Pandox — Interim / Quarterly Report 2019

Oct 24, 2019

• Intäkter från Fastighetsförvaltning uppgick till 851 (810) MSEK. Ökningen för jämförbara enheter var 2,6 procent justerat för valutakurseffekter
• Driftnettot från Fastighetsförvaltning uppgick till 761 (698) MSEK, 748 MSEK exklusive effekter av IFRS 16. Ökningen för jämförbara enheter var 1,7 procent justerat för valutakurseffekter
• Driftnettot från Operatörsverksamhet uppgick till 160 (142) MSEK, 153 MSEK exklusive effekter av IFRS 16. Minskningen för jämförbara enheter var 1,2 procent justerat för valutakurseffekter
• EBITDA uppgick till 881 (806) MSEK, 861 MSEK exklusive effekter av IFRS 16
• Cash earnings uppgick till 581 (535) MSEK
• Cash earnings per aktie uppgick till 3,47 (3,18) SEK
• Periodens resultat uppgick till 242 (833) MSEK
• Resultat per aktie uppgick till 1,45 (4,98) SEK

▪ Pandox ingick avtal om förvärv av två hotell i Nederländerna och Tyskland för 83 MEUR den 17 oktober

• Intäkter från Fastighetsförvaltning uppgick till 2 319 (2 222) MSEK. Ökningen för jämförbara enheter var 1,5 procent justerat för valutakurseffekter
• Driftnettot från Fastighetsförvaltning uppgick till 2 048 (1 890) MSEK, 2 006 MSEK exklusive effekter av IFRS 16. Ökningen för jämförbara enheter var 1,6 procent justerat för valutakurseffekter
• Driftnettot från Operatörsverksamhet uppgick till 467 (375) MSEK, 449 MSEK exklusive effekter av IFRS 16. Ökningen för jämförbara enheter var 10,1 procent justerat för valutakurseffekter
• EBITDA uppgick till 2 383 (2 160) MSEK, 2 323 MSEK exklusive effekter av IFRS 16
• Cash earnings uppgick till 1 509 (1 410) MSEK
• Cash earnings per aktie uppgick till 9,01 (8,39) SEK
• Periodens resultat uppgick till 1 409 (2 049) MSEK
• Resultat per aktie uppgick till 8,41 (12,20) SEK

Finansiellt sammandrag	Jul-sep		Jan-sep			Helär
Belopp i MSEK	2019	2018	1%	2019	2018	1%	2018
Intäkter Fastighetsförvaltning	851	810	5	2 319	2 222	4	2 971
Driftnetto Fastighetsförvaltning	761	698	9	2 048	1 890	8	2517
Driftnetto Operatörsverksamhet	160	142	12	467	375	24	540
EBITDA	881	806	ੇ	2 383	2 160	10	2 909
Periodens/årets resultat	242	833	-71	1 409	2 049	-31	2823
Resultat per aktie, SEK 1)	1.45	4.98	-71	8.41	12,20	-31	16.83
Cash earnings	581	535	9	1 509	1410		1 890
Cash earnings per aktie, SEK 1)	3.47	3,18	9	9.01	8.39	7	11,26
Nyckeldata
Marknadsvärde fastigheter, MSEK				59 661	53 281	12	55 197
Räntebärande nettoskuld, MSEK				28 806	26 590	8	27 421
Beläningsgrad netto, %				48.3	49.9	n.a.	49.7
Räntetäckningsgrad, ggr	4.2	4.1	n.a.	4.0	3.8	n.a.	3.8
EPRA NAV per aktie, SEK 1)				184,03	158.44	16	164,04
WAULT (Förvaltningsfastigheter), år				15,5	15,3	n.a.	15.7
RevPAR (Operatörsverksamhet) för jämförbara enheter och jämförbar valutakurs, SEK	961	926	4	918	849	8	870

Pandox redovisar en tillväxt i totalt driftnetto på 10 procent och en tillväxt i substansvärde, mätt i årstakt, på 19 procent för det tredje kvartalet. Drivkrafterna var återigen kompletterande förvärv, en positiv hyrestillväxt på flertalet av Pandox marknader, en god utveckling i Bryssel och positiva valutakurseffekter.

För jämförbara enheter ökade totala intäkter och totalt driftnetto med 2,5 respektive 1,2 procent, justerat för valutakurseffekter. Renoveringsstörningar och uppstartskostnader i Operatörsverksamhet påverkade framförallt driftnettot negativt i kvartalet.

I Fastighetsförvaltning ökade hyresintäkter och driftnetto med 2,6 respektive 1,7 procent för jämförbara enheter, justerat för valutakurseffekter. Tillväxten begränsades i viss mån av negativa renoveringseffekter i egen portfölj samt generellt sett utmanande jämförelsetal.

Underliggande efterfrågan var positiv i kvartalet, men kända utbudsökningar gav fortsatt negativ RevPAR-tillväxt i framförallt Oslo, Köpenhamn och London Heathrow Airport. Utvecklingen i dessa marknader förväntas bestå de närmaste kvartalen men bör kunna balanseras av en mer positiv utveckling på andra marknader i Pandox portfölj.

I Storbritannien ökade hyresintäkterna för jämförbara enheter med cirka 1 procent, justerat för valutakurseffekter. Exklusive London Heathrow Airport, var ökningen goda 3 procent.

Operatörsverksamhet såg tillväxt men lönsamheten påverkades negativt av ett större utvecklings- och ompositioneringsprojekt för Hilton Brussels City samt uppstartskostnader i samband med varumärkesbytet för DoubleTree by Hilton Montreal. Intäkter för jämförbara enheter ökade med 2,3 procent medan driftnettot minskade med 1,2 procent, justerat för valutakurseffekter. Justerat för de två hotellen ovan ökade driftnettot med 5,5 procent.

Underliggande efterfrågan, produktivitet och lönsamhet var fortsatt god.

Fördelarna med en större och mer diversifierad portfölj visar sig på flera sätt. Dels balanseras efterfrågefluktuationer ut mer effektivt, dels ger närvaron på fler marknader upphov till nya affärsmöjligheter.

Pandox arbetar aktivt tillsammans med affärspartners för att hitta utvecklingsprojekt som kan stärka fastigheternas tillväxt- och lönsamhetspotential. Det handlar om allt från renovering och ompositionering till utbyggnad och i vissa fall uppförande av nya hotell i anslutning till befintliga hotellfastigheter. Pandox ser en betydande långsiktig potential i portföljen för sådana investeringar.

Under det andra halvåret har avtal ingåtts med Nordic Choice och Scandic om tillskapandet av närmare 180 nya rum genom utbyggnad och konvertering och vi hoppas kunna ingå fler liknande avtal de närmaste kvartalen.

Nya relationer skapar också nya möjligheter. Ett exempel är Pandox förvärv av tre hotellfastigheter i Tyskland med HR Group som hyresgäst, där framtida utvecklingsprojekt redan identifierats.

Efter periodens utgång ingick Pandox avtal om förvärv av två hotellfastigheter inklusive drift i Haag (Nederländerna) och Hannover (Tyskland) med totalt 421 rum i Operatörsverksamhet. Hotellen har starka lägen i attraktiva och växande städer och erbjuder god tillväxtpotential. Totalt transaktionsvärde uppgår till cirka 83 MEUR, vilket motsvarar fastighetsvärdet. Direktavkastningen uppgår till 6,5 procent räknat på förväntat driftnetto om 5,4 MEUR för 2020. Genom transaktionen lägger Pandox en ny samarbetspartner, ett nytt varumärke och ytterligare en ny destination till portföljen, vilket är linje med Pandox diversifieringsstrategi.

Pandox bedömning är som tidigare att hotellkonjunkturen har potential att växa men att den är i en mognadsfas med avtagande tillväxt. I denna fas av hotellkonjunkturen drivs RevPAR framförallt av högre snittpriser. I vissa delmarknader sätter dock ett ökat hotellutbud tryck på RevPAR på kort till medellång sikt. Sammantaget är Pandox bedömning att förutsättningarna för tillväxt innevarande år består.

Den underliggande efterfrågan i den internationella reseindustrin är fortsatt god. Tillväxten har dock dämpats jämfört med 2018 på grund av en utdragen Brexit-process, handelsspänningar och svagare ekonomiska indikatorer.

Under det första halvåret ökade internationell passagerartrafik med 4 procent, vilket är i linje med United Nations World Tourism Organizations (UNWTO) helårsprognos. Generellt sett bestod den positiva efterfrågan i hotellmarknaden men RevPAR-utvecklingen var ojämnt fördelat mellan länder och städer. Efterfrågan påverkades i olika utsträckning av ny hotellkapacitet, mäss- och kongresskalendrar samt andra lokala förutsättningar.

Efterfrågan i Norden var stark i det tredje kvartalet. Både i Sverige och Danmark ökade efterfrågan med drygt 4 procent medan den ökade med drygt 6 procent i Finland och Norge. Det ökade hotellutbudet i Norge och Danmark ledde dock till att RevPAR ökade med blygsamma 1 procent i Norge medan den minskade med 2 procent i Danmark. I Sverige och Finland ökade RevPAR med cirka 4 respektive 9 procent framförallt drivet av en stark september månad.

RevPAR i Stockholm ökade knappt 3 procent där hotell inom högprissegmentet utvecklades bättre än mellanprissegmentet. Efterfrågan var fortsatt god och ökade med cirka 4 procent. I Göteborg ökade RevPAR med knappt 5 procent med stöd av en stark juli månad som speglar stadens position som en attraktiv sommardestination. I Malmö ökade RevPAR med drygt 1 procent.

I Oslo ökade efterfrågan på hotellrum med mer än 8 procent i kvartalet. Samtidigt medförde ett ökat hotellutbud om cirka 11 procent att RevPAR sammantaget minskade med 4 procent.

Utvecklingen var likartad i Köpenhamn med ett utbud som ökade snabbare än efterfrågan och därmed ledde till att RevPAR sjönk med cirka 1 procent.

I Helsingfors ökade RevPAR med goda 9 procent huvudsakligen drivet av en god september månad som en följd av ordförandeskapet i EU med både bättre beläggning och högre snittpriser.

Den tyska hotellmarknaden utvecklades svagare på grund av ett antal samverkande faktorer. Generellt sett var underliggande efterfrågan i hotellmarknaden fortsatt god men även här pressade ett ökat hotellutbud RevPAR i ett antal städer som exempelvis Frankfurt, Mannheim och Düsseldorf. Mäss- och kongressefterfrågan var också svagare i september innevarande år jämfört med föregående år. Utblicken för det fjärde kvartalet är dock positiv och efterfrågan bör bli starkare. Total sett minskade RevPAR i Tyskland med cirka 4 procent i kvartalet.

Storbritannien består av två hotellmarknader, dels London, dels den regionala marknaden (UK Regional) med en hög andel inhemsk efterfrågan där Pandox har sin tyngdpunkt. Båda marknaderna är attraktiva och expansiva med god underliggande efterfrågan.

RevPAR i UK Regional minskade med cirka 2 procent i kvartalet. Efterfrågan var stabilt positiv men eftersom hotellutbudet ökade mer så pressades både beläggning och RevPAR.

Hotellmarknader som påverkades negativt av ny hotellkapacitet var framförallt London Heathrow Airport och Belfast. Glasgow ökade hotellutbudet samtidigt som staden mötte starka jämförelsetal från EMsommaren 2018.

Marknader med en god utveckling i det tredje kvartalet var bland annat Manchester, Leeds och Brighton.

Den starka utvecklingen i Bryssel fortsatte i kvartalet och RevPAR ökade med cirka 12 procent. Efterfrågan från fritidssegmentet har gradvis stärkts de senaste kvartalen och ger nu ett substantiellt bidrag jämte de traditionellt starka affärs- och mötessegmenten. Hotellmarknaden i Bryssel har även gynnats ett begränsat inflöde av nya hotellrum, vilket bidragit till förbättrade beläggningstal och skapat utrymme för ökade snittpriser.

Efter en mjukare start i Montreal tog tillväxten fart i det andra kvartalet, vilket fortsatt i det tredje kvartalet med en RevPAR-ökning om cirka 5 procent.

Källa: STR Global, Benchmarking Alliance. Avrundade siffror.

Intäkter från Fastighetsförvaltning uppgick till 851 (810) MSEK, en ökning med 5 procent förklarat av förvärv, positiva valutakurseffekter samt positiv marknadstillväxt.

Tidigare kommunicerad ändrad redovisning av fastighetsskatt i Storbritannien och Irland minskade övriga fastighetsintäkter med cirka 15 MSEK i perioden jämfört med 2018.

För jämförbara enheter ökade intäkterna med 2,6 procent justerat för valutakurseffekter.

Intäkter från Operatörsverksamhet uppgick till 600 (531) MSEK, en ökning med 13 procent förklarat av förvärv, positiv marknadstillväxt samt positiva valutakurseffekter. Tillväxten påverkades negativt framförallt av renovering av Hilton Brussels City.

För jämförbara enheter ökade intäkter och RevPAR med 2,3 respektive 3,8 procent, justerat för valutakurseffekter.

Koncernens nettoomsättning uppgick till 1 451 (1 341) MSEK. För jämförbara enheter ökade nettoomsättningen med 2,5 procent justerat för valutakurseffekter.

Driftnetto från Fastighetsförvaltning uppgick till 761 (698) MSEK, en ökning med 9 procent. Exklusive effekter från införande av IFRS 16 var driftnettot 748 MSEK. För jämförbara enheter ökade driftnettot med 1,7 procent justerat för valutakurseffekter.

Driftnetto från Operatörsverksamhet uppgick till 160 (142) MSEK, en ökning med 12 procent. Exklusive effekter från införande av IFRS 16 var driftnettot 153 MSEK. För jämförbara enheter minskade driftnettot med 1,2 procent justerat för valutakurseffekter, framförallt på grund av renoveringsstörningar avseende Hilton Brussels City och uppstartskostnader för DoubleTree by Hilton Montreal. Justerat för dessa kostnader ökade driftnettot med 5,5 procent.

Totalt driftnetto uppgick till 921 (840) MSEK, en ökning med 10 procent. Exklusive effekter från införande av IFRS 16 var totalt driftnetto 901 MSEK.

Kostnaderna för den centrala administrationen uppgick till -40 (-34) MSEK. Ökningen förklaras av ett nytt incitamentsprogram, verksamhetens tillväxt, geografiska expansion och ökade komplexitet.

EBITDA uppgick till 881 (806) MSEK, en ökning med 9 procent. Exklusive effekter från införande av IFRS 16 var EBITDA 861 MSEK.

De finansiella kostnaderna uppgick till -221 (-207) MSEK, varav

• -15 (-13) utgörs av aktiverade uppläggningskostnader för lån. De finansiella intäkterna uppgick till -3 (2) MSEK och förklaras av
• valutakursdifferenser. Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar hänförliga till

införande av IFRS 16 uppgick till -20 MSEK

Resultat före värdeförändringar uppgick till 586 (561) MSEK, en ökning med 4 procent.

Orealiserade värdeförändringar för Förvaltningsfastigheter uppgick till 353 (376) MSEK och förklaras av en kombination av lägre direktavkastningskrav och högre kassaflöden i jämförbar portfölj.

Realiserade värdeförändringar för Förvaltningsfastigheter uppgick till 110 (13) MSEK och förklaras av avyttring av Hotell Hasselbacken.

Orealiserade värdeförändringar på derivat uppgick till -211 (113) MSEK.

Den aktuella skatten uppgick till -60 (-64) MSEK.

Uppskjuten skatt uppgick till -536 (-166) MSEK. Huvuddelen av ökningen förklaras av slutförande av den legala omorganiseringen av förvärvet av Jurys Inn baserat på slutgiltig förvärvsbalans. Därutöver har flertalet länder där Pandox har verksamhet företagit förändringar av sina bolagsskattesystem under senare år, vilket föranlett en genomgång av redovisad uppskjuten skatt i respektive jurisdiktion (se sidan 9 och avsnittet Uppskjuten skatt).

Periodens resultat uppgick till 242 (833) MSEK och periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 243 (833) MSEK, vilket motsvarar 1,45 (4,98) SEK per aktie.

Total cash earnings uppgick till 581 (535) MSEK, en ökning med 11 procent.

Intäkter från Fastighetsförvaltning uppgick till 2 319 (2 222) MSEK, en ökning med 4 procent förklarat av förvärv, positiva valutakurseffekter samt viss marknadstillväxt.

Tidigare kommunicerad ändrad redovisning av fastighetsskatt i Storbritannien och Irland minskade övriga fastighetsintäkter med 45 MSEK i perioden, motsvarande cirka 60 MSEK på årsbasis jämfört med 2018.

För jämförbara enheter ökade intäkterna med 1,5 procent justerat för valutakurseffekter.

Intäkter från Operatörsverksamhet uppgick till 1 779 (1 527) MSEK, en ökning med 17 procent framförallt med stöd av en god utveckling i Bryssel, positiva valutakurseffekter samt förvärv. För jämförbara enheter ökade intäkter och RevPAR med 6,1 respektive 8,1 procent, justerat för valutakurseffekter.

Koncernens nettoomsättning uppgick till 4 098 (3 749) MSEK. För jämförbara enheter ökade nettoomsättningen med 3,4 procent justerat för valutakurseffekter.

Driftnettot från Fastighetsförvaltning uppgick till 2 048 (1 890) MSEK, en ökning med 8 procent. Exklusive effekter från införande av IFRS 16 var driftnettot 2 006 MSEK. För jämförbara enheter ökade driftnettot med 1,6 procent justerat för valutakurseffekter.

Driftnettot från Operatörsverksamhet uppgick till 467 (375) MSEK, en ökning med 24 procent. Exklusive effekter från införande av IFRS 16 var driftnettot 449 MSEK. För jämförbara enheter ökade driftnettot med 10,1 procent justerat för valutakurseffekter.

Totalt driftnetto uppgick till 2 515 (2 265) MSEK, en ökning med 11 procent. Exklusive effekter från införande av IFRS 16 var totalt driftnetto 2 455 MSEK.

Kostnaderna för den centrala administrationen uppgick till -131 (-105) MSEK. Ökningen förklaras av ett nytt incitamentsprogram, verksamhetens tillväxt, geografiska expansion och ökade komplexitet.

EBITDA uppgick till 2 383 (2 160) MSEK, en ökning med 10 procent. Exklusive effekter från införande av IFRS 16 var EBITDA 2 323 MSEK.

1 509 1 410 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 2019 2018

De finansiella kostnaderna uppgick till -634 (-592) MSEK, varav -42 (-27) utgörs av aktiverade uppläggningskostnader för lån.

De finansiella intäkterna uppgick till 3 (3) MSEK.

Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar hänförliga till införande av IFRS 16 uppgick till -60 MSEK

Resultat före värdeförändringar uppgick till 1 548 (1 454) MSEK, en ökning med 6 procent.

Orealiserade värdeförändringar för Förvaltningsfastigheter uppgick till 993 (882) MSEK och förklaras av en kombination av lägre direktavkastningskrav och högre kassaflöden i jämförbar portfölj. Realiserade värdeförändringar för Förvaltningsfastigheter uppgick till 111 (40) MSEK och förklaras av avyttring av Hotell Hasselbacken.

Orealiserade värdeförändringar på derivat uppgick till -483 (172) MSEK.

Den aktuella skatten uppgick till -181 (-161) MSEK.

Uppskjuten skatt uppgick till -579 (-278) MSEK. Huvuddelen av ökningen förklaras av slutförande av den legala omorganiseringen av förvärvet av Jurys Inn baserad på slutgiltig förvärvsbalans i det tredje kvartalet. Därutöver har flertalet länder där Pandox har verksamhet företagit förändringar av sina bolagsskattesystem under senare år, vilket föranlett en genomgång av redovisad uppskjuten skatt i respektive jurisdiktion (se sidan 9 och avsnittet Uppskjuten skatt).

Periodens resultat uppgick till 1 409 (2 049) MSEK och periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 1 409 (2 044) MSEK, vilket motsvarar 8,41 (12,20) SEK per aktie.

Total cash earnings uppgick till 1 509 (1 410) MSEK, en ökning med 7 procent.

Operatörsverksamhet

	Jul-sep		Jan-sep		Helär
Belopp i MSEK	2019	2018	2019	2018	2018
Hyresintäkter	820	766	2 233	2 105	2 809
Ovriga fastighetsintäkter	31	44	86	117	162
Kostnader, exkl.
fastighetsadministration	-61	-76	-182	-249	-338
Driftnetto, före
fastighetsadministration	790	734	2 137	1 973	2 633
Fastighetsadministration	-29	-36	-89	-83	-116
Bruttoresultat	761	698	2 048	1 890	2517
Driftnetto, efter
fastighetsadministration	761	698	2 048	1 890	2517

Hyresintäkter och övriga fastighetsintäkter uppgick till 851 (810) MSEK.

Justerat för redovisningsändringen hänförlig till fastighetsskatt i Storbritannien och Irland (se Finansiell utveckling juli-september på sidan 4) ökade intäkterna med 7 procent jämfört med motsvarande period föregående år, förklarat av förvärv, positiv tillväxt framförallt i Sverige och Finland samt positiva valutakurseffekter.

Driftnettot uppgick till 761 (698) MSEK, en ökning med 9 procent. Exklusive effekter från införande av IFRS 16 var driftnettot 748 MSEK.

För jämförbara enheter ökade intäkterna med 2,6 procent medan driftnettot ökade med 1,7 procent, justerat för valutakurseffekter.

Hyrestillväxten i jämförbar portfölj var positiv i Österrike, Sverige, Finland, Norge och Storbritannien och negativ i Schweiz, Irland, Danmark och Tyskland.

Enskilda städer med en särskilt god hyresutveckling var Wolfsburg, Belfast, Bryssel, Leeds, Helsingfors, Wien och Salzburg samt flertalet inhemska regionstäder i Sverige, Norge och Finland.

I Storbritannien uppgick tillväxten i jämförbar portfölj till cirka 1 procent.

I Stockholm ökade hyresintäkterna med cirka 9 procent i kvartalet. I Oslo och Köpenhamn var minskningen 11 respektive 3 procent, vilket speglar ett ökat utbud av hotellrum, dock i en miljö av fortsatt positiv efterfrågan.

Intäkterna påverkades negativt av att cirka 800 hotellrum netto omfattades av olika former av renoveringar i kvartalet, däribland Park Centraal Amsterdam, Radisson Blu Basel, Scandic S:t Jörgen, Scandic Alexandra Molde och Scandic Kramer.

	Jul-sep		Jan-sep		Helar
Belopp i MSEK	2019	2018	2019	2018	2018
Intäkter	600	531	1779	1527	2 153
Kostnader	-491	-429	-1 457	-1 269	-1 776
Bruttoresultat	110	102	323	258	377
Plus: Avskrivningar
inkluderade i kostnader	50	40	144	117	163
Driftnetto	160	142	467	375	540

Intäkter från Operatörsverksamhet uppgick till 600 (531) MSEK, en ökning med 13 procent, med stöd av förvärv, en god utveckling i Bryssel och tyska regionstäder samt positiva valutakurseffekter.

Driftnetto uppgick till 160 (142) MSEK, en ökning med 12 procent. Exklusive effekter från införande av IFRS 16 var driftnettot

153 MSEK.

valutakurseffekter.

Driftnettomarginalen uppgick till 26,7 (26,7) procent.

För jämförbara enheter ökade intäkterna med 2,3 procent medan driftnetto minskade med 1,2 procent, justerat för valutakurseffekter.

Driftnettot påverkades negativt i kvartalet av renoveringsstörningar avseende Hilton Brussels City och uppstartskostnader avseende DoubleTree by Hilton Montreal.

Justerat för dessa kostnader ökade driftnettot med 5,5 procent. För jämförbara enheter ökade RevPAR med 3,8 procent, justerat för

Fastighetsportfölj

Siffror inom parentes hänförs till motsvarande period föregående år för resultatposter och årsslut 2018 för balansposter såvida inget annat anges. IFRS 16 tillämpas från den 1 januari 2019.

Värdeförändring fastigheter

Vid utgången av perioden hade Pandox fastighetsportfölj ett marknadsvärde på totalt 59 661 (55 197) MSEK, varav 50 682 (47 139) MSEK för Förvaltningsfastigheter och 8 979 (8 058) MSEK för Rörelsefastigheter. Vid samma tidpunkt hade Rörelsefastigheter ett redovisat värde på 6 074 (5 809) MSEK.

Vid utgången av perioden hade Förvaltningsfastigheter en viktad genomsnittlig kvarvarande hyresperiod (WAULT) på 15,5 år (15,7).

I enlighet med tidigare kommunikation tillträddes tre hotellfastigheter i Tyskland den 1 juli samt avträddes hotellbyggnaden för Hotell Hasselbacken i Stockholm den 2 september.

Värdeförändring Förvaltningsfastigheter

47 139 987 + Förvärv 1) 277 -480 +/- Årets omvärdering av materiella anläggningstillgångar i totalresultatet		Belopp 1 MSEK
+ Investeringar i befintlig portfölj - Avyttringar 2) +/- Omklassificeringar	Förvaltningsfastigheter, ingående balans (1 januari, 2019)
	+/- Värdeförändring orealiserad	993
+/- Värdeförändring realiserad 2) 96
+/- Valutakursförändring 1 670
Förvaltningsfastigheter, utgăende balans (30 september, 2019) 50 682

Värdeförändring Rörelsefastigheter, redovisas endast i informationssyfte

	Belopp 1 MSEK
Rörelsefastigheter, marknadsvärde (1 januari, 2019)	8 058
+ Förväry 5)	-25
+ Investeringar i befintlig portfölj	142
- Avyttringar
+/- Omklassificeringar
+/- Värdeförändring orealiserad	328
+/- Värdeförändring realiserad
+/- Valutakursförändring	476
Rörelsefastigheter, marknadsvärde (30 september, 2019)	8 979

1) Avser tre hotellfastigheter i Tyskland om 1 051 MSEK samt justering tidigare förvärv av The Midland Manchester (9 MSEK) samt Jurys Inn-portföljen (-73 MSEK).
2) Avser avyttring av Hotell Hasselbacken.

3) Avser justering Radisson Blu Glasgow (4 MSEK), Hilton Grand Place (7 MSEK) och Hilton Garden Inn (-36 MSEK),

Investeringar

Under perioden januari-september 2019 uppgick investeringar i fastigheter och anläggningstillgångar, exklusive förvärv, till 423 (460) MSEK, varav 277 (243) MSEK för Förvaltningsfastigheter och 142 (217) MSEK för Rörelsefastigheter samt 4 (1) MSEK för huvudkontoret.

Vid utgången av perioden uppgick beslutade investeringar för framtida projekt till motsvarande cirka 1 170 MSEK, varav större projekt utgörs av Crowne Plaza Brussels City, DoubleTree by Hilton Montreal, Scandic Luleå, Hotel Berlin, The Midland Manchester, Airport Bonus Inn Vantaa, Hilton Garden Inn London Heathrow Airport, NH Brussels Bloom, Clarion Arcticus Harstad, Jurys Inn Inverness och det gemensamma investeringsprogrammet med Scandic Hotels Group för 19 hotellfastigheter i Norden.

Finansiella effekter i MSEK av förändringar i vissa nyckelparametrar per den 30 september 2019

Förvaltningsfastigheter, påverkan verkligt värde	Förändring	Värdeeffekt
Direktavkastningskrav	+/-0,5pp	-4 244 / +5 098
Valutakursförändring	+/-1%	+/- 359
Driftnetto	+/-1%	+/- 480
Förvaltningsfastigheter, intäktseffekt	Förändring	Intäktseffekt
RevPAR (antag 50/50-split mellan beläggning och pris)	+/-1%	+/-25
Rörelsefastigheter, intäktseffekt	Förändring	Intäktseffekt
RevPAR (antag 50/50-split mellan beläggning och pris)	+/-1%	+/-20
		Resultat före
Finansiell känslighetsanalys, resultateffekt		Förändring värdeförändringar
Räntekostnad vid nuvarande räntebindning förändrat ränteläge	+/-1%	-/ + 55
Räntekostnad vid förändring av genomsnittlig räntenivå	+/-1%	-/+ 320
Omvärdering av räntederivat vid förskjutning av räntekurvor	+/-1%	-/+1188

Genomsnittligt

direktavkastningskrav, % (30 september 2019)

Fastighetsvärdering

Pandox genomför interna värderingar av sin hotellfastighetsportfölj och Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde i enlighet med redovisningsstandard IAS 40. Rörelsefastigheter redovisas till anskaffningsvärde minus avskrivningar och eventuella nedskrivningar. För Rörelsefastigheter redovisas interna värderingar endast i informationssyfte vilka ingår i EPRA NAV.

Värderingsmodellen består av en accepterad och beprövad kassaflödesmodell. där framtida kassaflöden som hotellfastigheterna förväntas generera diskonteras. Värderingen baseras på det berörda hotellets affärsplan, vilken uppdateras minst två gånger per år, och tar bland annat hänsyn till utvecklingen inom de underliggande operatörsaktiviteterna. marknadsutvecklingen, avtalsläget, drifts och underhållsfrågor och investeringar som syftar till att maximera hotellfastighetens kassaflöde och avkastning på lång sikt.

Externa värderingar av alla fastigheter genomförs varje år av oberoende fastighetsvärderare. De externa värderarna genomför en mer djupgående inspektion minst var tredje år eller om fastigheten genomgått stora förändringar. De externa värderingarna är en viktig referenspunkt för Pandox interna värderingar.

I det tredje kvartalet har Pandox externvärderat cirka 38 procent av portföljen. De externa värderingarna ligger väl i linje med och bekräftar Pandox interna värderingar.

För en översikt av fastighetsportföljens sammansättning per segment, geografi och varumärke se sidan 19.

Vid utgången av perioden uppgick belåningsgraden netto till 48,3 (49,7) procent. Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 22 238 (21 378) MSEK. EPRA NAV (substansvärde) uppgick till 30 825 (27 476) MSEK, motsvarande 184,03 (164,04) SEK per aktie. Likvida medel plus outnyttjade kreditfaciliteter uppgick till 3 240 (2 500) MSEK.

Vid utgången av perioden uppgick låneportföljen, exklusive uppläggningskostnader för lån, till 29 336 (28 095) MSEK. Outnyttjade kreditfaciliteter uppgick till 2 710 (1 826) MSEK.

Vid utgången av perioden uppgick emitterad volym under företagscertifikatsprogrammet till 1 779 (1 250) MSEK i olika löptider mellan 3 och 12 månader. Under kvartalet utnyttjades för första gången möjligheten att emittera företagscertifikat i EUR. Programmets syfte är att sänka finansieringskostnaderna samt därutöver diversifiera finansieringsstrukturen. Emitterade företagscertifikat backas till fullo upp av existerande ej utnyttjade kreditfaciliteter.

Under kvartalet har Pandox refinansierat lån till ett totalt lånebelopp om motsvarande 1 190 MSEK med löptider på cirka 5 år.

Den genomsnittliga räntebindningstiden var 4,0 (3,0) år och den genomsnittliga räntan, som motsvarar räntenivån vid periodens slut, var 2,7 (2,6) procent, inklusive effekter av räntederivat, men exklusive

uppläggningskostnaderna. Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 2,7 (3,1) år. Lånen säkerställs av en kombination av fastighetspanter och aktiepanter.

Förfall (MSEK)	Kreditlimiter 1)
2019	5 208
2020	5 378
2021	3788
2022	2 368
2023	11 840
2024 och senare	3464
Summa	32 046

För att minska valutaexponeringen i utländska investeringar strävar Pandox efter att finansiera den tillämpliga delen av investeringen i lokal valuta. Eget kapital säkras normalt inte eftersom Pandox strategi är att ha ett långsiktigt perspektiv på sina investeringar. Valutaexponeringen är i huvudsak av karaktären valutaomräkningseffekter.

	SEK	DKK	EUR >>			CHF CAD NOK		GBP Summa
Summa kreditlimiter. MSEK™		9 406	12 595	493		574	5 602	32 046
Summa räntebärande skulder. MSEK 11		6 290	13 024	493	552	1336	5 602	29 336
Andel skuld i valuta. %	21.4	7.0	44.4	1.7	1.9	4.6	19.1	100
Genomsnittlig ränta, % 21	3.1	2.1	2.3	0.8	4.2	3.0	3.2	2,7
Genomsnittlig räntebindningstid, år	4.3	1.1	4.9	0.2	0.1	2.1	4.1	4.0
Verkligt värde fastigheter, MSEK 1)		14811 3761	24 960				803	59661

För att hantera ränterisk och öka förutsägbarheten i Pandox resultat används räntederivat, framförallt ränteswapar. Under kvartalet har Pandox valt att ingå ytterligare ränteswapar om total motsvarande 5 196 MSEK, med en genomsnittlig löptid på 8,6 år. I slutet av perioden uppgick räntederivaten brutto till 27 764 MSEK och räntederivaten netto till 22 684 MSEK, vilket även utgör den räntesäkrade delen av Pandox låneportfölj. Cirka 68 procent av Pandox låneportfölj var därmed säkrad mot ränterörelser på längre perioder än ett år.

	Total räntebindning			Räntebindning derivat
Löptid (MSEK)	Belopp 1)	Andel, %	Volym	Andel, %	Genomsnittsränta derivat, %
< 1 år	9 361	32	3324	15	2,2
1–2 år	1874	6	1 874	8	1,4
2–3 år	3 296	11	3 296	15	1,0
3-4 år	2712	த	2712	12	1,7
4-5 år	0	0	0	0	0,0
> 5 ar	12 093	41	11 478	51	0.6
Summa	29 336	100	22 684	100	1,1

Derivatportföljen marknadsvärderas vid varje bokslut och värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Vid slutförfall har ett derivatkontrakts marknadsvärde upplösts i sin helhet och värdeförändringen över tid har därmed inte påverkat eget kapital.

Vid utgången av perioden uppgick marknadsvärdet netto för Pandox finansiella derivat till -1 021 (-538) MSEK.

Vid utgången av perioden uppgick de uppskjutna skattefordringarna till 765 (465) MSEK. Dessa utgörs främst av redovisat värde av skattemässiga underskottsavdrag som bolaget bedömer kan utnyttjas under de kommande räkenskapsåren och temporära värderingsskillnader för räntederivat. De uppskjutna skatteskulderna uppgick till 4 879 (3 430) MSEK, vilka främst avser temporära skillnader mellan verkligt värde och skattemässigt värde Förvaltningsfastigheter, samt temporära skillnader mellan redovisat värde och skattemässigt värde Rörelsefastigheter.

Flertalet länder där Pandox har verksamhet har företagit förändringar av sina bolagsskattesystem under senare år. Med anledning av detta har Pandox genomfört en större genomgång av redovisad uppskjuten skatt i respektive jurisdiktion. Genomgången har haft en påverkan på både uppskjutna skatteskulder och skattefordringar. Exempelvis har, med anledning av förändrat beskattningssystem, en större del av skattemässiga underskott i Belgien aktiverats.

9 september 2019 Valberedning inför årsstämman 2020 12 juli 2019 Delårsrapport januari-juni 2019

För fullständiga pressmeddelanden se www.pandox.se.

17 oktober 2019 Pandox ingick avtal om förvärv av två hotell i Nederländerna och Tyskland för 83 MEUR

Vid utgången av perioden hade Pandox motsvarande 1 429 (1 134) heltidsanställda. Av det totala antalet anställda var 1 389 (1 094) anställda inom segmentet Operatörsverksamhet och 40 (40) inom segmentet Fastighetsförvaltning samt central administration.

Aktiviteterna inom Pandox fastighetsägande företag administreras av personal som är anställda i moderbolaget, Pandox AB (publ). Kostnaderna för dessa tjänster faktureras Pandox dotterbolag. Faktureringen uppgick under perioden januari-september 2019 till 92 (54) MSEK och periodens resultat uppgick till 2 144 (748) MSEK.

Vid utgången av perioden uppgick moderbolagets eget kapital till 5 909 (4 553) MSEK och den externa räntebärande skulden till 7 252 (7 098) MSEK, varav 5 425 (5 555) MSEK i form av långfristig skuld.

Moderbolaget genomför transaktioner med dotterbolag i koncernen. Sådana transaktioner omfattar i huvudsak allokering av centrala administrationskostnader samt räntor hänförliga till fordringar och skulder. Alla transaktioner med närstående sker till marknadsmässiga villkor.

Eiendomsspar AS äger 5,1 procent av 21 hotellfastigheter i Tyskland och 9,9 procent av en hotellfastighet i Tyskland, vilka förvärvades av Pandox under 2015 och 2016.

Pandox har förvaltningsavtal för nio hotell i Oslo samt för Pelican Bay Lucaya Resort på Bahamas, vilka ägs av Eiendomsspar AS eller dotterbolag till Eiendomsspar AS samt närstående till Helene Sundt AS respektive CGS Holding AS. I det tredje kvartalet uppgick intäkter för de nio förvaltningsavtalen till 1,2 (1,3) MSEK samt intäkter från Pelican Bay Lucaya till 0,5 (0,3) MSEK.

Pandox tillämpar European Securities and Markets Authoritys (ESMA) riktlinjer om Alternativa Nyckeltal. Riktlinjerna syftar till att göra alternativa nyckeltal i finansiella rapporter mer begripliga, tillförlitliga och jämförbara och därmed främja deras användbarhet. Med ett alternativt nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering; IFRS och Årsredovisningslagen. Avstämning av alternativa nyckeltal finns på sidorna 16–17.

Vid utgången av perioden uppgick det totala antalet aktier före och efter utspädning till 75 000 000 A-aktier och 92 499 999 B-aktier. För det tredje kvartalet 2019 uppgick det viktade antalet aktier före och efter utspädning till 75 000 000 A-aktier och 92 499 999 B-aktier.

Pandox strävar efter lägsta möjliga finansieringskostnad och samtidigt begränsa företagets ränte-, valuta- och likviditetsrisker. Pandox utgångspunkt är att ökade finansieringskostnader till följd av rimliga ränteförändringar ofta kompenseras av högre rörelseintäkter genom en ökad ekonomisk aktivitet. Pandox har därutöver en låneportfölj med varierande förfallodatum och löptider med fast ränta där företaget ingår ränteswapavtal för att säkra räntenivån på en viss andel av skuldportföljen.

En betydande del av Pandox verksamhet bedrivs i länder utanför Sverige och företaget är exponerat mot förändringar i valutakurser. Pandox minskar valutaexponeringen i utländska investeringar framförallt genom att uppta lån i lokal valuta. De utländska verksamheterna har i huvudsak både intäkter och kostnader i lokal valuta vilket begränsar valutaexponeringen i löpande flöden.

Pandox strävar efter att ha en diversifierad låneportfölj sett till antalet långivare, koncentration samt löptid för att hantera likviditetsrisken.

Pandox finansiella risker och riskhantering beskrivs på sidorna 136–140 i årsredovisningen för 2018.

Pandox definierar risk som en osäkerhetsfaktor som kan påverka företagets förmåga att uppnå sina mål. Det är därför av största vikt för Pandox att kunna identifiera och värdera dessa osäkerhetsfaktorer.

Pandox strategi är att investera i hotellfastigheter med omsättningsbaserade hyresavtal med de bästa hotelloperatörerna, samt när så behövs kunna driva hotellverksamhet i egen regi. Givet denna strategi har Pandox klassificerat risker i fem kategorier: strategirisker, operativa risker, finansiella risker, omvärldsrisker och hållbarhetsrisker.

Pandox riskarbete beskrivs på sidorna 94–98 i avsnittet risker och riskhantering i årsredovisningen för 2018.

Inga väsentliga förändringar i Pandox bedömning av risker har skett efter publiceringen av årsredovisningen 2018.

Hotellbranschen är säsongsbunden till sin natur. De perioder som bolagets fastigheter redovisar högre intäkter varierar från fastighet till fastighet, främst beroende på läge och kundbas. Eftersom större delen av de kunder som bor på Pandox-ägda eller Pandox-drivna hotell är affärsresenärer, har bolagets totala intäkter historiskt sett varit högre under framförallt det andra kvartalet. Tidpunkten för semestrar och stora evenemang kan också påverka bolagets kvartalsresultat.

Den här rapporten innehåller uttalanden om framtiden. Sådana uttalanden är förknippade med risker och osäkerhet. Den faktiska utvecklingen och resultaten kan avvika betydligt från de förväntningar vi ger uttryck för på grund av olika faktorer som till stor del ligger utanför Pandox kontroll.

Denna rapport ges även ut på engelska. Den svenska texten är giltig för alla syften. Om det skiljer mellan språkversionerna gäller den svenska lydelsen.

Stockholm den 24 oktober 2019

Anders Nissen, VD

Pandox presenterar delårsrapporten för institutionella investerare, analytiker och media via en webbsänd telefonkonferens den 24 oktober kl. 09:00 CEST.

För att följa presentationen online gå till

https://edge.media-server.com/mmc/p/xgfqkcq8. För att delta i telefonkonferensen och ställa frågor, vänligen ring in på något av nedanstående telefonnummer cirka tio minuter före presentationsstart. Presentationsmaterialet görs tillgängligt på www.pandox.se cirka kl. 08:00 CEST.

Standard International: +44 (0) 2071 928000 SE LocalCall: +46 (0) 850 692 180 SE Tollfree: 0200125581 UK LocalCall: +44 (0) 8445 718892 UK Tollfree: 08003767922 US LocalCall: + 1 631-510-7495 Conference ID: 4118107

En inspelad version av presentationen kommer att finnas tillgänglig på www.pandox.se.

För ytterligare information vänligen kontakta:

Anders Nissen, VD +46 (o) 708 46 02 02

Liia Nõu, CFO +46 (0) 702 37 44 04

Anders Berg, Head of Communications and IR +46 (0) 760 95 19 40

Denna information är sådan information som Pandox AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 24 oktober 2019 kl. 07:00 CEST.

Hotellmarknadsdag 2019	19 november 2019
Bokslutskommuniké 2019	12 februari 2020
Årsstämma 2020	3 april 2020
Delårsrapport januari-mars 2020	29 april 2020

Mer information om Pandox finns på www.pandox.se.

Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapport) för Pandox AB 556030–7885 per 30 september 2019 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna finansiella delårsinformation i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning.

Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medveten om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har.

Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen.

Stockholm den 24 oktober 2019

PricewaterhouseCoopers AB

Patrik Adolfson Helena Ehrenborg Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor

Finansiella rapporter i sammandrag

Koncernens rapport över totalresultat i sammandrag	Jul-sep			Jan-sep	Helår
Belopp i MSEK	Not	2019	2018	2019	2018	2018
Intäkter Fastighetsförvaltning
Hyresintäkter	3	820	766	2 233	2 105	2 809
Ovriga fastighetsintäkter		31	44	86	117	162
Intäkter Operatörsverksamhet	3	600	531	1 779	1 527	2 153
Nettoomsättning		1 451	1 341	4 098	3 749	5 124
Kostnader Fastighetsförvaltning	3	-90	-112	-271	-332	-454
Kostnader Operatörsverksamhet	3	-491	-429	-1 457	-1 269	-1 776
Bruttoresultat		870	800	2 370	2 148	2 894
- varav bruttoresultat Fastighetsförvaltning	3	761	698	2 048	1 890	2 517
– varav bruttoresultat Operatörsverksamhet	3	110	102	323	258	377
Central administration		-40	-34	-131	-105	-148
Finansiella intäkter		-3	2	3	3	1
Finansiella kostnader		-221	-207	-634	-592	-804
Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar	2	-20		-60
Resultat före värdeförändringar		586	561	1 548	1 454	1 943
Värdeförändringar
Fastigheter, orealiserade	3	353	376	ਰੇਰੇਤ	822	1 428
Fastigheter, realiserade	3	110	ਹੈ ਤੋ	111	40	67
Derivat, orealiserade		-211	113	-483	172	25
Resultat före skatt		838	1 063	2 169	2 488	3 463
Aktuell skatt		-60	-64	-181	-161	-216
Uppskjuten skatt		-536	-166	-579	-278	-424
Periodens resultat		242	833	1 409	2 049	2 823
Ovrigt totalresultat
Poster som inte kan omföras till periodens resultat
Årets omvärdering av materiella anläggningstillgångar 1)					117	117
Skatt hänförlig till poster som inte kan omföras till periodens resultat					-35	-35
					82	82
Poster som kan komma att omföras till periodens resultat
Nettoinvesteringssäkring av utländska verksamheter		135	-49	314	143	67
Omräkningsdifferenser utländska verksamheter		-385	-172	-69	416	316
		-250	-220	245	559	383
Periodens övrigt totalresultat		-250	-220	245	641	465
Periodens totalresultat		-8	613	1 654	2 690	3 288
Moderbolagets aktieägare - andel av periodens resultat		243	833	1 409	2 044	2 820
Innehav utan bestämmande inflytande - andel av periodens resultat		-1	0	0	5	3
Moderbolagets aktieägare - andel av periodens totalresultat		-10	616	1 647	2 678	3 278
Innehav utan bestämmande inflytande - andel av periodens totalresultat		2	-3	7	12	10
Resultat per aktie före och efter utspädning. SEK		1.45	4.98	8.41	12.20	16.83

1) Avser verkligt värdeförändring av hotellfastificerats från Operatörsverksamhet till Fastighetsförvaltning.

Rapport över finansiell ställning för koncernen i sammandrag		2019	2018	2018
Belopp i MSEK	Not	30 sep	30 sep	31 dec
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Rörelsefastigheter		5 590	4929	5 326
Inventarier/Inredning		487	402	484
Förvaltningsfastigheter		50 682	45 524	47 139
Nyttjanderätter	2	2765
Uppskjuten skattefordran		765	520	465
Derivat1)		45	ਦੇ ਰੋ	12
Andra långfristiga fordringar		33	32	31
Summa anläggningstillgångar		60 367	51 466	53 457
Omsättningstillgångar
Varulager		16	10	10
Aktuell skattefordran		61	47	29
Kundfordringar		338	218	326
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter		296	350	305
Ovriga fordringar		121	194	215
Likvida medel		530	923	674
Tillgångar som innehas för försäljning	4		286
Summa omsättningstillgångar		1 362	2 028	। ਦੇ ਦਰ
Summa tillgångar		61729	53 494	55 016
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital		419	419	419
Ovrigt tillskjutet kapital		4 556	4 556	4 556
Reserver		453	ਤੇਰੇ ਹ	215
Balanserade vinstmedel inklusive periodens resultat		16810	15 412	16 188
Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare		22 238	20 778	21 378
Innehav utan bestämmande inflytande		167	172	160
Summa eget kapital		22 405	20 950	21 538
SKULDER
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder 2)3)		23 695	23 800	20 719
Ovriga långfristiga skulder		19	2	18
Långfristig leasingskuld	2	2746
Derivat 1)		1 066	450	550
Avsättningar		127	ਰੇ J	100
Uppskjuten skatteskuld		4879	3 316	3 430
Summa långfristiga skulder		32 532	27 659	24 817
Kortfristiga skulder
Avsättningar		0	14	1
Kortfristiga räntebärande skulder 2)3)		5463	3 661	7 198
Kortfristig leasingskuld	2	20
Skatteskulder		200	256	109
Leverantörsskulder		298	219	286
Ovriga kortfristiga skulder		219	245	411
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter		592	490	656
Summa kortfristiga skulder		6792	4 885	8661
Summa skulder		39 324	32 544	33 478
Summa eget kapital och skulder		61 729	53 494	55 016

¹ Derivater värderas till verkligt värde enligt IIRS, baserat på noker obar ober erar at direkt eller indrekt eller indrekt
³ De redovisade värdena för räntebärande skulder

Rapport över förändringar i koncernens eget kapital i sammandrag

	Hänförligt till moderbolagets aktieägare
Belopp i MSEK	Aktiekapital	Övrigt tillskjutet kapital	Omräknings- reserver	Omvärderings- reserv 5)	Balanserade vinstmedel inkl periodens resultat	Summa	Innehav utan bestämmande inflytande	Totalt eget kapital
Ingående eget kapital 1 januari 2018	419	4557	-330	87	14 112	18 845	182	19 027
Periodens resultat Kv 1-3 Ovrigt totalresultat Kv 1-3 Nyemission 17		-1	552	82	2 044	2044 634 -1	5	2 049 641
Transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande 2)					-7	-7	-22	-29
Utdelning april 2018					-737	-737		-737
Utgående eget kapital 30 september 2018	419	4 556	222	169	15 412	20 778	172	20 950
Periodens resultat Kv 4					776	776	-2	774
Ovrigt totalresultat Kv 4			-176			-176		-176
Transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande 47						0	-10	-10
Utgående eget kapital 31 december 2018	419	4 556	46	169	16 188	21 378	160	21 538
Ingående eget kapital 1 januari 2019	419	4556	46	169	16 188	21 378	160	21 538
Periodens resultat Kv 1-3					1 409	1 409	0	1 409
Ovrigt totalresultat Kv 1-3			238			238		245
Nyemission
Transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande 3)							0	0
Utdelning					-787	-787		-787
Utgående eget kapital 30 september 2019	419	4 556	284	169	16 810	22 238	167	22 405

1) Nyemissionsbeloppet avser transaktionskostnader om 1 MSEK 2018.

19 minstals ocopper aver anner som i 17 meerers.
« Förvärv av innehav utan bestämmande inflytande i Österike och Tyskland samt gantiutdeling.
» Avser verkligt värdeförändin

Rapport över koncernens kassaflöde i sammandrag

Rapport over koncernens kassaflode i sammandrag	Jul-sep		lan-sep		Helår
Belopp i MSEK	2019	2018	2019	2018	2018
DEN LOPANDE VERKSAMHETEN
Resultat före skatt	838	1 063	2 169	2 488	3 463
Aterföring av avskrivningar	52	40	144	117	163
Realiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter	-96	-13	-96	-40	-66
Orealiserade värdeförändringar förvaltningstastigheter	-353	-577	-093	-822	-1 429
Orealiserade värdeförändringar derivat	211	-114	483	-173	-24
Ovriga poster som inte ingår i kassatlödet	28	-33	14	-12	46
Betald skatt	-42	46	-128	5	-178
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital	638	612	1 293	1 563	1 975
Okning/minskning rörelsefordringar	-93	48	129	-227	-243
Okning/minskning rörelseskulder	70	-505	-84	-336	-22
Förändringar av rörelsekapital	-23	-457	45	-563	-265
Kassaflöde från den löpande verksamheten	615	155	1 638	1 000	1 710
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Förvärv av innehav utan bestämmande inflytande	-28	-1	-28	-29	-29
Investeringar i fastigheter och anläggningstillgångar	-105	-167	-423	-460	-720
Avyttring av hotellfastigheter, netto likviditetspåverkan	393		393		286
Förvärv av hotellfastigheter, netto likviditetspåverkan	-1 019	-2	-1 043	-8	-1 725
Förvärv av finansiella tillgångar	-1	-11	-2	-11	-11
Avyttring av finansiella tillgångar		0		4	9
Kassaflöde från investeringsverksamheten	-760	-181	-1 103	-504	-2 190
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Emissionskostnader				-1	-1
Upptagna lån	3666	1274	8 551	2814	7 164
Amortering av skuld	-3 488	-1 005	-8 468	-2 650	-6 258
Garantiutdelning minoritet	0				-10
Utbetald utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten	178	269	-787 -704	-737 -573	-737 158
Periodens kassaflöde	રે રે	243	-169	-78	-322
Likvida medel vid periodens början	450	678	674	ggg	ggg
Kursdifferens i likvida medel	47	2	25	2	- -
Likvida medel vid periodens slut	530	923	530	923	674
Upplysningar om betalda räntor
Erhållen ränta uppgick till	0	0	1	1	1
Betald ränta uppgick till	-198	-201	-581	-572	-723
Upplysningar om likvida medel vid periodens slut Likvida medel består av bankmedel.	530	923	530	923	674

Resultaträkning för moderbolaget i sammandrag		Jul-sep		Jan-sep	Helår
Belopp i MSEK	2019	2018	2019	2018	2018
Nettoomsättning Administrativa kostnader	26 -48	11 -47	92 -161	54 -138	106 -190
Rörelseresultat	-22	-36	-69	-84	-84
Resultat från andelar i koncernföretag	540		2 337	758	760
Ovrigaräntor och liknande resultatposter1)	-91	47	-174	68	-93
Resultat efter finansiella poster	427	13	2 094	772	583
Bokslutsdispositioner					145
Resultat före skatt	427	13	2 094	772	728
Skatt på periodens resultat	-4		-4	9
Uppskjuten skatt	26	-25	53	-34	6
Periodens resultat	450	-9	2 144	748	734

1) Varav -175 (46) MSEK avser orealiserade värdeförändringar på räntederivat i kv 3.

Balansräkning för moderbolaget i sammandrag	2019	2018	2018
Belopp i MSEK	30 sep	30 sep	31 dec
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar	17 805	17 489	17 266
Omsättningstillgångar	125	570	130
Summa tillgångar	17930	18 059	17 396
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	5 909	4 598	4 553
Avsättningar	127	93	100
Långfristiga skulder	6 248	5 239	5977
Kortfristiga skulder	5646	8 129	6766
Summa eget kapital och skulder	17930	18 059	17 396

Avstämning alternativa nyckeltal	Jul-sep		lan-sep	Helår
Per aktie, belopp i SEK 1)	2019	2018	2019	2018	2018
Totalresultat per aktie, SEK
Andel av periodens totalresultat, moderbolagets aktieägare, MSEK	-10	616	1 647	2678	3 278
Viktat genomsnittligt antal aktier före och efter utspädning	167 499 999	167 499 999	167 499 999	167 499 999	167 499 999
Totalresultat per aktie, SEK	-0,06	3,68	9.83	15,99	19,57
Cash earnings per aktie, SEK
Andel av cash earnings, moderbolagets aktieägare, MSEK	582	555	1509	1 405	1 887
Viktat genomsnittligt antal aktier före och efter utspädning	167 499 999	167 499 999	167 499 999	167 499 999	167 499 999
Cash earnings per aktie, SEK	3,47	3,18	9,01	8,39	11,26
Substansvärde (EPRA NAV) per aktie, SEK
EPRA NAV (substansvärde), MSEK			30 825	26 539	27 476
Antal aktier vid periodens slut			167 499 999	167 499 999	167 499 999
Substansvärde (EPRA NAV) per aktie, SEK			184,03	158,44	164,04
Utdelning per aktie, SEK
Utdelning, MSEK					787
Antal aktier vid tillfället för utdelning	167 499 999	167 499 999	167 499 999	167 499 999	167 499 999
Utdelning per aktie, SEK 3)					4.70
Viktat genomsnittligt antal aktier före och efter utspädning	167 499 999	167 499 999	167 499 999	167 499 999	167 499 999
Antal aktier vid periodens slut	167 499 999	167 499 999	167 499 999	167 499 999	167 499 ggg
FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL
Antal hotell, periodens slut 2)			146	। ਕੇ ਤੇ	144
Antal rum, periodens slut2)			32732	31 655	32 268
WAULT, år			15.5	15,3	15.7
Marknadsvärde fastigheter, MSEK			59661	53 281	55 197
Marknadsvärde Förvaltningsfastigheter, MSEK			50 682	45 810	47 139
Marknadsvärde Rörelsefastigheter, MSEK			8979	7 471	8 058
RevPAR (Operatörsverksamhet) för jämförbara enheter till jämförbar	961	926	918	849	870
valutakurs, SEK

^ Totalt antal utestående aktier efter fill 167 499 99, varav 7500000 A-aktier och 92 49999 Baktier. För jämförbarheten har totala attalet aktier använts för beräkning av nyckeltalen. 2) Pandox-ägda hotellfastigheter. 31 För 2018 anges beslutad utdelning.

Avstämning alternativa nyckeltal		Jul-sep		Jan-sep
Belopp i MSEK	2019	2018	2019	2018	2018
Räntebärande nettoskuld Långfristiga räntebärande skulder			23 695	23 800	20 719
Kortfristiga räntebärande skulder			5 463	3 661	7 198
Uppläggningskostnader lån			178	52	178
Likvida medel			-550	-923	-674
Räntebärande nettoskuld			28 806	26 590	27 421
Belåningsgrad netto, %
Räntebärande nettoskuld			28 806	26 590	27 421
Marknadsvärde fastigheter			59661	53 281	55 197
Beläningsgrad netto, %			48,3	49,9	49,7
Räntetäckningsgrad, ggr
Resultat före värdeförändringar	586	561	1 548	1 454	1 943
Räntekostnader	197	192	568	552	746
Avskrivningar Räntetäckningsgrad, ggr	50 4,2	40 4,1	144 4,0	117 3,8	163 3,8
Genomsnittlig skuldränta vid slutet av perioden, %
Genomsnittlig räntekostnad			773	741	725
Långfristiga räntebärande skulder			23 695 178	23 800 52	20 719 178
Uppläggningskostnader lån Kortfristiga räntebärande skulder			5 463	3661	7 198
Genomsnittlig skuldränta vid slutet av perioden, %			2,7	2,7	2,6
Se sidan 7-8 för en fullständig avstämning.
Investeringar, inkl. moderbolag exkl. förvärv	105	167	423	460	720
Driftnetto Fastighetsförvaltning
Hyresintäkter	820	766	2 233	2 105	2 809
Ovriga fastighetsintäkter	21	44	86	117	162
Kostnader, exkl fastighetsadministration	-61	-76	-182	-249	-338
Driftnetto Fastighetsförvaltning, före	790	734	2 137	1 973	2 633
fastighetsadministration Fastighetsadministration	-29	-36	-89	-83	-116
Driftnetto Fastighetsförvaltning	761	698	2 048	1 890	2 517
Driftnetto Operatörsverksamhet
Intäkter Operatörsverksamhet	600	531	1779	1 527	2 153
Kostnader Operatörsverksamhet	-491	-429	-1 457	-1 269	-1 776
Bruttoresultat	110	102	323	258	377
Plus: Avskrivningar inkluderade i kostnader	50	40	144	117	163
Driftnetto Operatörsverksamhet	160	142	467	375	540
EBITDA
Totalt bruttoresultat, från respektive segment	870	800	2 370	2 148	2 894
Plus: Avskrivningar inkluderade i kostnader	50	40	144	117	163
Operatörsverksamhet Minus: Central administration, exklusive avskrivningar	-39	-34	-131	-105	-148
EBITDA	881	806	2 383	2 160	2 909
Cash earnings EBITDA	881	806	2 383	2 160	2 909
Plus: Finansiella intäkter	-3	2	3	3	1
Minus: Finansiella kostnader	-221	-207	-634	-592	-804
Minus: Finansiella kostnader nyttjanderättstillgångar	-20		-60
Minus: Orealiserad omräkningsintäkt banktillgodohavanden	4	-2	-2	0
Minus: Aktuell skatt	-60	-64	-181	-161	-216
Cash earnings	581	555	1 509	1 410	1 890
EPRA NAV
Koncernens eget kapital hänförligt till moderbolagets			22 238	20 778	21 378
aktieägare
Plus: Omvärdering av Rörelsefastigheter			2 906	2 140	2 249
Plus: Verkligt värde finansiella derivat Minus: Uppskjuten skattefordran, derivat			1 021 -218	ਤੇ ਹੋ ਹ -86	538 -118
Plus: Uppskjuten skatteskuld			4879	3 316	3 430
EPRA NAV			30 825	26 539	27 476
Tillväxt i EPRA NAV, i årstakt, %			26 539	21 494	24 211
EPRA NAV hänförligt till moderbolagets aktieägare IB EPRA NAV hänförligt till moderbolagets aktieägare UB			30 825	26 539	27 476
Aterlagd utdelning, innevarande år			787	737	737
Exklusive likvid nyemission				-1 461	0
Tillväxt i EPRA NAV. i årstakt. %			19.1	20.1	16.5

Kvartalsdata

Rapport över totalresultat för koncernen i sammandrag		2019			2018			2017
Belopp i MSEK	Kv 3	Kv 2	Kv 1	Kv 4	Kv 3	Kv 2	Kv1	Kv 4
Intäkter Fastighetsförvaltning
Hyresintäkter	820	772	641	704	766	739	600	549
Ovriga fastighetsintäkter	31	11	44	45	44	52	21	22
Intäkter Operatörsverksamhet	600	673	506	626	531	565	431	528
Nettoomsättning	1 451	1 456	1 191	1 375	1 341	1 356	1 052	1 099
Kostnader Fastighetsförvaltning	-90	-79	-102	-122	-112	-127	-93	-82
Kostnader Operatörsverksamhet	-491	-508	-458	-507	-429	-436	-404	-429
Bruttoresultat	870	869	631	746	800	793	555	589
Central administration	-40	-48	-43	-43	-34	-37	-34	-37
Finansnetto	-224	-202	-205	-214	-205	-198	-186	-126
Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar	-20	-21	-19
Resultat före värdeförändringar	586	598	364	489	561	558	335	426
Värdeförändringar
Fastigheter, orealiserade	353	509	131	607	376	297	148	490
Fastigheter, realiserade	110			27	13	13	14	289
Derivat, orealiserade	-211	-133	-139	-147	113	-24	83	7
Resultat före skatt	838	975	356	976	1 063	844	580	1 212
Aktuell skatt	-60	-75	-46	-55	-64	-60	-37	11
Uppskjuten skatt	-536	-140	97	-146	-166	-21	-91	-40
Periodens resultat	242	760	407	775	833	763	452	1 183
Ovrigt totalresultat	-250	135	360	-177	-220	134	728	-196
Periodens totalresultat	-8	895	767	598	613	897	1 180	986

Rapport över finansiell ställning för koncernen i

sammandrag		2019			2018			2017
Belopp i MSEK	30-sep	30-jun	31-mar	31-dec	30-sep	30-jun	31-mar	31-dec
TILLGANGAR
Fastigheter inklusive inventarier	56759	54 543	54 371	52 949	50 855	50 789	49 944	48 217
Nyttjanderätter	2765	2784	2738
Ovriga anläggningstillgångar	78	75	50	43	01	36	ਦਰੇ	37
Uppskjuten skattefordran	765	540	ਦੇ ਤੋਂ ਉਹ	465	520	561	469	613
Omsättningstillgångar	832	1 192	657	885	1 105	2 542	2 262	1871
Likvida medel	530	450	923	674	923	678	708	ਰੇਰੇਰੇ
Summa tillgångar	61729	59 584	59 278	55 016	53 494	54 606	53 442	51 737
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	22 405	22 413	22 305	21 538	20 950	20 347	20 206	19 027
Uppskjuten skatteskuld	4879	3 633	3 544	3 430	3316	3237	3 153	3026
Räntebärande skulder	29 158	28 541	28 266	27 917	27 461	27 451	26792	26 298
Leasingskulder	2766	2 784	2738
Icke räntebärande skulder	2521	2 213	2 425	2 131	1767	3571	3 292	3 386
Summa eget kapital och skulder	61729	59 584	59 278	55 016	53 494	54 606	53 442	51 737

Nyckeltal		2019			2018			2017
Belopp i MSEK	Kv 3	Kv 2	Kv 1	Kv 4	Kv 3	Kv 2	Kv1	Kv 4
Driftnetto Fastighetsförvaltning	761	704	583	627	698	664	528	490
Driftnetto Operatörsverksamhet	160	212	ರಿಕ	165	142	167	66	144
EBITDA	881	868	634	749	806	794	560	597
Resultat per aktie, före och efter utspädning, SEK	1,45	4.53	2.43	4.63	4.98	4,53	2.69	7.47
Cash earnings	581	565	362	480	537	536	336	482
Cash earnings per aktie, före och efter utspädning, SEK	3.47	3.37	2.16	2.88	3.20	3.18	2.00	3.06
RevPAR-tillväxt (Operatörsverksamhet) för jämförbara enheter och jämförbar valutakurs, %	4	12	ு	12	C		4	11

		2019			2018
			30-sep 30-jun 31-mar	31-dec 30-sep 30-jun 31-mar				31-dec
Räntebärande nettoskuld. MSEK	28 806	28 248	27 513	27 421	26 590 26 844		26 151	25 474
Beläningsgrad fastigheter, %	48.3	49.0	48.5	49.7	499	50.6	50.2	50.8
Räntetäckningsgrad, ggr	4.2	4.4	3.3	3.8	4.1	4.2	3.1	4.5
Marknadsvärde fastigheter, MSEK	59 661	57 618	56713	55 197	53 281	53 064	52 120	50 121
EPRA NAV per aktie, SEK	184.03	173.83	170.52	164.04		158.44 153.97	151.81	144.54
WAULT (förvaltningsfastigheter), år	15.5	15.5	15.8	15.7	15.3	15.3	15.6	15.6

I slutet av perioden bestod Pandox fastighetsportfölj av 146 (144) hotellfastigheter med 32 732 (32 268) hotellrum i 15 länder, inräknat delmarknaderna England, Skottland, Wales och Nordirland.

Pandox huvudsakliga geografiska fokus är norra Europa. Sverige (25 procent) är Pandox enskilt största geografiska marknad mätt som andel av fastighetsportföljens totala marknadsvärde följt av Tyskland (20 procent), Storbritannien (18 procent), Belgien (7 procent) och Finland (7 procent).

130 av hotellfastigheterna hyrs ut till externa parter, vilket innebär att 85 procent av portföljens marknadsvärde täcks av externa hyreskontrakt. Pandox hyresgäster är välrenommerade hotelloperatörer med starka hotellvarumärken.

Den 30 september 2019 hade Förvaltningsfastigheter en viktad genomsnittlig kvarvarande hyresperiod (WAULT) på 15,5 år (15,7).

	Antal		Marknadsvärde (MSEK)
Fastighetsförvaltning	Hotell	Rum	Per land	% av total	Per rım
Sverige	42	8771	14 811	25	1,7
Tyskland	25	5 028	9 206	15	1,8
Storbritannien	19	4675	9 455	16	2,0
Finland	13	2921	4 085	7	1,4
Norge	14	2 535	3 495	6	1,4
Danmark	8	1 845	3761	6	2,0
Osterrike	2	639	1 486	2	2,3
Belgien	2	519	885	1	1,7
Irland	3	445	1 551	3	3,5
Schweiz	1	206	803	1	3,9
Nederländerna	1	189	1 145	2	6,1
Summa Fastighetsförvaltning	130	27 773	50 682	85	1,8
Operatörsverksamhet
Belgien	7	1 955	3725	6	1,9
Tyskland	4	1 285	2 854	5	2,2
Kanada	2	952	1 456	2	1,5
Storbritannien	2	611	971	2	1,5
Finland	1	156	24	0	0,2
Summa Operatörsverksamhet	16	4 959	8 979	15	1,8
Summa totalt	146	32 732	59661	100	1,8

		Antal
Varumärke	Hotell	Rum	% av total
Scandic	50	10 890	33
Jurys Inn	20	4410	13
Leonardo	18	3 547	11
Hilton	8	2 582	8
Radisson Blu	8	2 033	6
Nordic Choice Hotels	11	1 800	5
NH	7	1 681	5
Crowne Plaza	2	616	2
Dorint	ח	565	2
Elite Hotels	2	493	2
Holiday Inn	2	469	1
First Hotels	2	403	1
InterContinental	1	357	1
Meininger	1	228	1
Best Western	1	103	0
Oberoende varumärken	10	2 555	8
Totalt	146	32 732	100

(högerskala)

Leonardo Hilton

Radisson Blu Nordic Choice Hotels NH Övriga

Pandox AB följer International Financial Reporting Standards (IFRS) - och tolkningarna (IFRIC) - så som de antagits av EU. Den här delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 "Delårsrapportering" samt " Årsredovisningslagen".

Moderbolagets delårsrapport har upprättats i enlighet med kapitel 9 Delårsrapport i Årsredovisningslagen. Moderbolaget tillämpar Årsredovisningslagen och RFR2 "Redovisning för juridiska personer". Enligt RFR2 ska en juridisk enhets moderbolag tillämpa alla IFRS-principer och tolkningar som EU antagit, inom den ram som definieras av Årsredovisningslagen, och ta hänsyn till kopplingen mellan redovisning och beskattning.

Delårsrapporten omfattar sidorna 1–24 och sidorna 25–27 utgör således en integrerad del av denna finansiella rapport.

De redovisningsprinciper som tillämpas överensstämmer med de som beskrivs i Pandox årsredovisning för 2018.

Pandox tillämpar IFRS 16 Leasing från 1 januari 2019 med prospektiv tillämpning.

Pandox tillämpar IFRS 16 från 1 januari 2019 med prospektiv tillämpning. Övergångseffekter per den 1 januari 2019 presenteras i Årsredovisningen 2018.

Pandox har hyresåtaganden för tomträtter eller annan hyrd mark, lokaler och fordon. Totalt uppgår dessa odiskonterade åtaganden till 2 765 MSEK utifrån nu gällande avtal. Av dessa åtaganden avser 2 633 MSEK hyra av mark (tomträtter eller annan hyrd mark).

I Sverige infördes tomträtter och kvarstår som ett komplement till äganderätten till en fastighet. Det är bara stat och kommun i Sverige som får upplåta en tomträtt. Innehavaren av en tomträtt har en rätt att använda marken på mycket lång tid och i vissa beskrivningar från kommuner anges "i princip evig tid". Genom detta ska det diskonterade värdet av tomträttsavgälder i Sverige redovisas, enligt IFRS 16, som en evig nyttjanderättstillgång och leasingskuld i balansräkningen. Den erlagda tomträttsavgälden redovisas till fullo som en finansiell kostnad mot att tidigare ha redovisats som en rörelsekostnad.

Pandox har tomträtts- eller andra hyresavtal för mark i andra länder än Sverige. Dessa avtal är strukturerade på olika sätt, men förlängs vanligtvis. Andra klausuler finns att säkerställa att marken kan användas efter hyrestiden eller att ersättning utgår för den hotellbyggnad som är uppförd på marken i fråga. Pandox erfarenhet är att dessa avtal förlängs och utifrån det bedöms att dessa avtal förlängs och hanteras på samma sätt som svenska tomträtter.

Lokaler (främst Pandox AB:s lokaler) och fordon (tjänstebilar) redovisas till diskonterade värden i balansräkningen som en nyttjanderättstillgång och en leasingskuld. I resultaträkningen skrivs nyttjanderättstillgången av över avtalstiden och betalning som sker till hyresvärd/leasinggivare redovisas dels som amortering på leasingskulden, dels som räntekostnad i resultaträkningen.

Pandox har valt att i samband med övergången till IFRS 16 inkludera tre nya balansposter i balansräkningen: nyttjanderättstillgång samt långfristig leasingskuld och kortfristig leasingskuld. I resultaträkningen redovisas den finansiella komponenten i finansnettot på en ny rad "Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar". För beräkning av nyttjanderättstillgången och leasingskulden tillämpar Pandox en bedömd finansieringskostnad i lokal valuta utifrån de olika leasingavtalens löptider.

Förutom ovanstående effekter av övergången till IFRS 16 påverkar införandet nyckeltal. Definitionerna av räntebärande nettoskuld och cash earnings har från 1 januari 2019 förtydligats för jämförbarhet med tidigare perioder.

På nästa sida följer tabeller som beskriver skillnad i resultat och finansiell ställning vid tillämpande respektive ej tillämpande av IFRS 16.

Koncernens rapport över totalresultat i sammandrag	Jan-sep 2019
Belopp i MSEK	IFRS 16	Ex IFRS 16
Nettoomsättning	4 098	4 098
Kostnader	-1728	-1 785	57
Bruttoresultat	2 370	2 313	57
Central administration	-131	-132
Finansiella intäkter / kostnader	-691	-631	-60
Resultat före värdeförändringar	1 548	1 549	-1
Värdeförändringar	621	621	0
Resultat före skatt	2 169	2 170
Aktuell skatt	-760	-760	0
Periodens resultat	1 409	1 410	-1
Periodens övrigt totalresultat	245	245
Periodens totalresultat	1654	1655	-1

Rapport över finansiell ställning för koncernen i sammandrag	30 sep 2019
Belopp i MSEK	IFRS 16	Ex IFRS 16	Effekt IFRS 16
TILLGANGAR
Anläggningstillgångar	60 367	57 602	2 765
Omsättningstillgångar	1362	1362
Summa tillgångar	61729	58 964	2 765
EGET KAPITAL Eget kapital	22 405	22 405	0
SKULDER Långfristiga skulder Kortfristiga skulder	32532 6792	29 786 6773	2746 20
Summa eget kapital och skulder	61 729	58 964	2 765
Avstämning alternativra nyckeltal	1919 (nog mal

LTV Statuming arcentativa ITY CNCItal	1011-26h 2019
Belopp i MSEK	IFRS 16	Ex IFRS 16	Effekt IFRS 16
Driftnetto
Fastighetsförvaltning	2 048	2 006	42
Operatörsverksamhet	467	449	18
EBITDA	2 383	2 323	60

Not 3 Rörelsesegment

Pandox rörelsesegment utgörs av verksamhetsförvaltning och Operatörsverksamlet. Segment Fastighetsförvaltning förädar och förvaltar fastigheter och tillhandahåller men även andra typer av lokaler till externa kunder i anslutning till hotellfastigheten. Segment Fastighetsförvaltning inkluderar också åtta för externt ägda hotellfastigheter. Operatörsverksamheten äger hotellfastigheter samt bedriver egen hotellverksamhet. Segmentet innefattar också ett hotell med ett långsiktigt hyresavtal som Pandox driver, sant ett förvaltningsavtal på ytterilgare en externt ägd hotel fördelade poster är poster som inte är hänförbara tillet är gemensant för de två segmenten samt finansiella kostnaderättstillgångar enligt IFRS 16. Segmenten är framtagna utifrån den rapportering som sker internt till företagsledning avsende utfall och ställning. Segmentsrapporteringen är uppställd utifrån de redovisningsprinciper som årsredovisningen i övrigt och summan av segmenten är lika med beloppen i koncernen. Scandic Hotels Group och Fattal Hotels Group är hyresgäster som, var för sig, står för mer än 10 procent av intäkterna.

	Koncerngemensamt, samt ej fördelade
Rörelsesegment		Fastighetsförvaltning		Operatörsverksamhet		poster		Totalt
Belopp i MSEK	Kv 3 2019	Kv 3 2018	Kv 3 2019	Kv 3 2018	Kv 3 2019	Kv 3 2018	Kv 3 2019	Kv 3 2018
Intäkter Fastighetsförvaltning Hyresintäkter samt övriga fastighetsintäkter Intäkter Operatörsverksamhet	851	810	600	531			851 600	810 531
Nettoomsättning	851	810	600	531			1 451	1 341
Kostnader Fastighetsförvaltning Kostnader Operatörsverksamhet	-90	-112	-491	-429			-90 -491	-112 -429
Bruttoresultat	761	698	110	102			870	800
Central administration					-40	-34	-40	-34
Finansiella intäkter					-3	2	-3	2
Finansiella kostnader					-221	-207	-221	-207
Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar					-20		-20
Resultat före värdeförändringar	761	698	110	102	-284	-239	586	561
Värdeförändringar
Fastigheter, orealiserade	353	376					353	376
Fastigheter, realiserade	110	13					110	13
Derivat, orealiserade					-211	113	-211	113
Resultat före skatt	1 224	1 087	110	102	-495	-126	838	1 063
Aktuell skatt					-60	-64	-60	-64
Uppskjuten skatt					-536	-166	-536	-166
Periodens resultat	1224	1 087	110	102	-1 091	356	242	833

Kv 3 2019

Belopp i MSEK		Sverige Danmark			Norge Finland Tyskland	Belgien	Storbritannien Irland	Ovriga	Totalt
Nettoomsättning
– Fastighetsförvaltning	257	70	66	90	137	11	174	46	851
– Operatörsverksamhet				13	135	231	70	151	600
Marknadsvärde fastigheter	14811	3761	3495	4109	12 060	4610	11927	4888	59661
Investeringar fastigheter	29	4	6	15	11	74	4	12	105
Förvärv fastigheter					1 051				1 053
Realiserad värdeförändring fastigheter	96								96
Redovisat värde Rörelsefastigheter				27	1 489	2579	910	1 069	6 074
Totala anläggningstillgångar till redovisat värde exkl. uppskjuten skatt	15 399	3774	3 499	4834	11 198	3 463	12774	4711	59 602

Kv 3 2018

Belopp i MSEK		Sverige Danmark			Norge Finland Tyskland	Belgien	Storbritannien Irland	Ovriga	Totalt
Nettoomsättning
– Fastighetsförvaltning	243	71	65	83	121	10	173	44	810
– Operatörsverksamhet				10	135	205	38	143	531
Marknadsvärde fastigheter	15 005	3 555	3 398	3 934	ਰੇ 595	4097	9 308	4389	53 281
Investeringar fastigheter	51	4		5	25	39		36	167
Förvärv fastigheter					4				4
Realiserad värdeförändring fastigheter
Redovisat värde Rörelsefastigheter				27	1502	2418	398	986	5331
Totala anläggningstillgångar till redovisat värde exkl. uppskjuten skatt	19811	2 102	2222	3 043	7514	3 101	9 203	3 950	50 946

Rörelsesegment					Koncerngemensamt, samt ej fördelade
	Fastighetsförvaltning			Operatörsverksamhet poster			Totalt
Belopp i MSEK	Kv 1-3 2019	Kv 1-3 2018	Kv 1-3 2019	Kv 1-3 2018	Kv 1-3 2019	Kv 1-3 2018	Kv 1-3 2019	Kv 1-3 2018
Intäkter Fastighetsförvaltning Hyresintäkter samt övriga fastighetsintäkter Intäkter Operatörsverksamhet	2 319	2222	1779	1527			2319 1779	2 222 1 527
Nettoomsättning	2 319	2 222	1779	1527			4 098	3 749
Kostnader Fastighetsförvaltning Kostnader Operatörsverksamhet	-271	-332	-1 457	-1 269			-271 -1 457	-332 -1 269
Bruttoresultat	2 048	1 890	323	258			2 370	2 148
Central administration					-131	-105	-131	-105
Finansiella intäkter Finansiella kostnader Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar					3 -634 -60	3 -592	3 -634 -60	3 -592
Resultat före värdeförändringar	2 048	1 890	323	258	-822	-694	1 548	1 454
Värdeförändringar Fastigheter, orealiserade Fastigheter, realiserade Derivat orealiserade	993 111	822 40			-483	172	993 111 -483	822 40 172
Resultat före skatt	3 152	2752	323	258	-1 305	-522	2 169	2 488
Aktuell skatt Uppskjuten skatt					-181 -579	-161 -278	-181 -579	-161 -278
Periodens resultat	3 152	2752	323	258	-2 065	-961	1 409	2 049

Kv 1-3 2019

Belopp i MSEK	Sverige	Danmark			Norge Finland Tyskland	Belgien	Storbritannien Irland	Ovriga	Totalt
Nettoomsättning
– Fastighetsförvaltning	693	181	170	277	380	38	490	140	2319
– Operatörsverksamhet				34	391	769	204	381	1779
Marknadsvärde fastigheter	14 811	3761	3 495	4 109	12 060	4610	11 927	4888	59661
Investeringar i fastigheter	127	21	30	53	22	86	25	55	419
Förvärv fastigheter					1 051		-96		962
Realiserad värdeförändring fastigheter	વેરિ								96
Redovisat värde Rörelsefastigheter				27	1 489	2 579	910	1 069	6074
Totala anläggningstillgångar till redovisat värde exkl. uppskjuten skatt	15 399	3774	3 499	4 834	11 198	3 463	12724	4711	59 602

Kv 1-3 2018

Belopp i MSEK		Sverige Danmark			Norge Finland Tyskland	Belgien	Storbritannien Irland	Ovriga	Totalt
Nettoomsättning
– Fastighetsförvaltning	687	175	163	219	348	32	461	137	2222
– Operatörsverksamhet				28	362	693	102	342	1527
Marknadsvärde fastigheter	15 005	3 555	3 398	3 934	ਹੈ 595	4097	9308	4 389	53 281
Investeringar fastigheter	139	25	40	20	60	85		91	460
Förvärv fastigheter					6		2		8
Realiserad värdeförändring fastigheter
Redovisat värde Rörelsefastigheter				27	1502	2418	398	986	5331
Totala anläggningstillgångar till redovisat värde exkl. uppskjuten skatt	19811	2 102	222	3 043	7514	3 101	9 203	3950	50 946

Not 4 Tillgångar och skulder som innehas för försäljning

Tillgångar och skulder som innehas för försäljning	2019	2018		2018
Belopp i MSEK	30 sep	30 sep		31 dec
TILLGÅNGAR
Förvaltningsfastigheter		286
Tillgångar klassificerade som innehav för försäljning		286	1)

1) Avser Scandic Ferrum. Reglerat under kv4 2018.

Not 5 Omklassificeringar, förvärv och avyttringar baserat på datum för tillträde respektive avträde

Omklassificieringar, förvärv och avyttringar

Datum	Hotellfastighet	Händelse
2 september 2019	Hotell Hasselbacken	Avyttring Fastighetsförvaltning
1 juli 2019	Tre hotellfastigheter i Tyskland	Förvärv Fastighetsförvaltning
3 december 2018	Scandic Ferrum	Avyttring Fastighetsförvaltning
1 november 2018	The Midland Manchester	Förvärv Fastighetsförvaltning
31 oktober 2018	Radisson Blu Glasgow	Förvärv Operatörsverksamhet
1 februari 2018	NH Brussels Bloom	Omklassificering till Fastighetsförvaltning

Not 6 Valutakurser

Valutakurser januarı-september	Genomsnittskurs			Balansdagskurs
1 utländsk valuta = X SEK	2019	2018	4%	2019	2018	4%
Euro (EUR)	10.566	10.235	3%	10.729	10,295	4%
Brittiska pund (GBP)	11.962	11.574	3%	12.070	11.575	4%
Danska kronor (DKK)	1.415	1.374	3%	1.437	1.380	4%
Norska kronor (NOK)	1.081	1.067	1%	1.080	1.086	-1%
Kanadensiska dollar (CAD)	7.077	6.660	6%	7.412	6.806	9%
Schweizerfranc (CHF)	9.454	8.818	7%	9.883	9.076	9%

Pandox i korthet

Pandox är en ledande hotellfastighetsägare i norra Europa med fokus på större hotell på viktiga fritidsoch affärsdestinationer. Pandox hotellfastighetsportfölj omfattar 146 hotell med cirka 32 700 rum i 15 länder. Pandox verksamhet är organiserad i Fastighetsförvaltning, som omfattar hotellfastigheter med långa hyresavtal med marknadsledande hotelloperatörer, samt Operatörsverksamhet, som omfattar hotelloperatörsverksamhet som Pandox bedriver i sina helägda rörelsefastigheter. Pandox grundades 1995 och bolagets B-aktier är noterade på Nasdaq Stockholm.

Vision och affärsidé

Pandox vision är att vara ett av de ledande hotellfastighetsbolagen i världen när det gäller specialistkompetens för aktivt ägande, förvaltning och utveckling av hotellfastigheter samt drift av hotell. Pandox affärsidé är att äga hotellfastigheter och hyra ut dessa till starka hotelloperatörer under långa omsättningsbaserade hyresavtal. Pandox förmåga att agera genom hela hotellvärdekedjan både sänker risken och skapar nya affärsmöjligheter.

Strategi och affärsmodell

Pandox strategi och affärsmodell bygger på

• (1) Fokus på hotellfastigheter
• (2) Stora hotellfastigheter i strategiska lägen
• (3) Långa omsättningsbaserade hyresavtal med de främsta hotelloperatörerna
• (4) Fastighetsportfölj av hög kvalitet med hållbart avtryck
• (5) Geografisk diversifiering minskar svängningar
• (6) Egen drift minskar risk

Overgripande mål

Pandox övergripande mål är att genom lönsam och ansvarsfull tillväxt skapa ett positivt bidrag till företagets intressenter:

• (1) Öka värdet för Pandox aktieägare genom ett högre kassaflöde och substansvärde
• (2) Skapa attraktiva hotellprodukter tillsammans med Pandox affärspartners
• (3) Bidra till en positiv utveckling för Pandox medarbetare

Organisation och genomförande

Pandox är organiserat i två affärssegment. Dels Fastighetsförvaltning, där Pandox äger och hyr ut hotellfastigheter till externa operatörer under långa omsättningsbaserade hyresavtal, dels Operatörsverksamhet, där Pandox både äger hotellfastigheter och driver hotellverksamheten under externa eller egna varumärken. Därutöver förvaltar också Pandox ett mindre antal hotellfastigheter för andra ägares räkning.

Huvudkontor Pandox AB (publ) Box 15 101 20 Stockholm

Besöksadress

Vasagatan 11, plan 9 Stockholm

Tel: +46 8 506 205 50 www.pandox.se Org.nr 556030—7885

Då belopp har avrundats till MSEK summerar inte alltid tabellerna.

Räntebärande skulder, inklusive uppläggningskostnader för lån, minus likvida medel i förhållande till fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång.

Intäkter minus direkt relaterade kostnader för Fastighetsförvaltning.

Intäkter minus direkt relaterade kostnader för Operatörsverksamheten inklusive avskrivningar i Operatörsverksamheten.

EBITDA plus finansiella intäkter, minus finansiella kostnader, minus finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar enligt IFRS 16, minus aktuell skatt, minus eventuell orealiserad omräkningsintäkt banktillgodohavanden.

Driftnetto motsvaras av bruttoresultat Fastighetsförvaltning.

Bruttoresultat Operatörsverksamhet plus avskrivningar inkluderade i kostnader Operatörsverksamhet.

Driftnetto Operatörsverksamhet i förhållande till totala intäkter Operatörsverksamhet.

Totalt bruttoresultat minus central administration (exklusive avskrivningar).

Genomsnittlig räntekostnad baserat på ränteförfall i respektive valuta i förhållande till räntebärande skulder.

Investeringar i anläggningstillgångar exklusive förvärv.

Långfristiga och kortfristiga räntebärande skulder plus uppläggningskostnader för lån, minus likvida medel och kortfristiga placeringar som likställs med likvida medel. Lång- och kortfristiga leasingskulder enligt IFRS 16 ingår inte.

Resultat före värdeförändringar plus räntekostnader och avskrivningar delat med räntekostnader. Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar enligt IFRS 16 ingår inte.

Ackumulerad procentuell förändring i EPRA NAV, med återlagd utdelning samt avdrag för emissionslikvid, för den närmast föregående tolvmånadersperioden.

Tillväxtmått som exkluderar effekter av förvärv, avyttringar och omklassificeringar samt valutakursförändringar.

EBITDA plus finansiella intäkter minus finansiella kostnader minus aktuell skatt, efter minoritetsandel, minus finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar enligt IFRS 16, minus orealiserad omräkningsintäkt banktillgodohavanden, delat med det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier.

Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare delat med det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier.

Redovisat eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare, inklusive återföring av derivat, uppskjuten skattefordran derivat, uppskjuten skatteskuld fastigheter samt omvärdering av Rörelsefastigheter, delat med det totala antalet utestående aktier efter utspädning vid periodens utgång.

Periodens totalresultat, hänförligt till moderbolagets aktieägare, delat med det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier efter utspädning vid periodens utgång.

Årets föreslagna/beslutade utdelning delat med det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier efter utspädning vid periodens utgång.

Det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier med hänsyn tagen till förändringar i antalet utestående aktier, före utspädning, under perioden.

Det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier med hänsyn tagen till förändringar i antalet utestående aktier, efter utspädning, under perioden.

Antal ägda hotellfastigheter vid periodens utgång.

Antal rum i ägda hotellfastigheter vid periodens utgång.

Marknadsvärdet för Förvaltningsfastigheter plus marknadsvärdet för Rörelsefastigheter.

Intäkter per tillgängliga rum, dvs totala intäkter från sålda rum delat med antalet tillgängliga rum. Jämförbara enheter definieras som hotellfastigheter som har ägts och drivits under hela den aktuella perioden och jämförelseperioden. Konstant valutakurs definieras som valutakursen för aktuell period och jämförelseperioden räknas om till denna valutakurs.

Genomsnittlig återstående hyrestid till förfall, för hela fastighetsportföljen, viktat efter avtalade hyresintäkter.

Å Check in ... några av Pandox hotellfastigheter