Luoniushan Co., Ltd. — Audit Report / Information 2006

Apr 28, 2007

土 地 估 价 报 告

第一部分 摘 要

一、估价项目名称

海口农工贸( 罗牛山) 股份有限公司海口市秀英滨海西路南侧 250867.78 平方米商业建设用地土地使用权价格评估。 二、委托估价方

委托估价方为海口农工贸(罗牛山)股份有限公司。该公司是1993 年10 月15 日经海南省工商行政管理局批准成立的上市股份有限公司，住所：海 口市人民大道50 号；法定代表人：邓传明；注册资本：伍亿捌仟柒佰贰拾 伍万元肆仟元；经营范围：种养植业，兴办工业，房地产开发经营，建筑 装璜工程，化肥的生产销售，农副畜水产品及饲料加工销售，机械汽车零 配件、电子产品、金属材料(专营除外)、化工产品(专营除外)、家用电品、 现代办公用品、文体用品、日用百货、食品、建筑材料、农副土特产品的 销售，餐饮业，交易市场的开发建设，租赁服务。

三、估价目的

为委托方以委估土地对外投资入股提供价值参考。

四、估价基准日

二00 六年八月十八日。

五、估价日期

二00 六年八月十八日至二00 六年八月二十八日。

六、地价定义

本报告所出具的地价定义是在估价基准日2006 年8 月18 日，设定委 估地块在红线外达到“五通”(既通路、供水、通电、通讯、排水)、红线内场

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地平整、用途为商业建设用地、土地剩余使用权年限为62.4 年情况下的土 地使用权价格，包括土地成本价格和土地所有权收益，但不包括地面建筑 物、附着物的重置评估价。

七、估价结果

委估土地在估价基准日2006 年8 月18 日的土地价格为： 单位地价:543.43 元/平方米(折合36.23 万元/亩)

土地面积：250867.78 平方米(约376.30 亩)

土地总地价：136,329,077.69 元(人民币壹亿叁仟陆佰叁拾贰万玖仟零柒拾 柒元陆角玖分)。

八、土地估价师签字

姓名 估价师证书号 签名

张斐敏 2000460039

俞俊君 98210039

九、土地估价机构

海南兴平会计师事务所

估价机构负责人签字：

海南兴平会计师事务所

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第二部分 估价对象界定

一、委托估价方

委托估价方为海口农工贸(罗牛山)股份有限公司。该公司是1993 年10 月15 日经海南省工商行政管理局批准成立的上市股份有限公司，住所：海 口市人民大道50 号；法定代表人：邓传明；注册资本：伍亿捌仟柒佰贰拾 伍万元肆仟元；经营范围：种养植业，兴办工业，房地产开发经营，建筑 装璜工程，化肥的生产销售，农副畜水产品及饲料加工销售，机械汽车零 配件、电子产品、金属材料(专营除外)、化工产品(专营除外)、家用电品、 现代办公用品、文体用品、日用百货、食品、建筑材料、农副土特产品的 销售，餐饮业，交易市场的开发建设，租赁服务。

• 二、估价对象

海口农工贸( 罗牛山) 股份有限公司海口市秀英滨海西路南侧 250867.78 平方米商业建设用地土地使用权。

三、估价对象概况

估价对象系位于海口市滨海西路南侧紧邻的三块土地。土地登记证书

号、地号、图号、面积情况见下表：

证号	地号	图号	土地总面积	使用期限
海口市国用(籍)字第 G0343号	10-40-62	18-83-1 18-83-2	98314.81	70 年(1998 年12 月17 日 至2068年12月16 日)
海口市国用(籍)字第 G0342号	10-40-66	18-83-1	112552.80	70 年(1998 年12 月17 日 至2068年12月16 日)
海口市国用(籍)字第 G0355号	10-40-67A	18-82-4 18-83-3	40000.17	70 年(1998 年12 月17 日 至2068年12月16 日)

2、土地权利状况

委估土地所有权属国家，海口农工贸(罗牛山)股份有限公司拥有其土地 使用权,三块土地总面积250867.78 ㎡；其批准使用年限为1998 年12 月17 日

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至2068 年12 月16 日，评估基准日土地使用权尚可使用62.4 年。 3、土地利用状况

委托评估土地未进行开发建设，地上没有建筑物。

四、地价影响的因素分析

1、一般因素

• (1)地理位置

海口市位于海南岛东北部,平面地理坐标介于东经110°10'-110°23', 北纬19°57'-20°05',是我国南部地区的滨海城市。

(2)自然环境

海口市的地貌特点是：滨海台阶式地貌。地势南高北低，由西南向东 北倾斜，东北部海拔10 米以下，西郊和南郊较高，海拔40-60 米，坡度5 度，无高山和连绵起伏的丘陵。全市水域面积1988.70 公顷。海口市滨海、 沙滩岸线较长，海水清澈，沙细洁白，草木四季常绿。

海口市地处低纬度热带北缘,属季风性热带海洋气候,太阳辐射强,热 量丰富,冬无严寒,终年无霜,春暖回升快,夏少酷暑,雨量充沛,年平均降水 量1639 毫米,年平均气温23.8℃,最高平均气温28.0℃,最低平均气温18.8 ℃,干湿季节明显,适宜休闲度假旅游。

(3)城市性质

海南经济特区是我国最大的经济特区。海口市是海南省的省会城市； 是海南省政治、经济、文化中心；是海南省的北部门户；也是全省水、陆、 空运输的枢纽和客货集散中心。海南建省成为经济特区以来，已初步形成 了社会主义市场经济体制的基本框架，从而形成多方位多层次的对外开放 格局，经济建设成绩显著，社会事业全面发展，城市面貌日新月异，先后 “ ” “ ” “ 成为 中国城市综合实力50 强 、 全国投资硬环境40 优 和 全国城市环境 ” “ ” 综合整治十佳城市 、 全国卫生城市 ，已初步建设成为现代化都市。

(4)行政区规划和人口状况

2003 年1 月1 日，海口、琼山两市合并后，新海口人口增加了一倍，

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行政总面积由236.44 平方公里扩大为2304.8 平方公里。现辖有琼山区、 美兰区、龙华区、秀英区四个区、24 个乡镇和17 个街道办事处，全市人口 约156.62 万人，主要民族为汉族。

(5)房地产经济状况

海南作为全国最大的经济特区，领改革开放之先，享有种种经济发展 的优惠政策，促成海南房地产超常规的发展。自一九九三年国家宏观经济 调整以来，房地产业迅速降温，至今一直供大于求。海南房地产积压在全 国属重灾区，所以国务院决定在海南搞处置工作试点给予一些优惠政策， 如财政部、国家税务总局联合颁发的财税字[2000]63 号《关于处置海南积 压房地产有关税收优惠政策问题的通知》等。海南省亦采取了多项措施， 如购房办理城市户口，减免房地产税收等，但由于海南房地产存量过大， 因此，海南房地产仍需一段时间的消化过程。新楼盘和转化房依然是其中 最耀眼的亮点。有关人士认为，在住房制度改革效应进一步显现和我省经 济稳定增长的背景下，继续发展经济适用房和廉租房，加快开放住房交易 市场，房地产市场总体预计明年可保持增长势头。

2、区域因素

估价对象位于滨海西路南侧，滨海路是海口的西海岸，沿路建有景观 绿化，风景优美。委估地块临近海南新国宾馆，贵族游艇俱乐部等高级娱 乐中心，对外交通便利，现有公交车途经该地。

3、个别因素

各块土地的四至、面积及形状如下表：

地块	面积(㎡)	形状	四至
G0343	98314.81	长方形	东至规划路，南至海口农工贸(罗牛山)股 份邮箱公司，西至空地，北至规划路
G0350	112552.80	长方形	东至空地，南至空地，西至规划路，北至 规划路
G0355	40000.17	长方形	东至空地，南至规划路，西至规划路，北 至规划路

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第三部分 土地估价结果

一、估价依据

1、《中华人民共和国土地管理法》；

2、《海南省土地管理办法》；

— 3、《城镇土地估价规程》（GB/T18508 2001）；

4、委托方提供的国有土地使用证（复印件）；

5、《海口市城镇土地定级及基准地价评估报告》(2005)；

6、委托方提供的有关资料；

7、估价人员现场勘察、市场调查取得的资料。

二、土地估价

1、估价原则

(1)、最有效使用原则 由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式 为权利人带来的收益不同，且权利人都期望从其所占有的土地上获得更多 的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据，所以，地价是 以该宗地的最有效使用为前提。同时，由于土地的利用往往受到规划用途 的限制，因此，最有效利用又要以批准用途为前提。

(2)、供求原则 即充分考虑土地的供求状况和可能导致供求关系变化的因素。

(3)、综合分析原则 地价受自然、经济、社会及政治等许多因素的影 响，因此，在进行地价评估工作中，就要充分考虑影响地价的各种因素， 抓住主导因素，并进行综合分析，才能评估出比较合理并切合实际的价格。

(4)、估价时点原则 地产市场随时间不断地发生变化，因此在不同的 时点上，同一宗土地往往有不同的价格水平。

(5)、客观性、公正性、科学性、独立性原则 从实际出发，认真进行

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调查研究和实地勘察，按照有关法规政策和技术规程，实事求是分析地价 资料的有效性、真实性、客观反映当前地价的实际水平，采用科学的评估 方法，标准和程序，保证结果的公正与合理。评估机构和评估人员与委托 估价方无任何利害关系。

(6)、多种评估方法相结合的原则 国际上土地估价方法比较多，不同 的方法有着不同的适用范围和自身的限制条件。因此，土地估价时要充分 考虑评估地块实际及所能掌握的资料，选择以1 种方法为主，用其他方法 进行验证，以得出合理、公正、令人信服的价格。

总之，在评估过程中，严格按照国家、地方的有关规定，恪守客观、 公正、科学的总原则进行地产价格评估，做到评估过程合理、评估方法科 学、评估结果准确。

2、估价方法

根据委托方提供的材料及评估人员现场查勘、调查收集的有关资料，经综 合分析后，在地价评估时采用成本逼近法和基准地价系数修正法进行评估。 3、估价结果

由于不同的地价评估方法可能会使评估价格产生差异，本次评估用成 本逼近法测得单位地价为520.57 元/㎡，用基准地价系数修正法测得单位 地价为566.28 元/㎡，二者存在的差异不大。所以最后以算术平均法求委 估土地的价值。

单位地价=(520.57+ 566.28)/2

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• 三、估价结果和估价报告的使用

• 1、估价的前提条件和假设条件

• (1)土地使用年限：委估土地剩余使用权年限为62.40 年。

• (2)土地面积以国有土地使用证上的面积为准。

• (3)在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

• (4)委托方提供的与本次评估有关的资料是真实的、合法的、完整的。

• 2、估价结果和估价报告的使用

• (1)该估价报告和估价结果仅为本评估目的所用，若作其他用途，需重

• 新委托评估。

• (2)土地估价报告仅供委托方和送交土地管理部门审查用，土地估价技

• 术报告不提供委托方。

• (3)估价报告与估价结果自估价基准日起6 个月内有效。

• (4)估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果

• 有解释权。

• (5)委托方因违规使用该土地估价报告和估价结果而引起的相关后果由

• 委托方自行负责，本所不承担相关的法律责任。

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第四部分 附 件（复印件）

一、资产评估委托书；

二、估价对象照片

• 三、委托估价单位营业执照；

四、估价对象国有土地使用证；

五、委托方提供的其他相关资料；

六、评估机构营业执照；

七、评估机构资质证书及土地估价师资格证书。

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