Logistea

549300ZSB0ZCKM1SL7472023-01-012023-12-31549300ZSB0ZCKM1SL7472022-01-012022-12-31549300ZSB0ZCKM1SL7472023-12-31549300ZSB0ZCKM1SL7472022-12-31549300ZSB0ZCKM1SL7472021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300ZSB0ZCKM1SL7472021-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300ZSB0ZCKM1SL7472021-12-31ifrs-full:OtherReservesMember549300ZSB0ZCKM1SL7472021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300ZSB0ZCKM1SL7472021-12-31iso4217:SEKiso4217:SEKxbrli:shares549300ZSB0ZCKM1SL7472022-01-012022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300ZSB0ZCKM1SL7472022-01-012022-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300ZSB0ZCKM1SL7472022-01-012022-12-31ifrs-full:OtherReservesMember549300ZSB0ZCKM1SL7472022-01-012022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300ZSB0ZCKM1SL7472022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300ZSB0ZCKM1SL7472022-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300ZSB0ZCKM1SL7472022-12-31ifrs-full:OtherReservesMember549300ZSB0ZCKM1SL7472022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300ZSB0ZCKM1SL7472023-01-012023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300ZSB0ZCKM1SL7472023-01-012023-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300ZSB0ZCKM1SL7472023-01-012023-12-31ifrs-full:OtherReservesMember549300ZSB0ZCKM1SL7472023-01-012023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300ZSB0ZCKM1SL7472023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300ZSB0ZCKM1SL7472023-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300ZSB0ZCKM1SL7472023-12-31ifrs-full:OtherReservesMember549300ZSB0ZCKM1SL7472023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember Års- och hållbarhetsredovisning Logisteas aktier är noterade på Nasdaq Stockholm Mid Cap under kortnamnen LOGI A och B. Introduktion 03 Om Logistea 04 Året i korthet 06 Vd har ordet 08 Fyra skäl att investera i aktien Verksamhet 20 Värdeskapande affärsmodell 22 Fastighetsportfölj 24 Projekt 27 Kunder och hyresavtal 28 Case: Kundrelationer 30 Fastighetsmarknaden 32 Case: Hållbarhet Strategi och omvärld 10 Omvärld 12 Strategi och affärsidé 14 Mål och måluppfyllelse 16 Ansvar för samhälle och miljö 17 Bidrag till Agenda 2030 18 Case: Batterilagring Finansiering 35 Finansiering Bolagsstyrning 39 Bolagsstyrningsrapport 46 Styrelse och revisorer 48 Ledande befattningshavare 50 Revisors yttrande om bolagsstyrningsrapporten 51 Logisteas aktie Finansiell information 55 CFO-ord 56 Förvaltningsberättelse 59 Risker och riskhantering 64 Koncernens finansiella rapporter 68 Moderbolagets finansiella rapporter 72 Redovisningsprinciper och noter 90 Styrelsens försäkran 91 Revisionsberättelse Hållbarhet 96 Hållbarhetsupplysningar 97 Prioriterade hållbarhetsfrågor 98 Väsentlighetsanalys 100 Gröna fastigheter 101 Levande lokalsamhällen 102 Ansvarsfullt ägande 103 Medarbetare 104 Revisorns yttrande om hållbarhetsrapporten Övrigt 106 Fastighetsförteckning 108 EPRA nyckeltalsberäkningar 113 Alternativa nyckeltal 114 Övriga definitioner 115 Information till aktieägarna 2InnehållÅrs- och hållbarhetsredovisning 2023 Navigera genom att klicka på avsnitten i vänster meny. Klicka på Logisteas logotyp om du vill komma tillbaka till den här sidan. Fastighetsvärde 5,4 Mdkr Logistea förvärvar, utvecklar och förvaltar hållbara fastig- heter i attraktiva lägen och eftersträvar långsiktiga rela- tioner med sina hyresgäster. Marknadssegment med stor efterfrågan Logistea ska vara den naturliga partnern till företag som efterfrågar moderna hållbara lokaler inom lager, logistik och lätt industri. Ökad lokal produktion och lagerhållning samt den pågående transforma t ionen inom handeln innebär en stabil och ökande efterfrågan på denna typ av lokaler. Offensiv tillväxtstrategi Logistea växer genom förvärv, utveckling och förvaltning av fastigheter och mark, och har ett tillväxtmål om ett fastighets - värde överstigande 15 miljarder kronor vid utgången av 2024. Bolaget ska årligen skapa 25 000 kvadratmeter ny yta. En hållbar affär Logistea bidrar till FN:s Agenda 2030. Hållbarhet är en integrerad del av affärs- strategin. Bolaget har tydliga hållbarhetsmål, bland annat för energieffektivisering och färdplan för nettonollutsläpp av CO 2 . Hyresvärde 366 Mkr Läs mer om omvärldstrender på sid 10–11. Läs mer om strategi och affärsidé på sid 12–13. Läs mer om ansvar för samhälle och miljö på sid 16–17. Logistea har fokus på lager, logistik och lätt industri Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Om Logistea 3 Introduktion Om Logistea Året i korthet Vd har ordet Fyra skäl att investera i aktien Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information + Hållbarhet + Övrigt + Finansiering och aktien • Genom en kvittningsemission till Nordika Fastigheter mot- svarande 234,8 miljoner kronor blev Nordika Logisteas tredje största ägare med 13,2 procent av kapital och röster. • En fullt garanterad företrädesemission tillförde Logistea cirka 436 miljoner kronor före emissionskostnader i september. • Logistea genomförde ett frivilligt återköp av icke säker- ställda seniora gröna obligationer under vilket obligations- innehavare i oktober hade accepterat återköp motsvarande ett nominellt belopp om 304 miljoner kronor. Återköpet bidrar till en total sänkt årlig räntekostnad med cirka 27 miljoner kronor (baserat på räntenivån 30/9 2023). • I början av december genomfördes omstruktureringar i derivatportföljen vilket sänkte snitträntan till 4,7 procent och andelen räntesäkrad skuld ökade från 86 procent till 91 procent. Den genomsnittliga räntebindningstiden ökade genom åtgärden från 2,1 år till 2,8 år. Förvärv och projekt • Logistea tillträdde två fastigheter i Göteborg, Lexby 11:242 och Lexby 11:14 i Partille i januari. Det samlade fastighets- värdet uppgick till 292 miljoner kronor och med en ut hyrningsbar yta om 18 000 kvadratmeter. • På fastigheten Vivsta 13:92 i Timrå kommun färdigställdes i mars byggnationen av en ny lager- och logistikbyggnad om 4 900 kvadratmeter. Byggnaden miljöcertifierades enligt BREEAM In-Use Excellent. • I september avslutades samarbetsavtalet med FREYR Battery avseende utredning av etablering av battericells- produktion i Svenljunga vilket innebär att Logistea inledde en undersökning kring möjligheterna att hitta andra hyres- gäster till området. • Ett 20-årigt hyresavtal tecknades med NKT HV Cables om uppförande av en ny produktions- och testanläggning på fastigheten Bulten 1 i Alingsås. Samtidigt förlängdes det befintliga hyresavtalet för fastigheten till 2045. Det samlade hyresvärdet uppgick till 560 miljoner kronor. • Logistea förvärvade fastigheten Sigillet 1 i Kalmar från M2 Asset Management i november till ett fastighetsvärde om 340 miljoner kronor och en uthyrningsbar yta på cirka 35 300 kvadratmeter. • I december avtalade Logistea om förvärv av tomträtten Busterud 1:161 i Karlstad och fastigheten Skiffern 2 i Nybro till ett fastighetsvärde om 188,8 miljoner kronor och en uthyrningsbar yta om 24 200 kvadratmeter. Uthyrning • Ett nytt 7-årigt hyresavtal tecknades med 3P Logistic i augusti avseende lokal om 11 100 kvadratmeter på fastig- heten Bofors 1:47 i Karlskoga. • I oktober ingicks ett hyresavtal med en större internatio nell logistikaktör avseende lokal om 15 000 kvadratmeter inom fastig heten Trollhättan Grundstenen 7. Logistea visade en stabil tillväxt under 2023. Intäkterna ökade med 44 procent och förvaltnings- resultatet med 47 procent. Nettouthyrningen var positiv med 9 miljoner kronor och grundar sig främst i större nyuthyrningar under andra halvåret. Under det fjärde kvartalet förvärvades tre fastigheter för totalt 529 miljoner kronor med en uthyrbar area om 59 500 kvadratmeter. Nyckeltal Händelser under året Fastighetsrelaterade 2023 2022 Förvaltningsfastigheternas verkliga värde, Mkr 5 386 4 623 Intäkter, Mkr 371 257 Hyresvärde, Mkr 366 304 Driftnetto, Mkr 276 186 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,7 98,1 Överskottsgrad, % 77,3 72,4 Justerad överskottsgrad, % 90,2 85,7 Antal förvaltningsfastigheter, st 69 68 Finansiella Avkastning på eget kapital, % -0,4 22,2 Soliditet, % 48,6 38,7 Räntebärande nettoskuld, Mkr 2 449 2 553 Belåningsgrad, % 45,5 55,2 Räntetäckningsgrad, ggr 1,9 2,2 Genomsnittlig ränta, % 4,7 4,8 Genomsnittlig räntebindning, år 2,8 2,1 Aktierelaterade Förvaltningsresultat per stamaktie A och B, kr 0,6 0,6 Resultat per stamaktie A och B, kr 0,0 2,6 Substansvärde (NAV) per stamaktie A och B, kr 13,2 16,9 För definitioner av nyckeltal, läs mer på sid 113. Stark avslutning på 2023 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Året i korthet 4 Introduktion Om Logistea Året i korthet Vd har ordet Fyra skäl att investera i aktien Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information + Hållbarhet + Övrigt + Andel indexerade hyresavtal 99% Hyresintäkter Driftnetto Hyresintäkter och driftnetto 2020 2021 2022 2023 Mkr 400 300 200 100 0 Fastighetsvärde på balansdagen Återstående investeringar projektfastigheter Förvärvade fastigheter efter balansdagen Fastighetsvärde Mkr 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 Lager/logistik: 65% Lätt industri: 35% Uthyrningsbar yta per kategori Väst: 53% Mitt: 18% Syd: 15% Öst: 10% Norr: 4% Uthyrningsbar yta per region Ökat fastighetsvärde Logisteas fastighetsbestånd är koncentrerat till strategiska logistiklägen med anknytning till större trafikleder, järnvägar och hamnar i framför allt sydvästra och mellersta Sverige. Se vidare om våra fastigheter på sid 24–27. NORR MITT VÄST ÖST SYD 2020 2021 2022 2023 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Året i korthet 5 Introduktion Om Logistea Året i korthet Vd har ordet Fyra skäl att investera i aktien Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information + Hållbarhet + Övrigt + 5Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Jag är övertygad om att trenden kommer att fortsätta stärkas framöver. Det är inte bara ett svar på den rådande osäkerheten, utan också en positiv utveckling sett ur ett håll- barhetsperspektiv. Den ökande efterfrågan på lager- och logistiklokaler är en tydlig speg- ling av de förändrade handelsmönster som vi ser idag. Med en ökande e-handel accelere- rar utvecklingen. Logistea ska vara positionerat vid front- linjen i detta attraktiva marknadssegment som kännetecknas av fastigheter med stabila intäkter och hög avkastning i förhållande till kostnaden för lånat kapital. Vår affärsidé är att vara en naturlig partner för företag i be- hov av moderna och hållbara lokaler för lager, logistik och lätt industri. Kärnan i vår verk- samhet är vår erfarna organisation, speciali- serad på fastighetsförvaltning, transaktioner och utveckling. Hållbarhet är vår ledstjärna. Med egen förvaltning säkerställer vi hög kvalitet och service till våra hyresgäster. Vi eftersträvar långsiktiga och nära relationer med våra kunder genom partnerskap där vi gemensamt skapar skräddarsydda lösningar som stödjer kundernas utveckling. Ökat fastighetsbestånd 2023 avslutades starkt för Logistea trots en transaktionsmarknad präglad av låg aktivitet under året. Vi förvärvade under årets sista månader tre fastigheter i bra logistiklägen och med god intjäningsförmåga via hyres- avtal med långa löptider. Vi adderade ett fastighetsvärde om drygt 745 miljoner kronor till fastighetsportföljen, som vid årsskiftet uppgick till 5,4 miljarder kronor. Förvaltnings- resultatet ökade under året från 73 miljoner till 107 miljoner kronor som en följd av ett större fastighetsbestånd samt ökade intäkter och minskade finansiella kostnader i jämför- bart bestånd. Vd har ordet Niklas Zuckerman Vår strategi för tillväxt är tydlig. Tillväxten möjliggörs framför allt genom att vi har låg belåningsgrad, kapitalstarka ägare och goda bankkontakter. Under de senaste åren har allt fler företag förlagt produktion och lager hållning närmare hemmamarknaden. Denna trend, bland annat påverkad av krig och geopolitisk oro i världen med påföljande störningar i de globala logistikflödena, medför en fortsatt hög efterfrågan på lokaler inom lager, logistik och lätt industri. Bra position i attraktivt marknadssegment Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Vd har ordet 6 Introduktion Om Logistea Året i korthet Vd har ordet Fyra skäl att investera i aktien Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information + Hållbarhet + Övrigt + Nya hyresavtal Under det gångna året har vår uthyrnings- verksamhet varit framgångsrik. Vi investerar 160 miljoner kronor i en ny produktions- och testhall för NKT i Alingsås, vårt hittills största nytecknade hyresavtal. Det 20-åriga avta- let, tillsammans med avtalsförlängningen avseende befintliga ytor till 2045, visar vårt långsiktiga engagemang och ett förtroende från våra hyresgäster. Denna satsning är en god illustration av vår förmåga att skapa vär- de för våra kunder och aktieägare och i de lokalsamhällen där vi investerar. Vi har också tecknat ett viktigt sjuårigt avtal med 3P Logistic för en lokal om 11 100 kvadratmeter i Karlskoga. I oktober tecknade vi avtal med en internationell logistikaktör i Trollhättan, vilket ytterligare breddar vår kundbas och marknadsnärvaro. Skärpta hållbarhetsmål Hållbarhet är en integrerad del av vår affärs- strategi. Vi har under 2023 gjort en översyn av vår hållbarhetsstrategi vilket har resulterat i utvecklade och skärpta hållbarhetsmål och en färdplan med åtgärder för att nå målen. Vi har en ambitiös plan för att förbättra miljö prestandan i vårt befintliga fastighets- bestånd. Inom nyproduktion har vi målet att samtliga fastigheter ska vara hållbarhetscer- tifierade. Vi har satt det tuffa målet att varje år för flytta minst tio procent av fastigheterna till en avsevärt bättre energiklass under 2024 och 2025. Vi har även satt som mål att årligen öka den installerade effekten från solenergi med 1 MW samt att öka den installerade effekten av batterilagring med minst 30 MW fram till slutet av 2025. Stärkt finansiell position I september slutfördes en fullt garanterad företrädesemission som övertecknades till 147 procent. Med en emissionslikvid före transaktionskostnader på 436 miljoner kronor säkrade vi refinansieringen av vår obligation Förbättrade marknadsförutsättningar Sammanfattningsvis är Logistea väl posi- tionerat för att dra nytta av förbättrade marknadsförutsättningar. Vi ser fram emot en stabilare period för fastighetssektorn där Logistea kan skruva upp tillväxten och lönsamheten. Vi kommer att dra full nytta av vår expertis inom logistiksektorn och vår förmåga att anpassa oss till det förändrade ekonomiska klimatet. Jag vill rikta ett varmt tack till våra och stärkte också vår finansiella position inför framtida fastighetsförvärv. Emissionen och det efterföljande åter- köpet av obligationer har haft en betydande positiv effekt på vår finansiella struktur. Vår belåningsgrad har minskat från närmare 53 procent vid andra kvartalets utgång till knappt 46 procent vid årets slut. Vår genom- snittliga räntekostnad sjönk under samma period från 5,0 procent till 4,7 procent. Logistea befinner sig nu i en stark position för att utnyttja nya möjligheter och fortsätta vår expansion. Inför 2024 har vi ett tydligt fokus på fortsatt tillväxt för att nå målet om ett fastighetsvärde över 15 miljarder kronor. Marknaden är i uppåtgående, men det finns fortfarande bra affärer att göra för den som har tålamod, rätt kontaktnät, starkt ägar- kollektiv och goda bankrelationer. Vi kommer dessutom att intensifiera vårt uthyrnings- arbete särskilt vad gäller vår attraktiva byggrättsportfölj. Räntetoppen passerad Under året har marknadsräntorna fortsatt stiga, som en reaktion på den inflationstopp vi nådde i december 2022. Det mesta tyder dock på att vi nu nått toppen av de korta räntorna och räntesänkningar är att vänta under 2024. Med stabilare och sjunkande räntor kommer erfarenhetsmässigt en ökad aktivitet på transaktionsmarknaden. Detta är särskilt relevant för vårt fokusområde; lager, logistik och lätt industri. Denna typ av fastig- heter kännetecknas av högre avkastning, väl- mående hyresgäster och längre hyresavtal. Givet osäkerheten på marknaden har vi på Logistea värderat fastighetsbeståndet hos externa värderare under året för att per årsskiftet värdera samtliga fastigheter externt. Värderingsyielden vid utgången av året uppgick till 6,6 procent, att jämföra med 6,2 procent i början på året. medarbetare, vars engagemang och expertis är avgörande för Logisteas framgångar. Jag vill också tacka styrelsen för strategiskt stöd. Och naturligtvis våra kunder och aktieägare för gott samarbete med fortsatt utveckling av Logisteas verksamhet. Tillsammans kan vi se fram emot ett nytt år fyllt av möjligheter och fortsatt framgång. Niklas Zuckerman Verkställande direktör Logistea är i en stark position för att utnyttja nya möjligheter och fortsätta vår expansion. Ny produktions- och testhall för NKT i Alingsås, vårt hittills största nytecknade hyresavtal Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Vd har ordet 7 Introduktion Om Logistea Året i korthet Vd har ordet Fyra skäl att investera i aktien Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information + Hållbarhet + Övrigt + Fastighets- och transaktionserfarenhet Logistea har en effektiv och väldimensionerad organisation. Vi har samlad expertis med lång erfarenhet inom fastighetsförvaltning, transaktion och utveckling. Vi eftersträvar en affärsmässig, inkluderande och öppen företags- kultur och engagerar oss för en positiv utveckling i branschen samtidigt som vi bidrar till ett hållbart samhälle. Fyra skäl att investera i Logistea Väldiversifierad kundbas med långa hyresavtal Logistea eftersträvar långsiktiga kundrelationer. Våra hyresgäster är finansiellt stabila företag inom många olika verksamhetsområden i olika branscher, vilket bedöms ge minskad risk för hyresförluster och vakanser samt stadigt kassaflöde över tid. Logistea tecknar långa avtal med syfte att skapa ömsesidigt fördelaktiga relationer och vid årsskiftet uppgick den genomsnitt- liga återstående kontraktslängden till 7,9 år. Avtalen utgörs främst av triple net-hyresavtal med full KPI-justering. Stark finansiell ställning Finansiellt starka ägare, solida finanser och stabila intäktsflöden möjliggör Logisteas offensiva tillväxtstrategi och ett långsiktigt hållbart värdeskapande. Efter den under året genomförda företrädesemissionen och genomförda åter- köp av obligationslån har belåningsgraden minskat till knappt 45,5 procent per årsskiftet. Ränteteckningsgraden uppgår per årsskiftet till 1,9 och förväntas stiga väsentligt de kommande kvartalen till följd av stabila intäkter, index- justeringar och lägre finansnetto. Attraktivt tillgångsslag Logistea verkar i ett segment av fastighetsmarknaden som blir alltmer attraktivt, med högre avkastning än andra fastighetstyper. Efterfrågan på välbelägna fastigheter för lager, logistik och lätt industri drivs av flera faktorer. Många företag planerar för att flytta tillverkning och lager närmare hemmamarknaden. Den ökande digitaliseringen och allt större andelen e-handel innebär att handeln behöver utveckla effektivare lager- och logistik- hantering. Logistea förvärvar och förvaltar fastigheter och byggbar mark i attraktiva lägen; våra fastigheter är framför allt belägna vid viktiga logistik nav i Borås, Göteborg, Jönköping, Linköping, Örebro och Öresund. Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Fyra skäl att investera i aktien 8 Introduktion Om Logistea Året i korthet Vd har ordet Fyra skäl att investera i aktien Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information + Hållbarhet + Övrigt + Strategi och omvärld Introduktion + Strategi och omvärld Omvärld Strategi och affärsidé Mål och måluppfyllelse Ansvar för samhälle och miljö Bidrag till Agenda 2030 Case: Batterilagring Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information + Hållbarhet + Övrigt + 9Strategi och omvärldÅrs- och hållbarhetsredovisning 2023 Klimat Klimatförändringarna är den allt annat överskuggande globala megatrenden för in- divider, företag och samhälle. Efterfrågan på hållbara lösningar med låg energiförbrukning, ansvars fulla tillverkningsprocesser och håll- bara material ökar ständigt. För byggnads- industrin är detta närmast en ödesfråga eftersom man står för 40 procent av världens koldioxidutsläpp. Dessutom står befintliga byggnader för 30 procent av energiförbruk- ningen i världen. Vi har satt upp målet att Logisteas verk- samhet ska vara klimatneutral till slutet av 2030 enligt Scope 1 och Scope 2. För att nå dit kommer vi att investera i energieffektivi- sering, fasa ut energi från fossila bränslen och ha 100 procent fossilfri elförsörjning till våra fastigheter. Globalisering Störningar i globala logistikkedjor och varu- försörjning, energibrist och rusande energi- priser till följd av ökad spänning i världen har visserligen mattats av, men orsakar ändå fortsatt en motrörelse mot den tidigare starka globaliseringstrenden. Trenden med tillverkning och lagerhållning som flyttas närmare hemmamarknaden fortsätter. Vi erbjuder effektiva och flexibla lokal- lösningar för kunder inom e-handel, tredje- partslogistik och lättare tillverkningsindustri i bra logistiklägen. Vår affärsmodell med en portfölj av befintliga fastigheter, projekt- fastigheter och byggrätter gör att vi snabbt kan ta fram den rätta lokallösningen för både befintliga och nya kunder. Efterfrågan på lager- och logistiklokaler fortsätter att öka. Förändrade handelsmönster med ökad andel e-handel påskyndar utvecklingen och lager- och logistikfastigheter i attraktiva lägen är fortsatt efter traktade. Den geopolitiska oron i världen kvarstår och osäkerheten påverkar både privatpersoner och företag. Störningar i globala logistikflöden och i varuförsörjningen har varit allt vanligare de senaste åren. Som svar på detta syns en tydlig trend mot att både produktion och lagerhållning i större utsträckning sker närmare hemmamarknaden, vilket är positivt även ur hållbarhetssynpunkt. Omvärldstrender 10Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Introduktion + Strategi och omvärld Omvärld Strategi och affärsidé Mål och måluppfyllelse Ansvar för samhälle och miljö Bidrag till Agenda 2030 Case: Batterilagring Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information + Hållbarhet + Övrigt + Omvärld ”Vi har stor expertis inom utveckling av lager- och logistiklösningar med högt ställda krav på effektivitet och utvecklingsmöjligheter.” Urbanisering Urbaniseringen gör att alltmer handel och annan verksamhet koncentreras till städerna, med ökat behov av moderna logistiklösningar i citynära lägen eller i strategiska lägen med mycket goda kommunikationer. När stor- städerna växer blir försörjningssystemen också allt mer komplexa och sårbara. Utmaningarna växer med krav på hållbara transporter och förväntningar på snabb och lättillgänglig service. Logistea har processer för att i samverkan med hyresgästerna bygga, förvalta och ut- veckla skräddarsydda lokaler i rätt lägen. Vi utvecklar logistikanläggningar i strategiska lägen för hyresgäster som vill nå kunder över stora geografiska områden. Vi eftersträvar partnerskap med våra hyresgäster där de kan fokusera på sina verksamheter medan vi löser fastighets utmaningarna. Digitalisering Digitaliseringen går allt snabbare och innebär ständigt nya lösningar på olika fastighetsrelaterade hållbarhetsutmaningar. Ekosystemen för smarta byggnader fortsätter att utvecklas snabbt. Smarta och uppkopplade styrsystem i fastigheter möjliggör både energieffektivisering och förbättrad inomhusmiljö samtidigt som underhåll och förvaltning förenklas genom informationsinhämtning och uppföljning. Den växande e-handeln måste kunna erbjuda snabb och miljöeffektiv leverans. Konkurrensen och kraven på logi stik- systemens tillförlitlighet och flexibilitet ökar ständigt. Vi har stor erfarenhet av och expertis inom utveckling av lager- och logistiklösningar med högt ställda krav på effektivitet, pålitlighet och utvecklingsmöjligheter. 11Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Introduktion + Strategi och omvärld Omvärld Strategi och affärsidé Mål och måluppfyllelse Ansvar för samhälle och miljö Bidrag till Agenda 2030 Case: Batterilagring Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information + Hållbarhet + Övrigt + Omvärld Logistea investerar i fastigheter inom segmentet lager, logistik och lätt industri och fungerar som en engagerad ägare genom förvärv, utveckling och förvaltning av fastigheter och mark. Genom vår verksamhet bidrar vi till både näringsliv och lokalsamhälle. Vision Logisteas vision är att vara den naturliga partnern till företag som efterfrågar hållbara och moderna lokaler för lager, logistik och lätt industri. Affärsidé Visionen realiseras genom Logisteas affär- sidé att förvärva, utveckla och förvalta fast- igheter och byggbar mark i attraktiva lägen. Logistea strävar efter att bygga en effek- tiv förvaltningsportfölj med verksamhet i strategiska knutpunkter för vatten-, väg- och spårbunden trafik för att fånga både det ekonomiska och operativa värdet på dessa platser. För att uppnå detta har Logistea byggt en organisation som består av samlad expertis inom fastighetsförvaltning, transak- tion, finansiering och hållbarhet. Företaget har egen lokal förvaltning och organisationen fortsätter att utvecklas för att säkerställa hög kvalitet och servicegrad. Bolagets kundbas ska bestå av solida hyresgäster med längre hyreskontrakt för långsiktiga kundrelationer. Därigenom skapas starka kassaflöden och en stabil balans- räkning som i sig bidrar till långsiktigt och hållbart värde för bolagets aktieägare. Mål Logisteas övergripande tillväxtmål är att öka fastighetsportföljens värde till över 15 mil- jarder kronor vid utgången av 2024. Bolaget har även en rad operativa, finansiella och hållbarhetsrelaterade mål. Tillväxtmålet ska nås utan att tumma på finansiella mål och hållbarhetsmålsättningar. Läs mer om mål och måluppfyllelse på sidorna 14–15. Strategi Logistea investerar i fastigheter inom seg- mentet lager, logistik och lätt industri och fungerar som en engagerad ägare genom förvärv, utveckling och förvaltning av fastig- heter och mark. Ett aktivt ägarskap skapar uthållig avkastning samt tillvaratar potentia- len för värdeskapande i bolagets fastigheter. Det innebär att Logistea i nära samarbete med hyresgästerna ska anpassa och utveck- la fastigheterna för att främja hyresgästernas tillväxt, effektivitet och omställning till ett klimatneutralt samhälle. Logistea ska ha en finansiell ställning som möjliggör en offensiv tillväxtstrategi samti- digt som förutsättningarna för ett långsiktigt hållbart värdeskapande upprätthålls. Bolaget söker affärer som skapar god avkastning och värdetillväxt inom ramen för tydliga strate- giska prioriteringar: • Förvärv av förvaltningsfastigheter i bra lägen i Sverige och över tiden även övriga Norden, lämpade för lager, logistik och lätt industri. • Verksamheten bedrivs resurseffektivt och med höga krav på miljömässig och social hållbarhet. • Löpande utveckling av befintligt fastig- hetsbestånd samt till- och nybyggnation på egen eller förvärvad mark. • En diversifierad kundbas med finansiellt stabila hyresgäster och långa hyres kontrakt. Strategi för offensiv tillväxt Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Strategi och affärsidé 12 Introduktion + Strategi och omvärld Omvärld Strategi och affärsidé Mål och måluppfyllelse Ansvar för samhälle och miljö Bidrag till Agenda 2030 Case: Batterilagring Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information + Hållbarhet + Övrigt + Aktiviteter under 2023… Trots generellt låg aktivitet på transaktions- marknaden under 2023 förvärvade Logistea tre fastigheter med bra intjäningsförmåga; Fastigheten Sigillet 1 i Kalmar samt tomträt- ten Busterud 1:161 i Karlstad och fastigheten Skiffern 2 i Nybro. Fokus under året var att förädla befintligt fastighetsbestånd och även effektivisera organisationen. Målsättningen att under året uppföra 25 000 kvadratmeter lokaler uppnåddes inte då både befintliga och potentiella hyresgäster sköt på sina in- vesteringsplaner till följd av läget i ekonomin. Balansräkningen stärktes samtidigt som exponeringen mot obligationsmarknaden minskades. …ledde till en mer effektiv förvaltningsportfölj Logisteas stärkte i början av 2023 marknads- närvaron i Västra Götaland ytterligare genom tillträde av Lexby 11:242 och Lexby 11:14 i Partille, Göteborg. Fastigheterna har ett under- liggande marknadsvärde om 292 miljoner kronor. I slutet av 2023 tillträdde Logistea också Sigillet 1 i Kalmar med ett underliggande fastighetsvärde om 340 miljoner kronor. Logistea omförhandlade under året 12 664 kvadratmeter till ett hyresvärde om 7 miljoner kronor vilket medförde en hyresökning om 12 procent. Nya hyresavtal tecknades under året för 11 hyresgäster motsvarande 30 miljoner kronor i hyresvärde. Avtalslängden ökade samtidigt med 0,1 år till 7,9 år. Logistea är nu redo för fler förvärv och byggprojekt Logisteas främsta prioriteringar framåt är att öka transaktionsaktiviteterna och uthyr- ningsarbetet av vår byggrättsportfölj samt att intensifiera hållbarhetsarbetet. Struktur- affärer är en snabb och framkomlig väg för att komma närmare ett totalt värde på fastighetsbeståndet om 15 miljarder kronor vid utgången av 2024. Bolagets byggrätts- portfölj ska också utnyttjas. Under 2024 uppförs exempelvis en nybyggnation åt hyresgästen NKT i Alingsås för 160 miljoner kronor. All nyproduktion och större om- byggnationer ska hållbarhetscertifieras. Vi kommer också att investera i energi- effektivisering av befintliga fastigheter. Minst 10 procent av fastigheterna i jämför- bart bestånd ska årligen förflyttas till en avsevärt bättre energiklass fram till 2025. Tillträdda fastigheter 3 fastigheter, 53 300 kvm Nya hyresavtal 30 miljoner kronor Omförhandlade hyror 7 miljoner kronor, +12% Avtalslängd 7,9 år Kalmar Sigillet 1, Nordic Nests centrallager, förvärvades i december 2023. Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Strategi och affärsidé 13 Introduktion + Strategi och omvärld Omvärld Strategi och affärsidé Mål och måluppfyllelse Ansvar för samhälle och miljö Bidrag till Agenda 2030 Case: Batterilagring Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information + Hållbarhet + Övrigt + Mål: Fastighetsvärde som över- stiger 15 Mdkr vid utgången av 2024. Mål: Årligen färdigställa minst 25 000 kvm ny uthyrbar yta. Operativa mål 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 Fastighetsvärde, Mkr 2 607 4 623 5 386 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 2021 2022 20232021 2022 2023 2021 2022 2023 2021 2022 20232021 2022 2023 2021 2022 2023 Ny uthyrningsbar yta, kvm 2 500 22 500 4 900 0,8 0,6 0,4 0,2 0,0 0,21 0,58 0,64 Förvaltningsresultat per aktie, kr Mål: Förvaltningsresultat per stam- aktie ska öka med minst 10 % per år över en femårs period. Måluppfyllelse 2023: 10 % ökning Mål: Substansvärdet per stamaktie ska öka med minst 12 % per år i snitt över en femårsperiod. Måluppfyllelse 2023: 22 % minskning Mål: Belåningsgraden ska lång siktigt uppgå till högst 60 %. Måluppfyllelse 2023: Belåningsgraden uppgick till 45,5 %. Mål: Räntetäckningsgraden ska överstiga 1,8 ggr. Måluppfyllelse 2023: Räntetäckningsgraden uppgick till 1,9 ggr. Finansiella mål Belåningsgrad, % 80 70 60 50 40 30 55,9 55,2 45,5 Substansvärde per aktie, kr 18 16 14 12 10 11,8 16,9 13,2 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 1,8 2,2 Räntetäckningsgrad, ggr Logisteas övergripande tillväxtmål är att öka fastighets portföljens värde till över 15 miljarder kronor vid utgången av 2024. Tillväxtmålet ska nås samtidigt som vi uppfyller våra finansiella mål och hållbarhetsmålsättningar samt bidrar till FN:s globala mål. Mål och måluppfyllelse 2023 1,9 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Mål och måluppfyllelse 14 Introduktion + Strategi och omvärld Omvärld Strategi och affärsidé Mål och måluppfyllelse Ansvar för samhälle och miljö Bidrag till Agenda 2030 Case: Batterilagring Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information + Hållbarhet + Övrigt + Hållbarhets- mål Under 2023 beslutades om nya hållbarhetsmål för Logistea baserat på en genomlysning av hållbarhetsstrategin och en väsentlighetsanalys. Samtliga hållbarhetsmål presenteras på sida 100. Utfall mot mål kommer att redovisas första gången i Logisteas års- och hållbarhetsredovisning för 2024. Mål Nettonoll 2030 Logisteas verksamhet ska vara koldioxidneutral till 2030 enligt Scope 1 och 2, dvs. utsläpp från egen verksamhet och inköpt energi. Energiklass 10 % av Logisteas fastigheter ska förflyttas till en avsevärt bättre energiklass till och med utgången av 2025. Batterilagring 30 MW ökad installerad effekt från investeringar i batteri lagring till utgången av 2025. Solceller 1 MW årlig ökning av installerad effekt från solceller till 2025. Etapp i Vaggeryd Logistikpark med energiklass A. Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Mål och måluppfyllelse 15 Introduktion + Strategi och omvärld Omvärld Strategi och affärsidé Mål och måluppfyllelse Ansvar för samhälle och miljö Bidrag till Agenda 2030 Case: Batterilagring Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information + Hållbarhet + Övrigt + Under 2023 har vi kraftsamlat för att ta Logisteas hållbarhetsarbete till nästa nivå. I denna års- och hållbarhetsredovisning presenterar vi nya hållbarhetsmål och en tyd- lig färdplan med åtgärder och prioriteringar för att göra det möjligt att nå våra högt ställda mål och ambitioner. En detaljerad redogörelse för Logisteas färdplan för håll- barhet och de nya hållbarhetsmålen finns i avsnittet Hållbarhetsupplysningar på sidan 96. Åtgärder på agendan under 2024 Med utgångspunkt från de beslutade hållbarhetsmålen har vi tagit fram en färd- plan med konkreta åtgärder för att nå målen. På agendan för 2024 står följande åtgärder: • Startskott för energieffektiviseringspaket. Vi kommer att göra en inventering av energieffektivitet i samtliga Logisteas fastigheter. Detta blir startpunkten för ett investeringsprogram inom energieffekti- visering i linje med vårt hållbarhetsmål att årligen lyfta 10 procent av våra fastigheter till en väsentligt högre energiklass. • Mätning och rapportering. Under 2024 kommer vi att initiera mätning av CO 2 -utsläpp inom Scope 1 och 2 samt göra en nollmätning som ger oss möjlighet att följa upp effekten av våra energieffektiviserings åtgärder och vår mål uppfyllelse. • Batterilager. Installera och driftsätta batterilager om totalt 9–15 MW under året. • Solceller. Ytterligare solcellsanläggningar ska installeras under året. • Översyn av policyer. Vi kommer att se över samtliga Logisteas policyer inom hållbarhet och upphandling av tjänster och arbeten. Ansvar för samhälle och miljö Hållbarhet är en självklar och integrerad del i hela Logisteas verksamhet: vid förvärv, inom fastighetsutveckling och i den löpande driften. Framsteg i Logisteas hållbarhetsarbete under 2023 • Väsentlighetsanalys. Vi har genomfört en dubbel väsentlighetsanalys enligt European Sustainability Reporting Standards som validerats av styrelse och ägare. • Nya hållbarhetsmål. Utifrån väsentlig- hetsanalysen har vi tagit fram nya, am- bitiösa hållbarhetsmål som fastställts av styrelsen. Målen sätter agendan för vårt hållbarhetsarbete framåt. • Mätning och rapportering. System upphandlat för uppföljning av energi- användning och CO 2 -utsläpp inom Scope 1 och 2 enligt GHG protokollet. • Partner för batterilagring och solceller. Vi har upphandlat en partner för instal- lation av batterilager och solceller i an- slutning till våra fastigheter. Vi har också tecknat avtal om 9 MW batterilagring och uppfört en solcellsanläggning. Under 2023 har vi kraftsamlat för att ta Logisteas hållbarhetsarbete till nästa nivå. Färdigställda solceller med 495 kWp på fastigheten Borås Vindan 1. Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Ansvar för samhälle och miljö 16 Introduktion + Strategi och omvärld Omvärld Strategi och affärsidé Mål och måluppfyllelse Ansvar för samhälle och miljö Bidrag till Agenda 2030 Case: Batterilagring Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information + Hållbarhet + Övrigt + Logisteas bidrag till Agenda 2030 Logistea är anslutet till FN:s Global Compact och stödjer FN:s globala mål för hållbar utveckling. Med utgångspunkt i det arbete som Logistea genomfört under 2023 i form av väsentlighetsanalys och att definiera hållbarhetsmål har bolaget gjort en bedömning att vi har störst möjlighet att göra skillnad för följande mål. Hållbar energi för alla Målet innebär att tillgången och förbrukningen av hållbart producerad energi ska öka i samhället. Logisteas bidrag • Genom att välja fossilfri energi och investera i solceller och batterilagring bidrar vi till delmål 7.2 att öka andelen förnybar energi i världen. • Genom investeringar i energi effektivisering bidrar vi till delmål 7.3 Fördubbla ökning av energi effektivitet. • Genom investeringar i solceller bidrar vi till delmål 7.A att investera i ren energi. Bekämpa klimatförändringar Målet innebär att vidta åtgärder för att bekämpa klimatförändringarna och dess konsekvenser. Logisteas bidrag • Genom att välja fossilfri energi och investera i solceller bidrar vi till att bekämpa klimatförändringarna. Hållbara städer och samhällen Målet innebär att städer och samhällen ska anpassas för att bli inkluderande, säkra, motståndskraftiga och hållbara. Logisteas bidrag • Genom att investera i energi effektivisering och solceller bidrar vi till delmål 11.6 att minska städers miljöpåverkan. • Genom att investera i batteri lager bidrar vi till att stabilisera elnätet vid störningar och till att motverka det växande proble- met med kapacitetsbrist i elnätet. Främja fredliga och inkluderande samhällen Målet innebär att främja fredliga och inkluderande samhällen för hållbar utveckling, tillhandahålla tillgång till rättvisa för alla samt bygga upp effektiva och inkluderande institutioner med ansvars utkrävande på alla nivåer. Logisteas bidrag • Genom vår uppförandekod och visselblåsarpolicy bidrar vi till mål 16.5 Bekämpa korruption och mutor. Läs mer om hur vi bidrar till de globala målen på sid 96–103. HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN BEKÄMPA KLIMAT- FÖRÄNDRINGARNA Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Bidrag till Agenda 2030 17 Introduktion + Strategi och omvärld Omvärld Strategi och affärsidé Mål och måluppfyllelse Ansvar för samhälle och miljö Bidrag till Agenda 2030 Case: Batterilagring Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information + Hållbarhet + Övrigt + Logistea bidrar till stabil elförsörjning Logistea väljer etableringsorter med stor omsorg. Fastigheterna ska ha attraktiva lägen för lager, logistik och lätt industri. Det innebär goda kommunikationer, både järnväg och landsväg, närhet till hyresgästernas slutmarknader och kunder, och bra infrastruktur i form av service och andra tjänster samt god tillgång till el. Samhällets elektrifiering går allt snabbare när fler och fler vitala funktioner blir eldrivna. Samtidigt eftersträvas en övergång till förny- elsebar elkraft från exempelvis vind- och sol- energi. Detta innebär utmaningar eftersom våra elnät inte är anpassade till de variatio- ner i kraftöverföringen som följer av att det ibland blåser och är mulet, ibland är vädret stilla och klart. Idag betalar elkonsumenterna för ett mer kraftfullt nät än vad som behövs större delen av året eftersom elnätet behöver vara dimen- sionerat för de högsta topparna i effektuttag även fast sådana toppar bara inträffar några få timmar per år. Ojämn elproduktion tillsam- mans med toppar och dalar i elkonsumtion innebär att elnätet hamnar i obalans. Stora anläggningar för batterilagring kan vara en del av lösningen för att balansera elnätet och därigenom motverka dyr el och minska behovet av dyr utbyggnad av elnätet. Logistea har under 2023 påbörjat en översyn för att identifiera fastigheter i det egna beståndet med närhet till ställverk och med tillgång till ett överskott av el, som också lämpar sig för installation av sådana batterisystem. Logisteas första batterianläggning i Vag- geryd Logistikpark förväntas vara i drift och ansluten till Svenska Kraftnät under andra kvartalet 2024. Logisteas mål är att ansluta upp till 30 MW batterilagring fram till slutet av 2025. Vid utgången av det första kvartalet 2024 har Logistea tecknat avtal avseende en total effekt om 9 MW batterilagring för instal- lation under första halvan av 2024. Genom utbyggnaden av dessa stabiliserande stöd- tjänster till det svenska kraftsystemet bidrar Logistea till att motverka kapacitetsbrist i elnätet. I förlängningen kommer Logisteas hyres gäster i vissa fastigheter kunna erbju- das möjlighet att lagra överskott från exem- pelvis solenergi för att jämna ut egna toppar och dalar i elförbrukningen. Logisteas första batterianläggning i Vaggeryd Logistikpark förväntas vara i drift och ansluten till Svenska Kraftnät under andra kvartalet 2024. Visionsbild batterianläggning i Vaggeryd Logistikpark. Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Case: Batterilagring 18 Introduktion + Strategi och omvärld Omvärld Strategi och affärsidé Mål och måluppfyllelse Ansvar för samhälle och miljö Bidrag till Agenda 2030 Case: Batterilagring Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information + Hållbarhet + Övrigt + Verksamhet 19VerksamhetÅrs- och hållbarhetsredovisning 2023 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet Värdeskapande affärsmodell Fastighetsportfölj Projekt Kunder och hyresavtal Case: Kundrelationer Fastighetsmarknaden Case: Hållbarhet Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information + Hållbarhet + Övrigt + Läs mer om våra hållbarhetsmål: Hållbarhetsupplysningar sidorna 96–103. Utveckling Logistea arbetar fortlöpande för att utveckla befintligt fastighetsbestånd. • Vi eftersträvar långa partnerskap och prioriterar en diversifierad kundbas med långa hyreskontrakt där vi genom långsiktiga relationer kan anpassa fast- igheterna och bistå med utveckling samt till-, ny- och ombyggnation efter hyres- gästernas behov. • Vi har för närvarande 315 500 kvadrat- meter byggrätter och färdigställde 4 900 kvadratmeter yta under 2023. • Att förbättra fastigheternas hållbarhets- egenskaper är en viktig del av Logisteas arbete med värdehöjande investeringar. • Installation av solpaneler och batteri- lagring skapar mervärde för hyresgäster, miljö och samhälle. • Förbättrad energiprestanda är ett priori terat område. • Samtliga nybyggnationer ska miljö certifieras. Förvaltning Logistea är en lyhörd värd som erbjuder en hög servicenivå till våra hyresgäster. • Både den kommersiella och ekonomiska förvaltningen sköts av Logisteas egna medarbetare. • För löpande drift och teknisk förvaltning anlitar vi lokala underleverantörer. Där- med kan vi erbjuda god service på små etablerings orter med enstaka fastigheter. • Ett utvecklingsarbete pågår för att fler fastigheter ska bli uppkopplade, så kallade smarta fastigheter. • Smarta fastigheter gör det möjligt att fjärrstyra och optimera drift av ljus, ventilation och uppvärmning. • Resultatet blir en mer hållbar fastighet med lägre driftskostnader och energian- vändning. Andra fördelar är driftssäkerhet och förbättrad inomhusmiljö. Affärsmodell i tre delar Förvärv Logistea förvärvar fastigheter lämpade för lager, logistik och lätt industri i attraktiva lägen i Sverige och över tid även i övriga nordiska länder. • Vår tillväxt bygger både på förvärv av fastigheter samt på nyproduktion och investeringar i vårt befintliga bestånd. • Vid förvärv är lokalerna i allmänhet uthyrda till hyresgäster med låga vakanser, oftast med långa hyresavtal där hyresgästerna står för merparten av drift- och under- hållskostnaderna. • Hållbarhetsaspekter är en självklar del när Logistea identifierar och utvärderar möjliga investeringar. I den tekniska och miljö- mässiga due diligence-processen ingår analys av energiförbrukning, exponering mot fossila bränslen och giftiga byggmate- rial och om det finns miljögifter i marken. Etapp 1 i Vaggeryd Logistikpark. 20Värdeskapande affärsmodellÅrs- och hållbarhetsredovisning 2023 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet Värdeskapande affärsmodell Fastighetsportfölj Projekt Kunder och hyresavtal Case: Kundrelationer Fastighetsmarknaden Case: Hållbarhet Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information + Hållbarhet + Övrigt + Tillgångar som vi för in i vår affärsmodell Värden som vår affärsmodell skapar Värdeskapande och hållbar affärsmodell Förvärv – Utveckling – Förvaltning Logistea förvärvar, förvaltar och utvecklar fastigheter för lager, logistik och lätt industri i attraktiva lägen. Nära partnerskap med våra hyresgäster möjliggör för dem att koncentrera sig på sin verksamhet medan vi förvaltar och utvecklar fastigheten för att passa hyresgästens behov över tid. Härigenom bygger vi långsiktiga kundrelationer med långa hyresavtal. Förvärv Utveckling Förvaltning Stabila hyresgäster Långa hyreskontrakt och långsiktiga relationer. 366 Mkr Kontrakterade hyresintäkter (2022: 304) Erfarna medarbetare Samlad expertis inom fastighetsförvaltning, transaktion och finansiering. 15 Antal medarbetare (2022: 17) Attraktivt bestånd Fastigheter och byggbar mark i logistiskt bra lägen. 602 354 kvm Total uthyrningsbar yta (2022: 555 390) Stark finansiell ställning Starka kassaflöden och stabil balansräkning. 48,6 % Soliditet (2022: 38,7) Hyresgäster Partnerskap som möjliggör för hyresgästerna att utvecklas och växa med befintliga lokaler. 95,7 % Ekonomisk ut hyrningsgrad (2022: 98,1) Levande lokalsamhällen Våra fastigheter bidrar till ett livskraftigt näringsliv i små- och medelstora orter i hela Sverige. 40 orter där vi har närvaro (2022: 40) Hållbara fastigheter Vi erbjuder våra kunder energieffektiva och miljövänliga lokaler 57 581 kvm Certifierad yta (2022: 34 727) Investerare Logistea utgör en defensiv placering som erbjuder hög avkastning och snabb tillväxt. 0,6 kr Förvaltningsresultat per aktie (2022: 0,6) Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet Värdeskapande affärsmodell Fastighetsportfölj Projekt Kunder och hyresavtal Case: Kundrelationer Fastighetsmarknaden Case: Hållbarhet Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information + Hållbarhet + Övrigt + 21Värdeskapande affärsmodellÅrs- och hållbarhetsredovisning 2023 Logistea har en tydlig tillväxtstrategi med ett tillväxtmål där fastighetsvärdet ska överstiga 15 miljarder kronor vid utgången av 2024. Bolaget förvärvar och förvaltar fastigheter i attraktiva lägen i Sverige, och över tid även övriga Norden, lämpade för lager, logistik och lätt industri. Merparten av Logisteas fastigheter är belägna med närhet till Göteborg, Jönköping, Borås, Linköping, Örebro och Öresund. Attraktivt bestånd Logistea är verksam i ett segment som blir alltmer attraktivt bland annat genom den pågående transformationen inom handeln där tillgång till effektiv lager- och logistik- hantering blir allt viktigare. Efterfrågan på väl belägna lokaler för lager, logistik och lätt industri stöds också långsiktigt av digitali- seringen, ökande e-handel och att allt fler företag hämtar hem produktion från exem- pelvis Kina. Utveckling Logistea arbetar fortlöpande för att utveckla befintligt fastighetsbestånd. Vi eftersträvar långa partnerskap med våra hyresgäster där vi i dialog utvecklar fastigheterna och därigenom möjliggör för hyresgästerna att expandera och på andra sätt utveckla sina verksamheter på plats. Vi prioriterar en diversifierad kundbas med långa hyreskon- trakt där vi genom en långsiktig relation kan anpassa fastigheterna till våra hyresgästers behov och bistå med utveckling samt till- och nybyggnation där det behövs. Vi har för närvarande 342 500 kvadratmeter byggrätter och under 2023 färdigställdes totalt 4 900 kvadratmeter yta. Förvaltning Både den kommersiella och ekonomiska för- valtningen sköts av egen personal. Vi anlitar därutöver lokala underleverantörer för drift och fastighetsskötsel av våra fastigheter för bästa effektivitet, exempelvis för att kunna erbjuda bra service på små etableringsorter med enstaka fastigheter. Ett utvecklings- arbete pågår för att fler fastigheter ska bli fjärrstyrda. Därigenom sänks både drifts- och energi- kostnader. I syfte att skapa största möjliga kundnytta jobbar Logistea kontinuerligt med att utveckla, modernisera och kundanpassa fastigheterna. Logistea har ett medvetet arbete med hållbarhet inom ramen för både projekt- utveckling och fastighetsförvaltning. Hållbara fastigheter i attraktiva lägen Fastigheten Lockryd 2:76 med solcellsanläggning. Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Fastighetsportfölj 22 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet Värdeskapande affärsmodell Fastighetsportfölj Projekt Kunder och hyresavtal Case: Kundrelationer Fastighetsmarknaden Case: Hållbarhet Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information + Hållbarhet + Övrigt + Geografisk närvaro Logisteas fastigheter finns i strategiskt viktiga lägen nära motorvägar, järnvägs- nät och hamnar. Fastighetsportföljen är fokuserad till södra Sverige med flest fastigheter i region Väst, Mitt och Syd. Miljöcertifiering Logisteas ambition är att alla nya byggnader och befintliga byggnader som genomgår en större ombyggnation ska vara miljö- certifierade. Fördubblad fastighetsportfölj Vi har under 2023 adderat tre fastigheter och ökat vårt fastighetsvärde från 4,6 miljarder kronor till 5,4 miljarder kronor. Därutöver har vi under året färdigställt ett projekt med toppmodern byggnad i Timrå. Byggnaden är certifierad enligt BREEAM In-Use Excellent. Per den 31 december 2023 ägde Logistea 69 fastigheter (68) på 40 orter (40) i Sverige. De samlade hyresintäkterna under helåret uppgick till 357 miljoner kronor (257). Total uthyrningsbar yta uppgick till 598 854 kvadratmeter (540 870), exklusive pågående och planerade ny- och tillbyggnationer. Den ekonomiska uthyrningsgraden för för- valtningsfastigheterna uppgick vid årets utgång till 95,7 procent (98,1). Fastighetsbeståndets samlade redo visade värde uppgick på balansdagen till 5 386 miljoner kronor (4 623). Kommande investe- ringar i ny- och tillbyggnationer som planeras färdigställas under 2024 och 2025 uppgår till 132 miljoner kronor. Under helåret uppgick den orealiserade värdeförändringen till -55 miljoner kronor (339). Av den totala värdeförändringen för året grundar sig 298 miljoner kronor i ett stigande driftnetto till följd av främst hyreshöjningar på grund av KPI-justering, -447 miljoner kronor beror på ändrade antaganden om direktav- kastningskrav samt 90 miljoner kronor avser projektvinst. Av den totala värde förändringen för året står uppskjuten skatterabatt vid förvärv för 4 miljoner kronor. Genomsnittlig återstående kontraktstid (år) 7,9 NORR MITT VÄST ÖST SYD R40 E4 E20 E20 E4 E4 E4 E4 E22 E6 E6 E45 E45 E14 E45 E12 E10 E18 E18 E16 E65 Bildtext Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Fastighetsportfölj 23 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet Värdeskapande affärsmodell Fastighetsportfölj Projekt Kunder och hyresavtal Case: Kundrelationer Fastighetsmarknaden Case: Hållbarhet Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information + Hållbarhet + Övrigt + Projektfastigheter Logistea är drivande i att utveckla hela områden där bolaget har sina fastig heter. I syfte att skapa största möjliga kundnytta arbetar bolaget kontinuerligt med att utveckla, förädla, modernisera och kund- anpassa fastigheterna. Färdigställd nybyggnation Logistikfastighet i Timrå I april färdigställdes byggnationen på fastig- heten Vivsta 13:92 i Timrå kommun. Fastig- heten omfattar 14 500 kvadratmeter tomtyta på vilken det uppförts en ny lager- och logis- tikbyggnad om 4 900 kvadratmeter. Byggna- den är certifierad enligt BREEAM In-Use med betyget Excellent. Pågående fastighetsprojekt Ny testhall i Alingsås Under augusti 2023 ingick Logistea ett nytt hyresavtal med NKT HV Cables AB avseende uppförandet av en ny testhall inom fastig- heten Alingsås Bulten 1. Projektet påbörjades under tredje kvartalet 2023 och första spad- taget ägde rum den 10 oktober 2023. Projek- tet förväntas vara färdigställt under första halvåret 2025 och investeringen för Logistea uppgår till totalt 160 miljoner kronor. Framtida projekt Vaggeryd Logistikpark Vaggeryd Logistikpark är ett omfattande utvecklingsområde beläget söder om Jön- köping. Utöver ett utmärkt logistikläge finns god tillgänglighet till elkraft samt järnväg- sanslutning in på området. Logistikparken omfattar en markyta på totalt 380 000 kva- dratmeter, varav cirka 150 000 kvadratmeter utvecklingsbar yta bedöms kvarstå efter den färdigställda första byggetappen. Utveckling industripark i Lockryd, Svenljunga Under 2022 tecknade Logistea, tillsammans med Hansson Holding AB, en avsiktsförkla- ring och markanvisningsavtal med Svenljunga kommun avseende en option att förvärva totalt en miljon kvadratmeter markyta. Ett samarbetsavtal med Freyr Battery A/S avse- ende en tänkt batterifabrik på fastigheten av- slutades i september. Logistea ser dock goda möjligheter att hitta andra verksamheter och hyresgäster till området. En förlängning av avtalet godkändes av kommunfullmäktige i Svenljunga i februari 2024 och detaljplanen avseende marken förväntas vinna laga kraft under andra kvartalet 2024. Fåglabäck i Vaggeryd Med närhet till Båramo kombiterminal, en torrhamn som genom järnväg är sammanlän- kad med Göteborgs hamn, är området en av de största inlandsnoderna i skyttelsystemet. Här planerar Logistea byggnation av moder- na lager och logistikbyggnader om upp till cirka 60 000 kvadratmeter på 100 000 kva- dratmeter mark, varav 80 000 kvadratmeter innehas via en ensidig option. Båramotermi- nalen ingår i den av EU inrättade europeiska järnvägskorridoren ScandMed. Projekt under året Alingsås Bulten 1 – nytt hyresavtal med NKT avseende en ny testhall Vivsta 13:92 — ny lager- och logistikbyggnad certifierad enligt BREEAM In-Use Excellent Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Projekt 24 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet Värdeskapande affärsmodell Fastighetsportfölj Projekt Kunder och hyresavtal Case: Kundrelationer Fastighetsmarknaden Case: Hållbarhet Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information + Hållbarhet + Övrigt + Region Uthyrningsbar yta, Kvm Fastighetsvärde, Mkr Hyresintäkt, Mkr Driftnetto * , Mkr Byggrätt BTA, Kvm Väst 319 368 3 115 201 183 61 500 Mitt 108 382 614 50 41 58 000 Syd 91 151 637 48 44 17 000 Öst 57 929 558 38 36 2 000 Norr 22 023 147 13 13 - Summa 598 854 5 071 350 317 138 500 Projektfastigheter 3 500 315 16 16 204 000 Summa 602 354 5 386 366 333 342 500 * Avser kontrakterade intäkter minus uppskattade fastighetskostnader. Region Uthyrningsbar yta, Kvm Fastighetsvärde, Mkr Hyresintäkt, Mkr Driftnetto, Mkr Byggrätt, Kvm Öst & Mitt 24 200 189 14 13 15 000 Norr 42 500 275 24 23 - Summa 66 700 464 38 36 15 000 Mkr 2023 2022 Fastighetsvärde 1 januari 4 623 2 607 Investeringar i befintliga fastigheter 111 196 Förvärv 746 1 489 Avyttring –39 –8 Orealiserad värdeförändring –55 339 Fastighetsvärde 31 december 5 386 4 623 Fastighetsbestånd per balansdag 31 december 2023 Tillträdda fastigheter efter balansdagen till och med 31 mars 2024 Pågående fastighetsprojekt Förändring fastighetsvärde Orealiserade värdeförändringar 2023 Fastighet Uthyrningsbar yta, Kvm Bedömd hyresintäkt, Mkr Bedömt driftnetto, Mkr Total investering, Mkr Återstående investering, Mkr Beräknat färdigställande, År Alingsås Bulten 1 3 500 16 16 160 132 2025 Summa 3 500 16 16 160 132 Information om projektfastigheter är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning av projekten. Vidare baseras informationen på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningarna och antagandena ska inte ses som en prognos. Bedömningar och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidplaner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen om projektfastigheter omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående projekt färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras. Svenljunga/Lockryd och Fåglabäck ingår inte i tabellen pågående fastighetsprojekt. Netto –1,4% +1.9% +6.5% –9.8% Projektvinst Driftnetto Avkastning Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Projekt 25 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet Värdeskapande affärsmodell Fastighetsportfölj Projekt Kunder och hyresavtal Case: Kundrelationer Fastighetsmarknaden Case: Hållbarhet Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information + Hållbarhet + Övrigt + Urval av Logisteas fastigheter. Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Projekt 26 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet Värdeskapande affärsmodell Fastighetsportfölj Projekt Kunder och hyresavtal Case: Kundrelationer Fastighetsmarknaden Case: Hållbarhet Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information + Hållbarhet + Övrigt + Bland kunderna finns även många lokalt förankrade tillverkande företag där Logistea förvaltar och utvecklar fastigheten och skapar värde för hyresgästerna genom att erbjuda skräddarsydda lösningar för deras lokalbehov så att de ska kunna fortsätta utvecklas och expandera i sina befintliga lo- kaler. Samtidigt kan vi genom vårt kontaktnät och vår marknadskännedom kontinuerligt öka och identifiera lämpliga fastigheter för nya hyresgäster, eller för befintliga hyresgäs- ters nya behov. Stabila hyresgäster Logistea eftersträvar, oavsett kundernas verksamhet och förutsättningar, att erbjuda hållbara och effektiva lokaler i bra verksam- hetslägen. Kundrelationen ska vara ömsesi- digt fördelaktig. Logistea fokuserar på att förvärva fastig- heter som är uthyrda till solida hyresgäster på längre hyresavtal. Vi eftersträvar en diver- sifierad kundbas med långa hyreskontrakt och långsiktiga relationer vilket bedöms ge en minskad risk för hyresförluster och va- kanser och ett över tid stabilt kassaflöde. Logisteas hyresgäster är generellt finansiellt motståndskraftiga företag. Den genomsnittliga hyresnivån per kvadrat- meter i Logisteas bestånd uppgår till låga 588 kronor. Genom våra senaste förvärv adderar vi ett ytterligare stabila företag till våra hyresgäster. Hyresavtal Logistea har stabila hyresgäster och långa hyresavtal. Snittlöptiden på Logisteas hyresavtal låg vid årets slut på 7,9 år. Hyresavtalen är också till cirka 80 procent triple net-liknande avtal där hyresgästen står för absoluta merparten av drift- och under- hållskostnader. Dessutom är 99 procent av hyresavtalen indexerade. Det skapar sammantaget stabilitet och förutsägbarhet i våra intäkter vilket är i linje med vår affärs- idé där vi premierar säkra kassaflöden. Våra kassaflödesgenererande fastigheter har en direktavkastning på 6,3 procent. Marknadssegment med stor efterfrågan En stor del av Logisteas kunder är väletablerade bolag inom lagerhållning och handel med stora krav på moderna fastigheter lämpade för lager och logistik, belägna i attraktiva logistiklägen. Största hyresgäster % av intäkter Nordic Nest AB: 7% LB-Hus AB: 5% NKT HV Cables AB: 4% GDL AB: 4% Cellbes AB: 3% ABB AB: 3% Örneborgs Delikatesser AB: 2% BLL Ljungby AB: 2% Frauenthal Gnotec Sweden AB: 2% Stor internationell logistikoperatör: 2% Övriga: 69% Branschexponering % av intäkter Tillverkning och industri: 40% Logistik and transport: 19% Sällanköpsvaror: 20% Dagligvaror: 9% Bygg- och inredningsverksamhet: 5% Infrastruktur: 4% Övrigt: 3% Branschstruktur % av intäkter KPI-länkade avtal: 97% Fast uppräkning (1–4%): 2% Ingen indexuppräkning: 1% Högsbo 38.11, Göteborg. Örneborgs delikatesser. Förvärvad 2022. Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Kunder och hyresavtal 27 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet Värdeskapande affärsmodell Fastighetsportfölj Projekt Kunder och hyresavtal Case: Kundrelationer Fastighetsmarknaden Case: Hållbarhet Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information + Hållbarhet + Övrigt + Samverkan för ett levande lokalsamhälle Många av Logisteas fastigheter ligger i orter där tillkommande företagsetableringar och byggprojekt ofta utgör betydelsefulla tillskott till näringslivets hela struktur och dynamik. Engagemang och medverkan från kommunen, lokala entreprenörer och andra samarbets- partners ger Logistea tillgång till bland annat lokalkännedom och kontaktnät som bidrar till välförankrade och smidigt genomförda utvecklingsprojekt. Kraftkabeltillverkaren NKT HV Cables AB har länge bedrivit tillverkning i fastigheten Bulten 1 i Alingsås, som sedan 2022 ägs av Logistea. Hösten 2023 tecknade NKT och Logistea ett nytt hyresavtal avseende uppförandet av en produktions- och test- anläggning för högspänningsprodukter på fastigheten. Investeringen innebär en tydlig kapacitets ökning för NKT:s verksamhet i Alingsås, och företaget räknar med en ökad personalstyrka med 40–50 nya tjänster. – För att kunna genomföra alla nödvändi- ga test av våra produkter krävs en speciell testmiljö och vi har haft en tät dialog med Logistea under hela projektets gång för bästa resultat. Vi har lärt oss mycket och det har varit roligt och lärorikt att arbeta tillsammans med flera parter där alla är experter på sitt område, säger Therese Sangö, projektansva- rig hos NKT, och fortsätter: – I ett komplext projekt med flera samar- betsparter är det viktigt att i ett tidigt skede samla alla intressenter för att få en förståelse för helheten och redan från början skapa en relation och arbeta tillsammans för att ge- nomföra projektet på bästa sätt. Att definiera tydliga gemensamma tidsplaner och att hålla dem för att säkert kunna avsätta de resurser som behövs. Vi har lärt oss mycket och det har varit roligt och lärorikt att arbeta tillsammans med flera parter där alla är experter på sitt område. Therese Sangö, projektansvarig hos NKT Tillsammans är vi starka och får vårt samhälle att växa och må bra. Anna Grill, marknadsstrateg, Sparbanken Alingsås Logisteas investering i utvecklings projektet sker i samarbete med Sparbanken Alingsås. – Vi har haft ett mycket gott samarbete och en bra dialog genom hela resan. Vi är en lokal bank som är stolta och glada över att få finansiera denna typ av långsiktiga och håll- bara investering i Alingsås, säger Anna Grill, marknadsstrateg på Sparbanken Alingsås, och fortsätter: – Det är bra att samverka i olika delar. Logistea och NKT är viktiga krafter som skapar utveckling och arbetstillfällen och sätter Alingsås på kartan. Tillsammans är vi starka och får vårt samhälle att växa och må bra! Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Case: Kundrelationer 28 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet Värdeskapande affärsmodell Fastighetsportfölj Projekt Kunder och hyresavtal Case: Kundrelationer Fastighetsmarknaden Case: Hållbarhet Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information + Hållbarhet + Övrigt + Logistea har en tydlig ambition att bidra till utveckling av kommuner och näringsliv runt om i Sverige genom att utveckla hållbara fastigheter i attraktiva lägen och genom att anlita lokala entreprenörer, driftoperatörer och andra samarbetspartners. – Vi vill ha långsiktiga relationer med både hyresgäster och lokalsamhället i övrigt, säger Anders Nordvall, v vd Logistea. – De som bor och verkar på orten är våra viktigaste samarbetspartners. Den lokala banken vet förmodligen mer om fastigheten än vad vi gör själva. De har också ofta en relation med vår hyresgäst. Att genom denna investering fördjupa vårt samarbete med en Läs mer på www.nkt.se trygg och stabil partner som Sparbanken Alingsås känns väldigt bra. Investeringen i den nya produktions- och testanläggningen uppgår till 160 miljoner kronor och byggnaden beräknas färdigställas under första halvåret 2025. Hyresavtalet är ett grönt triple-nethyresavtal. Logistea har även förlängt hyresavtalet med NKT om cirka 10 700 kvadratmeter i den befintliga byggna- den på samma fastighet till den 30 april 2045. Det samlade hyresvärdet för det nya hyres- avtalet och det befintliga avtalet inklusive förlängningen uppgår till cirka 560 miljoner kronor. Det tidigare kontrakterade hyres- värdet uppgick till cirka 90 miljoner kronor. Investeringen i den nya produktions- och testanläggningen uppgår till 160 miljoner kronor och byggnaden beräknas färdigställas under första halvåret 2025 Från vänster: Anders Nordvall, Logistea, Daniel Filipsson, kommunalråd, Jonas Olsson, Sparbanken Alingsås, samt Therese Sangö och John Sjöström från NKT. Byggnaden kommer att bli cirka 31 meter hög. Om NKT HV Cables AB NKT konstruerar, tillverkar och installerar kraftkabellösningar för låg-, medel- och högspänning som möjliggör hållbar energiöverföring. Bolaget har över 4 500 anställda med kontor och produktionsanläggningar i 16 länder. NKT ägs till 100 procent av NKT A/S som är noterat på Nasdaq i Köpenhamn. Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Case: Kundrelationer 29 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet Värdeskapande affärsmodell Fastighetsportfölj Projekt Kunder och hyresavtal Case: Kundrelationer Fastighetsmarknaden Case: Hållbarhet Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information + Hållbarhet + Övrigt + Den svenska fastighetsmarknaden Intresset för att investera i fastigheter inom segmenten lager, logistik och lätt industri är fortsatt stort drivet av strukturella tillväxtfaktorer i kombination med en fortsatt stark hyresmarknad. Följande text om segmentet industri- och logistikfastigheter, inklusive tabell och diagram, kommer från JLL Research. Sammanfattning Segmentet har drivits av en stor efterfrågan från hy- resgäster som bland annat flyttat hem produktion från andra länder till Sverige, behov av ökade säkerhetslager i ljuset av störningar i leveranskedjorna samt Sveriges pågående NATO-anslutning vilket leder till expansions- behov för försvar och fortifikationsverket. JLL ser ett brett stöd för investeringar inom segmentet kopplat till både nationella och internationella investerare och seg- mentet handlas fortsatt med premium på börsen vilket underbygger riskaptiten från kapitalmarknaden. Dagens högre räntekostnad har däremot dämpat efterfrågan inom primesegmentet, med fortsatt stigande avkast- ningsnivåer som följd. Räntekostnaden för längre löptider har dock fallit kraftigt under slutet av 2023 kopplat till signaler om att riksbankerna i Sverige men även i USA och EU ser toppen på styrräntorna. JLL bedömer att de lägre långräntorna bör skapa stabilisering och vändning av avkastningskraven under 2024 och 2025 givet att inflationen tydligt faller och att styrräntorna anpassas i linje med vad räntemarknaden prisar in. De högre av- kastningskraven inom industrisegmentet har fortsatt locka investerare och transaktionsvolymerna är endast ner med ca 6 % under andra halvan av 2023 jämfört med 44 % för den totala marknaden och i skarp kontrast till segmentets nedgång om 50 % på helåret 2023. 2024 har även börjat starkt för industrisegmentet där det svenska noterade köksbolaget Nobia har sålt en produktionsan- läggning för ca 1,3 Mdkr som de sedan hyr tillbaka från den amerikanska fastighetsinvesteraren Hines. Hyresmarknad Långa hyreskontrakt, nyproducerade ytor och transport- nära lägen är fortfarande mycket eftertraktade bland investerare inom fastighetssektorn. Intresset sträcker sig även till portföljer av äldre industrifastigheter med kortare hyreskontrakt. Lager- och industrifastigheter som ligger i närheten av städer, även kallade "Last mile" fastigheter, fortsätter att vara mycket populära, vilket understryker deras potential för utveckling och hyrestill- växt på lång sikt. Enligt JLLs bedömning ligger vakansgraden för mo- derna industrifastigheter på ca 8,3 % i utvalda mark- nader, vilket är en ökning med ungefär 3,6 % sedan Q4 2022. Ökningen i vakansgraden kan till stor del tillskrivas några få stora logistikanläggningar i Norra Stockholm som startades utan hyresgäst, främst under 2021, och som nu färdigställts utan att det tecknats något avtal med hyresgäst. Detta tillsammans med en strukturell ökning kring vakans i det äldre beståndet har drivit upp vakansgraderna under 2023. Norra Stockholm är den del- marknad där det noteras högst vakansgrad enligt JLLs undersökning. Under Q4 2023 noterades den till 17,5 %, en ökning om 4,1 % på årsbasis. JLL bedömer att primehyrorna inom segmentet har ökat med 7–24 % och med starkast ökning i Jönköping. Marknadshyror för lättindustri och sekundär logistik påverkas mer av lokala efterfrågeläget och kan variera stort beroende på specifikationer/hyresgästanpassning- ar samt mikroläge. JLL bedömer att marknadshyrorna för industriytor har ökat något mer (10-30 %) under 2023 vilket är högre än KPI-justering av hyrorna med 10,9 % för 2023, dock även med stöd av nyproducerade ytor och högre byggkostnader. Starkaste hyrestillväxt bedömer JLL är kopplat till Jönköping och Örebro som har relativt låga hyror. Transaktionsmarknad JLL bedömer att den totala transaktionsmarknaden för industri/logistik stod för ca 18,9 Mdkr under 2023, vilket är ner med ca 50 % jämfört med 2022 och något starkare än totala marknaden som var ner med ca 54 % under 2023. Transaktionsvolymen har dock tydligt återhämtat sig för industri/logistik under andra halvåret 2023 som endast är ner med ca 6 % jämfört med en nedgång om 44 % för den totala marknaden. 2024 har även börjat starkt för industrisegmentet där det svenska noterade köksbolaget Nobia har sålt en produktionsanläggning för ca 1,3 Mdkr som de sedan hyr tillbaka från den ame- rikanska fastighetsinvesteraren Hines. Under året så var Logicenters förvärv från Kilenkrysset om 2 Mdkr den 30FastighetsmarknadenÅrs- och hållbarhetsredovisning 2023 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet Värdeskapande affärsmodell Fastighetsportfölj Projekt Kunder och hyresavtal Case: Kundrelationer Fastighetsmarknaden Case: Hållbarhet Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information + Hållbarhet + Övrigt + största transaktionen följt av Cadillac Fairviews förvärv från Blackstone om ca 1,6 Mdkr samt Genestas förvärv från Ica Fastigheter om ca 1,4 Mdkr. Kvadratmeterpriserna för transaktionerna har minskat till ca 13 000 kr per kvm för helåret (från ca 15 200 kr per kvm helåret 2022), vilket delvis förklaras av ökad andel mindre industriaffärer relativt stora logistikportföljer. Det är dock stor skillnad mellan de olika regionerna och Mitt, Öst och Norr minskar mer än snittet men där både Väst- och Sydregionerna ökat substantiellt sett till värde per kvm. JLL bedömer att direktavkastningskraven har fortsatt öka under 2023, främst inom primesegmentet, sedan slu- tet av andra kvartalet 2022. Indexering av hyror kommer dock att delvis kompensera för stigande avkastningskrav givet index om ytterligare 6,5 % för kommersiella fastig- heter för 2024. Trots svagare konjunkturutsikter har av- kastningskraven inte ökat mer för industrisegmentet som i regel har kortare hyreskontrakt. De högre avkastnings- kraven inom industrisegmentet lockar investerare relativt det lågavkastande primesegmentet, en trend som även bekräftas i de stora europeiska marknaderna. Direktav- kastningskraven för logistikfastigheter över 10 000 kvm i primesegmentet bedöms till följande nivåer under Q4 2023 (förändring mot föregående kvartal och årsbasis inom parentes); Stockholm 5,25 % (+25 punkter Q4 och 75 punkter på årsbasis), Göteborg 5,25 % (+25 punkter Q4 och 75 punkter på årsbasis), Jönköping 5,90 % (+40 punkter Q4 och 90 punkter årsbasis) och Skåne 5,50 % (+50 punkter Q4 och 100 punkter på årsbasis). Givet att långräntorna inte ökar strukturellt igen och styrräntorna sänks under 2024 så bedömer JLL att det finns goda möjligheter att avkastningskraven stabiliseras och poten- tiellt sjunker under 2024 för industri/logistik-segmentet, vilket dock kan dämpas kortsiktigt av ett relativt stort utbud, allt annat lika. Primehyror Q4-23 q-o-q y-o-y Stockholm 1 100 4.8% 10.0% Göteborg 950 11.8% 18.8% Jönköping 650 18.2% 23.8% Örebro 600 8.3% 8.3% Skåne 800 6.7% 6.7% Industri/Sekundär logistik Stockholm 850 6.3% 9.7% Göteborg 700 7.7% 12.0% Jönköping 550 22.2% 29.4% Örebro 550 10.0% 15.8% Skåne 600 9.1% 14.3% Hyror last mile Stockholm Norr 1 450 3.6% 3.6% Stockholm Syd 1 450 3.6% 3.6% Logistikhyresmarknaden Logistik/Industri transaktionsvolym årsbasis Q1-18 Mdr SEK Q4-23 Q2-18 Q3-18 Q4-18 Q1-19 Q2-19 Q 3-19 Q4-19 Q1-20 Q2-2 0 Q3-2 0 Q4-20 Q1-21 Q2-2 1 Q3-2 1 Q4-21 Q1-22 Q2-22 Q3-2 2 Q4-22 Q1-23 Q 2-23 Q 3-23 0 5 20 25 10 15 0 600 900 1 200 SEK/Sq m Q4-12 Q4-13 Q4-17 Q4-23 Q4-14 Q4-15 Q4-16 Q4-18 Q4-19 Q4-20 Q4-21 300 Q4-21 Primehyror Stockholm Göteborg Jönköping Örebro Skåne 3,0 4,0 6,0 7, 0 % Q4-1 3 Q4-1 4 Q4-15 Q4-23 5,0 Q4-16 Q4-17 Q4-1 8 Q4-19 Q4-22 Q4-21 Q4-20 Direktavkastningskrav primelogistik Stockholm Göteborg Jönköping Skåne Q1-22 Q2-22 Q3-22 Q4-23Q4-22 Q1-23 Q2-23 Q3-23 0 10 15 20 % 5 Vakansgrad inklusive projekt Göteborg/Borås Jönköping Malmö/Helsingborg Stockholm Norr Stockholm Syd Stockholm 31FastighetsmarknadenÅrs- och hållbarhetsredovisning 2023 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet Värdeskapande affärsmodell Fastighetsportfölj Projekt Kunder och hyresavtal Case: Kundrelationer Fastighetsmarknaden Case: Hållbarhet Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information + Hållbarhet + Övrigt + Även växter och djur behöver fungerande logistik Logistea har en uttalad ambition att verka för ett hållbart samhälle och att värna om miljön, i linje med FN:s Agenda 2030. Hållbarhet är en integrerad del av Logisteas affärsstrategi; Vi bidrar genom att skapa hållbara logistiknav med utvecklingsbara fastigheter och närhet till marknader och slutkunder. Genom att erbjuda utvecklingsbara fastig- heter hjälper vi våra hyresgäster att fokusera på sina verksamheter, medan vi tar hand om förvaltning och anpassning av fastigheterna. Vi strävar efter långsiktiga relationer med våra hyresgäster och vill att de ska kunna expandera och utveckla sina verksamheter utan att begränsas av sina lokalers förutsätt- ningar. Lyhördhet och samarbetsprojekt i nära dialog ska prägla kundrelationen. – Logisteas hållbarhetsarbete går stän- digt framåt, i både större och mindre steg. I dialogen med vår kund TST väcktes idén om att anlägga bioytor. Vi såg en bra idé som med relativt enkla medel ger direkta positiva effekter, inte bara för djur och växter utan också för de människor som vistas i miljön där bioytor blir aktuella, säger Maléne Broman, Logisteas förvaltningschef, och fortsätter: – Det här är ett pilotprojekt som vi hopp- as kommer att få efterföljare. Det är ange- läget att vi dels inventerar våra befintliga fastigheter, dels planerar in grönytor vid ny- byggnation, och att vi tar vårt ansvar för att värna om den biologiska mångfalden. Logisteas fastigheter används till lager, logistik och lätt industri. Oftast är stora ytor hårdgjorda och utgör onaturliga barriärer för den omgivande naturen. Insekter och andra smådjur rör sig ogärna över oskyddade och okända ytor vilket kan hindra exempelvis pollinerande bin som behöver kunna röra sig över mycket stora arealer. Den omgivande naturen närmast de hårdgjorda ytorna riske- rar därför att tappa i biologisk mångfald när djuren tvingas välja andra vägar och även etablerar sina samhällen en bra bit ifrån. Att anlägga bioytor innebär att partier av fastighetens markyta anläggs som grönytor, med lämpliga växter, buskar och blommor. 1 150 kvm gräsmatta omvandlas till ängsmark Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Case: Hållbarhet 32 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet Värdeskapande affärsmodell Fastighetsportfölj Projekt Kunder och hyresavtal Case: Kundrelationer Fastighetsmarknaden Case: Hållbarhet Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information + Hållbarhet + Övrigt + Att anlägga bioytor innebär att partier av fastighetens markyta anläggs som grönytor, med lämpliga växter, buskar och blommor som lokalt förekommande insekter och andra djur ”tycker om”. Det kan också vara en bra idé att låta bli att klippa gräset på befintliga grönytor. Ytorna möjliggör mellanlandning och ger skydd på djurens väg i omgivningen. – På TST Sweden gör vi skyddskläder som räddar liv, och för oss blev detta ett nytt sätt att göra just det; att värna om den biologiska mångfalden och våra livsviktiga pollinatörer som är en stor del av förutsättningen för våra ekosystem och matproduktion i världen, säger Susanna Åkeräng, Marketing and Com- munications Manager på TST, och fortsätter: – Under projektets gång har vi tagit aktiv del i såväl valet av växter till ängsmarken, som i planeringen av vår uteplats, vilken blir en avskärmad grön miljö för personalen. Vi hoppas att Logistea ska ta den här idén vida- re till fler av sina fastigheter. Förhoppningsvis kan vår fastighet utgöra ett gott exempel som kan ge inspiration till andra. I framtiden kanske välklippta gräsmattor är ett minne blott, och våra fastigheter i stället omges med surrande ängsmark, avslutar Susanna. TST Sweden utvecklar och till verkar skyddskläder och skydds- utrustning för extrema arbetsmiljöer. Företaget erbjuder skyddskläder för högtrycksrengöring samt kylvästar och kläder mot värmestrålning och smält metall. För att säkerställa högsta kvalitet, säkerhet och funktion samarbetar TST med användare runt om i världen. TST omsätter cirka 100 miljoner kronor och har 16 medarbetare. Läs mer på www.tst-sweden.com Gräsmattor är "grön öken" för pollinatörer. Att anlägga bioytor innebär att partier av fastighetens markyta anläggs som grönytor, med lämpliga växter, buskar och blommor. Susanna Åkeräng, Marketing and Communications Manager, TST Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Case: Hållbarhet 33 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet Värdeskapande affärsmodell Fastighetsportfölj Projekt Kunder och hyresavtal Case: Kundrelationer Fastighetsmarknaden Case: Hållbarhet Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information + Hållbarhet + Övrigt + Finansiering 34FinansieringÅrs- och hållbarhetsredovisning 2023 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering Finansiering Bolagsstyrning + Finansiell information + Hållbarhet + Övrigt + Bakgrund Logistea förvaltar och utvecklar fastigheter i en kapitalintensiv bransch där tillgång till ka- pital är grundläggande. Fastighetsbeståndet uppgick på balansdagen till 5 386 miljoner kronor (4 623). Verksamheten finansieras med en kombination av eget kapital samt räntebärande och övriga skulder. Per ut- gången av 2023 finansierades Logistea till 49 procent (39) av det egna kapitalet, till 45 procent (54) av de räntebärande skulder- na och till 6 procent (7) av övriga skulder. Räntetäckningsgraden var vid utgången av året 1,9 gånger (2,2), nettobelåningsgraden 46 procent (55) och de finansiella kostnader- na inklusive räntekostnader och ränteintäkter uppgick till 133 miljoner kronor (75). Logisteas nettoupplåning för 2023 var –132 miljoner kronor (918) där koncernen tagit upp nya lån om 378 miljoner kronor (1 079) och amorterat samt återköpt obligationslån för 510 miljoner kronor (161), exklusive amortering av säljares skulder vid förvärv. Eget kapital Koncernens egna kapital uppgick per årsskiftet till 2 684 miljoner kronor (1 864) och var för- delat på stamaktier av serie A och serie B noterade på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Totalt antal utestående aktier uppgick till 17,1 miljoner stam A-aktier och 200,8 miljoner stam B-aktier, vilket motsvarar ett eget kapital på 12,3 kronor per aktie (15,4). Förändringen av det egna kapitalet beror främst på en stärkt balansräkning till följd av den fullt garanterade företrädesemissionen som genomfördes. Räntebärande skulder Logisteas räntebärande skulder har under 2023 sjunkit jämfört med tidigare år till följd av genomförda amorteringar och återköp i det utestående obligationslånet som förfaller i oktober 2024. Vid årsskiftet uppgick den räntebärande skulden, exklusive finansie- ringskostnader om 5 miljoner kronor (10), till 2 478 miljoner kronor (2 605) och var förde- lad mellan säkerställda banklån 94 procent (79), obligationslån 3 procent (19) samt externa reverser 3 procent (2). Logisteas Finansieringskällor Banklån: 94% Obligation: 3% Externa reverser: 3% Lång: 59% Kort: 41% Lång- och kortfristiga skulder 0 20 40 60 80 100 2022 2023 Belåningsgrad långfristiga skulder uppgick på balansdagen till 1 453 miljoner kronor (2 505) vilket utgör 59 procent (96) av de totala räntebärande skulderna. De kortfristiga räntebärande skul- derna uppgick till 1 025 miljoner kronor (100) vilket motsvarar 41 procent (4) av de totala räntebärande skulderna. Den genomsnittliga kapitalbindningen var 1,9 år (2,7) och den ge- nomsnittliga räntebindningen var 2,8 år (2,1). Belånings graden uppgick till 46 procent (55) vid periodens utgång och snitträntan uppgick till 4,7 procent (4,8). I enlighet med IFRS har finansierings- kostnader som uppstått i samband med upplåningen periodiserats över löptiden för respektive lån, vilket medfört att de räntebä- rande skulderna i balansräkningen reducerats med 5,1 miljoner kronor (10,2). Kostnader som uppstår vid nyupplåning kan till exempel vara engångsersättningar till kreditgivare i form av uppläggningsavgifter och juristarvoden. Banklån Traditionella kreditavtal med banker utgör Logisteas huvudsakliga finansieringskälla. Banklånen uppgick vid årsskiftet till 2 333 miljoner kronor (2 056), vilket mot- svarade 94 procent (79) av den totala räntebärande skulden. De fördelades på 5 (4) olika banker. Som säkerhet för bank- finansiering lämnar Logistea som regel pantbrev i fastigheter och/eller aktiepant i fastighetsägande dotterbolag. Obligationslån och grön finansiering Logistea har ett grönt icke-säkerställt MTN-program med ram om totalt 1 000 miljoner kronor där totalt 500 miljoner kronor (500) är utestående, varav Logistea har återköpt totalt 425 miljoner kronor. Obligations lånet löper med en rörlig ränta om 3 månaders Stibor plus 5,15 procent. I anslutning till obligationsemissionen eta- blerades ett grönt ramverk som möjliggör för bolaget att kunna finansiera och refinansiera gröna och energieffektiva byggnader samt investeringar i energieffektivisering såsom solpaneler. Ramverket för grön finansiering har upprättats i enlighet med Green Bond Principles, utformat av ICMA (International Capital Markets Association) samt Green Loan Principles, utformat av LMA (Loan Finansiering Belåningsgrad, % Mål <60% Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Finansiering 35 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering Finansiering Bolagsstyrning + Finansiell information + Hållbarhet + Övrigt + Market Association). En extern granskning av ramverket har genomförts av en oberoende tredje part: ISS ESG, som har bedömt att det gröna ramverket, samt relaterade styrdoku- ment och rapporteringsstandarder stödjer FN:s globala mål för hållbar utveckling num- mer 7 (hållbar energi för alla), 11 (hållbara städer och samhällen) och 13 (bekämpa klimatförändringar). Logisteas gröna tillgång- ar uppgår på balansdagen till cirka 1 250 miljoner kronor (465), där bland annat bo- lagets nybyggnation i Vaggeryd, Borås och Timrå samt även vissa energibesparande åtgärder ingår. Covenanter och riskhantering Logisteas finansiella risktagande och ställ- ning kan utläsas med hjälp av bland annat nyckeltalen belåningsgrad, räntetäcknings- grad och soliditet. I kreditavtal mot bank och obligationsinnehavare finns fastställda krav i form av finansiella åtaganden, så kall- lade covenanter, för just dessa nyckeltal. Gränsvärdena, åtagandena och definitio- nerna av covenanterna skiljer sig oftast åt mellan respektive bank och låneavtal. Att covenanterna inte brutits kontrolleras och rapporteras på kvartalsbasis. Vid årsskiftet 2023 uppfyller koncernen samtliga covenant- krav i respektive låneavtal, både för bank och obligation. Mer information om covenanter och villkor finns i Not 18. Mer information om bolagets finansiella mål återfinns i förvalt- ningsberättelsen på sidan 56. Kapitalbindning Samlade kapitalbindningsförfall under 2024, uppgår till totalt 1 025 miljoner kronor (100) vilket motsvarar 41 procent (4) av de ränte- bärande skulderna. För att minska finansi- erings- och refinansieringsrisken strävar Logistea efter att ha en spridd förfallstruktur där en begränsad andel förfaller inom en rullande 12-månadersperiod. I mars 2024 omförhandlade Logistea ett större ramavtal med en seniorbank vilket sänkte andelen kort räntebärande skuld till 4 procent. För att yt- terligare minska finansierings- och refinansie- ringsrisken samarbetar Logistea med flertalet banker och finansieringskällor med syfte att bredda skuldportföljen och sprida möjlig- heterna mellan olika finansieringskällor. SEK –1,0 0,0 1,0 2,0 3,0 4,0 5,0 2021 2022 2023 Svenska marknadsräntor Kapital- och räntebindning Räntebindning Räntebindningen är en viktig faktor i att ta hänsyn till avseende ränteriskhanteringen, där en kort räntebindningstid vanligtvis inne- bär en lägre genomsnittlig ränta på kort sikt men med en stigande ränterisk. Under året har såväl långa som korta räntor fortsatt stiga både globalt och i Sverige. Logisteas finanspolicy ger mandat att säkra räntan med hjälp av bland annat ränteswappar, räntetak eller kombinationer av dessa, för att så vis skapa en förutsägbarhet i räntekostna- derna. Vid årets utgång var 84 procent (45) av den räntebärande skulden räntesäkrad genom någon form av räntederivat. Vid årets slut hade Logistea en räntebind- ning om 2,8 år (2,1). Ränteriskhantering Under året har Logistea fortsatt att ränte- säkra delar av skuldportföljen med hjälp av räntederivat. Vid utgången av 2023 uppgick det samlade nominella värdet av Logisteas räntederivat till 2 081 miljoner kronor (1 168), motsvarande 84 procent (45) av den tota- la räntebärande skulden. Marknadsvärdet för derivatportföljen var på balansdagen –11 miljoner kronor (10). Förändringen av marknadsvärdet för helåret uppgick till –36 miljoner kronor (8) och förklaras av stigande marknadsräntor. Den typ av derivat Logistea innehar består av så kallade performance swappar, förlängningsbara swappar, ränte- swappar och räntetak, tecknade med totalt två motparter, Swedbank och Nordea. Performance swap är en kombination av en ränteswap samt ett räntetak där Logistea köpt en ränteswap samt ställt ut ett räntetak. Bolaget innehar performance-swappar till ett nominellt belopp om totalt 900 miljoner kronor, varav 100 miljoner kronor med en barriärnivå om 4,25 procent och 800 miljoner kronor med en barriärnivå om 4,50 procent. Den genomsnittliga snitträntan, den fasta räntan, för performance-swapparna uppgår till 2,4 procent vilken betalas så länge den rörliga räntan (Stibor 3 månader) ligger under respektive barriärnivå. Förlängningsbar ränteswap är en kombi- nation av en sedvanlig ränteswap, se nedan stycke om Ränteswap, samt en swaption där Logistea köpt en ränteswap samt sålt eller Kapitalbindning Räntebindning Bindningstid Banklån, mkr Obligationslån, mkr Övriga räntebärande skulder, mkr Total nominell skuld, mkr Andel, % Nominell volym, mkr Andel, % Genomsnittlig räntebindning, år 0–1 år 895 75 25 995 40 453 18 0,1 1–2 år 1 192 - 50 1 242 50 480 19 0,3 2–3 år - - - - - 362 15 0,4 3–4 år 204 - - 204 8 538 22 0,8 >4 år 42 - - 42 2 650 26 1,2 Totalt 2 333 75 75 2 483 100 2 483 100 2,8 Styrränta STIBOR 3M Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Finansiering 36 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering Finansiering Bolagsstyrning + Finansiell information + Hållbarhet + Övrigt + ställt ut en swaption. Motparten, banken, har således vid löptidens slut möjligheten (inte rätten) att förlänga ränteswapen med ett förutbestämt antal år. Motparten kan tänkas förlänga ränteswapen om marknadsräntan understiger den fasta räntan till vilken ränte- swappen tecknats. Ränteswap är ett avtal där två parter by- ter ränteflöden under en bestämd tidsperiod. Då Logisteas skuldportfölj består av skuld med rörlig ränta, en fast marginal och en rör- lig komponent i form av 3 månaders Stibor, kan man med hjälp av en ränteswap erhålla den rörliga komponenten i utbyte mot att betala en fast marginal för derivatet och på så vis låsa räntan. Räntetak innebär att ett tak sätts för den rörliga räntan i form av en i förväg bestämd räntenivå (strike). Går den rörliga räntan över strike erhåller Logistea ränta över strike. Utestående derivat 2023-12-31 Derivat Nominellt belopp, mkr Strike Ränta Löptid, år Ränteswap 100 - 2,00% 0,9 Räntetak 20 1,50% - 1,2 Förlängningsbar swap 100 - 2,60% 1,4 Förlängningsbar swap 100 - 2,60% 1,4 Ränteswap 10 - 2,30% 1,4 Ränteswap 200 - 2,90% 1,5 Ränteswap 112 - 2,80% 2,1 Ränteswap 50 - 2,40% 2,4 Performance swap 200 4,50% 2,70% 2,9 Ränteswap 39 - 2,00% 3,2 Ränteswap 50 - 2,40% 3,4 Performance swap 250 4,50% 2,40% 3,9 Ränteswap 200 - 2,70% 3,9 Performance swap 250 4,50% 2,20% 4,1 Ränteswap 200 - 2,60% 4,9 Performance swap 100 4,30% 2,20% 5 Performance swap 100 4,50% 2,30% 5,1 2 081 - 2,50% 3,2 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Finansiering 37 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering Finansiering Bolagsstyrning + Finansiell information + Hållbarhet + Övrigt + Bolagsstyrning Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse och revisorer Ledande befattningshavare Revisors yttrande om bolagsstyrningsrapporten Logisteas aktie Finansiell information + Hållbarhet + Övrigt + 38BolagsstyrningÅrs- och hållbarhetsredovisning 2023 Bolagsstyrningen i Logistea utgår från svensk lagstiftning, Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”) och allmänt vedertagen god sed på värdepappersmarknaden samt interna regler och riktlinjer. Logistea har under 2023 tillämpat Koden utan några avvikelser. Denna bolagsstyrningsrapport beskriver styrningen av Logistea under 2023. Logisteas bolagsstyrning syftar till ett långsiktigt värdeska- pande för aktieägare och övriga intressenter genom en sund företagskultur och kvalitativa underlag för affärsbeslut samt att säkerställa att Logistea bedriver sin verksamhet hållbart, ansvarsfullt och så effektivt som möjligt. Styrelsen är ansva- rig för organisation och förvaltning av bolagets angelägen- heter. Vd ansvarar för den löpande förvaltningen av bolaget enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar. Vidare samman- ställer vd, i dialog med styrelsens ordförande, dagordning för styrelsemötena och ansvarar i övrigt för att ta fram informa- tions- och beslutsunderlag till styrelsen. Aktier och aktieägare Logisteas aktie är noterad på Nasdaq Stockholm, Mid Cap-listan. Vid årsslutet 2023 hade Logistea 11 692 aktieägare enligt Euroclear Sweden AB. Av det totala aktiekapitalet ägdes cirka 93 procent av svenska investerare, varav 17 procent av svenska privatpersoner och 76 procent av svenska institutio- nella ägare samt företag. Slättö var den största ägaren med 18,8 procent av aktiekapitalet och 21,5 procent av rösterna. De tio största aktieägarna representerade 72,7 procent av aktiekapitalet och 78,1 procent av rösterna i bolaget per den 31 december 2023. Aktiekapitalet i Logistea består av A-aktier och B-aktier. Varje A-aktie motsvarar en röst och en B-aktie motsvarar en tiondels röst. Såväl A-aktier som B-aktier berättigar till lika stor utdelning. Ägare av A-aktier kan begära konvertering av sina A-aktier till B-aktier. Bolagsstyrningsrapport 2023 Valberedning Revisor Revisionsutskott Vd och koncernledning Styrelse Ersättningsutskott Aktieägare genom bolagsstämma Förslag Info Info Val Info Val Val Val Val Mål & strategier Viktiga externa regelverk • Svensk aktiebolagslag • Nasdaq Stockholm regelverk för emittenter • Svensk kod för bolagsstyrning Viktiga interna regelverk • Bolagsordning • Styrelsens arbetsordning • Uppförandekod, leverantörs- kod, mångfaldspolicy, IT-policy, informations- policy, finanspolicy samt hållbarhetspolicy • Ramverk för riskhantering, styrning och kontroll, ekonomihandbok samt personalhandbok Transaktion Juridik IR Finans Projekt HR Ekonomi Förvaltning Hållbarhet Koncerncentrala funktioner Rapporter & intern kontroll Rapporter & kontroll Styrningsstruktur Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Bolagsstyrningsrapport 39 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse och revisorer Ledande befattningshavare Revisors yttrande om bolagsstyrningsrapporten Logisteas aktie Finansiell information + Hållbarhet + Övrigt + Av Logisteas bolagsordning framgår att bolaget även kan utge stamaktier av serie D och preferensaktier. Per den 31 december 2023 finns dock inga sådana aktier utgivna. Mer information om Logisteas aktier och större aktieägare framgår av sidorna 51–53 i årsredovisningen. Bolagsstämma Bolagsstämman är Logisteas högsta beslutande organ, vid vilken aktieägarna utövar sin rösträtt. Av aktiebolagslagen (2005:551) och Logisteas bolagsordning framgår hur kallelse till årsstämma och extra bolagsstämma ska ske samt vem som har rätt att delta och rösta vid stämman. Logisteas årsstämma hålls i Stockholm under det första halvåret efter utgången av varje räkenskapsår. På årsstämman utses styrelse och revisor och beslut fattas om bland annat vinstutdelning och ansvarsfrihet för styrelse och verkställande direktör. Beslut vid bolagsstäm- ma fattas normalt med enkel majoritet, det vill säga med stöd av mer än hälften av de på stämman angivna rösterna. I vissa frågor föreskriver dock aktiebolagslagen att förslag ska godkännas av en större andel av de på stämman före- trädda aktierna och avgivna rösterna. På bolagsstämman kan aktieägarna lämna synpunkter på och påverka valet av styrelseledamöter. Logistea följer Koden vilket innebär att styrelsen ska ha en med hänsyn till bolagets verksamhet, utvecklingsskede och förhållanden i övrigt ändamålsenlig sammansättning, präglad av mångsidighet och bredd avseende de bolagsstämmo- valda ledamöternas kompetens, erfarenhet och bakgrund. En jämn könsfördelning ska eftersträvas. Majoriteten av styrelseledamöterna ska vara oberoende i förhållande till bolaget och dess ledning. Minst två av de oberoende styrelseledamöter ska även vara oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare. Årsstämma 2023 Årsstämman 2023 hölls den 5 maj 2023 i Stockholm. Aktie ägare fick även möjlighet att utöva sin rösträtt genom poströstning i enlighet med bolagets bolagsordning. Vid års- stämman 2023 var 15 aktieägare företrädda, representerande 64,54 procent av totala antalet röster i Logistea. Stämman beslutade att fastställa bolagets resultaträkning och balans- räkning för 2022, koncernresultat- och koncernbalansräkning för 2022 samt att disponera bolagets resultat enligt styrelsens och verkställande direktörens förslag. Styrelseledamöterna och verkställande direktör beviljades ansvarsfrihet och arvo- den till styrelse och revisor fastställdes. Beslut som togs vid årsstämman 2023: • Ingen utdelning för räkenskapsåret 2022. • Fastställande av styrelsearvode och arvode till revisor. • Omval av styrelseledamöterna Patrik Tillman, Sanja Batljan, Anneli Lindblom och Stefan Hansson, nyval av Jonas Grandér samt omval av Patrik Tillman som styrelsens ordförande. • Omval av Ernst & Young Aktiebolag som bolagets revisor. • Anta valberedningens förslag till instruktion för utseende av valberedning. • Beslut att anta ett långsiktigt incitamentsprogram för befintliga och kommande ledande befattningshavare, nyckelpersoner och andra anställda i Logistea (LTIP 2023/2026). • Bemyndiga styrelsen att emittera aktier motsvarande en ökning om högst 100 procent av det totala antalet. • Godkännande av samarbetsavtal med Ra Solar Energy AB. Protokollen från årsstämman återfinns på www.logistea.se. Extra bolagsstämma 2023 Den 14 juli 2023 hölls en extra bolagsstämma i Stockholm. Extra bolagsstämman beslutade att styrelsen ska bestå av sex ledamöter samt att Erik Dansbo väljs in till ny styrelse- ledamot för tiden tills slutet av nästa årsstämma. Protokollen från den extra bolagsstämman återfinns på www.logistea.se. Årsstämma 2024 Logisteas årsstämma för 2024 hålls fredagen den 3 maj 2023. Mer information om årsstämman, inklusive anvisning om hur anmälan sker, finns tillgänglig på www.logistea.se. Valberedning Vid årsstämman i Logistea den 5 maj 2023 antogs instruktion för valberedningens sammansättning och arbete i bolaget. Enligt instruktionen, som gäller tills vidare, ska valberedningen bestå av styrelsens ordförande och tre ledamöter utsedda av de tre röstmässigt största aktieägarna i bolaget per den 31 augusti 2023. Om någon av de tre röstmässigt största aktieägarna inte utövar rätten att utse en ledamot i valbe- redningen övergår rätten att utse sådan ledamot till den till röstetalet närmast följande största aktieägare som inte redan har rätt att utse en ledamot av valberedningen. Valbered- ningens ordförande ska vara den ledamot som representerar den till röstetalet största aktieägaren, om inte ledamöterna enas om annat. Sammansättningen av valberedningen of- fentliggörs senast sex månader före kommande årsstämma. Avgår ledamot eller sker väsentliga förändringar i ägarbilden kan valberedningens sammansättning komma att ändras för att återspegla detta. En sådan förändring offentliggörs då så snart som möjligt. Valberedningen har i uppgift att arbeta fram förslag till val av styrelse och revisor, arvode för dessa, stämmoordförande samt eventuella erforderliga ändringar till valberedningens instruktion. För vidare information om gällande instruktion för valberedningen, se bolagets webbplats. I sitt arbete har valberedningen tillämpat Kodens regel 4.1 som mångfaldspolicy. Målet med mångfaldspolicyn är att tillgodose vikten av tillräcklig mångfald i styrelsen när det gäller kön, ålder och nationalitet samt erfarenheter, yrkes- bakgrund och affärsområden. Valberedningen har till års- stämman den 3 maj 2024 föreslagit en styrelse som består av två kvinnor och fyra män, innebärande att andelen kvinnor understiger de mål som Kollegiet för svensk bolagsstyrning satt upp. Urvalet av styrelsekandidater har skett utan diskri- minering gällande exempelvis ålder, sexuell läggning, kön eller religiös tillhörighet. Valberedningen anser att den föreslagna styrelsen med hänsyn till Logisteas verksamhet, utvecklings- skede och förhållanden i övrigt har en ändamålsenlig sam- mansättning, präglad av mångsidighet och bredd avseende ledamöternas kompetens, erfarenhet och bakgrund. Därmed anser valberedningen att Kodens krav på mångsidighet och bredd uppfylls genom förslaget. Ytterligare information finns Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Bolagsstyrningsrapport 40 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse och revisorer Ledande befattningshavare Revisors yttrande om bolagsstyrningsrapporten Logisteas aktie Finansiell information + Hållbarhet + Övrigt + i valberedningens motiverade yttrande avseende valbered- ningens förslag till årsstämman 2024, som publiceras på bolagets webbplats. Valberedningens sammansättning presenterades i ett pressmeddelande den 27 oktober 2023. Valberedningen be- står av Johan Karlsson (ordförande) utsedd av Slättö, Gabriel Cronstedt utsedd av Nordika Fastigheter, Malin Robertsson utsedd av Dragfast och Patrik Tillman som styrelsens ord- förande. Valberedningens sammansättning representerar cirka 37,9 procent av det totala antalet aktier i bolaget och 50,2 procent av det totala antalet röster i bolaget. En rapport om valberedningens arbete lämnades i valbe- redningens motiverande yttrande som offentliggjordes inför årsstämman. Ytterligare information om valberedningen och dess arbete finns på koncernens webbplats, www.logistea.se. Styrelse Styrelsen är bolagets högsta förvaltningsorgan vars uppgifter regleras i aktiebolagslagen, bolagsordningen och Koden. Styrelsen har således det övergripande ansvaret för Logisteas strategi, organisation och förvaltning. Därtill ska styrelsen följa den ekonomiska utvecklingen och utvecklingen inom hållbarhet, säkerställa kvaliteten på den ekonomiska rapporteringen och internkontrollen samt utvärdera verksam- heten mot av styrelsen fastställda mål och riktlinjer. Vidare beslutar styrelsen om betydande investeringar, kapitalstruk- tur och väsentliga förändringar i koncernens organisation. Arbetet utgår från en av styrelsen årligen fastställd arbetsordning, som reglerar arbets- och ansvarsfördelning- en mellan styrelsens ledamöter och vd. Styrelsen fastställer även delegationsordning och instruktioner för ekonomisk rapportering, vd och styrelsens utskott, samt beslutar om ett antal övergripande policyer för bolagets verksamhet så- som insider- och informationspolicy, finanspolicy, IT-policy, hållbarhetspolicy och policy för närståendetransaktioner. Alla dessa interna styrdokument ses över minst en gång per år och uppdateras därtill löpande när behov föreligger. Arbetsordningen för styrelsen omfattar även detaljerade in- struktioner till vd och andra bolagsfunktioner om vilka frågor som kräver styrelsens godkännande. Instruktionerna anger bland annat de högsta belopp som olika beslutsorgan inom koncernen har rätt att godkänna när det gäller kreditlimiter, investeringar och andra utgifter. Logisteas styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av lägst tre och högst tio ledamöter. Logisteas styrelse består vid balansdagen av sex ordinarie ledamöter utan suppleanter. Vd ingår inte i styrelsen. Totalt årsarvode följer av årsstäm- mans beslut. Styrelsearvodet kostnadsförs kvartalsvis och utbetalas årligen innan varje ordinarie årsstämma. Nya styrelseledamöter får en introduktion av bolaget och dess verksamhet samt genomgår vid behov börsens utbild- ning för styrelseledamöter i börsbolag. Därefter erhåller sty- relsen kontinuerlig information om bland annat regeländringar och sådana frågor som rör verksamheten och styrelsens ansvar i ett noterat bolag. Styrelsen arbetar kontinuerligt med att uppdatera sin kollektiva kunskap inom hållbar utveckling och ESG-området. För beslut i styrelsen gäller aktiebolags- lagens regler, innebärande att såväl mer än hälften av närvarande ledamöter som mer än en tredjedel av totala antalet ledamöter måste rösta för beslut. Vid lika röstetal har ord förande utslagsröst. För information om styrelseledamöterna samt uppgifter om styrelseledamöternas oberoende i förhållande till större ägare och bolaget/bolagsledningen, se sidorna 46–47. Information om bolagets största aktieägare finns på sidan 52. Information om styrelseledamöter uppdateras även regel- bundet på bolagets webbplats, www.logistea.se. Styrelsens arbete under 2023 Utöver det konstituerande styrelsemötet, som hålls i anslutning till årsstämman, sammanträder styrelsen minst åtta gånger per år (ordinarie styrelsemöten). Sammanträdes- tider och huvudsakliga fasta frågor att behandla på de ordinarie mötena följer en fast angiven mötesplan i styrelsens arbetsordning, se beskrivning ovan på sidan 40. Ordinarie styrelsemöte varar normalt en halv dag för att ge tid för presentationer och diskussioner. Logisteas bolagsjurist är styrelsens sekreterare. På dagordningen inför varje ordinarie styrelsemöte fanns ett antal stående punkter: Vd:s redo- görelse för koncernens resultat och finansiella ställning och prognos kommande 12 månader, förvaltningsfrågor/ uthyrning, finansiering, transaktioner, större investeringar/projekt och hållbarhet. Ledande befattningshavare presenterar även strategiska områden ad hoc vid behov. Styrelsen höll under året 26 sammanträden. Samtliga hölls i Stockholm eller digitalt. Respektive styrelsemedlems delta- gande i dessa möten visas i tabellen på sidan 43. Utvärdering av styrelsens arbete Styrelsen genomför årligen en utvärdering av styrelsearbetet genom att ett frågeformulär skickas till ledamöterna. Svaren samlas in och sammanställs av person utanför styrelsen innan de delas med styrelsen och valberedningen för att hålla svaren anonyma. Utvärderingen avser arbetsformer och arbetsklimat liksom huvudinriktningen för styrelsens arbete. Denna utvärdering fokuserar även på tillgång till och behovet av särskild kompetens i styrelsen. Styrelsen har jobbat aktivt med att förbättra sitt arbete utifrån vad som fram- kommit i genomförda utvärderingar. Utvärderingen diskute- rades i styrelsen och redovisades av styrelsens ordförande för valberedningen. Ersättning till styrelseledamöter Arvoden och övrig ersättning till styrelseledamöterna, inklu- sive ordföranden, fastställs av årsstämman. Vid årsstämma 2023 beslutades att styrelsearvode ska utgå med 325 000 kronor till styrelseordförande, 240 000 till styrelsens vice ordförande (om sådan utses av styrelsen) och med 160 000 kronor till övriga styrelseledamöter. För ordföranden i revi- sionsutskottet utgår 60 000 kronor och ytterligare 30 000 kronor till envar av övriga ledamöter i utskottet. Inget arvode utgår för arbete i styrelsens övriga utskott. För ytterligare information om ersättning till styrelsens ledamöter, se Not 5 Anställda och personalkostnader. Ersättningsutskottet Ersättningsutskottets huvudsakliga uppgift är att bistå styrelsen med förslag, rådgivning och beredning i frågor om ersättning till och andra anställningsvillkor för bolagets vd samt ersättningsprinciper för bolagsledningen. Utskottets uppgifter innefattar vidare att övervaka och utvärdera utfall av program för rörlig ersättning samt Logisteas efterlevnad av de av bolagsstämman beslutade riktlinjerna för ersättning. Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Bolagsstyrningsrapport 41 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse och revisorer Ledande befattningshavare Revisors yttrande om bolagsstyrningsrapporten Logisteas aktie Finansiell information + Hållbarhet + Övrigt + Från årsstämman 2023 bestod ersättningsutskottet av sty- relseledamöterna Patrik Tillman (ordförande), Sanja Batljan och Jonas Grandér. På det konstituerande styrelsemötet efter den extra bolagsstämman den 14 juli 2023 avgick Sanja Batljan som ledamot i ersättningsutskottet och ersättes av Erik Dansbo. Ersättningsutskottet ska sammanträda minst två gånger per år och ytterligare möten kan hållas vid behov. Ersättningsutskottet har under 2023 sammanträtt vid tre tillfällen, varvid bland annat ersättning till ledande befattningshavare, utvärdering av incitamentsprogram och utformningen av ersättningsrapport samt översyn av bola- gets riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare har behandlats. För uppgifter om närvaro vid dessa möten, se tabell på sida 43. Patrik Tillman, utskottets ordförande, är utskottets sekreterare. Revisionsutskottet Revisionsutskottet ska bistå styrelsen i fullgörandet av dess övervakande roll över revisionsfrågor och att bolagets finan- siella rapportering upprättas i enlighet med lagar, regler och policyer. Utskottets huvudsakliga uppgifter framgår av aktie- bolagslagen. I dessa ingår att överse bolagets finansiella rapportering, riskhantering avseende den finansiella rappor- teringen och effektivitet i intern kontroll och styrning, så väl som att upprätthålla kontakt med och utvärdera den externa revisorns arbete, kvalifikationer och oberoende. Utskottet ska även biträda valberedningen vid upprättandet av förslag Januari Februari Mars April Maj Juni Juli Augusti September Oktober November December Styrelsemöte • Bokslutskommuniké • Avrapportering från revisionsutskottet • Möte med revisor • Förslag till ev. utdelning • Redovisnings- och revisionsfrågor och revisionsrapport • Riskidentifiering och riskhantering • Styrelsediskussion utan ledningens närvaro Styrelsemöte • Frågor/förberedelse inför årsstämman (inkl. ersättningsrapport) • Årsredovisning inkl. bolagsstyrningsrapport och ersättningsrapport • Avrapportering från ersättningsutskott och utvärdering incitamentsprogram • Beslut om ev. bonusutfall avseende föregående år • Styrelsediskussion utan ledningens närvaro Styrelsemöte • Beslut om delårsrapport • Avrapportering från revisionsutskottet Årsstämma Konstituerande styrelsemöte • Firmatecknare utses • Fastställelse av arbetsordning, instruktioner, delegationsordning och policyer • Utskottens sammansättning beslutas • Avstämning av bolagsledningens andra uppdrag och ev. intressekonflikter Styrelsemöte • Strategidag • Strategi inför kommande 12 månader • Utvärdering affärsplan och finansiella mål • Utvärdering finanspolicy • Omvärldsbevakning • Styrelsediskussion utan ledningens närvaro Styrelsemöte • Beslut om delårsrapport • Avrapportering från revisionsutskottet Styrelsemöte • Avrapportering hållbarhetsarbetet Styrelsemöte • Prognos nästa verksamhetsår • Utvärdering styrelse • Utvärdering organisation • Utvärdering vd och ledande befattningshavare • Översyn/utvärdering hållbarhetsfrågor och mål • Styrelsediskussion utan ledningens närvaro Ersättningsutskottet • Utvärdering bonuspolicy, ersättning etc. Styrelsemöte • Beslut om delårsrapport • Avrapportering revisionsutskottet • Möte med revisor • Intern revision • Redovisnings- och revisionsfrågor samt revisionsrapport Mötesplan för styrelsens arbete under 2023 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Bolagsstyrningsrapport 42 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse och revisorer Ledande befattningshavare Revisors yttrande om bolagsstyrningsrapporten Logisteas aktie Finansiell information + Hållbarhet + Övrigt + till bolagsstämmans beslut om val av revisor och arvode till revisor. Resultatet av utskottets arbete i form av observatio- ner, rekommendationer och förslag till beslut eller åtgärder rapporteras fortlöpande till styrelsen. Från årsstämman 2023 bestod revisionsutskottet av Sanja Batljan (ordförande), Anneli Lindblom och Stefan Hansson. På det konstituerande styrelsemötet efter den extra bolags- stämman den 14 juli 2023 avgick Sanja Batljan som ledamot i revisionsutskottet och ersattes av Erik Dansbo. Anneli Lindblom valdes då till utskottet ordförande. Revisionsutskottet ska sammanträda minst fyra gånger per år. Revisionsutskottet har under 2023 sammanträtt vid fyra tillfällen varvid bland annat bolagets interna styrning och kontroll, kvartalsbokslut och delårsrapportering har behand- lats. För uppgifter om närvaro vid dessa möten, se tabell på denna sida 43. Den externa revisorn rapporterar till utskottet vid minst ett ordinarie möte. Koncernens CFO har deltagit i samtliga sammanträden under året. Koncernens CFO är utskottets sekreterare. Vd och koncernledning Vd utses av styrelsen och ansvarar för den löpande förvalt- ningen av bolaget och koncernens verksamhet i enlighet med styrelsens instruktioner. Arbetsfördelningen mellan styrelsen och vd framgår av arbetsordningen för styrelsen samt in- struktionen för den verkställande direktören. Av vd-instruk- tionen framgår bland annat att vd är ansvarig för bolagets förvaltning och styrelserapportering, inklusive att styrelsens ledamöter löpande tillställs den information som behövs för att följa bolagets och koncernens ställning, resultat, likviditet och utveckling, samt beredning av frågor som kräver beslut av styrelsen, exempelvis fastställande av delårsrapport och årsredovisning, beslut om större förvärv, försäljningar eller investeringar samt upptagande av större lån. Styrelsen utvär- derar årligen vd:ns arbete. Vd har utsett en koncernledning som ansvarar för olika delar av verksamheten. Logisteas koncernledning består, i tillägg till vd, för närvarande av vice vd och transaktionschef, CFO, finans- och affärsutvecklingschef, förvaltningschef och bolagsjurist. Vd fungerar som koncernledningens ordfö- rande och fattar beslut i samråd med övrig koncernledning. Logisteas koncernledning har en gedigen erfarenhet och kompetens från olika branscher, vilket skapar en god platt- form för bolagets fortsatta utveckling och tillväxt. Samtliga i koncernledningen är svenska medborgare. Vid årsredovis- ningens publicering bestod ledningsgruppen av sex medlem- mar, varav två kvinnor. Koncernledningen har under året haft 49 ordinarie möten samt kontinuerliga avstämningsmöten med hänsyn till speci- fika händelser och aktiviteter. Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare Vid årsstämman den 6 maj 2022 fastställdes riktlinjer för er- sättning till ledande befattningshavare i Logistea. Riktlinjerna fastställdes att gälla tills vidare, dock längst för tiden fram till slutet av årsstämman 2026. Inga beslut att justera dessa riktlinjer fattades av bolagsstämman 2023. Ersättningen till ledande befattningshavare kan bestå av en fast och en rörlig del samt pensionsförmåner och andra sedvanliga förmåner. Ersättningen till vd beslutas av styrelsen baserat på rekom- mendation från ersättningsutskottet. Förändringar i ersätt- ningarna till övriga medlemmar i koncernledningen beslutas av ersättningsutskottet, baserat på förslag från vd, och rap- porteras till styrelsen. Logistea ska erbjuda ersättningar och andra anställnings- villkor som möjliggör för bolaget att rekrytera, motivera och behålla ledande befattningshavare med sådan kompetens som bolaget behöver för att genomföra sin strategi och uppnå verksamhetens mål. Marknadsmässighet och konkur- renskraft ska vara övergripande principer för ersättning till ledande befattningshavare i Logistea. Den fasta lönen ska grundas på marknadsmässiga förutsättningar och fastställas med hänsyn tagen till medarbetarens kvalitativa prestation. Den fasta lönen omprövas som huvudregel en gång per år. Den rörliga ersättningen ska bestå av kontant ersättning och vara kopplade till förutbestämda mätbara kriterier som ska vara utformade så att de främjar bolagets affärsstrategi och Namn Position Invald, år Oberoende i relation till bolaget och bolagsledningen Oberoende i relation till aktieägare Närvaro, antal styrelse möten Närvaro, antal möten i utskott Ersättning 2023, tkr Patrik Tillman Styrelseordförande 2004 Ja Ja 26 (26) 3 (3) Ersättningsutskott 325 Sanja Batljan Ledamot 2021 Ja Ja 23 (26) 3 (4) Revisionsutskott, 1 (3) Ersättningsutskott 180 Anneli Lindblom 1) Ledamot 2022 Ja Ja 26 (26) 4 (4) Revisionsutskott 210 Stefan Hansson 1) Ledamot 2022 Ja Ja 26 (26) 2 (4) Revisionsutskott 180 Jonas Grandér 1) Ledamot 2023 Ja Nej 19 (26) 2 (3) Ersättningsutskott 107 Erik Dansbo 3) Ledamot 2023 Ja Nej 12 (26) 2 (3) Ersättningsutskott 1 (4) Revisionsutskott 109 Bengt Kjell 2) Vice ordförande 2021 Ja Ja 7 (26) 80 Johan Mark 2) Ledamot 2019 Ja Ja 7 (26) 2 (4) Revisionsutskott 63 Caroline Thagesson 2) Ledamot 2019 Ja Ja 7 (26) 1 (3) Ersättningsutkott 53 1) Invalda som ledamöter i styrelsen på årsstämman i maj 2023 2) Avgick som ledamot i styrelsen på årsstämman i maj 2023 3) Invald som ledamot i styrelsen på extra årsstämma i juli 2023 Styrelsens sammansättning Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Bolagsstyrningsrapport 43 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse och revisorer Ledande befattningshavare Revisors yttrande om bolagsstyrningsrapporten Logisteas aktie Finansiell information + Hållbarhet + Övrigt + långsiktiga intressen, inklusive hållbarhet. Rörlig ersättning till respektive ledande befattningshavare ska inte överstiga sex månadslöner och ska inte vara pensionsgrundande. Ledande befattningshavare kan erbjudas aktie- och aktiekursrelaterad ersättning om bolagsstämman beslutar om det. Styrelsen ska årligen utvärdera huruvida ett långsiktigt aktierelaterat incitamentsprogram ska föreslås årsstämman eller inte. För mer information om utestående incitamentsprogram se bola- gets webbplats. För en närmare beskrivning hänvisas till Not 5 Anställda och personalkostnader. Riktlinjerna får frångås av styrelsen, helt eller delvis, om det i enskilda fall finns särskilda skäl och ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose Logisteas långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, eller för att säkerställa bolagets ekonomiska bärkraft. Om styrelsen gör avsteg från riktlinjerna för ersättning till ledande befattnings- havare ska detta redovisas i ersättningsrapporten inför näst- kommande årsstämma. Storleken på ersättningar som utgått för 2023 framgår av Not 5. Ersättningsrapporten för 2023 finns publicerad på webbplatsen. Med ledande befattningshavare avses vd och medlemmar av koncernledningen. Logisteas ledande befattningshavare utgörs vid rapportens publicering av: vd, vice vd och trans- aktionschef, CFO, finans- och affärsutvecklingschef, förvalt- ningschef samt bolagsjurist, totalt sex personer. Revisor Revisorn utses av aktieägarna på årsstämman. Revisorn är en oberoende granskare av bolagets räkenskaper och ska avgöra om dessa i allt väsentligt är korrekta och fullständiga samt ger en rättvisande bild av bolaget och dess finansiella ställning och resultat. Revisorn ska också granska styrelsens och vd:s förvaltning samt översiktligt granska bolagets håll- barhetsredovisning. Revisorn rapporterar till årsstämman. Vid årsstämman den 5 maj 2023 omvaldes Ernst & Young Aktiebolag till revisionsbolag för tiden fram till årsstämman 2024. Huvudansvarig revisor är Gabriel Novella. Revisorerna har deltagit vid två styrelsemöten under 2023 för att redogö- ra för Ernst & Young Aktiebolags revisionsprocess i Logistea och för att ge styrelsens ledamöter möjlighet att ställa frågor. Därutöver har revisorerna deltagit vid två möten med revi- sionsutskottet. Revisionsutskottet utvärderar revisorn årligen för att försäkra sig om att revisorns saklighet och oberoende inte kan ifrågasättas. Revisorn bekräftar årligen sitt oberoen- de i revisionsberättelsen. Den externa revisionen utförs enligt god revisionssed. Revisorerna har lämnat såväl muntliga som skriftliga rappor- ter till revisionsutskottet och styrelsen gällande såväl revi- sionsuppdraget som granskningen av den interna kontrollen. Revisionen sker i enlighet med aktiebolagslagen, International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. För mer information om arvoden till revisorer samt utförda uppdrag i koncernen, se Not 4 Arvode och kostnadsersätt- ning till revisorer. Modell för intern kontroll och styrning Styrelsen ansvarar enligt den svenska aktiebolagslagen och Koden för den interna kontrollen. Interna kontroller avser att säkerställa att de beslut, mål och strategier utifrån de lagar och regler som finns efterlevs samt att risken för oförutseba- ra avvikelser och fel i rapporteringen minskas. Under 2023 har arbetet med att förbättra bolagets interna kontroller fortsatt. Den interna kontrollen inom Logistea utgår ifrån fem olika delar: kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, infor- mation och kommunikation samt uppföljning och förbättring. Nedan beskrivs hur den interna kontrollen över den finansiella rapporteringen är organiserad. Kontrollmiljö Kontrollmiljön utgör basen för den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen. En viktig del av kontrollmiljön är att beslutsvägar, befogenheter och ansvar är tydligt definierade och kommunicerade mellan olika nivåer i organi- sationen samt att styrande dokument i form av interna poli- cyer, handböcker, riktlinjer och manualer finns. Beslutsvägar, befogenheter och ansvar har dokumenterats och kommunic- erats i styrande dokument såsom styrelsens arbetsordning, vd-instruktion, beslutsordning, ramverk för riskhantering och intern kontroll, finanspolicy, informations- och insiderpolicy, hållbarhetspolicy, leverantörskod m.fl. Alla aktuella dokument uppdateras regelbundet vid ändring av bland annat lagstift- ning, redovisningsstandarder eller noteringskrav. Samtliga medarbetare är skyldiga att följa kontrollmiljöns interna och externa ramverk. Syftet med dessa policyer är att skapa grunden för en god intern kontroll samt att uppnå och upprätthålla en hög etisk standard i koncernen. Vidare har styrelsen säkerställt att organisationsstruk- turen ger tydliga roller, ansvar och processer som gynnar en effektiv hantering av verksamhetens risker och möjlig- gör måluppfyllelse. Som en del i ansvarsstrukturen ingår att styrelsen utvär- derar verksamhetens prestationer och resultat genom ett ändamålsenligt rapportpaket innehållande utfall, prognoser, affärsplan, uppföljning av risker och analyser av viktiga nyckeltal. Som ett led i att stärka den interna kontrollen har Logistea valt att samla styrdokumenten i en ekonomihand- bok. Ekonomihandboken ger en överskådlig bild av befintliga policyer, regelverk och rutiner som påverkar innehållet och kvaliteten i den finansiella rapporteringen och uppdateras löpande utifrån förändringar i Logisteas verksamhet och förändringar av bland annat interna policyer, lagstiftning, redovisningsstandarder eller noteringskrav. Riskbedömning Logistea arbetar kontinuerligt och aktivt med att kartlägga, bedöma och hantera de risker som bolaget utsätts för. Riskhantering är en integrerad del av beslutsfattande på alla nivåer inom Logistea och ingår som en naturlig del i bolagets affärsprocesser och anpassas löpande till förändringar i bolagets verksamhet och omvärld. Logistea har identifierat ett antal huvudprocesser för riskhantering och varje process har en processägare som ansvarar för att säkerställa god effektivitet som god intern styrning och kontroll inom ramen för processen. Ett minimikrav är att de kontrollaktiviteter som genomförs ska omfatta de nyckelrisker som identifierats inom koncernen. Respektive processägare rapporterar iden- tifierade brister och åtgärder till CFO, som leder och samord- nar det löpande arbetet med intern kontroll och riskhantering samt rapporterar status till bolagets koncernledning. En bedömning av risken för fel i den finansiella rappor- teringen sker årligen för varje rad i resultaträkningen och rapporten över finansiell ställning. Poster som sammantaget är väsentliga och har förhöjd risk för fel, så kallade kritiska poster, identifieras och illustreras i en riskkarta. För identi- Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Bolagsstyrningsrapport 44 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse och revisorer Ledande befattningshavare Revisors yttrande om bolagsstyrningsrapporten Logisteas aktie Finansiell information + Hållbarhet + Övrigt + fierade kritiska poster genomlyses särskilt processerna och tillhörande interna kontroller i syfte att minimera risken. Som ett resultat av den årliga genomgången fattar styrelsen beslut om vilka risker som är väsentliga att beakta för att säkerställa en god intern kontroll inom den finansiella rapporteringen. Kontrollaktiviteter De väsentligaste riskerna hanteras genom kontrollaktiviteter som fastställs i bolagets styrdokument. Syftet med kontroll- aktiviteterna, som sker på flera olika nivåer inom organisationen, är att upptäcka, förebygga och hantera risker inom organi- sation och verksamhet, samt upptäcka, förebygga och rätta till felaktigheter och avvikelser i rapporteringen. Kontrollakti- viteterna omfattar bland annat avstämningar av projektverk- samheten, beslutsgrindar för projektutvecklingen, attest- och godkännanderutiner, verifieringar, bank- och kontoavstäm- ningar, analytisk uppföljning av resultat och balansposter på koncernnivå och automatiska kontroller inbyggda i IT-system samt kontroller i den underliggande IT-miljön. Hantering och rapportering granskas av bolagets revisor och rapporteras till revisionsutskottet och styrelsen. Information och kommunikation Logistea har byggt upp en organisation, rutiner och system för information och kommunikation som syftar till att förse marknaden med relevant, tillförlitlig, korrekt och aktuell in- formation om koncernens utveckling och finansiella ställning samt att säkerställa att den finansiella rapporteringen blir korrekt och effektiv. För den externa informationsgivningen finns en av styrelsen fastställd kommunikations- och insider- policy, som har utformats i syfte att säkerställa att bolaget lever upp till kraven på att i rätt tid offentliggöra korrekt och fullständig information till marknaden och för att säkerställa en god och professionell informationsgivning. Intern kommunikation sker via ledningsgruppsmöten på koncernnivå, samt via linjeorganisationen. Att informera och kommunicera om risker och kontroller inom koncernen bidrar till att säkerställa att välgrundade affärsbeslut fattas. Den in- terna kommunikationen syftar även till att varje medarbetare ska förstå Logisteas värderingar och affärsverksamhet. Interna styrdokument klargör vem som ansvarar för vad och den dagliga interaktionen mellan berörda personer gör att relevant information och kommunikation når samtliga berörda parter. Koncernledningen arbetar dagligen inom den operativa verksamheten och är därmed ständigt uppdaterade på utvecklingen inom samtliga delar av bolagets verksamhet. Styrelsen erhåller regelbundet finansiella rapporter avseende koncernens ställning och resultatutveckling. Därtill erhåller styrelsen årligen en rapport från koncernledningen över konsoliderade risker för koncernen med en tillhörande åt- gärdsplan, vilken i sin tur följs upp av styrelsen och koncern- ledningen sinsemellan en gång per år. Uppdaterade policyer och ekonomihandboken tillhandahålls organisationen löpande utifrån förändringar i sådan dokumentation. Uppföljning/förbättring Styrelsen utvärderar kontinuerligt den information som kon- cernledningen lämnar. Koncernens finansiella ställning och investeringar samt den löpande verksamheten diskuteras normalt vid varje styrelsemöte och koncernledningsmöte. Styrelsen ansvarar även för uppföljning av intern kontroll och styrning. Detta arbete innefattar bland annat att säkerställa att åtgärder vidtas för att hantera eventuella brister, liksom uppföljning av förslag på åtgärder som uppmärksammats i samband med den externa revisionen. Bolaget ska löpande genomföra utvärderingar för att för- säkra sig om att intern styrning och kontroll fungerar effektivt samt identifiera graden av måluppfyllelse av genomförda förändringar. Brister i styrning, kontroll och riskhantering ska kommuniceras till berörda processägare som ansvarar för att vidta korrigerande åtgärder samt till ledning och styrelse i den mån det är lämpligt. Finansiell uppföljning sker kvartalsvis på koncernnivå. Upp- följning sker mot budget, föregående år och senaste prognos. Resultatet analyseras av ekonomiavdelningen, avvikelseana- lyser upprättas och eventuella åtgärder vidtas. CFO rappor- terar till vd som lämnar finansiella rapporter för koncernen till styrelsen kvartalsvis. Revisionsutskottet tar löpande del av ledningens finansiella rapportering och revisorernas utlå- tande och följer upp de brister och förslag till åtgärder som framkommit. Styrelsen utvärderar kontinuerligt den informa- tion som vd lämnar. Styrelsen utvärderar löpande vd:ns och ledningsgruppens arbete och genomför i slutet av varje år en större utvärdering av vd:ns och ledningsgruppens arbete där ingen från bolagsledningen deltagit. Visselblåsarfunktion Logisteas visselblåsarfunktion nås via bolagets webbplats. Visselblåsartjänsten är ett varningssystem som ger både medarbetare och externa intressenter möjlighet att anonymt rapportera eventuella avvikelser från Logisteas affärsetiska riktlinjer. Tjänsten administreras av extern part för att säker- ställa anonymitet och professionalism. Internrevision Styrelsen har gjort bedömningen att Logistea, utöver befintli- ga processer och funktioner för intern kontroll, inte har behov av att ha en separat funktion för internrevision. Uppföljning utförs av styrelse samt koncernledning och kontrollnivån bedöms för närvarande uppfylla koncernens behov. En årlig bedömning görs huruvida en internrevisionsfunktion anses nödvändig för att bibehålla god kontroll inom Logistea. Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Bolagsstyrningsrapport 45 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse och revisorer Ledande befattningshavare Revisors yttrande om bolagsstyrningsrapporten Logisteas aktie Finansiell information + Hållbarhet + Övrigt + Född: 1965 Utbildning: Civilekonom, Stockholms universitet. Diplomerad finansanalytiker, IFL Sigtuna. Övriga uppdrag: Styrelseordförande i PFG Group och Kanholms- fjärdens Marina Holding. Styrelseledamot Kloster Invest, Stocksund Finan- cial Services, M2 Asset Management samt vd och styrelseledamot i Lenner & Partners Corporate Finance. Styrelsesuppleant Aktie- bolaget Kunzit samt Lenner Corporate Finance Holding. Född: 1967 Utbildning: Civilekonom, Mostars universitet, Bosnien- Hercegovina/Stockholms universitet samt Executive Master of Finance, Mgruppen (Svenska management- gruppen AB) Övriga uppdrag: Styrelse ordförande Svenska Röda Korset Nynäshamns- kretsen samt styrelse- ledamot i Kameo och i Sveafastigheter. Född: 1980 Utbildning: Civilekonom från Handels- högskolan, Stockholm. Övriga uppdrag: Investeringschef och partner Slättö Förvaltning, styrelseledamot i bolag inom samma sfär. Tidigare uppdrag: Partner Cushman & Wakefield Sverige och Catella Corporate Finance samt investeringsanalytiker på Areim. Tidigare uppdrag: Styrelseledamot Recence Fastighets AB. Finans analytiker Alfred Berg Fondkommission. Eget och närståendes innehav: 78 966 A-aktier och 6 145 967 B-aktier. Oberoende till bolaget och bolagsledningen samt till bolagets större aktieägare. Tidigare uppdrag: Vd Tegeltraven Holding, Vd Nynäshamnsbostäder, medlem av SABO:s vd-råd, CFO och administrativ chef Nynäshamnsbostäder samt controller Lunds Energi (numera Kraftringen Energi). Eget och närståendes innehav: 4 072 A-aktier och 12 010 B-aktier. Oberoende till bolaget och bolagsledningen samt till bolagets större aktieägare. Eget och närståendes innehav: Erik Dansbo äger inte några aktier i Logistea men är partner och investerings- chef i Slättö Förvaltning som genom två av dess fonder äger totalt 4 346 862 A-aktier och 36 597 431 B-aktier i Logistea. Oberoende till bolaget och bolagsledningen men inte till bolagets större aktieägare. Patrik Tillman Styrelseordförande sedan 2013 (styrelseledamot sedan 2004). Ordförande för ersättningsutskottet. Sanja Batljan Styrelseledamot sedan 2021. Erik Dansbo Styrelseledamot sedan 2023. Ledamot revisionsutskottet samt ledamot ersättningsutskottet. Styrelse Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Styrelse och revisorer 46 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse och revisorer Ledande befattningshavare Revisors yttrande om bolagsstyrningsrapporten Logisteas aktie Finansiell information + Hållbarhet + Övrigt + Född: 1967 Utbildning: Civilekonom från Handels- högskolan, Stockholm. Övriga uppdrag: Vd Nordika Fastigheter (inklusive styrelseledamot i bolag inom samma sfär). Tidigare uppdrag: Styrelseledamot Amasten Fastighets AB, grundare och styrelseordförande Midnattssolen Fastigheter AB. Tidigare Nordenchef Lehman Brothers Real Estate Fund, Nordenchef Doughty Hanson Real Estate Fund samt transaktions- ansvarig GE Capital Real Estate Stockholm. Född: 1973 Utbildning: Studier i företagsekonomi vid Handelshögskolan i Göteborg och IHM Business School, Göteborg. Övriga uppdrag: Styrelseledamot i Hansson- Gruppen Invest, styrelse- ledamot i Holding AB Knut Hansson. Tidigare uppdrag: Styrelseledamot i Kollberg Född: 1967 Utbildning: Civilekonom från Frans Schartaus Handelsinstitut Stockholm. Övriga uppdrag: CFO Pandox, styrelseledamot Haypp Group, styrelseleda- mot Avtalat.se. Tidigare uppdrag: Styrelseledamot och ord- förande i revisionsutskottet Amasten Fastighets AB, Eget och närståendes innehav: Jonas Grandér äger inte några aktier i Logistea men är vd för Nordika Fastigheter som genom dotterbolag äger 2 183 464 A-aktier och 25 440 568 B-aktier. Oberoende till bolaget och bolagsledningen men inte till bolagets större aktieägare. & Hansson Förvaltnings AB, styrelseledamot i Studor Projekt utveckling, styrelse medlem Frölunda Hockey Club. Eget och närståendes innehav: 935 261 A-aktier och 8 669 741 B-aktier. Oberoende till bolaget och bolagsledningen samt till bolagets större aktieägare Styrelseledamot och ord- förande i revisionsutskottet Hemfosa samt CFO för flera noterade bolag. Eget och närståendes innehav: 1 055 A-aktier och 13 550 B-aktier. Oberoende till bolaget och bolagsledningen samt till bolagets större aktieägare. Jonas Grandér Styrelseledamot sedan 2023. Ledamot ersättningsutskottet. Stefan Hansson Styrelseledamot sedan 2022. Ledamot revisionsutskottet. Anneli Lindblom Styrelseledamot sedan 2022. Ordförande revisions ut skottet. Styrelse Revisor Revisorerna utses av aktie ägarna på årsstämman. Revisorerna granskar bolagets årsredovisning, koncernredovisning och räkenskaper samt styrelsens och vd:s löpande förvaltning. Årsstämman 2022 beslutade att välja Ernst & Young Aktie- bolag som bolagets revisor för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Huvudansvarig revisor är Gabriel Novella. Den externa revisionen utförs enligt god revisionssed. Revisorerna har lämnat såväl muntliga som skriftliga rapporter till revi- sionsutskottet och styrelsen gällande såväl revisionsupp- draget som granskningen av den interna kontrollen. Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Styrelse och revisorer 47 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse och revisorer Ledande befattningshavare Revisors yttrande om bolagsstyrningsrapporten Logisteas aktie Finansiell information + Hållbarhet + Övrigt + Född: 1976 Utbildning: Civilingenjör, KTH Kungliga Tekniska Högskolan, Stockholm. Bakgrund: Partner och ansvarig för Savills svenska transak- tionsrådgivning, dessför- innan motsvarande roll vid Cushman & Wakefield samt partner hos Catella Corpo- rate Finance. Född: 1972 Utbildning: Civilingenjör, KTH Kungliga Tekniska Högskolan, Stockholm. Bakgrund: Partner och vice vd för Savills Sverige, partner och vd för Cushman & Wakefield Sverige, vd Catella Corporate Finance. Född: 1971 Utbildning: Fastighetsförvaltning, fastighetsvärdering och bolags analys, KTH Kungliga Tekniska Högskolan m.fl., Stockholm. Bakgrund: Förvaltningschef Galjaden Fastigheter AB, fastighets- chef samt förvaltare Svea- Real, Property Manager GE Real Estate samt förvaltare Kungsleden. Eget och närståendes innehav: 255 000 B-aktier. 1 045 000 teckningsoptioner, vilka ger rätt att förvärva Logistea B-aktier (incitamentspro- gram 2021/2025). 242 934 tecknings optioner, vilka ger rätt att förvärva Logistea B-aktier (incitamentspro- gram 2023/2026). Eget och närståendes innehav: 162 000 B-aktier. 1 045 000 teckningsoptioner, vilka ger rätt att förvärva Logistea B-aktier (incitamentspro- gram 2021/2025). 242 934 tecknings optioner, vilka ger rätt att förvärva Logistea B-aktier (incitamentspro- gram 2023/2026). Eget och närståendes innehav: 240 A-aktier och 2 400 B-aktier. 200 000 teck- ningsoptioner, vilka ger rätt att förvärva Logistea B-aktier (incitamentspro- gram 2021/2025). 160 000 teckningsoptioner, vilka ger rätt att förvärva Logistea B-aktier (incitamentspro- gram 2023/2026). Niklas Zuckerman Vd sedan 2021 Anders Nordvall Vice vd och transaktionschef sedan 2021 Maléne Broman Förvaltningschef sedan 2022 Ledande befattningshavare Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Ledande befattningshavare 48 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse och revisorer Ledande befattningshavare Revisors yttrande om bolagsstyrningsrapporten Logisteas aktie Finansiell information + Hållbarhet + Övrigt + Född: 1990 Utbildning: Kandidatexamen före- tagsekonomi, Stockholms universitet, Stockholm. Bakgrund: CFO Estancia Logistik, fastighetsutvecklare Nordic Gatekeeper. Erfarenhet av transaktioner, fastighets- ekonomi och ekonomisk förvaltning av fastighets- bolag inom lager och logistik sedan 2014. Född: 1989 Utbildning: Civilekonom, Stockholms universitet och kandidatex- amen i fastighet och finans från KTH Kungliga Tekniska Högskolan, Stockholm. Bakgrund: Tidigare arbetat på bland annat Jernhusen och Samhällsbyggnadsbolaget. Specialisering på fastighets- utveckling och finansiering. Född: 1989 Utbildning: Juristexamen, Stockholms universitet, Stockholm. Bakgrund: Tidigare arbetat som advokat på Advokatfirman Cederquist. Eget och närståendes innehav: 1 658 A-aktier samt 916 592 B-aktier. 480 000 tecknings- optioner, vilka ger rätt att förvärva Logistea B-aktier (incitamentsprogram 2021/2025). 176 680 tecknings optioner, vilka ger rätt att förvärva Logistea B- aktier (incitamentsprogram 2023/2026). Eget och närståendes innehav: 750 000 B-aktier. 480 000 teckningsoptioner, vilka ger rätt att förvärva Logistea B-aktier (incitamentspro- gram 2021/2025). 176 680 tecknings optioner, vilka ger rätt att förvärva Logistea B-aktier (incitamentsprogram 2023/2026). Eget och närståendes innehav: 52 500 B-aktier. 55 000 teck- ningsoptioner, vilka ger rätt att förvärva Logistea B-aktier (incitamentsprogram 2021/2025). 176 680 tecknings optioner, vilka ger rätt att förvärva Logistea B-aktier (incitamentsprogram 2023/2026). Philip Löfgren CFO sedan 2021 Tobias Lövstedt Finans- och affärsutvecklingschef sedan 2021 Michela Westin General Counsel sedan 2022 Ledande befattningshavare Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Ledande befattningshavare 49 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse och revisorer Ledande befattningshavare Revisors yttrande om bolagsstyrningsrapporten Logisteas aktie Finansiell information + Hållbarhet + Övrigt + Till bolagstämman i Logistea AB, org.nr 556627-6241 Uppdrag och ansvarsfördelning Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten för år 2023 på sidorna 39–49 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Granskningens inriktning och omfattning Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. Uttalande En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningen och koncernredovisningen samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen. Stockholm den dag som framgår av vår elektroniska underskrift Ernst & Young AB Gabriel Novella Auktoriserad revisor Revisors yttrande om bolagsstyrningsrapporten Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Revisors yttrande om bolagsstyrningsrapporten 50 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse och revisorer Ledande befattningshavare Revisors yttrande om bolagsstyrningsrapporten Logisteas aktie Finansiell information + Hållbarhet + Övrigt + Aktiekapital Logistea har två aktieslag, stamaktier av serie A och B. Varje A-aktie berättigar till en röst och varje B-aktie till en tiondels röst. Varje röstberättigad får vid bolagsstämma rösta för fulla antalet av denne ägda och företrädda aktier. Aktiekapitalet uppgick vid årsskiftet till 108 957 986 kronor och fördelas på totalt 217 915 975 aktier (121 054 057). Av dessa aktier är 17 087 861 aktier av stam A och 200 828 114 aktier av stam B. Kvotvärdet per stamaktie är 0,5 kronor. Under räkenskapsåret 2023 har det emitterats totalt 96 861 918 aktier (24 764 885) varav 69 735 039 aktier genom en företrä- desemission under det tredje kvartalet och övriga 27 126 879 i riktade emissioner i syfte att finansiera fastighetsförvärv. Börsvärde och omsättning Betalkursen för stam A-aktien var per den 31 december 2023 12,52 kronor (12,52) och för stam B-aktien var betalkursen 12,50 kronor (11,90). Betalkurserna per den 31 december 2023 motsvarar ett börsvärde om totalt 2,7 miljarder kronor (1,4). Under räkenskapsåret omsattes i genomsnitt cirka 268 052 (189 562) stamaktier per dag. Totalt omsattes 67,3 miljoner Logistea-aktier (48,0) till ett värde av 678,9 miljoner kronor (1 297,7). Lägsta kurs för LOGI A var 7,1 kronor (5 oktober 2023) och högsta kurs var 22,1 kronor (26 januari 2023). Lägsta kurs för LOGI B var 7,4 kronor (30 augusti 2023) och högsta kurs var 15,6 kronor (2 februari 2023). Kursuppgången under 2023 uppgick till 5 procent för LOGI B vilket kan jämföras Betalkurs, kr Omsättningshastighet på årsbasis, % Genomsnittlig handelsvolym per handelsdag, Mkr 31 dec 2023 31 dec 2022 2023 2022 2023 2022 A-aktier 12,52 12,52 36 133 0,2 2,0 B-aktier 12,50 11,90 44 35 2,5 3,1 med en nedgång på 64 procent under 2022. Under räken- skapsåret 2023 ökade OMX Stockholm Real Estate Index med 19,6 procent (–43,6). Aktiebaserade incitamentsprogram Logistea har två aktiva optionsprogram för anställda och nyckelpersoner. Det första optionsprogrammet omfattar 4 125 000 teckningsoptioner som ger rätt att teckna cirka 4 692 106 B-aktier under teckningsperioden i december 2025. Teckningsoptionerna förvärvades av optionsinnehavarna för ett pris om 2,06 kronor per option. Priset räknades ut genom Black & Scholes-modellen. Varje teckningsoption ger inne- havaren rätt till teckning av 1,12 stam B-aktie i bolaget under tiden från och med den 1 december 2025 till och med den 15 december 2025. Optionerna blir värdefulla när kursen för stam B-aktien överstiger det så kallade strike-priset, som per årsskiftet uppgick till 26,1 kronor. Det andra optionsprogrammet omfattar 1 640 000 teck- ningsoptioner som ger rätt att teckna cirka 1 815 000 B-aktier under teckningsperioden i juni 2026. Teckningsoptionerna förvärvades av optionsinnehavarna för ett pris om 1,15 kronor per option. Priset räknades ut genom Black & Scholes-model- len. Varje teckningsoption ger innehavaren rätt till teckning av 1,11 stam B-aktie i bolaget under tiden från och med den 1 april 2026 till och med den 10 juni 2026. Optionerna blir vär- defulla när kursen för stam B-aktien överstiger det så kallade strike-priset, som per årsskiftet uppgick till 14,0 kronor. Logisteas aktie Logistea arbetar för att ge aktieägarna en långsiktigt god totalavkastning på sin investering. Logisteas aktie är sedan juni 2010 noterad på Nasdaq Stockholm och sedan 2022 på Mid Cap. Bolagets börsvärde uppgick per den 31 december 2023 till 2,7 miljarder kronor. 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 Jan Feb Mar Apr Maj Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dec Antal tusen SEK 0 5 10 15 20 25 30 A-aktiens kursutveckling 2023 Omsatt antal aktier 1 000-tal per månad Logistea A Carnegie Real Estate Index Indexerad B-aktiens kursutveckling 2023 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 Jan Feb Mar Apr Maj Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dec 0 5 10 15 20 25 30 Antal tusen SEK Omsatt antal aktier 1 000-tal per månad Logistea B Carnegie Real Estate Index Indexerad Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Logisteas aktie 51 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse och revisorer Ledande befattningshavare Revisors yttrande om bolagsstyrningsrapporten Logisteas aktie Finansiell information + Hållbarhet + Övrigt + Då aktiekursen per balansdagen understeg teckningsoption- ernas teckningskurser redovisar bolaget inte någon utspäd- ningseffekt avseende optionerna. Det maximala antalet stam B-aktier som kan tillkomma vid fullt tecknande av samtliga teckningsoptioner beräknas upp- gå till 6 507 106 stycken motsvarande cirka 3,0 procent av det totala antalet aktier i bolaget och 1,8 procent av det totala antalet röster i bolaget, vilket motsvarar 3,2 procent av det totala antalet stam B-aktier i bolaget. Ökningen av aktiekapi- talet kommer i sådant fall uppgå till högst 3 253 559 kronor. Företrädesemission 2023 Logistea genomförde under det tredje kvartalet en företrä- desemission om totalt 436 miljoner kronor i syfte att hantera kommande skuldförfall i bolagets utestående obligationslån, finansiera framtida förvärv samt till värdeskapande investe- ringar i befintligt bestånd. Beslutet fattades med stöd av be- myndigandet som lämnades vid årsstämman den 5 maj 2023. Teckningskursen i emissionen fastställdes till 6,25 kronor per aktie. Befintliga aktieägare tilldelades en teckningsrätt per ägd aktie per aktieslag. Två teckningsrätter krävdes för att teckna en ny aktie till den fastställda teckningskursen. Genom emissionen ökade antalet aktier med 69 735 039 som medförde att aktiekapitalet ökade med 34,9 miljoner kronor. Utdelningspolicy Styrelsens mål är att årligen föreslå årsstämman att beslu- ta om utdelning motsvarande minst 30 procent av bolagets vinst. Styrelsen avser att under de närmaste åren prioritera tillväxt framför utdelning, vilket kan medföra låg eller utebli- ven utdelning till stamaktieägare. Styrelsen avser föreslå årsstämman 2024 att ingen utdel- ning lämnas för räkenskapsåret 2023. Bolaget lämnade ingen utdelning för räkenskapsåret 2022. Eget kapital och substansvärde Eget kapital per stamaktie uppgick vid räkenskapsårets slut till 12,3 kronor (15,4). Substansvärdet per stamaktie uppgick vid samma period till 13,2 kronor (16,9). Aktiekursen för stam A-aktien var vid tidpunkten 102 procent (81) av det egna ka- pitalet per aktie och 95 procent (74) av substansvärdet per stam A-aktie. För stam B-aktien var aktiekursen 102 procent (77) av det egna kapitalet och 96 procent (70) av substans- värdet per stam B-aktie. Aktieägande Antalet aktieägare i Logistea uppgick per den 31 december 2023 till 11 692 (12 964) enligt Euroclear Sweden AB. Logisteas tio största ägare innehade aktier motsvarande 72,7 procent Nyckeltal 2023 2022 Förvaltningsresultat per stamaktie, kr 0,6 0,6 Resultat per stamaktie, kr 0,0 2,6 Substansvärde per stamaktie, kr 13,2 16,9 Eget kapital per stamaktie, kr 12,3 15,4 Aktiekurs per stamaktie A, kr 12,5 12,5 Aktiekurs per stamaktie B, kr 12,5 11,9 Nyckeltal per stamaktie Största aktieägare per den 31 december 2023 Tio största aktieägare Logi A Innehav, % Logi B Innehav, % Kapital, % Röster, % Avstämt Slättö 4 346 862 25,4 36 597 413 18,2 18,8 21,5 2023-12-31 Nordika 2 183 464 12,8 25 440 568 12,7 12,7 12,7 2023-12-31 Rutger Arnhult med närstående 2 076 583 12,2 23 743 867 11,8 11,8 12,0 2023-12-31 Fjärde AP-fonden - 0,0 16 295 751 8,1 7,5 4,4 2023-12-31 Phoenix Insurance Ltd. - 0,0 11 681 557 5,8 5,4 3,1 2023-12-31 Stefan Hansson med närstående 935 261 5,5 8 669 741 4,3 4,4 4,8 2023-12-31 Karlskoga Industrifastighets AB 40 000 0,2 8 200 000 4,1 3,8 2,3 2023-12-31 Dragfast AB 5 004 087 29,3 2 540 000 1,3 3,5 14,1 2023-12-31 Patrik Tillman med närstående 78 966 0,5 6 145 967 3,1 2,9 1,9 2023-12-31 Carnegie Fonder - 0,0 4 483 925 2,2 2,1 1,2 2023-12-31 Totalt 10 största aktieägare 14 665 223 85,8 143 798 807 71,6 72,7 78,1 Personal 1 898 0,0 2 138 492 1,1 1,0 0,6 Övriga 2 420 740 14,2 54 890 815 27,3 26,3 21,3 Total 17 087 861 100,0 200 828 114 100,0 100 100,0 2023-12-31 (66,5) av kapital och 78,1 procent (71,1) av röster i bolaget. Utländskt ägande uppgick till cirka 6,7 procent (6,7) per den 31 december 2023. EPRA Som ett led i att öka tillgängligheten för investerare och analytiker i Sverige såväl utomlands, publicerar Logistea nyckeltal en- ligt intresseorganisationen EPRA, European Public Real Estate Association. EPRA sätter en standard avseende rapporteringen av nyckeltal för att öka jämförbarheten mellan fastighetsbolags finansiella rapportering. I Logisteas årsredovisning används nyckeltalen EPRA EPS – Earnings Per Share, EPRA NAV – Net Asset Value, EPRA NRV – Net Reinstatement Value, EPRA NTA – Net Tangible Assets, EPRA NDV – Net Disposal Value, EPRA LTV – Loan To Value samt EPRA NIY – Net Initial Yield. Mer information om hur nyckeltalen är uträknade finns på sidorna 108–112. Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Logisteas aktie 52 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse och revisorer Ledande befattningshavare Revisors yttrande om bolagsstyrningsrapporten Logisteas aktie Finansiell information + Hållbarhet + Övrigt + Aktiekapitalets utvecklingEPRA År Transaktion Ökning av antal aktier Totalt antal aktier Ökning av aktiekapital, kr Totalt aktiekapital, kr 2002 Bildande 1 000 1 000 - 100 000 2003 Nyemission 110 1 110 11 000 111 000 2005 Split 100:1 109 890 111 000 - 111 000 2005 Nyemission 11 000 122 000 11 000 122 000 2007 Split 41:1 4 880 000 5 002 000 - 122 000 2007 Fondemission 5 002 000 378 200 500 200 2007 Nyemission 750 000 5 752 000 75 000 575 200 2018 Nyemission 2 667 333 8 419 333 266 733 841 933 2019 Nyemission 500 000 8 919 333 50 000 891 933 2019 Nyemission 5 946 222 14 865 555 594 623 1 486 556 2020 Nyemission 22 903 427 37 768 982 2 290 343 3 776 898 2020 Nyemission 17 326 778 55 095 760 1 732 678 5 509 576 2020 Nyemission 16 797 607 71 893 367 1 679 760 7 189 336 2021 Nyemission 3 837 500 75 730 867 383 751 7 573 087 2021 Nyemission 926 735 76 657 602 92 673 7 665 760 2021 Nyemission 2 166 667 78 824 269 216 667 7 882 427 2021 Nyemission 912 330 79 736 599 91 233 7 973 660 2021 Nyemission 1 79 736 600 0 7 973 660 2021 Minskning av aktiekapitalet - 79 736 600 –3 986 830 3 986 830 2021 Fondemission 797 366 000 877 102 600 39 868 300 43 855 130 2021 Nyemission 62 400 000 939 502 600 3 120 000 46 975 130 2021 Omvänd split 1:10 –845 552 340 93 950 260 - 46 975 130 2021 Nyemission 2 338 912 96 289 172 1 169 456 48 144 586 2022 Nyemission 488 569 96 777 741 244 285 48 388 871 2022 Nyemission 362 925 97 140 666 181 463 48 570 333 2022 Företrädesemission 19 428 133 116 568 799 9 714 067 58 284 400 2022 Nyemission 1 285 258 117 854 057 642 629 58 927 029 2022 Nyemission 3 000 000 120 854 057 1 500 000 60 427 029 2022 Nyemission 200 000 121 054 057 100 000 60 527 029 2023 Nyemission 18 416 022 139 470 079 9 208 011 69 735 040 2023 Företrädesemission 69 735 039 209 205 118 34 867 519 104 602 559 2023 Nyemission 1 673 820 210 878 938 836 910 105 439 469 2023 Nyemission 7 037 037 217 915 975 3 518 517 108 957 986 Aktieägarstruktur 31 december 2023 Antal aktier Antal aktieägare 1–500 8 800 501–1 000 969 1 001–2 000 792 2 001–5 000 552 5 001–10 000 256 10 001–50 000 231 50 001– 92 Totalt 11 692 Aktieägarkategori Antal Röstandel Privatpersoner bosatta i Sverige 11 376 17% Företag/institutioner i Sverige 311 79% Privatpersoner/institutioner/företag utomlands 5 4% Totalt 11 692 100% Aktieägare per land Antal Röst- andel Sverige 11 540 97% Israel 1 3% Danmark 42 0% Finland 38 0% Norge 22 0% Övriga länder 49 0% Totalt 11 692 100% Mkr kr/aktie Eget kapital enligt IFRS 2 684 12,3 Substansvärde EPRA NAV 2 684 12,3 Återläggning Uppskjuten skatt fastigheter och derivat 194 1,0 Verkligt värde netto derivat 12 0,0 Substansvärde EPRA NRV 2 890 13,3 Avdrag Bedömd verklig uppskjuten skatt, 5,15% 1) –178 -0,9 Immateriella tillgångar –1 0,0 Substansvärde EPRA NTV 2 711 12,4 Återläggning Derivat enligt ovan –12 0,0 Uppskjuten skatt i sin helhet –16 –0,1 Immateriella tillgångar 1 0,0 Substansvärde EPRA NDV 2 684 12,3 1) Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld netto har beräknats till 5,15%, vilket baserats på marknadspraxis om att dra av 25% av den latenta skatteskulden om 20,6%. Vidare har det antagits att underskotts- avdragen realiseras med en nominell skatt om 20,6%. Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Logisteas aktie 53 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse och revisorer Ledande befattningshavare Revisors yttrande om bolagsstyrningsrapporten Logisteas aktie Finansiell information + Hållbarhet + Övrigt + Finansiell information 54Finansiell informationÅrs- och hållbarhetsredovisning 2023 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information CFO-ord Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Redovisningsprinciper och noter Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Hållbarhet + Övrigt + Logisteas driftnetto har ökat med 48 procent för hela portföljen och i jämförbart bestånd med 11 procent. Ökningen i det jämförda beståndet är till stor del kopplad till att 99 procent av våra hyresavtal indexeras upp årligen. Förvaltningsresultatet ökade med 47 procent genom ett utökat fastighetsbe- stånd i form av transaktioner och färdigstäl- lande av projekt. Under september månad genomförde vi en fullt garanterad företrädesemission om totalt 436 miljoner kronor före emissions- kostnader. Antalet aktier ökade genom emis- sionen med 50 procent till en teckningskurs om 6,25 kronor, att jämföra med substans- värdet per aktie per sista juni som uppgick till 16,50 kronor. I samband med företrädes- emissionen gavs ett frivilligt återköpserbju- dande till Logisteas obligationsinnehavare som resulterade i att Logistea under 2023 återköpte totalt 425 miljoner kronor i nomi- nellt belopp i vårt obligationslån. Företrädesemissionen och återköpen har bland annat resulterat i att belåningsgraden minskat till 46 (55) procent, den genomsnitt- liga upplåningsräntan minskat till 4,7 (4,8) procent och att bolagets räntetäckningsgrad är på uppåtgående. Logistea har fortsatt förberedelserna med att anpassa bolagets rapportering inom håll- barhet till EU-direktivet CSRD och rapporte- ringsstandarden ESRS. Vi har genomfört en dubbel väsentlighetsanalys och arbetat fram nya hållbarhetsmål i linje med både analy- sens resultat och med ESRS. Det finns ett starkt samband mellan finansiell avkastning och investeringar kopplade till hållbarhet hos Logistea. Det finns lågt hängande frukter både på lång och kort sikt att ta vara på. Andelen kort räntebärande skuld, som vid årets slut uppgick till 41 procent sjönk till 4 procent efter att ett större ramavtal med en av våra långivare omförhandlades i början av 2024. Utöver en längre genomsnitt- lig kapitalbindningstid får vi som låntagare finansiella incitament att ansöka om grön och hållbar finansiering. Sammanfattningsvis står vi i början av 2024 på en stabilt gjuten grund med en stark finansiell ställning och en högavkastande fastighetsportfölj. Under året väntar ränte- sänkningar som kommer innebära positiva effekter i både finansnettot och troligen i värdeförändringar för fastigheter. Det ska bli spännande att fortsätta tillväxtresan och skapa värde till våra aktieägare. CFO har ordet Philip Löfgren Under året väntar räntesänkningar som kommer innebära positiva effekter i både finansnettot och troligen i värdeförändringar för fastigheter. Ett 2023 fullt av förändringar har kommit till sitt slut. Stora svängningar i konsumentprisindex har lett till stor rörlighet i de svenska marknadsräntorna. Fastighetsbolag har tidigare kunnat förlita sig på låga räntor i generösa kapitalmarknader. Nu har både resultat och balansräkning påverkats, med högre ränte- och finansieringskostnader och värdeförändringar. Starkt rustat Logistea inför ett spännande 2024 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 CFO-ord 55 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information CFO-ord Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Redovisningsprinciper och noter Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Hållbarhet + Övrigt + Styrelsen och verkställande direktören för Logistea AB (publ), med organisations- nummer 556627-6241, med säte i Stockholm, Sverige, avger härmed redovisning för koncernen och moderbolaget för verksamhetsåret 2023. Affärsidé, mål och strategi Bolagets vision är att vara den naturliga långsiktiga partnern till företag som efterfrågar hållbara och moderna lokaler för lager, logistik och lätt industri. Visionen realiseras genom bolagets affärsidé att förvärva, utveckla och för valta fastig- heter och mark. Bolaget har en offensiv tillväxtplan med en målsättning att fastighetsvärdet ska överstiga 15 Mdkr vid utgången av 2024. Bolagets strategiska prioriteringar är enligt följande: • Förvärva fastigheter samt byggbar mark i attraktiva lägen i Sverige, och över tid även i övriga Norden, lämpade för lager, logistik och lätt industri. • Löpande utveckling av befintligt fastighetsbestånd samt till- och nybyggnation av fastigheter på egen mark. • Prioritera en väl diversifierad kundbas med finansiellt stabila hyresgäster och långa hyreskontrakt. • Bedriva en resurseffektiv verksamhet, där digitalisering och teknik är möjliggörare, och där miljöpåverkan samt social hållbarhet beaktas i affärsbesluten. Operativa mål • Fastighetsvärde som överstiger 15 Mdkr vid utgången av 2024. • Årligen färdigställa minst 25 000 kvadratmeter ny uthyrbar yta. • 50 procent av fastighetsbeståndets drift ska vara digitaliserad vid utgången av 2026. • 50 procent av låneportföljen är grön finansiering vid utgången av 2026. Finansiella mål och riskbegränsningar • Förvaltningsresultat per stamaktie ska öka med minst 10 procent per år i snitt över en femårsperiod. • Substansvärde per stamaktie ska öka med minst 12 procent per år i snitt över en femårsperiod. • Belåningsgrad ska långsiktigt uppgå till högst 60 procent. • Ränteteckningsgrad ska överstiga 1,8 ggr. Hållbarhetsmål Bolaget har en tydlig målsättning att bidra till FN:s Agenda 2030 och därmed agera i syfte att stödja ett hållbart samhälle och värna miljön. Bolaget bedömer sig ha största möjlighet att påverka följande globala mål: nummer 7 (hållbar energi för alla), 11 (hållbara städer och samhällen), 13 (bekämpa klimat- förändringar) och 16 (Främja fredliga och inkluderande sam- hällen). Logistea har under 2023 tagit fram nya hållbarhetsmål och en tydlig färdplan med åtgärder och prioriteringar för sitt hållbarhetsarbete. En detaljerad redogörelse för Logisteas färdplan för hållbarhet och de nya hållbarhetsmålen finns i avsnittet Hållbarhetsupplysningar på sid 96-103. Hållbarhetsredovisning Bolagets lagstadgade hållbarhetsredovisning 2023 presen- teras i årsredovisningsdokumentet och utgörs av sidorna 16 (Ansvar för människor och miljö), 17 (Logisteas bidrag till Agenda 2030), 20-21 (Värdeskapande affärsmodell), 59-63 (Risker) samt 96-103 (Hållbarhetsupplysningar). Fastighetsbestånd Logisteas fastighetsbestånd har ett fastighetsvärde som per den 31 december 2023 uppgick till 5 386 Mkr (4 623) och bestod av 69 förvaltningsfastigheter (68) med en total uthyr- ningsbar area om 598 854 kvadratmeter (540 870). Samtliga fastigheter värderas varje kvartal genom kassa- flödesvärderingar. Extern värdering av samtliga fastigheter utförs minst en gång årligen. Under året har 100 procent av fastighets- beståndet externvärderats. Under det fjärde kvartalet externvärderades 100 procent av de kassaflödesgenereran- de fastigheterna, motsvarande 96 procent av det samlade beståndet. Övriga 4 procent, som avser projektfastigheter, har värderats internt. För rapportperioden har bolaget anlitat Savills och Newsec. Logistea inhämtar kontinuerligt mark- nadsinformation från externa värderingsinstitut, som stöd för den interna värderings processen. Den genomsnittliga direkt- avkastningen per 31 december 2023 för koncernens förvalt- ningsfastigheter uppgick till 6,3 procent (6,2). Förvärv Under 2023 har Logistea förvärvat två förvaltningsfastigheter till ett underliggande fastighetsvärde om 632 Mkr. Efter ba- lansdagen har förvärv samt tillträde skett av två fastigheter motsvarande ett samlat fastighetsvärde av 189 Mkr. Avyttring Under 2023 har Logistea avyttrat två fastigheter till eköpeskil- ling om 37,7 Mkr. Klassificering av förvärv De fastighetsförvärv som har gjorts i bolagsform utgör med beaktande av IFRS tillgångsförvärv. Projektutveckling Logistea har under 2023 investerat 111 Mkr (196) i om-, ny- och tillbyggnationer i både nya och befintliga fastigheter. Samtliga projektfastigheter, där återstående investering om 132 Mkr av den totala beräknade investeringen om 160 Mkr, är fullt uthyr- da med ett beräknat driftnetto om 16 Mkr. Projektfastigheter- nas uthyrningsbara yta uppgår till 3 500 kvadratmeter. Förvaltningsberättelse Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Förvaltningsberättelse 56 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information CFO-ord Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Redovisningsprinciper och noter Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Hållbarhet + Övrigt + Avyttring av modeverksamheten Den 22 oktober 2021 delades aktier i MBRS Group AB ut till Logisteas aktieägare i en s.k. Lex Asea-utdelning. Det uppkommer fortsatt mindre kostnader för det gamla dotterbolaget och dess verksamhet, vilket redovisas som resultat för utdelad verksamhet samt kassaflöde från utdelad verksamhet. Resultat Årets resultat efter skatt uppgick till –9 Mkr (318) varav –8 Mkr (323) är hänförligt till kvarvarande verksamhet. Under året uppgick värdeförändringar fastigheter till –63 Mkr (339). Intäkter Koncernens intäkter uppgick till 371 Mkr (257) för perioden. De kontrakterade hyresintäkterna för fastighetsportföljen uppgick för förvaltningsfastigheterna till 350 Mkr (298). Logistea har en väldiversifierad kundbas med över 150 hyresgäster med en genomsnittlig återstående kontraktstid på 7,9 år (7,8). Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 95,7 procent (98,1). Fastighetskostnader och driftnetto Koncernens fastighetskostnader uppgick till 95 Mkr (71), vilket påverkats av ett ökat fastighetsbestånd. Driftnettot uppgick till 276 Mkr (186) och överskottsgraden till 77 procent (72). Den justerade överskottsgraden, där drift nettot ställs i procent av hyresintäkter exklusive hyres tillägg, upp- gick till 90 procent (86). Central administration De centrala administrationskostnaderna uppgick till 36 Mkr (38) vilket påverkats av större organisation samt större fastighetsportfölj. Finansnetto Finansnettot uppgick till –133 Mkr (–75) och består till största del av räntekostnader för banklån, obligationslån samt reversskulder. Vid årets slut uppgick den genomsnittliga räntan till 4,7 procent (4,8). Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet uppgick till 107 Mkr (73). Värdeförändringar fastigheter Värdeförändringar fastigheter uppgick under året till –63 Mkr (339) vilket bestod av orealiserade värdeförändringar om –55 Mkr (339) och realiserade värdeförändringar om –8 Mkr (0). Värdeförändringarna grundar sig till stor del av höjda direktavkastningskrav hänförligt till marknadsläget samt projektverksamheten. Skatt Skatt för verksamhetsåret uppgick till –16 Mkr (–97). Aktuell skatt uppgick till –9 Mkr (–3) och uppskjuten skatt uppgick till –7 Mkr (–94). Räntebärande skulder Den 31 december uppgick Logisteas räntebärande skulder exklusive finansieringskostnader till 2 478 Mkr (2 605). Ränte- bärande nettoskuld, med avdrag för räntebärande fordringar om 0 Mkr (10) samt likviditet om 29 Mkr (52), uppgick till 2 449 Mkr (2 553). Av totalt utestående skulder var 94 procent (79) säkerställd finansiering. Under 2021 emitterades ett obligationslån om 500 Mkr under ett ramverk om totalt 1 000 Mkr. Obligationslånet löper till september 2024. Vid 2023 års slut uppgick utestående obliationsskuld till 75 Mkr (500). Eget kapital och finansiell ställning Koncernens eget kapital uppgick vid periodens utgång till 2 684 Mkr (1 864), vilket motsvarar 12,3 SEK per stamaktie (15,4). Substansvärdet per aktie uppgick till 13,2 (16,9). Kassaflöde och likvida medel Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick till 117 Mkr (76) varav –1 Mkr (–5) kommer från den utdelade verksamheten. Kassaflöde från investeringsverksamheten uppgick till –410 Mkr (–682) vilket har påverkats av förvärv samt investeringar i befintliga fastigheter. Kassaflöde från finansieringsverksamheten uppgår till 270 Mkr (440). Upptagna lån under året uppgick till 378 (1 072) och amorterade lån till 530 Mkr (970). Likvida medel vid årets slut uppgick till 29 Mkr (52). Moderbolaget Moderbolag i koncernen är Logistea AB (publ). Moder bolaget äger inga fastigheter utan dess verksamhet består i att hantera aktiemarknadsrelaterade frågor och koncerngemen- samma verksamhetsfunktioner som administration, transak- tion, förvaltning, projektutveckling, juridik, marknadsföring, ekonomi och finansiering. Kostnaderna vidarefaktureras dotter företagen kvartalsvis. Tjänster mellan koncernföretag debiteras enligt marknadspris sättning och på affärsmässiga villkor. Koncerninterna transaktioner består av debitering av förvaltningstjänster och koncernräntor. Resultatet efter skatt för moderbolaget uppgick till 16 Mkr (–3). Nettoomsättningen för verksamhetsåret uppgick till 76 Mkr (74) vilket till stor del är hänförligt till koncerninterna intäkter. Resultat från finansiella poster uppgick till –20 Mkr (–8) vilket föregående år till största del avsåg realiserad vinst vid avyttring av aktierna i Odd Molly Sverige AB (modeverk- samheten) till MBRS Group AB. Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Förvaltningsberättelse 57 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information CFO-ord Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Redovisningsprinciper och noter Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Hållbarhet + Övrigt + Organisation Logistea hade den 31 december 2023 15 anställda (17), med fördelningen 5 (7) män och 10 (10) kvinnor. Samtliga är anställda i moderbolaget. Riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare Styrelsen föreslår att inte göra några förändringar i rikt linjerna för ersättningar till ledande befattningshavare. Logisteas aktie och aktieägare Information om Logisteas aktie och aktieägare finns att läsa på sidorna 51–53. Väsentliga händelser under räkenskapsåret Bland räkenskapsårets väsentliga händelser har Logistea förvärvat fastigheter inom segmenten lager, logistik och lätt industri. Mer information om väsentliga händelser under året hänvisas till sidan 4. Väsentliga händelser efter räkenskapsårets slut Information om väsentliga händelser efter räkenskaps årets slut finns att läsa i Not 30. Risker och osäkerhetsfaktorer Logistea har redovisat risker och riskhantering inom omvärld, transaktioner och investeringar, förvaltning och fastighetsbe- stånd, medarbetare och leverantörer, miljö, finansiell risk och operativ risk på sidorna 59–63. Mer information om finansiell riskhantering finns i Not 18. Legal struktur Koncernen bestod per den 31 december 2023 av 86 bolag (83). Samtliga fastigheter ägs genom dotterbolagen. Samtliga av dotterbolagen är helägda till 100 procent bortsett från ett mindre bolag utan verksamhet där Logistea äger 95 procent av andelarna. Bolagsstyrning Logistea är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Stock- holm. Till grund för bolagsstyrning ligger bolagsordningen, aktiebolagslagen samt andra tillämpliga lagar och regelverk. Logistea tillämpar Svensk kod för bolagsstyrning (Koden) vars övergripande syfte är att bidra till förbättrad styrning av svenska bolag vars aktier är upptagna till handel på en regle- rad marknad. Styrelse Enligt bolagsordningen ska antalet styrelseledamöter, som väljs av bolagsstämman, bestå av lägst tre och högst tio le- damöter utan suppleanter. Information om styrelsen finns på sidorna 46–47 samt i Bolagsstyrningsrapporten på sidorna 39–49. Revisor Det registrerade revisionsbolaget Ernst & Young AB, med auktoriserade revisorn Gabriel Novella som huvudansvarig revisor, är bolagets revisor sedan 2022. Bolagets revisor har under räkenskapsåret 2023 varit närvarande vid styrelse- möten i Logistea vid två tillfällen. Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel, kr: Balanserat resultat 1 871 607 335 Årets resultat 15 858 410 Summa 1 887 465 745 Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras så att: Balanseras i ny räkning 1 887 465 745 Summa 1 887 465 745 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Förvaltningsberättelse 58 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information CFO-ord Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Redovisningsprinciper och noter Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Hållbarhet + Övrigt + Logistea utsätts löpande för olika risker som kan få betydelse för bolagets framtida verksamhet, resultat och finansiella ställning. I Logisteas systematiska analysarbete är fokus att förebygga risker, liksom att utvärdera hur riskhanteringen kan vändas till möjligheter. Risk per kategori Konsekvens Sannolikhet Hantering av risk Omvärld Konjunktur 4 3 Diversifierad hyresgäststruktur samt premiera finansiellt starka hyresgäster Infrastrukturförändringar 2 1 Analys och flera transportslag Efterfrågan 3 2 Diversifierad hyresgäststruktur Geopolitisk utveckling 3 3 Löpande analys av marknadsläget Skatter 4 2 Oberoende skatteexpertis Transaktioner och investeringar Förvärv 2 2 Kompetens och kontroll Försäljningar 1 1 Riskbeskrivning och tidsbegränsade garantier Projekt 3 2 Kapitaleffektivt med byggrätt och option Förvaltning och fastighetsbestånd Hyresintäkter och hyresutveckling 2 2 Långa hyreslängder samt KPI-justerade hyresavtal Ökande drifts- och underhållskostnader 2 3 Hög andel vidaredebitering av driftskostnader Fastigheternas värdeförändring 3 2 Noggrann marknads- och hyresgästanalys Risker och riskhantering Risk per kategori Konsekvens Sannolikhet Hantering av risk Medarbetare och leverantörer Operationell risk 2 2 Intern kontroll och fastställda modeller Organisatorisk risk 2 2 Marknadsmässiga villkor och incitamentsprogram Regelefterlevnad och affärsetik 2 1 Policy och utbildning Miljö Operativa miljörisker 2 2 Miljöanalyser Fysiska risker kopplade till klimatförändringar 2 2 Kompetens och analys Finansiell risk Finansiering 4 3 Flera finansieringskällor Likviditetsrisk 3 2 Längre kapitalbindningstider och flera finansieringskällor Kreditrisk 2 2 Hög grad av diversifiering Ränterisk 4 3 Spridd förfallostruktur och ökad andel räntesäkringar Operativ risk IT-störningar 1 1 Molnbaserade lösningar GDPR 3 1 Avtal hanteras och arkiveras enligt lag Logistea delar in risker och osäkerhets- faktorer som är relevanta för bolaget i sju kategorier och bedöms utifrån konsekvens och sannolikhet på en femgradig skala där 1 är låg och 5 är hög konsekvens/sannolikhet. • Omvärld • Transaktioner och investeringar • Förvaltning och fastighetsbestånd • Medarbetare och leverantörer • Miljö • Finansiell risk • Operativ risk Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Risker och riskhantering 59 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information CFO-ord Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Redovisningsprinciper och noter Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Hållbarhet + Övrigt + Logistea är exponerat för olika risker som kan få betydelse för bolagets framtida verksamhet, resultat och finansiella ställning. Bolaget arbetar aktivt för att identifiera och hantera de risker och möjligheter som har betydelse för verksamheten. Det övergripande ansvaret för Logisteas riskhantering är styrelsens, det operativa ansvaret är delegerat till vd. För identifierade risker, som kan uppkomma i verksamheten och av beteenden som skulle kunna påverka företagets varumärke och förtroende, finns utarbetade policyer, instruktioner och mandat som löpande följs upp. Risker som bygger på händelser utanför bolagets kontroll och som kan leda till verk- samhetsbrott utvärderas löpande. Logistea har sorterat bolagets risker och riskhantering enligt följande: Omvärld Risk Beskrivning Riskhantering – hur förebygga eller begränsa risken Makroekonomi och konjunktur Globala makroekonomiska risker avser risker kopplade till generellt minskad efterfrågan i ekonomin, låg inflation alternativt deflation eller globala handelskonflikter eller andra globala politiska konflikter i världen, vilket kan påverka handelsvägar och handelsmönster. Detta kan i sin tur påverka förutsättningarna för Logis- teas verksamhet. Logistea genomför kontinuerligt analyser och studier och har en aktiv omvärldsbevakning för att skydda sig och sina kunders intressen. Infrastruktur- förändringar Logisteas hyresgäster är beroende av närhet till och säkerställande av tillgänglighet till regionala godsflö- den. Förändrade förutsättningar för motorvägar, järnväg, hamnar och flyg på grund av brist i underhåll, större skada eller politiska beslut kan påverka dessa godsflöden. Logistea genomför kontinuerligt analyser och studier och har en aktiv omvärldsbevakning för att skydda sig och sina kunders intressen. En viktig aspekt vid utvärdering av nuvarande och framtida logistiklägen är mång- falden av transportslag för förbättrad riskspridning, såväl finansiellt som ur hållbarhetssynpunkt. Geopolitisk utveckling och kriser Kriser omfattar alla kriser som upp- står i omvärlden och som Logistea inte direkt kan påverka och som kan vara svåra att förutse. Exempel på sådana kriser är krig, terroristattack- er, cyberattacker och pandemier. Även om Logistea inte direkt kan påverka riskerna så jobbar vi kon- tinuerligt med omvärldsbevakning och krishanteringsplaner. Förändring kan även vara positiv för Logisteas verksamhet då hyresgäster kan flytta hem lagerhållning och produktion till Sverige med anledning av osäkerheter i leverantörskedjor. Transaktioner och investeringar Risk Beskrivning Riskhantering – hur förebygga eller begränsa risken Transaktion Fastighetsförvärv är en del av Logis- teas löpande verksamhet och är till sin natur förenat med osäkerheter. Riskerna vid förvärv är att bedöm- ningar som gjordes av den förvärva- de fastigheten inte stämmer överens med antaganden vilket kan leda till sämre resultat och värdeutveckling än förväntat. Risker förebyggs genom att säkerställa att Logistea genomför grundlig due di- ligence samt att rätt kompetens finns i organisationen eller anlitas vid behov. Logistea ställer alltid krav på att sälja- ren lämnar tillfredsställande garantier för att minimera framtida risker. Projekt Logistea bedriver aktiv projektutveck- ling, både genom nyutveckling och ombyggnationer, vilket är viktigt för bolagets fortsatta tillväxt. Riskerna avseende projektverksamheten är att projekten blir dyrare än planerat eller att förseningar uppstår på grund av bland annat inköpspriser, felkal- kyleringar, kompetens- och kontinui- tetsbrist avseende projektledare och byggare, myndighetsbeslut eller andra omständigheter. Strukturerade beslutsprocesser samt kontinuerliga kostnadskontroller och uppföljningar av kalkyl är viktiga instrument för att identifiera och han- tera riskerna. Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Risker och riskhantering 60 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information CFO-ord Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Redovisningsprinciper och noter Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Hållbarhet + Övrigt + Förvaltning och fastighetsbestånd Risk Beskrivning Riskhantering – hur förebygga eller begränsa risken Hyresin- täkter och hyresutveckling Logisteas hyresintäkter påverkas av den långsiktiga efterfrågan på lokaler för lager, logistik och lätt industri, fastigheternas uthyrnings- grad och erhållen hyresnivå samt hur väl Logistea lyckas förvalta sina fastigheter. Hyresintäkter påverkar även av den generella ekonomiska utvecklingen samt utvecklingen av marknadshyrorna. För att begränsa Logisteas exponering mot avflyttningar och hyresförluster strävar Logistea efter långa kund- relationer samt efter att prioritera hyresgäster med hög kreditvärdighet även om detta kan medföra något lägre intjäning. Detta är av särskild vikt i förhållande till större hyresgäster. Logistea arbetar kontinuerligt med att omförhandla befintliga hyresavtal i syfte att minimera risken på kort sikt. Hyreskontrakt med löptid längre än tre år har normalt ett tillägg kopp- lat till konsumentprisindex i Sverige, det vill säga att de är helt eller delvis inflationsjusterade. Fastighetskost- nader Fastighetskostnader påverkar drift- netto och då även marknadsvärdet på Logisteas fastigheter. Stora delar av fastighetskostnaderna är koppla- de till energianvändning. I den mån kostnadshöjningar inte kompenseras genom regleringar i hyresavtal eller vid vakanser kan sådana kostnader påverka bolagets resultat negativt. Stora delar av Logisteas fastig- hetskostnader vidarefaktureras till hyresgästerna. Logisteas exponering mot kostnadsförändringar är således relativt begränsad. Logistea arbetar aktivt med sina vakanser och har en hög uthyrningsgrad. Fastigheternas värdeförändring Logistea redovisar sitt fastighets- innehav till verkligt värde enligt redovisningsstandarden IAS 40 Förvaltningsfastigheter. Detta inne- bär att sjunkande marknadsvärden på bolagets fastigheter kommer att inverka negativt på bolagets resul- tat- och balansräkning. Sjunkande marknadsvärden kan inträffa bland annat till följd av försvagad konjunk- tur, stigande ränteläge eller till följd av fastighetsspecifika omständig- heter som bland annat avflyttningar av hyresgäster och försämrad teknisk standard. En noggrann marknads- och hyresgästsanalys, som baseras på bland annat transaktionshistorik och hyresgästens finansiella ställning, ligger till grund för Logisteas fastighetsvärderingar. Logistea värderar löpande varje kvartal sina fastigheter internt eller externt. Legala och efterlevanderisker Risk Beskrivning Riskhantering – hur förebygga eller begränsa risken Skatter Risk att Logistea inte följer gällande regelverk eller anpassar sig till nya förändrade regelverk. För att hantera och minimera risken så har Logistea en koncernövergripande skattepolicy och ett ramverk för intern kontroll. Vi följer även utvecklingen av lagar, praxis och domstolsbeslut genom kontinuerlig utbildning. Vidare inhämtar bolaget vid behov råd från oberoende skatteexperter. Miljölagstiftning omfattas av politiska, juridiska, tek- niska och marknadsmässiga föränd- ringar vilka kan innebära betydande verksamhetsåtgärder för att Logistea ska uppfylla vid var tid gällande miljölagstiftning. Logistea följer kontinuerligt utveckling- en avseende lagar, regler och praxis inom miljöområdet. Logistea arbetar proaktivt med miljöfrågor och har an- tagit uppdaterade hållbarhetsmål för 2024 och framåt. Läs mer på sidorna 96–103. Rapportering, regelefterlev- nad och föränd- rade regelverk Logisteas verksamhet omfattas av en mängd olika regulatoriska regelverk och rapporteringskrav. Oförmåga att efterleva sådana krav kan medföra sanktioner. Verksamhetsspecifika re- gelverk, såsom hyreslag, PBL, ör an- dra regelverk som Logistea förpliktar sig att följa. Oförmåga att efterleva lagar eller regler, liksom förändringar avseende tillämpning eller tolkning av befintliga lagar och regler, kan medföra att Logistea får oförutsedda kostnader, skatter och avgifter samt förlorar i anseende hos hyresgäster och aktieägare. För att tidigt fånga upp politiska beslut och föreslagna ändringar i regel- verk och lagar arbetar Logistea med omvärldsbevakningar samtidigt som vi inom bolaget har anställda speci- alister och vid behov anlitar extern rådgivning. Vi gör även årliga interna revisioner för att minimera risk för fel och risk för överträdelser av regelverk. Vi utbildar även regelbundet personal i frågor där förändringar av regelverk har skett. Mutor, kor- ruption och brott mot uppförandekod Risker kan finnas internt men också hos leverantörer och underleveran- törer som jobbar på vårt uppdrag. Både Logisteas varumärke och affär kan skadas av ansvarslöst eller krimi- nellt beteende. Logistea genomför årliga utbildningar i våra policyer för all personal. Samtli- ga väsentliga leverantörer ska vidare omfattas av Logisteas uppförandekod för leverantörer. Vidare har Logistea inrättat en visselblåsarfunktion. Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Risker och riskhantering 61 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information CFO-ord Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Redovisningsprinciper och noter Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Hållbarhet + Övrigt + Medarbetare Miljörisk Risk Beskrivning Riskhantering – hur förebygga eller begränsa risken Operationell risk Logistea kan inom ramen för den löpande verksamheten komma att åsamkas förluster/kostnader på grund av bristfälliga rutiner och kon- troller samt bristfällig kompetens. Ändamålsenliga administrativa system, god intern kontroll, kompetensutveck- ling och tillgång till standardiserade värderings- och riskmodeller är en god grund för att minska de operationella riskerna. Logistea arbetar löpande med att utveckla bolagets administra- tiva säkerhet och kontroll. Organisatorisk risk Logisteas framtida utveckling beror i hög grad på företagsledningens och andra nyckelpersoners kunskap, erfarenhet och engagemang. Bolaget skulle kunna påverkas negativt om någon eller flera nyckelpersoner skul- le lämna sin anställning. Logistea ingår anställningsavtal för nyckelpersoner på marknadsmässiga villkor och strävar efter att erbjuda olika former för incitamentspro- gram och rörlig ersättning i syfte att attrahera nya och behålla befintliga medarbetare. Risk Beskrivning Riskhantering – hur förebygga eller begränsa risken Föroreningar Enligt Miljöbalken är den som bedrivit verksamhet som orsakat miljöska- da ansvarig för efterbehandling. Fastighetsägaren kan bli skyldig att utföra och bekosta åtgärder om verksamhetsutövaren inte kan. Det innebär att krav under vissa förut- sättningar kan riktas mot Logistea för marksanering eller efterbehandling avseende förekomst av eller miss- tanke om förorening i mark, vatte- nområden eller grundvatten i syfte att ställa fastigheten i sådant skick som erfordras enligt miljöbalken. Sådana krav kan innebära kostnader för Logistea. Inför fastighetsförvärv och nya pro- jekt har Logistea som rutin att identi- fiera eventuella miljörisker. Därutöver är det angeläget att Logistea som fastighetsägare och verksamhetsutö- varen samarbetar kring frågor om en verksamhets miljöpåverkan. Biodiversitet Ej omvändbara konsekvenser för miljön, människor och samhället och en permanent förstörelse av naturkapital med konsekvensen att arter utrotas. I samband med projekt och nyetable- ringar genomför Logistea en analys av biodiversitetsfrågor och på vilket sätt Logistea kan minimera konsekvenser- na och genomföra åtgärder som med- för en positiv påverkan på biodiversi- teten i området. Därutöver analyserar Logistea löpande vilka åtgärder som kan vidtas för att vi ska kunna bidra till en positiv påverkan på biodiversiteten i områden där våra fastigheter är be- lägna, se exempel på sidorna 32–33. Fysiska risker kopplade till klimat- förändringar En höjd vattennivå eller andra för- ändringar i den fysiska miljön skulle kunna medföra skador på Logiste- as fastigheter. Detta kan innebära ett ökat behov av investeringar i fastigheter i utsatta områden. Klimat- förändringar kan också innebära ökade driftskostnader. Det kan även föreligga risker för olönsamma investeringar om klimatrisken inte be- aktas. Därtill kan miljöpolitiska beslut påverka Logistea, inte minst i form av ökade skatter eller nödvändiga investeringar. Logistea följer utvecklingen av lagar och förordningar inom klimatområ- det. Bolaget beaktar även framtida eventuella miljöpåverkningar vid förvärv och utveckling av nya fastig- heter. Logistea kommer vidare under 2024 att genomföra en klimatrisk- och sårbarhetsanalys. Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Risker och riskhantering 62 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information CFO-ord Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Redovisningsprinciper och noter Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Hållbarhet + Övrigt + Finansiell risk Operativa risker Risk Beskrivning Riskhantering – hur förebygga eller begränsa risken Finansieringsrisk Risken att Logistea inte kan fullgöra sina betalningsåtaganden på grund av brist på likvida medel och/eller att finansiering saknar. Förutsättning- arna på kapital- eller kreditmarkna- derna kan vidare förändras vilket kan leda till att refinansiering av befintliga skulder uteblir eller enbart kan ske till oförmånliga villkor. I syfte att begränsa refinansieringsris- ken strävar Logistea efter att ha en låg andel kortfristig räntebärande skuld och att refinansiera de räntebärande skulderna i god tid före förfall. Därutöver strävar Logistea efter att använda flera olika finansieringskällor samt att bibehålla en diversifierad och lång kapitalbindning på sina räntebä- rande skulder samt att vid var tid ha bekräftade och outnyttjade krediter för att hantera risk för omedelbar likviditetsbrist. Sammantaget bedöms detta arbetssätt begränsa bolagets finansieringsrisk. Kreditrisk/ risk för kundförluster Logisteas primära motpartsrisk ligger i att hyresgästerna inte kan fullgöra sina betalningar enligt hyresavtalen. Logistea har god diversifiering avse- ende den geografiska fördelningen av fastighetsbeståndet och hyresgäster- nas branschtillhörighet. Logisteas hy- resavtalsstruktur bidrar till att minska risken för vakanser och hyresförluster. Ränterisk Räntekostnaderna är Logisteas största löpande kostnad. Ränterisken avser risken för förändringar i mark- nadsräntor och/eller kreditmarginaler påverkar resultat och kassaflöde negativt vilket i sin tur kan påverka viktiga nyckeltal. När och hur sådan förändring får effekt beror på valet av kapital- och räntebindningstid på lånat kapital. För att reducera Logisteas exponering mot stigande marknadsräntor har Logistea valt att binda större delen av låneportföljen med hjälp av räntederi- vat och att ha en spridd förfallostruk- tur av räntebindningen. Risk Beskrivning Riskhantering – hur förebygga eller begränsa risken IT-attacker och driftstörningar Driftsstörningar eller riktade attacker (överbelastningsattacker, ransomwa- re eller liknande) kan påverka Logis- teas driftssäkerhet såväl som IT-sä- kerhet eller innebära att Logisteas IT-tjänster helt blir otillgängliga. Riskerna hanteras genom antivirus- tjänster, spam- och webbfilter samt brandväggar. Vidare arbetar Logistea i molnbaserade lösningar i så stor utsträckning som möjligt. GDPR Logistea behandlar en begränsad mängd personuppgifter, vilka främst består av uppgifter om företrädare för nuvarande hyresgäster och an- ställda, i både elektronisk och fysisk form. Personuppgifterna behandlas huvudsakligen i syfte att ingå och verkställa anställnings- avtal och hyreskontrakt. Om det sker intrång i bolagets system som behandlar denna data, om bola- get har brister i sin behandling av personuppgifter eller om bolaget brister i efterlevnaden av GDPR kan bolaget bli föremål för väsentliga bötesbelopp. Avtal och personuppgifter han- teras och arkiveras i enligt med GDPR-lagstiftning. Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Risker och riskhantering 63 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information CFO-ord Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Redovisningsprinciper och noter Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Hållbarhet + Övrigt + Koncernens finansiella rapporter Koncernens resultaträkning Mkr Not 2023 2022 Hyresintäkter 2 357 257 Övriga intäkter 2 14 - Fastighetskostnader 3 –95 –7 1 Driftnetto 2 76 186 Central administration 3,4,5 –3 6 –3 8 Finansiella intäkter 6 3 5 Finansiella kostnader 6 –13 6 –80 Förvaltningsresultat 107 73 Värdeförändringar fastigheter 10 –63 339 Värdeförändringar derivat 27 –3 6 8 Resultat före skatt 8 42 0 Aktuell skatt 7 –9 –3 Uppskjuten skatt 7 –7 –94 Årets resultat för kvarvarande verksamhet –8 323 Periodens resultat från utdelad verksamhet 8 –1 –5 Årets resultat –9 318 Periodens resultat hänförligt till: Moderbolagets ägare, kvarvarande verksamhet –8 323 Moderbolagets ägare, utdelad verksamhet –1 –5 Summa –9 318 Resultat per aktie: 20 Resultat per aktie före utspädning, räknat på årets resultat för kvarvarande verksamhet hänförligt till moderbolagets aktieägare, kr –0,05 2,56 Resultat per aktie före utspädning, räknat på årets resultat hänförligt till moderföretagets aktieägare, kr –0,05 2,52 Resultat per aktie efter utspädning, räknat på årets resultat för kvarvarande verksamhet hänförligt till moderbolagets aktieägare, kr –0,05 2,56 Resultat per aktie efter utspädning, räknat på årets resultat hänförligt till moderföretagets aktieägare, kr –0,05 2,52 Koncernens rapport över totalresultat Mkr Not 2023 2022 Årets resultat –9 318 Poster som kan komma att omklassificeras till periodens resultat: Omräkningsdifferenser m.m. - 1 Årets totalresultat –9 319 Totalresultat för perioden hänförligt till: Moderbolagets ägare, kvarvarande verksamhet –8 3 23 Moderbolagets ägare, utdelad verksamhet –1 –4 Summa –9 319 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Koncernens finansiella rapporter 64 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information CFO-ord Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Redovisningsprinciper och noter Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Hållbarhet + Övrigt + Koncernens rapport över finansiell ställning Mkr Not 2023-12-31 2022-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella tillgångar 9 1 1 Förvaltningsfastigheter 10 5 386 4 623 Nyttjanderättstillgångar 11 10 12 Inventarier 12 4 5 Uppskjutna skattefordringar 7 2 - Derivat 27 6 10 Finansiella anläggningstillgångar 13 1 1 Summa anläggningstillgångar 5 410 4 652 Omsättningstillgångar Kundfordringar 14 12 18 Skattefordringar 8 6 Övriga fordringar 15 35 62 Derivat 27 1 - Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 16 23 25 Likvida medel 17 29 52 Summa omsättningstillgångar 108 163 SUMMA TILLGÅNGAR 5 518 4 815 Mkr Not 2023-12-31 2022-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 26 Aktiekapital 109 61 Övrigt tillskjutet kapital 2 072 1 291 Balanserat resultat (inklusive årets resultat) 503 51 2 Summa eget kapital 2 684 1 864 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 18,27 1 453 2 505 Leasingskulder 11 8 10 Uppskjutna skatteskulder 7 194 185 Derivat 27 18 - Summa långfristiga skulder 1 673 2 700 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 18,27 1 025 100 Leverantörsskulder 28 28 Skatteskulder 9 5 Leasingskulder 11 2 2 Övriga skulder 16 53 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 19 81 63 Summa kortfristiga skulder 1 161 2 51 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 5 518 4 815 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Koncernens finansiella rapporter 65 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information CFO-ord Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Redovisningsprinciper och noter Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Hållbarhet + Övrigt + Koncernens rapport över förändring i eget kapital Hänförligt till moderbolagets aktieägare Eget kapital, Mkr Not Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Reserver Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat Totalt eget kapital Ingående eget kapital 1 januari 2022 48 808 –1 194 1 0 49 Årets resultat - - - 318 318 Övrigt totalresultat för året - - 1 - 1 Summa totalresultat - - - 318 319 Transaktioner med aktieägare Nyemission/apportemission 13 49 5 - - 508 Emissionskostnader - –14 - - –14 Skatt emissionskostnader - 2 - - 2 Teckningsoptioner - 0 - - 0 Summa transaktioner med aktieägare 13 483 - - 496 Utgående eget kapital 31 december 2022 61 1 291 - 51 2 1 864 Ingående eget kapital 1 januari 2023 61 1 291 - 51 2 1 864 Årets resultat - - - –9 –9 Övrigt totalresultat för året - - - - - Summa totalresultat - - - –9 –9 Transaktioner med aktieägare Nyemission/apportemission 48 7 94 - - 842 Emissionskostnader - –1 8 - - –18 Skatt emissionskostnader - 3 - - 3 Teckningsoptioner - 2 - - 2 Summa transaktioner med aktieägare 48 781 - - 829 Utgående eget kapital 31 december 2023 109 2 071 - 504 2 684 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Koncernens finansiella rapporter 66 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information CFO-ord Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Redovisningsprinciper och noter Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Hållbarhet + Övrigt + Koncernens rapport över kassaflöden Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Koncernens finansiella rapporter 67 Mkr Not 2023 2022 Kassaflöde från rörelsen Driftnetto kvarvarande verksamhet 2 76 186 Central administration kvarvarande verksamhet –3 6 –3 8 Rörelseresultat från utdelad verksamhet 29 –1 –5 Justeringar för ej kassaflödespåverkande poster 1 1 Erhållen ränta 3 4 Betald ränta –13 2 –67 Betalda inkomstskatter –7 –6 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapitalet 104 75 Kassaflöde från förändring av rörelsekapitalet Ökning (–)/minskning (+) av kortfristiga fordringar 41 –7 Ökning (+)/minskning (–) av kortfristiga skulder –28 8 Kassaflöde från den löpande verksamheten 117 76 Kassaflöde från investeringsverksamheten Investeringar i befintliga fastigheter 10 –111 –196 Förvärv av tillgångar via dotterbolag –3 2 9 -484 Avyttringar av tillgångar via dotterbolag 30 4 Förändring av övriga anläggningstillgångar 0 –6 Kassaflöde från investeringsverksamheten –41 0 –682 Kassaflöde från finansieringsverksamheten Nyemission 434 350 Emissionskostnader –1 4 -1 2 Personaloptioner 2 0 Upptagna lån 28 378 1 072 Amortering av lån 28 –53 0 –9 70 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 270 440 Minskning/ökning av likvida medel Årets kassaflöde –23 –16 6 Likvida medel vid årets ingång 52 218 Likvida medel vid årets utgång 29 52 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information CFO-ord Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Redovisningsprinciper och noter Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Hållbarhet + Övrigt + Moderbolagets finansiella rapporter Moderbolagets resultaträkning Mkr Not 2023 2022 Nettoomsättning 76 74 Administrationskostnader 4,5 –61 –63 Rörelseresultat 15 11 Resultat från andelar i koncernföretag 1 4 Ränteintäkter och liknande poster 6 148 77 Räntekostnader och liknande poster 6 –163 –89 Nedskrivning 21 –6 - Resultat efter finansiella poster –5 3 Avsättning till periodiseringsfond 0 -1 Koncernbidrag 18 1 Förändring överavskrivningar 0 0 Resultat före skatt 13 3 Skatt 7 3 –6 Årets resultat 16 –3 Moderbolagets rapport över totalresultat Mkr Not 2023 2022 Årets resultat 16 –3 Poster som kan komma att omklassificeras till periodens resultat Omräkningsdifferenser m.m. - - Årets totalresultat 16 –3 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Moderbolagets finansiella rapporter 68 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information CFO-ord Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Redovisningsprinciper och noter Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Hållbarhet + Övrigt + Moderbolagets balansräkning Mkr Not 2023 2022 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella tillgångar Balanserade utgifter för programvaror 9 0 1 Summa immateriella tillgångar 0 1 Materiella anläggningstillgångar Inventarier 12 1 2 Summa anläggningstillgångar 1 2 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 21 1 141 933 Fordringar hos koncernföretag 22 2 466 2 101 Uppskjuten skattefordran 3 - Summa finansiella anläggningstillgångar 3 610 3 034 Summa anläggningstillgångar 3 611 3 037 Omsättningstillgångar Kundfordringar 14 1 2 Fordringar hos koncernföretag 22 302 215 Skattefordringar 1 1 Övriga fordringar 15 1 4 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 16 5 5 Kassa och bank 4 33 Summa omsättningstillgångar 314 260 SUMMA TILLGÅNGAR 3 925 3 297 Mkr Not 2023 2022 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 26 Bundet eget kapital Aktiekapital 109 61 Reservfond 2 2 Summa bundet eget kapital 63 Fritt eget kapital Överkursfond 2 062 1 283 Balanserat resultat –191 –187 Årets resultat 16 -3 Summa fritt kapital 1 998 1 093 Summa eget kapital 1 156 Obeskattade reserver Periodiseringsfonder 1 1 Överavskrivningar 0 0 Summa obeskattade reserver 1 1 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 18,27 626 1 827 Skulder hos koncernföretag 23 21 21 Derivat 27 16 - Summa långfristiga skulder 663 1 848 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 18,27 1 004 81 Leverantörsskulder 1 3 Skulder till koncernföretag 23 243 186 Övriga skulder 6 6 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 19 9 16 Summa kortfristiga skulder 1 263 292 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 3 925 3 297 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Moderbolagets finansiella rapporter 69 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information CFO-ord Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Redovisningsprinciper och noter Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Hållbarhet + Övrigt + Moderbolagets rapport över förändring i eget kapital Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare, Mkr Not Aktie kapital Reservfond Överkursfond Balanserat resultat inklusive årets resultat Totalt eget kapital Ingående eget kapital 1 januari 2022 48 2 800 –188 662 Årets resultat - - - –3 –3 Övrigt totalresultat för året - - - - - Summa totalresultat - - - –3 –3 Transaktioner med aktieägare Nyemission 13 - 496 - 509 Emissionskostnader - - –14 - –14 Skatteeffekt eget kapital - - 2 2 Summa transaktioner med aktieägare 13 - 482 2 497 Utgående eget kapital 31 december 2022 61 2 1 282 –189 1 156 Ingående eget kapital 1 januari 2023 61 2 1 282 –189 1 156 Årets resultat - - - 16 16 Övrigt totalresultat för året - - - - - Summa totalresultat - - - 16 16 Transaktioner med aktieägare Nyemission/apportemission 48 - 794 - 842 Emissionskostnader - - –18 - –17 Skatteeffekt eget kapital - - - 2 2 Summa transaktioner med aktieägare 48 - 776 2 826 Utgående eget kapital 31 december 2023 109 2 2 058 –171 1 998 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Moderbolagets finansiella rapporter 70 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information CFO-ord Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Redovisningsprinciper och noter Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Hållbarhet + Övrigt + Moderbolagets rapport över kassaflöden Mkr Not 2023 2022 Kassaflöde från rörelsen Rörelseresultat 15 11 Justeringar för ej kassaflödespåverkande poster 1 1 Erhållen ränta 178 55 Betald ränta –151 –68 Betalda inkomstskatter 0 0 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapitalet 43 –1 Kassaflöde från förändring av rörelsekapitalet Ökning (–)/minskning (+) av kortfristiga fordringar –23 –18 Ökning (+)/minskning (–) av kortfristiga skulder –45 179 Kassaflöde från den löpande verksamheten –25 160 Kassaflöde från investeringsverksamheten Förvärv av immateriella anläggningstillgångar - 0 Förvärv av materiella anläggningstillgångar 0 –2 Förvärv av dotterbolag –50 –77 Avyttring av dotterbolag 31 6 Utlåning koncernföretag –119 –926 Kassaflöde från investeringsverksamheten –138 –999 Kassaflöde från finansieringsverksamheten Nyemission 434 350 Emissionskostnader –14 –12 Upptagna lån 28 205 527 Amortering av lån 28 –491 –143 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 134 722 Minskning/ökning av likvida medel Årets kassaflöde –29 –117 Likvida medel vid årets ingång, netto 33 150 Likvida medel vid årets utgång, netto 4 33 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Moderbolagets finansiella rapporter 71 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information CFO-ord Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Redovisningsprinciper och noter Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Hållbarhet + Övrigt + Redovisningsprinciper och noter Not 1 Allmän information och redovisningsprinciper Allmän information Årsredovisningen och koncernredovisningen för Logistea AB (publ) , organisationsnummer 556627-6241, för det räkenskapsår som slutar 31 december 2023 har den 31 mars 2023 godkänts av styrelsen och verkställande direktören för publicering och kommer att föreläggas årsstämman 2024 för fastställande. Moderbolaget är ett publikt svenskt aktiebolag med säte i Stockholm, Sverige. Bolagets adress är Logistea AB, Box 5089, 102 42 Stockholm . Logistea är ett fastighetsbolag med affärsidé att förvärva, äga, förvalta och utveckla kommersiella fastigheter inom segmentet lager, logistik och lätt industri. Bolaget är noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap . Tillämpad normgivning och lagstiftning Koncernredovisningen är upprättad i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) samt tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations Committee (IFRS IC) såsom de antagits av EU. Vidare har Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 Kompletterande redovis- ningsregler för koncerner tillämpats. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen . Den funktionella valutan för moderbolaget är svenska kronor, vil- ken utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och koncernen. Samtliga belopp anges i miljontals kronor om inget annat anges och avser räkenskapsåret 1 januari – 31 december 2023. Siffror inom parentes avser motsvarande tidpunkt eller tidsperiod före- gående år. Avrundningsdifferenser kan förekomma. Logisteas koncernredovisning baseras på historiska anskaff- ningsvärden, med undantag för förvaltningsfastigheter och vissa finansiella tillgångar och skulder. Dessa tillgångar och skulder redovisas till verkligt värde samt uppskjuten skatt som redovisas till nominellt belopp . Nya och ändrade standarder Nya eller ändrade standarder och tolkningar som trätt i kraft från 1 januari 2023 och som påverkat den finansiella rapporteringen är Utformning av finansiella rapporter (IAS 1) och Inkomstskatter (IAS 12). Redovisningsprinciperna är omarbetade i enlighet med reviderad IAS 1. I enlighet med förtydligande av redovisning av uppskjutna skatter hänförliga till enskild transaktion redovisas nu uppskjuten skatt hänförliga till nyttjanderättstillgångar och leasingskulder. Uppskjuten skattefordran och uppskjuten skatte- skuld uppgår till samma värde som nettoredovisas balansräk- ningen. Ändringen har inte påverkat beloppen som redovisas i jämförelseperioden och inte haft någon resultateffekt på inne- varande period. Inga andra nya eller ändrade redovisningsstandarder eller tolkningar som trädde i kraft 1 januari 2023 har haft en väsentlig påverkan på koncernens finansiella rapporter Nya standarder för tillämpning från och med 1 januari 2024 har inte tillämpats i förtid och förväntas inte komma att ha någon väsentlig påverkan på koncernens finansiella rapporter. Koncernredovisning Koncernens finansiella rapporter omfattar moderbolaget och dotterföretag över vilka moderbolaget innehar bestämmande inflytande. Väsentliga bedömningar och uppskattningar Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheternas värdering till verkligt värde inkluderar uppskattningar och antaganden vilka är att betrakta som väsent- liga för redovisningsändamål. Information om värderingsantagan- den och känslighetsanalys av de antaganden som har väsentlig effekt på värderingen presenteras i not 10. Tillgångsförvärv kontra rörelseförvärv Bolagsförvärv kan klassificeras som antingen rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. Bolagsförvärv vars primära syfte är att förvärva bolagets fastighet och där bolagets eventuella förvaltningsor- ganisation och administration är av underordnad betydelse för förvärvet, klassificeras som tillgångsförvärv. Övriga bolagsför- värv klassificeras som rörelseförvärv. Bolagsförvärv under verksamhetsåren 2023 och 2022 har enbart utgjorts av tillgångsförvärv . Redovisning av segment Högste verkställande beslutsfattare, vd, följer intäkter och resultat för koncernen som helhet och därmed utgör koncernen som helhet ett rörelsesegment. Ur rapporterings- och uppfölj- ningssynpunkt är det ännu inte av intresse inom vilken region fastigheten är belägen, utan det väsentliga är att fastigheten faller inom ramen för affärsidén. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen har upprättats enligt indirekt metod. Skillnad mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovis- ningslagen (1995:1554) och Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings rekommendation RFR 2, Redovisning för juridiska personer. Rekommendationen innebär att moderbolaget i års- redovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen och med hänsyn tagen till sambandet mellan redovisning och beskattning. De nedan angivna redovisningsprinciperna för moderbolaget har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenterats i moderbola- gets finansiella rapporter. Uppställningsformen för resultat- och balansräkning följer årsredovisningslagen. Leasing Moderbolaget har valt att tillämpa undantaget för leasetagare i RFR 2 och leasebetalningar kostnadsförs linjärt över leasingperioden. Not 2 Hyresintäkter och övriga intäkter Redovisningsprinciper Hyresintäkterna utgörs huvudsakligen av hyror för tillhanda- hållande av lokaler. Hyresintäkter för förvaltningsfastigheterna redovisas linjärt i enlighet med villkoren som anges i gällande hyresavtal. Hyresintäkter, som ur ett redovisningsperspektiv benämns operationella leasingavtal, resultatförs i den period de avser. Rabatter har i förekommande fall reducerat de redovisade intäkterna. Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyres- intäkter i rapporten över finansiell ställning. Som hyresintäkter avses även hyrestillägg vilka huvudsakligen utgörs av fastighets- skatt och media, då dessa är direkt kopplade till hyresavtalen. Erhållet elstöd under 2023 är redovisad som en övrig intäkt, reducerat med hyresgästers andel . Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Redovisningsprinciper och noter 72 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information CFO-ord Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Redovisningsprinciper och noter Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Hållbarhet + Övrigt + Not 3 Fastighetskostnader och kostnader för central administration Fastighetskostnader (Externa) 2023 2022 Taxebundna kostnader –57 –45 Reparation och underhåll –5 –6 Fastighetsskatt –6 –5 Övriga fastighetskostnader –27 –15 Totalt –95 –71 Central administration 2023 2022 Personalkostnader –16 –16 Övriga externa kostnader –16 –18 Avskrivningar –4 –4 Totalt –36 –38 Fastighetskostnaderna uppgår till –95 Mkr (–71). I fastighets- kostnaderna ingår kostnader som är hänförliga till drift, underhåll, fastighetsskatt samt kostnader för försäkring. Kostnaderna har ökat främst till följd av det större fastighetsbeståndet. Taxebundna kostnader I taxebundna kostnader ingår kostnader för bland annat el, uppvärmning och vatten. Större delen av denna kostnad vidare- faktureras till hyresgästerna i form av hyrestillägg. Central administration Kostnader för central administration var –36 Mkr (–38). I kostna- der för central administration ingår Logisteas samtliga kostnader för koncernledning, personal, IT, konsultarvoden, revision, års- redovisning samt avskrivningar på inventarier m.m. Not 4 Arvode och kostnadsersättning till revisorer Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Ernst & Young Revisionsuppdrag –3 –2 –3 –2 Skatterådgivning - - - - Övriga tjänster 0 0 0 0 Öhrlings Pricewaterhouse Coopers Revisionsuppdrag - –1 - –1 Skatterådgivning - - - - Övriga tjänster - 0 - 0 Totalt –3 –3 –3 –3 Löptider för hyreskontrakt per 2023-12-31 Upplysningar om operationella leasingavtal – koncernen som leasegivare Antal Kontrakterad Kontrakterad Förfalloår kontrakt årshyra, Mkr årshyra, % 2024 44 20,2 5,9 2025 36 25,7 7,5 2026 24 38,2 11,2 2027 9 4,8 1,4 2028 6 10,6 3,1 2029+ 64 241,9 70,9 Totalt 183 241,4 100 Kontrakterad hyresintäkt per kontraktsstorlek, Mkr Antal Kontrakterad kontrakt årshyra, % >10,0 3 1,6 5,0–9,9 15 8,2 3,0–4,9 23 12,6 2,0–2,9 16 8,7 1,0–1,9 25 13,7 0,5–0,9 16 8,7 <0,5 85 46,5 Totalt 183 100,0 De totala hyresintäkterna uppgår till 357 Mkr (257) varav 51 Mkr (40) utgörs av hyrestillägg. De ökade hyresintäkterna är ett resultat av ett ökat fastighetsbestånd samt indexjusteringar i befintliga hyreskontrakt. Övriga intäkter uppgår till 14 Mkr (0) och är hänförliga till bolagets del av erhållet elstöd, hyresgarantier och skadestånd. Tabellen över förfallostrukturen visar hur stor del av årshyran som förfaller när i tiden. Logistea strävar efter att ha en god relation med hyresgäster och arbetar aktivt för att begränsa risken för avflyttningar. Den genomsnittliga återstående löp tiden för hyresavtalen uppgick till 7,9 år (7,8) och den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 95,7 procent (98,1). Not 2 fortsättning Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Redovisningsprinciper och noter 73 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information CFO-ord Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Redovisningsprinciper och noter Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Hållbarhet + Övrigt + Not 5 Anställda och personalkostnader Redovisningsrinciper Ersättning till anställda såsom löner och sociala kostnader, betald semester och betald sjukfrånvaro med mera redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen. Koncernens anställda omfattas av olika avgiftsbestämda pen- sionsplaner. Utöver fastställda avgifter till fristående företag har Logistea inga ytterligare förpliktelser. Logistea har inga andra åtaganden efter avslutad anställning. I redovisningen har vissa personalkostnader aktiverats i projekt och som förvärvskost- nader när reglerna har kunnat tillämpas. Av den anledningen kom- mer inte personalkostnaderna i denna not att överensstämma med kostnadsslagen i Not 3. Information om bonusar finns under avsnittet om incitamentsprogram. Under 2023 har personalkostnader om 15,5 miljoner kronor (14,5) aktiverats som förvärvskostnader och projektledningskostnader avseende genomförda transaktioner och pågående projekt. Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Antal anställda Medelantalet anställda 15 15 15 15 – varav kvinnor 9 9 9 9 – varav män 6 6 6 6 Koncernen Moderbolaget TSEK 2023 2022 2023 2022 Personalkostnader Styrelse och övriga ledande befattningshavare Löner och ersättningar m.m. 12 319 15 563 12 319 15 563 Pensionskostnader 1 149 1 526 1 149 1 526 Sociala avgifter 4 149 5 260 4 149 5 260 Summa 17 617 22 349 17 617 22 349 Övriga anställda Löner och ersättningar m.m. 9 346 6 374 9 346 6 374 Pensionskostnader 924 509 924 509 Sociala avgifter 3 239 2 126 3 239 2 126 Summa 13 509 9 009 13 509 9 009 Summa personalkostnader 31 126 31 358 31 126 31 358 Incitamentsprogram Bolaget har ett bonussystem som omfattar samtliga anställda. Bonussystemet består av tre delar som vardera ska ge rätt till en tredjedel av det maximala bonusbeloppet, som uppgår till en till sex månadslöner. Två av delarna bestäms av att vissa mål på företagsnivå uppnås enligt bolagets fastställda årsredovis- ning medan en del är kopplad till individuella mål. För att bonus överhuvudtaget ska utgå krävs att den del som är kopplad till individuella mål uppnås samt att ytterligare en av bonusdelarna som är kopplade till mål på företagsnivå uppnås. Information om utgivet optionsprogram finns i Not 26 . Grundlön/styrelsearvode Rörlig ersättning Pensionskostnad Övrig ersättning TSEK 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 Styrelse Patrik Tillman (ordförande) 325 300 - - - - - - Bengt Kjell 80 197 - - - - - - Sanja Batljan 180 197 - - - - - - Stefan Hansson 180 107 - - - - - - Anneli Lindblom 210 127 - - - - - - Erik Dansbo 109 - - - - - - - Jonas Grandér 107 - - - - - - - Caroline Thagesson 53 157 - - - - - - Johan Mark 63 177 - - - - - - Fredrik Palm - 50 - - - - - - Företagsledning Fd vd Jennie Högstedt Björk - - - 1 200 - 272 - 558 Vd Niklas Zuckerman 2 280 2 025 349 175 267 261 81 111 Vice vd Anders Nordvall 2 191 2 025 349 175 262 261 132 167 Övrig företagsledning 4 (5) personer 4 895 5 358 633 1 835 620 732 101 608 Summa 10 673 10 720 1 331 3 385 1 149 1 526 314 1 444 * Jennie Högstedt Björks lön, ersättning och sociala kostnader för verksamhetsåret 2022 är klassificerat som resultat för utdelad verksamhet. Den rörliga ersättningen för 2022 avser avgångsvederlag motsvarande sex månadslöner, med tillkommande pensionsersättning . Ersättning och villkor för ledande befattningshavare Ersättning till verkställande direktören och övriga medlemmar av företagsledningen utgörs av grundlön och pensionsförmåner samt rörlig ersättning i form av bonus. Verkställande direktören har en uppsägningstid om sex månader om uppdraget sägs upp från endera part. Pensionsförmånen för verkställande direktören är 12 procent av den pensions- grundande lönen . Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Redovisningsprinciper och noter 74 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information CFO-ord Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Redovisningsprinciper och noter Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Hållbarhet + Övrigt + Not 6 Finansiella intäkter och kostnader Redovisningsprinciper Koncernens finansiella intäkter hänförs i huvudsak från koncer- nens likvida medel. Finansiella kostnader är kostnader hänförliga till bolagets skuld och uppstår för banklån, obligation, leasing samt externa reverser. Periodens räntekomponent på räntederi- vat presenteras på raden finansiell kostnad i resultaträkningen. Utgifter för uttagande av pantbrev aktiveras i koncernens ba- lansräkning. Finansiella kostnader belastar resultatet för den pe- riod till vilken de hänför sig. Ränteutgifter under produktionstiden för större ny-, till- eller ombyggnationer aktiveras och påverkar ej finansiella kostnader . Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Finansiella intäkter Ränteintäkter dotterbolag - - 146 73 Ränteintäkter 3 5 2 4 Övriga finansiella intäkter 0 0 0 - Summa 3 5 148 77 Finansiella kostnader Räntekostnader –157 –85 –112 –73 Aktiverad ränta 6 13 - - Räntekomponent räntederivat 18 –7 14 –5 Räntekostnader IFRS 16 0 –1 - - Räntekostnader till dotterbolag - - –29 –11 Räntederivat, värdeförändringar - - –33 - Återköpskostnader obligation –3 - –3 - Summa –136 –80 –163 –89 Finansnetto –133 –75 –15 –12 Not 7 Skatt Redovisningsprinciper Inkomstskatter utgörs av aktuell och uppskjuten skatt. Inkomst- skatt redovisas i årets resultat förutom då underliggande trans- aktion redovisas i övrigt totalresultat eller i eget kapital, varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i övrigt totalresultat eller i eget kapital. Aktuell skatt är den skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år, med tillämpning av de skattesatser som är beslutade eller i praktiken beslutade per balansdagen. Upp- skjuten skatt beräknas enligt lagstadgade skattesatser som har beslutats eller aviserats per balansdagen och förväntas gälla när den berörda uppskjutna skattefordran realiseras eller den upp- skjutna skatteskulden regleras. Årets skattepliktiga resultat skiljer sig från årets redovisade resultat genom att det justerats för ej skattepliktiga och ej avdragsgilla poster. Årets aktuella skatt som ska betalas eller erhållas justeras med eventuell skatt från tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skat- temässiga värden på tillgångar och skulder. Avseende fastighets- förvärv som bedömts vara tillgångsförvärv redovisas dock ingen uppskjuten skatt på sådana temporära skillnader som uppkom- mit vid förvärvstillfället. Uppskjuten skattefordran hänförlig till underskottsavdrag redovisas när det är sannolikt att framtida skattemässiga överskott kommer att finnas tillgängliga vilka kan nyttjas mot underskottsavdrag. Värdet på uppskjutna skatteford- ringar reduceras när det inte längre bedöms sannolikt att de kan utnyttjas. Aktiverad uppskjuten skatt på skattemässiga under- skott i koncernen och moderbolaget uppgår till 0 miljoner kronor (0). Totala skattemässiga underskottsavdrag i koncernen och moderbolaget uppgår till 125 miljoner kronor (145). Möjligheten att utnyttja underskottsavdragen påverkas av skatteregler om tids- begränsade spärrar. Underskottsavdragen är inte tidsbegränsade . Koncernen Moderbolaget Redovisad i rapport över totalresultat 2023 2022 2023 2022 Aktuell skattekostnad Årets skattekostnad –9 –3 - 0 Skatt till följd av ändrad taxering 0 0 0 - Summa aktuell skatt –9 –3 0 0 Uppskjuten skatt Förvaltningsfastigheter –5 –80 - - Underskottsavdrag - –6 - –6 Finansiella instrument 4 –2 3 - Obeskattade reserver –6 –6 - - Summa uppskjuten skatt –7 –94 3 –6 Totalt redovisad skattekostnad –16 –97 3 –6 Koncernen Moderbolaget Avstämning av effektiv skatt 2023 2022 2023 2022 Resultat före skatt 8 420 13 3 Skatt enligt gällande skattesats, 20,6% (20,6) –2 –87 –3 –1 Effekt ej avdragsgilla kostnader inkl. ränteavdragsbegränsningar –23 –11 –1 –3 Effekt ej skattepliktiga intäkter 1 0 0 0 Effekt ej skattepliktig försäljning fastigheter/koncernbolag –2 - 0 Justering uppskjuten skatte- fordran underskottsavdrag - –6 - –6 Effekt av utnyttjade underskottsavdrag 4 - 4 - Skattereduktion för inventarier - 1 - - Övriga skattemässiga justeringar 6 6 3 2 Redovisad effektiv skatt –16 –97 3 –6 * Avdragsgilla kostnader hänförliga nyemission som bokats direkt mot eget kapital samt aktiverad ränta samt direktavdrag hyresgästanpassningar. Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Redovisningsprinciper och noter 75 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information CFO-ord Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Redovisningsprinciper och noter Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Hållbarhet + Övrigt + Not 8 Resultat från utdelad verksamhet 2023 2022 Nettoomsättning - - Övriga resultatintäkter - - Totala intäkter - - Handelsvaror - - Övriga externa kostnader –1 –2 Personalkostnader - –3 Avskrivningar - - Övriga rörelsekostnader - - Rörelseresultat –1 –5 Finansiella kostnader - 0 Resultat efter finansiella poster –1 –5 Skatt - - Periodens resultat från utdelad verksamhet –1 –5 Under räkenskapsåret 2021 avyttrade Logistea AB samtliga aktier i den helägda koncernen Odd Molly Sverige AB till MBRS Group AB. Not 9 Immateriella tillgångar Redovisningsprinciper De immateriella tillgångarna per 2023-12-31 utgörs av balanserade utgifter för programvaror samt varumärke och har upptagits till anskaffningsvärdet med avdrag för ackumulerade avskrivningar. Immateriella anläggningstillgångar skrivs av linjärt enligt plan över fem år . Koncernen Moderbolaget 31 dec 31 dec 31 dec 31 dec 2023 2022 2023 2022 Ackumulerade anskaffningsvärden Redovisat ingående värde 1 1 1 1 Nyanskaffningar 0 0 0 0 Avyttringar och utrangeringar 0 - –1 - Summa 1 1 0 1 Ackumulerade avskrivningar Redovisat ingående värde 0 0 0 0 Avyttringar och utrangeringar 0 - 0 - Årets avskrivningar enligt plan på anskaffningsvärdet 0 0 0 0 Summa 0 0 0 0 Redovisat värde vid årets slut 1 1 0 1 Not 10 Förvaltningsfastigheter Redovisningsprinciper Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa syften. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningskostnad, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgifter. Förvaltningsfastigheter redovisas i koncern- balansräkningen till verkligt värde. Logistea värderar samtliga fastigheter varje kvartal. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Orealiserade värdeförändringar beräknas utifrån värderingen vid årets slut jämfört med värderingen vid årets början alternativt anskaff- ningsvärdet om fastigheten förvärvats under året med hänsyn till årets investeringar. Realiserade värdeförändringar på fastigheter beräknas som köpeskilling minus försäljningsomkostnader minus bokfört värde inklusive tidigare orealiserade värdeförändringar. Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget till del. Avgörande för bedömningen när en tillkommande utgift läggs till det redovisade värdet är huruvida åtgärden innebär en förbätt- ring jämfört med standarden före åtgärdens genomförande. Reparationer och underhållsåtgärder kostnadsförs i samband med att utgiften uppkommer. I större projekt aktiveras i före- kommande fall räntekostnaden under produktionstiden och pro- jektet debiteras med nedlagd intern tid avseende projektledning. Förvaltningsfastigheter uppdelade på regioner Uthyrningsbar Driftnetto, Fastighets- 2023-12-31 yta, Tkvm Mkr värde Väst 319 369 183 3 115 Mitt 108 382 41 614 Syd 91 151 44 637 Öst 57 929 36 558 Norr 22 023 13 147 Delsumma 598 854 317 5 071 Projektfastigheter 3 500 16 315 Total 602 354 333 5 386 , Mkr Uthyrningsbar Driftnetto, Fastighets- 2022-12-31 yta, Tkvm Mkr värde Väst 306 269 169 2 822 Mitt 98 182 34 512 Syd 96 697 45 711 Öst 22 599 10 166 Norr 17 123 6 79 Delsumma 540 870 264 4 290 Projektfastigheter 14 520 14 333 Total 555 390 278 4 623 , Mkr Avser kontrakterade intäkter minus uppskattade fastighetskostnader. Ovan redovisas Logisteas fastighetsbestånd per region. Fastig hetsbeståndet följs inte upp internt per region varpå ingen segmentsredovisning redovisas . Koncernen Moderbolaget Uppskjuten skatt redovisad 31 dec 31 dec 31 dec 31 dec i de finansiella rapporterna 2023 2022 2023 2022 Uppskjuten skattefordran Räntederivat 2 - 3 - Leasingskulder 2 2 - - Summa 4 2 3 - Uppskjuten skatteskuld Förvaltningsfastigheter –179 –174 - - Räntederivat - –2 - - Obeskattade reserver –15 –9 - - Nyttjanderättstillgångar –2 –2 - - Summa –196 –187 - - Uppskjuten skatteskuld, netto –192 –185 3 - Nettoredovisas i de finansiella rapporterna Fastighetsbeståndets skattemässiga restvärde uppgick per 31 december 2023 till 1 922 MSEK (1 471). Not 7 fortsättning Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Redovisningsprinciper och noter 76 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information CFO-ord Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Redovisningsprinciper och noter Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Hållbarhet + Övrigt + Specifikation av årets förändring Koncernen 2023 2022 Redovisat ingående värde 4 623 2 607 Förvärv av fastigheter 746 1 489 Avyttring av fastigheter –39 –8 Investeringar i befintligt bestånd 111 196 Orealiserade värdeförändringar –55 339 Redovisat värde vid årets slut 5 386 4 623 * Förvärv av fastigheter uppgår till 746 miljoner kronor (1 489) varav 329 miljoner kronor (484) betalats med likvida medel. Marknadsvärden Det sammanlagda marknadsvärdet på Logisteas fastigheter uppgår till 5 386 miljoner kronor (4 623). 315 miljoner kronor (333) av fastighetsvärdet avsåg projektfastigheter, vilket definieras som fastigheter där pågående om- eller tillbyggnation påverkar hyresvärdet mer än 40 procent. Den redovisade orealiserade värdeförändringen uppgick under året till –55 miljoner kronor (339), vilket främst är kopplat till all- männa marknadsvärdeförändringar. Av den totala värdeförändring- en grundar sig 298 miljoner kronor (321) i ett stigande driftnetto till följd av främst hyreshöjningar på grund av KPI-justering, –447 miljoner kronor (–76) beror på ändrade antaganden om direktav- kastningskrav samt 90 miljoner kronor (38) avser projektvinst. Av den totala värdeförändringen för året står uppskjuten skatterabatt vid bolagsförvärv för 4 miljoner kronor (56). 100 procent av de kas- saflödesgenererande fastigheterna (exklusive projektfastigheter), motsvarande 96 procent av det samlade beståndet, har värderats externt per 31 december 2023. Övriga 4 procent av beståndet har värdets internt. Moderbolaget äger inga fastigheter. Orealiserade värdeförändringar Koncernen 2023 2022 Ändrade driftnetton 298 321 Ändrade direktavkastningskrav –447 –76 Resultat från projekt 90 38 Uppskjuten skatterabatt 4 56 Summa orealiserade värdeförändringar –55 339 Värderingsmetodik – Analyser och generella förutsättningar Fastighetsvärderingen grundar sig på observerbara indata som aktuella hyresavtal, faktiska utfall för drifts- och underhållskost- nader och nuvarande vakansgrader samt icke observerbara inda- ta som avkastningskrav, marknadshyror, planerade investeringar, byggrättsvärde och framtida vakansnivåer. Värderingsmetodiken för räkenskapsåret 2023 är oförändrad från tidigare räkenskapsår. Kalkylperioden har anpassats efter återstående löptid för befint- liga hyresavtal och varierar mellan 10 och 20 år. Kalkylperioden uppgår som regel till 10 år. Kassaflödeskalkylerna baseras på inflationsantaganden gjorda av värderingsföretagen. Nivån på den årliga framtida inflationen bedöms till 2,0 procent. Som grund för bedömning av framtida driftnetton ligger analys av gällande hyresavtal samt analys av den aktuella hyresmarkna- den. Hyresavtalen har individuellt beaktats i kalkylen. Normalt har de befintliga hyresavtalen antagits gälla fram till hyresavtalens slut. För de fall hyresvillkoren har bedömts som marknadsmäs- siga har de sedan antagits möjliga att förlänga på oförändrade villkor alternativt varit möjliga att hyra ut på liknande villkor. I de fall den utgående hyran bedömts avvika från gällande marknads- hyra har denna justerats till marknadsmässig nivå. Den maxi- mala och bästa användningen av fastigheterna har antagits vid fastighetsvärderingarna. Kassaflödesanalysen beaktar mark- nadsläge, hyresnivå, hyresgästens bedömda betalningsförmåga, annan användning och långsiktig vakansgrad för varje fastighet. Den långsiktiga vakansgraden för varje fastighet bedöms bland annat utifrån ort, mikroläge, användningsområde och bedömd alternativanvändning. Drift- och underhållskostnader har dels baserats på en analys av de historiska kostnaderna för respektive fastighet, dels på erfarenheter och statistik avseende likartade fastigheter. Dessa kostnader har dock mindre betydelse vid värdering av Logisteas fastighetsbestånd då hyresgästerna normalt själva betalar dessa kostnader i tillägg till den överenskomna hyran. Det verkliga värdet för koncernens byggrätter baseras på ortspri- sanalyser från transaktioner avseende jämförbara objekt med liknande byggrätter. Logisteas byggrätter är värderade i spannet 0–1 426 kronor per kvadratmeter byggrätt (0–1 699). Utöver byggrätter består projektfastigheter av fastigheter med större om- eller tillbyggnationer. Dessa fastigheter värderas som en förvaltningsfastighet med avdrag för återstående investering- ar samt normalt med avdrag för projekt- och tidsrisk . Antagna driftnetton vid värdering Det av fastighetsvärderarna totalt beräknade driftnettot för 2024 uppgick till 320 miljoner kronor i värderingarna. Detta driftnetto kan jämföras med det driftnetto om 317 miljoner kronor som Logistea redovisar i Aktuell intjäningsförmåga per 31 december 2023 för förvaltningsfastigheterna. Det driftnetto vilket värderings firman baserat de bedömda marknadsvärdena på är följaktligen rimligt vid en jämförelse med den aktuella intjänings- förmågan vid årsskiftet. Hyresutvecklingen i driftnettot påverkas av svenskt konsument- prisindex (KPI), då hyresavtalen oftast inkluderar en indexklau- sul där hyran justeras upp med förändringen i KPI. Förändring av inflationen påverkar avkastningskravet på det sättet att den riskfria räntan och riskpremien delvis påverkas av Riksbankens räntepolitik, som i sin tur tar utgångpunkt i inflationen. Således bedöms effekten av förändringar i inflationen samt observerbar och icke observerbar data minska påverkan på det bedömda marknadsvärdet på respektive fastighet där hyresavtalen juste- ras med KPI, då hyresintäkterna och driftnettot ökar till följd av en stigande inflation. Kalkylränta och avkastningskrav Kalkylräntan, det bedömda avkastningskravet för respektive fastighet plus inflation, utgör ett nominellt avkastningskrav på totalt kapital. Utgångspunkten för kalkylräntan är den nominel- la räntan på statsobligationer med fem års löptid med dels en generell riskpremie för fastigheter, dels ett objektspecifikt tillägg. Vid bedömning av direktavkastningskrav har hänsyn tagits till såväl ändrad riskfri ränta som förändrad riskpremie. Direktav- kastningskravet sätts utifrån information från externa oberoen- de värderingsinstitut samt från löpande marknadsövervakning. Det valda direktavkastningskravet för restvärdebedömningen har hämtats från marknadsinformation från den aktuella del- marknaden och har anpassats med hänsyn till fastighetens fas i den ekonomiska livscykeln vid kalkylperiodens slut. Kalkylränta för nuvärdesberäkning av kassaflöden och av restvärde ligger i spannet 6,30–10,87 procent och baseras på analyser av genom- förda transaktioner samt på individuella bedömningar avseende risknivå och respektive fastighets marknadsposition. Den 31 december 2023 uppgick den vägda kalkylräntan för diskontering av kassaflöden och restvärden till 8,4 procent (8,3). Det vägda direktavkastningskravet (inklusive projektfastigheter) uppgick till 6,6 procent (6,2). Detta innebär att om Logisteas fastighets- portfölj teoretiskt sett skulle betraktas som en enda fastighet motsvarar marknadsvärdet om 5 386 miljoner kronor ett direkt- avkastningskrav om 6,6 procent, en kalkylränta om 8,4 procent avseende kassaflödet och nuvärdesdiskontering av restvärdet. I tabellen på nästa sida redovisas fastighetsvärdenas känslighet för förändrade antaganden. Den genomsnittliga värderingsavkastningen för koncernens förvaltningsfastigheter, exklusive projektfastigheter, uppgick på balansdagen till 6,6 procent (6,2). Känslighetsanalys för fastighetsvärden De parametrar som väsentligt påverkar värdet på en fastighet är direktavkastningskrav, kontrakterade hyresintäkter, bedömda och faktiska fastighetskostnader samt bedömd vakans. Övriga parametrar som kan påverka en värdering är avtals- längd, inflationsantaganden, kalkylränta samt underhållsbehov . Not 10 fortsättning Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Redovisningsprinciper och noter 77 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information CFO-ord Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Redovisningsprinciper och noter Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Hållbarhet + Övrigt + I diskonteringsräntan ingår antagande såsom ränteläge, infla- tionsantaganden, avkastningskrav på insatt kapital, fastighe- tens mikroläge, hyresgäststruktur med mera. För att belysa hur en förändring på +/– 0,5 procent för direktavkastningskrav, +/– 5 procentenheter på hyresintäkter och fastighetskostnader samt +/– 1 procentenhet i vakansgrad, isolerade mot varandra, påverkar fastighetsvärderingarna redovisas känslighetsanalys nedan. Känslighetsanalysens förändringsantaganden grundar sig delvis i bolagets faktiska förändringar av respektive indata senaste räkenskapsåren samt för bedömd realistisk förändring för framtiden. Sannolikt finns det samband mellan de olika parametrarna beroende på olika händelser i den löpande verksamheten. Exempelvis kan både vakansgraden och hyresintäkterna påver- kas vid en situation där efterfrågan av lokaler inom fastigheter i Logisteas segment ökar eller minskar. Förändringar i mark- nadsekonomin, med exempelvis ändrade marknadsräntor, kan påverka både direktavkastningskrav och hyresintäkter. Dessa händelser kan både påverka fastighetsvärdena åt samma håll eller motverka varandra. Förpliktelser Logistea har per bokslutsdatum åtagande att färdigställa de till- byggnader som är pågående i projektportföljen om 132 miljoner kronor (93). 100 procent av de nybyggda ytorna är uthyrda till externa hyresgäster genom signerade hyresavtal. Värderingskategorier för förvaltningsfastigheter Koncernens samtliga fastigheter har bedömts vara i nivå 3 i värderingshierarkin. Koncernens fastigheter består primärt av fastigheter i kategorierna lager, logistik och lätt industri, vilka har liknande riskprofil och värderingsmeto dik. Snitthyrestiden på samtliga kontrakt med räkenskapsårets slut var 7,9 år (7,8). Värderingsunderlag Varje antagande om en fastighet bedöms individuellt utifrån den kunskap som finns tillgänglig beträffande fastigheter samt de externa värderarnas marknadsinformation och erfarenhets- bedömningar. Projektfastigheterna exkluderas från beräkningen. Hyresintäkter och fastighetskostnader antas i värderingen att öka med 2 procent per år under hela kalkylperioden. Nedan pre- senteras dessa antaganden. Not 10 fortsättning Känslighetsanalys för fastighetsvärden Förändring Värdepåverkan Lager och Lätt 2023-12-31 logistik industri Totalt Direktavkastnings- +/– 0,25% krav -enheter –141/153 –55/59 –195/211 Hyresintäkter +/– 5% 199/–199 81/–81 280/–280 +/– 1% Vakans -enhet –40/40 –16/16 –56/56 Fastighetskostnader +/– 5% –19/19 –8/8 –27/27 Förändring Värdepåverkan Lager och Lätt 2022-12-31 logistik industri Totalt Direktavkastnings- +/– 0,25% krav -enheter –101/110 –66/72 –167/182 Hyresintäkter +/– 5% 139/–139 103/–103 242/–242 +/– 1% Vakans -enhet –28/28 –21/21 –48/48 Fastighetskostnader +/– 5% –15/15 –12/12 –27/27 Värderingsantaganden för förvaltningsfastigheter exklusive projektfastigheter 2023-12-31 Fastig- Hyres- Fastighets- Uthyrnings- Långsiktigt direktav- Vakansgrad hets- intäkter för kostnader för bar yta, kastningskrav (viktat viktat genom- Kategori värde, mkr 2024 ,mkr 2024,mk rr tkvm genomsnitt), % snitt, % Lager och logistik Väst 1 922 132 19 192 5,62 – 7,90 (6,30) 6,31 Mitt 98 6 0 10 6,40 – 6,40 (6,40) 0,00 Syd 316 24 3 28 6,02 – 8,25 (6,46) 1,83 Öst 558 39 3 58 6,00 – 7,15 (6,28) 0,00 Norr 69 3 0 5 6,75 –6,75 (6,75) 0,00 Delsumma 2 964 204 25 293 5,62 – 8,25 (6,33) 4,28 Lätt industri Väst 1 193 94 17 127 5,70 – 8,15 (6,59) 5,04 Mitt 516 45 10 99 6,99 – 7,60 (7,21) 5,69 Syd 321 25 1 63 6,45 – 7,70 (7,61) 0,00 Öst - - - - - - Norr 78 7 1 17 7,75 – 8,70 (8,14) 0,00 Delsumma 2 107 171 29 306 5,70 – 8,70 ( 6,94) 4,27 Totalt 5 071 375 55 599 5,62 – 8,70 (6,59) 4,28 Värderingsantaganden för förvaltningsfastigheter exklusive projektfastigheter 2022-12-31 Fastig- Hyres- Fastighets- Uthyrnings- Långsiktigt direktav- Vakansgrad hets- intäkter för kostnader för bar yta, kastningskrav (viktat viktat genom- Kategori värde, mkr 2023, mkr 2023, mkr tkvm genomsnitt), % snitt, % Lager och logistik Väst 1 930 126 14 214 4,93 – 7,30 (5,94) 6,96 Mitt - - - - - - Syd 384 24 2 33 5,43 – 6,40 (5,62) 6,45 Öst 157 12 2 23 5,80 – 6,65 (6,49) 8,49 Norr - - - - - - Delsumma 2 471 162 18 270 4,93 – 7,30 (5,92) 6,98 Lätt industri Väst 904 62 5 93 5,20 – 7,50 (6,14) 7,25 Mitt 512 45 11 98 6,49 – 7,00 (6,68) 7,54 Syd 324 23 0 63 6,00 – 7,50 (7,34) 9,84 Öst - - - - - - Norr 79 6 0 17 7,25 – 8,00 (7,57) 11,88 Delsumma 1 819 136 16 271 5,20 – 8,00 (6,57) 7,99 Totalt 4 290 298 34 541 4,93 – 8,00 (6,20) 7,41 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Redovisningsprinciper och noter 78 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information CFO-ord Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Redovisningsprinciper och noter Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Hållbarhet + Övrigt + Not 11 Nyttjanderättstillgångar och leasingskulder Not 12 Inventarier Redovisningsprinciper Inventarier består främst av kontorsinventarier, vilka har upptagits till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuellt gjorda nedskrivningar. Koncernen Moderbolaget 31 dec 31 dec 31 dec 31 dec 2023 2022 2023 2022 Ackumulerade anskaffningsvärden Redovisat ingående värde 6 0 2 0 Nyanskaffningar 0 6 0 2 Avyttringar och utrangeringar - - - - Summa 6 6 2 2 Ackumulerade avskrivningar Redovisat ingående värde –1 0 0 0 Avyttringar och utrangeringar - - - - Årets avskrivningar enligt plan på anskaffningsvärdet –1 –1 –1 0 Summa –2 –1 –1 0 Redovisat värde vid årets slut 4 5 1 2 Totala nyttjande- Totala Tomt- rättstill- leasing- Koncernen rätter Lokaler gångar skulder 2023 Redovisat ingående värde 5 7 12 12 Tillkommande leasingavtal - - - - Av- och nedskrivningar - –2 –2 - Årets amorteringar - - - –2 Redovisat värde vid årets slut 5 5 10 10 2022 Redovisat ingående värde - 2 2 2 Tillkommande/avslutade leasingavtal 5 9 14 14 Av- och nedskrivningar - –4 –4 - Årets amorteringar - - - –4 Redovisat värde vid årets slut 5 7 12 12 Koncernen 31 dec 31 dec 2023 2022 Långfristiga leasingskulder 8 10 Kortfristiga leasingskulder 2 2 Nedan presenteras de belopp som redovisats i koncernens resultaträkning under året hänförliga till leasingverksamheten. Koncernen 31 dec 31 dec 2023 2022 Avskrivningar på tillgångar med nyttjanderätt 2 4 Räntekostnader på leasingskulder 0 1 Kostnad för avtal där den underliggande tillgången är av lågt värde 0 0 Summa 2 5 Not 13 Finansiella anläggningstillgångar Koncernen Moderbolaget 31 dec 31 dec 31 dec 31 dec 2023 2022 2023 2022 Redovisat ingående värde 1 1 - 0 Nyanskaffningar - - - - Avyttringar och utrangeringar - - - 0 Redovisat värde vid årets slut 1 1 - - Redovisningsprinciper Koncernens väsentliga leasingavtal utgörs av avtal avseen- de tomträtter samt ett hyresavtal för lokaler. Tomträttsavtal betraktas som eviga hyresavtal och redovisas till verkligt värde. Nyttjanderätten kommer därmed inte att skrivas av utan värdet på nyttjandetillgången kommer att bestå till nästa omförhandling av tomträttsavtalet. Motsvarande leasingskuld uppgår till samma belopp och är oförändrat fram till nästa omförhandling. Den årliga tomträttsavgälden redovisas som en räntekostnad. Lokaler redovisas till diskonterade värden i balansräkningen som en nytt- janderättstillgång och en leasingskuld. I resultaträkningen skrivs nyttjanderättstillgången av över avtalstiden och betalning som sker till hyresvärd/leasinggivare redovisas dels som amortering på leasingskulden och dels som räntekostnad i resultaträkningen. Övriga leasingavtal såsom bilar och kontorsutrustning är antingen korttidsavtal eller tillgångar av lågt värde. Dessa avtal har defi- nierats som avtal där den underliggande tillgången har lågt värde och det praktiska undantaget i IFRS 16 tillämpas. Detta innebär att leasingavgiften redovisas som en kostnad linjärt över leasing- perioden i resultaträkningen och ingen nyttjanderättstillgång eller leasingskuld redovisas i balansräkningen. I tabellen nedan presenteras koncernens ingående och utgående balanser avseende nyttjanderättstillgångar och leasingskulder avseende tomträtter och hyresavtal för lokaler samt förändring- arna under året. Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Redovisningsprinciper och noter 79 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information CFO-ord Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Redovisningsprinciper och noter Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Hållbarhet + Övrigt + Not 14 Hyres- och kundfordringar Redovisningsprinciper Hyres- och kundfordringarna utvärderas varje kvartal och indivi- duella bedömningar görs av samtliga fordringar överstigande Koncernen Moderbolaget 31 dec 31 dec 31 dec 31 dec 2023 2022 2023 2022 Hyres- och kundfordringar 17 20 1 3 Reservering för förväntade kreditförluster –5 –2 0 –1 Hyres- och kundfordringar 12 18 1 2 netto Förfallostruktur hyres- och kundfordringar Ej förfallet - 1 - 1 Förfallet 1–30 dagar 5 7 1 - Förfallet 31–60 dagar 0 6 - - Förfallet 61–90 dagar 0 1 - - Förfallet 91 dagar 12 5 - 2 Redovisat värde vid årets slut 17 20 1 3 Reservering förväntade kreditförluster Reservering vid årets början –2 0 –1 - Reservering befarade förluster –4 –2 - –1 Konstaterade förluster 1 - 1 - Reservering vid årets slut –5 –2 0 –1 30 dagar. Nedskrivning för kreditförluster är enligt IFRS 9 framåtblickande och en förlustreservering görs när det finns en exponering för kreditrisk. Vid konkurser eller andra konstaterade kundförluster bokas fordran som kundförlust. Vid nyuthyrning görs en kredit bedömning av hyresgästen . Not 15 Övriga fordringar Koncernen Moderbolaget 31 dec 31 dec 31 dec 31 dec 2023 2022 2023 2022 Momsfordran och skattekonto 31 44 2 2 Övriga fordringar 4 18 0 2 Totalt 35 62 2 4 Not 16 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Koncernen Moderbolaget 31 dec 31 dec 31 dec 31 dec 2023 2022 2023 2022 Förutbetald försäkring 2 2 - - Upplupna ränteintäkter 3 2 3 2 Upplupna hyresintäkter 15 6 - 0 Förutbetalda driftskostnader 3 14 - - Övrigt 0 1 2 3 Totalt 23 25 5 5 Not 17 Likvida medel Redovisningsprinciper Likvida medel består av kassamedel samt omedelbart tillgängliga tillgodohavanden hos banker och motsvarande institut. Likvida medel omfattas av kraven på förlustreservering för förväntade kreditförluster. Koncernen Moderbolaget 31 dec 31 dec 31 dec 31 dec 2023 2022 2023 2022 Kassa och bank 29 52 4 33 Totalt 29 52 4 33 Not 18 Räntebärande skulder och riskhantering Koncernen Moderbolaget 31 dec 31 dec 31 dec 31 dec 2023 2022 2023 2022 Långfristiga skulder Säkerställda banklån 1 403 2 004 576 1 326 – Varav periodiserade lånekostnader –1 –5 0 –4 Obligationslån - 500 - 500 Externa reverser 50 1 50 1 Summa långfristiga skulder 1 453 2 505 626 1 827 Kortfristiga skulder Säkerställda banklån 924 42 903 23 – Varav periodiserade lånekostnader –4 –6 –4 –6 Obligationslån 75 - 75 - Externa reverser 26 58 26 58 Summa kortfristiga skulder 1 025 100 1 004 81 Summa räntebärande skulder 2 478 2 605 1 630 1 908 De räntebärande skulderna exkluderar leasingskulder. 31 dec 31 dec Nettoskuld 2023 2022 Räntebärande skulder 2 478 2 605 Räntebärande tillgångar - - Likvida medel 29 52 Redovisat värde vid årets slut 2 449 2 553 Ej säkerställda obligationslån Löptid Belopp Valuta Räntevillkor 2021–2024 75 SEK Stibor 3 månader + 5,15% marginal Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Redovisningsprinciper och noter 80 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information CFO-ord Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Redovisningsprinciper och noter Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Hållbarhet + Övrigt + Kapitalbindning 2023-12-31 Koncernen Moderbolaget Kapitalbindning, år Belopp Andel Belopp Andel 0–1 år 996 40% 996 61% 1–2 år 1 241 50% 638 39% 2–3 år - - - - 3–4 år 204 8% - - 4–5 år - - - - >5 år 42 2% - - Totalt 2 483 100% 1 634 100% Kapitalbindning 2022-12-31 Koncernen Moderbolaget Kapitalbindning, år Belopp Andel Belopp Andel 0–1 år 56 2% 56 3% 1–2 år 1 420 54% 1 420 74% 2–3 år 886 34% 442 23% 3–4 år - - - - 4–5 år 210 8% - - >5 år 43 2% - - Totalt 2 615 100% 1 918 100% Tabellerna avseende kapitalbindning avser nominella räntebärande skulder per respektive balansdag. Genomsnittlig kapitalbindning för koncernen var per 31 december 2023 1,9 år (2,7). Genomsnittlig kapitalbindning för moderbolaget var per 31 december 2023 0,8 år (1,7). Räntebindning 2023-12-31 Koncernen Moderbolaget Räntebindning, år Belopp Andel Belopp Andel 0–1 år 453 18% - - 1–2 år 480 19% 334 20% 2–3 år 362 15% 200 12% 3–4 år 538 22% 450 28% 4–5 år 550 22% 550 34% >5 år 100 4% 100 6% Totalt 2 483 100% 1 634 100% Räntebindning 2022-12-31 Koncernen Moderbolaget Räntebindning, år Belopp Andel Belopp Andel 0–1 år 1 444 55% 915 48% 1–2 år 103 4% 103 5% 2–3 år 230 9% 200 10% 3–4 år 50 2% - - 4–5 år 588 22% 500 26% >5 år 200 8% 200 10% Totalt 2 615 100% 1 918 100% Genomsnittlig räntebindning för koncernen var per 31 december 2023 2,8 år (2,1). Genomsnittlig räntebindning för moderbolaget var per 31 december 2023 3,7 år (2,4). Effekt från derivat har beaktats. Räntebärande skulder Koncernens räntebärande skulder har under 2023 minskat jämfört med tidigare år till följd av de återköp och löpande amorteringar som genomförts. Vid årsskiftet uppgick den ränte- bärande nettoskulden till 2 449 Mkr (2 553) och bruttoskulden till 2 478 Mkr (2 605). Bruttoskulden var fördelad mellan säkerställda banklån 94 procent (79), obligationslån 3 procent (19) och exter- na reverser 3 procent (2). Logisteas långfristiga skulder uppgick till 1 453 Mkr (2 505) vilket utgör 59 procent (96) av de totala räntebärande skulderna. De kortfristiga räntebärande skulderna uppgick till 1 025 Mkr (100) vilket motsvarar 41 procent (4) av de totala räntebärande skulderna. Den genomsnittliga kapitalbind- ningen är 1,9 år (2,7) och den genomsnittliga räntebindningen är 2,8 år (2,1). Belåningsgraden uppgick till 46 procent (55) vid periodens utgång och snitträntan uppgick till 4,7 procent (4,8). Den minskade snitträntan följer av återköp i obligationslånet som löper med en rörlig ränta Stibor plus 5,15 procent. Finansiell riskhantering Logisteas verksamhet är präglad av stabilitet och långsiktighet som kräver god tillgång till kapital. Målet med den finansiella verksam- heten är att upprätthålla en robust och flexibel finansieringsstruktur till lägsta möjliga upplåningskostnad. Koncernens finansieringsbehov ska anpassas till kärnverksamheten, till exempel planerade investe- ringar och försäljningar. Finansieringen ska vara diversifierad med fokus på flexibilitet. Grön finansiering är någonting som eftersträvas i den utsträckning detta är möjligt och tillgångsmassan tillåter. Verksamheten ger löpande upphov till finansiella risker. Riskerna ska identifieras, bedömas, kvantifieras och hanteras. Det vik- tigaste typerna av risker som förekommer inom det finansiella området är: ränterisk, finansieringsrisk och likviditetsrisk, samt kredit- och motpartsrisk. Likviditetsrisk Med likviditetsrisk avses Logisteas risk att det saknas likvida medel eller krediter för att fullfölja betalningsförpliktelser. För att minska risken finns en god kommunikation mellan styrelse, led- ning och övriga verksamheten över fastighetsförvärv, låneförfall och större kostnader hänförliga till projekt. I kreditavtalen med kreditinstitut och obligationsinnehavare har Logistea fastlagda gränsvärden för soliditet, räntetäckningsgrad och belåningsgrad, s.k. covenanter. Kreditavtalen har i regel en nedre gräns på soliditet om 25–30 procent. Räntetäckningsgra- den ska vara över 1,50–1,75 gånger och belåningsgraden ska högst vara 65–70 procent. Bryter Logistea någon av covenanterna kan det innebära omedelbar återbetalning av lånet eller en högre ränta temporärt under perioden covenanten är bruten. Har inte Logistea efter en angiven tidsperiod lyckats åtgärda covenantbrottet, kan långivaren kräva återbetalning av lånet. Vid räkenskapsårets slut hade koncernen en soliditet på 49 procent (39), en räntetäcknings- grad på 1,9 gånger (2,2) samt en belåningsgrad på 46 procent (55). Samma nyckeltal finns med i bolagets finanspolicy där gränsvär- dena för de fastställda covenanterna är fastställda till striktare nivåer. Logistea kontrollerar och rapporterar covenanterna kvartalsvis till respektive kreditgivare. Löptidsanalys 2023-12-31 <1 år 1-3 år 3-5 år >5 år Totalt Banklån 895 1 192 204 42 2 333 Obligationslån 75 - - - 75 Externa reverser 26 50 - - 76 Leverantörsskulder 28 - - - 28 Övriga kortfristiga skulder 19 - - - 19 Summa 1 043 1 242 204 42 2 531 2022-12-31 <1 år 1-3 år 3-5 år >5 år Totalt Banklån 47 1 779 194 36 2 056 Obligationslån - 500 - - 500 Externa reverser 58 1 - - 59 Leverantörsskulder 28 - - - 28 Övriga kortfristiga skulder 55 - - - 55 Summa 188 2 280 194 36 2 698 Ränterisk Ränterisken avser risken för att förändringar i ränteläget påverkar Logisteas upplåningskostnad. Ränterisken kan bestå i att lån med rörlig ränta får en högre räntekostnad dels att nyupplåningen Not 18 fortsättning Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Redovisningsprinciper och noter 81 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information CFO-ord Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Redovisningsprinciper och noter Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Hållbarhet + Övrigt + blir mindre fördelaktig och mer kostsam. Förändringar i mark- nadsräntor och kreditmarginaler kan påverka Logisteas kostnad för upplåning. Räntebindningen är därför en betydande faktor i ränterisken, där en kort räntebindningstid vanligtvis innebär en lägre genomsnittlig ränta på kort sikt men ökar ränterisken. För att förlänga räntebindningen kan Logistea arbeta med olika typer av räntesäkrande derivat i form av s.k. performance swappar, ränteswappar och räntecappar (räntetak). Vid utgången av 2023 hade Logistea derivat uppgående till 2 081 miljoner kronor. Ränte- täckningsgraden beskriver bolagets motståndskraft mot ett för- sämrat räntenetto. En räntetäckningsgrad som mer än 1 gånger innebär att bolagets resultat täcker de finansiella kostnaderna. Logisteas räntetäckningsgrad för 2023 var 1,9 gånger. Räntekänslighetsanalys Resultateffekt Resultateffekt Förändring 2023, Mkr 2022, Mkr Stibor 3M +/– 1%-enhet –13/+4 –21/+14 Finansierings- och refinansieringsrisk Finansieringsrisken avser risken för att inte kunna tillgodose finansieringsbehovet, eller att endast ha tillgång till finansiering med ofördelaktiga villkor. Genom att upprätthålla en god relation och ha tillgång till många finansieringskällor och kreditgivare kan finansieringsrisken begränsas. Refinansieringsrisken begränsas genom att sprida låneförfallen och att inte hålla en för stor andel kortfristig skuld. Vid årsskiftet utgjorde Logisteas andel lång- fristiga skuld 59 procent av de totala räntebärande skulderna. Finanspolicy Logisteas finansiella förvaltning ska vara stödjande och kopplad till bolagets operativa verksamhet och strategi. Finansförvaltning- ens huvudsakliga uppgift är att, genom upplåning i kreditmarkna- den och på kapitalmarknaden, vid varje tillfälle tillse att bolaget har en stabil, välavvägd och kostnadseffektiv finansiering. Därtill kommer att på ett effektivt och säkert sätt hantera bolagets kassaflöde och likviditetsrisker, säkerheter/pantbrev samt hantera övriga finansiella risker, inklusive eventuella valutarisker och motpartsrisker. Motpartsrisk Med motpartsrisk avses risken att en motpart inte kan uppfylla sina åtaganden mot Logistea och att detta leder till ekonomisk förlust. För att begränsa motpartsrisken har Logistea tydliga riktlinjer för hur likvida medel får placeras och styrs baserat på löptid, belopp och motpart. Valutarisk Logistea har vid utfärdandet av årsredovisningen ingen eller försumbar exponering mot andra valutor än Svenska Kronor . Not 19 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Koncernen Moderbolaget 31 dec 31 dec 31 dec 31 dec 2023 2022 2023 2022 Upplupna lönerelaterade kostnader 3 2 3 2 Upplupna räntor 7 12 2 10 Förutbetalda hyresintäkter 50 33 - - Övriga poster 21 16 4 4 Totalt 81 63 9 16 Not 20 Resultat per aktie Nedan framgår beräkning av resultat avseende stamaktie av serie A och B. Resultatet har fördelats på genomsnittligt antal stam- aktier av serie A och B uppgående till 156 346 205 (113 272 546). I beräkningen för resultat per aktie för 2023 och 2022 har juste- rats för effekten från genomförd företrädesemission i 2023. Resultat per aktie före utspädning 2023 2022 Årets resultat för kvarvarande verksamhet Årets resultat för kvarvarande verksamhet hänförligt till stam aktier A och B –8 323 Genomsnittligt antal utestående aktier av serie A + B 156 346 205 113 272 546 Effekt från fondemission och omvänd split i 2021 samt företrädesemission i 2023 11 066 295 12 954 020 Resultat per aktie kvarvarande verksamhet före utspädning –0,05 2,56 Årets resultat Årets resultat hänförligt till stam aktier A och B –9 318 Genomsnittligt antal utestående aktier av serie A + B 156 346 205 113 272 546 Effekt från fondemission och omvänd split i 2021 samt företrädesemission i 2023 11 066 295 12 954 020 Resultat per aktie före utspädning -0,05 2,52 Resultat per aktie efter utspädning 2022 2021 Årets resultat för kvarvarande verksamhet Årets resultat för kvarvarande verksamhet hänförligt till stam aktier A och B –8 323 Genomsnittligt antal utestående aktier av serie A + B 156 346 205 113 272 546 Effekt från fondemission och omvänd split i 2021 samt företrädesemission i 2023 11 066 295 12 954 020 Effekt av emission till Nordika Fastigheter i Q1 2023 - 1 416 617 Resultat per aktie kvarvarande verksamhet efter utspädning -0,05 2,53 Årets resultat Årets resultat hänförligt till stam aktier A och B –9 318 Genomsnittligt antal utestående aktier av serie A + B 156 346 205 113 272 546 Effekt från fondemission och omvänd split i 2021 samt företrädesemission i 2023 11 066 295 12 954 020 Effekt av emission till Nordika Fastigheter - 1 416 617 Resultat per aktie efter utspädning –0,05 2,49 Vid beräkning av resultat per aktie efter utspädning justeras det vägda genomsnittliga antalet utestående stamaktier för utspädningseffekten av samtliga emitterade stamaktier. Dessa emitterade stamaktier är hänförliga till den transaktionen som offentliggjordes i december 2022, där Logistea förvärvar två fastigheter i Göteborg från Nordika Fastigheter. De emitterade stamaktierna avser stamaktier av serie A och B. Not 18 fortsättning Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Redovisningsprinciper och noter 82 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information CFO-ord Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Redovisningsprinciper och noter Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Hållbarhet + Övrigt + Not 21 Andelar i koncernbolag Redovisningsprinciper Aktier i koncernbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaff- ningsvärdemetoden. Transaktionskostnader aktiveras som en del av anskaffningsvärdet för aktierna. Det bokförda värdet prövas fortlöpande mot bolagens koncernmässiga egna kapital. I de fall bokfört värde understiger bolagens koncernmässiga värde sker nedskrivning som belastar resultaträkningen. I de fall en tidigare nedskrivning inte längre är motiverad sker återföring av denna. Moderbolaget 31 dec 31 dec 2023 2022 Ingående anskaffningsvärde 933 791 Förvärv och tillskott 246 167 Nedskrivningar –6 - Fusioner - 0 Avyttringar/utdelning –32 –25 Utgående redovisat värde 1 141 933 Bokfört värde Bokfört värde Direktägda dotterbolag Org nr Säte Andel i % 2023-12-31 2022-12-31 Logistea Kristianstad AB 556793-0739 Stockholm 100 77 77 Logistea Småland Fastigheter AB 559157-9817 Stockholm 100 29 29 Logistea Viran 8 AB 556715-3902 Stockholm 100 30 30 Logistea Grundstenen 7 AB 559260-7138 Stockholm 100 7 3 Logistea Vindrosen 4 AB 559079-2940 Stockholm 100 36 36 Logistea Vindbryggan 6 AB 559106-5478 Stockholm 100 21 19 Logistea Vindtunneln 3 AB 559132-1434 Stockholm 100 11 11 Vaggeryd Logistikpark AB 556972-0385 Stockholm 100 276 226 Logistea Runen 18 AB 559195-7682 Stockholm 100 2 1 Logistea Vindan 1 AB 556705-2906 Stockholm 100 54 54 Logistea Skummeslöv 30:30 AB 559012-6222 Stockholm 100 2 2 Logistea Troentorp 1:88 AB 556588-8699 Stockholm 100 16 16 Logistea Troentorp 1:76 AB 556660-1828 Stockholm 100 3 3 Logistea Rotorn 4 AB 556609-9866 Stockholm 100 51 51 Logistea Tappen 1 AB 556519-4155 Stockholm 100 30 30 Logistea Källbäcksryd 1:400 AB 556735-6281 Stockholm 100 9 9 Logistea Förvaltning AB 559308-0657 Stockholm 100 0 0 Logistea Lagerhusen Selfstorage AB 559300-7155 Stockholm 100 2 2 Logistea Smedjan 2 AB 559043-2224 Stockholm 100 37 37 Logistea Ugglum 7:130 AB 556593-1382 Stockholm 100 24 24 Logistea Duvehed 2:51 AB 559313-6103 Stockholm 100 - 14 Logistea Tråget 3 AB 559313-6061 Stockholm 100 - 17 Logistea Fastigheter 2 AB 559338-5825 Stockholm 100 12 6 Fastighets AB Fåglabäck 559308-9716 Stockholm 100 0 0 OM Elektrikern 1 Fastighets AB 559321-4405 Stockholm 100 0 0 Logistea Kilsta 3:136 AB 559338-0198 Stockholm 100 40 40 Logistea Norra Höja 3:3 AB 559338-0206 Stockholm 100 42 42 Logistea Turbinen 2 AB 559338-0065 Stockholm 100 6 3 Logistea Bofors 1:46-48 AB 559338-0214 Stockholm 100 13 8 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Redovisningsprinciper och noter 83 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information CFO-ord Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Redovisningsprinciper och noter Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Hållbarhet + Övrigt + Bokfört värde Bokfört värde Direktägda dotterbolag Org nr Säte Andel i % 2023-12-31 2022-12-31 Logistea Fastigheter AB 559338-5817 Stockholm 100 164 1 Logistea Lockryd Park AB 559352-7608 Stockholm 95 0 0 Falksmedjan HB 969721-6167 Stockholm 99,9 61 59 INPENSA AB 559362-5832 Stockholm 100 0 0 Logistea Högsbo 38:11 KB 916852-5047 Stockholm 99 81 81 Logistea Fastigheter 3 AB 559383-3956 Stockholm 100 2 1 Logistea Fastigheter 5 AB 559404-5782 Stockholm 100 1 0 Logistea Fastigheter 6 AB 559412-5725 Stockholm 100 0 0 Logistea Fastigheter 7 AB 559412-5733 Stockholm 100 0 0 Logistea Fastigheter 8 AB 559412-5741 Stockholm 100 0 0 Logistea Fastigheter 9 AB 559412-5758 Stockholm 100 0 0 Logistea Fastigheter 10 AB 559412-5766 Stockholm 100 0 0 Logistea Fastigheter 12 AB 559451-9117 Stockholm 100 0 - Logistea Fastigheter 13 AB 559451-9125 Stockholm 100 0 - Logistea Fastigheter 14 AB 559451-9133 Stockholm 100 0 - Logistea Fastigheter 15 AB 559451-9141 Stockholm 100 0 - Logistea Fastigheter 16 AB 559451-9166 Stockholm 100 0 - Logistea Fastigheter 17 AB 559451-9174 Stockholm 100 0 - Logistea Fastigheter 18 AB 559451-9182 Stockholm 100 0 - Logistea Fastigheter 19 AB 559451-9190 Stockholm 100 0 - Logistea Fastigheter 20 AB 559451-9208 Stockholm 100 0 - Totalsumma 1 141 933 Indirektägda dotterbolag Org nr Säte Logistea Vaggeryd AB 559172-9693 Stockholm Logistea Flahult 77:7 AB 559156-2540 Stockholm Logistea Gänget 11 AB 559184-2231 Stockholm Logistea Rotorn 1 Ljungby AB 559331-6598 Stockholm Logistea Transformatorn 2 AB 556095-4017 Stockholm Logistea Målaren 4 AB 559170-6105 Stockholm Logistea Hyveln 2 AB 559018-0476 Stockholm Logistea Björkelund 2 AB 559263-9529 Stockholm Logistea Gårö 1:370 AB 559340-6100 Stockholm Logistea Generatorn 1 AB 559296-6245 Stockholm Logistea Vetet 1 AB 556919-2650 Stockholm Logistea Lockryd 2:73 AB 559278-3319 Stockholm Logistea Gyljeryd 1:43 AB 559226-7255 Stockholm Logistea Västra Åkralt 1:97 AB 556609-4446 Stockholm Logistea Traversen 4 AB 559012-8541 Stockholm Logistea Vivsta 13:92 AB 559369-0430 Stockholm Logistea Ödeshög AB 559374-3569 Stockholm Logistea Kopparn AB 559323-3132 Stockholm Logistea Fastigheter 4 Holding AB 559356-5129 Stockholm Logistea Rösjö 1:23 AB 559356-5152 Stockholm Logistea Ånge 31:25 AB 559356-5145 Stockholm Logistea Öjebyn 144:79 AB 559356-5137 Stockholm Logistea Skogarp AB 559236-0894 Stockholm Logistea Lexby 1:113 AB 559045-1737 Stockholm Logistea Duvehed 2:29 AB 559002-7677 Stockholm Logistea Tornum 9:75 AB 556770-2294 Stockholm Logistea Kamaxeln 1 AB 559286-9357 Stockholm Logistea Backen 1:138 AB 559286-9282 Stockholm Logistea Assmundtorp 2:139 AB 559286-9365 Stockholm Logistea Omne AB 559146-1958 Stockholm Logistea Hammaren 4 AB 556831-4818 Stockholm Logistea Tanumshede 3:28 AB 556714-5759 Stockholm Logistea Kvarntorp 1:7 och 1:15 AB 559384-2916 Stockholm Logistea Alingsås Bulten 1 AB 559402-9604 Stockholm Logistea Fastigheter Lexby AB 556710-9359 Stockholm Logistea Fastigheter 11 AB 559451-9109 Stockholm Logistea Kalmar Sigillet 1 AB 559138-8813 Stockholm Not 21 fortsättning Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Redovisningsprinciper och noter 84 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information CFO-ord Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Redovisningsprinciper och noter Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Hållbarhet + Övrigt + Not 22 Fordringar hos koncernföretag Moderbolaget 31 dec 2023 31 dec 2022 Ingående balans 2 316 1 322 Tillkommande/avgående fordringar 452 994 Utgående balans 2 768 2 316 Not 23 Skulder till koncernföretag Moderbolaget 31 dec 2023 31 dec 2022 Ingående balans 207 71 Tillkommande/avgående fordringar 57 136 Utgående balans 264 207 Not 24 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser Koncernen Moderbolaget 31 dec 31 dec 31 dec 31 dec 2023 2022 2023 2022 Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar 2 640 2 183 - - Pantsatta aktier i dotterbolag 2 817 2 744 926 868 Företagsinteckningar - - - - Pantsatta fordringar som säkerhet vid fakturabelåning - - - - Summa ställda säkerheter 5 457 4 927 926 868 Eventualförpliktelser Eventualförpliktelser 607 93 475 53 Summa eventualförpliktelser 607 93 475 53 *Utnyttjade pantbrev mot skuld uppgår till 2 333 Mkr (2 056). Logisteas finansiella garantiavtal består i huvudsak av borgens- förbindelser till förmån för dotterföretag. En eventualförpliktelse redovisas när det finns ett möjligt åtagande som härrör från inträffade händelser och vars förekomst bekräftas endast av en eller flera osäkra framtida händelser eller när det finns ett åtagande som inte redovisas som en skuld eller avsättning på grund av att det inte är troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas . Logistea redovisar tilläggsköpeskillingar relaterade till fastighets- förvärv från den dagen det enligt köpeavtalet har blivit ett juri- diskt binande åtagande att erlägga sådan. Vid räkenskapsårets slut fanns det inga obetalda tilläggsköpeskillingar till säljare. Not 25 Transaktioner med närstående I oktober 2022 ingick Logistea ett avtal med HanssonGruppen Seekat AB (ett bolag som till 50 procent ägs av styrelseledamo- ten Stefan Hansson) avseende försäljning av samtliga aktier i Logistea Räveskalla AB (som äger fastigheterna Borås Räveskalla 1:435 och Borås Räveskalla 1:506). Fastigheterna överläts till ett underliggande fastighetsvärde om cirka 8,4 mkr, vilket var fem procent över värdering och bokfört värde för fastigheterna. Avtalet ingicks på marknadsmässiga villkor. Logistea har i övrigt inte genomfört några närståendetransaktioner under 2022. Den 7 februari 2023 meddelande Logistea att det ingått ett samarbetsavtal med Ra Solar Energy avseende utbyggnad av solenergi och batterier avsedda för stödtjänster inom frekvenshandel samt arbitragehandel. Genom samarbetet bidrar Logistea och Ra Solar Energy till en ökad produktion av förny- bar el och motverkar kapacitetsbristen på vissa platser i elnätet genom stabiliserande stödtjänster till det svenska kraftsystemet. Samarbetsavtalet godkändes av Logisteas aktieägare på bolags- stämman den 5 maj 2023 då medgrundaren till Ra Solar Energy, Stefan Hansson, är styrelseledamot i Logistea. Under april 2023 ingick Logistea ett avtal med Hanssongruppen EBJ AB, i vilket Stefan Hansson var styrelseledamot och del ägare, avseende försäljning av Logistea Duvehed 2:51 AB. Köpeskillingen uppgick till 14,6 mkr, vilket motsvarar ett under- liggarnde fastighetsvärde 1,2 mkr eller 9 procent över senaste värdering och bokfört värde för fastigheten. Logistea förvärvade i slutet av 2020 Vaggeryd Logistikpark från Hanssongruppen EBJ AB. Med anledning av att det i aktieöver- låtelseavtalet fanns reglering kring skyldighet att utge tilläggs- köpeskilling vid lagakraftvunnen detaljplan, erlade Logistea en tilläggsköpeskilling till säljaren av Vaggeryd Logistikpark, varav 15,6 mkr betalades genom nyemitterade aktier i Logistea. Transaktionen ägde rum i oktober 2023 och redovisades som en tilläggsköpeskilling på andelarna i dotterbolaget. Under december månad ingick Logistea ett avtal avseende förvärv av två fastigheter i Nybro och Karlstad, med ett underliggande fastighetsvärde om 189 mkr, från Ilija Batljan Invest AB. Transak- tionen betraktades som en närståendetransaktion enligt 16 a kap. ABL med anledning av att Sanja Batljan både sitter i Logistea ABs och Ilija Batljan Invest ABs styrelse. Transaktionen godkändes av extra bolagsstämman den 25 januari 2024. I samband med trans- aktionen lämnades en säljarrevers om 20 mkr från säljaren. Utöver ovan finns det inga övriga fordringar, skulder eller transaktioner med närstående utöver ersättningar till ledande befattningshavare. Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Redovisningsprinciper och noter 85 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information CFO-ord Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Redovisningsprinciper och noter Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Hållbarhet + Övrigt + Not 26 Eget kapital Aktieslag Antal Rösträtt per aktie Antal röster Rösträttsandel Aktiekapitalsandel A-aktier 17 087 861 1 17 087 861 46% 8% B-aktier 200 828 114 0,1 20 082 811 54% 92% Summa 217 915 975 37 170 672 100% 100% Aktiekapitalets utveckling 2021-2023, kr Förändring Totalt Totalt antal Totalt antal Totalt Period Händelse aktiekapital aktiekapital A-aktier B-aktier antal aktier 2021 April Riktad nyemission 143 750 7 333 087 73 330 867 - 73 330 867 2021 April Riktad nyemission 240 000 7 573 087 75 730 867 - 75 730 867 2021 Maj Riktad nyemission 92 673 7 665 760 76 657 602 - 76 657 602 2021 Juli Riktad nyemission 216 667 7 882 427 78 824 269 - 78 824 269 2021 September Riktad nyemission 91 233 7 973 660 79 736 599 - 79 736 599 2021 Oktober Riktad nyemission 0 7 973 660 79 736 600 - 79 736 600 2021 Oktober Minskning av aktiekapitalet –3 986 830 3 986 830 79 736 600 - 79 736 600 2021 November Fondemission 39 868 300 43 855 130 79 736 600 797 366 000 877 102 600 2021 November Riktad nyemission 3 120 000 46 975 130 79 736 600 859 766 000 939 502 600 2021 November Omvänd split 1:10 - 46 975 130 7 973 660 85 976 600 93 950 260 2021 December Riktad nyemission 1 169 456 48 144 586 7 973 660 88 315 512 96 289 172 2022 Januari Riktad nyemission 244 285 48 388 871 7 973 660 88 804 081 96 777 741 2022 Mars Riktad nyemission 181 463 48 570 333 7 973 660 89 167 006 97 140 666 2022 April Företrädesemission 9 714 011 58 284 400 9 568 392 107 000 407 116 568 799 2022 Maj Riktad nyemission 642 629 58 927 029 9 568 392 108 285 665 117 854 057 2022 Juni Riktad nyemission 1 500 000 60 427 029 9 568 392 111 285 665 120 854 057 2022 Oktober Riktad nyemission 100 000 60 527 029 9 568 392 111 485 665 121 054 057 2023 Mars Riktad nyemission 9 208 011 69 735 040 11 024 035 128 446 044 139 470 079 2023 September Företrädesemission 34 867 519 104 602 559 16 536 052 192 669 066 209 205 118 2023 Oktober Riktad nyemission 836 910 105 439 469 16 536 052 194 342 886 210 878 938 2023 December Riktad nyemission 3 518 517 108 957 986 17 087 861 200 828 114 217 915 975 Kvotvärdet per aktie ökade från 0,1 till 0,5 vid fondemissionen av B-aktier. Redovisningsprinciper Vid tillgångsförvärv där en del eller hela köpeskillingen erläggs med emitterade aktier i Logistea värderas tillgångarnas verkliga värde vid tillträdestidpunkten, vilket används som anskaffnings- värde och påverkar det egna kapitalet. Optionsprogram Logistea har två aktiva optionsprogram för anställda och nyckel- personer. Det första optionsprogrammet omfattar 4 125 000 teckningsoptioner som ger rätt att teckna cirka 4 692 000 B-aktier under teckningsperioden i december 2025. Det andra optionsprogrammet omfattar 1 640 000 teckningsoptioner som ger rätt att teckna cirka 1 815 000 B-aktier under teckningsperio- den under juni 2026. Då aktiekursen per balansdagen understeg teckningsoptionernas teckningskurser, som på balansdagen uppgick till 26,1 respektive 14,0 kronor per aktie, redovisar bolaget inte någon utspädnings- effekt avseende optionerna. Anslutningsgraden för optionspro- grammet uppgår till 100 procent. Företrädesemission september 2023 Logistea har under det tredje kvartalet genomfört en företrädes- emission om totalt 436 miljoner kronor i syfte att hantera kommande skuldförfall i Logisteas utestående obligationslån, finansiera framtida förvärv samt till värdeskapande investeringar i befintligt bestånd. Emissionen var fullt garanterad av en grupp existerande aktieägare. Beslutet fattades med stöd av bemyndi- gandet som lämnades vid årsstämman den 5 maj 2023. Teckningskursen i emissionen fastställdes till 6,25 kronor per aktie. Befintligaaktieägare tilldelades en teckningsrätt per ägd aktie per aktieslag. Två teckningsrätter krävdes för att teckna en ny aktie till den fastställda teckningskursen. Genom emissionen ökade antalet aktier med 69 735 039 som medförde att aktiekapi- talet ökade med 34,9 miljoner kronor. Emissioner vid förvärv Med stöd av styrelsens emissionsbemyndigande från årsstäm- man den 5 maj 2023, har Logistea fortsatt att delbetala fastig- hetsförvärv med nyemitterade aktier. Detta bedöms skapa aktieägarvärde för existerande aktieägare. Under räkenskapsåret 2023 har 27 126 879 nya Stam B aktier (5 336 752) emitterats i samband med förvärv. Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Redovisningsprinciper och noter 86 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information CFO-ord Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Redovisningsprinciper och noter Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Hållbarhet + Övrigt + Not 27 Finansiella instrument 31 dec 2023 31 dec 2022 Finansiella tillgångar och Finansiella tillgångar och Finansiella tillgångar och Finansiella tillgångar och skulder värderade till skulder värderade till skulder värderade till skulder värderade till Koncern upplupet anskaffningsvärde verkligt värde via resultatet upplupet anskaffningsvärde verkligt värde via resultatet Övriga finansiella tillgångar 1 - 1 - Räntederivat - 6 - 10 Kundfordringar 12 - 18 - Övriga fordringar 3 - 18 - Likvida medel 29 - 52 - Finansiella tillgångar 45 6 89 10 Räntebärande skulder 2 478 - 2 605 - Räntederivat - 18 - - Leasingskulder 10 - 12 - Leverantörsskulder 28 - 28 - Övriga kortfristiga skulder 26 - 27 - Finansiella skulder 2 542 18 2 672 - 31 dec 2023 31 dec 2022 Finansiella tillgångar och Finansiella tillgångar och Finansiella tillgångar och Finansiella tillgångar och skulder värderade till skulder värderade till skulder värderade till skulder värderade till Moderbolag upplupet anskaffningsvärde verkligt värde via resultatet upplupet anskaffningsvärde verkligt värde via resultatet Fordringar hos koncernföretag 2 466 - 2 101 - Kundfordringar 1 - 2 - Övriga fordringar 0 - 2 - Likvida medel 4 - 33 - Finansiella tillgångar 2 471 - 2 138 - Räntebärande skulder 1 630 - 1 907 - Räntederivat - 16 - - Skulder koncernföretag 21 - 21 - Leverantörsskulder 1 - 3 - Övriga kortfristiga skulder 5 - 13 - Finansiella skulder 1 657 16 1 944 - Redovisningsprinciper Koncernens och moderbolagets finansiella fordringar och skulder redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för förlustreserv eller verkligt värde via resultatet. För finansiella tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde bedöms det redovisade värdet vara en god approximation av det verkliga värdet då fordringarna och skulderna antingen löper över en kortare tid eller i det fall det sträcker sig längre, löper med en kort räntebindning. Derivatinstrument värderas i koncernredo- visningen till verkligt värde med värdeförändringar redovisade i resultaträkningen. Räntekomponenten redovisas som del av rän- tekostnader i resultaträkningen. För att fastställa verkligt värde på räntederivat används marknadsräntor för respektive löptid noterade på bokslutsdagen och allmänt vedertagna beräknings- metoder, vilket innebär att verkligt värde fastställs enligt nivå 2 i IFRS 13. Säkringsredovisning förekommer ej . Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Redovisningsprinciper och noter 87 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information CFO-ord Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Redovisningsprinciper och noter Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Hållbarhet + Övrigt + Not 28 Avstämning av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten Ej kassaflödes påverkande förändringar Orealiserade Periodisering av Koncern 2023-01-01 Kassaflöde värdeförändringar Förvärv låne omkostnader 2023-12-31 Obligationslån 495 –425 - - 2 72 Skulder till kreditinstitut 2 051 271 - - 10 2 332 Externa reverser 59 17 - - - 76 Räntederivat –10 –15 36 - - 11 Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 2 595 –152 36 - 12 2 491 Orealiserade Periodisering av 2022-01-01 Kassaflöde värdeförändringar Förvärv låne omkostnader 2022-12-31 Obligationslån 492 - - - 3 495 Skulder till kreditinstitut 1 062 175 - 809 5 2 051 Externa reverser 132 –73 - - - 59 Räntederivat - - –8 - –2 –10 Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 1 686 102 –8 809 6 2 595 Orealiserade Periodisering av Moderbolag 2023-01-01 Kassaflöde värdeförändringar Förvärv låne omkostnader 2023-12-31 Obligationslån 495 –425 - - 2 72 Skulder till kreditinstitut 1354 125 - - 3 1482 Externa reverser 59 17 - - - 76 Räntederivat - - 16 - - 16 Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 1 908 –283 16 - 5 1 646 Orealiserade Periodisering av 2022-01-01 Kassaflöde värdeförändringar Förvärv låne omkostnader 2022-12-31 Obligationslån 492 - - - 3 495 Skulder till kreditinstitut 905 447 - - 2 1 354 Externa reverser 132 –63 - –10 - 59 Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 1 529 384 - –10 5 1 908 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Redovisningsprinciper och noter 88 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information CFO-ord Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Redovisningsprinciper och noter Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Hållbarhet + Övrigt + Not 29 Kassaflödesanalys från utdelad verksamhet Mkr 2023 2022 Kassaflöde för den löpande verksamheten –1 –5 Kassaflöde för investeringsverksamheten - - Kassaflöde från finansieringsverksamheten - - Periodens kassaflöde från utdelad verksamhet –1 –5 Not 30 Väsentliga händelser efter räkenskapsårets utgång Vid en extra bolagsstämman den 25 januari 2024 godkändes förvärvet av de två fastigheterna i Karlstad och Nybro. Fastig- heterna tillträddes 30 januari 2024. Läs mer om förvärvet under Not 25, Transaktioner med närstående. Den 8 mars meddelade Logistea att de tecknat avtal om förvärv av fastigheten Falun Främby 1:33 med ett underliggande över- enskommet fastighetsvärde om 275 mkr. NKT (Sweden) AB hyr samtliga ytor i fastigheten. Årlig hyresintäkt uppgår till cirka 24,2 miljoner kronor med en återstående kontraktslängd på cirka 13,5 år. Senare i mars förlängde Logistea ett större ramavtal avseende säkerställd skuld till en större bank. Förlängningen var på tre år och resulterade i att den räntebärande skulden som förfaller under 2024 minskade till 4%. Not 31 Förslag till vinstdisposition Styrelsen avser att årligen pröva om det finns möjlighet att lämna utdelning. Styrelsens mål är att årligen föreslå att bolags- stämman beslutar om utdelning motsvarande minst 30 procent av bolagets vinst till aktieägarna. Styrelsen kommer innan ett sådant förslag lämnas överväga om det finns möjlighet att lämna utdelning i denna storleksordning. I övervägandet kommer sty- relsen att beakta flera faktorer, bland annat bolagets verksam- het, rörelseresultat och finansiella ställning, aktuellt och förväntat likviditetsbehov, expansionsplaner och andra väsentliga faktorer. Styrelsen avser att under de närmaste åren prioritera tillväxt framför utdelning, vilket kan medföra låg eller utebliven utdelning till stamaktier och att ingen utdelning lämnas för räkenskapsåret 2023. För räkenskapsåret 2022 lämnades ingen utdelning. Förslag till disposition beträffande bolagets vinst: Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel (Mkr): Överkursfond 2 061 584 956 Balanserat resultat –189 977 621 Årets resultat 15 858 410 Summa 1 887 465 745 Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras så att: Balanseras i ny räkning 1 887 465 745 Summa 1 887 465 745 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Redovisningsprinciper och noter 89 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information CFO-ord Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Redovisningsprinciper och noter Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Hållbarhet + Övrigt + Undertecknade försäkrar att koncern- och årsredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS, sådana de antagits av EU, respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och företagets ställning och resultat, samt att förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och företagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför. Stockholm 27 mars 2024 Patrik Tillman Styrelseordförande Sanja Batljan Styrelseledamot Erik Dansbo Styrelseledamot Jonas Grandér Styrelseledamot Stefan Hansson Styrelseledamot Anneli Lindblom Styrelseledamot Niklas Zuckerman Verkställande direktör Vår revisionsberättelse har lämnats den 27 mars 2024 Ernst & Young Aktiebolag Gabriel Novella Auktoriserad revisor Styrelsens försäkran Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Styrelsens försäkran 90 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information CFO-ord Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Redovisningsprinciper och noter Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Hållbarhet + Övrigt + Till bolagsstämman i Logistea AB (publ), org.nr 556627-6241 Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncern- redovisningen för Logistea AB (publ) för år 2023. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 56–90 i detta dokument Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredo- visningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rätt- visande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella resultat och kassa flöde för året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS Redovisningsstandarder), så som de anta- gits av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbo- lagets revisionsutskott i enlighet med Revisorsförordningens (537/2014) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revi- sorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i öv- rigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i Revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kon- trollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest bety- delsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncern- redovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställ- ningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Beskrivningen nedan av hur revisionen genomför- des inom dessa områden ska läsas i detta sammanhang. Vi har fullgjort de skyldigheter som beskrivs i avsnittet Revisorns ansvar i vår rapport om årsredovisningen också inom dessa områden. Därmed genomfördes revisionsåtgär- der som utformats för att beakta vår bedömning av risk för väsentliga fel i årsredovisningen och koncernredovisningen. Utfallet av vår granskning och de granskningsåtgärder som genomförts för att behandla de områden som framgår nedan utgör grunden för vår revisionsberättelse. Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Värdering av förvaltningsfastigheter Beskrivning av området Det verkliga värdet för koncernens förvaltningsfastigheter uppgick den 31 december 2023 till 5 386 Mkr och värde- förändringarna till –63 Mkr. Förvaltningsfastigheter är beloppsmässigt den mest väsentliga posten i koncernens balansräkning. Per balansdagen som avslutas 31 december 2023 har fastigheter motsvarande 96% av marknadsvärdet värderats av extern värderare och 4% har värderats internt. Värderingarna är dels upprättade baserat på kassaflö- desmodellen, dels enligt ortsprismetoden för byggrätter. Kassaflödesmodellen innebär att framtida kassaflöden prog- nostiseras. Fastigheternas direktavkastningskrav bedöms utifrån varje fastighets unika risk samt gjorda transaktioner på marknaden. Ortsprismetoden innebär att bedömningen av värdet sker utifrån jämförelser av priser för likartade bygg- rätter. Värdering till verkligt värde är till sin natur behäftat med subjektiva bedömningar där en liten förändring i gjorda antaganden som ligger till grund för värderingarna kan få väsentlig effekt i redovisade värden. Med anledning av de många antaganden och bedömningar som sker i samband med värderingen av förvaltningsfastigheter anser vi att detta område är att betrakta som ett särskilt betydelsefullt område i vår revision. Beskrivning av värdering av fastighetsinnehavet framgår av avsnittet Fastighetsbestånd på sidan 56 och not 10 Förvalt- ningsfastigheter samt not 1 avseende väsentliga uppskatt- ningar och bedömningar. Revisionsberättelse Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Revisionsberättelse 91 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information CFO-ord Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Redovisningsprinciper och noter Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Hållbarhet + Övrigt + Hur detta område beaktades i revisionen I vår revision har vi utvärderat bolagets process för fastig- hetsvärdering. Vi har utvärderat värderingsmetoder och modeller i såväl externt som internt upprättade värderingar. Vi har utvärderat kompetens och objektivitet hos såväl de externt anlitade vär- deringsexperterna som bolagets interna värderingsansvariga. Vi har diskuterat viktiga antaganden och bedömningar med bolagets värderingsansvariga och företagsledning. Vi har gjort jämförelser mot känd marknadsinformation. Vi har granskat genomförda försäljningar och jämfört för- säljningspriset mot senaste värdering i syfte att analysera värderingarnas tillförlitlighet. Vi har med stöd av värderingsspecialister inom revisions- teamet granskat använda modeller för fastighetsvärdering och granskat rimligheten i gjorda antaganden för ett urval av fast- igheterna såsom hyresintäkter, direktavkastningskrav, drift- kostnader, investeringar, kalkylränta och vakansgrad. Vi har även, för ett urval, kontrollberäknat fastighetsvärderingarna. Vi har granskat lämnade upplysningar i årsredovisningen. Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsre- dovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sid- orna 1–55 och 95–116. Den andra informationen består även av ersättningsrapporten som vi inhämtade före datumet för denna revisionsberättelse. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernre- dovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncern redovisningen är det vårt ansvar att läsa den infor- mation som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informa- tionen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att den ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredo- visningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets förmåga att fortsätta verksam- heten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fort- satt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksam- heten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om att års- redovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsbe- rättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen finns på Revisorsinspektionens webbplats. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen. Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Revisionsberättelse 92 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information CFO-ord Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Redovisningsprinciper och noter Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Hållbarhet + Övrigt + Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Revisorns granskning av förvaltning och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvalt- ning av Logistea AB (publ) för år 2023 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till disposi- tioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvalt- ningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvis- ningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisions bevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller • på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om försla- get är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försum- melser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av förvaltningen finns på Revisorsinspektionens webbplats. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen. Revisorns granskning av Esef-rapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovis- ningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Logistea AB (publ) för år 2023. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektro- nisk rapportering. Grund för uttalande Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revi- sorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Logistea AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Revisionsberättelse 93 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information CFO-ord Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Redovisningsprinciper och noter Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Hållbarhet + Övrigt + Stockholm den 27 mars 2024 Ernst & Young AB Gabriel Novella Auktoriserad revisor Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef- rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värde- pappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransk- ningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar ISQM 1 Kvalitetsstyrning för revisionsföretag som utför revision och översiktlig granskning av finansiella rapporter samt andra bestyrkandeuppdrag och näraliggande tjänster som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkes- etiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av års- redo visningen och koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedö- ma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamåls- enligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncernens resultat-, balans- och egetkapital- räkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen. Ernst & Young AB, Box 7850 103 99 Stockholm, utsågs till Logistea ABs revisor av bolagsstämman den 5 maj 2023 och har varit bolagets revisor sedan 6 maj 2022. Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Revisionsberättelse 94 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information CFO-ord Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Redovisningsprinciper och noter Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Hållbarhet + Övrigt + Hållbarhet 95HållbarhetÅrs- och hållbarhetsredovisning 2023 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information + Hållbarhet Hållbarhetsupplysningar Prioriterade hållbarhetsfrågor Väsentlighetsanalys Gröna fastigheter Levande lokalsamhällen Ansvarsfullt ägande Medarbetare Revisorns yttrande om hållbarhetsrapporten Övrigt + Hållbarhetsupplysningar Logisteas hållbarhetsramverk Gröna fastigheter Vi erbjuder våra kunder energieffektiva och miljövänliga lokaler. • Energieffektivisering och fossilfri el • Förnyelsebar el genom solceller • Batterilager stabiliserar elnätet Levande lokalsamhällen Våra fastigheter bidrar till ett livskraftigt närings - liv i små- och medelstora orter i hela Sverige. • Investeringar som utvecklar samhällen • Långsiktig och lyhörd hyresvärd • Hälsosamma och säkra fastigheter Ansvarsfullt ägande Vi är en långsiktig och ansvars- tagande ägare. • Hållbara förvärv • Hållbar fastighetsutveckling • Hållbar förvaltning Översyn av hållbarhets - strategin 2023 Under 2023 har vi inlett ett arbete för att anpassa Logisteas hållbarhets- redovisning till det nya regelverket Corporate Sustainability Reporting Directive. En dubbel väsentlighetsana- lys enligt European Sustainability Reporting Standards genomfördes och validerades med styrelse och ägare. Väsentlighetsanalysen pekade ut de hållbarhetsfrågor som Logistea bör prioritera för att minimera risker och ta vara på möjligheter, både finan- siellt och i termer av Logisteas påver- kan på omvärlden. Väsentlighetsanalysen har legat till grund för en uppdaterad hållbar- hetsstrategi. Strategin omfattar ett hållbarhetsramverk med prioriterade områden, nya hållbarhetsmål och en färdplan med åtgärder för att nå målen. Utfall mot mål kommer att redovisas första gången i Logisteas års- och hållbarhetsredovisning för 2024. Logistea kommer att rapportera enligt CSRD från och med 2026. Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Hållbarhetsupplysningar 96 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information + Hållbarhet Hållbarhetsupplysningar Prioriterade hållbarhetsfrågor Väsentlighetsanalys Gröna fastigheter Levande lokalsamhällen Ansvarsfullt ägande Medarbetare Revisorns yttrande om hållbarhetsrapporten Övrigt + Tre prioriterade områden är i fokus för Logisteas hållbarhetsarbete. Gröna fastigheter Hållbarhet är en integrerad del i Logisteas strategiska ramverk och mål. Den strategiska prioriteringen är att verksamheten ska bedrivas resurseffektivt samt att miljöpåverkan och social hållbarhet beaktas vid affärsbeslut. Tillbörlig aktsam- het tillämpas vid bedömning och hantering av hållbarhetsre- laterade risker. Riskbedömningen innefattar tidshorisonterna kort, medellång och lång sikt. Levande lokalsamhällen Logistea bidrar till att skapa hållbara logistiknav i attraktiva lägen med närhet till marknader och kunder. Vårt fastig- hetsbestånd finns på mindre och medelstora orter över hela landet. Vi finns på orter som Vaggeryd, Borås, Bromölla och Karlskoga. Logistik har stor betydelse för att locka företag till en kom- mun. På många håll där vi finns är utvecklingen av logistik- och industrinav en drivkraft för ett livskraftigt näringsliv och jobbskapande. Logisteas långsiktiga investeringar i hållbara fastigheter bidrar till bestående värden och är vårt största bidrag till Agenda 2030, Mål 11 Hållbara städer och samhällen. Ansvarsfullt ägande Logisteas verksamhet ska i enlighet med företagets hållbarhetspolicy bedrivas på ett ansvarsfullt sätt, med god affärsetik som grund. Våra lösningar ska vara långsiktigt hållbara ur såväl ett socialt, miljömässigt som ekonomiskt perspektiv. Detta stärker bolagets konkurrenskraft och varumärke. Sammantaget bidrar hållbarhetsarbetet till Logisteas förmåga att hantera risker och ta vara på möjlig- heter i bolagets verksamhet. Prioriterade hållbarhetsfrågor Ansvar och styrning Styrelsen har det yttersta ansvaret för Logisteas hållbarhets- strategi. Förvaltningschefen driver det praktiska hållbarhets- arbetet och upprättar och följer upp fastställda handlings- planer. Bolagets projektledare för fastighetsbeståndet har ansvar för att säkerställa att bolagets hållbarhetsmål och löften integreras i rutiner vid byggnationer, renoveringar och annan utveckling. Samtliga medarbetare genomgår utbildningar i bolagets hållbarhetsstrategi. Logisteas uppförandekod är ett viktigt verktyg för att tydliggöra hur alla anställda förväntas agera i enlighet med bolagets värderingar. Våra värdeord, engage- mang, utveckling och ansvar, hjälper oss mot visionen att vara den naturliga partnern för företag som efterfrågar håll- bara och moderna lokaler för lager, logistik och lätt industri. Internationella standards och ramverk Nedan listas de externa riktlinjer och initiativ som styr Logisteas hållbarhetsarbete: • FN:s globala mål för hållbar utveckling (se redovisning av prioriterade mål på sidan 17) • FN Global Compacts tio principer för mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och anti-korruption • OECD:s riktlinjer för multinationella företag • ILO:s kärnkonventioner • FN:s vägledande principer för företag och mänskliga rättigheter • Parisavtalet • Sveriges färdplan för ett fossilfritt Sverige • Hållbarhetscertifieringar (t.ex. BREEAM) Styrdokument inom hållbarhet Policy Beslutad av Innehåll Uppförandekod Styrelsen • Anti-korruption • Mänskliga rättigheter • Jämställdhet och mångfald • Trakasserier • Miljöansvar • Samhällsengagemang Uppförandekod för leverantörer Styrelsen • Diskriminering • Föreningsfrihet • Skälig lön • Tvångsarbete • Hälsa och säkerhet • Barnarbete • Miljöhänsyn • Korruption Hållbarhetspolicy Styrelsen • Prioriterade hållbarhetsfrågor • Principer för hållbarhet och god affärsetik Finanspolicy Styrelsen • Finansiella risker • Placeringsregler • Finansiella mål • Ansvar och befogenheter • Rutiner för rapportering och kontroll Internkontroll och finansiell rapportering Styrelsen • Ramverk för internkontroll Fastighetssektorn är en nyckelbransch för att driva utvecklingen mot ett hållbart och koldioxidneutralt samhälle. På Logistea ser vi hållbarhet som en förutsättning för långsiktigt värdeskapande. Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Prioriterade hållbarhetsfrågor 97 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information + Hållbarhet Hållbarhetsupplysningar Prioriterade hållbarhetsfrågor Väsentlighetsanalys Gröna fastigheter Levande lokalsamhällen Ansvarsfullt ägande Medarbetare Revisorns yttrande om hållbarhetsrapporten Övrigt + Bedömningen skedde enligt principen dubbel väsentlighet, vilket är en sammanvägning av bolagets inverkan på hållbar- hetsfrågor och hur hållbarhetsfrågor påverkar verksamheten. Enligt dubbel väsentlighet är en hållbarhetsfråga väsentlig om den bedöms vara det ur ett eller båda av följande perspektiv: • Väsentlig påverkan på människor och miljö • Finansiell väsentlighet – hållbarhetsfrågor som kan påverka Logisteas finansiella utveckling, konkurrenskraft och kapitalkostnad. I analysen togs hänsyn till berörda parters intressen och förväntningar på Logistea. Slutsatserna validerades med större ägare. Logisteas väsentliga hållbarhetsfrågor I väsentlighetsanalysen identifierades följande frågor som väsentliga: Miljö • Energianvändning och CO 2 -utsläpp • Biologisk mångfald och ekosystemtjänster • Uppkopplade, resurssnåla fastigheter Sociala • Levande lokalsamhällen genom långsiktiga investeringar • Hälsa och säkerhet för människor som vistas i Logisteas fastigheter • Trygga omgivningar i logistik- och industriområden där Logistea är fastighetsägare Governance • Förebygga korruption • Skydda visselblåsare Väsentlighetsanalys Process för dubbel väsentlighetsanalys 1. Identifiering av en bruttolista med hållbarhetsfrågor • Baserat på de hållbarhetsfrågor och hållbarhets- aspekter som täcks av ESRS gjordes ett urval av frågor och aspekter som bedömdes som väsentliga för Logistea. Bedömningen gjordes utifrån en omvärlds analys. Detta resulterade i en bruttolista av frågor som ingick i väsentlighetsanalysen. • Hållbarhetsfrågor som inte täcks av ESRS men som potentiellt skulle kunna vara väsentliga för Logistea bedömdes också. 2. Hänsyn till tidigare genomförd riskanalys • För att säkerställa att bedömningen låg i linje med existerande processer för riskbedömning skedde en genomgång av Logisteas riskanalys och riskhanteringssystem. 3. Bedömning av väsentlig påverkan För varje fråga och hållbarhetsaspekt gjordes en poängbedömning av: • Är påverkan positiv eller negativ? • Skala: Hur allvarlig är påverkan på människor och miljö? • Hur sannolik är påverkan? 4. Bedömning av finansiell väsentlighet Efter en kartläggning av hållbarhetsrelaterade risker och möjligheter för Logistea, poängbedömdes den finansiella påverkan baserat på storleken på den potentiella effekten och sannolikheten för att den uppstår. Bedömningen integrerade bolagets tidigare genomförda riskanalys. 5. Intern validering Bedömningarna skickades för synpunkter till relevanta medarbetare i Logisteas organisation. Under en workshop diskuterades bedömningarna tillsammans med en extern konsult som bidrog med omvärldsperspektivet. Därefter genomfördes slutliga justeringar. 6. Extern validering Analysen validerades genom dialog med Logisteas större ägare. 7. Godkännande av styrelsen Den slutliga analysen diskuterades och fastställdes av styrelsen. Under 2023 genomfördes en väsentlighetsanalys i linje med EU Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) och European Sustainability Reporting Standards (som publicerades i juni 2023). Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Väsentlighetsanalys 98 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information + Hållbarhet Hållbarhetsupplysningar Prioriterade hållbarhetsfrågor Väsentlighetsanalys Gröna fastigheter Levande lokalsamhällen Ansvarsfullt ägande Medarbetare Revisorns yttrande om hållbarhetsrapporten Övrigt + Hållbarhetsmål Väsentlighetsanalysen har legat till grund för framtagande av nya och skärpta hållbarhetsmål som redovisas i tabellen nedan. Utfall kommer att redovisas i Logisteas års- och hållbarhetsredovisning för 2024. Område Fråga Mål Miljö Nettonoll växthusgas Nettonoll utsläpp av växthusgaser inom Scope 1 och 2 till 2030. Miljöcertifiering All nyproduktion och större ombyggnationer ska hållbarhetscertifieras. Solceller Öka installerad effekt från solenergi med 1 MW per år. Batterier Ökad installerad effekt av batterilagring med minst 30 MW fram till slutet av 2025. Fossilfri el 100 procent fossilfri el fram till slutet av 2025 för de abonnemang som Logistea har rådighet över. Energieffektivisering Årligen förflytta minst 10 procent av fastigheterna i jämförbart bestånd till en avsevärt bättre energiklass fram till slutet av 2025. Bioytor Eftersträva att i samverkan med våra hyresgäster anlägga bioytor som främjar den biologiska mångfalden Laddinfrastruktur Fem fastigheter ska årligen utrustas med laddinfrastruktur för elfordon. Återbruk Vid nyproduktion och ombyggnad ska vi eftersträva att använda återvunnet byggmaterial. Sociala Nöjda medarbetare >50 i Employee Net Promotor Score. Jämställdhet 40/60 procent jämställt i bolaget, ledningsgruppen och i styrelsen. Governance Uppförandekod Alla medarbetare ska genomgå utbildning i Logisteas uppförandekod. Uppföljning av hållbarhetsmål för 2023 Mål Utfall 2023 Miljöcertifiering Andel nybyggnationer som miljöcertifieras enligt BREEAM In-Use (mycket bra eller högre) eller motsvarande certifieringsstandar ska vara 100% Två nya fastigheter miljöcertifierades enligt BREEAM under 2023; Vivsta 13:92 och Lexby 11:242. Den totala miljöcertifierade ytan uppgick vid årets slut till 57 581 kvm, fördelat på fyra fastigheter. Grön finansiering Ett tidigare mål var att 50 procent av låneportföljen ska utgöras av gröna lån. Logistea kommer fortsatt sträva efter grön finansiering. Grön finansiering som prioriterat mål har dock valts bort till fördel för andra mål som bedöms som viktigare. Vårt mål är att förflytta 10% av våra fastigheter till en avsevärt bättre energiklass till slutet av 2025 10% 2 nya fastigheter Certifierade enligt BREEAM 2 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Väsentlighetsanalys 99 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information + Hållbarhet Hållbarhetsupplysningar Prioriterade hållbarhetsfrågor Väsentlighetsanalys Gröna fastigheter Levande lokalsamhällen Ansvarsfullt ägande Medarbetare Revisorns yttrande om hållbarhetsrapporten Övrigt + Klimatneutrala till 2030 Klimatförändringarna är ett faktum. Logistea har, precis som alla andra, ett ansvar för att bidra till Sveriges klimatmål om nettonollutsläpp senast 2045 – speciellt som bygg- och fastighetssektorn står för omkring en femtedel av Sveriges nationella utsläpp av växthusgaser. Vi har satt upp målet att Logisteas verksamhet ska vara klimatneutral till slutet av 2030 enligt Scope 1 och Scope 2 (egen verksamhet och köpt energi). För att nå dit kommer vi att investera i energieffektivisering, fasa ut energi från fossila bränslen och ha 100 procent fossilfri elförsörjning till våra fastigheter (där vi har rådighet över abonnemangen). Vi jobbar också mot att kunna rapportera vårt klimat- avtryck inom Scope 3 (i vår värdekedja). Investeringar i energieffektivisering Att investera i energieffektivisering är ett prioriterat område för Logistea. Vi har satt upp målet att årligen förflytta minst 10 procent av fastigheterna i jämförbart bestånd till en av- sevärt bättre energiklass fram till slutet av 2025. Vi kommer att prioritera att lyfta fastigheter som har Energiklass D eller lägre. Förnyelsebar el genom solceller Många hyresgäster vill gärna ha solpaneler installerade. Under första kvartalet i 2023 tecknade vi ett strategiskt samarbets- avtal med en partner inom solceller och batterilagring. Under 2023 har en installation av solceller genomförts. Den samlade effekten uppgår nu till 1,5 MW. Målet är att årligen öka instal- lerad effekt från solenergi med 1 MW. Batterilager stabiliserar elnätet Batterilager är en del av lösningen för att balansera elnätet när elektrifieringen och ökad andel väderberoende el pressar kapaciteten i våra elnät. Logistea har upphandlat en partner för installation av batterilager i anslutning till sina fastigheter. Den första anläggningen kommer att vara i drift och ansluten till Svenska Kraftnät under andra kvartalet 2024. Logisteas mål är att öka installerad effekt av batterilagring med minst 30 MW fram till slutet av 2025. Utbyggnad av laddinfrastruktur Laddinfrastruktur blir allt viktigare för våra hyresgäster när samhällets fordon som drivs av fossila bränslen fasas ut och ersätts av elfordon. Vårt mål är att fem fastigheter per år ska utrustas med laddinfrastruktur för fordon. Satsning på bioytor Logistea vill ta sitt ansvar för att värna om den biologiska mångfalden. Genom att anlägga ängsmark med växter som lockar till sig pollinerande insekter och andra djur kan vi bidra till ett fungerande ekosystem. Vi har genomfört ett pilotpro- jekt vid en av våra fastigheter. I dialog med vår hyresgäst TST Sweden har vi skapat en ängsmark som också blir en grön uteplats för TST Swedens medarbetare. Nästa steg är att i samarbete med våra hyresgäster inventera våra övriga fastig- heter för att identifiera möjliga satsningar på bioytor. Miljöcertifierade fastigheter Logistea har som mål att miljöcertifiera alla sina nybyggda fastigheter och större ombyggnationer enligt BREEAM In-Use Very Good eller Excellent. Under 2023 har två nya fastig- heter miljöcertifierats. Det är Lexby i Partille och Vivsta i Timrå. Sedan tidigare är Vindan 1 i Borås och Stödstorp 1:7 i Vaggeryd miljöcertifierade enligt BREEAM In-Use, nivå Very Good. Den totala ytan som certifierats enligt BREEAM upp- gick vid årsskiftet till 57 581 kvm. HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA BEKÄMPA KLIMAT- FÖRÄNDRINGARNA Gröna fastigheter Logisteas kunder efterfrågar hållbara och moderna lokaler för logistik och lätt industri. Därför arbetar vi för att säkerställa att vi kan erbjuda energieffektiva och miljövänliga byggnader. Åtgärderna är integrerade i våra affärsprocesser för förvärv, fastighetsutveckling och löpande förvaltning. Ramverk för grön finansiering Logistea upprättade under 2021 ett ramverk för grön finansie- ring i enlighet med Green Bond Principles, utformat av ICMA. Ramverket granskades av ISS ES. Ramverket gör det möjligt för Logistea att låna upp pengar genom gröna obligationer. Finansiella effekter Investeringar i förbättrad hållbarhetsprestanda i våra fastig- heter grundas på en sammanvägning av vad som är tekniskt möjligt, ekonomiskt rimligt samt socialt och miljömässigt mo- tiverat. De investeringar som krävs för att nå våra fastställda hållbarhetsmål, t.ex. inom energieffektivisering och solceller, är en förutsättning för att behålla och attrahera hyresgäster och är därför kommersiellt motiverade. Vår bedömning är att de kan genomföras utan någon väsentlig negativ påverkan på det finansiella resultatet. Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Gröna fastigheter 100 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information + Hållbarhet Hållbarhetsupplysningar Prioriterade hållbarhetsfrågor Väsentlighetsanalys Gröna fastigheter Levande lokalsamhällen Ansvarsfullt ägande Medarbetare Revisorns yttrande om hållbarhetsrapporten Övrigt + Levande lokalsamhällen Logistea har en tydlig ambition att bidra till utveckling av kommuner och näringsliv runt om i Sverige genom att investera i fastigheter för logistik och lätt industri med närhet till större marknader och slutkunder. Livskraftigt näringsliv Vi är stolta över att bidra till ett livskraftigt näringsliv i små- och medelstora orter. Många av våra fastigheter ligger på orter där utbyggd infrastruktur för logistik och industri har stor betydelse för att locka företag att etablera sig på orten. Genom att anlita lokala entreprenörer, driftsopera- törer och andra samarbetspartners bidrar vi till tillväxt och jobbskapande samtidigt som vi bygger långsiktiga relationer med lokalsamhället. Långsiktig och lyhörd hyresvärd Social hållbarhet är en naturlig del av Logisteas verksamhet som bygger på långa hyresavtal. Det gör det möjligt för Logistea att ingå långsiktiga partnerskap med sina hyresgäs- ter och växa med dem. Vi eftersträvar att vara en närvarande och lyhörd hyresvärd som utvecklar och kundanpassar sina fastigheter efter hyresgästernas behov. Trygga omgivningar Logistea strävar efter att skapa trygga, tillgängliga och triv- samma omgivningar i de lager, logistik och industriområden där vi är fastighetsägare. Här samverkar vi med hyresgäster och kommuner för att utveckla de områden vi finns i. Det handlar till exempel om att anlägga grönytor, gångstråk och god belysning. Hälsosamma och säkra fastigheter Logisteas fastigheter ska vara säkra och hälsosamma att vistas i. Inför förvärv görs en inventering för att identifiera potentiellt miljö- och hälsoskadliga material. Vid nyproduktion miljöcertifieras fastigheten enligt BREEAM. I BREEAM- standarden ingår krav på kvalitet på inomhusluften, ljud- isolering, behaglig temperatur, visuellt trivsam miljö och utrymmen för rast och rekreation. Investeringar i automa- tiserad fastighetsdrift är en viktig åtgärd för att bidra till en bättre inomhusmiljö. Huvudsponsor till Grunden Bois Logistea är sedan 2021 huvudsponsor till den Göteborgsbase- rade idrottsföreningen Grunden Bois. Föreningen välkomnar alla med funktionsvariation som vill delta i idrottsutövning. Med sponsorskapet bidrar Logistea till att skapa förutsätt- ningar för att alla tjejer och killar som vill idrotta, oavsett nivå på funktionsvariation eller idrottskunnande, ska ges möjlighet till detta. HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN Nyrenoverade kontorslokaler på fastigheten Vindan 1. Grunden Bois. Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Levande lokalsamhällen 101 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information + Hållbarhet Hållbarhetsupplysningar Prioriterade hållbarhetsfrågor Väsentlighetsanalys Gröna fastigheter Levande lokalsamhällen Ansvarsfullt ägande Medarbetare Revisorns yttrande om hållbarhetsrapporten Övrigt + Ansvarsfullt ägande Logistea är en långsiktig och ansvarstagande ägare där hållbarhet och hög etik är en självklar del av hela vår värdekedja. Hållbara förvärv Hållbarhetsaspekter är en självklar del när Logistea identi- fierar och utvärderar möjliga investeringar. I den tekniska och miljömässiga due diligence-processen ingår analys av energiförbrukning, exponering mot fossila bränslen, giftiga byggmaterial som asbest och PCB och om det finns miljögifter i marken. När brister identifieras i fastighetens hållbarhetsegenskaper görs bedömningar av kostnaderna för en åtgärdsplan. Gröna hyresavtal Logistea tillämpar så kallade gröna bilagor till hyresavtalen med sina större hyresgäster. Dessa gröna bilagor klargör hyresgästens hållbarhetsåtaganden, exempelvis vad gäller förbrukning av energi och andra resurser, materialval, åter- vinning och avfallshantering. Gröna bilagor införlivas i alla nya hyresavtal samt vid omförhandling av befintliga. Hållbar fastighetsutveckling Att förbättra fastigheternas hållbarhetsegenskaper är en viktig del av Logisteas arbete med värdehöjande investeringar. Vi har en tydlig plan och ambitionsnivå för att förbättra energiprestandan i vårt befintliga bestånd. Genom installation av solpaneler, energilagring och laddinfrastruktur skapar vi mervärde för hyresgäster, miljö och samhälle. Hållbar förvaltning För den löpande driften anlitar Logistea lokala underleveran- törer. Därmed kan vi erbjuda god service på små etablerings- orter med mindre fastigheter. Uppkopplade fastigheter är ett viktigt sätt effektivisera resursanvändningen och bidra till en hälsosam inomhusmiljö. Tydlig uppförandekod Logistea har en uppförandekod som gäller för samtliga med- arbetare och företrädare för Logistea. För våra leverantörer gäller Uppförandekod för leverantörer, vilken ligger i linje med uppförandekoden. Koderna baserar sig på de tio principerna i FN:s Global Compact, OECD:s riktlinjer för multinationella företag och FN:s vägledande principer på för företag och mänskliga rättigheter. I koderna fastställs att Logistea åtar sig att inte orsaka eller medverka till negativ påverkan på de mänskliga rättigheterna. Vi främjar lika möjligheter för alla oavsett ålder, kön, könsöverskridande identitet eller uttryck, sexuell läggning, trosuppfattning eller etnisk bak- grund. Diskriminering får inte förekomma. Vi tar avstånd från alla former av tvångsarbete och värnar om medarbetarnas yttrandefrihet. Detta gäller både vår egen organisation och våra leverantörer. Hållbar leverantörskedja Logistea har upprättat en uppförandekod för leverantörer som ställer krav på dessas agerande. Genom koden bekräftar leverantörerna sin avsikt att verka enligt samma regelverk som Logistea. Logistea har ett systematiskt arbete för att kartlägga och minimera riskerna i leverantörskedjan. Visselblåsarfunktion Alla medarbetare och övriga intressenter uppmuntras att an- mäla överträdelser av uppförandekoden eller övriga policies. Antingen till närmaste chef eller anonymt till Logisteas vissel- blåsartjänst som kan nås via Logisteas hemsida. Under 2023 inkom noll anmälningar om överträdelser, inklusive brott mott mänskliga rättigheter. Viran 8 i Borås. Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Ansvarsfullt ägande 102 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information + Hållbarhet Hållbarhetsupplysningar Prioriterade hållbarhetsfrågor Väsentlighetsanalys Gröna fastigheter Levande lokalsamhällen Ansvarsfullt ägande Medarbetare Revisorns yttrande om hållbarhetsrapporten Övrigt + Inkludering och öppenhet Logistea är en liten organisation med medarbetare som har lång erfarenhet inom sina yrkesområden. Bolagets värdeord som ska ligga till grund för en affärsmässig, inkluderande och öppen företagskultur är, engagemang, utveckling och ansvar. Det innebär att vi engagerar oss och andra för att bidra till en positiv utveckling inom våra affärsområden och vår bransch samtidigt som vi tar ansvar för att bidra till ett hållbart samhälle. Jämlikhet Logisteas grundsyn är att alla människor har lika värde och därför ska respekteras, bemötas och behandlas rättvist. Mångfald uppmuntras och diskriminering är aldrig accep- terat. Bolagets mål är en jämn könsfördelning på samtliga nivåer. Styrelsen består av fyra män och två kvinnor, och ledningsgruppen av två kvinnor och fyra män. Totalt sett är fördelningen kvinnor/män i bolaget 61/39 procent. Bolagets lönesättning är baserad på lika lön för likvärdigt arbete. God arbetsmiljö Logistea ska bidra till att skapa en arbetsplats med bra och säker arbetsmiljö. För att bidra till medarbetarnas hälsa och främja en hög frisknärvaron uppmuntras medarbetare till fysisk aktivitet och bolaget ger även ett friskvårdsbidrag. Medarbetarundersökningar genomförs årligen. Medarbetare Att kunna attrahera, rekrytera, behålla och utveckla de bästa medarbetarna är avgörande för en liten organisation som Logistea. Vi eftersträvar ett ledarskap och en företagskultur som skapar bästa förutsättningar för en god arbetsmiljö och stimulerande utvecklingsmöjligheter. Platsbesök hos tredjepartslogistikern BLL. Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Medarbetare 103 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information + Hållbarhet Hållbarhetsupplysningar Prioriterade hållbarhetsfrågor Väsentlighetsanalys Gröna fastigheter Levande lokalsamhällen Ansvarsfullt ägande Medarbetare Revisorns yttrande om hållbarhetsrapporten Övrigt + Till bolagstämman i Logistea AB, org.nr 556627-6241 Uppdrag och ansvarsfördelning Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrappor- ten för år 2023 på sidorna 16–17, 20–21, 59–63 samt 96–103 (Hållbarhets upplysningar) och för att den är upprättad i enlig- het med årsredovisningslagen. Granskningens inriktning och omfattning Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jäm- fört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande. Uttalande En hållbarhetsrapport har upprättats. Stockholm den dag som framgår av vår elektroniska underskrift Ernst & Young AB Gabriel Novella Auktoriserad revisor Revisors yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten Om denna redovisning Års- och hållbarhetsredovisningen 2023 inkluderar Logisteas hållbarhetsredovisning 2023 som också utgör bolagets lagstadgade hållbarhetsrapport. Utgångspunkten för hållbarhetsredovisningen är den dubbla väsentlighetsanalys enligt European Sustainability Reporting Standards som vi genomförde under 2023 och som vi validerat med Logisteas nyckelintressenter. Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Revisors yttrande om hållbarhetsrapporten 104 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information + Hållbarhet Hållbarhetsupplysningar Prioriterade hållbarhetsfrågor Väsentlighetsanalys Gröna fastigheter Levande lokalsamhällen Ansvarsfullt ägande Medarbetare Revisorns yttrande om hållbarhetsrapporten Övrigt + Övrigt 105ÖvrigtÅrs- och hållbarhetsredovisning 2023 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information + Hållbarhet + Övrigt Fastighetsförteckning EPRA nyckeltalsberäkningar Alternativa nyckeltal Övriga definitioner Information till aktieägare Logisteas fastighetsbestånd består av 69 fastigheter med en uthyrnings- bar yta om 602 354 kvadratmeter. I fastighetsförteckningen nedan redovisas kommun, adress, lokalarea (LOA) och fastighetstyp för alla Logisteas fastigheter. Fastighetsförteckning Kommun Fastighet Adress LOA Fastighetstyp Alingsås Bulten 1 Pumpgatan 6, Sävelunds- gatan 2, Sävelundsgatan 4 19 134 Lätt industri Borås Källbäcksryd 1:400 Tvinnargatan 11 2 220 Lätt industri Borås Viran 8 Segloravägen 22 7 491 Lager/Logistik Borås Vindrosen 4 Viaredsvägen 22, B, C, D, E 8 773 Lager/Logistik Borås Vindbryggan 6 Företagsgatan 24, 22A 5 487 Lager/Logistik Borås Vindtunneln 3 Segloravägen 10 1 559 Lager/Logistik Borås Vindan 1 Ryssnäsgatan 2 22 474 Lager/Logistik Borås Rotorn 4 Industrigatan 12 6 537 Lager/Logistik Borås Tappen 1 Lamellgatan 1, 3 5 700 Lager/Logistik Bromölla Hammaren 4 Verkstadsgatan 7 55 000 Lätt industri Båstad Troentorp 1:88 Elestorpsvägen 135 2 830 Lager/Logistik Båstad Troentorp 1:76 Elestorpsvägen 135 5 040 Lager/Logistik Falkenberg Elektrikern 1 Åkarevägen 39 9 851 Lager/Logistik Falkenberg Elektrikern 4 (Mark) Åkarevägen 37B Lager/Logistik Falköping Traversen 4 Österängsgatan 6 9 800 Lager/Logistik Gnosjö Gårö 1:370 Västergatan 15 2 400 Lager/Logistik Göteborg Högsbo 38:11 Sisjö Kullegata 1, 3, Södra Långebersgatan 12 5 000 Lätt industri Hyltebruk Västra Åkralt 1:97 Västra Industrigatan 4, Gamla nissastigen 5 23 401 Lager/Logistik Härryda Assmundtorp 2:139 Industrivägen 7 1 000 Lätt industri Jönköping Flahult 77:7 Momarken 7 5 940 Lätt industri Jönköping Backen 1:138 Tallvägen 7 1 440 Lätt industri Kommun Fastighet Adress LOA Fastighetstyp Kalmar Generatorn 1 Franska vägen 22 2 785 Lager/Logistik Kalmar Logistea Sigillet 1 Stämpelvägen 3 35 330 Lager/Logistik Karlskoga Kilsta 3:136 Hissvägen 3, Kilsta Södra Industriväg 10, 12 22 634 Lager/Logistik Karlskoga Bofors 1:46 Förrådsvägen 11, 13, 5, 10, 8 7 080 Lätt industri Karlskoga Bofors 1:47 Förrådsvägen 19, 21, 23, Hyttbacken 2, 4, 6, 8, 10, Stålverksvägen 20, Verkstadsgatan 1, 3, 5, 7, 9, 11 24 525 Lager/Logistik Karlskoga Bofors 1:48 Packarevägen 31, 32, 33, 35, 37, 39, Smidesvägen 1, 2, 3, 4, 5, 7, 9 8 939 Lätt industri Kramfors Omne 6:6 Omne 231, 233 7 470 Lätt industri Kramfors Omne 7:9 (mark) Omne 231, 233 Kristianstad Vä 1:10 Annedalsvägen 23 A, C, D, E, F 17 704 Lager/Logistik Kristinehamn Norra Höja 3:3 Varnumsleden 9 20 083 Lätt industri Kristinehamn Turbinen 2 Dalavägen 23, 25 14 921 Lager/Logistik Kristinehamn Mjölnaren 2 (Mark) (Västra Spårgatan) Lätt industri Kumla Kvarntorp 1:7 Mexivägen 3 Lager/Logistik Kumla Kvarntorp 1:15 Mexivägen 1 10 200 Lager/Logistik Kungsbacka Duvehed 2:29 Fjärås Industriväg 23 524 Lätt industri Ljungby Rotorn 1 Bredemadsvägen 3 15 106 Lager/Logistik Ljungby Gänget 11 Fabriksgatan 9, 7A, 11, 15 10 475 Lätt industri Malmö Runstenen 18 Käglingevägen 25, 27 1 600 Lager/Logistik Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Fastighetsförteckning 106 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information + Hållbarhet + Övrigt Fastighetsförteckning EPRA nyckeltalsberäkningar Alternativa nyckeltal Övriga definitioner Information till aktieägare Kommun Fastighet Adress LOA Fastighetstyp Malmö Kamaxeln 1 Kamaxelgatan 12, Ventilgatan 10 795 Lager/Logistik Mjölby Transformatorn 2 Transformatorgatan 2 6 456 Lager/Logistik Mjölby Målaren 4 Borgmästaregatan 21 2 860 Lager/Logistik Mjölby Hyveln 2 Hallevadsgatan 8 8 051 Lager/Logistik Motala Björkelund 2 Skogvaktaregatan 3 2 447 Lager/Logistik Mullsjö Gyljeryd 1:43 Industrivägen 2 5 922 Lager/Logistik Olofström Rösjö 1:23 P.J Rösjös Väg 110-2, 92-8 7 607 Lager/Logistik Partille Ugglum 7:130 Göteborgsvägen 104, 106, 108 960 Lager/Logistik Partille Lexby 1:113 Laxfiskevägen 10, 12 3 230 Lätt industri Partille Lexby 11:14 Laxfiskevägen 4 2 458 Lager/Logistik Partille Lexby 11:242 Laxfiskevägen 4a 15 496 Lager/Logistik Piteå Öjebyn 144:79 Hällanvägen 2 7 848 Lager/Logistik Laholm Skummeslöv 30:30 Peter Möllers Väg 11 575 Lager/Logistik Skövde Kopparn 2 Jonstorpsgatan 25, 27, Koppargränd 7, 8 4 043 Lager/Logistik Skövde Kopparn 3 Koppargränd 1, Jonstorpsgatan 25-27 1 093 Lager/Logistik Kommun Fastighet Adress LOA Fastighetstyp Svenljunga Lockryd 2:73 Europavägen 1 10 585 Lager/Logistik Tanum Tanumshede 3:28 Industrivägen 3A 7 829 Lager/Logistik Timrå Vivsta 13:92 Terminalvägen 21 4 900 Lager/Logistik Tranemo Skogarp 1:21 Skogarpsvägen 2 Lätt industri Tranemo Skogarp 1:39 Skogarpsvägen 2 10 100 Lätt industri Trollhättan Grundstenen 7 Installatörvägen 23 16 530 Lager/Logistik Vaggeryd Yggen 1 Krokvägen 1 6 358 Lätt industri Vaggeryd Källemo 1 Källemogatan 12, Varlingsdalsgatan 6 7 552 Lätt industri Vaggeryd Stödstorp 1:7 Munksjögatan 8, 10 12 253 Lager/Logistik Vaggeryd Skogshyltan 1:4 Munksjögatan 14, 16, 18, 20 24 276 Lätt industri Vaggeryd Fåglabäck 2:25 Terminalvägen Lager/Logistik Vara Tornum 9:75 Kvänum Vångavägen 1 11 800 Lätt industri Varberg Smedjan 2 Härdgatan 22, 24 9 421 Lager/Logistik Värnamo Vetet 1 Expovägen 5 5 151 Lager/Logistik Ånge Ånge 31:25 Industrigatan 10 1 805 Lager/Logistik Ödeshög Åby 6:26 (mark) - Vivsta 13:92 , Timrå Kopparn 2, Skövde Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Fastighetsförteckning 107 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information + Hållbarhet + Övrigt Fastighetsförteckning EPRA nyckeltalsberäkningar Alternativa nyckeltal Övriga definitioner Information till aktieägare Rapporteringsstandard För att skapa möjligheten för intressenter och aktieägare att kunna jämföra och utvärdera Logisteas verksamhet på ett mer transparant och korrekt sätt, rapporterar vi nyckeltal och information enligt EPRA BPRs (European Public Real Estate Association Best Practices Recommendations). För årsredo- visningen för räkenskapsåret 2023 kommer vi att inkludera de finansiella nyckeltalen för att i senare rapporter även kom- plettera med hållbarhetsredovisningar enligt EPRA. Följande resultatindikatorer har utarbetats i enlighet med bästa praxis som definierats av EPRA i dess senaste utgåva av Best Practices Recommendations Guidelines, BPRs. EPRA BPRs fokuserar på att göra boksluten för offentliga fastighetsbolag tydligare och mer jämförbara i hela Europa. För ytterligare information om EPRA, se www.epra.com. Uträkningar och nyckeltal är översatta till svenska. Standar- diserade tabeller på originalspråket engelska återfinns i den engelska versionen av Logisteas årsredovisning. Summering av EPRA prestandamått Valuta/procent 2023-12-31 2022-12-31 A EPRA resultat per aktie (EPS) SEK 0,6 0,5 B EPRA NRV per aktie SEK 13,3 16,9 EPRA NTA per aktie SEK 12,4 15,5 EPRA NDV per aktie SEK 12,3 15,4 C EPRA initial direktavkastning % 6,2 6,2 EPRA "upptoppad" initial direktavkastning % 6,2 6,2 D EPRA vakansgrad % 4 2 E EPRA kostnadskvot (inkluderat direkta vakanskostnader) % 51,0 42,4 EPRA kostnadskvot (exkluderat direkta vakanskostnader) % 51,0 42,4 F EPRA belåningsgrad (LTV) % 46,6 56,3 Detaljer om hur uträkningarna av nyckeltalen redovisas löpande senare i kapitlet. EPRA kapitalkostnader Samtliga siffror i miljoner SEK 2023-12-31 Totalt 2023-12-31 Hänförligt till ägande utan bestämmande inflytande 2023-12-31 Hänförligt till moderbolagets aktieägare 2022-12-31 Totalt 2022-12-31 Hänförligt till ägande utan bestämmande inflytande 2022-12-31 Hänförligt till moderbolagets aktieägare Förvärv 746 - 746 1 489 - 1 489 Projektering 111 - 111 196 - 196 – Nybyggnationer 78 - 78 166 - 166 – Ombyggnationer 1) 19 - 19 30 - 30 – Större underhåll 1) 14 - 14 - - - Förvaltningsfastigheter 2 - 2 4 - 4 – Inkrementell uthyrningsbar yta - - - - - - – Ej inkrementell uthyrningsbar yta samt incitament för hyresgäster 1 - 1 1 - 1 – Övrig materiell oallokerad typ av kostnad 1 - 1 3 - 3 Kapitaliserad ränta 6 - 6 13 - 13 Totala kapitalkostnader 865 - 865 1 702 - 1 702 Omvandling från periodiserat till likvida medel - - - - - - Totala kapitalkostnader som likvida medel 865 - 865 1 702 - 1 702 1) Inkluderar även hyresgästförändring samt underhållskostnader vid färdigställande som en del av ombyggnationer och större underhåll. EPRA nyckeltalsberäkningar Års- och hållbarhetsredovisning 2023 EPRA nyckeltalsberäkningar 108 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information + Hållbarhet + Övrigt Fastighetsförteckning EPRA nyckeltalsberäkningar Alternativa nyckeltal Övriga definitioner Information till aktieägare Samtliga siffror i miljoner SEK 2023 Rapporterat enligt IFRS 2023 Justeringar EPRA 2023 Ej bestäm mande inflytande 1) 2023 EPRA intjäning 2022 Rapporterat enligt IFRS 2022 Justeringar EPRA 2022 Ej bestäm mande inflytande 1) 2022 EPRA intjäning Hyresintäkter 357 - - 357 257 - - 257 Fastighetskostnader –95 - - –95 –71 - - –71 Övriga intäkter 14 - - 14 - - - - Driftnetto 276 - - 276 186 - - 186 Övriga kostnader - - - - - - - - Central administration –36 - - –36 –38 - - –38 Resultat från intressebolag och JVs - - - - - - - - Finansnetto –133 - - – –75 - - –75 Förvaltningsresultat 107 - - 107 73 - - 73 Värdeförändringar netto –99 99 - - 347 –347 - - Resultat före skatt/ EPRA resultat före skatt 8 - - 107 420 - - 73 Aktuell skatt –9 - - –9 –3 - - –3 Förändring av uppskjuten skatt –7 5 - –2 –94 88 - –6 Periodens resultat/EPRA intjäning –8 96 323 - - 64 Genomsnittligt antal utestående aktier (miljoner) 167,4 - 126,2 EPRA intjäning per aktie (SEK) 0,57 - 0,51 1) Exkluderar ej bestämmande inflytande i relation till justeringar EPRA. A. EPRA Intjäning (EPRA Earnings) EPRA intjäningstal är ett prestationsmått för fastighetsportföljen. EPRA intjäning baseras på resultaträkningen, justerad för resultat från intressebolag, värdeförändringar från förvaltningsfastigheter, värdeförändringar av marknadsvärdet för finansiella instrument samt övriga eventuella resultateffekter från fastighetsförsäljningar med tillhörande skattekostnader. Års- och hållbarhetsredovisning 2023 EPRA nyckeltalsberäkningar 109 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information + Hållbarhet + Övrigt Fastighetsförteckning EPRA nyckeltalsberäkningar Alternativa nyckeltal Övriga definitioner Information till aktieägare B. EPRAs Substansvärdesnyckeltal (EPRA Net Asset Value Metrics) Substansvärdet är summan av det egna kapitalet som förvaltas för dess ägare. Substansvärdet kan räknas ut på många olika sätt, där skillnaden oftast förklaras av fastighetsportföljens avkastning. Logistea presenterar tre olika substansvärdesuträk- ningar som finns med i EPRAs BPR riktlinjer; EPRA NRV, EPRA NTA samt EPRA NDV. EPRA Nettoåterställningsvärde (EPRA Net Reinstatement Value – NRV) Målet med nyckeltalet EPRA NRV är att belysa värdet av net- totillgångarna på lång sikt och baseras på att inga tillgångsför- säljningar genomförs. Tillgångar och skulder som inte förväntas utkristalliseras under normala förhållanden, såsom förändringar i verkligt värde på finansiella derivat och uppskjuten skatt på orealiserade värdeförändringar för fastigheter, exkluderas därför. Bolagstransaktioner med fastigheter som underliggande tillgång, som har varit huvuddelen av Logisteas förvärvsmetodik, belastas i dagsläget inte av några lagfartskostnader varpå sådana kostna- der inte ingår i Logisteas värderingsintyg. Följaktligen genomförs inga justeringar för lagfartskostnader (real estate transfer taxes) i Logisteas beräkningar av EPRA NRV. Samtliga siffror i miljoner SEK 2023-12-31 Totalt 2023-12-31 Hänförligt till ägande utan bestämmande inflytande 2023-12-31 Hänförligt till moderbolagets aktieägare (EPRA NRV) 2022-12-31 Totalt 2022-12-31 Hänförligt till ägande utan bestämmande inflytande 2022-12-31 Hänförligt till moderbolagets aktieägare (EPRA NRV) Eget kapital enligt IFRS 2 684 - 2 684 1 864 - 1 864 Substansvärde (NAV) verkligt värde 2 684 - 2 684 1 864 - 1 864 Uppskjuten skatt fastigheter och derivat netto 192 - 192 185 - 185 Verkligt värde netto derivat 12 - 12 –9 - –9 Goodwill från uppskjuten skatt 0 - 0 0 - 0 EPRA Nettoåterställningsvärde (NRV) 2 888 - 2 888 2 040 - 2 040 Utestående aktier vid periodens slut (miljoner) 217,9 217,9 121,1 121,1 EPRA NRV per stamaktie (SEK) 13,3 13,3 16,9 16,9 EPRA Materiella nettotillgångar (EPRA Net Tangible Asstets – NTA) EPRA NTA fokuserar på att reflektera bolagets materiella till- gångar och baseras på att bolaget köper och säljer tillgångar, varpå viss del av uppskjuten skatteskuld oundvikligen realiseras. Logistea har antagit det andra alternativet i EPRAs riktlinjer för att justera för uppskjuten skatt. Uppskattningen av den verkliga uppskjutna skatteskulden baseras på hur Logistea genomfört fastighetstransaktioner de senaste åren. Samtliga siffror i miljoner SEK 2023-12-31 Totalt 2023-12-31 Hänförligt till ägande utan bestämmande inflytande 2023-12-31 Hänförligt till moderbolagets aktieägare (EPRA NTA) 2022-12-31 Totalt 2022-12-31 Hänförligt till ägande utan bestämmande inflytande 2022-12-31 Hänförligt till moderbolagets aktieägare (EPRA NTA) Eget kapital enligt IFRS 2 684 - 2 684 1 864 - 1 864 Substansvärde (NAV) verkligt värde 2 684 - 2 684 1 864 - 1 864 Återföring uppskjuten skatt netto 192 - 192 185 - 185 Bedömd verklig uppskjuten skatt –178 - –178 –162 - –162 Verkligt värde netto derivat 12 - 12 –9 - –9 Goodwill från uppskjuten skatt - - - - - - Immateriella tillgångar –1 - –1 –1 - –1 EPRA Materiella nettotillgångar (NTA) 2 709 - 2 709 1 877 - 1 877 Utestående aktier vid periodens slut (miljoner) 217,9 217,9 121,1 121,1 EPRA NTA per stamaktie (SEK) 12,4 12,4 15,5 15,5 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 EPRA nyckeltalsberäkningar 110 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information + Hållbarhet + Övrigt Fastighetsförteckning EPRA nyckeltalsberäkningar Alternativa nyckeltal Övriga definitioner Information till aktieägare EPRA Försäljningsvärde Netto (EPRA Net Disposal Value – NDV) EPRA NDV-måttet förser läsaren av den finansiella rapporten med ett scenario där uppskjuten skatt, finansiella instrument och ett antal övriga justeringar beräknas i förhållande till hela skulden. Detta gör det möjligt för läsaren att förstå den fulla omfattningen av skulder och resulterande aktieägarvärde vid en ordnad försälj- ning av verksamheten och/eller om skulder inte hålls till förfallo- dagen. Nyckeltalet ska inte anses som ett ”likvidations-NAV” för Logistea eftersom verkliga värden eventuellt inte representerar likvidationsvärden och eftersom en omedelbar realisering av Logisteas tillgångar kan struktureras som bolagsförsäljningar, vilket resulterar i att endast delar av den uppskjutna skatteskul- den realiseras. Estimerad verklig uppskjuten skatteskuld Koncernens beräknade verkliga uppskjutna skatteskuld relate- rad till temporära skillnader av fastighetsvärden har beräknats till 5,15 procent, vilket grundar sig i Logisteas uppfattning av marknadspraxis som är 25% avdrag för den uppskjutna skatten som är beräknad till 20,6 procent. Vidare uppskattas den verkliga uppskjutna skatteskulden relaterad till uppskjuten vinst/förlust till 20,6 procent, vilket är den aktuella skattesatsen i Sverige för räkenskapsåren 2022 och 2023. Samtliga siffror i miljoner SEK 2023-12-31 Nominell skatteskuld 2023-12-31 Verklig skatteskuld 2022-12-31 Nominell skatteskuld 2022-12-31 Verklig skatteskuld Anläggningstillgångar 179 163 174 153 Finansiella instrument -2 - 2 - Obeskattade reserver 15 15 9 9 Underskottsavdrag - - - - Uppskjuten skatteskuld 192 178 185 162 Samtliga siffror i miljoner SEK 2023-12-31 Totalt 2023-12-31 Hänförligt till ägande utan bestämmande inflytande 2023-12-31 Hänförligt till moderbolagets aktieägare (EPRA NDV) 2022-12-31 Totalt 2022-12-31 Hänförligt till ägande utan bestämmande inflytande 2022-12-31 Hänförligt till moderbolagets aktieägare (EPRA NDV) Eget kapital enligt IFRS 2 684 - 2 684 1 864 - 1 864 Substansvärde (NAV) verkligt värde 2 684 - 2 684 1 864 - 1 864 Goodwill från uppskjuten skatt - - - - - - EPRA Försäljningsvärde netto (NDV) 2 684 - 2 684 1 864 - 1 864 Utestående aktier vid periodens slut (miljoner) 217,9 217,9 121,1 121,1 EPRA NDV per stamaktie (SEK) 12,3 12,3 15,4 15,4 C. EPRA nettoavkastning (EPRA Net Initial Yield – NIY) EPRAs nettoavkastning (NIY) mäter de årliga hyresintäkterna baserat på de kontanta betalningarna fram till balansdagen, minus ej vidarefaktureringsbara driftskostnader, dividerat med fastighetens marknadsvärde, ökat med uppskattade förvärvs- kostnader. EPRA ”Upptoppad” NIY utgår från EPRA NIY med justering för hyresrabatter på balansdagen eller övriga ej förfallna leasingincitament såsom hyrestrappor. Samtliga siffror i miljoner SEK 2023-12-31 2022-12-31 Förvaltningsfastigheter - helägda 5 386 4 623 Förvaltningsfastigheter - del av JV - - Summa fastighetsportfölj 5 386 4 623 Exkludering projekt, mark och byggnationer -315 –333 Summa förvaltningsportfölj 5 071 4 290 Uppskattade kostnader för köpare 10 8 Uppdaterad värdering förvaltningsportfölj 5 081 4 298 12 månaders rullande hyresintäkt 350 298 Uppskattade driftsdebiteringar -33 –34 Årlig nettohyra 317 264 Hyresrabatter - - Upptoppad årlig nettohyra 317 264 EPRA NIY (nettoavkastning) 6,2 6,2 EPRA "Upptoppad" NIY nettoavkastning 6,2 6,2 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 EPRA nyckeltalsberäkningar 111 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information + Hållbarhet + Övrigt Fastighetsförteckning EPRA nyckeltalsberäkningar Alternativa nyckeltal Övriga definitioner Information till aktieägare D. EPRA vakans (EPRA Vacancy) Estimerade marknadshyror (Estimated Market Rental Value – ERV) för vakanta ytor dividerat med estimerade marknadshyror för hela fastighetsportföljen. Samtliga nyckeltal är justerade för verklig ägandedel för varje fastighet. Större delen av ökningen är hänförlig till uppkomna vakanser samt uppdaterade värden av de vakanta ytorna. E. EPRA kostnadskvot (EPRA Cost Ratio) Central administrationskostnad samt fastighetskostnader (inkluderat och exkluderat för direkta vakanskostnader) dividerat med bruttohyresintäkter. Samtliga siffror i miljoner SEK 2023-12-31 2022-12-31 Marknadshyror vakanta ytor 16 6 Total marknadshyra 366 304 EPRA Vakansgrad 4% 2% Samtliga siffror i miljoner SEK 2023-12-31 2022-12-31 Fastighetskostnader –95 –71 Central administrationskostnad –36 –38 Återföring: Tomträttsavgäld 0 0 EPRA kostnad (inkluderat direkta vakanskostnader) –131 –109 Direkta vakanskostnader 0 0 EPRA kostnad (exkluderat direkta vakanskostnader) –131 –109 Hyresintäkter brutto minus tomträttsavgäld 357 257 Totala hyresintäkter brutto minus tomträttsavgälder 357 257 EPRA kostnadskvot (inkluderat direkta vakanskostnader) 51,0% 42,4% EPRA kostnadskvot (exkluderat direkta vakanskostnader) 51,0% 42,4% F. EPRA belåningsgrad (EPRA Loan To Value – LTV) Räntebärande skulder exkluderat med likvida medel dividerat med portföljens fastighetsvärden. Nyckeltalet visar hur stor del av fastighetsbeståndet som är finansierat med skulder belyser refinansieringsrisken för bolaget. 1) Innehåller leverantörsskulder, övriga kort- och långfristiga skulder, kundfordringar och övriga tillgångar, exkluderat finansiella tillgångar. Samtliga siffror i miljoner SEK 2023-12-31 Totalt 2023-12-31 Hänförligt till ägande utan bestämmande inflytande 2023-12-31 Hänförligt till moderbolagets aktieägare 2022-12-31 Totalt 2022-12-31 Hänförligt till ägande utan bestämmande inflytande 2022-12-31 Hänförligt till moderbolagets aktieägare Banklån 2 333 - 2 333 2 056 - 2 056 Obligationslån 75 - 75 500 - 500 Övriga räntebärande skulder 76 - 76 59 - 59 Övriga nettoskulder 1) 57 - 57 38 - 38 Likvida medel –29 - –29 –52 - –52 Nettoskulder 2 512 - 2 512 2 601 - 2 601 Förvaltningsfastigheter 5 071 - 5 071 4 290 - 4 290 Projektfastigheter 315 - 315 333 - 333 Summa fastighetsvärde 5 386 - 5 386 4 623 - 4 623 EPRA Belåningsgrad (LTV) 46,6% 46,6% 56,3% 56,3% Års- och hållbarhetsredovisning 2023 EPRA nyckeltalsberäkningar 112 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information + Hållbarhet + Övrigt Fastighetsförteckning EPRA nyckeltalsberäkningar Alternativa nyckeltal Övriga definitioner Information till aktieägare Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt på årsbasis dividerat med genomsnittet av ingående och utgående eget kapital¹). Vid delårsbokslut har avkast- ningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten. Belåningsgrad Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i relation till fastigheternas verkliga värde. Direktavkastning Driftnettot enligt intjäningsförmågan i relation till förvaltningsfastighetens verkliga värde (exkluderande projektfastigheter). Eget kapital per stamaktie Eget kapital 1) på balansdagen i relation till antal utestående stamaktier. Ekonomisk uthyrningsgrad Årligt kontrakterat hyresvärde dividerat med hyresvärde exklusive projektfastigheter. EPRA NRV Eget kapital 1) med återläggning av derivat och uppskjuten skatt. EPRA NTA EPRA NRV med avdrag för immateriella tillgångar och bedömt verkligt värde på uppskjuten skatt, 5,15 procent. EPRA NDV EPRA NTA med återläggning av immateriella tillgångar, derivat och uppskjuten skatt i sin helhet. EPRA EPS Förvaltningsresultatet med avdrag för aktuell skatt per stamaktie. Förvaltningsresultat per stamaktie Förvaltningsresultat i förhållande till genom- snittligt antal utestående stamaktier. Genomsnittligt antal utestående stamaktier Antal utestående aktier vid periodens början, justerat med antal aktier som emitterats under perioden viktat med antal dagar som aktierna varit utestående i förhållande till totalt antal dagar under perioden. Hyresintäkt exklusive hyrestillägg Hyresintäkter rensat för intäkter för debiterade mediakostnader för att visa fasta hyresintäkter plus indextillägg. Justerad överskottsgrad Driftnetto i procent av hyresintäkter exklusive hyrestillägg. Resultat per stamaktie Resultat efter skatt i förhållande till genom- snittligt antal utestående stamaktier. Räntebärande nettoskuld Räntebärande skulder minus räntebärande tillgångar och likvida medel. Räntetäckningsgrad Driftnetto med avdrag för kostnader för central administration dividerat med räntekostnader och ränteintäkter (exkl. tomträtt och IFRS 16) för senaste 12-månadersperioden. Logistea tillämpar European Securities and Markets Authoritys (ESMA) riktlinjer om Alternativa Nyckeltal. Riktlinjerna syftar till att göra alternativa nyckeltal i finansiella rapporter mer begripliga, tillförlitliga och jämförbara och därmed främja deras användbarhet. Med ett alternativt nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering; IFRS och årsredovisningslagen. Härledning av alternativa nyckeltal återfinns på Logisteas webbplats. 1) Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare. Skuldkvot Nettoskuld på balansdagen i förhållande till tolv månaders framåtriktat driftnetto minus centrala administrationskostnader. Soliditet Eget kapital i procent av balansomslutningen. Substansvärde (NAV) per stamaktie Eget kapital 1) med återläggning av uppskjuten skatteskuld i relation till antal utestående stamaktier. Överskottsgrad Driftnetto i procent av hyresintäkter. Alternativa nyckeltal Avstämningstabeller för Logisteas nyckeltal finns på Logisteas webbplats under Finansiella rapporter. Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Alternativa nyckeltal 113 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information + Hållbarhet + Övrigt Fastighetsförteckning EPRA nyckeltalsberäkningar Alternativa nyckeltal Övriga definitioner Information till aktieägare Aktiekurs per stamaktie Aktiekurs på balansdagen. Antal förvaltningsfastigheter Antal förvaltningsfastigheter i balansräkningen innefattar fastigheter under löpande förvaltning samt projektfastigheter. Antal utestående stamaktier Antal utestående stamaktier på balansdagen. Byggrätt Bedömd byggbar BTA, bruttoarea, i kvadratmeter. Central administration Centrala administrationskostnader avser kostnader för koncernledning och koncerngemensamma funktioner. Förlängningsbar swap En kombination av en sedvanlig ränteswap samt en swaption där Logistea köpt en ränte- swap samt sålt eller ställt ut en swaption. Motparten, banken, har vid löptidens slut möjligheten (inte rätten) att förlänga ränte- swapen med ett förutbestämt antal år. Motparten kan tänkas förlänga ränteswapen om marknadsräntan understiger den fasta räntan till vilken ränteswapen tecknats. Genomsnittlig ränta Genomsnittlig upplåningsränta för ränte- bärande skulder på balansdagen. Genomsnittlig räntebindning Genomsnittlig återstående löptid på räntan för räntebärande skulder. Hyresvärde Årligt kontraktsvärde med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Nettouthyrning Årshyra för periodens nytecknade hyres- avtal med avdrag för årshyra för periodens uppsägningar för omförhandling och avflytt samt konkurser. Orealiserade värdeförändringar Förändring av verkligt värde exklusive förvärv, avyttringar och investeringar för perioden. Performance swap En kombination av en ränteswap samt ett räntetak där Logistea köpt en ränteswap samt sålt/ställt ut ett räntetak. Den fasta räntan i ränteswapen betalas så länge 3- månaders Stibor ligger under respektive vald barriärnivå vid varje given räntesätt- ningsperiod. Skulle 3-månaders Stibor ligga på eller över respektive barriärnivån inför en ny räntesättningsperiod då utgår räntesäk- ringen för den ränteperioden och Logistea betalar 3-månaders Stibor tills dess att 3-månaders Stibor faller under barriärnivån igen och då betalar Logistea återigen den fasta räntan i aktuell performance swap. Projektfastigheter Fastigheter där pågående om- eller tillbyggnation påverkar hyresvärdet mer än 40 procent. Ränteswap Ett derivatavtal där två parter byter ränte- flöden under en bestämd tidsperiod. Den ena parten får byta sin rörliga ränta mot en fast ränta, medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig ränta. Då Logisteas skuldportfölj består av rörliga bank- och obli- gationslån med en fast marginal, men med en rörlig komponent i form av 3-månaders Stibor, har Logistea valt att köpa ränteswapar för att således betala en fast ränta och er- hålla Stibor 3-månaders räntan. På det sättet har Logistea bundit räntan för del av lånen. Räntetak Ett tak sätts för den rörliga räntan i form av en i förväg bestämd räntenivå (barriär). Går den rörliga räntan över barriärnivån erhåller Logistea räntan över barriärnivån. Säkerställd belåningsgrad Säkerställda skulder efter avdrag för likvida medel i relation till fastigheternas verkliga värden. Övriga definitioner Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Övriga definitioner 114 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information + Hållbarhet + Övrigt Fastighetsförteckning EPRA nyckeltalsberäkningar Alternativa nyckeltal Övriga definitioner Information till aktieägare Årsstämma Årsstämma i Logistea äger rum fredagen den 3 maj 2024 kl. 10.00 i Advokatfirman Cederquists lokaler på Hovslagargatan 3 i Stockholm. Anmälan Aktieägare som vill delta i årsstämman ska • Dels vara införda i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken onsdagen den 24 april 2024; • Dels senast fredagen den 26 april 2024 anmäla sitt deltagande hos bolaget under adress: Advokatfirman Cederquist Box 1670, 111 96 Stockholm, Att: Ursula Sörqvist eller via e-post: [email protected]. Vid anmälan ska uppges namn, person-/organisationsnum- mer, aktieinnehav, adress, telefonnummer dagtid och uppgift om eventuella biträden samt i förekommande falluppgift om ställföreträdare. Till anmälan ska därtill i förekommande fall bifogas fullständiga behörighetshandlingar såsom registre- ringsbevis eller motsvarande. Kommande informationstillfällen • Delårsrapport för det första kvartalet, januari – mars 2024, avges den 3 maj 2024. • Årsstämma 2024 hålls i Stockholm den 3 maj 2024. • Delårsrapport för det andra kvartalet, april – juni 2024, avges den 11 juli 2024. • Delårsrapport för det tredje kvartalet, juli – september 2024, avges den 25 oktober 2024. Logistea AB (publ) – Org nr 556627-6241 – Säte i Stockholm Postadress: Logistea AB, Box 5089, 102 42 Stockholm För mer information, besök www.logistea.se Produktion: Logistea, Paues Åberg Communications och Greatland. Förvaltarregistrerade aktier Aktieägare, som låtit förvaltarregistrera sina aktier hos bank eller annan förvaltare, måste, för att äga rätt att delta i årsstämman, tillfälligt inregistrera sina aktier i eget namn hos Euroclear Sweden AB. Aktieägare som önskar sådan omregistrering måste underrätta sin förvaltare om detta enligt förvaltarens rutiner i sådan tid i förväg som förvaltaren bestämmer. Utdelning Styrelsens mål är att årligen föreslå årsstämman att beslu- ta om utdelning motsvarande minst 30 procent av bolagets vinst. Styrelsen avser att under de närmaste åren prioritera tillväxt framför utdelning, vilket kan medföra låg eller ute- bliven utdelning till stamaktier. I syfte att stödja bolagets tillväxtmål avser styrelsen att föreslå årsstämman att ingen utdelning lämnas för räkenskapsåret 2023. För räkenskaps- året 2022 lämnades ingen utdelning. Information till aktieägarna Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Information till aktieägarna 115 Introduktion + Strategi och omvärld + Verksamhet + Finansiering + Bolagsstyrning + Finansiell information + Hållbarhet + Övrigt Fastighetsförteckning EPRA nyckeltalsberäkningar Alternativa nyckeltal Övriga definitioner Information till aktieägare

AI Terminal

More from Logistea

Talk to a Data Expert