Kojamo Oyj — Earnings Release 2020

Feb 18, 2021

Tilinpäätöstiedote 2020

Kojamo Oyj

18.2.2021

Jani Nieminen, toimitusjohtaja

Erik Hjelt, talousjohtaja

---

Kisältö

• Vuosi 2020 lyhyesti
• Taloudellinen kehitys
• Näkymät, taloudelliset tavoitteet ja osinkopolitiikka

Kojamo Oyj:n tilinpäätöstiedote 2020

---

Vuosi 2020 lyhyesti

---

X

Toimintaympäristö

Yleinen toimintaympäristö

• Maailmantalouden arvioidaan elpyvän COVID-19-pandemian aiheuttamasta syvästä taantumasta vuoden 2021 kuluessa painottuen vuoden jälkipuoliskolle.
• Suomessa talouskasvu on hidasta alkuvuonna, mutta pandemian hellittäessä kasvu alkaa vähitellen nopeutua.
• Ennuste perustuu oletukselle, että COVID-19-pandemian tautitapaukset vähenevät merkittävästi voimakkailla rajoituksilla ja rokotusten ansiosta.

Liiketoimintaympäristön avainluvut

Väestön kasvuennuste 2019–2030

Köjamo Oy:n tilinpäätöstiedot

• Helsinki

Lähtö

Yleinen toimintaympäristö, Hyvinkää, Järvenpää, Kerviva, Ki-6-kasvu, Kervi, Kuvakummi, Kuvakummi

Toiminta: Viili

10.000 10.000

10.000 10.000

10.000 10.000

---

5

Toimintaympäristö

Toimialan toimintaympäristö

• Asuntoaloitukset vähenivät päättyneenä vuonna ennakoitua vähemmän.
• Vuoden 2020 aikana markkinoille valmistui runsaasti uudistuotantoa ja asuntoja muutettiin lyhytaikaisesta pitkäaikaiseen vuokraukseen. Vuokramarkkinan tarjonta lisääntyi tilapäisesti suhteessa kysyntään kaupungistumisen hidastuessa ja opiskelijoiden siirryttyä etäopiskeluun. Tarjonta on yhä korkealla tasolla.
• Asuntokauppa toipui nopeasti kevään pudotuksesta eikä koronakriisi ole laskenut asuntojen hintoja. Sijoittajakysynnän arvioidaan pysyvän ennallaan ja vuokra-asuntojen tarjonnan kasvu jatkuu kasvuseuduilla. Perustajaurakoinnin aloitusmäärien ennakoidaan kasvavan päättyneeseen vuoteen verrattuna.

Toimialan avainluvut	2021E	2020E
Aloitetut asunnot, kpl	31 000	35 000
Myönnetyt rakennusluvat vuositasolla*, kpl	n/a	37 372
Rakennuskustannukset, muutos %	0,5	0,3
Vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat koko maassa, muutos %	n/a	1,0
Vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat pääkaupunkiseudulla, muutos %	n/a	1,3

Asuntotuotantotarve 2020 – 2040

• Helsinki
• Tampere
• Oulu
• Turku
• Jyväskylä
• Kuopio
• Lahti
• Muu Suomi

Kojama Oy:n tilinpäätöksiköön 2020

*Rullaava 12 kk, marraskuu 2020

Lähteet: Toimialan toimintaympäristö: Valtiovarainministeriön taloudellinen katsaus 12/2020, Toimialan avainluvut: Tilastokeskus: Rakennus- ja asuntotuotanto 2020, marraskuu,

Rakennusteollisuuden suhdannekatsaus marraskuu 2020, Nordea Economic Outlook 1/2021, Asuntotuotantotarve: VTT, Asuntotuotantotarve 2020–2040.

---

Toimintaympäristö

Pandemialla ei pitkäaikaisia vaikutuksia vuokramarkkinaan

• Pidemmällä aikavälillä muuttoliike pitää vuokra-asuntojen kysynnän erityisesti hyvien yhteyksien varrella oleville asunnoille korkealla. Asumistarpeissa korostuu yhä enemmän sijainnin ja palveluiden merkitys.
• Vuokra-asumisen vapaus kiinnostaa yhä enemmän, mikä tukee vuokramarkkinoiden kehitystä vielä pitkään.
• Vuokralla asuvien kotitalouksien määrä on jo ylittänyt omistusasujien määrän Helsingissä, Tampereella ja Turussa, ja määrä on kasvanut kaikilla suurimmilla kaupunkiseuduilla. Tämä on vahva merkki kaupungistumisen kiihtymisestä sekä toisaalta asumispreferenssien muutoksesta.

Kotitalouksien koon kehitys
(% - osuus kaikista kotitalouksista)

Vuokralla asuvien kotitalouksien määrän kehitys
(% - osuus kaikista kotitalouksista)

Kilpano Oy:n tilinpäätöstiedote 2019

Helsinki: Espoo, Rautiainen, Vahdat, Hyväkää, Järvenpää, Kerjuva, Kirkkohummi, Mäntsälä, Nummärvi, Pomeinen, Porvoo, Helsingin, Sivun, Tammas, Lähteet. Vuokra-asuntojen toimintayrystä 1-6, ja väestöarvioista 2019 ja 3-5, arvon taloustoiminnassa (541). Asumispaneelista saati, sivun 1-2, 6-11, vuokralla asuvien kotitalouksien määrän kehitys. Tilastokeskus, Asutnot ja asutnot 2019

---

2K

Portfolion käyvästä arvosta 98,8 prosenttia seitsemässä suurimmassa kasvukeskuksessa

Alue	Asuntojen määrä, kpl	Liike- ja muut vuokrat-tavat tilat, kpl	Käypä arvo, M€	Käypä arvo, tuhatta euroa / kpl	Käypä arvo, euroa / m²	Taloudellinen vuokraus-aste, %³)
Helsingin seutu	21 047	380	4 629	216	3 860	96,3
Tampereen seutu	4 934	144	643	127	2 461	97,7
Turun seutu	1 904	20	231	120	2 105	97,8
Oulu	2 220	27	194	86	1 649	96,8
Jyväskylä	1 771	3	185	104	1 986	93,6
Kuopion seutu	1 674	52	165	95	1 793	94,8
Lahden seutu	1 436	12	153	106	1 901	96,4
Muut	816	24	76	90	1 590	97,3
Yhteensä	35 802	662	6 275¹)	172	3 136	96,4
Muu			588²)
Portfolio yhteensä	35 802	662	6 863			96,4

Asuntojen määrä, %-osuudet

Käypä arvo, %-osuudet

Korjausosio, salmaäällikköliiketo 2020

1) Luvut liittyvät portfolion tuotteet: portfolion omaisuusenimien poli, lukien käynnissä olevat pimekät, korjauden poistelmat tontit ja tietyt osakkainen kautta omistetut omaisuuserät.

2) Käynnissä olleeton poli, liken konsernin omistamien tontien ja tiettyjen osakkainen kautta omistellujen omaisuuserien sekä vuokrattajen tonttien (käyttöjäkuuomaisuusenien) käypä arvo on ratkaistu, kun vuokrausaste ei pois suuntainenkin, ja kiinnittävän suoritus.

---

8

Avainluvut 2020

| liikevaihto | 383,9 M€
(375,3 M€, +2,3 %) | nettovuokratuotto | 257,6 M€
(247,3 M€, +4,2 %) | kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) | 151,5 M€
(140,7 M€, +7,7 %) |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| kiinteistöjen käypä arvo | 6,9 Mrd€
(6,3 Mrd€, +9,6 %) | bruttoinvestoinnit | 371,2 M€
(259,9 M€, +42,9 %) | voitto ilman arvonmuutoksia 1) | 165,5 M€
(158,8 M€, +4,2 %) |
| voitto ennen veroja | 391,2 M€
(1 031,3 M€, -62,1 %) | | | | |

Kojamo Oyj:n tilinpäätöstiedote 2020

1) Arvonmuutokset = Voitto/tappio sijoituskinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta

---

Rakenteilla 2 624 asuntoa

• Tilikaudella myytiin 18 (520) asuntoa, ostettiin 71 (260) asuntoa ja valmistui 532 (816) asuntoa.
• Vuoden aikana aloitettiin 1 840 (1 066) asunnon rakentaminen.

Asuntokannan kehitys, kpl

Rakenteilla olevat asunnot, kpl

Kojamo Oyj:n tilinpäätöstiedote 2020

---

Kojamo Oyj:n tilinpäätöstiedote 2020

2K Vahva hankeputkemme tukee tulevaisuuden kasvua

• Yli 2 600 asuntoa rakenteilla, kaikki Helsingin seudulla.
• Yhteistyösopimuksia vielä lähes 1 000 asunnon rakentamisesta.
• Metropolia-kiinteistökehityskokonaisuus tuo jopa 1 000 asuntoa, kun seitsemän entistä oppilaitoskohdetta keskeisillä sijainneilla muutetaan asunnoiksi.

Rakenteilla olevia kohteita

Lauri Korpisen katu 8, Vantaa

Lumo One, Työpajankatu 17A, Helsinki

Höyrykatu 8, Helsinki

Runoratsunkatu 11, Espoo

Luotsikatu 1a, Helsinki

Strömbergintie 4E, Helsinki

Niittykummuntie 12 B, Espoo

Lapinmäentie 10, Helsinki

Tenderinlenkki 8, Helsinki

Leineläntie 10, Vantaa

Niittykummuntie 12 E, Espoo

10

---

Kojamo Oyj:n tilinpäätöksiedote 2020

Vahva hankekehityspotki

Rakennusliikkeiden kanssa laadittujen esisopimusten lisäksi Kojamolla on rakennussuunnitteluvaiheessa ja tonttivarannossa olevia kohteita, jotka eivät sisälly tässä esitettyihin tietoihin.

Eivät sisällä Metropolia-kehityshankkeiden asuntoja. Sopimuksiin kuuluvat asunnot, joiden rakentaminen on jo aloitettu näkyvät rivillä "Rakenteilla olevat".

Rakennusliikkeiden kanssa laadittujen esisopimusten lisäksi Kojamolla on rakennussuunnitteluvaiheessa ja tonttivarannossa olevia kohteita, jotka eivät sisälly tässä esitettyihin tietoihin.

---

Noin
21 000
sopimusta
verkkokaupan
kautta

Lumo rakentaa asiakaskokemuksen uudella tavalla

Uuden asiakkaan palvelut

• Edullinen vuokravakuus
• Lemmikit tervetulleita
• Laajakaistaliittymä
• Ympäristöystävälliset sisustusmaalit
• Muutto- ja asennuspalvelu
• Avainkuriiri
• Vakuutuspalvelut
• Sähkön kilpailutus

Asumisen aikaiset palvelut

My Lumo

• Lumo-asiakaspalvelu
• Lumo-talkkarit
• Smartpost-automaatit
• Joustava kodinvaihto
• Asukastapahtumat
• Pihakoutsi
• Astianpesukoneen asennus
• Muuttosiivouspalvelu
• Yhteiskäyttöauto
• Yhteistyökumppaneiden etuja

Uusien vuokrasopimusten kehitys

• Henkilömyynnin kautta tehdyt sopimukset
• Verkkokaupan kautta tehdyt sopimukset

Osuudet laskettu vuokrasopimusten arvosta.

Kojama Oyj:n tilinpäätöstiedote 2020

---

X

Vastuullisuustyömme etenee

• Osallistuimme ensimmäistä kertaa kiinteistöalan kansainväliseen GRESB-vastuullisuusarviointiin ja saimme hyvän tuloksen, 70/100. Tuloksellamme ansaitsimme Green Star –tunnustuksen ja kolme tähteä viidestä.
• Julkaisimme joulukuussa vastuullisuusohjelmamme, joka yhdistää pitkäjänteisen vastuullisuustyömme käytännön tavoitteiksi ja toimenpiteiksi.
• Julkaisemme vastuullisuusraporttimme osana vuosikertomusta viikolla 9.

GRESB

★★★★ 2020

---

Taloudellinen kehitys

16/2016 2016-03-20 10:46:53/da hadro

---

X

Liikevaihto kasvoi

• Liikevaihto kasvoi johtuen pääasiassa asuntokannan ja Like-for-Like-vuokratuottojen kasvusta.

Liikevaihto, M€

+2,3 %
351,5
337,0
358,8
375,3
383,9

Voitto ennen veroja, M€
■ Arvonmuutokset*
■ Voitto ilman arvonmuutoksia
1 031,3
289,7
266,7
277,3
163,3
126,2
127,5
163,3
149,8
149,8
158,8
165,5
163,3
126,4
140,5
149,8
391,2
225,8
391,2
225,8

• Arvonmuutokset = Voitto/tappio sijoituskohteistojen käypään arvoon arvostamisesta

Voitto ilman arvonmuutoksia +4,2 %

Kojamo Oyj:n tilinpäätöstiedote 2020

---

Nettovuokratuotto ja FFO kasvoivat

• Kasvuun vaikuttivat asuntokannan kasvu, vuokratuottojen Like-for-Like-kasvu ja vertailukautta alhaisemmat ylläpitokulut sekä korjaukset.

Kojamo Oyj:n tilinpäätöstiedote 2020

Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO), M€ ja € / osake
Mustokset Kojamon osakemäärässä vaikuttavat osakekohtaisen kassavirran ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) suhteelliseen kehitykseen. Osakekohtaisten tunnuslukujen vertailutietoja on oikaistu ylimääräisen yhtiökokouksen 25.5.2018 tekemän osakkeiden jakamista koskevan päätöksen vaikutuksen huomioon ottamiseksi. Osakkeiden jakamisessa osakkeenomistajat saivat 30 uutta osaketta kutakin omistamaansa osaketta kohden.

---

Taloudellinen vuokrausaste hyvällä tasolla COVID-19-pandemiasta huolimatta

• COVID-19-pandemia on vaikuttanut tilapäisesti sekä tarjonnan määrän kasvuun että muuttoliikkeeseen.

Taloudellinen vuokrausaste, %
2016 2017 2018 2019 2020
- Vaihtuvuus ilman sisäisiä vaihtoja, %
27,6 28,6 28,8 29,6 32,5
-

Taloudellinen vuokrausaste = (vuokratuotot / vuokrattavissa olevien asuntojen potentiaalinen vuokratuotto) * 100. Taloudellinen vuokrausaste ei sisällä peruskorjattavana olevia asuntoja.
Vaihtuvuus = (kaudella irtisanotut sopimukset / asuntojen kokonaismäärä) * 100 Vaihtuvuuden laskentatapaa on muutettu 1.1.2017 alkaen, vertailutietoja ei ole muutettu vastaamaan uutta laskentatapaa.

Kojamo Oyj:n tilinpäätöstiedote 2020

---

2K

Investoinnit etenevät vahvasti

• Bruttoinvestoinnit kasvoivat edellisvuodesta.

Kojamo Oyj:n tilinpäätöstiedote 2020

---

19

Sijoituskiinteistöjen arvo 6,9 miljardia euroa

• Käypä arvo on kehittynyt positiivisesti katsauskauden aikana.

1) Sijoituskiinteistöihin sisältyvät valmiit asunnot, kehityshankkeet ja maa-alueet sekä Myytävänä olevat sijoituskiinteistöt.

Asuntojen määrä arvostusluokittain, kpl (katsauskauden lopussa)

Kojamo Oyj:n tilinpäätöstiedote 2020

---

D

Tontti- ja kiinteistökehitysvaranto 31.12.2020

	Rakenteilla olevat kohteet	Sitovat esisopimukset	Omistetut tontit ja kiinteistökehityskohteet¹	Yhteensä
Investointi / toteutuneet kustannukset	370,0	-	139,8	509,8
Loppuun saattamisen kustannukset	262,9	214,0	-	476,9
1 000 k-m²			172
Asunnot	2 624	965	~2 800²	~6 300

Tontti- ja kiinteistökehitysvarannosta 100 % sijaitsee Helsingin seudulla.

Kojamo arvioi, että vuonna 2021 investoinnit kehityshankkeisiin tulevat olemaan noin 370–420 miljoonaa euroa.

¹) Johdon arvio tonttien käyvästä arvosta, rakennusoikeudesta sekä asuntojen määrästä. ²) Johdon arvio, vanhoissa asuinrakennuksissa tällä hetkellä noin 300 asuntoa.

Vuoden 2021 alkupuolella valmistuvia kohteita

Niittykatu 15, Espoo

Vinsentinaukio 4, Helsinki

Kirkkojärventie 10 D, Espoo

Fregatti Dygdenin kuja 5, Helsinki

Kojamo Oyj:n tilinpäätöstiedote 2020

---

Omavaraisuusaste ja Loan to Value (LTV)

• Omavaraisuusaste ja Loan to Value (LTV) linjassa strategisten tavoitteiden kanssa.

Omavaraisuusaste, %

Loan to Value, (LTV), %

Listautumisen osakeanti kasvatti omavaraisuusastetta 1,6 prosenttiyksikköä.

Kojamo Oyj:n tilinpäätöstiedote 2020

---

22

Osakekohtaiset tunnusluvut paranivat merkittävästi

• Seuraamme jatkossa pääasiallisena nettovarallisuutta kuvaavana tunnuslukuna EPRA NRV:tä.

1) Osakekohtaisten tunnuslukujen vertailutietoja on oikaistu ylimääräisen yhtiökokouksen 25.5.2018 tekemän osakkeiden jakamista koskevan päätöksen vaikutuksen huomioon ottamiseksi. Osakkeiden jakamisessa osakkeenomistajat saivat 30 uutta osaketta kutakin omistamaansa osaketta kohden.

Osakekohtainen EPRA NAV ja NRV, € 1)

+7,0 %
-13,39
-21,51
-27,54

+7,6 %
-13,39
-21,51
-27,54

Osakekohtainen EPRA NAV
Osakekohtainen EPRA NRV

Osakekohtainen Tunnuslukujen vertailutietoja on oikaistu ylimääräisen yhtiökokouksen 25.5.2018 tekemän osakkeiden jakamista koskevan päätöksen vaikutuksen huomioon ottamiseksi. Osakkeiden jakamisessa osakkeenomistajat saivat 30 uutta osaketta kutakin omistamaansa osaketta kohden.

Kojamo Oyj:n tilinpäätöstiedote 2020

---

D

Monipuolinen rahoitusrakenne

Konsernin lainajakauma 31.12.2020

Lainat yhteensä 2 985 M€

• Joukkovelkakirjalainat 1 688 M€
• Lainat rahoituslaitoksilta 1 200 M€
• Korkotukilainat 38 M€
• Yritystodistukset 50 M€
• Muut 0 M€

Lainojen pääomat IFRS-lukuja. Lisäksi vuokrasopimusvelat 68,3 M€ luetaan mukaan korolliseen vieraaseen pääomaan.

Rahoituksen avainluvut

Keskimääräinen korkosidonnaisuusaika, vuotta
Keskimääräinen laina-aika, vuotta
Keskikorko, %
Keskikorko sisältää korkojohdannaiset.

Konsernin lainojen maturiteettijakauma 31.12.2020, M€

Kojamo Oyj:n tilinpäätöstiedote 2020

---

X

Strategiatavoitteet 2020–2023

Avainluku	Toteuma 2020	Strategiatavoite
Liikevaihdon vuosikasvu, %	2,3	4–5
Vuosittaiset investoinnit, M€	371,2	200–400
FFO/liikevaihto, %	39,5	> 36
Loan to Value (LTV), %	41,4	< 50
Omavaraisuusaste, %	45,6	> 40
Nettosuositteluindeksi (NPS)	36	40

Keiener Oulu 2020/2021

---

Näkymät, taloudelliset tavoitteet ja osinkopolitiikka

Suomi Oy:n talouskohteiden 2020

---

Kojamon näkymät 2021

Kojamo arvioi konsernin liikevaihdon kasvavan vuonna 2021 edellisestä vuodesta 3–5 prosenttia. Lisäksi yhtiö arvioi konsernin kassavirran ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) vuonna 2021 olevan 150–163 miljoonaa euroa, ilman kertaluonteisia kuluja.

Näkymät perustuvat yhtiön johdon arvioon liikevaihdon kehityksestä, nettovuokratuotosta, hallintokuluista, rahoituskuluista, maksettavista veroista ja valmistuvasta uudistuotannosta sekä johdon näkemykseen toimintaympäristön kehityksestä.

Näkymissä on otettu huomioon arvio vuokrausasteesta ja vuokrien kehityksestä sekä valmistuvien asuntojen määrä. Näkymissä ei ole otettu huomioon mahdollisten ostojen vaikutuksia liikevaihtoon eikä kassavirtaan ennen käyttöpääoman muutosta (FFO).

Näkymät perustuvat myös siihen, että riittävän rokotuskattavuuden arvioidaan saavutettavan kesällä, ja että muuttoliike palautuu vähitellen sen jälkeen COVID-19-pandemiaa edeltävälle tasolle. Muuttoliike ylläpitää vahvaa kysyntää, mikä kasvattaa Like-for-Like-vuokratuottoja. Johtuen pandemian vaikutuksista toimintaympäristöön, yhtiö odottaa kuitenkin Like-for-Like-vuokratuottojen kehityksen olevan maltillista vuoden ensimmäisellä puoliskolla.

Yhtiön johto voi vaikuttaa liikevaihtoon ja kassavirtaan ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) yhtiön oman liiketoiminnan kautta. Yhtiön johto ei voi vaikuttaa markkinoiden kehitykseen, säädösympäristöön eikä kilpailutilanteeseen.

Kojamo Oyj:n tilinpäätöstiedote 2020

---

X

Osinkopolitiikka ja hallituksen osinkoehdotus

Hallituksen osingonjakoehdotus

Kojamo Oyj:n jakokelpoinen vapaa oma pääoma 31.12.2020 oli 356 022 296,62 euroa, josta tilikauden voitto on 52 406 266,95 euroa. Yhtiön taloudellisessa asemassa ei ole tilikauden päättymisen jälkeen tapahtunut olennaisia muutoksia.

Hallitus esittää yhtiökokoukselle voitonjakokelpoisten varojen käyttämistä seuraavasti: osinkoa jaetaan 0,37 euroa osakkeelta eli yhteensä 91 443 427,63 euroa ja vapaaseen omaan pääomaan jätetään 264 578 868,99 euroa.

Kojamon tavoitteena on olla vakaa osingonmaksaja ja maksaa osinkoa vuosittain vähintään 60 prosenttia FFO:sta, edellyttäen, että konsernin omavaraisuusaste on vähintään 40 prosenttia ja ottaen huomioon yhtiön taloudellinen asema.

Osinkohistoria

Sisältöä lisäämättä Oyj: sivua, ohjaus, esitykset, asiakkaiden osinko-ohjelmassa

Osinkokohteiden tarkistus, joko yhtiötilaista prosessia, yhtiökokemusta, asiakkaiden osinko-ohjelmassa

tekemän osakkeiden aikamista koskevan päätöksen vaikutuksen nuorista ja ottamista

jakamisessa osinkoenon syyst, saivat 30 uutta osaketta kutakin omistamisesta, osaketta kotiota

---

X

Yhteenveto

Loimme vuoden aikana kannattavaa kasvua: liikevaihto, nettovuokratuotto ja FFO kasvoivat.

Onnistuimme vuoden aikana erityisesti uudishankkeissa, ja hankekantamme luo vahvan pohjan tulevaisuuden kasvulle.

Odotamme kaupungistumisen jatkuvan COVID-19-pandemian jälkeen entistä voimakkaampana.

Kopimo Oy:n tilinpäätöslidote 2020

---

Kiitos!

Yhteystiedot:

Toimitusjohtaja
Jani Nieminen, puh. +358 20 508 3201

Talousjohtaja
Erik Hjelt, puh. +358 20 508 3225

Sijoittajasuhdepäällikkö
Maija Hongas, puh. +358 20 508 3004

www.kojamo.fi

Osavuosikatsaus tammi–maaliskuulta 2021 julkaistaan
12.5.2021

29

---

Litteet

30

---

Uusi sijoituskiinteistöjen käyvän arvon
arvostusmenetelmä voimaan 31.12.2019

Muutos	Kojamo siirtyi sijoituskiinteistöjensä käyvän arvon määrittämisessä ns. kauppa-arvomenetelmästä tuottoihin perustuvaan arvostusmenetelmään.
Muutoksen syy	Muutos mahdollistaa yhtiön paremman vertailtavuuden sen keskeisiin kansainvälisiin verrokkiyhtiöihin.
Ulkoinen arvioitsija	Jones Lang LaSalle Finland Oy (JLL)
Voimaantulo	Uusi arvostusmenetelmä otettiin käyttöön 31.12.2019. Muutoksessa on kyse kirjanpidollisen arvion muutoksesta, ja sitä ei sovelleta takautuvasti.
Menetelmän kuvaus	Uusi arvostusmenetelmä perustuu 10 vuoden diskonttaamalla tehtävään kassavirtalaskentaan (DCF). Diskonttokorkona käytetään 10 vuoden kassavirran tuottovaatimusta inflaatiolla lisättynä. Käytetyt painotetut tuottovaatimukset 31.12.2020 ovat seuraavat:
- Pääkaupunkiseutu 3,83 %
- Muu Suomi 5,05 %
- Konserni yhteensä 4,23 %

JLL on antanut Kojamon arvonmäärityksestä lausunnon, ja arvioinnin piirissä olleiden sijoituskiinteistöjen käypä arvo tilinpäätöksessä vastaa tätä lausuntoa. |

Kuvaus: Yliopistotutkinto 2020

---

X

Strategiakausi 2020–2023

• Strategiamme on osoittautunut vahvaksi ja jatkamme sen pohjalta myös tulevaisuudessa.
• Hallitus on hyväksynyt päivitetyt strategiset tavoitteet ja painopisteet vuosille 2020–2023.
• Haemme vahvaa kasvua optimoidulla rahoitusrakenteella ja kannattavaa liiketoimintaa alan parhailla toimintamalleilla. Meillä on kyky toteuttaa kasvua monikanavaisesti ja reagoida nopeasti mahdollisuuksiin. Panostamme vahvasti palvelullistumiseen ja hyödynnämme digitalisaation tuomia ratkaisuja toiminnassamme.

Kojamo Oyj:n tilinpäätöstiedote 2020

---

X

Strategiamme 2020-2023

Megatrendit

• Kaupungistuminen & kansainvälistyminen
• Väestön ikääntyminen & perhekokojen pienentyminen
• Uudet teknologiat & digitalisoituminen
• Yksilöllisyys & yhteisöllisyys
• Ympäristö & kestävä kehitys

Missio

• Luomme parempaa kaupunkiasumista.

Visio

• Olemme asumisen edelläkävijä ja asiakkaan ykkösvalinta.

Strategiset painopisteet

• Paras asiakaskokemus
• Vahva kasvu
• Operatiivinen erinomaisuus
• Vastuullisuus ja kestävä kehitys
• Osaavin henkilöstö ja energinen työpaikka
• Uusiutuminen digitalisaatioratkaisuin

Arvot

• Ilo palvella
• Hinku onnistua
• Rohkeus uudistaa

Kojamo Oyj:n tilinpäätöstiedote 2020

---

X

Strategiset painopisteet 2020–2023

Paras asiakas-kokemus	Tarjoamme asiakkaillemme helppoa ja vaivatonta asioimista sekä tuotamme lisäarvoa palveluin.	Vahva kasvu	Etsimme monikanavaista ja kannattavaa kasvua optimoidulla rahoitusrakenteella.
Operatiivinen erinomaisuus	Luomme kilpailukykyä ja kannattavuutta toimialan parhailla toimintamalleilla.	Vastuullisuus ja kestävä kehitys	Vastuullisuus on DNA:ssamme ja osa kaikkien kojamolaisten työtä.
Osaavin henkilöstö ja energinen työpaikka	Olemme tunnettuja dynaamisesta ja tuloksellisesta yrityskulttuurista. Varmistamme osaamisen kehittämisellä ja työntekijäkokemuksella tulevaisuuden kilpailukyvyn.	Uusiutuminen digitalisaatio-ratkaisuin	Parannamme liiketoimintaamme ja tuotamme lisäarvoa asiakkaillemme ja työntekijöillemme hyödyntäen digitalisaation ratkaisuita.

Rojanto Oy:n tilinpäätöshistoria 2020

---

Kojama Oy: n tilinpäätöstiedote 2020

Digitaalinen tiekarttamme ohjaa meidät tästä päivästä vuoteen 2023 strategiamme mukaisesti

• Kojamo on edelläkävijä verkkokaupassa tehtävän suoravuokrauksen ansiosta. Nyt tuomme suoravuokrauksen palvelumme keskiöön pääasialliseksi vuokrausmuodoksi.
• Vahvistamme asemaamme digitalisoimalla koko asiakaspolun, jossa yhdistyvät urbaanin asumisen kokemus ja palvelut.
• Hyödynnämme teknologiaa ja uudistamme toimintamalleja operatiivisen erinomaisuuden toteuttamiseksi.
• Nostamme datan hyödyntämisen muutoksen keskiöön tukemaan johtamista, operatiivista toimintaa ja asiakastyötä.

Asiakaskokemus ja palvelullistuminen
Toiminnan skaalautuvuus, työntekijäkokemus
Kiinteistöjen ja palveluiden digitalisaatio
Tiedolla johtaminen ja tekoäly
Mahdollistava teknologia ja IT-arkkitehtuuri

35

---

Kajamo Oy:n tilinpäätöstiedote 2020

X Vastuullisuuden ydin on missiossamme: Luomme parempaa kaupunkiasumista

• Vastuullisuus ja kestävä kehitys on yksi Kojamon strategisista painopisteistä.
• Julkaisimme vastuullisuusohjelmamme 2.12.2020, joka asettaa painopisteet, tavoitteet ja toimenpiteet vastuullisuustyöllemme. Vastuullisuusohjelmamme perustuu vuonna 2020 toteuttamaamme vastuullisuuden olennaisuusanalyysiin.
• Olemme sitoutuneet vastuullisuusohjelmallamme YK:n kestävän kehityksen tavoitteisiin ja kiinteistöjemme hiilineutraaliin energiankäyttöön vuoteen 2030 mennessä.
• Osallistuimme vuonna 2020 ensimmäistä kertaa kansainväliseen vastuullisuuden Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) –arviointiin saaden hyvän tuloksen: 70/100, Green Star -tunnustuksen sekä kolme tähteä viidestä.

Kestävien kaupunkien rakentaja	Paras asiakaskokemus	Osaavin henkilöstö ja energinen työpaikka	Vastuullinen yrityskansalainen
Kestävä kannattavuus ja kasvu	Vastuullinen toiminta	Läpinäkyvä viestintä ja raportointi

36

---

STRATEGINEN PAINOPISTE 2020–2023: VASTUULLISUUS JA KESTÄVÄ KEHITYS

Luomme parempaa kaupunkiasumista

| Pitkän tähtäimen kannattavuuden
ja kasvun varmistaminen | Kestävä ja vastuullinen
toiminta | Läpinäkyvä vastuullisuusviestintä
ja -raportointi |
| --- | --- | --- |

Kojamo Oyj:n tilinpäätöksenteko 2020

---

Vastuullisuusohjelmamme tukee strategiamme toteutusta

Pitkän tähtäimen kannattavuuden ja kasvun varmistaminen

• Vastuullisuusohjelmallamme tuemme Kojamon strategisia tavoitteita 2020–2023 sekä pitkän tähtäimen kannattavuuden ja kasvun varmistamista.

Kestävä ja vastuullinen toiminta

• Vastuullisuus ja kestävä kehitys on yksi Kojamon strateginen painopiste. Vastuullisuus on kiinteä osa Kojamon toimintaa ja yrityskulttuuria. Vastuullisuus on DNA:ssamme, osa kaikkien kojamolaisten työtä.
• Vastuullisuusasiat ovat tärkeä osa kumppaneidemme valinta ja arviointikäytäntöjä. Hankintojen vastuullisuutta ohjaavat toimintaperiaatteet toimittajille, jotka ovat osa kaikkia uusia kumppanisopimuksiamme.

Läpinäkyvä vastuullisuusviestintä ja -raportointi

• Viestimme vastuullisuudestamme vuosittain läpinäkyvästi ja monikanavaisesti.
• Tähtäämme korkeatasoiseen ja kattavaan vastuullisuusraportointiin. Raportoimme GRESB-, GRI- ja EPRA-viitekehysten mukaisesti ja kehitämme raportointiamme jatkuvasti.

Kojamo Oyj:n tilinpäätöstiedote 2020

---

2

Vastuullisuus näkyy arjessamme

Harmaan talouden torjunnassa

toimintamallimme ovat lain vaatimuksia tiukemmat

100 %
kehityskeskustelujen kattavuus henkilöstöstä

~101
miljoonaa euroa verojalanjälki

7 066
vuotta välillinen työllistämisvaikutus

61 %
henkilöstöstä naisia

5
tietoturvarikkomusta tai -poikkeama

150
stipendiä tukemaan nuorten liikuntaa ja urheilua ja Lumo-kodeissa asuvia lapsiperheitä

-7,5 %
Tavoite energiankulutuksen tehostamiselle vuosina 2017–2025, josta saavutettu 73 %

Kojamon toimistoista 100 %
WWF:n Green Office – sertifioituja

Yhteiskäyttöautot
asukkaidemme käytössä

Vesi-sertifioitu

kiinteistösähkö
100 %
kiinteistöissä

84 %
valmistunutta,
100 %
rakenteilla, lähesnollaenergia-asuntoa omalla tonttimaalla

29 000
asuntomme sisälämpötilaa ohjaa tekoäly (80 %)

-3,4 %
kiinteistöjen lämpöindeksi (kWh/m³)

-5,6 %
hiilijalanjälki (kg CO₂e)

37 %
jätteiden kierrätysaste

Kaikki luvut vuoden 2020 lopussa

• = VAETS II -ohjelman mukaisesti, tilanne 2019 lopussa

---

X

Kojamon 10 suurinta osakkeenomistajaa (tilanne 31.12.2020)

Osakkeenomistaja	Osakkeita	% osakkeista
Hallintarekisteröidyt ja suorat ulkomaiset osakkeenomistajat	102 545 125	41,5
1. Teollisuusliitto ry	24 809 561	10,0
2. Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen	20 537 814	8,3
3. Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varma	19 362 375	7,8
4. Opetusalan Ammattijärjestö OAJ ry	15 081 498	6,1
5. Julkisten ja hyvinvointialojen liitto JHL ry	11 900 000	4,8
6. Rakennusliitto ry	9 866 210	4,0
7. Ammattiliitto PRO ry	8 104 150	3,3
8. Palvelualojen ammattiliitto PAM ry	7 400 000	3,0
9. Keskinäinen Työeläkevakuutusyhtiö Elo	2 981 113	1,2
10. Stiftelsen för Åbo Akademi sr	2 198 763	0,9
Muut osakkeenomistajat	22 357 790	9,0
Yhteensä	247 144 399	100,0

Lähde: Euroclear Finland

Osakkeenomistajien määrän kehitys

• Hallintarekisteröityjen ja suoran ulkomaisen omistuksen osuus, %

Kojamo Oyj:n tilinpäätöstiedote 2020

---

D

Avainluvut

	10–12/2020	10–12/2019	Muutos, %	2020	2019	Muutos, %
Liikevaihto, M€	97,1	95,1	2,2	383,9	375,3	2,3
Nettovuokratuotto, M€	63,8	60,1	6,2	257,6	247,3	4,2
Nettovuokratuotto liikevaihdosta, %	65,7	63,3		67,1	65,9
Voitto ennen veroja, M€	193,2	839,9	-77,0	391,2	1 031,3	-62,1
Bruttoinvestoinnit, M€	107,2	84,3	27,1	371,2	259,9	42,9
Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO), M€	38,0	34,6	9,7	151,5	140,7	7,7
Osakekohtainen kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta, €	0,15	0,14	7,1	0,61	0,57	7,0
Taloudellinen vuokrausaste, %				96,4	97,2
Sijoituskiinteistöt, Mrd€				6,9	6,3	9,6
Omistuksessa olevat vuokra-asunnot				35 802	35 272	1,5
Rakenteilla olevat vuokra-asunnot				2 624	1 316	99,4
Osakekohtainen EPRA NRV, €				17,21	16,00	7,6
Omavaraisuusaste, %				45,6	46,9
Loan to Value (LTV), %				41,4	40,5

Kojamo Oyj:n tilinpäätöstiedote 2020

41

---

X

Tuloslaskelma

M€	10–12/2020	10–12/2019	2020	2019
Liikevaihto	97,1	95,1	383,9	375,3
Kiinteistöjen ylläpitokulut	-22,4	-22,1	-90,5	-91,1
Korjaukset	-10,9	-12,8	-35,8	-36,9
Nettovuokratuotto	63,8	60,1	257,6	247,3
Hallinnon kulut	-9,4	-10,4	-38,4	-38,7
Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut	0,7	0,3	3,4	1,7
Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot ja -tappiot	-	-0,1	-0,7	0,1
Vaihto-omaisuuden luovutusvoitot ja -tappiot	-	0,1	-	0,2
Voitto/tappio sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta	151,7	801,4	225,8	872,4
Poistot ja arvonalentumiset	-0,2	-0,3	-1,3	-1,1
Liikevoitto	206,7	851,2	446,3	1 081,9
Rahoitustuotot ja -kulut	-13,7	-11,5	-55,3	-50,8
Osuus osakkuusyritysten tuloksista	0,2	0,2	0,2	0,2
Voitto ennen veroja	193,2	839,9	391,2	1 031,3
Tilikauden verotettavaan tuloon perustuva vero	-3,4	-2,7	-16,9	-19,9
Laskennallisten verojen muutos	-35,4	-165,1	-61,5	-186,2
Tilikauden voitto	154,4	672,1	312,9	825,2

Kojamo Oyj:n tilinpäätöstiedote 2020

---

X

Tase

M€	31.12.2020	31.12.2019
VARAT
Pitkäaikaiset varat
Aineettomat hyödykkeet	0,4	0,2
Sijoituskiinteistöt	6 860,7	6 260,8
Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet	29,8	30,9
Osuudet osakkuusyrityksistä	1,1	2,4
Rahoitusvarat	0,7	0,7
Pitkäaikaiset saamiset	7,7	3,2
Johdannaissopimukset	-	0,2
Laskennalliset verosaamiset	16,0	14,4
Pitkäaikaiset varat yhteensä	6 916,4	6 312,8
Myytävänä olevat pitkäaikaiset varat	2,4	-
Lyhytaikaiset varat
Vaihto-omaisuus	0,1	0,1
Johdannaissopimukset	0,1	0,3
Tilikauden verotettavaan tuloon perustuvat verosaamiset	3,8	0,1
Myyntisaamiset ja muut saamiset	10,5	7,7
Rahoitusvarat	117,5	132,1
Rahavarat	210,5	137,3
Lyhytaikaiset varat yhteensä	342,7	277,6
VARAT	7 261,5	6 590,4

Kojamo Oyj:n tilinpäätöstiedote 2020

---

Tase

M€	31.12.2020	31.12.2019
OMA PÄÄOMA JA VELAT
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma
Osakepääoma	58,0	58,0
Ylikurssirahasto	35,8	35,8
Käyvän arvon rahasto	-54,2	-44,7
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto	164,4	164,4
Kertyneet voittovarat	3 105,5	2 877,0
Emoyhtiön omistajien osuus	3 309,5	3 090,6
Oma pääoma yhteensä	3 309,5	3 090,6
Pitkäaikaiset velat
Lainat	2 832,6	2 429,3
Laskennalliset verovelat	744,5	683,8
Johdannaissopimukset	80,6	69,8
Varaukset	0,4	0,5
Muut pitkäaikaiset velat	4,6	5,1
Pitkäaikaiset velat yhteensä	3 662,7	3 188,4
Lyhytaikaiset velat
Lainat	220,7	244,9
Johdannaissopimukset	0,6	0,2
Tilikauden verotettavaan tuloon perustuvat verovelat	2,3	2,0
Ostovelat ja muut velat	65,6	64,3
Lyhytaikaiset velat yhteensä	289,2	311,4
Velat yhteensä	3 952,0	3 499,8
OMA PÄÄOMA JA VELAT	7 261,5	6 590,4

Kojamo Oyj:n tilinpäätöstiedote 2020

---

0

Rahoituksen avainluvut

	31.12.2020	30.9.2020	30.6.2020	31.3.2020	31.12.2019
Omavaraisuusaste, %	45,6	44,1	43,3	45,3	46,9
Korkokatekerroin (interest cover)	4,2	4,2	4,3	4,3	4,3
Loan to Value (LTV), %	41,4	42,1	42,6	39,5	40,5
Suojausaste, %	91	89	87	85	88
Keskikorko, % 1)	1,8	1,8	1,7	1,8	1,8
Keskimääräinen laina-aika, vuotta	4,5	4,6	4,8	4,4	4,7
Keskimääräinen korkosidonnaisuusaika, vuotta	4,6	4,7	4,8	4,6	4,9

1) Sisältää korkojohdannaiset

Kojamo Oyj:n tilinpäätöstiedote 2020

---

46

Asuntotuotannon kehitys

Myönnetyt rakennusluvat, kpl

Valmistuneet asunnot, kpl

Asuntoaloitukset, kpl
Vuonna 2019 Suomen 38 424 asuntoaloituksesta 74 % kerrostaloasuntoja (74 % vuonna 2018).

Kehitys vuosineljänneksittäin Helsingissä, kpl

Kojamo Oyj:n tilinpäätöstiedote 2020

Lähteet: Vuositiedot Helsingin seudun osalta: HSY, MAL-seuranta; koko Suomi: Tilastokeskus; Helsinki: Asuminen Helsingissä, katsaus rakentamiseen neljännesvuosittain.

Arviot vuodesta 2020 tehty ennen koronapandemian alkua pois lukien asuntoaloitusten ennuste koko Suomen osalta.

---

Tärkeää tietoa

Tätä esitystä ei tule tulkita tarjoukseksi myydä tai tarjouspyynnöksi ostaa arvopapereita millään lainkäyttöalueella. Minkään osan tästä esityksestä tai sen jakelun, ei tule muodostaa perustetta, eikä siihen tule luottaa perusteena, sopimukselle, sitoumukselle tai investointipäätökselle.

Tämä esitys sisältää tulevaisuutta koskevia lausumia, joihin kuuluvat lausumat koskien Kojamon liiketoiminnan strategiaa, operatiivisia ja taloudellisia tavoitteita, taloudellista tilaa, kannattavuutta, toiminnan tulosta ja markkinatietoa sekä muut lausumat, jotka eivät ole historiallista tietoa. Lausumat, joiden yhteydessä on käytetty sanoja "aiko", "arvioida", "ennakoida", "ennustaa", "jatkua", "odottaa", "olettaa", "pyrkiä", "saattaa", "suunnitella", "tavoitella", "tulla", "tähdätä", "uskoa", "voisi" ja muut vastaavat tai niiden kielteiset vastaavat ilmaisut ilmentävät tulevaisuutta koskevia lausumia, mutta kyseiset lausumat eivät rajoitu näihin ilmaisuihin. Tulevaisuutta koskeviin lausumiin liittyy luonnostaan riskejä, epävarmuustekijöitä ja lukuisia tekijöitä, jotka saattavat aiheuttaa sen, että toteutuneet seuraukset tai todellinen liiketoiminnan tulos eroavat olennaisesti ennakoidusta. Näihin tulevaisuutta koskeviin lausumiin ei tule tukeutua liikaa. Lukuun ottamatta laista johtuvaa jatkuvaa tiedonantovelvollisuutta, Kojamo ei sitoudu julkisesti päivittämään tai arvioimaan uudelleen mitään tulevaisuutta koskevia lausumia uusien tapahtumien tai olosuhteiden perusteella tai muusta syystä.

Kojamo Oyj:n tilinpäätöstiedote 2020