股票代號: 2524

京城建設股份有限公司及子公司合併財務報告暨會計師查核報告

民國 110 年度及 109 年度

公司地址: 高雄市左營區博愛二路 150 號 12 樓電話 : (07)558-6368

		目	頁次
一、封		面第	1	頁
二、目		錄第	2	頁
		三、關係企業合併財務報表聲明書第	3	頁
		四、會計師查核報告第	4 ~ 9	頁
		五、合併資產負債表第 1 0 ~ 1 1 頁
		六、合併綜合損益表第	1 2	頁
		七、合併權益變動表第	1 3	頁

		八、合併現金流量表第	1 4	頁
	九、合併財務報告附註
		(一 )公司沿革第	1 5	頁
		(二 )通過財務報告之日期及程序第	1 5	頁
		(三 )新發布及修訂準則及解釋之適用第 1 5 ~ 2 1 頁
		(四 )重要會計政策之彙總說明第 2 1 ~ 4 1 頁
		(五 )重大會計判斷、估計及假設不確定性之主要來源第 4 1 ~ 4 2 頁
		(六 )重要會計項目之說明第 4 3 ~ 7 9 頁
		(七 )關係人交易第 8 0 ~ 8 4 頁
		(八 )抵質押之資產第	8 4	頁
		(九 )重大或有負債及未認列之合約承諾第 8 5 ~ 8 6 頁
		(十 )重大之災害損失第	8 6	頁
		(十一 )重大之期後事項第	8 6	頁
		(十二 )其他第 8 7 ~ 9 3 頁
	(十三 )附註揭露事項
		1.重大交易事項相關資訊第 9 3 ~ 9 8 頁
		2.轉投資事業相關資訊第	9 9	頁
		3.大陸投資資訊第	9 9	頁
		4.主要股東資訊第	1 0 0	頁
		(十四 )營運部門財務資訊第 1 0 0 ~ 1 0 3 頁

			110年12月31日		109年12月31日
	崖临	附註	戀 쉎	$\frac{9}{6}$	鑬俐	$\frac{9}{6}$
IIXX	流動資產
1100	現金及約當現金	$\mathbf{I}% =\mathbf{I}^{T}\mathbf{e}^{T}\mathbf{e}^{T}\mathbf{e}^{T}\mathbf{e}^{T} \mathbf{e}^{T} \mathbf{e}^{T} \mathbf{e}^{T} \mathbf{e}^{T} \mathbf{e}^{T} \mathbf{e}^{T} \mathbf{e}^{T} \mathbf{e}^{T} \mathbf{e}^{T} \mathbf{e}^{T} \mathbf{e}^{T} \mathbf{e}^{T} \mathbf{e}^{T} \mathbf{e}^{T} \mathbf{e}^{T} \mathbf{e}^{T} \mathbf{e}^{T} \mathbf{e}^{T} \mathbf{e}^{T} \$ 四、六、	\$1,068,430	3.10	\$624,909	1.93
1110	透過損益按公允價值衡量之金融資產-流動	( 四、六.		0.00	89, 930	0.28
1150	應收票據淨額	IJ 四、六.	36,682	0.11	40,159	0.12
1170	應收帳款淨額	四、六、三	131,978	0.38	105,997	0.33
1180	應收帳款淨額-關係人	四、六(三)、七	$\circ$	0.00		0.00
1200	其他應收款	四、六(四	83	0.000	750,063	2.32
1210	其他應收款-關係	四、六(四)、七	215	0.00	277	0.00
1220	當期所得稅資產	四、六. (卅)		0.00	2,556	0.01
1320	存貨	四、六(五)、八	31, 503, 467	91.30	29, 186, 432	90.13
1410	預付款項	ホ(六)	551, 336	1.60	462,620	1.43
1470	其他流動資產	た.(+)	91,084	0.26	8,597	$0.03$
1476	其他金融資產-流動	たいいい	80, 912	0.23	6,479	0.02
IIXX	流動資產合計		\$33, 464, 187	96.98	\$31, 278, 021	96.60
15XX	非流動資產
1510	透過損益按公允價值衡量之金融資產-非流動	ij 四、六.	\$82	0.00	\$82	0.00
550	採用權益法之投資	四、六、(九)	13,888	0.04	15,566	0.05
1600	不動產、廠房及設備	Ŧ 四、六、	735, 365	2.13	802, 258	2.48
1755	使用權資產淨額	$\frac{1}{1}$ 四、六.	61,216	0.18	62,731	0.19
1780	無形資產	一十一六,	164,667	0.48	169,290	0.52
1840	遞延所得稅資	(共):大、图	18,935	0.05	16,959	0.05
1920	存出保證金	$\leq$	34,045	0.10	34, 307	0.11
1930	長期應收票據及款項	四、六(三	15,000	0.04		0.00
15xx	非流動資產合計		\$1,043,198	3.02	\$1,101,193	3.40
IXXX	額總産資		\$34, 507, 385	100.00	\$32, 379, 214	100.00

			10年12月31日		109年12月31日	單位:新臺幣千元
	負債及股東權益	甜甜	鎭 섂	$\frac{8}{6}$	领 ⋘	$\frac{5}{6}$
21XX	債負流動
2100	短期借款	$\hat{\xi}$ $\ddot{}$ 四、六、仁、	250	0.59	806 \$4,488,	86 $\ddot{3}$
2110	應付短期票券	六. (十三)、セ、八	942, 965 \$3, 655, 3, 942,	11.43	307 4,208,	3.00
2130	合約負債-流動	六. (廿三)、七	590, 873	11	515,086	1.59
2150	應付票據	目		$^{24}$	80,309	$0.35$ $0.37$
2160	應付票據-關係人	図、七		$26\,$	120,006
2170	應付帳款	囙		0.10
2180	應付帳款-關係人	$\overline{\phantom{a}}$ Ø	$\begin{array}{l} 81,979 \ 90,004 \ 35,179 \ 574,791 \ 71,167 \end{array}$	1.67	40, 901 784, 797	$1342$ $0.42$ $0.5$
2200	其他應付款			0.21	72, 1
2220	其他應付款項-關係人	4	398	0.00	930 208	0.00
2230	本期所得税負債	E	190,965	0.55	156,680	0.48
2250	負債準備-流動	中山 (十四 E	708 44,7	0.13	35, 817	0.11
2280	租賃負債-流動	六. (十八	$\begin{array}{c} 1,080 \ 46,558 \ 67,364 \ 28,018 \end{array}$	0.00	$\begin{array}{c} 1,062 \ 135,833 \ 87,243 \end{array}$	0.00
2322	一營業週期內到期之長期借款	$(+t) \cdot t$ k.		0.13		0.42
2335	代收款	六. (十五)、七		0.20		0.27
2399	其他流動負債-其他	六.(十六		0.08	966	$\infty$
21XX	流動負債合計		299 421 \$9,	30 ₂ 27.	$-951$ 728, \$10.	13 33.
25XX	非流動負債
2540	長期借款	六(十七)・セ・ハ		24.95	\$6,862,034	21.19
2570	遞延所得稅負債	六.(井)	$$8, 608, 475$ 22, 825 61, 548	0.07	38, 408	$\begin{array}{c} 0.12 \ 0.19 \end{array}$
2580	租賃負債-非流動	ホ.(+^		0.18	62, 628
2640	淨確定福利負債-非流動	八升四、六、	22, 407	0.06	21,392	$0.07$ $0.01$
2645	存入保證金	$+ t$ $\ddot{x}$ Ø	4,985	0.01	3,586
25xx	非流動負債合計		720, 240 \$8.	25.27	988, 048 \$6.	8 ^q 21.
2XXX	負債總計		539 141 \$18.	57 52.	999 716. Ļ 51	$\overline{7}$ $\mathbb{Z}$
3XXX	權益
3110		六.(+)	717,590 \$3,	10.04	\$3,711,931	11.46
3211	普通股股本資本公債-普通股股票溢價保留盈餘	六. (廿一	13,865			0.00
3300
3310	法定盈餘公積	六. ( ⁺¹ ん) 六. (+2)	1,539,903	4.46	1, 371, 436 9, 578, 848	$4.24$ 29.59
3350	未分配盈餘		11,094,488	32.16
3300	保留盈餘合計		\$12,634,391	36.62	\$10,950,284	33, 83
3XXX	權益總計		\$16,365,846	.43 47.	\$14,662,215	45.29
	益總計债及權負		7,385 \$34,507	00 00.	214 \$32,379	00 100.
	华董事長:天籟投資股份有限公司	(請參閱後附財務報告附註)			會計主管:梁素英	JT H 300 368
		金山
		$\overline{1}$

			110年度		109年度	單位:新臺幣千元
代碼	會計項目	附註	鑬金	$\frac{9}{6}$	籞金	$\frac{9}{6}$
000	業收入撷
110	貨收入鎬		\$6,657,417	100.00	$$8, 669, 611$ (1,762)	$\frac{100.02}{(0.02)}$
170			$\circ$	0.00
190	銷貨退回銷貨折讓		(173)	(0.00)		$\frac{0.00}{100.00}$
100	貨收入淨額墙	六. (廿三)	\$6,657,244	100.00	\$8,667,849
000			3,970,638	59.64	5,684,124	65.58
006	警業成本警業毛利管業費用		\$2,686,606	40.36	\$2,983,725	34.42
3000		六.(卅一)
100	推銷費用		461, 318	6.93	657, 796 151, 228	T.59
200	管理費用		151, 333	2.28		74
000	業費用合計缅		\$612,651	$\overline{c}$ o.	\$809,024	9.33
006			\$2,073,955	15 31	174,701 \$2.	25.09
000	丑 $\frac{1}{2}$ 業外收入及營業利益營業外收
010	利息收入	日中	$\begin{array}{c} 8239 \ 10, 367 \ 25, 215 \ (186, 579) \end{array}$	0.00	\$218	0.00
	其他收入	$(+\overline{A})$ おおおお		0.16	$16,426$ (18,509)	$\begin{array}{c} 0.19 \ (0.21) \ (2.83) \end{array}$
	其他利益及損失	(廿六)		(2.38)
	財務成本	$(+ + 1)$			(245, 689)
$\begin{smallmatrix} 0 & 0 & 0 & 0 \ 0 & 0 & 0 & 0 \ 0 & 0 & 0 & 0 \ 0 & 0 & 0 & 0 \ 0 & 0 & 0 & 0 \ 0 & 0 & 0 & 0 \ 0 & 0 & 0 & 0 \ 0 & 0 & 0 & 0 \ 0 & 0 & 0 & 0 \ 0 & 0 & 0 & 0 \ 0 & 0 & 0 & 0 \ 0 & 0 & 0 & 0 & 0 \ 0 & 0 & 0 & 0 & 0 \ 0 & 0 & 0 & 0 & 0 \ 0 & 0 & 0 & 0 & 0 & 0 \ 0 & 0 & 0 & 0 & 0 & 0 \ $	採用權益法認列之關聯企業及合資損益之份額	六.(九)	3,522	0.05	$\overrightarrow{5}$	0.07
	業外收入及支出合計趣		( \$147, 236]	(2, 21)	777 ( \$241	78 $\mathfrak{S}$
006.	稅前淨利			28.94	\$1, 932, 924	22.31
	所得稅費用	(未) 六, 百	\$1,926,719 239,310		248,032	2.86
	本期淨利		687, 409 51	$\frac{3.59}{25.35}$	,684,892 59	19.45
7950 8200 8300 8310	其他綜合損益不重分類至損益之項目

1188	確定福利計畫之再衡量數	(人)、六、四	( \$4, 127)	(0.06)	(3270)	0.00
3349	與不重分類之項目相關之所得稅利益		825	$\frac{(0.01)}{(0.05)}$	54	0.00
300	其他綜合損益(稅後淨額		( \$3, 302)		(\$216)	0.00
500	本期綜合損益總額		\$1,684,107	25.30	\$1,684,676	45 G.
0SZE	基本每股盈餘(元)	一个小志図	\$4.54 \$4.54		84.48
850	稀釋每股盈餘(元)	四、六.
	蛋瓣董事長:天籟投資股份有限公司	(請參閱後附財務報告附註) 經理人:蔡天贊 2			會計主管:梁素英	乐光洲粉

	Ш 科				保留盈餘
				法定盈餘公積	未分配盈餘	茹企	權益總計
				\$1, 205, 778	\$8, 328, 529	\$9,534,307	\$13, 422, 786
				165,658	(165, 658)
							18,215
					1,684,892	1,684,892	1,684,892
					(216)	(216)	(216)
					\$1,684,676	\$1,684,676	\$1,684,676

					(268, 699)	(268, 699)	(463, 462)
				\$1, 371, 436	\$9,578,848	\$10, 950, 284	\$14,662,215
				\$1,371,436	\$9,578,848	\$10,950,284	\$14,662,215
				168, 467	(168, 467)		$\circ$
							19,524
					1,687,409	1,687,409	1,687,409
					(3, 302)	(3, 302)	(3, 302)
					\$1,684,107	\$1,684,107	\$1,684,107
$\overline{z}$	110年12月31日餘額	\$3,717,590	\$13,865	\$1,539,903	\$11,094,488	\$12,634,391	\$16,365,846

	單位:新臺幣千元		( \$183, 079) (17, 037) 162, 585	(4, 584) 8,871	(4, 410) (477) 4.997	\$33, 134)	$$24, 334, 940$ $(24, 801, 914)$	$28, 279, 200$ (28, 346, 200) $\begin{array}{c} 3, \, 962, \, 000 \ (7, \, 692, \, 188) \end{array}$	(133, 958)	462) (1, 044) (463,	(34, 862, 626)	394,662 \$230, 247	\$624,909				床班 300 300
			$\begin{array}{c} 80 \ 115,183 \ (3,895) \end{array}$	(208, 988) 209, 250	(74, 433) (140) 200 u.	\$42.	$\begin{array}{c} $16, 720, 520 \ (17, 554, 076) \ 14, 902, 000 \end{array}$	(15, 167, 000) (333, 352) 518 1,990,	(1, 340) 739 c,	(1, 062) C	947 \$558.	624,909 \$443, 521	\$1.068.430				會計主管:梁素英
公司	Ш 月三十 ١Í	投資活動之現金流量:	取得透過損益按公允價值衡量之金融資產處分透過損益按公允價值衡量之金融資產存出保證金增加存出保證金減少		取得無形資產其他金融資產增加收取採權益法之投資現金股利	資活動之淨現金流入〔出 Ķ	等資活動之現金流量短期借款增加短期借款减少	應电标准计数据数据化高速温度化高速温度计数据计数据医心包医心包医心包医心包医心包医心包医心包医心包医心包医心包			資活動之淨現金流入(出	本期現金及約當現金餘額增加數期初現金及約當現金餘額	期末現金及約當現金餘額
		BBBB	B00100 B00200 B02700	B03700 B03800	B04500 B06500 B07600	BBBB	C00200 C00100 CCCC	C00500 C00600 C01600	C01700 C03000 C03100	C04020 006500	CCCC	E00100 EEEE	E00200
京城	109年1月1日 -0年與馬	至12月31日	\$1,932,924	$\begin{array}{r} 69,482 \ 4,770 \ 7,599 \ 245,689 \end{array}$	(218)	(5, 777) (710) 1,471	365 \$332,671 10.	\$68,551	749, 919 (50, 114) 4, 485, 875	102, 712 637	\$3,859,742	(644, 860) \$24,690 64, 622	$(1, 573)$ $(3, 510)$ 16,513 4,313	$(*533, 805)$ 218 532 \$3, 319, 937 \$5,585,	(252, 078) 710 0	(208, 375) \$5,126,007	(請參閱後附財務報告附註) 經理人:蔡天贊	4
	110年1月1日至12月31日民国一		\$1,926,719	70, 252 4,763	(239) $(21, 357)$ 186, 579	(3, 522) 1,129 $\circ$	896) 236 \$233, 945 S. J. ,	\$11, 523	$(25, 979)$ 750, 042 317, 035) $\overline{2}$	(88, 716) 82, 487	775,698) $\overline{31}$ J,	(28, 332) $(215, 728)$ $19, 583$ \$75,787	112 7,173 8,891 $\mathbb{C}$ ī	.911,436) ( \$135, 738) 239 \$249, 228 59 J.	(187, 867) 2,556 $\circ$	\$157,603) (221, 759)
		$\ddot{\phantom{1}}$ 業活動之現金流量	È 費損項淵不影響現金流量之收營業活動之現? 本期稅前淨利 $\overline{\mathfrak{m}}$ 調整項	贵用操結費用折舊	٠ 透過損益按公允價值衡量金融資產之净(利益)損失利息費用	之份额採用權益法認列之關聯企業損益處分不動產、廠房及設備損失利息收入股利收入	不彩響現金流量之收益費損項目合計與營業活動相關之資產/負債變動數、廠房及設備轉列費用數處分投資(利益)損失不助產	營業活動相關之資產之净變動應收果據(增加)減少應收帳款增加與	其他應收款(增加)減少	其他流動資產(增加)減少預付款項(增加)减少存貨(增加)減少	與營業活動相關之資產之淨變動合計與營業活動相關之負債之淨變動	合約負債-流動増加應付票據増加(減少) 應付帳款減少	其他流動負債增加(减少净確定福利負債減少其他應付款增加債準備壇加血	與營業活動相關之負債之净變動合計營業活動相關之資產及負債之净變動合計與營業活動相關之資營運產生之現金流入收取之利息	收取之所得稅收取之股利支付之利息	業活動之淨現金流入(出) 支付之所得稅撷	苄网 :天籁投資股份有限公董事長
		代碼 AAAA	A20000 A20010 A10000	A20100 A20200	A20400 A20900 A21200	A22300 A22500 A21300	A23100 A20010 A22600	A31130 A30000 A31000	A31180 A31150	A31200 A31230 A31240	A31000 A32000	A32130 A32150 A32125	A32180 A32200 A32230 A32240	A32000 A30000 A33000 A33100	A33200 A33300 A33500	A33500 AAAA

京城建設股份有限公司

合併財務報告附註

民國110年度及109年度

(金額除特別註明外,均以新台幣千元為單位)

一、公司沿革

京城建設股份有限公司(以下簡稱本公司)成立於民國74年,登記地址為高雄市左營區博愛二路150號12樓,本公司股票自民國 83年 10月 18日起在台灣證券交易所掛牌買賣。本公司合併財務報告之組成包括本公司及本公司之子公司 (以下併稱「合併公司」 ),主要營業項目為住宅及大樓開發租售、特定專業區開發、區段徵收及市地重劃代辦業務與觀光飯店業務等。

二、通過財務報告之日期及程序

本合併財務報告已於民國111年3月23日經董事會通過後發布。

三、新發布及修訂準則及解釋之適用
(一)已採用金融監督管理委員會 (以下簡稱「金管會」 )認可之新發布、修正後國際財務報導準則、國際會計準則、解釋及解釋公告之影響:

金管會認可之 110 年適用之國際財務報導準則、國際會計準則、解釋及解釋公告:

新準則、解釋及修正主要修訂內容 IASB 發布之生效日

.國際財務報導準則第4	西元2021年1月1日國際財務報導準則第 9 號規範
號之修正「暫時豁免	金融工具之會計處理並對 2018
適用國際財務報導準	年 1 月 1 日以後開始之年度期
則第9號之延長」	間生效。惟對主要從事保險活
	動且以前未曾適用任何版本之
	國際財務報導準則第 9 號之保
	險人,國際財務報導準則第 4
	號提供暫時豁免,允許但不規
	定保險人於 2023 年 1 月 1 日以
	前開始之年度期間適用國際會
	計準則第 39 號「金融工具:認
	列與衡量」,而非適用國際財務
	報導準則第 9 號。

新準則、解釋及修正主要修訂內容 IASB 發布之生效日 .國際財務報導準則第9 號、國際會計準則第 39號、國際財務報導準則第7號、國際財務報導準則第4號及國際報導準則第 16號之修正「利率指標變革-第二階段」此最終階段之修正主要著重於利率指標變革對企業財務報表之影響,包括: A.對於決定金融工具合約現金流量之基礎之變動中屬利率指標變革所要求者,不會除列或調整金融工具帳面金額,係以更新有效利率之方式反應可替代指標利率之變動; B.當避險仍然符合避險會計之規定,不會僅因為變革要求之改變而停止採用避險會計;及 C.對於因變革產生之新風險及如何管理過渡至替代指標利率, 要求提供揭露資訊。西元2021年1月1日 .國際財務報導準則第 16號之修正「2021年6 月 30日後之新型冠狀病毒肺炎相關租金減讓」此修正延長 2020 年 5 月修正國際財務報導準則第 16 號提供承租人得選擇免於評估新型冠狀病毒相關之租金減免是否屬於租賃修改之實務權宜作法,承租人得選擇非按租賃修改之租賃給付變動處理,適用至租賃給付之任何減少僅影響原於 2022 年 6 月 30 日以前到期之給付且該租賃之其他條款及條件並無實質變動。西元2021年4月1日 (註) 註:金管會允許提前於西元 2021 年 1 月 1 日適用。

合併公司評估適用上述準則及解釋對合併公司財務狀況與財務績效並無重大影響。

(二)尚未採用金管會認可之新發布、修正後國際財務報導準則之影響:
1.金管會認可之 111 年適用之國際財務報導準則之新發布、修正及修訂之準則及解釋:

新準則、解釋及修正	主要	修訂	內	IAS B	發布之生效日
.國際財務報導準則		此修正係藉由取代對財務報		西元	2022 年 1	月 1 日
第 3 號之修正「對觀念架構之索引」		導之觀念架構的舊版索引,
	以西元	2018 年 3	月發布之
		最新版本索引更新國際財務
	報導準則第	3	號。另新增一

新準則、解釋及修正	主要	修訂	內	容 IAS B 發布之生效日
		項認列原則之例外,以避免
		因負債及或有負債產生可能
	的「第 2	日」利得或損失。
		此外,釐清針對不受取代架
		構索引影響之或有資產之既
	有指引。
.國際會計準則第 16		此修正係就企業針對其於資		西元 2022 年 1 月 1
號之修正「不動		產達到預定使用狀態時出售		日
產、廠房及設備-達		所產生之項目,禁止企業自
到預定使用狀態前		不動產、廠房及設備之成本
之價款」		減除出售之金額;反之,企
		業將此等銷售價款及其相關
		成本認列於損益。
.國際會計準則第 37		此修正釐清企業於評估合約		西元 2022 年 1 月 1 日
號之修正「虧損性		是否係屬虧損性時,應予計
合約-履行合約之成		入之成本。明訂「履行合約
本」		之成本」包括履行合約之增
		額成本及與履行合約直接相
		關之其他成本之分攤。
.國際財務報導準則		國際財務報導準則第	1 號之	西元 2022 年 1 月 1 日
2018-2020 週期之年	修正
度改善		此修正簡化子公司於母公司
		之後成為首次適用者時,關
		於適用國際財務報導準則第
	1	號之累積換算調整數衡
	量。
		國際財務報導準則第「金融工具」之修正	9	號
		此修正釐清當企業評估金融
		負債之新合約條款或修改後
		條款是否與原始金融負債具
		有重大差異時所含括之費
	用。
		國際財務報導準則第	16	號
		「租賃」釋例之修正
	此係對釋例	13	承租人之權
		益改良相關之租賃誘因進行
	修正。
	國際會計準則第	41	號之修
	正
		此修正移除衡量公允價值時
		現金流量不計入稅捐之規
		定,以使國際會計準則第

-17-

新準則、解釋及修正主要修訂內容 IAS B 發布之生效日

41 號之公允價值衡量之規定與其他國際財務報導準則

之相關規定一致。

2.合併公司經評估上述準則及解釋對合併公司財務狀況與財務績效並無重大影響。
(三)國際會計準則理事會(以下簡稱 IASB)已發布但尚未經金管會認可之國際財務報導準則之影響:
1.下列新準則及修正業經 IASB 發布,但尚未納入金管會認可之國際財務報導準則之新發布、修正及修訂之準則及解釋:

新準則、解釋及修正	主要修訂內容 IASB 發布之生效日
.修正國際財務報導準則	待IASB決定此計畫係為處理國際財務報
第 10 號及國際會計準	導準則第 10 號「合併財務
則第 28 號之修正「投	報表」與國際會計準則第
資者與其關聯企業或合	28 號「投資關聯企業及合
資間之資產出售或投	資」間,有關以子公司作價
入」	投資關聯企業或合資而喪失
	控制之不一致。國際會計準
	則第 28 號規定投入非貨幣
	性資產以交換關聯企業或合
	資之權益時,應依順流交易
	之處理方式銷除所產生利益
	或損失之份額;國際財務報
	導準則第 10 號則規定應認
	列喪失對子公司之控制時之
	全數利益或損失。此修正限
	制國際會計準則第 28 號之
	前述規定,當構成國際財務
	報導準則第 3 號所定義為業
	務之資產出售或投入時,其
	所產生之利益或損失應全數
	認列。
	此修正亦修改國際財務報導
	準則第 10 號使得投資者與
	其關聯企業或合資間,當出
	售或投入不構成國際財務報導準則第 3 號所定義業務之
	子公司時,其產生之利益或
	損失,僅就非屬投資者所享
	有份額之範圍認列。

新準則、解釋及修正	主要修訂內容	IASB 發布之生效日
.國際財務報導準則第	此準則提供保險合約全面性	西元2023年1月1日
17 號「保險合約」及	之模型,含括所有會計相關
國際財務報導準則第	部分(認列、衡量、表達及
17 號之修正「保險合	揭露原則),準則之核心為
約」	一般模型,於此模型下,原
	始認列以履約現金流量及合
	約服務邊際兩者之合計數衡
	量保險合約群組,其中履約
	現金流量包括未來現金流量
	之估計值、反映貨幣時間價
	值及與未來現金流量相關之
	財務風險(在財務風險未包
	含於未來現金流量之估計值
	範圍內)之調整;及對非財
	務風險之風險調整。
	保險合約群組於每一報導期
	間結束日之帳面金額為剩餘
	保障負債及已發生理賠負債兩者之總和。
	除一般模型外,並提供具直
	接參與特性合約之特定適用
	方法(變動收費法)及短期合
	約之簡化法(保費分攤法)。
	此準則於 2017 年 5 月發布
	後,另於 2020 年 6 月發布
	修正,此修正除於過渡條款
	中將生效日延後 2 年(亦即
	由原先 2021 年 1 月 1 日延
	後至 2023 年 1 月 1 日)並提
	供額外豁免外,並藉由簡化
	部分規定而降低採用此準則
	成本,以及修改部分規定使
	部分情況更易於解釋。此準
	則之生效將取代過渡準則
	(亦即國際財務報導準則第
	4 號「保險合約」)
.修正國際財務報導準則	此修正允許企業於初次適用	西元2023年1月1日
第 17 號「初次適用國際財務報導準則第 17	國際財務報導準則第 17 號所列報之各比較期間選擇適
號及國際財務報導準則	用分類覆蓋法。此選擇允許
第 9 號-比較資訊」	企業對於所有金融資產,包

新準則、解釋及修正	主	要	修	訂	內	容	發布之生效日
				括該等並未與國際財務報導
	準則第		17	號範圍內之合約
				連結之活動所持有者,按逐
				項工具基礎,於比較期間基
				於其預期對該等資產於初次
				適用國際財務報導準則第		9
				號時將如何分類,分類該等
				金融資產。已適用國際財務
		報導準則第	9		號或將同時初
				次適用國際財務報導準則第
	9			號及國際財務報導準則第
	17			號之企業得選擇適用分
		類覆蓋法。
.國際會計準則第 1 號之		此係針對會		計準則	第	1號	西元2023年1月1日
修正「將負債分類為流				「財務報表之表達」第69段
動或非流動」				至76段中負債分類為流動或
				非流動進行修正。
.國際會計準則第 1 號之		此係針對會		計準則	第	1號	西元2023年1月1日
修正「將負債分類為流				「財務報表之表達」第69段
動或非流動」				至76段中負債分類為流動或
				非流動進行修正。
.國際會計準則第 1 號之				此修正將重大概念應用在會			西元2023年1月1日
修正「會計政策之揭				計政策之揭露,企業應參考
露」				重大之定義,揭露重大會計
				政策資訊;亦闡明與不重大
				之交易、其他事項或情況有
				關之會計政策資訊係屬不重
				大,企業無需揭露該等資
				訊;及闡明並非與重大之交
				易、其他事項或情況有關之所有會計政策資訊對公司之
				財務報表均屬重大。
.國際會計準則第 8 號之				該修正引入新的會計估計定			西元2023年1月1日
修正「會計估計之定				義,闡明會計估計係財務報
義」				表中是受衡量不確定性影響
				之貨幣金額。該修正亦明訂
				公司須建立會計估計以達成
				其所適用會計政策之目的,
				藉此闡明會計政策與會計估
			計間之關係。
.國際會計準則第 12 號之修正「與單一交易所	第	12		此修正係限縮國際會計準則號「所得稅」第	15	及	西元2023年1月1日
產生之資產及負債有關	24			段中有關遞延所得稅認
之遞延所得稅」				列豁免之範圍,使該豁免不

新準則、解釋及修正主要修訂內容 IASB 發布之生效日適用於原始認列時產生相同金額之應課稅及可減除暫時性差異之交易。

2.合併公司現正持續評估上述準則及解釋對本合併公司財務狀況與財務績效之影響,相關影響待評估完成時予以揭露。
四、重要會計政策之彙總說明

編製本合併財務報告所採用之重大會計政策說明如下。除另有說明外,此等政策在所有報導期間一致適用。

(一)遵循聲明

本合併財務報告係依據「證券發行人財務報告編製準則」及金管會認可並發布生效之國際財務報導準則、國際會計準則、解釋及解釋公告編製。

(二)編製基礎
1.除下列重要項目外,本合併財務報告係按歷史成本編製;歷史成本通常係依取得資產所支付對價之公允價值決定,
- (1)按公允價值衡量之透過損益按公允價值衡量之金融資產及負債。
- (2)按退休基金資產減除確定福利義務現值之淨額認列之確定福利負債。
2.編製符合金管會認可之國際財務報導準則之財務報告需要使用一些重要會計估計,在應用公司的會計政策過程中亦需要管理階層運用其判斷,涉及高度判斷或複雜性之項目,或涉及合併財務報告之重大假設及估計之項目,請詳附註五說明。
3.功能性貨幣及表達貨幣

合併公司係以營運所處主要經濟環境之貨幣為其功能性貨幣。本合併財務報告係以合併公司之功能性貨幣「新台幣」作為表達貨幣列報。所有以新台幣表達之財務資訊均以新台幣千元為單位。

(三)合併基礎

1.合併財務報告編製原則
(1)合併公司將所有子公司納入合併財務報告編製之個體。子公司指受合併公司控制之個體,當合併公司曝露於來自對該個體之參與之變動報酬或對該等變動報酬享有權利,且透過對該個體之權力有能力影響該

等報酬時,合併公司即控制該個體。子公司自合併公司取得控制之日起納入合併財務報告,於喪失控制之日起終止合併。

(2)合併公司內公司間之交易、餘額及未實現損益業已消除。子公司之會計政策已作必要之調整,與合併公司採用之政策一致。
(3)對子公司持股之變動若未導致喪失控制ǿ與非控制權益之交易Ȁ,係作為權益交易處理,亦即視為與業主間進行之交易。非控制權益之調整金額與所支付或收取對價之公允價值間之差額係直接認列於權益。
(4)當合併公司喪失對子公司之控制,對該子公司之剩餘投資係按公允價值重新衡量,並作為原始認列金融資產之公允價值或原始認列投資關聯企業或合資之成本,公允價值與帳面金額之差額認列為當期損益。對於先前認列於其他綜合損益與該子公司有關之所有金額,其會計處理與合併公司若直接處分相關資產或負債之基礎相同,亦即如先前認列為其他綜合損益之利益或損失,於處分相關資產或負債時將被重分類為損益,則當喪失對子公司之控制時,將該利益或損失自權益重分類為損益。
2.列入合併財務報表之子公司:

所持股權百分比(%)

投資公				110年	109年
司名稱	子公司名稱	主要業務	營業場所	12月31日	12月31日
本公司	水京棧國際酒店	一般旅館業、	台灣	100%	100%
	股份有限公司	餐館業	高雄市
	(水京棧酒店)

3.未列入合併財務報表之子公司:無。
4.子公司會計期間不同之調整及處理方式:無此事項。
5.子公司將資金移轉予母公司之能力受重大限制者,該限制之本質與程度: 無此事項。
6.子公司持有母公司發行證券之內容:無此事項。
7.對合併公司具重大性之非控制權益之子公司:無此情形。
(四)外幣交易
1.外幣交易採用交易日之即期匯率換算為功能性貨幣,換算此等交易產生之

換算差額認列為當期損益。

2.外幣貨幣性資產及負債餘額,按報導期間結束日之即期匯率評價調整,因調整而產生之換算差額認列為當期損益。
3.外幣非貨幣性資產及負債餘額,按報導期間結束日之即期匯率評價調整, 屬透過損益按公允價值衡量者,因調整而產生之兌換差額認列為當期損益;屬透過綜合損益按公允價值衡量者,因調整而產生之兌換差額認列於其他綜合損益項目;屬非按公允價值衡量者,則按初始交易日之歷史匯率衡量。

4.所有兌換損益於損益於損益表之「其他利益及損失」列報。

(五)資產負債區分流動及非流動之標準

合併公司從事於委託營造廠商興建房屋出售業務,其營業週期均長於一年,是以與營建業務相關之資產及負債,係按正常營業週期作為劃分流動或非流動之標準;營業週期則以 3 年為劃分基礎。除上段所述外:

1.資產符合下列條件之一者,分類為流動資產:

(1)預期將於正常營業週期中實現該資產,或意圖將其出售或消耗者。
(2)主要為交易目的而持有者。
(3)預期於報導期間結束日後 12 個月內實現者。
(4)現金或約當現金,但於報導期間結束日後至少 12 個月交換或用以清償負債受到限制者除外。合併公司將所有不符合上述條件之資產分類為非流動。
2.負債符合下列條件之一者,分類為流動負債:
(1)預期將於正常營業週期中清償者。
(2)主要為交易目的而持有者。
(3)預期於報導期間結束日後12個月內到期清償者。
(4)不能無條件將清償期限遞延至報導期間結束日後至少 12個月者。負債之條款可能依交易對方之選擇,以發行權益工具而導致其清償者,並不影響其分類。合併公司將所有不符合上述條件之負債分類為非流動。

(六)現金及約當現金

現金包括庫存現金及銀行存款。約當現金係指可隨時轉換成定額現金且價值變動風險甚小之短期並具高度流動性之投資。定期存款符合前述定義且持有目的係為滿足短期現金承諾而非投資或其他目的者,列報於約當現金。

(七)金融工具

金融資產與金融負債於合併公司成為該工具合約條款之一方時認列於合併資產負債表。

原始認列金融資產與金融負債時,若金融資產或金融負債非屬透過損益按公允價值衡量者,係按公允價值加計直接可歸屬於取得或發行金融資產或金融負債之交易成本衡量。直接可歸屬於取得或發行透過損益按公允價值衡量之金融資產或金融負債之交易成本,則立即認列為損益。

(八)金融資產

金融資產之購買或出售符合慣例交易者,合併公司對以相同方式分類之金融資產,其所有購買及出售一致地採交易日或交割日會計處理。

1.衡量種類

合併公司所持有之金融資產種類為透過損益按公允價值衡量之金融資產、按攤銷後成本衡量之金融資產與透過其他綜合損益按公允價值衡量之權益工具投資。

A.透過損益按公允價值衡量之金融資產

透過損益按公允價值衡量之金融資產包括強制透過損益按公允價值衡量及指定為透過損益按公允價值衡量之金融資產。強制透過損益按公允價值衡量之金融資產包括合併公司未指定透過其他綜合損益按公允價值衡量之權益工具投資,及不符合分類為按攤銷後成本衡量或透過按其他綜合損益公允價值衡量之債務工具投資。

透過損益按公允價值衡量之金融資產係按公允價值衡量,其產生之利益或損失 (包含該金融資產所產生之任何股利或利息 )係認列於損益。公允價值之決定方式請參閱附註(十二)。

B.按攤銷後成本衡量之金融資產

合併公司投資金融資產若同時符合下列兩條件,且未指定為透過

損益按公允價值衡量時,則分類為按攤銷後成本衡量之金融資產: a.係在以收取合約現金流量為目的之經營模式下持有該金融資產。

b.該金融資產之合約條款產生特定日期之現金流量,完全為支付本金及流通在外本金金額之利息。

按攤銷後成本衡量之金融資產ǿ包括現金及約當現金、應收票據及帳款ǿ含長期應收票據及款項Ȁ、其他應收款 (含關係人 )及存出保證金Ȁ於原始認列後,後續以原始認列金額加減計算之累積攤銷數,並調整任何備抵損失有效利息法之攤銷後成本衡量,利息收入、外幣兌換損益及減損損失係認列於損益。除列時,將利益或損失列入損益。

利息收入係以有效利率乘以金融資產總帳面金額計算。 C.透過其他綜合損益按公允價值衡量之金融資產

債務工具投資同時符合下列條件,且未指定為透過損益按公允價值衡量時,係透過其他綜合損益按公允價值衡量:

a.係以收取合約現金流量及出售為目的之經營模式下持有該金融資產。
b.該金融資產之合約條款產生特定日期之現金流量,完全為支付本金及流通在外本金金額之利息。

合併公司於原始認列時,可作一不可撤銷之選擇,將非持有供交易之權益工具投資,指定為透過其他綜合損益按公允價值衡量,後續公允價值變動列報於其他綜合損益。前述選擇係按逐項工具基礎所作成。

原始認列時係按公允價值加計直接可歸屬之交易成本衡量;後續按公允價值衡量,除債務工具投資之外幣兌換損益、按有效利息法計算之利息收入及減損損失及權益工具投資之股利收入 (除非明顯代表部分投資成本之回收)認列於損益外,其餘帳面金額之變動係認列為其他綜合損益,並累積於權益項下之透過其他綜合損益按公允價值衡量之金融資產未實現損益。於除列時,屬債務工具投資者,將權益項下之利益或損失累計金額重分類至損益;屬權益工具投資者,則將權益項下之利益或損失累計金額重分類至保留盈餘,不重分類至損益。

權益投資之股利收入於合併公司有權利收取股利之日認列 (通常係除息日)。

2.金融資產之減損

合併公司於每一報導期間結束日按預期信用損失評估按攤銷後成本衡量之金融資產ǿ含現金及約當現金、應收票據及帳款ǿ含長期應收票據及款項Ȁ、其他應收款 (含關係人 )及存出保證金Ȁ、透過其他綜合損益按公允價值衡量之債務工具投資及合約資產之預期信用損失認列備抵損失。

應收票據及帳款與其他應收款均按存續期間預期信用損失認列備抵損失。按攤銷後成本衡量之金融資產及透過其他綜合損益按公允價值衡量之債務工具投資係先評估自原始認列後信用風險是否顯著增加,若未顯著增加,則按報導日後 12個月預期信用損失認列備抵損失,若已顯著增加,則按存續期間所有可能違約事項產生之預期信用損失認列備抵損失。

判定自原始認列後信用風險是否已顯著增加時,合併公司考量合理且可佐證之資訊 (無需過度成本或投入即可取得 ),包括質性及量化資訊,及根據合併公司之歷史經驗、信用評估及前瞻性資訊所作之分析。

預期信用損失為金融工具預期存續期間信用損失之機率加權估計值。信用損失係按所有現金短收之現值衡量,亦即合併公司依據合約可收取之現金流量與合併公司預期收取之現金流量之差額。預期信用損失係按金融資產之有效利率折現。 12個月預期信用損失係代表金融工具於報導日後 12個月內可能違約事項所產生之預期信用損失,存續期間預期信用損失則代表金融工具於預期存續期間所有可能違約事項產生之預期信用損失。

於每一報導期間結束日合併公司評估按攤銷後成本衡量金融資產及透過其他綜合損益按公允價值衡量之債務工具投資是否有信用減損。對金融資產之估計未來現金流量具有不利影響之一項或多項事項已發生時,該金融資產已信用減損。金融資產已信用減損之證據包括有關下列事項之可觀察資料:

(1) 借款人或發行人之重大財務困難;

(2) 違約,諸如延滯或逾期超過365天;

(3) 因與借款人之財務困難相關之經濟或合約理由,合併公司給予借款人原本不會考量之讓步;

(4) 借款人很有可能會聲請破產或進行其他財務重整;或

(5) 由於財務困難而使該金融資產之活絡市場消失。

所有金融資產之備抵損失係自資產之帳面金額中扣除,惟透過其他綜合損益按公允價值衡量之債務工具投資之備抵損失係認列於其他綜合損益,並不減少其帳面金額。

當合併公司對回收金融資產整體或部分無法合理預期時,係直接減少其金融資產總帳面金額。合併公司係以是否合理預期可回收之基礎個別分析沖銷之時點及金額。合併公司預期已沖銷金額將不會重大迴轉。然而,已沖銷之金融資產仍可強制執行,以符合合併公司回收預期金額之程序。

3.金融資產之除列

合併公司僅於對來自金融資產現金流量之合約權利失效,或已移轉金融資產且該資產所有權之幾乎所有風險及報酬已移轉予其他企業,或既未移轉亦未保留所有權之幾乎所有風險及報酬且未保留該金融資產之控制時,始將金融資產除列。

於一按攤銷後成本衡量之金融資產整體除列時,其帳面金額與所收取對價間之差額係認列於損益。於一透過其他綜合損益按公允價值衡量之權益工具投資整體除列時,累積損益直接移轉至保留盈餘,並不重分類為損益。

(九)金融負債及權益之分類工具

1.金融負債或權益工具

合併公司發行之債務及權益工具係依據合約協議之實質與金融負債及權益工具之定義分類為金融負債或權益。

2.權益工具

權益工具係指表彰合併公司於資產減除其所有負債後剩餘權利之任何合約。

合併公司發行之權益工具係以取得之價款扣除直接發行成本後之金額認列。

再取回合併公司本身之權益工具係於權益項下認列與減除。購買、出售、發行或註銷合併公司本身之權益工具不認列於損益。

3.金融負債

金融負債係分類為攤銷後成本或透過損益按公允價值衡量。金融負債若屬持有供交易、衍生工具或於原始認列時指定,則分類為透過損益按公允價值衡量。透過損益按公允價值衡量之金融負債係以公允價值衡量,且相關淨利益及損失,包括任何利息費用,係認列於損益。

其他金融負債後續採有效利息法按攤銷後成本衡量。利息費用及兌換損益係認列於損益。除列時之任何利益或損失亦係認列於損益。

4.金融負債之除列

合併公司係於合約義務已履行、取消或到期時,除列金融負債。當金融負債條款修改且修改後負債之現金流量有重大差異,則除列原金融負債,並以修改後條款為基礎按公允價值認列新金融負債。

除列金融負債時,其帳面金額與所支付或應支付對價總額 (包含任何所移轉之非現金資產或承擔之負債)間之差額認列為損益。

5.金融資產及負債之互抵

金融資產及金融負債僅於合併公司目前有法律上有可執行之權利進行互抵及有意圖以淨額交割或同時變現資產及清償負債時,方予以互抵並以淨額表達於資產負債表。

(十)存貨

1.建設業存貨

存貨包括在建土地及工程與待售房地、營建用地及預付土地款,預付土地款於所有權移轉時轉列營建用地,而營建用地於積極開發時轉列在建土地及房屋,在建土地及工程係已投入尚未建造完成之營建土地、營建工程成本及相關借款成本,俟工程完工後,於房地銷售認列收入時,採建坪比例將出售部分結轉為營業成本,未售部份轉列待售房地。

存貨係以成本與淨變現價值孰低衡量,比較成本與淨變現價值孰低時,採逐項比較法。成本包括使其達可供使用的地點及狀態所發生之取得必要支出及借款資本化成本。

淨變現價值係指正常營業下之估計售價減除估計完工尚需投入之估計成本及完成出售所需之估計成本後餘額。淨變現價值之釐定方法如下: (1)營建用地:淨變現價值係參照管理當局按當時市場情況之售價減除至

完工尚需投入之成本及銷售費用為計算基礎,或依最近期之市場價值 (開發分析法或比較法)為基礎。

(2)在建工程:淨變現價值為估計售價 (當時市場情況 )減去至完工尚需投入之成本及銷售費用為計算基礎。
(3)待售房地:淨變現價值為估計售價 (參照管理當局按當時市場情況估計)減去於銷售房地時所產生之估計成本及銷售費用。
2.旅館及餐飲存貨

存貨係以成本與淨變現價值孰低衡量。成本包括使其達可供使用地點及狀態所發生之取得及其他成本,並採加權平均法計算。比較成本與淨變現價值孰低時,採逐項比較法,淨變現價值係指在正常營業過程中之估計售價減除相關變動銷售費用後之餘額。

(十一)採用權益法之投資/關聯企業
1.關聯企業指合併公司對其有重大影響而無控制之個體,一般係指直接或間接持有 20%以上表決權之股份。合併公司對關聯企業之投資採用權益法處理,取得時依成本認列。
2.合併公司對關聯企業取得後之損益份額認列為當期損益,對其取得後之其他綜合損益份額則認列為其他綜合損益。如合併公司對任一關聯企業之損失份額等於或超過其在該關聯企業之權益 (包括任何其他無擔保之應收款 ),合併公司不認列進一步之損失,除非合併公司對該關聯企業發生法定義務、推定義務或已代支付款項。
3.關聯企業發生非損益及其他綜合損益之權益變動且不影響對關聯企業之持

股比例時,合併公司將所有權益變動按持股比例認列為「資本公積」。

4.合併公司與關聯企業間交易所產生之未實現損益業已依其關聯企業之權益比例銷除;除非證據顯示該交易所轉讓之資產已減損,否則未實現損失亦予以消除。關聯企業之會計政策已作必要之調整,與合併公司採用之政策一致。
5.關聯企業間增發新股時,若合併公司未按持股比例認購或取得,致使投資比例發生變動但仍對其有重大影響,該股權淨值變動之增減數係調整「資本公積」及「採用權益法之投資」。若致使投資比例下降者,除上述調整外,與該所有權權益之減少有關而先前已認列於其他綜合損益之利益或損失,且該利益或損失於處分相關資產或負債時須被重分類至損益者,則依減少比例重分類至損益。
6.當關聯企業之權益變動並非因損益及其他綜合損益項目而發生且不影響本公司對其持股比例時,本公司係按持股比例認列相關所有權權益變動。因而所認列之資本公積於後續處分關聯企業時,係按處分比例轉列損益。
7.當合併公司處分關聯企業時,如喪失對關聯企業之重大影響,對於先前認列於其他綜合損益與該關聯企業有關之所有金額,其會計處理與合併公司若直接處分相關資產或負債之基礎相同,亦即如先前已認列於其他綜合損益之利益或損失,於處分相關資產或負債時將被重分類為損益,則當喪失對關聯企業之重大影響時,將該利益或損失自權益重分類為損益。如仍對該關聯企業有重大影響,僅按比例將先前在其他綜合損益中認列之金額依上述方式轉出。
8.合併公司於每一報導期間結束日依國際會計準則第 28 號「投資關聯企業及合資」之規定確認是否有客觀證據顯示對關聯企業之投資發生減損,若有減損之客觀證據,合併公司即依國際會計準則第 36 號「資產減損」之規定以關聯企業之可回收金額與帳面金額間之差異數計算減損金額,並將該金額認列於對關聯企業之損益中。前述可回收金額如採用該投資之使用價值,合併公司則依據下列估計決定相關使用價值:
(1)合併公司所享有關聯企業估計未來產生現金流量現值之份額,包括關聯企業因營運所產生之現金流量及最終處分該投資所得之價款;或

(2)合併公司預期由該投資收取股利及最終處分該投資所產生之估計未來現金流量現值。

因構成投資關聯企業帳面金額之商譽組成項目,並未單獨認列,故無須對其適用國際會計準則第 36 號「資產減損」商譽減損測試之規定。

當喪失對關聯企業之重大影響時,合併公司係以公允價值衡量並認列所保留之投資部分。喪失重大影響時該投資關聯企業之帳面金額與所保留投資之公允價值加計處分所得價款間之差額,則認列為損益。

(十二)不動產、廠房及設備

1.認列與衡量

不動產、廠房及設備之認列及衡量係採成本模式,依成本減除累計折舊與累計減損後之金額衡量。成本包含可直接歸屬於取得資產之支出。自建資產成本包含原料及直接人工、任何其他使資產達預計用途之可使用狀態的直接可歸屬成本、拆卸與移除該項目及復原所在地點之成本,以及符合要件資產資本化之借款成本。

當不動產、廠房及設備包含不同組成部分,且相對於該項目之總成本若屬重大而採用不同之折舊率或折舊方法較為合宜時,則視為不動產、廠房及設備之單獨項目(主要組成部分)處理。

不動產、廠房及設備之處分損益,係由不動產、廠房及設備之帳面金額與處分價款之差額決定,並以淨額認列於損益項下。

2.重分類至投資性不動產

當供自用之不動產符合投資性不動產定義,且有用途改變證據時,該項不動產應以變更用途時之帳面金額重分類為投資性不動產,僅因管理階層對不動產使用意圖之改變不能作為用途改變之證據。

3.後續成本

若不動產、廠房及設備項目後續支出所預期產生之未來經濟效益很有可能流入公司,且其金額能可靠衡量,則該支出認列為該項目帳面金額之一部分,被重置部分之帳面金額則予以除列。不動產、廠房及設備之日常維修成本於發生時認列為損益。

4.折舊

折舊係依資產成本減除殘值後按估計耐用年限採直線法計算,並依資產之個別重大組成部分評估,若一組成部分之耐用年限不同於資產之其他部分,則此組成部分應單獨提列折舊。折舊之提列認列為損益。

合併公司主要資產之耐用年數如下:

房屋及建築	5	~	45	年
機器設備	2	~	10	年
辦公設備	3	~	10	年
其他設備	2	~	20	年

(營業器具採盤存法)

折舊方法、耐用年限及殘值係於每個財務年度結束日加以檢視,若預期值與先前之估計不同時,於必要時適當調整,該變動按會計估計變動規定處理。

(十三)租賃

1.租賃之判斷

合併公司就合約成立日評估該合約是否係屬 (或包含 )租賃。若合約轉讓對已辨認資產之使用之控制權一段時間以換得對價,該合約係屬 (或包含 )租賃。為評估合約是否轉讓對已辨認資產之使用之控制權一段時間,合併公司評估在整個使用期間是否具有下列兩者:

(1)取得來自使用已辨認資產之幾乎所有經濟效益之權利;及

(2)主導已辨認資產之使用之權利。

對於合約係屬 (或包含 )租賃者,合併公司將合約中每一租賃組成部分作為單獨租賃,並與合約中之非租賃組成部分分別處理。對於合約包含一項租賃組成部分以及一項或多項之額外租賃或非租賃組成部分者, 合併公司以每一租賃組成部分之相對單獨價格及非租賃組成部分之彙總單獨價格為基礎,將合約中之對價分攤至該租賃組成部分。租賃及非租賃組成部分之相對單獨價格,以出租人 (或類似供應者 )分別對該組成部分 (或類似組成部分 )收取之價格為基礎決定。若可觀察之單獨價格並非隨時可得,合併公司最大化可觀察資訊之使用以估計該單獨價格。

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2.合併公司為承租人

除適用認列豁免之低價值標的資產租賃及短期租賃之租賃給付係按直線基礎於租賃期間內認列為費用,其他租賃皆於租賃開始日認列使用權資產及租賃負債。

使用權資產係以成本為原始衡量,該成本包含租賃負債之原始衡量金額,調整租賃開始日或之前支付之任何租賃給付,並加計所發生之原始直接成本及為拆卸、移除標的資產及復原其所在地點或標的資產之估計成本,同時減除收取之任何租賃誘因。

使用權資產後續於租賃開始日至使用權資產之耐用年限屆滿時或租賃期間屆滿時兩者之較早者以直線法提列折舊。此外,合併公司定期評估使用權資產是否發生減損並處理任何已發生之減損損失,並於租賃負債發生再衡量的情況下配合調整使用權資產。

租賃負債係以租賃開始日尚未支付之租賃給付之現值衡量。若租賃隱含利率容易確定,租賃給付使用該利率折現。若該利率並非容易確定,則使用合併公司之增額借款利率。

計入租賃負債衡量之租賃給付包括:

(1)固定給付,包括實質固定給付;
(2)取決於某項指數或費率之變動租賃給付,採用租賃開始日之指數或費率為原始衡量;
(3)預期支付之殘值保證金額;及
(4)於合理確定將行使購買選擇權或租賃終止選擇權時之行使價格或所須支付之罰款。

租賃負債後續係以有效利息法計提利息,並於發生以下情況時再衡量其金額:

(1)用以決定租賃給付之指數或費率變動導致未來租賃給付有變動;
(2)預期支付之殘值保證金額有變動;
(3)標的資產購買選擇權之評估有變動;
(4)對是否行使延長或終止選擇權之估計有所變動,而更改對租賃期間之評估;

(5)租賃標的、範圍或其他條款之修改。

租賃負債因前述用以決定租賃給付之指數或費率變動、殘值保證金額有變動以及購買、延長或終止選擇權之評估變動而再衡量時,係相對應調整使用權資產之帳面金額,並於使用權資產之帳面金額減至零時, 將剩餘之再衡量金額認列於損益中。

對於減少租賃範圍之租賃修改,則係減少使用權資產之帳面金額以反映租賃之部分或全面終止,並將其與租賃負債再衡量金額間之差額則認列於損益中。

合併公司將不符合投資性不動產定義之使用權資產及租賃負債分別以單行項目表達於資產負債表中。

針對運輸設備租賃之短期租賃及低價值標的資產租賃,合併公司選擇不認列使用權資產及租賃負債,而係將相關租賃給付依直線基礎於租賃期間內認列為費用。

3.合併公司為出租人

當租賃條款係移轉附屬於標的資產所有權之幾乎所有風險與報酬予承租人,則將其分類為融資租賃,否則則分類為營業租賃。

若合併公司為轉租出租人,則係分別處理主租賃及轉租交易,並以主租賃所產生之使用權資產評估轉租交易之分類。若主租賃為短期租賃並適用認列豁免,則應將其轉租交易分類為營業租賃。

融資租賃下,租賃給付包含固定給付及實質固定給付與取決於指數或費率之變動租賃給付。租賃投資淨額係按應收租賃給付之現值加計原始直接成本衡量並表達為應收融資租賃款。融資收益係分攤至各會計期間, 以反映合併公司未到期之租賃投資淨額於各期間可獲得之固定報酬率。

營業租賃下,減除租賃誘因後之租賃給付係按直線基礎於相關租賃期間內認列為收益。因取得營業租賃所發生之原始直接成本,係加計至標的資產之帳面金額,並按直線基礎於租賃期間內認列費用。

(十四)無形資產

合併公司取得之無形資產係以成本減除累計攤銷與累計減損後之金額衡量之。

後續支出僅於可增加相關特定資產的未來經濟效益時,方可將其資本化。所有其他支出於發生時認列於損益。

無形資產自達可供使用狀態起,依下列估計效益年限採直線法攤銷:

土地使用權:50 年(依合約規定)

電腦軟體:3~10 年

形象設計:15 年

每年至少於財務年度結束日時檢視無形資產之殘值、攤銷期間及攤銷方法,若有變動,視為會計估計變動。

(十五)非金融資產減損

合併公司於每一報導期間結束日評估是否有跡象顯示非金融資產(除存貨及遞延所得稅資產外)之帳面金額可能有減損。若有任一跡象存在,則估計該資產之可回收金額。

為減損測試之目的,係將現金流入大部分獨立於其他個別資產或資產群組之現金流入之一組資產作為最小可辨認資產群組。

可回收金額為個別資產或現金產生單位之公允價值減處分成本與其使用價值孰高者。於評估使用價值時,估計未來現金流量係以稅前折現率折算至現值,該折現率應反映現時市場對貨幣時間價值及對該資產或現金產生單位特定風險之評估。

個別資產或現金產生單位之可回收金額若低於帳面金額時,該資產或現金產生單位之帳面金額調減至其可回收金額,減損損失立即認列於當年度損失。

當減損損失於後續期間迴轉時,該個別資產或現金產生單位之帳面金額則調增至修正後之估計可回收金額,惟增加後之帳面金額以不超過若以前年度該資產或現金產生單位未認列減損損失之情況下應有之帳面金額為限。迴轉之減損損失係立即認列於當年度損益。

(十六)應付帳款及票據

應付帳款及票據係在正常營業過程中自供應商取得原物料、商品或勞務而應支付之義務。於原始認列時按公允價值衡量,後續採有效利息法按攤銷後成本衡量,惟屬未付息之短期應付帳款及票據,因折現之影響不重大,後續以原始發票金額衡量。

(十七)負債準備

合併公司因過去事件負有現時義務ǿ法定或推定義務Ȁ,且很有可能須清償該義務,並對該義務金額能可靠估計時,認列負債準備。

認列為負債準備之金額係考量義務之風險及不確定性,而為報導期間結束日清償義務所須支出之最佳估計。若負債準備係以清償該現時義務之估計現金流量衡量,其帳面金額係為該等現金流量之現值。

保固之負債準備依工程承攬合約約定以及管理階層對於因工程維護保固義務所導致未來經濟效益流出最佳估計數ǿ以歷史保固經驗為基礎Ȁ估列。 (十八)存入保證金

合併公司之存入保證金主要為工程履約保證金及租賃保證金,工程履約保證金係於工程建造合約下,合併公司為確保工程建造履約而收取之保證金。存入保證金於收到現金時認列於存入保證金項下,並於保證合約約定達成時返還。

(十九)收入及成本之認列

1.房地銷售

合併公司主要業務為委託營造廠商興建不動產及出售業務,係於對不動產之控制移轉時認列收入。對於已簽約之銷售住宅合約,因合約限制,該不動產對合併公司通常不具其他用途,因此,合併公司係於不動產之法定所有權移轉予客戶,且已實際交付房地之日期為準,惟報導日前僅完成其中一項,於期後期間已實際完成另一項者,亦認列收入。

收入係依合約協議之交易價格衡量。若係銷售成屋, 大部分情況下,於不動產之法定所有權移轉時可收取對價,少數情況下,依合約協議可遞延支付帳款,若包含重大財務組成部分,則調整交易價格以反映重大財務組成部分之影響。若係預售不動產,通常於簽訂合約至不動產移轉予客戶之期間分期收取款項,若合約包含重大財務組成部分,則於該期間依建案之專案借款利率調整交易價格以反映貨幣時間價值之影響。預收之款項係認列為合約負債,調整貨幣時間價值之影響時則認列利息費用及合約負債。累積之合約負債金額,於不動產移轉予客戶時轉列收入。

2.住宿及餐飲收入

合併公司提供餐飲服務及客房住宿等相關服務,當已提供之服務超過客戶應付款時認列為合約資產,若客戶應付款超過本公司已提供之服務時則認列為合約負債。

(1)餐飲服務於商品銷售予客戶時認列。銷售之交易價款於客戶購買商品時立即向客戶收取。
(2)客房住宿於服務提供予客戶之財務報導期間內認列為收入。客戶依照所協議之付款時間表支付合約價款。
3.財務組成部分

合併公司銷售預售屋之合約中含有預收客戶貨款之條款,且預收時點與商品控制移轉之時間間隔有可能長於一年。依據IFRS 15之規定,合併公司如判斷個別預售屋合約中存在重大財務組成部分,應調整承諾對價之金額並認列利息費用。另IFRS 15說明企業應僅於合約層級考量財務組成部分之重大性,而不於組合層級考量財務融資是否重大。

4.租賃收入

租賃所產生之租賃收入係於資產實際出租使用時認列,惟前提係與交易有關之經濟效益很有可能流入合併公司,且收入金額能可靠衡量。相關成本則配合收入予以認列。

5.取得合約之增額成本

合併公司若預期可回收其取得客戶合約之增額成本,係將該等成本認列為資產。取得合約之增額成本係為取得客戶合約所發生且若未取得該合約則不會發生之成本。無論合約是否取得均會發生之取得合約成本係於發生時認列為費用,除非該等成本係無論合約是否已取得均明確可向客戶收取。

合併公司採用準則之實務權宜作法,若取得合約之增額成本認列為資產且該資產之攤銷期間為 1年以內,係於該增額成本發生時將其認列為費用。

(廿)借款成本

(1)直接可歸屬於取得或建造符合要件之資產之借款成本,係作為該資產成本之一部分,直到該資產達到預定使用狀態之幾乎所有必要活動已完成為止。

特定借款如於符合要件之資本支出發生前進行暫時投資而賺取之投資收入,係自符合資本化條件之借款成本中減除。

除上述外,其他借款成本係於發生當年度認列為損益。

(2)設立借款額度時支付之費用,當很有可能提取部分或全部額度,則該費用認列為借款之交易成本,予以遞延至動支發生時認列為有效利率之調整;當不太可能提取部分或全部額度,則認列該費用為預付款項,並在額度相關之期間內攤銷。

(廿一)員工福利

1.確定提撥計畫

確定提撥退休金計畫之提撥義務係於員工提供勞務期間內認列為損益項下之員工福利費用。

2.確定福利計畫

非屬確定提撥計畫之退職福利計畫為確定福利計畫。合併公司在確定福利退休金計畫下之淨義務係分別針對各項福利計畫以員工當期或過去服務所賺得之未來福利金額折算為現值計算。並減除計畫資產之公允價值。企業淨義務每年由合格精算師以預計單位福利法精算,折現率係使用報導期間結束日與確定福利計算之貨幣及期間一致之高品質公司債或政府公債之市場殖利率。

確定福利退休計畫之確定福利成本包含服務成本、淨利息及再衡量數。服務成本 (含當期服務成本 )及淨確定福利負債 (資產 )淨利息於發生時認列為員工福利費用。再衡量數 (含精算損益及扣除利息後之計畫資產報酬 )於發生時認列於其他綜合損益並表達於保留盈餘,後續期間不重分類至損益,前期服務成本相關費用立即認列為損益。

淨確定福利負債 (資產 )係確定福利退休計畫之提撥短絀 (剩餘 )。淨確定福利資產不得超過從該計畫退還提撥金或可減少未來提撥金之現值。

當計劃內容之福利改善,因員工過去服務使福利增加之部分以直線法於福利之平均既得期間認列為損益。如福利立即既得,相關費用立即列為損益。

3.員工酬勞及董事酬勞

員工酬勞及董事酬勞係於具法律或推定義務且金額可合理估計時,認列為費用及負債。嗣後決議實際配發金額與估列金額有差異時,則按會計估計變動處理。另以股票發放員工酬勞者,計算股數之基礎為董事會決議日前一日收盤價。

(廿二)所得稅

所得稅費用包括當期及遞延所得稅。除與企業合併、直接認列於權益或其他綜合損益之項目相關者外,當期所得稅及遞延所得稅應認列於損益。

當期所得稅包括當年度課稅所得(損失 )按報導日之法定稅率或實質性立法稅率計算之預計應付所得稅或應收退稅款,及任何對以前年度應付所得稅或應收退稅款的調整。未分配盈餘加徵營利事業所得稅部分,於股東會決議分配盈餘之日列為所得稅費用。

遞延所得稅係就資產及負債於財務報導目的之帳面金額與其課稅基礎之暫時性差異予以衡量認列。下列情況產生之暫時性差異不予認列遞延所得稅:

1.非屬企業合併之交易原始認列之資產或負債,且於交易當時不影響會計利潤及課稅所得(損失)者。
2.因投資子公司、關聯企業及合資權益所產生,本合併公司可控制迴轉之時點且很有可能於可預見之未來不會迴轉者。
3.商譽之原始認列。

遞延所得稅係以預期暫時性差異迴轉時之稅率衡量,並以報導日之法定稅率或實質性立法稅率為基礎。

遞延所得稅資產及遞延所得稅負債僅於同時符合下列條件時予以互抵:

1.有法定執行權將當期所得稅資產及當期所得稅負債互抵;且
2.遞延所得稅資產及遞延所得稅負債與下列由同一稅捐機關課徵所得稅之納稅主體之一有關:

(1)同一納稅主體;或

(2)不同納稅主體,惟各主體意圖在重大金額之遞延所得稅資產預期回收及遞延所得稅負債預期清償之每一未來期間,將當期所得稅負債及資產以淨額基礎清償,或同時實現資產及清償負債。

對於未使用之課稅損失及未使用所得稅抵減遞轉後期,與可減除暫時性差異,在很有可能有未來課稅所得可供使用之範圍內,認列為遞延所得稅資產。並於每一報導期間結束日予以重評估,就相關所得稅利益非屬很有可能實現之範圍內予以調減,或在變成很有可能有足夠課稅所得之範圍內迴轉原已減少之金額。

(廿三)每股盈餘

合併公司列示歸屬於合併公司普通股權益持有人之基本及稀釋每股盈餘。基本每股盈餘係以歸屬於合併公司普通股權益持有人之損益,除以當期加權平均流通在外普通股股數計算之。稀釋每股盈餘則係將歸屬於合併公司普通股權益持有人之損益及加權平均流通在外普通股股數,分別調整所有潛在稀釋普通股之影響後計算之。合併公司尚未經股東會決議且得以股票發放之員工分紅配股屬潛在普通股。

(廿四)政府補助

政府補助於可合理確信企業將遵循政府補助所附加之條件,且將可收到該項補助時,按公允價值認列。若政府補助之性質係補償本集團發生之費用,則在相關費用發生期間依有系統之基礎將政府補助認列為當期損益。

(廿五)部門資訊

營運部門係合併公司之組成部分,從事可能賺得收入並發生費用之經營活動。所有營運部門之營運結果均定期由合併公司主要營運決策者複核,以制定分配資源予該部門之決策並評量其績效。各營運部門均具單獨之財務資訊。

(廿六)股利分派

分派予合併公司股東之股利於合併公司股東會決議分派股利時於財務報告認列,分派現金股利認列為負債,分派股票股利則認列為待分配股票股利,並於發行新股基準日時轉列普通股。

(廿七)庫藏股票

合併公司收回已發行之股票,依買回時所支付之對價 (包括可直接歸屬成本 )認列為「庫藏股票」,作為權益之減項。處分庫藏股票之處分價格高於帳面金額,其差額列為資本公積 -庫藏股票交易;處分價格低於帳面金額,其差額則沖抵同種類庫藏股票之交易所產生之資本公積,如有不足,則借記保留盈餘。庫藏股票之帳面金額採加權平均並依收回原因分別計算。

庫藏股票註銷時,按股權比例借記資本公積 -股票發行溢價與股本,其帳面金額如高於面值與股票發行溢價之合計數時,其差額則沖抵同種類庫藏股票所產生之資本公積,如有不足,則沖抵保留盈餘;其帳面金額低於面值與股票發行溢價之合計數者,則貸記同種類庫藏股票交易所產生之資本公積。

五、重大會計判斷、估計及假設不確定性之主要來源

合併公司編製合併財務報告時,管理階層已運用其判斷以決定所採用之會計政策,並依據報導期間結束日當時之情況對於未來事件之合理預期以作出會計估計及假設。所作出之重大會計估計與假設可能與實際結果存有差異,將考量歷史經驗及其他因子持續評估及調整。該等會計估計及假設具有導致資產及負債帳面金額於下個財務年度重大調整之風險。請詳下列對重大會計判斷、估計與假設不確定性之說明:

(一)存貨之評價

由於存貨須以成本與淨變現價值孰低者計價,故合併公司必須運用判斷及估計決定報導期間結束日存貨之淨變現價值。

合併公司評估報導期間結束日存貨因正常損耗、過時陳舊或無市場銷售價值之金額,並將存貨成本沖減至淨變現價值。此存貨評價主要係依存貨特性、實價登錄查詢鄰近地區成交價、已銷售單位之近期成交價、投資報酬分析表或外部不動產估價師提供之鑑價報告為估計基礎,故可能產生重大變動。

(二)資產減損評估

資產減損評估過程中,合併公司需依賴主觀判斷並依據資產使用模式及產業特性,決定特定資產群組之獨立現金流量、資產耐用年數及未來可能產

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生之收益與費損,任何由於經濟狀況之變遷或公司策略所帶來的估計改變均可能在未來造成重大差異。

(三)負債準備

負債準備係房屋售後保固負債準備,合併公司管理階層對於因保固義務所導致未來經濟效益流出最佳估計數之現值。該估計係依據工程承攬合約約定以及管理階層歷史保固經驗為基礎,並因建材、建築工法或其他影響產品品質之事件而進行調整。該等估計主要係依未來保固期間內之經濟效益流出為估計基礎,故可能產生變動。

(四)所得稅

所得稅的不確定性存在於對複雜稅務法規之解釋、產生未來課稅所得的金額及時點。對所得稅之提列,係依據本公司營業所在之稅捐機關可能的查核結果,所作之合理估計。所提列的金額是基於不同因素,例如:以往稅務查核經驗及課稅主體與所屬稅捐機關對稅務法規解釋之不同。

未使用之課稅損失與所得稅抵減遞轉後期及可減除暫時性差異,係於未來很有可能產生課稅所得或有應課稅暫時性差異之範圍內,認列遞延所得稅資產。決定遞延所得稅資產可認列之金額係以未來課稅所得及應課稅暫時性差異可能發生之時點及水準併同未來之稅務規劃策略為估計之依據。

六、重要會計項目之說明

(一)現金及約當現金

項目	110年12月31日	109年12月31日
庫存現金及零用金	\$919	\$2,039
活期存款	1,067,320	572,746
支票存款	191	50,124
合計	\$1,068,430	\$624,909

合併公司往來之金融機構信用品質良好,且合併公司與多家金融機構往來,以分散信用風險,預期發生違約之可能性甚低,於報導期間結束日最大信用風險之暴險金額為現金及約當現金之帳面金額。
合併公司金融資產及負債之利率風險及敏感度分析之揭露請詳附註十二。

(二)透過損益按公允價值衡量之金融資產

項目	110年12月31日	109年12月31日
流動
國內上市(櫃)公司股票	\$0	\$89,930

非流動	110年12月31日	109年12月31日
國內未上市櫃股票(創投資金)	\$82	\$82

1. 合併公司投資國內未上市(櫃)股票選擇指定該等投資為透過損益按公允價值衡量。
1. 合併公司透過損益按公允價值衡量之金融資產於民國110年度認列評價利益 21,357千元及109年度認列評價損失7,599千元,另民國110年度因處分產生利益3,896千元及109年度因處分產生損失10,365千元。
3.合併公司已於附註十二揭露與金融工具相關之信用及利率風險。
4.合併公司之金融資產無提供擔保情形。

(三)應收款項

項目	110年12月31日	109年12月31日
應收票據
按攤銷後成本衡量
不超過一年	\$36,682	\$40,159
一年以上	15,000	0
合計	\$51,682	\$40,159
應收帳款
按攤銷後成本衡量
不超過一年	\$132,000	\$106,019
減:備抵呆帳-應收帳款	(22)	(22)
合計	\$131,978	\$105,997
應收帳款-關係人
按攤銷後成本衡量
不超過一年	\$0	\$2

1.合併公司一年以上之長期應收票據及長期應收分期帳款列於非流動資產項下。
1. 合併公司應收分期帳款係提供客戶分期支付交屋尾款,期間約為一至三年,並將各該戶房地設定第二順位抵押權予合併公司作為付款之擔保。
1. 合併公司一年以上之長期應收票據係向客戶預收裝潢工程款項,期間為一至三年係因購置毛胚屋需要經過設計及施工時間,俟裝潢完成驗收始認列收入。
1. 合併公司針對所有應收票據(含長期應收票據)及應收帳款採用簡化作法估計預期信用損失,亦即使用存續期間預期信用損失衡量,為此衡量目的,該等應收票據及應收帳款係按代表客戶依據合約條款支付所有到期金額能力之共同信用風險特性予以分組,並已納入前瞻性之資訊。合併公司應收票據(含長期應收票據)及應收帳款之預期信用損失分析如下:

	110年12月31日
	應收票據(含長期應收票據)	加權平均預期	備抵存續期間
	及帳款帳面金額	信用損失率	預期信用損失
未逾期	\$183,660	0%	\$0
逾期60天以下	0	0%	0
已逾期365天以上	22	100%	22
合計	\$183,682		\$22

		109年12月31日
	應收票據(含長期應收票據)	加權平均預期	備抵存續期間
	及帳款帳面金額	信用損失率	預期信用損失
未逾期	\$146,158	0%	\$0
逾期60天以下	0	0%	0
已逾期365天以上	22	100%	22
合計	\$146,180		\$22

合併公司應收票據及應收帳款之備抵損失變動表如下:

	110年12月31日	109年12月31日
期初餘額	\$22	\$22
本期增加	0	0
期末餘額	\$22	\$22

合併公司之應收款項授信期間大部分為辦理房地所有權移轉至銀行房貸撥付日,或刷卡繳付房地款項及刷卡支付餐飲服務與客房住宿款項向銀行申請尚未撥入而產生,另預收裝潢款係客戶開立長期票據,須經設計及施工,俟裝潢完成驗收後始認列收入,合併公司為營建業及觀光飯店等,客戶群廣大且並無關聯,故信用風險之集中度有限,相關信用風險資訊請詳附註十二。

6.合併公司應收票據(含長期應收票據)及帳款均未貼現或提供作為擔保品。

(四)其他應收款淨額

	\$750,063
\$215	\$277
\$298	\$750,340
	\$83

1.其他應收款-關係人係應收地主應分攤之銷售費用及關係人應分攤之費用。

2.合併公司之其他應收款經評估無減損且無逾期之情事。

(五)存貨

項目	110年12月31日	109年12月31日
待售房屋	\$5,353,441	\$7,612,198
待售土地	1,798,448	3,067,455
在建土地	2,048,692	2,018,413
在建工程	1,363,468	694,670
營建用地	20,618,705	15,648,922
預付土地款	316,552	140,281
其他存貨(餐飲類及飲料類等)	4,703	5,035
減:備抵存貨跌價	(542)	(542)
合計	\$31,503,467	\$29,186,432
項目	110年12月31日	109年12月31日
1.待售房屋
曼陀羅(極境)	\$10,628	\$21,194
京城	2,023,746	2,233,297
憲德段826	0	15,262
京城凱悅	722,615	801,104
花賞	114,478	114,478
逸文苑	355,342	614,443
鉅誕	135,930	323,529
天峰	145,518	145,518
時尚京城	78,028	249,997
美術皇居	1,287,130	1,953,523
京城大苑	419,136	1,003,595
享京城	4,194	4,194
閱河堤	56,293	131,661
其他案別	403	403
合計	\$5,353,441	\$7,612,198
減:備抵存貨跌價	(403)	(403)
淨額	\$5,353,038	\$7,611,795

-46-

項目	110年12月31日	109年12月31日
2.待售土地
曼陀羅(極境)	\$8,353	\$16,657
京城	216,559	235,794
憲德段826	0	6,247
京城凱悅	53,542	58,510
逸文苑	188,971	332,401
鉅誕	83,855	194,866
天峰	62,443	62,443
時尚京城	50,268	164,196
美術皇居	881,111	1,341,896
京城大苑	194,101	521,512
享京城	4,269	4,269
閱河堤	54,837	128,525
其他案別	139	139
合計	\$1,798,448	\$3,067,455
減:備抵存貨跌價	(139)	(139)
淨額	\$1,798,309	\$3,067,316

項目 110年12月31日

3.在建土地及在建工程	在建土地	在建工程	合計
福河段698-1	\$353,729	\$84,468	\$438,197
愛群2748(京城世界心)	1,001,698	721,654	1,723,352
新都段321、163-1、164(馥+)	693,265	557,346	1,250,611
合計	\$2,048,692	\$1,363,468	\$3,412,160

項目		109年12月31日
4. 在建土地及在建工程	在建土地	在建工程	合計
福河段698-1	\$353,729	\$76,007	\$429,736
愛群2748等5筆(京城世界心)	971,419	359,819	1,331,238
新都段321、163-1、164(馥+)	693,265	258,844	952,109
合計	\$2,018,413	\$694,670	\$2,713,083

項目		110年12月31日	109年12月31日
5. 營建用地
高雄成功段84號		\$14,533	\$14,533
高雄成功段60-1、62~64		540,267	540,267
高雄龍中段191		370,653	370,653
高雄龍中段129-3、129-4		1,610,110	1,610,110
高雄龍中段128-4等3筆		716,926	716,926
高雄成功段74、78		28,397	28,397
高雄成功段70		13,805	13,805
高雄成功段83		19,016	19,016
高雄青海229		4,278,594	4,278,594
高雄愛群2738-2		0	30,279
高雄青海126		685,719	685,719
高雄青海127		662,012	662,012
高雄青海128		379,145	379,145
高雄龍中段128-3		52,266	52,266
高雄博孝段1140等7筆		655,287	655,287
高雄藍田中段30-2		\$757,742	\$757,742
高雄興南段11		259,585	259,585
高雄龍中段22		1,998,033	1,998,033
高雄新民160		792,708	792,708
高雄新民159		828,072	828,072

-48-

項目	110年12月31日	109年12月31日
台南漁光段880等3筆	\$348,825	\$0
高雄成功段73	19,183	0
高雄仕興段924	14,055	0
高雄仕興段925等3筆	112,196	0
高雄仕興段927等3筆	84,625	0
高雄仕興段928等3筆	107,554	0
高雄仕興段967	6,640	0
高雄仕興段968	42,794	0
高雄成功段79	26,091	0
台南漁光段879	86,644	0
高雄龍東段1	513,991	0
台南崁腳北段820	3,385,666	0
新都段49	46,653	0
容積移轉用地及畸零地	1,160,918	955,773
合計	\$20,618,705	\$15,648,922

項目	110年12月31日	109年12月31日
5. 預付土地款
高雄成功段60-1、62~64	\$117,699	\$0
台南安南區草湖一期	197,853	50,033
台南漁光段880等3筆	0	35,023
高雄成功段73	0	8,880
高雄橋頭仕興段924	0	1,400
高雄橋頭仕興段925等3筆	0	10,000
高雄橋頭仕興段927等3筆	0	9,250
高雄橋頭仕興段928等3筆	0	11,495
高雄橋頭仕興段967	0	660
高雄橋頭仕興段968	0	4,260
高雄成功段79	0	8,880
高雄橋頭仕興段867	0	400
高雄仕興段935-1	1,000	0
小計	\$316,552	\$140,281

其他存貨

		110年12月31日	109年12月31日
食	品	\$3,147	\$3,378
飲	料	1,556	1,657
小	計	\$4,703	\$5,035

1. 上列在建房地係在高雄市所興建之住宅大樓及透天住宅。在建工程於民國110年度及 109年度利息資本化列入在建工程之金額分別為44,227千元及42,126千元。
1. 營建用地及預付土地款係在高雄市及台南市所購入或標售之土地,簽約支付簽約金及各期款項時帳列預付土地款,過戶後轉列營建用地作為未來建案之營建用地。營建用地及預付土地款民國110年度及109年度利息資本化金額分別為8,297千元及56千元。
1. 待售房地、在建房地及營建用地提供抵質押情形,請參閱財務報告附註八。
1. 民國110年度及109年度與存貨相關之銷貨成本分別為3,855,904千元及5,580,329千元;其中皆未包括民國110年度及109年度之存貨跌價回升利益分別為0千元及12,291千元。

(六)預付款項

	110年12月31日	109年12月31日
預付費用	\$547,056	\$431,977
用品盤存	4,245	4,211
進項稅額	35	513
留抵稅額	0	25,919
合計	\$551,336	\$462,620

1.預付費用主要係預付各項事務費用、未開工在建工程之相關費用及保險費等。

2.用品盤存係客房及餐館使用之用品結餘。

(七)其他流動資產

項目	110年12月31日	109年12月31日
代付款	\$3,131	\$8,583
取得合約之增額成本	87,953	0
應退稅額	0	14
合計	\$91,084	\$8,597

取得合約之增額成本係合併公司預期可回收為取得房地買賣合約所支付予代銷公司之佣金,故將其認列為資產。

(八)其他金融資產-流動

項目	110年12月31日	109年12月31日
受限制銀行存款	\$80,912	\$6,479

其他金融資產-流動係合併公司預售建案信託款、發行禮券預收款履約信託及備償戶, 提供銀行存款質押擔保,請詳附註八。

(九)採用權益法之投資

			110年12月31日		109年12月31日
被投資公司名稱	金	額	持股比例	金	額	持股比例
關聯企業
揚民國際餐飲股份有限公司		\$13,888	40%		\$15,566	40%

合併公司於105年度投資揚民國際餐飲股份有限公司,投資成本為8,000千元,主要係經營中西餐飲。採用權益法之投資係依被投資公司同期間經其他會計師查核之財務報表依所享有之份額認列。民國110年12月31日及109年12月31日,投資餘額分別為13,888千元及15,566千元,分別占合併資產總額0.04%及0.05%;民國110年度及109年度採用權益法依所享有份額認列之關聯企業利益之別為3,522千元及5,777千元,佔合併綜合損益分別為0.21%及0.34%。

2.關聯企業

(1)合併公司關聯企業之基本資料如下:

			持股比率
被投資公司名稱	主要營業場所	主要業務	110年 12月31日	109年 12月31日
揚民國際餐飲股份有限公司	台灣	餐飲業務	40%	40%

(2) 合併公司關聯企業之彙總財務資訊如下:

資產負債表

揚民國際餐飲股份有限公司

	110年12月31日	109年12月31日
流動資產	\$41,621	\$40,814
非流動資產	6,847	11,105
流動負債	(13,747)	(13,004)
非流動負債	0	0
淨資產	\$34,721	\$38,915

綜合損益表

揚民國際餐飲股份有限公司

	110年12月31日	109年12月31日
營業收入淨額	\$74,237	\$86,295
營業毛利	\$34,540	\$42,992
本期淨利(損)	\$8,805	\$14,443
其他綜合損益(稅後損益)	\$0	\$0
本期綜合損益總額	\$8,805	\$14,443
自關聯企業收取之股利	\$5,199	\$4,997

-52-

(十) 不動產、廠房及設備

	房屋及建築	機器設備	辦公設備	其他設備	營業器具	預付設備款及未完工程	合計
成本
110.01.01	\$971,871	\$7,563	\$7,901	\$43,251	\$14,700	\$588	\$1,045,874
增添	702	305	148	306	1,717	31	3,209
處分及報廢	0	0	(363)	0	(1,129)	0	(1,492)
重分類	0	0	0	619	0	(619)	0
其他	0	0	0	0	(236)	0	(236)
110.12.31	\$972,573	\$7,868	\$7,686	\$44,176	\$15,052	\$0	\$1,047,355
109.01.01	\$973,094	\$1,266	\$8,130	\$33,017	\$13,644	\$9,235	\$1,038,386
增添	1,461	1,355	264	6,366	2,511	402	12,359
處分及報廢	0	0	(493)	(163)	(1,194)	0	(1,850)
重分類	0	4,942	0	4,031	2	(9,049)	(74)
其他	(2,684)	0	0	0	(263)	0	(2,947)
109.12.31	\$971,871	\$7,563	\$7,901	\$43,251	\$14,700	\$588	\$1,045,874
累計折舊及減損
110.01.01	\$223,954	\$874	\$5,123	\$13,665	\$0	\$0	\$243,616
折舊	61,321	907	1,498	5,011	0	0	68,737
處分及報廢	0	0	(363)	0	0	0	(363)
110.12.31	\$285,275	\$1,781	\$6,258	\$18,676	\$0	\$0	\$311,990
109.01.01	\$162,774	\$304	\$3,998	\$9,228	\$0	\$0	\$176,304
折舊	61,180	570	1,618	4,600	0	0	67,968
處分及報廢	0	0	(493)	(163)	0	0	(656)
109.12.31	\$223,954	\$874	\$5,123	\$13,665	\$0	\$0	\$243,616
淨帳面金額
110.12.31	\$687,298	\$6,087	\$1,428	\$25,500	\$15,052	\$0	\$735,365
109.12.31	\$747,917	\$6,689	\$2,778	\$29,586	\$14,700	\$588	\$802,258
109.01.01	\$810,320	\$962	\$4,132	\$23,789	\$13,644	\$9,235	\$862,082

(1) 合併公司於民國101年7月與高雄市政府簽訂高雄市龍北段22地號土地設定地上權契約書,權利期間為50年,用以興建觀光飯店,已於民國106年5月完工,該建築物於本公司個體財務報告列為投資性不動產,民國106年1月 18日與子公司簽訂租賃合約,由子公司經營觀光飯店業務,屬合併公司之不動產、廠房及設備。
(2) 民國109年1月1日至12月31日預付設備款及未完工程另重分類至無形資產60千元及轉列費用14千元。
(3) 不動產、廠房及設備提供擔保之情形,請參閱財務報告附註八。
(4) 不動產、廠房及設備與合併公司所持有之營建用地及待售房地,以營業租賃出租予他人之相關資訊請詳附註六 (十八)。

-53-

(十一) 使用權資產

1.重要承租活動及條款
(1) 合併公司取得高雄市政府座落於鼓山區龍北段22地號之地上權作為興建觀光飯店使用,存續期間為50年,並約定合併公司除事先徵得高雄市政府同意外不得轉讓、抵押、出租或出借供他人建築使用,於存續期間終止時,合併公司對所有租賃之土地並無約定優惠承購權。
2.使用權資產之帳面價值與認列之折舊費用資訊如下:

	土地
使用權資產成本
民國110年1月1日餘額	\$65,760
民國110年12月31日的餘額	\$65,760
民國109年1月1日餘額	\$65,760
民國109年12月31日的餘額	\$65,760
使用權資產之折舊
民國110年1月1日餘額	\$3,029
本期折舊	1,515
民國110年12月31日餘額	\$4,544
民國109年1月1日餘額	\$1,515
本期折舊	1,514
民國109年12月31日餘額	\$3,029
帳面價值
民國110年12月31日	\$61,216
民國109年12月31日	\$62,731

3.租賃負債說明請詳附註六(十八)。

(十二)無形資產

土地使用權	其他無形資產	合計

\$200,020	\$5,662	\$205,682
0	140	140
0	(219)	(219)
\$200,020	\$5,583	\$205,603
\$200,020	\$5,891	\$205,911
0	477	477
0	60	60
0	(766)	(766)
\$200,020	\$5,662	\$205,682

\$34,003	\$2,389	\$36,392
4,000	763	4,763
0	(219)	(219)
\$38,003	\$2,933	\$40,936
\$30,002	\$2,386	\$32,388
4,001	769	4,770
0	(766)	(766)
\$34,003	\$2,389	\$36,392


		\$164,667
		\$169,290 \$173,523
	\$162,017 \$166,017 \$170,018	\$2,650 \$3,273 \$3,505

合併公司民國110年度及109年度無形資產之攤銷費用列報於下列項目

項目	110年度	109年度
製造費用	\$2,800	\$2,801
營業費用	1,963	1,969
合計	\$4,763	\$4,770

合併公司於民國101年7月與高雄市政府簽訂高雄市龍北段22地號土地設定地上權契約書,權利金金額為200,020千元,期間為民國101年7月至151年7月,作為經營觀光飯店之用。

3.截至各報導期間結束日,合併公司之無形資產均未有提供質押擔保之情形。

(十三)短期借款/應付短期票券

	110年12月31日	109年12月31日
1.短期借款
擔保借款	\$3,655,250	\$4,488,806
利率區間
擔保借款	1.55%~1.80%	1.387%~1.585%
還款期限	111.01.26~112.05.05	110.01.01~112.05.25
2.應付短期票券	\$3,948,000	\$4,213,000
減:應付短期票券折價	(5,035)	(4,693)
淨額	\$3,942,965	\$4,208,307
利率區間
融資性商業本票	0.478%~1.8%	1.498%~1.82%
尚未使用額度	\$5,528,995	\$4,431,854

合併公司以自有資產及關係人提供不動產、股票設定抵押作為銀行借款及發行商業本票之擔保情形,請參閱附註七及八。

(十四) 負債準備-流動

	保固準備
110年1月1日餘額	\$35,817
當期新增之負債準備	8,891
110年12月31日餘額	\$44,708

109年1月1日餘額	\$31,504
當期新增之負債準備	4,313
109年12月31日餘額	\$35,817

保固準備係房屋售後保固支出,保固準備係依據歷史經驗及管理階層判斷未來可能發生經濟效益流出估計數之現值,預計該負債係將於完工交屋後5年內陸續發生。

(十五) 代收款

項目	110年12月31日	109年12月31日
代收土地款	\$8,086	\$9,045
代收房屋款	15,130	20,960
代收裝潢款	16,094	26,400
代收款-其他	28,054	30,838
合計	\$67,364	\$87,243

(十六) 其他流動負債-其他

項目	110年12月31日	109年12月31日
應納稅額	\$28,018	\$966

(十七)長期借款

借款性質	借款期間及還款方式與利率區間	110年12月31日	109年12月31日
長期銀行借款
抵押借款	自109年3月至117年12月,按月付	\$1,765,000	\$1,765,000
	息,到期一次清償,浮動利率,
	110年12月31日及109年12月31日利
	率均為 1.73%。
抵押借款	自108年6月至115年6月,按月付息	607,000	694,000
	,到期一次清償,浮動利率,110
	年12月31日及109年12月31日利率
	分別為1.7%及1.7%~1.75%。
抵押借款	原自101年1月3日至105年1月3日,	272,000	272,000
	後展期至109年1月3日,再展期至
	113年1月3日,按月付息,到期ㄧ次償清,浮動利率,110年12月31
	日及 109 年 12 月 31 日利率均為
	1.54%。
抵押借款	自106年7月至121年7月,借款期間	531,033	576,881
	15年(含寬限期2年),寬限期間按
	月付息,寬限期滿本金按利息法攤
	還,浮動利率,110年12月31日及
	109年12月31利率均為1.54%。民國
	110年及109年12月31日轉列ㄧ年內
	到期之借款分別為46,558千元及
	45,847千元。
抵押借款	自108年5月至112年11月,按月付	510,000	530,000
	息,到期一次清償,浮動利率,
	110年12月31日及109年12月31日利
	率均為1.45%。

-58-

借款性質	借款期間及還款方式與利率區間	110年12月31日	109年12月31日
抵押借款	自109年3月至114年3月,按月付息 ,到期一次清償,浮動利率,110 年12月31日及109年12月31日利率均為1.45%	\$1,300,000	\$1,300,000
抵押借款	自108年10月至111年10月,按月付息,到期一次清償,浮動利率, 110年12月31日及109年12月31日利率均為1.43%。	550,000	550,000
抵押借款	自108年11月至111年11月,按月付息,到期一次清償,浮動利率, 110年12月31日及109年12月31日利率均為1.43%。	50,000	50,000
抵押借款	自109年1月至112年1月,按月付息 ,到期一次清償,浮動利率,110 年12月31日及109年12月31日利率均為1.43%	75,000	75,000
抵押借款	自108年11月至111年11月,按月付息,到期一次清償,浮動利率, 110年12月31日及109年12月31日利率均為1.43%。	545,000	545,000
抵押借款	自109年1月至112年1月,按月付息 ,到期一次清償,浮動利率,110 年12月31日及109年12月31日利率均為1.43%。	50,000	50,000
抵押借款	自109年6月至112年6月,按月付息 ,到期一次清償,浮動利率,110 年12月31日及109年12月31日利率分別為1.606881%及1.606649%。	500,000	\$500,000

-59-

借款性質	借款期間及還款方式與利率區間	110年12月31日	109年12月31日
抵押借款	自110年10月至115年10月,按月付	\$1,900,000	\$0
	息,首次動用日起算三年之日應每
	半年償還100,000千元,其餘到期
	一次清償,浮動利率,110年12月
	31日利率為1.8%。
抵押借款	自108年7月至110年7月,按月付息	0	89,986
	,首次動用日起算日一年之日應至
	少償還本金50,000千元,其餘到期
	一次清償,浮動利率,110年12月
	31日及109年12月31日利率分別為
	0%及1.55%。民國109年12月31日轉
	列一年內到期之借款為89,986千元
	,並已於110年2月全數清償完畢。
合計		\$8,655,033	\$6,997,867

減:一年或一個營業週期內到期之長期借款淨額	(46,558)	(135,833)
淨額	\$8,608,475	\$6,862,034
尚未使用額度	\$4,310,000	\$1,560,000

銀行長期借款擔保品,係以合併公司自有資產及關係人提供之不動產及股票;請詳附註七及八之說明。

(十八)租賃協議

合併公司租賃負債如下:

	110年12月31日	109年12月31日
流動	\$1,080	\$1,062
非流動	\$61,548	\$62,628

到期分析請詳附註十二。

合併公司於民國110年及109年1月1日至12月31日間並無因新增或解除租約而造成租賃負債重大發行,再買回或償還之情形。

租賃認列於損益之金額如下:

	110年度	109年度
租賃負債之利息費用	\$231	\$1,110
短期租賃費用	\$8,702	\$9,846
低價值標的租賃之費用	\$965	\$791
租賃之現金流出總額	\$10,453	\$12,738

合併公司選擇對符合短期租賃之車輛及低價值之事務機器租賃等適用認列之豁免 ,不對該等租賃認列相關使用權資產及租賃負債。

合併公司採用「新型冠狀病毒肺炎相關租金減讓」之實務權宜作法,於民國110 年度將租金減讓所產生之租賃給付變動之損益認列為租賃負債之利息費用減項。

1. 出租人租賃(帳列營業收入)
(1) 合併公司出租待售房地及營建用地,由於並未移轉附屬於標的資產所有權之幾乎所有風險與報酬,該等租賃合約係分類為營業租賃。
(2) 合併公司於民國110年及109年1月1日至12月31日基於營業租賃合約認列之租金收入(帳列營業收入)為27,891千元及23,689千元。

(3) 合併公司以營業租賃出租之租賃給付之到期分析以報導日後將收取之未折現

租賃給付總額列示如下表:

	110年12月31日	109年12月31日
一年內	\$20,628	\$14,208
一至五年	78,942	20,536
五年以上	20,767	11,198
未折現租賃給付總額	\$120,337	\$45,942

(4) 合併公司有一筆已簽訂之租約未列入上表中,期間為民國108年10月1日至 124年2月28日之租約日前與承租人訴訟中,詳附註九之說明,因此此筆租約自簽訂後均未取租金,故未列入上表中。
(5) 本合併公司另有部份營建用地提供出租作為停車場使用,期間為5年至10年不等,租金係依租賃標的物之營業收入收取百分之七十三至七十五,因每月營業收入係依實際停車之數量及時間計算屬變動性質,故未列入上述之未折現租賃給付金額內。

(十九)存入保證金

	110年12月31日	109年12月31日
租賃保證金	\$4,985	\$3,586

(廿)股本

民國110年12月31日及109年12月31日,合併公司額定股本總額皆為4,500,000千元,每股面額10元,實收股本分別為3,717,590千元及3,711,931千元,已發行普通股分別為371,759千股及371,193千股,所有已發行股份之股款均已收取。合併公司普通股期初與期末流通在外股數調節如下:(單位:千股)

	110年度	109年度
1月1日	371,193	384,846
買回庫藏股註銷	0	(14,189)
員工紅利增資	566	536
12月31日	371,759	371,193

-62-

1. 本公司於民國110年8月12日經股東會決議,以員工酬勞19,524千元辦理轉增資發行新股565,925股,發行股數以董事會決議日前一日收盤價作為計算依據,此項增資案已於民國110年8月2日向行政院金融監督管理委員會申報生效,且董事會於民國110年8月12日決議增資基準日為民國110年8月15日。
1. 本公司於民國109年6月24日經股東會決議,以員工酬勞18,215千元,辦理轉增資發行新股535,736股,發行股數以董事會決議日前一日收盤價作為計算依據,此項增資案已於民國109年9月14日向行政院金融監督管理委員會申報生效,且董事會於民國109年9月24日決議增資基準日為民國109年9月25日。
1. 本公司於民國109年3月13日經董事會決議買回本公司普通股股份10,000千股,買回之股份將予以銷除,並於民國109年6月19日經董事會決議訂定民國109年6月29 日為減資基準日,且於民國109年7月23日辦妥變更登記。
1. 本公司於民國109年6月19日經董事會決議買回本公司普通股股份5,000千股,買回之股份將予以銷除,實際買回股數為4,189千股,並於民國109年9月24日經董事會決議訂定民國109年9月25日為減資基準日,且於民國109年10月21日辦妥變更登記。
1. 庫藏股
(1) 股份收回原因及其數量:

民國110年12月31日無此情形。

	持有股份之		109年12月31日
買回年	公司名稱	收回原因	千股數	帳面金額
第四次	本公司	維護公司信用及股東權	10,000	\$310,543
		益,並辦理銷除股份
第五次	本公司	維護公司信用及股東權	4,189	152,919
		益,並辦理銷除股份
		註銷	(14,189)	(463,462)
	合計		0	\$0
		-63-

(2) 證券交易法規定公司對買回發行在外股份之數量比例,不得超過公司已發行股份總數百分之十,收買股份之總金額,不得逾保留盈餘加計發行股份溢價及已實現之資本公積金額。
(3) 合併公司持有之庫藏股票依證券交易法規定不得質押,於未轉讓前亦不得享有股東權利。
(4) 合併公司於民國109年6月19日經董事會決議,依證券交易法第28條之2規定, 為維護公司信用及股東權益買回庫藏股5,000千股,已於民國109年6月22日至 8月21日實際買回股數4,189千股,平均買回價格為每股36.52元。民國109年9 月24日經董事會決議以民國109年9月25日為減資基準日將買回之庫藏股4,189 千股辦理註銷,買回成本為152,919千元。以民國109年3月31日為計算基準, 合併公司可買回本公司股數最高上限為37,484.6千股,收買股份金額最高上限為9,987,685千元。
(5) 合併公司於民國109年3月13日經董事會決議,依證券交易法第28條之2規定, 為維護公司信用及股東權益買回庫藏股10,000千股,已於民國109年3月16日至5月15日全數執行買回,平均買回價格為每股31.05元。民國109年6月19日經董事會決議以民國109年6月29日為減資基準日將買回之庫藏股10,000千股辦理註銷,買回成本為310,543千元。以民國108年9月30日為計算基準,合併公司可買回本公司股數最高上限為38,484.6千股,收買股份金額最高上限為 9,102,770千元。
(6) 合併公司分別於民國109年6月19日及109年9月24日經董事會決議註銷買回之庫藏股10,000千股及4,189千股,減資100,000千元及41,890千元,減資基準日分別為民國109年6月29日及109年9月25日,註銷已發行股份10,000千股及 4,189千股後,普通股流通在外股數為371,193千股,註銷時首先按股票面值沖抵股本,庫藏股帳面金額與面值之差額按註銷比例調節相關資本公積,如有不足再沖轉保留盈餘。

-64-

(廿一) 資本公積

	110年12月31日	109年12月31日
發行股票溢價	\$0	\$40,015
前年度員工紅利轉增資溢價	13,865	12,858
註銷庫藏股交易	0	(52,873)
淨額	\$13,865	\$0

依公司法規定,超過票面金額發行股票所得之溢額及受領贈與之所得之資本公積, 除得用於彌補虧損外,於公司無累積虧損時,按股東原有股份之比例發給新股或現金。另依證券交易法之相關規定,以上開資本公積撥充資本時,每年以其合計數不超過實收資本額百分之十為限。公司非於盈餘公積填補資本虧損仍有不足時,不得以資本公積補充之。

(廿二) 保留盈餘

依本公司章程規定,年度決算如有盈餘時,應先提繳稅款、彌補以往虧損、次提百分之十為法定盈餘公積,但法定盈餘公積已達資本總額時不在此限,另視公司營運需要及法令規定提列特別盈餘公積後,如尚有盈餘,加計以前年度之未分配盈餘, 由董事會擬具分派議案,提請股東會決議分配之。前項盈餘分配案中,現金股利之分配比例不得低於分配總額百分之十,其比例由董事會綜合考量公司財務狀況決定 ,惟當年度財務報表之負債比率高於百分之五十時,得不派發現金股利。前項股票股利與現金股利之比率,仍得依相關法令及規定適度予以調整,由董事會擬具議案並提請股東會決議,另於章程中訂立員工酬勞分派政策,請參閱附註六(廿九)。

(1) 法定盈餘公積

依公司法規定,應就稅後淨利提列百分之十為法定盈餘公積,但法定盈餘公積已達資本總額時不在此限。法定盈餘公積除彌補公司虧損及按股東原有股份之比例發給新股或現金外,不得使用之,惟發給新股或現金者,以該項公積超過實收資本額百分之二十五之部分為限。

(2) 盈餘分配

合併公司於民國110年8月12日及109年6月24日舉行股東常會,分別決議通過民國109年及108年度盈餘分配案。

(3) 合併公司於民國111年3月23日經董事會決議通過但尚未提報股東會之民國110 年度之盈餘分派案如下:

	110年度
	金額	每股股利(元)
法定盈餘公積	\$168,411
現金股利	0	\$0

(廿三) 營業收入

	110年度	109年度
土地收入	\$3,052,029	\$4,208,689
房屋收入	3,387,993	4,213,677
租金收入	27,891	23,689
客房服務收入	89,433	88,606
餐飲服務收入	100,071	134,950
房地收入退回及折讓	(173)	(1,762)
合計	\$6,657,244	\$8,667,849
(1) 收入細分	110年度	109年度
主要地區市場
台灣	\$6,657,244	\$8,667,849

	110年度	109年度
主要產品/服務線
房地收入	\$6,439,849	\$8,420,604
租金收入	27,891	23,689
客房服務收入	89,433	88,606
餐飲服務收入	100,071	134,950
合計	\$6,657,244	\$8,667,849
	110年度	109年度
收入認列時點:
於某一時點	\$6,539,920	\$8,556,986
隨時間逐步滿足	117,324	110,863
合計	\$6,657,244	\$8,667,849
(2) 合約負債-流動
	110年12月31日	109年12月31日
銷售房地	\$560,581	\$494,825

出租房地	987	878
客房及餐飲服務	11,791	8,454
預收禮券	17,485	10,929
預收烘焙	29	0
合計	\$590,873	\$515,086

合約負債之變動主要係來自滿足履約義務之時點與客戶付款時點之差異。

合併公司銷售預售房地之合約及預收禮券含有預收客戶貨款之條款,且預收時點與商品控制轉移之時間間隔長於一年。依據IFRS 15之規定認列與預售房地之及預收禮券合約相關之合約負債。

來自期初合約負債於110年及109年1月1日至12月31日認列於營業收入之金額分別為328,841千元及374,657千元。

(廿四) 利息收入

	110年度	109年度
銀行存款利息	\$206	\$151
其他利息收入	33	67
利息收入合計	\$239	\$218

(廿五) 其他收入

	110年度	109年度
股利收入	\$0	\$710
政府補助收入	7,560	9,016
其他收入-其他	2,807	6,700
合計	\$10,367	\$16,426

(廿六) 其他利益及損失

	110年度	109年度
兌換利益	\$1	\$3
處分透過損益按公允價值衡量	3,896	(10,365)
之金融資產
透過損益按公允價值衡量之	21,357	(7,599)
金融資產評價利益(損失)
其他	(39)	(548)
合計	\$25,215	(\$18,509)

(廿七) 財務成本

	110年度	109年度
利息費用
銀行借款	\$238,872	\$286,761
租賃負債	231	1,110
減:利息資本化	(52,524)	(42,182)
財務成本	\$186,579	\$245,689

(廿八) 退職後福利計畫

1.確定提撥計劃

合併公司依「勞工退休金條例」訂定之員工退休辦法,係屬確定提撥退休辦法,合併公司依員工每月薪資百分之六提撥退休金至勞工保險局之個人專戶, 在此計畫下合併公司提撥固定金額至勞工保險局後,即無支付額外金融之法定或推定義務。合併公司於110及109年度於合併綜合損益表認列為費用之金額分別為 6,060千元及5,701千元。

	110年度	109年度
推銷費用-退休金費用	\$2,346	\$2,150
管理費用-退休金費用	\$1,944	\$1,797
營業成本-退休金費用	\$1,769	\$1,754

2.確定福利計劃

合併公司依據「勞動基準法」之規定,訂有確定福利之退休辦法,適用於民國94 年7月1日實施「勞工退休金條例」前所有正式員工之服務年資,以及於實施「勞工退休金條例」後選擇繼續適用勞動基準法員工之後續服務年資。員工符合退休條件者,退休金之支付係根據服務年資及退休前6個月之平均薪資計算,15年以內(含)的服務年資每滿一年給予兩個基數,超過15年之服務年資每滿一年給予一個基數,惟累積最高以45個基數為限。合併公司按月就薪資總額2%提撥退休基金 ,以勞工退休準備金監督委員會之名義專戶儲存於台灣銀行。另合併公司於每年年度終了前,估算前項勞工退休準備金專戶餘額,若該餘額不足給付次一年度內預估符合退休條件之勞工依前述計算之退休金數額,合併公司將於次年度三月底前一次提撥其差額。該專戶由中央主管機關擬訂之機關受理,故本公司無權參與退休基金之運用。

(1)				有關確定福利計畫認列於合併綜合損益表之退休金費用金額列示如下:
-----	--	--	--	---------------------------------

	110年度	109年度
當期服務成本	\$377	\$534
淨確定福利負債(資產)淨利息	133	245
認列於損益	\$510	\$779
再衡量數
計畫資產報酬(不包括含於淨確
定福利負債(資產)淨利息)	(\$345)	(\$814)
精算損失(利益)-經驗調整	3,504	18
精算損失(利益)-財務假設變動	328	1,066
精算損失(利益)-人口假設變動	640	0
認列於其他綜合損益	\$4,127	\$270

(2) 上開確定福利計畫認列於損益之退休金費用係列入下列項目:

	110年度	109年度
推銷費用	\$47	\$65
管理費用	463	714
合計	\$510	\$779

(3) 合併公司因確定福利計畫所產生之義務列入合併資產負債表之金額列示如下:

	110年12月31日	109年12月31日
確定福利義務現值	\$46,737	\$45,532
計畫資產公允價值	(24,330)	(24,140)
淨確定福利負債	\$22,407	\$21,392

(4) 確定福利義務現值之變動如下:

	110年度	109年度
年初餘額	\$45,532	\$49,528
當期服務成本	377	534
利息費用	252	416
再衡量數
精算損失(利益)-經驗調整	3,504	18
精算損失(利益)-財務假設變動	328	1,066
精算損失(利益)-人口假設變動	640	0
計畫資產福利支付數	(3,896)	(6,030)
年底餘額	\$46,737	\$45,532
(5) 計畫資產公允價值之變動如下:

	110年度	109年度
期初計畫資產公允價值	\$24,140	\$24,896
計畫資產預期報酬	119	171
再衡量數計畫資產報酬(不包括含於淨確
定福利負債(資產)淨利息)	345	814
雇主之提撥金	3,622	3,351
實際支付福利	(3,896)	(5,092)
期末計畫資產公允價值	\$24,330	\$24,140

(6) 合併公司之確定福利退休計畫基金資產,係由臺灣銀行按該基金年度投資運用計畫所定委託經營項目之比例及金額範圍內,依勞工退休基金收支保管及運用辦法第六條之項目(即存放國內外之金融機構,投資國內外上市、上櫃或私募之權益證券及投資國內外不動產之證券化商品等)辦理委託經營,相關運用情形係由勞工退休基金監理會進行監督。該基金之運用,其每年決算分配之最低收益 ,不得低於依當地銀行二年定期存款利率計算之收益,若有不足,則經主管機關核准後由國庫補足。因合併公司無權參與該基金會之運作及管理,故無法依國際會計準則第19號第142段規定揭露計畫資產公允價值之分類。民國110年及 109年12月31日構成該基金會總資產之公允價值,請詳政府公告之各年度之勞工退休基金運作報告。

合併公司之臺灣銀行勞工退休準備金專戶餘額如下:

110年12月31日	109年12月31日
\$24,330	\$24,140

(7) 合併公司之確定福利義務現值,係由合格精算師進行精算。精算評價於衡量日之主要假設列示如下:

	110年12月31日	109年12月31日
折現率	0.500%	0.625%
未來薪資成長率	2.000%	2.000%

若重大精算假設分別發生合理可能之變動,在所有其他假設維持不變之情況下 ,將使確定福利義務現值增加(減少)之金額如下:

	110年12月31日	109年12月31日
折現率
增加0.25%	(\$654)	(\$716)
減少0.25%	\$680	\$734
薪資預期增加率
增加0.25%	\$651	\$702
減少0.25%	(\$633)	(\$692)

上述之敏感度分析係基於其他假設不變的情況下分析單一假設變動之影響。實務上許多假設的變動則可能是連動的。敏感度分析係與計算資產負債表之淨退休金負債所採用的方法一致。

合併公司預計於民國110年度報導日後一年內支付予確定福利計畫之提撥金額為 278千元。

確定福利義務之預期存續期間為9.56年。

退休金支付之到期分析如下:
短於1年	\$11,177
1-2年	1,575
2-5年	11,546
5年以上	13,929
	\$38,227

(廿九) 員工及董事酬勞

依本公司之章程規定,年度總結算如有獲利,應提撥當年度稅前淨利不低於1%為員工酬勞,及不高於當年度稅前淨利2%為董事酬勞。但公司尚有累積虧損(包括調整未分配盈餘金額)時,應預先保留彌補數額。員工酬勞得以股票或現金為之。由董事會決議以股票或現金分派發放,其發放對象包含符合一定條件之從屬公司員工, 員工酬勞及董監酬勞分派案應提股東會報告。

合併公司民國110年度及109年度員工酬勞提列金額為19,462千元及19,524千元,董事酬勞提列金額均為0千元,係以合併公司該段期間之稅前淨利扣除員工及董事酬勞前之金額乘上合併公司章程所訂之員工酬勞百分之一為估計基礎,董事酬勞為0 元,並列報為該段期間之營業費用。

本公司董事會於民國111年3月23日決議分派110年度員工酬勞19,462千元及董事酬勞0元,及民國110年8月12日決議分派109年度員工酬勞19,524千元及董事酬勞0 元。與本公司民國110年度及109年度以費用列帳之金額並無差異。

前述金額均以股票分派,其股數之計算基礎係依據董事會決議日前一日收盤價。有關本公司董事會決議通過之員工酬勞及董監酬勞等相關訊息,可至公開資訊觀測站中查詢。

(卅) 所得稅

1.所得稅費用

所得稅費用之主要組成部分:

	110年度	109年度
當期所得稅費用
當期發生
所得稅	\$115,155	\$107,967
土地增值稅	65,079	108,590
未分配盈餘	75,810	74,509
以前年度退稅	0	(2,556)
遞延所得稅
暫時性差異之產生及迴轉	(16,734)	(40,478)
所得稅費用	\$239,310	\$248,032

2.所得稅費用與會計利潤之調節:

	110年度	109年度
會計利潤	\$1,926,718	\$1,932,924
按適用稅率計算之稅額	\$385,343	\$386,584
所得稅調節項目稅額之影響數
決定課稅所得時應予調增(減)之項目	2,889	(11,193)
金融資產評價損(益)	(4,271)	1,520
土地免稅所得	(267,054)	(276,296)
有價證券免稅所得	(3,530)	2,073
遞延推銷費用	0	5,455
保固負債準備	1,778	863
前十年虧損扣抵	0	(1,039)
暫時性差異之產生及迴轉	(16,734)	(40,478)
未分配盈餘加徵5%	75,810	74,509
其他所得稅(土地增值稅)	65,079	108,590
以前年度所得稅退稅額	0	(2,556)
所得稅費用	\$239,310	\$248,032

3.認列於其他綜合損益之所得稅

	110年度	109年度
遞延所得稅利益(費用)
與確定福利計畫再衡量數有關	(\$825)	(\$54)

4.遞延所得稅資產及負債明細如下

		1月1日餘額	認列於損益	認列於其他綜合損益	12月31日餘額
(1)	110年1月1日至12月31日
	A.遞延所得稅資產
	預付款項	\$5,503	\$0	\$0	\$5,503
	應付保固準備	7,164	1,778	0	8,942
	淨確定福利負債-非流動	4,278	(622)	825	4,481
	職工福利財稅認列差異	14	(5)	0	9
	遞延所得稅資產合計	\$16,959	\$1,151	\$825	\$18,935
	B.遞延所得稅負債存貨	\$38,408	(\$15,583)	\$0	\$22,825
(2)	109年1月1日至12月31日
	A.遞延所得稅資產
	預付款項	\$47	\$5,456	\$0	\$5,503
	應付保固準備	6,301	863	0	7,164
	淨確定福利負債-非流動	4,926	(702)	54	4,278
	職工福利財稅認列差異	20	(6)	0	14
	遞延所得稅資產合計	\$11,294	\$5,611	\$54	\$16,959

	1月1日餘額	認列於損益	認列於其他綜合損益	12月31日餘額
B.遞延所得稅負債
存貨	\$73,275	(\$34,867)	\$0	\$38,408

5.未認列為遞延所得稅資產之可減除暫時性差異、未使用課稅損失及未使用所得稅抵減;

	110年12月31日	109年12月31日
虧損扣抵	\$51,428	\$41,649

6.本公司營利事業所得稅結算申報業已核定至民國108年度。

截至民國110年度12月31日止,合併公司尚未扣除之虧損扣抵金額及最後可扣抵年度列示如下:

發生年度	虧損金額	已扣抵金額	尚未扣抵餘額	最後扣抵年度
104年	\$2,230	\$0	\$2,230	114年
105年	19,239	(11,003)	8,236	115年
106年	122,462	(51,872)	70,590	116年
107年	96,004	(50,410)	45,594	117年
108年	34,666	0	34,666	118年
109年	46,928	0	46,928	119年
110年	48,897	0	48,897	120年
合計	\$370,426	(\$113,285)	\$257,141

(卅一)本期發生之用人、折舊、營業成本、折耗及攤銷費用功能別彙總表

功能別		110年度			109年度
	屬於營業	屬於營業	合計	屬於營業	屬於營業	合計
性質別	成本者	費用者		成本者	費用者
員工福利費用
薪資費用	33,089	114,148	147,237	34,972	113,871	148,843
勞健保費用	3,770	9,541	13,311	3,579	9,436	13,015
退休金費用	1,769	4,800	6,569	1,754	4,726	6,480
董事酬金	0	2,299	2,299	0	1,760	1,760
其他員工福利費用	1,065	9,734	10,799	1,656	11,816	13,472
折舊費用	46,424	23,828	70,252	46,116	23,366	69,482
折耗費用	0	0	0	0	0	0
攤銷費用	2,800	1,963	4,763	2,801	1,969	4,770

合併公司截至民國110及109年度員工人數分別為233人及231人,其中未兼任員工之董事人數分別為7人及4人。

(卅二) 每股盈餘

	109年度
\$4.54	\$4.48
\$4.54	\$4.48
	110年度

用以計算每股盈餘及普通股加權平均流通在外股數如下:

	110年度	109年度
歸屬於本公司普通股權益持有人之本期淨利	\$1,687,409	\$1,684,892

	110年度	109年度
用以計算基本每股盈餘之
普通股加權平均流通在外股數(千股)	371,407	375,895
具稀釋作用潛在普通股之影響
員工酬勞	477	496
用以計算稀釋每股盈餘之
普通股加權平均流通在外股數(千股)	371,884	376,391

若合併公司得選擇以股票或現金發放員工酬勞,則計算稀釋每股盈餘時,假設員工酬勞將採發放股票方式,並於該潛在普通股具有稀釋作用時計入加權平均流通在外股數,以計算稀釋每股盈餘。計算稀釋每股盈餘時,以該潛在普通股報導期間結束日之收盤價,作為發行股數之判斷基礎。於次年度決議員工酬勞發放股數前計算稀釋每股盈餘時,亦繼續考量該等潛在普通股之稀釋作用。

計算基本每股盈餘時,係於股東會決議上一年度員工酬勞採發放股票方式之股數確定時,始將該股數計入股東會決議年度普通股加權平均流通在外股數。且因員工酬勞轉增資不再屬於無償配股,故計算基本及稀釋每股盈餘時不追溯調整。

(卅三) 現金流量補充資訊

	110年度	109年度
不動產、廠房及設備增加數	\$3,209	\$12,359
應付設備工程款淨減少	686	4,678
本年度支付現金	\$3,895	\$17,037

來自籌資活動之負債之變動 (卅四)

合併公司來籌資活動之負債之調節如下:

	110.1.1	現金流量	110.12.31
短期借款	\$4,488,806	(\$833,556)	\$3,655,250
應付短期票券面值	4,213,000	(265,000)	3,948,000
長期借款	6,997,867	1,657,166	8,655,033
存入保證金	3,586	1,399	4,985
租賃負債	63,690	(1,062)	62,628
來自籌資活動之負債	\$15,766,949	\$558,947	\$16,325,896

	109.1.1	現金流量	109.12.31
短期借款
	\$4,955,779	(\$466,973)	\$4,488,806
應付短期票券面值	4,280,000	(67,000)	4,213,000
長期借款	10,728,055	(3,730,188)	6,997,867
存入保證金	137,544	(133,958)	3,586
租賃負債	64,734	(1,044)	63,690

七、關係人交易

(ㄧ)關係人名稱及關係

關係人名稱	與合併公司之關係
建誌營造(股)公司	該公司董事長為本公司董事長二親等內之親屬
百鋐營造(股)公司	該公司監察人與本公司董事長為同一人
蔡薛美雲	本公司董事長之配偶
揚民國際餐飲(股)公司	本公司之關聯企業

(二)與關係人間之重大交易事項

1.銷貨

		110年度				109年度
				佔合併公司				佔合併公司
關係人名稱	金	額	銷	貨%	金	額	銷	貨%
建誌營造(股)公司		\$75		0.00%		\$551		0.01%
百鋐營造(股)公司		97		0.00%		571		0.01%
揚民國際餐飲(股)公司		3,379		0.05%		4,072		0.05%
其他關係人		249		0.00%		15,027		0.17%
合計		\$3,800		0.05%		\$20,221		0.24%

銷售房地予關係人係以正常市場行情價格辦理,其中民國110年度及109年度房地銷售予其他關係人金額分別為0千元及14,306千元,係於過戶交屋時交款,其餘餐飲收入收款期間均為30~90天。

租賃收入

民國110年及109年度關係人揚民國際餐飲(股)公司向合併公司承租情形如下: 租賃明細如下:

承租人	承租標的	租賃期間	租期租金收取數	110年度	109年度
揚民國際	高雄市鼓		105/08/09~ 每月354千元(含營業稅)	\$3,379	\$4,053
餐飲(股)	山區明華	110/12/31	,按月計算租金收入,
公司	路366號1		皆以銀行匯款收取,押
	樓(餐廳)		金設算息為7元。

發包工程(進貨)

建誌營造(股)公司及百鋐營造(股)公司為合併公司之關係人,合併公司之工程均委由該兩家公司承包,承包價款係依該兩家公司之成本加計適當之利潤,付款條件亦比照ㄧ般廠商,惟票據實際兌現日期,會考量公司之資金情形。

(1) 合併公司於民國110年度及109年度委託建誌營造股份有限公司承包各營建工地之工程,佔合併公司發包工程總金額分別為5.42%及21.65%,其合約價款及本期進貨如下:

		進	貨
工地名稱	合約價款 (含稅)	110年度	109年度
愛群2748等5筆(京城世界心)	2,014,000	\$328,598	\$238,109

(2) 合併公司於民國110年度及109年度委託百鋐營造(股)公司承包各營建工地之工程, 佔合併公司發包工程總金額分別為4.55%及25.49%,其合約價款及本期進貨如下:

	進	貨
工地名稱	合約價款 (含稅)	110年度	109年度
新庄段92、95(享京城)	521,460	\$0	\$89,884
新都段321.163-1.164(馥+)	880,200	276,217	190,480
合計		\$276,217	\$280,364

應收帳款、其他應收款、應付票據、應付帳款、其他應付款、合約負債-流動、代收房地款及存入保金。

	110年12月31日		109年12月31日
項目及關係人名稱	餘額	百分比	餘額	百分比
(1) 應收帳款
百鋐營造(股)公司	\$0	0.00%	\$2	0.00%

(2) 其他應收款
蔡薛美雲	\$128	42.95%	\$240	0.03%
揚民國際餐飲(股)公司	87	29.20%	37	0.01%
合計	\$215	72.15%	\$277	0.04%

其他應收款係應收地主應分攤之銷售費用及關聯企業之代付款。

(3) 應付票據

	建誌營造(股)公司	\$55,002	31.98%	\$75,004	37.44%
	百鋐營造(股)公司	35,002	20.35%	45,002	22.47%
	合計	\$90,004	52.33%	\$120,006	59.91%
(4)	應付帳款
	建誌營造(股)公司	\$298,857	49.00%	\$398,863	48.31%
	百鋐營造(股)公司	275,934	45.24%	385,934	46.74%
	合計	\$574,791	94.24%	\$784,797	95.05%
(5)	其他應付款
	揚民國際餐飲(股)公司	\$398	0.56%	\$208	0.28%
(6)	合約負債-流動
	建誌營造(股)公司	\$35	0.01%	\$35	0.01%
	百鋐營造(股)公司	15	0.00%	19	0.00%
	其他關係人	91	0.02%	117	0.02%
	合計	\$141	0.030%	\$171	0.03%

-82-

	110年12月31日		109年12月31日
項目及關係人名稱	餘額	百分比	餘額	百分比
(7) 代收房屋款
建誌營造(股)公司	\$0	0.00%	\$5,360	6.14%
(8) 代收土地款
建誌營造(股)公司	\$0	0.00%	\$3,285	3.77%
(9) 存入保證金
揚民國際餐飲(股)公司	\$708	14.20%	\$708	19.74%

存入保證金係工程履約保證金及租賃保證金。

5.租賃支出

其他關係人 110年度支付價款租金支出 109年度 \$1,029 \$1,029

租賃明細如下:

出租人	出租標的	租賃期間	租期租金收取數	110年度	109年度
其他關係人	高雄市左營區	106/07/01~	每月90千元(含營業稅)
	博愛二路150	109/06/30	,按月計算租金收入,
	號12樓	109/07/01~	皆以銀行匯款支付。
		112/06/30		\$1,029	\$1,029

6.其他
(1) 合併公司董事長及其他關係人以其自有資產提供合併公司向銀行抵押借款,民國110年 12月31日及109年12月31日借款金額分別為1,312,000千元及1,672,146千元。
(2) 合併公司董事長及其他關係人以其自有資產提供合併公司向票券金融(股)公司發行商業本票,民國110年12月31日及109年12月31日發行商業本票金額分別為750,000千元及 970,000千元。
(3) 合併公司董事長及配偶提供青海216地號土地與合併公司之營建用地青海229地號共同向銀行抵押借款及發行商業本票,民國110年12月31日及109年12月31日借款金額均為1,765,000千元與發行商業本票金額均為1,765,000千元。
(4) 合併公司投資關聯企業詳附註六(九)之說明。
(5) 合併公司民國110年度及109年度向關係人揚民國際餐飲(股)公司收取水費及垃圾清運費,帳列水電費減項分別為305千元及293千元、垃圾清運費減項分別為 119千元及123千元,另有代收代付房客用餐分別為463千元及575千元。
(6) 合併公司關係人百鋐營造股份有限公司提供工程之保固本票,民國110年及109 年,帳列存入保證票據均為134,566千元。
(7) 合併公司關係人建誌營造股份有限公司提供工程之保固本票,民國110年及109 年,帳列存入保證票據均為288,812千元。
1. 主要管理階層薪酬資訊

	110年度	109年度
短期員工福利	\$29,485	\$30,982

八、抵質押之資產

合併公司資產已設定抵質押作為借款及發行短期票券之擔保者,帳面價值如下:

資產名稱	擔保標的	110年12月31日	109年12月31日
待售房地	抵押借款及發行商業本票	\$2,240,305	\$2,987,486
在建房地	抵押借款及發行商業本票	3,412,160	2,283,347
營建用地	抵押借款及發行商業本票	19,313,594	14,534,853
房屋及建築	抵押借款	686,442	747,691
其他金融資產-流動	預售建案信託款及履約保證	80,912	6,479
存出保證金	災害處理保證金	24,977	24,977
合計		\$25,758,390	\$20,584,833

九、重大或有負債及未認列之合約承諾

1. 民國110年12月31日,合併公司在建工程合約詳七、關係人交易(二)進貨之說明;合約之已付金額(含稅)為1,085,074千元,未付金額為1,809,126千元。
1. 合併公司108年度因將花賞案地下一樓及地上一、二樓之待售房屋出租於健身公司,造成住戶不滿並召開108年度第二次臨時區分所有權人會議,並修訂其管理規約不得設置特定行業 ,其中包含健身房,合併公司認為已侵害本公司之資產使用權;故對〝花賞大廈管理委員會〞提起民事訴訟,確認被告〝花賞大廈管理委員會〞於民國108年11月23日召開花賞大廈108 年度第二次臨時區分所有權人會議所為示之決議無效,該案經第一審臺灣橋頭地方法院以 109年度訴字第1202號判決合併公司獲部分勝訴,被告〝花賞大廈管理委員會〞已於法定期間聲明上訴,結果尚待法院審理。
1. 合併公司於108年度因花賞地下一樓及地上一、二樓之待售房屋出租予香港商世界健身事業有限公司台灣分公司,因住戶不滿本公司出租予健身公司,引發抗爭,致香港商世界健身事業有限公司台灣分公司無法營業,而對合併公司提出其無法營業所產生相關已支出費用 18,367千元、退還存出保證金720千元及會員未履行會員合約之損失20,545千元共計39,632 千元之損害賠償訴訟,該案(案號110年度審重訴第57號)目前由臺灣高雄地方法院審理中, 結果尚待法院審理。
1. 合併公司109年度因花賞地下一樓及地上一、二樓之待售房屋出租予香港商世界健身事業有限公司台灣分公司,因住戶不滿本公司出租於健身公司,引發抗爭,致香港商世界健身事業有限公司台灣分公司無法營業亦未支付租金,故對香港商世界健身事業有限公司台灣分公司提出訴訟,請求支付租金1,045千元及回復原狀之損害賠償3,150千元,合訴4,195千元,該案(案號110年度訴字第780號)目前由臺灣高雄地方法院審理中,結果尚待法院審理。
1. 合併公司因將花賞案地下一樓及地上一、二樓之待售房屋出租予健身公司,造成住戶不滿合併公司未依原市場用地使用,花賞大廈管理委員會對高雄市政府提出行政訴訟。要求高雄市政府撤銷108年1月4日高市府經字第1073664122號核准花賞大廈二樓之變更商業使用函及訴願不受理之決定,若獲不利判決,可能影響合併公司之資產使用權,該案(原屬案號109年度訴字第118號)目前由最高行政法院審中,結果尚待法院審理。
1. 合併公司係為凱城建設股份有限公司(已消滅公司)與五甲瑞春社區管委會間建物毀損修理之損害賠償等訴訟第一審之訴訟代理人,該管委員會對合併公司請求損害賠償金額1,000千元,該案(案號109年度審訴字第1126號)已由臺灣高雄地方法院民事判決予以駁回結案,該管委會再上訴,該案(案號111年度上易字第7號)目前由臺灣高等法院高雄分院審理中,尚未開庭,結果尚待法院審理。
1. "喜年來大廈管理委員會"於105年度主張因合併公司工案施工導致喜年來大廈傾斜造成住戶資產受損,故對合併公司提起損害賠償訴訟,請求修復喜年來大廈建物所受之損害,如電梯主機座更新修復、結構補強及回復喜年來大廈之傾斜狀態,且拆除林德官段1133地號土地之地下汙水處理管徑,並將該地返還,支付修復費用33,903千元加計利息2,669千元, 合訴36,572千元,該案(案號105年度訴字第1977號),目前由臺灣高雄地方法院審理中,結果尚待法院審理。
1. 合併公司與三地開發地產(股)公司簽訂台南仁德智慧科技園區合作開發案,就臺南市仁德區崁腳北段820地號等83筆土地及崁腳南段32地號等4筆土地,面積計111,797.54平方公尺 ,進行「共同投資興建」方式開發,雙方為合資比例各為50%,亦按合資比例出資起造並承擔本案之規劃、建造、銷售等有關之損益及風險。合併公司擔任本案之「主辦營業人」, 以處理並對外代表執行本合資專案相關事宜。
1. 合併公司與三地開發地產(股)公司簽訂台南仁德智慧科技園區合作開發案,與三地開發地產(股)公司為共同起造人,共同融資額度互保。

截至民國110年及109年12月31日止,合併公司之融資背書保證情形如下:

背書保證者	背書保證對象	110年12月31日	109年12月31日	擔保用途
京城建設股份	三地開發地產股份			借款融資
有限公司	有限公司	\$2,000,000	\$0	額度擔保

合併公司之在建房地個案與受託金融機構簽訂信託契約書,截至民國110年12月31日止相關個案案名及信託銀行如下:

案	名		信託銀行

中國信託商業銀行股份有限公司

上述建案收取之價金已交付承辦信託之金融機構。

十、重大之災害損失

馥+

合併公司無此情形。

十一、重大之期後事項

合併公司無此情形。

十二、其他

(一) 資本風險管理

合併公司之資本管理目標,係為保障公司能繼續經營,維持最佳資本結構以降低資金成本,並為股東提供報酬。為了維持或調整資本結構,合併公司可能會調整支付予股東之股利金額、發行新股或出售資產以降低債務。合併公司係依工程進度及營運所須資金調節公司之借款金額。

(二) 金融工具
1. 合併公司非以公允價值衡量之金融工具如下表(包括現金及約當現金、應收票據、應收帳款、其他應收款、其他金融資產、存出保證金、銀行借款、應付短期票券、應付票據、應付帳款、其他應付款、租賃負債及存入保證金)的帳面金額係公允價值之合理近似值,另以公允價值衡量之金融工具的公允價值資訊請詳附註六(二)及附註十二 3.(4)D,金融工具之詳細資訊已揭露於各該個別附註。

金融資產

110年12月31日 109年12月31日

透過損益按公允價值衡量之金融資產
國內上市櫃股票	\$0	\$89,930
國內未上市櫃股票	\$82	\$82
按攤銷後成本衡量之金融資產
現金及約當現金	\$1,068,430	\$624,909
應收票據及帳款淨額(包含關係人)	168,660	146,158
其他應收款(包含關係人)	298	750,340
其他金融資產(包含流動及非流動)	80,912	6,479
存出保證金	34,045	34,307
長期應收票據及款項	15,000	0
小計	\$1,367,345	\$1,562,193
合計	\$1,367,427	\$1,652,205
金融負債
按攤銷後成本衡量
短期借款	\$3,655,250	\$4,488,806
應付短期票券	3,942,965	4,208,307
應付票據及帳款(包含關係人)	781,953	1,026,013
其他應付款(包含關係人)	71,565	73,138
長期借款(含ㄧ營業週期內到期之長期借款)	8,655,033	6,997,867
租賃負債(含流動)	62,628	63,690
存入保證金	4,985	3,586
合計	\$17,174,379	\$16,861,407
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2.財務風險管理政策

(1) 合併公司日常營運受多項財務風險之影響,包含市場風險(包括利率風險及價格風險)、信用風險及流動性風險。合併公司整體風險管理政策著重於金融市場的不可預測事項,並尋求可降低對合併公司財務狀況及財務績效之潛在不利影響。
(2) 風險管理工作由合併公司財務部按照董事會核准之政策執行。合併公司財務部透過與公司營運單位密切合作,負責辨認、評估與規避財務風險。
(3) 合併公司未做乘作衍生工具以規避財務風險之情形。
3.重大財務風險之性質及程度
(1) 市場風險
- A.價格風險

由於合併公司持有之投資於公司資產負債表中係分類為透過損益按公允價值衡量之金融資產,因此合併公司暴露於權益工具之價格風險。合併公司未有商品價格風險之暴險。為管理權益工具投資之價格風險,合併公司將其投資組合分散,其分散之方式係根據合併公司設定之限額進行。合併公司主要投資於國內上市櫃之權益工具,此等權益工具之價格會因該投

資標的未來價值之不確定性而受影響。若該等權益工具價格上升或下跌10% ,而其他所有因素維持不變之情況下,對民國110年度及109年度之稅後淨利因來自透過損益按公允價值衡量之權益工具之利益或損失將增加或減少分別為0千元及8,993千元。

B.利率風險

合併公司之利率風險來自短期借款、融資性商業本票及長期借款。按浮動利率發行之借款使合併公司承受現金流量利率風險,部分風險被按浮動利率持有之現金抵銷。按固定利率發行之借款則使合併公司承受公允價值利率風險。於民國110年度及109年度,合併公司按浮動利率計算之借款係以新台幣計價。

合併公司模擬多項方案並分析利率風險,包含考量再融資、現有部位之續約、其他可採用之融資等,以計算特定利率之變動對損益之影響。

模擬之執行結果,利率變動0.01%對民國110年度及109年度稅後淨利之最大影響為增加或減少分別為966千元及1,196千元。此等模擬於每季進行,以確認可能之最大損失係在管理階層所訂之限額內。

(2) 信用風險
A. 信用風險係合併公司因客戶或金融工具之交易對手無法履行合約義務而產生財務損失之風險。主要信用風險來自現金及存放於銀行與金融機構之存款, 並包括尚未收現之應收帳款及已承諾之交易。對銀行及金融機構而言,主要以獲獨立信評等級至少為「A」級之機構,才會被接納為交易對象。
B. 合併公司應收款項主要係房地過戶交屋前應向客戶收取之帳款,因該帳款係屬公司過戶交屋前之款項,因此經評估並無重大之信用風險。另有部份係提供住宿及餐飲相關服務後應收之款項,此部份之客戶係考慮其財務狀況過往經驗及其他因素,評估其信用品質。
C. 合併公司按客戶類型之特性將對客戶之應收帳款及應收分期款分組,採用簡化作法以準備矩陣為基礎估計預期信用損失,並納入前瞻性的考量調整特定期間歷史及現時資訊所建立之損失率,以評估應收分期帳款的備抵損失。本公司於民國110年及109年12月31日經評估信用減損損失金額不重大。
D.於民國110年及109年12月31日未有已沖銷且仍有追索權之債權。

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(3) 流動性風險
A. 現金流量預測是由合併公司內各營運個體執行,並由合併公司財務部予以彙總。財務部監控合併公司流動資金需求之預測,確保其有足夠資金得以支應營運需要,並在任何時候維持足夠之未支用的借款承諾額度,以使合併公司不致違反相關之借款限額或條款。
B. 下表係合併公司之非衍生金融負債按相關到期日予以分組,係依據報導期間結束日至合約到期日之剩餘期間進行分析。下表所揭露之合約現金流量金額係未折現之金額。

非衍生金融負債	6個月內	6至12個月	1至3年內	3年以上
110年12月31日
短期借款	\$1,400,450	\$1,774,800	\$480,000	\$0
應付短期票券	3,942,965	0	0	0
應付票據及款項	201,344	5,694	574,791	124
(含關係人款項)
其他應付款	71,343	0	206	16
負債準備-流動	7,980	3,650	15,810	17,268
長期借款(包含一	23,189	1,168,369	1,602,294	5,861,181
營業週期內到期)
租賃負債(含流動)	538	542	2,218	59,330
109年12月31日
短期借款	\$1,824,660	\$2,184,146	\$480,000	\$0
應付短期票券	4,208,307	0	0	0
應付票據及款項	439,649	22,112	564,252	0
(含關係人款項)
其他應付款	72,496	40	546	56
負債準備-流動	3,390	3,086	13,233	16,108
長期借款(包含一	22,835	112,998	2,393,839	4,468,195
營業週期內到期)
租賃負債(含流動)	529	533	2,180	60,448

C. 合併公司並不預期到期日分析之現金流量發生時點會顯著提早,或實際金額會有顯著不同。

(4) 公允價值資訊

A.為衡量金融及非金融工具之公允價值所採用評價技術的各等級定義如下:
開報價衍生工具等的公允價值皆屬之。第一等級:企業於衡量日可取得之相同資產或負債於活絡市場之報價。活絡市場係指有充分頻率及數量之資產或負債交易發生,以在持續基礎上提供定價資訊市場。合併公司投資之上市櫃股票投資及有活絡市場公
值均屬之。第二等級:資產或負債直接或間接之可觀察輸入值,但包含於第一等級之報價外。合併公司投資之部分衍生工具及權益工具投資等的公允價值
活絡市場之權益工具投資皆屬之。第三等級:資產或負債之不可觀察輸入值。合併公司投資之部分衍生性工具及無

無公開報價之權益工具

民國110年12月31日(即民國110年1月1日)	\$82
民國109年12月31日(即民國109年1月1日)	\$82

B. 於活絡市場交易之金融工具,其公允價值係依報導期間結束日之市場報價衡量。當報價可即時且定期自證券交易所及監管機構取得,且該等報價係代表在正常交易之基礎下進行之實際及定期市場交易時,該市場被視為活絡市場。合併公司持有金融資產之市場報價為收盤價或淨資產價值,該等工具係屬於第一等級。第一等級之工具主要包括權益工具,其分類為透過損益按公允價值衡量之金融資產-流動。
C. 110年12月31日及109年12月31日以公允價值衡量之金融工具,合併公司依資產及負債之性質、特性、風險及公允價值等級之基礎分類,相關資訊如下:

	第1等級	第2等級	第3等級	合計
資產
重複性公允價值
透過損益按公允價值衡量之
金融資產-流動
國內上市櫃股票	\$0	\$0	\$0	\$0
透過損益公允價值衡量之
金融資產-非流動
國內未上市櫃股票(創投基金)	0	0	82	82
合計	\$0	\$0	\$82	\$82
		109年12月31日
	第1等級	第2等級	第3等級	合計
資產
重複性公允價值
透過損益按公允價值衡量之
金融資產-流動
國內上市櫃股票	\$89,930	\$0	\$0	\$89,930
透過損益公允價值衡量之
金融資產-非流動
國內未上市櫃股票(創投基金)	0	0	82	82
合計	\$89,930	\$0	\$82	\$90,012

110年12月31日

D. 合併公司用以衡量公允價值所使用之方法及假設說明如下:
(1) 合併公司國內上市櫃股票及受益憑證分別係依市場價格之收盤價及淨值作為公允價值輸入值(即第一等級)。
(2) 除上述有活絡市場之金融工具外,其餘金融工具之公允價值係以評價技術或參考交易對手報價取得。透過評價技術所取得之金融工具之現時公允價值、現金流量折現法或以其他評價技術,包括以報導期間結束日可取得之市場資訊運用模型計算而得(即第二等級)。
(3) 除了上述第一等級及第二等級之金融工具外,以該金融工具取得成本為輸入值 (即第三等級)。
(4) 110年度及109年度無第一等級與第二等級公允價值衡量間移轉之情形。
(5) 110年度及109年度無自第三等級轉入及轉出之情形。

(二) 其他事項

因民國109年1月爆發新型冠狀病毒肺炎(COVID-19),由於疫情蔓延導致來台觀光人數下降 ,合併公司旅宿部門住房率因此受到一定程度之影響,惟合併公司已積極採取相關因應措施及調整營運策略,其中包含:進出營運區域全程配戴口罩及測量體溫、員工排班調整、撙節各項經費支出及申請補助款等,並加強員工健康管理與持續關注因應疫情發展,以維營運之正常運作,另配合政府所推動之多項防疫措施,在人數限制規定下(完工待售房地持續進行銷售及交屋、在建房地之施工進度及個案預售皆持續進行)因合併公司營運資金尚屬充足且建案銷售收款正常,合併公司中各營運部門亦正常運轉,經評估新型冠狀病毒肺炎疫情流行對合併公司民國110年第四季財務狀況及財務績效並無重大影響。

十三、附註揭露事項

(一) 重大交易事項相關資訊如下:

編號	內容	說明
1	資金貸與他人。	無
2	為他人背書保證。	附表一
3	期末持有有價證券情形。(不包含投資子公司關聯企業部分)	附表二
4	累積買進或賣出同一有價證券之金額達新臺幣三億元或	無
	實收資本額20%以上。
5	取得不動產之金額達新台幣三億元或實收資本額20%以上。	附表三
6	處分不動產之金額達新台幣三億元或實收資本額20%以上。	無
7	與關係人進、銷貨之金額達新台幣一億元或實收資本額20%	附表四
	以上。
8	應收關係人款項達新台幣一億元或實收資本額20%以以上。	無
9	從事衍生性商品交易。	無
	母公司與子公司及各子公司間之業務關係及重要交易往來	附表五
10	情形及金額。

(附表一)

單位:新臺幣千元

為他人背書保證:

編號	背書保證	被背書保證對象		對單一企業背書保證限	本期最高背書保證餘額	期末背書保證餘額	實際動支金額	以財產擔保之	累計背書保證金額佔最近期財務	背書保證最高限額	屬母公司對子公司	屬子公司對母公司	屬對大陸地區背書
(註1)	者公司名稱	公司名稱	關係 (註2)	額 (註3)	(註4)	(註5)	(註6)	背書保證金額	報表淨值之比率	(註3)	背書保證 (註7)	背書保證 (註7)	保證 (註7)
0	京城建設 (股)公司	三地開發地產(股)公司	5	4,909,754	2,000,000	2,000,000	2,000,000	0	12.22%	8,182,923	N	N	N

註 1:編號欄之說明如下:

(1)發行人填 0。

(2)被投資公司按公司別由阿拉伯數字 1 開始依序編號。

註 2:背書保證者與被背書保證對象之關係有下列 7 種,標示種類即可:
(1)有業務往來之公司。
(2)公司直接及間接持有表決權之股份超過百分之五十之公司。
(3)直接及間接對公司持有表決權之股份超過百分之五十之公司。
(4)公司直接及間接持有表決權股份達百分之九十以上之公司間。

(5)基於承攬工程需要之同業間或共同起造人間依合約規定互保之公司。

(6)因共同投資關係由全體出資股東依其持股比率對其背書保證之公司。
(7)同業間依消費者保護法規範從事預售屋銷售合約之履約保證連帶擔保。

註 3:(1)本公司及子公司整體得對外背書保證總金額以未達本公司淨值之百分之五十為限。

(2)本公司及子公司整體對單一企業背書保證時,最高額度不得超過本公司淨值之百分之三十,且不超過該企業實收資本額之百分之五十。惟本公司百分之百持有股權之子公司除外。

註 4:當年度為他人背書保證之最高餘額。

註 5:係董事會決議之金額。

註 6:應輸入被背書保證公司於使用背書保證餘額範圍內之實際動支金額。

註 7:屬上市櫃母公司對子公司背書保證者、屬子公司對上市櫃母公司背書保證者、屬大陸地區背書保證者始須填列 Y。

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