HANGJIN TECHNOLOGY CO., LTD. — Audit Report / Information 2011

Nov 15, 2011

土地估价结果报告

项 目 名 称：方大锦化化工科技股份有限公司 166836.4

平方米土地使用权拟转让所涉及的市场价 格评估（葫芦岛市）

受托估价单位：辽宁天力土地房地产估价有限公司

土地估价报告编号：辽宁天力地估字(2011)葫-079 号 提交估价报告日期：二○一一年六月十五日

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辽宁天力土地房地产估价有限公司

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第一部分 摘 要

一、估价项目名称

方大锦化化工科技股份有限公司 166836.4 平方米土地使用权拟 转让所涉及的市场价格评估（葫芦岛市）

二、委托估价方

委托单位：方大锦化化工科技股份有限公司 法定代表人：曹阳

三、估价目的

根据方大锦化化工科技股份有限公司的委托，辽宁天力土地房地产 估价有限公司对位于连山区化工街 1 号的总面积为 166836.4 ㎡工业用地 土地使用权进行市场价格评估，为委托方拟办理转让手续提供客观、公正、 合理的地价参考依据。

四、估价基准日

二○一一年六月十三日

五、估价日期

二○一一年六月十三日至二○一一年六月十五日

六、地价定义

至评估基准日，估价对象其所有权属于国家，使用权属于方大 锦化化工科技股份有限公司，此为本报告成立的首要前提。

根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，本次评估的土 地价格是指估价对象在评估基准日 2011 年 6 月 13 日时设定的土 地开发程度、土地用途、土地使用年限及现状条件下的土地使用 权市场价格。

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辽宁天力土地房地产估价有限公司

通讯地址：锦州市市府路 93-7 号 邮编：121013 电话：(0416)2910096、2910098 估价报告

待估宗地的实际与设定用途、土地开发程度、土地使用年限 等条件详见下表。

待估宗地实际与设定用途、土地开发程度、土地使用年限表

序 号	土地使用者	土地使用权证号	估价期日的 实际用途(登 记用途)	估价设定 的用途	估价设定的土 地使用年限	估价期日的实际开 发程度	估价设定的 开发程度	备 注
01	方大锦化化工科 技股份有限公司	葫芦岛国用(2011) 第变087号	工业用地	工业用地	44.23年	宗地红线外六通,宗 地红线内六通一平	宗地红线外六通, 宗地红线内一平
02	方大锦化化工科 技股份有限公司	葫芦岛国用(2011) 第变095号	工业用地	工业用地	44.23年	宗地红线外六通,宗 地红线内六通一平	宗地红线外六通, 宗地红线内一平
03	方大锦化化工科 技股份有限公司	葫芦岛国用(2011) 第变067号	工业用地	工业用地	44.23年	宗地红线外六通,宗 地红线内六通一平	宗地红线外六通, 宗地红线内一平
04	方大锦化化工科 技股份有限公司	葫芦岛国用(2011) 第变107号	工业用地	工业用地	44.23年	宗地红线外六通,宗 地红线内六通一平	宗地红线外六通, 宗地红线内一平
05	方大锦化化工科 技股份有限公司	葫芦岛国用(2011) 第变105号	工业用地	工业用地	44.23年	宗地红线外六通,宗 地红线内六通一平	宗地红线外六通, 宗地红线内一平

注：六通：指通路、通电、通讯、通上水、通排水、通暖气；

一平：场地平整。

七、估价结果

经估价人员现场察勘和对当地市场分析，按照地价评估的基本原则和 估价程序，选择合适的土地估价方法，评估得到待估宗地在估价设定用途 及开发程度条件下、评估基准日为 2011 年 6 月 13 日的土地使用权市场价 格：

：
序 号	土地使用权证号	证载土地 面积（M2）	拟转让土地 面积（M2）	单位地价 （元/m2)）	单位地价 （万元/亩）	总地价 （万元）
01	葫芦岛国用(2011)第变 087 号	12301.3	10623.5	420	28.00	446.19
02	葫芦岛国用(2011)第变 095 号	80215.4	67817.00	420	28.00	2848.31
03	葫芦岛国用(2011)第变 067 号	31563.4	31563.40	420	28.00	1325.66
04	葫芦岛国用(2011)第变 107 号	136720.4	56139.50	420	28.00	2357.86
05	葫芦岛国用(2011)第变 105 号	22687.8	693.00	420	28.00	29.11
05	小计	283488.3	166836.4			7007.13

大写金额：柒仟零柒万壹仟叁佰元整(货币种类：人民币)

宗地地价详见土地估价结果一览表

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辽宁天力土地房地产估价有限公司

通讯地址：锦州市市府路 93-7 号 邮编：121013 电话：(0416)2910096、2910098 估价报告

八、土地估价师签字

• 姓 名 土地估价师资格证书号 签 字

丁 海 2002210098 丁 海

李洪波 2002210015 李洪波

九、土地估价机构

辽宁天力土地房地产估价有限公司

估价机构负责人签字：

（盖章）

二 ○一一年六月十五日

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辽宁天力土地房地产估价有限公司

通讯地址：锦州市市府路 93-7 号 邮编：121013 电话：(0416)2910096、2910098 估价报告

表 1-2 土地估价结果一览表

估价机构: 辽宁天力土地房地产估价有限公司 估价报告编号:辽宁天力地估字[2011]葫-079 号 估价基准日:2011 年 6 月 13 日 估价期日时的土地使用权性质：国有出让

序 号	估价期日 土地使用者	土地证号或 权属证明	宗地位置	估价基准 日实际（登 记）用途	估价设定 用途	估价基准日 实际开发程度	估价设定 开发程度	估价设定的土 地使用年限	证载土地面 积m2)	拟转让土地面积 (m2)	单位地价 (元/m2)	单位地价 （万元/亩）	总地价 (万元)
01	方大锦化化工科 技股份有限公司	葫芦岛国用(2011) 第变087号	连山区化工 街1号	工业用地	工业用地	宗地红线外六通,宗 地红线内六一平	宗地红线外六通, 宗地红线内一平	44.23年	12301.3	10623.5	420	28.00	446.19
02	方大锦化化工科 技股份有限公司	葫芦岛国用(2011) 第变095号	连山区化工 街1号	工业用地	工业用地	宗地红线外六通,宗 地红线内六一平	宗地红线外六通, 宗地红线内一平	44.23年	80215.4	67817.00	420	28.00	2848.31
03	方大锦化化工科 技股份有限公司	葫芦岛国用(2011) 第变067号	连山区化工 街1号	工业用地	工业用地	宗地红线外六通,宗 地红线内六一平	宗地红线外六通, 宗地红线内一平	44.23年	31563.4	31563.40	420	28.00	1325.66
04	方大锦化化工科 技股份有限公司	葫芦岛国用(2011) 第变107号	连山区化工 街1号	工业用地	工业用地	宗地红线外六通,宗 地红线内六一平	宗地红线外六通, 宗地红线内一平	44.23年	136720.4	56139.50	420	28.00	2357.86
05	方大锦化化工科 技股份有限公司	葫芦岛国用(2011) 第变105号	连山区化工 街1号	工业用地	工业用地	宗地红线外六通,宗 地红线内六一平	宗地红线外六通, 宗地红线内一平	44.23年	22687.8	693.00	420	28.00	29.11
06	合计								283488.3	166836.4			7007.13

六通：指通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖气； 一平：土地平整。

一、 上述土地估价结果的限定条件：

• 1、 土地权利限制：根据委托方提供的资料，在估价基准日，估价对象为出让工业用地、有限使用年期土地使用权价格。

• 2、 基础设施条件：宗地红线外 “六通”，红线内“六通一平”。

• 3、 规划条件限制：无。

• 4、 其他限定条件：按估价报告限定的条件使用。

二、其它需要说明的事项：

• 1、本报告结果仅作为方大锦化化工科技股份有限公司确定土地使用权转让价格的参考依据。

• 2、本次评估估价对象的土地面积及权利状况以当地土地行政主管部门核发的国有土地使用证为依据。

• 3、关于土地使用年期的设定：估价对象按工业用地出让后剩余使用年限设定土地使用年期。

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辽宁天力土地房地产估价有限公司

通讯地址：锦州市市府路 93-7 号 邮编：121013 电话：(0416)2910096、2910098 估价报告

• 4、本报告是在价格定义限定条件下的土地使用权市场价格，如价格定义限定条件发生变化，土地评估结果必须相应调整或重新评估。

• 5、任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。

• 6、土地利用状况等资料由委托方提供，土地区位条件等评估相关资料由估价人员实地调查而得。

• 7、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。

• 8、委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。

• 9、本报告未考虑债权、债务关系等对估价结果的影响。

估价机构：（盖章） 2011 年 6 月 15 日

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辽宁天力土地房地产估价有限公司

通讯地址：锦州市市府路 93-7 号 邮编：121013 电话：(0416)2910096、2910098 估价报告

第二部分 估价对象界定

一、委托方 委托单位：方大锦化化工科技股份有限公司 法定代表人：曹阳

二、估价对象描述 委托评估对象具体情况见下表：

估价对象情况一览表

序号	土地使用者	位置	估价基准 日登记用 途	证载土地面 积（m2)	拟转让土地 面积(m2)	剩余使用年 限
01	方大锦化化工科 技股份有限公司	连山区化工街1号	工业用地	12301.3	10623.5	44.23年
02	方大锦化化工科 技股份有限公司	连山区化工街1号	工业用地	80215.4	67817.00	44.23年
03	方大锦化化工科 技股份有限公司	连山区化工街1号	工业用地	31563.4	31563.40	44.23年
04	方大锦化化工科 技股份有限公司	连山区化工街1号	工业用地	136720.4	56139.50	44.23年
05	方大锦化化工科 技股份有限公司	连山区化工街1号	工业用地	22687.8	693.00	44.23年

三、估价对象概况

㈠土地登记状况

待估宗地的编号、宗地名称、土地证号、宗地位臵、用途、面

积、地号、图号等土地登记状况详见下表。

序 号	土地证号	土地使用者	宗地 位置	用途	证载土地面 积（m2)	拟转让土地 面积(m2)	地号	图号
01	葫芦岛国用 (2011) 第变 087 号	方大锦化化 工科技股份 有限公司	连山区化 工街1号	工业 用地	12301.3	10623.5	02006050 0028001	11.00-67.50
02	葫芦岛国用 (2011) 第变 095 号	方大锦化化 工科技股份 有限公司	连山区化 工街1号	工业 用地	80215.4	67817.00	02006050 0026001	12.75-68.00
03	葫芦岛国用 (2011) 第变 067 号	方大锦化化 工科技股份 有限公司	连山区化 工街1号	工业 用地	31563.4	31563.40	02006050 0028003	11.50-67.50
04	葫芦岛国用 (2011) 第变 107 号	方大锦化化 工科技股份 有限公司	连山区化 工街1号	工业 用地	136720.4	56139.50	02006050 0028006	11.50-67.50

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辽宁天力土地房地产估价有限公司

	通讯地址：锦州市市府路93-7号	通讯地址：锦州市市府路93-7号	邮编：121013	电话：(0416)2910096、2910098	电话：(0416)2910096、2910098	电话：(0416)2910096、2910098		估价报告
05	葫芦岛国用 (2011) 第变 105 号	方大锦化化 工科技股份 有限公司	连山区化 工街1号	工业 用地	22687.8	693.00	02006050 0029002	12.10-68.25

注：使用权类型均为出让，终止日期均为2055 年8 月24 日。 ㈡土地权利状况

• 1、土地所有权：待估宗地属于国家所有。

2、土地使用权：方大锦化化工科技股份有限公司以出让方式取得， 至估价基准日剩余使用年限为 44.23 年（ 2011 年 6 月 13 日至 2055 年 8 月 24 日）。

• 3、土地他项权利：根据委托方提供的资料，在估价基准日 2011

年 6 月 13 日，本次评估未考虑抵押权等他项权利对估价结果的影响。 三、地价影响因素分析 ㈠一般因素

葫芦岛市地处辽宁省西南部，中心地理方位为北纬 40°56'，东经 120°38'，下辖兴城市、绥中县、建昌县、连山区、龙港区和南票区。全市 总面积 10415 平方公里，总人口 282 万。东邻锦州，西接山海关，南临渤 海辽东湾，与大连、营口、秦皇岛、青岛等市构成环渤海经济圈，扼关内 外之咽喉，是中国东北的西大门，素有“关外第一市”之称。

1989 年 6 月，国务院批准锦西市升格为省辖市。1994 年 9 月，国务 院批准锦西市更名为葫芦岛市，历史的变迁和社会的发展，给葫芦岛市留 下了大量的文物古迹和风景名胜，有驰名海内外的水上长城──九门口长 城、“第二北戴河”——兴城。

葫芦岛有丰富的地下矿藏资源，储有钼、铅、锌、石油、天然气等 30 多个品种近 1000 处地下矿藏；有山区林果资源，目前果园总面积 195 万亩，其中包括有称之为“亚洲第一大果园”的前所果树农场；拥有 261 公里海岸线，滩涂 13.4 万亩，盛产鱼、虾、贝类等各种海产品，海底油气

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辽宁天力土地房地产估价有限公司

通讯地址：锦州市市府路 93-7 号 邮编：121013 电话：(0416)2910096、2910098 估价报告 资源——石油、天然气的储量十分可观。

葫芦岛市属北温带大陆性季风气候。年无霜期 175 天，日照时数为 2600-2800 小时，年均降水量 550-650 毫米，年平均气温 8.5-9.5℃。

公路、铁路、海运、空运和底下管道运输，构成了立体运输网络。北 京至哈尔滨公路、铁路横贯境内，地方公路、铁路四通八达，境内有葫芦 岛港和绥中港，西距山海关机场 20 公里，东距锦州机场 50 公里。地下管 道纵横交错，有大庆至秦皇岛、盘锦至葫芦岛两条原油输送管线。

葫芦岛市海岸线东起连山区塔山乡上坎子村老河口、西至绥中县万家 镇孟家村红石礁，海岸线总长 261 公里。葫芦岛市海域中共有 5 个岛屿， 最大的岛屿是菊花岛：面积 13.5 平方公里，最高海拔高度 198.2 米。

葫芦岛市海岸的主体类型为丘陵台地基岩岸，由此形成优越的自然水 深，拥有可开发的中、深水港口资源。全境平均约每 30 公里就有一个良好 港址岸段，且多数航道短直。宜港岸线分布有 8 个宜港港址，自北向南依 次是：葫芦岛、大酒篓、兴城小坞、菊花岛、长山寺、绥中二河口港、前 所赵家、止锚湾港。

本市成矿地质条件优越，钼、铅、锌、锰等储量丰富，是国家重要的 有色金属基地。现已发现 51 种矿产资源，查明资源储量并已开发利用的有 35 种，矿产地 22 处，其中大中型矿产品地 4 处。矿业产值超过全市工业 总产值的 10%，连山区、南票区和建昌县的矿业产值占区域内工业总产值 的 1/3 以上，其中连山区的杨家杖子和钢屯钼矿区、建昌县的铅锌及锰矿 ～ 区闻名全国。本市矿业开发比较早，开发历史在 50 100 年之间。

葫芦岛市除石油、天然气、铀矿外，其探明储量居省内第一位的有钼 矿。葫芦岛市是中国最重要的钼矿基地，拥有全国三分之一的钼储量，是 世界三大钼矿生产基地之一。

㈡区域影响因素

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通讯地址：锦州市市府路 93-7 号 邮编：121013 电话：(0416)2910096、2910098 估价报告 1、地理位臵

待估宗地位于葫芦岛市北部，区域内以发展工业为该区域主要经济方向。 2、城市基础设施配套状况

该区域市政基础配套设施较完善，达到六通（通道路、通电力、

通上水、通排水、通电讯、通暖气）。可以满足生产、生活的需要。 3、环境条件

该区域有一定噪音和空气污染，环境质量一般。

4、产业集聚状况

该区域企业产业相关性较高，产业集聚状况较好。

5、交通便捷度

经估价人员现场调查，估价对象交通便捷度一般。 ㈢个别因素

1、估价对象基本情况

委估宗地位于连山区化工街 1 号。

2、宗地面积、形状

委估宗地总面积为 166836.4 平方米，宗地形状较规则，对布局无不良 影响。

3、地质地形

委估宗地地基承压力对地上建筑物利用土地无影响，能满足生产、生 活需要。宗地内地势平坦，地震裂度为 6 度，对建筑物及构筑物的结构施 工无影响。

4、基础设施条件

估价基准日时估价对象红线内土地实际开发程度为“六通一平” （指通道路、通电力、通上水、通排水、通电讯、通暖气及土地平 整）。

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辽宁天力土地房地产估价有限公司

通讯地址：锦州市市府路 93-7 号 邮编：121013 电话：(0416)2910096、2910098 估价报告 第三部分 土地估价结果及其使用

一、估价依据

㈠国务院及有关部门颁布的法律、法规

• 1、《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令 2004 年第

• 28 号）；

• 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007 年 8 月 30 日）；

• 3、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条

• 例》（1990 年国务院令第 55 号）；

• 4、《关于改革土地估价结果确认和土地资产处臵审批办法的通知》

• （国土资发（2001）44 号）；

• 5、国土资源部“关于印发《国土资源部关于加强土地资产管理促进

• 国有企业改革和发展的若干意见》的通知”（国土资发[1999]420 号）；

• 6、关于发布实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知《国土资

• 发[2006]307 号》；

• 7、地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知；

• ⑴辽宁省实施《中华人民共和国土地管理法》办法（2002 年 1 月 31

• 日辽宁省第九届人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过）；

• ⑵《辽宁省人民政府关于做好征地补偿安臵工作切实维护农民

• 合法权益的通知》（辽政发 [2004]27 号）；

• ⑶《关于耕地占用税征收管理有关事宜的通知》（辽财税„2008‟

• 114 号）；

• ⑷《关于调整葫芦岛市城区土地级别和基准地价标准的通知》

• （葫政发[2009]30号）；

• ⑸《葫芦岛市政征地补偿安臵暂行办法》；

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辽宁天力土地房地产估价有限公司

• 通讯地址：锦州市市府路 93-7 号 邮编：121013 电话：(0416)2910096、2910098 估价报告 8、本次估价中涉及的国家及地方其他相关法律、法规； ㈡有关技术标准

• 1、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布的国家标准《城

• 镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）；

• 2、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布的国家标准《城

• 镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2001）； ㈢其他资料

• 1、委托方提供的有关资料；

2、估价人员现场勘查、调查、收集的相关资料。 二、土地估价 ㈠估价原则

1、替代原则

根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效 用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代 性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与 比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价 格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地 块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间， 会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。

• 2、需求与供给原则

在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。 供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般 商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既 要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。

3、变动原则

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辽宁天力土地房地产估价有限公司

通讯地址：锦州市市府路 93-7 号 邮编：121013 电话：(0416)2910096、2910098 估价报告 一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动 的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结 果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这 些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价 时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这 些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素 都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律， 以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。

4、协调原则

土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相 协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限 度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估 价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调， 这直接关系到该地块的收益量和价格。

5、多种方法相结合的原则

随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有 收益还原法、市场比较法、成本法、剩余法和基准地价系数修正法 等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差， 因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用 地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使 评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方 法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。

㈡估价方法

根据《城镇土地估价规程》以及估价对象的具体条件、用地性 质及评估目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场

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辽宁天力土地房地产估价有限公司

通讯地址：锦州市市府路 93-7 号 邮编：121013 电话：(0416)2910096、2910098 估价报告

• 发育程度，待估宗地选择基准地价系数修正法和成本逼近法评估。 ㈢估价结果

经估价人员现场察勘和对当地市场分析，按照地价评估的基本原则和 估价程序，选择合适的土地估价方法，评估得到待估宗地在估价设定用途 及开发程度条件下、评估基准日为 2011 年 6 月 13 日的土地使用权市场价 格：

：
序 号	土地使用权证号	证载土地 面积（M2）	拟转让土地 面积（M2）	单位地价 （元/m2)）	单位地价 （万元/亩）	总地价 （万元）
01	葫芦岛国用(2011)第变 087 号	12301.3	10623.5	420	28.00	446.19
02	葫芦岛国用(2011)第变 095 号	80215.4	67817.00	420	28.00	2848.31
03	葫芦岛国用(2011)第变 067 号	31563.4	31563.40	420	28.00	1325.66
04	葫芦岛国用(2011)第变 107 号	136720.4	56139.50	420	28.00	2357.86
05	葫芦岛国用(2011)第变 105 号	22687.8	693.00	420	28.00	29.11
05	小计	283488.3	166836.4			7007.13

大写金额：柒仟零柒万壹仟叁佰元整(货币种类：人民币)

宗地地价详见土地估价结果一览表

三、估价结果和估价报告的使用

㈠估价假设条件

• 1、估价基准日时土地使用者合法取得土地使用权，并支付有关

• 税费。

• 2、估价对象得到最有效利用，并产生相应的土地收益。

• 3、估价对象与其它生产要素相结合，能满足目前生产、生活、

• 经营的正常进行，保证企业的持续发展。

• 4、在评估基准日的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

• 5、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关

• 法律、法规。

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通讯地址：锦州市市府路 93-7 号 邮编：121013 电话：(0416)2910096、2910098 估价报告 6、委托方提供的资料属实。 ㈡该报告使用的限制条件

1、本次评估的土地价格是指估价对象在评估基准日 2011 年 6 月 13 日时宗地设定的土地开发程度、土地用途及土地使用年限下的 土地使用权价格。其价格含土地取得费、土地开发费和土地所有权收 益。

2、关于土地使用年期的设定：估价对象按出让工业用地剩余使 用年限设定评估年期。

3、本报告结果仅作为方大锦化化工科技股份有限公司拟办理转 让手续确定待估宗地土地使用权市场价格的参考依据，不作其它使 用。

• 4、本估价报告仅限于委托方使用，未经估价单位书面同意，不

• 得向委托方和估价报告确认部门之外的单位和个人提供本报告中的 任何一部分。

㈢资料来源

评估报告中有关资料来源于当地政府、当地土地管理部门、企 业以及评估人员收集整理的有关资料。

㈣土地估价结果有效条件和结果对外提供的限制条件

1、估价对象的土地面积及权利状况以当地土地行政主管部门核 发的国有土地使用证为依据。

2、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致 的有关损失，受托估价机构不承担责任。

3、评估结果在房地产市场稳定期自报告出具之日起壹年内有 效。

㈤其它需要说明的问题

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通讯地址：锦州市市府路 93-7 号 邮编：121013 电话：(0416)2910096、2910098 估价报告

1、根据土地资产和其他资产评估互相衔接，不重不漏的原则， 本次评估宗地，宗地红线内除土地平整费用外，其他土地开发费已 计入资产评估值中，此次土地评估的地价中只含宗地红线外土地开 发费和宗地红线内土地平整费。

2、评估价格是在满足全部假设与限制条件下，于评估基准日 2011 年 6 月 13 日，在设定的土地开发程度、用途和土地使用年限及 正常市场条件下的土地使用权价格。由委托方提供的资料，该估价 对象，不涉及抵押、租赁、司法纠纷等情况。在评估时，评估人员 无法核实委托方提供上述资料的真实性，如因委托方提供的资料有 误，造成估价结果和估价报告中引用的数据失真，受托方不承担责 任。

3、由于待估宗地土地使用权人发生变更，故重新调整报告，估 价基准日及出具报告日期不变。

4、本报告由辽宁天力土地房地产估价有限公司负责解释。

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第四部分 附 件

附件 1：土地评估委托书；

附件 2：待估宗地国有土地使用证复印件;

附件 3：委托方营业执照复印件；

附件 4: 土地估价机构营业执照复印件;

附件 5：土地估价机构资质证书复印件；

附件 6：土地估价师资格证书复印件。

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