Intäkter från Fastighetsförvaltning uppgick till 570 (810) MSEK. Minskningen för jämförbara enheter var 35 procent justerat för valutakurseffekter
Driftnettot från Fastighetsförvaltning uppgick till 478 (716) MSEK. Minskningen för jämförbara enheter var 26 procent justerat för valutakurseffekter
Driftnettot från Operatörsverksamhet uppgick till -64 (159) MSEK
EBITDA uppgick till 378 (834) MSEK
Cash earnings uppgick till 129 (654) MSEK
Cash earnings per aktie uppgick till 0,73 (3,72) SEK
Periodens resultat uppgick till -305 (1 291) MSEK, vari ingår orealiserade värdeförändringar avseende Förvaltningsfastigheter om -533 MSEK
Resultat per aktie uppgick till -1,63 (7,30) SEK
Per 31 december 2020 uppgick likvida medel och outnyttjade kreditfaciliteter till 5 221 MSEK, jämfört med 5 348 MSEK per 30 september 2020
Intäkter från Fastighetsförvaltning uppgick till 2 399 (3 129) MSEK. Minskningen för jämförbara enheter var 32 procent justerat för valutakurseffekter
Driftnettot från Fastighetsförvaltning uppgick till 2 018 (2 764) MSEK. Minskningen för jämförbara enheter var 31 procent justerat för valutakurseffekter
Driftnettot från Operatörsverksamhet uppgick till -168 (625) MSEK
EBITDA uppgick till 1 699 (3 231) MSEK
Cash earnings uppgick till 660 (2 177) MSEK
Cash earnings per aktie uppgick till 3,64 (12,84) SEK
Periodens resultat uppgick till -1 408 (2 700) MSEK, vari ingår orealiserade värdeförändringar avseende Förvaltningsfastigheter om -1 779 MSEK
Resultat per aktie uppgick till -7,61 (15,91) SEK
Styrelsen föreslår att ingen utdelning lämnas för räkenskapsåret 2020

Finansiellt sammandrag	Okt-dec			Jan-dec
Belopp i MSEK	2020	2019	Δ%	2020	2019	Δ%
Intäkter Fastighetsförvaltning	570	810	$-30$	2399	3129	$-23$
Driftnetto Fastighetsförvaltning	478	716	$-33$	2018	2764	$-27$
Driftnetto Operatörsverksamhet	-64	159	n.a.	$-168$	625	n.a.
EBITDA	378	834	$-55$	1699	3231	$-47$
Periodens/årets resultat	$-305$	1291	n.a.	$-1408$	2700	n.a.
Resultat per aktie, SEK ¹⁾	$-1,63$	7,30	n.a.	$-7.61$	15,91	n.a.
Cash earnings	129	654	-80	660	2 1 7 7	-70
Cash earnings per aktie, SEK ¹⁾	0,73	3,72	-80	3,64	12,84	$-72$
Nyckeldata
Marknadsvärde fastigheter, MSEK				59 542	63469	$-6$
Räntebärande nettoskuld, MSEK				29 007	29 191	$-1$
Belåningsgrad netto, %				48.7	46.0	n.a.
Räntetäckningsgrad, ggr	1,6	3,9	n.a.	1,9	4.0	n.a.
EPRA NAV per aktie, SEK ¹⁾				167.60	186.40	$-10$
WAULT (Förvaltningsfastigheter), år				14,6	15,6	n.a.
RevPAR (Operatörsverksamhet) för jämförbara enheter och jämförbar valutakurs, SEK	100	889	$-89$	222	904	$-75$

Hotellmarknaden försvagades återigen under fjärde kvartalet på grund av ökad smittspridning och nya restriktioner. Sammantaget minskade såväl Pandox totala intäkter som driftnetto i kvartalet med 53 procent jämfört med motsvarande period föregående år. Med stöd av återkommande intäkter från kontrakterade minimihyror och fasta hyror i Fastighetsförvaltning samt god kostnadskontroll i Operatörsverksamhet, uppgick EBITDA och resultat före värdeförändringar till 378 MSEK respektive 62 MSEK. Pandox finansiella ställning är stark med en belåningsgrad om 48,7 procent och likvida medel och outnyttjade kreditfaciliteter om 5 221 MSEK per 31 december 2020.

Pandox arbetar strukturerat med tre områden i det svåra läge som covid-19 skapat:

Respond – Åtgärder för att motverka den akuta krisen Restart – Planera för återhämtning Reinvent – Skapa insikt om hur hotellmarknaden kommer att förändras

Respond är en ständig del av Pandox vardag, men företagets fokus på Restart har ökat. Vaccinering pågår runt om i världen och hoppet har tänts om att vi äntligen kan få covid-19 under kontroll och att restriktioner därefter gradvis kan avvecklas. Pandox arbetar därför intensivt med att bygga kunskap och insikt om hur hotellmarknadens återhämtning i Europa skulle kunna se ut. Inte minst genom att studera marknader i andra delar av världen, som ligger längre fram i utvecklingen.

Pandox förväntar sig fortsatt att hotellmarknadens återhämtning – förutsatt minskade restriktioner och ökad ekonomisk aktivitet – sker i faser med sex utvecklingsnivåer där olika marknadssegment stegvis bygger upp efterfrågan i hotellmarknaden:

1. Städer och länder öppnar upp och restriktioner lättar gradvis
1. Hotell öppnar
1. Inhemskt fritidsresande med växande högbetalande segment
1. Inhemskt affärsresande
1. Möten och internationellt resande
1. Gruppresor

Respektive steg medverkar till att beläggningen stiger och intäkterna ökar, vilket i sin tur skapar förutsättningar för högre snittpriser och ökade intäkter per rum.

I början av det fjärde kvartalet befann sig hotellmarknaden i Europa på väg in i "Nivå 4" med god underliggande efterfrågan från inhemskt fritidsresande och en begynnande efterfrågan från inhemskt affärsresande. Från mitten av oktober ökade dock restriktionerna igen

och efterfrågan försvagades allteftersom det fjärde kvartalet förlöpte. När väl restriktionerna minskar igen bör hotellmarknaden relativt snabbt kunna återgå till höstens nivåer och med stöd av ett ökat inhemskt affärsresande därefter kunna ta steget in i "Nivå 4" igen.

Återhämtningen har varit relativt snabb i hotellmarknader utanför Europa (Kina, Indien, Australien och Nya Zeeland) med en lägre smittspridning, minskade restriktioner och med stöd av en stark inhemsk efterfrågan där vissa inhemska delmarknader nått beläggningsgrader nästan i paritet med föregående år. Ett tydligt mönster i exempelvis Kina är att en stor del av tidigare inhemsk internationell efterfrågan (outbound) har konverterats till rent inhemsk efterfrågan (inbound) och att inhemska segment nu är större än tidigare. Återhämtningen för internationella destinationer har dock gått trögt.

Sammantaget stödjer denna utveckling Pandox uppfattning om att de underliggande drivkrafterna för och potentialen i hotellmarknadens återhämtning efter covid-19 är relevanta även i Europa. Det är framförallt restriktioner som håller tillbaka efterfrågan i hotellmarknaden, inte beteendeförändringar. När restriktionerna minskar så ökar efterfrågan och vice versa. Efterfrågan är inhemsk och det är ekonomi-, mellanklass-, resort- och lägenhetshotell i regionala centralorter och attraktiva fritidsdestinationer – enkla att nå med bil eller tåg – som är vinnare. Förlorare är framförallt premiumhotell och stora möteshotell med en internationell profil.

Rumspriserna är också stabila per segment, men snittpriserna faller på grund av mixeffekter från en lägre andel internationellt resande, färre möten och färre kompressionsnätter*.

Hotellmarknaden är komplex och efterfrågan drivs av en kombination av faktorer. Det som vid en första anblick kan se enkelt ut blir vid en djupare analys betydligt mer komplicerat. Skälet är att det finns många delsegment och destinationsspecifika faktorer.

För Pandox del har väghotell och citynära hotell i inhemska städer genomgående utvecklats bäst genom pandemin medan hotell i internationella städer utvecklats sämst, vilket förklaras av att inhemsk efterfrågan dominerar.

Pandox har en attraktiv position med 84 procent av totalt antal rum i regionala och inhemska städer och har därmed en hög exponering mot inhemsk efterfrågan, som kommer att leda hotellmarknadens återhämtning.

Även om vi nu börjar skönja en ljusning på horisonten så är hotellmarknadens återhämtning helt beroende av när, och i vilken takt, restriktionerna avvecklas.

Det finns en i grunden god underliggande efterfrågan i hotellmarknaden och dessutom ett stort uppdämt behov av att resa hos både företag och privatpersoner. Baserat på den positiva marknadsutveckling vi såg under sommaren och tidig höst 2020 i Europa, tillsammans med den tydliga förbättring vi nu ser på många stora hotellmarknader utanför Europa, bedöms förutsättningarna för en stark återhämtning på Pandox marknader vara goda när väl restriktionerna lättar.

På kort sikt förväntas dock en fortsatt låg efterfrågan i hotellmarknaden, vilket betyder att kontrakterade minimihyror och fasta hyror alltjämt förväntas utgöra majoriteten av Pandox totala intäkter under det första kvartalet.

Med hänsyn taget till de extraordinära omständigheter som covid-19 medfört föreslår styrelsen att ingen utdelning lämnas.

* När beläggningsgraden på en marknad överstiger 90 procent

Pandox följer och utvärderar affärsläget löpande och har en nära dialog med hyresgäster i affärssegmentet Fastighetsförvaltning avseende respektive parts affärssituation.

Hårdare restriktioner, med negativ påverkan på hotellmarknaden, infördes gradvis på samtliga Pandox marknader under det fjärde kvartalet. Under december 2020 höll cirka 90 procent av hotellfastigheterna i affärssegmentet öppet, mätt i antal rum.

Kontrakterade minimihyror med garanti plus fasta hyror uppgår enligt avtal till motsvarande knappt 2 000 MSEK mätt i årstakt, vilket också förväntas utgöra huvuddelen av Pandox intäkter i det första kvartalet 2021.

Överenskommelser med hyresgäster om temporära förändringar i betalningsvillkor sker när så är möjligt och lämpligt. Hyror har under det fjärde kvartalet inkommit enligt ursprungliga och nya temporära betalningsvillkor. Inga rabatter på hotellhyror har givits. Per 31 december 2020 uppgick kundfordringar hänförliga till uppskjutna hyror under nya temporära betalningsvillkor till motsvarande 439 MSEK, jämfört med 421 MSEK per 30 september 2020

Pandox har tagit del av statligt omställningsstöd i Norge och Sverige om totalt motsvarande 19 MSEK i det fjärde kvartalet 2020 (35 MSEK för helåret 2020), vilket intäktsförts under Övriga fastighetsintäkter. För mer information, se sidan 6, 7, 8, 23 och 24.

Pandox har tagit del av stödprogram inom Operatörsverksamhet i Belgien, Tyskland, Nederländerna, Kanada och Finland om motsvarande cirka 41 MSEK under fjärde kvartalet (97 MSEK för helåret 2020), vilket redovisas som en kostnadsreduktion inom Kostnader Operatörsverksamhet.

Därutöver har cirka 31 MSEK i kvartalet (117 MSEK för helåret) överförts direkt från myndigheter till Pandox anställda i form av lönestöd för permitterad personal. Dessa ingår således inte i Pandox redovisade siffror.

Totalt uppgår samtliga statliga bidrag inom Operatörsverksamhet till cirka 72 MSEK för fjärde kvartalet och 214 MSEK för helåret 2020.

För mer information, se sidan 6, 7, 8, 23 och 24.

Vid utgången av det fjärde kvartalet var Pandox totala kostnader i paritet med intäkterna från kontrakterade minimihyror och fasta hyror.

För mer information, se sidan 6, 7 och 8.

Planerade investeringar under 2021 uppgår till motsvarande cirka 790 MSEK, till vilket kommer underhåll om cirka 45 MSEK. Möjliga praktiska begränsningar på grund av covid-19 innebär en risk för att den planerade investeringsvolymen inte kan realiseras fullt ut 2021.

För mer information, se sidan 9.

Pandox genomför interna värderingar av sin hotellfastighetsportfölj och Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde i enlighet med redovisningsstandard IAS 40. Rörelsefastigheter redovisas till anskaffningsvärde minus avskrivningar och eventuella nedskrivningar. För Rörelsefastigheter redovisas interna värderingar endast i informationssyfte vilka ingår i EPRA NAV.

Värderingsmodellen består av en accepterad och beprövad kassaflödesmodell, där framtida kassaflöden som hotellfastigheterna förväntas generera diskonteras med marknadens avkastningskrav. Värderingen baseras på det berörda hotellets affärsplan, vilken uppdateras minst två gånger per år, och tar bland annat hänsyn till utvecklingen inom de underliggande operatörsaktiviteterna, marknadsutvecklingen, avtalsläget, drifts- och underhållsfrågor och investeringar som syftar till att maximera hotellfastighetens kassaflöde och avkastning på lång sikt. Externa värderingar av alla fastigheter genomförs normalt sett varje år av oberoende fastighetsvärderare. De externa värderarna genomför en mer djupgående inspektion minst var tredje år eller om fastigheten genomgått stora förändringar. De externa värderingarna är en viktig referenspunkt för Pandox interna värderingar.

Pandox har vid utgången av det fjärde kvartalet 2020 värderat hotellfastigheterna enligt samma metod och modell som använts sedan börsnoteringen 2015.

Osäkerheten om pandemins påverkan på framtida kassaflöden är fortsatt hög. Dels på grund av osäkerhet kring vaccinationsprogram, smittspridning och därtill relaterade myndighetsrestriktioner. Dels på grund av osäkerhet om eventuella bestående effekter av covid-19 på samhällsekonomin och på hotellmarknaden på längre sikt. Pandemins effekter på direktavkastningskrav kan ännu inte med rimlig säkerhet fastslås på grund av att vägledande evidens i transaktionsmarknaden och för värdering av hotellfastigheter är otillräckliga.

Parametrar som påverkar värderingarna följs noga och i takt med att effekterna av covid-19 klarnar kommer Pandox kunna uppskatta direktavkastningskrav och framtida kassaflöden med större precision.

På grund av covid-19 har endast ett 60-tal externa värderingar, som referenspunkt för Pandox interna värderingar, genomförts under året. De externa värderingarna uppvisar stor spridning både inom och mellan marknader, vilket speglar en fortsatt stor osäkerhet. Genomförda externa värderingar ligger sammantaget cirka 6 procent under Pandox interna värderingar – inom ett intervall om cirka 0 till cirka -10 procent per land. Hotellfastigheter i Norden uppvisar genomgående en lägre differens och spridning mellan Pandox och de externa värderarnas värderingar, medan hotellfastigheter utanför Norden uppvisar en större differens.

Värderingsskillnaden för hotellfastigheter utanför Norden förklaras i huvudsak av att de externa värderarna har höjt avkastningskravet på hotellfastigheter baserat på antagandet om fortsatta negativa effekter från covid-19. Se sidan 21för information om fastigheternas marknadsvärde per land.

I det fjärde kvartalet uppgick de orealiserade värdeförändringarna till -533 MSEK för Förvaltningsfastigheter och -101 MSEK för Rörelsefastigheter, huvudsakligen som en effekt av lägre förväntade kassaflöden grund av covid-19.

För mer information, se sidan 9, 21 och 23.

Pandox har en stark finansiell ställning. Per 31 december 2020 uppgick belåningsgraden netto till 48,7 procent och likvida medel plus outnyttjade kreditfaciliteter uppgick till 5 221 MSEK.

Pandox skuldfinansiering består uteslutande av kreditfaciliteter från elva nordiska och internationella banker i huvudsak mot säkerhet i fastighet. Kreditfaciliteter med en löptid mindre än ett år uppgår till 5 544 MSEK, varav 3 802 MSEK med förfall i december 2021. Konstruktiva diskussioner om refinansiering pågår.

Pandox finansiella kovenanter utgörs på koncernnivå av:

1. Belåningsgrad, på en nivå där Pandox finansiella mål för belåningsgrad ger betryggande utrymme
1. Räntetäckningsgrad, på en nivå där även enbart intäkter från kontrakterade minimihyror och fasta hyror ger tillfredsställande utrymme

Pandox har en positiv och nära dialog med sina långivare om nyfinansiering, refinansiering samt anpassning av villkor och kovenanter i befintliga kreditavtal med hänsyn till covid-19. I det fjärde kvartalet har långivare gett waivers i enskilda kreditavtal. För mer information, se sidan 10 och 11.

I vissa länder finns program som täcker en direkt andel av företagens fasta kostnader. Något generellt hyresstöd för fastighetsägare finns inte. Hyresgäster i Tyskland och Storbritannien har under delar av året kunnat skjuta på hyresbetalningar samt kapitalisera och betala dessa i efterskott över en längre period. Denna möjlighet har förlängts till 31 mars 2021 i Storbritannien men har utgått i Tyskland, som istället har infört intäktsstöd för bolag som blivit drabbade av restriktioner avseende november och december 2020.

Under det fjärde kvartalet var det, förutom nämnda intäktsstöd i Tyskland, främst permitteringsstöd i Pandox olika marknader som fortfarande var tillgängliga och kunde utnyttjas.

Pandox har för avsikt att under 2021 ansöka om ytterligare statliga bidrag avseende kostnader under 2020, vilka kommer att redovisas när belopp är kända.

För att hantera den finansiella effekten för Pandox med anledning av covid-19 har vissa skatteåtgärder vidtagits, till exempel korrigeringar av preliminära skatteinbetalningar, fastighetsskatt och uppskjutande av momsbetalningar. Exempelvis har skattebetalningar för 2020 uppgående till motsvarande cirka 93 MSEK, huvudsakligen rörande moms, skjutits upp till 2021.

Pandox har intagit en försiktig position avseende vissa stöd som medför en extra kostnad – till exempel kostnadsränta och uppskjutna skattebetalningar – för att på så vis minska engångseffekten när covid-19-krisen är över och åtgärdspaketen slutar gälla. Pandox följer kontinuerligt alla nya skatteincitament som presenteras i de jurisdiktioner där företaget är verksamt och kommer att agera när så bedöms lämpligt.

Hotellmarknaden har under 2020 starkt präglats av covid-19 och de restriktioner som implementerats av stater och myndigheter rörande allt från inrikes- och utrikesresande, riktlinjer för affärs- och mötesverksamheter till social distansering.

Oavsett restriktionernas omfattning har samtliga hotellmarknader påverkats i betydande grad. Hotellmarknaden i Europa bottnade i mitten av april för att därefter gradvis återhämta sig under det andra kvartalet. I samband med att den europeiska semestersäsongen inleddes och reserestriktioner successivt lättades, noterades en väsentlig ökning i efterfrågan. Den positiva trenden från sommaren fortsatte ända in i oktober då en ny våg av smittspridning och myndighetsrestriktioner återigen sänkte efterfrågan. I det fjärde kvartalet har beläggningen minskat kraftigt i hotellmarknaden som en direkt effekt av nya restriktioner.

I det fjärde kvartalet bröts den positiva trenden från det tredje kvartalet, på grund av nya restriktioner på samtliga Pandox marknader. Kvartalet inleddes positivt med en förbättrad affärsefterfrågan under veckodagar och en stabil efterfrågan på helger från fritidssegmentet, dock från låga nivåer. I tillägg noterades en begynnande mötesefterfrågan på framförallt lokala marknader. Mönstret från tidigare var intakt, med en god beläggning i många lokala och regionala städer och lägre beläggning i storstäderna.

När sedan land efter land i Europa införde nya restriktioner försämrades affärsförutsättningarna successivt. För Europa som helhet var beläggningsgraden cirka 25 procent* i det fjärde kvartalet, vilket kan jämföras med cirka 39 procent i det tredje kvartalet. Utvecklingen var likartad i Norden där beläggningsgraden i det fjärde och tredje kvartalet var 31 procent** respektive 47 procent.

En gemensam nämnare i Europa, oavsett land, var att hotellmarknader med övervägande inhemsk efterfrågan genomgående visade bättre motståndskraft och högre beläggningstal jämfört med destinationer med en mer internationell profil. I till exempel London var beläggningsgraden cirka 24 procent i det fjärde kvartalet, jämfört med cirka 34 procent i Regional UK. Stora skillnader noterades mellan olika marknader i samma land, bland annat på grund av beroendet av internationell efterfrågan, effekter av myndighetsrestriktioner, näringslivets sammansättning och destinationens attraktivitet för fritidsresenärer.

Samtidigt som vi är i ett läge med fortsatta restriktioner i Europa finns ljuspunkter i andra delar av världen, framförallt i Asien och Oceanien.

I Kina har hotellmarknaden i princip helt återhämtat sig efter förra vårens nedstängningar. Fortfarande saknas det internationella segmentet men genom en stark inhemsk efterfrågan, delvis genom att kineserna ersatt internationella resor med inrikesresor, har beläggningen i det närmaste återvänt till 2019 års nivåer. Regionala marknader har utvecklats starkare än internationella marknader samtidigt som snittpriserna varit i stort sett stabila. I Australien och Nya Zeeland drivs hotellmarknaderna av inhemsk efterfrågan med ett fritidssegment som stort sett kommit tillbaka till tidigare nivåer på helger. Affärs- och mötesefterfrågan har dock en bit kvar i sin återhämtning och det internationella segmentet lyser fortfarande med sin frånvaro, inte minst på grund av att resande mellan Australien och Nya Zeeland har stoppats.

Ett annat intressant exempel är Dubai som är ett av få länder som tillåter internationell turism under vissa förutsättningar. Beläggningsutvecklingen under höst och vinter har varit stark och beläggningsgraden var i december goda 70 procent. Dessa exempel visar att förutsättningarna för en återhämtning i både inhemskt och internationellt resande är goda när väl smittspridningen och restriktionerna minskar i samhället.

Marknader med dominerande lokal och/eller regional efterfrågan vänder upp snabbast
Stor potential för ökad inhemsk turism, exempelvis i länder som Storbritannien och Tyskland
Hotell som enkelt nås med bil och tåg har återhämtat sig snabbare
Destinationer med ett starkt fritidserbjudande är mest attraktiva i tidig fas, till exempel kustorter i Norden, Tyskland och Nederländerna
Hotell i ekonomi- och mellanprissegmenten har visat större motståndskraft och är också först ut i återöppningsfasen
Premiumhotell och hotell med stor mötesverksamhet som är beroende av internationell efterfrågan kommer ha en längre återhämtningsperiod
Marknader med stora kapacitetstillkott är särskilt sårbara i återhämtningsfasen
Hushållens sparande har ökat kraftigt under året vilket ytterligare kommer att stärka efterfrågan på hotelltjänster när restriktionerna minskar
Människor som befunnit sig i olika former av lockdown kommer resa mycket och gärna när tillfälle ges

* Benchmarking Alliance baserat på öppna hotell

** STR baserat på öppna hotell

Källa: STR, Benchmarking Alliance. Avrundade siffror.

Intäkter från Fastighetsförvaltning uppgick till 570 (810) MSEK, en minskning med 30 procent. Nedgången mildrades av intäkter från kontrakterade minimihyror och fasta hyror. I intäkterna ingår en engångsintäkt för omställningsstöd motsvarande 19 MSEK. För jämförbara enheter minskade intäkterna med 35 procent justerat för valutakurseffekter. Minskningen jämfört med motsvarande period föregående år förklaras av effekter relaterade till covid-19. Ökad smittspridning och återinförda restriktioner på samtliga Pandox delmarknader ledde också till lägre intäkter jämfört med det tredje kvartalet.

Kvartalet inleddes dock med relativt god affärsdriven efterfrågan på veckodagar och fritidsdriven efterfrågan på helger. Men allt eftersom nya restriktioner infördes, försämrades affärsförutsättningarna gradvis.

Intäkter från Operatörsverksamhet uppgick till 117 (645) MSEK, en minskning med 82 procent. För jämförbara enheter minskade intäkterna med 84 procent och RevPAR med 89 procent, justerat för valutakurseffekter.

Även här förklaras minskningen av covid-19-relaterade effekter. Det relativt stora intäktsbortfallet jämfört Fastighetsförvaltning förklaras dels av att Pandox som operatör av hotellverksamheten har full exponering mot hotellets omsättning, och dels av en hög andel stora möteshotell i internationella marknader, framförallt Bryssel.

Koncernens nettoomsättning uppgick till 687 (1 455) MSEK. För jämförbara enheter minskade nettoomsättningen med 58 procent justerat för valutakurseffekter.

Driftnetto från Fastighetsförvaltning uppgick till 478 (716) MSEK, en minskning med 33 procent. För jämförbara enheter minskade driftnettot med 26 procent justerat för valutakurseffekter.

Driftnetto från Operatörsverksamhet uppgick till -64 (159) MSEK. Pandox har under kvartalet dragit fördel av statliga bidrag om totalt motsvarande cirka 72 MSEK inom Operatörsverksamhet. Läs mer på sida 3.

Totalt driftnetto uppgick till 414 (875) MSEK, en minskning med 53 procent.

Kostnaderna för den centrala administrationen uppgick till -41 (-44) MSEK.

EBITDA uppgick till 378 (834) MSEK, en minskning med 55 procent.

De finansiella kostnaderna uppgick till -228 (-232) MSEK, varav -22 (-14) MSEK utgörs av avskrivningar av aktiverade uppläggningskostnader för lån.

De finansiella intäkterna uppgick till 1 (-2) MSEK.

Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar uppgick till -21 (-21) MSEK.

Resultat före värdeförändringar uppgick till 62 (526) MSEK, en minskning med 88 procent.

Orealiserade värdeförändringar för Förvaltningsfastigheter uppgick till -533 (396) MSEK.

Orealiserade värdeförändringar på derivat uppgick till 109 (444) MSEK.

Den aktuella skatten uppgick till -2 (59) MSEK, vilket framförallt förklaras av koncernutjämning. Att aktuell skatt utgår trots ett negativt resultat förklaras av att full koncernutjämning, exempelvis över landsgränserna, inte är möjlig. Uppskjuten skatt uppgick till 59 (-93) MSEK. Se vidare sidan 11 och avsnittet "Uppskjuten skatt".

Periodens resultat uppgick till -305 (1 291) MSEK och periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till -300 (1 297) MSEK, vilket motsvarar -1,63 (7,30) SEK per aktie.

Total cash earnings uppgick till 129 (654) MSEK, en minskning med 80 procent.

Operatörsverksamhet

Intäkter från Fastighetsförvaltning uppgick till 2 399 (3 129) MSEK, en minskning med 23 procent. I intäkterna ingår en engångsintäkt

motsvarande 28 MSEK* och omställningsstöd motsvarande 35 MSEK. För jämförbara enheter minskade intäkterna med 32 procent justerat för valutakurseffekter. Minskningen förklaras av låg efterfrågan på grund av omfattande myndighetsrestriktioner till följd av covid-19, som kraftigt begränsade möjligheterna att bedriva hotellverksamhet från och med mars. De negativa covid-19-effekterna mildrades till viss del av intäkter från kontrakterade minimihyror och fasta hyror, samt en tydlig förbättring i efterfrågeläget under semesterperioden i det tredje kvartalet och i början av hösten. Året avslutades dock med återinförda restriktioner vilket hade en kraftigt negativ effekt på efterfrågan på i princip samtliga Pandox delmarknader.

Intäkter från Operatörsverksamhet uppgick till 779 (2 424) MSEK, en minskning med 68 procent. För jämförbara enheter minskade intäkter och RevPAR med 72 respektive 75 procent, justerat för valutakurseffekter.

Koncernens nettoomsättning uppgick till 3 178 (5 553) MSEK. För jämförbara enheter minskade nettoomsättningen med 50 procent justerat för valutakurseffekter.

Driftnetto från Fastighetsförvaltning uppgick till 2 018 (2 764) MSEK, en minskning med 27 procent. För jämförbara enheter minskade driftnettot med 31 procent justerat för valutakurseffekter.

Driftnetto från Operatörsverksamhet uppgick till -168 (625) MSEK. Minskningen förklaras i sin helhet av låg efterfrågan till följd av covid-19. Pandox har under perioden dragit fördel av statliga bidrag om motsvarande cirka 214 MSEK inom Operatörsverksamhet. Läs mer på sida 3.

Totalt driftnetto uppgick till 1 850 (3 389) MSEK, en minskning med 45 procent.

Kostnaderna för den centrala administrationen uppgick till -171 (-175) MSEK.

EBITDA uppgick till 1 699 (3 231) MSEK, en minskning med 47 procent.

De finansiella kostnaderna uppgick till -902 (-866) MSEK, varav -72 (-56) MSEK utgörs av avskrivningar av aktiverade uppläggningskostnader för lån.

De finansiella intäkterna uppgick till 2 (1) MSEK.

Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar uppgick till -86 (-81) MSEK.

Resultat före värdeförändringar uppgick till 458 (2 074) MSEK, en minskning med 78 procent.

Orealiserade värdeförändringar för Förvaltningsfastigheter uppgick till -1 779 (1 389) MSEK.

Orealiserade värdeförändringar på derivat uppgick till -221 (-39) MSEK.

Den aktuella skatten uppgick till -57 (-122) MSEK, vilket framförallt förklaras av koncernutjämning. Att aktuell skatt utgår trots ett negativt resultat förklaras av att full koncernutjämning, exempelvis över landsgränserna, inte är möjlig. Uppskjuten skatt uppgick till 191 (-672) MSEK. Se vidare sidan 11 och avsnittet "Uppskjuten skatt".

Periodens resultat uppgick till -1 408 (2 700) MSEK och periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till -1 399 (2 706) MSEK, vilket motsvarar -7,61 (15,91) SEK per aktie.

Total cash earnings uppgick till 660 (2 177) MSEK, en minskning med 70 procent.

	Okt-dec		Jan-dec
Belopp i MSEK	2020	2019	2020	2019
Hyresintäkter	523	784	2228	3017
Övriga fastighetsintäkter	47	26	171	112
Kostnader, exkl.
fastighetsadministration	$-35$	-65	$-215$	$-247$
Driftnetto, före
fastighetsadministration	535	745	2 1 8 4	2882
Fastighetsadministration	$-57$	$-29$	$-166$	$-118$
Bruttoresultat	478	716	2018	2764
Driftnetto, efter
fastighetsadministration	478	716	2018	2764

Hyresintäkter och Övriga fastighetsintäkter uppgick till 570 (810) MSEK, varav 19 MSEK avser omställningsstöd, vilka redovisas under Övriga fastighetsintäkter. Den underliggande intäktsminskningen är en konsekvens av låg efterfrågan på grund av covid-19.

Kvartalet inleddes i ett läge med relativt god affärsdriven efterfrågan på veckodagar och fritidsdriven efterfrågan på helger, men allt eftersom nya restriktioner infördes försämrades affärsförutsättningarna successivt till en låg nivå, dock inte i samma utsträckning som i mars– maj.

Nedgången i hyresintäkter begränsades av att en betydande andel av Pandox hyresavtal har kontrakterade minimihyror och fasta hyror. Beläggningsgraden på Pandox nyckelmarknader har totalt sett varit låg, men med stora variationer mellan marknader och segment. De marknader som utvecklats relativt bättre under kvartalet är destinationer med tydlig inhemsk efterfrågan, väghotell och hotell i marknader med ett attraktivt erbjudande för fritidsresenärer.

Enskilda marknader med en relativt sett högre beläggningsgrad var inhemska mindre destinationer som exempelvis Aachen, Oxford, Inverness, Kuopio, Bodø, Brighton, Kolding och Norrköping.

Driftnettot uppgick till 478 (716) MSEK, en minskning med 33 procent.

För jämförbara enheter minskade intäkterna med 35 procent medan driftnettot minskade med 26 procent, justerat för valutakurseffekter.

	Okt-dec			Jan-dec
Belopp i MSEK	2020	2019	2020	2019
Intäkter	117	645	779	2424
Kostnader	$-244$	$-536$	$-1182$	$-1993$
Bruttoresultat	$-127$	109	$-403$	431
Plus: Avskrivningar inkluderade i
kostnader	63	50	235	194
Driftnetto	$-64$	159	$-168$	625

Intäkter från Operatörsverksamhet uppgick till 117 (645) MSEK, en minskning med 82 procent. Minskningen är en konsekvens av låg efterfrågan samt vissa stängda hotell på grund av covid-19 och pågående renoveringsprojekt. Det relativt stora intäktsbortfallet jämfört Fastighetsförvaltning förklaras dels av att Pandox i Operatörsverksamhet har full exponering mot hotellens omsättning, dels av en högre andel stora möteshotell i internationella marknader, i synnerhet Bryssel. Nedgången motverkades i viss mån av ramavtal med statliga myndigheter och långa avtal med företag med behov av covid-19-säkra övergångsrum, till exempel inom offshore-industrin.

För jämförbara enheter minskade intäkter och RevPAR med 84 respektive 89 procent, justerat för valutakurseffekter.

Driftnettot uppgick till -64 (159) MSEK. Pandox har dragit fördel av statliga stödprogram, motsvarande cirka

72 MSEK i det fjärde kvartalet. Läs mer på sida 3.

Fastighetsportfölj

Siffror inom parentes hänförs till motsvarande period föregående år för resultatposter och årsslut 2019 för balansposter såvida inget annat anges.

Värdeförändring fastigheter

Vid utgången av perioden hade Pandox fastighetsportfölj ett marknadsvärde på totalt 59 542 (63 469) MSEK, varav 50 181 (53 697) MSEK för Förvaltningsfastigheter och 9 361 (9 772) MSEK för Rörelsefastigheter. Vid samma tidpunkt hade Rörelsefastigheter ett redovisat värde på 7 363 (6 857) MSEK.

Vid utgången av perioden hade Förvaltningsfastigheter en viktad genomsnittlig kvarvarande hyresperiod (WAULT) på 14,6 (15,6) år.

Värdeförändring Förvaltningsfastigheter

	Belopp i MSEK
Förvaltningsfastigheter, ingående balans (1 januari, 2020)	53 697
+ Förvärv ¹⁾	693
+ Investeringar i befintlig portfölj	492
- Avyttringar
+/- Omklassificeringar ²⁾	$-739$
+/- Årets omvärdering av materiella anläggningstillgångar i totalresultatet
+/- Värdeförändring orealiserad	$-1779$
+/- Värdeförändring realiserad
+/- Valutakursförändring	$-2183$
Förvaltningsfastigheter, utgående balans (31 december, 2020)	50 181

Värdeförändring Rörelsefastigheter, redovisas endast i informationssyfte

	Belopp i MSEK
Rörelsefastigheter, marknadsvärde (1 januari, 2020)	9772
$+$ Förvärv 3)	-4
+ Investeringar i befintlig portfölj	406
- Avyttringar
+/- Omklassificeringar ²⁾	739
+/- Värdeförändring orealiserad	$-1014$
+/- Värdeförändring realiserad
+/- Valutakursförändring	$-538$
Rörelsefastigheter, marknadsvärde (31 december, 2020)	9361

$^{\rm 1)}$ Avser förvärv av en hotellfastighet i Tyskland om 639 MSEK, förvärv av kompletterande lokaler till Jurys Inn Cardiff, samt justeringar av tidigare genomförda förvärv.
$^{\rm 2)}$ Avser omklassificering av två hotell

Investeringar

Under perioden januari-december 2020 uppgick investeringar i fastigheter och anläggningstillgångar, exklusive förvärv, till 907 (674) MSEK, varav 492 (412) MSEK för Förvaltningsfastigheter och 406 (257) MSEK för Rörelsefastigheter samt 9 (5) MSEK för huvudkontoret.

Vid utgången av det fjärde kvartalet 2020 uppgick beslutade investeringar för pågående och framtida projekt till motsvarande cirka 1 125 MSEK, varav cirka 790 MSEK förväntas genomföras under 2021. Därutöver tillkommer cirka 45 MSEK i underhåll.

Större projekt utgörs av Crowne Plaza Brussels Le Palace, NH Brussels Bloom, Hilton Brussels Grand Place, Doubletree by Hilton Montreal, Holiday Inn Brussels Airport, Hotel Berlin Berlin, Hotel Pullman Stuttgart Fontana, Dorint Parkhotel Bad Neuenahr, Holiday Inn Lübeck, NH Frankfurt Airport, NH Münich Airport, The Midland Manchester, Scandic Luleå, Quality Park Södertälje, Hotel Twentyseven samt investeringsprogrammet för gröna investeringar.

Finansiella effekter i MSEK av förändringar i vissa nyckelparametrar per den 31 december 2020

Förvaltningsfastigheter, påverkan verkligt värde	Förändring	Värdeeffekt
Direktavkastningskrav	$+/- 0.5$ pp	$-4222/+5076$
Valutakursförändring	$+/-1%$	$+/- 356$
Driftnetto*	$+/-1%$	$+/- 391(538)$
Förvaltningsfastigheter, intäktseffekt	Förändring	Intäktseffekt
RevPAR (antag 50/50-split mellan beläggning och pris)*	$+/-1%$	$+/-3(25)$
Rörelsefastigheter, intäktseffekt	Förändring	Intäktseffekt
RevPAR (antag 50/50-split mellan beläggning och pris)*	$+/-1%$	$+/-7(23)$
		Resultat före
Finansiell känslighetsanalys, resultateffekt	Förändring	värdeförändringar
Räntekostnad vid nuvarande räntebindning förändrat ränteläge	$+/-1\%$	$-/- 118$
Räntekostnad vid förändring av genomsnittlig räntenivå	$+/-1\%$	$-/- 316$
Omvärdering av räntederivat vid förskjutning av räntekurvor	$+/-1%$	$-/-868$

* Det lägte värdet avser utfall 2020 och det högte värdet inom parentes avser normalår "pre-corona"

Genomsnittligt direktavkastningskrav, %

(31 december 2020)

Fastighetsvärdering
Pandox genomför interna värderingar av sin
hotellfastighetsportfölj och Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt
värde i enlighet med redovisningsstandard
IAS 40. Rörelsefastigheter redovisas till anskaffningsvärde minus avskrivningar och
anskaffningsvärde minus avskrivningar och
eventuella nedskrivningar. För
Rörelsefastigheter redovisas interna värderingar endast i informationssyfte vilka
ingår i EPRA NAV.

Värderingsmodellen består av en accepterad
och beprövad kassaflödesmodell, där framtida
kassaflöden som hotellfastigheterna förväntas kassaüloten som noteiliastigneterna forvantas
generera diskonteras med marknadens
avkastningskrav. Värderingen baseras på det
berörda hotellets affarsplan, vilken uppdateras
minst två gånger per år, och tar bland annat
hän hänsyn till utvecklingen inom de underliggande operatörsaktivtiteterna,
markhadsutvecklingen, avtalsläget, drifts-och
underhållsfrågor och investeringar som syftar
till att maximera hotellfastighetens kassaflöde
och avkast värderingarna är en viktig referenspunkt för
Pandox interna värderingar.

Pandox har vidutgången av det fjärde
kvartalet 2020 värderat hotellfastigheterna
enligt samma metod och modell som använts sedan börsnoteringen 2015.

Osäkerheten om pandemins påverkan på
framtida kassaflöden är fortsatt hög. Dels på
grund av osäkerhet kring gunua vosaceinet kung
vaccinationsprogram, smittspridning och
därtill relaterade myndighetsrestriktioner.
Dels på grund av osäkerhet om eventuella
bestående effekter av covid-19 på
samhällsekonomin och på hotellmarknaden
p parangus sinc. 1 andennas encencer parallel
direktavkastningskrav kan ännu inte med
rimlig säkerhet fastslås på grund av att
vägledande evidens i transaktionsmarknaden och för värdering av hotellfastigheter är otillräckliga.

Parametrar som påverkar värderingarna följs
noga och i takt med att effekterna av covid-19
klarnar kommer Pandox kunna uppskatta
direktavkastningskrav och framtida
kassaflöden med större precision.

På grund av covid-19 har endast ett 60-tal externa värderingar, som referenspunkt för
Pandox interna värderingar, genomförts
under året.

De externa värderingarna uppvisar stor
spridning både inom och mellan marknader, vilket speglar en fortsatt stor osäkerhet.
Genomförda externa värderingar ligger
sammantaget cirka 6 procent under Pandox ommanusgeteinigar – inom ett intervall om
cirka 0 till cirka –10 procent per land.
Hotellfastigheter i Norden uppvisar rocumus
genomgående en lägre differens och
spridning mellan Pandox och de externa
värderarnas värderingar, medan var en anas varierungar, medantor blotellfastigheter utanför Norden uppvisar en
större differens. Värderingsskillnaden för
hotellfastigheter utanför Norden förklaras i huvudsak av att de externa värderama har
höjt avkastningskravet på hotellfastigheter i baserat på antagandet om fortsattanegativa
effekter från covid-19. Se sidan 21 för
information om fastigheternas marknadsvärde per land.

Vid utgången av perioden uppgick belåningsgraden netto till 48,7 (46,0) procent. Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 23 880 (26 350) MSEK. EPRA NAV (substansvärde) uppgick till 30 813 (34 270) MSEK, motsvarande 167,60 (186,40) SEK per aktie. Likvida medel plus outnyttjade kreditfaciliteter uppgick till 5 221 (4 215) MSEK. Därutöver finns ytterligare kreditfaciliteter som, vid varje givet tillfälle, fullt ut täcker emitterad volym under Pandox företagscertifikatprogram.

Vid utgången av perioden uppgick låneportföljen, exklusive uppläggningskostnader för lån, till 31 629 (29 823) MSEK. Outnyttjade kreditfaciliteter uppgick till 2 599 (3 583) MSEK och emitterad volym under företagscertifikatprogrammet uppgick till 0 (1 688) MSEK.

Pandox har en fortsatt positiv och nära dialog med sina långivare om nyfinansiering, refinansiering samt nödvändiga anpassningar av villkor och kovenanter i befintliga kreditavtal med hänsyn till covid-19.

Kortfristiga kreditfaciliteter med en löptid mindre än ett år uppgår till 5 544 MSEK, varav 3 802 MSEK med förfall i december 2021. Pandox har samtliga kortfristiga kreditfaciliteter hos nordiska relationsbanker och konstruktiva diskussioner om refinansiering pågår.

Den genomsnittliga räntebindningstiden var 2,8 (3,8) år och den genomsnittliga räntan, som motsvarar räntenivån vid periodens slut, var 2,6 (2,6) procent, inklusive effekter av räntederivat, men exklusive uppläggningskostnaderna. Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 2,8 (3,3) år. Lånen säkerställs av en kombination av fastighetspanter och aktiepanter.

Förfall (MSEK)	Kreditlimiter ¹⁾
$\overline{1}$ år	5544
$1-2$ år	3750
	11 277
	11585
	568
$2-3$ år $3-4$ år $4-5$ år $>5$ år	1504
Summa	34228

För att minska valutaexponeringen i utländska investeringar strävar Pandox efter att finansiera den tillämpliga delen av investeringen i lokal valuta. Eget kapital säkras normalt inte eftersom Pandox strategi är att ha ett långsiktigt perspektiv på sina investeringar. Valutaexponeringen är i huvudsak av karaktären valutaomräkningseffekter.

	SEK	DKK	EUR ³	CHF	CAD	NOK	GBP	Summa
Summa kreditlimiter, MSEK ¹⁾	9900	1 908	15 2 7 9	450	484	1 1 5 4	5052	34 2 28
Summa räntebärande skulder. MSEK ¹⁾	7330	1908	15 2 5 9	450	476	1 1 5 4	5052	31 629
Andel skuld i valuta. %	23,2	6.0	48,2	1.4	1.5	3.6	16.0	100
Genomsnittlig ränta, % ²⁾	3.1	1.9	2.3	0.8	2.7	2.6	3.0	2.6
Genomsnittlig räntebindningstid, år	2.9	0.5	3.1	0.2	0.1		3.3	2.8
Verkligt värde fastigheter, MSEK ¹⁾	14573	3383	27 377	728	146	3036	9300	59542

46,0 47,2 48,0 48,5 48,7 0 10 20 30 40 50 60 Kv4 2019 Kv1 2020 Kv2 2020 Kv3 2020 Kv4 2020

16 11 33 34 2 4 0 10 20 30 40 <1 år 1-2 år 2-3 år 3-4 år 4-5 år >5 år

För att hantera ränterisk och öka förutsägbarheten i Pandox resultat används räntederivat, framförallt ränteswappar. I slutet av perioden uppgick räntederivaten brutto till 22 395 MSEK och räntederivaten netto till 17 441 MSEK, vilket även utgör den räntesäkrade delen av Pandox låneportfölj. Cirka 51 procent netto av Pandox låneportfölj var därmed säkrad mot ränterörelser på längre perioder än ett år.

	Total räntebindning			Räntebindning derivat
Löptid (MSEK)	Belopp $1$	Andel, %	Volym	Andel, %	Genomsnittsränta derivat, %
$< 1$ år	16894	53	2705	16	1,4
$1-2$ år	2466	8	2466	14	1,0
2–3 år	1383	4	1383	8	3,1
3-4 år	150	0	150
4–5 år	275		275		$-0.2$
$> 5$ år	10461	33	10461	60	0,6
Summa	31 6 29	100	17441	100	1,0

Derivatportföljen marknadsvärderas vid varje bokslut och värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Vid slutförfall har ett derivatkontrakts marknadsvärde upplösts i sin helhet och värdeförändringen över tid har därmed inte påverkat eget kapital.

Vid utgången av perioden uppgick marknadsvärdet netto för Pandox finansiella derivat till -798 (-577) MSEK.

Vid utgången av perioden uppgick de uppskjutna skattefordringarna till 631 (383) MSEK. Dessa utgörs främst av redovisat värde av skattemässiga underskottsavdrag som bolaget bedömer kan utnyttjas under de kommande räkenskapsåren och temporära värderingsskillnader för räntederivat.

De uppskjutna skatteskulderna uppgick till 4 307 (4 552) MSEK, vilka främst avser temporära skillnader mellan verkligt värde och skattemässigt värde avseende Förvaltningsfastigheter, samt temporära skillnader mellan redovisat värde och skattemässigt värde avseende Rörelsefastigheter.

17 november 2020 Pandox Hotellmarknadsdag 2020

23 oktober 2020 Delårsrapport januari-september 2020

För fullständiga pressmeddelanden se www.pandox.se.

Per 11 februari 2021 ingår Caroline Tivéus, Director of Sustainable Business, i Pandox ledningsgrupp.

Hyresgästen för Park Centraal Amsterdam har lämnat in en stämningsansökan mot dotterbolag till Pandox med krav på vissa temporära justeringar i existerande hyresavtal, framförallt avseende minimihyrans nivå. Domstolsförhandling förväntas inledas under det andra kvartalet 2021.

Dotterbolag till Pandox har lämnat in en stämningsansökan mot Köln Bonn Airport, som inte beviljat förlängning av en så kallad Heritage building right ("tomträtt") för hotellfastigheten Leonardo Hotel Köln Bonn Airport med 177 rum. En första muntlig förhandling i domstol hölls i slutet av januari 2021. Pandox bedömer möjligheterna till beslut, alternativt kompensation, till bolagets fördel som goda.

Som Pandox tidigare kommunicerat har företaget mottagit ett beslut från Skatteverket avseende koncernens internprissättning. Pandox har nu överklagat till Förvaltningsrätten och avvaktar ett avgörande som förväntas komma under 2021. Pandox vidhåller sin uppfattning att bolaget har följt gällande rätt. Pandox internprissättning skiljer sig inte från branschen i övrigt. Skatteverket är dock av uppfattningen att vinstallokeringen inte ska ske till det land där fastigheterna ligger och verksamheten bedrivs, utan i moderbolagets land, det vill säga Sverige. Pandox står fast vid att koncernens bolag följer och har följt gällande rätt för internprissättning och beskattning i de länder där koncernens bolag är verksamma. Pandox har beviljats anstånd från Skatteverket med anledning av osäkerheten kring utgången av ärendet. Pandox bedömer möjligheterna till beslut till bolagets fördel i högre instans som goda.

Vid utgången av perioden hade Pandox motsvarande 634 (1 460) heltidsanställda, baserat på antal arbetade timmar omvandlat till heltidsanställda. Av det totala antalet anställda var 587 (1 419) anställda inom segmentet Operatörsverksamhet och 47 (41) inom segmentet Fastighetsförvaltning samt central administration.

Pandox gröna investeringsprogram om 8 MEUR ligger fast, men tidsramen för slutförandet har förlängts från 2023 till 2024 på grund av praktiska förutsättningar hänförliga till covid-19. Investeringsprogrammet innefattar energi- och vattenreducerade projekt samt teknikinstallationer. Investeringsprogrammet förväntas generera en genomsnittlig avkastning om cirka 20 procent.

Aktiviteterna inom Pandox fastighetsägande företag administreras av personal som är anställda i moderbolaget, Pandox AB (publ). Kostnaderna för dessa tjänster faktureras Pandox dotterbolag. Faktureringen uppgick under perioden januari-december 2020 till 150 (122) MSEK och periodens resultat uppgick till -486 (2 313) MSEK. Vid utgången av perioden uppgick moderbolagets eget kapital till

8 603 (9 089) MSEK och den externa räntebärande skulden till 4 804 (6 305) MSEK, varav 3 294 (3 427) MSEK i form av långfristig skuld.

Moderbolaget genomför transaktioner med dotterbolag i koncernen. Sådana transaktioner omfattar i huvudsak allokering av centrala administrationskostnader samt räntor hänförliga till fordringar och skulder. Alla transaktioner med närstående sker till marknadsmässiga villkor.

Eiendomsspar AS äger 5,1 procent av 22 hotellfastigheter i Tyskland och 9,9 procent av ytterligare en hotellfastighet i Tyskland, vilka förvärvades av Pandox under 2015, 2016 och 2019. Pandox har ett förvaltningsavtal avseende Pelican Bay Lucaya Resort på Bahamas, som ägs av närstående till Helene Sundt AS respektive CGS

Holding AS. Under perioden januari-december 2020 uppgick intäkterna från Pelican Bay Lucaya till 0,5 (1,0) MSEK.

Pandox strävar efter lägsta möjliga finansieringskostnad och samtidigt begränsa företagets ränte-, valuta- och likviditetsrisker. Pandox utgångspunkt är att ökade finansieringskostnader till följd av rimliga ränteförändringar ofta kompenseras av högre rörelseintäkter genom en ökad ekonomisk aktivitet. Pandox har därutöver en låneportfölj med varierande förfallodatum och löptider med fast ränta där företaget ingår ränteswappavtal för att säkra räntenivån på en viss andel av skuldportföljen.

En betydande del av Pandox verksamhet bedrivs i länder utanför Sverige och företaget är exponerat mot förändringar i valutakurser. Pandox minskar valutaexponeringen i utländska investeringar framförallt genom att uppta lån i lokal valuta. De utländska verksamheterna har i huvudsak både intäkter och kostnader i lokal valuta vilket begränsar valutaexponeringen i löpande flöden.

Pandox strävar efter att ha en diversifierad låneportfölj sett till antalet långivare, koncentration samt löptid för att hantera likviditetsrisken.

Pandox finansiella risker och riskhantering beskrivs på sidorna 130–133 i årsredovisningen för 2019.

Pandox definierar risk som en osäkerhetsfaktor som kan påverka företagets förmåga att uppnå sina mål. Det är därför av största vikt för Pandox att kunna identifiera och värdera dessa osäkerhetsfaktorer.

Pandox strategi är att investera i hotellfastigheter med omsättningsbaserade hyresavtal med de bästa hotelloperatörerna, samt när så behövs kunna driva hotellverksamhet i egen regi. Givet denna strategi har Pandox klassificerat risker i fem kategorier: strategirisker, operativa risker, finansiella risker, omvärldsrisker och hållbarhetsrisker.

Pandox riskarbete beskrivs på sidorna 84–88 i avsnittet "Risker och riskhantering" i årsredovisningen för 2019.

Med hänsyn till det extraordinära läge som covid-19 innebär kan det inte uteslutas att en situation kan uppkomma där till exempel åtaganden och kovenanter i företagets kreditavtal inte efterlevs. I sådana fall finns flera åtgärder som kan göras för att, vid behov, läka eventuella avsteg, som till exempel inbetalning av räntekostnad på spärrat bankkonto, ändrade kovenanter, kovenantfri period eller vissa återbetalningar.

Utöver de effekter av covid-19 som beskrivs på sidan 3 har inga väsentliga förändringar i Pandox bedömning av risker skett efter publiceringen av årsredovisningen 2019.

Hotellbranschen är säsongsbunden till sin natur. De perioder som bolagets fastigheter redovisar högre intäkter varierar från fastighet till fastighet, främst beroende på läge och kundbas. Eftersom större delen av de kunder som bor på Pandox-ägda eller Pandox-drivna hotell är affärsresenärer, har bolagets totala intäkter historiskt sett varit högre under framförallt det andra kvartalet. Tidpunkten för semestrar och stora evenemang kan också påverka bolagets kvartalsresultat.

Den här rapporten innehåller uttalanden om framtiden. Sådana uttalanden är förknippade med risker och osäkerhet. Den faktiska utvecklingen och resultaten kan avvika betydligt från de förväntningar företaget ger uttryck för på grund av olika faktorer som till stor del ligger utanför Pandox kontroll.

Denna rapport ges även ut på engelska. Den svenska texten är giltig för alla syften. Om det skiljer mellan språkversionerna gäller den svenska lydelsen.

Stockholm den 11 februari 2021

Anders Nissen, VD

Pandox AB (publ) årsstämma 2021 hålls den 12 april 2021. Information om årsstämman och formerna för dess genomförande kommer att lämnas i kallelsen till årsstämman.

Pandox tillämpar European Securities and Markets Authoritys (ESMA) riktlinjer om Alternativa Nyckeltal. Riktlinjerna syftar till att göra alternativa nyckeltal i finansiella rapporter mer begripliga, tillförlitliga och jämförbara och därmed främja deras användbarhet. Med ett alternativt nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering; IFRS och Årsredovisningslagen. Avstämning av alternativa nyckeltal finns på sidorna 17–18.

Vid utgången av perioden uppgick det totala antalet aktier före och efter utspädning till 75 000 000 A-aktier och 108 849 999 B-aktier. För det fjärde kvartalet 2020 uppgick det viktade antalet aktier före och efter utspädning till 75 000 000 A-aktier och 108 849 999 B-aktier.

Pandox presenterar bokslutskommunikén för investerare, analytiker och media via en webbsänd telefonkonferens den 11 februari kl. 08:30 CET. Presentationen innehåller också en extern genomgång av nuläget på hotellmarknaden.

Delårsrapport och affärsläge
Anders Nissen VD, Liia Nõu CFO • Hotellmarknaden
Robin Rossmann, Managing Director International STR

Presentationsmaterial publiceras på www.pandox.se cirka 08:00 CET.

För att följa webcasten, gå till https://edge.media server.com/mmc/p/hfak4wwp. Här kan du även ställa skriftliga frågor.

För att delta i konferensen per telefon, vänligen anmäl dig via denna länk för åtkomst till telefonnummer: http://emea.directeventreg.com/registration/7799702

En inspelad version av presentationen kommer att finnas tillgänglig på www.pandox.se.

För ytterligare information vänligen kontakta:

Anders Nissen, VD +46 (o) 708 46 02 02

Liia Nõu, CFO +46 (0) 702 37 44 04

Anders Berg, SVP Head of Communications and IR +46 (0) 760 95 19 40

Denna information är sådan information som Pandox AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 11 februari 2021 kl. 07:00 CET.

Publicering av årsredovisning 2020	17 mars 2021
Årsstämma 2021	12 april 2021
Delårsrapport januari-mars 2021	27 april 2021
Delårsrapport januari-juni 2021	16 juli 2021
Delårsrapport januari-september 2021	27 oktober 2021
Bokslutskommuniké 2021	10 februari 2022

Mer information om Pandox finns på www.pandox.se.

Finansiella rapporter i sammandrag

Koncernens rapport över totalresultat i sammandrag		Okt-dec		Jan-dec
Belopp i MSEK Not	2020	2019	2020	2019
Intäkter Fastighetsförvaltning
$\overline{2}$ Hyresintäkter	523	784	2228	3017
Övriga fastighetsintäkter Intäkter Operatörsverksamhet $\overline{2}$	47 117	26 645	171 779	112 2424
Nettoomsättning	687	1455	3 1 7 8	5 5 5 3

$\overline{2}$ Kostnader Fastighetsförvaltning	$-92$	-94	$-381$	$-365$
$\overline{2}$ Kostnader Operatörsverksamhet	$-244$	$-536$	$-1182$	$-1993$
Bruttoresultat	351	825	1615	3 1 9 5

$\overline{2}$ - varav bruttoresultat Fastighetsförvaltning $\overline{2}$	478 $-127$	716 109	2018 $-403$	2764 431
- varav bruttoresultat Operatörsverksamhet
Central administration	-41	$-44$	$-171$	$-175$

Finansiella intäkter	$\mathbf{1}$	$-2$	$\overline{2}$	1
Finansiella kostnader	$-228$	$-232$	$-902$	$-866$
Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar	$-21$	$-21$	$-86$	$-81$
Resultat före värdeförändringar	62	526	458	2074
Värdeförändringar
Fastigheter, orealiserade $\overline{2}$	$-533$	396	$-1779$	1389
Fastigheter, realiserade $\overline{2}$	$\mathbf{0}$	$-41$	$\mathbf 0$	70
Derivat, orealiserade	109	444	$-221$	$-39$
Resultat före skatt	$-362$	1 3 2 5	$-1542$	3 4 9 4

Aktuell skatt	$-2$	59	$-57$	$-122$
Uppskjuten skatt	59	$-93$	191	$-672$
Periodens resultat	$-305$	1291	$-1408$	2700
Poster som kan komma att omföras till resultaträkningen
Nettoinvesteringssäkring av utländska verksamheter	$-100$	206	$-659$	520
Omräkningsdifferenser utländska verksamheter	$-696$	$-405$	$-351$	$-474$
	$-796$	$-199$	$-1010$	46

Periodens övrigt totalresultat	$-796$	$-199$	$-1010$	46

Periodens totalresultat	$-1101$	1092	$-2418$	2746
Moderbolagets aktieägare - andel av periodens resultat	$-300$	1297	$-1399$	2706
Innehav utan bestämmande inflytande - andel av periodens resultat	$-5$	-6	-9	$-6$

Moderbolagets aktieägare - andel av periodens totalresultat	$-1064$	1102	$-2379$	2749
Innehav utan bestämmande inflytande - andel av periodens totalresultat	-37	$-10$	$-39$	$-3$
Resultat per aktie före och efter utspädning, SEK	$-1,63$	7,30	$-7,61$	15,91

Rapport över finansiell ställning för koncernen i sammandrag	2020	2019
Belopp i MSEK Not	31 dec	31 dec
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Rörelsefastigheter	6872	6307
Inventarier/Inredning	502	554
Förvaltningsfastigheter	50 181	53 697
Uppskjutna långfristiga hyresfordringar hänförliga till nya temporära betalningsvillkor Nyttjanderätter	189 2926	3064
Uppskjuten skattefordran	631	383
Derivat ¹⁾	43	117
Andra långfristiga fordringar	36	34
Summa anläggningstillgångar	61 380	64 156

Omsättningstillgångar
Varulager	9	14
Aktuell skattefordran	95	106
Kundfordringar	180	367
Uppskjutna kortfristiga hyresfordringar hänförliga till nya temporära betalningsvillkor	250	$\overline{\phantom{000000000000000000000000000000000000$
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	110	288
Ovriga fordringar	169	250
Likvida medel	2622 3 4 3 5	632 1657
Summa omsättningstillgångar		65813
Summa tillgångar	64815
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital	460	460
Övrigt tillskjutet kapital	7525	7525
Reserver	$-714$	258
Balanserade vinstmedel inklusive periodens resultat	16 609	18 107
Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare	23880	26 350
Innehav utan bestämmande inflytande	208	156
Summa eget kapital	24 0 88	26 506

SKULDER
Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder ²⁾³⁾	26034	23 5 8 7
Ovriga långfristiga skulder	5	18
Långfristig leasingskuld	2901	3034
Derivat ¹⁾	841	694
Avsättningar	32	41
Uppskjuten skatteskuld	4307	4552
Summa långfristiga skulder	34 1 20	31926

Kortfristiga skulder
Avsättningar	139	97
Kortfristiga räntebärande skulder ²⁾³⁾	5418	6034
Kortfristig leasingskuld	27	30
Skatteskulder	118	109
Leverantörsskulder	179	304
Ovriga kortfristiga skulder	265	226
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	461	581 7381
Summa kortfristiga skulder Summa skulder	6607 40727	39 307
Summa eget kapital och skulder	64815	65813

¹⁾ Derivaten värderas till verkligt värde enligt Nivå 2-värdering enligt IFRS, baserat på indata som är observerbara, antingen direkt eller indirekt.
²⁾ De redovisade värdena för räntebärande skulder och andra finansi

Rapport över förändringar i koncernens eget kapital i sammandrag

Belopp i MSEK	Aktiekapital	Övrigt tillskjutet kapital	Omräknings- reserver	Omvärderings- reserv ³	Balanserade vinstmedel inkl periodens resultat	Summa	Innehav utan bestämmande inflytande	Totalt eget kapital
Ingående eget kapital 1 januari 2019	419	4556	46	169	16 188	21 3 78	160	21538
Periodens resultat					2706	2706	-6	2700
Ovrigt totalresultat			43		$\overline{\phantom{000000000000000000000000000000000000$	43		46
Nyemission ¹⁾	41	2969			$\overline{\phantom{000000000000000000000000000000000000$	3010	$\overline{\phantom{000000000000000000000000000000000000$	3010
Transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande					--		$-1$	$-1$
Utdelning					$-787$	$-787$		$-787$
Utgående eget kapital 31 december 2019	460	7525	89	169	18 10 7	26 3 50	156	26 50 6

Ingående eget kapital 1 januari 2020	460	7525	89	169	18 10 7	26 350	156	26 50 6
Periodens resultat			$\overline{\phantom{a}}$		$-1399$	$-1399$	-9	$-1408$
Övrigt totalresultat			$-980$		$\overline{\phantom{000000000000000000000000000000000000$	$-980$	$-30$	$-1010$
Förskjutning innehav utan bestämmande inflytande ²⁾			8		-99	$-91$	91
Utgående eget kapital 31 december 2020	460	7525	$-883$	169	16 609	23880	208	24 088

$^{\rm 1)}$ Nyemissionsbeloppet redovisas netto efter avdrag för transaktionskostnader om-39 MSEK.
$^{\rm 2)}$ Omföring från moderbolagets aktieägare till innehav utan bestämmande inflytande.
$^{\rm 3)}$ Avser verkligt värdeförändr

Rapport över koncernens kassaflöde i sammandrag	Okt-dec			Jan-dec
Belopp i MSEK	2020	2019	2020	2019
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Resultat före skatt	$-362$	1325	$-1542$	3494
Återföring av avskrivningar Realiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter	64 $\overline{\phantom{m}}$	51 $\mathbf 0$	238 $\overline{\phantom{000000000000000000000000000000000000$	195 $-96$
Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter Orealiserade värdeförändringar derivat	533 $-109$	$-396$ $-444$	1779 221	$-1389$ 39
Övriga poster som inte ingår i kassaflödet Betald skatt	56 $-3$	70 $-80$	$-38$ $-45$	84 $-208$
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital	179	526	613	2 1 1 9
Ökning/minskning rörelsefordringar Ökning/minskning rörelseskulder	224 $-125$	$-152$ $-78$	$-36$ $-117$	$-23$ $-162$
Förändringar av rörelsekapital	99	$-230$	$-153$	$-185$
Kassaflöde från den löpande verksamheten	278	296	460	1934
INVESTERINGSVERKSAMHETEN Investeringar i fastigheter och anläggningstillgångar	$-213$	$-251$	$-907$	$-674$
Avyttring av hotellfastigheter, netto likviditetspåverkan Förvärv av hotellfastigheter, netto likviditetspåverkan	$\overline{4}$	$-3$	$-689$	390 $-4901$
Förvärv av finansiella tillgångar	$\mathbf{1}$	$-3830$ $-1$	$-2$	$-3$
Kassaflöde från investeringsverksamheten	$-208$	$-4085$	$-1598$	$-5188$
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Nyemission		3049		3049
Emissionskostnader Upptagna lån	$\overline{\phantom{000000000000000000000000000000000000$ 1075	-39 4014	$\overline{\phantom{000000000000000000000000000000000000$ 9755	$-39$ 12 5 6 5
Amortering av skuld	$-757$	$-3116$	$-6664$	$-11584$
Garantiutdelning minoritet Utbetald utdelning	$-20$ $\overline{\phantom{0}}$	$-11$ $=$	$-20$ $\qquad \qquad$	$-11$ $-787$
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	298	3897	3071	3 1 9 3
Periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens början	368 2 3 0 9	108 530	1933 632	-61 674
Kursdifferens i likvida medel	$-55$	$-6$	57	19
Likvida medel vid periodens slut	2622	632	2622	632
Upplysningar om betalda räntor Erhållen ränta uppgick till	$\mathbf{1}$	$\mathbf 0$	$\overline{2}$	1
Betald ränta uppgick till Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar	$-191$ $-21$	$-201$ $-21$	$-819$ $-86$	$-782$ $-81$

Upplysningar om likvida medel vid periodens slut Likvida medel består av bankmedel.	2622	632	2622	632

Resultaträkning för moderbolaget i sammandrag		Okt-dec		Jan-dec
Belopp i MSEK	2020	2019	2020	2019
Nettoomsättning	34	30	150	122
Administrativa kostnader	$-53$	-65	$-219$	$-226$
Rörelseresultat	$-19$	$-35$	$-69$	$-104$

Resultat från andelar i koncernföretag		$\mathbf{0}$	$\overline{\phantom{000000000000000000000000000000000000$	2337
Övriga räntor och liknande resultatposter	$-120$	174	$-383$	376
Derivat, orealiserade	44	318	$-188$	$-58$
Resultat efter finansiella poster	$-95$	457	$-640$	2551

Bokslutsdispositioner		$-252$	1	$-252$
Resultat före skatt	$-94$	205	$-639$	2 2 9 9

Skatt på periodens resultat	$\Omega$	4	0	$\Omega$
Uppskjuten skatt	67	$-39$	153	14
Periodens resultat	$-27$	170	$-486$	2 3 1 3

Balansräkning för moderbolaget i sammandrag	2020	2019
Belopp i MSEK	31 dec	31 dec
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar	19443	21 702
Omsättningstillgångar	2621	119
Summa tillgångar	22 0 6 4	21821
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	8603	9089
Avsättningar	168	137
Långfristiga skulder	5866	3945
Kortfristiga skulder	7427	8650
Summa eget kapital och skulder	22 0 6 4	21821

Avstämning alternativa nyckeltal

Avstämning alternativa nyckeltal	Okt-dec		Jan-dec
Per aktie, belopp i SEK ¹⁾	2020	2019	2020	2019
Totalresultat per aktie, SEK
Andel av periodens totalresultat, moderbolagets aktieägare, MSEK	$-1064$	1 1 0 2	$-2379$	2749
Viktat genomsnittligt antal aktier före och efter utspädning	183 849 999	177 629 890	183 849 999	170 053 287
Totalresultat per aktie, SEK	$-5.79$	6.20	$-12.94$	16.17

Cash earnings per aktie, SEK
Andel av cash earnings, moderbolagets aktieägare, MSEK	134	660	669	2183
Viktat genomsnittligt antal aktier före och efter utspädning	183 849 999	177 629 890	183 849 999	170 053 287
Cash earnings per aktie, SEK	0.73	3,72	3,64	12.84

Substansvärde (EPRA NAV) per aktie, SEK
EPRA NAV (substansvärde), MSEK			30 813	34 270
Antal aktier vid periodens slut			183 849 999	183 849 999
Substansvärde (EPRA NAV) per aktie, SEK			167,60	186,40
Utdelning per aktie, SEK
Utdelning, MSEK
Antal aktier vid tillfället för utdelning			183 849 999	183 849 999
Utdelning per aktie, SEK 3)

Viktat genomsnittligt antal aktier före och efter utspädning	183 849 999	177 629 890	183 849 999	170 053 287
Antal aktier vid periodens slut	183 849 999	183 849 999	183 849 999	183 849 999

FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL
Antal hotell, periodens slut ²⁾			156	155
Antal rum, periodens slut ²⁾			35 0 60	34 685
WAULT, år			14.6	15.6
Marknadsvärde fastigheter, MSEK			59 542	63 469
Marknadsvärde Förvaltningsfastigheter, MSEK			50 181	53 697
Marknadsvärde Rörelsefastigheter, MSEK			9361	9772
RevPAR (Operatörsverksamhet) för jämförbara enheter till jämförbar valutakurs,	100	889	222	904
SEK

$^{\rm 1)}$ Totalt antal utestående aktier efter full utspädning uppgår till 183 849 999, varav 75 000 000 A-aktier och 108 849 999 B-aktier. Beräknat på totalt antal aktier för balansposter och viktat antal aktier för resul

Avstämning alternativa nyckeltal	Okt-dec		Jan-dec
Belopp i MSEK	2020	2019	2020	2019
Räntebärande nettoskuld Långfristiga räntebärande skulder Kortfristiga räntebärande skulder Uppläggningskostnader lån			26 0 34 5418 177	23 5 8 7 6034 202
Likvida medel			$-2622$	$-632$
Räntebärande nettoskuld			29 007	29 1 9 1
Belåningsgrad netto, % Räntebärande nettoskuld Marknadsvärde fastigheter			29 007 59 542	29 191 63 469
Belåningsgrad netto, %			48,7	46,0
Räntetäckningsgrad, ggr Resultat före värdeförändringar	62	526	458	2074
Räntekostnader	200	197	795	765
Avskrivningar	63	50	235	194
Räntetäckningsgrad, ggr	1,6	3,9	1,9	4.0
Genomsnittlig skuldränta vid slutet av perioden, % Genomsnittlig räntekostnad Långfristiga räntebärande skulder			811 26 0 34	782 23 5 8 7
Uppläggningskostnader lån			177	202
Kortfristiga räntebärande skulder Genomsnittlig skuldränta vid slutet av perioden, %			5418 2,6	6034 2,6
Se sidan 10-11 för en fullständig avstämning.
Investeringar, inkl. moderbolag exkl. förvärv	213	251	907	674
Driftnetto Fastighetsförvaltning
Hyresintäkter Övriga fastighetsintäkter	523 47	784 26	2 2 2 8 171	3017 112
Kostnader, exkl fastighetsadministration	$-35$	$-65$	$-215$	$-247$
Driftnetto Fastighetsförvaltning, före fastighetsadministration	535	745	2 1 8 4	2882
Fastighetsadministration Driftnetto Fastighetsförvaltning	$-57$ 478	$-29$ 716	$-166$ 2018	$-118$ 2764
Driftnetto Operatörsverksamhet
Intäkter Operatörsverksamhet Kostnader Operatörsverksamhet	117 $-244$	645 $-536$	779 $-1182$	2424 $-1993$
Bruttoresultat	$-127$	109	$-403$	431
Plus: Avskrivningar inkluderade i kostnader	63	50	235	194
Driftnetto Operatörsverksamhet EBITDA	$-64$	159	$-168$	625
Totalt bruttoresultat, från respektive segment	351	825	1615	3 1 9 5
Plus: Avskrivningar inkluderade i kostnader Operatörsverksamhet Minus: Central administration, exklusive avskrivningar	63 $-36$	50 $-41$	235 $-151$	194 $-158$
EBITDA	378	834	1699	3231
Cash earnings EBITDA	378	834	1699	3231
Plus: Finansiella intäkter	$\mathbf{1}$	$-2$	2	1
Minus: Finansiella kostnader Minus: Finansiella kostnader nyttjanderättstillgångar	$-228$ $-21$	$-232$ $-21$	$-902$ $-86$	$-866$ -81
Plus/Minus: Orealiserad omräkningseffekt banktillgodohavanden	$\mathbf{1}$	16	4	14
Minus: Aktuell skatt	$-2$	59	$-57$	$-122$
Cash earnings	129	654	660	2 1 7 7
EPRA NAV
Koncernens eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Plus: Omvärdering av Rörelsefastigheter			23 8 8 0 1998	26 3 5 0 2915
Plus: Verkligt värde finansiella derivat			798	577
Minus: Uppskjuten skattefordran, derivat			$-171$	$-123$
Plus: Uppskjuten skatteskuld EPRA NAV			4307 30813	4552 34 2 70

Tillväxt i EPRA NAV, i årstakt, % EPRA NAV hänförligt till moderbolagets aktieägare IB			34 270	27 4 7 6
EPRA NAV hänförligt till moderbolagets aktieägare UB			30 813	34 270
Återlagd utdelning, innevarande år Exklusive likvid nyemission			$\overbrace{\qquad \qquad }^{}$	787 $-3010$
Tillväxt i EPRA NAV, i årstakt, %		$\equiv$	$-10,1$	16,6

Om nyckeltal som inte definieras enligt IFRS

$\mathbf{I}$

Flera beskrivningar och analyser i denna delårsrapport presenterar utveckling och status på finansiella och aktierelaterade nyckeltal som inte definieras enligt IFRS (International Financial Reporting Standards) Vidstående alternativa finansiella nyckeltal ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. På sida 17 och 18 presenteras mått som inte definieras enligt IFRS, om inte annat anges, samt avstämning av måtten. Vidare återfinns även definitionerna av dessa mått på sidan 27.

Finansiell risk

Pandox äger, förvaltar och utvecklar hotellfastigheter samt driver hotell. Risktagandet uttrycks i en målsättning om en belåningsgrad netto på 45-60 procent, beroende på marknadsutvecklingen och rådande mändadett i Latingari.
Tripiligheter. Utöver belåningsgrad så är räntetäckningsgrad, genomsnittlig skuldränta och räntebärande nettoskuld relevanta kompletterande mått på Pandox finansiella risk

$\mathbf{\Omega}$

Tillväxt och lönsamhet

Pandox övergripande mål är att öka kassaflödet och fastighetsvärdet och därigenom skapa utrymme för
investeringar som stödjer Pandox fortsatta expansion. Eftersom Pandox både äger och driver hotellfastigheter
både äger och driver hotellfastigheter
behövs flera mått för att mäta benovs hera matt för att mata
företagets måluppfyllelse i detta
avseende. Tillväxt i cash earnings är Pandox primära fokus och det är också basen för vad som årligen skall delas ut
till aktieägarna, dvs 30–50 procent av cash earnings med en genomsnittlig utdelningsandel om cirka 40 procent över tid. Driftnetto skapar transparens och jämförbarhet mellan bolagets två
rörelsesegment samt med andra fastighetsbolag. EBITDA mäter Pandox samlade operativa lönsamhet på ett enhetligt sätt.

EPRA NAV (substansvärde) och eget kapital

Substansvärdet (EPRA NAV) är det samlade kapital Pandox förvaltar för sina aktieägares räkning. Pandox mäter långsiktigt substansvärde med utgångspunkt från balansräkningen justerat för poster som inte innebär någon utbetalning i närtid, som derivat och uppskjuten skatteskuld. Marknadsvärdet för Rörelsefastigheter ingår också i beräkningen. Se vidare sida 19.

Substansvärdet är det samlade kapital som företaget förvaltar åt sina ägare. Substansvärdet kan beräknas på olika sätt där framförallt tidsperspektivet och portföljens omsättningshastighet påverkar. Pandox har generellt ett industriellt och långsiktigt investeringsperspektiv.

Per 31 december 2020 redovisar Pandox även nyckeltalen EPRA NRV (Net reinstatement value), EPRA NTA (Net tangible assets) samt EPRA NDV (Net disposal value). Se sidan 27 för definitioner.

EPRA NRV är det långsiktiga substansvärdet och utgår från balansräkningen med justering av poster som ej innebär en utbetalning i närtid, såsom goodwill, finansiella derivat, uppskjuten skatteskuld samt övervärde Rörelsefastigheter (se sidan 9, Fastighetsvärdering, för mer information). EPRA NTA är detsamma som långsiktigt substansvärde med skillnaden att goodwill, som inte är hänförligt till uppskjuten skatt, skall återläggas samt att uppskjuten skatt kan marknadsvärderas med hänsyn till hur bolaget de senare åren genomfört fastighetstransaktioner. Då Pandox inte har någon goodwill samt har ett långsiktigt investeringsperspektiv medför det att värdet för NRV och NTA i Pandox fall blir detsamma. EPRA NDV är substansvärdet enligt eget kapital i balansräkningen med justering av goodwill (Pandox har ingen goodwill) och övervärde Rörelsefastigheter.

31 december 2020	Aktuella nyckeltal enligt EPRA							Hittills rapporterade nyckeltal
Belopp i MSEK	EPRA NRV	SEK/aktie ²⁾	EPRANTA	SEK/aktie ²⁾	EPRA NDV ¹	SEK/aktie ²	EPRA NAV	SEK/aktie ²
Koncernens eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare	23880	129.89	23880	129.89	23880	129.89	23880	129.89
Plus: Omvärdering av Rörelsefastigheter	1998	10.87	1998	10.87	1998	10.87	1998	10.87
Plus: Verkligt värde finansiella derivat	798	4.34	798	4.34	N/A	N/A	798	4.34
Minus: Uppskjuten skattefordran, derivat	$-171$	$-0.93$	$-171$	$-0.93$	N/A	N/A	$-171$	$-0.93$
Plus: Uppskjuten skatteskuld	4307	23.43	4307	23.43	N/A	N/A	4307	23.43
Summa	30813	167.60	30813	167.60	25878	140.76	30813	167.60

31 december 2019	Aktuella nyckeltal enligt EPRA							Hittills rapporterade nyckeltal
Belopp i MSEK	EPRA NRV	SEK/aktie ²⁾	EPRANTA	SEK/aktie ²⁾	EPRA NDV ¹	SEK/aktie ²⁾	EPRA NAV	SEK/aktie ²⁾
Koncernens eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare	26 3 5 0	143.32	26350	143.32	26 3 5 0	143.32	26 3 5 0	143.32
Plus: Omvärdering av Rörelsefastigheter	2915	15.85	2915	15.85	2915	15.85	2915	15,85
Plus: Verkligt värde finansiella derivat	577	3.14	577	3.14	N/A	N/A	577	3.14
Minus: Uppskjuten skattefordran, derivat	$-123$	$-0.67$	$-123$	$-0.67$	N/A	N/A	$-123$	$-0.67$
Plus: Uppskjuten skatteskuld	4552	24.76	4552	24.76	N/A	N/A	4552	24.76
Summa	34 2 70	186.40	34 2 70	186.40	29 265	159.18	34 2 70	186.40

Kvartalsdata

Rapport över totalresultat för koncernen i sammandrag		2020				2019
Belopp i MSEK	Okt-dec	Jul-sep	Apr-jun	Jan-mar	Okt-dec	Jul-sep	Apr-jun	Jan-mar
Intäkter Fastighetsförvaltning
Hyresintäkter	523	563	502	640	784	820	772	641
Övriga fastighetsintäkter	47	67	25	32	26	31	11	44
Intäkter Operatörsverksamhet	117	169	74	419	645	600	673	506
Nettoomsättning	687	799	601	1091	1455	1451	1456	1 1 9 1
Kostnader Fastighetsförvaltning	$-92$	$-99$	$-79$	$-111$	$-94$	$-90$	$-79$	$-102$
Kostnader Operatörsverksamhet	$-244$	$-266$	$-216$	$-456$	$-536$	$-491$	$-508$	$-458$
Bruttoresultat	351	434	306	524	825	870	869	631
Central administration	$-41$	$-41$	$-42$	$-47$	$-44$	$-40$	$-48$	$-43$
Finansnetto	$-227$	$-227$	$-220$	$-226$	$-234$	$-224$	$-202$	$-205$
Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar	$-21$	$-21$	$-22$	$-22$	$-21$	$-20$	$-21$	$-19$
Resultat före värdeförändringar	62	145	22	229	526	586	598	364
Värdeförändringar
Fastigheter, orealiserade	$-533$	$-315$	$-320$	$-611$	396	353	509	131
Fastigheter, realiserade	$\mathbf{0}$	$\Omega$			$-41$	110	$\mathbf{1}$
Derivat, orealiserade	109	51	$-22$	$-359$	444	$-211$	$-133$	$-139$
Resultat före skatt	$-362$	$-119$	$-320$	$-741$	1 3 2 5	838	975	356

Aktuell skatt	$-2$	$-17$	$-11$	$-27$	59	$-60$	$-75$	$-46$
Uppskjuten skatt	59	33	$-1$	100	$-93$	$-536$	$-140$	97
Periodens resultat	$-305$	$-103$	$-332$	$-668$	1291	242	760	407
Övrigt totalresultat	$-796$	46	$-920$	660	$-199$	$-250$	135	360
Periodens totalresultat	$-1101$	$-57$	$-1252$	$-8$	1092	$-8$	895	767

Rapport över finansiell ställning för koncernen i

sammandrag		2020				2019
Belopp i MSEK	$31$ -dec	30-sep	$30$ -jun	31-mar	$31$ -dec	30-sep	$30$ -jun	31-mar
TILLGÅNGAR
Fastigheter inklusive inventarier	57 555	59859	59 877	62 570	60 558	56759	54 543	54 371
Nyttjanderätter	2926	3071	3051	3 1 7 6	3064	2940	2957	2908
Övriga anläggningstillgångar	268	84	85	108	151	78	75	50
Uppskjuten skattefordran	631	559	570	546	383	765	540	539
Omsättningstillgångar	813	1261	1008	893	1025	832	1 1 9 2	657
Likvida medel	2622	2 3 0 9	2 2 9 8	1220	632	530	450	923
Summa tillgångar	64815	67 143	66889	68 5 13	65813	61904	59757	59 4 48

EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	24 088	25 189	25 24 6	26 498	26 50 6	22 405	22 413	22 3 0 5
Uppskjuten skatteskuld	4307	4407	4458	4623	4552	4879	3633	3544
Räntebärande skulder	31452	32 173	31981	31882	29621	29 15 8	28 541	28 2 6 6
Leasingskulder	2928	3073	3052	3 1 7 7	3064	2941	2957	2908
Icke räntebärande skulder	2040	2301	2 1 5 2	2 3 3 3	2070	2521	2 2 1 3	2425
Summa eget kapital och skulder	64815	67 143	66889	68 5 1 3	65813	61904	59757	59 4 48

Nyckeltal

	2020
Okt-dec	Jul-sep	Apr-jun	Jan-mar	Okt-dec	Jul-sep	Apr-jun	Jan-mar
478	531	448	561	716	761	704	583
$-64$	$-39$	-85	20	159	160	212	95
378	456	327	538	834	886	872	639
$-1.63$	$-0.56$	$-1.79$	$-3.63$	7.30	1.45	4.53	2.43
129	194	75	262	654	586	570	367
0.73	1.06	0.42	1,43	3.72	3.51	3,39	2.18
$-89$	$-81$	$-92$	$-30$	-4	4		$\mathsf{Q}$

	RevPAR-tillväxt (Operatörsverksamhet) för jämförbara enheter och						2019

		2020				2019
	$31$ -dec	30-sep	$30$ -jun	31-mar	31-dec	30-sep	30-jun	31-mar
Räntebärande nettoskuld. MSEK	29 007	30 056	29878	30862	29 19 1	28806	28 248	27 5 13
Belåningsgrad fastigheter, %	48.7	48.5	48.0	47.2	46.0	48.3	49.0	48.5
Räntetäckningsgrad, ggr	1.9	2.0	1.9	2.4	3.9	4,2	4,4	3.3
Marknadsvärde fastigheter, MSEK	59 542	62 0 22	62 2 5 9	65 345	63469	59 661	57 618	56713
EPRA NAV per aktie, SEK	167.60	175.33	177.32	186.97	186.40	184.03	173.83	170.5
WAULT (förvaltningsfastigheter), år	14.6	14.9	15.2	15.3	15.6	15.5	15.5	15.8

I slutet av perioden bestod Pandox fastighetsportfölj av 156 (155) hotellfastigheter med 35 060 (34 685) hotellrum i 15 länder, inräknat delmarknaderna England, Skottland, Wales och Nordirland.

Pandox huvudsakliga geografiska fokus är norra Europa. Tyskland (25 procent) är Pandox enskilt största geografiska marknad mätt som andel av fastighetsportföljens totala marknadsvärde följt av Sverige (24 procent), Storbritannien (15 procent), Belgien (6 procent) och Finland (6 procent).

136 av hotellfastigheterna hyrs ut till externa parter, vilket innebär att 84 procent av portföljens marknadsvärde täcks av externa hyreskontrakt. Pandox hyresgäster är välrenommerade hotelloperatörer med starka hotellvarumärken.

Per 31 december 2020 hade Förvaltningsfastigheter en viktad genomsnittlig kvarvarande hyresperiod (WAULT) på 14,6 år (15,6).

	Antal		Marknadsvärde (MSEK)
Fastighetsförvaltning	Hotell	Rum	Per land	I % av totalt	Per rum
Sverige	42	8788	14573	24	1,7
Tyskland	33	6876	11962	20	1,7
Storbritannien	19	4675	8512	14	1,8
Finland	13	2921	3851	6	1,3
Norge	14	2573	3036	5	1,2
Danmark	6	1442	2669	4	1,9
Österrike	2	639	1441	$\overline{2}$	2,3
Belgien	$\overline{2}$	519	870		1,7
Irland	$\overline{3}$	445	1366	$\overline{2}$	3,1
Schweiz	1	206	728		3,5
Nederländerna	1	189	1 1 7 3	$\overline{\phantom{a}}$	6,2
Summa Fastighetsförvaltning	136	29 2 7 3	50 181	84	1,7
Operatörsverksamhet
Belgien	7	1955	3266	5	1,7
Tyskland	5	1490	3085	5	2,1
Kanada	$\overline{c}$	952	1146	$\overline{2}$	1,2
Nederländerna	1	216	340		1,6
Storbritannien	$\overline{2}$	611	788		1,3
Danmark	$\overline{2}$	403	713		1,8
Finland	1	160	23	0	0,1
Summa Operatörsverksamhet	20	5787	9 3 6 1	16	1,6

Summa totalt	156	35 060	59 542	100	1,7

		Antal
Varumärke	Hotell	Rum	I % av totalt
Scandic	50	10 908	31
Jurys Inn	20	4410	13
Leonardo	18	3547	10
Hilton	7	2298	7
Radisson Blu	8	2033	6
Nordic Choice Hotels	11	1837	5
ΝH	7	1681
Dorint	5	1085	$\begin{array}{c} 5 \ 3 \ 2 \end{array}$
Mercure	4	760
Crowne Plaza	2	616	$\overline{c}$
Elite Hotels	$\overline{2}$	493	$\overline{1}$
Holiday Inn	$\overline{2}$	469	1
Novotel	$\overline{2}$	421	$\overline{1}$
InterContinental	$\mathbf{1}$	357	1
Maritim		316	$\mathbf{1}$
Indigo		284	1
Pullman		252	$\mathbf{1}$
Meininger	1	228
Best Western		103	0
Oberoende varumärken	12	2962	8
Totalt	156	35060	100

Omsättningsbaserat utan garanti

Fast

Egen drift

Pandox AB följer International Financial Reporting Standards (IFRS) - och tolkningarna (IFRIC) - så som de antagits av EU. Den här delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 "Delårsrapportering" samt "Årsredovisningslagen".

Moderbolagets delårsrapport har upprättats i enlighet med kapitel 9 Delårsrapport i Årsredovisningslagen. Moderbolaget tillämpar Årsredovisningslagen och RFR2 "Redovisning för juridiska personer". Enligt RFR2 ska en juridisk enhets moderbolag tillämpa alla IFRS-principer och tolkningar som EU antagit, inom den ram som definieras av Årsredovisningslagen, och ta hänsyn till kopplingen mellan redovisning och beskattning.

Nyttjanderätter och långfristig leasingskuld har justerat jämförelsesiffrorna retroaktivt avseende två tomträtter.

Delårsrapporten omfattar sidorna 1–25 och sidorna 26–28 utgör således en integrerad del av denna finansiella rapport.

De redovisningsprinciper som tillämpas överensstämmer med de som beskrivs i Pandox årsredovisning för 2019.

Pandox tillämpar IFRS 16 Leasing från 1 januari 2019 med prospektiv tillämpning.

Pandox rörelsesegment utgörs av verksamhetsgrenarna Fastighetsförvaltning och Operatörsverksamhet. Segment Fastighetsförvaltning förädlar och förvaltar fastigheter och tillhandahåller hotellokaler men även andra typer av lokaler till externa kunder i anslutning till hotellfastigheten. Operatörsverksamheten äger hotellfastigheter samt bedriver egen hotellverksamhet. Segmentet Operatörsverksamhet innefattar också ett förvaltningsavtal för en externt ägd hotellfastighet. Ej fördelade poster är poster som inte är hänförbara till ett specifikt segment eller är gemensamt för de två segmenten samt finansiella kostnader hänförliga till nyttjanderättstillgångar enligt IFRS 16. Segmenten är framtagna utifrån den rapportering som sker internt till företagsledning avseende utfall och ställning. Segmentsrapporteringen är uppställd utifrån de redovisningsprinciper som årsredovisningen i övrigt och summan av segmenten är lika med beloppen i koncernen. Scandic Hotels Group och Fattal Hotels Group är hyresgäster som, var för sig, står för mer än 10 procent av intäkterna.

För helåret 2020 uppgick de omsättningsbaserade intäkterna i Fastighetsförvaltning till 249 MSEK, varav 48 MSEK i det fjärde kvartalet.

Rörelsesegment	Fastighetsförvaltning		Operatörsverksamhet		Koncerngemensamt, samt ej fördelade poster		Totalt
Belopp i MSEK	Ky 4 2020	Kv 42019	Ky 4 2020	Ky 4 2019	Ky 4 2020	Kv 42019	Ky 4 2020	Ky 4 2019
Intäkter Fastighetsförvaltning Hyresintäkter samt övriga fastighetsintäkter Intäkter Operatörsverksamhet	570	810	117	645			570 117	810 645
Nettoomsättning	570	810	117	645	$\overline{\phantom{0}}$	$\overline{\phantom{000000000000000000000000000000000000$	687	1455
Kostnader Fastighetsförvaltning Kostnader Operatörsverksamhet	$-92$	$-94$ $\overline{\phantom{0}}$	$-244$	$-536$		$\overline{\phantom{000000000000000000000000000000000000$	$-92$ $-244$	$-94$ $-536$
Bruttoresultat	478	716	$-127$	109	$\overline{\phantom{000000000000000000000000000000000000$	$\overline{\phantom{000000000000000000000000000000000000$	351	825
Central administration					$-41$	$-44$	$-41$	$-44$
Finansiella intäkter						$-2$		$-2$
Finansiella kostnader					$-228$	$-232$	$-228$	$-232$
Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar					$-21$	$-21$	$-21$	$-21$
Resultat före värdeförändringar	478	716	$-127$	109	$-289$	$-299$	62	526
Värdeförändringar
Fastigheter, orealiserade	$-533$	396					$-533$	396
Fastigheter, realiserade Derivat, orealiserade	0	$-41$ $\overline{\phantom{0}}$			109	444	$\Omega$ 109	$-41$ 444
Resultat före skatt	$-55$	1071	$-127$	109	$-180$	145	$-362$	1 3 2 5
Aktuell skatt					$-2$	59	$-2$	59
Uppskjuten skatt					59	$-93$	59	$-93$
Periodens resultat	$-55$	1071	$-127$	109	$-123$	111	$-305$	1 2 9 1

Belopp i MSEK	Sverige	Danmark	Norge	Finland	Tyskland	Belgien	Storbritannien Irland	Övriga	Totalt
Nettoomsättning
– Fastighetsförvaltning	139	44		49	162	11	114	44	570
– Operatörsverksamhet	0		0		29	47	26	Ω	117
Marknadsvärde fastigheter	14573	3383	3036	3873	15 047	4136	10666	4828	59 542
Investeringar fastigheter	59	16	b	10	20	81	18		210
Förvärv fastigheter					-4			$-2$	$-4$
Redovisat värde Rörelsefastigheter	$-$	724	$\overline{\phantom{a}}$	26	1914	2535	878	1 286	7363
Totala anläggningstillgångar till redovisat värde exkl. uppskjuten skatt	15 182	3406	3038	4552	14455	3579	11514	4834	60 5 60

Belopp i MSEK	Sverige	Danmark	Norge	Finland	Tyskland	Belgien	Storbritannien Irland	Övriga	Totalt
Nettoomsättning
– Fastighetsförvaltning	222	54	49	85	169	17	163	51	810
– Operatörsverksamhet					152	281	70	133	645
Marknadsvärde fastigheter	14 940	3591	3455	4057	15 4 4 0	4625	12054	5.30	63469
Investeringar fastigheter	57	8	35	41	38	-99	29	48	355
Förvärv fastigheter				$\overline{\phantom{000000000000000000000000000000000000$	3567	$\overline{\phantom{a}}$	$-5$	$\overline{\phantom{a}}$	3562
Realiserad värdeförändring fastigheter	96							$\overline{\phantom{000000000000000000000000000000000000$	96
Redovisat värde Rörelsefastigheter				26	1973	2521	934	403	6857
Totala anläggningstillgångar till redovisat värde exkl. uppskjuten skatt	15 604	3604	3459	4763	14708	3463	12871	5 1 3 1	63 603

Rörelsesegment	Fastighetsförvaltning		Operatörsverksamhet			Koncerngemensamt, samt ei fördelade poster	Totalt
Belopp i MSEK	Kv 1-4 2020	Kv 1-4 2019	Kv 1-4 2020	Kv 1-4 2019	Kv 1-4 2020	Kv 1-4 2019	Kv 1-4 2020	Kv 1-4 2019
Intäkter Fastighetsförvaltning Hyresintäkter samt övriga fastighetsintäkter Intäkter Operatörsverksamhet	2399	3 1 2 9	779	2424	$\overline{\phantom{000000000000000000000000000000000000$	-	2399 779	3 1 2 9 2 4 2 4
Nettoomsättning	2 3 9 9	3 1 2 9	779	2 4 2 4	—	$\overline{\phantom{000000000000000000000000000000000000$	3 1 7 8	5553
Kostnader Fastighetsförvaltning Kostnader Operatörsverksamhet	$-381$	$-365$	$-1182$	$-1993$		-	$-381$ $-1182$	$-365$ $-1993$
Bruttoresultat	2018	2 7 6 4	$-403$	431		$\overline{\phantom{000000000000000000000000000000000000$	1615	3 1 9 5
Central administration				$\overline{\phantom{0}}$	$-171$	$-175$	$-171$	$-175$
Finansiella intäkter Finansiella kostnader Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar			$\overline{\phantom{000000000000000000000000000000000000$		$-902$ $-86$	$-866$ $-81$	$\overline{2}$ $-902$ $-86$	$\mathbf{1}$ $-866$ $-81$
Resultat före värdeförändringar	2018	2 7 6 4	$-403$	431	$-1157$	$-1121$	458	2074
Värdeförändringar Fastigheter, orealiserade Fastigheter, realiserade Derivat, orealiserade	$-1779$ 0	1389 70			$-221$	$-39$	$-1779$ $-221$	1389 70 $-39$
Resultat före skatt	239	4223	$-403$	431	$-1378$	$-1160$	$-1542$	3 4 9 4
Aktuell skatt Uppskjuten skatt	$\overline{\phantom{000000000000000000000000000000000000$		$\overline{\phantom{000000000000000000000000000000000000$		$-57$ 191	$-122$ $-672$	$-57$ 191	$-122$ $-672$
Periodens resultat	239	4223	$-403$	431	$-1244$	$-1954$	$-1408$	2700

Januari-december 2020

Belopp i MSEK	Sverige	Danmark	Norge	Finland	Tyskland	Belgien	Storbritannien Irland	Ovriga	Totalt
Nettoomsättning
– Fastighetsförvaltning	559	123	145	204	664	46	480	178	2399
- Operatörsverksamhet		Q			214	278	131	130	779
Marknadsvärde fastigheter	14573	3383	3036	3873	15 047	4136	10666	4828	59 542
Investeringar i fastigheter	192	43	36		92	240	108	70	898
Förvärv fastigheter	$\overline{\phantom{a}}$	__		$\overline{\phantom{a}}$	643	$\overline{\phantom{000000000000000000000000000000000000$	48	$-2$	689
Redovisat värde Rörelsefastigheter	$\overline{\phantom{m}}$	724	$\sim$	26	914	2535	878	286	7363
Totala anläggningstillgångar till redovisat värde exkl. uppskjuten skatt	15 182	3406	3038	4552	14 455	3579	11514	4834	60 5 60

Januari-december 2019

Belopp i MSEK	Sverige	Danmark	Norge	Finland	Tyskland	Belgien	Storbritannien Irland	Övriga	Totalt
Nettoomsättning
– Fastighetsförvaltning	915	235	219	312	550	56	652	190	3 1 2 9
– Operatörsverksamhet				43	544	1050	274	513	2424
Marknadsvärde fastigheter	14 940	3591	3455	4057	15 4 4 0	4625	12054	5307	63 469
Investeringar fastigheter	155	25	59	79	49	161	50	91	669
Förvärv fastigheter	$\overline{\phantom{a}}$	__		$\overline{\phantom{a}}$	4618		$-101$	377	4901
Realiserad värdeförändring fastigheter	96	$\overline{\phantom{a}}$						$\overline{\phantom{a}}$	96
Redovisat värde Rörelsefastigheter				26	1973	2521	934	1403	6857
Totala anläggningstillgångar till redovisat värde exkl. uppskjuten skatt	15 604	3604	3459	4763	14708	3463	12871	5 1 3 1	63 603

Not 3 Omklassificeringar, förvärv och avyttringar baserat på datum för tillträde respektive avträde

Omklassificieringar, förvärv och avyttringar

Datum	Hotellfastighet	Händelse
1 april 2020	Hotel Twentyseven	Omklassificering till Operatörsverksamhet
1 april 2020	Hotel Mavfair	Omklassificering till Operatörsverksamhet
31 mars 2020	Kontorsfastighet tillhörande Jurys Inn Cardiff	Förvärv Fastighetsförvaltning
31 januari 2020	Maritim Hotel Nürnberg	Förvärv Fastighetsförvaltning
11 december 2019	Sju hotellfastigheter i Tyskland	Förvärv Fastighetsförvaltning
3 december 2019	Två hotell i Tyskland och Nederländerna	Förvärv Operatörsverksamhet
2 september 2019	Hotell Hasselbacken	Avyttring Fastighetsförvaltning
1 juli 2019	Tre hotellfastigheter i Tyskland	Förvärv Fastighetsförvaltning

Not 4 Valutakurser

Valutakurser januari-december	Genomsnittskurs			Balansdagskurs
1 utländsk valuta = X SEK	2020	2019	Δ%	2020	2019	Δ%
Euro (EUR)	10,487	10.589	$-1\%$	10.038	10.434	$-4%$
Brittiska pund (GBP)	11,798	12.066	$-2\%$	11.087	12.215	$-10\%$
Danska kronor (DKK)	1.407	1.418	$-1\%$	1.349	1.397	$-4\%$
Norska kronor (NOK)	0.979	1.075	$-10%$	0.955	1.058	$-11\%$
Kanadensiska dollar (CAD)	6,860	7.131	$-4\%$	6.400	7.128	$-10%$
Schweizerfranc (CHF)	9.798	9.519	3%	9.254	9.573	$-2\%$

Pandox i korthet

Pandox är en ledande hotellfastighetsägare i norra Europa med fokus på större hotell på viktiga fritidsoch affärsdestinationer. Pandox hotellfastighetsportfölj omfattar 156 hotell med cirka 35 000 rum i 15 länder. Pandox verksamhet är organiserad i Fastighetsförvaltning, som omfattar hotellfastigheter med långa hyresavtal med marknadsledande hotelloperatörer, samt Operatörsverksamhet, som omfattar hotelloperatörsverksamhet som Pandox bedriver i sina helägda rörelsefastigheter. Pandox grundades 1995 och bolagets B-aktier är noterade på Nasdaq Stockholm.

Vision och affärsidé

Pandox vision är att vara ett av de ledande hotellfastighetsbolagen i världen. Pandox affärsidé är att äga hotellfastigheter och hyra ut dessa till starka hotelloperatörer under långa omsättningsbaserade hyresavtal. Pandox förmåga att agera genom hela hotellvärdekedjan både sänker risken och skapar nya affärsmöjligheter.

Strategi och affärsmodell

Pandox strategi och affärsmodell bygger på:

(1) Fokus på hotellfastigheter
(2) Stora hotellfastigheter i strategiska lägen
(3) Långa omsättningsbaserade hyresavtal med de främsta hotelloperatörerna
(4) Fastighetsportfölj av hög kvalitet med hållbart avtryck
(5) Geografisk diversifiering minskar svängningar
(6) Egen drift minskar risk

Övergripande mål

Pandox övergripande mål är att genom lönsam och ansvarsfull tillväxt skapa ett positivt bidrag till företagets intressenter.

(1) Öka värdet för Pandox aktieägare genom ett högre kassaflöde och substansvärde
(2) Skapa attraktiva hotellprodukter tillsammans med Pandox affärspartners
(3) Bidra till en positiv utveckling för Pandox medarbetare

Organisation och genomförande

Pandox är organiserat i två affärssegment. Dels Fastighetsförvaltning, där Pandox äger och hyr ut hotellfastigheter till externa operatörer under långa omsättningsbaserade hyresavtal, dels Operatörsverksamhet, där Pandox både äger hotellfastigheter och driver hotellverksamheten under externa eller egna varumärken.

Huvudkontor Pandox AB (publ) Box 15 101 20 Stockholm

Besöksadress

Vasagatan 11, plan 9 Stockholm

Tel: +46 8 506 205 50 www.pandox.se Org.nr 556030-7885

Då belopp har avrundats till MSEK summerar inte alltid tabellerna.

Räntebärande skulder, inklusive uppläggningskostnader för lån, minus likvida medel i förhållande till fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång.

Intäkter minus direkt relaterade kostnader för Fastighetsförvaltning.

Intäkter minus direkt relaterade kostnader för Operatörsverksamheten inklusive avskrivningar i Operatörsverksamheten.

EBITDA plus finansiella intäkter, minus finansiella kostnader, minus finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar enligt IFRS 16, minus aktuell skatt, justerat för eventuell orealiserad omräkningseffekt banktillgodohavanden.

Driftnetto motsvaras av bruttoresultat Fastighetsförvaltning.

Bruttoresultat Operatörsverksamhet plus avskrivningar inkluderade i kostnader Operatörsverksamhet.

Driftnetto Operatörsverksamhet i förhållande till totala intäkter Operatörsverksamhet.

Totalt bruttoresultat minus central administration (exklusive avskrivningar).

Redovisat eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare, inklusive återföring av derivat, uppskjuten skattefordran derivat, uppskjuten skatteskuld fastigheter samt omvärdering Rörelsefastigheter.

Redovisat eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare, inklusive omvärdering Rörelsefastigheter.

Genomsnittlig räntekostnad baserat på ränteförfall i respektive valuta i förhållande till räntebärande skulder.

Investeringar i anläggningstillgångar exklusive förvärv.

Långfristiga och kortfristiga räntebärande skulder plus uppläggningskostnader för lån, minus likvida medel och kortfristiga placeringar som likställs med likvida medel. Lång- och kortfristiga leasingskulder enligt IFRS 16 ingår inte.

Resultat före värdeförändringar plus räntekostnader och avskrivningar delat med räntekostnader. Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar enligt IFRS 16 ingår inte.

Ackumulerad procentuell förändring i EPRA NAV, med återlagd utdelning samt avdrag för emissionslikvid, för den närmast föregående tolvmånadersperioden.

Tillväxtmått som exkluderar effekter av förvärv, avyttringar och omklassificeringar samt valutakursförändringar.

EBITDA plus finansiella intäkter minus finansiella kostnader minus aktuell skatt, efter minoritetsandel, minus finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar enligt IFRS 16, justerat för eventuell orealiserad omräkningseffekt banktillgodohavanden, delat med det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier.

Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare delat med det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier.

EPRA NAV, NRV, NTA, NDV delat med det totala antalet utestående aktier efter utspädning vid periodens utgång.

Periodens totalresultat, hänförligt till moderbolagets aktieägare, delat med det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier efter utspädning vid periodens utgång.

Årets föreslagna/beslutade utdelning delat med det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier efter utspädning vid periodens utgång.

Det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier med hänsyn tagen till förändringar i antalet utestående aktier, före utspädning, under perioden.

Det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier med hänsyn tagen till förändringar i antalet utestående aktier, efter utspädning, under perioden.

Antal ägda hotellfastigheter vid periodens utgång.

Antal rum i ägda hotellfastigheter vid periodens utgång.

Marknadsvärdet för Förvaltningsfastigheter plus marknadsvärdet för Rörelsefastigheter.

Intäkter per tillgängliga rum, dvs totala intäkter från sålda rum delat med antalet tillgängliga rum. Jämförbara enheter definieras som hotellfastigheter som har ägts och drivits under hela den aktuella perioden och jämförelseperioden. Konstant valutakurs definieras som valutakursen för aktuell period och jämförelseperioden räknas om till denna valutakurs.

Genomsnittlig återstående hyrestid till förfall, för hela fastighetsportföljen, viktat efter avtalade hyresintäkter.

AI assistant

Pandox Earnings Release 2020

2956_10-k_2021-02-11_1bc6948f-675c-41fb-ae09-5e4931553db6.pdf

Fastighetsportfölj

Värdeförändring fastigheter

Värdeförändring Förvaltningsfastigheter

Investeringar

Genomsnittligt direktavkastningskrav, %

Finansiella rapporter i sammandrag

Rapport över förändringar i koncernens eget kapital i sammandrag

Om nyckeltal som inte definieras enligt IFRS

Finansiell risk

Tillväxt och lönsamhet

EPRA NAV (substansvärde) och eget kapital

Kvartalsdata

Rapport över finansiell ställning för koncernen i

Nyckeltal

Januari-december 2020

Januari-december 2019

Not 3 Omklassificeringar, förvärv och avyttringar baserat på datum för tillträde respektive avträde

Omklassificieringar, förvärv och avyttringar

Not 4 Valutakurser

Pandox i korthet

Vision och affärsidé

Strategi och affärsmodell

Övergripande mål

Organisation och genomförande

Besöksadress

AI assistant

Pandox — Earnings Release 2020

2956_10-k_2021-02-11_1bc6948f-675c-41fb-ae09-5e4931553db6.pdf

Fastighetsportfölj

Värdeförändring fastigheter

Värdeförändring Förvaltningsfastigheter

Investeringar

Genomsnittligt direktavkastningskrav, %

Finansiella rapporter i sammandrag

Rapport över förändringar i koncernens eget kapital i sammandrag

Om nyckeltal som inte definieras enligt IFRS

Finansiell risk

Tillväxt och lönsamhet

EPRA NAV (substansvärde) och eget kapital

Kvartalsdata

Rapport över finansiell ställning för koncernen i

Nyckeltal

Januari-december 2020

Januari-december 2019

Not 3 Omklassificeringar, förvärv och avyttringar baserat på datum för tillträde respektive avträde

Omklassificieringar, förvärv och avyttringar

Not 4 Valutakurser

Pandox i korthet

Vision och affärsidé

Strategi och affärsmodell

Övergripande mål

Organisation och genomförande

Besöksadress

More from Pandox

Pandox Earnings Release 2020