K2A Knaust & Andersson — Interim / Quarterly Report 2022

Jul 15, 2022

Delårsrapport januari - juni 2022 K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ)

APR-JUNI 2022

• § Hyresintäkterna uppgick till 87,8 Mkr (61,2)
• § Driftsöverskottet uppgick till 62,0 Mkr (43,3)
• § Förvaltningsresultatet uppgick till 79,0 Mkr (7,6)
• § Värdeförändringar för förvaltningsfastigheter uppgick till 131,0 Mkr (118,8)
• § Resultat efter skatt uppgick till 184,3 Mkr (93,9) och resultat per stamaktie uppgick till 1,96 kr (0,91)

JAN-JUNI 2022

• § Hyresintäkterna ökade till 173,4 Mkr (122,3)
• § Driftsöverskottet uppgick till 111,1 Mkr (82,6)
• § Förvaltningsresultatet uppgick till 124,0 Mkr (19,3)
• § Värdeförändringar för förvaltningsfastigheter uppgick till 335,6 Mkr (360,0)
• § Periodens resultat efter skatt uppgick till 423,3 Mkr (301,3) och resultat per stamaktie uppgick till 4,56 kr (3,17)
• § Totalt antal förvaltade lägenheter uppgick vid periodens slut till 4 602 (3 504)

Antal bostäder i fastighets- och projektportfölj

Fastighetsvärde Substansvärde (EPRA NRV) hänförligt till stamaktieägare

10 162 st 9 934 Mkr 2 768 Mkr

	2022	2021	2022	2021	2021 jul-	2021
NYCKELTAL, MKR	apr-jun	apr-jun	jan-jun	jan-jun	2022 jun	jan-dec
Hyresintäkter	87,8	61,2	173,4	122,3	323,8	272,7
Driftsöverskott	62,0	43,3	111,1	82,6	212,3	183,9
Förvaltningsresultat	79,0	7,6	124,0	19,3	272,4	167,6
Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter	131,0	118,8	335,6	360,0	717,4	741,9
Resultat efter skatt	184,3	93,9	423,3	301,3	878,5	756,5
Antal bostäder i förvaltning	4 602	3 504	4 602	3 504	4 602	3 910
Antal bostäder i produktion	1 522	1 979	1 522	1 979	1 522	2 025
Antal bostäder i projekt	4 038	3 151	4 038	3 151	4 038	3 808
Totalt antal bostäder	10 162	8 634	10 162	8 634	10 162	9 743
Belåningsgrad netto, %	60,3	58,2	60,3	58,2	60,3	59,0
Räntetäckningsgrad 12 mån, ggr	-	-	-	-	1,8	1,9
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV)	3 737,8	2 853,1	3 737,8	2 853,1	3 737,8	3 365,9
EPRA NRV hänförligt till stamaktieägare	2 768,3	1 882,7	2 768,3	1 882,7	2 768,3	2 396,4
EPRA NRV per stamaktie, kr	32,24	21,93	32,24	21,93	32,24	27,91
Tillväxt EPRA NRV per stamaktie, %	-	-	-	-	47,0	54,6

Antal tillförda bostäder i fastighetsoch projektportfölj (kvartalet)

Förändring fastighetsvärde (kvartalet)

236 st 448 Mkr 130 Mkr

Förändring substansvärde (EPRA NRV) hänförligt till stamaktieägare (kvartalet)

En nyttjanderättstillgång som tidigare redovisats som Avskrivning bland fastighetskostnader, redovisas från och med oktober 2021 bland Värdeförändring förvaltningsfastigheter. Rättelsen har inte haft någon effekt på koncernens balansräkning och eget kapital. I not 3 redovisas effekterna i resultaträkning och kassaflödesanalys. Till följd av avrundningar kan siffror presenterade i denna delårsrapport i vissa fall inte exakt summera till totalen och procenttal kan avvika från de exakta procenttalen.

HÄNDELSER 2022

K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 3

Bra utgångsläge trots en utmanande omvärld

Vi befinner oss i en skakig omvärld. Efter en lång tid av låga räntor och allmänt gynnsam konjunktur ser framtiden mer osäker ut och aktiemarknaden har reagerat med att nedvärdera många fastighetsbolag, däribland K2A.

Även om det givetvis är enklare att segla i medvind är jag stolt över att vi har förberett oss för att kunna kryssa fram även under svårare förhållanden. K2A som bolag går fortsatt bra. Uthyrningen går starkt med låga vakansgrader och tillväxten för de kommande åren är tryggad.

I mitt vd-ord i förra kvartalsrapporten fick Rysslands krig mot Ukraina stort utrymme. Med all rätt. Dels är det en obeskrivlig mänsklig tragedi med många offer, dels får det en stor påverkan på omvärlden och även specifikt byggbranschen.

Under det senaste kvartalet har kriget bidragit till ett osäkert och svårbedömt marknadsläge, med prishöjningar i kombination med osäkerheter kring tillgång av vissa insatsvaror. Med detta som utgångspunkt beslutade vi i juni att senarelägga majoriteten av våra projekt där byggstart planerats under 2022 och 2023.

Vi kan förvänta oss en lägre tillväxt under främst 2024 i och med att vi drar ned på expansionstakten, men vi står fast vid våra finansiella tillväxtmål – en årlig, genomsnittlig tillväxt av driftsöverskottet och EPRA NRV per stamaktie med 25 respektive 20 procent under perioden 2019 till och med 2025 – och min bedömning är fortfarande att de målen kommer att nås. Dock kommer vårt operationella tillväxtmål om 10 000 bostäder under förvaltning 2025 att flyttas fram i tid.

Som en konsekvens av de uppskjutna byggstarterna genomförde vi i juni ett varsel av medarbetare i vårt dotterbolag K2A Trähus. Varslet berör omkring 80 personer i våra produktionsanläggningar i Gävle och Valdemarsvik. Ingen produktion kommer att bedrivas i dessa anläggningar från slutet av 2022 och med största sannolikhet inte heller under 2023.

Det är naturligtvis väldigt tråkigt att behöva varsla medarbetare om uppsägning. Lönsamma projekt är dock en förutsättning för att vi ska växa långsiktigt. Vi kommer heller inte försätta oss i en situation där våra möjligheter att fullfölja finansiella åtaganden riskerar att ifrågasättas.

Per 30 juni hade vi sammanlagt drygt 1 500 bostäder under uppförande, som bedöms färdigställas under 2022 och 2023. Tidsplanerna för dessa projekt ligger fast, vilket tryggar tillväxten för dessa år. Dessa projekt påverkas dessutom i mycket begränsad utsträckning av prishöjningar, antingen tack vare hög färdigställandegrad eller att de är terminsaffärer förhandlade till fast pris.

Den byggpaus vi beslutat om berör inte Stockholm och vi bedömer att vårt projekt i Slakthusområdet kommer byggstartas enligt plan under 2023. Stockholm är vår viktigaste marknad och jag kan med glädje konstatera att vi steg för steg ökar vår närvaro där. Vi har under 2022 erhållit tre mycket attraktiva markanvisningar i Stockholm. Det innebär att K2A, efter färdigställande av projektportföljen per halvårsskiftet, kommer förvalta drygt 1 200 bostäder i Stockholms stad. Om Stockholms kranskommuner inkluderas ökar den siffran till 2 500 bostäder, vilket motsvarar nästan en fjärdedel av antalet bostäder i K2A:s totala fastighets- och projektportfölj.

Den finansiella turbulens som har följt i spåren av stigande räntenivåer har inneburit ökad oro kring fastighetsmarknaden. K2A:s strategi för att hantera ökad finansiell risk är att ha god tillgång till likviditet. K2A kommer fokusera på likviditet och prioriterar finansiell stabilitet före expansion. K2A förstärkte likviditeten med 300 Mkr genom att emittera obligationer i mars 2022 som en proaktiv åtgärd utifall marknadsläget skulle försämras, vilket blev fallet.

K2A hade per 30 juni 2022 likvida medel om 600 Mkr samt outnyttjade kreditfaciliteter om cirka 1 200 Mkr. Det innebär att K2A förfogar över erforderlig likviditet för att finansiera färdigställandet av pågående projekt i produktion. God likviditet i kombination med att K2A skjutit på byggstarter innebär även att likvida medel avsedda att finansiera framtida tillväxt i stället kan användas för att hantera eventuella finansiella risker.

K2A:s primära finansieringskälla har alltid varit bankfinansiering, vilket utgjorde 79 procent av de totala skulderna vid halvårsskiftet. K2A har ett nyproducerat, grönt fastighetsbestånd i attraktiva lägen. Trygga kvalitetstillgångar i form av hyresbostäder och samhällsfastigheter är något som bankerna gärna finansierar. K2A förbereder sig redan nu för att öka andelen bankfinansiering om förutsättningarna på obligationsmarknaden inte stabiliseras framöver. Upplåningskostnaden för banklån med säkerhet i hyresbostäder har inte ökat i samma utsträckning som upplåningskostnaden på obligationsmarknaden. Det innebär att K2A bör kunna sänka sin genomsnittliga räntenivå genom att öka andelen bankfinansiering när villkoren och förutsättningarna på kapitalmarknaden har försämrats.

K2A:s räntetäckningsgrad för den senaste tolvmånadersperioden uppgick till 1,8 gånger. K2A bedömer att de förväntade hyreshöjningarna under 2023 inte kommer kompensera fullt ut för stigande räntenivåer, vilket sannolikt kommer att påverka räntetäckningsgraden negativt. K2A har flera möjligheter att undvika en alltför låg räntetäckningsgrad. Utöver att vi ökar andelen bankfinansiering stärker vi även vår överskottsgrad, säkerställer tillgång till god likviditet samt ingår derivatavtal. K2A hade per 30 juni 2022 totalt 7 197 Mkr i räntebärande skulder och vi ingick swapavtal under andra kvartalet med ett nominellt belopp om sammanlagt 1 000 Mkr i syfte att öka andelen räntesäkrade lån. Andelen räntesäkrade skulder per halvårsskiftet uppgick till 64 procent och givet att byggnadskreditiven exkluderas uppgick andelen räntesäkrade skulder till 72 procent.

I sämre tider är det alltid risk att hållbarhetsarbetet får stå tillbaka. Så är det inte för K2A. Vi är det gröna fastighetsbolaget, oavsett konjunkturläge, och vårt hållbarhetsarbete fortsätter oförtrutet för att framtidssäkra vår affärsmodell och sänka riskerna i verksamheten.

När vi summerar det första halvåret 2022 kan vi konstatera att vi har tredubblat vår solelsproduktion jämfört med samma period förra året. Det innebär att vi producerar el till 600 bostäder. Det är oerhört positivt då vi blir mindre beroende av hur elpriserna utvecklas och bidrar till att vi tar oss allt närmare vårt offensiva klimatmål: Att hela vår värdekedja ska vara klimatpositiv senast 2027.

Avslutningsvis vill jag också lyfta fram en viktig milstolpe för K2A som vi nådde under andra kvartalet. För första gången i vår historia har vi utsetts till ankarbyggare, vilket innebär att vi arbetar med kommunens organisation under initiering, planläggning och genomförande av ett helt samhällsbyggnadsprojekt. Det handlar om Västra stadsdelsnoden i Uppsala, ett område där detaljplanen bedöms möjliggöra utveckling av 1 900 bostäder, varav minst 30 procent ska utgöras av hyresbostäder.

Att vara med och skapa en grön stadsdel från grunden är en enorm möjlighet för oss att bryta ny mark som företag och samtidigt bidra till en hållbar utveckling. Vi får också möjlighet att bygga cirka 200 bostäder, med förhoppning om att det kommer bli ännu fler i nästa steg.

Utifrån allt detta ser jag an framtiden med tillförsikt. Det är ingen tvekan om att fastighetsbranschen står inför utmaningar den kommande tiden där planer och mål måste omprövas. K2A är ett tillväxtbolag, men vårt tidsperspektiv mäts i decennier – inte kvartal – och det är ingen tvekan att framtiden inom fastighetsbranschen kommer att vara grön.

Johan Knaust, VD

K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) är ett fastighetsbolag med fokus på långsiktig förvaltning av egenproducerade hyresrätter för alla typer av boenden. Bolaget utvecklar och erbjuder moderna, funktionella bostäder med effektiv kundnära förvaltning.

Affärsidé

K2A ska äga, utveckla och långsiktigt förvalta hyresrätter och samhällsfastigheter i Stockholm, Mälardalen och på ett antal universitets- och högskoleorter i Sverige.

Mål

Övergripande mål

K2A ska generera en konkurrenskraftig riskjusterad avkastning till sina aktieägare.

Hållbarhetsmål

• § K2A skall vara klimatpositivt 2027.
• § K2A skall vara det mest hållbara fastighetsbolaget.
• § Alla K2A:s förvaltningsfastigheter skall vara certifierade samt klimatriskinventerade.
• § K2A:s kunder ska uppleva en högre trivsel i sitt boende än genomsnittet i Sverige.

Finansiella mål

• § Driftsöverskottet ska, i genomsnitt under åren 2019 till och med 2025, öka med minst 25 procent per år.
• § Substansvärde (EPRA NRV) hänförligt till stamaktieägare ska, i genomsnitt under åren 2019 till och med 2025, öka med minst 20 procent per år.

Finansiella riskbegränsningar

• § Belåningsgraden för koncernen ska långsiktigt inte överstiga 70 procent.
• § Räntetäckningsgraden för koncernen ska långsiktigt inte understiga 1,5 gånger.

Utdelningspolicy

Utdelningen ska långsiktigt uppgå till högst en tredjedel av det genomsnittliga årliga resultatet för de tre senaste räkenskapsåren. K2A kommer de närmaste åren prioritera tillväxt före utdelning vilket kan medföra en låg eller utebliven utdelning på stamaktier. Utdelning på preferensaktier ska ske enligt bolagsordningens bestämmelser.

För att uppnå sina mål ska K2A

• § Fokusera på Stockholm, Mälardalen och ett antal universitets- och högskoleorter samt identifiera förvärvsmöjligheter och erhålla markanvisning för nyproduktion av hyresrätter.
• § Fokusera på bra boendelägen, campusnära studentbostäder och samhällsfastigheter med låg motpartsoch/eller rörelserisk.
• § Fokusera på nyproduktion av kvalitativa, yteffektiva och funktionella hyresrätter lämpade för industriellt producerade byggnadsvolymer.
• § Producera bostäder i egen regi i produktionsanläggningar som K2A förfogar över.

Fastighets- och projektportfölj

K2A:s verksamhet är koncentrerad till Stockholm, Mälardalen samt ett antal utvalda universitets- och högskoleorter. Fastighets- och projektportföljen uppgår till. 10 162 bostäder, varav 4 602 bostäder i förvaltning, och ett totalt fastighetsvärde per balansdagen om 9 934 Mkr.

HÅLLBARHET

K2A prisade för ansvarsfullt företagande

Som ett kvitto på K2A:s framgångsrika hållbarhetsarbete stod det i början av juni klart att K2A är ett av de vinnande bolagen i Symbios - utmärkelsen som prisar svenska bolag som lyckas kombinera ansvarstagande med lönsam tillväxt. Utmärkelsen delas ut av företaget Cupole och tilldelas tre svenska företag som kombinerar lönsamhet med hänsyn till såväl människor som planet och därmed visar att affärsnytta och ansvarstagande kan samexistera på ett effektivt sätt. Juryn motiverade sitt val "Likt ett fönster mot framtiden så visar K2A hur en ansvarstagande profil kan bygga både bostäder och tillväxt i en ständigt aktuell bransch". I maj presenterade också NMC Nätverket för hållbart näringsliv de nominerade till priset Hållbart ledarskap. En av de tre nominerade var K2A:s vd Johan Knaust. Vinnaren utses i oktober.

Värdekedja med låg klimatpåverkan

Med fokus på en hållbar planet, rationell produktion och klimateffektivt boende har K2A valt att utveckla bostäderna i närproducerat och certifierat svenskt trä som huvudsakligt byggmaterial för egen produktion. K2A bygger för långsiktigt ägande och prioriterar därmed utrustning och material av hög kvalitet som har lång livslängd och är möjligt att återvinna eller återanvända. Byggnaderna är Svanenmärkta, vilket ger hyresgästerna ett högkvalitativt boende, med miljö- och hälsoriktiga, medvetna materialval. I enlighet med K2A:s hållbarhetsstrategi utvecklas och byggs bostäderna med optimerad klimat- och energiprestanda, förutsättningar för hållbara livsstilar samt en bibehållen eller ökad biologisk mångfald. Bolaget arbetar proaktivt och klimatanpassar nyoch ombyggnationer för framtida klimatscenarier och säkerställer att det befintliga fastighetsbeståndet är rustat för framtida klimatutmaningar. I de bostadsprojekt som utvecklas i egen regi monteras solceller på taken med målet att bli självförsörjande på fastighetsel. På flera orter har K2A en bilpool med elbilar enligt det egna konceptet BoBil, vilket är exklusivt för bolagets hyresgäster. Inslag som digitala anslagstavlor i husentréer med buss- och tågtidtabeller främjar ett klimateffektivt resande och för att underlätta vardagspusslet för hyresgästerna har det installerats kylboxar i ett antal hus, dit matkassar kan levereras.

Återbruk i fokus - överblivet byggmaterial blev terrassmöbler

K2A har fastighetsbranschens mest offensiva klimatmål som innebär att K2A:s hela värdekedja ska vara klimatpositiv senast 2027, hela 23 år innan världens länder ska ha nått klimatneutralitet. En del av strategin i att nå klimatmålet är att arbeta aktivt med resurseffektivitet där cirkulära koncept som återbruk och återvunna byggmaterial blir viktiga nycklar. I Barkarbystaden i Järfälla strax norr om Stockholm har K2A färdigställt ca 200 studentbostäder och här hittar vi ett exempel på hur avfall kan cirkuleras och bli en resurs. Av överblivet material från byggnation fick arkitekterna i uppdrag att designa utemöbler till husets gemensamma takterrass. Initiativet resulterade bland annat i en pergola, planteringslådor, solstolar och matbord med sittbänkar. Detta ett tydligt exempel på hur resurseffektivitet innebär att ekonomisk och ekologisk hållbarhet kan gå hand i hand samtidigt som slutresultatet skapar förutsättningar för ökad trivsel hos bolagets kunder.

Premiär för K2A:s ellådcykelpool BoBike

Som ett led i att sänka klimatutsläppen i hela K2A:s värdekedja och samtidigt skapa förutsättningar för en hållbar vardag för kunderna har K2A under det andra kvartalet utökat erbjudandet om hållbar mobilitet genom att introducera en egen ellådcykelpool, BoBike. Inledningsvis testas en ellådcykel på projektet Godisfabriken i Gävle. De boende har möjlighet att hyra cykeln med samma app som används för den befintliga elbilpoolen.

UPPFÖLJNING GRÖNA RAMVERK

K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 7

GRÖNT RAMVERK FÖR FINANSIERING

Svanenmärkta investeringar Övriga miljöcertifierade investeringar Fastigheter med trästomme

ENERGIEFFEKTIVITET1

1) Skillnad utfall mellan redovisad energianvändning och CO2-utläpp i denna rapport och tidigare kvartalsrapporter beror på korrigerade emissionsfaktorer från fastighetsel. 2) Scope 1 avser verksamhetens direkta utsläpp från källor såsom tjänstebilar och egna värmepannor. Scope 2 avser verksamhetens indirekta utsläpp från köpt energi. Scope 3 avser verksamhetens övriga indirekta utsläpp från källor som exempelvis material i nyproduktion och tjänsteresor.

GRÖNA BYGGNADER

Miljöcertifiering och nivå	Certifierade	Pågående	Kommande	Totalt	Pågående projekt	Totalt
Svanen	9	-	-	9	33	42
Miljöbyggnad nybyggnad
- Silver	4	-	-	4	1	5
Miljöbyggnad iDrift
- Silver	10	38	19	67	-	67
- Brons	26	6	-	32	-	32
Passivhus/annan	1	-	-	1	5	6
Summa	50	44	19	113	39	152

Exempel på gröna byggnader – Örebro Startbanan

Under årets andra kvartal startade inflyttningen av K2A:s 115 hyresbostäder på Södra Ladugårdsängen i Örebro. Projektet är producerat i svenskt certifierat trä och miljömärks enligt Svanen.

FASTIGHETS- OCH PROJEKTPORTFÖLJ

K2A:s verksamhet med förvaltningsobjekt och projekt är koncentrerad till Stockholm, Mälardalen och ett antal utvalda universitets och högskoleorter.

Förvaltningsobjekten består av totalt 4 602 bostäder och en uthyrbar yta om 174 958 kvm, varav 151 075 kvm avser bostäder.

FÖRVALTNINGSOBJEKT

Förvaltningsobjekt	Antal	Uthyrbar yta, kvm		Fastighetsvärde1		Hyresvärde		Fastighetskostnader		Driftsöverskott
uppdelat per kategori	bostäder	Bostäder	Lokaler	Mkr	kr/kvm	Mkr	kr/kvm	Mkr	kr/kvm	Mkr	kr/kvm
Hyresbostäder	1 602	71 470	3 807	3 798	50 457	165	2 193	36	480	127	1 681
Studentbostäder	2 838	63 328	4 852	3 421	50 176	173	2 535	40	591	128	1 876
Samhällsfastigheter	162	16 277	15 224	946	30 031	55	1 751	9	291	46	1 460
Summa/genomsnitt	4 602	151 075	23 883	8 165	46 670	393	2 247	86	489	300	1 717

Förvaltningsobjekt	Antal	Uthyrbar yta, kvm		Fastighetsvärde1		Hyresvärde		Fastighetskostnader		Driftsöverskott
uppdelat geografiskt	bostäder	Bostäder	Lokaler	Mkr	kr/kvm	Mkr	kr/kvm	Mkr	kr/kvm	Mkr	kr/kvm
Stockholm/Mälardalen	2 026	68 051	4 154	4 283	59 321	188	2 606	38	528	147	2 035
Universitets - och högskoleorter	2 418	72 585	11 579	3 394	40 326	174	2 070	42	493	129	1 530
Övriga orter	158	10 439	8 150	488	26 252	31	1 655	6	320	25	1 327
Summa/genomsnitt	4 602	151 075	23 883	8 165	46 670	393	2 247	86	489	300	1 717

FÖRVALTNINGSOBJEKT PER KATEGORI

FÖRVALTNINGSOBJEKT UPPDELAT GEOGRAFISKT

1) Fastighetsvärdet avser förvaltningsobjekt. Totalt värde för samtliga förvaltningsfastigheter, dvs inklusive verkligt värde av pågående projekt, uppgick per balansdagen till 9 934,2 Mkr. Skillnaden mellan angivet fastighetsvärde i denna tabell och uppgift om verkligt värde per balansdagen för segmentet förvaltningsobjekt i not 2 förklaras i all väsentlighet av effekten av IFRS 16 och angivet värde för tomträtter samt hyreskontrakt som per balansdagen sammanlagt uppgick till 78,4 Mkr.

Information om förvaltningsobjekt i delårsrapporten är baserad på bedömningar och antaganden om hyresvärde, ekonomisk uthyrningsgrad och fastighetskostnader. Uppgifter om hyresvärde och fastighetskostnader är bedömningar och avser helår. Fastighetskostnader inkluderar inte fastighetsadministration. Antaganden om ekonomisk uthyrningsgrad avser långsiktig vakans rensat från projektvakans och tillfällig initial vakans under inflyttningsperiod i samband med färdigställande. Uppgifter om fastighetsvärde avser verkligt värde per balansdagen. Bedömningarna och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer och uppgifterna ovan ska inte ses som en prognos.

FÖRVALTNINGSOBJEKT

						Hyres
				Total	Antal	värde,
Förvaltningsobjekt	Kommun	Kategori1	Färdigställt	yta, kvm	bostäder, st	Mkr
Förvaltningsobjekt per 2022-01-01
Hyresbostäder		H		57 809	1 301	133,9
Studentbostäder		St		56 534	2 396	136,5
Samhällsfastigheter		Sa		34 733	222	54,7
Framtida projektfastigheter		Fp		1 666	0	3,0
Summa				150 743	3 919	328,1
Förvaltningsobjekt, adderade första halvåret 2022
Soluppgången 1	Växjö	H	2022	4 816	60	8,7
Lilla Berg 1:4 & 1:5 (LSS Motala)	Motala	Sa	2022	505	6	1,4
Centrum 15:7	Enköping	Sa	2017	680	6	1,6
Svarvaren 10	Nyköping	Sa	2020	486	6	1,4
Måsnaryd 1:4	Södertälje	Sa	2017	532	6	1,4
Skärvet 11	Växjö	H	2022	3 664	56	5,8
Barkarby 2:60, lott A (Barkarbystaden)	Järfälla	St, Sa	2022	6 311	205	21,3
Startbanan 3	Örebro	H	2022	3 198	115	7,0
Biologen 3	Växjö	H	2022	4 124	70	6,7
Förrådet 4	Sundsvall	St	2022	5 335	237	15,1
Summa				29 651	767	70,4
Förvaltningsobjekt, avyttrade första halvåret 2022
LSS Eslöv	Eslöv	Sa	1915 till 2010	-1 480	-13	-1,5
Vårdfastigheter Malmö, Sjöbo och Burlöv		Sa	1980,- 87, -99	-3 955	-71	-4,0
Summa				-5 435	-84	-5,4
Förvärvade, ej tillträdda fastigheter (tilläggsinformation - ej med i resultat- och balansräkning)
Sidsjö 2:41	Sundsvall	H	1945/2010	1 650	27	2,6
Summa				1 650	27	2,6
Totalt				176 609	4 629	395,7

1) Sa=Samhällsfastigheter, St=Studentbostäder, H=Hyresbostäder

PÅGÅENDE PROJEKT

							Upp	Verkligt
	Antal		Uthyrbar yta, kvm		Bedömt hyresvärde	Bedömd	arbetad	värde,
Pågående projekt uppdelat per kategori	bostäder	Bostäder	Lokaler	Mkr	kr/kvm	inv. Mkr	inv. Mkr	Mkr1
Hyresbostäder	4 228	180 765	5 251	405	2 176	7 496	866	1 026
Studentbostäder	1 296	35 494	1 185	104	2 830	1 653	301	595
Samhällsfastigheter	36	3 176	24 754	65	2 331	1 202	3	3
Summa/genomsnitt	5 560	219 435	31 190	574	2 289	10 351	1 170	1 624

							Upp	Verkligt
	Antal	Uthyrbar yta, kvm		Bedömt hyresvärde		Bedömd	arbetad	värde,
Pågående projekt uppdelat geografiskt	bostäder	Bostäder	Lokaler	Mkr	kr/kvm	inv. Mkr	inv. Mkr	Mkr1
Stockholm/Mälardalen	3 098	128 320	31 089	385	2 414	6 755	342	724
Universitets- och högskoleorter	2 462	91 115	101	189	2 071	3 596	828	900
Övriga orter	-	-	-	-	-	-	-	-
Summa/genomsnitt	5 560	219 435	31 190	574	2 289	10 351	1 170	1 624

1) Verkligt värde avser segmentet pågående projekt. Skillnaden mellan angivet värde i denna tabell och uppgift om verkligt värde per balansdagen för segmentet pågående projekt i not 2 förklaras av effekten av IFRS 16 och angivet värde för tomträtter som per balansdagen uppgick till 66,1 Mkr.

PÅGÅENDE PROJEKT PER KATEGORI PÅGÅENDE PROJEKT UPPDELAT GEOGRAFISKT

Information om pågående projekt i delårsrapporten är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning av pågående projekt samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. Vidare baseras informationen på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningarna och antaganden ska inte ses som en prognos. Bedömningar och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidsplaner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen om pågående projekt omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående projekt färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras. För projekt som ej byggstartats har finansiering ej upphandlats, vilket innebär att finansiering av pågående projekt är en osäkerhetsfaktor.

PÅGÅENDE PROJEKT

								Hyres
				Bygg	Färdig	Total	Antal	värde,
Pågående projekt i produktion	Kommun	Kategori1	Status2	start	ställt	yta, kvm	bostäder, st	Mkr
Bottenhavet 21 (nybyggnation)	Örebro	St		4, 2018	4, 2023	1 024	36	2,3
Hortonomen 1	Växjö	St		4, 2020	3, 2022	2 573	100	6,6
Näcken 1	Lund	H		1, 2021	2, 2023	3 497	98	7,4
Sala backe 50:1 & 2	Uppsala	H		1, 2021	2, 2023	11 350	216	21,4
Glidet 1	Luleå	H		2, 2021	2, 2023	4 600	95	8,1
Vallan 1	Luleå	H		2, 2021	3, 2023	5 400	115	9,5
Diskusen 2	Växjö	H		2, 2021	3, 2023	6 863	185	14,2
Kornknarren 2	Västerås	H		2, 2021	3, 2023	2 463	62	5,0
Intervallet 7-9	Linköping	St		3, 2021	3, 2023	3 177	112	7,1
Forntiden 2	Västerås	H		4, 2021	2, 2023	6 747	155	13,1
Äppellunden 1	Umeå	H		4, 2021	2, 2023	3 850	83	7,2
Korpralen 1, etapp 1	Gotland	St		1, 2022	3, 2022	1 887	74	4,9
Rödalen 1	Norrtälje	H		1, 2022	4, 2023	10 785	191	20,5
Bredsand 1:282	Enköping	Sa		2, 2022	3, 2023	1 350	-	3,2
Summa						65 566	1 522	130,5
Övriga pågående projekt
Brynäs 19:21	Gävle	H	6	4, 2022	4, 2023	6 390	121
Österport, etapp 1	Växjö	H	6	2023	2024	5 610	110
Slakthusområdet (studentbostäder)	Stockholm	St	6	2023	2025	6 175	250
Slakthusområdet (förskola)	Stockholm	Sa	6	2023	2025	1 130	-
Slakthusområdet (idrottshall)	Stockholm	Sa	6	2023	2025	2 300	-
Österport3 , etapp 2	Växjö	H	6	2023	2025	5 610	110
Stora Sköndal	Stockholm	H	6	2024	2026	7 900	248
Björksätra	Stockholm	H	1	2024	2026	5 200	120
Brohuvudet 13-16	Sundsvall	St	6	2024	2026	1 811	85
Förseglet 9, lott D	Västerås	H	6	2024	2026	5 240	136
Österport3 , etapp 3	Växjö	H	6	2024	2026	5 814	114
Örvbyleden	Stockholm	H	2	2025	2027	7 100	175
Timmerfallet	Stockholm	St	1	2025	2027	4 300	200
Vansta 5:28	Nynäshamn	H	2	2025	2027	5 480	140
Korpralen 1, etapp 2	Gotland	St	1	2025	2027	1 634	76
Alliero 25	Sundsvall	H	6	2025	2027	7 007	187
Harklövern 1, etapp 2	Karlstad	H	6	2025	2027	3 195	88
Torpa-Sjöbo 2:1, etapp 1	Borås	H	3	2025	2027	10 200	274
Isaberg 1 (projekt)	Stockholm	H	1	2026	2028	3 400	95
Skutkrossen 16 (projekt)	Stockholm	H	1	2026	2028	3 000	70
Visborg 1:9 (del av)	Gotland	H, St	5	2026	2028	3 763	175
Sidsjöhöjden 4 (nyproduktion)	Sundsvall	H	6	2026	2028	2 250	60
Trädan 27	Växjö	St	6	2026	2028	1 935	90
Sätra	Västerås	H	6	2026	2028	6 960	180
Juliana 8	Västerås	St	2	2026	2028	975	45
Jakobsbergsplatsen3	Västerås	Sa	3	2026	2028	1 900	36
Ekersvägen3	Örebro	H	1	2026	2028	10 500	200
Torpa Sjöbo 2:1, etapp 2	Borås	H	3	2026	2028	4 150	110
Summa						130 929	3 495
Totalt per balansdagen						196 495	5 017
Samägda projekt, antal bostäder, yta samt hyresvärde hänförligt till K2A
Flogsta 22:3	Uppsala	St	4	2024	2026	9 360	143
Ångpannan 12	Västerås	Sa	6	2023	2026	21 250	-
Viby 19:3	Upplands-Bro	H	6	2022	2029	23 520	400
Summa						54 130	543
Total						250 625	5 560

1) Sa=Samhällsfastigheter, St=Studentbostäder, H=Hyresbostäder.

2) Beroende på vilken fas respektive detaljplan befinner sig i beaktar K2A en andel av byggrätternas bedömda verkliga värde. 1 = Planbesked (25%), 2 = Start-PM (50%), 3 = Planprogram (50%), 4 = Plansamråd (75%), 5 = Utställning (75%), 6 = Detaljplan fastställd (100%)

3) Projektet avser markområde som inkluderar delar av flera fastigheter, där fastighetsbildning inte har genomförts varför den slutgiltiga fastighetsbeteckningen ännu inte är känd.

TOTAL FASTIGHETS- OCH PROJEKTPORTFÖLJ

K2A:s befintliga pågående projekt är planerade att färdigställas under perioden fram till och med år 2029. Baserat på de antaganden om tidplan, ytor och antal bostäder som framgår av projekttabellen i denna delårsrapport bedöms K2A:s förvaltningsbestånd öka till 10 000 bostäder år 2029.

Antal bostäder vid utgången av respektive period efter successivt färdigställande av pågående projekt till och med 2029

INTJÄNINGSFÖRMÅGA FÖRVALTNINGSVERKSAMHET

I syfte att ge en bild av K2A:s framtida bedömda intjäningsförmåga på förvaltningsresultatnivå har en tabell upprättats. Intjäningsförmågan utgår från bolagets förvaltningsobjekt (inklusive avtalade men ej tillträdda förvärv) samt intjäningsförmågan från pågående projekt i produktion efter att dessa färdigställts och inflyttning har skett.

Antaganden

Hyresvärdet för respektive förvaltningsobjekt och pågående projekt i produktion som inkluderas i aktuell intjäning framgår av avsnittet "Fastighets- och projektportfölj" i delårsrapporten.

Hyresvärde och fastighetskostnader är bedömningar på helårsbasis. Med vakans avses ett antagande om långsiktig vakansgrad.

Intjäningsförmågan avser förvaltningsverksamhet vilket inkluderar förvaltningsobjekt (inklusive avtalade men ej tillträdda förvärv) samt pågående projekt i produktion. Projekt, vilka inte byggstartats, ingår ej. Av den anledningen ingår endast bedömda centrala administrationskostnader hänförliga till förvaltningsverksamhet. Centrala kostnader hänförliga till projektutveckling har således exkluderats. Tillkommande investeringar avser bedömningar av totala produktionskostnader, för de förvaltningsobjekt och pågående projekt i produktion som inkluderas i aktuell intjäning, reducerat med den upparbetade andel som K2A investerat fram till och med balansdagen. Tillkommande investeringar för förvärvade men ej tillträdda förvaltningsobjekt baseras på köpeskilling.

För mer information se avsnittet "Fastighets- och projektportfölj" i delårsrapporten.

INTJÄNINGSFÖRMÅGA

Mkr	Förvaltnings objekt	Förvärvade, ej tillträdda förvaltnings objekt	Pågående projekt i produktion	Gemensamt koncern	Summa
Hyresvärde	393,1	2,6	130,5		526,2
Vakans	-7,1	0,0	-2,1		-9,2
Hyresintäkter	386,0	2,6	128,4		516,9
Summa fastighetskostnader inklusive bolagsadministration	-111,2	-0,8	-36,9		-149,0
Driftsöverskott	274,8	1,7	91,4		367,9
Central administration fastighetsförvaltning				-18,0	-18,0
Räntenetto					-191,9
Förvaltningsresultat					158,0
Tillkommande investeringar	47,8	45,0	1 574,0		1 666,7

KÄNSLIGHETSANALYS

I tabellen nedan framgår den teoretiska resultateffekten på förvaltningsresultatet och dess påverkan på koncernens intjäningsförmåga. Den teoretiska resultateffekten på förvaltningsresultatet har beräknats utifrån förändring av en av nedan redovisade faktorer åt gången:

	Förändring	Effekt på förvaltningsresultat, Mkr
Hyresvärde	+/-5 procent	+/- 26,3
Uthyrningsgrad	+/- 2 procentenheter	+/- 10,5
Fastighetskostnader	+/-10%	-/+ 14,9
Räntenivå	+/- 1 procentenhet	-/+ 53,3

KONCERNENS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG

	2022	2021	2022	2021	2021 jul-	2021
Mkr Not	apr-jun	apr-jun	jan-jun	jan-jun	2022 jun	jan-dec
Hyresintäkter	87,8	61,2	173,4	122,3	323,8	272,7
Fastighetskostnader
Driftskostnader	-16,4	-12,7	-40,9	-29,3	-73,9	-62,3
Underhåll	-3,1	-1,5	-7,7	-3,4	-12,8	-8,5
Fastighetsskatt	-0,6	-0,5	-1,3	-1,1	-3,0	-2,7
Avskrivningar	-0,3	-0,1	-0,5	-0,1	-0,7	-0,4
Fastighetsadministration	-5,4	-3,1	-12,0	-5,9	-21,0	-15,0
Summa fastighetskostnader	-25,9	-17,9	-62,3	-39,7	-111,4	-88,8
Driftsöverskott	62,0	43,3	111,1	82,6	212,3	183,9
Central administration, fastighetsförvaltning	-4,2	-4,8	-9,7	-9,0	-20,5	-19,8
Central administration, projektutveckling	-15,5	-10,6	-27,9	-19,1	-47,3	-38,5
Resultat från joint ventures	71,1	0,5	109,0	4,6	232,3	127,8
- varav förvaltningsresultat	0,1	0,5	-0,1	1,0	0,2	1,2
- varav värdeförändring förvaltningsfastigheter	71,0	-	109,1	3,6	232,1	126,6
Räntenetto	-34,3	-20,8	-58,5	-39,8	-104,5	-85,8
Förvaltningsresultat	79,0	7,6	124,0	19,3	272,4	167,6
Värdeförändringar
Förvaltningsfastigheter, orealiserade	2 131,2	118,8	335,8	360,0	717,6	741,9
Förvaltningsfastigheter, realiserade	-0,2	-	-0,2	-	-0,2	-
Andelar i andra bolag	-0,0	-	-0,8	-	7,4	8,2
Derivat	8,9	0,9	56,8	13,3	68,1	24,6
Resultat före skatt	218,9	127,3	515,6	392,6	1 065,3	942,3
Aktuell skatt	0,1	0,0	-0,2	-0,0	-0,7	-0,5
Uppskjuten skatt	-34,8	-33,4	-92,2	-91,3	-186,1	-185,3
Periodens/årets resultat	184,3	93,9	423,3	301,3	878,5	756,5
Periodens/årets resultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare	184,3	93,9	423,3	301,2	877,6	755,5
Innehav utan bestämmande inflytande	0,0	0,0	0,0	0,1	0,9	1,0
Resultat per aktie
Resultat per stamaktie före och efter utspädning, kr	1,96	0,91	4,56	3,17	9,49	8,10
Genomsnittligt antal utestående stamaktier, före och efter utspädning, st			85 865 300 85 490 712 85 865 300 85 450 977 85 865 300			85 659 841

Periodens/årets resultat motsvarar periodens/årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för övrigt totalresultat.

Under 2021 genomförde bolaget en fondemission där fyra nya aktier erhölls för varje innehavd aktie. Detta medför att antal aktier har räknats om retroaktivt vilket i sin tur påverkar nyckeltal som beräknas per aktie.

KONCERNENS BALANSRÄKNING

Mkr	Not	2022-06-30	2021-06-30	2021-12-31
TILLGÅNGAR
Immateriella och materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter	3	9 934,2	7 064,6	8 458,4
Rörelsefastigheter		13,0	15,8	14,4
Inventarier		17,8	11,4	17,9
Licenser		5,8	1,0	6,3
Summa materiella anläggningstillgångar		9 970,7	7 092,9	8 497,0
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i joint ventures		389,2	144,4	267,7
Andelar i andra bolag		154,4	81,0	101,0
Övriga långfristiga fordringar		128,8	58,5	148,3
Derivat		106,7	14,3	25,6
Summa finansiella anläggningstillgångar		779,0	298,2	542,6
Summa anläggningstillgångar		10 749,8	7 391,0	9 039,6
Omsättningstillgångar
Varulager		16,0	21,6	15,8
Kundfordringar		1,5	0,8	1,5
Skattefordringar		3,2	2,0	1,5
Fordringar på joint ventures		5,9	7,2	6,8
Övriga fordringar		116,7	75,2	107,1
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter		17,0	16,1	11,8
Likvida medel Summa omsättningstillgångar		599,7 760,0	742,5 865,3	379,2 523,6
Summa tillgångar		11 509,7	8 256,3	9 563,2
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital		547,9	118,6	547,9
Övrigt tillskjutet kapital		942,0	942,0	942,0
Hybridobligation		450,0	450,0	450,0
Balanserad vinst inklusive periodens/årets resultat Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare		1 326,4 3 266,4	963,9 2 474,5	965,6 2 905,6
Kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande Totalt eget kapital		0,7 3 267,1	1,5 2 476,0	0,7 2 906,2
Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld		577,5	391,4	485,3
Långfristiga leasingskulder		142,4	74,6	81,7
Långfristiga räntebärande skulder		6 227,9	4 245,5	4 345,4
Summa långfristiga skulder		6 947,7	4 711,5	4 912,4
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder		948,8	872,9	1 456,8
Kortfristiga leasingskulder		13,1	11,6	12,6
Leverantörsskulder		74,8	58,2	100,7
Skatteskulder		5,0	2,9	5,1
Övriga skulder		72,0	55,9	49,4
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter		181,4	67,4	120,0
Summa kortfristiga skulder		1 294,9	1 068,9	1 744,5
Summa skulder		8 242,7	5 780,4	6 656,9
Summa eget kapital och skulder		11 509,7	8 256,3	9 563,2

KONCERNENS RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRING I EGET KAPITAL

		Hänförligt till moderbolagets aktieägare
		Övrigt till	Hybrid	Innehav utan Balanserad bestämmande		Totalt eget
Mkr	Aktiekapital	skjutet kapital	obligation	vinst	inflytande	kapital
Ingående eget kapital 2021-01-01	118,0	917,9	-	726,1	1,4	1 763,5
Periodens resultat				301,2	0,1	301,3
Nyemission stamaktier serie B	0,6	25,5	-	-	-	26,1
Kostnader för emission	-	-1,5	-	-	-	-1,5
Nyemission hybridobligation	-	-	450,0	-	-	450,0
Kostnader för emission av hybridobligation	-	-	-	-7,0	-	-7,0
Kostnad hybridobligation	-	-	-	-11,8	-	-11,8
Beslutad utdelning stamaktier	-	-	-	-8,5	-	-8,5
Beslutad utdelning preferensaktier	-	-	-	-36,1	-	-36,1
Summa transaktioner med ägare	0,6	24,0	450,0	-63,4	-	411,1
Utgående eget kapital 2021-06-30	118,6	941,9	450,0	963,8	1,5	2 476,0
Ingående eget kapital 2022-01-01	547,9	941,9	450,0	965,6	0,7	2 906,2
Periodens resultat				423,3	0,0	423,3
Kostnad hybridobligation	-	-	-	-13,5	-	-13,5
Beslutad utdelning stamaktier	-	-	-	-12,9	-	-12,9
Beslutad utdelning preferensaktier	-	-	-	-36,1	-	-36,1
Summa transaktioner med aktieägare	-	-	-	-62,5	-	-62,5
Utgående eget kapital 2022-06-30	547,9	941,9	450,0	1 326,4	0,7	3 267,1

KONCERNENS RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN

	2022	2021	2022	2021	2021 jul-	2021
Mkr	apr-jun	apr-jun	jan-jun	jan-jun	2022 jun	jan-dec
Den löpande verksamheten
Förvaltningsresultat	79,0	7,6	124,0	19,3	272,4	167,6
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet	-64,5	3,5	-98,5	2,3	-210,3	-109,5
Betald skatt	-	-	-	-	-0,7	-0,7
Förändring av varulager	-1,7	-9,6	-0,2	-5,8	5,5	0,0
Förändringar rörelsefordringar	-16,8	-80,5	-15,8	-102,1	-55,9	-142,2
Förändringar rörelseskulder	-1,9	-19,5	-17,0	-24,2	157,3	150,2
Kassaflöde från den löpande verksamheten	-6,0	-98,5	-7,5	-110,4	168,2	65,3
Investeringsverksamheten
Förvärv förvaltningsfastigheter	-156,8	-236,5	-515,7	-425,7	-1 072,7	-982,7
Investeringar i förvaltningsfastigheter	-248,9	-220,1	-580,2	-443,0	-1 077,0	-939,8
Betalda handpenningar för förvärv förvaltningsfastigheter	-	-0,1	-	-6,2	-90,0	-96,3
Avyttrade förvaltningsfastigheter	85,9	-	85,9	-	85,9	-
Investeringar i övriga anläggningstillgångar, netto	-0,2	-46,3	-56,4	-46,9	-78,0	-68,6
Kassaflöde från investeringsverksamheten	-320,1	-503,0	-1 066,4	-921,9	-2 231,8	-2 087,3
Finansieringsverksamheten
Nyemission aktier	-	26,2	-	26,2	-	26,2
Kostnader för nyemission aktier	-	-0,1	-	-0,1	-1,5	-1,5
Emission hybridobligation	-	-	-	450,0	-	450,0
Kostnader för emission hybridobligation	-	-	-	-7,0	-0,5	-7,5
Upptagna lån	516,9	1 177,8	1 508,6	1 178,8	2 420,0	2 090,1
Amortering av lån	-107,5	-235,6	-140,1	-246,8	-374,8	-481,5
Amortering av leasingskuld	-2,8	-2,7	-5,5	-5,2	-11,3	-10,9
Förvärv av andelar utan bestämmande inflytande	-	-	-	-	-10,9	-10,9
Förvärv derivat	-24,3	-	-24,3	-	-24,3	-
Betalning hybridobligation	-6,6	-6,7	-13,4	-6,7	-26,9	-20,2
Utdelning stamaktier	-12,9	-8,5	-12,9	-8,5	-12,9	-8,5
Utdelning preferensaktier	-9,0	-9,0	-18,0	-18,0	-36,1	-36,1
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	353,7	941,5	1 294,4	1 362,7	1 920,8	1 989,1
Periodens kassaflöde	27,6	339,9	220,5	330,4	-142,8	-32,9
Likvida medel vid periodens början	572,1	402,5	379,2	412,1	742,5	412,1
Likvida medel vid periodens slut	599,7	742,5	599,7	742,5	599,7	379,2

SEGMENTRAPPORTERING

	FÖRVALTNINGS
	OBJEKT				PÅGÅENDE PROJEKT OFÖRDELADE POSTER		KONCERNEN
	2022	2021	2022	2021	2022	2021	2022	2021
Mkr	jan-jun	jan-jun	jan-jun	jan-jun	jan-jun	jan-jun	jan-jun	jan-jun
RESULTATRÄKNING
Hyresintäkter	171,8	121,9	1,6	0,4	-	-0,0	173,4	122,3
Fastighetskostnader	-59,9	-42,5	-2,4	-0,8	-0,0	3,6	-62,3	-39,7
Driftsöverskott	111,9	79,4	-0,8	-0,4	-0,0	3,6	111,1	82,6
Central administration	-9,7	-9,0	-27,9	-19,1	-	-	-37,5	-28,1
Resultat från joint ventures	-	-	-	-	109,0	4,6	109,0	4,6
- varav förvaltningsresultat	-	-	-	-	-0,1	1,0	-0,1	1,0
- varav värdeförändring	-	-	-	-	109,1	3,6	109,1	3,6
förvaltningsfastigheter
Räntenetto	-35,9	-25,7	0,7	-0,1	-23,3	-14,0	-58,5	-39,8
Förvaltningsresultat	66,3	44,8	-28,0	-19,5	85,7	-5,9	124,0	19,3
Värdeförändringar, orealiserade
Fastigheter	17,2	256,4	318,6	107,2	-0,0	-1,8	335,8	360,0
Fastigheter, realiserade	-0,2	-	-	-	-	-	-	-
Andelar i andra bolag	-	-	-	-	-0,8	-	-0,8	-
Derivat	-	-	-	-	56,8	13,3	56,8	13,3
Resultat före skatt	83,3	301,2	290,6	87,8	141,7	5,6	515,8	392,6
Aktuell skatt	-	-	-	-	-	-	-0,2	-0,0
Uppskjuten skatt	-	-	-	-	-	-	-92,2	-91,3
Periodens resultat	83,3	301,2	290,6	87,8	141,7	5,6	423,5	301,3
BALANSRÄKNING
Anläggningstillgångar	8 243,7	5 535,6	2 235,2	1 612,5	270,9	243,0	10 749,8	7 391,0
Omsättningstillgångar	185,7	305,7	102,0	195,4	472,2	364,2	760,0	865,3
Summa tillgångar	8 429,4	5 841,2	2 337,2	1 808,0	743,1	607,1	11 509,7	8 256,3
Långfristiga skulder	4 808,7	3 064,2	1 099,6	1 174,8	1 039,5	472,5	6 947,7	4 711,5
Kortfristiga skulder	902,8	812,0	203,9	214,6	188,2	42,4	1 294,9	1 068,9
Summa skulder	5 711,5	3 876,2	1 303,5	1 389,4	1 227,7	514,8	8 242,7	5 780,4

KONCERNENS NYCKELTAL

	2022	2021	2022	2021	2021 jul-	2021
Fastighetsrelaterade nyckeltal	apr-jun	apr-jun	jan-jun	jan-jun	2022 jun	jan-dec
Antal bostäder i förvaltning	4 602	3 504	4 602	3 504	4 602	3 910
Antal bostäder i produktion	1 522	1 979	1 522	1 979	1 522	2 025
Antal bostäder i projekt	4 038	3 151	4 038	3 151	4 038	3 808
Totalt antal bostäder	10 162	8 634	10 162	8 634	10 162	9 743
Uthyrbar yta bostäder, tkvm	134,8	98,6	134,8	98,6	134,8	110,4
Uthyrbar yta samhällsfastigheter, tkvm	38,3	26,3	38,3	26,3	38,3	38,4
Uthyrbar yta övrigt, tkvm	1,9	1,7	1,9	1,7	1,9	1,8
Total uthyrbar yta, tkvm	175,0	126,7	175,0	126,7	175,0	150,6
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	96,4	89,3	97,1	91,4	96,1	93,2
Överskottsgrad, %	70,6	70,8	64,1	67,5	65,6	67,4
Kassaflöden från investeringsverksamhet, Mkr
Investeringar i ny-, till- och ombyggnad	248,9	220,1	580,2	443,0	1 077,0	939,8
Förvärv	156,8	236,6	515,7	432,0	1 162,7	1 079,0
Finansiella nyckeltal
Avkastning på eget kapital, %					26,9	26,0
Soliditet, %	28,4	30,0	28,4	30,0	28,4	30,4
Belåningsgrad, %	62,4	62,0	62,4	62,0	62,4	60,7
Belåningsgrad netto, %	60,3	58,2	60,3	58,2	60,3	59,0
Genomsnittlig räntenivå, %	2,3	2,2	0,0	2,2	2,3	2,0
Räntetäckningsgrad 12 månader, ggr	-	-	-	-	1,8	1,9
Räntebindningstid, antal månader	29	30	29	30	29	28
Kapitalbindningstid, antal månader	27	27	27	27	27	27
Aktierelaterade nyckeltal
Totalt antal utestående preferensaktier, st	1 804 800	1 804 800	1 804 800	1 804 800	1 804 800	1 804 800
Genomsnittligt antal utestående preferensaktier, st	1 804 800	1 804 800	1 804 800	1 804 800	1 804 800	1 804 800
Total utdelning preferensaktier, Mkr	9,0	9,0	18,0	18,0	36,1	36,1
Utdelning per preferensaktie, kr	5,00	5,00	10,00	10,00	20,00	20,00
Totalt antal utestående stamaktier, st	85 865 300	85 865 300	85 865 300	85 865 300	85 865 300	85 865 300
Genomsnittligt antal utestående stamaktier, st	85 865 300	85 490 712	85 865 300	85 450 977	85 865 300	85 659 841
Förvaltningsresultat per stamaktie, kr	0,74	-0,10	1,08	-0,12	2,44	1,24
Resultat per stamaktie, kr	1,96	0,91	4,56	3,17	9,49	8,10
Justerat resultat per stamaktie, kr	1,96	0,91	4,56	3,18	9,50	8,11
Eget kapital, Mkr	3 267,1	2 476,0	3 267,1	2 476,0	3 267,1	2 906,2
Eget kapital hänförligt till stamaktieägare, Mkr	2 297,5	1 505,6	2 297,5	1 505,6	2 297,5	1 936,7
Eget kapital per stamaktie, kr	26,76	17,53	26,76	17,53	26,76	22,55
EPRA NRV, Mkr	3 737,8	2 853,1	3 737,8	2 853,1	3 737,8	3 365,9
EPRA NRV hänförligt till stamaktieägare, Mkr	2 768,3	1 882,7	2 768,3	1 882,7	2 768,3	2 396,4
EPRA NRV per stamaktie, kr	32,24	21,93	32,24	21,93	32,24	27,91
Tillväxt EPRA NRV per stamaktie (12 månader), %					47,0	54,6

MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG

	2022	2021	2022	2021	2021 jul-	2021
Mkr	apr-jun	apr-jun	jan-jun	jan-jun	2022 jun	jan-dec
Rörelsens intäkter	12,1	7,1	25,1	13,5	43,7	32,2
Rörelsens kostnader	-29,2	-20,3	-57,2	-37,0	-102,0	-81,8
Rörelseresultat	-17,1	-13,3	-32,2	-23,6	-58,3	-49,7
Resultat från finansiella poster	-9,3	-6,4	26,9	-1,1	252,0	224,0
Resultat efter finansiella poster	-26,4	-19,6	-5,3	-24,7	193,8	174,4
Bokslutsdispositioner	-	-	-	-	8,4	8,4
Resultat före skatt	-26,4	-19,6	-5,3	-24,7	202,2	182,8
Skatt	-1,8	-0,2	-11,7	-2,8	-5,6	3,3
Periodens/årets resultat1	-28,3	-19,8	-17,0	-27,5	196,7	186,1

Periodens/årets resultat motsvarar periodens/årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för övrigt totalresultat.

MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG

Mkr	2022-06-30	2021-06-30	2021-12-31
TILLGÅNGAR
Immateriella anläggningstillgångar	5,8	1,0	6,3
Materiella anläggningstillgångar	2,8	1,3	2,2
Finansiella anläggningstillgångar	2 273,4	469,2	2 138,9
Anläggningstillgångar	2 281,9	471,6	2 147,4
Omsättningstillgångar	2 140,5	2 333,7	1 876,5
SUMMA TILLGÅNGAR	4 422,4	2 805,3	4 024,0
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Bundet eget kapital	547,9	118,6	547,9
Fritt eget kapital	956,3	1 265,5	1 035,8
Summa eget kapital	1 504,3	1 384,1	1 583,7
Långfristiga skulder	1 501,0	797,2	1 190,3
Kortfristiga skulder	1 417,1	624,0	1 249,9
Summa skulder	2 918,1	1 421,2	2 440,3
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER	4 422,4	2 805,3	4 024,0

RESULTATANALYS JANUARI – JUNI 2022

Jämförelsesiffror för resultaträkningen avser 1 januari-30 juni 2021.

Hyresintäkter och uthyrningsgrad

Hyresintäkterna ökade under perioden till 173,4 Mkr (122,3). Ökningen motsvarade en tillväxt i hyresintäkterna om 39,9 procent. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick under perioden till 97,1 procent (91,4).

Ökningen av hyresintäkterna är framför allt hänförlig till att K2A under första halvåret 2022 förvaltat ett större fastighetsbestånd, lägre vakanser samt hyreshöjningar jämfört med 2021. För jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna 8,9 procent. Den uthyrbara ytan i K2A:s fastighetsbestånd uppgick till 175,0 tkvm den 30 juni 2022 jämfört med 126,7 tkvm den 30 juni 2021, en ökning med 38,1 procent. Det sammanlagda hyresvärdet för förvaltningsobjekten per 30 juni 2022 uppgick, på årsbasis, till 393,1 Mkr (277,1), vilket motsvarar en tillväxt om 41,9 procent.

Utveckling intäkter

	2022	2021	Föränd
Mkr	jan-jun	jan-jun	ring, %
Studentbostäder	74,6	55,3	34,7
Hyresbostäder	69,8	50,0	39,6
Samhällsfastigheter	29,0	17,0	70,9
Totala intäkter	173,4	122,3	41,7

Fastighetskostnader

De totala fastighetskostnaderna ökade under perioden till 62,3 Mkr (39,7), vilket motsvarade en ökning om 56,8 procent. Ökningen förklaras nedan.

Fastighetskostnader jan-jun 2022

	Student	Hyres	Samhälls
Mkr	bostäder	bostäder	fastigheter	Totalt
Driftskostnader	-20,8	-14,9	-5,2	-40,9
Underhåll	-3,8	-2,5	-1,4	-7,7
Fastighetsskatt	-1,0	-0,3	-0,0	-1,3
Avskrivningar	-	-0,5	-	-0,5
Direkta	-25,6	-18,2	-6,6	-50,4
fastighetskostnader
Fastighetsadministration				-11,9
Totala fastighetskostnader				-62,3

Fastighetskostnader jan-jun 2021

	Student	Hyres	Samhälls
Mkr	bostäder	bostäder	fastigheter	Totalt
Driftskostnader	-14,4	-12,1	-2,7	-29,3
Underhåll	-1,5	-1,3	-0,5	-3,4
Fastighetsskatt	-0,9	-0,2	-0,0	-1,1
Avskrivningar	-0,0	-0,1	-	-0,1
Direkta	-16,9	-13,7	-3,3	-33,8
fastighetskostnader
Fastighetsadministration				-5,9

Totala fastighetskostnader -39,7

Direkta fastighetskostnader uppgick under perioden till - 50,4 Mkr (-33,8) vilket motsvarar en ökning med 49,1 procent. Ökningen förklaras av att K2A förvaltat ett större fastighetsbestånd jämfört med motsvarande period 2021, högre kostnader för el, snöröjning samt en engångskostnad om -1,9 Mkr för återställande av fastigheten Gävle Kungsbäck 2:21 efter översvämning under hösten 2021. För jämförbart bestånd (exklusive Kungsbäck) ökade fastighetskostnaderna med 5,8 procent.

Kostnader för fastighetsadministration uppgick till -12,0 Mkr (-5,9). Ökningen är hänförlig till att K2A förvaltat ett större fastighetsbestånd samt ökade kostnader i samband med etablering av egna bovärdar på ett flertal orter.

Driftsöverskott och överskottsgrad

Driftsöverskottet var under perioden 111,1 Mkr (82,6), vilket motsvarade en ökning med 34,5 procent. Överskottsgraden för de senaste 12 månaderna uppgick till 65,6 procent (68,2). Den lägre överskottsgraden förklaras av ökade fastighetskostnader under perioden samt högre vakanser främst under tredje kvartalet 2021.

Central administration

Kostnaderna för central administration uppgick till -37,5 Mkr (-28,1), vilket motsvarade en ökning av kostnaderna med 33,8 procent. Ökningen förklaras av att organisationen förstärkts samt projekt-, hållbarhets- och finansieringssatsningar. Antal anställda centralt har ökat med 19 personer jämfört med föregående år. De centrala administrationskostnaderna fördelas över K2A:s två verksamhetsområden fastighetsförvaltning och projektutveckling och kostnaderna uppgick under perioden till - 9,7 Mkr (-9,0) respektive -27,9 Mkr (-19,1).

Resultat från joint ventures

Resultatandelen under perioden uppgick till 109,0 Mkr (4,6). Ökningen jämfört med motsvarande period 2021 beror på värdeförändringar hänförliga till samägda projekt, vilka uppgick till 109,1 Mkr (3,6).

Räntenetto

Räntenettot uppgick till -58,5 Mkr (-39,8). Jämfört med motsvarande tidpunkt föregående år har de räntebärande skulderna ökat vilket har medfört högre räntekostnader. Den genomsnittliga räntenivån uppgick per balansdagen till 2,3 procent (2,2). Räntetäckningsgraden för de senaste 12 månaderna uppgick till 1,8 (1,9).

Värdeförändringar

Orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter uppgick under perioden till 335,6 Mkr (360,0).

Värdeförändring fastigheter

	2022	2021
Mkr	jan-jun	jan-jun
Förvaltningsobjekt	17,0	252,8
Pågående projekt	318,6	107,2
Totala värdeförändringar	335,6	360,0
Totalt i procent av ingående balans	3,5	6,2

K2A har swapavtal för lån med ett sammantaget nominellt värde om 2 075,0 Mkr (1 175,0). Orealiserade värdeförändringar på derivaten uppgick under perioden till 56,8 Mkr (13,3), till följd av förändrade långa marknadsräntor. Orealiserade värdeförändringar är inte kassaflödespåverkande.

Aktuell och uppskjuten skatt

Aktuell skatt för perioden uppgick till -0,2 Mkr (0,0), vilket hänförs till beräknad skattekostnad i nyförvärvade bolag. Uppskjuten skatt uppgick till -92,2 Mkr (-91,3) och har i huvudsak påverkats av orealiserade värdeförändringar på fastigheter och derivat. Bolagsskattesatsen är 20,6 procent.

Koncernens ansamlade skattemässiga underskott uppgick per 30 juni 2022 till 311,8 Mkr (214,7). I koncernens balansräkning nettoredovisas uppskjuten skatt.

Uppskjuten skatteskuld i balansräkningen

Mkr		2022-06-30 2021-06-30
Fastigheter	619,1	428,8
Underskottsavdrag	-63,9	-43,9
Obeskattade reserver	2,0	1,7
Derivat	17,0	3,1
Övriga poster	3,4	1,8
Summa	577,5	391,4

Periodens resultat

Periodens resultat efter skatt uppgick till 423,3 Mkr (301,3) och resultat per stamaktie uppgick till 4,56 kr (3,17). Under 2021 genomförde bolaget en fondemission där fyra nya aktier erhölls för varje innehavd aktie, vilket medför att resultat per aktie räknas om retroaktivt.

Övrig information

Organisation och medarbetare

Vid periodens slut var totalt 136 personer (131) anställda i K2A. 47 medarbetare (40), varav 15 kvinnor (17), arbetade med projektutveckling, ekonomi, kommunikation och förvaltning med placering på K2A:s huvudkontor i Stockholm eller i orter där K2A har förvaltningsobjekt. Resterande 89 medarbetare (91) avser personal i K2A Trähus, bolagets fabriker för tillverkning av lägenhetsenheter i trä. I juni varslade K2A omkring 80 personer i K2A Trähus som en följd av senareläggning av byggstart i ett antal projekt.

Väsentliga transaktioner med närstående under perioden

Koncernen (moderbolaget) köpte under perioden projektledningstjänster av Samhed Fastighets AB, Ljungskär AB, iBoP AB och C Interior Design AB för totalt 6,6 Mkr (2,3). Bolagen ägs i sin tur av fyra personer som äger eller är närstående till person som äger aktier i K2A. Koncernen köpte under perioden tjänster avseende löpande legal rådgivning av Advokatfirman Lindahl för 1,9 Mkr (2,4), varav 1,4 Mkr (1,5) fakturerats moderbolaget. Sten Gejrot är styrelseordförande i K2A och är delägare i Advokatfirman Lindahl.

FINANSIERING

Riskbegränsningar

K2A ska ha en begränsad finansiell risk. K2A:s mest betydande finansiella risker utgörs av finansieringsrisk, ränterisk och likviditetsrisk. K2A:s övergripande finansiella riskbegränsningar avser:

• § Belåningsgraden för koncernen ska inte långsiktigt överstiga 70 procent.
• § Räntetäckningsgraden för koncernen ska inte långsiktigt understiga 1,5 gånger.

Tillgångar och eget kapital

K2A hade den 30 juni 2022 tillgångar till ett värde om 11 509,7 Mkr (9 563,2), varav förvaltningsfastigheter utgjorde 9 934,2 Mkr (8 458,4). Likvida medel uppgick per balansdagen till 599,7 Mkr (379,2). Eget kapital uppgick till 3 267,1 Mkr (2 906,2).

Räntebärande skulder

K2A hade den 30 juni 2022 räntebärande skulder (exklusive leasingskulder) om 7 176,6 Mkr (5 802,2). Belåningsgrad netto för koncernen uppgick till 60,3 procent (59,0). Den genomsnittliga räntenivån uppgick vid periodens utgång till 2,32 procent (2,02). Skuldernas verkliga värde avviker inte väsentligt från redovisat värde.

Den genomsnittliga räntebindningen per balansdagen uppgick till 29 månader (28) och den genomsnittliga kapitalbindningstiden till 27 månader (27). K2A har derivatavtal om 2 075,0 Mkr (1 175,0). Den amortering som skall betalas de kommande tolv månaderna uppgick vid periodens utgång till 77,1 Mkr (54,0). Periodiserade upplåningskostnader om 20,5 Mkr (20,5) har reducerat räntebärande skulder i balansräkningen.

RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING

	Räntebindning	x	Kapitalbindning, Mkr
Förfalloår	Lånevolym, Mkr	Ränta, %	Avtalsvolym	Utnyttjat	Ej utnyttjat
Rörlig ränta	2 619,4	2,84	-	-	-
2022	-	-	850,4	605,9	244,5
2023	297,9	1,78	2 207,6	1 678,9	528,7
2024	628,7	1,52	2 190,0	1 816,2	373,8
2025	1 670,6	1,54	2 750,9	2 745,0	5,9
2026	1 505,5	2,72	305,5	305,5	-
2027	-	-	45,7	45,7	-
2028	475,0	2,31	-	-	-
Summa/genomsnitt	7 197,1	2,32	8 350,0	7 197,1	1 152,9

GRÖNA OBLIGATIONSLÅN OCH HYBRIDOBLIGATIONSLÅN

			Nom.		Ränte	Aktuell ränta,
datum	datum	förfall, år	Mkr	Räntebas	procent	procent
						4,44
						3,70
						3,07
2022-03-18	2024-12-24	2,5	300	Stibor 3M	4,40	5,20
			1 500
2020-01-21			450	Stibor 3M	5,95	6,07
			450
	Emissions 2020-08-01 2021-06-01 2021-10-01	Förfallo 2023-08-01 2024-06-01 2025-04-01	Tid till 1,1 2,0 2,8	belopp 400 400 400	Stibor 3M Stibor 3M Stibor 3M	marginal, 3,95 3,25 3,00

NOTER

Not 1 Redovisningsprinciper

K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) följer de av EU antagna IFRS (International Financial Reporting Standards). Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering. Upplysningar enligt IAS 34 Delårsrapportering lämnas såväl i de finansiella rapporterna och dess tillhörande noter som i övriga delar av delårsrapporten. Moderbolaget tillämpar RFR 2, Redovisning för juridiska personer, och upprättar sin delårsrapport enligt årsredovisningslagens 9 kapitel.

Koncernen och moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper och värderingsmetoder som i den senaste årsredovisningen.

Not 2 Förvaltningsfastigheter

Värdering av fastigheter sker varje kvartalsslut med stöd av oberoende fastighetsvärderare. Känslighetsanalys avseende redovisade värden finns i avsnittet Möjligheter och risker på sidan 26. För ytterligare information om K2A:s värderingsmetod se årsredovisningen för 2021 (not 15).

Fastighetsrelaterade antaganden – värdering

Nyckeltal, %	2022-06-30	2021-03-31
Diskonteringsränta bostäder	5,6	5,7
Diskonteringsränta samhällsfastigheter	6,6	7,2
Direktavkastningskrav för bedömning av restvärde
Bostäder	3,6	3,8
Samhällsfastigheter	4,6	5,3
Total	3,8	3,9

Fastighetsbeståndets värde har ökat med 445,7 Mkr (1 254,8) i jämförelse med utgången av år 2021. Under perioden har 762,0 Mkr (367,0) överförts (utan vederlag) från segmentet Pågående projekt till Förvaltningsobjekt. I verkligt värde för förvaltningsfastigheter och pågående projekt inkluderas nyttjanderättsvärdet av tomträttsavtal samt hyreskontrakt, i enlighet med IFRS 16 Leasing, med 78,4 Mkr (73,5) respektive 66,1 Mkr (1,5).

Förändring av fastighetsbeståndet jan-jun 2022

Verkligt värde, Mkr	Förvaltnings objekt	Pågående projekt	Totalt
Fastighetsbestånd i början av perioden	7 844,1	1 642,5	9 486,6
Förvärv av fastigheter	-	16,8	16,8
Tillgångsförvärv via dotterbolag	-280,1	420,1	140,0
Försäljningar	-85,9	-	-85,9
Investeringar	4,1	239,5	243,6
Orealiserade värdeförändringar	-2,3	133,5	131,2
Realiserade värdeförändringar förvaltningsobjekt	-0,2	-	-0,2
Nyttjanderättstillgångar	2,0	-	2,0
Omklassificering	762,0	-762,0	-
Fastighetsbestånd i slutet av perioden	8 243,7	1 690,4	9 934,2

Förändring av fastighetsbeståndet jan-jun 2021

Verkligt värde, Mkr	Förvaltnings objekt	Pågående projekt	Totalt
Fastighetsbestånd i början av perioden	4 476,7	1 306,1	5 782,8
Förvärv av fastigheter	-	8,0	8,0
Tillgångsförvärv via dotterbolag	408,6	21,6	430,2
Investeringar	3,6	453,0	456,6
Orealiserade värdeförändringar	252,8	107,2	360,0
Nyttjanderättstillgångar	27,0	-	27,0
Omklassificering	367,0	-367,0	-
Fastighetsbestånd i slutet av perioden	5 535,7	1 529,0	7 064,6

Not 3 Rättelse

En nyttjanderättstillgång som tidigare redovisats som Avskrivning bland fastighetskostnader, redovisas från och med oktober 2021 bland Värdeförändring förvaltningsfastigheter. I nedanstående sammanställning framgår effekterna i resultaträkning och kassaflödesanalysen för perioden jan-jun 2021. För ytterligare information i årsredovisning 2021 (not 35).

	2021-01-01 - 2021-06-30
	Enligt
	tidigare
	fastställd		Efter
Koncernen, Mkr	delårsrapport Rättelse		rättelse
Resultaträkning
Fastighetskostnader
Avskrivningar	-3,7	3,6	-0,1
Summa fastighetskostnader	-43,3	3,6	-39,7
Driftsöverskott	79,0	3,6	82,6
Förvaltningsresultat	15,7	3,6	19,3
Värdeförändringar
Värdeförändring förvaltningsfastigheter,	363,6		-3,6 360,0
orealiserade
Resultat före skatt	392,6		- 392,6
Kassaflödesanalys
Den löpande verksamheten
Förvaltningsresultat	15,7	3,6	19,3
Justering för poster som inte ingår i	5,9	-3,6	2,3
kassaflödet
Kassaflöde från den löpande	-110,4		- -110,4
verksamheten

Not 4 Väsentliga händelser efter periodens utgång

Inga väsentliga händelser inträffade efter periodens utgång.

MÖJLIGHETER OCH RISKER

Möjligheter och risker i kassaflödet

K2A:s kassaflöde påverkas främst av utvecklingen av förvaltningsresultatet samt investeringsverksamheten. Förvaltningsresultatet påverkas i sin tur främst av utvecklingen av hyresvärdet, uthyrningsgrad, fastighetskostnader samt räntekostnader.

Känslighetsanalys - kassaflödet¹

		Effekt på
	Förändring	kassaflödet, Mkr
Hyresvärde	+/-5%	+/- 26
Uthyrningsgrad	+/- 2 procentenheter	+/- 11
Fastighetskostnader	+/-10%	-/+ 13
Räntekostnader	+/- 1 procentenhet	-/+ 24

1) Hyresintäkter, uthyrningsgrad och fastighetskostnader beräknas på de senaste 12 månadernas utfall. Känslighetsanalys för räntekostnader inkluderar effekt av derivat.

Finansiell risk

K2A:s mest betydande finansiella risker utgörs av ränterisk, finansieringsrisk och likviditetsrisk. Ränterisk definieras som en icke påverkbar räntekostnadsökning. Ränterisk uttrycks som kostnadsförändringen för de räntebärande skulderna, utryckt i kronor, om räntan förändras med en (1) procentenhet. Med finansieringsrisk avses risken att kostnaden för upptagande av nya lån eller annan finansiering blir högre och/eller att refinansiering av förfallande lån försvåras eller sker till ofördelaktiga villkor. Likviditetsrisk avser risken att K2A inte har tillräcklig betalningsberedskap för förutsedda och/eller oförutsedda utgifter. K2A behöver tillgång till likviditet för att finansiera pågående projekt, drift av verksamheten samt betala räntor och amorteringar. K2A:s tillväxtmål förutsätter god tillgång till likvida medel så att flera projekt kan startas och drivas parallellt.

Redovisat värde på fordringar, likvida medel, leverantörsskulder, räntebärande skulder och övriga skulder utgör en rimlig approximation av verkligt värde.

Operationell risk

K2A befinner sig i en expansionsfas och har identifierat ett antal tillväxtorienterade mål. Risker och möjligheter kopplade till att nå tillväxtmålen utgörs bland annat av: fortsatt tillgång till nya projekt, nyckelpersoner, riskhantering i projekt (avseende tid, kostnad och kvalitet), samt driftskontinuitet och kapacitet i de egna produktionsanläggningarna.

Möjligheter och risker i fastigheternas värde

K2A redovisar förvaltningsfastigheter till verkligt värde. Värdeförändringar för fastigheter inkluderas i resultaträkningen. Värdeförändringar av fastigheter har, historiskt för K2A, haft betydande påverkan på periodens/årets resultat och bidrar till att resultatet kan bli mer volatilt. Fastigheternas värde bestäms av utbud och efterfrågan, där priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftsöverskott och köparens avkastningskrav.

En ökande efterfrågan medför lägre avkastningskrav och därmed en prisjustering uppåt, medan en vikande efterfrågan får motsatt effekt. På samma sätt medför en positiv utveckling av driftsöverskottet en prisjustering uppåt, medan en negativ utveckling får motsatt effekt.

Väsentlig icke observerbar indata för värdering till verkligt värde

		Samhälls
		fastigheter	Bostäder
Förväntad normaliserad hyra år 16,		2 681	3 279
kr/kvm
Aktuell hyra, kr/kvm		1 919	2 398
Återstående längd på hyreskontrakt, år		8,9	e.t.
Förväntad långsiktig vakans år 16, %		3,1	1,3
Aktuell vakans, %		4,4	1,8
Förväntat normaliserat driftsöverskott år		2 156	2 406
16, kr/kvm
Diskonteringsränta, %		6,6	5,6
Direktavkastningskrav för bedömning av		4,6	3,6
restvärde år 16, %
		Samhälls
Känslighetsanalys värdeförändringar, Mkr1		fastigheter	Bostäder
Förväntad normaliserad hyra	+/- 5%	+/- 31	+/- 234
Förväntad långsiktig vakans	+/- 5%	-/+ 31	-/+ 234
Förväntade fastighetskostnader	+/- 5%	-/+ 5	-/+ 53
Diskonteringsränta	+/- 1%	-/+ 108	-/+ 723
Direktavkastningskrav för	+/- 1%	-/+ 147	-/+ 1 421

1) Segmentet pågående projekt ingår inte i sammanställningen.

Moderbolaget

bedömning av restvärde

Moderbolaget tillhandahåller projektledning, hyresadministration samt koncern- och bolagsredovisning. Moderbolaget ansvarar även för frågor gentemot kreditmarknaden, såsom upplåning och finansiell riskhantering, samt ansvarar för rapportering och information till aktiemarknaden. Moderbolaget påverkas indirekt av dotterbolagens verksamhet vilket innebär att moderbolaget är utsatt för de risker och möjligheter som angivits för koncernen.

Ukraina

Det pågående kriget i Ukraina och de sanktioner som införs som en konsekvens därav, kan avsevärt påverka till exempel räntor, inflation och växelkurser och leda till lägre tillväxt och störningar i den globala ekonomin, finansmarknaderna och den globala handeln. Dessutom kan invasionen leda till en ökning av priser på energi och det material som behövs för bolagets verksamhet samt till störningar och förseningar i leveranser.

Prisökningar och osäkerheter kring tillgänglighet av insatsvaror har bidragit till att K2A beslutat om att senarelägga flertalet byggstarter under 2022 och 2023 samt varslat personal verksamma i K2A Trähus produktionsanläggningar.

AKTIEN OCH ÄGARE

Bolaget har fyra olika aktieserier: stamaktier av serie A, B och D samt preferensaktier. Stamaktier av serie A berättigar till tio röster per aktie medan stamaktier av serie B och D samt preferensaktier berättigar till en röst per aktie.

Stamaktier av serie A och D är inte upptagna till handel på någon börs eller marknadsplats. Stamaktier av serie B (kortnamn K2A B) samt preferensaktier (kortnamn K2A PREF) är noterade på NASDAQ Stockholms huvudlista sedan 20 juni 2019.

STÖRSTA AKTIEÄGARE VID PERIODENS UTGÅNG

				Preferens-	Totalt antal	% av totalt	% av totalt
	A-aktier	B-aktier	D-aktier	aktier	aktier	antal aktier	antal röster
Johan Knaust med bolag	2 841 840	17 452 015	6 806 160	94 025	27 194 040	31,0	28,8
Johan Thorell med bolag	2 412 000	6 011 000	-	19 499	8 442 499	9,6	16,5
Johan Ljungberg med bolag	2 412 000	5 995 000	-	13 864	8 420 864	9,6	16,5
Claes-Henrik Julander med bolag	2 176 800	5 163 280	-	17 659	7 357 739	8,4	14,7
Länsförsäkringar Fastighetsfond	-	6 730 322	-	-	6 730 322	7,7	3,7
SEB Fonder	-	6 434 706	-	425	6 435 131	7,3	3,5
Verdipapirfondet Odin Eiendom	-	3 238 190	-	-	3 238 190	3,7	1,8
Enter Sverige	-	2 525 174	-	-	2 525 174	2,9	1,4
Ludwig Holmgren	762 000	1 316 730	-	2 032	2 080 762	2,4	4,9
Humle fonder	-	1 535 755	-	-	1 535 755	1,8	0,8
Swedbank Försäkring	-	1 310 035	-	18 877	1 328 912	1,5	0,7
Swedbank Fonder	-	1 260 000	-	-	1 260 000	1,4	0,7
Cliens Kapitalförvaltning	-	1 033 261	-	-	1 033 261	1,2	0,6
Avanza Pension	-	841 795	-	156 715	998 510	1,1	0,5
Handelsbanken Liv	-	655 278	-	6 250	661 528	0,8	0,4
LK Finans	-	636 999	-	-	636 999	0,7	0,3
Adrigo Fonder	-	582 907	-	-	582 907	0,7	0,3
Carnegie Fonder	-	528 440	-	2 660	531 100	0,6	0,3
Christian Lindberg	-	375 000	-	-	375 000	0,4	0,2
Handelsbanken Sverige Index	-	364 965	-	-	364 965	0,4	0,2
Övriga	-	4 463 648	-	1 472 794	5 936 442	6,8	3,2
Summa	10 604 640	68 454 500	6 806 160	1 804 800	87 670 100	100,0	100,0

RAPPORTENS UNDERTECKNANDE

Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av bolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentligaste risker och osäkerhetsfaktorer som bolaget och de dotterbolag som ingår i koncernen står inför.

Stockholm den 15 juli 2022

K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ)

Sten Gejrot Styrelseordförande Ludwig Holmgren Styrelseledamot

Claes-Henrik Julander Styrelseledamot

Johan Knaust Vd och styrelseledamot Ingrid Lindquist Styrelseledamot

Johan Ljungberg Styrelseledamot

Johan Thorell Styrelseledamot

Denna delårsrapport har inte varit föremål för översiktlig granskning av bolagets revisorer.

DEFINITIONER

Avkastning på eget kapital

Periodens resultat (för de senaste 12 månaderna) i procent av eget kapital per balansdagen. Avkastning på eget kapital används för att belysa K2A:s förmåga att generera vinst på ägarnas kapital i koncernen.

Avrundningar

Då belopp har avrundats till Mkr kan det uppstå avvikelser vid summeringar.

Belåningsgrad

Räntebärande skulder i förhållande till totala tillgångar. Räntebärande skulder motsvarar lång- och kortfristiga räntebärande skulder. Samtliga poster avser balansdag. Belåningsgrad används för att belysa K2A:s finansiella risk.

Belåningsgrad netto

Nettoskuld i förhållande till totala tillgångar justerat för likvida medel vid periodens utgång. Belåningsgrad netto används för att belysa K2A:s finansiella risk.

Direktavkastningskrav

Avkastningskravet på restvärdet. Direktavkastningskrav är ett relevant nyckeltal för att ta ställning till rimligheten i hur fastigheterna värderas.

Driftsöverskott

Hyresintäkter reducerat med fastighetskostnader. Nyckeltalet är ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltningens lönsamhet före det att centrala kostnader, finansiella intäkter och kostnader samt orealiserade värdeförändringar beaktats.

Eget kapital per stamaktie

Eget kapital reducerat med värdet av samtliga utestående preferensaktier per balansdagen samt hybridobligation, i förhållande till antalet utestående stamaktier per balansdagen. Värdet av samtliga utestående preferensaktier har beräknats som 287,50 kronor multiplicerat med antalet preferensaktier per balansdagen. 287,50 kronor motsvarar det belopp per preferensaktie som innehavaren har företrädesrätt till, före stamaktier, vid bolagets eventuella upplösning. Eget kapital per aktie används för att belysa stamaktieägarnas andel av bolagets egna kapital per aktie.

EPRA

European Public Real Estate Association, är en intresseorganisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa, som bland annat sätter standards avseende den finansiella rapporteringen.

EPRA NRV

Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV). Redovisat eget kapital med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt. EPRA NRV används för att ge intressenter information om K2A:s långsiktiga substansvärde beräknat på ett för noterade fastighetsbolag enhetligt sätt.

EPRA NRV hänförligt till stamaktieägare

EPRA NRV reducerat med värdet av samtliga utestående preferensaktier och hybridobligationer. Värdet av samtliga utestående preferensaktier har beräknats som 287,50 kronor multiplicerat med antalet preferensaktier per balansdagen. 287,50 kronor motsvarar det belopp per preferensaktie som innehavaren har företrädesrätt till, före stamaktier, vid bolagets eventuella upplösning. EPRA NRV hänförligt till stamaktieägare anges för att förtydliga hur stor andel av EPRA NRV som bedöms vara hänförlig till stamaktieägare efter att andelen hänförlig till innehavare av preferensaktier, hybridobligationer samt innehav utan bestämmande inflytande räknats bort.

EPRA NRV per stamaktie

EPRA NRV hänförligt till stamaktieägare dividerat med antalet utestående stamaktier per balansdagen. EPRA NRV per stamaktie används för att belysa stamaktieägarnas andel av bolagets EPRA NRV hänförligt till stamaktieägarna per aktie.

Förvaltningsresultat

Resultat före värdeförändringar och skatt. Förvaltningsresultatet är ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltningens lönsamhet efter att finansiella intäkter och kostnader beaktas men ej orealiserade värdeförändringar.

Förvaltningsresultat per stamaktie

Förvaltningsresultat reducerat med under perioden utbetalad preferensaktieutdelning och kostnad hänförligt till hybridobligation i förhållande till det vägda genomsnittliga antalet utestående stamaktier under perioden. Förvaltningsresultat per stamaktie används för att belysa stamaktieägarnas andel av förvaltningsresultat per aktie.

Hyresvärde

Kontrakterade hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor. Hyresvärde används för att belysa koncernens intäktspotential.

IFRS

Förkortning för International Financial Reporting Standards. Internationella redovisningsstandarder för koncernredovisning som börsnoterade företag inom EU ska tillämpa från och med 2005.

Justerat resultat per stamaktie

Periodens/årets resultat reducerat med under perioden utbetalad preferensaktieutdelning samt avdrag för kostnader för hybridobligation, i förhållande till det vägda genomsnittliga antalet utestående stamaktier under perioden. Justerat resultat efter skatt per stamaktie används för att belysa stamaktieägarnas andel av bolagets resultat efter skatt per aktie.

Justerad räntebärande skuld

Räntebärande skulder reducerade med korta och långa leasingskulder.

Nettoskuld

Räntebärande skuld reducerad med likvida medel.

Resultat per stamaktie

Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, reducerat med under perioden utbetalad preferensaktieutdelning samt avdrag för kostnader för hybridobligation, i förhållande till det vägda genomsnittliga antalet utestående stamaktier under perioden. Resultat efter skatt per stamaktie används för att belysa moderbolagets aktieägares andel av bolagets resultat efter skatt per aktie.

Räntetäckningsgrad

Driftsöverskott minus kostnader för central administration hänförligt till förvaltning i förhållande till räntenetto (för de senaste 12 månaderna). Räntetäckningsgraden används för att belysa hur känsligt bolagets resultat är för ränteförändringar.

Soliditet

Eget kapital vid periodens utgång i förhållande till balansomslutning vid periodens utgång. Soliditeten används för att för att belysa K2A:s räntekänslighet och finansiella stabilitet.

Uthyrbar yta

Total area som är tillgänglig för uthyrning.

Uthyrningsgrad, ekonomisk

Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde. Nytillkomna förvaltningsfastigheter exkluderas från beräkningen i kvartalet de tillkommit samt kvartalet därefter. Nyckeltalet anges i procent och är relevant för att mäta vakanser, där en hög uthyrningsgrad i procent innebär en låg ekonomisk vakans.

Överskottsgrad

Driftsöverskott i förhållande till hyresintäkter (för de senaste 12 månaderna). Överskottsgrad är ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltningens lönsamhet före det att finansiella intäkter och kostnader samt orealiserade värdeförändringar beaktats.

AVSTÄMNING ALTERNATIVA NYCKELTAL

K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) tillämpar de av European Securities and Market Authority (ESMA) utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal (ESMA/2015/1415). Med alternativa nyckeltal avses finansiella mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering, i K2A:s fall IFRS eller Årsredovisningslagen. Utgångspunkten för lämnade alternativa nyckeltal är att de används av företagsledningen för att bedöma den finansiella utvecklingen och därmed bedöms ge aktieägarna och andra intressenter värdefull information. Nedanstående tabell redogör för beräkningen av de alternativa nyckeltalen. Se föregående avsnitt för definitioner och syften med nyckeltalen.

	2022	2021	2022	2021	2021 jul-	2021
Mkr	apr-jun	apr-jun	jan-jun	jan-jun	2022 jun	jan-dec
Förvaltningsresultat per stamaktie
Förvaltningsresultat	79,0	7,6	124,0	19,3	272,4	167,6
Utdelning preferensaktier	-9,0	-9,0	-18,0	-18,0	-36,1	-36,1
Kostnad hybridobligation	-6,9	-6,7	-13,5	-11,8	-27,0	-25,4
Justerat förvaltningsresultat	63,1	-8,2	92,5	-10,6	209,2	106,1
Viktat genomsnittligt antal stamaktier	85 865 300	85 490 712	85 865 300	85 450 977	85 865 300	85 659 841
Förvaltningsresultat per stamaktie, kr	0,74	-0,10	1,08	-0,12	2,44	1,24
Resultat per stamaktie	-	-
Resultat efter skatt	184,3	93,9	423,3	301,3	878,5	756,5
Utdelning preferensaktier	-9,0	-9,0	-18,0	-18,0	-36,1	-36,1
Kostnad hybridobligation	-6,9	-6,7	-13,5	-11,8	-27,0	-25,4
Resultat efter utdelning preferensaktier samt kostnad hybridobligation	168,4	78,1	391,7	271,4	815,4	695,0
Viktat genomsnittligt antal stamaktier	85 865 300	85 490 712	85 865 300	85 450 977	85 865 300	85 659 841
Justerat resultat per stamaktie, kr	1,96	0,91	4,56	3,18	9,50	8,11
Avdrag för innehav utan bestämmande inflytande, kr	0,00	0,00	0,00	0,00	-0,01	-0,01
Resultat per stamaktie, kr	1,96	0,91	4,56	3,17	9,49	8,10
Eget kapital per stamaktie
Eget kapital	3 267,1	2 476,0	3 267,1	2 476,0	3 267,1	2 906,2
Avdrag för innehav utan bestämmande inflytande	-0,7	-1,5	-0,7	-1,5	-0,7	-0,7
Avdrag för värdet av preferensaktier	-518,9	-518,9	-518,9	-518,9	-518,9	-518,9
Avdrag hybridobligation	-450,0	-450,0	-450,0	-450,0	-450,0	-450,0
Eget kapital hänförligt till stamaktieägare	2 297,5	1 505,6	2 297,5	1 505,6	2 297,5	1 936,7
Antal stamaktier vid periodens slut	85 865 300	85 865 300	85 865 300	85 865 300	85 865 300	85 865 300
Eget kapital per stamaktie, kr	26,76	17,53	26,76	17,53	26,76	22,55
EPRA NRV per stamaktie
EPRA NRV	2 768,3	1 882,7	2 768,3	1 882,7	2 768,3	2 396,4
Antal stamaktier vid periodens slut	85 865 300	85 865 300	85 865 300	85 865 300	85 865 300	85 865 300
EPRA NRV per stamaktie, kr	32,24 -	21,93	32,24	21,93	32,24	27,91
Överskottsgrad
Hyresintäkter	87,8	61,2	173,4	122,3	323,8	272,7
Driftsöverskott	62,0	43,3	111,1	82,6	212,3	183,9
Överskottsgrad, %	70,6	70,8	64,1	67,5	65,6	67,4
Avkastning på eget kapital
Resultat efter skatt, rullande 12 mån	878,5	458,0	878,5	458,0	878,5	756,5
Eget kapital utgående balans	3 267,1	2 476,0	3 267,1	2 476,0	3 267,1	2 906,2
Avkastning på eget kapital, %	26,9	18,5	26,9	18,5	26,9	26,0
Soliditet
Eget kapital	3 267,1	2 476,0	3 267,1	2 476,0	3 267,1	2 906,2
Totala tillgångar	11 509,7	8 256,3	11 509,7	8 256,3	11 509,7	9 563,2
Soliditet, %	28,4	30,0	28,4	30,0	28,4	30,4

AVSTÄMNING ALTERNATIVA NYCKELTAL FORTSÄTTNING

	2022	2021	2022	2021	2021 jul-	2021
Mkr	apr-jun	apr-jun	jan-jun	jan-jun	2022 jun	jan-dec
Räntebärande skuld
Långfristiga räntebärande skulder	6 227,9	4 245,5	6 227,9	4 245,5	6 227,9	4 345,4
Långfristiga leasingskulder	142,4	74,6	142,4	74,6	142,4	81,7
Kortfristiga räntebärande skulder	948,8	872,9	948,8	872,9	948,8	1 456,8
Kortfristiga leasingskulder	13,1	11,6	13,1	11,6	13,1	12,6
Räntebärande skuld	7 332,1	5 204,6	7 332,1	5 204,6	7 332,1	5 896,5
Leasingskulder	-155,4	-86,2	-155,4	-86,2	-155,4	-94,3
Räntebärande skuld exklusive leasing	7 176,6	5 118,4	7 176,6	5 118,4	7 176,6	5 802,2
Nettoskuld
Räntebärande skuld exklusive leasing	7 176,6	5 118,4	7 176,6	5 118,4	7 176,6	5 802,2
Likvida medel	-599,7	-742,5	-599,7	-742,5	-599,7	-379,2
Nettoskuld	6 576,9	4 375,9	6 576,9	4 375,9	6 576,9	5 423,0
Belåningsgrad
Räntebärande skuld exklusive leasing	7 176,6	5 118,4	7 176,6	5 118,4	7 176,6	5 802,2
Totala tillgångar	11 509,7	8 256,3	11 509,7	8 256,3	11 509,7	9 563,2
Belåningsgrad, %	62,4	62,0	62,4	62,0	62,4	60,7
Belåningsgrad netto
Nettoskuld	6 576,9	4 375,9	6 576,9	4 375,9	6 576,9	5 423,0
Totala tillgångar minus likvida medel	10 910,0	7 513,9	10 910,0	7 513,9	10 910,0	9 184,0
Belåningsgrad netto, %	60,3	58,2	60,3	58,2	60,3	59,0
Räntetäckningsgrad, 12 månader
Driftsöverskott	-	-	-	-	212,3	183,9
Centrala administrationskostnader, förvaltning	-	-	-	-	-20,5	-19,8
Räntenetto	-	-	-	-	-104,5	-85,8
Räntetäckningsgrad (12 månader), gånger	-	-	-	-	1,8	1,9
EPRA NRV
Eget kapital	3 267,1	2 476,0	3 267,1	2 476,0	3 267,1	2 906,2
Derivat	-106,7	-14,3	-106,7	-14,3	-106,7	-25,6
Uppskjuten skatt	577,5	391,4	577,5	391,4	577,5	485,3
EPRA NRV	3 737,8	2 853,1	3 737,8	2 853,1	3 737,8	3 365,9
Avdrag för innehav utan bestämmande inflytande	-0,7	-1,5	-0,7	-1,5	-0,7	-0,7
Avdrag för värdet av preferensaktier	-518,9	-518,9	-518,9	-518,9	-518,9	-518,9
Avdrag hybridobligation	-450,0	-450,0	-450,0	-450,0	-450,0	-450,0
EPRA NRV hänförligt till stamaktieägare	2 768,3	1 882,7	2 768,3	1 882,7	2 768,3	2 396,4
Tillväxt EPRA NRV per stamaktie
IB EPRA NRV hänförligt till stamaktieägare, kr	-	-	-	-	21,93	18,06
UB EPRA NRV hänförligt till stamaktieägare, kr	-	-	-	-	32,24	27,91
Tillväxt EPRA NRV per stamaktie (12 månader), %	-	-	-	-	47,04	54,55

KALENDARIUM

FINANSIELLA RAPPORTER OCH BOLAGSHÄNDELSER

Delårsrapport Q3 januari-september 2022	26 oktober 2022
Delårsrapport Q4 januari-december 2022	14 februari 2023

PREFERENSAKTIEUTDELNING

Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning	7 september 2022
Avstämningsdag för utbetalning av utdelning	9 september 2022
Förväntad dag för utbetalning från Euroclear	14 september 2022
Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning	7 december 2022
Avstämningsdag för utbetalning av utdelning	9 december 2022
Förväntad dag för utbetalning från Euroclear	14 december 2022
Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning	8 mars 2023
Avstämningsdag för utbetalning av utdelning	10 mars 2023
Förväntad dag för utbetalning från Euroclear	15 mars 2023

För ytterligare information vänligen kontakta:

Johan Knaust, VD, 070740 04 50, johan.knaust@k2a.se Christian Lindberg, vice VD, 0707-23 39 48, christian.lindberg@k2a.se Ola Persson, CFO, 0708-32 99 93, ola.persson@k2a.se

Denna information är sådan information som K2A Knaust & Andersson AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 15 juli 2022.

K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) Nybrogatan 59, 114 40 Stockholm, info@k2a.se, www.k2a.se, org.nr 5569437600