Pandox — Earnings Release 2017

Feb 15, 2018

• Intäkter från Fastighetsförvaltning uppgick till 571 (458) MSEK. Ökningen var 3 procent justerat för valutakurseffekter och jämförbara enheter.
• Driftnettot från Fastighetsförvaltning uppgick till 490 (368) MSEK. Ökningen var 6 procent justerat för valutakurseffekter och jämförbara enheter.
• Driftnettot från Operatörsverksamhet uppgick till 144 (130) MSEK. Ökningen var 25 procent justerat för valutakurseffekter och jämförbara enheter.
• EBITDA uppgick till 597 (464) MSEK.
• Periodens resultat uppgick till 1 183 (772) MSEK.
• Cash earnings uppgick till 482 (314) inkl. återbetald skatt samt finansiell intäkt om totalt cirka 31 MSEK.
• Resultat per aktie uppgick till 7,47 (5,08) SEK.
• Pandox tillkännagav och slutförde förvärv av hotellportfölj i Storbritannien och Irland för 680 MGBP (Not 4).

• Riktad kontant nyemission tillförde 1 480 MSEK före emissionskostnader.

• Intäkter från Fastighetsförvaltning uppgick till 2 202 (1 787) MSEK. Ökningen var 4 procent justerat för valutakurseffekter och jämförbara enheter.

• Driftnettot från Fastighetsförvaltning uppgick till 1 882 (1 495) MSEK. Ökningen var 4 procent justerat för valutakurseffekter och jämförbara enheter.
• Driftnettot från Operatörsverksamhet uppgick till 494 (439) MSEK. Ökningen var 28 procent justerat för valutakurseffekter och jämförbara enheter.
• EBITDA uppgick till 2 252 (1 817) MSEK.
• Periodens resultat uppgick till 3 148 (2 214) MSEK.
• Cash earnings uppgick till 1 660 (1 289) MSEK.
• Resultat per aktie uppgick till 19,89 (14,65) SEK.
• EPRA NAV per aktie uppgick till 144,54 (126,24) SEK.
• Styrelsen föreslår en utdelning om 4,40 (4,10) SEK per aktie, totalt 737 (646) MSEK.

*

2017 var året då Pandox på allvar etablerade sig som en fullfjädrad europeisk spelare genom en kombination av större förvärv och en god underliggande resultatutveckling. Pandox har nu lyft sin affärsposition till en ny nivå med exponering till fler, större och mer dynamiska hotellmarknader, baserat på företagets etablerade affärsmodell med omsättningsbaserade hyresavtal och ett aktivt ägande.

Pandox genomförde det fjärde kvartalet i ett rekordhögt affärstempo. I december förvärvades en portfölj med 21 hotellfastigheter i Storbritannien och Irland för cirka 7 700 MSEK samt tecknades tjugoåriga omsättningsbaserade hyresavtal för Hotel BLOOM! och Hotel Berlaymont i Bryssel med NH Hotels Group. Under samma månad genomförde Pandox också en riktad kontant nyemission samt avyttrade en butiksfastighet i Bryssel, vilket stärkte kassan med totalt cirka 1 800 MSEK.

Förvärvet av 21 hotellfastigheter i Storbritannien och Irland med Leonardo som operatörspartner är både kvartalets och årets enskilt viktigaste händelse. Förvärvet uppfyller samtliga Pandox strategiska förvärvskriterier och bidrar till att ytterligare diversifiera företagets geografiska intäktsbas. Hotellfastigheterna är av hög kvalitet, tillhör det lönsamma övre mellanprissegmentet och ger ett betydande resultatbidrag.

Med förvärvet lägger Pandox 20 nya hotellstäder till portföljen och uppnår en stark marknadsnärvaro i Storbritannien och Irland som är stora och dynamiska hotellmarknader. Portföljförvärvet tydliggör Pandox förmåga att kunna genomföra sin affärsstrategi i internationell konkurrens.

Som tidigare kommunicerats förväntas hotellportföljen bidra med cirka 450 MSEK i driftnetto 2018, vilket tillsammans med intäkts- och resultatbidragen från tidigare förvärv av Hilton London Heathrow Airport och Hotel Berlaymont lägger en god grund för lönsam tillväxt.

Parallellt med arbetet med förvärv, uthyrning och nyemission drev Pandox den befintliga portföljen framåt med kraft. Totalt driftnetto och total cash earnings ökade med 27 respektive 54 procent i det fjärde kvartalet. Justerat för valutakurseffekter och jämförbara enheter ökade driftnettot från Fastighetsförvaltning och Operatörsverksamhet med 6 respektive 25 procent. Drivkrafterna var välpresterande förvärv, ökad lönsamhet i både Fastighetsförvaltning och Operatörsverksamhet samt en överlag god efterfrågan på Pandox nyckelmarknader.

Särskilt starka marknader i kvartalet var Bryssel, Frankfurt, Helsingfors, Oslo och Montreal. Många regionstäder i Norden och Tyskland utvecklades också väl. I Köpenhamn och Stockholm minskade dock RevPAR med 7 respektive 3 procent. Underliggande efterfrågan i Stockholm var fortsatt god men kunde inte fullt ut kompensera för den ökning av hotellkapacitet, på cirka 6 procent, som framförallt skett i city under året. Ytterligare kapacitet kommer att tillföras Stockholm under 2018. I Köpenhamn förklaras nedgången i huvudsak av ett mycket starkt jämförelsekvartal 2016. Utsikterna för dansk ekonomi är goda och Köpenhamns attraktionskraft är fortsatt stark. Utmaningen i Köpenhamn är flera planerade större hotellöppningar de kommande åren med start i det andra kvartalet 2018.

Utsikterna för turism- och resemarknaden är långsiktigt positiva. För perioden 2017-2027 förväntar sig World Travel and Tourism Organisation (WTTC) en årlig tillväxt mätt i värde på 4 procent globalt. För 2018 förutspår United Nations World Tourism Organisation (UNWTO) en ökning av internationella ankomster på 3,5-4,5 procent i Europa.

Hotellefterfrågan i Europa var starkare än förväntat 2017. Vi går därmed in i 2018 på en högre nivå med överlag goda marknadsförutsättningar.

Den underliggande trenden är stabil men Pandox förväntar sig en mer ojämn marknadstillväxt på grund av kapacitetsökningar på vissa av företagets marknader.

Gjorda förvärv och viss organisk tillväxt drivet av marknad samt lönsamma investeringar i befintlig portfölj skapar förutsättningar för att öka cash earnings 2018. Påskens infallande väntas ha en viss negativ påverkan i det första kvartalet.

Styrelsen föreslår en utdelning om 4,40 (4,10) SEK per aktie för 2017. Utdelningsandelen är i den nedre delen av Pandox finansiella målintervall och skall ses i ljuset av fortsatt attraktiva förvärvsmöjligheter.

Pandox är en aktiv ägare med en affärsmodell som bygger på långsiktiga omsättningsbaserade hyresavtal med marknadens bästa operatörer. Om dessa förutsättningar saknas har Pandox lång erfarenhet av att driva hotellverksamhet i egen regi. Pandox specialistkompetens och effektiva ledningssystem ger möjligheter att göra affärer över hela hotellvärdekedjan.

• ¹⁴³ hotell
• ^{31 613} rum
• ¹⁵ länder
• 50 121 MSEK portföljvärde

Genom ett ökat kassaflöde och högre fastighetsvärde skapar Pandox aktieägarvärde över tid.

Pandox målsättning är en utdelningsandel på 40-60 procent av cash earnings 1) med en genomsnittlig utdelningsandel över tid på cirka 50 procent samt en belåningsgrad netto 2) på 45-60 procent.

Styrelsen föreslår en utdelning om 4,40 (4,10) SEK per aktie för 2017, vilket motsvarar 44 (50) procent av cash earnings. Den lägre utdelningsandelen jämfört med föregående år skall ses i ljuset av fortsatt attraktiva förvärvsmöjligheter. Vid utgången av perioden var belåningsgraden 50,8 (47,9) procent.

1) Definieras som EBITDA plus finansiella intäkter minus finansiella kostnader och aktuell skatt. 2) Definieras som räntebärande skulder minus likvida medel i förhållande till fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång.

En synkroniserad global ekonomisk tillväxt bidrog till en fortsatt god hotellefterfrågan både globalt och i Europa i kvartalet. För 2017 som helhet bidrog en jämnt fördelad tillväxt mellan länder och segment till en överraskande stark tillväxt i Europa.

På global nivå ökade det internationella resandet kraftigt under 2017. Enligt UNWTO ökade antalet internationella ankomster i Europa under året med cirka 50 miljoner. Det motsvarar en tillväxt på 8 procent, vilket är högt ur ett historiskt perspektiv.

1

Hotellmarknaden i USA visade robust tillväxt och RevPAR ökade med 4 procent. Beläggningen nådde rekordnivå 2017 trots färre internationella ankomster på grund av inreserestriktioner för vissa länder.

Kanada utvecklades väl och RevPAR ökade 3 procent drivet av hög ekonomisk aktivitet, en relativt svag valuta med ökad internationell efterfrågan som följd samt fortsatt begränsade kapacitetstillskott i marknaden. Montreal fortsatte sin goda trend och RevPAR ökade med 10 procent. Staden har under året gynnats av stark internationell efterfrågan och en tät eventkalender.

I Europa ökade RevPAR med 6 procent med stöd av både ökad efterfrågan och förbättrade snittpriser.

I Tyskland ökade RevPAR med 3 procent framförallt drivet av ett starkt företagssegment med kongresser och mässor. Berlin hade ett svagare kvartal på grund av Air Berlins konkurs. I Bryssel fortsatte återhämtningen med kraft i alla delsegment och RevPAR ökade med 20 procent. I London minskade RevPAR med 1 procent till följd av något färre internationella ankomster och vissa kapacitetstillskott. Den regionala hotellmarknaden i Storbritannien ökade RevPAR med 3 procent.

De nordiska länderna gynnades fortsatt av en god ekonomisk utveckling.

Helsingfors avslutade året starkt med en ökning i RevPAR om 14 procent. En förbättrad finsk ekonomi med ökad sysselsättning och konsumtion bidrog även till en god utveckling på flertalet regionala marknader.

I Oslo ökade RevPAR med 12 procent med stöd av förbättrade snittpriser och högre beläggning, delvis som en följd av kapacitetsuttag i marknaden genom tillfälliga stängningar av hotell på grund av renoveringar.

I Stockholm minskade RevPAR med 3 procent. Mönstret med en god underliggande efterfrågan bestod i det fjärde kvartalet men kunde inte fullt ut kompensera för den ökning av hotellkapacitet, på cirka 6 procent, som framförallt skett i city under året.

Köpenhamn mötte ett starkt jämförelsekvartal (stor internationell medicinkongress med 20 000 delegater i oktober 2016) och RevPAR minskade med 7 procent. Utsikterna för dansk ekonomi är goda och Köpenhamns attraktionskraft är fortsatt stark. Utmaningen i Köpenhamn är flera planerade större hotellöppningar de kommande åren, med start i det andra kvartalet 2018.

Intäkter från Fastighetsförvaltning uppgick till 571 (458) MSEK, en ökning med 25 procent drivet av en kombination av förvärvad och organisk tillväxt i hyresportföljen samt omklassificeringar. 20 förvärvade hotellfastigheter i Storbritannien och Irland ingår per 20 december 2017. Justerat för valutakurseffekter och jämförbara enheter ökade intäkterna med 3 procent.

Intäkter från Operatörsverksamhet uppgick till 528 (619) MSEK, en minskning med 15 procent, vilket speglar tidigare genomförda omklassificeringar (se sidan 9 för sammanställning). En förvärvad hotellfastighet i Storbritannien ingår per 20 december 2017. Justerat för valutakurseffekter och jämförbara enheter ökade intäkter och RevPAR med 10 respektive 11 procent.

Koncernens nettoomsättning uppgick till 1 099 (1 077) MSEK. Justerat för valutakurseffekter och jämförbara enheter ökade nettoomsättningen med 6 procent.

Driftnettot från Fastighetsförvaltning uppgick till 490 (368) MSEK, en ökning med 33 procent. Justerat för valutakurseffekter och jämförbara enheter ökade driftnettot med 6 procent.

Driftnettot från Operatörsverksamhet uppgick till 144 (130) MSEK, en ökning med 11 procent. Justerat för valutakurseffekter och jämförbara enheter ökade driftnettot med 25 procent.

Totalt driftnetto uppgick till 634 (498) MSEK, en ökning med 27 procent.

Kostnaderna för den centrala administrationen uppgick till -37 (-34) MSEK.

EBITDA uppgick till 597 (464) MSEK, en ökning med 29 procent.

De finansiella kostnaderna uppgick till -140 (-116) MSEK, vilket i huvudsak förklaras av ökade räntebärande skulder efter genomförda förvärv. De finansiella intäkterna uppgick till 14 (0) MSEK och inkluderar intäkt om 13 MSEK från avyttring av aktier i delägt bolag avseende kommersiell fastighet i Hafjell, Norge.

Resultat före värdeförändringar uppgick till 426 (309) MSEK, en ökning med 38 procent.

Orealiserade värdeförändringar för Förvaltningsfastigheter uppgick till 490 (413) MSEK och förklaras av en kombination av förbättrade underliggande kassaflöden och lägre direktavkastningskrav i jämförbar portfölj.

Realiserade värdeförändringar uppgick till 289 (0), varav 283 MSEK avser avyttring av butiksfastighet i Bryssel och 6 MSEK avyttring av avstyckad tomt i Hafjell, Norge.

Orealiserade värdeförändringar på derivat uppgick till 7 (116) MSEK.

Den aktuella skatten uppgick till 11 (-34) MSEK, inklusive återföring av extra skattekostnad om 18 MSEK hänförligt till ett positivt utfall efter överklagande av beslut om källskatt och eftertaxering i Tyskland gällande åren 2005-2007.

Uppskjuten skattekostnad uppgick till -40 (-32) MSEK.

Periodens resultat uppgick till 1 183 (772) MSEK och periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 1 188 (767) MSEK, vilket motsvarar 7,47 (5,08) SEK per aktie.

Cash earnings uppgick till 482 (314) MSEK, en ökning med 54 procent.

Intäkter från Fastighetsförvaltning uppgick till 2 202 (1 787) MSEK, en ökning med 23 procent drivet av en kombination av förvärvad och organisk tillväxt i hyresportföljen samt omklassificeringar. Totalt har 21 Förvaltningsfastigheter förvärvats under året (se sidan 9 för sammanställning). Justerat för valutakurseffekter och jämförbara enheter ökade intäkterna med 4 procent.

Intäkter från Operatörsverksamhet uppgick till 2 067 (2 158) MSEK, en minskning med 4 procent. Två Operatörsfastigheter har förvärvats och åtta Operatörsfastigheter har omklassificerats till Fastighetsförvaltning under året (se sidan 9 för sammanställning). Justerat för valutakurseffekter och jämförbara enheter ökade intäkter och RevPAR med 9 respektive 11 procent.

Koncernens nettoomsättning uppgick till 4 269 (3 945) MSEK. Justerat för valutakurseffekter och jämförbara enheter ökade nettoomsättningen med 6 procent.

Driftnettot från Fastighetsförvaltning uppgick till 1 882 (1 495) MSEK, en ökning med 26 procent. Justerat för valutakurseffekter och jämförbara enheter ökade driftnettot med 4 procent.

Driftnettot från Operatörsverksamhet uppgick till 494 (439) MSEK, en ökning med 13 procent trots omklassificeringar. Justerat för valutakurseffekter och jämförbara enheter ökade driftnettot med 28 procent.

Totalt driftnetto uppgick till 2 376 (1 934) MSEK, en ökning med 23 procent.

Kostnaderna för den centrala administrationen uppgick till -124 (-117) MSEK. Ökningen förklaras av företagets geografiska expansion.

EBITDA uppgick till 2 252 (1 817) MSEK, en ökning med 24 procent förklarat av ett ökat driftnetto för både Fastighetsförvaltning och Operatörsverksamhet.

De finansiella kostnaderna uppgick till -534 (-457) MSEK. Ökningen förklaras framförallt av ökade räntebärande skulder efter förvärv. De finansiella intäkterna uppgick till 15 (1) MSEK och inkluderar intäkt om 13 MSEK från avyttring av aktier i delägt bolag avseende kommersiell fastighet i Hafjell, Norge.

Resultat före värdeförändringar uppgick till 1 563 (1 214) MSEK, en ökning med 29 procent.

Orealiserade värdeförändringar för Förvaltningsfastigheter uppgick till 1 625 (1 301) MSEK och förklaras av en kombination av förbättrade underliggande kassaflöden och lägre direktavkastningskrav i jämförbar portfölj.

Realiserade värdeförändringar uppgick till 289 (159), varav 283 MSEK avser avyttring av butiksfastighet i Bryssel och 6 MSEK avyttring av avstyckad tomt i Hafjell, Norge.

Orealiserade värdeförändringar på derivat uppgick till 173 (-39) MSEK.

Den aktuella skatten uppgick till -73 (-72) MSEK inklusive återföring av extra skattekostnad om totalt 47 MSEK, varav 29 MSEK hänförligt till ett positivt utfall efter överklagande av ett eftertaxeringsbeslut i Sverige och 18 MSEK hänförligt till ett positivt utfall efter överklagande av beslut om källskatt och eftertaxering i Tyskland gällande åren 2005-2007.

Den underliggande ökningen av aktuell skatt förklaras framförallt av positiva resultat efter förvärv i Tyskland, Österrike och Nederländerna samt att förlustavdrag i Danmark och Finland har konsumerats.

Uppskjuten skattekostnad uppgick till -429 (-349) MSEK.

Periodens resultat uppgick till 3 148 (2 214) MSEK och periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 3 140 (2 201) MSEK, vilket motsvarar 19,89 (14,65) SEK per aktie.

Cash earnings uppgick till 1 660 (1 289) MSEK, en ökning med 29 procent.

2017 2016

0

	Kv 4	Kv4	Helår	Helår
MSEK	2017	2016	2017	2016
Totalt bruttoresultat	589	459	2 2 0 6	1787
– varav bruttoresultat Fastighetsförvaltning	490	368	1882	1495
– varav bruttoresultat Operatörsverksamhet	99	91	324	292
Driftnetto Fastighetsförvaltning
- Driftnetto motsvarar bruttoresultat	490	368	1882	1495
Driftnetto Operatörsverksamhet
- Bruttoresultat	99	91	324	292
– Plus: Avskrivningar inkluderade i kostnader,	45	39	170	147
Operatörsverksamhet
– Driftnetto Operatörsverksamhet	144	130	494	439
Totalt driftnetto	634	498	2 3 7 6	1934
Central administration, exklusive avskrivningar	$-37$	-34	$-124$	$-117$
EBITDA	597	464	2 2 5 2	1817

MSEK	Kv 4 2017	Kv4 2016	Helår 2017	Helåı 2016
Hyresintäkter	549	433	2121	1717
Övriga fastighetsintäkter	22	25	81	70
Kostnader, exklusive fastighetsadministration	-66	-68	$-247$	$-212$
Driftnetto, före fastighetsadministration	506	390	1956	1575
Fastighetsadministration	$-16$	$-22$	$-74$	$-80$
Bruttoresultat	490	368	1882	1495
Driftnetto, efter fastighetsadministration	490	368	1882	1495

Hyresintäkter och övriga fastighetsintäkter uppgick till 571 (458) MSEK och driftnettot uppgick till 490 (368) MSEK, en ökning med 25 respektive 33 procent.

20 nya hotellfastigheter under varumärket Jurys Inn i Storbritannien och Irland ingår per 20 december 2017 (se sidan 13). Scandic Grand Place i Bryssel med 100 rum omklassificerades till Operatörsverksamhet per 1 december 2017.

Justerat för valutakurseffekter och jämförbara enheter ökade totala hyresintäkter och driftnetto med 3 respektive 6 procent.

Utvecklingen i jämförbar hyresportfölj var positiv med stöd av en bred efterfrågan och ökade snittpriser. Finland, Norge och Tyskland levererade den högsta hyrestillväxten i kvartalet. Enskilda städer med en särskilt god hyresutveckling var Helsingfors, Oslo, Düsseldorf, Frankfurt och Hannover.

I Stockholm som helhet var hyrorna oförändrade, där marginella ökningar i Stockholm Norr och Söder kompenserade för en marginell minskning i Stockholm City. Mönstret med en positiv underliggande efterfrågan bestod i kvartalet men kunde inte fullt ut kompensera för den ökning av hotellkapacitet, på cirka 6 procent, som framförallt skett i city under året.

I Köpenhamn minskade hyresintäkterna till följd av ett mycket starkt jämförelsekvartal 2016 när det var en stor internationell medicinkonferens.

Tillväxten i regionstäder i hyresportföljen var totalt sett stabil.

Hotel BLOOM! och Hotel Berlaymont omklassificerades till Fastighetsförvaltning den 1 februari 2018 under tidigare kommunicerade hyresavtal med NH Hotels Group. Den samlade effekten, mätt i årstakt, för affärssegmentet uppskattas till cirka 50 MSEK i ökat driftnetto.

Den 31 december 2017 hade Förvaltningsfastigheter en viktad genomsnittlig kvarvarande hyresperiod (WAULT) på 15,6 år (31 december 2016: 13,9). Ökningen förklaras av nya omsättningsbaserade hyresavtal med Leonardo i Storbritannien och Irland.

Övrigt

MSEK	Kv 4 2017	Kv 4 2016	Helår 2017	Helår 2016
Intäkter	528	619	2067	2 1 5 8
Kostnader	$-429$	$-528$	$-1743$	$-1866$
Bruttoresultat	99	91	324	292
Plus: Avskrivningar inkluderade i kostnader	45	39	170	147
Driftnetto	144	130	494	439

Intäkterna från Operatörsverksamhet uppgick till 528 (619) MSEK, en minskning med 15 procent och förklaras framförallt av tidigare genomförda omklassificeringar.

Hilton Garden Inn London Heathrow Airport i Storbritannien ingår per 20 december 2017. Scandic Grand Place i Bryssel med 100 rum omklassificerades till Operatörsverksamhet per 1 december 2017 och har sedan dess varit stängt för renovering. Hotellet öppnar åter under det första halvåret 2018.

Driftnetto uppgick till 144 (130) MSEK, en ökning med 11 procent drivet av en god tillväxt och högre lönsamhet i Bryssel samt en positiv utveckling i portföljen i övrigt.

Justerat för valutakurseffekter och jämförbara enheter ökade intäkter och driftnetto med 9 respektive 25 procent med Bryssel som primär drivkraft.

Driftnettomarginalen ökade till 27,3 (21,0) procent till följd av underliggande resultatförbättringar och den högre lönsamheten i återstående hotell efter omklassificeringar.

Justerat för valutakurseffekter och jämförbara enheter ökade RevPAR med 11 procent. Hotel BLOOM! och Hotel Berlaymont omklassificerades till Fastighetsförvaltning den 1

februari 2018 under tidigare kommunicerade hyresavtal med NH Hotels Group. Den samlade effekten, mätt i årstakt, för affärssegmentet uppskattas till cirka 200 MSEK i minskade intäkter och 50 MSEK i minskat driftnetto.

Omklassificeringar Datum
1 februari 2018 Hotel BLOOM! Operatörsverksamhet	Fastighetsförvaltning
Hotel Berlaymont 1 februari 2018 Operatörsverksamhet	Fastighetsförvaltning
Scandic Grand Place 1 december 2017 Fastighetsförvaltning	Operatörsverksamhet
Scandic Prince Philip Operatörsverksamhet 1 juni 2017	Fastighetsförvaltning
Scandic Hafjell 1 juni 2017 Operatörsverksamhet	Fastighetsförvaltning
Scandic Lillehammer Operatörsverksamhet 1 maj 2017	Fastighetsförvaltning
Scandic Sluseholmen Operatörsverksamhet 1 mai 2017	Fastighetsförvaltning
Scandic Kista Stockholm 11 april 2017 Operatörsverksamhet	Fastighetsförvaltning
Scandic Valdres* 4 april 2017 Operatörsverksamhet	Fastighetsförvaltning
4 april 2017 Scandic Sørlandet* Operatörsverksamhet	Fastighetsförvaltning
Meininger Copenhagen 1 januari 2017 Operatörsverksamhet	Fastighetsförvaltning
1 september 2016 Fastighetsförvaltning Meetingpoint Hafjell	Operatörsverksamhet
Thon Hotel Sørlandet* Fastighetsförvaltning 28 maj 2016	Operatörsverksamhet
1 januari 2016 Fastighetsförvaltning Thon Hotel Fagernes*	Operatörsverksamhet
Förvärv Datum	Segment
20 hotellfastigheter i Storbritannien 20 december 2017 Fastighetsförvaltning och Irland
Hilton Garden Inn London 20 december 2017 Operatörsverksamhet Heathrow
Hilton London Heathrow Airport Fastighetsförvaltning 31 augusti 2017
Hotel Berlaymont Brussels Operatörsverksamhet 29 mai 2017
19 december 2016 Sju hotellfastigheter i Europa Fastighetsförvaltning
Hilton Grand Place Brussels Operatörsverksamhet 10 oktober 2016
Datum Avyttringar	Segment
Operatörsverksamhet Grand Hotel Oslo 25 april 2017	Kontrakt avslutat
Åtta hotellfastigheter i Sverige 31 mars 2016 Fastighetsförvaltning

Fastighetsportfölj

Värdeförändring fastigheter

I slutet av perioden hade Pandox fastighetsportfölj ett marknadsvärde på totalt 50 121 (38 233) MSEK, varav 42 548 (30 163) MSEK för Förvaltningsfastigheter och 7573 (8070) MSEK för Rörelsefastigheter. Marknadsvärdet för Rörelsefastigheter redovisas endast i informationssyfte och ingår i EPRA NAV.

Totalt under året har 23 hotellfastigheter förvärvats, varav 21 avser Fastighetsförvaltning och 2 avser Operatörsverksamhet. Åtta hotellfastigheter i Norden har omklassificerats till Fastighetsförvaltning och en hotellfastighet i Bryssel har omklassificerats till Operatörsverksamhet. Därutöver har en butiksfastighet i Operatörsverksamhet avyttrats. Rörelsefastigheter redovisas till anskaffningsvärde minus avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Vid utgången av perioden hade Rörelsefastigheter ett redovisat värde på 5 668 (6 415) MSEK.

Värdeförändring Förvaltningsfastigheter

	MSEK
Förvaltningsfastigheter, ingående balans (1 januari, 2017)	30 163
+ Förvärv 4	8395
+ Investeringar i befintlig portfölj	425
- Avyttringar
+/- Omklassificeringar 1	1496
+ Årets omvärdering av materiella anläggningstillgångar i totalresultatet 1	112
+/-Värdeförändring orealiserad	1649
+/-Värdeförändring realiserad 5	6
+/-Valutakursförändring	303
Förvaltningsfastigheter, utgående balans (31 december, 2017)	42 548

Värdeförändring Rörelsefastigheter, redovisas endast i informationssyfte

	MSEK
Rörelsefastigheter, marknadsvärde (1 januari, 2017)	8070
$+$ Förvärv $^3$	712
+ Investeringar i befintlig portfölj	289
- Avyttringar 2	$-207$
+/- Omklassificeringar 1	$-1608$
+/-Värdeförändring orealiserad	155
+/-Värdeförändring realiserad 6	42
+/-Valutakursförändring	121
Rörelsefastigheter, marknadsvärde (31 december, 2017)	7573

$^1$ Avser omklassificering av totalt åtta hotellfastigheter till Fastighetsförvaltning, varav en i kv 1 och sju i kv 2 2017. $^2$ Avser avyttring av inventarier Grand Hotel Oslo kv 2 2017 samt butiksfastighet i Bryssel k

a Avser förvärv av Silken Berlaymont 29 maj 2017 och Hilton Garden Inn London Heathrow 20 dec 2017.
Å Avser förvärv av Hilton London Heathrow Airport 31 aug 2017 och 20 hotellfastigheter i Storbritannien och Irland 20 dec ⁵ Avser avyttring del av fastighet Hafjell i kv 4 2017

⁶ Avser avyttring butiksfastighet i Bryssel kv 4 2017.

Investeringar

Under perioden januari-december 2017 uppgick investeringar i befintlig portfölj, exklusive förvärv, till 714 (433) MSEK, varav 425 (173) MSEK avsåg Förvaltningsfastigheter och 289 (260) MSEK Rörelsefastigheter.

Vid utgången av perioden uppgick beslutade investeringar för framtida projekt till motsvarande cirka 870 MSEK, varav större projekt utgörs av Hyatt Regency Montreal, Hotel Berlin Berlin, Jurys Inn Belfast, Hotel BLOOM!, NH Vienna Airport, Hotel Berlaymont, Leonardo Wolfsburg City, Hilton Grand Place Brussels, Scandic Park Stockholm och InterContinental Montreal samt det gemensamma investeringsprogrammet med Scandic Hotels Group för 19 hotellfastigheter i Norden.

Känslighetsanalys (MSEK)

Finansiella effekter av förändringar i vissa nyckelparametrar per den 31 december 2017:

Förvaltningsfastigheter, påverkan verkligt värde	Förändring	Värdeeffekt
Direktavkastningskrav	$+/-0,5pp$	$-3504/ +4194$
Valutakursförändring	$+/-1\%$	$+/- 280$
Driftnetto	$+/-1%$	$+/-404$
Förvaltningsfastigheter, intäktseffekt	Förändring	Intäktseffekt
RevPAR (antag 50/50-split mellan beläggning och pris)	$+/-1%$	$+/- 22$
Rörelsefastigheter, intäktseffekt	Förändring	Intäktseffekt
RevPAR (antag 50/50-split mellan beläggning och pris)	$+/-1%$	$+/-16$
		Resultat före
Finansiell känslighetsanalys, resultateffekt	Förändring	värdeförändringar
Räntekostnad vid nuvarande räntebindning förändrat ränteläge	$+/-1%$	$-/- 100$
Räntekostnad vid förändring av genomsnittlig räntenivå	$+/-1\%$	$-/- 265$
Omvärdering av räntederivat vid förskjutning av räntekurvor	$+/-1%$	$-/- 640$

Genomsnittligt direktavkastningskrav, % (31 december 2017)

Fastighetsvärdering

Pandox genomför interna värderingar av
sin hotellfastighetsportfölj och Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde i enlighet med
redovisningsstandard IAS 40. Rörelsefastigheter redovisas till
anskaffningsvärde minus avskrivningar och eventuella nedskrivningar.
Marknadsvärdet för Rörelsefastigheter redovisas endast i informationssyfte och ingår i EPRA NAV.

Värderingsmodellen består av en accepterad och beprövad
kassaflödesmodell, där framtida kassaflöden som hotellfastigheterna förväntas generera diskonteras. var varitas generena amitentenas.
Värderingen baseras på det berörda vardningen vasculas på det ocupad
hotellets affärsplan, vilken uppdateras
minst två gånger per år, och tar bland
annat hänsyn till utvecklingen inom de underliggande operatörsaktiviteterna. underliggarde operatorsakuviteter.
marknadsutvecklingen, avtalsläget,
drifts- och underhållsfrågor och investeringar som syftar till att maximera hotellfastighetens kassaflöde och avkastning på lång sikt

Externa värderingar av alla fastigheter Externa variaciniga av ana rasage
genomförs varje år av oberoende
fastighetsvärderare. De externa värderarna genomför en mer djupgående inspektion minst var tredje år eller om
fastigheten genomgått stora förändringar. De externa värderingarna är
en viktig referenspunkt för Pandox interna värderingar.

I det fjärde kvartalet har Pandox externvärderat en fjärdedel av portföljen.
De externa värderingarna ligger väl i linje med och bekräftar Pandox interna ..................
värderingar

För en översikt av fastighetsportföljens sammansättning per segment, geografi
och varumärke se sidan 24.

Vid utgången av perioden uppgick belåningsgraden netto till 50,8 (47,9) procent. Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 18 845 (15 081) MSEK. EPRA NAV (substansvärde) uppgick till 24 211 (19 883) MSEK, motsvarande 144,54 (126,24) SEK per aktie. Likvida medel plus outnyttjade långfristiga kreditfaciliteter uppgick till 3 319 (2 232) MSEK.

Vid utgången av perioden uppgick låneportföljen till 26 473 (18 831) MSEK. Outnyttjade långfristiga kreditfaciliteter uppgick till 2 320 (1 715) MSEK.

Pandox har under det fjärde kvartalet genomfört refinansiering och nyfinansiering om totalt motsvarande cirka 10 140 MSEK som en del av genomförandet av tidigare kommunicerat förvärv i Storbritannien och Irland.

Den genomsnittliga räntebindningstiden var 2,6 (2,8) år och den genomsnittliga räntan, som motsvarar räntenivån vid periodens slut, var 2,6 (2,6) procent, inklusive effekter av ränteswapar. Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 3,3 (3,0) år. Lånen säkerställs av en kombination av fastighetspanter och aktiepanter.

För att hantera ränterisk och öka förutsägbarheten i Pandox resultat används räntederivat, framförallt ränteswapar. I slutet av perioden hade Pandox räntederivat till ett belopp av 14 347 MSEK och cirka 52 procent av Pandox låneportfölj var säkrad mot ränterörelser på längre perioder än ett år.

	Räntebindning					Derivat
(MSEK)	Krediter	Derivat	Belopp	Andel. %	Volvm	Andel, %	Genomsnitts- ränta derivat. % 1
$< 1$ år	26473	$-13651$	12822	48	697	5	3,4
$1-2$ år		1440	1440	5	1440	10	1,2
2-3 år		2784	2784	11	2784	19	1,9
3-4 år		2678	2678	10	2678	19	1,4
4-5 år		2424	2424	9	2424	17	1,0
> 5 år		4324	4324	16	4324	30	1,4
Totalt/netto/snitt	26 473	0	26 473	100	14 347	100	1,6

För att minska valutaexponeringen i utländska investeringar strävar Pandox efter att finansiera den tillämpliga delen av investeringen i lokal valuta. Eget kapital säkras normalt inte eftersom Pandox strategi är att ha ett långsiktigt perspektiv på sina investeringar. Valutaexponeringen är i huvudsak av karaktären valutaomräkningseffekter.

									Andel	Ränta
Förfall (MSEK) 1	SEK	DKK	EUR	CHF	CAD	NOK	GBP	Totalt	%	$\frac{9}{6}$ 2
2018	3099	689	3637	436	503	691	3768	12822	48	4.0
2019	125	$\overline{\phantom{000000000000000000000000000000000000$	714			601	$\overline{\phantom{m}}$	1 4 4 0	5	1.0
2020	1400	503	882				$\overline{\phantom{000000000000000000000000000000000000$	2784	11	2.0
2021	1250	$\overline{\phantom{a}}$	1428					2678	10	1,2
2022	250	529	1645					2424	9	1.0
2023 och senare	1 2 0 0	$\overline{\phantom{a}}$	2 2 3 6				888	4324	16	1.4
Totalt	7324	1721	10541	436	503	1 2 9 1	4656	26 473	100	2.6
Andel förfall i valuta. %	27.7	6.5	39.8	1.6	1,9	4.9	17.6	100
Genomsnittlig ränta, %	3,1	2.1	2,3	0.8	3.0	2.9	2.9	2.6
Genomsnittlig	2,2	2.3	3.4	0.2	0.1	0.9	2.2	2.6
räntebindningstid år
Verkligt värde	14539	3345	19826	695	.208	3037	7470	50121
fastigheter

Pandox använder räntederivat för att uppnå önskad ränteförfallostruktur. Derivatportföljen marknadsvärderas vid varje bokslut och värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Vid slutförfall har ett derivatkontrakts marknadsvärde upplösts i sin helhet och värdeförändringen över tid har därmed inte påverkat eget kapital.

Den 31 december 2017 uppgick marknadsvärdet netto för Pandox finansiella derivat till -563 (-735) MSEK. Förändringen i kvartalet förklaras i huvudsak av en uppgång i marknadsräntan.

Förfall (MSEK)	Kapitalbindning 2	Ränta, lån 1	Nettoränta. ränteswappar, negativt värde 1	Delsumma ränta	Nettoränta. ränteswappar, positivt värde 1	Total ränta
2018	2345	26	26	52		52
2019	5756	76	11	87	0	87
2020	5425	82	61	143	3	146
2021	4768	75	34	109	4	113
2022	7630	173	31	203		205
2023 och senare	549	13	53	66	18	84
$T$ otalt	26177	カカち	216	661	つワ	687

Vid utgången av perioden uppgick de uppskjutna skattefordringarna till 613 (748) MSEK. Dessa utgör redovisat värde av skattemässiga underskottsavdrag som bolaget bedömer kan utnyttjas under de kommande räkenskapsåren och temporära värderingsskillnader för räntederivat.

De uppskjutna skatteskulderna uppgick till 3 026 (2 582) MSEK, vilka avser temporära skillnader mellan verkligt värde och skattemässigt värde Förvaltningsfastigheter, samt temporära skillnader mellan redovisat värde och skattemässigt värde Rörelsefastigheter.

10 november 2017	Delårsrapport januari-september 2017
13 december 2017	Pandox ingår hyresavtal i Bryssel
13 december 2017	Pandox förvärvar hotellportfölj i Storbritannien och Irland
14 december 2017	Pandox genomför riktad kontant nyemission
20 december 2017	Pandox slutför förvärv av hotellportfölj i Storbritannien och Irland
29 december 2017	Pandox avyttrar butiksfastighet i Bryssel

För fullständiga pressmeddelanden se www.pandox.se.

Två hotellfastigheter omklassificerades per den 1 februari 2018 till Fastighetsförvaltning enligt tidigare avtal med NH Hotels Group.

Den 31 december 2017 hade Pandox motsvarande 1 130 (1 477) heltidsanställda. Av det totala antalet anställda var 1 096 (1 443) anställda inom segmentet Operatörsverksamhet och 34 (34) inom segmentet Fastighetsförvaltning samt central administration.

Aktiviteterna inom Pandox fastighetsägande företag administreras av personal som är anställda i moderbolaget, Pandox AB (publ). Kostnaderna för dessa tjänster faktureras Pandox dotterbolag. Faktureringen uppgick under perioden januari-december 2017 till 101 (65) MSEK och resultatet uppgick till 30 (438) MSEK.

I slutet av perioden uppgick moderbolagets eget kapital till 4 556 (3 712) MSEK och den räntebärande skulden till 6 638 (5 085) MSEK, varav 5 803 (4 997) MSEK i form av långfristig skuld.

Moderbolaget genomför transaktioner med dotterbolag i koncernen. Sådana transaktioner omfattar i huvudsak allokering av centrala administrationskostnader samt räntor hänförliga till fordringar och skulder. Alla transaktioner med närstående sker till marknadsmässiga villkor.

Eiendomsspar AS äger 5,1 procent av 21 hotellfastigheter i Tyskland och 9,9 procent av ytterligare en hotellfastighet i Tyskland, vilka förvärvades av Pandox under 2015 och 2016. Avvecklingen av det temporära minoritetsaktieägande om 5,1 procent för två hotellfastigheter i Österrike har fördröjts och avses slutföras under det första halvåret 2018.

Pandox har förvaltningsavtal för nio hotell i Oslo samt för Pelican Bay Lucaya Resort på Bahamas, vilka ägs av Eiendomsspar AS eller dotterbolag till Eiendomsspar AS samt närstående till Helene Sundt AS respektive CGS Holding AS. I det fjärde kvartalet uppgick intäkter för de nio förvaltningsavtalen till 0,9 (1,0) MSEK samt intäkter från Pelican Bay Lucaya till 0,2 (0,4) MSEK.

Pandox tillämpar European Securities and Markets Authoritys (ESMA) riktlinjer om Alternativa Nyckeltal. Riktlinjerna syftar till att göra alternativa nyckeltal i finansiella rapporter mer begripliga, tillförlitliga och jämförbara och därmed främja deras användbarhet. Med ett alternativt nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering; IFRS och Årsredovisningslagen. Riktlinjerna är obligatoriska för finansiella rapporter som offentliggörs efter 3 juli 2016. Avstämning av alternativa nyckeltal finns tillgängliga på sidorna 21–22.

Under omorganiseringen kommer Leonardo att driva samtliga Jurys Inn-hotell, varav Pandox 20 förvaltningsfastigheter genom managementavtal, och Pandox ersättning kommer motsvara omsättningsbaserade hyresavtal, inklusive garanterad minimihyra och fastighetsåtaganden. Dessa avses ersättas av omsättningsbaserade hyresavtal senast vid omorganisationens slutförande.

Vid utgången av perioden uppgick det totala antalet aktier före och efter utspädning till 75 000 000 A-aktier och 92 499 999 B-aktier. För helår 2017 uppgick det viktade antalet aktier före och efter utspädning till 75 000 000 A-aktier och 82 856 163 B-aktier. För det fjärde kvartalet 2017 uppgick det viktade antalet aktier före och efter utspädning till 75 000 000 A-aktier och 83 913 042 B-aktier.

Pandox strävar efter att uppnå lägsta möjliga finansieringskostnader samtidigt som ränte-, valuta- och låneriskerna begränsas.

Pandox strävar efter att hantera risken för att förändrade räntor ska påverka Pandox resultat negativt. Pandox mål är att hantera ränteexponeringen så att ökade kostnader till följd av rimliga ränteförändringar kompenseras av högre intäkter. Pandox strävar efter att uppnå målet genom att ha en låneportfölj med varierande förfallodatum och löptider med fast ränta.

Pandox har även utvecklat och implementerat system och rutiner i syfte att stödja kontinuerlig uppföljning och rapportering av ränteexponering. Pandox ingår ränteswapavtal för att säkra räntenivån på en viss andel av skuldportföljen.

Pandox balansräkning och resultaträkning är exponerade mot förändringar i värdet på den svenska kronan, eftersom en betydande del av koncernens tillgångar är noterade i utländsk valuta. Pandox strävar efter att säkra en del av exponeringen genom lån i lokal valuta där koncernen har sina tillgångar.

Pandox strävar efter att hantera risken att det kan vara svårt att få tillgång till extern finansiering. Pandox mål är att ingå långfristiga ramavtal.

Pandox strävar efter att där så är möjligt centralisera alla lån till moderbolaget för att uppnå flexibilitet och administrativa fördelar.

Pandox verksamhet och marknader är utsatta för vissa risker som ligger helt eller delvis utanför Pandox kontroll och som kan påverka Pandox verksamhet, finansiella ställning och verksamhetsresultat. Dessa direkta och indirekta risker är desamma för Koncernen och Moderbolaget, med den skillnaden att Moderbolaget inte har ett direkt eget engagemang i hotelloperatörsverksamheten. Riskerna är desamma både på kort och på lång sikt.

Riskfaktorer innefattar bland annat följande sektorrisker och verksamhetsrisker: (1) Värdet på Pandox tillgångar är utsatt för makroekonomiska fluktuationer och likviditeten på fastighetsmarknaden kan minska. (2) Pandox är utsatt för risker i verksamheten när det gäller att ompositionera och omvandla hotellfastigheter. (3) Pandox kostnader för att underhålla och förbättra sina existerande fastigheter kan bli högre än estimerat. (4) Pandox kan misslyckas med att identifiera och förvärva lämpliga hotellfastigheter. (5) Pandox kan från tid till annan förvärva nya hotellfastigheter, vilket är förenat med risker. (6) Pandox kan i framtiden misslyckas med att behålla och rekrytera nyckelpersonal. (7) Pandox är beroende av utomstående hotelloperatörers renommé, varumärke, förmåga att framgångsrikt bedriva sina verksamheter och finansiella ställning. (8) Pandox är exponerat för miljörisker. (9) Pandox är exponerat för fluktuerande räntenivåer. (10) Pandox är exponerat för risken att inte kunna refinansiera sina låneavtal när de förfaller till betalning. (11) Pandox är utsatt för vissa risker som är vanligt förekommande inom hotellbranschen vilka ligger utanför Bolagets kontroll. (12) Hotellbranschen präglas av intensiv konkurrens och Pandox kan bli oförmöget att konkurrera effektivt i framtiden. (13) Nya affärsmodeller kan komma att påverka hotellbranschen. (14) Framväxten av internetbaserade resebyråer (Online Travel Agencies, "OTA:s"), kan ha en väsentlig negativ inverkan på Bolagets verksamhet och lönsamhet. (15) Integration och omorganisering av förvärv.

Hotellbranschen är säsongsbunden till sin natur. De perioder som bolagets fastigheter redovisar högre intäkter varierar från fastighet till fastighet, främst beroende på läge och kundbas. Eftersom större delen av de kunder som bor på Pandox-ägda eller Pandox-drivna hotell är affärsresenärer, har bolagets totala intäkter historiskt sett varit högre under framförallt det andra kvartalet. Tidpunkten för semestrar och stora evenemang kan också påverka bolagets kvartalsresultat.

Pandox AB (publ) är ett svenskt aktiebolag (organisationsnummer 556030–7885) med säte i Stockholm. Pandox bildades 1995 och företagets B-aktier är sedan den 18 juni 2015 noterade på Nasdaq Stockholm.

Den här rapporten innehåller uttalanden om framtiden. Sådana uttalanden är förknippade med risker och osäkerhet. Den faktiska utvecklingen och resultaten kan avvika betydligt från de förväntningar vi ger uttryck för här, på grund av olika faktorer som till stor del ligger utanför Pandox kontroll.

Denna rapport ges även ut på engelska. Den svenska texten är giltig för alla syften. Om det skiljer mellan språkversionerna gäller den svenska lydelsen.

Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.

Stockholm den 15 februari 2018.

Anders Nissen, VD

Årsstämma 2018	9 april 2018
Delårsrapport kv 1 2018	24 april 2018
Delårsrapport kv 1-2 2018	13 juli 2018
Delårsrapport kv 1-3 2018	25 oktober 2018

Mer information om Pandox och vår finansiella kalender finns på www.pandox.se.

Pandox presenterar delårsrapporten för institutionella investerare, analytiker och media via en webbsänd telefonkonferens den 15 februari kl. 09:00 CET.

För att följa presentationen online gå till http://media.fronto.com/cloud/pandox/180215. För att delta i telefonkonferensen och ställa frågor, vänligen ring in på något av nedanstående telefonnummer cirka tio minuter före presentationsstart. Presentationsmaterialet görs tillgängligt på www.pandox.se cirka kl. 08:00 CET.

SE: +46 (0)8 503 36 434 UK LocalCall: 08444933800 US LocalCall: 16315107498 Conference ID: 1796999

En inspelad version av presentationen kommer att finnas tillgänglig på www.pandox.se.

För ytterligare information vänligen kontakta:

Anders Nissen, VD +46 (o) 708 46 02 02

Liia Nõu CFO +46 (0) 702 37 44 04

Anders Berg Head of Communications and IR +46 (0) 760 95 19 40

Denna information är sådan information som Pandox AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 15 februari 2018 kl. 07:00 CET.

Finansiella rapporter i sammandrag

Koncernens rapport över totalresultat i sammandrag

	Not	Kv4 2017	Kv4 2016	Helår 2017	Helår 2016
MSEK
Intäkter Fastighetsförvaltning
Hyresintäkter	2	549	433	2 1 2 1	1717
Övriga fastighetsintäkter		22	25	81	70
Intäkter Operatörsverksamhet	2	528	619	2067	2158
Nettoomsättning		1099	1077	4269	3945
Kostnader Fastighetsförvaltning	2	-82	-90	$-321$	$-292$
Kostnader Operatörsverksamhet	$\overline{2}$	$-429$	$-528$	$-1743$	$-1866$
Bruttoresultat		589	459	2206	1787
– varav bruttoresultat Fastighetsförvaltning	2	490	368	1882	1495
– varav bruttoresultat Operatörsverksamhet	$\overline{2}$	99	91	324	292
Central administration		-37	$-34$	$-124$	$-117$
Finansiella intäkter		14		15	1
Finansiella kostnader		$-140$	$-116$	$-534$	$-457$
Resultat före värdeförändringar		426	309	1563	1214
Värdeförändringar
Fastigheter, orealiserade	2	490	413	1625	1301
Fastigheter, realiserade	$\overline{2}$	289		289	159
Derivat, orealiserade		7	116	173	-39
Resultat före skatt		1212	838	3650	2635
Aktuell skatt		11	$-34$	$-73$	$-72$
Uppskjuten skatt		$-40$	$-32$	$-429$	$-349$
Periodens resultat		1183	772	3148	2214
Övrigt totalresultat
Poster som inte kan omföras till periodens resultat
Årets omvärdering av materiella anläggningstillgångar				112
Skatt hänförlig till poster som inte kan omföras till periodens resultat				$-25$
			$\overline{\phantom{0}}$	87
Poster som kan komma att omföras till periodens
resultat
Omräkningsdifferenser utländska verksamheter		$-196$	18	$-272$	359
		$-196$	18	$-272$	359
Periodens övrigt totalresultat		$-196$	18	$-185$	359
Periodens totalresultat		986	790	2963	2573
Moderbolagets aktieägare - andel av periodens resultat		1188	767	3140	2 2 0 1
Innehav utan bestämmande inflytande - andel av		$-5$	5	8	13
periodens resultat
Moderbolagets aktieägare - andel av periodens totalresultat		987	787	2950	2556
Innehav utan bestämmande inflytande - andel av
periodens totalresultat		$-1$	3	13	17
Resultat per aktie före och efter utspädning, kr		7,47	5,08	19,89	14,65

Rapport över finansiell ställning för koncernen i sammandrag

MSEK	31 dec 2017	31 dec 2016
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Rörelsefastigheter	5246	5984
Inventarier/Inredning	423	431
Förvaltningsfastigheter	42548	30 163
Uppskjuten skattefordran	613	748
Derivat 2	11	1
Andra långfristiga fordringar	26	22
Summa anläggningstillgångar	48 867	37 349
Omsättningstillgångar
Varulager	10	16
Aktuell skattefordran	40	11
Kundfordringar	167	249
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	395	262
Ovriga fordringar	67	25
Likvida medel	999	517
Tillgångar som innehas för försäljning	1367
Summa omsättningstillgångar	3045	1080
Summa tillgångar	51912	38 4 29
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital	419	394
Övrigt tillskjutet kapital	4557	3 1 2 2
Reserver	$-243$	-53
Balanserade vinstmedel inklusive periodens resultat	14 1 12	11618
Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare	18845	15081
Innehav utan bestämmande inflytande	182	177
Summa eget kapital	19027	15 2 5 8
SKULDER
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder 1	23768	18 2 9 4
Ovriga långfristiga skulder	248	10
Derivat 2	574	736
Avsättningar	134	100
Uppskjuten skatteskuld	3026	2582
Summa långfristiga skulder	27750	21722
Kortfristiga skulder
Avsättningar	$\overline{2}$	3
Kortfristiga räntebärande skulder 1	2705	537
Skatteskulder	83	44
Leverantörsskulder	250	202
Övriga kortfristiga skulder	284	209
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	444	454
Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning	1367
Summa kortfristiga skulder	5 1 3 5	1449
Summa skulder	32 885	23 171
Summa eget kapital och skulder	51912	38 4 29

¹De redovisade värdena för räntebärande skulder och andra finansiella instrument utgör en rimlig approximation för
deras verkliga värden. ² Derivaten värderas till verkligt värde enligt Nivå 2-värdering enligt IFRS, ba

Rapport över förändringar i koncernens eget kapital i sammandrag

MSEK	Aktie- kapital	Övrigt tillskjutet kapital	Omräknings reserver	$Om-$ värderings- reserv	Balanserade vinstmedel inkl årets resultat	Summa	Innehavutan bestämmande inflytande	Totalt eget kapital
Ingående eget kapital 1 januari 2016	375	2 1 3 8	$-408$		9987	12092	123	12 215
Periodens resultat 2016					2 2 0 1	2 2 0 1	13	2 2 1 4
Ovrigt totalresultat 2016 Nyemission 2016 1	19	984	355			355 1 0 0 3	4 -	359 1 0 0 3
Utdelning 2016					$-570$	$-570$	-8	$-578$
Förändring avseende innehav utan bestämmande inflytande i samband med förvärv							45	45
Utgående eget kapital 31 december 2016	394	3 1 2 2	$-53$		11 618	15 08 1	177	15 258
Ingående eget kapital 1 januari 2017	394	3 1 2 2	$-53$		11618	15 08 1	177	15 258
Periodens resultat 2017 Ovrigt totalresultat 2017 Nyemission 2017 2 Nyemission 2016 1 Utdelning 2017	25	1437 $-2$	$-277$	- 87	3 1 4 0 $-646$	3 1 4 0 $-190$ 1462 $-2$ $-646$	8 5 $-8$	3 1 4 8 $-185$ 1462 $-2$ $-654$
Utgående eget kapital 31 december 2017	419	4557	$-330$	87	14 1 12	18845	182	19027

Hänförligt till moderbolagets aktieägare

$^4$ Nyemissionsbeloppet redovisas netto efter avdrag för transaktionskostnader på 2 MSEK 2017 (9 MSEK 2016). $^2$ Nyemissionsbeloppet redovisas netto efter avdrag för transaktionskostnader på 18 MSEK 2017.

Rapport över koncernens kassaflöde i sammandrag

MSEK	Kv4 2017	Kv4 2016	Helår 2017	Helår 2016
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN
Resultat före skatt	1212	838	3650	2635
Återföring av avskrivningar	45	39	170	147
Realiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter	-6		-6	$-159$
Realiserade värdeförändringar operatörsfastigheter	$-283$		$-283$
Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter	-490	$-413$	$-1625$	$-1.301$
Orealiserade värdeförändringar derivat	$-7$	$-116$	$-173$	39
Övriga poster som inte ingår i kassaflödet	13	16	33	35
Betald skatt	11	$-62$	$-73$	$-72$
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital	495	302	1693	1324
Ökning/minskning rörelsefordringar	112	$-29$	$-102$	$-179$
Ökning/minskning rörelseskulder	78	25	102	50
Förändringar av rörelsekapital	190	$-4$	0	$-129$
Kassaflöde från den löpande verksamheten	685	298	1693	1 1 9 5
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Investeringar i fastigheter och anläggningstillgångar	$-213$	$-187$	$-714$	$-433$
Avyttring av dotterföretag, netto likviditetspåverkan	340	$\overline{\phantom{0}}$	356	843
Förvärv av dotterföretag, netto likviditetspåverkan	$-9461$	$-4477$	$-10609$	-4477
Förvärv av finansiella tillgångar	$\mathbf{0}$	$-1$	$-24$	$-9$
Avyttring av finansiella tillgångar	20	$=$	21	12
Kassaflöde från investeringsverksamheten	$-9314$	$-4665$	$-10970$	$-4064$
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Nyemission	1480	1012	1480	1012
Emissionskostnader	$-18$	-9	$-20$	-9
Upptagna lån	10725	3381	13 1 38	4850
Amortering av skuld	$-3050$	$-44$	$-4188$	$-2128$
Förvärv av innehav utan bestämmande inflytande		45	$\overline{\phantom{0}}$	45
Beslutad/Utbetald utdelning	$\mathbf{0}$	$\overline{\phantom{0}}$	$-654$	$-570$
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	9 1 3 7	4385	9756	3 2 0 0
Periodens kassaflöde	508	18	479	331
Likvida medel vid periodens början	484	500	517	170
Kursdifferens i likvida medel	7	$-1$	3	16
Likvida medel vid periodens slut	999	517	999	517
Upplysningar om betalda räntor
Erhållen ränta uppgick till	$\mathbf{1}$	0	$\overline{2}$	$\mathbf{1}$
Betald ränta uppgick till	$-134$	$-111$	$-508$	$-440$
Upplysningar om likvida medel vid periodens slut Likvidamedel består av bankmedel.	999	517	999	517

Resultaträkning för moderbolaget i sammandrag

MSEK	Kv 4 2017	Kv4 2016	Helår 2017	Helår 2016
Nettoomsättning	49	20	101	65
Administrativa kostnader	-48	$-47$	$-166$	$-158$
Rörelseresultat		$-27$	$-65$	$-93$
Resultat från andelar i koncernföretag	0	$-61$	200	300
Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter	68	56	140	112
Ovriga räntekostnader och liknande resultatposter 2	$-448$	$-22$	-609	$-185$
Resultat efter finansiella poster	$-379$	$-54$	$-334$	134
Bokslutsdispositioner	248	304	248	304
Resultat före skatt	$-131$	250	$-86$	438
Skatt på periodens resultat 1	116		116
Periodens resultat	$-15$	250	30	438

1
Skattefordringar på underskottsavdrag och värdering av ränteswapar.
² Varav -357 MSEK avser orealiserade värdeförändringar på derivat.

Balansräkning för moderbolaget i sammandrag

MSEK	31 dec 2017	31 dec 2016
TILLGÅNGAR
Finansiella anläggningstillgångar	17596	12717
Omsättningstillgångar	167	217
Summa tillgångar	17763	12934
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	4556	3712
Avsättningar	82	57
Långfristiga skulder	6161	4997
Kortfristiga skulder	6964	4168
Summa eget kapital och skulder	17763	12934

AVSTAMINING ALTERNATIVA NYCKELTAL (MSEK)	2017	2016	2017	2016
Soliditet. %
Summa eget kapital			19027	15 2 5 8
Summa tillgångar			51912	38429
Soliditet. %			36.7	39.7
Räntebärande nettoskuld
Långfristiga räntebärande skulder			23768	18294
Kortfristiga räntebärande skulder			2705	537
Likvida medel			$-999$	$-517$
Räntebärande nettoskuld			25 474	18 3 14
Belåningsgrad netto, %
Räntebärande nettoskuld			25474	18314
Marknadsvärde fastigheter			50121	38233
Belåningsgrad netto, %			50.8	47,9
Räntetäckningsgrad, ggr
Resultat före värdeförändringar	426	309	1563	1214
Finansiella kostnader	140	116	534	457
Avskrivningar	45	39	170	147
Räntetäckningsgrad, ggr	4,4	4.0	4,2	4.0
Genomsnittlig skuldränta vid slutet av perioden, %
Genomsnittlig räntekostnad			688	489
Långfristiga räntebärande skulder			23768	18294
Kortfristiga räntebärande skulder			2705	537
Genomsnittlig skuldränta vid slutet av perioden, %			2,6	2,6
Se sidan 11-12 för en fullständig avstämning.
Investeringar, exkl förvärv	213	187	714	433
Driftnetto fastighetsförvaltning
Hyresintäkter	549	433	2 1 2 1	1717
Övriga fastighetsintäkter	22	25	81	70
Kostnader, exkl fastighetsadministration	$-66$	-68	$-247$	$-212$
Driftnetto fastighetsförvaltning, före fastighetsadministration	506	390	1956	1575
Fastighetsadministration	$-16$	$-22$	$-74$	-80
Driftnetto fastighetsförvaltning	490	368	1882	1495
Driftnetto operatörsverksamhet
Intäkter Operatörsverksamhet	528	619	2067	2 1 5 8
Kostnader Operatörsverksamhet	-429	$-528$	$-1743$	$-1866$
Bruttoresultat	99	91	324	292
Plus: Avskrivningar inkluderade i kostnader	45	39	170	147
			494	439
Driftnetto operatörsverksamhet	144	130
EBITDA
Totalt bruttoresultat, från respektive segment	589	459	2 2 0 6	1787
Plus: Avskrivningar inkluderade i kostnader	45	39	170	147
Operatörsverksamhet
Minus: Central administration, exklusive avskrivningar	$-37$	-34	$-124$	$-117$
EBITDA	597	464	2 2 5 2	1817
Cash earnings
EBITDA	597	464	2 2 5 2	1817
Plus: Finansiella intäkter	14	0	15	$\mathbf{1}$
Minus: Finansiella kostnader	$-140$	$-116$	$-534$	$-457$
Minus: Aktuell skatt	11	-34	-73	72
Cash earnings	482	314	1660	1289
EPRA NAV
Koncernens eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare			18845	15 0 8 1
Plus: Omvärdering av Rörelsefastigheter
		$\overline{\phantom{0}}$	1906	1655
Plus: Verkligt värde finansiella derivat			563	736
Minus: Uppskjuten skattefordran, derivat			$-129$	$-171$
Plus: Uppskjuten skatteskuld, fastigheter			3026	2582
EPRA NAV			24 211	19883
Tillväxt i EPRA NAV, i årstakt, %
EPRA NAV hänförligt till moderbolagets aktieägare IB			19883	16 15 6
EPRA NAV hänförligt till moderbolagets aktieägare UB			24 2 1 1	19883
Återlagd utdelning, innevarande år			646	570
Exklusive likvid nyemission			$-1460$	$-1003$
Tillväxt i EPRA NAV i årstakt %			177	204

Nyckeltal forts.

FORTS, AVSTÄMNING ALTERNATIVA NYCKELTAL PER AKTIF 1	Kv4 2017	Kv4 2016	Helår 2017	Helår 2016
Totalresultat per aktie, SEK
Andel av periodens totalresultat, moderbolagets aktieägare, MSEK	987	787	2950	2556
Viktat genomsnittligt antal aktier före och efter utspädning	158 913 042	151 059 782	157 856 163	150 266 393
Totalresultat per aktie, SEK	6,21	5,21	18.69	17,01
Cash earnings per aktie, SEK
Andel av cash earnings, moderbolagets aktieägare, MSEK	487	309	1652	1276
Viktat genomsnittligt antal aktier före och efter utspädning	158 913 042	151 059 782	157 856 163	150 266 393
Cash earnings per aktie, SEK	3,06	2,05	10,46	8,49
Substansvärde (EPRA NAV) per aktie, SEK
EPRANAV (substansvärde), MSEK			24211	19883
Antal aktier vid periodens slut			167 499 999	157 499 999
Substansvärde (EPRA NAV) per aktie, SEK			144.54	126,24
Utdelning per aktie, SEK
Utdelning, MSEK			737	646
Antal aktier vid tillfället för utdelning			167 499 999	157 499 999
Utdelning per aktie, SEK 3			4.40	4,10
Viktat genomsnittligt antal aktier före och efter utspädning	158 913 042	151 059 782	157 856 163	150 266 393
Antal aktier vid periodens slut	167 499 999	157 499 999	167 499 999	157 499 999
FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL
Antal hotell, periodens slut 2	-	-	143	120
Antal rum, periodens slut 2			31613	26 240
WAULT. år			15.6	13.9
Marknadsvärde fastigheter, MSEK			50121	38233
Marknadsvärde Förvaltningsfastigheter, MSEK			42548	30163
Marknadsvärde Rörelsefastigheter, MSEK			7573	8070
RevPAR (rörelsefastigheter) för jämförbara enheter till jämförbar valutakurs, SEK	745	672	731	662

¹ Totalt antal utestående aktier efter full utspädning uppgår till 167 499 999, varav 75 000 000 A-aktier och 92 499 999 B-aktier.
För jämförbarheten har totala antalet aktier används för beräkning av nyckeltalen.

² Pandox-ägda hotellfastigheter. ³ För 2017 anges föreslagen utdelning och för 2016 beslutad utdelning.

Kvartalsdata

COL

DAPPOPT ÖVER TOTALERSIH TAT EÖR KONCERNEN I SAMMANDRAC (MSEK)

RAPPORT OVER TOTALRESULTAT FOR KONCERNEN I SAMMANDRAG (MSEK)
	Kv4 2017	Kv 3 2017	Kv 2 2017	Kv 1 2017	Kv 4 2016	Kv 3 2016	Kv 2 2016	Kv 1 2016
Intäkter Fastighetsförvaltning
Hyresintäkter	549	569	547	456	433	459	451	374
Övriga fastighetsintäkter	22	20	21	18	25	20	13	12
Intäkter Operatörsverksamhet	528	463	555	521	619	561	536	442
Nettoomsättning	1099	1052	1 1 2 3	995	1077	1 0 4 0	1000	828
Kostnader Fastighetsförvaltning	$-82$	$-78$	$-83$	$-78$	$-90$	$-70$	$-66$	$-66$
Kostnader Operatörsverksamhet	$-429$	$-373$	$-462$	$-479$	$-528$	-466	$-448$	$-424$
Bruttoresultat	589	601	578	438	459	504	486	338
Central administration	$-37$	$-30$	$-30$	$-28$	$-34$	$-27$	$-32$	$-24$
Finansnetto	$-126$	$-132$	$-131$	$-130$	$-116$	$-114$	$-112$	$-114$
Resultat före värdeförändringar	426	439	417	280	309	363	342	200
Värdeförändringar
Fastigheter, orealiserade	490	194	634	308	413	369	319	200
Fastigheter, realiserade	289							159
Derivat, orealiserade	7	18	71	77	116	24	$-55$	$-124$
Resultat före skatt	1 2 1 2	651	1 1 2 2	665	838	756	606	435
Aktuell skatt	11	-16	$-38$	$-30$	$-34$	$-12$	$-25$	$-1$
Uppskjuten skatt	$-40$	$-84$	$-197$	$-108$	$-32$	$-152$	$-107$	$-58$
Periodens resultat	1 1 8 3	551	887	527	772	592	474	376
Övrigt totalresultat	$-196$	$-1$	-82	94	18	108	103	131
Periodens totalresultat	986	550	805	621	790	700	577	507
RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING I KONCERNEN I SAMMANDRAG (MSEK)
	31 dec	30 sep	30 jun	31 mar	31 dec	30 sep	30 jun	31 mar
	2017	2017	2017	2017	2016	2016	2016	2016
TILLGÅNGAR
Fastigheter inklusive inventarier	48 217	39 20 2	38 2 16	37098	36578	31623	30710	29998
Övriga anläggningstillgångar	37	51	54	41	23	21	20	20
Uppskjuten skattefordran	613	665	685	722	748	772	802	829
Omsättningstillgångar	2 0 4 6	772	703	582	563	531	428	345
Likvida medel	999	484	344	625	517	500	365	820
Summa tillgångar	51912	41 174	40 002	39 068	38 4 29	33 447	32 325	32 012
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	19027	16586	16036	15 2 3 1	15 2 5 8	13428	12728	12722
Uppskjuten skatteskuld	3026	2911	2924	2705	2582	2660	2421	2 2 7 4
Räntebärande skulder	26473	20034	19359	18709	18841	15547	15 3 8 7	15 2 19
Icke räntebärande skulder	3386	1643	1683	2 4 2 3	1748	1812	1789	1797
Summa eget kapital och skulder	51912	41 174	40 002	39 068	38 4 29	33 447	32 3 25	32 012
NYCKELTAL
	Kv4	Kv 3	Kv 2	Kv 1	Kv4	Kv 3	Kv 2	Kv 1
	2017	2017	2017	2017	2016	2016	2016	2016
Driftnetto Fastighetsförvaltning, MSEK	490	511 129	485	396	368	409	398	320
Driftnetto Operatörsverksamhet, MSEK EBITDA, MSEK	144 597	610	139 594	82 450	130 464	130 512	125 491	54 350
Resultat per aktie, före och efter utspädning,	7,47	3,47	5,61	3,31	5,08	3,93	3,14	2,49
SEK
Cash earnings, MSEK Cash earnings per aktie, före och efter	482	462	425	290	314	386	354	235
utspädning, SEK	3.06	2.91	2.67	1.81	2.05	2.55	2,34	1,57
RevPAR-tillväxt (operatörsverksamhet) för	11	12	17	4	$-4$	-2	$-12$	1
jämförbara enheter och jämförbar valutakurs
	31 dec	30 sep	30 jun	31 mar	31 dec	30 sep	30 jun	31 mar
	2017	2017	2017	2017	2016	2016	2016	2016
Räntebärande nettoskuld, MSEK	25 4 7 4	19550	19015	18084	18314	15 047	15 0 22	14399
Soliditet, %	36,7	40,3	40,1	39,0	39,7	40,1	39,4	39,7
Belåningsgrad fastigheter, %	50,8	47,7	47,7	46,8	47,9	45,5	46,8	46,0
Räntetäckningsgrad, ggr	4,4	4,6	4,5	3,4	4,0	4,0	3,7	3,1
Marknadsvärde fastigheter, MSEK	50 121	40 951	39868	38630	38 233	33 0 98	32 124	31322
EPRA NAV per aktie, SEK	144,54	136,47	132,55	125,67	126,24	120,53	114,03	112,16
WAULT (förvaltningsfastigheter), år	15,6	13,8	13,9	13,6	13,9	13,4	13,3	11,3

Portföljöversikt

I slutet av perioden bestod Pandox fastighetsportfölj av 143 (31 december 2016: 120) hotellfastigheter med 31 613 (31 december 2016: 26 240) hotellrum i femton länder. Pandox huvudsakliga geografiska fokus är Norden som utgör 52 procent av hotellportföljens totala marknadsvärde. 126 av hotellfastigheterna hyrs ut till extern part, vilket innebär att 85 procent av portföljens marknadsvärde täcks av externa hyreskontrakt.

Portföljöversikt per segment och land

			Marknads-
Fastighetsförvaltning	Antal		värde	Marknadsvärde	Värde per
Förvaltningsfastigheter	hotell	Antal rum	(MSEK)	% av totalt	rum (MSEK)
Sverige	44	9.013	14.539	29	1.6
Norge	14	2.525	3.037	6	1.2
Finland	13	2.919	3.533		1.2
Danmark	8	1.835	3.345		1.8
Belgien
Nederländerna		189	951		5.0
Tyskland	22	4.332	6.662	13	1.5
Osterrike		639	1.326	3	2.1
Storbritannien	18	4.283	7.083	14	1.7
Irland	3	445	1.377	3	3.1
Schweiz		206	695		3.4
Summa
Eörvaltningefactigheter	126	26.386	42.548	85	1.6

Operatörsverksamhet

Rörelsefastigheter
Sverige
Norge
Finland		155	20	0	0.1
Danmark
Belgien	9	2.471	3.795	8	1.5
Tyskland	4	1,285	2,163	4	1.7
Storbritannien		364	388		1.1
Kanada		952	1.208		1.3
Summa Rörelsefastigheter	17	5.227	7.573	15	1.4
Totalt ägda fastigheter	143	31.613	50,121	100	1.6

Större delen av Pandox hyresgästbas utgörs av välrenommerade hotelloperatörer med starka hotellvarumärken. Hyresgästerna är dels hotelloperatörer som inriktar sig på Norden, t ex Scandic Hotels Group och Nordic Choice Hotels, dels operatörer inriktade på andra regioner samt globala marknader, t ex Fattal (Leonardo), Jurys Inn, Rezidor (Radisson Blu), Hilton och NH Hotels.

Pandox portföljöversikt per brand/varumärke

Varumärke	Antal hotell	Antal rum	Länder
Scandic	50	10851	SE, NO, FI, DK
Jurys Inn	20	4330	GB, IRL
Leonardo	16	2922	DE
Hilton		1987	SE, FI, BE, GB
Nordic Choice Hotels	12	1955	SE, NO
Radisson Blu		1783	SE, NO, CH, DE
NΗ	5	1 1 6 2	DE. AU
Holiday Inn	4	963	BE. DE
First Hotels		403	DK
Crowne Plaza		616	BE
Hyatt		595	KAN
Best Western		103	SE
Elite Hotels		480	SE
InterContinental		357	KAN
Meininger		218	DK
Cumulus		135	FI
Oberoende varumärken	11	2753	SE. FI. BE. DE. NL
Totalt	143	31 613	15

Marknadsvärde fastigheter per kvartal, MSEK

Rum per operatör/varumärke 31 december 2017

Noter

Not 1 Redovisningsprinciper

Pandox AB fölier International Financial Reporting Standards (IFRS) - och tolkningarna (IFRIC) - så som de antagits av EU. Den här delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 "Delårsrapportering" samt " Årsredovisningslagen".

Moderbolagets delårsrapport har upprättats i enlighet med kapitel 9 Delårsrapport i Årsredovisningslagen. Moderbolaget tillämpar Årsredovisningslagen och RFR2 "Redovisning för juridiska personer". Enligt RFR2 ska en juridisk enhets moderbolag tillämpa alla IFRS-principer och tolkningar som EU antagit, inom den ram som definieras av Årsredovisningslagen, och ta hänsyn till kopplingen mellan redovisning och beskattning.

Upplysningar enligt IAS 34.16A framkommer förutom i de finansiella rapporterna och dess tillhörande noter även i övriga delar av delårsrapporten.

De redovisningsprinciper som tillämpas överensstämmer med de som beskrivs i Pandox årsredovisning för 2016.

Nya IFRS som ännu inte börjat tillämpas

IFRS 15 är den nya standarden för intäktsredovisning. IFRS 15 ersätter IAS 18 Intäkter och IAS 11 Entreprenadavtal. IFRS 15 bygger på principen att intäkter redovisas när kunden erhåller kontroll över den försålda varan eller tjänsten – en princip som ersätter den tidigare principen att intäkter redovisas när risker och förmåner övergått till köparen. Standarden gäller från 1 januari 2018 och tillämpas då för koncernen. Ett företag kan välja mellan "full retroaktivitet" eller framåtriktad tillämpning med ytterligare upplysningar, Pandox avser välja full retroaktiv tillämpning. För att uppskatta de nya reglernas kvantitativa inverkan på de finansiella rapporterna har koncernen under 2017 utvärderat effekten av den nya standarden. Standarden bedöms inte ha någon påverkan på de finansiella rapporterna utöver utökade upplysningskrav och därmed kommer ingen justering av öppningsbalans att ske.

IFRS 9 Finansiella instrument träder i kraft den 1 januari 2018 och ersätter då IAS 39 Finansiella instrument: Redovisning och värdering. IFRS 9 klassificerar finansiella tillgångar i tre olika kategorier. Klassificering fastställs vid första redovisningstillfället utifrån egenskaper i tillgången och företagets affärsmodell. Den andra delen avser säkringsredovisning. Till stora delar innebär de nya principerna bättre förutsättningar för en redovisning som ger en rättvis bild av ett företags hantering av finansiella risker med finansiella instrument. Slutligen har nya principer introducerats avseende nedskrivningar av finansiella tillgångar, där modellen baseras på förväntade förluster. Syftet med den nyanedskrivningsmodellen är bland annat att reserveringar för kreditförluster ska göras i ett tidigare skede. Standarden bedöms ej få någon väsentlig påverkan på koncernens eller moderföretagets finansiella rapporter. I öppningsbalanserna kommer därmed ingen justering av reserveringar av kreditförluster eller värdering av derivat att ske. EU godkände standarden under fjärde kvartalet 2016 och den blir tillämplig för koncernen för verksamhetsåret som börjar den 1 januari 2018

I januari 2016 publicerade IASB en ny leasingstandard, IFRS 16 "Leases", som kommer att ersätta IAS 17 Leasingavtal samt tillhörande tolkningar IFRIC 4, SIC-15 och SIC-27. Standarden kräver att tillgångar och skulder hänförliga till alla leasingavtal, med undantag för leasing på maximalt 12 månader samt leasing av mindre värde, ska redovisas som en skuld och tillgång i balansräkningen. Redovisning baseras på synsättet att leasetagaren har en rättighet att använda en tillgång under en specifik tidsperiod och samtidigt en skyldighet att betala för denna rättighet. Redovisningen för leasegivaren kommer i allt väsentligt att vara oförändrad. Standarden är tillämplig för räkenskapsår som påbörjas den 1 januari 2019 eller senare. Förtida tillämpning är tillåten. Pandox planerar inte att förtidstillämpa IFRS 16. Det går i dagsläget inte att kvantifiera effekterna av införandet av IFRS men den nya leasingstandarden kommer att påverka Pandox finansiella rapporter då koncernen har operationella leasingavtal avseende lokaler samt även tomträttsavgälder. Hanteringen av tomträttsavgifter enligt den nya standarden är inte ännu fastställd. För en omfattning av storleken på koncernens leasingåtaganden se Not 8 Operationell leasing i årsredovisning 2016. Den detaljerade utvärderingen av effekterna av IFRS 16 kommer att fortsätta under 2018.

Not 2 Rörelsesegment

Rörelsesegment	Fastighets- förvaltning			Operatörs- verksamhet		Koncerngemen- samt, samt ej fördelade poster		Totalt
	Kv4 2017	Kv4 2016	Kv4 2017	Kv4 2016	Kv4 2017	Kv4 2016	Kv4 2017	Kv4 2016
Intäkter Fastighetsförvaltning
Hyresintäkter samt övriga fastighetsintäkter	571	458					571	458
Intäkter Operatörsverksamhet	-	$\overline{\phantom{000000000000000000000000000000000000$	528	619			528	619
Nettoomsättning	571	458	528	619			1099	1077
Kostnader Fastighetsförvaltning	$-82$	$-90$					$-82$	$-90$
Kostnader Operatörsverksamhet	-	$\overline{\phantom{0}}$	$-429$	$-528$			$-429$	$-528$
Bruttoresultat	490	368	99	91			589	459
Central administration					$-37$	$-34$	$-37$	-34
Finansiella intäkter					14	$\mathbf{0}$	14	$\mathbf{0}$
Finansiella kostnader				-	$-140$	$-116$	$-140$	$-116$
Resultat före värdeförändringar	490	368	99	91	$-163$	$-150$	426	309
Värdeförändringar
Fastigheter, orealiserade	490	413					490	413
Fastigheter, realiserade	6		283				289
Derivat, orealiserade		$\overline{\phantom{000000000000000000000000000000000000$		-	7	116	7	116
Resultat före skatt	986	781	382	91	$-156$	$-34$	1212	838
Aktuell skatt					11	$-34$	11	-34
Uppskjuten skatt					$-40$	$-32$	$-40$	$-32$
Periodens resultat	986	781	382	91	$-185$	$-100$	1 1 8 3	772

Ky 4 2017
Geografisk marknad	Sve	Dan	Nor	Fin	Tys	Bel	Gb	Övriga	Totalt
Nettoomsättning
-Fastighetsförvaltning	224	47	44	69	119		23	44	571
- Operatörsverksamhet	0	0	0		121	282		117	528
Marknadsvärde fastigheter	14539	3345	3037	3553	8825	3795	8847	4180	50121
Investeringar fastigheter	59	6	9	13	72	39	0	16	213
Förvärv fastigheter						$\overline{\phantom{a}}$	7576	109	7685
Realiserad värdeförändring fastigheter			6			283			289
Redovisat värde Rörelsefastigheter				26	. 411	2945	388	898	5668

Kv 4 2016
Geografisk marknad	Sve	Dan	Nor	Fin	Tys	Bel	Gb	Övriga	Totalt
Nettoomsättning
-Fastighetsförvaltning	220	47	35	53	87			15	458
-Operatörsverksamhet	15	40	99	7	117	190	__	151	619
Marknadsvärde fastigheter	13620	3129	3050	3289	7788	3351		4006	38233
Investeringar fastigheter	45	4	48	4	24	24	__	38	187
Förvärv fastigheter					1752	526	$\overline{\phantom{a}}$	2218	4496
Realiserad värdeförändring fastigheter
Redovisat värde Rörelsefastigheter	364	557	689	49	1327	2524		905	6415

Förklaring till not 2

Pandox rörelsesegment utgörs av verksamhetsgrenarna Fastighetsförvaltning och Operatörsverksamhet. Segment r
Fastighetsförvaltning förädlar och förvaltar fastigheter och tillhandahåller hotellokaler men även andra typer av lokaler till externa kunder i anslutning till hotellfastigheten. Segment Fastighetsförvaltning inkluderar också åtta förvaltningsavtal för externt ägda hotellfastigheter. Operatörsverksamheten äger hotellfastigheter samt bedriver egen hotellverksamhet. Segmentet Operatörsverksamhet innefattar också ett hotell med ett långsiktigt hyresavtal som Pandox driver, samt ett förvaltningsavtal på ytterligare en externt ägd hotellfastighet. Ej fördelade poster är poster som inte är hänförbara till ett specifikt segment eller är gemensamt för de två segmenten. Segmenten är framtagna utifrån den rapportering som sker internt till företagsledning avseende utfall och ställning. Segmentsrapporteringen är uppställd utifrån de redovisningsprinciper som årsredovisningen i övrigt och summan av segmenten är lika med beloppen i koncernen. Scandic Hotels Group och Leonardo Hotels är kunder som, var för sig, står för mer än 10 procent av intäkterna.

Not 2 rörelsesegment forts.

T.

Rörelsesegment	Fastighets- förvaltning			Operatörs- verksamhet		Koncerngemen- samt, samt ej fördelade poster		Totalt
		Kv 1-4	Kv 1-4	Kv 1-4	Kv 1-4	Kv 1-4	Kv 1-4	Kv 1-4	Kv 1-4
		2017	2016	2017	2016	2017	2016	2017	2016
Intäkter Fastighetsförvaltning Hyresintäkter samt övriga
fastighetsintäkter		2 2 0 2	1787					2 2 0 2	1787
Intäkter Operatörsverksamhet				2067	2 1 5 8			2067	2 1 5 8
Nettoomsättning		2 2 0 2	1787	2067	2 1 5 8		$\overline{\phantom{0}}$	4269	3945
Kostnader Fastighetsförvaltning		$-321$	$-292$				$\overline{\phantom{000000000000000000000000000000000000$	$-321$	$-292$
Kostnader Operatörsverksamhet				$-1743$	$-1866$			$-1743$	$-1866$
Bruttoresultat		1882	1495	324	292			2 2 0 6	1787
Central administration						$-124$	$-117$	$-124$	$-117$
Finansiella intäkter						15	$\mathbf{1}$	15	1
Finansiella kostnader					$\overbrace{\qquad \qquad }^{}$	$-534$	$-457$	$-534$	$-457$
Resultat före värdeförändringar		1882	1495	324	292	$-643$	$-573$	1563	1214
Värdeförändringar
Fastigheter, orealiserade		1625	1301					1625	1301
Fastigheter, realiserade		6	159	283	$\overline{\phantom{0}}$	$\overline{\phantom{000000000000000000000000000000000000$	$\overline{\phantom{000000000000000000000000000000000000$	289	159
Derivat, orealiserade						173	-39	173	$-39$
Resultat före skatt		3513	2955	607	292	$-470$	$-612$	3650	2635
Aktuell skatt						$-73$	$-72$	-73	$-72$
Uppskjuten skatt Periodens resultat		3513	2955	607	292	$-429$ $-972$	$-349$ $-1033$	$-429$ 3 1 4 8	$-349$ 2 2 1 4
Kv 1-4 2017
Geografisk marknad Nettoomsättning	Sve	Dan	Nor	Fin	Tys	Bel	Gb	Övriga	Totalt
-Fastighetsförvaltning	888	201	184	277	441	6	27	179	2 2 0 2
- Operatörsverksamhet	23	22	119		455 31	943	$\mathbf{1}$	473	2067
Marknadsvärde fastigheter	14539	3345	3037	3553	8825	3795	8847	4180	50121
Investeringar i fastigheter	212	23	91		25 185	92		87	714
Förvärv fastigheter Realiserad värdeförändring			$\overline{\phantom{0}}$		$\overline{\phantom{a}}$	324	8399	109	8832
fastigheter				6		283			289
Redovisat värde Rörelsefastigheter					26 1411	2945	388	898	5668
Kv 1-4 2016 Geografisk marknad	Sve	Dan	Nor		Fin Tys	Bel	Gb	Övriga	Totalt
Nettoomsättning
-Fastighetsförvaltning	869	177	138	240	314	5		44	1787
- Operatörsverksamhet	55	159	336		29 432	658	$\overline{\phantom{0}}$	489	2 1 5 8
Marknadsvärde fastigheter	13620	3129	3050	3289	7788	3 3 5 1	$\overline{\phantom{000000000000000000000000000000000000$	4006	38233
Investeringar fastigheter Förvärv fastigheter	148 $\overline{\phantom{0}}$	31 $\overline{\phantom{0}}$		80	9 1752 $\overline{\phantom{000000000000000000000000000000000000$	47 50 526	$\overline{\phantom{000000000000000000000000000000000000$ $\overline{\phantom{000000000000000000000000000000000000$	68 2 2 1 8	433 4496
Realiserad värdeförändring	159							$\overline{\phantom{000000000000000000000000000000000000$	159
fastigheter Redovisat värde Rörelsefastigheter	364	557	689		49 1327	2524		905	6415

Då belopp har avrundats till MSEK summerar inte alltid tabellerna.

Räntebärande skulder minus likvida medel i förhållande till fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång.

Intäkter minus direkt relaterade kostnader för Fastighetsförvaltning.

Intäkter minus direkt relaterade kostnader för Operatörsverksamheten inklusive avskrivningar i Operatörsverksamheten.

EBITDA plus finansiella intäkter minus finansiella kostnader minus aktuell skatt.

Driftnetto motsvaras av bruttoresultat Fastighetsförvaltning.

Bruttoresultat Operatörsverksamhet plus avskrivningar inkluderade i kostnader operatörsverksamhet.

Driftnetto Operatörsverksamhet i förhållande till totala intäkter Operatörsverksamhet.

Totalt bruttoresultat minus central administration (exklusive avskrivningar).

Genomsnittlig räntekostnad baserat på ränteförfall i respektive valuta i förhållande till räntebärande skulder.

Investeringar i anläggningstillgångar exklusive förvärv.

Räntebärande skulder minus likvida medel och kortfristiga placeringar som likställs med likvida medel.

Resultat före värdeförändringar plus finansiella kostnader och avskrivningar, delat med finansiella kostnader.

Redovisat eget kapital i förhållande till totala tillgångar.

Ackumulerad procentuell förändring i EPRA NAV, med återlagd utdelning samt avdrag för emissionslikvid, för den närmast föregående tolvmånadersperioden.

Tillväxtmått som exkluderar effekter av förvärv, avyttringar och omklassificeringar samt valutakursförändringar.

EBITDA plus finansiella intäkter minus finansiella kostnader minus aktuell skatt, efter minoritetsandel, delat med det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier.

Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare delat med antalet utestående aktier vid periodens utgång.

Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare delat med det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier.

Redovisat eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare, inklusive återföring av derivat, uppskjuten skattefordran derivat, uppskjuten skatteskuld fastigheter samt omvärdering av Rörelsefastigheter, delat med det totala antalet utestående aktier efter utspädning vid periodens utgång.

Periodens totalresultat, hänförligt till moderbolagets aktieägare, delat med det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier efter utspädning vid periodens utgång.

Årets föreslagna/beslutade utdelning delat med det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier efter utspädning vid periodens utgång.

Det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier med hänsyn tagen till förändringar i antalet utestående aktier, före utspädning, under perioden.

Det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier med hänsyn tagen till förändringar i antalet utestående aktier, efter utspädning, under perioden.

Antal ägda hotellfastigheter vid periodens utgång.

Antal rum i ägda hotellfastigheter vid periodens utgång.

Marknadsvärdet för Förvaltningsfastigheter plus marknadsvärdet för Rörelsefastigheter.

Intäkter per tillgängliga rum, dvs totala intäkter från sålda rum delat med antalet tillgängliga rum. Jämförbara enheter definieras som hotellfastigheter som har ägts och drivits under hela den aktuella perioden och jämförelseperioden. Konstant valutakurs definieras som valutakursen för aktuell period och jämförelseperioden räknas om till denna valutakurs.

Genomsnittlig återstående hyrestid till förfall, för hela fastighetsportföljen, viktat efter avtalade hyresintäkter.

Pandox AB (publ) | Reg. Nr 556030-7885
Postadress | Pandox AB | Box 15 | 101 20 Stockholm
Besöksadress | Vasagatan 11 | 9 trappor | Stockholm
Tel 08-506 205 50 | www.pandox.com

E.