IGIS Value Plus REIT Co., Ltd. — AGM Information 2022

Nov 11, 2022

주주총회소집공고 2.9 (주)이지스밸류플러스위탁관리부동산투자회사

주주총회소집공고

2022 년 11 월 11 일
회 사 명 :	주식회사 이지스밸류플러스위탁관리부동산투자회사
대 표 이 사 :	도 병 운
본 점 소 재 지 :	서울특별시 영등포구 여의공원로 115, 세우빌딩 14층
	(전 화) 02-6959-3100
	(홈페이지)http://www.igisvaluereit.com
작 성 책 임 자 :	(직 책) 과 장	(성 명) 김 현 웅
	(전 화) 02-6959-7790

주주총회 소집공고(제6기 정기주주총회)

주주님의 건승과 댁내의 평안을 기원합니다.『상법』제363조 및 회사의 『정관』제19조에 따라, 아래와 같이 제6기 정기주주총회를 개최하오니, 참석하여 주시기 바랍니다. 1. 총회일자 : 2022년 11월 28일 오전 9시2. 총회장소 : 서울특별시 영등포구 여의대로 24, 2층 가넷 회의실 (여의도동 전경련회관 컨퍼런스센터)3. 회의 목적사항 (보고 사항)- 제 1 호 보고 : 제 6 기 감사 보고의 건- 제 2 호 보고 : 제 6 기 영업 보고의 건 (부의 안건) - 제 1 호 의안 : 자본준비금 감액 결의의 건- 제 2 호 의안 : 제 6 기 재무제표 승인의 건- 제 3 호 의안 : 제 6 기 현금 배당의 건- 제 4 호 의안 : 제 7 기 사업계획 변경 및 제 8 기 사업계획 승인의 건- 제 5 호 의안 : 차입계획 승인의 건- 제 6 호 의안 : 사채 발행계획 승인의 건- 제 7 호 의안 : 제 7 기 이사 보수 승인의 건- 제 8 호 의안 : 제 7 기 감사 보수 승인의 건

4. 주주총회의 소집 통지 및 공고사항 『상법』제542조의4 제3항에 의거, 주주총회 소집통지 및 공고사항을 정보통신망에 게재하고 당사의 본점, 금융위원회, 한국거래소, 예탁결제원 증권대행부에 비치하오니 참조하시기 바랍니다.5. 실질주주의 의결권 행사에 관한 사항한국예탁결제원의 의결권 행사(섀도우보팅)제도가 2018년 1월1일부터 폐지됨에 따라, 한국예탁결제원이 주주님들의 의결권을 행사할 수 없습니다. 이에 따라, 주주님들께서는 한국예탁결제원에 의결권 행사에 관한 의사표시를 하실 필요가 없으며, 주주총회에 참석하셔서 의결권을 직접 행사하시거나, 위임장에 의거하여 의결권을 간접행사 하실 수 있습니다. (단, 외국인주주는 예외)6. 주주총회 참석시 준비물1) 직접행사 : 주주총회 참석장, 신분증(주민등록증, 운전면허증, 여권 중 1개 지참)2) 대리행사 : - 개인주주 : 주주총회 참석장, 위임장(주주와 대리인의 인적사항 기재, 인감날인, 인감증명서), 대리인의 신분증 - 법인주주 : 위임장, 법인인감증명서, 사업자등록증, 대리인의 신분증 ※ 법인일 경우 모든 서류는 법인 인감으로 날인하셔야 합니다.7. 전자투표 및 전자위임장권유에 관한 사항 당사는 『상법』제368조의4에 따른 전자투표제도와 『자본시장과 금융투자업에 관한 벌률 시행령』제160조제5호에 따른 전자위임장권유제도를 활용하며, 이 두 제도의 관리업무를 한국예탁결제원에 위탁하였습니다.주주님들께서는 아래에서 정한 방법에 따라, 주주총회에 참석하지 아니하고 전자투표방식으로 의결권을 행사하시거나, 전자위임장을 수여하실 수 있습니다.가. 전자투표 ·전자위임장권유관리시스템 - 인터넷 주소 : http://evote.ksd.or.kr - 모바일 주소 : http://evote.ksd.or.kr/m나. 전자투표 행사 ·전자위임장 수여기간 : 2022년 11월 18일 오전 9시부터 ~ 2022년 11월 27일 오후 5시까지 (기간 중 24시간 이용 가능)다. 시스템에 인증서를 이용하여 주주본인을 확인 후 의안별 의결권 행사 또는 전자위임장 수여

- 주주확인용 인증서의 종류: 코스콤 증권거래용 인증서, 금융결제원 개인용도제한 인증서 등

라. 수정동의안 처리- 주주총회에서 상정된 의안에 관하여 수정동의가 제출되는 경우 전자투표 및 전자 위임장은 기권으로 처리8. 기타

- 주차공간이 협소하며, 별도의 주차권이 제공되지 않사오니 대중교통 이용을 부탁드립니다.

- 의결권행사가 필요하신 주주님께서는 전자투표와 의결권 대리행사 제도를 적극 활용하여 주시기 바랍니다.

- 코로나바이러스 감염증 19(COVID-19)의 감염 및 전파 예방을 위하여 총회장 입장 전 '열화상 카메라' 또는 '디지털온도계' 등의 측정 결과에 따라 발열로 의심되는 경우 출입이 제한될 수 있으며, 총회장 입장 시에는 반드시 마스크를 착용하여야 하며, 마스크 미착용시 총회장의 입장이 제한 될 수 있습니다.

- 또한, 총회의 진행 중에도 마스크 착용이 의무화 되며 총회의 진행중 마스크를 미착용하거나, 마스크를 부실하게 착용 시 퇴장을 요구 받을 수 있습니다.

- 코로나바이러스 감염증 19(COVID-19)의 감염 및 전파 예방을 위하여, 총회장 내 음식물 섭취 등을 제한하며, 이에 회사는 별도의 다과 및 음료(물 포함)를 제공하지 않습니다.- 코로나바이러스 감염증 19(COVID-19)와 관련한 거리두기 정책 변경 등으로 주주총회 개최 장소가 변경될 수 있으며, 이 경우 금융감독원 전자공시시스템(http://dart.fss.or.kr) 및 당사 홈페이지(http://www.igisvaluereit.com)를 통해 별도 공시할 예정이오니 참고하시기 바랍니다.

- 회사는 금번 정기주주총회와 관련하여, 별도의 기념품 등을 제공하지 않습니다.

- 기타 안건에 대한 세부사항은 금융감독원 전자공시시스템(http://dart.fss.or.kr) 및 당사 홈페이지(http://www.igisvaluereit.com)를 참조하시기 바랍니다.

주식회사 이지스밸류플러스위탁관리부동산투자회사 대표이사 도 병 운

I. 사외이사 등의 활동내역과 보수에 관한 사항

1. 사외이사 등의 활동내역 가. 이사회 출석률 및 이사회 의안에 대한 찬반여부

회차	개최일자	의안내용	사외이사 등의 성명
A(출석률: %)	B(출석률: %)	C(출석률: %)	D(출석률: %)
---	---	---	---	---	---	---
찬 반 여 부
---	---	---	---	---	---	---
-	-	-	-	-	-	-

- 당사는 별도 사외이사를 선임하지 않아, 해당사항 없음

나. 이사회내 위원회에서의 사외이사 등의 활동내역

위원회명	구성원	활 동 내 역
개최일자	의안내용	가결여부
---	---	---	---	---
-	-	-	-	-

- 당사는 별도 사외이사를 선임하지 않아, 해당사항 없음

2. 사외이사 등의 보수현황(단위 : 원)

구 분	인원수	주총승인금액	지급총액	1인당 평균 지급액	비 고
-	-	-	-	-	-

- 당사는 별도 사외이사를 선임하지 않아, 해당사항 없음

II. 최대주주등과의 거래내역에 관한 사항

1. 단일 거래규모가 일정규모이상인 거래(단위 : 억원)

거래종류	거래상대방(회사와의 관계)	거래기간	거래금액	비율(%)
-	-	-	-	-

- 해당사항 없음

2. 해당 사업연도중에 특정인과 해당 거래를 포함한 거래총액이 일정규모이상인 거래(단위 : 억원)

거래상대방(회사와의 관계)	거래종류	거래기간	거래금액	비율(%)
-	-	-	-	-

- 해당사항 없음

III. 경영참고사항

1. 사업의 개요 가. 업계의 현황

(1) 리츠 시장 현황'22년 8월 말 기준, 「부동산투자회사법」에 따라 설립된 부동산투자회사는 CR리츠 14개, 위탁관리리츠 326개, 자기관리리츠 4개로 총 344개 리츠가 설립 및 운용되고 있습니다. 이중에서 유가증권시장에 상장된 상장리츠는 총 20개입니다. 영업중인 전체 리츠의 총 자산은 82.4조원으로, 전년 동월('21년 8월말) 기준 68.7조원 대비 약 20% 증가하였으며, 2019년 이래 매년 10조원 이상의 성장세를 보이고 있습니다.

1 리츠 유형별 리츠 수 및 자산총계.jpg 1 리츠 유형별 리츠 수 및 자산총계 2. 리츠 규모별 리츠수 및 자산총계.jpg 2. 리츠 규모별 리츠수 및 자산총계 3. 자산관리회사별 운용리츠 현황.jpg 3. 자산관리회사별 운용리츠 현황

출처: 리츠정보시스템

(2) 오피스 시장'22년 상반기 국내 상업용 부동산 거래규모는 약 14조원을 기록하였고, '21년 상반기 대비 오피스 및 리테일의 경우 Cap.Rate 하락세를 보이며 전체적인 거래규모 축소가 이뤄졌습니다. 반면 물류 시장의 경우, 타 섹터에 비해 Cap.Rate 정체 및 거래규모 증가를 보였습니다. 구체적인 실질 Cap.Rate 지표를 살펴보면, 오피스 2.8%, 물류 4.2%, 리테일 4.7%로 조사됩니다.

2022년 상반기 한국 상업용 부동산 시장 주요 지표.jpg 2022년 상반기 한국 상업용 부동산 시장 주요 지표

'22년 상반기 서울 오피스 거래규모는 약 6.0조원을 기록하였습니다. 대형 오피스 자산의 경우 거래량이 감소하였으나, GBD권역 중심으로 중형 오피스 거래가 다수 이뤄지면서, 평균가격 지표의 상승을 견인한 것으로 조사됩니다.

2022년 상반기 서울 오피스 시장 주요 지표.jpg 2022년 상반기 서울 오피스 시장 주요 지표

출처: IGIS 미래전략센터'22년 상반기 서울 오피스 시장 Cap.Rate 하락의 주요한 원인은 앞서 언급한 GBD 중심의 중형 자산 거래의 확대(전년 동기 比 13%p 상승)와 대형 오피스 자산의 거래부재의 영향이 큰 것으로 보여집니다. 특히, 1만평 이상 대형 오피스 자산의 경우, '21년 상반기 서울 전체 18건에서 '22년 상반기 7건으로 감소하여 모든 권역에서 거래가 감소한 것으로 조사됩니다.

2022년 상반기 대형 오피스 시장 주요 지표.jpg 2022년 상반기 대형 오피스 시장 주요 지표

출처: IGIS 미래전략센터'22년 상반기 서울 오피스 시장 전체의 평균 공실률은 3.7%로, '10~'22년 상반기 까지의 기간평균 공실률 7.4%를 크게 하회하는 것으로 조사되었습니다. 동시에 서울 오피스 시장의 NOC 상승률은 2.4%를 기록하였습니다.

2022년 상반기 서울 오피스 시장 공실률(권역별).jpg 2022년 상반기 서울 오피스 시장 공실률(권역별)

출처: IGIS 미래전략센터'22년 상반기 서울 오피스는 견고한 임차수요 및 공급 부족을 원인으로 하여 임대인 우위 시장을 유지할 것으로 보여집니다. 서울 오피스 시장에 대한 공급은 '25년까지 연평균 5만평대를 유지하면서, 지난 '10~'20년도의 평균 수준인 연 12만평 공급의 42% 수준에 그치며 공급 부족이 중기적으로 해소되기 어려운 환경으로 조사되었습니다.

2022년 상반기 서울 오피스 공급추이png.jpg 2022년 상반기 서울 오피스 공급추이png

나. 회사의 현황

(1) 영업 개황 및 사업부문의 구분

(가) 영업 개황

- 당사는 자산을 부동산에 투자하여 임대수익 및 매각수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 『부동산투자회사법』에 따라 설립된 회사로 다수의 투자자로부터 자본을 유치하여 총 자산의 70% 이상을 부동산에 투자, 운용하여 배당가능이익의 90% 이상을 배당하는 『상법』상의 주식회사입니다.

- 당사는 2020년 6월 20일 유상증자를 통하여 조달한 자금으로 2020년 6월 22일 최초 투자대상인 이지스97호전문투자형사모부동산투자신탁의 종류C2(제3종) 수익증권(총 발행 수익증권의 약 99.9%)에 투자하였습니다. 당사는 최초 투자 이후, 수익증권 담보대출 및 2021년 11월 30일 1차 유상증자, 2022년 6월 11일 2차 유상증자를 통해 모집한 자금으로 신규투자를 진행하였고 현재 보유자산의 목록은 아래와 같습니다. (단위: 억원)

보유 자산명	투자금액	보유자산의 기초자산 명
이지스일반사모부동산투자신탁97호 수익증권	1,132	태평로빌딩
㈜이지스데이터센터위탁관리부동산투자회사 지분증권	261	코람코전문투자형사모부동산투자신탁제127호 수익증권(분당IDC)(99억원)
CBRE Caledon Valhalla Investment I-A LP 지분증권(138억원)
㈜이지스로지스틱스위탁관리부동산투자회사 지분증권	90	여주쿠팡물류센터(*)
카이트제이십호위탁관리부동산투자회사 주식회사 지분증권	150	이천YM물류센터
이지스일반사모부동산투자신탁248호 수익증권	212	이수화학 반포사옥(**)
합계	1,845

(*) 이지스로지스틱스리츠는 '21년 7월 체결한 매매계약상 매도인의 의무사항이 충족되지 않아 매매계약을 해제하였음 <전자공시시스템(https://dart.fss.or.kr) 2022.09.28[기재정정]유형자산취득결정(종속회사의주요경영사항) 공시 참조>(**) 당기 중 신규 취득 완료

- 당사가 보유한 자산의 기초자산 개요는 아래와 같습니다.(상술한 여주쿠팡물류센터 제외)1) 태평로빌딩

구분	태평로빌딩
위치	서울특별시 중구 세종대로 73
대지면적/연면적	2,893.4㎡ / 40,001.8㎡
건물규모	지하 6층 / 지상 26층
용도	업무시설, 판매시설
준공일	1997년 9월 20일

2) 분당 IDC

구분	분당IDC
위치	경기도 성남시 분당구 야탑동 343-1
대지면적/연면적	3,588.30㎡ / 14,533.39㎡
건물규모	지상 5층
용량	12.5MW
용도	공공용시설(통신시설)
준공일	2000년 6월 10일(준공), 2007년 11월 29일(증축)

3) 북미DC 포트폴리오 (Valhalla I-A)

구분	북미DC포트폴리오 (Valhalla I-A)
위치	미국 실리콘밸리, 캐나다 퀘백
IT용량	187 MW
용도	데이터센터

4) 이천 YM물류센터

구분	이천YM물류센터
위치	경기도 이천시 대월면 초지리 273-1외
대지면적/연면적	19,074㎡ / 28,707.9㎡
건물규모	지하 1층 / 지상 3층
용도	창고시설
준공일	2021년 10월 19일

5) 이수화학 반포사옥

구분	이수화학 반포사옥
위치	서울특별시 서초구 사평대로 84
대지면적/연면적	2,155㎡ / 12,184.12㎡
건물규모	지하 4층 / 지상 8층
용도	업무시설
준공일	1993년 7월 29일

(나) 공시대상 사업부문의 구분

- 당사는 부동산 임대(부동산 취득, 관리, 개량 및 처분)를 단일사업으로 영위하고 있습니다.

(2) 시장 점유율

- 전체 유효시장규모를 파악하기 어려움에 따라 정확한 시장 점유율의 산정이 어렵습니다.

(3) 시장의 특성

- 전술한 ‘가. 업계의 현황’ 참고

(4) 신규사업 등의 내용 및 전망- 당사가 2022년 12월 중 신규 투자 예정인 자산은 아래와 같습니다. (단위: 억원)

신규투자 자산명	투자 예정 금액	선순위 대출금리	신규투자 자산의 기초자산명
이지스일반사모부동산투자신탁 25호	1,839	고정 2.8%, 변동 CD+80bps	트윈트리타워

- 신규투자 자산의 기초자산 개요는 아래와 같습니다. [이지스25호 (트윈트리타워)] (단위: 억원)

자산명	소재지	매입면적(㎡)		순매입가 (감정가 대비)	감정평가액
토지	건물
---	---	---	---	---	---
트윈트리타워	서울시 종로구 중학동 14	4,392	55,202	5,569 (93.4%)	5,961

※ 감정평가기관: 경일감정평가법인 (기준시점: ’22. 01말)

(5) 조직도 [ 조직도 ]

조직도.jpg 조직도

2. 주주총회 목적사항별 기재사항

□ 제 6 기 정기주주총회 소집 1. 일시 : 2022년 11월 28일 (월) 오전 09시 00분 2. 장소 : 서울특별시 영등포구 여의대로 24, 2 층 가넷 회의실 (여의도동 전경련회관 컨퍼런스센터)□ 제 6 기 정기주주총회 부의 안건- 제 1 호 의안 : 자본준비금 감액 결의의 건- 제 2 호 의안 : 제 6 기 재무제표 승인의 건- 제 3 호 의안 : 제 6 기 현금 배당의 건- 제 4 호 의안 : 제 7 기 사업계획 변경 및 제 8 기 사업계획 승인의 건- 제 5 호 의안 : 차입계획 승인의 건- 제 6 호 의안 : 사채 발행계획 승인의 건- 제 7 호 의안 : 제 7 기 이사 보수 승인의 건- 제 8 호 의안 : 제 7 기 감사 보수 승인의 건

□ 재무제표의 승인

- 제 2 호 의안 : 제 5 기 재무제표 승인의 건

가. 해당 사업연도의 영업상황의 개요

"Ⅲ. 경영참고사항" 中 "1.사업의 개요" 참조

나. 해당 사업연도의 대차대조표(재무상태표)ㆍ손익계산서(포괄손익계산서)ㆍ이익잉여금처분계산서(안) 또는 결손금처리계산서(안)

연결재무상태표

연결재무상태표
제 6 기 2022년 08월 31일 현재
제 5 기 2022년 02월 28일 현재
주식회사 이지스밸류플러스위탁관리부동산투자회사와 그 종속기업	(단위 : 원)

과 목	제 6(당) 기말		제 5(전) 기말
자 산
Ⅰ.유동자산		10,627,523,324		15,037,044,390
1. 현금및현금성자산	7,747,889,819		6,124,904,239
2. 단기금융상품	2,013,536,000		4,000,000,000
3. 기타유동채권	282,121,482		4,087,467,531
4. 기타유동자산	49,498,872		269,588,430
5. 당기법인세자산	534,477,151		555,084,190
Ⅱ. 비유동자산		318,646,792,174		254,029,295,562
1. 비연결종속기업투자	259,528,910,010		194,510,285,031
2. 유형자산	59,109,669,127		59,510,797,494
3. 무형자산	8,213,037		8,213,037
자 산 총 계		329,274,315,498		269,066,339,952
부 채
Ⅰ.유동부채		605,507,370		17,264,438,577
1. 기타유동채무	529,101,388		506,038,577
2. 단기차입금	-		16,758,400,000
2. 기타유동부채	76,405,982
Ⅱ.유동부채		39,034,720,302		37,771,306,736
1. 장기차입금	36,000,000,000		36,000,000,000
2. 기타비유동채무	1,128,933,000		1,128,933,000
3. 기타비유동금융부채	1,905,787,302		642,373,736
부 채 총 계		39,640,227,672		55,035,745,313
자 본
지배기업 소유주지분		289,211,665,037		213,606,854,359
Ⅰ.자본금		36,745,335,000		30,872,852,000
Ⅱ.기타불입자본		152,010,833,211		125,303,327,910
Ⅲ.자본조정		(1,100,565,368)		(1,100,565,368)
Ⅳ.기타포괄손익누계액		-		(642,373,736)
Ⅴ.이익잉여금		101,556,062,194		59,173,613,553
비지배지분		422,422,789		423,740,280
자 본 총 계		289,634,087,826		214,030,594,639
부채 및 자본총계		329,274,315,498		269,066,339,952

연결포괄손익계산서

연결포괄손익계산서
제 6(당) 2022년 03월 01일부터 2022년 08월 31일까지
제 5(전) 2021년 09월 01일부터 2022년 02월 28일까지
주식회사 이지스밸류플러스위탁관리부동산투자회사와 그 종속기업	(단위 : 원)

과 목	제 6(당) 기		제 5(전) 기
Ⅰ.영업수익		47,138,389,959		6,923,728,394
Ⅱ.영업비용		1,552,595,908		1,769,562,030
Ⅲ.영업이익		45,585,794,051		5,154,166,364
1.금융수익	28,337,019		14,484,832
2.금융비용	681,619,742		262,296,224
3.기타수익	100,043,624		34,501
4.기타비용	22,016,747		7
Ⅳ.법인세비용차감전순이익		45,010,538,205		4,906,389,466
Ⅴ.법인세비용		-		-
Ⅵ.당기순이익		45,010,538,205		4,906,389,466
지배기업 소유주지분	45,007,641,766		4,971,321,940
비지배지분	2,896,439		(64,932,474)
Ⅶ.기타포괄손익		642,373,736		(642,373,736)
후속적으로 당기손익으로 재분류되지 않는 포괄손익	-		-
후속적으로 당기손익으로 재분류되는 포괄손익	642,373,736		(642,373,736)
파생상품평가손익	642,373,736		(642,373,736)
Ⅷ.총포괄손익		45,652,911,941		4,264,015,730
지배기업 소유주지분	45,650,015,502		4,328,948,204
비지배지분	2,896,439		(64,932,474)
Ⅸ.주당이익		1,343		181
1.기본주당이익		1,343		181

연결자본변동표

연결자본변동표
제 6(당) 2022년 03월 01일부터 2022년 08월 31일까지
제 5(전) 2021년 09월 01일부터 2022년 02월 28일까지
주식회사 이지스밸류플러스위탁관리부동산투자회사와 그 종속기업	(단위 : 원)

과 목	자본금	기타불입자본	자본조정	기타포괄손익누계액	이익잉여금	지배기업소유주지분 계	비지배지분	총 계
2021.09.01(전기초)	24,000,000,000	93,477,989,180	-	-	56,991,852,383	174,469,841,563	-	174,469,841,563
총포괄손익:
당기순이익	-	-	-	-	4,971,321,940	4,971,321,940	(64,932,474)	4,906,389,466
파생상품평가손익	-	-	-	(642,373,736)	-	(642,373,736)	-	(642,373,736)
소유주와의 거래:
유상증자	6,872,852,000	32,683,777,960	-	-	-	39,556,629,960	-	39,556,629,960
이익잉여금 이입	-	(858,439,230)	-	-	858,439,230	-	-	-
비지배주주 자본거 래 등	-	-	(1,100,565,368)	-	-	(1,100,565,368)	(5,005,304,352)	(6,105,869,720)
배당금의 지급	-	-	-	-	(3,648,000,000)	(3,648,000,000)	-	(3,648,000,000)
연결범위변동	-	-	-	-	-	-	5,493,977,106	5,493,977,106
2022.02.28(전기말)	30,872,852,000	125,303,327,910	(1,100,565,368)	(642,373,736)	59,173,613,553	213,606,854,359	423,740,280	214,030,594,639
2022.03.01(당기초)	30,872,852,000	125,303,327,910	(1,100,565,368)	(642,373,736)	59,173,613,553	213,606,854,359	423,740,280	214,030,594,639
총포괄손익:
당기순이익	-	-	-	-	45,007,641,766	45,007,641,766	2,896,439	45,010,538,205
파생상품평가손익	-	-	-	642,373,736	-	642,373,736	-	642,373,736
소유주와의 거래:
유상증자	5,872,483,000	28,774,985,680	-	-	-	34,647,468,680	-	34,647,468,680
이익잉여금 이입	-	(2,067,480,379)	-	-	2,067,480,379	-	-	-
배당금의 지급	-	-	-	-	(4,692,673,504)	(4,692,673,504)	(4,213,930)	(4,696,887,434)
2022.08.31(당기말)	36,745,335,000	152,010,833,211	(1,100,565,368)	-	101,556,062,194	289,211,665,037	422,422,789	289,634,087,826

연결현금흐름표

연결현금흐름표
제 6(당) 2022년 03월 01일부터 2022년 08월 31일까지
제 5(전) 2021년 09월 01일부터 2022년 02월 28일까지
주식회사 이지스밸류플러스위탁관리부동산투자회사와 그 종속기업	(단위 : 원)

과 목	제 6(당) 기		제 5(전) 기
영업활동으로 인한 현금흐름		7,644,340,334		(2,734,333,540)
1. 영업으로부터 창출된 현금흐름	4,622,857,865		(5,654,743,655)
2. 이자 수취	32,725,129		7,252,876
3. 이자 지급	(723,986,793)		(130,315,065)
4. 배당금 수취	3,692,137,094		3,596,822,594
5. 법인세 납부(환급)	20,607,039		(553,350,290)
투자활동으로 인한 현금흐름		(19,213,536,000)		(80,041,971,676)
1. 투자활동으로 인한 현금유입	4,000,000,000		1,104,998,152
단기금융상품 처분	4,000,000,000		1,000,000,000
종속기업 취득 순현금흐름	-		104,998,152
2. 투자활동으로 인한 현금유출	(23,213,536,000)		(81,146,969,828)
단기금융상품 취득	2,013,536,000		4,000,000,000
비연결종속기업투자 취득	21,200,000,000		24,624,070,031
토지 취득	-		10,366,768,193
건물 취득	-		35,719,659,877
건설중인자산 취득	-		6,436,471,727
재무활동으로 인한 현금흐름		13,192,181,246		84,190,093,240
1. 재무활동으로 인한 현금유입	34,647,468,680		93,943,962,960
유상증자	34,647,468,680		39,556,629,960
단기차입금 차입	-		16,758,400,000
장기차입금 차입	-		36,000,000,000
임대보증금 증가	-		1,128,933,000
비지배지분 증가	-		500,000,000
발행분담금 환급	-		-
2. 재무활동으로 인한 현금유출	(21,455,287,434)		(9,753,869,720)
배당금 지급	4,692,673,504		3,648,000,000
단기차입금 상환	16,758,400,000		-
주식발행비용	-		938,869,720
비지배지분 감소	4,213,930		5,167,000,000
현금및현금성자산의 증가		1,622,985,580		1,413,788,024
기초 현금및현금성자산		6,124,904,239		4,711,116,215
기말 현금및현금성자산		7,747,889,819		6,124,904,239

별도재무상태표

재무상태표
제 6 기 2022년 08월 31일 현재
제 5 기 2022년 02월 28일 현재
주식회사 이지스밸류플러스위탁관리부동산투자회사	(단위 : 원)

과 목	제 6(당) 기말		제 5(전) 기말
자 산
Ⅰ.유동자산		7,902,903,570		8,829,602,002
1. 현금및현금성자산	5,399,321,272		4,262,388,360
2. 단기금융상품	2,013,536,000		4,000,000,000
3. 기타유동채권	4,292,929		8,615,979
4. 기타유동자산	55,218		3,551,913
5. 당기법인세자산	485,698,151		555,045,750
Ⅱ. 비유동자산		277,236,392,000		216,902,464,000
1. 종속기업투자	50,100,000,000		50,100,000,000
2. 비연결종속기업투자	227,136,392,000		166,802,464,000
자 산 총 계		285,139,295,570		225,732,066,002
부 채
Ⅰ.유동부채		116,734,702		13,328,228,967
1. 기타유동채무	116,734,702		328,228,967
2. 단기차입금	-		13,000,000,000
부 채 총 계		116,734,702		13,328,228,967
자 본
Ⅰ.자본금		36,745,335,000		30,872,852,000
Ⅱ.기타불입자본		152,010,833,211		125,303,327,910
Ⅲ.이익잉여금		96,266,392,657		56,227,657,125
자 본 총 계		285,022,560,868		212,403,837,035
부채 및 자본총계		285,139,295,570		225,732,066,002

별도포괄손익계산서

포괄손익계산서
제 6(당) 2021년 03월 01일부터 2022년 08월 31일까지
제 5(전) 2021년 09월 01일부터 2022년 02월 28일까지
주식회사 이지스밸류플러스위탁관리부동산투자회사	(단위 : 원)

과 목	제 6(당) 기		제 5(전) 기
Ⅰ.영업수익		43,313,211,464		3,596,822,594
Ⅱ.영업비용		523,226,824		1,452,411,854
Ⅲ.영업이익		42,789,984,640		2,144,410,740
1.금융수익	26,367,360		13,873,503
2.금융비용	132,136,985		147,767,119
3.기타수익	-		1
4.기타비용	20,286,358		-
Ⅳ.법인세비용차감전순이익		42,663,928,657		2,010,517,125
Ⅴ.법인세비용		-		-
Ⅵ.당기순이익		42,663,928,657		2,010,517,125
Ⅶ기타포괄손익		-		-
Ⅷ.총포괄손익		42,663,928,657		2,010,517,125
Ⅸ.주당이익
1.기본주당이익		1,273		73

별도자본변동표

자본변동표
제 6(당) 2021년 03월 01일부터 2022년 08월 31일까지
제 5(전) 2021년 09월 01일부터 2022년 02월 28일까지
주식회사 이지스밸류플러스위탁관리부동산투자회사	(단위 : 원)

과 목	자본금	기타불입자본	이익잉여금	총 계
2021.09.01(전기초)	24,000,000,000	93,477,989,180	57,006,700,770	174,484,689,950
총포괄손익:
당기순이익	-	-	2,010,517,125	2,010,517,125
소유주와의 거래:
유상증자	6,872,852,000	32,683,777,960	-	39,556,629,960
이익잉여금 이입	-	(858,439,230)	858,439,230	-
배당금의 지급	-	-	(3,648,000,000)	(3,648,000,000)
2022.02.28(전기말)	30,872,852,000	125,303,327,910	56,227,657,125	212,403,837,035
2022.03.01(당기초)	30,872,852,000	125,303,327,910	56,227,657,125	212,403,837,035
총포괄손익:
당기순이익	-	-	42,663,928,657	42,663,928,657
소유주와의 거래:
유상증자	5,872,483,000	28,774,985,680	-	34,647,468,680
이익잉여금 이입	-	(2,067,480,379)	2,067,480,379	-
배당금의 지급	-	-	(4,692,673,504)	(4,692,673,504)
2022.08.31(당기말)	36,745,335,000	152,010,833,211	96,266,392,657	285,022,560,868

별도현금흐름표

현금흐름표
제 6(당) 2022년 03월 01일부터 2022년 08월 31일까지
제 5(전) 2021년 09월 01일부터 2022년 02월 28일까지
주식회사 이지스밸류플러스위탁관리부동산투자회사	(단위 : 원)

과 목	제 6(당) 기		제 5(전) 기
영업활동으로 인한 현금흐름		3,395,673,736		1,497,038,812
1. 영업으로부터 창출된 현금흐름	(734,058,698)		(1,423,158,592)
2. 이자 수취	30,690,410		7,003,975
3. 이자 지급	(149,589,039)		(130,315,065)
4. 배당금 수취	4,179,283,464		3,596,822,594
5. 법인세 납부(환급)	69,347,599		(553,314,100)
투자활동으로 인한 현금흐름		(19,213,536,000)		(50,600,000,000)
1. 투자활동으로 인한 현금유입	4,000,000,000		1,000,000,000
단기금융상품 처분	4,000,000,000		1,000,000,000
2. 투자활동으로 인한 현금유출	(23,213,536,000)		(51,600,000,000)
단기금융상품 취득	2,013,536,000		4,000,000,000
종속기업투자 취득	-		47,600,000,000
비연결종속기업투자 취득	21,200,000,000		-
재무활동으로 인한 현금흐름		16,954,795,176		48,908,629,960
1. 재무활동으로 인한 현금유입	34,647,468,680		52,556,629,960
단기차입금의 차입	-		13,000,000,000
유상증자	34,647,468,680		39,556,629,960
2. 재무활동으로 인한 현금유출	(17,692,673,504)		(3,648,000,000)
배당금 지급	4,692,673,504		3,648,000,000
차입금의 상환	13,000,000,000		-
현금및현금성자산의 증가		1,136,932,912		(194,331,228)
기초 현금및현금성자산		4,262,388,360		4,456,719,588
기말 현금및현금성자산		5,399,321,272		4,262,388,360

이익잉여금처분계산서당기 및 전기의 이익잉여금처분계산서는 다음과 같습니다.

이 익 잉 여 금 처 분 계 산 서
제6(당)기	2022년 03월 01일부터	제5(전)기	2021년 09월 01일부터
2022년 08월 31일까지	2022년 02월 28일까지
처분예정일	2022년 11월 28일	처분확정일	2022년 05월 27일

(단위: 원)

구 분	당 기		전 기
I. 미처분이익잉여금		96,266,392,657		56,227,657,125
- 전기이월미처분이익잉여금	53,602,464,000		54,217,140,000
- 당기순이익	42,663,928,657		2,010,517,125
II. 이익잉여금이입액(주1)		2,055,290,263		2,067,480,379
- 주식발행초과금	2,055,290,263		2,067,480,379
III. 이익잉여금처분액		5,585,290,920		4,692,673,504
- 연차배당(주2)	5,585,290,920		4,692,673,504
IV. 차기이월미처분이익잉여금		92,736,392,000		53,602,464,000

(주1) 당사는 정기주주총회 의결을 통해 상법 제461조의2에 따라 적립된 자본준비금(주식발행초과금) 중 자본금의 1.5배를 초과하는 금액의 일부를 감액하여 배당재원으로 활용할 예정입니다.(주2) 당사는 부동산투자회사법 제28조에 따라 상법 제462조 제1항에 따른 해당 연도 이익배당 한도의 100분의 90 이상을 주주에게 배당하여야 하며, 배당가능이익 전액 및 이입된 이익잉여금 전액을 정기주주총회 의결을 거쳐 배당할 예정입니다.

□ 기타 주주총회의 목적사항

- 제1호 의안 : 자본준비금 감액 결의의 건

가. 의안 제목 : 자본준비금 감액 결의의 건

나. 의안의 요지 : 당사는 「상법」제461조의2 항에 따라 자본준비금의 일부를 감액하고자 함

다. 관련 규정

○「상법」제461조의2 (준비금의 감소)

○「정관」제26조 (주주총회의 결의사항) 제1항 제9호

라. 자본준비금 감액

○ 감액 가능 자본준비금 (주식발행초과금)

(단위: 원)

기말 주식발행초과금 (A)	자본금 (B)	자본금의 1.5배 (C)	감액 가능 주식발행초과금 (A-C)
152,010,833,211	36,745,335,000	55,118,002,500	96,892,830,711

○ 감액 대상액

제6기 현금배당 재원확보를 위해 자본준비금을 일부 감액하고, 이익잉여금으로 이입하고자 함 (자본준비금(자본잉여금) 감소액: 2,055,290,263원)

(단위: 원)

배당처분예정액 (A)	미처분이익잉여금 (B)	미실현이익 (C)	자본준비금 감액대상액 (A-(B-C))
5,585,290,920	42,663,928,657	39,133,928,000	2,055,290,263

- 제 3 호 의안 : 제 6 기 현금 배당의 건가. 의안 제목 : 제 6 기 현금 배당의 건나. 의안의 요지 : 『상법』제462조, 『부동산투자회사법』제28조, 당사의 『정관』 제26조 제1항 제8호 및 제53조에 의거하여 다음과 같이 금전 배분을 결의하고자 함.

다. 관련 규정

○「상법」제462조 (이익의 배당) 제1항

○「부동산투자회사법」제28조 (배당) 제1항

○「정관」제53조 (이익의 배당) 제1항 및 제26조 (주주총회의 결의사항) 제1항 8호

이 익 잉 여 금 처 분 계 산 서
제6(당)기	2022년 03월 01일부터	제5(전)기	2021년 09월 01일부터
2022년 08월 31일까지	2022년 02월 28일까지
처분예정일	2022년 11월 28일	처분확정일	2022년 05월 27일

(단위: 원)

구 분	당 기		전 기
I. 미처분이익잉여금		96,266,392,657		56,227,657,125
- 전기이월미처분이익잉여금	53,602,464,000		54,217,140,000
- 당기순이익	42,663,928,657		2,010,517,125
II. 이익잉여금이입액(주1)		2,055,290,263		2,067,480,379
- 주식발행초과금	2,055,290,263		2,067,480,379
III. 이익잉여금처분액		5,585,290,920		4,692,673,504
- 연차배당(주2)	5,585,290,920		4,692,673,504
IV. 차기이월미처분이익잉여금		92,736,392,000		53,602,464,000

- 제 6 기 배당금 총액 5,585,290,920 원 주당 : 152 원- 배당 기준일 : 2022 년 8 월 31 일- 배당 기준 주식수 : 보통주 36,745,335 주

* 연환산 배당 수익률 : 6.08% (발행가 5,000원 기준)

* 단순 배당 수익률 (6개월 기준) : 3.04 % (발행가 5,000원 기준)

- 제4호 의안 : 제 7 기 사업계획 변경 및 제 8 기 사업계획 승인의 건

가. 의안 제목 : 제 7 기 사업계획 변경 및 제 8 기 사업계획 승인의 건

나. 의안의 요지 : 당사는「부동산투자회사법」 제12조 제1항의 규정 및 「정관」 제26조 제1항에 따라, 아래와 같이 제7기 사업연도 사업계획을 변경하고 제8기 사업연도 사업계획을 승인하고자 함

다. 관련 규정

○ 「정관 」 제26조 (주주총회의 결의사항) 제1항의 제1호

1. 해당 사업연도의 사업계획의 확정

라. 의안 내용□ 제 7 기 ~ 제 8 기 사업계획

○ 사업계획 적용 기간: 2022.09.01 ~ 2023.08.31

○ 투자 부동산

- 태평로빌딩 (이지스일반사모부동산투자신탁97호 수익증권)

- 이천YM물류센터 (카이트20호위탁관리부동산투자회사 지분증권)

- 분당IDC 및 북미데이터센터포트폴리오 (이지스데이터센터위탁관리부동산투자 회사 지분증권)

- 이수화학반포사옥 (이지스일반사모부동산투자신탁248호 수익증권)

- ('22년 12월 신규 투자 예정) 트윈트리타워 (이지스일반사모부동산투자신탁25 호 수익증권)

- (신규 부동산 또는 부동산 관련 증권)

○ 투자 부동산 편입 계획 - 회사는 해당 사업계획을 통해 부동산투자회사법 제13조 제1항 제2호에 의하여 총 자산의 100분의 10을 초과하는 자산의 취득이 예정되어 있음

- 해당 사업계획은 부동산투자회사법 제12조 제1항 제3호에 의하여 총 자산의 10 0분의 30을 초과하는 자산(이지스일반사모부동산투자신탁 25호)을 취득하는 내 용을 포함하며, 이는 당사의 제5기 정기주주총회(제7호 의안)를 통해 승인한 바 있음

- 상기 투자 외에도, 회사는 해당 회계기간 중 총자산의 100분의 30을 초과하지 않 는 범위 내에서 추가 투자할 수 있으며, 해당 자산 편입 시 관련 법령 및 수권절차 (이사회 등)을 별도 진행할 예정임

□ 사업계획 재무요약

구분	제 7 기 (’23.02)	제 8 기 (’23.08)
영업수익	10,800 백만원	12,963 백만원
영업비용	3,071 백만원	5,595 백만원
영업이익	7,729 백만원	7,368 백만원
당기순이익	7,729 백만원	7,368 백만원
주당 배당금	210원	200원

※ 상기 재무수치는 리츠의 운영과정 및 회계처리 등의 사유로 변동 가능합니다.

- 제5호 의안 : 차입계획 승인의 건

가. 의안 제목 : 차입계획 승인의 건나. 의안의 요지 : 당사는「부동산투자회사법」 제12조 제1항의 규정 및 「정관」 제26조 제1항에 따라, 아래와 같이 제4호 의안(제7기 사업계획 변경 및 제8기 사업계획 승인의 건)과 관련하여 차입계획을 승인하고자 함

다. 관련 규정

○「정관 」 제26조 (주주총회의 결의사항) 제1항의 제2호

1. 해당 사업연도의 차입계획 및 사채발행계획

라. 의안 내용□ 차입계획

○ 당사의 투자자산의 공정가치가 최초 투자시점 대비 상승함에 따라 발생한 차입 여력을 활용하여, 제5기 정기주주총회 제5호 의안에서 승인받은 기존 차입계획인 1,200억원 한도에서 600억원을 증액하여 신규 투자 등에 사용할 목적으로 필요 시 1,800억원 한도에서 차입을 추진하고자 함

○ 상기 한도는 제6호 의안에서 의결하고자 하는 사채발행 한도를 포함한 한도이며, 대출 및 사채발행 간의 적정 비중을 전략적으로 판단하여 추진할 예정임

○ 상기 차입계획과 관련된 금융기관, 금리조건(고정/변동), 금융상품, 상환방법 등 세부적인 사항은 이사회를 통해 결정하고자 함

○ 신규 투자가 없을 시, 신규 투자를 위한 추가 차입은 진행하지 않으며(기존 차입금의 차환 및 기확정된 투자 자산에 대한 투자를 목적으로 하는 차입은 진행할 수 있음) 신규 투자가 진행되는 경우 신규 투자에 대해서는 법령 및 정관에 근거한 수권 절차를 별도로 진행할 예정임

- 제6호 의안 : 사채 발행계획 승인의 건가. 의안 제목 : 사채 발행계획 승인의 건

나. 의안의 요지 : 당사는「부동산투자회사법」 제12조 제1항의 규정 및 「정관」 제26조 제1항 제2호, 제46조 제1항에 따라, 아래와 같이 제4호 의안(제7기 사업계획 변경 및 제8기 사업계획 승인의 건)과 관련하여 사채 발행계획을 승인하고자 함

다. 관련 규정

○ 「정관 」 제26조 (주주총회의 결의사항) 제1항

2. 해당 사업연도의 차입계획 및 사채발행계획

○ 「정관 」 제46조 (차입 및 사채의 발행) 제1항

① 회사는 영업인가를 받거나 등록을 한 후에 자산을 투자·운용하기 위하여 또는 기존 차입금 및 발행 사채를 상환하기 위하여 부투법 제29조 및 부투법 시행령 제33조에 따라 자금을 차입하거나 사채를 발행할 수 있다.

※ 본 안건은 부동산투자회사법 시행령 제33조 제3항 및 정관 제26조 제2항 제12호에 따른 특별결의 사안임

라. 의안 내용□ 사채발행계획

○ 당사의 투자자산의 공정가치가 최초 투자시점 대비 상승함에 따라 발생한 차입 여력을 활용하여, 제5기 정기주주총회 제6호 의안에서 승인받은 기존 사채발행계획인 1,200억원 한도에서 600억원을 증액하여 신규 투자 등에 사용할 목적으로 필요시최대 1,200억원 한도에서 사채 발행을 추진하고자 함

○ 상기 한도는 제5호 의안에서 의결한 차입계획 한도에 포함되며 대출 및 사채발행간의 적정 비중을 전략적으로 판단하여 추진할 예정임

○ 상기 사채 발행계획과 관련된 금융기관, 금리조건(고정/변동), 금융상품, 상환방법 등 세부적인 사항은 이사회를 통해 결정하고자 함

○ 신규 투자가 없을 시, 신규 투자를 위한 추가 차입은 진행하지 않으며(기존 차입금의 차환 및 기확정된 투자 자산에 대한 투자를 목적으로 하는 차입은 진행할 수 있음) 신규 투자가 진행되는 경우 신규 투자에 대해서는 법령 및 정관에 근거한 수권 절차를 별도로 진행할 예정임

□ 이사의 보수한도 승인

- 제7호 의안 : 제7기 이사 보수 승인의 건가. 의안 제목 : 이사의 보수 승인의 건나. 의안의 요지 : 아래와 같이 제7기 이사의 보수를 확정하고자 함

다. 관련 규정

○「정관」 제26조 (주주총회의 결의사항) 제1항 제6호

6. 이사 및 감사의 보수에 관한 사항

□ 이사 보수

- 이사 : 이사 보수는 없는 것으로 함

○ 이사의 수ㆍ보수총액 내지 최고 한도액

(당 기)

이사의 수 (사외이사수)	3 ( - )
보수총액 또는 최고한도액	대표이사 : 0만원 (월 0만원 기타비상무이사 : 0만원 ( 월 0만원)

(전 기)

이사의 수 (사외이사수)	3 ( - )
실제 지급된 보수총액	0
최고한도액	0

□ 감사의 보수한도 승인

- 제8호 의안: 제7기 감사 보수 승인의 건

가. 의안 제목 : 감사의 보수 승인의 건나. 의안의 요지 : 아래와 같이 제7기 감사의 보수를 확정하고자 함

다. 관련 규정

○ 「정관」 제26조 (주주총회의 결의사항) 제1항 제6호

6. 이사 및 감사의 보수에 관한 사항

□ 감사 보수

- 감사: 총 180만원 (매월 30만원)

○ 감사의 수ㆍ보수총액 내지 최고 한도액

(당 기)

감사의 수	1
보수총액 또는 최고한도액	180만원 (월 30만원)

(전 기)

감사의 수	1
실제 지급된 보수총액	180만원 (월 30만원)
최고한도액	180만원 (월 30만원)

※ 기타 참고사항

- 퇴직금은 없는 것으로 함

IV. 사업보고서 및 감사보고서 첨부

가. 제출 개요 2022년 11월 18일1주전 회사 홈페이지 게재

제출(예정)일	사업보고서 등 통지 등 방식

나. 사업보고서 및 감사보고서 첨부

(1) 향후 사업보고서는 오기 등이 있는 경우 수정될 수 있으며, 수정된 사업보고서는 DART에 업데이트 될 예정입니다.

(2) 주주총회 이후 변경된 사항에 관하여는 「DART-정기공시」에 제출된 사업보고서를 활용할 예정입니다.(3) 사업보고서는 주주총회1주전까지 전자공시스템(http://dart.fss.or.kr) 및 당사 홈페이지(http://www.igisvaluereit.com)에 게재될 예정입니다.

※ 참고사항

해당사항없음