Hanshang Group Co.,Ltd. — Audit Report / Information 2002

Nov 26, 2002

武汉市汉商集团股份有限公司

收购、出售资产备查

武汉市汉商集团股份有限公司千步滩度假村项目转让评估报告书 正文 - 1 -

武汉市汉商集团股份有限公司千步滩度假村项目转让 资产评估报告书

鄂信评报字 2002 第 078 号 摘 要

重 要 提 示

以下内容摘自资产评估报告书 本摘要揭示的评估结果与资产评估报告 书揭示的评估结果有同等法律效力 欲了解本评估项目的全面情况 请认真 阅读资产评估报告书全文

湖北大信资产评估有限公司接受武汉市汉商集团股份有限公司委托 根据国家有关资产评估的规定 本着独立 客观 科学 专业的原则 按 照公认的资产评估方法 对其拟转让的千步滩度假村项目进行评估 以对 2002 6 30 该项目所涉及的资产在 年 月 日这一评估基准日所表现的市场价 值作出公允反映

此次评估采用的基本方法为重置成本法 在评估过程中 湖北大信资 产评估有限公司对委托评估范围内的资产进行了必要的勘察核实 对资产 占有方武汉市汉商集团股份有限公司提供的法律性文件 财务记录等相关 资料进行了验证审核 实施了必要的资产评估程序 经评估 我们确认此 2002 6 30 次纳入评估范围的资产在评估基准日 年 月 日所表现的公允价值 为 2,675.13 万元人民币

评估结果汇总表如下

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金额单位 人民币万元

				金额单位	人民币万元
项 目		帐面价值	调整后帐面值	评估价值	增 减 值
		A	B	C	D=C-B
固定资产	1	586.35	586.35	1,067.71	481.36
其中 土 建 工 程	2	578.33	578.33	1,059.69	481.36
设备安装工程	3	8.02	8.02	8.02	0.00
无形资产	4	856.26	856.26	1,607.42	751.16
其中 土地使用权	5	856.26	856.26	1,607.42	751.16
资产总计	6	1,442.61	1,442.61	2,675.13	1,232.52

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根据国家现行规定 本资产评估报告书有效期为一年 自评估基准日 2002 6 30 2003 6 30 年 月 日起至 年 月 日止

本报告书仅供委托方为评估目的使用和送交资产评估主管机关核准 备案 或检查使用 评估报告书的使用权归委托方所有 未经委托方许 可 评估机构不得向他人提供或公开 未经我公司同意 委托方不得将报 告的全部或部分内容发表于任何公开媒体上 对委托方不当引用评估结果 于其他经济行为而形成的后果 本公司不承担任何法律责任

本报告使用各方应关注评估报告正文中所揭示的特别事项以及评估结 论成立的前提条件和假设条件

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武汉市汉商集团股份有限公司千步滩度假村项目转让评估报告书

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评估机构法定代表人 周国章
报告复核人 李忠余
经办注册资产评估师 李 涛
经办注册资产评估师 王晓华
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湖北大信资产评估有限公司 2002 11 . 年 月于中国 武汉

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武汉市汉商集团股份有限公司千步滩度假村项目转让评估报告书

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武汉市汉商集团股份有限公司千步滩度假村项目转让 资产评估报告书

鄂信评报字 2002 第 078 号

湖北大信资产评估有限公司接受武汉市汉商集团股份有限公司的委 托 根据国家有关资产评估的规定 本着评估的工作原则和经济原则 按 照公认的资产评估方法 对其拟转让的千步滩度假村项目所涉及的资产进 行了评估 本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了 2002 6 30 实地查勘 市场调查与询证 对委估资产在 年 月 日所表现的市 场价值作出了公允反映 现将资产评估情况及评估结果报告如下

第一章 基本情况

一 委托方暨资产占有方简介 名 称 武汉市汉商集团股份有限公司 134 注册地址 武汉市汉阳大道 号 134 办公地址 武汉市汉阳大道 号 注册资本 9,919.06 万元 ( 原注册资本为 9,446.72 万元 该公司经 批准增资 营业执照变更尚在办理之中 ) 法定代表人 张宪华 经营范围 百货 针纺织品 五金交电 其他食品 副食品 劳保用 品 化工原料 中西药 通讯器材 建筑装饰材料 工艺美术品 日用杂 品 家具 保健品 图书报刊零售批发 金银首饰 玉器零售 家电维修 儿童游乐及电秤服务 住宿 饮食服务 摄影 茶社 信息咨询服务 汽 车货运 发布灯箱 橱窗 招牌 霓虹灯 路牌广告 广告设计 制作 服装 付食品加工 自营和代理内销商品范围内商品出口业务 自营本企

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业零售和自用商品进口业务 旅游服务 游泳健身 美容美发 保龄球 攀登 射击 经营和代理各类商品及技术的进出口业务 国家限定经营或 OK 禁止进出口的商品及技术除外 兼营桑拿 浴池 按摩 卡拉 兼营 仅限分支机构经营 企业类型 股份公司 上市 公司简介 武汉市汉商集团股份有限公司已经中国证券监督管理委员 会证监发字 [1996]097 号文同意于 1996 年 11 月 8 日在上海证券交易所挂 牌交易

项目简介 千步滩度假村项目位于武汉市蔡甸区新农街南湖村旅游风 景开发区马鞍山湖滨一带 千步滩 以地貌特征命名 该地区距武汉市区 2 十五公里 离蔡甸城区约五公里 由陆地自然向湖心延伸数百米的 个半 192.89 岛组成 占地面积 亩 此处毗邻轻纺化疗养院 武汉南湖度假村 多福山庄 知音度假村等多个业已开发成熟的旅游度假村

二 评估目的

武汉市汉商集团股份有限公司拟转让其千步滩度假村项目 为此 委 托湖北大信资产评估有限公司对其拟转让的千步滩度假村项目所涉及的资 2002 6 30 产进行评估 以对委估资产在 年 月 日所表现的价值作出公允反 映 为本次千步滩度假村项目转让提供价值参考依据 本次评估所对应经济行为的有关文件如下

武汉市汉商集团股份有限公司委托湖北大信资产评估有限公司进行 资产评估业务约定书

三 评估基准日

2002 6 30 本项目资产评估基准日为 年 月 日

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2002 6 30 以 年 月 日为评估基准日 是为保证资产评估的及时性和准 确性由委托方选取的 也是中介机构开展工作时较为接近的会计截止日期 本项目取价标准均为评估基准日有效的价格标准

四 评估范围和对象

本次资产评估对象为武汉市汉商集团股份有限公司拟转让的千步滩 度假村项目 评估的具体范围为该项目的在建工程及土地使用权 并以资 产占有方提供的各类资产清查评估明细表为准

评估的资产类型主要包括土建工程 设备安装工程 土地使用权 截 2002 6 30 止 年 月 日这一评估基准日 纳入此次评估范围的资产帐面值为 1,442.61 万元 纳入评估范围的资产与委托评估时所确定的资产范围一致

第二章 评估原则和依据

一 评估原则

我们在对武汉市汉商集团股份有限公司的千步滩度假村项目进行评估 的过程中 , 依据国家关于资产评估的法律法规及规范化要求 在评估程序 取价标准 资产状态确认时遵循独立性 客观性 科学性 专业性的工作 原则 以及贡献原则 替代原则 预期原则等经济原则 客观公正地进行 评估 评估中未应用特殊原则

二 评估依据 本次资产评估工作中所遵循的国家 地方和部门的法律法规 以及在 评估中参考的文件资料主要有 一 行为依据

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武汉市汉商集团股份有限公司委托湖北大信资产评估有限公司进行 资产评估的业务约定书

二 法规依据

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• 1 国务院 [1991]91 号令 国有资产评估管理办法

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• 2 原国家国有资产管理局国资办发 [1992]36 号文 国有资产评估管

• 理办法施行细则

3. 国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式 加

强资产评估监督管理工作意见的通知 ( 国办发 [2001]102 号 );

4. 14 国家财政部令第 号 国有资产评估管理若干问题的规定

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5. 国家财政部财评字 [1999]91 号文 关于印发 资产评估报告基本

内容与格式的暂行规定 的通知

6. 中国资产评估协会 资产评估操作规范意见 试行

7 中华人民共和国土地管理法

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• 8 房地产估价规范 国家标准 GB/T50291-1999

• 9. 1993-06-22 城镇土地估价规程 行业标准 发布

• 三 产权依据

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• 1 房屋所有权证 国有土地使用证

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• 2 武汉市汉商集团股份有限公司提供的有关协议 合同书 原始购置

• 发票 记帐凭证等财务资料 四 取价依据

1. 2001 机械工业部出版的 机电产品报价手册 年版

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2. 武汉市蔡甸区物价局发布的 关于建设用地征收管理费取费标准的

批复 蔡政价 [1996]38 号

3. 湖北省物价局 财政厅发布的 关于省土地管理系统行政事业性项

目收费及标准的通知 鄂价费字 [1992]130 号

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4. 武汉市城郊各区及开发区土地供应管理规定

五 参考资料及其他

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• 1 1998 资产评估常用数据与参考手册 年版

• 2 向有关设备生产厂家询价取得的资料

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• 3 国家现行的财务通则 会计制度及有关法规

• 4 有关合同 发票

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第三章 评估方法

依据本次资产评估目的和委估资产类型 根据国家资产评估的有关法 规 遵循评估的工作原则及经济原则 同时考虑到市场上近期无类似交易 案例 本次资产评估采用的基本方法为重置成本法 在评估过程中 我们 对武汉市汉商集团股份有限公司纳入评估范围内的资产进行了必要的核查 及技术鉴定 查阅了有关文件及技术资料 实施了我们认为必要的其他程 序 对具体的资产评估方法 分别报告如下 一 在建工程 土建工程 根据此次评估之在建工程 土建工程具体情况及评估目的 采用形象 进度法进行评估 即按在建工程建成后的房屋建筑物价值 结合工程的形 象进度确定评估值 其基本计算公式为 在建工程价格 建造完成后的房屋建筑物价格 工程形象进度百分比 工程形象进度百分比 实际完成建筑工程量 实际完成安装工程 量 / 总工程量 100%

二 在建工程 设备安装工程 对设备安装工程 查阅相关的帐薄 凭证 购买合同后 按清查核实

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后的金额作为设备安装工程评估值

三 无形资产 土地使用权

根据评估人员所掌握的资料 并结合评估对象的特点及本次评估目的 土地使用权采用成本逼近法进行评估 依据 城镇土地估价规程 , 成本逼近法依据下列公式计算 :

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P1S=(Ea+Ed+T) × (1+r1+r2) × (1+r3)

: 式中

P1s 单位面积土地价格 Ea 单位面积土地取得费用 Ed 单位面积土地开发费用 T 单位面积土地税费 r1 资金利息率 r2 资金利润率 r3 土地增值收益率

根据上述公式求取无限年期土地使用权价值 然后进行年期修正 确 定委估土地使用权价值

第四章 评估过程

一 评估阶段

我公司接受武汉市汉商集团股份有限公司的委托后 随即选派资产评 估先遣人员进点 配合资产占有方进行资产评估前期准备工作 制订资产 评估工作计划 随后资产评估组正式进驻现场 开展资产评估工作 本次评估于二 二年十一月十四日开始进行前期工作 包括与企业

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人员一同进行了实物资产的盘点抽查 进行评估资料和评估表格填写的辅 导工作等 在此基础上 全面展开评估的现场工作 于二 二年十一月 十八日出具正式资产评估报告 我们根据资产评估的有关原则和规定 对 评估范围内的资产进行了产权核查和评定估算 整个评估工作分四个阶段 进行

一 评估前期准备工作阶段

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本阶段的主要工作是 根据资产评估工作的需要 向武汉市汉商集团 股份有限公司布置资产清查评估明细表 协助企业进行填写工作 同时收 集资产评估所需文件资料 制订资产评估工作计划等 二 现场评估阶段

1 听取企业有关人员对企业情况以及委估资产历史和现状的介绍 2 对企业填写的资产清查评估明细表进行征询 鉴别 并与企业有关 财务记录数据进行核实

3 根据委估资产的实际状况和特点 制订各类资产的具体评估方法 4 根据资产清查评估明细表的内容到现场进行实物核实 并对资产状 况进行察看 记录 并与资产管理人员进行沟通 了解资产的经营 管理 状况

5 查阅委估资产的产权证明文件 设备购置合同以及有关往来帐目 发票等财会资料

• 6 查阅工程概 预 算资料 调阅资产移交清册等有关资料

• 7 开展市场调研 询价工作 走访有关设计 施工 制造 管理单位

• 8 对委估项目所涉及的资产进行估算 测算其评估价值

• 三 评估汇总阶段

• 根据各专业组对各类资产的初步评估结果 进行汇总分析工作 确认

• 评估工作中没有发生重评和漏评的情况 并根据汇总分析情况 对资产评

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估结果进行调整 修改和完善

四 提交报告阶段

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根据评估工作情况 起草资产评估报告书 向委托方提交资产评估报 告书初稿 与委托方充分交换意见 进行必要的修改并经内部三级复核后 向委托方提交正式资产评估报告书

二 具体步骤

针对委评资产类型的不同 具体步骤分类说明如下 一 在建工程类

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在建工程的评估过程类似固定资产的评估 其工作步骤如下

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• 1 要求委托方提供待估在建工程详细资料 如项目 名称 建筑面积

• 结构 工程预算 实际用款数和完工程度

• 2 要求提供并查阅资产占有方在建工程批准文件 工程图纸 工程预

• 算书 施工合同 有关帐簿及原始记录等

• 3 评估人员到现场查实工程进度和工程形象进度

• 4 调查了解工程质量

• 5 搜集与该项工程评估所需的有关数据资料

• 6 根据搜集到的有关数据资料对在建工程进行评估

• 二 无形资产类

• 1 评估准备阶段

根据资产占有方提供的土地使用证进行产权界定 确定权属关系 了 解委估宗地土地面积 土地四至范围 土地规定用途 规定使用期限 土 地取得方式 变更登记等方面情况 并与企业有关人员交谈了解相关情况 2 现场查勘阶段 对照资产占有方提供的土地使用证 对委估宗地进行现场踏勘 了解

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宗地所处地区自然人文地理状况及宗地开发利用现状

3 市场调查阶段

对委估宗地所处同一供需圈内的地块进行市场调查 搜集与委估宗地 面积 用途 开发情况相类似地块所交纳的各项规费数额 了解国家及当 地政府对土地开发各项规费的收取规定 到土地规划部门咨询该地区土地 发展规划及土地利用限制等相关情况 4 评定估算

根据评估人员现场踏勘记录及市场调查搜集的资料 对委估地块价值 进行评定估算 并撰写评估技术说明

第五章 评估结论

一 评估结果

在实施了上述资产评估程序和方法后 我们的评估结果是 武汉市汉商集团股份有限公司纳入评估范围的资产在评估报告书给定 2002 6 30 的评估目的下 于评估基准日 年 月 日所表现的公允市值为 申报帐面值人民币 1,442.61 万元

调整后帐面值人民币 1,442.61 万元

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评估价值人民币 2,675.13 万元

二 评估结果汇总表 见下表

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武汉市汉商集团股份有限公司评估结果汇总表

金额单位 人民币万元

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项 目	项 目	帐面价值	调整后帐面值	评估价值	增 减 值
		A	B	C	D=C-B
固定资产	1	586.35	586.35	1,067.71	481.36
其中 土 建 工 程	2	578.33	578.33	1,059.69	481.36
设备安装工程	3	8.02	8.02	8.02	0.00
无形资产	4	856.26	856.26	1,607.42	751.16
其中 土地使用权	5	856.26	856.26	1,607.42	751.16
资产总计	6	1,442.61	1,442.61	2,675.13	1,232.52

三 各类资产评估结论之详细情况见评估明细表

第六章 事项说明

一 特别事项说明

一 评估对象土地共 128,593.98 平方米 合 192.89 亩 委托方 分两次取得 第一次取得土地 100,693.84 平方米 合 151.04 亩 并于 1999 年 1 月 19 日办理了国有土地使用证 第二次取得土地 27,900.14 平 41.85 2002 方米 合 亩 委托方与武汉市蔡甸区人民政府蔡甸街办事处于 5 1 年 月 日签订 土地出让合同 该土地尚未与土地管理部门签订土地使 用权出让合同 也未办理国有土地使用证 评估面积采用 土地出让合同 所约定的面积 如日后办理国有土地使用证 应以土地证所载面积为准 本报告假定委托方两次取得的土地 共 128,593.98 平方米 拥有完全产权 即土地使用权取得国有土地使用证 条件下 按规划批准用途正常使用 的价值 如果以上假设条件变化 需重新进行资产评估 二 千步滩度假村项目规划方案符合武汉市蔡甸区分区规划及 建设用地规划许可证 规定要求 并经武汉市蔡甸区城乡建设管理委员 会批准 单体建筑尚未办理建设工程规划许可证 本报告假定评估对象在 建工程单体建筑可取得建设工程规划许可证条件下 按规划批准用途开发 的价值 如果以上假设条件变化 需重新进行资产评估 三 此次评估之 主楼 建筑面积 13,552 平方米为资产占有方提

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供的实测建筑面积 日后工程完工 办理房屋所有权证后 应以房屋所有 权证所载面积为准

9900054 四 此次评估之 配电房 为武房权证蔡字第 号房产证 302.25 所载第三项房屋 原建筑面积为 平方米 后经改造建筑面积增加为 1,252.85 平方米 资产占有方尚未办理变更登记 此建筑面积为资产占有 方提供的实测面积 待办理房屋所有权证变更登记后 应以变更后房屋所 有权证所载面积为准

9900054 五 此次评估之 综合楼 为武房权证蔡字第 号房产证 所载第一 二项房屋 原建筑面积为 4,576.95 平方米 后经改造建筑面积 增加为 6,423.05 平方米 资产占有方尚未办理变更登记 此建筑面积为资 产占有方提供的实测面积 待办理房屋所有权证变更登记后 应以变更后 房屋所有权证所载面积为准

六 土地使用权清查评估明细表第 2 项 面积 27,900.14 平方米 至评估基准日 资产占有方与武汉市蔡甸区人民政府蔡甸街办事处签订了 2002 6 30 土地出让合同 在评估基准日 年 月 日未付款 至评估报告日 2002 11 18 年 月 日 已支付了部分款项 但尚未办理国有土地使用证 资 产占有方出具了有关说明并承诺承担相应负债 故本次评估未考虑与委估 土地使用权相关的负债情况

七 部分在建工程 土建工程项目尚有欠款未付 资产占有方 出具了有关说明并承诺承担相应负债 故本次评估未考虑与委估在建工程 相关的负债情况

八 土地使用权清查评估明细表第 1 项 面积 100,693.84 平方米 10 13 之帐面价值包含在建工程 土建工程清查评估明细表第 至 项的帐 面值 因资产占有方未提供分列价值 故我们未对其进行调整 2 4 九 在建工程 土建工程清查评估明细表第 至 项 主楼

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10 13 帐面价值包含在建工程 土建工程清查评估明细表第 至 项的改造 费用 因资产占有方未提供分列价值 故我们也未对其进行调整 但在对 10 13 在建工程 土建工程清查评估明细表第 至 项进行评估时 我们考 虑了改造费用

十 本次评估的土地为出让方式取得或设定为出让方式取得 评 估结果中包含了土地使用权出让金

十一 受武汉市汉商集团股份有限公司委托 本次评估范围以武 汉市汉商集团股份有限公司提供评估的资产为限

十二 本项评估是在独立 客观 科学 专业的原则下公正地作 出的 我公司及参加评估工作的全体人员与委估资产相关各方之间无任何 特殊利害关系 评估人员在评估过程中恪守职业道德和规范 并进行了充 分努力 十三 本报告书是在委托方与资产占有方提供基础文件 数据资 料的基础上做出的 武汉市汉商集团股份有限公司对所提供的会计记录 会计凭证 会计报表以及相关数据的真实性和可靠性负责 并就此向本公 司出具了承诺函

十四 在评估委估范围内的在建工程及土地使用权时 我们未考 虑该等资产所欠付的抵押 担保以及如果该项目转让应承担的费用和税项 等可能影响其价值的任何限制 我们也未对资产评估增值作任何纳税考虑 2002 6 30 十五 本报告书之评估结论是对 年 月 日这一基准日委 托评估资产价值的客观公允反映 我公司对这一基准日以后委估资产价值 发生的变化不负任何责任

十六 本报告书含有若干附件 附件构成本报告书的重要组成部 分 与本报告书正文具有同等法律效力

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二 评估基准日期后事项

一 本报告评估基准日至评估报告提出日期之间未发生对资产价值 变化和评估结果产生重大影响的事项

二 评估基准日后有效期以内 资产数量发生变化时 应根据原评 估方法对资产额进行相应调整

三 评估基准日后有效期以内 当资产价格标准发生变化 并对资 产评估价格已产生了明显影响时 委托方应及时聘请评估机构重新确定评 估值

四 评估基准日后有效期以内 由于资产数量 价格标准的变化 委托方在资产实际作价时应给予充分考虑 并进行相应调整

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三 评估报告法律效力

一 评估结论有效的其他条件

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本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下 根据公开市场原则 确定的现行公允价值 没有考虑将来可能承担的抵押 担保事宜 以及特 殊的交易方式可能追加付出的价格等对其评估价的影响 同时 本报告书 也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资 产价格的影响

当前述条件以及评估中遵循的各种原则发生变化时 评估结果一般会 失效

二 评估结论的有效使用期限 根据国家现行规定 本资产评估报告书有效期为一年 自评估基准日 2002 6 30 2003 6 30 年 月 日起至 年 月 日止 当评估目的在有效期内实现 时 要以评估结论作为底价或作价依据 还需结合评估基准日的期后事项 的调整 超过一年 需重新进行资产评估

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三 资产评估报告书的使用范围

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本报告书是应委托方要求 为本报告书所列明的目的而作 并专为委 托人使用 本报告书不得向委托方和评估报告审查部门之外的单位和个人 提供 报告书的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上 但按照国家 有关规定必须披露的情况除外

四 评估报告书提出日期

2002 11 18 本评估报告书提出日期为 年 月 日

湖北大信资产评估有限公司 2002 11 年 月

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正文 - 18 -

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评估机构法定代表人 周国章 报告复核人 李忠余 中国注册资产评估师 李 涛 中国注册资产评估师 王晓华

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资产评估报告书备查文件

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重要声明

关于 资产评估报告书备查文件 使用范围的声明

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本资产评估报告书备查文件仅供委托方用于评估目的对应 的经济行为和送交资产评估行政主管部门审查使用 未经委托方许 可 评估机构不得随意向他人提供或公开 未经评估机构允许 备查 文件的全部或部分内容不得提供给其他单位或个人 也不得见诸 于公开媒体

湖北大信资产评估有限公司 2002 11 18 年 月 日

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备查文件

• 1 有关经济行为文件 即资产评估业务委托书

• 2 委托方及资产占有方营业执照复印件

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• 3 产权证明文件复印件

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• 4 委托方 资产占有方的承诺函

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• 5 资产评估人员和评估机构的承诺函

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• 6 资产评估机构资产评估资格证书复印件

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• 7 资产评估机构营业执照复印件

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• 8 签字注册资产评估师资格证书复印件

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