Nyfosa

5493000YR2B83SILCJ502021-01-012021-12-315493000YR2B83SILCJ502020-01-01ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember5493000YR2B83SILCJ502020-01-01ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember5493000YR2B83SILCJ502020-01-015493000YR2B83SILCJ502020-01-012020-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493000YR2B83SILCJ502020-01-012020-12-31ifrs-full:OtherEquityInterestMember5493000YR2B83SILCJ502020-01-012020-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember5493000YR2B83SILCJ502020-01-012020-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493000YR2B83SILCJ502020-01-012020-12-31ifrs-full:ReserveOfEquityComponentOfConvertibleInstrumentsMember5493000YR2B83SILCJ502020-01-012020-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember5493000YR2B83SILCJ502020-01-012020-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember5493000YR2B83SILCJ502020-01-012020-12-315493000YR2B83SILCJ502020-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493000YR2B83SILCJ502020-12-31ifrs-full:OtherEquityInterestMember5493000YR2B83SILCJ502020-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember5493000YR2B83SILCJ502020-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493000YR2B83SILCJ502020-12-31ifrs-full:ReserveOfEquityComponentOfConvertibleInstrumentsMember5493000YR2B83SILCJ502020-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember5493000YR2B83SILCJ502020-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember5493000YR2B83SILCJ502021-01-01ifrs-full:IssuedCapitalMember5493000YR2B83SILCJ502021-01-01ifrs-full:OtherEquityInterestMember5493000YR2B83SILCJ502021-01-01ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember5493000YR2B83SILCJ502021-12-315493000YR2B83SILCJ502021-01-01ifrs-full:RetainedEarningsMember5493000YR2B83SILCJ502021-01-01ifrs-full:ReserveOfEquityComponentOfConvertibleInstrumentsMember5493000YR2B83SILCJ502021-01-01ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember5493000YR2B83SILCJ502021-01-01ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember5493000YR2B83SILCJ502021-01-015493000YR2B83SILCJ502021-01-012021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493000YR2B83SILCJ502021-01-012021-12-31ifrs-full:OtherEquityInterestMember5493000YR2B83SILCJ502021-01-012021-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember5493000YR2B83SILCJ502021-01-012021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493000YR2B83SILCJ502021-01-012021-12-31ifrs-full:ReserveOfEquityComponentOfConvertibleInstrumentsMember5493000YR2B83SILCJ502020-12-315493000YR2B83SILCJ502021-01-012021-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember5493000YR2B83SILCJ502021-01-012021-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember5493000YR2B83SILCJ502021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493000YR2B83SILCJ502021-12-31ifrs-full:OtherEquityInterestMember5493000YR2B83SILCJ502021-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember5493000YR2B83SILCJ502021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493000YR2B83SILCJ502021-12-31ifrs-full:ReserveOfEquityComponentOfConvertibleInstrumentsMember5493000YR2B83SILCJ502021-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember5493000YR2B83SILCJ502021-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember5493000YR2B83SILCJ502020-01-01ifrs-full:IssuedCapitalMember5493000YR2B83SILCJ502020-01-01ifrs-full:OtherEquityInterestMember5493000YR2B83SILCJ502020-01-01ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember5493000YR2B83SILCJ502020-01-01ifrs-full:RetainedEarningsMember5493000YR2B83SILCJ502020-01-01ifrs-full:ReserveOfEquityComponentOfConvertibleInstrumentsMemberiso4217:SEKiso4217:SEKxbrli:shares ÅRS- REDOVISNING 2021 HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA 1 HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA 2021 i korthet 6 VD-ord 8 Affärsmodell, mål och strategi 10 Marknad 14 Transaktioner 19 Förvaltning och förädling 25 Fastighetsbeståndet 29 Finansiering 42 Hållbarhet 45 Risker och riskhantering 59 Aktien 66 Bolagsstyrningsrapport 68 Styrelse 70 Ledning 73 Finansiell information Flerårsöversikt och nyckeltal 78 Förvaltningsberättelse 81 Resultaträkning Koncernen 85 Balansräkning Koncernen 86 Förändringar i eget kapital Koncernen 87 Kassaﬂödesanalys Koncernen 88 Resultaträkning Moderbolaget 89 Balansräkning Moderbolaget 90 Förändring i eget kapital Moderbolaget 91 Kassaﬂödesanalys Moderbolaget 92 Noter till de ﬁnansiella rapporterna 93 Årsredovisningens undertecknande 119 Revisionsberättelse 120 Fördjupad hållbarhets- information 124 Fastighetsförteckning 136 Ordlista 147 Information till aktieägare 149 INNEHÅLL TRANSAKTIONER I FOKUS NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2021 HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTAINTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA NYFOSA 4 ÅRSREDOVISNING 2021 BYTESAFFÄR MED FÖRVÄRV OCH AVYTTRING Förvärv av fem fastigheter i Uppsala, Norrtälje och Nacka för 657 MSEK. Totalt 39,5 tkvm med ett årligt hyresvärde om 50 MSEK samt avyttring av två projektfastigheter i Lund och Haninge för 477 MSEK. 657 MSEK 377 MSEK NYFOSA FÖRVÄRVAR FASTIG- HETSPORTFÖLJ I NORRLAND Förvärv av nio fastigheter på nio orter i nedre Norrland för 377 MSEK. Totalt cirka 47 tkvm med ett hyresvärde om cirka 27 MSEK. FÖRVÄRV AV FASTIGHETSPORT- FÖLJ I LULEÅ Förvärv av tjugo fastigheter belägna i Luleå och Boden för 420 MSEK. Totalt cirka 42 tkvm med ett årligt hyresvärde om 37,2 MSEK. FÖRSTA FÖRVÄRVEN I FINLAND I en portföljaffär förvärvades nio kontorsfastigheter och en projektfastighet i den ﬁnska universitetsstaden Jyväskylä för cirka 2,1 MDSEK. Två andra förvärv omfattade tio fastigheter i Uleåborg, Tammerfors och Hyvinge för närmare 358 MSEK. Totalt cirka 97 tkvm med ett årligt hyresvärde om 218 MSEK. 420 MSEK 2 458 MSEK 6,2MDSEK 0,7MDSEK FÖRVÄRVADE FASTIGHETER 2021 A V Y T T R A D E FASTIGHETER 2021 5 HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTAINTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA 767 MSEK 298 MSEK 1 560 MSEK TVÅ FÖRVÄRV I FINLAND Två separata transaktioner med förvärv av sju kommer- siella fastigheter i de ﬁnska regionsstäderna Jyväskylä, Villmanstrand och Kuopio för 767 MSEK, med en yta om cirka 67 tkvm och ett årligt hyresvärde om cirka 100 MSEK. NYFOSAS JOINT VENTURE SAMFOSA FÖRVÄRVAR I NORGE Första förvärvet för Nyfosas hälften ägda joint venture i Norge, Samfosa, omfattande totalt 13 fastighetsenheter och 10 projekt i Skien, Porsgrunn och Horten, syd- ost om Oslo för cirka 1560 MSEK. Totalt cirka 95 tkvm med ett årligt hyresvärde om 119 MSEK. Tillträde genomfördes i januari 2022. YTTERLIGARE FÖRVÄRV I FINSKA TAMMERFORS OCH ULEÅBORG Två fastigheter i de ﬁnska regionsstäderna Tam- merfors och Uleåborg för 298 MSEK, med uthyr- ningsbar yta på 27 tkvm och årligt hyresvärde om 31 MSEK. NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2021 NYFOSA 2021 INTJÄNINGSFÖRMÅGA FÖRVALTNINGSRESULTAT 31 DECEMBER 2021 1 679MSEK FASTIGHETSVÄRDE INKL. ANDELAR I JOINT VENTUERS 31 DECEMBER 2021 43,6MDSEK FASTIGHETSVÄRDE EXKL. ANDELAR I JOINT VENTURES 31 DECEMBER 2021 37,1MDSEK NYCKELTAL 2021 2020 Intäkter, MSEK 2 459 2 035 Driftnetto, MSEK 1 651 1 415 Överskottsgrad, % 67,1 69,5 Förvaltningsresultat, MSEK 1 973 1 334 – per aktie, SEK 10,46 7,35 Resultat efter skatt, MSEK 3 112 2 225 – per aktie efter utspädning SEK 16,49 12,25 Utdelningsgrundande kassaﬂöde, MSEK 1 436 1 254 – per aktie, SEK 7,64 6,91 Avkastning på eget kapital, % 20,4 19,3 Soliditet, % 42,4 41,8 Långsiktigt substansvärde EPRA NRV, MSEK 18 410 14 744 – per aktie, SEK 96,37 79,91 Nettobelåningsgrad fastigheter, % 55,2 56,9 VÅRT SÄTT ATT ARBETA KAN BESKRIVAS VÄLDIGT ENKELT. DET HANDLAR OM ATT SÄTTA SAKER I NYTT LJUS. ATT VRIDA PÅ PERSPEKTIV, UPPTÄCKA MÖJLIGHETER OCH UTVINNA DET BÄSTA UR VARJE INVESTERING. I PRAKTIKEN INNEBÄR DET ATT VI GÖR DE AFFÄRER VI TROR PÅ, OAVSETT KATEGORI ELLER GEOGRAFI. PÅ DET SÄTTET SKAPAR OCH UTVECKLAR VI EN FASTIGHETSPORTFÖLJ MED STARKA, HÅLLBARA KASSAFLÖDEN OCH VÄXANDE VÄRDEN. INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING 6 ÅRSREDOVISNING 2021 NYFOSA INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA 7 HÅLLBARHETSARBETE 2021 Arbetet med att minska CO-utsläppen har fortsatt under 2021 med analyser för att identiﬁera kloka investeringar i energioptimeringsåtgärder i våra fastigheter. Andelen av Nyfosas fastighetsvärde med miljöcertiﬁeringar steg till 15 procent och vi etablerade ett grönt ramverk för ﬁnansiering, båda delarna viktiga verktyg i arbetet mot ett mer hållbart fastighetsbestånd. Av de globala målen fokuserar Nyfosa på de två som verksamheten har störst möjlighet att påverka. NYFOSA ÄGER FASTIGHETER I TILLVÄXT- REGIONER I SVERIGE OCH FINLAND Nyfosas fastigheter är belägna i tillväxtregioner och trans- portknutpunkter i Sverige och Finland. Den 31 december 2021 bestod Nyfosas fastighetsbetsbestånd av 447 fast- igheter till ett totalt fastighetsvärde om 37,1 MDSEK och ett hyresvärde om 3 017 MSEK, med en uthyrningsbar yta om 2 780 tkvm. FASTIGHETSVÄRDE PER REGION 3. Norrlandskusten 14% 1. Mälardalen 17% 2. Stor-Stockholm 15% 8. Stor-Göteborg 1% 4. Finland 10% 5. Värmland 10% 7. Stor-Malmö 8% 6. Småland 9% 7 NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2021 INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERINGINTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA BREDDADE MÖJLIGHETER FÖR AFFÄRER OCH TILLVÄXT På Nyfosa har vi alltid siktet inställt på aärer och ständig förbättring av fastighetsportföljen för att bygga aktieägarvärde. Under 2021 skapade vi ännu starkare förutsättningar för transaktioner med två nya marknader att verka på, Finland och Norge. Samtidigt arbetade vi med att hus för hus utveckla fastigheternas värde på bästa och mest hållbara sätt. VDORD 2021 var ännu ett aktivt år för Nyfosa. Med nettoförvärv av fastigheter för drygt 6 MDSEK ökade vi fastighetsvärdet till 37 MDSEK och vi levererade god tillväxt i kassaﬂöde och avkastning på eget kapital. Vi nådde det ﬁnansiella målet om årlig tillväxt i utdelningsgrundande kassaﬂöde per aktie med ett utfall om 11 procent. Jag är glad att kunna redovisa att vår portfölj fortsätter levererar starka och växande kassaﬂöden som en följd av ett drivet uthyrningsarbete och bra affärer. Tre marknader för affärer Nyfosas strategi är att röra sig dit de bästa affärerna ﬁnns, oavsett kategori och geograﬁ, för att bygga kassaﬂöde och värde. Under 2021 tog Nyfosa ett viktigt steg för att utvidga dessa möjligheter genom att gå in i två nya länder, Finland och Norge. Sverige är alltjämt vår kärnmarknad men med närvaro på tre starka marknader breddar vi basen för att kunna välja de bästa affärerna, vilket vi ser som en styrka i Nyfosas fortsatta tillväxt. I april beslutade vi att växa portföljen in i Finland som saknar en opportunistisk aktör som Nyfosa. Efter att ha följt den ﬁnska marknaden en tid såg vi att det ﬁnns attraktiva affärsmöjligheter på den ﬁnska marknaden som passar Nyfosa. Ambitionen var att skapa en bred fastighetsportfölj på tillväxtorter som bidrar positivt till tillväxten i kassaﬂöde per aktie och vi satte målet att bygga upp ett fastighetsbestånd om cirka 7 MDSEK inom fem år. Efter närvaro i Finland under knappt ett år kan jag kon- statera att analysen var korrekt och att vi har lyckats med vår intention. Nyfosa har vuxit snabbt på den ﬁnska marknaden. Totalt äger vi fastigheter för cirka 5,7 MDSEK efter de senaste förvärven och vi har byggt upp en fastighetsportfölj med såväl moderna kontor som bra industri och lågprishandel i växande regionsstäder. En framgångsfaktor i etableringen i Finland har varit ett mycket bra samarbete med Brunswick som har värdefull kunskap och kontakter på marknaden. I slutet av 2021 tog vi också steget in i Norge för att på samma sätt skapa förutsättningar att ta tillvara attraktiva affärsmöjligheter i regionstäder, i detta fall genom ett gemen- samägt bolag, Samfosa, med det norska fastighetsbolaget Samfunnsbyggeren. Redan i januari 2022 tillträdde vi det första förvärvet, ett fastighetsbolag med en portfölj om drygt 1,5 MDSEK, där Nyfosas andel är 750 MSEK, som ger en kombination av bra kassaﬂöden och stor utvecklingspotential. Det är en mycket bra startpunkt för Samfosa i Norge som också innebär att vi fått ett riktigt duktigt team på plats för förvaltning och fortsatt tillväxt. Fortsatt efterfrågan på kontor Vi upplevde under året en fortsatt stabil efterfrågan på Nyfosas lokaler och kunde för varje kvartal notera en positiv nettouthyrning. Jag är både tacksam och stolt över att vi även under detta andra pandemiår hade en så god utveckling i vår uthyrning tack vare ett starkt arbete i vårt förvaltningsteam och i grunden bra fastigheter. Vi äger många fastigheter i ﬂera segment och varje fastighet fungerar väl för sitt ändamål. Om vi blickar på kontorsmarknaden är vår bedömning att kontoren deﬁnitivt har sin plats i det framtida arbetslivet. Vi ser full aktivitet i lokalerna ute i våra regioner och upplever inte någon generell nedgång i efterfrågan på kontor. Sammanta- get drar jag slutsatsen att kontorsmarknaden som helhet inte kommer att ändras dramatiskt efter pandemin även om vissa förändrade beteenden kan ändra hur vi använder kontoren. Hållbara steg Arbetet i förvaltningen för att nå våra hållbarhetsmål löper på och vi arbetar strukturerat hus för hus med att öka energieffektiviteten, vilket även bidrar till lönsamheten genom minskad energiförbrukning. Vi har genomfört en mängd stora och små projekt under året i syfte att förbättra vår portfölj på olika sätt, från installation av tio solcellsanläggningar och förbättrad dagvattenhantering till mer systematiserad uppföljning av materialanvändning för ökad resurseffektivitet. Under året ökade vi andelen av vårt fastighetsbestånd som är miljöcertiﬁerat till 15 procent av fastighetsvärdet. Med 8 ÅRSREDOVISNING 2021 NYFOSA INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTAHÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA ”Med närvaro på tre starka marknader breddar vi basen för att kunna välja de bästa aärerna.”  STINA LINDH HÖK, VD detta som grund kan vi också öka andelen av vår ﬁnansiering som är grön, något som vi påbörjade under 2021 genom att upprätta ett grönt ﬁnansieringsramverk. Med tanke på att vi i snitt bara hunnit äga våra fastigheter i 1,5 år är detta bra steg på vägen och arbetet fortsätter. Kassaﬂöden ger ﬁnansiell stabilitet Under året kunde vi utnyttja kapitalmarknaden på ett fram- gångsrikt sätt som komplement till bankﬁnansieringen som är vår huvudsakliga ﬁnansieringsform, vilket gav oss möjlighet att växa lönsamt. I början av 2022 har vi också lyckats genomföra ﬂera affärer som vi är nöjda med, inte minst förvärvet i februari av 43 fastigheter i Finland för 2,1 MDSEK. Nyfosas tydliga kassaﬂödesfokus och goda bankrelationer är betydelsefulla för oss i ett skede då det råder stor osäker- het om hur ränte- och ﬁnansieringsmarknaden kommer att utvecklas framgent. En bit in på det nya året präglas plötsligt vår tid av ett krig i Europa. I denna nya verklighet fortsätter vi att driva vår verksamhet med stor tacksamhet för att kunna leva och verka i ett fritt och demokratiskt land. Vi utvärderar läget dag för dag, ser framåt och fokuserar på det som är Nyfosas uppdrag; att bygga en välavkastande fastighetsportfölj på vårt opportunistiska sätt. Det är en stor ynnest att få göra detta tillsammans med ett fantastiskt och drivet team av medarbetare, som jag nu dessutom har förmå- nen att träffa mycket oftare. Jag vill också tacka våra ägare som stöttar och tror på Nyfosas väg och resa framåt. Stina Lindh Hök, VD 9 NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2021 INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTAHÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA STABILA KASSAFLÖDEN OCH EN HÅLLBAR AFFÄR Nyfosa är ett transaktionsintensivt fastighetsbolag som ständigt ut- värderar nya aärsmöjligheter, oavsett geograﬁ eller kategori. Siktet är inställt på att bygga stabila kassaﬂöden och en hållbar aär. Med den opportunistiska aärsmodellen sticker Nyfosa ut på den nordiska fastighetsmarknaden. AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI Ett opportunistiskt fastighetsbolag Nyfosa är ett av få börsnoterade fastighetsbolag i Sverige med en opportunistisk affärsmodell, utan begränsningar geograﬁskt eller till enskilda kategorier. Vårt fokus är att skapa värde genom att bygga hållbara kassaﬂöden och ständigt utvärdera nya affärsmöjligheter. Med vår breda inves- teringsstrategi är vi alltid redo att ta vara på affärsmöjligheter som uppstår. Möjligheten att genomföra förvärv som ligger vid sidan av vad andra fastighetsbolag och -investerare söker, skapar förutsättningar för oss att göra bra affärer. Utvärderar stort antal affärer Nyfosas affärsmodell bygger på att vara aktiv på trans- aktionsmarknaden, att alltid ha örat mot marken och att löpande utvärdera ett stort antal möjliga affärer. Genom att uppfattas som ett särskilt aktivt fastighetsbolag avseende både förvärv och avyttringar, blir Nyfosa en naturlig och attraktiv affärspartner. Erfaren ledning och marknadsnära organisation Nyfosa har en ledning med gedigen erfarenhet av trans- aktioner av skiftande karaktär och komplexitet samt hög kompetens att identiﬁera värden, bedöma potential och värdera risker. Nyfosa har också en marknadsnära organisa- tion med korta beslutsvägar och väl inarbetade processer där ﬂertalet av medarbetarna har lång erfarenhet av att bedriva värdeskapande och hållbar förvaltning och utveckling. Optimerar fastigheternas värde Vi förvaltar och utvecklar fastigheterna i nära samarbete med hyresgäster och omgivande samhälle med perspektivet att hållbarhet och lönsamhet hör ihop. Som ett led i att stärka kassaﬂödena och minska miljöpåverkan arbetar Nyfosa kon- tinuerligt med att utvärdera hur varje fastighet kan optimeras, från stort till smått. Det sker genom en rad olika insatser, från modernisering, optimering av drift och miljöcertiﬁering till att arbeta fram nya detaljplaner och byggrätter för projekt då vi ser ett värde i det. AFFÄRSMODELL FÖR HÅLLBART VÄRDESKAPANDE Nyfosas affärsmodell bygger på att vara aktiv på transaktionsmarknaden och att löpande utvärdera ett stort antal möjliga affärer. Det växande fast- ighetsbeståndet förvaltar och utvecklar vi med perspektivet att hållbarhet och lönsamhet hör ihop. Så skapar vi växande kassaﬂöden och en hållbar utveckling av verksamheten. Identifierad affärsmöjlighet Analys av kassaflöde, utvecklingspotential och risker Beslut om förvärv Löpande analys av avkastning och utvecklingspotential Behålla och utveckla alternativt avyttra Förvaltning, optimering och utveckling 1 2 3 4 5 6 HÅLLBARHETS- ARBETE 10 ÅRSREDOVISNING 2021 NYFOSA INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA AFFÄRSIDÉ Nyfosa ska med sitt opportunistiska förhållningssätt och sin snabbfotade, marknadsnära och modiga organisation skapa värde genom att bygga hållbara kassaﬂöden och ständigt utvärdera nya affärsmöjligheter. VISION Nyfosa ska vara det svenska fastighetsbolag som är bäst på att skapa värde. 11 NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2021 INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA FINANSIELLT MÅL Årlig tillväxt i utdelnings- grundande kassaﬂöde per aktie med 10 procent. Måluppfyllelse 2021: Utdelningsgrundande kassaﬂöde per aktie, SEK HÅLLBARHETSMÅL MÅL 2025 Miljöcertiﬁering År 2025 ska fastigheter motsvarande 50 procent av fastighetsvärdet, ha en miljö certiﬁering och 100 procent år 2030. Förbrukningseffektivisering År 2025 ska energiförbrukningen per kvadratmeter ha minskat med 10 procent jämfört med 2020. LÅNGSIKTIGT MÅL Koldioxidutsläpp Nyfosa ska verka för att minimera verksamhetens koldioxidutsläpp. UTDELNINGSPOLICY Minst 40 procent av det utdelningsgrundande kassa- ﬂödet distribueras till ägarna. Utdelningen ska vid varje tillfälle vägas mot bolagets affärsmöjligheter och kan bestå av sakutdelning, återköp eller kontant utdelning. FINANSIELLA RISKBEGRÄNSNINGAR Soliditet Långsiktigt minst 25 procent. Belåningsgrad Ej över 65 procent. Räntetäcknings grad Långsiktigt minst 2 ggr. 31 dec 2018 31 dec 2018 31 dec 2019 31 dec 2019 31 dec 2020 31 dec 2021 31 dec 2020 31 dec 2021 48,3% 44,1% 41,8% 42,4% 4,9 ggr 4,2 ggr 3,8 ggr 3,4 ggr 2018 2019 2020 2021 52,9% 57,6% 56,9% 56,7% Nyfosas övergripande mål är att skapa god och uthållig tillväxt i kassaﬂöde. Under 2021 utvecklades Nyfosas intjäning och kassaﬂöde starkt, med bibehållen låg ﬁnansiell risk. Samtidigt tog vi under året viktiga steg i riktning mot våra hållbarhetsmål. MÅL OCH STRATEGIER 20192018 4,73 4,18 6,91 7,64 2020 2021 +11% 40% 51% Läs mer om Nyfosas hållarbarhetsmål samt utfall i hållbarhetsrapporten på sidorna 45–57. Mål – andel av utdelnings- grundande kassaﬂöde Föreslagen utdelning 2022 12 ÅRSREDOVISNING 2021 NYFOSA INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA ATTRAHERA OCH UTVECKLA DE BÄSTA MEDARBETARNA Gedigen kompetens, affärssinne och etablerade kontaktnät är centralt för att förverkliga affärsidé och mål. Genom att rekrytera och utveckla motiverade, modiga och erfarna medarbetare skapas en effektiv, ﬂexibel och marknadsnära organisation. Bolaget arbetar aktivt för att vara en arbetsgivare som erbjuder en kreativ, öppen och stimulerande arbetsmiljö med fokus på närhet till affärsbeslut, delaktighet i affärs- utvecklingen och personlig utveckling för alla anställda. Nyfosa har under året nyanställt 26 medarbetare för att hantera den större portföljen, bland annat med inriktning på hållbarhet och digitalisering i förvalt- ningen men även förstärkt transaktions- avdelning. AKTIV PÅ TRANSAKTIONSMARKNADEN Nyfosa arbetar nära transaktionsmarknaden med att ständigt utvärdera affärsmöj- ligheter. Vår starka lokala närvaro och lokalkännedom är en nyckel till fortsatt tillväxt. Det skapar förutsättningar för att bedöma marknadsutvecklingen, tidigt identiﬁera affärsmöjligheter och fatta välgrundade beslut. Kombinerat med korta och snabba beslutsvägar och inarbetade processer, innebär det att vi kan utvärdera en stor mängd affärsmöjligheter parallellt och genomföra transaktioner snabbt. Nyfosa har under året utvärderat ett stort antal potentiella affärer och genomfört förvärv för cirka 6,2 MDSEK och avyttringar för 0,7 MDSEK. PRIORITERA KOMMERSIELLA FASTIGHETER I TILLVÄXTREGIONER Nyfosa fokuserar på kassaﬂöde och stabil avkastning till begränsad risk, där orga- nisationen kan tillföra värde genom aktiv förvaltning. Det ﬁnns ingen begränsning i investeringsstrategin avseende fastighetskategori, storlek eller region, men en uttalad prioritet är kommersiella fastigheter i tillväxtkommuner i Sverige. Där kan Nyfosa dra nytta av gynnsamma trender såsom tillväxt i befolkningsmängd och i det lokala näringslivet. Under året har Nyfosa breddat port- följen med kommersiella fastigheter i bland annat tillväxtkommuner i Norr- land, i expansiva regionsstäder i Finland samt i Norge genom ett nybildat joint venture. MED HÅLLBARHET ADDERA VÄRDE TILL PORTFÖLJEN Nyfosa förvaltar, utvecklar och förädlar fastighetsbeståndet i syfte att öka fastigheter- nas intjäningsförmåga och värde. Den aktiva förvaltningen bedrivs på ett professionellt, lönsamt och hållbart sätt genom Nyfosas lokala organisation och de centrala funktio- nerna, i nära dialog med hyresgäster, samhället och övriga intressenter. Nyfosa har under året bland annat ge- nomfört en omfattande genomlysning av fastighetsbeståndet, miljöcertiﬁerat fastigheter motsvarande 9,5 procent av fastighetsvärdet samt driftsatt tio solcellsanläggningar. AGERA LÅNGSIKTIGT OCH NÄRA HYRESGÄSTERNA Genom att vara en ansvarsfull fastighetsägare och en pålitlig, lokalt förankrad partner bidrar vi till att bygga relationer och skapa värde på de marknader vi är verksamma. En viktig del i den rollen är att optimera förutsättningarna för hyresgästerna genom att tänka kreativt, ge hyresgästerna snabba svar samt ett personligt bemötande. Nyfosa har under 2021 upplevt en fort- satt god efterfrågan på bolagets lokaler och haft en positiv nettouthyrning under varje kvartal. Ett ﬂertal värdeskapande investeringar genomfördes i nära sam- arbete med hyresgäster. Nyfosas strategi utgår från affärsidén och utgörs av fem pelare, där alla delar samverkar för att uppnå bolagets mål, såväl ﬁnansiella som hållbara. Nyfosas vision är att vara det svenska fastighetsbolag som är bäst på att skapa värde. Att agera långsiktigt och hållbart bedömer vi är centralt för att nå dit. NYFOSAS LÅNGSIKTIGA STRATEGI FÖR ATT UPPNÅ MÅLEN 13 NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2021 INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA MARKNAD MARKNADSUTVECKLING OCH TRENDER Med Nyfosas ﬂexibla investeringsstrategi kan vi utveckla fastighets- beståndets sammansättning utifrån rådande marknad. Under 2021 växte portföljen med en bred mix av geograﬁska lägen och fastighetskategorier. Svenska fastighetsmarknaden 2021 Den svenska fastighetsmarknaden noterade 2021 den högsta årliga volymen och största antalet transaktioner hittills. Transaktionsvolymen för helåret uppgick till cirka 400 miljarder kronor, vilket gjorde Sverige till Europas tredje största transaktionsmarknad efter Tyskland och Storbri- tannien. Ett fortsatt gynnsamt makroekonomiskt klimat med låga realräntor, goda ﬁnansieringsmöjligheter och stor kapitaltillgång tillsammans med ett avvaktande år 2020 drev marknaden under 2021. Andelen internationella investerare minskade från 26 procent år 2020 till 17 procent av transaktionsvolymen som en följd av den stora andelen inhemska strukturaffärer på fastighetsmarknaden under året. Efter bostäder var kontor det näst mest investerade segmentet under året och utgjorde totalt 21 procent av transaktionsvolymen, motsvarande cirka 83 MDSEK. Volymen drevs främst av stora strukturaffärer, men även av ﬂera större styckesaffärer. Lager/logistik som omsatte cirka 40 MDSEK, motsvarande 10 procent av transaktionsvolymen, har sett ett fortsatt stort investerarintresse och en utbudsbrist. Direktav- kastningskrav för lager/logistik fortsatte att sjunka. Industri stod för cirka 5 procent av volymen motsvarande 20 MDSEK. Stockholm stärkte sin dominerande position på investerar- marknaden med 47 procent av den totala transaktionsvolymen medan Malmö stod för 11 procent och Göteborg svarade för 9 procent. Övriga större städer stod för 22 procent av transaktionsvolymen, vilket var en följd av ett ökat intresse för regionsstäder. Sammanlagt stod resterande Sverige bortsett från storstäderna för cirka en tredjedel av transaktionsvolymen. Efter detta starka år för fastighetsmarknaden bedöms investerarintresset som fortsatt väldigt stort och med ett stort kapitalinﬂöde på marknaden väntas en betydande aktivitet under 2022. Det makroekonomiska läget i Sverige bedöms som fortsatt gynnsamt för fastighetsinvesteringar. Finska fastighetsmarknaden 2021 Den ﬁnska transaktionsmarknaden var aktiv under 2021, även om inga rekord noterades på marknaden. Transak- tionsvolymen uppgick till 7,0 MDEUR, vilket var det starkaste året sedan 2018. Rekordåret i Finland var år 2017, då transaktionsvolymen uppgick till 9,9 MDEUR. Den ﬁnska transaktionsmarknaden drivs i mycket större utsträckning av utländska investeringar än de svenska och norska mark- naderna. Under 2021 stod internationella investerare för 56 procent av den totala transaktionsvolymen. Nästan hälften av de internationella investerarna som var aktiva på marknaden under 2021 utgjordes av svenska bolag. Konkurrenter Med en portfölj som till en majoritet utgör kontor, logistik och lagerfastigheter, industri och handelsfastigheter på ett ﬂertal orter i Sverige möter Nyfosa olika konkurrenter inom respek- tive fastighetskategori och region. Aktörer på marknaden inkluderar svenska och internationella fastighetsfonder samt svenska börsnoterade och privatägda fastighetsbolag. 0 50 000 100 000 150 000 200 000 250 000 300 000 350 000 400 000 MSEK 2 017 2 018 2019 2020 2021 FASTIGHETSTRANSAKTIONER SVERIGE Per kategori (Transaktioner över 40 MSEK) Kontor Bostad Handel Logistik, Lager och Industri Samhällsfastigheter Övrigt (t.ex. hotell, mark) Marknadsuppgifter från Newsec. Med Andra större städer avses Borås, Gävle, Helsingborg, Jönköping, Karlstad, Linköping, Luleå, Norrköping, Sundsvall, Umeå, Uppsala, Västerås, Växjö, Örebro, Halmstad, Eskilstuna, Kalmar, Östersund och Lund. 14 ÅRSREDOVISNING 2021 NYFOSA INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA , Utveckling och trender under 2021 Kontorsmarknaden i Sverige var fortsatt omdiskuterad under 2021. I och med att pandemin präglade även hela 2021 har ännu inga säkra slutsatser om kontorets framtid dragits. Kontorssegmentet har under året påvisat starka underliggande fundamenta, där rabatter och tryck nedåt på hyran vänts till ett tryck uppåt på hyran i ﬂera lägen. Hyresmarknaden såg också en ökad aktivitet under året och beslut som pausats under 2020 har i många fall vågat tas under 2021. Flexibla kontor och medarbetare bedöms bli mer normalt på kontorsmarknaden. Vakanser som initialt ökade under 2020 bedöms sjunka tillbaka på sikt. Även om viss nedskärning på yta har observerats MARKNAD KONTOR • 21% av den totala transaktionsvolymen i Sverige 2021. • Strukturaffärer i Sverige och Finland. • Vakanser bedöms inte öka. Marknadsuppgifter från Newsec 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 MSEK 2 017 2 018 2019 2020 2021 FASTIGHETSTRANSAKTIONER – KONTOR Per region (Transaktioner över 40 MSEK) Stockholm Göteborg Malmö Andra större städer Övriga landet Transaktioner I Sverige uppgick investeringsvolymen för kontorsfastigheter under 2021 till 83 MDSEK, motsvarande 21 procent av årets totala transaktionsvolym. Kontor blev således det näst största segmentet på transaktionsmarknaden under året där volymen drevs främst av strukturaffärer. Även ett ﬂertal styckesaffärer gjordes, som i många fall genomförts på bättre nivåer än före pandemin och således har direktavkastningskrav sjunkit inom segmentet. Internationella investerare utgjorde en mindre andel än föregående år, delvis på grund av den stora andelen strukturaffärer men dessa bedöms också ha varit mer avvaktande på grund av pandemin och prognostiseras öka sin aktivitet på transaktionsmarknaden för kontor under 2022. Direktavkastningskrav för kontorsfastigheter varierar beroende på fastighetens läge, modernitet samt vilket beﬁntligt kassaﬂöde och utvecklingspotential som ﬁnns i fastigheten. De senaste åren har direktavkastningskraven i tillväxtsstäder sjunkit, även om det varierar mellan geograﬁer. Avkastningskraven för kontorsfastigheter i större och mindre regionsstäder återﬁnns mellan 4,6–6,1 procent och bedöms fortsätta sjunka under 2022 men kan öka på sikt om det makroekonomiska läget förändras och reporäntan höjs substantiellt. I Finland har kontorssegmentet historiskt sett varit det starkaste segmentet på transaktionsmarknaden och under 2021 var kontor det näst största segmentet på marknaden med 29 procent av den totala volymen. Under året skedde bland annat ett antal strukturaffärer inom kontorssegmentet i Finland. Direktavkastningskraven för kontor i Finland är relativt låga och sjönk ytterligare under året. I Helsingfors- regionen återﬁnns direktavkastningskraven för kontor strax över 3 procent. så bedöms inte efterfrågan minska på totalen, bland annat på grund av att den kontorsbundna arbetskraften ökar i landet. Hyreskontrakt har blivit mer ﬂexibla och kortare avtal har blivit vanligare under 2021 med allt ﬂer coworking-aktörer på marknaden. Hyresnivån för kontor avgörs av ﬂera parametrar som bland annat geograﬁskt läge, skick och modernitet, allmän marknadssituation, hyresstruktur samt ortens näringslivsstruktur. En starkare tjänstesektor medför en större efterfrågan av kontors- lokaler, vilket i sin tur driver upp hyresnivån. Hyresnivån är även starkt kopplad till utbudet av ändamålsenliga kontorslokaler på orten. 15 NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2021 INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA MARKNAD LOGISTIK OCH LAGER • 10% av den totala transaktionsvolymen i Sverige 2021. • Stort internationellt investerarintresse. • Trend mot mer digitalisering och automation. Utveckling och trender under 2021 Logistikfastigheter ses som en attraktiv och långsiktig investering med kreditstarka hyresgäster, långa avtalstider och en fortsatt hög efterfrågan. Jämfört med andra fastighetssegment tecknas längre avtal för lager- och logistikfastigheter, med avtalstider normalt inom intervallet om fem till tio år. Hyresnivåerna för lager- och logistikfastigheter avgörs av ett ﬂertal parametrar, som hyresstruktur, storlek, modernitet och effektivitet. Det ﬁnns även starka korrelationer till fast- ighetens geograﬁska läge och närhet till logistikkluster, transportknutpunkter samt större traﬁkleder. Hyresnivåer ökade under 2021 något mer än föregående år från bland annat ökade byggkostnader samt minskat utbud på mark. Hyrorna förväntas således vara fortsatt stabila, med en kraftigare ökning under kommande år än det som observerats tidigare. På längre sikt kan däremot ny Marknadsuppgifter från Newsec Transaktioner I Sverige var lager/logistik fortsatt ett attraktivt segment på fastighetsmarknaden under 2021. Transaktionsvolymen för segmentet uppgick till 40 MDSEK, motsvarande 10 procent av den totala volymen. Logistik är fortfarande det segment som attraherar den klart högsta andelen internationella investerare på transaktionsmarknaden, vilka stod för 67 procent av den totala transaktionsvolymen inom segmentet under året, medan de endast stod för 17 procent av den totala svenska transaktionsvolymen. Året har präglats av ﬂera stora investeringar inom logistiksegmentet med totalt elva miljard- affärer, jämfört med åtta miljardaffärer 2020. Det ﬁnns en tydlig efterfrågan på stora portföljer på marknaden. Utmärkande har varit fortsatt kraftig kompression av direktavkastningskraven. Direktavkastningskraven för modern logistik i de bästa lägena med långa avtal återﬁnns efter året på 3,5–3,75 procent. Således närmar sig direktavkastnings- kraven för segmentet direktavkastningskraven för kontor. Med en stor efterfrågan bland både inhemska och internationella aktörer bedöms direktavkastningskraven inom segmentet fortsätta sjunka under 2022. I Finland har lager, logistik- och industrisegmentet traditionellt inte stått för en hög andel av transaktionsvolymen. Därför var det noterbart att mer än dubbelt så mycket lager, logistik- och industri förvärvades under 2021 som under 2020. Segmentet stod för hela 13 procent av den totala transaktionsvolymen under året. Det var endast bostads- och kontorssegmenten som stod för större andelar än detta. Även i Finland sjönk direktav- kastningskraven inom lager, logistik- och industri under året, och en viss hyresutveckling noterades också. teknologi och nya infrastruktursatsningar möjliggöra för nya logistiklägen och således påverka hyran negativt. Omställningen till en större andel e-handel fortsätter inom samtliga branscher och bidrar till en ökande efterfrågan på både lager och logistik. Last mile-logistik bedöms bli allt viktigare och tiden från beställning till leverans bedöms minska kraftigt i samband med att allt ﬂer aktörer konkurrerar om marknaden och leveranskedjeproblem försvinner. Den totala stocken logistik bedöms fortsätta öka kraftigt under kommande år på grund av en brist på moderna logistikytor. Under 2021 fanns det en stor pipeline med pågående och planerade logistikprojekt. Vakansnivåer för logistik/lager återﬁnns fortsatt på väldigt låga nivåer och lager och logistik kommer att förbli en fortsatt attraktiv produkt på investerarmarkanden. 0 5 000 10 000 15 000 20 000 MSEK 2 017 2 018 2019 2020 2021 FASTIGHETSTRANSAKTIONER – LOGISTIK OCH LAGER Per region (Transaktioner över 40 MSEK) Stockholm Göteborg Malmö Andra större städer Övriga landet 16 ÅRSREDOVISNING 2021 NYFOSA INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA MARKNAD INDUSTRI 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 8 000 MSEK 2 017 2 018 2019 2020 2021 FASTIGHETSTRANSAKTIONER – INDUSTRI Per region (Transaktioner över 40 MSEK) Stockholm Göteborg Malmö Andra större städer Övriga landet • 5% av den totala transaktionsvolymen i Sverige 2021. • Historiskt högt investerarintresse. • Långsiktiga hyresgäster. Marknadsuppgifter från Newsec Utveckling och trender under 2021 I samband med ett kraftigt ökande intresse för logistik har även industrisegmentet fått alltmer uppmärksamhet från investerare. Segmentet har mognat på investerarmarkna- den under de senaste åren. Investerare har bland annat erhållit en ökad förståelse för den goda riskjusterade avkastningen som segmentet erbjuder. Förståelsen har även ökat för de långsiktiga hyresgästerna som ofta Transaktioner Industrifastigheter har under 2021 stått för cirka 5 procent av den totala transaktionsvolymen, motsvarande cirka 20 MDSEK. Industrifastigheter har ökat sin andel på transaktionsmarknaden och den är nu historiskt hög. Stort investerarintresse och fortfarande relativt höga direktavkast- ningskrav trots låga vakanser och goda framtidsutsikter gör segmentet fortsatt attraktivt för investerare. Under året sjönk direktavkastningskraven kraftigt. Goda marknadsförutsätt- ningar och stort investerarintresse, tillsammans med ett lågt utbud, bäddar för fortsatt kompression. I Finland redovisas transaktioner i industrisegmentet tillsammans lager och logistik. Segmentet har traditionellt inte stått för en hög andel av transaktionsvolymen. 2020 stod segmentet exempelvis för endast 7 procent av den totala transaktionsvolymen i Finland. Därför var det noterbart att mer än dubbelt så mycket lager, logistik- och industri förvärvades under 2021 som under 2020. Segmentet stod för hela 13 procent av den totala transaktionsvolymen under året. Även i Finland sjönk direktavkastningskraven inom lager, logistik- och industri under året, och en viss hyresutveckling noterades också. återﬁnns i industrifastigheter, även om dessa hyresgäster ofta utgör lite mindre bolag. Dessa hyresgäster har länge varit ekonomins ryggrad i mindre orter och spelar fortsatt en viktig roll för landets ekonomi. Samtidigt har hyresnivå- erna ökat kraftigt i ﬂera lägen under de senaste åren och efterfrågan på industrifastigheter har ökat generellt. 17 NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2021 INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 MSEK 2 017 2 018 2019 2020 2021 FASTIGHETSTRANSAKTIONER – HANDEL Per region (Transaktioner över 40 MSEK) Stockholm Göteborg Malmö Andra större städer Övriga landet MARKNAD HANDEL • 7% av den totala transaktionsvolymen i Sverige 2021. • Ökad transaktionsvolym. • Hyresnivåerna ökade för externhandel. Marknadsuppgifter från Newsec Utveckling och trender under 2021 Handelssegmentet har sett en stor omvandling under de senaste åren och pandemin har accelererat trenden med växande e-handel. Det fysiska handelssegmentet hade det således fortsatt svårt under 2021 och tudelningen inom segmentet fortsatte. Det fanns ett stort investe- rarintresse för lågprishandel och matvaruhandel som ofta har långa avtal. Denna typ av handel bedöms även i dagsläget mer skyddad mot konverteringen till e-handel. Transaktionsvolymen för externhandel och matvaruhandel uppgick under 2021 till 18,5 MDSEK vilket kan jämföras med köpcentrum där transaktionsvolymen uppgick till 7,7 MDSEK. Investerarintresset för köpcentrum och cityhandel har varit lägre under året, även om ett antal transaktioner observerades på marknaden mot slutet av Transaktioner Transaktionsvolymen för handelsfastigheter ökade för andra året i rad och uppgick till cirka 26 MDSEK, motsvarande 7 procent av den totala transaktionsvolymen under året. Detta är en kraftig ökning från 2020 och 2019, vilket påvisar att investerarintresset för segmentet har återvänt. Transaktions- volymen under 2021 drevs främst av strukturaffärer, där ﬂera bolag blev uppköpta, men också av enskilda styckesaffärer. Mot slutet av året såldes till exempel ett ﬂertal köpcentrum. Totalt stod dock livsmedel och externhandelsområden för över 70 procent av segmentets totala transaktionsvolym under året. Direktavkastningskrav skiljer sig kraftigt åt mellan olika typer av handel och olika geograﬁska lägen. Under 2021 fortsatte direktavkastningskraven att sjunka för matvaruhandel och externhandel, vars direktavkastningskrav haft en väldigt stark utveckling de senaste åren. Med goda marknadsförutsättningar för den typen av handel förväntas ett fortsatt starkt investerarintresse under nästkommande år. För köpcentrum och cityhandel noterades en platt utveckling, eller en marginell minskning av direktavkastningskravet, beroende på läge. I Finland var 2021 inte det starkaste året för handels- segmentet. Externhandel och matvarubutiker visade sig vara attraktiva på transaktionsmarknaden, men relativt få fastighe- ter inom handelssegmentet som helhet såldes. Således stod segmentet för endast 9 procent av den totala transaktionsvo- lymen under året. Direktavkastningskraven inom segmentet stod generellt still under året, medan hyrorna fortsatte notera en något negativ utveckling. året. Köpcentrum väntas se innovation och förändring under kommande år, där bland annat en ökad andel service och upplevelser prognostiseras. Hyresnivån för handelsfastigheter är främst kopplad till fastighetens geograﬁska läge, men skiljer sig även mellan olika typer av handel. Hyresnivåer har återhämtat sig för viss typ av handel. För externhandelsområden ökade till exempel hyrorna något under 2021 gentemot 2020. Hyresök- ningen är relativt begränsad, men i uppåtgående riktning. Köpcentrum har däremot haft det fortsatt svårare och hyresnivåer är fortfarande i många fall på lägre nivåer än före pandemin. I vissa lägen har en negativ hyresutveck- ling observerats under 2021. 18 ÅRSREDOVISNING 2021 NYFOSA INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA ALLTID REDO FÖR AFFÄRER Nyfosa ska alltid vara rustade för att göra aärer. Med vår marknadsnära organisation och transaktionsvana medarbetare har vi förutsättningarna som krävs för både en transaktionsintensiv aärsmodell och en hållbar för- valtning. Under 2021 gjordes aärer för 6,2 MDSEK, med tyngdpunkt i Finland där vi etablerat ett fastighetsbestånd med stabilt kassaﬂöde. TRANSAKTIONER Bred förvärvsstrategi Nyfosas förvärvsstrategi är inriktad på att genomföra transaktioner som bidrar till bästa möjliga avkastnings- och risknivå i syfte att nå vårt mål om tillväxt i kassaﬂöde. Fokus ligger på att identiﬁera affärsmöjligheter som leder till en diversiﬁerad portfölj av fastigheter med stabila kassaﬂöden men också utvecklingspotential. Mixade fastighetsportföljer med olika kategorier av fastigheter eller geograﬁsk spridning passar Nyfosa väl. Konkurrensen för sådana portföljer kan vara något mindre eftersom färre bolag har strategier som tillåter diversiﬁerade fastighetsbestånd. Vi utvärderar och omstrukturerar därtill löpande Nyfosas beﬁntliga fastighets- bestånd för att optimera fastighetsportföljen och utveckla beståndets sammansättning utifrån marknadens utveckling avseende avkastning och risk. Rustade för förvärv Transaktioner är basen i Nyfosas tillväxt i kassaﬂöde. Vi är väl rustade för att utvärdera ett stort antal potentiella förvärv parallellt vilket möjliggör ett brett urval. Genom att vara aktiva och pålitliga är Nyfosa en attraktiv partner för fastighetsägare, banker, rådgivare och andra aktörer i branschen. Nyfosa har goda möjligheter till ﬂexibel ﬁnansie- ring vilket stöder oss i transaktionsverksamheten. En stark likviditet och ﬁnansiell ställning ger oss goda förutsättningar att agera snabbt i en förvärvssituation och kapacitet att investera i värdeskapande projekt i beﬁntlig portfölj för att öka lönsamheten. TILLTRÄDEN PER REGION OCH FASTIGHETSKATEGORI MSEK Kontor Logistik/ Lager Handel Industri Övrigt Total Finland 2 607 0 248 655 0 3 510 Mälardalen 174 0 0 39 356 568 Stor-Malmö 40 69 289 0 0 398 Norrlandskusten 18 187 257 51 201 714 Småland 0 28 0 0 0 28 Stor-Stockholm 0 238 179 20 0 437 Övrigt 57 123 195 184 29 588 Total 2 896 644 1 168 949 586 6 243 FASTIGHETSPORTFÖLJENS UTVECKLING 6,2MDSEK FÖRVÄRVADE FASTIGHTER 0,7MDSEK AVYTTRADE FASTIGHETER 19 NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2021 INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA VÄRDEFÖRÄNDRINGAR 29 411 6 243 475 –663 –42 1 694 28 37 147 MSEK Vid årets ingång Förvärvade fastigheter Investeringar i beﬁntliga fastigheter Avyttrade fastigheter Realiserad värde- förändring Om- räknings- effekt valuta Orealiserad värde- förändring Vid årets utgång FASTIGHETSPORTFÖLJENS UTVECKLING 0 4 000 8 000 12 000 16 000 20 000 24 000 28 000 32 000 36 000 40 000 2017 2018 Resterande förändring Orealiserad värdeförändring 2019 20212020 MSEK ” Transaktioner är basen i Nyfosas tillväxt i kassa- ﬂöden.” Närhet till marknaden Nyfosas transaktionsorganisation har kompetens, kreativitet och resurser för att identiﬁera och realisera de affärsmöj- ligheter som uppstår. Vår breda närvaro i hela Sverige innebär god kännedom om marknaden och stora kontaktytor. Många av våra transaktioner sker genom direktkontakt med en säljare. I början av året etablerades Nyfosa Finland, ett dotterbolag till Nyfosa, med delägaren Brunswick Real Estate som äger en minoritet av aktierna. Nyfosa Finland har på kort tid byggt upp en fastighetsportfölj av god kvalitet med stabila kassaﬂöden. Brunswick har, med sin väletablerade position på den ﬁnska fastighetsmarknaden, bidragit stort med god lokal kännedom och ett brett kontaktnät till den snabba tillväxten. I slutet av året etablerades Samfosa, vilket är ett joint venture tillsammans med det norska fastighetsbolaget Samfunnsbyggeren. Delägaren bidrar med stort kunnande om norsk fastighetsmarknad och en bred erfarenhet av transak- tioner inom sektorn. Inarbetad transaktionsprocess I verksamheten följer vi en väl inarbetad transaktionsprocess för att genomföra fastighetstransaktioner på ett affärsmässigt och effektivt sätt. En betydande volym av affärsmöjligheter är alltid under granskning och arbetet med ett förvärv eller avyttring kan pågå från några få veckor upp till ﬂera år, beroende på komplexitet och andra förhållanden. Inför ett potentiellt förvärv analyserar vi alltid affären utifrån sina unika förutsättningar. Stor vikt läggs vid att identiﬁera, värdera och hantera eventuella risker kopplade till fastigheten eller portföljen. Viktiga faktorer som särskilt utvärderas är möjligheten för Nyfosa att tillföra ytterligare värde och att minska miljöpåverkan. Resterande förändring Orealiserad värdeförändring 20 ÅRSREDOVISNING 2021 NYFOSA INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA Nyfosa genomför de affärer som vi bedömer har goda förutsättningar att bidra till vårt ﬁnansiella mål om tillväxt i kassaﬂöde. Under året ledde det bland annat till förvärv på en ny marknad, Finland, där det i stora städer utanför Helsingforsregionen ﬁnns goda möjligheter att hitta fastig- heter med hög avkastning och stabila kassaﬂöden till en acceptabel risk. Transaktionerna i Finland omfattade både större och mindre portföljförvärv i ﬁnska regionsstäder av kontorsfastigheter samt blandfastigheter, industri och lager. I Sverige förvärvade Nyfosa bland annat två större portföljer i norra delen av landet och en portfölj med lätt industri och lager i Stockholmsregionen, därtill styckvisa förvärv av fastigheter inom olika kategorier. Totalt genomförde Nyfosa förvärv till ett värde om cirka 6MDSEK, varav 3,5 MDSEK i Finland, och avyttringar för 0,7MDSEK. Det innebär att Nyfosa netto har ökat fastighets- beståndets värde med 21,6 MDSEK på drygt tre år sedan börsnoteringen i november 2018. TRANSAKTIONER 2021 URVAL AV FÖRVÄRV 2021 FÖRVÄRV I TRE FINSKA REGIONSSTÄDER Förvärv av kommersiella fastigheter i de ﬁnska regionsstäderna Jyväskylä, Villmanstrand och Kuopio breddade Nyfosas ﬁnska bestånd med attraktiva lägen och god avkastning. Förvärv 767 MSEK Hyresvärde 100 MSEK Yta 67 000 kvm samt byggrätt PORTFÖLJ I NORRLAND Förvärv av nio fastigheter med professionell bygg - handel i nedre Norrland, med bra lägen på respektive ort, modesta hyresnivåer och långa avtal. Förvärv 377 MSEK Hyresvärde 27 MSEK Yta 47 000 kvm 2,1 MDSEK 767 MSEK 377 MSEK STORT FÖRVÄRV I JYVÄSKYLÄ Förvärvet av nio moderna kontorsfastigheter och en projektfastighet i en av Finlands största regions städer skapade en bra platt- form för Nyfosas fortsatta tillväxt i Finland. Förvärv 2,1 MDSEK Hyresvärde cirka 183 MSEK Yta 67 000 kvm kontor, 8 000 kvm projekt 21 NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2021 INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA FINLAND FAKTA NYFOSA FINLAND Fastighetsvärde 3 534 MSEK Hyresvärde 342 MSEK Yta 180 tusen kvm Geograﬁsk närvaro Jyväskylä, Uleåborg, Tammerfors, Hyvinge, Kuopio och Villmanstrand Per 1 jan 2022 I april 2021 beslutade Nyfosa att ta steget in i Finland och bredda sin portfölj. Efter att ha följt den finska marknaden en tid såg vi att det finns attraktiva affärer att göra och en plats för ett opportunistiskt fastighetsbolag som Nyfosa. Det var rätt bedömning. Under året förvärvade Nyfosa fastigheter med starka kassaflöden i finska regionsstäder till ett värde om cirka 3,5 MDSEK. NYFOSA VÄXER I FASTIGHETSVÄRDE PER KATEGORI 3 534 MSEK Kontor, 2 640 MSEK Industri, 643 MSEK Handel, 251 MSEK 7% 75% 18% INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA 22 ÅRSREDOVISNING 2021 NYFOSA INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING EN MARKNAD MED MÖJLIGHETER Den ﬁnska fastighetsmarknaden skiljer sig från den svenska och erbjuder möjligheter som Nyfosa ser som intressanta. Finland har en mindre fastighetssektor än Sverige med färre fastighetsbolag och lägre likviditet, men landet har en god ekonomisk situation och en euro-valuta som kan bidra till att attrahera utländska investerare. Det ﬁnns inte heller något fastighetsbolag i lan- det med Nyfosas inriktning som kan fånga upp aärer med mixade portföljer med olika kategorier och geograﬁer. Framför allt är konkurrensen om attraktiva objekt mindre i Finland än i Sverige, i synnerhet utanför Helsingforsregionen där Nyfosa inriktar sig på växande regionsstäder. ”Vi såg ett bra läge att gå in Finland, inte minst då den svenska marknaden har ett begränsat utbud och en stark konkurrens om fastigheterna både från fastighetsbolag och kapitalinvesterare. På ﬁnska marknaden kan vi hitta aärer till rimliga förvärvs- nivåer – bra fastigheter med god avkastning i växande orter”, kommenterar Stina Lindh Hök, VD på Nyfosa. Nyfosa har ett brett fokus i Finland, i linje med bolagets verksamhet på den svenska marknaden. Inriktningen ligger på ﬁnska regionsstäder och inkluderar alla fastighetskategorier förutom bostäder. ”Det ﬁnns många stora och växande regionsstäder i Finland och det är främst i dessa vi vill växa. I regionsstäderna är det lite mindre konkurrens än i Helsingfors- området samtidigt som det med universitet och starkt näringsliv ﬁnns generell hög efterfrågan på kommersiella lokaler”, kommenterar Stina Lindh Hök. LOKAL FÖRANKRING VIKTIG Att förstå branschen och ha kontaktnät på plats är avgörande för att lyckas med en etablering på en ny marknad. Nyfosa valde att gå in i Finland med Brunswick Real Estate som partner. Brunswick Real Estate som har funnits i Finland sedan 2006 och har ett gediget track record på den ﬁnska marknaden, driver den operativa verksam- heten avseende transaktioner, förvaltning och hållbarhetsfrågor på plats. ”Vi är mycket nöjda med samarbetet med Brunswick Real Estate som både driver förvalt- ningen och genererar aärer. Tillsammans kompletterar vi varan- dra och det är en styrka för oss att ha en lokal förankring, inte minst för att det är avgörande att kunna tala ﬁnska i arbetet med vissa transaktioner”, kommenterar Josephine Björkman, Transaktionschef på Nyfosa. SNABB TILLVÄXT MED FLERA FÖRVÄRV Nyfosa satte som mål att växa snabbt i Finland, förutsatt att rätt aärer hittades, och ambitionen är att nå minst 7 MDSEK inom fem år – och tempot har minst sagt varit högt från start. På mindre än ett år har den ﬁnska fastighetsportföljen vuxit till cirka 3,5 MDSEK. De första aärerna genomfördes i början av juli, ett stort portföljförvärv med nio kontorsfastigheter och en projektfastighet i den ﬁnska uni- versitetsstaden Jyväskylä till ett värde om cirka 2,1 MDSEK. Förvärvet skapade en bra plattform för Nyfosas fortsatt tillväxt i Finland och Nyfosa har efter det genomfört förvärv av ﬂer fastigheter i Jyväskylä. ”Det var en mycket bra start för oss att kunna förvärva en stor portfölj med moderna och kvalitativa fastigheter med attraktiva lägen i en av Finlands största regionsstäder. Med växande befolkning, universitet och ett expansivt näringsliv är Jyväskylä ett typexempel på städer som intresserar oss på den ﬁnska marknaden”, kommenterar Josephine Björkman. Andra stora regionsstäder som Nyfosa förvärvat i under 2021 är Uleåborg, Tammerfors och Hyvinge där förvärven omfattar såväl kontors- som industri- och handelsfastigheter. HÅLLBAR PROFIL Flera av de moderna kontorsfastigheterna som Nyfosa har förvärvat i Jyväskylä har en miljöcertiﬁering. Det gäller bland annat fastigheten Mattilanniemi 6&8 som är miljöcertiﬁerad enligt standarden BREEAM Very Good. Fastigheten som har en uthyrningsbar yta om 17 tusen kvm har genomgått ett energibesparingsprojekt med mycket positivt utfall i form av energibesparingar om 25 procent. Insatser för att optimera driften av fastigheter är något som Nyfosa arbetar intensivt med i sin förvaltning och ser ett stort värde i att ta tillvara erfarenheter och kunskap i organisationen. Nyfosas avsikt är att fortsätta växa i hög takt i Finland och man ser goda möjligheter till det. ”Vi har rätt upplägg på plats och ett gott samarbete med Brunswick som genererar många uppslag till förvärv som vi tittar på. Vi har också en organisation som är snabba på att analysera och genomföra förvärv. Med snart ett år på plats i Finland har Nyfosa fått en mer etablerad position på marknaden som ett aktivt, opportunistiskt bolag som har kapacitet att genomföra många transaktioner på ett eektivt sätt. Jag tror på en fortsatt god tillväxt i Fin- land”, sammanfattar Stina Lindh Hök. ”FINLAND ÄR EN MARKNAD MED GODA MÖJLIGHETER FÖR NYFOSA.” 23 NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2021 INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTAINTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING  HANNA RAUHALA, VD NYFOSA FINLAND ”I dagsläget ﬁnns många attraktiva fördelar på den ﬁnska marknaden, både prismässigt och kon- kurrensmässigt. Nyfosa har snabbt blivit en eta- blerad aktör som med sin framåtlutande approach i kombination med partnern Brunswicks kunskap och gedigna erfarenhet, håller ett högt tillväxt- tempo. Just nu drar vi fördel av att vara relativt ensamma på marknaden med att kunna förvärva och förvalta i den takt och volym som vi gör. Vi har också ett extremt duktigt team som alltid levere- rar med hög kvalitet oaktat om tempot är högt.” INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA 24 ÅRSREDOVISNING 2021 NYFOSA INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING VI FÖRÄDLAR FASTIGHETER OCH BYGGER RELATIONER En bra fastighet kan alltid bli bättre. Nyfosas förvaltningsteam arbetar med att skapa värde genom att förädla fastighetsbeståndet, i stort och smått. Utgångspunkten är att optimera varje fastighet, möta hyresgästernas behov och minska verksamhetens klimatpåverkan. En positiv nettouthyrning under hela året visar att efterfrågan på Nyfosas lokaler är fortsatt stor. FÖRVALTNING OCH FÖRÄDLING Nyfosas förvaltning driver ett strukturerat arbete med att förädla det beﬁntliga fastighetsbeståndet i nära samarbete med hyresgästerna. Genom att arbeta aktivt med fastig- heterna kan vi möta hyresgästens förändrade behov med smarta lösningar och hållbara investeringar. Med Nyfosas höga förvärvstakt är ett effektivt intag av nya fastigheter i portföljen en viktig del av förvaltningsorganisationens arbete, liksom att fånga upp lokala affärsmöjligheter. Nyfosas fastighetsbestånd erbjuder många och spän- nande utvecklingsmöjligheter som vi löpande utvärderar. Utgångspunkten är att bedöma hur vi långsiktigt bäst bidrar till att addera värde för hyresgästerna och öka värdet i vårt fastighetsbestånd – genom allt från mindre investeringar till utveckling av nya detaljplaner. Optimeringen av fastigheterna ur ett hållbarhetsperspektiv är en del i förvaltningens uppdrag och något som ingått i förvaltningsarbetet under 2021. Vi strävar efter att minska fastigheternas klimatpåverkan och att skapa bra miljöer för våra hyresgäster genom arbete bland annat med energianvändning, materialval och avfallshantering, där miljöcertiﬁering är ett av verktygen. För Nyfosa handlar det i hög grad om att anlägga ett helhetsperspektiv i arbetet med att minska klimatpåverkan för att kunna genomföra de insatser som ger bäst effekt. Digitalisering av olika funktioner i våra byggnader är ett annat område som förvaltningen arbetar aktivt med och som kan bidra till både ökad effektivitet och bättre lönsamhet. Vi ﬁnns nära hyresgästerna Nyfosa skapar långsiktiga relationer med hyresgästerna genom att säkerställa att de trivs och känner sig trygga att driva sina verksamheter i våra lokaler, oavsett typ av fastighet, läge eller användning. För oss betyder det att vi ska vara tillgängliga och säkerställa kvalitet på underhåll och skötsel. Nyfosas förvaltare har ett stort eget ansvar och ett tydligt beslutsmandat. Det gör det möjligt för det lokala förvaltningsteamet att fatta snabba beslut inom sitt område inklusive investeringar upp till en viss gräns, något som vi bedömer både leder till effektivitet, kloka beslut och en god service för våra hyresgäster. Förvaltningen inkluderar även ett aktivt arbete nära marknaden med att förlänga avtal och hyra ut vakanta lokaler. Med stor närvaro runt om i landet och en kreativ syn på lokalers möjliga utveckling har Nyfosas förvaltningsteam varit framgångsrikt i uthyrningsarbetet under året, även under de speciella förhållanden som rått under coronapandemin. Nyfosa bedriver sin förvaltningsverksamhet med egen personal i nyckelroller som kompletteras med inköp av externa tjänster. Den egna personalen arbetar i huvudsak inom kärnområdena hyresgästrelationer, teknisk förvaltning och uthyrning. Externa resurser anlitas främst för till exempel fastighetsdrift, underhåll och skötsel. FÖRVALTNINGS- KONTOR Bred regional närvaro Nyfosa har en bred geograﬁsk närvaro med fastigheter i cirka 80 svenska kommuner och 6 ﬁnska regionsstäder. I nyckelorter i Sverige med större fastighetsbestånd har vi egna förvaltningskontor, för närvarande nio kontor. Därtill har vi en extern organisation som förvaltar portföljen i region Norrlandskusten. I Finland, som Nyfosa etablerade sig i under året, är det vår partner Brunswick Real Estate som på plats driver den operativa verksamheten avseende transaktioner, förvaltning och hållbarhetsfrågor. Med mycket erfarna medarbetare i vårt förvaltningsteam och ett strukturerat arbetssätt har vi förmågan att effektivt hantera ett fastighetsbestånd fördelat på många orter. 25 NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2021 INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTAINTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING I MALMÖ driver Nyfosa ﬂera spännande projekt för att möjliggöra nya attraktiva stadsdelar och öka värdet på de fastigheter man äger. En av dem är Bryggeriet 2 i södra Soﬁelund inte långt från centrala Malmö, med 36 tusen kvadratmeter kontor, handel, föreningslokaler och gymnasium i industrilokaler som en gång var bryggeri för Pripps. Detta är ett område som Nyfosa ser stor potential i att utveckla, inte minst för att göra stadsdelen tryggare och mer levande dygnet runt. I nära samarbete med Malmö stad har Nyfosa tagit fram ett förslag och drivit en ändring i detaljplanen för området som väntas vinna laga kraft under första halvåret 2022. Ambitionen är att göra det möjligt att skapa en attraktiv stadsdel med bostäder, kontor, centrumverksamheter, utbild- ning, nya gator, torg och en park, och med varsam hand bevara de byggnader som är kulturminnes- märkta. Projektet har ett stort fokus på social hållbarhet genom att stärka sociala och hälsofräm- jande miljöer för de som bor och är verksamma i de omkringliggande stadsdelarna. ”För Nyfosa är arbetet med att skapa möjlighet för projektutveckling av Bryggeriet ett typiskt sätt att skapa värde och förädla beﬁntliga fastigheter. Det ger oss ﬂera olika alternativ för framtiden och vi bidrar till en positiv utveckling av miljön i de områden vi verkar”, kommenterar Mathias Cronqvist, regionsansvarig i Malmö. KARLSTAD växer så det knakar med stor byggnation av bostäder centralt i sta- den. Nyfosas fastighet Skepparen 15 ligger i Viken/Orrholmen som är ett av de områden dit staden expanderar. Ett helt industriområde håller successivt på att förvandlas till bostadsområde med attraktivt sjönära läge. Idag ﬁnns det på Nyfosas fastighet fyra byggnader med lokaler uthyrda för utbildning, industri och kontor. ”Det är naturligt att utvärdera nya möjligheter för ett område som detta, med ett ﬁnt och centralt läge i stan. Det är också något som Karlstad kommun är angelägen om att driva och vi har arbetat fram ett detaljplanearbete till- sammans med staden för att möjliggöra bostadsbyggnation.”, kommenterar Jan Kasslert, regionsansvarig i Karlstad. Den nya detaljplanen, som vann laga kraft under inledningen av 2022, ger möjlighet till byggnation av cirka 450 bostäder med en yta om cirka 45 tusen kvadratmeter ljus BTA på Nyfosas fastighet, samtidigt som de två beﬁntliga byggnaderna för utbildning kan bevaras. För Nyfosa innebär detta NYA MÖJLIGHETER FÖR BRYGGERIET I MALMÖ FRÅN INDUSTRI TILL BOSTÄDER I KARLSTAD PROJEKT – UTVECKLINGS- MÖJLIGHETER SKAPAR VÄRDE Nyfosa arbetar kontinuerligt med att förädla fastigheterna genom moderni- seringar, effektivisering av driften och hyresgästanpassningar. Syftet är att skapa attraktiva lokaler, bidra till ökat värde och anpassa fastigheterna för att uppnå hållbarhetsmålen. Arbetet kan även omfatta att ta fram nya detaljplaner och byggrätter för projekt för att skapa värde oavsett om vi själva driver projek- tet eller avyttrar till annan aktör som tar det vidare. En sådan utveckling kan bidra till ökat värde på övriga närliggande fastigheter som Nyfosa äger, liksom till en positiv samhällsutveckling på orten. Nyfosa planerar och driver för närvarande ett antal projekt, bland annat i Västerås, Luleå, Värnamo, Karlstad, Malmö, Gävle, Växjö och i Stockholms- regionen. 26 ÅRSREDOVISNING 2021 NYFOSA INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA förstås ett stort värde och olika alternativ för nästa steg. ”Nyfosa är främst ett transaktionsinriktat förvaltande bolag, inte ett projektutveck- lingsbolag. Det betyder att vi i ett läge som detta, när det handlar om stora investeringar i bostadsutveckling, främst tittar på möjligheter att göra det tillsammans med en eller ﬂera parter alternativt sälja byggrätterna och låta någon annan ta vid. Oavsett vilken väg vi väljer innebär det att vi skapat värde för Nyfosa, helt i linje med vår aärsmodell”, kommenterar Jan Kasslert. NYFOSA ADDERAR VÄRDE PÅ FLERA SÄTT ADDERA VÄRDE RENOVERA OCH UPPGRADERA FASTIGHETER Nyfosa förvärvar främst redan uppförda byggnader. Fastighetsbestån- det är generellt av god kvalitet samtidigt som det ﬁnns byggnader med behov av modernisering. En investering leder ofta till ett hyresavtal med längre avtalstid och högre hyresnivå. Vanligtvis handlar det om att anpassa lokalerna, skapa mer moderna och funktionella ytor för hyresgästen i samband med inﬂyttning eller förlängning av hyreskon- trakten. Det ger även möjligheter till mer effektiv och hållbar drift. Vid uppgradering av en beﬁntlig byggnad görs en analys av möjligheten att minska klimatpåverkan. OPTIMERA DRIFTEN Nyfosa bedriver en löpande systematisk genomlysning av fastighets- beståndet för att identiﬁera möjligheter till optimering av driften av byggnaderna. Arbetet med att genomföra insatser påbörjades under 2020 och intensiﬁerades under 2021, vilket även lett till att ett ﬂertal fastigheter kunde miljöcertiﬁeras under året. Exempel på genomför- da investeringar i syfte att minska verksamhetens klimatpåverkan och att tillgodose hyresgästernas önskemål är att uppnå effektivare drift- och uppvärmningssystem samt installation av solcellsanlägg- ningar och bergvärme. GENOMFÖRA UTVECKLINGSPROJEKT OCH HITTA NYA ANVÄNDNINGSOMRÅDEN Nyfosa genomför löpande analyser av hur varje fastighet kan utveck- las genom om- och tillbyggnationer eller förändring av fastigheters användningsområde. Projekten kan utgå från att en hyresgästs verksamhet växer och det ﬁnns behov av större och bättre anpassade lokaler. Genom en stads förändring över tid eller utveckling av nya kommunikationer kan exempelvis en tidigare kontorslokal lämpa sig bättre för bostäder eller för en skola. Nyfosa arbetar då för att förändra detaljplaner och därmed möjliggöra en sådan förändring. Nyfosa arbetar för närvarande med sådana projekt i Karlstad och Malmö. FRÄMJA LÅNGSIKTIG HÅLLBARHET Nyfosa fokuserar på förvaltning och utveckling av fastigheter som har en positiv inverkan på närmiljö och samhället där vi verkar, och som samtidigt bidrar till minskad klimatpåverkan. Vi gör detta för att vi ser att det skapar värde på många olika plan. I förvaltningen arbetar vi exempelvis med att i utsatta områden bidra till att skapa trygga, säkra och attraktiva miljöer och områden. I Malmö arbetar Nyfosa med att utveckla området Bryggeriet där ett av syftena är att göra stadsdelen mer levande dygnet runt och därmed tryggare. 27 NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2021 INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA  HILDA HENNINGSSON, VÄXJÖ ”Att arbeta som teknisk förvaltare på Nyfosa är både roligt och varierande! Med framtiden och våra hyresgästers bästa i fokus får jag vara med och ut- veckla våra fastigheters tekniska standard men också hitta hållbara lösningar för att möta omvärldens ökade krav.” INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA 28 ÅRSREDOVISNING 2021 NYFOSA INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING FLER MÖJLIGHETER MED BREDDAD NÄRVARO Nyfosa förvärvar, förvaltar, förädlar och säljer fastigheter av olika kategorier med bred närvaro i Sverige och Finland. Portföljen består främst av fastigheter inom kategorierna kontor, lager/ logistik, industri och handel. Därtill är Nyfosa hälftenägare av fastighetsbolagen Söderport i Sverige och Samfosa i Norge. FASTIGHETSBESTÅNDET 37,1MDSEK FASTIGHETSVÄRDE 2 780TKVM TOTAL UTHYRNINGS BAR YTA 94,6% EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD 447ST ANTAL FASTIGHETER 3 017MSEK HYRESVÄRDE TOTALA FASTIGHETSPORTFÖLJEN Nyfosas fastigheter har en bredd avseende både geograﬁ och kategorier av fastigheter. Geograﬁskt är fastigheterna i huvudsak belägna i tillväxtkommuner och vid strategiska lager-/logistiklägen i Sverige samt i regionsstäder i Finland. Detta ger oss en bred kontaktyta mot potentiella hyresgäster och fastighetsaktörer. Den geograﬁska bredden i portföljen skapar även en god riskspridning samtidigt som vi med fastigheter främst i lägen utanför storstädernas cityområden, har generellt stabila nivåer på hyror och fastighetsvärderingar med en jämn efterfrågan. Med en fastighetsportfölj som innefattar såväl kontor som lager/logistik, industri och viss del handelsfastigheter har Nyfosa en god diversiﬁering även vad gäller fastighetskategorier. Nyfosas fastighetsportfölj Vid årets slut bestod fastighetsbetsbeståndet av 447 fastig- heter till ett totalt fastighetsvärde om 37,2 MDSEK och ett hyresvärde om 3 017 MSEK med en uthyrningsbar yta om 2780 tusen kvm. Utöver det helägda fastighetsbeståndet äger Nyfosa även 50 procent av fastighetsbolagen Söderport i Sverige och Samfosa i Norge. Söderports fastigheter ingår inte i sammanställningar och diagram nedan utan presen- teras separat på sidorna 38–39. Samfosa hade ännu inte tillträtt några fastigheter vid årets slut. Hyresgäster och kontraktsstruktur Med ett stort antal hyresgäster fördelade på 6 819 hyreskontrakt, inklusive garage och p-platser, och utan att vara beroende av någon enskild stor hyresgäst begränsas risken i Nyfosas portfölj. De tio största hyresgästernas andel av Nyfosas hyresintäkter uppgick den 31 december 2021 till cirka 12 procent, fördelat på 208 hyresavtal. Genomsnittlig återstående kontraktstid för portföljen uppgick till 3,9 år. I Finland utgör en stor andel av hyreskontrakten löpande 29 NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2021 INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTAINTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING avtal på 12-månadersbasis som i hög grad förlängs, något som är vanligt på den ﬁnska marknaden. De ﬁnska hyresgästerna har i genomsnitt hyrt sina lokaler under en längre period. Bland de största hyresgästerna ﬁnns Telia, Transportstyrelsen, Saab, Försäkringskassan, City Gross och Arbetsförmedlingen, det vill säga en stor andel företag som bedriver skatteﬁnansierad verksamhet. Av totala hyres- intäkter bidrar skatteﬁnansierade hyror med 27 procent. Under hela 2021 var Nyfosas nettouthyrning, det vill säga summan av nytecknade och uppsagda hyresavtal, positiv, vilket bedöms som ett tecken på att vi har attraktiva fastighe- ter, styrka i förvaltningen och närvaro på rätt orter. Hyresintäkter och fastighetskostnader I Nyfosas hyresintäkter ingår vanligen hyrestillägg, exempelvis för fastighetsskatt, värme och elkostnader, som vidarefaktureras till hyresgästerna. Nyfosas största fastighetskostnader utgörs av kostnader för driften, vilket avser värme, vatten, el och fastighetsskötsel. Övriga driftskostnader är exempelvis försäkringar, bevakning och avfallshantering. En annan kategori av fastighetskostnader som belastar verksamheten är underhållskostnader. I syfte att bibehålla fastigheternas skick och standard genomförs både planerat och löpande underhåll. Vidare består fastig- hetskostnader av den av staten ålagda fastighetsskatten som för närvarande uppgår till 1,0 procent av taxeringsvärdet för lokalfastigheter och 0,5 procent för industrifastigheter. Nyfosas kostnader för fastighetsadministration består främst av kostnader för hyresdebitering, uthyrning, projektledning och marknadsföring. NYFOSAS STÖRSTA HYRESGÄSTER 31 december 2021 Hyres- intäkt, MSEK Andel av totala hyres- intäkter, % Antal kontrakt Genom- snittlig återstående löptid, år Telia Sverige AB 52 2 64 2,3 Transportstyrelsen 44 2 9 2,4 Saab AB 39 1 11 10,3 Försäkringskassan 36 1 13 1,8 City Gross Sverige AB 36 1 4 6,3 Arbetsförmedlingen 30 1 33 2,4 Förlagssystem JAL Aktiebolag 27 1 1 4,0 Polismyndigheten 26 1 24 3,0 Fresk Försäljning AB 25 1 9 11, 0 PostNord Sverige AB 25 1 40 6,0 Övrigt 2 487 88 6 611 3,7 Totalt 2 827 100 6 819 3,9 Intjäningsförmåga Med ambitionen att hålla en hög tillväxttakt är intjäningsför- mågan ett viktigt mått för att beskriva Nyfosas beräknade intjäning. Intjäningsförmågan anges för en viss tidpunkt och med vissa antaganden. Detta ska inte förväxlas med en prognos utan utgör en grund för att få en bild av bolagets framtida intjäning baserat på beﬁntliga hyresavtal. Koncer- Nyuthyrning Konkurs Uppsägning Nettouthyrning HYRESKONTRAKTENS FÖRFALLOSTRUKTUR 31 december 2021 NETTOUTHYRNING 31 december 2021 0 100 200 300 400 500 600 700 800 < 1 år MSEK 1–2 år 2–3 år 3–4 år 4–5 år >5 år -60 -40 -20 0 20 40 60 Kv2 Kv3 2019 Kv4 Kv3 Kv4Kv1 Kv2 Kv3 Kv4Kv1 Kv2 MSEK 2020 2021 6 819 3,9ÅR HYRESKONTRAKT INKL. GARAGE OCH PPLATSER GENOMSNITTLIG ÅTER STÅENDE KONTRAKTSTID 12% HYRESINTÄKTER TIO STÖRSTA HYRESGÄSTERNA 30 ÅRSREDOVISNING 2021 NYFOSA INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA FASTIGHETSVÄRDE PER KATEGORI 37 147 MSEK 3 017 MSEK 3 017 MSEK HYRESVÄRDE PER KATEGORI HYRESVÄRDE PER REGION 1 Kontor, 19 348 MSEK Logistik/Lager, 7 725 MSEK Industri, 2 164 MSEK Handel, 3 829 MSEK Övrigt, 4 079 MSEK Kontor, 1 538 MSEK Logistik/Lager, 616 MSEK Industri, 214 MSEK Handel, 336 MSEK Övrigt, 314 MSEK 10% 6% 11% 20% 51% 10% 11% 7% 37 147 MSEK FASTIGHETSVÄRDE PER REGION 1 15% 13% 17% 16% 17% 17% 14% 14% 10% 11% 10% 9% 9% 11% 8% 8% 1% 1% 52% 21% 1 Regionindelningen för storstadsregionerna motsvarar SCBs deﬁnition. nens beräknade intjäningsförmåga 2021 var 1 679 MSEK, och intjäningsförmågan per aktie ökade 20 procent till 8,79kr per aktie. KONCERNENS INTJÄNINGSFÖRMÅGA MSEK 1 jan 2022 1 jan 2021 Hyresintäkter 2 827 2 233 Fastighetskostnader -728 -595 Fastighetsadministration -97 -63 Driftnetto 2 002 1 575 Centraladministration -113 -95 Andel i joint ventures resultat 241 237 Finansiella kostnader -451 -370 varav tomträttsavgälder -8 -5,3 Förvaltningsresultat 1 679 1 347 Intjäning per aktie, på balansdagen, SEK 8,79 7,30 Intjäning med avdrag för ränta på hybrido- bligation per aktie, på balansdagen, SEK 8,59 7,30 Ovan presenteras aktuell intjäningsförmåga på tolvmånaders- basis per den 1 januari 2022. Aktuell intjäningsförmåga är endast att betrakta som en hypotetisk ögonblicksbild och presenteras enbart för illustrationsändamål. Syftet är att presentera intäkter och kostnader på årsbasis givet fastig- hetsbestånd, lånekostnader, kapitalstruktur och organisation vid en bestämd tidpunkt. Intjäningsförmågan innehåller ingen bedömning av kommande period vad gäller utveckling av hyror, vakansgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeföränd- ringar eller andra resultatpåverkande faktorer. Uppgifterna inkluderar inte eventuella effekter av fastighetstransaktioner. Aktuell intjäningsförmåga ska läsas tillsammans med övrig information i årsredovisningen. Följande information utgör underlag för den aktuella intjäningsförmågan: • Hyresintäkter på årsbasis (inklusive tillägg och beaktade hyresrabatter) för de hyresavtal som registrerats på balans- dagen samt övriga fastighetsrelaterade intäkter utifrån gällande hyreskontrakt. • Drifts- och underhållskostnader utgörs av en bedömning av ett normalårs driftskostnader och underhållsåtgärder. • Fastighetsskatten har beräknats utifrån fastigheternas aktuella taxeringsvärde. Tomträttsavgälder ingår med gällande belopp. • Kostnader för centraladministration och marknadsföring har beräknats utifrån beﬁntlig organisation och fastighets- beståndets storlek. • Nyfosas andel av förvaltningsresultat före värdeföränd- ringar från joint ventures, beräknas enligt samma metodik som för Nyfosa. • Bedömningen av intjäningsförmåga antar inga ﬁnansiella intäkter. • Finansiella kostnader har beräknats utifrån bolagets genomsnittliga räntenivå per den 31 december 2021 inklusive periodiserade uppläggningskostnader, totalt 2,1 procent. I posten ingår även tomträttsavgälder. Mälardalen, 6 131 MSEK Stor-Stockholm, 5 674 MSEK Norrlandskusten, 5 063 MSEK Finland, 3 534 MSEK Värmland, 3 531 MSEK Småland, 3 501 MSEK Stor-Malmö, 3 018 MSEK Stor-Göteborg, 502 MSEK Övrigt, 6 192 MSEK Mälardalen, 483 MSEK Stor-Stockholm, 380 MSEK Norrlandskusten, 418 MSEK Finland, 342 MSEK Värmland, 284 MSEK Småland, 321 MSEK Stor-Malmö, 234 MSEK Stor-Göteborg, 44 MSEK Övrigt, 510 MSEK 31 NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2021 INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA KONTOR Kontorsfastigheter är Nyfosas största fastighetskategori. Dessa är belägna i svenska tillväxtregioner, däribland Karlstad, Örnsköldsvik, Sundsvall, Västerås och Växjö, samt i ﬁnska regionsstäder såsom Jyväskylä, Uleåborg och Tammer- fors. Kontorsfastigheterna är av god kvalitet och merparten är belägna centralt på sina respektive orter. De under året förvärvade kontorsbyggnaderna i Finland är moderna och i mycket gott skick. Nyfosa ser möjligheter att förädla fast- ighetsbeståndet ytterligare samt att öka uthyrningsgraden. Nyfosa har inte noterat någon märkbar nedgång i efterfrågan på bolagets kontorslokaler med anledning av den pågående pandemin. Under året ökade kontorsbeståndet genom förvärv av bland annat en större portfölj i Jyväskylä i Finland. FASTIGHETSVÄRDE KONTOR PER REGIONNYCKELTAL KONTOR Antal fastigheter 167 Total uthyr - ningsbar yta 1 080 tkvm Fastighetsvärde 19 348 MSEK Andel av totalt fastighetsvärde 52% Hyresvärde 1 538 MSEK Ekonomisk uthyrningsgrad 94% Genomsnittlig åter- stående kontraktstid 2,7 år 1. Norrlandskusten 19,3% 2. Mälardalen 17,0% 3. Stor-Stockholm 13,7% 8. Stor-Göteborg 0,4% 5. Värmland 12,4% 4. Finland 13,6% 7. Stor-Malmö 5,1% 6. Småland 7,1% 19 348 MSEK Norrlandskusten, 3 736 MSEK Mälardalen, 3 293 MSEK Stor-Stockholm, 2 643 MSEK Finland, 2 640 MSEK Värmland, 2 409 MSEK Småland, 1 372 MSEK Stor-Malmö, 984 MSEK Stor-Göteborg, 77 MSEK Övrigt, 2 195 MSEK 19% 17% 14%14% 12% 7% 5% 11% 0% 1. Formen 1, Umeå 2. Bagaren 10, Växjö 3. Glasmästaren 1, Växjö 1 2 3 32 ÅRSREDOVISNING 2021 NYFOSA INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA FASTIGHETSVÄRDE LOGISTIK/LAGER PER REGION 7. Norrlandskusten 3,0% 4. Mälardalen 13,5% 1. Stor-Stockholm 16,5% 5. Stor-Göteborg 5,2% 6. Värmland 4,9% 2. Stor-Malmö 15,3% 3. Småland 15,3% 7 725 MSEK Norrlandskusten, 3 736 MSEK Mälardalen, 3 293 MSEK Stor-Stockholm, 2 643 MSEK Finland, 2 640 MSEK Värmland, 2 409 MSEK Småland, 1 372 MSEK Stor-Malmö, 984 MSEK Stor-Göteborg, 77 MSEK Övrigt, 2 195 MSEK Stor-Stockholm, 1 278 MSEK Stor-Malmö, 1 182 MSEK Småland, 1 182 MSEK Mälardalen, 1 046 MSEK Stor-Göteborg, 405 MSEK Värmland, 377 MSEK Norrlandskusten, 231 MSEK Finland, 0 MSEK Övrigt, 2 024 MSEK 17% 15% 15% 14% 5% 5% 3% 26% LOGISTIK/LAGER Nyfosas logistik- och lagerfastigheter är belägna i orter som utgör strategiska transportlägen i Sverige, såsom Malmö, Haninge, Karlstad, Borås och Växjö, samt i regionsstäder i Finland. En betydande del av fastigheterna är belägna i lokala och regionala logistiknav som är attraktiva områden för lagerhållning, inte minst för e-handelsföretag. Fastighe- terna utgörs till övervägande del av moderna byggnader med stor ﬂexibilitet i användningen. Moderna logistikfastigheter är optimerade för dess verksamheter och skiljer sig från äldre fastigheter bland annat genom en hög takhöjd, pelar- system som inte begränsar verksamheten samt ﬂexibilitet i lastbryggor och lastportar. Lagerfastigheterna har generellt en normal standard och Nyfosa ser god potential att förädla beståndet av lagerfastigheter. Under året förvärvades bland annat en portfölj med lager/logistikfastigheter i Luleå. NYCKELTAL LOGISTIK/LAGER Antal fastigheter 122 Total uthyr - ningsbar yta 882 tkvm Fastighetsvärde 7 725 MSEK Andel av totalt fastighetsvärde 21% Hyresvärde 616 MSEK Ekonomisk uthyrningsgrad 93% Genomsnittlig åter- stående kontraktstid 4,5 år 1. och 2. Bromsen 7, Örnsköldsvik 3. Snickaren 12, Växjö 1 2 3 33 NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2021 INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA INDUSTRI Antal fastigheter 53 Total uthyr - ningsbar yta 274 tkvm Fastighetsvärde 2 164 MSEK Andel av totalt fastighetsvärde 6% Hyresvärde 214 MSEK Ekonomisk uthyrningsgrad 97% Genomsnittlig åter- stående kontraktstid 4,6 år FASTIGHETSVÄRDE INDUSTRI PER REGIONNYCKELTAL INDUSTRI Nyfosas fastighetsportfölj inkluderar industrifastigheter belägna i tillväxtregioner på orter såsom Eskilstuna, Tammerfors och Uleåborg. En betydande del av fastigheterna är belägna i attraktiva industriområden med god tillgång till kommunika- tioner och med närhet till centralorter. Fastigheterna utgörs till stor del av moderna byggnader med stor ﬂexibilitet i användningen. Hyresgästerna bedriver vanligtvis verksam- heter med lätt industri, tillverkning, verkstäder och service. Industrifastigheterna, som generellt har hög uthyrningsgrad, hyrs ut till en eller ﬂera hyresgäster. Under året förvärvades industrifastigheter i bland annat Tammerfors, Uleåborg och Hyvinge i Finland samt i Luleå i Sverige. Industrifastigheter inkluderades tidigare i kategorin Övrigt i Nyfosas rapportering. 1. Fläkten 7, Växjö 2. Isbjörnen 7, Växjö 3. Sjömärket 3, Växjö 1 2 3 3. Norrlandskusten 11,9% 4. Mälardalen 10,9% 5. Stor-Stockholm 6,7% 7. Stor-Göteborg 1,0% 1. Finland 29,7% 6. Stor-Malmö 5,8% 2. Småland 17,5% 2 164 MSEK Finland, 643 MSEK Småland, 378 MSEK Norrlandskusten, 259 MSEK Mälardalen, 235 MSEK Stor-Stockholm, 146 MSEK Stor-Malmö, 126 MSEK Stor-Göteborg, 21 MSEK Värmland, 0 MSEK Övrigt, 357 MSEK 30% 17% 12% 11% 7% 6% 1% 17% 34 ÅRSREDOVISNING 2021 NYFOSA INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA HANDEL Antal fastigheter 61 Total uthyr - ningsbar yta 307 tkvm Fastighetsvärde 3 829 MSEK Andel av totalt fastighetsvärde 10% Hyresvärde 336 MSEK Ekonomisk uthyrningsgrad 95% Genomsnittlig åter- stående kontraktstid 5,8 år FASTIGHETSVÄRDE HANDEL PER REGIONNYCKELTAL HANDEL Nyfosas handelsfastigheter är belägna primärt i expansiva och välbesökta externhandelsplatser i attraktiva lägen nära kommunikationer. Dessa handelsplatser ligger främst i Värnamo, Luleå, Borås, Västerås och Huddinge. Hyresgäs- terna utgörs till största delen av etablerade kedjor, bland annat inom livsmedel, bygghandel, trädgård och lågprishan- del. Handelsfastigheterna är av generellt god kvalitet med stor ﬂexibilitet i användning och har en hög genomsnittlig uthyrningsgrad. Nyfosa ser utvalda handelsfastigheter som bra komplement till övriga fastighetskategorier i beståndet. Under året fortsatte utvecklingen inom kategorin med ökad efterfrågan på fastigheter med externhandel och livsmedel. Nyfosa genomförde under året bland annat ett förvärv av en portfölj med handelsfastigheter i nio städer i norra Sverige med professionell bygghandel på långa hyresavtal. 1. Bladbaggen 1, Västerås 2. Fibulan 1, Malmö 3. Valsta 3:29, Sigtuna 1 2 3 Finland, 643 MSEK Småland, 378 MSEK Norrlandskusten, 259 MSEK Mälardalen, 235 MSEK Stor-Stockholm, 146 MSEK Stor-Malmö, 126 MSEK Stor-Göteborg, 21 MSEK Värmland, 0 MSEK Övrigt, 357 MSEK 1. Norrlandskusten 16,3% 7. Mälardalen 5,1% 2. Stor-Stockholm 13,2% 5. Värmland 8,9% 6. Finland 6,6% 4. Stor-Malmö 10,2% 3. Småland 10,8% 3 829 MSEK Norrlandskusten, 622 MSEK Stor-Stockholm, 507 MSEK Småland, 414 MSEK Stor-Malmö, 392 MSEK Värmland, 340 MSEK Finland, 251 MSEK Mälardalen, 194 MSEK Stor-Göteborg, 0 MSEK Övrigt, 1 108 MSEK 16% 13% 11% 10% 9% 7% 5% 29% 35 NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2021 INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA ÖVRIGT Antal fastigheter 44 Total uthyr - ningsbar yta 238 tkvm Fastighetsvärde 4 079 MSEK Andel av totalt fastighetsvärde 11% Hyresvärde 314 MSEK Ekonomisk uthyrningsgrad 98% Genomsnittlig åter- stående kontraktstid 5,4 år FASTIGHETSVÄRDE ÖVRIGT PER REGIONNYCKELTAL ÖVRIGT Nyfosa äger även ett mindre antal fastigheter av andra kategorier såsom hotellverksamhet, skolor, restauranger, vård och bostäder. Fastigheter inom kategorin Övrigt har vanligtvis ingått som en del i större portföljförväv. Även fastigheter inom denna fastighetskategori är belägna i tillväxtregioner med positiv befolkningstillväxt. Fastigheterna hade vid årets slut en hög genomsnittlig ekono- misk uthyrningsgrad på 98 procent. Exempel på orter med fastigheter inom kategorin Övrigt är Karlstad, Uppsala, Luleå, Stockholm, Örebro, Växjö och Malmö. 1. Aske 1:2, Upplands-bro 2. Skepparen 15, Karlstad 3. Tankstället 4, Malmö 1 2 3 5. Norrlandskusten 5,3% 1. Mälardalen 33,4% 2. Stor-Stockholm 27,0% 3. Värmland 10,0% 4. Stor-Malmö 8,2% 6. Småland 3,8% 4 079 MSEK Mälardalen, 1 363 MSEK Stor-Stockholm, 1 100 MSEK Värmland, 406 MSEK Stor-Malmö, 333 MSEK Norrlandskusten, 216 MSEK Småland, 154 MSEK Finland, 0 MSEK Stor-Göteborg, 0 MSEK Övrigt, 507 MSEK 33% 27% 10% 8% 5% 4% 12% 36 ÅRSREDOVISNING 2021 NYFOSA INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA SAMFOSA – JOINT VENTURE I slutet av 2021 etablerades Samfosa, vilket är ett joint venture tillsammans med det norska fastighetsbolaget Samfunnsbyggeren. Nyfosa äger 50 procent av andelarna i Samfosa. Utveckling under året Samfosa tecknade i december 2021 avtal om förvärv av fastighetsbolaget Bratsberg AS och tillträdde aktierna i bolaget i januari 2022. Förvärvet, som är bolagets första i Norge, uppgår till ett totalt värde om cirka 1 560 MSEK, varav Nyfosas andel motsvarar 780 MSEK. Portföljen utgör en stark plattform för fortsatt tillväxt i landet. Förvärvet omfattar totalt 13 fastigheter och 10 projekt, belägna i Skien, Porsgrunn och Horten, i den expansiva Grenlandregionen sydväst om Oslo. Det beﬁntliga beståndet har en uthyrningsbar yta på cirka 95 tusen kvm fördelat på kontor, handel, lager samt lätt industri och bland de större hyresgästerna återﬁnns bland andra SATS, Power, Sensonor och Memscap. Årligt hyresvärde uppgår till totalt cirka 119 MSEK och genomsnittlig återstående avtalslängd är 5,0 år. Uthyrningsgraden uppgår till 96 procent. Projektportföljen uppskattas till cirka 64 tusen kvm beﬁnt- liga och potentiella byggrätter för såväl kommersiella lokaler som bostäder, där merparten av projekten förväntas kunna startas inom fem år. Som en del i affären övertar Samfosa även Bratsbergs organisation. 1. Bratsberg Huvudkontor, Porsgrunn 2. Grenland Logistikkpark, Porsgrunn 3. Lietorvet Kjøpesenter, Skien 1 2 3 37 NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2021 INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA SÖDERPORT – JOINT VENTURE Nyfosa äger 50 procent av andelarna i fastighetsbolaget Söderport. Resterande andelar ägs av Sagax. Söderports fastighetsbestånd består främst av indu- stri och lager samt en mindre andel kontorsfastigheter. Fastighetsportföljen har sin tyngdpunkt i Stockholms- och Göteborgsområdet. Söderport har ingen egen operativ orga- nisation utan upphandlar fastighetsförvaltning och ekonomisk förvaltning från Sagax och en mindre del av fastighetsförvalt- ningen från Nyfosa. Utveckling under året Söderports driftnetto visade en fortsatt stabil utveckling med en ökning om 3 procent jämfört med föregående år. Påverkan av coronapandemin på Söderports verksamhet har varit av begränsad omfattning. Sammantaget under 2021 ökade Söderports fastighets- bestånd i värde med cirka 1 MDSEK och uppgick vid årets slut till 12,9 MDSEK. Det totala hyresvärdet uppgick till 900 MSEK (894) och hyreskontrakten hade en genomsnittlig återstående löptid om 4,6 år (4,7). Andelen i Söderport värderades på balansdagen till 2 490 MSEK (1 960). Torslanda Property Investment Söderports ägarandel i Torslanda Property Investment (TPI) uppgår till 78,1 procent och utgör ett dotterbolag till Söder- port, konsoliderat i räkenskaperna. Torslanda Property Investment är ett svenskt fastighets- bolag som äger, förvaltar och hyr ut fastigheter i Göteborg och Stockholm. Fastighetsbeståndet som vid årets slut bestod av totalt 8 fastigheter till ett värde om 2,7 MDSEK, är uthyrt till 100 procent. Fastigheterna har en total uthyr- ningsbar yta om 186 tusen kvm och består i huvudsak av kontorslokaler med Volvo Cars som dominerande hyresgäst. Torslanda Property Investment har ett förvaltningsavtal med Sagax och Nyfosa som ansvarar för ekonomisk förvaltning respektive fastighetsförvaltning. Torslanda Property Investments aktie handlas sedan januari 2015 på Nasdaq First North Growth Market. Sista betalkurs den 30 december 2021 uppgick till 20,90 SEK. Den 18 november 2021 fattade en extra årsstämma i TPI beslut om ett frivilligt inlösenerbjudande till substansvärde omfattande var femte aktie. Söderport erhöll 264 MSEK i likvid i samband med inlösen. Antal fastigheter: 83 Total uthyr - ningsbar yta 743 tkvm Fastighetsvärde 12,9 MDSEK Hyresvärde 900 MSEK Ekonomisk uthyrningsgrad 98% Genomsnittlig åter- stående kontraktstid 4,6 år 1. Stor-Stockholm 76% 2. Stor-Göteborg 21% FASTIGHETSVÄRDE SÖDERPORT PER REGIONNYCKELTAL SÖDERPORT 12,9 MDSEK Stor-Stockholm, 9 812 MSEK Stor-Göteborg, 2 725 MSEK Övrigt, 345 MSEK 76% 21% 3% 38 ÅRSREDOVISNING 2021 NYFOSA INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA FASTIGHETSVÄRDE HYRESVÄRDE SÖDERPORTS KONTRAKTSFÖRFALLOSTRUKTUR SÖDERPORTS STÖRSTA HYRESGÄSTER 31 december 2021 Hyres- intäkt, MSEK Andel, % Antal hyres- kontrakt Genomsnittlig åter stående löptid, år Volvo Personvagnar AB 163 19 24 4,7 Bavaria Sverige Bil AB 23 3 3 8,7 Volvo Truck Center Sweden AB 22 3 6 7,6 Kakelspecialisten i Stockholm AB 21 2 1 11, 0 Bring E-commerce & Logistics AB 21 2 3 10,0 Shiloh Industries AB 13 1 1 7,0 Opus Bilprovning AB 12 1 7 2,9 Nya BrandFactory AB 11 1 1 7,0 K.G.M. Datadistribution AB 10 1 2 6,0 Strukton Rail AB 10 1 2 3,3 Övrigt 548 64 1 137 3,8 Total 853 100 1 187 4,6 Mörtö 9, Stockholm 12 882 MSEK 900 MSEK Lager, 8 799 MSEK Kontor, 2 418 MSEK Industri, 1 651 MSEK Övrigt, 14 MSEK Lager, 591 MSEK Kontor, 195 MSEK Industri, 113 MSEK Övrigt, 1 MSEK 13% 13% 19% 22% 0% 0% 68% 66% 0 50 100 15 0 200 250 300 350 < 1 år MSEK 1–2 år 2–3 år 3–4 år 4–5 år >5 år 39 NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2021 INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA UTHYR- NING UTHYRNING SENIOR Fastighet Eskilstuna Grönsta 2:52 Hyresgäst Shenzhen Senior Technology Material Yta 13 900 kvm Uthyrning 1 mars 2021 Att arbeta aktivt med uthyrning i nära samarbete lokalt näringsliv och kommuner är centralt för Nyfosa. Det innebär att bolaget bidrar till utvecklingen på orten med de möjligheter det kan föra med sig. Ett exempel på detta är den stora nyuthyrning som Nyfosa genomförde under året av en vakant lokal i ett industriområde strax utanför Eskilstuna till företaget Shenzhen Senior Technology Material (Senior). TILL TOPPMODERN PRODUKTIONSANLÄGGNING INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA 40 ÅRSREDOVISNING 2021 NYFOSA INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING Det var i mars 2021 som det blev klart att Senior storsatsar i Sverige med en ny produktionsanläggning inom batteriin- dustrin och att det sker med Nyfosa som partner. Senior hyr initialt cirka 14 tusen kvadratmeter i en av Nyfosas industrifast- igheter i Eskilstuna och avsikten är att utöka produktionsytan till cirka 70 tusen kvadratmeter. EUROPEISKT HUVUDKONTOR I ESKILSTUNA Senior är en av världens största leverantörer av separatorﬁlm för litiumbatterier och anläggningen i Eskilstuna där hyresgästen planerar att investera 2,5 MDSEK blir även bolagets huvudkontor i Europa. Etable- ringen förväntas skapa förutsättningar för mellan 500–600 arbetstillfällen vilket själv- klart är mycket betydelsefullt för Nyfosa som äger ﬂera fastigheter i Eskilstuna. Ambitionen är att leverera separatorﬁlm till bland andra Northvolts batterifabrik i Skellefteå. Med hållbara tågtransporter via Eskilstuna Kombiterminal kommer både råvaror och färdiga produkter att transpor- teras till och från Eskilstuna. NYFOSA AKTIV PART Bakom Seniors beslut att satsa på Eskilstuna och Nyfosa för sin nyetablering ligger ett initiativ där Nyfosa, Eskilstuna kommun och andra lokala företrädare för näringslivet samarbetat under en längre tid för att skapa attraktiva förutsättningar för bolaget att etablera sig just i Sverige och Eskilstuna. ”Nyfosa har aktivt deltagit i samtalen med Senior och Eskilstuna kommun om etableringen i Sverige och vi är mycket glada över att Senior väljer våra lokaler för sin moderna produktionsanläggning. Det är positivt att denna framtidssatsning i den expansiva batteriindustrin sker i Sverige och att Nyfosa kan bidra till detta i ett långsiktigt samar- bete.”, kommenterar Stina Lindh Hök, VD för Nyfosa. OMFATTANDE URVALSPROCESS Urvalsprocessen var omfattande och anledningen till valet av Eskilstuna har bland annat handlat om stadens strategiska logistikläge och möjligheten till att använda hållbara transporter för råvaror via Eskilstuna kombiterminal. En annan anledning är tillgången till den tekniska kompetens som ﬁnns i regionen. Även möjligheten att använda fossilfri el i större utsträckning än i andra länder har varit en anledning till företagets val av investering i Sverige och Eskilstuna. Det skapar förutsättningar till att få ett lågt koldioxid- avtryck i tillverkningen. ”Europa kommer att vara den viktigaste marknaden för elektriﬁering av transport och energilagerlösningar i framtiden. EU har dessutom satt målet att helt ersätta bensin- och dieseldrivna fordon med elektriska fordon de kommande 15 åren. Potentialen är därför väldigt stor och den europeiska marknaden erbjuder goda möjligheter för vidareutveckling. Seniors etablering av en produktionsanlägg- ning i Sverige är ett viktigt steg framåt i vår globala strategi.”, sa Xufeng Chen, styrelseordförande i Senior, i samband med att etableringen oent- liggjordes. Med Nyfosas starka lokala närvaro med nio regionkontor i Sverige och närvaro i Finland ﬁnns goda förutsätt- ningar att delta i denna typ av samarbeten med kommuner, regioner och lokala parter för att utveckla lösningar där Nyfosa är en aktiv part som hyresvärd. ”NYFOSA HAR KOMPETENSEN OCH ORGANISATIONEN FÖR ATT KUNNA BIDRA TILL VIKTIGA ETABLERINGAR I SVERIGE.” 41 NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2021 INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTAINTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING FINANSIERING Nyfosa ﬁnansierar sina tillgångar med eget kapital, banklån hos de nordiska bankerna samt obligationslån emitterade på den svenska kapitalmarknaden. Den tillgängliga likviditeten och bolagets stabila ﬁnansiella ställning ger goda förutsättningar för fortsatt tillväxt. FINANSIERING Eget kapital Nyfosas egna kapital uppgick per den 31 december 2021 till 17 268 MSEK (13 333), varav aktiekapitalet till 96 MSEK, vilket motsvarar en soliditet på 42,4 procent (41,8). I slutet av året emitterades hybridobligationer om 800 MSEK. Löptiden är evig men Nyfosa har möjlighet att förtids- inlösa hybridobligationerna den 18 november 2025 och varje räntebetalningsdag därefter. Med anledning av den eviga löptiden och att räntebetalning kan innehållas av bolaget redovisas hybridobligationen inom eget kapital. Räntan är rörlig på 3M STIBOR + 475 baspunkter per år fram till den fösta inlösendagen den 18 november 2025. Räntan bokförs, liksom hybridobligationen, i eget kapital. Räntebärande skulder Nyfosas räntebärande skulder består av banklån hos de nordiska bankerna samt obligationslån emitterade på den svenska kapitalmarknaden. På balansdagen uppgick räntebärande skulder till 21 045 MSEK, varav banklån med fastigheter som ställd säkerhet uppgick till 19 276 MSEK och icke-säkerställda obligationslån uppgick till 1 873 MSEK. Den totala nettobelåningsgraden mot fastigheterna var 55,2 procent (56,9). För att understödja tillväxten har bolaget fyra i förväg förhandlade, men inte alltid fullt nyttjade, bankkrediter. Det totala utrymmet i dessa så kallade revolverande kreditfa- ciliteter kan maximalt uppgå till 4 647 MSEK. Det innebär att Nyfosa, mot säkerhet i beﬁntliga fastigheter, snabbt kan öka sin låneskuld till fasta villkor för att till exempel ﬁnansiera nya förvärv. Efter att ha utnyttjat låneutrymmet i kreditfaciliteten har bolaget möjlighet att omförhandla krediten till ett vanligt banklån, varpå den outnyttjade andelen av låneutrymmet ökar. På balansdagen hade bolaget utnyttjat 1 844 MSEK av totalt beviljat belopp om 2 521 MSEK mot säkerhet i beﬁntliga fastigheter. För att nyttja resterande 2 126 MSEK inom ramen NYCKELTAL I LÅNEPORTFÖLJEN 31 december 2021 2021 2020 Soliditet, % 42,4 41,8 Belåningsgrad fastigheter på balansdagen, % 56,7 58,0 Nettobelåningsgrad fastigheter på balansdagen, % 55,2 56,9 Räntetäckningsgrad, ggr 3,4 3,8 Genomsnittlig ränta, % 1,9 1,9 Genomsnittlig återstående räntebindning, år 1,0 1,6 Genomsnittlig återstående kapitalbindning, år 2,5 2,9 Räntesäkrad andel av skulderna, % 45 49 Verkligt värde på derivat, MSEK 22 3 1) Räntekostnad exklusive uppläggningskostnader som belastar resultatet över lånets löptid. 2) Efter årets utgång tecknade bolaget räntetak, vilket gav en genomsnittlig räntebindning på 1,3 år och en räntesäkrad andel av skulderna på 48 procent. FINANSIERINGSKÄLLOR 38 385 MSEK Obligationslån, 1 873 MSEK Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare exkl. hybridobligationslån, 16 468 MSEK Hybridobligationslån, 800 MSEK Banklån, 19 276 MSEK 50% 2% 5% 43% 42 ÅRSREDOVISNING 2021 NYFOSA INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA tas säkerhet först ut i nya förvärvade fastigheter. Utöver de revolverande krediterna har bolaget outnyttjade checkkrediter hos bank uppgående till 200 MSEK. Sammantaget ger den tillgängliga likviditeten och den starka ﬁnansiella ställningen goda förutsättningar för fortsatt tillväxt såväl som motståndskraft mot eventuella negativa effekter från omvärlden. Bolaget följer kontinuerligt likviditeten i verksam- heten för att snabbt kunna parera en eventuell negativ påverkan. Förändring i låneportföljen Under året emitterades ett grönt seniort icke säkerställt obligationslån om 1 000 MSEK. Samtidigt erbjöds återköp av beﬁntliga obligationslån om 628 MSEK. Vidare tog bolaget i samband med förvärv upp nya tidsbundna lån om totalt 2 655 MSEK. Nyttjandet av revolverande kreditfa- ciliteter ökade med netto 165 MSEK. Vidare har beﬁntliga banklån samt delar av nyttjad revolverande kreditfacilitet FINANSIELLA BEGRÄNSNINGAR • Soliditeten ska långsiktigt uppgå till minst 25 procent • Belåningsgraden ska ej överstiga 65 procent • Räntetäckningsgraden ska ej understiga två ggr Nyckeltalen ovan representerar inte ﬁnansiella mål utan riskbegränsningar varför det är naturligt för Nyfosa att ha en viss marginal till dessa. reﬁnansierats. Löpande amorteringar av tidsbundna lån genomfördes om 204 MSEK. FÖRÄNDRING I RÄNTEBÄRANDE SKULDER 31 december 2021 MSEK 2021 2020 Räntebärande skulder vid periodens ingång 17 055 11 282 Amortering av banklån –3 297 –4 781 Emitterade obligationslån 1 000 – Återköp obligationslån –628 – Upptagna banklån 6 902 10 583 Förändring upplåningsavgifter –4 –29 Omräkningseffekt valuta 17 – Räntebärande skulder vid periodens utgång 21 045 17 055 TILLGÄNGLIG LIKVIDITET 31 december 2021 MSEK 2021 2020 Likvida medel 534 312 Outnyttjad revolverande kredit 676 896 Outnyttjad checkkredit 200 200 Summa 1 410 1 408 1) På balansdagen outnyttjad, och i förväg beviljad, låneskuld med beﬁntliga fastigheter som säkerhet. Låneskulden är tillgänglig för bolaget på kort varsel. 43 NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2021 INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA KÄNSLIGHETSANALYS 31 december 2021 Resultateffekt vid förändring av genomsnittlig ränta Förändring, % 2021 2020 Räntekostnader vid nuvarande räntebindning och förändrat ränteläge 1 +/–1 +174/–19 +149 /–15 Räntekostnader vid förändring av genomsnittlig räntenivå 2 +/–1 +/–211 +/–172 Omvärdering av räntederivat vid förskjutning av räntekurvor +/–1 +/–28 +/–7 1) Med hänsyn till derivatavtal. 2) Dagens snittränta, ökas/minskas med 1 procentenhet. Vid ökning/minskning tas inte hänsyn till eventuella effekter av derivatportföljen. FÖRFALLOSTRUKTUR RÄNTEBINDNING 1 31 december 2021 FÖRFALLOSTRUKTUR KAPITALBINDNING 1 31 december 2021 0 3 000 6 000 9 000 12 000 15 000 < 1 år MSEK 1–2 år 2–3 år 3–4 år 4–5 år >5 år 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 8 000 < 1 år 1 MSEK 1–2 år 2–3 år 3–4 år 4–5 år >5 år 1) Räntebärande skulder i balansräkningen inkluderar periodiserade uppläggnings- avgifter, vilket förklarar avvikelsen mellan tabell och balansräkning. 1) Efter årets utgång tecknade bolaget räntetak, vilket gav en genomsnittlig räntebindning på 1,3 år. Förfallostruktur Under 2021 förfaller banklån och obligationslån om 4 352 MSEK. Det ﬁnns inga indikationer på att banklånen inte kom- mer att kunna reﬁnansieras med våra nordiska relationsbanker och att obligationslånens förfall inte skulle kunna hanteras. Nyfosa för löpande dialog med främst de nordiska bankerna för att säkerställa reﬁnansieringsbehovet på längre sikt. Utöver goda möjligheter att reﬁnansiera låneförfallet med nya banklån ﬁnns möjlighet att utge skuld- eller hybridinstrument på kapitalmarknaden, goda kassaﬂöden samt att nyttja det från den löpande verksamheten. Exponering mot ränteförändringar Nyfosa arbetar till största del med rörlig ränta i låneavtalen. Exponeringen mot ränterisken hanteras genom nyttjande av derivatinstrument, för närvarande uteslutande räntetak. Den nominella volymen på utestående räntetak uppgick vid årets utgång till 9 125 MSEK, vilket motsvarade 45 procent av de räntebärande skulderna. Efter årets utgång tecknade bolaget nya räntetak, vilket ökade andelen till 48 procent. Genom att begränsa ränterisken ökar förutsägbarheten i förvaltningsresultatet och förändringar i räntenivåer på marknaden får inte full effekt på bolagets räntekostnader. I känslighetsanalysen nedan simuleras en bedömd effekt på resultatet om (i) marknadsräntan förändras och om (ii) bolagets genomsnittliga ränta förändras. I vissa låneavtal ﬁnns ett avtalat räntegolv, vilket gör att en räntenedgång inte får lika stor effekt på kostnaden som en ränteuppgång. INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA 44 ÅRSREDOVISNING 2021 NYFOSA INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHETSRAPPORT 45 NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2021 INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTAINTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHETSRAPPORT UTHÅLLIG HÅLLBARHET Nyfosas vision är att vara det fastighetsbolag i Sverige som är bäst på att skapa värde. Vi anser att ett systematiskt hållbarhetsarbete skapar förutsättning för att göra bra affärer, precis som fokus på affären bidrar till ett hållbart fastighetsägande. För att minska de negativa klimatföränd- ringarna måste vi arbeta utifrån ett långsiktigt perspektiv som fungerar i vår transaktionsintensiva verksamhet. Det innebär att vi tar ansvar som hyresvärd, arbetsgivare, affärs- partner, låntagare och gentemot våra aktieägare, bland annat genom att agera enligt FN:s Global Compacts tio principer för hållbart företagande. Under 2021 fortsatte arbetet i förvaltningen för att nå våra hållbarhetsmål. För att stärka kompetens och genomförande- kraft kompletterades våra lokala förvaltningsteam med fastighetsteknisk kompetens genom rekryteringar. Tillskotten har bidragit med effektivare förvaltning och drift av fastighe- terna. Det har också möjliggjort det fokuserade arbetet som lagts ned på att miljöcertiﬁera byggnader och lägga grunden för vidare utveckling mot minskad energianvändning. Stort fokus inriktas på en minskad energianvändning och vi arbetar strukturerat hus för hus för att identiﬁera rätt insat- ser och investeringar. Det leder till en mängd stora och små projekt i syfte att förbättra vår portfölj på olika sätt, från instal- lation av solcellsanläggningar, förbättrad dagvattenhantering till mer systematiserad uppföljning av materialanvändning för ökad resurseffektivitet. Under året ökade vi andelen av vårt fastighetsbestånd som är miljöcertiﬁerat till 15 procent av fastighetsvärdet. Med detta som grund har vi förutsättningar att öka andelen grön ﬁnansiering, vilket vi initierade under 2021 genom att upprätta ett grönt ﬁnansiellt ramverk. Nyfosa har sedan starten haft ett starkt fokus på tillväxt. Med vår korta historik, snabba tillväxttakt och en genomsnittlig innehavstid på 1,5 år per fastighet är detta bra steg på vägen. Arbetet fortsätter med att skapa en motståndskraftig verksamhet med minskad klimatpåverkan. Det stärker förutsättningarna för att växa sunt och lönsamt i riktning mot våra mål. Stina Lindh Hök VD År 2021 var ännu ett aktivt år för Nyfosa. Genom förvärv för drygt 6 MDSEK tog vi in ytterligare 86 fastigheter i vårt bestånd och vi genom- förde investeringar i beﬁntliga fastigheter om cirka 475 MSEK. Ett fast- ighetsbestånd i ständig förändring såsom Nyfosas ställer speciella krav på hållbarhetsarbetet, något som vi jobbat hårt med under året. Med tydlig struktur och ett stort engagemang tar vi ansvar som bolag för att bidra både till en hållbar framtid och till en uthållig lönsamhet. ” Stort fokus inriktas på att minska energianvändningen i portföljen.”  STINA LINDH HÖK, VD 46 ÅRSREDOVISNING 2021 NYFOSA INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA EN UTVECKLANDE ARBETSPLATS HÅLLBARHETSINITIATIV 2021 Vi på Nyfosa tror på kunskap som drivkraft för att nå längre. Med rätt kompetens fattas bra beslut, vilket i sin tur leder till bättre aärer och mer hållbara samhällen. Det är också genom kunskap som vi kan se till att vända risker till aärsmöjligheter och säkerställa att det vi gör idag bidrar positivt till framtiden. Vi arbetar aktivt för att vara en arbetsgivare som erbjuder en kreativ, öppen och stimulerande arbetsmiljö med fokus på närhet till aärsbeslut, delaktighet i aärsutvecklingen och personlig utveck- ling för alla anställda. För att vara en attraktiv framtida arbetsgivare samverkar vi med lokala lärosäten genom att erbjuda praktikplatser eller examensjobb till studenter. Genom samarbetet kan vi hjälpa till att sprida praktisk kunskap till studen- terna samtidigt som vi stärker intresset och tryggar återväxten i branschen. Under 2021 ﬁck vi möjligheten att lära känna tre studenter och inse deras potential, vilket senare ledde till anställningar. Nyfosa är idag ett av få börsnoterade bolag som har en relativt jämn represen- tation av både män och kvinnor i de olika yrkesgrupperna i organisationen samt i ledningsgrupp och styrelse. Det krävs att vi kontinuerligt arbetar för att främja en jämställd bolagskultur och för att säker- ställa att alla får goda förutsättningar för att fortsätta utvecklas inom bolaget. Det är genom vårt erbjudande som vi får personer att stanna kvar och utvecklas inom bolaget, samtidigt som vi kan locka till oss nya skarpa medarbetare. – På Nyfosa ﬁnns så mycket engagerad personal, så mycket kraft och så många i organisationen som har möjlighet att utveckla sig vidare inom bolaget genom de projekt vi arbetar med, men även genom kompetensutveckling på olika sätt, säger Stina Lindh Hök, Nyfosas VD. Förvaltningskontor 47 NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2021 INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA Nyfosa ställer sig bakom deklarationen för Fossilfritt Sverige, som har en målsättning att bygg- och anläggningssektorn ska halvera koldioxidutsläppen mellan 2020 och 2030, ytterligare halvera dem mellan 2030 och 2040 för att slutligen nå klimatneutralitet 2045. Nyfosa förhåller sig till Agenda 2030 och UN Global Compacts tio principer. Bolagets arbete ska bidra till en hållbar utveckling, både lokalt och globalt. Syftet med Agenda 2030:s 17 globala hållbarhetsmål är att avskaffa extrem fattigdom, minska ojämlikhet och orättvisor, främja fred och rättvisa samt lösa klimatkrisen. ÖVERGRIPANDE STÄLLNINGSTAGANDEN HÅLLBARHET – ANSVAR OCH STYRNING Nyfosa står bakom UN Global Compacts tio principer för ett hållbart företagande. De globala hållbarhetsmålen och Agenda 2030 utgör en övergripande styrning för vårt hållbarhetsarbete, hur vi mäter våra utfall och vad vi ska mäta. Nyfosa ska bedriva sin verksamhet i syfte att skapa avkast- ning till aktieägarna. Ett fokuserat arbete mot lönsamhet utesluter inte ett hållbart företagande, snarare är det en förutsättning för att ta rätt beslut i våra vägval framåt. Nyfosa tar ansvar i alla sina relationer, såsom arbetsgivare, hyresvärd och låntagare, gentemot samhället och klimatet samt som förvaltare av aktieägarnas kapital. För att säkerställa att hållbarhetsfrågor är en naturlig del i verksamheten och att arbetet bidrar till bolagets ﬁnansiella mål fastställs årligen ett antal hållbarhetsmål. Nyfosa ska uppnå en tillväxt i utdelningsgrundande kassaﬂöde per aktie om 10 procent per år. Tillväxten ska ske på ett sätt där de ﬁnansiella riskerna hålls på en hanterbar nivå. Det betyder att bolaget inte får ta på sig för mycket skuld i relation till fastig- heternas värde. Kostnaderna för skuldﬁnansieringen får heller inte blir för hög i relation till intjäningen från förvaltningen av fastigheterna. Investeringar vi gör i fastigheterna ska bland annat bidra till en optimerad driftskostnad genom minskad energiförbrukning, tryggare intäkter och/eller lägre ﬁnansie- ringskostnad. Arbetet med att miljöcertiﬁera byggnader bidrar till ökad kunskap om varje byggnads unika förutsättningar samt resulterar i ett dokumenterat beslutsunderlag för möjliga förbrukningseffektiviseringar. På sidorna 10–13 i årsredovisningen presenteras bolagets mål, strategi och affärsmodell. I alla delar är hållbarhet en integrerad del. Hållbarhetspolicy Nyfosas styrelse fastställer årligen bolagets hållbarhets- policy och övriga relaterade policyer, se www.nyfosa.se. Hållbarhetspolicyn fastställer hur Nyfosa ska ta miljöansvar i transaktioner och förvaltning, ta socialt ansvar gentemot medarbetare, hyresgäster och leverantörer samt agera med god affärsetik, förhindra förekomsten av penningtvätt samt uppmuntra samtliga intressenter till Nyfosa att träda fram och berätta om misstankar om missförhållanden inom Nyfosa. Det sker en löpande utvärdering, både i ledningsgruppen och i styrelsen, hur Nyfosas hållbarhetsarbete på bästa sätt kan bidra till ett hållbart samhälle. Med en tillväxtstrategi och en opportunistisk affärsidé är det nödvändigt att ständigt återkomma till, och ompröva, tidigare antagna policyer och målsättningar. Miljöansvar I Hållbarhetspolicyn ﬁnns bolagets miljöpolicy fastställd, som ska utgöra en vägledning i organisationen. • Arbeta aktivt med energioptimering i våra byggnader och lokaler. • Känna till fastigheternas miljörisker och miljöskulder samt ta fram långsiktigt hållbara lösningar när åtgärder genomförs. • Tillsammans med hyresgästerna arbeta för en god inom- husmiljö. • Genomföra miljöanpassad ombyggnation. • Ställa miljö- och hållbarhetskrav på våra leverantörer. • Öka kompetensen inom och medvetenheten om miljö och hållbarhet hos våra medarbetare. 48 ÅRSREDOVISNING 2021 NYFOSA INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA Nyfosas fokus under 2021 Läs mer om Nyfosas arbete med FN:s globala hållbarhetsmål på www.nyfosa.se Socialt ansvar Nyfosa ska erbjuda en kreativ, öppen och stimulerande arbetsmiljö med fokus på delaktighet och personlig utveckling. Bolaget har valt att ha en förhållandevis liten och effektiv organisation med korta beslutsvägar, där alla medarbetare har kännedom om och förståelse för bolagets mål och strategi. Nyfosa ska främja hälsan samt skapa en god och trygg arbetsmiljö för alla våra medarbetare. Jämställdhetsarbete ska vara en naturlig del i Nyfosas verksamhet. Kvinnor och mäns villkor, rättigheter och utvecklingsmöjligheter ska vara lika inom hela företaget. Nyfosa ska underlätta för kvinnor och män att förena föräldraskap och arbetsliv. Av särskild vikt är att både kvinnor och män ges full möjlighet att vara föräldra- lediga eller ta ut ledighet för vård av barn. Nyfosas hyresgäster ska alltid kunna lita på att Nyfosas fastigheter erbjuder en arbetsmiljö som är säker, tillgänglig och hälsosam. Nyfosa ska skapa, upprätthålla och utveckla effektiva rutiner och arbetsmetoder för hanteringen av säker- heten i och kring byggnaderna på Nyfosas fastigheter samt följa gällande myndighetskrav. Styrning God affärsetik och förtroendefulla relationer är viktiga utgångspunkter såväl internt som i kontakterna med externa parter. Nyfosas medarbetare har en viktig roll att slå larm om de misstänker något i verksamheten som strider mot bolagets etiska riktlinjer. Exempel på missförhållanden kan vara ekonomiska oegentligheter och korruption, allvarliga trakasserier eller diskriminering, säkerhetsrisker på arbets- platsen eller misstänkt miljöbrott. I första hand uppmanas medarbetarna att tala med sin närmaste chef. Om de vill vara anonyma erbjuder vi en säker kanal för rapportering och dialog genom en visselblåsarfunktion, som även är tillgänglig för externa parter. Globala mål Nyfosa har identiﬁerat tolv globala hållbarhetsmål som verksamheten har en direkt eller indirekt möjlighet att påverka och som ska leda vårt hållbarhetsarbete framåt. Utifrån de tolv målen har Nyfosa valt att prioritera två mål där vi ser att vi har särskild möjlighet att påverka; Jämställdhet och Bekämpa klimatförändringar. Du kan läsa mer om Nyfosas styrning och policyer på hemsidan, www.nyfosa.se 49 NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2021 INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA Leverantörsansvar Beskrivning Mål: Utfall 2021: Nyfosas leverantörer ses som en förlängning av den egna verk- samheten. Syftet med att anta en uppförandekod för leverantörer är att säkerställa att arbetsförhållandena hos de företag som levererar varor och tjänster till bolaget uppfyller Nyfosas krav avseende arbetsmiljö och etisk standard samt att uppdraget bedrivs på ett miljömedvetet sätt. De största leverantörerna är nu medvetna om att vi prioriterar att arbeta med de som bekräftat uppfyller Nyfosas krav. Arbetet kommer att drivas vidare i den löpande inköpsverksamheten. År 2021 ska Nyfosa anta en uppfö- randekod för leverantörer och inhämta de största leverantörernas bekräftelse på uppförandekoden. Uppförandekod är antagen och leveran- törer som står för 20 procent av totala inköp har bekräftat uppförandekoden. Grön bilaga hyresavtal Beskrivning Mål: Utfall 2021: Nyfosa erbjuder en grön bilaga till sina hyresavtal. Bilagan utgår från Fastighetsägarnas avtalsmall vid ny- eller omförhandling. En grön bilaga är en samverkansform för hyresgäst och fastighetsägare för att gemensamt arbeta för mer hållbara byggnader. Den ökade ande- len gröna bilagor i portföljen har bidragit till en ökad kunskap om hur vi tillsammans med hyresgästen kan minska klimatavtrycken. Arbetet kommer att drivas vidare i den löpande fastighetsförvaltningen. År 2021 ska 100 stycken nytecknade eller omförhandlade hyresavtal innehålla en grön bilaga. 161 bilagor tecknades under året. Miljöcertiﬁering Beskrivning Mål: Utfall 2021: Genom att arbeta med miljöcertiﬁeringar av våra byggnader säkerställer Nyfosa att hållbarhetsfrågorna får ett tydligt fokus i organisationen. En certiﬁering ger möjlighet till grön ﬁnansiering och innebär en väldokumenterad miljöprestanda av byggnaden vilket är av värde både under tiden vi äger den men också i en försäljningsprocess. År 2025 ska fastigheter motsvarande 50 procent av fastighetsvärdet ha en miljöcertiﬁering och 100 procent år 2030. 43 fastigheter med ett värde om 5,6 MDSEK har en miljöcertiﬁering, motsva- rande 15 procent av fastighetsvärdet. HÅLLBARHETSMÅL OCH MÅLUPPFÖLJNING 50 ÅRSREDOVISNING 2021 NYFOSA INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA Förbrukningseffektivisering Beskrivning Mål: Utfall 2021: Att värma upp eller kyla ned våra lokaler förbrukar en stor mängd energi. Med installation av ny teknik eller investeringar i andra åtgärder i Nyfosas fastigheter kan vi minska energiförbrukningen. Avkastningen på investeringar för att minska energiförbrukning utgörs av lägre driftskostnader, men även ett minskat koldioxid- utsläpp. År 2025 ska energiförbrukningen per kvadratmeter ha minskat med 10 procent jämfört med 2020. Under året ökade energianvändningen i det jämförbara beståndet med 2 procent jämfört med basåret 2020. Ökningen beror till viss del på att lokalerna använts i större utsträckning än 2020, då hemarbete var mer utbrett på grund av pandemin. Koldioxidutsläpp Beskrivning Mål: Utfall 2021: Koldioxidutsläpp har en stor miljö och klimatpåverkan. Det är viktigt att minimera utsläppen för att främja klimat och bidra till en bra miljö för framtida generationer. Nyfosa arbetar akivt med att minska koldioxidutsläpp från verksamheten genom effektiv resursanvändning samt utvärdering av investeringar i, eller köp av, förnybar energi. Nyfosa ska verka för att minimera verksamhetens koldioxidutsläpp. Nytt mål 2022 Jämställdhet Beskrivning Mål: Utfall 2021: Ökningen av antalet medarbetare i Nyfosa sker dels genom nyrekryteringar, dels genom att medarbetare följer med i förvärv som genomförs. I våra nyrekryteringar har vi lyckats med att uppnå jämställdhet men behöver fortsätta vårt arbete att jämna ut könsskillnaderna i varje yrkesgrupp. Arbetet kommer att drivas vidare i hela organisationen. Nyfosa ska långsiktigt uppnå en jämställd förvaltningsorganisation med fördelningen minst 40 procent av kvinnor respektive män i varje yrkesgrupp. Endast ett fåtal yrkesgrupper inom bolaget har en ojämn könsfördelning. Ledningsgruppen består av två män och tre kvinnor, styrelsen består av fyra män och tre kvinnor. 51 NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2021 INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA Under året fortsatte det fokuserade arbetet med att miljöcertiﬁera Nyfosas byggnader. Det främsta syftet med certiﬁeringarna är att öka efterfrågan hos potentiella hyresgäs- ter samt att öka driftnettot i form av lägre driftskostnader. Utvärderingsprocessen synliggör även förbättringspotential och blir ett bra beslutsunderlag för vidare investe- ringar. Förutom värden för själva fastigheten bidrar miljöcertiﬁeringar till att säkerställa att hållbarhetsfrågorna får ett tydligt fokus i organisationen. Miljöcertiﬁeringar utgör därtill underlag för grön ﬁnansiering och innebär en väldokumenterad miljöprestanda av byggnaden vilket är av värde både under tiden Nyfosa äger fastigheten men också i en försäljningsprocess. Under året har 24 nya certiﬁeringar genomförts och av förvärvade fastigheter hade åtta en miljöcertiﬁering vid tillträdet. Genomförda certiﬁeringar under året omfattar bland annat Örebro Karossen 5 enligt BIU Very Good och Huddinge Pentagonen 1 enligt BIU Good. Exempel på förvärvade fastigheter med en miljöcer- tiﬁering är Jyväskylä Mattilanniemi 6&8 enligt BREEAM Very Good. Den 31 december 2021 utgjorde fastigheter med en miljöcertiﬁering enligt SGBC:s ramverk för miljöcertiﬁeringar 15 procent av det totala fastighetsvärdet. Nyfosa har som mål att fastigheter motsvarande 50 procent av fastighetsvärdet ska vara miljöcertiﬁerade år 2025 och 100 procent år 2030. MILJÖCERTIFIERINGAR HÅLLBARHETSINITIATIV 2021 BYGGNADER MED MILJÖCERTIFIERING Summa fastighetsvärde, MSEK Antal fastigheter BIU Good 2 486 28 BIU Very Good 136 2 BREEAM, Very Good 1 356 6 GreenBuilding 240 2 LEED BD+C Gold 382 1 LEED BD+C Platinum 360 1 LEED Guld 246 1 Miljöbyggnad Brons 295 1 Miljöbyggnad Silver 112 1 Totalsumma 5 614 43 52 ÅRSREDOVISNING 2021 NYFOSA INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA Genom vår förvaltning gör vi små och stora insatser som gör skillnad på aggregerad nivå. Det handlar till exempel om att vara noggrann med vilka material vi använder vid ombyggnation och hyresgästanpassningar, kunna se förbätt- ringspotential i energiförbrukningen och värna om närmiljön vid och runt våra byggnader. På så sätt skapas förutsätt- ningar för ett hållbart fastighetsägande både ekonomiskt och miljömässigt. MÖJLIGA HÅLLBARHETSPROJEKT I VÅRA FASTIGHETER Åtgärderna utgår från miljöcertiﬁeringarna BREEAM In-Use och Miljöbyggnad i Drift och fungerar som vägledning och inspiration inom organisationen för att integrera ﬂer hållbara lösningar i våra byggnader. Åtgärderna förbättrar successivt standarden på byggnaden och dess omgivning och därmed också nivån på miljöcertiﬁeringen. Läs mer på nästa sida om några av de hållbarhetsprojekt vi drivit under året. ROBUSTA MATERIALVAL Material med lång livstid och lågt Co 2 -avtryck för minskad klimatpåverkan och materialanvändning VENTILATION MED VÄRMEÅTERVINNING Med ett FTX-system återvinns ca 50-80 procent av värmen STÄDBARHET Ombyggnad och hyresanpassning planera för en god städbarhet, t. ex. hålkärlssocklar och lättstädade ytskikt i väldigt smutsiga lokaler DAGVATTENUPPSAMLING Gråvattensystem och vattensnåla armaturer CYKELGARAGE OCH DUSCH Omklädnings- och dusch- möjlighet för hållbar pendling GRÖNA TAK Förbättrar luftkvaliten, lagrar regnvatten och gynnar den biologiska mångfalden BIOLOGISK MÅNGFALD Fågelholkar, ﬂaddermusbon, insektshotell och växter som gynnar insekter INTEGRERADE SOLCELLER OCH SOLPANELER Produktion av solenergi, minskad materialanvändning SMÅSKALIG VINDKRAFT Produktion av vindenergi CYKELPARKING MED LADDNING OCH SOLCELLER Gynnar hållbar mobilitet. Placeras nära entréer. Möjlighet till solceller på tak NEDSÄNKTA PLANTERINGAR OCH PLATSBILDNINGAR Dagvattenhantering med inﬁltration i grönytor och platser där vattnet har möjlighet att stå SOLAVSKÄRMNING Utvändig och automatisk solavskärmning minskar energianvändning och ger bättre inomhusklimat REKREATIONSPLATS Plats för lunch och ﬁka utomhus MILJÖ OCH HÄLSOFARLIGA ÄMNEN Undviks eller begränsas användningen av material och produkter som innehåller ämnen FRISKT HUS Nivån på radon, legionella och fukt i hus är inom det säkra räckvidd CARPORTS MED LADDNING OCH SOLCELLER Gynnar hållbar mobilitet. Placeras nära entréer. Möjlighet till solceller på tak och dagvattenuppsamling ÅTERVINNINGSSTATION Kompressor eller solsug för effektivast användning SEPARERADE TRAFIKYTOR Tryggt och säkert i och runt fastigheten. God tillgänglighet och gångvänligt FJÄRRVÄRME/ BERGVÄRME VÄLISOLERAT KLIMATSKAL Minskad energianvändning med låga U-värden på fönster, dörrar, portar och klimatskal INOMHUSKLIMAT Anpassat efter vilken aktivitet som utförs av dem som vistas i byggnaden TAKFÖNSTER Dagsljusinsläpp för bättre arbetsmiljö och minskat behov av belysning 53 NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2021 INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA HÅLLBAR TEKNISKFÖRVALTNING Fjärrvärme/Bergvärme Genom översyn av fastigheters tekniska installationer kan man minska sin miljöpåverkan och sänka sina driftkostnader. Det är viktigt att installationerna i fastigheten fungerar som avsett för att kunna upprätthålla ett gott inomhusklimat för våra hyresgäster till en så låg miljöpåverkan som möjligt. Funktionstest tillsammans med optimering har positiv effekt på miljöpåverkan till relativ lite arbetsinsats. Exempel på utförda åtgärder I Värnamo har fastigheten Jungfrun 11 uppdaterats och optimerats gällande värmeinstallationerna. Uppdateringen omfattade byte av fjärr- värmeväxlare, komplettering med nya injusteringsventiler samt byte av radiatortermostater. En injustering av värmesystemet har sedan utförts för att undvika höga framledningstemperaturer och för att få balans i värmesystem. Detta har resulterat i minskad energianvändning samt bättre inomhusklimat för våra hyresgäster. DAGVATTENHANTERING Nedsänkta planteringar och dagvattenfördröjning Nedsänkta planteringar fördröjer och renar dagvatten vid hård- gjorda ytor som vägar, parkeringar och byggnader. Genom att leda vattnet till nedsänkta planteringar, dammar och gröna platser skapas bättre förutsättningar för att mildra effekterna av större och kraftigare regn. Exempel på utförda åtgärder På fastigheten Storheden 1:102 pågår ett detaljplanearbete för att utveckla handelsområdet. Fastigheten ligger i anslutning till en viktig vattentäkt och i processen arbetar Nyfosa för en förbättrad dagvatten- hantering genom att separera ytor med smutsigt respektive rent dagvatten för att öka andelen regn- och smältvatten som kan fördröjas och inﬁltreras lokalt. FRISKT HUS Friskt hus Radon, legionella och fukt är faktorer som undersöks för att säker ställa ett friskt hus. För höga halter av radon kan ge skador på lungor som i sin tur kan öka risken för lungcancer. Fuktproblem i byggnader kan orsaka hälsoproblem och påverka konstruk- tionens funktion. Markförhållanden och dolda miljöskulder kan också påverka människor och natur. Exempel på utförda åtgärder Nyfosa arbetar bl.a. med förebyggande radonmätningar och PCB-ut- redningar samt årliga kontroller av varmvattentemperaturer. På fast- igheten Sågen 9 i Karlstad genomförde vi under året en omfattande undersökning av marken för att säkerställa att en tidigare närbelägen batterifabrik inte lämnat föroreningar i marken på vår fastighet. VATTENANVÄNDNING Vattenförbrukning Vattenförbrukningen kan minskas genom ﬂera mindre åtgärder, till exempel att se till att kranar och toaletter inte läcker och att vid armaturbyte välja vattensnåla armaturer och toaletter. En ny vattensnål toalettstol förbrukar till exempel en fjärdedel av vad en toalettstol från 70-talet gör. Exempel på utförda åtgärder I den mån det är tekniskt möjligt kopplas fastigheternas vattenmätare upp mot en digital plattform för att på ett effektivt sätt ska kunna läsa av förbrukningen. Vid en uppföljning av vattenförbrukningen på fastigheten Tackan 9 i Sollentuna uppmärksammades en relativt stor vattenåtgång, vilket åtgärdades genom att toaletter och vatteninstalla- tioner uppgraderades till vattenbesparande modeller. ÅTERVINNING OCH AVFALLSHANTERING Avfall och återvinning För att minska hyresgästers avfall är det viktigt att säkerställa att det ﬁnns tillräckligt med utrymme och kärl för att sortera avfall i ett centralt läge i fastigheten. Nyfosas mål är att återvinna och återbruka så mycket material som möjligt för vinster ur ett miljömässigt och ekonomiskt perspektiv. Vid ombyggnationer och hyresgästanpassning utreds möjligheter till minimerade ingrepp och återbruk av byggnadsmaterial och produkter. Exempel på utförda åtgärder Under 2021 systimatiserades uppföljningen av materialanvändningen och avfallshanteringen vid hyresgästanpassningar. Inför ett ombygg- nadsprojekt eller en hyresgästanpassning går projektansvarig igenom en checklista för att säkerställa att projektet utförs på ett så resurs- effektivt som möjligt. När projektet är genomfört rapporteras både materialanvändning och avfall. GENOMFÖRDA HÅLLBARHETSPROJEKT 2021 54 ÅRSREDOVISNING 2021 NYFOSA INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA INOMHUSKLIMAT Inomhusklimat Inomhusklimat och termisk komfort är en viktig del av ﬂera miljö- certiﬁeringar. Komforten under vintern beror på en kombination av innetemperatur och drag, medan komforten under sommaren be- ror på en kombination av solinstrålning, skalskydd och möjligheten att öppna fönster. Inomhusklimatet bör vara anpassat efter vilken aktivitet som utförs av dem som vistas i byggnaden. Åtgärder för att förbättra inomhusklimatet kan vara att byta fönster till bättre U-värden, se över rumsvärmares storlekar, placering och effekt samt se över tilluftsﬂöden och tilluftstemperatur. Exempel på utförda åtgärder För att eleverna på NTI gymnasiet i Karlstad ska få så bra förutsätt- ningar som möjligt i sina studier var inomhusklimatet en viktig faktor vid i iordningställandet av de nya lokalerna i fastigheten Skepparen 15. En ny ventilationslösning arbetades fram vilket resulterade i nytt ventilationsaggregat med styrningar som anpassar luftmängder och värme efter behovet som ﬁnns i respektive klassrum. För att mini- mera solinstrålningen installerades solavskärmning med automatisk reglering. Vid ombyggnationen uppdaterades också belysningssyste- met till ett närvarobaserat system med möjlighet till dagsljusstyrning. Åtgärderna ger sammanfattningsvis ett gott inomhusklimat med en låg energianvändning. BIOLOGISK MÅNGFALD Biologisk mångfald Inom ﬂera av miljöcertiﬁeringarna är en planering för gynnandet av biologisk mångfald en indikator. Att gynna växter och djur som ﬁnns naturligt i regionen och skapa miljöer med många lokala arter gör dem mer stabila och minskar behovet av skötseln av grönytor. Små åtgärder kan göra stor skillnad, till exempel holkar till fåglar och ﬂaddermöss, insektshotell och biodlingar eller plan- tering av växter som gynnar insekter. Exempel på utförda åtgärder I samband med miljöcertiﬁeringen av fastigheten Snickaren 12 i Växjö skapades ett insektshotell för att värna om omgivningens insekter och pollinatörerna. På fastigheter i Örebro och Göteborg har Nyfosa upplåtit ytor åt lokala biodlare att ställa bikupor på. En andel av den producerade honungen har skänkts till fastigheternas hyresgäster. ROBUSTA MATERIALVAL Robusta material Att välja robusta material med lång livstid ger ofta en låg klimat- påverkan sett ur ett livscykelperspektiv. Klimatpåverkan för bygg- material bör alltid ses ur ett livscykelperspektiv där även utvinning, tillverkning och transport beaktas och möjligheten till återbruk eller materialåtervinning. Genom att välja lokala material som har en lång livstid vid om- och nybyggnad minskar inte bara klimatav- trycket genom minskad materialanvändning och transport, men även underhållskostnaderna för byggnaden. Exempel på utförda åtgärder Under 2021 deltog Nyfosa i ett forskningsprojekt avseende byggde- sign med livscykelperspektiv i samarbete med bland annat IVL Svens- ka Miljöinstitutet och svenska energimyndigheten. Projektet handlade om att ge aktörer i tidiga skeden av byggprocessen möjligheter att påverka klimat- och kostnadsperspektiv samt energianvändning kopp- lat till design och materialval. HÅLLBAR INFRASTRUKTUR Carports och cykelparkeringar med laddning och solceller Tak lämpar sig väl för solceller. Genom att använda ytor som tak på carports och cykelparkeringar för solceller ger ett effektivt utnyttjande av ytor. Integrerade solceller i takplåt fungerar som tätskikt och kan på så sätt även minska materialkostnader. Att erbjuda laddning av elbilar och elcyklar uppmuntrar till mindre fossil drivna transporter. Genom att placera dessa platser för ladd- ning i bästa lägen, till exempel närmast entréer, gynnar det dem som väljer hållbara transportmedel. Exempel på utförda åtgärder På fastigheten Stora Mans 1 Älvsjö gjordes under året insatser i att öka tillgängligheten och tryggheten för cykelburna besökare, genom att komplettera med bättre belysning och minskad vegetation runt cykelparkeringen. I centrala Halmstad har Nyfosa i fastigheten Svartmunken 2 installerat laddstolpar för el- och hybridbilar för att främja hållbart resande och minska användningen av fossilbränsle. I en första etapp har åtta stycken laddboxar med sammanlagt 16 stycken ladduttag installerats. Du kan läsa mer om genomförda projekt på hemsidan, www.nyfosa.se 55 NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2021 INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA Nyfosas hållbarhetsrapport följer riktlinjerna från den interna- tionella organisationen Global Reporting Initiative (GRI) och är upprättad i enlighet med GRI Standards på tillämpnings- nivå Core. I GRI-index på sidorna 124–134 ﬁnns information om var i årsredovisningen och i hållbarhetsrapporten informationen hittas. Risker och riskhantering redovisas på sidorna 59–65. Innehållet i rapporten, utöver de formella delarna enligt GRI Standards, syftar till att ge läsaren en bredare förståelse för det fokus som ﬁnns inom bolaget kopplade till de två globala hållbarhetsmål som Nyfosa valt att främst fokusera på, Jämställdhet och Bekämpa klimatförändringarna, men även områden som utmärkt sig som viktiga efter dialog med våra intressenter. Nyfosa följer internationell standard för hållbarhets- rapportering och hållbarhetsrapporten är föremål för extern granskning. Det innebär att vi ställer höga krav på oss själva och fortsätter att växla upp takten i bolagets hållbarhets arbete 2022. NYFOSAS HÅLLBARHETSRAPPORT 2021 Intressentdialog Under 2020 genomfördes en intressentdialog för att få en bild över vad Nyfosas intressenter anser vara de viktigaste hållbar- hetsfrågorna för bolaget. Resultatet från intressentdialogens bedöms vara fortsatt relevant som utgångspunkt för Nyfosas hållbarhetsarbete. Dialogen genomfördes genom en webbenkät som distribuerades till ett urval av bolagets hyresgäster, kreditgi- vare, samarbetspartners och leverantörer, aktieägare samt till alla medarbetare och styrelseledamöter i bolaget. Därtill har bolaget en ständigt pågående dialog med kreditgivare, aktieägare, hyresgäster och andra intressenter i hållbarhetsrelaterade frågor. Väsentlighetsanalys Enkätundersökning och annan dialog med bolagets intres- senter har skapat en bild över de hållbarhetsområden som är viktigast för Nyfosa att arbeta med. Områden som utmärkte sig var antikorruption, ekonomiskt resultat, jämställdhet, hälsa och säkerhet, energianvändning samt miljöpåverkan. Med detta som utgångspunkt bekräftar väsentlighetsanalysen att Nyfosa fokuserar på rätt saker i sin hållbarhetssatsning och rapporteringen därom. Hållbarhetsdata för de viktigaste hållbarhetsområden enligt intressentanalysen redovisas i GRI-avsnittet på sidorna 124–134. STYRELSE OCH ÄGARE DIALOGFORM VIKTIGA HÅLLBARHETSOMRÅDEN • Styrelsemöten • Möten med ägarrepresentanter • Enkätundersökning • Hälsa och säkerhet för medarbetare • Antikorruption • Jämställdhet • Ekonomiskt resultat HYRESGÄSTER • Löpande dialog vid hyresgästmöten, i den dagliga verksamheten och möten • Enkätundersökning • Antikorruption • Energianvändning • Miljöpåverkan – CO 2 -utsläpp • Materialanvändning LEVERANTÖRER • Vid upphandling, beställningar och leverantörsavtal • Enkätundersökning • Materialanvändning • Energianvändning • Miljöpåverkan – CO 2 -utsläpp • Hälsa och säkerhet för medarbetare • Antikorruption • Ekonomiskt resultat • Riktlinjer och policyer avseende miljöfrågor och arbetsmiljö KREDITGIVARE • Löpande möten • Enkätundersökning MEDARBETARE • Löpande dialog med regionkontor • Medarbetarsamtal • Enkätundersökning • Hälsa och säkerhet för medarbetare • Lärande och utveckling • Ekonomiskt resultat • Jämställdhet SAMHÄLLE • Dialog i planeringsprocesser • Dagvattenhantering • Hållbara transporter • Grönstruktur och biologisk mångfald • Riktlinjer och policyer avseende miljöfrågor och arbetsmiljö • Energianvändning • Miljöpåverkan – CO 2 -utsläpp • Transparent rapportering 56 ÅRSREDOVISNING 2021 NYFOSA INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA SOLENERGI HÅLLBARHETSINITIATIV 2021 Nyfosa har under året installerat solcells- anläggningar, bland annat på sex olika fastigheter i Värnamo. Anläggningarna på över 36 tusen kvm producerar årligen 705000 kWh, vilket motsvarar cirka 17 procent av den totala årsförbrukningen för fastigheterna. Ambitionen vid instal- lationen var att all el som produceras ska användas i respektive fastighet och inte säljas ut på marknaden. Därav var det vik- tigt att anpassa anläggningarnas storlek till fastigheternas unika användningsmönster för att nå optimal utnyttjningsgrad. Många av hyresgästerna ser det som en positiv förändring och välkomnar möjligheten att få tillgång till lokalproducerad, förnybar energi. I de fastigheter där Nyfosa inte har rådighet över fastighetselen har hyres- gästerna ingått avtal om att köpa in den producerade elen från Nyfosa, i stället för att elen skulle gå ut på det allmänna elnätet. ”Intresset för hållbar energi är stort hos våra hyresgäster och i vissa fall leder omförhandling av hyresavtal tillsammans med installation av solceller, till att hyresgästerna väljer att inkludera en grön bilaga i avtalet. Detta är helt i linje med vårt hållbarhetsmål om att öka andelen hyres- avtal med grön bilaga i det totala beståndet. Generellt sett är våra hyresgäster positiva till de hållbarhetsinitiativ som vi bedriver och ser det som fördelaktigt även för deras egna verksamheter.”, kommenterar Jonathan Möller, teknisk förvaltare på Nyfosas förvaltningskontor i Värnamo. Utöver solcellsanläggningarna har Nyfosa genomfört värmeinjusteringar vid fastigheterna Almen 9 och Jungfrun 11 i Vär- namo vilket beräknas ge en årlig besparing av värme på cirka 25 procent för respektive fastighet, vilket bidrar till Nyfosas hållbar- hetsmål om förbrukningseektivisering. Under 2021 har Nyfosa installerat totalt tio solcellsanläggningar på fyra olika orter i Sverige. Den beräknade produktionen av solel från årets driftsatta anläggningar, tillsam- mans med beﬁntliga anläggningar uppgår till 1 GWh per år, vilket motsvarar 1 procent av Nyfosas totala elanvändning under 2021. 1 Gwh SOLEL 1 % AV NYFOSAS ELANVÄNDNING 2021 Klingberget 6, Halmstad 57 NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2021 INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA  HENRIK BRANDIN, ENERGICONTROLLER SVERIGE ”Ökat fokus på energi- och hållbarhetsfrågor innebär också att vi fastighetsägare måste ta mer ansvar. För att minska vår egen direkta miljöpåverkan har vi under året påbörjat arbetet med att få struktur i energiupp- föring och system för hela vårt bestånd. En kraftsam- ling i linje med vår hållbar- hetsagenda.” 58 INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING NYFOSAÅRSREDOVISNING 2021 RISKER OCH RISKHANTERING Nyfosa utsätts löpande för olika risker som kan få betydelse för bolagets framtida verksamhet, resultat och ﬁnansiella ställning. Nyfosa arbetar systematiskt och kontinuerligt med att bevaka och hantera dessa och andra risker och osäkerhetsfaktorer. Fokus ligger på att förebygga riskerna, liksom att utvärdera hur riskhanteringen kan vändas till möjligheter. RISKER Nyfosa delar in relevanta risker och osäkerhetsfaktorer för bolaget i fem kategorier. STRATEGISK RISK Risker hänförliga till affärsmodellen OPERATIV RISK Fastighetsägarrisker FINANSIELL RISK Risker hänförliga till externa skulder HÅLLBARHETSRISK Miljörelaterade risker, socialt ansvar och ansvarsrisker OMVÄRLD Risker som uppstår utanför bolagets verksamhet Risk per kategori Konsekvens Sannolikhet Hantering av risk Förändring under året STRATEGISK RISK Värdeförändring fastigheter Stor Osannolik Fokusområde Hög transaktionsaktivitet Mindre Osannolik Bevaka Fastighetsutveckling Mindre Möjlig Bevaka Medarbetare och kompetens Mindre Möjlig Bevaka OPERATIV RISK Hyresintäkter Måttlig Möjlig Bevaka Fastighetskostnader Mindre Möjlig Bevaka Skatt Måttlig Osannolik Bevaka IT och infrastruktur Måttlig Möjlig Bevaka FINANSIELL RISK Ränterisk Måttlig Möjlig Fokusområde Finansierings- och reﬁnansieringsrisk Stor Osannolik Fokusområde Valutaexponering Måttlig Osannolik Bevaka Ny risk HÅLLBARHETSRISK Arbetsmiljö Mindre Osannolik Bevaka Anseende Måttlig Osannolik Bevaka Interna processer och kontroller Måttlig Osannolik Bevaka Miljöpåverkan Måttlig Osannolik Fokusområde Klimatförändringar Måttlig Möjlig Fokusområde OMVÄRLD Makroekonomi Stor Möjlig Fokusområde Kris Måttlig Möjlig Bevaka Förändrat regelverk Mindre Möjlig Bevaka Regelefterlevnad Mindre Möjlig Bevaka = Ökad bevakning = Oförändrad bevakning = Minskad bevakning 59 NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2021 INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA Beskrivning av risken Riskhantering Exponering och utfall VÄRDEFÖRÄNDRING FASTIGHETER Fastighetsportföljens totala värde utgör den största tillgångsposten i balansräkningen. Små förändringar i komponenter som påverkar värdet på en individuell fastighet kan ge totalt sett stor påverkan på bolagets ﬁnansiella ställning. Värdet påverkas inte enbart av utbud och efterfrågan på marknaden, utan av ﬂertalet andra faktorer, såväl fastighetsspeciﬁka som marknadsspeciﬁka. Eftersom värderingen baseras på ﬂera komponenter med inslag av antaganden om framtida hyresnivåer och uthyrningsmöjligheter, ﬁnns ett mått av subjektivitet i värdet som objektet åsätts. • Det är en medveten strategi att äga ett stort antal fastigheter med geograﬁsk spridning, vilket ger en balanserad riskproﬁl. • Den fastighetstyp som prioriteras är kommer- siella fastigheter i tillväxtkommuner, där vi kan se en ökad inﬂyttning och affärsverksamhet. • För att minimera risken för fel i värdet på fastighetsportföljen uppdrar bolaget åt externa värderingsbyråer att värdera samtliga fastigheter inför varje kvartalsbokslut. • Värderingsuppdraget är fördelat på minst två värderingsbyråer. En stor negativ värdeförändring på fastighe- terna kan leda till att kreditvillkor i låneavtal bryts. I händelse av detta riskerar bolaget högre ﬁnansieringskostnader, större amorteringar eller som en sista åtgärd, att lånet förfaller till betalning. Utfall Den totala värdeutvecklingen på fastighets- portföljen har varit positiv under hela året. Inga kreditvillkor har brutits. TRANSAKTIONSAKTIVITET Bolagets strategi är att vara ständigt aktiv på transaktionsmarknaden. Det innebär att en stor andel möjliga förvärv av fastigheter ständigt behöver utvärderas. Det ﬁnns risk för felbedömning av markna- den, en fastighets potential eller utvecklingen av ett geograﬁskt område, men även risker kopplade till en säljare som agerar oetiskt. • Det ﬁnns en tydlig förvärvsprocess och stor kapacitet inom bolaget för att utvärdera möjliga affärer. • Organisationen har med sin stora geograﬁska närvaro ett brett kontaktnät en mycket god kännedom om aktörerna på marknaden för kommersiella fastigheter. • Nyfosa har en stark position på transak- tionsmarknaden, med erkänd kunskap om komplexa portföljaffärer, vilket gör att säljare och köpare ofta kontaktar oss. Svårigheter att hitta affärer kan påverka bolagets möjligheter att uppnå det ﬁnansiella målet. Felaktiga affärsbeslut kan innebära förluster för bolaget. Utfall Under den senaste 12-månadersperioden har transaktioner genomförts om 6,2 MDSEK. FASTIGHETSUTVECKLING Det genomförs kontinuerligt investeringar i beﬁntligt fastighetsbestånd i form av ändrings- och förbättringsarbeten. Investeringsprojekt kan bli försenade eller bli dyrare än bedömt vid investeringsbeslutet eller att hyresgästens betalningsförmåga försämras. • Investeringar genomförs oftast som en hyresgästanpassning i samband med omför- handling eller nytecknande av hyreskontrakt. • Oavsett om investeringen är kopplad till omförhandling eller nytecknande av hyreskon- trakt sker en utvärdering av hyresgästens kreditvärdighet. • Sker en investering i den allmänna ytan i en fastighet görs en grundlig bedömning av investeringens påverkan på fastighetens långsiktiga värde. • De investeringsprojekt som genomförs drivs med etablerade och erfarna leverantörer, med god internkontroll i investeringsprocessen. Fördyring av investeringsprojekt påverkar bolagets kassaﬂöde negativt. Försening av investeringsprojekt låser in kapital längre än beräknat. Utfall Inga väsentliga fördyringar eller förseningar har uppstått under året. Inga väsentliga konkurser hos hyresgästerna under året. MEDARBETARE OCH KOMPETENS Nyfosas organisation är medvetet uppbyggd med ett relativt litet antal medarbetare i syfte att skapa ﬂexibilitet och närhet till affären, vilket kan leda till ett beroende av beﬁntlig nyckelkompetens. • Kompetensbehovet utvärderas löpande för att anpassa organisationen till rådande behov och ett aktivt arbete bedrivs för att främja en intern chefsförsörjning. • I syfte att minimera personberoendet har bolaget dokumenterade arbetsbeskrivningar och tydliga processkartor. Om Nyfosa misslyckas att behålla kvaliﬁcerad personal och ledande befattningshavare, eller om dessa har hög sjukfrånvaro, skulle detta kunna få en negativ effekt på Nyfosas verksamhet, ﬁnansiella ställning och resultat. Utfall Mycket låg personalomsättning under året. Nyrekrytering av förvaltare med teknisk kompe- tens för att tillgodose behovet av kunskap inom energi- och hållbarhetsfrågor. STRATEGISKA RISKER Risk för att bolagets strategi, bland annat en hög transaktions intensitet och en hållbar utveckling av den beﬁntliga portföljen, inte stödjer det ﬁnansiella målet, som är en årlig tillväxt i utdelningsgrundande kassaﬂöde per aktie med 10 procent. 60 ÅRSREDOVISNING 2021 NYFOSA INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA Beskrivning av risken Riskhantering Exponering och utfall HYRESINTÄKTER Uthyrningsgraden och storleken på hyresintäkterna är till stor del beroende av bolagets egna insatser men påverkas även av konjunkturcykler. Såväl hyresnivåer som uthyrningsgrad påverkas i hög grad av tillväxten i ekonomin i stort men också av tillväxten på regional och lokal nivå där Nyfosa verkar. Risken för hyresförluster och vakanser är även relaterad till hyresgäster och avtalsstruktur. • Nyfosas fastighetsbestånd är geograﬁskt diversiﬁerat med ett stort antal hyresgäster med differentierade löptider på hyresavtalen. • Risken för kundförluster hanteras genom att en kreditbedömning av hyresgästen görs vid all nyuthyrning och även löpande under kontraktstiden. Vid behov kompletteras hyresavtalet med borgen, hyresdeposition eller bankgaranti. • Samtliga hyror betalas kvartals- eller månadsvis i förskott. • En viss nivå av vakanser kan ge en positiv effekt då det skapar möjligheter i form av nyuthyrningar och ﬂexibilitet gentemot beﬁntliga hyresgäster. Minskade hyresintäkter och/eller minskad uthyrningsgrad kan få en negativ effekt på verksamheten, den ﬁnansiella ställningen och resultatet. När en vakans uppstår kan det medföra kostnader för anpassning av lokalen för en ny hyresgäst samt en risk för att vakansen blir långvarig. Om hyresgästerna inte fullgör sina förpliktelser enligt hyresavtal kan det även leda till en ökad vakansgrad med lägre fastighetsvärden som följd. Utfall Bolaget har haft en positiv nettouthyrning under de senaste elva kvartalen. Efterfrågan på bolagets lokaler har därmed varit konstant god. Hyresförluster och sena betalningar ökade något under pandemin, men är åter tillbaka på en normal nivå. Påverkan från pandemin har generellt inte påverkat bolaget väsentligt. FASTIGHETSKOSTNADER Risker för kostnadsökningar utöver vad Nyfosa kan kompensera sig för genom avtalade hyror, index och vidaredebiteringstillägg. Riskerna omfattar även oförutsedda kostnader och omfattande renoveringsbehov. • Analys av fastighetskostnaderna görs löpande under året. Avvikelser följs upp. Kostnader såsom el, vatten, värme, kyla och avlopp, är förutom räntekostnaderna den största kostnaden för bolaget. Priserna på fastighetskostnaderna styrs av utbud och efterfrågan, men även av politiska beslut, vilka kan komma att ändras. Beräkningsgrunden för tomträttsavgäld kan komma att ändras vid framtida omförhandlingar. Beräkningsgrunden för fastighetsskatt kan ändras genom politiska beslut. Utfall Elpriserna steg under slutet av 2021. Mer- parten av hyreskontrakten är utformade så att hyresgästen står för elförbrukningen till löpande kostnad. SKATT Reglerna för redovisning av skatter och tillämpningen av dessa i fastighetsbranschen är komplexa områden. Från tid till annan har Nyfosa pågående ärenden och dialog med Skatteverket i enskilda beskattningsfrågor. I och med att Skatteverkets taxeringsbeslut kan överklagas och rättsinstansernas tolkning och prövning sker i ﬂera steg, kan det ta lång tid att få den rätta tillämpningen av lagstift- ningen klarlagd. Detta kan påverka Nyfosa och investerares bedömning av Nyfosa negativt. Skatteverkets taxeringsbeslut liksom dom- stolsutslag kan innebära att vidtagna åtgärder eller genomförda transaktioner som tidigare betraktats som tillåtna enligt regelverken senare kan komma att behöva omvärderas. Även vid framtida revisioner eller gransk- ningar ﬁnns risk för att Skatteverket kommer att invända mot Nyfosas bedömning vad gäller exempelvis avdragsrätt för vissa kostnader, möjligheter till skattemässiga avskrivningar eller möjlighet att dra av underskott från tidigare år. • Nyfosa följer noga den politiska utvecklingen och bevakar löpande utvecklingen på regelområdet för att tidigt fånga upp förslag till regelförändringar. Denna bevakning säkerställer dels att Nyfosa i god tid förstår effekterna av eventuella regelförändringar, dels att Nyfosa är väl förberedda i de fall nya regler kräver anpassning av interna processer för att säkra att de nya reglerna kan följas. • Nyfosa följer de lagar och den praxis som ﬁnns vid varje deklarationstillfälle. För att ytterligare säkerställa kvaliteten i såväl deklarationer som i den ﬁnansiella rapporte- ringen stämmer Nyfosa kontinuerligt av sina bedömningar av komplexa skattefrågor med externa experter. • Inom Nyfosa samverkar samtliga funktioner genom tydliga processer, såväl för att möta reglernas krav på löpande redovisning och betalning av skatter som för att identiﬁera och hantera skatterisker. Även om hyresgästen i ﬂertalet av Nyfosas hyresavtal svarar för hyresgästens andel för vid var tid gällande fastighetsskatt kan förändringar av fastighetsskatten och andra skatter såsom bolagsskatt, mervärdesskatt och andra statliga pålagor och skattemässiga bidrag påverka Nyfosas verksamhet, ﬁnansiella ställning och resultat negativt. En framtida förändrad skattesituation för Nyfosa skulle kunna få en negativ effekt på Nyfosas verksamhet, ﬁnansiella ställning och resultat. Utfall Ett fåtal förseningsavgifter avseende skatter och avgifter har förekommit under året kopplat till tillträden av större fastighetsportföljer. Alla avdrag som görs skattemässigt redogörs för öppet i deklarationen för att minska risk för skattetillägg vid en avvikande bedömning från Skatteverket. OPERATIVA RISKER Risk för att inte uppnå tillväxtmålet i organisationens förvaltning av den beﬁntliga fastighetsportföljen. 61 NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2021 INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA Beskrivning av risken Riskhantering Exponering och utfall RÄNTERISK Med ränterisk avses risken att förändringar i ränteläget påverkar räntekostnader, vilka är bolagets enskilt största kostnadspost. • Nyfosa arbetar till största del med rörlig ränta i låneavtalen. För att minska ränterisken används främst räntetak, men kan från tid till annan kombineras med andra derivat, exempelvis ränteswappar. • Genom att begränsa ränterisken ökar förutsägbarheten i Nyfosas förvaltningsresul- tat och förändringar i räntenivåer får inte fullt genomslag på koncernens räntekostnader. • Användning av räntetak och -swappar sker för att anpassa bolagets räntebindning till beslutad ﬁnanspolicy och beﬁntliga låneavtal. På längre sikt får förändringar i räntan en väsentlig påverkan på resultatet och kassa- ﬂödet. Utfall Räntetäckningsgraden under året uppgick till 3,4 (3,8) ggr under året. Genomsnittlig ränta per 31 december uppgick till 1,9 procent (1,9). Räntesäkrad andel av lånen uppgick per 31 december 2021 till 45 procent (49). FINANSIERINGS- OCH REFINANSIERINGSRISK Nyfosas växer främst genom förvärv och bolaget ﬁnansierar tillväxten genom externt kapital och det upparbetade kassaﬂödet. En vikande marknad eller konjunktur skulle kunna påverka bolagets tillväxtmöjligheter negativt i det fall tillgången till externt kapital begränsas alternativt endast kan göras till kraftigt ökade kostnader. Vid framtida reﬁnansiering av beﬁntliga banklån och obligationslån ﬁnns en risk att ny belåning inte kan erhållas eller förnyas, eller att det endast kan ske till försämrade villkor. • Bolaget fastställer årligen en ﬁnanspolicy som bland annat anger övergripande regler för bolagets arbete med ﬁnansiering och hur riskerna i ﬁnansverksamheten ska begränsas. • Bolaget för kontinuerligt en dialog med beﬁntliga och tilltänkta ﬁnansiärer för att säkerställa att erforderlig ﬁnansiering kan uppnås i alla lägen. • En stabil ﬁnansiell ställning med stark balans- räkning och hög kreditvärdighet bedöms ge fortsatt goda förutsättningar för tillväxt. Försvårad eller dyrare upplåning skulle ha en negativ påverkan på bolagets möjlighet att förvärva fastigheter och genomföra investe- ringar och projekt. Utfall Reﬁnansiering av beﬁntliga banklån och upplå- ning av nya banklån i samband med förvärv har genomförts under året till bra villkor för bolaget. Genomsnittlig ränta per 31 december 2021 uppgick till 1,9 procent (1,9). VALUTAEXPONERING Nyfosa är exponerat mot valutakursrisker till följd av investeringar och skulder i EUR och NOK. Nyfosas rapporteringsvaluta är SEK och alla balansposter som är i EUR och NOK är omräknade till SEK. Omräkningsdifferenser kan ha en väsentlig effekt på koncernens verksamhet, ﬁnansiella ställning och verksam- hetsresultat i SEK. • Valutarisken hanteras genom att förvärv av fastigheter i EUR eller NOK ﬁnansieras genom upplåning i EUR eller NOK. • Transaktionsexponering i koncernen hanteras genom matchning av intäkter och kostnader i samma valuta. Nettoexponeringen, tillgångar minus skulder i EUR eller NOK påverkar Nyfosas eget kapital. I enlighet med IAS 21 redovisas valutakursef- fekter för utlandsverksamhet under rubriken Övrigt totalresultat. Övriga valutakurseffekter redovisas i resultaträkningen. En förändring av valutakursen SEK/EUR eller SEK/NOK med 10 % påverkar förvaltningsre- sultatet med 144 MSEK. Utfall Nettoexponeringen den 31 december 2021, uppgick till 141 MEUR och 0 MNOK. FINANSIELLA RISKER Risk för att inte uppnå det långsiktiga tillväxtmålet på grund av brister i de ﬁnansiella åtagandena i beﬁntlig ﬁnansiering eller att bolaget bryter de ﬁnansiella riskbegränsningarna, soliditet >25%, belåningsgrad <65% och ICR >2,0. Beskrivning av risken Riskhantering Exponering och utfall IT OCH INFRASTRUKTUR Risk relaterat till bristande fysisk och digital IT-infrastruktur Risk för intrång i system • Nyfosa har valt en extern tjänsteleverantör av IT-tjänster. Leverantören är väletablerad på den svenska marknaden och har ett affärs- område dedikerat till fastighetsbranschen där specialistkompetens byggts upp under ﬂera år. • Nyfosa har löpande dialog samt formella möten på strategisk och operativ nivå med leverantören. • Bolagets styrelse fastställer årligen en informationssäkerhetspolicy. • Ledningen följer årligen upp att ekonomifunk- tionens kontinuitetsplan är uppdaterad. • Backup-funktion ﬁnns implementerad. Finansiell rapportering till marknaden blir försenad. Utfall Under 2021 har inga incidenter avseende tillgänglighet rapporterats. Under året har säkerheten skärpts med nya tjänster för att minska risker kring mailboxar. Under året har ledningen antagit en instruktion för användandet av bolagets IT och telefoni. Varje användare ska årligen bekräfta att de tagit del av instruktionen. 62 ÅRSREDOVISNING 2021 NYFOSA INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA Beskrivning av risken Riskhantering Exponering och utfall ARBETSMILJÖ I samhället i stort ﬁnns det ett antal psykosoci- ala påfrestningar kopplat till arbetslivet. Det är Nyfosas ansvar att säkerställa en god arbetsmiljö, både fysiskt och psykosocialt, för våra medarbetare samt i egenskap av beställare. • Nyfosa tillämpar arbetsmiljölagstiftning samt andra föreskrifter och krav som bolaget berörs av. • En rimlighetsbedömning görs av lämnade anbud vid upphandlingar av tjänster från leverantörer och samarbetspartners. • Bolaget följer regelbundet upp sjukfrånvaro, långtidssjukfrånvaro och arbetsplatsolyckor. • Som en del i att förebygga ohälsa erbjuder Nyfosa förmånspaket för hälsa och friskvård samt regelbundna hälsokontroller för samtliga anställda, och alla Nyfosas anställda omfattas av sjukvårdsförsäkring. • Inom bolaget ﬁnns en anonym visselblåsarfunk- tion där eventuella oegentligheter kan anmälas. En stor sjukfrånvaro skulle kunna påverka verksamhetens framdrift. Utfall Sjukfrånvaron uppgick till 2,32% under 2021. ANSEENDE Nyfosa ska vara en ansvarstagande aktör och en modern fastighetsägare. Om bolaget bryter mot lagar och regler eller på annat sätt agerar oetiskt kan detta leda till att Nyfosas varumärke skadas. • Nyfosa följer Svensk kod för bolagsstyrning. • Bolaget har interna styrdokument och policyer som beskriver rutiner och ansvarsfördelning. • På bolagets externa webbsida och på internt intranät ﬁnns en anonym visselblåsarfunktion där eventuella oegentligheter kan anmälas. • Under året antogs en uppförandekod för leverantörer. Skadat anseende hos hyresgäster, medarbetare och övriga intressenter. Utfall Inga anmälningar i visselblåsarfunktionen. INTERNA PROCESSER OCH KONTROLLER Bristfälliga rutiner, oegentligheter, interna eller externa händelser kan förorsaka störningar eller skada i den operationella verksamheten. I bolagets affärsmodell ingår att hålla en relativt liten organisation. Större delen av den ekonomiska förvaltningen samt fastighetsdrif- ten köps från externa tjänsteleverantörer. Risk ﬁnns att interna processer och kontroller hos tjänsteleverantören inte uppfyller de ställda krav som bolaget har. • Bolaget följer en riskhanteringsprocess utifrån en av styrelsen antagen riskhanteringspolicy. • Policydokument och kartläggning ﬁnns för samtliga väsentliga processer inom bolagets verksamhet. • Uppförandekoden innehåller riktlinjer för hur medarbetarna ska agera i vissa situationer, bland annat med en etablerad rutin för vissel- blåsning. För processer som drivs av extern tjänsteleverantör ﬁnns processbeskrivning, rutiner och kontrollfunktioner angivna i avtal och i styrdokument. • Årligen testar bolagets ekonomifunktion de identiﬁerade kontrollerna som ﬁnns i processer som påverkar den ﬁnansiella rapporteringen. • Årligen granskar och testar de externa reviso- rerna bolagets processer och kontroller. Fel i den ﬁnansiella rapporteringen. Ekonomisk förlust på grund av oegentlig- heter. Utfall Både intern och extern granskning av processernas efterlevnad och kontrollernas effektivitet har genomförts utan väsentlig anmärkning. MILJÖPÅVERKAN FRÅN EGEN VERKSAMHET Nyfosa investerar i fastigheter genom förvärv av redan uppförda byggnader. Tillgångarna förvaltas på ett ansvarsfullt sätt för att förlänga dess livslängd. Det kräver löpande underhåll, men även om- och tillbyggnader för att anpassa lokalerna till den rådande efterfrågan. Uppvärmningen av byggnaderna resulterar i koldioxidutsläpp. En ineffektiv resursåtgång i förvaltningen av fastigheterna skapar negativa effekter på miljön. • Styrelsen har fastställt hållbarhetsmål för ledningen att styra verksamheten mot. Målen omfattar certiﬁering av byggnader, minskad energiförbrukning samt minskat koldioxidutsläpp. Skadat förtroende hos hyresgäster, medarbetare och övriga intressenter. Utfall Per den 31 dec 2021 hade 43 fastigheter med ett samlat värde om 5,6 MDSEK en miljöcertiﬁering, det hade tecknats totalt 161 gröna bilagor och arbetet med att identiﬁera möjliga investeringar i energief- fektivisering har framskridit parallellt med certiﬁeringsarbetet. HÅLLBARHETSRISKER Risker hänförliga till arbetsmiljön, bolagets anseende på marknaden, kvaliteten i de interna processerna, verksamhetens påverkan på miljön samt klimatförändringar som påverkar bolagets tillgångar. Samtliga hållbarhetsrisker kan få en negativ effekt på bolagets ﬁnansiella prestation. 63 NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2021 INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA Beskrivning av risken Riskhantering Exponering och utfall MAKROEKONOMI Makroekonomiska risker avser risker kopplade till generellt minskad efterfrågan i ekonomin, inﬂation alternativt deﬂation eller generella svårigheter att erhålla ﬁnansiering, alternativt ﬁnansiering till högre kostnader. • Marknadsbevakning. • Due diligence (kreditsäkerhet) och förhand- lingar med hyresgäster. • Intern rapporteringsmodell avseende lokala marknadsförutsättningar. • Omvärldsanalys i ledningen och styrelsen. En svag ekonomi påverkar efterfrågan på lokaler negativt vilket ger ökade vakanser, sjunkande marknadshyror samt utebliven index- uppräkning i beﬁntliga avtal. Dessutom ökar risken för betalningsproblem hos hyresgästerna eller t o m konkurser vilket ger en omedelbart negativ effekt i kassaﬂödet. Begränsad tillgång till kapital hämmar bolagets möjlighet att bedriva verksamheten. Ytterst kan en minskad efterfrågan i ekonomin ge sjunkande fastighetsvärden. Utfall Bolaget har haft en positiv nettouthyrning under de senaste elva kvartalen. Efterfrågan på bolagets lokaler har därmed varit konstant god. Hyresförluster och sena betalningar ökade något under pandemin, men är åter tillbaka på en normal nivå. Påverkan från pandemin har generellt inte påverkat bolaget väsentligt. KRIS Kriser kan uppstå då något händer i omvärlden eller i den egna organisationen som inte Nyfosa vare sig kan påverka eller förutse. Exempelvis terroristattacker, cyberattacker, virusutbrott, extrema väderhändelser och miljökatastrofer eller informationsläckage. • Krisplan framtagen av ledning och styrelse, publicerad på intranät. • Successionsplanering för ledande befatt- ningshavare. • Fullvärdesförsäkring av fastigheter. • Riktlinjer för informationssäkerhet samt skapa förståelse och insikt hos användare att information är en tillgång och ska hanteras varsamt. • Kontinuitetsplan avseende ﬁnansiell rappor- tering och IT-stöd. • System för digitaliserad hantering av signering av bolagshandlingar och externa hyresavtal Kan leda till ekonomiska förluster. Utfall Pandemin har påverkat bolagets verksamhet på en relativt låg nivå. Den pågående geopolitiska krisen i Ukraina har i nuläget inte påverkat bolagets verksamhet. Det är dock inte uteslutet att verksamheten kommer att påverkas inom både kort och lång sikt genom exempelvis ändrat klimat på de kapital- och/eller fastighetsmarknader där bolaget är verksamt. OMVÄRLD Risk att kris i omvärlden, såsom virusutbrott, konjunkturnedgång och handelskrig får en negativ påverkan på bolagets verksam- het. Risk att regelförändringar påverkar bolagets verksamhet negativt, såsom fördyringar vid omställning till ny regelefterlevnad. Beskrivning av risken Riskhantering Exponering och utfall KLIMATFÖRÄNDRINGAR De klimatförändringar som delvis har skett och som forskningen spår kommer att ske innebär en risk för negativ påverkan på fastigheter. Extrema oväder, höjda vattennivåer och tillfällig översvämning är exempel på risker kopplade till klimatförändringar. • Inventering av risker ingår som en del av förvärvs- processen av nya fastigheter. • Utöka kunskapen om klimatförändringars påverkan på verksamheten. Bolaget följer kunskapsutvecklingen på området för att ständigt hålla frågan aktuell och vid behov uppdatera rutiner och arbetssätt. Riskerna kan medföra skador på fastigheter och människor, minskat fastighetsvärde och förhöjda försäkringspremier. Utfall Under året har tre fastigheter drabbats av vattenskador i samband med sommarens nederbörd. Delar av kostnaderna för att återställa byggnaderna har täckts av försäkringsersättning. 64 ÅRSREDOVISNING 2021 NYFOSA INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA Beskrivning av risken Riskhantering Exponering och utfall FÖRÄNDRAT REGELVERK Risk att ändringar i regelverk, exempelvis skatte- och EU-lagstiftning, MAR eller GDPR, inträffar, vilket medför ökade kostnader och kan innebära behov av att göra förändringar i verksamheten. • Bevakning avseende regelverksuppdateringar och ändringar. • Etablerade nätverk med rådgivare. Förändringar i regelverk kan påverka framtida möjligheter att genomföra investeringar, alternativt medföra fördyringar, vilket leder till sämre framtida avkastning. Ny banklagstiftning kan påverka tillgången till ﬁnansiering, priset på lånat kapital och utlösa kreditvillkor som innebär ökade ﬁnansieringskostnader. Ändrade skattenivåer och skattelagstiftning, exempelvis förändrade regler avseende värde- minskningsavdrag eller förbud för paketering av fastigheter kan påverka bolagets framtida skattekostnad. Utfall Ingen påverkan på verksamheten under året. REGELEFTERLEVNAD Efterlevnad av policys och compliance. • Marknadsbevakning. • Due diligence (kreditsäkerhet) och förhand- lingar med hyresgäster. • Rapporteringsmodell internt inom organisationen avseende lokala marknadsför- utsättningar. • Nätverk. • Omvärldsanalys i ledningen och styrelsen. Kan leda till ex. böter, försämrat anseende. Risk att oegentligheter eller oetiskt beteende inträffar internt eller hos kunder eller leverantö- rer. Kan leda till anseendeförlust. Utfall Inget att rapportera för året. 65 NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2021 INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA NYFOSAAKTIEN Nyfosas aktie är noterad på Nasdaq Stockholm, Large Cap, sedan den 23 november 2018. Årets sista handelsdag 2021 uppgick aktiekursen till 156,00 SEK motsvarande ett börsvärde om 29 800 MSEK. AKTIEN Aktiekursutveckling och omsättning Årets sista handelsdag, den 30 december 2021, uppgick det volymviktade medelpriset till 113,00 SEK. Nyfosas aktiekurs ökade under året med cirka 88 procent. Under samma period ökade OMX Stockholm PI-index med 34 procent medan Carnegie Real Estate Index ökade med 48 procent. Totalt omsattes cirka 100 miljoner av Nyfosas aktier till ett värde av 11,3 MDSEK under 2021. Varje handelsdag omsattes i snitt 394 535 aktier. Aktiekapital Nyfosas aktiekapital uppgick den 31 december 2021 till 96 MSEK fördelat på 191 022 813 aktier med ett kvotvärde om 0,5 SEK per aktie. Enligt bolagsordningen ska aktiekapitalet vara lägst 80 MSEK och högst 320 MSEK fördelat på lägst 160000000 aktier och högst 640 000 000 aktier. Riktad nyemission juni 2021 I juni 2021 genomförde Nyfosa, med stöd av bemyndigandet från årsstämman den 21 april 2021, en riktad nyemission om 6 521 740 aktier, till ett pris om 115 kronor per aktie, vilket tillförde Nyfosa cirka 750 MSEK före emissionskostnader. Nyemissionen innebar att antalet aktier i Nyfosa ökade med 6 521 740, från 184 501 073 till 191 022 813. Aktiekapitalet ökade med 3 260 870,00 SEK, från 92 250 536,50 SEK till 95 511 406,50 SEK. Nyemissionen medförde en utspädning om cirka 3,4 procent baserat på det totala antalet aktier i Nyfosa efter Nyemissionen. Utdelningspolicy och utdelningsförslag Minst 40 procent av det utdelningsgrundande kassaﬂödet 1) distribueras till ägarna. Utdelningen ska vid varje tillfälle vägas mot bolagets affärsmöjligheter och kan bestå av sakutdelning, återköp eller kontant utdelning. För räkenskapsåret 2021 föreslår styrelsen att årsstäm- man beslutar om en ordinarie utdelning om 3,80 SEK per aktie med utbetalning kvartalsvis om 0,95 SEK per aktie. Utdelningen motsvarar 51 procent av det utdelningsgrun- dande kassaﬂödet. Ägarinformation Nyfosa hade vid årets sista handelsdag 19 062 aktieägare, varav svenska investerare, institutioner och privatpersoner ägde 69 procent av aktierna och rösterna, resterande aktier och röster ägdes av utländska aktieägare. De tio största ägarna kontrollerade tillsammans cirka 55,5 procent av aktiekapital och röster. Tabellen nedan visar Nyfosas största aktieägare per den 31 december 2021, baserat på information från Modular Finance Monitor. Optionsprogram Nyfosa har idag två långsiktiga incitamentsprogram (LTIP 2019 respektive LTIP 2021) baserade på teckningsoptioner. Beskrivning av optionsprogrammen återﬁnns i not 8 på sida 102. Antal utestående optioner vid årets utgång återﬁnns i tabell på sida 67. AKTIEKAPITALETS UTVECKLING I BOLAGET Tidpunkt Händelse Förändring aktiekapital (SEK) Förändring antal aktier Aktiekapital efter ändring (SEK) Antal aktier efter ändring 17 oktober 2017 Nybildning – – 50 000,00 500 21 maj 2018 Delning av aktier – 99 500 50 000,00 100 000 21 maj 2018 Nyemission 78 814 124,50 157 628 249 78 864 124,50 157 728 249 21 augusti 2018 Nyemission 5 000 000,00 10 000 000 83 864 124,50 167 728 249 17 februari 2020 Nyemission 3 231 412,00 6 462 824 87 095 536,50 174 191 073 9 mars 2020 Nyemission 5 155 000,00 10 310 000 92 250 536,50 184 501 073 9 juni 2021 Nyemission 3 260 870,00 6 521 740 95 511 406,50 191 022 813 1) Kassaﬂöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 66 ÅRSREDOVISNING 2021 NYFOSA INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA AKTIENS UTVECKLING 0 3 000 6 000 9 000 12 000 15 000 Omsatt antal aktier per vecka 2019 2020 2021 2022 Carnegie Real Estate Index OMX Stockholm PINyfosa SEK Antal 0 40 80 120 16 0 200 2018 Källa: Nasdaq Stockholm ÄGARFÖRDELNING 31 december 2021 Procentandel Aktieägare Antal aktier Kapital, % Röster, % AB Sagax 25 915 323 13,6 13,6 Länsförsäkringar fonder 17 373 053 9,1 9,1 Swedbank Robur fonder 14 725 910 7,7 7,7 Handelsbanken Fonder 9 739 326 5,1 5,1 SEB Fonder 9 344 860 4,9 4,9 BlackRock 7 080 693 3,7 3,7 Vanguard 6 783 050 3,6 3,6 Lannebo Fonder 5 256 210 2,8 2,8 Kåpan Pensioner Försäkrings- förening 4 880 014 2,6 2,6 Jens Engwall 4 853 411 2,5 2,5 Summa 10 största ägare 105 951 850 55,6 55,6 Övriga aktieägare 85 070 963 44,4 44,4 Summa 191 022 813 100,0 100,0 Källa: Modular Finance Monitor ÄGARSTRUKTUR, FÖRDELNING STORLEKSKLASSER 31 december 2021 Ägarstruktur Antal aktieägare Andel, % 1 – 500 14 541 76,3 501 – 1 000 2 174 11,4 1 001 – 5 000 1 795 9,4 5 001 – 10 000 219 1,1 10 001 – 15 000 76 0,4 15 001 – 20 000 37 0,2 20 001 – 220 1,2 Totalt 19 062 100 Källa: Modular Finance Monitor OPTIONSPROGRAM (LTIP 2019, 2021) 31 december 2021 Förändring under året, antal 2021, LTIP 2019 2020, LTIP 2019 2021, LTIP 2021:1 2021, LTIP 2021:2 Utestående teckningsoptioner vid årets ingång 1 514 300 1 674 300 0 0 Tecknade teckningsoptioner 0 0 325 241 325 241 Förverkade teckningsoptioner –210 000 –160 000 0 0 Nyttjade teckningsoptioner 0 0 0 0 Utestående teckningsoptioner vid årets slut 1 304 300 1 514 300 325 241 325 241 GEOGRAFISK FÖRDELNING AV AKTIEÄGANDET 31 december 2021 Sverige, 69,2% USA, 15,3% Norge, 4,7% Finland, 2,2% Luxemburg, 1,3% Övriga, 4,0% Anonymt ägande, 3,3% Svenskt ägande 69,2% Utländskt ägande 30,8% 19 062 aktieägare 67 NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2021 INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA BOLAGSSTYRNINGS- RAPPORT 2021 Bolagsstyrningen i Nyfosa utgår från svensk lagstiftning och allmänt vedertagen god sed på värdepappersmarknaden samt interna regler och riktlinjer. Nyfosa följer även Svensk kod för bolagsstyrning (Koden) och har under 2021 tillämpat Koden utan några avvikelser. BOLAGSSTYRNING Bolagsstämma Bolagsstämman är Nyfosas högsta beslutande organ, vid vilken aktieägarna utövar sin rösträtt. Av aktiebolagslagen (2005:551) och bolagsordningen framgår hur kallelse till årsstämma och extra bolagsstämma ska ske samt vem som har rätt att delta och rösta vid stämman. Förutom vad som gäller enligt lag beträffande en aktieägares rätt att delta vid bolagsstämman krävs enligt Nyfosas bolagsordning föranmälan till bolagsstämman senast den dag som anges i kallelsen till bolagsstämman, och i förekommande fall ska även anmälas om aktieägaren avser att ha med sig biträde. Inga begränsningar gäller för hur många röster varje aktie- ägare kan avge vid stämman. Nyfosas bolagsstämmor hålls i Nacka eller Stockholm. Bolaget tillämpar inte några särskilda arrangemang i fråga om bolagsstämmans funktion, varken på grund av bestämmelse i bolagsordning eller, så vitt är känt för bolaget, aktieägaravtal. Beslut som fattas på bolagsstämma offentliggörs efter stämman i ett pressmeddelande och protokollet från stämman publiceras på bolagets webbplats. Den 21 april 2021 bemyndigade årsstämman styrelsen att, vid ett eller ﬂera tillfällen före nästa årsstämma, med eller NYFOSAS ÅRSSTÄMMA 2022 Nyfosas årsstämma 2022 äger rum den 19 april 2022. För mer information om årsstämman, inklusive anvisning om hur anmälan sker, ﬁnns tillgängligt på www.nyfosa.se. STYRELSENS ARBETE Styrelsens arbete följer en beslutad arbetsordning kopplad till årets ordinarie sty- relsemöten illustrerad bredvid. Därutöver behandlas löpande styrelseärenden såsom större förvärv, avyttringar och inves- teringar samt VD-rapport och ﬁnansrapport. Bokslutssammanträde Kvartalsbokslut Utkast till bokslutskommuniké Avrapportering från revisions- utskottet Möte med revisor Redovisnings- och revisionsfrågor samt revisionsrapport Förslag till utdelning Riskidentiﬁering och riskhantering (inkl. identiﬁering av hur hållbar- hetsfrågor påverkar bolagets risker och affärsmöjligheter) Styrelsediskussion utan ledning- ens närvaro JAN FEB MAR APR MAJ JUN JUL AUG SEP OKT NOV DEC Frågor inför årsstämman (förslag till dagordning, ersättningsrapport och beslut m.m.) Avrapportering från ersättningsutskott Beslut om ev. bonusutfall avseende föregående år Årsredovisning inkl. bolagsstyrningsrapport Kvartalsbokslut Utkast till kvartalsrapport (Q1) Avrapportering från revisions utskottet Arbetsordning, instruktioner, delegationsordning och policydokument Avstämning av bolagsled- ningens andra uppdrag och ev. intressekonﬂikter Styrelsediskussion utan ledningens närvaro 68 ÅRSREDOVISNING 2021 NYFOSA INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, fatta beslut om att ge ut nya aktier i bolaget, dock högst 10 procent av det totala antalet aktier i Nyfosa vid tidpunkten för årsstämman. Därutöver beslutade årsstämman 2021 om att ändra bolagsordningen så att en ny paragraf 11 införs som tillåter styrelsen att samla in fullmakter i enlighet med 7 kap. 4 § aktiebolagslagen och som möjliggör för styrelsen att besluta att aktieägare ska kunna utöva sin rösträtt genom att rösta per post före bolagsstämman. Aktien och aktieägare Information om Nyfosas aktier och större aktieägare framgår av sidorna 66–67 i årsredovisningen. Den största aktie- ägaren är AB Sagax med en ägarandel om 13,6 procent. Resterande 86,4 procent ägs av institutionella investerare och privatpersoner i Sverige och utomlands. Ingen av dessa aktieägare har ett direkt eller indirekt aktieinnehav i bolaget som representerar minst en tiondel av röstetalet för samtliga aktier i bolaget. Valberedning Vid årsstämman i Nyfosa den 9 maj 2019 antogs instruk- tioner för valberedningens sammansättning och arbete i bolaget. Enligt instruktionerna, som gäller tillsvidare, ska valberedningen bestå av styrelsens ordförande och fyra leda- möter utsedda av de fyra röstmässigt största aktieägarna i bolaget per den 31 juli. Om någon av de fyra röstmässigt största aktieägarna inte utövar rätten att utse en ledamot övergår rätten att utse sådan ledamot till den till röstetalet närmast följande största aktieägare som inte redan har rätt att utse en ledamot av valberedningen. Valberedningens ordförande ska vara den ledamot som representerar den till röstetalet största aktieägaren, om inte ledamöterna enas om annat. Sammansättningen av valberedningen offentliggörs senast sex månader före kommande årsstämma. Avgår ledamot eller sker väsentliga förändringar i ägarbilden kan valberedningens sammansättning komma att ändras för att återspegla detta. En sådan förändring offentliggörs då så snart som möjligt. Valberedningen har i uppgift att arbeta fram förslag till val av styrelse och revisor, arvode för dessa, stämmoordförande samt eventuella erforderliga ändringar till valberedningens instruktion. För vidare information om gäl- lande instruktion för valberedningen, se bolagets webbplats. Valberedningen har inför årsstämman 2022 bestått av David Mindus, representerande AB Sagax (valberedningens ordförande), Johannes Winborg, representerande Länsförsäk- ringar Fondförvaltning AB, Lennart Francke, representerande Swedbank Robur fonder, Suzanne Sandler, representerande Handelsbanken fonder och Johan Ericsson, styrelseordfö- rande i Nyfosa AB. I sitt arbete har valberedningen tillämpat Kodens regel 4.1 som mångfaldspolicy. Målet med mångfaldspolicyn är att till- godose vikten av tillräcklig mångfald i styrelsen när det gäller kön, ålder och nationalitet samt erfarenheter, yrkesbakgrund och affärsområden. Valberedningen har till årsstämman den 19 april 2022 föreslagit en styrelse som består av två kvinnor och fem män, innebärande att andelen kvinnor understiger de mål som Kollegiet för Svensk kod för bolagsstyrning satt upp. Urvalet av styrelsekandidater har skett utan diskriminering gällande exempelvis ålder, sexuell läggning, kön eller religiös tillhörighet. Valberedningen anser att den föreslagna styrelsen med hänsyn till Nyfosas verksamhet, utvecklingsskede och förhållanden i övrigt har en ändamålsenlig sammansättning, präglad av mångsidighet och bredd avseende ledamöternas kompetens, erfarenhet och bakgrund. Därmed anser valbered- ningen att Kodens krav på mångsidighet och bredd uppfylls genom förslaget. Ytterligare information ﬁnns i valberedning- ens motiverade yttrande avseende valberedningens förslag till årsstämman 2022. JAN FEB MAR APR MAJ JUN JUL AUG SEP OKT NOV DEC Avrapportering hållbarhetsarbete Kvartalsbokslut Utkast till kvartals- rapport (Q2) Avrapportering från revisionsutskottet Konjunktur- utveckling Marknad och marknadsanalys Konkurrent- genomgång Kvartalsbokslut Utkast till kvartals- rapport (Q3) Avrapportering från revisionsutskottet Möte med revisor Redovisnings- och revisionsfrågor samt revisionsrapport Strategi Utkast prognos nästa verksamhetsår (beredning) Utkast Affärsplan och ﬁnansiella mål (beredning) Genomgång av ﬁnanspolicy Utvärdering styrelse Successionsplanering Talent management Utvärdering VD och ledande befattningshavare Styrelsediskussion utan ledningens närvaro Kapitalstruktur Prognos nästa verksamhetsår (beslut) Affärsplan och ﬁnan- siella mål (beslut) Utvärdering av sys- tem för intern kontroll, inkl. ev. behov av internrevision 69 NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2021 INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA Johan Ericsson Styrelseordförande Födelseår: 19 51 Ledamot sedan: 7 maj 2018 Utbildning och arbetslivs- erfarenhet: Civilekonom, Handels- högskolan, Stockholm. Tidigare erfarenhet från ledande befatt- ningar och olika positioner inom Catella-koncernen (1993–2015). Övriga pågående uppdrag: VD i Solnaberg Property AB (publ) med dotterbolag. Styrelseordförande Market Art Fair Intressenter AB (och andra styrelseuppdrag inom koncernen) och Fastighetsbolaget Emilshus AB (och andra styrelse- uppdrag inom koncernen), samt styrelseledamot i Brinova Fastighe- ter AB (publ) och Torekov By AB. Aktieinnehav i bolaget per 31 dec 2021 (inkl. eventuellt närståendeinnehav): 30 000 Oberoende i förhållande till bolaget, koncern ledningen och bolagets större ägare. Marie Bucht Toresäter Styrelseledamot Födelseår: 1967 Ledamot sedan: 7 maj 2018 Utbildning och arbetslivs- erfarenhet: Civilekonom, Uppsala universitet. Tidigare erfarenhet från ledande befattningar inom bland annat Headlight International AB (2015–2017), Skanska ID (2013– 2015), NCC Property Development Nordic AB (2012–2013) och Newsec Advice AB (1999–2012). Övriga pågående uppdrag: VD i Novi Real Estate AB, Nordier Property Group AB, Nordier Property Advisors AB och styrelse- ledamot i MVB Holding AB. Aktieinnehav i bolaget per 31 dec 2021 (inkl. eventuellt närståendeinnehav): 5 156 Oberoende i förhållande till bolaget, koncern ledningen och bolagets större ägare. Lisa Dominguez Flodin Styrelseledamot Födelseår: 1972 Ledamot sedan: 7 maj 2018 Utbildning och arbetslivs- erfarenhet: Kandidatexamen i redovisning och revision, Mittuniver- sitetet, Östersund samt MBA, San Jose State University. Tidigare erfa- renhet som bland annat CFO på Grön Bostad AB (2016-2021), VD i Cibus Nordic Real Estate AB (publ) (2018) och styrelseledamot (inklu- sive ledamot i revisionsutskott) i NP3 Fastigheter AB (publ) (2014– 2017) samt från ledande befatt- ningar inom Oscar Properties AB (2017), Cityhold Property AB (2012–2016) och NBP Group (2011–2012). Övriga pågående uppdrag: CFO på Granitor (fd Midroc), styrelsele- damot i LCF Financial Services AB och Flodin Kapital AB. Aktieinnehav i bolaget per 31 dec 2021 (inkl. eventuellt närståendeinnehav): 7 500 Oberoende i förhållande till bolaget, koncern ledningen och bolagets större ägare. Jens Engwall Styrelseledamot Födelseår: 1956 Ledamot sedan: 15 november 2017 Utbildning och arbetslivs- erfarenhet: Civilingenjör, Kungliga Tekniska Högskolan, Stockholm. Erfarenhet som grundare och VD för Nyfosa AB (2018–2020) och Hemfosa Fastigheter AB (2009– 2018), VD i Kungsleden AB (1993– 2006) samt erfarenhet av fastig- hetssektorn från bland annat tidi- gare positioner inom Skanska AB. Övriga pågående uppdrag: Styrelseordförande i fastighetsbola- get Söderport Property Investment AB och andra styrelseuppdrag inom Söderportkoncernen, styrelseordfö- rande i Torslanda Property Invest- ment AB (publ), styrelseledamot i Bonnier Fastigheter AB och Hibridge Mezzanine AS. Aktieinnehav i bolaget per 31 dec 2021 (inkl. eventuellt närståendeinnehav): 4 853 411 varav 400 000 via bolag Teckningsoptioner i bolaget per 31 dec 2021: 250 000 teckningsoptioner Ej oberoende i förhållande till bola- get och koncernledningen. Obero- ende i förhållande till bolagets större ägare. STYRELSE Styrelse Nyfosas styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av lägst fyra och högst tio ledamöter, utan suppleanter. Bolagsordningen innehåller inga särskilda bestämmelser om tillsättande och entledigande av styrelseledamöter eller om ändring av bolagsordningen. Styrelseledamöterna väljs på årsstämman för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Vid årsstämman den 21 april 2021 omvaldes Johan Erics- son, Marie Bucht Toresäter, Lisa Dominguez Flodin, Jens Engwall, Per Lindblad, Mats Andersson och Jenny Wärmé till styrelseledamöter. Johan Ericsson omvaldes även till styrel- seordförande. Vid sidan om sitt styrelseuppdrag har Jens Engwall ingått ett konsultavtal med bolaget. Konsultuppdra- get omfattar en rådgivande funktion till i första hand bolagets VD, men även att kvarstå som bolagets ledamot i styrelserna i Söderport Property Investment AB och Torslanda Property Investment AB. Uppdragsavtalet trädde i kraft den 1 mars 2021 och upphör den 31 december 2022. Ingen övrig styrelseledamot har varit eller är anställd i koncernen. För ytterligare information om Nyfosas styrelseledamöter samt uppgifter om styrelseledamöternas oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen se sidorna 70–71. Informa- tion om bolagets största aktieägare ﬁnns på sida 67. Styrelsen är bolagets högsta förvaltningsorgan, vars uppgifter regleras i aktiebolagslagen, bolagsordningen och Koden. Styrelsen ska således svara för bolagets organisation 70 ÅRSREDOVISNING 2021 NYFOSA INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA Mats Andersson Styrelseledamot Födelseår: 1954 Ledamot sedan: 9 maj 2019 Utbildning och arbetslivs- erfarenhet: Civilekonom, Stock- holms Universitet. Tidigare erfaren- het från bland annat Fjärde AP-fon- den, där han var VD i tio år, Tredje AP-fonden samt från ledande befattningar inom Skandia Liv, Deutsche Bank, S.G. Warburg och Hägglöf & Ponsbach. Mats har varit styrelseledamot i ett flertal noterade bolag. Övriga pågående uppdrag: Styrelseledamot i The Global Challenges Foundation, Carneo AB, Carnegie Fonder AB, CAAM Fund Services och Tobacco Free Portfolios Ltd samt ett antal rådgivningsuppdrag. Aktieinnehav i bolaget per 31 dec 2021 (inkl. eventuellt närståendeinnehav): – Oberoende i förhållande till bolaget, koncern ledningen och bolagets större ägare. Per Lindblad Styrelseledamot Födelseår: 1962 Ledamot sedan: 7 maj 2018 Utbildning och arbetslivs- erfarenhet: Master of science in Agriculture Economics, SLU Uppsala. Tidigare erfarenhet från bland annat ledande befattningar inom SEB (2008–2017). Övriga pågående uppdrag: VD i Landshypotek Bank Aktiebolag och styrelseordförande i Lyckås Aktiebolag. Aktieinnehav i bolaget per 31 dec 2021 (inkl. eventuellt närstå- endeinnehav): 10 000 Oberoende i förhållande till bolaget, koncern ledningen och bolagets större ägare. Jenny Wärmé Styrelseledamot Födelseår: 1978 Ledamot sedan: 23 april 2020 Utbildning och arbetslivs- erfarenhet: Juristexamen, Stock- holms universitet. Tidigare erfaren- het som bland annat advokat vid Mannheimer Swartling Advokatbyrå, Head of legal and Corporate Affairs Hemla AB (tidigare D. Carnegie & Co AB), styrelseledamot i Stendörren Fastigheter AB, styrelseledamot i Amasten Fastighets AB (publ), styrelseledamot i Tre Kronor Property Investment AB och tings- notarie vid Norrtälje tingsrätt. Övriga pågående uppdrag: Chefsjurist och senior partner på Slättö Förvaltning AB. Styrelseleda- mot i PropCap Advisory Sweden AB och Jywfym AB. Aktieinnehav i bolaget per 31 dec 2021 (inkl. eventuellt närståendeinnehav): 1 000 Oberoende i förhållande till bolaget, koncern ledningen och bolagets större ägare. NÄRVARO VID STYRELSE- OCH UTSKOTTSMÖTEN Styrelseledamot Styrelsemöten Revisionsutskottsmöten Ersättningsutskottsmöten Johan Ericsson (styrelseordförande) 23/23 – 5/5 Marie Bucht Toresäter 22/23 6/6 – Lisa Dominguez Flodin 21/23 6/6 – Jens Engwall 21/23 2/6 1) – Mats Andersson 22/23 – 5/5 Per Lindblad 23/23 – 5/5 Jenny Wärmé 22/23 6/6 – 1) Ledamot i revisionsutskottet från och med 21 april 2021 71 NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2021 INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA och förvaltning av bolagets angelägenheter. Därtill ska styrel- sen följa den ekonomiska utvecklingen, säkerställa kvaliteten på den ekonomiska rapporteringen och internkontrollen samt utvärdera verksamheten mot av styrelsen fastställda mål och riktlinjer. Vidare beslutar styrelsen om betydande investeringar och väsentliga förändringar i koncernens orga- nisation och verksamhet. Arbetet utgår från en av styrelsen årligen fastställd arbetsordning, som reglerar arbets- och ansvarsfördelningen mellan styrelsens ledamöter och VD. Styrelsen fastställer även en delegationsordning och instruk- tioner för ekonomisk rapportering, VD och styrelsens utskott, samt beslutar om ett antal övergripande policys för bolagets verksamhet. Här ingår bland annat insider-, ﬁnans-, IT-, infor- mationssäkerhets-, hållbarhets- och kommunikationspolicy samt en policy för transaktioner med närstående. Alla dessa interna styrdokument ses över minst en gång per år och uppdateras därtill löpande när behov föreligger. Styrelsens arbete Utöver det konstituerande styrelsemötet, som hålls i anslut- ning till årsstämman, sammanträder styrelsen minst sex gånger per år (ordinarie styrelsemöten). Sammanträdestider och huvudsakliga fasta frågor att behandla på de ordinarie mötena följer en fast angiven plan i styrelsens arbetsordning. Extra styrelsemöten sammankallas vid behov. Nyfosas styrelse hade under året 23 möten, varav ett konstituerande möte. För uppgifter om närvaro vid dessa möten, se tabell på sida 71. Sekreterare vid styrelsemötena var bolagets chefsjurist. Inför respektive styrelsemöte erhöll ledamöterna dagordning och skriftligt material för de frågor som ska behandlas på mötet. På dagordningen inför varje ordinarie styrelsemöte fanns ett antal stående punkter: VD:s genom- gång av verksamheten, förvärv, avyttringar och investeringar samt ﬁnansiell rapportering. Utöver löpande styrelseärenden inklusive frågor om större förvärv, avyttringar och investeringar behandlade styrelsen under 2021 frågor förknippade med kapitalanskaffning, ﬁnan- siering, geograﬁsk expansion, organisation och hållbarhet. Utvärdering av styrelsen och VD Styrelsens ordförande initierar en gång per år, i enlighet med styrelsens arbetsordning, en utvärdering av styrelsens arbete. Under 2021 har styrelseordföranden i samråd med valbered- ningen haft enskilda kontakter med ledamöterna som ett led i utvärderingen. Därtill har en konsult anlitats för en extern styrelseutvärdering. Den externa utvärderingen har genom- förts genom dels en webbaserade enkät, dels individuella samtal med bolagets styrelseledamöter, VD och revisor. Utvärderingarnas syfte är att utvärdera resultatet av styrel- sens och utskottens arbete, hur väl arbetssättet fungerat samt hur det kan effektiviseras. Vidare syftar utvärderingen till att identiﬁera vilken typ av frågor som styrelsen anser bör ges mer utrymme och på vilka områden det eventuellt krävs ytterligare erfarenhet och kompetens i styrelsen. Resultatet av utvärderingen diskuterades i styrelsen och redovisades av styrelsens ordförande och den externa utvärderingskonsul- ten för valberedningen. Styrelsen utvärderar även fortlöpande VD:s arbete. Minst en gång per år görs utvärderingen utan dennes närvaro. Styrelsens utskott Styrelsen har inom sig inrättat två utskott, ett revisionsutskott och ett ersättningsutskott, som båda arbetar enligt av styrelsen fastställda instruktioner. Utskotten är beredande underkommittéer till styrelsen och har ingen egen beslu- tanderätt. De frågor som behandlats vid utskottens möten protokollförs och rapporteras vid behov vid nästa styrelsemöte. Revisionsutskott Revisionsutskottet ska bistå styrelsen i fullgörandet av dess övervakande roll över revisionsfrågor. Utskottets huvudsak- liga uppgifter framgår av aktiebolagslagen. I dessa ingår att överse bolagets ﬁnansiella rapportering, riskhantering och effektivitet i intern kontroll och styrning, så väl som att upprätthålla kontakt med och utvärdera den externa revi- sorns arbete, kvaliﬁkationer samt oberoende. Utskottet ska även biträda vid upprättandet av förslag till bolagsstämmans beslut om revisorsval och revisorsarvodering. Resultatet av utskottets arbete i form av observationer, rekommendationer och förslag till beslut eller åtgärder rapporteras fortlöpande till styrelsen. Under 2021 bestod revisionsutskottet av sty- relseledamöterna Lisa Dominguez Flodin (ordförande), Marie Bucht Toresäter, Jenny Wärmé och Jens Engwall, varvid Jens Engwall tillträde som ny ledamot efter styrelsens konstitue- rande möte den 21 april 2021. Revisionsutskottet har under 2021 sammanträtt vid sex tillfällen och avhandlat bland annat bolagets interna kontroll och styrning, hållbarhetsarbete samt kvartalsrapportering. Ersättningsutskott Ersättningsutskottets huvudsakliga uppgift är att bistå styrelsen med förslag, rådgivning och beredning i frågor om ersättning till och andra anställningsvillkor för bolagets VD samt ersättningsprinciper för bolagsledningen. Utskottets uppgifter innefattar vidare att övervaka och utvärdera utfall av program för rörlig ersättning samt Nyfosas efterlevnad av de av bolagsstämman beslutade riktlinjerna för ersättning. Under 2021 bestod ersättningsutskottet av styrelseledamö- terna Johan Ericsson (ordförande), Per Lindblad och Mats Andersson. Ersättningsutskottet har under 2021 samman- trätt vid fem tillfällen, varvid samtliga ledamöter deltagit och bland annat ersättning till ledande befattningshavare, utform- ning av incitamentsprogram, återköp av tecknings optioner och utformningen av ersättningsrapport samt översyn av bolagets riktlinjer för ersättning till ledande befattnings- havare har behandlats. Ersättning till styrelsen Vid årsstämman den 21 april 2021 beslutade stämman att arvodena till styrelsens ledamöter ska utgå med 500 000 kronor till styrelsens ordförande och med 200 000 kronor till var och en av de övriga bolagsstämmovalda ledamöterna som 72 ÅRSREDOVISNING 2021 NYFOSA INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE Stina Lindh Hök VD Födelseår: 1973 Utbildning och arbetslivs erfarenhet: Civilin- genjörsexamen, Kungliga Tekniska Högskolan, Stockholm. Tidigare befattningar; transaktions- chef på Hemfosa Fastigheter AB (2010–2018), operativ chef på Nyfosa (2018–2020), projekt- ledare för transaktioner på Atrium Ljungberg AB (2009–2010) och Leimdörfer Fastighets- marknad AB (2006–2008) samt fastighetschef på Fabege AB (2005). Aktieinnehav i bolaget per 31 dec 2021 (inkl. eventuellt närståendeinnehav): 74 210 Teckningsoptioner i bolaget per 31 dec 2021: 120 000 Johan Ejerhed Finanschef Födelseår: 1976 Utbildning och arbetslivs erfarenhet: Civilin- genjörsexamen, internationell industriell ekonomi (ﬁnansinriktning), Linköpings universi- tet. Projektledare inomstrukturerad fastighetsﬁ- nansiering på SEB (2004–2018). Aktieinnehav i bolaget per 31 dec 2021 (inkl. eventuellt närståendeinnehav): 2 500 Teckningsoptioner i bolaget per 31 dec 2021: 199 000 Anders Albrektsson Förvaltningschef Födelseår: 1974 Utbildning och arbetslivs erfarenhet: Förvalt- ningschef Sverige, Newsec Property Asset Management AB (2016–2020) , Kundansvarig, Folksamuppdraget, Newsec AM (2007–2015), Fastighetschef, Newsec AM (2005–2006). Aktieinnehav i bolaget per 31 dec 2021 (inkl. eventuellt närståendeinnehav): – Teckningsoptioner i bolaget per 31 dec 2021: – Ann-Soﬁe Lindroth Ekonomichef Födelseår: 1976 Utbildning och arbetslivs erfarenhet: Ekono- mie magisterexamen, Lunds universitet. Tidi- gare befattningar; ekonomichef på Hemfosa Fastigheter AB (2012–2018), revisor på EY Real Estate (2004–2012), fastighetsmäklare på Svensk Fastighetsförmedling (1996–1999). Aktieinnehav i bolaget per 31 dec 2021 (inkl. eventuellt närståendeinnehav): 9 626 Teckningsoptioner i bolaget per 31 dec 20201: 156 000 Josephine Björkman Transaktionschef Födelseår: 1975 Utbildning och arbetslivs erfarenhet: Civileko- nomexamen, Handelshögskolan vid Göteborgs universitet. Tidigare befattningar; transaktions- chef på Jernhusen (2011–2017), affärsutveck- lare GE Real Estate Norden (2004–2011) , master black belt GE Real Estate Norden (2001-2004) samt analytiker GE Capital London (1999–2001). Aktieinnehav i bolaget per 31 dec 2021 (inkl. eventuellt närståendeinnehav): 3 720 Teckningsoptioner i bolaget per 31 dec 2021: 114 000 Från vänster Ann-Soﬁe Lindroth, Anders Albrektsson, Stina Lindh Hök, Josephine Björkman, Johan Ejerhed 73 NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2021 INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA inte är anställda i bolaget. För arbete i revisionsutskottet ska arvode utgå med 70 000 kronor till utskottets ordförande samt med 35 000 kronor till var och en av de övriga ledamö- terna. För arbete i ersättningsutskottet ska arvode utgå med 40 000 kronor till utskottets ordförande samt med 20 000 kronor till var och en av de övriga ledamöterna. VD och koncernledning VD utses av styrelsen och ansvarar för den löpande förvalt- ningen av bolaget och koncernens verksamhet i enlighet med styrelsens instruktioner. Av VD-instruktionen framgår bland annat att VD är ansvarig för bolagets förvaltning och styrelserapportering samt beredning av frågor som kräver beslut av styrelsen, exempelvis fastställande av delårsrapport och årsredovisning, beslut om större förvärv, försäljningar eller investeringar samt upptagande av större lån. VD har utsett en koncernledning som ansvarar för olika delar av verksamheten. Nyfosas koncernledning består, i tillägg till VD, för närvarande av ekonomichef, transaktionschef, förvaltningschef och ﬁnanschef. VD fungerar som koncern- ledningens ordförande och fattar beslut i samråd med övriga koncernledningen. Koncernledningens arbete följer en årlig cykel med åtta ordinarie möten. Därtill sammankallas extra sammanträden vid behov. Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare Vid årsstämman den 23 april 2020 fastställdes riktlinjer för ersättningen till ledande befattningshavare i Nyfosa. Riktlinjerna fastställdes att gälla tills vidare, dock längst för tiden fram till årsstämman 2024. Inget beslut att justera dessa riktlinjer fattades 2021. Av riktlinjerna framgår bland annat att Nyfosa ska tillämpa marknadsmässiga och kon- kurrenskraftiga ersättningsformer som är enkla, långsiktiga och mätbara. Ersättningen kan bestå av en fast och en rörlig del. Riktlinjerna innehåller vidare olika krav för ersätt- ningens utformning och ett maxbelopp för rörlig ersättning. Riktlinjerna får frångås av styrelsen om det i det enskilda fallet ﬁnns särskilda skäl. Sådana avsteg ska då redovisas vid nästkommande årsstämma. För fullständiga riktlinjer, se bolagets webbplats. Storleken på ersättningar som utgått för 2021 framgår av not 8. Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare ﬁnns i årsredovisningen på sida 82 samt på bolagets webbplats www.nyfosa.se. Revisor Vid årsstämman den 21 april 2021 valdes KPMG AB som revisor för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Huvudansvarig revisor är Mattias Johansson, född 1973 och auktoriserad revisor samt medlem i FAR. Revisorn granskar årsredovisningen, bokföringen samt styrelsens och VD:s förvaltning. Revisorn rapporterar därefter till årsstämman. Utöver revisionsuppdraget har KPMG AB under 2021 anlitats för ytterligare tjänster, främst skatteråd- givning. Sådana tjänster har alltid och endast tillhandahållits i den utsträckning som är förenlig med reglerna i revisionslagen (1999:1079) och FAR:s yrkesetiska regler avseende revisors opartiskhet och självständighet. Intern kontroll och styrning Styrelsens ansvar för intern kontroll och styrning regleras i aktiebolagslagen, årsredovisningslagen (1995:1554) och Koden. Information om Nyfosas system för intern kontroll och styrning, riskhantering samt styrelsens åtgärder för att följa upp att intern kontroll och styrning fungerar ska varje år ingå i bolagets bolagsstyrningsrapport. Styrelsen som är ytterst ansvarig ska bland annat se till att Nyfosa har god intern kontroll och styrning samt formaliserade rutiner som säkerställer att fastlagda principer för ﬁnansiell rapportering och intern kontroll och styrning efterlevs. Koncernens eko- nomichef ansvarar för att implementera och upprätthålla de formaliserade rutinerna. Nyfosas rutiner och process för intern kontroll och styr- ning samt riskhantering grundar sig på det ramverk, COSO, som tagits fram av The Committee of Sponsoring Organiza- tions of the Treadway Commission. Processen har utformats för att säkerställa en adekvat riskhantering inklusive tillförlitlig ﬁnansiell rapportering i enlighet med IFRS, tillämpliga lagar och regler samt andra krav som ska tillämpas av bolag note- rade på Nasdaq Stockholm. Detta arbete involverar styrelsen, koncernledningen och övriga anställda. Kontrollmiljö Nyfosas kontrollmiljö är uppbyggd av styrande dokument, processer och strukturer som sätter grunden för hur intern kontroll och styrning etableras i organisationen. Styrelsen övervakar och säkerställer kvaliteten på den interna kontrollen och styrningen i enlighet med styrelsens arbetsordning, VD- och utskottsinstruktioner samt tillhörande delegations- och attestordning. Därtill har styrelsen antagit en riskhanteringspolicy som innefattar grundläggande riktlinjer som styr arbetet med riskhantering, intern kontroll och styrning. Riktlinjerna avser bland annat riskbedömning, riskåtgärder, kontrollaktiviteter, åtgärdsplan, utvärdering och rapportering. Arbetet med intern kontroll och styrning framgår även i andra styrdokument såsom Nyfosas ekonomi- handbok, hållbarhetspolicy och ﬁnanspolicy. I dessa ingår bland annat regelbunden kontroll och uppföljning av utfall jämfört med förväntningar och tidigare år, liksom uppsikt över bland annat de redovisningsprinciper som Nyfosa tillämpar. REVISOR KPMG AB Huvudansvarig revisor är Mattias Johansson, född 1973, auktoriserad revisor, delägare i KPMG Sverige och medlem i FAR. 74 ÅRSREDOVISNING 2021 NYFOSA INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA Därtill tillhandahåller Nyfosa en anonym visselblåsartjänst till samtliga medarbetare, affärspartners, hyresgäster, leveran- törer och andra externa kontakter som regleras i separata riktlinjer och bevakas av revisionsutskottets ordförande. Till följd av att koncernens löpande redovisningsaktiviteter och upprättande av kvartals- och årsbokslut med mera, till viss del, outsourcats till externa tjänsteleverantörer (Newsec Property Asset Management, PrimeQ, Colliers) behandlar Nyfosas ekonomihandbok även samverkan med dessa leverantörer. Ansvaret för att upprätthålla en effektiv kontrollmiljö och det löpande arbetet med riskbedömning samt intern kontroll och styrning avseende den ﬁnansiella rapporteringen är delegerat till VD. Styrelsen är dock ytterst ansvarig. Revisionsutskottet ansvarar för att övervaka effektiviteten i bolagets interna kontroll och styrning samt riskhantering med avseende på den ﬁnansiella rapporteringen. Koncernledningen rapporterar regelbundet till styrelsen och revisionsutskottet enligt fastställda rutiner. Ansvar och befo- genheter samt styrdokument utgör, tillsammans med lagar och föreskrifter, kontrollmiljön inom Nyfosa. Samtliga interna styrdokument uppdateras regelbundet vid ändring av till exem- pel lagstiftning, redovisningsstandarder eller noteringskrav. Riskbedömning Koncernledningen i Nyfosa genomför årligen riskutvärdering innefattande strategiska, ﬁnansiella, operationella och regelefterlevnadsrisker. De risker som identiﬁerats som mest väsentliga dokumenteras i ett riskregister som utvärderas av Nyfosas koncernledning och för varje risk utses en riskägare för att åstadkomma tydlighet kring ansvarsfördelning och ägarskap. Riskanalysen inkluderar även en bedömning av de kontrollaktiviteter som ﬁnns på plats i verksamheten för att hantera riskerna. Med beaktande av beﬁntliga kontrollakti- viteter utvärderas sannolikheten av att risken inträffar inom en deﬁnierad tidsperiod samt dess påverkan på fastställda mål. Riskbedömningen ger insikt i vilka konsekvenser det får för koncernen om inga åtgärder vidtas, vilka riskreduce- rande åtgärder som ﬁnns på plats samt vilken risknivå som organisationen vill uppnå genom ytterligare åtgärder. Utfallet av riskanalysen och tillhörande åtgärdsplan presenteras för revisionsutskottet och styrelsen. Kontrollaktiviteter Nyfosas kontrollaktiviteter fastställs utifrån identiﬁerade risker med syfte att säkerställa Nyfosas interna kontroll och styrning över bolagets ﬁnansiella rapportering. Identiﬁerade risker hanteras genom väl deﬁnierade nyckelprocesser med integrerade kontrollaktiviteter, såsom åtskillnad och deleger- ing av ansvar, samverkan och principer för ansvarsfördelning mellan Nyfosa och externa tjänsteleverantörer, samt en deﬁnierad beslutsordning. I Nyfosas nyckelprocesser ingår aktiviteter och kontroller avsedda att hantera och minimera identiﬁerade risker. Utöver nyckelprocesserna består Nyfosas kontrollaktiviteter även av löpande uppföljning av det ekonomiska resultatet och ﬁnansiell ställning, företagsöver- gripande kontroller samt generella IT-kontroller. Information och kommunikation Nyfosa har byggt upp en organisation, rutiner och system för information och kommunikation som syftar till att förse marknaden med relevant, tillförlitlig, korrekt och aktuell infor- mation om koncernens utveckling och ﬁnansiella ställning samt att säkerställa att den ﬁnansiella rapporteringen blir korrekt och effektiv. De interna styrdokumenten klargör vem som ansvarar för vad och den dagliga interaktionen mellan berörda människor gör att relevant information och kommuni- kation når samtliga berörda parter. Koncernledningen erhåller månatligen viss ﬁnansiell information om bolaget och dess dotterbolag avseende utvecklingen av uthyrning och övrig förvaltning, genomgång och uppföljning av pågående och kommande investeringar samt likviditetsplanering. Styrelsen erhåller regelbundet ﬁnansiella rapporter avseende koncer- nens ställning och resultatutveckling. Därtill erhåller styrelsen årligen en rapport från koncernledningen över konsoliderade risker för koncernen med en tillhörande åtgärdsplan, vilken i sin tur följs upp av styrelsen och koncernledningen sinsemel- lan en gång per år. För den externa informationsgivningen ﬁnns en av styrelsen fastställd kommunikationspolicy, som har utformats i syfte att säkerställa att bolaget lever upp till kraven på att i rätt tid offentliggöra korrekt information till marknaden. Övervakning Styrelsen utvärderar kontinuerligt den information som koncernledningen lämnar. Nyfosas ﬁnansiella ställning och investeringar samt den löpande verksamheten inom Nyfosa diskuteras normalt vid varje styrelsemöte och koncernled- ningsmöte. Styrelsen ansvarar även för uppföljning av intern kontroll och styrning. Detta arbete innefattar bland annat att säkerställa att åtgärder vidtas för att hantera eventuella brister, liksom uppföljning av förslag på åtgärder som upp- märksammats i samband med den externa revisionen. Uppföljningar och separata utvärderingar utförs enligt fastställd riskhanteringspolicy och ekonomihandbok kontinu- erligt på olika nivåer i koncernen. Den i riskhanteringspolicyn utsedda riskägaren ansvarar för riskhanteringen av en speciﬁk risk genom att löpande analysera dess utveckling, övervaka riskåtgärder och rapportera status till ledningen. Genom styrelsens och koncernledningens årliga uppföljning av åtgärdsplanen övervakas vidare beslutade åtgärder och riskägare samtidigt som tillfälle ges för linjeansvariga att lyfta relevant riskinformation. Riskhanteringsprocessen utvärderas i sin tur en gång per år för att identiﬁera förbättringsmöjligheter. Internrevision Mot bakgrund av Nyfosas verksamhet, organisations- struktur och hur den ﬁnansiella rapporteringen i övrigt har organiserats ﬁnner styrelsen inget behov av en särskild granskningsfunktion i form av internrevision. Istället har bolagets koncernövergripande controllerfunktion anpassats för att även hantera arbetet med den interna kontrollen. Frågan om att inrätta en särskild internrevisionsfunktion prövas årligen av styrelsen. 75 NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2021 INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA FINANSIELL INFORMATION INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA 76 ÅRSREDOVISNING 2021 NYFOSA INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING Flerårsöversikt och nyckeltal 78 Förvaltningsberättelse 81 Resultaträkning – Koncernen 85 Balansräkning – Koncernen 86 Rapport över förändring av eget kapital – Koncernen 87 Kassaﬂödesanalys – Koncernen 88 Resultaträkning – Moderbolaget 89 Balansräkning – Moderbolaget 90 Rapport över förändring i eget kapital – Moderbolaget 91 Kassaﬂödesanalys – Moderbolaget 92 Noter till de ﬁnansiella rapporterna 93 Not 1 Allmän information 93 Not 2 Väsentliga redovisningsprinciper 93 Not 3 Finansiella risker och riskhantering 98 Not 4 Rörelsesegment 99 Not 5 Leasingavtal 100 Not 6 Övriga fastighetsintäkter 100 Not 7 Rörelsens kostnader 100 Not 8 Anställda, personalkostnader och ledande befattningshavares ersättningar 101 Not 9 Arvode och kostnadsersättning till revisorer 103 Not 10 Finansiella intäkter och kostnader 103 Not 11 Inkomstskatter 103 Not 12 Resultat per aktie 104 Not 13 Förvaltningsfastigheter 104 Not 14 Andelar i joint ventures 105 Not 15 Kortfristiga fordringar 106 Not 16 Likvida medel 106 Not 17 Skulder 106 Not 18 Uppskjuten skatteskuld och -fordran 106 Not 19 Övriga kortfristiga skulder 107 Not 20 Finansiella tillgångar och skulder – kategoriindelning och verkligt värde 107 Not 21 Transaktioner med närstående 108 Not 22 Speciﬁkationer till kassaﬂödesanalysen 108 Not 23 Viktiga uppskattningar och bedömningar 108 Not 24 Aktier i koncernföretag 109 Not 25 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 118 Not 26 Eget kapital 118 Not 27 Väsentliga händelser efter balansdagen 118 Revisionsberättelse 120 INNEHÅLL 77 NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2021 INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTAINTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING NYFOSA 2021 2020 2019 2018 2017 Fastighetsrelaterade nyckeltal Intäkter, MSEK 2 459 2 035 1 370 1 064 1 031 Fastighetskostnader Driftkostnader, MSEK –439 –324 –251 –184 –146 Underhållskostnader, MSEK –167 –140 –99 –71 –66 Fastighetsskatt, MSEK –112 –93 –65 –46 –42 Hyresvärde, MSEK 3 017 2 451 1 740 1 404 1 076 Fastighetsadministration, MSEK –91 –63 –50 –36 –30 Driftnetto, MSEK 1 651 1 415 905 728 746 Överskottsgrad, % 67,1 69,5 66,0 68,4 72,4 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93,6 92,0 91,2 91,4 89,8 Hyreskontraktens återstående löptid 1 , år 3,9 3,7 4,1 4,1 4,2 Direktavkastning 2 , % 5,4 5,4 5,5 5,6 5,8 Fastighetsvärde, MSEK 37 147 29 411 19 602 15 582 12 090 Uthyrningsbar yta, tkvm 2 780 2 380 1 877 1 577 1 136 Antal fastigheter 447 361 230 177 128 Aktierelaterade nyckeltal Förvaltningsresultat per aktie, SEK 10,46 7,35 6,63 5,47 6,04 Förvaltningsresultat exklusive värdeförändringar och skatt i joint ventures per aktie, SEK 6,90 6,32 4,85 3,94 4,53 Resultat per aktie före utspädning, SEK 16,52 12,25 8,24 9,63 7,24 Resultat per aktie efter utspädning, SEK 16,49 12,25 8,24 9,63 7,24 Eget kapital, MSEK 17 268 13 333 9 781 8 392 3 479 EPRA NRV per aktie, SEK 96,37 79,91 65,37 55,36 25,64 EPRA NTA per aktie 3 , SEK 93,91 75,33 6 0 ,11 – – EPRA NDV per aktie, SEK 86,04 72,27 58,32 50,03 20,74 Utdelningsgrundande kassaﬂöde per aktie, SEK 7,64 6,91 4,73 4,19 4,35 Finansiella nyckeltal Avkastning på eget kapital, % 20,4 19,3 15,2 27,2 37,9 Soliditet, % 42,4 41,8 44,1 48,3 25,5 Belåningsgrad fastigheter, % 56,7 58,0 57,6 52,9 54,4 Nettobelåningsgrad fastigheter, % 55,2 56,9 54,6 51,6 53,1 Skuldsättningsgrad, ggr 1,2 1,3 1,1 1,0 1,9 Räntetäckningsgrad, ggr 3,4 3,8 4,2 4,9 7,0 1) Per balansdagen. 2) Enligt intjäningsförmågan. 3) Nyckeltalet har ej räknats fram per 31 december för åren 2016-2018. FLERÅRSÖVERSIKT OCH NYCKELTAL 78 ÅRSREDOVISNING 2021 NYFOSA INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA AVSTÄMNING NYCKELTAL Substansvärde 2021 2020 2019 2018 2017 Eget kapital, MSEK 17 236 13 333 9 781 8 392 3 479 Hybridobligationslån –800 – – – – Uppskjuten skatt, MSEK 1 252 760 627 452 404 Derivat, MSEK –22 –3 –2 –9 –4 Uppskjuten skatt i joint venture, 50%, MSEK 680 544 454 339 257 Derivat i joint venture, 50%, MSEK 62 110 104 111 164 Antal aktier, miljontal 191 185 168 168 168 EPRA NRV per aktie, SEK 96,37 79,91 65,37 55,36 25,64 Bedömd verklig uppskjuten skatt, MSEK –711 –419 –529 Bedömd verklig uppskjuten skatt i joint ventures, Nyfosas andel, MSEK –470 –425 –354 EPRA NTA per aktie 2 , SEK 90,19 75,33 60,11 Uppskjuten skatt, MSEK –541 –341 –98 –452 –404 Derivat, MSEK 22 3 2 9 4 Uppskjuten skatt i joint ventures, Nyfosas andel, MSEK –210 –118 –100 –339 –257 Derivat i joint ventures, Nyfosas andel, MSEK –62 –110 –104 –111 –164 EPRA NDV per aktie, SEK 86,04 72,27 58,32 50,03 20,74 1) Antaganden som beaktats är att skattemässiga underskottsavdrag förväntas nyttjas under kommande fem år med en nominell skatt om 20,6 procent. Fastighetsportfölen antas realiseras under 50 år, där hela portföljen säljs indirekt via bolag och att köparens avdrag för uppskjuten skatt uppgår till sju procent. Diskonteringsräntan uppgick till tre procent. Historiska nyckeltal har inte räknats om. 2) Nyckeltalet har ej räknats fram per 31 december för åren 2016-2018. Substansvärdet är det samlade kapital som företaget förvaltar åt sina ägare och värdet kan beräknas på olika sätt beroende av tidsperspektiv och omsättningshastighet i fastighetsportföljen. Substansvärdet EPRA NRV utgår ifrån att bolaget aldrig säljer tillgångar och syftar till att återspegla värdet som krävs för att bygga upp verksamheten igen. Eget kapital (hänförligt till moderbolagets aktieägare i balansräkningen med avdrag hybridobligationer) har justerats för poster som inte innebär någon utbetalning i närtid, såsom derivat och uppskjuten skatteskuld, både i Nyfosas balansräkning och Nyfosas andel av derivat och uppskjuten skatt i joint ventures balansräkning. Substansvärdet EPRA NTA antar att bolaget gör fastighetstransaktioner och därmed blir betalningsskyldig för viss skatt. Nyckeltalet utgörs av eget kapital (hänförligt till moderbolagets aktieägare enligt balansräkningen med avdrag för hybridobligationer) justerat för den del av uppskjuten skatt, både i Nyfosas balansräkning och Nyfosas andel av uppskjuten skatt i joint ventures balansräkning, som marknadsvärderats med hänsyn till hur bolaget de senaste åren faktiskt genomfört fastighetstransaktioner. EPRA NDV utgörs av eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare enligt balansräkningen och med avdrag för hybridobligationer. Soliditet 2021 2020 2019 2018 2017 Eget kapital, MSEK 17 236 13 333 9 781 8 392 3 479 Totala tillgångar, MSEK 40 626 31 907 22 201 17 355 13 632 Soliditet, % 42,4 41,8 44,1 48,3 25,5 Nyckeltalet beräknas som eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare, i relation till totala tillgångar. Avkastning på eget kapital 2021 2020 2019 2018 2017 Årets resultat, MSEK 3 112 2 225 1 382 1 615 1 215 Genomsnittligt eget kapital, MSEK 15 285 11 557 9 087 5 936 3 202 Avkastning på eget kapital, % 20,4 19,3 15,2 27,2 37,9 Nyckeltalet beräknas som årets resultat i relation till genomsnittligt eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare, under året. 79 NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2021 INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA Räntetäckningsgrad 2021 2020 2019 2018 2017 Förvaltningsresultat, MSEK 1 973 1 334 1 112 918 1 013 Resultatandel i joint venture, MSEK 888 404 491 412 380 Avskrivningar, MSEK –1 –1 0 0 0 Finansiella intäkter och kostnader, MSEK –443 –327 –195 –131 –106 Räntetäckningsgrad, ggr 3,4 3,8 4,2 4,9 7,0 Räntetäckningsgraden beräknas genom att från förvaltningsresultat exkludera resultatandelar i joint ventures, avskrivningar och ﬁnan- siella intäkter och kostnader. Nyckeltalet hanterar tomträttsavgälder som en fastighetskostnad, i likhet med tidigare beräkning. Detta sätts i relation till ﬁnansiella intäkter och kostnader för att få fram räntetäckningsgraden. Belåningsgrad och nettobelåningsgrad 2021 2020 2019 2018 2017 Räntebärande skulder, MSEK 21 045 17 055 11 282 8 240 6 583 Fastighetsvärde, MSEK 37 147 29 411 19 602 15 582 12 090 Belåningsgrad, % 56,7 58,0 57,6 52,9 54,4 Likvida medel, MSEK 534 312 588 192 160 Nettobelåningsgrad, % 55,2 56,9 54,6 51,6 53,1 Belåningsgraden beräknas genom att räntebärande skulder, exklu- sive skulder avseende nyttjanderätter, sätts i relation till fastigheter- nas värde enligt balansräkningen. Nettobelåningsgraden beräknas genom att nettolåneskulden, d.v.s. de räntebärande skulderna med avdrag för likvida medel sätts i relation till fastigheternas värde enligt balansräkningen. 80 ÅRSREDOVISNING 2021 NYFOSA INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Jämförelser angivna inom parentes avser föregående år. De ﬁnansiella rapporterna är presenterade i miljoner kronor (MSEK), vilket gör att avrundningsdifferenser kan förekomma. Verksamheten Nyfosa är ett transaktionsintensivt och opportunistiskt fastig- hetsbolag där affären är i fokus. Bolagets affärsidé bygger på ett aktivt deltagande på transaktionsmarknaden kombinerat med en strategi som innebär att Nyfosa ska vara följsamt med fastighetsmarknadens förändringar, det vill säga som inte begränsas av vare sig fastighetskategori, region, transaktions- storlek eller innehavstid. Med en ﬂexibel investeringsstrategi, en effektiv och marknadsnära organisation med dokumen- terad transaktionsvana samt erfarenhet från att bedöma och värdera risker har Nyfosa goda förutsättningar att skapa och genomföra investeringar i fastigheter eller fastighetsportföljer som ofta ligger vid sidan av den typ av investeringar som andra aktörer föredrar att göra. Fokus ligger på att identiﬁera värden, bedöma utvecklingspotential och ta vara på affärsmöjligheter som kan leda till en portfölj av högavkastande fastigheter, huvudsakligen kommersiella. Genom Nyfosas sätt att arbeta med fastighetsaffärer samt utveckling och förädling av fast- igheter skapas ett fastighetsbestånd med förutsättningar att generera en hög och stabil avkastning. Affärsidé Nyfosa ska med sitt opportunistiska förhållningssätt och sin snabbfotade, marknadsnära och modiga organisation skapa värde genom att bygga hållbara kassaﬂöden och ständigt utvärdera nya affärsmöjligheter. Vision Nyfosa ska vara det fastighetsbolag i Sverige som är bäst på att skapa värde. Organisation och medarbetare Nyfosa har en decentraliserad och förhållandevis liten organi- sation, vilket skapar förutsättningar för effektivitet och korta beslutsvägar där alla medarbetare har kännedom om och förståelse för mål och strategier. Den operativa strukturen består av koncernledning, koncerngemensamma funktioner och förvaltning. I syfte att skapa ﬂexibilitet som kan anpassas efter Nyfosas utveckling är organisationsstrukturen platt, i vilken de mest centrala funktionerna återﬁnns internt. De mer standardiserade funktionerna upprätthålls av externa tjänsteleverantörer. Koncernledning Koncernledningen i Nyfosa har gedigen kunskap om fastighetsmarknaden och lång erfarenhet av att genomföra fastighetstransaktioner och värdeskapande investeringar i fastighetsbeståndet. Den består av fem personer, vilka är VD, ﬁnanschef, ekonomichef, förvaltningschef samt transaktionschef. Koncerngemensamma funktioner Nyfosa har koncerngemensamma funktioner för ekonomi, ﬁnans, marknad/kommunikation, legala frågor och transak- tioner. Vid årsskiftet arbetade totalt elva medarbetare inom dessa funktioner (exklusive medlemmar i koncernledningen). Förvaltning Bolagets huvudkontor är beläget i Nacka utanför Stockholm, med lokala förvaltningskontor i Västerås, Örebro, Karlstad, Värnamo, Växjö, Göteborg, Malmö och Sundsvall. Vid årsskif- tet uppgick antalet anställda inom förvaltningsorganisationen till 67 personer (exklusive medlemmar i koncernledningen). Fastigheterna i Norrland och Finland förvaltas främst av externa förvaltare. Medarbetare Medelantal anställda under 2021 uppgick till 70 (63). Andelen kvinnor bland ledande befattningshavare uppgick till 50 procent. Bolagsstyrning En särskild bolagsstyrningsrapport ﬁnns på sid 68–75 i årsredovisningen. Styrelsen och verkställande direktören för Nyfosa AB (”Nyfosa”), med postadress Box 4044, 131 04 Nacka och org.nr 559131-0833, får härmed avge årsredovisning och koncernårsredovisning för räkenskapsåret 2021. 81 NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2021 INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA Riktlinjer för ersättning och andra anställningsvillkor till ledande befattningshavare Vid årsstämman den 23 april 2020 fastställdes riktlinjer för ersättningen till ledande befattningshavare i Nyfosa. Riktlinjerna fastställdes att gälla tills vidare, dock längst för tiden fram till årsstämman 2024. Inget beslut att justera dessa riktlinjer fattades 2021. En framgångsrik implementering av bolagets tillväxtstrategi och tillvaratagandet av bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet och jämställdhet, förutsätter att bolaget kan rekrytera och behålla kvaliﬁcerade medarbetare. Av riktlinjerna framgår därför att Nyfosa ska tillämpa marknadsmässiga och konkurrenskraftiga ersättningsformer som är enkla, långsiktiga och mätbara. Ersättningsformerna ska motivera ledande befattningshavare att göra sitt yttersta för att säkerställa aktieägarnas intressen. Ersättningen till ledande befattningshavare kan bestå av en fast och en rörlig del samt pensionsförmåner och andra förmåner. Den fasta lönen för ledande befattningshavare ska vara marknadsanpassad och baseras på kompetens, ansvar och prestation. Rörlig ersättning kan utgå till ledande befattnings- havare där styrelsen bedömer att det uppmuntrar rätt beteende och inte äventyrar långsiktigt värdeskapande. Den rörliga ersättningen ska belöna målrelaterade resultat och förbättringar i enkla och transparanta konstruktioner samt vara maximerad. Ett utfall ska relateras till uppfyllelsen av bolagets ﬁnansiella mål och andra mätbara hållbarhetsmål som stöder långsiktigt aktieägarvärde. Uppställda mål ska i huvudsak vara gemen- samma för ledande befattningshavare men kan även i mindre omfattning avse den individuella prestationen. Rörlig ersättning till respektive ledande befattningshavare ska inte överstiga sex månadslöner och ska inte vara pensionsgrundande. Ledande befattningshavare kan erbjudas incitamentspro- gram vilka i huvudsak ska vara aktie- eller aktiekursrelaterade i syfte att främja engagemanget för bolagets utveckling och implementeras på marknadsmässiga villkor. För mer informa- tion om utestående incitamentsprogram se bolagets webbsida. Riktlinjerna får frångås av styrelsen, helt eller delvis, om det i enskilda fall ﬁnns särskilda skäl och ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, eller för att säkerställa bolagets ekonomiska bärkraft. Om styrelsen gör avsteg från riktlinjerna för ersättning till ledande befattningshavare ska detta redovisas i ersätt- ningsrapporten inför nästkommande årsstämma. Storleken på ersättningar som utgått för 2021 framgår av not 8. För fullständiga riktlinjer, se bolagets webbplats. Väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer Alla organisationer möter osäkerhet, och utmaningen är att bestämma hur mycket osäkerhet som kan accepteras i strävan efter att öka värdet för intressenterna. Osäkerhet innebär både möjligheter och risker med potential att både öka och urholka värdet. Företagsövergripande riskhantering ger ledningen möjlighet att på ett effektivt sätt hantera osäkerhet och därtill hörande möjligheter och risker. I Nyfosa är riskhanteringen en integrerad del i affärsplane- processen. Kritiska framgångsfaktorer för att uppnå tillväxt- och avkastningsmål har identiﬁerats i bolagets långsiktiga affärsplan. Den främsta osäkerhetsfaktorn är hänförlig till värdeförändringar i fastighetsportföljen. Värdet på fastigheterna påverkas inte endast av utbud och efter- frågan på marknaden utan av ett ﬂertal andra faktorer, dels fastighetsspeciﬁka faktorer såsom uthyrningsgrad, hyresnivå och driftskostnader, dels marknadsspeciﬁka faktorer såsom direktavkastningskrav och kalkylräntor härledda ur jämförbara transaktioner på fastighetsmarknaden. Såväl fastighets- som marknadsspeciﬁka försämringar kan föranleda att värdet på fastigheterna sjunker, vilket skulle kunna få en negativ effekt på Nyfosas verksamhet, ﬁnansiella ställning och resultat. Beträffande ﬁnansiella risker och ﬁnansiell riskhantering, se Not 3. Hållbarhetsrapport I enlighet med ÅRL 6 kap 11§ har Nyfosa valt att upprätta den lagstadgade hållbarhetsrapporten som en från årsredo- visningen avskild rapport, vilken återﬁnns på sidorna 45–64 och 124–134. Kommentarer till den ﬁnansiella utvecklingen Intäkter Intäkterna uppgick till 2 459 MSEK (2 035), vilket är en ökning med 424 MSEK, motsvarande 21 procent. Förändringen är hänförlig till den större portföljen, men även omförhandlingar och nyuthyrningar i det jämförbara beståndet. Den totala uthyrningsbara ytan per den 31 december 2021 uppgick till 2 780 tusen kvm (2 380) och den ekonomiska uthyrningsgraden för året uppgick till 93,6 procent (93,1). Driftnetto Fastighetskostnaderna avser främst driftskostnader, såsom värme, vatten, el och fastighetsskötsel och uppgick till 717 MSEK (557). Kostnaden för fastighetsadministration uppgick till 91 MSEK (63). Förvaltningen av portföljen gav en över- skottsgrad om 67,1 procent (69,5). Förvaltningsresultat Kostnaden för centraladministration uppgick till 128 MSEK (132). Resultat från andelar i joint ventures om 888 MSEK (404) utgörs dels av Nyfosas andel av helårets resultat efter skatt i Söderport, dels av värdejustering av Nyfosas andelar i Joint ventures. Nyfosas andel av Söderports förvaltningsresultat uppgick till 235 MSEK (217) och värdeförändringar och skatt i Söderport påverkade resultatandelen med 698 MSEK (187). Finansiella intäkter och kostnader, inklusive kostnader för nyttjanderätter, uppgick till – 443 MSEK (–327). Finansiella kostnader inkluderar valutakursförlust om –8 MSEK avseende ett lån i EUR. Under året emitterades gröna obligationslån om 1 000 MSEK. I samband med emissionen erbjöds återköp 82 ÅRSREDOVISNING 2021 NYFOSA INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA av cirka 628 MSEK av beﬁntliga obligationslån. Återköpet belastade ﬁnansiella kostnader med cirka 10 MSEK i det andra kvartalet. Genomsnittlig ränta uppgick till 1,9 procent (1,9). Den högre ﬁnansiella kostnaden förklaras främst av en ökad nettoskuld. Räntekostnaden för de under året emitte- rade hybridobligationslånen belastar inte resultaträkningen. Räntan om 3M STIBOR + 475 baspunkter bokförs direkt i eget kapital liksom hybridobligationen, med anledning av den eviga löptiden. Förvaltningsresultatet uppgick till 1 973 MSEK (1 334). Exklusive omvärderingar och skatt i joint ventures uppgick förvaltningsresultatet till 1 302 MSEK (1 147). Värdeförändringar Värdeförändringar i fastigheter uppgick till 1 652 MSEK (1 063) varav orealiserade värdeförändringar uppgick till 1 694 MSEK (737). De orealiserade värdeförändringarna var främst hänförligt till sänkta avkastningskrav, genomförda nyuthyr- ningar och omförhandlade hyresavtal. Skatt Skattekostnaden för perioden uppgick till 532 MSEK (174), varav 445 MSEK (96) avser förändringar i uppskjuten skat- teskuld hänförlig till förvaltningsfastigheter. Den effektiva skatten uppgick till 14,6 procent (7,2). Avvikelsen från den nominella skattesatsen om 20,6 procent beror främst på återläggning av uppskjuten skatt i samband med fastighets- försäljningar samt att resultat från andelar i joint ventures utgör ett resultat efter skatt och därmed inte utgör en skat- tepliktig intäkt för Nyfosa. Uppskjuten skatt på temporära skillnader värderas till 20,6 procent. Finansiering Under 2021 ﬁnansierades tillgångarna med eget kapital, banklån hos de nordiska bankerna samt obligationslån emitterade på den svenska kapitalmarknaden. På balans- dagen uppgick eget kapital till 17 268 MSEK (13 333) och räntebärande skulder, exkl. skuld hänförlig till nyttjanderätter, till 21 045 MSEK (17 055), varav banklån med fastigheter som ställd säkerhet uppgick till 19 276 MSEK (15 555) och icke-säkerställda obligationslån uppgick till 1 873 MSEK (1500). Under det fjärde kvartalet emitterades hybrido- bligationer om 800 MSEK. Löptiden är evig men Nyfosa har möjlighet att förtidsinlösa hybridobligationerna den 18 november 2025 och varje räntebetalningsdag därefter. Med anledning av den eviga löptiden och att räntebetalning kan innehållas av bolaget redovisas hybridobligationen inom eget kapital. Räntan är rörlig på 3M STIBOR + 475 baspunkter per år fram till den fösta inlösendagen den 18 november 2025. Räntan bokförs, liksom hybridobligationen, i eget kapital. Belåningsgraden på fastigheterna var 56,7 procent (58,0). Räntebärande skulder De räntebärande skulderna, exklusive skuld hänförlig till nyttjanderätter, ökade med 3 990 MSEK under året. Banklån togs upp om totalt 6 902 MSEK. Under perioden emitterades ett grönt seniort icke säkerställt obligationslån om 1 000 MSEK. Samtidigt erbjöds återköp av beﬁntliga obligationslån om 628 MSEK. Vidare har beﬁntliga banklån samt delar av nyttjad revolverande kreditfacilitet reﬁnansierats. Årets amorteringar samt lösen av banklån i samband med låne- förfall och frånträden uppgick till 3 297 MSEK. Under 2022 förfaller banklån om 4 352 MSEK. Det ﬁnns inga indikationer på att skulderna inte kommer att kunna reﬁnansieras med våra nordiska relationsbanker. Kassaﬂöde Under året bidrog den löpande verksamheten med 1 389 MSEK (1 267) i positivt kassaﬂöde varav utdelning på andelar i joint ventures uppgick till 332MSEK (300). Tillträden och frånträden av fastigheter, direkt och indirekt via bolag, påver- kade kassaﬂödet från investeringsverksamheten med netto –5 556 MSEK (–8 322). Investeringar i beﬁntliga fastigheter genomfördes med -475 MSEK (–285). Kassaﬂödet från ﬁnan- sieringsverksamheten bidrog med 4 884 MSEK (7 064) positivt, och förklaras främst av de banklån som togs upp under året. Moderbolaget För 2021 redovisade moderbolaget ett resultat efter skatt på 2 223 MSEK (2 171). Moderbolagets arvode för central- och fastighetsadministrativa tjänster från koncernföretag uppgick till 102 MSEK (87). Årets resultat överensstämmer med årets totalresultat. Moderbolaget hade per den 31 december 2021 ett eget kapital om 11 464 MSEK (8 458), varav bundet eget kapital uppgick till 96 MSEK (92). Koncerninterna skulder uppgick till 3 827 MSEK (1 174) och koncerninterna fordringar uppgick till 17 067 MSEK (10 616). Aktien Nyfosas aktie är noterad på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Aktiekapitalet uppgick vid årets slut till 96 MSEK (92). Antalet aktier uppgick på balansdagen till 191 022 813 stycken med ett kvotvärde om 0,50 krona (0,50). Varje aktie berättigar till en röst. Antalet aktieägare på balansdagen uppgick till 19 062 stycken. För lista över de största aktieägarna hänvi- sas till avsnittet Aktien på sidorna 66–67 i årsredovisningen. 83 NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2021 INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA Aktiekapitalets utveckling Datum Förändring antal aktier Kvot- värde, kronor Förändring i aktie kapital, MSEK Nybildning 17 oktober 2017 500 100 0 Delning av aktier 21 maj 2018 99 500 – 0 Nyemission 21 maj 2018 157 628 249 0,50 79 Nyemission 21 augusti 2018 10 000 000 0,50 5 Nyemission 17 februari 2020 6 462 824 0,50 3 Nyemission 9 mars 2020 10 310 000 0,50 5 Nyemission 9 juni 2021 6 521 740 0,5 3 Summa 191 022 813 0,50 96 Förväntningar avseende den framtida utvecklingen Nyfosa lämnar inte någon prognos avseende den ﬁnansiella utvecklingen. Bolaget kommer under 2022 fortsätta sitt fokuserade arbete att skapa värde genom att vara transak- tionsintensiva och ta tillvara på affärsmöjligheter där de uppstår. Trots pågående pandemi under året hade bolaget en positiv nettouthyrning. Efterfrågan på bolagets lokaler var konstant god. Hyresförluster och sena betalningar ökade något under pandemin, men är åter tillbaka på en normal nivå. Påverkan från pandemin påverkade generellt sett inte bolaget väsentligt och förväntningarna framåt är att bolagets motståndskraft i detta hänseende ska bestå. Den pågående geopolitiska krisen i Ukraina har i nuläget inte påverkat bolagets verksamhet. Det är dock inte uteslutet att verksamheten kommer att påverkas inom både kort och lång sikt genom exempelvis ändrat klimat på de kapital- och/ eller fastighetsmarknader där bolaget är verksamt. Styrelsens förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande ﬁnns följande medel i moder- bolaget Nyfosa AB, med belopp i kronor. Fritt eget kapital, SEK 2021-12-31 Överkursfond 2 068 793 318 Balanserat resultat 7 077 134 984 Årets resultat 2 222 943 777 Summa fritt eget kapital 11 368 872 079 Till årsstämmans förfogande stående medel Ordinarie utdelning, 3,80 SEK per aktie 1 725 886 689 Balanseras i ny räkning 10 642 985 390 Summa 11 368 872 079 1) Utbetalning kvartalsvis med 0,95 SEK per aktie. Vad beträffar företagets resultat och ställning i övrigt, hän- visas till efterföljande ﬁnansiella rapporter med tillhörande bokslutskommentarer. 84 ÅRSREDOVISNING 2021 NYFOSA INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA RESULTATRÄKNING – KONCERNEN MSEK Not 2021 2020 Hyresintäkter 5 2 421 2 001 Övriga fastighetsintäkter 6 39 35 Totala intäkter 2 459 2 035 Fastighetskostnader   Driftskostnader –439 –324   Underhållskostnader –167 –140   Fastighetsskatt –112 –93 Fastighetsadministration 21 –91 –63 Driftnetto 7 1 651 1 415 Centraladministration 7, 8, 9, 21 –128 –132 Övriga rörelseintäkter och kostnader 7 5 –26 Andelar i joint ventures resultat 14 888 404 Finansiella intäkter 10 3 29 Finansiella kostnader 10 –439 –352 Kostnader avseende nyttjanderätter –7 –5 Förvaltningsresultat 1 973 1 334 Förvaltningsresultat exklusive värdeförändringar och skatt i joint ventures 1 302 1 147 Värdeförändring fastigheter, realiserade 13 –42 327 Värdeförändring fastigheter, orealiserade 13 1 694 737 Värdeförändring ﬁnansiella instrument, orealiserade 19 1 Resultat före skatt 3 644 2 399 Aktuell skatt 11 –49 –42 Uppskjuten skatt 11 –483 –132 Årets resultat 3 112 2 225 Rapport över resultat och övrigt totalresultat Årets resultat 3 112 2 225 Övrigt totalresultat Poster som har omförts eller kan omföras till periodens resultat 9 – Årets totalresultat 3 121 2 225 Årets resultat hänförligt till: Moderbolagets ägare 3 112 2 225 Innehav utan bestämmande inﬂytande 0 – Årets totalresultat hänförligt till: Moderbolagets ägare 3 120 2 225 Innehav utan bestämmande inﬂytande 1 – Årets resultat per aktie före utspädning, SEK 12 16,52 12,25 Årets resultat per aktie efter utspädning, SEK 12 16,49 12,25 FINANSIELLA RAPPORTER 85 NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2021 INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA BALANSRÄKNING – KONCERNEN MSEK Not 31 dec 2021 31 dec 2020 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 13 37 147 29 411 Tillgångar med nyttjanderätt 237 163 Andelar i joint ventures 14 2 490 1 916 Derivat 3 22 3 Övriga anläggningstillgångar 3 2 Summa anläggningstillgångar 39 898 31 495 Omsättningstillgångar Hyresfordringar 14 13 Kortfristiga fordringar 15 179 86 Likvida medel 16 534 312 Summa omsättningstillgångar 727 412 SUMMA TILLGÅNGAR 40 626 31 907 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Aktiekapital 26 96 92 Övrigt tillskjutet kapital 3 760 3 760 Omräkningsreserv 8 – Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat 12 573 9 481 Hybridobligation 800 – Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 17 236 13 333 Innehav utan bestämmande inﬂytande 32 – Summa eget kapital 17 268 13 333 Skulder Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder 17 16 492 16 127 Skulder avseende nyttjanderätt 229 158 Övriga långfristiga skulder 48 19 Derivat 3 – – Uppskjutna skatteskulder 18 1 252 760 Summa långfristiga skulder 18 021 17 064 Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder 17, 21 4 553 928 Övriga kortfristiga skulder 19, 21 783 582 Summa kortfristiga skulder 5 337 1 510 Summa skulder 23 357 18 573 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 40 626 31 907 86 ÅRSREDOVISNING 2021 NYFOSA INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRING I EGET KAPITAL – KONCERNEN Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare MSEK Aktie- kapital Övrigt tillskjutet kapital Omräk- nings- reserv Balanse- rad vinst inkl. årets resultat Hybrid- obligation Summa Innehav utan bestäm- mande inﬂytande Totalt eget kapital Ingående eget kapital 2020-01-01 84 3 760 – 5 937 – 9 781 – 9 781 Transaktioner med moderbolagets ägare Tillskott från och värdeöverföringar till ägare Nyemission 8 – – 1 319 – 1 327 – 1 327 Emission av teckningsoptioner – – – 0 – 0 – 0 Summa transaktioner med moderbolagets ägare 8 – – 1 319 – 1 327 – 1 327 Årets resultat – – – 2 225 – 2 225 – 2 225 Årets övrigt totalresultat – – – – – – – – Årets totalresultat – – – 2 225 – 2 225 – 2 225 Utgående eget kapital 2020-12-31 92 3 760 – 9 481 – 13 333 – 13 333 Ingående eget kapital 2021-01-01 92 3 760 – 9 481 – 13 333 – 13 333 Transaktioner med moderbolagets ägare Tillskott från och värdeöverföringar till ägare Nyemission 3 – – 740 – 743 – 743 Emission av teckningsoptioner – – – 3 – 3 – 3 Emission av hybridobligation – – – – 800 800 – 800 Ränta och övriga kostnader på hybridobligation – – – –9 – –9 – –9 Beslutad utdelning – – – –753 – –753 – –753 Nyemission till Innehav utan bestämmande inﬂytande – – – – – – 31 31 Summa transaktioner med moderbolagets ägare 3 – – –1 9 800 784 31 814 Årets resultat – – – 3 112 – 3 112 0 3 112 Årets övrigt totalresultat – – 8 – – 8 1 9 Årets totalresultat – – 8 3 112 – 3 120 1 3 121 Utgående eget kapital 2021-12-31 96 3 760 8 12 573 800 17 236 32 17 268 87 NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2021 INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA KASSAFLÖDESANALYS – KONCERNEN MSEK Not 2021 2020 Den löpande verksamheten Förvaltningsresultat 1 973 1 334 Justeringar för poster som inte ingår i kassaﬂödet m.m. 22 –839 –368 Erhållen utdelning från joint ventures 332 300 Betald skatt –29 –11 Kassaﬂöde från löpande verksamhet före förändring av rörelsekapital 1 436 1 254 Ökning (–)/minskning (+) av rörelsefordringar 22 –8 Ökning (+)/minskning (–) av rörelseskulder –7 0 21 Kassaﬂöde från den löpande verksamheten 1 389 1 267 Investeringsverksamheten Direkta och indirekta förvärv av förvaltningsfastigheter 22 –6 211 –12 026 Direkta och indirekta avyttringar av förvaltningsfastigheter 22 655 3 704 Investeringar i beﬁntliga förvaltningsfastigheter –475 –285 Investeringar i joint ventures –1 7 – Övrigt –2 0 Kassaﬂöde från investeringsverksamheten –6 051 –8 608 Nyemission aktier/teckningsoptioner 744 1 327 Nyemission hybridobligationer 793 – Utdelning till aktieägare –609 – Upptagna låneskulder 22 7 849 10 518 Amortering av låneskulder 22 –3 924 –4 781 Nyemission till innehav utan bestämmande inﬂytande 30 – Kassaﬂöde från ﬁnansieringsverksamheten 4 884 7 064 Årets kassaﬂöde 221 –276 Likvida medel vid periodens början 312 588 Kursdifferens i likvida medel 1 – Likvida medel vid periodens slut 534 312 88 ÅRSREDOVISNING 2021 NYFOSA INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA RESULTATRÄKNING – MODERBOLAGET MSEK Not 2021 2020 Nettoomsättning 102 87 Övriga externa kostnader 9 –48 –42 Personalkostnader 8 –97 –86 Resultat före ﬁnansiella intäkter och kostnader –43 –42 Resultat från andelar i joint ventures 10 1 288 300 Resultat från andelar i koncernföretag 10 874 1 850 Ränteintäkter och liknande resultatposter 10 125 82 Räntekostnader och liknande resultatposter 10 –82 –62 Resultat före bokslutsdispositioner 2 161 2 128 Bokslutsdispositioner Lämnade/erhållna koncernbidrag 67 35 Avsättning till periodiseringsfond 0 7 Resultat före skatt 2 228 2 170 Aktuell skatt 11 0 – Uppskjuten skatt 11 –5 1 Årets resultat 1 2 223 2 171 1) Övrigt totalresultat överensstämmer med årets resultat. 89 NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2021 INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA BALANSRÄKNING – MODERBOLAGET MSEK Not 31 dec 2021 31 dec 2020 TILLGÅNGAR Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 24 0 0 Långfristiga fordringar hos koncernföretag 5 277 5 377 Andelar i joint ventures 14 – 412 Uppskjuten skattefordran – 1 Summa ﬁnansiella anläggningstillgångar 5 277 5 791 Summa anläggningstillgångar Kortfristiga fordringar hos koncernföretag 11 790 5 239 Övriga kortfristiga fordringar 10 8 Kassa och bank 280 145 Summa omsättningstillgångar 12 080 5 391 SUMMA TILLGÅNGAR 17 357 11 181 EGET KAPITAL OCH SKULDER Bundet eget kapital Aktiekapital 26 96 92 Fritt eget kapital Överkursfond 2 069 1 326 Hybridobligation 800 – Balanserade vinstmedel 6 277 4 868 Årets resultat 2 223 2 171 Eget kapital 11 464 8 458 Obeskattade reserver 0 – Skulder Obligationslån 991 1 491 Övriga långfristiga skulder 4 4 Summa långfristiga skulder 995 1 495 Obligationslån 873 – Kortfristiga skulder till koncernföretag 3 827 1 174 Övriga kortfristiga skulder 197 55 Summa kortfristiga skulder 4 897 1 229 Summa skulder 5 893 2 724 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 17 357 11 181 90 ÅRSREDOVISNING 2021 NYFOSA INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRING I EGET KAPITAL – MODERBOLAGET Bundet eget kapital Fritt eget kapital MSEK Aktiekapital Överkursfond Hybridobligation Balanserad vinst inkl. årets resultat Totalt eget kapital Ingående eget kapital 2020-01-01 84 8 4 868 4 960 Transaktioner med bolagets ägare Nyemission 8 1 327 – 1 335 Emissionskostnader –8 Återköp av teckningsoptioner Summa transaktioner med bolagets ägare 8 1 318 – 1 327 Årets resultat – – 2 171 2 171 Utgående eget kapital 2020-12-31 92 1 326 7 039 8 458 Ingående eget kapital 2021-01-01 92 1 326 – 7 039 8 458 Transaktioner med bolagets ägare Nyemission 3 747 – – 750 Emissionskostnader – –7 – – –7 Emission av hybridobligationer – – 800 – 800 Ränta och övriga kostnader hybridobligation – – – –9 –9 Beslutad utdelning – – – –753 –753 Emission av teckningsoptioner – 3 – – 3 Summa transaktioner med bolagets ägare 3 743 800 –762 784 Årets resultat – – – 2 223 2 223 Utgående eget kapital 2021-12-31 96 2 069 800 8 500 11 464 91 NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2021 INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA KASSAFLÖDESANALYS – MODERBOLAGET MSEK Not 2021 2020 Den löpande verksamheten Resultat före bokslutsdispositioner 2 162 2 128 Justering för poster som inte ingår i kassaﬂödet 22 –1 962 –1 850 Betald inkomstskatt –3 – Kassaﬂöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 196 278 Kassaﬂöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (–)/minskning (+) av rörelsefordringar –2 3 Ökning (+)/minskning (–) av rörelseskulder 142 4 Kassaﬂöde från den löpande verksamheten 336 285 Investeringsverksamheten Förändring lån till koncernföretag –4 952 –2 284 Förändring lån från koncernföretag 3 594 576 Kassaﬂöde från investeringsverksamheten –1 358 –1 708 Finansieringsverksamheten Emission aktier/teckningsoptioner 744 1 327 Emission hybridobligationer 793 – Utdelning till aktieägare –752 – Emission av obligationslån 1 000 – Återbetalning av obligationslån –628 Kassaﬂöde från ﬁnansieringsverksamheten 1 157 1 332 Årets kassaﬂöde 135 –91 Likvida medel vid årets början 145 236 Likvida medel vid årets slut 280 145 92 ÅRSREDOVISNING 2021 NYFOSA INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING NOT 1 ALLMÄN INFORMATION Nyfosa AB, org.nr. 559131-0833, är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Nacka. Bolagets aktie är sedan den 23 november 2018 noterad på Nasdaq Stockholm, Large Cap-listan. Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts för utfärdande av styrelsen och verkställande direktören den 14 mars 2022. Koncernens Resultaträkning, Rapport över resultat och övrigt totalresultat och Balansräkning samt moderbolagets Resultat- och Balansräkning blir föremål för fastställelse på årsstämman den 19 april 2022. NOT 2 VÄSENTLIGA REDOVISNINGSPRINCIPER Överensstämmelse med normgivning och lag Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) sådana de antagits av EU. Vidare har Rådet för ﬁnansiell rapporterings rekommendation RFR1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner tillämpats. Moder- bolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen förutom i de fall som anges nedan under avsnittet ”Moderbolagets redovisningsprinciper”. Redovisningsprinciper avseende sammanslagna ﬁnansiella rapporter Nyfosa AB registrerades hos Bolagsverket den 27 oktober 2017 och var fram till december 2017 vilande. Under perioden december 2017 till maj 2018 förvärvade Nyfosa AB 122 stycken bolag (indirekt) till redovisade värden från olika dotterföretag till Hemfosa Fastigheter AB. De förvärvade bolagen är främst fastighetsägande bolag, men även holdingbolag. Eftersom verksamheterna historiskt inte utgjort en koncern enligt IFRS deﬁnitioner så ﬁnns det inte koncernräkenskaper för perioderna före maj 2018. Den historiska ﬁnansiella informationen för perioderna fram till 31 december 2017 har därför upprättats som sammanslagna ﬁnansiella rapporter för Nyfosa AB och tillhörande dotterföretag. För redovisningsprinciper avseende sammanslagna ﬁnansiella rapporter hänvisas till Not 2 Väsentliga redovisningsprinciper på sidan F-37 i prospektet ”Uppta- gande till handel av aktier i Nyfosa AB på Nasdaq Stockholm”. Värderingsgrunder tillämpade vid upprättandet av de ﬁnansiella rapporterna Tillgångar och skulder är redovisade till historiska anskaffningsvärden, förutom räntederivatinstrument och förvaltningsfastigheter som värderas till verkligt värde. Funktionell valuta och rapporteringsvaluta Den funktionella valutan för moderbolaget är svenska kronor som även utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och koncernen. Det innebär att de ﬁnansiella rapporterna presenteras i svenska kronor. Samtliga belopp är, om inte annat anges, avrundade till närmaste miljontal. Bedömningar och uppskattningar i de ﬁnansiella rapporterna Att upprätta de ﬁnansiella rapporterna i enlighet med IFRS kräver att företagsledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkar tillämpningen av redovisningsprinci- perna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. Uppskattningarna och antagandena ses över regelbundet. Ändringar av uppskattningar redovisas i den period ändringen görs om ändringen endast påverkat denna period, eller i den period ändringen görs och framtida perioder om ändringen påverkar både aktuell period och framtida perioder. Bedömningar gjorda av företagsledningen vid tillämpningen av IFRS som har en betydande inverkan på de ﬁnansiella rapporterna och gjorda upp- skattningar som kan medföra väsentliga justeringar i det påföljande årets ﬁnansiella rapporter beskrivs närmare i not 23. Väsentliga tillämpade redovisningsprinciper De nedan angivna redovisningsprinciperna har tillämpats konse- kvent på samtliga perioder som presenteras i koncernens ﬁnansiella rapporter. Koncernens redovisningsprinciper har vidare konsekvent tillämpats av koncernens företag. Nya redovisningsprinciper och nya omarbetade standarder, vilka godkänts av EU Nya standarder vilka trätt i kraft 2021 Inga nya eller ändrade standarder har trätt i kraft eller implemente- rats under 2021. Nya standarder och tolkningar som träder i kraft 2022 och framåt Övriga av EU godkända nya och ändrade standarder samt tolk- ningsuttalanden från IFRS Interpretations Committee bedöms för närvarande inte påverka Nyfosas resultat eller ﬁnansiella ställning i väsentlig omfattning. Klassiﬁcering m.m. Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består i allt väsent- ligt av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består i allt väsentligt av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen. Rörelsesegmentrapportering Nyfosas verksamhet består av ett rörelsesegment, det vill säga verksamheten består av en affärsverksamhet som ger intäkter och genererar kostnader och vars rörelseresultat regelbundet granskas av företagets högste verkställande beslutsfattare som underlag för uppföljning av resultat och för fördelning av resurser. Konsolideringsprinciper Dotterföretag Dotterföretag är företag som står under ett bestämmande inﬂy- tande från Nyfosa. Bestämmande inﬂytande föreligger om Nyfosa har inﬂytande över investeringsobjektet, är exponerad för eller har rätt till rörlig avkastning från sitt engagemang samt kan använda sitt inﬂytande över investeringen till att påverka avkastningen. Vid bedömningen om ett bestämmande inﬂytande föreligger, beaktas potentiella röstberättigande aktier samt om de facto kontroll föreligger. Förvärv av bolag kan klassiﬁceras antingen NOTER TILL DE FINANSIELLA RAPPORTERNA 93 NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2021 INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA NOTER TILL DE FINANSIELLA RAPPORTERNA som rörelseförvärv eller tillgångsförvärv enligt IFRS 3. Det är en individuell bedömning som görs för varje enskilt förvärv. I de fall bolagsförvärvet i huvudsak endast omfattar fastighet/-er och inte innefattar väsentliga processer, klassiﬁceras förvärvet som ett tillgångsförvärv. Övriga bolagsförvärv klassiﬁceras som rörelseför- värv och innehåller således normalt sådana strategiska processer som förknippas med rörelse. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförligt till fastighetsförvärvet. Eventuell rabatt för ej skattemässigt avdragsgillt anskaffningsvärde minskar istället fastighetens anskaffningsvärde. Vid efterföljande värdering av för- värvad fastighet till verkligt värde kommer skatterabatten helt eller delvis att ersättas av en redovisad värdeförändring av fastigheten. Vid tillgångsförsäljning med skatterabatt uppkommer en negativ värdeförändring som helt eller delvis motsvarar den lämnade skatte- rabatten. Hittillsvarande förvärv har bedömts utgöra tillgångsför- värv. När förvärv av dotterföretag innebär förvärv av netto tillgångar som inte utgör rörelse fördelas anskaffningskostnaden på de enskilda identiﬁerbara tillgångarna och skulderna baserat på deras verkliga värden vid förvärvstidpunkten. Transaktionskost nader läggs till anskaffningsvärdet för förvärvade netto tillgångar. I de fall förvärvet inte avser 100 procent av dotterföretaget uppkommer innehav utan bestämmande inﬂytande. Det ﬁnns två alternativ att redovisa innehav utan bestämmande inﬂytande. Dessa två alternativ är att redovisa innehav utan bestämmande inﬂytandes andel av proportionella nettotillgångar alternativt att innehav utan bestämmande inﬂytande redovisas till verkligt värde, vilket innebär att innehav utan bestämmande inﬂytande har andel i goodwill. Valet mellan de olika alternativen att redovisa innehav utan bestämmande inﬂytande görs förvärv för förvärv. Dotterföretag konsolideras enligt förvärvsmetoden. Metoden innebär att förvärv av ett dotterföretag betraktas som en trans- aktion varigenom koncernen indirekt förvärvar dotterföretagets tillgångar och övertar dess skulder och eventualförpliktelser. Det koncernmässiga anskaffningsvärdet fastställs genom en förvärvs- analys i anslutning till förvärvet. I förvärvsanalysen fastställs det verkliga värdet på förvärvsdagen av förvärvade identiﬁerbara tillgångar och övertagna skulder samt eventuella innehav utan bestämmande inﬂytande. Dotterföretags ﬁnansiella rapporter tas in i koncernredovisningen från och med förvärvstidpunkten till det datum då det bestämmande inﬂytandet upphör. Innehav utan bestämmande inﬂytande I ej helägda dotterföretag redovisas innehav utan bestämmande inﬂy- tande som utomstående aktieägares andel av dotterföretagets eget kapital. Denna post ingår som en del i Nyfosas eget kapital. I resul- taträkningen ingår andelen hänförligt till innehav utan bestämmande inﬂytande. Upplysning om andelen av resultatet hänförligt till innehav utan bestämmande inﬂytande redovisas i anslutning till resultaträk- ningen. Effekterna av transaktioner med innehavare utan bestäm- mande inﬂytande redovisas i eget kapital om de inte medför någon ändring i det bestämmande inﬂytandet. Omräkning av utländsk verksamhet Räkenskaperna för var och en av de utländska dotterföretagen bokförs i den funktionella valutan vilken är den lokala valutan där verksamheten bedrivs. Nyfosa betraktar, i enlighet med IAS 21 Effekterna av ändrade valutakurser, euron som funktionell valuta för verksamheten i Finland och den norska kronan som funktionell valuta för verksamheten i Norge. Vid upprättande av koncernredovisning omräknas koncernens utlandsverksamheters balansräkningar från dess funktionella valuta till svenska kronor baserat på balansdagens valutakurser. Intäkts- och kostnadsposter omräknas till genomsnitts- kurserna för året. Eventuella omräkningsdifferenser som uppstår redovisas i övrigt totalresultat och som förändring av reserver i koncernens eget kapital. Ackumulerade omräkningsdiffe- renser redovisas i resultaträkningen när utlandsverksamheten avyttras. Joint ventures Joint ventures är redovisningsmässigt de företag för vilka koncernen genom samarbetsavtal med en eller ﬂera parter har ett gemensamt bestämmande inﬂytande där koncernen har rätt till nettotillgångarna istället för direkt rätt till tillgångar och åtagande i skulder. I koncern- redovisningen konsolideras innehav i joint ventures enligt kapital- andelsmetoden. Kapitalandelsmetoden innebär att det i koncernen redovisade värdet på andelarna i joint ventures motsvaras av koncer- nens andel i joint ventures eget kapital samt koncernmässig goodwill och andra eventuella kvarvarande värden på koncernmässiga över- och undervärden. I årets resultat i koncernen redovisas som ”Andel i joint ventures resultat” koncernens andel i joint ventures resultat justerat för eventuella avskrivningar, nedskrivningar och upplösningar av förvärvade över- respektive undervärden. Dessa resultatandelar minskade med erhållna utdelningar från joint ventures utgör den huvudsakliga förändringen av det redovisade värdet på andelar i joint ventures. Koncernens andel av övrigt totalresultat i joint ventures redovisas på en separat rad i koncernens övrigt totalresultat. Even- tuell skillnad vid förvärvet mellan anskaffningsvärdet för innehavet och ägarföretagets andel av det verkliga värdet netto av joint ven- tures identiﬁerbara tillgångar och skulder redovisas enligt samma principer som vid förvärv av dotterföretag. Transaktionsutgifter som uppkommer inkluderas i anskaffningsvärdet. När koncernens andel av redovisade förluster i joint ventures överstiger det redovisade värdet på andelarna i koncernen reduceras andelarnas värde till noll. Avräkning för förluster sker även mot långfristiga ﬁnansiella mellan- havanden utan säkerhet, vilka till sin ekonomiska innebörd utgör del av ägarföretagets nettoinvestering i joint ventures. Fortsatta förlus- ter redovisas inte såvida inte koncernen har lämnat garantier för att täcka förluster uppkomna i joint ventures. Kapitalandelsmetoden tillämpas fram till den tidpunkt när det betydande inﬂytandet upphör. Transaktioner som elimineras vid konsolidering Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter eller kostnader och orealiserade vinster eller förluster som uppkommer från koncern- interna transaktioner mellan koncernföretag, elimineras i sin helhet vid upprättandet av koncernredovisningen. Orealiserade vinster som uppkommer från transaktioner med joint ventures elimineras i den utsträckning som motsvarar koncernens ägarandel i företaget. Orealiserade förluster elimineras på samma sätt som orealiserade vinster, men endast i den utsträckning det inte ﬁnns något ned- skrivningsbehov. Hyresintäkter Hyresintäkter omfattar samtliga typer av hyresintäkter inklusive tillägg såsom fastighetsskatt, värme etc. Hyresintäkter redovisas lin- järt i årets resultat baserat på villkoren i avtalet. Den sammanlagda kostnaden för lämnade hyresrabatter redovisas som en minskning av hyresintäkterna linjärt över leasingperioden. Hyresavtal klassiﬁceras som operationella leasingavtal. Övriga fastighetsintäkter Övriga fastighetsintäkter består av vidarefakturerade kostnader, erhållna försäkringsersättningar, skadestånd samt under året erhål- len ersättning från det statliga hyresstödspaketet. Resultat från fastighetsförsäljning Resultat från försäljning av fastigheter och aktier och andelar i fast- ighetsägande bolag redovisas under rubriken ”Värdeförändringar på fastigheter, realiserade” och motsvarar skillnaden mellan erhållet försäljningspris efter avdrag för försäljningsomkostnader och senast NOT 2 forts. 94 ÅRSREDOVISNING 2021 NYFOSA INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA redovisat värde, med tillägg för gjorda investeringar efter senaste värdetidpunkten. Intäkter från fastighetsförsäljning redovisas på till- trädesdagen om inte risker och förmåner övergår till köparen vid ett tidigare tillfälle. Om så har skett redovisas fastighetsförsäljningen vid denna tidigare tidpunkt. Vid bedömning av intäktsredovisningstid- punkt beaktas vad som avtalats mellan parterna beträffande risker och förmåner samt engagemang i den löpande förvaltningen. Därutöver beaktas omständigheter som kan påverka affärens utgång vilka ligger utanför säljarens och/eller köparens kontroll. Vid försäljningstillfället görs eventuella reserveringar för bland annat ej fakturerade försäljningsomkostnader eller andra kvarstående kostnader hänförbara till den gjorda affären. Övriga rörelseintäkter Övriga rörelseintäkter avser intäkter från sekundära aktiviteter inom ordinarie verksamhet såsom t.ex. realisationsvinster på materiella anläggningstillgångar, kursvinster på fordringar och skulder av rörelsekaraktär. Finansiella intäkter och kostnader Finansiella intäkter består av ränteintäkter på investerade medel. Ränteintäkter redovisas i takt med att de intjänas. Finansiella kost- nader avser ränta, avgifter och andra kostnader som uppkommer då Nyfosa upptar räntebärande skulder. Från 2019 ingår även leasing- kostnader och tomträttsavgälder. De ﬁnansiella kostnaderna belastar resultatet för den period till vilken de hänför sig. Derivat används i syfte att ekonomiskt säkra de risker för ränteexponering som koncernen utsätts för. Räntebetalningar avseende räntederivaten redovisas som räntekostnad i den period de avser. Övrig förändring i räntederivats verkliga värde redovisas på separat rad i årets resultat. Skatter Inkomstskatter utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Inkomst- skatter redovisas i årets resultat utom då underliggande transaktion redovisas i övrigt totalresultat eller i eget kapital. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år, med tillämpning av de skattesatser som är beslutade eller i praktiken beslutade per balansdagen. Till aktuell skatt hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skatte- mässiga värden på tillgångar och skulder. Temporära skillnader beaktas inte för skillnad som uppkommit vid första redovisningen av tillgångar och skulder som inte är rörelseförvärv som vid tidpunkten för transaktionen inte påverkar vare sig redovisat eller skattepliktigt resultat. Vidare beaktas inte heller temporära skillnader hänförliga till andelar i dotterföretag och joint ventures som inte förväntas bli återförda inom överskådlig framtid. Värderingen av uppskjuten skatt baserar sig på hur underliggande tillgångar eller skulder förväntas bli realiserade eller reglerade. Uppskjuten skatt beräknas med till- lämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade eller i praktiken beslutade per balansdagen. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att kunna utnyttjas. Förändring av uppskjuten skattefordran/ skatteskuld redovisas i resultaträkningen som uppskjuten skatt. Uppskjutna skatte fordringar och skatteskulder kvittas då de hänför sig till inkomstskatt som debiteras av samma myndighet och då koncernen har för avsikt att reglera skatten med ett nettobelopp. Finansiella instrument Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar på tillgångssidan likvida medel, hyres- och kundfordringar samt derivat. På skuldsidan återﬁnns leverantörsskulder, låne- och revers- skulder samt derivat. Redovisning i och borttagande från balansräkningen En ﬁnansiell tillgång eller ﬁnansiell skuld tas upp i balansräkningen när bolaget blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. En fordran tas upp när koncernen presterat och en avtalsenlig skyl- dighet att betala föreligger för motparten även om inte faktura har skickats. Kundfordringar tas upp i balansräkningen när faktura har skickats. Skuld tas upp när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala, även om faktura ännu inte mottag- its. Leverantörsskulder tas upp när faktura mottagits. En ﬁnansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över dem. Det- samma gäller för del av en ﬁnansiell tillgång. En ﬁnansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Detsamma gäller för del av en ﬁnansiell skuld. En ﬁnansiell tillgång och en ﬁnansiell skuld kvittas och redovisas med ett nettobelopp i balansräkningen endast när det föreligger en legal rätt att kvitta beloppen samt att det föreligger avsikt att reglera posterna med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången och reglera skulden. Förvärv och avyttring av ﬁnansiella tillgångar redovisas på affärsdagen, som utgör den dag då bolaget förbinder sig att förvärva eller avyttra tillgången. Klassiﬁcering och värdering Finansiella instrument, som inte är derivat, redovisas initialt till anskaffningsvärde motsvarande instrumentets verkliga värde med tillägg för transaktionskostnader. Derivat redovisas initialt till verkligt värde utan tillägg eller avdrag för transaktionskostnader; transak- tionskostnader redovisas i resultatet. Koncernens ﬁnansiella instru- ment har klassiﬁcerats och redovisas som beskrivs nedan. Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde I denna kategori ingår framför allt likvida medel, hyresfordringar och övriga fordringar. Affärsmodellen består i att generera värde genom att erhålla avtalsenliga betalningar. Värdering sker till upplupet anskaffningsvärde med tillämpning av effektivräntemetoden. Kon- cernens reserver för kreditförluster utgår ifrån bolagets förväntning- ar på hyresgästernas betalningsförmåga. På grund av fodringarnas korta löptid uppgår reserver till oväsentliga belopp. Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Finansiella skulder i denna kategori avser framför allt låneskulder, leverantörsskulder och övriga skulder. Värdering av övriga ﬁnansiella skulder sker till upplupet anskaffningsvärde med effektivräntemetoden. Räntekostnader och valutakursvinster och -förluster redovisas i resultatet. Finansiella tillgångar respektive skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen Derivatinstrument redovisas till verkligt värde via resultaträkningen. Säkringsredovisning tillämpas inte före räntederivat. Hybridobligationer Under det fjärde kvartalet 2021 emitterades hybridobligationslån om totalt 800 MSEK, under ett ramverk om 2 000 MSEK. Hybrid- obligationerna har evig löptid och Nyfosa styr betalning av ränta och kapitalbelopp i instrumenten, varför de i enlighet med IAS 32 klassiﬁceras som ett eget kapital instrument. Emissionskostnader och skatt hänförligt till emissionskostnader, samt ränta till hybrid- obligationsinnehavarna redovisas direkt i eget kapital. Räntan är rörlig på 3M STIBOR + 475 baspunkter per år fram till den första inlösendagen den 18 november 2025. Leasingavtal Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner förknippade med ägandet faller på leasegivaren klassiﬁceras som operationellt NOT 2 forts. 95 NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2021 INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA leasingavtal. Samtliga hyreskontrakt hänförliga till förvaltningsfastig- heter är att betrakta som operationella leasing avtal. Redovisning av dessa avtal framgår av principen för intäkter. Från och med 1 januari 2019 redovisar Nyfosa, i enlighet med IFRS 16, nyttjanderättstillgångar och leasingskulder för de ﬂesta leasingavtal, undantaget de leasingavtal som har bedömts som oväsentliga. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar utgörs av inventarier, vilka har upptagits till anskaffningsvärde med avdrag for ackumulerade av- skrivningar och eventuellt gjorda nedskrivningar. I anskaffningsvär- det ingår inköpspriset samt utgifter direkt hänförbara till tillgången för att bringa den på plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen. Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod. De beräknade nyttjandeperioderna är: Inventarier 5–10 år. Avskrivning sker från och med anskaffningstid- punkten för tillgången. Nyttjandeperiod är den period under vilken tillgången förväntas vara tillgänglig att användas i koncernen. Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa båda syften. Även fastigheter under uppförande och ombyggnation som avses att användas som förvaltningsfastigheter när arbeten är färdigställda klassiﬁceras som förvaltningsfastigheter. Värdering Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningsvärde, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgifter såsom t.ex. utgifter för lagfart och uttagande av pantbrev. Förvaltningsfastigheter redo- visas i balansräkningen till verkligt värde. Verkliga värdet baseras på värderingar av utomstående oberoende värderingsmän med erkända kvaliﬁkationer och med adekvata kunskaper i värdering av fastigheter av den typ och med de lägen som är aktuella. Denna värdering sker varje kvartal av samtliga fastigheter. Det genomförs även besiktning- ar på fastigheter som inte varit besökta av värderarna de senaste två åren. Verkliga värden baseras på marknadsvärden, vilket är det bedömda beloppet som skulle erhållas i en transaktion vid värdetid- punkten mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att transaktionen genomförs efter sedvanlig marknadsföring där båda parter förutsätts ha agerat insiktsfullt, klokt och utan tvång. Tillkommande utgifter aktiveras endast när det är troligt att framtida ekonomiska fördelar förknippade med tillgången kommer att erhållas av koncernen och utgiften kan fastställas med tillförlitlighet. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Avgörande för bedömningen när en till- kommande utgift läggs till det redovisade värdet är om utgiften avser utbyten av identiﬁerade komponenter, eller delar därav, varvid sådana utgifter aktiveras. Låneutgifter som är direkt hänförliga till inköp, konstruktion eller produktion av tillgångar som tar betydande tid i anspråk att färdigställa för att avsedd användning eller försäljning ingår i anskaffningsvärdet. I Nyfosa-koncernen är det främst aktuellt vid uppförande eller större ombyggnadsprojekt av förvaltningsfastig- heter. Beräkning av låneutgiften görs utifrån projektets ﬁnansierings- behov och koncernens upplåningskostnad. Låneutgifter är ränta och andra kostnader som uppkommer när ett företag lånar kapital. Övriga reparations- och underhållsutgifter kostnadsförs i den period de upp- står. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i årets resultat efter förvaltningsresultatet. Hyresintäkter och intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas i enlighet med de principer som beskrivs under avsnittet intäktsredovisning. Beskrivning av tillämpade värderingsmetoder, betydande indata i värdebedömningarna samt vilken nivå i verkligt värdehierarkin som är aktuell för olika delar av fastighetsbeståndet framgår av not 13. Utdelningar Utdelningar redovisas som skuld efter det att årsstämman godkänt utdelningen. Resultat per aktie Beräkningen av resultat per aktie före utspädning baseras på årets resultat i koncernen hänförligt till moderbolagets ägare, med avdrag för ränta på hybridobligationer, i relation till det vägda genomsnittliga antalet aktier utestående under året. Vid beräkning av resultat per aktie efter utspädning ökas det vägda genomsnittliga antalet aktier om teckningskursen på optio- nerna i koncernens incitamentsprogram under rapportperioden varit lägre än periodens genomsnittliga börskurs. Vid liten skillnad mellan teckningskursen och periodens genomsnittliga börskurs är utspäd- ningseffekten liten. Vid större kurskillnad är effekten större. Ersättningar till anställda Avgiftsbestämda pensionsplaner I Nyfosa-koncernen ﬁnns endast avgiftsbestämda pensionsplaner. Avgiftsbestämda pensionsplaner är de planer där företagets förplik- telse är begränsad till de avgifter företaget åtagit sig att betala. I sådant fall beror storleken på den anställdes pension på de avgifter som företaget betalar till planen eller till ett försäkringsbolag och den kapitalavkastning som avgifterna ger. Följaktligen är det den anställde som bär den aktuariella risken (att ersättningen blir lägre än förväntat) och investeringsrisken (att de investerade tillgångarna kommer att vara otillräckliga för att ge de förväntade ersättningarna). Företagets förpliktelser avseende avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas som en kostnad i årets resultat i den takt de intjänas genom att de anställda utfört tjänster åt företaget under en period. Kortfristiga ersättningar Kortfristiga ersättningar såsom lön till anställda beräknas utan diskontering och redovisas som kostnad när de relaterade tjänsterna erhålls. En avsättning redovisas för den förväntade kostnaden för bonusbetalningar när koncernen har gällande rättslig eller informell förpliktelse att göra sådana betalningar till följd av att tjänster erhål- lits från anställda och förpliktelsen kan beräknas tillförlitligt. Ersättningar vid uppsägning En skuld och kostnader för ersättningar vid uppsägning ska redovisas vid den tidigaste av följande tidpunkter: • När företaget inte längre kan dra tillbaka erbjudandet om dessa ersättningar • När företaget redovisar kostnader för en omstrukturering som ligger inom tillämpningsområdet för IAS 37 och omfattar utbetalning av ersättningar till anställda När ersättningar lämnas till anställda till följd av den anställde har accepterat ett erbjudande om ersättning i utbyte om att anställningen avslutas är den tidpunkt när företaget inte längre kan återkalla erbjudandet om ersättning den tidigaste av följande tidpunkter: • När den anställde accepterar erbjudandet, det vill säga skriver på avtalet • När en begränsning av företagets förmåga att dra tillbaka erbju- dandet träder i kraft Incitamentsprogram Inom ramen för incitamentsprogram har anställda förvärvat teckningsoptioner till verkligt värde. Optionerna ger rätt att till viss teckningskurs köpa aktier i Nyfosa. Bolaget subventionerar genom en kontant bonus del av deltagarens premie. Subventionen motsvarar det belopp som deltagaren väljer att investera i respek- tive incitamentsprogram, upp till garanterad nivå. Ingen kompensation NOT 2 forts. 96 ÅRSREDOVISNING 2021 NYFOSA INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA lämnas dock för deltagarens skattekostnad, vilket i praktiken innebär att bolaget genom den kontanta premiesubventionen lämnar ett kostnadstäckningsbidrag i respektive program som efter erlagd skatt motsvarar cirka 50 procent av deltagarens förvärvskostnad. Subventionen betalas ut vid två tillfällen om vardera 50 procent under respektive programs löptid. Incitamentsprogrammen bedöms utgöra egetkapitalreglerad aktierelaterad ersättning för vilket ingen kostnad redovisas, med anledning av att verkligt värde erlagts. Upplysningar lämnas om den aktierelaterade ersättningen. Med anledning av att bonusbeloppet inte beror på aktiens värde, utan på initialt erlagt belopp, redovisas en kostnad i resultaträkningen under bonusskuldens löptid. Avsättningar En avsättning skiljer sig från andra skulder genom att det råder ovisshet om betalningstidpunkt eller beloppets storlek för att reglera avsättningen. En avsättning redovisas i balansräkningen när det ﬁnns en beﬁntlig legal eller informell förpliktelse som en följd av en inträffad händelse, och det är troligt att ett utﬂöde av ekonomiska resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen samt en till- förlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Avsättningar görs med det belopp som är den bästa uppskattningen av det som krävs för att reglera den beﬁntliga förpliktelsen på balansdagen. Där effekten av när i tiden betalning sker är väsentlig, beräknas avsättningar genom diskontering av det förväntade framtida kassaﬂödet till en räntesats före skatt som återspeglar aktuella marknadsbedömningar av peng- ars tidsvärde och, om det är tillämpligt, de risker som är förknippade med skulden. Eventualförpliktelser En eventualförpliktelse redovisas när det ﬁnns ett möjligt åtagande som härrör från inträffade händelser och vars förekomst bekräftas en- dast av en eller ﬂera osäkra framtida händelser eller när det ﬁnns ett åtagande som inte redovisas som en skuld eller avsättning på grund av det inte är troligt att ett utﬂöde av resurser kommer att krävas. Moderbolagets redovisningsprinciper För moderbolaget redovisas en resultaträkning och en rapport över resultat och övrigt totalresultat, där för koncernen dessa två rapporter tillsammans utgör en rapport över resultat och övrigt totalresultat. Resultaträkning och balansräkning är för moderbolaget uppställda enligt årsredovisningslagens scheman, medan rapporten över resultat och övrigt totalresultat, rapporten över förändringar i eget kapital och kassaﬂödesanalysen baseras på IAS 1 Utformning av ﬁnansiella rapporter respektive IAS 7 Rapport över kassaﬂöden. Skillnader mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovisnings- principer framgår nedan. Kommande ändringar i redovisningsprinciper Om inte annat anges nedan har moderbolagets redovisningsprinciper under 2021 förändrats i enlighet med vad som anges ovan för koncernen. Klassiﬁcering och värdering av ﬁnansiella instrument Moderbolaget har valt att inte tillämpa IFRS 9 för ﬁnansiella instru- ment. Delar av principerna i IFRS 9 är dock ändå tillämpliga – såsom avseende nedskrivningar, inbokning/bortbokning, och effektivränte- metoden för ränteintäkter och räntekostnader. I moderbolaget värderas ﬁnansiella anläggningstillgångar till anskaffningsvärde minus eventuell nedskrivning och ﬁnansiella omsättningstillgångar enligt lägsta värdets princip. För ﬁnansiella tillgångar som redovisas till upplupet anskaffningsvärde tillämpas IFRS9s nedskrivningsregler. Nedskrivningar på onoterade aktie- innehav som inte utgör innehav i dotterföretag eller joint ventures redovisas om nuvärdet av förväntade framtida kassaﬂöden är lägre än redovisat värde. Moderbolaget har inga innehav i noterade aktier. Klassiﬁcering och uppställningsformer Resultat- och Balansräkning för moderbolaget är uppställda enligt årsredovisningslagens scheman, medan koncernens Resultaträkning, Rapport över resultat och övrigt totalresultat, Balansräkning, Rapport över förändringar i eget kapital samt Kassaﬂödesanalysen baseras på IAS 1 Utformning av ﬁnansiella rapporter respektive IAS 7 Rap- port över kassaﬂöden. De skillnader mot koncernens rapporter som gör sig gällande i moderbolagets Resultat- och Balansräkning utgörs främst av redovisning av anläggningstillgångar och eget kapital. Dotterföretag Andelar i dotterföretag redovisas i moderbolaget enligt anskaff- ningsvärdemetoden. Detta innebär att transaktionsutgifter inklu- deras i det redovisade värdet för innehav i dotterföretag. Villkorade köpeskillingar värderas utifrån sannolikheten av att köpeskillingen kommer att utgå. Eventuella förändringar av avsättningen/fordran justerar anskaffningsvärdet. Låneutgifter I moderbolaget belastar låneutgifter resultatet under den period till vilken de hänför sig till. Koncernbidrag Koncernbidrag som moderbolag erhåller från dotterföretag eller lämnar till dotterföretag redovisas som bokslutsdisposition i Resultat- räkningen. Finansiella garantier Moderbolagets ﬁnansiella garantiavtal består i huvudsak av borgens- förbindelser till förmån för dotterföretag. Finansiella garantier innebär att bolaget har ett åtagande att ersätta innehavaren av ett skuldinstrument för förluster som denne ådrar sig på grund av att en angiven gäldenär inte fullgör betalning vid förfall enligt avtalsvill- koren. För redovisning av ﬁnansiella garantiavtal tillämpar moder- bolaget en av Rådet för ﬁnansiell rapportering tillåten lättnadsregel jämfört med reglerna i IFRS 9. Lättnadsregeln avser ﬁnansiella garantiavtal utställda till förmån för dotterföretag. Moderbolaget redovisar ﬁnansiella garantiavtal som avsättning i balansräkningen när bolaget har ett åtagande för vilket betalning sannolikt erfordras för att reglera åtagandet. Leasing Principer för leasing, i enlighet med IFRS 16, tillämpas inte av moder bolaget. Moderbolaget tillämpar en undantagsmöjlighet i RFR 2, med effekt att moderbolaget redovisar existerande leasingavtal på samma sätt som under tidigare år. Andelar i joint ventures Moderbolaget innehade till 2021 andelar i joint ventures. Värdet i balans räkningen motsvarade utgiften för att förvärva andelarna. I anskaffningsvärdet har, utöver inköpspriset, utgifter som är direkt hänförliga till förvärvet räknats in. NOT 2 forts. 97 NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2021 INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för olika slag av ﬁnansiella risker, det vill säga marknads-, likviditets- och kreditrisker hänförliga till ﬁnansiella instrument. I bolagets ﬁnanspolicy framgår mandat och riktlinjer för hante- ring av ﬁnansiella risker och kapitalhantering. I syfte att minimera ränte- och upplåningsrisker är nedanstående punkter riktlinjer inom ramen för Nyfosas ﬁnanspolicy: • Bolagets totala belåningsgrad får inte överstiga 65 procent • Bolagets räntebetalningsförmåga får inte understiga en ränte täckningsgrad på 2 ggr • Bolaget ska ha minst fyra huvudsakliga kreditgivare • Högst 25 procent av låneskulden får förfalla till omförhandling under en tolvmånadersperiod • Den genomsnittliga löptiden för lånen får ej understiga 1,5 år. Grunden för bolagets val av strategi för ränteriskhantering utgörs av val av räntebindningsstrategi för lånen tillsammans med val av derivatinstrument för att förändra ränterisken. Uppföljning av de ﬁnansiella riskbegränsningarna sker löpande med kvartalsvis rapportering till styrelsen. Överskottslikviditet ska placeras i likvida tillgångar med låg risk i avvaktan på att medlen ska användas för investeringar. Likviditet skall endast användas till extra amorteringar utöver plan om inga investeringar eller förvärv planeras inom överskådlig framtid. Inget bolag i koncernen står under externa kapitalkrav. Ränterisk Variationer i marknadsräntan har en betydande påverkan på Nyfosas resultat. Att hantera ränterisken är därför en viktig del av ﬁnansfunktionens arbete. Ur Nyfosas perspektiv avser ränterisk framför allt risken för högre räntekostnader och därmed ett försämrat resultat p.g.a. högre marknadsräntor. Med ränterisk avses även risken att välja för hög andel fast räntebindning i ett scenario med sjunkande räntor eller uthålligt låga rörliga räntor. Grunden för bolagets val av strategi för ränteriskhantering utgörs av val av räntebindningsstrategi för lånen tillsammans med val av derivat instrument för att förändra ränterisken. Låneportföljens förfallostruktur, inklusive derivatinstrument, ska vara en avvägning mellan kort och lång räntebindning. För att fastställa strategin för ränteriskhantering bedöms såväl förväntade räntekostnader och risker som bolagets framtidsprognoser och ekonomiska utveckling. Vald strategi ska benämnas normportfölj. Normportföljen är den förfallostruktur avseende räntebindnings- tiden som valts som benchmark med beaktande av bolagets eko- nomiska och ﬁnansiella ställning samt riskbenägenhet. Finansfunk- tionen följer löpande upp utfallet för bolagets verkliga låneportfölj i förhållande till normportföljen. Normportföljen och intervall för maximal avvikelse samt ränteriskmandat fastställs i ﬁnanspolicyn. Derivatinstrument I sin riskhantering får Nyfosa använda sig av derivatinstrument, som har en koppling till underliggande låneportfölj. Derivatinstrument används enbart som ett verktyg för riskhantering. Derivaten utgörs av räntetak som redovisas till nuvärdet av de förväntade ﬂödena under positionens kvarvarande löptid. De förvän- tade ﬂödena räknas fram genom att se till strikenivå samt forward- räntor på 3-månanders STIBOR och dess volatilitet. Om forward- räntorna (eller volatiliteten) sjunker minskar värdet på derivatet. MSEK Förändring 2021 2020 Räntekostnader vid förändrat ränteläge med nuvarande räntebindning 1 +/–1% +174/–19 +149/–5 Räntekostnader vid förändring av genomsnittlig räntenivå 2 +/–1% +/–211 +/–172 Omvärdering av räntederivat vid förskjutning av räntekurvor +/–1% +/–28 +/–7 1) Med hänsyn till derivatavtal. 2) Dagens snittränta, med hänsyn till derivatavtal, ökas/minskas med 1%. Vid ökning/minskning tas inte hänsyn till eventuella effekter av derivatportföljen. NOT 3 FINANSIELLA RISKER OCH RISKHANTERING Räntebindning 2021-12-31 2020-12-31 MSEK Krediter 1 Räntetak Belopp Andel, % Krediter 1 Räntetak Belopp Andel, % <1 år 21 149 –7 925 13 224 63 17 154 –8 125 9 029 53 1–2 år 0 1 575 1 575 7 0 1 200 1 200 7 2–3 år 0 4 008 4 008 19 0 1 575 1 575 9 3–4 år 0 2 342 2 342 11 0 4 008 4 008 23 >4 år 0 0 0 0 0 1 342 1 342 8 Summa 21 149 0 21 149 100 17 154 0 17 154 100 1) Krediterna utgör odiskonterade belopp. De räntebärande skulderna i balansräkningen inkluderar uppläggningsavgifter. Med reﬁnansieringsrisk avses risken att ﬁnansiering eller reﬁnansie- ring av bolagets skulder eller verksamhet inte kan erhållas i samma utsträckning eller endast kan erhållas till en betydligt högre kostnad. Ienlighet med ﬁnanspolicyn pågår en kontinuerlig dialog med beﬁntliga och tilltänkta ﬁnansiärer för att säkerställa att erforderlig ﬁnansiering kan uppnås i alla lägen. Likviditets- och reﬁnansieringsrisk Med likviditetsrisk avses risken att inte ha betalningsförmåga på kort och lång sikt för att kunna bemöta koncernens betalningsåtaganden. Finansavdelningen arbetar dels med kortsiktiga likviditetsprognoser vecka för vecka och dels med långsiktiga rullande 12-månaders likviditetsprognoser. Prognoserna uppdateras löpande veckovis respektive kvartalsvis. Koncernen har checkkrediter för att få en ﬂexibel kassahante- ring och på ett effektivt sätt bemöta toppar och dalar i betalnings- strömmarna. 98 ÅRSREDOVISNING 2021 NYFOSA INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA Förfallostruktur räntebärande skulder 2021-12-31 2020-12-31 MSEK Kapital- bindning 1,2 Andel, % Ränta, lån Kapital- bindning 1,2 Andel, % Ränta, lån <1 år 4 352 3 21 358 695 4 323 1–2 år 2 254 11 303 4 948 29 266 2–3 år 7 289 34 222 2 419 14 204 3–4 år 4 602 22 70 6 435 38 140 >4 år 2 651 13 30 2 658 15 13 Summa 21 149 100 983 17 154 100 946 1) Krediterna utgör odiskonterade belopp. De räntebärande skulderna i balansräkningen inkluderar uppläggningsavgifter. 2) Avser skuldförfall av utestående lånebelopp per balansdagen, utan hänsyn till löpande amorteringar 3) Efter årets utgång tecknade bolaget räntetak vilket gav en genomsnittlig räntebindning på 1,3 år. Utöver de ﬁnansiella skulder vars odiskonterade kassaﬂöden pre- senteras i ovanstående tabell innehar Nyfosa 40 stycken tomträtts- avtal vars årliga tomträttsavgälder uppgår till 8 MSEK odiskonterat. Dessa leasingavtal ses som eviga ur Nyfosas perspektiv då Nyfosa inte har någon rätt att säga upp avtalen. Tomträttsavtalen omför- handlas normalt med 10–20 års intervall för de svenska tomträtterna, vilket kommer att få en effekt på tomträttsavgäldernas storlek. Kreditrisk Med kreditrisk avses risken att en motpart inte kan fullgöra sitt åtag- ande och därigenom orsakar en förlust. Nyfosa har stor risksprid- ning i kontraktsportföljen, genom en stor mängd hyresavtal, 6 819 stycken. Bland hyresgästerna ﬁnns ett fåtal dominerande hyresgäs- ter, där de tio största står för 12 procent av totala hyresintäkter och är fördelade på 208 hyresavtal. Det innebär att exponeringen mot en enskild hyresgästs kreditrisk är mycket låg. Hyrorna aviseras och betalas i förskott, vilket innebär att koncernens samtliga hyresford- ringar om 14 MSEK (13) har förfallit till betalning. Likvida medel får endast placeras på bankkonton hos nordiska banker och kreditinstitut med en kredit rating om minst A- (S&P) eller A3 (Moody’s). Poster i balansräkningen som motsvarar kreditriskens storlek MSEK 2021-12-31 2020-12-31 Hyresfordringar 14 13 Kortfristiga fordringar 100 37 Likvida medel 534 312 Totalt 648 362 Kvittning av ﬁnansiella instrument För att begränsa motpartsrisken har Nyfosa ingått standardiserade nettningsavtal, ISDA-avtal, med samtliga derivatmotparter, vilket innebär att Nyfosa i händelse av motpartens obestånd eller annan händelse kan kvitta utestående derivat med positiva respektive negativa värden. Finansiella tillgångar Finansiella skulder MSEK 2021- 12-31 2020- 12-31 2021- 12-31 2020- 12-31 Redovisade belopp i balansräkningen 22 3 – – Belopp som omfattas av nettning – – – – Belopp efter nettning 22 3 – – Valutarisk Nyfosa har investerat i fastigheter på den ﬁnska och norska marknaden och är därmed exponerad för valutarisk. Rapporterings- valutan är svenska kronor och alla balansposter som är i euro är omräknade till svenska kronor. Omräkningsdifferenser kan ha en väsentlig effekt på koncernens verksamhet, ﬁnansiella ställning och verksamhetsresultat i svenska kronor. Valutarisken hanteras genom att förvärv av fastigheter i euro ﬁnansieras genom upplåning i euro. Transaktionsexponering i koncernen hanteras genom matchning av intäkter och kostnader i samma valuta. Valutaexponeringen utgörs av nettotillgångar i euro. I enlighet med IAS 21 redovisas valutakurseffekter för utlandsverksamhet under rubriken Övrigt totalresultat. Övriga valutakurseffekter redo- visas i resultaträkningen. Nettotillgångar i utländsk valuta uppgick till 141MEUR och 0 MNOK per 31 december 2021. Känslighetsanalys Resultateffekt vid förändring av valutakurs, MSEK Förändring 2021-12-31 2020-12-31 SEK/EUR +/–10% +/–144 – SEK/NOK +/–10% +/–0 – NOT 3 forts. Nyfosas verksamhet består av ett rörelsesegment, d.v.s. Nyfosas verksamhet består av en affärsverksamhet som ger intäkter och genererar kostnader och vars rörelseresultat regelbundet granskas av företagets ledning och styrelse som underlag för uppföljning av resultat och för fördelning av resurser. Nyfosa har verksamhet fram- förallt i Sverige, men även i Finland. Under 2021 uppgick de totala intäkterna för koncernen till 2 459 MSEK (2 035), varav 2359 MSEK (2 035) avsåg Sverige och 101 MSEK (–) avsåg Finland. Ingen hyresgäst står för mer än 10 procent av hyresintäkterna. NOT 4 RÖRELSESEGMENT 99 NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2021 INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA Avtalade framtida hyresintäkter avseende beﬁntliga hyreskontrakt MSEK 2021-12-31 2020-12-31 Avtalade intäkter med betalning inom ett år 2 643 1 938 Avtalade intäkter med betalning mellan ett till fem år 5 627 4 096 Avtalade intäkter med betalning senare än fem år 2 626 1 568 Koncernens hyresintäkter inkluderar serviceintäkter om 167 MSEK (123), motsvarande 6,9 procent (6,1) av hyresintäkterna. Koncernen som leasetagare Nyfosa är leasetagare avseende personbilar och tomträtter. Betalning av leasingavgifter hänförliga till personbilar kostnadsförs i resultaträk- ningen linjärt över leasingperioden. Tomträttsavgälder Tomträttsavgäld avser den avgift som ägaren till en byggnad på kommunalt ägd mark årligen betalar till kommunen. Avgälden för dessa beräknas för närvarande så att kommunen erhåller en real- Förfallostruktur kontrakterade hyresavtal 2021-12-31 2020-12-31 Förfalloår Kontrakte- rad årshyra Andel, % Antal kontrakt Kontrakte- rad årshyra Andel, % Antal kontrakt <1 år 463 16 3 593 315 14 2 909 1–2 år 621 22 1 429 503 22 1 088 2–3 år 429 15 731 430 19 889 3–4 år 415 15 549 366 16 563 4–5 år 227 8 178 159 7 122 >5 år 672 24 339 510 22 234 Summa 2 827 100 6 819 2 282 100 5 805 1 1) Inklusive avtal avseende garage och p-platser om totalt 2 493 (1 095) st. ränta på markens uppskattade marknadsvärde. Tomträttsavgälden är fördelad över tiden och omförhandlas normalt med 10 till 20 års intervall gällande de svenska tomträtterna. I Finland omförhand- las inte avgälderna på samma sätt som i Sverige utan de löper på med årlig indexuppräkning fram till avtalens slut. Nyfosa har 40 tomträttsavtal varav 23 avtal skall omförhandlas inom de närmsta fem åren. Totala kostnader för tomträttsavgälder uppgick 2021 till 7MSEK (5). Nyfosa hade på balansdagen en total leaseskuld om 237 MSEK, beräknad på en ränta om 3,25 procent. Se Not 20 för leasing- skuldens förfall. Avtalade tomträttsavgälder MSEK 2021 2020 Inom ett år 8 5 Mellan ett och fem år 22 14 Längre än fem år 58 4 Summa 88 23 NOT 6 ÖVRIGA FASTIGHETSINTÄKTER Övriga fastighetsintäkter består av i vidarefakturerade kostnader, erhållna försäkringsersättningar samt skadestånd. NOT 7 RÖRELSENS KOSTNADER FÖRDELADE PÅ KOSTNADSSLAG MSEK 2021 2020 Driftskostnader 439 324 Underhållskostnader 167 140 Fastighetsskatt 112 93 Övriga externa kostnader 118 108 Personalkostnader 101 86 Avskrivningar 1 1 Skadestånd – 30 Summa rörelsens kostnader 937 783 Koncernen som leasegivare Det totala hyresvärdet uppgick till 3 017 MSEK, varav vakanshyra utgjorde 164 MSEK. Andelen hyresintäkter kopplade till konsu- mentprisindex (KPI) motsvarade 90 procent av totala hyresintäkter. Per den 31 december 2021 hade Nyfosa 6 819 hyresavtal inklusive 2 607 st avtal avseende garage och p-platser. Nyfosa har endast ett fåtal dominerande hyresgäster. De tio största hyresgästerna står för 12 procent av de totala hyresintäkterna och är fördelade på 208 hyresavtal, vilket innebär att Nyfosas exponering mot enskild hyresgästs kreditrisk är mycket låg. Hyrorna aviseras och betalas i förskott, vilket innebär att koncernens samtliga hyresfordringar om 14 MSEK (13) förfallit. Nyfosa hyr ut sina förvaltningsfastigheter enligt operationella leasingavtal. Vid årsskiftet 2021 uppgick den genomsnittliga återstående kontraktstiden till 3,9 år (3,7 år). De hyreskontrakt som förfaller under det kommande året förväntas nytecknas på motsvarande hyresnivåer. Kontrakterade hyresintäkter förfaller enligt tabell nedan. NOT 5 LEASINGAVTAL 100 ÅRSREDOVISNING 2021 NYFOSA INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA Koncernen MSEK 2021 2020 Ledningsgrupp Löner och ersättningar m.m. 15 17 Pensionskostnader, avgiftsbaserade planer 2 3 Sociala avgifter 5 6 Varav verkställande direktör Löner och ersättningar m.m. 5 4 Pensionskostnader, avgiftsbaserade planer 0 1 Sociala avgifter 2 2 Övriga anställda Löner och ersättningar m.m. 54 42 Pensionskostnader, avgiftsbaserade planer 5 4 Sociala avgifter 18 14 Summa kostnader för ersättning till anställda 100 85 Medelantalet anställda Medeltalet anställda 2021 2020 Medeltalet anställda 70 63 Varav kvinnor 46 30 Andel kvinnor 53% 48% Moderbolaget MSEK 2021 2020 Ledningsgrupp Löner och ersättningar m.m. 15 17 Pensionskostnader, avgiftsbaserade planer 2 3 Sociala avgifter 5 6 Varav verkställande direktör Löner och ersättningar m.m. 5 4 Pensionskostnader, avgiftsbaserade planer 0 1 Sociala avgifter 2 2 Övriga anställda Löner och ersättningar m.m. 50 42 Pensionskostnader, avgiftsbaserade planer 5 4 Sociala avgifter 18 14 Summa kostnader för ersättning till anställda 96 85 Medelantalet anställda, moderbolaget Medeltalet anställda 2021 2020 Medeltalet anställda 64 63 Varav kvinnor 36 30 Andel kvinnor 48% 48% Löner och andra ersättningar till ledande befattningshavare Vid årsstämman 2021 fastställdes riktlinjer för ersättningen till ledande befattningshavare för tiden fram till årsstämman 2022. Av dessa framgår bland annat att marknadsmässiga och konkurrens- kraftiga ersättningar ska tillämpas, som är enkla, långsiktiga och NOT 8 ANSTÄLLDA, PERSONALKOSTNADER OCH LEDANDE BEFATTNINGSHAVARES ERSÄTTNINGAR Moderbolaget Grundlön/ styrelsearvode Rörlig ersättning Pensions kostnad Övrig ersättning Summa TSEK 2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020 Johan Ericsson Styrelseordförande Ersättning från moderbolaget 503 465 – – – – – – 503 465 Stina Lindh Hök Verkställande direktör Ersättning från moderbolaget 3 600 700 1 195 – 483 75 91 17 5 369 793 Jens Engwall Styrelseledamot och f.d. VD Ersättning från moderbolaget 1 841 2 967 – – 81 683 36 192 1 958 3 842 Lisa Dominguez Flodin Styrelseledamot Ersättning från moderbolaget 250 230 – – – – – – 250 230 Marie Bucht Toresäter Styrelseledamot Ersättning från moderbolaget 218 200 – – – – – – 218 200 Mats Andersson Styrelseledamot Ersättning från moderbolaget 205 190 – – – – – – 205 190 Per Lindblad Styrelseledamot Ersättning från moderbolaget 205 190 – – – – – – 205 190 Jenny Wärmé Styrelseledamot Ersättning från moderbolaget 218 133 – – – – – – 218 133 Andra ledande befattnings havare (4 (5) personer) Ersättning från moderbolaget 7 301 9 173 2 839 3 184 1 872 1 765 265 353 12 277 14 474 Summa 14 340 14 315 4 034 3 184 2 436 2 523 392 563 21 202 20 585 mätbara. Ersättningen kan bestå av en fast och en rörlig del. Riktlin- jerna innehåller olika krav för ersättningsform och ett tak för rörlig ersättning. Riktlinjerna får frångås av styrelsen om det i det enskilda fallet ﬁnns särskilda skäl. Se bolagets webbsida för fullständiga upplysningar. 101 NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2021 INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA LTIP 2021, Optionsprogram TO2 och TO3 Det andra incitamentsprogrammet infördes efter årsstämman 2021, då beslut fattades om en riktad emission av 1 098 000 tecknings- optioner, varav 549 000 av Serie I och 549 000 av Serie II. Av emit- terade optioner är 650 482 utestående, varav 325 241 av vardera serien. Vid fullt nyttjande kan därmed 650 482 nya aktier ges ut, vilket motsvarar en utspädning om cirka 0,3 procent av det totala antalet aktier och röster i bolaget, dock med förbehåll för eventuell omräkning enligt optionsvillkoren. Teckningsoptionerna överläts till deltagarna till ett pris som mot- svarade marknadsvärdet med tillämpning av en allmänt vedertagen värderingsmodell beräknat av ett oberoende värderingsinstitut. Verk- ligt värde vid utgivandet uppgick till 4,87 (Serie I) respektive 7,14 SEK/option (Serie II). Förutsättningar för värderingarna: Genomsnittlig aktiekurs, SEK 101,32 Volatilitet, % 22,0 för Nyfosa-aktien, 13,3 för fastighetsindexet Riskfri ränta, % Serie I: –0,20, Serie II: –0,25 Utdelning, SEK Serie I: kvartalsvis utdelning om 0,75-0,95 SEK/aktie Löptid, år 3,75 Optionsinnehavaren har rätt att för varje teckningsoption (oavsett serie) teckna en ny aktie under tre perioder mellan den 15 april 2024 och den 9 december 2024. Teckningskursen per aktie vid utnyttjande av teckningsoption av Serie I är kopplad till Nyfosas framtida aktiekursutveckling och ska uppgå till 124,10 SEK, motsvarande 122,5 procent av aktiens genomsnittskurs vid emissionstidpunkten en teckningsoptionerna. Teckningskursen per aktie vid utnyttjande av teckningsoption av Serie II uppgår till ett belopp motsvarande aktiens volymviktade genomsnittskurs för den handelsdag då Nyfosa offentliggör del- årsrapport för perioden januari-mars 2024, minskat med ett belopp motsvarande det högsta av: (i) ett belopp motsvarande aktiens genomsnittskurs under perioden 22 april – 4 maj 2021, multiplicerat med a) genomsnittligt totalavkastningsindexvärde för Nyfosa under perioden 22 april – 4 maj 2021 (startindexvärde 100) i jäm- förelse med indexvärdet för den dag då Nyfosa offentliggör delårsrapporten för perioden januari-mars 2024, b) reducerat med genomsnittligt totalavkastningsindexvärde för fastighetsbolag noterade på Nasdaq Stockholm för samma period, (startindexvärde 100), och (ii) noll kronor Aktiens genomsnittskurs vid emissionstidpunkten utgjordes av den genomsnittliga stängningskursen under perioden 22 april – 4 maj 2021 enligt Nasdaq Stockholms ofﬁciella kurslista. Totalavkast- ningsindexet som tillämpas innehåller samtliga de fastighetsbolag som listas i Nasdaq Stockholms fastighetsindex (SX35GI) från tid till annan, och beaktar bolagens aktiekursutveckling och utbetalade utdelningar. Incitamentsprogram Nyfosa har idag två långsiktiga incitamentsprogram (LTIP 2019 respektive LTIP 2021) baserade på teckningsoptioner. Programmen syftar till att åstadkomma ett belöningssystem som är konkurrens- kraftigt, som kan fungera som riktlinje för bolagets ledningsgrupp i arbetet med bolagets strategi och som, utöver att fungera fokushö- jande för bolagets anställda när det kommer till att leverera utmärkta resultat som bidrar till värdeskapande för aktieägarna, dessutom ger bolagets anställda en ökad möjlighet att ta del i bolagets fram- gångar. Båda programmen förutsätter att deltagaren är anställd under hela programmets löptid. Upphör anställningsförhållandet har bolaget rätt att köpa tillbaka teckningsoptionerna till det lägsta av marknadsvärde och anskaffningsvärde. Bolaget subventionerar genom en kontant bonus del av deltagarens premie. Subventionen motsvarar det belopp som deltagaren väljer att investera i respektive incitamentsprogram, upp till garanterad nivå. Ingen kompensa- tion lämnas dock för deltagarens skattekostnad, vilket i praktiken innebär att bolaget genom den kontanta premiesubventionen lämnar ett kostnadstäckningsbidrag i respektive program som efter erlagd skatt motsvarar cirka 50 procent av deltagarens förvärvskostnad. Subventionen betalas ut vid två tillfällen om vardera 50 procent under respektive programs löptid. LTIP 2019, Optionsprogram TO1 Det första incitamentsprogrammet i Nyfosa infördes efter årsstäm- mans beslut 2019. Totalt emitterades 1 950 000 teckningsoptioner, varav 1 304 300 optioner är utestående idag. Vid fullt nyttjande kan därmed 1 304 300 aktier ges ut, vilka motsvarar en utspädning med 0,7 procent av det totala antalet aktier och röster i bolaget, dock med förbehåll för eventuell omräkning enligt optionsvillkoren. Teckningsoptionerna överläts till deltagarna, vid två separata tillfällen, till ett pris som vid var gällande tidpunkt motsvarade mark- nadsvärdet med tillämpning av en allmänt vedertagen värderingsmo- dell beräknat av ett oberoende värderingsinstitut. Verkligt värde vid utgivandet i maj 2019 uppgick till 4,91 SEK/option och i november 2019 uppgick till 2,63 SEK/option. Förutsättningar för värderingarna: Maj 2019 November 2019 Genomsnittlig aktiekurs, SEK 60,46 65,02 Volatilitet, % 20,0 för Nyfosa-aktien, 13,5 för CREX 20,0 för Nyfosa-aktien, 13,5 för CREX Riskfri ränta, % –0,48 –0,39 Utdelning, % 0,9 för Nyfosa-aktien, 2,0 för CREX 0,8 för Nyfosa-aktien, 1,8 för CREX Löptid, år 3,75 3,29 Optionsinnehavaren har rätt att för varje teckningsoption teckna en ny aktie under tre perioder mellan den 25 oktober 2022 och den 10juni 2023. Teckningskursen per aktie vid utnyttjandet av teckningsoption ska utgöras av aktiens genomsnittskurs vid tidpunkten för emissio- nen av teckningsoptionerna med upp- eller nedräkning beroende på alla noterade fastighetsbolags genomsnittliga utveckling, beräknat enligt Carnegies fastighetsindex (CREX) baserat på ett genomsnitt- ligt indexvärde för perioden 10–23 maj 2019, i jämförelse mot ett genomsnittligt indexvärde för perioden 1–14 september 2022. Aktiens genomsnittskurs vid emissionstidpunkten utgjordes av den genomsnittliga stängningskursen under perioden 10–23 maj 2019 respektive 24 oktober – 6 november 2019 enligt Nasdaq Stockholms ofﬁciella kurslista. NOT 8 forts. 102 ÅRSREDOVISNING 2021 NYFOSA INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA NOT 9 ARVODE OCH KOSTNADSERSÄTTNING TILL REVISORER MSEK 2021 2020 Revisionsuppdrag 8 6 Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget 1 0 Skatterådgivning 1 1 Annan rådgivning 0 0 Annan revisionsbyrå 0 – Summa arvode och kostnadsersättning till revisorer 9 8 Med revisionsuppdrag avses lagstadgad revision av års- och kon- cernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkstäl- lande direktörens förvaltning samt revision och annan granskning utförd i enlighet med överenskommelse eller avtal. Detta inkluderar övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter. NOT 10 FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER Koncernen MSEK 2021 2020 Finansiella intäkter 3 29 Räntekostnader –374 –314 Kostnader avseende tomträtter –7 –5 Valutakursförluster –8 0 Övriga ﬁnansiella kostnader –57 –37 Finansiella kostnader –446 –357 Netto –443 –327 Moderbolaget MSEK 2021 2020 Utdelning från koncernföretag 874 1 850 Resultat från andelar i joint ventures 1 288 300 Ränteintäkter 125 82 Finansiella intäkter 2 287 2 232 Räntekostnader –61 –55 Övriga ﬁnansiella kostnader –21 –8 Finansiella kostnader –82 –62 Netto 2 205 2 170 Av koncernens räntekostnader avser 368 MSEK (308) räntor hänförligt till skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde. Övriga ﬁnansiella kostnader avser främst upplåningskostnader som periodiseras över låneavtalets löptid. Motsvarande för moderbolagets räntekostnader uppgår till 61 MSEK (55). Övriga ﬁnansiella kostnader avser främst upplånings- kostnader som periodiseras över låneavtalets löptid samt kurs- differens vid återköp av obligation. Av moderbolagets resultat från andelar i joint ventures avser 1 088 MSEK resultat från försäljning av andelarna i Söderport Holding AB till ett dotterbolag i Nyfosa-koncernen. 200 MSEK avser utdelning som moderbolaget erhöll från Söderport innan avyttringen. NOT 11 INKOMSTSKATTER Redovisad skatt uppgår till 532 MSEK (174) varav 49 MSEK (42) är aktuell skatt. Aktuell skatt och uppskjuten skatt har beräknats utifrån en nominell skattesats om 20,6 procent. Aktuell skatt utgår från årets skattepliktiga resultat vilket är lägre än redovisat resultat. Avvikelsen från den nominella skattesatsen om 20,6 procent beror främst på omvärdering av uppskjuten skatteskuld i samband med frånträden samt att resultat från andelar i joint ventures utgör ett resultat efter skatt och därmed inte utgör en skattepliktig intäkt för Nyfosa. I och med Nyfosas verksamhet i Finland tillämpas ﬁnsk skattesats om 20,0 % för de ﬁnska bolagen. Denna skillnad avseende utländsk skattesats har inte påverkat koncernens skatt väsentligt under 2021. Svensk redovisningslagstiftning tillåter inte redovisning av fastigheter till verkligt värde i juridisk enhet, varför värdeförändring på fastigheter en- bart sker på koncernnivå och därmed inte påverkar beskattningen. Om- värdering till verkligt värde ger upphov till uppskjuten skatt i koncernen. Koncernen Avstämning effektiv skatt, MSEK 2021 2020 Resultat före skatt 3 644 2 399 Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget –20,6% –751 –21,4% –513 Ej avdragsgilla kostnader –0,9% –31 –1,8% –44 Ej skattepliktiga intäkter 0,2% 6 1,5% 36 Resultat från andelar i joint ventures 5,1% 187 3,6% 87 Aktivering av tidigare ej aktiverade underskottsavdrag 0,4% 13 0,4% 10 Årets underskott som ej aktiverats –0,2% –6 – – Ej skattepliktig försäljning av fastigheter 0,4% 13 11,4% 274 Skatt hänförlig till tidigare år 0,0% –1 –0,1% –2 Effekt av ändrad skattesats 0,0% 1 – – Övrigt 1,0% 36 –0,8% –20 Redovisad effektiv skatt –14,6% –532 –7,2% –174 Aktuell skattekostnad 2021 2020 Aktuell skattekostnad –49 –39 Justering av skatt hänförlig till tidigare år –1 –2 Summa aktuell skattekostnad –49 –42 Uppskjuten skattekostnad 2021 2020 Uppskjuten skatt hänförlig till förvaltnings- fastigheter –463 –88 Uppskjuten skatt hänförlig till derivat –4 0 Uppskjuten skatt hänförlig till obeskattade reserver 18 –7 Uppskjuten skatteintäkt i under året aktiverat skattevärde i underskottsavdrag 13 13 Uppskjuten skattekostnad till följd av utnyttjande av tidigare aktiverat underskottsavdrag –47 –49 Summa uppskjuten skattekostnad –483 –132 Totalt redovisad skatt –532 –174 103 NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2021 INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA Moderbolaget Avstämning effektiv skatt 2021 2020 Resultat före skatt 2 228 2 170 Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget –20,6% –459 –21,4% –464 Ej avdragsgilla kostnader 0 0 Ej skattepliktiga intäkter 20,4% 454 21,4% 464 Övrigt – 0,1% 2 Redovisad effektiv skatt –0,2% –5 0,1% 1 NOT 12 RESULTAT PER AKTIE Under årets genomfördes en rikad nyemission av 6 521 740 aktier. Teckningskursen uppgick till ett belopp nära den aktuella börskursen på aktien. Utspädningseffekten blev därmed låg och omräkning av historiska nyckeltal har ej gjorts. Beräkningen av resultatet per aktie för 2021 har baserats på årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, uppgåendes till 3 112 MSEK (2 225). Årets resultat, efter avdrag för ränta på hybrid- obligationer om 4,4 MSEK (-), uppgick till 3 107 MSEK, vilket har fördelats på 188,1 miljoner genomsnittligt antal utestående aktier. 2021 2020 Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, MSEK 3 112 2 225 Genomsnittligt vägt antal aktier, miljontals 188 182 Genomsnittligt vägt antal aktier efter utspädning, miljontals 188 182 Resultat per aktie före utspädning, SEK 16,52 12,25 Resultat per aktie efter utspädning, SEK 16,49 12,25 NOT 13 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Förvaltningsfastigheter redovisas enligt verkligt värde-metoden. Tabellen nedan visar värdeförändringen under respektive räken- skapsår. Värdeförändring förvaltningsfastigheter Total MSEK 2021-12-31 2020-12-31 Verkligt värde vid årets början 29 411 19 602 Anskaffningsvärde förvaltningsfastigheter, tillgångsförvärv 6 243 12 217 Investeringar i beﬁntliga fastigheter 475 285 Avyttring förvaltningsfastigheter –663 –3 756 Realiserad värdeförändring på avyttrade fastigheter –42 327 Orealiserad värdeförändring på fastigheter 1 694 737 Omräkningsdifferenser valuta 28 – Verkligt värde vid årets slut 37 147 29 411 Realiserade och orealiserade värdeförändringar redovisas efter för- valtningsresultatet i resultaträkningen. Värderingen av verkligt värde är för samtliga förvaltningsfastigheter klassiﬁcerade i nivå 3 i verkligtvärdehierarkin. Fastställande av verkligt värde Nyfosa använder sig av två externa värderingsﬁrmor som värderar varsin del av portföljen. Värdering sker kvartalsvis av samtliga fastig- heter med undantag för de som tillträtts under det senaste kvartalet eller där undertecknat försäljningsavtal ﬁnns. I dessa fall används det överenskomna fastighetsvärdet. Det osäkra omvärldsläget som råder har inte påverkat fastighetsvärdena nämnvärt. I värderings- ﬁrmornas uppdrag ingår att besiktiga varje fastighet vart tredje år. Värderingsteknik Värdet för fastigheterna har bedömts med stöd av en marknads- anpassad kassaﬂödeskalkyl. Direktavkastningskrav som används i kalkylen har härletts ur försäljningar av jämförbara fastigheter. Värderingen har gjorts utifrån en kombinerad ortprismetod, utifrån redovisad jämförelse köp och avkastningsmetod, d.v.s. en transak- tionsbaserad metod. Faktorer av stor betydelse vid val av förräntningskrav är bedöm- ningen av objektets framtida hyresutveckling, värdeförändring och eventuella förädlingsmöjligheter samt fastighetens underhållsskick. Viktiga värdeparametrar är läge, hyresnivå samt vakansgrad. För varje fastighet upprättas en kassaﬂödesprognos som sträcker sig minst fem år framåt i tiden. De förväntade inbetalningarna motsvarar vill koren i gällande hyresavtal. För vakanta ytor görs en beräkning genom en individuell bedömning för varje fastighet. De förväntade utbetalningarna bedöms utifrån historiska fastighetskostnader. Inﬂationsantagandet i värderingsmodellen per 31 december 2021 var 2,0 procent (2,0) för år 2022 och framåt. Som grund för värde- ringen ligger en nuvärdesberäkning av det bedömda kassaﬂödet samt nuvärdet av marknadsvärdet vid kalkyl periodens slut. Pågåen- de projekt har värderats enligt samma princip men med avdrag för återstående investering. NOT 11 forts. 104 ÅRSREDOVISNING 2021 NYFOSA INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA Verkligt värde, MSEK Driftnetto 1 , MSEK Direkt- avkastning 1 , % Intervall direkt- avkastningskrav, % Diskonteringsränta för kassaﬂöde, % Diskonteringsränta för restvärde, % 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31 Kontor 19 348 16 018 1 015 809 5,2 5,1 4,4–8,9 4,5–8,0 4,0–10, 5 4,0–10,1 6,2–10,5 6,4–10,1 Logistik/Lager 7 725 6 399 394 350 5,1 5,5 5,0–8,2 5 , 2–11,5 4,3–10,2 4,8–10,6 6,8–10,2 7,2–10,6 Handel 3 829 2 602 226 158 5,9 6,1 5,3–9,2 5,7–8,5 5,5–10,8 7,8–10,6 5,5–10,8 7,6–10,6 Industri 2 2 164 – 140 – 6,5 – 5,8–10,0 – 4,0–12,0 – 7,8–12,0 – Övrigt 4 079 4 393 228 257 5,6 5,9 4,3–10,0 5 , 0 –11, 5 4,0–10,1 4,0–13,4 5,0–10,1 7,0–13 ,4 Summa 37 147 29 411 2 002 1 575 5,4 5,4 5,83 6,03 7,55 7,70 7,86 8,02 1) Enligt intjäningsförmågan. 2) Från och med 2021-12-31 redovisas industrifastigheter i en egen kategori. Industrifastigheterna i nuvarande kategori Industri ingick per 2020-12-31 i kategorin Övrigt och således redovisas inga jämförelsetal för kategori Industri i denna tabell. Känslighetsanalys – effekter på verkligt värde Resultateffekt, MSEK Förändring 2021 2020 Förändring driftnetto 1 +/–5,00% +/–1 642 +/–1 020 Förändring direktavkastningskrav +/–0,25% +/–1575 +/–1 272 Förändring tillväxtantaganden +/–0,50% +/–158 +/–127 Förändring diskonteringsränta +/–0,25% +/–1 203 +/–987 1) Avser värderingsbyråernas estimerade driftnetto i värderingen. Annan påverkan på periodens resultat än från värdeförändringar MSEK 2021 2020 Hyresintäkter 2 421 2 001 Direkta kostnader för förvaltningsfastigheter som genererat hyresintäkter under perioden –671 –512 Direkta kostnader för förvaltningsfastigheter som inte genererat hyresintäkter under perioden –47 –45 NOT 13 forts. NOT 14 ANDELAR I JOINT VENTURES Under det fjärde kvartalet 2021 förvärvade Nyfosa 50 procent av andelarna i det norska bolaget Samfosa. Resterande andel av aktierna ägs av Samfunnsbyggeren AS. Samägandet regleras av ett aktieägaravtal som ger ägarna lika stor beslutanderätt, det vill säga ingen av delägarna har bestämmande inﬂytande. Innehavet klassiﬁceras som Andelar i joint venture och Nyfosas resultatandel i Samfosa kommer att redovisas inom koncernens förvaltningsre- sultat. Verksamheten i Samfosa ska bestå i att äga, förvalta och utveckla fastigheter i Norge. I december tecknade Samfosa avtal om förvärv av fastighetsbolaget Bratsberg AS, omfattande totalt 13 fastighetsenheter och 10 projekt. Totalt fastighetsvärde uppgick till 1 560 MSEK och tillträde genomfördes i januari 2022. Nyfosa äger 50 procent av aktierna i fastighetsbolaget Söderport Property Investment AB . Söderport ägs tillsammans med AB Sagax, 50 procent vardera, och ägandet regleras av ett långsiktigt aktieägaravtal som ger ägarna lika stor beslutanderätt, det vill säga ingen av delägarna har bestämmande inﬂytande. Innehavet utgör joint venture och Nyfosas resultatandel i Söderport redovisas inom koncernens förvaltningsresultat. Nyfosa äger 50 procent av aktierna i bolaget RandNyf Kanoten 10 Projektutveckling AB. Bolaget ägs tillsammans med Randviken Fastigheter. Ingen av parterna har bestämmande inﬂytande varför tillgången är klassiﬁcerad som ett joint venture. Söderport Kanoten 10 Samfosa Total MSEK 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31 Redovisat värde vid årets ingång 1 916 1 812 0 – – – 1 916 1812 Erhållen utdelning –332 –300 – – – – –332 –300 Andel i joint ventures resultat 906 404 0 – 0 – 906 404 Anskaffning under året 17 – 0 0 0 – 17 0 Nedskrivning under året –17 – – –17 Redovisat värde vid årets utgång 2 490 1 916 0 0 0 – 2 490 1 916 Bokfört värde Jointventures Org.nr Säte Andel 2021-12-31 2020-12-31 Söderport Property Investment AB 559194-8681 Stockholm 50% 2 490 1 916 RandNyfKanoten 10 Projektutveckling AB 559262-0644 Stockholm 50% 0 0 SamfosaAS 926 769 170 Oslo 50% 0 – 105 NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2021 INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA Söderport Property Investment AB Söderport ägs tillsammans med fastighetsbolaget Sagax, 50 procent vardera. Ägandet regleras av ett långsiktigt aktieägarav- tal som ger ägarna lika stor beslutanderätt, det vill säga ingen av delägarna har bestämmande inﬂytande. Söderport utgör därmed ett joint venture och Nyfosas resultatandel i Söderport redovisas inom koncernens förvaltningsresultat. Söderports fastighetsbestånd består främst av industri och lager samt kontorsfastigheter vilket utgör ett lämpligt komplement till Nyfosas helägda fastighetsport- följ. Fastighetsportföljen har sin tyngdpunkt i Stockholms- och Göte- borgsområdet. Söderport har ingen egen operativ organisation utan upphandlar fastighetsförvaltning och ekonomisk förvaltning från Sagax och en mindre del av fastighetsförvaltningen från Nyfosa. Torslanda Property Investment Bolaget Torslanda Property Investment AB (TPI) ägs till 78,1 pro- cent och är således konsoliderad i Söderports ﬁnansiella resultat- och balansuppställning. Minoritetsandelen i TPI, motsvarande 21,9 procent, förklarar varför Nyfosas andel inte motsvarar 50 procent av Söderports resultat och eget kapital. TPI är ett svenskt fastighetsbolag som äger, förvaltar och hyr ut fastigheter i Göteborg och Stockholm. Fastighetsbeståndet som vid årets slut bestod av totalt åtta fastigheter till ett värde om 2,7 MDSEK, är uthyrt till 99,8 procent. Fastigheterna har en total uthyrningsbar yta om 186 tusen kvm och består i huvudsak av kontorslokaler med Volvo Cars som dominerande hyresgäst. Torslanda Property Investment har ett förvaltningsavtal med Sagax och Nyfosa som ansvarar för ekono- misk förvaltning respektive fastighetsförvaltning. Söderport Property Investment AB MSEK 2021 2020 Hyresintäkter 853 818 Driftnetto 699 679 Räntenetto –166 –185 Förvaltningsresultat 504 466 Värdeförändring fastigheter 1 484 606 Värdeförändring derivat 99 –11 Skatt –186 –217 Resultat 1 900 844  varav Nyfosas andel 906 404 2021-12-31 2020-12-31 Förvaltningsfastigheter 12 882 11 910 Nyttjanderättstillgångar 304 271 Omsättningstillgångar 477 228 Eget kapital 5 291 4 136  varav Nyfosas andel 2 490 1 916 Långfristiga skulder 7 873 7 922  varav uppskjuten skatteskuld 1 192 1 087  varav derivat 124 220 Kortfristiga skulder 499 351 Antal fastigheter 83 82 Uthyrningsbar yta, tusen kvm 743 778 Moderbolaget MSEK 2021-12-31 2020-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden 412 412 Avyttring till annat koncernföretag –412 – Redovisat värde vid årets slut – 412 NOT 15 KORTFRISTIGA FORDRINGAR MSEK 2021-12-31 2020-12-31 Kortfristiga fordringar 100 37 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 79 49 Summa kortfristiga fordringar 179 86 NOT 16 LIKVIDA MEDEL MSEK 2021-12-31 2020-12-31 Följande delkomponenter ingår i likvida medel: Kassa och banktillgodohavanden 534 312 NOT 17 SKULDER MSEK 2021-12-31 2020-12-31 Ej räntebärande skulder som förfaller inom ett år från balansdagen 783 582 Ej räntebärande låneskulder senare än 5 år från balansdagen 48 19 Räntebärande låneskulder som förfaller inom ett år efter balansdagen 4 352 695 Mellan 1–5 år efter balansdagen 16 693 16 360 Senare än 5 år efter balansdagen – – Summa skulder exkl. uppskjuten skatteskuld och leasingskuld 21 876 17 656 Nyfosa har ställt säkerhet för samtliga lån i form av fastighets- inteckningar. Därutöver innehåller majoriteten av koncernens kreditavtal med kreditgivare lånevillkor om antingen en bestämd belåningsgrad och/eller räntetäckningsgrad (så kallade covenanter). I vissa kreditavtal beräknas covenanterna enbart på det låntagande bolaget och dess dotterföretag medan det i andra kreditavtal ﬁnns covenanter kopplade till Nyfosa-koncernens resultat och/eller ﬁnan- siella ställning. Koncernen har efterlevt de covenanter som ﬁnns i låneavtal för åren 2021 och 2020. MSEK 2021-12-31 2020-12-31 Nettobelåningsgrad, % 55,2 56,9 Återstående räntebindningstid, år 1,0 1,6 Återstående löptid lån, år 2,5 2,9 NOT 18 UPPSKJUTEN SKATTESKULD OCH FORDRAN Nyfosa redovisar uppskjutna skatteskulder år 2021 om netto 1 252 MSEK (760). Beloppen är netto av uppskjuten skattefordran hänför- lig till värderade skattemässiga underskottsavdrag och uppskjutna skatteskulder hänförliga till temporära skillnader mellan redovisade värden och skatte mässiga värden för förvaltningsfastigheterna. NOT 14 forts. 106 ÅRSREDOVISNING 2021 NYFOSA INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA Uppskjuten skatt redovisas avseende temporära skillnader mellan skattemässiga värden och redovisningsmässiga värden. Den upp- skjutna skatt som vid tillgångsförvärv fanns vid förvärvstillfället ska dock enligt gällande regelverk inte redovisas i balansräkningen, så kallad initial recognition exemption. Det totala skattemässiga restvärdet på förvaltningsfastigheterna uppgick per 31 december 2021 till 16 185 MSEK (12 720). MSEK 2021-12-31 2020-12-31 Uppskjuten skattefordran Underskottsavdrag Vid årets ingång 268 304 Redovisat i årets resultat –34 –36 Förvärvade och avyttrade tillgångar 3 0 Vid årets utgång 238 268 Derivat Vid årets ingång –1 0 Redovisat i årets resultat –4 0 Vid årets utgång –4 –1 Uppskjuten skatteskuld Fastigheter Vid årets ingång –1 028 –931 Redovisat i årets resultat –445 –95 Förvärvade och avyttrade tillgångar –13 –1 Vid årets utgång –1 485 –1 028 Netto uppskjuten skatteskuld Vid årets ingång –760 –627 Redovisat i årets resultat –483 –132 Förvärvade och avyttrade tillgångar –9 –1 Vid årets utgång –1 252 –760 NOT 19 ÖVRIGA KORTFRISTIGA SKULDER MSEK 2021-12-31 2020-12-31 Upplupna ﬁnansiella kostnader 89 67 Förutbetalda hyresintäkter 356 323 Övriga upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 76 45 Leverantörsskulder 48 37 Övriga kortfristiga skulder 214 110 Summa övriga kortfristiga skulder 783 582 NOT 18 forts. NOT 20 FINANSIELLA TILLGÅNGAR OCH SKULDER  KATEGORIINDELNING OCH VERKLIGT VÄRDE Finansiella tillgångar/ skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Summa redovisat värde MSEK 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31 Derivat 22 3 – – – – 22 3 Hyresfordringar – – 14 13 – – 14 13 Kortfristiga fordringar – – 54 5 – – 54 5 Likvida medel – – 534 312 – – 534 312 Summa ﬁnansiella tillgångar 22 3 602 331 – – 624 333 Skulder till kreditinstitut – – – – 21 149 17 154 21 149 17 154 Leverantörsskulder – – – – 48 37 48 37 Övriga skulder – – – – 201 122 201 122 Summa ﬁnansiella skulder – – – – 21 398 17 313 21 398 15 813 107 NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2021 INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA Det redovisade värdet för samtliga ﬁnansiella instrument är en rimlig uppskattning av det verkliga värdet. Detta följer av att fordringar och skulder som är räntebärande har kort räntebindningstid och räntenivåerna på balansdagen, inklusive marginaler, för lånen motsvarar villkoren i låneavtalen. Fordringar och skulder som inte är ränte bärande har kort löptid. Derivat, som har värderats till verkligt värde via resultaträkningen, är hänförliga till nivå 2 i verkligt värde- hierarkin det vill säga, värdet har beräknats baserat på observerbara marknadsdata. NOT 21 TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Transaktioner med närstående Koncernen äger andelar i joint ventures, se Not 14. Söderport för- valtas av AB Sagax, förutom en del av fastighetsförvaltningen som ombesörjs av Nyfosa. Även bolaget TPI som ägs till 78,1 procent av Söderport köper förvaltningstjänster från Nyfosa och Sagax. Förvaltningsarvoden mellan bolagen baseras på marknadsmässiga villkor. Nyfosas arvode uppgår totalt till 3 MSEK per år. Koncernen hade per den 31 december 2021 inga fordringar på joint ventures. Under 2020 tecknade bolaget ett konsultavtal med styrelseleda- moten Jens Engwall. Uppdraget omfattar en rådgivande funktion till i första hand bolagets VD, men även att kvarstå som bolagets leda- mot i styrelserna i Söderport Property Investment AB och Torslanda Property Investment AB. Uppdragsavtalet trädde i kraft den 1 mars 2021 och upphör den 31 december 2022. Ett årligt arvode kommer att utgå med 1 MSEK. NOT 22 SPECIFIKATIONER TILL KASSAFLÖDESANALYSEN Koncernen MSEK 2021 2020 Justering för poster som inte ingår i kassa- ﬂöde för den löpande verksamheten Resultatandel joint ventures –888 –404 Periodiserade upplåningsavgifter 48 35 Avskrivningar på materiella tillgångar 1 1 Summa poster som inte ingår i kassaﬂöde för den löpande verksamheten –839 –368 Direkta och indirekta förvärv av förvaltningsfastigheter MSEK 2021 2020 Förvärvade tillgångar och skulder Förvaltningsfastigheter 5 584 12 182 Skattemässigt underskott 3 – Rörelsefordringar 119 69 Likvida medel 100 195 Summa tillgångar 5 806 12 447 Uppskjuten skatteskuld 2 2 Kortfristiga rörelseskulder 144 260 Summa skulder 147 262 Utbetald köpeskilling 5 659 12 186 Påverkan på likvida medel 5 559 11 991 NOT 20 forts. Direkta och indirekta avyttringar av förvaltningsfastigheter MSEK 2021 2020 Förvärvade tillgångar och skulder Förvaltningsfastigheter 679 3 775 Rörelsefordringar 3 24 Likvida medel 0 3 Summa tillgångar 682 3 802 Uppskjuten skatteskuld – –1 Kortfristiga rörelseskulder 12 76 Summa skulder 12 76 Erhållen köpeskilling 671 3 725 Påverkan på likvida medel 671 3 723 Avstämning av skulder som härrör från ﬁnansieringsverksamheten Förändringar i låneportföljen, MSEK 2021 2020 Skulder vid periodens ingång 17 055 11 282 Amortering –3 924 –4 781 Nyupptagna lån 7 919 10 583 Övrigt 1 –4 –29 Skulder vid periodens utgång 21 045 17 055 1) Posten Övrigt är inte kassaﬂödespåverkande. Moderbolaget MSEK 2021 2020 Justering för poster som inte ingår i kassaﬂöde för den löpande verksamheten Utdelning från dotterföretag 874 1 850 Reavinst avyttring andel i joint ventures 1 088 – Summa poster som inte ingår i kassaﬂödet för den löpande verksamheten 1 962 1 850 NOT 23 VIKTIGA UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR Värdering av förvaltningsfastigheter För viktiga antaganden och bedömningar i samband med vär- deringen av Nyfosas förvaltningsfastigheter se not 13. Nyfosas fastighetsbestånd redovisas i balansräkningen till verkligt värde och värdeförändringarna redovisas i resultaträkningen. Det verkliga värdet baseras på interna värderingar som genomförs löpande och därutöver värderas fastigheterna kvartalsvis av externa oberoende värderare. Värdet på fastigheterna påverkas inte endast av utbud och efterfrågan på marknaden utan av ett ﬂertal andra faktorer, dels fastighetsspeciﬁka faktorer såsom uthyrningsgrad, hyresnivå och driftskostnader, dels marknadsspeciﬁka faktorer såsom direktav- kastningskrav och kalkylräntor härledda ur jämförbara transaktioner på fastighetsmarknaden. Såväl fastighets- som marknadsspeciﬁka försämringar kan föranleda att värdet på bolagets fastigheter sjun- ker, vilket skulle kunna få en negativ effekt på Nyfosas verksamhet, ﬁnansiella ställning och resultat. Värderingen kräver bedömning av och antaganden om framtida kassaﬂöden samt fastställande av diskonteringsfaktor (avkastnings- krav). För att avspegla den osäkerhet som ﬁnns i gjorda antagan- den och bedömningar anges vanligtvis vid fastighetsvärdering ett osäkerhetsintervall om +/– 5–10 procent. 108 ÅRSREDOVISNING 2021 NYFOSA INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA NOT 23 forts. Värdering av skattemässiga underskott Regelverken för beskattningen av den typ av verksamhet som Nyfosa bedriver är komplicerade och omfattande såväl vad avser inkomstbeskattning som vid mervärdes- eller fastighetsbeskattning. Domstolars tolkning och tillämpning av dessa regelverk förändras också över tid. Förändringar i dessa regler, eller i rättsinstansernas tolkning av reglerna, kan påverka Nyfosas resultat och ställning såväl positivt som negativt. Från tid till annan har Nyfosa pågående ärenden och dialoger med Skatteverket i enskilda beskattnings- frågor. Skatteverket fattar taxeringsbeslut som kan överklagas och omprövas i förvaltningsdomstolarna. Även reglerna för redovisning av skatter samt fastighetsbranschens tillämpning av dessa redovis- ningsregler är komplexa. Då regelverken är komplexa, Skatteverkets omprövningsmöjligheter omfattande och rättsinstansernas tolkning och prövning sker i ﬂera steg kan det ta lång tid att få den rätta tillämpningen av lagstiftningen klarlagd i komplexa beskattnings- frågor. Det kan innebära att vidtagna åtgärder eller genomförda transaktioner som tidigare betraktats som tillåtna enligt regelverken senare kan komma att behöva omvärderas. Nyfosa följer de lagar och den praxis för beskattning som ﬁnns vid varje deklarationstill- fälle. Nyfosas bedömningar och beräkningar inom skatteområdet, och redovisningen av dessa, omprövas vid varje rapporttillfälle. Klassiﬁcering av förvärv I redovisningsstandarden IFRS 3 framgår att förvärv ska klas- siﬁceras som rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. En individuell bedömning av förvärvets karaktär krävs för varje enskild transaktion. Nyfosas bolagsförvärv under 2021 omfattar endast fastigheter och inga väsentliga processer, varför bedömningen varit att transaktio- nerna utgör tillgångsförvärv. NOT 24 AKTIER I KONCERNFÖRETAG TSEK 2021-12-31 2020-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid periodens början 50 50 Redovisat värde vid årets slut 50 50 Innehav i dotterföretag Nyfosa AB:s direktägda och indirekt ägda dotterföretag framgår nedan. Direktägda dotterföretag Bolagsnamn Org.nr. Säte Antal aktier/ andelar Andel, % Bokfört värde, TSEK, 2021-12-31 Nyfosa Holding AB 559134-9443 Nacka 500 100 50 Indirekt ägda företag Bolagsnamn Org.nr. Säte Antal aktier/andelar Andel, % Nyfosa Alkotten 2 Fastighets AB 559009-6631 Nacka 500 100 Nyfosa Antennhuset AB 556742-5946 Nacka 100 000 100 Nyfosa Armaturen 1 Fastighets AB 556372-6933 Nacka 1 000 100 Nyfosa Armaturen 10 Fastighets AB 559100-8205 Nacka 500 100 Nyfosa Aske 1:2 Fastighets AB 559032-4082 Nacka 500 100 Nyfosa Aspen 10 Fastighets AB 559199-3182 Nacka 500 100 Nyfosa Axethuset AB 556742-6027 Nacka 100 000 100 Nyfosa Bagaren 10 Fastighets AB 556738-6270 Nacka 1 000 100 Nyfosa Bandsågen 1 Fastighets AB 559199-3174 Nacka 500 100 Nyfosa Barkassen 7 Fastighets AB 559224-3660 Nacka 50 000 100 Nyfosa Barkassen 9 Fastighets AB 556397-9771 Nacka 200 100 Nyfosa Barkenlund Oxbacken KB 969695-6771 Nacka 100 100 Nyfosa Bergnäset 3:25 Fastighets AB 559067-9063 Nacka 50 000 100 Nyfosa BidCo AB 559221-7730 Nacka 50 000 100 Nyfosa BidCo Holding AB 559221-7748 Nacka 50 000 100 Nyfosa Björnen 11 Fastighets AB 559036-2306 Nacka 500 100 Nyfosa Björnen 12 Fastighets Kommanditbolag 969675-0588 Nacka 100 100 109 NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2021 INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA Bolagsnamn Org.nr. Säte Antal aktier/andelar Andel, % Nyfosa Björnen 13 Fastighets AB 559222-2912 Nacka 50 000 100 Nyfosa Björnen 7 Fastighets AB 559224-3686 Nacka 50 000 100 Nyfosa Björnänge 8:1 Fastighets AB 559136-4749 Nacka 500 100 Nyfosa Bladbaggen 1 Fastighets AB 556606-3656 Nacka 1 000 100 Nyfosa Blocket 1 AB 556742-5938 Nacka 100 000 100 Nyfosa Blåbäret 2 Fastighets AB 556957-3362 Nacka 500 100 Nyfosa Blåbäret 4 Fastighets AB 556874-5011 Nacka 50 000 100 Nyfosa Blåsten 3 Fastighets AB 559224-3694 Nacka 50 000 100 Nyfosa Blåsten 4 Fastighets AB 559224-3702 Nacka 50 000 100 Nyfosa Bocken 1 Fastighets AB 556708-2754 Nacka 100 000 100 Nyfosa Boden 1:167 Fastighets AB 559082-9700 Nacka 500 100 Nyfosa Bolby 10:6 Fastighets AB 556720 -1461 Nacka 1 000 100 Nyfosa Boländerna 21:4 Fastighets AB 559129-9952 Nacka 50 000 100 Nyfosa Boländerna 5:2 Fastighets Kommanditbolag 969682-6743 Nacka 100 100 Nyfosa Brisen 4 Fastighets AB 559224-3710 Nacka 50 000 100 Nyfosa Bromsen 1 Fastighets AB 559224-3728 Nacka 50 000 100 Nyfosa Bromsen 6 Fastighets AB 559222-2920 Nacka 50 000 100 Nyfosa Bromsen 7 Fastighets AB 5 59110 - 6140 Nacka 500 100 Nyfosa Bronsdolken 26 Fastighets AB 556677-1472 Nacka 10 000 100 Nyfosa Bronskragen 3 Fastighets AB 556851-4441 Nacka 50 000 100 Nyfosa Bronskragen 4 Fastighets AB 556955-4701 Nacka 50 000 100 Nyfosa Brudbuketten 11 Fastighets AB 559176-9798 Nacka 50 000 100 Nyfosa Bryggeriet 2 Fastighets AB 5 59111- 6 4 0 4 Nacka 500 100 Nyfosa BTCS First Shopping AB 556689-1007 Nacka 1 000 100 Nyfosa Byrådirektören 3 Fastighets AB 556044-1031 Nacka 50 000 100 Nyfosa Bälgen 10 Fastighets AB 559224-3736 Nacka 50 000 100 Nyfosa Bälgen 9 Fastighets AB 559101-4500 Nacka 500 100 Nyfosa Böthuset AB 556742-3537 Nacka 100 000 100 Nyfosa Cementhuset 10 AB 556742-4576 Nacka 100 000 100 Nyfosa Cementhuset 4 AB 556742-7363 Nacka 100 000 100 Nyfosa Cementhuset 5 AB 556742-5573 Nacka 100 000 100 Nyfosa Cementhuset 7 AB 556742-4642 Nacka 100 000 100 Nyfosa Cementhuset 9 AB 556742-5961 Nacka 100 000 100 Nyfosa Cementhuset AB 556742-3511 Nacka 100 000 100 Nyfosa Centrum 20:1 Fastighets AB 556670-3509 Nacka 1 000 100 Nyfosa Cirkeln 2 Fastighets AB 559001-2059 Nacka 1 000 100 Nyfosa Cirkelsågen 2 Fastighets AB 559200-1217 Nacka 500 100 Nyfosa Dahlberg Fastighets AB 556721-0942 Nacka 100 000 100 Nyfosa Danmarks Säby 10:2 Fastighets AB 556983-3709 Nacka 500 100 Nyfosa Danmarks-Kumla 8:31 Fastighets AB 559229-5751 Nacka 500 100 Nyfosa Danvikscenter Fastighets AB 556822-0684 Nacka 500 100 Nyfosa Domkraften 5 Fastighets AB 556740-9155 Nacka 1 000 100 Nyfosa Drivhjulet 3 Fastighets AB 556866-8098 Nacka 500 100 Nyfosa Druvan 13 Fastighets AB 559224-3744 Nacka 50 000 100 Nyfosa Ekorren 11 Fastighets AB 559222-2938 Nacka 50 000 100 Nyfosa Ekstaven 3 Fastighets AB 559249-9056 Nacka 250 100 Nyfosa Eldaren 1 Fastighets AB 559106-8043 Nacka 500 100 Nyfosa Elektrikern 5 Fastighets AB 556634-6754 Nacka 1 000 100 Nyfosa Emelie AB 559196-0975 Nacka 500 100 Nyfosa Emelie HoldCo 1 AB 559168-5762 Nacka 50 000 100 Nyfosa Falköping Alunskiffern 1 Fastighets AB 556728-7395 Nacka 100 100 Nyfosa Fastighetsaktiebolaget Asienhuset 556742-5995 Nacka 100 000 100 Nyfosa Fastighetsaktiebolaget Brudbuketten 556742-3495 Nacka 100 000 100 Nyfosa Fastighetsaktiebolaget Gröna Lagret 556490-8191 Nacka 50 000 100 Nyfosa Fastighetsaktiebolaget Sprintern 556742-7736 Nacka 100 000 100 Nyfosa Fastighetsaktiebolaget Storbådan 556742-3479 Nacka 100 000 100 Nyfosa Fastighetsaktiebolaget Träskruven 556742-5532 Nacka 100 000 100 Nyfosa Fastighetsaktiebolaget Valbrevet 556742-6019 Nacka 100 000 100 Nyfosa Filen 2 Fastighets AB 556818-4443 Nacka 500 100 NOT 24 forts. 110 ÅRSREDOVISNING 2021 NYFOSA INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA Bolagsnamn Org.nr. Säte Antal aktier/andelar Andel, % Nyfosa Filtret 6 Fastighets AB 556790-5525 Nacka 1 000 100 Nyfosa Finland Invest AB 559279-3698 Nacka 25 000 100 Nyfosa Firman 2 Fastighets AB 559200-8592 Nacka 500 100 Nyfosa Firman 4 Fastighets AB 559068-9567 Nacka 500 100 Nyfosa Fjädern 14 Fastighets AB 559224-3751 Nacka 50 000 100 Nyfosa Fjädern 16 Fastighets AB 559224-3769 Nacka 50 000 100 Nyfosa Flintkärnan 2 Fastighets AB 556 734 - 0111 Nacka 1 000 100 Nyfosa Flundran 4 Fastighets AB 556713-1866 Nacka 1 000 100 Nyfosa Flygkameran 2 Fastighets AB 559156-2565 Nacka 50 000 100 Nyfosa Flygledaren 7 Fastighets Handelsbolag 916762-2035 Nacka 100 100 Nyfosa Fläkten 1 Fastighets AB 556287-5160 Nacka 1 000 100 Nyfosa Fläkten 7 Fastighets AB 556818-4450 Nacka 500 100 Nyfosa Forskarbyn 2 Fastighets AB 559124-8918 Nacka 50 000 100 Nyfosa Freja 13 Fastighets AB 559224-3777 Nacka 50 000 100 Nyfosa Friberg 4:16 Fastighets AB 559032-4074 Nacka 500 100 Nyfosa Furudal 7 Fastighets AB 559136-0077 Nacka 500 100 Nyfosa Fåraherden 1 Fastighets AB 559124-8884 Nacka 50 000 100 Nyfosa Fängelset 5 Fastighets AB 556608-9339 Nacka 100 100 Nyfosa Företagaren 9 Fastighets AB 556575-5211 Nacka 1 000 100 Nyfosa Förrådet 9 Fastighets AB 556770-3334 Nacka 1 000 100 Nyfosa Försäljaren 9 Fastighets AB 556866-8072 Nacka 500 100 Nyfosa Genetikern 2 Fastighets AB 556715-7770 Nacka 1 000 100 Nyfosa Getingen 5 Fastighets AB 559148-3291 Nacka 50 000 100 Nyfosa Gillet 1 Fastighets AB 556881-0583 Nacka 500 100 Nyfosa Gjutaren 1 Fastighets Kommanditbolag 969694-0064 Nacka 1 000 100 Nyfosa Gjutaren 3 Fastighets AB 5 59110- 6 231 Nacka 500 100 Nyfosa Gjutformen 1 Fastighets AB 559005-7039 Nacka 1 000 100 Nyfosa Golvläggaren 2 Fastighets AB 556561-0788 Nacka 1 000 100 Nyfosa Grophuset 3 Fastighets AB 556982-0524 Nacka 50 000 100 Nyfosa Grästegen 2 Fastighets AB 559224-3785 Nacka 50 000 100 Nyfosa Grävmaskinen 1 Fastighets AB 556937-3896 Nacka 500 100 Nyfosa Grönsta 2:52 Fastighets AB 556822-4983 Nacka 500 100 Nyfosa Gumsen 45 Fastighets AB 556244-9818 Nacka 1 000 100 Nyfosa Gyllehemmet 1 Fastighets AB 556746 -1206 Nacka 100 000 100 Nyfosa Gångjärnet 2 Fastighets AB 559224-3793 Nacka 50 000 100 Nyfosa Gävle Norr 12:5 Fastighets AB 556866-3776 Nacka 500 100 Nyfosa Gördelmakaren 5 Fastighets AB 556708-2739 Nacka 1 000 100 Nyfosa Halvmånen 3 Fastighets AB 556892-9623 Nacka 1 000 100 Nyfosa Hammaren 21 Fastighets AB 559224-3801 Nacka 50 000 100 Nyfosa Handformaren 2 Fastighets AB 559099-8174 Nacka 50 000 100 Nyfosa Hangaren 2 Fastighets AB 559163-3762 Nacka 100 000 100 Nyfosa Hantverkaren 1 AB 556742-7686 Nacka 100 000 100 Nyfosa Hedenstorp 2:1 Fastighets AB 556869-5125 Nacka 500 100 Nyfosa Henrika AB 559171-8738 Nacka 50 000 100 Nyfosa Henry HoldCo 1 AB 556506-9837 Nacka 150 100 Nyfosa Henry HoldCo 2 AB 559068-8387 Nacka 1 000 100 Nyfosa Henry HoldCo 3 AB 559221-7656 Nacka 50 000 100 Nyfosa Henry HoldCo 4 AB 559138-6775 Nacka 1 000 100 Nyfosa Henry HoldCo AB 559276-2677 Nacka 25 000 100 Nyfosa Henry TL HoldCo 4 AB 556990-6547 Nacka 500 100 Nyfosa Henry TopCo AB 559276-2669 Nacka 25 000 100 Nyfosa Hermelinen 15 Fastighets HB 969687-0253 Nacka 100 100 Nyfosa Herrhagen 1:10 Fastighets AB 559224-3819 Nacka 50 000 100 Nyfosa Holmögaddhuset 3 AB 556742-3446 Nacka 100 000 100 Nyfosa Holmögaddhuset 4 AB 556742-3453 Nacka 100 000 100 Nyfosa Hvitfeldt 22 Fastighets AB 556862-9884 Nacka 500 100 Nyfosa Hybelejen 17 Fastighets AB 559224-3843 Nacka 50 000 100 Nyfosa Håltsås 1:18 Fastighets AB 556748-0537 Nacka 1 000 100 Nyfosa Högom 3:106 Fastighets AB 556880-6227 Nacka 500 100 NOT 24 forts. 111 NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2021 INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA Bolagsnamn Org.nr. Säte Antal aktier/andelar Andel, % Nyfosa i Värnamo Fastigheter AB 556101-5107 Nacka 80 000 100 Nyfosa i Växjö Fastigheter AB 556192-5305 Nacka 1 000 100 Nyfosa Idaho AB 556811-5298 Nacka 100 000 100 Nyfosa Idaho BidCo AB 559226-9863 Nacka 50 000 100 Nyfosa Idaho HoldCo 1 AB 559260-1875 Nacka 25 000 100 Nyfosa Idaho HoldCo 2 AB 556858-1267 Nacka 500 100 Nyfosa Idaho HoldCo 3 AB 556971-2945 Nacka 500 100 Nyfosa Idaho Holding AB 559226-9871 Nacka 50 000 100 Nyfosa Idéhuset 2 Fastighets AB 559104-7161 Nacka 50 000 100 Nyfosa Importören 2 Fastighets AB 556737-7618 Nacka 1 000 100 Nyfosa Industrihuset 17 AB 556742-7009 Nacka 100 000 100 Nyfosa Industrin 8 Fastighets AB 556348-6272 Nacka 1 000 100 Nyfosa Iput Förvaltning AB 556862-9876 Nacka 500 100 Nyfosa Jakobsberg 2:2583 Fastighets AB 556637-7320 Nacka 1 000 100 Nyfosa Jordbrohuset AB 556742-5599 Nacka 100 000 100 Nyfosa Jungfrun 11 Fastighets AB 556911-2914 Nacka 500 100 Nyfosa Kanoten 10 Fastighets AB 559222-2946 Nacka 50 000 100 Nyfosa Karlstad HoldCo 10 AB 559224-3637 Nacka 50 000 100 Nyfosa Karlstad HoldCo 11 AB 559224-3645 Nacka 50 000 100 Nyfosa Karlstad HoldCo 12 AB 559224-3678 Nacka 50 000 100 Nyfosa Karlstad HoldCo 4 AB 559224-3827 Nacka 50 000 100 Nyfosa Karlstad HoldCo 5 AB 559224-3835 Nacka 50 000 100 Nyfosa Karlstad HoldCo 6 AB 559224-3595 Nacka 50 000 100 Nyfosa Karlstad HoldCo 7 AB 559224-3603 Nacka 50 000 100 Nyfosa Karlstad HoldCo 8 AB 559224-3611 Nacka 50 000 100 Nyfosa Karlstad HoldCo 9 AB 559224-3629 Nacka 50 000 100 Nyfosa Karossen 5 Fastighets AB 556992-6230 Nacka 50 000 100 Nyfosa Karossen Fastighets AB 559012-8186 Nacka 500 100 Nyfosa Kassetten 1 Fastighets AB 559191-4808 Nacka 500 100 Nyfosa Katten 18 Fastighets AB 559039-8169 Nacka 500 100 Nyfosa Klingberget 6 Fastighets AB 559122-1501 Nacka 500 100 Nyfosa Knarranäs 8 Fastighets AB 559083-6002 Nacka 500 100 Nyfosa Knarrarnäs 10 Fastighets AB 559158-5491 Nacka 500 100 Nyfosa Knutby 2 Fastighets Kommanditbolag 916639-1608 Nacka 1 000 100 Nyfosa Kobbegården 6:136 Fastighets AB 559059-2613 Nacka 50 000 100 Nyfosa Koch 7 Fastighets AB 556519-3108 Nacka 21 000 100 Nyfosa Kraften 4 Fastighets AB 5 59110 - 6 215 Nacka 500 100 Nyfosa Kraften 4 HoldCo AB 559138-8532 Nacka 500 100 Nyfosa Kronfastigheter AB 556950-1744 Nacka 50 000 100 Nyfosa Kronfastigheter Holding AB 556950-1736 Nacka 50 000 100 Nyfosa Kulingen 4 Fastighets AB 559224-3850 Nacka 50 000 100 Nyfosa Kumla 8:13 Fastighets AB 559078-0721 Nacka 500 100 Nyfosa Kungsängen 12 Fastighets AB 556676-6464 Nacka 1 000 100 Nyfosa Kämparp 1:8 Fastighets AB 559077-6166 Nacka 1 000 100 Nyfosa Köping Botulf 4 Fastighets AB 559260-1859 Nacka 25 000 100 Nyfosa Köpings-Ullvi 6:11 Fastighets AB 556825-2539 Nacka 500 100 Nyfosa Köpmannen 1 Fastighets AB 559075-0419 Nacka 500 100 Nyfosa Köpstaden 26 Fastighets AB 559209-4410 Nacka 50 000 100 Nyfosa Körunda 1:3 Fastighets AB 556988-9180 Nacka 500 100 Nyfosa Lagunen Fastighets AB 556176-1874 Nacka 50 000 100 Nyfosa Lantmannen 2 Kommanditbolag 969651-1998 Nacka 100 100 Nyfosa Lejonet 11 Fastighets AB 556942-6413 Nacka 500 100 Nyfosa Lillgrund 5 Fastighets AB 559018-0823 Nacka 50 000 100 Nyfosa Linden 1 Fastighets AB 556827-3493 Nacka 500 100 Nyfosa Lingonet 2 Fastighets AB 559013-7617 Nacka 500 100 Nyfosa Lingonet 3 Fastighets AB 556927-3856 Nacka 500 100 Nyfosa Linköping Glasburken 1 Fastighets AB 556990-8600 Nacka 50 000 100 Nyfosa Ljungby Vagnen 6 Fastighets AB 556790-5962 Nacka 1 000 100 Nyfosa LTIP AB 559168-5820 Nacka 50 000 100 NOT 24 forts. 112 ÅRSREDOVISNING 2021 NYFOSA INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA Bolagsnamn Org.nr. Säte Antal aktier/andelar Andel, % Nyfosa Luleå Fastighets AB 556672-2632 Nacka 1 000 100 Nyfosa Luleå Invest Fastighets AB 556964-7307 Nacka 60 000 100 Nyfosa Luleå Porsön 1:403 Fastighets AB 556541-4546 Nacka 40 000 100 Nyfosa Lännersta 15:33 Fastighets AB 556848-2839 Nacka 50 000 100 Nyfosa Lärkan 10 Fastighets HB 969687-0287 Nacka 100 100 Nyfosa Lärkan 21 Fastighets AB 559006-8853 Nacka 500 100 Nyfosa Malax 3 Fastighets AB 559083-5996 Nacka 500 100 Nyfosa Malmö Kamaxeln 7 Fastighets AB 556458-1485 Nacka 1 000 100 Nyfosa Marianne AB 559207-1376 Nacka 50 000 100 Nyfosa Marianne HoldCo 1 AB 559207-1392 Nacka 50 000 100 Nyfosa Marianne HoldCo 2 AB 559207-1400 Nacka 50 000 100 Nyfosa Marianne HoldCo AB 559207-1384 Nacka 50 000 100 Nyfosa Mattläggaren 1 Fastighets AB 556743-8022 Nacka 1 000 100 Nyfosa Mejeriet Fastighets AB 559101-4518 Nacka 500 100 Nyfosa Mercurius 21 Fastighets AB 559022-7327 Nacka 50 000 100 Nyfosa Mercurius 3 Fastighets AB 559224-3868 Nacka 50 000 100 Nyfosa Milröken 1 Fastighets Kommanditbolag 969694-0635 Nacka 1 000 100 Nyfosa Mon 13 Fastighets AB 559132-9791 Nacka 50 000 100 Nyfosa Monitorn 9 Fastighets AB 559224-3876 Nacka 50 000 100 Nyfosa Murängen 2 Fastighets AB 559101-4484 Nacka 500 100 Nyfosa Måseskär 6 Fastighets AB 559168-5770 Nacka 50 000 100 Nyfosa Märsta 21:66 Fastighets AB 556839-0826 Nacka 500 100 Nyfosa Märsta 23:4 Fastighets AB 556839-0651 Nacka 500 100 Nyfosa Möllan 1 Fastighets Kommanditbolag 916613-1905 Nacka 100 100 Nyfosa Möllebacken 15 AB 559138-8466 Nacka 500 100 Nyfosa Nattskärran 1 Fastighets AB 556769-7742 Nacka 100 000 100 Nyfosa Nedre Gruvriset 33:278 Fastighets AB 556983-3642 Nacka 500 100 Nyfosa Nolby 3:40 Fastighets AB 559062-8474 Nacka 500 100 Nyfosa Nord AB 559196 -1163 Nacka 500 100 Nyfosa Nord HoldCo 1 AB 559168-5796 Nacka 50 000 100 Nyfosa Nord HoldCo 2 AB 559209-4386 Nacka 50 000 100 Nyfosa Nord HoldCo 3 AB 559221-7706 Nacka 50 000 100 Nyfosa Nord HoldCo AB 556929-8440 Nacka 500 100 Nyfosa Nord HoldCo RCF 1 AB 559226-9855 Nacka 50 000 100 Nyfosa Nord HoldCo RCF 2 AB 556471-9291 Nacka 4 000 100 Nyfosa Nord KomD AB 559209-4485 Nacka 50 000 100 Nyfosa Nord TL AB 559221-7698 Nacka 50 000 100 Nyfosa Nord TopCo AB 559221-7714 Nacka 50 000 100 Nyfosa Norden AB 556710-6892 Nacka 5 000 000 100 Nyfosa Norr 25:5 Fastighets AB 559080-3234 Nacka 50 000 100 Nyfosa Norrmalm 4:6 Fastighets AB 556653-2247 Nacka 1 000 100 Nyfosa Noshjulet 2 Fastighets AB 559087-9499 Nacka 50 100 Nyfosa NYAB 116 AB 559276-2602 Nacka 25 000 100 Nyfosa NYAB 117 AB 559276-2610 Nacka 25 000 100 Nyfosa NYAB 118 AB 559276-2628 Nacka 25 000 100 Nyfosa NYAB 119 AB 559276-2636 Nacka 25 000 100 Nyfosa NYAB 120 AB 559276-2396 Nacka 25 000 100 Nyfosa NYAB 121 AB 559276-2404 Nacka 25 000 100 Nyfosa NYAB 122 AB 559276-2412 Nacka 25 000 100 Nyfosa NYAB 123 AB 559276-2420 Nacka 25 000 100 Nyfosa NYAB 124 AB 559276-2438 Nacka 25 000 100 Nyfosa NYAB 125 AB 559276-2446 Nacka 25 000 100 Nyfosa NYAB 126 AB 559276-2453 Nacka 25 000 100 Nyfosa NYAB 127 AB 559276-2461 Nacka 25 000 100 Nyfosa NYAB 128 AB 559276-2479 Nacka 25 000 100 Nyfosa NYAB 129 AB 559276-2487 Nacka 25 000 100 Nyfosa NYAB 130 AB 559276-2495 Nacka 25 000 100 Nyfosa NYAB 131 AB 559276-2503 Nacka 25 000 100 Nyfosa NYAB 132 AB 5 59 276 -2511 Nacka 25 000 100 NOT 24 forts. 113 NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2021 INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA NOT 24 forts. Bolagsnamn Org.nr. Säte Antal aktier/andelar Andel, % Nyfosa NYAB 133 AB 559276-2529 Nacka 25 000 100 Nyfosa NYAB 134 AB 559276-2537 Nacka 25 000 100 Nyfosa NYAB 135 AB 559276-2545 Nacka 25 000 100 Nyfosa NYAB 145 AB 559276-2685 Nacka 25 000 100 Nyfosa NYAB 155 AB 559279-3797 Nacka 25 000 100 Nyfosa NYAB 157 AB 559279-3813 Nacka 25 000 100 Nyfosa NYAB 158 AB 559279-3821 Nacka 25 000 100 Nyfosa NYAB 159 AB 559279-3839 Nacka 25 000 100 Nyfosa NYAB 160 AB 559279-3847 Nacka 25 000 100 Nyfosa NYAB 80 AB 559248-4314 Nacka 25 000 100 Nyfosa Nyckelharpan 6 Fastighets AB 559199-3166 Nacka 500 100 Nyfosa Olsgård 5 Fastighets AB 556857-6556 Nacka 50 000 100 Nyfosa Orren 2 Fastighets AB 556533-3746 Nacka 5 000 100 Nyfosa Orren 2 HoldCo AB 556851-2106 Nacka 100 100 Nyfosa Passadvinden 3 Fastighets AB 559224-3884 Nacka 50 000 100 Nyfosa Pedalen 2 Fastighets KB 969690-3971 Nacka 100 100 Nyfosa Pigan 1 KB 969651-3747 Nacka 100 100 Nyfosa Pinassen 2 Fastighets AB 559068-5326 Nacka 50 000 100 Nyfosa Plinten 4 Fastighets AB 559036-2314 Nacka 500 100 Nyfosa Plogen 4 Fastighets AB 559168-5879 Nacka 50 000 100 Nyfosa Plåtslagaren 1 Fastighets AB 556720-6510 Nacka 1 000 100 Nyfosa Plåtslagaren 6 Fastighets AB 559168-5812 Nacka 50 000 100 Nyfosa Polly AB 559272-9353 Nacka 25 000 100 Nyfosa Polly HoldCo 1 AB 559278-2121 Nacka 25 000 100 Nyfosa Polly HoldCo 2 AB 559278-2139 Nacka 25 000 100 Nyfosa Polly HoldCo 3 AB 559248-4249 Nacka 25 000 100 Nyfosa Polly HoldCo 4 AB 559248-4306 Nacka 25 000 100 Nyfosa Polly HoldCo 5 AB 559279-3722 Nacka 25 000 100 Nyfosa Polly TopCo AB 559279-3706 Nacka 25 000 100 Nyfosa Prästgårdsängen 2 Fastighets AB 559079-8459 Nacka 50 000 100 Nyfosa Raseborg 1 Fastighets AB 5 59110 -740 3 Nacka 50 000 100 Nyfosa Regnvinden 1 Fastighets AB 559224-3892 Nacka 50 000 100 Nyfosa Respiten 1 Fastighets AB 559118-5441 Nacka 500 100 Nyfosa Riksdalern 3 Fastighets AB 556858-5458 Nacka 50 000 100 Nyfosa Ringerike 1 AB 556837-8045 Nacka 50 000 100 Nyfosa Rosenbuketten AB 556742-7652 Nacka 100 000 100 Nyfosa Rudan 6 Fastighets AB 556954-1542 Nacka 1 000 100 Nyfosa Runstenen 16 Fastighets AB 556690-0873 Nacka 1 000 100 Nyfosa Runö 7:12 Fastighets AB 559126-1796 Nacka 50 000 100 Nyfosa Runö 7:120 Fastighets AB 556342-2079 Nacka 1 000 100 Nyfosa Runö 7:140 Fastighets AB 559126-1804 Nacka 50 000 100 Nyfosa Runö 7:147 Fastighets AB 559126-1812 Nacka 50 000 100 Nyfosa Runö 7:165 Fastighets AB 559126-1820 Nacka 50 000 100 Nyfosa Rutan 1 Fastighets AB 559076-5912 Nacka 500 100 Nyfosa Rydaterminalen AB 556679-8723 Nacka 1 000 100 Nyfosa Rydaterminalen III AB 556696-6841 Nacka 1 000 100 Nyfosa Samuel 1 Fastighets AB 556676-6449 Nacka 1 000 100 Nyfosa Saturnus 29 Fastighets AB 556961-5429 Nacka 1 000 000 100 Nyfosa Saturnus 7 Handelsbolag 969687-0279 Nacka 1 000 100 Nyfosa Sigvald 6 Fastighets AB 556909-4757 Nacka 500 100 Nyfosa Sjöbocka AB 556652-3501 Nacka 1 000 100 Nyfosa Skarpnäs 6:12 Fastighets AB 559170-5800 Nacka 50 000 100 Nyfosa Skepparen 15 Fastighets AB 559224-3900 Nacka 50 000 100 Nyfosa Skjutsstallslyckan 3 Fastighets AB 559018-0914 Nacka 50 000 100 Nyfosa Skogskarlen 3 Fastighets AB 559126-5771 Nacka 25 000 100 Nyfosa Skruven 3 Fastighets AB 556866-8312 Nacka 500 100 Nyfosa Skåne 7 AB 559194-9713 Nacka 500 100 Nyfosa Slånbäret 1 Fastighets AB 556858-1614 Nacka 1 000 100 Nyfosa Slånbäret 2 Fastighets AB 559052-4426 Nacka 500 100 114 ÅRSREDOVISNING 2021 NYFOSA INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA Bolagsnamn Org.nr. Säte Antal aktier/andelar Andel, % Nyfosa Släggan 13 Fastighets AB 559224-3918 Nacka 50 000 100 Nyfosa Småland Fastighets AB 556818-4666 Nacka 500 100 Nyfosa Smörbollshuset AB 556742-3461 Nacka 100 000 100 Nyfosa Snickaren 12 Fastighets AB 556974-7875 Nacka 500 100 Nyfosa Snickeriet Fastighets AB 559018-0435 Nacka 500 100 Nyfosa Soﬁedal 10:2 Fastighets Kommanditbolag 969694-3126 Nacka 1 000 100 Nyfosa Solbacken 10 Fastighets AB 556866-8320 Nacka 500 100 Nyfosa Speditionshuset 1 AB 556742-4568 Nacka 100 000 100 Nyfosa Spillepengsmarken 5 Fastighets Kommanditbolag 969693-9421 Nacka 1 000 100 Nyfosa Spindeln 2 Fastighets AB 556930-8173 Nacka 500 100 Nyfosa Spolaren 4 Fastighets AB 556837-2246 Nacka 500 100 Nyfosa Spärren 7 Fastighets AB 559224-3926 Nacka 50 000 100 Nyfosa Stamgärde 4:209 Fastighets AB 556514-2899 Nacka 1 000 100 Nyfosa Stenkrossen 1 Fastighets AB 559003-5357 Nacka 1 000 100 Nyfosa Stensholm 1:754 Fastighets AB 556971-2929 Nacka 500 100 Nyfosa Stensholm 1:755 Fastighets AB 556971-2895 Nacka 500 100 Nyfosa Stolpen 1 Fastighets AB 559224-3934 Nacka 50 000 100 Nyfosa Stolpen 6 Fastighets AB 559224-3942 Nacka 50 000 100 Nyfosa Stora Mans 1 Fastighets AB 556849-7704 Nacka 50 000 100 Nyfosa Storheden Fastighets AB 559042-3678 Nacka 500 100 Nyfosa Stranden AB 556942-4640 Nacka 100 100 Nyfosa Styrmannen 5 Fastighets AB 559224-3959 Nacka 50 000 100 Nyfosa Sun HoldCo AB 559212-9091 Nacka 50 000 100 Nyfosa Sunaman 5 Fastighets AB 559124-9056 Nacka 50 000 100 Nyfosa Sundsvall Fastighets AB 556676-6415 Nacka 1 000 100 Nyfosa Sunnanå 12:33 Fastighets AB 556536-4717 Nacka 1 000 100 Nyfosa Sunnanå 6:40 Fastighets AB 556936-1867 Nacka 50 000 100 Nyfosa Svartmunken 2 Handelsbolag 916552-7582 Nacka 1 000 100 Nyfosa Svavelhuset AB 556742-3487 Nacka 100 000 100 Nyfosa Svea Real Holding AB 559168-5911 Nacka 50 000 100 Nyfosa SveaReal AB 556736-5415 Nacka 1 100 000 100 Nyfosa Svedjan 2 Fastighets AB 559028-6935 Nacka 500 100 Nyfosa Sågen 1 Fastighets AB 559224-3967 Nacka 50 000 100 Nyfosa Sågen 2 AB 559138-8425 Nacka 500 100 Nyfosa Sågen 2 Fastighets AB 559224-3975 Nacka 50 000 100 Nyfosa Sågen 6 AB 559138-8433 Nacka 500 100 Nyfosa Sågen 9 Fastighets AB 559224-3983 Nacka 50 000 100 Nyfosa Sågklingan 10 Fastighets AB 556906-5757 Nacka 500 100 Nyfosa Sämjehuset AB 556742-7678 Nacka 100 000 100 Nyfosa Söder 18:19 Fastighets AB 556545-7024 Nacka 1 000 100 Nyfosa Tackan 9 Fastighets AB 556797-3051 Nacka 1 000 100 Nyfosa Takläggaren 2 Fastighets AB 559277-1538 Nacka 250 100 Nyfosa Takläggaren 4 Fastighets AB 556378-6267 Nacka 2 000 100 Nyfosa Takläggaren 8 Fastighets AB 556625-5658 Nacka 1 000 100 Nyfosa Tankstället 4 Fastighets AB 556857-6861 Nacka 50 000 100 Nyfosa Tellus 4 HoldCo AB 556925-8808 Nacka 500 100 Nyfosa Terminalen 1 Fastighets AB 556782-8420 Nacka 100 000 100 Nyfosa Tetis AB 556847-5825 Nacka 11 700 000 100 Nyfosa Tetis HoldCo 1 AB 559138-8516 Nacka 500 100 Nyfosa Tetis HoldCo 2 AB 559138-8540 Nacka 500 100 Nyfosa Tetis HoldCo 3 AB 559221-7664 Nacka 50 000 100 Nyfosa Torbornahögen 3 Fastighets AB 556796-5909 Nacka 1 000 100 Nyfosa Torlunda 1:278 HoldCo AB 556983-3634 Nacka 1 000 100 Nyfosa Tornadon 2 Fastighets Kommanditbolag 916572-9667 Nacka 100 100 Nyfosa Tornadon Holding AB 559224-3652 Nacka 50 000 100 Nyfosa Totte HoldCo 1 AB 559231-4735 Nacka 500 100 Nyfosa Totte HoldCo 2 AB 559231-4743 Nacka 500 100 Nyfosa Totte HoldCo 3 AB 559231-4750 Nacka 500 100 NOT 24 forts. 115 NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2021 INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA NOT 24 forts. Bolagsnamn Org.nr. Säte Antal aktier/andelar Andel, % Nyfosa Totte HoldCo 4 AB 559231-4768 Nacka 500 100 Nyfosa Totte HoldCo 5 AB 559231-4719 Nacka 500 100 Nyfosa Totte HoldCo 6 AB 559231-4727 Nacka 500 100 Nyfosa Totte HoldCo AB 559231-4701 Nacka 500 100 Nyfosa Traktorn 11 Fastighets AB 556366-7665 Nacka 2 000 100 Nyfosa Tranbäret 3 Fastighets AB 559015-2343 Nacka 500 100 Nyfosa Tranbäret 4 Fastighets AB 556840-3926 Nacka 1 000 100 Nyfosa Transistorn 1 Fastighets AB 559209-4428 Nacka 50 000 100 Nyfosa Trasten 12 Fastighets AB 556866-3909 Nacka 500 100 Nyfosa Tuve 85:9 Fastighets Kommanditbolag 916834-9596 Nacka 100 100 Nyfosa Tuvängen 5 Fastighets AB 556924-7496 Nacka 500 100 Nyfosa Tyra Fastighets AB 559070-4549 Nacka 50 000 100 Nyfosa Tyska Bryggaregården AB 559138-8458 Nacka 500 100 Nyfosa Tången 15 Fastighets AB 559224-3991 Nacka 50 000 100 Nyfosa Uddevalla I AB 556694-7841 Nacka 1 000 100 Nyfosa Ugnen 1 Fastighets AB 559224-4007 Nacka 50 000 100 Nyfosa Ugnen 5 Fastighets AB 556923-1425 Nacka 500 100 Nyfosa Umeå Fastighets AB 556676-6423 Nacka 1 000 100 Nyfosa Unaman 8 Fastighets AB 556911-2906 Nacka 500 100 Nyfosa Uroxen 15 Fastighets AB 559260-1867 Nacka 25 000 100 Nyfosa Vagnmakaren 8 Fastighets AB 556970-6129 Nacka 500 100 Nyfosa Valhall 2 Fastighets AB 559171-0925 Nacka 50 000 100 Nyfosa Valhalla 1:6 Fastighets AB 556983-3626 Nacka 500 100 Nyfosa Valsta 3:29 AB 556800-2884 Nacka 1 000 100 Nyfosa Vega AB 559262-7474 Nacka 25 000 100 Nyfosa Vega HoldCo 1 AB 559034-1540 Nacka 1 000 100 Nyfosa Vega HoldCo 2 AB 559239-2962 Nacka 500 100 Nyfosa Vega HoldCo 3 AB 559034-1557 Nacka 1 000 100 Nyfosa Vega HoldCo AB 5 5 9 011-4 418 Nacka 20 000 100 Nyfosa Vega TopCo AB 559262-7482 Nacka 25 000 100 Nyfosa Verkstaden 8 AB 559138-8441 Nacka 500 100 Nyfosa Verkstadshuset 6 AB 556742-7710 Nacka 100 000 100 Nyfosa Viljan 2 Fastighets AB 556866-3818 Nacka 500 100 Nyfosa Vilunda 6:59 Fastighets AB 556814-7952 Nacka 500 100 Nyfosa Vindhjulet 3 Fastighets Kommanditbolag 969633-4367 Nacka 100 100 Nyfosa Vindrutan 1 Fastighets AB 556822-2284 Nacka 500 100 Nyfosa Vindtunneln 1 Fastighets AB 556712-3558 Nacka 1 000 100 Nyfosa Vinga 5 Fastighets AB 556894-7369 Nacka 50 000 100 Nyfosa Vinkelhaken 5 Fastighets AB 556 970 - 6111 Nacka 500 100 Nyfosa VXJ HoldCo AB 556942-6504 Nacka 500 100 Nyfosa Vågenhuset AB 556742-7264 Nacka 100 000 100 Nyfosa Wera AB 556987-3945 Nacka 500 100 Nyfosa Wera HoldCo 1 AB 559132-9734 Nacka 500 100 Nyfosa Wera HoldCo 2 AB 559132-9742 Nacka 500 100 Nyfosa Wera HoldCo 3 AB 559138-8524 Nacka 50 000 100 Nyfosa Wera HoldCo 4 AB 559279-3714 Nacka 25 000 100 Nyfosa Wera HoldCo 5 AB 559138-8581 Nacka 50 000 100 Nyfosa Wera HoldCo 6 AB 559226-9848 Nacka 50 000 100 Nyfosa Wera Holdco 7 AB 559196-1106 Nacka 500 100 Nyfosa Wera HoldCo 8 AB 559209-4394 Nacka 50 000 100 Nyfosa Åby 20:3 Fastighets AB 559063-6758 Nacka 50 000 100 Nyfosa Ånsta 20:262 Fastighets AB 556704-3368 Nacka 1 000 100 Nyfosa Årsta 68:4 Fastighets AB 556803-3525 Nacka 500 100 Nyfosa Åttersta 6:28 Fastighets AB 559101-4492 Nacka 500 100 Nyfosa Öjebyn 119:1 Fastighets AB 556846-4928 Nacka 50 000 100 Nyfosa Örebro Kitteln 11 Fastighets AB 556799-6870 Nacka 100 000 100 116 ÅRSREDOVISNING 2021 NYFOSA INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA Bolagsnamn Org.nr. Säte Antal aktier/andelar Andel, % Nyfosa Finland AB 559313-6327 Stockholm 1 743 000 98,26 Nyfosa Finland NYAB 161 AB 559315-8677 Stockholm 3 000 98,26 Nyfosa Finland NYAB 162 AB 559315-6960 Stockholm 3 000 98,26 Nyfosa Finland NYAB 163 AB 559317-7792 Stockholm 3 000 98,26 Nyfosa Finland NYAB 164 AB 559317-7784 Stockholm 3 000 98,26 Nyfosa Finland NYAB 165 AB 559317-7776 Stockholm 3 000 98,26 Nyfosa Finland NYAB 167 AB 559333-2173 Stockholm 3 000 98,26 Nyfosa Finland NYAB 168 AB 559335-1405 Stockholm 3 000 98,26 Nyfosa Finland NYAB 169 AB 559332-8353 Stockholm 3 000 98,26 Nyfosa Finland NYAB 170 AB 559333-7933 Stockholm 3 000 98,26 Nyfosa Finland NYAB 171 AB 559333-7941 Stockholm 3 000 98,26 Nyfosa Finland NYAB 172 AB 559335-3781 Stockholm 3 000 98,26 Nyfosa J1 AB 559317-7750 Stockholm 3 000 98,26 Nyfosa J2 AB 559130-4679 Stockholm 6 500 98,26 Nyfosa J3 AB 559129-4250 Stockholm 6 500 98,26 Kampus Skinnarila Oy 2792456-1 Helsingfors 187439 98,26 Kielo AR Service Oy 2865529-5 Helsingfors 100 98,26 Kielo Ofﬁce Solutions 2 Oy 2955559-5 Helsingfors 100 98,26 Kielo Ofﬁce Solutions Oy 2865525-2 Helsingfors 100 98,26 Kiinteistö Oy Ideakulma 2347493-8 Uleåborg 2995 98,26 Kiinteistö Oy Innova 1 2865527-9 Helsingfors 100 98,26 Kiinteistö Oy Innova 2 2959945-9 Helsingfors 100 98,26 Kiinteistö Oy Innova 4 2488224-7 Helsingfors 810 98,26 Kiinteistö Oy Jyväskylän Kävelykatu 18 2375896-5 Jyväskylä 1000 98,26 Kiinteistö Oy Jyväskylän Kävelykatu 37 2121169-1 Jyväskylä 2 805 000 98,26 Kiinteistö Oy Jyväskylän Mattilanniemi 6 1503558-0 Helsingfors 6250 98,26 Kiinteistö Oy Jyväskylän Mattilanniemi 8 2119236-3 Helsingfors 100 98,26 Kiinteistö Oy Jyväskylän Vapaudenkatu 48-50 2290712-1 Jyväskylä 6412 98,26 Kiinteistö Oy Kauppakatu 18 2375897-3 Helsingfors 1000 98,26 Kiinteistö Oy Nuottasaarentie 5 3249495-7 Helsingfors 100 98,26 Kiinteistö Oy Ohjelmakaari 2&10 2865528-7 Helsingfors 200 98,26 Kiinteistö Oy Suomen Autohuolto 2398832-2 Helsingfors 41538 98,26 Kiinteistö Oy Survontie 9 2959950-4 Helsingfors 100 98,26 Kiinteistö Oy Tampereen Hautalankatu 32 3249512-4 Helsingfors 100 98,26 Kiinteistö Oy Voudintie 2 1795710-8 Uleåborg 100 000 98,26 Kiinteistö Oy Voudintie 4 3215318-3 Helsingfors 100 98,26 Kiinteistö Oy Ylistönmäentie 24 2959947-5 Helsingfors 100 98,26 Kiinteistö Oy Ylistönmäentie 26 2959948-3 Helsingfors 100 98,26 Kiinteistö Oy Ylistönmäentie 31 2959949-1 Helsingfors 100 98,26 Kiinteistö Oy Yrittäjänkulma 5 3215310-8 Helsingfors 100 98,26 Kiinteistö Oy ZatellittiPark 2068845-5 Kempele 21483 98,26 Kiinteistöyhtiö Suomen Autokauppa Hyvinkää Oy 2992493-6 Helsingfors 41538 98,26 Kiinteistöyhtiö Suomen Autokauppa Oulu Oy 2994267-5 Helsingfors 1000 98,26 KOy IVH Kampus Skinnarila 2516146-8 Helsingfors 273440 98,26 KOy Varikkokatu 2 3215316-7 Helsingfors 100 98,26 Nyfosa Finland NewCo 1 Oy 3215315-9 Helsingfors 100 98,26 Nyfosa Finland NewCo 10 Oy 3250382-5 Helsingfors 100 98,26 Nyfosa Finland NewCo 11 Oy 3250381-7 Helsingfors 100 98,26 Nyfosa Finland NewCo 12 Oy 3250379-6 Helsingfors 100 98,26 Nyfosa Finland NewCo 2 Kiinteistö Oy 3249533-5 Helsingfors 100 98,26 Nyfosa Finland NewCo 3 Oy 3215311- 6 Helsingfors 100 98,26 Nyfosa Finland NewCo 5 Oy 3215313-2 Helsingfors 100 98,26 Nyfosa Finland NewCo 6 Oy 3215312-4 Helsingfors 100 98,26 Nyfosa Finland Newco 7 Oy 3215317-5 Helsingfors 100 98,26 Nyfosa Finland NewCo 8 Oy 3250386-8 Helsingfors 100 98,26 Nyfosa Finland NewCo 9 Oy 3250380-9 Helsingfors 100 98,26 Nyfosa Jyväskylä HoldCo Oy 2865523-6 Helsingfors 100 98,26 Nyfosa Jyväskylä Oy 2874585-6 Helsingfors 100 98,26 NOT 24 forts. 117 NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2021 INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA NOT 25 STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER NOT 26 EGET KAPITAL Aktiekapitalets utveckling Datum Förändring antal aktier Kvotvärde, kronor Förändring i aktiekapital, MSEK Nybildning 17 oktober 2017 500 100,00 0 Delning av aktier 21 maj 2018 99 500 – 0 Nyemission 21 maj 2018 157 628 249 0,5 79 Nyemission 21 augusti 2018 10 000 000 0,5 5 Nyemission 17 februari 2020 6 462 824 0,5 3 Nyemission 9 mars 2020 10 310 000 0,5 5 Nyemission 9 juni 2021 6 521 740 0,5 3 Summa 191 022 813 0,5 96 Varje aktie berättigar till en röst. Utdelning För räkenskapsåret 2021 föreslår styrelsen att årsstämman beslutar om en ordinarie utdelning om 3,80 SEK per aktie med utbetalning kvartalsvis om 0,95 SEK per aktie. Styrelsens förslag till vinstdisposition Fritt eget kapital, MSEK 2021-12-31 Balanserat resultat 7 077 Överkursfond 2 069 Årets resultat 2 223 Summa fritt eget kapital 11 369 Till årsstämmans förfogande stående medel Utdelning till aktieägare 726 Balanseras i ny räkning 10 643 Summa 11 369 NOT 27 VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN I februari tecknades avtal om förvärv av totalt 43 fastigheter belägna i ett ﬂertal kommuner i Finland med tyngdpunkt i Helsingforsregionen, Åbo och Jyväskylä. Förvärvspriset uppgår till 200,0 MEUR, motsvaran- de 2 109 MSEK, inklusive förvärvskostnader. Fastigheterna har en yta om 222 tusen kvadratmeter med ett årligt hyresvärde om 29,3 MEUR, motsvarande 311 MSEK. Tillträde är planerat till den 1 april 2022. I januari tillträdde Nyfosas joint venture Samfosa fastigheter i Norge till ett värde om 1 550 MNOK, motsvarande cirka 1 560 MSEK. För- värvet innefattade bolaget Bratsberg AS, med fastigheter huvudsak- ligen belägna i de norska städerna Skien och Porsgrunn. Nyfosa ställer regelmässigt säkerhet för sina externa skulder i form av pant i fastigheter, pant i aktier samt pant i interna reverser. Koncernen MSEK 2021 2020 Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar 22 776 17 920 Andelar i koncernföretag 4 832 3 371 Eventualförpliktelser Borgensåtaganden för skulder i joint ventures – – Moderbolaget Eventualförpliktelser Borgensåtaganden för koncernföretag 21 079 17 813 118 ÅRSREDOVISNING 2021 NYFOSA INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att årsredovisningen är upprättad enligt god redovisningssed i Sverige och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Årsredovisningen respektive koncernredovisningen ger en rättvisande bild av moderbolagets och koncernens ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för moderbolaget respektive koncernen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Nacka den mars 2022 Nyfosa AB (org.nr. 559131-0833) Johan Ericsson Styrelseordförande Marie Bucht Toresäter Lisa Dominguez Flodin Jens Engwall Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Mats Andersson Per Lindblad Jenny Wärmé Styrelseledamot Styrelseledamot Stina Lindh Hök Styrelseledamot Verkställande direktör Vår revisionsberättelse har lämnats den mars 2022 KPMG AB Mattias Johansson Auktoriserad revisor STYRELSENS FÖRSÄKRAN 119 NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2021 INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA REVISIONSBERÄTTELSE Till bolagsstämman i Nyfosa AB, org. nr 559131-0833 Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovis- ningen för Nyfosa AB för år 2021 med undantag för bolagsstyr- ningsrapporten på sidorna 68–75. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 68–75 och 81–119 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets ﬁnansiella ställning per den 31 december 2021 och av dess ﬁnansiella resultat och kassaﬂöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens ﬁnansiella ställning per den 31 december 2021 och av dess ﬁnansiella resultat och kassaﬂöde för året enligt International Financial Reporting Stan- dards (IFRS), så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 68-75. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträk- ningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och kon- cernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revisorsförord- ningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalan- den om dessa områden. Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Värdering av förvaltningsfastigheter Se not 2 Väsentliga redovisningsprinciper, not 13 Förvaltningsfastigheter och not 23 Viktiga uppskattningar och bedömningar på sidorna 93–97, 104–105 och 108–109 i årsredovisningen och koncernredovisningen för detaljerade upplysningar och beskrivning av området. Beskrivning av området Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernredovisningen till verkligt värde. Det redovisade värdet uppgår till 37 147 MSEK per den 31 december 2021. Fastigheternas verkliga värde har fastställts baserat på värderingar utförda av oberoende externa värderare, med undantag för de fastigheter som tillträtts under det fjärde kvar- talet 2021 och de fastigheter där undertecknat försäljnings- avtal ﬁnns. I dessa fall har det överenskomna fastighetsvärdet använts. Givet förvaltningsfastigheternas väsentliga andel av kon- cernens totala tillgångar och det inslag av bedömningar och uppskattningar som ingår i värderingsprocessen utgör detta ett särskilt betydelsefullt område i vår revision. Risken är att det redovisade värdet på förvaltningsfastighe- ter kan vara över- eller underskattat och att varje justering av värdet direkt påverkar årets resultat. Hur området har beaktats i revisionen Vi har övervägt om den tillämpade värderingsmetodiken är rimlig genom att jämföra den med vår erfarenhet av metoder som andra fastighetsbolag och värderare tillämpar och vilka antaganden som är normala vid värdering av jämförbara objekt. Vi har bedömt kompetensen och oberoendet hos de externa värderarna och tagit del av värderarnas uppdragsavtal i syfte att bedöma huruvida det ﬁnns avtalsvillkor som kan påverka omfatt- ningen eller inriktningen av de externa värderarnas uppdrag. Vi har testat de kontroller som koncernen har etablerat för att säkerställa att indata som lämnas till de externa värderarna är riktiga och fullständiga. Vi har testat ett stickprov av de upprättade fastighetsvär- deringarna. Härvid har vi använt aktuell marknadsdata från externa källor, särskilt antaganden om direktavkastningskrav, diskonteringsräntor, hyresnivåer och vakanser. Vi har beaktat effekter på såväl kassaﬂöden som avkastningskrav sett till efterdyningarna av Covid-19. Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar om förvalt- ningsfastigheterna som koncernen lämnar i not 2, 13 och 23 i årsredovisningen och koncernredovisningen, särskilt vad avser inslag av bedömningar samt tillämpade nyckelantaganden. 120 ÅRSREDOVISNING 2021 NYFOSA INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING REVISIONSBERÄTTELSE Fastighetstransaktioner Se not 2 Väsentliga redovisningsprinciper, not 13 Förvaltningsfastigheter och not 23 Viktiga uppskattningar och bedömningar på sidorna 93–97, 104–105 och 108–109 i årsredovisningen och koncernredovisningen för detaljerade upplysningar och beskrivning av området. Beskrivning av området Koncernen har under 2021 investerat i fastigheter för totalt 6718 MSEK, varav 6 243 MSEK avsåg förvärv. Avyttringar har genomförts för 663 MSEK. Risker vid förvärv och avyttringar utgörs främst av tidpunk- ten för redovisning av transaktionen samt av att speciﬁka villkor i de enskilda transaktionerna inte beaktats korrekt i redovis- ningen, vilket kan ge en betydande påverkan på koncernens resultat och ﬁnansiella ställning. Hur området har beaktats i revisionen Vi har bedömt rutinen för förvärv och avyttringar av fastigheter och har för väsentliga transaktioner granskat redovisningen mot underliggande avtal, tidpunkt för redovisning, köpeskilling och eventuella särskilda villkor. Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar om förvärv och avyttringar av förvaltningsfastigheter som koncernen lämnar i not 2, 13 och 23 i årsredovisningen och koncernredo- visningen. Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredovis- ningen och koncernredovisningen och återﬁnns på sidorna 1-67, 76-80 och 124-149. Den andra informationen består också av ersättningsrapporten som vi inhämtade före datumet för denna revi- sionsberättelse. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovis- ningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernre- dovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identi- ﬁeras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredo- visning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets ﬁnan- siella rapportering. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida års- redovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan ﬁnns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: • identiﬁerar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåt- gärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbe- vis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnan- den, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. • skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåt- gärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen. • utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens upp- skattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. • drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställan- de direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprät- tandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det ﬁnns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksam- heten. Om vi drar slutsatsen att det ﬁnns en väsentlig osäkerhets- faktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen och koncernredovisningen om 121 NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2021 INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modiﬁera uttalandet om årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbe- vis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag och en koncern inte längre kan fortsätta verksamheten. • utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovis- ningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. • inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avse- ende den ﬁnansiella informationen för enheterna eller affärsak- tiviteterna inom koncernen för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och utförande av koncernrevisionen. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identiﬁerat. Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits. Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning om frågan. Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direk- törens förvaltning för Nyfosa AB för år 2021 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt försla- get i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlö- pande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller • på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige an- vänder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underla- gen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Revisorns granskning av förvaltning och förslag till disposition av bolagets vinst eller förlust 122 ÅRSREDOVISNING 2021 NYFOSA INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovis- ningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värde- pappersmarknaden för Nyfosa AB för år 2021. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten #[checksumma] upp- rättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalande Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Nyfosa AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamåls- enliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det ﬁnns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören be- dömer är nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransknings- åtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprät- tad i ett format som uppfyller dessa krav. Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 68-75 och för att den är upprättad i enlighet med årsredo- visningslagen. Vår granskning har skett enligt FARs uttalande RevR 16 Revi- sorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och om- fattning som en revision enligt International Standards on Auditing Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan ﬁnns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsam- mans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 Kvalitetskontroll för revisionsföretag som utför revision och översiktlig granskning av ﬁnansiella rapporter samt andra bestyrkandeuppdrag och näralig- gande tjänster och har därmed ett allsidigt system för kvalitetskon- troll vilket innefattar dokumenterade riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovis- ningen. Vi väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar vi de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamål- senliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Gransk- ningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen en teknisk validering av Esef-rapporten, dvs. om ﬁlen som innehåller Esef- rapporten uppfyller den tekniska speciﬁkation som anges i kommis- sionens delegerade förordning (EU) 2019/815 (Esef-förordningen) och en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncernredovisinngen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida Esef-rapporten har märkts med iXBRL som möjliggör en rättvisan- de och fullständig maskinläsbar version av koncernens resultat-, balans- och eget kapitalräkningar samt kassﬂödesanalysen. och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2-6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med års- redovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen. Revisorns granskning av Esef-rapporten Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten KPMG AB, Box 382, 101 27, Stockholm, utsågs till Nyfosa ABs revisor av bolagsstämman den 23 april 2020. KPMG AB eller revisorer verksamma vid KPMG AB har varit bolagets revisor sedan 2017. Stockholm den mars 2022 KPMG AB Mattias Johansson Auktoriserad revisor 123 NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2021 INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA 124 ÅRSREDOVISNING 2021 NYFOSA HÅLLBARHETSREDOVISNING GRI-INDEX GRI- referens Beskrivning Sida Kommentar 102 Organisation 102-1 Organisationens namn 81 102-2 De viktigaste varumärkena, produkterna och tjänsterna 19-29 102-3 Lokalisering organisationens huvudkontor 81 102-4 Verksamhetsländer 29-31 102-5 Ägarstruktur och bolagsform 81 102-6 Marknader 29-31 102-7 Organisationens storlek 81 102-8 Beskrivning av personalstyrka 81, 132 102-9 Beskrivning av leverantörskedja 134 102-10 Betydande förändringar i organisationen och dess leverantörskedja under redovisningsperioden 81, 134 10 2-11 Tillämpning av försiktighetsprincipen Försiktighetsprincipen ligger till grund för hur miljöarbetet har utformats 102-12 Externa initiativ 48 102-13 Medlemskap i organisationer Bland annat UN Global Compact, EPRA 102 Strategi 102-14 Uttalande från VD 8-9, 46 102 Etik och integritet 102-16 Redogörelse för grundläggande värderingar, principer, standarder och etiska riktlinjer, samt hur väl dessa införts i organisationen 48-49 102-17 Beskrivning av interna och externa system för: i) agerande enligt etik och moral samt affärsmässig integritet, ii) rapportering vid misstanke om oetiskt eller omoraliskt agerande samt bristfällig affärsmässig integritet. 48-49 102 Styrning 102-18 Styrningsstruktur 48-49, 68-75 102 Intressentengagemang 102-40 Intressentgrupper 56 102-41 Andel av personalstyrkan som omfattas av kollektivavtal Nyfosa har inte kollektivavtal, men har mark- nadsmässiga förmåner och en pensionsplan motsvarande ITP 102-42 Identiﬁering av urval av intressentgrupper 56 102-43 Tillvägagångsätt vid kommunikation med intressenter 56 102-44 Frågor som lyfts av intressenter och hantering av dessa 56 102 Redovisningsproﬁl 102-45 Enheter som ingår i rapporteringen Nyfosa AB och dess dotterbolag, ej delägda bolag, förutom GRI 201-1 102-46 Process för att deﬁniera redovisningens innehåll 56 102-47 Identiﬁerade väsentliga områden 56 102-48 Reviderad information från tidigare redovisningar Ej tillämplig 102-49 Väsentliga förändringar från tidigare redovisningar 132 Ny indikator 401 Anställningsförhållanden. borttagen indikator 404 Utbildning. Miljöindi- katorer redovisas inte per fastighetskategori. 102-50 Redovisningsperiod Kalenderåret 2021 102-51 Datum för senaste redovisning Mars 2021 102-52 Redovisningscykel Årligen i anslutning till årsredovisning 102-53 Kontaktuppgifter för frågor om redovisningen och dess innehåll Ann-Soﬁe Lindroth, Ekonomichef 102-54 Uttalande om att redovisningen följer GRI standards 56 102-55 GRI-index 124-125 102-56 Externt bestyrkande 135 103 Ledningsstrategi 103-1 Förklaring till väsentlighet och avgränsning på aspektnivå 10-13, 56 103-2 Upplysningar om hållbarhetsstyrning 49-51 103-3 Uppföljning 50-51, 126-134 INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA 125 NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2021 GRI- referens Beskrivning Sida SDG delmål Kommentar Ekonomiskt ansvar 201 Ekonomiskt resultat 201-1 Skapat och fördelat direkt ekonomiskt värde 126 17.1 205 Antikorruption 205-3 Antal bekräftade fall av korruption och vidtagna åtgärder 126 16.5 Miljöansvar 301 Material 301-1 Använt material i vikt 127 12.2 302 Energi 302-1 Energiförbrukning 128 7.2, 7.3, 7.4 CRE1 Energiprestanda i byggnader 128 303 Vatten 303-1 Vattenanvändning 129 6.3, 6.4 CRE2 Vattenintensitet, byggnader 129 305 Utsläpp 305-1 Direkta utsläpp av växthusgaser (scope 1) 130 9.4, 12.2, 12.6, 13.1, 13.3 305-2 Indirekta utsläpp av växthusgaser (scope 2) 130 305-3 Övriga indirekta utsläpp av växthusgaser (scope 3) 130 CRE3 Utsläppsintensitet i byggnader 130 306 Avfall 306-2 Total avfallsvikt per typ och hanteringsmetod 131 11.6, 12.4, 12.5 CRE8 Produktmärkning miljö CRE8 Andel miljöcertiﬁerade fastigheter 131 12.6 Socialt ansvar 401 Anställningsförhållanden 401-1 Nyanställningar och personalomsättning 132 403 Hälsa och säkerhet Egen indikator Olyckor och sjukfrånvaro 132 3.4, 3.6 403-2 har ersatts med en egen indikator. 405 Mångfald och lika möjligheter 405-1 Sammansättning av styrelse, ledning och övriga medarbetare utifrån ålder och kön. 133 5.1, 5.5, 10.3 406 Icke-diskriminering 406-1 Incidenter av diskriminering och vidtagna åtgärder 133 5.1, 5.5, 10 414 Leverantörsbedömningar avseende arbetsvillkor och mänskliga rättigheter 414-1 Andel leverantörer som granskats avseende arbetsvillkor och mänskliga rättigheter 134 12.6 416 Kunders hälsa och säkerhet Egen indikator Åtgärder som vidtas i syfte att upprätthålla en hög trygghet och säkerhet i och omkring fastigheterna 134 3.4, 3.6, 3.9, 8.8 416-1 har ersatts med en egen indikator. INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA 126 ÅRSREDOVISNING 2021 NYFOSA Grundförutsättningen för att uppnå Nyfosas ﬁnansiella mål att skapa en årligt tillväxt i utdelningsgrundande kassaﬂöde per aktie med 10 procent samt att kunna möta våra intressenters ekonomiska förväntningar är att vi tar ett ekonomiskt ansvar och har sunda ﬁnanser. Avgränsning Rapporteringen omfattar det ekonomiska värde som skapats inom Nyfosa och i dess joint venture, Söderport och Samfosa. Styrning och uppföljning Styrelsen har det övergripande ansvaret för att verksamheten styrs mot de ﬁnansiella målet inom ramarna för vad bolagets policyer medger. Utfallet följs upp kvartalsvis i samband med delårsrapporter. Utfall Det skapade ekonomiska värdet uppgick till 5 022 MSEK (3 533) under 2021 och utgörs av hyresintäkter och ränteintäkter, förvalt- ningsresultat från andelar i joint ventures samt värdeförändringar i koncernen och i joint ventures. Nyfosas organisation ska alltid agera med trovärdighet, ärlighet och öppenhet. Vi förväntar oss att medarbetare, affärspartners och andra som koncernen har kontakter eller gör affärer med, och som hyser allvarliga misstankar om bedrägeri, korruption eller liknande inom koncernens verksamhet, träder fram och berättar om dessa misstankar. Avgränsning Rapporteringen omfattar enbart antal bekräftade fall av korruption och vidtagna åtgärder inom Nyfosa AB och dess dotterbolag. Styrning och uppföljning Nyfosas hållbarhetspolicy och visselblåsarfunktion är exempel på verktyg som styrelsen använder för att främja god affärsetik och för att motverka alla former av korruption. SKAPAT OCH FÖRDELAT EKONOMISKT VÄRDE MSEK 2021 2020 Skapat ekonomiskt värde Hyres- och övriga intäkter 2 462 2 065 Förvaltningsresultat i joint ventures 888 404 Värdeförändringar 1 671 1 064 Summa 5 022 3 533 Fördelat ekonomiskt värde Leverantörer m.m. 1) –1 194 –884 Medarbetare –78 –66 Kreditgivare inkl. hybridobligation –439 –357 Samhället 2) –442 –412 Aktieägare 3) –753 – Kvar i företaget 2 093 1 794 1) Fastighetskostnader exkl. fastighetsskatt och administrationskostnader exkl. personalrelaterade kostnader, investeringar i beﬁntliga fastigheter. 2) Aktuell och uppskjuten skatt, fastighetsskatt, tomträttsavgälder och sociala kostnader. 3) Fastställd utdelning på årsstämman samt utdelning till under året nyemitterade aktier. Anmälan av misstanke om missförhållanden görs anonymt genom en visselblåsarfunktion, som nås via bolagets webbsida och intranät. Misstankar som anmäls kan antingen utredas internt eller överlämnas till polisen. Du kan läsa mer om den anonyma visselblåsarfunktionen på Nyfosas hemsida www.nyfosa.se. Utfall Under 2021 anmäldes inga misstankar om bedrägeri eller korruption. 201-1, SKAPAT OCH FÖRDELAT DIREKT EKONOMISKT VÄRDE 205-3, ANTAL BEKRÄFTADE FALL AV KORRUPTION OCH VIDTAGNA ÅTGÄRDER EKONOMISKT ANSVAR INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA 127 NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2021 Nyfosas mål är att återvinna och återbruka så mycket material som möjligt för vinster ur ett miljömässigt och ekonomiskt perspektiv. Vid varje ombyggnation och hyresgästanpassning utreds möjlighe- ter till minimerade ingrepp och återbruk av byggnadsmaterial och produkter. Avgränsning Som fastighetsägare ansvarar Nyfosa för de förändringar som sker inom fastigheterna. Större om- och anpassningsprojekt projektleds eller utförs alltid på uppdrag av Nyfosa, medan mindre ingrepp kan utföras av hyresgästerna själva. Målsättningen är att rapporteringen ska avse de större projekten som Nyfosa har rådighet över. Under 2021 genomfördes en pilotstudie för att följa upp materialanvänd- ning och avfall kopplat ombyggnationer och hyresgästanpassningar, pilotstudien omfattade nio stycken projekt av varierad storlek och karaktär, vilket utgör en mindre del av det totala antalet ombygg- nationer och hyresgästanpassningar som Nyfosa utförde under föregående år. Styrning och uppföljning Genom att implementera system för dokumentation av förbrukat ma- terial vid ombyggnationer och hyresgästanpassningar i våra lokaler kan vi sätta fokus på hur vi använder material och sätta mål för en minskad förbrukning. Inför ett ombyggnadsprojekt eller en hyres- gästanpassning går projektansvarig igenom en checklista för att säkerställa att projektet utförs på ett så resurseffektivt som möjligt. När projektet är genomfört rapporteras både materialanvändning och avfall. Utfall Under 2021 gjordes uppföljning av materialanvändning i nio projekt som totalt omfattade 3 575 kvm. ANVÄNT MATERIAL Typ av material Ton CO 2 e Betong 16,52 2,74 Plast 0,07 0,22 Trä 7,11 0,49 Gips 13,05 2,04 Metall 1,45 (0,2 1) ) 6,22 Elektronik 0,35 0,39 Kemiskt material 0,00 – Övrigt material 2,15 0,15 1) Avser andel återvunnet material 301-1, ANVÄNT MATERIAL I VIKT MILJÖANSVAR Förklaringsnyckel Med rådighet menas att Nyfosa har möjlighet att påverka genom att till exempel välja avtal eller leverantör. Med yta avses uppvärmd yta i byggnaderna. Jämförbart bestånd avser fastigheter som ägts under två hela räkenskapsår per 31 december 2021, 2020 respektive JÄMFÖRBART BESTÅND 31 dec 2021 31 dec 2020 31 dec 2019 Antal fgh Yta, tkvm Antal fgh Yta, tkvm Antal fgh Yta, tkvm Kontor 79 693 63 603 56 567 Logistik/Lager 56 583 45 562 22 227 Handeln 18 198 16 128 16 118 Övrigt 22 210 10 88 11 96 Total 175 1 684 134 1 381 105 1 008 2019 och Nyfosa har rådighet över minst ett av energislagen el, fjärrvärme eller fjärrkyla. Det är således tre delvis olika portföljer vars utfall redovisas i tabellerna nedan. Se i fastighetslistan på sid- orna 136–146 vilka fastigheter som ingår per 31 december 2021. INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA 128 ÅRSREDOVISNING 2021 NYFOSA ENERGIPRESTANDA Jämförbart bestånd 31 dec 2021 1 Jämförbart bestånd 31 dec 2020 1 Jämförbart bestånd 31 dec 2019 kWh/kvm 2021 2020 2020 2019 2019 2018 Kontor 121 123 114 128 138 151 Logistik/Lager 72 65 68 68 52 51 Handeln 91 66 142 147 149 147 Övrigt 165 146 78 85 87 91 Total 113 110 101 109 125 101 1) Se deﬁnition av jämförbart bestånd under Förklaringsnyckel. ENERGIFÖRBRUKNING JÄMFÖRBART BESTÅND Kontor Logistik/Lager Handel Övrigt Total GWh, 31 dec 2021 2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020 El 25,4 25,4 12,4 12,4 5,2 4,9 10,1 5,5 52,2 48,1 Fjärrvärme 42,2 42,2 16,4 17,4 7,1 6,0 15,7 16,1 81,3 81,7 Fjärrkyla 2,4 2,6 0,0 0,0 0,3 0,5 0,6 0,6 3,3 3,1 Total 70,0 70,2 28,8 29,8 12,6 11,4 26,4 22,1 136,8 133,0 Kontor Logistik/Lager Handel Övrigt Total GWh, 31 dec 2020 2020 2019 2020 2019 2020 2019 2020 2019 2020 2019 El 21,2 20,2 10,3 9,3 4,3 4,0 2,0 2,1 37,8 35,6 Fjärrvärme 37,8 34,9 14,6 13,5 8,3 8,5 3,9 4,8 64,6 61,7 Fjärrkyla 1,0 1,2 0,0 0,0 0,5 0,6 0,0 0,0 1,6 1,7 Total 60,0 56,3 24,9 22,8 13,1 13,0 5,9 6,9 104,0 99,0 Kontor Logistik/Lager Handel Övrigt Total GWh, 31 dec 2019 2019 2018 2019 2018 2019 2018 2019 2018 2019 2018 El 27,7 29,0 1,3 1,3 3,4 3,3 2,5 2,7 34,9 36,3 Fjärrvärme 32,2 34,0 4,6 4,8 8,0 7,6 5,1 5,4 49,9 51,8 Fjärrkyla 1,2 1,7 0,0 0,0 0,6 0,6 0,0 0,0 1,7 2,3 Total 61,1 64,7 5,9 6,0 12,0 11,6 7,5 8,1 86,5 90,3 Som fastighetsägare strävar vi efter att minska energiförbrukningen i våra fastigheter. Det ökar värdet på vårt fastighetsbestånd och sänker vår negativa klimatpåverkan. Avgränsning Nyfosa kan påverka energianvändningen i de byggnader vars för- brukning går igenom Nyfosas huvudabonnemang. Rapporteringen omfattar ett jämförbart bestånd där varje speciﬁk byggnad som ägts av Nyfosa under de två senaste kalenderåren mäts över perioden, samt de huvudabonnemang där Nyfosa har rådighet över minst ett av energislagen el, fjärrvärme eller fjärrkyla. Rådighet kan variera mellan energislag och fastigheter. För 2021 års rapportering mot- svarar detta 49 procent (42) av det totala beståndet och innefattar både fastighets- och verksamhetsenergi. Styrning och uppföljning Styrelsen har satt upp mål för minskad energiförbrukning med 10 procent per kvadratmeter mellan år 2020 och 2025. Uppföljning sker årsvis i samband med årsredovisningen och hållbarhetsrapporten. Nyfosa köper främst el från Vattenfall, som är 100 procent miljö- märkt och förnyelsebar, och har därmed ett lågt koldioxidutsläpp. De hyres gäster som tecknat ett grönt hyresavtal med oss bidrar bland annat genom att vi gemensamt kartlägger energiförbrukningen i byggnaden samt använder miljövänliga material vid ombyggnad och renhållning. Nyfosa utför löpande en energi- och miljöinventering av fastig- hetsportföljen i syfte att identiﬁera energibesparingspotentialen. Löpande följs energi-, vatten- och miljödata i våra fastigheter i ett energiuppföljningssystem. Utfall Energianvändningen per kvadratmeter i det jämförbara beståndet per 31 dec 2021 uppgick till 112,6 kWh/kvm (110,0), vilket är en ökning med 2 procent. Den total energiförbrukningen i det jämförbara beståndet per 31 dec 2021 uppgick till 136,8 GWh (133,0). 302-1, ENERGIFÖRBRUKNING CRE1, ENERGIPRESTANDA I BYGGNADER INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA 129 NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2021 Nyfosa äger fastigheter i hela Sverige. I ﬂera delar av landet har grundvattennivåerna varit låga de senaste åren och vattenanvänd- ningen har därför stor betydelse för att bidra till en hållbar infra- struktur. Avgränsning Nyfosa har möjlighet att påverka vattenförbrukningen i byggnaderna genom investeringar i de tekniska systemen och nya vattenarma- turer. Rapporteringen omfattar den totala vattenanvändningen i samtliga dokumenterade fastigheter i det jämförbara beståndet för 2021, 2020 och 2019, som utgör 49 procent av det totala bestån- det, samt med ett genomsnitt per kvm. Den omfattar inte eventuell vattenanvändning där hyresgästen står som abonnent. Styrning och uppföljning Nyfosa har som mål att 100 procent av fastighetsvärdet ska ha en miljöcertiﬁering år 2030. Att ha en låg vattenanvändning är en förutsättning för att byggnader ska kunna miljöcertiﬁeras med ett högt betyg vilket sätter fokus på förbrukningen. Nyfosa erbjuder hyresgästerna gröna hyresavtal som utgör en startpunkt för att tillsammans minska vattenförbrukningen – såväl i byggnaderna som i hyresgästernas verksamheter. Uppföljning sker årsvis i samband med årsredovisningen och hållbarhetsrapporten. Nyfosa följer löpande energi-, vatten- och miljödata i våra fastig- heter i ett energiuppföljningssystem. Utfall Den totala vattenförbrukningen i det jämförbara beståndet per 31 dec 2021 uppgick till 240 tusen kubikmeter (225). Vattenintensiteten uppgick till 0,18 kubikmeter/kvm (0,18). 303-1, VATTENANVÄNDNING CRE2, VATTENINTENSITET, BYGGNADER VATTENANVÄNDNING Jämförbart bestånd 31 dec 2021 Jämförbart bestånd 31 dec 2020 Jämförbart bestånd 31 dec 2019 m 3 /kvm 2021 2020 2020 2019 2019 2018 Kontor 0,24 0,22 0,40 0,39 0,26 0,26 Logistik/Lager 0,09 0,09 0,10 0,08 0,05 0,08 Handeln 0,14 0,15 0,22 0,22 0,22 0,22 Övrigt 0,29 0,31 0,15 0,20 0,19 0,16 Total 0,18 0,18 0,25 0,25 0,22 0,21 INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA 130 ÅRSREDOVISNING 2021 NYFOSA En stor del av Nyfosas miljöpåverkan kommer från utsläpp av växthusgaser som orsakas av uppvärmning och nedkylning av samt elanvändning i våra byggnader. Avgränsning Rapporteringen fokuserar på direkta utsläpp från persontranspor- ter, köldmedier och fossila bränslen (Scope 1). Utsläpp kopplade till köldmedia är första gången vi redovisar i rapportform. Indirekta utsläpp som sker genom uppvärmning, nedkylning och varmvatten i fastigheterna, liksom elanvändningen i Finland (Scope 2). Förny- elsebar el, tjänsteresor, pendlingsresor och avfall från hyresgäster (Scope 3). Rapporteringen av koldioxidutsläpp kopplat till värme, kyla och el avser samtliga dokumenterade fastigheter i det totala beståndet där Nyfosa har rådighet över abonnemanget, vilket mot- svarar 81 procent (81) av det totala beståndet. Rapporteringen av persontransporter avser tjänstebilar och driftbilar. Rapportering av köldmedier avser rapporteringspliktig utrustning för år 2020 enligt svensk lag. Rapportering av fossila bränslen avser det som förbränns i någon av Nyfosas fastigheter. Rapportering av tjänsteresor avser resor som Nyfosas anställda har genomfört i tjänsten. Styrning och uppföljning Styrelsen har satt upp mål för minskad energiförbrukning, miljö- certiﬁering av våra byggnader samt att alltid sträva efter att minska koldioxidutsläppen från verksamheten. Uppföljning sker i samband med årsredovisningen och hållbarhetsrapporten. Nyfosa utför löpande en energi- och miljöinventeringar av fastig- hetsportföljen i syfte att identiﬁera energibesparingspotentialen. Löpande följs energi-, vatten- och miljödata i våra fastigheter i ett energiuppföljningssystem. Köldmedia, fossila bränslen och avfall från hyresgäster rappor- teras årligen av respektive leverantör. Tjänsteresor följs upp årligen genom rapport från bolagets tjänstebilsleverantör. Nyfosa klimat- kompenserar för ﬂygresor och biltransport i tjänsten. Föregående års uppsatta mål att öka antalet gröna hyresavtal har bidragit till ett ökat fokus på att minska koldioxidutsläppen ge- nom att fokusera på minskad elförbrukningen, hög andel förnyelse- bar el samt att avfall hanteras på ett effektivt och säkert sätt. Utfall Beräkningar kommer från energiuppföljningssystemet Mestro och är baserat på schablonberäkningar. CO 2 -utsläpp från elproduktion inom Scope 3 utgår från Nyfosas elhandelsavtal med Vattenfall och beräknat på livscykel för elproduktionen, 8,45 g/kWh (8,45). Utsläpp från elproduktion inom Scope 2 avser den ﬁnska portföljen som förvärvades under 2021. Elproduktionen till dessa fastigheter har inte kommit från förnyelsebara källor. Under 2022 kommer elhandeln i Finland ersättas av mer klimatvänliga alternativ. CO 2 -utsläpp för fjärrvärme är baserat på energibolagens egna siffror som organisationen Energi företagen sammanställer årligen och är inte gradkorrigerad. Då rapporten produceras i mitten av året är miljövärden för fjärrvärme släpande ett år. För fjärrkyla används emissionsfaktorn för Swedish average district cooling som är 19,96 g/kWh (19,96). För resor används emissionsfaktorer från bolagets leverantörer av resetjänster och tjänstebilar. Inom Scope 1 redovisas persontransporter och fossila bräns- len där 2020 utgör det första mätåret. Rapporterad mängd fossila bränslen avser energibehov för reservkraft. Inom Scope 2 har summan av totala utsläpp ökat med 75 procent vilket förklaras av ett ökat fastighetsbestånd. Utsläpps- intensiteten (kg/kvadratmeter) har ökat från 2,9 till 3,5 vilket motsvarar 21 procent. Inom Scope 3 har utsläpp från elanvändningen ökat med 32 pro- cent vilket förklaras av ett ökat fastighetsbestånd. Utsläppsintensi- teten (kg/kvadratmeter) har ökat från 0,27 till 0,31 vilket motsvarar 15 procent. För tjänsteresor utgör 2020 det första mätåret. SCOPE 1 Ton CO  2021 2020 2019 2018 Persontransporter 29 112 – – Fossila bränslen 0 5 – – Köldmedia 118 – – – Total 118 117 – – SCOPE 2 Ton CO  2021 2020 2019 2018 Värme 6 573 4 700 3 614 2 347 Kyla 161 50 21 27 El 1 596 – – – Total 8 330 4 750 3 635 2 374 SCOPE 3 Ton CO  2021 2020 2019 2018 El 712 538 382 302 Tjänsteresor 3 3 – – Total 715 541 382 302 Källa energiförbrukning: Mestro 305-1, DIREKTA UTSLÄPP AV VÄXTHUSGASER (SCOPE 1) 305-2, INDIREKTA UTSLÄPP AV VÄXTHUSGASER (SCOPE 2) 305-3, ÖVRIGA INDIREKTA UTSLÄPP AV VÄXTHUSGASER (SCOPE 3) CRE3, UTSLÄPPSINTENSITET I BYGGNADER INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA 131 NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2021 305-1, DIREKTA UTSLÄPP AV VÄXTHUSGASER (SCOPE 1) 305-2, INDIREKTA UTSLÄPP AV VÄXTHUSGASER (SCOPE 2) 305-3, ÖVRIGA INDIREKTA UTSLÄPP AV VÄXTHUSGASER (SCOPE 3) CRE3, UTSLÄPPSINTENSITET I BYGGNADER Genom att arbeta med olika miljöcertiﬁeringar av våra byggnader säkerställer vi att hållbarhetsfrågorna får ett tydligt fokus i organisa- tionen. En certiﬁering ger möjlighet till grön ﬁnansiering och det ger en väldokumenterad miljöprestanda av byggnaden, under tiden vi äger den men också i en försäljningsprocess. Styrning och uppföljning Styrelsen har satt upp mål för miljöcertiﬁering av våra byggnader. Uppföljning sker årsvis i samband med årsredovisningen och håll- barhetsrapporten. Mål År 2025 ska 50 procent av fastighetsvärdet ha en miljöcertiﬁering och 100 procent år 2030. Nyfosa inventerar löpande möjligheten att miljöcertiﬁera byggnad, vilket miljöcertiﬁeringssystem som är aktuellt samt vilken nivå på certiﬁeringen som kan uppnås för respektive byggnad. Utfall Ett stort fokus under 2021 resulterade i att fastigheter med en miljöcertiﬁering utgjorde 15 procent av det totala fastighetsvärdet på balansdagen. CRE8, ANDEL MILJÖCERTIFIERADE FASTIGHETER För att minska hyresgästers avfall är det viktigt att säkerställa att det ﬁnns tillräckligt med utrymme och kärl för att sortera avfall i ett centralt läge i fastigheten. Nyfosas arbetar även med att minska av- fallet inom ombyggnation och hyresgästanpassningar. Det nationella målet för avfall innebär att insatser ska vidtas för att 70 viktprocent av allt icke-farligt byggnads och rivningsavfall ska återvinnas eller återanvändas. Avgränsning Rapporteringen avser avfall från hyresgäster uppdelat på farligt av- fall, återvunnet avfall samt avfall till förbränning i de fastigheter där Nyfosa har rådighet över avfallshanteringen. I dagsläget kan inte alla leverantörer av avfallshantering rapportera mängd och typ av avfall. Nyfosa kan i ﬂera fall heller inte byta leverantör. Rapporteringen begränsas till tillgänglig data, vilket motsvarar 549 tusen kvm eller 20 procent av det totala beståndet för sorterat avfall, 517 tusen kvm eller 19 procent av det totala beståndet för restavfall och 113 tusen kvm eller 4 procent av det totala beståndet för farligt avfall. Under 2021 genomfördes en pilotstudie för att följa upp materialanvänd- ning och avfall kopplat ombyggnationer och hyresgästanpassningar, pilotstudien omfattade nio stycken projekt av varierad storlek och karaktär, totalt 3575 kvm, vilket utgör en mindre del av det totala antalet ombyggnationer och hyresgästanpassningar som Nyfosa utförde under föregående år. Styrning och uppföljning Nyfosa arbetar löpande med att förbättra möjligheterna till återvin- ning och återbruk av avfall. De hyresgäster som idag tecknat ett grönt hyresavtal med oss bidrar till ett större fokus på avfallshan- tering. I de fall Nyfosa står för avtal med leverantör är det Nyfosas ansvar att möjligheten till återvinning och god avfallshantering ﬁnns. Det är också Nyfosas ansvar att se till att utrymmen för avfalls- hantering håller god standard. Under 2022 kommer arbetet med att rapportera avfall kopplat till ombyggnationer och hyresgästan- passningar att fortsätta. Uppföljning av arbetet med indikatorn sker årsvis i samband med årsredovisningen och hållbarhetsrapporten. Utfall Utfallet baseras på rapporter från Nyfosas leverantörer. Rapporterat avfall under 2021 bestod av 542 ton sorterat avfall, 1414 ton restav- fall samt 4 ton farligt avfall. Sorterat avfall motsvarade 1,0 kilo per kvm, restavfall 2,7 kilo per kvm och farligt avfall 0,04 kilo per kvm. I pilotstudien för avfallsrapportering kopplat till ombyggnationer och hyresgästanpassningar rapporterades totalt 65 ton avfall AVFALLSVIKT PER TYP Ton 2021 2020 Sorterat avfall 542 611 Restavfall 1 414 194 Farligt avfall 4 2 Total 1 960 807 AVFALL OMBYGGNATIONER OCH HYRESGÄSTANPASSNINGAR Typ av material Ton Varav avfall till återvinning Betong 8,3 8,2 Plast <0,1 <0,1 Trä 11 10,4 Gips 11,9 11, 6 Metall 3,8 3,8 Elektronik 0,4 0,2 Farligt avfall 0,1 0 Avfall asbest 0,2 – Övrigt material 29,4 19,6 Total 65,2 53,9 306-2, AVFALLSVIKT PER TYP OCH HANTERINGSMETOD 5 614 MSEK CERTIFIERING BIU Good, 2 489 BIU Very Good, 136 Breeam, Very Good, 1 356 GreenBuilding, 240 LEED BD+C Gold, 382 LEED BD+C Platinum, 360 LEED Guld, 246 Miljöbyggnad Brons, 295 Miljöbyggnad Silver, 112 2 489 136 1 356 112 382 360 246 295 240 INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA 132 ÅRSREDOVISNING 2021 NYFOSA Nyfosa vill främja en god hälsa samt skapa en god och trygg arbets- miljö för alla våra medarbetare. Avgränsning Rapporteringen omfattar sjukfrånvaro och olyckor som drabbat per- soner med anställning i Nyfosa samt de olycksfall som rapporteras på våra arbetsplatser. Då antalet anställda inom organisationen är relativt få, genomsnitt 70, rapporteras endast den totala sjukfrån- varon, ej indelad på kön eller arbetskategori. Styrning och uppföljning Personalhandboken och Arbetsmiljömanualen som ﬁnns tillgängliga på bolagets intranät, sammanfattar vilka hälso främjande förmåner som erbjuds personalen, bland annat hälsokontroller, samt vad som erbjuds i form av rehabilitering vid sjukdom. Alla Nyfosas anställda omfattas av sjukvårdsförsäkring. Uppföljning av sjukfrånvaro görs månadsvis och över rullande tolv månader. Antalet arbetsolyckor följs upp årligen. Utfall Total sjukfrånvaro uppgick under 2021 till 2,32 procent. Under 2021 anmäldes tre olycksfall bland Nyfosas anställda. TOTAL SJUKFRÅNVARO % 2021 2020 2019 Total 2,32 0,92 0,94 EGEN INDIKATOR, SKADOR, OLYCKOR OCH SJUKFRÅNVARO SOCIALT ANSVAR Nyfosa arbetar aktivt med att vara en attraktiv arbetsplats för att behålla och utveckla våra medarbetare samt locka till oss ny kompe- tens oavsett ålder, kön och familjesituation. Avgränsning Då antalet anställda är relativt få, genomsnitt 70, rapporteras endast det totala antalet nyanställningar och den totala personalomsätt- ningen. Styrning och uppföljning Nyfosa erbjuder samma villkor, rättigheter och utvecklingsmöjligheter till samtliga inom företaget, vilket tydliggörs i vårt rekryterings- och introduktionsarbete. Nyfosa har fokus på delaktighet och personlig utveckling genom en kontinuerlig dialog mellan chef och medarbetare, vilket följs upp i det systematiska arbetsmiljöarbetet. Nyfosas kultur präglas av en öppen och stimulerande arbetsmiljö med ﬂexibla arbets- sätt och möjlighet att påverka sin egen situation. Utfall Totala antalet nyanställningar 2021 var 26 stycken och personalom- sättningen var 10 procent. NYANSTÄLLNINGAR OCH PERSONALOMSÄTTNING 2021 1) 2020 2019 Total nyanställningar 26 24 19 Total personalomsättning 10% 6% 7% 1) varav 12 personer i Finland. 401-1, NYANSTÄLLNINGAR OCH PERSONALOMSÄTTNING INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA 133 NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2021 Nyfosa har som målsättning att jämställdhetsarbetet ska ingå som en naturlig del i vår verksamhet. Kvinnor och mäns villkor, rättigheter och utvecklingsmöjligheter ska vara lika inom hela företaget och inte vara beroende av kön eller ålder. Under 2021 uppgick antal anställda till i genomsnitt 70 stycken (63). All personal är tillsvidare- anställda, 3 procent har en deltidsanställning, varav samtliga är kvinnor och har själva önskat en deltidssysselsättning. Nyfosa har valt att outsourca större delen av den ekonomiska förvaltningen till externa tjänsteleverantörer. Fastighetsskötseln är till stor del outsourcad till ﬂertalet lokala tjänsteleverantörer. Avgränsning Rapporteringen omfattar enbart personer med anställning i Nyfosa. Styrning och uppföljning Valberedningen ansvarar för att styrelsen har en jämställd samman- sättningen av ledamöter. Bolagets ledning ansvarar för jämställds- hetsarbetet inom bolaget och följer upp statistik över ålders- och könsfördelning årligen. Upptäcks fall av diskriminering uppmanas att detta anmäls till närmaste chef, HR-ansvarig eller i Nyfosas visselblåsarfunktion. Utfall Antalet kvinnor i styrelsen var 43 procent (43), i ledningsgruppen 60 procent (75) och bland medarbetare 52 procent (48). ÅLDERSFÖRDELNING Antal 2021 2020 2019 20–29 7 5 13 30–39 28 18 22 40–49 27 23 35 50–59 20 15 17 60–69 5 6 13 KÖNSFÖRDELNING 2021 2020 % Män Kvinnor Män Kvinnor Styrelse 57 43 57 43 Ledningsgrupp 40 60 25 75 Medarbetare 48 52 52 48 405-1, SAMMANSÄTTNING AV STYRELSE, LEDNING OCH ÖVRIGA MEDARBETARE UTIFRÅN ÅLDER OCH KÖN. På Nyfosa ska alla medarbetare, samarbetsparter och kunder bemö- tas med respekt och ingen ska behöva känna sig kränkt, diskrimine- rad eller känna obehag på grund av kön, etnisk tillhörighet, religion, sexuell läggning eller ålder. På Nyfosa tolereras inte trakasserier eller mobbning av något slag. Avgränsning Påverkan som sker internt i organisationen kan Nyfosa påverka. Det är incidenter som sker inom organisationen som rapporteringen avser. Styrning och uppföljning Nyfosa har noll tolerans mot all form av diskriminering. Arbetet mot diskriminering styrs genom Nyfosas visselblåsarfunktion och uppförande kod. Under 2021 kompletteras styrningen med en uppförandekod för leverantörer och de största leverantörerna har bekräftat den. Nya leverantörer kommer framgent att uppmanas att bekräfta uppförandekoden som en del i upphandlingen. I den egna organisationen uppmanas att all form av upplevd diskriminering rapporteras till sin närmsta chef, HR-ansvarig eller i visselblåsarfunktionen. Utfall Under 2021 anmäldes inga incidenter (–) av diskriminering. 406-1, INCIDENTER AV DISKRIMINERING OCH VIDTAGNA ÅTGÄRDER INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA 134 ÅRSREDOVISNING 2021 NYFOSA 414-1, ANDEL NYA LEVERANTÖRER SOM GRANSKATS AVSEENDE ARBETSVILLKOR OCH MÄNSKLIGA RÄTTIGHETER Nyfosa köper in en stor mängd material och tjänster från olika leve- rantörer, där el, fjärrvärme, vatten, fastighetsskötsel och reparation står för en stor andel. Den ekonomiska förvaltningen utförs främst av externa tjänsteleverantörer i Sverige och Finland och fastig- hetsskötseln utförs av ﬂertalet lokala tjänsteleverantörer. Totala inköp av material och tjänster, såväl kostnadsförda som aktiverade i balansräkningen, uppgick till 1 160 MSEK. De externa tjänsteleve- rantörernas uppdrag ökar i takt med att fastighetsportföljen växer. Leverantörerna ses som en förlängning av den egna verksamheten. Att anta en uppförandekod för leverantörer syftar till att säkerställa att arbetsförhållandena hos de företag som levererar varor och tjänster till bolaget uppfyller Nyfosas krav avseende arbetsmiljö och etisk standard samt att uppdraget bedrivs på ett miljömedvetet sätt. Styrning och uppföljning Styrelsen fastställde ett mål för 2021 att uppförandekod för leverantörer ska antas och att de största leverantörerna ska bekräfta den. Uppföljning sker årligen i samband med årsredovis- ning och hållbarhetsrapport. Utfall Uppförandekoden är antagen och de största leverantörerna, mot- svarande 20 procent av inköp av varor och tjänster, har bekräftat den. Nyfosas hyresgäster ska alltid kunna lita på att Nyfosas fastigheter erbjuder en arbetsmiljö som är säker, tillgänglig och hälsosam. Att känna trygghet och säkerhet är en grundförutsättning i och runt alla våra fastigheter. Exempel på viktiga säkerhetsområden är hantering av istappar och takras, brandskydd och elrevision. Styrning och utfall Under 2021 togs beslut om upphandling av ett system för att på ett strukturerat sätt kunna följa upp att besiktningar av olika säkerhets- system i fastigheterna blir genomförda på rätt sätt och i rätt tid. EGEN INDIKATOR, ÅTGÄRDER SOM VIDTAS I SYFTE ATT UPPRÄTTHÅLLA EN HÖG TRYGGHET OCH SÄKERHET I OCH OMKRING FASTIGHETERNA INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA 135 NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2021 REVISORS RAPPORT ÖVER ÖVERSIKTLIG GRANSKNING AV NYFOSA ABS HÅLLBARHETSRE- DOVISNING SAMT YTTRANDE AVSEENDE DEN LAGSTADGADE HÅLLBARHETSRAPPORTEN Till Nyfosa AB org. nr 559131-0833 Inledning Vi har fått i uppdrag av styrelsen i Nyfosa AB att översiktligt granska Nyfosa ABs hållbarhetsredovisning för år 2021. Nyfosa AB har deﬁnierat hållbarhetsredovisningens omfatt- ning till sidorna 45–65 och 124–135 i detta dokument vilket även utgör den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Styrelsens och företagsledningens ansvar Det är styrelsen och företagsledningen som har ansvaret för att upprätta hållbarhetsredovisningen inklusive den lagstadgade hållbarhetsrapporten i enlighet med tillämp- liga kriterier respektive årsredovisningslagen. Kriterierna framgår på sidorna 56 i hållbarhetsredovisningen, och utgörs av de delar av ramverket för hållbarhetsredovisning utgivet av GRI (Global Reporting Initiative) som är tillämp- liga för hållbarhetsredovisningen, samt av företagets egna framtagna redovisnings- och beräkningsprinciper. Detta ansvar innefattar även den interna kontroll som bedöms nödvändig för att upprätta en hållbarhetsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbarhetsre- dovisningen grundad på vår översiktliga granskning och lämna ett yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Vårt uppdrag är begränsat till den historiska information som redovisas och omfattar såle- des inte framtidsorienterade uppgifter. Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med ISAE 3000 Andra bestyrkandeuppdrag än revisioner och översiktliga granskningar av historisk ﬁnansiell information (omarbetad). En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för upprättandet av hållbarhetsredovisningen, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. Vi har utfört vår granskning avse- ende den lagstadgade hållbarhetsrapporten i enlighet med FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten. En översiktlig granskning och en granskning enligt RevR 12 har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revi- sionssed i övrigt har. Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 (International Standard on Quality Control) och har därmed ett allsidigt system för kvalitetskontroll vilket innefattar dokumen- terade riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Vi är obe- roende i förhållande till Nyfosa AB enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning och granskning enligt RevR 12 gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identiﬁerade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning och granskning enligt RevR 12 har därför inte den säker- het som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Vår granskning av hållbarhetsredovisningen utgår från de av styrelsen och företagsledningen valda kriterier, som deﬁnieras ovan. Vi anser att dessa kriterier är lämpliga för upprättande av hållbarhetsredovisningen. Vi anser att de bevis som vi skaffat under vår gransk- ning är tillräckliga och ändamålsenliga i syfte att ge oss grund för våra uttalanden nedan. Uttalanden Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kom- mit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att hållbarhetsredovisningen inte, i allt väsentligt, är upprättad i enlighet med de ovan av styrelsen och företagsledningen angivna kriterierna. En lagstadgad hållbarhetsrapport har upprättats. Stockholm den mars 2022 KPMG AB Mattias Johansson Torbjörn Westman Auktoriserad revisor Specialistmedlem i FAR INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA FASTIGHETSFÖRTECKNING KONTOR Fastighet Adress Jämförbart bestånd Byggår Ombyggnadsår Uthyrbar area, kvm Tomträtt Borlänge Boktryckaren 17 Bygatan 35 J 1990 1 829 Borlänge Torkel 3 Borganäsvägen 12 J 1986 2 883 Borlänge Tyra 13-14 Hagavägen 2-6, Jussi Björlings Väg 19-23, Vasagatan 24 1983 6 469 Enköping Centrum 20:1 Källgatan 6, Eriksgatan 23, Kryddgårdsgatan 22-24 J 1981 2008 3 947 Eskilstuna Vagnmakaren 8 J A Selanders Gata 1 1967 2016 3 406 Eskilstuna Viljan 2 Careliigatan 8 1976 9 162 Eskilstuna Vinkelhaken 5 Fristadstorget 4 1954 2000 3 860 Gnosjö Marås 1:12 Maråsliden 7 1960 1 140 Gävle Norr 12:5 Nygatan 13 J 1978 15 848 Gävle Norr 25:5 Hattmakargatan. 7-9, Drottninggatan 29-31, Norra Kopparslagargatan. 8-10, Nygatan 30-32 J 1929 1950, 2003 8 910 Gävle Söder 18:19 Slottstorget 3, Västra Islands- gatan 2, Källgränd 2 J 1964 2001 4 869 Halmstad Klingberget 6 Brogatan 1 J 1929 1960, 2003, 2011 10 996 Halmstad Rudan 6 Bredgatan 1 J 1906 2014, 2016 838 Halmstad Svartmunken 2 Karl XI:s väg 61 J 1986 2012, 2015 5 147 Helsingborg Asien 20 Kvarnstensgatan 11, Verkstads- gatan 2 J 1972 1989 2 548 Helsingborg Köpingetrakten 1 Trintegatan 9 J 1990 2005 905 Huddinge Cirkeln 2 Ellipsvägen 12 1990 3 559 Härnösand Lärkan 21 Artiellerigatan 2, Tullportsgatan 2 J 1969 1978 7 062 Härnösand Rådmannen 6 Backgränd 9 J 1981 4 546 Härnösand Torsvik 5 Järnvägsgatan 2, Nattviksgatan 6-8 J 1993 8 607 Jyväskylä Innova 1 Piippukatu 11 2002 8 678 Jyväskylä Innova 2 Lutakonaukio 7 2012 7 140 Jyväskylä Innova 4 Lutakonaukio 1 2013 7 766 Jyväskylä Kauppakatu 18 Kauppakatu 18 1915 3 827 Jyväskylä Kävelykatu 18 Kävelykatu 18 1939 2 921 Jyväskylä Mattilanniemi 6 Mattilanniemi 6 1999 5 435 Jyväskylä Mattilanniemi 8 Mattilanniemi 8 2000 11 102 Jyväskylä Ohjelmakaari 2&10 Ohjelmakaari 2& 10 2000 - 2009 9 654 Jyväskylä Survontie 9 Survontie 9 1997 2 990 T Jyväskylä Vapaudenkatu 48-50 Vapaudenkatu 48-50 1975 6 180 Jyväskylä Ylistönmäentie 24 Ylistönmäenntie 24 1991 1 894 Jyväskylä Ylistönmäentie 26 Ylistönmäenntie 26 1999 3 446 Jyväskylä Ylistönmäentie 31 Ylistönmäenntie 31 1989 2 026 Järfälla Jakobsberg 2:2583 Järfällavägen 100-106 J 1982 22 195 Jönköping Stensholm 1:754 Stensholmsvägen 20 2017 8 500 Karlskrona Möllebacken 15 Högabergsgatan 3-5 m.ﬂ J 1929 1969 7 202 Karlskrona Sparre 3 Drottninggatan 18 A-F 1920 11 4 54 Karlskrona Stumholmen 2:1,2:21 Bastionsgatan 18 1750 4 103 Karlskrona Tyska Bryggare- gården 6 Saltsjöbadsvägen 1A m.ﬂ J 1929 1993, 2001 6 847 136 ÅRSREDOVISNING 2021 NYFOSA INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA FASTIGHETSFÖRTECKNING Fastighet Adress Jämförbart bestånd Byggår Ombyggnadsår Uthyrbar area, kvm Tomträtt Karlstad Barkassen 7 Lagergrens gata 2-4 1990 12 338 Karlstad Barkassen 9 Lagergrens gata 8a-b 1991 7 045 Karlstad Björnen 13 Fredsgatan 10/Älvgatan 5 1906 1953, 1962 7 453 Karlstad Blåsten 4 Stormgatan 8 1975 2 416 Karlstad Brisen 4 Stormgatan 18 1973 1 045 Karlstad Bälgen 9, 10, 11 Sågverksgatan 35, 37 1968 2 843 Karlstad Druvan 13 Tingvallagatan 17 1947 4 239 Karlstad Ekorren 11 Malmtorgsgatan 4 1929 1959 6 651 Karlstad Fjädern 16 Bromsgatan 4 1991 4 332 Karlstad Freja 13 Drottninggatan 6 1965 6 830 Karlstad Grästegen 2 Strågatan 3 1990 2 523 Karlstad Hybelejen 17 Verkstadsgatan 20 1929 2 921 Karlstad Kanoten 10 Lagergrens gata 7 1989 10 073 Karlstad Monitorn 9 Östra torggatan 2 1993 3 399 Karlstad Pinassen 2 Gustav Lovens Gata 17 2017 14 514 Karlstad Regnvinden 1 Bidevindsgatan 7 1990 9 983 Karlstad Spärren 7 Rattgatan 6 1968 1 908 Karlstad Stolpen 1 Ventilgatan 5a 1964 4 122 Karlstad Stolpen 6 Ventilgatan 1a 1991 598 Karlstad Styrmannen 5 Hamntorget 1-3 1991 7 388 Karlstad Sågen 1 Industrigatan 1 1986 3 213 T Karlstad Sågen 2 Faktorigatan 15 1988 1 611 Karlstad Sågen 9 Lantvärnsgatan 8 1972 2 037 Karlstad Tången 15 Gjuterigatan 28 1991 1 960 Kiruna Grävmaskinen 1 Lastvägen 18 J 1991 3 419 Kristianstad Hunden 12 Götgatan 6 1944 6 017 Kristianstad Södra Kasern 2 S kaserngatan 7 1793/1981 26 206 Kristinehamn Uroxen 15 Kungsgatan 30 1975 6 950 Kungälv Skruven 3 Bultgatan 40 J 1990 8 041 Köping Botulf 4 Hultgrensgatan 4 1960 3 065 Lappeenranta Laserkatu 6 Laserkatu 6 1986-2007 21 254 T Linköping Idéhuset 2 Diskettgatan 4 2 000 Luleå Bergnäset 3:44 Maskinvägen 31 1979 652 Luleå Bergnäset 3:49 Maskinvägen 20 1990 2009 988 T Luleå Haren 15 Kungsgatan 31 1970 8 179 Luleå Hermelinen 15 Kungsgatan 29 1952 7 562 Luleå Mården 11 Skeppsbrogatan 21, Magasin- sgatan 6 J 1950 1985, 1995 11 342 Luleå Plogen 4 Depåvägen 6 J 1966 2008 5 295 Luleå Porsön 1:403 Laboratoriegränd 11 1976/8/90/97/98 9 556 Luleå Spiggen 4 Kungsgatan 5-7 1981 6 506 Malmö Brudbuketten 10 Russgatan 6 J 1988 750 Malmö Brudbuketten 11 Derbyvägen 24 J 1988 1 346 Malmö Brudbuketten 13 Derbyvägen 20 J 1988 1 063 Malmö Bryggeriet 2 Jespersgatan 23 J 1950 1978 25 750 Malmö Byrådirektören 3 Von troils väg 1 1972-1974 13 910 T Malmö Böttö 5 Kosterögatan 5, Öckerögatan 2 J 1964 1980 11 666 Malmö Domkraften 5 Lockarpsvägen 6A, 6B J 2019 4 751 Malmö Flygkameran 2 Höjdrodergatan 7 1991 1 429 Malmö Rosenbuketten 4 Höjagatan 1 J 1987 1990 4 322 Malmö Spillepengsmarken 5 Strömgatan 15 4 595 Malmö Spindeln 2 Singelgatan 2D J 1961 2001 7 232 T Malmö Sämjan 2 Soﬁelundsvägen 55, Rolfsgatan 5 J 1850-1950 9 437 Malmö Vårsången 7 Gånglåtsvägen 87-89 J 1963 1 544 T Motala Kassetten 1 Medevivägen 63 1988 5 558 Motala Läraren 6 Långbackagatan 1 1983 2 660 Motala Telegrafen 2 Poppelgatan 3 1900 996 Nacka Sicklaön 358:1 Hästholmsvägen 26-32 J 1987 16 681 Norrköping Spolaren 4 Linnegatan 28 1961 7 392 137 NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2021 INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA Fastighet Adress Jämförbart bestånd Byggår Ombyggnadsår Uthyrbar area, kvm Tomträtt Norrtälje Förrådet 9 Diamantgatan 10 / Rubingatan 2 2010 3 182 Norrtälje Orren 2 & 3 Roslagsgatan 6 1970 1 551 Nynäshamn Alkotten 2 Lövlundsvägen 3 1984 4 126 Oskarshamn Snickeriet 14 Förrådsgatan 6 1977 2002 2 198 Oulu Voudintie 4 Voudintie 4 1962 1 242 T Skellefteå Lärkan 10 Storgatan 50 1975/1984 5 407 Sollentuna Tackan 9 Bygdevägen 16,18 1979 5 938 Solna Skogskarlen 3 Pipers väg 2a-c 1971 9 950 Stockholm Knarrarnäs 8 Knarrarnäsgatan 13 J 1984 3 087 T Stockholm Malax 3 Raseborgsgatan 9 1988 6 658 T Stockholm Prästgårdsängen 2 Solberga Ängsväg 1-3, Götalandsvägen 216-218 J 1986 6 595 T Sundsvall Granlo 3:220 Kalmarvägen 48 J 1960 1995 539 Sundsvall Högom 3:178 Mejselvägen 9-14 J 1970 2002 5 264 Sundsvall Köpstaden 24 Bultgatan 14 J 1986 2 011 1 420 Sundsvall Köpstaden 25 Bultgatan 10 J 1975 2002 9 713 Sundsvall Köpstaden 26 Bultgatan 8 J 1965 1998 1 855 Sundsvall Ljusta 7:2 Antennvägen 2 J 1980 2013 9 045 Sundsvall Norrmalm 4:6 Heffnersvägen 22 J 1970 1989 1 974 T Sundsvall Saturnus 7 Bankgatan 13 J 1912 2014 9 202 Sundsvall Öskaret 10 Skepparegatan 3 J 1989 2004 11 915 Södertälje Halvmånen 3 Morabergsvägen 33 A J 2018 10 095 Uddevalla Hvitfeldt 22 Norrtullsgatan, Bagges gränd, Lilla norrgatan, Västerlånggatan 20-22, 1980 10 071 Uddevalla Solbacken 10 Silentzvägen 6 1980 1 790 Umeå Formen 1 Formvägen 5 J 1986 2004 7 513 Umeå Tyr 8 Östra Esplanaden 3, Storgatan 69 J 1997 2014, 2019 8 627 Upplands Väsby Vilunda 6:59 Dragonvägen 86 1972 5 658 Uppsala Boländerna 21:4 Verkstadsgatan 10-14 10 068 Uppsala Boländerna 5:2 Bolandsgatan 16 1973 8 475 Värnamo Bodarna 2 Myntgatan 8- 10 J 1934 1991 1 773 Värnamo Bokbindaren 20 Västbovägen 56 J 1975 1991 2 561 Värnamo Gamla Gåsen 4 Boagatan 1, Myntgatan 1907 200 Värnamo Gillet 1 Flanaden 3-5 J 1974 2003 5 228 Värnamo Lejonet 11 Lasarettsgatan 1-5, Storgats- backen 23 J 1961 1987, 2005 5 014 Värnamo Mon 13 Karlsdalsgatan 2 1982 1 976 Värnamo Plattläggaren 1 Silkesvägen 18 J 1989 2014 1 798 Värnamo Rågen 1 Expovägen 6 J 1965 199 0, 2 011 4 828 Värnamo Vindruvan 15 Storgatsbacken 12 J 1989 1 990 Värnamo Värnamo 14:11 Jönköpingsvägen 41-43 J 1917 1940, 1966, 1982, 2012 4 030 Västerås Kungsängen 12 Pilgatan 8 1990 12 272 Västerås Lea 15 Stora gatan 58 1971 23 427 Västerås Samuel 1 Sigurdsgatan 1920 6 735 Västerås Sigurd 5 Sigurdsgatan 21 1991 13 264 Västerås Sigvald 6 Sigurdsgatan 7 1875/1936 3 643 Västerås Sågen 2 Ängsgärdsgatan 4 J 1992 3 458 Västerås Sågen 6 Ängsgärdsgatan 12a J 1987 6 046 Västerås Sågklingan 10 Ängsgärdsgatan 13 J 1990 1 709 Västerås Verkstaden 6 Glödargränd 1-3, Metallverks- gatan 2-10, Varmvalsvägen 1-3 J 1866 2006 16 492 Västerås Verkstaden 8 Östra Ringvägen 2 J 1936 1951, 1977 20 008 Växjö Bagaren 10 Ljungadalsgatan 2, Hejarega- tan 10 J 1987 2015 30 028 Växjö Båken 1 Systratorpsvägen 16 J 1983 1 496 Växjö Garvaren 4 Hjalmar Petris väg 32 J 1981 2010 2 570 Växjö Glasmästaren 1 Arabygatan 80 J 1966, 1988 2005 6 199 Växjö Illern 5 Isbjörnsvägen 11-13 J 1987 2014 2 146 Växjö Plåtslagaren 4 Verkstadsgatan 5 J 1967, 1988 2013 5 602 Växjö Sotaren 4 Arabygatan 82 J 1992 2 979 138 ÅRSREDOVISNING 2021 NYFOSA INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA Fastighet Adress Jämförbart bestånd Byggår Ombyggnadsår Uthyrbar area, kvm Tomträtt Växjö Svea 8 Lineborgsplan 3 J 1982 2014 2 160 Växjö Unaman 8 Klostergatan 6, Kungsgatan 3, Sandgärdsgatan 6-8 J 1969 2009 5 609 Växjö Ödman 15 Storgatan 29 J 1972 2015 4 321 Örebro Barkenlund 11 Vasastrand 11 J 1934 1989 2 819 Örebro Forskarbyn 2 Forskarvägen 1-3 J 1998 5 535 Örebro Fåraherden 1 Riagatan 1-3 J 1992 2 948 Örebro Karossen 5 Bettorpsgatan 12 B-C J 2004 2009 5 127 Örebro Oxbacken 7 Krontorpsgatan 1 J 1981 1988 2 942 Örebro Pigan 1 Riagatan 53 J 1992 931 Örebro Vindhjulet 3 Tunnlandsgatan 1-5 1970 19 415 Örebro Vindtunneln 1 Skäpplandsgatan 1A-C J 1989 3 369 Örnsköldsvik Handformaren 2 Sjögatan 4 J 1969 1998 17 007 Örnsköldsvik Kraften 4 Sjögatan 1 J 1958, 1969 2009, 2016 11 967 Örnsköldsvik Köpmannen 1 Trädgårdsgatan 1 1968 1989, 2016, 2017 6 872 Örnsköldsvik Strandkajen 7 Järnvägsgatan 3 J 1991 1993, 2003 28 782 LAGER/LOGISTIK Fastighet Adress Jämförbart bestånd Byggår Ombyggnadsår Uthyrbar area, kvm Tomträtt Borås Bockasjö 1 Bockasjögatan 12 J 1987 23 841 Borås Rydahög 1 Almenäsvägen 7, 10 J 1962 2006 39 652 Borås Rydaslätt 1 Almenäsvägen 16 J 1986 13 767 Borås Träskruven 1 Sandlidsgatan 6 J 1973 15 539 Botkyrka Genetikern 2 Alfred Nobels Alle 109 2001, 2011 2019 11 8 57 Botkyrka Hantverkaren 1 Segersbyvägen 2-4 J 1974 9 776 T Burlöv Sunnanå 12:33 Terminalgatan 5-7 2020 6 094 Burlöv Sunnanå 6:40 Terminalgatan 5-7 J 2015 1 401 Eskilstuna Grönsta 2:52 Svista Lagerväg 8 2006 13 780 Eskilstuna Valhalla 1:6 Bredängsgatan 55-57 J 1976, 1984, 1991, 2009 9 016 Falköping Alunskiffern 1 Agnestadsgatan 2 2012 12 015 Falköping Eldaren 1 Energigatan 6 J 2018 5 148 Falun Nedre Gruvriset 33:278 Tunavägen 90 2010 2012 44 312 Göteborg Kobbegården 6:136 Datavägen 25 1980 13 605 Haninge Jordbromalm 6:16 Lagervägen 28 J 1977 2003 7 121 Haninge Jordbromalm 6:60 Rörvägen 4-8 J 1983 6 605 Haninge Åby 1:152 Rörvägen 62 J 1989 1991, 2003 4 255 Helsingborg Dolken 3 Mörsaregatan 12 J 1995 3 845 Helsingborg Kniven 9 Mörsaregatan 21 J 1988 2004, 2015, 2016 7 583 Helsingborg Revolvern 1 Mörsaregatan 25 J 1988 2008 3 360 Helsingborg Torborna- högen 3 Stenbrovägen 15 J 1981 1987, 2000 12 839 Huddinge Cirkelsågen 2 Slipstensvägen 16 2 011 6 725 Huddinge Gjutformen 1 Betongvägen 10 2015 4 528 Härryda Håltsås 1:18 Kurirvägen 1 2010 13 316 Hässleholm Stoby 24:9 Krossgatan 1, 26, 28, 30A-F & 32 2018 5 466 Jönköping Backen 9:29 Mekanikervägen 5 2 725 Jönköping Hedenstorp 2:1 Mogölsvägen 14 2011 9 000 Jönköping Stensholm 1:755 Stensholmsvägen 24 2015 3 100 Karlstad Blåsten 3 Stormgatan 6 1975 2 088 Karlstad Bromsen 6 Ramgatan 7 1967 1973 3 606 Karlstad Gångjärnet 2 Blockgatan 29 1964 3 069 T Karlstad Hammaren 21 Gjuterigatan 27-29 1990 1 946 Karlstad Kulingen 4 Östanvindsgatan 17 1976 8 165 139 NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2021 INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA Fastighet Adress Jämförbart bestånd Byggår Ombyggnadsår Uthyrbar area, kvm Tomträtt Karlstad Passadvinden 3 Regnvindsgatan 17 1990 3 684 Karlstad Regnvinden 14 Regnvindsgatan 8 J 1991 9 129 Karlstad Släggan 13 Sågverksgatan 20 1981 1 757 Karlstad Tornadon 2 Blekegatan 9 1975 13 226 Karlstad Ugnen 1 Sågverksgatan 32 1989 1 687 Kumla Oxen 11 Västra Drottninggatan 40 1972 2 451 Kungälv Försäljaren 9 Filaregatan 17-19 J 1974 8 525 Lidköping Axet 1 Skogsvaktarevägen 2 1962 2000 22 655 Linköping Antennen 10 Alkagatan 2 J 1948 7 375 Linköping Glasberget 5 Roxtorpsgatan 13 1974 1985 8 400 Linköping Glasburken 1 Roxtorpsgatan 3 7 042 Linköping Gumsen 45 Floragatan 13 1946 2005 3 410 Linköping Navhålet 2 Låsblecksgatan 3 J 1992 7 513 Ljungby Vagnen 6 Långgatan 20 J 1972 2 340 Luleå Bergnäset 2:608 Industrivägen 2 K 2017 660 Luleå Bergnäset 2:624 Industrivägen 2 1982 520 T Luleå Bergnäset 3:17 Fabriksvägen 10 1975 1 417 Luleå Bergnäset 3:18 Maskinvägen 17 1989 1 950 Luleå Bergnäset 3:21 Fabriksvägen 12 1976 2005 2 514 Luleå Bergnäset 3:26 Fabriksvägen 7-9 1985 366 Luleå Bergnäset 3:33 Industrivägen 24 1977 1 042 T Luleå Bergnäset 3:34 Maskinvägen 16 1975 861 Luleå Bergnäset 3:40 Maskinvägen 9-11 1974 1 902 Luleå Bergnäset 3:5 Fabriksvägen 2 1975 925 Luleå Storheden 1:13 Handelsvägen 15-17 1973 1976 1 781 Luleå Storheden 1:84 Murbruksvägen 20 1989 1 800 Lund Saturnus 29 Tellusgatan 15 2000 3 487 Malmö Eggegrund 6 Hemsögatan 10 J 1983 7 886 Malmö Firman 2 Firmagatan 2, 4, 6 J 2016 2 263 Malmö Firman 4 Firmagatan 8 J 2019 1 090 Malmö Flygledaren 7 Höjdrodergatan 22 1991 1 971 Malmö Getingen 5 Sallerupsvägen 90 J 1962 8 344 T Malmö Grophuset 3 Långhusgatan 5B J 2019 3 610 Malmö Holmögadd 3 Bjurögatan 26 J 1970 2000, 2009 11 36 0 Malmö Holmögadd 4 Bjurögatan 28, Flintrännegatan 24 J 1970 1999 14 165 Malmö Kamaxeln 7 Vevaxelgatan 17 J 2006 1 920 Malmö Lillgrund 5 Borrgatan 31 1952 2005 4 430 Malmö Måseskär 6 Kosterögatan 6A-C, Väderögatan 5A-C J 1964 13 333 Malmö Noshjulet 2 Pilotgatan 3 1983 1 397 T Malmö Olsgård 5 Olsgårdsgatan 13A-13E 2019 5 136 Malmö Sadelknappen 1 Galoppsgatan 5 1979 2 000 Malmö Sadelknappen 4 Galoppsgatan 8 1988 1 505 Malmö Speditionen 1 Lodgatan 19-23 J 1993 5 189 T Malmö Storbådan 2 Hemsögatan 22, Ulvögatan 10 J 1972 1992 3 248 Malmö Storbådan 4 Hemsögatan 18 J 1974 19 9 0, 2 011 2 590 Malmö Storbådan 5 Hemsögatan 14-16 J 1978 1992 12 606 Malmö Stångbettet 1 Skrittgatan 11 1989 1 643 Malmö Svinbådan 4 Brännögatan 9A-9B, Tärnögatan 1 J 1961 1992, 2012 1 597 Malmö Svinbådan 5 Tärnögatan 3, Flintrännegatan 10 J 1963 2010 2 656 Motala Vågen 8 Vintergatan 1, 7 J 1960 12 195 Nacka Lännersta 15:33 Telegramvägen 101 832 Nacka Skarpnäs 6:12 Timmermansvägen 2 1 965 Norrköping Industrien 17 Exportgatan 28 - 30 J 1965 5 863 Norrköping Plinten 4 Malmgatan 35 5 450 Norrköping Tråden 11 Malmgatan 5 J 1967 19 772 Norrtälje Knutby 2 Viktor Karlssons väg 2 2 762 Nässjö Svedjan 2 Svedjegatan 2, Vallgatan 2 J 1975 1987 6 878 Oskarshamn Blåbäret 4 Sörviksvägen 11 1964 15 549 140 ÅRSREDOVISNING 2021 NYFOSA INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA Fastighet Adress Jämförbart bestånd Byggår Ombyggnadsår Uthyrbar area, kvm Tomträtt Skurup Företagaren 9 Norra Industrigatan 5 8 496 Stockholm Furudal 7 Fagerstagatan 16 1986 3 300 T Stockholm Raseborg 1 Malaxgatan 1 1991 6 976 Sundsvall Högom 3:106 Mejselvägen 6 2 623 Söderhamn Björnänge 8:1 Skaftgatan 3 801 T Södertälje Hantverkaren 1 Hantverksvägen 1 J 1977 10 630 Södertälje Traktorn 11 Åkerivägen 20 3 259 Södertälje Tuvängen 5 Tävängen 2 3 102 Uppsala Danmarks-Säby 10:2 Åkaregatan 8-10 J 2010 2012 10 355 Vimmerby Plåtslagaren 1 Älåkragatan 4-6 2008 10 259 Värnamo Armaturen 1 Armaturgatan 2 J 1987 18 370 Värnamo Rödspättan 1 Runemovägen 10 J 1973 4 705 Värnamo Rödspättan 4 Runemovägen 4 J 1980 2000 2 960 Värnamo Sandskäddan 4 Margretelundsvägen 7-9 J 1982 2 780 Värnamo Sjötungan 3 Margretelundsvägen 6 J 1989 2 570 Värnamo Takläggaren 2 Rörläggarevägen 7 2 990 Värnamo Takläggaren 4 Rörläggarevägen 8, Silkesvägen 39 J 1991 2000 9 067 Värnamo Yxan 4 Fabriksgatan 10-12 J 1975 2006, 2008 5 595 Värnamo Yxan 6 Fabriksgatan 4 J 1978 1990, 2009 1 477 Västerås Energin 7 Omformargatan 18A J 1990 2013 3 444 Växjö Plåtslagaren 6 Mörners väg 116 2004 5 592 Växjö Snickaren 12 Smedjegatan 10-20 J 1976, 1989 2001 24 010 Växjö Terminalen 1 Öjaby Nylanda 1 2010 21 662 Örebro Elektrikern 5 Bistagatan 8-10 1967 1970, 1976, 1982, 2019 47 898 Örebro Importören 2 Skvadronvägen 5 J 1970 2 565 Örebro Karossen 32 Bettorpsgatan 10 J 2018 2 530 Örebro Ånsta 20:262 Lastgatan 2 2006 21 916 Örnsköldsvik Bromsen 7 Bromsvägen 1 J 1971 4 160 Örnsköldsvik Gjutaren 3 Sjögatan 5 J 1962 5 308 Östersund Sprinten 1 Trådvägen 6 J 1974 2 928 Österåker Bolby 16:1 & 10:6 Mjölnarströmsvägen 21 983 INDUSTRI Fastighet Adress Jämförbart bestånd Byggår Ombyggnadsår Uthyrbar area, kvm Tomträtt Falkenberg Mekanikern 2 Åkarevägen 12 1984 2003 764 Göteborg Tuve 85:9 Hildedalsgatan 28C 1976 2017 1 276 Habo Kämparp 1:8 Klingekärrsgatan 10 8 080 Halmstad Kuggen 2 Kristinehedsvägen 22-24 J 1975 2002 1 675 Helsingborg Bandsågen 1 Depågatan 85 1986 2012, 2015 1 083 Hässleholm Ekstaven 3 Industrigatan 10 1959 1966 4 932 Kuopio Varikkokatu 2 Varikkokatu 2 1924, 1927, 2016, 2019 1974 23 044 Köping Köpings-Ullvi 6:11 Volvogatan 4B 5 439 Landskrona Björnen 11 Lodjursgatan 3 8 797 T Ludvika Aspen 10 Gonäsvägen 8 1987 142 Luleå Bergnäset 3:25 Fabriksvägen 7-9 1978 3 100 Luleå Bergnäset 3:41 Fabriksvägen 16 1985 1 312 T Luleå Storheden 1:56 Betongvägen 16 1983 1 449 Malmö Bronsyxan 9 Agnesfridsvägen 185 1974 688 T Malmö Flintkärnan 2 Agnesfridsvägen 194 1972 4 871 Malmö Runstenen 16 Käglingevägen 39 1979 3 068 Malmö Skjutstallslyckan 3 Lundavägen 62 1958 3 096 Malmö Skogholm 5 Kantyxegatan 17 1977 3 354 Norrköping Katten 18 Vagngatan 15 7 300 141 NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2021 INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA Fastighet Adress Jämförbart bestånd Byggår Ombyggnadsår Uthyrbar area, kvm Tomträtt Norrköping Nyckelharpan 6 Moa Martinsson gata 34 1995 2000, 2005 3 544 Oskarshamn Ratten 18 Primovägen 1, Väderumsvägen 12 1988 1 615 Oskarshamn Snickeriet 4 Be-Ge:s Väg 20, Förrådsgatan 8 1976 1982, 2013 5 939 Oulu Nuottasaarentie 5 Nuottasaarentie 5 1972 1998 & 2000 17 882 Oulu Portinkaarre 4 Portinkaarre 4 2021 1 496 T Oulu Visiolinja 4 Visiolinja 4 2008 1 803 T Oulu Visiolinja 9 Visiolinja 9 2011 1 136 T Piteå Öjebyn 119:1 Skylvägen 1 J 1956 19 816 Sandviken Murängen 2 Hammarbyvägen 4 J 1971 9 553 Sandviken Åttersta 6:28 Bultvägen 1, Persbackavägen 29, Persbackavägen 33 1953 1970 11 6 95 Skellefteå Transistorn 1 Svedjevägen 12 J 1968 1985 9 320 Sollentuna Rutan 1 & 5 Kappetorpsvägen 3 Mark 0 Söderköping Gjutaren 1 Ringvägen 40-42 9 097 Södertälje Industrin 8 Fläktvägen 4 1 900 Tampere Hautalankatu 32 Hautalankatu 32 2008 & 2013 8 607 T Tampere Yrittäjänkulma 5 Yrittäjänkulma 5 1960-2005 14 549 Trollhättan Drivhjulet 3 Kardanvägen 65 J 1989 1999 1 680 Uppsala Danmarks Kumla 8:12 Graﬁkgatan 28 mﬂ 2019 2 582 Uppsala Danmarks Kumla 8:13 Graﬁkgatan 28 mﬂ 2019 4 590 Varberg Pedalen 2 Motorstigen 3 1976 2003 1 018 Värnamo Flundran 4 Runemovägen 1 J 1963 1992, 2008 11 416 Värnamo Mattläggaren 1 Silkesvägen 24 J 1997 2000 2 700 Värnamo Posten 4 Postgatan 3-5 J 1929 1940, 1968, 1989, 2015 4 174 Värnamo Takläggaren 8 Silkesvägen 43 J 1999 2008 6 995 Växjö Fläkten 7 Lantmannavägen 3 J 1957, 1959 1963, 1993 7 773 Växjö Isbjörnen 4 Isbjörnsvägen 6 J 1993 2014 10 933 Växjö Sjömärket 3 Annavägen 3 J 1989 2000 9 495 Örebro Karossen 15 Bettorpsgatan 16 1973 1999, 2005, 2012 1 672 Örebro Karossen 16 Bettorpsgatan 24A 1987 1998, 2011, 2014 1 160 Örebro Karossen 22 Bettorpsgatan 14B 1950 1965, 1977 894 Österåker Runö 7:12 Rallarvägen 19 1947 137 Österåker Runö 7:120 Rallarvägen 19 1988 708 Österåker Runö 7:140 Rallarvägen 21 2003 425 Österåker Runö 7:147 Rallarvägen 14 1991 1 178 Österåker Runö 7:165 Rallarvägen 23 2005 3 012 HANDEL Fastighet Adress Jämförbart bestånd Byggår Ombyggnadsår Uthyrbar area, kvm Tomträtt Borås Filtret 6 Göteborgsvägen 181-187, 181A, 183A J 2011 2013 16 605 Filipstad Trasten 12 Stora Torget 4 B J 1980 1 891 Gislaved Filen 5 Mårtensgatan 23a J 1973 1 643 Huddinge Pentagonen 1 Gamla Södertäljevägen 216, Smista Allé 3 J 2008 12 095 Hudiksvall Soﬁedal 10:2 Kungsgatan 59-61 4 012 Hyvinkää Helletorpankatu 3 Helletorpankatu 31 2019 1 499 Härjedalen Funäsdalen 26:57 Rörosvägen 80 3 556 Härnösand Saltvik 8:25 Saltviksvägen 13 4 800 Jyväskylä Kävelykatu 37 Kävelykatu 37 1965 2016 6 120 Karlstad Björnen 7 Drottninggatan 24 1965 3 324 Karlstad Bromsen 1 Blockgatan 6A 1967 1 220 142 ÅRSREDOVISNING 2021 NYFOSA INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA Fastighet Adress Jämförbart bestånd Byggår Ombyggnadsår Uthyrbar area, kvm Tomträtt Karlstad Fjädern 14 Bromsgatan 2 1966 3 901 Karlstad Mercurius 21 Drottninggatan 1929 1 052 Karlstad Mercurius 3 Västra torggatan 10-12 1929 2 605 Karlstad Riksdalern 3 Ullebergsleden 8-10 J 2001 6 723 Linköping Valbrevet 1 Norrmalmsvägen 11 1983 1997 1 650 Ljungby Gänget 14 Fabriksgatan 7 J 1974 2 639 Luleå Storheden 1:37 Storhedsvägen 1-3, Besiktningsvägen 14 J 1975, 1993, 2000, 2017 26 573 Luleå Storheden 1:40 Betongvägen 14 1978 1 048 Malmö Fibulan 1 Hornyxegatan 4 1973 1 945 T Malmö Hangaren 2 Flygplansgatan 1-3 1975 2 177 T Malmö Ringerike 1 Drakagatan 10A-C, 12 2020 3 752 Malmö Valhall 2 Hyllie Allé 3 C 6 858 Motala Blåbäret 2 Moränvägen 3 2008 1 288 Motala Lingonet 2 Mineralvägen 1, 3 2007 3 318 Motala Lingonet 3 Mineralvägen 5 2007 1 500 Motala Slånbäret 1 Moränvägen 1, Mineralvägen 13 2012 2 000 Motala Slånbäret 2 Mineralvägen 9 2016 3 000 Motala Tranbäret 3 Mineralvägen 16 2011 2 360 Motala Tranbäret 4 Mineralvägen 12, 14 2012 3 536 Norrköping Ugnen 5 Skarphagensgatan 29 1962 2 727 T Norrköping Åby 20:3 Norrköpingsvägen 28-30 1994 1 522 Norrtälje Gördelmakaren 5 Baldersgatan 25, Estunavägen 20, 20B 5 208 Norsjö Norrmalm 20 Storgatan 73 2 756 Oulu Ideakulma Idealinja 13 1975-1996 1 527 T Oulu Portinkaarre 3 Portinkaarre 3 2020 3 519 T Oulu Voudintie 2 Voudintie 2 2011-2012 1 033 T Oulu Zatelliitintie 17 Zatelliitintie 17 2007-2013 1 953 Sandviken Milröken 1 Västerled 2 & 5 4 183 Sigtuna Märsta 21:66 Servogatan 22 2 178 Sigtuna Märsta 23:4 Servogatan 20 3 190 Sigtuna Valsta 3:29 Valstavägen 2 1972 6 136 Skara Bocken 1 Munkartorpsgatan 1, Smedstorpsgatan 6A-D 1974, 2018 2019, 2020 13 927 Sollefteå Hyveln 4 Övergårdsvägen 17 5 779 Sollentuna Nattskärran 1 Stationsallen 2, Vibyvägen 1 624 Strömsund Tullingsås 7:8 Harbäcken 315 2 600 Sundsvall Högom 3:123 Murarvägen 6-8 10 516 Uddevalla Koch 7 Kochska Gränden 1-7, Kungsgatan 2-8 J 1977 1984, 2008 8 980 Vilhelmina Granberg 1:73 Sälggatan 6A-B 3 650 Värnamo Almen 9 Malmövägen 12-14 J 1957 1989, 2009 12 058 Värnamo Filen 2 Fabriksgatan 3 J 1966 1997, 2003 4 915 Värnamo Golvläggaren 2 Silkesvägen 30 J 1991 2008, 2010 11 164 Värnamo Jungfrun 11 Köpmansgatan 3-7, Luddögatan 1 J 1982 2001 4 970 Värnamo Karpen 3 Jönköpingsvägen 105-107 J 1956 1990 2 670 Värnamo Linden 1 Malmövägen 3, Växjövägen 24-26 J 1961 1975, 1979, 1990, 2012 6 289 Värnamo Ljuset 8 Nydalavägen 1-9 J 2003 2 600 Värnamo Mattläggaren 2 Silkesvägen 24 J 1991 2008, 2012 3 133 Värnamo Vindruvan 4 Storgatsbacken 14-16 J 1982 2001 4 001 Västerås Bladbaggen 1 Glasvingegatan 3-7, Kranbyggargatan 8-12, Ringborregatan 11 J 2004 23 774 Åre Stamgärde 4:209 By vägen 141 5 452 Östersund Långtradaren 2 Hagvägen 12 8 170 143 NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2021 INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA ÖVRIGT Fastighet Adress Jämförbart bestånd Byggår Ombyggnadsår Uthyrbar area, kvm Tomträtt Arboga Bälgen 9 Skandiagatan 11 2006 18 983 Borlänge Gyllehemmet 1 Gyllehemsvägen 10 J 1930 5 232 Enköping Friberg 4:2, 4:16 Kulla Fribergs Herrgård 1-4 1700-1980 2009 4 500 Filipstad Mejeriet 17 Tinghusgatan 10B Mark 0 Filipstad Mejeriet 18 Tinghusgatan 10A Mark 0 Hultsfred Hultåsa 1:18 Lindenvägen 1 Mark 0 Karlskrona Dahlberg 31-33,52,60-61 Högabergsgatan Mark 0 Karlskrona Rügen 50 Västra Vittusgatan 4 1992 10 764 Karlstad Björnen 12 Drottninggatan 26-28 1977 1999 3 753 Karlstad Herrhagen 1:10 Hamnpirsgatan 2 1986 1 515 T Karlstad Skepparen 15 Orrholmsgatan 4 1982 22 028 Kristianstad Fängelset 5 Fästningsgatan 3 1952 5 777 Kungsör Armaturen 10 Granlidsvägen 3, Kungsgatan 6 1967 2000 11 28 8 Landskrona Fläkten 1 Mariebergsgatan 6 5 033 Luleå Boden 1:167 Rotorvägen 13 1978 695 Luleå Storheden 1:7 Handelsvägen 19 1972 17 304 Malmö Bronsdolken 26 Stenyxegatan 25 1995 5 644 Malmö Bronskragen 3 Bronsåldersgatan 18 J 2014 372 Malmö Bronskragen 4 Bronsåldersgatan 10-16 J 2015, 2017, 2019 3 698 Malmö Tankstället 4 Ollebovägen 2 2016 410 Malmö Vinga 5 Brännögatan 2-6, Hanögatan 14, Ockerögatan 1-7 J 1950, 2017 1991 7 446 Motala Eken 12 Långbackagatan 2 1925/1945/1969 3 553 Norrköping Skarphagen 1:40 Skarphagensgatan 29 Mark 0 Norrköping Skarphagen 1:41 Skarphagensgatan 29 Mark 0 Norrköping Åby 20:2 Norrköpingsvägen 28-30 1970 2 344 Nynäshamn Körunda 1:3 Körunda 31 1987 2 908 Sollentuna Respiten 1 Kappetorpsvägen 3 Mark 0 Stockholm Knarrarnäs 10 Isafjordsgatan 7 1987 4 795 T Stockholm Möllan 1 Rinkebysvängen 70 1991 12 176 Stockholm Stora Mans 1 Johan Skyttes väg 11, Stora Mans väg 11 1900 7 593 Sundsvall Nolby 3:40 Rönnvägen 10-12 1950 1 449 Upplands-Bro Aske 1:2 Aske Alle 2 1970 5 155 Uppsala Danmarks Kumla 8:31 Graﬁkgatan 26 2021 21 447 Uppsala Årsta 68:4 Fyrislundsgatan 81 J 1985 3 014 Värnamo Bleckslagaren 1 Repslagarevägen 5 Mark 0 Värnamo Värnamo 14:86 Myntgatan 6 Mark 0 Västerås Gaslyset 2 Lysgränd 1 1990 2 573 Västerås Sigvald 5 Sigurdsgatan 21 Mark 0 Västerås Västerås 1:199 Norra Källgatan Mark 0 T Växjö Sunaman 5 Storgatan 10 J 1965 7 826 Örebro Karossen 19 Bettorpsgatan 10 J 1975 2006 12 760 Örebro Kitteln 11 Stortorget 7 J 1965 13 721 Örebro Lantmannen 2 Radiatorvägen 7, Skvadron- vägen 2 J 1972 1974 10 480 Örebro Vindrutan 1 Västhagagatan 3 J 1975 1992 1 315 144 ÅRSREDOVISNING 2021 NYFOSA INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA JOINT VENTURES – SAMÄGT MED SAGAX Fastighet Underkategori Adress Kommun Byggår Ombygg- nadsår Uthyrbar area, kvm Tomt- rätt Administratören 1 Lager Partihandlarvägen 2 Stockholm 1993 2 961 T Arbetsbasen 2 Lager Elektravägen 64 Stockholm 1945 1965 1 797 T Asea 3 Lager Västberga allé 60 Stockholm 1929 1980, 1994 73 564 Bagaren 9 Lager Radiovägen 7-11 Tyresö 1984 1990 2 300 Botvidsgymnasiet 3 Lager Fågelviksvägen 9 Botkyrka 1991 56 680 Bulten 1 Lager Danderydsvägen 142 Danderyd 2015 7 200 Bulten 10 Lager Ryttarvägen 2 Danderyd 2004 2019 2 800 Bulten 2 Övrigt Danderydsvägen 144 Danderyd 1750 2006 850 Bulten 4 Lager Ryttarvägen 5 Danderyd 1996 2018 1 237 Bulten 5 Lager Ryttarvägen 4 Danderyd 1973, 2015, 2020 2000 10 796 Bulten 6 Lager Rinkebyvägen 9 Danderyd 2000 2010 1 789 Dikesrenen 11 Lager Vretensborgsvägen 15 Stockholm 1947 1970 1 997 T Elementet 8 Lager Ulvsundavägen 108 Stockholm 1938 2002 6 970 Filmkameran 3 Industri Selaövägen 13 Stockholm 1970 3 261 T Fotografen 1 Lager Mediavägen 1-5 Tyresö 1976 3 948 Frukthallen 1 Lager Brunnbyvägen 10 Stockholm 1967 7 085 T Förrådet 5 Industri Skattegårdsvägen 122 Stockholm 1970 2 175 T Glödlampan 3 Lager Ranhammarsvägen 3 Stockholm 2002 2 489 Grävmaskinen 11 Industri Morabergsvägen 3 Södertälje 1970 1 711 T Görla 8:60 Industri Görlavägen 1 Norrtälje 2012 2 900 Görla 9:40 Industri Abborrvägen 4 Norrtälje 2009 2014 870 Görväln 2 Lager Bränningevägen 10 Stockholm 1963 7 291 T Haken 15 Industri Vinkelgatan 1 Malmö 1968 7 187 Ho lj e 116 :116 Industri Västra Storgatan 2B Olofström 1949 1970 51 631 Hällsätra 4 Lager Stensätravägen 9 Stockholm 1975 1985 13 895 T Importhallen 1 Lager Importörvägen 23 & 26 Stockholm 1962 4 387 T Jordbromalm 1:11 Industri Jordbrotorpsvägen 2 Haninge 1964 1975 900 Jordbromalm 6:23 Industri Dåntorpsvägen 11 Haninge 1980 2008 1 776 Kamaxeln 6 Industri Truckgatan 20 Kungälv 1976 1 942 Kansliet 1 Kontor Signalistgatan 9 Solna 1940 2015 2 200 Kobbegården 6:249 Industri Datavägen 27 Göteborg 1976, 1977, 1985, 2000, 2003 8 283 Kopparen 12 Kontor Vintervägen 6 Tyresö 1982 1 900 Kopparen 14 Lager Vintervägen 8-72, 8K Tyresö 1963 1979, 1980, 1988, 1999 10 827 Kopparen 15 Lager Vintervägen 2 B Tyresö 1999 2002 1 349 Kopparen 4 Lager Industrivägen 6 Tyresö 2006 1 265 Kopparen 8 Lager Vintervägen 4 Tyresö 1970 2001 3 870 Kopparen 9 Lager Vintervägen 2A, Björk- backsvägen 6 Tyresö 1978 2 425 Köpingehill 1 Industri Trintegatan 2 Helsingborg 1991 7 125 Lagerhuset 3 Lager Upplagsvägen 21 Stockholm 1929 1954, 1985 10 662 T Lagret 1 Lager Upplagsvägen 13 Stockholm 1969 9 271 T Lexby 2:25 Lager Brodalsvägen 13 A Partille 2005 6 646 Linjen 1 Kontor Pyramidbacken 3 Huddinge 1989 2 150 Maden 6 Industri Madenvägen 11 Sundbyberg 2002 1 590 T Målaren 1 Lager Studiovägen 6 Tyresö 1990 1995 2 410 Märsta 14:1 Lager Industrigatan 2 Sigtuna 1967 1980 3 262 Märsta 15:6 Industri Industrigatan 10 Sigtuna 1972 1 056 Mörtö 9 Lager Frykdalsbacken 38 Stockholm 1978 1983 3 700 T Nattskiftet 6 Lager Elektravägen 5 Stockholm 1951 5 714 T Olhamra 1:82 Industri Okvistavägen 30 Vallentuna 2005 1 258 145 NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2021 INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA Fastighet Underkategori Adress Kommun Byggår Ombygg- nadsår Uthyrbar area, kvm Tomt- rätt Ostmästaren 1 Lager Ostmästargränd 2 Stockholm 1980 15 287 T Ostmästaren 3 Lager Ostmästargränd 6 Stockholm 1983 19 725 T Ostmästaren 4 Lager Byängsgränd 4 Stockholm 1983 1985 37 962 T Ostmästaren 5 Kontor Ostmästargränd 5 Stockholm 1990 10 218 T Ostmästaren 6 Kontor Byängsgränd 22 Stockholm 1991 8 552 T Particentralen 1 Lager Brunnbyvägen 15 Stockholm 1962 2 545 T Particentralen 2 Lager Brunnbyvägen 11 Stockholm 1962 2 863 T Particentralen 5 Lager Partihandlarvägen 1 Stockholm 1983 1 228 T Particentralen 6 Lager Brunnbyvägen 7 Stockholm 1962 2 448 T Partihallen 1 Lager Brunnbyvägen 12 Stockholm 1968 20 711 T Runö 7:109 Lager Rallarvägen 7 Österåker 1986 1 512 Runö 7:111 Lager Rallarvägen 10 Österåker 1986 1 435 Runö 7:124 Lager Rallarvägen 9 Österåker 1990 1 992 Runö 7:129 Lager Rallarvägen 39 Österåker 2004 410 Runö 7:133 Lager Rallarvägen 45 Österåker 1989 1 875 Runö 7:164 Lager Näsvägen 19 Österåker 2008 1 450 Sicklaön 145:16 Kontor Järlasjöbrinken 3-5 Nacka 1896 2007, 2020 1 384 Solkraften 17 & 18 Kontor Vattenkraftsvägen 8 Stockholm 1989, 1991 2 014 T Stensätra 2 Lager Strömsätravägen 14 Stockholm 1970 5 325 T Sörred 7:32 Industri Gustaf Larsons väg 12-26 Göteborg 1966 12 934 Sörred 7:33 Industri Assar Gabrielssons väg 6 Göteborg 1971 2 706 Sörred 8:10 Industri Pressvägen Göteborg 1964 23 243 Sörred 8:4 Kontor Gustaf Larsons väg 15 Göteborg 1967-2017 48 908 Sörred 8:6 Kontor Assar Gabrielssons väg mﬂ. Göteborg 1967-2017 87 651 Tjockö 1 Lager Fryksdalsbacken 40-42 Stockholm 1980 11 675 T Traktorn 1 Industri Morabergsvägen 21 Södertälje 1971 4 154 Varubalen 3 Lager Upplagsvägen 2-10 Stockholm 1964 10 356 T Varuhissen 1 Lager Upplagsvägen 1 Stockholm 1987 1990 14 992 T Vindbryggan 3 Industri Borgens gata 20 Alingsås 1990 1 439 Vreten 23 Lager Vretensborgsvägen 8 Stockholm 1984 1 590 T Vreten 24 Lager Vretensborgsvägen 6 Stockholm 1945 1974 1 870 T Västberga Gård 2 Lager Västberga Gårdsväg 36 Stockholm 1970 4 178 Östergärde 31:1 Industri Örnekulans väg 2 Göteborg 1986 7 175 743 159 146 ÅRSREDOVISNING 2021 NYFOSA INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA ORDLISTA Avkastning på eget kapital Resultatet för den senaste tolvmåna- dersperioden i relation till genomsnittligt eget kapital, hänförligt till moderbola- gets aktieägare, under motsvarande period. Syfte: Nyckeltalet visar avkastningen som genereras på det kapital som är hänförligt till aktieägarna. Belåningsgrad fastigheter 1 Räntebärande skulder vid periodens utgång i relation till fastigheternas värde (i balansräkningen). Syfte: Belåningsgraden är ett riskmått som visar hur stor del av verksamheten som är belånad med räntebärande skul- der. Nyckeltalet ger jämförbarhet med andra fastighetsbolag. Direktavkastning 1 Driftnettot enligt intjäningsförmågan i relation till fastigheternas verkliga värde per balansdagen. Syfte: Nyckeltalet visar avkastningen från den operativa verksamheten i förhållande till fastigheternas värde. Driftnetto 1 Driftnettot innehåller de intäkter och kostnader som har en direkt koppling till fastigheten, det vill säga hyresintäkter och de kostnader som krävs för att hålla fastigheten igång, såsom driftskostna- der, underhållskostnader och personal som sköter fastigheten och kontakten med hyresgästen. Syfte: Måttet används för att ge jäm- förbarhet med andra fastighetsbolag men även för att visa utvecklingen av verksamheten. Ekonomisk uthyrningsgrad Hyresintäkter innan avdrag för hyres- rabatter i förhållande till hyresvärde vid periodens slut. Syfte: Nyckeltalet underlättar bedömning av hyresintäkterna i relation till det totala värdet på uthyrda och ej uthyrda ytor. Fastighet Fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt. Fastigheternas verkliga värde Redovisat fastighetsvärde enligt balans- räkningen vid periodens utgång. Syfte: Nyckeltalet ger en ökad förståelse för värdeutvecklingen på fastighetsbe- ståndet samt Bolagets balansräkning. Förvaltningsresultat 1 Förvaltningsresultatet utgörs av drift- nettot med tillägg av förvaltnings- och administrationskostnader samt ﬁnan- siella intäkter och kostnader. Resul- tatmåttet innehåller inte effekter från värdeförändringar i helägda förvalt- ningsfastigheter och derivat. Dessa redovisas i ett eget avsnitt i resultaträk- ningen. Däremot ingår värdeförändring- ar och skatt i resultatandelen från joint ventures i förvaltningsresultatet. Förvaltningsresultat per aktie Förvaltningsresultat efter avdrag för ränta på hybridobligationer i förhållan- de till genomsnittligt antal utestående aktier. Hyresintäkt Debiterade hyror jämte tillägg som er- sättning för värme och fastighetsskatt. Hyresvärde Hyresintäkter före avdrag för hyres- rabatter för den uthyrda ytan samt bedömd marknadshyra för den vakanta ytan. Syfte: Nyckeltalet möjliggör bedömning av den totala möjliga hyresintäkten då tillägg görs till de debiterade hyresintäk- terna med bedömd marknadshyra för vakanta ytor. Nettobelåningsgrad fastigheter 1 Nettot av räntebärande skulder och likvida medel vid periodens utgång i relation till fastigheternas verkliga värde i balansräkningen. Syfte: Nettobelåningsgraden är ett ﬁnansiellt riskmått som visar hur stor del av verksamheten som är belånad med räntebärande skulder, men med tillgodo- havande på bank beaktat. Nyckeltalet ger jämförbarhet med andra fastighetsbolag. Nettouthyrning Tecknade nyuthyrningar under perioden minus uppsägningar för avﬂytt. Resultat per aktie Resultat efter skatt efter avdrag för ränta på hybridobligationer i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier. Räntetak Ett räntesäkringsinstrument där långi- varen betalar en rörlig ränta upp till en i förväg bestämd räntenivå. Avsikten med ett räntetak är att reducera ränterisken. 1) Avser alternativt nyckeltal enligt European Securities and Markets Authority (ESMA). 147 NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2021 INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA ORDLISTA 1) Avser alternativt nyckeltal enligt European Securities and Markets Authority (ESMA). Räntetäckningsgrad 1 Förvaltningsresultat före ﬁnansiella intäkter och kostnader, avskrivningar och resultatandelar i joint ventures i relation till ﬁnansiella intäkter och kostnader. Syfte: Räntetäckningsgraden är ett ﬁnansiellt riskmått som visar hur många gånger bolaget klarar av att betala sina räntor med resultatet från den operativa verksamheten. Skuldsättningsgrad 1 Räntebärande skulder i relation till eget kapital. Syfte: Skuldsättningsgrad är ett ﬁnansiellt riskmått som visar bolagets kapitalstruktur och känslighet för ränteförändringar. Soliditet 1 Eget kapital, hänförligt till moderbo- lagets aktieägare, i relation till totala tillgångar. Syfte: Att visa hur stor andel av bola- gets tillgångar som är ﬁnansierade med eget kapital och har inkluderats för att investerare ska kunna bedöma bolagets kapitalstruktur. Substansvärde (EPRA NRV) 1 Eget kapital, hänförligt till moderbo- lagets aktieägare, efter avdrag för hybridobligationer och med återläggning av derivat och uppskjuten skatteskuld enligt balansräkningen. Syfte: Att visa nettotillgångarnas verk- liga värde i ett långsiktigt perspektiv. Tillgångar och skulder i balansräkningen som inte bedöms utfalla, såsom verkligt värde på derivat och uppskjutna skatter exkluderas därför. Även motsvarande poster av bolagets andel i joint ventures exkluderas i nyckeltalet. Substansvärde (EPRA NTA) 1 Eget kapital, hänförligt till moderbo- lagets aktieägare, efter avdrag för hybridobligationer och med återläggning av derivat och justerat för verklig upp- skjuten skatteskuld istället för nominell uppskjuten skatt Syfte: Att visa nettotillgångarnas verkliga värde i ett långsiktigt perspektiv, men med antagandet att tillgångarna omsätts. Tillgångar och skulder i balansräkningen som inte bedöms utfalla, såsom verkligt värde på derivat exkluderas, men marknadsvärdet på uppskjuten skatt inkluderas. Även motsvarande poster av bolagets andel i joint ventures exkluderas i nyckeltalet. Substansvärde (EPRA NDV) 1 Eget kapital, hänförligt till moderbola- gets aktieägare efter avdrag för hybrid- obligationer, enligt balansräkningen. Syfte: Nyckeltalet visar hur stor andel av bolagets redovisade egna kapital varje aktie representerar. Revolverande kreditfacilitet En överenskommelse mellan långivare och låntagare som ger låntagaren rätt att förfoga över medel, under en viss period och upp till ett visst belopp, och återbetala enligt eget tycke före ett visst datum. Utdelningsgrundande kassaﬂöde 1 Förvaltningsresultatet exklusive poster inom resultatmåttet som inte utgör ett kassaﬂöde, såsom resultatandel från joint venture och avskrivningar på inventarier, inklusive erhållen utdelning från innehav i joint ventures samt betald skatt. Syfte: Nyckeltalet visar hur mycket kassa- ﬂöde som den beﬁntliga fastighetsport- följen generar under bolagets förvaltning samt bolagets utdelningskapacitet. Uthyrningsbar yta Samlad lokalarea som är möjlig att hyra ut. Syfte: Visar på den totala area som bola- get har möjlighet att hyra ut. Vakanshyra Bedömd marknadshyra för vakanta ytor. Syfte: Nyckeltalet anger potentialen i hyresintäkterna vid fullt uthyrda ytor. Överskottsgrad 1 Periodens driftnetto i relation till perio- dens totala intäkter. Syfte: Överskottsgraden visar hur stor del av intjänad krona som bolaget får be- hålla. Nyckeltalet är ett effektivitetsmått jämförbart över tid men också mellan fastighetsbolag 148 ÅRSREDOVISNING 2021 NYFOSA INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA INFORMATION TILL AKTIEÄGARE OM ÅRSSTÄMMA KALENDER Årsstämma 2022 19 april 2022 Delårsrapport för perioden 1 januari – 31 mars 2022 19 april 2022 Delårsrapport för perioden 1 januari – 30 juni 2022 12 juli 2022 Delårsrapport för perioden 1 januari – 30 september 2022 20 oktober 2022 Årsstämma Nyfosa AB håller årsstämma tisdagen den 19 april 2022 klockan 15.00 på Vasateatern, Vasagatan 19, i Stockholm. Inregistrering börjar klockan 14.30. Rätt att delta Aktieägare som önskar delta i årsstämman ska dels vara införd som aktieägare i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken tisdagen den 7 april 2022, dels anmäla sitt delta- gande vid stämman senast måndagen den 11 april 2022. Anmälan om deltagande kan ske skriftligen till bolaget på adress Nyfosa AB, ”Årsstämma”, c/o Euroclear Sweden AB, Box 191, 101 23 Stockholm, per telefon 08-401 43 01 var- dagar mellan klockan 10.00 och 16.00 eller på bolagets hem- sida, www.nyfosa.se. Vid anmälan vänligen uppge namn eller företagsnamn, personnummer eller organisationsnummer, adress och telefonnummer dagtid. För anmälan av biträden gäller anmälningsförfarande enligt ovan. Förvaltarregistrerade aktier För att ha rätt att delta i årsstämman måste en aktieägare som har låtit förvaltarregistrera sina aktier, förutom att anmäla sig till stämman, låta registrera aktierna i eget namn så att aktie- ägaren blir införd i aktieboken per den 7 april 2022. Sådan registrering kan vara tillfällig (s.k. rösträttsregistrering) och begärs hos förvaltaren enligt förvaltarens rutiner i sådan tid i förväg som förvaltaren bestämmer. Rösträttsregistreringar som gjorts senast den andra bankdagen efter den 7 april 2022 beaktas vid framställningen av aktieboken. Ombud m.m. Aktieägare som önskar närvara i stämmolokalen personligen eller genom ombud har rätt att medföra ett eller två biträden. Aktieägare som önskar medföra biträde ska uppge detta i samband med anmälan. Aktieägare som företräds genom om- bud ska utfärda skriftlig och daterad fullmakt för ombudet. Om fullmakten utfärdats av juridisk person ska kopia av registre- ringsbevis, eller om sådan handling inte ﬁnns, motsvarande behörighetshandling bifogas. För att underlätta registreringen vid stämman bör fullmakt samt registreringsbevis och andra behörighetshandlingar vara bolaget tillhanda under ovanstå- ende adress senast den 18 april 2022. Fullmaktsformulär ﬁnns tillgängligt på bolagets hemsida www.nyfosa.se. Poströstning För poströstning ska ett särskilt formulär användas. Formulä- ret ﬁnns tillgängligt på Nyfosas hemsida, www.nyfosa.se. Post- röstningsformuläret gäller som anmälan till bolagsstämman. Det ifyllda formuläret måste vara Euroclear Sweden AB tillhanda senast måndagen den 11 april 2022. Det ifyllda formuläret ska skickas till Nyfosa AB, ”Årsstämma”, c/o Euro- clear Sweden AB, Box 191, 101 23 Stockholm. Ifyllt formulär får även inges elektroniskt. Elektroniskt ingivande kan ske antingen genom signering med BankID enligt instruktioner på https://anmalan.vpc.se/euroclearproxy eller genom att det ifyllda formuläret skickas med e-post till GeneralMeeting- [email protected] (med referens ”Nyfosa Årsstämma 2022”). Om aktieägare poströstar genom ombud ska fullmakt biläggas formuläret. Fullmaktsformulär ﬁnns tillgängligt på bo- lagets hemsida, www.nyfosa.se. Om aktieägaren är en juridisk person ska registreringsbevis eller annan behörighetshandling biläggas formuläret. Aktieägaren får inte förse poströsten med särskilda instruktioner eller villkor. Om så sker är rösten (d.v.s. poströstningen i sin helhet) ogiltig. Ytterligare anvisningar och villkor framgår av poströstningsformuläret. 149 NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2021 INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA INFORMATION TILL AKTIEÄGARE NYFOSA AB Besöksadress: Hästholmsvägen 28 Postadress: Box 4044, 131 04 Nacka Telefon: +46 (0)8 406 64 00 Mail: [email protected] IRKONTAKT Stina Lindh Hök, VD Tel: +46 (0)70 577 18 85 Mail: [email protected] Produktion: Nyfosa i samarbete med Vero Kommunikation och Öhrberg Design Fotografer: Daniel Dahlgren, Jenny Lagerqvist, Pixprovider, SQRE Media 150 INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING NYFOSAÅRSREDOVISNING 2021 KONTAKTUPPGIFTER HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA INTRODUKTION MARKNAD VERKSAMHETEN FASTIGHETER FINANSIERING HÅLLBARHET RISKER OCH STYRNING RÄKENSKAPER GRIINFORMATION FASTIGHETSLISTA

AI Terminal

More from Nyfosa

Talk to a Data Expert