Hla Group Corp., Ltd. — Capital/Financing Update 2006

May 16, 2006

证券代码：600398 证券简称：G 凯诺 编号：临2006—012 号 凯诺科技股份有限公司 收购资产公告

本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，对公告的虚假记 载、误导性陈述或者重大遗漏负连带责任。 重要内容提示

●交易内容：凯诺科技股份有限公司（以下简称“公司”）拟运用发行可转换公 司债券的部分募集资金收购江阴成亨置业有限公司（以下简称“成亨置业”）的标准 厂房、土地及相关设施，交易金额为12,000 万元人民币。

●关联交易回避事宜：该项资产收购不构成关联交易。

●交易对上市公司持续经营能力、损益及资产状况的影响：

此项收购完成并组建服装生产基地后，公司首批将新建三个服装生产项目，形 成年产衬衫120 万件，高档服装15 万套，特种防护服20 万套的生产能力。这三个 项目的建设在增加公司利润的同时，将使公司服装生产的结构更加合理，扩大公司 在服装行业的市场占有率和影响力，使公司发展步入良性循环轨道。

一、交易概述

2006 年5 月14 日，本公司与江阴成亨置业有限公司（以下简称“成亨置业”） 签署了《资产收购协议》，本公司拟运用发行可转换公司债券的部分募集资金收购成 亨置业的标准厂房及相关设施，收购价格以该资产的评估值14,370.82 万元人民币 为基础收购价，综合该资产的帐面值11,276.38 万元，确定最终收购价为12,000 万元。该项资产收购不构成关联交易。

本公司第三届第十次董事会审议批准了该项资产收购，参加会议的九名董事（包 括独立董事）均表示同意。成亨置业已批准了该项资产转让。该项资产收购将提交 本公司股东大会审议。

二、交易对方当事人情况

江阴成亨置业有限公司成立于2002 年6 月13 日，企业类型：合资经营（港资）， 住所：江阴市华士镇工业园东区华新路1 号，法定代表人：江南，注册资本：500 万元美元，经营范围：房屋建设、开发（凭有效资质证书经营）及筹建物业管理项 目，生产衣柜货柜、服装，销售自产产品，并提供家具装饰服务。

成亨置业的主要股东：上海欧佰贸易有限公司、江阴市新桥镇投资有限公司、 香港成亨投资有限公司。

成亨置业与本公司及本公司前十名股东在产权、业务、资产、债权、债务、人 员等方面不存在关联关系。

成亨置业成立以来未受过行政处罚、刑事处罚；无涉及与经济纠纷有关的重大 民事诉讼或者仲裁。

三、交易标的基本情况

本公司该项收购的标的是成亨置业的标准厂房及相关设施，位于江阴市华士镇 龙河村澄鹿路南。该项资产上未设定担保、抵押、质押及其他任何限制转让的情况， 也不存在涉及该项资产的诉讼、仲裁或司法强制执行及其他重大争议事项。

成亨置业的其他股东已放弃优先受让权。

具有从事证券业务资格的江苏中天资产评估事务所有限公司对该项资产进行了 评估，并出具了苏中评报字（2006）第30 号资产评估报告，评估基准日为2006 年 3 月31 日，评估方法主要为重置成本法。成亨置业的标准厂房及相关设施评估前帐 面价值为11,276.38 万元，调整后资产帐面价值为11,276.38 万元，资产评估价值 为14,370.82 万元，增值3,094.44 万元，增值率27.44%。具体为：

（1）设备：共35 项，帐面原值12,134,209.57 元，帐面净值10,076,754.99 元；

（2）建筑物（含构筑物）：共11 项，总建筑面积为57,387.91 平方米，帐面原 值89,851,513.98 元，帐面净值83,368,376.73 元；

（3）无形资产——土地使用权：共2 项，总面积为187,619 平方米，帐面原值 20,053,971.59 元，帐面净值19,318,659.30 元。

四、交易协议的主要内容及定价情况

1、定价情况及交易金额：以该资产的评估价值14,370.82 万元为基础转让价， 综合该资产的帐面值11,276.38万元人民币，确定最终收购价为12,000万元人民币。

2、支付方式及交付时间：自交易协议生效之日起的十天内，交易双方共同向有 关部门申请办理本次资产收购所涉及的房产及土地使用权的转让过户手续。

交易双方同意并确认，公司以拟公开发行可转换公司债券所募集的资金支付交 易款项，支付时间为公司募集资金到位后一个月内。

• 3、协议的生效条件、时间：协议自公司股东大会决议通过并经中国证券监督管

• 理委员会核准本公司发行可转换公司债券之日起生效。

五、收购资产的目的和对公司的影响

鉴于国际、国内市场的发展需求，本公司进行“以服装为龙头，以面料为基础” 的产业调整战略，做大做强服装产业，使之成为参与市场竞争的龙头产业。根据发 展规划，公司将配套完善服装生产规模产能。由于公司现有生产场地有限，已没有 进一步发展的余地，为此，公司拟收购江阴成亨置业有限公司建设的标准厂房相关 设施，解决公司急需的生产厂房、场地；同时因无需再征地建设，可大大缩短建设 周期，尽快形成新的产能及早投入市场。

此项收购完成并组建服装生产基地后，公司首批将新建三个服装生产项目，形 成年产衬衫120 万件，高档服装15 万套，特种防护服20 万套的生产能力。这三个 项目的建设在增加公司利润的同时，将使公司服装生产的结构更加合理，扩大公司 在服装行业的市场占有率和影响力，使公司发展步入良性循环轨道。

六、备查文件目录

• 1、公司第三届第十次董事会决议及经董事签字的会议记录；

• 2、公司与成亨置业签订的《资产转让协议》；

• 3、江苏中天资产评估事务所有限公司出具的资产评估报告书（苏中资评报字

• (2006)第30 号）。

凯诺科技股份有限公司董事会 二○○六年五月十六日

江阴成亨置业有限公司部分资产转让

资产评估报告书

苏中资评报字（2006）第30 号

摘 要

江苏中天资产评估事务所有限公司接受江阴成亨置业有限公司的委托，根据国 家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则,对江阴成亨置业有限 公司拟转让给凯诺科技股份有限公司所涉及的部分资产进行评估，本次评估目的是 为江阴成亨置业有限公司拟转让给凯诺科技股份有限公司所涉及的部分资产提供市 场价值参考依据。评估基准日为2006 年3 月31 日。本公司评估人员按照必要的评 估程序对委托评估的资产实施了实地勘查、市场调查与询证，对委估的资产在评估 基准日所表现的市场价值作出了公允反映，并出具了资产评估报告书。现将评估结 果报告如下：

资产占有单位：江阴成亨置业有限公司 金额单位：人民币万元

项目	项目	帐面价值	调整后帐面值	评估价值	增减值	增值率
		A	B	C	D=C-B	E=（C-B） /B*100%
固定资产	1	9,344.51	9,344.51	9,217.11	-127.40	-1.36%
其中：在建工程	2
建筑物	3	8,336.84	8,336.84	7,991.85	-344.99	-4.14%
设备	4	1,007.68	1,007.68	1,225.26	217.58	21.59%
无形资产	5	1,931.87	1,931.87	5,153.71	3,221.84	166.77%
其中：土地使用权	6	1,931.87	1,931.87	5,153.71	3,221.84	166.77%
资产合计	7	11,276.38	11,276.38	14,370.82	3,094.44	27.44%

小数点后保留两位小数

特别事项说明

1. 本次评估的房屋建筑面积和土地面积是以房屋所有权证、国有土地使用

证和土地分割图及说明等资料为基准并经现场核实为准，若估价时点后面积数 量若发生变化，估价价值应作相应的调整。

1. 位于江阴市华士镇龙河村澄鹿路南地块（澄土国用(2006)字第002446 号、第002204 号）的土地使用权价值内涵为：在评估基准日时，宗地外达到“六 通” （通上、下水、通电、通路、通讯、通汽）和宗地内“一平” （场地平 整）的土地利用条件下，委估土地面积分别为136,174.84 ㎡、51,444.16 ㎡（分 割面积），用途为工业用地，评估设定使用年期为其工业用地剩余使用年期为 46.80 年的国有土地使用权价值。

2. 本次评估时，仅考虑委估资产本身的价值，未考虑与委评资产有关的债

务。

1. 该评估报告的有效期为壹年,即自2006 年3 月31 日至2007 年3 月30 日止。

以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，请认真阅读资 产评估报告书全文。以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况， 请认真阅读资产评估报告书全文。

评估机构法定代表人：何宜华

中国注册资产评估师：章诚 李军

江苏中天资产评估事务所有限公司 中国 江苏 二〇〇六年五月十三日

江阴成亨置业有限公司部分资产转让 资产评估报告书

苏中资评报字（2006）第30 号

正 文

江苏中天资产评估事务所有限公司接受江阴成亨置业有限公司的委托，根据 国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则,对江阴成亨置 业有限公司拟转让给凯诺科技股份有限公司所涉及的部分资产进行评估，本次评 估目的是为江阴成亨置业有限公司拟转让给凯诺科技股份有限公司所涉及的部 分资产提供市场价值参考依据。评估基准日为2006 年3 月31 日。本公司评估人 员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地勘查、市场调查与询证，对 委估的资产在评估基准日所表现的市场价值作出了公允反映，并出具了资产评估 报告书。现将评估结果报告如下：

一、 委托方及资产占有方简介

企业名称：江阴成亨置业有限公司

注册地址：江阴市华士镇工业园东区华新路1 号 企业类型：有限责任公司 注册资本：500 万美元（实收资本：500 万美元） 法定代表人：江南 注册证号：企合苏锡总副字第005564 号

经营范围：房屋建设、开发（凭有效资质证书经营）及筹建物业管理项目， 生产衣柜货柜、服装，销售自产产品，并提供家具装饰服务。

二、 评估目的

本次评估目的为江阴成亨置业有限公司拟转让给凯诺科技股份有限公司所 涉及的部分资产提供市场价值参考依据。

三、 价值类型和定义

根据评估目的和所采用的评估方法，本次评估价值类型为委估对象之市场价

值，即委估对象在评估基准日所表现的市场价值作出了公允反映。

四、 评估范围和对象

江阴成亨置业有限公司拟转让给凯诺科技股份有限公司所涉及的部分资产。 具体为：

1. 设备：共申报 35 项，帐面原值 12,134,209.57 元，帐面净值 10,076,754.99 元；经核查有 3 项并入相关房建各系统工程中评估，故实际评估 32 项；

2. 建筑物（含构筑物）：共申报 11 项，帐面原值 89,851,513.98 元，帐面净 值 83,368,376.73 元；经核查实评房建类有 6 项，构筑物类有 5 项，合计 11 项；

3. 无形资产—土地使用权：共 2 项，原始入帐价值 20,053,971.59 元，帐面 价值 19,318,659.30 元。

五、 评估基准日

经协商确定本项目资产评估基准日为 2006 年 3 月 31 日。评估中所采用的价 格标准为评估基准日的价格标准，评估结果为委估资产在评估基准日所表现的公 允价值。

六、 评估假设和限制条件

• A ．本次评估的假设条件为：

• （ 1 ） 资产占有方合法取得委估资产所有权。

• （ 2 ） 估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前生产、生活、经营的正 常进行，保证企业的持续发展。

• （ 3 ） 在评估基准日的市场为公开、平等、自愿的交易市场。

• （ 4 ） 本报告是在报告估价时点内估价依据无变化，且市场运作态势趋于稳 定的前提做出的。

• （ 5 ） 任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法 规。

• （ 6 ） 委托方及资产占有方真实、完整地提供委评资产权属资料并保证资产 安全、完整、属实，所提供的有关法律性文件及有关凭证是真实、合 法的，并应对其提供资料的真实性、合法性负责。

• B ．本次评估的限制条件为：

• （ 1 ） 如在有效期内假设开发条件、经济、政策、市场行情发生变化或委估 对象用途的改变以及遇有自然力和其他不可抗力的影响，估价价值作 相应的调整，甚至重估。

• （ 2 ） 本次评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则 确定的现行公允市价，没有考虑特殊的交易方式可能追加付出的价格 等对评估价值的影响；我们也未考虑评估目的实现后委托方应为该等 资产承担的费用和税项等可能影响其价值的任何限制和纳税准备。

• （ 3 ） 估价时点后数量若发生变化，估价价值应作相应的调整，甚至重估。

• （ 4 ） 本报告一切所用的文件及相关资料仅供参考之用。

• （ 5 ） 本次评估时均勘察所有委评建筑物的外部，并在可能的情况下，勘察 其内部。评估时，我们未对委评建筑物的内部结构进行专门测试，故 无法确定委评建筑物有无腐朽、虫蛀或任何其他结构上的损坏等情 形，但在现场勘察过程中未发现任何严重损坏。本次评估也没有对任 何建筑物辅助设施进行专门测试。

• （ 6 ） 本次对有关专业设备评估时，没有对设备进行专业技术测试，也没有 调查该等设备于评估前是否曾发生意外；但注意并考虑计及所评估的 设备与全新的同类设备有差别的失修、损耗、操作不灵、失效或其他 可察觉的状况。

• （ 7 ） 本次评估时，仅考虑委估资产本身的价值，未考虑与委评资产有关的 债务。

• （ 8 ） 本报告评估结论系根据上述原则、依据、前提、方法、程序得出的。

• （ 9 ） 本报告评估结论是本评估机构出具的，受本机构评估人员的职业水平 和能力的影响。

七、 评估原则

• 根据国家国有资产管理及评估的有关法规，本次评估遵循独立性、客观性、

• 公正性、科学性的原则，以及持续经营原则、替代性原则和公开市场原则。

八、 评估依据

1. 行为依据

2. （1） 江阴成亨置业有限公司与江苏中天资产评估事务所有限公司就该项目

3. 签订的“资产评估业务约定书”；

4. （2） 江阴成亨置业有限公司董事会决议。

5. 法规依据

6. （1） 国务院[1991]91 号令《国有资产评估管理办法》；

7. （2） 原国家国有资产管理局国资办发[1992]第36 号《国有资产评估管理

8. 办法施行细则》；

9. （3） 国家财政部财评字[1999]91 号《资产评估报告基本内容与格式的暂行

10. 规定》；

11. （4） 中国资产评估协会制定的《资产评估操作规范意见（试行）》；

12. （5） 财政部财企[2004]20 号《资产评估准则—基本准则》；

13. （6） 《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（2003/3/1）；

14. （7） 国家质量监督局、中华人民共和国建设部联合发布《房地产估价规范》

15. （GB/T50291-1999）；

16. （8） 《中华人民共和国房地产管理法》；

17. （9） 《中华人民共和国土地管理法》；

18. （10） 《中华人民共和国土地管理法实施条例》；

19. （11） 《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》；

20. （12） 《企业会计准则》及国家有关财务会计的法律、法规；

21. （13） 原城乡建设环境保护部关于《房屋完好等级评定标准》；

22. （14） 江苏省机械工业厅《设备完好标准-JB/nJ015-90》和国家有关的行

23. 业专用设备完好等级标准。

24. 产权依据

25. （1） 房屋所有权证；

26. （2） 国有土地使用证；

27. （3） 相关权属证明文件。

28. 取价依据

29. （1） 江阴成亨置业有限公司提供的会计报表及财务帐册；

30. （2） 机械部科技信息研究院机电产品价格信息中心出版的2006 年《中国机 电产品价格商情》（周刊）及2006 年《机电产品报价手册》；

31. （3） 2006 年“中国资产评估价格信息”；

32. （4） 慧聪广告信息有限公司出版的2006 年《慧聪商情》（期刊）；

33. （5） 委托方所提供的资产评估申报明细表；

34. （6） 委托方提供的有关建、构筑物竣工图纸；

35. （7） 委托方提供的有关工程竣工预决算书；

36. （8） 江苏省物价局、江苏省价格监测中心出版的《江苏物价工程建筑材料 价格信息》(2006 年各期)；

37. （9） 江苏省、江阴市有关部门各项建筑规费的取定标准；

38. （10） 江苏省建委颁发的江苏省建筑工程综合预算定额（2001）；

39. （11） 江苏省建委颁发的江苏省建筑工程单位估价表（2001）；

40. （12） 江苏省建委颁发的全国统一市政工程预算定额江苏省估价表 （2001）；

41. （13） 建设部颁发的全国统一安装工程单位估价表各册(2001)；

42. （14） 江苏省建委颁发的江苏安装工程费用定额（2001）；

43. （15） 《江苏省建筑工程概算指标》（1988）；

44. （16） 江苏省建筑工程造价估算指标（2002）

45. （17） 建设部颁布的房屋完损等级评分标准；

46. （18） 《江苏省城镇基准地价》；

47. （19） 国家土地管理局颁发的《城镇土地估价规程》；

48. （20） 本所收集、整理的其他有关资料。

九、 评估方法

本次评估主要采用重置成本法进行评估，以确定委估资产在评估基准日的评 估价值。

1、房屋建筑物评估：

在评估中以工程决算、概算指标为依据，根据现场勘测，结合所评房屋建筑 物的结构构造情况，按现行工程造价计价程序 , 调整材料差价，计取综合间接费、 劳动保险费、税金等，考虑必要的综合前期费、前期附加费，据以确定评估原值。

（1）概况

本次评估的建筑物为江阴成亨置业有限公司位于江阴市华士镇龙河村澄鹿 路南的部分建筑物。共计 11 项，其中房屋 6 项，构筑物 5 项。经现场戡查，实 评 11 项，总建筑面积 57,387.91 ㎡。房屋的主要用途是为生产用房及配套辅助用 房，主要为钢筋砼结构。

委估房屋总建筑面积 57,387.91 ㎡，其中权证面积 57,387.91 ㎡，截止评估基 准日，均未设定他项权利。

委估房屋建筑物所附属的土地使用证号为澄土国用（2006）第 002446 号及 002204 号，委估土地面积分别为 136,174.84 ㎡、51,444.16 ㎡（分割面积），具体 详见土地使用权概况。

（2）评估原值的确定

根据评估目的，确定本次房屋评估采用重置成本法。在评估中以工程结算、 概算指标为依据，根据现场勘测，结合所评物业的结构构造情况，按现行各类工 程造价计价程序，调整材料差价，计取综合间接费、劳动保险费、税金等，考虑 必要的综合前期费、前期附加费等，据以确定评估原值。

建筑工程造价＝定额基价＋人工费调整＋综合间接费（含计划利润） ＋劳动保险费＋材料差价＋水电工程造价＋税金

评估原值＝建筑工程造价＋综合前期费＋配套规费＋前期附加费＋建设 管理费＋资金成本

（3）成新率的确定

评估人员通过现场勘察，对建筑物的地基、柱梁、楼面、屋盖、墙体等承重 构件、围护结构、内外粉刷、门窗、楼地面等装饰工程及水电配套设施等作了较 为详细的观测记录，并区分不同的工程结构进行分析比较，同时结合所评物业的 购造年限及平时的维护保养和使用状况等因素，参照建设部有关房屋建筑物的使 用寿命年限和房屋新旧程度鉴定的有关规定，采用年限法成新率和现场测定成新 率加权平均确定，具体计算公式如下：

注：尚可使用年限根据房地产估价规范和《中华人民共和国城镇国有土地 使用权出让和转让暂行条例》中有关规定，采用房屋建筑物尚可使用年限与土地 使用权尚可使用年限孰短原则计。

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现场测定成新率根据现场勘测的情况，对评估对象的各个主要结构部分进行 打分确定。

(3)综合成新率

综合成新率 =年限法成新率×0.4 + 现场测定成新率×0.6

（4）评估价值的确定

评估值=评估原值×成新率

2、设备评估 委估设备概况

本次评估的设备共申报 35 项，有 3 项并入房屋中评估，故实际评估 32 项。 设备主要分布在江阴市华士镇龙河村澄鹿路南的厂区内。主要设备有通信设

备、配电类设备、检测仪器类设备等设备。

（1）评估原值的确定

a) 对有现行价格可询的设备采用现行市场购置价加上运杂费和安装调 试费，若属于系统成套设备则另加计综合前期附加费用、资金成本确定评估原值；

b) 对无现行价格可询的设备，依据其性能、特点及技术参数在与其类似 的设备比较的基础上进行修正，用类比法确定其评估原值，若属于系统成套设备 则另加计综合前期附加费用、资金成本确定评估原值；

c) 对非标设备按其外购通用组合部件的价值，加上一定比率的加工费、 组装费、管理费和设计等费率，若属于系统成套设备则另加计综合前期附加费用、 资金成本确定评估原值；

本次评估根据被评设备的特点，结合行业规定考虑一定的运杂费和安装 调试费，若委评设备属于系统成套设备安装工程的，则根据整体建设规模确定其 建设期，并加计综合前期附加费用和资金成本，具体如下：

a) 对于设备的运杂费，我们根据设备产地与目的地路途的远近，参照《资 产评估常用数据与参数手册》，按设备总价的一定比例进行估算。

b) 对于设备的安装调试费，根据设备自身重量、工艺要求的复杂程度等 因素，依据纺织中国纺织总会《纺织工程建设安装工程概算指标》中的有关费用 指数进行测算后按设备总价的一定比例综合确定。

c) 对于系统成套设备的综合前期附加费用，根据前期费用考虑了设计费、 质监费、建设单位管理费、监理费、招投标管理费等。在本次评估中，依据所估 系统设计规模，确定综合前期附加费用。

对于系统成套设备的资金成本，建设周期按评估系统成套设备工程的工程量 参照建设工程工期定额确定，采用基准日银行所公布的贷款利率，按正常建设期 均匀支出的方式测算。

（2）成新率的确定

通过现场勘察机器设备运行状况，同时考虑设备的维护保养情况、现有性能、 精度状况、常用负荷率、原始制造质量、外观及完整性、大修技改情况、所处环

境等，再参考其历史状况，如已使用年限、经济使用年限（经济寿命）等因素进 行综合评定，确定尚可使用年限并计算成新率。 成新率的计算公式如下：

成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100%

（3）评估净值的确定 评估净值的计算公式为：评估净值=评估原值×成新率

3、土地使用权评估 根据委估地块用途的特点，结合评估目的，考虑到委估地块所在区域的地产

市场发育状况及其他地产市场资料情况，本次评估首选采用基准地价系数修正 法，另外还采用了成本逼近法对此评估结果进行了验证和补充。 待估宗地概况：

• a) 土地使用权证号：澄土国用（2006）第 002446 号、第 002204 号； b) 土地使用者：江阴成亨置业有限公司；

• c) 土地座落：江阴华士镇龙河村澄鹿路南； d) 地块四至：见附图；

• e) 宗地面积：244,277.4 ㎡、164,780.2 ㎡； f) 委估土地面积：136,174.84 ㎡、51,444.16 ㎡（分割面积）； g) 土地用途：工业用地； h) 使用权类型：出让

• i) 土地权利状况：

• ① 土地所有权：土地所有权为国家所有；

② 土地使用权：该地块目前为江阴成亨置业有限公司使用。两块土地的出 让终止年期都为 2053 年 1 月 20 日。截止评估基准日，剩余土地使用年限都为 46.80 年。经核实，该地块权属合法、面积准确、界址清楚，无权属纠纷；

③ 他项权利：假设待估宗地在至估价期日 2006 年 3 月 31 日未进行抵押、 出租，且未设定他项权利。

j) 地上建筑物及附着物状况： 该宗地上房屋为该公司工业厂房及配套用房，容积率均小于 1。 k) 现有开发程度： 宗地外达到“六通” （通上、下水、通电、通路、通讯、通汽）； 宗地内达到“六通” （通上、下水、通电、通路、通讯、通汽）。 l) 价值内涵： 在评估基准日时，宗地外达到“六通” （通上、下水、通电、通路、通讯、 通汽）和宗地内“一平”（场地平整）的土地利用条件下，委估土地面积 136,174.84 ㎡和 51,444.16 ㎡，用途为工业用地，评估设定使用年期为其工业用地剩余使用 年期为 46.80 年的国有土地使用权价值。

注：宗地内其他开发费用已在相关配套的构筑物及辅助设施等相关资产中单 独评估。

基准地价系数修正法是指利用当地政府制定的基准地价，对出让年限、区域 因素、个别因素进行修正，从而求取宗地土地使用权价值的方法。

①基准地价：根据《江苏省城镇基准地价》确定地块的基准地价；

②时间修正：根据基准地价公布日的地价水平，结合目前地区土地市场的实 际水平，对基准地价进行修正；

③区域及个别因素修正

基础设施：修正供电、供水、通讯、供气等的保证率及场地排水情况对宗地 地价的影响； 交通状况：修正宗地内部及对外交通条件的优劣对宗地地价的影响； 宗地条件：修正宗地自身条件如面积、形状等对宗地地价的影响； 环境质量：修正周围环境对生产生活的影响导致的对宗地地价的影响； 规划限制：修正市区总体规划对于该宗地的限制条件对宗地地价的影响； 企业聚集程：修正周围企业聚集程度的高低对于企业地价的影响； 自然条件：修正宗地实际的地势地貌对于宗地地价的影响； 地基条件：修正宗地实际的地基承载力的优劣对于宗地地价的影响； 其它因素：修正其他对宗地地价有利和不利因素的影响。 ④年期修正系数 K2：

根据基准地价进行区位及个别因素修正后得出的地价为无限期的土地使用 权价值，应修正到有限期的价值，公式为：

K2＝1－1/（1＋r）ｎ

K2…………年期修正系数

r……………土地还原利率

n……………土地使用年限

⑤开发水平修正：根据待估宗地的实际开发水平，与基准地价设定的土地开 发水平比较，对基准地价进行修正；

成本逼近法是以形成土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的

利润、利息、和土地增值收益来确定土地价值的方法。其公式为：

初算地价=土地取得费+土地开发费+资金利息+投资利润+土地增值收益 成本逼近法测算的是无限期、标准条件的地价，应进行年限修正、区域因素 和个别因素修正。

①土地取得费：主要包括土地补偿费、拆迁安置费、青苗及附着物补偿、农 发基金、土地管理费、耕地占用税及不可预见费等。根据当地征地取费标准以及 宗地所在区域的征收情况，确定土地取得费。

②土地开发费：根据待估宗地的实际开发水平，确定土地的开发费用。

③资金利息：假设宗地的开发周期，根据银行现行的贷款利率确定利息率， 土地取得费用在土地取得时一次性支付，土地开发费假设在开发周期内均匀投 入。

④投资利润：在完全市场条件下，投资会产生一定的利润率，土地取得费和 开发费也应视作一种投资，获取一定的利润。根据社会的平均资金回报率，确定 投资利润率。

以上4 项构成土地的成本地价，即：

成本地价=土地取得费用+土地开发费用+资金利息+投资利润

⑤土地增值收益

土地所有权收益是指土地开发增值后应上缴国家的增值地租，一般根据土地 的社会平均收益率来确定土地的增值收益率。

初算地价=成本地价×（1+土地增值收益率）

⑥区域因素修正K1：根据其所处的地区因素对地价进行修正。

⑦年期修正系数K2：根据这种方法得出的地价为无限期的土地使用权价值， 若修正到有限期的价值，公式为：

K2＝1－1/（1＋r）ｎ K…………年期修正系数

r……………土地还原利率

n……………土地使用年限

十、 评估过程

自我公司接受本评估项目委托起至提交评估报告止，评估过程主要包括： 1．接受委托：项目洽谈，了解项目基本情况，接受项目委托，签定资产评 估业务约定书，确定评估目的和评估对象，与客户选定评估基准日和评估期限， 并根据评估项目实际情况拟定评估方案。

2．资产清查：了解企业经营状况和委估资产的历史及现状，指导资产占有 方清查资产，并根据清查结果，辅导企业填报资产评估申报表。同时协助企业收 集整理相关资料，将资产评估申报表与企业有关财务报表、总帐、明细帐进行核 对，并对相关资料进行验证。

3．评定估算：根据评估申报表的内容，进行现场勘察与鉴定，对资产状况 进行查看、记录，并与资产管理和使用人员进行交谈，了解资产使用、维护、管 理状况。查阅审核委估资产的产权证明文件、设备购置发票合同等资料。根据委 估资产的实际状况和特点，结合评估目的，确定各类资产的评估方法，并开展市 场调研、价格咨询收集工作，对资产进行评估测算。

4．评估汇总：对各类资产的初步评估结果进行汇总，并对评估结论进行分 析、调整，确认没有重评、漏评等现象。根据评估情况撰写评估说明，并进行内 部复核、修改和完善。

• 5．提交报告：制作、校对和完善资产评估报告书，在与委托方取得一致意 见后，向委托方签发、提交评估报告书。

十一、 评估结论

综上所述，截止评估基准日江阴成亨置业有限公司拟转让给凯诺科技股份有 限公司的部分资产帐面价值为 11,276.38 万元，调整后资产帐面价值为 11,276.38 万元，评估后资产价值为 14,370.82 万元，增值 3,094.44 万元，增值率 27.44%。 评估结果如下：

资产占有单位：江阴成亨置业有限公司 金额单位：人民币万元

项目	项目	帐面价值	调整后帐面值	评估价值	增减值	增值率
		A	B	C	D=C-B	E=（C-B） /B*100%
固定资产	1	9,344.51	9,344.51	9,217.11	-127.40	-1.36%
其中：在建工程	2
建筑物	3	8,336.84	8,336.84	7,991.85	-344.99	-4.14%
设备	4	1,007.68	1,007.68	1,225.26	217.58	21.59%
无形资产	5	1,931.87	1,931.87	5,153.71	3,221.84	166.77%
其中：土地使用权	6	1,931.87	1,931.87	5,153.71	3,221.84	166.77%
资产合计	7	11,276.38	11,276.38	14,370.82	3,094.44	27.44%

小数点后保留两位小数

十二、 特别事项说明

1. 本次评估的房屋建筑面积和土地面积是以房屋所有权证、国有土地使用

证和土地分割图及说明等资料为基准并经现场核实为准，若估价时点后面积数量 若发生变化，估价价值应作相应的调整。

1. 位于江阴市华士镇龙河村澄鹿路南地块（澄土国用(2006)字第 002446 号、

第 002204 号）的土地使用权价值内涵为：在评估基准日时，宗地外达到“六通” （通上、下水、通电、通路、通讯、通汽）和宗地内“一平” （场地平整）的 土地利用条件下，委估土地面积分别为 136,174.84 ㎡、51,444.16 ㎡（分割面积）， 用途为工业用地，评估设定使用年期为其工业用地剩余使用年期为 46.80 年的国 有土地使用权价值。

1. 本次评估时，仅考虑委估资产本身的价值，未考虑与委评资产有关的债

务。

十三、 评估报告评估基准日期后重大事项

评估基准日后，若有效期（壹年）以内资产数量发生变化时，应根据原评 估方法对资产额进行相应的调整；若评估方法为重置成本法时，应按实际发生额 进行调整；若资产价格标准发生变化，并对资产评估价值产生明显影响时，该公 司应及时聘请评估机构重新确定评估值。

十四、 评估报告法律效力

• 1．本评估报告所称“现值”或“评估值”，是在假定评估资产现有用途不变，

• 并能持续经营，就评估基准日所表现的特定经济环境下所提出的公允估值意见， 我们的估值意见在很大程度上依赖于该公司提供的资料。对这一基准日以后该指 定的资产价值发生变化我公司不负任何责任；

• 2．本评估报告书服务于本次评估的特定目的，不作为评估对象的法律权属

• 之保证；

• 3．本评估报告书只有在我们评估报告书及评估依据说明中所列的原则、依

• 据、前提存在的条件下成立；

• 4． 本评估报告书依据国家法律、法规的有关规定发生法律效力；

• 5．按现行规定，该评估报告的有效期为壹年，即自 2006 年 3 月 31 日至 2007

• 年 3 月 30 日止；

• 6．该评估结论仅供委托方用于本次评估目的和送交财产评估主管机关备案

• 之用，本报告书的使用权归委托方，未经委托方许可，本机构不得随意向他人提 供或公开。

十五、 评估报告提出日期

评估报告提出日期为 2006 年 5 月 13 日。

十六、 备查文件

1. 经济行为文件

2. 资产委托方（资产占有方）营业执照复印件

3. 产权证明材料复印件

4. 资产评估委托方及资产占有方承诺函

5. 资产评估机构及注册资产评估师承诺函

6. 资产评估机构资格证书复印件

7. 评估机构营业执照复印件

8. 评估人员名单及其资格证书复印件

9. 评估业务约定书

评估机构法定代表人：何宜华 中国注册资产评估师：章诚 李军

江苏中天资产评估事务所有限公司 中国 江苏 二〇〇六年五月十三日