IGIS Value Plus REIT Co., Ltd. — Proxy Solicitation & Information Statement 2023

Nov 14, 2023

주주총회소집공고 2.9 (주)이지스밸류플러스위탁관리부동산투자회사

주주총회소집공고

2023 년 11 월 14 일
회 사 명 :	주식회사 이지스밸류플러스위탁관리부동산투자회사
대 표 이 사 :	도 병 운
본 점 소 재 지 :	서울특별시 영등포구 여의공원로 115, 세우빌딩 14층
	(전 화) 02-6959-3100
	(홈페이지)http://www.igisvaluereit.com
작 성 책 임 자 :	(직 책) 과 장	(성 명) 김 현 웅
	(전 화) 02-6959-3100

주주총회 소집공고(제8기 정기주주총회)

주주님의 건승과 댁내의 평안을 기원합니다.『상법』제363조 및 회사의 『정관』제19조에 따라, 아래와 같이 제8기 정기주주총회를 개최하오니, 참석하여 주시기 바랍니다. 1. 총회일자 : 2023년 11월 29일 오전 10시2. 총회장소 : 서울특별시 영등포구 여의대방로65길, 6, 14층 한국리츠협회 제3교육장(여의도동, 센터빌딩)3. 회의 목적사항 (보고 사항)- 제 1 호 보고 : 제 8 기 감사 보고의 건- 제 2 호 보고 : 제 8 기 영업 보고의 건- 제 3 호 보고 : 외부감사(지정감사) 보고의 건 (부의 안건) - 제 1 호 의안 : 자본준비금 감액 결의의 건- 제 2 호 의안 : 제 8 기 재무제표 승인의 건- 제 3 호 의안 : 제 8 기 현금 배당의 건- 제 4 호 의안 : 제 9 기 및 제 10 기 사업계획 승인의 건- 제 5 호 의안 : 차입계획 승인의 건- 제 6 호 의안 : [특별결의] 사채 발행계획 승인의 건- 제 7 호 의안 : [특별결의] 정관 변경의 건- 제 8 호 의안 : 제 9 기 이사 보수 승인의 건- 제 9 호 의안 : 제 9 기 감사 보수 승인의 건

4. 주주총회의 소집 통지 및 공고사항 『상법』제542조의4 제3항에 의거, 주주총회 소집통지 및 공고사항을 정보통신망에 게재하고 당사의 본점, 금융위원회, 한국거래소, 예탁결제원 증권대행부에 비치하오니 참조하시기 바랍니다.5. 실질주주의 의결권 행사에 관한 사항한국예탁결제원의 의결권 행사(섀도우보팅)제도가 2018년 1월1일부터 폐지됨에 따라, 한국예탁결제원이 주주님들의 의결권을 행사할 수 없습니다. 이에 따라, 주주님들께서는 한국예탁결제원에 의결권 행사에 관한 의사표시를 하실 필요가 없으며, 주주총회에 참석하셔서 의결권을 직접 행사하시거나, 위임장에 의거하여 의결권을 간접행사 하실 수 있습니다. (단, 외국인주주는 예외)6. 주주총회 참석시 준비물1) 직접행사 : 주주총회 참석장, 신분증(주민등록증, 운전면허증, 여권 중 1개 지참)2) 대리행사 : - 개인주주 : 주주총회 참석장, 위임장(주주와 대리인의 인적사항 기재, 인감날인, 인감증명서), 대리인의 신분증 - 법인주주 : 위임장, 법인인감증명서, 사업자등록증, 대리인의 신분증 ※ 법인일 경우 모든 서류는 법인 인감으로 날인하셔야 합니다.7. 전자투표 및 전자위임장권유에 관한 사항 당사는 『상법』제368조의4에 따른 전자투표제도와 『자본시장과 금융투자업에 관한 벌률 시행령』제160조제5호에 따른 전자위임장권유제도를 활용하며, 이 두 제도의 관리업무를 한국예탁결제원에 위탁하였습니다.주주님들께서는 아래에서 정한 방법에 따라, 주주총회에 참석하지 아니하고 전자투표방식으로 의결권을 행사하시거나, 전자위임장을 수여하실 수 있습니다.가. 전자투표 ·전자위임장권유관리시스템 - 인터넷 주소 : http://evote.ksd.or.kr - 모바일 주소 : http://evote.ksd.or.kr/m ※ 관리업무는 한국예탁결제원에 위탁하였습니다.나. 전자투표 행사 ·전자위임장 수여기간 : 2023년 11월 19일 오전 9시부터 ~ 2023년 11월 28일 오후 5시까지 -기간 중 24시간 이용 가능 (단, 마지막날은 오후5시까지만 가능)다. 시스템에 인증서를 이용하여 주주본인을 확인 후 의안별 의결권 행사 또는 전자위임장 수여

- 주주확인용 인증서의 종류: 코스콤 증권거래용 인증서, 금융결제원 개인용도제한 인증서 등

라. 수정동의안 처리- 주주총회에서 상정된 의안에 관하여 수정동의가 제출되는 경우 전자투표 및 전자 위임장은 기권으로 처리8. 기타

- 주차공간이 협소하며, 별도의 주차권이 제공되지 않사오니 대중교통 이용을 부 탁드립니다.- 의결권행사가 필요하신 주주님께서는 전자투표와 의결권 대리행사 제도를 적극 활용하여 주시기바랍니다.- 당사 이사회는 대표이사에게 제 8 기 정기주주총회 일정 변경 등에 대한 승인권한 을 위임하였으며, 일시 및 장소 등 정기주주총회 개최 관련 세부 변경사항이 발생 할 경우, 금융감독원 전자공시시스 템(http://dart.fss.or.kr) 및 당사 홈페이지(http ://www.igisvaluereit.com)를 통해 별도 공시할 예정이오니 참고하시기 바랍니 다.- 회사는 금번 정기주주총회와 관련하여, 별도의 기념품등을 제공하지 않습니다.- 기타 안건에 대한 세부사항은 금융감독원 전자공시시스템(http://dart.fss.or.kr) 및 당사 홈페이지 (http://www.igisvaluereit.com)를 참조하시기 바랍니다.

주식회사 이지스밸류플러스위탁관리부동산투자회사 대표이사 도 병 운

I. 사외이사 등의 활동내역과 보수에 관한 사항

1. 사외이사 등의 활동내역 가. 이사회 출석률 및 이사회 의안에 대한 찬반여부

회차	개최일자	의안내용	사외이사 등의 성명
A(출석률: %)	B(출석률: %)	C(출석률: %)	D(출석률: %)
---	---	---	---	---	---	---
찬 반 여 부
---	---	---	---	---	---	---
-	-	-	-	-	-	-

- 당사는 별도 사외이사를 선임하지 않아, 해당사항 없음

나. 이사회내 위원회에서의 사외이사 등의 활동내역

위원회명	구성원	활 동 내 역
개최일자	의안내용	가결여부
---	---	---	---	---
-	-	-	-	-

- 당사는 별도 사외이사를 선임하지 않아, 해당사항 없음

2. 사외이사 등의 보수현황(단위 : 원)

구 분	인원수	주총승인금액	지급총액	1인당 평균 지급액	비 고
-	-	-	-	-

- 당사는 별도 사외이사를 선임하지 않아, 해당사항 없음

II. 최대주주등과의 거래내역에 관한 사항

1. 단일 거래규모가 일정규모이상인 거래(단위 : 억원)

거래종류	거래상대방(회사와의 관계)	거래기간	거래금액	비율(%)
-	-	-	-	-

- 해당사항 없음

2. 해당 사업연도중에 특정인과 해당 거래를 포함한 거래총액이 일정규모이상인 거래(단위 : 억원)

거래상대방(회사와의 관계)	거래종류	거래기간	거래금액	비율(%)
-	-	-	-	-

- 해당사항 없음

III. 경영참고사항

1. 사업의 개요 가. 업계의 현황

(1) 리츠 시장 현황'23년 8월 말 기준, 「부동산투자회사법」에 따라 설립된 부동산투자회사는 CR리츠 14개, 위탁관리리츠 336개, 자기관리리츠 4개로 총 354개 리츠가 설립 및 운용되고 있습니다. 이중에서 유가증권시장에 상장된 상장리츠는 총 23개입니다. 영업중인 전체 리츠의 총 자산은 91.52조원으로, 전년 동월('23년 8월말) 기준 82.4조 대비 11.07% 증가하였습니다.

1. 리츠수 및 자산 총계.jpg 1. 리츠수 및 자산 총계

2. 리츠 규모별 리츠 수 및 자산총계.jpg 2. 리츠 규모별 리츠 수 및 자산총계

3. 리츠수 및 자산규모 변동추이.jpg 3. 리츠수 및 자산규모 변동추이 4. 자산관리회사별 운용리츠현황.jpg 4. 자산관리회사별 운용리츠현황 5. 자산관리회사별 운용리츠현황.jpg 5. 자산관리회사별 운용리츠현황

(2) 서울 오피스 시장 2023년 3분기 서울 오피스 거래규모는 전분기 대비 약 5,555억원 감소한 감소한 수준인 1조 8,893억원원(QoQ -22.7%)을 기록하였습니다. 서울 오피스 시장 전체 평균 거래가격은 평당 2,633만원 수준을 유지하며 전분기 대비 17만원 하락한 수준을 보였습니다. 서울오피스 전체 평균 Cap.Rate의 경우 4.2%(QoQ +0.2%p)를 기록하였습니다. 2023년 3분기 기준 서울 전체 오피스 공실률은 2.8%(QoQ +0.1%p)으로 조사되며, 월 임대료의 경우 평당 88,618원으로 전년 동월 대비 0.9% 증가한 수준으로 조사됩니다. 동 기간 주요 권역별 임대시장 지표는 다음과 같습니다.

구분	공실률	월 임대료/평	월 관리비/평
CBD	3.3%(QoQ -0.3%p)	103,3000원(QoQ +0.6%)	42,800원(QoQ +0.3%)
GBD	2.4%(QoQ +0.1%p)	960,100원(QoQ +2.0%)	37,900원(QoQ +0.4%)
YBD	3.0%(QoQ +1.3%p)	87,200원(QoQ +0.2%)	37,900원(QoQ +0.0%)

(출처: 젠스타메이트)

나. 회사의 현황

(1) 영업개황 및 사업부문의 구분

(가) 영업개황

(1) 영업 개황 및 사업부문의 구분

(가) 영업 개황

- 당사는 자산을 부동산에 투자하여 임대수익 및 매각수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 『부동산투자회사법』에 따라 설립된 회사로 다수의 투자자로부터 자본을 유치하여 총 자산의 70% 이상을 부동산에 투자, 운용하여 배당가능이익의 90% 이상을 배당하는 『상법』상의 주식회사입니다.

- 당사는 2020년 6월 20일 유상증자를 통하여 조달한 자금으로 2020년 6월 22일 최초 투자대상인 이지스97호전문투자형사모부동산투자신탁의 종류C2(제3종) 수익증권(총 발행 수익증권의 약 99.9%)에 투자하였습니다. 당사는 최초 투자 이후, 수익증권 담보대출 및 2021년 11월 30일 1차 유상증자, 2022년 6월 11일 2차 유상증자를 통해 모집한 자금으로 신규투자를 진행하였고 현재 보유자산의 목록은 아래와 같습니다. (단위: 억원)

보유 자산명	투자금액	보유자산의 기초자산 명
이지스일반사모부동산투자신탁97호 수익증권	1,132	태평로빌딩
㈜이지스데이터센터위탁관리부동산투자회사 지분증권	261	코람코전문투자형사모부동산투자신탁제127호 수익증권(분당IDC)(99억원)
CBRE Caledon Valhalla Investment I-A LP 지분증권(138억원)
카이트제이십호위탁관리부동산투자회사 주식회사 지분증권	150	이천YM물류센터
이지스일반사모부동산투자신탁248호 수익증권	212	이수화학 반포사옥
이지스일반사모부동산투자신탁25호 수익증권	1,839	트윈트리타워
합계	3,594

- 당사가 보유한 자산의 기초자산 개요는 아래와 같습니다.1) 태평로빌딩

구분	태평로빌딩
위치	서울특별시 중구 세종대로 73
대지면적/연면적	2,893.4㎡ / 40,001.8㎡
건물규모	지하 6층 / 지상 26층
용도	업무시설, 판매시설
준공일	1997년 9월 20일 (2019년 리모델링)

2) 트윈트리타워

구분	트윈트리타워
위치	서울시 중구 율곡로 6
대지면적/연면적(투자대상)	4,392.1㎡ / 55,201.9㎡(전체 4,430.1㎡ / 55,785.3㎡ )
건물규모	지상 17 / 지하 8층 (A동, B동 동일)
용도	업무시설
준공일	2010년 12월 10일 (2022년 리모델링)

3) 이수화학 반포사옥

구분	이수화학 반포사옥
위치	서울특별시 서초구 사평대로 84
대지면적/연면적	2,155㎡ / 12,184.12㎡
건물규모	지하 4층 / 지상 8층
용도	업무시설
준공일	1993년 7월 29일

4) 분당 IDC

구분	분당IDC
위치	경기도 성남시 분당구 야탑동 343-1
대지면적/연면적	3,588.30㎡ / 14,533.39㎡
건물규모	지상 5층
용량	12.5MW
용도	공공용시설(통신시설)
준공일	2000년 6월 10일(준공), 2007년 11월 29일(증축)

5) 북미DC 포트폴리오 (Valhalla I-A)

구분	북미DC포트폴리오 (Valhalla I-A)
위치	미국 실리콘밸리, 캐나다 퀘백 등
IT용량	187 MW
용도	데이터센터

6) 이천 YM물류센터

구분	이천YM물류센터
위치	경기도 이천시 대월면 초지리 273-1외
대지면적/연면적	19,074㎡ / 28,707.9㎡
건물규모	지하 1층 / 지상 3층
용도	창고시설
준공일	2021년 10월 19일

(나) 공시대상 사업부문의 구분

- 당사는 부동산 임대(부동산 취득, 관리, 개량 및 처분)를 단일사업으로 영위하고 있습니다.

(2) 시장점유율

- 전체 유효시장규모를 파악하기 어려움에 따라 정확한 시장 점유율의 산정이 어렵습니다.

(3) 시장의 특성

- 전술한 ‘가. 업계의 현황’ 참고

(4) 신규사업 등의 내용 및 전망

- 해당사항 없음

(5) 조직도

조직도.jpg 조직도

2. 주주총회 목적사항별 기재사항

□ 제 8 기 정기주주총회 소집 1. 일시 : 2023년 11월 29일 (수) 오전 10시 00분 2. 장소 : 서울특별시 영등포구 여의대방로65길 6, 14층 한국리츠협회 제3교육장 (여의도동, 센터빌딩)□ 제 8 기 정기주주총회 부의 안건- 제 1 호 의안 : 자본준비금 감액 결의의 건- 제 2 호 의안 : 제 8 기 재무제표 승인의 건- 제 3 호 의안 : 제 8 기 현금 배당의 건- 제 4 호 의안 : 제 9 기 및 제 10 기 사업계획 승인의 건- 제 5 호 의안 : 차입계획 승인의 건- 제 6 호 의안 : [특별결의] 사채 발행계획 승인의 건- 제 7 호 의안 : [특별결의] 정관 변경의 건- 제 8 호 의안 : 제 9 기 이사 보수 승인의 건- 제 9 호 의안 : 제 9 기 감사 보수 승인의 건

□ 기타 주주총회의 목적사항

- 제1호 의안 : 자본준비금 감액 결의의 건

□ 관련 규정

○「상법」제461조의2 (준비금의 감소)

회사는 적립된 자본준비금 및 이익준비금의 총액이 자본금의 1.5배를 초과하는 경우에 주주총회의 결의에 따라 그 초과한 금액 범위에서 자본준비금과 이익준비금을 감액할 수 있다.

○「정관」제26조 (주주총회의 결의사항) 제1항 제9호

9. 기타 이사회가 부의한 사항

□ 승인 사항

: 다음과 같은 내용으로 자본준비금 감액을 승인한다. ※ 다음 안건은 외부감사인의 감사결과에 따라 변경될 수 있으며, 상세사항은 향후 공시되는 감사보고서 및 사업보고서 등을 참고하시기 바랍니다.

○ 감액 가능 자본준비금 (주식발행초과금)

(단위: 원)

제8기말 주식발행초과금 (A)	자본금 (B)	자본금의 1.5배 (C)	감액 가능 주식발행초과금 (A-C)
197,223,241,050	51,443,469,000	77,165,203,500	120,058,037,550

○ 감액 대상액

금번 주주배정 유상증자를 통해 2023년 8월 1일 조달한 자기자본으로 브릿지론 600억원을 2023년 8월 2일에 상환하여 브릿지론의 이자비용 절감효과가 제8기 사업연도(6개월) 전기간에 대해 온전히 반영되지 않았으나, 당기 중 발행한 신주에 대하여도 기존 주식과 동등배당을 시행해야 하므로, 이를 위한 재원확보를 위해 자본준비금을 일부 감액하고, 이익잉여금으로 이입하고자 함 (자본준비금(자본잉여금) 감소액: 2,449,689,000 원)

□ 재무제표의 승인

- 제 2 호 의안 : 제 8 기 재무제표 승인의 건

□ 관련 규정

○「상법」제449조 (재무제표 등의 승인ㆍ공고) 제1항

① 이사는 제447조의 각 서류를 정기총회에 제출하여 그 승인을 요구하여야 한다

○「정관」제26조 (주주총회의 결의사항) 제1항 7호

7. 제50조 제4항에 따른 재무제표 등의 승인에 관한 사항

□ 승인 사항

: 다음과 같은 내용으로 제8기 재무제표를 승인한다.

당해 사업연도의 대차대조표(재무상태표)ㆍ손익계산서(포괄손익계산서)ㆍ이익잉여금처분계산서(안)

※ 다음 재무제표는 외부감사인의 감사진행 중인 자료로 외부감사인의 감사 결과 및 주주총회 승인 과정에서 변경될 수 있으며, 상세 사항은 향후 공시되는 감사보고서 및 사업보고서 등을 참고하시기 바랍니다.

연결재무상태표

연결 재무상태표
제 8 기 2023.08.31 현재
제 7 기 2023.02.28 현재
제 6 기 2022.08.31 현재
(단위 : 원)

	제 8 기	제 7 기	제 6 기
자산
유동자산	66,957,914,354	15,682,379,751	10,627,523,324
현금및현금성자산	11,086,593,140	2,840,690,964	7,747,889,819
단기금융상품	4,300,000,000	11,200,000,000	2,013,536,000
기타유동채권	388,313,668	351,309,062	282,121,482
기타유동자산	80,238,023	79,396,935	49,498,872
당기법인세자산	953,453,400	1,210,982,790	534,477,151
매각예정분류자산	50,149,316,123
비유동자산	503,067,693,660	517,541,961,863	318,646,792,174
비연결종속기업투자	503,059,480,623	467,052,707,066	259,528,910,010
유형자산		50,481,041,760	59,109,669,127
무형자산	8,213,037	8,213,037	8,213,037
자산총계	570,025,608,014	533,224,341,614	329,274,315,498
부채
유동부채	154,513,272,079	179,158,660,533	605,507,370
기타유동채무	2,433,864,975	3,081,439,080	529,101,388
유동 차입금	152,000,000,000	176,000,000,000
기타 유동부채	79,407,104	77,221,453	76,405,982
비유동부채	2,386,421,023	38,370,452,411	39,034,720,302
장기차입금	0	36,000,000,000	36,000,000,000
기타 비유동 부채	1,128,933,000	1,128,933,000	1,128,933,000
기타비유동금융부채	1,257,488,023	1,241,519,411	1,905,787,302
부채총계	156,899,693,102	217,529,112,944	39,640,227,672
자본
지배기업의 소유주에게 귀속되는 자본	412,753,949,122	315,300,292,139	289,211,665,037
자본금	51,443,469,000	36,745,335,000	36,745,335,000
기타불입자본	197,223,241,050	149,955,542,948	152,010,833,211
자본조정	(1,100,565,368)	(1,100,565,368)	(1,100,565,368)
이익잉여금(결손금)	165,187,804,440	129,699,979,559	101,556,062,194
비지배지분	371,965,790	394,936,531	422,422,789
자본총계	413,125,914,912	315,695,228,670	289,634,087,826
자본과부채총계	570,025,608,014	533,224,341,614	329,274,315,498

연결포괄손익계산서

연결 포괄손익계산서
제 8 기 2023.03.01 부터 2023.08.31 까지
제 7 기 2022.09.01 부터 2023.02.28 까지
제 6 기 2022.03.01 부터 2022.08.31 까지
(단위 : 원)

	제 8 기	제 7 기	제 6 기
영업수익	56,955,513,051	43,416,383,608	47,138,389,959
영업비용	7,758,601,818	11,120,997,088	1,552,595,908
영업이익	49,196,911,233	32,295,386,520	45,585,794,051
금융수익	135,906,663	169,054,618	28,337,019
금융비용	6,027,853,146	3,172,383,614	681,619,742
기타수익	829,734	2,596,963,253	100,043,624
기타비용		227,853,648	22,016,747
법인세비용차감전순이익(손실)	43,305,794,484	31,661,167,129	45,010,538,205
법인세비용(수익)	17,679,360	7,559,832
당기순이익	43,288,115,124	31,653,607,297	45,010,538,205
지배기업의 소유주지분	43,311,085,865	31,673,918,022	45,007,641,766
비지배지분	(22,970,741)	(20,310,725)	2,896,439
기타포괄손익			642,373,736
파생상품평가손익(후속적으로 당기손익으로 재분류되는 포괄손익)			642,373,736
총 포괄손익의 귀속	43,288,115,124	31,653,607,297	45,652,911,941
지배기업의 소유주지분	43,311,085,865	31,673,918,022	45,650,015,502
비지배지분	(22,970,741)	(20,310,725)	2,896,439
주당이익	1,107	862	1,343
기본주당이익(손실) (단위 : 원)	1,107	862	1,343

연결자본변동표

연결 자본변동표
제 8 기 2023.03.01 부터 2023.08.31 까지
제 7 기 2022.09.01 부터 2023.02.28 까지
제 6 기 2022.03.01 부터 2022.08.31 까지
(단위 : 원)

	자본
자본금	기타불입자본	자본조정	기타포괄손익누계액	이익잉여금	지배기업소유주지분 계	비지배지분	자본 합계
---	---	---	---	---	---	---	---	---
2022.03.01 (기초자본)	30,872,852,000	125,303,327,910	(1,100,565,368)	(642,373,736)	59,173,613,553	213,606,854,359	423,740,280	214,030,594,639
당기순이익(손실)					45,007,641,766	45,007,641,766	2,896,439	45,010,538,205
파생상품평가손익				642,373,736		642,373,736		642,373,736
유상증자	5,872,483,000	28,774,985,680				34,647,468,680		34,647,468,680
이익잉여금 이입		(2,067,480,379)			2,067,480,379
배당금의 지급					(4,692,673,504)	(4,692,673,504)	(4,213,930)	(4,696,887,434)
2022.08.31 (기말자본)	36,745,335,000	152,010,833,211	(1,100,565,368)		101,556,062,194	289,211,665,037	422,422,789	289,634,087,826
2022.09.01 (기초자본)	36,745,335,000	152,010,833,211	(1,100,565,368)		101,556,062,194	289,211,665,037	422,422,789	289,634,087,826
당기순이익(손실)					31,673,918,022	31,673,918,022	(20,310,725)	31,653,607,297
파생상품평가손익
유상증자
이익잉여금 이입		(2,055,290,263)			2,055,290,263
배당금의 지급					(5,585,290,920)	(5,585,290,920)	(7,175,533)	(5,592,466,453)
2023.02.28 (기말자본)	36,745,335,000	149,955,542,948	(1,100,565,368)		129,699,979,559	315,300,292,139	394,936,531	315,695,228,670
2023.03.01 (기초자본)	36,745,335,000	149,955,542,948	(1,100,565,368)		129,699,979,559	315,300,292,139	394,936,531	315,695,228,670
당기순이익(손실)					43,311,085,865	43,311,085,865	(22,970,741)	43,288,115,124
파생상품평가손익
유상증자	14,698,134,000	47,267,698,102				61,965,832,102		61,965,832,102
이익잉여금 이입
배당금의 지급					(7,823,260,984)	(7,823,260,984)		(7,823,260,984)
2023.08.31 (기말자본)	51,443,469,000	197,223,241,050	(1,100,565,368)		165,187,804,440	412,753,949,122	371,965,790	413,125,914,912

연결현금흐름표

연결 현금흐름표
제 8 기 2023.03.01 부터 2023.08.31 까지
제 7 기 2022.09.01 부터 2023.02.28 까지
제 6 기 2022.03.01 부터 2022.08.31 까지
(단위 : 원)

	제 8 기	제 7 기	제 6 기
영업활동으로 인한 현금흐름	7,273,331,058	9,771,731,598	7,644,340,334
1. 영업으로부터 창출된 현금흐름	791,889,392	3,278,872,948	4,622,857,865
2. 이자 수취	131,190,753	107,916,690	32,725,129
3. 이자 지급	6,783,195,613	743,158,355	723,986,793
4. 배당금수취(영업)	12,893,596,496	7,813,798,374	3,692,137,094
5. 법인세 납부(환급)	239,850,030	(685,698,059)	20,607,039
투자활동으로 인한 현금흐름	6,830,000,000	(185,086,464,000)	(19,213,536,000)
1. 투자활동으로 인한 현금유입	10,200,000,000	15,538,450,127	4,000,000,000
단기금융상품 처분	10,200,000,000	7,538,450,127	4,000,000,000
유형자산의 처분		8,000,000,000
2. 투자활동으로 인한 현금유출	(3,370,000,000)	(200,624,914,127)	(23,213,536,000)
단기금융상품 취득	3,300,000,000	16,724,914,127	2,013,536,000
비연결종속기업투자 취득		183,900,000,000	21,200,000,000
유형자산의 취득	70,000,000
재무활동으로 인한 현금흐름	(5,857,428,882)	170,407,533,547	13,192,181,246
1. 재무활동으로 인한 현금유입	61,965,832,102	176,000,000,000	34,647,468,680
유상증자	61,965,832,102		34,647,468,680
단기차입금 차입		176,000,000,000
2. 재무활동으로 인한 현금유출	(67,823,260,984)	(5,592,466,453)	(21,455,287,434)
배당금 지급	7,823,260,984	5,585,290,920	4,692,673,504
단기차입금상환	60,000,000,000		16,758,400,000
비지배지분 감소		7,175,533	4,213,930
현금및현금성자산의 증가	8,245,902,176	(4,907,198,855)	1,622,985,580
기초 현금및현금성자산	2,840,690,964	7,747,889,819	6,124,904,239
기말 현금및현금성자산	11,086,593,140	2,840,690,964	7,747,889,819

별도재무상태표

재무상태표
제 8 기 2023.08.31 현재
제 7 기 2023.02.28 현재
제 6 기 2022.08.31 현재
(단위 : 원)

	제 8 기	제 7 기	제 6 기
자산
유동자산	14,847,095,213	13,590,977,181	7,902,903,570
현금및현금성자산	9,526,592,814	2,068,255,406	5,399,321,272
단기금융상품	4,300,000,000	10,300,000,000	2,013,536,000
기타유동채권	70,463,873	61,870,763	4,292,929
기타유동자산	35,956	45,672	55,218
당기법인세자산	950,002,570	1,160,805,340	485,698,151
비유동자산	516,141,326,000	485,199,633,000	277,236,392,000
종속기업투자	41,100,000,000	41,100,000,000	50,100,000,000
비연결종속기업투자	475,041,326,000	444,099,633,000	227,136,392,000
자산총계	530,988,421,213	498,790,610,181	285,139,295,570
부채
유동부채	117,691,484,930	178,466,838,249	116,734,702
기타유동채무	1,691,484,930	2,466,838,249	116,734,702
유동 차입금	116,000,000,000	176,000,000,000
부채총계	117,691,484,930	178,466,838,249	116,734,702
자본
자본금	51,443,469,000	36,745,335,000	36,745,335,000
기타불입자본	197,223,241,050	149,955,542,948	152,010,833,211
이익잉여금(결손금)	164,630,226,233	133,622,893,984	96,266,392,657
자본총계	413,296,936,283	320,323,771,932	285,022,560,868
자본과부채총계	530,988,421,213	498,790,610,181	285,139,295,570

별도포괄손익계산서

포괄손익계산서
제 8 기 2023.03.01 부터 2023.08.31 까지
제 7 기 2022.09.01 부터 2023.02.28 까지
제 6 기 2022.03.01 부터 2022.08.31 까지
(단위 : 원)

	제 8 기	제 7 기	제 6 기
영업수익	50,466,571,620	42,073,321,918	43,313,211,464
영업비용	6,727,100,792	1,288,335,817	523,226,824
영업이익	43,739,470,828	40,784,986,101	42,789,984,640
금융수익	117,799,543	95,781,395	26,367,360
금융비용	5,027,506,847	2,372,383,561	132,136,985
기타이익	829,709	2,378,472,697
기타손실		354,648	20,286,358
법인세비용차감전순이익(손실)	38,830,593,233	40,886,501,984	42,663,928,657
당기순이익(손실)	38,830,593,233	40,886,501,984	42,663,928,657
총포괄손익	38,830,593,233	40,886,501,984	42,663,928,657
주당이익
기본주당이익(손실) (단위 : 원)	992	1,113	1,273

별도자본변동표

자본변동표
제 8 기 2023.03.01 부터 2023.08.31 까지
제 7 기 2022.09.01 부터 2023.02.28 까지
제 6 기 2022.03.01 부터 2022.08.31 까지
(단위 : 원)

	자본
자본금	자본잉여금	기타불입자본	이익잉여금	자본 합계
---	---	---	---	---	---
2022.03.01 (기초자본)	30,872,852,000		125,303,327,910	56,227,657,125	212,403,837,035
당기순이익(손실)				42,663,928,657	42,663,928,657
배당금의 지급				(4,692,673,504)	(4,692,673,504)
유상증자	5,872,483,000		28,774,985,680		34,647,468,680
이익잉여금 이입			(2,067,480,379)	2,067,480,379
2022.08.31 (기말자본)	36,745,335,000		152,010,833,211	96,266,392,657	285,022,560,868
2022.09.01 (기초자본)	36,745,335,000		152,010,833,211	96,266,392,657	285,022,560,868
당기순이익(손실)				40,886,501,984	40,886,501,984
배당금의 지급				(5,585,290,920)	(5,585,290,920)
유상증자
이익잉여금 이입			(2,055,290,263)	2,055,290,263
2023.02.28 (기말자본)	36,745,335,000		149,955,542,948	133,622,893,984	320,323,771,932
2023.03.01 (기초자본)	36,745,335,000		149,955,542,948	133,622,893,984	320,323,771,932
당기순이익(손실)					38,830,593,233
배당금의 지급				(7,823,260,984)	(7,823,260,984)
유상증자	14,698,134,000		47,267,698,102		61,965,832,102
이익잉여금 이입
2023.08.31 (기말자본)	51,443,469,000		197,223,241,050	164,630,226,233	413,296,936,283

별도현금흐름표

현금흐름표
제 8 기 2023.03.01 부터 2023.08.31 까지
제 7 기 2022.09.01 부터 2023.02.28 까지
제 6 기 2022.03.01 부터 2022.08.31 까지
(단위 : 원)

	제 8 기	제 7 기	제 6 기
영업활동으로 인한 현금흐름	7,315,766,290	7,063,848,945	3,395,673,736
1. 영업으로부터 창출된 현금흐름	(307,357,548)	(302,348,933)	(734,058,698)
2. 이자 수취	109,206,433	38,203,561	30,690,410
3. 이자 지급	5,798,136,985		149,589,039
4. 배당금수취(영업)	13,101,251,620	8,003,101,506	4,179,283,464
5. 법인세납부(영업)	(210,802,770)	675,107,189	(69,347,599)
투자활동으로 인한 현금흐름	6,000,000,000	(180,809,623,891)	(19,213,536,000)
1. 투자활동으로 인한 현금유입	9,300,000,000	18,915,290,236	4,000,000,000
단기금융상품 처분	9,300,000,000	7,538,450,127	4,000,000,000
종속기업투자 처분		11,376,840,109
2. 투자활동으로 인한 현금유출	(3,300,000,000)	(199,724,914,127)	(23,213,536,000)
단기금융상품 취득	3,300,000,000	15,824,914,127	2,013,536,000
비연결종속기업투자취득		183,900,000,000	21,200,000,000
재무활동으로 인한 현금흐름	(5,857,428,882)	170,414,709,080	16,954,795,176
1. 재무활동으로 인한 현금유입	61,965,832,102	176,000,000,000	34,647,468,680
단기차입금의 차입		176,000,000,000
유상증자	61,965,832,102		34,647,468,680
2. 재무활동으로 인한 현금유출	(67,823,260,984)	(5,585,290,920)	(17,692,673,504)
배당금지급	7,823,260,984	5,585,290,920	4,692,673,504
단기차입금의 상환	60,000,000,000		13,000,000,000
현금및현금성자산의 증가	7,458,337,408	(3,331,065,866)	1,136,932,912
기초 현금및현금성자산	2,068,255,406	5,399,321,272	4,262,388,360
기말 현금및현금성자산	9,526,592,814	2,068,255,406	5,399,321,272

이익잉여금처분계산서당기 및 전기의 이익잉여금처분계산서는 다음과 같습니다.

이 익 잉 여 금 처 분 계 산 서
제8(당)기	2023년 03월 01일부터	제7(전)기	2022년 09월 01일부터
2023년 08월 31일까지	2023년 02월 28일까지
처분예정일	2023년 11월 29일	처분확정일	2023년 05월 24일

(단위: 원)

구 분	당 기		전 기
I. 미처분이익잉여금		164,630,226,233		133,622,893,984
- 전기이월미처분이익잉여금	125,799,633,000		92,736,392,000
- 당기순이익	38,830,593,233		40,886,501,984
II. 이익잉여금이입액		2,449,689,000		-
- 주식발행초과금	2,449,689,000		-
III. 이익잉여금처분액		10,338,586,154		7,823,260,984
- 연차배당	10,338,586,154		7,823,260,984
IV. 차기이월미처분이익잉여금		156,741,329,079		125,799,633,000

□ 기타 주주총회의 목적사항 - 제 3 호 의안: 제 8 기 현금 배당의 건 □ 관련 규정

○「상법」제462조 (이익의 배당) 제1항

① 회사는 대차대조표의 순자산액으로부터 다음의 금액을 공제한 액을 한도로 하여 이익배당을 할 수 있다.

○「부동산투자회사법」제28조 (배당) 제1항

① 부동산투자회사는 「상법」 제462조제1항에 따른 해당 연도 이익배당한도의 100분의 90 이상을 주주에게 배당하여야 한다. 이 경우 「상법」 제458조에 따른 이익준비금은 적립하지 아니한다.

○「정관」제26조 (주주총회의 결의사항) 제1항 8호

8. 이익배당에 관한 사항

○「정관」제53조 (이익의 배당) 제1항

① 회사는 매 사업연도 별로 주주총회 또는 제50조 제5항에 따른 이사회의 결의에 따라 주주에게 이익을 배당한다. 이 경우 「상법」 제458조에 따른 이익준비금은 적립하지 아니한다.

□ 승인 사항

: 다음과 같은 내용으로 제8기 현금 배당을 승인한다. ※ 다음 안건은 외부감사인의 감사결과에 따라 변경될 수 있으며, 상세사항은 향수 공시되는 감사보고서 및 사업보고서 등을 참고하시기 바랍니다.

이 익 잉 여 금 처 분 계 산 서
제8(당)기	2023년 03월 01일부터	제7(전)기	2022년 09월 01일부터
2023년 08월 31일까지	2023년 02월 28일까지
처분예정일	2023년 11월 29일	처분확정일	2023년 05월 24일

(단위: 원)

구 분	당 기		전 기
I. 미처분이익잉여금		164,630,226,233		133,622,893,984
- 전기이월미처분이익잉여금	125,799,633,000		92,736,392,000
- 당기순이익	38,830,593,233		40,886,501,984
II. 이익잉여금이입액		2,449,689,000		-
- 주식발행초과금	2,449,689,000		-
III. 이익잉여금처분액		10,338,586,154		7,823,260,984
- 연차배당	10,338,586,154		7,823,260,984
IV. 차기이월미처분이익잉여금		156,741,329,079		125,799,633,000

- 제 8 기 배당금 총액: 10,338,586,154원 (주당 약 200.97 원)

- 배당 기준일 : 2023 년 8 월 31 일

- 배당 기준 주식수 : 보통주 51,443,469 주

- 제4호 의안 : 제 9 기 및 제 10 기 사업계획 승인의 건 □ 관련 규정

○ 「정관 」 제26조 (주주총회의 결의사항) 제1항의 제1호

1. 해당 사업연도의 사업계획의 확정

□ 승인 사항

: 다음과 같이 제 9 기 및 제 10 기 사업계획을 승인한다.

○ 사업계획 적용 기간: 2023.09.01 ~ 2024.08.31

○ 투자 부동산

- 태평로빌딩 (이지스일반사모부동산투자신탁97호 수익증권)

- 이천YM물류센터 (카이트20호위탁관리부동산투자회사 지분증권) 매각 예정

- 분당IDC 및 북미데이터센터포트폴리오 (이지스데이터센터위탁관리부동산투자회사 지분증권)

- 이수화학반포사옥 (이지스일반사모부동산투자신탁248호 수익증권)

- 트윈트리타워 (이지스일반사모부동산투자신탁25호 수익증권)

- (신규 부동산 또는 부동산 관련 증권)

○ 투자 부동산 편입 계획

- 회사는 부동산투자회사법 제13조 제1항 및 동법 제12조 제1항에 의하여 회사는 해당 회계기간 중 총자산의 100분의 30을 초과하지 않는 범위 내에서 추가 투자할 수 있으며, 해당 자산 편입 시 관련 법령에 따라 수권절차(이사회 등)를 진행할 예정임

○ 사업계획 재무 요약

구분	제 9 기 (’24.02)	제 10 기 (’24.08)
영업수익	14,756 백만원	13,998 백만원
영업비용	4,451 백만원	3,689 백만원
영업이익	10,305 백만원	10,309 백만원
당기순이익	10,305 백만원	10,309 백만원
주당 배당금	200원	200원

※ 상기 재무수치는 리츠의 운영과정 및 회계처리 등의 사유로 변동 가능하며, 주당 배당금은 유상증자 결과(발행가액 및 발행 주식수 등)에 따라 달라질 수 있음 - 제5호 의안 : 차입계획 승인의 건

□ 관련 규정 ○ 「부동산투자회사법」 제29조 (차입 및 사채 발행) 제1항

① 부동산투자회사는 영업인가를 받거나 등록을 한 후에 자산을 투자ㆍ운용하기 위하여 또는 기존 차입금 및 발행사채를 상환하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 자금을 차입하거나 사채를 발행할 수 있다.

○ 「부동산투자회사법 시행령」 제33조 (외부차입) 제3항

③ 법 제29조제1항에 따라 부동산투자회사가 사채를 발행하는 경우에는 부동산투자회사의 정관이나 「상법」 제434조에 따른 주주총회의 특별결의에 따른다.

○「정관」 제46조 (차입 및 사채의 발행) 제1항

① 회사는 영업인가를 받거나 등록을 한 후에 자산을 투자·운용하기 위하여 또는 기존 차입금 및 발행 사채를 상환하기 위하여 부투법 제29조 및 부투법 시행령 제33조에 따라 자금을 차입하거나 사채를 발행할 수 있다.

□ 승인 사항

: 다음과 같이 차입계획을 승인한다.[차입계획]

○ 당사는 제9기 사업연도의 차입 한도를 1,800억원으로 하며, 2023년 11월 13일 기준 기인출한 차입금액 1,160억원(만기: ‘23년 12월 9일)에 대한 차환 및 신규 투자 등에 사용할 목적으로 필요시 차입을 추진하고자 함. 본 차입 한도는 사업연도 중 발생할 수 있는 대환 과정 등에서의 일시적 증액 발생 가능성 등을 고려하여 실제 필요한 차입/사채발행 예정금액(1,160억원)보다 높게 설정하고자 함

○ 본 차입계획에 따른 차입의 확정 시기가 제9기 사업연도를 경과할 경우 제9기 사업연도에 대한 정기주주총회 전까지는 본 차입계획에 따라 차입할 수 있음

○ 상기 한도는 제6호 의안에서 의결하고자 하는 사채발행 한도를 포함한 한도이며, 대출 및 사채발행 간의 적정 비중을 전략적으로 판단하여 추진할 예정임

○ 상기 차입계획 승인에 따른 제반업무 및 경미한 변경과 관련한 사항은 대표이사에게 위임함

□ 기타 사항

: 상기 차입계획과 관련된 금융기관, 금리조건(고정/변동), 금융상품, 상환방법 등 세부적인 사항은 주주총회 승인 이후 별도의 이사회를 통해 결정할 예정임.

- 제6호 의안 : [특별결의] 사채 발행계획 승인의 건

□ 관련 규정

○「부동산투자회사법」 제29조 (차입 및 사채 발행) 제1항

① 부동산투자회사는 영업인가를 받거나 등록을 한 후에 자산을 투자ㆍ운용하기 위하여 또는 기존 차입금 및 발행사채를 상환하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 자금을 차입하거나 사채를 발행할 수 있다.

○「부동산투자회사법 시행령」 제33조 (외부차입) 제3항

③ 법 제29조제1항에 따라 부동산투자회사가 사채를 발행하는 경우에는 부동산투자회사의 정관이나 「상법」 제434조에 따른 주주총회의 특별결의에 따른다.

○「정관 」 제26조 (주주총회의 결의사항) 제1항의 제2호

2. 해당 사업연도의 차입계획 및 사채발행계획

○「정관」 제46조 (차입 및 사채의 발행) 제1항

① 회사는 영업인가를 받거나 등록을 한 후에 자산을 투자·운용하기 위하여 또는 기존 차입금 및 발행 사채를 상환하기 위하여 부투법 제29조 및 부투법 시행령 제33조에 따라 자금을 차입하거나 사채를 발행할 수 있다. □ 승인 사항

: 다음과 같이 사채 발행계획을 승인한다. [사채 발행계획]

○ 당사는 제9기 사업연도의 사채 발행 한도를 1,200억원으로 하며, 2023년 11월 13일 기준 기인출한 차입금액 1,160억원(만기: ‘23년 12월 9일)에 대한 차환 및 신규 투자 등에 사용할 목적으로 필요시 사채 발행을 추진하고자 함

○ 본 사채 발행계획에 따른 사채 발행의 확정 시기가 제9기 사업연도를 경과할 경우 제9기 사업연도에 대한 정기주주총회 전까지는 본 사채 발행계획에 따라 사채 발행할 수 있음

○ 상기 한도는 제5호 의안에서 의결하고자 하는 차입 한도에 포함되는 한도이며, 대출 및 사채발행 간의 적정 비중을 전략적으로 판단하여 추진할 예정임

○ 상기 사채 발행계획 승인에 따른 제반업무 및 경미한 변경과 관련한 사항은 대표이사에게 위임함

□ 기타 사항

: 상기 사채 발행계획과 관련된 금융기관, 금리조건(고정/변동), 금융상품, 상환방법 등 세부적인 사항은 주주총회 승인 이후 별도의 이사회를 통해 결정할 예정임

□ 정관의 변경

- 제7호 의안: [특별결의] 정관 변경의 건

□ 관련 규정○「상법」 제433 조 (정관변경의 방법) 제1항

① 정관의 변경은 주주총회의 결의에 의하여야 한다.

○「상법」 제434 조 (정관변경의 특별결의)

제433조제1항의 결의는 출석한 주주의 의결권의 3분의 2 이상의 수와 발행주식총수의 3분의 1 이상의 수로써 하여야 한다.

○「정관 」 제26조 (주주총회의 결의사항) 제2항 제1호

1. 회사의 정관 변경

○「부동산투자회사법」 제40 조 (변경인가 등) 제1항 제1호

1. 정관의 변경

□ 승인 사항

: 다음 변경대비표와 같이 정관 변경을 승인한다.

조항	상세	변경 전	변경 후
제46조	사채 및 사채의 발행	제46조 (사채 및 사채의 발행) ① 회사는 영업인가를 받거나 등록을 한 후에 자산을 투자운용하기 위하여 또는 기존 차입금 및 발행 사채를 상환하기 위하여 부투법 제29조 및 부투법 시행령 제33조에 따라 자금을 차입하거나 사채를 발행할 수 있다. ② 회사가 제1항에 따라 자금을 차입하는 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금융기관 등으로부터 차입하여야 한다. 다만, 정관이나 「상법」 제434조에 따른 주주총회의 특별결의로 달리 정하는 경우에는 그에 따라 차입할 수 있다. 1. 부투법 시행령 제33조 제1항 각 호의 금융기관 등 2. 「농업협동조합법」에 따른 농업협동조합중앙회 3. 「수산업협동조합법」에 따른 수산업협동조합중앙회 4. 「신용협동조합법」에 따른 신용협동조합중앙회	제46조 (사채 및 사채의 발행)① 회사는 영업인가를 받거나 등록을 한 후에 자산을 투자운용하기 위하여 또는 기존 차입금 및 발행 사채를 상환하기 위하여 부투법 제29조 및 부투법 시행령 제33조에 따라 자금을 차입하거나 사채를 발행할 수 있다.② 회사가 차입을 하는 경우에는 부투법 시행령 제33조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 금융기관 등으로부터 차입하여야 한다. 다만, 회사는 이사회 결의에 따라 부투법 시행령 제33조 제1항 각 호 외의 자로부터 차입할 수 있다. [변경][변경 사유]- 타인자본 조달의 다양성 및 적시성을 확보하여, 리츠 자금 운영의 효율성 재고
부칙	(신설)	(신설)	부 칙 <2023. 11. 29. 개정> 제 1 조 (시행일) 이 정관은 2023년 11월 29일(단, 정관 개정에 관한 국토교통부장관의 변경인가가 필요한 조항에 한하여 2023년 11월 29일 또는 해당 변경인가를 득한 날 중 나중에 도래하는 날)로부터 시행한다. [변경 사유] - 정관 개정에 따라 부칙 추가

□ 기타 사항

: 상기 정관 변경 관련 절차의 수행 및 세부 변경 사항의 결정은 이사회에 위임함

: 국토교통부 변경인가가 필요한 경우, 그 과정에서 발생하는 상기 정관 변경의 주요 내용에 대한 변동 사항에 대한 결정은 이사회의 재승인을 통하여 이뤄질 예정임

□ 이사의 보수한도 승인

- 제8호 의안 : 제9기 이사 보수 승인의 건□ 관련 규정

○「정관」 제26조 (주주총회의 결의사항) 제1항 제6호

6. 이사 및 감사의 보수에 관한 사항□ 승인 사항

: 다음과 같이 이사의 보수를 정하고자 함

- 이사 보수: 이사 보수는 없는 것으로 함

□ 감사의 보수한도 승인

- 제9호 의안: 제9기 감사 보수 승인의 건

□ 관련 규정○「정관」 제26조 (주주총회의 결의사항) 제1항 제6호

6. 이사 및 감사의 보수에 관한 사항□ 승인 사항

: 다음과 같이 감사의 보수를 정하고자 함

- 감사 보수: 총 180만원 (매월 30만원)

- 퇴직금은 없는 것으로 함

IV. 사업보고서 및 감사보고서 첨부

가. 제출 개요 2023년 11월 14일1주전 회사 홈페이지 게재

제출(예정)일	사업보고서 등 통지 등 방식

나. 사업보고서 및 감사보고서 첨부

(1) 향후 사업보고서는 오기 등이 있는 경우 수정될 수 있으며, 수정된 사업보고서는 DART에 업데이트 될 예정입니다.

(2) 주주총회 이후 변경된 사항에 관하여는 「DART-정기공시」에 제출된 사업보고서를 활용할 예정입니다.(3) 사업보고서는 주주총회 1주전까지 전자공시스템(http://dart.fss.or.kr) 및 당사 홈페이지(http://www.igisvaluereit.com)에 게재될 예정입니다.

※ 참고사항

해당사항없음