JCET Group Co., Ltd. — Audit Report / Information 2003

Dec 18, 2003

江苏长电科技股份有限公司 关联交易备查

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泰阳证券有限责任公司关于

江苏长电科技股份有限公司购买土地使用权关联交易 之独立财务顾问报告

一、释义

在本报告中，除非特别说明，下列简称具有如下意义：

长电科技、股份公司：指江苏长电科技股份有限公司

长江电子：指江阴长江电子有限公司

交易所：指上海证券交易所

证监会：指中国证券监督管理委员会

财务顾问：指泰阳证券有限责任公司

交易双方：指江苏长电科技股份有限公司与江阴长江电子有限公司

元：指人民币元

二、绪言

根据《上海证券交易所股票上市规则》、《公司法》、《证券法》等有关法律、 法规之规定，本次资产收购事项属必须披露的重大关联交易事项。泰阳证券有限 责任公司接受长电科技的委托，担任本次关联交易的独立财务顾问，出具本独立 财务顾问报告。对此次关联交易作出独立判断并发表意见，供广大投资者参考。 本独立财务顾问报告的出具是依据：

• 1 ．长电科技与长江电子签订的《土地使用权转让协议》；

• 2 ．长电科技第一届十四次董事会决议

2

• 3 ．长电科技第一届第九次监事会决议

• 4 ．江苏省房地产咨询评估有限责任公司出具的土地估价报告；

• 5 2003 ．长电科技 年第三季度报告。

本独立财务顾问对至目前为止所获得的一切有关资料、文件已认真审阅并充 分了解，并按照证券行业公认的业务标准、道德规范和勤勉尽职精神，发表独立 的财务顾问意见，旨在对本次土地使用权收购关联交易作出独立、客观、公正的 判断和评价，以供广大投资者及有关各方参考。同时，本财务顾问声明：

• 1 ．本报告人曾担任长电科技首次公开发行股票的主承销商，本报告人与长

• 电科技无其他任何利益关系；

• 2．本独立财务顾问报告所依据的资料由长电科技及其他有关各方提供，提

• 供方对资料的真实性、准确性、完整性和及时性负责；

3．报告人提醒投资者注意，本报告不对本次关联交易的商业上的可行性进 行讨论，不构成对长电科技的任何投资建议，投资者根据本报告作出的任何投资 决策可能产生的风险，报告人不承担任何责任。

三、本独立财务顾问报告的假设前提：

• 1 ．本独立财务顾问报告所依据的资料具备真实性、准确性、完整性和及时

• 性；

• 2．国家现行的有关法律、法规及政策无重大变化；

• 3 ．长电科技的经营环境近期内无重大不可预见变化；

• 4．无其他不可抗力因素造成重大影响等。

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四、本次资产收购的原则

• 1．此次资产收购，本着有利于保持长电科技经营性资产独立完整、有利于 公司长期稳定发展的原则；

• 2．坚持公开、公平、公正、自愿的原则；

• 3．维护全体股东利益的原则。

五、关于本次土地使用权收购关联交易

（一）本次关联交易涉及当事人

江苏长电科技股份有限公司

长电科技的前身是江阴长江电子实业有限公司，由江阴市集体企业江阴长江 电子实业公司改制设立，成立于1998 年11 月6 日。2000 年12 月，经江苏省人 民政府苏政复（2000）227 号文批准，江阴长江电子实业有限公司依法变更为江 苏长电科技股份有限公司。公司法定代表人：王新潮；公司注册地址：江苏省江 阴市滨江中路275 号；公司经营范围：生产销售半导体、电子元件、专用电子电 气装置，经营本企业自产机电产品、成套设备及相关技术的出口业务，经营本企 业生产、科研所需的原辅材料、机械设备、仪器仪表零配件及技术的进口业务（国 家实行核定公司经营的14 种商品除外），开展本企业进料加工和“三来一补”业 务。经中国证监会核准，2003 年5 月19 日，长电科技公开发行A 股股票5500 万股。目前，长电科技总股本18287 万元。截至 2003 年 9 月 30 日，长电科技总 146856.2 63452.65 资产 万元，净资产 万元。

江阴长江电子有限公司

1537 该公司法人代表：冯锡生，注册资本： 万元人民币，经营范围：电器 产品及光机电一体化设备的生产、销售；对外投资（国家禁止投资的领域除外， 涉及专项审批的经批准后方可经营），该公司的股东为冯锡生、张文艳、王晔三 44.4 27.8 27.8 2003 10 名自然人，分别持有注册资本的 ％、 ％和 ％。截至 年 月底 该公司总资产 2903.77 万元，所有者权益 1596.89 万元。

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（二）交易双方关联关系的说明

江阴长江电子有限公司是江苏长电科技股份有限公司的股东，持有长电科技 974.5632 万股股份，占股份总数的5.33%，。

（三）本次关联交易的动因及内容

为了解决股份公司目前使用的生产厂房和办公用房的房屋产权和土地使用 权分离的问题，保证公司生产经营性资产的完整性和独立性，同时减少与长江电 子的持续关联交易，股份公司拟向长江电子收购土地使用权，该土地目前由股份 公司向长江电子租赁使用，每年支付租金49.0952 万元。

2000 2000 该项关联交易的标的物是江阴市土地管理局澄国土局用（ ）字第（ ） 0019096 号和 0019098 号《土地使用证》项下的土地使用权，面积分别为 24729.5 平方米和 36639.5 平方米，合计为 61369 平方米，剩余使用年限 47.01 年。该土 地使用权目前归长江电子所有，权属清晰，不存在任何质押、抵押等情况。长江 2003 11 电子委托江苏省苏地房地产咨询评估有限责任公司江阴分公司以 年 月 30 2003 日为基准日对上述土地使用权进行评估，评估机构出具了（苏）苏地澄（ ） 051 3223.71 （估）字 号评估报告书，经评估，上述土地使用权的价值为 万元。 3223.71 经交易双方协商，长江电子按照评估价 万元将该土地使用权转让给长电 30 科技，长电科技以现金支付，款项在协议生效后 天内付清，本次土地使用权 转让过程中的交易费用 128.9484 万元由长电科技承担。

（四）本次交易的定价原则

经交易双方协商，本次交易本着公开、公平、公正的市场原则以土地使用 权的评估值为交易价格。

六、财务顾问意见

根据《上海证券交易所股票上市交易规则》，本次关联交易的交易额超过 3000 万元，属必须披露的重大关联交易，已经股份公司董事会审议通过，由长

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江电子提名的董事在董事会表决时回避。该项关联交易亦经过股份公司监事会审 议，认为交易符合股份公司的利益。公司独立董事对该关联交易发表了意见，一 致认为本次交易完成后可减少与长江电子的持续关联交易，进一步规范公司治 理，保证公司资产的完整性和独立性，有利于公司长期稳定发展，本次交易的价 格是公允的，关联交易的程序符合规定。

本次关联交易尚需经过长电科技股东大会批准后才能实施，股东大会表决 时，关联股东将回避表决。

本独立财务顾问认为：长电科技本次关联交易符合其生产经营和资产独立完 整的需要，关联交易的作价符合公允原则，关联交易的决策程序符合规定，未损 害股份公司的利益，符合公平、公开、公正的原则。

七、备查文件

• 1、长电科技与长江电子签订的《土地使用权转让协议》

• 2 、长电科技第一届十四次董事会决议

• 3 、长电科技第一届第九次监事会决议

• 4 ．江苏省苏地房地产咨询评估有限责任公司出具的土地估价报告；

泰阳证券有限责任公司（盖章）

二○○三年十二月十二日 021 50372626 联系电话：（ ） 021 50372720 传真：（ ）

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关于对江苏长电科技股份有限公司 购买土地使用权关联交易的独立董事专项意见

根据长电科技向一届十四次董事会提交的《关于向江阴长江电子有限公司收购 土地使用权的关联交易报告》，独立董事对该项关联交易事项进行了调查，现发表专 项意见如下：

1 2000 2000 、该项关联交易的标的物是江阴市土地管理局澄国土局用（ ）字第（ ） 0019096 号和 0019098 号《土地使用证》项下的土地使用权，分别为 24729.5 平方米 和 36639.5 平方米，合计为 61,369 平方米。该土地使用权目前归江阴长江电子有限公 司所有，权属清晰，不存在任何质押、抵押和其他法律纠纷问题。

2 、长电科技目前使用的土地是向江阴长江电子有限公司（原江阴长江电子实业 2000 12 6 20 公司）租赁的。双方于 年 月 日签订了为期 年的土地租赁合同，租赁土 地面积合计为 61,369 平方米，合计租金 49.0952 万元。该信息已经在公司《招股说明 书》第六章披露。长电科技此次购置该土地使用权为生产经营之必须，使公司房产和 土地使用权属统一，保证公司资产的完整性和独立性，有利于公司长期稳定发展。

3 、江阴长江电子有限公司是长电科技的法人股股东之一，持有公司股份 9,745,632 股，占股份的 5.33% 。在长江电子向长电科技完成土地使用权的转让后可减 少公司的关联交易，进一步规范公司治理。

4 、本次土地使用权的交易价格是根据江苏省苏地房地产咨询评估有限责任公司 2003 051 3223.71 （苏）苏地澄（ ）（估）字 号评估报告确定的，评估价为人民币 万元， 交易费用按国家规定按交易标的额的 4 ％为 128.9484 万元。本次关联交易有利害关系 的关联董事和关联股东已承诺放弃在董事会和股东大会的表决权，鉴此我们认为本次 交易的价格是客观的，公允的，关联交易的程序符合监管部门的规定。

5 47.01 、该土地使用权交易完成后，土地使用权（剩余 年）归长电科技所有， 公司每年减少土地租赁支出 49.0952 万元，增加土地无形资产 3352.6584 万元，该交 易对公司的经营不会产生重大影响。

独立董事签字：

2003 12 12 年 月 日

土 地 估 价 报 告

估 价 名 称：江阴长江电子有限公司所属位于江阴市滨江中 275 路 号宗地国有出让土地使用权转让价格 评估（江阴市）

受托估价单位：江苏省苏地房地产咨询评估有限责任公司 2003 051 土地估价报告编号：（苏）苏地澄（ ）（估）字 号 提交估价报告日期：二ΟΟ三年十二月七日

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土 地 估 价 报 告

第一部分 摘 要

一、估价项目名称

275 江阴长江电子有限公司所属位于江阴市滨江中路 号宗地国有 出让土地使用权转让价格评估（江阴市） 二、委托估价方

委托单位名称：江阴长江电子有限公司 275 单位地址：江阴市滨江中路 号

三、估价目的

OO 评估待估宗地在估价基准日二 三年十一月三十日，本次评估 设定宗地红线内外达到通路、通电、通上水、通下水、通讯“五通” 47.01 和宗地红线内土地平整“一平”的开发条件，土地剩余使用年限为 年，土地面积为 61369m[2] ，用途为工业用地的国有出让土地使用权价格， 为委托方江阴长江电子有限公司核定待估宗地土地资产额，进行待估 宗地国有出让土地使用权转让提供客观、公正的土地价格参考。 四、估价基准日

二○○三年十一月三十日

五、估价日期

• 二○○三年十一月三十日至二○○三年十二月七日

• 六、地价定义 1. 地价内涵

本报告所评估的待估宗地地价是指待估宗地在估价基准日二○○ 三年十一月三十日，宗地红线内外达到通路、通电、通上水、通下水、 通讯“五通”及宗地红线内达到土地平整“一平”的开发条件下，设 47.01 定用途为工业用地，剩余使用年限为 年的国有出让土地使用权未

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来纯收益的现值总和。

1. 土地实际开发程度 待估宗地的现状开发程度为宗地红线内外达到通路、通电、通上 水、通下水、通讯“五通”及宗地红线内达到土地平整“一平”的开 发条件。

3. 土地估价时设定的开发条件

待估宗地土地估价设定的开发程度为在估价基准日二○○三年十 一月三十日时宗地红线内外达到通路、通电、通上水、通下水、通讯 “五通”及宗地红线内土地平整“一平”的开发条件。 七、估价结果

275 江阴长江电子有限公司委托评估的位于江阴市滨江中路 号的 2003 012722 地块，国有土地使用证号为：澄土国用（ ）字第 号、澄土 2003 012723 国用（ ）字第 号，土地使用者为江阴长江电子有限公司， 土地登记用途为工业用地，土地登记面积分别为 36639.5 m[2] 、 24729.5m[2] ，总面积为 61369m[2] ，在评估过程中设定宗地红线内外达到 通路、通电、通上水、通下水、通讯“五通”及宗地红线内土地平整 “一平”的开发条件下，用途设定为工业用地，剩余土地使用年期为 47.01 年，评估面积为 61369m[2] ，在估价基准日二○○三年十一月三十 日，单位土地面积国有土地使用权价格为 525.30 元 / m[2] ，待估宗地总地 3223.71 价为 万元，即人民币叁仟贰佰贰拾叁万柒仟壹佰元整。详见土 1 地估价结果一览表 。

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1 表 土地估价结果一览表

估价机构：江苏省苏地房地产咨询评估有限责任公司 估价报告编号：（苏）苏地澄（ 2003 ）（估）字 051 号 估价基准日：二 00 三年十一月三十日 估价基准日的土地使用权性质：国有出让

估价期日的土地使 用者	土地证书号	宗地位置	估价期 日的实 际用途	估 价 设 定 的用途	容积 率	估价期日的 实际开发程 度	估价设定 的开发程 度	剩余土地 使用年期	面积 (平方米)	单位面 积地价 (元/平方米)	总地价 (万元)	备注
江阴长江电子有限 公司	澄土国用（2003）字 第012722号	滨江中路 275号	工业	工业	--	宗地内外 “五通”，宗 地内土地平 整	宗地内外 “五通”， 宗地内土 地平整	47.01年	36639.5	525.30	1924.67	“五通”指通路、通 电、通上水、通下水、 通讯；“一平”指土 地平整
	澄土国用（2003）字 第012723号								24729.5		1299.04
	合 计								61369		3223.71

一、上述土地估价结果的限定条件：

• 1 、基础设施状况见表 2 、表 3 。

• 2 、土地权利限制：无抵押权等他项权利限制。

• 3 、规划限制条件：现状规划条件不变。

• 4 、影响土地价格的其他限定条件：无。

• 二、其他需要说明的事项：

• 1 、本次估价所引用的参数如利润率、还原利率等的选取对估价结果产生影响。

• 2 、本次估价没有考虑将来可能的特殊交易对该评估价的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化、城市总体规划发生重大调整以及遇有自然力和其他不

• 可抗力对评估价的影响。

• 3 、评估报告自评估基准日起半年内有效，评估价格仅作为委托方进行待估宗地国有土地使用权转让提供客观、公正的土地价格依据。

4 、本报告中设定面积为 36639.5m[2] 的地块为 A 地块，面积为 24729.5 m[2] 的地块为 B 地块，由于两地块相连， A 地块位于 B 地块西侧，且两地块面积均较大，两地 块面积与总地块面积的差异对工业用地布局的影响以及其他因素的影响基本无差距，故对地块价值影响不大。且委托估价方拟一起进行转让，故本次评估视为一 宗地进行评估。

估价机构：江苏省苏地房地产咨询评估有限责任公司

二 00 三年十二月七日

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2 表 待估宗地所在区域基础设施条件表

周围道路状况	供电状况	供水状况	排水状况	供暖状况	供气状况	通讯条件	规划限制
临滨江中路	较优	较优	较优	无	无	较优	对土地利用类型、利用 强度基本无限制

3 表 待估宗地内基础设施条件表

地面平整状 况	周围道路状况	供电状况	供水状况	排水状况	供暖状况	供气状况	通讯条件	土地权利限制	规划限制
土地平整	临滨江中路	较优	较优	较优	无	无	较优	未设定他项权利	对土地利用类型、 利用强度基本无限 制

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八、土地估价师签字

1. 94100137 土地估价师肖 阳签字 ，证书号：

2. 2002320026 土地估价师李小峰签字 ，证书号：

九、土地估价机构

估价机构负责人签字：

00 二 三年十二月七日

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第二部分 估价对象界定

一、委托估价方 委托单位名称：江阴长江电子有限公司 275 单位地址：江阴市滨江中路 号 二、估价对象

275 本次评估对象为江阴长江电子有限公司所属江阴市滨江中路 号宗地。待估宗地在估价基准日为国有出让土地使用权，国有土地使 2003 012722 2003 用证书号为澄土国用（ ）字第 号、澄土国用（ ）字第 012723 号，土地登记用途为工业，土地实际用途为工业用地，土地使 用年期至 2050 年 12 月 05 日，土地登记面积分别为 36639.5 m[2] 、 24729.5m[2] ，总面积为 61369m[2] ，评估面积为 61369m[2] 。土地开发现状 为宗地红线内外达到通路、通电、通上水、通下水、通讯“五通”及 2003 11 宗地红线内土地平整“一平” 的开发水平。在估价基准日 年 30 47.01 月 日，土地剩余使用年限为 年，本次评估设定土地用途为工 业用地，土地开发程度为宗地红线内外达到通路、通电、通上水、通 下水、通讯“五通”及宗地红线内土地平整“一平”。

1. 275 宗地位置：江阴市滨江中路 号。

2. 宗地四至：

A B 地块：东至长江电子 地块；南至滨江中路；西至黄山村、钢 绳小区；北至长江电子、黄山村。

B A 地块：东至长江电子、滨江路；南至滨江中路；西至长江电子 地块；北至黄山村、林场。

三、估价对象概况

1. 土地登记状况

2. 1.1 土地使用者：江阴长江电子有限公司

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1.2 275 宗地位置：江阴市滨江中路 号

1.3 宗地用途：待估宗地土地登记用途为工业用地，本次估价设定 用途为工业用地。

1.4 宗地四至：

A B 地块：东至长江电子 地块；南至滨江中路；西至黄山村、钢 绳小区；北至长江电子、黄山村。

B A 地块：东至长江电子、滨江路；南至滨江中路；西至长江电子 地块；北至黄山村、林场。

1.5 宗地面积：待估宗地土地登记面积分别为 36639.5 m[2] 、 24729.5m[2] ，总面积为 61369m[2] ，评估面积为 61369m[2] 。

1.6 土地级别：江阴市市区土地估价定级三级地内。

1.7 土地权属性质：国有出让土地使用权

1.8 土地使用证书号：

A 2003 012722 地块：澄土国用（ ）字第 号 B 2003 012723 地块：澄土国用（ ）字第 号。

1.9 地号：

A 30-2-44-061-1 地块： 。

B 30-2-44-061-2 地块： 。

1.10 图号：

A 31.75-26.50 地块： 。 B 31.75-26.50 地块： 。

2. 土地权利状况

2.1 土地所有权：待估宗地的土地所有权属国家所有。

2.2 土地使用权：江阴长江电子有限公司以出让的方式取得待估宗 2003 地国有出让土地使用权，国有土地使用证编号为澄土国用（ ）字 012722 2003 012723 2050 第 号、澄土国用（ ）字第 号，土地使用年限至 12 05 年 月 日止。在评估基准日二○○三年十一月三十日，剩余土地

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47.01 使用年限为 年。

2.3 土地他项权利：在估价基准日二○○三年十一月三十日待估宗 地未设定出租、抵押等他项权利。

3. 土地利用状况

待估宗地为工业用地，宗地内现有数幢混合建筑物，建成于 2000 年。

四、影响地价的因素说明

1. 一般因素

1.1 地理位置

31°40'34? 江阴市属江苏省无锡市，别名暨阳，简称澄，位于北纬 31°57'36? 119° 120°34'30? 983 至 ，东经 至 ，江阴市市域总面积 平方公 856.4 126.6 里，其中，陆地面积 平方公里，水域面积 平方公里，包括 57.5 30 长江水面 平方公里；江阴市城区面积 平方公里。北枕长江，与 靖江市隔江相望；南近沪宁线；东接常熟、张家港；西连常州、武进， 东邻苏州、上海，西接常州、南京，南靠浙江、安徽，北依长江，南 “ ” 临太湖，地处苏锡常 金三角 。江阴临长江、靠港口、通太湖，江河湖 海相通，同时有沪宁高速公路、锡澄高速公路在境内纵横交错，以长 江、京杭大运河为骨干的内河航道四通八达。向东，通过沪宁高速公 路、张杨公路、苏南运河可通达张家港、苏州、上海；向南，由锡澄 高速公路、新长铁路、锡澄运河、可通达无锡、湖州、杭州等；向西， 通过沪宁高速公路、澄张公路可抵达常州、镇江、南京等地；向北， 经江阴长江大桥与靖江相接，经过澄锡杭运输通道可抵达苏中、苏北 城市。

1.2 自然条件

1.2.1 地势、地貌

江阴位于长江三角洲的太湖平原北侧，全境地势平坦。北部沿江

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2.5~4.6 地带为长江冲击平原，地面高程 米。南部为太湖水网平原，地 5~8 面高程一般为 江阴地处北亚热带南部，气候温和湿润，四季分明， 15.4 16.8 光照充足，雨量丰沛。年平均气温 ℃，最高年份为 ℃，最低 14.7 7 -9.5 年份为 ℃。全年气温中，平均最热月为 月。极端最低气温为 ℃， 38.5 1068.8 极端最高气温为 ℃。江阴市年均降水量 毫米。最多年份 1611.3 583.9 6 毫米，最少年份仅 毫米。每年 月中旬前后，常出现大暴 7 8 2092.6 雨。 、 月，一般为伏旱天气。江阴市全年平均日照时数 小时。 1834.7 2426.7 7 8 最小年份仅 小时，最多年份 小时。一年中 、 月日照 2 133 225 140 最长， 月最少，仅 小时。全年无霜期 天左右，有霜期 天 10 上下。全年以东南风为多， 月份后开始转西、西北或偏北风。

江阴市境内河流属太湖流域区水系，河网稠密，湖泊众多，河网密 4.98 度平均每平方公里 公里。根据集水状况，分为三大水系，澄西新 沟河水系，为江南大运河常锡段排水入江的主要水道；中部锡澄运河水 系，为太湖入江的主要水道；东部张家港水系，为澄、锡、虞地区的入 1.5~2 83.15% 江骨干河道地面高程仅为 米。平原面积占全市总面积的 。 山区孤耸于平野之间，东北部和中部较为集中，为茅山余脉，占总面积 3.97% 200 273.8 的 ，高程一般在 米以下，其中定山最高海拔 米。 1.2.2 气候、水文

江阴地处北亚热带南部，气候温和湿润，四季分明，光照充足， 15.4 16.8 14.7 雨量丰沛。年平均气温 ℃，最高年份为 ℃，最低年份为 ℃。 7 -9.5 全年气温中，平均最热月为 月。极端最低气温为 ℃，极端最高气 38.5 1068.8 1611.3 温为 ℃。江阴市年均降水量 毫米。最多年份 毫米， 583.9 6 7 8 最少年份仅 毫米。每年 月中旬前后，常出现大暴雨。 、 月， 2092.6 一般为伏旱天气。江阴市全年平均日照时数 小时。最小年份仅 1834.7 2426.7 7 8 2 小时，最多年份 小时。一年中 、 月日照最长， 月最 133 225 140 少，仅 小时。全年无霜期 天左右，有霜期 天上下。全年 10 以东南风为多， 月份后开始转西、西北或偏北风。

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江阴市境内河流属太湖流域区水系，河网稠密，湖泊众多，河网密 4.98 度平均每平方公里 公里。根据集水状况，分为三大水系，澄西新 沟河水系，为江南大运河常锡段排水入江的主要水道；中部锡澄运河水 系，为太湖入江的主要水道；东部张家港水系，为澄、锡、虞地区的入 江骨干河道。

1.3 社会因素

1.3.1 人口数量与家庭规模

人口继续低速增长，计划生育稳步推进。据公安部门统计，截止 2000 115.18 36.69 年底全市户籍人口为 万人，其中非农业人口 万人， 31.85% 6.71‰ 非农业人口占总人口的比重为 。人口出生率 ，人口死亡 7.1‰ -0.93‰ 3~5 率 ，人口自然增长率为 。目前，江阴市的家庭结构以 3 人的人员构成为主，其中 人结构的家庭为年轻夫妇带一个小孩，四 3 人结构的家庭为年轻夫妇和父母，五人结构的家庭为 人结构的家庭 构成加父母。

1.3.2 城市发展

2001 年，江阴市加快大交通建设。城市路网建设步伐加快，张杨 2001 公路正式通车；新长铁路全线贯通；沿江高速全面开工建设。 年 420 42.73 末江阴市境内有公路 多公里，密度为 公里／平方公里。

2001 另外，固定资产投资力度继续加大，投资结构进一步改善。 81.02 14.67% 年全社会固定资产投资完成 亿元，比上年增长 。 1.3.3 公共设施建设

2001 255 418 年共有公交车 辆，营运出租车 辆。液化气供气总量 11.86 10.87 万吨，其中家庭和生活用气量 万吨。自来水日供水能力达 50 48.53 18.88% 万吨。全市全社会用电量 亿千瓦时，比上年增长 。 城市绿地增长较快，生态环境进一步改善。年末城区绿化覆盖面 1189 1022 221.2 积 公顷，园林绿地面积 公顷，公共绿地面积 公顷。 近几年来，通过大气烟尘污染源限期治理，大气环境质量有一定

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2000 改善。江阴市环境空气质量能保持在二级功能区标准。 年江阴市 城市区域环境噪声 LAeq 平均值 55.8dB ，达到了功能区标准。与上年 相比，区域环境噪声保持了相对稳定，各类声源对区域环境噪声的影 响程度由大到小依次为交通噪声、施工噪声、工业噪声、生活噪声及 其他噪声。

1.4. 经济因素

1.4.1 城市的性质与国际化程度

35 江阴地处长江入海口，是苏南重要的交通枢纽城市，拥有 公里 45 19 长江岸线，已建成 个码头泊位，其中万吨级码头 个，形成了由 石化产品、集装箱、件杂货、煤炭、粮食五大支柱货源构成的港口群， 2001 建成了长江中下游最大的石化储运基地和国家粮食储备库。 年全 1600 市港口吞吐量超 万吨，已成为长江下游重要的物资集散中心。全 34 1400 “ ” 市境内已批办来自世界 个国家和地区的 多家 三资企业 ，投资 50 26 总额超过 亿美元，实际利用外资 亿美元。目前，江阴无论是传 统产业，还是现代产业都面临着结构优化升级，积极参与国际分工、 合作、竞争，提升自己地位的有利时机，并且具有了参与国际竞争的 能力。

1.4.2 地区经济增长

2001 国民经济运行质量明显提高，综合实力进一步增强。 年全市 365 11.7% 实现国内生产总值 亿元，比上年增长 。其中第一产业增长 2.8% 12% 12.2% ；第二产业增长 ；第三产业增长 。全市人均国内生产 30000 31267 3829 总值超 元，达 元，按现行汇率折算达 美元。

2001 近几年来，江阴市工业生产稳定增长，国有工业增速领先。 216.6 12% 年全部工业实现增加值 亿元，比上年增长 。工业结构继续调 整，高新技术产业比重提高。全年高新技术产业增加值占全市工业增 22% 2.8 加值的比重达到 ，比上年提高 个百分点。

109.09 经济开发区建设取得新进展。进区企业全年完成工业产值

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15.06 1.84 亿元，外贸供货总值 亿元，自营出口额 亿美元。全年新批 60 18 50.02 进区项目 个，其中外资项目 个，总投资 亿元。进区项目当 4.30 2.17 年合同利用外资 亿美元，实际到帐外资 亿美元，累计到帐外 9.01 资 亿美元。

1998 近几年来，江阴市消费品市场购销活跃，市场建设稳步推进。 、 1999 2000 60.65 64.49 、 年分别实现社会消费品零售总额 亿元、 亿元、 70.26 6.33% 8.95% 亿元，分别比上年增长 、 ，其中，城乡集市零售额分 19.69 19.45 21.94 别为 亿元、 亿元、 亿元。

证券市场健康发展，营业网点继续增加。企业资本运作取得新进 2000 10 A 展，截止 年底，全市已有 家公司股票上市，占全国 股上市 “ ” 企业总数的百分之一，形成了独特的 江阴板块 现象。

江阴的第三产业在全面快速增长的同时，内部结构进一步优化。 商贸流通业、仓储运输业、特色旅游业、新兴服务业等不断发展壮大。 2000 118.5 年全市第三产业增加值完成 亿元，三产占国内生产总值的 36.1% 比重达到 ，成为江阴经济发展中具有潜力和后劲的增长点。 1.4.3 财政金融状况与利率水平

2001 36 36.03 年，江阴市全年实现财政收入突破 亿元，达到 亿元， 44% 财政收入比上年增长 。财政收入占国内生产总值比重持续上升。

2001 金融支持力度加大，个人消费贷款大幅增长。截止 年末金融 288.09 17.32% 191.96 机构各项存款余额达 亿元，增长 ；各项贷款余额 10.31% 136.23 2000 亿元，增长 。全市城乡居民储蓄存款余额 亿元， 比 15.06% 11817 2000 14.66% 年增长 ；人均储蓄 元，比 年增长 。保险事 2001 6.23 业继续发展， 年全年保险业务收入 亿元。

2002 2 21 年 月 日，中国人民银行降低金融机构人民币存、贷款的 30.25 利率。金融机构各项存款年利率在现行基础上平均下调 个百分 0.99% 0.72% 点，其中活期存款利率由 下调为 ，一年期定期存款利率由 2.25% 1.98% 0.5 下调为 。各项贷款年利率在现行基础上平均下调 个百

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5.58% 5.04% 分点，其中六个月贷款利率由 下调为 ，一年期贷款利率由 5.85% 5.31% 下调为 。金融机构在中国人民银行的准备金存款利率由 2.07% 1.89% 0.54 下调为 。中国人民银行的各档次再贷款利率分别下调 3.78% 3.24% 个百分点，其中一年期再贷款利率由 下调为 。这次贷款平 0.25 均利率比存款平均利率各下调 个百分点，减少了企业利息支出， 有利于企业降低成本，促进生产经营发展。对于克服世界经济增长持 续放缓对我国经济发展带来的不利影响，保持国民经济持续、快速、 健康发展起到了一定作用。

1.4.4 交通体系

江阴市对外交通便捷。具有沿江（长江）、靠港（黄田港）、和 邻近上海的优势。沪宁高速公路穿境而过，长江横亘东西，锡澄公路、 锡澄高速公路以及正在建设中的新（沂）长（兴）铁路纵贯南北，组 成了铁路、公路、水运、航空主体的交通运输网络。江阴港为一级开 放港口，是江海联运、江河换装的天然良港，客货兼运，货轮直开香 港，客运东通上海，西达武汉、重庆；黄田港、韭菜港轮渡沟通大江 南北。锡澄运河连接太湖、长江。锡澄高速公路和锡澄、镇澄、澄张 公路为市域主要交通干线，可直达苏、锡、常、沪、宁、杭等华东地 区大中城市。江阴长江大桥连通沪宁高速公路和宁通一级公路。便利 的水陆交通为江阴市经济发展和土地市场开拓创造了有利条件。

江阴市区为格网状道路体系。主干道主要有中山路、人民路、虹 桥路、环城路等；次干道主要有南街、健康路、文化路和定波路等。 为市区提供了便捷的交通条件。

1.4.5 产业结构与商业服务业的发展前景

2001 年第一、第二、第三产业增加值在国内生产总值中的构成比 4.17 59.34 36.49 3212 例为 ： ： 。全市私营企业年末个数 个，比上年增 20.89% 144.61 32.55% 长 ，完成销售收入 亿元，增长 ，实现利税总额 8.31 47.47% 亿元，增长 。目前，江阴市的商业、服务业正处于上升势

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头，连续几年的社会消费品销售量和销售收入增长迅猛；江阴市实际 2001 26 利用外资额也不断增加， 年实际利用外资达到 亿美元。房地产 业也在蓬勃的发展。随着整体经济实力的提高，实际利用外资的增加， 在未来一段时期内，江阴市的商业服务业有望获得飞速发展。 1.4.6 物价工资及就业水平

1999 2000 2001 价格水平保持稳定，物价指数基本持平。 年、 年、 99.9% 100.0% 100.2% 年江阴市居民消费价格指数分别为 、 、 ，在居民 消费价格所统计的八大类中，除居住类、服务项目类价格指数持续上 涨并且涨幅较大外，烟酒及用品类、医疗保健及个人用品类、家庭设 备用品及维修服务类、衣着类、交通和通讯类，食品类等价格指数总 体均呈下降态势。城乡居民收入稳步提高，其中全市在岗职工年平均 1998 8678 1999 2000 9112 工资已从 年的 元分别上涨到 年、 年的 元、 9685 5.0% 6.29% 元，同比增长增幅分别达到 、 ；全年农民人均纯收入 1998 5038 5418 5576 也从 年的 元分别上涨到 元、 元，同比增长增幅分 7.54% 2.91% 别达到 、 ，考虑价格因素，近些年来人民生活水平总体不 断提高。

1998 ~2000 近几年来，全市城镇职工就业人数呈波浪变化， 年 年 3.36 3.28 3.73 各年末就业人数分别为 万人、 万人、 人；而城乡个体私 1998 ~2000 营从业人员人数逐年呈上升趋势，且增长较快， 年 年各年 50.61 51 51.42 末从业人数分别为 万人、 万人、 万人。

1.4.7 此类市场状况

1 1998 12 6 （ ） 年 月，第 届全国人大五次会议通过了《全国人民 < > 代表大会常务委员会关于 中华人民共和国土地管理法 的决定》，修 1999 改后的土地管理法提出国家依法实行国有土地有偿使用制度， 年 1 1 月 日新的土地管理法实施，新法加大了耕地保护的力度，从严控制 新增建设用地，一方面使新增建设用地征地成本增加，另一方面也使 新增用地量明显控制。

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• 2

• （ ）今年国家继续实行扩大内需的政策，加大对基础设施产业的

• 投入，对地价水平稳中趋升创造有利条件。

• 1.5 行政因素

1.5.1 城镇土地利用规划

2010 1995 根据江阴市人民政府《 年远景目标纲要》， 年，江阴市 31.84 28.3 2005 非农业人口 万人，建城规模 平方公里。到 年，江阴市 40 40 城区人口控制在 万人以下，城区规模控制在 平方公里以内，人 100 60% 均 平方米；全市城镇化水平达到 以上。针对江阴市中心城区 建筑密度比较高，内部空闲地少，存在高价值土地低价值利用的现象。 按照优化配置的原则，中心城区的工厂用地将逐步置换调整成商业用 地，提高土地利用的经济价值。

1.5.2 房地产租金与税收政策

房地产租金与税收无特殊优惠政策。

2. 区域因素

2.1 位置

275 1km 待估宗地位于江阴市滨江中路 号，距市区直线距离约 ， 位于江阴市市区北部，为政府办公集中区。

2.2 交通条件

2.2.1 道路通达度：估价对象所在区域道路体系为格网状，区域内 的道路类型为混合型和生活型并重，道路等级为主干道和次干道并重， 有混合型主干道滨江中路、虹桥北路，次干道公园路、鲥鱼港路、黄 山路等。滨江路东接锡澄高速公路，通过萧山路与澄张公路相连；西 与韭菜港路、通江北路相交，可直达韭菜港口、黄田港口；南通虹桥 北路，可至市中心。

• 2.2.2 / 估价对象所在区域内有黄田港客运 汽渡码头、韭菜港口汽渡码 2.3km

• 头，无火车站、长途汽车站等。区域距江阴汽车站平均直线距离约 。 2.3 基础设施条件

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2.3.1 供水

待估宗地所在区域供水由江阴市自来水厂提供，主供管径为 300mm 95% ，供水保障率为 ，供水条件较优。

2.3.2 排水

800MM 区域内道路沿线的排水管径为 ，排水通畅。 2.3.3 供电

待估宗地所在区域属开发区变电所供电，骨干输电线路输变电压 35kv 95% 为 ，供电保证率 。

2.3.4 电讯

区域内属市电信局市话服务范围 , 电话交换方式为数字程控交换 , 装机容量能够满足需要。

2.4 产业集聚配套状况

待估宗地所在区域有一定数量的工业企业，产业集聚状况较优， 同类配套企业较少。

2.5 区域环境因素

2.5.1 大气环境

待估宗地所在区域无明显的大气污染源，大气环境质量一般。 2.5.2 水环境

待估宗地所在区域无明显的水污染源，水环境质量一般。 2.5.3 声环境

待估宗地所在区域有一定的噪音污染源，声环境质量一般。 2.6 危险设施状况

待估宗地距离危险设施距离较远。

2.7 城市规划限制

城市规划对待估宗地在利用类型、利用强度基本无限制。 2.8 周围土地利用状况

待估宗地周围用地类型以工业用地为主。

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2.9 自然灾害影响

待估宗地所在区域无自然灾害影响。

3. 个别因素

3.1 位置

275 待估宗地位于滨江中路 号

• 3.2 36639.5 m[2] 24729. 宗地面积：待估宗地土地登记面积分别为 、

• 5m[2] ，总面积为 61369m[2] ，评估面积为 61369m[2] 。

• 3.3 形状：待估宗地形状为不规则多边形，对工业用地的开发利用无

• 不利影响。

3.4 地基和地势：待估宗地地面平坦，地基承载力一般，地基经过 填石处理，地基条件较优。

3.5 宗地内基础设施条件

3.5.1 供水条件

待估宗地所在区域供水由江阴市自来水厂提供，主供管径为 300mm 95% ，供水保障率为 ，供水条件较优。

• 3.5.2 供电条件

待估宗地所在区域属开发区变电所供电，骨干输电线路输变电压

35kv 95% 为 ，宗地内自备有变压器，供电保证率 。

3.5.3 排水条件

600mm 待估宗地排水方式为雨污合流制，采用 水泥管排水，辅有 350*350mm 砖砌混凝土暗沟排水，排水通畅。

3.5.4 电讯条件

区域内属市电信局市话服务范围 , 电话交换方式为数字程控交换 , 装机容量能够满足需要。

3.6 宗地最有效使用用途

待估宗地最有效使用用途为工业用地。

• 3.7 土地使用年限

待估宗地现为国有出让土地使用权，在评估基准日二○○三年十一月

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47.01 三十日，剩余土地使用年限为 年。

3.8 宗地周围土地利用状况

待估宗地周围以工业用地为主，周围土地利用状况对待估宗地土 地利用无影响。

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第三部分 土地估价结果及其使用

一、估价依据

1. 法律、法规和政策文件

1.1 1998 8 29 《中华人民共和国土地管理法》（ 年 月 日第九届全国 1999 1 1 人民代表大会常务委员会第四次会议修订， 年 月 日施行） 1.2 1994 7 5 《中华人民共和国城市房地产管理法》（ 年 月 日第八 1995 1 1 届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过， 年 月 日施 行）

1.3 1998 12 24 《中华人民共和国土地管理法实施条例》（ 年 月 日 256 1999 1 1 国务院令第 号， 年 月 日施行）

• 1.4 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

• 1990 5 19 55 1990 5 19

• （ 年 月 日国务院令第 号， 年 月 日施行）

1.5 2000 10 17 《江苏省土地管理条例》（ 年 月 日江苏省第九届人 2001 1 1 民代表大会常务委员会第十九次会议通过，自 年 月 日起施行） 1.6 国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批 办法的通知》（ 2001 年 2 月 13 日国土资发 [2001]44 号）

• 1.7 2001 8 国土资源部《关于印发试行〈土地分类〉的通知》（ 年

• 月 21 日国土资发 [2001]255 号）

1.8 1989 12 26 《中华人民共和国城市规划法》（ 年 月 日第七届全 1990 4 1 国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过， 年 月 日施行） 1.9 1995 6 30 《中华人民共和国担保法》（ 年 月 日第八届全国人民 1995 10 1 代表大会常务委员会第十四次会议通过， 年 月 日施行） 1.10 1988 9 27 《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（ 年 月 17 1988 11 1 日国务院令第 号， 年 月 日施行）

• 1.11 1998 7 20 《城市房地产开发经营管理条例》（ 年 月 日国务院

• • 19

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248 1998 7 20 令第 号， 年 月 日施行）

• 1.12 1997 7 7 《中华人民共和国契税暂行条例》（ 年 月 日国务院令

• 224 1997 10 1

• 第 号， 年 月 日施行）

• 1.13 1993 12 13 《中华人民共和国营业税暂行条例》（ 年 月 日国务

• 136 1994 1 1

• 院令第 号， 年 月 日施行）

• 1.14 1997 1 3 《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》（ 年 月

• 日，原国家土地管理局 [1997] 国土 [ 籍 ] 字第 2 号）

• 1.15 2001 4 30 《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（ 年 月 2001 15

• 日，国发〔 〕 号）

• 1.16 江苏省国土资源厅《转发国土资源部〈关于改革土地估价结 2001 7 24

• 果确认和土地资产处置审批办法的通知〉的通知》（ 年 月 日 苏国土资发 [2001]63 号）

1.17 原江苏省国土管理局、江苏省物价局《关于公布、执行江苏 省城镇基准地价的通知》（ 1997 年 10 月 6 日，苏国土籍 [1997]126 号、 苏价房 [1997]420 号）

• 1.18 江苏省人民政府和江苏省国土资源厅、原江苏省国土管理局

• 颁发的有关文件

• 1.19 江阴市人民政府和江阴市国土资源局颁发的有关文件

• 1. 技术规程

• 2.1 中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布的国家标准 GB/T 18508-2001

• 《城镇土地估价规程》（ ）

• 2.2 中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布的国家标准 GB/T 18507-2001

• 《城镇土地分等定级规程》（ ）

• 2.3 原国家土地管理局发布的《城镇地籍调查规程》

• TD1001-1993

• （ ）

3. 其它

• 3.1 委托方提供的有关资料

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3.1.1 国有土地使用证复印件

3.1.2 宗地图复印件

• 3.1.3 委托方提供的估价对象内的道路、通上水、通下水、通电、

• 通讯等方面基础设施的资料

• 3.1.4 委托方提供的基本情况资料

• 3.1.5 委托方营业执照

• 3.1.6 委托方提供的估价对象土地利用条件的资料

• 3.2 受托估价方掌握的有关资料

• 3.2.1 估价对象所在地自然条件、社会经济条件、行政区划人口等

• 方面的基本情况资料

• 3.2.2 估价对象所在地统计资料

• 3.2.3 估价对象所在地城市规划资料

• 3.2.4 估价对象所在地城市基础设施基本情况资料

• 3.2.5 估价对象所在地基准地价及其修正体系等方面的资料

• 3.2.6 估价对象所在地房地产租赁、商品房买卖、土地出让转让、

• 土地市场供需状况等土地市场方面的资料

• 3.2.7 估价对象所在地土地取得费、拆迁安置补偿费、土地开发费

• 及土地开发经营等方面的交易实例及有关文件

• 3.2.8 估价对象所在地建筑工程造价信息等方面的资料

• 3.3 估价人员实际勘察、调查所获取的资料

• 3.3.1 估价人员向国土资源管理部门查阅复印的土地权属状况及土

• 地利用与权属变更状况的资料

• 3.3.2 估价人员实地踏勘和调查收集的有关估价对象权属、基础设

• 施、宗地条件方面的资料

• 3.3.3 估价人员实地踏勘和调查收集的有关估价对象建筑物状况资

料

• 3.3.4 估价人员实地踏勘和调查收集的估价对象所在地自然条件、

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社会经济条件、行政区划人口等方面的基本情况资料 3.3.5 估价人员实地踏勘和调查收集的估价对象所在地统计资料 3.3.6 估价人员实地踏勘和调查收集的估价对象所在地城市规划资 料

3.3.7 估价人员实地踏勘和调查收集的估价对象所在地城市基础设 施基本情况资料

3.3.8 估价人员实地踏勘和调查收集的估价对象所在地基准地价及 其修正体系等方面的资料

3.3.9 估价人员实地踏勘和调查收集的估价对象所在地土地取得 费、拆迁安置补偿费、土地开发费及土地开发经营等方面的交易实例 及有关文件

3.3.10 估价人员实地踏勘和调查收集的估价对象所在地建筑工程 造价信息等方面的资料 二、土地估价

（一）估价原则

本次土地估价将遵照公正、客观、科学、诚实的原则进行评估， 具体表现在以下几个方面：

1. 替代原则

根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同 或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服 务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。 土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价 值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同 使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而 趋于一致。

1. 需求与供给原则 在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。

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供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商 品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考 虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。

3. 变动原则

一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。 土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而 这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相 互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分 析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变 动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中， 因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地 价水平预测未来的土地价格。

1. 协调原则

土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协 调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地 发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时， 一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关 系到该地块的收益量和价格。

1. 多种方法相结合的原则

随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收 益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法 等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因 此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类 型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结 果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评 估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。

总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，恪守客观、 公正、科学、合法的原则进行土地价格评估，做到评估过程严谨，评

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估方法合理、科学，评估结果准确，严格保守估价秘密。 （二）估价方法

1. 估价方法的选择

一般而言，土地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、剩余 法、成本逼近法、基准地价系数修正法和路线价法等几种方法。 根据评估对象的土地利用特点和估价目的以及估价方收集的资 料，待估宗地不适于运用收益还原法、路线价法、剩余法进行评估， 另外，由于待估宗地所在区域与待估宗地类似的交易案例不多，难以 采用市场比较法。因此，根据委估方提供的资料，结合待估宗地实际 状况，本次估价采用成本逼近法和基准地价系数修正法两种方法对待 估宗地地价进行了评估。

1. 土地估价的技术路线

2. 2.1 成本逼近法

成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再 加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价 格的估价方法。

其基本计算公式为：

土地价格＝土地取得费＋相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投 + 资利润 土地增值费

2.2 基准地价系数修正法

首先分析基准地价评估基准日与本次土地估价期日间地价变化情 况，进行期日修正；然后分析待估宗地与所在区域平均状况之间存在 的差异，进行区域因素和个别因素修正测算地价；最后根据待估宗地 地价内涵与所在区域基准地价内涵的差异，对测算的地价进行年期修 正和土地开发水平修正得到待估宗地的地价。即：

地价 =[ 基准地价×期日修正系数×（ 1+ 综合修正系数） ] ×年期修 - 正系数 开发水平修正

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2.3 上述估价方法的计算结果

518.03 采用成本逼近法测算的待估宗地单位土地面积地价为 元 /m[2] 。

采用基准地价系数修正法测算的待估宗地单位土地面积地价为 532.56 元 /m[2] 。

（三）估价结果

1. 地价的确定

本次估价采用成本逼近法和基准地价系数修正法两种测算方法分 别对待估宗地进行了评估，两种评估方法试算结果相差不大，且两种 测算方法客观科学，均有一定的可信度，故结合当地土地市场实际状 况，以两种方法测算结果的算术平均值作为待估宗地地价。 宗地单位面积地价 = （ 518.03 元 /m[2] +532.56 元 /m[2] ）÷ 2 =525.30 元 /m[2] 。

2. 估价结果

275 江阴长江电子有限公司委托评估的位于江阴市滨江中路 号宗 2003 012722 地，国有土地使用证号为澄土国用（ ）字第 号、澄土国用 2003 012723 （ ）字第 号，土地使用者为江阴长江电子有限公司，土地 登记用途为工业用地，土地登记面积分别为 36639.5 m[2] 、 24729.5m[2] ， 总面积为 61369m[2] ，在评估过程中设定宗地红线外通路、通上水、通下 “ ” 水、通电、通讯 五通 ， 宗地红线内土地平整“一平”的开发条件下， 47.01 用途设定为工业用地，剩余土地使用年期为 年，评估面积为 61369m[2] ，在估价基准日二○○三年十一月三十日，单位土地面积国有 525.30 /m[2] 3223.71 土地使用权价格为 元 ，待估宗地总地价为 万元，即 人民币叁仟贰佰贰拾叁万柒仟壹佰元整。 三、估价结果和估价报告的使用

1. 估价的假设条件

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• 1.1 OO 本报告设定的土地开发条件是指在估价基准日二 三年十一

• 月三十日，待估宗地红线外达到通路、通电、通上水、通下水、通讯 “五通”及宗地红线内土地平整“一平”的开发水平。

• 1.2 本报告评估的国有土地使用权价格是指待估宗地在估价基准日

• 二○○三年十一月三十日，宗地红线外达到通路、通电、通上水、通 下水、通讯“五通”及宗地红线内土地平整“一平”的开发条件下， 47.01

• 设定用途为工业用地，剩余使用年限为 年的国有出让土地使用权 未来纯收益的现值总和。

• 1.3 待估宗地作为工业用地，得到最有效使用，并产生相应的土地

• 收益。

• 1.4 任何有关待估宗地国有土地使用权的运作方式、程序符合国家、

• 地方的有关法律、法规。

• 1.5 委托方提供的有关待估宗地的资料属实。

• 本报告使用的限制条件

本报告仅限于中华人民共和国境内使用，用除中文以外的其它文 字制作本报告，须经受托估价方和制作本报告的土地估价师认可。

1. 资料来源

2. 3.1 委托估价方提供的有关待估宗地土地登记资料。

3. 3.2 土地估价师收集的有关待估宗地区域条件、宗地条件方面的资

4. 料。

5. 3.3 土地估价师收集的与待估宗地处于同一供需圈内的土地开发费

6. 等方面资料。

7. 土地估价结果有效的条件和结果对外提供的限制条件

8. 4.1 本报告土地估价结果自估价基准日起六个月内有效，若要过期

9. 使用，必须进行期日修正或重新评估。

10. 4.2 本报告设定的土地开发条件发生变化时，本报告中的评估结果

11. 必须进行相应的调整。

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4.3 本报告中待估宗地的土地面积是指待估宗地土地登记面积和抵 押分割面积。

4.4 本报告仅为江阴长江电子有限公司进行待估宗地国有出让土地 使用权转让提供客观、公正的土地价格参考。委托估价方超出本报告 限定的使用条件使用本报告，受托估价方不承担任何法律或经济责任。

4.5 本次评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市 场原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能的特殊交易方法（如 强制拍卖、快速贴现等）对该评估价值的影响，也未考虑国家宏观经 济政策发生变化、城市总体规划发生重大调整以及遇有自然力和其他 不可抗力对评估价值的影响。本评估结果为一个公开、比较活跃、发 达的房地产市场条件下，委估标的能够自由地在市场上进行交易活动 下的价格，本报告所评估的价值随着时间及市场行情的变化，该价值 需作相应的调整。

• 4.6 本报告由江苏省苏地房地产咨询评估有限责任公司负责解释。

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第四部分 附 件

• 一、待估宗地国有土地使用证复印件

• 二、受托估价机构资质证书复印件

三、受托估价机构营业执照复印件

四、本次评估土地估价师资格证书复印件

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