm 2)}$ Nyemissionsbeloppet avser transaktionskostnader om 1 MSEK 2018.
$^{\rm 3)}$ Förvärv och upplösning av innehav utan b

Rapport över koncernens kassaflöde i sammandrag

Rapport över koncernens kassaflöde i sammandrag	Kvartal 4		Jan-dec
Belopp i MSEK	2018	2017	2018	2017
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN
Resultat före skatt	975	1212	3463	3650
Återföring av avskrivningar	46	45	163	170
Realiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter	$-26$	-6	$-66$	$-289$
Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter	$-607$	$-283$	$-1429$	$-1625$
Orealiserade värdeförändringar derivat	149	$-497$	$-24$	$-173$
Övriga poster som inte ingår i kassaflödet	58	13	46	33
Betald skatt	$-183$	11	$-178$	$-73$
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital	412	495	1975	1693
Ökning/minskning rörelsefordringar	$-16$	112	$-243$	$-102$
Ökning/minskning rörelseskulder	314	78	$-22$	102
Förändringar av rörelsekapital	298	190	$-265$	$\mathbf{0}$
Kassaflöde från den löpande verksamheten	710	685	1710	1693
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Förvärv av innehav utan bestämmande inflytande			$-29$
Investeringar i fastigheter och anläggningstillgångar	$-260$	$-213$	$-720$	$-714$
Avyttring av hotellfastigheter, netto likviditetspåverkan	286	340	286	356
Förvärv av hotellfastigheter, netto likviditetspåverkan	$-1717$	$-9461$	$-1725$	$-10609$
Förvärv av finansiella tillgångar	$\mathbf 0$	$\mathbf 0$	$-11$	$-24$
Avyttring av finansiella tillgångar	5	20	9	21
Kassaflöde från investeringsverksamheten	$-1686$	$-9.314$	$-2190$	$-10970$
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Nyemission		1480	$\overline{\phantom{000000000000000000000000000000000000$	1480
Emissionskostnader	$\overline{\phantom{000000000000000000000000000000000000$	$-18$	$-1$	$-20$
Upptagna lån	4350	10725	7164	13 138
Amortering av skuld	$-3608$	$-3050$	$-6258$	$-4188$
Garantiutdelning minoritet	$-10$	$\overline{\phantom{000000000000000000000000000000000000$	$-10$	-8
Utbetald utdelning	$\overline{\phantom{0}}$	$\overline{\phantom{0}}$	$-737$	$-646$
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	732	9 1 3 7	158	9756
Periodens kassaflöde
Periodens kassaflöde	$-244$	508	$-322$	479
Likvida medel vid periodens början	923	484	999	517
Kursdifferens i likvida medel	$-5$	$\overline{7}$	$-3$	3
Likvida medel vid periodens slut	674	999	674	999
Upplysningar om betalda räntor
Erhållen ränta uppgick till	$\Omega$	$\mathbf{1}$	$\mathbf{1}$	2
Betald ränta uppgick till	$-151$	$-134$	$-723$	$-508$
Upplysningar om likvida medel vi periodens slut Likvida medel består av bankmedel.	674	999	674	999

Resultaträkning för moderbolaget i sammandrag	Kvartal 4		Jan-dec
Belopp i MSEK	2018	2017	2018	2017
Nettoomsättning	52	49	106	101
Administrativa kostnader	$-52$	-48	$-190$	$-166$
Rörelseresultat	$\mathbf 0$		-84	$-65$

Resultat från andelar i koncernföretag	$\overline{2}$	$\mathbf{0}$	760	200
Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter	$-13$	68	462	140
Övriga räntekostnader och liknande resultatposter	$-178$	$-448$	$-555$	$-609$
Resultat efter finansiella poster ¹⁾	$-189$	$-379$	583	$-334$

Bokslutsdispositioner	145	248	145	248
Resultat före skatt	$-44$	$-131$	728	-86

Skatt på periodens resultat	0		_
Uppskjuten skatt	$40^{1}$	116	6	116
Periodens resultat	$-4$	$-15$	734	30

¹⁾ Varav -147 (-357) MSEK avser orealiserade värdeförändringar på räntederivat i kv 4.

Balansräkning för moderbolaget i sammandrag	2018	2017
Belopp i MSEK	31 dec	31 dec
TILLGÅNGAR
Finansiella anläggningstillgångar	17 266	17596
Omsättningstillgångar	130	130
Summa tillgångar	17 396	17726

EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	4553	4556
Avsättningar	100	82
Långfristiga skulder	4727	6 1 2 5
Kortfristiga skulder	8016	6963
Summa eget kapital och skulder	17 3 96	17726

Avstämning alternativa nyckeltal	Kvartal 4		Jan-dec
Per aktie, belopp i SEK ¹⁾	2018	2017	2018	2017
Totalresultat per aktie, SEK
Andel av periodens totalresultat, moderbolagets aktieägare, MSEK	600	987	3278	2950
Viktat genomsnittligt antal aktier före och efter utspädning	167 499 999	158 913 042	167 499 999	157 856 163
Totalresultat per aktie, SEK	3,58	6.21	19,57	18.69

Cash earnings per aktie, SEK
Andel av cash earnings, moderbolagets aktieägare, MSEK	482	487	1887	1652
Viktat genomsnittligt antal aktier före och efter utspädning	167 499 999	158 913 042	167 499 999	157 856 163
Cash earnings per aktie, SEK	2,88	3.06	11,26	10,46

Substansvärde (EPRA NAV) per aktie, SEK
EPRA NAV (substansvärde), MSEK			27 4 7 6	24 2 1 1
Antal aktier vid periodens slut			167 499 999	167 499 999
Substansvärde (EPRA NAV) per aktie, SEK			164.04	144.54

Utdelning per aktie, SEK
Utdelning, MSEK			787	737
Antal aktier vid tillfället för utdelning		$\overline{\phantom{0}}$	167 499 999	167 499 999
Utdelning per aktie, SEK ³⁾			4.70	4.40

Viktat genomsnittligt antal aktier före och efter utspädning	167 499 999	158 913 042	167 499 999	157 856 163
Antal aktier vid periodens slut	167 499 999	167 499 999	167 499 999	167 499 999
FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL
Antal hotell, periodens slut ²⁾		÷,	144	143
Antal rum, periodens slut ²⁾			32 268	31 613
WAULT, år			15.7	15.6
Marknadsvärde fastigheter, MSEK			55 197	50 121
Marknadsvärde Förvaltningsfastigheter, MSEK			47 139	42 548
			8058	7573
Marknadsvärde Rörelsefastigheter, MSEK
RevPAR (Operatörsverksamhet) för jämförbara enheter till jämförbar valutakurs, SEK	914	815	859	806

¹⁾ Totalt antal utestående aktier efter full utspädning uppgår till 167 499 999, varav 75 000 000 A-aktier och 92 499 999 B-aktier. För jämförbarheten har totala antalet aktier använts för beräkning av nyckeltalen. ²⁾P

Avstämning alternativa nyckeltal	Kvartal 4		Jan-dec
Belopp i MSEK	2018	2017	2018	2017
Soliditet, %
Summa eget kapital			21 538	19027
Summa tillgångar			55 0 16	51737
Soliditet. %			39,1	36,8
Räntebärande nettoskuld
Långfristiga räntebärande skulder			19469	23 5 9 3
Kortfristiga räntebärande skulder			8448	2705
Uppläggningskostnader lån			178	175
Likvida medel			$-674$	-999
Räntebärande nettoskuld			27 4 21	25 474
Belåningsgrad netto, %
Räntebärande nettoskuld			27421	25 4 7 4
Marknadsvärde fastigheter			55 197	50 121
Belåningsgrad netto, %			49,7	50,8

Räntetäckningsgrad, ggr
Resultat före värdeförändringar Räntekostnader	489 194	426 134	1943 746	1563 508
Avskrivningar	46	45	163	170
Räntetäckningsgrad, ggr	3,8	4,5	3,8	4,4

Genomsnittlig skuldränta vid slutet av perioden, %
Genomsnittlig räntekostnad			726	684
Långfristiga räntebärande skulder Uppläggningskostnader lån			19 4 69 178	23 593
Kortfristiga räntebärande skulder			8448	2705
Genomsnittlig skuldränta vid slutet av perioden, %			2,6	2,6
Se sidan 8-9 för en fullständig avstämning.

Investeringar, exkl. förvärv	260	213	720	714

Driftnetto Fastighetsförvaltning Hyresintäkter	704	549	2809	2 1 2 1
Övriga fastighetsintäkter	45	22	162	81
Kostnader, exkl fastighetsadministration	$-87$	$-61$	$-328$	$-228$
Driftnetto Fastighetsförvaltning, före	662	510	2643	1974
fastighetsadministration
Fastighetsadministration	$-35$	$-21$	$-126$	$-93$
Driftnetto Fastighetsförvaltning	627	490	2517	1882
Driftnetto Operatörsverksamhet
Intäkter Operatörsverksamhet	626	528	2 1 5 3	2067
Kostnader Operatörsverksamhet	$-507$	-429	$-1776$	$-1743$
Bruttoresultat	119	99	377	324
Plus: Avskrivningar inkluderade i kostnader	46	45	163	170
Driftnetto Operatörsverksamhet	165	144	540	494
EBITDA
Totalt bruttoresultat, från respektive segment	746	589	2894	2 2 0 6
Plus: Avskrivningar inkluderade i kostnader	46	45		170
Operatörsverksamhet			163
Minus: Central administration, exklusive avskrivningar	$-43$	-37	$-148$	$-124$
EBITDA	749	597	2909	2252
Cash earnings
EBITDA	749	597	2909	2 2 5 2
Plus: Finansiella intäkter	0	14	1	15
Minus: Finansiella kostnader	$-214$	$-140$	$-804$	$-534$
Minus: Aktuell skatt	$-55$	11	$-216$	-73
Cash earnings	480	482	1890	1660
EPRA NAV
Koncernens eget kapital hänförligt till moderbolagets
aktieägare			21 378	18845
Plus: Omvärdering av Rörelsefastigheter			2 2 4 9	1906
Plus: Verkligt värde finansiella derivat			538	563
Minus: Uppskjuten skattefordran, derivat			$-118$	$-129$
Plus: Uppskjuten skatteskuld, fastigheter EPRA NAV			3430 27 4 7 6	3026 24 2 11

Tillväxt i EPRA NAV, i årstakt, %
EPRA NAV hänförligt till moderbolagets aktieägare IB			24 211	19883
EPRA NAV hänförligt till moderbolagets aktieägare UB			27 4 7 6	24 211
Återlagd utdelning, innevarande år			737	646
Exklusive likvid nyemission Tillväxt i EPRA NAV, i årstakt, %			0 16,5	$-1460$ 17,7

Om nyckeltal som inte definieras enligt IFRS

Flera beskrivningar och analyser i denna delårsrapport presenterar utveckling och status på finansiella och aktierelaterade nyckeltal som inte definieras enligt IFRS (International Financial Reporting Standards) Vidstående alternativa finansiella nyckeltal ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Här intill presenteras mått som inte definieras enligt IFRS, om inte annat anges, samt avstämning av måtten. Vidare återfinns även definitionerna av dessa mått på sidan 25.

Finansiell risk

Pandox äger, förvaltar och utvecklar hotellfastigheter samt driver hotell. Risktagandet uttrycks i en målsättning om en belåningsgrad netto på 45-60 procent, beroende på marknadsutvecklingen och rådande möjligheter. Utöver belåningsgrad så är soliditet, räntetäckningsgrad, genomsnittlig skuldränta och räntebärande nettoskuld relevanta kompletterande mått på Pandox finansiella risk.

Tillväxt och lönsamhet

$\overline{2}$

Pandox övergripande mål är att öka kassaflödet och fastighetsvärdet och därigenom skapautrymme för investeringar som stödjer Pandox investeringar som stodjer i andox
fortsatta expansion. Eftersom Pandox
både äger och driver hotellfastigheter behövs flera mått för att mäta företagets måluppfyllelse i detta i organizmungipi yancası rucu
avseende. Tillväxt i cash earnings är
Pandox primära fokus och det är också
basen för vad som årligen skall delas ut till aktieägarna, dvs 40-60 procent av cash earnings med en genomsnittlig
utdelningsandel om 50 procent över
tid. Driftnetto skapar transparens och jämförbarhet mellan bolagets två rörelsesegment samt med andra fastighetsbolag. EBITDA mäter Pandox samlade operativa lönsamhet på ett enhetligt sätt.

EPRA NAV (substansvärde) och eget kapital

Substansvärdet (EPRA NAV) är det samlade kapital Pandox förvaltar för sina aktieägares räkning. Pandox mäter långsiktigt substansvärde med utgångspunkt från balansräkningen justerat för poster som inte innebär någon utbetalning i närtid, som derivat och uppskjuten skatteskuld. Marknadsvärdet för Rörelsefastigheter ingår också i beräkningen.

Kvartalsdata

Rapport över totalresultat för koncernen i sammandrag		2018				2017
Belopp i MSEK	Kv 4	Kv ₃	Kv ₂	Kv1	Kv4	Kv ₃	Kv ₂	Kv1
Intäkter Fastighetsförvaltning
Hyresintäkter	704	766	739	600	549	569	547	456
Övriga fastighetsintäkter	45	44	52	21	22	20	21	18
Intäkter Operatörsverksamhet	626	531	565	431	528	463	555	521
Nettoomsättning	1 3 7 5	1 3 4 1	1 3 5 6	1052	1099	1052	1 1 2 3	995
Kostnader Fastighetsförvaltning	$-122$	$-112$	$-127$	$-93$	$-82$	$-78$	$-83$	$-78$
Kostnader Operatörsverksamhet	$-507$	$-429$	$-436$	$-404$	$-429$	$-373$	$-462$	$-479$
Bruttoresultat	746	800	793	555	589	601	578	438
Central administration	$-43$	$-34$	$-37$	$-34$	$-37$	$-30$	$-30$	$-28$
Finansnetto	$-214$	$-205$	$-198$	$-186$	$-126$	$-132$	$-131$	$-130$
Resultat före värdeförändringar	489	561	558	335	426	439	417	280
Värdeförändringar
Fastigheter, orealiserade	607	376	297	148	490	194	634	308
Fastigheter, realiserade	27	13	13	14	289	$\overline{\phantom{000000000000000000000000000000000000$	$\overline{\phantom{a}}$
Derivat, orealiserade	$-147$	113	$-24$	83	7	18	71	77
Resultat före skatt	976	1063	844	580	1212	651	1 1 2 2	665
Aktuell skatt	$-55$	$-64$	$-60$	$-37$	11	$-16$	$-38$	$-30$
Uppskjuten skatt	$-146$	$-166$	$-21$	$-91$	$-40$	$-84$	$-197$	$-108$
Periodens resultat	775	833	763	452	1 1 8 3	551	887	527
Övrigt totalresultat	$-177$	$-220$	134	728	$-196$	$-1$	$-82$	94
Periodens totalresultat	598	613	897	1 1 8 0	986	550	805	621

Rapport över finansiell ställning för koncernen i
sammandrag		2018				2017
Belopp i MSEK	31-dec	$30$ -sep		30-jun 31-mar	31-dec	30-sep	$30$ -jun	31-mar

$\overline{\phantom{0}}$
Belopp i MSEK	$31$ -dec	30-sep		30-jun 31-mar	31-dec	30-sep	$30$ -jun	31-mar
TILLGÅNGAR
Fastigheter inklusive inventarier	52949	50855	50789	49 944	48 217	39 20 2	38 216	37098
Ovriga anläggningstillgångar	43	91	36	59	37	51	54	41
Uppskjuten skattefordran	465	520	561	469	613	665	685	722
Omsättningstillgångar	885	1 1 0 5	2542	2 2 6 2	2046	772	703	582
Likvida medel	674	923	678	708	999	484	344	625
Summa tillgångar	55 0 16	53 494	54 60 6	53 442	51912	41 174	40 002	39 0 68

EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	21 5 38	20950	20 347	20 20 6	19027	16586	16036	15 2 3 1
Uppskjuten skatteskuld	3430	3316	3237	3 1 5 3	3026	2911	2924	2705
Räntebärande skulder	27917	27461	27451	26792	26 4 7 3	20 0 3 4	19 3 5 9	18709
Icke räntebärande skulder	2 1 3 1	1767	3571	3 2 9 2	3386	1643	1683	2423
Summa eget kapital och skulder	55 0 16	53 494	54 60 6	53 442	51912	41 174	40 002	39068

Nyckeltal		2018				2017
Belopp i MSEK	Kv ₄	Kv 3	Kv ₂	Kv1	Kv ₄	Kv 3	Kv 2	Kv1
Driftnetto Fastighetsförvaltning	627	698	664	528	490	511	485	396
Driftnetto Operatörsverksamhet	165	142	167	66	144	129	139	82
EBITDA	749	806	794	560	597	610	594	450
Resultat per aktie, före och efter utspädning, SEK	4.63	4.98	4.53	2.69	7.47	3.47	5.61	3.31
Cash earnings	480	537	536	336	482	462	425	290
Cash earnings per aktie, före och efter utspädning, SEK	2,88	3.20	3.18	2.00	3.06	2.91	2.67	1.81
RevPAR-tillväxt (Operatörsverksamhet) för jämförbara enheter och jämförbar valutakurs. %	12	6	4	4	11	12		4

		2018			2017
	31-dec	30-sep		30-jun 31-mar	$31$ -dec	$30$ -sep	30-jun	31-mar
Räntebärande nettoskuld. MSEK	27421	26590	26 844	26 15 1	25 4 7 4	19550	19015	18084
Soliditet. %	39.1	39.2	37.3	37.8	36,7	40.3	40.1	39.0
Belåningsgrad fastigheter, %	49.7	49.9	50.6	50.2	50.8	47.7	47.7	46.8
Räntetäckningsgrad, ggr	3.8	4.1	4.2	3,1	4.5	4,9	4.6	3.6
Marknadsvärde fastigheter, MSEK	55 197	53 281	53 064	52 1 20	50 121	40951	39868	38 630
EPRA NAV per aktie, SEK	164.04	158.44	153.97	151.81	144.54	136.47	132.55	125.67
WAULT (förvaltningsfastigheter), år	15.7	15.3	15.3	15.6	15.6	13.8	13.9	13.6

I slutet av perioden bestod Pandox fastighetsportfölj av 144 (143) hotellfastigheter med 32 268 (31 613) hotellrum i femton länder.

Pandox huvudsakliga geografiska fokus är norra Europa. Sverige (27 procent) är Pandox enskilt största geografiska marknad mätt som andel av fastighetsportföljens totala marknadsvärde följt av Storbritannien (18 procent), Tyskland (17 procent), Belgien (8 procent) och Finland (7 procent).

128 av hotellfastigheterna hyrs ut till externa parter, vilket innebär att 85 procent av portföljens marknadsvärde täcks av externa hyreskontrakt. Pandox hyresgäster är välrenommerade hotelloperatörer med starka hotellvarumärken.

Den 31 december 2018 hade Förvaltningsfastigheter en viktad genomsnittlig kvarvarande hyresperiod (WAULT) på 15,7 år (15,6).

	Antal		Marknadsvärde (MSEK)
Fastighetsförvaltning	Hotell	Rum	Per land	I % av totalt	Per rum
Sverige	43	8869	14 940	27	1,7
Tyskland	22	4463	7393	13	1,7
Storbritannien	19	4675	8650	16	1,9
Finland	13	2924	3922		1,3
Norge	14	2535	3223	6	1,3
Danmark	8	1845	3495	6	1,9
Osterrike	2	639	1402	3	2,2
Belgien	$\overline{2}$	519	846	$\overline{2}$	1,6
Irland	3	445	1489	3	3,3
Schweiz	1	206	701		3,4
Nederländerna	1	189	1079	$\overline{2}$	5,7
Summa Fastighetsförvaltning	128	27 309	47 139	85	1,7
Operatörsverksamhet
Belgien	7	1955	3380	6	1,7
Tyskland	4	1285	2479	4	1,9
Kanada	$\overline{2}$	952	1289	2	1,4
Storbritannien	$\overline{2}$	611	890	$\overline{2}$	1,5
Finland	1	156	21	0	0,1
Summa Operatörsverksamhet	16	4959	8058	15	1,6

Summa totalt	144	32 2 68	55 197	100	1,7

		Antal
Varumärke	Hotell	Rum	I % av totalt	Länder
Scandic	51	11 002	34	SE, NO, FI, DK
Jurys Inn	20	4410	14	GB.IE
Leonardo	18	3547	11	GE
Hilton	8	2582	8	SE, FI, UK, BE
Radisson Blu	8	2033	6	SE. NO
Nordic Choice Hotels	11	1800	6	CH. DE
NH		1681	5	AT. BE
Crowne Plaza		616		BE
Elite Hotels		484		SE
Holiday Inn		469		BE, GE
First Hotels		403		DK
InterContinental		357		CA
Meininger		228		DK
Best Western		103		SE
Oberoende varumärken	10	2553	8	SE, FI, BE, DE, NL
$T$ otalt	144	32268	100	151

Scandic Jurys Inn Leonardo Hilton Nordic Choice Hotels Radisson Blu NH Övriga

Pandox AB följer International Financial Reporting Standards (IFRS) - och tolkningarna (IFRIC) - så som de antagits av EU. Den här delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 "Delårsrapportering" samt " Årsredovisningslagen".

Moderbolagets delårsrapport har upprättats i enlighet med kapitel 9 Delårsrapport i Årsredovisningslagen. Moderbolaget tillämpar Årsredovisningslagen och RFR2 "Redovisning för juridiska personer". Enligt RFR2 ska en juridisk enhets moderbolag tillämpa alla IFRS-principer och tolkningar som EU antagit, inom den ram som definieras av Årsredovisningslagen, och ta hänsyn till kopplingen mellan redovisning och beskattning.

Delårsrapporten omfattar sidorna 1–22 och sidorna 23–25 utgör således en integrerad del av denna finansiella rapport.

De redovisningsprinciper som tillämpas överensstämmer med de som beskrivs i Pandox årsredovisning för 2017 förutom att Pandox tillämpar IFRS 9 Finansiella instrument och IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder från 1 januari 2018. Som beskrivet i årsredovisningen 2017 har införandet av dessa standarder ej lett till behov av omräkning av jämförelsetal eller annan justering av de finansiella rapporterna men utökade upplysningskrav kommer att tillkomma i årsredovisningen 2018.

Den 1 januari 2019 kommer IFRS 16 "Leases" införas. Standarden kräver att tillgångar och skulder hänförliga till alla leasingavtal, med undantag för leasing på maximalt 12 månader samt leasing av mindre värde, ska redovisas som en skuld och tillgång i balansräkningen. Redovisning baseras på synsättet att leasetagaren har en rättighet att använda en tillgång under en specifik tidsperiod och samtidigt en skyldighet att betala för denna rättighet. Redovisningen för leasegivaren kommer i allt väsentligt att vara oförändrad. Standarden är tillämplig för räkenskapsår som påbörjas den 1 januari 2019 eller senare. Förtida tillämpning är tillåten.

Under 2018 har Pandox analyserat effekten av övergången till IFRS 16 Leasing och kommer att tillämpa IFRS 16 från den 1 januari 2019 med prospektiv tillämpning. Pandox hyresåtaganden utgörs av tomträtter eller annan hyrd mark, lokaler och fordon. Största delen av dessa åtaganden avser hyra av mark (tomträtter eller annan hyrd mark). Pandox har valt att i samband med övergången till IFRS 16 inkludera 3 nya balansposter i balansräkningen: nyttjanderättstillgång samt lång- och kortfristig leasingskuld. Pandox har uppskattat effekten (utifrån nu gällande avtal) på ingående balanser av införandet av IFRS 16 till 2 490 MSEK i form av nyttjanderätter på tillgångssidan. På skuldsidan påverkas långfristig leasingskuld med 2 471 MSEK och kortfristig leasingskuld med 19 MSEK. I resultaträkningen, från 1 januari 2019 och framåt, kommer den kostnaden för hyresåtaganden att redovisas som avskrivning samt finansiella kostnader. Av denna anledning kommer Pandox att redovisa de finansiella kostnaderna på en ny rad i finansnettot: finansiella kostnader hänförliga till nyttjanderättsavtal. På denna rad kommer den nuvarande kostnaden för tomträtter och annan hyrd mark redovisas i sin helhet.

Not 2 Rörelsesegment

Pandox rörelsesegment utgörs av verksamhetsgrenarna Fastighetsförvaltning och Operatörsverksamhet. Segment Fastighetsförvaltning förädlar och
förvaltar fastigheter och tillhandahåller hotellokaler men även andra typer av l Fastighetsförvaltning inkluderar också åtta förvaltningsavtal för externt ägda hotellfastigheter. Operatörsverksamheten äger hotellfastigheter samt bedriver egen hotellyerksamhet. Segmentet Operatörsverksamhet innefattar också ett hotell med ett långsiktigt hyresavtal som Pandox driver, samt bedriver egen hotellyerksamhet. Segmentet Operatörsverksamhet innefattar ocks ett förvaltningsavtal på ytterligare en externt ägd hotellfastighet. Ej fördelade poster är poster som inte är hänförbara till ett specifikt segment eller är gemensamt för de två segmenten. Segmenten är framtagna utifrån den rapportering som sker internt till företagsledning avseende utfall och ställning. Segmentsrapporteringen är uppställd utifrån de redovisningsprinciper som årsredovisningen i övrigt och summan av segmenten är lika med
beloppen i koncernen. Scandic Hotels Group och Fattal Hotels Group är hyresgäster som,

Koncerngemensamt, samt ej fördelade
Rörelsesegment		Fastighetsförvaltning	Operatörsverksamhet			poster	Totalt
Belopp i MSEK	Kv 42018	Kv 4 2017	Kv 4 2018	Kv 4 2017	Kv 4 2018	Kv 4 2017	Kv 4 2018	Kv 4 2017
Intäkter Fastighetsförvaltning Hyresintäkter samt övriga fastighetsintäkter	749	571					749	571
Intäkter Operatörsverksamhet Nettoomsättning	749	571	626 626	528 528		$\overline{\phantom{0}}$	626 1 3 7 5	528 1099

Kostnader Fastighetsförvaltning	$-122$	$-82$					$-122$	$-82$
Kostnader Operatörsverksamhet			$-507$	$-429$			$-507$	$-429$
Bruttoresultat	627	490	119	99		$\overline{\phantom{0}}$	746	589
Central administration					$-43$	$-37$	$-43$	$-37$
Finansiella intäkter					$\Omega$	14	$\Omega$	14
Finansiella kostnader				$\overline{\phantom{a}}$	$-214$	$-140$	$-214$	$-140$
Resultat före värdeförändringar	627	490	119	99	$-257$	$-163$	489	426
Värdeförändringar
Fastigheter, orealiserade	607	490					607	490
Fastigheter, realiserade	27	6	$\overline{\phantom{a}}$	283			27	289
Derivat, orealiserade					$-147$	$\mathcal{L}$	$-147$
Resultat före skatt	1 2 6 1	986	119	382	$-404$	$-156$	976	1 2 1 2
Aktuell skatt				--	$-55$	11	$-55$	11
Uppskjuten skatt					$-146$	$-40$	$-146$	$-40$
Periodens resultat	1 2 6 1	986	119	382	$-605$	$-185$	775	1 1 8 3

Kv 42018

Belopp i MSEK	Sverige	Danmark	Norge	Finland	Tyskland	Belgien	Storbritannien	Ovriga	Totalt
Nettoomsättning
– Fastighetsförvaltning	224	53	49	74	121	15	166	47	749
– Operatörsverksamhet	$\overline{\phantom{a}}$			8	139	294	58	127	626
Marknadsvärde fastigheter	14 940	3495	3 2 2 3	3943	9872	4225	11028	447	55 197
Investeringar fastigheter	59		13	11	S	56	66	42	260
Förvärv fastigheter						$-$	1716	$\overline{\phantom{000000000000000000000000000000000000$	1717
Realiserad värdeförändring fastigheter	14							$\overline{\phantom{a}}$	14
Redovisat värde Rörelsefastigheter				26	1492	2444	888	959	5809
Totala anläggningstillgångar till redovisat värde exkl. uppskjuten skatt	20 40 7	2090	2 1 0 0	3039	7443	3 1 3 2	10840	3941	52992

Kv 4 2017

Belopp i MSEK	Sverige	Danmark	Norge	Finland	Tyskland	Belgien	Storbritannien	Övriga	Totalt
Nettoomsättning
– Fastighetsförvaltning	224	47	44	69	119			44	571
- Operatörsverksamhet					121	282		117	528
Marknadsvärde fastigheter	14539	3345	3037	3553	8825	3 7 9 5	8847	4180	50 12 1
Investeringar fastigheter	59	h	a		72	39	0	16	213
Förvärv fastigheter							7576	109	7685
Realiserad värdeförändring fastigheter			0		$\overline{\phantom{000000000000000000000000000000000000$	283		$\overline{\phantom{a}}$	289
Redovisat värde Rörelsefastigheter				26	141	2945	388	898	5668
Totala anläggningstillgångar till redovisat värde exkl. uppskjuten skatt	18546	2032	2030	2916	7168	2 945	8853	3764	48 2 5 4

Rörelsesegment		Fastighetsförvaltning Operatörsverksamhet			Koncerngemensamt, samt ej fördelade poster		Totalt
Belopp i MSEK	Kv 1-4 2018	Kv 1-4 2017	Kv 1-4 2018	Kv 1-4 2017	Kv 1-4 2018	Kv 1-4 2017	Kv 1-4 2018	Kv 1-4 2017
Intäkter Fastighetsförvaltning Hyresintäkter samt övriga fastighetsintäkter	2971	2 2 0 2					2971	2 2 0 2
Intäkter Operatörsverksamhet			2 1 5 3	2067			2 1 5 3	2067
Nettoomsättning	2971	2 2 0 2	2 1 5 3	2067		$\overline{\phantom{000000000000000000000000000000000000$	5 1 2 4	4269
Kostnader Fastighetsförvaltning Kostnader Operatörsverksamhet	$-454$	$-321$	$-1776$	$-1743$			$-454$ $-1776$	$-321$ $-1743$
Bruttoresultat	2517	1882	377	324		$\overline{\phantom{000000000000000000000000000000000000$	2894	2 2 0 6
					$\overline{\phantom{000000000000000000000000000000000000$
Central administration					$-148$	$-124$	$-148$	$-124$
Finansiella intäkter						15		15
Finansiella kostnader	$\overline{\phantom{000000000000000000000000000000000000$			--	$-804$	$-534$	$-804$	$-534$
Resultat före värdeförändringar	2517	1882	377	324	$-951$	$-644$	1943	1563
Värdeförändringar
Fastigheter, orealiserade	1428	1625					1428	1625
Fastigheter, realiserade	67	6	$\overline{\phantom{0}}$	283			67	289
Derivat, orealiserade					25	173	25	173
Resultat före skatt	4012	3796	377	324	$-926$	$-471$	3 4 6 3	3650

Aktuell skatt					$-216$	$-73$	$-216$	$-73$
Uppskjuten skatt					$-424$	$-429$	$-424$	$-429$
Periodens resultat	4012	3796	377	324	$-1566$	$-973$	2823	3 1 4 8

Kv 1-4 2018

Belopp i MSEK	Sverige	Danmark	Norge	Finland	Tyskland	Belgien	Storbritannien	Övriga	Totalt
Nettoomsättning
– Fastighetsförvaltning	910	229	212	294	469	46	$62^{\circ}$	184	2971
- Operatörsverksamhet				37	501	985	160	470	2 1 5 3
Marknadsvärde fastigheter	14 940	3 495	3 2 2 3	3943	9872	4225	11028	4471	55 197
Investeringar i fastigheter	199	29	53	31	69	141	66	132	720
Förvärv fastigheter						$\overline{\phantom{a}}$	1718	-	1725
Realiserad värdeförändring fastigheter	14	$-$						__	14
Redovisat värde Rörelsefastigheter				26	1492	2444	888	959	5809
Totala anläggningstillgångar till redovisat värde exkl. uppskjuten skatt	20407	2090	2 100	3039	7443	3 1 3 2	10840	3941	52992

Kv 1-4 2017

Belopp i MSEK	Sverige	Danmark	Norge	Finland	Tyskland	Belgien	Storbritannien	Övriga	Totalt
Nettoomsättning
– Fastighetsförvaltning	888	201	184	277	441	h	27	179	2.202
– Operatörsverksamhet	23	22	119	31	455	943		473	2067
Marknadsvärde fastigheter	14539	3345	3037	3553	8825	3795	8847	4 1 8 0	50 1 21
Investeringar fastigheter	212	23	91	25	185	92	$\overline{\phantom{a}}$	87	714
Förvärv fastigheter					$\overline{\phantom{a}}$	324	8399	109	8832
Realiserad värdeförändring fastigheter			'n.	$\overline{\phantom{a}}$	$\overline{\phantom{m}}$	283		$\overline{\phantom{a}}$	289
Redovisat värde Rörelsefastigheter				26	1411	2945	388	898	5668
Totala anläggningstillgångar till redovisat värde exkl. uppskjuten skatt	18546	2032	2030	2916	7168	2945	8853	3764	48 254

Not 3 Tillgångar och skulder som innehas för försäljning

Tillgångar och skulder som innehas för försäljning	2018	2017
Belopp i MSEK	31 dec	$31$ dec
TILLGÅNGAR
Förvaltningsfastigheter
Operatörsverksamheter Vesway ¹⁾		1326
Övriga rörelsetillgångar ¹⁾		41
Tillgångar klassificerade som innehav för försäljning		1 3 6 7
SKULDER
Övriga kortfristiga skulder ¹⁾		1367
Skulder klassificerade som innehav för försäljning		1 3 6 7

¹⁾ Avser 120 MGBP köpeskilling som erlagts av förvärvare i samband med genomförande av förvärv av Vesway hänförligt till Jurys Inn. Reglerat under kv 3 2018.

Not 4 Omklassificeringar, förvärv och avyttringar baserat på datum för tillträde respektive avträde

Omklassificieringar, förvärv och avyttringar

Datum	Hotellfastighet	Händelse
3 december 2018	Scandic Ferrum	Avyttring Fastighetsförvaltning
1 november 2018	The Midland Manchester	Förvärv Fastighetsförvaltning
31 oktober 2018	Radisson Blu Glasgow	Förvärv Operatörsverksamhet
1 februari 2018	NH Brussels Bloom	Omklassificering till Fastighetsförvaltning
1 februari 2018	NH Brussels EU Berlaymont	Omklassificering till Fastighetsförvaltning
29 december 2017	Butiksfastighet i Bryssel	Avyttring Operatörsverksamhet
20 december 2017	20 hotellfastigheter i Storbritannien och Irland	Förvärv Fastighetsförvaltning
20 december 2017	Hilton Garden Inn London Heathrow	Förvärv Operatörsverksamhet
1 december 2017	Hotel Hubert Grand Place Brussels	Omklassificering till Operatörsverksamhet
31 augusti 2017	Hilton London Heathrow Airport	Förvärv Fastighetsförvaltning
1 juni 2017	Scandic Skärholmen	Omklassificiering till Fastighetsförvaltning
1 juni 2017	Scandic Hafiell	Omklassificiering till Fastighetsförvaltning
29 maj 2017	Hotel Berlaymont Brussels	Förvärv Operatörsverksamhet
1 maj 2017	Scandic Lillehammer	Omklassificiering till Fastighetsförvaltning
1 maj 2017	Scandic Sluseholmen	Omklassificiering till Fastighetsförvaltning
25 april 2017	Grand Hotel Oslo	Avyttring Operatörsverksamhet
11 april 2017	Scandic Kista Stockholm	Omklassificiering till Fastighetsförvaltning
4 april 2017	Scandic Valdres	Omklassificiering till Fastighetsförvaltning
4 april 2017	Scandic Sørlandet	Omklassificiering till Fastighetsförvaltning
1 januari 2017	Urban House Copenhagen by Meininger	Omklassificiering till Fastighetsförvaltning

Not 5 Valutakurser

Valutakurser januari-december	Genomsnittskurs			Balansdagskurs
1 SEK = X utländsk valuta	2018	2017	$\Delta\%$	2018	2017	Δ%
Euro (EUR)	10.257	9.633	6%	10.275	9.850	4%
Brittiska pund (GBP)	11.593	10,990	5%	11,348	11.105	2%
Danska kronor (DKK)	1.376	1.295	6%	1.376	1.323	4%
Norska kronor (NOK)	1.069	1.033	3%	1.024	1.001	$2\%$
Kanadensiska dollar (CAD)	6.710	6.579	2%	6.592	6.564	0%
Schweizerfranc (CHF)	8.883	8.669	2%	9.099	8.428	8%

Pandox i korthet

Pandox är en ledande hotellfastighetsägare i norra Europa med fokus på större hotell på viktiga fritidsoch affärsdestinationer. Pandox hotellfastighetsportfölj omfattar 144 hotell med cirka 32 300 rum i 15 länder. Pandox verksamhet är organiserad i Fastighetsförvaltning, som omfattar hotellfastigheter med långa hyresavtal med marknadsledande regionala hotelloperatörer och ledande internationella hotelloperatörer, samt Operatörsverksamhet, som omfattar hotelloperatörsverksamhet som Pandox bedriver i sina helägda rörelsefastigheter. Pandox grundades 1995 och bolagets B-aktier är noterade på Nasdaq Stockholm.

Vision och affärsidé

Pandox vision är att vara ett av de ledande hotellfastighetsbolagen i världen när det gäller specialistkompetens för aktivt ägande, förvaltning och utveckling av hotellfastigheter samt drift av hotell. Pandox affärsidé är att äga hotellfastigheter och hyra ut dessa till starka hotelloperatörer under långa omsättningsbaserade hyresavtal. Pandox förmåga att agera genom hela hotellvärdekedjan både sänker risken och skapar nya affärsmöjligheter.

Strategi och affärsmodell

Pandox strategi och affärsmodell bygger på:

(1) Fokus på hotellfastigheter
(2) Stora hotellfastigheter i strategiska lägen
(3) Långa omsättningsbaserade hyresavtal med de främsta hotelloperatörerna
(4) Fastighetsportfölj av hög kvalitet med hållbart avtryck
(5) Geografisk diversifiering minskar svängningar
(6) Egen drift minskar risk

Övergripande mål

Pandox övergripande mål är att genom lönsam och ansvarsfull tillväxt skapa ett positivt bidrag till företagets intressenter.

(1) Öka värdet för Pandox aktieägare genom ett högre kassaflöde och substansvärde
(2) Skapa attraktiva hotellprodukter tillsammans med Pandox affärspartners
(3) Bidra till en positiv utveckling för Pandox medarbetare

Organisation och genomförande

Pandox är organiserat i två affärssegment. Dels Fastighetsförvaltning, där Pandox äger och hyr ut hotellfastigheter till externa operatörer under långa omsättningsbaserade hyresavtal, dels Operatörsverksamhet, där Pandox både äger hotellfastigheter och driver hotellverksamheten under externa eller egna varumärken. Därutöver förvaltar också Pandox ett mindre antal hotellfastigheter för andra ägares räkning.

Huvudkontor Pandox AB (publ) Box 15 101 20 Stockholm

Besöksadress

Vasagatan 11, plan 9 Stockholm

Tel: +46 8 506 205 50 www.pandox.se Org.nr 556030-7885

Då belopp har avrundats till MSEK summerar inte alltid tabellerna.

Räntebärande skulder, inklusive uppläggningskostnader för lån, minus likvida medel i förhållande till fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång.

Intäkter minus direkt relaterade kostnader för Fastighetsförvaltning.

Intäkter minus direkt relaterade kostnader för Operatörsverksamheten inklusive avskrivningar i Operatörsverksamheten.

EBITDA plus finansiella intäkter minus finansiella kostnader minus aktuell skatt.

Driftnetto motsvaras av bruttoresultat Fastighetsförvaltning.

Bruttoresultat Operatörsverksamhet plus avskrivningar inkluderade i kostnader Operatörsverksamhet.

Driftnetto Operatörsverksamhet i förhållande till totala intäkter Operatörsverksamhet.

Totalt bruttoresultat minus central administration (exklusive avskrivningar).

Genomsnittlig räntekostnad baserat på ränteförfall i respektive valuta i förhållande till räntebärande skulder.

Investeringar i anläggningstillgångar exklusive förvärv.

Räntebärande skulder, inklusive uppläggningskostnader för lån, minus likvida medel och kortfristiga placeringar som likställs med likvida medel.

Resultat före värdeförändringar plus räntekostnader och avskrivningar, delat med räntekostnader.

Redovisat eget kapital i förhållande till totala tillgångar.

Ackumulerad procentuell förändring i EPRA NAV, med återlagd utdelning samt avdrag för emissionslikvid, för den närmast föregående tolvmånadersperioden.

Tillväxtmått som exkluderar effekter av förvärv, avyttringar och omklassificeringar samt valutakursförändringar.

EBITDA plus finansiella intäkter minus finansiella kostnader minus aktuell skatt, efter minoritetsandel, delat med det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier.

Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare delat med antalet utestående aktier vid periodens utgång.

Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare delat med det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier.

Redovisat eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare, inklusive återföring av derivat, uppskjuten skattefordran derivat, uppskjuten skatteskuld fastigheter samt omvärdering av Rörelsefastigheter, delat med det totala antalet utestående aktier efter utspädning vid periodens utgång.

Periodens totalresultat, hänförligt till moderbolagets aktieägare, delat med det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier efter utspädning vid periodens utgång.

Årets föreslagna/beslutade utdelning delat med det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier efter utspädning vid periodens

Det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier med hänsyn tagen till förändringar i antalet utestående aktier, före utspädning, under perioden.

Det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier med hänsyn tagen till förändringar i antalet utestående aktier, efter utspädning, under perioden.

Antal ägda hotellfastigheter vid periodens utgång.

utgång.

Antal rum i ägda hotellfastigheter vid periodens utgång.

Marknadsvärdet för Förvaltningsfastigheter plus marknadsvärdet för Rörelsefastigheter.

Intäkter per tillgängliga rum, dvs totala intäkter från sålda rum delat med antalet tillgängliga rum. Jämförbara enheter definieras som hotellfastigheter som har ägts och drivits under hela den aktuella perioden och jämförelseperioden. Konstant valutakurs definieras som valutakursen för aktuell period och jämförelseperioden räknas om till denna valutakurs.

Genomsnittlig återstående hyrestid till förfall, för hela fastighetsportföljen, viktat efter avtalade hyresintäkter.

AI assistant

Pandox Interim / Quarterly Report 2018

2956_10-k_2019-02-14_0809f057-881a-4145-8a10-0bed83b24f38.pdf

Fastighetsportfölj

Värdeförändring fastigheter

Investeringar

Fastighetsvärdering

Anders Nissen, VD

För att följa presentationen online gå till

Finansiella rapporter i sammandrag

Rapport över förändringar i koncernens eget kapital i sammandrag

Rapport över koncernens kassaflöde i sammandrag

Om nyckeltal som inte definieras enligt IFRS

Finansiell risk

Tillväxt och lönsamhet

EPRA NAV (substansvärde) och eget kapital

Kvartalsdata

Not 2 Rörelsesegment

Kv 42018

Kv 4 2017

Kv 1-4 2018

Kv 1-4 2017

Not 3 Tillgångar och skulder som innehas för försäljning

Not 4 Omklassificeringar, förvärv och avyttringar baserat på datum för tillträde respektive avträde

Omklassificieringar, förvärv och avyttringar

Not 5 Valutakurser

Pandox i korthet

Vision och affärsidé

Strategi och affärsmodell

Övergripande mål

Organisation och genomförande

Besöksadress

AI assistant

Pandox — Interim / Quarterly Report 2018

2956_10-k_2019-02-14_0809f057-881a-4145-8a10-0bed83b24f38.pdf

Fastighetsportfölj

Värdeförändring fastigheter

Investeringar

Fastighetsvärdering

Anders Nissen, VD

För att följa presentationen online gå till

Finansiella rapporter i sammandrag

Rapport över förändringar i koncernens eget kapital i sammandrag

Rapport över koncernens kassaflöde i sammandrag

Om nyckeltal som inte definieras enligt IFRS

Finansiell risk

Tillväxt och lönsamhet

EPRA NAV (substansvärde) och eget kapital

Kvartalsdata

Not 2 Rörelsesegment

Kv 42018

Kv 4 2017

Kv 1-4 2018

Kv 1-4 2017

Not 3 Tillgångar och skulder som innehas för försäljning

Not 4 Omklassificeringar, förvärv och avyttringar baserat på datum för tillträde respektive avträde

Omklassificieringar, förvärv och avyttringar

Not 5 Valutakurser

Pandox i korthet

Vision och affärsidé

Strategi och affärsmodell

Övergripande mål

Organisation och genomförande

Besöksadress

More from Pandox

Pandox Interim / Quarterly Report 2018